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Manual do proprietário

1. 84 Qual a import ncia da Manuten o 46 85 A partir de qual momento come a a responsabilidade pela manuten o 46 86 A manuten o de edif cios obrigat ria 46 87 A manuten o de edif cios imprescind vel 40 88 Por que h edif cios que n o realizam nenhum tipo de manutenc o e entretanto continuam servindo a seus 47 moradores Vale a pena gastar dinheiro em manuten o 89 Quais os pontos b sicos a serem observados para uma adequada manuten o 48 90 Quais recomenda es s o importantes para a adequada funcionalidade do edif cio 49 91 Com que tipo de colabora o posso vir a contar na qualidade de s ndico morador ocupado com os 50 afazeres profissionais do dia a dia 92 Quais os prazos recomendados para a manuten o preventiva 51 93 Como devo planejar a manuten o e guardar registros referentes 52 E CONVIV NCIA EM CONDOM NIO 94 O que significa condom nio do ponto de vista legal 53 95 Quais os respons veis pela dire o do edif cio 53 96 Qual o papel do s ndico 53 97 Quais os instrumentos legais que normatizam e disciplinam a vida de um condom nio 54 98 Qual a minha responsabilidade como cond mino individual na manuten o predial 54 99 Quais os cuidados que devo particularmente tomar com rela o seguran a 54 100 Quais os documentos relativos a manuten o que a dire o do edif cio
2. 58
3. Fica estipulado que altera es que n o descaracterizem o projeto nem impliquem em diverg ncias superiores a 5 cinco por cento entre metragens lineares ou quadradas constantes do projeto aprovado e aquelas que vierem a ser executadas na obra assim como as demais situa es previstas na se o 3 do Regulamento do C digo de Obras do Munic pio de S o Paulo ser o aceitas 17 MAIS Al m dos projetos aprovados pela Prefeitura a constru o civil baseada em diversos projetos auxiliares planilhas memoriais e outros documentos exclusivos da Construtora obedecendo as Plantas A provadas e normas da ABNT Por ser um produto executado por mais de 50 prestadores de servi os com cerca de 3 000 itens de materiais aplicados constru do in loco de maneira artesanal sujeito a intemp ries chuvas vento sol excesso ou falta de umidade grande varia o de m o de obra e compatibiliza o dos diversos projetos estrutura el trica hidr ulica telefonia etc praticamente impossivel a obra pronta ser igual a projetada levando se tamb m em conta que os produtos existentes no mercado est o em constante muta o A construtora verificando a possibilidade de aumentar a seguran a praticidade e melhor aproveitamento das reas comuns poder remanejar os mobili rios tais como churrasqueiras playground lixeiras abrigos e outros e bem assim altera es de portas vitrais portais e outros elem
4. o do corpo diretivo Assembl ia Geral Extraordin ria AGE a reuni o que trata oficialmente assuntos de interesse do condom nio n o previstos na AGO 98 Qual a minha responsabilidade COMO COND MINO INDIVIDUAL na manuten o predial R O propriet rio deve obrigatoriamente realizar manuten o em sua unidade de acordo com este manual bem como prover os recursos para o Programa de Manuten o Preventiva das Areas Comuns Veja na quest o sobre Recomenda es Importantes as provid ncias que devem ser seguidas para que o propriet rio continue usufruindo adequadamente do im vel e das garantias oferecidas pela vendedora construtora e fornecedores 99 Quais os cuidados que devo particularmente tomar com rela o a seguran a R O propriet rio deve tomar diversos cuidados referentes a sua seguran a particular bem como em rela o as provid ncia que podem afetar o condom nio Os principais itens s o os seguintes a VAZAMENTOS EM TUBULA O DE G S Caso se verifique vazamento de g s de algum aparelho como fog o ou aquecedor feche imediatamente os respectivos registros Mantenha os ambientes ventilados abrindo as janelas e as portas N o utilizar nenhum equipamento el trico ou acionar qualquer interruptor Caso perdure o vazamento solicitar ao zelador gerente predial o fechamento da rede de abastecimento Acionar imediatamente a concession ria competente o fornecedor dos equipamentos ou o Corpo
5. 15 14 A o de assist ncia t cnica pode ser feita a um funcion rio da construtora que se encontra no 15 pr dio 15 A solicita o de assist ncia t cnica pode ser feita atrav s da administradora do condom nio 16 16 A construtora est obrigada a fazer algum tipo de manuten o 16 17 A construtora pode executar Assist ncia T cnica fora da garantia sujeita cobran a 16 18 A construtora presta orienta o 17 19 Quais casos podem ocorrer Perda das Garantias 17 20 Se o im vel apresentar diferen as de medidas em rela o aos projetos e ou diverg ncias no 17 conte do das reas comuns cor desenhos ou em metragens em rela o aos folhetos 21 Quem o respons vel pela edifica o do pr dio 18 22 Qual a qualidade do pr dio do qual est sendo adquirida unidade 20 23 Frequentemente aparecem express es no Termo de Garantias com o padr es normais comprometer 21 mau desempenho crit rio t cnico avalia o t cnica as quais n o consigo compreender bem B UNIDADES AUT NOMAS CASAS ESCRIT RIOS OU APARTAMENTOS 24 O que deve ser feito quando os pisos da cozinha banheiros rea de servi o apresentam queda 22 irregular de gua 25 No caso de piso de sacada com queda ao contr rio o que pode ser feito 22 26 Qual a orienta o sobre l mpadas que queimam com frequ ncia 23 27 Quais as orienta es sobre tomadas que n o funcionam 23 2
6. D e maneira geral considera se como v cios ocultos aqueles diagnosticados como de mau funcionamento durante o uso ou teste dentro dos prazos acima respeitadas a vida til e o desgaste natural bem como as garantias dadas pelos Fornecedores Veja detalhamento no QUADRO DE ESPECIFICA ES DAS GARANTIAS 5 O que quer dizer Entrega Das Chaves R o momento da transmiss o da posse do im vel ao comprador quando ele deve conferir o bem que est sendo recebido Tem um significado jur dico importante uma vez que a transmiss o da posse do im vel compreende v rios direitos e obriga es MAIS N a fase de entrega do im vel que normalmente ocorre num pequeno espa o de tempo o propriet rio solicita algumas retifica es e depois volta para conferi las Alguns itens como vidros quebrados azulejos lascados etc devem ser apontados no ato Por m h itens que o propriet rio n o consegue conferir na hora como por exemplo uma tomada que n o esteja funcionando N estes casos o propriet rio deve indic lo em 90 dias a fim de n o perder a garantia E ventuais defeitos n o impedem o recebimento das chaves 6 Qual a diferen as entre Entrega das Chaves e Conclus o da Obra R Entrega das Chaves o ato jur dico de transferir a posse do im vel ao comprador Conclus o da obra o termino da construc o da unidade fisicamente MAIS Considera se a obra conclu da quando o im vel estiver em con
7. Extintores mangueiras e equipamentos contra inc ndio c Equipamentos de luz de emerg ncia d Bombas d gua pot vel e de escoamento de guas servidas e pluviais inclusive alternando o uso destas para evitar o super aquecimento e Interfones f Rede de guas pot vel pluviais e de esgoto incluindo limpeza e desobstru o de gt ralos rufos e calhas gt coberturas clarab ias terra os etc gt tubos de queda sif es bueiros valetas po os e visita fossas s pticas e de outros dispositivos de escoamento e drenagem gt po os reservat rios e caixas de gua gt replantio dos jardins g Desinfec o sanit ria h Vidros e espelhos Manuten o Preventiva Peri dica Inspe o testes conserva o preserva o lubrifica o ajustes pequenos reparos recupera o conserto e ou substitui o de i Pequenos defeitos de estruturas vigas pilares alvenarias e funda es e juntas de dilata o j Revestimentos de pavimentos rodap s lambris paredes e tetos k Port es portas janelas venezianas persianas cortinas dispositivos de opera o I Instala es hidr ulicas el tricas telef nicas de r dio de televis o de g s seus dispositivos de opera o e equipamentos m Instala es de alarme preven o defesa e ataque a inc ndios e ou riscos de roubo seus dispositivos de opera o acess rios e equipamentos n Equipamentos instala es e dispositivos
8. O que quer dizer 5 ANOS Solidez e Estabilidade Da Obra R Quer dizer que o im vel deve oferecer as condi es b sicas de seguran a conforto e higiene e que durante 5 anos conta com garantias desses quesitos M AIS A construtora respons vel durante 5 cinco anos pela solidez e estabilidade da obra Isto abrange as funda es a estrutura e as impermeabiliza es de maneira ampla Compreende tamb m o sistema el trico e n o pe as o sistema hidr ulico e n o pe as de modo restrito ou seja apenas quando os defeitos nesses itens afetarem a solidez e estabilidade da constru o conforme acha se detalhado no QUADRO DE ESPECIFICA ES DAS GARANTIAS Sistemas s o os conjuntos No caso do sistema el trico compreende o projeto as cargas el tricas os quadros de entrada a adequa o dos materiais ao sistema como cabos fus veis disjuntores e fios eo aterramento P or exemplo se for usado um cabo inadequado o sistema el trico poder apresentar defeitos graves como aquecimento queima de fusiveis e ou disjuntores problemas que poderiam at colocar em risco os moradores Ou seja o sistema el trico deve funcionar adequadamente de acordo com as normas t cnicas de engenharia e os padr es das concession rias p blicas que por sinal aprovam os projetos e autorizam as liga es Agora n o abrange por exemplo uma minuteria que engui ou pe a isolada N o caso do sistema hidr ulico aplica se o mesmo c
9. Sif es Flex veis V lvulas e Ralos Entupimentos Falhas na execu o original do servi o Veda es nas juntas Quebrados trincados manchados ou entupidos Mau desempenho do material G s Vazamentos Nota Pedir urg ncia no atendimento dentro das garantias e providenciar urgente conserto se estiver fora da garantia Veda es nas juntas Falhas na execu o original dos servi os Mau desempenho do material El trica Tomadas Interruptores Disjuntores espelhos Minuterias Fios Cabos Tubula o e Quadros de Entrada Falhas na execu o original do servi o Pe as que n o funcionam Espelhos e tomadas danificados ou mal colocados Mau desempenho do materia FORROS Gesso e Madeiras Fissuras por acomoda o dos elementos de veda o Empenamento trincas e destacamento Quebrados trincados manchados ou mal fixados PINTURA E VERNIZ Extemo e Interno Empolamento descascamento esfarelamento ou deteriora o de acabamento Sujeira manchas e mau acabamento VIDROS M fixa o Quebrados trincados ou lascados EQUIPAMENTOS Unidades Aut nomas Banheira de Hidro Massagem Interfone Exaust o mec nica Falhas na execu o original do servi o Mau desempenho do equipamento rea Comum Antena Coletiva Moto Bomba Automa o de port es Para raios Sistema de Combate a inc ndio Gerador Luz de Emerg ncia e E quipamento de p
10. das reas Comuns OBS Existem empresas especializadas nos diversos itens de manuten es cuja contrata o recomend vel a crit rio do condom nio dentro dos padr es de qualidade pre o e idoneidade 50 92 Quais os prazos recomendados para a manutenc o preventiva R Os prazos recomendados podem ser resumidos dessa forma gt Manuten o Preventiva Rotineira permanente o tempo todo gt Manuten o Preventiva Peri dica de acordo com cronograma estabelecido para manuten es gt Manuten o N o Planejada assim que forem detectados problemas Al m disso para as unidades aut nomas sugerem se os seguintes itens e respectivos prazos de manuten o preventiva ITEM DESCRI O PERIODICIDADE ESQUADRIAS DE ALUM NIO 1 vez ao ano IMPERMEABILIZA O Inspecionar os rejuntamentos dos pisos cer micos ralos e A cada 6 meses INTERNA pe as sanit rias Inspecionar a camada drenante do jardim 1 vez ao ano ESTRUTURAS PAREDES Repintar reas privativas cada 4 anos Repintar reas comuns cada 4 anos INSTALA ES Verificar os ralos e sif es das lou as tanques e pias A cada 6 meses HIDRAULICA LOU AS METAIS Trocar os vedantes courinhos das torneiras A cada ano misturadores de lavat rio e de bid e registro de press o Limpar os aeradores bicos remov veis cada 6 meses Limpar e verificar regulagem do mecanismo de descarga A cada 6 meses Verificar gaxeta an is oring e est
11. es e demais acess rios Funcionamento inadequado Falhas no funcionamento emperramento ou sa da dos trilhos Empenamento Riscos amassados lascados vidros e integridade do conjunto Defeitos de fabrica o em geral exceto desgaste por mau uso REVESTIMENTOS Paredes Internas Fissuras percept veis a uma dist ncia superior a Imetro Nota Exige avalia o t cnica Defeitos de acabamento Paredes Externas e Fachadas Infiltra o decorrente do mau desempenho do revestimento externo da fachada ex fissuras e trincas que possam vir a gerar infiltra o Nota Exige avalia o t cnica Defeitos de acabamento Azulejos Cer micas Pastilhas e Piso Cer mico Soltos gretados ou desgaste excessivo exceto por mau uso Quebrados trincados manchados ou com tonalidades diferentes exceto degradee Mau desempenho do material Contrapiso Interno e Externo Para receber revestimentos Falhas no caimento ou nivelamento fora dos padr es normais de varia es Superf cies com grandes irregularidades INSTALA ES Hidr ulica Colunas de gua quente fria e tubos de queda de esgoto Coletores e ramais Entupimento e obstru es Danos surgidos devido a movimenta o ou acomoda o da estrutura Problemas com instala o embutidas e veda o Falhas na execu o original do servi o Mau desempenho do material Lou as Caixa de Descarga Bancadas Metais sanit rios
12. necessidade de manuten es MAIS A l m disso deve se lembrar que as varia es t rmicas a temperatura de uma parede n o do ambiente pode variar em S o Paulo entre 5 C e502C provocam dilata o e retra o dos materiais empregados na constru o Considerando que esses materiais s o heterog neos concreto a o blocos cer micos tijolos de barro argamassa mista argamassa de cimento alum nio vidros cer micas pedras e etc esses materiais todos trabalham isto dilatam se e retraem se heterogeneamente surgindo as fissuras pequenas aberturas do tamanho at de 1 mil metro etrincas aberturas de 1 a 5 mil metros e em decorr ncia destas as infiltra es quedas de azulejos solturas de rodap s de cer micas de pedras de argamassas de revestimentos e desgastes de esquadrias quedas de forros etc I sso requer manuten es frequentes A durabilidade e o bom funcionamento de seu im vel dependem do uso correto e da boa conserva o 88 Por que h edif cios que n o realizam nenhum tipo de manuten o e entretanto continuam servindo a seus moradores Vale a pena gastar dinheiro em manuten o R Esses edif cios invariavelmente apresentam s rias defici ncias que depreciam consideravelmente o im vel quer do ponto de vista est tico quer do ponto de vista funcional Entre os problemas mais evidentes podem ser relacionados a Aspecto sujo e mal cheiroso transmitindo sen
13. Manuten o das caracter sticas de higiene Manuten o das caracter sticas de conforto VV VN 85 Qual a import ncia da Manuten o R A durabilidade e bom funcionamento do im vel depende do uso correto e da boa manuten o M AIS A manuten o extremamente importante pois gt Prolonga a vida til do bem indeterminadamente A constru o feita para durar 50 anos desde que sejam refeitos os servi os cujos materiais tem vida til curta como pinturas e mantas impermeabilizantes mas uma manuten o bem feita pode faz lo durar 500 anos gt Mant m as caracter sticas de beleza higiene e conforto gt Mant m eat aumenta o valor patrimonial do bem de raiz que o im vel 86 A partir de qual momento come a a responsabilidade pela Manuten o R A partir do recebimento das chaves ou da coloca o das chaves a disposi o a responsabilidade pela manuten o passa a ser do propriet rio para a rea privativa e do condom nio para rea comum independente das garantias que lhe s o asseguradas T O IMPORTANTE QUANTO CONQUISTAR UM PATRIM NIO MANT LO 46 87 A manutenc o de edif cios imprescind vel R preciso lembrar que os materiais empregados na obra est o sujeitos a desgaste com o USO e com o passar do tempo perdendo o pleno funcionamento ou atingindo o fim da vida til conforme o caso ap s o que n o cumprem mais a sua fun o Essa uma das raz es de
14. U m edif cio uma obra complexa elaborada sob rigorosas t cnicas de E ngenharia Conta obrigatoriamente com um respons vel t cnico geral chamado dirigente t cnico bem como outros profissionais igualmente t cnicos como arquiteto engenheiros de funda es engenheiro de estrutura engenheiro de el trica hidr ulica engenheiro mec nico dos elevadores e engenheiro de seguran a todos obrigatoriamente registrados no C R E A Conselho Regional de E ngenharia e Arquitetura todos emitem obrigatoriamente A R T Anota o de Responsabilidade T cnica e recolhem as taxas correspondentes Cada trabalho a ser executado obrigatoriamente e previamente aprovado segundo projetos espec ficos submetidos a diversos rg os como Secretarias v rias da Prefeitura Corpo de Bombeiros Concession rias de servi os p blicos de eletricidade de guas e esgoto de g s de telefonia M inist rio do Trabalho etc E m muitos casos s poss vel iniciar o trabalho estando em posse dos A Ivar s que habilitem a execu o de movimenta o de terra compromisso ambiental remanejamento e remo o de rvores instala es provis rias de energia el trica gua e esgoto instala o de tapumes de alojamento de pessoal da obra de instala o de elevadores etc A p s o t rmino dos trabalhos precisam ser obtidas as aprova es autoriza es e Ivar s finais ou de funcionamento como E nergia E l trica gua e Esgoto E levadore
15. a vaga de garagem esteja dentro das 41 normas oficiais Como resolver isto 72 A minha vaga de garagem dupla Meu vizinho n o quer deixar c pia da chave comigo nem com o zelador 42 e j houve vezes em que ele n o estava em casa e meu carro acabou ficando preso Como resolver isto 73 O edif cio oferece resist ncia a vendavais temporais furac es e imprevistos 42 74 que se deve o esfarelamento e quebras em juntas ou em cantos de pisos de concreto 42 75 Quais as provid ncias a serem tomadas com refer ncia a manchas de infiltra o ou vazamento de gua 42 nas paredes do subsolo 76 No caso de infiltra es provenientes de vizinhos o que fazer 43 77 Se o ferrugem em port es al ap es gradis escadas placas letreiros e escadas de ferro como 43 proceder 78 Quais os cuidados para conserva o das plantas vegetais decorativas e jardinagem 44 79 De onde prov m o l quido branco que surge em escadas e revestimentos externos e como evit lo 44 80 Qual o procedimento com rela o a minuteria queimada ou descontrolada 44 81 Os suportes de fixa o horizontal de tubula es no sub solo gua esgoto g s el trica parece que n o 44 ir suportar H riscos de se romperem 82 O subsolo tem ficado parcialmente alagado diante de pequenas chuvas Qual o problema 44 83 Quais as recomenda es no caso de parada s bita de elevadores 45 D MANUTEN ES
16. com material imperme vel feito pelo propriet rio ou papel de parede imperme vel d trincas externas O edif cio n o deve apresentar trincas externas as quais se verificadas devem ser comunicadas e acompanhadas pela construtora N o confundir tais trincas externas com fissuras dentro dos padr es normais A construtora dar orienta es sobre umidades caso sejam constatadas Independente disso sempre se deve ventilar bem o im vel MAIS N a cidade de S o Paulo onde predominam ventos que sopram do Sudeste para o Noroeste as fachadas voltadas para o Sul e Sudeste resulta mais frias que as demais tanto em fun o das rajadas de vento como da trajet ria do Sol isto as paredes dessa orienta o recebem menor insola o Atingida a satura o em contato a face interna das paredes mais resfriadas a umidade presente no ar sofre processo de condensa o chegando se a verificar em alguns casos at mesmo o escorrimento de gua sobre a superf cie N o caso de arm rios embutidos com fundos encostados ou muito pr ximos das paredes ocorrendo a condensa o inevit vel o umedecimento de madeira criando condi es prop cias para o desenvolvimento de fungos tanto na superf cie da parede como no interior dos arm rios O problema agrava se no inverno temperaturas mais baixas e em per odos com maior umidade relativa do ar invernos chuvosos Para minimizar o problema pode se recorrer maior ventila o
17. de opera o de elevadores e outros meios mec nicos de acesso vertical o Equipamentos e dispositivos de opera o de res duos s lidos lixo e dejetos p m quinas e motores em geral 48 Manutenc o n o planejada q Reparos de defeitos surgidos na estrutura como vigas pilares lages LAJES r alvenarias funda es e juntas Revis o reparos e atualiza o das redes el trica e hidr ulica s Tratamento dos revestimentos externos e internos para prote o da estrutura do edif cio pelo servi o de pintura como aplica o de selatrincas e mastiques para veda o de fissuras reparos em geral bem como repintura completa no prazo m ximo de 4 quatro anos Refazimento da impermeabiliza o geral do edif cio t 90 Quais recomenda es s o importantes para a adequada funcionalidade do edif cio R As recomenda o b sicas para que sejam evitados problemas de funcionalidade do edif cio s o REAS COMUNS a b Cuidado no uso das m quinas de lavagem pressurizadas que destroem os rejuntes refaz los se necess rio Ter sempre atualizado contrato de manuten o dos elevadores Cuidados especiais nos locais impermeabilizados evitando sempre atingir a manta de impermeabiliza Em pocas de chuvas deve se ter cuidados redobrados com as bombas do po o absorvente em caso de mal funcionamento poder ocasionar alagamento do subsolo Aten o especial para desentupimentos da tu
18. deve conservar 57 TERMO DE GARANTIAS VENDEDORA EMPREENDIMENTO ENDERE O UNIDADE N A vendedora oferece as seguintes garantias do im vel acima PRAZOS A PARTIR DO HABITE SE 5 cinco anos para os defeitos de constru o que afetam a solidez e estabilidade da obra gt At 1 Um ano para os demais defeitos de constru o ITENS COMPREENDIDOS Acha se adiante o Quadro de Especifica es das Garantias detalhando os prazos e as garantias oferecidas OBS Os itens que devem ser vistoriados na entrega das chaves n o contam com garantias futuras CONDI ES 1 Constru o a parte da obra que resultou da agrega o e transforma o de materiais atrav s da aplica o de m o de obra A construtora presta assist ncia t cnica gratuita referente aos itens que apresentem defeitos de constru o itens que sofreram transforma o durante o prazo de garantia A assist ncia t cnica referente aos equipamentos pe as e bens que fazem parte do edif cio mas que n o sofreram transforma o s o prestadas diretamente pelos fabricantes fornecedores e prestadores de servi os A construtora n o faz manuten es As manuten es s o de responsabilidade do condom nio nas reas comuns e do propriet rio na rea privativa de acordo com a legisla o NBR 5674 da Associa o Brasileira de Normas T cnicas ABNT N o confundir assi
19. dos dormit rios maior per odo poss vel com janelas abertas utiliza o de desumidificadores no interior dos c modos introdu o de pequenas janelas de ventila o nas portas dos arm rios e coloca o de dessecantes no seu interior saquinhos contendo s lica gel recipientes contendo dessecantes e pequenos reservat rios de gua ec Pode ser mais eficiente por m remover temporariamente o fundo do arm rio e introduzir em seu lugar uma placa de poliestireno expandido entre esse fundo ea parede ou seja placa de isopor com espessura entre 2 e 3 cm e massa espec fica em torno de 20kg m M anter as paredes de fachada sempre bem pintadas com tintas imperme veis tamb m ajuda na solu o do problema Para remo o das col nias de fungos j desenvolvidas tanto na madeira como na alvenaria pode se recorrer limpeza com gua de lavadeira ou solu o de fosfato triss dico 309 hipoclorito de s dio 30ml e um litro de gua seguindo se secagem com pano limpo e intensa ventila o do ambiente E rcio Thomaz E ngenheiro Civil pesquisador IPT CE TAC Texto extra do da Revista T chne 161 A gosto de 2010 28 46 Quais os procedimentos se ocorrer vazamento de g s R Caso ocorram vazamentos de g s n o acenda f sforos n o use objetos que produzam fa scas nem de g s ab acione os interruptores de luz Feche todos os registros especialmente a torneira ra as janelas e portas Chame urgentemente a assi
20. frequente haver necessidades de reparos a cargo do vendedor e normalmente de manuten es a cargo do comprador E ncerrados os prazos de garantias os reparos e o refazimento ficam por conta do comprador independentemente deter sido ou n o feito qualquer reparo pela construtora durante o per odo de garantias O exemplo mais t pico o deum autom vel O prazo de garantia pode ser de dois anos por exemplo N o quer dizer que o autom vel v durar apenas dois anos Os dois anos significam o tempo estimado de pleno funcionamento e que qualquer reparo fica por conta do vendedor O autom vel pode durar perfeitamente dez ou vinte anos porem a durabilidade e a qualidade do funcionamento dependem de uma adequada manuten o por conta do comprador N um pr dio semelhante ressalvando se que em virtude da constru o civil agregar componentes de diferente natureza os prazos de garantias s o vari veis de 180 dias a 5 anos Alguns itens contam com garantias que coincidem com a sua vida til E o que acontece com a impermeabiliza o na qual a manta impermeabilizante tem vida til de 5 anos N este caso a garantia est no limite da vida til N o h portanto a menor possibilidade de extens o 2 Quais as semelhan as e diferen as entre um im vel e autom vel R A primeira delas que um autom vel fabricado em condi es f sicas consideradas ideais seguindo rigorosas especifica es t cnicas onde as
21. minuteria ela queimaria no primeiro uso Da mesma forma que todos itens o material possui uma vida til Tal item conta com as garantias descritas no QUADRO DE ESPECIFICA ESO DE GARANTIAS 81 Os suportes de fixa o horizontal de tubula es no subsolo gua esgoto g s el trica parece que n o ir suportar H riscos de se romperem R As fitas de suportes mencionadas s o extremamente resistentes N o temos registro de rompimento Em todo o caso a garantia de 180 dias Estando dentro da garantia solicite assist ncia t cnica 82 O subsolo tem ficado parcialmente alagado diante de pequenas chuvas Qual o problema R O problema mau funcionamento da bomba de esgotamento de gua da caixa de reten o A Garantia de 180 dias Recomenda se urgente pedido de assist ncia t cnica se estiver na garantia ou manuten o pelo condom nio H no caso o risco de alagamento total do subsolo diante de chuvas mais fortes com s rios riscos e preju zos Essa situa o precisa ser evitada Recomendamos a revis o frequente das bombas de esgotamento 83 Quais as recomendac es no caso de parada s bita de elevadores R Se eventualmente algu m ficar preso no elevador acionar o bot o de alarme ou interfone O funcion rio do condom nio lhe prestar socorro e chamar a empresa respons vel pela conserva o do elevador ou Corpo de Bombeiros Caso o condom nio tenha optado pela manuten o com o pr prio fabricante
22. o em outros aparelhos c Chame um t cnico para dimensionar a carga que voc pretende utilizar instale tomadas para o total de equipamentos que possui cuidado para n o rasgar paredes o que E terminantemente proibido d D imensione os fios disjuntores quadro interno de entrada e tomadas para a carga el trica que pretende utilizar caso venha a fazer modifica es na rede entregue pela construtora e F aca instala es de fio terra f Se for utilizar estabilizador de voltagem fa a o com crit rio t cnico 26 41 Revestimento de Gesso com pequenas ondulac es defeito R No gesso aplicado artesanal e manualmente perfeitamente normal haver ondula es dentro de n veis t cnicos aceit veis e que se tornam mais vis veis noite com ilumina o artificial 42 Por que ocorre retorno de gua espuma pelos ralos R A causa deve ser entupimento obstru o ou excesso de sab o MAIS Veja a resposta a quest o E ntupimento de tubula o de esgoto de guas pluviais sif es e ralos 43 Manchas no granito defeito R Por se tratar de produto natural origem mineral extra do em blocos de rochas n o existe padr o e nem uniformidade nas cores e desenhos perfeitamente normal haver varia oes de tonalidades e manchas praxe a pe as n o serem colocadas por tipo de mancha ou marca es 44 Manchas sujeira ou mau acabamento na pintura o que pode ser feito R Podem ocorrer devid
23. ralos possuem grelhas de prote o para evitar que detritos maiores caiam em seu interior ocasionando entupimentos N unca jogue gordura ou res duos s lidos nos ralos das pias e lavat rios d Para prevenir entupimentos ou mesmo desentupir pias e lavat rios use apenas 0 desentupidor de borracha N unca utilize materiais base de soda c ustica arames ou ferramentas n o apropriadas E importante proceder a limpeza peri dica de todos os ralos esif es das pias e lavat rios e Recomenda se a manuten o preventiva regular atrav s de empresa especializada de desentupimento de todas as prumadas esgoto guas pluviais e ventila o em todas as unidades e reas comuns do edif cio Seo problema n o for sanado na forma orientada acima solicite os servi os a empresas especializadas 66 Posso fazer reformas e ou amplia es na rea comum ou na unidade apartamento sala ou casa ou na cobertura A troca de pisos coloca o de piso externo retirada de paredes constru o com acr scimo de rea coloca o de pedras churrasqueira cobertura com material leve traz algum problema R Reformas e melhorias simples sem acr scimo de rea podem normalmente ser feitas Conv m tomar alguns cuidados como n o agredir impermeabiliza es e n o sobrecarregar lajes com concentra o excessiva de pesos decorrentes do armazenamento de pedras decorativas e pisos cer micos esses problemas ocorrem frequentemente trazendo cons
24. visto que muitas vezes ele n o faz id ia do que condom nio do ponto de vista organizacional Al m disso foi inclu do a t tulo de b nus um BREVE MANUAL DESCRITIVO DAS DIFERENTES PARTES DO EDIFICIO importante para quem quiser entender um pouco sobre como foi constru do o pr dio e como funcionam suas diversas partes Defini es a CONSTRU O Parte da obra que resultou da agrega o e transforma o de materiais atrav s da aplica o de m o de obra b ASSIST NCIA TECNICA Reparos de defeitos sob garantias c PRAZO DE GARANTIA Per odo em que o incorporador responde pela adequa o do im vel quanto ao seu desempenho dentro do que se espera tecnicamente Pode cobrir a vida til do bem ou tempo de pleno funcionamento Os prazos de garantia de cada item acham se estipulados no QUADRO DE ESPECIFICA ES DAS GARANTIAS d VIDA UTIL Per odo de tempo decorrido entre a conclus o da obra e a poca em que se verifica perda das fun es pela deprecia o desgaste ou decad ncia e PLENO FUNCIONAMENTO Per odo de tempo que se espera adequado desempenho do bem f VICIOS APARENTES S o aqueles de f cil constata o detectados quando da vistoria no recebimento do im vel g VICIOS OCULTOS S o aqueles n o detect veis no momento da entrega do im vel e que podem surgir durante a sua utiliza o regular h AUTO DE CONCLUS O Documento p blico expedido pela Prefeitura do Munic pio on
25. 8 A rea de servi os e banheiros WC apresentam mal cheiro o que deve ser feito 23 29 Se ocorrer vazamento na torneira junto a parede quais as provid ncias a serem adotadas 24 30 Qual a orienta o sobre vazamento na caixa acoplada do vaso sanit rio 24 31 Quais as orienta es sobre janelas que n o correm ou que abrem com dificuldade 24 32 Posso solicitar a construtora conserto de dobradi a quebrada 24 33 Posso solicitar a construtora conserto de Fechadura que n o funciona 24 34 Posso solicitar conserto de porta desalinhada 24 35 A pia est trincada como devo proceder 25 36 Se cair am raio no pr dio e provocar a queima de eletrodom sticos Conto nesse caso com alguma 25 garantia 37 Rejunte solto pode causar problemas 25 38 Se ocorrer gotejamento no teto do banheiro cozinha ou rea de servi os como proceder 26 39 s vezes ocorre da laje vibrar trata se de problema grave 26 40 Quando ocorrer aquecimento de tomada e eventual queima o que pode ser feito 26 41 Revestimento de gesso com pequeno as ondula es defeito 27 42 Por que ocorre retorno de gua espuma pelos ralos 27 43 Manchas no granito defeito 27 44 Manchas sujeira ou mau acabamento na pintura o que pode ser feito 27 45 De que
26. A construtora pode executar Assist ncia T cnica fora da garantia sujeita a cobran a R Em regra n o a construtora n o costuma prestar servi os de assist ncia t cnica fora das garantias Estes servi os devem ser contratados junto a profissionais especializados existentes no mercado MAIS Caso se verifique que o problema foi causado pelo propriet rio ou por terceiros ser o cobrados os custos correspondentes taxas de visitas do engenheiro t cnicos e demais profissionais envolvidos assessoria t cnica etc E xcepcionalmente poder haver execu o de algum servi o por de liberalidade da construtora e sob autoriza o do propriet rio N este caso gt O servi o s ser executado ap s o solicitante ou seu representante dar o aceite ao or amento e devendo ser quitado atrav s de cobran a banc ria gt Caso o solicitante n o quite sua obriga o assumida estar sujeito as regras constantes no Instrumento Particular de Promessa de Compra e V enda 16 18 A construtora presta orientac o R SIM Caso necessite de alguma orienta o sobre manuten o pr pria ou reforma pe a por escrito a construtora Ser analisado o caso sujeito ou n o a cobran a dentro dos prazos estipulados pela construtora 19 Quais casos podem ocorrer Perda das Garantias R A garantia estar automaticamente cancelada Se a o morador ou o condom nio executarem nas unidades ou nas reas comuns obras servi os reparo
27. A l m disso em consequ ncia da caracter sticas t picas da constru o civil existe uma toler ncia veja a prop sito aprecia es a esse respeito do perito judicial nos autos 583 06 2008 109774 3 Conforme o trecho da Lei Muncipal n 11 228 92 item 3 9 2 permitida uma altera o de at 5 nas metragens lineares e u quadradas da edifica o em rela o ao projeto aprovado pela Prefeitura Municipal A largura m nima das vagas estabeleidas por lei de 2 00 dois metros e o comprimento m nimo de 4 20 quatro metros e vinte cent metros A tolerancia de 5 prevista em lei permite que as dimensoes minimas das vagas sejam de 1 90 um metro e noventa centimetros de largura por 3 99 tr s metros e noventa e nove centrimetros de comprimento D essa forma praticamente imprescind vel a opera o do estacionamento atrav s de manobrista 41 72 A minha vaga de garagem dupla Meu vizinho n o quer deixar c pia da chave comigo nem com o zelador e j houve vezes em que ele n o estava em casa e meu carro acabou ficando preso Como resolver isto R Nestes casos se for imposs vel um acordo deve se passar a operar com manobrista de acordo com o projeto 73 O edif cio oferece resist ncia a vendavais temporais furac es e imprevistos R O Edif cio foi planejado e constru do para submeter se a intemp ries normais em rela o a solidez e estabilidade da constru o de acordo com as normas Po
28. A modifica o foi aprovada em AGE d Mesanino representa modifica o do projeto de constru o aprovado pela Prefeitura e uma s rie de implica es de ordem cartorial e tribut ria normalmente esse projeto invi vel 68 O que deve ser feito quando for constatado caimento irregular no piso do Hall de elevadores e ou do Hall de entrada R Os halls s o executados com nivelamento j mencionado chamado piso zero Os halls n o devem ser lavados pois pode cair gua no po o de elevadores A limpeza deve ser feita com pano mido Com rela o ao Hall de entrada t rreo sugere se manter a porta fechada em dias de fortes chuvas 69 Quais as recomenda es sobre fios de p ra raios R O para raio foi executado de acordo com as Normas pertinentes vide item do Breve Manual da Partes do Edif cio Ainda que aparentemente esteticamente feios n o devem ser removidos ou modificados a posi o dos fios fixados no pr dio 70 Se forem constatadas diferen as de medidas e de localiza o das vagas de garagens o que pode ser feito R As vagas possuem a medidas m nimas de acordo com legisla o Quando o pr dio estiver pronto uma vez definidos os pilares e interfer ncias de hidr ulica e el trica a construtora verificando a possibilidade de um melhor aproveitamento do estacionamento no tocante aos espa os destinados as vagas bem como a manobra dos ve culos poder remanejar as vagas sempre obedec
29. MANUAL DO E Garantias E Assist ncia T cnica m Manuten es m Recomenda es S Saiba como proceder para manter o seu im vel sempre adequado em termos de funcionalidade seguran a e beleza VERS O ORIGINAL REVISADA EM MAR O 2012 SUM RIO TERMO DE GARANTIAS 4 QUADRO DE ESPECIFICACOES DAS GARANTIAS 5 APRESENTACAO 6 DEFINICOES 7 D VIDAS PERGUNTAS E RESPOSTAS A GERAL 1 poss vel esclarecer mais o que s o garantias e de que forma elas s o oferecidas 8 2 Quais as semelhan as e diferen as entre um im vel e um autom vel 9 3 O que quer dizer 5 ANOS Solidez e Estabilidade da Obra 10 4 O que quer dizer At 1 um ano demais defeitos de constru o 11 5 O que quer dizer Entrega das Chaves 11 6 Quais as diferen as entre Entrega das Chaves e Conclus o da Obra 11 7 Quais s o os itens a serem verificados na entrega da chaves 12 8 O que significa Direto do Fabricante 12 9 Quais varia es n o constituem defeito numa obra 13 10 O que assist ncia t cnica 14 11 Quando e como solicitar assist ncia t cnica 14 12 Qual o prazo e forma de atendimento da assist ncia t cnica pela construtora 14 13 A solicita o de assist ncia t cnica pode ser feita atrav s do zelador
30. SO 9000 de fornecedores dos prestadores de servi o foi exigido treinamento de todos os empregados c NORMAS A Barroco executa suas obras respeitando as Normas T cnicas da ABNT Associa o Brasileira de N ormas T cnicas assim como as normas Trabalhistas regulamentadas pela NR 18 do M inist rio do Trabalho compreendendo o PCM AT Programa de Condi es e Risco Ambiental do Trabalho PCM SO Programa de Controle M dico de Sa de Ocupacional e O PPRA Programa de Preven o de Riscos Ambientais todas integralmente planejadas por assessores aprovadas por rg os oficiais e cumpridas pela Construtora d PLANEJAMENTO E EXECU O DE OBRA As s o executadas obedecendo s especifica es dos Projetos E xecutivos de estrutura el trica hidr ulica telefonia g s impermeabiliza es elevadores e preven o de inc ndios todos compatibilizados entresi e coma execu o sob responsabilidades dos mestres e engenheiros da obra Os projetos executivos compreendem mais de uma centena de plantas desenhos especifica es memoriais cronogramas e arquivos 20 23 Frequentemente aparecem express es no Termo de Garantias como padr es normais comprometer mau desempenho mu du crit rio t cnico avalia o t cnica as quais n o consigo compreender bem R Tratam se de termos e express es usadas em relat rio e laudos no exerc cio de atividades privativas de Engenheiro Civil MAIS
31. a antigo anterior mesmo a conclus o da obra do nosso edif cio por m a construtora n o pode executar obras al m do terreno objeto da sua constru o Contudo sea infiltra o se deve a gt len ol fre tico permanente gt len ol fre tico ativado por chuvas ou gt vazamento de tubula es mestre de gua n o h solu o conhecida para as referidas infiltra es N esses casos o que a construtora j fez com certeza foi criar cortina de concreto resistente a infiltra es as quais se aparentes podem apresentar manchas sem maiores consegu ncias estruturais 77 Se constatado ferrugem em port es al ap es gradis escadas placas letreiros e escadas de ferro como proceder R Os materiais em ferro est o sujeito a oxida o fen meno natural proveniente do contato do ferro com o ar os quais se agravam mais quando est o expostas ao tempo Assim necess rio efetuar as devidas manuten es sempre que for constatada tal situa o O ponto enferrujado deve ser tratado com produtos anti corrosivos tipo P C F Ferrox ou Zarc o e pintados tinta do tipo esmalte sint tico ou tinta leo As garantia s o de acordo com o QUADRO DE ESPECIFICA ES DE GARANTIAS 78 Quais os cuidados para conserva o das plantas vegetais decorativas e jardinagem R Executado de acordo com o projeto utilizado plantas adequadas para cada local Isto importante pois assim evitam se problemas do tipo em que r
32. a zes de plantas entopem ralos e drenos ou ainda agress o a impermeabiliza o quando for caso de jardineiras suspensas Mesmo assim as plantas podem conseguir com o tempo vencer esses procedimentos e cuidados tomados 43 Como s o seres vivos e dependem de cuidados especiais N O CONTAM COM GARANTIAS Sob os canteiros e vasos nas sa das de gua seja atrav s de ralos ou tubos businotes s o colocadas mantas geotexteis para evitar que a terra seja carregada com as guas Com o tempo as mesmas podem entupir Requerendo manuten es que cabe ao condom nio executar 79 De onde prov m o l quido branco que surge em escadas e revestimentos externos e como evit lo R Se devem a carbonata o decorrente de ataque de guas cidas de chuvas aos sub estratos de cimento parte abaixo dos pisos cer micos ou de pedras As infiltra es de gua nas juntas de revestimentos cer micos ou pedras ocorrem por tr s do revestimento causando a descalcifica o e desagrega o da argamassa de assentamento sendo geralmente agravado com o uso de m quinas de lavar tipo Wap e jatos de mangueira Verifique os rejuntes e proceda a limpeza semanal do l quido branco com escova de a o 80 Qual o procedimento com rela o a minuteria queimada ou descontrolada R O projeto el trico foi dimensionado e executado de acordo com as normas Caso haja algum problema neste sentido a queima de imediato ou seja ao trocar a
33. a descarga efetuar a remo o dos mesmos chamando um profissional se for o caso Nota importante A pintura item fundamental da manuten o n o planejada Trata se de uma PEL CULA de revestimento de alta prote o e embelezamento do pr dio porem com vida til limitada em m dia a 4 anos ao longo do qual vai sofrendo desgaste ou seja descoloramento e perda das fun es O edif cio deve receber pintura geral exterior a cada 4 quatro anos com tinta acr lica Ap s 1 um ano da conclus o da pintura original onde surgirem fissuras E eventualmente trincas necess ria manuten o preventiva do revestimento externo da edifica o o que feito atrav s de servi o de pinturas que consiste na aplica o de sela trincas mastiques refazimento de bolhas e nova pintura 91 Com que tipo de colabora o posso vir a contar na qualidade de s ndico morador ocupado com os afazeres pessoais e profissionais do dia a dia R Para a realiza o da manuten o preventiva rotineira sugere se a contrata o ou treinamento de uma equipe pr pria de empregados do edif cio A manuten o preventiva per dica pode ser executada por profissionais externos e de bom n vel t cnico A manuten o n o planejada deve ser executada por empresa especializada O SECOVI Sindicato da Habita o edita um Manual espec fico sobre as orienta es que devem ser seguidas para a cont nua manuten o do edif cio intitulado Manual
34. ais n o prejudicam a impermeabiliza o P orem apresentam aspecto aparente ruim podendo dar a impress o ao leigo que existem problemas N a verdade se existissem problemas estes iriam se refletir no vazamento da impermeabiliza o Quanto a apar ncia esta s vai ser resolvida colocando se algum tipo de piso cer mico ou de pedras Por m cuidado V eja a resposta a quest o seguinte 35 60 Posso colocar pisos especiais cer micos ou de pedra ard sia miracema granito mineira etc em lajes externas ou de cobertura R Pode se colocar qualquer tipo de piso MAIS A coloca o desses pisos exigem v rios cuidados particulares E m primeiro lugar o propriet rio ou o s ndico deve ficar atento ao fato de quea grande maioria dos profissionais da rea de constru o civil n o conhece a fundo os problemas de constru o num edif cio vertical E PARTICULARMENTE OSRELACIONADOS A IMPERMEABILIZA AO executando os servi os como se fosse num piso sobre terra gnoram que devido a forte insola o preciso deixar juntas largas entre pe as bem como uma junta extra em cada pano a cada 4 metros quadrados por exemplo o que val variar de acordo com o material sob pena do piso se destacar E m segundo lugar a laje est dimensionada para suportar at 150 quilos por metro quadrado por m alguns profissionais ignorando isso acumulam pedras em certos lugares deixando sobre alguns pontos da laje algumas toneladas o que
35. aje do t rreo e na de cobertura est o se destacando Qual o problema R A manta impermeabilizadora expande se e retrai se com as varia es de temperatura muito mais que a argamassa ciment cia que a recobre nos rodap s Inevitavelmente ela provoca destacamento dos rodap s ou na melhor das hip teses in meras trincas Estas normalmente s o inconsequentes por m as vezes a pr pria manta se destaca Neste caso h o risco de haver infiltra es por tr s da manta Se isto acontecer solicite assist ncia t cnica 59 Foram verificadas rachaduras no pisos da laje externa sobre a parte impermeabilizada do t rreo ou de coberturas Qual o risco R Normalmente nenhum pois o que em geral se verifica apenas rachaduras na prote o mec nica da impermeabiliza o e n o na laje MAIS As lajes externas ou da cobertura reas descobertas s o impermeabilizadas Os procedimentos consistem em regulariza o com argamassa aplica o de prime manta asf ltica e por fim uma prote o em argamassa sem acabamento chamada de prote o mec nica Cada tipo de material em cada camada trabalha dilata se e retrai se de uma forma diferente sendo que esta ltima devetrabalhar solta e ser flex vel devido a dilata o e retra o a que est sujeita E sta dilata o e retra o naturalmente provoca trincas ou rachaduras na camada superior a prote o mec nica que apenas uma prote o a impermeabiliza o as qu
36. al possui vida til de 5 anos Ap s esses 5 anos o material come a a se degradar ou seja vai aos poucos ressecando tornando se inel stico e quebradi o e assim perde a sua capacidade impermeabilizadora Atinge ent o o fim da vida til tal qual um pneu que chega a lona hora do condom nio refazer a impermeabiliza o A construtora garante o funcionamento da impermeabiliza o atrav s do prestador de servi os que executou a impermeabiliza o do edif cio abrangendo vazamentos e infiltra es em geral exceto aquelas provocadas por vizinhos e aqueles decorrentes de len ol fre tico Havendo defeitos dentro do per odo de garantias solicite a assist ncia t cnica Os reparos ser o executadas afim de que seja coberto o prazo de 5 anos estipulado no termo de garantias 33 MAIS ne gt Devem ser exe leia gt Os servi O final do praz o de garantia ga r anos de gt N o h nem pode haver em hip tese nenhuma extens o da garantia gt A manta impermeabilizadora est no fim da sua vida til natural que venham ent o surgir sucessivos problemas 5 a essa altura 54 2 10 66 meses j se esgotou o prazo de garantia cabe ao condom nio a partir de agora cuidar do problema A CONSTRUTORA N O RESPONDE POR PISOS ESPECIAIS COLOCADOS E QUE N O POSSAM SER RECUPERADOS CORRENDO A EVENTUAL REPOSI O DOS MESMOS POR CONTA E RISCO DO COMPRADOR 58 Os rodap s na l
37. anqueidade dos A cada ano registros de gaveta e dos registros de esfera Verificar o diafragma da torre de entrada e a comporta do A cada ano mecanismo de caixa acoplada Verificar a estanqueidade da v lvula de descarga torneira A cada 5 anos autom tica e torneira eletr nica Limpar o crivo do chuveiro cada ano INSTALA O Quadro de Reapertar todas as conex es A cada ano EL TRICA Distribui o de Testar o disjuntor DR A cada 6 meses Circuitos Tomadas Reapertar conex es e verificar estado dos contatos A cada 2 anos Interruptores e el tricos substituindo as pe as que apresentem desgaste Pontos de Luz gt NOTA Recomendamos a contrata o de empresa especializada para realizar a manuten o preventiva de unidade aut noma 51 93 Como devo planejar a manutenc o R Todos os servi os de manuten o devem ser definidos em per odos de curto m dio e longo prazo atendendo aos prazos do Programa de Manuten o Preventiva e de maneira a gt gt Coordenar os servi os de manuten o para reduzir a necessidade de sucessivas interven es Minimizar a interfer ncia dos servi os de manuten o no uso da edifica o e a interfer ncia dos usu rios sobre a execu o dos servi os de manuten o Otimizar o aproveitamento de recursos humanos financeiros e equipamentos 52 E Conviv ncia em Condom nio 94 O que significa condom nio do ponto de vista legal R A palav
38. as pe as e as causas da patologia diagnosticada pois habitualmente quando ocorre esse problema trata se de defeito do material 64 Caso ocorram infiltra es de gua pelas janelas e pela porta balc o Quais as provid ncias que devem ser tomadas R A constata o do problema e a sua solu o dever o ser executadas pela empresa que fabricou as esquadrias pois ela que tem t cnicos treinados materiais e componentes bem como ferramentas para efetuar eventuais reparos ou ajustes A solicita o de assist ncia t cnica deve ser encaminhada a construtora por m esta deve aguardar inicialmente a visita e quando for o caso o reparo pelo fornecedor prestador de servi os Um cuidado que se recomenda aos propriet rios por mais bvio que pare a manter as janelas totalmente fechadas e travadas em ocasi es de chuvas fortes 65 No caso de entupimento de esgoto de guas pluviais sif es e ralos devo efetuar desentupimento da forma convencional R Se o entupimento for apenas no apartamento o desentupimento pode ser feito da maneira convencional Por m comum haver entupimento de prumadas do pr dio Nesse caso exige se outras provid ncias Ap s a entrega do empreendimento comum os moradores efetuarem em suas unidades servi os de gesso pintura limpeza reformas coloca o e trocas de azulejo e piso arm rios dentre outros Sabe se que esses prestadores de servi os frequentemente ao efetuarem limpeza de seus serv
39. bula o de esgoto e guas pluviais ocasionadas por detritos origin rios de reformas das unidades elementos estranhos tais como fraldas absorventes etc AREAS PRIVATIVAS a b E Aplica o de silicone nas esquadrias periodicamente e limpeza dos orif cios de drenagem das mesmas Refazimento de rejuntes de pisos e azulejos Limpeza de ralos e sacadas retirando folhas e papeis que eventualmente possam provocar entupimento dos mesmos Caso execute reformas no apartamento n o deixar os empregados lavarem ferramentas com argamassa junto aos ralos Isto provoca entupimento nos andares abaixo 49 d Deixar sempre ventilados cozinha banheiros e locais onde se encontram os aquecedores a g s quando houver e Aquecedores a g s quando houver gt Antes de abrir os registros de gua quente devem ser certificadas que n o hajam obstrutores a linha plugs gt registro geral gua fria do banheiro deve ser aberto por completo gt Por quest o de seguran a dever o serem abertas primeiramente as passagens de gua fria antes da quente gt Caso se note a falta d gua fria o registro da gua quente n o deve ser aberto f N o jogar nada no vaso sanit rio a n o ser papel higi nico e s este tipo de papel nenhum outro tipo de papel deve ser jogado nem mesmo o papel toalha Caso algum objeto caia no vaso sanit rio tipo sab o em pedra pequenos brinquedos escovas absorventes etc n o acionar
40. citar a construtora conserto de Dobradi a quebrada R N o Esse item n o conta com garantias ap s a ENTREGA DAS CHAVES veja QUADRO DE ESPECIFICA O DAS GARANTIAS 33 Posso solicitar a construtora conserto de Fechadura que n o funciona R N o Esse item n o conta com garantias ap s a ENTREGA DAS CHAVES veja QUADRO DE ESPECIFICA O DAS GARANTIAS MAIS Sugere se aplica o de p de grafite no miolo lubrificando o ou se houve o giro da fechadura com as duas chaves colocadas 34 Posso solicitar conserto de porta desalinhada R N o Esse item n o conta com garantias ap s ENTREGA DAS CHAVES veja QUADRO DE ESPECIFICA O DAS GARANTIAS 24 35 A pia est trincada como devo proceder R Esse item n o conta com garantias ap s ENTREGA DAS CHAVES veja QUADRO DE ESQPECIFICACAO DAS GARANTIAS 36 Se cair um raio no pr dio e provocar a Queima de eletrodom sticos Conto nesse caso com alguma garantia R Em caso de constru o vertical ou seja pr dio e apartamentos executado sistema de protec o de estrutura contra descargas atmosf ricas conhecido como P ra raios Nenhum p ra raios assegura prote o absoluta das estruturas pessoas e objetos tais como eletrodom sticos fax telefone interfone comandos dos elevadores computadores etc a instala o do para raios efetuada de acordo com norma NBR 5419 da ABNT Associa o Brasileira de Normas T cnicas e apenas reduz os
41. como madeira pedra m rmores e granitos ou materiais que procurem imit los e D eforma es pr prias das pe as em madeira que n o prejudiquem o seu uso ou n o ocasionem preju zo est tico excessivo f Outras varia es intr nsecas e pr prias do processo construtivo ou dos materiais aplicados 13 1O O que assist ncia t cnica R o servi o de reparos de defeitos sob garantias sem nus para o propriet rio prestado a pela construtora no que se refere aos defeitos de constru o e b diretamente pelos fabricantes fornecedores e prestadores de servi os no que se refere aos defeitos de fabrica o de equipamentos pe as e bens os servi os poder o ser feito em at 150 dias exceto casos urgentes de acordo com avalia o t cnica 11 Quando e como solicitar assist ncia t cnica R Ao constatar algum problema na rea privativa ou na comum o propriet rio ou o s ndico devem consultar o Manual do Propriet rio para verificar se o problema se encontra dentro das Garantias ou se trata de manuten o obrigat ria pelo propriet rio Ap s a confirma o de que o defeito encontra se dentro das garantias ou propriet rio deve solicitar a Assist ncia t cnica indicando de acordo com este MANUAL em qual item se enquadra o servi o solicitado As solicita es devem ser feitas POR ESCRITO atrav s de carta fax ou e mail A construtora ir apreciar se o caso de tomar imediatamente alguma pro
42. dade e chame um profissional habilitado 51 Posso efetuar furos em geral Pregos e Buchas R Ao efetuar furos para coloca o de pregos ou buchas tenha o cuidado de n o furar tubula es de gua esgotos g s ou el trica Consulte as plantas simplificadas croquis em CD entregue aos clientes 52 Se ocorrer infiltra o de gua pela na janela o que pode ser feito R Veja as explica es na resposta a quest o Infiltra es de gua por janelas e pela porta balc o de sacada 53 No caso de quebra ou trinca em forros de placas de gesso de que forma o problema pode ser corrigido R Os forros de gesso assim como os demais materiais sofrem dilata o Caso se verifique o aparecimento das juntas das placas do forro de gesso fato este devido a dilata o o mesmo deve ser lixado com posterior aplica o de massa corrida e pintado Se com o tempo aparecer novamente este processo deve ser repetido Para evitar que se quebrem evite provocar qualquer tipo de impacto direto sobre os mesmos Do mesmo modo deve ser evitada a coloca o de ganchos ou suportes para pendurar vasos ou outro tipo de objeto direto nas placas de gesso 30 54 No caso de disjuntor que desarma desligade deve se solicitado assist ncia t cnica R JO projeto el trico foi dimensionado e executado para atender a carga prevista para cada ponto Assim verifique se n o houve sobrecarga dos equipamentos eletro eletr nicos mau uso ou se trata d
43. de Bombeiros Atente que se trata de risco de explos o e inc ndio b VAZAMENTOS EM TUBULA O DE GUA No caso de algum vazamento em tubula o de gua quente ou gua fria a primeira provid ncia a ser tomada o fechamento dos registros correspondentes o que se recomenda 54 O perdure o vaza isar a equipe de so is te ou aberto 55 buindo para entrada de materiais que excedem ar danos na estrutura Nesse caso espalhe os materiais de maneira a ficar dentro do limite de 250 kg por m 56 100 Quais os documentos relativos a manuten o que a dire o do edif cio deve conservar R Sugere se os seguintes documentos a PLANEJ AMENTO DA MANUTEN O O Planejamento da Manuten o deve abranger uma previs o or ament ria para a realiza o dos servi os do programa e tamb m deve incluir a reserva de recursos destinada a realiza o de servi os de manuten o n o planejada e reposi o de equipamentos ou sistemas ap s o t rmino de sua vida til Deve se lembrar que para alguns servi os espec ficos por exemplo limpeza de fachada o consumo de gua e energia maior e portanto as contas poder o sofrer acr scimo neste per odo b REGISTRO DA REALIZA O DA MANUTEN O S o considerados registros as no
44. de se localiza a constru o confirmando a conclus o da obra nas condi es do projeto aprovado Conhecido como HABITE SE i MANUTEN O Conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou recuperar a capacidade funcional da edifica o e de suas partes visando atender as necessidades de seguran a higiene e conforto de seus usu rios de acordo com os padr es de uso A manuten o deve ser feita tanto nas unidades aut nomas quanto nas reas comuns J NORMAS DA ABNT Regras t cnicas oficiais obrigat rias impostas pela ABNT Associa o Brasileira de Normas T cnicas com a finalidade de dar defini es orienta es e instru es aos profissionais e ao p blico em geral sobre os diversos temas do conhecimento humano Os profissionais legalmente habilitados s o obrigados a seguir as Normas da ABNT as quais contam com ampla base legal As normas s o numeradas e precedidas da sigla NBR Ex NBR 5674 K NBR 5674 da ABNT E a Norma que regulamenta define e obriga a manuten o de edifica es I AVALIA ES T CNICAS Opini o emitida por profissional liberal legalmente habilitado no caso engenheiro arquiteto ou t cnico em edifica es S o tamb m usadas express es como crit rio t cnico padr es de engenharia desempenho t cnico todas como terminologia de Engenheiro civil A oficializa o de avalia es t cnicas quando destinadas a fazer valer pareceres emitidos f
45. di es de habitabilidade ainda que estejam faltando arremates e acabamentos n o tenham sido executadas as 11 liga es definitivas de servi os p blicos nem obtidas as licen as da Prefeitura M unicipal Quando esta expedir documento p blico que chamado AU TO DE CONCLU SAO ou HABITE SE a obra recebe a chancela p blica oficial de conclu da A partir da que se providenciam os registros p blicos no Cart rio de Registro de m veis A entrega das chaves a pr pria entrega do im vel na condi o de habitabilidade ou seja pronto para ser habitado ou utilizado A partir da o comprador passa a arcar com todos os compromissos que recaem sobre o im vel A mesma responsabilidade tem o comprador quando as chaves s o colocadas a sua disposi o U ma vez transmitida a chaves em ato formal de prefer ncia por escrito ou com testemunhas o im vel adquire a condi o de inviolabilidade ou seja ningu m pode entrar nele sem o consentimento do morador ou ordem judicial 7 Quais os itens a serem verificados na entrega da chaves R Veja a rela o b sica no QUADRO de ESPECIFICA ES DAS GARANTIAS MAIS na ocasi o do recebimento da entrega das chaves que o propriet rio deve fazer vistoria Os itens que precisam ser de alguma forma retificados corrigidos ou melhorados devem ser apontados pelo propriet rio por escrito Observe que algumas considera es s o t cnicas e nesse caso receber
46. e instala o alvar de funcionamento engenheiro respons vel t cnico e contrato de manuten o Para esses itens a garantia s pode ser dada diretamente por cada um dos prestadores de servi os 9 Quais varia es n o constituem defeito numa obra R Em resumo as principais varia es s o pequenas diferen as em rela o aos projetos leves deforma es e fissuras moderadas ondula es de revestimento Em fun o de desigualdades nos materiais e pequenas flutua es na aplica o manual pela M O DE OBRA MAIS Considerando se a natureza da constru o civil s o perfeitamente normais numa edifica o e portanto plenamente aceit veis as seguintes varia es a Pequenas varia es de qualidade ou quantidade nos servi os realizados em rela o ao projeto e s especifica es decorrentes do pr prio processo construtivo do E dif cio que artesanal n o repetitivo n o industrializ vel com emprego intensivo de m o de obra migrante e n o homog nea b L eves deforma es e fissuras em fun o dos esfor os solicitantes a que submetido o E dif cio cargas a o do vento varia o t rmica etc c M oderadas ondula es nos revestimentos de gesso liso sobre alvenaria ou laje revestimentos de fachada ou pintura diretamente sobre alvenaria ou concreto laje pilares vigas d Ligeiras varia es de cor tonalidade ou textura em elementos de origem mineral e vegetal tais
47. e acordo com os projetos aprovados memoriais e normas t cnicas da ABN T Caso o adquirente esteja autorizado a efetuar alguma modifica o caber a este a responsabilidade pela contrata o de profissionais qualificados e habilitados para a execu o bem como as devidas autoriza es legaliza es e averba es perante aos Org os P blicos Competentes e Condom nio A CONSTRUTORA N O ASSUME RESPONSABILIDADES POR REFORMAS QUE ALTEREM O PROJETO ORIGINAL E QUE ACARRETAR O PERDA DA GARANTIA 67 O condom nio pode executar modifica es no t rreo como por exemplo play ground churrasqueira novas vagas de garagens mezanino de vagas de garagens etc R Cada caso um caso Em todos os casos a reforma ou modifica o deve ser submetida aprova o escrita da construtora As solu es em geral s o as seguintes a Play ground Nornalmente n o h impedimento para solicita es naquela rea 39 b Churrasqueira Se n o cobrirem o espaco criando assim rea coberta n o h problema legal por m muito comum afetarem a impermeabiliza o e neste caso h perda de garantia da mesma c Novas vagas a especifica o de condom nio determina o n mero exato de vagas de garagens antes de se fazer essa reforma deveria se ter respostas para as seguintes d vidas quem ficaria com as novas vagas A cria o destas se daria em detrimento de qual rea comum O projeto atende as imposi es da lei
48. e defeito dos mesmo Tal item conta com as garantias descritas no QUADRO DE ESPECIFICA O DAS GARANTIAS 55 Se for constatado rachaduras em muros externos da minha cobertura como devo proceder R S o v lidas as mesmas explica es e recomenda es dadas na resposta seguinte Como ser esclarecido trata se de fissuras e n o de rachaduras as quais tendem a se agravar nas reas de cobertura assim deve se proceder rigorosamente conforme a orienta o da quest o seguinte a fim de evitar infiltra es externas 31 C reas comuns 56 Como avaliar o risco de rachaduras nas paredes internas e externas tetos e pisos R Inicialmente obrigat rio esclarecer a diferenca entre rachaduras trincas e fissuras FISSURAS pequenas aberturas de at 1 mil metro que ocorrem freq entemente em revestimentos de argamassa ou juntas de blocos a vista Geralmente sem consequ ncias TRINCAS aberturas um pouco maiores que as fissuras de 1 a 3 mm Poder o ou n o ter consequ ncias o que exige avalia o t cnica RACHADURAS aberturas relativamente grandes acima de 3 mm normalmente devido a problemas de acomoda o ou de estrutura do pr dio Exigem provid ncias Em se tratando de problema t cnico solicite vistoria da construtora MAIS As varia es t rmicas a temperatura de uma parede pode variar em S o Paulo entre 52 C e502C provocam dilata o e retra o dos materiais empregados na c
49. eita atrav s de laudo com assinatura de engenheiro credenciado e emitida a A R T anota o de responsabilidade t cnica sendo recolhida taxa e registrada no CREA Conselho Regional de Engenharia AVALIA O TECNICA N O ASSUNTO PARA LEIGOS A Geral 1 poss vel esclarecer mais o que s o garantias e de que forma elas s o oferecidas R Garantia n o um atestado de que o bem n o v sofrer defeitos Mas que qualquer defeito apresentado no prazo de garantia ser reparado sem nus para o comprador atrav s da assist ncia t cnica Prazo de garantia n o o tempo da vida til de um bem o prazo em que ser prestada assist ncia t cnica gratuita independentemente da durabilidade do bem Acham se no Termo de Garantias documento assinado junto com o Contrato de Compra e Venda e no verso deste o Quadro de Especifica es das Garantias o detalhamento das garantias oferecidas H COND MINOS QUE IMAGINAM QUE A GARANTIA COMO SE FOSSE UM CERTIFICADO DE QUE O BEM PERFEITO E NUNCA TER DEFEITOS MAIS Basicamente as garantias s o fornecidas de acordo com o per odo de tempo em que se espera pleno funcionamento do bem ou ent o de acordo com a sua vida til L embrando Pleno funcionamento o desempenho do bem adequadamente Vida til o tempo entre a conclus o da obra e a poca em que ocorre perda das fun es M esmo quando se espera pleno funcionamento muito
50. endo os espa os m nimos legais e a quantidade de vagas de acordo com o memorial de incorpora o registrado no R I 71 Caso ocorram dificuldades de manobrar o carro embora a vaga de garagem esteja dentro das normas oficiais como resolver isto R Muitas vezes o estacionamento de ve culos operado pelos pr prios moradores Por m isto nem sempre adequado ou mesmo poss vel Por essa raz o o projeto de Prefeitura a Incorpora o registrada no R l e o Contrato de Compra e Venda prev em que o estacionamento de ve culos seja operado por manobrista 40 MAIS As normas da PM SP relativas ao estacionamento de ve culos em pr dios residenciais definidas na legisla o municipal prev as seguintes dimens es para vagas VAGAS PARA ESTACIONAMENTO TIPOS DE VE CULOS ALTURA LARGURA COMPRIMENTO PEQUENO 2 10 2 00 4 20 M DIO 2510 2 10 4 70 GRANDE 2 30 2 50 5 50 Prev ainda que 45 da vagas sejam vagas m dias e 5 vagas grandes em rela o quantidade m nima obrigat ria e n o em rela o s vagas totais do edif cio sendo que o obrigat rio uma vaga para cada unidade residencial as vagas adicionais al m das obrigat rias podem ser todas pequenas Assim os espa os para vagas de estacionamento s o muito reduzidos l sso decorre da exiguidade de terrenos das normas extremamente restritivas para edifica es e da quantidade enorme de ve culos na cidade
51. entos sempre dentro da linha de altera es que n o descaracterizem o projeto Todo o material publicit rio tais como perspectivas art sticas da fachada planta baixa do pavimento t rreo e do apartamento tipo s o nicos e exclusivamente ilustrativos podendo na execu o do edif cio sofrer altera es nas disposi es na arquitetura de execu o no tipo e cor de revestimento etc Particularmente al m dos 5 mencionados as vagas de garagem precisam se adaptar aos projetos de estrutura com seus respectivos pilares e cortinas de concreto e prote o de vizinhos execu o f sica da el trica e da hidr ulica podendo para tanto serem remangadas nos espa os de estacionamentos desde que sejam obedecidas as especifica es constantes do memorial de incorpora o registrado no Oficial de Registro de m veis competente 21 Quem o respons vel pela edifica o do pr dio R A Construtora a respons vel pela constru o A incorporadora a respons vel pelos aspectos legais que envolvem a edifica o desde a compra do terreno at a instala o do condom nio Geralmente a construtora e a incorporadora s o a mesma empresa mas podem ser duas pessoas distintas Por m in meras outras empresas e empreiteiros aut nomos participam da constru o sendo cada um respons vel por aquilo que fez Os fabricantes s o inclusive respons veis pela assist ncia t cnica dos equipamentos pe as e bens que n o
52. equ ncias negativas 38 Modificac es que impliquem em alterac es na estrutura do edif cio como construc o de piscina cobertura de alvenaria ou garagens a reas s podem ser feitas mediante autoriza o da construtora durante o per odo de garantia pois podem abalar o edif cio Ap s o per odo de garantia o condom nio deve acompanhar qualquer das modifica es acima e tomar provid ncias como contrata o de perito engenheiro para atrav s de laudo avaliar as consequ ncias das modifica es MAIS Qualquer acr scimo de rea de constru o exige regulariza es e autoriza o dos respectivos Org os P blicos implicando em aprova o de projeto modificativo do E dif cio emiss o de novo Auto de Conclus o com quita o de ISS perantea PM SP quita o do IN SS averba o de nova E specifica o de Condom nio E necess rio assentimento por escrito da construtora conforme disp e o contrato de V enda e Compra a qual oficialmente a respons vel pela edifica o Quaisquer consultas neste sentido estar o sujeitas a crit rio t cnico Quando o sistema construtivo for em alvenaria estrutural colocada placa de advert ncia no t rreo o comprador proibido de efetuar quaisquer altera es quebra ou rasgos em paredes sem pr via consulta e consentimento por escrito da construtora transmitindo aos seus eventuais sucessores tal orienta o A Construtora executa e entrega a edifica o d
53. forma a umidade interna pode ser corrigida 28 46 Quais as procedimentos se ocorrer vazamento de g s 29 47 Quais as recomenda es preventivas sobre a alimenta o de g s 29 48 Quais as recomenda es em situa o de Inc ndio 29 49 Quais as recomenda es no caso de vazamento torrencial de gua 30 50 Quais as recomenda es no caso de curto geral de el trica 30 51 Posso efetuar furos em geral Pregos e Buchas 30 52 Se ocorrer infiltra o de gua na janela o que pode ser feito 30 53 No caso de quebra ou trinca em forros de placas de gesso de que forma o problema pode ser corrigido 30 54 No caso de disjuntor que desarma desligado deve se solicitado assist ncia t cnica 31 55 Se for constatado rachaduras em muros externos da minha cobertura como devo proceder 31 C REAS COMUNS 56 Como avaliar o risco de rachaduras nas paredes internas e externas tetos e pisos 32 57 O que fazer ao constatar infiltra es ou vazamentos em laje impermeabilizada do t rreo ou da cobertura 33 58 Os rodap s na laje do t rreo e na de cobertura est o se destacando Qual o problema 35 59 Foram verificadas rachaduras nos pisos da laje externa sobre a parte impermeabilizada do t rreo ou de 35 coberturas Qual o risco 60 Posso colocar pisos especiais cer micos ou de pedra ard sia miracema granito mineira etc em lajes 36 externas ou de cobertura 61 Caso ocorra descolamento de piso de a
54. gem fissuras N o h nada a fazer Se desejar o cond mino poder executar manuten o com fins est ticos Se a fissura ocorrer em laje impermeabilizada e estiver provocando vazamento ent o dever ser reparada se estiver na garantia caso esteja fora das garantias deve ou sofrer manuten o pelo condom nio E m pisos internos n o s o comuns contudo normalmente as fissuras s o inconseguentes E m Vigas e Pilares ainda que sejam observadas apenas pequenas fissuras e de extens o m nima conv m sempre examinar o problema por engenheiro especializado Com rela o a trincas e rachaduras sua caracteriza o extens o e provid ncias a serem tomadas exigem avalia o t cnica para as solu es recomend veis A CONSTRUTORA COMO EMPRESA DE ENGENHARIA REGISTRADA REGULARMENTE NOS RG OS COMPETENTES AVALIAR EM CADA CASO AS PROVIDENCIAS A SEREM TOMADAS 57 O que fazer ao constatar infiltra es ou vazamentos em laje impermeabilizada do t rreo ou da cobertura R Aqui tamb m necess rio distinguir infiltra es e vazamentos INFILTRA ES penetra o de pequena quantidade de gua a qual ou apenas pode gotejar ou umedecer lajes VAZAMENTOS penetra o de grande quantidade de gua a qual escorre pelo lado oposto ao da penetra o A impermeabiliza o de lajes atendendo as normas t cnicas executada com aplica o de manta feita de material elast mero derivado de petr leo o qu
55. gotejamento no teto do banheiro cozinha ou rea de servi os como proceder R Toda tubula o de gua e esgoto bem como a impermeabiliza o de pisos e ralos foram testados antes da entrega do edif cio Verifique se o cond mino do pavimento superior realizou alguma reforma no banheiro cozinha ou rea de servi os superior o que muito comum ou ainda deixou de efetuar alguma manuten o ou a efetuou com neglig ncia verifique tamb m o estado dos rejuntes dos pisos 39 s vezes ocorre da laje vibrar trata se de problema grave R Por se tratar de uma estrutura s lida constru da com abundante emprego de a o ocorrem vibra es as quais podem dar a impress o que a laje at balan a estando por m dentro da normalidade Em caso de d vida solicite avalia o da construtora 40 Quando ocorrer aquecimento de tomada e eventual queima o que pode ser feito R muito comum o propriet rio ligar v rios eletrodom sticos numa s tomada usando benjamins e extens es sem qualquer crit rio provocando superaquecimento cuja consequ ncias s o a queima da tomada queima de terminais dos equipamentos e at de inc ndio Trata se de um mau uso que provoca perda das garantias e representa um risco MAIS Atente para as seguintes orienta es a E vite o uso de benjamins e extens es b D prefer ncia as sa das de energias de equipamentos h equipamentos que possuem sa da de energia para conex
56. i os jogam os res duos nos ralos bacias e pias Tais detritos v o se agregando e solidificando e com o tempo entopem a tubula o 37 Esses entupimentos tamb m s o acentuados pela desagregac o e descalcificac o de elementos ciment cios e pol meros tais como pisos de cimento rejuntes que fizeram parte regularmente da construc o bem como folhas ca das poeiras gordura e outros elementos Para sanar o problema deve ser feito o desentupimento desobstru o das prumadas por empresas especializadas dentro do programa de manutenc es preventivas rotineiras MAIS A rede de esgoto parte muito importante de um apartamento Toda tubula o de esgoto testada antes da entrega do edif cio Siga as recomenda es abaixo e providencie desobstru o t o logo se depare com algum sinal de entupimento a N o jogue nada no vaso sanit rio Caso algum objeto caia no vaso sanit rio tipo sab o em pedra pequenos brinquedos escovas absorventes panos ec ndo acionar a descarga efetuar a remo o dos mesmos chamando um profissional se for o caso b Eviteo uso excessivo de sab o nas m quinas de lavar roupas ou pratos Para evitar o retorno da espuma recomend vel o uso de produtos biodegrad veis c Al m das prumadas coletoras principais existem os ralos secos e sifonados O ralo central do banheiro serve a todos os equipamentos menos ao vaso sanit rio que possui sif o em sua pr pria estrutura Todos os
57. iscina Falhas na execu o original do servi o Mau desempenho do equipamento ELEVADORES Equipamentos espec ficos NORMATIZADOS fabricados e instalados por empresas registradas nas Prefeituras sob responsabilidade de engenheiro t cnico e que recebem alvar s da prefeitura pr prios independente daqueles do pr dio Manuten o obrigat ria por lei Garantia direto do fabricante sem interven o da construtora NOTA a Os defeitos que surgirem fora dos especificados acima ou ap s os prazos de garantia fazem parte da manuten o que deve ser executada pelos cond minos b Os casos omissos ou discut veis obedecer o s Normas da ABNT e avalia o t cnica elaborada por engenheiro E ste manual objetiva fornecer aos propriet rios esclarecimentos explica es e orienta es a respeito de im veis produzidos pela Barroco suas garantias solicita es de assist ncia t cnica e manuten es cha se organizado sob a forma de perguntas e respostas abrangendo as d vidas mais comuns encontradas em pr dios s respostas s o dadas de maneira direta Para algumas respostas existe uma explica o adicional com o sub t tulo MAIS a qual embora n o essencial til no esclarecimento das diversas quest es dicionalmente s o apresentadas quest es b sicas sobre a conviv ncia em condom nio cujo objetivo dar ao propriet rio algumas no es a respeito do condom nio
58. na do apartamento 22 26 Qual a orienta o sobre l mpadas que queimam com frequ ncia R O projeto el trico foi dimensionado e executado para atender a previs o de l mpadas existentes de acordo com a respectiva carga Caso houvesse algum problema no Sistema El trico a queima da l mpada seria inevit vel ou seja ao trocar a l mpada ela queimaria MAIS Quando l mpadas queimam com frequ ncia em geral trata se de m qualidade da l mpada inadequa o para a carga prevista l mpadas de 110 V para energia instalada de 127 V ou ainda a m coloca o mal rosqueada P ode estar ocorrendo ainda picos de energia el trica na rua ou regi o As l mpadas possuem uma vida til e consequentemente em reas onde possuam grande quantidade de l mpadas a tend ncia de haver mais troca em virtude de sua propor o ou seja exemplificando seem um subsolo houverem 100 l mpadas e ocorrer uma queima de 10 em um per odo ser o 10 l mpadas e que ser o muito mais notadas do que um dep sito que possua apenas 2 l mpadas sendo este inclusive com uso de menor frequ ncia 27 Quais as orienta es sobre tomadas que n o funcionam R O projeto el trico foi dimensionado e executado para atender a carga prevista para cada ponto Assim verifique se n o houve sobrecarga na tomada necessitando de manuten o atrav s de profissional habilitado ou ainda se o disjuntor n o se encontra desligado Tal item s con
59. niveladas com aparelhos eletr nicos com tecnologia a laser A laje e o piso acabado s o executados e acabados em uma nica etapa Ocorre por m que em virtude da acomoda o da estrutura da edifica o a laje sela inevitavelmente isto com o passar do tempo torna se ligeiramente abaulada provocando ent o a queda irregular N o h solu o para isto atualmente MAIS A execu o do nivelamento no piso zero t cnica moderna de conforto pois do contr rio como acontecia antigamente as instala es dos m veis e acess rios seriam prejudicadas caso houvesse desnivelamento do piso bem como haveria recortes fora de padr es nos azulejos e pisos Sugere se na lavagem dessas reas a utiliza o de rodo para direcionamento da gua para o ralo o qual normalmente colocado na rea de servi os ou no W C Cozinhas n o foram feitas para serem lavadas diariamente n o podem ser executadas com queda nem podem ter ralos As demais reas mencionadas podem apresentar caimentos por m a selagem inevit vel acaba produzindo pequenas altera es 25 No caso de piso de sacada com queda ao contr rio o que pode ser feito R Segue a mesma orienta o do item acima MAIS N este caso alerta se para a verifica o do ralo pois est sujeito a freq entes entupimentos em virtude de ficar em rea exposta D eve se tamb m verificar calafeta o das portas balc o para evitar se infiltra o para parte inter
60. o a umidades ainda remanescentes da fase de constru o ou ent o de defeitos do material tintas Esses defeitos se verificam logo de in cio e devem ser apontados na entrega das chaves Outros defeitos que podem ocorrer est o cobertos por garantia at 360 dias Lembre se por m que a vida til do material de 4 anos ap s o que o edif cio deve ser repintado observe bem que o prazo de garantia de 360dias e que a vida til do material de 4 anos M AIS Ressalve se por m que no caso de reparo da pintura s reparada a parte que apresentou defeito P or exemplo suponha que o revestimento de argamassa ou de gesso apresente defeito dentro do prazo de garantia A assist ncia t cnica da construtora providenciar reparos nesse revestimento e automaticamente na pintura da parede Poder ser o caso de pintar aquela parede toda mas n o as demais paredes do ambiente ou da fachada E claro que em virtude da a o da luz no tempo a nova parede apresentar de in cio diferen a de tonalidade a qual ser futuramente igualada N o cabe em hip tese nenhuma a pintura das demais paredes ATRAV S DOS SERVI OS DE PINTURA QUE SE EXECUTAM PEQUENOS REPAROS DE FISSURAS E TRINCAS SOB ORIENTA O OBRIGAT RIA DO CONDOM NIO 27 45 De que forma a umidade interna pode ser corrigida R A umidade interna pode ter diversas causas a infiltrac o em janelas b vazamento de apartamentos acima c pintura
61. o avalia o da engenharia ou j contam com uma explica o no presente manual E ventuais defeitos aparentes devem ser vistoriados inicialmente Por m itens relacionados no Quadro de E specifica o das Garantias com prazo de 180 a 360 dias poder o ser verificados posteriormente E m geral defeitos ou v cios aparentes s o aqueles de f cil constata o como itens riscados quebrados amassados ou faltantes referentes a pisos azulejos aparelhos sanit rios metais sanit rios pintura vidros esquadrias e acess rios tomadas interruptores ferragens rejuntes e acabamento em geral V er detalhamento conforme QUADRODE ESPECIFICA O DAS GARANTIAS 8 O que significa DIRETO DO FABRICANTE R A garantia e a assist ncia t cnica s o prestadas diretamente pelo fabricante pelo fornecedor e ou pelos instaladores referentes a produtos fabricados ou comercializados ou instalados prontos por esses terceiros MAIS 12 M uitos itens s o produzidos instalados e liberados por fabricantes sem ter havido a m o de obra da construtora como praxe nesse neg cio E o que acontece com port es e sua automa o bomba d gua aquecedores p ra raios geradores equipamentos de seguran a equipamentos de piscina luzes e sistemas de emerg ncia interfones mecanismos de caixa de descargas churrasquerias e seus dutos banheiras etc e principalmente elevadores neste ltimo caso requer se um projeto pr prio d
62. o telefone encontra se na lista de Concession rias e Principais Fornecedores entregue ao s ndico Para identifica o informar o endere o do condom nio e ou elevador que est com problema No caso de falta de energia os elevadores descer o gradativamente at o pavimento t rreo abastecido pelo gerador quando existir gt Aguarde a abertura das portas e saia observando se h degrau entre a cabine e o pavimento gt N o permita que nenhum funcion rio do edif cio abra a porta do elevador em caso de pane aguarde a manuten o chegar Este procedimento evita acidentes graves gt N o atire lixo no po o do elevador Esse lixo prejudica as pe as que est o na caixa do elevador causando danos e mau funcionamento do sistema NUNCA SAIA DO ELEVADOR SE ELE ESTIVER PARADO ENTRE DOIS ANDARES 45 D Manutenc es 84 A manuten o de edif cios obrigat ria R SIM A manuten o regulada por norma t cnica NBR 5674 da ABNT Associa o Brasileira de Normas T cnicas a qual determina que a responsabilidade pela manuten o do im vel do Condom nio para rea comum e do Cond mino para unidade aut noma Essa obriga o imposta pela norma NBR 5674 emitida pela Associa o Brasileira de Normas T cnicas por delega o da Lei federal n 4591 64 As principais determina es dessa norma s o Manuten o das caracter sticas funcionais Manuten o das caracter sticas de seguran a
63. onceito com as devidas especificidades E sses sistemas devem ter pleno funcionamento por 5 anos enquanto a impermeabiliza o t m vida til de 5 anos Por m compete ao condom nio na rea comum e ao propriet rio na sua unidade efetuar manuten es desde o recebimento do im vel e tomar os cuidados necess rios para n o danificar os bens ou partes A GARANTIA DADA COMO UM TODO E N O A PE AS ISOLADAS Importante a Se os moradores verificarem qualquer anomalia relacionada com os itens acima dever o comunicar imediatamente a construtora b Por ser o sistema construtivo pr prio o comprador se compromete a n o efetuar altera o quebra ou rasgos em alvenaria sem pr via consulta e consentimento da construtora transmitindo aos seus eventuais sucessores tal orienta o c construtora n o assume qualquer responsabilidade por reformas que alterem o projeto original o que acarretar a perda total das garantias 10 4 O que quer dizer At 1 um ano demais defeitos de constru o R O C digo de Defesa do Consumidor estabelece garantia de 90 noventa dias por m a Construtora por liberalidade concede os prazos de 180 at 360 dias de garantias conforme o item detalhados no QUADRO DE ESPECIFICA ES DAS GARANTIAS MAIS E sse prazo por experi ncia mais do que suficiente para os ajustes necess rios Os defeitos que a podem aparecer s o chamados de v cios ocultos
64. onstru o D ado que esses materiais s o heterog neos concreto a o blocos cer micos tijolos de barro argamassa mista argamassa de cimento alum nio vidros cer micas pedras e etc E les possuem coeficientes de dilata o diferentes entre si portanto o edif cio trabalha heterogeneamente surgindo sempre em consegu ncia disso fissuras e trincas E m alguns casos s o provocadas pela acomoda o natural do edif cio ao terreno E muito comum surgirem fissuras no encontro de alvenarias com pilares e com vigas Fissuras nas paredes tetos e pisos s o corriqueiras e ocorrem em todas as constru es do mundo tendo maior intensidade onde houver maior varia o t rmica e especialmente nos apartamentos de cobertura visto o alto grau de insola o a que est o sujeitos ISTO INEVIT VEL Por m as fissuras n o significam nem trazem nenhum problema estrutural por setratar de patologia perfeitamente normal E las s o tratados pela atividade de pintura Geralmente s o aplicados produtos vedantes e flex veis fabricados para esse fim tais como mastiques sela trincas Contam com garantias originais de 360 dias A p s isso fazem parte dos itens sob manuten o obrigat ria do condom nio comum que as fissuras retornem com o tempo visto que este local foi o ponto encontrado para a trabalhabilidade da estrutura devendo ser repetido o procedimento MAIS E m todos os pisos externos sur
65. os servi os quando for o caso 14 A solicita o de assist ncia t cnica pode ser feita a um funcion rio da construtora que se encontra no pr dio R N O N o deve ser feita por v rios motivos Primeiro que o funcion rio n o empregado da construtora mas de sub empreiteiro Segundo que ele recebe de superiores uma tarefa espec fica a executar e n o pode se desviar dela Terceiro que ele n o tem como apresentar oficialmente a solicita o Somente ser o atendidas solicita es de assist ncia t cnica em que o adquirente proceder conforme orienta este Manual 15 15 A solicitac o de assist ncia t cnica pode ser feita atrav s da administradora do condom nio R Pode mas somente para rea comum Para unidades aut nomas deve ser feita diretamente pelo adquirente 16 A construtora est obrigada a fazer algum tipo de manutenc o R N O N o cabe a construtora efetuar manuten es mas apenas servi o de assist ncia t cnica para reparos de defeitos de constru o Manuten es de rotina cabem aos propriet rios pois se trata de conserva o do im vel MAIS Deacordo coma NBR 5674 da ASSOCIA O BRASILEIRA DE NORMAS TECNICA ABNT a responsabilidade pela manuten o do im vel do Condom nio para rea comum e do Cond mino para unidade aut noma V eja tamb m a parte D quest es 84 a 92 referentes a manuten es A CONSTRUTORA N O EXECUTA MANUTEN O 17
66. pode vir a abalar a estrutura do pr dio E m terceiro lugar muito comum o pedreiro provocar danos a impermeabiliza o ou fazer arremates que ir o gerar infiltra es D essa forma um aparente simples piso exige alta qualifica o Por ltimo muito comum os profissionais jogarem nos ralos todo tipo de entulho fino p restos de cimento etintas etc seja livrando se de entulhos seja limpando os seus instrumentos o que vai provocar entupimentos em canos de gua pluviais e ou de esgotos podendo provocar s rios danos no pr dio e especialmente nos apartamentos dos primeiros pavimentos E stes mesmos problemas ocorrem nas lajes do t rreo rea comum Na d vida pe a orienta o a construtora Observe por m que esses pisos n o contam com garantias e que se tiverem que ser retirados a recoloca o corre por conta e risco do propriet rio 61 Caso ocorra descolamento de piso de ard sia pedra miracema pedra mineira ou granito bem como de soleiras e peitoris e al m disso os rejuntes est o saindo E defeito de constru o R N o defeito de constru o Podem ter ocorrido pela pr pria dilata o do material ou ainda atrav s de infiltra es por baixo do revestimento causando a descalcifica o e desagrega o da argamassa de assentamento sendo geralmente agravado com o uso de m quinas de lavar tipo Wap e jatos de mangueira No caso da dilata o sofrida pela argamassa de assentamento da
67. r m ele n o se acha preparado para suportar vendavais temporais furac es abalos s smicos e acidentes tipo choque de avi es e outros imprevistos MAIS tens como esquadrias plantas vegetais portas de vidro espelhos lustres equipamentos de seguran a c meras por exemplo equipamentos de lazer equipamentos de piscina etc podem sofrer abalos ou danos os quais n o se acham cobertos pelas garantias concedidas pela construtora Conv m fazer seguro espec fico sobre isso 74 A que se deve o esfarelamento e quebras em juntas ou em cantos de pisos de concreto R Os pisos em argamassa e de concreto s o executados de acordo com a finalidade prevista ve culos pedestre cargas e etc Com o tempo e o uso h o desgaste natural do material necessitando de manuten o 75 Quais as provid ncias a serem tomadas com refer ncia a manchas de infiltra o ou vazamento de gua nas paredes do subsolo R As manchas ou mesmo vazamentos de gua s o na maioria dos casos perfeitamente normais em virtude de toda as paredes do sub solo cortina estarem em contato direto com a terra ou at mesmo com len is fre ticos externos que em certos casos s o verdadeiros rios subterr neos situa o essa comum em qualquer pr dio que possua subsolo principalmente quando terrenos vizinhos tem n vel acima do terreno do edif cio A impermeabiliza o nesses casos n o poss vel pois para impermeabiliza
68. r essas reas ter se ia que faz lo por tr s da parede ou seja cavar por baixo do vizinho e invadir seu terreno ou sua constru o s vezes numa profundidade de at 15 metros MAIS A impermeabiliza o aplicada s na face interna ineficaz pois a gua aflui em forma de press o negativa ou seja defora para dentro E sta for a com o tempo descolaria quaisquer produtos aplicados e concomitantemente a gua encontraria um local na pr pria cortina para evas o E ssas manchas ou vazamentos n o trazem problemas estruturais pois a cortina j foi constru da prevendo esta situa o N os casos mais graves s o executados drenos e apenas por quest o de apar ncia recomenda se a constru o de paredes sem fun o t cnica para encobrir as manchas 42 76 No caso de infiltrac es provenientes de vizinhos o que fazer As infiltra es provocadas por vizinhos podem ser de v rias origens cada uma representando um problema e uma solu o espec fica a Esgotos quebrados b Vazamento em floreiras c Vazamento em pisos Nesses casos deve se tentar negociar com vizinhos o conserto dos defeitos existentes em seu im vel e que est o incomodando o condom nio MAIS Por m isso nem sempre poss vel seja porque o vizinho n o quer di logo seja porque n o tem recursos s vezes o servi o pequeno e conv m negociar algum tipo de ajuda ao vizinho para sanar o problema H casos em que o problem
69. ra condom nio significa propriedade comum O condom nio agora chamado de condom nio edil cio pelo novo C digo Civil Viver em condom nio exige um esp rito diferente uma vez que existem reas de dom nio comum e reas privativas O direito de uso da rea comum a obriga o de conservar o que de todos s o condi es b sicas para a vida em condom nio Em termos de propriedade a cada rea privativa corresponder uma fra o ideal na rea comum Todos os cond minos devem contribuir para suas despesas al m de acatar o novo c digo Civil a Conven o o Regulamento Interno e as decis es das Assembl ias 95 Quais os respons veis pela dire o do edif cio R O Corpo Diretivo do edif cio composto pelo s ndico sub s ndico quando for o caso e o conselho fiscal e ou conselho consultivo A Administradora executa os servi os referentes a parte legal financeira e administrativa pode assessorar o corpo diretivo mas n o decidir 96 Qual o papel do S ndico R O s ndico o representante legal do condom nio em ju zo ou fora dele O s ndico pode ser cond mino ou pessoa f sica jur dica estranha ao condom nio eleito em Assembl ia de acordo com a Conven o de Condom nio Pode ou n o ser remunerado O s ndico tem v rias atribui es e responsabilidades legais importantes os demais membros do corpo diretivo apenas o assessoram A atividade de s ndico bastante complexa Para aj
70. rd sia pedra miracema pedra mineira ou granito bem como de 36 soleiras e peitoris e al m disso os rejuntes est o saindo E defeito de constru o 62 Caso ocorra destacamento de revestimento externo vertical do pr dio Deve ser refeito 37 63 No caso de descolamento de azulejos pisos cer micos e revestimentos de pastilhas como devo proceder 37 64 Caso ocorra infiltrac es de gua pelas janelas e pela porta balc o Quais as provid ncias que devem ser 37 tomadas 65 No caso de entupimento de esgoto de guas pluviais sif es e ralos devo efetuar desentupimento da forma 38 convencional Posso fazer reformas e ou amplia es na rea comum ou na unidade apartamento ou casa ou na 66 cobertura A troca de pisos coloca o de pisos externos retirada de paredes constru o com acr scimo 39 de rea coloca o de pedras churrasqueira cobertura com material leve traz algum problema 67 O condom nio pode executar modifica es no t rreo como por exemplo play ground churrasqueira novas 40 vagas de garagens mezaninos de vagas de garagens etc 68 O a Gero ser feito quando for constatado queda irregular no piso do hall de elevadores e do hall de 40 entrada 69 Quais as recomenda es sobre fios de p ra raios 40 70 Se forem constatadas diferen as de medidas das vagas de garagens e de localiza o o que pode ser feito 40 7 Caso ocorram dificuldades de manobrar o carro o meu carro embora
71. riscos de danos devido s descargas atmosf ricos mas n o os evita MAIS O p ra raios deve ser inspecionado a cada 12 doze meses por firmas especializadas a fim de atestar o estado geral dos componentes e o consequente funcionamento Sugerimos que essa provid ncia seja rigorosamente agendada pelos adquirentes executada e documentada para os diversos fins inclusive o de seguros E m rela o prote o contra queimas de aparelhos el tricos sugere se instala o de um aparelho chamado protetor de linha fixado no quadro de entrada de energia de cada apartamento o qual pode reduzir parcialmente a queima dos mencionados equipamentos 37 Rejunte solto pode causar problemas R O rejunte tanto de pisos como de azulejos fundamental para evitar infiltra es de gua e de outras subst ncias devendo ser refeito periodicamente em todo ou parte uma vez que se trata de item sujeito a desgaste manuten o obrigat ria pelo propriet rio As garantias s o somente aquelas previstas no QUADRO DE ESPECIFICA ES DE GARANTIAS MAIS D esua parte evite limpeza de reas frias pisos de cozinha banheiros e rea de servi os e sacadas com cidos ou soda c ustica pois pelo alto poder de corros o tendem a consumir os rejuntes de pisos e paredes podendo provocar infiltra es generalizadas Somente se nenhum desses casos estiver acontecendo solicite a assist ncia t cnica 25 38 Se ocorrer
72. s Telefonia G s e Prefeitura H abite se D evem ser obedecidas in meras leis e atendidas inumeras instru es dos j mencionados Org os D evem tamb m ser respeitadas in meras N ormas T cnicas oficiais da ABN T Associa o Brasileira de N ormas T cnicas Com isso s o elaboradas dezenas de plantas projetos desenhos especifica es memoriais cronogramas e arquivos M uitos servi os ou partes da obra s o altamente t cnicos exigindo regularmente muitos testes de laborat rios e chegam por vezes a requerer at especialistas e institutos internacionais tanto nas fases pr durante e p s obra M uitos casos e situa es requerem a avalia o de t cnico que dir em parecer abalizado seo item que est sendo analisado est ou n o dentro de padr es NOTA EM VISTA DA COMPLEXIDADE E ACURADAS T CNICAS CONSTRUTIVAS EMPREGADAS PELA BARROCO DETALHADA SUCINTAMENTE NAS QUEST ES ACIMA E MUITO MAIS COMPLEXAS NA REALIDADE N O CABE AO COMPRADOR CONTESTAR A ESMO E A SEU CRIT RIO SUBJETIVO OS PROCEDIMENTOS E T CNICAS CONSTRUTIVAS EMPREGADAS NO IM VEL QUALQUER CONSTESTA O S PODER SER FEITA MEDIANTE LAUDO DE ENGENHARIA 21 B Unidades Aut nomas casa escrit rios ou apartamentos 24 O que deve ser feito quando os pisos da cozinha banheiros rea de servi o apresentam queda irregular de gua R As lajes s o elaboradas com a tecnologia cnamada piso zero ou seja s o rigorosamente
73. s altera es estruturais e de alvenarias modifica es de el trica e ou de hidr ulica expans o amplia o de cargas substitui es de pe as agress es a reas impermeabilizadas uso de produtos inadequados mau uso das instala es e de materiais componentes da obra b Deixar de serem realizadas manuten es ou realizarem manuten es negligentes e outros procedimentos incompat veis com a conserva o dos equipamentos e da obra sem autoriza o expressa da construtora c houver danos por mau uso ou desrespeito aos limites admiss veis de sobrecarga d os propriet rios n o permitirem o acesso de profissionais para proceder a vistoria ou servi os e n o tiverem sido tomadas provid ncias anteriormente recomendadas em vistoria t cnica por parte do propriet rio ou do condom nio f ocorrer caso fortuito ou de for a maior que impossibilite a concretiza o da garantia concedida nos termos do artigo 393 do C digo Civil 20 Como proceder se o im vel apresentar diferen as de medidas em rela o aos projetos e ou diverg ncias no conte do das reas comuns cor desenhos ou em metragens em rela o aos folhetos R comum haver diferen as de at 5 cinco por cento nas medidas lineares ou metragens quadradas o que ali s est previsto no Contrato de Venda e Compra bem como no C digo de Obras da PMSP assim pequenas diferen as no executado em rela o aos projetos prospectos e an ncios
74. s gerais de energia Em situa es extremas gt Em locais onde haja fuma a manter se junto ao ch o para respirar melhor Usar se poss vel um pano molhado junto ao nariz Sempre que passar por uma porta fecha la sem trancar Sempre descer nunca subir Se n o for poss vel sair esperar por socorro mantendo os olhos fechados e ficando no ch o gt Uma vez que tenha conseguido escapar n o retorne gt Antes de abrir qualquer porta toque com as costas da m o Se estiver quente n o abra gt Em ambiente esfuma ados fique junto ao piso onde o ar sempre melhor Mantenha se vestido molhe suas vestes N o tente salvar objeto primeiro tente salvar se Ajude e acalme as pessoas em p nico vVYY VNNN 29 gt Fogo nas roupas n o corra se poss vel envolva se num tapete coberta ou tecido qualquer e role no ch o gt N o procure combater o inc ndio a menos que voc saiba manusear o equipamento de combate 49 Quais as recomenda es no caso de vazamento torrencial de gua R Feche imediatamente o registro geral de sua unidade no barrilete conjunto de registros de entrada e sa da de gua sob a caixa d gua superior ou nos edif cios mais recentes no hall do elevador do edif cio e verifique junto a administra o a causa e acione empresa especializada 50 Quais as recomenda es no caso de curto geral de el trica R Desligue o quadro de disjuntores da caixa de entrada dentro da uni
75. s pedras soleiras e peitoris h garantia de 360 dias Se o ocorrido estiver dentro do per odo de garantia solicite assist ncia t cnica sen o execute a manuten o No caso de refazimento recomenda se usar cimento cola industrializado flex vel 36 62 Caso ocorra destacamento de revestimento externo vertical do pr dio Deve ser refeito R Normalmente n o deve haver destacamento do revestimento vertical externo Por m se isso acontecer peca assist ncia t cnica com urg ncia Esse item conta com garantia de 05 anos Ap s isso compete ao condom nio cuidar do problema o qual poder acontecer a qualquer idade do pr dio principalmente nos mais antigos Observe o risco de acidentes que podem eventualmente ser provocados por quedas de material 63 No caso de descolamento de azulejos pisos cer micos e revestimentos de pastilhas como devo proceder R Durante o processo construtivo pode ter ocorrido alguma imperfei o na coloca o desse material ou ainda pode ter ocorrido movimenta o da estrutura da edifica o o que provocou destacamento ou afofamento do mesmo Isto ser reparado pela construtora dentro do prazo de garantias descritas no QUADRO DE ESPECIFICA O DE GARANTIAS MAIS Fica esclarecido desde j que caso se verifique a soltura generalizada de cer micas ou seja em diversos pontos em grande quantidade e de forma anormal ser efetuado pela Construtora levantamento junto ao fabricante d
76. sa es desagrad veis b Insalubridade devido a vazamentos no subsolo em tubula es de gua e esgoto e em janelas c Desconforto decorrente de entupimentos ralos sif es pias vasos sanit rios etc de mau funcionamento de partes el tricas tomadas interruptores disjuntores ou fus veis etc de quedas de pisos e azulejos falta d gua decorrente de mau funcionamento de bombas d agua d Riscos de acidentes s vezes fatais devido a vazamento de g s e mau funcionamento de elevadores quedas de janelas quedas de revestimento externo choques el tricos inc ndio mau funcionamento de bombas de escoamento de gua de sub solos e Risco de desmoronamento do edif cio devido a abalo da estrutura decorrente de problemas acima 47 89 Quais os pontos b sicos a serem observados para uma adequada manuten o R A manuten o entendida como conserva o do im vel pode ser assim classificada PREVENTIVA Rotineira efetuada rotineiramente quer atrav s de uma equipe pr pria a qual deve regularmente inspecionar e efetuar reparos necess rios Peri dica organizada para executar reparos peri dicos na edifica o N O PLANEJADA servi os de urg ncia ou eventuais Os itens principais a serem acompanhados s o Manuten o Preventiva Rotineira Inspe o testes conserva o preserva o lubrifica o ajustes pequenos reparos recupera o conserto e ou substitui o de a P ra raio s b
77. sofreram transforma es enquanto a construtora respons vel pelos defeitos de constru o 18 M A a garan Os principais su g Y NVVNVNNNVNNNVNNNNNNNNNNN a de qualidade dos li ficada duto Eita s o e araa a conceder eiteiros e contratados s o ntes de esquadrias li z a dores M a aai Pinturas vim ento deTerra je E ntulhos 19 22 Qual a qualidade do pr dio do qual est sendo adquirida a unidade R A melhor poss vel conforme os padr es do mercado imobili rio MAIS N o que se refere s t cnicas de constru o empregadas bem como os materiais utilizados nas constru es a Barroco trabalha exclusivamente com os melhores materiais e os mais id neos prestadores de servi os a CONTROLE DE QUALIDADE testes em laborat rios de todo o a o blocos de alvenaria argamassas e concretos utilizados com emiss o de laudos TOD OS arquivados como parte do controle tecnol gico da obra A areia e pedras s o adquiridas lavadas para evitar impurezas a m o de obra rigorosamente treinada e os engenheiros TRABALHANDODENTRODASNORMASTECNICASBRASILEIRAS est o entre os mais conceituados b M O DE OBRA a m o de obra foi rigorosamente treinada os processos de constru o realizados sob os crit rios do PBQP H Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do MINISTERIO FEDERAL DO DESENVOLVIMENTO nas compras de materiais a exigida a certifica o de
78. st ncia t cnica com manuten o b Assist ncia t cnica reparos de defeitos sob garantias p Manuten o conserva o do im vel objetiva repor aquilo que foi gasto pelo uso ou a o do tempo ou consertar defeitos ap s o t rmino das garantias Esclarecimentos explica es e orienta es referentes ao exposto acima acham se no Manual do Propriet rio PERDA DAS GARANTIAS I II II IV Execu o de obra sem autoriza o escrita da construtora N o realiza o de manuten o Danos por mau uso Irregularidades em geral Este Termo acha se Registrado no 3 RTD da Capital de S o Paulo sob n 8254632 e faz parte do Contrato de Promessa de Venda e Compra e Outras Aven as FUNDA O QUADRO DE ESPECIFICA O DE GARANTIAS Bases sobre as quais se assentam os pilares do corpo do edif cio e da periferia contornos e arrimos ESTRUTURA Pilares vigas lajes e alvenaria estrutural Pilares e vigas n o devem apresentar fissuras e trincas lajes apresentam eventualmente e alvenarias frequentemente Nota Exigem avalia o t cnica IMPERMEABILIZA O ESQUADRIAS Ferro Alum nio e Madeira Inclusive portas Ferragens Fechaduras e dobradi as reas expostas diretamente a o externa de guas como as lajes das coberturas e do t rreo e constru es sob a o permanente de gua como caixas d gua inferior e superior Trincos borrachas veda
79. st ncia t cnica da construtora se estiver dentro do prazo de garantias ou a empresa concession ria ou o Corpo de Bombeiros ou ainda chame um t cnico Nunca teste ou procure vazamento utilizando f sforos ou qualquer outro material inflam vel 47 Quais as recomenda es preventivas sobre a alimenta o de g s R Cuidados com o g s a As janelas devem ter permanente abertura para ventila o Se tiverem sido 48 Quais instaladas esquadrias em pr dio em funcionamento deve sempre prever pelo menos uma parte fixa permanentemente aberta VENTILA O PERMANENTE As mangueiras devem ser as normatizados ou ent o executada tubula o em cobre entre o ponto de sa da e aparelho As mangueiras e conex es que ligam a sa da de g s ao fog o dever o ser adequadas de forma que evitem o super aquecimento Leia com aten o os manuais que acompanham os fog es e aquecedores a g s quando for o caso No caso de aquecedores no local onde est o instalados obrigat rio que se mantenha a ventila o cruzada permanente exigida pelas normas VENTILA O superior e inferior as recomenda es em situa o de Inc ndio R Princ pio de inc ndio a No caso de princ pio de inc ndio ligar para o Corpo de Bombeiros acionar o alarme de inc ndio Automaticamente os membros da brigada de inc ndio devem entrar em a o dirigir se as rotas de fugas b Desligar o g s c Desligar as chaves ou disjuntore
80. ta com as garantias descritas no QUADRO DE ESPECIFICA O DAS GARANTIAS 28 A rea de Servi os e Banheiros WC apresentam mal cheiro o que deve ser feito R Procure deixar os locais sempre ventilados tamb m verifique se os ralos que s o sifonados e sif o sempre possuem gua em seu interior pois a gua bloqueia retorno de cheiro Verifique tamb m o rejunte em volta dos vasos sanit rios e ralos Nos pontos de entrada de esgoto para as m quinas de lavar roupa ou lou a verifique se h veda o adequada Pe a para a administra o do edif cio verificar se os canos de ventila o do esgoto respiro n o est o bloqueados e se a rede de esgoto n o se encontra entupida 23 29 Se ocorrer vazamento na torneira junto a parede quais as provid ncias a serem adotadas R Verifique o ponto exato do vazamento Caso seja na conex o da torneira com o ponto da parede observe se n o foi excessivamente rosqueado al m do necess rio pois isso pode danificar as veda es internas e at rachar a conex o Em caso de d vida conv m chamar um t cnico 30 Qual a orienta o sobre vazamento na caixa acoplada do vaso sanit rio R A assist ncia t cnica prestada diretamente pelo fabricante 31 Quais as orienta es sobre janelas que n o correm ou que abrem com dificuldade R Veja no item XIII do Breve Manual das partes de um edif cio Esquadrias explica es amplas sobre esquadrias 32 Posso soli
81. ta no m nimo 24 00 horas antes g Se ap s confirmada a visita do engenheiro ou demais profissionais o solicitante n o estiver presente para recepciona los ser cobrada taxa de visita na base das horas dispendidas desde a sa da da construtora at o seu retorno segundo o pre o por hora divulgados pelas revistas especializadas em constru o civil acrescidos de gastos como ve culos e material h Se for constatado na vistoria que a solicita o de assist ncia t cnica n o procedente estiver fora da garantia ou que os servi os n o est o cobertos por garantias igualmente ser cobrada taxa de visita e n o caber a construtora a execu o dos servi os i Caso o solicitante n o quite essa obriga o estar incorrendo em inadimpl ncia de conformidade com o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e ser o suspensos os atendimento de assist ncia t cnicas at sua devida quita o j Os reparos ser o feitos em at 150 dias salvo casos de urg ncias de acordo com avalia o t cnica 13 A solicita o de assist ncia t cnica pode ser feita atrav s do zelador R N O N o deve ser feita dessa forma em regra A solicita o deve ser feita ao setor competente da construtora pelo s ndico ou administradora quando se tratar de rea comum e pelo adquirente quando se tratar de unidade aut noma N o s o aceitas solicita es feitas via zeladoria incumbindo apenas a este o acompanhamento d
82. tas fiscais contratos laudos certificados termos de garantia e demais comprovantes da realiza o dos servi os ou da capacidade das empresas ou profissionais para execu o dos mesmos Os servi os de manuten o realizados devem ser organizados de forma a comprovar as realiza es das manuten es auxiliar no controle dos prazos e condi es de garantias formalizar e regularizar os documentos obrigat rios tais como renova o de licen as etc Para facilitar a organiza o e a coleta dos dados sugerimos a utiliza o do Livro de Registro de Manuten o onde ser o indicados os servi os de manuten o preventiva corretiva altera es e reformas realizadas no condom nio c VERIFICA O DO PROGRAMA DE MANUTEN O Verifica es do programa de Manuten o ou Inspe es s o avalia es peri dicas do estado de uma edifica o e suas partes constituintes e s o realizadas para orientar as atividades de manuten o S o fundamentais para a Gest o de um Programa de Manuten o Preventiva e obrigat ria conforme preconiza a NBR 5674 A defini o da periodicidade das verifica es e sua forma de execu o fazem parte da elabora o do Programa de Manuten o Preventiva de uma edifica o que deve ser feito logo ap s o auto de conclus o da obra As informa es contidas no Manual do Propriet rio e no Manual das reas Comuns fornecido pela Construtora e ou Incorporadora e o Programa de Manuten o Pre
83. udar os s ndicos dos cerca de 30 000 edif cios de S o Paulo o SECOVI Sindicato da Habita o editou um manual cuja consulta indispens vel cnamado Manual do S ndico contendo os principais temas relacionados a atividade inclusive com uma se o de esclarecimento de duvidas em forma de perguntas e respostas Al m disso existem constantemente feiras congressos cursos e publica es livros e revistas dirigidas aos s ndicos O mandato de s ndico peri dico n o pode exceder a 2 anos permitida a reelei o Assim deve agir da forma mais equilibrada e pronto a prestar contas futuramente 53 97 Quais os instrumentos legais que normatizam e disciplinam a vida de um condom nio R Os instrumentos legais que o propriet rio deve conhecer s o os seguintes Especificac o de condom nio o documento que detalha as caracter sticas de cada unidade aut noma bem como das reas comuns com base nele que outorgada a escritura de cada unidade Conven o de Condom nio o documento que cont m os direitos e obriga es dos cond minos Regulamento interno o conjunto de normas e procedimentos referentes ao comportamento e a conduta dos moradores Assembl ia Geral Ordin ria AGO a reuni o anual obrigat ria pelo C digo Civil na qual devem ser deliberados a o or amento de despesas b as cotas de contribui o dos cond minos c a presta o de contas do ano encerrado d a elei
84. varia es admitidas s o da ordem de mil simos de mil metros enquanto a constru o civil produzida sob as mais adversas condi es f sicas artesanalmente e sujeitas a muitas circunst ncias onde as varia es s o v rios cent metros O mesmo acontece em rela o a exposi o do bem a intemp ries A garantia de um autom vel dentro dessas condi es quase incondicional arcando a montadora nesse per odo com praticamente todos os itens e com revis es J a garantia de um im vel dada apenas para o que se convencionou chamar de defeitos de constru o entendida esta como que sofreu transforma o ficando a manuten o por conta do comprador MAIS Diversos itens da constru o tem garantias variam de 180 a 360 dias D a pra frente os propriet rios que devem arcar com os reparos semelhante ao que acontece quando vence a garantia de um carro Acontece com a impermeabiliza o que ap s os 5 anos de garantia h o t rmino da vida til os reparos ou refazimento ficam a cargo dos propriet rios E como acontece com garantia de pneus As garantias s o dadas diretamente por fornecedores como o mecanismo de descarga de caixas acopladas desempenho de esquadrias automatiza o de port es elevadores etc como num auto r dio onde a concession ria encaminha para o fabricante ALGUNS COND MINOS IMAGINAM QUE A CONSTRUTORA DEVE FAZER MANUTEN O SOBRE TODOS OS ITENS A VIDA TODA 3
85. ventiva elaborado auxiliam no processo de elabora o das listas de confer ncia padronizadas check list a serem utilizadas considerando Um roteiro l gico de inspe o das edifica es Os componentes e equipamentos mais importantes da edifica o As formas de manifesta o esperadas do desgaste natural da edifica o As solicita es e reclama es dos usu rios Os relat rios das verifica es avaliam eventuais perdas de desempenho e classificam os servi os de manuten o conforme o grau de urg ncia nas seguintes categorias Servi os de urg ncia para imediata aten o Servi os a serem inclu dos em um programa de manuten o 57 A elaborac o de planilhas check list de verificac es deve seguir modelo feito especialmente para cada edificac o com suas caracter sticas e grau de complexidade sugerimos a seguir um modelo para facilitar o S ndico a realizar periodicamente as vistorias inspe es As verifica es peri dicas permitem que os respons veis pela Administra o da edifica o percebam rapidamente pequenas altera es de desempenho de materiais e equipamentos viabilizando seu reparo com maior rapidez e menor custo sem contar a melhoria na qualidade de vida e seguran a dos moradores e na valoriza o do empreendimento d MODELO DE LIVRO DE REGISTRO DE MANUTEN O SISTEMA ATI VI DADE DATA DA REALI ZA O RESPONS VEL CUSTOS OBSERVA O
86. vid ncia ou se enviar um t cnico que emitira em diagn stico se cabe ou n o assist ncia t cnica solicitada e em caso positivo como e quem ira execut la MAIS A CONSTRU O CIVIL abrange cerca de 3 000 itens de materiais e servi os Contribuem para isso in meros fornecedores e prestadores de servi os que respondem em conjunto com a construtora pelas garantias Quase todos os servi os s o altamente especializados e n o podem ser reparados diretamente pela construtora A Construtora somente poder assumir a atitude de contratar outro fornecedor ou prestador de servi os quando houver sido esgotado todos os recursos para que esses sanem o problema Leia a quest o Quem o respons vel pela edifica o do pr dio 12 Qual o prazo e forma de atendimento da assist ncia t cnica pela construtora R A solicita o de assist ncia t cnica deve obedecer algumas regras a saber a O atendimento se dar conforme o TERMO DE GARANTIAS especialmente com rela o aos prazos e as outras condi es de garantia 14 b O solicitante deve fornecer todas as informac es sobre o problema sem omiss es c O solicitante vem efetuando as devidas manuten es sobre o im vel d O propriet rio prestar recibos dos servi os executados e Os atendimentos ser o feitos em hor rio comercial e dever ser acompanhado pelo solicitante ou pessoa devidamente autorizada f A confirma o do atendimento ser fei

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