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1 - Cabinet Martel & associés

1. 12 Surface des biens Surface habitable m Surface des annexes m Surface d velopp e hors uvre pond r e SDHOP m 13 Types d quipements constat s pr sum s Eaux us es O Gaz L Eau chaude Adduction d eau Electricit Chauffage Isolation 14 Appr ciation qualitative et tat des biens au moment de l expertise condition g n rale du bien appr ciation int rieure disposition quipements Etat g n ral tr s bon L bon acceptable L insuffisant v tuste _ non habitable 15 Travaux de mise aux normes minimales d habitabilit ou de sauvegarde du bien indispensables Co t estim des travaux DA T T C Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 211 227 16 Travaux de confort et d am lioration non indispensables 17 Quel est le loyer de march pour ce type de bien Loyer r el si existant DA H C par mois Loyer de march DA H C par mois Appr ciation du march locatif _ demande tr s soutenue L soutenue L faible L inexistante Si le bien est lou indiquer les conditions de la location analyse succincte du bail 18 Place des biens sur le march facteurs pris en compte dans le montant de l valuation a Facteurs n gatifs b Facteurs positifs c Autres facteurs importants Indiquer ici les facteurs importants qui n ont pas d j t mentionn s 19 Evaluation Bas
2. En conclusion Il est certain que la m thode porte en elle des risques d erreur qu une application aussi rigoureuse que possible ne peut pas totalement liminer car les abattements successifs comportent une part non arbitraire l expert ne peut admettre ce terme mais de subjectivit C est pourquoi on pr f re appliquer cette m thode lorsqu on ne dispose pas de points de comparaison suffisamment nombreux et fiables ou pour confronter avec ceux obtenus par une autre m thode Elle doit cependant faire partie de la panoplie d outils ou m thodes dont dispose l valuateur pour un certain nombre de raisons il y a des cas o il convient d valuer distinctement le terrain et les constructions par exemple en cas de bail emphyt otique ou de bail long terme Par exemple anciennes usines transform es en logements Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 121 227 les exigences de la comptabilit des entreprises conduisent traiter diff remment dans les immobilisations o le terrain bien permanent non amortissable o les constructions amortir Financement Construction Location Absorption Maturation Obsolescence un deux trois quatre cinq six sept huit Promoteur Phase de D veloppement investisseur Phase de D tention Promoteur Phase de Red veloppement Le cycle de vie de l immobilier d apr s Pyhrr amp Al Real Estate Investment 1989 Auteur Yann VIDREQUIN Ex
3. gt La fiabilit de la m thode est meilleure pour les biens relevant de taux lev s que pour ceux relevant de taux faibles Dans la pratique l application de cette m thode des biens justifiant des taux inf rieurs 3 voire 4 biens ruraux sera d licate ou m me d conseill e sauf peut tre titre de recoupement Par contre en immobilier d entreprise o les taux sont g n ralement plus lev s la pr cision sera satisfaisante et l estimation par capitalisation du revenu sera souvent la m thode privil gier L utilisation justifi e de cette m thode n a de sens que par rapport des r f rences de march Le choix d l ments comparatifs qui soul ve des probl mes largement identiques ceux de la m thode d estimation par comparaison sera pour partie r solu par les donn es statistiquement significatives de valeurs locatives de march L utilit de cette m thode r side dans sa cr dibilit Aujourd hui elle sert trop souvent de simple recoupement ce qui n est gu re souhaitable dans la On ne saurait trop insister sur l imp rieuse n cessit pour les valuateurs de la DGDN de bien renseigner les cases concernant les loyers constat s et les valeurs locatives dans les fiches statistiques qui seront exploit es en informatique par le service de la documentation cf Guide g me partie Chapitre 2 Section 2 Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 133 227 Taux
4. s V donne une estimation hors frais ou frais compris t L application de cette formule implique pour obtenir la valeur de l immeuble que l on d termine les deux termes R et t 1 D termination du revenu R Le revenu brut correspond au loyer figurant au bail Le revenu net est celui qui reste au propri taire apr s paiement des charges non rembours es par le locataire Il semblerait plus rigoureux de travailler sur le revenu net d un immeuble plut t que sur le revenu brut Cependant traditionnellement dans la m thode d estimation par capitalisation du revenu on utilise les revenus bruts plut t que les revenus nets non pas parce que c est mieux mais par pragmatisme e Les revenus nets de l immeuble estimer ne sont souvent pas connus avec exactitude alors que le loyer revenu brut ou sa valeur locative loyer que l on pourrait obtenir sont plus faciles conna tre qu un revenu net sauf si le propri taire dispose d une comptabilit rigoureusement tenue e Le revenu net d autres immeubles ayant fait l objet de ventes qui servent de r f rences pour d terminer le taux appliquer est encore plus difficile conna tre Par pragmatisme les valuateurs de la DGDN travailleront donc sur le revenu brut tant pr cis que lorsqu un immeuble est en partie ou en totalit vacant l valuateur ajoute au loyer constat la valeur locative qu il estime des locaux vacants Dans cette m thode d esti
5. 2 types de fa ades l g res le mur rideau constitu d l ments suspendus devant l ossature horizontale et verticale les panneaux de fa ade constitu s d l ments qui s ins rent entre les planchers ou les voiles de l ossature gt Le second uvre comprend les travaux suivants e Les murs int rieurs ou cloisons parois verticales pleines ou ossature non porteuses assurant la distribution entre les diff rents volumes d une m me construction e Les escaliers qui comportent un syst me porteur limons et des marches et contremarches g n ralement port es e Les menuiseries ext rieures fen tres et persiennes et int rieures portes plinthes boiseries e la vitrerie et la serrurerie e Les travaux de pl trerie peintures et tapisseries e Les sols dont la disposition d corative varie l infini carrelages rev tement plastiques parquets moquettes gt Les quipements c est dire tout ce par quoi ou avec quoi la construction sera plus ou moins confortable Ne sont cit s que pour m moire e La plomberie e Le sanitaire Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 72 227 e Le gaz et l lectricit e Le chauffage ou le conditionnement d air e L ascenseur gt Les voiries les r seaux divers VRD et les am nagements des abords Pourquoi les V R D dans ce chapitre En fait il est indispensable pour tre viable que les constructions soient reli es la voirie urbaine et rac
6. Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 180 227 e Sous sol r serves reli es directement au RC selon utilisation et configuration Coefficient 0 2 0 3 caves selon accessibilit Coefficient 0 1 0 2 e Etages locaux en tage reli s par escalier au RC 1 tage espaces vente avec vitrines effet bandeau Coefficient 0 5 espace vente Coefficient 0 4 r serves Coefficient 0 2 0 3 2e tage et suivants espace vente Coefficient 0 2 0 3 r serves Coefficient 0 1 0 2 locaux en tages non reli s la boutique Il s agit souvent du logement du commer ant Le principe est que lorsque les lieux lou s comportent une partie affect e l habitation la valeur locative de celle ci est d termin e par comparaison avec les prix pratiqu s pour des locaux d habitation analogues faisant l objet d une location nouvelle gt L analyse du march L valuateur doit rechercher les prix pratiqu s en premi re zone dans le voisinage pour des locaux quivalents au regard des crit res de la valeur locative Cette tude qui s apparente la m thode exp rimentale par comparaison doit pouvoir fournir de mani re id ale les renseignements suivants e l adresse du local e sa consistance traduite en termes de m commerciaux pond r s e la destination e les clauses du bail hors celles du loyer e le loyer annuel actuel date de fixation modalit de fixation Un examen critique doit tre prati
7. Cependant qu il soit le fait d un placement familial envisag comme durable ou celui d un groupe d investisseurs la recherche d une rentabilit maximale rapide l acte d achat immobilier renvoie toujours la m me question celle de a juste appr ciation des facteurs de valeur condition sine qua non de la pertinence de l investissement au regard de l objectif recherch Dans ce contexte d effervescence du march immobilier les valuateurs de la Direction G n rale du Domaine National sont donc devenus incontournables et doivent s adapter l largissement consid rable de leurs missions ainsi qu l volution des contraintes r glementaires Le pr sent Guide de l Evaluateur de la DGDN a pour objectif de contribuer l approfondissement des m thodes d estimation et l harmonisation des travaux d valuation Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 2 227 INTRODUCTION L estimation des valeurs dont se compose un patrimoine priv ou les actifs immobiliers d une entreprise ou d une administration est une op ration qui peut para tre d une vidente simplicit Ne suffit il pas de regarder la cote de la Bourse pour savoir ce que vaut une action ou de lire les pages sp cialis es de la presse pour conna tre les prix des appartements dans tel secteur d Alger ou telle grande ville d une wilaya Certains experts immobiliers d butants sans doute pensent parfois que leur m tier pourrait se r duire l ex cu
8. La matrice de rapport ne doit pas tre modifi e dans sa pr sentation si des informations compl mentaires taient n cessaires une note additionnelle peut tre pr par e La visite Toutes les sp cificit s de la visite doivent tre clairement mentionn es Par exemple quand l valuation ne peut tre faite que de fa on limit e cela doit tre indiqu El ments juridiques gt R gime de d tention Il doit tre uniquement r pondu par pleine propri t ou copropri t Si les informations n cessaires ne sont pas facilement accessibles ou si le r gime foncier peut affecter la facilit de revente du bien usufruit indivision il faut en faire part au 18 a de fa on ce que si n cessaire d autres recherches et claircissements puissent tre demand s Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 213 227 gt Date de la construction Une ann e approximative plus ou moins 5 ans sera suffisante Dans le cas des maisons d poque ancienne une estimation d ordre plus g n ral suffira ex demeure du 16 si cle Pour les biens neufs il faut pr ciser la date d ach vement ou de livraison potentielle ainsi que le cas ch ant l tat d avancement du programme gt Certificat de conformit Pour les immeubles neufs ou r cents moins de 5 ans le contr le du document de conformit est imp ratif En cas d absence il faut en identifier le motif pas de d p t de la DAT certificat de n
9. b tir Comme le processus de production d un immeuble est relativement long compte tenu du d lai de d finition du projet d obtention du permis de construire de construction normalement plus de deux ans pour un immeuble collectif d habitation il en r sulte un caract re un peu sp culatif du march des terrains b tir Plusieurs promoteurs peuvent formuler pour le m me terrain des offres de prix tr s sensiblement divergentes correspondant des anticipations diff rentes ce qui rend d licat le travail de l valuateur Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 164 227 8 2 Le fondement juridique de la valeur la constructibilit Un terrain n a pas la m me valeur selon qu il est constructible ou non selon ce que l on peut y construire une ou plusieurs maisons un immeuble collectif de 500 ou 1000 m HON Il en r sulte que l expert ne peut pas r aliser une valuation fiable sans avoir v rifi la constructibilit du terrain La d marche minimale est la consultation des documents d urbanisme en vigueur d faut il existe des al as qui doivent conduire l expert la plus grande prudence dans la formulation de ses conclusions Section 2 Estimation d un terrain b tir pour la construction d une 1 8 2 maison individuelle Estimation par comparaison au lot Dans une commune dans un quartier si l on interroge un agent immobilier sur la valeur d un lot de terrain pour y construire on obt
10. d autres secteurs ou produits ce serait vraisemblablement par effet de contagion sur le comportement des entrepreneurs On peut attribuer les causes de la surchauffe une mauvaise r gulation de l conomie lorsque par exemple la concurrence fait d faut dans certains secteurs trop sollicit s ou insuffisamment quip s provoquant ainsi l emballement de l appareil de production Cela ne signifie pas pour autant que la quantit de monnaie en circulation est trop lev e mais plus simplement qu elle circule plus vivement dans la sph re r elle Et puis la surchauffe n est que passag re puisqu elle ne dure que le temps n cessaire l adaptation de l outil de production produits agricoles except s tandis que l inflation mon taire sur fond de p nurie recouvre un mal beaucoup plus profond 2 LOS L valuation des biens immobiliers impose des recoupements en fonction notamment des prix de revient de ces biens ou de leurs prix d achat ant rieurs II Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 31 227 est donc important pour l valuateur d tre en possession des l ments chiffr s d volution moyenne des prix Nous retrouverons ult rieurement cette question lors de l tude de l estimation des immeubles par addition de la valeur intrins que du sol et des constructions m thode dite du co t historique L immobilier valeur refuge ou valeur sp culative Il est bien vident que les prix des diff rents biens ne varien
11. 2 10 de la pleine propri t 3 10 de la pleine propri t 4 10 de la pleine propri t 5 10 de la pleine propri t 6 10 de la pleine propri t 7 0 de la pleine propri t 8 10 de la pleine propri t 1 10 de la pleine propri t 9 10 de la pleine propri t Plus de 70 ans r volus Approche math matique de l valuation De nombreuses tudes ont t men es afin de d terminer avec plus de pr cision les valeurs respectives des droits Du point de vue th orique la valeur de l usufruit correspond la formule U R tee l U valeur de l usufruit R revenu net de l immeuble i taux d actualisation n dur e de l usufruit cf 1 partie du Guide Chapitre 1 Section 1 Math matiques financi res Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 83 227 Mais il faut bien convenir que l appr ciation de l exacte valeur est impossible compte tenu des incertitudes nombreuses touchant l op ration dur e de vie de l usufruitier volution des revenus bruts et nets volution des taux d int r t L approche de la valeur r sulte donc d hypoth ses et de probabilit s adapt es chaque cas d esp ce Par ailleurs l axiome administratif posant que la valeur de la pleine propri t est la somme des valeurs de l usufruit et de la nue propri t est intellectuellement satisfaisant mais non valid par le march Les deux entit s constituent en effet des march s autonomes s adressant
12. Il serait la fois ambitieux et inutile de chercher chiffrer ce que co terait exactement la construction du b timent estimer e parce que les abattements que l on va tre conduit appliquer sont une n gation d un calcul math matique rigoureux e et parce qu on ne reconstruirait pas actuellement certains immeubles selon les m mes techniques que dans le pass pour des raisons conomiques on ne reconstruirait pas comme l origine une maison du 17 si cle de la Casbah Il en r sulte que l on a simplement besoin de d terminer un bon ordre de grandeur du co t de reconstruction qui n impose pas le recours la technique des m tr s avec valuation exacte du co t des mat riaux et de leur mise en uvre L valuateur raisonne donc par r f rence des co ts constat s dans des op rations similaires en passant par une unit de mesure I peut ainsi utiliser des co ts au m habitable ou au m de surface hors uvre constat s Il peut galement s il y a acc s ou s il s est entour de l avis d un sp cialiste de la construction faire r f rence des co ts standard pour un tage courant pour un sous sol pour une couverture On peut ainsi tre amen effectuer des pond rations en prix de revient diff rentes des pond rations en valeur que l on a d finies dans la Section 4 2 gt Abattement pour v tust La v tust la diff rence de la notion comptable d amortissement est une do
13. dans la section pr c dente La difficult de la m thode tient la raret des l ments comparatifs directs boutiques vendues libres soit dans le cadre d une op ration nouvelle de Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 185 227 promotion les locaux sont g n ralement livr s bruts de b ton soit dans le cadre d une vente par un propri taire exploitant d faillant ou apr s viction du locataire La comparaison pertinente doit bien entendu s appliquer des locaux de commercialit quivalente Le taux de capitalisation tiendra compte des param tres suivants e l incidence des frais de mutation e le contexte financier plus sp cialement le niveau des taux longs e la s curit du placement essentiellement li son emplacement S agissant d un loyer potentiel une certaine prudence doit pr sider tant la d termination de son montant qu au choix du taux de capitalisation cette prudence est d autant plus indispensable que l emplacement est secondaire et donc pr sente un risque d allongement de d lai de mise en location assorti d une incertitude sur sa p rennit A contrario sur les meilleurs sites o la surench re s exerce il ne faut pas h siter retenir les param tres maximums gt Boutiques lou es L estimation privil gier est celle par le revenu net si possible par application d un taux de rendement Celui ci r sulte de l observation du march qui fait appara tre un instant d
14. des acqu reurs poursuivant des objectifs financiers diff rents et donc int grant des param tres personnels qui peuvent conduire des distorsions les principales r sidant dans l impact fiscal dans l appr ciation de l volution des valeurs et des revenus futurs gt Le droit d usage et d habitation cf art 855 et suivants du Code civil est un droit conf r au b n ficiaire sa vie durant de jouir de tout ou partie d un immeuble Ce droit est plus restreint que l usufruit puisque le titulaire ne peut l exercer que personnellement et n a pas la facult comme l usufruitier de percevoir les loyers La d pr ciation de ce droit sur l enti re propri t est donc moindre que l usufruit dans la mesure o son extinction le nu propri taire recouvre l immeuble libre et donc dans certains cas non d pr ci par les droits du locataire qui sont susceptibles d induire une d cote Il est donc l gitime d attribuer ce droit une valeur inf rieure celui de l usufruit la d cote pouvant tre assimil e celle constat e entre un bien lou et un bien libre en mati re d habitation On notera enfin que s agissant d un droit personnel cette r serve ne poss de pas v ritablement de valeur marchande gt Les baux de longue dur e constitutifs de droits r els e Le contrat de concession immobili re sur le domaine priv de l Etat Les baux de plus de douze ans ne sont opposables qu apr s avoir t publi s la Con
15. l int r t de bien prendre des notes lors de la visite e reprise en traitement de texte de phrases non pertinentes pour l immeuble tudi e erreurs de calcul Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 218 227 CHAPITRE 2 Les outils de l valuateur en mati re immobili re Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 219 227 Section 1 Documentation 1 Fonds documentaire L tude des facteurs physiques conomiques juridiques et fiscaux de la valeur a mis en vidence la n cessit pour l valuateur de suivre en permanence les volutions de l environnement immobilier ce qui implique de participer des actions de formation continue Au del de la formation continue indispensable l valuateur doit avoir acc s en permanence un fonds documentaire minimal documentation r gionale et locale A titre indicatif car les besoins de chacun ne sont pas les m mes on peut voquer quelques orientations pour la constitution d un fonds documentaire e ouvrages et documents techniques e tudes conomiques r gionales locales e tudes et publications concernant la construction e ouvrages de droit urbanisme droit des locations droit fiscal La lecture de la presse en g n ral et sp cialis e suppl ments consacr s l immobilier est indispensable A c t des livres ou publications dont le contenu perd de son actualit la vitesse des volutions l gislatives ou r glementai
16. la valeur d utilisation pour des biens sp cifiques au march inexistant ou tr s troit elles ne sont pas pertinentes pour les biens courants en raison de la part d arbitraire irr ductible Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 77 227 Souches Cloisons de distribution nt trumeau par m i tie de mur entre ko 2 ouvertures a 1 plancher T A DIRT sA JEP SISIE E ULAGA Structure fa ade porteuse trumeau i SISSIT Auteur Yann VIDREQUIN consultant Domaines coupe verticale sur un immeuble ancien On notera cue les murs porteurs des planchers sont ceux de fa ade et que leur paisseur i minuere progressi vement garde corps Coupe horizontale plus raprrocn s les murs int rieurs auraient t les seuls porteurs les cloisons e istri bution ici jou aient un r le por teur en venant aider les fa ades ment cadr e paz is nu rideau Panneau de facade ils remplissent les vices entre planchers et vof tes murs Pr fabrication Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 79 227 Toitures et charpentes Appentis deux pentes en pyramide EFA la Mansard deux en arc l longpans et croupes Th en d me F Faitage 4 N Noue angle rentrant A A Ar tier angle SHEDS en bois saillant v vitrage ch chevron L Longpan A arbal trier E entrait C Croupe _ a aiss
17. le taux est en principe de l ordre de 4 5 Le tableau ci dessous retrace les valeurs actuelles d un flux de revenus selon le taux de capitalisation adopt et la dur e Valeurs actuelles d un flux de revenus 100 DA re us la fin de chaque ann e pendant n ann es en fonction du taux de capitalisation choisi Valeurs actuelles en DA des revenus 100 DA per us durant n ann es selon le taux de capitalisation Revenus annuels Dur e per us la fin de perception de chaque ann e des revenus en DA annuels en ann es w 30 60 100 infini Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 131 227 La relation revenu valeur v nale est donc complexe Ce constat des insuffisances de la m thode n est pourtant pas r dhibitoire puisque l estimation porte sur la valeur v nale du bien une date pr cise et non pas sur les variations des prix moyen terme c est dire sur la recherche de plus values pr occupations tangibles des sp culateurs Par ailleurs Keynes en distinguant les strat gies de sp culation et d entreprise avait fort bien vu que les revenus en longue p riode sont entour s d une incertitude profonde d pendant d innovations de changements par nature hors de notre champ de connaissances actuelles gt La prise en compte du risque Nous avons pr c demment indiqu cf Guide 3 partie Introduction que le taux de capitalisation du march est un taux tout compris qui inclut d
18. Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 64 227 FORME du TERRA suite irr gulier avec une ou deux anomalies FEpies i Bache Pentagone Forse inclinaison sur le front rue Rue Rue Rue Terrain d angle BOULEVARD Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 65 227 ACCES du TERRAIN Front voie normal gal ou sup rieur la largeur utile du terrain Front voie troit inf rieur la fois la largeur utile du terrain et 10 m tres 4 50 p Place Lot 12 Acc s par un passage incorpor la surface du terrain constitu par un bande de terrain privative En adoptant la largeur inf rieure 5 a come d finition de passage uade incor por e au terrain formant pas sage d acc s privatif I J upris 8 surface du terrain le d finition ce Acc s par un passage non conp dens la a t passage au sens tendu englobant aussi bien un passage congun indivis une cour commune ou une petite impasse i COUR Passage i CO UIE i m el Route Aco s seulement par franchissement d une voie d eau erc Route Rivi Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 66 227 Section 2 Les constructions notions de technologie du b timent 1 Les participants l acte de construire Avant d aborder les techniques de construction il convient de pr ciser l articulation entre les diff rents participants
19. C est bien la notion de taille et non de surface qu il faut retenir en raison de la diversit des immeubles Et la pr cision d une estimation par comparaison d pendra du choix judicieux de l unit de mesure gt utilis e pour analyser les points de comparaison gt puis utilis e pour proc der l estimation Dans la pratique on utilisera selon les biens concern s des unit s de mesure soit brutes soit pond r es Nous n en ferons ici qu une num ration correspondant la sp cificit des travaux des valuateurs de la DGDN et la n cessit de r pondre aux contraintes li es l alimentation fiable de la banque de donn es de la DGDN 1 Unit s de surface brute Type de bien immobilier Unit pour lequel l unit est utilisable m tre carr habitable appartements locaux autres que les logements bureaux entrep ts boutiques tous types de locaux commerciaux m tre carr utile m tre carr de surface brute terrain b tir m tre carr de surface hors uvre constructible terrain b tir programme collectif hectare tangs propri t s rurales terres agricoles bois et for ts 2 Unit s de surface pond r e Ne pas confondre la pond ration en valeur v nale avec d autres types de pond ration Le principe de la pond ration en valeur v nale utilis e par les experts immobiliers consiste affecter aux locaux un coefficient fonctio
20. Ceci impose de conna tre le poids de l ouvrage c est dire de prendre en compte les charges permanentes de l immeuble structure enveloppe quipements les charges d exploitation statiques et dynamiques les charges climatiques neige vent les r gles antisismiques dans certaines r gions Toutes donn es qui permettent un calcul de descente des charges pour chacun des l ments verticaux porteurs o Pr alablement ou parall lement l ex cution des fondations il convient d entreprendre des travaux de terrassement d importance variable e Les structures porteuses sont d finies d apr s les fonctions qu elles doivent assurer dans la construction projet e o Une fonction de franchissement pour laquelle les ouvrages de structure re oivent les surcharges et les transmettent de part et d autre d un espace jusqu des appuis Ce sont des l ments lin aires de section constante ou non tels que poutres consoles arcs des l ments plans tels que planchers des l ments courbes tels que vo tes voiles des l ments verticaux triangul s tels que fermes Le sens de port e de ces l ments d pend de la surface franchir et des possibilit s d implantation des appuis Mais d une mani re g n rale la port e la plus courte est recherch e les dimensions tant d termin es en fonction de la port e de la surcharge des qualit s du mat riau retenu o Une fonction d appui pour
21. Guide 5 partie Chapitre 2 Section 2 Cependant cette m thode n est applicable qu aux terrains courants permettant la construction d une seule maison individuelle pour lesquels l valuateur peut trouver des r f rences de ventes Lorsqu un terrain est plus petit que ceux constituant des r f rences il vaut toutes choses gales par ailleurs moins cher Sa petite surface est donc un Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 165 227 l ment de moins value mais appliquer plus la valeur du lot qu la valeur au m tre carr Pour un terrain non divisible de superficie sup rieure la normale par exemple un terrain non divisible de 1000 m dont la configuration permet de construire une maison individuelle et une seule alors que la plupart des r f rences concernent des parcelles d environ 500 m2 l valuateur doit faire appel une m thode plus fine dite estimation par zones d croissantes Cette m thode est bas e sur le principe que c est en g n ral la partie en fa ade la plus proche de la voie de desserte qui est la plus appr ci e Elle consiste d couper le terrain en zones dans le sens de la profondeur auxquelles on attribue des valeurs unitaires diff rentes d gressives en s loignant de la voie de desserte repr sentatives de leur utilit respective La surface de la premi re zone doit tre d termin e de telle sorte qu elle constitue elle seule un terrain constructi
22. Section 2 Le fondement conomique de chaque m thode trace les limites de son utilisation 137 Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 9 227 Section 3 Est ce que deux m thodes valent mieux qu une Section 4 Un bien peut il avoir deux valeurs Section 5 C est la comp tence de l expert qui fait la qualit de l expertise 4 e PARTIE Les normes d application DGDN des m thodes d valuation en mati re immobili re a CHAPITRE 1 L valuation des biens immobiliers urbains d habitation Section 1 L estimation des appartements Section 2 L estimation des maisons individuelles Section 3 L estimation des immeubles de rapport mixtes a CHAPITRE 2 L estimation des terrains b tir Section 1 Facteurs de la valeur d un terrain b tir Section 2 Estimation d un terrain b tir pour la construction d une maison Individuelle Section 3 Estimation d un terrain b tir pour la construction d un immeuble collectif d habitation et pour l immobilier d entreprise a CHAPITRE 3 L valuation en mati re commerciale Section 1 L valuation des loyers commerciaux Section 2 L estimation des murs de boutiques Section 3 L estimation des locaux d activit et des immeubles industriels Section 4 L valuation du fonds de commerce Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 139 140 140 144 146 152 160 165 168 175 184 187 190 10 227 5 me PARTIE Les op rations d
23. Tout se vend c est une question de prix et de temps Les ventes par adjudication dites ventes la bougie illustrent bien l importance du facteur temps la vente s arr te lorsque la bougie s teint L information des acheteurs limit e quelques publicit s dans les journaux et la prise de d cision r duite la dur e de la flamme d une bougie sont autant de freins au libre jeu de l offre et de la demande Il n est donc pas tonnant que l on constate des d cotes sensibles entre le prix d adjudication et la valeur v nale amiable En fait les principaux intervenants aux ench res sont des professionnels avertis l aff t d une bonne affaire A quel prix estimer en vente sur saisie un immeuble dont on conna t la valeur v nale C est une question laquelle les experts immobiliers sont confront s dans le cadre des proc dures contentieuses Cette estimation permet de fixer le montant de la mise prix puis du soutien d ench res ou d aider choisir entre vente amiable et vente judiciaire Finalement tout revient d terminer une probabilit majeure de prix Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 4 227 le droit fiscal La r glementation de l urbanisme est le facteur d terminant de la valeur d un terrain b tir avec les plans locaux d urbanisme et les r glements des diverses zones d am nagement d environnement prot g La r glementation particuli re de l expropriation fournit l exemple de r gl
24. articles 190 et 193 pose deux principes la r vision triennale la demande en r vision ne peut tre form e que trois ans au moins apr s la date d entr e en jouissance du locataire De nouvelles demandes peuvent tre form es tous les trois ans compter du jour o le nouveau loyer est applicable art 193 le montant du loyer doit correspondre la valeur locative quitable La valeur locative quitable est d termin e par les surfaces les facteurs locaux de commercialit et le montant du loyer et des charges savoir gt la surface totale r elle affect e la r ception du public ou l exploitation en tenant compte d une part de la v tust et de l quipement des locaux mis la disposition de l exploitant par le propri taire et d autre part de la nature et de la destination de ces locaux de leurs accessoires et de leurs d pendances II C est m me la principale cause des diff rends judiciaires concernant les baux commerciaux cf ci dessous Le renouvellement Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 177 227 peut tre tenu compte de la surface des ouvertures sur rue par rapport la surface totale du local art 190 gt la surface totale r elle des locaux annexes ventuellement affect s l habitation de l exploitant ou de ses pr pos s art 190 gt les l ments commerciaux ou industriels en tenant compte d une part de l importance de la ville
25. du quartier de la rue et de l emplacement et d autre part de la nature de l exploitation et des commodit s offertes pour l entreprendre art 190 gt il sera galement tenu compte des charges impos es au locataire art 190 En aucun cas il n est tenu compte pour le calcul de la valeur locative des investissements du preneur ni des plus values r sultant de sa gestion pendant la dur e du bail en cours art 193 gt Le renouvellement e Le droit au renouvellement Il ne peut tre invoqu par un locataire que s il exploite personnellement ou par l interm diaire de ses pr pos s un fonds de commerce dans les lieux lou s soit depuis deux ann es cons cutives en vertu d un ou plusieurs baux crits successifs soit depuis quatre ann es cons cutives en vertu d un ou plusieurs baux successifs verbaux ou crits art 172 e Le refus du renouvellement art 176 Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail Toutefois sauf exceptions motifs graves l encontre du locataire travaux cf art 177 183 le bailleur doit alors payer au locataire une indemnit d viction gale au pr judice caus par le d faut de renouvellement Cette indemnit comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce d termin e suivant les usages de la profession augment e ventuellement des frais normaux de d m nagement et de r installation ainsi que des frais et droits de mutation payer pour un f
26. en mati re d assurances La demande du certificat de conformit est effectu e par le b n ficiaire du permis de construire Sa remise est de la comp tence du PAPC pour les permis de construire d livr s par ce dernier et de celle du Wali pour tous les autres cas Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 95 227 N anmoins apr s un d lai d un mois suite l ach vement des travaux d clar par le b n ficiaire du permis de construire ou d faut en r f rence aux d lais inscrits sur le permis de construire il est proc d d office au contr le de conformit l initiative du PAPC ou du service de l Etat charg de l urbanisme La conformit des travaux est v rifi e par une commission qui comprend des repr sentants de APC et du service de l Etat charg de l urbanisme ainsi que des autres services concern s notamment la Protection Civile Cette commission fait conna tre l int ress ses conclusions et le cas ch ant lui fait obligation de proc der la mise en conformit En cas de refus la commission est habilit e saisir la juridiction comp tente par le biais du PAPC En l absence de r ponse une demande de certificat de conformit exc dant trois mois ledit document est r put acquis 3 Un exemple d analyse pratique de la r glementation d urbanisme Parmi les cons quences pratiques qui d coulent du droit de l urbanisme nous examinerons le probl me du choix qu un propri
27. et d enl vement des mat riaux pr voir 4 L quipement L quipement est pour un terrain b tir la qualit fondamentale gt La voirie doit prendre en consid ration d une part la s curit et les besoins des utilisateurs acc s des v hicules des services de protection contre l incendie du ramassage des ordures m nag res etc et d autre part le fonctionnement de la circulation g n rale qui ne doit pas tre perturb e par des d bouch s dangereux 1 Il faudrait encore ajouter le relief l orientation la proximit des cours d eau qui peuvent rendre impropre la construction certains terrains de vall es du fait des risques d inondations Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 62 227 gt L alimentation lectrique doit tre adapt e aux besoins dans le cadre de la perspective d utilisation envisag e pour le terrain ligne basse tension pour un terrain b tir pour maison individuelle ligne moyenne tension avec transformateur pour un grand terrain destin la construction d un ensemble d habitation ou la cr ation d un lotissement gt L alimentation en eau est une autre condition pour qu un terrain soit utilisable pour la construction On distingue en ce qui concerne les conduites d eau e les conduites ma tresses 400 mm de diam tre et plus sur lesquelles aucun branchement particulier n est possible e les conduites de transit interm diaires e les conduites d alim
28. et les quilibres de march sont moins durables Cependant sur le moyen terme le prix en bourse refl te peu pr s la valeur sous jacente et dans ce sens le prix est une bonne estimation de la valeur on parle bien de bourse de valeurs Le prix a de plus l avantage d tre incontestable car il est g n ralement relev sur une cote officielle et dispose donc d une garantie de forme qui le rend opposable de nombreux tiers Cette opposabilit du prix constat lors d une transaction fait sa force par rapport la notion de valeur r sultant elle d un calcul conventionnel Elle explique aussi pourquoi la notion de prix est aussi dominante chez les praticiens du march des actifs immobiliers dans la mesure o y r gne une certaine incertitude li e l absence de consensus sur le mode de calcul de la valeur et dans la mesure o les m canismes de formation de la valeur et du prix y sont quasiment dissoci s L ironie de la situation est que compte tenu du fonctionnement imparfait et de la nature m me du march des actifs immobiliers un prix est souvent calcul par un certain nombre de manipulations conventionnelles et non pas simplement constat sur le march en d autres termes l estimateur est lui m me estim Ne vaudrait il pas mieux alors revenir ce qu il fallait estimer en premier lieu la valeur La dualit de l immobilier En fait l absence de consensus sur le march des actifs immobiliers traduit fin
29. l acte de construire Le ma tre de l ouvrage public ou priv d finit le programme qu il veut r aliser La r alisation du projet met en rapport le ma tre de l ouvrage avec l architecte ou ma tre d uvre Ce dernier peut tre charg de la conception et de la r alisation Il peut s entourer d une quipe d ing nieurs sp cialis s ing nieur conseil b ton arm charpente m tallique acousticien et d conomistes ou m treurs suivant l importance de la construction D s la mise au point du projet une consultation est lanc e pour d signer les entreprises charg es de la construction A cet effet cette construction est d coup e suivant un certain nombre de lots tels que ma onnerie charpente couverture menuiseries etc Puis des march s sont sign s entre le ma tre d ouvrage et les entrepreneurs retenus Ce d coupage peut varier et plusieurs lots peuvent tre regroup s entre eux voire en un seul entreprise g n rale Pr alablement la d signation de l entrepreneur il convient de v rifier qu il a la qualification lui permettant de traiter les travaux et qu il est couvert par une assurance La construction doit entrer dans un cadre rigide impos par les diverses r glementations savoir les lois d crets et arr t s les normes nationales les avis techniques concernant les mat riaux OC Compte tenu de la complexit du programme le ma tre de l ouvrage peut demander le concour
30. mesure o la m thode par comparaison ne peut pas toujours tre employ e en raison de la faiblesse de l activit du march local ou lorsqu il est impossible de raisonner par comparaison Son utilisation est n cessaire en vue de contr ler la m thode par comparaison aux r sultats eux m mes incertains et pour viter une approche th orique et pratique trop moniste de la valeur Loin de se r duire un simple calcul actuariel cette m thode exige au contraire une culture immobili re tr s fouill e gt La m thode d valuation dite du cash flow actualis CFA est un approfondissement de la m thode par capitalisation du revenu difficile mettre en uvre et utiliser avec prudence Cette m thode tr s largement employ e par les professionnels de l immobilier aux Etats Unis repose sur le principe que pour un investisseur immobilier le co t d un investissement doit correspondre la somme actualis e des revenus nets ou plut t des flux financiers attendus parmi lesquels figurent la perte due la vacance et aux impay s les d penses d exploitation l volution des loyers et celle de l indice des prix et la revente du bien au terme de la dur e de d tention La m thode du CFA repose sur deux postulats principaux Premier postulat le rendement d un bien immobilier doit galer celui d un placement alternatif de m me p riode de d tention augment ventuellement d une prime de risque Second postulat l e
31. pr c demment cf 37 partie Chapitre 1 Section 2 la base 1 tant le niveau enti rement habitable On notera bien que cette notion de Surface d velopp e hors uvre pond r e SDHOP dans laquelle la pond ration est fonction de l utilit relative des niveaux donc de leur valeur relative est diff rente de celle de surface hors uvre nette SHON utilis e pour d finir la constructibilit d un terrain cf 2 7 partie chapitre 3 Section 2 On utilise parfois comme unit de mesure la pi ce principale cuisine exclue ou la pi ce cuisine incluse Il faut consid rer que c est faute de mieux et qu on ne peut en g n ral pas baser une estimation fiable sur de telles unit s Certains valuateurs utilisent galement la surface habitable ou la surface utile pond r e en valeur afin de tenir compte des annexes int gr es Ces deux derni res unit s sont surtout utilis es pour l estimation de maisons neuves ou r centes pour lesquelles les calculs de surface int rieure sont ais s r aliser ou v rifier Pour des raisons tenant la confection et l exploitation optimales du fichier immobilier de la DGDN on adoptera une seule unit de mesure la surface d velopp e hors uvre pond r e SDHOP Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 148 227 En fait pour des raisons pratiques li es tant au mesurage de l immeuble expertiser plus facile en hors uvre qu l analyse des points de
32. riau certains mat riaux pouvant assurer aussi le rev tement de parois verticales o L ensemble toiture couverture rejette les eaux pluviales soit vers la p riph rie de la construction o elles sont collect es dans des goutti res ou ch neaux soit vers des points pr d termin s Puis les eaux pluviales sont vacu es le plus directement possible par des tuyaux de descente e Les murs de fa ade sont les l ments verticaux ou inclin s qui assurent la d limitation des espaces int rieurs et ext rieurs Eventuellement ils Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 71 227 peuvent avoir un r le remplir dans la fonction de structure de la construction mais ils doivent surtout r pondre aux crit res nonc s pr c demment o Les fa ades lourdes dont les l ments constitutifs sont le b ton le b ton l ger la pierre la brique ou des mat riaux pr fabriqu s pour obtenir certains effets architecturaux b ton architectonique La mise en uvre se fait de mani re traditionnelle avec isolation thermique par diff rents proc d s contre cloisons de doublage o Les fa ades l g res font appel des techniques souvent industrialis es Les mat riaux utilis s sont le bois l acier l aluminium les mati res plastiques le verre Ce sont des l ments l gers et d un encombrement r duit tr s performants quant l isolation thermique Cependant la multiplication des joints cr e autant de points faibles
33. taire de terrain urbain b ti peut tre amen faire entre deux options la destruction du b timent v tuste existant avec construction nouvelle ou la restauration de l difice existant Le choix d pend de la confrontation de deux param tres d une part le rapport COS autoris et d autre part COS existant le rapport co t des travaux en cas de r habilitation co t des travaux en cas de reconstruction apr s d molition La courbe d indiff rence correspondante a la forme ci apr s il s agit des co ts globaux de l op ration Si le rapport COS autoris est inf rieur 1 le fait de d truire occasionnera une COS existant perte de surface commercialisable Avec un rapport 0 75 par exemple on ne pourra reconstruire que 3000 m d velopp s l o l immeuble existant en avait 4000 m37 il est alors plus int ressant de r habiliter que de reconstruire point A de la figure ci dessous 1 Rappelons que le Coefficient d Occupation du Sol COS d fini par le Plan d Occupation des Sols POS est le rapport de la surface d velopp e hors uvre de constructions la surface de la parcelle de terrain sur laquelle ces constructions sont difi es Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 96 227 Si le rapport COS autoris est sup rieur 1 le fait de d truire permet de COS existant reconstruire une surface d velopp e sup rieure point B2 sauf si la restauration est moins ch re que l
34. voire 50 M me s il y a une part d arbitraire dans la fixation de l abattement c est d ailleurs un des points faibles de la m thode on peut d finir quelques principes devant guider l valuateur dans sa fixation l abattement doit tre d autant plus faible que le terrain est encombr d une construction identique ou conforme ce que les acqu reurs potentiels envisageraient de construire Ainsi l abattement devrait tre faible de 10 au maximum pour une maison classique neuve utilisant la totalit des droits construire d une parcelle d un lotissement en p riph rie urbaine A l oppos un terrain encombr d une maison ancienne ne correspondant plus au type de logement recherch justifie un abattement lev peut tre 50 tant pr cis que la proposition d un abattement lev doit conduire l expert v rifier qu il n est pas en pr sence d un terrain relevant d une r cup ration fonci re Alors la valeur de l immeuble serait gale celle du terrain nu et libre diminu e des frais de d molition enfin on remarque que si le terrain est construit avec une densit nettement sup rieure ce qu autorise la r glementation d urbanisme actuelle il n y a pas de d pr ciation pour ce terrain encombr bien au contraire Section 3 Les constructions Il y a deux principales m thodes ou groupes de m thodes d estimation par sol et construction gt l une est pleinement une m thode d estimation par com
35. 70 K DA La r ponse est les deux Le premier appel moyenne arithm tique est ce qui nous vient normalement l esprit en premier lorsque nous utilisons le terme moyenne Son calcul bien connu donne 80 K DA Mais le deuxi me chiffre est galement un param tre de position centrale et dans ce cas comme nous allons le voir il est le plus utile des deux Appel m diane nous pouvons le consid rer comme repr sentant le prix moyen la moiti des ventes connaissent des prix sup rieurs 70 K DA et l autre moiti des prix inf rieurs Pourquoi la moyenne arithm tique est elle plus lev e que la m diane Vous avez peut tre d j compris le principe du propos Si le prix m dian est de 70 K DA et le prix moyen de 80 K DA c est que l ventail des prix de la moiti des ventes les moins ch res est moins large que l ventail de la moiti la plus ch re Cette asym trie de la distribution des prix est l origine de la diff rence entre les deux moyennes Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 20 227 Dans chaque ville la m diane est 70 K DA repr sentant le prix qui se trouve au milieu Cependant notez que dans la ville A la distribution des prix est sym trique le prix m dian se trouve 10 K DA de la 2 et de la 4 vente et 30 K DA de la 1 et de la 5 Notez pourtant que ceci ne vaut pas pour la ville B le prix le plus lev la 5 vente est beaucoup plus loign de la m diane que le
36. au param tre 1 il traduit le risque de l investissement Il est donc li aux clauses du bail plus ou moins favorables au locataire la qualit des locaux et celle de l emplacement du point de vue de la commercialit II se situe donc suivant les cas dans une fourchette de 5 excellente appr ciation 20 m diocre appr ciation A titre d illustration le tableau ci dessous indique les diff rentes valeurs du coefficient multiplicateur de l conomie de loyer qui apparaissent selon la dur e retenue pour cet avantage et le taux d actualisation adopt On observera qu en cas de liquidation judiciaire le droit au bail repr sente une valeur du fonds la casse on consid re que la valeur r siduelle des agencements est n gligeable car l inaptitude du fonds supporter la valeur locative de march prouve que les agencements ne sont pas adapt s par ailleurs la valeur de client le est nulle Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 194 227 Taux Dur e 1 an 2 ans 3 ans 20 0 83 1 53 2 11 15 0 87 1 63 2 28 10 0 91 1 74 2 49 ALAR 5 0 95 1 86 2 72 Risque faible Par exemple si l valuateur consid re que la valeur du droit au bail d un local correspond une actualisation de l conomie de loyer sur 2 ans au taux de 10 son estimation sera de 1 74 fois l conomie de loyer e La capacit b n ficiaire du fonds Pour savoir si le fonds dispose d
37. autres termes ces servitudes se classent d apr s leur objet en servitude d utilit publique et en servitude d utilit priv e En ses articles 693 712 le Code civil traite des servitudes d int r t priv relatives notamment l enclave au bornage la mitoyennet aux distances des constructions Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 86 227 aux tiers que dans la mesure o sa publication fonci re est assur e On peut citer servitude de passage servitude de vue qui sont des droits r els grevant une propri t au profit d une propri t voisine 3 Aper us techniques sur la copropri t Le mode de d tention des biens immeubles sous le r gime de la copropri t est un ph nom ne relativement r cent dont la g n ralisation s est r pandue dans les grands centres urbains Ce r gime juridique a contribu la diffusion de la propri t immobili re et a constitu un ind niable facteur de valorisation de l immobilier En Alg rie il occupe une place majeure dans le cadre de la promotion immobili re amplement engag e par des op rateurs priv s et de la cession massive des logements appartenant l Etat ou des structures tatiques comme l AADC leurs occupants Le Code civil sous les articles 743 et suivants organise le statut proprement dit des immeubles divis s en copropri t L tablissement d une copropri t est une op ration de pratique courante qui compor
38. consid rables depuis la demi heure pour le petit studio simple mesurer environ une heure pour un appartement de 3 5 pi ces principales mesurer jusqu une demi journ e ou m me beaucoup plus pour un immeuble de rapport certains immeubles industriels 2 Le d roulement de la visite Chaque valuateur conduit la visite de l immeuble sa mani re mais il est indispensable de travailler avec m thode en r alisant les diff rentes tapes toujours dans le m me ordre Il faut savoir recueillir toutes les informations que son interlocuteur peut apporter exemple sur les avantages ou les inconv nients de la situation sur l agr ment d un appartement sur les d fauts de conception d un immeuble de rapport en veillant bien s r en v rifier la pertinence Mais il faut aussi ne pas se laisser distraire ou entra ner par son interlocuteur dans des consid rations sans int r t ou de nature d vier l attention il est plus facile qu on ne le croit d oublier une pi ce ou une annexe lors de la visite d un logement ou de se tromper lors d une mesure A titre indicatif on peut proc der ainsi pour la visite d un appartement e rep rage de la situation de ses avantages et inconv nients e observation ext rieure de l immeuble c t rue et cour si possible e observation des parties communes e premi re visite de l appartement pour noter la distribution les am nagements int rieurs le confort l tat la qua
39. d estimation par comparaison impose videmment de disposer de points de comparaison C est dans l obtention le choix et l interpr tation de ces r f rences que se situe la principale difficult il faut disposer de r f rences Nous reviendrons sur ce point incontournable dans le chapitre traitant de la documentation de l valuateur Disons simplement que celui ci doit tre en permanence aux aguets recueillant et transmettant au fichier immobilier du service de la documentation de la DGDN toutes les r f rences de ventes dont il a connaissance en outre certains biens rel vent d un march troit Ainsi le march des h tels de tourisme n est pas local mais plut t r gional voire nationalf Il faudra largir en cons quence l aire g ographique de recherche et savoir interpr ter l incidence de la situation sur la valeur les points de comparaison s appliquent par d finition des ventes pass es Dans un march volutif ou soumis de fortes tensions inflationnistes l valuateur veillera donc n utiliser que des points de comparaison r cents R C est ce qui justifie la tenue d un fichier central national des biens immobiliers sp ciaux Cf Guide Heme partie Chapitre 2 Section 3 Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 111 227 CHAPITRE 2 L estimation des immeubles par sol et constructions Nous avons vu au chapitre pr c dent que si la m thode par comparaison directe est th oriquement
40. dans une zone environnementale dangereuse usine chimique l immeuble est situ dans un p rim tre de protection immobili re monuments historiques Pour les appartements en immeuble colllectif Indiquer l tage o se trouve l appartement et dans l immeuble le nombre approximatif d appartements et le nombre d tages Construction gt Murs p riph riques D crire la construction et les mat riaux et donner un avis sur leur tat d entretien Au cas o la nature des murs principaux ne pourrait tre certifi e par une simple inspection visuelle donner un avis personnel indiquant ce que semble tre ce type de construction apr s mesure des murs et en fonction de donn es du march local Fa ades Le rev tement r el ex murs enduits de ciment briques pierres torchis etc doit tre indiqu La pr sence de fissures doit tre galement indiqu e ainsi que leur gravit avec reports ventuels aux 14 15 et 18 a Toiture D crire la couverture ex toit quatre pans couvert de tuiles Si la couverture ne peut tre aper ue l valuateur devra donner un avis personnel sur ce que semble tre la toiture ou indiquer toiture non visible ou partiellement visible Menuiseries ext rieures Descriptif des mat riaux et de leur tat Pour les immeubles parties communes L valuateur doit effectuer une visite compl te de l immeuble du sous sol au dernier tage et donner une appr ciation de l e
41. de biens incidence du contexte conomique g n ral crainte du ch mage inflation taux d int r t et r gional arriv e d un employeur significatif par exemple e facteurs sociologiques image de la commune ou de l adresse ou de la r gion e facteurs juridiques r gles d urbanisme applicables droit des locations niveau des loyers possibilit s l gales d augmentation ou risque de baisse servitude facteurs fiscaux En r sum il s agit de proc der un bon diagnostic sur les qualit s et d fauts de l immeuble afin de juger du niveau de prix auquel il peut s ins rer dans le march Mais ce bon diagnostic sur l immeuble n cessaire pour r aliser une bonne estimation n est pas suffisant Encore faut il utiliser judicieusement les outils que constituent les m thodes d estimation C est l qu il convient de se reporter au fondement conomique de chaque m thode avant de l utiliser bon escient Section 2 Le fondement conomique de chaque m thode d estimation trace les limites de son utilisation 1 Estimation par comparaison Au sens originel du terme la valeur v nale est la valeur laquelle un bien peut normalement se vendre c est dire le prix qu un vendeur peut normalement en obtenir Le prix r sulte de la confrontation de l offre et de la demande ce qui cr e le march Et c est ce march qui constitue le fondement conomique de la m thode par comparaison que l valuateur devra donc a
42. de tirer sur elles m mes C est l un fait capital dont on ne semble pas ou ne veut pas mesurer toute la port e En termes techniques tirer sur soi pour une banque veut dire qu elle n a aucun besoin d un compte approvisionn comme tout un chacun pour s acquitter de ses dettes Elle tire sur ses propres caisses Ce pouvoir absolument formidable s accompagne videmment d une stricte r glementation Examinons pr sent les deux sources de la cr ation mon taire que sont le cr dit et les changes de devises contre monnaie nationale gt la cr ation mon taire par le cr dit La forme la plus courante de la cr ation mon taire r side dans le cr dit accord par les banques aux agents non bancaires Qui n est all trouver son banquier pour obtenir un pr t soit pour acheter une nouvelle voiture soit pour faire de gros travaux dans son habitation soit encore pour acqu rir un logement ou pour tout autre motif Comme notre compte se trouve dans une banque de d p ts voici comment notre banquier proc de pour mettre notre disposition par exemple la somme de 50 000 DA qu il nous a accord e apr s tude de notre dossier Il va tout simplement cr diter notre compte du montant du pr t Il ne faut pas croire qu il va chercher se procurer les fonds n cessaires m me s il s agit de dizaines ou de centaines de millions il n en a pas besoin tout au moins dans un premier temps Il cr e la monnaie correspondante Pou
43. de Blida le taux de croissance annuel encore de 3 6 jusqu en 1977 s est r duit 1 9 en 1977 87 puis 1 5 en 1987 98 A plus forte raison cela joue pour l ancien Grand Alger o ce taux s est abaiss parall lement de 3 2 1 2 puis 0 3 et surtout pour ses quartiers centraux C est vrai aussi d Oran et de Annaba aux taux de croissance 1987 98 de 1 03 et 1 28 et m me de ports moyens comme Mostaganem 0 89 voire Skikda C est vrai galement de la plus grande ville int rieure Constantine avec le taux annuel de 0 48 Une croissance mod r e ne d passant pas celle de l Alg rie dans la p riode affecte aussi de grandes villes fortement gonfl es en fin d re coloniale et pourtant encore presque doubl es en vingt ans une fois pourvues d investissements industriels publics importants Ainsi Setif doubl e de 1954 1956 par l afflux de r fugi s ruraux puis dot e notamment de complexes de transformation plastiques etc dans les ann es 1970 et presque encore doubl e de 1966 1987 n a cru que de 2 1 par an entre les deux derniers recensements tr s pr s de son taux d accroissement naturel A un niveau proche Batna bien plus gonfl e au pied de l Aur s par la guerre d ind pendance puis elle aussi dot e d industries un peu en retard sur S tif mais avec un taux de croissance peine sup rieur jusqu en 1987 n a connu qu un taux l g rement plus lev de 1987 1998 2 7 par an po
44. du quartier de Boudgh ne se confond avec celle des luttes de ses habitants pour l am lioration du confort de leurs maisons Ainsi l adduction d eau et l assainissement ont t r alis s gr ce la contribution des habitants renouant ainsi avec une forme de solidarit traditionnelle la twiza 2 Quatre l ments pour caract riser un ph nom ne urbain a La concentration Les densit s urbaines sont presque toujours plus lev es et moins tendues que les densit s rurales Les densit s rurales les plus fortes se rencontrent dans l Asie des moussons 1000 1500 et dans les terres des deltas 500 600 Les densit s urbaines les plus fortes se situent dans les villes anciennes dans la Casbah d Alger Hong Kong dans le secteur de Victoria la densit est de l ordre de 200 000 habitants par km 5 m par personne Paris Calcutta la densit est voisine de 33 000 New York elle est proche de 8300 Cette concentration lev e signifie que les l ments de la ville sont soumis Twiza forme d entraide et de solidarit rurale elle s organisait autour des travaux de battage de la moisson de la construction de la r novation 3 Population 62 582 habitants superficie environ 0 3 km Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 45 227 des ph nom nes attractifs des forces de rassemblement dont les l ments essentiels sont le centre et les secteurs p ri urbains et qu il s tablit une
45. e au verso de la fiche Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 221 227 Fiche de documentation statistique pour une maison codes g ographiques ann e de la confection ne rien inscrire dans ces cases de la fiche DE i DE Wilaya Cadastre Constr Naturo des CONSIrUGUQNS 7 Terrain g Hamesu lieunit cart quartier ovog leyr qualification 8 R dacteur de l acte Fa 5 A mEn Disinibution g Kies El a 3 nan D bit Bod Branchements eau gaz lectr gout a T De SU CES f Loc RE EA HE 5 TT Situation g n rale Note de 1 5 Code forme du terrain R terrain r gulier terrain irr gulier A terrain d angle Terrain prix La ventilation ventuelle du terrain dans le cas o une partie de celui ci poss de une valeur d tachable de la maison et du reste du terrain y int gr est expliqu e dans la 4 partie du Guide Chapitre 1 Section 2 L libre OA occup par l acqu reur OT occup par un tiers SDHOP Dans le cas d une maison non visit e si l on ne conna t pas la SDHOP barrer chacune des cases d une croix Cat gorie et Entretien Note 1 3 Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 222 227 On retiendra les cat gories suivantes Type standing not 1 Type am lior not 2 Type conomique not 3 Sanitaire chauffage et branchements 0 pas d quipement 1 quipement insuffisant 2 quipement satisfais
46. en fin de bail qui est contractuellement fix e accession au bailleur avec ou sans indemnit acquisition du terrain par le preneur qui devient alors propri taire de l ensemble terrain constructions ou des solutions interm diaires avec propri t partielle pour chaque partie l obligation d entretien qui constitue une clause essentielle laquelle une garantie de bonne ex cution peut tre exig e par le bailleur D termination du loyer d un terrain faisant l objet d un bail long terme Si l on carte les loyers de convenance assez fr quents dans ce type de montage afin de favoriser l op ration le montant du loyer doit refl ter la valeur conomique de l apport du terrain par le bailleur Celle ci est repr sent e par la formule suivante L V R T o V valeur v nale du terrain en l tat lors de la signature du contrat donc en d duisant le cas ch ant des co ts de viabilit Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 85 227 R valeur r siduelle des constructions en fin de bail actualis e la date de signature du contrat La d termination de la valeur r siduelle des constructions s effectue partir du co t de construction en appliquant un abattement annuel repr sentatif de la v tust qui int gre non seulement l usure corrig e de l entretien mais aussi l obsolescence volution des techniques et de la r glementation L actualisation la date du contrat est obtenue en appliquan
47. es par les murs cloisons marches et cages d escalier gaines embrasures de portes et de fen tres Il n est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d une hauteur inf rieure 2 60 m tres Certains valuateurs utilisent galement la surface utile pond r e en valeur afin de tenir compte des annexes int gr es qui peuvent valoriser parfois de fa on importante l appartement Pour des raisons tenant la confection et l exploitation optimales du fichier immobilier de la DGDN on adoptera une seule unit de mesure la surface habitable La surface utile pond r e ne sera retenue que pour les locaux commerciaux 3 Estimation des appartements gt Estimation par comparaison au m tre carr habitable Cf Guide 3 partie Chapitre 1 Les appartements s estiment par comparaison avec les r sultats obtenus lors de ventes r centes de locaux analogues Par convention cf ci dessus Section 2 le prix au m tre carr habitable inclut la valeur des annexes int gr es balcon terrasse cave En ce qui concerne les annexes s par es de l appartement tels que parking garage on proc dera l estimation directe par r f rence leur march cat goriel gt Estimation par capitalisation du revenu Cf Guide 3 partie Chapitre 3 Il convient d appliquer au revenu constat ou valu un taux de capitalisation appropri tenant compte des conditions de la location si l appartemen
48. est libre l autre est lou avec droit au maintien dans les lieux Dans le m me immeuble un marchand de biens propose la vente deux appartements identiques de 60 m l un libre 5 800 000 DA il pourrait se louer 406 000 DA par an 7 l autre lou une personne seule avec droit au maintien dans les lieux moyennant 94 500 DA par an Compte tenu de l ge du locataire l esp rance de lib ration est de 8 ans A quel prix un investisseur priv peut il acheter l appartement occup pour que la rentabilit des deux investissements soit la m me R ponse Dans 8 ans les deux investissements auront la m me valeur en capital Pour que les deux investissements soient identiques il faut que l conomie d achat sur l appartement occup compense sa moindre rentabilit pendant les 8 ann es avant lib ration On va crire l galit entre la valeur actuelle des 8 annuit s de loyers libres la valeur actuelle des 8 annuit s de loyers faibles et prot g s major e de la diff rence actuelle x de valeur entre l appartement libre et l appartement occup On rappelle que la valeur actuelle d une suite de n annuit s constantes de fin de 1 0 0 t 1 1 0 07 _ 94 500 x 0 07 E 0 07 0 07 406 000 x 5 971299 94 500 x 5 971299 x p riode a est donn e par la formule V a 406 000 x x 1 860 060 DA arrondi 1 860 000 DA et la valeur de l appartement occup est de 3 940 000 DA soit
49. est vrai que l urbain est d sormais une nouvelle nature d couvrir Section 4 Aper u du contexte urbain alg rien Il est admis que l urbanisation est un ph nom ne mondial in luctable L Alg rie ne fait pas exception l urbanisation d environ 30 en 1966 d passe actuellement les 60 Evolution de la population urbaine en Alg rie de 1886 1998 Ann es Population Population urbaine Urbaine Rurale Total 1886 523431 3 228 606 3 752 037 13 9 1931 1 247 731 4 654 288 5 902 019 21 1 1966 3 778 482 8 243 518 12 022 000 31 4 1987 11 444 249 11 594 693 23 038 942 49 7 1998 16 966 937 12 133 916 29 100 863 58 3 Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 52 227 La population urbaine en Alg rie n a cess d augmenter par rapport la population rurale De 13 9 en 1886 la population urbaine a atteint de 58 30 en 1998 cf tableau ci dessus L accroissement des villes en Alg rie attire une population de plus en plus importante En m me temps la population rurale a diminu Sur les 1545 communes existantes 948 sont class es rurales avec 41 de la population nationale Mais entre les recensements de 1987 et 1998 les tr s grands centres urbains qu ils soient int rieurs ou littoraux ont connu une croissance limit e C est bien connu pour Alger o m me en joignant la capitale et sa wilaya les espaces urbains et suburbains limitrophes des wilayas de Boumerd s de Tipaza et
50. estimations qui ne n cessitent pas l intervention de v ritables sp cialistes de l valuation Le prix de revient sol et construction s il est peu pr s repr sentatif de la valeur d un bien de type courant pavillon appartement correspondant une large demande s en loigne notablement s il s agit de biens sp cialis s mal adapt s au march Il faut donc pratiquer des abattements raisonn s et le probl me se complique encore nous le verrons dans le cas d immeubles anciens o l addition de la valeur du terrain et de la valeur technique intrins que de la construction v tust d duite ne rend pas compte avec pr cision de deux ph nom nes importants l obsolescence du b ti d une part et d autre part l encombrement c est dire la d valorisation du terrain occup ou au contraire dans certains cas la plus value prise par celui ci au d triment des constructions Enfin a m thode financi re par actualisation des plus values et des revenus nets escompt s du placement immobilier serait th oriquement la m thode id ale si l on pouvait ais ment fixer d avance revenus plus value et ou dur e escompt e du bien et si par ailleurs le taux d actualisation tait stable ce qui n est pas depuis le jour de l expertise jusqu au terme du placement immobilier Ainsi se trouve justifi e l imp rative n cessit d utiliser pour chaque tude d estimation plusieurs m thodes afin de confronter les r sultats obt
51. expertise sont extr mement vari es et beaucoup d entre elles ne peuvent s acqu rir que par une longue exp rience professionnelle Il est en outre une qualit essentielle qui ne s acquiert point et que l expert doit poss der naturellement c est le bon sens Le bon sens c est dire la s ret du jugement alli e une clairvoyante sagacit constitue le guide le plus s r dans les affaires difficiles Une instruction g n rale tr s compl te un apprentissage aussi s rieux que possible ne peuvent y suppl er A toutes ces qualit s nous ajouterons ceci il faut aussi un esprit souple qui admette toutes les Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 5 227 possibilit s et les envisage toutes Les hommes syst mes invariables ceux qui ne sortent pas d un certain nombre de conceptions et qui ne peuvent en entrevoir d autres sont de bien mauvais experts Ils ne peuvent saisir les variations de valeur si rapides d un lieu un autre comme d une ann e une autre et ils sont incapables d appr cier sainement la valeur des immeubles en dehors d un certain nombre de cas usuels Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 6 227 TABLE DES MATIERES Avant propos Introduction L expert en estimations immobili res est un conomiste un juriste et un technicien Table des mati res 1 PARTIE Les techniques de l analyse conomique utiles l valuateur de la DGDN a CHAPITRE 1 Notions de math matiques et de
52. finance de l ann e 2001 Actuellement les biens immobiliers b tis appartenant l Etat et aux OPGI qu ils soient usage d habitation ou commercial mis en exploitation avant le 1 janvier 2004 sont mis en vente par les dispositions du d cret ex cutif n 03 269 du 7 ao t 2003 Les diverses actions d ploy es par les autorit s publiques tant du point de vue l gislatif que de celui de la construction de logements neufs cf le programme de un million de logements actuellement en cours t moignent de la volont de l Etat r pondre au mieux aux besoins massifs de logements Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 55 227 2 me PARTIE Les facteurs dont d pend la valeur d un immeuble Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 56 227 CHAPITRE 1 La situation param tre fondamental La situation de l immeuble est parfois consid r e comme le facteur de la valeur le plus important au motif qu un immeuble ne se d place pas alors qu un immeuble en mauvais tat ou mal lou peut se r nover ou se lib rer Sans vouloir entrer dans un classement par ordre d importance des facteurs de la valeur on ne peut que constater la forte incidence de la situation sur la valeur d un immeuble Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 57 227 Section 1 Situation g n rale et situation particuli re Une ville apporte un ensemble de services gratuits march du travail pour les habitants proximit des c
53. implantation des diff rents r seaux ce qui peut d terminer l ordre d intervention de la r alisation des travaux et amener une meilleure coordination Eventuellement et sous r serve de l accord des services conc d s le passage dans une tranch e commune peut tre envisag e Les espaces verts correspondent l am nagement des diff rentes zones libres pouvant tre engazonn es plant es ou transform es en aires de jeux La composition des espaces verts doit d finir la position des arbres le choix des essences la composition des massifs d arbustes la cr ation de haies vives Ces travaux interviennent en fin de chantier 3 L appr ciation du co t de construction La connaissance des co ts de construction constitue un rep re pr cieux pour l valuateur Pour les immeubles neufs ou r cents elle forme la base objective de l approche dans la mesure o l immeuble r alis correspond une utilit sociale o conomique reconnue Les techniciens appliquent une approche pr cise partir de m tr s r pertoriant la qualit des mat riaux utilis s ou valu s en fonction de leur mise en uvre Pour les travaux d expertise en valeur v nale la d termination du prix de revient ne Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 74 227 n cessite pas une telle pr cision elle est tay e par des bases de donn es provenant de la profession des promoteurs constructeurs et des bureaux d tudes Dans la m
54. la compression est bonne mais sa r sistance la traction est faible Pour pallier cette insuffisance on incorpore dans la masse de b ton des barres d acier ou armatures judicieusement dispos es Le b ton arm permet alors la r alisation d ouvrages r sistant tant aux efforts de compression que de traction Le b ton pr contraint permet encore d am liorer les performances du mat riau o L acier est class suivant sa teneur en carbonne Parmi les produits utilis s dans la construction on distingue les aciers plats les t les les profil s et les tubes creux Ce mat riau est caract ris par sa grande r sistance la traction mais il n cessite une grande protection contre la corrosion et les risques d incendie o Le bois dans les constructions anciennes Le b ton arm pr sent l exposition de Paris en 1855 fait l objet d exp riences discr tes Fran ois COIGNET 1861 avant d tre mis au point la fin du 19 si cle par COTTANCIN 1889 et Edmond COIGNET et Fran ois HENNEBIQUE 1892 Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 70 227 C est un mat riau anisotrope c est dire dont les propri t s varient selon la direction consid r e De plus les caract ristiques physiques et m caniques de ce mat riau sont fortement influenc es par le degr d humidit du bois gt Le gros uvre enveloppe d signe les ouvrages qui ont pour vocation de cr er et de d limiter des esp
55. les num ro de lot 2 R gime de d tention Dans le cas d une copropri t horizontale on aurait la r daction suivante D pendant d un terrain de 5850 m en copropri t r glement de copropri t en date du publi la Conservation Fonci re de le et divis en dix lots privatifs Lot n 2 parcelle de 503 m La case libre est r serv e l indivision et la nue propri t 3 Type de bien Si l affectation du terrain un programme immobilier vertical ou horizontal ensemble pavillonnaire est connue on portera la mention vertical ou horizontal 4 Constructions existantes gt Constructions d molir Une description succincte suffira mais on v rifiera que les donn es d urbanisme ne font pas obstacle la d molition ex monuments historiques prot g s L l ment essentiel pour l valuation est la connaissance du co t de d molition qui sera imput au 10 dans le cas de constructions importantes la saisine d un sp cialiste sera peut tre n cessaire gt Constructions conserver Les b timents existants feront l objet d une description compl te nature des constructions tat g n ral travaux pr voir distribution surface d velopp e HO terrain d assiette en jouissance le cas ch ant Le renseignement de cette section est important deux titres e Au 7 avec reporting au 10 la SDHO des b timents conserv s viendra en d duction de la surface constructi
56. les maisons immeubles de rapport et parfois certains de b timents industriels ou commerciaux e surface utile et surface utile pond r e pour les bureaux et certains types de locaux commerciaux Pr cisons bien qu il s agit toujours ici de pond rations en valeur v nale fonction de l utilit relative des divers locaux ou niveaux d immeuble et non d une pond ration en co t de construction que l on pourra utiliser dans la m thode d estimation par le co t de remplacement ou de reconstitution Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 115 227 3 Analyse des points de comparaison Il convient comme dans toute m thode d estimation par comparaison de rechercher des ventes d immeuble aussi comparables que possible en termes de situation de standing d tat de confort de superficie du terrain Pour chaque point de comparaison retenu on proc de successivement aux op rations suivantes on recherche la valeur du terrain nu et libre en utilisant les m thodes adapt es d j cit es e on d termine ensuite l abattement pour occupation pratiquer en se r f rant aux principes pr c demment expos s e la valeur des constructions s obtient en retranchant du prix global la valeur du terrain encombr e on calcule le nombre d unit de mesure que comportent les b timents par exemple le nombre de m DHOP s il s agit d estimer une maison e la division de la valeur des constructions par le nombre d unit s
57. les transactions de la sph re r elle que celles de la sph re mon taire et financi re Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 28 227 Pour illustrer le propos revenons sur l exemple de cr ation mon taire donn plus haut et voyons maintenant comment notre banquier proc de lorsque nous utilisons les sommes qu il a mises notre disposition Avec les 50 000 DA disponibles nous allons par exemple payer notre garagiste le solde du prix de notre nouvelle voiture Imaginons un instant qu il n existe qu une banque Nous m mes et notre garagiste ayant tous deux un compte ouvert dans cette banque le ch que que nous lui avons remis va faire l objet d un transfert de notre compte celui du garagiste pour la somme de 50 000 DA Le premier est d bit le second est cr dit tout simplement Et il en est ainsi chaque fois que deux parties utilisent pour une transaction donn e des comptes ouverts chez le m me banquier Malheureusement pour celui ci mais heureusement pour nous il ny a pas qu une seule banque Cependant l existence de plusieurs banques face d innombrables transactions dans un univers peupl d une multitude d agents conomiques qui en sont l origine rend plus complexe le cheminement des r glements mais globalement le r sultat reste le m me 2 Le circuit intra bancaire Il est r serv aux transactions propres aux banques On peut le diviser en deux groupes d op rations les transac
58. m me l valuateur par son raisonnement et ses calculs aboutira peut tre la conclusion que la charge fonci re admissible pour le terrain qu il doit estimer constructible pour un programme de 1 200 m habitables est de 7 200 000 DA e dans son bilan pr visionnel le promoteur ne se limite pas l valuation de son prix de revient Pour un programme destin la vente il appr cie non seulement les postes techniques du prix de revient mais encore les frais financiers les frais de commercialisation la marge qu il entend prendre et le prix de vente possible L expert tablira d autant plus naturellement le bilan pr visionnel en int grant le prix de vente possible du produit fini que c est souvent le poste le plus ais d terminer l expert sait qu un programme neuf en situation r sidentielle dans telle ville se vend par exemple autour de 60 000 DA e la charge fonci re peut tre rapport e une seule unit de mesure le m de SHON c est dans cette unit qu est exprim e la constructibilit du terrain le m habitable logement le m utile de bureau ou d entrep t Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 169 227 e le passage de la SHON la surface habitable ou utile se r alise l aide d un coefficient que l on peut appeler coefficient de rendement de plan tel que _ surface habitable ou utile SHON Ce coefficient est d autant plus faible que les parties communes sont amples ce qui co
59. objet de la transaction est indispensable pour renseigner utilement une fiche statistique Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 23 227 enregistrements de la Conservation fonci re SI de Timimoun 01 1995 06 2005 100 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 Toutefois le graphique n glige n cessairement quelques d tails et ne peut pr tendre la m me pr cision qu un tableau de donn es num riques Fourchettes de prix DA M3 SPO HO hi 3 Co t de Terrai Pi ces Surface de Pots diacipales b tis r alisation int gr praep neuf situation Drouaouda idi Ghi es BonHaroun Ain Tagourait khemisti Bourkika Mador Aura C haiba _Attatha 11 000 00 246 000 00 70m2 10 500 00 Communes Lis x Sid Rached Wanra A A ah RS E E E EN I S Eee AEUULOUO 640 000 00 100m2 26 Mienacenr Hadiret Ennous Messelmoun Larhat Sidi Semiane Bemi Milek Ag hbel Ces donn es l mentaires de statistique descriptive donneront lieu des d veloppements plus approfondis et plus pratiques dans la partie du Guide consacr e la Documentation immobili re Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 24 2217 CHAPITRE 2 La monnaie Estimer des valeurs exige la mise en oeuvre de processus de quantification Dans les soci t s d velopp es la technique de l change ne peut se concevoir sans la monnaie marchandise interm di
60. pour les maisons des taux de capitalisation l g rement inf rieurs ceux des appartements en raison du poids du foncier qui ne s amortit pas Comme pour les appartements mais c est une g n ralit le chiffre obtenu par capitalisation du revenu sera inf rieur au r sultat de la m thode par comparaison Section 3 L estimation des immeubles de rapport mixtes Au sens g n ral un immeuble de rapport est un immeuble pouvant fournir un rapport un revenu C est donc un immeuble lou ou susceptible de l tre Dans ce cas les immeubles de bureaux les entrep ts les locaux commerciaux lou s constituent des immeubles de rapport au m me titre que les immeubles d habitation lou s Cependant dans cette section on exclura les immeubles exclusivement commerciaux ainsi que ceux lou s un seul occupant commercial ou habitation On tudiera donc les immeubles ayant plusieurs locataires au moins en partie usage d habitation comme on en trouve de nombreux exemples en ville et particuli rement dans le centre d Alger 1 Facteurs de la valeur La diversit des locaux qui peuvent constituer un immeuble de rapport impose une tude particuli rement attentive des facteurs de la valeur Au del de leur tude g n rale on insistera sur quelques points d cisifs gt Situation C est un facteur fondamental de la valeur de tout type d immeuble Dans le cas d un immeuble de rapport elle doit s appr cier en fonction des
61. prix de la 1 vente Dans la ville A la m diane devrait tre gale la moyenne arithm tique Et naturellement ceci est vrai la somme des prix de la ville A de 350 K DA divis e par 5 est gale 70 K DA Mais dans la ville B en raison du d s quilibre dans la distribution des prix la moyenne arithm tique est plus lev e que la m diane le prix global de la ville B de 400 K DA divis par 5 est gal 80 K DA La moyenne de la ville B est donc sup rieure la m diane Admettons que ces deux s ries statistiques de 5 ventes ne sont que des chantillons qui constituent une version tr s simplifi e du march des appartements anciens dans les villes et B Si nous reportons sur les graphiques ci dessous toutes les ventes intervenues au cours de la p riode de r f rence dans les villes A et B nous obtenons deux distributions dont une en pente La distribution de fr quence sym trique de la ville A s appelle une courbe en forme de cloche ou courbe normale Le graphique B poss de une pente du c t droit et l on constate que les prix des ventes de la queue de distribution droite sont plus loign s de la m diane que les prix de celles qui font partie de la queue de distribution de gauche de sorte que la moyenne doit se situer au dessus du prix m dian En outre nous pouvons mentionner maintenant une autre moyenne appel e mode qui indique le niveau particulier du prix le plus lev Notez que pour la vi
62. prix obtenu lors de la vente r cente d autres biens aussi semblables que possible en termes de consistance d tat de situation dits r f rences ou points de comparaison Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 104 227 Section 1 Le principe Dans un lotissement tous les lots ont entre 500 et 600 m et plusieurs d entre eux sont vendus 2 000 000 DA ou des prix tr s proches Il peut tre l gitime de dire que par comparaison avec les ventes constat es la valeur v nale d un lot estimer est de 2 000 000 DA On pourra faire le m me type de raisonnement par exemple pour un emplacement de stationnement au sous sol d un immeuble partir du moment o l on conna t les r sultats de plusieurs ventes d emplacements ayant les m mes caract ristiques situation g ographique et accessibilit en particulier Il sera plus difficile d appliquer la m me approche pour l estimation d un appartement car on ne trouvera en g n ral pas suffisamment de r f rences de ventes r ellement semblables tant en termes de localisation que de consistance et tat On r sout la difficult en faisant non plus une comparaison directe mais en passant par l interm diaire d une unit de mesure C est d ailleurs bien cette notion qui est pr sente l esprit des acqu reurs des vendeurs ou observatoires lorsqu ils font r f rence une valeur de march un moment donn autour de x DA le m2 habitable Le passage par
63. que de l tendre en p riph rie Une commune peut agir pour tenter de geler les prix de l immobilier mais condition d accepter en m me temps un gel du renouvellement de son tissu urbain gt 57 march Le march des terrains recycl s Il existe une grande similitude de fonctionnement entre ce 5 march des terrains remis neuf dans le tissu existant et le 3 march des terrains neufs de la p riph rie au point qu il est possible de n envisager qu un unique march des terrains b tir aussi bien centraux que p riph riques Cependant il reste commode de les distinguer dans la mesure o le 5 march tend n tre Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 163 227 qu un march de charges fonci res tandis que la qualit physique du terrain garde une certaine importance sur le 3 march Une autre particularit du 5 march est sa lenteur de r action Les processus de production de terrains sont g n ralement beaucoup plus longs sur ce march que sur le march des terrains neufs Les d lais sont importants pour lib rer les terrains mener les n gociations renforcer les r seaux etc Un d calage important peut exister entre le lancement de l op ration et la disponibilit des nouvelles capacit s constructibles si bien que dans une p riode de renversement brutal de la conjoncture immobili re on peut enregistrer une surproduction avec des co ts trop lev s r sultant de program
64. que faire se peut viter les mod les trop sophistiqu s multipliant les hypoth ses Il est tr s dangereux de ne pas croiser cette m thode avec des m thodes de comparaisons directes Tout investissement peut r pondre plusieurs strat gies il y a ceux qui veulent b tir rapidement mais avec des risques quant la solidit c est la maison de paille ceux qui cherchent du moyen terme c est la maison de bois et ceux qui b tissent pour longtemps et en dur c est la maison de briques Chacune de ces strat gies est respectable m me si le vent de l conomie souffle parfois tr s fort mais on ne peut pas les m langer dans les analyses car les outils n cessaires sont diff rents m me si le but est le m me construire mais avec un objet diff rent pour une dur e diff rente selon ses souhaits et son approche Nous n aurons pas la cruaut de citer des exemples d application r alis s il y a peu d ann es sur l immobilier d entreprise de plusieurs pays occidentaux Grande Bretagne et France notamment avec des hypoth ses d volution des taux d occupation et des loyers qui se sont r v l s totalement erron es Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 135 227 CHAPITRE 4 Du bon usage des m thodes d estimation L valuateur dispose pour rechercher la valeur v nale d un bien immobilier de plusieurs m thodes g n rales d estimation que nous avons pr sent es Il dispose galement de m tho
65. qui auront un impact sur la valorisation du bien l ments physiques d faut de construction l ments environnementaux proximit d une usine d une ligne haute tension l ments juridiques servitude bail emphyt otique indivision autres l ments On d crira les facteurs d favorables et leurs effets la fois sur la capacit de revente sur le march et sur la valeur gt b Facteurs positifs L valuateur d crira tous les l ments qui contribuent valoriser le bien favorablement par rapport un autre bien standard quivalent gt c Autres facteurs importants Tous les facteurs ayant un impact important sur la valorisation sur l utilisation et l occupation du bien Evaluation Si la visite des lieux a t effectu e par un agent de d marches et de constatations cette section est toujours r serv e un valuateur Base d valuation La propri t doit tre valu e libre d occupation si elle est occup e ou destin e tre occup e par le propri taire Cocher l hypoth se retenue M thodes d estimation L approche par comparaison est imp rative avec la communication des l ments comparatifs en 20 Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 217 227 20 L approche par capitalisation du revenu constat ou estim est requise C est la synth se des deux valeurs qui figurera sur l estimation on arrondira le r sultat final au K DA Les autres m thodes s
66. quivalents se vendent avec 400 600 m estimer le pavillon avec 500 m par r f rence aux points de comparaison et ajouter la valeur de 500 m de potager ou de jardin d agr ment b M me terrain de 1 000 m l angle k de deux rues dans une zone o le POS exige un minimum de 400 m2 M mes r f rences de vente de pavillons avec 400 m2 600 m2 de terrain Alors on estime le pavillon avec 500 m de terrain lot 1 et une parcelle de terrain b tir Lot 2 de 500 m lot 2 Sous ces pr cautions la valeur d une maison de d gage de l analyse du march en suivant les principes de l analyse comparative pr c demment expos s Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 151 227 gt Estimation par comparaison terrain non int gr Il s agit de l application de la m thode comparative d estimation par sol et constructions cf 3 partie Chapitre 2 Il y a t trait un exemple d estimation de maison auquel on se reportera gt Estimation des maisons lou es par capitalisation du revenu On se reportera au Guide 3 partie Chapitre 3 On rappellera simplement qu on ne peut pas d finir un taux de capitalisation qui r sulte de l analyse de ventes d immeubles lou s sans porter une appr ciation sur le niveau du loyer constat par rapport la valeur locative de march D une fa on g n rale et toutes chose gales par ailleurs on constate
67. r es sont limitativement num r es par le Code de l enregistrement art 270 347 ventes de biens domaniaux acquisitions immobili res faites par les organismes publics habilit s en mati re d am nagement foncier etc 5 Les biens professionnels ne sont pas pris en compte pour l assiette de l imp t art 280 Code des imp ts directs et taxes assimil es Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 97 227 Quant aux imp ts locaux ils comprennent la taxe fonci re sur les propri t s b ties la taxe fonci re sur les propri t s non b ties la taxe d enl vement des ordures m nag res sur les propri t s b ties 3 Les imp ts sur les revenus du capital immobilier constituent le troisi me volet de la fiscalit immobili re Il faut distinguer la fiscalit des revenus fonciers r guliers la fiscalit des plus values la sortie de l investissement Les revenus provenant de la location des biens immeubles usage d habitation sont soumis l imp t au taux de 7 lib ratoire d imp t calcul sur le montant des loyers bruts sans application d abattement Les locations au profit d tudiants sont exon r es Ce taux est de 15 lib ratoire d imp t et sans application d abattement pour les revenus provenant de la location de locaux usage commercial ou professionnel La plus value est gale la diff rence positive entre le prix de cession diminu du montant des taxes acquitt
68. rience de l valuateur la qualit de son jugement et sa connaissance des march s qui lui permettent d utiliser bon escient les outils que constituent les m thodes d estimation Il faut aussi r cuser la critique souvent entendue que les m thodes traditionnelles sont tourn es vers le pass voire sont pass istes alors que l estimation par actualisation des cash flows est moderne et prospective N oublions pas que ni le pass ni l avenir ne sont le pr sent et que c est en g n ral une estimation en valeur v nale actuelle qui est demand e l expert Celui ci ne doit donc pas confondre l estimation d un immeuble prix auquel il pourrait actuellement se vendre compte tenu des caract ristiques du march et l opportunit d acqu rir C est au vendeur d appr cier s il a avantage vendre et l acqu reur s il a convenance acheter Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 140 227 Programme de Coop ration MEDA Modernisation et Assistance aux R formes Administratives Unit d Appui au Programme UAP MARA L valuation des actifs immobiliers 2 Guide de l Evaluateur de la Direction G n rale du Domaine National Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 141 227 4 PARTIE Les normes d application DGDN des m thodes d valuation des actifs immobiliers Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 142 227 CHAPITRE 1 L estimation des biens urbains d habitation Auteur Y
69. s de la technique permettent aujourd hui de construire peu pr s partout notamment en montagne sur des terrains difficilement affouillables ou au contraire sur terrains de remblais compressibles et mobiles Il n en reste pas moins que le co t des fondations est sensiblement plus important et qu il en r sulte un effet direct sur la valeur du terrain En principe la construction exige des fondations en sous sol pour permettre l ancrage de l difice et viter des mouvements horizontaux Le sol d autre part doit tre assez peu compressible pour r sister la pouss e verticale du poids du b timent Les roches tr s dures terrains incompressibles par excellence ont une r sistance l enfoncement qui peut aller jusqu 20 kg au cm mais sont difficilement affouillables ce qui rend le terrassement tr s on reux Les terrains compressibles argiles compactes tourbes terres rapport es en remblais d anciennes carri res ont une faible r sistance l enfoncement 0 5 kg par cm parfois La construction sur ces terrains n cessite de tr s larges radiers de r partition de mani re diminuer la pression ou des syst mes de fondations sp ciales par vo tes et piliers creus s dans des puits jusqu au sol dur Les meilleurs terrains b tir sont du point de vue du sous sol les terrains facilement affouillables et peu compressibles r sistance de 3 5 kg au cm2 Ce sont notamment les graviers sables limons ou argiles s ches
70. sondages permettant de conna tre la nature des sols et ventuellement l aide d essais compl mentaires de d terminer la capacit de portance c est dire le taux de travail ou pression exprim en bars ou kg m Partant il est plus ais de d finir le type de fondations retenir La fonction des fondations est de transmettre au sol support les efforts concentr s aux pieds des appuis murs poteaux en adaptant le taux de ces efforts aux capacit s du sol e Les fondations sont class es en plusieurs cat gories o Les fondations superficielles pour lesquelles le rapport profondeur est largeur inf rieur 4 Ce sont les semelles filantes sous les murs les semelles de r partition de largeur plus importante les semelles ponctuelles au droit des poteaux et les radiers r alisant une surface d appui continue sous le b timent o Les fondations profondes ou semi profondes pour lesquelles le rapport profondeur est compris entre 4 et 10 ou gt 10 largeur ou diam tre Ce sont soit des puits pour des profondeurs moyennes soit des pieux pour les grandes profondeurs Ces derniers sont d finis en fonction du mode d ex cution creusement tubage b tonnage o La dimension de ces fondations est donn e par la relation poids total de l ouvrage surface d appui sur le sol force portante du sol en tenant compte du type m me de la structure de la construction Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 68 227
71. tandis que les d s conomies externes sont en partie socialis es Eclairons ces propos par un exemple Une implantation industrielle dans l agglom ration alg roise va b n ficier d conomies externes abondance de main d uvre qualifi e proximit des d bouch s et des administrations dans la mesure o beaucoup d entreprises priv es sont des sous traitants de l Etat Mais toutes ces conomies externes s accompagnent de d s conomies externes co ts de la voirie pollutions d lais de transport pour les travailleurs qui ne seront pas imput es l entreprise par des moyens financiers ou fiscaux c est l Etat qui finance les infrastructures plus co teuses qu ailleurs a Des raisons li es des contraintes ou des ressources naturelles Les vieux quartiers t moignent de l influence de la nature sur les comportements humains en mati re d habitat selon les r gions les hommes ont utilis la pierre la brique le bois ou le torchis Il en est de m me pour les localisations et les sites La situation de Constantine par exemple a t valoris e par deux atouts locaux le r le d fensif du Rocher et l existence en contre bas d une des plus grosses sources de l Alg rie celle du Hamma 850 litres seconde initialement qui a donn la ville les jardins p ri urbains indispensables au cours de l histoire toute ville maghr bine Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 44 227 Mais tout ceci basc
72. terres sont mises en valeur celles qui produisent par exemple 20 quintaux de bl l hectare avec une quantit de travail W Si la collectivit s accro t on sera oblig de mettre en culture des terres de moins en moins fertiles o la m me quantit de travail ne donnera que 18 quintaux Les occupants des terres les plus fertiles disposeront alors par rapport leurs coll gues moins favoris s d une v ritable rente c est dire d un profit sans travail les 2 quintaux suppl mentaires obtenus avec la m me quantit de main d oeuvre C est cette rente expression de la n cessit qui constitue le Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 37 227 fondement de la valeur des terres de la premi re cat gorie ceci dans une situation de raret relative La th orie de Ricardo reprise par Marx fut l objet de critiques notamment le sch ma suivant lequel les premi res terres mises en valeur auraient t les plus fertiles Il n en reste pas moins vrai que la raret relative demeure un des l ments de la valeur des biens La rente fonci re est un des cas particuliers des surplus qui peuvent choir tous les facteurs de production dont l offre est imparfaitement reproductible L analyse de la formation du prix du sol urbain en terme de rente fonci re s appuie d une fa on g n rale sur l argumentation suivante comme dans l agriculture le sol repr sente dans l espace urbain un moyen de production sp cifi
73. une unit de mesure pour estimer un bien immobilier par comparaison ne r sout cependant qu une petite partie des probl mes pos s l valuateur Il lui faut en particulier gt recueillir des r f rences ou points de comparaison ce qui est le pr alable l application de la m thode Nous y reviendrons dans le Chapitre du Guide traitant de la documentation de l expert gt analyser ces ventes concernant des biens plus ou moins comparables au regard de tous les facteurs de la valeur y compris en termes de surface Ainsi l utilisation de prix au m habitable constat lors de la vente de studios pour l estimation d un grand appartement familial conduira vraisemblablement des erreurs En pratique l estimation par comparaison se r duit r soudre l quation suivante V znxv V estimation recherch e n nombre d unit s de mesure du bien estimer exemple surface en m habitables v valeur de l unit de mesure telle qu elle r sulte de l analyse du march En apparence la r solution de l quation est d une grande simplicit Il faut et il suffit de d terminer n et v mais ce n est pas aussi simple qu il n y para t Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 105 227 Section 2 Les unit s de mesure L application de la formule V n x v implique que la taille d un bien immobilier est un des facteurs fondamentaux de la valeur comme nous l avons montr dans l tude des facteurs physiques de la valeur
74. voisinage Ce param tre concerne l environnement imm diat du bien et sauf connaissance pr alable des lieux ne peut tre appr ci que par une visite sur place parfois m me des moments diff rents Cet aspect diff rent selon l usage peut influer fortement sur la valeur tant la hausse qu la baisse en fonction des l ments d agr ment ou des facteurs d pr ciatifs e Pour l immobilier r sidentiel Le voisinage constitue parfois un facteur pr pond rant de la valeur compte tenu de la sensibilit croissante des acqu reurs leur environnement En premier lieu il faudra mentionner le bruit que les citadins cherchent viter prioritairement bruit de la circulation automobile expliquant la d saffection des carrefours et des axes tr s fr quent s mais aussi g n r par des activit s Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 58 227 proches commerces ouverts toute la nuit sans omettre des zones situ es pr s des a rodromes Un second aspect concerne la qualit du voisinage et de l acc s aspect et nature du b ti imm diat et de la voirie sociologie dominante du voisinage e Pour l immobilier professionnel Cet aspect est moins sensible m me si sa prise en compte par les chefs d entreprise tend s accro tre La recherche d un environnement valorisant se traduit par une implantation d acc s ais bien desservie ais ment rep rable pour la client le et proximit de services b n fi
75. 1 Section 1 Math matiques financi res Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 187 227 gt pour les entrep ts date de construction ou de r novation hauteur utile profondeur de l aire de man uvre chauffage isolation r sistance au sol plan it du sol gt pour les locaux d activit s polyvalents PME date de construction ou de r novation accessibilit de plain pied importance relative des bureaux r sistance au sol gt Pour les locaux mixtes date de construction ou de r novation accessibilit de plain pied baies de livraison hauteur nombre de niveaux r sistance au sol ascenseur monte charge pourcentage de bureaux Les locaux de production plus sp cifiques sont examiner au cas d esp ce 2 Les facteurs de la valeur Devant la diversit des locaux d activit s et industriels nous nous limiterons quelques consid rations g n rales La qualit de la desserte l environnement et la consistance constituent les param tres fondamentaux de la valeur Ces locaux peuvent abriter des activit s sp cifiques de haute exigence qualitative zones st riles en production pharmaceutique qui doivent faire l objet d une pond ration tenant compte du co t Les locaux industriels de production sont examiner sous l angle de l utilisateur ventuel qui retient g n ralement pour crit res principaux adaptabilit et flexibilit des locaux permettant une certaine polyvalence d ac
76. 110 m utiles commerce 1 500 K DA 165 000 K DA Total 365 900 K DA On v rifiera comme c est la cas dans cet exemple simple e une convergence des estimations valeur v nale moyenne 357 722 K DA arrondie 358 000 K DA e une coh rence entre les taux de capitalisation d une part les valeurs unitaires d autre part compte tenu des situations locatives Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 159 227 CHAPITRE 2 L estimation des terrains b tir Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 160 227 Section 1 Facteurs de la valeur d un terrain b tir On se reportera au Guide 2 partie Chapitre 1 traitant de facteurs de la valeur des immeubles On se limitera ici quelques observations compl mentaires concernant des facteurs conomiques et juridiques de la valeur 1 Particularit s du march des terrains b tir Evaluer un objet revient toujours peu ou prou rechercher des termes de comparaison c est dire rechercher des objets de valeurs connues pour en d duire la valeur inconnue et si l objet est singulier cas extr me d une peinture d artiste d adopter une r gle d extrapolation Ainsi pour valuer un tableau on ne commencera pas par en mesurer la surface mais par d finir le nom du peintre on ne prendra en consid ration que les valeurs de tableaux comparables Il en va de m me d un terrain Avant de s int resser la surface du terrain que l on value il faut d t
77. 2 000 d parts r partis presque galit entre desserrement urbain 43 et migrations descendantes 57 La derni re d cennie r v le une inversion de la tendance le solde migratoire redevient positif 24 960 personnes mais souligne un r quilibrage du r le de pompe aspirante et refoulante d Alger 148 111 entr es pour 123 151 sorties cette fois ci Ainsi malgr la r mergence de la migration rurale urbaine dont le d clenchement tient pour partie la d t rioration des conditions conomiques des campagnes les migrations descendantes se maintiennent comme le desserrement longue distance dans une aire m tropolitaine plus tendue Le desserrement ne concerne plus que 38 5 des r migrants encore qu on l ait inscrit dans des limites tr s larges en l occurrence l ensemble des trois wilayas de Blida Boumerd s et Tipasa le reste soit pr s de 70 000 personnes 10 000 de moins qu entre 1977 et 1987 tant d di aux migrations descendantes majoritairement interurbaines confirmant ainsi la poursuite de la transition de la mobilit 7 Comme au Caire Bogota ou Mexico 8 Cf ONS Les migrations internes inter communales Donn es statistiques n 331 Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 54 227 L agglom ration alg roise entre desserrement et drainage de proximit 1987 1998 Wilayas Arriv es D parts Solde d Alger desentr es vers Alger des sorties Blida 19470 32 6 20621 50 11
78. 3 8 565 561 8 413 768 8 266 432 8 123 386 7 984 471 24 8 656 616 8 500 016 8 348 137 8 200 796 8 057 822 25 8 739 019 8 577 893 8 421 745 8 270 379 8 123 607 ar nania ena Aranan a aan nro aana nnar Q 10n 70 Si nous avions appliqu la formule simplifi e le r sultat aurait t 328 000 K DA soit une diff rence de 33 000 K DA a fait quand m me beaucoup d argent Section 2 Statistiques descriptives et expertise 1 Introduction aux statistiques Pourquoi les statistiques La raison est que l expertise immobili re comporte des choses qui peuvent tre compt es quantifi es mesur es ou valu es Les statistiques concernent la fa on dont nous tablissons ces ordres de grandeurs num riques dont nous les classons et dont nous les utilisons Ainsi tout valuateur doit avoir des connaissances g n rales utilisables dans le domaine des statistiques ou poss der au moins quelques notions de base sur le sujet Ces d veloppements ont pour but de fournir ces acquis de base lls ne vous enseigneront pas plus qu une connaissance superficielle de statistiques assez faciles mais ils vous sensibiliseront peut tre suffisamment aux probl mes du sujet Nous tudierons principalement les probl mes concernant la signification d une moyenne Mais avant ces consid rations il peut tre utile d envisager le sujet des statistiques dans son ensemble sans entrer dans les d tails Voici 3 r f rences et avertissements qu il s
79. 3700 m sur 3 niveaux et 100 places de parking le co t de cette r alisation s levant 429 300 K DA TTC Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 16 227 A l issue de l occupation l Etat deviendra propri taire de plein droit et gratuitement des constructions et installations r alis es par l occupant gt Convention d occupation d un immeuble b ti usage de bureaux 2001 entre la Soci t S et l ETAT La Soci t S donne en location l ETAT un immeuble qu elle a fait difier sur un terrain dont elle dispose en vertu de la convention d occupation sus indiqu e Le loyer annuel est de 40 764 K DA HT avec indexation annuelle gt Le loyer annuel net per u par la Soci t S s tablit 40 764 K DA 760 K DA redevance d occupation du terrain 3 918 K DA imp t foncier 36 086 K DA gt Quelle est la valeur actuelle du patrimoine de la Soci t S Les biens valuer c est dire les constructions difi es sur un terrain faisant l objet de la convention d occupation doivent revenir l Etat sans aucune contrepartie l issue des 22 ans Dans ces conditions ils ne peuvent tre consid r s comme un l ment de patrimoine classique Il s agit en fait d un flux de revenus date fixe de perception limit e dans le temps dont la valeur actuelle r pond la formulation math matique suivante y one i V a Vo tant la valeur actuelle du bien tudi a le revenu annuel i le taux d in
80. 51 Boumerd s 21678 45 7 9533 51 8 12145 Tipasa 6220 23 8 3614 32 7 2606 47368 33768 13600 Le desserrement de l agglom ration alg roise l emporte encore sur le drainage de proximit en particulier sur son flanc Est mais l on est en r alit en pr sence d un t lescopage de migrations et de mobilit r sidentielle dont on ne sait pas quelles sont les proportions Section 5 Situation du parc immobilier alg rien En 1966 ann e du premier recensement g n ral de la population de l Alg rie ind pendante la situation du pays dans le domaine de l habitat tait la suivante Ann e Nbre d habitants Parc immobilier Taille des m nages 1966 12 096 347 1 786 904 6 77 Situation de l habitat en 2004 Ann e Nbre d habitants Parc immobilier Taille des m nages 2004 32 800 000 5 900 000 5 47 Ayant un parc important de logements sociaux l Etat a adopt la politique d accession la propri t en faveur des locataires occupants travers la loi 81 01 du 07 f vrier 1981 puis la loi 86 03 relative la cession du patrimoine immobilier Ainsi les ensembles d habitat sociaux concern s sont devenus des copropri t s et sont g r s par le d cret 83 666 du 12 novembre 1983 selon les r gles relatives la copropri t et la gestion des immeubles collectifs Mais en 2001 l Etat a d cid de changer de politique et d arr ter toutes les ventes et ce par la promulgation de la loi 2000 86 du 23 septembre 2000 relative la loi de
81. Charge fonci re charge fonci re par unit x nombre d unit s constructibles gt Charge fonci re calcul e par compte rebours Dans cette m thode l valuateur recherche quel pourrait tre le bilan financier d une op ration immobili re en raisonnant comme le ferait un promoteur auquel le terrain serait propos Du prix de vente du produit fini il d duit l ensemble des co ts engager pour obtenir le montant qui pourrait tre consacr dans un premier temps la 1 C est le m utile habitable pour les programmes d habitation ou le m utile pour les programmes mixtes qui serviront r f rencer la fiche T2 du fichier des r f rences de la DGDN cf Guide 5 partie Chapitre 2 Section 2 Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 170 227 charge fonci re telle que d finie pr c demment d o l expression de compte rebours Le bilan pr visionnel peut tre tabli hors TVA ou TVA incluse cette seconde option sera adopt e car elle est plus simple pour l valuateur et courante pour les programmes d habitation Pour un programme d habitation et en ne mentionnant que les grands postes que l on explicitera ensuite le bilan pr visionnel TTC s tablit ainsi Charge fonci re 1 Co t de construction 2 Frais g n raux 3 Marge 4 Prix de vente 5 Le travail de l valuateur recherchant la charge fonci re est donc d valuer les postes 2 5 pour effectuer les soust
82. D tafls du programme de construction Prix du Terrain PE ENE EEE Surface habitable ER E PES victions cmrnnssusent Surfac commerciale mem D motlitlons LS ris Total Surface utile DE a P R Terrain m mcm N Suetace uliisable Apr s ATQREMER memnwiusrieanninanane et r trocessions vsatuelies 5 BR au m utilisable de teetan memmen Ann e de confection de la fiche Cette fiche correspond deux mod les l un pour ensemble vertical l autre pour ensemble horizontal pavillonnaire Cocher la nature de l ensemble concern Dans le cas d ensembles mixtes on choisira le mod le qui correspond aux l ments dominants du programme verticaux ou horizontaux Si la mixit est peu pr s parit cocher les deux cases 3 Code forme du terrain R r gulier irr gulier A terrain d angle 4 Remplir ces deux cases dans tous les cas de programme destin la vente Si l on a qu une seule valeur de prix de vente moyen et non une fourchette mettre le m me nombre dans les deux cases Pour un programme locatif barrer d une croix les cases en question Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 225 227 5 Prix et contenance du terrain indiqu s l acte 6 Codes g ographiques r serv s au service de la documentation Situation g n rale et Situation particuli re cf fiche T 1 Section 2 Les outils informatiques Depuis vingt ans comme la pratique du m tier d expert valuateur a chang Aujourd hu
83. El ments d conomie urbaine Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 42 227 Symbolique plus de la moiti de la population mondiale est aujourd hui concentr e dans les villes Le seuil est historique la progression fulgurante la perspective vertigineuse puisque la terre ne comptait que 10 de citadins au d but du 20 7 si cle Pour la premi re fois sur la plan te les ruraux sont moins nombreux que les citadins Et sans doute n avons nous encore rien vu en mati re d urbanisation Au 20 si cle la mont e en puissance des villes s est longtemps limit e aux pays d velopp s dont elle a accompagn la croissance conomique Aujourd hui les pays du tiers monde encaissent l essentiel de l explosion d mographique D ici 2025 le nombre de citadins devrait encore doubler pour atteindre les 5 milliards dont les trois quarts se concentreront dans les pays pauvres La population totale de l Afrique a plus que tripl entre 1950 et 1997 mais celle des villes a t multipli e par 11 passant de 22 250 millions Selon les projections des Nations Unies plus d un Africain sur 2 vivra en ville en 2020 Le Caire a augment de 7 millions de 1950 1990 11 2 Kinshasa est pass e de 165 000 habitants 3 6 millions des villes comme Abidjan ou Dakar repr sentent plus de 25 de la population totale En Alg rie le littoral qui comprend le 1 10 des communes du pays est habit par le 1 5 de la population alg r
84. Les sols pollu s Les sous sols des terrains en particulier dans les zones d industries anciennes peuvent pr senter des pollutions de natures diverses m tallique m taux lourds min rale chlore soufre etc organique hydrocarbures Le principe est que le co t de la d pollution tay par un audit environnemental du site s impute sur la valeur fonci re et doit conduire dans certains cas rechercher une utilisation permettant d optimiser la balance entre la valorisation du foncier et les co ts de d pollution Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 61 227 2 Superficie importance et configuration Parmi les autres qualit s intrins ques d un terrain b tir il faut voquer la surface et la configuration dimension de la fa ade sur la voie publique r gularit de la forme importance relative de la profondeur par rapport la fa ade etc La surface conditionne en g n ral les possibilit s administratives de construire sur le terrain Mais l importance plus ou moins grande de la surface des lots de terrain pose galement probl me un autre point de vue On dit souvent que plus un bien est important en surface ou en volume moins il a de valeur l unit de surface ou de volume Il est exact que pour des terrains b tir dans des secteurs o l usage normal des terrains est la construction de maisons individuelles les petites surfaces valent plus cher au m tre carr que les gr
85. Programme de Coop ration MEDA Modernisation et Assistance aux R formes Administratives Unit d Appui au Programme UAP MARA L valuation des actifs immobiliers 1 Guide de l Evaluateur de la Direction G n rale du Domaine National Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 1 227 AVANT PROPOS L expertise immobili re en Alg rie prend de plus en plus d importance dans les temps pr sents Beaucoup de facteurs y contribuent En sa qualit de principal propri taire foncier l Etat alg rien a mis sur le march et continue le faire une importante offre fonci re publique dans le cadre du d veloppement de l conomie nationale Il convient donc que cette offre fonci re soit accompagn e de mesures optimales de valorisation et ce d autant plus qu il s agit d une ressource non renouvelable Par ailleurs les r gles de l conomie de march imposent la cession des biens domaniaux leur juste valeur l instar de tout autre produit Enfin le march immobilier alg rien jug actuellement porteur de plus values rapides et importantes est particuli rement attractif aux yeux des investisseurs internationaux qui disposent d abondantes liquidit s placer sur le march mondial Cette financiarisation du march immobilier est un ph nom ne dominant Par opposition au placement en bon p re de famille le bien immobilier devient un actif comme un autre acheter ou vendre selon les circonstances
86. SCRIPTION DES LOCAUX Appr ciation qualitative et tat des biens au moment de l expertise condition g n rale du bien appr ciation int rieure surfaces Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 202 227 DISTRIBUTION DES LOCAUX et ETAT LOCATIF B t Etage D signation des locaux Nature des locations Baux Pour les immeubles de rapport importants utiliser le feuillet intercalaire ESTIMATION utiliser au moins deux des m thodes ci dessous SDHOP SHAB TOTAUX CITE Valeur totale TOTAUX Terrain B timents S HO Planchers Prix unitaire Constructions Valeur totale ESTIMATION PAR COMPARAISON Prix moyens par m2 terrain int gr 32 D a E a ac LT Fran 20 TEA gt Q x D O Lu W ae gt Revenu brut Imp ts Assurances Entretien Gestion Charges Revenu net Taux Valeur v nale ESTIMATION PAR LE REVENU Estimation adopt e par rapprochement des deux chiffres obtenus Pourcentage de propri t Valeur de la partie divise Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 203 227 Observations compl mentaires s il y a lieu utiliser le feuillet intercalaire Date et signature Avis du Chef de Section Visa du Chef de l Inspection Avis du Chef de Bureau Visa du Directeur des Domaines Avis du Chef de Service Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 204 227 gt Terrains REPUBLIQUE ALGERIENNE DEMOCRATIQUE ET POPULAIRE Minist re des
87. a construction neuve point B1 Valeur du rapport Cos possible apr s Les termes du choix entre destruction et restauration Cos existant avant 200 Avantage 1 s 30 reconstruction Courbe d indiff rence 0 5 Avantage restauration Valeur du rapport 0 50 100 Co t travaux restauration Co t travaux reconstruction il s agit du co t global de l op ration Section 3 La fiscalit immobili re 1 Les imp ts sur les transactions entr es et sorties du patrimoine pr sentent l inconv nient conomique de diminuer la fluidit de ces biens patrimoniaux d pargne que constituent les biens immobiliers et d en perturber par voie de cons quence les march s Ils sont pour l essentiel constitu par la TVA au taux de 17 si l investissement immobilier est neuf ou par un droit d enregistrement proportionnel de 5 dans les autres cas 2 Les imp ts sur le capital immobilier comprennent l imp t sur le patrimoine les droits portant sur les mutations titre gratuit successions et donations et les imp ts locaux Un imp t sur le patrimoine pour une valeur sup rieure 12 000 000 DA taux progressif de 0 5 2 5 frappe la plupart des biens immobiliers comme un certain nombre d autres capitaux Les successions et donations sont impos es au taux de 5 Toutefois ce droit est r duit 3 pour les ascendants descendants et poux Les acquisitions immobili res exon
88. abiliter qui sont difi es sur ce terrain Ce cas de figure mis part comme doit aussi l tre le cas de la construction totalement inadapt e dont le maintien interdiction de d molir par exemple r duit n ant la valeur de l emplacement on peut dire que pour les immeubles de type courant entre la date d dification des b timents et l poque o leur d molition s impose la part de la valeur imputable au terrain volue progressivement jusqu la r cup ration fonci re la fin Le pourcentage de d part r sulte de donn es objectives le prix d achat du terrain et le total des d penses d am nagements et de construction D s la mise en service de l immeuble la quote part imputable au terrain augmente progressivement puisque l investissement am nagement et construction s use et doit faire l objet d amortissement L augmentation du pourcentage de la quote part terrain par rapport la valeur totale de l immeuble tr s faible tant que la construction demeure bien adapt e aux besoins doit se faire plus vite et selon une loi approximativement lin aire partir du moment o les constructions cessent de r pondre de fa on satisfaisante la demande des utilisateurs En cours de vie de l investissement cf figure ci dessous une volution de ce type pourra tre interrompue par une r habilitation lourde qui redonnera la construction une utilit et une fonctionnalit quivalentes celles d une construction neuve
89. aces dans la construction de mani re les rendre ind pendantes de l ext rieur ou les uns par rapport aux autres A cet effet ces ouvrages doivent r pondre un certain nombre de crit res entre autres assurer la protection contre les conditions climatiques intemp ries ou rayonnement calorifique solaire assurer la protection contre les chocs m caniques assurer la protection contre les vues ext rieures assurer l isolation aux bruits assurer l isolation thermique d hiver ou d t assurer l clairement des espaces int rieurs assurer la s curit des occupants contre les risques d intrusion contre les risques d incendie conserver une certaine tenue dans le temps sans oublier qu ils doivent avoir ventuellement un certain caract re architectural e L ensemble toiture couverture regroupe tous les proc d s ou mat riaux qui mettent efficacement la construction l abri des intemp ries Il convient de distinguer o Les toitures terrasses de pente faible voire nulle pour lesquelles l imperm abilit est obtenue avec un rev tement d tanch it pos soit directement sur le support soit avec interposition d un isolant thermique Le rev tement d tanch it est lui m me soit autoprot g soit prot g par une couche de gravillons ou par des dallettes o Les toitures dont la pente est d termin e par plusieurs facteurs savoir l parti architectural la zone climatique la nature du mat
90. ains l ensemble formant ce que l on appelle d ailleurs improprement les servitudes d urbanisme Cf les art 514 537 du Code civil qui traitent du droit au maintien dans les lieux au b n fice du locataire en place Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 88 227 Le processus d urbanisation en Alg rie comporte quatre niveaux d interventions Le niveau national les grandes orientations en mati re d occupation de l espace national sont traduites par le Sch ma National d Am nagement du Territoire SNAT Le niveau r gional il s agit d espaces g ographiques homog nes pouvant couvrir plusieurs wilayas une wilaya ou une partie de wilaya A cet chelon les prescriptions d occupation de l espace sont d finies par le Sch ma R gional d Am nagement du Territoire SRAT Le niveau local il s agit de l espace communal Les prescriptions relatives au mode d organisation de l occupation de l espace sont traduites par les PDAU et POS Le niveau de la parcelle il ne s agit plus ce stade d orientations ou de prescriptions mais d actes qui autorisent effectivement la r alisation physique proprement dite Ces actes regroupent notamment le certificat d urbanisme le permis de d molir le certificat de morcellement le permis de construire et le certificat de conformit Tout au long de ce processus interviennent d autres actes il s agit notamment de l ensemble des tudes tech
91. ainsi amen distinguer six march s fonciers dont le premier n est cit ici que pour m moire gt 1 march L espace naturel comme bien de production Le march des terres agricoles for ts vignes etc achet es en vue de leur exploitation est le mieux connu sur le plan statistique C est celui qui a t le plus abondamment th oris depuis les origines de la science conomique Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 161 227 gt 2 march L espace naturel comme mati re premi re Pour l am nageur l espace naturel est la mati re premi re d un processus de production C est donc juste titre qu on qualifie souvent de gisement foncier les espaces naturels vou s tre urbanis s Comme tous les march s de mati res premi res p trole ce deuxi me march est un march beaucoup plus politique qu conomique Aucune loi conomique ne rend vraiment compte des valeurs atteintes par le gisement foncier Le raisonnement conomique permet seulement de dire que le prix minimum sera au moins celui de la terre agricole un niveau ridiculement faible par rapport la moindre valeur urbaine et il n y a pas d autres maximum que celui du prix du terrain constructible de l ordre de trente fois plus cher que la terre agricole La fourchette des possibilit s est si largement ouverte qu elle n implique aucune contrainte Ce sont en d finitive les politiques d am nagement qui d cideront seules du ni
92. aire s il est n cessaire L analyse de la distribution d bouche sur un calcul de la surface habitable ou utile des diff rents locaux gt Situation locative On ne peut pas estimer un immeuble de rapport de fa on fiable sans conna tre avec pr cision les conditions d occupation des diff rents locaux Pour en faciliter l analyse on peut utilement les passer en revue en confectionnant un tableau locatif qui permet galement de ventiler le revenu de l immeuble selon la nature des locations habitation bureaux commerces Cette analyse peut se r aliser au moyen du tableau ci apr s Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 153 227 Niveau Distribution Bail Surf Surf Ventilation du revenu DA Locatif Observations hab utile DA m2 Boutiques Appart Locaux vacants TOTAUX m m2 DA DA DA DA L analyse des loyers est indispensable avant toute estimation par capitalisation du revenu qui impose de porter un jugement sur le niveau et la p rennit des loyers On portera une attention m ticuleuse aux points suivants le gonflement des revenus pour tromper d ventuelles indemnisations les anomalies ventuelles r sultant de liens entre propri taire et locataire loyer particuli rement mod r ou logement de fonction consenti par une Administration loyer de faveur voire non pay consenti un membre de la famille du propri taire les persp
93. aire ou signe mat riel contre lequel s changent les autres biens La monnaie est ainsi l talon par excellence des valeurs et acquiert une importance capitale pour la pratique des valuations Comme il s agit d un talon de mesure qui se r v le variable avec le temps il est n cessaire dans le cadre d une r flexion sur l estimation des valeurs de rappeler bri vement en quoi consiste la monnaie et comment varie son pouvoir d achat Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 25 227 Section 1 La monnaie et la cr ation mon taire Simple interm diaire dans les changes puis talon de valeurs enfin instrument de d tention des pouvoirs d achat toute monnaie remplit successivement ces trois fonctions et cela explique l importance qu a toujours rev tu pour les Etats la d tention du pouvoir mon taire ou tout au moins des moyens de contr le des missions de monnaie La monnaie est class e en deux cat gories qui se distinguent par leur caract re concret ou abstrait la monnaie fiduciaire comprenant la monnaie divisionnaire ce sont les pi ces de monnaie la monnaie papier ce sont les billets sa forme m me lui donne son caract re concret Elle peut se transmettre comme n importe quelle marchandise Elle est faite pour circuler et circule hors du champ bancaire la monnaie scripturale ce sont les d p ts vue DAV en banque scriptural du latin scriptura Traitant de valeurs et de chiffres mon
94. aises En fait une bonne estimation ne pourra tre obtenue qu deux conditions 1 2 appliquer une ou plusieurs m thode s adapt e s au type d immeuble appliquer judicieusement la ou les m thodes s retenue s De plus chaque fois que l on se trouvera dans un cas o l utilisation de deux ou plusieurs m thodes d estimation est possible il sera prudent de les appliquer chacune dans sa logique et en faisant abstraction du r sultat trouv par une autre Alors deux possibilit s peuvent se pr senter une forte divergence de r sultats l une au moins des m thodes est mal utilis e ou utilis e de fa on ill gitime La valeur moyenne est certainement rejeter L valuateur devra revoir sa copie une bonne convergence des r sultats ce devrait tre la preuve d une estimation correcte sauf si l valuateur a voulu se faire plaisir en utilisant plusieurs m thodes dont la convergence volontaire des r sultats donnera au b n ficiaire de l tude d estimation une s curit trompeuse N en est il pas trop souvent ainsi de l application de la m thode comparative pour confirmer les r sultats d une estimation par capitalisation des revenus Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 139 227 Section 4 Un bien peut il avoir deux valeurs Il ne faut surtout pas confondre les r sultats de deux m thodes pour estimer un bien immobilier parfaitement d fini et les r sultats de plusieurs hypoth se
95. ajeure partie des cas la ventilation du co t s tablit grossi rement selon la grille suivante terrassement fondations gros uvre 40 60 charpente couverture 10 20 menuiseries cloisons pl trerie sols 10 25 quipements 15 30 4 Les travaux et leur incidence sur la valeur v nale L approche de la valeur des biens anciens s effectue certes par comparaison avec des biens similaires mais aussi par r f rence aux logements neufs ou r nov s pouvant tre propos s dans le march dont ils rel vent Dans cette optique l valuateur est conduit rechercher le co t des travaux permettant une remise niveau qualitative du bien pour atteindre les r f rentiels de sa strate La premi re approche consiste donc d terminer les travaux effectuer qui d pendent non seulement de son tat initial mais des standards pratiqu s eu gard sa localisation Le chiffrage de ces travaux par une approche m trique recoup e par un calcul analytique par corps d tat permet d tablir la d cote li e l tat du bien Dans cette approche une analyse pr alable de l influence des deux composants de la valeur l emplacement li la rente fonci re et le b timent li la qualit doit tre men e doit en r sulter une appr ciation de leur influence respective et des possibilit s de valorisation des travaux Des tudes ont montr l influence parfois sous estim e de la qualit un mauvais
96. alement la profonde dualit de celui ci les acteurs sur ce march ob issent deux logiques bien distinctes qui coexistent plus ou moins heureusement A d faut de meilleurs termes ces logiques seront appel es logique marchande et logique financi re pour l instant La logique marchande consid re que le prix d un actif immobilier est comme pour tout bien le r sultat de la confrontation d une offre et d une demande sur un march Le prix refl te donc notamment la raret La valeur ne peut pas tre d termin e directement mais en tout tat de cause peut tre approxim e par le prix concept de valeur v nale Cette logique qui est certainement la plus ancienne est la logique dominante sur le march du logement La logique financi re elle consid re que l actif immobilier est un actif comme les autres dont la valeur est fonction des avantages conomiques nets attendus de celui ci avantages calcul s par rapport aux alternatives d investissement disponibles La valeur refl te d abord l utilit conomique Cette logique correspond bien l approche suivie sur le march des investissements en immeubles o elle tend m me devenir dominante notamment sous la pression renouvel e des d tenteurs de capitaux longs Il est clair que chaque logique r sulte d une approche diff rente de la mati re immobili re et conduit donc des exigences distinctes sur les objectifs et les m thodes de l expertise immobili
97. andes Plus exactement il convient d appr cier quelle est l importance de la surface du lot moyen de terrain tel qu il est localement demand par les acqu reurs ventuels Un lot plus grand sauf s il est divisible n apporte pas beaucoup de valeur suppl mentaire ce qui justifie une pond ration faible en valeur v nale des m tres carr s suppl mentaires au del de la surface moyenne du secteur Mais pour des terrains en situation de convenir la construction de grands ensembles ou d immeubles collectifs les prix au m tre carr de surface ne sont pas plus importants pour les petites surfaces que pour les grandes au contraire le plus souvent car il est plus facile d exploiter un grand terrain qu un petit pour une op ration de construction collective 3 L encombrement L encombrement ventuel du terrain constitue galement un l ment technique prendre en compte pour la d termination de la valeur pour b tir d un terrain un terrain ne peut tre utilis pour b tir de mani re optimale que s il est nu On appelle terrain encombr un terrain mal utilis ou non utilis pour sa destination normale difi de constructions l g res ou v tustes dont l utilit donc la valeur conomique est faible par rapport l int r t que peut avoir le terrain nu dans une perspective de construction nouvelle L valuation comme terrain b tir de terrains encombr s devra tenir compte du co t des travaux de d molition
98. ann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 143 227 Section 1 L estimation de appartements On peut consid rer que les appartements constituent le type de bien immobilier le plus facile estimer tant parce qu ils rel vent en g n ral d un large march que parce que la plupart des facteurs de la valeur sont ais ment appr hendables 1 Facteurs de la valeur On se reportera l tude g n rale des facteurs de la valeur constituant la 2 partie du Guide Rappelons pour m moire gt Les facteurs li s l immeuble e Situation g n rale et particuli re e Qualit de la construction ge qualit tat e Facteurs juridiques urbanisme servitudes gt Les facteurs li s l appartement e Surface habitable e Annexes int gr es et s par es e Distribution e Confort e Etat e Etage en liaison avec l tage l exposition l ensoleillement les vis vis les vues gt Les facteurs conomiques le march local porteur ou non gt Pour les appartements lou s les conditions d occupation 2 D finition de l unit de mesure pour l estimation par comparaison la surface habitable On utilisera comme unit de mesure la surface habitable d finie de la mani re suivante Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 144 227 La superficie de la partie privative d un lot ou d une fraction de lot est la superficie des planchers des locaux clos et couverts apr s d ductions des surfaces occup
99. ant Pi ces Il demeure entendu que le calcul du nombre de pi ces ne doit intervenir ici que s il caract rise suffisamment la maison consid r e Dans le cas de nombreuses annexes pi ces secondaires etc il est pr f rable d exclure des donn es informatiques ces cas aberrants et en cons quence de barrer d une croix chacune de ces cases Distribution Distribution classique par niveau Renvoyer la distribution au verso si la maison est trop importante Situation particuli re La note de la situation particuli re 1 5 synth tise ici d une part le voisinage imm diat d autre part la qualit des annexes non b tie de la maison On retiendra donc parmi les avantages outre les qualit s de vue et d ensoleillement la pr sence de larges voies d acc s et d espaces imm diats bien am nag s ou sp cialement agr ables et la pr sence de d pendances non b ties telles que jardin cour lorsque le fait est peu courant pour la cat gorie laquelle appartient la maison ou encore la possibilit de garage lorsque celle ci constitue une plus value pour le type de maison consid r Parmi les inconv nients l acc s difficile les bruits locaux les mauvaises odeurs la promiscuit les vues d plaisantes la mauvaise exposition l absence d espaces libres imm diats ou de d pendances non b ties habituelles cour jardin selon les cas Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 223 227 Terrain b tir pour mais
100. antage de dire que l on a pas obtenu d vidence la valeur v nale que cherche l expert en estimations immobili res gt Obsolescence et inadaptation au march Au del de leur tat technique qui peut tre bon il existe des b timents ayant perdu une grande partie de leur utilit donc de leur valeur conomique du fait d volutions sociologiques et ou techniques C est la cas des vastes demeures coloniales qui ne r pondent plus la demande actuelle elles peuvent tre totalement invendables leur co t de reconstruction diminu d un abattement pour v tust li leur tat r el qui peut tre encore correct C est le cas de nombreux immeubles industriels des ann es 1970 et 1980 mal situ s techniquement solides mais non marchands sans reconstruction ou restructuration lourde Il peut donc y avoir lieu de faire subir aux b timents une d pr ciation pour mauvaise adaptation aux besoins appel e d pr ciation pour obsolescence Cette nouvelle d pr ciation permet elle d obtenir enfin la valeur v nale que cherche l valuateur Il convient au moins de le rechercher en confrontant le r sultat obtenu ce que donnerait l analyse du march A d faut il faut accepter le principe d une nouvelle correction ou abattement pour adaptation au march La formulation math matique de l estimation par co t de reconstruction devient alors Valeur v nale valeur du terrain libre abattement pour encombrement co t
101. arge fonci re d pend essentiellement du prix de vente possible dans le march local du m tre carr de local construit A partir des renseignements figurant au 7 l valuateur d termine ensuite approximativement ce qu il est possible de faire sur le terrain estimer et la surface d velopp e hors uvre maxima des constructions que ce terrain serait autoris recevoir Et l estimation se r duit finalement une simple r gle de trois Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 209 227 gt un certificat d expertise pour les maisons et appartements biens immobiliers courants REPUBLIQUE ALGERIENNE DEMOCRATIQUE ET POPULAIRE Minist re des finances Direction G n rale du Domaine National Wilaya de Inspection de ORGANISME CONSULTANT Demande n Evaluation DGDN Certificat d expertise MAISON APPARTEMENT Version simplifi e Adresse de l immeuble Type d immeuble L maison _ Jappartement Date de la visite Visite compl te Visite ext rieure 1 El ments Juridiques R gime de d tention _ pleine propri t Date de construction L copropri t lots n Conformit pour les biens lt 5 ans LlCertificat d livr Llconsult sur place non disponible le jour de la visite Certificat non d livr _ refus de conformit motifs de refus 2 Situation g ographique compl ter chaque l ment emplacement environnement quipe
102. arts de locataires remplissages ventes partielles travaux franchises loyers progressifs De fait on constate que cette m thode s utilise principalement sur des march s d immobilier de rapport complexes r gis par des professionnels centres commerciaux cr ances immobili res ensembles immobiliers importants ou sur des produits immobiliers ayant des particularit s financi res S agissant de la fiabilit il est tabli que l utilisation d un taux d actualisation constant major d une prime de risque peut aboutir des prises de d cision incorrectes par ailleurs la multiplication des hypoth ses retenues taux d actualisation taux d inflation croissance co t de la construction des charges de la valeur de revente taux d impay s de vacance accro t les approximations Or les simulations effectu es montrent que la variabilit d une hypoth se a des effets amplificateurs sur le r sultat de m me qu un voilier qui partirait d Alger pour Marseille en se trompant de quelques degr s seulement sans corriger sa route se retrouverait Ath nes De surcro t le croisement de plusieurs variables a des effets multiplicateurs d incertitudes c est indubitablement une grave faiblesse de la m thode On aboutit au paradoxe bien connu des conom tres plus l on cherche int grer dans le mod le des variables et donc apporter des pr cisions plus l on risque d augmenter le caract re al atoire du r sultat Mieux vaut autant
103. ation Section 2 La circulation de la monnaie Entre le moment de sa cr ation et celui de sa destruction c est dire pendant tout le temps o elle reste la propri t des agents non bancaires la monnaie circule au gr des changes allant de compte de banque en compte de banque On a dit qu il existe deux formes de monnaie fiduciaire pi ces et billets et scripturale qui empruntent videmment des circuits diff rents la monnaie fiduciaire circule en dehors du champ bancaire tandis que la monnaie scripturale ne le quitte pas Pour sortir ou entrer dans le champ bancaire la monnaie fiduciaire met en oeuvre de la monnaie scripturale C est ainsi que chaque fois que nous allons chercher des esp ces aux guichets de banque notre compte est d bit de la transaction De m me chaque fois que nous effectuons un d p t d esp ces notre compte est cr dit On portera donc notre attention sur les circuits qu emprunte la monnaie scripturale depuis sa cr ation jusqu sa destruction On peut les classer en trois cat gories que l on examinera successivement 1 Le circuit des transactions courantes Il est sollicit par les changes que pratiquent entre eux les agents non bancaires et ne produit aucun effet sur la masse mon taire des d p ts vue DAV puisque ces transactions aboutissent de simples transferts bilat raux d bit d un compte de d p t par le cr dit d un autre compte de d p t Il concerne tout autant
104. aujourd hui sur les effets d une urbanisation rapide et sur les co ts qu elle inflige la population Diff rentes conceptions peuvent orienter l tude des co ts de la croissance urbaine Les conomistes ont t tent s par la recherche d une interpr tation th orique de l volution des co ts Mais en d pit de la profusion des applications possibles il appara t que les hypoth ses pos es sur le comportement rationnel des agents conomiques sont souvent loign es de la r alit et de la pratique urbaine Ceci ne condamne pas ce genre de travaux la th orie est aujourd hui plus que jamais n cessaire mais en limite momentan ment le caract re op rationnel En l tat actuel des connaissances aucun mod le g n ral de fonctionnement de la ville n est satisfaisant En d finitive on tirera profit d un inventaire s attachant successivement aux co ts fonciers prix du sol charges fonci res aux co ts des transports migrations intra urbaines probl mes de l heure de pointe et autres co ts publics de la gestion de la cit Mais cette approche fonctionnelle et sectorielle n glige la n cessaire interd pendance entre les diff rents co ts de la croissance urbaine La partie visible de l iceberg ne doit pas nous faire oublier l importance consid rable de la partie cach e Finalement la politique d armature urbaine d un pays ou d une r gion s av re particuli rement difficile d finir et conduire tant il
105. auteur gt 2 60 m 0 4 e Garage en annexe 0 4 0 5 selon la qualit de la construction e Niveaux mixtes habitation locaux non am nag s la surface hors uvre de la partie habitable est pond r e 1 le surplus en fonction des r gles pr c dentes 3 M thodes d estimation gt Estimation par comparaison terrain int gr Dans cette m thode l estimation s tablit globalement sans tenir compte du terrain dont la valeur est implicitement int gr e dans le prix unitaire retenu L approche n est en fait pas diff rente de celle retenue pour les appartements dans laquelle le prix retenu au m habitable inclut une quote part du terrain et des parties communes Cette fa on de proc der n est justifi e qu autant que la maison est implant e sur un terrain correspondant l importance des constructions et aux points de comparaison e Si le terrain est plus petit que les points de comparaison c est un facteur de moins value il faut donc baisser la valeur unitaire au m2 DHOP pour en tenir compte e Si le terrain est tr s grand et que son importance est sup rieure ce qui correspond aux points de comparaison il faut estimer la maison avec la surface du terrain rencontr e dans les points de comparaison et ajouter ensuite la valeur du terrain suppl mentaire Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 150 227 a Terrain de 1 000 m tout en longueur a non divisible dans un secteur o les pavillons
106. baine ou situation g n rale et la situation intra urbaine ou situation particuli re cf Guide 2 partie Chapitre 1 10 Estimation 10 1 Lot de terrain b tir estimation au m tre carr de surface brute cf Guide 4 partie chapitre 1 Section 3 10 2 Terrain b tir pour immeuble collectif estimation par la m thode dite de la charge fonci re prix du terrain ramen au m tre carr de surface hors uvre d velopp e constructible Rappelons le principe expos dans le Guide 4 partie Chapitre 1 Section 3 Ayant analys avec le plus grand soin les r glements d urbanisme les projets et les r alisations immobili res r centes occupant les terrains au maximum de leurs coefficients d occupation des sols COS l expert calcule ou note d abord la surface d velopp e hors uvre des constructions possibles ou implant es sur les terrains qui lui servent de termes de comparaison En divisant les prix de vente de ces terrains par ces surfaces il obtient pour ses termes de comparaison des prix au m tre carr d velopp de surface constructible On d finit ainsi la charge fonci re pour un emplacement d termin comme tant la quote part de la valeur du terrain rapport e au m tre carr de surface d velopp e hors uvre des constructions r alis es ou susceptibles d tre r alis es sur cet emplacement prix du terrain brut lib r et nu nombre de m tres carr s H O d velopp s constructibles Cette ch
107. ble autoris e par le POS e AUS 10 il servira valuer ces b timents conserv s 5 Qualit s intrins ques cf Guide 2 partie Chapitre 2 Section 1 6 Locations et servitudes On apportera une attention particuli re aux baux long terme constitutifs de droits r els cf Guide 2 partie Chapitre 3 Section 1 7 Equipements On apportera toutes pr cisions utiles concernant la voirie de desserte qui constitue l l ment cl de la valorisation d un terrain b tir Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 208 227 8 Urbanisme Un terrain n a pas la m me valeur selon qu il est constructible ou non selon ce que l on peut y construire une ou plusieurs maisons un immeuble collectif de 500 ou 1000 m DHO Il en r sulte que l expert ne peut pas une valuation fiable sans avoir v rifi la constructibilit d un terrain La d marche minimale est la consultation des documents d urbanisme en vigueur d faut il existe des al as qui doivent conduire l valuateur la plus grande prudence dans la formulation de ses conclusions Il sera beaucoup plus satisfaisant pour l expert de disposer gt d un permis de construire mais l expert ne dispose que tr s exceptionnellement d un tel document gt d un certificat d urbanisme de faisabilit de l op ration 9 Situation g ographique Il faut juger de la situation d un emplacement urbain ou d un terrain b tir deux points de vue la situation inter ur
108. ble courant Cela d pend donc de la longueur de fa ade mais pour d finir une parcelle courante de 400 600 m2 on est souvent conduit retenir une profondeur de 30 40 m pour cette premi re zone Il ny a normalement pas lieu d envisager plus de deux zones sauf configuration particuli re bande troite et profonde excroissance difficilement accessible Le croquis ci contre propose le d coupage en 2 zones d une parcelle de 800 m2 ayant une fa ade de me zone 15 m tres ne pouvant en raison des r gles 300 m d urbanisme tre construite que d une maison individuelle 33 m Rue Dans ces conditions le prix au m de la premi re zone est d termin par comparaison directe avec les prix pratiqu s dans le voisinage pour des terrains d environ 500 m permettant de construire une maison individuelle et une seule La deuxi me zone repr sente un terrain exc dentaire certes utile mais non indispensable pour pouvoir construire une maison Sa valeur au m sera donc nettement plus faible qu en premi re zone On peut la d terminer e soit en retenant 40 65 de la valeur admise en premi re zone e soit par r f rence des valeurs de terrains non constructibles jardins ou terrains d agr ment en effet l application d un pourcentage la valeur de la premi re zone qui a seule tous les attributs de la constructibilit Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 166 227 risque d aboutir u
109. briter les colons et contr ler le territoire Ces cr ations taient autant de villes nouvelles S tif Batna Sidi bel Abb s Chlef ou Tizi Ouzou en portent puissamment la marque On peut dire que toutes ces cr ations ont r ussi tous ces villages se sont transform s en petites villes actives et rayonnant sur leur territoire Elles ont aujourd hui 150 ans d existence Aujourd hui o l Am nagement du Territoire est devenu un des ma tres mots du pays l on relance les projets de villes nouvelles tous azimuts Elles correspondent la fois une vision volontariste sur l espace et au d sir de r pondre aux bouleversements du pays depuis 50 ans et donc aux d s quilibres spatiaux aff rents On retrouve dans les projets avanc s les deux orientations attribu es aux villes nouvelles dans le monde contemporain a la ville con ue pour recomposer le territoire r gional pour cr er dans des espaces d laiss s un p le d entra nement pour r quilibrer le territoire Telles les villes nouvelles des espaces neufs Sib rie d serts polders ou les nouvelles capitales politiques Ankara Brasilia Abuja ou Islamabad a la ville con ue pour d congestionner une m tropole urbaine et pour cr er dans une couronne proche un ou plusieurs mini p le jouant un r le de desserrement C est le mod le des villes nouvelles cr es autour des agglom rations de Londres les new towns lanc es par Abercrombie de Paris Cergy Po
110. cat goriels Dans le march troit des immeubles de rapport il est difficile de trouver des r f rences comparables en tous points situation qualit s techniques m mes r partitions et niveau des loyers commerciaux d habitation En cons quence et compte tenu des motivations des acqu reurs potentiels revenu ou plus value apr s revente il ne semble donc pas abusif de ratisser large c est dire d extrapoler les recherches et analyses de prix d un quartier l autre apr s une d finition pr alable de zones sociologiques ou de prix voisines quartiers r sidentiels recherch s quartiers de standing modeste quartiers d affaires Pour contourner la difficult li e l h t rog n it des immeubles il semble pr f rable d utiliser des taux cat goriels plut t qu un taux global ou moyen de capitalisation Ces taux cat goriels doivent bien videmment r sulter galement de l analyse des points de comparaison mais ils permettent de rendre compte beaucoup plus finement par exemple de locations d habitation relevant de taux relativement faibles et de locations de boutiques de taux lev s Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 156 227 Le tableau locatif pr c demment tabli s av re tre le pr alable indispensable l estimation par capitalisation taux cat goriels le total des revenus par cat gorie y appara t et l appr ciation d taill e que l expert a port sur chaque location lu
111. ciant au personnel La notion de site reconnu pour telle ou telle activit constitue un ind niable facteur de plus value et de facilit de r alisation Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 59 227 CHAPITRE 2 Les qualit s intrins ques du sol et des constructions Ce chapitre est consacr l examen technique des deux composants de l immeuble le terrain et les constructions correspond une d marche naturelle que les premiers valuateurs architectes ing nieurs techniciens du b timent ont suivi en tablissant une troite corr lation entre le co t de fabrication d un immeuble sommation du terrain et des constructions et sa valeur marchande Cette approche pertinente dans certains cas se retrouve dans le traitement fiscal et comptable qui distingue dans l entit finale qu est l immeuble le terrain bien non amortissable et les constructions qui s amortissent avec le temps Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 60 227 Section 1 Le terrain Il constitue l vidence la caract ristique essentielle du bien immobilier m me si sa mat rialit est parfois occult e dans le cas de copropri t n anmoins son importance subsiste sous forme de la notion de charge fonci re Pour s en tenir au seul crit re physique les l ments suivants sont pris en consid ration 1 Nature du sous sol La nature du sous sol est un l ment important prendre en consid ration Les progr
112. commercialit d une voie peut tre tr s variable et conna tre des ruptures brutales qui ne peuvent tre d cel es qu apr s un examen attentif des flux de chalands constat s des p riodes diff rentes Les facteurs permanents et la tendance doivent tre not s en mettant en vidence le cas ch ant des l ments de fragilit qui peuvent remettre en cause la p rennit de la qualit de l emplacement modification de la voirie fermeture de commerces attractifs effets de mode par exemple gt La consistance Les caract ristiques intrins ques des locaux sont galement prendre en compte et de ce point de vue on retiendra la superficie r elle et pond r e le volume le lin aire de fa ade les agencements et quipements l tat d entretien tant de l entier immeuble que des locaux ainsi que leur disposition relative et leur adaptation l exploitation la pr sence et la qualit des locaux accessoires gt Situation locative L examen du bail un point de passage oblig On tudie successivement Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 184 227 e la destination des lieux rapprocher de l activit r ellement exerc e e les clauses sp cifiques du bail e le montant du loyer fixation l origine et r vision Ce montant sera rapprocher de la valeur locative actuelle du march d termin e selon la m thode comparative De la m me mani re pour un local vide la d termination d une valeur l
113. comparaison l estimation au m2 DHOP est recommand e gt Relation entre surface habitable ou utile pond r e et surface d velopp e hors uvre pond r e Une des difficult s de l estimation par comparaison est de trouver des r f rences ou points de comparaison Or pour les maisons dont on a eu connaissance du prix de vente on peut parfois conna tre la surface habitable ou la surface utile pond r e et dans d autres cas la SDHOP ce qui permet de rapporter le prix de vente soit au m utile pond r soit au m DHOP Or pour pouvoir exploiter toutes les r f rences il faut pouvoir transformer une surface utile pond r e en SDHOP et vice versa Il existe bien videmment une relation entre ces deux surfaces li es par un coefficient r tel que surface utile pond r e VF SDHOP Plus les murs et cloisons sont pais les escaliers larges plus ce coefficient est faible Il peut varier entre 85 et 90 pour un pavillon r cent de plain pied de 75 85 pour une maison ancienne avec tage A titre d exemple si on a une r f rence de vente 17 000 000 DA pour une maison ancienne un tage de 120 m utiles pond r s soit 141 666 DA m UP on peut consid rer que la maison a une SDHOP d environ 120 0 8 150 m2 Le prix constat au m2 DHOP est de 113 333 DA r f rence que l on pourra utiliser et comparer avec d autre r f rences au m DHOP que l on aura recueillies gt Exemples de coefficients de pon
114. cord es aux diff rents r seaux des distribution des fluides ou d vacuation des effluents L am nagement des abords et des espaces verts apporte un suppl ment la qualit g n rale de la r alisation Son importance est variable en fonction du type d op ration et de sa localisation N gligeable pour un immeuble construit en tissu urbain en bordure de la voirie existante important dans le cadre d un groupe d immeubles d habitation ou de bureaux tr s important pour un lotissement r sidentiel Leurs tudes n cessitent un certain nombre de documents ou d enseignements pr alables tels que plan de g om tre avec indication des limites de terrain et de cotes de niveau indication des points de raccordement aux r seaux existants Les travaux comprennent plus particuli rement e Les travaux g n raux permettant la mise en forme g n rale du terrain et la cr ation des plates formes des voies e Les voiries et trottoirs toutes voies de circulation d termin es suivant l importance du groupe immobilier r aliser e L assainissement dont le but est la collecte l vacuation et le traitement des eaux us es et des vannes domestiques des eaux us es industrielles des eaux de pluie et de ruissellement ou d infiltration Le r seau projet doit tenir compte de la quantit d eau rejeter mais galement de la morphologie du terrain L lectricit pour un usage domestique fait son apparition en 1878 mai
115. ction 2 La r glementation d urbanisme 88 Section 3 La fiscalit immobili re 97 3 PARTIE Les m thodes d estimation La dualit de l immobilier logique marchande logique financi re 100 Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 8 227 a CHAPITRE 1 La m thode d valuation par comparaisons directes Section 1 Le principe 104 Section 2 Les unit s de mesure 106 Section 3 D termination de la valeur unitaire 107 Section 4 Avantages et inconv nients de la m thode d estimation par Comparaison 111 a CHAPITRE 2 Les m thodes d valuation par addition de la valeur du sol et des constructions Section 1 Formulation math matique 113 Section 2 Le terrain 114 Section 3 Les constructions 114 Section 4 La m thode comparative d estimation par sol et constructions 115 Section 5 Estimation par le co t de remplacement ou de reconstitution 117 Section 6 Probl mes pratiques pos s par la m thode d estimation par sol et constructions 120 a CHAPITRE 3 L estimation par capitalisation des revenus Section 1 D finitions taux de capitalisation brut et taux de capitalisation net taux de rendement brut et taux de rendement net appel s galement taux de placement 124 Section 2 La pratique de la m thode 126 Section 4 Avantages et inconv nients 130 a CHAPITRE 4 Du bon usage des m thodes d estimation Section Les m thodes d estimation sont simples leur application judicieuse l est beaucoup moins 137
116. d pendances indiquer n ant Surface des biens cf Guide de l Evaluateur DGDN Le calcul doit tre bas sur la surface habitable pour les appartements ne pas d tailler par pi ces c est dire la surface totale de toutes les pi ces avec une hauteur sous plafond d au moins 1 80 m Les surfaces des annexes garages terrasses balcons devront tre regroup es de mani re s par e Pour les maisons on utilisera la surface d velopp e hors uvre pond r e SDHOP Equipements Eaux us es indiquer si l assainissement est urbain ou priv ou aucun Adduction d eau indiquer si eau de ville ou priv ou aucun Chauffage d crire le syst me et le combustible utilis s ex chaudi re gaz avec radiateurs Appr ciation qualitative et tat des biens au moment de l expertise Cette section doit donner une description globale du bien et de sa condition Les commentaires doivent tre concis et d ordre g n ral sur les biens le terrain les gros uvre et second uvre l int rieur la disposition des pi ces la s paration des fonctions jour et des fonctions nuit du logement les l ments d quipement Pour les appartements d pendant d immeubles en copropri t on ajoutera un paragraphe sur l entier immeuble les parties communes et les quipements collectifs Travaux de mise aux normes minimales d habitabilit ou de sauvegarde indispensables Il sera indispensable de s interroger sur les possibilit s de revente du bien i
117. d ration La pond ration des surfaces en fonction de leur utilit est une question de fait r sultant de l analyse de l expert au cas par cas On ne peut donc pas indiquer de martingales utiliser sans r flexion Cependant pour donner quelques rep res nous indiquons pour le calcul de la SDHOP de maisons r centes de standing moyen en situation p riurbaine Souvent l valuateur ne pourra estimer une maison qu avec des points de comparaison dont il ne pourra d terminer que la SDHOP approximative en mesurant les surfaces au sol sur le plan cadastral quand il existe et en rep rant le nombre de niveaux et les pond rations effectuer par visite ext rieure 3 C est galement cette r f rence au m2 DHOP qui sera report e par l valuateur sur la fiche statistique qui alimentera le fichier immobilier DGDN Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 149 227 e niveaux et combles enti rement habitables 1 0 e sous sols o Sous sols et caves enterr s ou semi enterr s hauteur sous plafond lt 1 90 m 0 1 hauteur sous plafond gt 1 90 m 0 2 dans tous les cas avec acc s garage 0 3 o sous sols de plain pied hauteur gt 2 50 m sans entr e dans la maison mais avec garage 0 6 avec entr e dans la maison et garage 0 7 e Combles o non parquet accessibles ou non par trappe 0 o grenier parquet accessible uniquement par trappe 0 1 o grenier accessible par escalier 0 2 o comble am nageable partie h
118. d un droit d usage et d habitation ou d un bail long terme Ces probl mes n cessitent une bonne connaissance du contexte juridique tandis que leur r solution fait souvent appel des notions math matiques gt L usufruit et la nue propri t r sultent du partage entre deux parties des attributs de la pleine propri t usus abusus fructus L usufruitier selon les articles 844 et suivants du Code civil a le droit de percevoir les fruits du bien ou d en user personnellement Le nu propri taire demeure propri taire du bien mais n en aura la jouissance qu au terme de l usufruit qui est g n ralement le d c s du b n ficiaire Chacun peut disposer des droits qu il d tient et les ali ner avec pour le nu propri taire la possibilit d hypoth quer Evaluation fiscale Pour la liquidation des droits d enregistrement et de la taxe de publicit fonci re la valeur de l usufruit et de la nue propri t est d termin e par une quotit de la valeur de la pleine propri t selon un bar me tabli par l Administration fiscale Valeur de la nue propri t Age de l usufruitier Valeur de l usufruit Moins de 20 ans r volus Moins de 30 ans r volus Moins de 40 ans r volus Moins de 50 ans r volus Moins de 60 ans r volus Moins d 79 ans r volus 7 0 de la pleine propri t 6 10 de la pleine propri t 5 10 de la pleine propri t 4 10 de la pleine propri t 3 10 de la pleine propri t
119. de construction abattement pour v tust abattement pour obsolescence abattement pour adaptation au march Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 119 227 Section 6 Probl mes pratiques pos s par l estimation par sol et constructions Les difficult s que nous venons de rencontrer pour la d termination de l abattement pour encombrement du terrain et pour la d pr ciation faire subir aux constructions anciennes du fait de leur v tust de leur obsolescence mais aussi de leur ventuelle inadaptation au march conduisent s interroger sur l utilit m me de la m thode par sol et construction De fait les pratiques labor es en la mati re ne sont gu re convaincantes et laissent l impression que le terrain est toujours d pr ci par l occupation et que la valeur v nale de la construction est toujours inf rieure sa valeur de reconstruction Le caract re arbitraire de la succession d abattements ne para t d autre part ni tr s s rieux ni tr s repr sentatif de certaines situations concr tes Il n en demeure pas moins n cessaire dans un certain nombre de circonstances d analyser s par ment la valeur du terrain et la valeur des actifs immobiliers amortissables C est le cas chaque fois qu il y a dissociation entre la propri t du sol et celle des installations ou constructions qu il supporte On conna t dans le droit traditionnel le bail emphyt otique le bail long terme et la concess
120. de mesure donne une valeur l unit e l tude de chaque point de comparaison r alis e selon les principes de la m thode permet d obtenir une s rie de valeurs unitaires qui constituent les r f rences de l analyse comparative c est par rapport elles qu il s agit de situer l immeuble estimer Supposons que l on doive estimer une maison de 210 m DHOP On a recueilli 5 points de comparaison A B C D E vendus respectivement aux prix de 10 000 000 DA 7 000 000 DA 8 500 000 DA 12 000 000 DA 5 600 000 DA L analyse des points de comparaison peut se faire de la fa on suivante Prix global SDHOP Valeur terrain DA Valeur b timent DA DA m nu encombr totale au m2 DHOP nu 30 A 10 000 000 220 4 000 000 2 800 000 7 200 000 32 700 B 7 000 000 174 3 000 000 2 100 000 4 900 000 28 200 C 8500 000 168 5 000 000 3 500 000 5 000 000 29 800 D 12 000 000 289 6 000 000 4 200 000 7 800 000 27 000 E 5 600 000 145 3 000 000 2 100 000 3 500 000 24 100 Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 116 227 4 Estimation de l immeuble La comparaison de la maison estimer chaque maison de r f rence conduit adopter une valeur unitaire pour les constructions par exemple 28 000 DA m2 DHOP L estimation de la maison tudi e se fait alors en proc dant aux op rations inverses de celles r alis es lors de l analyse des points de comparaison Si par exempl
121. des plus sp cifiques ou d usage plus limit qui seront d velopp es dans la 4 partie du Guide L application d une m thode d estimation se traduit le plus souvent par une op ration math matique l mentaire telle qu une multiplication d une surface par une valeur unitaire ou une division d un revenu par un taux Il est bien vident que la difficult se situe ailleurs dans le choix judicieux de la valeur unitaire ou du taux c est dire dans la bonne appr ciation des facteurs de la valeur de l immeuble Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 136 227 Section 1 Les m thodes d estimation sont simples leur application judicieuse l est beaucoup moins Il n est pas inutile de passer en revue les diff rentes caract ristiques de l immeuble susceptibles d agir sur la valeur et de rechercher si au regard de celles ci l immeuble se situe favorablement ou d favorablement En d autres termes il s agit de proc der un diagnostic approfondi et pertinent de l immeuble en passant en revue les l ments valorisants ou d valorisants qui peuvent tre regroup s en plusieurs familles e facteurs physiques de la valeur situation g n rale ville quartier rue localisations par rapport aux quipements publics nature des constructions quipements tat adaptation la demande actuelle probl me d obsolescence taille ou surface e facteurs conomiques importance de l offre et de la demande pour ce type
122. e on d gage par comparaison une valeur pour son terrain libre de 5 000 000 DA la valeur du terrain occup sera de 5 000 000 DA 30 de 5 000 000 DA 3 500 000 DA La valeur de la maison de 210 m DHOP est donn e par le calcul V 3 500 000 DA 210 x 28 000 DA 9 380 000 DA que l on pourra arrondir 9 400 000 DA Section 5 Estimation par le co t de remplacement ou de reconstitution 1 Le principe de la m thode L immeuble b ti r sulte d un processus de fabrication partir d un terrain quipement du terrain construction d un b timent le tout se traduisant par des co ts auxquels peuvent s ajouter des frais de diff rentes natures fiscaux financiers r mun rations de professionnels Et il n est pas anormal de penser qu il y ait une relation entre le prix de revient d un immeuble neuf et sa valeur v nale De m me s agissant de b timents d j existants la m me d marche de recherche d un co t de reconstitution corriger ventuellement pour tenir compte Les tenants de la m thode comparative d estimation par sol et constructions font remarquer qu un cart dans le choix de l abattement pour encombrement n a qu une incidence limit e sur le r sultat de l estimation dans la mesure o le m me abattement est pratiqu pour l analyse des points de comparaison et pour l immeuble estimer De fait cette d monstration n est pas du tout satisfaisante Sans doute est il vrai que le r sultat fina
123. e au tableau locatif pr c demment tabli Pour chacune des cat gories de locaux pour lesquels on a totalis le revenu brut on calcule galement le total des surfaces habitables ou utiles On peut ainsi proc der une estimation par comparaison en d finissant une valeur unitaire pour chaque cat gorie de locaux en n oubliant pas que les bases d estimation d un immeuble en bloc telles qu on peut les appr cier de l analyse des points de comparaison sont inf rieures celles que l on constate pour la vente au d tail des locaux en copropri t dans les m mes conditions d occupation Cet abattement n est pas anormal il correspond en fait aux d lais de commercialisation frais de portage risques marge qui r sulteraient de la vente de l immeuble lot par lot apr s mise en copropri t dans l hypoth se o il n y aurait pas de travaux r aliser On rapprochera utilement cette estimation par comparaison appliqu e chaque cat gorie de locaux de l estimation par capitalisation cat gorielle pour v rifier la coh rence des r sultats gt Exemple Soit un immeuble de rapport comportant sous sol de caves rez de chauss e commercial 3 tages droits d habitation dernier tage de greniers L immeuble d une surface au sol de 132 m2 est lou dans les conditions r sum es au tableau locatif suivant Niveau Distribution 1 Bail Surf Surf Ventilation du revenu K DA Loca
124. e commercial industriel ou artisanal condition que ces constructions aient t lev es ou exploit es avec le consentement express du propri taire e Article 170 Le statut des baux commerciaux s applique galement o aux baux consentis aux communes pour les locaux affect s des services exploit s en r gie o aux baux concernant des immeubles ou locaux principaux et accessoires n cessaires l activit des entreprises d Etat hors du Domaine public o aux immeubles appartenant l Etat aux wilayas aux communes et aux tablissements publics si les baux satisfont aux dispositions de l article 169 e Sont exclus du champ d application o les autorisations d occupation pr caire consenties par l Administration sur des immeubles acquis par elle la suite d une d claration d utilit publique o les baux emphyt otiques sauf en ce qui concerne les r visions de loyer et pour les baux pass s par les emphyt otes sous r serve que la dur e du renouvellement consentie leurs sous locataires n ait pas pour effet de prolonger l occupation des lieux au del de la date d expiration du bail emphyt otique gt Les relations bailleur preneur Elles rel vent pour partie des relations usuelles entre propri taires et locataires telles que le Code civil les pr voit e Pour le propri taire d livrer et maintenir en bon tat la chose lou e Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 175 227 e P
125. e d valuation LLibre JLou L JPartiellement lou Estimation par prix moyens 0O au m habitable annexes int gr es valeur unitaire DA L au m de SDHOP terrain int gr valeur unitaire DA m DA DA Estimation par capitalisation du revenu constat et estim Loyer annuel constat L et estim L DA Taux adopt Justification du choix Estimation adopt e par rapprochement des deux chiffres ci dessus DA arrondi DA hors droits Vente du bien ais e C incertaine difficile 20 El ments de r f rence Fournir au minimum deux r f rences en pr cisant la date l adresse la contenance du terrain les surfaces habitables ou DHOP et le prix Mutation date Adresse Surface terrain Surface habitabld SDHOP Prix Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 212 227 Nom de l valuateur Date Signature Avis du Chef de Section Visa du Chef de l Inspection Avis du Chef de Bureau Visa du Directeur des Domaines Avis du Chef de Service Mode d emploi du rapport simplifi Maison Appartement Ces notes ont t faites pour les valuateurs de la DGDN dans le but de servir de guide pour remplir l imprim d valuation simplifi Chaque valuateur est responsable de la mani re dont il va r aliser la visite des biens tudier et pr parer le rapport d valuation de la fa on la plus appropri e chaque cas
126. e des loyers Loyers bloqu s Bureaux Entrep ts n cessitant un amortissement rapide signature du locataire irr prochable soci t d envergure nationale Petit artisan locataire financi rement fragile Conjoncture conomique avec forte inflation le placement immobilier est un refuge protecteur du Conjoncture conomique avec faible inflation les placements financiers plus faciles g rer pouvoir d achat concurrencent l immobilier Comme toute application des m thodes comparatives la m thode d valuation des immeubles par le taux de capitalisation brut se heurte une difficult pratique celle de trouver des l ments de comparaison r ellement comparables Il est donc le plus souvent n cessaire pour l expert de partir bien s r des donn es du march mais de moduler les taux de capitalisation r sultant de ces donn es pour les adapter la situation concr te qui est celle de l valuation recherch e Il faut pour cela r fl chir aux facteurs explicatifs des taux de capitalisation lev s et ceux des taux de capitalisation faibles Il est donc tr s dangereux de donner sans pr caution des grilles de taux de capitalisation par nature de biens immobiliers car tout d pend des situations concr tes particuli res 3 Application de la m thode lorsque le revenu n est pas au niveau du march On ne peut pas faire d estimation par capitalisation du revenu sans s interroger
127. e et sp cialement des immeubles b tis urbains Il y a dans la propri t b tie deux biens de nature conomique totalement diff rente gt le terrain bien permanent non reproductible dont la valeur r sulte en grande partie de ses qualit s intrins ques et de sa raret relative fonction elle m me d un facteur extrins que la localisation dans un espace urbain en d veloppement gt les constructions biens durables mais de dur e limit e susceptibles d usure ou de d su tude mais aussi biens reproductibles dont la valeur d pend au moins l origine du prix de revient Cette h t rog n it conomique fondamentale entra ne deux s ries de cons quence gt d une part les processus intellectuels conduisant la recherche de la valeur d un immeuble doivent tre diff rents selon qu un immeuble tire l essentiel de sa valeur du Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 39 227 terrain situation exceptionnelle ou qu il tire l essentiel de sa valeur de la qualit des constructions et de son quipement d autre part dans l analyse comptable des l ments constitutifs de la valeur d un immeuble b ti la valeur des terrains ne saurait subir d amortissements puisqu il s agit de biens permanents qui ne se d pr cient avec le temps que dans des cas exceptionnels qu il faut alors compenser dans la pr sentation des comptabilit s par des provisions pour d pr ciation La valeur des constructions au c
128. e fa on implicite tous les facteurs composant le prix all risks yield par cons quent le risque n est pas introduit de fa on explicite D fini g n ralement soit comme la possibilit probabilit de ne pas avoir ce qui tait attendu soit comme l cart variance entre ce qui tait attendu et ce qui s est r alis le risque fondamentalement r sulte du fait qu il n existe pas d information parfaite sur le futur Si la notion de risque est souvent cit e en immobilier peu d acteurs de ce march sont capables en fait d expliciter comment effectivement le prendre en compte Pour citer un universitaire am ricain Stephen PYRRH le traitement du risque par les immobiliers est largement laiss aux quatre cavaliers du pragmatisme le jugement le pressentiment l instinct et l intuition gt La probl matique du choix d un taux de capitalisation appropri Ce choix est fondamental puisqu une diff rence minime du taux entra ne une modification des valeurs d autant plus lev e que le taux choisi est faible Ind pendamment du montant du loyer c est dire loyer constant un taux de 16 plut t qu un taux de 15 r duit la valeur de 6 8 en revanche un taux de 5 plut t qu un taux de 4 entra ne une diminution de la valeur de 20 et un taux de 2 plut t que de 1 une diminution de 50 Le tableau ci dessous des valeurs en fonction du taux de capitalisation montre que les courbes ne sont absolument pas lin aires l aj
129. e l affaire tous les points qui devront faire l objet d une attention particuli re lors de la visite tels que distorsions entre le titre de propri t le cadastre et le bail anomalies apparentes dans l tat locatif en ce qui concerne tant la consistance des locaux que les conditions ou niveaux locatifs constructibilit v rifier Il peut tre utile de faire une premi re recherche dans le fichier de r f rences ventuellement pour regarder de l ext rieur les biens concern s l occasion du d placement pour visiter l immeuble expertiser Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 198 227 Section 2 La visite de l immeuble 1 Pr voir le temps n cessaire La prise de connaissance du dossier permet en fonction de l importance et de la complexit de l affaire d valuer approximativement le temps n cessaire la visite et aux ventuelles d marches compl mentaires r aliser l occasion du d placement consultation du cadastre des documents d urbanisme visite un professionnel local Mais il est fondamental de pr voir largement son temps car l expertise immobili re est d licate n cessitant toute l attention de l valuateur sans pr cipitation L exc s de temps disponible sera toujours bien utilis en rep rant les abords les avantages et les inconv nients de la situation particuli re Quant au temps effectivement n cessaire pour la visite il peut varier dans des limites
130. e prennent pas en compte les changements d environnement tourn es vers le pass elles ne peuvent que l extrapoler pr supposant que l environnement conomique ne changera pas et par cons quent elles ne peuvent pas anticiper les mouvements r els e elles ne prennent pas directement en compte la notion de risque le taux de capitalisation du march est un taux tout compris qui inclut de fa on implicite tous les facteurs composant le prix il est appel all risks yield en Grande Bretagne par cons quent le risque n est pas introduit de fa on explicite e elles reposent sur une s rie d hypoth ses implicites on d montre que la m thode d valuation par capitalisation du revenu est un cas particulier de la m thode plus g n rale d valuation conomique d un actif et que ce faisant quatre hypoth ses tr s critiques sont formul es le loyer reste constant dans le temps ou du moins le taux de croissance des loyers reste constant dans le temps le taux de capitalisation le taux de rendement reste galement constant dans le temps l horizon de temps est infini il n y a aucun co t de transaction Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 102 227 La conclusion c est que l valuation est une op ration difficile La m thode comparative directe serait bien videmment la meilleure si les march s taient parfaits et les points de comparaison nombreux ce qui n est le cas que pour les
131. e villes en point mais des coul es de population urbaine qui sont de v ritables r gions La vision traditionnelle de la ville point sur la carte et correspondant un processus d urbanisation dont le r le est la fois de concentrer certaines populations venues du milieu rural et de fournir des services aux populations rest es rurales doit tre compl tement abandonn e Par opposition nous assistons une double tendance la dispersion d peuplement des centres urbains Londres New York et la concentration aur oles suburbaines sans contradiction entre les deux Ces r gions urbaines se constituent partir du moment o les aur oles p riph riques des diff rentes agglom rations se rejoignent Il est cependant tr s difficile de conna tre l avenir de cette tendance Section 2 Gen se et fonctions des villes 1 Villes spontan es et villes cr es a Les villes spontan es ont t le plus souvent le r sultat d une convergence de trois l ments un point d change un lieu de culte une place de d fense des points d change qui ont t souvent l origine un march intermittent ou une foire les souks d Afrique du Nord qui sont devenus par la suite une place permanente pour le commerce On observe que cette fonction commerciale s est d ailleurs souvent localis e l o il existait une difficult de transport rupture de charges des lieux de culte c est dire des emplacements co
132. ectives de r ajustement du loyer date des prochaines r visions et renouvellements Les taux de rotation pouvant tre un probl me en particulier pour certains immeubles lou s loyers lev s pertes locatives entre deux locataires frais de remise en tat de relocation Les pertes de loyer dans certains immeuble de rapport importants l valuateur doit int grer dans son raisonnement un certain niveau d impay s et de vacance Le montant des charges non r cup rables sur les locataires Alors que pour les locations d habitation un tat locatif ou le compte de gestion permet g n ralement de porter une appr ciation sur les conditions de location il est recommand et prudent de se faire communiquer les baux des locations commerciales n cessaires une analyse approfondie L tablissement du tableau locatif permet en outre en passant en revue chaque local d identifier des vacances ou des r unions de locaux qui n apparaissent pas d vidence dans l tat locatif fourni l valuateur Facteurs conomiques le march des immeubles de rapport Le fonctionnement du march des immeubles de rapport n est pas ind pendant de celui des autres compartiments du march immobilier Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 154 227 notamment celui de l immobilier d entreprise qui offrent des placements locatifs alternatifs Dans des proportions diff rentes selon le comportement des march s on con
133. elier JF jambe de force J Joues c t s de la lucarne j jambette s Lanterneau d clairement FERMES ANGLAISES LANTERNEAU SUR FERME EN BOIS Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 80 227 Menuiseries ext rieures favur sous linlcav largeur cntre l ebieux 1 borrtant ouverture amp la fran aise ouverture amp l analaise int rieur exterieur a souffler basalante a l madisne go ooo ooe guillorine coulissante Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 81 227 CHAPITRE 3 Les facteurs juridiques La d finition du droit de propri t est fournie par l article 674 du Code civil qui stipule que la propri t est le droit de jouir et de disposer des choses pourvu qu on n en fasse pas un usage prohib par les lois ou par les r glements Mais la valeur du droit de propri t portant sur un actif immobilier d pend de l importance des autres droits qui peuvent modifier l int r t conomique de ce droit de propri t Parmi ces droits il en est qui font partie du droit priv et d autres du droit public Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 82 227 Section 1 Les facteurs juridiques de droit priv 1 Les d membrements de la propri t L expert immobilier peut tre confront des probl mes particuliers tels l estimation de l usufruit ou de la nue propri t d un immeuble l appr ciation d un immeuble grev
134. en ville qu en zone rurale e Qualit technique et architecturale On se reportera largement aux facteurs g n raux de la valeur de l immobilier b ti poque de la construction qualit des mat riaux tat confort e Distribution l vation Les maisons distribu es sur plus de deux niveaux habitables sont fatigantes habiter et d laiss es par une partie de la client le cela se traduit sur la valeur tant pr cis qu un tel inconv nient est mieux accept en zone urbaine o les maisons sont plus rares et les terrains plus petits Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 147 227 e Annexes L absence de garage est tr s p nalisante pour une maison sauf si on peut en construire un D une fa on g n rale et au del de son habitabilit on recherche de l espace dans une maison tant l ext rieur jardin qu l int rieur cave atelier buanderie s choir dont une partie ventuellement am nageable 2 D finition de l unit de mesure pour l estimation par comparaison le m tre carr d velopp hors uvre pond r m DHOP gt Il s agit de la surface e hors uvre c est dire murs compris e d velopp e c est dire que l on va tenir compte du nombre de niveaux e pond r e c est dire que chaque niveau ou partie de niveau pour le b timent principal comme pour les b timents annexes est pond r en fonction de son utilit relative conform ment aux principes expos s
135. ent en mesure d exiger le paiement d une rente lev e en contrepartie de ce qu on peut appeler un droit d acc s la ville ce moment c est la localisation des terrains leur position dans l espace urbain tel quartier de telle cit qui est le d terminant principal de leur valorisation Cette rente n a donc rien de foncier au sens strict Elle est per ue en raison de l insertion d un terrain dans un espace multidimensionnel dont l utilisation est conditionn e par la transformation du sol espace constructible en espace construit Ceci nous am ne la qualifier de spatiale car elle renvoie aux qualit s du sol en tant qu espace constructible et provient de l obstacle mis l utilisation de l espace urbain et d immobili re cet obstacle se r v lant exclusivement l occasion du processus de construction immobili re Naturellement le pouvoir de r tention de la propri t fonci re ne s exerce que d s lors que le sol est constructible c est dire susceptible d tre transform en espace construit support lui m me de valorisation de capital S il ne l est pas la possibilit d exiger une rente dispara t Elle n est d ailleurs que potentielle tant que la transformation de l espace n est pas l ordre du jour sa r alisation tant li e la production effective de biens immobiliers En conclusion de cette tude il est important d insister sur l h t rog n it conomique fondamentale de la propri t immobili r
136. entation au dessous de 250 mm Les r seaux ne doivent tre satur s D bit et pression doivent tre suffisants Il en r sulte parfois des cons quences en mati re d valuation de lots de terrains de lotissements anciens dont les r seaux satur s pr sentent une capacit r siduelle insuffisante gt L assainissement se subdivise en deux l ments l vacuation des eaux pluviales qui ne pose g n ralement pas de probl me et l vacuation des eaux us es qui constitue l assainissement proprement dit Cet assainissement par des moyens collectifs est de plus en plus syst matiquement impos dans les agglom rations Un r seau d gouts vannes est g n ralement exig pour la desserte des terrains sur lesquels doivent tre cr s des lotissements ou difi s des ensembles d habitation Lorsqu il n existe pas de r seau collectif d vacuation le permis de construire sur un terrain individuel n est accord que sous r serve du traitement d cantation purement biologique des eaux us es salles de bains cuisines WC On d signe g n ralement par le terme de viabilit l acc s ou la desserte d un terrain par une voie carrossable pourvue des r seaux d eau d lectricit ventuellement d assainissement et de gaz La pr sence de tous les l ments de viabilit n est pas n cessaire Un terrain peut tre consid r comme terrain b tir s il poss de la viabilit minimum admise dans le secteur par exemple vo
137. enus et d en tirer la bonne conclusion Un march parfait suppose concurrence fluidit de l offre et de la demande libert de fixation des prix d achat et de vente rencontres des acheteurs et des vendeurs en un m me lieu parfaite information r ciproque homog n it du produit et atomicit de l offre et de la demande nombre suffisant d acheteurs et de vendeurs le prix tant de ce fait consid r par chacun d eux comme une donn e ind pendante de l action d un seul Sur un march parfait il y a galit des prix des transactions portant sur des marchandises de m me qualit 3 S il y a une grande divergence des r sultats c est que l une au moins des m thodes a t mal utilis e ou utilis e de fa on ill gitime La valeur moyenne est selon toutes probabilit s mauvaise L valuateur devra revoir sa copie S il y a convergence des r sultats ce devrait tre la preuve d une estimation correcte sauf si l expert a voulu se faire plaisir en utilisant plusieurs m thodes dont la convergence volontaire des r sultats donnera une s curit intellectuelle trompeuse N en est il pas souvent ainsi de la m thode comparative pour confirmer les r sultats d une estimation par capitalisation du revenu Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 103 227 CHAPITRE 1 La m thode d valuation par comparaison La m thode d estimation par comparaison consiste d duire la valeur d un bien de l analyse du
138. era utile de se rappeler gt La qualit face la quantit Faites attention aux probl mes d agr gation Avant de compter quoi que ce soit il faut avoir une d finition et cette d finition est finalement un acte d appr ciation et non de mesure Avant de Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 18 227 pouvoir raisonner quant aux donn es d un processus conomique un march immobilier par exemple il faut disposer au moins d une certaine id e de la dimension de ce processus Toutes les m thodes d estimation ont en commun ce principe essentiel la r f rence au march Elles consistent d gager de l examen des ventes r centes un certain nombre de valeurs moyennes dominantes prix au m habitable pour les appartements taux de capitalisation pour les immeubles de rapport Ces valeurs unitaires ainsi d gag es servent calculer ensuite la valeur des immeubles estimer Dans un march se rapprochant de la perfection th orique comme le march des valeurs mobili res en Bourse il y a libre concurrence entre les vendeurs et les acheteurs r unis et inform s compl tement et instantan ment Les marchandises changer sont d autre part et dans une large mesure substituables Le r sultat est que la solidarit est si troite entre tous les participants qu elle devient unanimit il y a un seul prix chaque s ance pour chaque action C est le cours Certains march s immobiliers se rapp
139. erme de l quation on op re la soustraction suivante apr s avoir multipli les deux termes de l quation par 1 i il vient alors i 1 i ou An 1 i 1 a 1 i 1 soit An ax Pour le calcul de cette formule on utilisera l une des 3 solutions pr conis es pour les int r ts compos s 4 Valeur actuelle de A suite de n annuit s constantes a au taux i Quel capital V aurais je placer aujourd hui int r ts compos s pour disposer de A en fin de p riode Appliquons la formule des int r ts compos s V t i An donc V t i a x ET TI l 1 s n et V a CD ou V a Ut ouencore V a en i i i On notera que lorsque n gt 1 i Er T s0 et V z 1 i C est finalement cette formule qui est appliqu e dans la majorit des calculs de capitalisation du revenu annuel d un immeuble ce qui signifie que l on consid re que l immeuble sera lou moyennant le loyer annuel constat en DA constants pendant de longues d cennies Mais si cette hypoth se est d mentie dans quelle mesure peut on admettre cette simplification Prenons l exemple suivant gt Convention d occupation du Domaine public 2001 entre l ETAT et la Soci t S La Soci t S est autoris e occuper un terrain de 6000 m pour une dur e de 22 ans moyennant une redevance annuelle de 760 K DA index e chaque ann e L occupant s engage r aliser un immeuble usage de bureaux d une SHON de
140. ermination de la v tust demeure d licate compte tenu de l h t rog n it des dur es de vie des diverses composantes du b timent de l usage plus ou moins intensif des locaux et de l tat d entretien Une formule r ductrice consiste privil gier l ge de la construction et sa dur e de vie th orique En l absence de correctifs pour l entretien et modalit s d utilisation la v tust s exprime comme une fraction de la valeur neuf repr sent e par le rapport entre l ge et la dur e de vie du b timent En appelant D la dur e de vie th orique A son ge P le prix de reconstruction actuel La v tust s crit V P A D A c t du vieillissement technique les constructions subissent une perte de valeur repr sentative de leur obsolescence c est dire de leur inad quation aux besoins actuels Cette obsolescence concerne l ensemble des postes de la construction parti pris architectural mat riaux utilis s distribution et surtout quipements Elle refl te l volution des techniques des besoins et des go ts et constitue l oppos de la notion de modernit L obsolescence se traduit par un abattement affectant la valeur intrins que appel coefficient d immobilisation De mani re synth tique on emploie pour l approche de la valeur d utilit ou d utilisation un coefficient d abattement sur la valeur neuf repr sentant globalement la v tust et l obsolescence Une notion connexe est employ e
141. erminer de quel type de terrain il s agit Chacun sait qu il serait sans int r t pour valuer un terrain b tir de prendre en consid ration la valeur de jardins mara chers inconstructibles m me tout proches Cette typologie n a rien voir avec les simples oppositions r gionales qu on a coutume de faire lorsqu on parle des march s fonciers pour distinguer le march alg rois de ceux de l Alg rie profonde m me si ces oppositions r gionales se justifient parfaitement par ailleurs Elles ne recouvrent pas non plus la distinction qu on fait parfois entre le march des terrains usage r sidentiel usage commercial ou usage d activit Lorsque plusieurs types d op rations sont possibles sur un m me terrain c est normalement la l op ration qui pourra supporter la plus forte charge fonci re qui s imposera par le jeu du march et sera r alis e le fait m me que sur un site les locaux commerciaux puissent chasser les logements montre bien qu il s agit d un unique march des terrains construire Les logiques d implantation des commerces et des logements sont diff rentes mais elles n entra nent pas les terrains concern s dans des logiques fonci res diff rentes La typologie qui suit cherche au contraire mettre en vidence l existence de diff rents objets fonciers qui se caract risent du point de vue de l acheteur et ob issent des modes de r gulation sp cifiques de l offre et de la demande On est
142. es 40 227 Pour faire court la th orie du monopole bilat ral d montre que le contrat finalement conclu entre l acheteur et le vendeur se situera n cessairement sur la ligne EE qui joint les diff rents points de tangence des courbes d indiff rence du vendeur V et de l acheteur A A cette droite on r serve le nom de ligne d Edgeworth du nom de l conomiste anglais qui a le premier attir l attention sur elle Mais pour en arriver l nous sommes oblig s d admettre que l acheteur et le vendeur connaissent leur int r t dans chaque situation et qu ils recherchent constamment le b n fice maximum suppositions qui sont la base de toute la th orie des prix Ce contrat pr sente deux caract ristiques sur lesquelles il convient d attirer l attention d une part tant donn que la droite d Edgeworth est perpendiculaire l axe Ox il comporte indication d une quantit changer bien d termin e d autre part le prix auquel s op rera l change reste impr cis entre le point E correspondant un gain nul pour le vendeur et le point E o l acheteur se trouve dans la m me situation La lev e de l ind termination tient souvent d autres consid rations la confrontation de la puissance des parties en pr sence les r actions possibles de l adversaire l esprit de conciliation l humeur combative Prix la EE 30 25 20 19 Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 41 227 CHAPITRE 4
143. es aussi une croissance d mographique acc l r e C est le cas de celles qui ont d marr durant les ann es 1970 Les taux de croissance entre les recensements de 1987 et 1998 atteignent ainsi 7 86 par an Berrouaghia 5 96 A n el Kebira et 5 54 A n Oussera cit plus haut et la croissance des grandes villes combine talement urbain et ralentissement d mographique Ce paradoxe apparent aujourd hui observ dans nombre de grandes villes du monde est moins l effet d une attraction d mographique que celui d un desserrement doubl d all gement de densit L volution d mographique d Alger t moigne de la faiblesse des th ories d mographiques sur l explosion urbaine g n ralis e et les m galopoles monstres Le ralentissement et non l arr t de la croissance d mographique alg roise a t engag d s le milieu des ann es 1970 avec la stagnation constat e du nombre de naissances autour de 67 000 jusqu leur recul partir du milieu de la d cennie suivante malgr une structure par ge rajeunie Comme les autres grandes villes Alger a vu sa f condit reculer et la part migratoire dans sa croissance s amenuiser jusqu s inverser Alger fut galement un cas pr coce de changement de nature de l immigration devenue majoritairement plus urbaine et d inversion des migrations D s la p riode 1977 1987 Alger enregistrait un solde migratoire n gatif de 120 500 personnes 21 500 arriv es pour 14
144. es de d termination de certaines valeurs qui sont des r gles d ordre public qui s imposent au juge donc fixent en derni re analyse le prix des choses Et ces r gles valent non seulement pour l expropriation proprement dite mais aussi pour la fixation unilat rale des prix en cas de pr emption puisque le b n ficiaire du droit de pr emption est en droit de faire dire le juste prix par le juge de l expropriation Droit de l urbanisme et droit de l expropriation n puisent pas les mati res de droit public dont la connaissance s impose l expert Le droit fiscal et immobilier est lui aussi de plus en plus important un immeuble par exemple n a pas la m me valeur selon qu il est en r gime de T V A ou de droits d enregistrement La loi sur les plus values ou d autres dispositions fiscales ont d videntes r percussions sur le march de certains biens Economiste juriste l Evaluateur est ou doit tre aussi un technicien I doit savoir d crire et appr cier terrains constructions b timents industriels etc Il doit tre en mesure de juger des qualit s intrins ques d un emplacement b tir g ologie plus ou moins douteuse des qualit s architecturales de la solidit de l quipement et de l tat du second oeuvre d une construction Cette rapide revue des disciplines intellectuelles que requiert l estimation des immeubles pourrait justifier un menu fort copieux pour ce Guide consacr l Expertise immobili re puis
145. es de l poque du capitalisme commercial et industriel il semble paradoxal de parler de contr le Cependant l espace urbain restait soumis des lois conomiques et l influence d options techniques d veloppement circulaire partir d un carrefour pour r pondre au souci de minimiser les temps de d placement d pendance entre la ville et ses quipements d infrastructure adduction d eau et surtout ses infrastructures de transport Aujourd hui le contr le de l espace est beaucoup plus volontaire et beaucoup plus conscient Il s exprime notamment par le p rim tre d agglom ration sorte de nouveau rempart qui fixe la limite de la zone urbaine Ce contr le de l espace urbain peut toutefois s av rer relatif sous la pression d mographique et des mouvements migratoires r sultant des transformations de l espace agro pastoral C est ainsi que la croissance urbaine en Alg rie s organise assez souvent partir de deux modes d occupation de l espace l un planifi l autre ill gal A Tlemcen par exemple deux villes coexistent dans le d veloppement urbain contemporain L une officielle est d termin e par les prescriptions des documents d urbanisme l autre le quartier de Boudgh ne trois km du centre ville proc de de la n cessit prouv e par Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 46 227 ses b tisseurs de se loger Ce quartier illustre la production de logements non planifi e chappant aux stati
146. es et des frais de vente support s et __le prix d acquisition major de 8 par an compter de la date d acquisition et du montant des frais d entretien dans la limite de 30 du prix d acquisition Le montant de la plus value imposable est obtenu en appliquant la plus value ainsi d termin e un abattement en fonction de la dur e de conservation du bien c d fix comme suit Dur e de conservation du bien c d Taux d abattement sup rieure 15 ans 100 comprise entre 10 et 15 ans 80 comprise entre 6 et 10 ans 60 comprise entre 4 et 6 ans 40 comprise entre 2 et 4 ans 30 La plus value imposable est tax e l imp t sur le revenu global IRG au titre de l ann e de la cession 14 La taxe d enl vement des ordures m nag res est tablie annuellement au nom des propri taires ou usufruitiers par les communes dans lesquelles fonctionne un service d enl vement des ordures m nag res Elle est la charge du locataire qui peut tre recherch conjointement et solidairement avec le propri taire pour son paiement art 263 bis Code des imp ts directs et taxes assimil es 15 Si les frais ne sont pas justifi s ils sont retenus forfaitairement 10 du prix actualis Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 98 227 3 me PARTIE Les m thodes d estimation Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 99 227 La dualit de l immobilier logique marchande l
147. eur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 146 227 qualit de construction quivalente on accepte un terrain plus exigu qu en zone rurale e Fa ade configuration acc s am nagement On retrouve les facteurs de la valeur des terrains b tir L importance de la fa ade est un facteur de standing donc de valorisation ll en est de m me pour les am nagements cl tures plantations all es Les vues plongeantes et le manque d ensoleillement li s la proximit de constructions hautes sont des facteurs d autant plus d valorisants que la maison est de bon standing e Valeur de r cup ration fonci re Devant un beau terrain b ti d une maison modeste ou en mauvais tat la valeur peut se r duire celle du terrain diminu e du co t de d molition II est alors fondamental de v rifier les possibilit s de reconstruction r sultat des r gles d urbanisme A l oppos dans un secteur o les r gles d urbanisme interdiraient une construction neuve l existence d une maison r nover peut tre un facteur tr s valorisant gt Facteurs li s aux constructions e Implantation de la maison On ne peut pas estimer une maison et analyser les points de comparaison sans noter s il s agit d une construction isol e la plus appr ci e jumel e ou en milieu de bande la moins appr ci e II faut cependant noter que les implantations peu appr ci es jumel es et surtout en bande sont plus facilement accept es
148. expertise immobili re a CHAPITRE 1 Le d roulement de l expertise immobili re Section 1 La constitution du dossier 198 Section 2 La visite de l immeuble 199 Section 3 L tude du march 200 Section 4 La r daction du rapport d expertise 200 a CHAPITRE 2 Les outils de l valuateur en mati re immobili re Section 1 La documentation 220 Section 2 Les outils informatiques 226 Section 3 Le petit mat riel panoplie id ale de l valuateur 226 Annexes 1 Tables financi res extraits 2 L gislation sur les baux d habitation et professionnels extraits du Code civil 3 L gislation sur le fonds de commerce et le bail commercial extraits du Code de commerce 4 R gles g n rales d am nagement d urbanisme et de construction extraits du Code de l urbanisme 5 Proc dures d laboration et d approbation des plans d occupation des sols extraits du Code de l urbanisme Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 11 227 1 PARTIE Les techniques de l analyse conomique utiles l valuateur de la DGDN Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 12 227 CHAPITRE 1 Notions de math matiques et de statistiques appliqu es l conomie Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 13 227 Section 1 Math matiques financi res et expertise Ce chapitre trouve sa justification dans le fait qu il est souvent n cessaire lors d une expertise immobili re de recourir des notions de math mati
149. ffre d affaires se constitue dans le temps par le savoir faire du commer ant Cette action propre est conjugu e avec la qualit du site qui attire les acheteurs et accro t l achalandage Cette derni re notion plus li e la situation tend se fondre dans celle plus large de la client le e Le deuxi me l ment important du fonds est le droit au bail Il constitue un l ment patrimonial li au droit au renouvellement cf Section 1 Evaluation des loyers commerciaux et article 172 et suivants du Code de commerce qui peut tre quantifi et permettre une approche r siduelle du fonds en cas de faillite assortie d une liquidation judiciaire la client le n existe plus e Les autres l ments incorporels dont la pr sence est suppl tive comprennent gt l enseigne ou le nom commercial l ments de r putation n cessitant du temps et permettant de fid liser la client le gt les licences agr ment cartes professionnelles qui pour certaines activit s sont indispensables gt les divers droits li s la cr ation de produits ou de concepts qui g n rent sur des p riodes vari es des redevances gt des contrats d exclusivit territoriale et des contrats de distribution exclusive ou d approvisionnement gt Les l ments corporels Ces constituants figurent l actif du bilan avec leurs valeurs historiques et leurs amortissements On distingue e Les am nagements et agencements Il s agit de tous
150. finances Direction G n rale du Domaine National Wilaya de Inspection de ORGANISME CONSULTANT Demande n Evaluation DGDN Rapport d expertise T ERRAIN L Visite compl te Date de la visite CI Etude sur pi ces 1 Identification 1 1 Adresse 1 2 R f rences cadastrales 2 R gime de d tention C pleine propri t L copropri t horizontale lots 3 Type de bien C terrain b tir pour maison individuelle C terrain b tir pour ensemble immobilier collectif L terrain industriel 4 Constructions existantes L d molir co t de d molitions prendre en compte dans le 9 Estimation L conserver prendre en compte dans les 7 et 9 Estimation 5 Qualit s intrins ques superficie et configuration plan cadastral ou plan de masse Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 205 227 6 Locations et servitudes L n ant O 7 Equipements Eaux us es O Gaz O voirie Adduction d eau O Electricit O O 8 Urbanisme analyse compl te des donn es de la r glementation d urbanisme POS COS 9 Situation g ographique emplacement environnement quipements publics desserte par les transports en commun plan de situation 10 Estimation 10 1 Lot de terrain b tir estimation au m tre carr de surface brute R f rences par rapport au march Valeur unitaire adopt e DA m Valeur v nale du terrain m x DA DA arrond
151. gion un indice de l volution du pouvoir d achat de la population locale __ l existence ou non d un garage etc Le traitement informatique d un grand nombre de ventes de maisons pour lesquelles on dispose des donn es chiffr es relatives tous ces facteurs de valeur permet de d terminer les coefficients de corr lation entre chacune de ces variables ind pendantes et la valeur suppos e d pendante des pr c dentes le prix de vente La technique est celle dite de la r gression multiple Sur un grand nombre de ventes l ordinateur calcule la meilleure relation entre la variable d pendante et les variables ind pendantes Par exemple si le prix d pend de la taille du logement du nombre de salle de bains et de l ge de l immeuble la r gression montre comment la variable d pendante prix changera pour chaque mouvement de quelques unes ou de toutes les variables ind pendantes Comme illustration simplifi e nous pourrions dire que le prix P d pend ou bien est fonction de la taille T du nombre de salles de bains B et de l ge A ce qui donne P f T B A L quation calcul e par ordinateur pourrait alors montrer que le prix de la maison est gal 130 000 fois le nombre de m tres carr s habitables T plus 550 000 pour chaque salle de bains B moins 300 000 pour chaque ann e d ge A Ainsi l quation de r gression serait Prix 130 000 T 550 000 B 300 000 A Pour une maison de 120 m hab
152. i DA 10 2 Terrain b tir pour immeuble collectif estimation par la m thode dite de la charge fonci re Dans la situation du terrain tudi les professionnels s accordent retenir une charge fonci re brute de l ordre de DA par m de SDHO ainsi qu en t moignent les r f rences ou les tudes du march ci apr s Charge fonci re unitaire adopt e DA A partir des renseignements figurant aux 4 et 7 la surface d velopp e hors uvre maxima des constructions que le terrain serait autoris recevoir ressort Surface du terrain m x COS m DHO d duire le cas ch ant cf 4 la SDHO des constructions existantes m DHO Solde de la SDHO retenir pour l estimation m DHO Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 206 227 Valeur v nale du terrain charge fonci re unitaire DA x m DHO DA C d duire co t de la d molition des constructions existantes cf 4 DA L ajouter valeur des constructions existantes conserver cf 4 m DHO DA DA Estimation adopt e DA arrondie DA hors droits Nom de l valuateur Date Signature Avis du Chef de Section Visa du Chef de l Inspection Avis du Chef de Bureau Visa du Directeur des Domaines Avis du Chef de Service Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 207 227 Mode d emploi du rapport Terrain 1 Identification Indiquer l adresse compl te et le cas ch ant le nom du lotissement et le ou
153. i il n est pas envisageable qu un valuateur n ait pas une bonne familiarit avec la micro informatique passant par la ma trise d un traitement de texte et d un tableur Il s agit surtout d utiliser les remarquables capacit s de correction r utilisation de parties de rapport am lioration de la fiabilit et de la productivit par l utilisation de mod les ou rapports types comme ceux expos s ci dessus simulations gr ce aux extraordinaires capacit s de calcul des tableurs actuels Plus g n ralement l expert valuateur doit avoir une bonne ma trise de son ordinateur pour e rechercher des documents sur les bases de donn es internes ou externes e confectionner son rapport traitement de texte tableur insertion de photos e conserver classer archiver ses rapports et documents M me s il est plus facile de se familiariser avec ces outils informatiques lorsqu on est jeune des valuateurs d un ge plus avanc risquent de passer c t de nombreuses opportunit s s ils ne savent pas prendre en marche le train de la modernit D autres volutions sont en cours riches de potentialit s en particulier une plus grande utilisation du courrier lectronique pour transmission des rapports r cup ration et exploitation de documents permettant l expert valuateur de travailler presque en temps r el Il est galement possible de proc der une certaine automatisation des rapports simples par l usage de mod les a
154. i permet de retenir un taux adapt compte tenu des perspectives d volution des loyers et plus g n ralement des facteurs de variation des taux de capitalisation tudi s dans un chapitre pr c dent gt Estimation par comparaison Comparaison au m tre carr d velopp hors uvre pond r terrain int gr On a d j rencontr cette m thode pour l estimation des maisons individuelles C est une m thode assez g n rale applicable galement l estimation des immeubles de rapport La contrainte est la m me que dans tous les cas d estimation par comparaison il faut disposer d un nombre significatif de r f rences comparables en termes de situation caract ristiques techniques cat gorie revenus nature juridique des locations M me si son utilit est ind niable il ne faut pas demander la m thode plus qu elle peut en donner c est dire un ordre de grandeur de la valeur de l immeuble Cela rappelle que l expert doit utiliser toutes les m thodes applicables pour essayer d obtenir un faisceau d informations permettant de cerner la valeur de l immeuble Quant l application pratique de la m thode dont le seul point d licat est le calcul de la SDHOP pour l immeuble tudier et pour les points de comparaison elle ne pose aucune difficult le principe de la pond ration tant fonction de l utilit relative des niveaux ou partie de niveaux Par mesure de simplification et faute souvent de pouv
155. id ale pour d terminer la valeur v nale ou valeur marchande d un bien faisant l objet d un assez large march elle est souvent d application pratique difficile Non seulement elle exige la tenue jour d un important fichier de ventes au milieu duquel l estimateur a souvent du mal trouver des immeubles comparables l immeuble dont la valeur est recherch e mais encore cette m thode n est pas applicable au cas de march territorial ou cat goriel trop troit La sophistication extr me des r ductions invent es n est pas non plus toujours satisfaisantes pour l esprit et peu m me rendre illisible une documentation immobili re L id e que la valeur d un bien se rattache son prix de revient proc de nous l avons vu de la th orie conomique classique au moins pour les biens reproductibles Et de fait l addition du prix d achat du terrain b tir et du co t de la construction d une maison neuve constitue pour l individu qui a t le ma tre d ouvrage de l op ration le total du sacrifice mon taire qu il a consenti pour parvenir la propri t de ce bien immobilier qui est la maison neuve avec son terrain Si ce ma tre d ouvrage est un individu moyen semblable de nombreux autres amateurs du m me bien on peut consid rer que son sacrifice mon taire est peu pr s repr sentatif de la valeur du bien puisqu il avait le choix entre sa d cision d acheter le terrain et de construire et celle d acheter directement un i
156. ienne de leur tr sorerie difficult s de plus en plus att nu es par les puissants moyens que leur apportent les Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 29 227 t l transmissions et l informatique Pour neutraliser ces fuites elles disposent de moyens plus ou moins co teux que l on peut classer dans l ordre croissant de co t comme suit la partie stable des d p ts vue non r mun r s constitue le moyen le plus conomique de lutte contre les fuites c est pourquoi les banques attachent tant de prix leur part de march viennent ensuite les d p ts sur livrets et comptes d pargne les titres de cr ances certificats de d p t et bons les emprunts terme sous quelque forme que ce soit Pour bien comprendre les m canismes de la neutralisation mon taire il faut bien voir qu un d p t en banque que ce soit un DAV ou un d p t sur livret ou n importe quelle dette contract e par une banque n a pas de contrepartie en monnaie pour la bonne raison qu il ou elle en a d j une sous la forme de cr ances qui sont l origine de la cr ation de monnaie servant ce d p t ou cette dette C est un aspect fondamental qui chappe la connaissance collective de la monnaie On a appel ce circuit celui de la neutralisation mon taire parce qu il entra ne en quelque sorte la monnaie sur une voie de garage plus pr cis ment dans un lieu de stockage Comme tous les stocks la monnaie en d p t po
157. ienne et le 1 8 de cette derni re r side dans les trois m tropoles c ti res Alger Oran et Annaba Mais cette situation est source de d sordres r gions surpeupl es par rapport au potentiel conomique croissance urbaine incontr l e sp culation immobili re manque de logements embouteillages pollution ins curit La ville tant devenue le cadre g n ral de l existence non seulement pour le travail et pour le logement mais aussi pour les loisirs l int r t pour l conomie urbaine est donc pleinement justifi Les conomistes rappelons que l expert immobilier est un conomiste ont par ailleurs des raisons propres de s int resser l conomie urbaine la premi re de ces raisons c est que les villes se sont faites et se font encore tr s largement sans eux Pratiquement deux cat gories commandent ce qui se fait en mati re d am nagement urbain les ing nieurs des Ponts et Chauss es et des bureaux d tudes et les architectes qui ont ajout urbaniste leur titre sans avoir re u de formation sp ciale Toutefois dans la p riode la plus r cente on a assist la constitution de groupes inter disciplinaires soit sur initiative priv e soit plus r cemment encore sur l initiative des Pouvoirs publics Les 13 et 14 novembre 2005 un colloque international sur le th me Villes et territoires a t organis par l Universit Ferhat Abas de SETIF sous le patronage des instances go
158. ient fr quemment une r ponse du genre ici les lots valent peu pr s 900 000 DA Est ce une justification de l estimation globale par lot C est du moins une m thode applicable pour des lots de taille courante sans inconv nient ni avantage particulier pour lesquels le fondement essentiel de la valeur est de rendre possible la construction d une maison banale Il s agit donc d une approche globale de la valeur pour laquelle l unit de mesure est le lot La comparaison avec les mutations de r f rence se fera en appliquant les principes de l analyse comparative en analysant les avantages et les inconv nients du terrain estimer par rapport ceux dont on conna t le prix quelques m tres carr s en plus ou en moins tant consid r s comme des facteurs de plus ou moins value au m me titre que la qualit de la situation la configuration Estimation par comparaison au m tre carr de surface brute C est l application aux terrains b tir de la m thode g n rale d estimation par comparaison l unit de mesure tant le m tre carr de surface du terrain C est la fois la m thode la plus simple et la plus utilis e se r sumant la multiplication d une surface par une valeur unitaire cette valeur unitaire d coulant de l analyse des points de comparaison C est la raison pour laquelle les valuateurs de la DGDN retiendrons cette m thode en particulier pour remplir les fiches T1 du fichier des r f rences cf
159. ines 183 227 Section 2 L valuation des murs de boutiques Les immeubles grev s d une occupation commerciale subissent un quasi d membrement entre les droits du bailleur et ceux du preneur b n ficiaire d une l gislation protectrice droit au renouvellement La valeur des murs commerciaux d pend donc troitement des conditions locatives dont l analyse est un indispensable pr alable l estimation Nous consid rons ici des valeurs commerciales de petites moyennes tailles situ es dans des centres villes traditionnels Le march des centres commerciaux s adresse des investisseurs institutionnels alg riens ou trangers Ce sont des produits en nombre limit mais assez recherch s en raison de leur relative s curit en cash flows r currents provenant d une branche d activit en constante progression L approche de la valeur est essentiellement fond e sur la rentabilit l approche m trique ne constituant qu un recoupement de fiabilit relative 1 Les facteurs de la valeur Les l ments de valorisation prendre en compte restent ceux classiquement rencontr s pour les biens immeubles situation consistance mais aussi et surtout les conditions locatives gt La commercialit En mati re de boutiques ce param tre pr pond rant est li l emplacement Il s agit d examiner plus pr cis ment la situation particuli re sous l angle de la fr quentation de la visibilit et de l accessibilit La
160. ion d une aur ole de villes nouvelles de petite taille Un constat s impose il arrive un moment o l extension en continuum n est physiquement plus possible et un stade o l exurbanisation clat e se r v le cr er plus de probl mes qu elle n en r sout Devant cette situation de d sordre urbain il faut trouver d autres solutions Madaure actuellement M daourouch est une ville situ e 50 km de Souk Ahras au nord est de l Alg rie A l poque romaine Madaure ou Madaurius tait fr quent e par les tudiants pour son universit r put e pour sa sp cialisation en philosophie Saint Augustin y avait fait ses tudes ainsi que le philosophe Apul e Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 50 227 1 Une solution la croissance urbaine la ville nouvelle Chez les universitaires comme chez les diles les villes nouvelles ne laissent pas indiff rents Elles suscitent facilement discussions d bats contradictions Certains sont fortement pour d autres farouchement contre La communaut scientifique est partag e Or l Alg rie porte aujourd hui un grand int r t aux villes nouvelles On devrait dire nouveau car son histoire est jalonn e de villes nouvelles Sans parler des cr ations des poques romaines et arabes au 19 si cle la colonisation fran aise en Alg rie s est traduite par la cr ation ex nihilo d environ 450 villes et villages de colonisation destin s la fois a
161. ion immobili re caract ris s par la dissociation de la propri t du terrain et de celle des b timents avec diverses clauses contractuelles ou statutaires r glant le sort de la propri t des constructions en fin de contrat les r gles en la mati re tant d une part que les impenses faites sur un terrain profitent par accession au propri taire du terrain en fin de bail mais que d autre part il ne doit pas y avoir enrichissement sans cause et que les constructions ou installations faites de bonne foi sur terrain d autrui demeurent pendant la dur e de l amodiation du terrain propri t de celui qui les a r alis es Par ailleurs la comptabilit des entreprises impose pour des raisons conomiques une s paration tr s nette dans les bilans des actifs permanents et des actifs amortissables Il est donc n cessaire de suivre s par ment le terrain bien permanent et les constructions installations ou plantations biens dur e limit e soumis usure et obsolescence et qu il faut par la suite amortir si l on veut maintenir niveau le capital investi pour la dur e de l exploitation Ce suivi conomique ne peut se contenter des abattements plus ou moins arbitraires notamment de l abattement syst matique de 10 40 voire 50 que certains valuateurs traditionnels effectuent sur le terrain pour tenir compte de l encombrement qui selon eux d pr cie le terrain construit En fait un terrain venant d tre c
162. ique du quartier e Les facteurs li s aux conditions du bail L ensemble des clauses du bail doit tre examin permettant de d terminer la valeur du droit au bail dont on rappelle qu elle constitue une fraction de la valeur du fonds de commerce e Les facteurs conomiques Il s agit ici d examiner l environnement dans lequel le fonds est exploit et l adaptation de l exploitation celui ci Une analyse du march permet de situer l activit en termes de produit de prix de concurrence de relations fournisseurs clients L exploitation tudi e r pond elle l attente du march en termes de locaux de mat riels de produits mais aussi de management En r sum l ensemble des facteurs d exploitation mis en uvre doit tre rapproch de a capacit de l entreprise g n rer une rentabilit suffisante gt Estimation des bar mes professionnels avec deux correctifs le droit au bail et la capacit b n ficiaire du fonds L usage des bar mes professionnels est ancien et perdure malgr les critiques dont il a fait l objet On ne peut n anmoins l ignorer dans la mesure o il continue d tre utilis en mati re d expropriation et de contentieux fiscal La m thode qui se veut pragmatique bas e sur l observation des mutations de l esp ce privil gie le chiffre d affaires TTC comme unique param tre la Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 193 227 valeur du fonds tant obtenue par applicatio
163. irie eau et lectricit ou si le raccordement aux r seaux existants eau lectricit est possible sans frais excessifs Toutefois l absence de certains l ments de viabilit r duit les possibilit s de construction ou oblige des frais suppl mentaires ce qui diminue la valeur du terrain Ainsi l absence d gouts pourra emp cher l dification de b timents collectifs ou l implantation de plusieurs b timents d habitation sur un terrain de grande superficie Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 63 227 Lu __TERHA LIN y Afculier de forme rectangulaire ou l g rement d vi s i sup rieure eu quart d la profondeur svar une longueur de fa o l Bis inf rieure fois la profondeur E a ee a l l l l l e FH 2 1 4 1 5 Sous classe des terrains r guliers o la fraction repr sante le rapport res D cominarseur arrondi pas d faut I imbir ds dans tous lea cas o la longueur da la fa ade est inf rieure situ s entre deur voiss pu gale eu ousrt ds la profondeur carrcesables rue ou routes diviser la Rapport cfordwur par deur 11 event ce calcul ce qui code rem ners souvent la codification R STD 7 2 2 etc Zous arraina r Ta O le ncaro entier zinplenent errondi par d faut repr sente le rapport fa ade terrain dans tous les cas o la longueur de fa ade est sup rieurs ou gale deut fois la profondeur g m UE HAL LEVETS
164. itables poss dant 2 salles de bains et de 7 ans d ge on obtiendrait donc un prix de 130 000 x 120 550 000 x 2 300000 x 7 14 600 000 DA Int ressantes en th orie ces recherches se heurtent des difficult s presque insurmontables parce que la valeur d un bien immobilier d pend le plus souvent d un si grand nombre de facteurs qu il est pratiquement impossible de les recenser de fa on exhaustive En fait cette recherche ne peut tre utilisable que pour des produits standardis s et fabriqu s en s rie ce qui n est pratiquement le cas que pour les logements neufs de type courant La machine n est pas pr te remplacer le bon valuateur C est ce que r alisent certains serveurs qui proposent une valuation de la valeur v nale et ou de la valeur locative d un appartement ou d une maison apr s r ponse un certain nombre de questions sur les caract ristiques du bien Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 110 227 Section 4 Avantages et inconv nients de la m thode d estimation par comparaison 1 Le principal avantage la m thode est en prise directe avec le march L expert recherchant la valeur v nale d un immeuble c est dire le prix qui pourrait tre obtenu en cas de vente on con oit que cette m thode qui s appuie sur des r f rences de ventes r elles doive tre privil gi e chaque fois qu elle est utilisable 2 Inconv nients et limites L utilisation de la m thode
165. ivre c est toujours de quelque mani re choisir fonder une hi rarchie de valeurs et chercher les r aliser qu il s agisse de lutter pour un id al ou d accumuler des biens mat riels Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 3 227 vendu la notion de valeur v nale fait donc r f rence une possibilit de transaction un march et repr sente la pr vision du prix qui pourra tre raisonnablement offert et accept Par l adverbe raisonnablement et l adjectif normal accol au substantif valeur se trouvent limin s les cas exceptionnels convenances particuli res ou au contraire absence totale de concurrence du c t des acheteurs conduisant deux notions particuli res la valeur de convenance d une part et la valeur la casse ou valeur de liquidation d autre part I n y a donc pas de valeur en soi de valeur th orique ou de valeur intrins que mais une valeur normale d finie comme tant une moyenne raisonnable de prix en cas de march ou par analogie comme tant le prix de l acquisition d un bien d usage analogue valeur d utilit ou valeur de remplacement Les autres notions recouvrent des r alit s diff rentes Nous avons d j voqu la valeur de convenance et la valeur la casse Le technicien parle de reconstitution neuf c est le prix de revient actuel d un immeuble qu il est possible de r aliser La valeur d assurance elle est la valeur de reconstitution diminu e d un abat
166. l l estimation de l immeuble ne sera pas affect par le choix d un abattement erron puisque celui ci est appliqu la fois aux r f rences et l immeuble estimer ce qui neutralise l erreur Mais nous savons aussi que cette m thode est largement utilis e pour r pondre aux exigences de la comptabilit des entreprises pour calculer la quote part de la valeur de l immeuble imputable au terrain dans ce cas une erreur sur le taux d abattement ne peut pas tre consid r e comme n gligeable Par ailleurs on retiendra que le taux de l abattement est inversement proportionnel au prix du terrain On ne doit pas perdre de vue que le co t unitaire de la d molition des constructions existantes qui rendrait nu et libre le terrain valuer est un facteur constant structure des b timents identique Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 117 227 du fait que les b timents ne sont plus neufs ou plus parfaitement adapt s aux besoins actuels appara t comme l gitime pour en rechercher la valeur Il y a lieu de consid rer successivement les deux constituants que sont le terrain et les constructions 2 Valeur du terrain On est comme dans la m thode comparative d estimation par sol et construction en pr sence d un terrain encombr Le m me abattement pour encombrement doit tre appliqu avec correctif ventuel pour am nagements 3 Valeur des constructions gt Co t de reconstitution neuf
167. l de r f rence peut tre le bureau les locaux de production tant pond rer selon leur am nagement le plus souvent cette pond ration est inf rieure 1 0 5 0 8 mais peut parfois l exc der pour des locaux d am nagement on reux e Pour les locaux d activit s ou d industrie l g re la surface de r f rence a une hauteur sous poutre sup rieure 3 50 m une port e d environ 10 m une r sistance au sol de 0 5 1 tonne m avec un clairage suffisant et un chauffage climatisation adapt Les locaux en tage ou en sous sol sont pond rer 0 2 0 7 ainsi que les r serves ou magasins souvent aveugles 0 2 0 5 les bureaux et locaux sociaux seront retenus selon am nagement entre 1 5 et 2 e Pour les usines d industrie lourde la surface de r f rence poss de une hauteur de 7 m environ une port e de 10 15 m avec une desserte par ponts roulants une r sistance au sol de 1 2 t m2 un clairage suffisant De nombreux locaux d accompagnement sont souvent pr sents ateliers r serves magasins entrep ts dont la pond ration d pend de la hauteur utile de l quipement et de l utilit Les coefficients les plus fr quents vont de 0 3 0 8 Les bureaux et locaux sociaux peuvent retenus entre 1 2 et 2 au maximum Les locaux techniques sont g n ralement compt s pour m moire Les quipements techniques sp ciaux et l informatique sont exclus gt Estimation par le revenu Elle s applique bien
168. la rente diff rentielle est une rente de fertilit des terres agricoles L analogie de ces diff rences de fertilit peut tre trouv e dans les diff rences de constructibilit des terrains Outre les qualit s du sol les coefficients d occupation du sol C O S par exemple conf rent aux terrains une certaine fertilit intrins que Jusqu ici la transposition pure et simple de la th orie classique de la rente est acceptable Le probl me r side dans le fait que de tels transferts de revenus ne peuvent pas expliquer totalement l essentiel du prix du Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 38 227 sol urbain et encore moins son volution Il faut donc s int resser d autres types de transferts tels ceux qui mettent en jeu la rente spatiale immobili re gt La rente spatiale immobili re Cette forme de rente est li e la propri t du sol en tant qu espace constructible Le pouvoir des propri taires n existe pas seulement en effet parce que certains terrains sont plus ais ment constructibles au sens physique que d autres mais aussi parce que le contr le de ce moyen de production particulier leur donne la possibilit d interdire toute construction et par cons quent de g ner consid rablement voire de bloquer le processus d urbanisation Dans la mesure o la ville est en m me temps qu un objet mat riellement produit un espace de relations conomiques complexes les propri taires fonciers sont rapidem
169. laquelle les ouvrages de structure re oivent leur t te les charges et surcharges rencontr es par les ouvrages de franchissement et les transmettent leur pied au sol support par l interm diaire des ouvrages de fondations Ce sont g n ralement des l ments verticaux ventuellement obliques soit ponctuels appuis isol s poteaux appuis incorpor s dans un mur jambage appui entre 2 baies trumeaux ou dans une baie meneaux Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 69 227 soit lin aires les murs ou les voiles dans ce dernier cas ils ont galement une fonction de division des volumes ext rieur int rieur murs ext rieurs int rieur murs de refend etc o Une fonction de contreventement pour laquelle les ouvrages de structure re oivent les efforts horizontaux o ceux ci se manifestent et les transmettent au sol Ces ouvrages doivent assurer la rigidit du b timent dans les diff rents plans ossature ponctuelle plancher fa ade e Les mat riaux utilis s 3 mat riaux sont couramment utilis s o Le b ton m lange de gravillon ou gravier de sable siliceux de liant hydraulique chaux ciment et d eau dont le dosage est en relation directe avec son utilisation L ensemble masse plus ou moins homog ne forme avec la prise du liant un monolithe dont les caract ristiques m caniques varient suivant les dosages des constituants et la classe du liant Sa r sistance
170. les et leur enregistrement informatique L informatique offre des possibilit s de recherche et de tri multicrit res dans la mesure o le logiciel a bien t con u et chaque mutation correctement et compl tement renseign e En tout tat de cause il faut tre conscient que le meilleur fichier ne pourra fournir que ce qu on y a introduit ann e de confection de la fiche situation 3 g n rale note 1 5 En Eau a son ao renen situation Q rtier ou nom de l ensemble particuli re note 1 5 avec ascenseur Rep re sons Etage acq amiable adjudication donation Distribution pn ES Ea prix hors frais oe FH 1 cuisine comprise ET EE sauf pr sence d annexes tr s E FA san A N patrei e a p7 Fy n valorisantes retenir la s hab X L Date rene date de la construction note de 1 8 selon nombre de pi ces note de l cat gorie prix pi ce 1 3 0 pas d quipement 1 quipement insuffisant 3 quipement satisfaisant Exemple de fiche manuelle servant de support au traitement informatique d une vente d appartement visit 4 La pr sentation des r sultats tableaux et graphiques Le but des graphiques est de fournir des s ries statistiques une image qui permette d un seul coup d il de saisir rapidement l ensemble des l ments pr sent s et de mettre en vidence certains faits essentiels 1 Dans la pratique une visite sommaire voire une simple visite ext rieure des biens
171. les travaux support s par le locataire destin s am liorer l exploitation par une meilleure adaptation des locaux Les plus courants concernent la vitrine les rev tements sols et murs les l ments d coratifs les rangements les quipements Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 191 227 e Le mat riel Il comporte l ensemble des objets utilis s dans l exercice du commerce soit gt le mobilier gt l outillage aussi bien d atelier que de bureau gt le mat riel de transport L ensemble de ces l ments fait l objet d un traitement comptable avec amortissements r glement s Il faut ajouter e stock dont l importance est variable selon l activit Pour les commerces stock important et diversifi celui ci fait l objet traditionnellement d une estimation distincte 2 L valuation du fonds de commerce L article 79 du Code de commerce trace le cadre de l valuation du fonds de commerce Toute vente amiable promesse de vente et plus g n ralement toute cession de fonds de commerce consentie m me sous condition ou sous la forme d un autre contrat toute attribution de fonds de commerce par partage ou licitation tout apport en soci t d un fonds de commerce doivent tre constat s par acte authentique peine de nullit L acte constatant la cession doit noncer 1 le nom du pr c dent vendeur la date et la nature de son acte d acquisition et le prix de cette acquisition pou
172. lit de la distribution s paration des parties jour et des parties nuit l clairement e deuxi me visite pour dresser un croquis et r aliser le mesurage e visite des annexes s par es garage parking ext rieur cave On adapte l ordre des op rations pour les autres types de biens immobiliers Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 199 227 Au cours de la visite il faut savoir prendre des notes l encore avec m thode la r daction ult rieure du rapport d expertise sera facilit e si les informations de m me nature sont toujours consign es au m me endroit si l on prend le temps de noter quelques observations g n rales ou de synth se qui se retrouveront dans le rapport Section 3 L tude du march L valuateur travaillant r guli rement dans la m me agglom ration ou la m me zone g ographique se constitue progressivement une documentation sur le march immobilier et confectionne chaque fois que l occasion lui en est donn e des fiches manuelles ou informatis es cf ci dessous Chapitre 2 Section 2 Le fichier de r f rences qui sont transmises au service de la documentation de la wilaya pour alimenter la banque de donn es immobili res de la DGDN Il b n ficie en retour des fruits de sa contribution et n a ainsi pas de recherches particuli res effectuer pour estimer un immeuble banal S il s agit d un bien sp cialis ou si la consultation du fichier est sans r ponse
173. lle A le mode co ncide avec la m diane et la moyenne arithm tique mais cela n est vrai que dans le cas d une distribution normale en forme de cloche A B Distribution normale Distribution asym trique M diane M diane Quelle moyenne faut il utiliser Normalement nous choisissons la m diane puisque dans notre esprit le mot moyenne concerne en fait le prix qui se situe le plus au milieu Si nous utilisons la moyenne arithm tique nous d formons l image de la vente moyenne puisque Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 21 227 nous d gageons alors un montant de prix moyen gonfl par la pr sence des revenus tr s importants du c t sup rieur du registre des prix Cependant la moyenne arithm tique est parfois une meilleure moyenne que la m diane C est le cas lorsqu il s agit d une distribution de prix approximativement normale Dans ces conditions la moyenne arithm tique a l avantage de prendre en consid ration la valeur effective des prix mon taires des ventes alors que la m diane compte uniquement le nombre de ventes de chaque c t de la valeur centrale Mais n oubliez pas que pour certaines cat gories de distributions l utilisation des deux moyennes peut induire en erreur Supposez une localit o 95 des ventes de maisons anciennes se r alisent au prix de 6 000 K DA et o 5 se vendent entre 6 000 K DA et 30 000 K DA Etant donn une pente aussi violente il conviendra
174. llement des baux commerciaux Indemnit d viction La loi n 05 02 du 6 f vrier 2005 a modifi le Livre Il du fonds de commerce Titre Il des baux commerciaux Chapitre II du refus de renouvellement du Code de commerce par les articles 187 bis et 187 ter savoir gt article 187 bis Sous peine de nullit les baux commerciaux doivent tre dress s sous la forme authentique La dur e du bail est fix e librement par les parties Sauf stipulation contraire des parties le preneur est tenu de quitter les lieux lou s l ch ance du terme fix par le contrat sans signification de cong et sans pr tendre l indemnit d viction telle que pr vue par le pr sent code gt article 187 ter Les renouvellements des baux conclus ant rieurement la publication vis e l article 187 bis ci dessus demeurent r gis par la l gislation en vigueur la date de la conclusion du bail Commentaires L article 187 bis consacre la forme authentique du bail commercial Il indique par ailleurs que la dur e du bail est fix e librement par les parties pr cision utile car la question de la dur e du bail n tait trait e que par l article 175 mais uniquement dans le cadre du renouvellement sauf accord des parties la dur e du bail renouvel doit tre gale la dur e contractuelle du bail venu expiration sans qu elle puisse tre sup rieure neuf ans Mais c est bien en mati re de renouvellement des baux com
175. locaux qui le constituent Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 152 227 e une rue tr s commer ante tr s anim e bruyante peut repr senter une excellente situation pour les locaux commerciaux au rez de chauss e de l immeuble mais tre m diocre ou m me mauvaise pour les appartements aux tages e selon qu il est divis en petits logements studios et 2 pi ces ou en grands appartements locatifs la situation dans un quartier universitaire ou pr s d un h pital nombreux emplois n a pas le m me int r t gt Caract ristiques techniques de l immeuble On trouve sur le march des immeubles de rapport qui peuvent tre dans des tats tr s variables Il en r sulte la n cessit d un bon diagnostic de l tat technique de l immeuble les travaux ventuellement n cessaires pouvant avoir une forte incidence sur sa valeur On sera particuli rement attentif e l tat du gros uvre murs ravalement couverture e l tat des parties communes des huisseries ext rieures e l quipement sanitaire n cessit de cr er ou non des colonnes d alimentation ou d vacuation e l existence ou non d un ascenseur aux possibilit s techniques et au co t pr visible de son installation sachant que la d pr ciation des appartements pour son absence d s le 3 tage est d autant plus importante que le standing est lev e la distribution permet elle facilement l am lioration du confort sanit
176. logement ne peut pr tendre une valorisation comparable m me apr s travaux un logement de qualit quelle que soit sa localisation Le facteur situation certes le plus pr gnant n merge qu travers du filtre du niveau technique En d autres termes la valorisation des travaux est troitement d pendante du facteur foncier et leur r alisation doit en tenir compte 5 Amortissement v tust et obsolescence Contrairement au terrain bien non amortissable les constructions font l objet dans le plan comptable d un amortissement dont la dur e d pend de leur nature elle varie dans une fourchette de 50 ans soit 2 par an pour les constructions traditionnelles 20 ans pour les constructions l g res La v tust est une notion voisine mais diff rente r sultant de l volution dans le temps des diff rents constituants d une construction dont la long vit est variable 5 Cf Guide 1 partie Chapitre 3 Section 3 La double nature de la rente urbaine rente fonci re et rente spatiale immobili re et 2 partie Chapitre 1 La situation param tre fondamental Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 75 227 Elle peut d passer 150 ans pour certains postes du gros oeuvre et moins de 10 ans pour d autres du second uvre Cette grandeur mesure la perte de valeur subie par la construction en raison de son ge et compte tenu de son tat d entretien et des r parations qui y sont effectu es La d t
177. mation on ne fait g n ralement pas d abattement sur le revenu pour tenir compte de la vacance et des impay s Ce n est pas critiquable si dans le choix du taux appliqu l valuateur int gre ces risques Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 126 227 2 D termination du taux t gt Taux de capitalisation ou taux de placement Le taux de capitalisation est une approche de vendeur comparant le revenu de son immeuble la somme qu il pourrait encaisser s il le vendait Ce sera g n ralement l approche de l expert pour l estimation de l immobilier d habitation segment du march sur lequel on trouvera souvent des investisseurs personnes physiques sp cialement pour des logements individuels C est par contre le taux de placement qui est le plus utilis en immobilier d entreprise Il permet de d terminer une valeur droits compris Estimation droits compris Revenu p On passe l estimation hors droits qui est la valeur que l on demande l expert en soustrayant le montant pr visible des frais et droits ventuellement forfaitis Si les droits sont forfaitis s 6 on crit alors Estimation hors droits Estimation droits compris 1 06 gt Le taux se d termine par comparaison C est parce que plusieurs immeubles aux caract ristiques voisines se sont vendus des prix faisant appara tre un taux proche par exemple de 7 5 que l valuateur appliquera un taux de 7 5 En d autres
178. ments publics et locaux desserte par les transports en commun Commentaires avantages ou inconv nients de la localisation risque particulier proximit 3 Appr ciation g n rale O emplacement tr s satisfaisant O emplacement satisfaisant O moyen L m diocre O secteur isol 4 Terrain sp cificit s acc s relief cl ture 5 Surface totale du terrain m 6 R f rences cadastrales Section n CI Cadastre non disponible Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 210 227 7 Facteurs sp cifiques de risque bien situ en zone inondable probl me de structure li au mouvement du sol zone de carri res voir notice 8 Pour les appartements en immeuble collectif Etage appartement Nombre approximatif d unit s d habitation dans un immeuble de tages 9 Construction b timent principal Murs p riph riques ossature Etat Fa ade rev tement Etat Toiture Etat Menuiseries ext rieures Etat Autres commentaires Pour les immeubles Parties communes Standing immeuble LITr s bon _ Bon L Courant Faible Modeste Etat g n ral et entretien Equipements communs interphone gardien ascenseur Travaux pr vus sur les parties communes 10 R partition des pi ces d crire les diff rents tages et l usage des pi ces de chaque niveau 11 Annexes terrasse caves parking etc inclus dans les valuations
179. merciaux que les articles en question sont importants dans la mesure o ils suppriment le droit au renouvellement et l indemnit d viction sauf stipulation contraire des parties tout en maintenant la l gislation ant rieure pour les baux conclus avant la publication de la loi du 6 f vrier 2005 Il en r sulte deux cat gories de locataires commer ants ceux qui b n ficient du droit au renouvellement baux conclus avant la loi du6 f vrier 2005 ou baux post rieurs la loi mais du fait de l accord du bailleur et du preneur sur le renouvellement ceux qui aux termes des articles 187 bis et 187 ter ne b n ficient pas du droit au renouvellement ll va de soi que les locataires de la premi re cat gorie deviennent ainsi les heureux b n ficiaires d une rente dont le fait g n rateur est la nouvelle situation juridique et la raret cf Guide 1 partie Chapitre 3 La formation des prix qui vient rench rir leur fonds de commerce et leur droit au bail cependant que ceux de la deuxi me cat gorie ont des perspectives tr s al atoires quant la r alisation m me vil prix de leur fonds de commerce et de leur droit au bail devenu symbolique Pour les baux ant rieurs la loi du 6 f vrier 2005 l valuation du fonds de commerce restera conforme la m thode expos e pages 192 195 Pour les baux soumis aux articles 187 bis et 187 ter la valeur plus th orique que v nale tant il est vrai que les acqu reurs seront pe
180. mes lanc s plusieurs ann es avant pour r pondre un march immobilier plus porteur gt 6 march Le march z ro Pour tre complet il faudrait encore faire tat des terrains dont la valeur conomique est proprement parler n gative mais qui font cependant l objet de transactions soit au dinar symbolique soit pour des prix de convenance destinations vari es Lorsqu on dit que ces terrains ont une valeur n gative cela signifie que le co t de leur mise en tat d utilisation est sup rieur la valeur d utilisation C est le cas fr quent de friches industrielles situ es en dehors de grandes agglom rations qui n ont plus aucun usage conomiquement viable et doivent cependant faire l objet de travaux de r habilitation pour qu ils cessent de nuire leur environnement En conclusion Rappelons que le bon sens conduit d finir un terrain b tir comme un terrain sur lequel on pourra difier une construction c est dire e qui est techniquement apte recevoir une construction e et pour lequel un certificat d urbanisme positif pourra tre obtenu permettant l obtention ult rieure d un permis de construire La formation du prix r sulte de la confrontation de l offre et de la demande Mais c est la demande en produits finis appartements maisons locaux commerciaux entrep ts locaux industriels qui conduit les promoteurs et ou les utilisateurs se positionner sur le march des terrains
181. mmeuble du m me genre venant d tre r alis C est pourquoi apr s avoir expos les principes nous consacrerons ce chapitre l examen s par des l ments dont est constitu e la valeur immobili re en premier lieu le terrain en second lieu la construction Nous verrons que le probl me se complique quand il s agit d valuer un immeuble dont la construction est ancienne ou de conception singuli re ne correspondant pas la demande habituelle d pr ciant m me parfois le terrain Il faut alors raisonner par analogie pour d terminer ce qui est parfois galement n cessaire pour des besoins comptables qui demandent la quote part de la valeur imputable au terrain non amortissable la quote part de la valeur imputable aux constructions amortissables 1 Cf Guide 1 partie Chapitre 3 La formation des prix Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 112 227 Section 1 Formulation math matique Si l on consid re que la valeur de l immeuble est la somme de la valeur des deux composantes sol et constructions on crit la formule Valeur de l immeuble valeur du terrain valeur des constructions ou encore V V Ve Pour d terminer la valeur de l immeuble il faut et il suffit de d terminer celle du terrain et des constructions si du moins la formule pr c dente est exacte En la supposant exacte on est n anmoins confront d embl e deux difficult s gt quelle valeur retenir po
182. mmobilier s il appara t que son tat g n ral n cessite une remise aux normes minimales d habitabilit ou de confort voire des travaux de sauvegarde travaux qui s ils n taient pas r alis s pourraient entra ner une d gradation rapide des biens et une perte de sa valeur marchande Une approche chiffr e de ces travaux doit tre faite par l valuateur Ne sont pas pris en compte dans cette section les travaux d embellissement papier moquette peinture et les travaux non indispensables Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 216 227 16 17 18 19 Travaux de modernisation et d am lioration non indispensables Doivent tre mentionn s dans cette section des travaux de r novation ou de modernisation qui ne sont pas absolument indispensables pour la revente du bien ou pour le rendre habitable mais qui informent sur l tat g n ral ex r novation d une salle de bains Loyer L valuateur doit indiquer gt gt gt gt le loyer r el hors charges si celui ci existe on indiquera la date et la dur e du bail quelle est la valeur locative de march du bien ind pendamment du loyer d j existant la qualit du march locatif pour ce type de bien si les charges sont plus lev es que la moyenne Place des biens sur le march gt a Facteurs n gatifs contraintes importantes li es l environnement ou au b timent L valuateur doit noter ici les l ments n gatifs
183. mmune de cinq 05 exemplaires du dossier contre r c piss de d p t L instruction par les services comp tents charg s de l urbanisme en concertation avec les services des autres secteurs concern s La d livrance par P APC pr sident de la commune D lai 2 mois La dur e de validit une ann e compter de la date de notification gt Le permis de d molir Le permis de d molir est obligatoire pour toute d molition partielle ou totale d un immeuble lorsqu il est situ sur un site class ou en voie de classement sur la liste du patrimoine historique architectural touristique culturel ou naturel La demande de permis de d molir est formul e par le propri taire de l immeuble et l instruction de cette demande s apparente celle du permis de construire gt Le permis de construire contenu et objectifs Toute construction ou transformation de construction est subordonn e la possession d un permis de construire Celui ci a essentiellement pour finalit de mettre en coh rence la construction projet e avec les prescriptions des PDAU et POS ainsi qu avec les r glements techniques de la construction en vue d assurer la plus grande s curit des biens et des personnes demandeurs du permis de construire et tierces personnes c est dire l ensemble des riverains permanents ou occasionnels La demande de permis de construire outre les pi ces administratives exig es doit comporter une no
184. mmunes indivises 4 Les locations Dans le domaine du droit priv ce sont videmment les contrats de location qui peuvent modifier g n ralement en le diminuant exceptionnellement en l augmentant la valeur conomique du droit de propri t L estimation de la valeur d un actif immobilier en g n ral ne peut se faire sans une analyse tr s attentive des contrats de location en cours portant sur le bien estimer Cette analyse a pour but de d terminer de quelle mani re le contrat de location peut affecter le flux financier de revenus attendu de la propri t et quelles cons quences peuvent en r sulter en ce qui concerne la valeur en capital de la dite propri t Une telle analyse est difficile dissocier des r flexions m thodologiques que nous serons amen s faire dans la troisi me partie du pr sent Guide propos de l estimation dite financi re des immeubles c est dire de leur estimation par capitalisation des revenus constat s ou escompt s Section 2 La r glementation d urbanisme Il faut bien reconna tre que les facteurs juridiques agissant de la mani re la plus importante sur la valeur des biens immobiliers rel vent non du droit priv mais du droit public Nous rappellerons dans ce qui va suivre les principales orientations du droit de l urbanisme et de l am nagement du territoire et celles de ses dispositions qui conditionnent la valeur des immeubles et plus particuli rement celle des terr
185. n dont la valeur locative est d termin e par comparaison avec des locaux d habitation analogues gt La destination des lieux Ce crit re est fondamental sur le plan conomique car dans une large mesure il d termine la rentabilit pour le preneur chiffre d affaires marge et donc r sultat gt Les facteurs locaux de commercialit Ce crit re est li au site o s exerce l activit et prend en compte l attractivit l achalandage et la desserte gt Les l ments de comparaison Il s agit de rechercher des r f rences de loyers pour des locaux situ s dans le voisinage et quivalents eu gard l ensemble des l ments mentionn s ci dessus On doit donc s assurer de la pertinence de la comparaison g ographique mais aussi de l ensemble des param tres de la valeur locative c est dire la consistance des locaux la destination des lieux les clauses du bail et enfin la commercialit 3 La fixation de la valeur locative par expertise gt La pond ration Afin de pouvoir utilement comparer les diff rents locaux il faut retenir une unit de surface de r f rence qui est usuellement le m commercial pond r Cette unit est repr sent e par la partie la plus utile l exploitation Nous proposons l approche suivante e Rez de chauss e 1 zone sur 10 m tres de profondeur Coefficient 1 0 majoration l angle de deux voies 10 20 2 zone au del de 10 m tres Coefficient 0 6 0 8
186. n au chiffre d affaires d un coefficient Le chiffre d affaires retenu est calcul sur la moyenne des trois derniers exercices La difficult r side dans le choix du coefficient appliquer au chiffre d affaires moyen car les bar mes professionnels fournissent g n ralement des fourchettes tr s larges 30 70 du chiffre d affaires annuel moyen par exemple C est la raison pour laquelle il convient d en corriger l application par un correctif de situation le droit au bail et un correctif de profitabilit la capacit b n ficiaire du fonds Cette d marche est par ailleurs conforme aux dispositions de l article 79 du Code de commerce nonc es ci dessus e Le droit au bail repr sente la capitalisation de l conomie de loyer g n r e par le droit au renouvellement du bail et la r vision du loyer qui peut tre ajust la valeur locative de march tous les trois ans En d autres termes il s agit de rechercher la valeur actuelle d un flux ou revenu correspondant cette conomie de loyer sur une p riode d terminer selon la formule 1 i i Droit au bail e Le param tre e est la diff rence entre le loyer annuel de march Lm et le loyer annuel constat Lc e Lm Lc Le param tre n repr sente la dur e pendant laquelle l avantage de l conomie de loyer perdure Si l on s en r f re aux dispositions de l article 193 du Code de commerce cette dur e est comprise entre 1 et 3 ann es Quant
187. n de l urbanisme directeur se traduit dans sa finalit par l nonc de prescriptions r glementaires destin es orienter les formes d urbanisations privil gi es densit s hauteurs des constructions emprises au sol etc ce que les techniciens d nomment combinaison du Coefficient d Occupation des Sols COS et du Coefficient d Emprise au Sol CES programmer selon un ch ancier les tapes d urbanisation d un site ainsi que les infrastructures n cessaires pour rendre le site apte une occupation d finir les sites ou zones non constructibles pour diff rentes raisons conomiques notamment agricoles culturelles sites renfermant des richesses arch ologiques et techniques inaptitude des sols recevoir de la construction e en revanche l urbanisme op rationnel se traduit par des actes autorisant le passage effectif la r alisation c est dire la construction 1 L urbanisme directeur Deux grandes p riodes caract risent cette instrumentation d une part les outils utilis s avant 1990 date qui correspond la promulgation de la nouvelle l gislation fonci re ainsi que des autres lois relatives au foncier au domaine national et l expropriation d autre part les outils r sultant des grandes r formes de 1990 gt L approche administr e Il pourrait para tre superflu de s attarder sur une l gislation abrog e Cela peut s expliquer pour certains domaines d ac
188. n de leur utilit relative qui conditionne la valeur v nale C est donc par rapport des locaux affect s par d finition du coefficient 1 que l on effectue la pond ration Pour les maisons et les immeubles de rapport on utilisera la notion de surface d velopp e hors uvre pond r e SDHOP e hors uvre c est dire murs compris Cf Guide 5 partie Chapitre 2 Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 106 227 e d velopp e c est dire comptabilisant les diff rents niveaux e pond r e c est dire que chaque niveau ou partie de niveau est pond r en fonction de son utilit relative la base 1 tant le niveau enti rement habitable On notera bien que cette notion de surface d velopp e hors uvre pond r e SDHOP dans laquelle la pond ration est fonction de l utilit relative des niveaux donc de leur valeur relative est diff rente de celle de surface hors uvre utilis e pour d finir la constructibilit d un terrain Pour les locaux commerciaux on parle g n ralement de surface utile pond r e pour prendre en compte des locaux secondaires s par s ou non du local principal ce dernier relevant par d finition de la pond ration 1 3 Autres unit s de mesure La taille d un immeuble peut se mesurer par des unit s autres que la surface On utilise principalement les unit s du tableau suivant Unit Type de bien immobilier parcelle
189. n plan est essentiel pour la compr hension du rapport il pourra en adjoindre un sur une feuille annex e au rapport Surface totale du terrain L valuateur doit v rifier la coh rence entre la superficie du terrain annonc e dans le titre et celle visible lors de la visite en cas de doute un mesurage ou un contr le au cadastre peut s av rer n cessaire Les parcelles ind pendantes peuvent faire l objet d une note sp cifique R f rences cadastrales L valuateur portera les r f rences cadastrales du terrain s il en dispose Aucune recherche n est demand e au service du cadastre sauf demande sp cifique du Service Si des diff rences apparaissent entre la mesure du cadastre et celle d un g om tre expert une mention sp cifique devra tre consign e au 4 Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 214 227 7 8 10 Facteurs sp cifiques de risque L valuateur indiquera ses commentaires relatifs aux risques sp cifiques de type assurances maison construite en zone non re constructible apr s incendie pr sence d arbres dont les racines sont proximit des fondations etc Il faut galement indiquer des r serves si gt gt gt gt l valuateur a connaissance d une utilisation pr c dente du terrain dangereuse d p t d hydrocarbures pollution du sous sol le terrain pr sente des risques naturels particuliers zone s ismique zone inondable l immeuble est situ
190. n signe de bonne sant du march ce qui n est que l indicateur d une progression des invendus Sur ce 3 march la concurrence des op rateurs vendeurs tend ramener le niveau des prix vers le co t de fabrication des terrains dans la composition duquel entre le prix de la mati re premi re puis les acheteurs font les quantit s mut es et par la suite les nouvelles quantit s produites gt 47 march Les terrains d occasion Chaque ann e un nombre variable de terrains qui ont d j un usage urbain sont achet s pour tre lib r s d molitions et reconsiruits Ils font l objet d un march qui a des similitudes avec le 2 march dans la mesure o il s agit d une autre sorte de gisement foncier Mais la diff rence du 2 march o la valeur conomique de l usage actuel des terrains est n gligeable par rapport l usage futur et o les pr tentions du vendeur ne d pendent que des plus values d anticipation ce 4 march porte sur des terrains dont l usage actuel pr sente une valeur conomique non n gligeable Sur ce 4 march plus les prix sont lev s plus le nombre des mutations est grand Plus les terrains sont chers moins ils sont rares venir sur le march les propri taires ont un temp rament vendeur ll existe donc une certaine incompatibilit entre une politique visant freiner les prix de l immobilier et une politique visant re d velopper la ville sur elle m me plut t
191. naie scripturale peut DONC se traduire par monnaie issue d criture comptable Elle est effectivement cr e et transf r e par voie d critures comptables et c est ce qui lui conf re son caract re abstrait Elle ne sort pas du champ bancaire et pour se transmettre elle n cessite un support ch que virement lettre de change carte bancaire ou autre support magn tique etc Elles sont changeables l une par l autre au gr de leur d tenteur soit par retrait dans un sens soit par d p t dans l autre ainsi que chacun sait La somme des monnaies fiduciaire et scripturale en circulation constitue une masse mon taire appel e agr gat Cet agr gat est facile mesurer La part relative de la monnaie fiduciaire dans la masse mon taire a tendance s abaisser progressivement au profit de la monnaie scripturale Cela veut dire que pour ses transactions courantes le public utilise un peu moins les esp ces au profit des instruments de paiement mettant en oeuvre la monnaie scripturale La cr ation mon taire d pend de la forme de la monnaie Ainsi la monnaie divisionnaire les pi ces est frapp e sous le contr le de l Etat la monnaie papier les billets est fabriqu e et mise en circulation par la Banque centrale la monnaie scripturale est cr e par les banques de d p ts sous le contr le de la Banque centrale Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 26 227 Ainsi les banques ont elles la facult
192. nalyser Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 137 227 L application de la m thode suppose que l valuateur ait une bonne connaissance pratique des caract ristiques du march et en particulier du r sultat d un certain nombre de transactions qui forment des r f rences ou points de comparaison Cette m thode qui fait r f rence au march devra tre privil gi e dans toute la mesure du possible Mais elle implique de conna tre des points de comparaison et non pas des moyennes m dianes ou s ries statistiques Que d erreurs ont t faites en utilisant un prix moyen dont on peut penser qu il s applique un immeuble moyen lequel n existe pas L valuateur fera appel son bon sens son exp rience et un nombre significatif de r f rences qu il aura localis es et visit es ext rieurement dans la majorit des cas pour essayer de cibler la valeur de l immeuble estimer L analyse laquelle il proc de consiste comparer successivement l immeuble estimer chacun des points de comparaison en rapportant le prix constat une unit de mesure surface habitable ou surface d velopp e hors uvre pond r e par exemple La difficult tient l h t rog n it du march un appartement dont on conna t le prix de vente sera situ une meilleure adresse mais il sera en moins bon tat un autre sera au 4 tage sans ascenseur et non au 2 tage avec ascenseur 2 Estimation
193. ne estimation trop lev e surtout en zone urbaine o le terrain minimal constructible est tr s cher Le cas ch ant on retient les m mes principes pour la d termination de la valeur au m du terrain en troisi me zone A noter que retenir un pourcentage par exemple de 50 pour la valeur au m en deuxi me zone est quivalent pond rer 1 la surface en premi re zone 0 5 la surface en deuxi me zone Mais la diff rence des immeubles b tis on n estime g n ralement pas les terrains d apr s leur pond ration Si l on dispose d un nombre suffisant de points de comparaison on peut essayer de calculer plus rigoureusement la valeur du terrain exc dentaire deuxi me zone R alisons le sur un exemple Soit estimer un terrain non divisible de 800 m alors que les points de comparaison ont les caract ristiques suivantes Points de comparaison Surfaces Prix Prix au m A 300 m 540 000 DA 1 800 DA B 400 m 640 000 DA 1 600 DA C 500 m 750 000 DA 1 500 DA D 1000 m2 1 100 000 DA 1 100 DA Totaux 2 200 m 3 030 000 DA On suppose que l analyse a montr que les diff rences de prix r sultent exclusivement des diff rences de surfaces les autres caract ristiques situation quipement tant identiques et en particulier la constructibilit Cet exemple montre clairement que l estimation des terrains par comparaison exclut de prendre comme valeur unitaire le prix mo
194. niques tudes de sols d architecture et de contr le technique de la construction Les deux premiers niveaux d intervention sont int gr s dans la discipline de l Am nagement du Territoire Les deux autres paliers rel vent de l urbanisme entendu comme tant la discipline qui a pour objectif premier d organiser l espace urbain et sa relation avec l espace rural Le d veloppement du processus d urbanisation aux diff rents niveaux voqu s ci dessus a pour int r t de mettre en vidence les principaux facteurs qui ont abouti l urbanisation actuelle Traditionnellement l instrumentation de l urbanisme est scind e en deux grandes cat gories l urbanisme directeur ou de programmation et l urbanisme op rationnel 7 PDAU plan directeur d am nagement et d urbanisme POS plan d occupation du sol 8 Ces documents doivent retenir toute l attention de l expert immobilier la communication du certificat d urbanisme sera souvent indispensable pour appr cier la situation d un immeuble en regard de la r glementation d urbanisme et il devra en tre fait mention dans son rapport Quoi qu il en soit l expert ne peut pas faire une valuation fiable sans avoir v rifi la constructibilit d un terrain La d marche minimale est donc la consultation des documents d urbanisme en vigueur Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 89 227 Cette distinction se fonde sur les l ments ci apr s e _ l instrumentatio
195. nn e concr te r sultant de l tat technique r el d une construction C est la constatation de l usure ou des d fauts d une construction r sultant de sa qualit de son ge de son entretien plus ou moins satisfaisant C est une Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 118 227 notion utilis e dans le domaine des assurances pour calculer le montant d une indemnit en appliquant au co t de reconstruction apr s sinistre un abattement pour v tust normalement exprim en pourcentage En expertise par sol et constructions on proc de un abattement pour v tust en fonction non de l ge des constructions ce qui reviendrait confondre les notions d amortissement et de v tust mais en fonction de leur esp rance de vie compte tenu de leur tat et de leur qualit L abattement sera d autant plus faible que la dur e de vie probable du b timent sera proche de celle d un b timent neuf Et comme tout le monde sait qu un immeuble du plein centre d Alger plus que centenaire a encore son avenir devant lui alors que comptablement il serait enti rement amorti on d couvre combien la m thode d estimation par le co t de reconstitution peut tre d licate mettre en uvre Le calcul de l abattement pour v tust permet de d finir une valeur que certains experts appellent valeur intrins que dont nous avons indiqu cf Introduction que sa d finition n est gu re claire Au moins cette expression a t elle l av
196. nnexes trois tables d actualisation d un usage courant en mati re d valuation immobili re Table I Valeur acquise pa pa plac int r ts compos s ou valeur de 1 1 Re P RIODES 7 50 775 8 8 25 8 50 l 1 075 000 1 077 500 1 080 000 1 082 500 1 805 000 2 1 155 625 1 161 006 1 166 400 1 171 806 1 177 225 3 1 242 297 1 250 984 1 259 712 1 268 480 1 277 289 4 1 335 469 1 347 936 1 360 489 73 130 1 385 859 5 1 435 629 1 452 401 1 469 328 1 486 413 1 503 657 6 1 543 302 1 564 962 1 586 874 1 609 042 1 631 468 7 1 659 049 1 686 246 1 713 824 1 741 788 1 770 142 8 1 783 478 1 816 930 1 850 930 1 885 486 1 920 604 2 l utilisation d un logiciel Excel par exemple 0 08 1 1 08 7 1 71382427 i 1 1 i n 1 3 la calculatrice financi re cf mode d emploi 3 Notion d annuit s On suppose que chaque ann e on place un capital a int r ts compos s taux i pendant n ann es Quelle est la valeur An acquise par une suite de n annuit s constantes au taux i valu es juste apr s le paiement de la n les loyers sont pay s d avance SRE RC EN AA n 1 n CET EEE DEEE fm a a a a a date de l valuation En fin de p riode le placement de la 1 ann e sera a 1 i i 2 me ann e ali i n 1 ann e a 1 i nee ann e a A a a li i a 1 i alter a 1 i Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 15 227 Pour faire la somme du 2 t
197. nous pouvons crire l galit suivante qu en th orie nous savons r soudre V V terrain nu et libre abattement pour encombrement V constructions abattements pour v tust obsolescence adaptation au march tant pr cis que certains abattements peuvent tre nuls voire transform s en plus value en raison de dispositions favorables des r glements d urbanisme Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 113 227 Section 2 Le terrain 1 Estimation par comparaison du terrain nu et libre L estimation d un terrain b tir nu et libre qu il soit destin la construction d un immeuble d habitation ou commercial individuel ou collectif rel ve de m thodes classiques qui sont expos es dans la 4 me partie chapitre 1 section 3 du Guide On s y reportera 2 Abattement pour occupation Lorsque l on constate le prix de vente d un immeuble b ti on ne conna t pas la valeur imputable au seul terrain b ti le march fournit des r f rences de valeur de terrains b tir mais non de terrains b tis En r gle g n rale un terrain d j construit est d pr ci par rapport un terrain nu et libre puisqu il a perdu sa disponibilit une partie de la client le potentielle ne s y int ressera pas L analyse du fonctionnement g n ral des march s indique que si une partie de la demande est cart e le prix est diminu Les experts fixent g n ralement cet abattement entre 10 et 40
198. nsacr s plac s sous la protection de forces surnaturelles des lieux de d fense c est dire des points fortifi s pour se r fugier en temps de guerre soit dans une forteresse soit dans la ville close a Les villes cr es r sultent d un contexte historique L Antiquit a connu deux grandes poques de cr ations urbaines En Gr ce du 8 au 6 si cle c est la fondation des colonies sur le pourtour de la M diterran e Cette expansion se poursuit aux 5 7 et 4 si cles durant la p riode de l empire mac donien dont Alexandrie est le plus beau fleuron Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 48 227 Sous Rome apparaissent des colonies militaires puis des villes administratives dans le cadre de la pax romana Cirta Constantine capitale de la province Numidie C sar e Cherchell capitale de la Maur tanie c sarienne Les villes de la fin du Moyen Age sont destin es jalonner les mutations politiques et territoriales la nouvelle fronti re aux 11 et 12 si cles Tlemcen est capitale des Almorades La cr ation des villes de la p riode contemporaine r pond des raisons d ordre militaire Mourmansk en 1916 ou d ordre politique Washington Camberra Ottawa Brazilia Mais pour l essentiel les villes cr es dans la p riode contemporaine l ont t pour des raisons conomiques C est le cas des villes industrielles comme Johannesburg 2 Les fonctions des villes en rap
199. nt Domaines 19 227 gt Le probl me des d finitions Pour chaque cat gorie de biens recens s il conviendra de d finir clairement et de codifier les principaux facteurs de la valeur de ces biens la surface int rieure habitable l ge de la construction la qualit de la construction le degr de confort exprim s en points etc V rifier que le r dacteur d une fiche manuelle ou informatique utilise bien les m mes r ductions que vous et leur donne le m me sens gt Soyez sceptiques quant vos donn es Les chiffres peut tre plus encore que les mots disposent d une autorit magique inh rente mais ceci ne signifie pas que les uns ou les autres soient n cessairement exacts m me en provenance des sources les plus s res Les gens commettent des erreurs involontaires lors du rassemblement des statistiques Des donn es d finies clairement rassembl es avec soin et utilis es avec comp tence constituent la seule fa on pour l expert d appr hender un march et d tayer une valuation dans les rapports d expertise on veillera ne citer que des termes de comparaison connus ou tout le moins visualis s 2 Moyennes et m dianes Prix au m habitable pour 5 ventes d appartements anciens dans les villes A et B A 40 K DA 60 K DA 70 K DA 80 K DA 100 K DA B 40 K DA 60 K DA 70 K DA 80 K DA 150 K DA Lequel de ces chiffres repr sente le prix moyen au m habitable dans la ville B 80 K DA ou
200. ntoise Evry ou du Caire 6 Octobre 10 de Ramadhan Boughzoul dans les hautes Plaines au sud d Alger rel ve de la premi re conception La ville nouvelle d Ali Mendijeli Constantine de la seconde comme celle de Sidi Abdallah pr s d Alger ou le projet d Imedrassen pr s de Batna 2 Les co ts mat riels et humains de l extension des villes ne constituent qu un aspect du probl me g n ral des co ts de la croissance conomique La ville est aujourd hui en proc s Dans dix ans Bombay et Tokyo auront 27 millions d habitants L urbaniste Rem Koolhaas nous pr vient l humanit devient une nouvelle esp ce vivant en majorit dans les m gapoles entre Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 51 227 changeurs tours g antes barres de bureaux escalators supermarch s fast foods multiplexes supportant air conditionn pollution et d linquance Le d veloppement des pays mergents s accompagne d une concentration urbaine la croissance inexorable Chaque heure 60 personnes de plus Manille 47 de plus Delhi 21 de plus Lagos L espace urbain qui abrite la moiti de l humanit est devenu le si ge de tensions de nuisances et de co ts dont l ampleur conduit se demander si la vie urbaine ne comporte pas plus d inconv nients que d avantages De m me que les exc s de l industrialisation s taient traduits autrefois par une profonde d t rioration du bien tre de m me peut on s interroger
201. ntre le taux de capitalisation te et le taux de placement tp En d signant par y le pourcentage de frais par rapport au prix d acquisition la formule pr c dente devient R R lp P yP P l y R or P te fe donc tp l y On obtient ainsi les deux formules permettant l valuateur de passer d un taux de capitalisation un taux de placement fe lp et fe b 1 y l y Prenons un exemple L tude du march des bureaux r alis e afin d estimer un immeuble A montre que les investisseurs exigent un taux de placement voisin de 10 A quel taux faut il capitaliser le revenu de l immeuble A sachant que les frais et droits repr sentent 6 du prix Dans ce Guide nous pr f rons l appellation de taux de placement pour viter la confusion avec la notion financi re de taux de rendement interne qui exprime la rentabilit moyenne des capitaux investis dans un placement cette rentabilit traduisant la fois le rendement et la plus ou moins value sur une p riode donn e Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 125 227 Solution Il faut appliquer la formule te tp 1 y soit te 10 1 0 06 10 60 Le taux de placement est une approche d investisseur comparant le revenu d un immeuble la somme qu il faudrait d caisser prix frais pour l acheter Section 2 La pratique de la m thode Selon qu on utilise un taux de capitalisation ou un taux de placement la formule R
202. ntretien des parties communes et des prestations Lister les quipements collectifs s informer des travaux pr vus R partition des pi ces Identifier clairement la localisation des pi ces au sein du logement Exemple Sous sol 2 caves Rez de chauss e entr e salle de s jour cuisine 1 tage palier 3 chambres salle de bains WC s par s 27 tage 2 chambres Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 215 227 11 12 13 14 15 Il est demand aussi que soit fait mention d une utilisation actuelle inhabituelle d une pi ce par rapport ce pour quoi elle a t con ue ex pi ce au 1 tage utilis e comme cuisine Il est demand de ne pas faire mention des jardins garages et d pendances au sein de cette section Annexes caves garages granges constructions annexes Un descriptif et une localisation de chaque annexe est demand avec ventuellement les l ments d quipement L valuateur doit indiquer si des annexes peuvent tre transform es en logement et dans quelles conditions Garage indiquer le type de construction s il est con u pour une ou plusieurs voitures int gr annex au b timent principal faisant partie d une rang e de garages Ex garage en annexe pour une voiture en briques sous terrasse ou garage 2 voitures ind pendant en parpaings avec couverture tuiles Indiquer galement les autres d pendances terrasses balcons S il n y a pas de
203. ocative en l tat ou le cas ch ant apr s travaux qui seront alors d duire de l estimation sera effectuer 2 M thodes d estimation gt Boutiques libres Cette circonstance est r alis e soit l occasion d une premi re mise sur le march dans des op rations de promotion soit en cas de lib ration des murs Celle ci peut r sulter de la cessation d activit de l exploitant propri taire des murs il y a confusion bailleur locataire soit du d part du locataire dont les droits sont d chus viction mise en jeu de la clause r solutoire du bail Deux approches doivent tre consid r es en fonction du profil de l acqu reur e l approche utilisateur qui privil gie la m thode par comparaison au m pond r e l approche investisseur qui privil gie la capitalisation de la valeur locative potentielle Dans la d marche de l valuateur les deux m thodes sont simultan ment mises en oeuvre Dans son approche l utilisateur int gre toutefois plus ou moins implicitement la valeur locative des locaux et donc l conomie de loyer qu il escompte en cas d acquisition outre l avantage d tre dans ses murs et donc de pouvoir librement les am nager et les distribuer L investisseur quant lui effectue le plus souvent un recoupement m trique au m pond r commercial voire au m r el La m thode par comparaison m trique retient comme unit de r f rence le m pond r commercial tel que calcul
204. ogique financi re Il est g n ralement admis que l valuation d actifs par les experts immobiliers repose sur une des deux m thodes suivantes l expertise selon la valeur de march et l expertise par le co t de remplacement tant not que la valeur de march peut tre d termin e soit par un approche directe par le fonds soit par une approche indirecte par le revenu Rappels sur la notion de valeur De fa on g n rale les m thodes d valuation ont pour objet de fournir une bonne estimation unbiased estimate de la valeur d un actif Dans une conomie de march la valeur d finie comme la qualit relative des biens en vertu de laquelle on obtient en change de l un une plus ou moins grande quantit de l autre se trouve au coeur du m canisme de choix et de satisfaction des besoins conomiques individuels Ce dernier s op re par la comparaison des avantages attendus des biens leurs co ts respectifs comparaison effectu e en termes mon taires Fondamentalement la valeur n a pas d autre existence que celle qui proc de d un calcul mais c est cependant bien cette notion qui est requise par toute approche conomique Ce calcul revient rechercher la somme des avantages conomiques nets attendus d un bien donn A fin de simplification a valeur peut tre approxim e de fa on raisonnable par le prix constat lors de transactions sur un march mais condition que ce dernier r ponde certaines ca
205. oir affiner davantage les calculs on prend pour base 1 chaque niveau droit d une hauteur sous plafond de 2 6 m Les tages mansard s ou sous brisis sont pond r s en fonction des am nagements ou de leur utilisation 0 5 avec la possibilit d aller 0 7 pour un tage mansard le sous sol s il n est qu usage de compartiments de caves peu utilisables est pond r entre 0 et 0 2 ce qui conduit souvent retenir 0 5 en additionnant un tel sous sol et un dernier tage de greniers ventuellement am nageables Comparaison au m tre carr habitable ou utile L estimation en bloc d un immeuble de rapport ne n cessite pas de fa on obligatoire la connaissance de la surface int rieure de chaque local surface habitable des appartements ou surface utile des locaux commerciaux Les documents fournis les d lais impos s les difficult s visiter tous les locaux voire des contraintes administratives imposent parfois l valuateur de la DGDN de s en passer Mais l expertise gagne Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 157 227 en s rieux et videmment en pr cision si la surface de chaque local peut tre obtenue tout comme la capitalisation cat gorielle des loyers am liore la fiabilit par rapport un taux de capitalisation global l approche l unit de surface int rieure de chaque cat gorie de local est plus fiable que l application globale d un prix au m DHOP Dans la pratique on se r f r
206. oire de la ou des communes concern es en tenant compte des sch mas d am nagement et des plans de d veloppement Il d finit les termes de r f rence des POS Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 91 227 A ce titre il d termine la destination g n rale des sols sur l ensemble du territoire d une commune ou d un ensemble de communes et plus pr cis ment l extension des tablissements humains la localisation des grands quipements et infrastructures En outre il divise le territoire de la commune en quatre grands secteurs les secteurs urbanis s les secteurs urbaniser les secteurs d urbanisation future les secteurs non urbanisables Enfin le PDAU pr voit des dispositions particuli res applicables certaines parties du territoire communal savoir le littoral les territoires caract re naturel ou culturel marqu les terres agricoles potentialit s lev es Pour leur laboration et leur approbation les services des administrations publiques de wilaya obligatoirement consult s sont ceux charg s de l urbanisme de l agriculture de la r gulation conomique de l hydraulique des transports des travaux publics des monuments et sites et des postes et t l communications Au titre des organismes les services consult s au niveau local sont ceux charg s de la distribution d nergie des transports et de l eau Le PDAU est approuv par le Wali lorsq
207. ol et constructions actualisation du prix pour les acquisitions datant de moins de deux ans etc ne peuvent servir que de recoupement sur le brouillon d tude et ne doivent pas figurer sur l estimation El ments de r f rence Indiquer au minimum deux r f rences de ventes utilis es comme termes de comparaison pour l valuation UV Lo 2 Liste de quelques erreurs trop communes dans un rapport d expertise Dans le seul but d attirer l attention des jeunes valuateurs nous recensons ci apr s quelques erreurs classiques et qu il est facile d viter avec un peu de rigueur dans ses modes de travail gt Erreurs d analyse e mauvaise prise en compte d hypoth ses entre l immeuble estimer et les r f rences e analyse trop superficielle du march ou des points de comparaison e prise en compte d hypoth ses non conformes au march pour tayer l estimation e r f rence des moyens statistiques indiquant des prix moyens alors que l immeuble n est pas obligatoirement moyen e analyse superficielle des baux conditions particuli res insertion des loyers constat s dans le march locatif e confusion entre taux de capitalisation et taux de rendement e absence de v rification de la coh rence des r sultats faute d avoir confront ceux d au moins deux m thodes d estimation gt Erreurs mat rielles e erreurs de dactylographie e erreurs mat rielles dans la description de l immeuble d o
208. oles des commerces des centres culturels des lieux de culte d bouch s pour les entreprises industrielles client le pour les firmes commerciales changes transports et liaisons plus ou moins facilit s avec le reste du pays ou l tranger L Evaluateur doit juger de la situation d un emplacement urbain ou d un immeuble deux points de vue la situation inter urbaine ou situation g n rale et la situation intra urbaine ou situation particuli re 1 La situation g n rale C est le jugement port sur la ville dont d pend l immeuble examin son volution d mographique son dynamisme conomique le niveau de richesse de ses habitants a contrario le taux de ch mage le niveau des besoins non satisfaits en logements bureaux ou autres investissements immobiliers la politique municipale en mati re d imp ts locaux et de d veloppement des services publics 2 La situation particuli re C est le quartier la rue plus ou moins large l acc s plus ou moins facile la proximit des coles des spectacles des commerces des transports publics existence d espaces verts ou au contraire d activit s polluantes ou d pr ciatives densit des constructions vues sans oublier les facteurs sociologiques ge ethnie et niveau de vie des habitants snobisme niveau des loyers ou des ventes style des nouvelles constructions modernit plus ou moins marqu e des commerces ou des industries etc Section 2 Le
209. on conformit etc et l inscrire sur l valuation Dans le cas o nous sommes dans l attente de la conformit d p t de la DAT de moins de 3 mois l valuateur peut de son point de vue et sans pr juger aucunement de la d cision administrative donner son avis sur la r alisation actuelle par rapport au PC Situation g ographique Commentaires relatifs l environnement des biens la localit et l infrastructure c est dire magasins coles transports publics routes et r seaux de voies ferr es am nagements de loisirs Il faudra galement indiquer tous les facteurs environnementaux qui pourraient affecter de fa on importante la capacit de revente du bien ex routes encombr es station service usine Ces facteurs doivent tre report s au 18 a Dans les commentaires l valuateur doit prendre en compte les risques sp cifiques Appr ciation g n rale sur la situation g n rale et particuli re L valuateur donne une appr ciation personnelle sur la qualit de l emplacement Terrain L valuateur devra fournir des informations sur le terrain de type forme configuration cl tures d nivel s acc s pi ces d eau plantations etc S il existe une servitude de passage ou des terrains non contigus la parcelle principale ces informations doivent tre report es 18 a Normalement la diff rence du rapport complet un plan de parcelle n est pas requis Cependant si l valuateur pense qu u
210. on du terrain un nouveau compte rebours On vient d tudier deux m thodes pour appr cier la charge fonci re Mais c est l estimation du terrain et non la charge fonci re qui est normalement demand e un valuateur Pour obtenir la valeur du terrain il faut d duire de la charge fonci re le co t de tous les postes que nous avons num r s dans la d finition de la charge fonci re C est donc en quelque sorte un nouveau compte rebours auquel il convient de proc der sachant qu il y a des cas particuliers On veillera notamment o fournir l estimation hors TVA o effectuer un chiffrage des indemnit s d viction pour un terrain encombr de b timents lou s en tout ou partie et du co t de la d molition des constructions qui ne seront pas conserv es Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 173 227 CHAPITRE 3 L valuation en mati re commerciale Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 174 227 Section 1 L valuation des loyers commerciaux 1 Le cadre juridique le Code de commerce articles 169 202 cf annexe 3 gt Champ d application e Article 169 Les baux commerciaux s appliquent la location o des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploit par un commer ant un artisan ou un industriel inscrit au Registre du commerce o des terrains nus sur lesquels ont t difi s soit avant soit apr s la conclusion du bail des constructions usag
211. on individuelle Le Branchements eau gaz lectr gout 1 Ann e de confection de la fiche 2 Situation g n rale Note de 1 5 Appr ciation du quartier et de la rue acc s plus ou moins facile proximit des coles des centres de culte des spectacles des commerces des transports publics 3 Situation particuli re Note de 1 5 Topographie densit des constructions vues existence d espaces verts ou au contraire d activit s polluantes ou d pr ciatives r seaux et branchements 4 Code forme du terrain R r gulier irr gulier A angle 5 Branchements 0 pas d quipement 1 quipement insuffisant 2 quipement satisfaisant 6 Coefficient d Occupation du Sol COS C est le param tre cl pour d terminer la constructibilit d un terrain b tir II figure dans la nomenclature du Plan d Occupation des Sols POS 7 Date d approbation du POS Ce renseignement atteste que le POS a t consult directement ou indirectement certificat d urbanisme 8 Codes g ographiques r serv s au service de la documentation ne rien inscrire dans ces cases Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 224 227 Terrain b tir pour programme collectif 6 Commune Wilaya Quartier 3 Cide Fourchette des prix ia vente SR RE se _ Prix au ne At Ci pr vus u Te PROLOTEUR ay m2 utile SES famh Win un aga ie gt 4 D tails das d penses Te
212. onc exige plus de temps pour son laboration et son approbation gt L approche lib rale A partir de 1990 on enregistre l amorce d un processus d ouverture marqu par d importants bouleversements l gislatifs quant l approche de l urbanisation En effet de nombreux textes homog nes concernant directement ou indirectement l urbanisme ont t promulgu s et visaient une meilleure appr hension des r alit s en la mati re Il s agit notamment de la loi 90 08 du 7 avril 1990 relative la commune loi 90 09 du 7 avril 1990 relative la wilaya loi 90 25 du 18 novembre 1990 portant orientation fonci re loi 90 29 du 1 d cembre 1990 relative l am nagement et l urbanisme loi 90 30 du 1 d cembre 1990 portant loi domaniale A ces textes l gislatifs il y a lieu d ajouter la loi 91 11 du 27 avril 1991 fixant les r gles relatives l expropriation pour cause d utilit publique La r forme engag e en 1990 en mati re d am nagement et d urbanisme introduit de nouveaux instruments en l occurrence le PDAU et le POS qui m ritent respectivement quelques pr cisions e Le Plan Directeur d Am nagement et d Urbanisme Chaque commune doit tre couverte par un PDAU dont le projet est tabli l initiative et sous la responsabilit du Pr sident de APC C est un instrument de planification spatiale et de gestion urbaine Il fixe les orientations fondamentales de l am nagement du territ
213. onds de m me valeur sauf dans le cas o le propri taire fait la preuve que le pr judice est moindre Entendons par l les vitrines au rez de chauss e et dans une moindre mesure celle des tages lorsqu elles ont un effet bandeau commercialement parlant 3 Il s agit du loyer et des charges locatives de l immeuble 4 Cf Guide 4 partie Chapitre 3 Section 4 L valuation du fonds de commerce Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 178 227 Le renouvellement des baux concernant les immeubles appartenant l Etat aux wilayas aux communes et aux tablissements publics ne peut tre refus sans que la collectivit propri taire soit tenue au paiement de l indemnit d viction pr vue par l article 176 m me si ce refus est justifi par une raison d utilit publique art 185 Ces dispositions sont d ordre public sont nuls et de nul effet quelles qu en soient la forme les clauses stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire chec au droit au renouvellement art 199 e Le bail renouvel A l ch ance du bail celui ci d faut de cong ou de demande du locataire se poursuit par tacite reconduction art 173 La conclusion d un nouveau bail propos par le propri taire dans le cadre d un cong avec offre de renouvellement ou demand par le locataire n cessite un accord complet sur l ensemble des clauses Sur la consistance des locaux sur la dur e soi
214. onn les rentabilit s accept es par les investisseurs en fonction du risque d pendant des param tres suivants e la qualiit de l emplacement sous l angle de la commercialit qui conduit classer les sites e les clauses du bail e le niveau locatif e la destination e les facilit s d exploitation e les charges exorbitantes e la surface financi re du locataire la qualit de sa signature Le taux de rendement s applique normalement au loyer net Les taux les plus bas sont constat s sur les meilleurs emplacements garants de la p rennit locative avec des preneurs de surface financi re indiscutable Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 186 227 Les taux vont croissant lorsque la qualit des emplacements se d grade et ou que la s curit locative devient fragile Dans le cas o le loyer est sup rieur la valeur locative situation conjoncturelle la p rennit al atoire chantage au d part par le locataire il est pr f rable de capitaliser la valeur locative en corrigeant l estimation par l adjonction du flux actualis de surloyer pendant la p riode pr visible de sa dur e 3 Le march des boutiques Il s agit pour la plus grande part d un march d investisseurs N anmoins les utilisateurs commer ants se portent parfois acqu reurs option leur permettant une plus grande libert dans l exploitation Dans ce cas la convenance intervient et se traduit fr quemment par des p
215. onnant la quantit de biens chang s La connaissance de la th orie classique est indispensable pour viter de grossi res erreurs de jugement Celle par exemple qui consiste consid rer qu il est possible de baser une politique s rieuse des prix sur la taxation Taxer le prix d un produit comme on a voulu le faire si souvent notamment en mati re de loyers d appartements est une solution illusoire pour r soudre un d s quilibre de l offre et de la demande Ou bien il se cr e un march parall le au march officiel et sur ce march parall le le prix r el est le r sultat du jeu de l offre et de la demande ou bien selon le vieil adage la taxation fait fuir le produit La taxation des loyers en France de 1919 1948 eut comme cons quence une tr s forte diminution de la construction d immeubles de rapport Les investisseurs tant d tourn s de la production d immeubles locatifs la p nurie du produit s aggrava dangereusement et Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 34 227 provoqua apr s la guerre 1939 1945 un d s quilibre profond entre l offre et la demande du logement ce qui n cessita l intervention de l Etat et de tr s gros efforts de la collectivit Section 2 Les limites de la th orie classique biens non reproductibles et rente de raret L ajustement des quantit s offertes aux quantit s demand es pour aboutir au prix d quilibre P appara t finalement comme un r sultat heu
216. onstruction d immeubles d habitation importants susceptibles de poser des suj tions sp ciales notamment en ce qui concerne l incendie La d livrance du permis de construire est effectu e selon l importance des projets par le PAPC pour toutes les constructions situ es dans un secteur couvert par un POS le wali pour toutes les constructions et installations r alis es pour le compte de l Etat de la wilaya et de leurs tablissements publics le Ministre charg de l Urbanisme apr s avis du Ministre concern pour tous les projets d int r t national ou r gional gt Le certificat de conformit Le processus d urbanisation est cens s achever par la d livrance du certificat de conformit L objectif dun tel document est de confirmer que les travaux ont t effectivement r alis s conform ment ceux pr vus dans le permis de construire d livr Il s agit l d une tape extr mement importante puisque le certificat de conformit vaut permis d habiter ou autorisation d admission du public et du personnel si la construction est destin e des fonctions socio ducatives aux services l industrie ou au commerce et bien videmment sous r serves des dispositions l gislatives et r glementaires en mati re d exploitation d tablissements dangereux incommodes ou insalubres Ce document est donc sens jouer un r le d terminant en mati re de s curit des biens et des personnes ainsi qu
217. onstruit et sur lequel a t difi e une maison de conception courante bien adapt e aux besoins d un grand nombre d usagers non grev e d une location ou d un l ment de d pr ciation quelconque n a pas moins de valeur que s il tait libre de toute construction et vendu comme terrain b tir Dans la valeur compos e r sultant du terrain et des constructions terrain et construction neuve de conception courante conservent leurs valeurs de prix de revient respectifs puisqu aussi bien le constructeur n a pas de peine dans le cas tudi retrouver 3 Cf Guide 2 partie Chapitre 3 Section 1 1 Les d membrements de la propri t Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 120 227 la vente un prix gal son prix de revient total terrain plus construction Reprend aussi peu pr s int gralement sa valeur de terrain b tir le terrain occup par des constructions devenues totalement v tustes et ou obsolescentes bonnes d molir Dans un autre cas de figure le terrain occup par une construction vaut plus que le terrain b tir nu en situation comparable et ce du fait que les constructions qui se trouvent difi es sur ce terrain le sont une densit sup rieure celle qui serait autoris e par les r glements d urbanisme en cas de construction neuve Il y a donc dans ce cas des droits acquis qui valorisent le terrain du fait des constructions m mes anciennes restaurer o r h
218. ontraire doit se comptabiliser au cours de la vie de l difice en d duisant de sa valeur d origine une fraction annuelle d amortissement correspondant son usure ou sa d su tude la loi de ces amortissements d pendant d appr ciations port es sur la long vit de la construction et sur l volution de son adaptation aux besoins March z ro quantit s Il existe des terrains dont la valeur conomique est proprement parler nulle voire n gative mais qui font cependant l objet de transactions soit au DA symbolique soit pour des prix de convenance destinations vari es Lorsqu on dit que ces terrains ont une valeur n gative cela signifie que le co t de leur mise en tat d utilisation est sup rieur la valeur de cette utilisation C est le cas fr quent des friches industrielles situ es dans ou hors des agglom rations qui n ont plus aucun usage conomiquement viable et doivent cependant faire l objet de r habilitation pour qu ils cessent de nuire leur environnement Le jeu de l offre et de la demande ne joue plus son r le r gulateur le vendeur qui formule un prix pour son bien n a plus en face de lui une multitude d acheteurs mais un seul interlocuteur qui refuse de se laisser acculer la situation d testable d accepteur d options et entend se comporter lui aussi en formulateur Comment ces deux formulateurs vont ils s entendre C est tout le probl me Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domain
219. oraires techniques correspondants pouvant tre de l ordre de 10 12 du co t de construction pour un immeuble collectif ordinaire o L assurance ma tre d ouvrage o La provision pour impr vus qui ne devrait pas d passer 2 du co t des travaux Compte tenu des limites et des impr cisions de la m thode on peut se contenter de chiffrer uniquement les deux premi res rubriques de ce grand poste 3 Frais g n raux pour un programme collectif d habitation on rencontre les postes suivants avec leur chiffrage approximatif o Frais financiers ils sont d autant plus lev s que les taux d int r t sont hauts l apport en fonds propres faible et surtout la commercialisation lente Une quote part de 3 du prix de vente TTC traduit un programme qui devrait se vendre correctement o Frais de commercialisation ils sont souvent de l ordre de 5 voire un peu plus compte tenu des frais de publicit En immobilier d entreprise pour vente en bloc ils peuvent tre inf rieurs o TVA r siduelle c est la diff rence entre la TVA incluse dans le prix de vente et la TVA pay e sur le prix de revient normalement plus faible si la marge est positive Dans la m thode par compte rebours o l on raisonne par grandes masses on ne descend pas toujours dans le d tail des 3 postes mentionn s de frais g n raux On peut consid rer que pour qu une op ration soit bonne il est souhaitable qu ils soient contenus l int rie
220. ou lot terrain b tir pour maison individuelle chambre h tel chambre lit clinique centre de loisirs place th tre cin ma place ou unit emplacement de stationnement parking L estimation par capitalisation du revenu peut tre consid r e comme un cas particulier d estimation par comparaison dans lequel on d finit e taux par comparaison avec des taux constat s sur d autres immeubles lou s Section 3 D termination de la valeur unitaire 1 L h t rog n it des march s immobiliers ne permet pas de d finir chaque instant un cours quitable A cette h t rog n it vidente s ajoutent des march s souvent troits limitant le nombre de points de comparaison disponibles une m connaissance ou du moins une grande difficult avoir connaissance des transactions la publicit fonci re tant loin d tre assur e La n cessit de conna tre la consistance exacte surface l tat le confort les conditions d occupation d un point de comparaison pour qu il soit pleinement exploitable Voir applications pratiques d velopp es dans la 4 me partie du guide Chapitre 1 Section 2 Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 107 227 e Des comportements individuels de nature perturber le fonctionnement des march s ou la connaissance que l expert peut en avoir facteurs de convenance dissimulations de prix voire parfois sur valuation pour obtenir un financement
221. our le locataire respecter ses obligations en mati re de paiement des loyers et des charges gt Structure d un bail commercial L valuateur accordera une attention toute particuli re aux titres suivants e La d signation de l immeuble ou des locaux Dans les actes elle est souvent r duite une identification sommaire Mais c est la base contractuelle qui permettra l expert de d terminer la surface r elle des locaux indispensable pour calculer leur valeur locative art 190 e La date et la dur e du bail Ces mentions impos es par l article 79 du Code de commerce lors de la cession d un fonds permettent d appr cier la dur e du bail restant courir compter de la date de d part du bail qui n est pas forc ment celle de la signature du bail On notera que la dur e d un bail commercial ne peut pas tre sup rieure 9 ans art 175 e La destination contractuelle de lieux C est un l ment important pour juger de la qualit des facteurs locaux de commercialit ville quartier rue emplacement eu gard la nature de l exploitation commerciale autoris e dans les lieux art 190 Cette appr ciation sera utile pour d terminer la valeur locative des biens lou s Le non respect de cette clause peut justifier l annulation judiciaire du bail e Les sous locations partielles ou totales sont interdites sauf accord du bailleur e Le montant des charges impos es au locataire L article 190 du Code de commerce
222. par exemple Il en r sulte que l expert immobilier ne peut pas disposer de l quivalent du cours utilis pour estimer un portefeuille d actions ni m me de la connaissance des prix que peut avoir la m nag re pour juger de l opportunit d acheter sur tel march un kilo d oranges 2 L analyse comparative L application de la m thode d estimation par comparaison impose de disposer d un certain nombre de points de comparaison r sultant de transactions effectivement conclues et sinc res ce qui revient carter en particulier les offres de vente ou d achat non suivies d une transaction les mutations titre amiable et non on reux et celles pour lesquelles des circonstances particuli res peuvent avoir fauss le r sultat dissimulation d une partie du prix achat de convenance La pr cision de l estimation sera d autant plus meilleure que les termes de comparaison seront nombreux et pr senteront des caract ristiques proches du bien estimer Mais l art et l exp rience de l expert lui permettront d exploiter les donn es dont il dispose au moyen d une analyse comparative rigoureuse Il s agit de comparer successivement l immeuble estimer chacun des points de comparaison en passant en revue tous les facteurs de la valeur pour essayer de savoir si en d finitive il vaut plus cher ou moins cher En classant les termes de comparaison par valeur unitaire croissante ou d croissante on parvient d terminer dan
223. par sol et construction Il existe une famille de m thodes d estimation des immeubles b tis par lesquelles l valuateur analyse s par ment le sol et les constructions La valeur du sol est d finie par r f rence au march c est dire par comparaison comme pr c demment En revanche pour les b timents on fait le plus souvent r f rence une autre notion conomique le co t de construction ce dernier n ayant pas n cessairement un rapport avec la valeur v nale du m tre carr construit Ainsi l valuateur ne peut pas sans risque d erreur conclure que le r sultat de l application de la m thode par sol et construction lui permet de d terminer la valeur v nale de l immeuble Ajoutons que la m thode souffre d une autre faiblesse la valeur de l immeuble n est pas d vidence gale la somme des valeurs du terrain nu et libre et du co t de reconstruction des b timents Pour transformer ce qui est g n ralement une in galit valeur de l immeuble lt valeur du terrain co t de reconstruction que l on ne sait pas r soudre en une galit Valeur de l immeuble valeur du terrain co t de reconstruction que l on peut r soudre et qui permet d estimer l immeuble il faut proc der normalement un ou plusieurs abattements sur la valeur du terrain abattement pour occupation et ou sur le co t de reconstruction abattement pour v tust Quand l valuateur va jusqu pratiquer un abattement pour adap
224. paraison tant pour le terrain que pour les constructions Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 114 227 gt l autre m thode d estimation par le co t de remplacement ou de reconstitution fait appel la comparaison pour la d termination de la valeur du sol mais aussi des notions de co t de construction ou de reconstruction en ce qui concerne l analyse du b ti ce qui n en fait pas vraiment une m thode par comparaison Ces deux m thodes rel vent donc d une analyse diff rente des constructions Chacune sera effectu e lors de l tude d taill e que nous allons maintenant aborder Section 4 La m thode comparative d estimation par sol et constructions 1 Valeur du sol Elle se d termine comme indiqu Section 2 c est dire e estimation par comparaison du terrain nu et libre e d termination d un abattement pour occupation corrig des am nagements e par diff rence obtention d une valeur de terrain encombr des constructions existantes 2 Valeur des constructions Dans cette m thode la valeur des constructions se d termine par analyse des points de comparaison Selon les grands principes de l analyse comparative celle ci se fait en passant par l interm diaire d une unit de mesure On utilise en pratique les m mes unit s de mesure que dans la m thode globale d estimation par comparaison e surface habitable pour les appartements e surface d velopp e hors uvre pond r e pour
225. pert consultant Domaines 122 227 CHAPITRE 3 L estimation par capitalisation du revenu La m thode est fond e sur le constat que la valeur d un bien est en relation avec le revenu qu il procure ou peut procurer i f R Cette relation s exprime par la formule V t V est la valeur v nale ou l estimation que recherche l valuateur R est le revenu t est le taux de capitalisation Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 123 227 Section 1 D finitions La formule V k est simple Son application devrait l tre t En fait la premi re difficult rencontr e par l valuateur pour l estimation d un immeuble par capitalisation du revenu est de nature terminologique D finissons d abord les termes de taux de capitalisation et de taux de placement qui peuvent tre utilis s par les experts et les investisseurs 1 Taux de capitalisation brut et taux de capitalisation net Il d coule de la formule pr c dente que le taux de capitalisation se d finit comme le rapport entre le revenu d un immeuble et sa valeur v nale t V Lorsqu un immeuble a fait l objet d une transaction ce n est plus la valeur v nale que l on a fait r f rence mais au prix constat Alors t P On distingue e Le taux de capitalisation brut rapport entre le revenu annuel brut et le prix ou la valeur v nale e Le taux de capitalisation net rapport entre le revenu annuel net revenu brut diminu des charges support e
226. port avec leur localisation Quelles sont les fonctions que peuvent remplir les agglom rations a La fonction commerciale Elle a pris plusieurs formes Dans sa forme primitive la fonction commerciale se pr sente sous la forme du march local qui s tablit de pr f rence au contact de r gions naturelles diff rentes Elle a favoris la cr ation de r seaux de villes relais qui suivent des routes anciennes route de la soie et les grands fleuves Rhin Rh ne ou contournent les d serts Tombouctou sur le pourtour du Sahara Les ports d estuaires et de deltas appartiennent aussi cette cat gorie ORAN ALGER SKIKDA TLEMCEN CONSTANTINE En M tropole r gionale 32 Ville relais Deux mod les diff rents d organisation du territoire par les m tropoles Pour l Oranie et l Alg rois la m tropole est littorale pour le Constantinois la m tropole est int rieure Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 49 227 a La fonction industrielle renvoie aux villes mini res et aux villes industrielles diversifi es Les villes mini res sont du 19 si cle La fonction industrielle y est apparue l tat pur On n y trouve donc pas une gamme quilibr e de fonctions urbaines Les grandes concentrations du charbon dont l exploitation n cessitait une main d oeuvre nombreuse ont t n anmoins le support de nombreuses industries annexes centrales thermiques industries chimiques hauts fourneaux Dans d au
227. pour traduire la d cote le plus souvent constat e affectant un immeuble neuf il s agit dans ce cas de la d pr ciation imm diate repr sentative de la perte de valeur que peut subir un immeuble neuf en cas de revente imm diate La valeur d utilisation et le co t de remplacement brut et net sont des notions qui s appliquent des immeubles sp cialis s rarement mis sur le march sauf lors de la vente d entreprises en activit la valeur que l on d termine correspond l utilit qu apporte le bien l entreprise dans le cadre de son activit normale Il s agit donc de la valeur que consentirait d caisser un acheteur pour acqu rir l entreprise dans une optique de poursuite de l exploitation Le co t de remplacement brut repr sente le montant total de l investissement effectuer achat du terrain co t des constructions honoraires aff rents ces op rations imp ts taxes et frais engager Le co t de remplacement net est le co t pr c dent d duction faite de la v tust et de l obsolescence Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 76 227 Cette d pr ciation d pend de plusieurs facteurs singularit de la consistance __inad quation de sa consistance la situation concurrence d immeubles similaires _illiquidit perte de r gimes fiscaux ou financiers privil gi s Les m thodes d approche de la valeur par la valeur neuf affect e de divers abattements sont r serv es
228. prend en compte l importance de ces charges locatives pour le calcul de la valeur locative e Le loyer C est videmment une clause strat gique pour les travaux de l valuateur o Lors de la conclusion du bail les parties ont une enti re libert de n gociation Chacun n anmoins poss de un point de vue diff rent qui explique dans une large mesure les difficult s pouvant surgir ult rieurement Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 176 227 Le propri taire taye ses pr tentions partir d un raisonnement immobilier de prix de revient au m tre carr en cherchant rentabiliser son investissement Le locataire s engage dans une op ration partir d un compte d exploitation pr visionnel dans lequel le loyer constitue une part de charges que l activit envisag e doit assumer sa prise de d cision r sulte donc plus de la rentabilit pr sum e de l activit exerc e dans les lieux que de consid rations purement immobili res Finalement a conclusion du bail instaure un quilibre conomique entre les deux parties dont la p rennit en raison de son fondement n est pas forc ment assur e La lecture du bail indique le montant initial du loyer II convient donc de s informer sur les r visions qui ont pu intervenir car l valuateur travaille sur le loyer actualis o L volution du loyer au cours du bail Pour ce qui concerne le montant des loyers des baux r viser le Code de commerce
229. prix hors frais EA Pa retenir la s hab les annexes E N tr s valorisantes seront Hatria anisan indiqu es dans la distribution p s date de la construction note de 1 3 selon nombre de pi ces note de cat gorie prix pi ce 1 3 O pas d quipement 1 quipement insuffisant 2 quipement satisfaisant Situation particuli re La notation de 1 5 consiste pond rer la situation de l appartement Parmi les avantages situation sur rue calme vue ensoleillement jardin ou terrasse privatifs ravalement r cent et surtout tage lev avec ascenseur Parmi les inconv nients situation en rez de chauss e local sombre sur cour peu agr able vues d plaisantes bruits et odeurs imm diats tage lev sans ascenseur entretien insuffisant de l entier immeuble Date de la construction Mettre dans tous les cas une date chiffr e m me approximative exemple 1900 l ordinateur ne comprend que ce langage Cat gorie Les cat gories sont les suivantes Type standing not 1 Type am lior not 2 Type conomique not 3 Distribution Comme dans les rapports Utiliser des abr viations SB SE CH etc vu le peu de place Prix L libre OA occup par l acqu reur OT occup par un tiers Si le prix r el diff re du prix l acte mettre exclusivement dans la case le prix r el toutes explications sur le prix l acte et l appr ciation du prix r el cher etc tant report
230. probablement d utiliser le mode 6 000 K DA Il nous renseigne mieux que la moyenne ou la m diane quant la distribution des prix Mais supposez que les 5 qui se trouvent en haut de l chelle soient tous rassembl s autour de 30 000 K DA Nous pourrions alors subdiviser la population des prix en deux courbes de fr quence une pour les secteurs riches et une pour les secteurs pauvres Une courbe de ce genre sera probablement bi modale indiquant que de tr s nombreuses ventes se rassemblent autour d un certain niveau de prix et qu un autre groupe se rassemble autour d un niveau enti rement diff rent La figure ci dessous montre une telle distribution bi modale Nombre de ventes Distribution bi modale prix m hab 3 La collecte des donn es L valuateur doit rechercher et analyser toutes les transactions ventes ou locations dont il peut avoir connaissance c est sa contribution l alimentation du fichier de r f rences de la DGDN La constitution de ce fichier immobilier national comporte deux temps Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 22 227 gt l valuateur collecte l information en v rifie la pertinence et consigne les r sultats de ses investigations avec ses observations le cas ch ant sur un support manuel con u pour r pondre aux exigences d un traitement informatique gt le Service de la Documentation proc de au contr le des fiches manuelles transmises erreurs mat riel
231. probante l valuateur proc dera aux investigations n cessaires notaires agents immobiliers pour obtenir des points de comparaison pertinents En marge de l tude de march il peut aussi s av rer n cessaire de s entourer de l avis de professionnels sp cialis s autres experts priv s ou administrations pour des cas particuliers terrains b tir g ologie douteuse pouvant n cessiter des fondations sp ciales et on reuses Section 4 La r daction du rapport 1 Diversit des rapports en fonction de la mission et du type d immeuble Nous proposons que le rendu des conclusions puisse tre exprim dans deux formats gt des rapports d expertise d taill s pour les propri t s b ties et les terrains b tir Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 200 227 gt Propri t s b ties REPUBLIQUE ALGERIENNE DEMOCRATIQUE ET POPULAIRE MINISTERE DES FINANCES Direction G n rale du Domaine National Organisme consultant Demande n Wilaya de Inspection de RAPPORT ESTIMATIF R dacteur du rapport SUPERFICIE PROPRIETES BATIES DESIGNATION Adresse Consistance Cadastre Servitudes PLAN Plan du cadastre ou croquis cot Si le plan ne peut tre trac cet endroit utiliser le feuillet intercalaire Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 201 227 Nature des constructions et des quipements Origine de propri t SITUATION Localit Quartier Immeuble DE
232. pulsation de la vie urbaine autour de ces l ments d attraction centre et zones p riph riques avec des circulations altern es et des migrations alternantes a La diff renciation des activit s Une ville n existe au sens plein que si elle rassemble plusieurs activit s plusieurs fonctions distinctes C est le caract re d conomie complexe par opposition la mono activit qui fait la ville A contrario on peut prendre des ensembles densit lev e qui ne r pondent pas ce crit re Ainsi il existe en Asie en Italie du sud des agglom rations qui ne sont pas des villes au sens plein parce que la quasi totalit de la population est compos e d agriculteurs Cette diff renciation des activit s s accompagne d une diff rentiation de l espace L espace urbain n est pas homog ne Il existe d une certaine mani re plus ou moins spontan e un certain zonage du point de vue de l activit et m me de l habitat D o en programmation urbaine le probl me du zoning c est dire du choix des implantations pour un programme de r novation par exemple a Le contr le qui s exerce sur l espace L espace urbain d une certaine mani re est un espace contr l Historiquement dans les villes f odales et m me dans les villes les plus anciennes des limites tr s pr cises les remparts contr laient le d veloppement de l espace urbain Ce contr le tait justifi par des n cessit s de d fense Pour les vill
233. qu avant d adopter le prix de premi re zone pour le local tudi Pr alablement aux correctifs sp cifiques du local il est n cessaire de ramener l ensemble des termes de comparaison la date de valeur consid r e c est dire parit s Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 181 227 L ajustement du prix d finitif s op re e soit par des abattements justifi s par gt des consid rations d pr ciatives de l assiette du local configuration entretien acc s gt des charges ou obligations exorbitantes gt des circonstances particuli res d favorables la branche commerciale exerc e e soit par des majorations tay es par gt des l ments avantageux de l assiette du local lin aire de fa ade angle de rue gt des facult s lib rales offertes au preneur destination du local pour tous commerces sous locations autoris es 4 Pr sentation d un rapport d expertise ADRESSE Rue n Commune Wilaya Cadastre section n DESCRIPTION DE L IMMEUBLE DONT DEPENDENT LES LOCAUX Ann e de construction Nombre total de b timents Nombre d tages Cat gorie CONFORT COLLECTIF ENTRETIEN MURS COUVERTURE C luxe C ascenseur C neuf ou tr s bon C b ton C terrasse C bon standing C C bon C briques C tuiles terre cuite C standing preciser C ravalement pr voir C pierre de taille C bacs acier C courant C toiture r viser C autre C zinc C autre C r no
234. qu il s agit de contribuer la formation d un professionnel tout la fois conomiste juriste technicien mais peut tre aussi sociologue sinon devin pour appr cier les rentes de situation et les chances heureuses ou malheureuses de la propri t compte tenu des faits pr sents des perspectives d avenir et des intentions fiscales l gislatives et politiques La difficult pour traiter d une discipline carrefour comme l expertise immobili re ne concerne pas la seule pr sentation de la mati re mais la question de savoir o l on s arr tera un probl me qui ne saurait tre r solu la satisfaction de tous L objectif de ce Guide consiste pr senter les principaux l ments de l estimation de la fa on la plus simple et la plus claire possible L expert chevronn qui a pass des ann es accumuler les connaissances des d tails et des nuances de l conomie du droit ou de la technologie aura sans doute l impression que trop de choses ont t n glig es L valuateur d butant risque de ressentir le contraire En s excusant aupr s de l un et de l autre l auteur ne peut que dire qu il a beaucoup r fl chi l endroit o il devait s arr ter en soulignant et en mettant en relief certains processus de base d une grande importance conceptuelle et pratique et en minimisant des questions mineures d un int r t secondaire Ce tour d horizon vous aura montr que les connaissances n cessaires pour mener bien un travail d
235. que es politiques urbaines r gulation des densit s font les quantit s mut es gt 3 march Les terrains neufs Les terrains nouvellement quip s et constructibles font au contraire l objet d un march tr s concurrentiel soit sous forme de terrains nus achet s pour tre b tis soit sous forme de charges fonci res incorpor es des constructions nouvelles Le march des nouveaux terrains urbains est l un des moins difficiles tudier statistiquement car les transactions y sont relativement abondantes et Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 162 227 homog nes particuli rement celles qui portent sur des terrains destin s la construction de maisons individuelles La logique de ce march est tr s proche de celle de n importe quel march industriel L am nageur se procure une mati re premi re celle du 2 march et la transforme en cherchant r pondre au mieux la demande solvable tout en faisant face la concurrence des autres am nageurs publics ou priv s Il faut noter qu un bon am nageur n a nullement pour objectif de produire le maximum de terrains b tir mais d en produire un rythme pousant au plus pr s celui des ventes en faisant en sorte de ne manquer aucune vente avec un minimum de stock Un observatoire des march s fonciers ferait donc une erreur en entretenant une statistique des lots de terrains la vente pour mesurer l offre fonci re en pr sentant comme u
236. que en raison de sa non reproductivit Bien que les propri taires actuels ne constituent plus une classe sociale structur e ils conservent individuellement la possibilit d user d un pouvoir de r tention l encontre des promoteurs et investisseurs immobiliers La rente urbaine est alors le revenu li la possession de ce moyen de production particulier elle est exig e d s lors qu une demande suffisamment pressante se fait jour pour construire sur un terrain donn Si la d marche analogique o le logement et l industrie du b timent prennent respectivement la place du bl et de l agriculture semble pertinente le d veloppement d une th orie de la rente urbaine implique de prendre en consid ration une situation sensiblement diff rente de celle qui constituait la r f rence des th ories classique et marxiste de la rente fonci re Situation classique ou marxiste Terre moyen de production capital agricole marchandises agricoles Situation urbaine contemporaine Sol espace constructible capital immobilier capital commercial et moyen de production localis Lin ta gt espaces construits Den marchandises immobili res Deux types de transferts de revenus sont susceptibles d appara tre correspondant aux caract ristiques du sol urbain une rente fonci re traditionnelle et ce que nous appellerons la rente spatiale immobili re gt Une rente fonci re Dans la th orie classique
237. ques financi res Mais l expertise n est pas une science Le calcul et d une fa on g n rale les math matiques ne constituent qu un moyen d approche de la valeur l valuateur doit toujours interpr ter et corriger s il y a lieu le r sultat de ses calculs en fonction de son exp rience et des donn es particuli res de l affaire tudi e 1 Int r ts simples On suppose qu un capital C plac pendant une p riode t rapporte ou co te R DA On appelle taux d int r t le ratio i R Co Le rapport ou le co t d un placement est donc R Co i Les usages veulent que t soit exprim en ann es le taux d int r t est donc annuel Les int r ts simples sont toujours calcul s sur le capital initial C la fin de chaque p riode ann e D s lors la fin de la 1 ann e R Co i la fin de la 2 ann e R gt 2 Co i e la fin de la n ann e R n Co i de sorte que le capital final est Ca Co nCo i Co 1 n i 2 Int r ts compos s A la fin de chaque p riode le capital Co produit Co qui rejoint Co pour une nouvelle capitalisation la 2 ann e Le capital la fin de chaque p riode est Ci Co 1 i ce qui correspond aux int r ts simples avec n 1 Co Cr1 1 i Co 1 i Cette Pour calculer 1 i 3 solutions Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 14 227 1 Dans la pratique des tables fournissent les r sultats recherch s Nous donnons en a
238. r Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 32 227 CHAPITRE 3 La formation des prix Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 33 227 Le fondement de la valeur sociale des choses n est ni leur seule utilit l air que nous respirons n a pas actuellement du moins de valeur marchande ni leur seule raret il existe dans la nature des choses plus rares que l or et qui cependant ont moins de valeur C est la demande solvable qui donne de la valeur aux choses L valuation objective d un bien r sulte toujours en derni re analyse de la situation relative de l offre et de la demande de ce bien fonctions elles m mes de l utilit du bien des possibilit s de lui substituer d autres biens et des conditions plus ou moins difficiles de sa production Il convient de rappeler ici les grandes lignes de la th orie classique de la formation des prix sur les march s en r gime de libre concurrence Toutefois l h t rog n it conomique de l immeuble montre que la loi de l offre et de la demande n est pas immuable Section 1 La th orie du prix fonction de l offre et de la demande prix quantit s fig 1 offertes et demand es Un raisonnement simple permet de se rendre compte du fait que pour un march dont les intentions des offreurs et des demandeurs sont repr sent es par les courbes ci dessus le prix d quilibre du march s tablira au niveau de l ordonn e de l intersection des 2 courbes l abscisse d
239. r cela il passe une criture comptable compl te car en contrepartie du cr dit port notre compte celui ci tant inscrit au passif de son bilan il d bite un compte de cr ance notre nom l actif de ce m me bilan Ce n est pas plus difficile que cela C est ainsi que e cr dit l conomie est la premi re contrepartie de la monnaie ce qui est fondamental Tous les banquiers cr ateurs de monnaie pratiquent de la sorte lorsqu ils consentent des cr dits aux m nages aux entreprises ou bien quand ils pr tent de l argent des tablissements financiers non cr ateurs de monnaie La monnaie est d truite lorsque les pr ts sont rembours s Au moment du remboursement partiel ou total le banquier passe l criture inverse dans ses livres annulant ainsi partiellement ou totalement l criture d origine gt la cr ation mon taire li e aux changes en devises Il y a cr ation mon taire chaque fois qu un agent non bancaire vend sa banque des devises trang res et destruction mon taire chaque fois qu il en ach te Ainsi par exemple lorsque l exportateur c de sa banque les devises qu il re oit de son client tranger il est cr dit d une somme en monnaie nationale r sultant de la conversion d une monnaie dans l autre un cours de change d termin En contrepartie du cr dit port au compte de l exportateur la Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 27 227 banque inscrit les devise
240. r les l ments incorporels les marchandises et le mat riel 2 l tat des privil ges et nantissements grevant le fonds 3 le chiffre d affaires qu il a r alis au cours de chacune des trois derni res ann es d exploitation ou depuis son acquisition s il ne l a pas exploit depuis plus de trois ans 4 les b n fices commerciaux r alis s pendant le m me temps 59 le bail sa date sa dur e le nom et l adresse du bailleur et du c dant s il y a lieu L omission des nonciations ci dessus prescrites peut sur la demande de l acqu reur form e dans l ann e entra ner la nullit de l acte de vente gt Les volutions de l activit commerciale L activit commerciale en Alg rie en constante volution se caract rise par une grande h t rog n it tant dans le volume d activit mesur par le chiffre Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 192 227 d affaires que dans les marges Il en r sulte une forte dispersion des valeurs locatives et des droits au bail en fonction de l activit m me pour des emplacements proches Les volutions ne sont certainement pas achev es gt Les facteurs de la valeur du fonds Trois ensembles de facteurs doivent tre analys s pour guider l valuateur dans l appr ciation de la valeur e Les facteurs se rapportant au local lls concernent tout d abord la situation examin e sous l angle de la commercialit fr quentation desserte caract rist
241. ract ristiques pr cises que le march se comporte de fa on efficiente L troitesse de la relation entre valeur et prix concepts reli s tout en tant distincts et d termin s par des facteurs s par s traduit en fait le degr d volution et le niveau d quilibre d un march valeur et prix s galisant finalement l quilibre Il est int ressant cet gard de comparer le comportement de divers march s Parmi les march s d actifs financiers celui des instruments de taux est le plus efficient ce bon fonctionnement repose la base sur une convention unique de calcul de la valeur convention accept e et utilis e par tous les acteurs du march le taux de rentabilit interne d un instrument taux actuariel A partir du moment o tout le monde tant acheteur que vendeur pratique la m me d marche il n y a que peu de raisons d avoir un cart durable entre valeur et prix sur le march et c est bien ce qui 1 Il s agit de l un des aspects de la m thode d estimation dite par sol et constructions cf Guide 3 partie Chapitre 2 qui proc de de l analyse s par e des deux l ments h t rog nes constituant le bien immobilier le terrain bien en principe permanent et la construction bien de dur e limit e amortir Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 100 227 est observ Le march des actions lui est un peu moins homog ne il y a plusieurs conventions de valorisation possibles
242. ractions suivantes la charge fonci re apparaissant comme une valeur r siduelle Prix de vente 5 Co t de construction 2 Frais g n raux 3 Marge 4 Charge fonci re 1 Au stade de l valuation d un terrain l expert n a g n ralement pas connaissance d un projet pr cis de construction avec plans d architecte et devis descriptif II en r sulte qu il est dans l impossibilit de chiffrer de fa on pr cise tous les postes du bilan pr visionnel le promoteur non plus d ailleurs et il n a souvent pas la formation technique lui permettant de le faire C est donc un chiffrage approximatif par grands postes qu il convient de r aliser Pr cisons maintenant le contenu des grands postes les informations ici donn es ne pouvant avoir qu un caract re g n ral 1 Charge fonci re c est l inconnue La d finition et son contenu ont t indiqu s pr c demment 2 Co t de construction On y trouve o Le co t de construction proprement dit que l expert peut approcher par des normes d finies par la profession ou apr s d pouillement de march s On note en habitation des diff rences selon le standing de la construction la situation les contraintes d approvisionnement du Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 171 227 chantier peuvent grever lourdement les co ts la nature des b timents programme de maisons individuelles petit immeuble collectif immeuble grande hauteur o Les hon
243. rapport entre la surface de plancher hors uvre nette SHON et la surface du terrain o Le Coefficient d Emprise au Sol CES qui se d finit par le rapport entre la surface de la construction b tie au sol et la surface du terrain o La hauteur maximum des constructions Il d termine les r gles concernant l aspect ext rieur des constructions Il pr cise les quartiers rues monuments et sites prot ger r nover ou restaurer Les services obligatoirement consult s sont ceux concern s pour l approbation des PDAU Le POS est approuv par d lib ration de l Assembl e Populaire Communale N anmoins lavis pr alable du Wali est requis Il y a lieu de pr ciser que le PDAU est soumis enqu te publique pendant 45 jours et le POS pendant 60 jours Cette disposition a pour objectif de recueillir les observations des citoyens sur le projet de plan 2 L urbanisme op rationnel gt Le certificat d urbanisme indique les droits construire et les servitudes de toute nature affectant le terrain La composition de la demande e L objet de la demande e Le nom du propri taire du terrain e L adresse la superficie et les r f rences cadastrales si elles existent e Un plan de situation e Un plan de terrain tabli l chelle appropri e 10 Cf Annexes 4 et 5 du Guide extraits du Code de l urbanisme Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 93 227 Le d p t au si ge de l APC co
244. re Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 101 227 Les m thodes traditionnelles de calcul de la valeur de march La m thode par le fonds proc de par le recueil d informations sur les transactions pass es ayant pris place sur le march et en d duit la valeur v nale de l actif en question en apportant aux Valeurs significatives d gag es une s rie de correctifs permettant de mieux prendre en compte les particularit s uniques de l actif en question La m thode par le revenu dans la quasi totalit des cas consiste capitaliser un montant de loyer brut un taux de rendement diviser un loyer par un taux ces deux informations tant elles aussi obtenues par collecte de donn es partir des transactions pass es observ es sur les march s respectifs donn es corrig es en fonction de la situation sp cifique de l actif Conceptuellement ces deux m thodes ne sont pas tr s diff rentes elles appartiennent toutes deux la famille des m thodes d valuation ex post puisqu elles sont bas es sur le constat a posteriori des prix de march En cela elles appartiennent aussi la logique marchande d finie plus haut ax e sur le prix Si elles ont l avantage d tre relativement simples et v rifiables ces m thodes d valuation pr sentent aussi de s rieuses limitations e elles sont totalement d connect es des ph nom nes de cycles conomiques ou immobiliers essentiellement statiques elles n
245. re la maison que la taille du terrain la qualit de la situation et la demande locale pouvaient souhaiter Il n en est pas de m me lorsqu un terrain a vocation recevoir un immeuble collectif on con oit facilement que sa valeur d pende du nombre de logements que l on peut y construire ou plus pr cis ment puisque c est ainsi qu est d finie la r glementation d urbanisme de la surface hors uvre constructible normalement d finie par le COS dans la mesure du moins o les autres r gles d urbanisme notamment le Coefficient d Emprise au Sol CES permettent effectivement d implanter un ou plusieurs b timents utilisant la totalit du COS La valeur d un terrain destin tre b ti en immobilier d entreprise bureaux entrep ts locaux commerciaux sous r serve des autorisations administratives d pend pareillement de sa constructibilit Ce sont donc les m mes m thodes d estimation des terrains b tir que l on rencontrera pour les immeubles collectifs d habitation et pour l immobilier d entreprise m me si nous ferons davantage r f rence l immobilier d habitation collectif 1 Estimation par comparaison au m tre carr de surface brute utiliser avec prudence La comparaison directe avec des terrains analogues comme pour ceux destin s la construction de maisons individuelles est parfois utilisable Le facteur essentiel de la valeur tant la constructibilit il est d licat de comparer des valeur
246. res l valuateur lira avec profit un Bulletin d information qui pourrait tre dit p riodiquement par le service central de la documentation immobili re de la DGDN informations juridiques et techniques ventes de biens sp ciaux d pendant d un march national L valuateur inclut dans sa documentation des documents cartographiques cartes routi res et de villes 2 Fichier de r f rences L valuateur doit rechercher analyser et enregistrer toutes les mutations ventes ou locations dont il peut avoir connaissance afin d alimenter la banque de donn es immobili res de la DGDN dont il sera en retour le b n ficiaire L informatique offre des possibilit s de recherche et de tri multicrit res dans la mesure o le logiciel a t bien con u et chaque mutation correctement renseign e Ne jamais oublier que le meilleur fichier ne pourra fournir que ce qu on y aura introduit A titre indicatif nous proposons quatre mod les de fiches concernant les biens les plus courants qui pourraient servir de base la confection d un fichier immobilier op rationnel Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 220 227 Fiche de documentation statistique pour un appartement ann e de confection de la fiche di er situation Qu rtier ou nom de l ensemble particuli re note 1 5 Etage avec ascenseur Rep re sns situation g n rale notel 5 acq amiable adjudication licitation Distribution
247. reux obtenu spontan ment En fait les conomistes ont bien t oblig s de reconna tre que pour de nombreux march s les variations de l offre et de la demande ob issaient des lois fort diff rentes de celles qui viennent d tre d crites Pour tous les biens p rissables par exemple non susceptibles de stockage la courbe de l offre se pr sente sous la forme suivante fig 2 Quantites La quantit offerte en courte p riode sur le march des fruits et l gumes d pend de la r colte L offre est dite in lastique par rapport au prix ce qui signifie qu un prix plus lev ne va pas augmenter l offre qui est ce que la production l a faite Par ailleurs une chute du prix ne va pas r duire l offre s il n y a pas de moyens de stockage suffisants fig 2 En ce qui concerne le march des terrains b tir qui nous int resse plus sp cialement ici des ph nom nes du m me genre peuvent tre d crits L offre est relativement rigide On ne produit pas volont des terrains b tir l int rieur d un p rim tre d agglom ration Il en existe un nombre limit et aucun rel vement de prix ne saurait accro tre la surface des terrains b tis qui entourent Alger la place des Martyrs La courbe repr sentative de la quantit de terrains offerts en fonction du prix OO est donc presque parall le l axe OP Mais o le probl me se complique c est que la demande de terrains est pratiquement aussi in lastiq
248. rix plus lev s que ceux accept s par un investisseur faisant ressortir des taux de capitalisation tr s faibles En conclusion il s agit d un march contrast et tr s segment sans solution de continuit qui comporte la fois des sites particuli rement convoit s objet de surench res et des sites secondaires en d sh rence frapp s de vacances intermittentes Section 3 L estimation des locaux d activit s et des immeubles industriels Cette section est consacr e l tude d immeubles destin s accueillir diverses activit s relevant du secteur industriel Il s agit de locaux plus ou moins sp cialis s devant r pondre aux besoins diversifi s des utilisateurs lls doivent donc satisfaire leurs cahiers des charges tout en restant compatibles avec les contraintes conomiques que les investisseurs imposent Les m thodes d estimation tiennent compte des points de vue des divers acteurs 1 Les cat gories de locaux Nous proposons une d finition et une classification des locaux concern s en distinguant les entrep ts destin s aux fonctions de stockage et de distribution les locaux PME regroupant toutes les fonctions de l entreprise et les locaux mixtes plus tertiaris s et le plus souvent d di s aux activit s de haute technologie 40 de bureaux au moins Ces trois cat gories seront identifi es selon leur ad quation diff rents crit res de fonctionnalit Cf Guide 1 partie Chapitre
249. rochent de ce sch ma le march des terres agricoles ou celui des appartements neufs dans une grande ville Les marchandises sur ces march s sont peu pr s substituables les transactions sont nombreuses et l information des intervenants est g n ralement assez bonne Mais pour de nombreuses cat gories d immeubles les march s sont loin de pr senter ces caract ristiques Chaque vente ou achat est alors autonome difficile r duire une autre En conclusion sur des march s abondants et permanents portant sur des biens immobiliers courants appartements maisons le traitement statistique d un grand nombre de ventes permettra de d gager une tendance l unicit du prix N a A gauche de la ligne PN se situent les ventes prix anormalement bas r alis es au pr judice des vendeurs trop press s ou mal inform s A droite au contraire se trouvent les ventes prix lev s achats de an enan an ammm m PT convenance ou acqu reurs mal j inform s Le plus grand nombre de H ventes fait ressortir le prix au m OP Il y a donc seulement une tendance l unicit du prix O nombre de ventes chaque prix P prix au m habitable Mais sur des march s atoniques ou occasionnels et pour des immeubles sp ciaux la collecte des transactions se r duira souvent des chantillons de petite taille dont le traitement aura un caract re monographique Auteur Yann VIDREQUIN Expert consulta
250. rrespond des immeubles de grand standing Dans la pratique en immeubles collectifs d habitation il est g n ralement proche de 0 80 e il reste encore pr ciser ce que l on int gre dans le prix de revient du terrain quip Nous raisonnerons partir d une notion de charge fonci re r sultant de l addition du prix d achat du terrain des frais d achat frais ventuels de lib ration indemnit s d viction et de d molition En cas de terrains industriels destin s la r cup ration fonci re il y a lieu de s interroger sur d ventuels frais de d pollution qui peuvent tre tr s lourds et qui entrent bien s r dans la charge fonci re Dans ce cas il convient de se reporter une tude de sp cialiste gt Charge fonci re appr ci e par comparaison directe Un prix de vente de terrain exprim en DA par m HON m habitable ou m utile comme nous l avons indiqu pr c demment constitue une r f rence appr ciable pour estimer une autre charge fonci re Simultan ment un valuateur de la DGDN surtout s il communique r guli rement avec des op rateurs publics peut analyser des bilans financiers pr visionnels et d finitifs d op rations de promotion immobili re II peut ainsi disposer de r f rences qu il ram ne une unit de mesure m HON m habitable ou m utile lui permettant d estimer la charge fonci re admissible pour une op ration r aliser sur un autre terrain par la formule
251. rs de la valeur sont tudi s en d tail On ne d veloppera ici que les facteurs rev tant une importance particuli re pour les maisons gt Situation L loignement relatif des transports en commun et des autres quipements publics les d lais de transport pour acc der aux zones d emploi ne n est pas aussi p nalisants que pour les appartements Mais la proximit de ces quipements publics demeure n anmoins un fort facteur de valorisation tout comme le caract re r sidentiel et calme de l environnement gt Facteurs li s au terrain e Urbanisme La constructibilit d un terrain est un des fondements de la valeur L existence d une constructibilit r siduelle et la possibilit de d tacher une partie du terrain pour y difier des constructions sont tr s valorisantes Parfois la valeur d une maison se limite celle de son terrain apr s d molition On peut rencontrer une telle ventualit tant pour une construction modeste et ou en mauvais tat carcasse en p riph rie urbaine que pour une grosse maison coloniale avec grand terrain en situation urbaine o les r gles d urbanisme permettent de construire un immeuble collectif En cas de doute sur la valorisation du terrain il y aura lieu de v rifier les r gles d urbanisme qui s appliquent e Surface Selon sa cat gorie et sa localisation une maison n a pas besoin de la m me surface de terrain pour tre bien valoris e En secteur urbain Aut
252. s l actif de son bilan L criture comptable correspondant cette op ration de change se distingue de la pr c dente l actif de la banque il s agit dans le cas expos plus haut d une cr ance sur un agent conomique X et dans le cas pr sent d une devise trang re que l on peut consid rer comme une cr ance vue sur un pays Y C est ainsi que les avoirs en devises autre forme de cr dit l conomie constituent la seconde contrepartie de la monnaie De m me les achats de devises utilis es pour le r glement d importations ou pour les voyages l tranger entra nent une destruction mon taire quivalente d s lors que ces transactions s op rent avec des banques de d p ts Pour ces banques les devises trang res repr sentent des disponibilit s transformables imm diatement en monnaie nationale aupr s de l Institut d Emission C est qu en effet la Banque centrale en dernier lieu rach te les exc dents ou bien c de les insuffisances de devises au plan national Elle g re ainsi les r serves en devises Sur la base de ce principe de cr ation et de destruction de la monnaie enti rement d pendantes des actifs et passifs bancaires en ajoutant cependant qu une fois cr e la monnaie chappe sa destruction tant qu elle reste sous une forme ou une autre la propri t d un agent non bancaire il est possible de donner une d finition tr s pr cise de la masse mon taire mise et th oriquement en circul
253. s soit les deux cf ci dessus 3 Par contre il n est pas recommand d appliquer cette m thode pour des biens plus facilement n gociables quand ils sont libres ou s il est connu qu un investisseur n ach tera pas ce type d immeuble Section 3 Avantages et inconv nients 1 Le principal avantage la simplicit La m thode d estimation par capitalisation du revenu qui peut s appliquer aux immeubles lou s ou susceptibles de l tre est simple mettre en uvre tant dans la recherche des r f rences n cessaires que dans les calculs math matiques Toutefois il sera utile dans la mesure du possible de conforter une estimation par capitalisation du revenu par une autre m thode en principe par comparaison mais la r ciproque est galement pertinente 2 Limites ou faiblesses de la m thode gt Un fondement conomique insuffisamment explicit Centr e sur les revenus la m thode d estimation par capitalisation est incontestablement dans la filiation des m thodes financi res de choix Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 130 227 d investissement cf ci dessus 3 Cas pratique Selon ces principes d valuation pour reprendre une formule du prix Nobel d conomie Maurice Allais la valeur conomique d un bien est la valeur actuelle de ses profits futurs sur un march parfait dans un univers certain en d autres termes un immeuble locatif ne vaut que ce que valent les revenus futurs qui peuven
254. s r pour les ensembles lou s et par recoupement pour ceux occup s par l utilisateur propri taire L analyse pr alable concerne le Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 189 227 jugement sur le niveau locatif par rapport au march sa p rennit en fonction des caract ristiques des b timents et aussi la qualit du preneur Les taux de capitalisation sont traditionnellement lev s compte tenu de l amortissement relativement court des b timents 20 25 ans des risques de faillite ou de d localisation ainsi que pour les constructions anciennes d une obsolescence avanc e gt Estimation par sol et construction Elle s applique sur des march s peu actifs soit pour des locaux anciens avec une forte d cote sur le b ti pour v tust et obsolescence soit pour des locaux neufs ou r cents partir du prix de revient Dans ce cas il est indispensable de s assurer que la valeur v nale et la valeur d utilisation sont proches sinon il convient de retenir un coefficient d abattement important pour immobilisation Section 4 L valuation du fonds de commerce Cette section se propose de traiter de la valeur des fonds de commerce L analyse de cette entit est d abord comptable mais aussi conomique Le fonds de commerce r sulte en effet de la mise en uvre de divers facteurs de production en vue de satisfaire le besoin du march par une offre de produits d gageant une marge Le fonds de commerce est l expres
255. s au m de terrain si les constructibilit s ne sont pas identiques ou Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 168 227 voisines or on a souvent trop peu de points de comparaison utilisables m me constructibilit et co ts de viabilit similaires pour appliquer la m thode Elle peut cependant tre consid r e comme une m thode d estimation fiable dans certains cas estimations de grands terrains p riurbains constructibles pour des ensembles de maisons ou des appartements sociaux terrains pour constructions industrielles artisanales ou d entrep ts n impliquant pas de difficult s particuli res de viabilisation 2 Estimation par la charge fonci re La forte incidence de la constructibilit conduit privil gier l estimation par la charge fonci re gt D finition de la charge fonci re Dans le contexte de l estimation des terrains par la charge fonci re on trouve souvent de celle ci une d finition du genre la charge fonci re repr sente la part imputable au terrain quip dans le bilan pr visionnel d une op ration de construction immobili re C est la d finition que nous retiendrons sous r serve de quelques pr cisions indispensables e plut t que part ou quote part il est pr f rable d exprimer la charge fonci re en unit mon taire comme le fait un promoteur qui recherche jusqu quel prix il peut acheter un terrain compte tenu des frais de toutes natures qu il aura engager De
256. s d un bureau de contr le qui lui permet de veiller la conformit du projet avec les r glements en vigueur ou de s assurer de la qualit des prestations en effectuant les essais n cessaires Enfin de mani re assurer le bon d roulement du chantier dans les d lais prescrits au cahier des charges le ma tre de l ouvrage le ma tre d uvre ou l ensemble des entreprises peuvent faire appel un agent de coordination qui tablit un planning et veille son respect 2 Conception technique d un b timent D s lors que le ma tre d uvre a organis les espaces en fonction du programme qui lui a t soumis par le ma tre de l ouvrage il doit simultan ment la mise au Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 67 227 point de l avant projet penser la technique retenue lors de la phase de r alisation Cette technique qui a volu au cours des ges varie encore d un pays ou d une r gion l autre du globe en fonction du mode de vie des populations des conditions climatiques des mat riaux disponibles de la technicit acquise L tude sera conduite en suivant le processus m me de la construction c est dire de bas en haut de l ext rieur vers l int rieur en d finissant les mat riaux pouvant tre utilis s gt Le gros uvre structure Un terrain ayant t d termin pour recevoir une construction il convient d s l origine du projet de proc der une campagne de
257. s il faudra attendre la fin du 19 si cle pour voir des installations compl tes Le chauffage central par calorif re air chaud est mis au point vers 1865 son usage se g n ralise assez vite tandis que le chauffage par circuit d eau consid r comme dangereux cause de l humidit qu il est cens v hiculer ne sera adopt que vers 1900 Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 73 227 Il peut tre Soit de type unitaire c est dire pour recueillir toutes les eaux vacuer Soit de type s paratif c est dire avec rejet s par des eaux de pluie vers une rivi re et des eaux us es vers une station de traitement Soit de type semi s paratif combinant les 2 syst mes pr c dents Les canalisations sont g n ralement de type circulaire en b ton b ton arm centrifug fibro ciment plastique Eventuellement de type ovo de pour les gros collecteurs avec tous les ouvrages n cessaires Les eaux ainsi recueillies sont conduites vers une station d puration permettant le rejet des eaux trait es en milieu naturel Lorsque le r seau d assainissement est loign il est possible sous r serve de certaines conditions de raccorder des constructions de type habitations individuelles sur des fosses septiques Enfin les eaux industrielles doivent faire l objet de traitements sp cifiques e Les raccordements aux r seaux d alimentation pour m moire Il importe cependant de bien d finir l
258. s par le propri taire et le prix ou la valeur v nale Si par exemple un immeuble lou 650 000 DA s est vendu 10 000 000 DA le taux de capitalisation brut qu fait appara tre la vente est ja N ceS 10000000 Si le propri taire voit son revenu amput de 150 000 DA assurances imp ts charges non r cup rables sur le locataire le taux de capitalisation net est 500000 0 05 ou 5 10000000 net Le taux de capitalisation net appliqu au revenu net est inf rieur au taux de capitalisation brut En fait nous avons d montr cf Guide 1 partie Chapitre 1 Section 1 Math matiques financi res 1 5 R que la vraie formule d actualisation est V a et que son expression simplifi e V t n est acceptable que si n nombre d annuit s de loyers 00 Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 124 227 2 Taux de rendement brut et taux de rendement net appel s galement taux de placement Dans ce qui pr c de le prix est la somme d argent que per oit le vendeur Mais l acqu reur doit d bourser des frais de mutation correspondant principalement des droits fiscaux et des honoraires du notaire On d finit le taux de rendement brut ou net dit galement taux de placement tp comme tant le rapport entre le revenu brut ou net et le prix de revient incluant les frais Revenu brut ou net Prix frais de mutation Il existe videmment une relation e
259. s quelle zone de prix devrait se situer le bien estimer On peut sch matiser ainsi le processus Bien expertiser Points de comparaison A 145 000 DA B 135 000 DA C 125 000 DA D 105 000 DA E 85 000 DA 3 G n ralement les points de comparaison ne peuvent pas faire l objet d une visite exhaustive mais il est indispensable qu ils soient localis s et identifi s par une visite ext rieure Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 108 227 En comparant X chacun des points de comparaison A B C D E on aboutira par exemple la conclusion e qu il doit valoir l unit de mesure moins cher que A B et C qui sont des immeubles de meilleurs qualit tat situation e qu il doit valoir plus cher ou au moins aussi cher que D et E On conclura une base d estimation comprise entre 100 000 et 115 000 DA l exp rience de l expert et peut tre d autres informations le guidant pour le choix final Dans cet exemple on remarquera e que la m thode exclut le choix de la moyenne ou la m diane 119 000 et 125 000 DA m valeurs d ailleurs toutes les deux sup rieures au r sultat obtenu par l analyse comparative e qu elle exclut galement toute utilisation de s ries statistiques qui sont en fait des moyennes qui devraient donc s appliquer l immeuble moyen lequel n existe pas Mais la connaissance et l analyse des s ries statistiques n en garde pas moins un grand in
260. s sur la nature r elle de ce bien avant d appliquer la m thode la plus adapt e chaque hypoth se retenue Pr cisons cela par un exemple L valuateur doit estimer en situation urbaine un immeuble commercial usage de garage comportant un atelier un magasin d exposition de voitures le logement de l artisan le tout sur un grand terrain L immeuble sera libre la vente L valuateur peut consid rer qu il y a une demande pour un tel local dans son utilisation actuelle En appliquant la m thode adapt e par comparaison par exemple il conclut une valeur de 35 000 000 DA Il peut consid rer qu il s agit potentiellement d un terrain b tir Compte tenu de la constructibilit autoris e et en appliquant une m thode adapt e pour ce type de bien compte rebours cf Guide 4 partie Chapitre 1 Section 3 il aboutit une valeur de 50 000 000 DA La divergence n est pas ici preuve d erreur s il y a effectivement un march dans chacune des hypoth ses d utilisation retenue La valeur v nale est dans ce cas celle obtenue dans l hypoth se la plus valorisante c est dire 50 000 000 DA mais il faudra envisager toutes les utilisations possibles avant de conclure une estimation Section 5 C est la comp tence de l valuateur qui fait la qualit de l expertise Ce n est pas le recours une m thode d estimation aussi sophistiqu e soit elle qui permet de d terminer la juste valeur C est l exp
261. s une valeur v nale la valeur marchande celle qu on pourrait obtenir s il tait possible de mettre le bien en vente sur un march o pourrait s exercer normalement le jeu de l offre et de la demande R sultant de la comparaison des utilit s et des besoins d une part et de la raret et des co ts d autre part le prix est l expression mon taire de cette valeur et ce que doit rechercher l valuateur c est la valeur v nale normale Le mot v nal signifie qui peut tre La notion m me de valeur est susceptible d entra ner de vastes r flexions Les philosophes distinguent les jugements de r alit et les jugements de valeur Seuls les premiers pr sentent un caract re d objectivit et d universalit Si je dis par exemple cette maison est en pierres et occupe une superficie de 150 m2 je suis dans le domaine des r alit s physiques dans un monde stable o la raison se reconna t Si je dis cette maison est belle ou cet emplacement me para t de grande valeur rien ne m assure que tous les hommes dans tous les temps jugeront comme moi cette maison belle ou cet emplacement int ressant L histoire des villes l volution des techniques et des modes de vie tout est l pour nous prouver le caract re forc ment subjectif donc le plus souvent instable et relatif des valeurs pos es par l homme vis vis des choses qui l entourent Pourtant la vie exige la mise en oeuvre chaque instant de jugements de valeur V
262. servation fonci re comme un acte translatif de droit r el conf rant ainsi au preneur un droit r el L article 17 de la Constitution la loi domaniale et le d cret ex cutif n 91 454 du 23 Novembre 1991 pris pour son application n ont pas pr vu la constitution de droit r els sur les biens immobiliers que les concessionnaires viendraient difier sur le domaine public Remarque L absence d un tel droit r el constitue un obstacle l investissement priv sur le Domaine dans la mesure o le concessionnaire ne peut acc der ni aux formules de cr dit hypoth caire ni de cr dit bail en utilisant son droit r el sur les biens construits sur le domaine public conc d Et le fait que l Etat soit le seul pourvoyeur de terrains pour les projets d investissement renforce l acuit du probl me Des tudes sont en cours pour introduire une plus grande souplesse de gestion du domaine public de telle sorte qu il puisse faire l objet d une circulation marchande et donner lieu des engagements de type financier et des s ret s tout en pr servant pour l Etat le pouvoir de contr ler la r alisation des projets d investissement sur des terrains octroy s Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 84 227 Les dispositions de l article 117 de la loi de finances pour 1994 modifi et compl t par celles de l article 51 de la loi de finances pour 1998 puis par l article 54 de la loi de finances pour 2006 ont pr vu la constitu
263. sion l mentaire de l entreprise Sa valeur s appr hende partir de ratios bien connus des praticiens 1 Les l ments constitutifs du fonds de commerce L entit fonds de commerce ne poss de pas de d finition juridique propre sauf recourir l article 78 du Code de commerce Font partie du fonds de commerce les biens mobiliers affect s l exercice d une activit commerciale Le fonds de commerce comprend obligatoirement a client le et l achalandage Il comprend aussi sauf disposition contraire tous les autres biens n cessaires l exploitation du fonds tels que l enseigne le nom commercial le droit au bai le mat riel l outillage les marchandises le droit la propri t industrielle et commerciale Le droit des s ret s l a depuis longtemps int gr par les possibilit s de nantissement au profit des cr anciers cf articles 118 et suivants du Code de commerce Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 190 227 En fait le fonds de commerce constitue une universalit de droits repr sent e par des l ments incorporels et corporels Il est consid r comme un bien immobilier incorporel distinct de ses constituants dont la pr sence n est pas indispensable sauf celle de la client le gt Les l ments incorporels Ils constituent des concepts distinctifs du fonds de commerce e Le premier d entre eux est a client le base de son existence La client le qui alimente le chi
264. sont l origine de l inflation il faut commencer par savoir de quoi l on parle Aussi convient il de bien distinguer l inflation mon taire trop grande quantit de monnaie et la hausse des prix c est dire la cause et ses effets suppos s car si l inflation mon taire peut avoir pour cons quence la hausse des prix on est en droit de supposer que Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 30 227 celle ci n a pas exclusivement pour origine l inflation mon taire Le terme d inflation pass dans le langage commun entretient tout naturellement la confusion Pour bien marquer la diff rence ici on emploiera le plus souvent les termes d inflation mon taire et d inflation ou de hausse des prix Qu il soit le fait de causes naturelles ou artificielles tout d s quilibre pouvant exister entre les fonctions naturelles de production et de consommation est la premi re cause d inflation des prix C est la raret d un produit qui fait son prix Une mission excessive de monnaie n est qu un adjuvant qui joue le r le d un amplificateur Il s est trouv par le pass et il se trouve encore des situations conomiques critiques dans lesquelles l mission inconsid r e de signes mon taires produit coup s r la hausse des prix Ce n est pas une raison suffisante pour en faire une r gle absolue Ainsi d s lors qu il existe un grave d s quilibre entre les fonctions naturelles de production et de consommation l mission mon
265. ss de un taux de rotation en fonction des entr es et des sorties Plus l ch ance contractuelle ou effective du remboursement du placement est loign e plus le taux de rotation est faible Et inversement Prenons le cas d un d p t d pargne 5 ans sur un compte bancaire constitu petit petit par un particulier dans le but d acqu rir un logement Au terme de ce d lai l objectif du titulaire du compte sera atteint en ce sens que l pargne lui aura permis de r aliser son projet Mais dans l intervalle du premier au dernier d p t la monnaie pargn e aura t compl tement neutralis e gel e si l on pr f re par le syst me Pendant toute la dur e du placement la banque aura vit d autant les fuites de monnaie L pargne dans une banque est illiquide si l on peut dire Il appara t donc clairement qu une fraction de la masse mon taire dite en circulation est neutralis e par le syst me bancaire pendant que l autre est partag e entre l activit de production et l activit purement financi re toutes deux subissant des mouvements de translation de l une vers l autre au gr des circonstances Comment dans ces conditions et sachant que la valeur relative de chacun de ces trois l ments de la masse volue sans cesse peut on accorder quelque cr dit que ce soit aux vieilles th ories mon taristes sur l inflation Section 3 Les effets de l inflation Pour bien comprendre les m canismes conomiques qui
266. state que les vendeurs sont par d finition des investisseurs o soit personnes physiques la suite d un h ritage par exemple o soit des personnes morales des administrations ou l Etat les acqu reurs sont o des investisseurs personnes physiques faisant le choix d un tel investissement immobilier locatif ce sont g n ralement des personnes ais es souhaitant diversifier leur patrimoine o des investisseurs personnes morales Ce groupe est tant t Vendeur tant t acheteur en fonction des arbitrages sur patrimoine D une fa on g n rale les vrais investisseurs attach s fondamentalement au revenu locatif net recherchent plut t des immeubles en tat satisfaisant et correctement situ s pour limiter les co ts des travaux et les difficult s de gestion Ils sont particuli rement attentifs aux taux de rendement ou aux taux de capitalisation 2 Estimation des immeubles de rapport Il n y a qu une seule d marche qui doit guider l valuateur c est l analyse du march intervenants importance de l offre et de la demande prix obtenus analyser avec des crit res financiers et m triques Avant de passer l tude des m thodes d estimation il y a encore un pr alable lever est on v ritablement en pr sence d un immeuble de rapport Il existe en effet des cas o il faut s interroger sur la possibilit d une r cup ration fonci re apr s viction des occupants et d molitions c est la classique applica
267. statistiques appliqu es l conomie Section 1 Math matiques financi res Section 2 Statistiques descriptives a CHAPITRE 2 La monnaie Section 1 La monnaie et la cr ation mon taire Section 2 La circulation mon taire Section 3 Les effets de l inflation a CHAPITRE 3 La formation des prix Section 1 La th orie du prix fonction de l offre et de la demande Section 2 Les limites de la th orie classique biens non reproductibles et rente de raret Section 3 La double nature de la rente urbaine rente fonci re et rente spatiale immobili re Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines pages 13 14 18 26 28 30 34 35 37 7 227 a CHAPITRE 4 El ments d conomie urbaine Section 1 D finition et volution du ph nom ne urbain 44 Section 2 Gen se et fonctions des villes 48 Section 3 Les probl mes pos s par la croissance urbaine 50 Section 4 Aper u du contexte urbain alg rien 52 Section 5 Situation du parc immobilier alg rien 55 2 PARTIE Les facteurs dont d pend la valeur d un immeuble a CHAPITRE 1 La situation param tre fondamental Section 1 Situation g n rale et situation particuli re 58 Section 2 Le voisinage 58 a CHAPITRE 2 Les qualit s intrins ques Section 1 Le terrain 61 Section 2 Les constructions notions de technologie du b timent 67 a CHAPITRE 3 Les facteurs juridiques Section 1 Les facteurs juridiques de droit priv 83 Se
268. stimation doit aboutir des valeurs de march que recoupent les m thodes traditionnelles Dans le cas contraire il faut s interroger sur la pertinence de la m thode ou revoir la validit des hypoth ses retenues Math matiquement formul e la valeur est gale n CFi Vn Vo i F n i 1 a 1 a avec Vo estimation d duite Vn valeur de revente la date n n nombre d ann es de d tention a taux d actualisation taux financier d tat de m me p riode prime de risque CF i cash flow l ann e i 5 Monisme syst me philosophique qui consid re l ensemble des choses comme r ductible l unit Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 134 227 Elle conduit ainsi expliciter et prendre en compte la teneur exhaustive des revenus loyers d p t de garantie boni d int r t avantages fiscaux des co ts d un immeuble charges non r cup rables imp ts primes d assurance frais de gestion travaux de remise en tat de la valeur pr visible de revente et s interroger sur leurs volutions sur le taux de vacance de rotation et d impay s Le grand int r t de cette m thode outre son caract re instructif est ainsi de pouvoir int grer toutes les caract ristiques financi res des biens consid r s sous un d nominateur commun qui est le cash flow Elle convient particuli rement aux ensembles immobiliers complexes o diff rentes s quences sont pr visibles d p
269. stiques comme la l galit Les terrains communaux sont tout simplement squatt s Boudgh ne impropre l agriculture et peu propice aux op rations de construction licites du fait des fortes pentes offre des opportunit s saisir Dans ces conditions la population de Boudgh ne a quadrupl entre 1966 et 1993 elle est compos e essentiellement de jeunes 70 des habitants ont moins de 25 ans Aliment e par l exode rural jusqu en 1966 l augmentation de la population se fait depuis par la croissance naturelle et par les migrations intra urbaines VOLUTION DE LA POPULATION Ann es 1950 1954 1962 1966 1977 1993 Boudgh ne 2000 3000 6450 7788 12632 35000 Sources Services statistiques de la mairie de Tlemcen 1993 a La particularit des genres de vie La ville est d abord un creuset de populations h t rog nes aux U S A 83 3 des trangers r sident en milieu urbain Dakar cohabitent 160 groupes ethniques diff rents D o un r le de creuset de brassage Les villes sont autant de transformateurs lectriques elles augmentent les tensions elles pr cipitent les changes elles brassent sans fin la vie des hommes Fernand Braudel Dans les pays d velopp s la structure d mographique des villes est diff rente par rapport l ensemble du territoire le pourcentage de femmes y est moins lev 88 hommes pour 100 femmes Londres et Paris France enti re 94 H 100 F le taux de natalit y est plus for
270. sur le niveau du revenu ses perspectives de hausse ou de baisse et sans en tirer toutes les cons quences Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines Si le loyer est au niveau du march on ajuste le taux dans la fourchette indiqu e par les r f rences en tenant compte des caract ristiques particuli res de l immeuble cf ci dessus facteurs de variation des taux Si le loyer est sup rieur au niveau du march il y a un risque de baisse du revenu par d part du locataire Dans la pratique l valuateur estimera l immeuble en capitalisant le revenu de march au taux qui serait judicieux pour ce type d immeuble o en ajoutant une somme correspondant la valeur actuelle du surloyer pendant la p riode pr visible de paiement date laquelle le locataire peut se lib rer de ses engagements 128 227 e Si le loyer est inf rieur au niveau du march il faut se r f rer la l gislation applicable pour appr cier les possibilit s de mise niveau du loyer o sielles sont faibles le propri taire n a gu re d autre droit que de percevoir long terme un loyer pr sum s r o sielles sont r elles une ch ance d terminable on capitalisera le loyer de march et on soustraira la valeur actuelle du manque gagner pendant la p riode pr visible de faible revenu RAR OR RH RH e He e He e e He e He e e e e He e e e e e HR HR HR HRK Cas pratique comparaison entre 2 investissements immobiliers L un
271. t Lyon 15 2 Paris 14 2 France enti re 12 4 On pourrait envisager galement des diff rences portant sur les comportements conomiques et sociaux logements loisirs alimentation Mais si ces quatre l ments de la d finition du milieu urbain restent valables l poque contemporaine ils n expliquent pas l volution de l espace urbain t La construction illicite n est d ailleurs pas l apanage des populations d munies Les cas de villas luxueuses sans permis de construire sont galement nombreux Selon le minist re de l Urbanisme de la Construction et de l Habitat il y avait en 1986 environ 500 000 logements illicites en Alg rie Cette m me ann e Tlemcen 10 000 habitations taient concern es 5 Beaucoup de quartiers illicites s rigent sur des sites que les gestionnaires de l habitat d clarent non constructibles en raison de fortes pentes des risques de glissement de terrain Voir la recherche int ressante de F Tahraoui Les rapports au logement dans un quartier illicite le cas de Si Salah Oran in Les rapports l espace Actes de la journ e d tude U R A S C Universit d Oran 29 juin 1988 Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 47 227 3 L volution du ph nom ne urbain se caract rise par le passage de la ville ponctuelle la r gion urbaine En d autres termes on remarque un double processus la fois d agglom ration et de dispersion Il existe de moins en moins d
272. t r t adopt n le nombre d annuit s restant courir R sultats d tudes et de la pratique la doctrine s accorde pour adopter un taux de 11 proche d un taux immobilier courant pour le march des bureaux Pour une dur e de 22 ans et un taux de 11 les tables financi res de la formule ci dessous donnent un coefficient de 8 175739 La valeur actuelle Vo est donc gale au revenu net annuel a x 8 175739 soit 36 086 K A x 8 175739 295 029 71 K DA que l expert arrondira 295 000 K DA tant pr cis qu elle recouvre un capital fondant en DA constants jusqu disparition pure et simple en fin d occupation du terrain par la Soci t S Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 17 227 o 1 PAN l i n Valeur actuelle d une suite de n annuit s de 1 DA valeur de Vo Lalle Da P RIODES 10 5 10 75 1 11 25 1 5 1 0 904 977 0 902 935 0 900 901 0 898 876 0 896 861 2 1 723 961 1 718 225 1 712 523 1 706 855 1 701 221 3 2 465 123 2 454 380 2 443 715 2 422 619 4 3 135 858 3 119 079 3 102 446 3 069 614 5 3 742 858 3 719 258 3 695 897 3 649 878 6 4 292 179 4 261 181 4 230 538 4 170 294 7 4 789 303 4 750 502 4 712 196 4 367 035 8 5 239 188 5 192 327 5 146 123 5 055 637 9 5 646 324 5 591 266 5 537 048 5 431 064 10 _ 6014773 _ 5 951 482 5 889 232 5 828 002 5 767 771 21 8 353 764 8 212 460 8 075 07 7 941 459 7 811 494 22 8 464 945 8 318 248 8 175 739 8 037 267 7 902 685 2
273. t r t pour la connaissance des march s niveau g n ral des prix volution r cente information sur le nombre et la structure des transactions Par ailleurs l application rigoureuse de la m thode d estimation par comparaison implique une excellente connaissance du bien estimer pour en appr cier tous les facteurs de la valeur Elle n cessite donc d avoir proc d une visite int rieure des biens N appelons donc pas expertise immobili re d autres types d intervention tels qu avis de valeur sur pi ces de dossier ou calcul de la valeur probable partir de la simple interrogation d une base de donn es ou consultation d un fichier 3 L analyse multicrit res ou des r gressions multiples Peuvent se rattacher la m thode comparative les m thodes dites statistiques utilis es notamment au Canada et aux Etats Unis Le principe en est le suivant admettons que l on puisse pour les maisons d habitation individuelles recenser tous les facteurs de la valeur la surface int rieure habitable la surface du terrain la distance au centre ville l ge de la construction la qualit de construction exprim e en points Cf MAISEL et ROULAC Real Estate Investment and Finance Edit Mac Graw Hill Book Company p 311 et suivantes Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 109 227 le degr de confort exprim en points le nombre de salle de bains le taux de ch mage dans la r
274. t sur ce facteur tend tre in lastique prix du m de terrain P quantit s offertes quantit s demand es Dans ces conditions il est facile de se rendre compte qu une variation m me l g re de la demande de terrains entra ne une variation tr s forte du prix d quilibre fig 5 En fait il appara t clairement que le sch ma th orique classique de la formation du prix de march avec tendance au rapprochement de ce prix et du co t de production par le libre jeu de l offre et de la demande ne s applique pas pour les terrains b tir biens non reproductibles sans limitation ce sch ma pourrait la rigueur s appliquer la valeur d un b timent en construction dans le cadre d un processus de production En conclusion la d termination du prix d un bien rare d pend moins de son co t de production que de sa raret relative par rapport aux besoins ph nom ne analys sous le terme de rente Section 3 La double nature de la rente urbaine rente fonci re et rente spatiale immobili re C est l conomiste anglais Ricardo qui au d but du 19 si cle et la suite des travaux de Malthus exposa la th orie de la rente diff rentielle selon laquelle les propri taires fonciers devaient profiter au maximum de l expansion d mographique en r gime capitaliste et en l absence de tout m canisme correcteur du march Dans une collectivit num riquement faible dit Ricardo seules les meilleures
275. t en tre tir s Le mod le de la capitalisation n est donc op rationnel que si l on peut prendre la mesure exacte des revenus g n r s prendre en consid ration Or l estimation par capitalisation suppose l adoption implicite d hypoth ses simplificatrices ayant trait essentiellement soit une absence de croissance moyenne annuelle des revenus soit la constance des revenus futurs et leur caract re perp tuel cf Guide 1 partie Chapitre 1 Section 1 Math matiques financi res Ces hypoth ses qui peuvent para tre a priori tout fait irr alistes ne se r v lent pas en fin de compte toujours r ductrices On constate en effet partir des tables financi res qu avec un taux d actualisation sup rieur 9 et le ph nom ne s accentue mesure que le taux augmente la valeur pr sente d un flux de revenus constants re us pendant trente ans n est gu re diff rente de celle touch e pendant quarante soixante cent ans voire l infini En revanche si le taux est inf rieur 9 la diff rence de valeur actuelle des flux n est plus n gligeable selon la dur e et d autant que le taux de capitalisation choisi est faible pr s de 45 entre trente ans et l infini avec un taux de 4 par exemple L hypoth se simplificatrice de revenus perp tuels constants impliqu e par la m thode de capitalisation doit prendre en consid ration cette contrainte habituelle pour l valuation des immeubles usage d habitation o
276. t est lou de la cat gorie et des caract ristiques de l appartement 1 Cette norme conna t quelques am nagements dans les cas suivants cf annexe 4 du Guide art 34 du Code de l urbanisme pi ces sous plafond rampant la hauteur minimale au point le plus bas peut tre ramen e 2 20 m sous r serve que la moyenne de la hauteur de la pi ce consid r e soit de moins de 2 60 m logement deux niveaux duplex pi ces dont la hauteur est inf rieure 2 60 m et sup rieure 2 30 m condition qu ils ouvrent directement sur un volume central de hauteur sup rieure ou gal 4 m et occupant en plan une surface de 40 m Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 145 227 Nous avons vu pr c demment que le comportement du march d pr cie un bien du seul fait de son indisponibilit Le chiffre obtenu par capitalisation du revenu sera donc g n ralement inf rieur au r sultat de la m thode par comparaison sauf disposer de r f rences portant sur des appartements lou s dans les m mes conditions locatives ce qui sera souvent impossible r aliser Section 2 L estimation des maisons individuelles Les maisons individuelles sont comme les appartements des locaux d habitation A ce titre de nombreux facteurs de la valeur sont similaires et les m thodes d estimation sont partiellement les m mes 1 Facteurs de la valeur On se reportera la 2 partie du Guide Chapitre 1 o les facteu
277. t le taux de placement pratiqu pour la p riode consid r e par exemple le taux obligataire 15 ans avec une majoration pour les plus longues dur es T taux de rendement choisi en fonction du march locatif des terrains Ce taux doit tenir compte de l conomie du projet envisag taux plus bas pour l habitation plus lev pour les bureaux et l industriel Exemple Terrain de 1500 m donn bail de 30 ans pour construire 2000 m habitables dont le co t est de 240 000 K DA 120 K DA par m Valeur actuelle du terrain 60 000 K DA Valeur actualis e de la valeur r siduelle des constructions dans 30 ans par application d un coefficient de v tust compte tenu de l volution pr sum e du march 30 soit une valeur r siduelle de 240 000 K DA x 70 168 000 K DA Actualisation 5 la date du contrat 168 000 K DA x 0 2313 38 858 K DA cf 1 partie du Guide Chapitre 1 Section 1 Math matiques financi res Taux de rendement retenu pour le terrain 4 Le calcul donne un montant de loyer de L 60 000 K DA 38 858 K DA x 4 846 K DA 2 Les servitudes conventionnelles D autres facteurs juridiques de droit priv peuvent avoir une influence sur la valeur des immeubles Il s agit notamment des servitudes conventionnelles r sultant non de la loi s imposant tous mais d un contrat qui ne s impose 3 Les servitudes l gales ont pour objet l utilit publique ou l utilit des particuliers en d
278. t neuf ann es au plus sur les conditions accessoires g n ralement reprises sur le montant du loyer la fixation de celui ci est d termin e par l article 190 examin ci dessus En cas de d saccord entre les parties sur les clauses du bail le diff rend est port devant le Pr sident du Tribunal de la situation de l immeuble qui peut charger un expert de rechercher tous les l ments d application permettant de fixer quitablement les conditions du nouveau bail Les conflits portent g n ralement sur le montant du nouveau loyer C est la raison pour laquelle nous consacrerons les deux sections qui suivent au calcul de la valeur locative 2 La d termination de la valeur locative L article 190 du Code de commerce impose que le montant des loyers renouveler ou r viser corresponde la valeur locative quitable et il fournit les param tres permettant de d terminer cette valeur 5 Le cong motiv ainsi que la demande de renouvellement doivent tre formul s 6 mois avant l expiration du bail par acte extrajudiciaire Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 179 227 gt Les caract ristiques du local consid r Elles incluent e la consistance du local surface lin aire de fa ade vitrines importance relative de chaque local e la situation particuli re du local dans l immeuble et son acc s e l tat d entretien e les quipements e les locaux accessoires y compris l habitatio
279. t pas tous proportionnellement une variation type Faut il se rallier l opinion commune qui consid re que l immobilier la pierre est une valeur refuge contre l inflation L opinion a sans doute raison en longue p riode mais que les march s immobiliers comme ceux des autres biens ont leur propre logique et connaissent des fluctuations ind pendantes de variations mon taires Reste la tentation d utiliser l inflation des fins sp culatives Soulignons sur ce point que l immobilier financier aime la raret source de plus values et de sp culations et les analystes financiers s int ressant l immobilier croient trop facilement que l on pourrait traiter l immobilier comme du papier mobilier C est oublier que le placement immobilier reste un bien p renne c est dire le bien immeuble L erreur de l analyse financi re dans l analyse immobili re est de donner syst matiquement la priorit au court terme La notion de rentabilit court terme est une notion plus financi re qu immobili re En termes simples on rel vera qu on ne peut pas faire du long avec du court On ne peut pas m langer la strat gie du capital avec celle du rendement On ne peut avoir tout la fois un capital pierre prot g dans sa valeur r elle et en m me temps un placement ais ment mobilisable Aujourd hui comme hier les sp culateurs qui croient pouvoir r unir ces deux avantages mesurent t t ou tard les limites de leurs espoirs Auteu
280. taire g n ralement pratiqu e pour les besoins de l Etat est toujours l origine de l inflation des prix et plus l mission est forte plus l inflation galope Voici pour l aspect technique de l inflation des prix par l inflation mon taire Le manque de confiance et la sp culation sont certainement des facteurs d amplification du ph nom ne mais ne peuvent eux seuls l expliquer Il existe cependant une situation sp cifique dans laquelle l appareil de production n est plus en mesure de satisfaire la demande et se comporte peu pr s de la m me mani re qu en situation de p nurie C est ce que l on appelle la surchauffe caract ris e par un emballement de l appareil de production face une demande trop forte Dans ce cas l ajustement entre les quantit s demand es et les quantit s offertes ne peut s tablir que par le surench rissement des prix seul moyen ici aussi d vacuer la demande exc dentaire On ne peut pas parler d inflation mon taire puisque c est le d r glement de l appareil de production qui est l origine de l v nement Si cette situation de surchauffe semble pr senter des effets sur les prix comparables ceux de l inflation mon taire en p riode de p nurie elle en diff re pourtant par son tendue car ici les hausses de prix concernent les seuls produits n cessitant un ajustement de la demande par l offre Dans l hypoth se o l on serait amen observer une g n ralisation des hausses
281. tation au march Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 138 227 3 ne reconna t il pas implicitement qu il utiliserait une autre m thode s il disposait d un nombre suffisant de r f rences Au demeurant la m thode appliqu e en toute connaissance de ses limites peut donner des r sultats int ressants lorsqu il n existe pas ou peu de points de comparaison dans l environnement de l immeuble tudi ou pour corroborer une estimation obtenue par une autre m thode Estimation par capitalisation du revenu Le fondement de la valeur est financier bas sur le revenu que procure ou peut procurer l immeuble celui ci tant lou ou ayant vocation l tre Cette m thode ne dispense pas bien au contraire de porter un jugement sur le niveau des loyers ses perspectives d volution la hausse et la baisse les charges pr voir en liaison avec les caract ristiques techniques et l tat de l immeuble la probabilit de valorisation ou de d valorisation terme Et surtout l valuateur doit en tenir compte dans le choix du taux de capitalisation la baisse par rapport aux normes si les perspectives de revalorisation du revenu et ou de l immeuble sont bonnes la hausse dans le cas contraire Section 3 Est ce que deux m thodes valent mieux qu une Il r sulte de ce qui pr c de qu il est un peu vain d opposer les m thodes d estimation en pr tendant que les unes sont bonnes les autres mauv
282. te deux phases bien distinctes e a premi re phase consiste en un partage de l immeuble en un certain nombre de lots comprenant chacun une partie privative et une quote part dans les parties communes art 743 Les parties privatives dite parties divises sont les parties de l immeuble qui appartiennent chacun des copropri taires et qui sont affect es son usage exclusif et particulier art 744 Les parties communes dites parties indivises sont les parties de l immeuble qui appartiennent indivis ment l ensemble des copropri taires chacun pour une quote part aff rente chaque lot et qui sont affect es l usage ou l utilit de tous les copropri taires ou de plusieurs d entre eux art 745 La quote part des parties communes aff rentes chaque lot est proportionnelle la partie utile de celui ci par rapport la surface utile globale de l ensemble des lots formant l unit fonci re art 746 Loi n 83 01 du 29 janvier 1983 On remarquera que les dispositions de l art 746 ne retiennent que la surface utile pour d finir les tanti mes de copropri t l exclusion de la consistance des lots qualit de la construction volume li la hauteur sous plafond et de leur situation particuli re tage vue clairement Il n est pas non plus tenu compte de la destination des locaux en particulier la r partition exclut pour les locaux commerciaux la plus value li e la commercialit Les tan
283. tement dit de v tust compensant en principe l usure du bien Quant la valeur intrins que on peut la d finir comme l addition d un prix de terrain et de la valeur d assurance Aucune de ces notions ne correspond l objet de notre recherche Ce que nous appellerons valeur c est la valeur normale telle qu elle vient d tre d finie valeur v nale raisonnable en cas de march valeur de remplacement pour le m me usage en cas d absence de march C est cette valeur qui est essentielle pour le calcul et le diagnostic conomique L analyse du march immobilier ou plut t des march s immobiliers impose la collecte d un grand nombre de renseignements leur classement et leur exploitation sous forme de ratios d un maniement aussi pratique que possible pour la mise en oeuvre des techniques d estimation Ces questions seront abord es dans la partie du Guide consacr e la documentation immobili re Mais de plus en plus notre poque l Evaluateur doit avoir de solides connaissances juridiques En mati re de droit priv d abord depuis les servitudes de voisinage jusqu la r glementation des locations si importante pour la d termination de la valeur des biens immobiliers engag s dans une location de nature commerciale artisanale ou industrielle Sp cialiste du droit des locations l expert doit galement poss der de solides connaissances de droit public et ceci en deux mati res au moins le droit de l urbanisme et
284. termes le taux se d termine par analyse du march et non en application de bar mes ou de moyennes et encore moins en faisant r f rence aux taux d int r t taux financiers Il suffit de constater combien les taux sont diff rents selon la nature du bien immobilier appartement et locaux commerciaux par exemple et la situation Alger et r gions centre ville et p riph rie pour prendre conscience de la diff rence entre taux de capitalisation et taux d int r t En fait les diff rences entre les immeubles int grent des anticipations de plus ou moins value en capital qui s ajoutent implicitement au revenu pour permettre un investisseur d appr cier l opportunit de tel ou tel placement gt Facteurs de variation des taux R La formule V montre que la valeur et le taux varient en sens inverse les t facteurs de valorisation de l immeuble seront des facteurs de baisse des taux et inversement Citons quelques facteurs de variation des taux Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 127 227 Taux tir s vers le bas valorisation de l immeuble Taux tir s vers le haut d valorisation de l immeuble Quartier appr ci r sidentiel ou d affaires Localisation secondaire Immeuble d habitation de bon standing Immeuble pour client le modeste Immeuble en bon tat Immeuble n cessitant des travaux Offre limit e pour ce type de biens Offre abondante Perspectives de hauss
285. ti mes de copropri t ne peuvent donc pas constituer une unit de mesure pour estimer les locaux privatifs e la deuxi me phase peut s analyser comme une sorte de contrat pass entre les copropri taires des diff rents lots pour r gler d avance ou tenter de r gler les Cf art 867 et suivants du Code civil 5 II n est pas vident qu un appartement disposant de dix milli mes puisse valoir deux fois plus cher qu un appartement n en ayant que cinq consistance inchang e depuis l origine Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 87 227 probl mes financiers d administration ou de disposition de l indivision forc e et durable que constitue la copropri t L acte que la pratique d signe couramment par le terme de r glement de copropri t comporte donc deux parties e l tat descriptif de division qui relate la d signation de l immeuble la description des parties de l immeuble qui doivent tre laiss es communes en indivision forc e et permanente et des parties de l immeuble qui peuvent faire l objet d une affectation privative l usage exclusif des copropri taires e le r glement de copropri t proprement dit charte conventionnelle r gissant les rapports des copropri taires entre eux en ce qui concerne notamment la destination de l immeuble l usage de ses diverses parties la r partition des charges l administration de la copropri t et l usage ou la modification ventuelle des parties co
286. tice accompagn e des sch mas utiles pr cisant les effectifs et la capacit d accueil le mode de construction la description des dispositifs d alimentation en lectricit gaz chauffage d adduction d eau d a ration et d assainissement la description des organes de production et de stockage les moyens de d fense et de secours contre l incendie la nature et les quantit s de substances liquides gazeuses pr judiciables la sant publique l agriculture et l environnement contenues dans les eaux us es ainsi que le dispositif de traitement de stockage et de filtrage __l tude d impact pr vu par la loi Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 94 227 Pour toute demande de permis de construire le visa de l architecte est exig l exception des constructions de faible importance L instruction d un permis de construire doit tenir compte du respect des dispositions l gislatives et r glementaires en vigueur en mati re de s curit d hygi ne de construction et d esth tique ainsi qu en mati re de protection de l environnement et de pr servation de l conomie agricole A cet effet sont consult s les services de l Etat charg s de l urbanisme les services de la Protection Civile pour la construction d immeubles usage industriel ou commercial et d une mani re g n rale pour toute construction appel e recevoir du public ainsi que pour la c
287. tif Observations hab utile K DA m Boutiques Appart Locaux vacants RdC Boutique 01 01 96 110 18 150 165 1 3 p K SB WC 01 04 98 103 3 605 35 DE 4 p K SB WC 01 01 01 92 3 864 42 37 3p K SB WC propri taire 92 4 140 45 Loyer valu TOTAUX 287 m 110 m 29 759 1 tous les locaux ont pour annexes une cave au sous sol et un grenier au dernier tage Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 158 227 Les m thodes d estimation peuvent se pr senter comme suit Estimation par capitalisation du revenu o Approche globale Revenu annuel de l entier immeuble 29 759 K DA Taux adopt 8 5 Valeur v nale 29 759 K DA capitalis s 8 5 350 106 K DA o Application de taux cat goriels Revenu annuel des locaux d habitation 11 609 K DA Taux adopt 6 Valeur v nale 11 609 K DA capitalis s 6 193 483 K DA Revenu annuel des locaux commerciaux 18 150 K DA Taux adopt 11 Valeur v nale 18 150 K DA capitalis s 11 165 000 K DA Total 358 483 K DA Estimation par comparaison o Au m tre carr D H O P terrain int gr Calcul de la S D H O P Surface au sol 132 m2 Nombre de niveaux pond r s SS 0 2 RC 3 4 0 Greniers 0 3 Total planchers pond r s 4 5 S D H O P 132 m2 x 4 5 594 m D H O P Valeur v nale 594 m2 60 000 K DA 356 400 K DA o Au m habitable ou utile 287 m habitables appartements 700 K DA 200 900 K DA
288. tion de droit r els sur les biens immobiliers que les concessionnaires doivent r aliser tant signal que la concession est convertible en cession l ach vement du projet d investissement En d autres termes le montant du loyer est librement d battu l expiration du contrat les constructions reviennent au propri taire du terrain l Etat qui est b n ficiaire de la plus value apport e par les constructions et am nagements effectu s par le locataire e Le bail emphyt otique est un bail long terme de 18 99 ans conf rant au preneur un droit r el susceptible d hypoth que Le montant du loyer est libre sa modicit pouvant tre compens e par les travaux r alis s par le preneur le tout revenant sans indemnit au propri taire bailleur en fin de bail Ce contrat concerne particuli rement le milieu rural e Le bail long terme plus de 12 ans est un bail de longue dur e qui se distingue de l emphyt ose par la possibilit d y inclure l obligation pour le preneur de construire Mentionnons certaines clauses auxquelles l expert ayant estimer les droits du propri taire ou du locataire devra tre particuli rement attentif l obligation de construire pour le preneur qui peut tre pr cis e conform ment un devis descriptif et estimatif le montant du loyer qui peut tre en nature par remise de lots de copropri t ou en esp ces avec des modalit s d indexation la destination de l immeuble
289. tion de simples r gles de trois partir de fichiers informatis s Cette vidence apparente de l estimation occulte en fait de consid rables difficult s plus videntes encore notre poque Si tout ou peu pr s tout s achetait et se vendait sans contraintes majeures juridiques ou fiscales cela r duirait le r le de l expert puisque la sanction du march pourrait toujours et assez facilement d partager les valuateurs Mais aujourd hui dans les conomies dirig es et m me dans les soci t s lib rales beaucoup de biens sont hors march s ou en march trop troit pour que jouent les m canismes classiques de l offre et de la demande Par ailleurs la valeur de certains biens r sulte de r glementations et de l arbitrage des tribunaux ce sont des valeurs plus ou moins administr es D o l importance du r le de l expert qui dans ces cas particuliers de plus en plus nombreux doit aider d finir des valeurs non pas partir d un march qui n existe pas ou n existe plus mais partir de raisonnements par analogie en tenant compte bien entendu des lois des r glements et de la jurisprudence Ce champ d application est tr s vaste et le r le de l Evaluateur en mati re immobili re est souvent d licat Il doit tre la fois conomiste juriste et technicien L Evaluateur doit tre avant tout un conomiste La valeur qu il doit d terminer n est pas une valeur subjective ni une quelconque valeur intrins que mai
290. tion du compte rebours tudi lors de l estimation des terrains b tir qui donnera la r ponse sachant que la valeur d un immeuble est celle correspondant son utilisation la plus valorisante sous r serve bien s r de valider sa faisabilit gt Estimation par capitalisation du revenu Approche globale Comme expos pr c demment cf 3 partie Chapitre 3 la m thode d estimation par capitalisation du revenu permet de d terminer la valeur d un immeuble par application de la formule Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 155 227 v t dans laquelle R sera le revenu annuel et t le taux de capitalisation adopt Revenons sur ces deux inconnues o Revenu R Les l ments la disposition de l expert permettent de d terminer sans risque de contestations le revenu brut r sultant de la lecture des baux et ou de l tat locatif fourni alors que le revenu net est plus variable et surtout plus difficile d terminer L analyse du tableau locatif permet de corriger le cas ch ant le revenu brut constat ajouter la valeur locative des locaux vacants ou occup s gratuitement pr voir des corrections d estimation si la p rennit du revenu n est pas assur e au del d une certaine ch ance o Taux t Rappelons que le taux se d termine par comparaison avec les taux constat s lors de l analyse d autres ventes de biens peu pr s comparables Application de taux de capitalisation
291. tions de la client le n cessitant un traitement en compensation et le r quilibrage des tr soreries des banques en d coulant c est dire les relations existant entre les banques hors la Banque centrale les transactions mettant en jeu des comptes de la client le des banques face ceux de la client le de l Institut d mission ainsi que les op rations li es aux transferts de monnaie fiduciaire et la constitution de r serves obligatoires soit les relations existant entre les banques et la Banque centrale 3 Le circuit de la neutralisation mon taire Il est aliment par les dettes contract es par les banques aupr s des agents non bancaires et leurs remboursements l exclusion cependant des dettes qui sont destin es au renforcement de leurs fonds propres Car bien qu elles n aient nul besoin de monnaie puisqu elles la cr ent elles doivent se plier des r gles communes aux entreprises en mati re de capitaux et sp cifiques la profession en ce qui concerne les ressources stables inscrites leur bilan G n ralement cela se traduit par des augmentations de capital Mais l objet essentiel de leurs dettes courantes est de parer aux fuites auxquelles elles sont continuellement expos es du fait des transactions journali res de leurs clients Quand on sait que ces transactions portent sur des sommes consid rables on imagine ais ment les difficult s que peuvent rencontrer les banques dans la gestion quotid
292. tivit s localisation g ographique en termes de desserte d quipements de dynamisme conomique de la r gion de disponibilit et de qualification de main d uvre comparaison avec des locaux neufs analogues en tenant compte des diverses incitations financi res et fiscales attach es l implantation possibilit s d extension en termes physiques et r glementaires urbanisme 3 M thodes d estimation Les m thodes d estimation sont celles usuellement adopt es en tenant compte des caract ristiques particuli res de ces biens march souvent troit pour certains relevant d un march r gional voire national sp cificit des locaux 7 C est ce qui pourrait justifier la tenue d un fichier national des biens sp ciaux cf Guide 5 partie chapitre 2 section 2 Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 188 227 rendant d licates les estimations comparatives relative frilosit des investisseurs pour des biens de faible liquidit Il faut galement souligner que le co t purement immobilier ne constitue qu une partie de l investissement global qui peut largement l exc der quipement technique et informatique gt Estimation par comparaison La m thode la plus utilis e reste celle de la comparaison m trique au m couvert pond r terrain int gr La difficult de la m thode r side dans la pond ration et la pertinence de la comparaison e Pour les locaux polyvalents le loca
293. tivit s mais non pour l urbanisme en raison du principe d irr versibilit selon lequel toute action de construction fait perdre irr m diablement les caract ristiques originelles du sol Un sol construit ne peut redevenir agricole des vestiges d molis pour les besoins de la construction ne peuvent tre remis en l tat un chantier engag sur un sol renfermant des richesses naturelles ne peut tre arr t pour des raisons conomiques La p riode ant rieure 1990 a t caract ris e par une centralisation et une socialisation de la vie conomique et sociale qui ont eu une forte influence sur les approches urbanistiques Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 90 227 Le Plan d Urbanisme Directeur PUD et le P rim tre d Urbanisation Provisoire PUP ont t introduits la faveur de la promulgation de l ordonnance sur les r serves fonci res communales en 1974 Le PUD est un instrument de planification urbaine d agglom ration Il d finit un zoning d usage des sols selon une programmation th orique de croissance de population bas e sur une grille normative d quipements grille th orique qui ne correspondait pas aux r alit s alg riennes Le PUP beaucoup moins pr cis est une tude sommaire se limitant souvent la d finition d un p rim tre d urbanisation de l agglom ration Il s est pratiquement substitu au PUD qui fait quant lui appel des bureaux d tudes sp cialis s et d
294. trait du fichier de la Conservation Fonci re attestation notari e e une appr hension de la consistance des biens plans tat d taill des surfaces l ments descriptifs et ou estimatifs en cas de travaux effectu s ou r aliser e une analyse pr cise des conditions d occupation sous forme d un tat locatif d taill relatant les caract ristiques de chaque location en cas de location commerciale la consultation des baux est tr s souhaitable e une analyse comptable pour les valuations de fonds de commerce partir des trois derniers bilans et comptes d exploitation En outre et selon les cas l valuateur doit disposer ou rechercher les documents ou les renseignements susceptibles de l clairer sur la valeur de l immeuble tel que certificat d urbanisme permis de construire bilan pr visionnel d une op ration de promotion publique ou priv e lotissement la liste des documents utiles pouvant tre plus ou moins longue Enfin au niveau de la constitution du dossier il faut se faire pr ciser les nom qualit adresse et num ro de t l phone de la personne charg e de faire visiter l immeuble l valuateur La constitution d un dossier aussi complet que possible pr alablement la visite de l immeuble ne trouve sa pleine utilit que si l valuateur d gage le temps n cessaire une prise de connaissance approfondie de ce dossier Il est utile de noter outre les caract ristiques g n rales d
295. tres domaines l extraction de l or a cr Johannesburg une dizaine d habitants en 1880 1 600 000 aujourd hui celle du diamant Kimberley Observons que le p trole dont l extraction demande peu de main d oeuvre n a pas donn lieu de grandes concentrations urbaines Il existe toutefois quelques exceptions comme Bakou a La fonction culturelle et de loisir Il y a eu l origine des villes religieuses c est dire non pas des villes fond es pour des raisons religieuses mais des villes o les gens se rassemblaient pour pratiquer une religion comme La Mecque ou B nar s dont la population varie fortement au gr s des calendriers religieux Les villes universitaires taient autrefois associ es la fonction religieuse Par la suite un certain nombre de villes universitaires se sont fortement sp cialis es Bologne Salamanque Heidelberg Louvain Oxford Cambridge Les villes touristiques plages eaux thermales ne peuvent se d velopper durablement sans le support de villes voisines assez importantes Section 3 Les probl mes pos s par la croissance urbaine Toutes les grandes villes ont des probl mes d assiette de leur extension spatiale et y r pondent par des solutions diverses Alger ou Oran se d veloppent par bourgeonnements successifs et taches urbaines sur les plaines voisines Annaba par un d veloppement en anneaux urbains autour du Dejbel Bellelita Le Caire Londres Paris ou Hong Kong par la cr at
296. u nombreux d un fonds de commerce se limitera en fait celle d un flux financier suite actualis e de cash flow sur la dur e du bail restant courir major e d un droit au bail assez symbolique n t Lm L Valeur du fonds de commerce zoo 2 t 1 7 1 g r C cash flow droit au bail C F cash flow moyen sur les trois derniers exercices comptables n dur e du bail restant courir i taux financier correspondant la dur e n Lm valeur locative de march L loyer constat t dur e entre la date de l valuation et la prochaine r vision triennale art 193 t lt 3 g taux immobilier cat goriel Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 5 me PARTIE Les op rations d expertise immobili re Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 196 227 CHAPITRE 1 Le d roulement de l expertise immobili re C est l aspect pratique de la r alisation d une expertise immobili re depuis le moment o l valuateur est missionn jusqu au d p t du rapport qui est pr sent dans ce chapitre Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 197 227 Section 1 La constitution du dossier L valuateur ne peut r aliser sa mission que s il re oit communication d un minimum de documents utiles D une fa on g n rale l valuateur demande la communication de tous documents lui permettant de proc der e une identification pr cise du bien estimer titre de propri t ex
297. ue le territoire concern rel ve d une m me wilaya et pour les communes ou association de communes de moins de 200 000 habitants le Ministre charg de l Urbanisme conjointement avec le Ministre charg des Collectivit s Locales lorsque le territoire concern rel ve de deux ou plusieurs wilayas et pour les communes ou association de communes de plus de 200 000 habitants et de moins de 500 000 habitants d cret ex cutif pour les communes ou association de communes de plus de 500 000 habitants e Le Plan d Occupation des Sols Chaque commune doit tre galement couverte par un POS dont le projet est tabli l initiative et sous la responsabilit du Pr sident de l APC Cf loi 90 29 du 1 d cembre 1990 relative l am nagement et l urbanisme Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 92 227 Dans le respect des dispositions du PDAU le POS prescrit de fa on d taill e les droits d usage des sols et de construction A ce titre il fixe pour le ou les secteurs concern s la forme urbaine l organisation les droits de construction et d utilisation des sols Il d finit la quantit minimale et maximale de construction autoris e et les types de constructions autoris s et leurs usages A ce titre les valuateurs retiendront trois param tres fondamentaux qui permettent d appr cier la constructibilit d un terrain o Le Coefficient d Occupation du Sol COS qui se d finit comme le
298. ue que l offre Les figures 3 et 4 montrent comment la demande de terrains b tir peut tre d riv e de la courbe de demande de logements par exemple Une telle pr sentation implique bien entendu que nous Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 35 227 supposions constants les prix des autres facteurs concourant la production de logements mat riaux main d oeuvre P P DD fig 4 PRIX DES LOGEMENTS PRIX DES TERRAINS A BATIR DD Q Q LOGEMENTS TERRAINS A BATIR Pour chaque prix de terrain pr valant sur un march foncier d termin chaque promoteur doit d cider quelle est la combinaison de moindre co t des diff rents postes intrants du prix de revient total d un programme immobilier et quel est le volume correspondant au meilleur profit de la production finale de logements mettre sur le march Par cons quent chaque promoteur doit chercher acqu rir toujours plus de terrain jusqu au point o son produit de recette marginale s galise au prix du terrain fix par le march Bien entendu plus le prix du terrain augmente moins il en est acquis et moins la production de logements est abondante Cette r duction de l offre de logements oblige les gens soumis la n cessit de se loger se d placer vers le haut de leur courbe de demandes exprim es sur le march de la figure 3 ce qui a pour effet de faire monter le prix des logements Mais plus le prix des logements est le
299. ule la soci t moderne est une soci t qui tend tre en partie une soci t artificielle Cela est particuli rement vrai pour la localisation o les motifs anciens ne jouent plus Pour un bon nombre d implantations industrielles on exige uniquement des terrains plats les pompes r solvent le probl me de l alimentation en eau qui ne pouvait se faire que par gravitation le branchement au r seau lectricit ne pose g n ralement plus de probl mes majeurs La ville est donc aujourd hui un monde artificiel in luctable et il n y a plus de raisons p remptoires pour que les industries s installent Oran plut t qu Beja a plut t qu ailleurs Mais si les contraintes naturelles ne jouent plus du point de vue purement conomique force est de constater qu elles perdurent pour l habitat donc indirectement pour le travail et les loisirs car l tre humain reste sensible aux conditions naturelles de son environnement a La ville est une organisation sociale et politique favorable la participation des individus la gestion C est sans aucun doute au niveau de la cit qu il existe la meilleure chance de participation la vie sociale et c est cette possibilit qui justifie l existence de ce qu on appelle les collectivit s locales notamment la commune D ailleurs sur le plan financier les individus contribuent de mani re fiscale des r alisations communales dont ils b n ficieront directement Tlemcen l histoire
300. un abattement de 32 Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 129 227 Cette approche peut fournir une m thode g n rale de calcul de la d pr ciation d un bien occup par rapport un bien libre partir du moment o l on a mis l hypoth se du terme de la lib ration ce qui n est pas forc ment facile 4 Corrections ventuelles du r sultat La valeur obtenue par capitalisation du revenu brut ou net peut dans certains cas n cessiter des corrections outre celles pr c demment expos es en cas de revenu constat diff rent du loyer de march Il peut s agir d int grer le co t pr visible de grosses r parations entreprendre court ou moyen terme ou de frais de remise en tat n cessaires pour pouvoir remettre en location de locaux vacants A noter que de telles corrections sur le r sultat obtenu par la capitalisation du revenu un taux normal semblent plus fiables pour la qualit de l estimation que de jouer sur le taux de capitalisation dans le but d impacter dans le sens souhait le r sultat du calcul 5 Types de biens pouvant tre estim s par capitalisation La m thode d estimation par capitalisation du revenu s applique par d finition aux immeubles procurant ou pouvant procurer un revenu quelle que soit leur nature habitation bureaux boutiques biens ruraux Selon les cas on capitalisera soit le loyer constat biens lou s soit la valeur locative de march biens vacant
301. une capacit b n ficiaire CB lui permettant de supporter la valeur locative de march on recherche la marge brute d autofinancement MBA galement appel e cash flow net On obtient la MBA de la fa on suivante MBA B n fice net donc apr s imp t dotation aux amortissements provisions caract re de r serves ou d une certaine dur e donc non exigibles ne pas retenir les provisions pour pertes et charges qui ont un objet r el La capacit b n ficiaire est gale la MBA d duction faite de la diff rence entre la valeur locative de march Lc et loyer en cours Lc pour liminer toute notion de droit au bail d j prise en compte dans l op ration pr c dente Le calcul de la capacit b n ficiaire s effectue ainsi CB MBA Lm Lc On pourra tablir une CB moyenne sur les trois derniers exercices Si CB est n gative la valeur du fonds correspond la valeur client le d termin e par les bar mes professionnels bas de fourchette major e du droit au bail Si CB est positive le fonds est capable de g n rer des b n fices en supportant la valeur locative de march consid r e En cons quence la valeur du fonds est gale la valeur client le d termin e par les bar mes professionnels haut de fourchette major e du droit au bail Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 195 227 Guide de l valuation des actifs immobiliers additif la page 195 Renouve
302. ur 2 2 dans l ensemble de sa wilaya un niveau de peuplement plus moyen d autres chefs lieux de wilayas traditionnels pourvus de zones industrielles proches portuaires comme Beja a 2 09 ou int rieures comme Tizi Ouzou 2 33 ou l ouest Mascara 2 03 Tlemcen Mansoura 1 87 ou Sidi bel Abb s 1 67 ne s accroissent d j plus cette p riode qu des rythmes voisins de ceux de leurs wilayas enti res respectivement 1 9 1 7 1 65 1 65 A l oppos hormis les villes centres d exploitation d hydrocarbures du Sud Hassi Messaoud ou Hassi Rmel 9 398 et 4 421 habitants en 1987 qui confirment leur r le urbain la faveur de taux de croissance exceptionnels de 12 2 et 8 8 par an les plus forts accroissements de population concernent avant tout soit certaines petites villes d urbanisation r cente ou en cours soit de gros bourgs avant tout ruraux N en sont pas non plus exclus certains chefs lieux de wilayas qui s int grent parfois durant la p riode aux 32 villes de plus de 100 000 habitants recens es voici huit ans comme Djelfa pas sp cialement Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 53 227 pourvue d quipements productifs qui gagne 5 81 de r sidents par an plus vite que la ville n e de l industrie qui d pend d elle A n Oussera ou comme des taux plus modestes autour de 4 Tiaret Msila Bordj bou arreridj et M d a Quelques villes n es de l industrie connaissent ell
303. ur d une fourchette de 20 25 du prix de vente TTC pour un programme d habitation collective Cette norme est susceptible de varier dans le temps en fonction notamment des taux d int r t et des difficult s de commercialisation 4 Marge c est la r mun ration du capital et du risque M me si la marge en fin d op ration peut tre sensiblement inf rieure celle esp r e lors de l tablissement du budget pr visionnel celle ci se situe g n ralement entre 8 et 10 du prix de vente TTC en habitation 5 Prix de vente du produit fini c est normalement le poste le plus facile appr hender par un expert immobilier qui conna t son march Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 172 227 Remarques Les diff rents postes du bilan financier pr visionnel doivent tre tablis avec coh rence si l on pr voit sur un terrain un programme immobilier de grand standing le co t de construction et le coefficient de rendement de plan doivent en tenir compte si l on pr voit un prix de vente au plafond du march la commercialisation peut tre ralentie donc les frais financiers augment s Le compte rebours peut dans certains cas aboutir une valeur de terrain n gative Cela prouve qu aucune op ration de promotion n est actuellement r alisable mais cela ne signifie pas que le terrain ne vaut rien il peut avoir une valeur pour une autre utilisation gt Passage de la charge fonci re l estimati
304. ur le terrain Pour une propri t b tie le terrain n est plus nu et libre mais d j construit encombr de constructions qui le rendent indisponible pour certains projets Il est donc amput d une partie de sa valeur par rapport un terrain nu et libre que l expert sait estimer par comparaison alors qu il n y a pas de r f rences de prix de terrains encombr s gt quelle valeur retenir pour les constructions L valuateur peut facilement partir d un m tr reconstituer le co t de construction neuf d un b timent mais si le b timent n est plus neuf s il a une certaine v tust s il est mal adapt aux besoins actuels de la client le il vaut moins cher qu un b timent neuf On en d duit que la formule V Vi Voest contestable On devrait plut t crire V lt V Ve Or math matiquement on ne sait pas r soudre une telle in galit ou plut t on sait qu elle a une infinit de solutions ce qui ne fait pas le bonheur de l valuateur La m thode ne devient applicable que si l on peut remplacer cette in galit par une galit Pour cela il faut pratiquer un abattement sur le deuxi me membre de l in galit soit sur les deux valeurs soit sur celle du terrain seul soit sur celle des constructions seules C est cet aspect abattement qui est d licat mettre en uvre et provoque des critiques de la m thode A condition d op rer des choix coh rents quant la d finition des abattements
305. ustement lin aire op r montre que ces courbes sont des fonctions puissances et qu il s agit de courbes de niveau c est dire dont les taux de variations sont identiques quel que soit le niveau adopt des loyers tr s sensibles aux variations des faibles valeurs du taux jusqu 8 9 elles deviennent asymptotiques l axe des taux partir d un taux gal ou sup rieur 15 Il en r sulte une extr me fragilit de la m thode pour les faibles valeurs du taux de capitalisation 3 Sauf affecter les revenus futurs d un al a dont on pourrait conna tre la loi de probabilit mais nous n en sommes pas l Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 132 227 Courbes de niveau d isoloyers valeur en fonction du taux de capitalisation Valeur 1490000 1200000 1000000 800000 600000 T a Loyers 15000 an Te a 200000 y Lee Loyers 60000 an N 71 7 E Can na 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 Ces effets d amplification d une l g re modification du taux de capitalisation sont de plus aggrav s par les diff rences pouvant exister dans les prix des loyers de locaux comparables pour un m me emplacement sans parler de loyer de convenance de la n gligence des propri taires bref le revenu locatif ou sa variation peut tre fonction de la qualit de gestion 3 Nous en tirons quatre conclusions gt
306. uvernementales alg riennes Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 43 227 le mode de formation des villes et leur d veloppement pr sentent des analogies avec l volution g n rale de l conomie En corr lation avec l histoire des faits conomiques on peut distinguer des villes de l poque commerciale de l poque industrielle et de la p riode de la planification quel que soit le syst me conomique collectiviste ou d conomie mixte Enfin l conomie urbaine est l occasion d enrichir le raisonnement conomique par l tablissement de contacts pluridisciplinaires et par la r solution de probl mes inhabituels En effet l essentiel du travail de l conomiste consiste expliquer des choses immat rielles la valeur d o son malaise devant l espace les immeubles etc choses plus pond rables que les valeurs Section 1 D finition et volution du ph nom ne urbain 1 Les tendances fondamentales qui expliquent le d veloppement urbain a Des raisons d ordre sociologique A l origine on vient en ville pour trouver la s curit l abri des remparts surveill On y vient aussi pour trouver une libert de choix quant aux emplois et aux modes de vie habitat loisirs a Des raisons qui se rattachent aux ph nom nes d conomies externes au sens large en particulier au fait que les conomies externes peuvent tre utilis es de mani re individuelle par les individus et les entreprises
307. v et moins les promoteurs tiennent pour n cessaire d amputer leurs achats de terrain La comparaison des figures 3 et 4 met donc en lumi re un ph nom ne int ressant si la demande de logements figure 3 est relativement in lastique en sorte que les consommateurs se r signent payer leur logement beaucoup plus cher avant de renoncer acheter la demande d riv e portant sur les terrains figure 4 tend galement tre relativement in lastique Nous avons ici affaire une branche concurrentielle dans laquelle un promoteur isol est incapable d influencer le prix des logements sur le march Dans une telle branche parfaitement concurrentielle aucun promoteur n a lieu d appr hender que son march soit g ch par le fl chissement du prix auquel sont vendues les unit s ant rieures de logements En cons quence la recette marginale se confond avec le prix de vente D s lors le produit de recette marginale s identifie l expression produit physique marginal x prix des logements A un tel cas sp cial de march parfaitement concurrentiel d un produit les conomistes appliquent fr quemment le terme valeur du produit marginal au lieu d user du terme produit de recette marginale Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 36 227 plus est faible le pourcentage par rapport au prix de revient total d un programme immobilier des d penses consacr es au terrain plus la demande d riv e portan
308. veau de la rente dont b n ficieront les anciens propri taires en place cf Guide 1 partie Chapitre 3 Section 3 On peut la limite imaginer d un c t une politique tr s stricte qui ne laisse aucun espoir de plus value au propri taire tout le diff rentiel entre le prix foncier agricole et le prix du terrain constructible tant mobilis par la collectivit locale pour financer les travaux d quipements afin d viter de les faire payer par les contribuables Tandis qu on peut avoir l autre extr me une politique d appropriation des plus values d urbanisation par les propri taires le financement des quipements tant laiss soit au bon soin des collectivit s publiques donc des contribuables soit la charge des op rateurs qui les r percutent sur les acqu reurs de lots am nag s Il est int ressant de noter que la nature publique ou priv e de l op rateur n intervient pas dans le raisonnement et n est aucunement en jeu Il n existe pas de statistique sur le march du gisement foncier p riurbain alg rien Il varie consid rablement d une commune l autre en fonction des politiques d am nagement suivies Comme il existe 1545 communes qui potentiellement disposent du pouvoir d urbanisme qu elles n ont ni les m mes probl mes ni les m mes options tous les cas de figures se rencontrent Sur ce deuxi me march les politiques fonci res font donc les prix tandis que le rythme de l urbanisation ainsi
309. vec ou sans menus d roulants Quant l usage d internet son d veloppement para t incontournable pour se tenir jour de l tat de la l gislation et de la r glementation sur le comportement des march s et sur les intervenants Il y a donc des gains possibles en temps et efficacit m me si l am lioration de la productivit trouve vite des limites dans les activit s principalement intellectuelles Section 3 Le petit mat riel Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 226 227 La panoplie id ale de l valuateur un double m tre un d cam tre un t l m tre laser une boussole une lampe lectrique un appareil photo num rique un bloc de papier quadrill un stylo bille un crayon et une gomme une craie une paire de bottes une r gle r ductrice d chelles Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 227 227
310. ver partiellement preciser C autre pr ciser C r nover enti rement pr ciser DESCRIPTION DES LOCAUX Lin aire de fa ade m DISTRIBUTION Sous sol Rez de chauss e 1 tage Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 182 227 CONFORT PRESTATIONS ENTRETIEN C Climatisation C Am nag C Neuf ou tr s bon C M diocre O Chauffage pr ciser E Brut de gros oeuvre C Bon C Tr s mauvais C Courant L Sanitaires SITUATION Caract ristiques de la situation appr ci e par rapport au type de bien tudi activit s desserte et aux facteurs locaux de commercialit SURFACE UTILE PONDEREE Coefficients Surfaces pond r es m2 m m2 m m2 m2 m2 m2 m2 m TOTAL m2 U P SITUATION LOCATIVE O Libre C Bail pr caire C Bail commercial Analyse du bail dur e ans date d effet destination contractuelle des lieux loyer annuel HT actuel DA R duction DA m commercial pond r an date de la derni re r vision charges Commentaires Valeur locative normale DA an ESTIMATION Principes de la m thode d estimation par comparaison Parmi les l ments qui doivent tre retenus pour tablir la valeur recherch e figure l examen des prix couramment pratiqu s dans le voisinage et ce dans les conditions pr cis es par l article 190 du Code de commerce Termes de comparaison Valeur locative adopt e m commerciaux pond r s DA DA Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Doma
311. yen au m 3 030 000 DA 2 200 m 1 377 DA ce qui aboutirait pour le terrain de 800 m2 une estimation de 800 x 1 377 1 101 600 DA sup rieure la valeur du terrain de 1 000 m2 quivalent en tous autres points que la surface Et il ne faut pas davantage prendre la moyenne des prix moyens 6 000 4 1500 ce qui donnerait une estimation de 1 200 000 DA En appliquant la m thode d estimation par zones on peut consid rer que le terrain de 800 m est constitu de e 500 m en premi re zone ayant toutes les caract ristiques d un terrain b tir banal e 300 m en deuxi me zone donnant un suppl ment d agr ment Auteur Yann VIDREQUIN Expert consultant Domaines 167 227 La valeur d un m d agr ment est obtenue en comparant les deux derni res r f rences 1000 m valent 1 100 000 DA 500 m valent 750 000 DA par diff rence 500 m valent 350 000 DA soit 700 DA m La valeur de la parcelle de 800 m est ainsi de e 500 m en premi re zone 750 000 DA e 300 m d agr ment en deuxi me zone 700 DA m2 210 000 DA Total 960 000 DA Section 3 Estimation d un terrain b tir pour la construction d un immeuble collectif d habitation et pour l immobilier d entreprise Si nous n avons gu re tenu compte de leur constructibilit quantitative pour estimer les terrains destin s recevoir une maison individuelle c est qu il tait implicitement admis que la constructibilit tait suffisante pour y construi

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