la cabanisation - Ma Cabane... info
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1. Informer sensibiliser Pr venir R sorber R gulariser Verbalisation D localisation ou Maintien sur place cr ation Infractions D molition Actions permanentes Surveillance sur le terrain Limitation des raccordements r seaux Zone d am nagement Structure diff r collective de camping Viabilisation assainissement Travail sur les documents d urbanisme Am lioration de la qualit architecturale ventuellement Relogement Perception de taxes POLITIQUE FONCI RE Veille fonci re Zone de pr emption DP de la SAFER DP urbain Changer la vocation du foncier Changer la vocation du foncier Conseil G n ral Conservatoire du Littoral a18pu0J uoysinb y Acquisition par he Indemnisation Commune Expropriation Sch ma d intervention fonci re MT TEIE a D Le ph nom ne de la cabanisation en Languedoc Roussillon comprendre diagnostiquer et agir 32 1427 H2UEd T3IS 12107 UOISSIN SOJOUd G00Z 11442 S1YNDAQY Y01d 2U09 MISSION INTERMINIST RIELLE D AM NAGEMENT DU LITTORAL LANGUEDOC ROUSSILLON 19 rue de l Ecole de Droit Montpellier T l 04 67 06 53 32 Fax 04 67 06 51 10 missionlittoral languedoc roussillon pref gouv fr MISSION LITI ORAL j2. actions afin de leur donner une effica cit la hauteur des responsabilit s qui nous sont communes pour assurer le d veloppement quilibr et durable du littoral du Languedoc Roussillon Francis IDRAC Pr fet de la r gion Languedoc Roussillon Copyright Mission Littoral Languedoc Roussillon avril 2005 es cabanes dans leur concep tion et dans leur vocation tra ditionnelles appartiennent au patrimoine culturel et social du Languedoc Roussillon Celles qui s inscrivent dans cette tradi tion et qui ont conserv leur vocation m ritent ce titre d tre prot g es et p rennis es Mais la cabanisation qui est caract ris tique du littoral de cette r gion est le plus souvent une source de nuisances et de pollutions et une cause de d gradation paysag re et environnementale contre lesquelles il est indispensable de lutter La lutte contre la cabanisation figure parmi les engagements de l Etat dans le cadre de la charte du d veloppement durable du littoral Et elle ne peut r us sir que si elle est port e par des volon t s communes M le Pr fet de r gion rappelait en juin lors de la pr sentation de l tude de dia gnostic de la cabanisation sur le littoral du Languedoc Roussillon r alis e par BRL la demande de la Mission que la lutte contre la cabanisation doit tre men e avec fermet et d termination Fermet pour les cons quences de la cabanisation en termes de s cu
3. et la quali t de l environnement puisqu elles contribuent la d gradation des eaux et des milieux Un risque social puisque les cabanes transform es en r sidences principales malgr leur situation et leur insalubrit sont le signe d une pr carit croissante Les pouvoirs publics ne peuvent laisser la situation se d grader ni m me se perp tuer Il est de la responsabilit de l Etat et des Collectivit s territoriales de pr venir et d emp cher la propagation du ph nom ne et de r sorber la caba nisation existante Le ph nom ne de la cabanisation en Languedoc Roussillon comprendre diagnostiquer et agir Il est n cessaire d accentuer une action volontariste Certaines Communes l ont fait avec succ s Les autres doivent le faire Une politique de reconqu te de l int grit du littoral doit tre conduite en partant de la mer et des berges des tangs jusqu l arri re pays La vigilance des Services de l Etat est renforc e l gard des constructions ill gales notamment celles but lucra tif qui sont souvent une source de concurrence pour les tablissements r guliers et qui respectent rarement les normes d hygi ne Ce guide con u par la Mission Littoral met la disposition des responsables des Collectivit s territoriales concern es les outils dont ils ont besoin pour la borer des strat gies de lutte contre la cabanisation Je souhaite que nous coordonnions les
4. actions teurs pourront tre d finis qui feront l objet d un trai tement adapt Certains EE espaces devront par exem ple tre lib r s D autres pourront faire l objet d une r gularisation De m me sur un m me site plusieurs actions peuvent tre men es de sur veillance de protection de mise en place d un cahier des charges de verbalisation De la m me mani re tous les acteurs concern s doivent tre sollicit s tant au moment des proc dures qu en aval dans le cadre de la d finition du projet Ainsi les Communes doivent travailler en lien troit avec les Services de l Etat avec la Justice avec les acteurs du fon cier afin de rendre le projet coh rent et efficace s Le projet doit s inscrire dans une strat gie 39 long terme uelles qu en soient les orienta tions les projets strat giques se mettent en uvre sur le long terme Le diagnostic la prise de d cision la r alisation d une action coh rente et volontariste demandent une forte implication des acteurs qui doit perdu rer dans le temps et qui peut couvrir plusieurs mandats lectifs Le ph nom ne de la cabanisation en Languedoc Roussillon comprendre diagnostiquer et agir Le projet doit tre phas dans le temps A d un projet op rationnel permet une Fiche 5 mise en uvre sur le long terme suivant une logique d action dont la finalit m me lointaine est bien la r solution d un probl
5. ann e les parcelles acquises en fonction de ses moyens financiers Pourquoi est il si difficile d intervenir 2 D Agir suppose un courage politique et beaucoup de pers v rance Copyright Mission Littoral Languedoc Roussillon COMPRENDRE ampleur qu il n est plus possible d intervenir sans susciter une tr s forte r action des propri taires de caba nes qui s organisent et se structurent sous la forme d associations a cabanisation atteint une telle e Le droit de propri t et d usage est si ancr en France que l intervention des pouvoirs publics para t une violation insupportable d une libert e La tol rance s est install e tous les niveaux qui pourraient intervenir admi nistratif politique ou judiciaire e La prescription triennale en mati re d infraction est bien connue des caba niers qui en font un moyen de d tour ner les textes e Supprimer localement des cabanes revient les d placer sur un territoire voisin si cette cons quence n est pas anticip e et organis e en amont e Dans le cas de cabanes usage d habi tat permanent une solution de reloge ment ne peut pas toujours tre propos e e Le respect des r gles n est pas tou jours facile v rifier pour les cabanes regroup es en associations Il existe certainement bien d autres raisons et au cas par cas on aura relev dans le cadre du diagnostic territorial et par unit de cabane les dysfonction
6. huile d une occu pation occasionnelle r si dence secondaire ou per manente r sidence principale de par celles priv es ou appartenant au domai ne public ou priv d une Collectivit Les parcelles occup es sont le plus sou vent situ es dans des espaces naturels ou agricoles en retrait des zones urbai nes dans des secteurs non destin s l habitat De fait aucun permis de cons truire ni aucune autorisation de station ner n ont t d livr s La cabane rev t diverses formes Elle est g n ralement constitu e base de mobile home ou de caravane ou assem bl e partir de mat riaux bon march ou de r cup ration Elle est parfois issue d un cabanon de p cheur ou de vigne peu peu agrandi et am nag Les caba nes ont par cons quent un aspect extr mement diversifi et leur valeur histo rique ou patrimoniale est tr s vari e La cabanisation est un ph nom ne dimension sociale li e une pratique de logement De ce fait il ne faut pas sous estimer l importance des occupants des cabanes dans la vie locale Aborder le probl me de leur statut ou de leur d placement n cessitera information dialogue et concertation sur le terrain Il s agit en outre d un ph nom ne social de grande dimension puisqu il Pourquoi y a t il des cabanes La cabane traditionnelle est li e la chasse la p che ou l agriculture Elle est devenue un habitat de plus en plus perm
7. me Les tudes supposent l intervention ventuelle de bureaux sp cialis s ce qui a un co t Fiche 4 e respect chronologique des tapes Copyright Mission Littoral Languedoc Roussillon avril 2005 est une necessite L action consiste en la mise en uvre d un v ritable projet politique et foncier qui peut se d cliner sous trois formes compl mentaires pr venir r sorber et r gulariser gression du ph nom ne en enga geant et en menant une campa gne de surveillance fonci re et d inter ventions actives allant jusqu la verba lisation afin d viter que le ph nom ne apparaisse ou s tende E son l mergence ou la pro cabanis par la suppression de toutes les cabanes dans le secteur concern car les enjeux humains et environnementaux sont trop impor tants et il est impossible de proposer de nouveaux terrains Es la reconqu te de l espace roc der la r gularisation avec maintien sur place ou transfert en l galisant l urbanisation du sec teur ou en transf rant les occupants vers un emplacement adapt Fiche 6 a mise en uvre d un projet sup Le une campagne d information et de sensibilisation Il faut Informer sensibiliser dialoguer afin d expliquer les enjeux et les objectifs de la Commune et des organismes associ s Elle doit aussi viser d courager les pratiques illicites en mettant en viden ce les droits et devoirs d
8. parcel le priv e e Statut ill gal car il n y a pas de permis de construire ni de d claration de tra vaux ni d autorisation de stationner e Non respect des r gles d urbanisme au travers des POS ou PLU car les caba nes sont g n ralement implant es dans des secteurs naturels ou agricoles e Non respect de la loi littoral la loi lit toral s impose au document d urbanis me POS ou PLU e Non d claration de captage dans la nappe e Non conformit des installations de rejets d eaux de vannes et d eaux us es e Utilisation de mobil homes en dehors des structures collectives alors qu ils sont usage d habitation e Installation sur le Domaine Public Maritime avril 2005 MAT Li E Le relev des infractions Fiche 34 Relev des infractions Fiche 23 Les l ments de r f rences sont e les documents d urbanisme comme le Plan Local d Urbanisme Fiche 27 e le Sch ma d Am nagement et de Gestion des Eaux SAGE Fiche 24 e le Plan de Pr vention des Risques Fiche 28 PPR e la prise en compte des principes de la loi sur l eau Code de l Environnement notamment en Fiche 29 mati re d assainissement non collectif e la prise en compte des principes de la loi Littoral Code de l Urbanisme e l inscription ou le classement du site Fiche 21 e la proximit d un monument histo rique La verbalisation Fiche 30 Effectu e par
9. risques d insalubrit e le manque gagner pour les Communes alors que les charges aug mentent avec la population de cabaniers e le probl me de la gestion des quipe ments collectifs si la population se s dentarise e l encouragement des pratiques illici tes entra nant une multiplication du ph nom ne si l autre l a fait pourquoi pas moi eles modes d occupation parfois peu compatibles avec les enjeux touristiques et environnementaux des espaces caba nis s e une d prise agricole accentu e e un surench rissement du co t du fon cier rendant toute action fonci re de plus en plus difficile e une durcification des cabanes rendant toute action de plus en plus d licate Toutes ces cons quences vont l en contre des pr occupations de pr serva tion et de mise en valeur du territoire et du cadre environnemental Il n y a aucun contr le de la croissance d mo graphique ni urbaine dans ces secteurs non ma tris s Il est donc impossible d imaginer un d veloppement quilibr et durable ma tris et harmonieux du territoire communal Le ph nom ne de la cabanisation en Languedoc Roussillon comprendre diagnostiquer et agir Traiter le ph nom ne de la cabanisation sur le littoral du Languedoc Roussillon SCH MA DE SYNTH SE DE ACTI COMPRENDRE DIAGNOSTIQUER Territorial DIAGNOSTC Par unit de cabane Choix d un mode d action
10. tr s impor tants mais qui est oblig e de pratiquer des prix bas afin qu ils restent attractifs e Un autre risque consiste en l arriv e de nouveaux occupants En effet les parcelles quip es doivent tre mises en propri t disposition des occu pants d plac s En r alit au bout de quelques temps si personne n occupe la parcelle am nag e pour compenser la perte financi re la Commune finit par la vendre un nouvel arrivant 30 Copyright Mission Littoral Languedoc Roussillon avril 2005 Fiche 41 es cabanes peuvent ne pas engendrer de probl mes particuliers apparents Mais on observe que sans r ac tion des autorit s adminis tratives politiques ou judi ciaires la tentation est grande de trans former les constructions l g res et pro visoires en v ritables habitations Le bois des fa ades est remplac par du b ton les toitures en t les laissent place des structures en charpente bois et tuiles traditionnelles Les cabanes deviennent de v ritables habitations et il n est plus question de pr carit Le ph nom ne est tr s difficilement r versible Rappelons que le manque d int r t pour le ph nom ne engendre plusieurs cons quences e la responsabilit p nale des Communes engag e vis vis des risques pour les personnes inondation incendie pollu tion e les risques de pollution des espaces naturels et de la ressource en eau sou terraine eles
11. une personne habilit e elle prendra la forme d un proc s verbal Fiche 31 mentionnant les infractions avec les articles des Codes concern s et ceux qui les sanctionnent C est elle qui lance la proc dure r sorbant Avant transmission au Parquet les pro c s verbaux doivent tre accompagn s de tous les l ments qui permettent au Procureur de la R publique de bien comprendre l infraction ainsi que les enjeux qui justifient la verbalisation documents d urbanisme plan de la zone r glement de la zone avec mise en vidence de l infraction photos texte d crivant l infraction et expliquant les objectifs de la Commune Cette verbalisation doit avoir lieu le plus t t possible afin d viter la pres cription triennale de l action publique Concernant le d lit de construction sans permis de construire le d lai ne commence courir qu compter du jour o les travaux tant achev s la construction peut tre affect e l usage auquel elle est destin e Le cours de la prescription peut tre interrompu par un proc s verbal constatant l infrac tion cette interruption ayant pour effet de faire courir un nouveau d lai La prescription triennale est d finie l Article 8 du Code de Proc dure P nale Le ph nom ne de la cabanisation en Languedoc Roussillon comprendre diagnostiquer et agir 24 Utilisation de moyens autres que judiciaires EN INSCRIVANT LES JUGEMENTS AUX HY
12. Bernard POMEL Pr fet Directeur G n ral de la Mission Littoral 7 8 r l action sommaire RENDRE 9 12 OSTIQUER 13 16 17 30 Pr venir 18 Informer sensibiliser dialoguer Avoir une politique fonci re de valorisation des espaces fragilis s Surveiller sur le terrain Consolider les documents d urbanisme Travailler en r seau R sorber 22 Verbaliser Acqu rir R gulariser 26 Maintenir sur place D localiser ET Si ON NE FAISAIT RIEN 31 SCH MA DE SYNTH SE DE L ACTION 33 r ahh Le ph nom ne de la cabanisation en Languedoc Roussillon comprendre diagnostiquer et agir 3 N 4 Copyright Mission Littoral Languedoc Roussillon avril 2005 l attractivit du littoral lieu de s jour privil gi des touristes mais aussi espace convoit en termes d activit s et d habitat permanent entra ne des effets pervers comme la propagation du ph nom ne de cabanisation i les cabanes traditionnelles font partie de la culture du littoral le d veloppement de la cabanisation ne peut tre dissoci des enjeux du litto ral qu ils soient environne mentaux conomiques ou sociaux Le ph nom ne de cabanisation est g n rateur de risques qui d g n rent parfois en drames comme l actualit r cente l a rappel Un risque pour la s curit des person nes puisque les cabanes littorales se situent pour 65 en zone inondable Un risque pour la salubrit
13. E 34 a fait parvenir derni rement une lettre circulaire toutes les Communes pour les inviter mettre en place la double taxation Cela consiste demander la personne qui est en infraction la Taxe locale d quipement TLE gt une amende fiscale diff rente de l a mende judiciaire fix e par jugement Cela permet de r tablir un peu de justi ce dans les cas o les jugements ne sont pas applicables avril 2005 D molition relogement Fiche 18 Les mesures prises peuvent conduire la d molition des cabanes et peuvent n cessiter le relogement de familles lorsqu il s agissait d habitat principal Ces mesures de relogement qui ont un co t pour la Collectivit peuvent b n Fiche 18 ficier d une aide financi re L exemple de Leucate est significatif Fiche 32 tude de cas Leucate MAT LES en r sorbant Redonner des espaces fragilis s colonis s par la cabanisation leur vocation naturelle ou agricole Ma triser les usages en ma trisant le foncier La phase d acquisition fonci re peut tre men e en m me temps que la campagne de verbalisation Ces acquisi tions peuvent se faire l amiable par utilisation du droit de pr emption ou au terme d une proc dure d expropria tion Les outils mobiliser d pendent des enjeux et des secteurs couvrir En termes de conduite de projet une politique de reconqu te qu elle soit agricole ou environn
14. MISSIO N MIMISTORE LL Horse Traiter le ph nom ne de la cabanisation sur le littoral du Languedoc Roussillon Guide pour l action 1 lt 7 P Ve IN EE ENT AC OMP ER F DIAGNOSTIQ F j diev hai e From Rirueugut FAAH AME A LITTORAL Lan mirik Rasallur Guide pour l action mode d emploi Ce guide s articule en 3 grands volets illustr s en 3 couleurs COMPRENDRE DIAGNOSTIQUER AGIR Dans le volet AGIR trois grands th mes sont trait s Pr venir Emp cher l mergence ou la progression du ph nom ne est une priorit absolue R sorber ou R gulariser Ces deux possibilit s sont offertes Les grands axes pr sent s dans ce document renvoient des fiches actions Les renvois aux fiches sont effectu s en caract res gras en italique et soulign s Les fiches contenues dans le deuxi me document sont num rot es de 1 43 et utilisent les m mes codes couleurs Exemple Diagnostic territorial Fiche 1 Ce guide se pr sente aussi en version interactive sur CD Rom avec des liens du texte aux fiches La Mission Littoral remercie la Compagnie BRL pour sa contribution cette tude BRL E 3 lieu Eat ewr RLFLELIQUE FAAH ASE Traiter le ph nom ne de la cabanisation sur le littoral du Languedoc Roussillon S ommuIre PR FACE de Francis IDRAC Pr fet de la r gion Languedoc Roussillon 5 6 INTRODUCTION de
15. POTH QUES Dans certains cas de condamnations les personnes vendent Or les mesures de restitution se transmettent l acqu reur qui se verra appliquer les sanc tions C est grave pour la personne qui veut acheter de bonne foi Mais l ac qu reur ne pourra pas tre de bonne foi si la Commune a pris le soin de trans mettre le jugement aux hypoth ques document port la connaissance de l acqu reur par le notaire lors de la transaction L inscription syst matique des juge ments aux hypoth ques reste un excel lent moyen pour bloquer la personne concern e en cas de d sir de revente du bien EN INFORMANT SUR LA CONFORMIT DES B TIMENTS Le certificat d urbanisme n est pas un document obligatoirement port la connaissance de l acqu reur lors des transactions Le permis de construire est une autori sation qui date de 1945 Aujourd hui la DDE consid re qu partir de 1950 on ne peut plus dire que l on ne savait pas qu il fallait un permis de construire Copyright Mission Littoral Languedoc Roussillon Ce qui est plus difficile d terminer c est la bonne foi des personnes qui commettent une infraction Souvent ces personnes n ont pas connaissance de la r glementation du Plan local d ur banisme Car pour qu il y ait infraction il faut que trois l ments soient r unis gt l l ment mat riel gt l l ment l gal gt l intention EN APPLIQUANT LA DOUBLE TAXATION La DD
16. anent COMPRENDRE existe environ 5 500 cabanes sur le seul littoral du Languedoc Roussillon On n voquera pas ici le cas des person nes qui logent dans des structures col lectives de camping ou sur les bateaux r sidences principales install s dans les ports ou amarr s de fa on rus tique ni des gens du voyage qui se s dentarisent en achetant une parcelle et en l occupant finalement l ann e Ces cas de figure tr s sp cifiques n ces sitent un traitement particulier en milieu naturel ou agricole la cabane co ncidait avec des pra tiques traditionnelles chasse p che agricultu re aquaculture levage observation de la nature puis sociales lieu de d tente et de convivialit jardin familial avec abri pour les outils Leur valeur patrimoniale conduit penser qu il s agit l de pratiques conserver et qui sont peu concern es par ce guide Aujourd hui le ph nom ne r pond la fois au mythe de la cabane traditionnel le et celui du camping sauvage Il est galement une cons quence de l aug mentation de la mobilit des personnes et de la large place consacr e aux loisirs La d prise agricole l ass chement des marais la d moustication la pression fonci re la r sorption du camping sau vage la crise du logement et les probl mes sociaux de ces trente derni res ann es sont autant de facteurs qui ont eme l origine Le ph nom ne de la cabanisation en Languedoc Rou
17. cadre d une op ration de reconqu te La cr ation d un nouveau secteur entra ne au m me titre que le maintien sur place la r vision des documents d urba nisme afin de d limiter des secteurs adapt s dans les SCOT ou les PLU Les quipements raccordement des r seaux prise en charge des voiries r ali sation d quipements publics seront la charge de la Commune ou des pro pri taires suivant la r glementation Les m mes tapes que dans le cas d un maintien sur place sont prendre en compte Voir gt R gularisation avec maintien sur place page 26 Le ph nom ne de la cabanisation en Languedoc Roussillon comprendre diagnostiquer et agir 29 r qularisant RISQUES ET D RIVES e Compte tenu de l application de la loi littoral il est difficile de lib rer des sec teurs am nageables qui doivent de toute fa on se situer en continuit de l existant Les Communes pr f rent r server leurs espaces constructibles une v ritable urbanisation e Quelle que soit la solution envisag e il convient de d terminer le co t de l o p ration et de proposer un prix qui soit suffisamment attractif pour motiver le d placement des propri taires C est souvent une source de litige car le transfert ne para t quitable ni aux pro pri taires qui doivent payer un terrain am nag et donc plus cher que leur terrain d origine ni la Commune qui peut avoir engag des frais
18. cteur n est pas en zone inonda ble ni soumis un risque incendie ou un risque SEVESO ni en zone de bruit e les risques de pollution peuvent tre cart s e le secteur peut tre raccord aux r seaux de la Commune e les acc s peuvent tre am nag s pour l intervention des secours La r gularisation des cabanes suppose la r vision des documents d urbanisme afin de d limiter des secteurs adapt s dans les SCOT ou les PLU Les quipements raccordement des r seaux prise en charge des voiries r alisation d quipements publics seront la charge de la Commune ou des propri taires suivant la r glementa tion CETTE R GULARISATION PEUT SE D COM CES POSER EN 5 TAPES 26 Copyright Mission Littoral Languedoc Roussillon avril 2005 MAT MR TAPE 1 La r vision des documents d urbanisme Fiche 27 a r vision du Plan ia d Urbanisme est prescrite par d lib ration de la Collectivit et doit se faire dans les formes pr vues pas les articles L123 6 L12 12 du Code de l Urbanisme Le PLU doit tre compatible avec plusieurs docu ments supra communaux dont le SAGE Fiche 33 a Fe e 2 cz Fr s k ii F i en r qularisant e Cr ation de structures collectives de camping Elles peuvent tre de deux formes les Campings et les Parcs R sidentiels de Loisirs et peuvent rece voir suivant le cas les mobil homes et
19. ementale doit s in t grer dans une politique fonci re c est dire dans une strat gie globale Sur ces points les trois tapes d j d crites sont indispensables Voir Emp cher l mergence ou la pro gression du ph nom ne page 18 Le ph nom ne de la cabanisation en Languedoc Roussillon comprendre diagnostiquer et agir 25 gt Permettre aux zones cabanis es d tre l action peut aussi consister l galiser des situations irr guli res s effectuer de deux fa ons avec maintien sur place ou avec d pla cement vers un endroit adapt Cette r gularisation s accompagne de lourdes cons quences pour la Commune qu il convient de bien mesurer a r gularisation des cabanes peut AVEC MAINTIEN SUR PLACE ien entendu le diagnostic aura permis de recenser un ensemble de crit res d aide la d cision et de confirmer qu il n existe pas d obsta cle la r alisation de ce projet e la loi littoral est respect e le secteur est donc proche d une zone vocation urbaine ou de loisir et bien en exten sion de l urbanisation existante ou r alisable sous la forme d un hameau nouveau int gr l environnement consid r es comme des zones urbaines ou touristiques l gales Donner les moyens aux cabaniers de b n ficier des quipements et des services communaux Lui 1 JL LEE LL e le secteur n est pas dans un site remarquable ou prot g e le se
20. es propri taires et les risques encourus Cette campagne d information et de sen sibilisation si elle est efficace peut abou tir au d part volontaire des occupants et au d montage de leurs installations Cette ventualit n est r aliste que dans des territoires r duits qui concernent peu de cabanes Le ph nom ne de la cabanisation en Languedoc Roussillon comprendre diagnostiquer et agir Fiche 7 1 i EE a t pa ES m conditions sont propices l instal G lt les espaces vierges certaines lation de cabanes ele foncier est disponible les terrains mor cel s e les terrains sont peu accident s et pro pices l installation de constructions e aucune surveillance n est organis e e l agriculture est en perte de vitesse Dans ces conditions et sur ces espaces les ma tres mots seront surveillance sur veillance et surveillance D autant que la r duction d espaces cabanis s sur les Communes avoisinantes risque d en tra ner un ph nom ne migratoire vers les territoires encore vierges Sur les espaces d j colonis s l objectif est double emp cher la propagation du ph nom ne et la durcification de l existant Cela passe par la mise en uvre d une politique op rationnelle et peut prend re la forme de campagnes de surveillan ce sur le terrain mais aussi de campa gnes de pr vention par la distribution de documents d information et de sen sibilisation rappela
21. ion d un march foncier sp cifique g ne les interventions fonci res grande chelle d r gularisation du march local CES MULTIPLES CONS QUENCES DOIVENT TRE APPR HEND ES L OCCASION D UN DIAGNOSTIC PR CIS Copyright Mission Littoral Languedoc Roussillon avril 2005 oute action d bute par une bonne connaissance du pro bl me aborder Un dia gnostic est indispensable avant la mise en place d une quelconque strat gie m me l g re L important est de rendre visible le ph nom ne et de le mesurer dans toutes ses dimensions Depuis quand y a t il des cabanes Combien en compte t on Est ce de l habitat permanent ou occa sionnel Qui sont les occupants Autant de questions dont les r ponses apporte ront une aide la d cision En effet on ne peut pas par exemple envisager la sup pression de cabanes utilis es comme r si dences principales sans tudier le reloge ment de leurs occupants On ne peut pas non plus l galiser les constructions sans v rifier si elles sont en zone inondable ou dans un espace naturel remarquable DIAGNOSTIQUER Fiche 1 Avoir une bonne connaissance pour d velopper une bonne strat gie LE DIAGNOSTIC POURRA TRE R ALIS DEUX NIVEAUX e Un diagnostic territorial au cours duquel Fiche 2 seront recens es et situ es les cabanes ce qui permettra de d terminer des p ri m tres d intervention un secteur de la Commune l ensemble du
22. ion de taxes suppl mentaires Fiche 7 pour compenser le co t des quipe ments pr voir e En d limitant des secteurs pr cis le ph nom ne peut se r guler dans la mesure o les occupants auront tendan ce pratiquer une auto surveillance afin de lutter contre l injustice qui peut r gner entre ceux qui paient leurs taxes et contributions et ceux qui tentent une fois de plus de contourner la loi e N anmoins on n est jamais l abri de d rives dans les zones de franges et la Commune se doit d emp cher ou de relever activement les infractions dans ces zones comme sur l ensemble du territoire communal II convient donc de maintenir un haut niveau de sur veillance et de mettre en uvre des actions pour emp cher que le ph no m ne se propage aux alentours Voir Emp cher l mergence ou la pro gression du ph nom ne page 18 Fiche 40 r aularisant AVEC D LOCALISATION lobalement cette solution consiste en l am nagement d un secteur sur la commune ou dans les communes avoisinantes qui sera propos aux occupants des cabanes qui devront en change lib rer leur pro pri t et ventuellement la vendre la Commune ou l tablissement foncier qui aura pris en charge tout ou partie de cette op ration Il s agit d un transfert et cela suppose que la Commune dispose de r serves fonci res urbanisables Les espaces lib r s par les cabaniers entrent dans le
23. ission Littoral Languedoc Roussillon K pi i AC LR r gula risant RISQUES ET D RIVES Le maintien sur place des cabanes para t au premier abord la solution la plus simple concr tiser Or il ne s agit pas seulement d un zonage du PLU rectifier mais de travaux d am nage ment r aliser qui permettent d appor ter les structures ou r seaux qui font d faut Cela a un co t souvent tr s lev qu il est essentiel de mesurer e La r gularisation l galisation d un sec teur cabanis pr existant engendre g n ralement un ph nom ne de suren ch re concernant les constructions Les occupants ont parfois une notion assez floue de la r glementation en mati re d urbanisme Aussi la simple r gularisation entra ne t elle souvent une inflation des constructions et des am nagements sur les parcelles Les probl mes portent principalement sur le respect des r gles applicables loi codes chartes etc et sur la r gularisa tion des situations permis de construi re d claration de travaux autorisation de stationner plus de trois mois pour les caravanes e Le taux d occupation augmente notamment en habitat principal d o l importance du diagnostic entra nant la saturation des quipements publics exis tants et donc des exigences quant leur capacit d accueil et leur r partition avril 2005 Fiche 39 AVANTAGES ET COMPENSATIONS e La Commune peut compter sur la percept
24. le TAPE 2 R123 6 peuvent tre class s en zones urbaniser les secteurs caract re natu rel de la Commune destin s tre ouverts l urbanisation sous certaines conditions Cr ation d une charte architecturale Fiche 36 e r glement du PLU peut tre accompagn d une charte architectu rale et paysag re qui d terminera les Fiche 37 objectifs architecturaux paysagers et environnementaux Le CAUE peut effec Fiche 38 tuer une mission d assistance ma trise d ouvrage pour laborer cette charte L exemple de Mauguio est en ce sens significatif Le ph nom ne de la cabanisation en Languedoc Roussillon comprendre diagnostiquer et agir 27 La cr ation des quipements plantation des cabanes suppose l quipement du secteur en voiries et r seaux Suivant qu il s agit d une zone U ou AU la Commune pourra fournir les quipements zone U ou au contraire les laisser la charge des propri taires AU a r gularisation du secteur d im La r gularisation des installations pr s r vision du PLU la r gulari sation des installations et leur mise en conformit pourront tre demand es par le biais des permis de construire et d clarations de travaux La perception des taxes obtention des autorisations admi nistratives pour construire engen dre des taxes qui permettront de com penser les travaux d quipement Copyright M
25. le cadre de sch mas d intervention fonci re Concept de la Direction de l Agence Fonci re de l H rault es sch mas d intervention fon ci re ont d j t mis en uvre exemple de Villeneuve Fiche 12 les Maguelone Dans le cadre d une convention d inter vention fonci re toutes les DIA sont tudi es en concertation ce qui permet la fois d organiser une action de contr le de la cabanisation et de consti tuer une r serve fonci re visant l ac cueil de porteurs de projets agricoles ainsi qu la r habilitation et la recon qu te des espaces naturels et la pro tection de l environnement Le ph nom ne de la cabanisation en Languedoc Roussillon comprendre diagnostiquer et agir 20 Mobilisation des outils correspondants Fiche 13 ble par application du droit de pr emption ou par voie d expro priation Les outils de pr emption sont i acquisition peut se faire l amia Fiche 10 les suivants e le droit de pr emption de la SAFER DPSAFER sur les espaces ruraux Fiche 11 e le droit de pr emption sur les espaces naturels sensibles DPENS qui rel ve du Fiche 14 D partement puis par substitution du Fiche 15 Conservatoire du littoral et enfin de la Fiche 16 Commune ou de la Communaut de Communes e le droit de pr emption urbain DPU Fiche 17 applicable par la Commune sur les zones U ou AU NA Le droit de p
26. les habitations l g res de loisirs Fiche 35 e Cr ation d une zone constructible dite zone U suivant l article R123 5 Fiche 24 et le PPR Fiche 33 La d lib ration enclenchant la r vision doit pr ciser les objectifs de la Commune et d finir les modalit s d une concertation Le PLU comprend notamment un rapport de pr sentation et un Projet d Am nagement et de D veloppement Durable PADD Ce dernier d finit selon l article R123 3 du Code de l urbanisme les orientations d urbanisme et d am nagement rete nues par la Commune notamment en vue de pr server la qualit architectura le et l environnement Le volet cabani sation entre dans ce cadre La l galisation des secteurs cabanis s peut se concr tiser de la mani re sui vante au PLU e Cr ation de zones de stationnement de Fiche 34 caravanes avec des p riodes d ouvertu re Dans ce cas les installations doivent tre enlev es en fin de saison Cela sup pose qu elles aient gard leur moyen de mobilit or ceci est rarement le cas Cela concerne finalement tr s peu le ph nom ne de cabanisation Fiche 35 peuvent tre class s en zone urbaine les secteurs d j urbanis s et les secteurs o les quipements publics existants ou en cours de r alisation ont une capacit suffisante pour desservir les construc tions implanter e Cr ation d une zone urbaniser dite zone AU ancien NA suivant l artic
27. nements qui ont pu mener l extension du ph nom ne avril 2005 Pourquoi n a t on pas stopp l extension du ph nom ne l s agit d un ph nom ne difficile ment percepti ble du fait du mor cellement des parcelles agricoles en peti tes propri t s situ es l extr mit de chemins peu visibles quasi inaccessibles Se d veloppant dans des zones fort couvert v g tal souvent des espaces naturels la cabanisation passe inaper ue au d but dans le paysage lointain et m me parfois proche De plus elle se situe souvent sur des propri t s priv es et cl tur es e S il n existe pas d instance de sur veillance des transactions fonci res au niveau d partemental les transferts de propri t peuvent s effectuer en toute discr tion e Group es en v ritables villages les cabanes se confondent parfois avec les structures collectives autoris es comme les parcs r sidentiels de loisir qui sont limitrophes e Dans le cas des caravanes install es pour une p riode inf rieure trois mois la situation a volu peu peu vers une permanence des installations et vers une explosion de leur taille 1 j 3 Le ph nom ne de la cabanisation en Languedoc Roussillon comprendre diagnostiquer et agir 11 i k Lu aa Far NAT TS arme os a responsabilit e Les incidences sanitaires individuelles Qu est ce p nale de la ou collectives pollution des nappes
28. nom ne de la cabanisation en Languedoc Roussillon comprendre diagnostiquer et agir 21 22 l action c est aussi r sorber l existant cabanes sans proposer d alternative doit tre envisag e lorsque que l on est face des enjeux environnementaux fondamentaux et qu il est impossible de lib rer des espaces par un transfert de propri t sur la commune ou sur les communes avoisinantes a suppression pure et simple des Ce choix doit r sulter du diagnostic qui aura d voil par exemple qu il existe des risques majeurs concernant la s curit des personnes ou la protection des milieux La Commune devra alors mettre en uvre un projet de reconqu te terri toriale avec des objectifs et un program me d actions Un des volets de ce pro gramme d actions sera la suppression des cabanes Cette campagne de reconqu te se d cli ne en deux actions majeures e La verbalisation qui peut aller jusqu la d molition e Les acquisitions fonci res pour ma tri ser l usage en ma trisant le sol Copyright Mission Littoral Languedoc Roussillon en r sorbant gt Emp cher l installation ou la durcification des cabanes gt Engager le processus qui doit aboutir la d molition Eviter la prescription triennale Fiche 25 VERBALISATION Quelles sont les infractions les plus fr quentes Il existe au moins une infraction pour Fiche 26 90 de l habitat de plein air sur
29. nt les r gles les usa ges et les risques en cas d infraction Copyright Mission Littoral Languedoc Roussillon Emp cher la colonisation d espaces fragilis s par des Fiche 6 or venant constructions ill gales gression du ph nom ne se d cli nent en plusieurs types et doivent se mener de front es actions pour emp cher la pro INFORMER SENSIBILISER ET DIALOGUER AVOIR UNE POLITIQUE FONCI RE DE VALORISATION DES ESPACES FRAGILIS S En effet ce sont principalement les espaces fragilis s espaces agricoles en friche zones de franges urbaines qui sont conquis par les cabaniers Les outils mobiliser pour cette valori sation d pendent de l importance des enjeux En termes de conduite de projet cette politique de valorisation qu elle soit agricole ou environnementale doit s in t grer dans une politique fonci re c est dire une strat gie globale A ce titre trois tapes sont indispensa bles avril 2005 MAT TAPE 1 Elaboration d un diagnostic foncier partir des donn es issues de l observation du foncier LEIBA ieii v ritable strat gie fonci re sur le p rim tre de la Commune C est cette strat gie qui va permettre de d finir des espaces des vocations et des priorit s l l convient d laborer une Le diagnostic foncier doit permettre de conna tre la nature des espaces com munaux agricoles naturels urbains leur vol
30. ontexte global co nomique sociologique et urbanistique Cela suppose un engagement fort de la part de la Commune ou du groupe ment de Communes qui souhaite se lancer dans un projet op rationnel Les juridictions ne donnent pas tou jours suite aux verbalisations qui ne sont pas motiv es et qui ne sont pas per ues comme ayant un caract re d urgence De m me les autorit s administratives et politiques se mobili sent plus difficilement lorsqu il y a un manque vident de volont et s il n y a pas de v ritable projet territorial annon c et clairement identifi Copyright Mission Littoral Languedoc Roussillon Du diagnostic au projet Par ailleurs le ph nom ne poss de plu sieurs facettes qui ne peuvent tre iso l es et encore moins ignor es avant de lancer une action grande chelle Si l on exclut la question des cabanes des programmes touchant l ensemble du territoire on court le risque de margina liser le ph nom ne et de le rendre inso luble Suivant la taille du secteur concer n il peut se r v ler risqu voire impos sible de mettre en oeuvre une solution sans avoir d termin un projet strat gique territorial incluant les cabanes avril 2005 DIAGNOSTIQUER sans volontarisme pas d action Le projet ur un m me territoire Se multiples cas de figure peuvent se pr doit mobiliser un r seau senter Plusieurs sous sec d acteurs et une combinaison d
31. r emption applicable dans les ZAD Fiche 18 Des aides financi res existent pour facili Fiche 11 ter les acquisitions fonci res RISQUES ET D RIVES e La reconqu te environnementale par le droit de pr emption Espaces Naturels Sensibles peut s av rer un v u pieux si Fiche 19 la Commune ne s engage pas r aliser un vrai projet de valorisation et de ges tion des espaces acquis en les mettant disposition du public e Lorsqu il existe des r sidences principales dans des secteurs touch s par les mesures d expropriation il est indispensable de trouver une solution de relogement pour les familles faibles revenus Copyright Mission Littoral Languedoc Roussillon Fiche 20 e Le prix des terrains peut faire l objet de n gociations difficiles e La reconqu te sans contrepartie immobili re peut aboutir au d place ment des cabaniers vers des secteurs non ma tris s particuli rement en l ab sence d une offre d h bergement tou ristique adapt e leurs attentes e La tr s forte mobilisation des occu pants dont la plupart sont regroup s en associations peut aboutir une situa tion de blocage et donc pour finir la persistance du ph nom ne AVANTAGES ET COMPENSATIONS e Le risque de responsabilit p nale des Communes est r duit vis vis de la s curit des personnes inondation incendie pollution e Les risques de pollution des espace
32. rit de salubrit et de tranquillit publique car la responsabilit des pouvoirs publics de l Etat mais aussi des collectivit s territo riales peut tre engag e Pr s des 2 3 des Un guide pratique pour l action recensant les outils de pr vention et de r pression de r sorption et d radication de la cabanisation Le ph nom ne de la cabanisation en Languedoc Roussillon comprendre diagnostiquer et agir LL Les objectifs de la lutte contre la cabanisation sont multiples cabanes du littoral du Languedoc Roussillon se situent en zone inondable Fermet sur les moyens car il faut reve nir au respect de la loi et des r glementa tions Le mauvais exemple est contagieux et le laisser faire aboutit des situations qui ne sont plus ma trisables Il faut aussi de la d termination dans l appr hension du ph nom ne et dans l action mener La cabanisation est un ph nom ne aux multiples facettes Il y a certes des degr s dans l atteinte la qua lit de l environnement et la beaut des paysages entre une cabane coquette et celle b tie de bric et de broc autour d une vieille caravane entre une cabane reli e un r seau d assainissement et celle dont les eaux us es sont rejet es n importe o entre une cabane fr quen t e en fin de semaine aux beaux jours et celle qui est devenue par go t ou par la force des choses une r sidence principa le toujours en zone inconst
33. ructible sou vent en zone inondable Mais il y a une m me n cessit d agir et d agir vite avant qu il y ait prescription pour pr venir toute construction ill gale et emp cher toute extension ou toute nouvelle installation Et nous devons le faire en ayant une d marche adapt e en utilisant les outils qui conviennent et qui ne pourront tre pleinement efficaces que s il existe une bonne coordination et une parfaite coop ration entre tous les acteurs publics concern s motiv s par un objectif partag Entre les Elus et les Services des Collectivit s territoriales concern es Entre les Services de l Etat et ces Collectivit s C est une des raisons qui ont port la M Pr server et mettre en valeur le capital environnemental du littoral Ma triser la croissance d mographique en structurant le d veloppement de l urbanisation Assurer la s curit des personnes qui occupent des cabanes souvent situ es dans des zones risque Garantir l hygi ne et la salubrit pour les populations concern es Mission Littoral engager apr s la phase de diagnostic g n ral de la cabanisation une tape pr op rationnelle celle de l laboration d un guide pratique pour l action recensant les outils de pr ven tion et de r pression de r sorption et d radication de la cabanisation La pr vention exige une veille permanente et l utilisation de toutes les proc dures et de tous le
34. s naturels et de la ressource en eau sou terraine peuvent tre r duits e La Commune participe au dynamisme agricole en vitant le morcellement des parcelles et en permettant la SAFER de reconstituer de grandes unit s fon ci res e La Commune prot ge et r habilite ses espaces naturels avril 2005 or venant SURVEILLER SUR LE TERRAIN TRAVAILLER EN R SEAU tiel dans la mesure o aucun Fiche 7 ette surveillance est une tape pr alable indispensable C est un aspect qui s av re essen acteur ne d tient tous les outils Fiche 21 e la verbalisation e la limitation des raccordements aux Fiche 22 r seaux et des acc s aux services 4 CONSOLIDER LES DOCUMENTS D URBANISME la cabanisation est d terminant De plus des documents qui l ori gine n taient que des servitudes d uti lit publique ont t reconnus comme des documents d urbanisme par la jurisprudence du Conseil d Etat C est le cas des Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Fiche 24 Paysager et des PPR Fiche 23 e r le du PLU dans la lutte contre D sormais avec une composante pay sag re les ZPPAUP interviennent en dehors des espaces urbanis s et sont de v ritables documents d urbanisme Elles donnent des prescriptions pou vant aller jusqu pr voir des types et des hauteurs pour les installations pr sentes dans le p rim tre d fini LEEI LE Le ph
35. s moyens La r sorption et l radication passent certainement par la mise en place de solutions alternatives cette forme d habitat de loisir et ce mode de logement social Le guide pour l action doit r pondre vos interrogations en termes d outils conjuguer et de partenaires mobiliser Il a t valid par un comit de lecture compos d Elus des Collectivit s concer n es et de responsables des Services de l Etat int ress s afin d en v rifier la perti nence et l efficience Il ouvre la 3 phase celle de la mise en uvre op rationnelle par les Communes qui voudront s engager dans l action ou renforcer leur action pour r soudre efficacement et durable ment le probl me de la cabanisation Nous comptons M le Pr fet de r gion et moi sur la volont des Elus et des Services des Collectivit s concern es pour mener l action avec fermet et d termination Vous pouvez compter pour cela sur le concours des Services de l Etat et sur l appui de la Mission Bernard POMEL Pr fet Directeur G n ral de la Mission Littoral Copyright Mission Littoral Languedoc Roussillon avril 2005 Qu est ce que la cabanisation 2 Des r sidences sans permis de construire ni autorisation de stationner 5 500 cabanes sur le littoral l convient avant toute chose de pr ciser le vocable de cabanisation utilis dans ce guide Il s a git du d veloppe ment g n ralement en tache d
36. ssillon comprendre diagnostiquer et agir Qui sont les habitants des cabanes Les occupants des cabanes ont en moyenne 60 ans viennent de la ville et ont des revenus modestes entra n une forte d rive Les cabanes indiff rentes toute r gle d urbanisme et chappant la ma trise des responsa bles locaux se sont multipli es Ph nom ne peu visible au d part car s inscrivant discr tement dans un crin v g tal dense la cabanisation s est d velopp e gr ce une cha ne de tol rance de la part des pouvoirs publics Aujourd hui ce qui correspondait une pratique occasionnelle et traditionnelle est devenu un v ritable habitat le plus souvent secondaire mais parfois aussi ph nom ne bien plus inqui tant prin cipal dans des secteurs aux quipe ments insuffisants et o les risques sont importants n Languedoc Roussillon l u Es traditionnel de type chasse p che ou jardinage ne concerne que 2 des cabanes 67 des occupations concernent de l habitat secondaire et 31 de l habitat permanent y compris pour les gens du voyage qui se s dentarisent Sur le littoral fran ais dans son ensemble la moyenne d ge des occupants est de 60 ans Le ph nom ne concerne princi palement des personnes qui sont issues d un milieu urbain et qui pratiquaient d j le camping Il s agit g n ralement d une population qui ne dispose pas de gros revenus et qui am nage ann e apr s
37. territoire communal une intercommunalit un d partement Le document final prendra la forme d une cartographie r alis e id alement l aide d un Syst me d Information G ographique pour reporter les informations pr c dentes et les superposer avec les diff rents zonages r glementaires urbanisme protection du patrimoine e Un diagnostic par unit de cabane qui Fiche 3 concernera des territoires pr cis o l in tervention s av re d licate Il pourra se faire en rencontrant les propri taires et ou occupants ou leurs repr sentants s ils sont regroup s en association Jardins familiaux notamment II s agit de Fiche 4 se faire une id e de la situation sociale des cabaniers et surtout d engager le dialogue avec eux pr alable indispensa ble toute action Le diagnostic a un co t qui d pend principalement de l ampleur du ph no m ne analyser et de la part donn e la concertation Le ph nom ne de la cabanisation en Languedoc Roussillon comprendre diagnostiquer et agir contexte global AAN ah E Le projet doit s inscrire i elle constitue un ph nom ne dimension sociale la cabanisation ne doit pas tre consid r e comme une pratique marginale et encore moins comme une pratique exerc e par des marginaux Quels que soient les cas de figure ren contr s et m me s il existe des particula rit s locales le ph nom ne doit tre consid r dans son c
38. utili que cela Commune est enga s es pour l AEP peuvent tre tr s graves entra ne g e s il n y a pas de r ac tion face aux infractions L Etat peut parfois prendre le relais pour suppl er la Collectivit d faillante e La pr sence de cabanes dans des espaces naturels et agricoles va l encontre des pr occupations environ nementales et paysag res e Les quilibres cologiques et hydrau liques sont mis en p ril comblement des roubines pr l vement dans la nappe phr atique et pollution des eaux souterraines par d faut d assainisse ment effet d rosion souvent irr versi ble implantation d esp ces v g tales exog nes e Le paysage se banalise car les zones de cabanes sont identiques dans toute la France les caravanes mobil homes ou mat riaux utilis s tant de m me provenance e Le co t pour la Collectivit est impor tant collecte des ordures m nag res pour viter les d p ts d ordures sauva ges ou la saturation des bennes des structures voisines scolarisation alors qu aucune taxe n est per ue e Le non respect des r gles nationales et europ ennes a un effet boule de neige une cabane en appelle une autre et d veloppe l incivisme e La situation en zone inondable ou risque d incendie dans des secteurs peu accessibles aux moyens de secours implique une responsabilit communale e La fermeture des espaces emp che le libre acc s la mer e La cr at
39. ution pass e et future trans formation en friche en culture et les vocations prioritaires de ces espaces C est donc avant tout un diagnostic prospectif Parmi les tapes essentielles dans la conduite d un diagnostic foncier on peut citer e l identification du contexte foncier structure du parcellaire surface moyenne des parcelles r partition des droits de propri t nature de l occupa tion du sol e l analyse des mouvements fonciers par l analyse du march foncier en cours e l analyse socio d mographique typo logie des propri taires e l analyse du contexte conomique C est partir de ces analyses que vont pouvoir se construire un sch ma d or ganisation de l espace et l identification de zones d intervention prioritaire en or venant La construction d un diagnostic n cessi te une exploitation des donn es carac t risant le territoire Il permettra de met Fiche 8 tre en place un syst me de veille fonci re qui est un outil int ressant permettant de recueillir les D clarations d Intention d Ali ner DIA li es par exemple au Fiche 9 droit de pr emption de la SAFER sur les Fiche 10 espaces agricoles ou au droit de pr emp Fiche 11 tion sur les Espaces naturels sensibles Un diagnostic de ce type a t conduit sur les Communes de Lav rune et de Villeneuve Fiche 12 les Maguelone dans l H rault ETAPE 2 Organisation des partenaires dans
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