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2 un engagement de construire, c`est cet

1. la pr somption de l article 552 n est qu une pr somption et elle s efface devant la preuve contraire titre ou prescription L article 553 lui donne la facult d acqu rir soit un sous terrain sous le b timent d autrui soit encore tout autre partie du b timent Dans une copropri t le droit de propri t privatif n est pas un r el droit de propri t c est un droit d usage exclusif les propri taires des lots privatifs sont en indivision sur tout le reste Seul le syndicat exerce un r el droit de propri t au sens du code civil Dans une volum trie pas d indivision les lots sont des r els droits de propri t Le propri taire d un lot n est propri taire que de son lot le vecteur est rempli de droit de propri t unique La volum trie n exclus pas la notion de parties communes elle exclue la notion d indivision Un des objectifs de la volum trie c est d carter la copropri t Il est possible de raisonner pour chacun des volumes comme s il s agissait d une parcelle on retrouve le m me droit de propri t Le droit de propri t va s exercer sur un volume sur une certaine quantit de m3 B L exclusion du statut de la copropri t et pourquoi Pour ne pas enfermer une op ration de construction complexe dans un cadre rigide comme celui de la copropri t et pour permettre a cette op ration complexe d voluer dans le temps l alin a 2 de l article 1 de la loi
2. une banque Pourquoi somme remise la banque La banque ayant donn une garantie d ach vement elle a impos en contre partie de g rer tous les comptes de l op ration d bits cr dits paiement factures gt Paiement du surplus Tous les stades de paiement sont tablis dans le respect des grilles Privil ge de vendeur Action r solutoire Privil ge l gal qui est inscrit sur le bien et donne la possibilit au vendeur d obtenir la r solution de la vente Le vendeur qui n est pas pay de la totalit de son prix au moment de la vente est en droit d inscrire son privil ge de vente et l action r solutoire qui va avec Il peut alors mettre le bien en vente la barre afin d obtenir le produit de cette vente Ou possible par l action r solutoire de r cup rer le bien pour lequel il n a pas t pay Promesse de cession d ant riorit C de l ant riorit de son rang 49 Les promoteurs ont int r t promettre de c der leur rang car ce sont des garanties pour eux de faciliter la mise en place d un pr t pour l acqu reur ce qui correspond pour le promoteur la certitude d tre pay puisque l acqu reur obtient le financement Il passera derri re la banque de l acqu reur mais il devra galement renoncer l action r solutoire car si l action r solutoire du vendeur perdure la garantie de la banque s vanouie S il venait a exercer l
3. L adjudicataire propri taire du logement ne peut mettre en jeux la garantie propri taire du bien vendu par adjudication la garantie ne b n ficie qu l acqu reur 42 Cour du 28 janvier 2010 La dur e de la garantie d ach vement Elle prend fin l ach vement de l immeuble parce que elle ne doit surtout pas faire double emploi ni tre confondue avec les garantie biennale et d cennale qui sont due par le vendeur d immeuble construire Le garant sera lib r de toute obligation au moment de l ach vement ach vement qui pourra r sulter de deux choses R 261 24 CCH Soit une d claration certifi e par un homme de l art pr vu par R 460 urba d claration d ach vement et de conformit des travaux DACT Soit la constatation par une personne qualifi e pr vue au R 261 2 CCH proc dure pr vue au d part pour constater l ach vement dans la vente terme On met sur un pied d galit deux proc dure qui ont chacune un esprit tout fait diff rent elles vont avoir le m me effet mettre fin aux obligations de la banque Prive l acqu reur de mettre en jeux les garanties d ach vement Si la constatation par une personne qualifi e permet bel et bien de constater l ach vement la proc dure de d claration d ach vement vise exclusivement les relations qui existent entre le vendeur et l administration document qui la base n a qu un seul objectif dire l administra
4. La revente peut donner lieu l imposition sur les plus value des particuliers notamment si elle a lieu dans les 15 ans Au bout de 15 ans de d tention pas d imposition de la PV Imposition sur PV Imposition des profits de construction Droits doit expliquer la liquidation de la taxe de publicit fonci re donc on comprend mal l intitul droit PARTIE D VELOPP E Concerne les dispositions qui n int ressent que les parties Dispositions relatives au fraction du prix Appel le principe que le prix est exigible en fonction de l avancement des travaux Pr vu un int r t de retard ainsi que des indemnit s Le caract re indivisible de la dette dette ne s teint pas avec le d c s R solution de la vente en cas de non paiement du prix action r solutoire qui est diff rente de celle attach e au privil ge de vendeur Elle est conventionnelle alors que celle attach e au privil ge de vendeur est l gale Indemnit en cas de r solution en de r cup rer le bien le vendeur peut obtenir une indemnit il restituera le prix 10 d indemnit Lieu de paiement explique que le paiement constat dans l acte partie exigible passera par le notaire avant d aller la banque en revanche les autre paiements successifs le notaire ne les verra pas donc le promoteur ne peut pas exiger au notaire de transmettre la banque le solde du prix Donc le vendeur demande l acqu reur de faire les p
5. entant pas tre moteur dans cette op ration il faut passer par la scission Il faut qu elle rach te elle m me les lots avec le risque qu un propri taire ne veut pas vendre risque de d c s d un propri taire la n gociation peut durer plusieurs ann es Elle devient propri taire de la totalit des lots Apr s elle enclenche la proc dure de scission l acqu reur en tant que copropri taire demande l AG de se retirer de la copropri t avec la piscine Se retirer d une copropri t sa correspond un partage Le B timent A avait 1 3 des parties communes en se retirant avec tous les lots du b timent A elle peut se retirer avec 1 3 de tout gt La valeur de la piscine outre passe la valeur des tanti mes attach ses lots le fait de lui attribu la piscine est sup rieur a ce qu elle peut pr tendre elle va donc verser une soulte Au niveau fiscal il n y aura qu un droit de mutation et l acte de scission n est pas fiscalis il est enregistr au droit fixe sauf qu il faut s interroger sur le fait que la scission est particuli re l acheteur se retire avec autre chose que ses tanti mes il ne faudrait pas que l administration fiscale consid re la scission comme un partage gt impos 1 10 appliquer sur l actif brut du bien partager gt l ensemble des parties communes de la copropri t avant scission il faudra discuter la valeur des parties communes c est le terrain qui est
6. et la mission du juge sera exclusivement de proc der la nomination d un administrateur ad hoc dont la mission sera exclusivement de proc der lui m me la r union de l AG dont l ordre du jour sera la nomination du syndic Le syndic est l interlocuteur de tous les cocontractants de la copropri t assimil au repr sentant l gal d une soci t Aujourd hui la majorit des syndics sont des professionnels Page 54 conseil syndical Pr vu par la loi de 65 il a une mission assez concr te qui est de servir d interm diaire entre le syndicat des copropri taires et le syndic Les membres du conseil sont des copropri taires lus par les copropri taires il n est pas obligatoire vivement conseill dans les grosses copropri t s Conclusion Le r glement de copropri t est un document extr mement important il va tre lui par de nombreuse personne pendant toute la dur e de vie de l immeuble il constitue le mode d emploi de l immeuble Cas pratique Acquisition par un copropri taire d un lot voisin au sien pour l agrandir 14 Pr paration de l avant contrat acc s autour de la possibilit d agrandir gt condition suspensive de l obtention de l AG des copropri taires d abattre le mur Si la promesse est sign l AG convoqu e et accorde l agrandissement Il faut v rifier la validit de la convocation et de la d cision la d cision de l AG devient d finitive deux moi
7. le terrain Parties communes sp ciales identifi dans l immeuble ce qui reste commun mais pas tous Depuis la loi SRU un g om tre ne peut plus se contenter de donner ses calculs pour le calcul des tanti mes 1l doit expliquer sa m thode de calcul Chapitre 4 conditions d usage des parties privatives et des parties communes Destination et occupation sont des l ments primordiaux 1l faudra concilier le besoin pour le promoteur de vendre tout prix au plus vite et au plus grand nombre de personne ce qui implique une certaine souplesse dans la destination et les occupations possible de l immeuble Soit il ouvre une destination la plus large possible au commerce soit rassure les future propri taires Cour du 5 11 Page 37 La copropri t doit pouvoir en permanence subvenir ses besoins payer les charges courantes abonnement collectif l eau gaz travaux de nettoyage travaux de r fection Si elle ne dispose plus des liquidit s ou des moyens n cessaires pour faire fasse au charge la copropri t est en perdition situation catastrophique L organisation du paiement et du recouvrement de ces charges sont r git par le d cret de 17 mars 1967 se traduit par deux l ments essentiel il pr voit comment on appelle les charge p riodicit modalit de recouvrement et comment on solde le compte d un copropri taire c dant vente d un lot de copropri t le compte du copropri taire vende
8. par une personne qualifi mais quad l acte de vente l a pr vu ou lorsque ou alors en cas de d saccord entre les parties La personne qualifi e est un expert d sign par ordonnance du TGI Quelque soit la m thode utilis e cette reconnaissance de l ach vement n emporte pas reconnaissance de la conformit des travaux ni encore renonciation aux droits que d tient l acqu reur de Quand on reconna t l ach vement on ne reconna t pas la conformit et on ne renonce pas aux droits de 1642 1 Que deviennent les d p ts de garantie Jusqu l ach vement le vendeur de l immeuble vendu terme ne peut recevoir de l acqu reur aucun versement il ne peut y avoir aucun paiement Pacte peut pr voir le versement de d p ts qui seront fait au fur et mesure de l avancement des travaux Le r gime de ces d p ts est identique au d p t de garantie du contrat de r servation ils sont de la m me nature ils sont incessible insaisissable et indisponible Ce ne sont pas des paiements mais ils doivent imp rativement respecter les grilles de paiement pr vues pour les VEFA Les d p ts sont faits entre les mains d une banque ou entre les mains d un notaire Les d p ts de garantie l ach vement se transforment en paiement les sommes passent sur le compte du vendeur 2 Le paiement du prix dans la VEFA Les paiements s effectuent au fur et mesure de l avancement des travaux Par cons quent a
9. tre conforme l arr t du 10 mai 1968 dans le secteur prot g Document annex s l acte ou d pos au rang des minutes Plans qui d finissent la consistance de l immeuble suffisamment pr cis pour que l on puisse d terminer la configuration de l immeuble ils doivent pr ciser l ensemble des quottes ou des surfaces le plus souvent on annex les plans d architecte Les caract ristiques techniques de l immeuble prend la forme dans la pratique du devis descriptif qui a servi de base aux march de travaux S il y a plusieurs b timents il faut un plan qui illustre l ensemble immobilier 38 Le r glement de copropri t ni d pos ni annex l acte de vente mais il doit tre port la connaissance de l acqu reur pr alablement la vente Dans la pratique prend la forme d une notification du projet de VEFA syst matiquement accompagn du projet de r glement de copropri t ou du r glement lui m me s il est d j r alis Chapitre 4 Les garanties de bonne fin 39 Elles ne concernent que la VEFA dans la vente terme le prix n est pay qu l ach vement de l immeuble il est donc inutile de garantir la bonne fin de l immeuble Dans la VEFA rassurant de palier une ventuelle d faillance financi re du vendeur Ce que l on craint c est la faillite du vendeur en pleine r alisation du programme qui entraine l arr t du chantier alors que le
10. un acqu reur qui n envisage pas de revendre de prendre l engagement de construire dans les 4 ans droit fixe de 125 le terrain n est pas constructible mais rien dans les textes ne l interdit ex terrain non encore constructible l acqu reur sait que le terrain va devenir constructible S il ne respecte pas son engagement payement des droits normaux avec int r t de retard 2 Vendeur assujetti l acqu reur ne l est pas Principe pas de TVA Le vendeur assujetti peut opter pour la TVA Sur les droits d enregistrement taux plein 5 09 pas de taux r duit l op ration n est pas une op ration de construction 3 Vendeur non assujetti l acqu reur est assujetti Aucune TVA pas d option possible le vendeur n est pas assujetti Sur les droits taux plein sauf s il prend l engagement de revendre dans les 5 ans taux r duit 0 715 s il s engage construire droit fixe de 125 L engagement classique du marchant de bien c est de revendre dans les 5 ans Avant d lai de quatre ans ramen 2 dans l hypoth se ou la revente ouvrait droit au droit de pr emption du locataire Aujourd hui la solution est maintenue 4 Personne n est assujetti vente d un terrain inconstructible 67 Pas de TVA il ne peut pas opter pour le r gime de la TVA Droit d enregistrement au taux plein Section 5 Les immeubles achev s depuis plus de 5 ans Les immeubles sont achev s depuis
11. 4 La vente d un terrain b tir par un assujetti un non assujetti TVA Il faut prendre en compte la qualit du vendeur il est assujetti donc l op ration est soumise la TVA L assiette de la TVA d pend comme tout leur du paiement ou non de la TVA par le vendeur au moment de son acquisition Droit d enregistrement M me chose d pend de l engagement de construire de revendre ou aucun engagement Mais un non professionnel ne peut pas prendre l engagement de construire Soit cet acqu reur d un terrain b tir acquittera de la TPF 0 715 par ce que la TVA est sur la totalit du prix ou des droits de mutation 5 09 par ce que la TVA est sur la marge 5 La vente d un terrain b tir par un non assujetti un assujetti La vente n est pas plac e dans le champ d application de la TVA Au niveau des droits d enregistrement trois cas de figure possibles Aucun engagement de construire droit d enregistrement 5 09 Engagement de construire exon ration des droits d enregistrement et de la TPF D droit fixe Engagement de revente dans le d lai de 5 ans payement de la TPF 0 715 6 La vente d un terrain b tir par un non assujetti non assujetti Pas de TVA Droit d enregistrement 5 09 Cour du 1 avril 2010 Section 3 La vente d immeuble neuf achev depuis de 5 ans 1 La nouvelle d finition de l immeuble neuf L id e g n r
12. B Le transfert de propri t Il s op re de plein droit instantan ment lors de l ach vement de l immeuble qui doit tre constat par acte authentique Une fois l ach vement constat par acte authentique le transfert de propri t s op re de mani re instantan e et r troactive tous les droits r els qui auraient t inscrits entre la construction et la vente disparaisse C Le paiement du prix Contrairement la VEFA le paiement intervient en bloc lors de l ach vement et la livraison de l immeuble le seul int r t qu on peut y trouver c est que l acqu reur ne prend aucun risque il n a rien pay jusqu la livraison au plus il peut avoir consign Section 2 Les r gles g n rales applicable ces deux contrats La possibilit d assortir la vente d un mandat R 261 5 Il est indispensable pour un vendeur de disposer de la part de son acqu reur de certain pouvoir lui permettant notamment d accomplir un certain nombre d acte de disposition C est la raison pour l acqu reur investit le vendeur des pouvoirs n cessaire la r gularisation d un certains nombres 36 d actes qui ne peuvent juridiquement tre fait que par le propri taire constitution de servitude cession de mitoyennet Ces mandats viennent compl ter les pouvoir propre au maitre d ouvrage que le vendeur d tient L article R 261 5 pr voit un certain nombre de conditions dont la r union subordon
13. affichage du permis constat par huissier meilleurs moyen de preuve compter de cet affichage les tiers ont un recours gracieux de deux mois la pr fecture dispose d un recourt contentieux Droit de retrait 3 mois compter de la date du permis possibilit de retrait de l autorit qui a d livr le permis Acte modificatif l tat descriptif de division pr alable la vente de ce lot Droit de pr emption conf re la mairie un droit prioritaire l acquisition on peut imaginer que lorsque la mairie d livr un permis de construire elle ne va pas pr empter le permis augmente le prix de vente Ce n est pas le terrain commun qui est vendu c est les deux lots mais les lots sont fictifs pas encore construits pour l valuation du prix de vente c est la possibilit de construire qu on va payer gt prix d un terrain b tir La TVA est applicable cette mutation personne morale et bien immobilier destin la construction dans les 4 ans Cas pratique la subdivision Copropri t verticale compos e de 3 lots parking sous terrain Le propri taire du lot n 3 a un train de vie sup rieur ses moyens d cide de vendre une partie de son appartement gt division de son appartement pour proc der l ali nation d une partie V rification du titre de propri t V rification que la division est possible gt Cf que rien dans le r glement de copropri t n em
14. implicitement accorde une certaine marge de man uvre au promoteur puisqu il lui permet d offrir la vente des conditions sensiblement diff rente prix peut tre major de 5 valeur du bien peut tre minor de 10 32 Malgr tout le r servant a t il l obligation claire d offrir une vente dans les limites des diff rences pr vues par R 261 31 ou est il libre d offrir une vente d autre condition Fait de savoir si automatiquement le r servant engage sa responsabilit lorsqu il se retrouve dans un des cas permettant au r servataire d exiger l gitimement la restitution du d p t de garantie Commet il une faute en proposant une vente qui outre passe ces diff rences Il n est pas rare de voire des promoteurs proposer des ventes qui ne correspondent pas au contrat pr liminaire Dans ce cas certains auteurs consid raient que le r servataire qui se voit notifier un contrat d finitif qui exc de les fourchettes de R 261 31 pouvait exiger outre la restitution du d p t de garantie dans les trois mois une indemnit sous forme de dommages et int r ts Si le r servant n tait pas sanctionn on lui offrait la facult de notifier tout et n importe quoi En r alit cette position tait excessive et trop rigoureuse pour le promoteur parce que lorsque le r servant notifie un projet qui d nonce de telle diff rence c est qu en g n rale il n a pas eut le choix conditions commerciales conomiques
15. sauf engagement de revendre dans les 5 ans 0 715 Engagement de construire droit fixe 125 4 Vendeur et acqu reur non assujetti Pas de TVA Droit d enregistrement au taux normal 68 Voir le bail construction peut tre pos l oral question bonus Droit au code 69
16. un occupant un bail en l tat futur au m me titre que lui m me ach te un bien en l tat futur Mais tant que le prix n est pas pay le vendeur doit tre assur de la disponibilit du bien Les promoteurs souhaitent qu il soit fait interdiction de conf rer un droit d occupation tant que construction pas achev e et que le prix n est pas pay L acqu reur est en droit de refuser cette clause Le prix indiqu TVA incluse Ajoute des pr cisions ici pr cise que ce prix ne comprend pas les frais d acquisition les charges et cout des emprunts de l acqu reur ni les charges de copropri t ni les imp ts ni la quote part des frais d tablissement du r glement de copropri t habitude de r partir les charges de ce que coute le r glement de copropri t entre les diff rents acqu reurs au prorata des milli mes de son lot pas une r gle ni m me une loi mais un simple usage donc il faut que ce d tail ait t pr vu au contrat de r servation dans le cas contraire l acqu reur n est pas tenu d accepter Le paiement du prix il s exprime toujours en pourcentage Pr cise que le pourcentage ne d passe pas le seuil pr vu par le d cret de 1967 en fonction de l volution des travaux gt Paiement de la partie exigible sur ce paiement on impute une somme qui tait jusqu alors bloqu e d p t de garantie Subtilit les parties donnes l ordre au notaire de virer la somme
17. une obligation n gative celle de ne pas vendre autrui En r alit la seule obligation du vendeur au stade du contrat pr paratoire c est de ne pas vendre quelqu un d autre Le contrat pr liminaire bien qu important n est pas indispensable la validit d une vente construire il n est pas imp ratif de faire pr c der les ventes d immeuble construire de contrat pr liminaire il y en a toujours en pratique sans contrat pr liminaire le promoteur n a aucune id e du niveau de commercialisation de son immeuble des prix de vente il est incapable sans r gularis ses avant contrat d envoyer des signaux ses tablissement bancaire sur la solvabilit ou la faisabilit du projet C tait vrai avant la crise c est encre plus vrai aujourd hui la plupart des tablissements bancaire qui finance ce genre d op ration refuse quasi syst matiquement de financer le moindre projet dont le seuil de commercialisation n a pas atteint 40 ou 50 L 261 15 CCH parle d une facult et non pas d une obligation Cour du 17 d cembre Section 1 caract res g n raux du contrat pr liminaire A La nature juridique du contrat pr liminaire C est un contrat sui generis il n appartient pas particuli rement une famille d termin de contrat C est aussi un contrat qui peut tre qualifi de synallagmatique puisqu il comporte des obligations r ciproques Il est a cadre variable son contenu l est
18. une parcelle est EE du sol et du sous sol gt il faut diviser le parking Deux conditions fix es par Immeuble qui comporte plusieurs b timents Division au sol possible Ici parking commun gt division au sol n est pas possible On peut faire en sorte soit de diviser le parking gt nouvelle entr e soit cr er un syst me de servitude par laquelle le parking du b timent se trouve grever d une servitude de passage au profit du b timent B Pour s assurer que la proc dure de scission est r guli re il n y a pas d autre solution que de reprendre l article 28 du d but la fin mode d emploi Sil n y a pas de possibilit de diviser le parking ou de cr er de servitude impossible de s parer r ellement le parking la scission n est pas possible Probl me de la servitude les copropri taires ne s entendent pas ils seront oblig s d avoir des rapports pour la gestion du parking Dans l id al il faudrait s parer le parking mat riellement et cr er une autre entr e Union de syndicat r union de syndicat pour g rer les parties qui sont rest es communes R union des copropri taires en AG par b timent puis adresse une demande de division au syndicat initial r union en une AG unique pour voter la scission Chaque b timent aura son r glement de copropri t L acte de scission est un acte de partage 2 Copropri t regroupant trois immeubles collectifs avec une piscine le tout reli par de
19. 4 ans sinon d chu du r gime gt taux commun mais quand le marchant de biens achetait un bien soumis au droit de pr emption des locataires le d lai pour revendre tait de 2 ans Aujourd hui dans une telle hypoth se le d lai est maintenu article 1015 CGI pas de raison qu elle ne soit pas conserv e sont objectif tait d acc l rer l acquisition par le locataire Section 2 La vente du terrain b tir 1 La notion de terrain b tir Le terrain b tir est d sormais le terrain qui est constructible d finition de la loi terrain sur lequel les constructions peuvent tre difi es en raison du PLU ou de l absence de PLU Depuis le 11 mars il faut carter toute notion d engagement de construire qui d terminait dans le pass cette notion 2 Les autres r gles principales A La vente d un terrain b tir par un non assujetti Quelle soit consentie un assujetti ou un non assujetti elle ne rentre pas dans le champ d application de la TVA sans possibilit d option 63 B La vente d un terrain b tir par un assujetti Est imposable de plein droit la TVA mais on parlera soit de la TVA sur le prix total lorsque le vendeur aura lui m me acquitt cette TVA en l achetant et l aura d duite gt revente de terrain b tir sous le m me r gime Soit de la TVA sur la marge lorsque le vendeur n aura pas pay de TVA et qui ne l aura pas d duite gt revente d un t
20. Si ce contrat du fait des engagements anormaux pris par le r servant est r gularis on ne parle pas de promesse de vente on continu parler de contrat de r servation gt On ne peut pas stipuler un versement de plus de 5 pas d indemnit d immobilisation sa validit n est pas conditionn e son enregistrement La r alisation forc e de la vente est elle possible Oui si le r servant a admis l augmentation de ces obligation il a admis par la m me la possibilit de se voir forc respecter ces obligations D Les obligations annexes du r servant dans tous les contrats Le r servant est tenu du simple fait de sa qualit de professionnel est tenu d une obligation de conseil et d information quelque soit la forme du contrat 2 Les obligations du r servataire Elles sont plus courtes La seule obligation qui p se sur le r servataire en vertu du contrat c est celle de consigner la somme pr vue par le contrat de r servation L ensemble des obligations r sultant pour le r servataire du contrat de r servation ne se d clenche qu partir du moment de la notification de la vente On peut relever une obligation de bon sens qui est que si une convention d obtention de pr t tait stipul e 1l devra justifier de l ex cution de ses d marches Chapitre 3 L tablissement du contrat d finitif 34 Il existe deux cat gories de vente d immeuble construire l
21. ans de l ach vement sera d licate il aura les m mes obligations que le promoteur Nimporte quel acqu reur aura un doute sur sa possibilit d obtenir une r paration d un ventuel vice 55 int r t souscrire l asssurance Garantie d cennale n est pas propre au VEFA elle est propre n importe quel ouvrage b ti depuis mois de 10 ans L assurance de responsabilit L assureur indemnise l acqu reur sans recherche de responsabilit du promoteur une fois qu ils ont pay ils vont rechercher la responsabilit du promoteur et rechercher les fautes qu il a pu commettre Le l gislateur a voulu que l assurance dommage ouvrage soit relay e par une assurance responsabilit ou assurance constructeur non r alisateur Pas d assurance dommage ouvrage sans assurance constructeur non r alisateur L assurance tout risque chantier Assurance tout risque propre au chantier permet l acqu reur de savoir que sont promoteur est couvert pendant le chantier ex destruction de l immeuble en cour de construction gt ADO assurance dommage ouvrage CNR assurance constructeur non r alisateur TRC tout risque chantier Souvent ces 3 assurances sont regroup es dans une PUC police unique de chantier Le b n fice de l assurance est transmise avec le bien jusqu ce qu il s coule dix ann e compter de la r ception Garantie extrins que d ach vement Mention manuscrite M
22. d HLM expropriation de terrain b tir d une mani re g n rale les op rations r alis es par les collectivit s locales B Les conditions de superficie La TVA ne frappe les op rations de production d immeuble que pour la partie de ces terrains qui est effectivement consacr e l op ration de construction le reste de ces terrains est soumis au droit d enregistrement D L acquisition d un terrain peut tre soumise deux fiscalit s Lorsqu il s agit d acheter des terrains pour construire des maisons individuelles le principe c est que la TVA immobili re sera applicable concurrence de 2500m de terrain par maison c est un forfait Si le terrain d passe 2500m il faut faire une ventilation du prix Ex promoteur ach te 11000m de terrain dans le but de construire 4 maisons il y aura 1000m assujetti au droit d enregistrement L acquisition d un terrain d j b ti sur le quel on envisage de construire une maison suppl mentaire va subir un r gime particulier on n applique pas la r gle des 2500 ventilation entre la partie b tie et le terrain qui supporte la partie b tie et la partie du terrain qui est destin e recevoir la nouvelle construction Ce n est que la partie libre qui est affect e la construction c est l assiette R gle des 2500m est une r gle forfaitaire par maison sur une op ration on peut avoir des terrains in gaux le ratio nombres de maison X
23. dans le th me du contrat de r servation il aura la possibilit de s en carter en liminant tout ce qu il pourra juger contraignant et qui est imp ratif dans le secteur prot g Il a t relev en 94 un arr t isol de la cour de cassation qui avait d cid qu un avant contrat de vente construire d un immeuble commercial devait tre obligatoirement requalifi de promesse de vente Il a fait grand bruit mais doit continuer tre consid r comme isol Section 2 La conclusion du contrat pr liminaire A La n cessit de la r daction d un crit Ce n est pas un contrat verbal il est forcement crit et ce contrat sous peine de nullit doit reproduire un certain nombre de mentions obligatoire et notamment reproduire les dispositions des reproduction litt rale En plus de ces reproductions le contrat de r servation doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires la description du local qui est r serv la description de l immeuble dans sa globalit l int rieur duquel le local est situ le prix pr visionnel et ses ventuelles modalit s de r vision les pr ts auxquels le r servataire entend recourir L obtention du pr t dans un contrat de vente et promesse de vente d un particulier d un immeuble usage d habitation est r git par la loi Scrivener 1973 s il y a un pr t le contrat est obligatoirement sous condition suspensive d obtention du pr t Sauf
24. de proc dure contradictoire et dans ce cas la livraison r sultera de la simple mise disposition La mise disposition c est la remise des clefs Deuxi me hypoth se le contrat pr voit des modalit s particuli res organisant une livraison contradictoire En g n rale trois natures diff rentes On fait participer l acqu reur la r ception des travaux en pr sence du constructeur du vendeur et de l acqu reur parait tentant mais quasiment impossible mettre en uvre un immeuble collectif de 40 appartement c est une r ception mais 40 livraisons le fait de jumeler la livraison avec la constatation de l ach vement vendeur et acqu reur se retrouve dans l appartement et constate l ach vement et le processus de livraison S curisant pour l acqu reur p nible pour le vendeur le vendeur alors qu il est a l ach vement ne pourra pas recevoir 95 Ici regroupe ach vement et finition gt le promoteur pour pouvoir recevoir les 30 restants qu la livraison A la remise des clefs l immeuble doit tre habitable Ach vement de l immeuble au sens de R 261 1CCH l immeuble est achev lorsqu on peut en faire une utilisation conforme sa destination Ne signifie pas que tout est fini Cas dans le quel les parties choisissent l tablissement d un proc s verbal distinct la fois de la r ception des travaux et de la constatation d ach vement Recourt de l acqu reur en cas d
25. doit plus tre analyse comme correspondant une clause p nale puisqu il n y a pas d obligation de vendre du r servant il n y a pas d obligation d achet du r servataire cette somme sera uniquement destin indemniser le r servant d un manquement contractuel de son cocontractant Les modalit s de la consignation La somme est consign e ce d p t est effectu sur un compte sp cial banque notaire tablissement de cr dit agr Ce d p t est consign parce que c est la seule fa on de mettre cet argent labri des cr anciers du r servant et des cr anciers du r servataire Dans les promesses de vente l indemnit d immobilisation n est pas dite consign e elle est s questr e et elle est nanti d possession de la somme pour les m mes raisons rendre la somme indisponible pour les cr anciers de l une et l autre des parties S questrer d signation d un tiers s questre dont la mission est de d tenir les fonds il le fait pour le compte de quelqu un si celui ci des cr anciers le s questre ne pourra les d fendre Si cette somme a t nantie elle devient pour tout le monde indisponible 30 Consignation par les notaires la caisse des d p ts produit des int r ts Le d p t n est pas productif d int r t C Le sort du d p t de garantie Lorsque la vente est conclue il est imput sur le prix de l immeuble futur En revanche si la vente en l tat fu
26. du temps 1l comprend un mandat commun destin ce que tous les copropri taires confient la construction de leur immeuble un m me constructeur Les statuts de l ASL de l AFUL ou de l union de syndicat de copropri taire derni re cas difficile parce qu il faut qu une copropri t existe elle n excite pas avant la construction Si on ne r dige pas les statuts avant les ventes il risque de ne pas tre possible d obtenir le consentement de tous les propri taires Si les statuts sont d j r dig s chaque acqu reur adh re au statut sans pouvoir les discuter L adh sion l ASL doit tre unanime Cour du 10 d cembre 2009 Section 3 Chronologie d une op ration en volum trie Que ce soit sur un immeuble existant ou construire Dans tous les cas celui qui tablie la volum trie c est le propri taire ce qui implique que l auteur de cette division en volume se soit au pr alable rendu acqu reur du terrain ou de l immeuble existant Dans tous ces cas le propri taire commence par faire tablir les plans de cette volum trie et la d finition des volumes Cette tache de dessin de la volum trie et de d finition de chacun des lots de volume incombe au g om tre En cas d immeuble futur le g om tre s appui sur la base des plans du permis La deuxi me tape consiste effectuer la traduction de ces documents sur un plan strictement notarial gt tablissement d un acte qui comp
27. est assujetti Si le vendeur a acquis le bien dans le cadre d une vente d immeuble construire TVA l inverse le vendeur fait construire sur son terrain on carte la TVA 66 Droit d enregistrement si TVA droit r duit si pas TVA application du taux normal sans possibilit d opter pour le r gime du marchant de bien Sur l assiette de la TVA peut y avoir une double fiscalit ex vendeur non assujetti ach te en VEFA revend dans les 5 ans gt TVA mais il avait fait un agrandissement dans les 5 ans la TVA ne portera que sur la partie non agrandit l agrandissement sera assujetti la TVA Section 4 La vente des terrains qui ne sont pas b tir Notion de terrain b tir terrain constructible et plus engagement de construire Pas de TVA en principe mais un vendeur assujetti d un terrain qui n est pas un terrain b tir peut prendre l option de la TVA 1 Cas du vendeur et de l acheteur assujetti la TVA Principe aucune TVA ce n est pas un terrain destin la production de l immeuble Mais l assujetti peut opter pour le r gime de la TVA gt op ration soumise la TVA Droit d enregistrement Droit d enregistrement au taux plein 5 09 sauf si l acqu reur assujetti d cide de prendre l engagement de revendre dans les 5 ans taux r duit 0 715 On pourrait imaginer que l acqu reur prennent l engagement de construire rien n interdit
28. l immeuble Il est alors tr s pratique puisque si le contrat pr liminaire s en tient au minimum l gal le promoteur aura pu en toute libert tester le 28 march mais si l op ration n est pas r alis e compte tenu du fait qu il n y a pas d engagement de vendre il lui suffira de rembourser les d p ts de garantie si l op ration n est pas r alis e Il sert fixer les r servataires la signature de ces contrats est toujours accompagn de d p t de garantie dans certain cas ils peuvent tre perdus par le r servataire qui n est donc pas trop enclin sortir de ce contrat sans raison valable ce contrat permet aussi de jeter des bases pr cises de la vente d immeuble construire qui y fera suite C Le domaine de ce contrat Sans perdre de vue que ce contrat est facultatif il est clair toutefois que si dans le domaine du secteur prot g un promoteur souhaite avoir recourt un avant contrat le recours au contrat de r servation est le seul possible c est donc la forme obligatoire dans le domaine du secteur prot g rappel que dans le secteur prot g toute promesse de vente ou d achat est nulle En revanche si nous sortons de ce secteur prot g secteur libre la r glementation imp rative du contrat de r servation est cart le promoteur a deux possibilit il peut se baser sur des contrats de droits communs des avants contrats de droit commun de type PUV mais il peut choisir de rester
29. les conditions ne sont pas remplies le promoteur doit acquitter tout ce dont il avait t exon r droit d enregistrement 5 09 il doit en plus acquitter des int r ts de retard ils ne sont pas dus l expiration du d lai de 4 ans mais d s l acte d acquisition du terrain Mais tout ceci sera sous d duction de la TVA immobili re qu il a vers e pour la partie qui n aurait pas t r cup r e Exception la sanction Cas de force majeur l engagement de construire est un contrat qui peut tre impacter comme n importe quel autre contrat D lai du droit de reprise de l administration En droit d enregistrement le droit de reprise de l administration existe dans les 3 ans qui suivent la publication de l acte ex vente d un bien sous valu En mati re de TVA immobili re les informations dont a besoin l administration pour exercer son contr le ne seront compl tes qu au bout de 4 ans l administration dispose d un d lai de 10 ans compter de l expiration du d lai de 4 ans gt 14 ans apr s l acquisition du terrain Dans certain cas le d lai de 4 ans peut tre prorog Prorogation automatique d un an quand avant l expiration du d lai de 4 ans le constructeur va justifier avoir commenc sa construction Prorogation automatique d un an pour les constructeurs qui ont galement la qualit de marchand de bien ou de lotisseur C est une mesure de temp rament
30. option vente d un terrain b tir gt paiement de la TVA La TVA est pay par le vendeur gt le promoteur au moment de la revente de la maison n a pas de rentr d argent pour pay la TVA vente de la maison contre partie de la vente du terrain il devra la payer sur ces deniers propres D Ja dation coute cher D cot promoteur la cession est plus importante Cot vendeur du terrain La vente de tanti me est moins g n ratrice de plus value non pas parce que la valeur du terrain est d cot mais parce qu il vend mois il conserve une partie qui elle n a pas g n r de plus value Pour le vendeur notamment s il existe une diff rence importante entre le prix d achat du terrain et le prix de vente 1l peut tre int ressant de minorer le prix de la plus value Ce n est pas la plus value qui est diminu c est son assiette qui est r duite Le choix entre les deux techniques n existe pas toujours Si le promoteur s int resse au terrain de M X et au terrain de M Y peut importe paiement en num raire ou avec une maison Avec deux propri taires distincts on ne peut appliquer la copropri t pour cr er une copropri t il faut que le terrain n appartienne qu une personne Pour la cession de tanti me le premier acte c est la mise en copropri t il ne peut y avoir de vente avant Si les deux personnes sont en indivision ont peut faire une copropri t puisqu il n y a qu un seul c
31. pas prendre la responsabilit de la construction du terrain elle d l gue la facult de construire sur le terrain au cr dit preneur en lui consentant une d l gation de maitrise d ouvrage R git par le droit du mandat 2 Droit de construire maitrise d ouvrage Il n y a pas que le propri taire qui ait le droit de construire le droit de construire est l un des attributs du droit de propri t mais il y en a d autre L usufruitier l usufruit est une partie du droit de propri t qui se d cline en trois parties usus abusus fructus l usufruitier est investi du droit de construire contrairement au nu propri taire qui n a que l abusus La personne qui d tient un droit de superficie peut construire sur un terrain dont elle n est pas propri taire Le titulaire d un bail emphyt otique bail de plus de 18 ans droit r el qui conf re son titulaire la facult de construire Le preneur d un bail construction contrairement au bail emphyt otique le preneur s oblige construire C est un droit r el gt peut tre hypoth qu il est cessible Section 2 La ma trise d ouvrage publique ne peut tre qu une personne publique 1 Les principes Loi 12 juillet 1985 MOP maitrise d ouvrage public De plus en plus de commune sollicite des personne priv es pour r aliser des ouvrages pour leur compte ex quipement public il a fallu surveiller ces contrats cra
32. que la commune a besoin de parking public pour d sengorger le centre ville gt accorde le permis mais le promoteur devra construire au sous sol deux niveau de parking un public un priv d di aux logements La commune aura la propri t du parking public M Dupont a un norme probl me il a h rit de ce terrain il y a 4 ans valuer dans la succession pour une somme ridicule si M Dupont envisage la vente de ce terrain a son prix r el il va payer beaucoup de plus value Quel est l accord que doivent passer le promoteur et M Dupont permettant la parfaite gestion des deux imp ratifs num r s parking public probl me fiscal Expliquer la fiscalit du montage Expliquer chacun des actes qui devront tre pass s pour mener bien l op ration D s qu il y a une collectivit penser la loi MOP Si P vise est vraiment ind pendant la loi MOP est applicable l op ration ne peut avoir lieu si elle n a pas respect l obligation de concurrence la personne publique doit pouvoir attester qu elle a choisi le meilleurs concurrent Mais lorsque construction de l ouvrage public au sous sol d un ouvrage priv on ne peut pas faire intervenir plusieurs promoteur celui qui construit la partie priv et celui qui aurait t choisi pour la partie priv e gt application de la loi MOP est impossible les caract ristique de l ouvrage ne permet pas faire intervenir deux promoteur la loi MOP est
33. ration est tax e m me si elle n est pas r alisable et en m me temps il faut prouver que l op ration est r alisable pour ne pas tre soumis la TVA et au droit d enregistrement Acqu reur doit justifier l expiration du d lai de 4 ans de l ach vement de la construction et de la destination des locaux Si dans 4 ans il ne le justifie pas l administration est en droit de percevoir les droits d enregistrement ou de requalifier fiscalement la mutation demande de restituer la TVA r cup r e 1 L engament de construire Nature juridique de l engagement de construire Cet engagement est une sorte de contrat pass entre l acqu reur et l administration fiscale cet engagement de construire dans les 4 ans part compter de l acte d acquisition et non compter de la date de sa publication La nature de contrat rend impossible le transfert de cet engagement de construire c est un contrat personnel et non cessible Dans la pratique le fait que cet engagement lie ind finiment l acqu reur initial conduit les notaires introduire des clauses en cas de revente du terrain qui obligent le nouvel acqu reur construire dans un d lai r duit En cas de non respect de ce d lai sanction par l administration du vendeur et par vendeur de son acqu reur La TVA immobili re est tr s lourde mais elle a un avantage pour les professionnels de l immobilier elle est r cup rable Sanction Si
34. renonciation de l acqu reur au b n fice de cette loi gt qu il n emprunte pas il ne peut renoncer cette loi s il d clare recourir un emprunt Cette loi n est pas applicable au contrat de r servation m me si m acqu reur d clare recourir un emprunt cela ne signifie pas que l avant contrat est plac sous la condition suspensive d obtention gt il faut mentionner le pr t de l acqu reur M me si l avant contrat n est pas assujetti la loi Scrivener la loi elle m me l est Dans une vente d immeuble construire ou le prix n est pas pay en totalit ou jour de la vente doit g rer le probl me de la loi scrivener le financement de l acqu reur 29 Toute vente d immeuble construire portant sur de l habitation doit contenir soit la mention manuscrite de l acqu reur dans laquelle il informe ne pas recourir un pr t soit on trouve dans Pacte la preuve que le financement de l acqu reur est au jour de la vente 100 assur Si l acqu reur renonce au b n fice de la loi sous pression du vendeur et qu il peut le prouver la jurisprudence consid re renonciation de complaisance L acqu reur retrouve le b n fice de la condition d lai d ex cution des travaux la date pr vue pour la conclusion de la vente le montant du d p t de garantie sans oublier la reproduction litt rale des articles R 261 28 R 261 31 CCH La sanction de l absence de ces
35. social Droit de pr emption les VEFA ne sont jamais soumises au DPU sauf dans les ZAD zone d am nagement diff r e cr er avant 1985 Actuellement ZAD d groud extension de la d fense Origine de propri t origine trentenaire Contrat pr liminaire Notification pas obligatoire Charges et conditions 1 A B C D E Identique toute les ventes F frais et molument 2 Conditions particuli res rappel de respecter l affectation des biens Visite de chantier rappel de l interdiction Affichage permet au vendeur de maintenir des panneaux publicitaires m me si c est en face de l appartement de celui qui est vendu Ach vement de l immeuble gt D finition qui r sulte de l article R261 1 CCH immeuble achev lorsque tout est termin et install dans le respect de l utilisation que l on veux faire de ce bien Les d fauts de conformit s ne font pas partis des d fauts d ach vements gt Engagement d achever les travaux Condition d ex cution des travaux gt Conditions gt Tol rance acte favorable au promoteur car 5 de tol rance R daction en faveur de promoteur car explique que les 5 sont appr ci e globalement et non pi ce par pi ce Signifie que sur une des pi ce il peut manquer 17 de superficie de la pi ce mais qui sur la superficie totale de l appartement ne repr senteront que 4 5 Il vaut mieux conseiller de 5 et pas globaleme
36. un caract re d finit lorsqu un d lai de trois mois se sera coul depuis sa signature sans retrait et deux mois compter de l affichage du permis sans recours Il faut obtenir une attestation de la mairie qui a d livr le permis qui a pour objectif de confirmer au notaire que le permis n a fait l objet d aucun recours Cette attestation peut tre corrobor e par la d claration du titulaire du permis qui confirme que ne lui ont t notifi aucun recours ni retrait Section 3 l origine de propri t servitude L origine de propri t doit tre tablie quelque soit lacte et doit tre trentenaire Les titres translatif op re un transfert de propri t de X Y ce sont ces titre qui sont l origine du transfert de la propri t alors que le titre d claratif ne transfert rien il ne fait que constater le transfert une origine autre d c s 12 L origine de propri t v rification de la chaine de propri t doit tre trentenaire prescription en mati re immobili re Chapitre 2 Division de l ensemble immobilier tat descriptif de division Enum ration de la totalit des lots Tableau r capitulatif de 6 colonnes traduction de l acte sur le plan de la publication immobili re Chapitre 3 distinction entre parties communes et parties privatives r glement de copropri t Parties communes Parties communes g n rales communes la totalit des copropri taires
37. 2500m ne doit pas tre d pass Acquisition pour construire des immeuble usage collectif ou usage autre que d habitation b n ficie du r gime de TVA sans limitation condition que les constructions difi es et toutes les d pendances r alis couvrent la totalit des terrains on prend en consid ration les immeubles et leur d pendance cour jardin voies d acc s tout ce qui fait l objet d un am nagement quelconque C L exon ration des droits d enregistrement Lorsque le terrain est plac dans le champ de la TVA il est en principe exon r de droit d enregistrement mais il existe un droit fixe de 125 qui s applique gt droit d enregistrement qui s applique sur les terrains b tir Il faut que des conditions soient r unies pour qu il n y ait pas cumul L acte d acquisition doit contenir l engagement de construire par l acqu reur et l engagement de construire dans un d lai maximum de 4 ans Le d lai de 4 ans ne fait pas rentrer l op ration dans le champ de la TVA il exclu l op ration de droit d enregistrement S il n y a pas cet engagement il y a cumul de la TVA et des droits d enregistrement L acqu reur doit pr ciser la nature de l immeuble qu il va construire Il est n cessaire que soit produit un certificat d urbanisme qui d clare le terrain constructible Condition qui est toujours demand e malgr une contradiction l op
38. a pas eut au pr alable d AG Constatation de l ach vement des ouvrage et prise de possession C est d abords informer l acqu reur de l ach vement et de le convoquer se rendre dans l appartement avec son promoteur en vu de dresser le proc s verbal contradictoire d ach vement des travaux L acqu reur est en droit de notifier toutes les aspects non ach ve qu il aura pu relever En cas de discutions un tiers peut servir d arbitre et dans tous les cas ce PV n a que pour objet de contester ou de constater l ach vement et non pas de trait des d fauts de conformit qui sont deux aspect diff rents Condition dans lesquelles le vendeur est tenu d effectuer la lev des reserve Contestation relative la conformit Plus difficile que la contestation de l ach vement gt l acqu reur un d lai d un mois compter de la prise en possession du local pour notifier le d faut de conformit 53 Information l environnement Disposition imp rative dans toutes mutations immobili res mais surtout dans les mutations de terrain et construction ressente Faire d clarer par le vendeur si les biens vendu on t affecter l exploitation d une installation class ou qui ont fait l objet de manipulation de substance chimique Ici le terrain recevait un h pital c est une installation class susceptible pollution ou installation susceptible d tre dangereuse pour l homme ou l en
39. a vente terme la VEFA Le recours la vente terme tel que pr vu par le CCH ou le recours la VEFA est obligatoire dans le secteur prot ger transf r la propri t d un immeuble en cour de construction et obtenir des paiements dans ce secteur n est passible qu en ayant recours l un de ces contrats Dans le secteur libre immeuble usage de bureau on peut avoir un contrat de vente du terrain et un contrat de construction Section 1 La vente terme ou la vente en l tat futur d ach vement 1 La VEFA LA VEFA est caract ris par Un transfert de propri t progressif L chelonnement des paiements en fonction de l avancement des travaux A Le transfert de propri t et le transfert des risques Article 1601 3 civ qui distingue entre la propri t du sol et des constructions existantes au jour de la vente et celle des constructions venir Pour le sol et les constructions existantes le transfert de propri t a lieu de mani re instantan En ce qui concerne les ouvrages venir ils deviendront la propri t de l acqu reur au fur et mesure de leur ex cution en vertu des r gles de l accession Ce transfert de propri t n op re n anmoins pas de transfert des risques en effet 1601 3 al 2 rappelle que le vendeur conserve la qualit de maitre de l ouvrage ainsi que des pouvoirs du maitre de l ouvrage jusqu la r ception des travaux logique indispensable et n
40. action r solutoire vente r solue et chose reviennent tat initial vendeur redevient propri taire La garantie de la vente alors disparu car il n y a plus de vente donc la banque qui avait son hypoth que n a plus rien Donc quand fait passer au 1 rang une vente le promoteur passe pour son privil ge de vendeur au g a rang et de plus il doit renoncer son action r solutoire Malgr cela certains notaires oublient la renonciation l action r solutoire dangereux Financement du prix acqu reur d clare que solde du prix l aide d un pr t ou non Si financement l aide d un pr t d claration que celui ci est obtenu et donc renonciation la loi SCRIVNER Privil ge de Pr teur de Deniers est une garantie qui ne peut couvrir que les sommes pr t es pou payer un prix quittanc dans l acte Donc on ne peut garantir un pr t par un PPD qu la condition que ce pr t ait servit dans l acte payer le prix et qu il en soit donn quittant l Donc un pr t destin financer des travaux il ne sera pas possible de le garantir par un PPD car pas de prix et pas de quittance j Pr t pour le solde du prix d une VEFA hypoth que conventionnelle seulement et pas PPD car pa de quittance Le PPD n entraine quasiment aucun frais hypoth caire alors que l inscription d une hypoth que conventionnelle est soumise au paiement d une taxe de 0 75 La banque pr f rera alo
41. aiements directement l ordre de la banque afin qu elle puisse g rer les fonds du programme Tout autre paiement non pass par la banque n est pas lib ratoire D claration du vendeur concernant l immeuble expos qui concerne l urbanisme Enonc et examen des documents qui ont permis la r alisation de la ZAC Dispositions relatives la construction gt Concernant les permis Objectif consiste s assurer de la l galit des permis gt Concernant la consistance de l immeuble les caract ristiques techniques du b timent r glementation de la VEFA Il s agit de d terminer quelque chose qui n existe pas donc on retrouve les plans cot s des lots vendus ainsi que la notice descriptive les caract ristiques techniques nonc es dans la notice gt D p t de pi ces il a pour objectif de donner un maximum d information l acqu reur statut de la soci t arr t de permis rassembler dans un acte un maximum de document que l acqu reur peut s il le souhaite consulter La loi cite les pi ces minimums qu un d p t de pi ce doit contenir mais la loi ne les limite pas Ouverture de chantier qui nonce l existence de la d claration r glementaire de l ouverture de chantier Situation hypoth caire vente doit tre pr c d d un tat hypoth caire datant de 2 mois 51 Absence d aide financi re de l tat aide de l tat quand programme
42. ail construction il a le droit de construire c est le maitre de l ouvrage Celui pour le compte de qui les travaux sont r alis s Soci t Z pas promoteur il a un r le cantonn celui de construire constructeur Architect maitre d uvre Le bail construction conf re un droit r el qui emporte pour son titulaire un droit de propri t temporaire gt Pr caire on ne peut y associ une domamialit s publique Si la commune avait t commanditaire des travaux d s le d but si elle avait demand au titulaire du bail construction de lui r aliser des bains touche l identit du ma tre de l ouvrage change Ce n est pas la commune qui a le droit de construire m me si on peut la qualifi de la personne pour le compte de qui les travaux sont r alis s elle ne peut tre maitre d ouvrage Partie 3 Les diff rents droits de propri t sur l immeuble r alis Dans toutes les zones urbaines ont fini par manquer des terrains gt on empile il faut adapter le droit de propri t pour ces constructions Un propri taire est propri taire de son terrain du sous sol et de l air article 552 et s Lorsque la propri t est empil immeuble vertical probl me de partage du sous sol et de l air gt naissance de la copropri t et de la volum trie Chapitre 1 La copropri t Mettre en copropri t un immeuble c est identifier diff rent droits de
43. ain dans l autre sens Ex vente du terrain pour 1 000 000 l acqu reur ne paye pas de prix la contre partie c est la construction d une maison sur une partie du terrain le promoteur r troc dera la partie du terrain et la maison au vendeur gt pas de transfert d argent dation en paiement Sur le reste du terrain il construit les 4 autres maisons 57 Le droit de pr emption peut jouer Fiscalit Vente du terrain TVA immobili re pour la remise des locaux TVA Avantages et inconv nient des deux techniques Dans la cession de tanti me la contre partie donn e au vendeur ne subit pas de mutation immobili re la contre partie c est l obligation de faire obligation de construire ne d clenche pas de TVA immobili re Mais cette prestation n est pas neutre elle correspond du point de vue des r gles de la TVA g n rale une prestation de service effectue des travaux sur un terrain conserv par le vendeur et comme toute prestation assur e par un promoteur elle est assujetti la TVA c est le constructeur qui en est le redevable gt Dans la cession de tanti me il n y a pas de TVA immobili re mais TVA sur la valeur de la prestation du promoteur elle est due par lui prestation au moins gale ce que la construction coute au promoteur TVA assise sur la valeur de la prestation inf rieur la valeur de l immeuble si l immeuble avait t mut dans les deux sens Dans la 2
44. aire ils peuvent faire une copropri t Ils sont en indivision sur l ensemble des lots Pour sortir de l indivision ils vendent les lots et se partage le prix de vente le vendeur ne paye pas de droit de mutation la mise en copropri t des deux immeuble permis de valoriser les deux immeubles Ou partage mais coute plus cher 1 10 sur l ensemble de la valeur de la copropri t La TVA immobili re nouveau r gime Trois fiscalit s Droit commun sur les immeubles lambda ni neuf ni en tat futur d ach vement 5 09 60 Immeuble est un terrain b tir ou achever depuis mois de 5 ans TVA immobili re au taux de 19 6 Sous l ancien r gime la notion de terrain b tir tait une notion subjective c tait le propri taire qui en faisait un terrain b tir en prenant l engagement de construire dans les 4 ans Cas des marchants de biens ce sont des op rateurs immobiliers dont l activit consiste acheter des biens dans l unique but de les revendre b n ficiaient d une fiscalit diff rente en terme de droit de mutation taux r duit aujourd hui fix 0 715 mais dans le m me temps ils taient assujetti la TVA sur la marge TVA sur la marge ex Prix d achat 1 000 prix de revente 1100 la marge 100 Lorsque le marchant de bien r alise une marge elle est TTC assujetti la TVA Aujourd hui les r gles du jeu ont chang es Section 1 La r forme de
45. al c est que sont consid r comme neuf tous les immeubles qui ne sont pas achev depuis moins de 5 ans et qui r sultent soit d une construction nouvelle ou qui r sulte encore de travaux sur des immeubles existants lesquels travaux consistant en une sur l vation ou encore rendant l tat neuf soit la majorit des fondations 65 Soit la majorit des l ments qui assurent la r sistance et la rigidit de l ouvrage ossature du b timent Soit encore la majorit de la consistance des fa ades Soit la majorit des l ments de second uvre 2 La vente de l immeuble neuf D sormais la vente d un immeuble neuf r alis dans les 5 ans de son ach vement est soumise de plein droit la TVA m me si une premi re vente d j eut lieu apr s son ach vement Avant le 11 mars 2010 seule la premi re vente d un immeuble neuf dans les 5 ans tait assujettie la TVA Cette vente par un assujetti est soumise la TVA sur la totalit du prix la fiscalit de la vente d un immeuble neuf sera constitu de la TVA dont le vendeur est redevable mais galement des droit d enregistrement au taux r duit 0 715 quelque soit la qualit de l acqu reur La vente par un non assujetti d un immeuble neuf sort en principe du champ d application de la TVA avant la r forme les particulier revendant sa maison apr s l avoir construire dans les 5 ans tait assujetti la TVA Un
46. ant Prix de vente ses modalit s de paiement doit respecter les fourchettes en fonction du stade d avancement des travaux et ventuellement modalit de r vision du prix D lai de livraison du d lai d ach vement le d lai de livraison c est la remise des clefs le d lai d ach vement c est le stade auquel le promoteur est autoris percevoir 95 sur la base d une d claration d ach vement Les garanties de bonnes fins justificatifs que le vendeur doit produire obligatoirement et qui assure l acqu reur la r alisation de l immeuble Conditions suspensive de l obtention des pr ts loi scrivener L acte de vente doit contenir la notification du plan de financement notification qui n est n cessaire que lorsque le vendeur a obtenu un pr t sp cial la construction pr t particulier syst matiquement consenti par le cr dit foncier ou par le comptoir des entrepreneur pr t consentis aux promoteurs dans certaines conditions pr t qui tait l occasion de chaque vente clat et transmis en partie chaque acqu reur Tend dispara tre on a aujourd hui des m canismes plus efficace le pr t taux 0 ou le passe foncier financement de construction caract re social Les annexes obligatoires ne peuvent faire l objet d un d p t au rang des minutes Le plan quott du local La notice descriptive qui doit indiquer les l ments d quipement du local elle doit
47. architecte Monopole dans l tablissement des projets droit exclusif que d tiennent les architectes sur leur projet qui d pend de la qualit architecturale ex pas pour un garage et ne fonctionne que pour les projets soumis permis de construire Il b n ficie d une protection de son uvre condition qu elle pr sente une certaine originalit Il est li son client par un contrat d architecte son fonctionnement est proche de celui du contrat de louage d ouvrage Section 2 Les ing nieurs techniciens bureaux d tude Personnes li s au maitre d ouvrage par un contrat de louage d ouvrage Le bureau d tude technique rend des missions d tude sur la faisabilit d un projet Les g om tres experts d termine l implantation de la construction Cas pratique Propri taire X qui va donner en bail construction la soci t Y un terrain La soci t va en vertu de ce bail r aliser un immeuble comprenant au rez de chauss e des bains douches municipaux au dessus deux tranches de logement sociaux et deux tranches de logement libres La soci t Y va faire appel la soci t Z pour construire le tout Les dessins de cet immeuble sont confi s un cabinet d architecte La commune veut acheter les bains douches Qui est qui La loi MOP s applique t elle Probl me avec le souhait de la commune Quels sont les solutions au probl me Soci t Y titulaire d un b
48. au sens large pas forcement habitation principale Cette exon ration est exclue pour tous les immeubles affect s un usage professionnel pour les op rations des professionnels de l immobilier Section 2 La notion d ach vement de l immeuble Ev nement crucial en mati re de construction l ach vement mat rialise le respect de l engagement de construire et le point de d part du d lai de 5 ans d assujettissement la TVA un immeuble est achev lorsque les conditions d habitabilit ou d utilisation sont r unies ou lorsqu il est d j occup par son utilisateur m me partiellement Les effets de l ach vement sont diff rents selon la qualit de la personne Pour les professionnels l ach vement marque aussi la date d exigibilit de la TVA lors de la livraison soi m me La notion d ach vement est une notion de fait on va consid rer que lorsque l immeuble fait l objet d une seule op ration l occupation m me partielle de cet immeuble marque son ach vement La construction d un immeuble dont la vente ou l occupation doit s effectuer par fraction l ach vement s appr cie local par local L ach vement est une notion de fait qui s appr cie au cas pas cas en cas de revente la date de d assujettissement la TVA est diff rente selon les locaux Cour du 15 10 Section 3 Les cessions post rieures l ach vement de l immeuble Le principe c est que l
49. aussi c est un contrat dans lequel on peut retrouver le minimum l gal L 261 15 CCH mais rien n interdit d aller au del notamment pour le r servant en inscrivant des obligations et des conditions fermes et d finitives la seule interdiction est de descendre en dessous du minimum l gal On va pouvoir identifier le contrat sui generis en lui m me celui dans lequel on ne trouve que les dispositions du CCH On peut trouver des contrats toff s le r servant a souscrit sur certain point de ce contrat des engagements tout fait ferme et d finitif ils peuvent porter sur le prix ou le d lai de livraison ou encore certaine prestation On peut trouver une forme de contrat qui cette fois ci s apparente une v ritable promesse de vente dans ces contrats le r servant abandonne purement et simplement la libert que la loi lui accorde c est dire qu il ne se contente pas de r server un bien il s engage offrir la vente de ce bien de la m me mani re qu un promettant D un point de vue fiscal contrairement la promesse de vente la validit de ce contrat n est pas soumit l accomplissement de formalit d enregistrement B Le r le du contrat pr liminaire C est un contrat qui n est pas obligatoire mais il comporte un int r t certain pour 3 raisons C est un test du march pour le promoteur le nombre de contrat r alis traduit la facilit ou non qu il rencontrera pour commercialiser
50. blissement financier Les r gles de cette garantie sont d finies par l article R 261 21 et pr voit qu elle peut prendre deux formes L ouverture de cr dit il s agit pour l organisme en question de s engager par cette ouverture de cr dit avancer au vendeur ou encore payer pour le compte du vendeur toutes les sommes n cessaires l ach vement Pour l acqu reur le simple fait d avoir un vendeur ligible ce genre de garantie constitue pour l acqu reur une garantie en elle m me Le cautionnement dans le cautionnement l tablissement en question s engage solidairement avec le vendeur verser les sommes n cessaires l ach vement de l immeuble La banque s engage sortir de ces caisses les fonds pour payer les entrepreneurs Ces garanties ne sont pas limit es dans leur montant montant n cessaire la r alisation des constructions et pas hauteur d une somme d termin e L objet de la garantie Il s agit d une garantie financi re qui oblige le garant payer les sommes n cessaire l ach vement Elle ne peut se traduire par une obligation d achever l immeuble la seule obligation qu il a c est de payer pour que l immeuble soit achev Les banques tenues par ce genre d engagement pr f re plut t que de payer reprendre l op ration c est dire racheter toute les obligations du promoteur mais galement les lots invendus et en quelque sorte devenir prom
51. cart e en raison de l infaisabilit du programme On peut faire intervenir deux promoteurs lorsque les deux constructions sont ind pendantes l application de la loi MOP est facilement applicable Le r gime de la copropri t est incompatible avec la domanialit publique ne peut pas tre en indivision Bien qui est dans la domanialit ne peut tre acquis par prescription 59 Mais la mairie peut tre propri taire d un bien qui ne fait pas partie de la domanialit public Si le parking est un lot de copropri t il ne tombe pas dans le domaine public le domaine public ne peut pas faire l objet d une indivision Si le parking est un lot d une volum trie il tombe dans le domaine public peut d terminer le choix du promoteur Pour la plus value il aurait fallu que le vendeur fasse la volum trie il payera une plus value au moment de la vente mais sur une sommes moins importante Cas pratique n 3 Deux immeubles accol s sur deux terrains diff rents qui appartiennent A et B Ces logements sont tous lou s A et B r alisent qu il b n ficierait d une conomie d chelle en constituant tous les deux une seule et m me copropri t gt 12 logements qui ne d pendrait que d une seule copropri t Mise en copropri t des deux immeubles gt font une indivision entre A et B change A vaut 70 B 30 gt A vend 30 B et B vend 70 A Ils sont en indivision un seul propri t
52. cessaire Si je vends en l tat futur d ach vement l acqu reur devient imm diatement propri taire du terrain il devient mettre d ouvrage c est le propri taire qui a la facult de construire Le d bat serait ing rable gt jusqu la r ception des travaux le vendeur conserve la qualit de maitre d ouvrage Corr lativement cette r gle emp che l acqu reur de s immiscer dans les op rations de construction Article R 261 7 CCH num re les pouvoirs choisir architecte entrepreneur pouvoir de passer avec ces personnes les conventions n cessaires pouvoir de r ceptionner les travaux r alis s Ce n est que lorsque la mission du vendeur est termin apr s r ception apr s travaux entre entrepreneur et vendeur et livraison l acqu reur entre vendeur et acqu reur que le transfert des risques lieu B L chelonnement des paiements en fonction de l avancement des travaux Article 1601 3 paiement doivent s effectuer au fur et mesure de l avancement des travaux Le secteur prot g va plus loin il pr voit un paiement au fur et mesure de l avancement des travaux mais en plus des paiements conforme une grille extr mement pr cise R 261 14 CCH Trois seuils ne jamais d passer sous peine d ill galit de la vente 35 pas exig plus de 35 l ach vement des fondations pas exig plus de 70 la mise hors d eau toiture pas exiger p
53. cout de la construction ont t modifi es Le promoteur dans cette hypoth se doit se r soudre offrir la vente des conditions qui ne sont pas celles du contrat de r servation Sauf conditions ouvertement dissuasives augmentation du prix de 50 pas de raison logique sanctionner syst matiquement le r servant Sur un plan juridique plusieurs raisons d carter la responsabilit syst matique aucune disposition l gale ou r glementaire n impose au promoteur d offrir la vente dans les limite de R 261 31 le d passement constitue une cause lib ratoire du r servataire gt l obligation du r servant est une obligation de moyen d offrir la vente conform ment aux conditions du contrat pr liminaire qui s oppose l obligation de r sultat Le d bat si le pr servateur constate des diff rences qui d passe les seuils 1l peut r cup rer le d p t de garantie est ce que cela d clenche aussi la faute du r servant Non le promoteur est tenu d une obligation de moyen Il peut tre fautif mais pas syst matiquement Il convient d tre prudent et de veiller ce qu aucune vente ne soit notifi e des conditions qui exc de les dispositions l gales s il n existe pas des motifs l gitimes et s rieux expliquant le fait qu une telle vente ait t notifi e B Cas du contrat pr liminaire toff Les obligations du r servant outre passe celle fix e par la loi Dans ce cas le r servant va pre
54. de 65 ouvre la possibilit de s affranchir du statut de la copropri t uniquement quand il s agit d ensemble immobilier De plus contrairement la copropri t l tablissement d une volum trie ne n cessite pas uns d finition pr cise des ouvrages r aliser En copropri t a chaque lot est attribu une quotte part des part commune qui doit tre le reflet de la valeur de chacun des lots Si le promoteur n a pas encore d id e pr cise sur la configuration de certain ouvrage 1l ne peut les d finir et le g om tre ne peut leur attribuer des tanti mes Pour exclure le statu de la copropri t l op rateur de cette op ration complexe va devoir adopter un autre mode d organisation et de gestion de la copropri t Il va falloir pr voir la gestion de ces parties communes ou qui pr sente un int r t commun C est a ce moment qu apparaissent les ASL ou AFUL Les dispositions statutaires des ASL association syndicale libre sont r git par l ordonnance du 1 juillet 2004 Les ASL existaient avant 2004 elle tait r git par une loi de 1865 20 AFUL association fonci re urbaine libre L 322 2 code de l urbanisme Trois possibilit s principales pour la gestion des parties communes AFUL ASL Union de syndicat des copropri taires Contrairement la copropri t la propri t du sol ainsi que la copropri t des quipements communs et des locaux communs ne sera pas divis en quotte part
55. de la TVA La TVA immobili re est appliqu e dans deux cas de figure distinct en fonction des r gimes auxquels on va avoir faire Soit sur la totalit du prix Soit sur la marge r put e TTC 6 Le fait g n rateur et la date d exigibilit Fait g n rateur qu est ce qui d clenche l assujettissement Trois cas de figure Les mutations d immeuble le fait g n rateur et la date d exigibilit est constitu par la date de livraison le l gislateur supprimer la r f rence la date de l acte simplification le transfert de propri t se faisait la date de l acte sauf exception La livraison d immeuble construire la TVA immobili re sera exigible chaque paiement chaque versement du prix par l acqu reur au vendeur C est ce qu on appelait anciennement le r gime de la TVA sur encaissement Les livraisons soit m me pas vues 7 La disparition du r gime sp cifique des marchant de biens Disparition relative car le l gislateur a en r alit banalis le r gime des marchants de biens anciennement pour b n ficier de ce r gime il ne suffisait pas d tre un acteur de l immobilier il fallait r pondre certaines exigence D sormais il est ouvert tout assujetti avec une distinction importante en terme de d lai anciennement les d lais impartis au marchant de biens pour revendre taient de 4 ans ils sont d sormais port s 5 ans Anciennement
56. diff rentes Section 2 Les immeubles soumis au statut de la copropri t Le statut qui est organis par la loi de 65 s applique obligatoirement tout immeuble b ti ou groupe d immeuble b ti ayant fait l objet d une division par lots Le statut de la copropri t ne s impose aux ensembles immobiliers qu d faut de convention contraire 1 L immeuble b ti divis en lots Cas le plus simple Cet immeuble ne pourra pas tre g r par un autre syst me que par la copropri t Ex immeuble de 4 tages deux appartements par tage gt 8 lots 2 Le groupe d immeuble b ti ayant fait l objet d une division par lot 10 Ce qui pr domine dans la notion de groupe d immeuble c est une notion d homog n it A l inverse l ensemble immobilier se pr vaut d un caract re h t rog ne Distinction en examinant le crit re du sol on sera autoris dire que constitue un groupe d immeuble b ti deux ou trois immeubles b tis s par s les uns des autres mais dont les terrains d assiette se trouve plac en indivision forc e entre les diff rents lots Sur les parties communes existe une indivision Si j attribue des droits de propri t privatifs y compris dans le sol alors je me retrouve dans la cat gorie des ensembles immobiliers caract re h t rog ne en raison de la multitude des droits de propri t entier qui vont s exercer En fonction de la configuration de l o
57. e exception ce principe si M Dupont a achet sa maison au pr s d un promoteur VEFA la revente de cette maison sera assujetti la TVA en cas de vente dans les 5 ans D sormais les particuliers en cas de revente d immeuble neuf ne seront soumis la TVA que si le bien a t acquis en l tat futur d ach vement 3 La vente d immeuble neuf par un vendeur assujetti un acqu reur assujetti La TVA est applicable parce que le vendeur est assujetti le vendeur en est le redevable Droit d enregistrement enregistrement au taux r duit 4 Vendeur assujetti l acqu reur ne l est pas M me chose c est le vendeur qui d termine la fiscalit de l op ration La TVA est applicable parce que le vendeur est assujetti le vendeur en est le redevable Droit d enregistrement enregistrement au taux r duit 5 Vendeur de l immeuble neuf non assujetti acheteur assujetti Si le vendeur a acquis le bien dans le cadre d une vente d immeuble construire TVA l inverse le vendeur fait construire sur son terrain on carte la TVA Du point de vu des droits d enregistrement s il y a eut TVA taux r duit 0 715 S il n y a pas eut TVA application du taux normal mais lorsque l acqu reur est assujetti il peut s engager revendre dans les 5 ans r gime des marchant de bien on substituera au taux plein le taux r duit 0 715 6 Cession d immeuble neuf personne n
58. e la fiscalit en fonction de la superficie utilis pour l habitation et le reste Ex terrain 100 m 50m pour l habitation gt terrain sujet au droit normaux 5 09 l autre BNC ou si l activit rel ve des BIC on applique la TVA sur la moiti de la valeur du terrain Cas pratique Professionnel qui ach te en province un terrain de 10 000m sur ce terrain existe d j une construction maison le professionnel personne morale envisage de r aliser deux maisons et de revendre le tout deux maisons neuves et la maison existante en l tat On applique le forfait de 2500 gt a hauteur de 5000 m il va tre assujetti la TVA Sur la maison d j construite il b n ficiera du r gime des marchant de bien 0 715 condition de prendre l engagement et de revendre dans les 4 ans Partie 2 Les notions de maitre d ouvrage et maitre d uvre Chapitre 1 La maitrise d ouvrage Le maitre de l ouvrage est la personne clef d une op ration immobili re Une d finition couvre tous les cas de figure le maitre d ouvrage est celui pour le compte de qui les travaux sont ex cut s Il est par d finition habilit contracter avec les constructeurs c est celui qui par diff rent moyen est investi du droit de construire Section 1 Les r gles g n rales 1 Comparaison maitre d ouvrage promoteur Le promoteur est celui qui se lie avec le titulaire du droit de con
59. e la propri t du sol d une mani re ou d une autre l acqu reur ne rel ve pas du secteur prot g 3 _il doit y avoir des versements de fond avant l ach vement de la construction C est la base de l id e de protection si le contrat ne pr voit pas de versement fortiori pas de paiement avant l ach vement l acqu reur n a pas besoin de protection Les sanction A quoi s expose t on a conclure un contrat qui r uni les trois crit res sans que ce contrat ne soit assujetti au secteur prot g La sanction la plus nette c est la nullit du contrat Le contrat est nul de nullit absolue lorsque l ensemble du contrat ne respecte pas les forme de la vente terme ou de la VEFA la nullit devient relative lorsque le contrat est inspir de ces contrats mais qu il n en respecte pas toutes les r gles Il existe des sanctions p nales L 261 3 CCH ou L 263 1 qui sont assez s v res Chapitre 2 Les contrats pr paratoires de la vente d immeuble construire Ex contrat de r servation 27 Contrat tr s particulier dont la manipulation peut tre dangereuse c est le contrat parfaitement adapt la vente d immeuble construire par certain de ces aspect il se rapproche d une promesse de vente dans un contrat pr liminaire il n y a pas d indemnit d immobilisation C est un contrat moins contraignant que la promesse de vente parce que son objectif est de constater
60. e la r trocession d une bande de terrain sur la rue cette obligation si elle n a pas t prise en compte par le g om tre et que la bande est occup e par des terrains privatifs engagement de la responsabilit Contr le du caract re d finitif du permis s assurer qu il a t affich constat d affichage par un huissier tout autre mode de preuve peut ne pas tre retenue par un tribunal A la suite de cet affichage s ouvre un d lai de recours des tiers qui peuvent remettre en cause le permis pendant deux mois recours gracieux A compter de la transmission de l arr t de permis de construire en pr fecture ouvre un recours de la pr fecture de deux mois recours contentieux Pour tre recevable ces recours doivent tre notifi s dans les 15 jours de leur d p t l autorit qui a d livr le permis et au b n ficiaire du permis A d faut de notification le recours ne sera pas recevable On est certain qu il n y aura plus de recours partir du moment ou le d lai de 2 mois et 15 jours c est couler apr s la date de l affichage En revanche une fois ce d lai expir un autre d lai qui lui est de 3 mois compte de la d livrance du permis de construire le d lai de retrait action l autorit qui d livre le permis qui peut en effectuer le retrait dans les trois mois de sa d livrance pour des raisons juridiques Il faut s assurer du caract re d finitif du permis Le permis aura acquis
61. endeur va conserver la qualit de ma tre d ouvrage alors que l acqu reur est propri taire d s la signature l attribue du ma tre de l ouvrage est d volue sur la t t du propri taire Jusqu l ex cution totale de la VEFA l acqu reur ne peut s immiscer dans les travaux bien qu il soit propri taire 2 travaux modificatifs Peuvent tre demand par l acqu reur ils sont fonction de ce qu autorise le permis peuvent faire l objet de facturation part 3 Pouvoir de passer des conventions n cessaire la construction du b timent et sa mise en tat d habitabilit 4 Autorisation de modifier l tat descriptif de division Clause qui permet au promoteur de proc der la modification de l tat descriptif gt possibilit de proc der la subdivision de lot ou l inverse des r unions de lots Voir m me en vue de permettre au promoteur de privatiser les parties communes gt augmenter les partie privative et de modifier les tanti mes Clause manier avec prudence leur l galit est souvent remise en cause parce que 1l existe un courant doctrinal et jurisprudentiel qui rappel que la seule personne autoris faire ces modification est le syndic r guli rement habilit par les copropri taires habilitation qui ne peut r sulter que d une AG La jurisprudence va m me jusqu affirmer qu un modificatif sign par tous les copropri taires n est pas valable s il n y
62. ention manuscrite des articles L 312 1 et L 312 36 du code de la consommation recopiage par chaque acqu reur suivit de leur signature Cas pratiques Cas pratique n 1 56 M X propri taire de plusieurs hectares Clamart Il a un terrain parfaitement rectangulaire plat et bien situ centre ville Un promoteur le contacte et lui propose d y construire 5 maisons avec piscine par maison M X veut tre au bout de l op ration propri taire de l une des maisons Une entr e commune pour les voitures avec des all s qui desservent les maisons DPU renforc Comment analyser juridiquement l accord que doivent passer M X et le promoteur Quelle sera la fiscalit de l op ration de bout en bout Existe 1l un seul montage ou plusieurs et si oui lesquels Y a t il un rapport avec la VEFA 1 m thode Cession de tanti me contre remise de locaux construire Etat descriptif de division pour le terrain division en 5 lot on leur affecte des tanti me de copropri t le vendeur va vendre tous les tanti me sauf un ou il va construire sa maison Cession de tanti me contre remise de locaux construire 1 Suppose que le terrain fasse l objet d un tat descriptif et r glement de copropri t pour d terminer les tanti mes 2 vente par l propri taire d un certain nombre de tanti me vente des lot 2 5 gt vente de l ensemble des tanti mes attach ces lots il ga
63. era soumise au secteur libre tout comme le logement pr vu l int rieur de la station pour le pompiste 2 Le transfert de propri t G n ralement il s agira d une vente mais on peut imaginer d autre contrat qui transfert la propri t qui seront donc assujetti au secteur prot g mais qui pour autant ne seront pas des ventes Ex apport en soci t Ex technique de la cession de terrain contre locaux futurs contrat dans lequel le vendeur vend le terrain au lieu de payer en num raire il paye en nature change il n y a pas de transfert de propri t concomitant A l inverse d autre convention qui attribut la propri t d un ouvrage ne seront pas assimil es au transfert de propri t vis par les crit res du secteur prot g Ex attribution d un logement dans le cadre d une soci t d attribution attribution en jouissance pendant la vie de la soci t puis attribution en propri t la dissolution de la soci t V ritable 26 transfert de propri t pourtant ils ne sont pas vis s par le transfert de propri t vis par les crit res du secteur prot g Ce contrat doit transf rer la propri t du sol Pb En copropri t Le sol est transf r par l interm diaire des tanti mes attach chaque lot En volum trie plus dur La notion de sol dispara t elle est remplac e par le droit de superficie Tout contrat de vente qui n emporte pas le transfert d
64. errain acquit sous un autre r gime que la TVA Cette r gle d application de la TVA par un assujetti vendeur fait dire certain auteur qu il n y a plus de cas dans lequel l acqu reur personne physique d un terrain destin recevoir une maison est exon r de TVA depuis 2004 terrain b tir pour construire pour un particulier droit de mutation et pas TVA M me la TVA sur la marge est une TVA immobili re mais l acqu reur ne payera pas de TVA C L engagement de construire pris par un assujetti Contrairement au pass dans lesquels l engagement de construire pla ait l op ration dans le r gime de la TVA immobili re Aujourd hui cet engagement n aura plus qu un seul effet qui sera d exon rer celui qui prend cet engagement des droits d enregistrement ou de la taxe de publicit fonci re Avant si soumis TVA sans engagement de construire l op ration tait aussi soumise au droits d enregistrement Cet engagement de construire sera exon ratoire dans la mesure ou il est souscrit pour un d lai de 4 ann e il s agit donc pour un acqu reur de s engager dans les 4 ans r aliser des travaux qui produiront un immeuble neuf ou r aliser des travaux n cessaire pour achever un immeuble Cet engagement de construire exon ratoire des droits d enregistrement et de publicit fonci re c deront la place un droit fixe de 125 Cette exon ration est subordonn au fait que l acq
65. es l ments indissociables de l immeuble Ex chaudi re priori dissociable de l immeuble mais il n est pas certain que le juge consid re qu un appartement sans chaudi re soit conforme l usage auquel on le destine gt peut relever de la garantie d cennale La fronti re entre certain l ment couverts par la garantie d cennale et la garantie biennale et tr s souvent assez maigre Si une de ces garantes est mise en jeux dans le d lai le promoteur doit r parer le vice Assurance prescrites par la loi du 4 janvier 1978 L assurance dommage ouvrage Probl me du d lai de 10 ans on ne sait pas si le promoteur existera encore ni s il sera solvable gt Le l gislateur en 1978 a impos la souscription d une assurance dommage ouvrage L obligation de souscrire une assurance dommage ouvrage p se sur le promoteur avant chaque d marrage de chantier le promoteur doit justifier au notaire de la souscription d une police d assurance dommage ouvrage qui doit reprendre les dispositions des articles L 143 2 et s du code des assurances Justifier de la souscription c est obtenir une attestation de l assurance confirmant que tel promoteur sur tel programme a bien souscrit une police d assurance et qu il a bien pay les primes pr visionnelle de ce contrat A ce stade du programme il est probable que le promoteur n est pas encore sign la totalit des march de travaux l assureur n a pas la con
66. es cessions post rieures l ach vement sont toutes assujetties la TVA condition qu elles interviennent dans le d lai de 5 ans qui suit l ach vement et qu elles n aient pas fait l objet depuis l ach vement d une pr c dente mutation gt premi re revente dans le d lai de 5 ans est assujetti la TVA Exception La revente dans les 5 ans un marchand de bien est transparente la vente qui suivra au profit d un utilisateur normal sera assujetti la TVA immobili re Marchands de biens personne physique ou morale dont l objectif est exclusivement d acqu rir un immeuble dans l unique but de le revendre Ils ne payent pas de TVA lors de l acquisition ils payent une taxe de publicit fonci re de 0 715 ils doivent s engager revendre dans les 4 ans d lai ramener deux ans dans l hypoth se de l acquisition d un immeuble dans lequel les locataires peuvent exercer leur droit de pr emption Le non respect de l engagent de revendre dans le d lai de 4 ans est sanctionn par l application pure et simple du r gime auquel le marchands de biens chappait gt on lui applique le droit de mutation 5 09 L acqu reur qui paye la TVA acquittera aussi une taxe de publicit fonci re de 0 715 appliquer sur le prix hors taxe Pas de TVA en cas de mutation dans les 5 ans titre gratuit imposer comme en droit de succession En cas d immeuble usage mixte il ya une r partition d
67. ez rare le promoteur et la banque veulent tre lib r s le plus rapidement possible Section 2 Les garanties de remboursement La garantie de remboursement n est pas une garantie d ach vement elle ne couvre que d une chose c est le d faut d ach vement Pourtant le R 261 22 dispose clairement que le vendeur peut se contenter d une garantie de remboursement Sauf que cette garantie de remboursement pr voit qu elle ne pourra tre mise en jeux qu en cas de r solution du contrat pour d faut d ach vement Si le contrat est r solu parce que l immeuble ne correspond pas au plan mais qu il est achev la garantie ne joue pas Section 3 Substitution de garantie Permet le passage de l une l autre 43 de la garantie de remboursement la garantie d ach vement ou de la garantie d ach vement la garantie de remboursement Difficile de faire admettre un acqu reur qu en cours de construction que la garantie qu il avait sign va se transformer en garantie de remboursement l inverse lui est plus favorable Pour le banquier la garantie de remboursement est plus risqu e au fur et mesure de l avancement des travaux plus les travaux on avanc plus il devra rembourser La garantie d ach vement c est l inverse plus les travaux avance moins le banquier aura d argent sortir pour financer la fin des travaux La substitution doit avoir t pr vue par le con
68. ff rence de la copropri t repose sur l abandon de la notion classique d unicit de la propri t fonci re L organisation en volume s appuie sur la dissociation qui est faite entre le sol l espace et le tr fonds D organisation de volume dans un premier temps abstrait volume dont on peut m me envisager par la suite la subdivision en autant de volume que le permette les r gles d urbanisme ou de technique de construction Si on part de l assiette fonci re parcelle cadastrale on peut sch matiquement d finir le volume immobilier comme un droit r el de propri t d tach du sol et qui porte sur une tranche de l espace d finie de fa on tridimensionnelle 19 Ce volume immobilier peut tre b tit volum trie sur un immeuble existant ou sur un immeuble b tir Selon une id e courante le droit de la propri t immobili re s exercerait titre principal et comme depuis la doctrine romaine sur un sol qui comporte comme accessoire un espace plant ou un espace b ti Cette d finition du droit de propri t immobili re d coule des articles 551 et 552 tout ce qui s unie ou s incorpore la chose appartient au propri taire la propri t du sol emporte la propri t du dessous et du dessus L article 553 attribue au propri taire d un fonds toute construction plantation ou ouvrage sur son terrain ou dans l int rieur La pr somption de l article 551 peut tre cart e quant
69. formit apparents propre la VEFA d lai d un mois l acqu reur un mois pour notifier le d faut de conformit compter de la r ception des travaux ou la prise de possession Le plus souvent compter du jour de la remise des clefs Garantie du parfait ach vement propre la VEFA couvre tous les vices d un immeuble dont la gravit est relative ex papier peint qui se d colle dans le d lai de cette garantie Elle dure un an l acqu reur peut notifier son vendeur tel ou tel vice compter de la r ception il est souhait pour l acqu reur que la r ception ait eut lieu dans un d lai rapproch de la remise des clefs Garantie d isolation phonique elle ne fonctionne qu en mati re d habitation La transmission des nuisances sonores est tol r entre deux locaux jusqu un certain seuil de filtration des d cibels Cette garantie dure un an compter de la prise de possession impossible de mesurer le bruit sans se trouver dans l appartement Garantie du bon fonctionnement des l ments d quipement dissociable l ment dissociable de l immeuble ex volet interphone serrure robinet D lai de 2 ans compter de la r ception Garantie biennale 54 Garantie d cennale c est la plus importante elle va couvrir le plus important la solidit de l ouvrage tous les vices qui vont rentre l immeuble impropre son utilisation Ou tout ce qui peut affecter l
70. i t il doit y avoir des versements de fond avant l ach vement de la construction Si ces trois l ments sont r unis on est dans le secteur prot g 1 L immeuble est usage d habitation ou usage professionnel et d habitation Cette notion d coule directement du souhait du l gislateur de prot ger les personnes qui souhaitent se loger Par extension il a souhait prot ger les personnes qui souhaitent se loger et travaill dans une partie de leur logement A l inverse tous les immeubles affect un usage commercial industriel leur acquisition s adresse des personnes que le l gislateur n a pas entendu prot ger Comment d termine t on l usage de l immeuble pr somption l objet du permis de construire Cette r gle d affectation n est pas appr ci e sur la totalit de l immeuble mais elle est appr ci e sur chacune de ces fractions Ex un m me programme autoris par un m me permis avec local commercial et local d habitation la vente de locaux commerciaux m me minoritaire appartiendront au secteur libre les locaux d habitation seront soumis aux r gles imp rative de la vente d immeuble construire On applique la notion de l accessoire notion qui peut aller assez loin Ex vente d un box en m me temps qu un appartement les deux seront soumis aux r gles imp ratives parce qu il est accessoire l appartement Ex La VEFA d une station service s
71. ien corporel comme un propri taire Une livraison visera une vente une cession un apport Transferts de propri t 2 Les op rations exon r es mais imposable sur option 61 Les livraisons de terrain qui ne sont pas des terrains b tir Les livraisons d immeuble achev depuis plus de 5 ans B Les non assujetties Leurs op rations r alis es en dehors d une activit conomique sont situ en principe en dehors du champ d application de la TVA Il existe deux exceptions op rations qui r alis es par un non assujetti sont soumis la TVA Vente d un immeuble neuf achev depuis mois de 5 ans lorsqu il a t achet en l tat futur gt immeuble construit par le propri taire n est pas assujettie m me en cas de revente dans les 5 ans ce n est pas un immeuble vendu en l tat futur d ach vement Livraison soit m me de certain logement 2 La d finition des biens immeuble et droits assimil s Cette nouvelle loi assimile des biens corporels et donc suivent le r gime des immeuble auxquels il se rapporte pour les biens suivants Les droits r els immobiliers ex droit de sur l vation Les droits r sultants d une promesse de vente la cession par un b n ficiaire des droits qu ils d teint d une promesse de vente est soumis la TVA Les parts sociales ou actions qui assurent l attribution en jouissance ou en propri t d un bien d une fraction d un
72. ieur il peut pr voir l ensemble des obligations incombant au diff rent propri taire quant l entretient de leur ouvrage ainsi que leur obligation d assurance Il doit identifier toutes les charges non pas individuelle mais communes c est dire comment r partir les charges d entretient du hall comment r partir le contrat d entretient de l assesseure il peut identifier chacun des poste de charge et d cider des r gles de r partition de ces charges entre les diff rents propri taires de volume Volum trie si Ensemble immobilier complexe et imbriqu commerce et bureaux Pr sence de la domanialit publique Ex commissariat et appartement au dessus les attributs qui d coulent de la domanialit publique sont incompatibles avec la notion de copropri t Le domaine public ne peut tre en indivision avec des personnes priv es Il a t r affirm ress ment par le CE et la cour de cassation si le commissariat est un lot il ne peut pas tomber dans le domaine public gt on ne peut pas se pr valoir de toutes les pr rogatives du domaine public et par exemple de l imprescribilit risque de grignotage du droit de propri t des collectivit s publique Dans un volume on peut cr er une copropri t Cahier des charges propres la construction syst me de r gles qui distribue et orchestre les diff rentes interventions des diff rents propri taires dans le cadre de la construction La plupart
73. il faut leur laisser une ann e pour revendre ou construire eux m mes Prorogation obtenue sur demande de l int ress droit discr tionnaire le tr sor public juge de l opportunit d accorder ou non cette prorogation 2 Justification de l ach vement des constructions L exon ration est subordonn e la justification de l ach vement de construction et la justification de leur destination Le constructeur doit produire un certificat de la mairie attestant que l immeuble est construit et pr cisant si immeuble est usage d habitation 266Bis mais on s est aper u que ce certificat demande au maire de se transformer en architecte gt pas de sanction en cas de non production de ce certificat Le tr sor public consid re que l ach vement et la destination des constructions peuvent tre prouv s par n importe quel moyen 2 Les r gimes d exon ration Les acquisitions de terrain effectu par les personnes physique en vu de construire des immeuble usage d habitation sont exon r de TVA immobili re mais sont passible de droit d enregistrement mesure de 98 de Strauss Kahn En cas de revente de l immeuble dans les 5 ans de sa construction le vendeur doit la TVA immobili re Cette TVA sera vers e brute on ne pourra rien imput sur la TVA puisque le vendeur n a pas pay de TVA l achat Cette mesure ne vaut que pour les particuliers il faut entendre la notion d habitation
74. immeuble soci t civile immobili re d attribution d attribution qui avaient pour objet d assurer au propri taire de ces droits un droit de jouissance sur une partie d termin d un immeuble la dissolution il pouvait pr tendre la pleine propri t de cette fraction 3 La nouvelle d finition des terrains b tir Un terrain b tir avant le 11 mars 2010 ne correspond plus au m me terrain b tir apr s le 11 mars 2010 Anciennement la d finition du terrain b tir tait subjective c tait l acqu reur qui par les engagements qu il prenait qualifiait le terrain de terrain b tir c est en fonction des intentions du propri taire qu on tait en pr sence ou non d un terrain b tir Aujourd hui le terrain b tir c est le terrain constructible 4 La notion de redevable de la TVA Assujetti personne qui par son activit est taxable au titre de la TVA Redevable celui qui est d biteur de la taxe vis vis du tr sor public D sormais le redevable sera celui qui r alise l op ration donc celui qui vend Le cas dans lequel l acqu reur tait redevable de la TVA est supprim Avant pour un terrain qui n tait jamais entr en TVA c tait l acqu reur qui tait redevable de la TVA Le redevable n est pas forc ment celui qui la paye effectivement ex commer ant est redevable de la TVA mais c est l acqu reur qui la supporte 62 5 L assiette
75. imperfection au moment de la livraison Premi re arme de l acqu reur la consignation du prix organis e dans R 261 14 al 2 elle concerne le dernier paiement 5 l acqu reur paye mais pas entre les mains du vendeur entre les mains d un notaire ou directement la caisse des d p ts et consignation Cette consignation du prix n est possible qu en cas de d faut de conformit de l ouvrage Elle ne peut tre utilis e en cas de retard du promoteur La consignation n et donc possible que si elle a pour base et motivation une contestation de la modernit Il suffit de contest 46 Elle concerne la conformit et pas d ach vement si l acqu reur se pr vaut d un probl me d ach vement il ne peut pas consigner En droit consigner c est payer la somme n est pas mise la disposition du vendeur mais elle est pay e les 5 restant au moment de la livraison sont pay s ou consign l acqu reur peut donc pr tendre la r ception des clefs Il est regrettable qu un tel syst me ne soit pas t pr vu pour l ach vement Ex si pas de douche pb d ach vement si pb de dimension de la douche pb de conformit Ca peut tre conforme mais pas achev la conformit s appr cie chaque stade Cour du 11 janvier 2010 L acte de VEFA tude d un acte Tous les actes destin s la publication se composent en deux parties 47 normalis e ce que le conserva
76. indivise destin a tre attach aux parties privatives ces locaux communs seront constitu eux m me de lot de volume Mutation si immeuble est d j b ti gt 5 09 si immeuble n est pas construit la vente du volume est soumis la m me imposition qu un terrain b tir Section 2 L organisation de la volum trie C est un tat descriptif de division en volume et une s rie de document organique destin organiser l op ration et l immeuble A L tat descriptif de division en volume Pour cr er les volumes on tablie un tat descriptif gr ce l aide d un g om tre on ne lui demande pas d identifi un droit de propri t sur le sol mais dans l espace Si l immeuble existe le travail du g om tre consiste alors identifier des boites dans lesquelles chaque partie de l immeuble devra tre inc r Ex Immeuble appartenant une seule personne il veut le c der en deux parties et conserver le parking sous terrain Le g om tre devra identifier un lot de volume pour les deux b timents un pour les parkings et un lot pour tout ce qui n a pas t attribu le sous sol et l espace a rien Si c est un immeuble futur c est sur la base de plan de permis que la g om tre proc dera l identification des volumes Pour d finir les volumes les g om tres ont essay d utiliser une notion de base et une notion de quotte altim trique Base les m au sol d un l
77. inte de corruption Cette loi soumet tous les ouvrages r aliser pour le compte d une personne publique certaines r gles mise en concurrence pour assurer l impartialit et un minimum de comp titivit Le maitre d ouvrage public doit s assurer de la faisabilit de l op ration de localis l op ration d en d finir le programme arr ter les prestations arr ter enveloppe financi re pr visionnelle Il b n ficiera de certaine immunit de puissance publique pr somption de l galit des actes administratif primaut des r glements administratif sur les contrats l interdiction de certaines clauses compromissoires Les ouvrages publics sont de plus en plus imbriqu s dans les ouvrages priv s si on devait appliquer la loi MOP il faut tablir un cahier des charges qui ne va concerner que le bien public Ex cr che au rez de chauss e d un immeuble de 6 tages constructeur priv fait la dalle et parking sous terrains le constructeur public pour le premier puis le constructeur priv reprend la construction pour le reste D Deux syst mes On utilise hypocrisie dossier est mont comme tant la construction rez de chauss e d un local destin la commune Pour viter qualification d ouvrage public on n en donne pas la destination et on limite les prestations la charge du constructeur au minimum b timent brut gt loi MOP ne s applique pas Dire on ne peu
78. ion cadastrale ZAC outil d am nagement qui permet une commune de confier un tiers l am nagement d un p rim tre d termin Am nager appliquer des r gles d urbanisme particuli res des r gles financi res et fiscales particuli res R gles qui seront d rogatoire par rapport au reste des r gles de la commune gt D signation des biens objet de la vente EDD R glement de copropri t Nature et quotit des droits immobiliers Effet relatif mention de l acte d acquisition par le vendeur ici mention de l acte d acquisition du terrain Permet de guider le conservateur par les r f rences ant rieures Charges et conditions elles sont en r alit d velopp es apr s la partie normalis e partie ID 48 Propri t Jouissance gt Propri t Acqu reur propri taire des lots tels qu ils existent au jour de le vente et la suite s effectue par accession tout ouvrage r alis pendant le cours de la construction deviendront la propri t de l acqu reur au fur et mesure de la r alisation gt Jouissance elle ne sera transf r e qu l ach vement des biens et pas avant Le dernier alin a fait interdiction l acqu reur de louer ce bien sans l accord du vendeur et galement de le louer avant que le prix ne soit int gralement r gl Discutable car on peut imaginer que l acqu reur signe en m me tant qu il signe la VEFA au profit d
79. ir la vente Cette obligation d offrir la vente existera partir du moment ou la construction a commenc L obligation n gative de ne pas vendre quelqu un d autre va se transformer en obligation positive d offrir la vente partir du moment o le projet prend un caract re concret Mise en uvre de cette obligation R 261 30 CCH pr voit que la notification du projet de vente doit tre effectu e au moins un mois avant la date de signature pr vue Le r servataire en possession de ce projet doit avoir le temps mat riel n cessaire pour v rifier les conformit s du contrat notifi avec celle du contrat pr liminaire sign Pendant ce d lai d un mois le r servant doit maintenir son offre de vente ce d lai est stipul au b n fice du r servataire rien ne lui interdit s il est pr venu du d lai de sign avant l expiration du d lai Sanction de l obligation de notifier la jurisprudence consid re que l obligation de notifier n est pas susceptible d ex cution forc e dans la mesure ou nous ne somme pas dans une promesse de vente Dans le cadre du contrat sui generis il n existe priori aucun moyen pour le r servataire de contraindre le r servant vendre l appartement tout au plus il pourra agir en dommage et int r ts parce que les obligations contractuelles n ont pas t respect es Si le r servant offre la vente doit il l offrir aux conditions du contrat pr liminaire R 261 31
80. l Seule la VEFA est vraiment utilis L 261 11 CCH le contrat doit tre conclu imp rativement en la forme authentique et ce m me contrat doit contenir un certain nombre de mentions obligatoire 37 Un acte de vente sous seing priv est valable le probl me se pose pour l opposabilit aux tiers Pour le secteur prot g ce n est pas le cas La sanction est simple le non recourt une vente terme ou une VEFA ou le non recourt un acte authentique est sanctionn par la nullit absolue elle permet chacune des parties de ce pr valoir de la nullit 2 Le contenu du contrat Peut tre d duit de deux articles L 261 11 et R 261 13 ils instaurent l obligation de faire figurer dans l acte de vente un certain nombre de mention d autre peuvent tre contenues soit dans un document annex ou peuvent figurer dans un document d pos au rang des minutes Le d p t au rang des minutes est un acte dress par le notaire dans lequel il annexe le document en question Acte qui est destin permettre la consultation par tel ou tel acqu reur du document d pos Les mentions obligatoires dans l acte Description de l immeuble ou de la partie de l immeuble vendu La description litt rale de l immeuble est n cessaire et ne peut tre remplac par une d signation graphique mais rien n emp che de pr voir quelque marge de tol rance d crire un immeuble qui n est pas r alis n est pas vid
81. la TVA immobili re R forme applicable depuis le 11 mars 2010 objectif d harmoniser le fonctionnement de la TVA par rapport aux directives europ ennes 1 La distinction entre les personnes assujetties et les personnes non assujetties la TVA Dans le r gime de TVA immobili re d sormais on op re une distinction entre les personnes assujetties dans le cadre d une activit conomique et les personnes non assujetties qui elles r alisent des op rations immobili res en dehors d une activit conomique AJ Les assujetties Ce sont des personnes qui r alisent des op rations immobili res pouvant relever de la TVA immobili re mais dans le cadre d une activit conomique Leurs op rations sont imposables la TVA quelque soit la qualit de l acqu reur assujetti ou non ca n tait pas le cas avant C est la qualit du vendeur qui sera d terminante Deux cat gories d op ration pour les assujetties op ration imposable de plein droit la TVA op ration imposable la TVA sur option 1 Les op rations imposables de plein droit Sont imposable de plein droit Les livraisons soit m me d immeubles neuf non revendu dans les deux ans de leur ach vement Et les livraisons soit m me de travaux immobiliers Les livraisons de terrains b tir ou d immeuble neuf Par le terme livraison il faut entendre comme le pr voit l article 256 un transfert du pouvoir de disposer d un b
82. le et en transf r la propri t en contre partie de quoi l acqu reur de son c t s engage lui effectuer des versements au fur et mesure de l avancement de la construction Int r t pour le promoteur c est le financement de la construction il peut d s l achat du terrain faire co ncider ses d penses avec des rentr d argent correspondant au vente qu il peut conclure il diminue sa d pense financi re et son besoin en tr sorerie Beaucoup moins s curisant pour l acqu reur il signe un acte d acquisition constatant l acquisition d un bien qui n existe pas Il a fallu r glementer cette mati re de vente d immeuble afin que certains de ces acteurs puissent b n ficier d un minimum de protection loi du 3 janvier 1967 qui a identifi dans la vente d immeuble construire deux secteurs distincts Le secteur libre ou g n ral il concerne g n ralement les immeubles commercial et industriel dans lesquels les r gles de la loi de 67 ont un caract re suppl tif non obligatoire Le secteur prot g il concerne les immeubles d habitation secteur dans lequel l ensemble des r gles de la loi de 67 deviennent alors tout fait imp ratives Ce qui se manifestera diff rentes tapes de la vente construire Les aspects juridiques de la vente d immeuble construire La vente d immeuble construire est un contrat qui emprunte norm ment au contrat d entreprise Le vendeu
83. lus de 95 l ach vement Les 5 restant la livraison M me si dans le secteur prot g on a une grille pr cise il ne faut jamais oublier que la philosophie de la VEFA c est un paiement au fur et mesure des travaux On ne peut pas demander un paiement 34 alors que les travaux n ont pas commenc Mais il existe des secteurs ou le terrain lui seul vaut 35 du prix de vente Rien n emp che l int rieur de ces seuils de pr voir d autre paiement condition que le total des paiements respecte ces seuils dans la pratique 8 stades de paiement 2 La vente terme AI Les traits caract ristique de la vente terme 1601 2 Contrairement la VEFA la vente terme est caract ris par le fait que le transfert de propri t et le paiement du prix n intervienne qu l ach vement de l immeuble ressemble une vente clef en main Toutefois si l ensemble des paiements sont report l ach vement il est pr vu dans la vente terme la possibilit de stipuler des d p ts de garantie Pour un promoteur vente la d coupe d un immeuble pas d argent avant l ach vement peut pr voir chelonnement des d p ts de garantie m me mani re que le paiement chelonner en VEFA mais les fonds sont consign s le vendeur n en a pas la disposition Le syst me p nalise l acqu reur comme la VEFA et beaucoup moins d int r ts pour le promoteur sauf all gement des garanties
84. mentions c est la nullit du contrat il semble que ce soit une nullit relative en revanche lorsque le contrat comporte toutes ces mentions mais contient une clause contraire aux r gles imp ratives c est cette clause contraire qui est r put e non crite sans que cela n entache la validit du contrat sauf si cette clause contraire bouleverse l conomie du contrat B La consignation du d p t de garantie Le montant du d p t est fix par la loi R 261 28 CCH le montant d pend du d lai de r alisation de la vente plus la vente qui doit faire suite ce contrat est lointaine plus le d p t est fable Si la vente intervient dans le d lai d un an le d p t de garantie peut tre fix 5 Si la vente est pr vue dans les deux ans le d p t ne peut tre sup rieur 2 Au del de deux ans il n y a plus de d p t de garantie Nature du d p t Indemnit d immobilisation surtout pas la logique de ce d p t est oppos celle de l indemnit d immobilisation dans une promesse de vente plus le d lai de r alisation de la vente plus le versement effectu par l acqu reur est important plus le vendeur immobilise son bien plus il doit tre indemnis dans l hypoth se ou cette immobilisation est faite en pure perte Dans le contrat de r servation s est l inverse plus la vente est lointaine plus le d p t est faible Il ressort de la jurisprudence que le d p t de garantie
85. n extr mement pr cise l acte de vente doit d crire l analyse financi re de l op ration faisant appara tre le plan de financement C est le promoteur qui choisi sous quel r gime il veut se placer en fonction de la mani re dont il pourra justifier de la garantie de bonne fin R 261 18 a mise hors d eau sans garantie hypoth caire ou R 261 18 b ach vement des fondations et seuil des 75 B Les garanties intrins ques propres aux maisons individuelles La garantie dite de l crasement des paiements R 261 19 lorsque la VEFA porte sur une maison individuelle la garantie intrins que est r put atteinte par le promoteur si deux conditions sont r unies Fondations sont achev es Modalit s de paiement qui doivent tre les suivantes A l ach vement des fondations un paiement maximum de 20 au lieu des 35 qu est autoris prendre le promoteur A la mise hors d eau 60 au lieu de 70 A l ach vement 85 au lieu de 95 Les stades de paiement sont tels que dans tous les cas l acqu reur est propri taire de quelque chose prix inf rieur au cout r el des travaux r alis s Si le promoteur est d faillant il pourra s adresser un entrepreneur qui lui ne sera pas li par les pourcentages Dans cette garantie lorsque les maisons forment ensemble un ensemble immobilier qui comprend des l ments d quipements commun la garantie sera subordonn e la r alisation pr alable de ce
86. naissance du budget d finitif du promoteur gt prime pr visionnelle Cette assurance bien que pay e par le promoteur va b n ficier l acqu reur c est lui qui est b n ficiaire de la police et ce n est que lui qui peut la mettre en jeux crire l assureur pour notifier le vice La mise en jeu de cette assurance est effectu e sans recherche de responsabilit s il appara t dans la fa ade une fissure et que l on d montre l assureur qu on est dans le d lai et qu il y a une fissure l assurer prendra en charge automatiquement la r paration de ce vice en totalit sans rechercher s il y a ou non responsabilit du promoteur Avec cette assurance l acqu reur est certain que son vice sera pris en charge peu importe la solvabilit du promoteur Sa souscription est obligatoire sanction en cas de non souscription sont m me p nales L assurance dommage ouvrage ne couvre que la garantie d cennale l galement l assureur peut prendre en charge d autre garantie L acqu reur notifie le vice l assureur il n a plus besoin de le notifier au promoteur L assurance a t cr e pour pallier la disparition du promoteur Assurance obligatoire qui doit tre v rifi par le notaire Sauf pour le cas ou le propri taire du terrain construit pour lui m me pas de sanction en cas de d faut de souscription d une assurance Il faut informer le propri taire que la revente dans les 10
87. ndre sur un certain nombre de point des engagements fermes et d finitifs alors que la loi ne l y oblige pas Deux cat gories d obligations obligation minimale pr vue par la loi pour n importe quel contrat pr liminaire obligations suppl mentaire qui r sulteront de l autonomie de la volont Pas de difficult partir du moment o le r servant offre la vente La libert du r servant sera simplement r duite par rapport celle d un contrat sui generis Pas de difficult sur le point de savoir si le r servant doit offrir ou non la vente dans les deux cas les solutions du contrat sui generis s appliqueront de la m me mani re Question de savoir si dans le cas d un contrat pr liminaire toff le r servant a t il l obligation de construire Tout d pend des stipulations de ce contrat S il y figure une telle obligation de construire le promoteur y sera contraint gt obligation de construire n existe que si elle a t pr vue 33 C Cas du contrat pr liminaire quivalent une promesse de vente Le r servant peut toujours s engager de mani re irr vocable sur tous les points il peut donner au contrat de r servation une ambiance de promesse de vente Mais s il donne une telle ambiance obligatoirement le r servant fait sauter toutes les tol rances offertes par le CCH l ensemble des dispositions deviennent ferme et d finitive obligation de construire obligation de vendre
88. ne la validit de ces pouvoirs le ou les mandats ne seront valables que s ils sont indispensables la construction du programme ne peut se faire sans le mandat doit indiquer la nature l objet ainsi que les actes en vu du quel il est donn ce mandat s il est g n ral et pas sp cial peut tre admis condition qu il concerne alors les actes de dispositions sur les parties communes impos s par l administration ex le fait pour un promoteur d avoir obtenu un permis de construire lui conf rant l obligation de r troc der gratuitement une partie du terrain la participation des constructeur pour largir la voirie Si un vendeur d un immeuble construire qui choisi le cadre de la vente terme souhaite hypoth quer son immeuble il devra en raison du caract re r troactif du transfert de la propri t tre express ment mandat par l acqu reur Cour du 21 janvier 2010 La cession du contrat de vente d immeuble construire Ob it des r gles particuli res revente du bien acquis en l tat futur mais non termin Ex M ach te en l tat futur d ach vement et un mois apr s souhaite revendre c est une cession de contrat plus qu une revente du bien qui pr voit la possibilit de mani re tr s pr cise pour un acqu reur de c der son contrat La particularit de cet article c est que ce n est pas une cession de cr ance c est une cession de contrat l id e mait
89. nt mais pi ce par pi ce et par rapport aux quotes et non aux surface pour que cela soit plus avantageux par l acqu reur gt D lai d ach vement et de livraison le promoteur r unit les deux v nements en un seul quand achev doit tre livr gt Causes l gitimes de suspension du d lai d ach vement et de livraison Il existe des cas de force majeurs qui permettent au promoteur d expliquer qu il n a pas pu tenir le d lai Ce sont des causes l gitimes de report du d lai d ach vement Equipement et finition des biens vendus Travaux de parach vement Conventionnel mais pr voit g n ralement une obligation d achever et galement une obligation de parachev permettre l acqu reur d acc der son immeuble par des chemins d cents 52 D claration d ach vement et attestation de non contestation de la conformit d claration peut faire l objet ou non d opposition Si dans un certain d lai qui d pend de la nature de l immeuble de l affectation aucune opposition n a t mise la conformit est r put e obtenue Il n y a donc plus aujourd hui de d livrance de certificat de conformit peut obtenir au la d livrance d une attestation de non contestation de conformit Cour du 18 janvier 2010 ualit et pouvoirs conf r au vendeur pour assurer l ex cution des travaux 1 Conservation par le vendeur de la qualit de ma tre de l ouvrage Le v
90. opri t pour les ouvrages qu elle r alisera tunnel gare station sans pour autant devoir assumer la propri t de tout ce qui est au dessus et en dessous de son ouvrage Cr ation de l outil qu est la division volum trique outil qui n est encadr par aucune l gislation il n existe pas de lois ou de r glement sur la division volum trique elle est n e de la pratique elle repose sur une utilisation habile des dispositions du code civil qui traite de la propri t Section 1 L organisation d un ensemble immobilier complexe en volumes Caract rise par la pr sence de plusieurs volumes immobiliers et corr lativement l exclusion du statut de la copropri t Ca n exclus pas les parties communes mais ca exclus un droit indivis des propri taires sur ces parties communes A La notion de volume immobilier Engendr par la n cessit d individualis le droit de construire affect chacune des constructions Objectif est d individualiser le droit de construire qui sera exerc par chacun des futurs propri taires des ouvrages immobiliers Ces diff rents droits individualis s sont cessibles La volum trie est avant tout une des forme du droit de superficie droit issu de l article 553 civ Droit qui a la nature d un droit de propri t La division volum trique aboutie la cr ation d autant de droit r el immobilier qu il aura de volume immobilier c d L organisation en volume la di
91. opropri taire Il faut une indivision elle n existe pas il faut la cr er M X vend un pourcentage des ses droits Y et inversement Echange doit avoir la m me valeur pour qu il n y ait pas de soulte si les terrains ne valent pas la m me chose on ne c de pas 50 50 il faut faire un prorata 58 Le terrain appartient un seul propri taire on peut faire la cession de tanti me Construction de la maison mais X et Y sont en indivision sur la maison X doit racheter les part de Y gt racheter la proportion dans l indivision de Y ex 40 sur la valeur des tanti mes qu ils ont en indivision Apr s avoir mis en place la copropri t soit la vente au profit du promoteur est d j sign il faut que X rach te Y 40 de tout 40 des tanti mes conserv s et 40 de la cr ance que les indivisaires ont l encontre du promoteur construction de la maison Autre solution X rach te le terrain de Y X est devenu propri taire du terrain de Y il devient l interlocuteur d un terrain plus important du promoteur il fait une copropri t vend une partie des tanti me au promoteur il va lui demander de pay en num raire pour ce qu il doit Y et le reste en construction de la maison Cas pratique n 2 M Dupont propri taire d un terrain Suresnes Un promoteur se propose de construire un immeuble comprenant 12 logements La commune a plac le terrain en emplacement r serv parce
92. ot en volume apr s avoir d finie la base il d finie les altim tries hauteur calculer en fonction du niveau de la mer mesurage en NGF niveau g n ral de France Ex base 800m et 50 NGF gt hauteur de 50m au dessus du niveau de la mer gt peut d finir un le volume en m3 du lot L op rateur apr s avoir fait faire le travail au g om tre il va voir le notaire c est lui qui devra en reprenant les d finitions du g om tre effectuer le d p t et la publication de l tat descriptif de division en volume Il va devoir galement constater la cr ation et ou l existence d un r seau de servitude Il n y a pas d indivision il n y a que des droits de propri t divis il faut que le volume du dessous accepte d tre grev d une servitude d encrage et d accrochage Si des structure de l immeuble poutre passe dans plusieurs lot il y aussi une servitude doit pas y toucher l entretenir Toutes les servitudes ne sont pas forcement num r es mais elles sont n cessaire en volum trie pas en copropri t en volum trie les propri taires sont diff rents B Les documents internes ou documents organiques Deuxi me partie de l acte qui peut comporter des sous parties 21 Cahier des r gles des usages et d occupation ou cahier des charges il peut avoir notamment pour objectif de figer les affectations de chacun des volumes il peut galement comporter une sorte de r glement int r
93. oteur la place du promoteur Si elle se contente de payer c est que le vendeur et d faillant elle ne pourra pas r cup rer les sommes en devenant promoteur elle a une chance de r aliser une marge La mise en uvre de la garantie Cette garantie ne peut tre mise en uvre qu en cas de d faillance du vendeur il faut donc tablir pour sa mise en uvre le fait que le vendeur soit d faillant et le fait qu il ne dispose pas des sommes n cessaires l ach vement Cette garantie est parfaitement autonome elle ne dispara t pas du fait de la faillite du vendeur Quelques questions Qui b n ficie de la garantie 1 Aux acqu reurs dans le cas de l ouverture de cr dit la diff rence du cautionnement l engagement de la banque est pris au profit du vendeur Il est primordial de voir la garantie par l ouverture de cr dit syst matiquement assortie d une stipulation pour autrui permettant l acqu reur de mettre en jeux cette garantie 2 Au vendeur dans le cas de l ouverture de cr dit m me si une stipulation pour autrui a t stipul Il serait stupide de ne pas mettre en jeux la garantie si le vendeur lui m me se reconna t d faillant 3 Aux cr anciers du vendeur Ils auraient int r t du vendeur si l immeuble est achev mais pas vendu la vente augmenterait le patrimoine du vendeur Mais non ils ne peuvent mettre en uvre la garantie mais peuvent utiliser l action oblique 4
94. p che la subdivision La subdivision en copropri t est r put e libre rien dans la loi de 65 n oblige la consultation de l assembl g n rale pr alablement la subdivision d un lot L accord de l AG n est pas n cessaire pour subdiviser Mais article 11 de la loi du 10 juillet 65 rappel que l AG doit se prononcer sur les milli mes affect s un lot constituant une partie privative il faut faire approuver par l AG l affectation des tanti mes aux lots issus de la division la majorit simple Principe de la loi de 65 pas d autorisation pour la subdivision mais l attribution des tanti mes doivent tre approuv par l AG L AG devenue d finitive il faut dresser l acte de vente constitu de deux parties tablissement du modificatif l tat descriptif de division subdivision des lots et la vente en deuxi me partie par X Y Pas d autorisation demander Cas pratique la scission 16 1 Copropri t constitu e de deux b timents A et B accol s parking sous terrain Les copropri taires du b timent A ne s entendent pas avec les copropri taires du b timent B le syndic souhaite organiser la scission de la copropri t Scission de copropri t Deux b timents qui ne sont pas imbriqu s la scission est possible article 28 I Mais il y a un parking sous terrain il peut y avoir des l ments qui reste communs mais le parking est en sous sol le propri taire d
95. partager mais il est encombr de construction il n est plus constructible encombr par des droits de propri t Pour la chaufferie Servitude d utilisation du syst me de chauffage l acqu reur assume dans des proportions d finir des charges d entretient de la chaudi re et les droits et obligation de chacun Le propri taire de la chaudi re et le syndicat il a une obligation de faire les r parations La division volum trique 18 Contexte essentiellement urbain dans lequel il devient n cessaire d utilis le maximum de surface Organisation d op ration de construction et d am nagement dans lequel il sera n cessaire de juxtaposer diff rents immeubles qui sont destin s recevoir des affectations diff rentes Ces diff rentes op rations vont n cessiter l insertion de partie publique Op ration r alis e l initiative de communes ou l initiative de personne priv e en raison de la complexit des ouvrages qu elle projette de r aliser Ex la d fense addition de plusieurs volum trie il n existe quasiment aucune partie de la d fense qui ne soit pas trait par une division volum trique H t rog n it qui n cessite un traitement particulier des diff rents droits de propri t qui vont s appliquer La division volum trique en tant qu outil juridique est apparue gr ce aux r flexions des ing nieurs de la RATP Casse t t simple assurer la r gie un droit de pr
96. plus de 5 ans le principe de base c est l exon ration de la TVA Mais il y a une particularit pour les vendeurs assujettis et que pour eux il y a une option possible la TVA soit sur la totalit du prix lorsque le vendeur du vendeur a assujetti l op ration la TVA ou uniquement sur la marge commun un marchant dans l hypoth se ou l acquisition n a pas ouvert de droit en TVA Le non assujetti n a aucune option 1 Vente entre assujetti d un immeuble achev depuis plus de 5 ans Principe pas de TVA Le vendeur est assujetti il peut opter pour la TVA Sur le prix total si l acquisition du bien s tait faite en TVA Sur la marge si l acquisition ne s tait pas faite en TVA Pour les droits d enregistrement Droit normaux ou taux r duit s il prend l engagement de revendre Peut pas prendre l engagement de construire le bien est d j construit sauf d molition pour reconstruire ou travaux suffisamment lourd pour qu il entre dans la cat gorie construction 2 Vendeur assujetti acqu reur assujetti Principe pas de TVA Le vendeur est assujetti il peut opter pour la TVA Sur le prix total si l acquisition du bien s tait faite en TVA Sur la marge si l acquisition ne s tait pas faite en TVA Pour les droits d enregistrement Droit normaux 5 09 3 Vendeur non assujetti acqu reur assujetti Pas de TVA pas d option Droit d enregistrement 5 09
97. propri t s au sein d un m me immeuble qui comporte des parties communes En mati re de copropri t ce qu on appelle propri t correspond un droit d usage privatif c est ce droit d usage privatif qui tiendra lieu de droit de propri t Les parties privatives vont tre li es entre elle par des parties communes c est la raison pour laquelle en mati re de copropri t la propri t d un bien correspond un lot num rot auxquels sont associ s des quottes parts de parties communes Un propri taire est propri taire de la partie privative et d une fraction de l ensemble des parties communes de l immeuble Tout ce qui est commun est la propri t g n rale et indivise des propri taires Copropri t peut tre verticale ou horizontale dans une copropri t horizontale le chemin et le sous sol sont communs Loi du 10 juillet 1965 d cret du 17 mars 1967 base de la d finition du r gime de la copropri t Section 1 La sp cificit du r gime de la copropri t Article 1 de la loi de 65 dit que le r gime de la copro s applique trois cat gories d immeubles Les immeubles b tis dont la propri t est r partie entre plusieurs personnes par lots lesquels comprennent chacun une partie privative et une quotte part de partie commune Les groupes d immeubles b tis et divis s par lots Aux ensembles immobiliers mais d faut de convention contraire cr ant une organisation
98. propri taire n a pas vocation a conserver les parties usage commun gt r troc de l AFUL les deux premiers sont le volume a rien et le volume de tr fonds reste r troc der tous les lots de volumes qui n ont pas t vendu mais qui ont une vocation usage commun soit g n ral soit sp cial ex le volume repr sent par la cage d assesseur le volume constitu de la rampe d acc s au parking escalier hall d acc s Valeur conomique peut tre le prix symbolique et valeur fiscale prix ou valeur v nale si elle est sup rieur Partie 3 La vente d immeuble construire 23 Vente d immeuble construire d fini par deux articles de deux codes diff rents qui dise la m me chose 1601 1 civil et L 261 1 du CCH vente par laquelle le vendeur s oblige difier un immeuble dans un d lai d termin par le contrat on retrouve toute les caract ristiques d une vente classique avec une obligation pour le vendeur d difier dans un certain d lai Ces deux textes pr voient qu une telle vente peut tre conclue soit terme soit en l tat futur d ach vement Pour beaucoup d auteur c est une vente de chose future est comp temment d riv e de l article 1030 du code civil qui permet un promoteur de vendre des b timents ou des locaux qui ne sont pas encore difi s C est donc un contrat quelque soit sa formule dans lequel un vendeur s engagera difier un immeub
99. r d immeuble construire est assimil un constructeur Normalement il y a un maitre d ouvrage propri taire et un maitre d uvre constructeur ils ont des responsabilit s diff rentes La responsabilit qui p se sur le constructeur est norme il doit garantir son propri taire un certain nombre de point Dans la vente d immeuble construire le vendeur qui n est pas le constructeur se retrouve avec les m mes responsabilit s que celles du constructeur L acqu reur d un immeuble construire sait que son vendeur bien que uniquement vendeur doit lui assurer les m mes garanties que le constructeur Quand on parle de transfert de propri t quelque soit la configuration de l op ration il s agit de vendre et de transf rer la propri t tant des constructions que du terrain Tout contrat dans lequel la propri t du terrain n est pas transf r e ne peut pas tre une vente d immeuble construire Deux formes de vente construire La vente terme elle a deux caract ristiques essentielles Elle ne transfert pas directement la propri t la propri t n est transf r e qu son ach vement Pas de paiement qui soit r alis il ne peut y avoir que des versements Le paiement rend le prix disponible il n cessite une quittance et une disponibilit des fonds pour le vendeur Le versement est pr alable au paiement le prix n est pas disponible pour le cr ancier il y a d bit d
100. rde le lot 1 La vente ne porte pas sur la totalit mais sur une partie il conserve les tanti mes correspondant au lot qu il conserve En change de la construction de sa maison Il en sera propri taire par le bais de la th orie de l accession L 231 1 urba soumis au DPU Le promoteur fera une VEFA gt pas de droit de pr emption sauf un cas VEFA consentie dans une ZAD cr e avant 85 Fiscalit de l op ration La TVA immobili re subit une r forme profonde compter du 11 mars 2010 gt toute la premi re s ance sur la TVA immobili re n est plus jour Le fait que le vendeur conserve une partie de sa propri t et devienne par accession propri taire d une construction ne d clenche pas de TVA immobili re il n y a aucune mutation le terrain n est jamais sorti de son patrimoine 2 m thode Le propri taire c de la totalit du terrain le promoteur va lui remettre les locaux construire Pour viter d tre dans le champ d application du secteur prot g il ne faut pas qu il y ait de paiement par avance des locaux prix payable apr s l ach vement des travaux et les deux cr ances de prix vont s teindre par compensation La vente de la totalit du terrain dans un premier temps puis le transfert de propri t dans l autre sens par l acqu reur d une maison et du terrain au vendeur dation en paiement Deux transferts de propri t le terrain puis la construction et le terr
101. re effectu sans aucune retenue quelque soit les frais engag par le r servant gt restitution de la totalit Il faut retenir que la restitution du d p t de garantie correspond seulement l ex cution d un contrat ce n est pas une sanction le r servant peut se voir dans certaine condition condamn vers des dommages et int r ts au r servataire en raison par exemple d un manquement contractuel Cas o du d p t de garantie est attribu au r servant vendeur Les cas dans lesquels le vendeur peut pr tendre la restitution du d p t de garantie se d finissent par la n gative c est tous les cas dans lesquels le r servataire ne peut pr tendre la restitution du d p t de garantie D D sistement non l gitime du r servataire Section 3 Obligation des parties au contrat pr liminaire 1 Les obligations du r servant Les obligations du r servant sont fonctions de la nature du contrat qu il a sign contrat sui generis de base r servant prend des engagements ferme et d finitifs sur certain point avant contrat qui ressemble une promesse de vente A Le cas du contrat de base La difficult vient de la d finition de r serv pas d fini par le code Obligation de construire Non r server un logement ne signifie pas pour le r servant l obligation de construire R server se d fini de mani re n gative ne pas vendre autrui Cela oblige le r servant offr
102. rend l tat descriptif de division volum trique n de volume d signation acte auquel est annex les plans 22 Ensuite l tat descriptif est comp t par un cahier des charges de la volum trie qui va comporter l instauration des servitudes permettant au lot d tre juxtapos s et de temps en temps il comprend aussi les r gles propres la construction l organisation de la construction entre les diff rents propri taires Cl tur par l tablissement de PASL ou ASUL structure dont chaque propri taire est automatiquement membre et dont l objet est la r partition entre les diff rent membres des charges sur chaque parties affect l usage commun La plupart du temps la r partition des charges s effectue en fonction de la SHON d velopp e dans chacun des volumes et la SHOB pour les propri taires de volume situ s sous le niveau naturel du sol Troisi me tape vente par le propri taire de chacun des volumes en question qui sont assimil au terrain b tir s ils ne sont pas construits La seule qualit de propri taire des acqu reurs suffit les rendre automatiquement membre de P AFUL Quatri me tape construction et ach vement des ouvrages s il s agit d un immeuble futur Cinqui me tape une fois les immeubles r alis s et donc une fois chacun des permis consomm s il va s agir de r troc der tous les lots de volumes dont la vocation est de revenir l AFUL ou ASL Le
103. resse de cette cession est constitu par le fait que le cessionnaire se trouve substitu de plein droit dans les obligations de l acqu reur envers le vendeur Le vendeur change de d biteur par la seule volont de son acqu reur Comme cette subrogation du cessionnaire dans tous les droits du c dant vis vis du vendeur est automatique la cession du contrat n est pas sans danger pour le vendeur qui ne conna t pas la solvabilit de son nouvel acqu reur Fasse ce danger certains auteurs ont pr tendu que cette subrogation ne d chargeait pas le c dant Cette pr tention d absence de d charge du c dant a t battue en br che les termes de l article 1601 4 sont tr s clairs Dans la r alit il arrive souvent que le cas soit plus subtil souvent l investisseur professionnel ach te l immeuble en bloc il est acqu reur et souhaite revendre l immeuble par appartement Toutes les reventes sont des cessions du contrat Le vendeur initial passe autant d acqu reur qu il y a d appartement et cens ne rien pouvoir faire Cession partielle d un m me contrat Pas de r ponse dans la pratique chacun fait diff remment Section 3 Les r gles imp ratives applicables au secteur prot g 1 Sur la forme du contrat de vente L 261 10 CCH pr voit le recourt obligatoire aux deux formes de vente d immeuble construire vente terme ou VEFA Le r dacteur et les parties doivent s inscrire dans le moule l ga
104. rs prendre un PPD plut t qu une hypoth que conventionnelle Publicit fonci re acte doit tre publi au bureau des hypoth ques D claration d tat civil rappel la capacit de chacun et l absence de mesures particuli res A ne pas n gliger exemple si commer ant en redressement le juge peut annuler les actes conclus pendant une p riode et si vente situ e dans cette tranche elle sera annul e donc il faudra faire attention aux qualit s des parties D claration fiscale les droits de mutation s appliquent aux immeubles achev s depuis 5 ans donc quand VEFA pas de droit de mutation TVA est applicable aux VEFA et donc la vente est exon r e de droit d enregistrement Le vendeur doit payer la TVA La taxe de publicit fonci re qui est applicable sera acquitt e par l acqu reur et aura pour assiette le prix HT pr cisions Rappel l acqu reur que la revente apr s l ach vement sera en TVA mais apr s expiration d un d lai de 5 ans il n y aura plus de TVA Exon ration de taxe fonci re en r alit l exon ration de taxe fonci re est devenue modeste Dans le pass les logements neufs qui suivant leur ach vement dans les 2 ans taient exon r s de taxe fonci re Aujourd hui les communes peuvent refuser l exon ration de leur part dans la taxe fonci re donc aujourd hui pendant 2 ans la taxe fonci re diminue mais peu pas totalement exon r 1 re 50
105. s compter de la notification faite au copropri taire d faillant ou opposant s il n y a pas eut d opposition dans ce d lai Accepter la majorit des deux tiers la condition suspensive est r alis e Achat de l appartement Inutile de modifier l tat descriptif de division mais dans l esp ce l acqu reur veut r unir les deux lots pour n en cr er qu un seul Le lot d origine de l acqu reur est grev d un privil ge de pr teur de denier pour 1 million d euros dont 500 000 ont t rembours s Impossible de r unir deux lots grev s de droit diff rent Il faudrait radier l inscription donc rembours le pr t pour obtenir la main lev e Sinon il faut enlever le PPD du premier lot et reprendre une hypoth que conventionnelle puisqu on ne peut reprendre un PPD qui n est possible que lorsque le pr t finance une acquisition hypoth que est plus ch re elle ouvre droit au paiement d une taxe de publicit fonci re 0 715 Cas pratique SAS propri taire des lots 1 et 2 dans un immeuble de 3 lots souhaite tendre les lots sur les parties communes Expliquer chaque tape de l op ration du point de vu de la fiscalit de l intervention d un g om tre et du point de vue de la copropri t Propri taire la SAS X il faut regarder le titre de propri t des deux niveaux d appartement Il faut savoir si le r glement de copropri t est compatible avec le projet D Pi ce e
106. s quipements communs voirie r seau eau On peut s interroger sur le recourt au deux premi res garanties pour les maisons individuelles ca a t tranch par la cour de cassation pour des maisons individuelles seule R 261 19 peut s appliquer Mais cet article commence par la garantie r sulte galement gt on aurait pu penser que le recours au deux autres garanties sont possibles pas possible dans l tat actuel de la jurisprudence C Les garanties intrins ques propres aux ventes conclues par les organisme publics ou semis publics R 261 19 b et c repose sur la confiance qu on accorde ces organismes Lorsqu on est en fasse dans tel organisme il n y a pas besoin de garantie Le plus souvent soci t d conomie mixte agr e par l Etat ou encore de soci t dans laquelle une collectivit d tient au mois 35 du capital Jusqu la loi SRU on incluait les organismes HLM 2 Les garanties extrins ques V ritable garantie un tiers s investit dans l op ration et va palier l ventuelle d faillance du vendeur Ces garanties extrins ques sont vis es l article R 261 17 qui pr voit que ces garanties doivent r sulter soit d une banque soit d un tablissement financier habilit r aliser des 41 op rations de cr dit immobilier soit une entreprise d assurance agr e cet effet ou encore une soci t de caution mutuelle Dans la plupart des cas banque ou ta
107. s all s La chaufferie alimente la piscine les b timents collectifs Une personne veut acheter un des trois immeubles avec la piscine La copropri t a des difficult s financi re Groupe d immeuble b tit gt statut de la copropri t s applique Il faut regarder dans le r glement de copropri t ne s oppose pas a cette vente L objet de la vente c est des parties communes et des lots privatifs Deux solutions Cession probl me il y a quarante vendeurs pour les parties privatives et un pour les parties communes 1l faut unifier la totalit des droits sur cette parcelle gt vente par chacun des propri taires au syndicat des copropri taires pour aboutir un seul vendeur Le syndicat ach te la totalit des lots au bout d un certain temps il devient propri taire de tous les lots avec l accord de l AG des copropri taires rien ne lui interdit d annuler les lots du b timent A gt on se retrouve avec une seule partie commune gt suppression des tanti me qui correspondait aux parties privatives se sont devenu des parties commune gt pas de tanti me Avec l accord de l AG de l ensemble des copropri taires des b timents B et C a la majorit de l article 26 vente de la totalit l acheteur Le syndic mandat par l AG doit contacter un g om tre pour identifier deux parcelles Dans ce cas double taxation vente au syndicat puis vente l acqu reur d finitif 17 Si le syndic n
108. s ventes sont pass es Il existe plusieurs formes de garanties de bonne fin Section 1 Les garanties d ach vement Il existe l encore plusieurs cat gories Les garanties intrins ques garantie qui r sulte des conditions propres l op ration elle pr sente sur le plan foncier telle ou telle caract ristique ces caract ristiques permettent d tre rassurer quant la bonne fin du programme La garantie extrins que r sulte de l intervention d un tiers l op ration qui d une mani re ou d une autre et par les engagements qu il prendra garantira l ex cution des travaux 1 Les garanties intrins ques Tout le monde les appelle garantie mais le terme est impropre juridiquement il est plus rigoureux de parler de dispense pour le vendeur de produire des garanties Le vendeur se trouve dans une situation financi re qui lui permet d tre dispens d une garantie AJ Les garanties intrins ques propres aux logements collectifs R 261 18 a s appui sur l tat d avancement des travaux et sur le financement de l op ration On va consid rer qu partir d un certain stade les risques sont limit s C est plus une pr somption de plut t qu une garantie de Il faut pour se pr valoir de cette garantie que l immeuble soit hors d eau et il faut en plus que cet immeuble ne fasse l objet d aucune hypoth que ni d aucun privil ge Pour le promoteur qui souhaite utilis cet
109. struire avec un contrat de promotion immobili re article 1831 civ Le terme promoteur constructeur est un terme qui peut d signer plusieurs activit s diff rentes sans que cette notion ne caract rise une notion juridique Aspect communs Pun est l autre peuvent se comporter en tant qu investisseur ils peuvent aussi agir en tant qu agent de commercialisation se sont les partenaires des constructeur qui eux sont tout sauf des maitre d ouvrage et promoteur Le promoteur titulaire d un contrat de promotion va s adresser un constructeur Le maitre d ouvrage d l gu c est un maitre d ouvrage qui a t investi par mandat donn par le maitre d ouvrage initial du droit de construire fr quent dans le contrat de cr dit bail l organisme bancaire ach te le bien souhait par le consommateur pendant la dur du cr dit bail le bien est lou par le cr dit preneur la fin du contrat il pourra lever l option pour devenir propri taire une fois le bien financ D clin la partie immobili re industriel qui fait appel une banque pour qu elle lui consente un cr dit bail la banque construit lusine et la loue pas imm diatement propri taire il est cr dit preneur pendant le temps du contrat la fin il peut devenir propri taire en payant le prix de ce qui n a pas t amorti par le contrat de cr dit bail La banque ach te le terrain gt elle est maitre d ouvrage mais pour ne
110. t pas respecter la loi MOP 2 Le ma tre d ouvrage d l gu Ressemble la d l gation d ouvrage priv mais le maitre d ouvrage d l gu peut se voir d l guer beaucoup d attributions mais pas toutes la d l gation sera compl te concernant toutes les taches pr paratoires plans permis pour les taches d ex cutions approuver les avants projets assurer la restitution de l ouvrage En revanche pour le principal signer les march s de travaux le maitre d ouvrage d l gu devra recevoir l approbation du maitre d ouvrage public Le reste est assimil un mandat Chapitre 2 Les ma tres d uvre Les ma tres d uvre ne sont pas ceux pour le compte de qui les travaux sont r alis s Ils se r partissent en trois groupes architecte ing nieur techniciens et bureau d tude le cas ch ant les entrepreneurs Point commun aux trois cat gories la loi les r pute constructeurs toutes les obligations et toutes les garanties auxquelles les constructeur sont astreints Section 1 Les architectes Profession tr s r glement e loi 3 janvier 1977 codification des devoir professionnel de l architecte Cette loi autorise l acc s la profession deux cat gories de personne celles qui ont le titre d architecte ou celles qui sont agr es en architecture Droits et devoir de l architecte Monopole du titre seule ces personnes peuvent user du titre d
111. te garantie cela signifie qu aucune vente ne peut tre r alis avant le stade de la mise hors d eau et que ce stade ait t attend sans le concours de pr t hypoth caire C est un cas assez rare d un point de vu tr sorerie difficile R 261 18 b les dispositions sont mois exigence pour le stade d avancement ach vement des fondations par une attestation de l architecte et le financement de l op ration doit tre assur hauteur de 75 par les fonds propres du vendeur et ou le montant des ventes d j conclues et ou les cr dits dit confirm s obtenus par le vendeur La pratique a mis au point une technique encore utilis la conclusion de vente sous condition suspensive le client et son notaire effectuent les comptes de l op ration et contr le que l addition des fonds propres et des cr dits confirm s atteigne 75 Si des vente sont n cessaires pour atteindre le seuil de 75 on ne peut donner aux acqu reurs la garantie intrins que gt les ventes sont conclues sous la condition suspensives que le seuil des 75 soit atteint Une fois les 75 atteint la condition est r alis e la garantie de bonne fin est obtenue les ventes sous conditions suspensives sont d finitives et les autres ventes n ont pas besoin d tre conclues 40 sous condition suspensive les actes de ventes devra affirmer que les conditions de R 261 18b sont r unies Cette garantie repose aussi sur une condition d informatio
112. teur doit y trouver mention de publication identit des parties situation des biens et d signation r f rences cadastrales effet relatif et clause relative la fiscalit de l acte d velopp e conventions particuli re des parties PARTIE NORMALIS E Identification des parties vendeur acqu reur Quotit s acquises Election du domicile Repr sentation objet de d terminer les mandataires Dans le cadre d une soci t la repr sentation permet d expliquer la chaine des pouvoirs et d ainsi montrer que le signataire la capacit de signer cette vente Le signataire doit d tenir ses pouvoirs de quelqu un qui a la facult de donner Terminologie Expos il n est pas indispensable dans un acte mais plus dans un acte authentique on aura expliqu le contexte moins il y aura de chance de s exposer des interpr tations erron es ou dangereuses gt Pr sentation du programme rappeler les terrains acquis par le promoteur Vente en tat futur d ach vement c ur du contrat D signation gt D signation de l ensemble immobilier localise les terrains ville lieu ici terrain situ dans une ZAC d signe l ensemble immobilier ici 4 b timents d signe le cadastre de l ensemble immobilier Tableau d finissant l ensemble des r f rences cadastrales qui constitue l assiette de l op ration sur laquelle est tablit le r glement de copropri t Rappel de divis
113. ticle 24 26 Majorit simple majorit des votants ceux qui sont pr sents Majorit renforc e Majorit des deux tiers deux tiers des membres du syndicat gt totalit des copropri taires pr sent ou non Unanimit Le syndicat des copropri taires doit avoir une d nomination et un si ge c est fait au moment du r glement de copropri t Une r union d assembl g n ral ne peut se faire que sur convocation du syndic la premi re chose effectuer pour v rifier la r gularit d une d cision en AG il faut s assurer de la r gularit de l AG elle m me de sa convocation r guli re par le syndic en titre Toutes les d cisions prises au court d une AG irr guli rement convoqu e sont susceptible d tre r voqu Le syndicat des copropri taires est de droit repr sent par son syndic c est l AG qui lit le syndic mais elle ne peut se r unir sans convocation du syndic gt Dans la r daction du r glement de copropri t il faut nommer un syndic provisoire qui aura pour unique mission de r unir la premi re AG dont l ordre du jour sera au moins la nomination du syndic Cas difficile le syndic provisoire n a jamais r uni l AG ou syndic d missionnaire sans qu une nouvelle AG n est t convoqu gt aucun mandataire aucun moyen de r unir l AG On peut faire intervenir un mandataire judiciaire elle consiste saisir le juge sur requ te par un des copropri taires
114. tion que l ensemble des travaux pr vu par le permis est r alis D claration sign par le promoteur titulaire du permis raison pour laquelle il n est pas rare de constater que certain vendeur vont anticiper sur la r alisation des travaux le simple tablissement de cette d claration va leur permettre d obtenir le paiement des 95 Caract re unilat ral Risque d inach vement de l immeuble il n y a pas de v ritable certitude sur la r alit de cet ach vement la question s est donc pos e de savoir si la garantie extrins que pouvait ventuellement tre mise en uvre apr s le d p t de cette d claration d ach vement lorsque les travaux en r alit ne sont pas achev le garant tant pr matur ment lib r Premi re r ponse minist rielle estimait que la d claration d achement ne constituait qu une simple pr somption Mais l ensemble de la jurisprudence s est ralli e une interpr tation restrictive de l article R 261 24 CCH le simple d p t de la d claration d ach vement entraine la lib ralit du garant Cette solution est inopportune elle n offre pas les garanties pr vues initialement par l ensemble des dispositions sur la VEFA r daction peut satisfaisante de R 261 24 qui n cessite d tre extr mes vigilent lors de la prise de connaissance des termes de la garantie d ach vement il est souhaitable qu elle pr voit comme seule issue l ach vement r el des travaux Ass
115. trat Peut on substituer la garantie extrins que par une garantie intrins que Non La garantie offerte par une garantie intrins que et de moins bonne qualit qu une garantie extrins que A l inverse substitu une garantie extrins que une garantie intrins que c est possible mais ca n a aucun int r t pour le promoteur une fois obtenue la garantie intrins que ne co te rien Sauf peut tre un cas lorsque le promoteur parvient s duire plus d acqu reur parce qu il passe en garantie extrins que Chapitre 5 Les obligations de l acheteur de l immeuble futur On ne parlera que des dispositions imp ratives dans le secteur prot g 44 La seule v ritable obligation de l acheteur d un immeuble futur est de payer le prix Section 1 Les modalit s de paiement du prix 1 Le paiement du prix dans la vente terme Contrairement la VEFA ou l ach vement permet de percevoir 95 mais on a d j re u une partie du prix Dans la vente terme l ach vement permet de recevoir la totalit du prix Quelles sont les diff rentes mani res de constater l ach vement R 261 2 deux possibilit s Ach vement constat par les parties elles m mes vendeur et acqu reur constatent l ach vement ce qui fait l objet d un acte authentique qui vaudra galement conform ment aux dispositions de la vente terme livraison de l immeuble L ach vement peut tre galement constat
116. tur d ach vement n est pas conclue le d p t de garantie est remis celui qui n est pas l origine de la rupture du contrat Cour du 14 janvier 2010 Cas de la restitution du d p t de garantie au r servataire acqu reur futur de l immeuble Hypoth se du contrat qui n est pas conclu du fait du vendeur soit parce que la vente n est pas conclu dans le d lai pr vu au contrat de r servation ou parce que le r servant c est abstenu de notifier la vente ou encore le r servant d clar purement et simplement qu il refusait de vendre R git par le L 261 15 et R 261 31 CCH qui pr voit dans ces cas la restitution pure et simple du d p t de garantie Le fait pour le r servataire de ne pas avoir obtenu les pr ts qu il a sollicit R 261 31 pr voit deux hypoth ses pr ts ne sont pas obtenus condition suspensives non r alis e ou les pr ts sont obtenus mais leur montant s av rent inf rieur de plus de 10 ceux initialement pr vu La loi scrivener n est pas applicable au contrat de r servation seule la vente l est condition suspensive purement conventionnel Cas de diff rence entre les pr visions du contrat pr liminaire et le projet de VEFA qui est notifi diff rence anormale L 261 15 qui renvoi au R 261 31 identifie trois cas de diff rences anormales 1 le prix de la vente exc de de plus de 5 le prix pr vu au contrat pr liminaire permet l acqu reur de se lib rer q
117. u reur puisse justifier de l ex cution des travaux qu il s est engag r alis et ceux dans les 4 ans Prorogation annuelle du d lai de construire de 4 ans sur demande de l acqu reur au directeur des services fiscaux cette prorogation est renouvelable 3 Le cas de la vente d un terrain b tir par un assujetti un assujetti TVA Le vendeur est assujetti gt il y a de la TVA TVA sur la totalit du prix puisque le vendeur en a lui m me pay lors de l achat et la mutation ouvert les droits d duction Lorsque le terrain n a pas ouvert droit d duction c t vendeur quand il l a achet la TVA est due sur la marge r alis e Assujetti avait achet le terrain un particulier Les droits d enregistrement 1 hypoth se le r dacteur de l acte n a mentionn aucun engagement contract par l acqu reur Soit nous somme dans le cas ou a TVA est assise sur la totalit du prix l acqu reur acquittera la taxe de publicit fonci re de 0 715 64 Soit TVA uniquement sur la marge les droits d enregistrement de 5 09 jamais de droit d enregistrement et de TPF la TPF est un droit d enregistrement taux r duit 2 hypoth se engagement de construire mentionn dans lacte pas de TPF ni de droit d enregistrement mais un droit fixe 3 hypoth se si l acqu reur avait souscrit un engagement de construire dans les 5 ans il n aurait dut que la TPF
118. u cot de l acqu reur mais pas de cr dit du c t du vendeur Assure le paiement du promoteur mais ne permet pas sont financement 24 La VEFA les versements sont de v ritable paiements il s effectue au fur et mesure de l avancement de l immeuble le promoteur a une tr sorerie permanant constitu de l ensemble des paiements de ces acqu reurs il a la libre disponibilit de ces sommes L acqu reur se voit transf rer la propri t des ouvrages au fur et mesure de leur r alisation par le ph nom ne de l accession Chapitre 1 L obligation de conclure une vente d immeuble construire dans le secteur prot g 25 D s que nous serons en pr sence de secteur prot g le contrat par lequel le vendeur s obligera construire et transf r la propri t ne pourra pas avoir une autre forme que celle d une vente terme ou celle d une vente en tat futur d ach vement A l inverse dans le secteur libre vous prouver conclure toute forme dulcor e de vente d immeuble construire peut am nager les ventes terme et VEFA c est le r gne de l autonomie de la volont Concerne les avant contrats le d roulement du contrat le contrat lui m me Section 1 La notion de secteur prot g Trois conditions imp ratives L immeuble est usage d habitation ou usage professionnel et d habitation Le contrat doit constater le transfert de la propr
119. uand bien m me cette augmentation de prix aurait pour corolaire une augmentation des prestations 2 local objet du contrat de r servation qui pr senterait une r duction de valeur de plus de 10 mise en uvre plus compliqu S applique quand bien m me le prix supporterait une r duction proportionnelle 3 cas de l un des l ments d quipement initialement pr vu et qui finalement n est pas r alis ex piscine M me chose le r servataire a la possibilit de s en pr valoir quand bien m me le r servant lui aurait propos un prix tenant compte de cette absence En dehors de ces trois cas article 20 de la loi du 31 d cembre 1989 ressemble la loi SRU du point de vu de la facult de r tractation du b n ficiaire de la promesse de vente il a 7 jours pour se r tracter suivant la notification de la promesse Facult de r flexion pour les actes authentiques remplac par une facult de r tractation Facult qui existait d j en 89 pour les contrats de r servation facult pour le b n ficiaire de s en retirer dans la mesure o se contrat ne devenait d finitif que 7 jours apr s la notification du contrat l acqu reur Depuis la loi SRU les contrats notari sont galement concern s par la facult de r tractation Modalit de restitution 31 La loi SRU pr voit un d lai de 30 jours d lai de 3 mois pour restituer le d p t de garantie Cette restitution dans tous les cas doit t
120. un engagement de construire c est cet engagement qui aura pour effet d exon rer l op ration de droit d enregistrement au profit de la TVA La vente sous condition r solutoire est une vente qui peut tre mise n ant si un l ment pr d fini intervient La TVA est due d s l acquisition la vente est parfaite La r solution sauf si elle est judiciaire est une mutation identique la premi re mais dans l autre sens La vente sous condition suspensive suspend les effets du contrat qui ne prendra effet qu au jour de la r alisation de la condition C est le syst me inverse gt TVA est due au jour de la r alisation de la condition On voit souvent des marchands de biens acheter des terrains en rappelant leur qualit de marchant de biens qui finalement construisent et se transforment alors en promoteur Pour viter ces d rives il est consid r qu partir du moment o on peut d celer dans les 4 ans de l achat l intention de construire le tr sor public peut appliquer le r gime de la TVA immobili re La notion d immeuble n est pas d finie par le CGI il faut se r f rer la jurisprudence et la doctrine administrative il s agit de tout bien qui dispose d un lien direct ou indirect avec le sol gt construction de parking dalle de b ton est une op ration de construction Op ration exon r es de la TVA les ventes de terrains effectu s par des collectivit s locales aux offices
121. ur doit tre remis 0 v rifier qu il a r gl toutes les charges gt toutes vente d un lot doit tre pr c d par un tat dat photographie dans la comptabilit du syndic du copropri taire qui vend il est cens acquitt au moment de la vente la totalit des charges dont il est redevable Le syndic pour effectuer ce recouvrement Le prix d une vente d un lot n est pas disponible il ne peut tre remis au copropri taire vendeur tant que le syndic n est pas r gl de la totalit des charges figurant sur l tat dat c est l indisponibilit du prix elle est totale et en aucune mani re partielle on ne peut pr lever sur titre de pr caution et donner le solde au vendeur Privil ge l gal du syndicat des copropri taires sans aucune formalit contrairement au autre privil ge il b n ficie d un privil ge de droit r el type hypoth caire sur le bien vendu hauteur de la totalit des charges impay il peut tre mis en jeu l occasion d une vente ou ordonner la saisi du bien 13 Page 42 le syndicat des copropri taires Il a la personnalit civil c est la collectivit de tous les copropri taires chaque propri taire en est membre de plein droit C est l organe d lib rant c est ca r union qui permet le vote en AG aux diff rentes majorit s requises des d cisions n cessaires au fonctionnement de la copropri t Loi de 65 r git les diff rentes majorit s ar
122. uthentique conf re date certaine d s sa signature par le notaire Le pr ambule Rappel des dispositions l gislatives auxquelles est soumis l acte loi de 75 et d cret du 17 mars 1967 Chapitre 1 d signation g n rale Section 1 description et d signation Le r glement n est pas tabli sur la totalit du terrain mais seulement sur une partie gt cadastre avant la division et le cadastre divis en quatre parcelles 11 Description de l ensemble immobilier Description par niveau et par b timent Section 2 plan permis de construire protection de l environnement Seul un g om tre est habilit calculer les tanti me Autorisations administratives Quand le dossier traite d une construction future ou de moins de 10 ans il faut obtenir un minimum de renseignement sur l aspect administratif de la construction La demande du permis de construire permet de v rifier qu il y a bien identit entre le demandeur le propri taire du terrain que le permis porte bien sur le terrain d assiette de la copropri t Ni plus ni moins Le plan du terrain d assiette de ce permis il doit tre le reflet fidele du terrain sur lequel le r glement de copropri t est tabli L arr t de permis de construire document qui n est pas tr s long il doit se lire du d but la fin il peut contenir des obligations essentielles dont le respect subordonne la l galit de l op ration Ex oblig
123. uvrage des caract ristiques du programme de construction libert ou non de choisir tel ou tel mode de gestion 3 La notion d ensemble immobilier On carte toute id e d homog n it Cette diversit existe que l ensemble immobilier soit horizontal ou vertical Sur l ensemble immobilier horizontal c est le terrain qui va permettre de le d terminer tout le terrain est commun copropri t obligatoire si chaque immeuble a un terrain propre quipement commun piscine on a une propri t h t rog ne gt ensemble immobilier choix du r gime de la copropri t Sur un ensemble immobilier vertical le terrain est unique mais diff rents droits de propri t ex parking public au sous sol ANPE au rez de chauss e et des logements priv s dans les tages Ce qui donne naissance la copropri t c est l indivision La classification est n cessaire parce qu il est imp ratif de savoir si on est dans un cas ou non dans lequel on peut b n ficier d une libert de gestion les contrainte r sultant des diff rents modes de gestion choisi seront diff rentes en fonction de l un ou l autre des modes Exemple d un r glement de copropri t Deux parties l tat descriptif de division et le r glement de copropri t lui m me nonciation des diff rentes r gles applicable l immeuble pendant la vie de l immeuble Comme tout acte notari il faut la date l ment essentiel l acte a
124. vant la signature du contrat de VEFA le vendeur ne peut accepter ni exiger aucun versement de fond autre que ceux qui sont pr vu au titre du contrat pr liminaire dont le montant maximum est de 5 Apr s la conclusion du contrat les versements ne peuvent exc der les 4 seuils Ach vement des fondations 35 Mise hors d eau 70 Ach vement de l immeuble 95 Livraison 100 45 Justification des stades par une attestation du maitre des travaux architecte qui sera jointe toutes demandes de paiement Ces paiements s appliquent au prix de la vente ils ne s appliquent pas aux travaux suppl mentaires Sanction en cas de non respect de ces seuils Sanction civile Toute clause contraire est r put e non crite Si l irr gularit des paiements est telle qu elle d nature tout le contrat de VEFA alors c est la convention de VEFA elle m me qui sera annul et pas seulement la clause Il existe galement des sanctions p nales amende et emprisonnement 3 La livraison La vie de l immeuble comprend diff rent stade r ception des travaux v nement qui intervient entre le constructeur et le maitre d ouvrage l ach vement de l immeuble le plus souvent d claration du promoteur la livraison de l immeuble elle intervient entre le vendeur maitre de l ouvrage et l acqu reur Quelles sont les formes pr vues pour la livraison Premi re hypoth se le contrat n a pas pr vu
125. vironnement Disposition relative l environnement plans de pr vention des risques naturels ES Propre chaque vente immobili re et pas au VEFFA Les d partements et les communes ont l obligation de dresser des PPR inondation mouvement de terrain destin informer locataire ou propri taire des risques naturels ou technologique encouru dans telle ou telle zone Diagnostique de performance nerg tique Pas propre la VEFA il est destin informer l acqu reur sur la qualit nerg tique du b timent Dossier d interventions ult rieures sur l ouvrage Dossier qui comprend des documents en vu de s curiser les interventions qui peuvent avoir lieu ult rieurement sur l ouvrage C est un dossier technique r alis le plus souvent par l architecte en collaboration avec un coordonateur de travaux qui dit par exemple ne pas percer de trou tel endroit 1l y a des gaines lectrique ou encore ne pas march sur tel parti du toi le syst me de clim y est install Destiner minimiser autant que ce peu tous les accidents qui pourraient arriver lors d intervention ult rieures sur l ouvrage D p t du dossier au rang des minutes et chez le syndic Garanties dues par le vendeur P 51 53 Dans le secteur prot g garantie d ach vement ici garantie diff rente on garantie la qualit de l immeuble Elles sont assez nombreuses et compliqu es cf tableau Garantie des vices et d fauts de con
126. xaminer Titre de propri t R glement de copropri t Il faut l accord de la copropri t sur le projet Permis de construire D Engagement d finitif ne peuvent tre pris qu la condition que le projet soit possible Ce qui va tre acquis par la SAS c est des lots qui n existe pas encore gt le g om tre aura la charge de dessiner dans le future ces lots et de leur attribuer des tanti mes Convocation de l assembl g n rale elle va se prononcer sur deux points essentiels Cr ation du lot que le g om tre viens de d signer R solution adopt e la majorit de l article 26 plus forte majorit en dessous de l unanimit La vente de ces lots cr s tel personne et tel prix Il faut rappeler l AG que le projet est subordonn l octroi du permis On ne peut demander un permis sur une copropri t sans son accord L administration ne v rifie plus la qualit du demandeur mais il faut l accord du propri taire pour faire une telle d marche Il faut s assurer que cette assembl acqui re un caract re d finitif deux mois sans recours des d faillants ou opposants d lai qui court compter de la notification du rapport de l AG aux copropri taires 15 A compter de l obtention du permis il y a un d lai sur le caract re d finitif du permis on ne peut conseiller d acqu rir les lots avant que le permis ne soit d finitif Recours gracieux ou contentieux

2 un engagement de construire, c`est cet

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