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1. adaya zama pasl oya it 39 2 Le Profil Industries d Orbey 5 S in 43 SL gt bera Mail ide NE ITI em ii a i o o 500 46 C Teibomaine deli Abbaye dE Masev at k seneso Ya cem sa Le reso Ie ir LS 49 D Ingr dients les plus fr quents qui ont favoris la r habilitation des sites en friches 5 C 0 a Co rent ana y d y yyam av s sil a in den da dis dise ent 53 ifi 55 Table TIS UTOSuerosemveemseeivenverns stimme memet Ege cvs penseen b 56 Bibliographie R Rates Te Chloe MARION Les friches economiques 2 haut rhinoises ntroduction Entr e en crise plus tardivement que les autres r gions fran aises l Alsace parait moins affect e dans l ensemble par les effets des bouleversements d clench s par la crise des ann es 1980 Mais progressivement l Alsace en g n ral et le Haut Rhin en particulier voient s acc l rer l rosion jusque l encore mod r e de l activit conomique Des secteurs comme le textile dans les vall es l industrie dans les centres urbains Mulhouse Saint Louis Cernay Thann Colmar sont particuli rement touch s En m me temps et ceci depuis moins d un demi si cle les villes se saturent et les r serves fonci res se font de plus en plus rares La
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3. Chlo MARION Les friches conomiques 40 haut rhinoises c LE PROJET 1 Les outils de la r habilitation Le Sch ma Directeur des Vall es de la Thur et de la Doller Approuv le 26 avril 1995 le Sch ma Directeur pr voit la r habilitation de la zone de Malmerspach class e site d int r t intercommunal pour accueillir des entreprises issues de la croissance du tissu existant et ayant besoin de meilleures conditions de localisation mais aussi des implantations industrielles ou artisanales nouvelles d une certaine importance le Plan d Occupation des Sols Le POS de Malmerspach est int gr au POS districal des quinze communes de la Vall e de Saint Amarin Les dispositions r glementaires sur le secteur concern sont aujourd hui d j applicables en raison d une application anticip e la zone est class e en secteur UEa Ce secteur est donc r serv l accueil d activit s industrielles artisanales et de services 2 Un site valid par rapport au march de la Vall e de Saint Amarin La Vall e de Saint Amarin poss de peu de terrains plats et quip s plusieurs entrepreneurs la recherche d un site pour implanter leur unit de production ont d quitter la Vall e pour s agrandir ou cr er leur entreprise faute d espace adapt 3 Choix du p rim tre de la ZAC Le p rim tre de la ZAC est celui de l ensemble des parcelles b ties ou non concern es par le projet d a
4. eni Gp PIEMISNO M euesinue N ejeusnpul uleqin nss IL ueqinssu unuuool 1 sinooueuonewiqeuou ep enueo _ gt eunuuoo _ 6960 ureqn nsst aasiin uon ureqin nssi ajiqeuay s ll n snos eueuduoeg eewiqeueu nssi j uleq n nssi uleq n nssi eueudueg oowqeusu 9esilnn snos 230 sopo u eni BAOUEII sueduiey s p ni uluH oue ejediounug ni 68 UAS yal ajediouiq ani gg 1e Z8 UISIS euouJ ni pueg o vHdS purs uieusiebur p lnol u ss p 1odep ualouy ulleusisu uieusioneA aino 2 UNIS aand Syeuisnpul ejeuisnpu ll uisnpul TE 9jeuesiny Jejqens uireusinD3 nsnpull _ zopues anifauesieg ET oyeuisnpu saubia sep eni yig P jneH 9 ddneuuung 99t NH ESNH yoe dsy p juod jeAnog Jeuuojo2 np an jeqnz np eni UD A 1 1919H lung podsueir esnou n ep ni uexurue w 1 ep amoi ZUON saiqnaw aa m 5 1 Snog epuesiuv M N e ep eni vZ uunis euejn eesunn snog ui neg ursnpuj 9Nenoz eulee np eni 1S3 V Z euou4 us SL eo apnom Meum n ei ep oed 431 S HA B D uOZ 1150 99 Nei paessnH euieg np leisse d PLEND
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6. L A D A U H R Association pour le D veloppement l Am nagement l Urbanisme et l Habitat dans le Haut Rhin a t cr e en 1984 sur l initiative de l Association des Maires du Haut Rhin et l aide financi re du Conseil G n ral du Haut Rhin Issue des nouvelles comp tences conf r es par les lois de d centralisation cette structure constitue un v ritable outil d aide la d cision pour r pondre aux pr occupations communales et d partementales L ADAUHR s est donc vu confier progressivement certaines missions par le D partement mission d urbanisme d tudes techniques de faisabilit de r flexion plans d am nagement et d quipement L association a galement en charge les travaux concernant l am nagement de l espace l habitat l architecture les paysages la conception et la conduite de projet Et plus g n ralement l ADAUHR a t la cellule technique centrale des Etats G n raux de l Am nagement de l Espace et des Paysages haut rhinois lanc s en 1990 par le D partement Dans le cadre de conventions pass es entre le Conseil G n ral et ADAUHR au mois de mars 1999 l association assure diverses tudes et prestations la demande du D partement l s agit principalement d tudes en mati re d am nagement du territoire mais aussi d aide la d cision d une politique conomique environnementale ou touristique par exemple dans le domaine du patrimoine culturel L ADAUHR repr sente alors un outil stra
7. UVUUOO VO O VpOCY UU Chlo MARION Les friches conomiques 46 haut rhinoises 3 Les reseaux Les r seaux ne posent pas de probl mes et sont adapt s la demande actuelle 4 Le patrimoine b ti Le b timent ne comporte pas d l ments architecturaux particuliers qui n cessiterait sa conservation N anmoins par sa situation dans le quartier l activit commerciale avait affich la volont d animation continue l s est av r que le centre int gr n tait fr quent que ponctuellement et n attirait pas de client en permanence b LES ACTEURS Une tude t men e par le service am nagement de l ADAUHR en octobre 1998 pour analyser le potentiel de la friche et comparer deux options possibles pour l avenir de ce site reconversion ou d molition reconstruction Le maitre d ouvrage qui est en m me temps le propri taire de la friche commerciale est la ville de Rixheim ll a opt pour la solution d molition reconstruction c LE PROJET L tude d aide la d cision datant de fin 1998 avait compar les deux options reconversion et d molition reconstruction La 2 me option fut choisie par la ville ce qui lui permet la conception d un nouveau b timent prenant en compte l ensemble des exigences en terme de fonctionnalit des futurs locaux Ainsi est d fini le meilleur rapport entre la surface construite moyens de fonctionnement co t de fonctionnement et entretien l est pr vu la
8. conomique est abandonn e depuis au moins 2 ans Au moins 2 000 m Non rehabilites Non r utilis s Les resultats de ce recensement ne sont par contre pas exhaustifs puisqu ils ne portent pas sur les villes de plus de 30 000 habitants et ne sont pas renseign s techniquement Chlo MARION Les friches conomiques 7 haut rhinoises 2 DEFINITION RETENUE POUR L ETUDE L inventaire effectu dans le cadre de la pr sente tude de l ensemble des friches conomiques situ es dans le d partement du Haut Rhin prend en compte les crit res de d finition suivante e un espace b ti ou non ou encore les deux o l activit conomique est abandonn e depuis au moins 2 ans e superficie totale du site en friche gt 2 000 m e non occup e non rehabilite Pour des raisons de mise jour des fiches tous les sites r pertori s lors du dernier inventaire ont t conserv s pour l tude m me si certains de ces sites sont d sormais r habilit s Les futures friches sont prises en consid ration d s qu elles ont un int r t pour la phase d analyse impact dans le paysage par sa taille caract re architectural positionnement strat gique bref r percussion sur le territoire environnant Les friches des Mines de Potasses d Alsace MDPA n ont pas t prises en compte et ceci par manque de temps l est important de souligner que les terrains agricoles en friches n ont pas t tudi s Les fr
9. cue coms comment om tous vum roms varma ager IY me Fa cq LUTEA ed 4 et gre 28 Fig 6 Propri taires ACUIEIS des iriChes agi eg Se 29 Fig 7 x Degr d utilisation des friches ai E a L EEEE ORA PEUTER EEA 31 Chlo MARION Les friches conomiques 56 haut rhinoises Bibliographie G ographie BRUNET R FERRAS R THERY H 1998 Les mots de la g ographie Dictionnaire critique Reclus La Documentation fran aise 518p Droit de l urbanisme MORAND DEVILLER J 1998 Droit de l urbanisme M mentos Droit Public sciences politiques 201p Etudes sur les friches ADAUHR 1998 Etude du potentiel de la friche commerciale du mail Rixheim 12p CHALINE C 1999 La r g n ration urbaine Que sais je PUF 127p MARTINEZ M 1998 Reconstruire la ville sur la ville adef 174p PERCHET D 1998 La mise en valeur du patrimoine conomique et industriel Dossier d experts La lettre du cadre territorial 173p S E M H A 1998 Reconversion de la friche industrielle Le Profil Industries d Orbey 73p S E M H A 1999 Dossier de cr ation de la ZAC du quartier Kleinau Malmerspach 23p XXV Q NXNXOMvyNYyYyv tirUvUu0 00 U KkX Chloe MARION Les friches conomiques 57 haut rhinoises
10. nla euueruy enbisuno L APE e euisnpu ll uisnpul ajesnpul kala m WINS DES uena jueuineg uea jueuineg Ure jueuieg uena jueuieg y niql qol JOUE wp nariueuureg eus d ls niy zynos ep eni O93WVv jueuineg lPUESRUV oDnoy Jenuenb bnov 19e A 9u921d3 eibeDequeg Ien np ni auiaseg euepuo ej ap ani Hapuo JOISIOAE 9ieouos ais Zzung np eni 1n0 81189 UIJHIU9S euge urea jueuineg ee ujela jueuneg eueuisnpuy u eAej jueumeg 2 ureqin 1951 ep ni sunuuop ve pn i e uonenqeuou urequn nssi uena jueuleg HEM H N uoezjli p and 81AQ8 97 auiase ueqinnssil JONS 22 pm l uonellqev nil e1 elil WiSysIpaly Ae SUUE M El ap uleqin nssi M 8 sinos ue uonemiqeuay ueno yuowneg ET eni JON01Q emuuo vi _ 2225 1 Bei uisnpu 181 AM M Bally UISSEg snouln y OL T pnl i uonemigqeuay ul pieuse ani sill n uou 7 uuloo euoz iin 7 m uon X j ueuinuos 4 Seg 9 19 Mu9SsJ0 A WEN nssil EU aaa B 91 1 5
11. l outil de Syst me d Information G ographique S l G partir du logiciel Arc View Cette tape a permis de cr er une base de donn es qui n existait pas encore au sein de l ADAUHR Cette base de donn es recense aussi bien les friches actuelles que les sites r habilit s ce qui permet de conserver une trace des travaux r alis s en matiere d am nagement des friches La Chloe MARION Les friches conomiques 15 haut rhinoises digitalisation a t r alis e a partir de deux bases de donn es distinctes les donn es cadastrales b timents et parcelles et l ortho photoplan de l IGN octobre 1997 Les digitalisations ont t r alis es dans la plupart des cas a partir des fonds de plans cadastraux Exemple de di Pour digitaliser la friche Modern Plastic de Richvviller on a utilis la base de donnees cadastrales Les b timents et les On distingue 3 niveaux d information parcelles sont affichees les parcelles pour l ensemble de la les b timents commune les parcelles digitalisees partir d ortho photoplan Arc Vievo GIS version 3 1 Eichier Edition Yue Ih me Graphiques FREE Aide is D ES R ll ALIS SRE Er CTA H TY 2 fiches fi n s ER Z S e Ey lt Batiment RSS Y Friches shp BBB Batiment Digt Ortho Parcelle Sean25bieue S Les b timents sont repris et apparaissent On s lectionne les parcelles par simple cli
12. favoriser leur libert d action a voulu am liorer le contr le exerc par les collectivit s locales Dot es du statut de soci t anonyme 50 80 de leur capital social est d sormais d tenu par les collectivit s locales qui ont la majorit des voix dans les organes d lib rants Des conventions qui peuvent prendre la forme d un trait de concession contiennent un certain nombre de rubriques obligatoires fixant avec pr cision l objet de l am nagement sa dur e les obligations des parties les modalit s du contr le technique et financier les conditions de rachat ou de r siliation On compte de nombreuses SEM en Alsace SERM Soci t d Economie de la R gion Mulhousienne SESA Soci t d Economie Sud Alsace Soci t d Economie Mixte de Haute Alsace ZAC Zone d Am nagement Concert voir en annexe pour plus de renseignements uu Chloe MARION Les friches conomiques 55 haut rhinoises Table des figures Fig i Nombre et r partition des T iclie8 par COMMUNE Laruns costo romero cm y daaa dac LR JON UV s f y vam emot 22 Fig 2 Surface des fFiches par commune mms dA 523 Fie B Localisation deSgftiGh6s 200 errem rer enormen you croce oov nsa aves GS aa Da FER VENE 25 Fig 4 Typologie des TOH SYL oem orien rt canens cre vorraus ots sura e roa semences ceca uc ce oco se ENM Z ana 26 Fig 5 Categories TES dr C D
13. L InvNS3 enbiunuog i 7 l 13NOIH4 S AA SHOn uensuu S33NNOG 530 HOSNNM AHOWN 9SIO2UEI AN3AN3NNOUIAN3 H3TTI3MHHf senboep 3NIONWIH LVd 13 NOILINYHLSNOI IN3W3 LIVH L S371VIYO IYY31 S30N13 1v2013MNWSsINVgaun 13 S39VSAVd INIAN39VN3MV ININVH S3YHIOLIHYHIL 530 1N3W3dd013A30 NG 13 3INSINVEHn 1 3d NOLLO3MIQ epuy napaq 3NIOWIH IVd na 13 IN3IN3DVN3MUV 1 3a NOIL93YIA HOSNNM 811814 SNOILVAONNI SI9HN0SS34 3 S AA 3 01 SNIAOWN H3TII3MHHf senboer NOILVOINQWWOO jeiqeu jueujeDo uorssiuu euisiuequn SeJgi ejuoJjsue suomejaJ NOISSIN 34 S39HVHO H3ITIINVIN surT auew NOILLVIWHOJ NOILVIN3WAn20G d39unamwidH 9puy 1 IVBH3N39 unaloauiqg Uleqesi IVH3N39 4 9p ISIN H3IONVNIA 19 Ji LVHILSINIWQV 39IAH3S UJUH INEH l suep JEJIQEU 19 auisiueqan Queuiobeueuie 4nod uomei20ssy dHNVAV AHON esio35ue14 3noiaisnr 391AH3S 918VH Ieuoiw 1N301S3YHd Chloe MARION Objet du stage Ma mission durant ces trois mois a t la r actualisation de l inventaire d partemental des friches effectu en 1998 L objectif fix au d part au vu du grand nombre de sites visiter 126 friches avaient t recens es en 1998 tait l tude d un chantillon de 20 frich
14. nagement ou la construction voir lexique d LA CLASSIFICATION On distingue quatre types de friches e les friches non utilis es qui ne font l objet d aucune utilisation et qui ne sont concern es par aucun projet e les friches sous utilis es qui sont des sites partiellement occup s soit par une ou plusieurs entreprises soit par du stockage Dans ce type de friches d pourvues de projet la majorit des b timents sont vides les friches faisant l objet d tude de r habilitation qui sont des sites concern s par de v ritables projets d cid s mais non concr tis s Ces sites peuvent tre actuellement partiellement occup s les friche en cours de r habilitation qui ne sont proprement parl plus des friches puisque des travaux ont t entam s les friches r habilit es qui ne sont plus proprement parler des friches mais sont conserv es dans l tude Elles serviront d exemple pour la requalification de sites anciennement abandonn s Dans cette cat gorie les friches ont fait l objet ou non de travaux de r habilitation Elles sont d sormais r occup es les futures friches correspondent a la derni re classe de friches Ces sites sont encore en activit mais seront tr s prochainement inoccup s suite une d localisation de l activit Ces sites sont inclus dans l tude qu elles occupent une position strat gique au sein d une commune La prise en compte dans cet inventaire
15. 6 haut rhinoises l L inventaire Pourquoi un inventaire des friches Les territoires et b timents vacants ont toujours exist au gr s des crises conjoncturelles Face l essor de ce ph nom ne les collectivit s territoriales ont exprim des inqui tudes Peut on concevoir une politique r gionale de r utilisation des friches Qui doit intervenir Comment d finir le programme Autant de questions pos es par les responsables locaux Cependant avant d envisager des mesures pour la r affectation de ces d laiss s de l conomie il a fallu valuer leur ampleur sur le d partement C est ce qui a motiv la cr ation de l inventaire des friches dans le d partement haut rhinois Par le bilan qu il dresse il apporte une connaissance pr cise des terrains et emprises dans le d partement La finalit de cet inventaire est donc d informer les d cideurs locaux sur l volution du tissu industriel commercial touristique et les disponibilit s de terrains Les promoteurs immobiliers sont galement int ress s Cet inventaire a constitu en l occurrence le support de r flexion pour l laboration d aides la r affectation A LES OBJECTIFS 1 LA DEFINITION DES FRICHES DE L INSEE Rappelons qu il existe un inventaire r cent des friches fait par l INSEE et diffus par le biais des fichiers de l inventaire communal 1998 Les crit res de d finition retenus au niveau national sont Espaces o l activit
16. cas l immobilier constitue un l ment sp culatif la valeur s accroissant mesure que monte la pression urbaine d s lors l int r t n est pas dans une intervention de r habilitation mais dans l attente 5 LES DISPOSITIFS FINANCIERS L am nagement d une friche est elle une op ration financi rement int ressante par rapport une implantation sur un site vierge l n est pas possible d y r pondre tant la fourchette des co ts est large Mais parfois les friches sont les seules opportunit s fonci res surtout dans un secteur convoit Le co t d une op ration d pend de la bonne ad quation du type d affectation choisi beaucoup plus que de la localisation Le co t global d am nagement d une friche est calcul comme pour toute r alisation neuve en fonction d un prix de sortie compatible avec le march des financements et subventions disponibles du taux de rentabilit de l op ration dans le cas de soci t s priv es D autre part il faut distinguer le co t d acquisition de la friche terrain et b timent si elle n appartient pas l am nageur le co t de remise en tat du sol y compris les co ts de d molition et enfin le co t des travaux Ce dernier comprend soit uniquement de la r habilitation soit galement de la construction neuve Si le co t de la construction neuve est en g n ral facile approcher le co t de la r habilitation est lui tr s variable et susceptible de forts d r
17. cr ation d quipements communaux compos s d une structure multi accueil d un centre social d une cole de danse et d une biblioth que ludoth que Compatible avec le r glement du POS en vigueur le projet sera possible r aliser Au d part pr vu pour la fin de l an 2000 la d molition des b timents n a pas encore eu lieu lors de la visite sur le terrain d but mars 2001 Les travaux devraient commencer ces prochains temps La construction du nouveau batiment devrait suivre durant cette ann e a_a mr c OU M Z VV Q Chloe MARION Les friches conomiques 47 haut rhinoises d LES FINANCEMENTS Le b timent fait l objet d un d samiantage complet soit une op ration chiffree 2 MF Les co ts de demolition ne sont pas connus tandis que la construction proprement dite devrait tre chiffr e partir du ratio de 7 000 7 500 F HT m moyen Pour la construction de 400 m les travaux s l veront de 9 800 000 10 500 000 F HT hors co t de d samiantage et hors d molition pr alable du b timent actuel Alors que la solution de conservation et r habilitation de l ancien b timent aurait co t moins cher la ville a pr f r l autre solution qui permet l installation de nouveaux quipements mais aussi fait adh rer tout un quartier un projet Chlo MARION Les friches conomiques haut rhinoises 48 D INGREDIENTS LES PLUS FREQUENTS QUL ONT FAVORISE LA REHABILI
18. d aides d partementales r gionales nationales voire europ ennes C est le cas d anciens sites militaires le quartier Plessier Altkirch de sites pollues avec des subventions de l ADEME Fonderie de Mulhouse mais aussi de certains sites d int r t patrimonial ou architectural Domaine de l Abbaye de Masevaux LLL Chlo MARION Les friches conomiques 34 haut rhinoises B ELEMENTS D ORIENTATION POUR LA REUTILISATION DES FRICHES 1 LES INTERVENANTS POTENTIELS Qui a q possibilit et a int r t intervenir Toute op ration passe d abord par la prise de conscience des potentialit s d une friche chez un partenaire de l am nagement On peut distinguer deux sortes d intervention sur un temps court et sur un temps long Sur un temps court tout d abord les acteurs souvent priv s promoteurs ou propri taires priv s interviennent sur le foncier en r habilitant le site sans vraiment tenir compte de son environnement Au contraire en agissant sur un temps long les collectivit s ou instances d partementales r fl chissent globalement selon un principe d am nagement du territoire avec un projet d ensemble sur un lot ou un quartier coh rent viable et vivable Les collectivit s locales cherchent enrayer les cons quences n gatives d une friche mais aussi int grer les espaces vacants la gestion du patrimoine local foncier et immobilier Quartier Kleinau Malmerspach Domaine de l Abbaye Mas
19. dans le d partement Dix sept sites ont t r habilit s ces 2 derni res ann es l reste donc 97 friches qui demeurent en l tat et sur lesquelles devra tre port attention d ou l int r t d un banque de donn es g ographique mise jour r guli rement Sur les 17 anciennes friches car r habilit es 6 sont la propri t de collectivit s commune seule ou regroupement de communes r gion ou l Etat Onze ont donc t r habilit es sur initiative priv e mais dans la plupart des cas les b timents ont t r utilis s tel quel sans qu il n y ait eu besoin de gros travaux de r novation Friche Stein Friesen Tubex Schlierbach Habasit Leymen la Brasserie de Saint Louis le garage Munier Lababroche De plus ces sites sont de relative petite taille 11 47 ha pour l ensemble des friches priv es r habilit es soit une moyenne d un peu plus de ha la friche Tandis que les friches r habilit es par la collectivit sont globalement de plus grande taille le quartier Plessier Altkirch 15 5 ha le Pont d Aspach Burnhaupt le Haut 4 5 ha le Nouveau Bassin de Mulhouse 14 ha La friche r habilit e par la collectivit est en moyenne de 13 ha On peut donc en d duire que l intervention de la collectivit se fait essentiellement sur de grosses superficies et pour des friches strat giques par leur situation Ces sites n cessitent des travaux de r habilitation rapides peuvent b n ficier
20. des friches faisant l objet d tudes et de celles en cours de r utilisation permet de dresser un bilan de l volution des sites qui n taient encore que des friches tout derni rement et de donner un aper u de la mani re dont une r habilitation peut tre effectu e Chlo MARION Les friches conomiques 10 haut rhinoises Chloe MARION e LES CATEGORIES Trois cat gories de friches ont t recens es les terrains d pourvus de b timent les terrains avec b timents et les b timents Ces deux derni res cat gories se distinguent par la densit valu e des b timents sur l emprise totale du site f LES CONTRAINTES D URBANISME Elles prennent en compte l existence ou non d un POS d une ZAC le type de zonage et de r glement qui s applique sur le site en friche Elles consid rent galement les servitudes d utilit publique les risques ventuels et les nuisances qui l affectent voir lexique g LES ACCES Deux types d acc s aux friches doivent tre consid r s e L acc s direct qui dessert le site La proximit de n uds de communication ou d axes de circulation importants de type route nationale autoroute ou gare h L ETAT DES RESEAUX Les voiries et r seaux internes pr sentent un int r t particulier quant la r utilisation de la friche le co t de cette r habilitation et les probl mes techniques auxquels les am nageurs peuvent tre confront s Nous ne consid rons que la de
21. friches une phase de v rification des donn es lors de sorties sur le terrain ensuite une phase de compl ment d informations en questionnant les differentes mairies et professionnels maitres d ceuvres concern s mais aussi en recherchant dans des documents d urbanisme tel que les Sch mas Directeurs les POS L tude se d roulant lors d une p riode lectorale lections municipales et parfois cantonales les r ponses ont parfois t difficiles obtenir aupres des mairies Les informations ont t compl t es en questionnant ou en consultant des sites Internet de maitre d ouvrage comme celui de la SERM pour les friches de l agglom ration mulhousienne www serm68 fr une phase de saisie de l information per ue qui pourra servir de fiche descriptive de chaque friche car chaque site a t visit photographi et d crit selon les criteres retenus 2 LAPHASE DE TRAITEMENT DE L INFORMATION La r alisation concrete de l inventaire se pr sente sous la forme d un outil informatique pour la gestion des friches ll s agit d un outil interactif o la personne int ress e peut se renseigner rapidement sur une friche en particulier mais aussi prendre connaissance de la situation globale car a l chelle d partementale des friches Cette phase correspond la saisie informatique des sites en friche Avec laide de l quipe Traitement des Donn es nous avons digitalis l ensemble des sites gr ce
22. ha Oderen Les structures intercommunales et le D partement sont propri taires de friches totalisant ainsi 63 9 ha soit 16 275 de la surface totale Ces friches sont le plus souvent de grande taille Quartier Plessier Altkirch le quartier Kleinau Malmerspach et sont la seule solution possible financi rement pour la r habilitation Ces acquisitions ont dans l ensemble pour but la cr ation de zones d activit s L arm e reste encore propri taire de 2 sites caserne Volgelsheim et l a rodrome Habsheim l y a donc 7 sites militaires qui ont t rachet s par la collectivit et gendarmerie de Jebsheim rachet par un priv Les friches militaires de par leur emprise la taille de leurs b timents et la difficult de r utilisation de ceux ci posent de gros probl mes aux collectivit s partiellement resolus Mulhouse et Altkirch mais encore tr s difficiles r soudre Volgelsheim et Habsheim La SNCF est propri taire de 2 sites en friche soit 21 5 ha EDF et les douanes Ottmarsheim couvrent de grandes surfaces alors que le LEP d Altkirch qui fermera lors de la prochaine rentr e posera un probl me d organisation urbaine au centre ville Au total ce sont 20 3 ha appartenant l Etat r partis sur 5 sites qui se trouvent en friche Chlo MARION Les friches conomiques 29 haut rhinoises Les friches priv es sont de loin les plus nombreuses Au nombre de 96 elles repr sente
23. on Zoom au 1 1000 e uH C ArcView GIS version 3 1 Eni Edition me han AI Fep tre Aide S ST AF Echelel 3000 ITE 1 Friches shp LT Parcelle i i E Batiment mn Es Digit Ortho v Img cati 1 d bf vi Imgcati2 d bf Scan2bbleue z i abii jabre Le a t z nsen 4 5 1 AE les b timents sont digitalis s gr ce les limites du site en friche ne sont l outil polyg ne pas aussi pr cises que celles digitalis es partir du fond de plan Chlo MARION Les friches conomiques 17 haut rhinoises 5091011 4 1 NOIHVIA 30149 s nblusouo s y s uena jueulneg UlE H puowneg uena qjueuimeg URLS Juaunmeg uiequn nssi aa iqeuau sililn uon asnouni ni D T PUES L y b _ajeuesiuy uiequn nssi j uieqin nssi J S DSOA sep ani enbuisaH ep ani UOUS 21099 snos uuewyseg ogy an sezueq uieqin nssil eosin snos XIEd El ni 81 2040 ureqin 1551 N EMILE jueuume IY 99NH asses aip 18qN V Z euesseug 02 s ll n snos ul u T M asnoynw ap eni WYNHS3S abei ap Sieb euuelouy F siliin UON U lueuneg ET 9NH 1919H epnigje uoneliqeu d ui eleg e 9p ni sino74ures 0180 eiAoddip 1ures S B 1S JIp ner esreigaures
24. p riph rie zone d activit industrielle artisanale commerciale Urbaine commerciale artisanale enseignement militaire Propri taire exploitant actuel Priv Nom si possible Commune EPCI 7 Etat Arm e Ancien propri taire exploitant Priv Nom si possible Commune EPCI Etat Arm e Type de friche e Cat gorie de la friche B timent terrain ou les deux Classification Non utilis e sous utilis e r habilitation l tude r habilitation en cours pr ciser l tat d avencement des travaux r habilit ou encore future friche Surface occup e par la friche 27 Concentration distance a Preciser si d autres friches se situent dans la commune dans le secteur d ventuelles autres friches Remarques 1 CONTRAINTES D URBANISME Document d urbanisme IPOS SDAU Ann e du document d urbanisme Zonage du POS a m F o Servitudes d utilit publique Preciser s il y en a une ou pas et le type class monument historique car le type de r habilitation devra tenir compte de ces servitudes Contraintes d urbanisme ZAC r glements du POST Lamm Qui non et le type de nuisances subies par la friche nuisance sonore due la proximit d une route ou voie ferr e par exemple Remarques SITUATI
25. par exemple de Tival Kingersheim de la friche BIMA Cernay de la caserne de Volgelsheim de Baumgartner Sainte Marie aux Mines de l ancienne usine Peaudouce ou du Domaine de l Abbaye Masevaux ou encore de LPI Orbey qui sont de tailles cons quentes mais aussi de Seral Fr land Rolba Lapoutroie l ancienne filature Oberbr ck ou la clinique Sainte Anne Thannenkirch de taille plus modeste mais situ es dans des commune bien plus petites galement Certaines communes ont de plus g rer plusieurs sites en friche int gr s au tissu bati A titre d exemples on peut citer Mulhouse Nouveau Bassin Fonderie casernes Drouot Lefebvre et Barbanegre Altkirch caserne LEP Thann Naegelen Blondel lotissement industriel et Guebwiller Fil s du Florival Filanova NSC et Cartorhin Situ e en p riph rie ou en zone d activit s la friche ne sera percue que comme une opportunite conomique puisqu elle n a que peu d impact sur le milieu urbain Tr s souvent leur r utilisation se fait en l tat au gr de la demande et de l adaptation des batiments l activit de l entreprise int ress e comme Tubex Schlierbach ou Habasit Leymen l faut pr ciser toutefois que cela ne s applique pas aux friches de grandes tailles terrain militaire de Volgelsheim Sturm Retzwiller quartier Kleinau Malmerspach ou encore BTA Saint Amarin souvent pr occupantes pour les propri taires et les pouvoirs p
26. paysager sur tout le site e Le Maitre d uvre Les Maitres d uvre sont le cabinet B 2000 alli l Atelier du Paysage et aux architectes Gaussin et Yazdi d Altkirch d LES FINANCEMENTS Conform ment l article 1585 C 1 2 du Code G n ral des Imp ts un r gime de participation des constructeurs se substituera la Taxe Locale d Equipement au sein du perimetre de la ZAC Le co t des quipements vis l article 317 quater Annexe du Code G n ral des Imp ts sera mis directement la charge des constructeurs La phase de commercialisation des terrains a commenc en novembre 1999 Le District a achet le 30 juin 1999 16 000 m du site pour 1 585 millions de francs Le projet se monte 14 7 millions de francs hors taxes pour une zone couvrant au total 14 6 ha dont 6 5 ha de friches industrielles demolir ou r habiliter estimation de fin 1999 selon des informations de la presse r gionale 5 Chloe MARION Les friches conomiques 42 haut rhinoises 2 LE PROFIL INDUSTRIES D ORBEY Particulierement marque dans la ville d Orbey notamment par son site et sa taille Le Profil Industries change de visage pour laisser place a des activit s artisanales mais aussi a toute une restructuration urbaine Exemple de r habilitation d une friche qui est le point de d part de redynamisation de toute une ville a LE SITE 1 Historique D s la fin du 19 e si cle le site de Le
27. s en cours d tude de r habilitation en cours de travaux r habilit s ou enfin consid r s comme future friche Ces 136 sites sont r partis dans tout le d partement repr sentant une surface totale de 394 2 hectares r parties sur 67 communes Ce sont surtout les grandes agglom rations Saint Louis et Mulhouse mais aussi les vall es vosgiennes qui pr sentent les densit s les plus fortes Sur le reste du d partement et en particulier dans le Sundgau et la plaine le ph nom ne de friche est plus ponctuel Parmi les 67 communes on en recense 27 qui comptent plus d une friche A elles seules ces communes totalisent 96 friches soit 70 6 du total C est Saint Louis 13 friches que le nombre est le plus lev suivi de Mulhouse 10 Sainte Marie aux Mines 6 Guebwiller 5 Thann 5 Issenheim 4 Jebsheim 4 Kingersheim 4 Sept communes en comptent trois et douze en comptent 2 Outre le nombre de friches il convient de consid rer la surface qu elles couvrent En effet l importance accord e une quantit peut tre modul e selon la plus ou moins grande taille des sites Ainsi la moiti des surfaces de friches se trouvent dans cinq communes seulement Mulhouse 77 4 ha Volgelsheim 49 ha Ottmarsheim 30 5 ha Altkirch 20 6 ha dont une partie sur Carspach et Kingersheim 15 8 ha Si le nombre de friches est relativement cons quent dans le Haut Rhin il y a de fortes disparit s de taille 7
28. 2 friches soit plus de la moiti ont une surface de plus de ha dont 12 de plus de 10 ha 6 comprises entre 5 et 10 ha et 39 comprises entre et 5 ha Parmi les 63 restantes dont les surfaces sont inf rieures a ha 39 font 0 5 hectares et moins De m me la surface cumul e des 13 plus grands sites en friches repr sente plus de la moiti 196 6 ha de la surface totale Cela montre bien que le d partement se caract rise par une diss mination de friches de taille relativement modeste voire petite et que le ph nom ne n a rien de comparable avec des r gions comme le Nord Pas de Calais ou la Lorraine qui rec lent une grande quantit de sites d laisses de grande taille Chlo MARION Les friches conomiques 24 haut rhinoises Chloe MARION 2 DES LOCALISATIONS PRESQUE EXCLUSIVEMENT URBAINES ocalisation Nombre Surface ha entre ville issu urbain 16 RER eripherie 121 4 one commerciale et d activit s 11 8 100 39421 100 TOTAL Fig 3 Localisation des friches Parmi les 136 friches recens es 92 soit pr s de 67 6 se trouvent en milieu urbain Ces friches couvrent galement des surfaces cons quentes 216 2 ha soit 54 9 de la surface totale des friches Qu elles se situent ou non en des lieux strat giques dans les agglom rations leur r habilitation rel ve de la n cessit par le poids que constitue leur pr sence dans le contexte urbain C est le cas
29. 228 UIDA UNIVERSIT LOUIS PASTEUR STRASBOURG Les friches conomiques haut rhinoises Recensement et evolution processus de reconversion a s 5 t EU E Stage effectu par Chlo MARION AGENCE Dea du 8 janvier au 30 mars 2001 a l A D A U H R bs 44 SANISME 3 1 s j I REGION M LHOUSIENNI lt vv ry Maitrise d am nagement ULP Strasbourg ARC 4 o sy Maitres de stage M Wunsch Directeur d tudes Service Etudes Territoriales M Berget Directeur d tudes Service Etudes Territoriales Correspondant universitaire M Woehl Maitre de conf rences Sommaire REMETCIE MEDIE NE 1 nE e CE a O aa aa T r r a ie R 2 uloducuuu t LORI mde ue LX 060 60606 3 Presentation desdPonganisiere 2 E M M I ELA ANAS D 4 Objet du stage v L l eee BERE SER TERME YARA AR ARI VOU EUG CUR ARCA ARE AR EL RENE sasis ME erect 7 lam 00 E ooo YU Idem r 7 EL Linin he ael NNSEEBI oe 276 edu de 7 2 DEinitongetenue pour Pelllue a o 60 o 050 8 I CifetesrTeten s s n amad mmm IET UU 9 4 Tableau r capitulatif des crit res retenus ssas da da ALIR daya ERES EA k AAA uu 13 B M thode d investigation et de mise en uvre de l outil de 15 4 La ph
30. 27 est inf rieure ha mais 3 de plus de 10 ha sont concern es l s agit du terrain militaire de Volgelsheim de l a roport militaire de Habsheim de l usine ALR d Ottmarsheim Ces friches se d gradent de jour en jour Les b timents ne pourront dans la plupart des cas plus tre r nov s car les travaux de r novation s av reront beaucoup plus on reux qu une op ration de demolition renovation C est le cas du b timent commercial d Issenheim Ce b timent en structure m tallique de style boite chaussure n a jamais t termin ni ferm l se d grade tous les jours un peu plus et est l objet occasionnellement d actes de vandalisme Les friches sous utilis es sont au nombre de 38 Parmi les plus grandes on peut citer la plate forme douani re 15 ha et la Cit Neuf 14 8 ha d Ottmarsheim AMECO Mulhouse 9 ha Les friches sous utilis es sont d licates inventorier pour trois raisons e La limite entre l utilisation partielle et la sous utilisation peut s av rer subjective l n est pas vident de voir sur le terrain ni de savoir par le biais des communes le taux d utilisation des b timents e Certaines entreprises n utilisent visiblement plus tous leurs espaces mais pr tendent le contraire refusant de parler de friches C est le cas pour le site Hammer Munster la Nouvelle fonderie Masevaux ou encore la friche sous utilis e SERAL Fr land qui pr sentent une partie de leurs b t
31. IM E A D JUI AA PISUSSDS M JAIME M U HOUDIDIEAA uieusje6IoA uuu XnelA 5103 SIOJ Uuteuypoun U91HUSUUEU Suleq s l uoeqz nos z nos uoEql lluoS ains sinoT ures D ANALYSE DES RESULTATS Nombre et repartition des friches par communes Communes ainte Marie aux Mines 6 4 4 Thann 3 68 2 94 2 94 2 94 221 2 21 2 21 2 21 221 221 2 21 1 47 1 47 1 47 1 47 Morschwiller le Bas 1 47 Sainte Croix aux Mines AyehieB 1 04 TT T r Burma lear 1 97 Eguisheim 0 74 1 1 2 debsheim Altkirch uhl Guemar Ottmarsheim oultz oultzbach les Bains HIIS Cernay 1215 m 3 4 D 01 o 5 3151 lt 3153 o o D D Hi x D 3 i 3 Ensisheim 0 74 3 HELL i D fb o Communes Nombre Hartmannswiller usseren Wesserling Husseren les Chateaux A Kaysersberg Kruth Labaroche Le Bonhomme 1 9 Toz Magny Ton 0 74 Montreux Vieux 0 74 Santana 3 074 S Sahie GukcerPlane T 97 Satan T Tuz S sim _ Tv Tus Turckheim Trois Epis TOTAL 67 communes Les pourcentages indiquent la part de friches dans chaque commune par rapport au nombre total Fig Nombre et r parti
32. ON Situation g n rale dans le Situation g n rale dans le d partement proximit de grandes villes Colmar Mulhouse Thann Cernay Guebwiller d partement Alkirch plaine piemont Sundgau vall e position transfrontaliere Accessibilit Pr ciser la distance la RD RN autoroute gare la plus proche 4 Preciser la voie d acces au site Largeur de la voirie d acc s Pr ciser si la voirie d acces est accessible au trafic poids lour Autres acc s Oui non et lequel E Remarques 7 0 SITE Desserte interne Oui pr ciser si pr sence ou non d un parking si la desserte est correcte non Autres dessertes possible Oui non et laquelle Travaux de voirie effectuer Oui pr ciser l importance des travaux effectuer non Etat reseau d assainissement Etat correct moyen mauvais pas de r seau d assainissement en cours de r alisation Etat du r seau d eau potable Etat correct moyen mauvais pas de r seau d eau potable en cours de r alisation v tat de l clairage public Habitat activit s services industries pr ciser si elles sont polluantes zone foresti re Cours d eau parc ou alors valorisation du patrimoine architectural par exemple Les friches conomiques Chlo MARION haut rhinoises 13 4 TABLEAU RECAPITULATIF DES CRITERES RETENUS CARACTERISTIQUES DES BATIMENTS mum RR D m e q an
33. Profil Industries L P l d bute son activit industrielle dans le tissage m canique Les premiers b timents sont alors construits d s 1904 1905 et abritent les entreprises Hertzog et Hildenbrand D truits lors de la l re guerre mondiale les b timents sont reconstruits et l activit est reprise par Hertzog Tout au long de son activit l entreprise inclut sur son site une cr che destin e garder les enfants du personnel des logements C est la fin des ann es 1950 que l usine de tissage ferme pour laisser la place des activit s plasturgiques d injection soci t s M cano plastiques et Franplastique C est en 1986 que les installations industrielles prennent le nom de Orbey plastiques S A puis Le Profil Industries en 1995 2 Lacces et la desserte L acc s au site n est pas ais car il est enclave dans le tissu urbain On y acc de par la rue de Gaulle par le centre ville ou par la rue du Faud qui contourne le centre ville La desserte interne n existe plus actuellement car l essentiel des batiments a ete demoli Toute la desserte interne est alors 3 refaire 3 Les reseaux existe deux canalisations d eaux potables qui desservaient tous les b timents industriels Le L P l n tait pas reli au r seau d assainissement de la commune Chaque b timent avait sa propre fosse septique qui tait pomp e annuellement Deux lignes lectriques traversent le site du L P l Les r sea
34. TATION DES SITES EN FRICHES On peut dresser une liste des ingr dients les plus fr quents qui ont permis la r habilitation des sites en friches de l tude Le site e int ressant par rapport l histoire locale ou d partementale ou fait partie des traditions tous niveaux population entreprises Le site sera alors maintenu car l envie de conservation du patrimoine est forte e en bon tat Le site sera facile r habiliter et les co ts seront moindres en position strat gique comme le site d Orbey L P l qui est situ en plein centre ville acces desserte interne r seaux en bon tat sont aussi des l ments qui favorisent la r habilitation environnement favorisant l implantation d entreprises pr sence de commerces de services la population Les acteurs les probl mes de propri t sont r solus par des structures interm diaires e le propri taire est actif et travaille en partenariat avec des professionnels de la r habilitation 7A D A U H R la S E H M A avec les Collectivit s e intervention de la Collectivit et des lus Le projet est fonde sur une analyse approfondie du site t mis en coh rence avec son environnement et s est int gr dans un projet d ensemble e le projet est valid par rapport la concurrence et par rapport au march e des outils de rehabilitations enrichissent le projet les Plans d Occupation d
35. ales qui y trouvent un int r t particulier Plusieurs d entre elles sont d ailleurs destin es un achat par les collectivit s _ ttr rU eee dA Chloe MARION Les friches conomiques 33 haut rhinoises Vingt quatre sites sont actuellement en cours de r habilitation soit 92 1 ha Ces r habilitations concernent des sites de grande taille la Cartisane de Cernay l ancienne filature de Gunsbach Baumgartner Sainte Marie aux Mines les anciennes sources de Soultzmatt le quartier Kleinau Malmerspach et se font tr s souvent par voie de ZAC Tival Kingersheim Les fil s du Florival Guebwiller la Fonderie de Mulhouse le L P I Orbey ou encore sont r habilit s en mus e comme le futur espace mus ographique la place des anciennes sources de Soultzmatt Ces anciens sites font l objet g n ralement d un projet d ensemble faisant partie int grante d un v ritable projet urbain consid r e ainsi comme des opportunit s pour les communes et comme pr texte des am nagements urbains de relativement grande ampleur Certains sites ne rentrent pas dans ce type de r flexion BIMA Cernay l ancien moulin d Ostheim et l ancienne filature Gunsbach qui sont destin es l habitat sur initiative priv e Au total 39 friches sont en voie d tre r habilit es repr sentant 152 5 ha soit pr s du tiers de la surface totale de friches
36. apages en cours d op ration A A A A 8 og o OUul tc UClc euUrrrtctccrecvcnnrcrrcc dct Ue r cwecoco c 0 if v IY Chlo MARION Les friches conomiques 36 haut rhinoises On a constate empiriquement que la plupart des reutilisations a usage industriel se sont realisees avec un co t de revient nettement inferieur 3 celui de la construction neuve En revanche pour d autres affectations logements bureaux quipements publics le co t des travaux de r habilitation est g n ralement tr s lev par rapport au co t d acquisition et proche des co ts de construction neuve parfois m me plus lev Les financements sont envisager avec la participation des diff rents am nageurs N anmoins un montage public en r gie directe avec la collectivit locale ou un maitre d ouvrage d l gu pr sente plusieurs avantages il permet tout d abord d exercer les pr rogatives publiques d acquisition de b n ficier ensuite de subventions nationales et r gionales aux collectivit s mais galement de pr ts publics long terme aux conditions des collectivit s pour un montage locatif notamment pr t foncier participation de l OPHLM La nature de certaines friches recens es dans le p rim tre justifie galement l appel aux fonds europ ens casernes d saffect es friches minieres 3 FAISABILITE D UNE OPERATION Elle consiste en l tude simultan e de l existant du souhaitable et
37. ase de recensement des donn es uua norm alam ay LI REOR NR cB MU RS 15 2 La phase de traitement de l information e irren sens 15 C Listedes friclies T C RSCES eser mes daten ente edere do dico dea ffe dE IRR xm Kec oue 19 D Analyse des r sultats n ur ARI RAR HRA SAR AREA EXER AERE bois 22 1 Contexte g n ral aaa a e S R ca A AR e ER s ANISA PMA DLOEENS ERR AERA ERR 24 2 Des localisations presque exclusivement urbaines 25 3 Des ori ifes essenttellement mdusirelles 2 m npn cm an mode eme geste 26 4 terrains non b tis peu nombreux mais de grandes surfaces 28 Une predonunance de fric Hes DELVeSS m a mm mq OSEE Ema QE 29 o Desiioblemesiies aux degiesid vulisatidi z E X S x mx SER ace 31 processus de ccOHVBPSIBHe 0 33 D Oh OPTION uu b 5 38 bloroperasunel cL Uu UT E A N QG 33 2 Des op rations de r habilitation d ores et d j en 15 33 B Elements d orientation pour la r utilisation des friches suisses 35 LLE ggintervenantsmotentiels 2o y n E I E 35 Lesdispesitik 319 E 35 2 6 im Een 36 s Paratilhite dunc 0570100 eret PIER de E ME I I 37 C La reconversion de friches par quelques exemples haut rhinois 39 L LerOnarler Klemau i
38. c en vert b timent en friche digitalis partir sur chaque parcelle concern e Ces contours d un fond de plan cadastral apparaissent alors en tant que parceile en friche couleur bleue Chlo MARION Les friches conomiques 16 haut rhinoises Par contre certains sites sont situ s sur des communes n ayant pas de cadastre ou alors il n a pas t int gr au syst me informatique de PADAUHR Pour ce dernier cas nous avons digitalise le site partir d ortho photoplans Ces digitalisations n ont de loin pas la pr tention d une pr cision aussi exacte que celle partir des fonds de plans cadastraux Les cadastres ne sont pas mis jour r guli rement il se peut que des b timents soient d molis ou agrandis ces prochains temps ce qui modifierait les pourtours retenus La digitalisation n a pour valeur que la repr sentation graphique des sites afin de les situer par rapport au reste du d partement mais elle doit aussi permettre de mettre en relation ces sites avec les autres friches mais aussi avec d autres donn es telles que les axes de communication les zones d activit s Les questions de limites de propri t mais aussi l appr ciation des b timents la toxicit le co t des travaux sont analyser plus finement si la r habilitation d un site particulier est d cid Pour digitaliser le site de la caserne DROUOT Mulhouse on s est servi de la base de donn es ortho photoplan pour digitaliser
39. du possible et la confrontation permanente de ces trois l ments Deux tudes successives nous semblent n cessaires Une tude pr alable ou diagnostic technique qui propose plusieurs hypoth ses de programme partir d une valuation dont les crit res sont les suivants e les caract ristiques g n rales de la friche terrain b timents possibilit s d acces e le secteur et le type d activit pr existant dont on peut d duire le degr d adaptabilit des b timents aux diff rents types d utilisation En effet les activit s ant rieures induisent des caract ristiques techniques de b timents des structures architecturales bien particuli res les contraintes d environnement la configuration de la parcelle et la forme des b timents qui d cideront de l affectation future programmes mixtes ou programmes usage exclusif d activit s ou de logements e l int r t urbain et historique du b timent son degr d int gration dans l agglom ration acc s aires de stationnement Le travail de diagnostic comporte donc diverses approches une approche technique contraintes techniques tat du gros uvre une approche architecturale pour rechercher la meilleure organisation spatiale du b timent une approche conomique co ts d finition des prestations la prise en compte des VRD voiries et r seaux divers et un audit sur la toxicit du sous sol et des b timents Chlo MARION Le
40. e immobilier usage industriel artisanal commercial et d habitation dit Quartier Kleinau Si en 1979 se sont 25 lots qui ont t mis en vente aujourd hui le site est d coup en 80 parcelles r parties entre plus de 20 propri taires Le District de la Vall e de Saint Amarin aujourd hui communaut de communes personne publique l origine de la cr ation de la Zone d Am nagement Concert n est propri taire que d une parcelle b tie d une surface approximative de 5 000 m dont la toiture est effondree Le quartier Kleinau est enti rement g r par une personne morale priv e l Association Syndicale des Propri taires Le site dangereux par son manque d entretien et l inadaptation des r seaux pas de station d puration devient un l ment n gatif pour le paysage et pour les riverains De plus son impact visuel partir de la RN66 ne donne pas une image dynamique de la Commune ni du District On note une carence de l initiative priv e sur ce vaste espace 15 ha pour la reconqu te de ce site d saffect L initiative publique parait comme la solution la reconversion de cette friche qui fut longtemps sous utilis e Le District de la Vall e de Saint Amarin conform ment l article L 31 1 1 du Code de l Urbanisme a d cid de cr er une Zone d Am nagement Concert ZAC dans l int r t g n ral des habitants de la Vall e de la Thur
41. ement services Equipements publics Mixite Chlo MARION Les friches conomiques 38 haut rhinoises C LA RECONVERSION DE FRICHES PAR QUELQUES EXEMPLES HAUT RHINOIS 1 LE QUARTIER KLEINAU A MALMERSPACH Situ dans une vall e marqu e par l industrie au cours de la fin du 19 me le Quartier Kleinau ancienne usine textile se trouve d sormais proximit de nombreuses friches B T A Saint Amarin M I W Husseren Wesserling friche MERTZ Ranspach Depuis mi 1999 le Quartier Kleinau fait l objet d importants travaux de r habilitation a LESITE 1 Historique Cet ensemble industriel rive droite de la Thur a t cr en juin 1844 par Jacques HARTMANN Jusqu en 1977 une filature de laine et de teinture utilisant des colorants naturels et chimiques occupait le site La construction la plus r cente situ e dans le p rim tre de la ZAC est un b timent sheds occup par la Soci t Interglas Jusqu en 1939 une usine gaz utilisant les r sidus de lavage du bassin de d cantation et cinq chaudi res charbon taient en activit La centrale thermique construite en 1940 a t d molie en 1995 II subsiste encore la dalle 2 L acc s et la desserte L acc s est direct depuis le RN66 mais est aussi assur partir de la voirie priv e propri t de l Association Sy
42. es Finalement l tude porte sur la totalit des sites recens s et largit galement l inventaire de nouvelles autres friches d tectees au cours d investigation faites sur le terrain Le but ultime du stage est la r alisation de deux types de documents v Un outil de gestion qui doit comprendre une base d informations pr sentant de facon simple l aide de fiches descriptives avec des informations graphiques et accessible voire d un site nternet ou ntranet l tat complet de la connaissance sur les friches d partementales Chaque friche est identifi e situ e et decrite selon son type sa classification sa cat gorie les contraintes urbanistiques l tat des r seaux l tat des b timents et des terrains l acc s Ce document est r alis dans l optique d une mise jour r guli re Les renseignements sont pris par voie de questionnaire soit indirectement aupres de la commune ou aupres du propri taire soit lors de rencontres sur le terrain avec des agents communaux ou avec des professionnels au courant du dossier v Un mode d emploi op rationnel Cet outil prend en compte les contraintes susceptibles d tre rencontrees lors d un projet de r habilitation mais aussi les partenaires potentiels et les dispositifs pouvant aider une reconversion Cette etude est faite sur quelques friches caract ristiques qui sont le reflet d un am nagement coordonn entre diff rents acteurs Les friches conomiques
43. es Sols 5 les Plans d Am nagement de Zone P A Z pour les Zones d Am nagement Concert Z A C Droit de pr emption Les financements e sont suffisants et t moignent d un engagement des lus et d une strat gie moyen terme e des aides d partementales r gionales nationales europ ennes variant selon les friches _ Chlo MARION Les friches conomiques 5 haut rhinoises Conclusion Les r sultats de ce recensement s appuient a la base sur le recensement de 1999 ll a t v rifi et compl t lors de sorties sur le terrain Cet inventaire ne pr tend pas une exhaustivit parfaite car d une part les communes n ont pas toujours une connaissance exacte des batiments et ou terrains d saffect s d autre part le terme friche ayant une connotation fortement p jorative les maires rechignent reconnaitre l existence de tels sites sur leur commune Par les l ments d crits dans le mode d emploi op rationnel il serait esp rer que ces communes admettent l utilit et l usage de ce mode d emploi pour r aliser de beaux et innovants projets de r habilitations Ne fois pass 2002 soit la fermeture d finitive des mines de potasse l tude sur les friches pourra s largir aux mines de potasses d Alsace Cette demande du Conseil G n ral de mise jour du recensement des friches montre l int r t que le D partement porte ces sites et l envie de les g rer au niveau haut rhinoi
44. et de loyers peu cons quents Ce type de r utilisation souvent partielle ne peut proprement parler pas tre consid r comme une r habilitation durable parce qu elle est souvent vecteur de d gradation et parce que les entreprises y apparaissent et disparaissent selon la conjoncture Les friches sous utilis es dans le d partement le sont des degr s diff rents la plupart sont quasiment vides AMECO Mulhouse et Savonito Kingersheim Minoterie a Thann d autres paraissent conna tre une activit plus d velopp e Jedel Altkirch Seral Fr land usine textile Kruth La quasi totalit de ces friches sous utilis es rel ve du domaine priv cela met nouveau l accent sur les probl mes pos s par les friches priv es en mati re de requalification Chlo MARION Les friches conomiques 32 haut rhinoises Les processus de reconversion A OBJECTIFS 1 LE MODE D EMPLOI OPERATIONNEL Par l exp rience acquise ces derni res ann es en terme de r habilitation l A D A U H R a su proposer de nombreux projets de r habilitation pour d anciennes friches le site de l ancienne brasserie de Breitenbach la friche commerciale Le Mail de Rixheim dont les travaux vont d buter ces tout prochains temps am nagement du Pont d Aspach la r habilitation du site SONOMAB de Soultz De nombreux acteurs participent et ceci diff rentes tapes de la r habilitation au projet de re
45. eueros neeouaule 2 ani 662 ejeuogjed UOSIEN SI0951n0g e1auatr np ani Jouuebuineg 9jeu ey19d ep ni OL HOO 18 849144 Se eu sep ani Auloc S9191 sep ni Sin lliEAER INOQ Jo o uoequiod puei1r 3u8Jne 1 ep eni sanoy S T ureuo HEUUO T f ni vg SJISIO sap anu LEN 97 ejediouug eni meisejgd ep ani onsec UJSPOIN ulequn nssi uleqin nssi uieqin nssi uleqin nssi urequn nssi j 9 UOZ ureqin 1551 eueudued aueudued uiequn nssi seui N xne eue q ejures aUie 4 U9 XI019 8JUieS 10 SeulA Xne XI0J2 9 ures uueuly uies gt ulleuxi UIRH9 uela juewneg jueuineg juawneg Jaimy eesin snos asin UON ureqin ____ aji neaqiy psilhn snos wanj 99NH feuon N SIMO DZ LMI euou4 upedsueu dx N 9ey ejnojojny ejeiuenop 9u40J 9 6ld ureq n eyeuisnpu eesinn snos eesinn snos eesiinn uon 51 ue HR TON YE VER Pra 2 02 unuluo2 SUNWULIOQ 9p lnol NON 9 03 2110 H TY uieusieumo unon np UNO 1 aler e op anu 3189 ej ep 910H NES anes ep eni pne np ni dil 4 eqoO eni Ue H Step gt ej ep ni bessi ep euis ojediouug
46. evaux le L P I d Orbey Lorsque la commune a par exemple l intention d intervenir comme maitre d ouvrage elle peut assurer un certain entretien et le gardiennage de la friche afin d en viter la d gradation trop rapide De m me par l utilisation du droit de pr emption la collectivit peut chercher taler son intervention dans le temps au fur et mesure qu elle aura les opportunit s ou qu elle sera mise en demeure d acqu rir peut s av rer que certains projets soient en suspens lors de l tude En effet suite aux lections municipales le probl me des friches n a pas encore t abord lors de r union du Conseil Municipal On peut citer l exemple du site communal de l ancien h tel La Vigne BUHL les b timents ont t d molis sur demande du Tribunal Administratif De mani re g n rale la collectivit locale a la possibilit d utiliser les outils r glementaires d urbanisme dont elle dispose pour ma triser dans le sens o elle le d sire l am nagement des friches de son territoire POS droit de pr emption voir lexique Les instances d partementales les chambres consulaires leurs objectifs sont au niveau du territoire les m mes que ceux des communes d veloppement conomique urbain et social Cependant elles peuvent se trouver en opposition avec les objectifs locaux lorsqu une alternative de r utilisation se pose activites logements activit s espaces verts Leur
47. iches au sens large du terme que nous avons d fini plus haut ont alors t class es dans des cat gories diff rentes selon leur tat lors de nos visites Ainsi pour d crire les friches nous avons retenu un certain nombre de crit res Chlo MARION Les friches conomiques 8 haut rhinoises 3 CRITERES RETENUS a LA LOCALISATION Au niveau de la commune la localisation de la friche rev t une importance toute particuliere La friche de centre ville ou incluse dans le tissu urbain est consid r e differemment de celle de p riph rie d agglom ration ou de zone d activit s Situ e en centre ville ou proximit imm diate elle a des cons quences de divers ordres visuelles dans la mesure o elle fait partie int grante du noyau urbain et que m me de taille modeste elle sera percue de mani re n gative dans le paysage e sociales la friche donne l image d une poque pass e et fermement r volue En restant en l tat elle ne donne pas au centre une impression de dynamisme et de modernit En revanche r habilit e elle reste un t moignage historique positif urbaines entrave ou au contraire opportunit un ventuel projet urbain la friche peut avoir de r elles cons quences sur la commune ou sur un quartier permettant ou non une transformation de l organisation urbaine Sa reconqu te permettra non seulement d assainir un centre d grad et de supprimer une enclave une rupture dan
48. iments ferm s voir d grad s laissant une mauvaise image dans la commune d autant qu elles sont situ es proximit imm diate du centre ville et qu elles sont de tailles importantes e Certains b timents servent au stockage D apparence non utilis s ou sous utilis s ces b timents n en demeurent pas moins occup s l est difficile de d terminer dans quelle mesure cette occupation est bien r elle On peut citer le cas des M taux Blancs du site AMECO Mulhouse du garage de Sainte Marie aux Mines ou encore des s choirs tabac de Gu mar Bien souvent ces batiments sont occup s mais pas entretenus et se d gradent fortement ls ne respectent plus les r gles minimum de s curit et deviennent dangereux pour Chlo MARION Les friches conomiques 3l haut rhinoises les utilisateurs pour les pi tons mais aussi pour le voisinage lls servent d entrep ts provisoires et sont int ressants car peu cher la location l existe deux types de sous utilisation e Une entreprise peut voir son activit diminuer et de ce fait ne plus utiliser une partie de ses b timents On ne compte qu un cas de ce type dans le d partement il s agit de l usine Athanor Vieux Thann mais ce cas peut se retrouver ailleurs dans l avenir e La r utilisation peut se faire au coup par coup au gr de la demande Petit petit les b timents sont r occup s par des artisans g n ralement des carrossiers ayant besoin d espace
49. lle de Rixheim datant des ann es 90 Le supermarch a subi la forte concurrence du d veloppement rapide des hypermarch s de l agglom ration mulhousienne dans les ann es 80 et 90 Ne parvenant plus drainer une client le plus large le supermarch n a pu rester comp titif et a ferm Le maintien des activit s commerciales encore voqu au d but des ann es 90 n est plus aujourd hui actualit 2 L acc s et la desserte Le mail est situ dans la partie Est de la commune de Rixheim s par e de la partie Quest par l axe de la rue de l ile Napol on rue de Habsheim doubl e de l axe de la voie ferr e Mulhouse Bale La connexion avec le centre ville est cependant assur e par deux axes importants la rue du G n ral de Gaulle la rue d Ottmarsheim qui permet d acc der au centre int gr la Grand rue et la rue des Romains qui dessert directement le mail Le mail plant longeant le centre int gr et le b timent du mail constitue une liaison pi tonne Nord Sud parall le la rue de Habsheim Cette promenade plant e dessert galement l cole des Romains Eloign e des autres coles de la commune le mail peut n anmoins redevenir un p le d attraction notamment pour les jeunes en jouant de sa compl mentarit avec le centre int gr L acc s pied ou en deux roues est possible depuis le centre ville La desserte en voiture et le stationnement ne posent pas de probl mes
50. m nagement Celui ci r sulte de l abandon de l activit industrielle textile sur la zone et de l abandon concomitant d une majorit des b timents 4 Le Maitre d Ouvrage et les Maitres d uvre Le Maitre d Ouvrage Le 4 novembre 1998 le District de la Vall e de Saint Amarin a sign avec la Soci t d Economie Mixte de Haute Alsace 5 un trait de concession d am nagement pour la reconversion du site industriel de l ancienne filature de Malmerspach en application de la d lib ration du conseil du District du 15 septembre 1998 Chloe MARION Les friches conomiques 4 haut rhinoises Le recours une Societe d Economie Mixte S E M permet au District de Garantir la prise en compte effective de l int r t g n ral dans ses objectifs et ceci par rapport l entreprise priv e Donner la collectivit locale avec le concours des partenaires conomiques et financiers qu elles ont choisies la pleine et enti re maitrise de leur projet Le projet de r habilitation pr voit la d molition des b timents d labr s mais l am nagement conserve au maximum l identit li e au pass textile du site avec la conservation et la revalorisation des b timents les plus int ressant conomiquement De plus il est pr vu la viabilisation la remise en tat des r seaux et le traitement
51. mise en ad quation int rieure selon la nouvelle affectation travaux de plus grande envergure d molition partielle ou totale Yaz OOO Logements activit s selon projet i gt gt gt DEEE EITTEEwIT_ _ 7 n Acteurs intervenants difficult s rencontr es EEE EL n IE A uc Remarques 7 7 0000 o COUT PREVUS ESTIMES murdar Golcdestravaux ERE Aides cce mor Europe Etat R gion D partement Commune selon le cas et pr ciser le montant lorsqu il est connu Les friches conomiques Chlo MARION haut rhinoises 14 B METHODE D INVESTIGATION ET DE MISE EN UVRE DE L OUTIL DE GESTION l faut distinguer deux tapes importantes qui ont rythm ce stage l ADAUHR une phase de recensement et une phase de traitement des donn es Ces deux tapes r alis es successivement m ont permis de produire un outil de gestion des friches economiques haut rhinoises 1 LA PHASE DE RECENSEMENT DES DONNEES une phase de recherche des documents existants dont l inventaire d j r alis en 1999 une phase de compl ments d informations par le biais de la presse r gionale site du Journal L Alsace www alsapresse com ce qui m a permis de comprendre l volution de certains sites mais aussi de prendre connaissance d autres sites en
52. mode est au recyclage proc d avanc lors de la conf rence mondiale Rio en 1992 avec la notion de d veloppement durable pour les produits de consommation courante mais on peut largir le terme au recyclage du b ti et des terrains inoccup s De mani re rapide on essaye alors de reconstruire la ville sur elle m me au lieu de continuer grignoter les espaces p riph riques On pourra voir que cette reconstruction n est de loin pas automatique ni ais e Des b timents et ou des terrains sont abandonn s suite des r ductions d effectifs des transferts des cessations d activit s Comme nous le verrons plus loin ces sites au bout de 2 ans d inoccupation et de d inactivit sont consid r s comme tant des friches conomiques Une r habilitation de ces sites vitant alors de consommer de l espace apparait comme une solution int ressante d un point de vue foncier Cette r utilisation de l espace peut aussi redynamiser toute une commune ou un secteur Cet inventaire des sites en friche permet d avoir une vision d ensemble du ph nom ne au niveau d partemental et offre des l ments de gestion voire de rehabilitation de ces sites Chlo MARION Les friches conomiques 3 haut rhinoises Presentation de l organisme
53. n 0 CCILIILDL II u Disposition des b timents Disposition des b timents par rapport a la parcelle align s accoles repartis sur tout le site Etat neuf correct mauvais tat en voie de d gradation fa ade toiture Etat int rieur des b timents si Fon a les renseignements tat neuf correct mauvais tat en voie de d gradation Qualit des constructions Bonne moyenne mauvaise Pr ciser si n cessaire les mat riaux de construction armature en acier construction en bois Travaux effectuer Oui et lesquels non ea Age estim des b timents 28500 N E Remarques evolution de l tat Evolution generale des batiments depuis la premiere evaluation ext rieur des b timents CARACTERISTIQUES DES TERRAINS Surface du terrain Topographie S m Configuration de la parcelle Pour des renseignements pr cis consulter l extrait de POS Caract ristiques g ologiques Fame 02 2 V 77 LLL contraintesnat rel s 5 Toxicit JT ee t SURFACE REHABILITEE PREVUE A PREVOIR Emprise spatiale du projet Projet uniquement sur la friche sur certains b timents ou terrains de la fiche sur tout une zone La r habilitation s inscrit elle dans un projet global compte tenu de sa localisation R utilisation telle quelle travaux superficiels
54. ndicale des Propri taires Elle est directement raccord e la voie de desserte principale de la Commune de Malmerspach Elle est situ e l entr e de la Commune de Saint Amarin La desserte serait am liorer mais elle existe d j 3 Les r seaux Mis part le gaz les r seaux n taient plus adapt s une exploitation industrielle du site m C C O O LlJQ C VOYC UClUurnm M 7587 Chlo MARION Les friches conomiques 39 haut rhinoises 4 Le patrimoine bati Le site de l ancienne filature a subi ces derni res ann es cinq incendies successifs qui ont d truit une grande partie des b timents situ s l Est de la zone l subsiste et l des gravats ou une dalle Les locaux les plus spacieux ont souvent une partie de la toiture effondr e les infiltrations d eau ont g n ralement provoqu une large d t rioration des murs L ancien atelier de triage parall le la Thur pr sente a priori une solidit des structures sup rieures celle des autres immeubles b LES ACTEURS L usine rachet e en 1939 par les fr res SCHLUMPF a cess toute activit en 1977 La liquidation de la S A Filature de Laine Peignee de Malmerspach en mai 177 par le syndic Maitre Jean Fran ois DUFAY nomm par le Tribunal de Grande Instance de Mulhouse a conduit l laboration d un cahier des charges et des statuts d une Association Syndicale qui s appliquent la vente des parcelles composant l ancien ensembl
55. nt 70 6 du total des friches et couvrent 50 3 de la surface totale Parmi elles 49 soit plus de la moiti ont une surface sup rieure ha ll s agit donc fr quemment de friches de petites tailles Les friches priv es posent souvent des probl mes de gestion et de r habilitation puisque les communes n ont pas forc ment connaissance des projets des propri taires et ne ma trisent pas l avenir de ces sites C est fr quemment le cas des petites friches priv es Gare de saint Hippolyte mais aussi de plus grandes comme Athanor a Vieux Thann Brendle Saint Louis ou Thann o des espaces cons quents mitent v ritablement le tissu b ti sans que les communes puissent agir Lorsqu elles atteignent des tailles plus importantes l implication des communes devient plus forte devenant partie prenante dans les projets c est le cas de Eguisheim Sturm Sainte Marie aux Mines Baumgartner VValdighoffen Lang Orbey L P l Chlo MARION Les friches conomiques 30 haut rhinoises 6 DES PROBLEMES LIES AUX DEGRES D UTILISATION Degr d utilisation des friches Nombre Non utilis e 47 Sous utisses Tag Cat CA Lu Z 47 38 Rehabilitation l tude 24 Fa Fig 7 Degr d utilisation des friches Dans le Haut Rhin parmi les 136 friches 47 ne sont pas utilis es et ne font l objet d aucun projet Cela concerne le tiers des friches en surface Un peu moins de la moiti de ces friches
56. ographies permettront une application adapt e pour l ensemble des services de l ADAUHR voir pourra tre utilis e ult rieurement par voie de l internet Chlo MARION Les friches conomiques 53 haut rhinoises Toute une partie de recherche supplementaire sera completee dans mon m moire de maitrise Certains points seront approfondis ulterieurement comme e le ph nom ne de contamination des environs d une friche comme dans la zone commerciale d Issenheim la mise en place d une base de donn es d partemental pouvant servir de support d analyse la comparaison des sites en friches entre 1999 et 2001 Ce stage m a permis d valuer l ampleur des friches dans le Haut Rhin mais aussi de d couvrir les multiples utilisations de l outil S I G Enfin l insertion professionnelle a jou aussi beaucoup pour moi gr ce la coop ration avec les diff rents services de ADAUHR comme l quipe des Etudes territoriales l quipe du Traitement des donn es le service d Urbanisme local pour des renseignements plus juridiques Chlo MARION Les friches conomiques 54 haut rhinoises Lexique POS Plan d Occupation des Sols voir annexe pour plus de renseignements SEM Soci t d Economie Mixte Elles sont charg es de g rer un service public local dans le cadre d une concession ou d affermage Elles sont soumises au droit commun des SEM locales r form par la loi du 7 juillet 1983 qui tout en cherchant
57. qualification de site Ce mode d emploi op rationnel pourrait tre adress aux communes souhaitant r habiliter une friche En effet partir de quelques exemples de requalification d anciens sites nous mettrons en avant les atouts favorisant un projet de r habilitation Mais avant de proposer les cl s de la r ussite d un tel projet nous pouvons tout d abord voir au niveau d partemental les op rations en cours 2 DES OPERATIONS DE REHABILITATION D ORES ET DEJA EN COURS Les friches faisant l objet d une tude de r habilitation sont au nombre de 8 et couvrent 60 4 ha l s agit aussi bien de b timents vides caserne Lef bvre Mulhouse que de terrains ancienne cit Hoffer Morschwiller le Bas que de sites partiellement occup s BTA Saint Amarin Les sites de la tuilerie Sturm Eguisheim l ancien garage de Jebsheim partie exposition la gare de Saint Hippolyte la caserne Abbatucci Volgelsheim et la gare de Wanne Mulhouse Riedisheim sont aussi au stade d tude de r habilitation Nous avons galement recens 2 futures friches Cartorhin Guebwiller et le LEP Altkirch encore en activit s mais destin s la fermeture apr s d localisation en p riph rie De par leur localisation en plein c ur de ville leur avenir est d terminant dans l organisation urbaine Lorsqu elles sont priv es ces classes de friches voient leurs tudes prises en charge par les communes ou structures intercommun
58. ration d un Plan d Am nagement de Zones PAZ permet de s affranchir du reglement du POS et de cr er des r gles propres la ZAC Le Parc Naturel R gional des Ballons des Vosges Orbey est enti rement compris dans le parc Naturel R gional des Ballons des Vosges et doit respecter apr s adh sion ses missions essentielles qui sont pr server et valoriser le patrimoine culturel favoriser un d veloppement compatible avec l environnement assurer la promotion du territoire d LES FINANCEMENTS La commune a acquis le site pour 4 MF Depuis d cembre 2000 les travaux de voirie et d assainissement suite la d molition de 6 batiments ont d but s L ensemble des travaux concernant les abords de la Weiss s l ve plus de 830 000 F HT Le site b n ficie d une subvention europ enne objectif 5b qui devrait rembourser 1 5 MF des travaux r habilitation de Chlo MARION Les friches conomiques haut rhinoises 45 3 LE MAIL DE RIXHEIM a LE s TE 1 Historique l s agit d une friche commerciale compos e d un b timent ayant abrit un supermarch et d une galerie marchande La surface au sol est de l ordre de 1500 m la surface globale du site tant de 50 ares Cet quipement commercial a t con u au milieu des ann es 1970 int gr un quartier d habitat de type petit collectif Le centre commercial faisait partie des quipements structuraux de ce quartier de la vi
59. s De maniere g n rale la volont de r habilitation de friche se fait ressentir apr s l acquisition par les Collectivit s Locales de ces sites Ces friches en cours de r habilitation ou r habilit es servent d exemple pour le r am nagement de ces sites Pour les autres la d gradation se fait largement ressentir Ce ph nom ne g n ral d autres r gions se manifeste par le manque de respect envers l architecture Les enseignes lumineuses totems ou drapeaux sont autant de points noirs dans le paysage et de constat d chec face la mise en valeur du patrimoine l ne suffit pas de rehabiliter seulement le b timent ou le site en friche pour que l op ration soit r ussie mais il faut proc der une r flexion g n rale qui souvent n cessite du temps donc de l argent ce qui pose probl me sur un quartier ou au minimum r fl chir sur l environnement proche de la friche pour que le projet soit coh rent viable et vivable selon un principe d am nagement du territoire durable En effet avant de r fl chir au traitement de la friche il faut se poser la question de la vocation future du site Le simple fait de poss der une friche sur son territoire pourra tre le point de d part d un projet d une communal d ensemble et tre un l ment identificateur de toute une population La r alisation de la base de donn es informatique avec une situation des sites apr s digitalisation la description des sites et les phot
60. s friches conomiques 37 haut rhinoises Ce premier diagnostic apparait n cessaire avant toute d marche plus approfondie ll permet notamment d orienter l tude d taill e du projet choix des organismes et techniciens comp tents en fonction du programme envisag premieres hypoth ses de montage Une tude de programme r alis e par des sp cialistes de ce type d intervention g n ralement une quipe pluridisciplinaire va ensuite confirmer la faisabilit de l op ration et d finir le programme Elle comprend les potentialit s de r utilisation lechoix de l affectation future la d finition des travaux r aliser remise en tat ventuelle du sol d molition r habilitation construction neuve et travaux de voirie le cas echeant e Testimation financi re correspondante une proposition de montage juridique et financier ainsi qu un bilan pr visionnel le parti d am nagement volumes int rieurs int gration avec l environnement A l issue du diagnostic technique et financier plusieurs cas de fi ure sont E q p E possibles d molition totale des b timents d molition et reconstruction partielle reutilisation totale C est ce stade que la r affectation peut tre d cid e en connaissance de cause avec les choix effectu s par ailleurs en mati re de grandes options de l am nagement r gional sous r gional et local Affectation dominante industrielle et ou tertiaire Log
61. s la continuit urbaine mais galement de re dynamiser le march du logement de cr er des commerces de proposer la population de nouveaux services et de nouveaux emplois ou de cr er des quipements publics et des espaces verts b LA TYPOLOGIE On d signe par typologie le type d activit originel exerc dans la friche En effet la probl matique differe selon qu il s agisse d une friche industrielle artisanale militaire Huit grands types ont t retenus afin de pouvoir caract riser le plus pr cis ment possible la vari t de friches dans le d partement M me s il n est pas toujours ais de d terminer l ancienne activit artisanale ou industrielle il semble int ressant de diff rencier autant que faire se peut ces deux types Chloe MARION Les friches conomiques 9 haut rhinoises c LE PROPRIETAIRE Cinq types de propri taires ont t distingu s les communes les structures intercommunales l Etat l arm e et les propri taires priv s l nous a sembl judicieux de diff rencier l arm e de l Etat tant le probl me des friches militaires est particulier l faut souligner qu il arrive que les communes ne soient que des propri taires interm diaires dans le cas des r utilisations en projet ou en cours Ainsi la commune ach te le site et le revend des organismes SERM SESA SEMHA par exemple pour le d partement haut rhinois ou des promoteurs priv s pour mettre en uvre l am
62. s modalit s d intervention sont diverses soutien financier des initiatives locales subventions pr ts intervention directe syst matique laboration de lignes d actions Nc a gt s s r 0 00 0A WW Chlo MARION Les friches conomiques 35 haut rhinoises Les promoteurs priv s les friches sont parfois pour eux avant tout des opportunit s fonci res Leur objectif est bien entendu la rentabilit leur crit re d intervention tant l existence d un march immobilier suffisamment actif A titre d exemple on peut citer l ancienne filature de Gunsbach l ancienne gendarmerie de lebsheim l ancien moulin d Ostheim Les proprietaires des friches on peut constater que les proprietaires des friches qu ils soient publics ou prives n interviennent pratiquement guere en tant qu amenageurs Les proprietaires prives peuvent intervenir ponctuellement en tant que constructeurs pour la remise en tat des b timents mais de mani re progressive comme l ancienne Manufacture Royale de Wegscheid L immobilier n est pas la vocation des entreprises et elles n ont pas le savoir faire correspondant De m me les propri taires publics ne d finissent pas vraiment de politique globale en mati re d am nagement des espaces non utilis s Parfois l essentiel de ces espaces reste volontairement class en r serve fonci re et n apparait pas en friche ais ment cessible exemple les propri t s SNCF Dans d autres
63. sserte par des r seaux d eau d assainissement et par l clairage public l est vident que le r am nagement d un site la r novation d un b timent ou l quipement d un terrain passe n cessairement par une remise aux normes ou par le remplacement des r seaux internes existants i LES BATIMENTS lls sont d crits selon leur poque de construction leur nombre le nombre de niveaux et leur disposition sur le site Ces crit res devraient tre largement d velopp s et approfondis La hauteur des b timents n est pas pr cis e ni l tat int rieur l n est donn qu un aper u succinct de leur tat La qualit de la construction n est qu valu e ici et n cessitera le cas ch ant l expertise d un sp cialiste avant la d finition effective d un projet de r habilitation ou de r novation Les friches conomiques E haut rhinoises 4 TABLEAU RECAPITULATIF DES CRITERES RETENUS NOM DE LA COMMUNE RE Datedelapremire vauadom Date dela sortie sur leterrain 2 Documents consult s POS SDAU RGP de l INSEE cartes IGN Personnel des Mairies priv s Associations Evaluation de la friche en fonction Non utilis e sous utilis e r habilitation l tude r habilitation en cours pr ciser l tat d avancement des travaux de la derni re visite r habilit e ou encore future friche IDENTIFICATION DU SITE Centre ville tissu urbain
64. t gique pour le Conseil G n ral Enfin l ADAUHR poss de une mission d assistance ma trise d ouvrage L inventaire des friches haut rhinoises en 1999 est un exemple d aide la d cision r alis e la demande du Conseil General en vue de d finir une orientation de politique d partementale Cette tude a permis aux lus du D partement de mieux valuer l importance du probl me et de d finir les bases d une politique d aide aux collectivit s pour la revalorisation de ces sites en friche Dans un second temps l ADAUHR r alise des tudes de requalification de friches pour le compte de collectivit s souhaitant mener bien un tel projet C est gr ce la bonne connaissance du probl me en amont l chelle d partementale que chaque cas particulier peut tre trait avec pertinence Lors de ces trois dernier mois j ai int gr le service Etudes territoriales sous la direction de Monsieur VVUNSCH Ce service r alise en particulier des Sch mas Directeurs et Sch mas de Secteurs des tudes r gionales et transfrontali res des contrats territoriaux En collaboration avec Monsieur BERGET et avec le soutien et l aide de l ensemble du personnel j ai pu mener bien l tude d partementale qui m a t confi e Chlo MARION Les friches conomiques 4 haut rhinoises sesioulu1 neU NOIHVIN 90149 senbiuiouo29 s y se 90149 139438 M qnH m S3HOM4S3030ni3
65. tion des friches bar commune Chlo MARION Les friches conomiques haut rhinoises Carte de localisation N 9 400 000 AL ENS Le R alisation graphique ADALHF TDYPC Mars 200 Surface de friches par communes Sur Total Yen 49 00 n7 EN 38 Saint Louis 11 83 Eoun E Vieux Thann 6 30 ainte Marie aux Mines 5 20 22 E un cn m CD 230 250 Hagenbach 2 30 220 OU 0 0 50 EURE 0 0 43 0 38 0 36 0 30 Ballersdorf Guemar 0 30 E Oberbr ck 0 28 1 10 0 28 oem Tu 0 28 ani Richwiller 00 0 25 o chlierbach 0 25 Turckheim Trois Epis 0 25 Husseren les Ch teaux 0 05 2 LA TOTAL 67 communes 100 2 Les pourcentages indiquent la part des surfaces de chaque commune rapport la surface totale Fig 2 Surface des friches bar commune Chloe MARION Les friches conomiques haut rhinoises 1 CONTEXTE GENERAL Nous avons visit environ 150 sites dans le d partement partir d informations fournies par le recensement de 1999 mais aussi par les autres biais voqu s plus haut Les 126 sites recens s en 1999 ont t conserv s 17 d entre eux soit 13 5 du total de 1999 sont d sormais r habilit s ou r utilis s L tude porte donc sur 136 sites qu ils soient non utilis s sous utilis
66. ublics Les friches conomiques 25 haut rhinoises 5 UNE PREDOMINANCE DE FRICHES PRIVEES ropri taire actuel 43 61 11 1 118 tat et SNCF riv s 96 706 1984 503 TOTAL 136 100 39421 100 ntercommunal departemental Armee m o 3 3 c D o Fig 6 Probrietaires actuels des friches Les communes sont proprietaires de 22 des 136 friches Cela represente 43 61 ha soit 11 de la surface totale Ces friches sont g n ralement de tailles importantes J d l Altkirch le Nouveau bassin Mulhouse Tival Kingersheim Peaudouce a Masevaux Filanova a Guebvviller mais surtout localis es des endroits strat giques pour la r alisation de projets urbains afin de renforcer le parc du logements et am liorer l offre en services les casernes Mulhouse les Fil s du Florival Guebwiller ou encore cr er des sites d activit s de qualit La ZAC demeure un outil tr s utilis pour la r alisation de ces projets allant dans le sens de la mixit urbaine On peut citer en exemple TIVAL Kingersheim ie EPI d Orbey La pr sence d une friche dans le tissu urbain reste n anmoins contraignante pour la commune et tr s souvent l acquisition devient une obligation n ayant pour but que d liminer du paysage urbain un point noir d valorisant et de se cr er une r serve fonci re pour l avenir un terrain de 0 5
67. ue 161100 2200 9 eyeuisnpuj Sjeuisnpui PUES UV uren uea jueuineg uea jueuineg Jejsun N ep ni M LS urea Juawneg z urena jueuineg s ll n snos unua juaumeg eewiqeued urea 149 016 SOHANDE p uoZ eueudued Uu eusudued summuco zo uleqin nssi j atud 960 SINO9 ue uoneuaeuouT ureqin nssill sunun cO aesinn snos uueg ureqin nssi L 9Aud I 1 asin uoN urena jueumeg ureqin nssi o9esilin UON jueuieg onem ienis EU ya a hob lBo 2211 UON _suleg s p ani isauuauy seuuaiouy euisnpuj ap eni ewa auey e ep anzu 01 auje e ep ani aviNONOS 91edouuoe xeqn 1 99ssneu2 e sino 1HS99NH 9ipueig SUISN SSnEUQ E7 SInO7 18 99NH TY LOL uonels e ep anu epeis np eni 41amsiald e euisnpuj e jeuisnpu uius np eni D B N pueuAy H HA np ni fein eueros S DSOA sep Dunoqne j piobuejy uejeDeeN QONH euisnpul IY SS N eni seojnos seuuemuy gmeuizynogs uolleg np ni v S souerg xnejey 13UU3H an 4 ououj ej ep NOIHVIN 90149 y n B ep uoneeddy 114 JnS Jell M UIS SUSPI
68. uelques 200 emplois de la seule industrie de cette importance dans le canton de Lapoutroie Les nouveaux enjeux sont d une toute autre nature l s agit de r aliser un projet d urbanisme au coeur de la cit 2 Les objectifs La collectivit a exprim ses besoins accroitre aux abords des coles maternelle et primaire riveraines du site L P I et leur donner plus d espace cour de r cr ation notamment ins rer une salle multi activit s dans la proximit du Parc Municipal Lef bure permettre des activit s faibles nuisances de sinstaller dans une partie des locaux industriels conserv s accueillir des logements collectifs en r pondant la demande croissante de logements en centre urbain valoriser l ensemble gr ce un traitement paysager de qualit et la mise en valeur des berges de la rivi re Weiss Chlo MARION Les friches conomiques haut rhinoises 44 3 Les outils de la rehabilitation Le Plan d Occupation des Sols POS La commune d Orbey est dot e d un POS dont la derni re r vision a t approuv e le 4 f vrier 1991 ll a galement t modifi le 3 novembre 1995 Le POS de la commune est compatible avec des objectifs du Sch ma Directeur d Am nagement et d Urbanisme Tout le terrain de l ancienne L P l est class en zone Ua zone caract re central d habitat d activit et de service et le reste en zone Ue zone d activit La cr ation de la ZAC avec l labo
69. uongenus jenjoe 1do14 eu e euns y ej ep uonejeddv uleqin 1951 71 PT asn snos UNUI sib aasiin uon ureqin nssi r SIln UON uleqin NSSIL Sosillin UON popsiajieg seg aj usedsy l x eunuiulio 5 Iz sasioului neu sanbIWOU098 s y u s LOOZ ue su 2u 1 6661 ue SU U L 349114 sin uoN ueno 1ueumeg 911 asin snos uua juawijeg eosinn snoS ume jueuimeg ll uisnpul s ll n snoS ueia juawneg ejeuisnpul Sasiin uon uena ejeuisnpu uleqin 1951 eueudueg euis eni mx esudeju3 uoeqz noS ep einou 9 mxel ulsn euuemuy le oki eunjoejnueui e ni einjoejnueui ZNOUJN P eni OUT euouJ Due ni UIINON np ni Due y n Dinoqsens ani aneu urela 113 n iod np eni i onjeqqy H Je 9peuisnpul eU199 ep eni lhx auis juawieg 9jeuisnpul urea 1ueuimeg ejeuisnpu HEMH N uonemqeuay Uea 9jeouog ani 8 0H pueis aUUY 3 S ni TE quies anbiui aUUVY M Q H an suuajad sep eni H QOU V S DSOA sep Binoqne ijaujsnpui jueujessno1 S DSOA sep Dunoqne jepuoig y n s ln snos s lln SNOS 5 snos eesinn snos 5 UON eosiumn UON SJnoo
70. ux ne sont donc plus adapt s au fonctionnement actuel et devront tre remis en tat 4 Le patrimoine b ti l s agissait de b timents industriels de style toit shed mais leur tat tait tr s d grad Seul le Parc et la maison Lef bure ainsi que la maison de la musique sont conserv s car leur tat permet une r habilitation ais e Chlo MARION Les friches conomiques haut rhinoises 43 b LES ACTEURS Apr s n gociation le site a t rachet par la ville Les travaux de r habilitation et de demolition reconstruction seront suivis par la Societe d Economie Mixte de Haute Alsace S E M H A c LE PROJET 1 Lopportunite du site L exiguit des anciens locaux industriels de l entreprise orbelaise Le Profil Industries aujourd hui rebaptis e MARK 4 Automotive compte tenu de son d veloppement ont rendu n cessaire son transfert dans la zone intercommunale des Grands Pres en juillet 1997 liberant 2 1 hectares de terrain bati au centre de l agglom ration d Orbey La situation est exceptionnelle l emplacement strat gique ce qui conduit la Municipalit se porter acqu reur du parc immobilier et engager une r flexion sur la revalorisation et le r am nagement de l ancien site d activit s Elle a galement d cid d largir le p rim tre d tude aux secteurs des Ecoles de la Mairie et du Parc Lef bure Si le premier objectif a t le maintien et la p rennit des q

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