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GESTÃO DE EDIFÍCIOS - Ordem dos Engenheiros

1. Quadro 3 2 Vida activa assumida para as constru es adaptado de EU 1999 citado em BORDALO 2008 citado por RIBEIRO 2009 N o repar veis Repar veis ou Menos facilmente a Categoria Anos facilmente repar veis ou a PR ra economicamente repar veis substitu veis a n o substitu veis Curto 10 10 a 10 10 M dio 25 10 a 25 25 Normal 50 10a 25 50 Longo 100 10a 25 100 a Caso seja justificado e excepcional pode ser previsto tempo de vida activa de 3 ou 6 anos 3 5 4 VIDA TIL DE PROJECTO A vida til de um projecto est ligada aos requisitos da durabilidade pois atrav s destes que se consegue definir a constru o para a vida til pretendida RIBEIRO 2009 Segundo a Norma ISO 15686 1 2000 durabilidade definida da seguinte forma capacidade de um edif cio ou das suas partes desempenharem a sua func o durante um determinado per odo de tempo sob as ac es de agentes durante a fase de utiliza o A mesma Norma ISO 15686 1 2000 define as categorias da vida til em projecto da seguinte forma 33 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Quadro 3 3 Vida til de projecto m nima sugerida para componentes de edif cios adaptado de ISO 15686 1 2000 E Substitui o Inacess veis ou E Facilmente z dif cil ou A estruturais repar vel onerosa Ilimitada Ilimi
2. M dia 3 90 Mediana 4 09 Moda 0 67 e Amplitude 6 14 Vari ncia 2 03 Desvio Padr o 1 43 M nimo 0 67 M ximo 6 81 Retirando a influ ncia dos outliers o valor do coeficiente de dispers o igual a 37 ou seja a amostra tem uma dispers o elevada No histograma constru do na figura 5 27 verifica se que a distribui o segue a curva normal em Ji o 2 2 A A 7 quase todo o gr fico excepto no intervalo de 4 a 6 ano m onde superior Todavia pode se dizer que as duas distribui es t m dispers es aproximadas Histograma sem outliers Mean 3 90 Std Dev 1 426 N 29 Frequ ncia 2 00 4 00 Custo de Utiliza o ano m2 Figura 5 27 Histograma do custo de Utilizac o ano m e respectiva curva de distribui o normal sem outliers O gr fico circular representado na figura 5 28 define qual o peso de cada factor de custo no custo de Utiliza o ano m Aproximadamente 33 do custo atribu do a despesas com seguros do pr dio e dos empregados de limpeza e 67 a despesas com o condom nio 80 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Distribui o percentual do custo de Utilizac olanolm2 condom nio Seguros Figura 5 28 Distribui o percentual do custo de Utilizac o ano m 5 3 O CUSTO M DIO ANUAL POR M DE REA COMUM O Custo M dio Anual m re
3. O A an lise do registo das despesas de um edif cio em servi o o meio mais eficaz para criar modelos de estudo de comportamento bem como analisar a periodicidade e previs o de ac es de manuten o e grandes obras Nesta disserta o s o exploradas as despesas habitualmente pagas pelos cond minos avaliando o espectro de custos para determinar o valor da m dia e criar um selo de certifica o que permita ao utente saber se aquilo que paga anualmente razo vel ou n o No cap tulo 4 foi apresentada a organiza o dos custos atrav s da aplica o do m todo LCC Neste cap tulo e luz do que se considera importante para o tema ser o estudados os principais grupos de custo Custos de Explora o Custos de Manuten o Custos de Utiliza o Os dados correspondentes s despesas foram obtidos a partir da base de dados da empresa de gest o de condom nios Multifrac o com sede em Ovar Esta empresa gere um parque habitacional de 210 edif cios Como os 210 edif cios possuem caracter sticas diferentes para diminuir a dimens o da amostra decidiu se restringir o estudo a edif cios com elevador e mais de tr s anos de registo de informa o o que resultou numa amostra de 61 condom nios Por m os condom nios que constituem esta amostra n o t m o mesmo n mero de anos de vida til e os anos de registo variam entre os cinco e os dezassete Recorrendo a uma representa o gr fica do histograma
4. Terreno Licen as Constru o Projecto Manuten o Impostos Energia Repara es Condom nio Seguros Figura 3 4 O cliente e a sua rela o face aos custos iniciais e diferidos de um edif cio adaptado de FLANAGAN 1989 citado por AL BUSAAD 1997 3 4 3 MODELOS DE LIFE CYCLE COST FABRYCKY amp BLANCHARD 1991 citado por GAUTAM 2009 criaram uma figura semelhante figura 3 5 onde ilustram o ciclo de vida de um produto independentemente da sua fun o e tamanho onde se mostra que medida que o tempo avan a mais dif cil aplicar altera es ao mesmo produto Comportamento segundo os conhecimentos do LCC 100 80 4 66 Facilidade de mudan a A A n y x Fase de projecto P 5 PEA Eis Figura 3 5 Comportamento de um bem ao longo da sua vida til FABRYCKY 8 BLANCHARD 1991 citado por GAUTAM 2009 27 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos A figura 3 6 por seu lado mostra a grandeza dos custos em diferentes fases do produto e mais uma vez demonstrado que os custos em fases tardias s o normalmente superiores aos custos em fase inicial Custo Utiliza o e manuten o Aquisi o Demoli o Tempo Figura 3 6 Diferentes fases do LCC PCPU 2002 citado por GSAUTAM 2009 Os fundament
5. es do n mero de edif cios licenciados traduzem se na diminui o de obras conclu das regista se um decr scimo de 17 8 em rela o ao ano anterior Do lado da procura os sucessivos aumentos nas taxas de juro do cr dito habita o fazem aumentar o n mero de habita es dispon veis para venda A reabilita o de edif cios uma aposta numa actividade que apresenta sinais de satura o o n mero de fogos superior ao n mero de fam lias Regista se um aumento com as Altera es Amplia es e Reconstru o a ganharem import ncia face aos anos anteriores 18 9 do total face aos 17 8 de 2005 A reabilita o dos centros urbanos uma prioridade tendo o Governo investido 40 milh es de contos no programa de renova o urbana no mbito do II Quadro Comunit rio de Apoio FLORES 2002 A degrada o do parque habitacional uma realidade em Portugal Segundo dados do INE data do Censos de 2001 cerca de 59 2 est em bom estado de conserva o 37 95 tem necessidades de repara o e 2 29 est o muito degradados www 6 Quadro 2 1 Estado do parque habitacional em Portugal dados do INE per odo de refer ncia 2001 Estado de conserva o N de edif cios Percentagem Sem necessidade de 1 868 342 59 12 repara o Com necessidade de 1119336 37 95 repara o Muito degradado 92 365 2 92 Total 3 160 043 100 FLORES 2002 refere que ocorreram altera es a n vel
6. feita atrav s da exposi o a condi es normais de utiliza o Ensaios em edif cios experimentais os ensaios s o feitos em edif cios concebidos especificamente para o ensaio de materiais e componentes Inspec o de edif cios tratamentos de dados e an lise estat stica de um parque habitacional Por outro lado segundo PAULO 2009 citado por ALMEIDA 2010 os modelos te ricos dividem se em tr s grupos Modelos determin sticos a vida til de um elemento fun o de uma durabilidade de refer ncia posteriormente modificada atrav s de factores obtendo se um valor absoluto indicativo da durabilidade do elemento em estudo Modelos probabil sticos baseiam se no c lculo matricial ou probabil stico que definem a probabilidade de ocorr ncia de uma mudan a de estado de um elemento Modelos de engenharia metodologias mais simples determin sticas e integram um pouco da variabilidade associada incerteza do mundo real probabil stica sem se tornarem muito complexos 4 1 5 O COMPORTAMENTO DO EDIF CIO EM SERVI O O comportamento de um edif cio depende da resposta que os elementos que o constituem d o a uma dada solicita o Comparando esta resposta com um n vel de qualidade pr definido poss vel determinar o seu desempenho Este conceito permite estabelecer uma rela o entre a degrada o do edif cio e a sua qualidade segundo um gr fico n vel de qualidade tempo semelhante
7. mbito e a organiza o do trabalho O segundo cap tulo serve de introdu o ao tema da Manuten o e Gest o de Edif cios realizada uma nota introdutora acerca da hist ria e evolu o da Manuten o e o desenvolvimento do sector em Portugal Uni o Europeia e noutros pa ses Os diferentes tipos de Manuten o s o explorados neste cap tulo No terceiro cap tulo s o introduzidos alguns modelos de simula o de custos para edif cios dando especial relevo ao Life Cycle Cost Neste cap tulo comentam se alguns conceitos recorrentes na rea da Manuten o servindo como um gloss rio No quarto cap tulo d se lugar o tema do edif cio em servi o neste cap tulo que entram os agentes de degrada o e os intervenientes no processo da Manuten o Os factores de custo que comp em o modelo do Life Cycle Cost referido no cap tulo anterior s o aqui analisados com maior detalhe E dada especial relev ncia ao tema Facility Management e Administra o de Condom nios com direito a esclarecimentos acerca do papel do administrador do condom nio em que consiste uma zona comum informa o sobre a legisla o em vigor etc O quinto cap tulo apresenta a sequ ncia de trabalhos que permitiriam obter o Custo M dio Anual por m de rea comum e o Custo M dio Anual por Permilagem realizada uma an lise estat stica base de dados a an lise detalhada encontra se em anexo e o selo de certifica o com
8. muito elevado contribuindo para uma forte assimetria da distribui o A assimetria pode ser justificada atrav s da an lise do registo de despesas onde se 101 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos verifica que alguns pr dios tiveram que ser submetidos a grandes obras o que aumenta muito o custo de repara es e origina grandes diferen as entre os valores registados O custo dispendido em elevadores foi tamb m estudado e os resultados encontram se em anexo Estes incluem inspec es manuten o e repara es e obteve se um custo m dio anual para elevadores por metro quadrado de rea comum igual a 1 94 2 O quadro 6 3 apresenta o valor m dio obtido para a vari vel Custo de Manuteng o ano m que igual a 5 52 Quadro 6 3 Valor m dio estimado para a vari vel Custo de Manuteng o ano m M dia Desvio Custo ES ano m Padr o Manutenc o 5 52 2 03 6 1 3 CUSTO DE UTILIZA O ANO M O Custo de Utiliza o ano m obtido a partir da soma das despesas de condom nio e seguros As despesas de condom nio s o variadas e v o desde gastos com correios e material de papelaria passando por honor rios administrativos pagamento do fundo de reserva e despesas judiciais As despesas judiciais podem ter um peso muito grande no factor de custo condom nio O
9. um m todo de gest o de todos os custos associados compra uso manuten o e demoli o de um bem Este m todo avalia a sua performance econ mica sujeita a requisitos funcionais e operacionais durante a sua vida til permitindo determinar alternativas e minimizar custos Os princ pios do LCC podem ser aplicados do mais simples ao mais complexo dos bens A t tulo de exemplo quando compramos um carro factores como o consumo de combust vel o pre o seguros revis es e a facilidade em obter pe as para substitui o s o factores que pesam na nossa decis o Inconscientemente estamos a aplicar o conceito do LCC GAUTAM 2009 26 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos O LCC ent o uma boa ferramenta para a tomada de decis es por parte do utente no momento de compra bem como para os gestores de edif cios Um edif cio e as partes que o constituem tornar se o obsoletos com o passar do tempo e isso traduzir se em custos acrescentados que devem ser previstos e or amentados o mais cedo poss vel para salvaguardar os interesses do utente A figura 3 4 exemplifica a atitude t pica de um futuro comprador Aquilo que se pensa ser o custo de uma habita o corresponde parte emersa do icebergue custo inicial Debaixo de gua est o representados os custos diferidos que em poucas d cadas ser o superiores ao investimento inicial O Cliente e
10. bem como a realiza o de inspec es peri dicas ao patrim nio edificado seja ele novo ou reabilitado O RGEU sofreu altera es nomeadamente no aumento do n vel de qualidade que se traduz no aumento das reas m nimas dos edif cios exig ncia de projecto de execu o revis o de projectos e na cria o de n veis de interven o 4 4 6 3 DECRETOS LEI Decreto Lei N 268 94 CORDEIRO 2009 refere que o Decreto Lei N 268 94 de 25 10 1994 procura solu es que tornem mais eficaz o regime da propriedade horizontal facilitando as rela es entre cond minos e terceiros Decreto Lei N 269 94 O Decreto Lei N 269 94 de 25 10 1994 diz respeito mobiliza o de recursos necess rios conserva o ou repara o extraordin ria dos edif cios por parte dos cond minos Este decreto visa criar uma estrutura financeira atrav s de um fundo de reserva para obras em zonas comuns por propriedade horizontal para impedir a degrada o do tecido urbano Decreto Lei N 177 2001 Segundo TAVARES 2009 o Decreto Lei N 177 2001 de 04 06 2001 estabelece que as edifica es devem ser objecto de obras de conserva o pelo menos uma vez de oito em oito anos 55 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 56 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 5 AN LISE ESTAT STICA 5 1 INTRODU
11. o dos jardins ambas com 2 A menor fatia corresponde aos encargos com o consumo de gua com apenas 1 do custo total H gua E Energia D inspec o E Limpeza O Manuten o M Repara es E substitui es Jardim El condom nio H Seguros Figura 5 30 Distribui o percentual dos factores de custo para o Custo M dio Anual m Com o Custo M dio Anual m determinado interessante analisar se as vari veis n mero de habitantes e rea comum influenciam esse valor e se o fazem qual o seu comportamento a A 4 2 2 Elaborou se um diagrama de dispers o para o Custo M dio Anual m e o n mero de habitantes sem a influ ncia de outliers representado na figura 5 31 A respectiva curva de regress o quadr tica possui um coeficiente igual a 0 144 ou seja o n mero de habitantes de um edif cio n o influ ncia o valor do Custo M dio Anual m 82 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 15 0 12 5 10 01 7 5 CustoM dioAnual 5 01 25 50 00 100 00 150 00 200 00 N habitantes Figura 5 31 Diagrama de dispers o entre as vari veis Custo M dio Anual m e n mero de habitantes e respectiva curva de ajuste quadr tico sem outliers para o Custo M dio Anual m O gr fico de dispers o do Custo M dio Anual m
12. As redes de gua e esgotos devem ser constantemente monitorizadas e substitu das 44 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos LEE amp SCOTT 2009 mencionam que o uso de tecnologia no processo de manuten o uma boa ferramenta para melhorar o desempenho de um edif cio O uso de infra vermelhos permite avaliar o estado dos revestimentos exteriores sem que seja necess rio efectuar um teste destrutivo A aplica o de um software de manuten o programada permite economizar materiais e m o de obra e actuar de forma mais r pida e eficiente 4 2 3 4 REPARA O Segundo FLORES 2002 as opera es de repara o ou substitui o devem ser feitas depois de uma an lise e correc o da causa das anomalias adoptando t cnicas adequadas a cada tipo de forma a evitar o aparecimento de fen menos de repatologia Estas opera es classificam se em m dias ligeiras ou grandes pesadas consoante o seu grau de complexidade as opera es grandes pesadas tamb m denominadas por grandes obras s o normalmente efectuadas no fim do ciclo de vida til do elemento Segundo CALEJO 1989 citado por RIBEIRO 2009 a repara o uma opera o de manuten o reactiva cujo objectivo prolongar a vida til do elemento e o seu n vel de qualidade N vel Inicial de Qualidade N vel M nimo de Qualidade Anos Figura 4 6 Influ ncia da repara o
13. CALEJO 2001 citado por RIBEIRO 2009 Condicionada com base em inspec es e dados pr patologia Sistem tica com base na vida til esperada WOOD 2003 apresenta um ponto de vista interessante ao duvidar da aplica o de uma estrat gia de manuten o planeada Ser vantajoso substituir um elemento quando este ainda n o falhou ou um n mero de elementos quando apenas um falhou A manuten o preventiva um modelo de planeamento inflex vel que pode inutilizar uma grande parcela da vida til de um elemento aumentando a necessidade de recursos e de opera es de manuten o 2 3 3 3 MANUTEN O CORRECTIVA Entende se por manuten o correctiva aquela que corresponde a uma ac o face a uma manifesta o indesejada Tal como o nome indica ser correctiva significa que a manuten o uma resposta uma reac o por parte do utente ou respons vel para tratar e reparar a manifesta o Adoptar esta estrat gia acarreta um maior risco com maior custo para os utilizadores e uma diminui o no desempenho dos edif cios 14 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos A manuten o correctiva pode apresentar se de tr s formas diferentes RIBEIRO 2009 Urgente actua o pr estabelecida Grande interven o substitui o que eventualmente pode entrar no campo da reabilita o Pequena interven o interven o tipo 2 3 3 4
14. DRepara es Dlsubstitui es Euarcim Figura 6 2 Distribui o percentual do Custo de Manutenc o ano m Tal como se verificou anteriormente alguns condom nios apresentam valores de custo elevados contribuindo para a dispers o da amostra No caso da Manuten o como os edif cios t m idades diferentes t m necessidades diferentes de interven o da a dispers o de valores ser elevada x Os gastos com limpeza consistem no pagamento de vencimentos empresa respons vel pela higieniza o dos edif cios e pela compra dos produtos para executar tal tarefa Foi estudada a hip tese de existir uma rela o entre o factor de custo limpeza com o n mero de habitantes e o valor da rea comum Os coeficientes de determina o obtidos s o bastante reduzidos ou seja n o existe uma rela o entre o custo de limpeza e as duas vari veis Ap s contacto com a empresa de condom nios chegou se conclus o que os pagamentos de limpeza n o s o feitos consoante a rea de um pr dio nem mesmo pelo n mero de pisos Como existem v rias empresas no mercado a competitividade aumentou imenso nos ltimos anos Quando se contrata uma empresa de limpeza habitual estipular se um pre o mensal e n o um custo por hora ou por metro quadrado Todos os factores de custo apresentam desvios entre o histograma e a curva normal associada mas para a vari vel repara es esse desvio
15. Resumindo a sua fun o gerir o edif cio garantindo um n vel de qualidade adequado aos seus utentes atrav s de opera es de manuten o e gest o financeira YAU amp HO 2009 mencionam que delegar as fun es da administra o de um edif cio a uma empresa de gest o de condom nios uma medida positiva uma vez que as decis es tomadas visam beneficiar o edif cio e os utentes em geral e n o um grupo de moradores em particular A falta de experi ncia e conhecimento aliados in rcia na tomada de decis es na gest o feita atrav s do processo de rotatividade entre moradores s o apontados como aspectos negativos 4 2 4 2 SEGUROS O seguro contra inc ndios obrigat rio e deve cobrir todas as frac es bem como a rea comum do edif cio Pode adoptar se tamb m por um seguro conjunto multirriscos ou seja as frac es e a rea comum t m seguro comum pago por cada um dos moradores Este tipo de seguro cobre diversas situa es como inc ndios sismos explos es tempestades inunda es danos causados por gua etc 46 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Os empregados contratados para a realiza o de opera es de manuten o como limpezas Jardinagem ou obras devem estar afectos a um seguro de acidentes de trabalho 4 3 FACILITY MANAGEMENT 4 3 1 INTRODU O O British Institute of Facility Management define Facility Man
16. de um modo geral ao gestor de edif cio definir regras e enquadrar comportamentos de forma a permitir a satisfa o das necessidades comuns dos utentes CALEJO 2001 CALEJO 2001 define assim o papel do gestor de edif cios na actividade funcional Nos edif cios de habita o multi familiar condom nio a actua o do gestor no mbito da actividade funcional prende se fundamentalmente com a defini o do modo de utiliza o das zonas comuns Cabe lhe por exemplo estabelecer normas de utiliza o de garagens colectivas fecho e abertura da porta principal convocar reuni es de condom nio e criar la os de comunica o entre as diferentes fam lias no sentido de contribuir para o esclarecimento de eventuais situa es de conflito Trata se em suma de assumir um papel de coordenador social de modo a promover o bom relacionamento entre fam lias N o no entanto a faceta mais vulgarmente assumida por um gestor pois esta sua voca o social em geral esquecida 2 3 MANUTEN O DE EDIF CIOS 2 3 1 DEFINI O A Norma ISO 15686 1 2000 define manuten o como A combina o de ac es t cnicas e administrativas que durante a vida til de um edif cio asseguram que este ou as partes que o constituem desempenhem as fun es para que foi dimensionado A Norma BSI 3811 de 1984 define manuten o como a combina o de todas as ac es t cnicas e administrativas incluindo o seu controlo nece
17. excepto nas abas e no centro onde h uma grande diferen a de valores Custo de Explora o ano m2 sem outlier Mean 1 62 Std Dev 0 705 N 31 6 Frequ ncia Custode Explora o ano m2 2u Figura 5 21 Histograma do custo de Explorac o ano m e curva de distribui o normal sem outliers 76 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Finalmente apresenta se o gr fico circular com a distribui o percentual do custo total de Explora o A O factor de custo gua tem uma percentagem igual a 10 no custo de Explora o ano m sendo os restantes 90 atribu dos ao consumo de energia Distribui o percentual do custo de Explorac olanolm2 gua Dtnergia Figura 5 22 Distribui o percentual do custo de Explorac o ano m 5 2 2 CUSTOS DE MANUTEN O Observando a figura 5 23 verifica se que a vari vel custo de Manutenc o ano m tem uma distribui o marcadamente assim trica enviesada esquerda uma vez que a mediana est pr xima do valor do primeiro quartil ou seja h uma grande concentra o de valores de custo inferiores a 5 42 ano m 12 007 10 007 8 007 6 007 4 007 2 007 0 007 T CustoManuteng o Figura 5 23 Caixa de bigodes da vari vel custo de Manuten o ano m sem outliers mo 2 Na figu
18. importante salientar que a maior parte da informa o contida nos pr ximos pontos prov m do livro Condom nio do autor CASTELO 2009 4 4 2 PROPRIEDADE HORIZONTAL A propriedade horizontal corresponde s frac es aut nomas que para al m de constitu rem unidades independentes s o distintas e isoladas entre si com sa da pr pria para uma parte comum do pr dio ou para a via p blica O cond mino possui duas situa es jur dicas distintas propriet rio singular no que diz respeito sua frac o aut noma e compropriet rio relativamente s partes comuns que formam a estrutura do pr dio e as reas de passagem que utiliza para chegar porta de sua casa 4 4 2 1 O T TULO CONSTITUTIVO DA PROPRIEDADE HORIZONTAL O t tulo constitutivo da propriedade horizontal constitu do pelas percentagens ou permilagens das frac es aut nomas descri o de cada uma das frac es e o seu relacionamento por letras O t tulo constitutivo pode ainda conter A men o do fim a que se destina cada frac o ou parte comum O Regulamento do Condom nio elucidando o uso e conserva o das partes comuns e das frac es aut nomas previs o do compromisso arbitral para a resolu o de problemas do condom nio As partes comuns n o t m que estar inclu das no t tulo constitutivo da propriedade horizontal uma vez que n o s o de uso exclusivo de cada um dos cond minos Contudo devem constar do t tulo
19. rea comum 0 531 moderada Z O valor m dio estimado para o Custo M dio Anual por Permilagem igual a 7 76 Quadro 6 8 Valor m dio estimado para a vari vel Custo M dio Anual por Permilagem M dia Desvio ano m padr o Custo M dio Anual por e 7 76 2 99 Permilagem 6 2 CONCLUS ES DAS APLICA ES PR TICAS 6 2 1 SELO DE CERTIFICA O A partir dos dados obtidos para os dois apartamentos em estudo e aplicando o m todo descrito no Cap tulo 5 ambos obtiveram a certifica o A Isto significa que o cruzamento dos dados Custo M dio Anual por Permilagem e rea comum se situa dentro do intervalo de confian a para 95 A base de dados para a aplica o da certifica o certamente limitada mas abre novos horizontes para o desenvolvimento do selo de certifica o 6 2 2 COMPARA O DE CUSTOS ENTRE DOIS APARTAMENTOS Novos A compara o de custos entre dois apartamentos novos um dos resultados mais importantes desta disserta o A aplica o mostrou que nem a permilagem de um apartamento nem a rea comum de um edif cio actuando como vari veis singulares permitem saber partida qual o valor a pagar anualmente a uma empresa de gest o de condom nios Contudo ao introduzir os valores das duas vari veis no gr fico de dispers o poss vel estimar um intervalo de custos e um valor m dio Esta sem d vida a grande inova o produzida por est
20. 0 22 M42 Tubagens de a o e aparelhos para 0 02 canalizac es E equipamentos 0 07 d constante 0 10 Total 1 00 O ndice M42 tubagens de a o e aparelhos para canaliza es e o coeficiente E equipamentos n o possuem valores para os anos anteriores a 2004 Utilizando os valores existentes foi aplicada uma regress o quadr tica e extrapolados os valores para os anos em falta As figuras 5 12 e 5 13 representam a regress o quadr tica para o ndice M42 e o coeficiente E respectivamente M42 Tubagens de A o e Aparelhos para Canaliza es 109 0 107 0 Curva Quadr tica 105 0 103 0 101 0 99 0 Cet eo 50 y 0 000x 0 051x 100 e R 0 323 95 0 T T 1 o 20 40 60 80 100 Figura 5 12 Regress o quadr tica para o ndice M42 68 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos E Equipamento 114 0 112 0 Curva Quadr tica 110 0 108 0 106 0 104 0 102 0 y 0 001x 0 292x 98 99 R 0 953 100 0 98 0 Figura 5 13 Regress o quadr tica para o coeficiente E Em anexo apresentam se os c lculos do coeficiente de actualiza o mensal para o per odo entre 2001 e 2010 Os dados s o referenciados todos os meses mas para simplificar os c lculos foi definido um coeficiente de actualiza o anual calculado a partir da m dia d
21. 15686 5 2008 Building and constructed assets Life cycle costing KUO et al 2011 Kuo et al 2011 Elucidating how service quality constructs influence resident satistfaction with condominium management Expert Systems with Applications vol 38 Issue 5 Elsevier LEE amp SCOTT 2009 Lee H Scott D 2009 Overview of maintenance strategy acceptable maintenance standard and resources from a building maintenance operation perspective The Journal of Building Appraisal no 4 Palgrave Macmillan LOPES 2005 Lopes T 2005 Fen menos de pr patologia em manuten o de edif cios aplica o ao revestimento ETICS Disserta o de Mestrado FEUP MOTA 2010 Mota P 2010 Gest o de Habita o Social Proposta de um manual de servi o das zonas comuns Disserta o de Mestrado FEUP NP EN 13306 2007 Norma Portuguesa EN 13306 2007 Terminologia da manuten o Instituto Portugu s da Qualidade PEREIRA 2008 Pereira A 2008 SPSS Guia pr tico de utiliza o Edi es S labo Lisboa PESTANA amp GAGEIRO 2008 Pestana M Gageiro J 2008 An lise de dados para ci ncias sociais A complementaridade do SPSS Edi es S labo Lisboa RIBEIRO 2009 Ribeiro R 2009 Sistema de Identifica o de Custos de Servi o de Edif cios Disserta o de Mestrado FEUP SILVA amp PIMENTEL 2011 Silva A Pimentel C 2011 The importance of water efficiency in buildings in Mediterranean
22. MANUTEN O INTEGRADA Segundo RIBEIRO 2009 a manuten o integrada representa a necessidade de uma manuten o mais exigente mais monitorizada mais eficiente Esta consubstancia se no Sistema Integrado de Manuten o Sistema Integrado de Manuten o O Sistema Integrado de Manuten o surge na divis o da Gest o de Edif cios em tr s actividades t cnica econ mica e funcional Assume se que a gest o de edif cios uma actividade coordenada e complementar mas na realidade assiste se a uma divis o da actividade procurando dar resposta a problemas pontuais mais do que estabelecer uma estrat gia de actua o CALEJO 2001 O mesmo autor CALEJO 2001 sugere uma metodologia de execu o coordenada das diferentes fun es de gest o de edif cios na qual se integram as actividades funcionais e t cnicas a que se convencionou denominar Sistema Integrado de Manuten o SIM Este sistema pretende Identificar e disponibilizar interlocutores e decisores capacitados Tipificar a situa o facilitando a an lise e resposta automatizando a se poss vel Padronizar procedimentos de contrata o e interven o Unificar as ac es de registo alimentando com um nico acto as bases de dados contabil sticas tecnol gicas e funcionais Recolher informa o final e re alimentar do sistema CALEJO 2001 refere que na g nese de um sistema desta natureza est o dois conceitos Registar tudo
23. Por outro lado na Europa de Leste h um aumento da ind stria da constru o sobretudo na Pol nia cujo crescimento ser de 16 at 2010 www 7 A figura 2 4 representa atrav s de um gr fico de barras qual a percentagem de manuten o e reabilita o no sector da constru o em v rios pa ses da Europa Em 2006 o subsector da renova o representou cerca de 48 de todo o mercado residencial Em pa ses como a Dinamarca Alemanha It lia Su cia Reino Unido B lgica e Fran a os valores s o superiores m dia O autor MOTA 2010 explica que os valores abaixo da m dia para os pa ses da Europa de Leste Espanha e Irlanda s o explicados pelos diferentes n veis de maturidade dos mercados nacionais e pelo elevado n vel de constru o nova 12 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos M dia 48 Dinamarca Alemanha It lia Su cia Reino Unido B lgica Fran a Noruega Holanda Finl ndia Hungria Portugal Pol nia Austria Espanha Su a R p Checa Irlanda Eslov nia Figura 2 4 Percentagem de manuten o e reabilita o no sector da constru o em 2006 EUROCONSTRUCT 2009 adaptado de MOTA 2010 2 3 2 3 OUTROS PA SES Estados Unidos da Am rica Em Washington D C o Pent gono mobilizou cerca de 275 milh es de contos durante um per odo de 10 anos em opera es de renova o e manuten o O Thomas Jefferson Buil
24. Regulamento Geral das Edifica es Urbanas 55 4 46 31 Decretos Lali ta A td A E tE cetdo 55 5 AN LISE ESTAT STICA 57 BA INTRODU O qse atari sis achas nto e eaer ae AC lata do Ra 57 5 1 1 METODOLOGIA DO ESTUDO ita A ES UE VE Sad SA a nanda 59 5 1 2 IDENTIFICA O DO PARQUE HABITACIONAL ui a aio a 59 5 1 3 TRATAMENTO DOS DADOS ccoccocccccococonooncononnnnnn con cnn cnn 62 5 1 3 1 Actualiza o de PregoS cooonmcccccnnnonccnnnnacccnnoneccnnnnnncn nn cnn crecen 66 5 2 ANALISE ESTAT STICA 200000 A EA AA TA A A a ia 70 5 21 GUSTOS DE EXPLORA O siendo A aa da ODE aa a dade aai aN e SNI 74 5 2 2 CUSTOS DE MANUTEN O Secretas 77 5 2 3 GUSTOS DE UTILIZA O ii ii aia 79 5 3 O CUSTO M DIO ANUAL POR M DE REA COMUM 81 5 4 IDENTIFICA O DO CUSTO M DIO ANUAL POR PERMILAGEM ooooncnnccnionoccconncnconarininnnananons 87 9 41 INTRODUCAO ci AA A A AAA Aa 87 5 4 2 AN LISE ESTAT STICA DO CUSTO M DIO ANUAL POR PERMILAGEM cccocccococccononcconcccnnnnnnn nn nnnnnnnncnninos 87 5 4 3 CONSTRU O DO SELO DE CERTIFICA O ooococccccccnononocononnnnnnnnnnnonnnnnnnnnnnnnonononnnnnnnnnnnnnononnnnnnnnnnnnnnnnns 90 SSAP CA OES PRATICAS a aa e EA a Sa 94 5 5 1 APLICA O DO SELO DE CERTIFICA O oocococcccnncnncnnnnnnonnnononnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnononnnnnnnnnnnnnonnnnnannnnnnnnnanons 94 5 5 1 1 Caracteriza o dos Edif cios rara cnn rra 94 5 5 1 2 Metodologia da Aplica o do Selo de Certifica
25. SELO DE CERTIFICA O DE CUSTO Para aplicar o selo de certifica o necess rio saber A despesa anual paga ag ncia de condom nios permilagem do apartamento O valor da rea comum do edif cio 94 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Tendo conhecimento desses valores dividindo o valor da despesa anual pela permilagem obt m se o Custo M dio Anual por Permilagem para cada um dos apartamentos em estudo como se mostra no quadro 5 13 Quadro 5 13 Descri o real dos apartamentos a analisar Despesa com o Custo M dio rea Comum Tipologia Permilagem condom nio Anual por A ano Permilagem m 1 T3 21 20 586 91 27 66 1390 2 T3 23 90 628 08 26 28 1250 Utilizando o gr fico de dispers o da figura 5 44 poss vel determinar em que intervalo de confian a se encontra o valor do custo e certificar o apartamento O valor da rea comum do pr dio que corresponde ao eixo das abcissas condiciona qual dos intervalos a utilizar O Custo M dio Anual por Permilagem introduzido no eixo das ordenadas Cruzando os dados do Apartamentol verifica se que este se encontra no 3 intervalo da rea comum e dentro do intervalo de confian a para 95 zona verde como demonstra a figura 5 49 Este apartamento certificado com a classe A SELO DE CERTIFICA O DE DESPESAS DE CONDOM NIO
26. aprova o da decis o A unanimidade dos cond minos necess ria para alterar o t tulo constitutivo da propriedade horizontal e para obras de reconstru o do edif cio no caso da sua destrui o desde que represente pelo menos tr s quartos do seu valor total T m que ser aprovados por dois ter os da percentagem ou permilagem do condom nio as obras de inova o as obras que alterem a linha arquitect nica do edif cio bem como a altera o do fim a que se destina uma frac o 4 4 5 O ADMINISTRADOR 4 4 5 1 INTRODU O 2 O administrador um rg o essencialmente executivo sendo eleito atrav s da assembleia de cond minos Pode ser atribu da a fun o a um cond mino administrador interno ou a uma empresa administrador externo Quando a administra o exercida por um elemento externo ao edif cio como por exemplo uma empresa de administra o de condom nios comum a assembleia escolher um cond mino para acompanhar directamente o administrador curioso notar que o inverso tamb m aplicado nos casos em que empresas externas d o apoio a um administrador interno O administrador pode ser exonerado segundo decis o da assembleia de cond minos ou por decis o judicial quando se prove que este praticou irregularidades ou foi negligente no exerc cio da sua fun o 4 4 5 2 FUN ES As diferentes fun es do administrador est o distribu das pelo C digo Civil a que se acrescen
27. cnn cnn near nana cnn 7 Fig 2 2 Processos da actividade t cnica erre earra rn ran rana 8 Fig 2 3 Custo Global de um edif cio e nnnc crac anno 9 Fig 2 4 Percentagem de manuten o e reabilita o no sector da constru o em 2006 13 Fig 2 5 As pol ticas de manuten o re cnc 14 Fig 2 6 Fluxograma da estrutura de um Sistema Integrado de Manuten o 17 Fig 2 7 Custo das grandes e pequenas repara es e da manuten o preventiva 18 Fig 2 8 Defini o de conceitos em manuten o re eaerecara rana 19 Fig 3 1 Rela o entre qualidade vs tempo segundo o tipo de manuten o 22 Fig 3 2 Custo global d UM edificio mesial liar 23 Fig 3 3 M todos de orcamentac o para custos de manuten o non 24 Fig 3 4 O cliente e a sua rela o face aos custos iniciais e diferidos de um edif cio 27 Fig 3 5 Comportamento de um bem ao longo da sua vida til eienenn enerne erresen 27 Fig 3 6 Diferentes fases do LCC re reeecaraanaraa nana anne aa aaa ana na aaaann 28 Fig 3 7 Conceito do custo global rr reeerrre arara aaaaaa aee ana aerea anaaanna 29 Fig 3 8 Distribui o do custo global errar a aa a a a aaa 29 Fig 3 9 Esquema da durabilidade do
28. countries The Portuguese experience International Journal of System Applications Engineering amp Development Issuel vol 5 SILVA 2010 Silva S 2010 A Gest o da Actividade de Manuten o em Edif cios P blicos Modelo e defini o de estrat gias para uma interven o sustent vel Disserta o de Doutoramento IST TAVARES 2009 Tavares A 2009 Gest o de Edif cios Informa o Comportamental Disserta o de Mestrado FEUP WEIDNER amp MEZ 2008 Weidner H Mez L 2008 German climate change policy A success story with some flaws The Journal of Environment amp Development December 2008 vol 17 no 4 Sage Journals Online WOOD 2003 Wood B 2003 Building Care Blackwell Publishing Oxford YAU amp HO 2009 Yau Y Ho D 2009 The effects of building management practices on residential property prices in Hong Kong Journal of Building Appraisal no 4 Palgrave Macmillan 110 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos www 1 Jornal de Neg cios Venda de casas registou queda de 20 em Abril Acedido em 23 de Maio de 2011 http www jornaldenegocios pt home php template SHOWNEWS V2 amp id 485245 www 2 Jornal de Not cias Custos da habita o nova sobem 2 6 Acedido em 15 de Abril de 2011 http www jn pt Paginalnicial Economia Interior aspx content 1d 1753526 www 3 TSF R dio Not cias Peso das despesas do
29. custo de Explorag o ano m e o valor da rea comum de cada edif cio Construiu se um gr fico de dispers o e aplicou se uma curva de regress o quadr tica com um resultado para o coeficiente de determina o igual a 0 288 Apesar de este valor ser superior ao obtido para o estudo anterior continua a ser muito reduzido ou 2 ass 2 seja o valor do custo de Explorag o ano m n o influenciado pelo valor da rea comum Por seu lado o coeficiente de correla o R de Spearman igual a 0 515 ou seja 27 0 515 100 da varia o do custo de Explora o deve se ao valor da rea comum e os restantes 73 a outros factores 74 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 4 00 w o Explora o ano m2 N 8 1 00 00 1000 00 2000 00 3000 00 4000 00 5000 00 rea Comum Figura 5 19 Diagrama de dispers o entre as vari veis custo de Explora o ano m e o valor da rea comum e respectiva curva de ajuste quadr tico sem outliers para o custo de Explora o Na figura 5 20 encontra se representada a caixa de bigodes para o custo de Explorac o ano m sem outliers A an lise da caixa de bigodes permite verificar que a vari vel tem uma distribui o ligeiramente assim trica enviesada esquerda uma vez que a mediana est mais pr xima do valor do primeiro quartil o
30. dados hist ricos conserva o por exemplo a substitui o de um telhado ap s um temporal podem ser pagas segundo decis o do condom nio recorrendo ao capital do fundo de reserva E muito til programar as obras cujos custos sejam significativos a curto prazo aumentando se necess rio for a comparticipa o para o fundo de reserva Isto permite enfrentar obras que obrigam o condom nio a ter um elevado montante num s momento As obras que constituam inova es n o s o cobertas pelo fundo de reserva 4 4 4 5 CONTRATOS DE EMPREITADA A primeira regra para efectuar obras num edif cio elaborar um projecto Este documento deve ser aprovado pela assembleia de cond minos E importante que o projecto seja efectuado por um t cnico qualificado Se a dimens o da obra for consider vel til consultar outros profissionais O condom nio deve fiscalizar todas as obras efectuadas no edif cio Se o administrador n o possuir conhecimentos na rea a tarefa pode ser atribu da a um fiscal que representar o condom nio 4 4 4 6 A ASSEMBLEIA DE COND MINOS A gest o das partes comuns compete assembleia de cond minos que composta pelos cond minos e pelo administrador do edif cio A assembleia de cond minos deve tomar decis es sobre uma variedade de quest es significativas como por exemplo Aprova o do regulamento do condom nio Decis o do uso das partes comuns Aprova o da introdu o
31. de cada condom nio as despesas registadas s o numa primeira A B e Lan Data Dt Pag ACERTO CONTAS 502 024042007 0271042007 GUA 766 3040342010 15 04 2010 767 3040342010 1540442010 754 257022010 1840342010 755 2540242010 1840342010 CONTENCIOSO DESPESAS JUDICIAIS 562 28 04 2008 438 01102007 499 011042007 476 12 06 2007 CTT CORREIOS PORTUGAL 768 13 04 2010 762 2620342010 591 04 09 2008 533 287212007 DESPESAS GARAGEM 44 30 09 2002 47 30 09 2002 48 30 09 2002 69 30 09 2002 31 150642002 28 04 2008 011022007 01410 2007 1240642007 1340442010 2640342010 04 09 2008 287212007 300322002 30 09 2002 30 09 2002 3040942002 15 06 2002 Descri o ANULA O DO D BITO ACTA MAR O MAR O FEVEREIRO FEVEREIRO HONOR RIOS PROC RUI M RIO FERREIRA PROC RUIFERREIRA PROC RUI FERREIRA PROC LUIS ARMANDO DIAS CORRESPOND NCIA CORRESPOND NCIA CORRESPONDENCIA CORRESPONDENCIA l J EDIF CIO PEROLA DO ATLANTICO Fornecedor CONDOM NIO C MARA MUNICIPAL DE OVAR C MARA MUNICIPAL DE OVAR C MARA MUNICIPAL DE OYAR C MARA MUNICIPAL DE OVAR N Doc os oos12002071 7i00312002300 i00212004029 Fi00212004103 MULTIFRAC O Servi os e Gest o de 012021 MULTIFRAC O Servi os e Gest o de 0 0159 Tribunal Judicial de Ovar Tribunal Judicial de Ovar CTT CORREIOS DE PORTUGAL SA CTT CORREIOS DE PORTUGAL SA CTT CORREIOS DE PORTUGAL SA CTT CORREIOS DE PORTUGAL
32. dia 945 10 640 11 Mediana 621 25 557 79 Moda 310 48 310 48 Dispers o Amplitude 4199 64 919 62 Vari ncia 852442 46 78238 02 Desvio Padr o 923 28 279 71 M nimo 310 48 310 48 M ximo 4510 12 1230 10 Amostra 32 28 71 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos A elimina o dos outliers origina os seguintes efeitos Diminui a m dia em 304 99 m Diminui a mediana em 63 46 m Diminui o desvio padr o em 643 57 m Diminuiu a amplitude da amostra estudada O valor da moda mant m se constante bem como o valor m nimo registado O valor m ximo registado igual a 1230 10 m A moda corresponde ao valor da vari vel com maior frequ ncia absoluta ou relativa Quando ocorre mais do que um valor para a moda o representado sempre o menor O desvio padr o permite afinar a qualidade com que a m dia representa os dados Quanto menor for o valor do desvio padr o mais perto da m dia se encontram as observa es logo menor a variabilidade dos dados Um desvio padr o elevado significa que as observa es se distanciam da m dia sendo esta uma m representa o dos dados Depois de retirar os outliers verifica se que o valor do desvio padr o diminui e est mais perto da m dia ou seja a representa o dos dados mais correcta O coeficiente de dispers o uma medida que permite estudar distribui es O valor deste coeficiente ob
33. gest o do condom nio garantindo o correcto funcionamento das partes comuns do seu edif cio a n vel t cnico econ mico e funcional O objectivo encontrar um selo de certifica o de custos de condom nio que possibilite ao futuro comprador de uma casa um crit rio de escolha para que esteja informado se aquilo que vai pagar um valor justo e se tem rendimentos que o permitam O desenvolvimento deste selo est assente na identifica o dos custos em servi o de um parque edificado utilizando a metodologia do Custo Global Life Cycle Cost Os resultados obtidos s o analisados estatisticamente e divididos em tr s grupos de custos principais explora o manuten o e utiliza o Dentro de cada um destes grupos existem v rios factores de custo que s o analisados individualmente A aplica o a um caso real e as conclus es obtidas fecham esta disserta o Espera se que este seja o primeiro passo para o desenvolvimento de um selo de certifica o e que permita o despertar de uma consci ncia mais cr tica por parte do utente no momento de compra de habita o PALAVRAS CHAVE Manuten o de edif cios custos de servi o Life Cycle Cost certifica o condom nio vii Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos viii Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos ABSTRACT The purchase of a
34. house is a priority for most Portuguese families Many factors have an influence on this decision but the sense of ownership and security are the main ones However this will be the heaviest and the most prolonged financial burden a family will face These past few years financial market instability has had a strong impact on household income Buying a house above and beyond a family s economic possibilities translates into an expensive monthly mortgage to which one must add service costs such as taxes condominium management insurance etc There is also a lack of knowledge about what is Total Cost Few know that a building has its own behavioral cycles high maintenance costs and in a few years the sum of those costs exceed the market value of the house It s important that a home buyer understands that the Total Cost of a house is more than just the initial cost that s the tip of the iceberg This thesis sheds some light into one of those costs the cost that a home owner pays to a condominium management company to ensure the proper functioning of its building The main purpose is creating a certification stamp that helps to evaluate condominium management costs which will give a future home buyer a criterion of choice and to let him know if he s paying a fair price and has the financial background to support it This stamp is based on real building operation costs using the Life Cycle Cost methodology The results are statisti
35. inicial e o custo diferido O custo inicial igual ao custo de aquisi o da habita o e fixo O utente sabe quanto vai pagar pelo seu im vel quando o adquire Por outro lado o custo diferido desconhecido inst vel e dependente de in meras vari veis E de grande interesse estudar o comportamento do edif cio ao longo da sua vida til explorar quais as condicionantes que afectam o seu desempenho e determinar modelos que o possam simular de maneira a antecipar medidas que permitam diminuir os seus custos 3 3 2 M TODOS DE DETERMINA O DE CUSTOS DE MANUTEN O BAHR 2009 citado por GUIMAR ES 2010 distingue quatro m todos fundamentais para a or amenta o dos custos de manuten o representados na figura 3 3 23 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Figura 3 3 M todos de or amenta o para custos de manuten o M todos baseados em dados hist ricos referem se aos gastos existentes no passado Pode se partir de um custo m dio de manuten o por m de pavimento referente a um determinado per odo de tempo que usado para determinar os custos de manuten o nos anos seguintes Trata se de um m todo relativamente simples e sem grandes exig ncias de c lculo M todos de or amenta o orientados para o valor o custo de manuten o determinado atrav s do produto de uma percentagem fixa pelo valor do edif cio que defin
36. introdu o de sensores de presen a nas reas comuns por exemplo As vari veis gua e energia tamb m foram alvo de uma an lise de regress o que se encontra em anexo Chegou se conclus o que nem o n mero de habitantes nem a rea comum t m uma contribui o significativa para o valor destas duas vari veis Quadro 6 2 Valor m dio estimado para a vari vel Custo de Explora o ano m M dia Desvio ano m Padr o Explorac o 1 62 0 71 O valor m dio obtido para o Custo de Explora o ano m igual a 1 62 100 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 6 1 2 CUSTO DE MANUTEN O ANO M Os custos de Manuten o incluem os gastos relativos s opera es ligadas actividade da constru o civil desde a escolha de materiais de revestimento passando por opera es de manuten o pr activa e grandes obras Neste grupo tamb m se incluem os gastos com limpeza manuten o de jardins e elevadores Z Das vari veis que comp em este custo a que tem maior peso a manuten o 35 como demonstra a figura 6 2 As repara es e limpeza contribuem para 26 do Custo de Manutenc o ano m cada Os restantes componentes substitui es inspec o e jardim correspondem a 5 61 4 39 e 3 33 respectivamente Winspec o BlLimpeza Dlmanuten o
37. legislativo para mudar as pol ticas de reabilita o Registam se mudan as importantes na revis o do c lculo de rendas rela es entre senhorio e inquilino regula o do valor a conceder a fundo perdido e benef cios a agregados com dificuldades econ micas Estas medidas servem para permitir aumentar a rendibilidade do capital investido na reabilita o de edif cios mas infelizmente n o resolvem as conting ncias provocadas pelo congelamento de rendas e a aplica o de rendas inadequadas e desenquadradas FLORES 2002 O mesmo autor FLORES 2002 diz Em Portugal n o existe legisla o espec fica para ac es de manuten o apesar do RGEU impor a obrigatoriedade de obras de conserva o correntes de 8 em 8 anos e de estas poderem ser efectuadas pelos servi os camar rios ou pelos inquilinos com dedu o 11 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos do valor da renda Apesar da exist ncia de legisla o anterior n o s n o tem sido cumprida a realiza o peri dica de obras de conserva o como n o t m sido accionados os mecanismos previstos para o seu cumprimento coercivo o que levou not ria degrada o do parque imobili rio nacional p blico e privado Se esta situa o n o se alterar mesmo que sejam implementadas pol ticas de reabilita o do parque antigo os edif cios existentes actualmente com menos de 50 anos ficar o suj
38. manuten o dos jardins ambas com 2 A menor fatia corresponde aos encargos com o consumo de gua com apenas 1 do custo total E gua E Energia D inspec o M Limpeza C Manuten o M Repara es E substitui es Jardim E condom nio E Seguros Figura 6 5 Distribui o percentual do Custo M dio Anual por m pelos factores de custo 104 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Foi estudada a liga o entre o Custo M dio Anual m e o n mero de habitantes e a rea comum Mais uma vez os resultados obtidos apresentados no Quadro 6 5 revelam que a rela o entre o custo e o n mero de habitantes muito fraca Por outro lado o coeficiente determinado para a rela o entre o Custo M dio Anual m e o valor da rea comum superior e permite aferir que esta vari vel tem algum impacto no custo total Quadro 6 5 Quadro resumo para os coeficientes de determina o obtidos entre o Custo M dio Anual m e as vari veis n mero de habitantes e rea comum Versus R Coment rio E E A rela o entre as vari veis N mero de habitantes 0 144 muito fraca A rela o entre as vari veis Valor da rea comum 0 641 razo vel Contudo a partir dos gr ficos de dispers o a tr s dimens es apresentados no Cap tulo 5 pode
39. na vida til e qualidade de um elemento adaptado de ALMEIDA 2010 O gestor do edif cio deve ser capaz de dar resposta a um problema levantado pela ocorr ncia de uma patologia sobretudo na decis o do tipo de interven o a efectuar Muitas vezes s o efectuadas ac es de manuten o ligeiras que no geral revelam ser ineficazes e pouco rent veis CALEJO 2001 menciona que a exist ncia de modelos de degrada o de edif cios permitiu concluir que as ac es preventivas planeadas s o mais vantajosas que as ac es de repara o 4 2 3 5 SUBSTITUI ES A opera o de substitui o parcial ou total consiste na troca de um elemento que apresente uma anomalia sem possibilidade de ser reparada por outro com as mesmas caracter sticas A substitui o pode ser programada ou activada quando ocorre uma patologia num elemento 45 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos E importante prever o acesso e a facilidade de substitui o dos componentes para que o correcto funcionamento do edif cio e qualidade de vida dos seus utentes n o sejam comprometidos Segundo www 9 as recomenda es efectuadas pelos arquitectos e engenheiros durante o processo de escolha dos componentes s o muitas vezes ignoradas durante a constru o do edif cio A substitui o ocasional n o alarmante pois at serve como caso de estudo ao fornecedor para melhorar o seu produ
40. o A E EET 37 4 1 2 AGENTES DE DEGRADA O cccccccononononncnnnnnnononenononnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnennnnnnnnnnnns 37 4 1 3 Os PARTICIPANTES NO PROCESSO DE MANUTEN O cocooocococccoconnconconnonnnnnnnoconnnnn cnn nrnn ranas 39 4 1 4 MODELOS DE DEGRADA O ccccccnonononononnnnnnnnnonnonnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnonnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnrnnnncnnnnnnns 40 xii Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 4 1 5 O COMPORTAMENTO DO EDIF CIO EM SERVI O ooooccccnncnnconooncnnnnnonononononnnnonnnnnnnnnnonnnnnnnnnnnnnononncnnnnnnns 40 4 2 FACTORES DE CUSTO ci ii do CARAS a 41 4 21 INTRODU O aaea sos a ad 41 4 2 2 CUSTO DE EXPLORA O oococococnconcnonononononnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnonnonnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnncnnnnnnns 42 PE siga 3007 duo FU dg ENS a e Sa pa Ad A SS A A 42 AD DO Agie ralo sat ra a a a A Arne ta a a A CAR cg a 43 42 3 GUSTO DE MANUTEN O nsssesirs nireaantizten tien ota 43 4 23 INSPEC O aia 43 A A e 44 4 2 3 3 ManulencaO va tii Ar 44 ADRIANA ti A a ad do 45 4 2 3 b DUDSULUICOSS citrico aiii is 45 ROA ii A AA A A E A A IAS O aa 46 42 43 GUSTO DE UTILIZA O 22 A A A OA ii aci 46 ADAROACONdO MIN e AE TE od G DA dr loro l tool 46 ADA SOU o tallos te eo do 46 4 3 FACILITY MANAGEMENT niian i in a a a di 47 4 3 1 INTRODUCA Osaa a a e e o a DG aa a a a 47 4 3 2 DESENVOLVIMENTOS coor
41. o de Custo 94 5 5 2 COMPARA O DE CUSTOS ENTRE DOIS APARTAMENTOS NOVOS 96 6 CONCLUS ES E DESENVOLVIMENTOS FUTUROS 99 6 1 CONCLUS ES ESTATISTICAS na perdia A i A AA a 99 6 1 1 CUSTO DE EXPLORA ANO Ma 99 6 1 2 CUSTO DE MANUTENCACO ANO Mesonero e e RO DA RA O e 101 6 1 3 CUSTO DE UTILIZA O ANO M tua ai is an ini 102 xiv Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 6 1 4 CUSTO M DIO ANUAL POR M DE REA COMUM iiiitn ainsi narrar 103 6 1 5 CUSTO M DIO ANUAL POR PERMILAGEM oococcccccconononoccnncnnononenancncnnnonononnannnnncnnononnnnannnannnnnnnnnanccnnnns 106 6 2 CONCLUS ES DAS APLICA ES PR TICAS eretas 107 6 2 1 SELO DE CERTIFICA O cocccccccccnonononncnnnnnnnnonnnonnononnnnnnnnnnonnnnnnnnnnnnnnnonnnnnnnnnnnnnnnnnnnonnnnnnnnnnnananenennnnnns 107 6 2 2 COMPARA O DE CUSTOS ENTRE DOIS APARTAMENTOS NOVOS oocococcnccccccccononononociccnncnnnnanonananinnnns 107 6 3 DESENVOLVIMENTOS FUTUROS aeee aerea nn nn eran arrasa aa aaa 108 7 REFERENCIAS E BIBLIOGRAFIA 109 S ANEXO mad sai AER tad 113 XV Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos xvi Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos NDICE DE FIGURAS Fig 2 1 As actividades da Gest o de Edif cios arara
42. opera es de manuten o 35 78 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos seguindo se as repara es 26 e a limpeza 25 6 Os restantes componentes substitui es inspec o e jardim correspondem a 5 6 4 4 e 3 3 respectivamente Blinspec o BLimpeza DManuten o DRepara es Osubstituig es Euardim Figura 5 25 Distribui o percentual do custo de Manutenc o ano m 5 2 3 CUSTOS DE UTILIZA O A caixa de bigodes para a vari vel custo de Utiliza o ano m est representada na figura 5 26 e a sua an lise revela que esta vari vel tem uma distribui o marcadamente assim trica enviesada direita uma vez que a mediana est mais pr xima do valor do terceiro quartil ou seja a maioria dos valores da amostra superior a 4 09 ano m 6 007 4 007 2 007 0 007 T Utiizag o_Total Ri Figura 5 26 Caixa de bigodes da vari vel custo de Utilizac o ano m sem outliers As medidas estat sticas obtidas est o resumidas no quadro 5 10 fruto da an lise da vari vel sem a presen a de outliers 79 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Quadro 5 10 Medidas de estat stica descritiva para a vari vel custo de Utilizac o ano m sem outliers
43. recycleworks org compost sustainable_gardening html www 11 Di rio da Rep blica 2 s rie n 31 de 13 de Fevereiro de 2008 Acedido a 25 de Maio de 2011 http dre pt pdf2sdip 2008 02 03 1000000 0558105581 pdf www 12 Banco de Portugal Gr fico da taxa de inflac o Acedido a 27 de Maio de 2011 http www bportugal pt pt PT grafIndEconomicos Paginas GrafIHPC aspx www 13 Decreto de Lei n 6 2004 de 6 de Janeiro de 2004 Acedido a 2 de Junho de 2011 http www inci pt Portugues Legislacao Legislacao DecLei20046 pdf www 14 Despacho n 1592 2004 de 8 de Janeiro de 2004 Acedido a 2 de Junho de 2011 http www inci pt Portugues Legislacao Legislacao Desp20041592 pdf www 15 Revimax C lculo de revis o de pre os Legisla o Acedido a 2 de Junho de 2011 http www revimax com ReviMAX asp modulo Legislacao 111 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos www 16 Revista T chne 40 Perguntas Manutenibilidade Acedido a 18 de Fevereiro de 2011 http www revistatechne com br engenharia civil 162 imprime185717 asp www 17 Banco Central Europeu O que a infla o Acedido a 28 de Maio de 2011 http www ecb int ecb educational hicp html index pt html www 18 Wikipedia Inflac o Acedido a 27 de Maio de 2011 http pt wikipedia org wiki Infla WC3 A7 C3 A30 www 19 Onde est o os n meros ca a de n meros
44. simultaneamente as duas vari veis de forma independente O SPSS permite adicionar um plano de regress o linear ao gr fico como demonstrado na figura 5 35 O coeficiente de determina o obtido igual a 0 404 ou seja 40 4 do Custo Total explicado pelas duas vari veis O valor do coeficiente de correla o igual a 0 635 um valor razo vel que permite afirmar que as duas vari veis t m alguma influ ncia no valor do Custo final obtido 85 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos CustoM dioAnual o 00 150 00 100 00 50 00 O N habitantes Figura 5 35 Apresenta o tridimensional das vari veis Custo M dio Anual m n mero de habitantes e valor da rea comum para a amostra de 32 condom nios e plano de regress o linear A equa o do plano obtida a partir dos dados fornecidos pelo programa que se encontram em anexo Custo Total 0 099 x N de habi tan tes 0 006 x rea Comum 12 075 4 E curioso verificar que o coeficiente de multiplica o do n mero de habitantes superior ao da rea comum podendo tornar este factor decisivo no valor obtido para o Custo Total Por outro lado os valores obtidos para o R de Spearman iguais a 0 038 para a vari vel n mero de habitantes e 0 562 para o valor da rea comum indicam que a ltima vari vel tem um peso maior no valor final do Cus
45. vers o electr nica fornecida pelo respectivo Autor Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos At the moment of commitment the entire Universe conspires to assist you Johann Wolfgang von Goethe Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos AGRADECIMENTOS Ao Professor Doutor Rui Calejo Rodrigues pela partilha de conhecimentos e experi ncia Ao Sr S rgio Pinho da empresa Multifrac o por ter cedido os seus dados pela disponibilidade para esclarecimentos e sobretudo pela paci ncia Sem a sua contribuig o este trabalho n o teria sido poss vel A todos os funcion rios p blicos que conheci nas c maras municipais de Santa Maria da Feira Murtosa Oliveira de Azem is S o Jo o da Madeira e Vila Nova de Gaia Um especial obrigado aos funcion rios da C mara Municipal de Ovar nomeadamente Engenheira Mar lia Avelar e D Almerinda por toda a ajuda prestada na consulta das plantas e mem rias descritivas Ao meu irm o Nuno Trindade pelo computador e pelas dicas de Excel Ao meu amigo Bruno Pereira pelo esclarecimento de algumas d vidas de economia Professora S ozinha pela disponibilidade e simpatia e por me ter tirado muitas d vidas de Estat stica A todos os meus amigos Finalmente aos meus
46. versus o valor da rea comum toma a forma da figura 5 32 Para a situa o em que se eliminam os outliers para o Custo M dio Anual m obt m se um coeficiente de determina o igual a 0 641 Apesar do valor ainda se encontrar longe da unidade at agora foi o coeficiente mais elevado obtido para a an lise de regress o o que permite afirmar que a rea comum tem alguma influ ncia nesta vari vel Analisando o gr fico verifica se que para valores da rea comum inferiores a 3000 m quanto maior a rea menor o valor a pagar anualmente por metro quadrado Para valores da rea comum y 2 A superiores a 3000 m regista se o inverso 15 00 12 50 10 00 7 50 CustoM dioAnual 5 00 2 50 1000 00 2000 00 3000 00 4000 00 5000 00 reaComum Figura 5 32 Diagrama de dispers o entre as vari veis Custo M dio Anual m e o valor da rea comum e respectiva curva de ajuste quadr tico sem outliers para o Custo M dio Anual m 83 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos O coeficiente de correla o R de Spearman igual a 0 038 um valor muito reduzido ou seja o Custo M dio Anual m n o influenciado pelo n mero de habitantes Sendo o coeficiente negativo isto significa que as duas vari veis variam em sentido contr rio isto quanto maior o Custo menor o n mero de habitan
47. www 14 adoptando os ndices de custo de m o de obra materiais e equipamentos fixados pela comiss o de ndices e f rmulas de empreitadas publicadas ao longo de v rios anos e dispon veis online www 15 O artigo 6 do Decreto de Lei n 6 2004 de 6 de Janeiro de 2004 estabelece a seguinte f rmula polinomial para revis o de pre os Em que Ct ax ia bx xb x Ed b x Mt Mt Mt Et cx d 2 So Mo Mo Mo Eo Ct coeficiente de actualiza o mensal a aplicar ao montante sujeito a revis o obtido a partir de um somat rio de parcelas com uma aproxima o de seis casas decimais e arredondadas para mais quando o valor da s tima casa decimal seja igual ou superior a 5 mantendo se o valor da sexta casa decimal no caso contr rio St o ndice dos custos de m o de obra relativo ao m s a que respeita a revis o So o mesmo ndice mas relativo ao m s anterior ao da data limite fixada para a entrega das propostas Mt Mt Mt ndices dos custos dos materiais mais significativos incorporados ou n o em fun o do tipo de obra relativos ao m s a que respeita a revis o considerando se como mais significativos os materiais que representem pelo menos 1 do valor total do contrato com uma aproxima o s cent simas Mo Mo Mo s o os mesmo ndices mas relativos ao m s anterior ao da data limite fixada para a entrega das propostas Et o ndice dos custos dos
48. zonas das partes comuns que estejam afectas ao uso exclusivo de um cond mino por exemplo a cobertura de um edif cio para que o mesmo possa usufruir dela sem constrangimentos 4 4 3 PROPRIEDADE COMUM A lei faz distin o entre as partes necessariamente comuns as que nenhum t tulo constitutivo de propriedade horizontal pode considerar como pertencente a um cond mino e as partes presumivelmente comuns as que ser o comuns se pelo mesmo t tulo estiverem integradas numa frac o aut noma Assim sendo as partes necessariamente comuns s o O solo bem como os alicerces pilares paredes mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do pr dio 49 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos O telhado ou os terra os de cobertura ainda que destinados ao uso de qualquer frac o As entradas vest bulos escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais cond minos As instala es gerais de gua electricidade aquecimento ar condicionado g s comunica es e semelhantes P tios e jardins anexos ao edif cio Elevadores Depend ncias destinadas ao uso e habita o do porteiro Garagens e outros lugares de estacionamento Em geral as coisas que n o estejam afectadas ao uso exclusivo de um dos cond minos 4 4 4 O CONDOM NIO 4 4 4 1 O REGULAMENTO DO CONDOM NIO Z O Regulamento do Condom nio
49. 00 2900 00 3300 00 4100 00 i l 4500 00 700 00 1100 00 1500 00 1900 00 2300 00 2700 00 3100 00 3500 00 3900 00 4300 00 4700 00 rea Comum Figura 5 53 Estimativa dos custos para o Apartamento 4 recorrendo ao gr fico de dispers o 97 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos O gr fico de dispers o permite estimar um intervalo de custos para cada um dos apartamentos atrav s dos valores obtidos na intercep o da recta vertical correspondente ao valor da rea comum com a curva do intervalo de confian a para 95 bem como um valor m dio a partir da recta de regress o linear A partir dos valores obtidos no eixo das ordenadas multiplicando os pelo valor da permilagem do apartamento obt m se um intervalo de custos para o intervalo de confian a de 95 e uma estimativa para o valor m dio Os resultados aferidos encontram se expostos no quadro 5 15 Quadro 5 15 Estimativa do custo m dio anual e intervalo de custo Custo m dio Intervalo de custo ano ano m nimo m ximo 300 0 1600 4 940 375 1375 98 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 6 CONCLUS ES E DESENVOLVIMENTOS FUTUROS 6 1 CONCLUS ES ESTAT STICAS A an lise estat stica permite manipular uma base de dados e da obter resultados que assentes em teorias matem ticas e probabi
50. 00 3300 00 3700 00 4100 00 4500 00 300 00 70000 110000 150000 190000 230000 270000 310000 350000 390000 4300 00 4700 00 rea Comum Figura 5 42 Gr fico de dispers o entre o Custo M dio Anual por Permilagem e o valor da rea comum e respectivos intervalos Cada intervalo analisado em anexo O tipo de regress o utilizado nesta fase do trabalho do tipo linear A regress o linear facilita a apreens o de conclus es pois consiste numa recta com uma determinada inclina o cujo sinal permite saber se o seu comportamento crescente ou decrescente impedindo qualquer tipo de varia o de comportamento dentro do seu dom nio A cada intervalo est o tamb m associados intervalos de confian a para 95 e 99 nesta fase que o selo de certifica o come a a ganhar forma Se o valor do custo se encontrar dentro do intervalo de confian a para 95 a este ser associada uma cor verde Se o valor se encontrar dentro da rea compreendida entre as curvas de confian a para 95 e 99 a cor ser laranja Para valores superiores ao intervalo de confian a de 99 a cor ser o vermelho tal como mostra a figura 5 43 91 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Custo M dio Anual por Permilagem 00 500 00 900 00 1300 00 1700 00 2100 00 2500 00 2900 00 3300 00 3700 00 4100 00 4500 00 300 00 700 00 110000 1500 00 1900 00 23
51. 0000 270000 3100 00 3500 00 3900 00 430000 4700 00 rea Comum Figura 5 43 Gr fico de dispers o entre o Custo M dio Anual por Permilagem e o valor da rea comum e respectivos intervalos de confian a Considerando o custo como uma vari vel sempre positiva o gr fico de dispers o toma a forma da figura 5 44 Custo M dio Anual por Permilagem 3 8 00 500 00 900 00 1300 00 170000 2100 00 2500 00 2900 00 3300 00 3700 00 4100 00 4500 00 300 00 70000 110000 150000 190000 230000 2700 00 3100 00 3500 00 3900 00 430000 4700 00 rea Comum A Figura 5 44 Gr fico de dispers o final entre o Custo M dio Anual por Permilagem e o valor da rea comum e respectivos intervalos de confian a O selo de certifica o basicamente metade de um anel onde est o marcadas tr s reas de igual valor Como se v na figura 5 45 a cor vermelha pertence aos casos em que o custo superior ao registado para o intervalo de confian a para 99 o pior cen rio do estudo A cor laranja pertence ao intervalo em que o custo moderado e a verde situa o ideal onde o custo est localizado dentro do intervalo de confian a para 95 92 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Custo Meso arust por Permua om EFES EE s2 Figura 5 45 Cria o do selo de certifica o a partir do gr fico de dispers o O asp
52. 15 jardim 0 22 0 41 gua 0 11 0 08 Custo M dio Anual por DR 10 96 3 48 m de rea comum 6 1 5 CUSTO M DIO ANUAL POR PERMILAGEM Z O Custo M dio Anual por Permilagem a vari vel que permite obter o selo de certifica o de despesas de condom nio Tal como foi feito para todas as outras vari veis o Custo M dio Anual por Permilagem foi submetido a uma an lise estat stica que se encontra detalhada em anexo A an lise de regress o entre o Custo M dio Anual por Permilagem e as vari veis n mero de habitantes e rea comum revelou se interessante Obtiveram se par metros mais elevados entre as tr s vari veis do que nos casos estudados anteriormente Apesar de ainda estarem longe da unidade s o valores que demonstram que existe uma rela o razo vel ou moderada entre o Custo M dio Anual por Permilagem e o n mero de habitantes mas sobretudo com a rea comum Os valores obtidos encontram se no Quadro 6 7 106 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Quadro 6 7 Quadro resumo para os coeficientes de determina o obtidos entre o Custo M dio Anual por Permilagem e as vari veis n mero de habitantes e rea comum Versus R Coment rio y A rela o entre as vari veis N mero de habitantes 0 682 z razo vel A relac o entre as vari veis Valor da
53. 5 e REG O coli PRE PERDOE PRE tad a 85 Fig 5 35 Apresenta o tridimensional das vari veis Custo M dio Anual m n mero de habitantes e valor da rea comum para a amostra de 32 condom nios e plano de regress o linear a da a a ERRO a o ad As qa 2 86 Fig 5 36 Apresenta o tridimensional das vari veis Custo M dio Anual m n mero de habitantes e valor da rea comum para a amostra de 32 condom nios e superf cie de ajuste quad Sea aa ana ana ll Sia 87 Fig 5 37 Diagrama de dispers o entre as vari veis Custo M dio Anual por Permilagem e n mero de habitantes e respectiva curva de ajuste quadr tico com outliers eseese 88 Fig 5 38 Diagrama de dispers o entre as vari veis Custo M dio Anual por Permilagem e rea comum e respectiva curva de ajuste quadr tico sem outliers para a vari vel Custo M dio Anual por Permilagem sis aa asia desisto Ponha lia aaa 88 Fig 5 39 Caixa de bigodes para a vari vel Custo M dio Anual por Permilagem sem outliers 89 Fig 5 40 Histograma para a vari vel Custo M dio Anual por Permilagem sem outliers 90 Fig 5 41 Gr fico de dispers o entre o Custo M dio Anual por Permilagem e o valor da rea Fig 5 42 Gr fico de dispers o Custo M dio Anual por Permilagem e o valor da rea comum e respectivos intervalos cimil doi
54. 9 An lise Comportamental de Edif cios Observa o de Custos em Servi o Disserta o de Mestrado FEUP Dicion rio da L ngua Portuguesa 1979 Dicion rio da L ngua Portuguesa Porto Editora Porto FLORES 2002 Flores I 2002 Estrat gias de manuten o elementos da envolvente de edif cios correntes Disserta o de Mestrado IST GAUTAM 2009 Gautam K 2009 Life cycle Cost Analysis of Home Ownership Disserta o de Mestrado University of Hawaii GUIMAR ES 2010 Guimar es J 2010 Estudo comportamental de edif cios com base na an lise de dados hist ricos Caso de estudo das resid ncias universit rias do Porto Disserta o de Mestrado FEUP HUGHES amp HOLT 1994 Hughes S Holt B 1994 Is Sick Building Syndrome For Real Journal of Property Management July August 1994 High Beam Research 109 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos IKPO 2009 Ikpo I 2009 Maintainability Indices for Public Building Design Journal of Building Appraisal no 4 Palgrave Macmillan ISO 15686 1 2000 International Standard 15686 1 2000 Buildings and constructed assets Service life planning Partl General principles ISO 15686 2 2000 International Standard 15686 2 2000 Buildings and constructed assets Service life planning Part2 Service life prediction procedures ISO 15686 5 2008 International Standard
55. 91 Fig 5 43 Gr fico de dispers o entre o Custo M dio Anual por Permilagem e o valor da rea comum e respectivos intervalos de confian a erra nana cnn nc 92 Fig 5 44 Gr fico de dispers o final entre o Custo M dio Anual por Permilagem e o valor da rea comum e respectivos intervalos de confian a nano co non cc canon nana nc 92 Fig 5 45 Cria o do selo de certifica o a partir do gr fico de dispers o 93 Fig 5 46 Aspecto do selo de certifica o e as suas componentes nono naronannnn 93 Fig 5 47 Localiza o do edif cio onde se situa o Apartamento1 em Espinho 94 Fig 5 48 Localiza o do edif cio onde se situa o Apartamento2 no Porto 94 Fig 5 49 Processo de certifica o do Apartamento errar 95 Fig 5 50 Processo de certifica o do Apartamento teares 96 Fig 5 51 Edif cios onde se localizam o Apartamento 3 e o Apartamento 4 96 xix Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Fig 5 52 Estimativa dos custos para o Apartamento 3 recorrendo ao gr fico de dispers o 97 Fig 5 53 Estimativa dos custos para o Apartamento 4 recorrendo ao gr fico de dispers o 97 Fig 6 1 Distribui o percentual do
56. APORTO FEUP FACULDADE DE ENGENHARIA UNIVERSIDADE DO PORTO GEST O DE EDIF CIOS An lise Comportamental Atrav s da Interpreta o de Dados Hist ricos Rui SANDRO DIAS TRINDADE Disserta o submetida para satisfa o parcial dos requisitos do grau de MESTRE EM ENGENHARIA CIVIL ESPECIALIZA O EM CONSTRU ES CIVIS Orientador Professor Doutor Rui Manuel Gon alves Calejo Rodrigues JULHO DE 2011 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos MESTRADO INTEGRADO EM ENGENHARIA CiviL 2010 2011 DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL Tel 351 22 508 1901 Fax 351 22 508 1446 miecOfe up pt Editado por FACULDADE DE ENGENHARIA DA UNIVERSIDADE DO PORTO Rua Dr Roberto Frias 4200 465 PORTO Portugal Tel 351 22 508 1400 Fax 351 22 508 1440 feupOfe up pt A http www fe up pt Reprodu es parciais deste documento ser o autorizadas na condi o que seja mencionado o Autor e feita refer ncia a Mestrado Integrado em Engenharia Civil 2010 2011 Departamento de Engenharia Civil Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto Porto Portugal 2011 As opini es e informa es inclu das neste documento representam unicamente o ponto de vista do respectivo Autor n o podendo o Editor aceitar qualquer responsabilidade legal ou outra em rela o a erros ou omiss es que possam existir Este documento foi produzido a partir de
57. Custo M dio Anual por Permilagem N o o CLASSES EDIF CIO Rua 32 MORADA N 800 3 Dto A CIDADE Espinho VALIDADE Julho 2012 8 PONTUA O A Figura 5 49 Processo de certifica o do Apartamento1 95 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos gd a 5 A 2 4 O edif cio onde o Apartamento se localiza tem uma rea comum superior a 900m ou seja pertence ao 3 intervalo do gr fico de dispers o Introduzindo os seus dados verifica se que o seu ponto se encontra dentro do intervalo de confian a para 95 zona verde sendo qualificado com a classe A SELO DE CERTIFICA O DE DESPESAS DE CONDOM NIO Custo M dio Anual por Permilagem Y gt N o CLASSES EDIF CIO Rua de Sta Luzia MORADA N 808 2 D FA CIDADE Porto VALIDADE Julho 2012 8 PONTUA O A Figura 5 50 Processo de certifica o do Apartamento2 5 5 2 COMPARA O DE CUSTOS ENTRE DOIS APARTAMENTOS Novos O gr fico de dispers o constru do anteriormente exposto na figura 5 44 um elemento com um potencial enorme Este gr fico permite comparar os custos entre dois apartamentos novos sabendo apenas qual o valor da permilagem de cada um e o valor da rea comum do respectivo edif cio Os dois apartamentos utilizados na compara o o Apar
58. Custo de Explorag o ano M ocoocicocccnocicnnonncnnonecncnnnonnonenicnnnss 100 Fig 6 2 Distribui o percentual do Custo de Manuteng o ano M ocococccccccconononononononononinnnrcncnnnos 101 Fig 6 3 Distribui o percentual do Custo de Utiliza o ano m oocicciccnciccionononocnnnonocoonoonocnenoons 103 Fig 6 4 Distribui o percentual do Custo M dio Anual por m pelos seus tr s grupos principais dl daa S A bra asas nin bai icon 104 Fig 6 5 Distribui o percentual do Custo M dio Anual por m pelos factores de custo 104 Fig 6 6 Apresenta o tridimensional das vari veis Custo M dio Anual m n mero de habitantes e valor da rea comum e superf cie de ajuste quadr tica 105 Fig 6 7 Exemplo de selo de certifica o de despesas de condom nio e grupos de custo distintos como proposta de desenvolvimento futuro cn noc cnn 108 XX Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos NDICE DE QUADROS Quadro 2 1 Estado do parque habitacional em Portugal dados do INE per odo de refer ncia OO iia A AA EE DEE DAA A A E A E 11 Quadro 3 1 Tipo de obsolesc ncia e exemplos erre rana nn aaa narra 32 Quadro 3 2 Vida activa assumida para as constru es cnn nn anar nn anna ccnnncnns 33 Quadro 3 3 Vida til de projecto m nima sugerida para componentes de edif
59. E AA da E a A o cd 7 2 2 2 2 Actividade ECON MICA ivive ltd assa 8 2 2 2 3 Aciividade Funcional ez ssa eana eie Ea ESES EE AEN ESAS EERE lila tale 10 2 3 MANUTEN O DE EDIF CIOS ooooocccccocconconcccconoccconoconnnononnonnononnonnnnnonnnnnnnonnnnnnononnnrnnrnnnninnnnn 10 SDE NIC a ed 10 2 3 2 O SECTOR DA MANUTEN O cccccccccononononnnoncnnnnnnnononnnnnnnnnnnnnnnonnnnnnnnnnnnonnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnns 11 23 21 EmPortUgal toi A e A a 11 2 3 2 2 Na Unido EUTOPOIA esien eri Ea let rata didnt 12 20 23 QUIEOS PASES A AE A Da 13 2 3 3 POL TICAS DE MANUTEN O o ccccccconocooonncnnnnnnononononnnnnnnnnonnnnnonnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnannnnnnnnnnnns 14 ES IO dUCAO titres 14 2 3 3 2 Manuten o PreventiVa coononmccccinnninonnccccnnnncccnn cnn 14 2 3 3 3 Manuten o Correct aiiin i i diii aii i irita aiii 14 23A Manuten o Integrada sisata a aa T a a ii 15 2 3 3 5 Manuten o Preventiva vs Manuten o Correctiva seara 17 2 3 3 6 Manuten o Reabilita o e Renova o de EdIifiCiOS oooocononccccnnocccononononnnononanonnncnnnnnnnnnnnnns 18 xi Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 3 MODELOS DE SIMULA O 21 3 1 CONSIDERA ES INICIAIS 02d i AT A E e 21 3 2 CUSTOS i O A A RR 22 3 9 MODELOS DE SIMULA O rie ta dada e 23 EE PRE PM E lNTRODUCAO ia od e AR 23 3 3 2 M TODOS DE DETERMI
60. Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Atentando a figura 3 9 entende se que embora cada propriedade seja diferente o n vel m nimo para est tica atingido mais cedo Apesar do n vel m nimo de seguran a estar assegurado demonstra se que a propriedade est tica a mais exigente e a que define a vida til prevista A Norma ISO 15686 1 2000 faz refer ncia ao facto que um edif cio um bem com um per odo de dura o extenso e que um correcto planeamento da sua vida til permite que este seja utilizado por v rios utentes Aumentando a vida til e reduzindo a necessidade de manuten o e substitui es contribui se para a sustentabilidade e preserva o de recursos A demoli o do edif cio deve ser tida em conta na fase de projecto de forma a reduzir o desperd cio e facilitar a reutiliza o de materiais e componentes em outros edif cios 3 5 6 WHOLE LIFE CYCLE COST WLC O conceito de Whole Life Cycle Cost WLC considera os custos de uma forma global isto para al m dos custos associados com o LCC o WLC constitu do pelos custos iniciais e de investimento A Norma ISO 15686 5 2008 define WLC como o conjunto de todos os custos iniciais e futuros considerados significativos e relevantes bem como os benef cios ao longo do seu ciclo de vida enquanto preencherem os requisitos de desempenho A figura 3 10 distingue o conceito WLC de Life Cyc
61. IOS 4 4 1 INTRODU O A actividade de administra o de condom nios est em franca expans o nas ltimas d cadas A complexidade das infra estruturas e a dificuldade em estabelecer liga es entre os v rios utentes de um edif cio resultaram na delega o das responsabilidades a um gestor individual ou empresa em vez do processo de rotatividade entre cond minos que foi h bito durante muitos anos Contudo a figura 4 7 adaptada de TAVARES 2009 mostra que aproximadamente 65 dos edif cios pesquisados ainda s o geridos por um cond mino A principal vantagem de escolher uma empresa de condom nios o n mero de recursos que a mesma possui Para al m de conhecimentos em v rios dom nios nomeadamente em legisla o contabilidade facilidade de comunica o gest o de conflitos e em engenharia a empresa de condom nios tem facilidade em contratar servi os e comprar equipamentos e materiais A imparcialidade na resolu o de conflitos tamb m um factor importante como se mostra na figura 4 8 Quem administra o seu condom nio Um cond mino sem remunera o 56 74 Um cond mino remunerado Uma empresa Outro Figura 4 7 A administra o do condom nio adaptado de TAVARES 2009 Que motivo considera mais importante para recorrer a uma empresa de gest o de condom nios Amarca A experi ncia Os meios A rapidez na resolu o dos problemas A melhor gest o das contas M
62. Manuten o 16 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Manuten o preventiva sistem tica Figura 2 6 Fluxograma da estrutura de um Sistema Integrado de Manuten o Outra particularidade deste sistema prende se com a natureza dos procedimentos dividindo se em dois grupos CALEJO 2001 Procedimentos com origem externa ao sistema dependem das reclama es obtidas situando se no dom nio do plano de manuten o arquivo urg ncia e manuten o correctiva ou reactiva planeada Procedimentos com origem interna ao sistema est o relacionados com a auto motiva o e enquadram se no mbito da manutenc o preventiva condicionada e sistem tica 2 3 3 5 MANUTEN O PREVENTIVA VS MANUTEN O CORRECTIVA A escolha de uma pol tica de manuteng o num edif cio depende sobretudo da sua vida til De acordo com CORDEIRO 2009 a manuten o correctiva tem um custo inferior manuten o planeada para os primeiros 20 anos de vida til de um edif cio ou seja para edif cios com vida til reduzida igual ou inferior a 20 anos este tipo de manutenc o torna se economicamente rent vel Por m a maioria dos edif cios de habita o tem uma vida til superior a 20 anos e verifica se que adoptar uma pol tica correctiva aumenta o valor dos custos CORDEIRO 2009 afirma que esse valor aumenta exponencialmente a partir dos 20 anos mostrando que se t
63. NA O DE CUSTOS DE MANUTEN O cccconococnnncnnnncnononononnnnnnnnnononononanoneninnnnns 23 3 3 2 1 Valor actual dos edif CiOS ooocccconnccccnnnoccccnononcnonononnnnnnnonnnnnnnrnnnnnnn nn nn nano nr rn nn ore nn rn ara nn rn naar Ennan 25 3 3 2 2 M todo da eenean en isiasiet andando tie TA Ti atada aa a 25 3 3 2 3 M todo MEDIC M thode d valuation de Sc narios de D gradation Probables d Investissements Correspondants rear crac ranma 25 3 3 2 4 M todo de Alani series aeaeaeaanaaaaaaananaaaaa aaa aeee aa rn rr aaa nana nara nana arena aerea nanaaasa 25 3 3 2 5 Life Cycle Cost LCC Custo Global de um Edif cio cooooocccnnocccccononcccnononcnnnonnonnncnnnnnnnnnn 26 3 LIFE CYCLE GOST LEO ssa dio 26 34 14 INTRODU O cuencia tidad taa 26 34 2 DESENVOLVIMENTOS 200 A A A A A AE 26 3 43 MODELOS DE LIFE CYCLE COST iii e ai sa 27 344 OLOCO DE VME D ClO vasito ada lira aid 28 SARA USOS A A E A E A EA AAA ra Sides raias 29 3 5 CONCEITOS asada rd is O Sa 31 IDA e CAR DU a e e A 31 3 5 2 OBSOLESCENGIA AE EA e e e el o Eo tio 32 3 019 VIDA ACTIVA cal anal 33 SA MIDA LOPE O a a arts a des MO ad e A 33 3 5 5 FIM DE VIDA TIL E DEMOLI OS a iia 34 3 5 6 WHOLE LIFE CYCLE COST WLG oiriin iesiri arai iaaa aidaa ia ladet idani dendan aia iadt 35 357 TOTAL LIFE COST TEC E AA di E EEEE 35 4 O EDIF CIO EM SERVI O 37 4 1O EDIF CIO EM SERVI O 2 a do 37 4 31 N aa 10131007 0 0 E E E
64. O Programa Nacional para o Uso Eficiente da gua sugere a cria o de uma certifica o para todos os equipamentos afectos ao uso de gua nas habita es como chuveiros sanitas e torneiras para que o utente saiba qual a sua efici ncia BRAGA amp SANTOS 2010 mencionam num artigo da sua autoria que a manuten o dos jardins respons vel por um grande volume do consumo de gua e que a utiliza o da gua da chuva pode minimizar o custo associado a esse consumo A gua da chuva pode tamb m ser utilizada para limpeza das reas comuns Para que este processo seja vi vel necess rio conhecer os valores da precipita o no local onde se situa o edif cio e proceder ao dimensionamento de um reservat rio 4 2 3 CUSTO DE MANUTEN O Os factores de custo de manuten o podem assumir caracter sticas diferentes e alguns obedecem a padr es de comportamento distintos isto podem ser do tipo c clico anuais ou n o Os principais procedimentos de manuten o s o a inspec o manuten o pr activa substitui o repara o limpeza e manuten o de jardins 4 2 3 1 INSPEC O A inspec o um processo de recolha de dados sobre o comportamento de um ou mais elementos do edif cio assente na observa o identifica o e tratamento da patologia Permite tirar conclus es sobre a evolu o de patologias no edif cio e um mecanismo de manuten o preventiva Segundo MOTA 2010 A inspec
65. PES 2005 citado por RIBEIRO 2009 2 2 2 ACTIVIDADES A Gest o de Edif cios pode ser dividida em tr s actividades fundamentais como mostra a figura 2 1 T cnica Econ mica Funcional Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Figura 2 1 As actividades da Gest o de Edif cios Segundo CALEJO 2001 A actividade T cnica engloba os processos relacionados com o desempenho do edif cio dos seus elementos e componentes A actividade Econ mica integra todos os processos financeiros ou contabil sticos relativos aos encargos de funcionamento do edif cio A actividade Funcional assume todas as quest es decorrentes da utiliza o do edif cio num determinado contexto que se pode caracterizar pelos utentes pela legisla o pelas rela es com pr ximos etc 2 2 2 1 ACTIVIDADE T CNICA A actividade t cnica a actividade mais pr xima do Engenheiro Civil As suas ac es t m como objectivo a garantia de desempenho das solu es construtivas do edif cio e aqui que surge a Manuten o de Edif cios A implementa o da gest o de manuten o permite determinar os momentos de interven o durante a vida til dos elementos de modo racional e sem gastos excessivos FLORES 2002 Segundo ARBIZZANI 1992 citado em FLORES 2002 a gest o da manuten o deve ter uma sequ ncia l gica e n o estar limitada a actividades t
66. Pais por tudo Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos vi Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos RESUMO A compra de habita o uma prioridade para a maioria das fam lias portuguesas H muitos factores que influenciam essa decis o mas o sentimento de posse e de seguran a s o porventura os mais relevantes Contudo este o encargo mais pesado e prolongado que uma fam lia ter que enfrentar Os ltimos anos est o associados a uma grande instabilidade dos mercados financeiros e isso tem um forte impacto no rendimento familiar Muitas vezes a compra de casa acima das possibilidades traduz se numa presta o mensal penalizadora dos rendimentos a que se deve acrescentar custos de utiliza o impostos condom nio seguros etc Observa se pois um desconhecimento generalizado sobre o que o Custo Global Poucos sabem que um edif cio tem ciclos comportamentais custos de manuten o elevados e que ao fim de alguns anos o somat rio desses custos ultrapassa o valor de mercado da habita o fundamental entender que o custo de uma habita o n o apenas o custo inicial isso a ponta do icebergue H um grande n mero de vari veis que condicionam o custo de utiliza o e que muitas vezes o tornam insustent vel Esta disserta o avalia um desses custos o custo que cada utente paga pela
67. SA Porz1401898 Porz0497182 Tog4514 257921 MS Toson COMANDOPORTA COM INSTA AUT PC 439 COMANDOPORTA COM INSTA AUT PC 661 J A RESENDE 100 48 MULTIFRAC O Servi os e Gest o de Ci 100 69 J A RESENDE 100431 e s Listagem de despesas At 22 04 2010 Valor 88 98 189 189 189 189 36 30 12100 48 00 24 00 0 54 175 556 2124 87 28 18 70 30 00 5160 25 00 Figura 5 6 Exemplo da organiza o das despesas para o condom nio n 100 resumido fase divididas em tr s grupos principais Explora o Manuten o e Utiliza o Numa segunda fase cada despesa identificada como pertencente a um dos factores de custo indicados na figura 5 7 o que permite efectuar uma an lise mais detalhada sobre cada um deles e o seu contributo para o custo final 62 2 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Grupo Principal Factores de custo Figura 5 7 Organiza o dos tr s principais grupos de custo e respectivos factores de custo E importante salientar que no grupo de custo principal Manuten o existe um factor de custo com o mesmo nome De forma a diferenciar as duas vari veis e evitar confus es os grupos principais ter o letra mai scula e os factores de custo letra min scula Com as despesas dos 32 condom nios divididas s o criadas tabelas din micas com o somat rio anual por grupo e
68. Tipificar procedimentos Materializando estes conceitos poss vel definir os seguintes objectivos dum SIM CALEJO 2001 Conhecer o estado dos edif cios atrav s de ndices de desempenho r cios de queixas percentagem de tarefas em aberto taxa de emerg ncias tempo m dio entre interven es tempo de n o utilidade etc Conhecer tend ncias indexadas s solu es construtivas aos utentes construtores etc Prever com base em tend ncias Tirar partido das tend ncias para tipificar ac es Optimizar custos de manuten o desempenho 15 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Observa se que a presta o de servi os no mbito dos procedimentos de manuten o dum edif cio se pode desenvolver em v rias etapas segundo o tipo de interveniente CALEJO 2001 Ao n vel da utiliza o corrente pelos respectivos utentes ou por servi os contratados limpeza higiene seguran a Ao n vel da inspec o preventiva ou condicionada por t cnicos normalmente externos ao edif cio Ao n vel da identifica o de manifesta es e repara o da patologia repondo a solu o original por projectistas e construtores Apenas os procedimentos ao n vel da utiliza o corrente podem ser suportados por meio dum manual de utiliza o 2001 hos restantes n veis adequado pensar num regime de manuten o integrada CALEJO O SIM co
69. a o entre as vari veis N mero de habitantes 0 058 E inexistente b A rela o entre as vari veis Valor da rea comum 0 288 muito fraca 99 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos As curvas de ajuste utilizadas no estudo de regress o s o do tipo quadr tico importante salientar que o ajuste de uma curva de grau superior poderia resultar em coeficientes de determina o mais elevados mas foi acordado desde o in cio do estudo recorrer se apenas a curvas de segundo grau excepto na concep o do selo de certifica o onde a regress o o do tipo linear Ao analisar a figura 6 1 verifica se que o consumo de energia respons vel por 90 das despesas de Explora o sendo os restantes 10 atribu dos aos gastos com o consumo de gua Distribui o percentual do custo de Explorac olanolm2 D gua a Energia Figura 6 1 Distribui o percentual do Custo de Explora o ano m Esta diferen a percentual pode ser justificada pelo facto de muitos edif cios registarem consumos de gua durante as opera es de limpeza que habitualmente ocorrem uma vez por semana Por outro lado o consumo de energia elevado pois esta utilizada em v rias situa es desde o funcionamento de elevadores e bombas passando pela ilumina o exterior do edif cio e zonas comuns O consumo de energia pode ser minimizado pela
70. a K ES 5 O conhecimento do Custo M dio Anual m um indicador muito til bem como a no o do valor dos factores de custo tornando este trabalho ainda mais rico e interessante A A partir deste conhecimento associando o ao valor da rea comum de um edif cio qualquer uma empresa de gest o de condom nios pode obter uma estimativa de quanto necessitar de despender na administra o desse edif cio anualmente Em resumo a figura 6 4 apresenta a distribui o do Custo M dio Anual por m pelos seus tr s grupos principais Os custos de Manuten o s o respons veis por 52 do custo total Os custos de Utiliza o e Explora o correspondem a 35 e 14 respectivamente 103 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Explora o manuten o utiliza o Figura 6 4 Distribui o percentual do Custo M dio Anual por m pelos seus tr s grupos principais Repetindo o gr fico de distribui o do Custo M dio Anual por m agora pelos factores de custo obt m se a figura 6 5 39 As despesas com o condom nio equivalem a 23 do Custo M dio Anual m A manuten o corresponde a 18 A energia limpeza e repara es equivalem a 13 do custo total cada O factor de custo seguros corresponde a 11 do custo As substitui es s o 3 seguida da inspec o e
71. a casa ou o edif cio demolido As figuras 3 7 e 3 8 ilustram o conceito de custo total de um edif cio e a distribui o do custo na sua constru o A op o mais econ mica ser aquela projectada para o LCC mais barato 28 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Pensar apenas no custo inicial resulta numa vis o desfocada do custo real de um edif cio Em alguns casos os custos diferidos ultrapassam o custo inicial AL BUSSAD 1997 Custos associados ao Life Cycle Cost Figura 3 7 Conceito do custo global adaptado de AL BUSSAD 1997 Custos associados ao Life Cycle Cost EMPREITEIRO RESPONS VEL POR OBRAS DE MANUTEN O Figura 3 8 Distribui o do custo global adaptado de AL BUSSAD 1997 Z O principal benef cio de se proceder manuten o peri dica de um edif cio manter o valor de investimento prepar lo para a sua fun o e manter uma boa apar ncia O custo de manuten o o mais significativo contudo tem recebido pouca aten o na maior parte dos estudos realizados Para que a qualidade de um edif cio se mantenha por muito tempo o projectista e o utente devem considerar durante a fase de escolha de materiais as implica es que as suas propriedades ter o no futuro e planear um mapa de manuten o preventiva O custo da constru o est a aumentar a um ritmo alucinante devido aos aumentos da energia mat
72. a disserta o O gr fico de dispers o est dividido em tr s intervalos de rea comum como foi explicado anteriormente Os dois primeiros intervalos possuem uma menor dispers o ou seja os resultados estimados dentro destes intervalos s o mais fi veis do que os registados no ltimo Seria til desenvolver o gr fico estudando condom nios com uma rea comum superior a 900 m de forma a diminuir a dispers o do ltimo intervalo 107 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 6 3 DESENVOLVIMENTOS FUTUROS O estudo realizado partiu da an lise de uma base de dados de 32 condom nios Aumentar essa base com registos provenientes de edif cios com caracter sticas diferentes como por exemplo edif cios sem elevador com mais anos de vida til e registo de informa o contribuir para aumentar a qualidade dos dados e consequentemente aumentar a qualidade dos resultados obtidos Para estudar edif cios j existentes ou para um cen rio de aluguer ou compra de um apartamento em segunda m o este estudo muito til Contudo para edif cios novos necess rio abordar o problema de outra perspectiva Os custos s o estimados a partir da compara o com or amentos de edif cios semelhantes Um desenvolvimento futuro passa ent o pelo estudo de or amentos e pela cria o de um selo de certifica o para edif cios novos Quando o registo de informa o das list
73. ac es n de elevadores e n de habitantes por edif cio M dia 5 53 21 38 1 53 62 02 Os valores das frequ ncias histogramas e medidas de localizac o para cada vari vel encontram se em anexo Figura 5 5 Localiza o do condom nio n 39 em Ovar imagem obtida pelo GoogleMaps 61 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 5 1 3 TRATAMENTO DOS DADOS A empresa Multifrac o gere o seu parque habitacional atrav s de um software denominado Gecond da Improxy onde as despesas relativas a cada condom nio s o inseridas de acordo com o seu tipo e data e s o acrescentados elementos adicionais como a descri o da ac o efectuada o fornecedor de materiais e servi os e o custo A utiliza o de software de gest o um m todo eficaz para estudar o comportamento dos edif cios e fomentou aquilo que se conhece por edif cios inteligentes onde diferentes factores de custo s o geridos e analisados servindo de base de apoio para tomadas de decis o e actividades de manuten o no pr prio edif cio e em outros edif cios semelhantes O ponto de partida para o tratamento de dados a obten o das listagens de despesas de cada um dos 32 condom nios A figura 5 6 apresenta o aspecto da informa o contida no programa Gecond para um edif cio tipo transferido para o Excel Partindo da folha de c lculo original
74. agem e encontrar uma maneira de avaliar o pre o que um utente paga anualmente a uma ag ncia de gest o de condom nios consoante a permilagem do seu apartamento 44 2 4 tos 4 7 Com os valores do Custo M dio Anual m e da rea comum de cada condom nio poss vel criar uma nova distribui o Multiplicando as duas vari veis o novo custo ter E ano como unidade Dividindo esse custo por 1000 obt m se o Custo M dio Anual por Permilagem cuja base de dados se encontra em anexo 5 4 2 AN LISE ESTAT STICA DO CUSTO M DIO ANUAL POR PERMILAGEM Novamente criaram se gr ficos de dispers o para analisar a rela o entre as vari veis A figura 5 37 consiste no gr fico de dispers o entre as vari veis Custo M dio Anual por Permilagem e o n mero de habitantes O coeficiente de determina o obtido igual a 0 682 Apesar de ainda estar longe da unidade um valor consider vel Por an lise gr fica quanto maior o n mero de habitantes maior ser o valor do Custo M dio Anual por Permilagem 87 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 30 0 25 01 CustoM dioAnualPerm N S 3 2 o 50 00 100 00 150 00 200 00 N habitantes Figura 5 37 Diagrama de dispers o entre as vari veis Custo M dio Anual por Permilagem e n mero de habitantes e respectiva curva de ajuste quadr tico
75. agement da seguinte forma AMARANTUGA amp BALDRY 2002 citado por BECKER 2006 Coordena o entre o local de trabalho os seus funcion rios e as suas tarefas Facility Management uma ferramenta de gest o que teve origem nos Estados Unidos no in cio dos anos 80 Foi concebida para definir estrat gias de manuten o de edif cios complexos e de grandes dimens es como centros comerciais e hospitais Em 1982 foi criada a International Facility Management Association nos EUA e a European Association of Facility Management EuroFM A cria o destas associa es facilita a partilha de conhecimentos e a difus o do conceito por v rios pa ses GUIMAR ES 2010 Com o passar dos anos o conceito Facility Management cresceu e tornou se mais complexo o que levou necessidade de investir na forma o de t cnicos e profissionais 4 3 2 DESENVOLVIMENTOS O papel do Facility Management est ligado com o planeamento projecto constru o uso e manuten o de um espa o e dos seus componentes que consistem em sistemas de abastecimento de gua e esgotos electricidade g s ar condicionado passando pelo aspecto exterior jardins ruas e passeios ilumina o p blica entre outros BECKER 2006 Segundo BECKER 2006 e RIBEIRO 2009 o conceito Facility Management tem o intuito de Estudar a optimiza o de procedimentos de modo a diminuir os custos associados a energia seguran a repara es e ma
76. agens de despesas consider vel verifica se que existem opera es de manuten o com comportamento c clico Aumentando a base de dados seria interessante aprofundar o estudo temporal destas interven es bem como os custos que da adv m O selo de certifica o desenvolvido baseado no Custo M dio Anual por Permilagem mas seria prof cuo criar um selo mais completo em que para al m do custo por permilagem fossem tamb m apresentados custos para outras vari veis como o consumo de gua e energia ou gastos com manuten o Apresenta se na figura 6 7 um esbo o do que poder ser um selo de certifica o futuro CERTIFICA O DE DESPESAS DE CONDOM NIO ENERGIA GUA DA 5 MANUTEN O LIMPEZA EDIFICIO A MORADA III CIDADE VALIDADE PONTUA O Figura 6 7 Exemplo de selo de certifica o de despesas de condom nio e grupos de custo distintos como proposta de desenvolvimento futuro O anel que comp e o selo de certifica o tem igual rea para as tr s classes de custo Um desenvolvimento futuro passar pela cria o de um selo cujo anel o reflexo do diagrama de dispers o isto a rea de cada classe proporcional ao tamanho da zona verde laranja ou vermelha correspondente Para finalizar seria vantajoso dividir o gr fico de dispers o em intervalos mais reduzidos de 100 em 100 m por exemplo pois limita se a dispers o e aumenta se a qualidade dos resultados ob
77. amento do utente DELL ISOLA e KIRK 2003 citados por GAUTAM 2009 sugerem os seguintes elementos a ter em conta no c lculo do LCC para uma habita o Custos Iniciais Constru o Impostos Custos Pontuais Substitui es Altera es Restauro Custos Anuais Utiliza o Manuten o Impostos Seguros Seguran a Custos Funcionais Empregados Materiais M utiliza o Neste ponto analisada a compra de uma habita o j pronta logo os custos com a constru o n o s o considerados relevantes ou seja o valor de compra da habita o ser igual ao valor do custo inicial Todos os encargos que dizem respeito ao pagamento do sinal e empr stimos banc rios fazem parte da despesa inicial Infelizmente a demoli o do edif cio a ltima fase do LCC constantemente negligenciada Mais do que nunca preciso adoptar uma vis o sustent vel na constru o e deixar de pensar que o processo de demoli o de um edif cio n o tem um impacto financeiro e ambiental Hoje em dia s o aplicadas pol ticas de reutiliza o de materiais provenientes de edif cios demolidos para obras p blicas o bet o triturado serve de agregado ou de material para pavimentos e mobili rio urbano e a armadura frequentemente vendida a siderurgias O custo da demoli o associado ao tratamento dos res duos e transporte apenas tr s custos de uma fase que pode incluir muitos mais por vezes torna se um fardo pesado para car
78. ando o consumo de energia muito elevado devem ser tomadas medidas para a sua redu o A aplica o de sensores uma boa op o em edif cios com muitos pisos pois n o h necessidade de ter 42 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos todas as l mpadas acesas se o utente apenas vai subir um andar A instala o de pain is solares uma medida inteligente para reduzir a factura energ tica pois a energia produzida por estes pode ser utilizada para o consumo interno do edif cio 4 2 2 2 GUA A gua utilizada principalmente para efectuar a limpeza das reas comuns e para a rega dos jardins O valor da energia e da gua dependem de v rios factores mas o mais preponderante o valor da rea comum De uma forma simplificada pode afirmar se que estes custos ser o mais elevados quanto maior for o valor da rea comum Os autores SILVA amp PIMENTEL 2011 referem que as altera es climat ricas podem reduzir o volume de precipita o no nosso pa s Aliado m gest o do consumo de gua pot vel em poucos anos o cen rio pode traduzir se em escassez de gua e seca prolongada em algumas zonas de Portugal Os mesmo autores SILVA amp PIMENTEL 2011 estimam que tr s mil milh es de metros c bicos de gua s o desperdi ados todos os anos o equivalente a 39 das necessidades de consumo de gua do pa s e equivalente a 25 m por pessoa por ano
79. apartamentos por sua vez cresceu 2 6 face a Novembro de 2009 e 0 1 face a Outubro de 2010 Em Novembro o ndice de pre os de manuten o e repara o regular da habita o aumentou 1 7 em termos hom logos e 0 6 face ao m s anterior 12 de Agosto de 2008 www 3 O peso da habita o nas despesas totais dos portugueses foi em 2005 praticamente o mesmo que o dos europeus representando 26 6 por cento da despesa total familiar face aos 27 6 por cento da m dia europeia em 2005 mais de um quarto das despesas totais anuais dos portugueses era destinado habita o incluindo despesas com gua g s e electricidade Em Portugal a despesa m dia anual das fam lias era de 17 607 euros dos quais 4 691 euros eram gastos em habita o Estes s o tr s artigos que revelam muito do que se passa actualmente em Portugal Por um lado h um excesso de oferta de habita o consequ ncia de anos de pol ticas de constru es desreguladas e desenfreadas por outro h um n mero cada vez maior de fam lias que n o conseguem suportar os encargos relativos compra de casa e procuram alternativas mais baratas A crise econ mica e o aumento do desemprego t m agravado cada vez mais esta situa o Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos importante dar a entender a um potencial comprador de uma habita o o valor global do seu investimento O valor
80. ari vel Custo M dio Anual por Permilagem sem outliers Quadro 5 12 Medidas de estat stica descritiva para a vari vel Custo M dio Anual por Permilagem sem outliers M dia 7 16 Mediana 6 91 Moda 4 35 MPA Amplitude 9 53 Vari ncia 8 92 Desvio Padr o 2 99 M nimo 4 35 M ximo 13 88 Como se verifica uma diminui o do valor do desvio padr o isso significa que mais observa es se encontram perto da m dia sendo a eliminac o dos outliers uma medida positiva O coeficiente de dispers o obtido igual a 39 Como este valor superior a 30 a distribui o tem uma dispers o elevada Comparando o histograma de frequ ncias e a curva de distribui o normal presentes na figura 5 40 verificam se desvios consider veis entre as duas distribui es Tal como foi referido para a caixa de 89 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos bigodes a distribui o tem um desvio para a esquerda ou seja h um maior n mero de elementos na amostra cujo valor menor que a mediana Histograma sem outliers Mean 7 76 Std Dev 2 986 N 29 Frequ ncia 5 6 00 8 00 10 00 12 00 Custo M dio Anual por Permilagem Figura 5 40 Histograma para a vari vel Custo M dio Anual por Permilagem sem outliers 5 4 3 CONSTRU O DO SELO DE CERTIFICA O O ponto de partida para a constru o do selo d
81. atrav s de visitas regulares ao m dico Praticamos a manuten o nas nossas casas quando pintamos uma pe a de mobili rio antiga reparamos um electrodom stico ou cuidamos do nosso jardim O carro em que nos deslocamos inspeccionado periodicamente e a simples visita a uma lavagem autom tica um acto de manuten o Ent o porque que o nosso parque habitacional t o negligenciado Porque que temos tantos edif cios em mau estado A compra de habita o ser para a maior parte das fam lias o encargo mais pesado e duradouro que ter o que enfrentar Porque que para um bem mais econ mico como um carro damos mais aten o sua manuten o e ao prolongamento da sua vida til e n o o aplicamos nos nossos edif cios O objectivo principal desta disserta o consiste ent o na realiza o de um sistema de identifica o de encargos em servi o na forma de um selo que permita ao utente identificar a classe de manuten o do seu edif cio Isto permitir ao utente avaliar o desempenho do edif cio a priori e saber quanto ir gastar Para tal v o ser analisados encargos fornecidos por uma empresa de gest o de condom nios de forma a estabelecer valores m dios Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 1 4 ORGANIZA O DO TRABALHO Esta disserta o divide se em seis cap tulos principais No primeiro cap tulo s o revelados o objectivo
82. balho se debru a A Gest o de Edif cios segundo CALEJO 2001 a jun o de v rias reas nomeadamente a Engenharia Arquitectura Legisla o Sociologia e Economia destinadas a optimizar o desempenho de um edif cio a custo m nimo permitindo o correcto funcionamento durante o maior tempo poss vel e com as caracter sticas definidas em projecto Os principais aspectos que condicionam o comportamento de um edif cio s o a estrutura o local onde est inserido o tipo de utilizadores a sua fun o e as condi es ambientais e atmosf ricas Estes agentes condicionam fortemente a qualidade do edif cio mas tamb m importante salientar que o utente deve estar atento e proceder a opera es de inspec o e repara es uma vez que este o respons vel pela manuten o do edif cio CALEJO 2001 citado por RIBEIRO 2009 A Gest o de Edif cios deve ser implementada desde a fase de projecto e durar at demoli o do edif cio importante que quem usufrui do edif cio e o gere utentes gestor de edif cios e empresa de manuten o esteja ciente dos objectivos e metodologias a seguir para garantir o m ximo desempenho RIBEIRO 2009 A Gest o de Edif cios uma rea fundamental do sector da constru o necess rio promov la e tornar o utente num promotor dessa mesma gest o dotando o de poder de decis o onde a sua satisfa o conforto e seguran a sejam os principais par metros a ter em conta LO
83. cally analyzed and divided into three main groups operation maintenance and use Within each of these groups are several cost factors that are analyzed as single entities The application on a real building and the conclusions therefore obtained close this thesis It is hoped that this will be the first step into the development of a building certification stamp awakening a more critical conscience on the home buyer KEYWORDS Building maintenance operation costs Life Cycle Cost certification condominium Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos NDICE GERAL AGRADECIMENTOS iia dai vV RESUMO EEA E E A E EE E aa vii ABSTRACT iii A E AD EE A A ET A EAS AE SA dE EL E ix TE INTRODU O usted TA ACINTRODU O tit AA a 1 1 2 MBITO E MOTIVA O aeee cacas 2 13 OBJECTIVO curia ltd edi ataca tods 2 1 4 ORGANIZA O DO TRABALHO ooooccococcocococonocoononocconononononconanonnnnononononnonenonnnnononenn nro nrnnnnenennnnanerines 3 2 ENQUADRAMENTO TE RICO 5 2 1 CONSIDERA ES NICIAIS nn eretas eeee arena rea aee sen ee cen erereasaneean s 5 2 2 GEST O DE EDIFICIO Sua er a UI A a CA TA a a 6 oro DEFINI O ie O o a O e o RA e e Rb 6 22 2 ACTIVIDADES rsss iate a a dada dado aa RR Ga 6 22 21 Aclividade T CNICA its EA dd dead E AE OE DE
84. ccociccicocinncinnoccnonononnnnnornonnonoso 79 Fig 5 26 Caixa de bigodes da vari vel custo de Utiliza o ano m sem outliers 79 Fig 5 27 Histograma do custo de Utiliza o ano m e respectiva curva de distribui o normal sem Qui Satin pair canto QUEDA Did ao da ab es de od edo Ardo rd de dao ol 80 Fig 5 28 Distribui o percentual do custo de Utiliza o ano m eee 81 xviii Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Fig 5 29 Distribui o percentual dos principais grupos de custo para a vari vel Custo M dio A RR ER RIR OPIDR UP a a a A EAN E 81 Fig 5 30 Distribui o percentual dos factores de custo para a vari vel Custo M dio Anual m 82 Fig 5 31 Diagrama de dispers o entre as vari veis Custo M dio Anual m e n mero de habitantes e respectiva curva de ajuste quadr tico sem outliers para o Custo M dio Anual m 83 Fig 5 32 Diagrama de dispers o entre as vari veis Custo M dio Anual m e o valor da rea comum e respectiva curva de ajuste quadr tico sem outliers para o Custo M dio Anual m Picea 83 Fig 5 33 Caixa de bigodes da vari vel Custo M dio Anual m sem outliers cionicinnnco 84 Fig 5 34 Histograma do Custo M dio Anual m e respectiva curva de distribui o normal sem o D 5 10
85. cess rio contactar as C maras Municipais de cada concelho que prontamente cederam toda a documenta o necess ria nomeadamente as mem rias descritivas plantas e processos de constitui o da propriedade horizontal Esta fase de pesquisa foi um trabalho de campo que permitiu obter os valores das reas comuns rea de jardim e tipologia de cada edif cio O n mero de habitantes foi estimado a partir da tipologia dos edif cios e do estipulado no Di rio da Rep blica 2 s rie n 31 de 13 de Fevereiro de 2008 www 11 Quadro 5 1 N mero de habitantes estimado de acordo com a tipologia de cada apartamento T1 2 5 T2 3 5 T3 4 5 T4 5 5 T5 ou superior 6 60 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos O quadro 5 2 indicativo da distribui o dos edif cios por concelho onde se pode verificar que a maioria se encontra no concelho de Ovar Quadro 5 2 Distribui o dos edif cios por concelho Murtosa 1 Oliveira de Azem is 1 Ovar 22 Santa Maria da Feira 3 S o Jo o da Madeira 3 Vila Nova de Gaia 2 Total 32 Analisando as vari veis n mero de pisos n mero de frac es n mero de elevadores e n mero de habitantes conclu se que o edif cio tipo da amostra possui aproximadamente 6 pisos 21 frac es 2 elevadores e 62 habitantes Quadro 5 3 Valor m dio das vari veis n de pisos n de fr
86. cios 34 Quadro 4 1 Os diferentes tipos de agentes f sico qu micos e biol gicos 39 Quadro 5 1 N mero de habitantes estimado de acordo com a tipologia de cada apartamento 60 Quadro 5 2 Distribui o dos edif cios por concelho terrena 61 Quadro 5 3 Valor m dio das vari veis n de pisos n de frac es n de elevadores e n de habitantes por edilicia ta da ti a AR ad a RN da La Rca dana Pa 61 Quadro 5 4 Varia o da taxa de infla o m dia de 2000 a 2010 66 Quadro 5 5 Coeficientes associados reabilita o ligeira de edif cios ii 68 Quadro 5 6 Coeficientes anuais errar cnn rra 69 Quadro 5 7 Medidas de estat stica descritiva para a vari vel rea comum com e sem outliers 71 Quadro 5 8 Medidas de estat stica descritiva para a vari vel custo de Explorac o ano m sem oloi E E A A a PER PET RA 76 Quadro 5 9 Medidas de estat stica descritiva para a vari vel custo de Manuten o ano m sem UU e nd 78 Quadro 5 10 Medidas de estat stica descritiva para a vari vel custo de Utilizac o ano m sem OU SE A A O A E AN AA AAA AA dd 80 Quadro 5 11 Medidas de estat stica descritiva para a vari vel Custo M dio Anual m sem outliers DECR ANA LAI DER SURDA A RENDA O PER URU DR CRER JRR MO RPE RAD RR RR PP RR 84 Quadro 5 12 Medidas d
87. com outliers Da mesma forma analisou se a rela o entre o Custo M dio Anual por Permilagem e o valor da rea comum O coeficiente de determina o m ximo obtido igual a 0 531 para a situa o em que se eliminam os outliers da vari vel Custo M dio Anual por Permilagem O valor reduzido podendo se supor que a rela o entre as vari veis existe mas moderada A Analisando a figura 5 38 repara se que para uma rea comum ligeiramente inferior a 2000 m A atingido o custo m ximo diminuindo depois para valores maiores da rea comum 14 0 12 0 gt o CustoM dioAnualPerm o o 6 0 4 01 1000 00 2000 00 3000 00 reaComum Figura 5 38 Diagrama de dispers o entre as vari veis Custo M dio Anual por Permilagem e rea comum e respectiva curva de ajuste quadr tico sem outliers para a vari vel Custo M dio Anual por Permilagem 88 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos A caixa de bigodes constru da para esta nova vari vel representada pela figura 5 39 mostra que a distribui o assim trica e enviesada esquerda O mesmo pode ser verificado atrav s do histograma de frequ ncias que representado pela figura 5 40 14 007 12 007 10 007 8 007 6 007 4 007 T CustoPermil Figura 5 39 Caixa de bigodes para a v
88. comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos As metodologias de manuten o partilham uma origem comum com as da conserva o mas s s o sistematizadas depois da 2 Guerra Mundial Nos EUA os departamentos militares come am a implantar rotinas de manuten o nas f bricas de armamento Os edif cios militares s o tamb m sujeitos a metodologias semelhantes e verificou se um aumento do desempenho CALEJO 2001 Segundo CALEJO 2001 a normaliza o que os pa ses desenvolvidos apresentaram no p s guerra associado cria o de laborat rios de investiga o sobre edif cios BRE Building Research Establishment Inglaterra LNEC Laborat rio Nacional de Engenharia Civil Portugal etc colocam a problem tica do empreendimento na sua globalidade como um processo que se inicia no planeamento e termina com a sua utiliza o 2 2 GEST O DE EDIF CIOS 2 2 1 DEFINI O Segundo CALEJO 2001 Gest o uma rea multidisciplinar que integra outros sectores do conhecimento ou sub reas a partir das quais atinge os seus objectivos A Gest o multidisciplinar pois integra o saber de reas t o diferentes como a Economia Sociologia Engenharia Direito Estat stica e Matem tica Dentro da Gest o existem v rios ramos alguns bem conhecidos como a Gest o de Recursos Humanos a Gest o do Mercado a Gest o do Projecto a Gest o do Patrim nio e a Gest o de Edif cios sobre a qual este tra
89. d 47 4 4 A ADMINISTRA O DE CONDOM NIOS oocoococcoccocooccncococonoconononononononnnnnononnnononnnonnnnnnnnnnnnonnnnnnnn 48 4 41 1INTRODUCAO A e oe 48 4 4 2 PROPRIEDADE HORIZONTAL ccooocicccccnoncconnconnccnccnnn corno a ranas 49 4 4 2 1 O T tulo Constitutivo da Propriedade Horizontal srta 49 44 3 PROPRIEDADE COMU Mi ceci da lt ada sa a ado DOADA Lad 49 4 44 O CONDOMINIO cui td tati 50 4 4 4 1 O Regulamento do Condom nio erre arara aeee cana cnran ranas 50 AMA DE SCQUIOS a o UE So Rita e A RA SOR ST A SR AS DES 50 4 4 4 3 Despesas do Condom nio err ranaaa are aaar aa aaaana na naaaaraa aaa nananaaanaaa 51 4 4 4 4 Fundo de Reservas asninn eia dd da EA aa da aa dog a a ES 51 4 4 4 5 Contratos de Empreitada is itiiti iie eiriaa coronan anna nana 52 4 4 4 6 A Assembleia de CONA MINOS ooooonocccoccccconccononanononcnanaco conc c nano nn nnnn cnn nc nn ranma nana carr rra nn aca nn nc 52 4 4 5 0 ADMINISTRADOR cti LE gap able CAUDA areia dada quit aeaa adas 53 44 56 1 e 53 xili Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 44 5 2 FUN ES tri ras AD EL aaa S UI ao arraia a Dn tan a p Ji a anais uai aaa ia 53 4 4 5 3 DOCUMENTOS arica DA AT nd SULA ERAM A E A Pa 54 AA Or LEGISLA O sara tolos o e elos sob aaa ds Sie 54 4 4 6 1 C digo CMs eraren na a EA E naar nan rra nn narran A near eae near A 54 4 4 6 2 RGEU
90. de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 5 1 3 1 ACTUALIZA O DE PRE OS Este trabalho envolve opera es matem ticas entre despesas registadas em anos diferentes logo necess rio actualiz las para um ano de refer ncia o ano de 2010 Os valores associados Explora o e Utiliza o obtidos a partir de facturas de consumo de gua ou energia e pagamentos de seguros e honor rios ser o afectados pela taxa de infla o m dia fornecida pelo site do Banco de Portugal www 12 patente no quadro 5 4 para o per odo entre 2000 e 2010 Quadro 5 4 Varia o da taxa de infla o m dia de 2000 a 2010 2 9 4 4 3 6 3 3 2 4 2 3 3 1 2 5 2 6 0 8 1 4 Taxa de Infla o M dia 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Ano Figura 5 11 Varia o da taxa de infla o m dia para o per odo entre 2000 e 2010 66 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Para os custos associados com a Manuten o uma vez que est o relacionados com a actividade da constru o nomeadamente materiais e m o de obra recorreu se ao m todo da evolu o dos ndices tendo por base a f rmula polinomial de revis o de pre os definida no Decreto de Lei n 6 2004 de 6 de Janeiro de 2004 www 13 e no Despacho n 1592 2004 de 8 de Janeiro
91. de frequ ncias dessas duas vari veis exposto nas figuras 5 1 e 5 2 percebe se que h uma grande concentra o de edif cios com 5 a 17 anos e com 7 a 9 anos de registo de informa o Cruzando estes valores diminuiu se mais uma vez a amostra para 32 edif cios que ser a base de dados a analisar nesta disserta o 57 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Mean 15 44 Std Dev 7 487 N 61 Frequ ncia Idade do parque habitacional Figura 5 1 Histograma de frequ ncia da idade do parque habitacional amostra de 61 condom nios 307 Mean 7 36 Std Dev 2 074 N 61 N 1 Frequ ncia Anos de registo de informa o Figura 5 2 Histograma de frequ ncia dos anos de registo de informa o amostra de 61 condom nios As tabelas com os valores da frequ ncia associada a cada intervalo e a frequ ncia acumulada encontram se em anexo bem como as medidas de localiza o A figura 5 3 representa atrav s de um gr fico de linhas sobrepostas a idade de cada edif cio linha azul e o n mero de anos de registo de informa es linha verde Os condom nios est o representados por n meros tal como na empresa Multifrac o Isto permite que o acesso sua base de dados seja mais r pido e facilita a comunica o entre o autor e a empresa 58 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da inte
92. de inova es nas partes comuns Aprova o da altera o da linha arquitect nica do edif cio Eleger o administrador Controlar as d vidas Aprovar contas e or amentos Fiscalizar o administrador As actas de assembleia de cond minos s o assinadas pelo presidente da assembleia e por todos os cond minos que nelas tenham participado As decis es tomadas pela assembleia s o vinculativas tanto para os cond minos como para os terceiros titulares de direitos sobre as frac es As actas devem ser claras transcrevendo as decis es com rigor para que n o haja problemas com a interpreta o das decis es tomadas As reuni es de assembleia n o podem come ar em primeira convoca o sem que estejam presentes os cond minos que representem cinquenta por certo da permilagem do condom nio Em segunda convoca o este qu rum reduz se para vinte e cinco por cento As decis es tomadas em reuni o que necessitem da unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos cond minos presentes desde que estes representem pelo menos dois ter os do capital investido sob condi o de aprova o da delibera o dos cond minos ausentes Estas decis es 52 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos t m que ser comunicadas aos cond minos ausentes atrav s de carta registada com aviso de recep o O sil ncio dos cond minos considerado como
93. de obras que trazem ao pr dio a instala es de elementos novos que at data n o existiam como a substitui o de intercomunicadores udio por intercomunicadores v deo O administrador tem que entregar anualmente a cada cond mino um documento comprovativo das despesas de conserva o e uso caso este tenha contribu do financeiramente para efeitos de dedu o nos rendimentos 4 4 4 4 FUNDO DE RESERVA O fundo de reserva obrigat rio por lei sendo o seu valor o resultado das comparticipa es de todos os cond minos para ajudar a pagar as obras de conserva o que sejam necess rias efectuar no futuro O saldo da conta visa exclusivamente a realiza o de obras de conserva o extraordin rias nas partes comuns do edif cio A assembleia de cond minos fixa anualmente o valor percentual da comparticipa o que nunca ser inferior a dez por cento da quota parte de cada cond mino nas despesas correntes do condom nio O valor destinado ao fundo de reserva deve ser encaminhado para uma conta banc ria aut noma As gest es das contas do condom nio s o feitas com o consentimento do administrador e de um cond mino eleito para o efeito As despesas referentes conserva o e utiliza o das partes comuns do pr dio s o suportadas pelos cond minos na propor o do valor da sua frac o Contudo as despesas extraordin rias de 51 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de
94. ding e o John Adams Building receberam do Congresso cerca de 20 milh es de contos para obras de renova o PWGSC 2001 citado por FLORES 2002 Em edif cios de servi os os donos e gestores t m garantido o controlo dos custos de explora o Em termos nominais as despesas de explora o diminu ram para a maioria dos elementos com a maior queda nas despesas dos sistemas 2 2 e nas despesas de limpeza 0 92 No entanto houve um aumento de 1 52 na manuten o e na repara o entre 1995 e 1996 atribu do parcialmente ao envelhecimento dos edif cios de servi os Em 1996 a m dia de edif cios de servi os era de 20 anos 28 anos no centro e 14 nos sub rbios BOMA 2001 citado por FLORES 2002 Canad Ap s um estudo efectuado pelo Minist rio das Obras P blicas em 1998 criou se um plano a longo prazo com identifica o das principais ac es a realizar 65 milh es de projectos aprovados foram alargados em projectos de seguran a sa de e de manuten o dos edif cios PWGSC 2001 citado por FLORES 2002 Jap o Ap s a 2 Guerra Mundial o Jap o aplicou uma pol tica de habita o virada para a reabilita o dos edif cios com financiamento total ou parcial A Prefeitura de T quio propriet ria de um parque com mais de 250 mil casas e respons vel directa pela gest o desse parque tem hoje recursos suficientes para melhorar as condi es dos utentes gra as a essa pol tica A Prefeitura tem como obj
95. e a a ganhar forma e aplicado em dois casos pr ticos Por fim no sexto cap tulo apresentam se as conclus es do trabalho e as perspectivas de desenvolvimento futuro Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 2 ENQUADRAMENTO TE RICO 2 1 CONSIDERA ES INICIAIS As actividades de gest o e manuten o s o intr nsecas ao uso de uma habita o Desde o momento em que homem deixou de ser n mada e se fixou num local e criou para si um ref gio seja uma gruta ou cabana a necessidade de manter a sua qualidade estrutural e de vida est presente As refer ncias actividade de conserva o de edif cios remontam a tempos long nquos Durante a escava o de uma pir mide e a cidade que lhe era anexa o egipt logo ingl s Sir Flinders Petrie encontrou vest gios de art fices que reparavam edif cios e templos durante a dinastia do fara Senwosret II em 1865 AC J no Imp rio Romano Marcus Vitruvius Pollio autor do conhecido De Architectura faz uma abordagem aos processos de manuten o dos edif cios da poca CALEJO 2001 Durante o Renascimento Leonardo da Vinci elabora um esquema sobre a protec o das muralhas contra a precipita o para o Castelo Sforza CALEJO 2001 Em Portugal no ano de 1721 o Rei D Jo o V cria a primeira legisla o refere
96. e cada condom nio nn cono no nn nc nn cnn 59 Fig 5 4 Localiza o geogr fica dos concelhos onde se encontram os 32 edif cios a estudar 60 Fig 5 5 Localiza o do condom nio n 39 em Ovar reerarr aerea 61 Fig 5 6 Exemplo da organiza o das despesas para o condom nio n 100 resumido 62 Fig 5 7 Organiza o dos tr s principais grupos de custo e respectivos factores de custo 63 Fig 5 8 Divis o das despesas em tr s grupos principais Explora o Manuten o e Utiliza o e respectivos factores de custo e elabora o de tabela din mica com o somat rio para cada ano 64 Fig 5 9 Exemplo da obten o do custo m dio anual por metro quadrado de rea comum para o factor de custo energia para O condom nio n 1 cnn nn nnnn cnn rra narra rana 65 Fig 5 10 Exemplo da tabela com os custos anuais por metro quadrado agrupados por condom nio grupo e tactorde custodia a ia Sans doa ou dna ida 65 Fig 5 11 Varia o da taxa de infla o m dia para o per odo entre 2000 e 2010 66 Fig 5 12 Regress o quadr tica para o ndice M42 sentar rana 68 Fig 5 13 Regress o quadr tica para o coeficiente E errante 69 Fig 5 14 Caixa de bigodes da vari vel rea comum com outliers i 70 Fig 5 15 Caixa de bigodes da vari vel rea comum se
97. e certifica o o gr fico de dispers o do Custo M dio Anual por Permilagem e o valor da rea comum representado pela figura 5 41 Custo M dio Anual por Permilagem 00 600 00 1200 00 1800 00 2400 00 3000 00 3600 00 4200 00 4800 00 300 00 900 00 1500 00 2100 00 2700 00 3300 00 3900 00 4500 00 rea Comum Figura 5 41 Gr fico de dispers o entre o Custo M dio Anual por Permilagem e o valor da rea comum Atentando a figura 5 41 poss vel notar uma aglomera o de pontos no lado esquerdo do gr fico aumentando a sua dispers o medida que os valores da rea comum tamb m aumentam Analisando a tabela onde se encontram os valores das duas vari veis verifica se que salvo raras 90 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos excep es quanto maior o valor da rea comum maior o valor do Custo M dio Anual por Permilagem Isto permitiu dividir o gr fico de dispers o em tr s intervalos com valores de rea comum distintos O primeiro intervalo diz respeito aos condom nios que possuem uma rea comum entre 300 a 500 m O segundo intervalo compreende os valores entre os 500 e os 900 m Por fim o terceiro intervalo cont m os condom nios com um valor de rea comum superior a 900 m Custo M dio Anual por Permilagem 500 o 00 900 00 1300 00 1700 00 2100 00 2500 00 2900
98. e estat stica descritiva para a vari vel Custo M dio Anual por Permilagem sem QU S pi a a A A a i ad A Ed nada 89 Quadro 5 13 Descri o real dos apartamentos a analisar armar 95 Quadro 5 14 Descri o dos apartamentos utilizados na compara o de custos 97 Quadro 5 15 Estimativa do custo m dio anual e intervalo de custo oooocnccccinncccincccconccnnonnnanannnancncnno 98 Quadro 6 1 Quadro resumo para os coeficientes de determina o obtidos entre o Custo de Explorag o ano m e as vari veis n mero de habitantes e rea comum 99 Quadro 6 2 Valor m dio estimado para a vari vel Custo de Explora o ano m s 100 Quadro 6 3 Valor m dio estimado para a vari vel Custo de Manuten o ano m 102 Quadro 6 4 Valor m dio estimado para a vari vel Custo de Utiliza o ano m 103 Quadro 6 5 Quadro resumo para os coeficientes de determina o obtidos entre o Custo M dio Anual m e as vari veis n mero de habitantes e rea comum 105 2 Quadro 6 6 Quadro resumo da vari vel Custo M dio Anual m e respectivos factores de custo 107 xxi Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Quadro 6 7 Quadro resumo para os coeficientes de determina o obtidos entre o Custo M dio Anual por P
99. e estat sticas no mundo que fala Portugu s Taxa de infla o em Portugal 1977 2009 Acedido a 27 de Maio de 2011 http estatisticasenumeros economiafinancas com 2010 01 13 taxa de inflacao em portugal 1977 2009 112 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 8 ANEXOS O CD em anexo cont m as seguintes pastas e ficheiros Despesas originais dos 32 condom nios analisados Despesas actualizadas dos 32 condom nios analisados Revis o de pre os em ficheiro Excel Elementos dos 32 condom nios analisados An lise estat stica em ficheiro SPSS An lise estat stica em pdf Gr ficos 118
100. ectivo anual a renova o de 3500 habita es a constru o de 1500 novas e a reabilita o de outras 2000 BOUDIER 2001 citado por FLORES 2002 13 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 2 3 3 POL TICAS DE MANUTEN O 2 3 3 1 INTRODU O Um sistema eficaz de manuten o contribui para a diminui o da degrada o de um edif cio e aumenta a sua vida til O gestor de edif cios est imbu do de v rias tarefas mas a manuten o do edif cio provavelmente a mais importante de todas O gestor fica respons vel por tomar medidas para manter o edif cio a um n vel de desempenho adequado e a essas medidas d se o nome de pol ticas de manuten o As pol ticas de manuten o est o divididas em tr s grupos preventiva correctiva ou reactiva e integrada como se mostra no esquema da figura 2 5 Sistema Integrado de Manuten o Condicionada Grande Pequena Figura 2 5 As pol ticas de manuten o 2 3 3 2 MANUTEN O PREVENTIVA A manuten o preventiva aborda os problemas de uma maneira pr activa isto analisa e trata o problema antes de este se manifestar Este tipo de manuten o requer per odos de estudo mais longos mas a mais econ mica pois o investimento efectuado na preven o compensado ao longo da vida til do edif cio A manuten o preventiva pode ser efectuada de duas formas distintas
101. ecto do selo de certifica o final est presente na figura 5 46 A escala de cores corresponde a tr s classes A B e C sendo A a melhor e C a pior A aplica o do selo ser efectuada no ponto seguinte SELO DE CERTIFICA O DE DESPESAS DE CONDOM NIO CLASSES EDIF CIO MORADA PA CIDADE VALIDADE PB PONTUA O Figura 5 46 Aspecto do selo de certifica o e as suas componentes 93 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 5 5 APLICA ES PR TICAS 5 5 1 APLICA O DO SELO DE CERTIFICA O 5 5 1 1 CARACTERIZA O DOS EDIF CIOS O primeiro apartamento Apartamento1 localiza se em Espinho na Rua 32 O edif cio onde este se encontra foi constru do em 2005 6 anos de vida til tem um elevador e seis pisos dois subterr neos e quatro acima da cota da rua Figura 5 47 Localiza o do edif cio onde se situa o Apartamento1 em Espinho O segundo apartamento Apartamento 2 localiza se na cidade do Porto na Rua de Santa Luzia O edif cio ao qual pertence foi constru do em 1983 28 anos de vida til e tem 2 elevadores 12 pisos acima da cota da rua e dois subterr neos um para arrumos e outro para garagens Figura 5 48 Localiza o do edif cio onde se situa o Apartamento2 no Porto 5 5 1 2 METODOLOGIA DA APLICA O DO
102. eitos ao envelhecimento precoce E importante sensibilizar e informar o utente acerca da preserva o das habita es Os cuidados peri dicos evitam a deteriora o e degrada o do tecido urbano e garantem uma melhor condi o de vida s popula es nas cidades 2 3 2 2 NA UNI O EUROPEIA O sector da manuten o na Uni o Europeia foi influenciado por dois per odos que assinalam o desenvolvimento do conceito de manuten o FLORES 2002 Um primeiro per odo no p s guerra com a introdu o de princ pios econ micos e de durabilidade que levavam a demolir ou n o os edif cios Um segundo per odo que adv m de uma certa estagna o do crescimento populacional associada a um bem estar econ mico quase resolvendo o problema habitacional neste contexto a ind stria da constru o volta se para a manuten o e a reabilita o como condi es de melhoramento das exig ncias de habitabilidade dos edif cios existentes Segundo MOTA 2010 recentemente o mercado da constru o da Europa Ocidental verificou uma redu o de 13 no volume de produ o de constru o at ao final de 2010 comparado com o pico atingido em 2007 As causas apontadas s o a crise financeira internacional as elevadas taxas de juro a indefini o do mercado imobili rio sobretudo na Irlanda e em Espanha onde se espera uma redu o da ind stria da constru o em 51 e 25 respectivamente e a crescente for a da moeda nica
103. elhores contratos com fornecedores 22 41 Evitar problemas com os vizinhos Resolver problemas que se arrastam Estar descansado A seriedade 20 11 Outro Figura 4 8 O motivo para recorrer a uma empresa de condom nios adaptado de TAVARES 2009 A entidade respons vel pela gest o de um condom nio deve zelar pelos interesses econ micos dos cond minos encontrando sempre um equil brio entre custos e a obten o de um n vel elevado de qualidade Contudo a escolha de uma empresa de condom nios tamb m tem as suas desvantagens Segundo CARVALHO 2006 citado por CORDEIRO 2009 a maioria das empresas de condom nios preocupam se apenas com a cobran a de verbas aos cond minos efectuar o pagamento empresa de 48 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos limpeza actualizar os seguros e realizar uma reuni o anual com todos os cond minos para presta o de contas Seria til num futuro pr ximo que as empresas pudessem melhorar as suas ofertas de servi os CORDEIRO 2009 sugere que a melhoria podia passar pela agrega o de engenheiros que poderiam coordenar a contrata o de especialistas em vistorias t cnicas e na fiscaliza o de obras de manuten o Os pontos que se seguem visam explicar de uma forma ligeira os v rios conceitos e o papel do condom nio e do seu administrador tendo em conta o quadro legal em vigor
104. emporais incluindo a programa o da gest o e da manuten o levantamento e diagn stico dos fen menos patol gicos gest o t cnico econ mica das interven es e monitoriza o dos trabalhos de execu o De acordo com LOPES 2005 citado por RIBEIRO 2009 o processo de manuten o composto por tr s mecanismos essenciais dos quais sucede a Engenharia da Manuten o Gest o do sistema de manuten o Execu o apropriada das opera es de manuten o Inspec o e monitoriza o do estado de desempenho do edif cio Para accionar o processo de manuten o preciso dotar uma entidade para tal No caso da manuten o na falta de melhor defini o designa se por gestor de edif cio CALEJO 2001 O papel de gestor do edif cio pode ser da responsabilidade do propriet rio da habita o como de um administrador de condom nio ou um quadro t cnico respons vel pela manuten o Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Os processos de gest o t cnica de um edif cio podem se agrupar da seguinte forma CALEJO 2001 Manuten o Limpeza e higiene Emerg ncias Seguran a Ajuste funcional Cumprimento Legal A figura 2 2 ilustra de forma clara os v rios processos da actividade t cnica A Manuten o consiste em ac es de preven o e correc o de patologias O gestor do edif cio deve estar a par da oco
105. entos mensais 30 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Custos de Utiliza o Mensais e Anuais S o despesas frequentes durante o per odo de ocupa o da habita o Os principais elementos constituintes s o a presta o mensal ao banco as contas de electricidade gua g s etc e custos associados a repara es e manuten o seguros e impostos Estes custos podem ser divididos em tr s categorias Mensais Anuais e Peri dicos Presta o mensal O elemento de custo mais caro e frequente Normalmente a presta o mensal tem uma dura o de 30 anos A cada pagamento mensal est anexo um valor extra correspondente taxa de juro Despesas com servi os Correspondem aos custos com electricidade gua g s aquecimento despesas vari veis e tv cabo internet telefone despesas fixas Despesas com repara es e manuten o Repara o da instala o el ctrica e de abastecimento de gua envolvente interior e exterior janelas e elementos degradados Como exemplo temos ma anetas partidas que necessitam de substitui o canos entupidos torneiras que pingam etc Despesas com taxas e impostos municipais Seguros O de inc ndio obrigat rio mas existem v rias modalidades Custos de Repara o e Substitui o Peri dicos Grandes obras Quando se compra uma casa periodicamente necess rio efectuar obras de repa
106. equipamentos de apoio em fun o do tipo de obra relativo ao m s a que respeita a revis o Eo o mesmo ndice mas relativo ao m s anterior ao da data limite fixada para a entrega das propostas a b b b c coeficientes correspondentes ao peso dos custos de m o de obra dos materiais e dos equipamentos de apoio na estrutura de custos de adjudica o ou da parte correspondente no caso de existirem v rias f rmulas com uma aproxima o s cent simas d coeficiente que representa na estrutura de custos a parte n o revis vel da adjudica o com aproxima o s cent simas O seu valor 0 10 quando a revis o de pre os dos trabalhos seja apenas feita por f rmula e em qualquer caso a soma de a b b b c dever ser igual unidade O despacho n 1592 2004 de 8 de Janeiro define os valores de a b b b e c consoante o tipo de obra Para este trabalho utilizaram se os coeficientes respectivos a reabilita o ligeira de edif cios 67 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Quadro 5 5 Coeficientes associados reabilita o ligeira de edif cios Elementos Coeficiente adoptado M m o de obra 0 45 MOS Inertes 0 01 M10 Azulejos e mosaicos 0 10 M13 Chapa de a o macio 0 01 M20 Cimento em saco 0 01 M23 Vidro 0 01 M29 Tintas para constru o civil
107. eriais e m o de obra Uma constru o eficaz e sustent vel influencia o valor de compra de uma habita o O impacto destes factores aliado a outros de ordem econ mica e social fazem com que as t cnicas do LCC estejam na ordem do dia BROWN amp YANUCK 1985 citado por GAUTAM 2009 O propriet rio vai deparar se com a necessidade de realizar opera es de manuten o para manter a qualidade da estrutura dos sistemas e dos componentes da sua habita o Os custos envolvidos em restauro e manuten o n o s o bvios aquando da compra mas estes custos s o inevit veis e mais tarde quando este tipo de obras se tornar urgente ficar o mais caros da ser da m xima import ncia determinar a condi o inicial do edif cio e antecipar as necessidades e custos futuros 3 4 4 1 CUSTOS Na an lise do LCC para a compra de habita o importante definir o conceito whole life cost Durante a ocupa o da habita o o comprador ter que manter o n vel de qualidade e o bom funcionamento dos sistemas que o constituem Esse per odo corresponde fase de utiliza o e manuten o que tamb m a fase mais extensa do LCC de um edif cio 29 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Os elementos que constituem os custos de um edif cio dependem de factores de ordem externa o clima por exemplo e de factores intr nsecos ao ocupante n vel de vida e o comport
108. ermilagem e as vari veis n mero de habitantes e rea comum s 107 Quadro 6 8 Valor m dio estimado para a vari vel Custo M dio Anual por Permilagem 107 xxii Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos S MBOLOS E ABREVIATURAS LCC Life Cycle Cost SIM Sitema Integrado de Manuten o TLC Total Life Cost WLC Whole Life Cost xxiii Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos xxiv Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 1 INTRODU O 1 1 INTRODU O 18 de Maio de 2011 www 1 A venda de habita es caiu 20 no m s de Abril Na origem desta diminui o ter o estado as dificuldades de acesso ao financiamento e a atitude dos bancos de fecharem a torneira do cr dito habita o de acordo com o P blico Segundo a associa o que analisa e avalia o sector imobili rio Apemip a contrac o do n mero de venda de im veis face ao m s de Mar o atingiu cerca de 20 em Abril o que equivale a 14 600 neg cios 10 de Janeiro de 2011 www 2 O ndice de custos de constru o de habita o nova no continente aumentou 2 6 em Novembro de 2010 face ao per odo hom logo segundo dados do Instituto Nacional de Estat stica O ndice relativo aos
109. erra Mundial aquando do aprovisionamento de armamento por parte do Departamento de Defesa dos EUA O Jap o destru do no p s guerra aplicou a metodologia do LCC em programas de reabilita o da sua economia atrav s da redu o de custos a longo prazo EMBLEMSVAG 2003 citado por GAUTAM 2009 Nos anos que se seguiram entendeu se aplicar o conceito a outras reas Nos Estados Unidos por exemplo o conceito foi aplicado no sector industrial para criar sistemas de energia alternativos internos em unidades fabris COLE amp STERNER 2000 citados por GAUTAM 2009 Progressivamente o conceito Life Cycle Cost foi aplicado em edif cios mas durante os primeiros anos toda a aten o foi focada para os custos da fase de projecto constru o e utiliza o imediata negligenciando os custos provenientes do uso manuten o e demoli o do edif cio Quando este erro foi reconhecido no final dos anos 70 o conceito foi renovado e passou a ser utilizado na decis o e previs o de custos para a compra de habita o H in meros estudos acerca da utiliza o do LCC em edif cios desde a sua compra at utiliza o de determinados materiais passando pelos custos de telhados sistemas de ar condicionado e sustentabilidade ambiental Cole amp Sterner 2000 Kirkham et al 2002 Bamford et al 2000 Kong amp Frangopol 2003 Osman amp Ries 2004 Arpke 2005 Ochoa et al 2002 Horvath amp Guggemos 2006 Concluindo o LCC
110. esempenho para n veis superiores ao estado inicial de forma a adiar uma nova interven o LOPES 2005 citado por RIBEIRO 2009 19 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 20 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 3 MODELOS DE SIMULA O 3 1 CONSIDERA ES INICIAIS Um edif cio constitu do por elementos com fun es espec ficas e que em conjunto d o resposta a uma determinada fun o exigencial por analogia temos o corpo humano cujos variados sistemas operam com um objectivo comum Contudo segundo CALEJO 2001 o desempenho do conjunto conseguido atrav s de mecanismos cuja complexidade na maioria dos casos impeditiva de ser convenientemente interpretada e analisada Ainda segundo o mesmo autor CALEJO 2001 devem se considerar os seguintes factores caracter sticos da complexidade para melhor compreender o comportamento de um edif cio Grande diversidade de actua o dos utentes Diferentes formas de utiliza o correctas e incorrectas Elevado n mero de respostas funcionais a que o edif cio est solicitado Miultiplicidade de elementos componentes e materiais que constituem o edif cio Necessidade de resposta a grande diversidade de fontes de degrada o Produto de um faseamento e n o de uma ac o nica Este cap tulo visa ent o com
111. factor de custo como demonstra a figura 5 8 63 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Figura 5 8 Divis o das despesas em tr s grupos principais Explora o Manuten o e Utiliza o e respectivos factores de custo e elabora o de tabela din mica com o somat rio para cada ano Note se que a distin o entre os factores de custo do grupo Manuten o t nue sobretudo entre manuten o repara o e substitui o Foi detectado na entrada de dados da empresa Multifracg o alguma confus o entre estes tr s factores de custo e na pr pria tomada de decis o do autor pode estar associado um grau de erro Entendeu se prosseguir com o estudo assumindo a separa o de despesas de acordo com o estipulado inicialmente dai ser poss vel encontrar uma repara o na folha de c lculo pertencente a uma manuten o e vice versa No entanto como este conflito se verifica apenas num grupo principal o erro atribu do anulado no seu somat rio final Este problema n o se verifica nos restantes grupos principais Explora o e Utiliza o uma vez que os seus factores de custo s o distintos Com as despesas de cada condom nio separadas por ano grupo e factor de custo essencial proceder sua actualiza o para o ano de 2010 Esta opera o explicada com mais detalhe no ponto 5 1 3 1 Uma vez actualizadas as despesas o somat rio de cada c
112. figura 4 3 N vel de qualidade inicial Qualidade Tempo Figura 4 3 Simula o do comportamento de um edif cio adaptado de RIBEIRO 2009 40 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos A evolu o do comportamento do edif cio assentar num tratamento de dados probabil stico relativo vida til do mesmo utilizando os valores das despesas registadas para esse per odo O m todo utilizado neste trabalho o Life Cycle Cost que consiste de forma abrangente na soma do valor do custo inicial do edif cio com o valor dos custos diferidos ai a N Cam Cae Cau P Ccm CG CI AA 2 1 a k 1 1 aj Em que CG representa o Custo Global CI representa o Custo Inicial Cam representa o Custo anual associado manuten o Cae representa o Custo anual associado explora o Cau representa o Custo anual associado utiliza o Ccm representa o Custo c clico associado manuten o M representa a periodicidade dos custos c clicos por ano N representa a vida til em anos a representa a taxa anual m dia equivalente actualiza o ALMEIDA 2010 refere que o m todo do LCC pode ser aplicado a um edif cio na sua totalidade ou apenas a um elemento ou material quer em fase de projecto ou em fase de utiliza o Este m todo muito relevante para a compara o entre v rios cen rios de investimento c
113. global composto pelo investimento inicial e pelos custos ao longo da vida til da habita o em que os ltimos correspondem a cerca de 75 a 80 do custo global ou seja podem ser o triplo do custo de constru o Em condom nio parte deste custo canalizado para as despesas com as reas comuns que se traduzem em pagamentos mensais muitas vezes a uma ag ncia de condom nios 1 2 MBITO E MOTIVA O A motiva o desta disserta o basicamente responder a uma quest o Sabe se aquilo que paga anualmente para satisfazer os custos do condom nio justo Regra geral h um desconhecimento acerca das despesas de manuten o da rea comum de um edif cio Quem sabe quanto custa anualmente cada metro quadrado do hall de entrada do edif cio em que habita O desinteresse est instalado mas fundamental mudar a nossa mentalidade e mostrar que estes gastos podem pesar na factura mensal de uma fam lia tamb m importante mostrar que a manuten o essencial e n o um gasto sup rfluo mas um investimento O utente deve estar informado sobre este assunto e este estudo serve como uma ferramenta auxiliar para a tomada de decis o no momento de adquirir uma habita o Atrav s de um selo de certifica o o futuro propriet rio pode analisar v rias op es de escolha e seleccionar a mais vantajosa 1 3 OBJECTIVO A manuten o uma opera o intr nseca ao ser humano Cedo come amos a cuidar de n s
114. ho na constru o corresponde a um aumento de desempenho acima do patamar de qualidade regulamentar vector C da figura 2 8 O autor CALEJO 2001 na sua tese de doutoramento faz ainda men o ao termo conserva o que frequentemente utilizado como um sin nimo para manuten o A confus o com a palavra conserva o deve se ao facto desta ter origem no termo anglo sax nico conservation que implica a conserva o de edif cios hist ricos numa mistura de conserva o e manuten o O mesmo autor CALEJO 1989 refere que o termo conserva o deve ser aplicado a alimentos e manuten o a edif cios O exemplo da substitui o de uma porta bastante pertinente e explica de uma forma simples a diferen a entre estes dois conceitos Se uma porta for substitu da por outra com as mesmas caracter sticas manuten o Se a porta for substitu da por uma porta de outro material com menor permeabilidade ao ar por exemplo passa a ser uma opera o de reabilita o ou renova o A reabilita o ou a renova o devem ser aplicadas em caso extremo ou no limite em casos que a n vel econ mico e de desempenho tragam grandes melhorias ou seja casos em que as exig ncias funcionais e as t cnicas n o s o satisfeitas ou casos em que o desempenho muito inferior ao esperado Estas opera es s o inversamente proporcionais em tempo qualidade da constru o inicial e o objectivo alterar o d
115. ia 1000 00 2000 00 3000 00 4000 00 5000 00 rea Comum A Figura 5 16 Histograma e respectiva curva de distribuic o normal para a vari vel rea comum com outliers rea Comum sem outliers Mean 640 11 Std Dev 279 711 N 28 Frequ ncia 250 00 500 00 750 00 1000 00 1250 00 rea Comum Figura 5 17 Histograma e respectiva curva de distribui o normal para a vari vel rea comum sem outliers O processo estat stico realizado para as restantes vari veis ser semelhante ao efectuado para a an lise da rea comum Cada grupo e factor de custo ser estudado com detalhe mas neste cap tulo apenas se apresentar o os gr ficos e medidas mais importantes sem a influ ncia dos outliers de maneira a permitir uma leitura mais fluida e uma melhor reten o dos resultados considerados relevantes Em anexo encontram se os gr ficos e tabelas pertencentes a cada grupo e factor de custo e uma explica o estat stica mais detalhada 73 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 5 2 1 CUSTOS DE EXPLORA O Aproveitando o facto de se possuir o n mero estimado de habitantes para cada condom nio bem como o valor da rea comum achou se interessante verificar se existe alguma rela o entre essas duas ego Una x 2 vari veis e o custo de Explora o ano m As vari veis n mero de habitantes e cus
116. ia 10 96 Mediana 11 77 Moda 2 30 Dispers o Amplitude 13 34 Vari ncia 12 11 Desvio Padr o 3 48 84 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos M nimo 2 30 M ximo 15 64 Dimens o da amostra 28 O coeficiente de dispers o para a an lise sem outliers igual a 33 ou seja a amostra tem uma dispers o elevada Na figura 5 34 encontra se o histograma do Custo M dio Anual m sem o impacte dos outliers Continuam se a verificar desvios entre o histograma e a curva normal sobretudo na parte central do gr fico Por m a distribui o mais regular quando os outliers s o eliminados o que contribui para uma melhoria dos resultados obtidos Histograma sem outliers Mean 10 96 Std Dev 3 481 N 28 Frequ ncia I 7 50 10 00 12 50 CustoM dioAnual m2 Figura 5 34 Histograma do Custo M dio Anual m e respectiva curva de distribui o normal sem outliers Aproveitando as potencialidades do SPSS para finalizar o estudo do Custo M dio Anual m foi criado um gr fico de dispers o a tr s dimens es Este gr fico estuda a influ ncia dos par metros n mero de habitantes e rea comum no valor do Custo M dio Anual m simultaneamente As regress es bivariadas podem dar mais nfase a uma das vari veis portanto utilizar este tipo de gr fico a tr s dimens es permitir testar
117. ido com base no valor de constru o ou no valor de substitui o Tal como o m todo anterior s o baseados em valores m dios constantes o que exclui os efeitos das varia es c clicas dos meios financeiros em quest o sendo esse um dos seus defeitos M todos anal ticos apresentam um grau de pormenoriza o maior S o considerados factores como a idade do edif cio dimens o ou as tecnologias utilizadas e validados com factores de correc o e de peso H no entanto variados m todos anal ticos e com diferen as substanciais entre si O n mero de vari veis de input a considerar numa f rmula de c lculo anal tica ainda vasto e por isso podem existir m todos muito d spares Or amenta o de acordo com a condi o do edif cio este m todo baseado na realiza o peri dica e sistem tica de inspec es ao edif cio A vantagem deste m todo que as necessidades de manuten o podem ser identificadas com antecipa o e determinadas com precis o Por outro lado este m todo tem como desvantagens o investimento em opera es de inspec o e a dificuldade em fazer interpreta es objectivas da condi o dos componentes inspeccionados Daqui surgiu a necessidade de normalizar os crit rios de avalia o a aplicar durante a inspec o de edif cios Para esse fim foram desenvolvidos v rios m todos M thode D valuation Rapide Mermiond e Vicari 1984 Impulsprogramm Bau IPBau 1995 entre outros Nos pont
118. imento das actividades do edif cio S o facilmente determinados pois dependem de vari veis mais concretas Os elementos considerados s o o consumo de energia e de gua Nos ltimos anos tem se assistido a um aumento de informa o sobre o impacto do consumo de energia no meio ambiente Num artigo escrito por WEIDNER amp MEZ 2008 constata se que o aumento da polui o na Alemanha contribuiu n o s para diminuir a qualidade do ar mas tamb m para aumentar a degrada o dos edif cios sobretudo os mais antigos devido a chuvas cidas As pol ticas de redu o de CO aplicadas na Alemanha foram mais tarde aplicadas na Uni o Europeia que em 2020 espera reduzir as suas emiss es de CO em 20 e aumentar a quota das energias renov veis para 20 Ainda de acordo com os autores WEIDNER amp MEZ 2008 em 2002 na Alemanha foram aplicadas leis para aumentar a efici ncia energ tica e reduzir o consumo de gua em edif cios antigos de forma a incentivar a redu o de CO Em 2007 procedeu se a uma reformula o legislativa e a certifica o energ tica passou a ser obrigat ria para todos os edif cios 4 2 2 1 ENERGIA O consumo de energia associado as reas comuns e funcionamento do edif cio consiste na ilumina o exterior do edif cio jardim e logradouro caixas de escadas e acessos bem como para o funcionamento dos elevadores sinaliza o de emerg ncia ar condicionado e bombas de abastecimento de gua Qu
119. io Componente retirado durante um trabalho de remodela o Tecnol gica Alternativa mais eficiente Substituir lavat rios de Mudan as na utiliza o do porcelana por met licos edif cio Mudan a do layout de uma f brica para instala o de um novo equipamento Mudan a do tipo de cobertura para um melhor isolamento t rmico Econ mica Funcional mas pouco eficiente Substitui o de caldeiras Mais caro que outras seccionadas por caldeiras com alternativas recupera o de calor 32 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 3 5 3 VIDA ACTIVA Vida activa o per odo durante o qual o desempenho das constru es mantido a um n vel compat vel com o cumprimento dos requisitos essenciais Directiva dos Produtos de Constru o 89 106 CE 19993 citado por BORDALO 2008 citado por RIBEIRO 2009 Esses requisitos s o Resist ncia mec nica e estabilidade Seguran a contra inc ndios Higiene sa de e ambiente Seguran a na utiliza o Protec o contra o ru do Economia de energia e reten o de calor Estes requisitos devem ser cumpridos durante um per odo economicamente razo vel da vida activa per odo esse que abrange todos os par metros importantes no c lculo custos de projecto constru o utiliza o riscos e falhas na constru o durante a vida activa custos de seguros custos de manuten o etc
120. iro lugar que gerar capital e control lo contabilisticamente Esta fun o pode ir desde a or amenta o previsional numa ind stria organiza o da quotiza o pelos cond minos ou contrata o de um empr stimo banc rio cabendo ao gestor decidir quais os montantes previstos e em que altura devem ser contratados Cumpre ainda ao gestor do edif cio fiscalizar e controlar os investimentos feitos E importante definir uma estrat gia financeira para a gest o do edif cio uma vez que os custos indexados sua vida til s o consider veis CALEJO 2001 prop e a seguinte metodologia retirada da gest o financeira Defini o de objectivos anuais Monitoriza o financeira Previs o de medidas financeiras correctivas Revis o anual de projectos Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 2 2 2 3 ACTIVIDADE FUNCIONAL As actividades anteriores tinham uma liga o directa com o gestor de edif cio A actividade funcional por seu lado est relacionada com os deveres e obriga es do utilizador atrav s de uma gest o t cnica medidas e procedimentos com vista a uma correcta utiliza o do edif cio RIBEIRO 2009 A actividade funcional reparte se pelos seguintes processos CALEJO 2001 Regulamenta o da actividade Economia de utiliza o Representa o Promo o da gest o t cnica No mbito destes processos cabe
121. ist ricos Obsolesc ncia funcional Obsolesc ncia tecnol gica Obsolesc ncia ou mudan a do contexto social Obsolesc ncia ou mudan a do contexto envolvente Altera es normativas Obsolesc ncia visual de imagem ou est tica Mudan as ambientais 3 5 2 OBSOLESC NCIA Segundo a Norma ISO 15686 1 2000 obsolesc ncia a perda de capacidade de um elemento em executar a sua fun o satisfatoriamente devido a mudan as das exig ncias de desempenho A mesma norma refere que a substitui o por falha t cnica diferente de obsolesc ncia Este par metro dif cil de quantificar e a estimativa do per odo correspondente obsolesc ncia deve ser calculado a partir da experi ncia do utente e dos projectistas A obsolesc ncia est ligada ao desperd cio uma vez que o edif cio ou elementos deste que at podem estar funcionais ser o substitu dos E importante que o planeamento da vida til pense nesta quest o e reduza a obsolesc ncia e ou maximize a reutiliza o do edif cio ou elementos A obsolesc ncia pode ser do tipo funcional tecnol gica ou econ mica As substitui es podem resultar de gostos e modas que s o crit rios vari veis no tempo O quadro 3 1 retirado da Norma ISO 15686 1 2000 elucida este ponto de vista Quadro 3 1 Tipo de obsolesc ncia e exemplos Funcional Deixou de cumprir a fun o Processo industrial para a qual foi projectada desnecess r
122. l sticas explicam a frequ ncia de ocorr ncia de eventos e modelam o seu comportamento de maneira a estimar e prever acontecimentos futuros Neste estudo foram analisadas m ltiplas vari veis todas relacionadas com a tem tica da gest o de edif cios com a finalidade de produzir um selo de certifica o O selo um auxiliar precioso para um futuro comprador de habita o sobretudo durante uma tomada de decis o ou at mesmo para quem j propriet rio e deseja saber se aquilo que paga para gerir o seu edif cio justo A amostra estudada consistiu em 32 edif cios 6 1 1 CUSTO DE EXPLORA O ANO M O custo de Explora o ano m resulta da contribui o das despesas do consumo de gua e energia A an lise estat stica de regress o permite estudar a influ ncia das vari veis n mero de habitantes e rea comum para este custo Os coeficientes de determina o expostos no Quadro 6 1 s o reduzidos Mesmo retirando os valores extremos da amostra esse valor ainda est longe da unidade A regress o quadr tica n o permite aferir uma liga o entre estas duas vari veis e o Custo de Explorac o ano m Quadro 6 1 Quadro resumo para os coeficientes de determinac o obtidos entre o Custo de Explorac o ano m e as vari veis n mero de habitantes e rea comum Custo de Explora o ano m R Versus so Coment rio quadr tico A A rel
123. le Cost Constru o Utiliza o Manuten o Fim de vida til Figura 3 10 Distin o entre Whole Life Cycle Cost e Life Cycle Cost adaptado de RAPOSO 2010 3 5 7 TOTAL LIFE COST TLC Recentemente desenvolveu se outro conceito o Total Life Cost TLC Segundo RIBEIRO 2009 TLC um conceito que contabiliza ganhos de produtividade com trabalhadores satisfeitos perto da habita o etc um m todo hol stico de dif cil aplica o mas que segundo estudos pode aumentar a produtividade 5 a 35 dos utentes A figura 3 11 representa o ponto te rico ideal para efectuar uma interven o 35 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 36 Custos de manuten o Ponto ideal para efectuar uma interven o Desempenho da constru o Tempo Figura 3 11 Esquema te rico do ponto ideal de interven o adaptado de GASPAR 2002 citado por RIBEIRO 2009 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 4 O EDIF CIO EM SERVI O 4 1 O EDIF CIO EM SERVI O 4 1 1 INTRODU O Tal como foi referido anteriormente um edif cio pode ser comparado a um sistema constitu do por v rios elementos cujo correcto funcionamento depende da forma como eles se ligam e do seu desempenho O equil brio do edif cio amea ado por v
124. li o O M todo de Alani organiza o desempenho e o custo da mesma forma e chega a conclus es em simult neo para ambos Contudo n o um m todo til em edif cios novos uma vez que suportado por valores determin sticos para a vida til e para os encargos anuais com a manuten o 25 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 3 3 2 5 LIFE CYCLE COST Lcc CUSTO GLOBAL DE UM EDIF CIO O presente trabalho utilizar este modelo no estudo dos custos de manuten o e a sua apresenta o detalhada encontra se no pr ximo ponto 3 4 LIFE CYCLE COST LCC 3 4 1 INTRODU O Em 1977 o Departamento da Ind stria Brit nico definiu Life Cycle Cost LCC da seguinte forma BOUSSABAINE and KIRKHAM 2007 citado por GAUTAM 2009 E um conceito que agrupa um variado n mero de reas engenharia economia matem tica e a estat stica para estimar os custos das despesas que surgem durante a utiliza o de um bem O LCC quantifica as op es para definir com claridade qual a melhor decis o a tomar No mesmo ano o Instituto Americano de Arquitectura definiu o LCC como GAUTAM 2009 M todo que permite a escolha de uma ou v rias solu es baseando se na considera o de todos os factores econ micos considerados relevantes durante um per odo de estudo 3 4 2 DESENVOLVIMENTOS O conceito Life Cycle Cost teve a sua origem durante a 2 Gu
125. m OutlierS ooocooccconnnnninnccncccnnnnannnncccnannnnn 71 Fig 5 16 Histograma e respectiva curva de distribui o normal para a vari vel rea comum com QUILOS EEE ENE E A TE AA EEA NA 73 Fig 5 17 Histograma e respectiva curva de distribui o normal para a vari vel rea comum sem UM el cana RR oa 73 Fig 5 18 Diagrama de dispers o entre as vari veis custo de Explora o ano m e n mero de habitantes e respectiva curva de ajuste quadr tico sem outliers para as duas vari veis 74 Fig 5 19 Diagrama de dispers o entre as vari veis custo de Explorag o ano m e o valor da rea comum e respectiva curva de ajuste quadr tico sem outliers para o custo de Explora o 75 Fig 5 20 Caixa de bigodes da vari vel custo de Explorac o ano m sem outliers 75 Fig 5 21 Histograma do custo de Explorac o ano m e respectiva curva de distribuic o normal Sem QUIE Si rales 76 Fig 5 22 Distribui o percentual do custo de Explorag o ano M ccocicciciccnonococononononononionicnanionoss 11 Fig 5 23 Caixa de bigodes da vari vel custo de Manuten o ano m sem outliers 77 Fig 5 24 Histograma do custo de Manuten o ano m e respectiva curva de distribui o normal SEM QU a A ie T A 78 Fig 5 25 Distribui o percentual do custo de Manuteng 0 an0 M
126. mpleta e coordena a informa o e deve haver um suporte f sico para consulta que permita a todos os intervenientes tomar decis es acertadas para um procedimento rotina de inspec o ou outra tarefa estando ao corrente do que se passou no passado o que est a acontecer no presente e a projec es futuras Pode resumir se a rela o entre as reas atrav s de tr s grandes grupos CALEJO 2001 citado por RIBEIRO 2009 O cadastro uma base de dados de opera es de manuten o t cnica econ mica e funcional onde todos os acontecimentos devem ser registados O plano de manuten o composto pela manuten o preventiva rotinas de inspec o e observa o de sintomas a gest o da vida til estabelecer procedimentos para actuar ao longo da vida e a manuten o correctiva garante a repara o de patologias A interven o deve estipular diferentes formas de actua o desde formas padr o mais frequentes devem existir fichas tipo de interven o e procedimentos de apoio ao diagn stico a emerg ncia s o mais dif ceis por si s pode procurar se padronizar a interven o ou reabilita o deixam de estar no mbito da manuten o sendo analisadas por isso de forma diferente Neste mbito concreto o objectivo apenas apresentar um hist rico do desempenho para apoio da decis o A figura 2 6 apresenta um fluxograma correspondente estrutura de um Sistema Integrado de
127. n o nos edif cios o caso da curva 3 poss vel identificar tr s fases de comportamento de edif cios em servi o Comportamento inicial a s bita diminui o do n vel de qualidade normalmente resultante de disfun es que acompanham o in cio da utiliza o Comportamento em servi o b lenta diminui o do n vel de qualidade devido a agentes f sicos e utiliza o Fim de vida til c decr scimo r pido do n vel de qualidade do edif cio at atingir o limite de insatisfa o coincidindo esta fase com o limite de vida til de muitos sistemas do edif cio que podem acelerar a degrada o de outros sistemas e assim sucessivamente 3 2 CUSTOS Os custos de um edif cio est o divididos em dois grupos os custos iniciais e os custos diferidos custos de servi o Os custos iniciais podem ser divididos em custos de terreno projecto constru o e legaliza o CALEJO 2008 citado por RIBEIRO 2009 Os custos diferidos s o mais dif ceis de contabilizar pelo seu car cter imprevis vel Os custos diferidos incluem os custos de manuten o explora o e utiliza o 22 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Manuten o Utiliza o Figura 3 2 Custo global de um edif cio 3 3 MODELOS DE SIMULA O 3 3 1 INTRODU O Como foi referido em 3 2 o custo global de um edif cio composto pelo custo
128. ndo as especifica es exigenciais s o ignoradas A utiliza o normal do edif cio um processo natural e relaciona se com a vida til dos materiais da ser importante definir qual vai ser a intensidade e o tipo de utiliza o na fase de projecto para que a escolha dos elementos seja feita de forma inteligente por exemplo o trio de uma esta o de comboios um espa o visitado por milhares de pessoas todos os dias cujo pavimento est exposto a grande desgaste Escolher um revestimento em madeira em detrimento de um em pedra implicaria opera es de manuten o e substitui o constantes ou seja seria um erro Para que as opera es de manuten o sejam r pidas e eficazes deve se ter em conta a facilidade de obten o do material de substitui o e complexidade da opera o As ac es f sicas e qu micas podem ser estudadas na fase de projecto e as solu es construtivas a adoptar devem minimizar ou eliminar os problemas causados pelos agentes de degrada o As ac es biol gicas por outro lado n o s o facilmente detect veis e quando surgem requerem a adop o de medidas ou regras que afectam o habitual uso do edif cio pelo utente Os agentes f sico qu micos e biol gicos s o de dois tipos naturais e acidentais As ac es naturais s o resultado dos agentes atmosf ricos radia o solar chuva humidade vento etc e do uso corrente As ac es acidentais s o do tipo natural sismos cheias inc ndi
129. nte protec o de edif cios hist ricos a qual foi atribu da Real Academia Hist rica MOTA 2010 Ainda no s culo XVIII inicia se em Inglaterra a Revolu o Industrial e regista se um aumento do uso do ferro sobretudo em constru es met licas Inicia se o fabrico de produtos anticorrosivos que s o provavelmente o primeiro produto do mercado da manuten o CALEJO 2001 A revolu o industrial gerou uma expans o incontrolada das cidades e ao consequente nascimento de bairros ilegais nas periferias No s culo XIX William Morris descontente com a degrada o dos edif cios hist ricos e da aus ncia de manuten o dos bairros ilegais publica um Manifesto onde se encontra a seguinte frase stave off decay by daily care CALEJO 2001 Morris apela preven o em lugar do restauro dos edif cios por restauro entenda se interven o profunda ao n vel estrutural e na preserva o dos edif cios como testemunhos de uma era passada www 4 Em 1931 publicada A Carta de Atenas do Restauro um dos primeiros documentos internacionais de urbanismo onde se salienta a necessidade de salvaguardar o patrim nio hist rico respeitando o seu teor hist rico ou art stico Ao longo dos anos foram elaboradas outras cartas nomeadamente A Carta de Veneza em 1964 e A Carta de Crac via em 2000 acrescentando novos princ pios para a conserva o e restauro www 5 Gest o de Edif cios An lise
130. nuten o Minimizar custos de ocupa o a longo prazo evitando a obsolesc ncia das instala es Garantir uma din mica de manuten o renova o e trabalhos de melhoria em todo o parque habitacional Gerir as v rias pol ticas de manuten o Criar um sistema inform tico de f cil acesso para an lise de opera es de manuten o e liga o entre recursos financeiros e humanos O facility manager n o s est envolvido na resolu o de problemas nos edif cios mas tamb m na gest o de or amentos recursos e na manuten o em geral O autor TAVARES 2009 refere que o conceito de Facility Management est a dar os primeiros passos em Portugal com a cria o da Associa o Portuguesa de Facility Management que conta com cerca de 53 associados Em Portugal as empresas de gest o de condom nios s o o que mais pr ximo existe de uma abordagem segundo as pol ticas do Facility Management GUIMARAES 2010 Segundo RIBEIRO 2009 no nosso pa s existem diversas empresas de Gest o de Condom nios mas o trabalho por elas realizado de fraca qualidade pois implica pouco mais do que pagar a 47 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos empresas de limpezas e cobrar verbas aos cond minos n o fazendo realmente trabalho de gest o de recursos pessoas e meios como deveria ser o seu objectivo 4 4 A ADMINISTRA O DE CONDOM N
131. o o elo de liga o entre a fase de utiliza o e a fase de manuten o De forma a maximizar o resultado da inspec o esta dever ser dividida em quatro vertentes visual mec nica de utiliza o e de teste A inspec o visual emp rica e avalia de forma prim ria o tipo de anomalia A inspec o mec nica avalia o cumprimento de requisitos mec nicos por parte do elemento enquanto a inspec o t cnica avalia o desempenho durante o normal funcionamento do elemento A inspec o de teste avalia a capacidade do elemento atrav s de testes feitos no local ou em laborat rio 43 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 4 2 3 2 LIMPEZA z A limpeza uma opera o importante pois contribui para o aumento da qualidade visual e do desempenho do edif cio aumentando o bem estar dos seus utentes A necessidade desta opera o uma consequ ncia imediata da utiliza o e as suas caracter sticas dependem do tipo e da condi o de utiliza o As opera es de limpeza podem ser c clicas mas caso seja necess rio passam a condicionadas Os utentes e o gestor do edif cio actuam como fiscaliza o e podem contribuir para a elabora o de um esquema de limpeza mais eficaz N vel Inicial de Qualidade N vel M nimo de Qualidade Anos Figura 4 5 Influ ncia da actividade limpeza num material ou componente adaptado de ALMEIDA 2010 C
132. obrigat rio em todos os condom nios com mais de quatro cond minos Este regulamento deve definir o uso e conserva o das partes comuns bem como as normas de relacionamento entre cond minos e a administra o O t tulo constitutivo pode conter o Regulamento do Condom nio Quando isso acontece cabe assembleia de cond minos a sua elabora o e aprova o O administrador pode aprovar o regulamento quando a assembleia n o o fizer Se novas regras forem introduzidas no regulamento estas ter o que ser aprovadas pela assembleia Para aprovar uma norma necess rio o voto favor vel de pelo menos dois ter os da permilagem do pr dio Se tal for conseguido ela passar a fazer parte do regulamento do condom nio Os terceiros titulares de direitos relativos s frac es como os arrendat rios t m direito a que lhes seja facultada pelo administrador uma c pia do regulamento uma vez que residindo no pr dio precisam de conhecer as regras de utiliza o das partes comuns por exemplo 4 4 4 2 SEGUROS O seguro de risco contra inc ndios obrigat rio quer para as frac es aut nomas quer para as partes comuns A actualiza o anual do seguro obrigat ria sendo da responsabilidade da assembleia de cond minos deliberar o seu montante Se tal n o acontecer o administrador deve actualizar o seguro de acordo com o ndice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal Para evitar fraudes o admini
133. om os respectivos montantes alterados atrav s da aplica o de uma taxa de infla o contabilidade da gest o de condom nios n o est atribu da nenhuma lei espec fica pelo que esta n o mais do que uma simples folha de c lculo Atribui se tal simplicidade ao facto das comparticipa es dos cond minos estarem isentas de IVA O administrador deve cuidar do livro de actas pois este um elemento muito importante na gest o do condom nio Tem que guardar e manter em boas condi es toda a documenta o corrente especialmente os extractos banc rios facturas pagas e c pias dos recibos dos pagamentos efectuados pelos cond minos para al m de todos os comprovativos dos pagamentos relativos a pessoas que trabalham para o pr dio Finalmente o administrador deve possuir c pias autenticadas dos documentos utilizados para instruir o processo de constitui o da propriedade horizontal nomeadamente o projecto aprovado pela entidade p blica competente 4 4 6 LEGISLA O TAVARES 2009 refere que a legisla o nacional relativa gest o de edif cios generalista e insuficiente em v rios aspectos H uma falta de fiscaliza o por parte das entidades competentes o que origina desorganiza o no sector onde se verifica que os gestores t m liberdade de decis o e mais n o querem que a maximiza o do seu lucro Como a gest o de edif cios abrange uma rea t o vasta e d spar imperativo que se normalize e
134. omo manter ou renovar materiais escolha entre solu es de reabilita o etc Como o n mero de despesas e vari veis utilizadas consider vel e tendo em conta que foram registadas em datas diferentes a este m todo associa se um grau de incerteza Essa fragilidade minimizada ao aplicar se um m todo de incerteza na an lise considerando os resultados n o como um valor fixo e nico mas como um intervalo de dados 4 2 FACTORES DE CUSTO 4 2 1 INTRODU O Os factores de custo s o elementos aos quais est associada uma despesa num edif cio Todas as opera es executadas no mbito do normal funcionamento de um edif cio e na optimiza o do seu desempenho geram movimentos de capital ou seja despesa Esta disserta o visa identificar esses custos mas aplicados aos gastos com as reas comuns agrupando os em tr s categorias principais segundo a metodologia do LCC custos de explora o custos de manuten o e custos de utiliza o Na figura 4 4 apresentado na forma de um esquema os v rios componentes do Custo Global dando nfase aos custos diferidos e aos seus subgrupos e factores de custo 41 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Explora o Manuten o Utiliza o Figura 4 4 Os factores de custo associados aos custos diferidos 4 2 2 CUSTO DE EXPLORA O Este custo est relacionado com o desenvolv
135. omo se v na figura 4 5 a actividade limpeza diminu o declive da curva retardando o efeito de degrada o do elemento Curiosamente a limpeza nem sempre ben fica isto se os produtos utilizados forem agressivos estes podem ter um efeito negativo sobre os materiais diminuindo a sua qualidade e vida til O Alameda County Waste Management Authority na Calif rnia elaborou um documento www 8 sobre constru o sustent vel onde analisaram o impacto da limpeza na redu o do vandalismo Qualquer acto de vandalismo deve ser limpo dentro de 24 horas Isto mostra que os utentes do pr dio est o atentos e t m um sentido protector em rela o ao seu edif cio e rea envolvente 4 2 3 3 MANUTEN O A manuten o pr activa uma opera o que visa incrementar o n vel de qualidade das solu es existentes sem provocar altera es no respectivo elemento ou componente As opera es de manuten o assentam em estrat gias que avaliam e corrigem o desempenho do edif cio atrasando o processo natural de degrada o e aumentando a sua vida til minimizando os custos Segundo RIBEIRO 2009 a cobertura de um edif cio necessita de inspec es e limpezas frequentes durante toda a sua vida til e de correc es e substitui es ap s 30 anos Os elevadores s o elementos que dependem de opera es de manuten o durante toda a sua vida til As redes de g s e electricidade devem ser regularmente inspeccionadas
136. ondom nio dividido pelo seu n mero de anos de registo obtendo se o custo m dio anual por grupo e factor de custo Dividindo esse valor pela rea comum de cada edif cio obt m se o custo m dio anual por metro quadrado de rea comum 64 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos ano m de rea comum De forma a simplificar o texto todas as vari veis de custo ter o como A 2 j unidade E ano m sendo o m correspondente ao metro quadrado de rea comum A figura 5 9 exemplifica como se obteve o custo de energia ano m a partir do somat rio actualizado para o condom nio 1 Os dados obtidos encontram se em anexo anos de E rea comum soma n de anos de informa o rea comum Figura 5 9 Exemplo da obten o do custo m dio anual por metro quadrado de rea comum para o factor de custo energia para o condom nio n 1 Finalmente com todos os custos determinados por condom nio grupo e factor de custo parte se para an lise estat stica com base nos dados da tabela da figura 5 10 em anexo que feito o estudo com recurso ao software de an lise estat stica SPSS gt m o D m 5 D I e A E E z o v o E o E elo jalofo Jojo Figura 5 10 Exemplo da tabela com os custos anuais por metro quadrado agrupados por condom nio grupo e factor de custo 65 Gest o
137. orna compensat rio adoptar uma pol tica de manutenc o preventiva 17 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Este fen meno pode ser explicado pelo facto de nos primeiros 20 anos de um edif cio n o ocorrerem patologias com frequ ncia e quando ocorrem s o geralmente pequenas e de f cil tratamento Contudo quando essas patologias se tornam muito frequentes mais vezes se recorre a correc es e este tipo de manuten o apenas corrige um factor causador de problemas mantendo os restantes a contribuir para a degrada o do edif cio e a aumentar os encargos de futuras repara es A manuten o preventiva exige ac es de manuten o frequentes ao longo da vida til do edif cio da ter um custo elevado quando comparada com a manuten o correctiva nos primeiros anos do edif cio mas a redu o do n mero de situa es urgentes torna este tipo de manuten o mais linear e econ mico a longo prazo A figura 2 7 ilustra de uma forma clara qual a variabilidade de custos entre as grandes e pequenas repara es a manuten o preventiva Ocorr ncia de falhas estruturais 1 _ GRANDES I REPARA ES o E v 7 Estrutura sem utiliza o Ss REPARA ES MANUTEN O PREVENTIVA 3 In cio das grandes falhas Custos das repara es In cio das pequenas falhas Uso normal Tempo Figura 2 7 Custo das grandes e pe
138. os etc e de utiliza o inunda es choques etc Estas ac es s o menos frequentes e de dif cil previs o mas necess rio estar preparado para a sua ocorr ncia e conseguir dar resposta solicita o pois num curto intervalo de tempo podem danificar o edif cio 38 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos O autor CALEJO 2001 dividiu os agentes f sico qu micos e biol gicos em cinco grupos Quadro 4 1 Os diferentes tipos de agentes f sico qu micos e biol gicos Mec nicos Electromagn ticos T rmicos Qu micos Biol gicos For as Solventes Radia es Microrganismos Gravidade Oxidantes Electricidade Temperatura Plantas Vibra o Acidos Magnetismo Animais Energia Cin tica Sais A obsolesc ncia caracterizada como uma ac o indirecta pois parte de uma compara o do perfil de desempenho do edif cio em rela o a um n vel exigencial Este n vel varia ao longo do tempo e isso traduz se numa mudan a na utiliza o do edif cio diferente da prevista na fase de projecto Pode dever se a erros de concep o ou a altera es em fase de utiliza o 4 1 3 OS PARTICIPANTES NO PROCESSO DE MANUTEN O A manuten o de edif cios um processo que requer o envolvimento de todos os intervenientes no funcionamento do edif cio nomeadamente o dono do pr dio os utentes o gestor do edif cio e as equipas de manuten o como se m
139. os dos modelos de LCC baseiam se em pressupostos econ micos sobretudo em m todos de an lise de decis o A oferta de m todos de LCC enorme mas existe a necessidade de se criar um que possa ser aplicado a todos os casos Isto deve se ao facto que cada caso nico e possui caracter sticas intr nsecas GAUTAM 2009 A t tulo de curiosidade Dhillon 1989 desenvolveu v rios modelos espec ficos para o Ex rcito norte americano modelos para armamento e avi es Andrew e et al 1994 e Regunlinski e Gupta 1983 modelos para avi es Ganapathy 1983 para motores el ctricos Bhuyan 1982 para autom veis Eddins Earls 1981 para hospitais e Bromilow e Pawsey 1987 para edif cios universidades O modelo utilizado neste trabalho apresentado no cap tulo 4 3 4 4 O LCC DE UM EDIF CIO A compra e utiliza o de um produto envolve tr s componentes principais Custo de aquisi o Custo de uso e manuten o Custo de demoli o A soma destes tr s custos tamb m designada por cradle to grave conhecida como LCC Se o produto for um edif cio o seu LCC pode ser dividido nas seguintes fases Fase de desenvolvimento Fase de projecto Fase de constru o Fase de utiliza o e manuten o Fase de demoli o A fase de utiliza o e manuten o corresponde ao maior intervalo de tempo da vida til do edif cio Come a quando este ocupado pelo utente e termina quando este abandona
140. os hist ricos A exist ncia de outliers provoca sempre aumentos no desvio padr o e na amplitude do intervalo de confian a diminuindo a sua precis o Os outliers n o influenciam a m dia quando se situam a igual dist ncia acima e abaixo desta Todavia podem aument la ou diminu la quando se situam para al m do valor m ximo ou m nimo Assim sendo os outliers s o eliminados e uma nova caixa de bigodes criada representada pela figura 5 15 O primeiro bigode que corresponde primeira observa o m nima pertence ao condom nio 114 que possui uma rea comum igual a 310 28 m O limite inferior da caixa igual ao primeiro quartil e tem o valor de 413 96 m O tra o a meio da caixa a mediana que tem um valor igual ao segundo quartil 557 79 m O limite superior corresponde ao terceiro quartil 902 93 m O bigode superior representa o valor m ximo da rea comum 1230 10 m que pertence ao condom nio 2 1250 007 1000 007 750 007 500 007 250 007 T Area Comum Figura 5 15 Caixa de bigodes da vari vel rea comum sem outliers Retirando os outliers registam se diferen as significativas nos valores obtidos para as medidas de estat stica descritiva representadas no quadro 5 7 Quadro 5 7 Medidas de estat stica descritiva para a vari vel rea comum com e sem outliers Localiza o Com outliers Sem outliers M
141. os que se seguem faz se uma s ntese dos seguintes modelos de simula o 24 Valor Actual dos Edif cios M todo da Incerteza M todo MEDIC M todo de ALANTI Life Cycle Cost LCC Custo Global de um Edif cio Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 3 3 2 1 VALOR ACTUAL DOS EDIF CIOS Este m todo surgiu associado Economia e foi aplicado em edif cios em 1956 por Friedman N o um m todo puro de simula o do comportamento de edif cios mas til pois estima o custo de vida til do edif cio CALEJO 2001 citado por RIBEIRO 2009 N o ser utilizado neste trabalho pois um dos seus defeitos a dif cil previs o dos custos diferidos 3 3 2 2 M TODO DA INCERTEZA Este m todo est relacionado com o Life Cycle Costing pois a incerteza afecta muitos dos dados do modelo da o resultado final n o ser um valor fixo mas um intervalo Pode tamb m utilizar se a estimativa para analisar a necessidade de substitui es e ou repara es peri dicas Nestes casos s o usuais m todos de an lise de sensibilidade an lise custo benef cio e an lise de risco CALEJO 2001 citado por RIBEIRO 2009 3 3 2 3 METODO MEDIC METHODE D EVALUATION DE SCENARIOS DE DEGRADATION PROBABLES D INVESTISSEMENTS CORRESPONDANTS O objectivo deste m todo passa pela garantia da melhor estrat gia de interven o com base num conjunto de rotinas inform tica
142. os valores obtidos entre Janeiro e Dezembro Para actualizar os custos para o ano de 2010 o coeficiente de actualiza o anual para cada um dos anos em estudo obtido a partir da f rmula C CA E 3 n Os valores obtidos para cada ano s o Quadro 5 6 Coeficientes anuais 2001 1 29 2002 1 21 2003 1 19 2004 1 18 2005 1 15 2006 1 12 2007 1 08 2008 1 05 2009 1 02 2010 1 00 69 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 5 2 AN LISE ESTAT STICA Antes de iniciar a an lise estat stica uma vari vel fundamental para a realiza o deste estudo o valor da rea comum de cada condom nio motivo de uma pequena introdu o Alguns elementos constituintes do pr dio s o considerados parte da rea comum nomeadamente a estrutura funda es pilares vigas paredes mestras etc as coberturas e as reas destinadas a instala es de gua e electricidade Contudo na determina o das reas comuns para este trabalho foram consideradas as seguintes partes do edif cio solo p tios jardins e rea de logradouro O telhado quando este uma cobertura em terra o acess vel a todos os utentes As entradas vest bulo caixas de escada e corredores de acesso ou passagem comum Instala es de gua electricidade aquecimento e ar condicionado Elevadores e casa das m quinas Garagens e
143. ostra na figura 4 2 e Xu Equipas de manuteng o Figura 4 2 Os participantes no processo de manuten o adaptado de ALMEIDA 2010 Quando o dono do edif cio considera que necess rio efectuar uma repara o ou outra opera o de manuten o essa informa o transmitida ao gestor que a encaminha para os t cnicos que constituem a equipa de manuten o Contudo como h transmiss o de informa o entre v rios intervenientes poss vel que os trabalhos efectuados n o correspondam ao inicialmente pedido 39 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 4 1 4 MODELOS DE DEGRADA O A previs o da vida til de um edif cio requer a compreens o do processo de degrada o e das mudan as de condi es ao longo do tempo Pode basear se quer em modelos emp ricos quer em modelos te ricos Segundo ALMEIDA 2010 os modelos emp ricos baseiam se em ensaios levados a cabo para prever a vida til de um determinado produto de constru o e podem ser de curta dura o longa dura o ou naturais A Norma ISO 15686 2 2000 define os ensaios a efectuar para a obten o de dados sobre o processo de degrada o dos elementos componentes e materiais de constru o Ensaios de campo os elementos s o avaliados atrav s da exposi o natural ao meio ambiente Ensaios de longa dura o in situ condi es de servi o a avalia o
144. outros lugares de estacionamento Depend ncias destinadas ao uso do condom nio como salas de reuni es Para analisar a amostra da rea comum criado um gr fico do tipo boxplof em portugu s caixa de bigodes A caixa de bigodes um rect ngulo que assinala os quartis da distribui o Nos extremos encontram se a observa o m xima e m nima Todas as observa es que possuam valores superiores ou inferiores aos registados nos extremos denominam se de outliers A caixa estende se do primeiro quartil percentil 25 at ao terceiro quartil percentil 75 descrevendo as observa es centrais que correspondem a 50 das observa es totais A mediana percentil 50 representada pela linha grossa dentro da caixa Analisando a figura 5 14 poss vel detectar quatro outliers observa es aberrantes classificadas de moderadas ou severas consoante o seu afastamento em rela o s outras observa es Os outliers severos correspondem aos condom nios 1 3 099 38 m de rea comum 12 4 510 12 m de rea comum e 96 2 791 83 m de rea comum O nico outlier moderado pertence ao condom nio 128 1 918 78 m de rea comum 5000 00 4000 007 3000 007 2000 007 e 1000 007 0 007 gt rea Comum Figura 5 14 Caixa de bigodes da vari vel rea comum com outliers 70 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dad
145. preender o comportamento de um edif cio o que implica a constru o de um modelo que possibilite simular a sua evolu o no tempo Continuando a linha de pensamento o n vel de resposta de cada um dos componentes define o n vel de qualidade que o edif cio apresenta Tendo como padr o inicial o n vel de resposta do edif cio quando novo a avalia o da qualidade pode ser alcan ada atrav s de compara o em diferentes etapas da sua vida til Graficamente isto pode ser explicado atrav s da curva n vel de qualidade tempo que se encontra representada na figura 3 1 21 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Manuten o muito frequente Manuten o programada Aus ncia de manuten o N vel de Qualidade Tempo Figura 3 1 Rela o entre qualidade vs tempo segundo o tipo de manuten o adaptado de CORDEIRO 2009 Analisando a figura 3 1 entende se que qualquer que seja o tipo de manuten o adoptada nunca poss vel atingir o n vel de qualidade inicial A curva 1 representa a manuten o muito frequente As subidas registadas dizem respeito s opera es de manuten o frequentes A curva 2 a curva da manuten o programada Verifica se que entre opera es de manuten o a curva tem um pendor semelhante curva da aus ncia de manuten o Segundo CORDEIRO 2009 quando n o existem opera es de manute
146. quenas repara es e da manuten o preventiva adaptado de FLORES 2002 2 3 3 6 MANUTEN O REABILITA O E RENOVA O DE EDIF CIOS Quando abrimos o jornal e lemos que um edif cio hist rico vai ser restaurado pensamos em obras de restauro onde azulejos partidos s o substitu dos as madeiras envernizadas os estuques reparados ou seja pensamos em reabilita o manuten o e em renova o mas ser que estes tr s conceitos t m o mesmo significado primeira vista sim mas este subcap tulo explica a sua diferen a e o resultado que cada um tem no desempenho e qualidade pretendido da seguinte forma 18 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Qualidade regulamentar Qualidade inicial Qualidade Perda de desempenho natural Tempo Figura 2 8 Defini o de conceitos em manuten o adaptado de LOPES 2005 citado por RIBEIRO 2009 Definem se os diferentes trabalhos da seguinte forma LOPES 2005 citado por RIBEIRO 2009 Manuten o repor ou atingir a qualidade inicial da constru o corresponde a um aumento do desempenho vector A da figura 2 8 Reabilita o repor a qualidade regulamentar e ultrapassar a qualidade inicial da constru o corresponde a um aumento m ximo de desempenho vector B da figura 2 8 Renova o introduz ganhos adicionais na qualidade e melhorias funcionais de desempen
147. ra o consider veis Estas obras n o se destinam a aumentar o valor da casa mas sim manter o n vel de qualidade pr ximo do n vel inicial correspondente ao momento em que se compra a habita o Como exemplo d o se as obras de pintura da casa substitui o de portas janelas telhados electrodom sticos sistemas de ar condicionado e canos Custos associados ao fim de vida til Esta a fase final do LCC que corresponde venda da casa ou sua demoli o Venda Custos de publicidade tr mites legais associados com a venda e saldo da mesma Demoli o Custo da demoli o remo o e tratamento de res duos e limpeza do terreno 3 5 CONCEITOS 3 5 1 VIDA TIL Este conceito tem sido referido ao longo do trabalho e importante defini lo para um melhor entendimento do seu significado A Norma NP EN 13306 2007 define vida til como Intervalo de tempo que sob determinadas condi es come a num dado instante e termina quando a taxa de avarias se torna inaceit vel ou quando o bem considerado irrepar vel na sequ ncia de uma avaria ou por outras raz es pertinentes A an lise da vida til tem em conta v rios factores e par metros que se desenvolvem de diferentes formas GASPAR 2002 citado por RIBEIRO 2009 nomeou os seguintes Deteriora o f sica Obsolesc ncia econ mica 31 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados h
148. ra 5 24 apresenta se o histograma do custo de Manutenc o ano m e a sua respectiva curva de distribui o que evidencia um desvio entre as duas distribui es Na maior parte do gr fico a curva normal inferior s frequ ncias registadas ou seja a dispers o das duas distribui es diferente 77 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Custo de Manuten o ano m2 sem outliers Mean 5 52 Std Dev 2 025 N 28 Frequ ncia 2 00 4 00 6 00 8 00 10 00 12 00 Custo de Manutenc o ano m2 21 Figura 5 24 Histograma do custo de Manutenc o ano m e respectiva curva de distribui o normal sem outliers No quadro 5 9 apresentam se as medidas estat sticas obtidas na an lise estat stica da vari vel custo de Manutencg o ano m Quadro 5 9 Medidas de estat stica descritiva para a vari vel custo de Manuteng o ano m sem outliers M dia 5 52 Mediana 5 42 Moda 1 29 ES Amplitude 8 88 Vari ncia 4 10 Desvio Padr o 2 03 M nimo 1 29 M ximo 10 17 7 O coeficiente de dispers o CV sem a contribui o dos outliers igual a 37 H uma melhora na dispers o mas esta continua a ser muito elevada O gr fico circular representado na figura 5 25 cont m a distribui o percentual das componentes do custo de Manuten o ano m A maior fatia pertence s
149. regar Custos de Aquisi o S o os custos que come am no momento em que o comprador come a a procurar uma habita o at ter a chave na m o Alguns estudos mostram a primeira casa vale aproximadamente 85 do pre o m dio do mercado PEBDT 2008 citado por GAUTAM 2009 Custo de pesquisa de mercado contacto com ag ncias imobili rias e bancos Normalmente n o considerado excepto quando o estudo for extenso e caro Pre o da habita o Elemento mais importante do custo de aquisi o na grande maioria dos casos pago atrav s de empr stimo banc rio que se traduz numa despesa mensal O valor da habita o depende da sua localiza o tamanho qualidade da constru o materiais utilizados vizinhan a proximidade a servi os e meios de transporte e a p los de emprego Custos da escritura Despesas associadas compra da habita o Correspondem ao pagamento ag ncia imobili ria inspectores e outros servi os requisitados De acordo com a ag ncia Freddie Mac 2008 estes custos correspondem entre 2 a 7 do valor da habita o e do valor do empr stimo Custos associados taxa de juro Custos associados ao sinal O sinal de entrada para a compra de uma casa vari vel Este valor depende de quanto custa a habita o do historial financeiro do comprador e do tipo de empr stimo O banco pode exigir um valor elevado de forma a proteger os seus interesses caso o comprador se atrase com os pagam
150. regule as actua es dos v rios intervenientes na rea TAVARES 2009 sugere a cria o de um guia de gest o de edif cios publicada por entidades competentes Os documentos legais utilizados na rea da gest o de edif cios consistem sobretudo no C digo Civil no RGEU Regulamento geral das edifica es urbanas e em alguns decretos lei nomeadamente o N 268 94 N 269 94 e o N 177 2001 4 4 6 1 C DIGO CIVIL O C digo Civil possui v rios artigos em diferentes cap tulos e sec es cujo conte do muito importante para a gest o de edif cios Os mais relevantes s o Regime Jur dico da Propriedade Horizontal 1 Disposi es gerais Artigos 1414 a 1416 do C digo Civil 54 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 2 Constitui o Artigos 1417 a 1419 do C digo Civil com redac o do Decreto Lei N 267 94 de 25 de Outubro e da Lei N 6 2006 de 27 de Fevereiro 3 Direitos e encargos dos cond minos Artigos 1420 a 1429 A do C digo Civil com redac o do Decreto Lei N 267 94 de 25 de Outubro 4 Administra o das partes comuns do edif cio Artigos 1430 a 1438 do C digo Civil com redac o do Decreto Lei N 267 94 de 25 de Outubro 4 4 6 2 RGEU REGULAMENTO GERAL DAS EDIFICA ES URBANAS O novo RGEU menciona a obrigatoriedade da elabora o de manuais de utiliza o e de manuten o
151. rios factores exteriores e interiores que contribuem para aumentar a complexidade do seu funcionamento tais como CALEJO 2001 Grande diversidade de actua o dos utentes Diferentes formas de utiliza o correctas e incorrectas Elevado n mero de respostas funcionais que o edif cio tem que cumprir Multiplicidade de elementos componentes e materiais Resposta a agentes de degrada o Produto de um faseamento e n o de uma ac o nica 4 1 2 AGENTES DE DEGRADA O Os edif cios s o compostos por v rios elementos componentes e materiais que possuem caracter sticas pr prias e formas distintas de reagir aos agentes de degrada o a que est o sujeitos e que contribuem para a diminui o da sua qualidade CALEJO 2001 dividiu estes agentes em tr s grupos erros agentes f sico qu micos e biol gicos e obsolesc ncia 37 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Ac es acidentais Funcional Tecnol gica Naturais Utiliza o Utiliza o Figura 4 1 Factores motivadores de patologias em edif cios O erro na fase de projecto acontece quando um componente ou material n o consegue dar uma resposta a uma solicita o funcional isto n o representa o papel para que foi destinado O erro tamb m ocorre na fase de constru o resultado do incumprimento do projecto e normas e nos materiais qua
152. rpreta o de dados hist ricos E Idade de cada edificio E Anos de Informa o 101 96 93 76 Condom nio 60 45 27 1990 1995 2000 2005 2010 Ano Figura 5 3 Idade versus anos de informa o de cada condom nio 5 1 1 METODOLOGIA DO ESTUDO Depois de identificar o parque habitacional a analisar para concretizar o estudo proposto necess rio tomar os seguintes passos Recolher informa o sobre as despesas de cada edif cio Separar as despesas segundo o tipo e ano de registo Actualizar os pre os para o ano de 2010 Recolher informa o acerca do valor da rea comum e das caracter sticas de cada edif cio An lise estat stica e projec o gr fica para cada tipo de custo Conclus es 5 1 2 IDENTIFICA O DO PARQUE HABITACIONAL Os 32 condom nios localizam se nos concelhos de Vila Nova de Gaia Ovar Santa Maria da Feira S o Jo o da Madeira Murtosa e Oliveira de Azem is 59 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Figura 5 4 Localiza o geogr fica dos concelhos onde se encontram os 32 edif cios a estudar Embora a empresa Multifrac o tenha documenta o em papel sobre o n mero de pisos n mero de elevadores permilagens e documenta o legal de cada condom nio gerido n o possui o valor das reas comuns ou da tipologia de cada edif cio Assim sendo foi ne
153. rr ncia e seleccionar a entidade correcta para efectuar a repara o e fiscalizar o processo de execu o A Limpeza e Higiene um processo que varia de acordo com o tipo e as condi es de utiliza o de cada edif cio Apesar de parecer banal um processo de extrema import ncia uma vez que manter um edif cio limpo e apresent vel previne o desleixo e aumenta o sentido de comunidade entre os utentes As situa es de Emerg ncia podem ser t cnicas falta de luz avaria de um elevador etc ou acidentais inc ndios inunda es etc Apesar de a sua ocorr ncia ter diferentes n veis de probabilidade para os dois tipos de emerg ncia devem estar previstas formas de actua o e preven o A Seguran a deve garantir condi es fundamentais de seguran a para os utentes mas tamb m de educ los no sentido de aumentar o n vel de protec o do edif cio estabelecer uma hora para fechar a porta principal do edif cio por exemplo O Ajuste Funcional identifica problemas funcionais e altera es dos h bitos dos seus utilizadores Ao Cumprimento Legal est atribu do o cumprimento das disposi es legais de tudo aquilo que diz respeito ao funcionamento do edif cio Altera es de consumo energ tico ou de abastecimento de gua fornecimento de g s ou at mesmo das actividades desenvolvidas no edif cio devem estar de acordo com os tr mites legais contempor neos Figura 2 2 Processos da ac
154. s S o simuladas as deteriora es dos elementos dos edif cios e pode se determinar com probabilidade a data de substitui o e o planeamento bem como o desempenho global em manuten o para todo o edif cio CALEJO 2001 e FLOURENTZOU et al 1999 citados por RIBEIRO 2009 Segundo CALEJO 2001 trata se dum processo inovador pois assume um comportamento probabil stico dos componentes e estabelece um processo de previs o com objectivos tecnol gicos e econ micos um m todo que se enquadra na fam lia dos m todos baseados em observa o da hist ria de casos reais Contudo a sua aplicabilidade em diferentes pa ses carece de adapta o realidade construtiva local S o ainda factores de incerteza a considera o do n vel de manuten o a que os diferentes elementos est o submetido durante a recolha de informa o 3 3 2 4 M TODO DE ALANI Uma equipa coordenada pelo Dr Amir Alani desenvolveu este m todo que adoptou o nome do seu autor no Departamento de Engenharia Civil da Universidade de Portsmouth e foi apresentado em 2001 baseado numa inspec o pr via do edif cio e o objectivo passa por tra ar uma previs o da degrada o do edif cio e dos poss veis encargos com a manuten o CALEJO 2001 citado por RIBEIRO 2009 CALEJO 2001 refere que este m todo assume que no final da vida til dum edif cio os encargos de reposi o s o id nticos aos da constru o nova mais os custos de demo
155. s encargos com a justi a aliado a grandes tempos de espera durante o desenvolvimento das ac es judiciais podem aumentar este custo Este custo inst vel pois depende muito da personalidade dos utentes do pr dio isto basta que um dos cond minos possua uma personalidade conflituosa e impaciente para aumentar esta despesa Em rela o aos seguros o de risco de inc ndios obrigat rio mas muitos cond minos podem optar por ter o seu numa seguradora diferente da agenciada pela empresa de gest o de condom nios logo o valor cobrado n o entra na listagem de despesas que serviram de base para a an lise estat stica A figura 6 3 representa a distribui o percentual do Custo de Utiliza o ano m As despesas de condom nio correspondem a 67 do total do custo sendo os restantes 33 da responsabilidade dos seguros 102 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Distribui o percentual do custo de Utilizac olanolm2 condom nio Seguros Figura 6 3 Distribui o percentual do Custo de Utilizac o ano m O valor m dio estimado para o Custo de Utilizac o ano m igual a 3 90 Quadro 6 4 Valor m dio estimado para a vari vel Custo de Utiliza o ano m M dia Desvio ano m padr o Utiliza o 3 90 1 43 6 1 4 CUSTO M DIO ANUAL POR M DE REA COMUM A ns Das
156. s materiais e componentes segundo diferentes grupos de proprledades rro lis a orale colo laica ica ia 34 Fig 3 10 Distin o entre Whole Life Cycle Cost e Life Cycle Cost 35 Fig 3 11 Esquema te rico do ponto ideal de interven o 36 Fig 4 1 Factores motivadores de patologias em edif cios 38 Fig 4 2 Os participantes no processo de manuten o teares 39 Fig 4 3 Simula o do comportamento de um edif cio errar 40 Fig 4 4 Os factores de custo associados aos custos diferidos 42 Fig 4 5 Influ ncia da actividade limpeza num material ou componente i 44 Fig 4 6 Influ ncia da repara o na vida til e qualidade de um elemento 45 Fig 4 7 A administra o do condom nio err eara aeee naae nana aereas 48 Fig 4 8 O motivo para recorrer a uma empresa de condom nios cnn nc 48 Fig 4 9 Tipos de despesa do condom nio errar rn 51 Fig 5 1 Histograma de frequ ncia da idade do parque habitacional amostra de 61 condom nios 58 Fig 5 2 Histograma de frequ ncia dos anos de registo de informa o amostra de 61 CoNdom NIOS EEA AEE P hs selo Drica Desa A E ali oa ado aaa sap RE nd Dada A A ama asa Va 58 xvii Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Fig 5 3 Idade versus anos de informa o d
157. s portugueses com habita o pr xima da dos europeus Acedido em 15 de Abril de 2011 http www tsf pt Paginalnicial Economia Interior aspx content id 978787 www 4 The Society for the Protection of Ancient Buildings The Manifesto Acedido a 2 de Mar o de 2011 http www spab org uk what 1s spab the manifesto www 5 International Council on Monuments and Sites The Athens Charter for the Restoration of Historic Monuments Acedido a 2 de Mar o de 2011 http www icomos org docs athens charter html www 6 Instituto Nacional de Estat stica Edif cios N por Localiza o geogr fica data dos Censos de 2001 poca de constru o e Estado de conserva o Decenal Acedido a 26 de Mar o de 2011 http www ine pt xportal xmain xpid INE amp xpgid ine indicadores amp indOcorrCod 0003555 amp context o bd amp selTab tab2 www 7 EUROCONSTRUCT Acedido a 26 de Mar o de 2011 http www euroconstruct org publications publications php www 8 Alameda County Waste Management Authority Multifamily Green Building Guidelines Acedido em 15 de Maio de 2011 http www stopwaste org home index asp page 291 www 9 Building Product Marketing com Stop Substitution Abuse Acedido a 12 de Abril de 2011 http www buildingproductmarketing com 201 1 03 stop substitution abuse html www 10 Recycle Works A Program of San Mateo County Sustainable Garden Acedido a 12 de Abril de 2011 http www
158. se concluir que as vari veis n mero de habitantes e rea comum de facto influenciam o valor do Custo M dio Anual m ainda que de uma forma ligeira O coeficiente de determina o obtido igual a 0 404 um valor reduzido e o coeficiente de correla o igual a 0 635 Analisando a figura 6 6 verifica se a exist ncia de um ponto de equil brio entre as tr s vari veis Para a situa o em que o n mero de habitantes igual a 100 a rea comum igual a 3000 m o Custo M dio Anual m ser aproximadamente igual a 10 10 00 2000 3000 40 00 T 3 E XL E 3 E o n 3 o Figura 6 6 Apresenta o tridimensional das vari veis Custo M dio Anual m n mero de habitantes e valor da rea comum e superf cie de ajuste quadr tica 105 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Resumindo no quadro 6 6 apresentam se os valores m dios de cada factor de custo e o valor m dio estimado para o Custo M dio Anual m igual a 10 96 Quadro 6 6 Quadro resumo da vari vel Custo M dio Anual m e respectivos factores de custo M dia Desvio Custo ano m padr o condom nio 2 74 0 73 manutenc o 1 97 0 69 limpeza 1 53 0 61 energia 1 33 0 48 seguros 1 26 0 58 repara es 0 96 0 63 substitui es 0 32 0 19 inspec o 0 29 0
159. ss rias reposi o de determinado elemento num estado no qual este possa desempenhar a preceito a funcionalidade pretendida RCIS 2000 citado por FLORES 2002 Ainda segundo o autor FLORES 2002 a Norma NP EN 13306 2007 Terminologia da Manuten o vers o portuguesa da norma europeia EN 13306 2001 aumenta a import ncia da manuten o definindo regras e meios Segundo a referida norma a estrat gia de manuten o dever seguir os seguintes princ pios Assegurar a disponibilidade do bem para a fun o requerida a custos ptimos Considerar os requisitos de seguran a relativos ao bem e ao pessoal da manuten o e da opera o e quando necess rio ter em conta o impacto ambiental Melhorar a durabilidade do bem e ou qualidade do produto ou servi o fornecido tendo em conta os custos se necess rio 10 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Qualquer interven o de manuten o na sua globalidade tem geralmente por objectivo elevar o n vel existente ou repor o n vel inicial da qualidade FLORES 2002 2 3 2 O SECTOR DA MANUTEN O 2 3 2 1 EM PORTUGAL De acordo com o INE Estat sticas da Constru o e Habita o 2006 no ano de 2006 o n mero de edif cios licenciados em Portugal registou uma diminui o de 4 em rela o ao ano anterior mantendo uma tend ncia que se vem registando desde o ano de 2000 As sucessivas diminui
160. strador pode acrescentar uma norma ao regulamento que obrigue os cond minos a provar que t m a situa o do seguro actualizada de acordo com as regras legais presentes 50 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 4 4 4 3 DESPESAS DO CONDOM NIO A figura 4 9 apresenta um esquema que traduz os principais tipos de despesa dos condom nios Servi os de interesse comum Figura 4 9 Tipos de despesa do condom nio Despesas de utiliza o todas as despesas que est o relacionadas com o dia a dia do pr dio como os custos que resultam da utiliza o das partes comuns desde que n o contratualizados com terceiros Despesas de servi os de interesse comum despesas de utiliza o mas contratualizadas com terceiros sejam empresas ou cidad os individuais que prestam servi os ao pr dio e s o pagos mensalmente o caso de companhias de seguros do porteiro guarda nocturno e de empresas de manuten o de instala es mec nicas A pr pria administra o hoje contratualizada tendo que ser considerada como um servi o de interesse comum Despesas de conserva o referentes a obras e repara es feitas para evitar a degrada o do edif cio como limpeza e pintura de fachadas repara o de algerozes substitui o de canos etc N o se incluem os gastos necess rios para o funcionamento do dia a dia Despesas com inova es resultam
161. sulta da soma do custo de Explora o Manuten o e Utiliza o e uma vari vel importante neste estudo O seu conhecimento aliado ao n mero de anos de informa o e rea comum de cada condom nio permite avaliar estatisticamente qual o custo m dio dispendido pelo utente por ano e por metro quadrado de rea comum Associando os valores obtidos nos tr s grupos principais e atrav s de um gr fico circular poss vel saber qual a percentagem que cada um tem no custo total A maior fatia pertence Manuten o com 52 seguida da Utiliza o com 35 e da Explora o com os restantes 14 BExplora o Edmanuten o utiliza o Figura 5 29 Distribui o percentual dos principais grupos de custo para a vari vel Custo M dio Anual m 81 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Aprofundando a an lise da distribui o percentual na figura 5 30 encontra se o valor da percentagem de cada um dos factores de custo no Custo M dio Anual m Os encargos com a empresa de condom nios equivalem a 23 do custo seguido da manuten o com 18 Os custos com energia repara es e limpeza t m o mesmo valor percentual 13 do custo total O pagamento de seguros corresponde a 11 do custo As substitui es s o 3 seguindo se a inspec o e manuten
162. tada 100 40 25 150 150 100 40 25 100 100 100 40 25 60 60 60 40 25 25 25 25 25 25 15 15 15 15 15 10 10 10 10 10 3 5 5 FIM DE VIDA TIL E DEMOLI O O fim de vida til atingido quando um edif cio deixa de satisfazer as necessidades e fun es para que foi projectado Segundo GASPAR 2002 citado por RIBEIRO 2009 a vida til dif cil de determinar pois n o um processo linear nem autom tico Na maior parte das constru es atinge se o fim de vida til n o por causa da durabilidade limitada dos materiais e componentes mas sim por causa de mudan as ou transforma es de crit rios est ticos funcionais inovadores Para determinar o momento do fim de vida til deve se ter em conta as seguintes propriedades Seguran a relacionada com a manuten o da integridade de um edif cio Funcionalidade relacionada com a fun o para a qual o edif cio foi concebido Est tica relacionada com o aspecto est tico do edif cio Para cada uma das propriedades mencionadas em cima definido um n vel m nimo exigencial Isto traduz se graficamente na figura 3 9 que compara as tr s propriedades N vel M nimo de Seguran a N vel M nimo para Funcionalidade e Est tica Vida til prevista Figura 3 9 Esquema da durabilidade dos materiais e componentes segundo diferentes grupos de propriedades adaptado de MOSER 1999 citado por GOMES 2002 citado por RIBEIRO 2009 34
163. tam as determinadas em assembleia de cond minos As fun es mais vulgares do administrador s o Convocar assembleias Elaborar o or amento anual Actualiza o do seguro contra inc ndios Gerir as despesas e receitas Realizar os actos conservat rios dos direitos relativos aos bens comuns Executar as decis es da assembleia de cond minos Representar o conjunto de cond minos perante as autoridades administrativas Prestar contas assembleia Assegurar a execu o do regulamento Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condom nio A tarefa mais importante do administrador sem d vida a manuten o dos espa os comuns O administrador deve estar a par do que se passa nos edif cios e resolver os habituais problemas avarias de elevadores falta de l mpadas nas escadas desleixo por parte da pessoa encarregue da limpeza etc 53 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Como representante do conjunto dos cond minos o administrador deve receber todas as notifica es dirigidas ao condom nio Se estas ultrapassarem a sua compet ncia este deve convocar a assembleia de cond minos e diligenciar um advogado para melhor defender os interesses do condom nio 4 4 5 3 DOCUMENTOS Todos os anos o administrador deve elaborar um or amento que pode ser uma c pia actualizada das despesas e receitas do ano anterior c
164. tamento 3 e o Apartamento 4 t m igual tipologia e localizam se em edif cios diferentes como est representado na figura 5 51 Apartamento 3 Apartamento 4 Figura 5 51 Edif cios onde se localizam o Apartamento 3 e o Apartamento 4 96 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos No quadro 5 14 encontram se os valores da permilagem de cada apartamento bem como o valor da rea comum do edif cio ao qual pertencem Quadro 5 14 Descri o dos apartamentos utilizados na compara o de custos Tipologia Permilagem rea Comum m T2 20 1500 T2 125 700 O Apartamento 3 localiza se num edif cio com uma rea comum igual a 1500 m ou seja o intervalo a utilizar no gr fico de dispers o corresponde ao terceiro como est indicado na figura 5 52 Custo M dio Anual por Permilagem 900 00 1300 00 1700 00 2100 00 2500 00 2900 00 3300 00 3700 00 4100 00 4500 00 300 00 700 00 110000 5000 190000 230000 2700 00 3100 00 350000 3900 00 4300 00 4700 00 rea Comum Figura 5 52 Estimativa dos custos para o Apartamento 3 recorrendo ao gr fico de dispers o A A 2 P Por seu lado o Apartamento 4 com uma rea comum igual a 700 m localiza se no segundo intervalo do gr fico de dispers o Custo M dio Anual por Permilagem 900 00 1300 00 1700 00 2100 00 2500
165. tes Deste coeficiente pode retirar se que 0 1 0 038 100 Z da varia o do Custo M dio Anual m explicado pelo n mero de habitantes 2 AL Para a situa o Custo M dio Anual m versus rea comum o coeficiente de correla o R de Spearman igual a 0 562 Este valor superior ao obtido para a situa o anterior ou seja o valor da rea comum tem alguma influ ncia no Custo Contudo sendo o coeficiente negativo isto significa que as duas vari veis t m comportamentos inversos O coeficiente de correla o R de Spearman permite afirmar que 32 0 562 100 da varia o do Custo M dio Anual m deve se ao valor da rea comum No geral a caixa de bigodes representada pela figura 5 33 permite aferir que a distribuig o bastante assim trica e enviesada direita A grande concentra o da amostra tem um valor superior mediana ou seja superior a 11 77 ano m 15 007 12 507 10 007 7 507 5 007 2 507 T CustoTotal Figura 5 33 Caixa de bigodes da vari vel Custo M dio Anual m sem outliers O quadro 5 11 apresenta os valores obtidos para as medidas estat sticas sem outliers que permitem avaliar a distribui o com mais clareza Quadro 5 11 Medidas de estat stica descritiva para a vari vel Custo M dio Anual m sem outliers Localiza o M d
166. tido pelo quociente entre o desvio padr o e a m dia Multiplicando esse valor por 100 obt m se o coeficiente de dispers o CV A partir do valor do coeficiente de dispers o poss vel analisar o grau de dispers o da amostra CV lt 15 Dispers o fraca 15 lt CV lt 30 Dispers o m dia CV gt 30 Dispers o elevada O valor do CV para a situa o com outliers igual a 98 Retirando os outliers diminui para 44 um decr scimo consider vel e resulta num aperfei oamento da amostra estudada mas sendo superior a 30 continua a ter uma dispers o elevada Em seguida foram constru dos os histogramas para as duas situa es com e sem outliers O histograma uma representa o gr fica das frequ ncias simples de vari veis quantitativas cont nuas onde se indica no eixo vertical a frequ ncia por unidade de classe e no eixo horizontal os valores ou intensidade da vari vel A linha curva sobreposta ao histograma indica como seria a distribui o se a vari vel tivesse uma distribui o normal Comparando os dois gr ficos verifica se que para a situa o sem outliers a distribui o mais regular e pr xima de uma distribui o normal Contudo ainda se verificam desvios normal em algumas partes do histograma 72 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos rea Comum com outliers Mean 945 10 Std Dev 923 278 N 32 Frequ nc
167. tidos 108 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos 7 REFER NCIAS E BIBLIOGRAFIA AL BUSSAD 1997 Al Bussad S 1997 Assessment of Application of Life Cycle Cost on Construction Projects Disserta o de Mestrado King Fahd University of Petroleum and Minerals ALMEIDA 2010 Almeida P 2010 Gest o de Edif cios An lise de registos de grandes interven es n o previstas Disserta o de Mestrado FEUP BECKER 2006 Becker P 2006 New Science as a Lens Through Which to View Change in a University Facilities Management Division Complexity Wholeness and Implicate Order Dissertag o de Doutoramento University of Saskatchewan BRAGA amp SANTOS 2010 Braga I Santos C 2010 Variability of precipitation frequency use for reservoir sizing in condominiums Journal of Urban and Environmental Engineering vol 4 no 1 University Press CADILHE 1984 Cadilhe M 1984 Matem tica financeira aplicada Edi es Asa Porto CALEJO 1989 Calejo R 1989 Manutenc o de Edif cios An lise e explorac o de um banco de dados sobre um parque habitacional Disserta o de Mestrado FEUP CALEJO 2001 Calejo R 2001 Gest o de Edif cios Modelo de simula o t cnico econ mica Disserta o de Doutoramento FEUP CASTELO 2009 Castelo J 2009 Condom nio Edi es Almedina Coimbra CORDEIRO 2009 Cordeiro C 200
168. tividade t cnica 2 2 2 2 ACTIVIDADE ECON MICA A no o de gest o de edif cios est ligada actividade econ mica nomeadamente s transac es que ocorrem durante toda a sua vida til Mas um edif cio n o um bem ao qual est aferido apenas um custo inicial Concentrar se apenas nesse custo resulta numa vis o desfocada do custo global Os custos diferidos ao longo da sua vida til ultrapassam na maior parte dos casos o custo inicial Basicamente estes custos podem ser subdivididos da seguinte forma CALEJO 2001 Manuten o Explora o Utiliza o Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Financeiros Fiscais Explora o Utiliza o Financeiros Fiscais Figura 2 3 Custo Global de um edif cio Edwin Fedman menciona que para a maior parte dos edif cios os custos de manuten o s o equivalentes ao custo de constru o em pouco mais de 2 a 3 d cadas FLANAGAN 1983 citado por CALEJO 2001 O autor CALEJO 2001 explica o papel do gestor de edif cios na gest o econ mica da seguinte forma pois da responsabilidade do gestor de um edif cio promover os meios econ micos no sentido de canalizar as verbas necess rias para fazer face aos custos referidos A sua actividade ultrapassa em muito o mero aspecto contabil stico para ter caracter sticas marcadamente financeiras Assim ele ter em prime
169. to Por outro lado quando as substitui es se tornam muito frequentes sinal que o componente n o cumpre a sua fun o e necess rio substitu lo por outro mais adequado 4 2 3 6 JARDIM Os encargos com a manuten o dos jardins variam consoante a dimens o destes o seu uso e o tipo de vegeta o e equipamentos instalados Segundo RIBEIRO 2009 cada frac o respons vel por uma parte da despesa do jardim O pagamento pode estar inclu do na mensalidade a pagar ao condom nio ou independente quando a medida a aplicar for executada Quando a despesa de manuten o de um jardim se revela elevada importante analisar os factores que influenciam o custo e optar por outras solu es A utiliza o da gua da chuva e a planta o de vegeta o aut ctone s o apenas duas medidas que podem diminuir o custo a longo prazo Segundo www 10 a utiliza o de vegeta o nativa permite trabalhar com a Natureza isto as condi es meteorol gicas e a qualidade do solo s o suficientes para que as plantas cres am logo n o requerer o muita manuten o e cuidado ao contr rio das plantas ex ticas 4 2 4 CUSTO DE UTILIZA O Os custos de utiliza o s o intr nsecos ao tipo de utiliza o do edif cio Incluem se neste grupo as despesas com a seguran a administra o de condom nio seguros e impostos 4 2 4 1 CONDOM NIO O papel da administra o de condom nio descrito no ponto 4 4 de forma detalhada
170. to M dio Anual m Desenvolvendo mais um pouco o resultado obtido 0 1 do Custo M dio Anual m explicado pelo n mero de habitantes e 32 pelo valor da rea comum Como se observa na figura 5 35 nem todos os pontos do gr fico de dispers o pertencem ao plano de regress o linear O SPSS permite adicionar uma superf cie de regress o quadr tica demonstrado na figura 5 36 Analisando a figura verifica se a exist ncia de um ponto de equil brio entre as tr s vari veis ponto de o 2 za E 2 sela Para a situa o em que o n mero de habitantes igual a 100 a rea comum igual a 3000 m o Custo M dio Anual m ser aproximadamente igual a 10 86 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos CustoM dioAnual 10 00 20 00 3000 4000 oo Figura 5 36 Apresenta o tridimensional das vari veis Custo M dio Anual m n mero de habitantes e valor da rea comum para a amostra de 32 condom nios e superf cie de ajuste quadr tica 5 4 IDENTIFICA O DO CUSTO M DIO ANUAL POR PERMILAGEM 5 4 1 INTRODU O Inicialmente quando se pensou em criar um selo de certifica o este serviria para avaliar o custo m dio anual de um apartamento em rela o m dia obtida para a amostra de 32 condom nios Contudo no decorrer deste estudo achou se interessante explorar o custo por permil
171. to de Explora o ano m s o representadas num diagrama de dispers o scatter e a introdu o de uma regress o quadr tica permite observar um decr scimo do valor do custo de Explora o ano m quanto maior for o n mero de habitantes mas o seu coeficiente de determina o igual a 0 058 um valor extremamente reduzido ou seja a rela o entre as duas vari veis praticamente inexistente 3 01 Explorac o ano m2 N A 1 01 20 00 40 00 60 00 80 00 100 00 N de habitantes Figura 5 18 Diagrama de dispers o entre as vari veis custo de Explorac o ano m e n mero de habitantes e respectiva curva de ajuste quadr tico sem outliers para as duas vari veis O coeficiente de correla o R de Spearman mede a intensidade de rela o entre vari veis Neste caso obteve se um valor igual a 0 133 Este coeficiente n o sens vel a assimetrias nem presen a de outliers n o exigindo que os dados provenham de duas amostras normais O coeficiente R de Spearman varia entre 1 e 1 e quanto mais pr ximo estiver dos extremos maior ser a associa o linear entre as vari veis O sinal negativo significa que as vari veis variam em sentido contr rio Verifica se que 2 0 133 100 da varia o do custo de Explora o ano m explicado pelo n mero de habitantes sendo os restantes 98 por outros factores n w m 2 2 De igual forma foi feito o estudo de rela o entre o
172. u seja h mais valores inferiores a 1 51 ano m na amostra 4 007 3 007 2 007 1 007 0 007 T Custo Explora o Figura 5 20 Caixa de bigodes da vari vel custo de Explora o ano m sem outliers No quadro 5 8 est o representadas as principais medidas estat sticas para a vari vel custo de Explora o ano m 75 Gest o de Edif cios An lise comportamental atrav s da interpreta o de dados hist ricos Quadro 5 8 Medidas de estat stica descritiva para a vari vel custo de Explorac o ano m sem outliers M dia 1 62 Mediana 1 51 Moda 1 51 Amplitude 2 82 Vari ncia 0 50 Desvio Padr o 0 70 M nimo 0 34 M ximo 3 16 Quando o valor da m dia moda e mediana s o iguais a distribui o diz se sim trica Neste caso os valores obtidos s o pr ximos o que permite afirmar que a amostra possui uma pequena assimetria verificada no histograma representado na figura 5 21 O coeficiente de varia o obtido para a situa o com e sem outliers igual a 62 e 43 respectivamente Apesar de ser registar uma diminui o a amostra continua a ter uma dispers o elevada mas a elimina o dos valores excessivos revela aperfei oar as medidas de an lise estat stica obtidas De seguida elaborou se um histograma de frequ ncias A compara o entre o histograma com a curva normal mostra que a distribui o segue a curva

GESTÃO DE EDIFÍCIOS - Ordem dos Engenheiros

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