Immobilier, investir dans le neuf
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1. me si les taux d int r t ont remont depuis leur plus bas niveau histori que atteint en octobre 2010 ils restent des niveaux tr s int ressants Un investisseur avec ur dossier correct peut aujourd hui obte nir un cr dit 4 15 o sur quinze ans et 4 40 sur vingt ans pr cise Ma l Bernier directrice de la commu nication d Empruntis com Contrairement un achat de r sidence principale pour lequel un apport important permet de r duire le co t du pr t le financement d un bien loca tif a tout int r t se faire avec le maxi mum de cr dit car toute ou partie de la mensualit sera pay e par le loca taire Aujourd hui iest pas cho quant de financer un achat locatif en empruntant 100 voire 110 en incluant les frais li s l achat conseille Christophe Chaillet direc teur de l ing nierie patrimoniale HSBC France Quelle dur e pour l emprunt Pour optimiser l op ration il ne faut pas non plus h siter emprunter sur une longue dur e Cela permet l op ration d tre la plus neutre possi ble pour le budget du m nage pr cise Christine Vassal Larey directrice du p le immobilier Th saurus Avec un pr t Sur quinze Ou vingt ans la mensualit sera plus faible qu avec un cr dit sur neuf ou dix ans ajoute Christophe Chaillet Avec un investis sement locatif il faut tenir compte du fait que les int r ts d emprunt sont d ductibles des re2. foujours mieux privil gier un grand cen tre urbain plut t qu une petite ville moyenne m me si elle affiche des prix moins lev s affirme Jean Philippe Bourgade pr sident de Bouwfonds Mari gnan Immobilier Cette strat gie permet de disposer d un vivier de locataires potentiels important de s carter des vil les vieillissantes et donc assure la renta bilit long terme Se rendre sur place et voir l environnement Il faut imp rativement se d placer pour examiner le quartier o investir mais aussi les environs du programme neuf Cela vite de se retrouver propri taire d un immeuble neuf situ en face d un grand axe passant ou juste c t d une zone sensible souligne un ing nieur ports en commun et dot s de petits commerces de proximit ils atti rent davantage les locataires note Jean Philippe Bourgade Enfin ne chipotez pas sur la qualit de construction du bien En privil giant un tage lev avec un plus grand bal con l investisseur paiera plus cher au m tre carr mais il pourra pr tendre davantage de plus value la revente il louera mieux et plus vite conseille fean S bastien Dumay responsable de l offre Angle neuf Ce choix n est pas forc ment anti conomique car la grille des loyers en Scellier pond re les surfaces annexes de type parking et terrasse ce qui permet de louer plus cher un loge ment dot de meilleures prestations Dernier conseil
3. Avec une faible mise de d part un particulier peut se constituer un patrimoine ce qui n est pas possible avec de l assurance vie ou un portefeuille bour sier confie Emmanuel Narrat associ fondateur de Haussmann Patrimoine Dernier avantage d un placement dans la pierre il est g n rateur de revenus r guliers ce qui en p riode d incertitude sur les niveaux de pensions de retraite per met de s assurer un compl ment de revenus pour ses vieux jours Enfin cerise sur le g teau condition d op ter pour un investissement dans le neuf en b timent basse consommation BBC il est possible de se constituer re des El ments de recherche CHRISTINE VASSAL LARGY directeur g n ral et reponsable p le immobilier de Th saurus toutes citations THESAURUS 9104529200505 XIQ OTO 2 48 RUE NOTRE DAME DES VICTOIRES 75095 PARIS CEDEX 2 01 44 88 48 00 dans lim i se e pat A R GLES D OR OP RATION R USSIE P 28 30 un patrimoine de belle qualit tout en r alisant des conomies d imp t Bref devenir propri taire bailleur reste aujourd hui une excellente strat gie patrimoniale condition de bien choi sir Car un investissement dans la pierre peut se r v ler un gouffre finan cier Certains particuliers ont d fray la chronique en investissant uniquement pour d fiscaliser et se retrouvent aujourd hui propri taires de biens invendables dans des zones o la demande locative
4. est quasi inexistante D terminer son objectif patrimonial Avant de mener bien son projet il faut donc prendre ses pr cautions car acheter un appartement pour le louer reste une op ration risque Pour le minorer il faut consacrer du temps tudier le march et ne pas signer une promesse d achat sur un coin de table Mais surtout il faut au pr alable avoir d termin son objectif Qu il s agisse de se constituer un patrimoine s r pour le transmettre ses enfants ou d obtenir le meilleur rendement possi ble chaque strat gie patrimoniale correspond une solution diff rente Dans le premier cas il faudra miser a ES SEPT 11 Bimestriel OJD 59008 Surface approx cm 8070 N de page 1 Page 3 18 NOTRE S LECTION DE PROGRAMMES sur un centre ville urbain ou un sec teur tr s cot et donc accepter de payer son bien locatif plus cher Dans le second on pourra opter pour un quartier en devenir ou un secteur plus excentr forte demande locative Enfin dernier point surtout en ache tant dans le neuf il faut aussi penser examiner sa situation fiscale car souvent les investisseurs sont obnubi l s par la r duction d imp t alors qu il existe des moyens plus adapt s pour r duire sa facture fiscale que de r a liser une op ration en Scellier affirme Christine Vassal Larey m Profitez des derniers feux du Scellier Jusqu au 31 d cembre 2011 condit
5. pour tre s r de ne pas faire d erreur l investisseur doit choisir un logement o il s installerait ou instal lerait ses propres enfants conseille Jean S bastien Dumay m M P Une belle vue une terrasse autant d atouts pour trouver un locataire choisir via les SCPI Pas le temps ou d envie de trouver un appar tement neuf et de b n ficier d une r duction d imp t La solution consiste acheter des parts de soci t s civiles de placement dans l immobilier SCPI Ces structures r coltent l pargne aupr s de particuliers puis ach tent et g rent des biens immobiliers pour leur compte Celles qui investissent dans limmo bilier de logements comme Ciloger Habitat Giloger ou Multihabitation 6 UFG Reim font b n ficier l entr e leurs porteurs de parts de la r duction d imp t Scellier Attention leur rendement annuel tourne autour de 3 El ments de recherche CHRISTINE VASSAL LARGY directeur g n ral et reponsable p le immobilier de Th saurus toutes citations ALCELVISION FOTOLIA investir 48 RUE NOTRE DAME DES VICTOIRES 75095 PARIS CEDEX 2 01 44 88 48 00 THESAURUS 9104529200505 XIQ OTO 2 SEPT 11 Bimestriel OJD 59008 Surface approx cm 8070 N de page 1 Page 5 18 Nos conseils pour bien emprunter Le financement d une op ration immobili re joue pour beaucoup dans sa r ussite Il existe des formules de cr dit adapt es pour investir dans le neuf
6. pour le bon empla cement c est dire tudier au pr alable le potentiel des diff rents march s immo biliers sans se fier au taux de rentabilit lev de plaquettes commerciales Un investissement immobilier se fait avec une dose d affectif le particulier doit s y int resser et ne pas s lectionner son bien sur des seuls crit res financiers conseille Olivier Bokobza directeur patrimonial Une fois l emplacement d termin reste soigner sa localisation l int rieur de la ville et acheter le bien en ad quation avec la cible de locataires Pour cela quelques coups de t l phone des agents immobiliers locaux qui connaissent les biens recherch s dans le quartier vis suffisent D une fa on g n rale un investissement destin un tudiant studette ou stu dio devra se faire c t des facult s o dans un quartier vivant du centre ville contrario un deux pi ces int ressera davantage un actif et g n ral d l gu de BNP Pari Il faut viser sera situ proximit des bas Immobilier r sidentiel des quartiers zones d emploi de la ville Pour commencer il faut choi bien desservis Dans tous les cas il faut sir une m tropole dynamique par les transports toujours viser des quartiers qui affiche un taux de crois en commun bien desservis par les trans sance d mographique impor tant et dispose d un bassin d emplois de grandes coles et d universit s Il vaut
7. tre carr Investir une partie de son pargne pour du long terme alors que l envi ronnement conomique n est pas au beau fixe est un facteur d angoisse Pourtant un placement pierre rec le de nombreux avantages D abord l immobilier est un placement s r et quelle que soit l orientation du mar ch la pierre reste une valeur refuge qui historiquement r siste aux crises dans le temps mart le Christine Vas sal Largy directrice du p le immobilier Th saurus M me si le prix de l im mobilier venait baisser dans les ann es venir il est certain qu un investissement locatif condition d avoir t bien s lectionn garan tira une rentabilit int ressante dans le temps Ce placement permet de conserver son pouvoir d achat long terme condition d tre envisag sur le long terme pr cise Laurent Vimont PDG de Century 21 France D sormais il est risqu d esp rer de tr s fortes plus values en quelques ann es Les tr s bonnes affaires sont aujourd hui rares et il est peu proba ble que dans les cing ans venir l im mobilier connaisse une flamb e simi Un invesissement locatif ge revenus M guliers laire celle du d but des ann es 2000 assure Nathalie Naccache directrice de Century 21 Fortis Immo Paris centre Mais l immobilier loca tif dispose d un atout ma tre c est le seul placement qui puisse tre enti rement r alis cr dit
8. de demander une d l gation d assurance Les acheteurs de r si dences principales ne sont pas les seuls y avoir droit assure Philippe Taboret m M P Notre s lection d offres de 7 banques Ces simulations ont t faites pour un investissement r alis par un emprunteur avec un dossier dans la moyenne Dans le premier cas il finance l achat d un appartement de 100 000 sur quinze ans Dans le second cas il optimise la r duction Scellier avec un logement co tant 300 000 financ avec un emprunt sur vingt ans GROUPE CAISSE D EPARGNE gt M anp PARIBAS ks c BRED D Bayar ri popuii Bu fuir Pin ii Cr dit Mutuel EVranque FACE arier Taux hors assuranc CHRISTOPHE CHAILLET directeur de l ing nierie patrimoniale HSBC France il n est pas choquant de financer un achat en empruntant 100 Source Investir Magazine simulations r alis es le 27 juillet El ments de recherche CHRISTINE VASSAL LARGY directeur g n ral et reponsable p le immobilier de Th saurus toutes citations investir F ae Surface approx cm 8070 48 RUE NOTRE DAME DES VICTOIRES N de page 1 75095 PARIS CEDEX 2 01 44 88 48 00 Page 6 18 THESAURUS 9104529200505 XIQ OTO 2 Les sept r gles d or pour une op ration r ussie Vous avez s lectionn la ville id ale et boucl votre plan de financement le travail n est pas termin Pour acheter dans les meilleur
9. de quatre ou cing ans des imp ts fonciers seront payer et il faut les int grer au calcul financier avant d investir souligne Christophe Chaillet PA PNR PT el a TS a CPS Si le but de l investissement Scellier peut tre de se constituer un patrimoine familial transmettre ses enfants il ne faut pas perdre de vue que ce type d achat doit tre fait en pleine propri t Il faut attendre la fin de la p riode de d fiscalisation pour d mem brer son bien et en transmettre la nue pro pri t ses enfants affirme Christophe Chaillet En revanche l immobilier locatif de d fiscalisation peut tre r alis en direct ou via une soci t civile immobili re SCT A condition que la SCI ne soit pas soumise l imp t sur les soci t s le r gime fiscal est le m me que pour un achat en direct confie St phane Jacquin directeur de l ing nierie patrimoniale Lazard Fr res Gestion Si la SCI est cr e en famille en associant les enfants au capital dans ce cas la r duction d imp t du Scellier sera partag e entre les associ s en proportion de leur apport au capi tal pr cise St phane Jacquin m M F El ments de recherche CHRISTINE VASSAL LARGY directeur g n ral et reponsable p le immobilier de Th saurus toutes citations
10. es conditions suivez notre itin raire en sept tapes ssectionner son pr Si les programmes foisonnent ils ne sont pas tous d gal int r t pour les investisseurs Premier point surveiller il faut viter un programme s il est d di 100 l inves tissement locatif affirme Olivier Bokobza directeur g n ral d l gu de BNP Paribas Immobilier r sidentiel Une r sidence qui n a pas de bureau de vente sur place a tou tes les chances d tre commercialis e par des r seaux de d fiscalisation Mieux vaut opter pour une copropri t qui m lange pro pri taires occupants et locataires car elle sera mieux entretenue sur le long terme et l investissement conservera davantage de valeur En outre au bout de la p riode de d fiscalisation de neuf ans en cas de revente du bien cela vitera de se retrouver face d autres bailleurs qui c dent leur patrimoine au m me moment Faire attention au prix d achat S il est possible d acheter sa r sidence principale en surpayant un peu pour s offrir davantage de confort de vie cette strat gie se r v le maladroite pour un investissement locatif I faut toujours comparer le prix au m tre carr des pro grammes neufs situ s proximit mais aussi se renseigner sur celui de l ancien dans le m me secteur Si l cart est d me sur investir en Scellier n est peut tre pas la solution id ale explique Jean S bastien Dumay res
11. investir 48 RUE NOTRE DAME DES VICTOIRES 75095 PARIS CEDEX 2 01 44 88 48 00 LE BON INVESTISSEMENT P 26 Dossier r alis par Marie Pellefigue et Herv Tusseau Lu LAURENT VIMONT pr sident directeur g n ral de Century 21 France Ce placenteni permet de conserver son pouvoir d achai a long terme THESAURUS 9104529200505 XIQ OTO 2 5 j 3 i ne h po a aa e S ES NOS CONSEILS POUR BIEN EMPRUNTER P 27 SEPT 11 Bimestriel OJD 59008 Surface approx cm 8070 N de page 1 Page 2 18 Le guide pour investir LES SEPT POUR UNE Acheter dans le neuf permet de se constituer un patrimoine de percevoir des revenus sous forme de loyers tout en all geant sa note fiscale Mode d emploi pour passer de la th orie la pratique on pouse et moi m me disposons d une pargne de 500 par mois investir mais nous h sitons acqu rir un bien immobilier locatif car les prix sont au plus haut et nous crai grons d acheter un pic de march confie Denis un lecteur parisien qua drag naire Ce souci partag aujourd hui par nombre d aspirants bailleurs peut tre relativis Certes en douze ans les prix de la pierre ont fait plus que doubler en France et ils atteignent aujourd hui des niveaux tr s importants surtout dans le neuf o il est quasiment impossible de trouver un bien dans une grande agglom ra tion moins de 3 000 le m
12. ion d acheter un logement neuf BBC et le louer pendant neuf ans sous le r gime Scellier la r duction d imp t est de 22 dans la limite de 300 000 Si le logement n est pas vert elle ne se monte qu 13 A par r du 1 janvier prochain en revanche ces taux passeront respectivement 18 et 9 Si vous comptez r aliser un investissement immobilier tr s prochainement faites vite votre choix pour signer avant le 31 d cembre et optimiser ainsi cette carotte fiscale Et si vous signez en 2012 sachez que la r duction de 18 reste int ressante dans de nombreux cas condition de ne pas surpayer votre bien PARIS BANLIEUES ET PROVINCE P 31 45 Vous avez jusqu au Ag 31 d cembre 2011 4 pour b n ficier des taux de r duction de la loi Scellier El ments de recherche CHRISTINE VASSAL LARGY directeur g n ral et reponsable p le immobilier de Th saurus toutes citations SEPT 11 stir Bimestre OJD 59008 ZNE wunainvosthy Surface approx cm 8070 48 RUE NOTRE DAME DES VICTOIRES 75095 PARIS CEDEX 2 01 44 88 48 00 N de page 1 Page 4 18 THESAURUS 9104529200505 XIQ OTO 2 Comment tre s r de faire le bon investissement Pour obtenir le meilleur rendement soyez exigeant sur l emplacement et la qualit de construction vant d investir dans de l immo bilier neuf il faut respecter quelques r gles pour tre cer tain de faire le bon choix D abord il faut opter
13. our un investissement libre m me en achetant du neuf soutient Christophe Chaillet directeur de l ing nierie patrimoniale HSBC France De la m me fa on il faut toujours v rifier le niveau des loyers de march car dans certaines villes ils sont en dessous des plafonds Scellier Peu connu des particuliers bailleurs le Scellier social ou Scellier Carrez permet de b n ficier d une r duction d imp t de 32 du prix d achat plafonn e 300 000 Rester 3 dans l enveloppe du plafonnement des niches fiscales Chaque dispositif fiscal qui fait b n ficier d une r duction d duction ou d un cr dit d imp t est plafonn Mais il existe gale ment un plafond global qui emp che les contribuables de d passer un certain montant d avantages fiscaux En 2011 ce plafonne ment global se monte 18 000 6 du revenu imposable Un couple qui d clare 100 000 ne pourra donc pas b n ficier de plus de 24 000 de r duction d imp t pour cette ann e Dans ces r ductions entrent l en semble des dispositifs immobilier Robien Borloo Scellier Malraux l investissement au capital des PME dans des Fip ou des Sofica mais aussi celles li es l emploi d un salari domicile ou la garde des enfants VILLALON FOTOLIA COM en 2011 condition d acheter un logement BBC Seule contrainte il faut accepter de louer le bien pendant quinze ans au lieu de neuf de
14. ponsable de l offre chez Angle neuf Une diff rence de prix entre deux programmes neufs aux pres tations comparables sup rieure 5 n est pas bon signe pour le programme le plus cher Dans la m me veine l cart de prix au m tre carr du neuf et de l ancien ne doit pas d passer les 20 25 dans un quartier proche Sauf s il s agit d ancien de tr s mauvaise qualit construit apr s Acheter en Vefa ou pr t livrer Si vous avez d cid d investir dans le neuf sous le r gime Scellier vous avez deux pos sibilit s soit acheter un bien d j sorti de terre qui n a jamais t occup soit acheter sur plan en vente en tat futur d ach vement Vefa Avantage du premier vous disposez quasi imm diatement du bien et pouvez le louer sans d lai En revanche il est fort pro bable que les meilleurs lots soient d j ven dus et que vous deviez vous contenter des surfaces avec la moins bonne exposition ou les terrasses les plus petites Atout du second vous choisissez pr cis ment le bien qui correspond vos desiderata et pouvez n gocier des finitions plus soign es Inconv nient il faut en g n ral attendre 18 mois entre le lancement d un programme et sa livraison autant de temps pendant lequel il faudra financer les appels de fonds sans encaisser le moindre loyer L cart de prix au m tre carr du neuf et de l ancien ne doit pas d passer les 20 25 dan
15. s plafonds de loyers plus faibles que ceux du Scellier classique et unique ment des locataires qui r pondent des conditions de ressources Les plafonds de revenus mis en place concernent 80 des m nages ce dispositif n est donc pas res trictif et il permet de fid liser ses locataires celui du march pr cise Olivier Bokobza Avantage suppl mentaire pour les bailleurs Les avantages fiscaux sont conditionnels l engagement de louer Les revenus fonciers s ajoutent au revenu imposable m 5 jl I T ES b ter T Es 1 CA Fit hi et 2 H L 1 r qui b n ficient d un loyer plus faible que Pin impos s au r gime r el sur leurs revenus fonciers une ristourne suppl mentaire de 30 est accord e sur les loyers en plus de la d ductibilit des charges Cette excroissance du Scellier classique offre de belles opportunit s dans certains secteurs pr cise Jean S bastien Dumay responsable de l offre chez Angle neuf Un achat en Scellier fait b n ficier d une r duction d imp t mais il g n re galement des revenus fonciers Les premi res ann es la d ductibilit des int r ts d emprunt per met de minorer ces revenus et donc l impo sition Mais moyen terme il ne faut pas perdre de vue qu il est plus difficile de g n rer des d ficits fonciers dans le neuf car contrairement l ancien il y a peu de tra vaux d fiscalisables Au bout
16. s un quartier proche Les frais annuels de gestion locative vont de 11 14 la guerre par exemple dans ce cas il peut tre plus important confie Benjamin Nicaise pr sident de Cerenicimo Les investissements en Scellier se font sou vent cl s en main avec un package qui inclut la fois la gestion locative et l assu rance d gradation et loyers impay s Les frais annuels de ces prestations tournent autour de 11 14 des revenus locatifs un peu cher mais gage de simplicit Avant de souscrire il faut examiner toutes les conditions et clau ses d exclusion des assurances car certaines sont tr s restrictives Et se renseigner sur la qualit et l exp rience du gestionnaire El ments de recherche CHRISTINE VASSAL LARGY directeur g n ral et reponsable p le immobilier de Th saurus toutes citations Q investir a AAJA Surface approx cm 8070 48 RUE NOTRE DAME DES VICTOIRES N de page 1 75095 PARIS CEDEX 2 01 44 88 48 00 Page 7 18 THESAURUS 9104529200505 XIQ OTO 2 Il peut arriver que la r duction d imp t du Scellier ne soit pas assez importante pour justifier lachat H faut toujours comparer le gain li la r duction fiscale avec la perte financi re qui en d coule Parfois les loyers plafonn s sont tr s en dessous de ceux pra tiqu s sur le march libre Si l conomie fis cale ne couvre pas ce diff rentiel sur les neuf ans de location mieux vaut opter p
17. venus fonciers un emprunt sur une longue p riode g n re davantage d int r ts ce qui permet de minorer son imp t foncier Si l achat cr dit est une solution privil gier reste opter pour un cr dit classique ou irt fine Ce dernier est int ressant si l emprunteur dispose dun apport il a int r t emprunter 100 en investissant cette somme dans une assurance vie qui lui rappor tera Au terme du cr dit elle lui ser vira rembourser le capital conseille Philippe Taboret directeur g n ral de Cafpi Avec un cr dit in fire dont le taux est sup rieur celui d un cr dit classique les int r ts seront plus impor tants et optimisation fiscale sup rieure Attention cependant ce mon tage s adresse aux plus cal s en finance Taux fixe ou variable Dernier choix r aliser s lectionner un cr dit taux fixe ou taux r visable En choisissant un cr dit r visable pla fonn un point le risque est relative ment faible note Ma l Bernier La for mule pr sente cette fois des avantages pour les investisseurs dont le plan de financement est serr Les pr ts taux variable Cap 1 co tent aujourd hui 0 8 point de moins en moyenne que ceux taux fixes Un cr dit taux variable permet donc d obtenir un bud get d investissement plus important au d part souligne Ma l Bernier Enfin dernier conseil pour dimi nuer le co t global du cr dit il est possible
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