Mode d'emploi
Contents
1. 29 RUE DE CHATEAUDUN 75308 PARIS CEDEX 9 01 75 55 10 00 PERSO ARGENT SP CIAL IMMOBILIER DE MONTAGNE R sidences de tourisme l horizon se d gage Avec des produits de qualit mieux exploit s etun nouveau dispositif de d fiscalisation il redevient int ressant d investir dans les Alpes It Expansion SP CIAL FEV 10 Mensuel OJD 159067 PARIS BANLIEUE Les vrais prix des transactions L risi de marche arrondissement par aredrisement Les bonnes affaires de La petite couronne gt ds 2 Que Surface approx cm 3786 N de page 114 121 Page 1 8 Fr NVESTIR DANS UNE R SIDENCE DE TOURISME LA MONTAGNE Le par ticulier aurait de bonnes raisons d h siter force de retards d livraison d impav s de loyers qui se breux des b tisseurs d envergure natio nale Eiffage Vinci ou Bouygues com mencent p n trer le march pr sage de la bonne sante de celui ci terme Du c t des exploitants gestion comptent en mois et de SOMMAIRE naires les entreprises qui d faillances multiples des ges tionnaires le placement phare PAGE 117 LES de l immobilier de montagne a PRIX DE VENTE vu se ternir sa r putation ces DANS LES ALPES derni res ann es Or l analyse fin 2009 montre que la tem PAGET18 UN g rent les r sidences achev es cherchent des locataires encaissent les loyers et les reversent aux propri taires investisseur2. la tendance est l tofte ment des services de base Piscine centre de spa et de fitness deviennent la norme La r sidence de tourisme s embourgeoise Le secteur reboost par la loi Bouvard Elle reste par ailleurs quand tout marche bien une mine d or pour la d fiscalisa tion Les lois P rissol 1996 et Demes sine 1999 taient d j tr s favorables d un point de vue fiscal l investisseur Elles ont t l origine de la tr s forte activit promotion et investissement de la d cennie 1997 2007 La loi Bouvard adopt e en 2009 est venue ajouter encore une couche favo rable Elle permet de r duire son imp t de 25 du montant de l achat d un appartement situ dans une r sidence avec services ce qui inclut les r sidences de tourisme mais aussi les tablissements d accueil des personnes les plus fragiles les tablissements de soins les logements affect s l accueil familial salari et les r sidences avec services pour tu diants Cette loi Bouvard n est ni plus ni moins qu une extension au secteur des r sidences de services de la loi Scellier 2008 qui concerne l investissement locatif priv dans le secteur diffus et octroie une d fiscalisation importante pouvant atteindre jusqu 37 de lin vestissement Les professionnels s en frot tent les mains Le march de la construc tion des r sidences de tourisme est reparti en avril dernier confirme
3. investisseur ne doit pas esp rer louer son bien douze mois par an Une exploi tation de six ou sept mois para t un bon ratio pour un tr s bon emplacement souligne Olivier Collin du cabinet de ges tion en patrimoine Perspectives Il est donc indispensable de louer son bien l t S informer des programmes dans des sta tions de type village de montagne se r v le judicieux Car ces communes am nagent leur territoire pour le tourisme estival Etre r aliste sur la rentabilit Acheter sa r sidence de tourisme sans d bourser un centime C est possible gr ce l effet de levier du cr dit sous r serve de l examen de votre situation per sonnelle les banques peuvent accepter de financer enti rement cr dit ce type d in vestissement les traites tant ensuite assu r es par les loyers per us Surtout qu au jourd hui les taux d emprunt sont bas D FISCALISATION MODE D EMPLOI En vertu de l amendement Bouvard Censi la r duction d imp t en cas d achat d un appartement dans une r sidence de tourisme est de 25 pour une acquisition de 300000 euros soit 75 000 euros au maximum Cette d duction est reportable sur neuf ans La TVA de 196 est enti rement remboursable au bout de vingt ans Pour l imposition des revenus tir s du bien le propri taire doit adopter le statut de loueur en meubl non professionnel LMNP Seule condition sa r sidence de tourisme doit lui rapporter moin
4. vient de lancer la commercialisation du Chalet du Mont Vallon aux Menuires souligne que la crise freine la commer cialisation de produits peu coh rents ou mal situ s En outre les investisseurs deviennent plus exigeants Durant les ann es 2005 2008 il se banssait quelque 40 000 lits par an en France dans les r si dences de tourisme de toutes sortes mer montagne Depuis 2008 le rythme de production a nettement diminu pour se stabiliser autour de 20 000 lits par an Dans les Alpes en paruculier la ten dance est au lancement de r sidences de taille moyenne une soixantaine d appar El ments de recherche SOTARBAT 360 promoteur immobilier sp cialis dans les sites de vill giature toutes citations 29 RUE DE CHATEAUDUN 75308 PARIS CEDEX 9 01 75 55 10 00 mL FEV 10 Mensuel OJD 159067 Surface approx cm 3786 N de page 114 121 Page 2 8 GME CHATI i I R tendance est au lancement de r sidences de taille moyenne et de standing ce qui tire les prix la hausse SOTARBAT 1821572200501 GVB AKO 2 tements et de standing la grande majo rit des projets tant estampill e quatre toiles Ce qui tire les prix la hausse Pour faire du grand ski dans une station cot e l investisseur doit compter un minimum de 4 500 euros hors taxes le m tre carr Sylvain Briot dir cteur g n ral d l gu au d veloppement du Groupe Odalys explique que
5. plus engager de poursuites pour le paiement des loyers impay s explique Julien Le Boulc h avocat Annecy Si la soci t entre en c ssation de paiements les bailleurs disposent de deux mois pour d clarer leurs cr ances L union faisant la force les investisseurs ont int r t se regrouper en association de copropri taires et d signer un r pr sentant On reconna t les exploitants de r sidences d loyaux leurs m thodes pour Les Valmonts de Valcenis Lanslebourg Mont Cenis en Savoie Certe r sidence FEV 10 Mensuel OJD 159067 Surface approx cm 3786 N de page 114 121 Page 7 8 11 EE a URBA IMAGES cherche un repreneur la suite de la d faillance de son gestionnaire le groupe Qui tude emp cher les copropri taires de se regrou per Ils se dispensent par exemple de r u nir une assembl e de copropri t alors qu ils en ont l obligation l gale dans l an n e qui suit la premi re vente un inves tisseur explique sur le site residence loyer impaye com le cabinet d avocats Idrac amp Associ s dont une quipe est sp cialis e dans les contentieux des propri taires de r sidence de tourisme REPRISE EN AUTOGESTION LA R ALIT DES FRAIS Etape suivante la ren gociation du loyer La norme si l on peut dire tourne autour de 20 30 avec des cre vasses 50 lorsqu il y a d p t de bilan et reprise Parfois l
6. 000 MGM Lagrange 5 200 Vinci Odalys 4380 MGM CGH 6000 MGM CGH 6000 MGM CGH 4800 Entys Federal Hotel 3490 MGM CGH 6000 SARL Les Capucines 6500 Equalliance Odalys NC Magellan Immobilier Odalys 3826 El ments de recherche SOTARBAT 360 promoteur immobilier sp cialis dans les sites de vill giature toutes citations Page 4 8 FEV 10 Mensuel OJD 159067 HSE 29 RUE DE CHATEAUDUN 75308 PARIS CEDEX 9 01 75 55 10 00 Surface approx cm 3786 SOTARBAT 1821572200501 GVB AKO 2 Un investissement bien baliser Pour remplir toutes ses promesses y compris fiscales l achat d un bien en r sidence de tourisme doit tre conduit avec vigilance comme tout placement immobilier CHETER UN APPARTEMENT dans une r sidence de tourisme sup pose de prendre des pr cau tions et de se m fier notamment du miroir aux alouettes fiscal alors qu il s agit avant tout d un investissement immobilier Check list Bien choisir l emplacement Il s agit d un investissement immobilier la priorit absolue est donc de bien choisir son emplacement Un programme m me de qualit sera difficile louer dans une petite station surtout si l acc s au domaine skiable n est pas imm diat rappelle Oli vier Gu rin le dirigeant de la soci t Espace partenaires Dans les Alpes mieux vaut viter les stations au dessous de 1 200 ou 1 300 m tres d altitude recommande Gilles Etienne de Cyrus Conseil L
7. 08 PARIS CEDEX 9 01 75 55 10 00 SOTARBAT 1821572200501 GVB AKO 2 CI nt Fa UN aa Une r sidence de tourisme aux Orres dans les Hautes Alpes Pour tre rentable ce type d achat immobilier doit tre envisag sur le long terme d avoir une autre surprise li e la nature du bail Certains propri taires s imagi nent qu ils vont pouvoir r cup rer leur bien au bout de cette p riode pour le louer eux m mes sans passer par un gestion naire ou pour l occuper personnellement Ce n est pas si simple constate C me Idrac avocat fiscaliste Le bail sign entre le propri taire et le gestionnaire n est pas un bail d habitation mais un bail com mercial dont la plupart des r gles ne sont pas fix es par la loi mais n goci es entre le propri taire et le locataire Par exem ple le bail est renouvelable tacitement tous les neuf ans Si le propri taire ne l a pas d nonc temps il n a que deux solu tions pour r cup rer son bien soit ver ser une indemnit au gestionnaire soit esp rer que ce dernier fasse faillite De plus dans un bail commercial la r par tition des charges r sulte d une n go ciation entre le propri taire et le locataire G n ralement le rapport des forces n est pas tr s favorable au propri taire Fuir le Demessine Depuis l adoption de l amendement Bou vard Censi en avril 2009 l investissement dans les zones de revitalisation rurale ZRR a p
8. Dernier r cours les proc s en atta quant notamment les promoteurs cen s s tre solvables Orci res Hautes Alpes douze investisseurs de la r sidence Les Balcons du Soleil demandent l an nulation de leurs ventes devant le TGI de Gap La sur valuation des loyers consti tue un vice du consentement susceptible d entra ner la nullit de la vente et donc la restitution des sommes investies avec des dommages et int r ts explique ME H l ne Feron Poloni avocate au cabi net Lecoq Vallon amp Associ s L exploi tant LVR est en redressement judiciaire depuis septembre 2008 Sont vis s par l assignation d pos e fin 2008 la SCI de construction vente Les Balcons du Soleil le Groupe Vinci Immobilier Promotion le promoteur et Duguesclin D velop pement qui a fait la plaquette et la com mercialisation La date d audience n est pas encore fix e le proc s est pr vu en 2010 0 Gilles Lockhart DR JO L GIRAUD Certaines r sidences sont pires que des HLM Le d put PRG des Hautes Alpes pr conise l instauration de normes de qualit dans la construction de ces habitats touristiques Que pr voyait l amendement sur les r sidences de tourisme que vous y aviez d pos dans LL le cadre du projet de loi de finances 2010 Cet amendement donnait aux copropri taires d une r sidence de tourisme la possibilit de se substituer au gestionnaire en cas de d faillance de ce der
9. Le ER HME FEV 10 Mensuel OJD 159067 Surface approx cm 3786 N de page 114 121 Page 6 8 LE TOURISME UN SECTEUR QUI COMPTE EN BOURSE A d faut d investir dans une r sidence de tourisme pourquoi ne pas miser sur les valeurs du secteur cot es en Bourse Le leader Pierre amp Vacances a un positionnement unique en Europe estime Bruno Jehle analyste financier IDMidCaps qui conseille un achat du titre pour le moyen terme Le groupe est fois promoteur et gestionnaire des biens Un mod le excellent Seul b mol Ses co ts de structures progressent de 2 par an La croissance du chiffre d affaires doit donc tre identique pour maintenir les marges Malgr cet enthousiasme le titre a perdu 39 en trois ans lla chut partir de juillet 2007 avec le d gonflement de la bulle immobili re puis avec la crise explique Annie Bonal analyste chez Gilbert Dupont Elle aussi recommande l achat avec un objectif de 80 euros En 2009 Pierre amp Vacances a gagn 52 et sonindice de r f rence le CAC Mid amp Small 190 seulement 33 justifie t elle La valeur est sous valoris e indique Annie Bonal Je fais le m me constat pour le Club Med Surtout sa situation s est assainie depuis le d part de Bernard Tapie La variation du titre ne sera plus sp culative mais refl tera les performances du groupe Un autre analyste recommande de s int res
10. MERLETTE ORELLE LES TROIS VALL ES PRALOGNAN PRA LOUP SAINTE FOY EN TARENTAISE SAINT JEAN D ARVES SAINT SORLIN D ARVES SAMO NS SERRE CHEVALIER SERRE CHEVALIER CHANTEMERLE TIGNES TIGNES VAL CENIS VAL D ALLOS VALLANDRY VALLORCINE VALLORCINE VARS SAINTE MARIE SOTARBAT 1821572200501 GVB AKO 2 Cristal de l Alpe 66 Les Chalets du Beaufortain 89 Quartier des Crozats 3 r sid 197 L Electra 74 Quartier de l Amara 5 r sid 203 Le C ur d Or 42 Les lerrasses d Eos 145 Le Centaure 67 Les lerrasses d Isola 64 Les Chalels Edelweiss 83 Nom pas arr t 115 Le Christiania 44 Les Alpages du Corbier 177 Le Roc Belle Face 117 Les Chalets de Jouvence 40 Nom pas arr t 74 Les Fermes Emiguy 74 Le Chalet du Mont Vallon 85 Le Balcon des Airelles 101 NC 60 Le Hameau des Airelles 65 Le Chalet des Dolines 57 Le Buet 54 BestwesternGrand Massit 46 Les Terrasses de la Bergerie 89 Le Hameau des Eaux d Orelle 168 NC 75 Le Village de Praroustan 66 La Chapelle de Sainte Foy 113 Les Chartreux 132 Les Chalets de L Arvan 2 40 La Reine des Pr s 79 Hameau du Rocher Blanc 2 27 Nom pas arr t 105 Le T l mark 52 Le Jhana 60 Les Chalets de Flambeau 187 Plein Sud 95 L Or e des Neiges 14 Vallorcine Mont Blanc 53 L Ours Bleu 76 Nom pas arr t 75 66 89 65 11 106 NC 67 20 115 25 10 74 20 30 60 65 20 15 19 15 66 113 132 105 60 187 40 NC 75 kikk D c 2011 kkketk tk D c 2011 kk
11. Pascale Jallet Les investisseurs ne sont pas en reste Sylvain Briot affirme ainsi que le Bou vard a boost le march Point de vue partag par Eric Lapierre PDG de Lagrange Patrimoine Il faut recon na tre que le dispositif Scellier Bouvard a t d une grande aide Et les persnec tives sont plut t sympathiques El ments de recherche SOTARBAT 360 promoteur immobilier sp cialis dans les sites de vill giature toutes citations Mensuel OJD 159067 29 RUE DE CHATEAUDUN 75308 PARIS CEDEX 9 01 75 55 10 00 Surface approx cm2 3786 N de page 114 121 Page 3 8 USE DTA ii z l u E ee z L a ak i S E 3 4 2 D AVORIAZ 74 27 450000 kiispi cs dans une r sidence Pierre 0 Vacances haut de gamme situ e dans le quartier de l Amara NL D P ou PA BOURG SAINT MAURICE 73 44 L 2 4 au 2 i ANS l architecture contemporaine de style K ce 2 ft Pat F qe 1 savoyard avec cin ma el brasserie nr Par He AR a au Christiania Pierre amp Vacances ete Abnt AT 2 TO TE une r sidence situ e au centre de la N 4 1 CS TP ARR LePeme Ds ES TNS LES MENUIRES 73 EE TH FL AT L ALPE D HUEZ 38 CAN YF QT 20 7 J au Chale du Mon Valon HMC f HUIS aint Sorlin d Ar bier Urelle Les Irois Vandas r sidence haul de gamme avec acc s 167 000 he deux oi directaux remont es m cani au C
12. a note est moins lourde Nous avons repris la r sidence Les Belles Roches Notre Dame de Bellecombe Savoie qui tait exploit e auparavant par Residhotel raconte Syl vain Briot directeur du d veloppement La loi de finances 2010 d marrer la soci t de par mois soit pas loin de s ajoutent les interventions autorise les copropri taires gestion Comptable 20 000 euros avec les des artisans sitravaux il y a autog rer leur r sidence 15000 euros pour g rer charges Honoraires de directement factur es la faute de repreneur au bout 40 appartements Assurance l avocat 000 euros soci t d autogestion Total d un an Mais attention la professionnelle obligatoire Prestataire pour l entretien de pas loin de 85 000 euros facture Sur Chanque com 12 000 euros au minimum l immeuble 25000 eurosau Sans oublier le plus dans un forum un intervenant Deux salari s l accueil dela forfait par an Acomptepour important les frais de com faisait r cemment la liste des r sidence pendant quatre le m nage et le nettoyage du mercialisation pour trouver frais pr visionnels pour mois pay s 1600 eurosbrut linge 5000 euros cela des locataires SOTARBAT 1821572200501 GVB AKO 2 El ments de recherche SOTARBAT 360 promoteur immobilier sp cialis dans les sites de vill giature toutes citations FEV 10 Mensuel OJD 159067 HETENETTN 29 RUE DE CHATEAUDUN 75308 PARIS CEDEX 9 01 75 55 10 00 S
13. erdu de son attrait Cet amen dement appel aussi Scellier loueur en meubl non professionnel LMNP l ve la r duction fiscale 25 pour un achat maximal de 300 000 euros Surtout il stipule qu il n est plus n cessaire que la r sidence de tourisme se situe en ZRR comme l imposait le dispositif Demes sine L avantage fiscal consid rable li aux ZRR tait proportionnel la prise de risque les pouvoirs publics essayaient en effet d attirer les investisseurs dans les sta tions mal plac es m me s il existe de tr s beaux emplacements en ZRR estime Oli vier Gu rin Aujourd hui il n y a plus de raison particuli re d investir en ZRR L investissement sous le r gime Bou vard Censi devient donc le vecteur pri vil gier pour acheter dans une r sidence de tourisme Cet avantage fiscal est vala ble pour les biens achet s jusqu au 31 d cembre 2012 En l tat actuel des choses il pourrait m me devenir plus avantageux que le dispositif fiscal Scel lier partir de 2011 Le Parlement a en effet d cid de diminuer le taux de r duc tion d imp t du Scellier de 25 15 partir du 1 janvier 2011 pour les loge ments n int grant pas la norme clima tique b timent basse consommation BBC Or cette r duction de l avantage fiscal ne concerne pas le Bouvard qui passera 20 moins que les parl mentaires n en d cident autrement d ici l S bastien Bei FATIM
14. it confiance sont aujourd hui en pro c s avertit Olivier Collin Il faut s assu rer que le loyer pris en compte pour le calcul de la rentabilit correspond au prix de march dans la station Aujourd hui un bon loyer offre un rendement annuel de 4 Un chiffre confirm par la direc tion de Cerenicimo qui parlant de son nouveau programme aux Menuires voque une fourchette de rentabilit com prise entre environ 4 pour un bien totalement lou et 3 5 si le propri taire conserve quelques semaines d occupa tion pour son propre usage Soigner les d tails du bail la diff rence d un investissement en Scellier classique qu on est oblig de conserver neuf ans seulement lachat d un logement en r sidence de tourisme doit se concevoir sur plus de vingt ans En effet lors de l achat le propri taire est exon r de la TVA 19 6 Mais cette carotte fis cale n est acquise qu au del de vingt ans avant la fin de cette p riode s il veut r cu p rer le bien ou si ce dernier n est plus lou il devra rembourser la taxe au pro rata de la dur e S il d tient l appartement depuis onze ans le fisc lui r clamera ainsi 9 20 de la TVA vingt ans moins onze Les personnes qui veulent reprendre leur bien au bout de neuf ann es risquent El ments de recherche SOTARBAT 360 promoteur immobilier sp cialis dans les sites de vill giature toutes citations 29 RUE DE CHATEAUDUN 753
15. kelkkxx D c 2011 kkk D c 2011 kkkelk kx D c 2011 Sept 2009 tkkk Oct 2009 kk D c 2011 kk tk D c 2009 kkAk D c 2009 kkkX D c 2012 kkk D c 2010 HE D c 2008 kde D c 2009 kkkXk D c 2009 kkk Juin2011 d c 2012 kkkel kkk D c 2011 kkkk D c 2011 kHkX Sept 2009 kkk Courant 2012 wkwk D c 2011 kkk D c 2010 kkk D c 2009 kkk Oct 2010 k k D c 2009 kx D c 2010 tikk Courant 2012 ttk D c 2011 kkk D c 201 kkketkkkk Sept 2010 kkt D c 2007 Add 4 D c 2009 HAE D c 2009 kkx Juin 2011 d c 2012 kkkk D c 2009 kkk D c 2011 kkkt D c 2011 Ha 2009 kKkX D c 2011 KHKX Janv 2010 khkk D c 2009 k k D c 2011 MGM CGH 6200 Lotimmo Seclym 5000 Pierre amp Vacances 6515 Maeva 5800 Pierre amp Vacances Premium 6890 MGM CGH 3700 Pierre amp Vacances P amp V Premium 4600 MGM CGH 5500 Groupe Magellan Immobilier Cela 3865 DPMG Lagrange 4800 Equalliance Odalys 4 200 Pierre amp Vacances 5760 Leader Patrimoine Odalys 5890 DPMG Lagrange 4800 MGM CGH 6150 Vinci Odalys 4055 Les Promoleurs d aujourd hui Lagrange 5000 Marignan HMC 5900 Espace immo contemporain Eurogroup 3950 Eiffage Lagrange 4900 Vinci MMV 4 500 MGM CGH 4700 RT Promotion Odalys 3150 Palladior 4525 BDL Odalys 4 300 SCI Le Hameau des eaux d Orelle Cela 4170 Si d am nagement de la Savoie Lagrange 4600 Magellan Immobilier Odalys 4485 Solarbat Terresens by MMV 4960 MMP Goelia NC MMP Odalys 4055 MGM CGH 5
16. nier Pour cela au moins la moiti des propri taires devaient constituer une structure de type soci t par action simplifi e L objectif tait de leur permettre de prendre les choses en main dans les cas o ils ne percevraient plus de loyers et risqueraient de perdre l avantage fiscal 1 Pourquoi avoir propos cet amendement Dans ma circonscription je suis confront de mani re permanente au probl me des d faillances de gestionnaires Les propri taires se retrouvent dans des situations difficiles J ai m me eu des cas de suicide Dans certaines zones de moyenne montagne il est difficile de trouver un repreneur en cas de d faillance car elles sont consid r es par les exploitants comme moins rentables que la haute montagne Le dispositif finalement retenu stipule que cette forme d autoges tion ne peut tre mise en place qu au bout d un an sans gestion naire N est ce pas trop long l origine l amendement d pos ne comportait pas de d lai La commission des Lois de l Assembl e nationale en a ajout un pour donner le temps de s assurer qu il n existe pas d autre solution Face un cas de d faillance d un gestionnaire que peuvent faire les pouvoirs publics Ce type d investissement a prouv son utilit pour faire venir dans les zones touristiques d autres personnes que les propri taires de r sidences secondaires Mais 1l ne garantit pas la rigueur des gestion naires Juridi
17. quement rien ne permet aux collectivit s locales de s occuper des probl mes Tout d pend des initiatives personnelles Par exemple je r unis parfois des tables rondes avec des investisseurs des gestionnaires locaux et des pro pri taires pour essayer de trouver un repreneur dans des cas de faillite Je pense qu il faudrait inclure des obligations de prise en charge des frais de voirie par les promoteurs et aussi imposer des normes de qualit Certaines r sidences sont pires que des HLM Ce nest rendre service ni aux investisseurs ni aux territoires que de construire ce type d habitat qui terme risque d tre laiss en friche Propos recueillis par S bastien Bei 1 Dans le cadre du projet de loi de finances 2010 adopt fin 2009 l amende ment d pos par Jo l Giraud a t rejet Mais un amendement identique propos par le d put UMP Michel Bouvard a t adopt par le Parlement El ments de recherche SOTARBAT 360 promoteur immobilier sp cialis dans les sites de vill giature toutes citations
18. ristal de l Alpe CGH dans une 1 AE tr r sidence de standing au c ur de la station Dre 27 1 MP 1 0 2 2 NS PSS GR ET o o OT AE E Ae r e A a a e 146000 k30n SERRE CHEVALIER 05 E AV ER NET SE CET SaS Odalys dans une station o H _ _ viennent d ouvrir le t l si ge de 168 000 le deuxpi ces EP A Fontbonne et quatre nouvelles pistes au Hameau du Rocher Blanc 2 l i L dans une r sidence lear tapen 125 000 le deur pi ces aux Terrasses d lsola Cela i r sidence 4 toiles de 151 apparte 130000 le 29 m au ments r partis sur 8 tages Hameau de Praroustan Odalys s Fi A r sidence 3 loiles avec 62 chalets Cependant l objectif fiscal ne doit taient situ es sur de bons emplace ble ajoute Eric Lapierre il faut faire en pas occulter l aspect immobilier de Pin ments Sylvain Briot abonde dans ce sorte que la location ne soit pas stricte vestissement Les acheteurs ont trop sens Le crit re fondamental est ment saisonni re mais s tende toute souvent oubli qu une r sidence de tou l emplacement avec un point fort la l ann e Pascale Jallet constate que pour risme est avant tout un produit immo composante skis aux pieds C est la condi l investisseur un des points regarder bilier le choix de emplacement est pri tion la plus demand e par les investis d sormai
19. s quatre group s s d tachent l o il v eut p te s est calm e Le secteur a INVESTISSEMENT nagu re une n buleuse d ac largement limin ses canards BIEN BALISER boiteux et l offre redevient cr dible voire tentante puisque PAGE 120 QUE plus souvent g r e par de bons FAIRE EN CAS DE NON PAIEMENT Le constat de L Expansion DES LOYERS professionnels cette ann e est d abord celui d une plus grande concentration du mar ch et de ses acteurs Pierre amp Vacances et MGM Constructeur s affirment comme les deux principaux promoteurs constructeurs de r sidences de rourisme dans les Alpes Alors que les op rateurs r gionaux sont de moins en moins nom SOTARBAT 1821572200501 GVB AKO 2 teurs Pierre amp Vacances la Compagnie de gestion h te li re filiale du Groupe MGM Odalys et Lagrange L assainissement du mar ch se traduit par un moindre nombre de projets au regard des ann es pr c dentes Pascale Jallet une d l gu e g n rale du Syndicat natio nal des r sidences de tourisme SNRT qui avec 95 adh rents repr sente envi ron les deux tiers de la profession en nom bre de lits explique qu aujourd hui les projets sont plus s lectifs en raison notam Me ue HET Le 1 RE LS i La station d Isola 2000 Dans le massif alpin la ment du mangue de terrains Jean Loup Duvail directeur g n ral d l gu au d ve loppement du Groupe Cerenicimo qui
20. s de 23000 euros par an et un montant inf rieur la moiti de son revenu global ces conditions il peut opter pour deux r gimes fiscaux le micro BIC dans lequel il obtient un abattement de 50 des loyers ou le r gime r el gr ce auquel il peut d duire ses frais r els travaux charges etc A la revente le r gime classique des plus values immobili res s applique l imposition s l ve 281 des gains dont 12 1 de cotisations sociales Un abattement de 10 est appliqu partir de cinq ans de d tention Au bout de quinze ans les plus values sont exon r es La succession et la donation ob issent aussi aux r gles classiques un abattement de 156 35 7 euros par enfant en ligne directe est appliqu est renouvelable tous les six ans pour les donations S B N de page 114 121 Page 5 8 partir de 3 6 sur quinze ans selon le courtier en ligne AB Courtage Mais il faut avoir conscience que des incidents peuvent perturber ce beau plan de finan cement L investisseur doit en particulier se demander s il serait capable de rem bourser le pr t au cas o le versement des loyers cesserait insiste Olivier Gu rin Quant la rentabilit de l op ration le futur propri taire doit se m fier Je connais un gestionnaire qui promettait une rentabilit de 9 Tentant ceci pr s qu au bout de six mois il a cess de payer les loyers Les investisseurs qui lui ont fa
21. s est la capacit louer son bien mordial mart le Eric Lapierre Selon seurs Car elle conditionne la capacit l t Ce que les commerciaux appel lui il n y a presque pas eu de d fail de la r sidence attirer des locataires lent joliment la compl mentarit saison lances d exploitants lorsque les r sidences Pour qu un investissement soit renta ni re Jacques Bury SOTARBAT El ments de recherche SOTARBAT 360 promoteur immobilier sp cialis dans les sites de vill giature toutes citations 1821572200501 GVB AKO 2 METIER 29 RUE DE CHATEAUDUN 75308 PARIS CEDEX 9 01 75 55 10 00 Exclusif les prix des r sidences FEV 10 Mensuel OJD 159067 Surface approx cm 3786 N de page 114 121 de tourisme neuves Dans le massif des Alpes une quarantaine de r sidences de tourisme livr es en construction ou en projet sont actuellement propos es l investisseur Ce tableau exclusif en dresse la liste avec les prix de vente de 3150 euros le m tre carr Morillon en Haute Savoie jusqu plus du double soit 6 890 euros Avoriaz Faites votre choix ALPE D HUEZ L AR CHES BEAUFORT AVORIAZ AVORIAZ AVORIAZ BOURG SAINT MAURICE FLAINE FLAINE ISOLA 2000 LA PLAGNE LA ROSI RE LA TANIA LE CORBIER LES ARCS 1600 LES CARROZ LES CONTAMINES LES GETS LES MENUIRES LES ORRES LES SAISIES MONTGEN VRE MONTGEN VRE MORILLON MORILLON ORCI RES
22. ser la propri t des murs La tendance actuelle est la cession des murs ce qui permet d accro tre la rentabilit de ses groupes Le montant du dividende n est pas non plus n gliger Pierre amp Vacances offre un rendement moyen de 4 calcule Annie Bonal Un taux comp titif compar certains placements S B El ments de recherche SOTARBAT 360 promoteur immobilier sp cialis dans les sites de vill giature toutes citations ESTEUEN 29 RUE DE CHATEAUDUN 75308 PARIS CEDEX 9 01 75 55 10 00 Que faire en cas de non paiement des loyers La d faillance du gestionnaire constitue le risque le plus fr quent Conduite tenir quand le sc nario vire au noir RANSMONTAGNE Mona Lisa Qui tude Depuis octobre 2007 une quinzaine de gestionnaires de r sidences de tourisme ont d pos le bilan Entre 70 et 80 r sidences en France chercheraient aujour d hui un repreneur dont environ 35 dans les Alpes sur 500 essentiellement dans les Hautes Alpes et la Savoie Que peut faire un propri taire confront un exploitant qui lui propose une baisse de loyer ou qui ne lui verse plus rien La premi re chose est d adresser l ex ploitant une mise en demeure ou un com mandement payer Une tape n ces saire mais pas suffisante lorsqu un gestionnaire ne peut plus faire face aux ch ances il se place sous proc dure de sauvegarde Ainsi les copropri taires ne peuvent
23. urface approx cm 3786 N de page 114 121 Page 8 8 RBAT 1821572200501 GVB AKO 2 du Groupe Odalys Apr s n gociation avec les propri taires nous sommes arri v s une baisse de 10 20 pour le loyer Nous avons ouvert la r sidence en novem bre 2009 pour un test Nous r aliserons un audit technique la fin de la saison d hiver pour ventuellement am liorer certains l ments R silier le bail pour trouver un repreneur La signature d un nouveau bail pr voyant des loyers variables n est pas absurde Cette formule existe dans certaines r si dences de tourisme haut de gamme comme aux Arcs pour de grands appar tements Mais elle est contraignante pour l exploitant et jusqu pr sent entra nait un risque de requalification fiscale Une menace cart e depuis le vote d un amen dement la loi de finances 2010 pr ci sant que les propri taires pourront d cla rer ce nouveau revenu foncier sans contrepartie condition que la part varia ble du loyer soit minoritaire 5i la n gociation sur le montant des loyers capote il faut demander au tribu nal de commerce la r siliation du bail et se mettre en qu te d un repreneur Nou veaut la loi de finances 2010 permet aux copropri taires s ils n ont pas trouv de repreneur au bout d un an de pren dre eux m mes en charge l exploitation de la r sidence condition qu ils en repr sentent plus de 50 lire ci contre
Download Pdf Manuals
Related Search