lamy_acte_courants_p.. - Office Notarial - Maisons
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1. ventuellement d cid en assembl e g n rale L obligation d an nexer ce document est comme pour le r glement de copropri t temp r e par la possibilit de le remettre en main propre contre r c piss RLDC 89 w Ez gt C Le D gt C Bi NS E a2 ce w ET gt C 2L D gt 2 Ss B Q 29 Le quatri me groupe de documents est constitu par une double mention de superficie en plus de la superficie privative pr vue par l article 46 de la loi n 65 557 du 10 juillet 1965 c est dire la superficie Carrez il conviendra d annexer une attestation comportant la superficie habitable du lot 30 Le cinqui me type de documents est constitu par une notice globale d information relative aux droits et obligations des copro pri taires ainsi qu au fonctionnement des instances du syndicat de copropri t s agit d une sorte de mode d emploi de la copro pri t devant tre tabli par arr t minist riel non encore paru ce Jour 31 Le sixi me groupe de documents est constitu par le dia gnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux La loi ALUR abroge l article L 111 6 2 du Code de la construction et de l habitation qui pr voyait d j la r alisation d un constat de l tat de la solidit du clos et du couvert en cas de mise en copro pri t de b timent construit depuis plus de quinze ans et la rem place par cette nouv2. d avoir ainsi statu sans rechercher si le promettant avait connaissance lors de la promesse de l intention du b n ficiaire de recourir un pr t La cassation para t tout fait logique On ne saurait en effet accorder sans condition le b n fice de la protection l gale l acqu reur qui re courrait un pr t en contradiction formelle avec ses d clarations dans la mention manuscrite de l article L 312 17 du Code de la consom mation Lorsque l acqu reur ment d lib r ment dans le seul souci de complaire au vendeur et dans l espoir de se voir pr f r d autres can didats l acquisition il serait pour le moins discutable de lui accorder n anmoins les dispositions protectrices du Code de la consommation 55 D un autre c t toutefois le vendeur n est pas toujours tran ger cette man uvre et il se peut m me qu il en soit l instigateur Dans une telle hypoth se o l acqu reur peut se trouver en proie une forme de chantage du vendeur sa r int gration dans le champ de la protection l gale peut para tre plus l gitime Et c est pourquoi la Haute juridiction reprenant ici une solution qu elle avait d j rete nue en 1995 Cass 1 civ 16 mai 1995 n 93 13 653 Defr nois 1995 art 36145 obs Mazeaud D r serve cette hypoth se de collusion concr tis e par la connaissance par le vendeur au moment de l acte de l intention de l acqu reur de recourir un pr t Mais encore faut il pour l a
3. e de conserver un bien irr guli rement pr empt 22 Au final une telle r forme des articles L 210 1 et suivants du Code de l urbanisme peut inspirer une remarque hors la tech nique juridique Nous ne doutons pas que la loi ALUR poursuive de nobles objectifs Et pour les r aliser on peut comprendre qu elle renforce sensiblement la ma trise fonci re des collectivit s publiques notamment gr ce au droit de pr emption Toutefois il n est pas certain qu un tel affermissement des droits de pr emp tion en mati re d urbanisme soit une bonne chose Formalisant un d s quilibre en faveur de l Administration Noguellou R La loi ALUR et l offre fonci re pr cit une telle loi ne permettra en ef fet peut tre pas de corriger l impression exprim e il y a sept ans par le Conseil d tat selon laquelle l usage des droits de pr emp tion U et ZAD tait de plus en plus mal tol r par le corps social Conseil d tat Le droit de pr emption pr cit p 52 S bastien PIMONT Num ro 118 Septembre 2014 VENTE DE LOTS DE COPROPRI T ET LOI ALUR LES ANNEXES OBLIGATOIRES L n 2014 366 4 mars 2014 JO 26 mars 2014 23 La loi n 2014 366 du 24 mars 2014 JO 26 mars 2014 pour l ac c s au logement et un urbanisme r nov dite loi ALUR a profon d ment alourdi le formalisme des ventes de lots de copropri t Le mouvement profond de renforcement de l information et de la protection de l acqu reur d u
4. l article L 271 1 le d lai de r tractation ou de r flexion pr vu ce m me article ne court qu compter du lendemain de la communication de ces documents l acqu reur Cette commu nication est r alis e selon les modalit s de notification de l acte Num ro 118 Septembre 2014 pr vues audit article L 271 1 Cet article cr e une sanction radi cale au non respect de l obligation d annexer de nouvelles pi ces au contrat pr paratoire la purge du d lai de r tractation ne court pas et en m me temps ledit article semble prendre conscience des difficult s pratiques en pr voyant la possibilit d une notifica tion en deux temps 37 On notera que seuls sont vis s par cette sanction le groupe de documents relatifs l organisation de l immeuble CCH art L 721 2 1 le groupe de documents relatifs la situation financi re de la copropri t et du copropri taire vendeur CCH art L 21 2 2 et ceux relatifs la mention de la superficie pri vative et habitable CCH art L 721 2 4 l absence des autres documents semblant ainsi n tre sanctionn e que sur le droit com mun de la vente c est dire sur un ventuel vice du consentement provoqu par ce manquement En imposant d tre en possession de tous ces documents d s l avant contrat la loi ALUR aggrave particuli rement les d lais n cessaires pour pouvoir r gulariser une promesse de vente En effet il conviendra d obtenir du se
5. loi ne le faisait que partiellement C urb art L 213 8 dans le cas o l annulation frappait la d cision de pr emption avant le trans fert du bien irr guli rement pr empt Par suite le Conseil d tat partir d un important arr t de f vrier 2003 avait construit une ju risprudence quilibr e et r aliste s appliquant dans l hypoth se o la propri t du bien irr guli rement pr empt avait d j t trans RLDC 87 w Ez gt C Le D gt C Bi NS E a2 ce w ET gt C 2L D gt 2 Ss B Q f r e dans le patrimoine du titulaire du droit de pr emption CE sect 26 f vr 2003 n 231558 M et Mme Bour Rec Lebon p 59 16 En ce cas le nouvel article L 213 11 1 du Code de l urbanisme dispose aujourd hui que lorsque apr s que le transfert de pro pri t a t effectu la d cision de pr emption est annul e ou d clar e ill gale par la juridiction administrative le titulaire du droit de pr emption propose aux anciens propri taires ou leurs ayants cause universels ou titre universel l acquisition du bien en priori t La solution de la jurisprudence n est que partiellement reprise Cette derni re obligeait le titulaire du droit de pr emption propo ser d abord le bien pr empt au tiers vinc ce qui au passage supposait que son identit soit connue gr ce la DIA Et d faut la jurisprudence imposait
6. est particuli rement d licate Les mesures qui ne sont pas suspendues un d cret en Conseil d tat sont applicables aux promesses conclues depuis le 27 mars 2014 lendemain de la publication au Journal officiel et aux ventes r gularis es depuis cette date lorsqu elles n ont pas t pr c d es d une promesse de vente Les actes de vente fai sant suite une promesse de vente ant rieure la loi ne sont pas soumis la loi ALUR Cela ne pose pas de probl me lorsque cette promesse a acquis une date certaine acte authentique ou enregis trement ant rieurement la loi ou encore lorsque la notification faite l acqu reur en application de l article L 271 1 du Code de la construction et de l habitation a t r alis e avant Il semble que m me si la promesse n a pas date certaine et n a pas t notifi e l acqu reur avant le 27 mars 2014 la loi n a pas s appliquer 90 RLDC car au moment de la conclusion de la promesse ces documents n avaient pas l tre et il n y a pas lieu a priori de suspec ter l acte sous seing priv de fraude ou d antidate Cuif P F et Nitot Dorlencourt B Bull CRIDON Paris 15 mai 2014 Le notaire rencontrant un tel cas v rifiera cependant la coh rence de la date port e sur le contrat pr paratoire avec les autres l ments du dos sier notamment la date de paiement du d p t de garantie 35 L application de la mesure imposant d annexer une attestation comp
7. et Europe UMR CNRS 6262 Inscriptions T l 02 23 23 30 33 Secretariat iode univ rennes1 fr 9h00 9h30 10h30 11h10 11h30 12h15 Rencontres Lamy Droit civil 2014 Vendredi 26 septembre 2014 Amphi III Charles Touiller Facult de Droit et de Science Politique 9 rue jean Mac Rennes Au programme l actualit du droit du contrat de la responsabilit des s ret s des personnes et de la famille et des r gimes matrimoniaux successions et lib ralit s Cette ann e un clairage particulier sera port sur des r formes en cours celles du droit des contrats et du droit de la famille et sur des textes vot s tels la loi consommation et l ordonnance proc dures collectives Avec galement une analyse de l actualit de la responsabilit des professionnels du droit et deux tables rondes consacr es l une la modulation de l indemnisation et l autre aux partages amiables et judiciaires En partenariat avec La Collection Lamy Droit civil Accueil des participants 13h00 D jeuner Actualit du droit des contrats 14h15 R formes r centes r formes venir e Jacques Mestre Hugo Barbier e Fran oise Dekeuwer D fossez Le projet de r forme de l autorit Actualit du droit des s ret s et incidence parentale de la r forme des proc dures collectives e H l ne Gratadour sur les s ret s e Pierre Crocq 15h15 Actualit g n rale du droit patrimonial de la famille D bats e He
8. gt gt lt LL D S DLeMDTe sur Les op rations garanties a a Que SR RE 85 Actes courants de la pratique notariale 01 A GPA confirmation du refus janvier juin 2014 de transcription des actes de naissance Par Philippe BRUN Arnaud DUBOIS Par H l ne GRATADOUR Et S bastien PIMONT Wolters Kluwer France Perspectives CHRONIQUE Actes courants de la pratique notariale janvier juin 2014 Cette chronique qui couvre le premier semestre 2014 compte une riche actualit l gislative avec la loi ALUR dont certains aspects particuli rement importants pour la pratique notariale sont abord s Dans l actualit jurisprudentielle on rel vera notamment un arr t int ressant sur le sort d un droit de pr f rence conventionnel portant sur un bien faisant partie d un ensemble plus vaste un arr t relatif au cr dit immobilier et plusieurs d cisions sur la responsabilit notariale Par Philippe BRUN Professeur la Facult de droit de l Universit de Savoie Directeur du Centre de droit priv et public des obligations et de la consommation Enseignant au Centre de formation professionnelle notariale de Paris ACTUALIT L GISLATIVE DE QUELQUES ASPECTS DE LA LOI ALUR LES DROITS DE PR EMPTION EN MATI RE D URBANISME APR S LA LOI ALUR VERS UN DIRIGISME FONCIER L n 2014 366 4 mars 2014 JO 26 mars 2014 1 Depuis la loi de d centralisation n 85 729 du 18 juillet 1
9. l Administration pour pr empter mais aussi du fait de la r forme pour demander des pi ces suppl mentaires ou une visite Tirant les cons quences pratiques d une telle volution l alin a 4 de l article L 213 2 dispose ainsi que le d lai est suspendu compter de la r ception de la demande de communication de documents ou de la demande de visite du bien Qu il reprend compter de la r ception des documents par le titulaire du droit de pr emption du refus par le propri taire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de pr emption Avant d ajouter que si le d lai restant est inf rieur un mois le titulaire dispose d un mois pour prendre sa d cision Et que pass s ces d lais son silence vaut renonciation l exer cice du droit de pr emption tant ici rappel qu aux termes du m me article le silence du titulaire du droit de pr emption pen dant deux mois compter de la r ception de la d claration men Num ro 118 Septembre 2014 Perspectives CHRONIQUE tionn e au premier alin a vaut renonciation l exercice du droit de pr emption 12 Par ailleurs parmi les modifications apport es par la loi ALUR propos des issues de la proc dure de purge signalons bri ve ment que l alin a 5 de l article L 213 2 dispose aujourd hui que la d cision du titulaire fait l objet d une publication qu elle est notifi e au vendeur au nota
10. loir notamment que la diminution de valeur de l immeuble all gu e Num ro 118 Septembre 2014 par l acqu reur n tait pas tablie qu il n existait aucun risque sanitaire pour les occupants et que la r glementation en vigueur n imposait pas d effectuer des travaux dans ce cas en sorte que la faute du diagnosti queur la supposer tablie n avait occasionn aucun dommage 50 Saisie sur renvoi apr s une premi re cassation la Haute juridiction carte l ensemble de ces arguments Sur le premier point la Haute ju ridiction souligne que les diligences requises du diagnostiqueur ne se limitent pas un contr le purement visuel et donne raison aux juges du fond de lui avoir imput faute l absence de v rification de la so lidit des plaques et le fait de ne pas avoir acc d aux combles par l interm diaire d une trappe pour approfondir ses investigations cet gard l apport de la d cision ici examin e est assez modeste la rigueur manifest e l gard du diagnostiqueur n a rien que d assez ba nal et compr hensible et c est si elle avait fait preuve de la mansu tude sollicit e que la Cour r gulatrice aurait surpris v d j donnant raison des juges du fond d avoir retenu la faute d un diagnostiqueur pour des investigations insuffisantes Cass 2 civ 17 sept 2009 n 08 17 130 51 Plus int ressante est sans doute la motivation de l arr t sur la branche du moyen relative au pr judice susce
11. synth tique de la copropri t pr vue l article 8 2 de la loi n 65 557 du 10 juillet 1965 JO 11 juill 1965 fixant le statut de la copropri t des immeubles b tis fiche devant tre fournie par le syndic dans le d lai d une semaine peine de r vocation ou de p nalit d duite de sa r mun ration Cette mesure sera applicable partir du 31 d cembre 2016 pour les copropri t s de plus de 200 lots au 31 d cembre 2017 pour celles de plus de 50 lots et partir du 31 d cembre 2018 pour toutes les autres b Le r glement de copropri t et l tat descriptif de division ainsi que les actes les modifiant s ils ont t publi s Compte tenu de la taille mat riellement tr s importante de ces docu ments l obligation de les annexer est heureusement temp r e par la possibilit de les remettre en main propre contre r c piss c Les proc s verbaux des assembl es g n rales des trois der ni res ann es si le copropri taire vendeur en dispose 27 Un deuxi me groupe de documents vise les documents rela tifs la situation financi re de la copropri t et du copropri taire vendeur La loi impose d sormais de fournir d s l avant contrat des l ments financiers qui n taient jusqu alors pour la plupart d livr s que lors de la vente a Le montant des charges courantes du budget pr visionnel et des charges hors budget pr visionnel pay es par le copropri taire vendeur au titre des
12. 0 1 et suivants ce qui semble assez complexe v Noguellou R La loi ALUR et l offre fonci re pr cit compa rer Meng J Ph La r forme attendue des droits de pr emption en mati re d urbanisme pr cit 8 Enfin le domaine du DPU s accro t aussi par la limita tion de certaines de ses exceptions Ainsi l article L 211 4 du Code de l urbanisme c dispose maintenant que le DPU simple n est pas applicable l ali nation d un immeuble b ti pendant une p riode de quatre ans compter de son ach vement quatre ans au lieu de dix en pratique la modi fication aura son importance il ne sera par exemple plus pos sible d imaginer additionner au cas de cession d un lot de copropri t l exception de l article L 211 4 c et celle de l article L 211 4 a pour ne jamais avoir purger le DPU simple Rappelons que pour l ensemble des exceptions pos es par l article L 211 4 du Code de l urbanisme il sera toujours possible par d lib ration motiv e pour une commune ou dans certains cas pour le repr sentant de l tat de d cider d appliquer ce droit de pr emption alors renforc sur la totalit ou certaines parties du territoire qui y sont soumises ce propos notons au passage que dans le cadre des op ra tions de requalification des copropri t s d grad es la loi ALUR rend possible d instaurer un DPU renforc sur ce point v CCH art L 41 1 Num ro 118 Septe
13. 985 JO 19 juill 1985 dans le Code de l urbanisme le nombre la fina lit et le domaine des droits de pr emption enflent Il faut dire que ces derniers sont pl biscit s par les collectivit s locales qui gr ce eux disposent au service de leur politique d am nagement et plus largement v C urb art L 210 1 L 210 2 et L 300 1 d ou tils interventionnistes efficaces et qu ils sont aussi appr ci s du l gislateur qui au coup par coup sans v ritable coh rence en tendant leur domaine ou en en cr ant de nouveaux donne aux pouvoirs publics locaux les moyens de r pondre concr tement des probl mes sensibles ex la pr servation des commerces de proximit ou la construction de logements etc Num ro 118 Septembre 2014 Arnaud DUBOIS Notaire Maisons Laffitte Enseignant au Centre de formation professionnelle notariale de Paris Et S bastien PIMONT Professeur l Universit de Savoie Doyen de la Facult de droit Enseignant au Centre de formation professionnelle notariale de Paris gt RLDC 5561 2 En d pit d un tel succ s les articles L 210 1 et suivants du Code de l urbanisme n avaient gu re volu depuis 1985 En soi une telle stabilit n tait videmment pas critiquable Mais elle engendrait des interrogations et des difficult s exacerb es par quelques abus ainsi que par la nature des droits de pr emption dont l usage affecte tout ensemble la l
14. NTIE INTRIN S QUE Cass 1 civ 13 mai 2014 n 13 16 056 D 58 La garantie intrins que dont on sait que les jours sont comp t s depuis l ordonnance n 2013 890 du 3 octobre 2013 JO 4 oct 2013 est encore au centre d une d cision relative la responsabi lit notariale Les acqu reurs d une maison en vente en tat futur d ach vement victimes de l inach vement de celle ci recherchait la responsabilit du notaire ayant instrument la vente pour n avoir pas attir leur attention sur les risques d inach vement lorsque comme en l esp ce seule une garantie intrins que tait offerte La Cour de cassation censure les juges du fond d avoir fait droit une telle demande Rappelant que la garantie intrins que est une option ou verte par la loi au vendeur et que si elle ne pr sente pas la m me s ret que la garantie intrins que elle n en est pas moins licite en l tat du droit applicable aurait on pu ajouter les Hauts ma gistrats en concluent qu il ne saurait tre reproch un notaire de n avoir pas attir l attention des acqu reurs sur les risques inh rents un dispositif pr vu par la loi d s lors que toutes les conditions en 94 RLDC taient r unies et que rien ne pouvait laisser supposer que la garan tie fournie ne pourrait tre utilement mise en uvre 59 On avoue tre peu convaincu par cette motivation S il est incontestable que la garantie intrins que est bi
15. UR Loyers et copr 2014 comm n 4 p 34 et s Il est noter que le rapporteur de la loi ALUR au S nat M Dilain a adress une question crite au ministre du Logement sur la pos sibilit pour le Conseil d tat de prendre un d cret afin de red fi nir la surface habitable QE n 11704 JO S nat Q 22 mai 2014 p 1184 Dans l attente d une r ponse cette question le praticien ne pourra qu tre d contenanc et sans doute par souci de s cu rit mais sans conviction appliquera la disposition en se posant une seconde question le terme attestation implique t il n ces sairement un mesurage r alis par un professionnel ou comme le permet la loi Carrez une d claration du vendeur suffit elle Le texte ne visant pas comme ceux relatifs aux diff rents l ments composant le dossier de diagnostic technique un professionnel justifiant d une comp tence particuli re il semble que rien ne s oppose une simple d claration du vendeur Quant la sanction d une erreur de mesurage elle semble uniquement se fonder sur le droit commun de la vente c est dire sur un ventuel vice du consentement provoqu par ce manquement b Purge du d lai de r tractation et difficult s pratiques 36 L article L 721 3 du Code de la construction et de l habitation nonce que lorsque les documents mentionn s aux 1 2 et 4 de l article L 721 2 ne sont pas annex s l acte notifi conform ment
16. aire jusqu 30 Mo taille maximale d un acte authentique lectro nique qui ne suffit pas toujours La notion de support durable d origine communautaire et figurant dans le Code de la consommation fournit une solution N est pas un support durable un acc s un site informatique par un lien hy pertexte Mais les CD ROM DVD cl s USB et disques durs sont des supports durables Gijsbers C Bull CRIDON Paris n 9 10 15 mai 2014 Il conviendra cependant de v rifier que l acqu reur poss de les outils informatiques permettant la lecture du support qui lui sera remis cet gard la bonne pratique consistera ici obtenir son consentement dans l avant contrat lui m me 41 Le souci du l gislateur de mieux informer l acqu reur est louable Mais en pratique la loi ALUR g n re une masse trop im portante de documents Or trop d information tue l information L acqu reur non professionnel risque de ne pas trouver dans cette masse les informations pertinentes Pire alors que le vendeur a une obligation de bonne foi et doit attirer l attention de l acqu reur sur les probl mes dont il a connaissance il pourra d sormais se retrancher derri re la transmission de ces documents Une so lution pour diminuer dans un premier temps la taille form e par le r glement de copropri t et ses modificatifs serait peut tre d tudier sur le mod le des soci t s de personnes la possibilit de les mettre jour chaque modif
17. aux commer ciaux situ s dans un immeuble appartenant M et Mme X Le bail contient une clause dite de droit de pr emption selon la quelle le bailleur accorderait un tel droit au profit du preneur en cas de vente des locaux faisant l objet du bail et lui fournirait cette occasion copie de l offre d achat qui lui serait faite pour ses locaux L immeuble est vendu dans son int gralit un tiers SCI Le b n ficiaire estime que la vente a t faite en fraude de ses droits et sollicite l annulation de la vente Le pourvoi form par le b n ficiaire contre l arr t qui l avait d bout de l ensemble de ses demandes est rejet par la Haute juridiction qui donne acte aux juges du fond d avoir relev que ledit b n ficiaire entendait exercer son droit sur les seuls locaux objet du bail et retenu que l application de la clause litigieuse ne saurait conduire imposer aux propri taires de diviser leur bien en vue de le c der des per sonnes distinctes 44 C est en s appropriant de mani re assez laconique la moti vation des juges du fond que la Cour r gulatrice entreprend de trancher cette pineuse question du droit de pr emption partiel et on h site donc pr ter une port e doctrinale cette d cision On ne peut manquer d observer d ailleurs que si l occasion lui a d j t donn e d aborder le probl me la Haute juridiction n y a jamais apport notre connaissance du moins de r ponse t
18. ception La masse consid rable des documents mani s conduit les notaires s interroger sur une possibilit de remise en main propre Cette possibilit est express ment pr vue concernant le r glement de copropri t le carnet d entretien et l tat descriptif de division Elle semble possible pour les autres documents si elle est constat e dans un acte authentique Cass 3 civ 26 janv 2011 n 09 69 899 interpr tation a contrario de cet arr t aux termes duquel la Cour pr cise que la remise en main propre non constat e par un acte ayant date certaine ne r pond pas aux exigences de l article L 271 1 du Code de la construction et de l habitation Ainsi il semble possible de constater la re mise en main propre de la copie de l ensemble des annexes dans une promesse de vente authentique ladite promesse devant ce pendant ensuite tre notifi e par courrier recommand sans ses annexes car la promesse cl tur e et sign e ne peut contenir la reconnaissance de sa propre remise Num ro 118 Septembre 2014 Perspectives CHRONIQUE 40 Enfin lorsque les annexes repr sentent plusieurs milliers de pages les notaires se sont interrog s sur la possibilit de les trans mettre sur support num rique L envoi par lettre recommand e lectronique pourrait tre une so lution mais la taille maximale de tels envois 10 Mo maximum ne la rend pas techniquement possible lorsque les promesses peuvent f
19. cqu reur rapporter la preuve de cette connaissance ce qui ne sera certes pas n cessairement chose facile comme le montre la fameuse jurisprudence relative au pacte de pr f rence subordonnant l annulation du acte et la substitution du b n ficiaire dans les droits du tiers acqu reur la double preuve de la connaissance du pacte et de celle de l intention du b n ficiaire de s en pr valoir qui r v le aussi qu une telle d monstration est possible v par exemple Cass civ 14 f vr 2007 n 05 21 814 Bull civ IE n 25 Cass 3 civ 3 nov 2011 n 10 20 936 D 2012 p 459 obs Amrani Mekki S et Mekki M Philippe BRUN RLDC 93 w Ez gt C Le D gt C Bi NS E a2 ce w pT gt C 2L D gt C 2 xN B Q IMPOSSIBILIT D IMPOSER UN D LAI L AC QU REUR EMPRUNTEUR POUR D POSER SA DEMANDE DE PR T Cass 3 civ 12 f vr 2014 n 12 27 182 P B 56 Par cet arr t la Cour de cassation condamne express ment la clause contractuelle consistant imposer l acqu reur emprunteur de d poser sa demande de pr t dans un d lai d termin une telle clause tant selon la Haute juridiction de nature accro tre les exigences l gales La position de principe adopt e par la Cour de cassation consistant valider les am nagements conventionnels des diligences requises de l emprunteur dans la seule mesure o ils ne reviennent pas accro tre l
20. deux exercices comptables pr c dant la vente b Les sommes pouvant rester dues par le copropri taire vendeur au syndicat des copropri taires et les sommes qui seront dues au syndicat par l acqu reur c L tat global des impay s de charges au sein du syndicat et de la dette vis vis des fournisseurs d Lorsque le syndicat des copropri taires dispose d un fonds de travaux le montant de la part du fonds de travaux rattach e au lot principal vendu et le montant de la derni re cotisation au fonds vers e par le copropri taire vendeur au titre de son lot En pratique des questionnaires intitul s pr tat dat ont vu le jour l initiative de notaires pour r unir ces informations 28 Le troisi me type de documents vise le carnet d entretien de l immeuble Ce document tabli et mis jour par le syndic mentionne obli gatoirement et au minimum l adresse de l immeuble l identit du syndic en exercice les r f rences des contrats d assurance souscrits par le syndicat des copropri taires avec leurs dates d ch ance le cas ch ant l ann e de r alisation des gros tra vaux l identit des entreprises qui ont r alis ces travaux la r f rence des ventuels contrats d assurance dommage ouvrage dont la garantie est en cours les r f rences des contrats d entre tien et de maintenance des quipements communs avec leur date d ch ance et l ch ancier du programme pluriannuel de travaux
21. e les effets et les risques des actes auxquels il pr te son concours Une soci t s tait vu accorder un pr t par une banque garanti par un cautionnement solidaire d un ressortissant n erlandais Ce dernier actionn par la banque apr s que la soci t em prunteur a t mise en redressement judiciaire recherchait la responsabilit du notaire ayant re u l acte authentique de cau tionnement lui reprochant de ne pas l avoir invit se faire assister par un interpr te lors de la signature de l acte Le no taire ne contestait pas l int r t pour la caution de recourir une telle assistance mais arguait qu elle avait n cessairement eu conscience de la n cessit de recourir un interpr te autre ment dit que pareille n cessit n avait pas tre soulign e par le notaire Une telle argumentation avait bien peu de chance de prosp rer et le pourvoi contre la d cision de condamnation du notaire est logiquement rejet D s lors que le notaire avait constat la mauvaise connaissance de la langue fran aise par son client il lui appartenait sous peine de se le voir imputer faute d inviter celui ci se faire assister par un interpr te Autant dire qu une telle initiative doit tre prise sys t matiquement par le notaire et le cas ch ant consign e pour viter toute difficult W Philippe BRUN Num ro 118 Septembre 2014 eh UNIVERSIT DE F RENNES 1 Institut de l Ouest Droit
22. e refus du vendeur initial qui une fois redevenu propri taire du bien pourrait tr s bien ne plus vouloir le lui c der On imagine alors que l acqu reur vinc en d pit de ce nouveau texte saisira le juge ju diciaire en arguant des effets que ce dernier pr te habituellement l annulation d une d cision de pr emption sur le compromis initia lement stipul sous condition suspensive de non exercice du droit de pr emption Cass 3 civ 22 juin 2005 n 03 20 473 JCP N 2005 n 21 1468 note Leveneur L 17 Par ailleurs contrairement aux principes issus de la jurispru dence Bour le l gislateur afin de limiter les cas o le titulaire du droit de pr emption doit faire une proposition n a pas r serv l hy poth se de l atteinte excessive l int r t g n ral appr ci e au regard des int r ts en pr sence Ce qui tout en semblant limiter les pouvoirs d appr ciation du juge pourrait conduire des situa tions assez complexes r gler en pratique v Noguellou R La loi ALUR et l offre fonci re pr cit 18 S agissant des conditions de la proposition l alin a 2 de l article L 213 1 1 dispose que le prix vise r tablir sans enrichissement injustifi de l une des parties les conditions de la transaction laquelle l exercice du droit de pr emption a fait obs tacle d faut d accord amiable le prix est fix par la juridiction comp tente en mati re d expropriation co
23. e le droit pour le propri taire de d terminer en fonction de son int r t l tendue de la vente laquelle il proc de d autre part il faut que cette libert ne lui permette pas de vider le pacte de toute effectivit mettant de fait le b n ficiaire dans l impossibilit d exercer son droit Philippe BRUN DIAGNOSTIC AMIANTE DEGR D INVESTI GATION ATTENDU DU DIAGNOSTIQUEUR Cass 3 civ 21 mai 2014 n 13 14 891 P B 49 S il n appelle pas de longues observations un arr t rendu par la troisi me chambre civile le 21 mai dernier concernant la responsabilit du diagnostiqueur amiante m rite d tre voqu En l esp ce un tel diagnostiqueur avait mentionn l occasion de la vente d une maison la pr sence d amiante uniquement dans la couverture en fibro ciment du garage alors qu il s av ra apr s expertise qu un mat riau amiant tait pr sent dans la maison elle m me Le diagnostiqueur appel en garantie par le vendeur contestait sa responsabilit sur la base de deux s ries d arguments La premi re se rapportait l tendue des investi gations que sa mission impose le professionnel faisant valoir que le diagnostiqueur n est tenu de proc der qu un examen visuel des lieux accessibles sans travaux destructifs des explorations compl mentaires ne s imposant lui qu en cas de doute La seconde s rie d arguments tait relative la certitude du pr judice l auteur du pourvoi faisant va
24. el le b n ficiaire n entendait exercer son droit de pr f rence que sur les seuls locaux objet du bail Un constat somme toute bien fragile car ne reposant notre connaissance sur aucune stipulation contractuelle en ce sens 48 Et tel est bien sans doute l enseignement retenir d une telle affaire pour la doctrine mais aussi et surtout pour les r dacteurs d actes soucieux de s curit c est une question qui doit tre pr vue et tranch e dans une clause rappr Nuytten B et alii M mento pratique Francis Lefebvre Vente immobili re 2012 2013 n 36186 soit en stipulant que le droit de pr emption conventionnel accord au contractant ne vaut que pour le bien objet du contrat et que la pr f rence est accord e sous r serve que le bien ne soit pas vendu au sein d un ensemble plus vaste soit ce qui peut para tre plus logique et en tout cas plus conforme l esprit du droit de pr emption en im posant au promettant de purger ce droit dans tous les cas de figure et donc notamment lorsque le bien objet de la priorit contractuelle serait inclus dans une unit plus vaste Toute la difficult est de trou ver un difficile quilibre entre les int r ts respectifs du b n ficiaire du pacte et du propri taire du bien Comme on l a observ Nuytten B et alii M mento pratique Francis Lefebvre Vente immobili re op et loc cit Deux id es directrices peuvent tre retenues le pacte ne doit pas restreindr
25. elle disposition plus contraignante l objet du diagnostic est tendu diagnostic de performance nerg tique et vise les immeubles construits depuis plus de dix ans Ce document devra tre annex toutes les promesses sans condition de dur e 32 Quant l information sur la m rule la m rule est un champi gnon lignivore d vastateur pour les bois des maisons l article 76 de la loi ALUR a cr un nouvel article L 133 9 du Code de la construction et de l habitation imposant de fournir dans les zones risque d limit es par arr t pr fectoral une information sur la pr sence d un risque de m rule dans le dossier de diagnostic technique 2 Difficult s de mise en uvre et sanctions 33 serait pr somptueux de vouloir lister de mani re exhaustive l ensemble des difficult s pos es par la loi ALUR au moment o le gouvernement semble prendre conscience des probl mes ren contr s par les praticiens et promettre une certaine simplification Nous nous concentrerons sur deux s ries de difficult s li es d une part la date d application de ces dispositions et d autre part aux modalit s pratiques de purge du d lai de r tractation au re gard des sanctions encourues a Date d entr e en vigueur de la loi 34 Une des difficult s de la loi ALUR tient la pr sence de tr s nombreuses dispositions transitoires souvent suspendues un d cret en Conseil d tat et dont l interpr tation
26. en une option ou verte par la loi l acqu reur il est tout aussi vident que les deux termes de l option ne peuvent pas tre mis sur un pied d galit du point de vue de l efficience juridique Cela est si vrai qu il est banal de voir un abus de langage dans l emploi du terme garantie pour d signer ce dispositif s apparentant plut t une dispense de ga rantie v en ce sens Malinvaud Ph Jestaz Ph Jourdain P et Tour nafond O Droit de la promotion immobili re Dalloz coll Pr cis 8 d 2009 n 441 D s lors est il excessif de requ rir du notaire qu il attire l attention de son client sur la diff rence ici abyssale des deux termes de l option ouverte par le l gislateur Autant la jurisprudence fait parfois preuve d une s v rit que l on peut juger excessive l gard du notaire autant ce genre de d cisions para t relever d un laxisme peu d fendable Les victimes d inach vement comme celle qui risque bien d tre d bout e en l esp ce devant la cour de renvoi ne verseront sans doute pas de larmes la dispa rition de la garantie intrins que Philippe BRUN DEVOIR POUR LE NOTAIRE D INVITER SON CLIENT MA TRISANT MAL LA LANGUE FRAN AISE SE FAIRE ASSISTER PAR UN INTER PR TE Cass 1 civ 13 mai 2014 n 13 13 509 P B 60 On se bornera citer pour m moire cette d cision qui se rapporte aux prolongements de l obligation pesant sur le notaire d clairer les parties sur la port
27. es exigences l gales est acquise de longue date v Cass 1 civ 28 janv 1992 n 89 11 152 Bull civ n 35 mais il n est pas forc ment tr s ais de d terminer pour une stipulation contractuelle don n e si tel est le cas ou non sur cette question Burdin E Des vices et vertus des clauses relatives la condition suspensive de l obtention d un pr t en mati re de cr dit immobilier LPA 2010 n 31 p 4 et s 57 Cependant s agissant de la clause imposant un d p t de la demande de pr t dans un certain d lai la Cour de cassation avait d j eu l occasion de se prononcer et de la stigmatiser Cass 1 civ 28 janv 1992 n 89 11 152 pr cit Il est vrai qu imposer l acqu reur emprunteur de d poser sa demande de pr t dans un d lai de dix jours compter de la promesse revient incontesta blement poser une exigence que le l gislateur n a pas voulu imposer reste qu il ne para t pas totalement ill gitime d enca drer cette phase contractuelle et d inciter l emprunteur ne pas tergiverser outre mesure avant d effectuer ses d marches On est tent d s lors de suivre la suggestion de certains auteurs de fixer n anmoins un d lai sans y attacher la sanction de l article 1178 du Code civil v Nuytten B et alii M mento pratique Francis Le febvre 2012 2013 n 42456 Mais une telle stipulation pourra t elle encore jouer un r le incitatif Philippe BRUN DEVOIR DE CONSEIL ET GARA
28. es mentionn s l article L 411 2 du Code de la construction et de l habitation organismes d habitation loyer mod r et qui sont leur propri t sous r serve des droits des locataires d finis l article L 443 11 du m me code 7 Par ailleurs en forme de surprise un nouvel article L 213 1 1 du Code de l urbanisme dispose que sont galement soumis au droit de pr emption les immeubles ou ensembles de droits sociaux mentionn s au 1 de l article L 213 1 lorsqu ils font l objet d une ali nation titre gratuit sauf si celle ci est effectu e entre personnes ayant des liens de parent jusqu au sixi me degr ou des liens issus d un mariage ou d un pacte civil de solidarit nous soulignons l accroissement du domaine d application des droits de pr emption est ici ind niable c est tout un pan du commerce juridique qui s exercera maintenant sous le regard des collectivit s locales c est aussi la nature du droit de pr emption ore emptio qui s appliquant au del des ali nations titre on reux et concourant un bouleversement l gal de l conomie des contrats se m tamorphose Et cela sans que le l gislateur ait peut tre pris la mesure des cons quences techniques d une telle volution notamment attach es la d naturation de l acte juridique gratuit que la pr emption imposera ou aux particularit s des legs si ces derniers devaient se voir appliquer les dispositions des articles L 21
29. ibert contractuelle et le droit de propri t des interrogations et des difficult s caus es par la complexit de la mise en uvre d une pr rogative dont les techniques et les m thodes d interpr tation sont partag es entre le droit public et le droit priv qu explique aussi l existence d un contentieux important tiraill entre la comp tence du juge admi nistratif et celle du juge judiciaire Bref une r forme tait attendue depuis plusieurs ann es qui vient d tre adopt e les articles 149 150 et 154 de la monumentale loi n 2014 366 du 24 mars 2014 JO 26 mars 2014 pour l acc s au logement et un urbanisme r nov dite loi ALUR modifient ainsi les droits de pr emption droit de pr emption urbain DPU et droit de pr emption en zone d am nagement diff r ZAD du Code de l urbanisme 3 Comme l ont not certains des premiers commentateurs de la loi n 2014 366 du 24 mars 2014 v notamment Meng J Ph La r forme attendue des droits de pr emption en mati re d urba RLDC 85 LL pz gt C Le O gt C Bi xN Pa a2 Le w ET gt C 2L D gt 2 Ss B Q nisme Bull CRIDON Paris 15 mars 1 avr 2014 p 2 ets Gillig D La r forme des droits de pr emption en mati re d urbanisme par la loi ALUR le changement dans la continuit Constr urb 2014 dossier 8 la r forme des droits de pr emption n est pas celle que l on pouvait attendre v C
30. icatif I n y aurait alors qu un r glement de copropri t de r f rence Cette mesure compl terait utilement un apport int ressant de la loi ALUR l immatriculation des copropri t s Arnaud DUBOIS Il ACTUALIT JURISPRUDENTIELLE PACTE DE PR F RENCE DOMAINE DE LA PR EMPTION ACCORD E Cass 3 civ 9 avr 2014 n 13 13 949 P B 42 La Cour de cassation a t confront e une difficult im portante concernant le p rim tre d un droit de pr emption ici conventionnel et la question de la port e d une telle priori t lorsque le bien sur lequel elle s exerce est c d au sein d un ensemble plus vaste Ce genre de probl me est parfois r gl pour certains droits de pr emption l gaux comme avec l article L 213 2 1 du Code de l urbanisme pour le droit de pr emption urbain qui permet au titulaire d exercer son droit pour acqu rir la fraction d une unit fonci re comprise l int rieur d une partie commune soumise ce droit sous r serve que la r alisation d une op ration d am nagement le justifie et quitte se voir imposer d acqu rir l ensemble de l unit fonci re v sur ce texte L vy A AJDI 2001 p 679 Mais que d cider lorsque le droit de pr emp tion est purement conventionnel RLDC 91 w Ez gt C Le D gt C Bi NS E a2 ce w ET gt C 2L D gt 2 Ss B Q 43 En l esp ce une soci t prend bail des loc
31. ire et le cas ch ant la personne mentionn e dans la d claration d intention d ali ner qui avait l in tention d acqu rir le bien ce point il revient au notaire et non plus au propri taire de transmettre cette d cision aux titu laires de droit d emphyt oses d habitation ou d usage aux per sonnes b n ficiaires de servitudes aux fermiers et aux locataires mentionn s dans la DIA Notons tout aussi rapidement que l ar ticle L 213 11 consolide la jurisprudence en affirmant que le bien pr empt doit tre utilis pour l un des objets mentionn s au premier alin a de l article L 210 1 et surtout en pr cisant que cet objet peut tre diff rent de celui mentionn dans la d cision de pr emption m me supposant une nouvelle d lib ration la possibilit d une r affectation affaiblit la force de l exigence de motivation Enfin l article L 213 8 apporte des pr cisions relatives aux suites de la renonciation pr empter quant au prix de la vente et au d lai pour vendre le bien sans purger de nouveau 13 propos des modalit s de la vente form e apr s la pr emp tion les dispositions de l article L 213 14 se trouve aussi modi fi es S agissant du transfert de propri t cet article indique qu il intervient la plus tardive des dates auxquelles sont intervenus le paiement et l acte authentique Dans le but de prot ger le propri taire le l gislateur renonce donc l app
32. is de d samiantage puisqu il les aurait fait assumer au vendeur ou ce qui revient au m me les aurait fait d duire du prix de vente La solution qui a pr valu ici dont il r sulte que le diagnostiqueur fautif doit tre condamn assumer la charge financi re des frais de d samiantage para t donc justifi e Philippe BRUN RECOURS UN PR T NONOBSTANT L AFFIRMATION CONTRAIRE Cass 3 civ 29 janv 2014 n 12 28 836 P B 54 La Cour de cassation a eu l occasion de revenir dans cet arr t sur la question de la sanction de l affirmation mensong re de l absence de recours un pr t dans la fameuse mention manuscrite de l article L 312 17 du Code de la consommation l acqu reur emprunteur peut il finalement b n ficier de la protection l gale lorsqu il recourt un pr t en contradiction avec ce qu il a affirm dans la mention manuscrite et le cas ch ant quelles conditions En l esp ce l acqu reur avait re nonc son acquisition et le promettant l avait assign en paiement de l indemnit d immobilisation et de dommages et int r ts Les juges du fond avaient cart ces pr tentions au motif que le b n ficiaire de la promesse avait d recourir un pr t nonobstant l indication contraire de la mention manuscrite et que l acte tait donc n cessairement conclu sous la condition d obtention d un pr t Cette d cision est cen sur e par la troisi me chambre civile qui reproche la cour d appel
33. it de pr f rence autrui sur un bien qu on s interdise de reprendre d une main ce que l on a donn de l autre en incluant ledit bien dans une op ration plus vaste on ne peut qu envisager avec la plus grande circonspection l hypoth se qui n est pas purement d cole m me si elle implique la r union de strictes conditions d une substitution du b n ficiaire du pacte vinc en cas de vio lation de celui ci substitution qui suppose la double connaissance par le tiers acqu reur de l existence du pacte et de l intention du b n ficiaire de s en pr valoir Cass ch mixte 26 mai 2006 n 03 19 376 Bull civ ch mixte n 4 D 2006 p 1861 note Gautier P Y D 2006 p 1698 note Mainguy D RLDC 2006 30 n 2173 note Kenfack H RDC 2006 p 1080 obs Mazeaud D p 1131 obs Col 92 RLDC lart Dutilleul F RTD civ 2006 p 550 obs Mestre J Comment organiser sans trop de dommages une telle substitution partielle 47 Mais d un autre c t et l objection para t plus d cisive en core au moins au plan des principes on r pugne admettre qu il puisse suffire au promettant de stipuler apr s coup une indivisibi lit du bien objet de la pr f rence et de l imposer au b n ficiaire en prenant l initiative de le vendre en l incluant dans une entit plus vaste C est bien pourtant ce quoi conduit la d cision ici examin e dont la ratio decidendi tient dans le constat des juges du fond selon lequ
34. iversels ou titre universel saisissent le tribunal de l ordre judiciaire d une action en dommages et int r ts contre le titulaire du droit de pr emption et qui ajoute qu au cas de non respect des obligations d finies au sixi me alin a de l article L 213 11 ou au dernier alin a de l article L 211 1 la personne qui avait l inten tion d acqu rir ce bien saisit le tribunal de l ordre judiciaire d une action de m me nature 21 L article L 213 12 dans sa r daction pr c dente pr voyait d j que l ancien propri taire et l acqu reur vinc pouvaient engager une action en responsabilit l encontre du titulaire du droit de pr emp tion au cas o celui ci avait sans proposer une r trocession utilis ou ali n le bien pr empt d autres fins que celles mentionn es l article L 210 1 du Code de l urbanisme La nouvelle r daction le rap pelle en visant l article L 213 11 ajoutant C urb art L 213 12 al 3 que la renonciation la r trocession n interdit pas de saisir le tribu nal de l ordre judiciaire Visant l article L 213 11 1 elle ajoute aussi que la violation des obligations attach es l annulation de la d cision de pr emption se r soudra en dommages et int r ts allou s par le juge judiciaire Implicitement semble ouverte la possibilit au profit du titulaire du droit de pr emption de ne pas faire de proposition ce qui lui permettra en voyant sa responsabilit engag
35. la collectivit ayant pr empt de proposer le bien son propri taire initial Or apr s avoir pr cis dans son alin a 3 qu d faut d acceptation dans le d lai de trois mois compter de la notification de la d cision juridictionnelle devenue d finitive les anciens propri taires ou leurs ayants cause univer sels ou titre universel sont r put s avoir renonc l acquisition l article pr cit dispose dans son alin a 4 que dans le cas o les anciens propri taires ou leurs ayants cause universels ou titre uni versel ont renonc express ment ou tacitement l acquisition le titulaire du droit de pr emption propose galement l acquisition la personne qui avait l intention d acqu rir le bien lorsque son nom tait inscrit dans la d claration mentionn e l article L 213 2 Le propri taire et ses ayants cause universels passent donc avant le tiers vinc par la pr emption On peut juger qu une telle inversion conduit appliquer une solution un peu moins pragmatique que celle de la jurisprudence ant rieure En pratique c est en effet bien souvent le tiers vinc qui agira afin de pouvoir devenir propri taire du bien irr guli rement pr empt Contrairement la solution de l arr t Bour s il veut parvenir cette fin il ne pourra peut tre pas toujours se dispenser du concours du juge judiciaire on est loin de la simplification attendue Ainsi en sera t il afin de surmonter l
36. lication du principe civiliste selon lequel le transfert de propri t se r alise par le seul change des consentements C civ art 1138 et 1583 ce dernier est ainsi diff r et dans tous les cas attendra que le paiement du prix soit effectu 14 Quant au d lai de paiement du prix l article L 213 14 le porte quatre mois au lieu de six son dies a quo s entend logiquement soit de la d cision d acqu rir soit de l acceptation par le vendeur du prix propos par le titulaire du droit de pr emption soit de la d cision d finitive du juge de l expropriation soit enfin de la date de l acte ou du jugement d adjudication Au cas d inex cu tion de cette obligation mettant en place une sorte de r solution unilat rale l article L 213 14 pr voit que le vendeur peut ali ner librement son bien tant pr cis que la mise en uvre de cette sanction sera facilit e par le fait que le transfert de propri t est lui m me suspendu au paiement du prix 15 Enfin conform ment aux attentes de la pratique le l gisla teur a d cid d int grer au Code de l urbanisme des dispositions relatives aux litiges attach s aux DPU et ZAD et notamment de r gler l pineuse question des suites de l annulation d une d ci sion de pr emption sur la question du point de d part des recours contentieux v Meng J Ph La r forme attendue des droits de pr emption en mati re d urbanisme pr cit n 34 Auparavant la
37. mars 2009 JO 27 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l exclusion dite loi MOLLE et encore aujourd hui puisque le droit de pr emption m me s il n est pas renforc DPU simple et ZAD s appliquera aussi aux cessions de part de SCI condui sant un acqu reur d tenir la majorit des parts Ce qui en pra tique compte tenu de l objet de la pr emption pourra conduire la collectivit ayant pr empt devenir un associ minoritaire un associ qui n aura donc trangement pas la possibilit de mettre en uvre l op ration d am nagement motivant la pr emption propos de l volution de la finalit du droit de pr emption dans 86 RLDC la loi ALUR v Meng J Ph La r forme attendue des droits de pr emption en mati re d urbanisme pr cit Ajoutons ici qu un nouvel article L 213 1 2 compl tera le dispositif applicable aux SCI il dispose que sont galement soumis au droit de pr emp tion les immeubles ou ensembles de droits sociaux mentionn s au 1 de l article L 213 1 lorsqu ils constituent un apport en nature au sein d une soci t civile immobili re sur le caract re redon dant d une telle disposition v Meng J P La r forme attendue des droits de pr emption en mati re d urbanisme pr cit 6 D autre part selon l article L 213 1 4 sont aujourd hui soumis au droit de pr emption U et ZAD les immeubles construits ou acquis par les organism
38. mbre 2014 9 Outre le domaine c est aussi le r gime des droits de pr emp tion qui est affect par la loi ALUR Ainsi en va t il de la proc dure conduisant leur purge Dans un souci de transparence la loi ALUR enrichit le contenu des d clarations d intention d ali ner DIA afin que le titulaire du droit de pr emption soit mieux infor m sur la consistance et l tat du bien ou du droit qu il a la facul t d acqu rir L article L 213 2 impose ainsi que cette d claration comporte les informations dues au titre de l article L 514 20 du Code de l environnement ce qui dans le domaine de cet article corrige la solution donn e par la troisi me chambre civile de la Cour de cassation qui pour refuser d ouvrir une commune ayant pr empt un terrain pollu l action en r ticence dolosive ou celle fond e sur la garantie des vices cach s avait jug qu aucune obli gation n imposait au vendeur d annexer la DIA des informations pourtant fournies l acqu reur initial sur l existence d une telle pollution Cass 3 civ 7 nov 2012 n 11 22 907 Par ailleurs le m me article L 213 2 pr cise que le cas ch ant la d claration comporte galement les informations dues au titre de l article L 41 1 du Code de la construction et de la habitation relatif aux copropri t s d grad es v supra Afin d informer le titulaire du droit de pr emption l article L 213 2 dispose par surcro t
39. n tel bien L n 78 23 10 janv 1978 JO 11 janv 1978 dite loi Scrivener 1 L n 79 596 13 juill 1979 JO 14 juill 1979 dite loi Scrivener 2 L n 2000 1208 13 d c 2000 JO 14 d c 2000 relative la solidarit et au renouvellement urbains dite loi SRU L n 2006 872 13 juill 2006 JO 16 juill 2006 portant engagement national pour le logement dite loi ENL sans oublier L n 96 1107 18 d c 1996 JO 19 d c 1996 dite loi Carrez et l ins tauration du dossier de diagnostic technique semble avoir atteint une nouvelle tape L objectif poursuivi par le l gislateur est de lutter contre l habitat d grad et les copropri t s en difficult La r flexion du gouver nement a pour origine le rapport Braye Rapp Braye D pr sident de l Agence nationale pour l habitat Pr venir et gu rir les diffi cult s des copropri t s janv 2012 Pour les auteurs de ce rapport l information du futur acqu reur de lots de copropri t est trop tardive et incompl te Des m nages modestes n int grent pas le co t du fonctionnement de la copropri t dans leur financement et ne parviennent pas payer les charges Ces auteurs pr conisent en cons quence une information renforc e d s la signature de la promesse de vente Pour parvenir cette information renforc e le l gislateur a tout d abord ajout des mentions obligatoires dans les annonces de vente Mais la m thode choisie par le l gislateur est surto
40. nform ment aux r gles mentionn es l article L 213 4 En dehors du recours au juge de l expropriation on reconna t les termes de la jurisprudence 88 RLDC du Conseil d tat pr cis s depuis 2003 CE sect 31 d c 2008 n 293853 Pereira Dos Santos Maia Rec Lebon p 497 19 Enfin conform ment la jurisprudence Bour le l gislateur ne r gle pas la question de savoir ce qui se passera lorsque le bien irr guli rement pr empt aura t revendu par le titulaire du droit de pr emption Un recours au juge judiciaire s imposera donc tou jours ce qui comme nous l avons not plus haut ne contribuera pas une simplification du droit Rappelons que le juge adminis tratif pronon ant l annulation ne peut pas afin de tirer les cons quences de sa d cision annuler la d cision de revendre le bien ini tialement pr empt il s agit d un litige distinct CE 26 nov 2001 Commune La Teste de Buch Rec Lebon p 583 Et qu il n a pas le pouvoir de mettre en cause le contrat de droit priv transf rant la propri t du bien irr guli rement pr empt 20 La pr sence du juge judiciaire dans le contentieux attach la proc dure de pr emption est d ailleurs rappel e par l article L 213 12 qui dispose qu en cas de non respect des obligations d finies au deuxi me alin a de l article L 213 11 ou au premier ali n a de l article L 213 11 1 les anciens propri taires ou leurs ayants cause un
41. nisme plut t que des seuls terrains b tis ou non b tis Dans le d tail la lecture de ce dernier article permet de constater un accroissement dans deux directions 5 D une part C urb art L 213 1 3 sauf pour les soci t s civiles immobili res constitu es exclusivement entre parents et alli s jusqu au quatri me degr s inclus sont soumises au droit de pr emption les cessions de la majorit des parts d une so ci t civile immobili re ou les cessions conduisant un acqu reur d tenir la majorit des parts de ladite soci t lorsque le patri moine de cette soci t est constitu par une unit fonci re b tie ou non dont la cession serait soumise au droit de pr emption L id e d inclure les cessions de parts sociales de SCI dans le do maine du droit de pr emption n est pas nouvelle il y a quelques ann es elle avait t pr sent e s agissant du DPU renforc comme une mesure permettant de lutter contre certaines fraudes L n 2006 872 13 juill 2006 JO 16 juill 2006 portant engagement national pour le logement dite loi ENL lorsqu une personne afin d chapper au DPU c dait la totalit des parts de SCI dont le patrimoine tait constitu d une unit fonci re soumise un tel droit son domaine d application avait t tendu une premi re fois la cession de la majorit des parts afin d viter qu on puisse frauder le dispositif anti fraude L n 2009 323 25
42. onseil d tat Le droit de pr emption Doc fr 2008 Toutefois la recherche d un nouvel quilibre entre une volont d accorder aux collectivit s des pr rogatives dont la mise en uvre serait mieux encadr e de s curiser la proc dure de pr emption et d assurer le respect des droits des propri taires les modifications sont importantes Noguellou R La loi ALUR et l offre fonci re AJDA 2014 n 19 p 1096 et s et affecteront consid ra blement la pratique 4 ce titre sans pouvoir voquer toutes les dispositions la d signation des autorit s comp tentes pour instituer les droits de pr emption ainsi que la d limitation des p rim tres de pr emp tion ne le seront pas ce qui frappe d abord est l extension consi d rable du domaine des droits de pr emption hors cession de biens familiaux v infra propos de celle des parts de soci t civile immobili re SCI et relativement aux ali nations titre gratuit Le mouvement amorc depuis une dizaine d ann es par le l gisla teur sans grande logique se trouve confirm et amplifi Les col lectivit s b n ficient ind niablement d un renforcement de leur capacit d intervention la r forme sur ce point est leur avan tage Ainsi selon la nouvelle r daction de l article L 210 1 du Code de l urbanisme l objet du droit de pr emption U et ZAD s entend des biens ou droits num r s aux 1 4 de l article L 213 1 du Code de l urba
43. ortant la superficie habitable du lot en plus de la superfi cie privative pose une difficult particuli re L article 54 V de la loi ALUR nonce que la nouvelle r daction de l article 46 de la loi n 65 557 du 10 juillet 1965 sur la copropri t est applicable aux promesses de vente ou d achat et aux actes authentiques de vente d un lot ou d une fraction de lot de copropri t conclus au plus t t trois mois apr s la promulgation de la pr sente loi nous souli gnons Cette nouvelle r daction pr cise que La superficie de la partie privative et la surface habitable sont d finies par d cret en Conseil d tat Or la notion de superficie habitable est d j d fi nie l article R 111 2 du Code de la construction et de l habitation et dans les faits rien ne s oppose une application imm diate du texte Aussi doit on comprendre ce texte comme s appliquant trois mois apr s la promulgation de la loi soit compter du 26 juin 2014 o comme ne s appliquant pas avant le 26 juin et en tout tat de cause qu apr s un d cret en Conseil d tat r visant les d finitions des superficies privative et habitable Les auteurs sont partag s dans le sens d une entr e en vigueur d s le 26 juin 2014 v Santoni L Entr e en vigueur de la loi ALUR Constr urb 2014 n 5 p 3 et s CRIDON Paris Flash 23 juin 2014 et dans le sens contraire v Lafond J Les ventes de lots de copropri t apr s la loi AL
44. out fait g n rale et univoque 45 Un arr t a admis que le b n ficiaire du pacte pouvait faire jouer son droit de pr emption m me en cas de vente d un en semble plus vaste dans lequel tait compris le bien objet de la pr f rence Cass 3 civ 14 avr 2010 n 09 10 468 une telle pr emp tion ne pouvant jouer cependant que sur ledit bien contraignant ainsi le propri taire renoncer la vente globale v d j propos du pacte de pr f rence accord sur un appartement en cas de vente de l immeuble entier Cass 3 civ 19 juin 1970 n 69 11499 Bull civ IIl n 436 mais cet arr t semble imposer le cas ch ant la pr emption sur l ensemble D un autre c t une autre d cision a clairement sugg r qu un droit de pr f rence accord sur un bien ne privait pas le promettant de la facult de vendre un tiers sans avoir purger le droit de pr emption conventionnel le bien compris dans un ensemble plus vaste Cass 3 civ 15 d c 1971 n 0 13755 Bull civ III n 635 46 Quelle solution faire pr valoir la v rit aucune des deux options retenues par la Cour de cassation ne para t pleinement sa tisfaisante Retenir la pr emption partielle c est se condamner et exposer les protagonistes aux affres de la division S il ne para t pas en soi illogique d imposer cette division au propri taire du bien la logique n impose t elle pas justement si l on accorde un dro
45. ptible d tre imput au diagnostiqueur s agit l d une question pineuse et r currente v cet gard Durand Pasquier G Quel est le pr judice indemnisable suite la faute du diagnostiqueur immobilier Constr urb 2009 alerte 64 La Haute juridiction balaye l objection tir e de ce que les travaux de d samiantage ne s imposaient pas au regard de la r gle mentation en vigueur et compte tenu de l absence de danger sani taire d s lors qu il n tait pas possible de proc der des travaux sans prendre des mesures particuli res tr s contraignantes et on reuses et qu il fallait veiller l tat de conservation de l immeuble afin d vi ter tout risque de dispersion de l amiante dans l air la certitude du pr judice a t caract ris e consistant dans le co t des travaux de d samiantage Voil une affirmation frapp e au coin du bon sens mais qui ne r sout que la question de la certitude du pr judice 52 l autre aspect de la question voqu assez vasivement il est vrai dans une des branches du moyen reste sans r ponse Peut on consi d rer qu un tel pr judice a bien t caus par la faute du diagnosti queur I y a quelques ann es la Cour de cassation n avait pas h sit conclure l absence de causalit entre la faute du diagnostiqueur et le pr judice li la pr sence d amiante au b n fice de cette observation galement assez logique premi re vue que la faute dans le cont
46. que ce dernier peut dans le d lai de deux mois compter de la r ception de la d claration adresser au propri taire une demande unique de communication des documents permettant d appr cier la consistance et l tat de l immeuble ainsi que le cas ch ant la situation sociale financi re et patrimoniale de la soci t civile immobili re Un tel texte tire notamment les cons quences concr tes de la modification de l objet du droit de pr emption s agissant des apports v d j C urb art L 213 1 2 qui oblige annexer des documents relatifs la situation de la SCI Il doit encore tre pr cis par un d cret en Conseil d tat 10 Le renforcement de l information du titulaire du droit de pr emption passera aussi par la possibilit de demander la visite des biens dans des conditions fix es par un d cret venir tant pr cis que le propri taire pourra toujours refuser une telle demande ce qui engendrera peut tre des cons quences civiles notamment propos de l application de la garantie des vices cach s v Meng J Ph La r forme attendue des droits de pr emp tion en mati re d urbanisme pr cit 11 Un tel renforcement des dispositifs assurant l information du titulaire du droit de pr emption s accompagne d une nouveaut quant au d lai de pr emption qui se trouve maintenant affect de plusieurs cas de suspension Un tel d lai de deux mois est en effet celui dont dispose
47. r le n est pas la cause de la pr sence d amiante elle m me dont seul le propri taire vendeur de l immeuble devait avoir r pondre au titre de son obligation de garantie avait alors nonc la Cour de cassation Cass 3 civ 7 oct 2009 n 08 12 920 Bull civ Il n 219 sur cette d ci sion v Durand Pasquier G Quel est le pr judice indemnisable suite la faute du diagnostiqueur immobilier pr cit 53 Cette autre objection peine sugg r e ici par le pourvoi ne m riterait elle pas d tre retenue ce qui aurait justifi le rejet de l appel en garantie du diagnostiqueur On peut ne pas en tre tota lement convaincu m me si la Cour de cassation a d j donn prise pareil raisonnement Cass 3 civ 7 oct 2009 n 08 12 920 pr cit n est en effet que de se pencher sur l une des th ories les plus fa meuses et les plus pratiqu es de la causalit la th orie de l qui valence des conditions pour constater que le rapport de causalit entre la faute du diagnostiqueur et le pr judice pris en compte ici n a rien d imaginaire suffit de se demander en application du rai sonnement dit contrefactuel si ce pr judice serait n anmoins surve nu en l absence de la faute commise Nul doute ici que si le diagnos Num ro 118 Septembre 2014 Perspectives CHRONIQUE tiqueur avait r v l l existence d amiante l acqu reur de la maison n aurait pas eu supporter les fra
48. rv L cuyer _ m Achat d un bien immobilier par des Actualit de la responsabilit poux s par s de biens des professionnels du droit e R my Cabrillac Antoine P tel e Philippe Pierre Philippe Brun Panorama de la responsabilit civile 16h00 D bats notariale e Thierry Cabot Fran ois Chasle 16h15 Table ronde Table ronde Les partages amiables et judiciaires e Corinne Demidoff Lo c L cuyer La modulation de l indemnisation J r me Casey e Fabrice Leduc Dominique Cartron e S bastien Harel 17h00 Fin des d bats _A4Q A Renc LDC A4
49. rvice de la publicit fonci re un tat hypoth caire afin de v rifier qu aucun modificatif au r gle ment de copropri t n est oubli S il existait un tel modificatif il lui faudra ensuite en demander une copie 38 Par ailleurs le groupe de documents relatifs la situation fi nanci re de la copropri t et du copropri taire vendeur d pend de la bonne volont des syndics qui ne sont malheureusement pas tous coop ratifs Et de nombreuses petites copropri t s ne pos s dent pas de syndic Faudra t il faire nommer un syndic avant la vente il est vrai que les modalit s de d signation d un syndic dans cette hypoth se sont simplifi es par l article 55 de la loi Dans ce cas les donn es financi res de la copropri t seront en r alit tr s simples pas de budget pas de travaux pas de dettes Le r dacteur de la promesse pourra sans doute se passer de syndic en expliquant la situation de mani re particuli rement circonstanci e 39 Ensuite une fois l ensemble des documents obtenu se pose la question des modalit s de la purge du d lai de r tractation Pour certaines copropri t s le r glement de copropri t et ses modificatifs peuvent repr senter plusieurs milliers de pages La loi SRU CCH art L 271 1 impose de photocopier la promesse si gn e en autant d exemplaires qu il y a d acqu reurs souvent deux quand un couple ach te pour la notifier par courrier recommand avec accus de r
50. ut celle de la multiplication des documents devant tre obligatoirement annex s l avant contrat 24 n est pas certain que cette avalanche d annexes suppl mentaires noyant le candidat acqu reur sous une masse de do cuments dans lesquels il lui sera difficile de trouver une informa tion pertinente parvienne au r sultat escompt En revanche ces nouvelles obligations ont rendu la r alisation d une promesse de vente beaucoup plus lente et lourde Par ailleurs les difficult s d interpr tation et de mise en uvre n ont malheureusement pas renforc la s curit juridique du contrat La vente immobili re est bien loin du choc de simplification annonc par ailleurs Quelques mois apr s la promulgation de cette loi nous essaierons apr s avoir rappel quelles sont les nouvelles annexes obliga toires d clairer certaines difficult s pratiques de mise en uvre 1 Nouvelles annexes obligatoires 25 L article 54 de la loi ALUR cr e un nouvel article L 721 2 du Code de la construction et de l habitation qui impose d an nexer aux promesses de vente de lots de copropri t six types o groupes de documents En outre l article 76 de la loi ajoute au dossier de diagnostic technique une mention concernant la m rule 26 La loi pr voit un premier groupe de documents relatifs l organisation de l immeuble qui comprend Num ro 118 Septembre 2014 Perspectives CHRONIQUE a La fiche
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