le_particulier
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1. afin de tenir compte du co t de r alisation du projet travaux n cessai ILLUSTRATIONS GREYGONRE Page de l article p 86 89 Journaliste Laure Le Scornet Page 1 4 GEOMETRES 8181294400508 Le Pays France P riodicit Mensuel OJD 402767 Particulier res pour Incorporer la partie commune votre logement honoraires divers etc En revanche un cagibi est assimilable une cave ou une r serve et la comparaison par rapport au prix de march sera moindre A SAVOIR S approprier une partie commune sans autorisation de la copropri t est risqu Vous pouvez tre condamn la restituer et la remettre dans son tat d origine voire payer des dommages et int r ts au syndicat de copropri taires R digez un projet de modification des documents de copropri t L achat entraine la cr ation d un nouveau lot de copropri t compos d une partie priva tive et d une quote part de parties communes Date SEPT 15 Page de l article p 86 89 Journaliste Laure Le Scornet Dans le projet d achat ilfaut donc transformer la partie commune vis e en un nouveau lot Cela consiste d terminer pour ce nouveau lot la portion de parties communes repr sen t e par des milli mes ou des tanti mes Cette tapecomplexeest de la comp tence d un g o m treexpert qui tablira votre demande un projet de modification de l tat descriptif de division C est ce document qui2. L Pays France P riodicit Mensuel OJD 402767 Vos droits au QUOTIDIEN Tous droits r serv s l diteur articulier Comment hair la meilem RENOVATION THERMIQUE Ka AUGMENTEZ la VALEUR s de votre bien du 5 L E HE 1 Le COMMENT FAIRE Acheter une partie commune Acheter une partie commune dans une copropri t Date SEPT 15 POUR ans une copropri t Un copropri taire peut acheter un palier des combles l ancienne loge de la concierge C est une fa on judicieuse d agrandir son logement sans changer d adresse Mais pour y parvenir il faut suivre une proc dure stricte En voici le mode d emploi 1 Pr parez un dossier convaincant L acquisition doit tre autoris e par l assem bl e g n rale AG de copropri t Pour convaincre les autres copropri taires de voter pour votre projet vous devez avant tout aff tervosargumentsetpr parer un dossier solide Du porte porte pour convaincre Avant de vous lancer en campagne n h sitez pas recueillir l avis du syndic sur la faisabilit de l op ration Il est galement recommand de contacter le conseil syndicalafin de prendre le pouls des autres copropri taires sur le sujet videmment le moyen le plus efficace de convaincre reste le porte porte Vous pour rezainsi recueillir les remarques de chacun des copropri taires lecteurs et adapter votre pro jeten cons
3. bliez pas l encore de pr senter au syndic un dos sier completsur votre projet Il doit tre notifi aux copropri taires au plus tard en m me temps que l ordre du jour de l AG Il est obliga toire de produire un document pr cisant l implantation et la consistance des travaux et il est vivement recommand de joindre des plans des devis et des notes d explications A SAVOIR FF copropri t peut subordonner son autorisation un contr le des travaux par un architecte Le co t de son intervention est alors votre charge 3 Demandez l autorisation gt La m me assembl e doit voter la fois sur la vente de la partie commune Sur la modifica tion du r glement de copropri t et sur l ven tuelle autorisation de r aliser des travaux li s la vente En tant que copropri taire vous pre nez videmment part au vote Un vote la double majorit est n cessaire Les d cisions li es la vente d une partie com mune doivent tre prises la majorit des membres du syndicat de copropri taires repr sentant au moins les deux tiers des voix art 26 de la loi n 65 557 du 10 juillet 1965 Il faut donc obtenir deux majorit s lors du scru tin la majorit des voix de l ensemble des copropri taires pr sents repr sent s et absents l AG et au moins les deux tiers des voix de l ensemble des copropri taires l unanimit s impose parfois Si une op ration a pour cons quence de nuir
4. e aux droits d un copropri taire sur les parties privatives de son lot il faut obtenir l unani mit des voix C est par exemple le cas si la vente de la partie commune entraine une par un vote en assembl e g n rale baisse de la valeur du lot d un copropri taire en cr ant une perte de luminosit dans son logement ou des nuisances etc Uned cision unanimeest salementindispen sable si la vente d une partie commune porte atteinte la destination de l immeuble En pra tique pour le v rifier il faut se demander si cette partiecommune pr senteuneutilit pour lesautrescopropri taires Parexemple un bout de couloir ou un palier que seul un copropri taireemprunte n a pas d int r t pour les autres Leur vente ne diminuerait pas les conditions de confort et d agr ment dont b n ficient les copropri taires On consid re donc qu elle n a pas d effet sur la destination de l immeuble et que le vote l unanimit ne s impose pas En revanche la vente d une loge de gardien quand elle s accompagne de la suppression du service de conciergerie dans la copro pri t a bien un impact sur la destination de l immeuble et n cessite par cons quent une adoption l unanimit LRO a destination d un immeuble d pend de sa nature immeuble usage d habitation exclusif immeuble usage profession nel et ou commercial autoris ou non etc mais aussi d autres l ments comme ses caract ristiques de c
5. e partie commune il sera tr s difficile de d montrer un abus de majorit D autant que le syndicat des copropri taires est libre de c der ou non son patrimoine Face une telle situation le mieux sera de repartir en campa gne pour convaincre les copropri taires r cal citrants de l opportunit de cette vente et la soumettre nouveau au vote lors d une pro chaine AG Vous devrez alors attendre un peu plus longtemps pour acheter ou majorer subs tantiellement le prix Mais sachez que l argu ment financier fait souvent mouche 4 Officialisez lachat chez le notaire Si la vente estautoris e il fautattendre 2 mois apr s la notification du proc s verbal de l AG pour signer l acte notari C est le d lai laiss aux copropri taires opposants qui ont vot contre la d cision ou d faillants les absents non repr sent s l assembl e pour saisir le tribunal de grande instance d une demande en annulation de la d lib ration s ils l sti mentill gale Apr s 2 mois sans action en jus tice le vote devient d finitif Le proc s verbal d AG mentionnant la d cision est remis au notaire afin qu il r dige l acte de vente Il appartient galement au notaire de modifier le r glement de copropri t sur la base des documents remis par le g om tre expert et qui ont t approuv s par les copropri taires La signature de l acte notari Vous devez prendre rendez vous avec le notaire pour signer l acte d achat
6. et le r gle ment de copropri t modifi C est le syndic qui signe l acte de vente et le modificatif du r glement au nom du syndicat de copropri Tous droits r serv s l diteur taires Ensuite le notaire proc de la publica tion de la vente et du modificatifau service de la publicit fonci re afin qu ils soient oppo sables tous Vous pouvez alors commencer les travaux n cessaires l incorporation effec tive de la partie commune achet e La r partition du prix de vente Ensaqualit d administrateur de la copropri t le syndic per oit le prix de vente I le r partit entre tous les copropri taires y compris l ache teur des lots dans lesquels figurait une quote part de la partie vendue au prorata de leurs tan ti mes S il s agissait d une partie commune sp ciale le produit de la vente est partag entre les Seuls copropri taires concern s ELLE Plus le copropri taire acheteur poss de de tanti mes moins l achat lui co te cher puisqu il r cup re une partie du prix qu il a pay LAURE LE SCORNET Page 4 4 GEOMETRES 8181294400508
7. identifie les lotset pr cise les tanti mes de copropri t qui leur sont attach s Vous devez aussi faire appel un notaire pour qu il pr pare la modification du r glement de copropri t avec une nou velle r partition des charges prenanten compte l attribution de tanti mes de parties communes au lot cr sur la base des docu ments labor s par le g om tre expert 2 Transmettez votre offre d achat au synsiic Vous devez demander au syndic par lettre recommand e avec accus de r ception LRAR d inscrire votre proposition d achat et ventuellement votre projet de travaux l ordre du jour de la prochaine assembl e g n rale Attention vous devez lui envoyer votre courrier suffisamment t t pour qu il le r oive avant d avoir r dig les convocations l AG comptez environ 6 semaines avant sa date pr visible En cas d envoi tardif votre demande sera report e l AG suivante C est vous de formuler les projets de r solution n cessaires c est dire lestextes des d cisions qui seront soumises aux votes Chaque ques tion doit tre pr cise et r dig e de fa on pou voir donner lieu un vote positif ou n gatif Pr cisez les modalit s de l achat Vous devez fournir au syndic un certain nom bre d informations et de pi ces justificatives afin que les copropri taires puissent se pro noncer en connaissance de cause Ils doivent recevoir au plus tard en m me temps que l ordre du
8. jour de l AG les conditions essentiel les de l op ration prix d achat surface exacte situation pr cise plan d limitant la partie c der et ses implications sur les documents delacopropri t ce titre les projets de modi fication du r glement de copropri t de l tat descriptif de division et de l tat de r partition des charges doivent imp rativement leur tre adress s Sans ces l ments la validit de la d cision pourrait tre remise en cause Tous droits r serv s l diteur er ES L y SLA est important de pr ciser dans le projet de r solution que le prix propos est un prix plancher Vous pourrez ainsi rench rir sin cessaire pour pouvoir emporter la d cision lors de l assembl e D crivez pr cis ment les travaux envisag s apr s l achat Si vous pr voyez de faire des travaux affectant les parties communes ou l aspect ext rieur de l immeuble percement d une fen tre bran chements sur les r seaux communs vous devez galement obtenir l autorisation de l AG Il faut donc faire inscrire la r solution l ordre du jour de la m me assembl e Page 2 4 GEOMETRES 8181294400508 L Pays France P riodicit Mensuel OJD 402767 Tous droits r serv s l diteur articulier Date SEPT 15 Page de l article p 86 89 Journaliste Laure Le Scornet appel e statuer sur la vente N ou
9. onstruction aspect standing et sa situation quartier environnement La majorit absolue est obligatoire pour les travaux Lorsque le projet d acquisition d une partie commune s accompagne de travaux n cessai res sur le gros uvre de l immeuble par exem ple le percement d un mur porteur pour relier deux pi ces l assembl e g n rale doit les auto riser la majorit absolue de l article 25 c est dire la majorit des voix de tous les copropri taires pr sents repr sent s et absents l AG GEOMETRES 8181294400508 L Pays France articulier P riodicit Mensuel OJD 402767 En cas de refus vous pouvez saisir les tribunaux Si votre projet est rejet par l AG vous pouvez en th orie Saisir le tribunal de grande instance pour demander l annulation de la d cision Mais attention la proc dure est longue et co teuse car le recours un avocat estobligatoire Surtout vous ne pouvez fonder votre action en justice qu en invoquant un abus de majorit Or il faut pour cela tablir que cette r solu tion est contraire aux int r ts collectifs des copropri taires ou qu elle a t prise dans le seul but de favoriser les int r ts personnels des copropri taires majoritaires au d triment des Date SEPT 15 Page de l article p 86 89 Journaliste Laure Le Scornet copropri taires minoritaires cass civ 3 du 17 12 14 n 13 25134 En cas de refus de vente d un
10. quence pour anticiper les ven tuels points de crispation Expliquez leur concr tement ce qu ils ont y gagner ils rece vront une part du prix de vente de la partie commune et verront leurs charges de copro pri t baisser En effet l op ration entra nera une nouvelle r partition des charges Apr s l achat vous serez propri taire de plus de tan ti mes quote part de parties communes qui servent de base au calcul des charges et votre contribution aux charges sera plus lev e Eux au contraire paieront un peu moins valuez le prix d achat Si votre projet semble r alisable vous devez proc der l valuation de la partie commune que vous souhaitez acqu rir Sachez que le prix est l l mentcl pour obtenir l assentimentdes copropri taires Vous devez donc fixer un juste prix ou toutaumoins un prix acceptable voire s duisant pour que la copropri t accepte la cession Cette tape peut s av rer d licate car valuer un bout de couloir ou un local d saf fect n ob it aucune r gle particuli re Un professionnel agent immobilier notaire g o m tre expert peut vous aider d terminer cette valeur Le prix de vente d pend du type de partie commune cave palier sanitaire com mun On consid re qu une ancienne loge de gardien est comparable un logement Le prix moyen du m tre carr dans le quartier pourra alors servir de r f rence Une d cote peut ensuite tre appliqu e
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