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1. La lourdeur administrative d un GFA interroge les quatre gestion naires Pourquoi ne pas envisager un travail avec la fonci re ou la fon dation Terre de liens Ce sera le grand d bat pour le 10 me anni versaire en 2007 6 1 1 MAJO6 Les aspects l gaux de la gestion fonci re Les aspects l gaux de la gestion fonci re Qui sont les organismes qui interviennent dans la gestion fonci re 6 1 La Safer Les SAFER soci t s d am nagement foncier et d tablissement rural sont des soci t s ano nymes but non lucratif Elles sont les op ra teurs institutionnels de r gulation du march foncier agricole Elles sont inform es de toutes les ventes Leur principal outil d intervention est le droit de pr emption qui leur permet d acheter aux conditions du vendeur ou accept es par lui tout bien agricole mis en vente Les pr emptions En raison de l volution du march foncier agri cole les SAFER n interviennent que sur une peti te partie des transactions On leur reproche sou vent de tirer les prix plut t la hausse et de faire le jeu de l agrandissement Si elles ne peuvent pas faire de b n fices elles doivent par contre quili brer leur compte Sur quoi peut porter une pr emption La SAFER peut pr empter uniquement en cas d ali nation titre on reux vente de fonds agri coles ou de terrains vocation agricole de bati ments d habitation faisant partie d une exploit
2. MAJO6 Une commune modifie son PLU Hantay un village de pr s de 900 d habitants enserr dans la com munaut de communes lilloise 85 communes La commune ne compte plus que deux agriculteurs et le seul com merce existant est une herberie Mme le Maire soucieuse de redyna miser sa commune et de recr er du lien social souhaite agir Aussi lorsqu elle est sollicit e par des porteurs de projet d sirant cr er leur activit elle d cide de s attaquer au PLU afin de leur trouver des terres voir fiche 8 2 sur les outils de planification Sur le territoire une zone d activit conomique est inoccup e Mme le Maire met alors en oeuvre les d marches administratives n cessaires pour modifier le PLU afin de reconvertir cette zone artisanale en zone agricole voir fiche 8 3 sur le zonage C est ainsi que 3 ha de terres vont tre mis disposition d une per sonne souhaitant cr er une activit de maraichage et d horticulture Mme le Maire a fait appel l association AVENIR pour l accompa gnement du porteur de projet dans sa d marche d installation La communaut de communes favorable au projet apporte ses comp tences au niveau de l urbanisme Mais les d marches adminis tratives sont longues et la mise en place du projet prend du temps CONTACT D sir e Duhem Maire de la commune Mairie d Hantay 59 496 Hantay T l 03 20 29 05 38 IDENTIT DU PROJET Structure portant l action C
3. Commune Date de mise en place de l ac tion action initi e en 1994 D partement Vosges R gion Lorraine 900 eiquenou ua 22BIpai BUpI4 No Fiche r dig e en d cembre 200 MAJO6 Sbis 4 1 Des initiatives de collectivit s locales dans la gestion du foncier L implication d une commune dans la protection de son CONTACT Bernard Giraudy Pr sident de P ADAPAVE T l 04 76 97 51 00 Courriel bernard giraudy free fr IDENTIT DU PROJET Structure portant l action Commune Type de projet Reconqu te agricole int gr e dans un plan d am na gement global Ma trise fonci re r attri bution agricole et remise en valeur des friches ZAP Zone Agricole Prot g e Territoire concern Communal associant les communes voisines Date de mise en place de I ac tion Phase pr paratoire 1997 Mise en place de l action octobre 2000 D partement Yvelines R gion Ile de France agriculture A Vernouillet dans les Yvelines des citadins pr occup s au d part par la sauvegarde de leur cadre de vie se sont ren dus compte que le maintien de l agriculture sur leur com mune tait fondamental a bien d autres gards galement Une forte volont politique de certains lus a permis la mise en place d actions en faveur de l agriculture et de la ma trise fonci re L activation d une loi tr s peu utilis e article L125 1 du Code rural qui oblige les propri
4. dans le futur etc A chaque usage correspond une x agricole naturel urbain 4 construire valeur fonci re qui varie du simple au centuple en zone rurale Les collectivit s qui adoptent ces documents font des choix entre ces diff rents usages pour tenir compte des besoins de la com mune pr server des espaces verts construire des quipements de l habitat pour les nouveaux arri vants etc Il est donc difficile de faire valoir des int r ts particuliers concernant un terrain par exemple pour en modifier la valeur Toutefois les documents sont r vis s r guli rement selon une proc dure bien d finie Le changement d attribution dans les documents d urbanisme rel ve de la comp tence exclusive de la commune qui peut d cider soit d une r vision du PLU ou POS soit d une modification La r vision La r vision concerne le document d urbanisme dans son ensemble et est entreprise l initiative de la commune C est une proc dure longue La DDA la DDE etc peuvent donner des avis La commune est seul d cideur Le pr fet contr le la l galit ES 1 Plan local d urbanisme 2 Plan d occupation des sols 3 Projet d Am nagement et D veloppement Durable La modification La modification concerne un l ment particulier du document d urbanisme c est une proc dure plus courte 6 a 9 mois qui peut tre d clench e sur demande condition que la modification en vue
5. En cas de d saccord ult rieur entre les soci taires les instances d ar bitrage ou les tribunaux s y r f reront pour se prononcer Il est possible d exprimer dans le pr ambule clairement le caract re collectif et non capitalistique du projet par exemple la volont des fondateurs de ne pas chercher un profit individuel travers les activit s de la soci t L objet social Il est recommand de formuler un objet social assez large pour ne pas tre contraint un chan gement de statuts co teux en cas de simple largissement de l activit de la soci t L organisation du pouvoir Le point crucial si on veut instaurer une forme de propri t durablement collective est l organi sation du pouvoir S il est impossible de priver un actionnaire compl tement de son droit de vote rien dans une SAS n oblige associer le pouvoir au capital apport Il est possible d attribuer plus de pou voir un groupe d actionnaires par exemple les fondateurs ou les usagers ou d adopter un prin cipe coop ratif une personne gale une voix On peut aussi combiner les deux principes en cr ant des coll ges Les d cisions collectives sont prises en assembl e d actionnaires On peut y appliquer librement un quorum nombre d actionnaires pr sents ou des seuils de majorit renforc s Si cela semble utile on peut les d finir diff remment selon la nature des d cisions prendre La d cision de vendre ou
6. La tacite reconduction est interdi te Sauf convention contraire le propri taire du ter rain donn bail construction devient propri taire l expiration du bail et sans avoir verser d indemnit au preneur des constructions di fi es par le locataire Il en r sulte que pendant toute la dur e du bail le bailleur conserve certes la propri t du terrain mais d tient galement lorsque le bail n est pas assorti d une clause pr voyant le transfert de la propri t du terrain au preneur un droit acc der la propri t des constructions difi es par le preneur Le loyer peut tre modique voire inexistant la condition qu il existe une contrepartie s rieuse to 2 x 2 pour le bailleur c est dire qu elle lui procure un r el avantage conomique La sp cificit de ce bail r side dans l obligation de construire Cette obligation doit tre pr cis e contractuellement Tr s peu d l ments du contrat sont d ordre public Les textes obligent seulement ce qu il soit possible de constituer des servitudes passives ou encore les modalit s relatives la cession du bail Ils placent gale ment les litiges la comp tence du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de lim meuble Tout le reste est laiss l appr ciation des parties dans la r daction du contrat de bail 1 article L 251 1 2 3 2 on admet un talement de l imp t sur 15 ans La cessation a
7. de un appel candidatures En l absence de candidature agri cole prioritaire la SAFER r troc de le bien l Agence qui s engage le louer long terme un agriculteur par bail rural En 2004 une cinquan taine de contrats de location ont ainsi t sign s La SAFER peut galement exercer son droit de pr emption dans les conditions l gales et r gle mentaires la demande de l Agence en cas de risque de changement de la destination agricole des sols d faut de candidature agricole l Agence garantit ainsi la bonne fin de l op ration par le rachat des biens pr empt s et les loue ensuite long terme par bail rural Les candida tures d agriculteurs pour la location des pro pri t s r gionales sont g r es par la SAFER en suivant la proc dure d attribution habituelle Sur certains territoires l Agence peut toutefois tre plus proactive dans le choix d un profil d agriculteur correspondant aux sp cificit s du territoire et proposer ainsi la SAFER son can didat Ce peut tre le cas sur des territoires enjeux particuliers recherche d un mode de ges tion adapt une certaine biodiversit au main tien de la qualit de ressources strat giques en eau ou encore syst mes permettant de r pondre des attentes sociales fortes p dagogie ou cir cuits courts favorisant les liens producteurs consommateurs proximit de zones tr s urbaines par exemple Evolution du patrimoi
8. ducatives sociales tee MAJO6 2 11 2 Les statuts pour acqu rir et g rer du foncier La Fondation Terre de liens Cette fondation reconnue d utilit publique aura pour objet de recueillir des dons de fermes et de terres afin de sortir ces biens du march sp cula tif et de permettre l installation d activit s durables sur les territoires en les mettant dis position de porteurs de projet allant dans le sens de la charte de Terre de liens Elle r coltera galement des dons en argent qui lui permettront de soutenir des projets locaux en prenant des parts dans des SCI ou dans la Fonci re Les d marches pour obtenir la reconnaissance d utilit publique sont en cours D apr s nos informations elles devraient durer environ un an l issue duquel la Fondation Terre de liens sera cr e La Fonci re Terre de liens La Fonci re dont les statuts ont t d pos s en d cembre 2006 est un outil national mais son fonctionnement s articule autour de projets locaux elle acqui re des lieux sur lesquels exis tent un projet et une dynamique locale en soutien ce projet Appuy s par l quipe r gionale de Terre de liens les groupes locaux ont pour r le de participer la mobilisation de l pargne soli daire au moment du montage de l op ration et de suivre et soutenir ensuite les activit s sur le lieu La Fonci re a pour objectifs sp cifiques de Permettre des propri taires de tr
9. ne r duise pas une zone agricole naturelle bois e class e ou risque ne porte pas atteinte au PADD ne comporte pas de grave risque de nuisance Le PADD est le document associ au PLU qui donne les grandes orientations des interventions de la commune document bref et politique il est obligatoire pour toute cr ation ou r vision de PLU depuis 2001 il est consultable en mairie Proc dure la commune informe les personnes publiques associ es Etat R gion Conseils G n raux chambres consulaires une enqu te publique est r alis e Le choix entre r vision et modification d pend de la taille de la commune ainsi un changement d attribution d une parcelle de 5 ha justifie une r vision dans une petite ou moyenne commune mais peut faire l objet d une modification dans une commune de 15 20 000 habitants 8 4 1 MAJO6 R le des collectivit s locales dans la gestion fonci re 8 4 Outils de pr servation Outre les outils de planification qui permettent de d finir la destination des terrains les collecti vit s locales ont leur disposition des outils qui permettent la pr servation de zones agricoles et ou naturelles Nous abordons succinctement ces outils dans cette fiche Les outils concernant la protection exclusive du patrimoine naturel ne seront pas cit s Les exemples d actions men es par diff rentes collectivit s pr sent s dans ce guide vous donneront une id e plus conc
10. une caisse commune qui couvre tous les besoins Nous organisons des semaines d couverte pour transmettre notre exp rience ceux qui sont la recherche d un autre mode de vie La coop rative participe des r seaux d change comme REPAS http www reseaurepas free fr ou RELIER http www relier info Il y a quelques ann es nous avons cr avec d autres paysans du d partement la section Alpes Maritimes de la Conf d ration Paysanne Vous avez aussi pu nous croiser au FSE au rassemblement du Larzac ou lors d un des proc s des faucheurs volontaires avec notre stand de fromages et de sandwichs au ch vre chaud Au fil des ans la Coop rative Cravirola est deve nue un groupe solide Mais notre esprit est rest celui d aventuriers avec un penchant pour les pro jets ambitieux Aujourd hui apr s vingt ans de marche en avant nous nous rendons compte que notre petit hameau dans les montagnes du Mercantour ne correspond plus ces ambitions Nous avons donc pris la d cision de nous lancer tous ensemble dans une nouvelle aventure Nous sommes en train d acqu rir une nouvelle ferme un domaine de 270 ha dans l H rault sur les causses du Minervois Nous continuerons y faire de l levage a fabriquer des fromages organiser des v nements culturels Mais nous souhaitons aussi nous agrandir dans les limites propres notre fonctionnement en autogestion et diversifier la production agricole to
11. 1 n avons pas encore dexemple d utilisation de ces p rim tres N anmoins nous indiquons ci des sous le fonctionnement pr vu de ces territoires Ce d cret donne au d partement les moyens de d velopper une politique de protection et de mise en valeur des espaces agricoles forestiers et natu rels p riurbains Il a la possibilit d instaurer des p rim tres d intervention pour la protection des espaces p riurbains d exercer un droit de pr emption sur des espaces menac s d artificialisation et de les acqu rir d laborer un programme d action qui pr cise les am nagements et les orientations de gestion destin es favoriser l exploitation agricole la gestion foresti re la pr servation et la valorisa tion des espaces naturels et des paysages au sein du p rim tre d limit Au niveau des communes ou communaut s de commune Zone Agricole Prot g e ZAP D cret 2001 244 20 03 2001 relatif l affectation de l espace agricole et forestier et modifiant le code rural et le code de l urbanisme Depuis la loi d orientation agricole du 9 juillet 1999 il est possible de classer en zone agricole prot g e ZAP les zones agricoles dont la pr servation pr sente un int r t g n ral en raison soit de la qualit de leur production AOC main tien d une biodiversit soit de leur situation g ographique zone p riurbaine zone sensible a l rosion zone caract re agrico
12. La ma trise du foncier peut rester durablement chez les usagers des lieux en excluant tout retour la sp culation A condition videmment que cette volont soit clairement d finie et partag e par les cr ateurs de la soci t et qu ils mettent en uvre les dispo sitions pour la garantir La lourdeur de la gestion d une SAS et les co ts lev s de son fonctionnement incitent n anmoins une r flexion sur le partage de cet outil entre plusieurs projets P S Sur le site de www terrescommunes fr vous pouvez t l charger gratuitement et vous inspirer librement des statuts de la fiche d engagement d une SAS de propri t collective regroupant plu sieurs projets Bibliographie Fr d ric Masquelier Nicolas Simon de Kergunic SAS Cr ation Gestion Evolution Editions Delmas 2005 360 pages 51 Euros Un bouquin classique mais complet et bien fait le code barre du livre donne acc s un site de t l chargement avec pleins de documents utiles Vous pouvez aussi d couvrir l histoire de la Coop rative Cravirola qui a initi Terres Initiatives Communes dans le chapitre 5 Fonci res 2 13 1 MAJO6 Les statuts pour acqu rir et g rer du foncier 2 13 Couplage SCI association ou SCI Fondation Pr sentation et analyse par Cl ment de Baluet voir fiche 5 9 Lors d un achat collectif la r flexion pour choisir la forme juridique adopter peut para tre fasti dieuse e
13. Ne b n ficiant pas elle m me d un droit de pr emption elle peut demander la SAFER d exercer le sien pour le compte du Conseil r gional MAJO6 8 5 2 R le des collectivit s locales dans la gestion fonci re Une convention pour la pr servation de l agriculture p riurbaine en Ile de France Afin de lutter contre la sp culation fonci re et le mitage du parcellaire dans les territoires agri coles soumis de fortes pressions d urbanisation et int gr s dans des PRIF l Agence des Espaces Verts et la SAFER Ile de France ont donc uni leurs efforts travers une convention Au sein des PRIF agricoles une vingtaine aujourd hui un dispositif de veille fonci re est mis en place L Agence est ainsi inform e par la SAFER de toutes les ventes de terrains s effectuant dans ces Les l amiable ou par voie de pr emption si n cessai p rim tres interventions fonci res re avec demande de r vision de prix ont alors pour objet de ramener progressivement les prix de march une valeur d usage agricole Ces interventions fonci res ne sont bien entendu pas syst matiques et le partenariat AEV SAFER vise surtout exercer une veille fonci re un agricul teur candidat au maintien ou l acquisition d une propri t fonci re et sa mise en valeur agricole est chaque fois prioritaire sur la R gion pour acheter Lorsque la SAFER a la ma trise d un bien agrico le au sein d un PRIF elle proc
14. SCI Copropri t ac pren RUE AeA Re eRe ead ad 2 14 Les plus values immobili res 2 15 3 Contrat de location baux et commodat Le Bail rural et les formules d rogatoires 3 1 Le pr t usage ou commodat 3 2 bail Commercial 22e sense etait era es Dee 3 3 Le fonds de commerce en agriculture chapeau et cessibilit du bail 3 4 Le bail agricole cessible de 18 ans 3 5 Le bail environnemental ss r seau t l s sas 3 6 Le Dalla constrUttion aur RS RE Ne ete ee ee ee wie baer dees 3 7 Le contrat de location Vente 2124 2284 Pe nested ela ae eee ieee 3 8 4 Les d marches pratiques De l id e la vente 2 Oy ns oa erste ei ne ea tn tes 4 1 La gestion de votre structure 4 2 Trucs et astuces Foire aux questions 4 3 5 Initiatives fonci res PS DAC Sods sida a erea SN ats a be CR Pen 5 1 Domaine de Beauthorey SCI du Sait pas tout 5 2 GFA Cecilatoul sarene oan e ao oa paT EERE A ERa TT 5 3 GFA Le SHIGN Vert ser EE hae cee Leow es E aa 5 4 Les GFAM de Marne Ardennes 5 5 Groupement Forestier Arbres et for t de Soubreroche 5 6 bes GPA dur AT as nel nie Lt de Sek ramasse eed PAS ele 5 7 La Soci t civile des terres du Larzac 5 8 La Sauce Balut es use
15. a rassembl plus de 300 personnes Lors de cette AG nous avons demand des renforts parmi les associ s Un comit de gestion de la SCI a t cr avec 5 conseillers de g rance Perspectives Aujourd hui encore nous recevons r guli re ment des demandes d information et des per sonnes continuent prendre des parts dans la SCI pour soutenir les futurs projets Actuellement il y a deux cat gories de t ches la tenue r guli re des comptes entr es sor ties l arriv e de nouveaux associ s la gestion courante les relations avec le fisc et les administrations D autre part la r flexion continue au sein du groupe de pilotage o sont pr sents les 5 conseillers de la g rance Cette r flexion porte en partie sur l articulation de cette SCI avec les outils de finance solidaire de Terre de liens qui pourraient permettre de d charger les b n voles d une partie de leur tra vail de gestion notamment en cas de nouvelle action qui engendrerait de nouveaux associ s en nombre MAJ06 5 16 1 Initiatives fonci res Le moulin de Busseix CONTACT Alain DORANGE Route de Busseix 87500 Ladignac le Long T l fax 05 55 09 39 81 Courriel alain dorange wanadoo fr Web www moulindebusseix org IDENTIT DU PROJET Structure juridique portant le foncier SCI et association Type de contrat de location Bail construction pour les parties construire et bail agricole
16. acquisition 10 ans avant 6 x 10 x 135 075 81 045 A abattement forfaitaire 1 000 Base de la taxe sur les plus value 53 030 Taxe sur la plus value 53 030 x 27 14 318 Il faut r partir entre chaque associ la taxe soit 1431 80 par part MAJO6 2 15 2 Les statuts pour acqu rir et g rer du foncier Cas d exon ration des plus values Sont exon r es les plus values li es la cession d une maison titre principal Dans le cas d une SCI seul lasso ci locataire de la maison titre principal est exon r les plus values dans le cas o le c dant proc de au remploi int gral dans l acquisition la construction la reconstruction ou l agrandisse ment d un immeuble dans un d lai de 12 mois Par exemple si la SCI continue exister et utili se le produit de la vente pour acheter un autre bien immobilier il n y aura pas de taxes sur les plus values en cas d apport de titres une soci t soumise l IS sous la forme d un change cas d un trans fert de propri t d une SCI vers la Fonci re par un apport de titres le propri taire des titres b n ficie d un sursis d imposition en cas de ces sion ult rieure des titres la plus values est cal cul e par rapport a la valeur originelle des titres si le prix de cession d un bien est inf rieur ou gal a 15 000 les plus values sont exon r es Dans le cas d
17. ann es de son fonctionnement la base de donn es contient 1150 parcelles avec r f rences au cadastre et identification des propri taires lorsqu ils existent Lorsque aucun accord amiable ne peut tre contract avec les propri taires ou lorsque les pro pri taires ne peuvent pas tre identifi s l ADAPAVE agit pour la remise en culture en s ap puyant sur deux articles de loi voir fiche 1 2 l article 539 du code civil sur les biens vacants qui permet de demander le classement dans le domaine public puis la mise en vente des terres sans propri taire et l article L 125 1 du code rural qui permet au Pr fet d imposer la remise en cul ture des terres C est un article qui a tr s peu t appliqu une seule application connue la R union avant les actions de la commune de Vernouillet C est une action longue et proc du ri re mais qui a conduit beaucoup de cessions l amiable Les r sultats remise en culture et baisse du prix du foncier Sur les 110 ha de friche une cinquantaine a t remise en culture ce qui a entra n une modifi cation des paysages L application de la loi sur la remise en culture des friches a permis de dimi nuer de plus de 50 le prix du foncier agricole sur la commune car les espoirs de sp culation immobili re se sont vanouis Il s agit aujourd hui de mettre en place les autres actions pr vues par la charte Suite au d part de Bernard Giraudy de la commune
18. chacun de se rencontrer et d changer sur l agriculture l environnement la gestion de l espace Que chacun puisse faire valoir ses id es et les enrichir des opinions des autres Un lieu d accueil et de d couverte Vincent et St phane ouvrent leur exploitation au public pour leur montrer les techniques de cultu re biologique les initier aux vertus des plantes et leur faire go ter les produits de l exploitation Un lieu d activit conomique pour la commune de Monestier du Percy L arriv e de nouvelles populations jeunes et avec des enfants susceptibles de maintenir des groupes scolaires locaux La cr ation de quatre emplois p rennes Le d veloppement de la valeur ajout e puisque deux unit s de transformation miellerie et s choir et distillerie pour les plantes aroma tiques font partie du projet Le d veloppement de la fr quentation touris tique li e aux activit s d accueil que propose la structure mais aussi li e l originalit du pro jet Cette installation collective permet d envisager une autre conception du d veloppement agricole coh rente sur le plan conomique investisse ments raisonn s pour chacun valorisation des produits social par l installation de quatre couples sur la commune et la cr ation d emplois et environnemental par l entretien de l espace et des productions certifi es Agriculture Biologique C est une chance pour ce territoire o toutes
19. chaque ann e la surface d volue aux AMAP Or en septembre 2005 180 ha de terres qu ils cultivaient ont t mis en vente et pr empt s par la SAFER Une partie a t achet e par l Agence des Espaces Verts voir fiche 8 5 une autre par un particulier Il restait 20 ha acheter pour la somme de 144 000 Nous avons donc profit de cette opportunit pour concr tiser la r flexion sur l acquisition de terres en cr ant une SCI pour poser une candidature aupr s de la SAFER la SCI Terres Fertiles ou Soci t Civile pour le D veloppement d une Agriculture Durable en Ile de France dont l objet est le maintien de terres fertiles en Ile de France La SAFER nous a fait confiance nous promettant la vente des terres si nous r ussissions r unir l argent n cessaire Le projet leur semblait int ressant viable et permettant le maintien d une activit agricole Des clauses anti sp culatives Pour maintenir l aspect militant de la SCI et viter que des personnes ne s impliquent dans ce projet avec des vis es sp culatives il a t d cid de ver rouiller les statuts par deux clauses anti sp cula tives une personne une voix quel que soit le nombre de parts d tenues les plus values ventuelles restent propri t de la SCI et doivent tre utilis es pour des projets conformes aux objets de la SCI Nous avons galement d cid de limiter le mon tant des parts 50 Le but tai
20. construi re une habitation qu compter de la 2 me ou 3 me ann e d installation selon les sources d in formation En fait la loi ne dit rien de ces d lais mais permet au contraire si l on respecte les conditions ci apr s de construire d s l installa tion de l activit agricole B timents d levage Pi ces et conditions r unir indiquer le nombre d animaux log s avant et apr s travaux en fonction du nombre d ani maux et de l levage pratiqu une demande d autorisation ou une simple d claration est effectuer fournir une copie du formulaire de d claration aupr s de la Ddass au titre du R glement sani taire d partemental fournir le r c piss du d p t d un dossier de d claration au titre de la l gislation sur les ins tallations class es 97 Amexa Assurance maladie des exploitants agricoles fournir le r c piss du d p t d une demande d autorisation d exploiter au titre de la l gisla tion sur les installations class es Incertitude il semble que la cotisation l Amexa et la MSA soit une condition au droit de construire m me pour un b timent d levage Toutefois les pratiques sont diff rentes selon les administrations d partementales demandez l avis pr alable de l organe administratif instruc teur du dossier Logement d exploitant agricole Pi ces et conditions a r unir fournir l attestation de cotisation l Amexa fo
21. d nonc du fait de pratiques visant pr server l environnement o permettre aux propri taires d inclure des clauses prescrivant au bailleur des pratiques culturales sp cifiques visant pr server l environnement la biodiversit les paysages la qualit de l eau ou des produits Application L application de clauses environnementales dans le bail ne peut se faire qu deux conditions visant soit la personnalit du propri taire soit la nature des terres Ce sont soit des per sonnes morales de droit public soit des associa Personnalit du bailleur tions agr es de protection de l environnement Terrains concern s ils sont d finis par la loi et concernent les parcelles dans une zone humide bordant les cours d eau situ es dans un bassin versant dans le cadre de la politique fonci re du conservatoire du litto ral LAN ON si 1 modifi par la LOA du 9 juillet 1999 2 c est un comble mais le cas a exist par le pass 3 art L 411 27 des communes class es en parc national class es en r serve naturelle ou dans les p rim tres de protection les entourant les sites prot g s les sites Natura 2000 les zones d limit es par les plans de pr vention des risques naturels les zones de pr l vement d eau destin e l homme les zones d rosion Sur ces terrains tout propri taire peut inclure
22. est la diff rence entre le prix de vente et le prix d acquisition d un bien Il existe deux types de plus values la plus value professionnelle Elle s applique lorsque le vendeur est une soci t soumise l imposition sur le revenu dans la cat gorie des b n fices industriels et commerciaux des b n fices agricoles ou des b n fices non com merciaux la plus value immobili re Elle s applique lorsque le vendeur du bien immobilier est un particulier ou une soci t transparente c est a dire que les associ s sont trait s fiscalement comme s ils taient directement propri taires des biens de la soci t Voir la fiche 2 9 sur IR et IS Quand les plus values sont elles tax es Les plus values sont tax es si l acquisition du bien date de moins de 15 ans Les plus values immobili res s appliquent aux biens immobiliers et aux parts sociales de soci t s immobili res Dans le cas d une SCI comment se calcule La plus value Un associ qui revend ses parts un prix sup rieur au prix d achat r alise une plus value Il est tax sur la diff rence entre le prix de la part la vente et lachat S il a acquis des parts diff rentes dates et donc de diff rentes valeurs la plus value est calcul e sur chaque part en fonc tion de sa valeur d acquisition Si une SCI transparente c est dire qu elle rel ve de l imp t sur le revenu revend son patrimoi ne et r alise une p
23. et c est un document de r f rence du contr le des structures 2 Contrat d Agriculture Durable 3 Coop rative d Utilsation du Mat riel en commun un des fermiers et m tayers La majorit reste donc tr s agricole La dur e du mandat des membres est de trois ans Attributions un r le consultatif aupr s du pr fet La CDOA a un r le consultatif sur le projet de SDDS sch ma directeur d partemental des structures et sur les demandes d autorisation d exploiter Le pr fet peut organiser jusqu 4 sections sp cialis es leur d nomination d termine le champ de leurs comp tences structures et conomie des exploitations la plus importante en charge du Contr le des structures du financement des exploitations agricoles hors CAD et de l attribution des aides et droits produire agriculteurs en difficult s coop ratives agr ment des coop ratives attri bution des aides sp cifiques aux CUMA contrats d agriculture durable CAD Chacune de ces sections doit obligatoirement tre constitu e des repr sentants suivants les 5 repr sentants de l administration et des collectivit s territoriales les 8 repr sentants des syndicats agricoles Lorsqu il n y a pas de section c est la CDOA pl ni re qui assure le travail Dans quel cas doit on passer en CDOA Un projet doit imp rativement passer en contr le des structures dans les cas suivants Pour
24. et une maison d habitation Le foncier b ti a t rachet par l agriculteur et les terres lui ont t mises disposition par la com mune Ce paysan a ainsi pu s installer et d velopper des activit s de maraichage de production de plantes m dicinales et d levage d es cargots Une seconde acquisition a eu lieu Elle a aussi concern une quinzaine d hectares de terres qui ont t lou es un porteur de pro jet afin qu il cr e son activit d levage caprin et de production de ch taignes Par la suite d autres achats ont eu lieu et actuellement cette com mune d une centaine d habitants compte 12 agriculteurs dont la moiti sont locataires de la commune Certaines parcelles ont servi conforter des installations d j effectives Les terres sont lou es sous forme de bail rural Pour financer ces achats la commune a augment les imp ts sur le foncier non b ti Cette mesure n a pas t mal accueillie puisque l ob jectif tait clair pour les habitants Aujourd hui cette r serve fonci re existe toujours mais seuls 40 des terres sont lou s Celles actuelle ment disponibles sont difficilement exploitables r gion de mon tagne La commune poss de 30 des terres sur son territoire Certaines sont aussi issues de sectionnaux qui ne fonctionnaient plus En 2000 la commune de Beaumont voisine de Laboule a initi une d marche similaire de r serve fonci re La commune compte 2000 ha e
25. h ritiers non successibles et n ayant pas consenti au legs uni versel succession en d sh rence appartiennent l Etat Les biens immobiliers de personnes d c d es depuis moins de 30 ans sans h ritiers ou dont les h ritiers ont refus la succession sont galement propri t de l Etat Les terres incultes Alors que trouver du foncier rel ve de l exploit il existe encore des terres abandonn es des espaces improductifs c est dire des landes non productives des friches des terres incultes des exploitations et des parcelles aban donn es qui peuvent tre reconquis aussi bien par les particuliers que par l admi nistration Pour ces parcelles qui n ont pas t ou qui ont t insuf MAJO6 1 2 2 Trouver et financer du foncier et du bati fisamment cultiv es pendant 3 ans 2 ans en zone de montagne une autorisation d exploiter peut tre accord e L tat d inculture est constat par la commission d am nagement foncier Les terres concern es sont celles dont la mise en valeur agricole pastorale ou foresti re est pos sible Seule une raison de force majeure peut faire chouer la proc dure de remise en valeur Il faut par ailleurs que le demandeur respecte le contr le des structures La proc dure Une demande d autorisation d exploiter par lettre recommand e avec avis de r ception doit tre adress e au pr fet du d partement o est
26. immobilier rural et agricole par exemple un repr sentant des acteurs de la pr servation de l environnement et ou de l agriculture durable un repr sentant des usagers des lieux un technicien de Terre de liens Il a un r le de conseiller notamment pour aider choisir les projets soutenus par la Fonci re Le conseil de surveillance est compos d actionnaires lus par l Assembl e g n rale des actionnaires Comit Commandite Corell d d engagement ee surveillance er Personnes qualifi es signer foncier bati Sjoerd Wartena agriculture esi g re Commanditaires Y Y Ld actionnaires Epargnants Fonci re Terre de Liens Fondan ntreprises SA Associations j d des parts ach te Y Soci t s civiles immobili res Fermes loue lou e Y Y Porteurs de projets Sch ma de fonctionnement de la Fonci re 2 11 3 MAJO6 Les statuts pour acqu rir et g rer du foncier Les actions de la Fonci re 1 Le rachat et La gestion de lieux d di s des projets ruraux durables La Fonci re se porte acqu reur de lieux dont elle conservera la propri t sur le long terme Son statut de soci t aux mains d organisations garantes du projet fondateur doit lui assurer une p rennit qui permettra d offrir des garanties sur le long terme au del de ce que permet une SCI g r e par des physiques L organisation du march des actions permettra personnes le renouvellement des actionnaires sans
27. l issue de la p riode de location Le locataire a une option lever Deux modalit s pratiques se retrouvent dans les contrats 1 Soit un bail assorti d une promesse de vente le locataire paye un loyer sur valu au cours de la p riode locative Cette fraction du loyer est restituable en tout ou en partie en fonction des dispositions du contrat selon que le locataire l ve l option ou non en fin de contrat 2 Soit le locataire ne paie qu un loyer A la fin de la p riode de jouissance locative il dispose d une option v ritable a lever Lorsque le contrat de location vente porte sur un bien immobilier des sp cificit s sont retenir Juridiquement on consid re une succession dans le temps de deux op rations une p riode de jouissance de la chose laquelle suit un trans fert de propri t L int r t majeur de cette modalit contractuelle est de permettre l acquisition d un bien par paie ment fractionn et sans apport personnel initial Il faut pr ter attention la qualification de contrat de location accession r gi par des dispo sitions sp cifiques de la loi du 12 juillet 1984 Si un contrat comporte trois des conditions sui vantes il est soumis au r gime de la loi de 1984 Les trois conditions sont 1 une promesse de vente conf r e celui qui entend devenir propri taire 2 une p riode de jouissance du bien immobilier titre on reux 3 le paiement d
28. les initiatives de d veloppement agricole Site Pilote Agriculture Durable Programme Local de Gestion de l Espace convergent vers le maintien d un tissu rural vivant avec l installation de jeunes agriculteurs et la valorisation de produits diversi fi s au sein de structures taille humaine 5 18 1 Initiatives fonci res MAJO6 Quand la coop rative Cravirola invente les Terres La Coop rative Cravirola est un collectif autog r de dix personnes Nous avons d cid de changer de lieu et face la question de la propri t fonci re nous exp rimentons une nouvelle forme de propri t collective les Terres Communes Tout commence au milieu des ann es 80 quand Axel et Britta un couple de jeunes issus du milieu alternatif berlinois ach te un petit hameau en ruines coll la fronti re italienne 1200 m tres d alti tude dans la haute Vall e de la Roya Les d buts sont rudes Ces deux n o ruraux s installent dans une ruine sans lectricit ni eau courante ou chauffage sans acc s de route et sans la moindre exp rience agricole ils commencent fabri quer des fromages Convaincus que cette aventure qui fr le l incons cient doit tre collective ils cherchent en vain des associ s Mais d ann e en ann e ils r sistent la tentation de tout l cher Dix ans apr s leur installation Axel et Britta commencent enfin voir le bout du tunnel La ruine est devenue une ferme
29. les environs amorce d un r seau local Actuellement nous sommes quatre permanents sur le site un cin qui me agriculteur habite proximit en attendant que sa mai son soit construite Un futur associ a choisi d acheter une maison dans le hameau voisin et participe nos activit s Notre projet n a pas encore atteint son r gime de croisi re beaucoup d nergie est mobilis e par les constructions dont la r alisation per mettra tous les associ s d tre en permanence sur le site 5 17 1 Initiatives fonci res MAJO6 SCI des Trois Cols Quatre reprises pour une cession Vincent originaire du Tri ves Is re s tait tabli au Monestier du Percy et recherchait une exploitation reprendre collectivement avec Christophe David et St phane Trois d entre eux avaient un projet agricole en vente directe maraichage verger plantes miel le qua tri me un projet commercial import d artisanant russe Dans leur d marche de recherche de lieu ils se sont adress l ADASEA qui les a inscrit au RDI Un c dant a t rep r sur la commune du Monestier du Percy Celui ci propri taire d un b timent de 1000 m et locataire d une vingtaine d hectares cherchait c der au plus offrant Les quatre associ s ont entam plusieurs d marches en parall le qui ont permis l achat du b timent et la reprise des baux au bout de 2 ans tude de la faisabilit du projet recherche de financ
30. mettre en p ril le patrimoine foncier 2 Le soutien des SCI existantes Certains projets sollicitent la Fonci re pour com pl ter l apport en capital de SCI existantes ou en formation D sirant conserver une gestion locale du lieu les porteurs de projets peuvent souhaiter faire appel la Fonci re pour qu elle soit associ e minoritaire d une SCI locale Les SCI pourront galement faire appel la Fonci re pour le rachat de parts d associ s sou ha tant se retirer du capital de la SCI On pourra galement imaginer le transfert de parts de SCI vers la Fonci re en change d ac tions de la Fonci re afin d all ger la gestion de la SCI en limitant le nombre d associ s des per sonnes au d part Recherche d associ s Mobilit transmission des parts Hl Local autour d un projet ou territorial si c est pr cis dans les statuts Parmi la famille les voisins les amis Pas de possibilit d appel public l pargne Gestion G rant nomm dans les statuts ou en AG G rant nomm par le commandit associ ou non Le m me pour tous les projets Prise de d cision En AG des associ s Par le commandit garant de l thique se Responsabilit ind finie et solidaire one as Responsabilit des associ s proportionnelle aux apports Responsabilit limit e aux apports Le c dant doit retrouver un repreneur ou une diminution du capital est pr voir Difficult possib
31. parts dans la Fonci re pour compl ter l apport permis par l SUR solidaire Fonci re Terre Fonci re Terre de Liens Liens Outil national mais ancr localement grace aux groupes locaux li s a chaque projet Les m mes localement et en plus possibilit d appel public l pargne Mobilit plus facile due l organisation d un march des actions 2 12 1 MAJO6 Les statuts pour acqu rir et g rer du foncier 2 12 La SAS Pr sentation et analyse par Axel de Terres Communes voir fiche 5 18 La forme juridique d une SAS Soci t par actions simplifi e peut tre une alternative int ressante pour la constitution de la propri t col lective Notamment pour tous ceux qui veulent faire appel un soutien ext rieur pour la r alisa tion de leur projet mais qui comptent galement avoir recours un emprunt un moment ou un autre de leur activit La SAS est une soci t de capital C est dire les associ s sont des actionnaires qui en achetant des actions font un apport au capital de la soci t Au pire des cas les actions perdent toute leur valeur et les actionnaires ainsi leur apport Mais aucun cr ancier ne pourra se retourner contre eux pour r clamer le remboursement de la dette de la soci t ce qui serait le cas s il s agis sait d une soci t de personnes Dans une SCI par exemple chacun des soci taires m me avec un apport minime est enti rement
32. peu peu ten due des espaces beaucoup plus vastes consti tuant des ensembles g ologiques g ographiques ou paysagers massifs for ts gorges vall es marais caps les couvrant plusieurs milliers voire plusieurs dizaines de milliers d hectares Au total ce sont pr s de 4 du territoire national qui sont concern s par ces protections La loi sur la protection des sites pr voit deux niveaux de protection l inscription et le classe ment La mise en uvre de cette l gislation rel ve de la responsabilit de l Etat et fait partie des missions du ministre de l cologie Les pro grammes et projets de protections sont pr par s par les directions r gionales de l environnement DIREN et soumis pour avis aux commissions d partementales des sites Les d cisions de clas sement ou d inscription ont pour effet de d clen cher des proc dures de contr le sp cifique sur les activit s susceptibles d affecter le bien Sources Site des parcs naturels http www parcs natu rels regionaux tm fr Site de France Nature Environnement http www fne asso fr DGEAF DDAF Ain 2004 Site du Minist re de l cologie http www eco logie gouv fr Association ADAPAVE 8 5 1 MAJO6 R le des collectivit s locales dans la gestion fonci re 8 5 L Agence des Espaces Verts de la R gion Ile de France L Agence des Espaces Verts AEV de la R gion d Ile de France a t cr e en 1976 sous fo
33. s qui permet tent la gestion de cet espace dans le cadre pos au moment de la d finition de PENS Ce dernier doit tre am nag pour une ouverture au public dans les 10 ann es suivant son acquisition La d finition des espaces naturels sensibles doit tre compatible avec les orientations des docu ments d urbanisme et de planification Les dispositions de la loi du 18 juillet 1985 per mettent au Conseil G n ral d instituer une Taxe D partementale des Espaces Naturels Sensibles et de disposer ainsi de moyens financiers pour satisfaire aux exigences d am nagement et d en tretien de ces sites P rim tres de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels p riurbains D cret n 2006 821 du 7 juillet 2006 modifiant le code de l urbanisme et le code rural En r gion p riurbaine la probl matique de la pression fonci re est particuli rement sensible et les espaces naturels sont souvent menac s Or il est important de les pr server en particulier pour garantir un d veloppement durable du ter ritoire en termes conomique cologique et soci tal maintien de paysages et de la biodiver sit relocalisation de la production alimentaire maintien d un quilibre urbain rural Depuis juillet 2006 un d cret permet la cr ation de p rim tres de protection et de mise en valeur des espaces agricoles et naturels p riurbains Etant donn e la nouveaut de ce d cret nous 2
34. sur les ventes Pour ce qui est des locations c est le Contr le des structures qui donne autorisation d exploiter Seules les locations dans le cadre du droit rural sont soumises cette autorisation Ce nest donc pas le cas d un bail emphyt otique Pour contacter la commission du Contr le des structures s adresser la DDA 5 15 1 Initiatives fonci res MAJO6 La SCI Terres Fertiles La SCI Terres Fertiles a t cr e en ao t 2005 l initiative d un groupe de citoyens du plateau de Saclay et du r seau des AMAP d Ile de France Le but de cette SCI est le main tien d une agriculture de proximit et respectueuse de l en vironnement en r gion parisienne et la lutte contre une urbanisation outrance Cette SCI constitu e pour acheter 20 ha sur le plateau de Saclay dans un premier temps rev t un caract re territorial ce qui permettra d acqu rir d autres terrains agricoles en Ile de France Le succ s de cette SCI 170 000 rassembl s en trois mois montre quel point les citoyens souhaitent s impliquer dans la gestion de leur territoire A l origine du projet des citoyens souhaitant s investir concr tement dans la gestion de leur territoire Le Plateau de Saclay constitue un patrimoine exceptionnel 2500 ha d espaces ouverts agricoles et bois s aux portes de Paris Il est gri gnot sans coordination avec les diff rents acteurs agriculteurs col lectivit s locales ent
35. taires de foncier agricole lutter contre l enfrichement a notam ment permis de relancer l agriculture et de faire fortement baisser le co t du foncier agricole Le contexte une commune semi rurale en milieu p riurbain Vernouillet est situ dans les Yvelines une quarantaine de kilom tres de Paris Des habitants de cette commune attach s son caract re semi rural se sont constitu s en association l Association de D fense du Cadre de Vie de Vernouillet ADCVV cr e en 1993 pour lutter contre l implantation d une usine d incin ration d or dures m nag res dans la commune et contre l urbanisation de nou veaux espaces agricoles Bernard Giraudy le Pr sident de cette association est devenu maire de Vernouillet en 1995 et a poursuivi les actions contre l extension des zones urbanisables voulant encourager la construction des ter rains non utilis s en zone urbaine Suite la fermeture d une usine et une r flexion sur le maintien d emploi sur la commune il a pris conscience de l importance de l agriculture en ce qui concerne son activit conomique elle concernait environ 40 emplois Vernouillet mais galement ses autres r les entretien des paysages lien avec la ville La volont d agir tait l mais manquait la connaissance des outils disposition des communes Le seul outil qui tait mis en place tait un p rim tre d espace naturel sensible sur une partie des terre
36. une SCI le seuil s appr cie en fonc tion de la quote part d tenue par chaque associ ce qui signifie que les plus values sont exon r es lorsque le prix de cession des parts est inf rieur a 15 000 Exemple une SCI a t constitu e autour d un bien A d tient 40 des parts et B 60 Le bien est vendu 35 000 A sera exon r car le prix cor respondant ses parts est gal 14 000 alors que B sera impos le prix de cession de ses parts est sup rieur au seuil de 15 000 21 000 3 5 1 MAJO6 Contrat de location baux et commodat 3 5 Le bail agricole cessible de 18 ans Cr e par la loi d orientation agricole de janvier 2006 ce bail rural vise favoriser la transmission des exploitations hors cadre familial en rendant cessible le bail li 4 la ferme Il rejoint les dispositions du bail rural de 9 ans voir la fiche 3 1 sur le bail rural d s lors que son r gime sp cifique ne s y oppose pas Par exemple le preneur du bail peut exercer son droit de pr emption mais sans possibilit de r vision de prix Le bail cessible peut tre conclu entre un fermier et un propri taire qui en expriment tous deux le souhait Il permet au fermier de c der son bail en dehors du cadre familial Il ne peut pas tre oral et n cessite un acte authentique chez le notaire et une publicit la conservation des hypoth ques Le prix du ferma ge est celui du bail ferme mais il peut tre m
37. une installation ou un agrandissement d une exploitation qui d passe une cer taine surface d finie en SDDS 70 ha pond r s dans la Dr me MAJO6 6 2 2 Les aspects l gaux de la gestion fonci re d une personne n ayant pas la capacit agricole dipl me ou une exp rience de 5 ann es d ac tivit agricole en tant qu exploitant conjoint sur une surface sup rieure ou gale 1 2 UR 25 ha pond r s dans la Dr me d une personne de plus de 60 ans d une soci t sans membre ayant la qualit d exploitant dun pluriactif dont les revenus annuels non agricoles d passent 3120 fois le SMIC horaire sur un bien distant de plus de 10 km en plaine et de 15 km en montagne du si ge d exploita tion Dans les cas de r trocession apr s pr emption par la Safer sil exploitant r trocessionnaire exploite plus de 2 UR 10 ha pond r s sur la Dr me sila r trocession contribue au d membrement d une exploitation en la r duisant en deca du seuil fix par le SDDS 30 ha pond r s dans la Dr me Autres cas pour une suppression d exploitation ou une diminution de surface conduisant une une surface inf rieure un seuil d fini par le SDDS 30 ha pond r s dans la Dr me en cas de retrait de l usage d un b timent agri cole essentiel l exploitation D rogation Sont dispens s d autorisation depuis la loi d orientation du 5 janvier 2006 les projets
38. une redevance jusqu la lev e de l option par l acc dant comportant un loyer et une contrepartie l immobilisation du bien pen dant cette p riode Dans cette hypoth se o les trois conditions cumulatives sont r unies le contrat de location accession a un r gime juridique sp cifique on peut citer l obligation faite au propri taire bailleur de restituer les sommes constatant un surloyer en cas de non lev e de l option le bailleur ne peut conserver qu au maximum 1 du prix de vente estim titre d indemnit l gale voire 3 titre exceptionnel mais galement le droit renforc que poss de le locataire dans ses rapports avec la copropri t 4 1 1 MAJO6 Les d marches pratiques Les d marches pratiques Parce qu une fois que l on a tout compris il faut bien se jeter l eau nous avons essay de d tailler les d marches pratiques l encha nement des choses faire et quelques petits conseils Vous trouverez notamment des l ments li s l acte de vente la constitution de votre structure la gestion de la structure et enfin des petits trucs et astuces 4 1 De l id e la vente La vente et le compromis de vente On ne trouvera pas ci dessous l indication des modalit s administratives respecter concernant la vente d un bien Ceci rel ve du notaire et la chambre des notaires de chaque d partement peut fournir toutes informations re
39. vente 56 RCS Registre du commerce et des soci t s 57 CFE Centre de formalit des entreprises 58 CCI Chambres de commerce et d industrie 60 Naf Nomenclature d activit fran aise Le co t d un acte de vente varie en fonction de la nature du bien et des actes annexes hypoth que caution pr t bancaire Des grilles de valeur sont disponibles dans les agences notariales La r daction d un acte authentique est tarif e en fonction du nombre de pages Constituer sa SCI Voici les tapes pratiques de cr ation d une SCI Faites attention aux d lais de cr ation de votre soci t qui peuvent consid rablement repousser l acte de vente D s ce stade il vous faudra choisir la banque qui accueillera le compte de la future soci t puisque ces informations seront n cessaires aux statuts Le plus long est de se mettre d accord avec les autres associ s sur le contenu des statuts Une fois ce travail effectu il faut passer une annonce de la cr ation de la SCI dans le journal d annonces l gales co t indi catif 200 vous adresser la Recette des imp ts pour faire enregistrer vos statuts gratuit inscrire votre soci t au RCS56 aupr s du CFE qui est g n ralement le greffe de Tribunal de commerce ou un stand de la CCIF8 co t indicatif 60 Attention au moment de l enregistrement au CFE il vous sera demand votre option TVA pour pouvoir choisir
40. vi sion Il y a 44 Parc Naturels R gionaux en France qui couvrent 12 du territoire Agence des Espaces Verts et P rim tre R gional d Intervention Fonci re La r gion Ile de France est la seule s tre dot e depuis 30 ans d une structure sp cifique de ges tion des espaces naturels et agricoles l agence des espaces verts Elle a pour vocation d acqu rir du foncier dans des espaces pr alablement rep r s comme importants en terme de conser vation d un patrimoine naturel agricole ou fores tier p rim tres r gionaux d intervention fonci re Pour conna tre son fonctionnement voir la fiche 8 5 Au niveau d partemental Espaces Naturels Sensibles ENS Code de l urbanisme art L 142 1 et suivant s et R 142 1 et suivant s La notion d espace naturel sensible a t intro duite dans le code de l urbanisme Afin de pr server la qualit des sites des paysages des milieux naturels et des champs naturels d expan sion des crues et d assurer la sauvegarde des habitats naturels le d partement est comp tent pour laborer et mettre en oeuvre une politique de protection de gestion et d ouverture au public des espaces naturels sensibles bois s ou non En 2005 71 d partements utilisaient cette mesu re MAJO6 8 4 2 R le des collectivit s locales dans la gestion fonci re De mani re g n rale les seules activit s auto ris es sur un ENS sont des activit
41. Les dispositifs statutaires L int r t principal de la SAS est la grande libert qu elle offre dans la r daction des statuts Cela implique videmment de s y prendre avec soin MAJ06 2 12 2 Les statuts pour acqu rir et g rer du foncier En cas de conflit c est ce qui a t crit dans les statuts qui sera appliqu D o l importance d tre pr cis et de ne rien oublier On peut s accorder le concours d un avocat sp cialis Les tarifs sont tr s variables mais cela peut facilement se chiffrer en dizaine de milliers d Euros On peut aussi t l charger des mod les de statuts ou acqu rir des livres qui indiquent le chemin suivre 40 150 Euros De toute fa on rien ne remplacera le travail des futurs associ s pour d finir clairement leurs objectifs et leur r flexion sur les moyens pour les atteindre Les statuts peuvent tre tablis sous seing priv sans passer par un notaire Ils contiennent obli gatoirement un certain nombre de mentions telles que la dur e le montant du capital le si ge et l objet social Il faut y rajouter le nombre et la valeur des actions les apports en nature le cas ch ant l organisation du pouvoir dans la soci t la r partition des b n fices etc Le pr ambule Le pr ambule qui n est pas obligatoire est n an moins un l ment important des statuts Les fon dateurs de la soci t y expriment l esprit dans lequel ils se sont associ s
42. TN iaa lt he RATER A vacces collectif et Solidaire au foncier et au b ti Guide m thodologique juridique et financier Mise jour mars 2007 Sommaire Pourquoi ce guide et pour qui Mode d emploi Les caract ristiques et les enjeux de l pargne pour le foncier 1 Trouver et financer du foncier et du b ti Les interlocuteurs dans la recherche du foncier 1 1 Rep rer le foncier vacant Les domaines de l tat 1 2 Le financement de l achat 1 3 2 Les statuts pour acqu rir et g rer du foncier Statut juridique social et fiscal de quoi s agit il 2 1 La soci t civile immobili re SCI 2 2 Le groupement foncier agricole GFA 2 3 L association porteuse de foncier 2 4 LIndiViSiOR Es des dues AU A Oa Wile mien dead einen 2 5 La copropri t LA RE NT Et ne End 2 6 Indivision OU SE cise Se dln En EN adem ink tere oe RS 2 7 Les bonnes questions se poser sur les statuts juridiques 2 8 Les aspects sociaux et fiscaux des statuts 2 9 En guise de synth se J JGecitoee ae den See ES PR aden 2 10 Les outils de finance solidaire de Terre de Liens 2 11 La soci t par actions simplifi e SAS 2 12 Couplage SCl association ou SCI Fondation 2 13 Couplage
43. a tion agricole ou de b timents d exploitation ayant conserv leur utilisation agricole En revanche il existe de nombreuses exceptions au droit de pr emption L 143 4 du Code rural les changes les cessions consenties des parents ou alli s jusqu au 4 me degr inclus ou des coh ritiers ou leur conjoint survivant les acquisitions r alis es par les salari s agricoles et les associ s d exploitation et par les fermiers en place certaines constructions les donations etc Le droit de pr emption de l Etat et des col lectivit s publiques pr domine celui de la Safer Selon les r gions voire les d partements et selon le type de culture pratiqu e sur les terres elle peut pr empter d s le premier m notamment lorsque la vente concerne des zones agricoles et naturelles d un plan local d urbanisme ou par tir de quelques ares Par exemple en Bourgogne la SAFER peut pr empter partir de 4 ares pour une zone viticole AOC 20 ares pour des terres de cultures maraich res et 50 ares pour des terres en polyculture levage La pr emption de terres par la SAFER ne repr sente que 12 15 de ses acquisitions le reste tant acquis l amiable Motifs de la pr emption La pr emption doit permettre d atteindre un des 8 objectifs suivants L installation la r installation ou le maintien des agriculteurs Lagrandissement et l am lioration de la r parti tion parcellaire des exploitat
44. ajor de 50 Le bail cessible est minima de 18 ans renouve lable tacitement pour 5 ans au moins Le bail n est pas renouvel pour d faut de payement du fermage compromission de la bonne exploitation du fonds non respect des clauses environnementales du bail voir la fiche 3 6 sur le bail environnemen tal Le bailleur peut ne pas renouveler le bail sans motiver son cong en le d livrant 18 mois a l avance et en s acquittant d une indemnit d vic tion Le bail rural cessible de 18 ans est le seul ferma ge a pouvoir entrer dans le cadre du fonds agri cole C est une mani re de valoriser le droit a bail Cette pratique courante dans le nord de la France est souvent critiqu e ou absente dans les parties plus m ridionales MAJO6 3 6 1 Contrat de location baux et commodat 3 6 Le bail environnemental Issu de la loi d orientation agricole de janvier 2006 le bail environnemental t moigne de la volont des pouvoirs publics de promouvoir une agriculture respectueuse de l environnement Mais le chemin reste long Le bail rural classique prot ge le fermier dans la libert de sa pratique culturale Ainsi avec ce bail un propri taire ne peut pas par exemple imposer au fermier de ne pas utiliser d engrais chimiques sur ses terres Avec cette nouvelle loi le l gislateur vise un double objectif o prot ger le fermier dont le bail ne peut plus tre
45. am nagement foncier et d tablissement rural Saferca Soci t d am nagement foncier et d tablissement rural Champagne Ardenne SARL Soci t anonyme responsabilit limit e SAU Surface agricole utile SCEA Soci t civile d exploitation agricole SCI Soci t civile immobili re Scop Soci t coop rative ouvri re de production
46. ansmettre en conciliant trois volont s e soutenir l installation de porteurs de projet agricoles et ruraux en acceptant de trans mettre leur bien sa valeur conomique en ayant la garantie qu il ne fera pas l objet d une revente sp culative par la suite e avoir la garantie que le lieu sera mis dispo sition de projets ruraux durables et ce sur le long terme e transmettre leur patrimoine immobilier sans priver leurs ayant droits de la possibilit de r investir ailleurs leur patrimoine financier Permettre tout un chacun particulier entre prise association fondation etc d investir pour une dur e ventuellement limit e son pargne pour soutenir des projets ruraux et durables L organisation de la Fonci re La Fonci re est une soci t en commandite par actions SCA qui r unit des commanditaires les actionnaires qui apportent le capital et un commandit le g rant garant du projet fonda teur Le commandit est constitu des trois acteurs l initiative du projet L association Terre de liens La Nef soci t financi re coop rative Sjoerd Wartena ancien paysan impliqu dans les projets de Terre de liens depuis le d but Le commandit assure la gestion de la soci t sous le contr le d un conseil de surveillance et avec l appui d un comit d engagement Ce der nier est compos de personnes qualifi es dans le domaine de la gestion de patrimoine
47. artici per la vie sociale On parle de la renonciation AN du conjoint acqu rir la qualit d associ cette formule doit tre annex e aux statuts afin de cer tifier cette d cision Il est recommand d tablir cette demande par LRAR le danger de ne pas proc der cette formalit est que le conjoint peut revendiquer la qualit d associ pour la moiti des parts souscrites dans le d lai de 2 ans apr s la souscription L gislation D Comment se procurer les textes juridiques aux quels il est fait r f rence dans l article 1 des sta tuts types Sur www legifrance com et dans le Code rural aux articles relatifs aux GFA pour les aspects l gislatifs et r glementaires Une loi r cente donne aux communes le droit de communaliser les sectionnaux sur lesquels les imp ts fonciers ne sont pas pay s depuis 5 ans ce qui transforme ces terrains r serv s en priorit aux exploitants de la section en des terrains appartenant la commune qui a toute libert pour le louer qui elle veut Quels recours les usagers des sectionnaux ont ils pour conserver l usage de ces terrains Pour les sectionnaux on peut envisager une action devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux s il y a un bail ou au Tribunal Administratif voir selon les contentieux Le droit de pr emption de la Safer s applique t il aussi lors de la signature d un bail La Safer dispose d un droit de pr emption
48. avec son patri moine et son revenu personnel responsable de la dette de la soci t La SAS est une forme juridique relativement r cente A l origine con ue pour les grandes entreprises elle s adresse seulement depuis 1999 l ensemble des acteurs conomiques Aujourd hui de nombreuses soci t s SA SCA SARL se transforment en SAS pour profiter de la souplesse que le l gislateur a voulu apporter aux entreprises par cette r forme de loi sugg r e par le medef C est la grande libert contractuelle qui a t accord e la SAS qui la rend particuli rement int ressante pour la structuration de la propri t collective La SAS est en effet la seule soci t dans laquelle les associ s ont la possibilit d or ganiser librement leur fonctionnement interne Toute personne physique ou morale par exemple association syndicat peut tre soci taire d une SAS Il n y a pas de nombre minimum d associ s Le capital est d au moins 37 000 Euros Au moment de la cr ation il doit tre lib r c est a dire vers au compte de la soci t de moiti le reste devant l tre dans un d lai de cinq ans La SAS est n anmoins soumise aux r gles g n rales fix es par le Code de commerce De nom breuses dispositions s y appliquent de la m me mani re que pour toute autre soci t anonyme Par exemple elle doit se conformer aux proc dures et formalit s de constitution Si les statuts ne pr vo
49. bi tat des d placements des activit s conomiques et des quipements publics l chelle d un grou pe de commune Il a pour objectif de g rer les pace de fa on conome et d organiser la coh ren ce des activit s pr sentes sur le territoire Les orientations fix es dans le SCOT s imposent aux PLU Le plan local d urbanisme PLU Le PLU cr par la loi relative la solidarit et au renouvellement urbain a remplac le POS plan d occupation des sols en 2000 Le PLU est un outil d urbanisme permettant une commune de g rer et d am nager son territoire Il vise diviser un territoire communal en plusieurs zones urbaines et naturelles Le PLU est labor l initiative des communes ou des communaut s de communes La loi ne les oblige pas se doter d un tel document G n ralement les petites communes sont dot es d une carte communale outil d urbanisme plus l ger et plus facile mettre en oeuvre qu un PLU La carte communale La carte communale est un document d urbanis me simplifi d limitant les secteurs construc tibles et inconstructibles Il est mis en oeuvre par la commune et ne couvre que son territoire MAJO6 8 3 1 R le des collectivit s locales dans la gestion fonci re 8 3 Zonage peut on demander le classement d un terrain a construire en zone agricole Le zonage du foncier est d fini par les documents d ubanisme Il attribue chaque parcelle un usage
50. bjet d un acte notari En moyenne les frais d hypoth que s l vent 2 du montant du pr t L hypoth que suit le bien en toute main Elle comporte une mainlev e c est dire qu en cas de revente du bien objet de l hypoth que avant le terme de l emprunt un acte attestant que le cr ancier accepte de ne plus tre b n ficiaire de Vhypoth que doit tre constitu Cet acte engendre des frais qui sont la charge du ven deur Une hypoth que peut tre consentie pour une ou plusieurs cr ances selon leur montant et la valeur du bien Sont exon r s des frais d inscription hypoth cai re les pr ts sans int r ts les pr ts conventionn s et les pr ts d pargne logement Equilibrer son de financement Lorsque vous avez recours 4 un emprunt et ou plan que vous souhaitez r mun rer les apports de vos associ s il faut envisager les moyens dont vous allez b n ficier pour rembourser vos dettes Il est donc n cessaire de calculer des loyers annuels pour que votre plan s quilibre Il faut ici tablir un budget pr visionnel des charges de l activit et de gestion du foncier ainsi qu un plan de tr sorerie pour prendre en compte dans les besoins de financements ceux li s de la gestion de tr sorerie 22 http www terredeliens org IMG xls Outil_prev _GFA xls Vous pouvez faire varier plusieurs composantes montant d emprunt dur e apport personnel subventions etc pou
51. construction Ainsi le jour de limmatriculation de la soci t au RCS celle ci reprend automatiquement les engagements qui ont t souscrits en son nom par le mandataire Ces pr cautions sont importantes notamment pour ce qui concerne le transfert de la responsa bilit De plus le compromis va fixer le d lai minimum et le d lai maximum dans lesquels l acte d finitif de vente devra tre sign Il faut ici tenir compte de certaines sp cificit s qui peuvent conditionner la r alisation d finitive de la vente autorisation administrative obtention d un permis de construire ou d un certificat d urbanisme octroi d un pr t bancaire r glement d une succession Par exemple pour l achat d une terre agricole ce d lai est au minimum de deux mois du fait de la notification Safer voir fiche 1 1 L acte de vente d termine Les servitudes Les parts d indivision ventuelles Les milli mes de copropri t La r partition des charges entre le vendeur et l acheteur Attention chaque cas tant sp cifique la liste de ces clauses ne peut tre exhaustive Il faut veiller l examen du document final remis par le notai re pour viter toute erreur ou incompr hension Le partage d un lieu en diff rents lots dans le cas d une copropri t n cessitera l intervention d un g om tre expert la charge de l acqu reur Son intervention devra se faire dans le d lai fix par le compromis de
52. ctivit s territo riales ou des organismes gestionnaires du fon cier Il existe dans chaque d partement une ANAH qui peut subventionner dans certains cas des restaurations de maisons d habitation Certains Conseils g n raux accordent aussi une aide aux jeunes agriculteurs pour faciliter la r novation de leur habitat Toutes ces ressources vont pouvoir trouver leur place dans un GFA une SCI ou une association Par exemple les apports qu ils soient personnels faits par des amis ou issus d un appel l pargne seront mis au capital ou en compte courant de la soci t ou de l association L emprunt sera une dette et les subventions d investissement seront consid r es comme des fonds propres dans le bilan comptable MAJO6 1 3 2 Trouver et financer du foncier et du bati L hypoth que L hypoth que est un droit qui porte sur un bien immobilier et qui constitue une garantie de paie ment d une dette Elle autorise le cr ancier non pay l ch ance faire saisir le bien et le vendre afin de solder la dette Elle est le plus sou vent utilis e comme garantie par les banquiers pour un pr t immobilier L hypoth que donne lieu une publication au registre des hypoth ques dont les frais s l vent 0 715 du montant du pr t A cela il faut ajouter les frais li s l acte authentique qui implique l in tervention d un notaire car l hypoth que doit obligatoirement faire l o
53. de Vernouillet il y a quelques ann es l action a t ralentie pendant quelques ann es Aujourd hui elle reprend avec une qui pe motiv e Source IAURIF DRIAF 2005 9 6 2 Sigles utilis s IS Imp t sur les soci t s SCTL Soci t civile des terres du Larzac JAL Journal des annonces l gales SDDS Sch ma d partemental des structures LDD Licence de libre diffusion SEL Syst me d changes locaux LRAR Lettre recommand e Siret Syst me informatis du r pertoire national avec accus de r ception des entreprises et des tablissements MRJC Mouvement rural des jeunesses chr tiennes SMI Surface minimum d installation MSA Mutualit sociale agricole TFPNB Taxe fonci re des propri t s non b ties Naf Nomenclature d activit fran aise TGI Tribunal de grande Instance NDLR Notes de la r daction TVA Taxe sur la valeur ajout e Nef Nouvelle conomie fraternelle UGB Unit gros b tail PAC Politique agricole commune UR Unit de r f rence Pad Plan d agriculture d partementale WWOOF World wide opportunities Pidil Programme pour l installation on organic farms et le d veloppement des initiatives locales PLU Plan local d urbanisme POS Plan d occupation des sols RCS Registre du commerce et des soci t s RDI R pertoire d partemental l installation RMI Revenu minimum d insertion RUP Reconnaissance d utilit publique SA Soci t anonyme Safer Soci t d
54. de louer le foncier peut par exemple tre soumi se une obligation d unanimit Attention toute fois ne pas paralyser le fonctionnement de la soci t en cas de litige La direction Le seul organe directeur obligatoire d une SAS est son pr sident I peut tre une personne phy sique ou morale Normalement il est seul l giti me repr senter la soci t envers des tiers Il est n anmoins possible de restreindre ses pouvoirs par exemple en fixant un montant au dela duquel il ne pourra agir sans mandat de l assembl e des actionnaires Il n y a pas d obligation de le nommer pour une dur e limit e Comme un changement de pr si dent est forcement co teux publication dans un journal officiel il est possible de juste le rendre r vocable 4 tout moment ce qui limite drastiquement son pouvoir r el Le pr sident est de toute fa on responsable envers les action naires qui peuvent lui r clamer un d dommage ment en cas d abus ou de mauvaise gestion volon taire Clauses sp ciales Les statuts d une SAS peuvent contenir un grand nombre de clauses sp ciales destin es prot ger l esprit dans lequel elle a t cr e On peut par exemple exclure la vente des actions ou la sou mettre un agr ment du nouvel actionnaire convenir d une clause d galit de capital ou encore d exclusion en cas de refus de voter une d cision vitale pour la soci t et cetera Les statuts peuvent gale
55. des clauses environnementales et la parcelle doit faire l objet dun document de gestion officiel Les clauses doivent tre en accord avec ce der nier Prix du fermage La pr sence de clauses environnementales dans le bail peut entra ner une r duction du montant du fermage si elle implique des contraintes pour le fermier La r siliation du bail ou l opposition son renou vellement se fait donc en cas de non respect de ces clauses Le d cret d application vient de para tre janvier 2007 il est en attente de publi cation au JO Source bibliographique Dictionnaire perma nent de l entreprise agricole Num ro sp cial 382 1 date d arr t des textes 20 janvier 2006 pages 282 et 283 3 7 1 MAJO6 Contrat de location baux et commodat 3 7 Le bail a construction Le bail construction permet de confier l occu pant d un terrain l dification de b timents sa charge selon des modalit s financi res d finies l avance entre le propri taire et l occupant Le bail construction est d fini par le code de la construction et de l habitation Constitue un bail construction le bail par lequel le preneur s engage titre principal di fier des constructions sur le terrain du bailleur et les conserver en bon tat d entretien pendant toute la dur e du bail Cette dur e est comprise entre 18 et 99 ans et correspond la dur e d amortissement de la construction
56. ectif Le droit de propri t qui se divise en droit d usage du bien droit ses fruits et droit de disposer du terrain se limite ce dernier pour ce qui concer ne la section tandis que les Ayants Droit de la section disposent pour eux m me des deux pre miers Toute personne qui habite sur une section de commune est spontan ment ayant droit de la sec tion et peut donc user des terres sectionnales et b n ficier de ses fruits en nature ou en revenus financiers conjointement et simultan ment avec les autres Ayants Droit Les Ayants Droit peuvent ainsi b n ficier de l usage ou de fruits aussi divers que des coupes de bois le droit de cueillette des droits d eau etc 1 application de l article L 2411 10 du Code G n ral des Collectivit s Territoriales L usage de terres agricoles sectionnales peut tre l galement soumis jouissance individuelle en faveur d agriculteurs Ayants Droit prioritaires Dans ce cas les autres Ayants Droit non agricul teurs vinc s recoivent une compensation finan ci re par le biais de la distribution des revenus 1 sectionnaux c est dire du loyer vers par lagriculteur Les conseils municipaux g rent les biens section naux dans une majorit de cas Cependant les lecteurs de la section Ayants Droit propri taires fonciers sur la section ou le conseil muni cipal peuvent demander au Pr fet la cr ation d une commission syndicale dans les six mois
57. eloppement d une agriculture p riurbaine Assurer un environnement favorable aux exploitations D velopper une prospective long terme sur le type d agriculture red ployer Cr ation d un p rim tre d intervention r gio nale sur les espaces agricoles La profession agricole s engage susciter lex tension des surfaces cultiv es sur la commune tout en respectant les paysages et l environne ment L Etat et les collectivit s locales s engagent aider la r ussite du projet en le soutenant financi rement et administrativement La mise en pratique de la charte Un programme d actions pluriannuel 2001 2004 a t d fini nous ne citons que les grands axes et d taillerons dans le paragraphe suivant ce qui concerne la ma trise du foncier 1 Ma trise des sols et remise en culture des par celles 2 Am nagements n cessaires pour faciliter l ex ploitation et prot ger les terrains et les r coltes 3 Am nagement de l espace Un plan global d am nagement des espaces natu rels tait une n cessit la collectivit doit garder la ma trise de l volution des espaces et de leur vocation 4 Communication et animation Cet axe d action avait pour objectif d expliquer les conditions de remise en culture et les contraintes conomiques de l agriculture locale les travaux pr vus et leur d roulement les avantages que les habitants en retireront et le comportement avoi
58. ements publics et du cadre juridique pour les recevoir recherche d une formule juridique pour le portage du foncier recherche d apporteurs de parts Les porteurs de projet ont utilis des ch quiers installation pour financer une tude de la Chambre d agriculture sur le portage juri dique Le maire et les habitants de la commune ont t associ s la r flexion au cours de r unions l initiative des porteurs de projet La commune tait pr te apporter des fonds le conseil g n ral gale ment L hypoth se d une ferme communale a t envisag e Un notaire bienveillant a beaucoup aid avancer et conclure sur les aspects juridiques La solution retenue Une SCI capital variable ce statut permet de cr er la soci t avant de r unir l ensemble du capital 10 du capital de d part doit tre lib r la cr ation et d engager les d marches d acquisition Les associ s s engagent sur les r sultats dans un d lai de 5 ans apr s leur sortie du capital si des r gularisations interviennent dans un d lai de 5 ans les associ s d alors sont concern s 900 parts de 150 ont t mises Le pouvoir est r parti en proportion de l apport en capital Les 4 associ s majoritaires d tiennent chacun 110 parts Ils sont prio ritaires pour racheter les parts en cas de cession 1 RDI R pertoire D part Installation CONTACT Vincent Leras Association Apocire Loubet 38930 Le Mone
59. en toute conscience votre option TVA reportez vous l article tre ou ne pas tre la TVA fiche 2 9 1 Si vous laissez cette case vide votre contr leur des imp ts vous fera un rappel mais autant commencer sur de bonnes bases R fl chissez donc l avance Le CFE vous renvoie alors sous une quinzaine de jours votre num ro d enregistrement au RCS votre num ro de Siret gt et votre code Naf0 Votre soci t est alors constitu e et pr te a ache ter le bien envisag Du statut de soci t en for mation la soci t passe a celui de soci t n e elle a alors un patrimoine et existe sur le plan juridique La soci t devient l interface avec les tiers 59 SIRET Syst me informatis du r pertoire national des entreprises et des tablissements 4 3 2 MAJO6 Les d marches pratiques Choix de statut Est il pr f rable de cr er un GFA ou une SCEA sachant que cette soci t va acqu rir un terrain avec une grange qu elle va louer cette derni re et que par la suite elle construira un batiment qu el le louera galement ceci c t de son activit agricole L usage de la SCEA et du GFA ne r pond pas aux m mes objectifs le GFA permet de g rer le fon cier tandis que la SCEA est une structure pour exploiter le bien Dissocier les deux est plus int ressant socialement et fiscalement les charges de location de la SCEA au GFA sont a d duire du chiffre d a
60. es r trocessions La SAFER ne peut pas en principe garder des immeubles plus de 5 ans Ainsi elle suit la d marche suivante Appel de candidatures Affichage d un avis a la mairie de la commune du bien pendant 15 jours minimum et publi cation dans deux journaux du d partement dont au moins un agricole si le bien exc de une certaine valeur Recueil des candidatures Consultation locale Avis du Comit Technique D partemental accord des commissaires du gouvernement D cision du Conseil d administration du pr si dent ou du directeur g n ral R trocession et information l gale Remarque L acqu reur des terres pr empt es par la SAFER doit s engager pour lui et ses ayants cause h ritiers exploiter et conserver la des tination agricole du bien pendant 10 ans comp ter de la date de transfert de la propri t Contestations Les tribunaux judiciaires sont comp tents pour les litiges relatifs aux acquisitions et r troces sions de terres effectu es par les SAFER Le d lais de contestation est de 6 mois partir du jour o la d cision de pr emption ou de r troces sion a t rendue publique 6 2 1 MAJO6 Les aspects l gaux de la gestion fonci re 6 2 La CDOA Il est n cessaire de faire une demande d avis la pour obtenir une autorisation d exploiter sur des terres CDOA dans diff rentes circonstances en location contr le des structures p
61. ext rieur entraide don SEL etc L ouverture en favorisant l accueil des personnes ext rieures et en participant la vie locale associative professionnelle etc Concr tement nous avons lanc la construction de quatre maisons individuelles et d une maison commune utilisant des normes de construction cologiques La maison commune en paille est presque achev e et trois maisons individuelles sont en chantier Ces construc tions se font avec la participation de l Ecocentre du P rigord voir http www cr3e com L achat de la propri t et le financement des constructions sont assur s par les associ s qui cherchent int grer dans le projet par une offre de location des membres plus jeunes ne disposant pas de capitaux Le recours des habitats pr caires caravane cabane est employ transitoirement si n cessaire Sur la propri t se sont install s un artisan produisant des extraits ferment s de plantes purins d ortie de foug re etc et en activit secondaire un agriculteur dont le m tier de base est tondeur de moutons Une association loi de 1901 BUSSHELIOS a t cr e pour g rer les activit s autres que la location seule activit autoris e la SCI Nous recevons de nombreux visiteurs et tr s rapidement nous avons t sollicit s par des porteurs de projet d colieux pour les conseiller sur la fa on de proc der Deux autres sites se sont ainsi cr s r cemment dans
62. fait adapt avec la notion de lib ration des moyens de subsistance face la sp culation Chaque associ est propri taire la hauteur de son investissement financier et peut tout moment revendre sa part avec la plus value qu elle aura prise Il existe de nombreux exemples de GFA et de SCI o des apporteurs de parts ont c d leur portion de propri t mettant ainsi le projet global en p ril La transmission se fait par les fameux droits du sang Son r le est de louer de mettre disposition et ou de rajouter de la valeur un capital En aucun cas elle ne permet de veiller l thique administrer le fonctionnement et avoir des activit s sociales culturelles ou conomiques Elle ne peut percevoir de dons et paye des imp ts sur le revenu comme n importe quelle soci t m me si son objectif est avant tout social Il y a une interdiction l gale de lancer un appel public la souscription pour l acquisition du foncier L Association Elle r pond quelques probl mes Administrativement les d marches sont peu complexes et les statuts moins contraignants Pour cr er une association il suffit d tre deux et avoir de l imagination Le cadre juridique permet beaucoup plus que les statuts types propos s par les pr fectures avec ou sans bureau ni pr sident autocrate ou d magogue blind e ou risque Une association peut la fois g rer l acquisition du foncie
63. ffaire et donc de assiette des cotisa tions sociales Peut on conserver les pr ts bonifi s dans le cas d une revente des parts acquises par un jeune agriculteur x Les pr ts bonifi s peuvent servir l acquisition de parts de soci t s Mais ils ne peuvent pas tre transf r s une SCI Ils peuvent en revanche tre transf r s une soci t vocation agricole GFA SCEA Le capital D Comment est valu l apport en industrie qui fixe la valeur La valorisation des apports en industrie se fait selon un bar me comptable elle est rare dans les GFA D Comment pr voir dans les statuts la valorisa tion du travail de personnes non associ es en parts sociales L apport en industrie peut ouvrir droit des parts dans la soci t mais ces parts ont un statut par ticulier elles donnent un droit de vote mais pas de participation au capital de la soci t Affectation des b n fices Peut on d cider de ne pas r partir les b n fices titre de dividende mais de les reporter syst matiquement sur le compte du GFA pour permettre de nouvelles acquisitions Oui la condition que cette d cision soit prise en AG des associ s qui statuent selon les modalit s pr vues dans les statuts Vous ne pouvez modifier les r gles pr vues par la loi et la r daction de votre article est sujette caution carill gale un associ qui contesterait ces r gles aurait gain de cause au tribu
64. fromag re o on l ve des vaches des ch vres et des brebis La vente de fromages sur des march s de la C te d Azur finance de nouveaux b timents le confort de vie s am liore et ils trouvent enfin le temps pour autre chose que les travaux de premi re n cessit Communes CONTACT Coop rative Cravirola 06430 La Brigue T l 04 93 04 70 65 Courriel cravirol club internet fr Web ww w terrescommunes fr ww w cravirola com IDENTITE DU PROJET Structure juridique portant le foncier SAS Soci t par Actions Simplifi e Type de contrat de location Bail Montant du capital Capital variable Minimum 37 000 Les associ s 2 coll ges des usagers 48 des voix et de soutien 52 Type de patrimoine 3 sites avec b timents et terres agricoles Date de cr ation d cembre 2006 Activit s sur le lieu Agricoles artistiques festives accueil D partement Alpes Maritimes R gion Provence Alpes C te d Azur 9002 aiquiedep u 22Bipai 4214 5 18 2 Initiatives fonci res Une coop rative agricole culturelle et engag e C est partir de cette poque qu une troisi me personne Katia s installe de fa on permanente Cravirola est devenu une ferme collective Nous organisons la ferme les premiers chantiers de jeunes en partenariat avec le Service Civil International qui apportent le renfort tant atten du pour la construction du lieu Le groupe grossit peu pe
65. ient pas ou de mani re trop impr cise le r glement d un conflit c est galement le Code de commerce qui sera appliqu par les tribunaux La SAS comme la quasi totalit des soci t s en dehors des SA est interdite de faire appel public l pargne L galement on peut alors faire sa publicit seulement dans un cercle restreint de famille d amis ou de coll gues de travail On consid re que normalement le nombre de soci taires ne devrait pas d passer la centaine Il exis te toutefois des soci t s n ayant pas le droit de faire appel public l pargne regroupant plus de mille associ s sans que cela ait t r prim On peut l gitimement esp rer que les structures de propri t collective bas es sur le soutien d un grand nombre de sympathisants ne seront pas poursuivies pour cette infraction Le sens de l in terdiction vise prot ger les actionnaires d un abus de leur confiance Il faudra d sormais veiller les informer exhaustivement sur les droits et devoirs qu implique leur soutien et notamment des r gles sp cifiques limitant leur pouvoir et le b n fice de leurs actions D autres inconv nients rendent la SAS moins int ressante pour des projets de petite envergure Les soci taires ont l obligation de nommer un commissaire aux comptes ce qui implique un co t annuel de 2000 4000 Euros De plus la soci t est assujettie l imp t sur les soci t s IS 30 des b n fices
66. ions existantes La pr servation de l quilibre des exploitations lorsqu il est compromis par l emprise de tra vaux d int r t public La sauvegarde du caract re familial des exploi tations La lutte contre la sp culation fonci re objectif souvent utilis pour justifier une pr emption avec contre offre de prix La conservation d exploitations viables exis tantes lorsqu elle est compromise par la ces sion s par e des terres et des b timents d ha bitation ou d exploitation La mise en valeur et la protection de la for t ainsi que l am lioration des structures sylvi coles dans le cadre des conventions pass es avec l Etat La mise en valeur des paysages MAJO6 6 1 2 Les aspects l gaux de la gestion fonci re et l am lioration de la protection de l environ nement Proc dure de la pr emption Signature d un compromis de vente notari Notification du projet de vente la SAFER par le notaire au moins 2 mois avant la date envi sag e de la vente Envoi imm diat de l information re ue au d l gu structure de la SAFER et au maire de la commune concern e Enqu te locale et demande de pr emption ventuelle Instruction du dossier et envoi de la lettre de pr emption par la SAFER au notaire en recommand avec accus de r ception Contenu de la lettre identification cadastrale des biens concern s et leur prix d acquisition Elle pr cise en quoi la pr empti
67. istratif D lais pour agir contre la d cision dans les 2 mois compter de sa notification aux int ress s ou de sa publi cation pour le recours d un tiers la d cision en cas de recours gracieux ou hi rarchique lau torit administrative dispose de 2 mois pour r pondre compter de la date de cette r pon se ou au terme des 2 mois s il ny a pas de r ponse qui quivaut un rejet le requ rant dispose de 2 mois pour agir devant le Tribunal administratif P S Les articles de r f rences dans le code rural sont L331 1 L331 11 et R331 1 R331 11 4 Une UR est une unit de r f rence c est dire la surface qui permet d assurer la viabilit de l exploitation compte tenu de son activit 7 1 1 Le bati MAJO6 Le bati Nous rassemblons ici toutes les r gles et pratiques sp cifiques aux habitations hangars ateliers 7 1 Les regles de constructibilit pour un projet agricole Regles g n rales Une demande de permis de construire est obli gatoire pour toute construction sup rieure 20 m2 En deca une simple d claration en mairie suffit Les demandes de permis ou les d clarations sont syst matiquement faire aupr s de la mai rie du si ge d exploitation Le tampon d un architecte est obligatoire par tir de 800 m2 pour un hangar et 170 m pour une habitation Fausse rumeur Il est couramment consid r qu un paysan ne peut obtenir le droit de
68. l ach vement et de la conformit des travaux au permis d livr ou la d claration pr alable Le pr fet le maire ou leurs services peuvent venir proc der des v rifica tions des travaux entrepris pendant toute la dur e du chantier et dans un d lai de 3 ans apr s l ach vement des travaux Permis de d molir Le permis de d molir est une autorisation admi nistrative qui comme le PC doit tre obtenu avant d agir Il a une dur e de validit de 5 ans compter de sa notification Tout comme pour le PC des sanctions condamnation p nale avec l injonction de remise une amende civile et une en tat Le permis de d molir n est pas n cessai re dans tous les cas renseignez vous aupr s de votre commune Reconstruction La reconstruction d un b timent suite un acci dent une catastrophe naturelle etc doit faire l objet d une demande de PC L existence ant rieure de ce b timent ne cr e pas de droits acquis Constructions saisonni res x Les constructions destin es tre mont es et d mont es r guli rement construction saison ni re par exemple peuvent faire l objet d un per mis particulier Habitations l g res de loisir Ce sont des constructions d montables et trans portables usage non professionnel qui sont subordonn es la d livrance d un permis de construire si leur surface exc de 35 m2 Ainsi les mobiles homes et les caravanes n ayant pas co
69. la SCI Les usagers sont chacun locataire d une partie du b timent et payent un loyer proportionnel la surface Les charges sont r parties en attendant que des compteurs individuels soient install s Les trois usagers ayant des activit s agricoles ont repris les baux de l exploitant pr c dent Apr s un an d activit un des co g rants a d sir partir Ses parts ont t rachet es par la compagne de Vincent Fran oise qui se lance dans la cultu re et la transformation de plantes aromatiques et m dicinales La cession des parts s est faite en deux temps St phane a retir son capital puis de nouvelles parts ont t mises dont Fran oise s est port e acqu reur Cela a permis d viter les taxes de cession de parts sociales 4 80 l poque moyennant un co t forfaitaire d environ 200 dus par les SCI capital variable lors de la modification des statuts changement d un des g rants L argumentaire Pour pr senter leur projet aux partenaires institu tionnels et citoyens les porteurs de projet ont r dig et diffus un argumentaire ax sur le d ve loppement local Au dela de la r alisation de quatre projets d installation individuels le projet visait une port e collective l chelle du territoi re Un lieu de rencontre entre citadins et ruraux Les porteurs de capitaux priv s sont venus de tous les horizons il paraissait important aux quatre associ s de permettre
70. latives aux actes notari s Il est essentiel de bien comprendre le d roule ment de cette proc dure Souvent les notaires lisent d une traite l acte de vente sans prendre le temps d indiquer l ensemble des l ments juri diques majeurs ils ne d taillent pas forc ment les donn es qui peuvent pourtant avoir des cons quences dans le cas d un achat collectif Tout acte de vente d un bien immobilier doit prendre la forme d un acte sign devant une per sonne d positaire de l autorit publique ici le notaire Ce document ou acte authentique qu est l acte notari poss de des vertus sur le plan juri dique tous les l ments qu il contient sont consid r s comme tant vrais sauf manifestation contraire Diff rentes tapes doivent tre identifi es avant la ratification et la signature de l acte final de vente Une fois le lieu id al trouv il faudra le r ser ver c est la signature du compromis de vente Lorsqu il y a n gociation sur le prix il convient d tablir les l ments de n gociation par crit d s avant la signature du compromis ainsi si le vendeur se r tracte ou refuse de reconna tre ces donn es l acheteur dispose de quelques armes juridiques Que contient un compromis de vente Le compromis de vente est assimilable 4 une pro messe de vendre pour le vendeur et une promes se d acheter pour l acheteur en cas de non res pect des engagements pa
71. le en cas de retrait d un gros apporteur Sauf cas exceptionnel il n y aura pas de revente des biens Revente du bien D cision des associ s acquis par la Fonci re Tableau r capitulatif diff rence SCI Fonci re impliqu es qui souhaiteraient prendre de la distance avec la gestion quotidienne du bien tout en maintenant leur soutien financier pourraient par cette d marche viter les lourdeurs et blocages dans la gestion d une soci t aux associ s absents 3 La collecte d pargne Au terme de quelque temps d existence la Fonci re fera une demande d autorisation l Autorit des march s financiers AMF pour r aliser des appels publics l pargne Cela lui permettra de communiquer largement sur les possibilit s d investissement solidaire propos es aux personnes souhaitant soutenir des projets ruraux durables Dans un premier temps la collecte d pargne se fait localement l initiative des associations r gionales et des groupes locaux charg s du mon tage des op rations fonci res Les porteurs de projets qui b n ficient de l outil Fonci re sont soutenus par Terre de liens dans leur d marche de mobilisation des r seaux locaux pour r unir des capitaux sous forme d actions dans la Fonci re Le lien avec la Fondation lorsque la Fondation sera cr e les personnes d sireuses de soutenir l acquisition d un lieu par un don pourront passer par la Fondation qui prendra des
72. le typique L objet d une ZAP est d riger la vocation agri cole d une telle zone en servitude d utilit publique et donc de la soustraire aux al as des fluctuations du droit des sols inh rentes au mode m me de production des SCOT des PLU ou des Cartes communales La ZAP peut tre institu e l initiative du pr fet ou d une ou plusieurs communes La d limita tion de ces zones est arr t e par le pr fet et annex e au plan local d urbanisme PLU Si la ZAP est mise en place sur un territoire non cou vert par un document d urbanisme le change ment d affectation ou de mode d occupation du sol qui alt re durablement le potentiel agrono mique biologique ou conomique n est possible que sur d cision motiv e du pr fet en cas d avis d favorable de la chambre d agriculture ou de la commission d partementale d orientation de l agriculture CDOA Une ZAP ne peut aller l encontre d un sch ma directeur mais dans le cadre de celui ci elle peut p renniser la vocation agricole de zones prot ger La demande de cr ation d une ZAP par une collectivit locale a pour premi re cons quence d introduire une concertation globale sur l am nagement de Pes pace consid r e comme activit conomique durable travers laquelle l agriculture est 8 4 3 MAJO6 R le des collectivit s locales dans la gestion fonci re La ZAP n interdit pas le changement de mode d occupation des sol
73. lle de France a constat que le maintien et le red ploie ment de I Agriculture Paysanne en Ile de France objet des AMAP tait limit par la d prise des terres agricoles la disparition d exploitations agri coles la pression sur le foncier agricole du fait du besoin de logements en p riph rie de la zone urbanis e de mani re dense Les AMAP ont donc lanc une r flexion pour agir sur le foncier en proc dant a des acquisitions de terres dans le but de les mettre disposition d agriculteurs adoptant un mode de production respectueux de l environnement L l ment d clencheur la vente de 180 ha de terres cultiv s par les Vandame Emmanuel et Cristana Vandame ont un profil un peu particulier pour des agriculteurs d AMAP c r aliers conventionnels cultivant 240 ha en location ce qui correspond un sch ma clas sique en le de France mais en r flexion sur leur mode de culture ils se sont laiss s convaincre d essayer de fonctionner en AMAP sur une petite partie de leurs terres Au fur et mesure de leur contact avec les 180 consom acteurs de AMAP ces agriculteurs se sont engag s dans une d marche plus respectueuse de l environnement et de la biodiversit Ils ont diversifi leurs cul tures destin es AMAP passant de la culture de pommes de terre uniquement celle en plus de lentilles petit peautre bl et ma s le tout en techniques biologiques non conventionn es et augmentent
74. lus value ses associ s se r par tissent la taxe sur la plus value en fonction de leur part du capital Le calcul de la taxe sur la plus value La plus value est impos e hauteur de 27 dont 11 de cotisations sociales La base d imposi tion varie en fonction de la date d acquisition o Le bien a t acquis il y a 5 ans ou moins abattement de 7 5 du prix d acquisition frais d acquisition abattement fixe de 1000 o Le bien a t acquis il y a plus de 5 ans et moins de 15 ans majoration de 7 5 du prix d acquisition frais d acquisition majoration de 15 du prix d acquisition pour travaux ou frais r els sur pr sentation des factures par une entreprise agr e abattement de 10 de la plus value par ann e compl te au del de la 5 me ann e abattement fixe de 1000 Exemple de calcul de la plus value Un bien est acquis en mai 1996 pour une valeur de 53 000 pour une SCI comptant 10 associ s En d cembre 2006 il est vendu pour une valeur de 200 000 Entre 1995 et 2006 des travaux ont t r alis s Calcul de la plus value prix de vente 200 000 prix d acquisition 53 000 majoration de 7 5 du prix d acquisition 3 975 majoration de 15 du prix d acquisition pour travaux 7 950 prix d acquisition corrig 64 925 plus value 200 000 64 925 135 075 Base de la taxe sur les plus value
75. ment pr voir en cas de conflit un arbitrage par un organisme une asso ciation ou une personne librement choisie 2 12 3 MAJO6 Les statuts pour acqu rir et g rer du foncier Les dividendes Les b n fices de la soci t sont toujours partag s en fonction du capital d tenu Mais rien n emp che l assembl e des actionnaires de d ci der de ne pas distribuer de dividendes mais d at tribuer le b n fice une r serve afin de pouvoir faire plus tard des investissements Il faudra expliquer aux futurs actionnaires que le but de leur apport de capital n est pas l enrichissement individuel mais bien le d veloppement d un lieu Conclusion Une SAS peut tre de facto un outil pour abolir la propri t individuelle M me l in galit dans la d tention du capital n est pas un handicap si celui ci ne g n re ni dividendes ni pouvoir Dans ce cas le d part d un actionnaire ne pose aucun probl me il aura de toute fa on du mal vendre ses actions car ni la soci t ni les autres action naires ne seraient oblig s de les lui racheter si cela a t convenu au pr alable De la m me mani re la succession dans le cadre d un h rita ge n aura que des cons quences anecdotiques Les h ritiers ne poss dant alors que des actions en pratique quasiment invendables Cette forme de soci t de capital malgr son apparence peut garantir long terme le maintien d un bien en propri t collective
76. met seu lement un blindage suppl mentaire pour l avenir du projet au del des individus Il est possible d tudier le cas o une SCI est com pos e majoritairement d une personne morale Une fondation ou une association cr e par les usagers peut par exemple poss der 90 des parts sociales et les habitants les autres 10 La solution de la fondation est solide et confor table celle de l association donne un peu plus de travail mais ne manque pas d int r t 1 Une fondation cr e pour r pondre l objectif de lib rer la terre de la sp culation et ne pourrait pas revendre les parts qu elle poss derait Il ne reste plus qu d finir l usage bail commercial ferme emphyt otique vie 2 Une association bien mont e permet d viter les putchs en assembl e g n rale Par exemple en laissant le conseil d administration pr parer les ordres du jour et en ne soumettant pas les questions diverses au vote Le tout est de d finir qui est au CA habitants fondateurs lus Il est aussi possible de cr er une charte avec les d finitions essentielles du projet est ce que ou le CA qui peut la modifier En fait l association peut donner beaucoup de pouvoir aux usagers tout en prot geant le projet de ces derniers En effet nul n est tenu de ne pas changer d avis mais chacun cha cune a besoin d tre rassur e sur certains points qui lui semblent tre essentiels C e
77. n lieu o vit et travaille un groupe lui aussi la recherche d une forme de propri t irr versiblement collective La loi accorde aux SAS une grande libert dans la r daction de leurs statuts Dans ceux de Terres Communes nous avons dissoci le capital apport et le pouvoir qui sera partag entre deux types d actionnaires Un premier coll ge compos des collectifs usa gers des lieux et auquel reviendra 48 des voix l assembl e de la soci t malgr un faible apport au capital Le deuxi me coll ge dans lequel se retrouvent tous les autres actionnaires qui se partageront les 52 de voix restants en respectant le princi pe coop ratif d une personne gale une voix Dans ce deuxi me groupe se trouveront aussi les anciens propri taires de la Ferme Cravirola et du Suc qui auront re u des actions hauteur de leurs apports Ils auront d sormais le m me pou voir que les nombreux amis et sympathisants des trois projets qui eux deviendront actionnaires de Terres Communes partir d un apport de 500 D ailleurs les souscriptions sont d s pr sent ouvertes Rien n obligera la SAS ou ses actionnaires racheter les parts d un soci taire qui voudrait quitter Terres Communes Celui ci devra pr sen ter un acheteur potentiel et le faire accepter par l assembl e des actionnaires Toutes les d cisions importantes de la soci t par exemple la r siliation d un bail entre Terre
78. nal de commerce ces l ments peuvent tre tablis dans un acte annexe aux sta tuts Concernant les cessions de parts ne peut on faire conna tre les offres de cessions qu une seule fois par an lors de la convocation l AG Le principe est celui d une AG annuelle au mini mum Rien n emp che de faire plusieurs AG Les cessions de parts doivent tre port es la connaissance des tiers de la soci t et des asso ci s Agr ment de nouveaux associ s Combien de temps a t on le droit de refuser un agr ment avant qu il ne soit acquis Peut on bloquer pour des descendance Quand l agr ment est donn quels un agr ment tiers pour la d lais a t on pour que la transaction se fasse quel int r t y a t il aller vite ou pas Pour l agr ment le d lai et les destinataires de cet agr ment on peut tout pr voir dans les sta tuts en fonction des orientations voulues dans la soci t reste qu il ne fait pas heurter certains principes g n raux du droit des soci t s par exemple on ne peut pas obliger un associ res ter Il faut trouver un quilibre entre l int r t de celui qui souhaite sortir ne pas le laisser dans une situation inconfortable trop longtemps et l int r t des associ s restants se donner le temps de choisir le repreneur MAJO6 4 3 3 Les d marches pratiques La g rance D S il y a r mun ration de g rants quelles sont les disposition
79. ne r gional depuis 1976 Les acquisitions fonci res sont r alis es au sein de 70 p rim tres r gionaux d intervention fonci re PRIF cr s par le Conseil R gional d Ile de France La superficie totale des p rim tres sur lesquels l Agence des Espaces Verts est habilit e intervenir s tend sur quelque 33 770 hectares R partition du patrimoine r gional par type d espaces 11 289 hectares Espaces divers 2 Autres milieux naturels 7 Espaces dominante bois e 74 Espaces agricoles 14 Zones humides 3 Contact J r me Guevel ou Pierre Clavel Agence des espaces verts de la R gion d Ile de France 99 rue de l Abb Groult 75015 Paris T l 01 72 69 51 00 www aev iledefrance fr 8 6 1 MAJO6 R le des collectivit s locales dans la gestion fonci re 8 6 Les sectionnaux m di vaux ou originaux En France des Sections de Communes sont iden tifi es sur 93 d partements l exception des Bouches du Rh ne et de la Somme Elles sont constitu es de 55 000 ha dans le Cantal et 70 000 ha en Loz re Ces terres sectionnales issues d anciens droits d usage et de propri t appartenant collective ment des groupes d habitants de donations parfois r centes ou de fusions de communes sont l objet d un usage collectif moderne int res sant plus d un titre Les sections sont des personnes morales de droit public propri taires de biens usage coll
80. nserv leur moyen de mobilit sont consid r s comme des maisons l g res d habitation et doivent ce titre faire l objet d une demande de PC MAJO6 MAJO6 7 2 2 Le bati Serres Elles sont consid r es comme des constructions mais sont subordonn es a une simple d claration de travaux lorsque la surface n exc de pas 2000 m et que la hauteur est comprise entre 1 50 et 4 m tres Eoliennes Les oliennes d une hauteur sup rieure 12 m tres au dessus du sol sont soumises l exigen ce d un PC La hauteur de l installation est d finie comme celle du m t et de la nacelle de l ouvrage l exclusion de l encombrement des pales L implantation d une ou plusieurs oliennes sur un m me site dont la puissance totale exc de 2 5 m gawatts est soumise la r alisation pr alable d une tude d impact et d une enqu te publique Sources Ordonnance n 2005 1527 du 8 d cembre 2005 relative aux permis de construire et aux construc tions d urbanisme Code de l urbanisme Code de l environnement Eoliennes L 553 1 et suivants 8 2 1 MAJO6 R le des collectivit s locales dans la gestion fonci re 8 2 Outils de planification Cette fiche num re les outils de planification qui existent en mati re d am nagement Elle n ap porte qu une description br ve de ces outils Les directives territoriales d am nagement DTA Les DTA sont labor es sous la re
81. nticip e du bail est possible si le preneur ne veut pas construire ou si le bailleur veut r cup rer les constructions avant terme et donc avant l amortissement par le preneur dans ce dernier cas il y a indemnisation du preneur A la fin du bail lorsque le propri taire r cup re les constructions il doit s acquitter d un imp t sur le revenu calcul sur le prix de revient des constructions Cet imp t est d gressif si le bail a dur entre 18 et 30 ans Au del de 30 ans il y a exon ration Pour ce qui concerne la taxation des plus values voir la fiche 2 15 sur les plus values le d lai exon ratoire commence courir la date de remise des constructions au bailleur fin du bail MAJ06 3 8 1 Contrat de location baux et commodat 3 8 Le contrat de location vente Un contrat de nature hybride combinant le bail et la vente Le locataire d un bien mobilier ou immobilier appartenant autrui sera le b n fi ciaire d un transfert de propri t l issue d une p riode de jouissance du bien comme locataire titre on reux La terminologie de location vente englobe deux situations juridiques proches qui doivent tre dis tingu es La location vente stricto sensu le transfert de propri t est pr vu d s le commencement du contrat les loyers acquitt s sont une avan ce sur le prix final L acquisition du bien est une simple facult qui s offre au locataire a
82. oci taires r unis en trois mois Pour l achat des 20 ha 144 000 soit 2800 parts devaient tre trouv s Les d lais courts impos s par La SAFER ont oblig agir vite Nous avons cr un site internet http terresfertiles idf org et lanc un appel participation dans les r seaux militants r seau des AMAP associations de protection de la nature Plus de 1100 personnes ou associations ont r pondu positivement et le montant n cessaire achat des 20 ha sur le plateau de Saclay a m me t d pass de plus de 30 000 Les 20 ha du plateau de Saclay ont t achet s par la SCI Terres Fertiles le 23 d cembre 2005 L initiative a surpris les lus et les r actions de ceux ci bien que diverses ont dans l ensemble t favorables Complexit de la gestion La g rance de la SCI tant b n vole et assur e par deux personnes seulement une des difficult s rencontr es a t la gestion logistique des cour riers des versements des questions des v rifica tions des confirmations pour les 1100 associ s L organisation de la premi re assembl e g n rale a galement demand un grand investissement en temps courrier de convocation envoyer salle suffisamment grande trouver Si une op ration de cette ampleur devait se repro duire il serait souhaitable de constituer une qui pe plus nombreuse La premi re assembl e g n rale de la SCI a eu lieu le 1er avril 2006 et
83. ommune d Hantay Type de projet Modification du PLU chan gement du zonage d une par celle pour permettre une ins tallation agricole Territoire concern Communal Date de mise en place de l action en cours D partement Nord R gion Nord Pas de Calais 900 aiquiajou ue aebiped supi4 Alain Allignol commune de MAJO6 Sbis 2 1 Des initiatives de collectivit s locales dans la gestion du foncier Des initiatives de r serve fonci re CONTACT Laboule T l 04 75 88 99 47 Pascal Waldschmidt Mairie de Beaumont 07110 Beaumont T l 0475 39 58 25 IDENTIT DU PROJET Structure portant l action Communes Type de projet Cr ation d une r serve fon ciere Territoire concern Communal Date de mise en place de l ac tion 1985 et 2000 D partement Ard che Fiche r dig e en novembre 2006 R gion Rh ne Alpes En 1985 le village de Laboule en Ard che a cr une r serve fonci re Apr s une tude men e sur l tat des terrains de la commune une carte d signant les terres agricoles dont les imp ts n avaient pas t pay s depuis plusieurs ann es a t mise en place Ces terres tant devenues des biens vacants voir la fiche 1 2 sur le foncier vacant ont pu tre achet es par la commune afin qu elle les loue des por teurs de projet dans le cadre d une installation Le premier achat a concern une propri t d une quinzaine d hec tares
84. on Terre de liens ont vite abouti un constat la forme la plus habituelle la SCI serait compl tement inadapt e ce projet En effet celle ci pose souvent probl me en cas du d part d un des soci taires Elle ne r gle en rien la question de la transmission et de l h ritage Mais surtout elle ne permet pas de faire appel nos sympathisants sans que ceux ci deviennent res ponsables envers les banques de emprunt qui sera souscrit pour financer l achat du nouveau lieu Cette derni re incompatibilit qui aurait t la m me pour tout autre forme de soci t de per sonnes nous a amen s r fl chir une nouvelle structure de propri t collective sous forme d une soci t de capital C est l aventure de Terres Communes Terres Communes Des mois d tudes du code du commerce et de la litt rature sp cialis e ont abouti au choix de la Soci t par Actions Simplifi e SAS Cette forme juridique relativement nouvelle a t invent e pour proposer aux entreprises une alter native aux SA et SARL plut t strictement r gle ment es et lourdes g rer Cadeau aux march s mondialis s donc qui peut n anmoins se d tour ner des fins plus libertaires que lib rales C est ce que nous avons fait avec la cr ation de la SAS Terres Communes Cette soci t deviendra propri taire de notre ferme des Alpes Maritimes et du Domaine du Bois dans l H rault mais aussi du Suc en Ard che u
85. on r pond un des 8 objectifs Cette d cision est notifi e l acqu reur vinc par lettre recommand e avec accus de r ception Une analyse de cette d cision est adress e dans le m me d lai au maire de la commune int ress e en vue de son affichage en mairie Signature par la SAFER de l acte notari Cas particulier des pr emptions avec contre offre de prix Lorsque la SAFER d clare vouloir pr empter et qu elle estime que le prix et les conditions d ali nations sont exag r s notamment en fonction des prix pratiqu s dans la r gion pour des immeubles de m me ordre elle adresse au ven deur apr s accord des commissaires du gouver nement une offre d achat tablie ses propres conditions Si le vendeur n accepte pas l offre de la SAFER il peut soit retirer le bien de la vente c est le seul cas dans lequel le vendeur peut retirer son bien de la vente soit demander la r vision du prix propos par la SAFER au Tribunal de Grande Instance Si dans un d lai de 6 mois compter de la notifi cation de cette offre le vendeur n a ni fait savoir qu il acceptait ni retir le bien de la vente ni saisi le tribunal il est r put avoir accept l offre de la SAFER qui acquiert le bien au prix qu elle avait propos En cas de d c s du vendeur avant lex piration dudit d lai cette pr somption n est pas opposable ses ayant droit auxquels la SAFER doit r it rer son offre L
86. ouer des agri culteurs et maintenir ainsi l activit sur le p rim tre Ces proc d s permettent galement de limiter la sp culation fonci re et de maintenir des prix abordables pour des acheteurs agricoles a En 1992 et 1993 le d partement des Yvelines instaure un p rim tre ENS Espaces naturels sensibles sur des espaces naturels et agricoles s tendant essentiellement sur Vernouillet et M dan b Le 16 novembre 2000 l Agence des Espaces Verts cr un p rim tre r gional d intervention fonci re PRIF sur la commune de Vernouillet couvrant la zone Espace naturel sensible ENS ainsi qu une zone agricole suppl mentaire de 44 hectares soit 334 ha au total Sur le p rim tre couvert par le PRIF plusieurs accords ont t conclus entre les diff rents partenaires intervenant sur le foncier Agence des Espaces Verts SAFER Conseil G n ral c La commune de Vernouillet a engag la mise en place d une ZAP Zone Agricole Prot g e voir article sur les outils de pr servation Identification des parcelles en friche et remise en culture L ouverture du paysage et la reconqu te de terres arables pour l agriculture sur Vernouillet se sont galement concr tis es par le rep rage des par celles en friches et la recherche de leurs propri taires de fa on engager une remise en culture de la parcelle Cette action longue et fastidieuse a occup une grande partie de lADAPAVE dans les premi res
87. our demander une Dotation jeune agriculteur des quotas laitiers des droits a produire La CDOA est un organisme consultatif qui donne des avis au pr fet C est le pr fet qui prend les d cisions en fonction du Sch ma directeur des structures La d cision du pr fet en revanche s impose Tout contrevenant s expose des sanc tions Composition La CDOA doit r unir 32 membres parmi 4 types de membres 5 membres repr sentants l Etat et des collecti vit s territoriales DDA Conseil R gional Conseil G n ral Communaut s de communes etc 14 membres repr sentants le secteur agricole proprement dit Syndicats MSA Chambre d Agriculture banques etc 8 membres repr sentants des activit s concern es par l agriculture entreprises agro alimentaires coop ratives distributeurs etc 5 membres au titre d associations ou d experts L ouverture apport e par la loi d orientation agri cole de juillet 99 a port essentiellement sur les repr sentants des consommateurs des associations de protection ou de gestion de la nature de l artisanat de la distribution du Conseil r gional Cette ouverture a t compens e par l augmenta tion de la repr sentation agricole 2 repr sentants suppl mentaires des syndicats agricoles ainsi que 2 de la Chambre d agriculture 1 Le SDDS est un document d orientation de la politique fonci re et structurelle de l agriculture
88. ouverts dans lesquels les espaces agricoles jouent un r le fondamental L Agence des Espaces Verts constitue ce titre l outil r gio nal permettant de mettre en uvre cette poli tique Quelle intervention en faveur des espaces agricoles p riurbains Le SDRIF identifie les espaces agricoles main tenir ainsi que les principales conditions de leur p rennit Le maintien d entit s de taille suffi sante en continuit les unes par rapport aux autres fonctionnelles pour les exploitations pr sentes circulations agricoles par exemple et en lien avec les fili res conomiques d amont et d aval constituent quelques unes des conditions de base Dans les secteurs o ces conditions de viabilit sont les plus menac es l Agence propose la cr a tion de P rim tres R gionaux d Intervention Fonci re PRIF aux communes de situation Les communes d lib rent sur le projet de PRIF qui est vot au CA de AEV puis en s ance pl ni re du Conseil r gional Le partenariat entre la R gion et les collectivit s locales pour le main tien de leurs espaces agricoles d marre ainsi et les PRIF en sont le reflet Ils ne sont pas oppo sables aux tiers mais sont reconnus au SDRIF Ils fonctionnent depuis 30 ans Au sein des p rim tres ainsi d finis l Agence est en mesure d acheter l amiable pour le compte de la R gion Ile de France les terrains mis en vente qui ne trouveraient pas de repreneurs agri coles
89. pour la partie exploit e Montant du capital 19 000 1900 parts 10 A Les associ s 8 associ s individuels Type de patrimoine Ancienne ferme avec petite maison d habitation des tables et une grange sur 14ha de terres agricoles prairies essentiellement Date de cr ation octobre 2004 Activit s sur le lieu Construction des maisons d habitation en liaison avec l cocentre du P rigord accueil activit s agricoles D partement Gard R gion Languedoc Roussillon Fiche r dig e en novembre 2006 En 2004 trois couples amis la plupart au del de la cin quantaine en recherche d un mode de vie en coh rence avec leurs id es sur le plan personnel social et environne mental ach tent dans le Limousin une propri t de 14 ha pour y cr er un lieu de vie respectueux de l environnement qui soit un lieu d activit de rencontre et de formation pour la promotion des id es et valeurs cologiques Les personnes participant la vie de l co hameau se rassemblent autour de valeurs communes qu elles souhaitent exp rimenter ensemble et transmettre autour d elles Ces valeurs sont La d termination mettre en uvre individuellement et collective ment un mode de vie visant r duire notre empreinte cologique par une recherche de simplicit de vie et usage de ressources renouvelables La solidarit en privil giant les changes non marchands en interne et avec l
90. pr s qu il a quitt l exploitation pour quelque raison que ce soit retraite changement de lieu raison familiale Dans le m me temps il est essentiel de pr server l unit des terres et locaux d acti vit ferme granges b timents agricoles ou artisanaux d viter toute sp culation fonci re sur l outil de travail de ne pas avoir doubler des locaux techniques et autres espaces communs aux lieux d activit et d habitation Dans ce cas on peut envisager une copropri t comprenant d une part un ou des lots d habita tion en propri t individuelle et d autre part les terres et locaux d activit propri t s d une SCI Les espaces communs cour acc s locaux tech niques ventuels seraient g r s collectivement sous le r gime de la copropri t La gestion col lective s applique alors sous deux formes SCI pour les terres et locaux d activit Copropri t pour les espaces communs aux lieux d activit et d habitat Le couplage peut aussi s appliquer au cas des co hameaux dont les r sidents porteurs d activit sur place ou non peuvent souhaiter tre propri taires de leur logis pour avoir la s curit de gar der un toit ou de pouvoir le revendre quelle que soit l volution de leur vie 2 15 1 MAJO6 Les statuts pour acqu rir et g rer du foncier 2 15 Les plus values immobili res Qu est ce qu une plus value La plus value
91. qui concernent des biens re us par donation loca tion vente ou succession d un parent jusqu au 3e degr condition que les biens soient libres et que ce parent les d tienne depuis au moins 9 ans et que le preneur ait la capacit agricole dipl me Dans ces conditions une simple d claration la DDA suffit 5 Lettre Recommand e avec Accus de Reception Proc dure La demande d autorisation d exploiter doit tre adress e la DDA qui la soumet en CDOA ou dans la section sp cialis e La CDOA transmet la demande aux syndicats qui organisent ventuel lement une consultation locale Apr s avis de la CDOA le pr fet met une d cision pr fectorale qui s impose au demandeur mais pas au propri taire Ainsi un demandeur qui n obtient pas l au torisation d exploiter sera sujet des sanctions s il signe un bail mais un propri taire qui refuse de louer au candidat reconnu prioritaire par la d cision pr fectorale ne sera pas inqui t Conditions de recours Important seule la d cision du pr fet peut faire l objet d un recours en aucun cas l avis de la CDOA 3 types de recours possibles par LRAR devant l auteur de la d cision en l occurrence le pr fet par LRAR devant l autorit sup rieure celui qui a pris la d cision savoir le Ministre de l Agriculture gracieux hi rarchique contentieux par LRAR ou d p t au greffe devant le Tribunal admin
92. qui suivent le renouvellement g n ral des conseils municipaux pour g rer leurs biens plus directe ment Pour rechercher l existence et l tendue des sec tionnaux de votre commune il faut soit se rendre au service du cadastre de la com mune ou de votre r gion et v rifier sur la matrice cadastrale si des biens sont inscrits au compte des habitants de suivi du nom du lieu o sont attach s les droits soit v rifier que la fusion de votre commune avec une autre n a pas donn lieu cr ation spontan e de deux sections de communes soit v rifier dans les anciennes d lib rations de la commune ou aux archives d partementales s il n a pas exist de propri t s particuli res des groupes locaux d habitants qui pourraient consti tuer une section de commune en sommeil mais dont les droits demeurent existants NB Il existe une F d ration des Ayants Droit de Sections de Commune cr e en 1999 qui ras semble des associations d partementales Elle compte plusieurs centaines d adh rents et est pr sente sur une dizaine de d partements Son r le est d aider la d fense des droits des Ayants Droit des sections de com munes Chapitre 8 kis Des initiatives de collectivites locales dans la gestion du foncier FRS Fa nae tee on Ney LT LE L RS de i Re LE 7 ES A A Tr rer ee LE BS Sbis 1 1 Des initiatives de collectivit s locales dans la gestion du foncier
93. r quilibrer votre budget Ainsi vous pourrez estimer le montant du ou des loyers recouvrer par le GFA ou la SCI pour concr tiser votre achat Pr voir la gestion de votre GFA Afin de faciliter votre prise de d cision nous vous proposons un outil pr visionnel d achat et de ges tion fichier de tableur Vous pouvez t l char ger22 ce document qui a t con u sur l exemple d un GFA mais peut facilement s adapter pour les SCI Ce document vous permettra de construire gt le plan de financement le calcul de l emprunt le suivi de l activit gt les r sultats fiscaux gt la gestion de la TVA la tr sorerie 2 11 1 MAJO6 Les statuts pour acqu rir et g rer du foncier 2 11 Les outils de finance solidaire de Terre de liens Depuis son origine l association Terre de liens s est voulue plus qu une association d accompa gnement pour l acc s collectif et solidaire au fon cier Ses membres fondateurs ont tout de suite envisag d aller plus loin en cr ant des outils de finance solidaire l usage de toutes les personnes qui souhaitent faire sortir la transmission du patrimoine foncier rural des m canismes sp cu latifs du march et faciliter l acc s au foncier pour les porteurs de projet en milieu rural La r flexion sur ces outils men e en collaboration avec La Nefl est aujourd hui janvier 2007 en partie concr tis e Sch ma g n ral de fonctionnement des o
94. r te de ce qui peut tre mis en oeuvre en utilisant ces outils Au niveau r gional Parcs naturels r gionaux Code de l environnement articles L 333 1 L 333 4 et R 244 1 R 244 16 Les Parcs naturels r gionaux PNR sont cr s pour prot ger et mettre en valeur de grands espaces ruraux habit s Des activit s agricoles peuvent avoir lieu au sein d un PNR le parc sou tient les entreprises respectueuses de l environne ment qui valorisent ses ressources naturelles et humaines La gestion d un PNR se fait sur la base d une charte r vis e tous les 10 ans qui fixe les objec tifs atteindre les orientations de protection de mise en valeur et de d veloppement ainsi que les mesures qui lui permettent de les mettre en uvre Cette charte doit tre soumise enqu te publique et approuv e par les communes la ou les r gion s et d partements concern s ainsi que par les partenaires socioprofessionnels et associatifs Les PNR n ont pas de pouvoir r glementaire sp cifique mais il y a un engagement des collecti vit s qui approuvent la charte mettre en uvre les dispositions sp cifiques qui y figurent Le parc est syst matiquement consult pour avis lorsqu un quipement ou un am nagement sur son territoire n cessite une tude d impact De plus les documents d urbanisme doivent tre compatibles avec la charte et le PNR peut tre consult lors de leur laboration et de leur r
95. r veiller l thique administrer le fonctionnement et avoir des activit s sociales culturelles et conomiques Une structure associative vite que l apport d argent institue des rapports de pouvoir L association peut permettre galement d en glober dans une m me structure l ensemble derniers participer globalement au projet et non pas seulement en tant que propri taire d une por tion du lieu MAJ06 2 13 2 Les statuts pour acqu rir et g rer du foncier L association donne galement un autre rap port a la propri t puisqu elle devient collecti ve et non plus la seule somme d individus puisqu elle devient collective et non plus la seule somme d individus Cela r sout notamment le probl me de cession de parts d h ritage etc L association permet galement de lancer un appel souscription pour financer outre le foncier et le b ti l ensemble du mat riel n ces saire En revanche beaucoup la pensent fragile ne garantissant que difficilement l avenir du projet De ce fait elle n inspire pas confiance aux banques m me solidaires et oblige ses adh rents rester toniques pour la faire vivre Certains s en tendent dire quelle est dangereuse car une association n est jamais totalement labri d une prise de pouvoir Le montage jumel Un achat de foncier est possible avec uniquement une association Le montage jumel per
96. r l une des deux parties au contrat de vente des cons quences juridiques sont pr vues dans le contrat Le vendeur ne peut en principe retirer le bien de la vente ou le vendre a un tiers dans cette hypo th se l acheteur a droit une indemnit r para trice de son pr judice L acheteur s engage a tout mettre en uvre pour parvenir acqu rir ce lieu Ce sont les clauses du compromis qui vont r gler les conditions de r traction des acheteurs poten tiels Les clauses courantes dans un compromis de vente sont relatives aux modes de financement servant l acquisition du bien pr ts bancaires cautions etc dont les montants sont indiqu s dans le compromis Si vous d sirez acqu rir un lieu sous forme soci taire une SCI par exemple deux hypoth ses exis tent soit la SCI est d j existante soit elle est en cours de cr ation MAJ06 4 1 2 Les d marches pratiques La SCI existante contractera par le biais de son repr sentant l gal le g rant sans autre formalit sp cifique li e la forme juridique Dans l hypo th se o la SCI est en cours de cr ation deux pr cautions doivent tre prises tout d abord tous les documents doivent tre tablis au nom de la soci t en formation Ensuite il convient de pr voir une clause de substitution de la personne physique signataire du compromis en tant que mandataire de la future soci t la personne morale en cours de
97. r par rapport aux exploitations La ma trise fonci re r attribution agricole et remise en valeur des friches Afin de garantir la p rennit de la vocation agri cole des terres la ville de Vernouillet et ses parte naires ont mis en oeuvre une politique de maitri se du foncier agricole gr ce aux outils fonciers et aux r glements d urbanisme leur disposition Plusieurs types d actions ont t engag s R glement d urbanisme L action a port sur la protection des espaces agri coles contre l extension de l urbanisation Le Plan d occupation des sols a t modifi un nouveau zonage NC et ND tabli en concertation avec les agriculteurs En outre sur ces espaces les constructions ont t interdites m me celles usage agricole hormis dans une zone en conti nuit de la ville de fa on ne pas d grader le pay sage agricole sur les pentes de Vernouillet 1 Direction R gionale et Interd partementale de l Agriculture et de la For t en Ile de France 2 Association pour le D veloppement de l Agriculture P riurbaine A Vernouillet et ses Environs Sbis 4 3 Des initiatives de collectivit s locales dans la gestion du foncier P rim tres de protection fonci re La seconde action a consist 4 mettre en place des p rim tres de protection fonci re dans lesquels les organismes publics peuvent user de leur droit de pr emption de fa on acheter si n cessaire les terrains en vente pour ensuite les l
98. rement constructive et porteuse d espoir dans un monde individualiste Rien que d imaginer des moyens de vivre ensemble avec des rapports plus quilibr s que ceux propos s dans un monde de concurrence est constructeur Plus il y aura de projets portant ces r flexions plus nous aurons de chance de d sapprendre ces mauvais travers de notre culture Dans ce cas l un chec devient m me constructif et ce que l on a appris faire une fois ne sera plus r ap prendre en cas de nouvelle tentative 1 Quorum nombre de membres qu une assembl e doit r unir pour pouvoir valablement d lib rer 2 Avenant acte qui constate les modifications apport es aux clauses primitives d un contrat 2 14 1 MAJO6 Les statuts pour acqu rir et g rer du foncier 2 14 Couplage SCI copropri t Il peut tre justifi de coupler une SCI et une copropri t pour scinder juridiquement et finan ci rement le foncier support de l outil de travail ferme terres agricoles granges de celui des batiments d habitation Ce couplage est un moyen de concilier l int r t g n ral viter les d membrements de ferme limiter la sp culation gestion collective avec l int r t individuel droit au logement libert de d m nager volution familiale C est aussi un moyen de diminuer les besoins de financement pour les espaces collectifs En effet le fermier a souvent le souci l gitime de pouvoir continuer se loger a
99. reprises usagers du Plateau au profit de l urbanisation Les terres agricoles y subissent une pression immobi li re de plus en plus forte Un petit groupe de citoyens de ce plateau et des environs conscient des enjeux environnementaux et sociaux que repr sente la conserva CONTACT Fran ois Lerique Emmanuel Pignot SCDAD IdF 15 all e de Chartres 91370 Verri res le Buisson T l 01 69 30 70 20 Courriel infos terresfertiles idf org Web http terresfertiles idf org IDENTIT DU PROJET Structure juridique portant le foncier Soci t Civile Immobili re Type de contrat de location Bail rural long terme 18 ans 126 ha an Montant du capital Variable 10 000 300 000 Les associ s Plus de 1 100 associ s Type de patrimoine 20 ha de terres agricoles Activit s sur le lieu agriculteur en AMAP Date de cr ation 2005 D partement Essonne R gion Ile de France 900c aiquejdes Ua 296Ipai api 5 15 2 Initiatives fonci res tion de ce patrimoine a d cid de se mettre en contact avec les agriculteurs de la r gion et de leur proposer de constituer une AMAP Association pour le Maintien de l Agriculture Paysanne A Villiers le B cle Emmanuel et Cristana Vandame ont r pondu positivement cette proposition et PAMAP des Jardins de C r s a t cr e en 2003 voir le site des jardins de C r s http jardins ceresg1 net Parall lement le r seau des AMAP d
100. rme d un Etablissement public r gional caract re administratif par la loi qui instituait la R gion afin de mettre en uvre la politique r gionale en mati re de protection de mise en valeur ou de restauration de milieux naturels for ts prome nades ou encore espaces agricoles p riurbains Les missions de l agence des espaces verts consis tent donc acqu rir avec l appui d op rateurs fonciers de grands espaces naturels que la R gion veut pr server de l urbanisation les r habiliter et les am nager pour les ouvrir au public et d velopper une gestion cologique des espaces les plus sensibles L Agence soutient par un dispositif de subventions d investissement les collectivit s territoriales qui leur chelle pour suivent les m mes objectifs En Ile de France 80 du territoire sont agricoles 53 forestiers ou naturels L action de l Agence sur les espaces agricoles est importante ces espaces tant trop souvent consid r s comme des r serves de terres urbanisables Les pressions les plus importantes sont constat es dans un rayon de 10 30 km des portes de Paris au sein de la Ceinture verte Le Sch ma Directeur de la R gion Ile de France SDRIF qui planifie lur banisation 25 ans dans la R gion et dont le projet r vis devrait tre valid en 2008 fait de la ceinture verte en particulier un espace d enjeux majeurs pour la pr servation et la valorisation des espaces
101. roit plus fonctionnel par rapport a votre projet Il faut donc demander des devis pour estimer au mieux les investissements totaux Attention aux r glementations pour les constructions et modifications de b timents Les normes sanitaires pour les ateliers de transfor mations ou de s curit 20 pour l accueil par exemple peuvent parfois n cessiter des travaux importants 19 Pour plus d informations sur les normes sanitaires adressez vous la DSV Direction des services v t rinaires ou la DDCCRF Direction d parte mentale de la concurrence de la consommation et de la r pression des fraudes 20 Pour plus d informations sur la s curit adressez vous aux services de s curit g r s par le centre des pompiers ou pour l accueil d enfants aupr s de la Dass Direction de l action sociale ou DDJS Direction d partementale de la jeunesse et des sports 21 ANAH Agence nationale pour l am lioration de l habitat Financer son projet d achat Une fois le total des besoins financiers estim il faut valuer les ressources mobilisables Plusieurs types de ressources existent l apport personnel l apport par des amis et ou de la famille l emprunt bancaire l appel l pargne de proximit les subventions et autres aides des collectivit s locales Il y a parfois des aides l investissement ou la r habilitation de maisons de b timents etc Renseignez vous aupr s des colle
102. rs tien ere Seti Soa Meow S24 mote de 5 9 SCI Domaine de Saint Laurent 5 10 GHOAMISION 24 Be SAS Re hee D dre D AS eee eau 5 11 Association Petits PAS ia d uuvaadecnataws cikGauw road ee 5 12 SC IVER GU Eee ee en dee ek acy Be we eur ta ae ay TN OI 5 13 D autres initiatives int ressantes 5 14 a SCT Terres Fennec REC a E a ue al E 5 15 be moulin de BUSSEIXo 5 Orso ta wien he Bag UE Ar ne ie at 5 16 SGl des TRONS CONS tot sid cde miar ii lok etes Gye Geeta ede RG ples me 5 17 Quand la coop rative Cravirola invente les Terres Communes 5 18 Le GFA de la Tertraie Solidaire 5 19 6 Les aspects l gaux de la gestion fonci re Fa Saler Se Sue acre ae elas He Owe NE Re BANE OS 6 1 La CDOs EEE Rae one Pete Gere a lee eine bh wk aae aa is 6 2 7 Le b ti Les r gles de constructibilit pour un projet agricole 7 1 Quelques r gles de constructibilit 7 2 8 R le des collectivit s locales dans la gestion fonci re lnitrodUCti OWN A LE RE NN a AE Ne eat Metta an de 8 1 Outils de planification 24 60 che cas pese dag See oe PM ead Hu 8 2 Zonage peut on demander le classement d un terrain a construire en zone GOGOL es os ck erga E hae Stee oss Bak ees a ee She age a 8 3 Outils de preservation Lane dira hein he es Ad Ready Sees 8 4 L Agence des Espaces Verts de la R gion Ile de France 8 5 Les sec
103. s Communes et un des collectifs usagers seront prises par une majorit renforc e de 75 des voix Des d cisions difficiles prendre donc qui n cessiteront de discuter et de convaincre un grand nombre d autres actionnaires De cette mani re Terres Communes aura un fonctionnement profond ment d mocratique et respectera les int r ts des groupes habitant les lieux En contrepartie de la jouissance des lieux les col lectifs usagers s engagent au respect de principes que nous avons commun ment labor s Le maintien d un usage agricole des terres Un mode de production proche des valeurs de l agriculture paysanne La recherche pour chaque projet d une autono mie conomique La solidarit entre groupes L ouverture et engagement vers l ext rieur Terres Communes sera pr te accueillir d autres collectifs qui veulent sortir de la propri t indivi duelle et qui partagent les m mes valeurs ceux qui envisagent de s en inspirer nous proposons notre aide pour monter leur propre structure Enfin ceux qui cherchent des informations plus d taill es peuvent consulter la fiche Propri t col lective sous forme de SAS 2 12 ou nous contac ter directement Fiche r dig e en MAJ06 novembre 2006 5 19 1 Initiatives fonci res Le GFA de la Tertraie solidaire CONTACT Cathy Leroux M taierie de la Tertraie 56120 Lanou T l 02 97 75 41 84 IDENTIT DU PROJET Struct
104. s agricoles mais l obligation d ouvrir au public dans les 10 ans suivant l acquisition n tait pas propice au maintien de lagri culture Sbis 4 2 Des initiatives de collectivit s locales dans la gestion du foncier Une tude qui arrive pic et qui aboutit une charte En 1998 la DRIAF propose une tudiante l tude des conditions et moyens de gestion de l agriculture p riurbaine de lIle de France sur deux sites dont celui de Vernouillet Cette tude a abouti aux r sultats suivants consensus sur la n cessit de prot ger les espaces agricoles n cessit de consid rer leur gestion aux niveaux local et global avec des partenaires r gionaux et d partementaux n cessit de mettre en place un cadre g n ral pour l agriculture p riurbaine et son environne ment en concertation avec tous les partenaires collectivit s territoriales agriculteurs A partir de l deux ans de r flexion et de discus sion aboutissent a la signature d une charte le 20 octobre 2000 entre tous les partenaires agricul teurs commune de Vernouillet Conseil G n ral Conseil R gional agence des espaces verts SAFER Une association l ADAPAVEZ est cr e en mars 2001 Elle est mandat e par la commune pour mettre en pratique les objectifs de la charte Associer tous les partenaires concern s dans une approche globale des probl mes et contraintes li s la p rennisation et au d v
105. s mais le soumet a des limi tations et un contr le des structures partenaires collectivit s locales chambre d agriculture pr fet Pour qu une ZAP fonctionne bien et r ponde ses objectifs il est n cessaire de mettre en place des mesures d accompagnement dans diff rents domaines am nagements pour les exploitations agricoles chemin d exploitation points d eau foncier assurer des moyens de surveillance d acquisition de disponibilit d accessibilit lien avec la ville dans le cadre d une ZAP p riur baine circuits courts lieu de loisir Au niveau d un site Sites inscrits et sites class s Art L 341 2 et suivants du code de l environne ment ex loi du 2 mai 1930 Une l gislation a t mise en place pour prot ger les monuments naturels et les sites dont la conservation ou la pr servation pr sente au point de vue artistique historique scientifique l gendaire ou pittoresque un int r t g n ral L objectif est de conserver les caract ristiques du site l esprit des lieux et de les pr server de toutes atteintes graves Cette proc dure est utilis e en particulier en vue de la protection d un paysage remarquable naturel ou b ti et peut concerner des espaces cultiv s Si la reconnaissance de la valeur patrimoniale des paysages nationaux par le classement s est tout d abord attach e des l ments remar quables mais ponctuels elle s est
106. s par rapport au droit du travail Le g rant peut tre salari ou juste indemnis pour sa mission en fonction de ce choix vous optez pour le r gime du salariat ou non D Peut on pr voir dans les statuts que les g rants ne contractent aucune responsabilit per sonnelle La responsabilit personnelle du g rant ne peut pas tre vinc e la mention n a aucune valeur Le patrimoine bd Une SCI peut elle tre propri taire de mat riel et de b tail La SCI peut voir valoriser dans son capital des apports en nature type mat riel mais cela entrai ne des mouvements comptables pour les amor tissements la solution n est pas la plus simple Les d marches D Quels sont les d lais pour utiliser l argent d une souscription pour acheter dans le cadre d une SCI Il faut ici d terminer ce que l on entend par sous cription s il s agit des promesses qu ont faites certains associ s futurs il n y pas de d lai pr vu par la loi La seule limite est que ces associ s potentiels revendiquent le retrait de leur fonds faute de voir le projet se r aliser Mais d s lors que les statuts sont sign s avec leurs contribu tions la proc dure de retrait est judiciaire D Quelles sont les formalit s concernant les conjoints d associ s de SCI Lorsque l on fait un apport une soci t et que l on est mari ou pacs il faut avertir le d nomm pour obtenir sa renonciation p
107. situ e la parcelle La demande doit contenir les noms qualit s et adresses du demandeur et du propri taire la d signation cadastrale de la par celle ainsi que toutes les pr cisions permettant d tablir l tat d inculture ou de sous exploitation des terres Suite ce courrier le pr fet a 8 jours pour saisir la commission d partementale d am nagement foncier laquelle dispose de 3 mois pour donner son avis La d cision de la commission est affi ch e pendant un mois la mairie de la commune concern e Le propri taire a 2 mois pour faire conna tre sa d cision de renoncer ses pr rogatives ou de faire cesser l tat d inculture dans un d lai d un an d faut au terme de ces 2 mois il est cens avoir renonc tacitement cultiver les terres en cause Au terme de l ann e pendant laquelle le propri taire doit remettre le fonds en tat le pr fet ta blit un constat Si les engagements pris n ont pas t respect s ou si le bien n a pas t remis en tat le pr fet constate l tat de carence et le noti fie au propri taire aux candidats l exploitation et la Safer Lorsque les terres sont libres le demandeur devient titulaire d un bail ferme Le demandeur dispose d un d lai d un an pour remettre en tat les terres La proc dure peut tre longue Elle est fastidieu se et souvent m connue Les frais administratifs sont la charge du demandeur mais les ac
108. sponsabilit de l Etat son initiative ou sur demande d un Conseil R gional Elles d finissent les orienta tions fondamentales de l Etat en mati re d am nagement de transports d infrastructures de paysages sur un territoire C est un outil juridique permettant une collectivit territoriale de for muler des obligations ou un cadre particulier concernant l environnement ou l am nagement du territoire Un des objets de la DTA est de favo riser l mergence de partenariats avec les struc tures locales Le sch ma r gional d am nagement du territoire SRADT Le SRADT est un document d urbanisme qui fixe les orientations moyen terme du d veloppe ment durable d un territoire r gional ainsi que ses principes d am nagement Il est labor par le conseil R gional pour une dur e de cinq ans Il d finit les objectifs de la R gion en mati re d quipements de projets conomiques de protec tion et mise en valeur de l environnement des paysages de d veloppement harmonieux des ter ritoires urbains et ruraux Le SRADT n a qu un caract re indicatif Le sch ma de coh rence territoriale SCOT Le SCOT cr par la loi de 2000 relative la soli darit et au renouvellement urbain remplace le sch ma directeur d am nagement et d urbanisme SDAU Il d finit les limites entre espace urbain et zone agricole Le SCOT fixe les orientations g n rales des politiques d urbanisme de l ha
109. st en prot geant le projet de nous m me que l on vite beau coup de conflits Dans les deux cas les habitants en conservant des parts participent aux d bats pour les inves tissements les mises dispositions les reventes etc C est dans les statuts de la SCI que l on d fi ou m me s il faut l unanimit nit les quorum pour certaines d cisions Encore faut il au d part de l aventure se poser les bonnes ques tions les exigences et les souplesses Les activit s Il est aussi important de dissocier les activit s men es sur le lieu de l association propri taire de foncier Ceci afin de s assurer que la banque route conomique d une activit n oblige pas se s parer de l outil Plusieurs associations entre prises peuvent tre utilisatrices de l espace tout en permettant l association propri taire d avoir un droit de regard et de remettre en cause les contrats en cas de m susage ou d avenant Le premier r flexe lorsqu on imagine une ruptu re entre les porteurs et porteuses du projet est de penser retirer quelque chose de l aventure col lective Ceci pour pouvoir recommencer une autre histoire souvent individuelle avec des a priori sur les initiatives collectives Combien de personnes d ues de leurs m saventures ont pris ce chemin Peut tre est il dommage de d marrer une histoi re avec cet tat d esprit Elle sera peut tre celle de notre vie s
110. stier du Percy T l 04 76 34 46 62 Courriel leras vincent club internet fr IDENTITE DU PROJET Structure juridique portant le foncier SCI des Trois Cols Type de contrat de location Bail de location 7200 an Montant du capital 178 200 dont 152 500 Ede patrimoine Les associ s 120 4 associ s majoritaires exploitants et cog rants une association des particuliers Type de patrimoine un b timent agricole de 1000m2 et 6000m de terrain Date de cr ation janvier 2004 Activit s sur le lieu activit s agricoles maraichage bio apiculture plantes aroma tique et m dicinales artisa nales bois import d artisanat russe D partement Is re R gion Rh ne Alpes 900Z 49314494 Us aebipes ap 5 17 2 Initiatives fonci res Une association Apocire compos e des appor teurs de parts de la SCI g re la vie soci taire ges tion des espaces communs en vue d accueillir les soci taires pour des rencontres des s jours des activit s et les am nagements travaux l as sociation est elle m me soci taire de la SCI hau teur de 13 800 correspondant la moiti de la subvention du Conseil g n ral l autre moiti en attente de versement financera les travaux d am nagement des communs Un emprunt de 41 250 aupr s de la Nef sur 10 ans compl te l apport initial les loyers 600A mois assurent le remboursement du pr t et les charges courantes de
111. t de permettre au plus grand nombre d tre asso ci ce projet pour montrer que les citoyens s engagent dans la gestion de leur territoire et pour avoir un poids politique de ne pas d stabiliser la structure et de trouver plus facilement un acheteur en cas de cession de part Une SCI territoriale Cette SCI a t constitu e pour r pondre dans un premier temps la probl matique du plateau de Saclay mais nous avons d cid de lui donner un caract re territorial pour qu elle puisse servir d autres projets en Ile de France condition qu ils r pondent l objet de la SCI Terres Fertiles Maintenir les terres fertiles en Ile de France par l acquisition la gestion la mise en valeur par voie de location ou autre de terres vocation agricole arboricole foresti re ou d levage ainsi que le b ti ventuellement n cessaire l exploi 5 15 3 Initiatives fonci res La Soci t Civile favorisera la mise en valeur de ces terres par le maintien et le d veloppement de la pratique d une agriculture respectueuse de l environnement notamment par l installation d agriculteurs s engageant dans une d marche de progr s par exemple la mise en place d AMAP le d veloppement de la bio diversit L avantage d une SCI territoriale est qu elle per met d conomiser des co ts de cr ation de SCI et surtout qu elle permet une plus grande r activit 170 000 A et plus de 1100 s
112. t 600 propri taires Apr s un travail long et minutieux 40 ha vacants ont t rep r s Ces terres sont dispers es N anmoins une dizaine d hectares est regroup e et peut constituer le noyau d une ferme Ces terres m me si elles ne pr sentent pas toutes un int r t cultural tr s int ressant peuvent permettre des agriculteurs d atteindre la demi SMI et obtenir ainsi le statut d agriculteur L achat de ces terres a t financ uniquement sur les fonds propres de la commune Ces terres peuvent aussi servir faire des changes de parcelles dans le cadre d un remembrement Sbis 3 1 Des initiatives de collectivit s locales dans la gestion du foncier MAJ06 Une SCI a l initiative d une commune En 1994 le propri taire d un tang met en vente son bien qu il n ar rive plus entretenir Pour viter que ce bien n ait qu une vocation priv e la municipalit des Voivres d cide de se porter acqu reur de l tang et des parcelles alentours en friches afin d en faire un lieu public et p dagogique N ayant pas les fonds pour acheter ce bien le maire d cide alors de constituer une SCI C est ainsi qu en 1995 la SCI est cr e et regroupe 117 associ s habitants de la commune et de ses environs R unissant alors plus de 150 000 francs 23 000 A la SCI acqui re I tang et les quelques hectares en friches attenant Elle met alors disposition de la commune ses biens par le biais d
113. t inutile dans un climat de bonne entente entre les porteurs euses du projet Malgr tout c est en ne se posant pas assez les questions de fond et en n imaginant pas assez l avenir des indi vidus et du projet que l on se heurte plus tard de profondes d sillusions Lorsque les questions de chacun chacune ont t pos es il est plus facile de choisir une forme juridique adapt e au projet Inversement c est souvent en cherchant la forme juridique que l on se pose les questions essentielles Cette pr sentation illustre les r flexions que se sont fait certains collectifs Un des objectifs prin cipaux est d emp cher la sp culation sur la terre une fois que le montage sera fait Adapter la forme juridique au projet Exemple de questions pos es le rapport la propri t les rapports de pouvoir la transmission la protection d un individu face un collectif garanties les exigences thiques les mises disposition les avantages fiscaux Face ce type de questionnements aucun mon tage ne sera parfait et c est en superposant plu sieurs formes juridiques que l on peut appr hen der des r ponses SCI et Association La SCI Elle a de nombreux avantages sur d autres formes de soci t s et peut compl ter les carences d une autre forme juridique En revanche elle pr sente plusieurs inconv nients C est un outil de capitalisation pas tout a
114. tes relatifs au classement ou la concession des terres incultes sont exon r s de timbre et de droits d enregistre ment R f rences Loi 2004 809 du 13 ao t 2004 les biens vacants Articles L 125 1 et suivants du Code rural les terres incultes 1 3 1 MAJO6 Trouver et financer du foncier et du bati 1 3 Le financement de lachat R fl chir au financement d un patrimoine peut sembler complexe Il faut s adapter chaque situation et un peu de m thode facilite les choses Vous trouverez ci dessous ces l ments Attention nous ne parlons ici que du patrimoine foncier Nous n abordons pas les l ments li s votre activit Les l ments financiers des acti vit s qui se d velopperont sur le lieu sont pour tant primordiaux ce sont eux qui vous permet tront par exemple de payer un loyer a la SCI ou au GFA de rentrer en n gociation avec des par tenaires bancaires Combien co te le lieu Vous venez de trouver le lieu id al ot vous ins taller Il faut maintenant en financer l achat Tout d abord il est indispensable de connaitre le plus pr cis ment possible le montant r el de l achat du foncier des frais vont s ajouter au prix que vous avez n goci frais de notaire bornage r trocession de la Safer etc Y a t il d autres investissements a pr voir Il sera peut tre n cessaire de r aliser quelques travaux de r paration et ou d am nagement pour rendre cet end
115. ti 1 2 Rep rer le foncier vacant les domaines de l tat Il existe des propri t s b ties ou non qui appar tiennent ou sont g r es par l tat Elles peuvent tre vendues sous certaines conditions Les domaines de l tat L tat pour remplir ses missions de service public routes nationales phares est propri taire de nombreux terrains ou b timents La ges tion de ces propri t s est en partie assur e par la DGI 8 travers le service des domaines de l tat Ce service g re galement les biens d clar s vacants et qui peuvent nous int resser ici Les biens vacants Quand un propri taire a disparu que l on ne le retrouve pas si si cela arrive le bien est d clar vacant Le service des domaines de l tat assure alors la gestion de ce bien pendant une p riode de trente ans au cours de laquelle le pro pri taire ou ses h ritiers peuvent se manifester Apr s trente ans ces biens sont mis en vente Il peut tre int ressant de les rep rer sur le cadastre ou par un contact direct avec les DGI Cela suppose bien entendu d tre tent par la r novation Les biens sans ma tre D sormais les biens sans ma tre appartiennent aux communes ou l Etat si la commune renon ce exercer son droit Un bien immobilier est d clar sans ma tre lors qu il n a pas de propri taire connu et lorsque les contributions fonci res aff rentes mont pas t acquitt es depuis pl
116. tionnaux m di vaux ou originaux 8 6 8 R le des collectivit s locales dans la gestion fonci re AC dU TLOM 25 asus ak as did waers Raed oo sise Outils de planification Zonage peut on demander le classement d un terrain construire en zone agricole cals nan M NE NE a ra teas De he Gate 8 3 8bis Des initiatives de collectivit s locales dans la gestion du foncier Une commune modifie son PLU 8bis 1 Des initiatives de r serve fonci re 8bis 2 Une SCI l initiative de la commune 8bis 3 L implication d une commune dans la protection de son agriculture 8bis 4 9 Annexes Pour aller plus loin sur les SCI 9 1 Pour aller plus loin sur le GPA as ua den dada ia eee ee 9 2 LES STATUS type Sent bas ai ai rime aime das Mate an 9 3 Outil pr visionnel d achat et de gestion 9 4 Contacts Utiles isna e Re ER Re E ns Cuore 9 5 List desisigl s cir meinaa MMe eel th been i eens Cee ee E EEE 9 6 Licence de libre diffusion des documents LLDD 9 7 Bibliographie 352 ta whe wc Goa anses ten ee emer ade sees 9 8 Table des mati res Remerciements Bulletin d adh sion et de soutien Terre de liens 1 2 1 MAJO6 Trouver et financer du foncier et du ba
117. u et nous cr ons l association Dynamo la montagne en mouvement avec laquelle nous menons des actions d ducation populaire cr ons des v nements culturels et continuons organiser des chantiers La Coop rative Cravirola Petit petit le visage de la Ferme Cravirola chan ge Tout est imagin et fait par les habitants et les jeunes qui participent aux chantiers Une nouvel le fromagerie voit le jour la plus grande de tout le d partement La maison d habitation elle aussi s agrandit Elle est chauff e par des panneaux solaires et un ing nieux po le bois Nous instal lons une turbine pour transformer l eau de la rivi re en lectricit Mais Cravirola se pare aussi de peintures mosa ques et sculptures Nous construisons une salle pour faire du th tre de la danse des stages d art plastique Dans un amphith tre de plein air o la sc ne surplombe un petit vallon les gens de la c te viennent participer deux ann es de suite au festival Bouse amp Blues organis par celles et ceux qui ont d sormais d cid de s appe ler Coop rative Cravirola Car si pour nous l activit agricole est la base co nomique du projet et l art la musique la f te des ingr dients indispensables de la vie nous nous voyons avant tout comme un groupe engag Nous sommes aujourd hui une dizaine partager notre vie sur la ferme Nous travaillons en auto gestion sans hi rarchie Les revenus vont dans
118. un bail emphyt otique de 35 ans En 1994 et 1995 des r unions publiques sont organis es afin d in former la population de ce projet et en 1995 le conseil municipal r lu entreprend des travaux d am nagement de l tang 10 millions de francs sont n cessaires la remise en tat du lieu Des subventions sont obtenues aupr s d un fonds europ en le FNADT Fonds national pour l am nagement et le d veloppement du terri toire de l Etat puis le Conseil R gional et le Conseil G n ral suivent galement Le projet vise am nager l tang et cr er une piscicultu re p dagogique et construire une maison d accueil pour les classes scolaires Une association d ducation l environnement voit aussi le jour L eau d ici Aujourd hui tout est en place et 7 emplois ont t cr s pour faire fonctionner ces structures En 2005 8 000 enfants ont t accueillis Cette initiative a recr du dynamisme sur la commune Les associ s de la SCI n ont pas eu de privil ges particuliers l exception d un droit de p che La SCI est actuellement g r e par trois b n voles CONTACT Michel Fournier Maire de la commune Mairie de Les Voivres 88 240 Les Voivres T l 03 29 30 43 87 IDENTIT DU PROJET Structure portant l action La commune et une SCI Type de projet Acquisition collective d un tang et des parcelles alen tours pour installer une ferme p dagogique Territoire concern
119. ur e de validit de 2 ans comp ter de sa notification Une autorisation du maire ne vaut pas un PC L auteur d une infraction travaux r alis s sans PC non respect des prescriptions du PC risque des sanctions administratives civiles et p nales allant de l amende la remise en tat du site Il peut tre poursuivi par l administration pendant un d lai de 3 ans compter de la fin des travaux pour les tiers qui subissent un pr judice du fait de cette construction irr guli re le d lai est de 10 ans dans les autres cas le d lai est de 30 ans empi tement sur la propri t d un tiers par exemple 2 Si vous avez oubli l tape de la demande du PC ou de la d claration un permis de r gularisation existe Il peut tre d livr la fin ou en cours des travaux quand aucun PC n a t d livr ou lorsque les prescriptions n ont pas t respect es Mais ce permis n efface pas l infraction et n vite donc pas les sanctions p nales Il fait juste obs tacle une d molition prononc e par l autorit judiciaire Au terme du d lai d instruction du permis 2 mois ou de la d claration 1 mois le silence de l administration vaut acceptation L ouverture des chantiers fait l objet d une d cla ration la mairie De m me l ach vement des travaux doit faire l objet d une d claration adress e la mairie 7 2 1 Le b ti Cette d claration atteste de
120. ure juridique portant le foncier GFA Type de contrat detocation fermage loyer annuel 2 900 euros Montant du capital 94 500 euros au d part 105 500 euros en 2006 Les associ s 114 personnes Date de cr ation 1997 Activit s sur le lieu vaches laiti res c r ales et pain D partement Morbihan R gion Bretagne En 1997 une ferme est mise en vente 1 million de francs 152 450 euros par la SAFER Lanou e pr s de Josselin dans le Morbihan Cathy LEROUX et Herv TREMOUREUX aujourd hui environ 35 ans veulent s installer Ils mobilisent leur r seau associatif pour cr er un GFA pour acheter les terres 4 620 000 Francs 94 500 euros 114 associ s sont aujourd hui propri taires des terres et les louent aux deux paysans La valeur de la part s l ve 100 F 15 euros Elle est index e sur le co t de l inflation hors prix du tabac L objectif des locataires n est pas de devenir propri taire Herv est install en Bio avec un troupeau de 13 bretonnes pie noire et 7 montb liardes Il transforme une partie des 102 ooo litres de quota de lait en fromages beurre yaourts cr mes et livre le reste au GIE biolait Cathy produit sa propre farine a partir de 20 tonnes de bl panifiable Elle utilise le levain naturel pour pr parer la pate et cuire pains et brioches Le tout est vendu a la ferme ou sur les march s de Josselin et Ploermel Ils ont cr une SCEA pour les batiments de la ferme
121. urnir l attestation d inscription la MSA tre capable de justifier de la n cessit d un logement sur le lieu d activit agricole au regard des imp ratifs de ces activit s indiquer sur le plan de situation le si ge de l ex ploitation agricole fournir en quatre exemplaires un plan de masse faisant appara tre les b timents constituant l exploitation agricole indiquer le nombre d animaux produits le cas ch ant Important les droits d un cotisant solidaire ne sont donc pas les m mes que ceux d un paysan titre principal le premier ne cotisant pas l Amexa Un cotisant solidaire ne peut donc pas a priori b n ficier d une autorisation de construire un logement Dans ces cas litigieux trois strat gies existent n gocier avec la mairie la DDE et l urbanisme qui peuvent peut tre appuyer une demande l gitime hypoth se peu probable ne rien demander personne et faire ne rien faire 7 2 Quelques r gles de constructibilit R gles g n rales du permis de construire Le permis de construire PC est obligatoire pour toute r novation restauration et transfor mation d un b timent existant et pour tous tra vaux qui changent la destination d un bien immo bilier transformation d un b timent usage agricole en b timent d habitation par exemple La demande de PC et la d claration de travaux se font aupr s de la mairie Le PC a une d
122. us de 3 ans Une commune peut engager une proc dure et constater qu un bien est sans maitre afin de lin corporer dans son domaine Le maire constate la situation par arr t et apr s une proc dure de 18 DGI Direction g n rale des imp ts publication et de notifications le bien peut entrer dans le domaine communal L incorporation du bien se d cide au conseil municipal dans un d lai de 6 mois compter de l arr t constatant que le bien est vacant La prise de possession des biens fait l objet d un proc s verbal affich en mairie Si la commune refuse d acqu rir le bien il est transf r vers le domaine de l Etat Les propri taires ou les ayants droits du bien ont 6 mois pour se manifester Pass ce d lai le bien est r put sans ma tre mais les personnes publiques ont quand m me le devoir de leur res tituer le bien sauf s il a t vendu un tiers ou s il a t utilis d une mani re ne permettant pas la restitution am nagement Dans ces 2 cas pr cis le propri taire ou les ayants droits peuvent obte nir une indemnit gale la valeur du bien Cependant la restitution du bien ou l obtention d une indemnit par le propri taire ou les ayants droits est subordonn e au paiement des charges et des d penses engag es par la commune ou l Etat Les biens issus d une succession provenant d une personne ne laissant au moment de son d c s aucun h ritier ou seulement des
123. ut en la ren dant plus coh rente Ce nouveau lieu doit aussi permettre de s ouvrir davantage sur l ext rieur en accueillant un public plus large au sein d un cam ping participatif Nous voulons faire de ce lieu un lieu d exp rimentation sociale politiquement engag mais aussi un lieu d change et de parta ge autour d activit s ludiques artistiques cultu relles environnementales La question du foncier Mais nous ne pouvons imaginer de vendre notre ferme dans les Alpes Maritimes un riche Mon gasque pour qu elle devienne une r sidence secondaire Pendant notre recherche d un nou veau lieu nous avons aussi fait l exp rience concr te de ce qu est devenu le march du fon cier agricole Des terres de plus en plus inacces sibles aux personnes qui cherchent s installer victimes d une sp culation immobili re outran ci re La coop rative s est alors lanc e un autre d fi financer l achat du nouveau lieu sans vendre la ferme La Brigue mais transmettre celle ci un groupe qui cherche s installer avec un projet agricole et engag Deuxi me objectif faire en 5 18 3 Initiatives fonci res sorte que la propri t de la Ferme Cravirola jusque l au nom d Axel devienne durablement collective et que cela soit aussi le cas pour le domaine dans l H rault Nos recherches sur les structures de propri t col lective existantes men es entre autre avec l aide de l associati
124. utils La Fonci re Terre de liens existe depuis d cembre 2006 et une Fondation va prochaine ment tre cr e Leurs objectifs sont les suivants Permettre l installation et le maintien de por teurs de projets d activit s rurales et agricoles en vitant l endettement li l acquisition du foncier Faciliter la transmission des lieux en limitant l usage la p riode d activit tout en garantis sant aux usagers des lieux la disponibilit du foncier et du b ti tant qu ils exerceront une activit respectant la charte de Terre de liens Les outils financiers de Terre de liens Particuliers associations fondations entreprises Propri taires fonciers en propre ou en parts de soci t s immobili res Investissements s Adh sions solidaires Dons de fermes Fonci re Fondation Association Investissements Terre de liens Investissements Terre de liens Terre de liens solidaires Subventions Collectivit s territoriales Financeurs solidaires 1 La Nef soci t financi re coop rative qui propose des outils bancaires solidaires destinations de projets thiques agriculture biologique com merce quitable nergies renouvelables La Nef est partenaire du projet Terre de liens Soci t dinvestissement solidaire Accompagnement Reconnue d utilit publique solidaires Mise disposition de foncier Porteur s de projet Agriculture paysanne AMAP Activit s culturelles

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