` GOMBERT ROULET & ASSOCIÉS
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1. Fait PARIS etma 2013 GOMBERN ROULET amp ASSOCIES Pour le Preneur Pi ces vis es au pr sent m moire Bail du 13 janvier 1998 Acte de renouvellement du 20 janvier 2006 Avenant n 1 du 23 janvier 2006 Avenant n 2 du 22 d cembre 2006 Facture 1 trimestre 2013 Demande de r vision par acte extrajudiciaire en date du 31 mai 2012 Rapport d expertise des Experts DUMUR et GLABAY du 7 janvier 2013 Mode d emploi de la grille de cotation CIBE Grille de cotation de immeuble 41 rue Ybry Rapport de m tr de surfaces effectu par et par le cabinet ARCA annex au rapport du Cabinet DUMUR Plans des lieux lou s annex s au rapport du Cabinet DUMUR JE US ND2. si ge social est PARIS LA DEFENSE 1 1 2 Place des Saisons 92400 COURBEVOIE PARIS LA D FENSE 1 immatricul au Registre du Commerce et des Soci t s de NANTERRE sous le n C 342 386 232 agissant poursuite et diligences de son repr sentant l gal domicili de droit audit si ge Ayant pour Avocat SELARL GOMBERT ROULET J r me GOMBERT jerome gombert grp conscil fr Avocats au Barreau de Paris 17 bis ruc Legendre 75017 PARIS Tel 33 1 44 15 64 64 Fax 33 1 44 15 64 66 PRENEUR CONTRE La soci t civie immobili re VIERTE IFF GESCHLOSSENER 1 1 IMMOBILIENFONDS FUR FRANKREICH soci t civile immobili re au capital de 15 000 00 euros immatricul e au registre du commerce et des soci t s de PARIS sous le n 490 430 683 dont le si ge social est 109 rue du Faubourg Saint Honor 75008 PARIS prise en la personne de ses repr sentants l gaux domicili s en cette qualit audit si ge BAILLERESSE SITUATION LOCATIVE Selon bail du 13 janvier 19981 la SAS IMMOBILIERE 41 RUE YBRY aux droits de laquelle est venue la soci t civile immobili re VIERTE IFF GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS FUR FRANKREICH a donn bail au GIE ARTHUR ANDERSEN amp ASSOCIES aux droits duquel est venu le GIE ERNST amp YOUNG un immeuble usage de bureaux situ 41 rue Ybry moyennant diverses charges et conditions et notamment pour une dur e de neuf ann es commen ant courir le 20 janvier 1997 pour expirer le 19 janvie
3. VHL BJA ba AP GOMBERT ROULET amp ASSOCI S AVOCATS LA COUR JEROME GOMBERT 17 BIS RUE LEGENDRE jerome gombert grp conseil fr 75017 PARIS PATRICIA ROULET roulet patricia grp conseil fr T L PHONE 33 1 44 15 64 64 T L COPIE 33 1 44 15 64 66 AVOCATS ASSOCIES Soci t civile immobili re VIERTE IFF GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS FUR FRANKREICH 27 MAI 2013 109 rue du Faubourg Saint Honor 75008 PARIS Affaire GIE ERNST amp YOUNG c Soci t civile immobili re VIERTE IFF GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS FUR FRANKREICH JG AP RAR Paris le 24 mai 2013 Madame Monsieur En ma qualit d avocat du GIE ERNST amp YOUNG je vous notifie un m moire en demande en conformit des articles L 145 1 L 145 60 du Code de commerce Pass le d lai d un mois suivant la pr sente notification ma cliente se r serve le droit de saisir le juge des loyers commerciaux Je vous prie de croire Madame Monsieur assurance de mes sentiments les meilleurs J r meKFOMBERT Toute somme non pay e dans les 30 jours est augment e du taux de l int r t l gal major de 7 points Les p nalit s de retard sont exigibles sans qu un rappel soit n cessaire Article L 441 6 du Code du Commerce PALAIS C 2487 SELARL AU CAPITAL DE 50 000 00 EUROS RCS 440 854 156 TVA INTRACOMMUNAUTAIRE FR 724408541 5600021 MEMOIRE EN DEMANDE POUR Le GIE ERNST amp YOUNG Groupement d int r t conomique dont le
4. aux dans l accomplissement de leurs t ches Cette grille permet ainsi en tenant compte d un nombre important de crit res d tablir une cotation des immeubles usage de bureaux et conduit 4 cat gories d immeubles 1 AA Standards internationaux de qualit 2 A Neufs dont il manque certains crit res notamment sur le d veloppement durable 3 B Anciens 4 C Obsol tes Dans ces conditions le GIE ERNST amp YOUNG a renseign cette grille de cotation le r sultat est particuli rement difiant L immeuble litigieux obtient un mauvais score soit 54 17 100 ce qui le classe dans la cat gorie Immeuble Obsol te qui est la pire des cat gories tablies par PORIE VI LES SURFACES A RETENIR VALORISATION S agissant de la fixation du loyer r vis d un bail de locaux usage exclusif de bureaux il est d finitivement admis qu il convient de retenit la surface utile brute qui correspond a la surface hors uvre nette d duction faite des l ments structuraux murs ext rieurs refends ainsi que des circulations verticales ou b l addition des surfaces affect es aux circulations horizontales aux locaux caract re social et sanitaire et aux surfaces effectivement r serv es aux postes de travail Les surfaces retenir pour la d termination du loyer r vis au 31 mai 2012 r sultent du rapport de m tr de surfaces tabli par le Cabinet Moreau g om tre expert
5. bureaux pour les activit s suivantes expert comptable commissaire aux comptes avocat expert en valuation et transaction autres activit s de conseil 3 3 Les autres charges clauses et conditions Travaux et r parations le bailleur est tenu aux grosses r parations vis es l article 606 du Code civil le preneur est tenu aux travaux d entretien vis s l article 605 du Code Civil Cession et sous location Cession interdite Sous location autoris e dans la limite de 30 de la surface utile Charges et imp ts assurance de immeuble la charge du locataire imp t foncier et taxe annuelle sur les bureaux la charge du locataire Indexation annuelle en fonction de la variation de l indice INSEE du co t de la construction t IV SITUATION DE L IMMEUBLE SON ENVIRONNEMENT ET SA DESSERTE L immeuble est situ rue 41 Ybry en net retrait par rapport l art re principale de l avenue du G n ral de Gaulle de NEUILLY Il est situ 400 m tres de la station de m tro Pont de Neuilly Les experts DUMUR et GLABAY rel vent un excellent emplacement g ographique proximit imm diate de la D fense et une bonne desserte par les transports en communs V CARACTERISTIQUES TECHNIQUES NIVEAU DE PRESTATIONS 5 1 Avantages Les experts rel vent une bonne modularit des espaces la pr sence de faux planchers techniques tous les niveaux un atrium d entr e prestigie
6. de du 20 janvier 2006 au 31 d cembre 2007 et de la participation par le bailleur la r alisation de certains travaux Selon acte du 27 juillet 2006 la SAS IMMOBILIERE 41 RUE YBRY a vendu la soci t civile immobili re VIERTE IFF GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS FUR FRANKREICH l int gralit de l immeuble exploit parle GIE ERNST amp YOUNG Selon avenant n 2 du 22 d cembre 20061 les parties ont arr t les modalit s de r alisation et de prise en charge de certains travaux d entretien et d am lioration Par l effet de la clause d indexation le loyer a t port un montant annuel en principal de 9 690 914 80 euros hors charges hors taxes ce qui repr sente une augmentation de plus d un quart par rapport au prix fix aux termes du bail du 20 janvier 2006 27 07 1624 indice 3 me T 2011 1278 indice 3 T 2005 Par acte extrajudiciaire en date du 31 mai 20126 le GIE ERNST amp YOUNG a signifi une demande de r vision du loyer au visa de Particle L 145 39 du Code de Commerce et a sollicit la fixation du loyer la somme de 5 360 000 00 euros hors charges et hors taxes LA REVISION LEGALE DU LOYER EN APPLICATION DE L ARTCILE L 145 39 ET R 145 22 DU CODE DE COMMERCE L article L 145 39 du Code de Commerce dispose que en outre ef par d rogation l article L 145 38 si le bail est assorti d une clause d chelle mobile la r vision peut tre demand e chaque fois que par le jeu de cette clause k
7. e dispose que ks r f rences propos es de part et d autre portent sur Plusieurs locaux el comportent pour chaque local son adresse et sa descriplion succincte Filles sont corrig es raison des diff rences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalit s de tte fixation La Cour de Cassation a jug depuis un arr t du 15 janvier 1992 Cass Civ 36e 15 janvier 2012 que la fixation la valeur locative peut intervenir la hausse comme la baisse sans limitation Ainsi si la valeur locative est inf ricure au loyer r sultant de la clause d indexation le loyer r vis pourra tre r duit la demande du preneur au montant de la valeur locative m me si celle ci est inf rieure au montant du loyer initial Le GIE ERNST amp YOUNG a sollicit de l Expert Jean Pierre DUMUR expert en estimations immobili res agr e pr s la Cour de Cassation et St phane GLABAY leur estimation de la valeur locative des lieux lou s apr s avoir visit les locaux v rifi les surfaces et compar les valeurs de r f rence les Experts DUMUR et GLABAY ont estim la valeur locative de cet immeuble la somme de 5 340 000 00 euros III LE BAIL 3 1 D signation Un immeuble usage de bureaux situ 41 rue Ybry NEUILLY SUR SEINE sur RDC 8 tages lev sur 3 sous sols 3 2 Destination Il est pr vu la clause de destination que les locaux sont destin s l usage suivant usage exclusif de
8. et le Cabinet d architecture DPLG ARCA Les experts DUMUR et GLABAY apr s examen des offres et transactions r alis es sur des immeubles neufs ou lourdement restructur s ou r nov s consid rent que le loyer facial de ces immeubles est de l ordre de 490 000 euros m an Toutefois les experts DUMUR et GLABAY rappellent juste titre que eu gard la conjoncture actuelle les mesures d accompagnement franchises de loyers prise en charge par le bailleur des travaux sp cifiques du preneur repr sentent sur la dur e d un bail de 9 ans une conomie de 15 20 par rapport au loyer facial d o un loyer conomique compris entre 400 00 et 420 00 euros HT HC m2 an C est dans ces conditions que les surfaces des lieux lou s 1 ont t valoris es par les Experts DUMUR et GLABAY de la mani re suivante Bureaux enti rement r nov s 1 298 88 m2 150 9 308 592 428 1500 423 000 5 343 691 Les Experts DUMUR et GLABAY ont donc estim la valeur locative des lieux lou s 5 340 000 00 euros 1 576 04 m2 SEME ETAGE Bureaux 739 48 m2 Sous Total superstructure 10 690 77 m2 iasousson E de conierenoe 745 77 m2 biblioth que 2 me SOUS SOL Archives tr mies 172 73 m2 3 me SOUS SOL Archives tr mies 62 05 m2 Sous Total infrastructure 2 859 95 m2 2eme 3eme SOUS SOL Parkings 282 emplacements Ceci tant c
9. ette estimation du loyer conomique effectu e par le cabinet DUMUR et GLABAY a t effectu e en comparaison de loyers pratiqu s pour des immeubles neufs ou lourdement restructur s ou r nov s Or l immeuble sous expertise est un immeuble vieux de 16 ann es r nov en 1998 ma b n fici d aucun travaux de modernisation n anmoins n cessaires ne dispose d aucune certification HQE HPE BBC BREEAM La cotation CIBE conduit une classification d immeuble obsol te et tout le moins de seconde main peu recherch par les grands locataires ce qui justifie de pratiquer sur la valeur propos e par les experts DUMUR et GLABAY un abattement de 15 et ce sans pr judice de la baisse des valeuts locatives des 6 immeubles de seconde main cons quence directe de la d gradation du march entre le 31 mai 2012 et le 7 janvier 2013 date de d p t du rapport des experts DUMUR et GLABAY La valeur locative de cet immeuble devra donc tre fix e au 31 mai 2012 date de la demande de r vision la somme de 5 340 000 00 euros x 0 85 4 539 000 00 euros VII LE LOYER PROVISIONNEL Compte tenu de ce qu il est d ores et d j prouv que la valeur locative des locaux litigieux ne pourra pas exc der la somme de 4 539 000 00 euros H C H T an 5 340 000 00 euros selon les experts DUMUR et GLABAY il est demand au juge de fixer le loyer provisionnel compter du 31 mai 2012 la somme de 4 539 000 00 eu
10. loyer se trouve augment ou diminu de plus d un quart par rapport an prix pr c demment fix contractuellement on par d cision judiciaire I n est pas contestable que le loyer a par le jeu de la clause d chelle mobile ins r e au bail vari de plus d un quart le GIE ERNST amp YOUNG est donc bien fond e solliciter la fixation du loyer r vis compter du 31 mai 2012 la valeur locative en application des articles L 145 39 et R 145 22 du Code de Commerce S agissant d un immeuble usage exclusif de bureaux la d termination de la valeur locative est r gie par les articles R 145 11 et R 145 7 al 2 et 3 du Code de Commerce L article R 145 11 du Code de Commerce dispose que prix du bail des locaux usage exclusif de bureaux est Jix par r f rence aux prix pratiqu s pour des locaux quivalents sauf tre corrig s en consid ration des diff rences constat es entre k loval lou et les locaux de r f rence Les dispositions des deuxi me el troisi me alin as de l article R 145 7 sont en ce cas applicables L article R 145 7 al 2 du Code de Commerce dispose que d faut d quivalence il les prix couramment pratiqu s dans le voisinage peuvent titre indicatif tre utilis s pour la d termination des prix de base sauf tre corrig s en consid ration des diff rences constat es entre le local lou et les locaux de r f rence L article R 145 7 al 3 du Code de Commerc
11. r 2006 Aux termes de Particle 2 de ce bail les parties convenaient de soumettre ce bail conventionnellement au statut des baux commerciaux Les articles 5 et 6 de ce bail pr voient une clause d indexation annuelle du loyer selon la variation de l indice du co t de la construction 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 IE Selon acte du 20 janvier 2006 la SAS IMMOBILIERE 41 RUE YBRY et le GIE ERNST amp YOUNG ont convenu de renouveler ce bail pour une dur e de 9 ann es commen ant courir le 20 janvier 2006 pour se terminer le 19 janvier 2015 et moyennant un loyer annuel hots charges et hors taxes de 7 626 225 00 euros pour l ensemble de l immeuble et de 189 184 50 euros pour les surfaces affect es l exploitation du RIE Cet avenant de renouvellement pr cisait dans son pr ambule et en article 1 que ce bail tait assujetti au statut des baux commerciaux Selon avenant n 1 du 23 janvier 20063 les parties ont convenu que 1 le GIE ERNST amp YOUNG renon ait en tant que de besoin au b n fice de Particle 57 A de la loi du 23 d cembre 1986 r gissant le statut des baux professionnels 2 de soumettre exclusivement ce bail au statut des baux commerciaux 3 le GIE ERNST amp YOUNG renon ait sa facult de t silier le bail l expiration de la 1 re et secondes p riodes triennales en conf rant ainsi un engagement d une dur e ferme de 9 ann es en contrepartie d une franchise de loyer pour la p rio
12. rofessionnels am nageurs promoteurs investisseurs experts conseils en immobilier d entreprise utilisateurs ont constitu en 1986 l Observatoire R gional de l Immobilier d Entreprises ORIE qui s est tout d abord attach mieux appr hender l volution qualitative de l offre et mettre au point en liaison avec la Direction R gionale de l quipement d le de France la premi re estimation communale du parc de bureaux pr sent e en 1988 L ORIE est ainsi l origine de nombreuses publications www orie asso fr qui font r f rence en la mati re Consciente de ce qu un immeuble de bureaux ne s appr cie plus aujourd hui en fonction de sa seule surface mais en consid ration d autres crit res tels que ses l ments structurels sa modularit sa performance surfacique ses quipements sa gestion technique le confort apport ses utilisateurs son efficience sa performance nerg tique ou encore le montant de ses charges la FNAIM et PORIE ont tabli une grille de Cotation des Immeubles de Bureaux et d Entreprise dite prille CIBE labor e par un coll ge de professionnels repr sentant tous les m tiers de l immobilier Cette grille de cotation qui a t mise jour en 2008 pour tenir compte des nouveaux imp ratifs du Grenelle de l Environnement est un outil d aide quasi indispensable aux bailleurs et aux locataires elle doit aujourd hui l tre aussi pour les experts et le juge des loyers commerci
13. ros H C H T an Cette fixation provisionnelle est d autant plus justifi e que le loyer actuel acquitt par le GIE ERNST amp YOUNG s l ve 9 690 914 80 euros soit peu ou prou 800 00 euros m an ce qui repr sente un loyer en totale discordance avec la valeur locative de ce type d immeuble de seconde main PAR CES MOTIFS A titre principal Vu les articles L 145 39 R 145 11 et R 145 7 al 2 et 3 et R 145 22 du Code de Commerce fixer la somme de 4 539 000 00 euros H C H T an le loyer du bail r vis au 31 mai 2012 ordonner la r actualisation du d p t de garantie et dire que la caution bancaire sera diminu e d autant condamner la soci t civile immobili re VIERTE IFF GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS FUR FRANKREICH rembourser au GIE ERNST amp YOUNG le trop per u de loyer compter du 31 mai 2012 condamner la soci t civile immobili re VIERTE IFF GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS FUR FRANKREICH au paiement de la somme de 15 000 00 euros au titre de Particle 700 du CPC ainsi qu aux entiers d pens ordonner l ex cution provisoire de la d cision intervenir titre subsidiairte d signer tel expert qu il plaira Monsieur le Pr sident avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative au 31 mai 2012 dans ce cas fixer la somme de 4 539 000 00 euros H C H T an le loyer provisionnel d compter du 31 mai 2012 en telle hypoth se r server les d pens
14. ux d agr ables terrasses ext rieures aux tages une majorit de bureaux en clairement 1 jour une zone ERP 4 me cat gorie pour 265 personnes au niveau 1 une grande capacit de parkings priv s facilement accessibles 5 2 Inconv nients Les experts rel vent pat contre une absence de certification HQE HPE BBC BREEAM des travaux de modernisation entreprendre des lin aires tr s importants des circulations horizontales ne facilitant pas la communication interne une divisibilit limit e 5 3 Un immeuble toutefois obsol te par rapport aux standards du march En mati re de locaux usage de bureaux il n est aujourd hui plus possible d additionner des m et de les rapporter aux loyers de march issus de la conclusion de nouveaux baux qui d ailleurs sont sur valu s parce que faciaux c est dire sans prise en compte des mesures d accompagnement syst matiquement consenties par les bailleurs franchises de loyers prise en charges des travaux preneurs etc Proc der ainsi c est occulter la r alit du march c est enfin et surtout faire une totale abstraction de ce que les utilisateurs de grandes surfaces appr cient et acceptent un loyer en fonction d un nombre tr s important de crit res qualitatifs intrins ques l immeuble qu ils vont prendre bail Pattant de ces deux constats l Etat et l ensemble des acteurs du march de l immobilier d entreprise francilien partenaires p
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