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1. n 147 septembre octobre 2010 Les concessions d am nagement A la recherche d un cadre juridique Les concessions d am nagement Bilan et perspectives Patrick Hocreit re a na a co p 22 l articulation dans le temps de la ZAC du PLU et de la concession d am nagement Patrick Hocreit re Val rie Gueguen p 24 Les op rations d am nagement sans proc dure Patrick Hocreit re Aur lien Massaguer p 26 Patrick Hocreit re Avocat Directeur Associ Cabinet FIDAL www fidal fr Massy Atlantis Zac et concession d am nagement Claire B dora Willem Pauwels p 28 Le p rim tre des concessions d am nagement Fran ois Llorens Pierre Soler Couteaux p 30 Quelles possibilit s d volutions apr s la d signation de l am nageur par appel d offre Olivier Morlet Anne Bloch Lain p 34 L quilibre financier des concessions d am nagement Jean Fran ois Bizet oo p 36 es concessions d am nagement Bilan et perspectives Bien qu incontournable le r gime de la concession d am nagement comporte encore HT O de nombreux points d instabilit l origine d un flou juridique certain L auteur Patrick Hocreit re Nous ne reviendrons pas dans ce dossier sur les p rip ties qui ont maill le r gime juridique des concessions d am nagement ces dix derni res ann
2. lectricit et t l phone existants Les territoires produisent l offre r sidentielle mais ce sont les m nages qui arbitrent en d finitive Finalement la forme de l tale ment urbain en France risque sur tout d tre conditionn e par les moyens dont disposent les collec tivit s territoriales pour r aliser les nouveaux documents d urbanisme Aujourd hui la r alisation d un PLU tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 ou d un SCOT impose de r ussir int grer les diverses politiques th matiques la prise en compte des ris ques l valuation de la production de CO et les impacts de l urbanisa tion sur la consommation d nergie La complexification des documents exige un niveau d ing nierie de plus en plus pointu et induit des co ts de bureaux d tudes et de consultants que seules les grandes collectivit s peuvent supporter Cette complexification n est pas sans poser probl me notre mul titude de petites collectivit s La principale cause de l miettement urbain la fran aise n est pas due qu aux lacunes des r gles d urba nisme Le visage de l urbanisation de notre pays refl te aussi notre morcellement institutionnel unique en Europe Depuis la loi SRU les exigences qualitatives de l urbanisme n ont cess de cro tre Les nouvelles me sures du Grenelle 2 renforcent en core ces exigences Mais plus la barre est haute plus sont nombreux ceux qui passent en dessous
3. projet le montage juridique et financier etc sont cens s tre d finis au moment du lancement de la consultation d am nageur En r alit les tudes pr alables autrefois r alis es par l am nageur sont aujourd hui pilot es et pr financ es par l autorit conc dante et vers es au dossier de consultation des op rateurs candidats la concession Or l exp rience montre que l ensemble de ces tudes sont tr s souvent insuffisamment abouties Plusieurs l ments concourent cet tat de fait Du c t ma trise d ouvrage l atomisation des collectivit s locales surtout en Ile de France entra ne un d ficit de com p tences internes pour le pilotage de ces tu des Ensuite les tudes urbaines pr alables sont en France trop faiblement r mun r es ce qui entra ne l aussi une atomisation du secteur peu propice la constitution de cabinets de taille suffisante pour attirer de hautes comp tences Enfin cette faible r mun ration des tudes urbaines est encore renforc e par les graves difficult s financi res dont souffrent actuellement les collectivi t s locales chute des droits de mutations li e au retournement du march de l immobilier endettement transfert de comp tences im parfaitement assorti de transfert financier suppression de la taxe professionnelle etc Dans ces conditions le candidat am na geur doit fr quemment dans les d lais im partis pour la remise des offr
4. 92 3 du 3 janvier 1992 15 Source IFEN Scees 2007 16 Source Syndicat des industriels fran ais de l assainissement autonome IFAA r alis e par TNS Sofres pour Eparco publi e 19 f vrier 2008 18 Afin de r pondre la directive cadre europ enne n 2000 60 datant du 23 octobre 2000 la loi n 2006 1772 du 30 d cembre 2006 relative l eau et aux milieux aquatiques LEMA int gre dans le dossier de diagnostic technique fournir lors de la vente d un immeuble un nouveau diagnostic des installations d assainissement partir du 1 janvier 2013 19 5 2 millions de foyers 13 millions de personnes situ s en zone d habitat dispers sont potentiellement concern s par ces r habilitations dont le co t varie de 4 000 10 000 Source Syndicat des industriels fran ais de l assai nissement autonome IFAA Les investissements en assainissement individuel peuvent b n ficier de l Eco pr t taux z ro suite un amendement introduit dans la loi de finances pour 2009 et des effets n gatifs de la canali sation des eaux de pluie sur l envi ronnement et sur les inondations D sormais l assainissement n est plus une simple annexe technique du document d urbanisme mais il s inscrit dans une strat gie envi ronnementale situ e en amont des choix d urbanisation L volution du contexte r gle mentaire a favoris un nouveau d veloppement de l assainissement individuel lequel par natu
5. supporter de mani re forfaitaire tout ral conserve une responsabilit propre d s quilibre ventuel 38 tudes fonci res concessives gt laisse croire que dans les concessions march s gt le risque n est cer tes pas significatif mais pas an anti pour autant La formule employ e par l article L 300 5 II lt lorsque le conc dant d cide de participer au co t de l op ration gt a t pr ci s ment retenue pour mettre fin la reprise du risque financier notamment final par le conc dant ceci afin de responsabiliser les concessionnaires les SEM notamment quant la gestion de l op ration et in fine de l utilisation des deniers publics Il nous parait conforme la notion juridique de concession que m me en droit interne le concessionnaire conserve une part de ris que aussi minime soit elle Son an antisse ment soit par une participation d quilibre du conc dant soit encore par le rachat des invendus conduirait ce que la concession soit juridiquement un march public de tra vaux comme en droit communautaire A ceci pr s que aux termes de l article 1 du Code des march s publics qui deviendrait applicable les march s publics de travaux n cessitent la conservation de la ma trise d ouvrage par le pouvoir adjudicateur ce qui est en contradiction avec l article L 300 4 du Code l urbanisme qui induit que la concession d am nagement entra ne n ces saire
6. ventuels acqu reurs r le des notaires de proc der des reconstructions en obtenant un per mis de construire ou en d posant des d clarations pr alables de tra vaux r le des services instructeurs en les louant des tiers r les des agents immobiliers ou encore en proc dant des visites de commis sion de s curit pour les tablisse ments recevant du public Rien n est moins s r et cette situation assur ment pr judiciable risque de durer un certain temps les dossiers de DUP n tant pas pr vus avant la mi 2011 De m me les r actions des assu reurs des sinistr s sont multiples Dans son ordonnance du 16 juin le juge nantais pr cise que ces zones r pondent en outre l imp rieuse n cessit de prot ger les popula tions concern es Mais alors ce dernier fondement semble contra dictoire avec le constat du juge de Poitiers au terme duquel ces m mes zones n entra nent aucune interdic tion d habiter L arbre qui cache la for t Le rejet de l urgence est peut tre justifi par le fait comme l annonce le juge nantais que la d cision du Tribunal administratif statuant sur le fond est susceptible eu gard aux circonstances de l esp ce d tre ren due dans un d lai rapide Or pr cis ment s agissant de la deuxi me condition doute s rieux quant la l galit de la d cision celle ci risque d tre pleinement appr hend e par le juge du fond B
7. 1222 BJDU 1 1998 48 cond J C Bonichot RD imm 1998 233 obs J Morand Deviller et L Touvet AFDUH 1999 n 3 p 321 chron J F Struillou CE 15 d cembre 2004 Cne de Saint Hilaire La Gravelle BJDU 1 2005 39 concl J H Stahl RD imm 2005 146 obs P Soler Couteaux CE 3 d cembre 2007 Cne de Montdragon req no 295779 Const Urb 2008 no 11 obs P Cornille BJDU 6 2008 433 concl L Derepas Il est a priori plus d licat de savoir si d s lors qu elle d cide de confier un tiers la responsabilit de l op ration la collectivit publique est en droit d utiliser un autre mode contractuel que la concession d am nagement soumis ses r gles propres no tamment en ce qui concerne la proc dure de passation du contrat En fait la question est plus simple qu il n y parait Elle appelle sans doute une r ponse n gative A et les collectivit s publiques ont d autant plus int r t se tenir cette r ponse que l on per oit mal l avantage qu elles pourraient retirer du choix au demeurant fort limit d un autre cadre contractuel B A L obligation de recourir la concession d am nagement Que les collectivit s publiques ne puissent utiliser que la concession d am nagement comme mode contractuel de r alisation des op rations d am nagement c est ce qui r sulte de l article L 300 4 du Code de lurba nisme lui m me Apr s avoir admis dans son alin a 1 qu elles peuven
8. 1929 Jean Guillou de Pen ar Da guer une maison dans le secteur de Trez Bian A partir de 1926 il est locataire du fort qu il essaiera plusieurs reprises d acheter la Ma rine Ces parcs locatifs b nod tois sont toutefois tr s modestes car dans certaines stations baln aires des propri taires mettront en loca tion une dizaine de villas leur ap partenant personnellement Un nouvel essor de la contruction En 1925 est d cid e la construc tion d une route directe depuis l en tr e de la ville vers la plage vitant de traverser le bourg de B nodet mais elle n est r alis e qu en 1937 C est le long de cette route que se fera une partie de l urbanisation bal n aire apr s la guerre permettant un nouvel essor de la construction baln aire les parcelles limitrophes de la plage tant urbanis es L tang c tier est ass ch dans les ann es 1950 mais cette zone occup e en partie par un camping reste peu ur banis e jusqu aujourd hui Comme dans de nombreuses stations baln aires fran aises les sp culateurs restent rares B nodet par rapport la masse d individus d sireux de construire une maison PROPRI T Sch ma type de la naissance d une petite station baln aire fin XIX d but du XX si cle ORGANISATION DU LITTORAL Plage avec tang c tier USAGES ET ACTEURS Occupation temporaire li e aux activit s traditionnelles agriculture extractions de mat r
9. ANRU ou PNRQAD La concession concession concerne les op rations ouvertes aux am nageurs priv s ou semi priv s qui assument une part signi ficative du risque conomique de l op ration Ce risque conomique concerne assur ment la commercialisation de l op ration le financement et son co t ainsi que la ma trise du co t des travaux d am nagement En principe l valuation de ce risque co nomique rel ve de la responsabilit du co contractant au moment de son offre et de sa n gociation avec l autorit conc dante sachant que la responsabilit de cette der ni re ne saurait tre engag e dans l hypo th se d une mauvaise valuation et qu une valuation erron e des risques ne saurait constituer un vice de consentement pou vant fonder une nullit de la concession D o la n cessit pour les am nageurs potentiels d une analyse technique juridi que et financi re approfondie des dossiers soumis publicit et mise en concurrence du programme pr visionnel des quipe ments et des constructions projet es de l environnement g ographique de l op ra tion du contenu du projet de concession etc voir ce sujet les contributions de J F Bizet et O Morlet et A Bloch Laine La passation d une concession d am nage ment aux risques et p rils du concessionnai re n exclut pas une participation financi re du conc dant sous r serve que cette partici pation ne neutralise p
10. Face a la complexification des proc du res nombre de petites communes et intercommunalit s rurales s accom modent de l miettement de lurba nisation diffuse autoris e au comp te souttes en utilisant les m thodes simples et peu co teuses de la carte communale et des divisions parcel laires qui chappent aux proc dures du permis d am nager La construction diffuse sera t elle mieux ma tris e Les trois quarts des maisons in dividuelles sont construites en dif fus hors de tout am nagement Mais une grande proportion de ces maisons r sulte en fait de faux lotissements ou plus exactement d une d rogation au permis de lotir apport e par le droit des biens et introduite dans le code de lurba nisme pour favoriser les partages successorauXx 9 87 de communes fran aises comportent moins de 2000 habitants M me lorsque ces communes s associent 85 des tablissements publics de coop ration intercommunale fiscalit propre concernent de petits assemblages de 20 communes au plus 45 concernent des regrou pements de 10 communes au plus 10 Article 25 de la loi loi n 2010 788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l environnement loi Grenelle 2 tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 Cette exception notoire a t sup prim e par l ordonnance r formant le lotissement entr e en vigueur fin 2007 sans que personne dans le monde de l urbanisme ne l ait sou l
11. Les scientifiques restent toutefois prudents quant aux pr visions On les comprend d autant mieux qu en ma ti re de glaces l annonce pr matur e d une fonte des glaciers himalayens horizon 2035 avait entach la r puta tion du GIEC Groupe Intergouverne mental sur l Evolution du Climat C est d ailleurs en partie cette erreur qui a abouti la publication fin ao t d un rapport sur les pratiques du GIEC r alis par le Conseil interacad mique regroupant des experts issus de quin ze acad mies nationales des sciences C est surtout l organisation du Groupe qui est remise en cause plus que ses r sultats on notera en effet que le degr d incertitude des analyses est l un des l ments qui doit tre mieux d fini ainsi que la question r currente en cette poque de transparence de l valuation par les pairs E Not in my seaside Au c ur d une partie des d bats du Grenelle de l environnement les ner gies renouvelables connaissent une dynamique sans pr c dent on le sait Si des initiatives originales voire dr les se d veloppent dans de nom breux pays des salles de sport dont les agr s produisent de l nergie aux trottoirs mont s sur ressorts en France certains projets aux impacts plus marqu s passent plus difficile ment Les oliennes soumises au r gime des ICPE Installations Clas s es pour la Protection de l Environ nement ont du mal s implanter en mer Il n e
12. adopter en 2007 un arr t de gestion durable de l azote en agriculture C est cet arr t qui tait attaqu par deux associations au motif que le plan aurait d tre valu conform ment la directive 2001 42 CE relative l valuation des incidences de certains plans et programmes sur l environnement La Cour se propose pr alablement d identifier la nature du plan ou pro gramme En effet constituent des plans et programmes ceux qui sont labor s et ou adopt s par une autorit au niveau national r gional ou local ou labor s par une autorit en vue de leur adoption par le parle ment ou par le gouvernement par le biais d une proc dure l gislative et exig s par des dispositions l gislati ves r glementaires ou administrati ves La Cour constate que le pro gramme de gestion de l azote rentre dans cette d finition Le champ d application de l va luation environnementale des plans et programmes est pr cis notamment l article 3 2 a de la directive Celle ci est requise pour tous les plans et programmes qui sont labor s dans certains secteurs identifi s et qui d finissent le cadre dans lequel la mise en uvre des projets num r s aux annexes et Il de la directive 85 337 CEE pourra tre autoris e l avenir La premi re condition tait ais e remplir le secteur de l agriculture fi tudes fonci res n 147 septembre octob
13. antir totalement le risque du concessionnaire B L an antissement du risque quelles possibilit s a La concession march gt signifie t elle que comme au bon vieux temps des cahiers des charges de concession type de 1977 le r sultat final est l affaire du conc dant en ce sens que celui ci vient combler le d ficit constat ou s approprier plus ra rement le profit d gag Tel n est pas le cas aujourd hui du moins nous semble t il En effet le fait que le risque doive tre significatif pour mettre en uvre la proc dure aff rente aux concessions 14 Ceci exception faite bien entendu de la th orie de l impr vision ou 16 Et non essentiellement la loi fran aise tant plus restrictive que la celle dite du fait du prince jurisprudence communautaire relative au in house CF article L 327 1 du Code de l urbanisme et L 1531 1 du CGCT 15 Cf Circulaire du 20 novembre 2002 sur le r gime juridique des SEM locales qui pr cise au point 1 2 2 a que destin e ventuellement 17 Le crit re du contr le conforme nous parait induire un espace prendre en charge travers un engagement contractuel r visable une de libert d s lors qu il ne confond pas avec une situation tut laire ce partie du co t de l op ration et non la totalit elle ne constitue plus d autant que les dirigeants de l entreprise notamment le directeur g n d sormais un engagement a priori
14. concessions L objectif de cette consultation est de cr er un march int rieur des concessions plus transparent encore et ouvert tous les op rateurs d viter toute corruption d assurer des travaux et services de qualit aux contri buables et d utiliser l argent public au mieux La l gislation europ enne n emp che pas les autorit s adjudicatrices d imposer des crit res de services d int r t g n ral N anmoins cette consultation publique ne risque t elle pas encore de contaminer peu ou prou le r gime juridique des concessions d am nagement Par ailleurs un certain nombre d volu tions l gislatives la p riph rie du r gime juridique des concessions d am nagement pourrait avoir des incidences sur le cadre m me de ces concessions leur p rim tre ou champ d application Ainsi par exemple la loi n 2010 559 du 28 mai 2010 pour le d veloppement des so ci t s publiques locales SPL qui modifie de fa on relativement sensible le r gime des soci t s publiques locales d am nagement SPLA introduites titre exp rimental par la loi n 2006 872 du 13 juillet 2006 l article L 327 1 du Code de l urbanisme revisite les missions de am nageur dans le cadre de ces concessions Les SPLA b n ficient non seulement des principes de la jurisprudence communau taire dite des prestations int gr es ou in house qui leur permettent d chapper aux r gles de publicit et de mise en
15. de la ville Le projet urbain de Massy A lantis a t con u en consid rant que la plus grande partie des emprises fonci res fera l ob jet d une mutation compl te mais progressivement c est pour quoi le programme a t tabli dans une vision long terme Le partenariat s organise alors gr ce l intervention de la SEMMASSY qui constitue pour l ensemble des intervenants l in terlocuteur pour la gestion des projets de restructuration et de construction En raison de l ampleur et de la complexit du site le projet s appuie sur plusieurs ZAC Trois architectes urbanistes assurent la coordination des op rations Jean Ch ron Pierre Gangnet Dominique Peterm ller l am nagement des espaces publics assur par deux des trois architectes coordonnateurs vise garantir la coh rence et la qualit de l ensemble du projet Atlantis C est d ailleurs dans cet esprit qu a t mise au point la Charte de la qualit urbaine durable dont les prescriptions s appliquent tous les op rateurs Le quartier Atlantis en chiffres Les trois ZAC principales repr sentent 890 000 m de SHON dont 318 000 m de SHON de logements 4 000 logements environ Y 556 000 m de SHON de bureaux 16 000 m de SHON d quipements publics deux coles une cr che un gymnase On estime le nombre d habitants futurs 10 000 et le nombre d emplois 12 000 Chacune des op rations s inscrit dans un bilan de Z
16. de mettre en uvre des op rations d am nagement sans proc dure ne doit pas faire oublier que ce qui peut pr senter des avan tages l amont peut pr senter des inconv nients l aval d am nagement Les actions et les op rations Les finalit s Certes et sans entrer ici dans le d tail de cette analyse en termes de bilan le fait de ne pas entreprendre une proc dure d am nagement de type ZAC permet de faire l co nomie d une concertation pr alable et d une tude d impact Plus g n ralement cela per met d viter que l op ration ne soit retard e par des contentieux prenant la forme d un recours dirig contre l acte portant cr ation d une ZAC ou encore l acte d approbation du programme des quipements publics Des avantages l amont des inconv nients l aval A l inverse ces diff rentes conomies pro c durales ont pour pendant de priver lam nageur de certains effets b n fiques attach s la ZAC et notamment de faire chapper les divisions fonci res au r glement des lotisse ments En mati re fiscale l am nageur ne pourra b n ficier d un r gime de participa tion contractuellement d fini en lieu et place de celui de la taxe locale d quipement Il est donc indispensable pour l am na geur avant de se lancer dans une op ra tion d am nagement sans proc dure de bien examiner les avantages et les inconv nients cons cutifs d un tel changement de perspe
17. entam e en 1997 sur l ensemble du territoire beaucoup de collectivit s se sont int ress es la question du logement locatif social et de l acces sion la propri t et ont cherch intervenir dans ces domaines avec les moyens du bord Elles ont no tamment impos des contraintes sur les programmes priv s de loge ment dans le cadre de n gociations avec les promoteurs immobiliers appuv es sur les rapports de force locaux A mesure que les prix grimpaient au cours des ann es 2000 la situa tion a t jug e pr occupante par certains lus tous bords politiques confondus pour lesquels il devenait vident que selon la formule consa cr e les habitants ne peuvent plus se loger sur le territoire de la commune A partir de 2005 cette vision des cho ses est assez largement partag e Face l urgence les intercommuna lit s ont adopt des Plans Locaux de l Habitat ambitieux en mati re d ac cession sociale la propri t mais dont les possibilit s l gales de trans position dans les PLU manquaient avant la loi Molle du 28 mars 2009 En s inspirant des quotas de loge ments locatifs sociaux impos s sur t A TELELE i ITR TEIL I 1 H 2DSIDW U2SDY9S D i les programmes des promoteurs de nombreuses collectivit s ont cher ch depuis 5 ans imposer sur les programmes de logements neufs des quotas de logements en acces sion prix ma tris s Plusieur
18. gurent l article R 122 17 du Code de l environnement On constatera avec soulagement qu y figurent les programmes d action pour la pro tection des eaux contre la pollution par les nitrates pr vus par le d cret n 2001 34 du 10 janvier 2001 rela tif aux programmes d action mettre en uvre en vue de la protection des eaux contre la pollution par les nitra tes d origine agricole eee ee MANQUEMENT D ETAT DIRECTIVE 92 43 CEE CONSERVATION DES HABITATS NATURELS SITES D IMPORTANCE COMMUNAUTAIRE E CJCE 10 juin 2010 C 491 08 Commission c Italie L Italie condamn e pour une op ration d am nagement dans un site Natura 2000 Les op rations d am nagement ne font pas toujours bon m nage avec les sites Natura 2000 La Sardaigne vient de l apprendre ses d pens On sait que la proc dure de classement des sites Natura 2000 est articul e en plusieurs phases En premier lieu les Etats proposent une liste de sites d im portance communautaire SIC qu ils transmettent la Commission En deuxi me lieu la Commission arr te une liste des SIC en se fondant sur les propositions des Etats membres et en fin les SIC ainsi retenus sont d sign s par les Etats membres comme zones sp ciales de conservation ZSC En l esp ce un site d nomm ls Arenas d une superficie de 1 283 hectares avait t propos en 1995 comme site d importance communau taire SIC en raison de la pr sence
19. lablement soumis pour avis par le repr sentant de l tat dans le d partement la commission d partementale de la consommation des espa ces agricoles pr vue l article L 112 1 1 du code rural et de la p che maritime Cet avis est r put favorable s il n est pas intervenu dans un d lai d un mois compter de la saisine de la commission 30 Selon le nouvel article L 112 1 1 ins r apr s l article L 112 1 du code rural et de la p che maritime LS dun 88 LE ET MAN NS Rix p i Pour les grandes op rations le probl me de la concurrence entre l urbanisme am nag et le diffus ne se pose pas compte tenu de la n cessit de r aliser des quipements pour rendre les terrains r ellement constructibles Mais dans les petites op rations miett es cette concur rence devrait encore profiter l ur banisation diffuse aux lotissements simplifi s r alis s par des particu liers avec l aide de leur notaire en grignotant les espaces naturels le long des routes existantes En conclusion on peut opposer cet article aux nombreux t moi gnages sur les grands projets d ur banisme les op rations complexes et les documents d urbanisme int grant toutes les dimensions du d veloppement urbain Les op rations m diatiques qui soutiennent les dis cours officiels sur la densification et le renouvellement urbain masquent l autre visage de l urbanisation plus diffuse mais finalement
20. par une version all g e bonifi e 50 Le pass foncier se poursuit norma lement jusqu fin 2010 6 465 881 logements produits en 2007 334 430 en 2009 Source Soes MEEDDM 7 Insee Enqu te trimestrielle de conjonc ture dans la promotion immobili re janvier 2010 8 Enqu te TERUTI SCEES IFEN 16 sement r alis par des am nageurs professionnels a recul encore Aujourd hui elle n occupe plus que le quart du march de la construc tion de la maison individuelle pure Le gagnant de l volution r cente redevient la maison individuelle isol e en diffus en dehors de tout am nagement Ce succ s s explique parce que c est le seul produit im mobilier sans risque financier pour l op rateur puisqu il ne n cessite pas d avance de fonds En outre c est aussi le produit le moins cher donc facilement accessible aux po pulations revenus modestes sou tenues par les mesures du plan de relance comme le doublement du pr t taux z ro et le pass foncier Enfin c est le produit de pr dilection des primo acc dants client le qui dynamise le march aujourd hui La crise a contract le march investisseur et le march des secun do acc dants qui ont eu du mal couler leur premier bien Il a fallu attendre le deuxi me trimestre de faciliter cette tendance 1 Voir paragraphe ci apr s consacr aux effets des droits de mutation sur l urbanisation diffuse cette ann e 2010 pou
21. pulation locale de propri taires plus encline se s parer de ses terrains La plus grande modestie sociale de la population qui fr quentait cette plage par rapport la plage du Coq par exemple a conduit un miettement du parcellaire adapt aux nouveaux usages urbains du bord de mer partir de l entre deux guerres et surtout apr s la Seconde Guerre mondiale dans les petites stations Les parcelles situ es le long de la plage ont toutefois t rapide ment urbanis es ce qui a conduit d s apr s la guerre les nouveaux arrivants coloniser des parcelles plus en arri re le long des voies de circulation L essor baln aire de la plage du Trez de B nodet est un bon exemple du d veloppement urbain des petites stations fran aises tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 Conception et r alisation J Vincent 2010 7 Notice M rim e en ligne Ancienne villa Magdalena ou Kermadelen site internet du minist re de la Culture et de la Communication consult le 28 mai 2010 47 u LES _ s m 7 _ u Z O V kid _ O 48 Chronique de Jurisprudence Damien Dutrieux Consultant au CRIDON Nord Est Ma tre de conf rences associ l Universit de Valenciennes Ses eee see eee eee eee CHANGEMENT PARTIEL DE DESTINATION E CE 23 juillet 2010 n 325724 M Patrick B E Consid rant que pour appr cier le respect de ces dispositions L 422 1 et R
22. ration du contractant est fonction tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 d un r sultat d exploitation du service ou de l op ration qui a pour cons quence de faire peser un risque sur la situation financi re du concessionnaire On voit d s lors que la pr d termination du r sultat pour trancher avant m me son lancement du choix de la proc dure de concurrence rel ve de l intention si ce n est de l incantation En effet cette date le dit r sultat est n cessairement pr visionnel et en r alit assez fortement al atoire toute op ration d am nagement tant par essence longue et fluctuante Elle est soumise en effet aux incidences de la conjoncture conomi que et ses impacts sur le montant des d penses de travaux ainsi que sur les recettes de commercialisation L volution politique du conc dant susceptible de faire voluer notablement la programmation de l op ra tion est galement un facteur d incertitude Le r sultat comptable de l op ration s il int gre la r mun ration de l am nageur ne saurait en aucune fa on se confondre avec celle ci qui est un simple poste de charges au sein du bilan de l op ration L op rateur doit bien en effet couvrir ses charges de fonc tionnement bureaux personnel imp ts etc Pour ce faire il impute une charge au bilan de l op ration calcul e conform ment aux dispositions inscrites en ce sens dans le trait de concession Elle
23. respondants l accession priv e pour g n rer des recettes commerciales suppl mentaires abandonner des quipements publics sous ma trise d ouvrage de la ville pour r affecter les subventions ANRU corres pondantes au d ficit du bilan d op ra tion d am nagement Une remise en question Mais ces solutions dont le but est de per mettre la poursuite de ces deux op rations ne remettent elles pas en cause la conces sion d am nagement La collectivit est elle expos e devoir remettre en concur rence la d signation de l am nageur Les r ponses apport es ces questions doivent tre examin es l aune de deux crit res i la modification ventuelle des caract ris tiques de l op ration p rim tre program me global pr visionnel des constructions et participation du conc dant les conditions d ex cution de la concession risque d lais r mun ration de l op ra teur niveau des participations publiques a ma e i En ZAC les caract ristiques essentielles d une op ration d am nagement sont d finies par le dossier de cr ation p rim tre programme pr visionnel global de constructions et tude d impact La signature du trait de concession peut intervenir d s l approbation du dossier de cr ation Le PLU et le dossier de r alisation sont quant eux les outils de mise en uvre de l op ration Ainsi on peut r viser un PLU et donc modifier le PADD pour perm
24. rieurement d orien tations d am nagement lors du clas sement en 1AU L tude a donc montr que les PLU ne suffisent pas toujours ga rantir la qualit de l urbanisation et qu un certain nombre d autres outils doivent tre ma tris s entre planifi cation et passage l op rationnel II est enfin possible d tablir trois profils principaux d attitudes communales celles qui veulent conduire un am nagement public enti re ment ma tris et dont elles pren nent le risque celles qui au contraire ne sou ha tent pas prendre le risque de l am nagement et estiment qu un encadrement par le PLU suffira obtenir ce qu elles attendent en affichant l avance les r gles du jeu notamment sous forme de PAE pour le financement des quipements publics outil mal connu et peu utilis et enfin celles qui pr f rent dis cuter directement avec les op ra teurs et n gocier les r gles du jeu qu elles transcriront ensuite dans des dispositifs formels unilat raux type PAE ou des contrats tels que trait de concession de ZAC projet urbain partenarial PUP ou convention de PVR voi re dans des accords informels Accompagnement et assistance maitrise d ouvrage La premi re d marche entre prendre est de clarifier avec la com mune ou de lui faire accoucher selon la formule socratique la m thode qu elle souhaite au fond em ployer Ce n est qu ensuite que les outils
25. sui generis qu auparavant et promet la doc trine de s illustrer par des d bats passionn s et passionnants E n 147 septembre octobre 2010 S bastien Marsac Le maire l accession sociale et le promoteur Des pratiques locales de n gociation au coeur de la politique du logement Comprendre les effets des politiques du logement n cessite une analyse l chelle locale du syst me d acteurs C est ainsi que peuvent tre d gag es la fois des dynamiques structurelles les sp cificit s locales et les pratiques mergentes en mati re de production de logements tudes fonci res 1 J intervention de l Etat sur les march s de l immobilier s ap pr te l instar d autres sec teurs traverser une p riode de vaches maigres Sur le march du logement massivement d pendant des dispositifs publics de soutien de la demande et des taux d int r t bas la situation est particuli rement pr occupante De quelle fa on les mar ch s immobiliers qui repartent d ja a la hausse dans les zones tendues vont ils r agir moyen terme ces volutions Il est difficile de r pon dre globalement cette question On sait que les collectivit s loca les desquelles d pend in fine l octroi des aides publiques au logement ont globalement renforc leurs in terventions sur les march s locaux de l habitat De fait saisir les v ri tables implications conomiques et soci
26. 157 p 25 Un droit inviolable et sacr la propri t pr f J Fr bault 1989 367 p 23 L environnement entre le maire et l tat ss la dir G Jeannot V Renard J Theys 1990 206 p 18 valuer un terrain Aspects conomiques et juridiques J Comby 1994 220 p 25 L exp rience de l expropriation F Cavaill 1999 222 p 27 Gestion fonci re en Europe de l Est Land tenure and property development in Eastern Europe V Renard R Acosta 1993 283 p 26 Les grands propri taires fonciers urbains Major urban landowners pr f C Chaline 1987 144 p 12 L impact du risque industriel sur l immobilier L Sauvage 1997 255 p 29 Land Policy in France 1945 1990 V Renard J Comby 1990 174 p 18 March s immobiliers segmentation et dynamique F Calcoen D Cornuel 1999 265 p 31 Les m canismes fonciers de la s gr gation 2004 280 p 35 Politiques fonci res des villes en d veloppement C Farvacque Vitkovic P McAuslan 1993 160 p 24 Qui doit payer la ville pr f C Bersani 1996 246 p 27 Reconstruire la ville sur la ville pr f P Schwach 1998 160 p 24 La r gle et l urbanisme pr f C Robert 1990 360 p 20 La rente fonci re pr f P H Derycke 1990 244 p 18 S curiser l urbanisme pr f J P Lacaze 1997 181 p 24 S curit et transparence des march s immobiliers A Givauda
27. 17 S bastien Marsac Une nouvelle taxe pour r cup rer un 12 L article R 111 18 4 du code de la construction pr cise La pr sente naaran a p bution des logements ne s applique pas la construction pour soi m me ce qui revient exclure presque toute la production de maisons individuel les pures Dans le m me sens la construction pour soi m me est sous traite aux charges du financement de l arch ologie pr ventive En mati re de r glementation thermique tous les types de loge ments sont soumis aux nouvelles exigences Les immeubles collectifs ont un meilleur potentiel de limita tion des pertes d nergie par les pa rois Les maisons individuelles ont quant elles une plus grande liber t d implantation pour tirer partie de l ensoleillement Elles sont plus aptes a fournir de la place bien orient e pour les syst mes d apports nerg tiques compl mentaires chauffe eau solaires puits canadiens etc Au final les premi res constructions produites selon les normes des b timents basse consommation BBC ont t des maisons individuelles Le march de la maison individuel le a une capacit peser massive partie des plus valu s immobili res induites par la cr ation des nouvelles lignes de fransSport ment sur l industrialisation de biens d quipement nerg tiquement plus performants afin de faire baisser les co ts unitaires ce qui lui conf re
28. 35 anni versaire du Conservatoire du littoral f t au Rayol Canadel Ce parc dont le projet couvre plusieurs milliers d hectares entre Marseille et Cassis sur terre et en mer constituera le pre mier parc p riurbain d Europe ainsi que le premier parc national cr en France m tropolitaine depuis celui du Mercantour 1979 De l autre c t de Marseille au Sud de l tang de Berre certains lus locaux demandent express ment l intervention du Conservatoire du littoral sur les secteurs victimes d incendie cet t Alors que l tablis sement public est d j propri taire de milliers d hectares sur la C te Bleue il s agit de son premier site continental C est donc d une ceinture verte de premi re ampleur que l agglo m ration marseillaise est en train de se doter Peut tre bient t g r e par une seule et m me entit selon le souhait de Chantal Jouanno qui souhaite une fusion du Conservatoire avec les parcs nationaux et l Agence des aires marines prot g es E Convocation Le 14 septembre dernier 250 personnes essentiellement des professionnels de l am nagement et de l urbanisme responsables des services promoteurs etc ont tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 t fermement invit es par le pr sident de la R publique parti ciper la table ronde sur le th me du logement et de l accession la propri t Benoist Apparu tait l Jean Louis Bo
29. 422 2 du Code de l urbanisme le juge doit rechercher si les travaux d am nagement d une construction existante ont pour effet de changer ne serait ce que partiellement la destination de cette construction au sens du code de l urbanisme Consid rant qu en se bornant relever qu il y avait changement de destination des locaux en se fondant uniquement sur la destination initiale de l immeuble sans mentionner en quoi consistaient les travaux d clar s et en quoi ils avaient pour effet d entra ner un changement de destination les juges du fond n ont pas mis m me le juge de cassation d exercer son contr le et ont ainsi entach leur jugement d insuffisance de motivation que par suite et sans qu il soit besoin d examiner les autres moyens du pourvoi il y a lieu d annuler le jugement attaqu Consid rant qu il y a lieu dans les circonstances de l esp ce de r gler l affaire au fond en application des dispositions de l article L 821 2 du code de justice administrative EN Consid rant en troisi me lieu que pour tablir que la d cision attaqu e est l gale la commune invoque un autre motif tir de ce que cette d cision tait galement justifi e par la circonstance que les travaux en litige constituaient un changement de destination et n cessitaient ainsi un permis de construire en application des dispositions pr cit es du code de l urbanisme Consid rant qu il ressort des pi ces du dossier notamment du bail
30. Bous sard marin p cheur voisinent sur la route de la Plage chacun poss dant une maison pour le premier construite en 1915 12 ouvertures et pour le second en 1904 4 ouver tures Une partie des propri taires vill giateurs d origine modeste investit dans des constructions sim ples implant es sur des parcelles de quelques centaines de m ce qui est l poque plut t restreint Guillaume Cl ment construit sa maison sur une parcelle de 100 m et la couturi re Jos phine Normand sur une parcelle de 418 m par celle achet e en commun avec sa s ur La plage du Trez devient un lieu de promenade gr ce la construc tion d une route le long de la gr ve en 1916 Les constructions se multi plient et se renouvellent Pierre Jacq apr s avoir agrandi sa construction avec une buvette en 1915 qu il d molira en 1917 construit en 1916 ce qui est pr sent comme une mai son avec 29 ouvertures en fait un h tel d molie en 1920 pour tre remplac e par un h tel avec 33 ouvertures d moli en 1922 pour l H tel de la Plage comportant 58 ouvertures Des parcelles plus loi gn es du d bouch de la route de la Plage sont achet es par Pierre Jacq notamment mais le centre de l anse du Trez Voisin de l tang c tier res te peu recherch De nouveaux propri taires acteurs du d veloppement baln aire L arriv e de nouveaux propri tai res au sein de la population locale relance le proce
31. Distribution req n 270 432 BJDU 1 2005 p 33 concl F S ners Mais force est d ob server que selon le droit applicable dans cette esp ce l acte de cr ation de la ZAC devait pr ciser le mode de r alisation de l op ration le d cret du 31 juillet 2006 ayant supprim cette exigence didats ainsi qu il est dit l article R 300 7 du Code de l urbanisme un document pr cisant les caract ristiques essentielles de la concession d am nagement et indiquant le programme global pr visionnel des quipements et des constructions projet s ainsi que les conditions de mise en uvre de l op ration Bien que le Code de l urbanisme ne le pr voie pas express ment le lan cement de la consultation pr alable ne peut tre engag que par une d lib ration de l organe d lib rant d cidant du principe de la d l gation de la r alisation de l op ration et de ses principales caract ristiques dont les principes de son financement Cette d lib ration pouvant par ailleurs utilement d signer les membres de la commission d am nagement si une telle commission doit tre consult e peut intervenir au moment de la cr ation de la ZAC Le reste n est qu encha nement des proc dures entre elles afin d assurer l harmonisation des actions et des op rations comme il est dit au second alin a de l article L 300 4 d am nagement Les auteurs Patrick Hocreit re Val rie Gueguen Avocats associ s Cabinet
32. FIDAL Comment s articulent chronologiquement la mise en uvre d une pro c dure de ZAC et le lancement de la publicit et de la mise en concurrence en vue de la d signation de l am nageur concessionnaire La question est d autant plus compliqu e que l op ration d am nagement peut impliquer une adaptation des dispositions du plan local d urbanisme PLU sans vo quer le lancement si n cessaire d une proc dure de d claration d utilit publique DUP voire la mise en place de mesures de sauvegarde etc Rien n est crit dans le Code de l urbanisme sur l articulation de ces dif f rentes pr rogatives visant conduire et autoriser une op ration d am nagement pour reprendre la terminologie du second alin a de l article L 300 4 du Code de l urbanisme et c est la limite tant mieux En la ma ti re il est sans doute souhaitable que le bon sens l emporte sur le droit Certes il avait t jug que la concertation devait tre ouverte avant que ne soient pris les actes de r alisation de l op ration parmi lesquels la d finition du mode de r alisa tion et la d signation de l am nageur TA St Denis de la R union 18 sept Ind pendamment de ces consid rations jurisprudentielles devenues un peu obsol tes il importe en toute hypoth se que les tudes pr alables soient bien pr alables comme leur nom l indique au lancement du proces sus de d cision Si les tudes pr alables une
33. UMR 5600 Environnement ville soci t universit Lyon 3 1 1962 Rapport de la Commission d tude des probl mes de la vieillesse pr sid e par Pierre Laroque Ce rapport est consultable en ligne http infodoc inserm fr tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 3 E Ca tourne Alors que la fr quentation du m tro parisien a progress au cours du premier semestre 2010 apr s une baisse courant 2009 et que la concertation sur le prolongement de la ligne 11 jusque Rosny sous Bois 6 km vient de d marrer la double boucle m tro du Grand Paris revient au c ur de l actualit Le d bat public sur ce m tro automati que autour de Paris 130 150 km dont le co t est estim 21 millions d doit tre lanc le 30 septem bre parall lement celui de son concurrent port par le Conseil R gional Arc Express Pour rappel le dossier du Grand Paris est port aujourd hui par Michel Mercier par ailleurs ministre de l Espace rural et de l Am nagement du territoire de puis la d mission de Christian Blanc d but juillet E Le moment d investir Alors qu en France le march immobilier repart la hausse et que les livraisons de logements devraient suivre la situation reste particuli rement difficile en Espagne Selon l INE les livraisons de logements y ont connu une chute de 45 en 2009 380 000 unit s livr es Les mesures annonc es comme la d fis calisation des in
34. ans Quelque 15 ans plus tard en comparant la situation pr valant fin 2008 avant les mesures de relance prises par le gouvernement l outil a beaucoup perdu de sa superbe Certes pour le m me m nage le diff r a augment d une an n e 18 ans et la p riode d amortissement est rest e de 4 ans mais le montant maximum du pr t taux z ro a cr respectivement de 12 7 en Ile de France et 17 5 en province entre 1995 et 2008 soit 0 9 et 1 2 l an C est tr s peu alors que hors effet qua lit normes les seuls co ts de construction ont progress de 50 3 soit 3 2 l an entre le 4 me trimestre 1995 et le 4 me trimestre 2008 selon l ICC de l Insee Et encore conviendrait il d y ajouter la hausse rapide du co t du foncier voire celle des frais de commer cialisation etc Bien des r formes des mesures de r gulation sont pass es par l et expliquent le moindre pouvoir solvabilisateur au final du produit qui entre temps a t toutefois tendu l existant R partition de l accession neuf et ancien moyenne de 2006 2008 et du parc existant 2006 par zonage Robien 70 60 w 50 40 30 20 10 0 Zone Zone B1 Zone B2 Zone C M Accession neufs M Accession x encens Porc existant aate CL A heor de ls population Ou ACTUALIT S Bernard COLOOS Bernard Coloos est Directeur aux Affaires Economiques Finan ci res et Internationales de la F d ration F
35. aol com Manuel Verrier Quelle Ville manuel verrier quelleville fr 1 Concr tement l tude s est d roul e en trois phases La premi re phase de l tude avait pour but d identifier et de caract ri ser le potentiel foncier proximit du futur trac du TCSP Un recensement du foncier potentiellement mutable a t tabli par le biais de croisements de donn es g or f renc es d enqu tes de terrain et d en tretiens avec les acteurs publics locaux une typologie de ces terrains a ainsi t d gag e les friches en tissu urbain les terrains nus en tissu urbain les activit s potentiellement volutives en tissu urbain les zones class es urbaniser dans les documents d urbanisme La deuxi me phase a identifi par tir d changes avec les acteurs publics concern s des p rim tres enjeux sus ceptibles d tre mobilis s Certains de ces p rim tres ont t retenus comme secteurs tests pour mener la suite de l tude La troisi me phase a propos des sc narios de reconversion sur les secteurs tests choisis FR 7 7 mr Q 7 FF on nn CE FR7A Fe Ep e 11 Tableau 1 Le gisement foncier estimation globale par type de foncier Trac s Terrain nu Activit volutive en tissu urbain Friche AU 2 La troisi me phase de l tude s est atta ch e d velopper des sc narios d am nagement acteurs processus et outils sur les secteu
36. aux VA f i ul b h j dsurvenir sansitoutefois tre pr visibles l d a _ 57 Un promoreur expliquait par exemple les Pass Foncier qui marchent sont ceux qui ont des clauses ill gales Selon lU leS maires souvent peu avis s du mode de fonctionnement voire de l sist nc des dispositifs Gomme le Pass Foncier ne sont dispos s d ployer ce dispositif que s ils y trouvent un int r t politique l s list s d attentes sont alors g r es selon le principe de la pr rer nc comm nale il gal en l tat D une facon plus g n rale la pr f rence communale ff st un pboinr d discorde entre moiries et infercommunalit s FF 6 Dans c mod le l plis co rdmment utilis en conomie du logement le prix au m d un bien est fonction de Plusieur Nariabl s non mon taires caract risant ce bien situation g ographique niveau de lt ontort tatg n ral hiveau de d mande locale etc S bastien Marsac LR N les projets au cas par cas plut t que in abstracto est une n cessit pour ces acteurs dont la capacit d ex pertise est limit e plong s dans un monde o l information n est jamais pure et parfaite Les PLU interpr t s sur un mode discr tionnaire sont ainsi relativement comparables aux contrats incomplets de l conomie des organisations Il faut donc consid rer les syste mes locaux de n gociation comme des ensembles fonctionnels capa bles
37. conclu le 20 juillet 1994 entre le requ rant et la soci t Meg ve Chimie et de l attestation produite devant le tribunal que le niveau R 1 consistait l origine en une d pendance des locaux commerciaux situ s au rez de chauss e que si une partie du niveau R 1 a t utilis e comme bureaux depuis 1999 les travaux faisant l objet de la d claration consistent en l ouverture de cinq fen tres et quatre velux en partie haute qu ils cr ent ainsi un clairage naturel des locaux permettant une utilisation autonome usage de bureaux de la totalit du niveau que d s lors que ces travaux entra nent ainsi un changement de destination f t il partiel ils ne rentrent pas dans le champ de la d claration de travaux et n cessitent en application des dispositions pr cit es du code de l urbanisme l obtention d un permis de construire ba eMebou Parce que la jurisprudence para t confuse depuis l arr t Epoux Fer nandez et sa remise en cause par l arr t SCI La Paix cet arr t en ce qu il rappelle que la destination peut tre partiellement modifi e et com ment ce changement s appr cie m rite d tre retenu Certes le Conseil d Etat dans cet arr t du 23 juillet 2010 statue sur des dispositions qui ne sont dor navant plus applicables Pour autant les so lutions sont transposables La question tait tr s simple dans sa pr sentation avant la r forme des autorisations d urbanisme d s
38. constitue dans le compte de r sultat de l entreprise et non de l op ration sa r mun ration et donc le pro duit destin la couverture des charges de la soci t Il doit tre nonc avec fermet que cette r mun ration qui ne constitue pas le r sultat de l op ration n est donc nullement pay e par le conc dant com me le constate tort la Cour administrative d appel de Nantes suivie sur ce point par plusieurs de ses cons urs f C est donc sur le risque conomique de l op ration que la r flexion doit se concentrer 2 La part significative du risque conomique de l op ration Le r sultat positif ou n gatif de l op ration ne g n re v ritablement du risque que si le concessionnaire en assume une part dont la d termination est loin d tre vidente D autant que pour appliquer la proc dure propre aux concessions con cessives il faut encore que ce risque soit significatif Une premi re approche de cette notion dans l attente d une position du juge admi nistratif peut tre tent e Le risque devrait tre consid r comme significatif et cono mique si la r tribution de am nageur est en r a lit assur e par une marge comptable r sultat d exploitation des recettes de commercialisation non symboliques sont per ues par l am na geur qui s expose de ce fait un risque de commercialisation dont les pertes ventuelles demeurent in fin
39. d terminer le conte nu exact des concessions d am nagement c est dire l objet auquel elles correspon dent cela aux fins de savoir dans quels cas il y a lieu d y recourir et d appliquer les r gles qui les r gissent Il faut galement se de mander car sans cela la premi re question serait de faible int r t si l objet particulier des concessions d am nagement n est pas susceptible d tre r alis au moyen d autres cadres contractuels En d autres termes la sp cificit du conte nu des concessions d am nagement qu il importe de caract riser 1 se double t elle d une exclusivit d utilisation pour la r ali sation d op rations d am nagement 2 La sp cificit de la concession d am nagement A partir du moment o la loi nomme un contrat et lui attribue un r gime juridique d termin il est n cessaire d identifier pour quel objet et quelles fins ce contrat peut tre utilis En effet s il y tait recouru pour la r alisation d un autre objet ou d autres buts que ceux pour lesquels il a t con u il y aurait un risque d ill galit quant au choix du contrat et aux proc dures de passation mises en uvre La difficult vient de ce que appr hend es sommairement les concessions d am na gement portent sur des travaux et des servi ces c est dire sur un objet fort peu sp cifi tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 que Une approche plus fine r v le t
40. dante vienne a posteriori diminuer de mani re sensible le risque au regard de ce qui avait t contrac tuellement convenu m me si le risque pr a lablement dimensionn ou nouvellement r v l s av re financi rement difficilement supportable par l am nageur L avenant correspondant serait ill gal et susceptible de faire l objet de recours notamment de la part d un candidat cart et qui pourrait s estimer l s du fait de l absence de l occur rence d une telle participation du conc dant au moment de la n gociation du contrat AQUSIOW 513 58 Les SEM devront veiller ce que les risques accept s ne soient pas surdimensionn s au regard de leurs capitaux propres d On peut galement se poser la ques tion de savoir si le profit peut tre partag Ici la libert contractuelle et la n gociation entre les parties para t tre la r gle une nuance pr s il ne nous appara t pas anor mal que pour le cas o le conc dant aurait particip au co t de l op ration et en cas de profit manifestement r alis qu en seule consid ration de cette participation tout ou partie de cette derni re lui soit revers e Dans ce cas le profit parait en effet illicite voire constituer une aide conomique ill gale l am nageur une SEM notamment pour le cas o la participation surabondante aurait pour effet de r tablir ses comptes Pour autant peut on dans certaines hy poth ses aller jusqu an
41. de for mation des prix ce qui en pratique est tr s ambitieux A d faut l action sur le prix du foncier est particuli rement souhaitable dans la mesure o ce poste repr sente en moyenne 30 du co t d un programme et jusqu 50 en zone urbaine Le propri taire foncier cible ideale des acteurs locaux En effet les promoteurs estiment la plupart du temps que les contrain tes impos es par les collectivit s ne seraient pas un probl me si elles pouvaient tre facilement int gr es dans le calcul de la charge fonci re acceptable c est dire r percut es sur un autre acteur Au cours de ce que Joseph Comby appelle le compte rebours du promoteur la charge fonci re maximale pour un programme est obtenue par r tro calcul en soustrayant les autres co ts du programme aux prix de sortie anticip s Or on peut facile ment assimiler les contraintes des politiques locales des co ts puis que ce sont des manques gagner les promoteurs doivent revendre une portion de leur programme a des prix inf rieurs au prix de re vente sur le march libre Le prix d un terrain tant fonction des servi tudes qui le gr vent on peut th o riquement faire baisser ce prix en assimilant des quotas de logements sociaux des servitudes tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 Promoteurs comme collectivi t s consid rent tous deux que les propri taires fonciers s approprient ind
42. de projet PAFTRP Anne Bloch Laine Juriste l AFTRP On se placera dans l hypoth se d une op ration d am nagement r alis e dans le cadre d une proc dure de ZAC tant rappel qu il est possible de conc der la r alisation d une op ration d am nagement quelle que soit la proc dure choisie pour sa mise en uvre La dur e relativement importante des op rations d am nagement entre 5 et 10 ans les expose des retournements de cycle im mobilier dont les effets sont difficiles va luer au moment du d marrage du contrat Elles sont galement tributaires d autori sations et de proc dures ext rieures l op rateur et l autorit conc dante arch olo gie pr ventive autorisations d exploitations commerciales autorisations de construire d claration d utilit publique susceptibles de contentieux On a m me pu dire que le fait qu une op ration d am nagement soit son ach vement en tout point similaire celle qui tait imagin e au moment de son lance ment rel verait du plus pur hasard Les conditions initiales de la concession d am nagement sont ainsi susceptibles d tre revues en profondeur Parall lement l exclusion des tudes pr op rationnelles de la mission de l am na geur constitue un autre facteur d incertitude non n gligeable L laboration du projet urbain la pro grammation la r glementation d urbanis me la commercialisation l conomie du
43. e par un app tit constant des m nages pour l accession ou les investissements d fiscalis s l lasti cit prix de la demande tait parti culi rement faible Les collectivit s ont pu imposer des contraintes conomiquement lourdes d faut d tre toujours pertinentes qui tout en faisant protester les promoteurs trouvaient s inscrire sans trop de casse dans les bilans financiers Le m canisme pouvait tre consid r comme un financement des politi ques de l habitat par une forme de captation de facto de la plus value immobili re Les promoteurs eux m mes en laborant leurs pro grammes pouvaient se contenter de viser les client les les plus solva bles et d anticiper sur la hausse des prix Ce paradigme inflationniste a t stopp par la crise Les promoteurs dont les program mes co teux n gligeaient la primo accession avant 2008 sont devenus tr s demandeurs de produits de sol vabilisation de la demande comme le Pass Foncier alors m me que ces produits permettent un encadre ment des prix de sortie Des op rations de sensibilisation en direction des communes et as sociant promoteurs communaut s d agglom ration ADIL et tablis sements financiers notamment le Cr dit Foncier ont t men es en Province notamment Les syst mes locaux ont volu vers des sch mas de concertation entre public et priv avec la cl laboration de politiques consensuelles de prix ma t
44. entrepris de d placer l emprise de la rue des Allobroges de mani re permettre la r alisa tion d un grand h tel d un seul tenant L op ration aurait alors pris une autre dimension et chang de nature son degr de complexit ses incidences sur l agencement du tissu urbain auraient la fois n cessit et justifi l interven tion de la collectivit publique et l on aurait ainsi retrouv la logique de l am nagement En d autres termes l am nagement est la traduction d une action volontariste sur un territoire Tel doit tre l objet d une conces sion d am nagement Encore faut il qu il se rattache un objet d am nagement au sens du code de l urbanisme 2 au sens du Code de l urbanisme Le fait que le contrat ait pour objet la r a lisation d une op ration d am nagement ne suffit cependant pas caract riser compl te ment la concession d am nagement Il faut encore qu il s agisse d une op ration d am nagement au sens du Code de l Urbanisme Cette condition est impos e par la r dac tion m me de l article L 300 4 La limite qu elle implique est cependant peu contrai gnante compte tenu de l ventail tr s large des finalit s d am nagement num r es par l article L 300 1 Le contentieux de la pr emption illus tre toutefois que le juge administratif peut tre amen sanctionner le recours cette pr rogative en vue d un objet totalement tranger aux finalit s de
45. es Les diverses vo lutions dont ce r gime a fait l objet ont t amplement comment es par la doctrine l exception mais elle est notable et regret table de la doctrine administrative Analyse en quatre temps Le constat L absence officielle de mode d emploi des concessions d am nagement issues de la loi n 2005 809 du 20 juillet 2005 de leur na ture et de leur qualification par le juge com munautaire ou le juge administratif ainsi que du d cret n 2009 889 du 22 juillet 2009 ayant modifi le r gime juridique de leur d volution ont conduit les collectivit s locales et les professionnels de l am nage ment une large improvisation Il y a tout lieu d esp rer que ce qui a t fait par le pass ne viendra pas contaminer l avenir les op rations d am nagement en cours avec les risques de remise en cause des acquisitions r alis es par voie d ex propriation ou de pr emption les march s d tudes ou de travaux pass s les travaux effectu s avec tous les pr judices cono miques qui pourraient en r sulter pour les collectivit s publiques les am nageurs et en bout de course les constructeurs Ces incertitudes qui r sultent des erre ments l gislatifs et r glementaires d un pass r cent sont notamment illustr es par la fragilit de la validation des conventions d am nagement ant rieures la loi du 20 juillet 2005 Certes s il n y a pas lieu de contester l utilit de cette validati
46. et de tenter d expliquer pourquoi le juge admi nistratif statuant en r f r n a pas acc d la demande d associations repr sentatives et de particuliers de suspendre l ex cution de ces zo nes noires Un bref retour sur ces zones noi res s impose d abord La o dans ses ordonnances suc cessives le juge de Poitiers a identi fi ces zones noires comme tant des zones d extr me danger d localiser le juge de Nantes relevait qu il s agissait de zones de danger extr me pour la vie et la s curit des habitants Essor m diatique Bien entendu ces zones noires pourront voir leurs contours voluer comme l admettait le juge de Nan tes et ont d ja vu leur intitul tre remplac en zone de solidarit comme le rel ve son homologue de Poitiers tant cette d nomination initiale de zones noires marqu es tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 1 Les directions d partementales des ter ritoires et de la mer DDTM des pr fectu res concern es ont rapidement r alis des relev s photographies g o r f renc es 2 Ces cartes taient disponibles sur le site internet des pr fectures concern es 3 Successivement TA Nantes 29 avril 2010 req n 1002332 Association de d fense des victimes des inondations de la Faute sur Mer TA Poitiers 1 juin 2010 req n 1001030 Association de d fense des int r ts des v
47. exig pour les constructions sur les emplace ments r serv s en application de l ar ticle L 433 3 du Code de l Urbanisme En vertu de ce m me article le b n ficiaire du permis de construire doit enlever sans indemnit la construction et remettre ses frais les terrains en l tat la premi re demande du b n ficiaire de la r serve Le r gime du permis de construire pr caire exc de bien videmment la seule hypoth se des constructions implant es dans des emplacements r serv s En application de l article R 433 1 du Code de l Urbanisme l arr t ac cordant un permis de construire pr caire doit obligatoirement comporter l indication du d lai l expiration 2 Secteur sauvegard p rim tre de restauration immobili re site inscrit ou class champ de visibilit d un monument historique ou ZPPAUP duquel le p titionnaire doit enlever la construction lorsque le terrain n est pas situ dans une zone urbaine ou urbaniser du PLU ou fait l objet d une protection au titre du patrimoine L article L 433 1 d roge clairement aux exigences de l article L 421 63 et donc aux r gles d urbanisme locales La question du maintien de l op posabilit directe de la loi Littoral portant interdiction en dehors des espaces urbanis s des constructions qui n exigent pas la proximit imm diate de l eau sur une bande littorale de 100 m compter de la limite du rivage peut se poser Il apparti
48. importance sa complexit ses incidences sur le milieu environnant la volont et l enjeu d am na gement qui lui sont attach s Or dans le cas consid r la nature m me du projet la fai ble importance de la superficie le fait qu elle concernait un propri taire unique pour un projet unique ne permettaient pas d identi fier d embl e un enjeu d am nagement dans les caract ristiques du projet Mais d faut d enjeu pouvait on d celer une volont d am nagement dans le fait par exemple que la commune en aurait pro fit pour entreprendre d importants travaux d quipements ou un remodelage du tissu urbain La r ponse tait n gative ainsi la faible importance des travaux d quipe ments ne permettait pas de rattraper en quelque sorte le d ficit d am nagement r sultant des caract ristiques de l op ration Au total ni l conomie de l op ration ni son degr de complexit ni la nature ou l importan ce des travaux d quipements qu elle n cessite ne permettraient de la distinguer d une op ra tion de construction Il en serait all autre ment si la commune y avait vu l occasion de r nover en totalit ou en partie le quartier de la Gare qui semble quelque peu d suet l h tel Frantour devenant alors l un des pivots du nou veau secteur Peut tre la solution aurait elle t galement diff rente si suivant les suggestions du commissaire enqu teur elle avait au moins
49. le 12 janvier 2009 23 Article 64 de la loi Grenelle 2 compl tant l article 1531 du Il de la section 7 du chapitre 1 de la deuxi me partie du livre 1 du code g n ral des imp ts tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 TERRITOIRES COLLECTIVIT S F a 24 La taxe ne peut intervenir plus de deux ans apr s la publication ou l af fichage de la d claration d utilit publique ou de la d claration de projet l assiette de la taxe est bas e sur 80 de la plus value r alis e Pour les autorit s organisatrices de transports urbains le taux est de 15 pour les immeubles distants de moins de 800 m tres Le taux est divis par deux pour les immeubles situ s entre 800 et 1200 m tres Le m me dispositif existe pour les transports r gionaux mais les taux sont divis s par trois 25 Castel J C 2006 0p Cit 26 Loi n 2010 237 de finances rectificative pour 2010 du 09 mars 2010 27 Avant la r forme en application de l article L 257 7 a 3 alin a du code g n ral des imp ts les terrains b tir acquis par des personnes physiques taient hors du champ de la TVA DOIUDIS 10pPN Tr PIRU N e 28 La loi n 2010 874 de modernisation de l agriculture et de la p che du 27 juillet 2010 introduit une section Vter au chapitre 1 du Titre Il de la deuxi me partie du livre 1 du code g n ral des imp ts Taxe sur la cession titre on reux de terrains nus
50. lors que des travaux accompagnaient un changement de destination le permis de construire s imposait En l esp ce il s agissait de cr er des ouvertures donc de changer l aspect ext rieur d un b timent et une d claration de travaux devait tre d pos e comme aujourd hui sauf si le volume est mo difi parall lement selon le nouvel article R 421 14 du Code de l urba nisme l exception de l hypoth se o un changement de destination PR EMPTION ET R TROCESSION UNE ENTREPRISE intervenait en m me temps que les travaux Deux informations int ressantes nous sont livr es par le Conseil d Etat tout d abord il impose au juge du fond de rechercher si les travaux d am na gement d une construction existante ont pour effet de changer ne serait ce que partiellement la destination de cette construction au sens du Code de l urbanisme Ainsi en l esp ce les lo caux accessoires pouvaient ventuelle ment tre utilis s comme bureau mais n avaient pas cette qualit et ce sont les travaux qui transforment r ellement ces annexes L utilisation du bien est donc sans influence pour l appr cia tion objective du juge Ensuite il rappelle qu un change ment de destination peut tre partiel Cet l ment est aujourd hui confirm par les dispositions du Code de l ur banisme qui donnent aux locaux ac cessoires la m me destination que les locaux principaux mais n inter disent nullement de modifie
51. ment la totalit des plus values fonci res r sultant de l am liora tion des quipements financ s par la collectivit on entend souvent parler d un enrichissement sans cause Pour les acteurs locaux il para t donc logique que le co t des politiques locales soit prioritaire ment r percut sur cette plus value fonci re Cependant c est la structure des march s fonciers qui dicte les possi bilit s d imputation de ces surco ts sur la charge fonci re D une fa on g n rale ces march s sont tr s peu liquides le rythme des ventes y est index sur les v nements de la vie des propri taires divorces d c s faillites etc L attitude g n rale des propri taires fonciers est de tenir des prix de r f rence souvent fan tasm s l ch s par un promoteur irresponsable de passage ou retenus du maximum d un cycle conomique et de ne pas vendre lorsque les termes de la vente ne leur conviennent pas A trop vou loir imputer on risque simplement de rendre impossible le montage des op rations Dans ces condi tions les situations locales sont tr s diff rentes Les promoteurs admettent g n ralement qu un report sur la charge fonci re du co t des politiques lo cales est possible mais en partie seulement La ren gociation peut souvent achopper et des projets chouer Lorsque le march fon cier est clat entre une multitude de particuliers propri taires sur des petites p
52. n cessaire ment une soci t d conomie mixte ou une personne publique pouvait se voir confier dans le cadre d une convention publique d am nagement la r alisation de toute op ration et action d am nagement et d quipe ment concourant l op ration globale faisant l objet de la convention d am nagement Le Code de l urbanisme ne d finissait pas cette notion d op ration globale pouvant tre d l gu e par la collectivit Cette no tion recouvrait certainement une pluralit de missions confi es l am nageur quel que fois aux limites de ses comp tences juridiques d am nageur Elle pouvait gale ment recouvrir une pluralit de localisations d ores et d ja autoris es dans le cadre des ZAC multisites qui ne sont plus cantonn es aux seules zones U des POS ou des PLU de puis la loi SRU La loi du 20 juillet 2005 a modifi cette perspective en recentrant la notion d am nagement sur sa conception traditionnelle et en supprimant la notion d op ration globale de l article L 300 4 du Code de l urbanisme Aux termes de cet article aujourd hui ap plicable le concessionnaire assure la ma trise d ouvrage des travaux et quipements concou rant l op ration pr vue dans la concession ainsi que la r alisation des tudes et de toutes missions n cessaires leur ex cution Il peut tre charg par le conc dant d acqu rir des biens n cessaires la r alisation de l op ration y compri
53. nerg tique Son application n est pas cumulable avec les autres bonus Ces dispositions sont introduites l article L 123 1 1 du code de l urbanisme 7 La loi Boutin a aussi modifi les dispositions de la loi sur la copropri t du 10 juillet 1965 En ce qui concerne la densification elle a all g les contraintes impos es l article 35 de la loi en assouplissant les r gles de majorit pr vues pour autoriser l assembl e g n rale des copropri tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 l ration des programmes de construction et d investissement publics et priv s loi dite Plan de relance stipule que par d rogation l article L 123 13 du code de l urbanisme les modifications du PLU ayant pour objet d autoriser l implantation de constructions en limite s parative ne donneront pas lieu enqu te publique jusqu au 31 d cembre 2010 9 La loi n 2010 788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l environnement dite loi Grenelle 2 introduit un article L 122 1 5 VIII dans le code de l urbanisme qui ouvre la possibilit aux sch mas de coh rence territoriale de fixer des seuils minimums de densit maximale de construction dans certains secteurs L article L 122 1 5 IX ouvre m me la possibilit de fixer des densit s minimales dans certains secteurs situ s proximit des transports collectifs existants ou program m s Cette disposition est galement reproduite en ce qui co
54. op ration d am nagement ne sont plus aujourd hui d finies par l article L 300 4 ces tudes demeurent comme ant rieurement les tudes n cessaires la d finition des caract ristiques de l op ration l amont on peut penser que les tudes pr alables doivent tre distingu es Y d une part des tudes g n rales attach es l laboration ou la modi fication du PLU visant d finir la localisation de l intervention publique et faire en sorte que la r gle d urbanisme permette la r alisation du projet urbain Y d autre part des tudes pr op rationnelles visant d finir avec pr ci sion les conditions techniques conomiques environnementales juridi ques et financi res de l op ration tout le moins les tudes pr alables doivent viser permettre la col lectivit de d cider du lancement de l op ration c est dire initier la pro c dure de ZAC et d finir les modalit s de la concertation Constat valable m me si ces tudes ne sont pas enti rement achev es puisqu elles doivent se nourrir aussi de la concertation et des tudes relatives au dossier de cr ation de ZAC dont notamment l tude d impact Les tudes pr alables doivent permettre aussi de lancer la consultation pr alable au choix de l am nageur sachant qu un moment ou un autre dans l appel candidature le conc dant devra adresser chacun des can tudes fonci res n 147 septembre octob
55. opr s AEE 7009 situation est en partie li e des pra Source L ervironnement en Fronce d apr s 0e 2009 es Eurostat S tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 Les formations Retrouvez le programme d taill en ligne www adef org jeudi 16 amp vendredi 74 L expropriation pour cause d utilit publique Ai Aspects juridiques CONCEPTION Longtemps relativement stable le droit de l expropriation se voit confront aujourd hui un grand nombre d interrogations ET COORDINATION Ren Hostiou nouvelles participation du public et protection de l environnement convention europ enne des droits de l homme droit Professeur TR T a S de droit un proc s quitable droit au respect de ses biens question prioritaire de constitutionnalit Deux cents ans apr s l instau Universit ration de cette proc dure loi du 8 mars 1810 la formation vise faire le point sur ses r centes volutions de Nantes jeudi 6 amp vendredi 7 janvier CONCEPTION ET COORDINATION Caroline Gerber Directrice de l ADEF Evaluation des indemnit s dans le cadre de la proc dure d expropriation Evaluer l indemnit allouer au propri taire d un bien dans le cadre d une proc dure d expropriation n est pas ais Les indemnit s d expropriation r pondent des m canismes tr s encadr s par la l gislation et des usages judicia
56. pas les dispositions d urbanisme de la commune et la loi Littoral Ce permis doit il tre accord alors m me qu il est situ en zone naturelle et dans la bande des 100 m 1 Questions n 22207 JOAN Q 12 ao t 2008 page 6957 PJZAHINDY UDHSOGES La r forme des autorisations d ur banisme de 2007 a cr un nouveau r gime de permis pr caire encadr par les articles L 433 1 L 433 7 du Code de l Urbanisme L article L 433 1 du Code de l Ur banisme pr cise Une construction n entrant pas dans le champ d application de l arti cle L 421 5 et ne satisfaisant pas aux exigences fix es par l article L 421 6 peut exceptionnellement tre autori s e titre pr caire dans les conditions fix es par le pr sent chapitre Dans ce cas le permis de construire est soumis l ensemble des conditions pr vues par les chapitres Il IV du ti tre Il du pr sent livre Une r ponse minist rielle pr cisait ce titre que le r gime ant rieur la r forme des autorisations de construi re applicables aux emplacements r serv s pr voyait une interdiction g n rale de construire sur les terrains b tis ou non Toutefois en application de l ancien article L 423 1 du Code de l Urbanisme il tait possible d ac corder exceptionnellement un permis pour une construction caract re pr caire D sormais le champ d applica tion du permis pr caire a t tendu et ce permis est syst matiquement
57. perturbation des esp ces art 6 8 2 et proc der une valuation appropri e des incidences au regard des objectifs de conservation du site Seul le constat de l absence d atteinte l int grit du site autorise la poursuite du projet article 6 amp 3 En l esp ce la Cour constate que l Italie a poursuivi son projet origi naire alors qu elle avait elle m me reconnu que celui ci devait tre r vis pour que l impact n gatif sur les habitats naturels du site prot g soit r duit La Cour carte comme non pertinent un plan de gestion destin concevoir un couloir cologique qui aurait t programm partir de 2006 supposer m me qu il consti tue une mesure appropri e Ces constats la conduisent non cer qu en n ayant pas adopt avant le 19 juillet 2006 date d inscription du site ls Arenas sur la liste des SIC des mesures de protection propres au regard de l objectif de conserva tion vis par la directive habitats sauvegarder l int r t cologique pertinent que le site propos en tant que SIC rev t au niveau national et en particulier en n ayant pas interdit une intervention susceptible de compro mettre s rieusement les caract risti ques cologiques du site et en n ayant pas adopt apr s le 19 juillet 2006 des mesures appropri es pour viter la d t rioration des habitats naturels pour lesquelles ledit SIC a t d sign la R pu
58. peuvent tre d clin s dans les diff rents registres que sont le PLU le droit des sols l action fonci re le financement des quipements la mixit sociale le d veloppement durable pour chacune des fili res Les villes centres ont la volont et les moyens de conduire un am nagement public qu elles ma tri sent enti rement En revanche les communes plus petites se reposent presque toutes sur l incitation r glementaire et la n gociation mais sans toujours avoir bien per u au tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 d part la distinction entre les deux d marches Cette phase d laboration et de n gociation des projets op ration nels qui se situe entre le PLU et les op rations n cessite au moins deux cat gories d expertises les unes en architecture urbanisme et environnement les autres en ap proche financi re et juridique pour aider les collectivit s choisir les bonnes m thodes et les bons outils lorsqu elles traitent avec leurs par tenaires Pour cette deuxi me cat gorie d expertise il est n cessaire que les prestataires soient capables de reconstituer les bilans des op ra teurs afin de bien identifier quelles sont les marges de man uvre de la collectivit dans sa n gociation Il peut tre aussi n cessaire d tu dier les finances de la commune afin d appr cier l impact des futures op rations Quelle structure de gouvernance Si l enjeu d une tude
59. plus lourde qui se r alise au quotidien L urbanisation d aujourd hui mon tre deux tendances oppos es D un c t le souci de densification est r el notamment dans les grandes agglom rations o le foncier est rare De l autre l urbanisation diffu se simple et sans risque constitue le principal mode de d veloppement de l habitat Nul doute que les lois d urbanis me ont chou essayer de limiter l parpillement des constructions A l avenir il faudra peut tre re garder davantage les innovations venant du c t de l agriculture La nouvelle loi de modernisation de l agriculture et de la p che ins taure une nouvelle taxe sur les plus values fonci res li es au chan gement de destination des terres agricoles Elle met aussi en place un dispositif renforc du contr le des espaces non urbanis s Une commission d partementale de la consommation des espaces agrico les est cr e Si geront cette com mission la fois les associations agr es de protection de l environ nement et les notaires et repr sen tants des propri taires fonciers Cela laisse pr sager d int ressants rapports de force en perspective dans un contexte o la r forme de 2003 de la politique agricole com mune instaurant le d couplage des aides appliqu e en France depuis mai 2006 fait craindre des risques de d prise de certaines terres agri coles favorable l expansion de la p riurbanisation
60. prix de sortie sont lev s Ces fortes plus values anticip es ont permis d absorber de nombreuses contraintes sans que les promoteurs ne protestent outre mesure D autres collectivit s enfin ont impos des contraintes par t ton nement comme Marseille dans le cadre de rapport de forces fluc tuants o les promoteurs ont pu tan t t se sentir l s s tant t entendus L volution de la conjoncture cono mique et de la fa on dont elle est per ue par les acteurs joue un grand r le dans cette fluctuation les lus se montrent nettement plus conci liants depuis la crise immobili re de 2008 Marseille par exemple a jou un r le d avant garde dans la mise en place des contraintes non crites de prix plafonds en acces sion La ville a refondu sa politique depuis 2009 en s appuyant sur un Pass Foncier dont les conditions d application ont t largement n goci es avec les promoteurs locaux qui sont aujourd hui satisfaits de la situation Ces syst mes locaux r gles n goci es se pratiquent plus r gu li rement dans les communes de taille moyenne de sensibilit politi que plus marqu e droite Malgr leurs fluctuations ces syst mes ont eu tendance faire merger des r gles non crites relativement stables dans le temps notamment sur la question de la mixit sociale Outre certaines communes irr ductibles comme l explique un promoteur on sait que o que l on construi
61. r dig de fa on alerte et accessible L ambition est large justifi e par la situation d observateur engag que donne l auteur sa longue pratique dans ses domaines en dernier lieu la F d ration fran aise du b timent combin e l effort de synth se et de mise en forme que lui a impos son enseignement au Master Urbanisme de Sciences Po Il s agit d exposer un tat de la science sur les dimensions conomiques et sociales de ce qui touche l habitat et la ville en France Vaste programme La m thode retenue pour conduire cette tentative est originale plut t qu une fresque g n rale ou un trait l approche se fait au travers de questions et controverses bien distinctes au nombre de quinze trait es ind pendamment les unes des autres ou presque et dont la somme se propose de couvrir l ensemble du sujet Ainsi Va t on de la question de l valuation des besoins en logements celle de la vente des HLM leurs occupants de la pr f rence pour la maison individuelle au droit au logement opposable en passant par l encouragement l accession la propri t Le choix des questions pr te naturellement discussion mais au bout du compte il permet effectivement une approche assez compl te quelques r serves le champ du sujet est largement couvert Du coup les avantages de la forme ainsi choisie donnent tous leurs effets l acc s ce large panorama est plus direct et plus attrayant et chacun p
62. rendus constructibles 29 La loi de modernisation de l agriculture et de la p che modifie le 2 de l article L 111 1 2 du code de l urbanisme en introduisant la dis position suivante Les projets de constructions am nagements installations et travaux ayant pour cons quence une r duction des surfaces situ es dans les espaces autres qu urbanis s et We SN T T M Orli OIS doX ontrole des LA sp 1 j z T g i pi n METTRE ATI il ii LA at h 1 AU TA F M 1 Fr m P n 4 d lt me Cette volution a un impact limit sur la comptabilit du lotisseur Car m me si les parcelles en lotissement chappaient au r gime de la TVA de droit commun en r alit le lotis seur reversait en r alit une TVA sur marge au fisc La TVA existait d j en quelque sorte mais les clients ne la voyaient pas Il n en reste pas moins que les acheteurs actuels de parcelles pour leur maison constateront la diff rence entre les parcelles am nag es soumises TVA et les par celles en diffus soumises aux seuls droits d enregistrement Il n y a pas de raison pour qu un propri taire vende son terrain moins cher un am nageur qu un particulier Chaque march foncier comporte un seul type de r f rences de prix peu importe le r gime fiscal qui vient ensuite sur lesquelles est exerc e une activit agricole ou qui sont vocation agricole doivent tre pr a
63. rer alors le parc avec le savoir faire qui est le leur Les logements prix ma tris s en revanche sont g n ralement vendus travers des r seaux assez ferm s selon des proc dures pilot es par les collectivit s elles m mes visant faire valoir des crit res de pr f rence communale Il s agit d ailleurs souvent de favoriser les administr s m ritants r unions d informa tion chez des particuliers tri s sur le volet parution d annonces dans les bulletins municipaux 15 jours avant la commercialisation officielle du programme etc Le processus d attri bution est parfois tellement mal g r qu il a pu arriver en Ile de France que ce soit des cadres de l entreprise de promotion qui ach tent les loge ments prix ma tris s pour y faire du locatif d fiscalis Ces politiques g n rent des distor sions tr s locales sur les prix Elles ne changent rien la valeur des biens qui n est pas d termin e par le prix de vente initial mais par le mod le h donique gt classique de formation des prix Dans ces conditions no tamment lorsqu elles sont pratiqu es a petite chelle dans des march s tendus ces politiques contribuent tout juste faire quelques heureux sur la base de crit res dont l quit est loin d tre la cause premi re La politique de prix ma tris s sur les programmes priv s n a un sens conomique que si elle encadre globalement les m canismes
64. rer pour former des syst mes locaux auto centr s dot s de d fenses immunitaires contre ceux que les collectivit s appellent avec m pris les d fiscalisateurs 8 Le terme de p dagogie en direction des lus est le point de convergence ultime entre promoteurs et intercommunalit s Les premiers sont lass s du manque de professionnalisme des lus en mati res de dispositifs d aides la pierre pour faire ne serait ce qu un Pass Foncier c est tout une histoire Quant aux secondes elles doivent composer avec les forces centrifuges de maires souvent tent s de faire cavalier seul contre l int r t de l agglom ration LA j a 4 A O a 4 A Un si cle d volutions fonci res A l origine baln aire d une plage l histoire fonci re du littoral constitue une entr e particuli rement parlante pour d crire la colonisation de ce territoire du vide Retour sur la gen se d une station baln aire du Sud Finist re B nodet L auteur Johan Vincent Historien Chercheur associ au CERHIO UMR 6258 johan vincent gmail com 1 Archives d partementales du Finist re 3P 9 1 3P 9 6 B nodet Matrices cadas trales des propri t s non b ties et b ties 1830 1933 2 Li un r gime de propri t rurale pratiqu sp cifiquement en Basse Bre tagne aujourd hui quasiment disparue le domanier ou colon convenancier est locataire du sol
65. sa r mun ration 8 CAA Nantes 14 novembre 2007 Commune de Chavagne Req n 06NT01078 et 01082 o la Cour d clare que la r mun ration de la SEM consiste notamment dans le versement par la Commune de sommes repr sentant un pourcentage d termin des d penses support es par l am nageur Ce qui est erreur de fait comme de droit le conc dant ne verse nullement au concessionnaire SEM ou autre un prix correspondant sa r mun ration De m me les participations vers es par la collectivit ne constituent en aucune fa on un paiement affect une quelconque r mu n ration du concessionnaire m me si elles contribuent l quilibre du tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 10 Voir sur ce point les conclusions CASAS sur l arr t Commune d An deville CE 20 octobre 2006 o le commissaire du gouvernement aujourd hui rapporteur public pr cise que s agissant d un d l gataire de service public celui ci tire une part sensible de ses ressources des r sultats de l exploitation et non d un prix qu on lui versera quoiqu il ar rive qu il assume une part importante du risque conomique li l exploitation 11 Cf sur ce point F LINDITCH Concessions d am nagement l unit des r gles de passation pr serv e au mieux La Semaine Juridique Admi nistrations et collectivit s territoriales n 36 Ao t 2009 2207 12 Voir sur ce point notamment CJCE 18
66. subdivi sions qu il a cr es au sein de ces m mes ca t gories et dont l utilit n est pas toujours des plus videntes La n cessaire d limitation du p rim tre de la concession d am nagement a laquelle nous avons tent de proc der n est qu une cons quence parmi d autres de ce parti d int r t discutable E 12 art R300 11 1 6 des Villes du Val de Marne SADEV 94 BJCP 2007 p 68 TA Lyon 22 mars 2007 Jean Auroux et autres Contrats March s publ 2007 n 143 JCP A 2007 n 2129 note J Dev s CAA Nantes Pl ni re 19 d cembre 2007 M et Mme Josse c Commune de Chavagne Rec Conseil d Etat Tables p 936 et 938 Contrats March s publ 2008 n 51 note JP Pi tri CAA Nancy 10 novembre 2009 M Jean Louis Fages CP ACCP n 95 2010 p 26 CAA 14 art R 300 11 du Code de l urbanisme Nantes 10 novembre 2009 Association GARIG Contrats March s publ 2010 n 66 obs F Llorens CAA Paris 14 janvier 2010 Commune de Chelles Contrats March s publ 2010 n 121 note G Eckert 10 art R 300 11 7 et 8 du Code de l urbanisme 11 art R 300 R 300 11 tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 Montfermeil 93 Place Notre Dame des Anges Am nageur AFTRP Urbanistes Atelier Ville et Paysages 13 Ord n 2009 864 du 15 juillet 2009 relative aux concessions de tra vaux publics Contrats March s publ ao t septembre 2009 Etude n 9 par G Clamour e
67. un avantage long terme D une fa on g n rale les gains de produc tivit progressent lentement dans la construction d immeubles collectifs en raison du caract re sp cifique de chaque nouveau b timent Par contraste les progr s techniques de la maison individuelle ont t consi d rables ces derni res d cennies Ce march rec le encore des marges importantes de gains de productivit tant dans la mise en uvre que dans l industrialisation de composants Quel sera l impact des choix d assainissement La loi sur l eau de 1992 a permis de sortir de la politique du tout l gout qui pr valait jusqu alors compte tenu des co ts de ce choix 17 Source enqu te Les enjeux de l assainissement non collectif en France sous section est applicable aux maisons individuelles construites pour tre lou es ou mises dispositions ou pour tre vendues l exclusion de celles dont le pro pri taire a directement ou par l interm diaire d un professionnel de la construc tion entrepris la construction ou la r habilitation pour son propre usage 13 Les constructions de logements r alis es par une personne physique pour elle m me ne sont pas soumises la redevance d arch ologie pr ventive redevance applicable de plein droit sur l ensemble du territoire depuis la loi n 2003 707 du 1 Ao t 2003 modifiant la loi n 2001 44 du 7 janvier 2001 relative l arch ologie pr ventive 14 Loi n
68. un seuil d augmentation du chiffre d affaires pr visionnel est un crit re peu satisfaisant car il peut varier sans que le programme de l op ration ne soit modi fi Le seuil pourrait tre appliqu la va riation de la marge pr visionnelle mais l on serait alors en contradiction avec le principe selon lequel l am nageur prend le risque de l op ration Par analogie avec les march s publics ou les d l gations de service public le crit re a retenir para t tre le bouleversement de l conomie initiale du contrat Pour les march s publics le principe est qu un avenant ne peut pas bouleverser l conomie du march ni en changer l objet La doctrine et la jurisprudence consid rent en principe que sont ill gaux les avenants qui augmentent de plus 15 le montant du march initial Ce seuil n est pas repris en tant que tel par la jurisprudence applicable aux d l ga tions de service public DSP dont la longue dur e est fr quemment la cause de difficul t s d ex cution Le crit re d une ventuelle remise en concurrence de la DSP est le bouleverse ment de l conomie initiale du contrat La jurisprudence retient par exemple linter vention d un sous traitant pour une partie essentielle de la mission ou une r duction de 25 de la dimension d un quipement construit et exploit par le d l gatairef Une r elle marge de manoeuvre En conclusion il faut veiller la qualit des tudes pr alabl
69. une juris prudence qui doit tre d sormais consid r e comme bien tablie la jurisprudence Commune de La Motte Beuvron Cependant cette jurisprudence demeure particuli rement contestable en raison de la grande libert que s offre le juge administratif lorsqu il s agit d appr tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 cier la motivation d une d cision de pr emption En principe en effet il r sulte des dispositions de l article L 210 1 du Code de l urbanisme que les commu nes ne peuvent d cider d exercer leur droit de pr emption urbain que si no tamment elles justifient de l existence la date laquelle elles exercent ce droit d un projet d action ou d op ration d am nagement suffisamment certain La liste des actions et op rations d am nagement se trouve outre les hypoth ses vis es par l arti cle L 210 1 lui m me dans l article L 300 1 du Code de l urbanisme Or ce titre figure comme objet des ac tions ou op rations d am nagement le fait d organiser le maintien l exten sion ou l accueil des activit s conomi ques En l esp ce le juge rel ve que la r trocession du bien pr empt per mettait l augmentation de l activit de la soci t qui d pendait notamment de la possibilit d tendre ses instal lations Il s agit bien du maintien et de l extension d activit s conomiques r pondant ainsi la lettre de l art
70. 08 pour lutter contre l rosion c ti re devenue dangereuse pour les villas N anmoins les baigneurs commencent s int resser au site et en 1886 le conseil municipal constate qu elle est fr quent e pen dant la saison des bains par un tr s grand nombre d trangers la com mune ce qui conduit au classement de la voie d acc s qui part du bourg pour se rendre au Trez en chemin vicinal L urbanisation reste exception nelle et d bute sur la partie la plus proche du bourg Quatre habitations seulement sont construites au cours de la seconde moiti du XIX si cle en 1864 une maison de 200 m par Fran ois Balch demeurant B no det en 1889 un grand manoir par L on Thornston militaire la retrai te en 1894 une maison construite sur 55 m de terrain par Fran ois Le Breton de Kerloch hameau voisin en 1898 une maison par Jacques Le Ca n propri taire de ce terrain d 1 3 hectare depuis 1880 Seul le manoir de L on Thornston est l cart limi trophe de la plage Les propri taires recherchent la proximit du bourg plus que celle du bord de la mer Le d veloppement baln aire de cette plage est donc tardif les baigneurs ont commenc construire des vil las sur les c tes fran aises partir des ann es 1840 et surtout partir des ann es 1850 L int r t prononc pour la plage du Trez augmente au d but du XXE si cle avec l arriv e plus mas sive de personnes ext rieures
71. 5 janvier 1886 4 Archives d partementales du Finist re 4 S 36 Lettre de M Boissel au Pr fet du Finist re du 7 juillet 1908 45 5 Thomas Picketty Les Hauts revenus en France au XX si cle In galit s et redistri butions 1901 1998 2001 p 235 une premi re r forme de l imp t avec la loi du 31 juillet 1917 avait d j supprim la partie des recettes qui revenait au budget de l tat transformant cette contribution en imp t local 6 Archives d partementales du Finist re 4 S 137 Rapport de M Tardivel ing nieur subdivisionnaire des Ponts et Chauss es sur la demande du maire de B nodet concernant l anse du Trez du 27 d cem bre 1926 46 x B nodet puis nouveau en 1912 au chimiste parisien Henri Vertadier Pierre Kerfer reste toutefois pro pri taire de certaines parcelles Les autochtones ne sont pas exclus de ce trafic puisque Jean Marie Lou dec qui poss de une maison dans le bourg depuis 1898 vend en 1911 son terrain Henri Vertadier D autres cherchent se cr er un patrimoine foncier car il s agira de la base de leur travail Joseph Bois sel ma tre d h tel au bourg com mence en 1913 acheter des parties de parcelles notamment Pierre Kerfer En 1912 Pierre Jacq qualifi d aubergiste Trez ach te Mar guerite Le Fur d bitante la Plage une maison en cabine de bain probablement un tablissement de bains situ e sur la pl
72. AC dont le montant quilibr des recettes et des d penses est de 167 m Les recettes proviennent d une part des participations vers es par les op rateurs pour la r alisation des quipements publics article L 311 4 du code de l urbanisme et d autre part et pour certaines situations strat giques la SEMMASSY acquiert des emprises fonci res et revendra plus classiquement des charges fonci res aux promoteurs C est le cas du secteur de la place du Grand Ouest futur c ur du quartier Enfin la ville apporte un financement correspondant 20 du co t total de l op ration L volution du r gime juridique des concessions d am nagement La clarification r cente du r gime des concessions de travaux malgr les incertitudes qui demeurent permet de clarifier la situation des concessions d am nagement pour lesquelles la r mun ration du concessionnaire ne pouvait pas majoritaire ment tre issue de la commercialisation des charges fonci res L int gration des quipements de superstructure aux missions du concessionnaire permet ce dernier de ma triser l ensem ble des l ments du projet urbain et l autorit conc dante de simplifier l ensemble de ses proc dures En ce qui concerne la mise en uvre des proc dures d at tribution des concessions d am nagement issues du d cret du 22 juillet 2009 ces dispositions posent la question de la remise en cause des conditions de la mise en concurrence lors de tout
73. Commune de Chamonix Mont Blanc un effort d organisation des activit s et d ordonnancement de l urbanisation Il en va de m me lorsque l op ration vise assurer une combinaison complexe d acti vit s et d affectations diverses logements bureaux ou commerces immeubles priv s et quipements publics Les diff rentes th matiques de l am nagement Les quipements La commercialisation l action d am nagement comprend l ac tion de d veloppement social des quar tiers d insertion professionnelle et socia le et d accompagnement de la politique du logement par exemple les op rations programm es d am lioration de l habitat OPAH On peut penser plus g n rale ment que la notion d action d am nage ment recouvre des prestations immat riel les s opposant ainsi au caract re mat riel des op rations d am nagement la proc dure d am nagement offre aux collectivit s locales un moyen de r aliser ces op rations aucune disposition l gis lative ou r glementaire n imposant qu il soit recouru une telle proc dure pour r aliser une op ration d am nagement le mode de r alisation d l gu ou non de ces op rations convention publique d am nagement et d sormais conces sion est ind pendant de la d finition de l op ration d am nagement et de la proc dure d am nagement D un point de vue op rationnel la facult offerte aux am nageurs et aux collectivit s
74. ELEGATION DE SER VICE PUBLIC n 67 et suivants 7 TA Grenoble 7 ao t 1998 Betto Dr adm 1998 comm n 303 8 TA Toulouse 13 avr 2000 Jacques Levy c Cne Toulouse BJCP 12 2000 p 340 35 1 CAA Bordeaux 9 octobre 2004 SODEGIS 01BX00381 2 CJCE 18 janvier 2007 J AUROUX C Ville de Roanne aff C 220 05 3 Article L 300 4 du Code l ur banisme 4 Article R 300 4 du Code de l urbanisme 30 l quilibre financier des concessions d am nagements L entr e de l am nagement dans le champ concurrentiel a fait de la r partition du risque financier une question centrale conditionnant la proc dure d attribution de la concession d am nagement Difficile toutefois de d terminer si le risque assum par le concessionnaire est significatif ou non L auteur Jean Fran ois Bizet Avocat Cabinet DS AVOCATS Professeur associ honoraire l Universit d Auvergne L quilibre financier de la concession d am nagement ne devrait de prime abord poser aucune difficult D vidence le bilan de l op ration conc d e comme tout bilan comptable ne peut tre qu quilibr les d penses devant tre gales aux recettes La question n a de sens en r alit qu au regard de l utopie que constitue un bilan op ration nel dont les d penses seraient strictement gales aux recettes Certes le premier bilan celui qui est annex la concession au ca ract re strictement
75. Information sur le Logement ANIL a t dress un premier in ventaire de la diversit des pratiques locales d encadrement de l activit priv e de cr ation de logements L tude analyse plusieurs types de contraintes et on pourra s y repor ter pour une analyse d taill e Elle a permis de faire le constat que ce sont les politiques d aide l accession la propri t qui rencontrent le plus de variations locales et pr sentent le plus de d fis pour l avenir Il s agit ici d analyser cette diversit et d en souligner les principales constantes nationales Entre droit et pratique La question des usages est d autant plus importante que l tat des savoirs en urbanisme souffre d un certain d s quilibre entre urbanisme op ra tionnel et urbanisme r glementaire D une part les proc d s d urbanisme op rationnel et partenarial au car refour du droit de l conomie et de la sociologie sont abondamment r pertori s comment s critiqu s archiv s et valu s D autre part l urbanisme r glementaire souffre de n tre analys que par la science juri dique dans un pays comme la France o l cart entre droit et pratique tient parfois du gouffre L analyse des pratiques des col lectivit s locales montre que bien souvent les r gles sont de simples pr ludes la n gociation entre col lectivit s et professionnels Dans le sillage de la loi SRU et de la specta culaire hausse des prix immobiliers
76. Justice Administrative l existence d une urgence justifi e de la part des requ rants et un dou te s rieux quant la l galit de la d cision pr fectorale S agissant de la premi re condi tion tir e de l urgence les deux juridictions qui exigeaient des requ rants qu ils tablissent que la seule institution du zonage noir porte une atteinte grave et imm diate leurs int r ts ont a chaque fois constat l absence de cette condition Pour se faire les juges des r f r s ont tabli qu en raison de la pro position par l Etat d une acquisition des biens situ s en zone noire ou a d faut et ult rieurement la mise en place d une proc dure d expro priation dont il est indiqu qu elle se fera aux prix du march avant le sinistre il n y avait aucun effet coer citif subit par les requ rants D taillant cette situation les or donnances prennent soin pour re jeter l urgence de pr ciser que les zonages noirs concern s n entrai nent ni expropriation ni d posses sion ni d localisation ni destruction d immeuble ni d interdiction d habi ter et ne peuvent avoir pour effet par ailleurs de modifier les r gles de droit applicables notamment en mati re d urbanisme Est on vraiment certain qu aucun effet coercitif ne s impose d ores et d j aux propri taires concern s Ces zones d localisation totale vont elles encore permettre aux possesseurs de maisons de les c der d
77. La reprise se confirme La note de conjoncture des Notaires parue d but septembre est dans la continuit des analyses des trimestres pr c dents voir le n 146 d EF Dans ce contexte la question du logement reste plus que jamais d actualit lire aussi le point de vue de Bernard Coloos p 5 Tout l enjeu pour le gouvernement actuel est de trouver probl me d sor mais classique le juste milieu entre une politique globale et des mesures plus localis es ou territorialis es pour reprendre le mot la mode De fait en mati re d accession la propri t et afin d atteindre le sacro saint 70 de propri taires promis par le Pr sident lors de sa campagne lectorale les annonces de Christine Lagarde reprises r cemment par Nicolas Sarkozy en compagnie de son secr taire d Etat au logement Benoist Apparu insistent sur l adaptabilit des outils mis en uvre essentiellement un renforcement du PTZ au d triment du pass foncier et du cr dit d imp t Les aides seront ainsi modulables en fonction du caract re plus ou moins tendu des march s locaux Si on est encore loin des demandes de l UNPI qui appelle notamment un arr t des constructions en Midi Pyr n es cette flexibilit encore un mot la mode du dispositif est tout le moins bonne prendre Reste voir quels seront les r sultats concrets et qui profitera ce nouveau PTZ qui n est plus cibl uniquement sur les m nages faib
78. S _ s m 7 _ me u Z O V kid _ O 50 Droit Europ en Francis Haumont professeur extraordinaire l Universit catholique de Louvain B 1348 et avocat aux barreaux de Bruxelles et Nice Pascale Steichen professeure l Universit de Nice Sophia Antipolis et avocate au barreau de Nice CCC o CCC MANQUEMENT D ETAT GESTION DES D CHETS MIS ILL GALEMENT EN D CHARGE DIRECTIVE RELATIVE AUX D CHETS DIRECTIVE CONCERNANT LA PROTECTION DES EAUX SOUTERRAINES CONTRE LA POLLUTION CAUS E PAR CERTAINES SUBSTANCES DANGEREUSES M CUEJ 10 juin 2010 C 491 08 Commission c Portugal Le Portugal condamn pour n avoir pas g r ses d charges sauvages Beaucoup d anciennes carri res ont servi et servent encore de r ceptacle pour l enfouissement des d chets En l esp ce la Commission europ enne reprochait au Portugal sa gestion dans trois sites de d charge les carri res de Limas des Linos et des Barreiras en violation de deux directives com munautaires la directive 80 68 CEE concernant la protection des eaux sou terraines contre la pollution caus e par certaines substances dangereuses et la directive 2006 12 CE relative aux d chets 2 La Cour va se concentrer sur les deux derni res carri res esti mant que pour celle des Barreiras les l ments de preuves rapport s par la Commission sont insuffisants Sur le fondement de la directive 2006 12 d chets il e
79. abiliser le tramway et d viter de gonfler le d ficit d exploitation qui sera la charge des collectivit s Enjeux d am nagement et fili res de production fonci re Les acteurs de l am nagement sont relativement peu nombreux sur ce territoire Les principales commu nes sont quip es en services et en op rateurs publics mais les autres c est dire la majorit sont livr es elles m mes Les intercommunali t s sont en place mais ne s estiment pas l gitimes ni comp tentes pour prendre en charge l urbanisme Elles respectent totalement l autonomie des communes dans ce domaine Le Syndicat mixte de transports ma tre d ouvrage du tramwav n intervient que sur le lin aire de celui ci L EPF du Nord Pas de Calais a trait bon 89 120 250 501 nombre de friches industrielles et mini res mais est assez peu interve nu jusqu ici sur les zones agricoles destin es l urbanisation Enfin les op rateurs priv s sont peu pr sents en am nagement Dans ces communes les zones urbaniser se construisent souvent de mani re s dimentaire les op rations se succ dant avec une coor dination tablie au fur et mesure mais qui ne semble pas avoir t anticip e sous forme d orientations d am nagement par exemple Les contraintes impos es aux op ra teurs pour financer les quipements ou assurer la mixit sociale parais sent parfois insuffisantes Il est vrai que beaucoup de ces commun
80. age qu il d molit II pr f re construire en 1913 une terrasse avec une buvette sur la parcelle de Ren Qu ffelec cabare tier au Croissant K rangueven et la m me ann e devient propri taire d une parcelle situ e proximit de la route de la Plage sur laquelle il b tira son h tel en 1916 Jean Ma rie Daniel transforme au milieu des ann es 1920 le manoir construit par L on Thornston en un h tel agr ment d un vaste parc l h tel Kermoor Les quartiers de la Plage g n rateurs de m langes de populations Les transactions reprennent au lendemain de la Premi re Guerre mondiale Comme souvent dans les F F RE de dv 4 J j T J 3 E a m a M i is u LA A 1 1 k quartiers de la Plage de l poque en France le quartier de la plage du Trez en formation m lange deux populations qui n ont pas les m mes moyens financiers les ouver tures des maisons sont utilis es pour talonner l imp t immobilier jusqu la suppression de la contri bution sur les portes et les fen tres par la loi du 19 juillet 1925 Plus la maison comprend de portes et de fen tres en fa ade plus le propri taire paiera des imp ts De plus bel les maisons s l vent dans le quar tier de la Plage mais la population modeste parvient tout de m me acc der la propri t sur un ter rain encore relativement vierge Ainsi Paul Rolland couvreur entre preneur Quimper et Alain
81. aissance ou comme en l esp ce dont peut d couler la mise en cause de nombreux autres actes Dr adm 2009 comm 142 note M Guyomar 4 CE 7 mars 2008 n 288371 Commune de Meung sur Loire JCP 2008 2088 note P Billet RD imm 2008 p 358 note P Soler Cou teaux JCP N 2009 1125 chr D Dutrieux 5 CE 6 f vrier 2006 n 266821 Commune Dans cette affaire un jugement en date du 20 juillet 2009 du Tribunal administratif de Grenoble a annul un document d urbanisme et d cid de diff rer au 31 juillet 2010 les ef fets de l annulation La loi n 2000 1208 du 13 d cembre 2000 dite SRU ayant pr vu que lors d une de Lamotte Beuvron AJDI 2006 p 650 note F Priet JCP N 2007 1012 chr D Dutrieux 6 P Giami et G Lem e Actions ou op rations d am nagement tudes fonci res 1997 n 75 p 47 7 CE 20 juillet 1971 Ville de Sochaux AJDA tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 annulation d un document d urba nisme tait remis en vigueur l ancien document la Cour administrative d appel de Lyon a logiquement ni la possibilit de diff rer les effets d une telle annulation les inconv nients li s l annulation n tant pas excessifs E 1972 p 227 8 D Dutrieux Vente par une commune et prix de l immeuble note sous CE 25 septembre 2009 JCP N 2009 1327 9 CE Ass 11 mai 2004 n 255886 255892 Association AC et autres u LE
82. ales d une refonte des aides de l Etat suppose de se poser la ques tion de leurs utilisations locales A l chelle des communes ou des intercommunalit s les pratiques d encadrement du march de l im mobilier s appuient sur les disposi tifs nationaux pour cr er des syst mes locaux d intervention La r alit des politiques d aide l accession la propri t en particulier doit tre examin e dans toute la diversit de n 147 septembre octobre 2010 L auteur Guilhem Dupuy Sociologue et conomiste l cole Normale Sup rieure de Cachan guilhem dupuy gmail com 1 Comme l attestent plusieurs d cisions r centes remise en cause de l avantage fiscal Scellier fin du Pr t Taux Z ro PTZ doubl depuis le ler juillet 2010 suppression de l avantage TVA 5 5 pour les Pass Foncier partir de janvier 2011 disparition du cr dit d imp t TEPA sur les int r ts d emprunt et r duction marqu e des aides la pierre annonc es par le secr taire d Etat au Logement M Apparu etc 2 Jean BOSVIEUX Aides l accession l heure des collectivit s locales ANIL Habitat Actualit avril 2008 m A Q Z e m N L L _ x 39 3 Loi Boutin de mobilisation pour le loge ment et de lutte contre l exclusion ses d clinaisons locales il n y a pas un PTZ mais des usages du PTZ Dans le cadre d une tude r alis e fin 2009 pour l Agence Nationale pour l
83. ancien parc d activit s Claire B dora directrice adjointe et Willem Pauwels directeur reviennent sur cette concession d am nagement de ZAC La SEMMASSY est am nageur de l op ration Atlantis pour le compte de la Ville de Massy Ce projet urbain est n de l opportunit que repr sentait la mutation d un vaste parc d activit s 100 ha environ D ve lopp dans les ann es 1960 1970 il a t d laiss par un certain nombre d entreprises dans les ann es 1990 En outre les entreprises restant sur le site ont pour beaucoup externalis leur foncier Face ces constats la ville a souhait engager une profonde mutation de ce parc d activit s En effet la situation exceptionnelle de ce quartier des servi par deux lignes de RER une gare TGV et b n ficiant de la proximit d Orly permettait d envisager une reconversion multifonctionnelle L objectif ambitieux de la Ville tait triple Y maintenir les grandes entreprises qui font la r putation et le dynamisme conomique de Massy et d velopper une den sit d emplois Y tout en cr ant des logements et des quipements publics au sein d un maillage d espaces publics totalement repens Y avec pour objectif final de cr er les conditions n cessaires pour permettre une volution du quartier vers un vrai quar tier de centre ville La ZAC proc dure retenue pour r pondre ces diff rents objectifs est ici un outil d accompagnement des diff rents in
84. anisme par lequel constitue d sor mais un lotissement toute division fonci re issue d une parcelle constitu e depuis moins de dix ans l exception relative aux partages successoraux a disparu Le permis de lotir est supprim et remplac par le permis d am nager Le nouvel article R 421 19 du Code de l urbanisme pr cise que le permis d am nager est exig pour les lotissements qui sur une p riode de moins de dix ans cr ent plus de deux lots construire n cessitant la r ali sation de voies ou espaces communs ou lorsqu ils sont situ s dans un site class ou dans un secteur sauvegard dont le p rim tre a t d limit Dans le cas contraire l article R 421 23 pr voit qu il faut seulement une d claration pr alable aux travaux La question est donc de savoir s il est n cessaire de r aliser des voies ou des espaces communs sur le terrain faisant les possibilit s de d rogation au permis d am nager pour permettre avec une simple d claration pr alable de faire des lotissements simplifi s sans travaux comme cela existait avant 1977 Dans l exemple pr sent ci contre d sormais la division peut se faire en une seule tape sans limitation du nombre de lots solution 2 Le co t de revient de l op ration est n gligeable Il se limite quelques centaines d euros pour r aliser le bornage et le plan d arpentage Le troi si me projet pr sent ci contre solution 3 pr sente une alternative avec des t
85. ans des collectivit s o un ou plusieurs responsables politiques nergiques ont su cr er une tradition d interventionnisme et de concerta tion De plus ce syst me suppose une connaissance et un usage fins des dispositifs d aide l accession A Brest PTZ Pass Foncier et autres dispositifs de solvabilisation ont t regroup s dans un Passeport pour l accession la propri t plus lisible pour les candidats Certaines collectivit s notam ment dans la moiti Nord de la proche couronne parisienne ont employ des m thodes plus direc tes en imposant tout promoteur d sireux de travailler sur le territoire de la commune la ratification unila t rale d une charte de l habitat qui d taille les nombreuses contraintes respecter notamment sur les prix de sortie des programmes L inqui tude des mairies face la gentrifi cation des populations locales est l origine de ces chartes Ainsi Pan tin un lu d clarait il en 2006 Je ne veux pas d une ville deux vitesses avec d une part des bobos tr s ais s et de l autre les habitants du grand en semble des Courtilli res Ces chartes ne constituent pas une contrainte juridique en tant que telle mais valent par la force du monopo le communal de la gestion du droit des sols les promoteurs avouent ne pas avoir le choix Sur ces territoires le foncier est cher quoiqu abondant du fait de la proximit imm diate de Paris et les
86. ans l hypoth se consid r e il n existe pas de v ritable choix entre plusieurs types de contrats et plusieurs r gimes de passation qui s offrirait la personne publique ni donc de possibilit de s carter des r gles applica bles aux concessions d am nagement Il en va diff remment en th orie tout au moins en ce qui concerne les conventions ayant le caract re de concessions de travaux publics au sens du droit communautaire L originalit du droit national cet gard est en effet de n avoir pas institu un r gime unique et conforme aux directives March s publics applicable toutes les concessions de travaux qu elles aient ou non pour objet la r alisation d une op ration d am nagement mais d avoir distingu les unes des autres en les dotant chacune d un r gime propre Cette diff renciation a t rendue possible par la faible densit des dispositions pr vues par les directives en mati re de concessions de travaux publics A c t du r gime aff rent aux concessions d am nagement caract re concessif le l gislateur a ainsi d fini des r gles sp cifiques aux concessions de travaux publics autres que d am nagement Cela tant supposer pour les seuls besoins de notre propos que les person nes publiques soient libres de recourir la concession de travaux publics pour la r ali sation de leurs op rations d am nagement on peut douter que ce choix leur procure un avantage sig
87. arcelles les difficult s sont grandes Lorsque les parcelles sont plus grandes le foncier public plus abondant les ren gociations la baisse sont plus faciles mener De plus les n gociations sont d autant plus simples que les col lectivit s exposent clairement en amont des projets les contraintes qu elles imposent La totalit des servitudes pesant sur un terrain doit tre connue d s la phase pros pective Au d but des ann es 2000 les h sitations des collectivit s et la vari t des situations locales maximisaient les ph nom nes de r tention fonci re puisqu il fallait que les promoteurs ren gocient la baisse apr s les premi res esti mations Aujourd hui la situation a volu vers des syst mes locaux o les contraintes m me non crites sont g n ralement mieux connues de tous Un effet direct de la conjoncture sur les pratiques de concertation Cependant si les formes contem poraines de quotas de mixit so ciale impos es aux programmes priv s de logement sont apparues progressivement les formes abou ties de concertation entre acteurs ne sont devenues v ritablement fonctionnelles qu avec la crise im mobili re de 2008 Durant la phase de hausse des prix immobiliers entre 1997 et 2008 les prix ont cr de plus de 10 par an a peu pr s partout en France Cette tendance a dispens les acteurs locaux d tre rigoureux sur leurs anticipations et sur leurs exigences Port
88. as le risque assum par le concessionnaire Elle n exclut pas non plus en ce qui concerne certains l ments ind pendants de la gestion du concessionnaire tels que par exemple les al as li s au co t des acquisitions et notamment des expro priations des travaux de d pollutions li s la nature du sol ou aux particularit s du pro gramme etc un partage des risques entre le conc dant et le concessionnaire En toute hypoth se en l tat actuel du droit il n est pas possible de d terminer un seuil th orique partir duquel l am nageur peut tre consid r comme supportant une part significative du risque conomique de l op ration comme il est dit l article R 300 4 du Code de l urbanisme Une part significative du risque n implique pas n cessairement que celle ci repr sente plus de la moiti du risque existant Un examen au cas par cas s impose En conclusion C est cet examen au cas par cas des op rations d am nagement dans toute leurs composantes et dans les diff rentes th ma tiques de l am nagement qui en d finitive fait tout l int r t de la r daction et de la pas sation d une concession d am nagement mais plus globalement encore du montage d une op ration d am nagement Il n existe pas deux op rations d am na gement identiques Chaque op ration en fonction de son contexte de ses objectifs de son programme de sa dur e etc est faite de variables et d ajustements C
89. association avant 1830 deviennent son exclu sive propri t en 1850 avant d tre transmises ses h ritiers en 1857 qui les conservent jusqu en 1900 pour la plupart Alain Berrou trans met les siennes son fils Alain en 1877 qui les transmet en 1880 Jean Hamon habitant de Kerambe chennec hameau voisin de la plage du Trez Ces transferts conduisent parfois des possessions trang tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 res la commune Les parcelles de Mme Cariou appartiennent en 1863 a Ernest Chauvin des Ori res com mis principal des contributions indi rectes H d Ille et Vilaine puis en 1897 Marie Joseph Chauvin des Ori res Montauban probable ment le chef lieu de canton en Ille et Vilaine au lieu dit la Chevri Les partages de terres sont inhabituels sur cette partie de la commune au cours du XIX si cle Une pression baln aire qui commence la fin du XIX si cle La plage du Trez ne subit pas de pression fonci re avant les ann es 1890 car B nodet comporte une autre plage la plage du Coq plus proche du bourg De plus le site reste mal desservi La plage est sur tout consid r e comme un lieu de d barquement possible que le mo deste fort du Coq corps de garde cr nel mod le 1846 construit en 1862 l embouchure de l Odet est cens emp cher et un site d extrac tion de mat riaux pour la construc tion extraction interdite partir de 19
90. aux Il devient d s lors n cessaire de d termi ner avec plus de pr cision ce quoi ce r gime s applique B L objet de la concession d am nagement La r ponse la question doit tre recher ch e dans l article L 300 4 du code de l Ur banisme aux termes duquel L tat et les collectivit s territoriales ainsi que leurs tablissements publics peu vent conc der la r alisation des op rations d am nagement pr vues par le pr sent code toute personne y avant vocation Pour d finir l objet de la concession d am nagement on se trouve ainsi renvoy la notion d op ration d am nagement et ce au sens du Code de l urbanisme c est dire ce que cela inclut et ce que cela exclut 1 Une op ration d am nagement La concession d am nagementdoit d abord porter sur une op ration d am nagement Cette notion d op ration d am nagement implique que le conc dant soit charg d une multiplicit de missions portant elles m mes sur des objets divers le tout concou rant l op ration d am nagement pr vue dans la concession gt C est donc l agencement de cet ensemble d l ments assujettis la r a lisation d un but qui conf re la concession son identit de contrat la fois complexe et global L arr t Commune de Chamonix Mont Blan en donne une bonne illustration Dans cette affaire saisi de la l galit du recours la proc dure de ZAC le Conseil d E
91. blique italienne a manqu aux obligations qui lui incombent en vertu de la directive habitats et plus particuli rement s agissant du second grief de l article 6 paragraphe 2 de celle ci D 6 Au titre de l article 5 8 1 de la directive 7 CJCE 22 septembre 2005 C 221 03 Com mission c Belgique 8 de l agriculture de la sylviculture de la p che de l nergie de l industrie des transports de la gestion des d chets de la gestion de l eau des t l communications du tourisme de l am nage ment du territoire urbain et rural ou de l affecta tion des sols 9 Habitat prioritaire 2270 Dunes avec for ts Pinus pinea et ou Pinus pinaster 10 JO L 259 p 1 11 Le site est situ dans la province d Oristano et plus pr cis ment sur les communes de Cuglieri Narbolia et San Vero Milis N LH _ s a 4 _ N Z O j N kH _ O 52 Questions R ponses Un avocat r pond aux questions des lecteurs confront s un probl me pratique de droit foncier Guillaume Ghaye avocat la Cour Index accessible sur adef org En qualit de maire d une commune littorale j ai re u une demande de permis de construire pr caire pour l implantation d une uvre d art environ 10 m du rivage Le permis de construire a re u l aval de la Direction R gionale des Affaires Culturelles et des Commissions de s curit et d accessibilit Pour autant ce projet ne respecte
92. c le krach financier et le retournement du march immobilier les hypoth ses initiales sur lesquelles se fondaient les prix de com mercialisation se sont envol es en fum e Devant cette impasse financi re et l impos sibilit pour am nageur d honorer son en gagement d acqu rir les terrains au niveau de prix initialement propos ce dernier a ex plor plusieurs pistes pour sortir l op ration r quilibrage du programme entre loge ments aid s et logements libres densification r vision du phasage pour minimiser les frais financiers diminution du prix d achat du foncier communal un niveau compatible avec les nouveaux quilibres du bilan Dans un autre cas pour la mise en uvre d une op ration de r novation urbaine me n e sur un quartier d habitat social la col lectivit avait d cid en 2009 de s adjoindre les services d un am nageur Celui ci devait assurer la ma trise de l ensemble du foncier la conduite des victions des occupants d un centre commercial la r alisation des travaux d am nagement des espaces pu blics la commercialisation des charges fon ci res et le recueil des subventions aupr s des diff rents partenaires signataires de la convention ANRU Le risque pris par am nageur dans le cadre de cette op ration tait cantonn au montant des victions commerciales au co t de mise en tat des sols de travaux et d honoraires de ma trise d uvre et en fin aux recettes comm
93. cadre d une assistance ma trise d ouvrage et porter ses fruits pour peu que les collectivit s soient demandeuses vec la fermeture des mines le Bassin Minier du Pas de Calais a connu un long d clin d mographique et urbain Cependant la perte de population se trouve endigu e sur le versant nord du Bassin par son inclusion dans l aire urbaine de Lille Deux lignes de tramway en pr paration sont con ues comme des investis sements de revalorisation afin de redonner une attractivit au secteur et faire revenir des emplois et de la population cf carte 1 Ces projets de transport structu rants pr vus pour 2013 concernent une vingtaine de communes appar tenant quatre intercommunalit s la Communaut d Agglom ration de Lens Li vin la Communaut d Agglom ra tion de l Artois la Communaut d Agglom ration d H nin Carvin et la Communaut de Commu nes de N ux et Environs Cette probl matique d attractivit est galement un enjeu d am na gement urbain Il s agit en effet de mobiliser le gisement foncier situ proximit des nouvelles lignes avec des op rations d ensemble coh ren tes et non pas selon un d veloppe Carte 1 Carte de situation des trac s de TCSP B thune k B 25 km ser and carbonate H G mara Lens T E np gg H nin Beaumont ment diffus ou s dimentaire dans lequel les op rations se juxtaposent sans organisation pens e de l es pace
94. ccession retour la source 3 La distribution localis e sur la p riode r cente de l accession la propri t dans le neuf se d tache nettement du parc existant de r sidences principales comme le montre clairement le graphique ci dessous Ces derni res ann es six acc dants sur dix ont acquis un logement neuf en zone C contre seulement un sur dix en zone A alors m me que la zone C concentre 40 du parc et la zone A 20 Il y a donc claire ment un d ficit d accession neuve dans les zones les plus tendues En r sum pour atteindre l objectif de 70 de propri taires il convient sans pour autant p naliser la zone C de d velopper en prio rit la primo accession des m nages les plus modestes entre les 3 me et 4 me d ciles prioritairement en zone tendue en leur offrant tout la fois des quantit s accrues de PTZ et un montant plus cons quent de diff r C est ce prix et ce prix seulement que la r forme du PTZ en remplacement du Pass foncier du PTZ actuel et de la d ductibilit des int r ts d emprunt sera utile E 1 Chiffres et statistiques n 138 juillet 2010 MEEDDM CGDD SOes t l chargeable ici http www statistiques developpement durable gouv fr IMG pdf 138 CS structure du parc de logements en 2009 cle27158d pdf 2 Etude Eurostat Consumers in Europe 3 Dans sa version originelle la mesure tait tendue aux acc dants r cents ayant d j acquis un bien Le Conseil Cons
95. conces sionnaire tait r mun r substantiellement par les r sultats de l op ration d am nage ment sans que soit pr cis ce qu il en tait des autres Cette incertitude relative il est vrai et cette restriction privaient la qualifi cation de concession d am nagement d une partie de ce que l on pouvait en attendre du point de vue de la s curit juridique L arr t Jean AUROUX de la CJCE a tout la fois mis en vidence les carences du droit interne cet gard et contraint y porter rem de Tel l objet du d cret n 2009 889 du 22 juillet 2009 relatif aux concessions d am nagement D sormais ces derni res se trouvent do t es d un r gime juridique la fois sp cifique et exhaustif qui recouvre celles soumises au droit communautaire des concessions cel les relevant du droit communautaire des march s et celles dont le montant total des produits n atteint pas le seuil d application des directives communautaires Cette exhaustivit et cette sp cificit du r gime des concessions d am nagement obligent une d limitation rigoureuse du p rim tre du contrat Il ne s agit plus en effet de savoir si les concessions d am na x gement doivent tre soumises publicit et mise en concurrence pr alable la ques tion tant r solue ni d identifier les r gles de publicit et de mise en concurrence qui les r gissent celles ci tant d finies par les textes Il s agit pr sent de
96. concur rence ainsi qu il est pr vu l article L 300 5 2 du Code de l urbanisme mais gale ment d un largissement de leur champ d intervention C est ainsi qu au del des missions du concessionnaire d am nagement telles que d finies l article L 300 4 du Code de lur banisme les SPLA sont comp tentes pour r aliser toute op ration d am nagement mais galement des tudes pr alables ain si que toute op ration de construction ou de r habilitation immobili re en vue de la r alisation des objectifs nonc s l article L 300 1 etc Il en est ainsi galement certes de fa on limit e aujourd hui g ographiquement mais qui pourrait s tendre demain de la loi n 2010 597 du 3 juin 2010 relatif au Grand Paris Celle ci cr e un nouvel outil contractuel la disposition des communes et des tablis sements publics de coop ration intercom munale pour la mise en uvre d actions ou d op rations d am nagement n cessaires la r alisation d un contrat de d veloppement territorial ces contrats devant Voir le jour au Voisinage imm diat des gares du r seau de m tro automatique francilien ainsi que sur le territoire d fini pour le d veloppe ment du p le Paris Saclav La encore ce nouvel outil va bien au del du cadre des concessions d am nagement puisqu il permet de confier un tiers une mission globale portant sur la conception du projet d am nagement l laboration tudes fo
97. core de la ville nouvelle de Val d Europe 77 dont chaque quartier du centre urbain est moins de 500 m tres du centre commercial Par ailleurs la majoration des aides publiques de type ANAH pour toute adaptation d un logement situ dans un territoire favorable n a pas t retenue ces aides pouvant l inverse tre minor es pour les logements situ s dans des territoires hostiles ou encore prendre la forme d une prime la mobilit prise en charge des frais de d m nagement vers un logement situ dans un environnement valu favorablement Cette id e sans doute trop r volutionnaire ne figure pas dans la version finale du rapport Il est en d finitive urgent d agir et de mettre en uvre ces pr conisations l action sur les documents d urbanisme pre nant norm ment de temps De surcro t les premiers effets mesurables n interviendront que dans une dizaine d ann es On peut d s lors se demander pourquoi ce rapport qui s inspire de la vision int grative et humaniste du rapport de Pierre Laroque de 19621 arrive si tard Lire aussi l article des m mes auteurs dans Etudes fonci res n 141 Et http www ladocumentationfrancaise fr rapports publics 104000324 Pierre Marie CHAPON EA 4129 Sant Individu Soci t universit Lyon 3 ICADE Caisse des D p ts et Consignations Rapporteur du volet urba nisme du rapport Vivre chez soi Benjamin BRILLAUD Agence d Urbanisme de Nancy Florent RENARD
98. cs d am nagement EPA et aux so ci t s d conomie mixte SEML soit par opposition ces conventions publiques de conventions dites ordi naires toute personne publique ou priv e y avant vocation Mais derri re cette apparente unit ou unicit de la concession d am nagement qui constitue d sormais le mode unique de d l gation d une op ration d am nage ment lorsqu une collectivit publique n en tend pas assumer la r alisation de cette der ni re se d cline une vari t de situations que le d cret du 22 juillet 2009 s est efforc de traduire A la suite de l arr t Auroux le d cret du 22 juillet 2009 c t des petites conces sions d am nagement correspondant des op rations de dimensions relativement limit es dont le montant total du produit de l op ration est inf rieur 5 15 millions dissocie deux grands types d op rations les concessions d am nagement soumi ses au droit communautaire des conces sions par lesquelles Je concessionnaire 1 consultation publique 2 CAA Marseille 25 f vr 2010 Cne de Rognes req n 0O7MA03620 AJDA 21 juin 2010 p 1200 3 CJUE 25 mars 2010 aff C 451 08 Helmut M ller c Bundesanstalt f r Immobilie naugaben Contrats et March s Publics LexisNexis JurisClasseur mai 2010 n 164 4 Il faut entendre par pro duits de l op ration les recettes fonci res provenant des ventes locations ou concessio
99. ctive E de l am nagement Les tudes tudes fonci res e Equipements propres e Equipements publics e Equipements d infrastructure et de superstructure e Equipements primaires secondaires tertiaires etc La norme d urbanisme e La hi rarchie des normes e l adaptation de la r gle e La cession concession location e Les droits de construire e Les CCCT De la distinction e entre op ration et actions d am nagement e entre op ration d am nagement et op ration de construction Mettre en uvre un projet urbain un plan local de l habitat L AMENAGEMENT Un ensemble d actes visant conduire ou autoriser Le mode de r alisation e R gie e Concession d am nagement L 300 1 Les proc dures e ZAC permis d am nager PC group AFU e Les op rations sans proc dure n 147 septembre octobre 2010 Le financement de l am nagement e Les participations d urbanisme e Les risques conomiques et financiers e La participation de la collectivit conc dante e Les tudes g n rales d urbanisme e Les tudes pr alables e Les tudes pr op rationnelles et op rationnelles La maitrise fonci re Acquisition amiable expropriation pr emption VEFA publique etc 27 28 Massy Atlantis ZAC et concession d am nagement La Semmassy est le concessionnaire que la ville de Massy a choisi pour mener bien la mutation d un
100. d un CHRONIQUE DE JURISPRUDENCE habitat prioritaire de dunes avec for ts de pins parasols et pins maritimes Le site en question avait t inscrit sur la liste des SIC la suite de l adoption de la d cision 2006 613 CE de la Com mission du 19 juillet 2006 arr tant en application de la directive 92 43 la liste des sites d importance commu nautaire pour la r gion biog ographi que m diterran enne Ayant eu vent d un projet de r ali sation d un terrain de golf ainsi que d un complexe h telier et r sidentiel conclu en 1997 sous forme d accord de programme entre la r gion de Sardaigne la soci t Is Arenas et la commune de Narbolia la Com mission avait adress en avril 2000 une lettre de mise en demeure rappe lant l Italie ses obligations au titre de l article 10 CE et de l article 6 de la directive habitats Le probl me n ayant pas trouv d issue la Cour de justice saisie par la Commission va aborder probl me sous deux angles D une part les obligations ant rieures au 19 juillet 2006 date laquelle le site a t ins crit sur la liste des sites d importance communautaire et d autre part les obligations post rieures cette ins cription Pour les obligations ant rieures la Cour ne peut que constater que l Italie n a pas adopt avant la date de l inscription du site ls Are nas sur la liste des SIC des mesures de conservation propre
101. d am na gement est bien de proposer des sc narios r alistes et donc compa tibles avec les fa ons de faire des collectivit s encore faut il que ces derni res disposent des moyens de les r aliser De fait les communes petites et moyennes n ont pas toujours en in terne ces diff rentes capacit s d ex pertise Elles d pendent d interve nants ext rieurs De ce point de vue il faut distinguer deux niveaux celui d un accompagnement en amont effectu gratuitement par des servi ces publics comme par exemple le CAUE la DDTM et celui en aval d une assistance qui est r mun r e mais dont le co t doit pouvoir en suite s imputer sur les op rations Le niveau d accompagnement doit aider la commune dans ses commandes de prestations d tudes pr alables et d assistance ma trise d ouvrage notamment en crivant avec elle les cahiers des charges de consultation Il doit aussi aider la commune mobiliser les finan cements ventuels pour de telles interventions Ce niveau de conseil aupr s du ma tre d ouvrage engage sa respon sabilit directement aupr s de la commune Il doit tre ind pendant de tout op rateur mais en m me temps il doit conna tre le m tier des am nageurs et des promoteurs C est donc un profil qui n est pas toujours facile trouver mais qui de vrait se d velopper tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 cements d assistance technique restent tr s modestes s
102. darit et Renouvellement Urbain du 13 d cembre 2000 ne pouvait tre traduit directement dans le PLU Il tait mis en uvre dans le cadre de n gociations officieuses Mais le l gislateur a graduellement donn de la substance juridique cette pratique En 2006 appara t dans le droit une servitude de logement social qui reste dans les faits peu mobilis e en dehors de quelques exp riences pionni res de villes gros moyens financiers comme Pa ris Elle est boud e par les lus car elle donne au propri taire du ter rain grev un droit de d laissement auquel peu d lus souhaitent faire face en raison du co t occasionn La loi Molle du 28 mars 2009 ac tualise le droit de l urbanisme sur la question les collectivit s peuvent d sormais par l interm diaire des PLU d limiter dans les zones urbai nes ou urbaniser des secteurs dans lesquels en cas de r alisation d un pro gramme de logements un pourcentage de ce programme doit tre affect des cat gories de logements qu il d finit dans le respect des objectifs de mixit sociale Ce zonage correspond tr s exactement aux pratiques Toute fois le caract re r cent du dispositif rend son valuation tr s pr matu r e dans un contexte o la majorit des r gles de ce genre sont encore non crites En r alit la combinaison de dis positifs r glementaires et informels permet bien souvent pour les col lectivit s de mener une p
103. de fluidifier les relations entre professionnels plut t que comme des facteurs d anarchie urbaine m me si beaucoup de zones d om bre subsistent Dans le cadre de l am nagement Thierry Vilmin a eu l occasion de dresser une typologie claire de ces syst mes locaux fonc tionnels qu il qualifie de fili res L tat actuel des pratiques pose cependant un certain nombre de probl mes autant qu il donne des pistes de r flexion pour l avenir Prix ma trises attention aux effets pervers Les politiques de prix ma tris s en direction des programmes priv s ont pris une importance certaine dans les politiques locales de l habitat Rarement enti rement encadr es souvent non crites ces politiques posent probl me sur les moyens et sur les fins Elles sont trait es par la loi Molle de 2009 sur le m me plan que les politiques de cr ation de logements locatifs sociaux aux collectivit s de d cider quel dosage d accession prix ma tris s et de lo catif social inclure dans les zonages dits de mixit sociale Pourtant ces deux types de loge ments jouent des r les conomiques tr s diff rents Dans la pratique les quotas de logement locatif social que les promoteurs doivent construi re sont g n ralement revendus en VEFA des op rateurs HLM cette m thode a d ailleurs t g n ralis e pendant la crise immobili re pour permettre aux promoteurs d couler leurs stocks Aux op rateurs de g
104. duction du cr dit d imp t d veloppement durable ainsi que celui qui concer ne les installations photovolta ques De quoi remettre en cause les bons r sultats en mati re d missions de gaz effet de serre E T l charger le rapport sur http www stats environnement developpement durable gouv fr publications nos publications references 2010 I environnement en france edition 2010 htmlI europ enne et d composition par cat gorie ST E 2 1i 0 aS aS SES D P ACTUALIT S Graphique 2 Livraisons r gionales d engrais phosphat s entre 1972 1976 et 2005 2009 A Brejogne A e d France A or Pas de Calais EN Pays de la Loire EN Bourgogne E Losin A Bose ormandlie A Houte Mormencdie E Rh ne Alpes A Picardie A Avere A Midi Pyr n es A Cere EN France A Faitou Chorentes EN Languedoc Rousillon A Fronche Coml N Chompagn e Ardenne A Aquitaine A Fyce Alpes C te d Azur REZ Lorraine RER Alsace 90 80 70 60 50 40 30 20 10 Diminution des livraisons r gionales de phosphore len Mote Les statistiques de livraisons de phosphore de FUnifo montrent une de baisse de plus de 50 entre les compagnes 2007 2008 et 2008 2007 Lo moyanne nationale hors Corse et Dom passe ainsi de 10 5 kg Pha fertilisable Souwce Lerrarennenvent en France d apr s Unia 2006 et Ses 2008 ESS PS sh CNRS 4 2 5 Z jason cox Source L Emvronnement on France d
105. e la charge de l am nageur risque sur un march risque conomique une prise de risques par le concession naire vient impacter ses fonds propres qui diminuent en cas de r sultat n gatif et augmentent dans le cas inverse ris que financier finalement si au d marrage de l op ration conc d e un doute existe sur son r sultat final au d triment du concessionnaire C est donc al a qui fait le profit ou le mal heur du concessionnaire tant pr cis que celui ci peut parfaitement s tre r mun r dans les conditions d finies par le contrat et pour autant tre tenu de supporter le d ficit de l op ration ou de s approprier un r sultat positif constat au bilan de l op ration L quilibre financier de la concession est donc en r alit le plus souvent un d s quilibre final ou interm diaire et dont le vrai sujet est de savoir quelles en sont les cons quences Les cons quences d un d s quilibre financier de la concession d am nagement La notion de risque est aujourd hui le crit re d terminant de la distinction entre concession et march Il est donc acquis qu il y a concession si le concessionnaire conserve ou prend un risque conomique et financier sur l exploitation du service ou dans le cas d une concession d am nage ment sur le r sultat de l op ration La ten dance naturelle du concessionnaire f t il une SEM sera de tenter de l att nuer pour 5 Cf su
106. e volution de projet Celle ci est en effet in vitable dans des situations complexes et pour des op rations de longue dur e Le choix de l offre conomiquement la plus avantageuse sera difficile appr cier est ce l offre qui pr sente un bilan quili br sans recours la participation de la collectivit mais avec un niveau de r mun ration du concessionnaire tr s lev Ou est ce a contrario une offre n cessitant une participation de l autorit conc dante car int grant des dispositifs de d velop pement durable co teux en investissement des espaces publics ou des logements sociaux en plus grand nombre On voit ici que la question de la pond ration des crit res est essentielle Mais celle ci ne doit pas s appuyer uniquement sur des l ments financiers Toute la difficult est de parvenir int grer des crit res moins ais s chiffrer sociaux et environ nementaux notamment 1 i e elles vendent leurs terrains et bien immobiliers tout en restant locataire des biens vendus tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 29 1 CAA Bordeaux 9 novem bre 2004 BJCP 2005 p 117 concl D P ano AJDA 2005 p 257 note J Dreyfus Contrats March s pub 2005 n 31 note J P Pi tri RDI 2005 119 obs P Soler Couteaux 2 18 Janvier 2007 Aff C 220 05 Jean Auroux c Commune de Roanne Rec CJCE 2007 l p 385 BJCP 2007 p 184 concl J Kokott obs Ph Terney
107. e convention d am nagement peut porter sur toute op ration r pondant aux objectifs de l article L 300 1 m me si elle ne fait pas l objet d une proc dure d am nagement r gie par le code de l urbanisme Force est ainsi de constater que les op rations de renouvellement urbain ou en tissu urbain constitu impliquent d sor mais sur une m me op ration le recours combin voire imbriqu de multiples pro c dures telles que la ZAC la r sorption tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 de l habitat insalubre RHI une op ration programm e d am lioration de l habitat OPAH etc et non la mise en uvre d une proc dure particuli re Le recours combin a diff rentes proc dures auxquelles peu vent s ajouter des actions d am nagement telles que l acc s la ville des familles nombreuses les op rations habitat et vie sociale ou autres correspond parfaite ment l am nagement tel que d fini au 2 me alin a de l article L 300 1 du code de l urbanisme En sorte que si le Conseil d Etat a admis lui m me l impr cision des notions d s am nagement d op ration et d action figurant aux articles L 210 1 et L 300 1 du code de l urbanisme il n en demeure pas moins que ces diff rentes notions r pon dent des objets bien d termin s l op ration d am nagement traduit selon le Rapporteur public S Lasvignes dans ses conclusions sous l arr t du Conseil d Etat
108. e imagination d bordante de leurs auteurs pour limiter les risques assur s par le seul concessionnaire Les concessions sont prement n goci es notamment lors que leur titulaire est un am nageur priv souvent issu d un groupe immobilier ou du BTP qui vient transporter en mati re d am nagement sa culture du risque et surtout celle de sa couverture Cependant l immo bilier au cycle de construction court et o le pr financement est fait par les acqu reurs s accorde mal du temps long de l am nage ment et du pr financement des acquisitions fonci res pr alablement la vente des char Guilherand Granges Le recours la notion de r sultat nous parait janvier 2010 Commune de Chelles Req n 08PAO4104 particuli rement appropri 9 Par opposition aux concessions march s bilan La m me erreur a t reprise entre autres par la CAA de Paris 14 6 Les concessions durent souvent plus d une mandature et l am nage ment urbain constitue souvent un enjeu programmatique des candidats m me si pr cis ment pour des raisons de risque supportable la taille des op rations va en diminuant 7 C est une clause obligatoire pour les contrats conclus par les SEM les SPLA ou SPL ainsi qu en dispose l article L 1523 2 5 du CGCT Les contrats concluent avec le priv peuvent tre muets sur le sujet ce qui d monte bien que le r sultat de l op ration pour l am nageur ne se r duit nullement
109. e octobre 2010 Xynthia le trou noir juridique L auteur Bernard Lamorlette Avocat la Cour Temp te Xyntiua 27 et 328 iiin 20 0 laboration des zonages orsque la temp te Xynthia L s est abattue sur les c tes de Vend e et de Charente Mariti me dans la nuit du 27 au 28 f vrier dernier nul ne songeait qu un zo nage nouveau p rim tre de risques tr s particuliers verrait le jour Il a fallu patienter jusqu au 8 avril suivant pour que partir de divers mat riaux documentaires des car tes pr sentant des zones noires et jaunes gt aux effets moins radicaux que les premi res soient diffus es par le pr fet Mode d expression politique Quels desseins ont eu les pr fets de ces deux d partements pour communiquer erga omnes de tels zonages Comment a t arr t e la l gende qui accompagnait chacune des cartographies Etait ce un mode d expression politique comme prolongement de la d claration du Pr sident Sarkozy de mars 2010 Ou bien s agissait il du premier l ment d un difice ju ridique voire une d cision juridique proprement parler totalement autonome d actes administratifs ult rieurs Au cours du mois de juin 2010 six ordonnances taient rendues par les juges des r f r s des tribunaux ad ministratifs de Nantes et de Poitiers Leur analyse permettra de confirmer le caract re d cisoire de ces zones noires cartographi es
110. e par une peti te rivi re c ti re Au centre de l anse se trouve un tang c tier d environ 1 5 hectare Une plage aux mains de quelques propri taires locaux Lors de la mise en place du ca dastre en 1830 les abords de la plage du Trez sont majoritairement compos s de landes et de terres la bourables qui appartiennent des particuliers La commune ne pos s de qu un terrain un peu plus de 2 hectares 10 ares de dunes et de p ture difficilement d limit sur le plan cadastral napol onien Cette parcelle est travers e par un sentier qui relie la route et la plage En 1830 tous les propri taires des parcelles de la plage du Trez habitent B nodet la plupart hors du bourg Le commer ant Jean Fran ois Le Clinche et le boulanger Corentin Marie Cariou qui n est pas propri taire foncier mais seulement domanier2 sont les seuls habiter le bourg Sans compter la com mune huit personnes sont propri taires des 98 parcelles tudi es La plage du Trez ne compte que trois maisons Alain Berrou Jacques Jour dren et Guillaume Quenecherv Les propri taires ne d clarent quasi ment aucune parcelle de dune mais les landes sont nombreuses Cer tains louent leurs parcelles comme Mme Cormier qui loue des terres labourables et des landes B nodet au cours du XIX si cle les terres restent majoritaire ment aux mains de propri taires locaux Les propri t s de Jacques Jourdren achet es en
111. ementaires relatives l utilisation des sols l implantation la destination la nature l architecture les dimensions l assainissement des constructions et l am nagement de leurs abords et s ils ne sont pas incompatibles avec une d claration d utilit publique 4 Permis pr caire ou permis d rogatoire H PERINET MARQUET Construction Urbanisme 2006 chronique 21 5 Article R 421 5 du Code de l Urbanisme 6 C est dire celles dispens es de toute formalit en raison de la faible dur e de leur maintien en place ou de leur caract re temporaire compte tenu de l usage auquel ils sont destin s tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 l agrandissement des Halles centrales Extrait de l Illustration 12 avril 1930 l agrandissement des Halles centrales semble devoir entrer bient t dans la p riode de r alisation La commission au conseil rnunicipal vient d adopter partiellement un projet pr sent par M Renard pr fet de la Seine lequel doit tre soumis ces jours ci au vote de nos diles Ce projet qui peut appeler certaines critiques para t du moins r pondre dans une large mesure aux v ux du commerce il pr sente par ailleurs l avantage d apporter une am lioration sensible la circulation dans un p rim tre assez tendu Les Parisiens qui fr quentent relative ment tard les pavillons de d tail o l on peut se promener sans trop de g ne ne soup onnent pas l e
112. end dans ce secteur Alors que les divisions de parcel les taient jusqu alors exceptionnel les l attrait baln aire encourage les propri taires mietter leurs par celles et en tirer ainsi un meilleur revenu imm diat La premi re va gue d achats de terrains s arr te en 1914 avec quelques rares ventes en 1915 La construction de maisons qui se fait en continuit depuis le bourg n est pas interrompue mais ralentie L arriv e des professionnels baln aires et des sp culateurs La premi re vague d acheteurs renforce progressivement ses pos sessions Certes de nouveaux ache teurs apparaissent mais certains noms reviennent r guli rement soit en vue de consolider leur patri moine foncier sur un espace r duit soit pour revendre court terme un meilleur prix Certains ach tent vraisemblable ment pour sp culer A partir de 1901 Pierre Kerfer ach te de nombreuses parcelles afin de les diviser et de les revendre Apr s avoir n goci avec les propri taires locaux il ach te ainsi les parcelles de la veuve Le vainville en 1904 pour les vendre enti res quand elles sont petites comme en 1905 Paul Can vet n gociant en vins Quimper 54 m2 ou divis es comme en 1906 Jean Marie Lou dec quartier ma tre 115 Arnodet La Plage tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 PROPRI T 3 Archives communales de B nodet D li b ration municipale du 1
113. endra galement au juge d appr cier la port e de l adverbe exceptionnellement qui souligne le caract re d rogatoire de la faveur consistant permettre l implanta tion pour un temps d termin d une construction dispens e du respect des r gles d urbanisme Sous r serve de l appr ciation souveraine des tribunaux on pour rait m me estimer que ne peuvent pas faire l objet d un permis pr caire les constructions qui sont par ailleurs dispens es de toute formalit en raison de la faible dur e de leur maintien en place ou de leur caract re temporaire compte tenu de l usage auquel elles sont destin es Le cas ch ant une uvre d art pourrait entrer dans cette cat gorie L article R 421 5 pr voit en effet une possible implantation pour la dur e d une manifestation culturelle commerciale touristique ou spor tive dans la limite d un an en ce qui concerne les constructions ou installa tions temporaires directement li es cette manifestation En vertu de l article L 421 8 ces constructions et installations vis es l article L 421 5 b et dispens es de toute formalit b n ficient iden tiquement d une exon ration du res pect de l article L 421 6 du Code de l Urbanisme E 3 Article L 421 6 du Code de l Urbanisme le permis de construire ou d am nager ne peut tre accord que si les travaux projet s sont conformes aux dispositions l gislatives et r gl
114. er us par la Ville suffiraient pour gager les emprunts ult rieurs Cc projet que j ai expos impartia lement para t videmment sup rieur aux diverses combinaisons cart es par l administration il m nage mieux semble t il les int r ts finan ciers des contribuables il respecte des droits acquis fort l gitimes et les d fend contre les assauts de la sp cu lation Enfin il am liore les conditions de la circulation autour des Halles Mais si l on doit louer en principe la conjugaison de la cr ation d un car reau couvert avec la destruction d un lot insalubre certains se demandent si en fait ce carreau s par des pa villons par les immeubles du boule vard de S bastopol dont la perc e est irr alisable financi rement of frira les commodit s escompt es Un certain doute plane cet gard Le manque de pr cision sur le temps de r alisation du projet et sur les char ges devant en r sulter pour le contribuable est plus inqui tant F HONOR tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 Retro Il y a 80 ans 54 Bernard Colocs Bt an ei wilo QUE ES DR a M mn Livres Bernard COLOOS Editions de l Aube S rie Villes et territoires Sciences Po Urbanisme Mai 2010 435 p 25 Avec ses quinze questions et controverses touchant l habitat et la ville Bernard Coloos nous livre un ouvrage passionnant tr s document et ce qui ne g te rien
115. er Levrault d cembre 2009 Patrick HOCREITERE et Jean Philippe MENG 25 1 V en ce sens F Llorens P So ler Couteaux Nature et contenu des contrats d am nagement Contrats et march s publics janv 2001 p 4 2 J F Bizet La convention publi que d am nagement nature et r gimes juridiques l re partie Bulletin juridique des contrats publics n 18 2002 p 376 3 J F Bizet La convention publi que d am nagement nature et r gimes juridiques 1 partie Bul letin juridique des contrats publics pr cit V galement en ce sens O Martin Les conventions d am na gement apr s la loi SRU Droit et Ville n 54 20072 p 83 X Couton Convention publique d am nage ment et op rations de renouvelle ment urbain une approche glo bale des interventions en quartiers existants Constr urb d c 2003 p 6 E F tome M Raunet Droit de l am nagement d Moniteur F IV 200 en sens contraire tou tefois F Llorens P Soler Couteaux Nature et contenu des contrats d am nagement Contrats et mar ch s publics pr cit 4 CE 22 f vrier 1991 SIDEC c Cne d Aubervilliers req n 97312 V galement en ce sens CAA Bordeaux 12 mars 1988 Cne de Chatelaillon Plage req n 95BX00497 5 CE 28 juillet 1993 Cne de Chamonix Mont Blanc req n 124099 6 R p Min n 7745 JOAN Q 10 mars 2003 p 1846 7 Le Conseil d Etat ayant admis lui m me l impr cision de ces not
116. erciales des charges fonci res des logements en accession libre Les recettes issues des charges fonci res des logements sociaux quant elles taient fix es dans la convention ANRU Cette der ni re pr voyait par ailleurs des participa tions de la Ville de la R gion et de l ANRU au d ficit du bilan L am nageur une fois le trait de conces sion sign a lanc l ensemble des tudes pr op rationnelles Sur le plan des tudes environnementales l tude historique et documentaire pour identifier les sources de pollutions potentielles la campagne de son dages et un plan de gestion du site ont mis en vidence un co t de d pollution des sols s levant 1 5 million d euros Par ailleurs les tudes de projet ont r v l des surco ts g n r s par des d voiements d un montant de 300 000 Aucun de ces surco ts n avaient pu tre identifi s par l am nageur au moment de la remise de son offre dans le cadre de la consultation pr alable la signature du trait de concession d am nagement Afin de permettre l absorption de ces co ts sup pl mentaires par le bilan l am nageur en partenariat avec la Collectivit a envisag plusieurs solutions obtenir du seul propri taire initial du site solvable le bailleur une participation au co t de d pollution ren gocier la baisse les contreparties attribu es la Fonci re logement afin de r affecter les droits construire cor
117. es d urbanisation remises en vigueur au contexte d expansion d mographique de la commune et d entr e en vigueur de la loi du 13 d cembre 2000 n est pas au nombre des motifs d int r t g n ral susceptibles de fonder l galement un effet diff r de l annulation une date d termin e au demeurant sans justification par les premiers juges que dans ces conditions il ne ressort pas des pi ces du dossier que la disparition r troactive de la d lib ration approuvant la modification du PLU entra nerait des cons quences manifestement excessives eu gard aux int r ts en pr sence et aux inconv nients que pr senterait une annulation diff r e de cette d lib ration ee La principale cons quence de l annulation d un acte administratif est que cet acte est cens ne jamais avoir exist C est pourquoi le juge administratif s est autoris moduler dans le temps les cons quences de ses d cisions Ainsi lorsqu il annule un acte le juge peut am nager la 1 Voir les int ressants travaux de F Polizzi et de J P Meng publi s sur le site du GRIDAUH http www gridauh fr 2 CE 27 juillet 2009 n 305920 Epoux Fernan dez Rec CE tables p 1124 et 1127 3 n 305920 SCI La Paix BJDU 4 2009 p 281 n cessaire r troactivit de sa d cision pour att nuer ses effets dans le but d une s curit juridique souvent mise en p ril par la d cision intervenant plusieurs ann es apr s sa n
118. es l engagement d une op ration d am nagement La mauvaise tude qui co te cher est celle que l on ne fait pas pour reprendre une expression c l bre dans le monde de l am nagement Par ailleurs toute op ration d am nage ment de par sa longueur et sa complexit conna tra des volutions que le droit de l urbanisme et notamment le r gime des concessions d am nagement autorisent dans les conditions expos es pr c dem ment Les collectivit s dont la pr occupa tion l gitime est de respecter les principes de concurrence disposent d une r elle marge de man uvre pour appr cier au cas par cas la n cessit de modifier le dossier de cr ation de ZAC ou de relancer une consul tation d am nageur E 3 Association but non lucratif r gie par la loi de 1901 la FON CIERE LOGEMENT a t cr e dans le cadre de la convention tat UESL Union d conomie Sociale pour le Logement repr sentant les organismes gestion naires d Action Logement du 11 d cembre 2001 Les finance ments du 1 Logement au titre du renouvellement urbain inclus dans le dispositif ANRU ouvrent droit l octroi de contreparties l symbolique sous forme de terrains ou de droits construire FONCIERE LOGEMENT pour qu elle y r alise des logements locatifs libres 4 Plan d Am nagement et de D veloppement Durable 5 Article L 311 4 du code de l urbanisme 6 JurisClasseur Administratif Fasc 662 D
119. es par ailleurs fortement dot es en logements sociaux ont vu leur po pulation sensiblement diminuer et ont t favorables au retour des op rateurs priv s avec la conjonc ture porteuse de l immobilier des ann es 2000 Elles n ont pas voulu prendre le risque de dissuader ces op rateurs Les PLU de leur c t tendent encourager cette urbanisation s dimentaire Beaucoup de zones AU ont t class es r glement 1AU c est dire imm diatement constructibles mais sans avoir fait syst matiquement l objet d tudes pr alables et de sch mas d am na gement De tels r glements de zo nes AU ont m me t institu s sur des zones que les collectivit s ma trisaient partiellement ou avaient l intention de ma triser favorisant ainsi l irruption d op rateurs priv s Ces derniers ont pris des promesses de ventes des prix prohibitifs par rapport aux r f rences pass es et propos ensuite de petites op ra tions de m diocre qualit et sans aucune coh rence Et m me l o des op rateurs s rieux sont venus avec des projets de meilleure fac ture ils ont quand m me demand dans certains cas la modification du PLU Il aurait donc t plus simple de laisser au d part les zones AU stric tes 2AU inconstructible dans le PLU la fois pour les prot ger sur le plan foncier et pour se donner la latitude d tudier des partis d am nagements plus judicieux pouvant faire l objet ult
120. es soit tenter de pallier les carences des tudes fournies dans le DCE soit faire des impasses Cette situation explique que de nombreux trait s de concessions d am nagement sont assor tis de clauses suspensives ou r solutoires Elles permettent l am nageur de sortir du contrat si les r sultats des tudes pr op ra tionnelles compl mentaires r v lent une v ritable infaisabilit ou sont susceptibles d af fecter gravement l conomie de l op ration Dans ce type de trait de concession l am nageur ne prend pas le risque de l op ration mais un risque d tudes on paye pour voir La difficult pour le candidat am nageur de cerner le risque au moment de la mise en concurrence de la concession d am nagement peut tre illustr e travers deux analyses de cas Deux cas Beaucoup d op rations d am nagement se d veloppent sur des terrains publics pour partie ma tris s par la collectivit lo cale ou par de grands propri taires fonciers parapublics Mission de R alisation des Ac tifs Immobiliers R seau Ferr de France As sistance Publique H pitaux de Paris Ports de Paris etc Dans ce cas de figure lors des consultations d am nageurs le crit re du prix d achat des terrains est central pour guider le choix de l attributaire de la conces sion d am nagement D but 2008 sur un p rim tre foncier pro pri t pour partie de la commune la collec tivit a lanc une cons
121. es actes des collectivit s locales ou des tablissements pu blics de coop ration intercommunale qui vi sent dans le cadre de leurs comp tences d une part conduire ou autoriser des actions ou des op rations d finies dans l alin a pr c dent et d autre part assurer l harmonisation de ces actions ou de ces op rations Si les op rations d am nagement appa raissent la lecture de l article L 300 1 par faitement ind pendantes des proc dures d finies dans le Code de l urbanisme il n en tait pas de m me jusqu une p riode r cente de l article L 300 4 lequel d finit les op rations d am nagement pouvant faire l objet d une d l gation Avant que n entre en vigueur la loi Enga gement national pour l emploi du 13 juillet 2006 l article visait les op rations d am nagement pr vues au pr sent livre ac cr ditant la th se selon laquelle pouvaient seules tre d l gu es un am nageur les op rations r alis es selon les proc dures r gies par le livre III du Code de l urbanisme dans sa r daction de l poque ZAC lotisse ment restauration immobili re et excluant de facto les op rations group es r alis es sous forme de permis de construire La loi n 2006 872 du 13 juillet 2006 por tant engagement national pour le logement en substituant l expression op rations d am nagement pr vus par le pr sent code la r daction op rations d am nagement
122. es variables et ajustements illustr s ci apr s sont multiples et divers Ils concernent les actions d am nagement en accompa gnement de l op ration les tudes pr ala bles pr op rationnelles ou op rationnelles ainsi que les tudes de ma trise d uvre les orientations r gles ou prescriptions qui s imposeront aux futurs constructeurs les acquisitions amiables ou par voie d expro priation ou de pr emption qui devront tre effectu es les quipements d infrastructure ou de superstructure r aliser la charge ou non de l am nageur les proc dures aux quelles il sera recouru ou non etc L art du montage des op rations d am nagement comme celui de l criture des concessions d am nagement qui n est qu une donn e parmi d autres dans ce mon tage est de mettre en relation ces diverses variantes et th matiques E 5 conclusions de Mme C Bergeal sous l arr t du Conseil d Etat du 7 avril 1999 Cne de Guillerand Granges req n 156 008 AJDA 20 juin 1999 p 517 6 Etudes et documents n 53 La Documentation fran aise mars 2002 p 325 7 CE 7 mai 1982 St Sogeparc Paris Rec p 669 8 CE 30 mai 1980 St de la piscine de la Dame Blanche Rec p 257 2002 SA Groupe Bourbon c Cne de Ste Marie req n 0200207 RD imm sept oct 2002 obs PS C p 430 la signature d une convention d am nagement ne pouvait intervenir avant la cr ation de la ZAC CE 8 d c 2004 St Eiffel
123. ettre la r alisation d une op ration Par ailleurs le programme des quipements publics est d fini comme ce qui est n cessaire aux besoins des futurs usagers ou habitants de la zone Il est fr quent d avoir modifier le pro gramme des quipements publics en cours d op ration pour l adapter l volution des besoins des futurs usagers ou habitants De m me les volutions du march immobilier peuvent conduire des ajustements de la r partition des diff rentes composantes du programme de construction En l absence de jurisprudence sur le sujet on peut donc consid rer qu il faut valuer l importance des modifications apport es l op ration par rapport au dossier de cr a tion de la ZAC ii Concernant les conditions d ex cution de la concession il est admis que le trait tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 pr voie les volutions de l op ration d cid es conjointement par le concession naire et le conc dant pour permettre la poursuite de l op ration Par exemple des clauses de revoyure per mettent aux deux parties de r examiner les conditions de poursuite de l op ration en cas de hausse des co ts du foncier de la mise en vidence de sources de pollution ou encore de difficult s de commercialisation d une partie du programme de construction Comment appr cier si les modifications ainsi d cid es remettent en cause la d si gnation de l am nageur Le recours
124. eut aborder les questions trait es dans n importe quel ordre en fonction de ses pr occupations et centres d int r t Une autre originalit se trouve dans la mani re d exposer Pour chacun des th mes ou plut t pour chacune des controverses l ouvrage donne une pr sentation altern e des th ses contra dictoires en pr sence scrupuleusement pr sent es tr s document es et rep re bien les sources et les auteurs Construit on trop ou pas assez Est il judicieux ou aberrant de vendre les loge ments HLM Le droit au logement opposable progr s social essentiel ou fausse bonne id e Au del de cet expos balanc des quinze questions au travers de commentaires compl men taires d encadr s et de notes sont mis en vidence les enjeux essentiels et les sous jacents des argumentaires oppos s Au total une remarquable somme r pondant aussi bien aux besoins de ceux qui commencent s int resser ces questions du fait de son accessibilit qu ceux qui veulent les approfondir par l tendue de sa documentation et de ses r f rences Reconnaissons que sur quelques points on reste sur sa faim Ainsi sur les bulles immobilie res ou l arbitrage accession locatif on en reste aux pr sentations conomiques classiques dont tout montre aujourd hui quel point elles sont peu clairantes dans ces domaines Ou encore le ph nom ne essentiel du d veloppement p riurbain n est il trait que sous l angle r d
125. gen se d une station baln aire du Sud Finist re B nodet Questions juridiques 48 Jurisprudence 50 Droit Europ en 52 Questions R ponses 53 R tro L agrandissement des Halles centrales L Illustration 1930 54 Livres En couverture photos de Marc Abitbol Pos contre la 4 de couverture un encart Colloque Adef de 4 pages 19 Dossier Les concessions d am nagement la recherche d un cadre juridique Dossier coordonn par Patrick Hocreit re tudes fonci res Revue bimestrielle publi e par l Adef association des tudes fonci res Joint ce num ro la plaquette du colloque annuel de l Adef Directeur de la publication Marc Kaszynski R dacteur en chef Yann G rard Num ros anciens 10 port Demi tarif pour les tudiants Renseignements au 01 56 98 2000 Nom Pr nom ii Raison sociale sise Adresse 2 vasesasodmemencoecentrsitanneonseebeeetensaneontan tete SIRET 324938 11700037 TVA 2 10 Reponsable d dition Laure Lescar Comit de r daction Isabelle Baraud Serfaty Catherine Bersani Arnaud Bouteille Clotilde Buhot Eric Charmes Julien Damon Jean Pierre Demouveaux Eric Denis Jean Claude Driant Caroline Gerber Francis Haumont Ren Hostiou Lahlou Khelifi Guy Lem e Robert Levesque Isabelle Maleyre Michel Merle
126. hia the legal black hole Bernard Lamorlette Strategic planning around a tramline Bruno Lesaffre Thierry Vilmin Manuel Verrier Compact city diffuse city The two sides of urbanization Jean Charles Castel 21 Central document Planning concessions in search of a legal framework D Central document coordinated by Patrick Hocreit re The mayor affordable housing and the developer Local negotiations at the heart of housing policies Guilhem Dupuy Landownership over a century The genesis of a seaside resort Johan Vincent Cases Yesterdays The expansion of the formerly European law central food market of Paris l Illustration 1930 FAQ Books Repenser D le p riurhain T l chargez le bulletin d inscription du La ur de changement colloque 2010 de l Adef sur www adef org ou contactez le secr tariat au 01 56 98 2000 contact adef org Les livres de l adef L am nagement en questions ss la dir C Martinand et J Landrieu 1996 242 p 25 l appelation d origine Valorisation du terroir S verine Visse Causse 2007 332 p 34 Am nagement foncier les risques pr f R Rossi 1995 160 p 25 Biens publics et valeurs immobili res C Beckerich 2001 232 p 32 La bulle fonci re au Japon N Aveline 1995 256 p 24 Les bureaux analyse d une crise Nappi Choulet 1997 181 p 24 Les co ts de la croissance p riurbaine A Guengant 1992
127. i on les compare aux sommes engag es pour la r alisation d un tramway Le probl me n est sans doute pas de trouver les sommes en question TERRITOIRES COLLECTIVIT S Cartes 2 et 3 Des lignes de tramway p riph riques R Eee si EE Eit CER T EE i 1 iua D Free DE Arye riuth de tre Late LE Tam ru 1 mur DE Por ous 4 Prend Sen smpli d ri be cadre des eurent d urbanssons cppossbles Sources AULABSCOT LLC dai aides roue A D rs Ai orties de EN CE CURE ssssss Tr TOP Tissu urbaan E fara D ipp hi a iks aTi Len ge smpbfi dami ke cadre dii secure d urbanssents cpposables Source AULABSCOT LLH Frein Ya Aari QE du a A E Zee A artistes a COTE C UT SRrORREn sesess Tr TON Le travail d analyse a t concentr sur un faisceau de 500 m tres de part et d autre des diff rentes options possibles de trac s des TCSP En tout tat de cause ces finan mais plut t de d terminer la struc ture de gouvernance adapt e pour les g rer Et ce n est peut tre pas une mince affaire pour deux lignes de tramway disjointes ne traver sant pas moins de quatre intercom munalit s W 13 TERRITOIRES COLLECTIVIT S Encadr 1 Ville dense ville diffuse Les deux faces de l urbanisation 1995 2010 dix mesures r glementaires favorables la densification La cr ation de nouvelles mesures pour favoriser la densification des taires d cide
128. iaux chasse p che etc Second Empire vers 1850 1860 TYPES DE PROPRIETAIRES Quelques propri taires locaux Occupation de nouveaux espaces suite au d veloppement du centre d activit s principales puis de l activit baln aire Plage avec tang c tier reli e par une route avec quelques maisons D but d occupation permanente Fin du XIX si cle Quelques rares ventes n cessitant les premi res divisions de parcelles Meilleure desserte des plages permettant une arriv e plus massive des baigneurs Plage avec tang c tier reli e par une route qui forme remblai Urbanisation le long de ce remblai Mise en place d un quartier vocation baln aire Installation des premiers professionnels notamment h teliers et arriv e des sp culateurs Entre deux guerres vers 1920 1930 Ouverture des routes vers l int rieur et essor de l activit baln aire au sein de la commune Plage tang c tier ass ch reli e par plusieurs routes urbanisation le long de ces routes Structuration compl te de la station baln aire Vente des parcelles par les populations locales et les sp culateurs pour constituer des lotissements secondaire au bord de la mer ou d acc der la propri t La dynami que baln aire s est constitu e pro gressivement et relativement tardi vement sur la plage du Trez avec l arriv e plus massive d estivants un acc s facilit et une nouvelle po
129. icle L 300 1 du Code de l urbanisme Cependant comme pour l arr t du 6 f vrier 2006 n existait juridiquement aucun projet d action ou d op ration d am nagement aucun am nagement l initiative du titulaire CHRONIQUE DE JURISPRUDENCE du droit de pr emption n tait en ef fet pr vu en l esp ce la pr emption n tant motiv e que par la revente une entreprise locale pour permettre l augmentation de son activit Dans cet arr t confirmatif le juge donne une interpr tation manifes tement contra legem de l article L 300 1 du Code de l urbanisme qui n ouvre pas le droit de pr emption ur bain pour le maintien et l extension d activit s conomiques mais pour des op rations ou actions d am na gement visant cet objet Si l expropriation pour cause d uti lit priv e a depuis longtemps t accept e par le juge administratif ce n est pas au prix du non respect de la loi puisque l utilit publique tait pr sente En l esp ce le Conseil d Etat dans cet arr t du 16 juillet 2010 prend soin de relever un objectif d in t r t g n ral qu il n est pas dans notre propos de contester mais cet objectif est en lui m me insuffisant au regard de l encadrement l gisla tif de la motivation des d cisions de pr emption Reste la question de la revente du bien pr empt puisque le prix devra respecter le prix du march au titre de l article L 1511 3 du Code g n
130. ictimes de Xynthia TA Nantes 16 juin 2010 req n 1004086 Association de d fense des victimes des inondations de la Faute sur Mer TA Poi tiers 29 juin 2010 req n 1001399 M Jassogne TA Poitiers req n 1001471 Association pour la d fense du site de Boyardville et autres 4 S agissant des zones jaunes elles sont la fois des zones submerg es prescriptions sp cifiques pour le juge poitevin et des zones pour lesquelles des mesures de s curisation des habitations devront tre mises en uvre pour le juge nantais 5 Cf sur cette notion de mesure pr pa ratoire R Chapus Droit du Contentieux adm 12 me dit n 685 TA 6 Ord 29 avril 2010 Ass De d fense des victimes des inondations de la Faute sur Mer et autres n 1002332 rendue en mati re de communication des documents utilis s par le pr fet de Vend e pour ta blir les zones noires 7 Certaines compagnies r glent sans probl me les dommages leurs assur s sur justificatifs D autres rechignent le faire estimant ne pas devoir r gler le montant des r parations pour des habita tions situ es en zones noires et destin es tre ras es 10 par le d c s de certains habitants avait t une erreur l mentaire de communication Le minist re du Logement et de l Ur banisme l admettait lui m me sans pour autant modifier le contenu ad ministratif et juridique de ces zones Ai
131. ie ou encore de la haute trahison culturelle Au milieu de leur d sarroi les tenants de la tradition seront peut tre rassur s de savoir que Roland Garros restera vraisemblablement parisien l ann e prochaine encore Le tennis et le club house du stade Jean Bouin ont en effet t attribu s d but septembre la F d ration Fran aise de Tennis au d triment de Paris Tennis Cette transaction devrait permettre la ville de garder le tournoi de Roland Garros qui commen ait tre l troit l int rieur de Paris La FFT s est cependant engag e moderniser le stade et doit engager pour cela 3 millions d de travaux Peut tre un futur lieu d expression pour Murakami 2 ACTUALIT S Urbanisme et personnes g es SIN9JY INA Le 17 juin dernier le Professeur Alain Franco a remis Nora Berra secr taire d Etat aux Ain s le rapport Vivre chez soi Ce rapport comprend 18 pr conisations pour assurer aux 90 des plus de 60 ans vivant domicile une meilleure qualit de vie Pr sent dans le contexte de la difficile r forme des retraites il place les a n s de plus en plus nombreux au c ur de la soci t la fois comme des consommateurs mais galement comme des acteurs conomiques d importance donations innovation qu il convient de valoriser La mission se compose de six volets d action diagnostic autonomie habitat technologies et services pour l aut
132. ien entendu puisque les ordon nances rejettent l urgence elles ne prennent pas parti sur la l galit de ces zones noires gt litigieuses Pourtant l ordonnance rendue le 30 juin sur le site de Bovardville tablit que l Etat ni le 8 avril 2010 ni dans ses critures devant le tribu nal n a indiqu le fondement l gal des tudes et du zonage r alis s Comme en pr mices d une ill galit annonc e On constate donc que ces zones noires ont eu un effet manifeste sur les populations et m me sur les collectivit s locales Sans tre des mesures pr paratoires des acqui sitions amiables ou de lointaines expropriations elles produisent elles seules des cons quences sur une multitude d acteurs locaux Il est donc temps de pouvoir en constater la v ritable l galit ou ill galit et de s occuper enfin du principal chiffrer et r aliser les travaux utiles pour qu un nouveau sinistre puisse tre vit E tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 Strat gies d am nagement autour de la cr ation d un tramway La r alisation de transports collectifs etnotamment de tramways a souventcomme cons quence de revaloriser ou d ouvrir l urbanisation des secteurs repr sentant un gisement foncier substantiel l am nagement de ces zones passe au del des catalogues d outils par une compr hension fine des logiques des acteurs locaux Ce type d analyse peut tre propos dans le
133. ign Il s agit pourtant d une dispo sition qui a un impact important sur l volution de l urbanisation diffuse La r forme ne s arr te pas l car parall lement le l gislateur a intro duit une nouvelle possibilit de lotis sement simplifi tel que cela existait avant 1977 sous forme de d clara tion pr alable voir encadr 2 Il faudra donc examiner l avenir si le nouveau r gime du lotissement limite les constructions diffuses et d sorganis es ou si au contraire une utilisation trop laxiste du nouveau dispositif de d claration pr alable produit les m mes effets La loi Gre nelle 2 a autoris le gouvernement prendre par voie d ordonnance les corrections dont la r forme pourrait faire appara tre la n cessit Il est probable que la volont de mettre de l ordre et de la simplifica tion constitue encore davantage une porte ouverte l urbanisme miett En effet la proc dure de d claration pr alable permet de faire des lo tissements simplifi s sans travaux comme cela se faisait auparavant mais cette fois sans tre limit ni par la condition de la division successo rale ni par le nombre de lots L cart conomique entre le collectif et l individuel va t il continuer de se creuser Du point de vue des normes de construction l alourdissement inces sant des contraintes et des charges qui p sent sur les immeubles collec tifs constituent autant d avantages concurrentiel
134. ille com E 16 et 17 novembre Paris Journ es techniques nationales ADEME ADCF MEEDDM Planification d chets nouveau cadre juridique et cons quences pratiques www colloque planification dechets ademe fr E Jusqu au 7 novembre Paris Pavillon de l Arsenal Exposition Paris 1950 un ge d or de l immeuble E 23 au 25 novembre Paris Porte de Versailles Salon des maires et des collectivit s locales tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 Le point de vue de Une lecture tr s rapide des chiffres macro conomiques pourrait laisser croire que la situation en mati re d accession s av re globa lement satisfaisante puisque sur les dix derni res ann es la part des propri taires occupants progresse r guli rement Elle s levait 55 8 des r sidences principales en 1999 et 57 9 en 2009 chiffre il est vrai inf rieur la moyenne europ enne 65 2 Une analyse plus approfondie montre qu il n en est rien et qu une r forme s impose Trois points principaux fournissent d ailleurs avec un assez haut degr de pr cision les axes de la r forme attendue et souhait e dont les contours au moment o les lignes sont crites ne sont pas enti rement connus 1 En 1995 Pierre Andr P rissol alors ministre du Logement cr e le PTZ en lieu et place du PAP Le bar me initial octobre 1995 pr voyait pour les m nages bas revenu un diff r de 17 ans suivi d un amortissement sur 4
135. ions V en ce sens Le droit de pr emption EDCE La documen tation fran aise p 22 8 Concl ss CE 28 juillet 1993 Cne de Chamonix Mont Blanc pr cit 9 Martin Les conventions d am nagement apr s la loi SRU pr cit Plus g n ralement cf Giani et Lem e Actions ou op rations d am nagement Etudes fonci res n 75 juin 1997 p 47 10 Art R 442 1 b du Code de l urbanisme 20 Les op rations d am nagement sans proc dure La d l gation d une op ration d am nagement sans proc dure d urbanisme au sens juridique du terme ne se rencontre que trop rarement en pratique Les auteurs Patrick Hocreit re Avocat Directeur Associ Cabinet FIDAL Aur lien Massaguer Avocat Cabinet FIDAL Ce constat est sans doute d la persis tance d une croyance solidement ancr e chez de nombreux professionnels de l am nagement aussi bien du c t public que priv que l objet de la concession d am nagement d coule directement du contenu de l article L 311 1 du Code de l urbanisme relatif aux zones d am nagement concert ZAC Cette assimilation malheureuse fait dire certains auteurs que la convention d am nagement s identifie la plupart du temps la convention ZAC Loin de se restreindre aux seules conces sions d am nagement cette image d pinal renvoie une probl matique plus large qui touche aux contours de la notion m me d am nagement et que l on po
136. ions n appartenaient pas la proc dure d laboration d autres d cisions m me s il existait un lien troit entre elles Le juge de Nantes avait d s le 29 avril 20106 consid r que les zones noires avaient t insti tu es par d cisions pr fectorales du 8 avril 2010 Dans son ordonnance du 16 juin suivant s il d nie aux Zo nes jaunes tout effet coercitif de nature les faire regarder comme des d cisions administratives faisant grief il en d cide diff remment l gard des zones noires Mais c est le juge de Poitiers qui apporte une appr ciation plus nette encore dans ses ordonnances des 1 et 29 juin Il r sulte en effet des termes de la l gende de la cartogra phie et d un communiqu pr fecto ral quasi simultan pr cisant que dans certains p rim tres la protec tion de la vie humaine interviendrait au besoin en d cidant que certai nes zones seraient rendues inhabi tables que le pr fet de Charente Maritime a entendu prendre en mati re de zonage non de simples mesures pr paratoires mais des ac tes faisant grief dont les cons quen ces juridiques taient nonc es et dont le caract re d cisoire s vin ait du contenu des documents et des conditions dans lesquelles ils ont t r v l s D s lors la voie tait ouverte la juridiction administrative pour lui permettre d examiner les deux conditions de l article L 521 1 du Code de
137. ires propres Dans le cadre de la gestion d une proc dure d expropriation il est important de bien cerner les diff rentes m thodes de valorisation des diff rentes indemnit s principales et accessoires ainsi que leurs logiques de d termination Cette formation vous donne les moyens d actions pour r pondre l exigence de compr hension des m canismes de fixa tion des indemnit s d expropriation Elle vous permettra de vous impliquer efficacement dans le montage et la n gociation de telles op rations jeudi 20 amp vendredi Evaluer des biens dans un cadre amiable 21 janvier Evaluer le foncier dans un cadre de n gociation amiable n est pas toujours ais La valeur d un bien d pend de nombreuses CONCEPTION donn es dont certaines sont endog nes et dont d autres d pendent d l ments contextuels Dans le cadre de la gestion de son patrimoine il est important de bien cerner les diff rentes m thodes de valorisation des biens et la logique des diff rents ET COORDINATION Caroline Gerber march s fonciers et immobiliers Directrice r 7 z V4 Cette formation vous donne les moyens d actions pour r pondre l exigence de compr hension des m canismes d valua de l ADEF tion des biens fonciers et immobiliers Elle vous permettra de vous impliquer efficacement dans le montage et la n gociation d une op ration de cession ou d achat de tels biens tudes fonci res n 147 septembr
138. itionnelle et classique des missions de l am nageur et par voie de cons quence le champ d application des concessions d am nagement La jurisprudence est elle m me h sitante sur le champ d application des concessions d am nagement La Cour administrative de Marseille se r f rant la d finition tr s large des ac tions et op rations d am nagement figu rant l article L 300 1 du Code de lurba nisme et aux obligations de l article L 300 4 du m me code en mati re de publicit et de mise en concurrence des concessions d am nagement a ainsi consid r qu en vertu des principes g n raux du droit de la commande publique le contrat par lequel une collectivit territoriale c de un op rateur conomique un terrain appartenant a son domaine priv afin d y difier des constructions destin es des tiers selon des sp cifications impos es par ladite collecti vit et r pondant ainsi un besoin d int r t g n ral doit tre pr c d d une proc dure de publicit et de mise en concurrence Tel ne semble pas tre toutefois la posi tion du juge communautaire Selon ce der nier bien que des travaux visent satisfaire un objectif public d int r t g n ral dont il incombe une autorit publique d assurer le respect au travers de sa comp tence en mati re d urbanisme la r alisation de ces travaux ne peut tre qualifi e de march s tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 o
139. juillet 2007 Commission c R publique ltalienne aff C 382 05 et CE 7 nov 2008 D pt de la Vend e CE 5 juin 2009 Soci t Avenance Enseignement et sant Rq n 298641 13 Voir sur ce point J ANTOINE La mutabilit contractuelle n e de faits nouveaux ext rieurs aux parties RFDA 2004 p 80 37 Saint Cyr l Ecole 78 Parc de l Abbaye J Paysagiste Laurenie dJoghayd ges fonci res Les collectivit s d couvrent le monde des affaires et n ont pas encore cette approche D s lors la confection dans le cadre du dossier d offre faite par les can didats d une matrice des risques comme dans les contrats de partenariat est une solution qui devient indispensable Il faudra cependant attendre la position du juge pour percevoir la port e de la d finition du ris que conomique significatif et les limites de sa couverture Il est clair en tout cas qu une clause avant pour effet de faire passer le risque en de du risque significatif expose au p ril conten tieux d une ill galit de la proc dure de concurrence et partant une d claration de nullit du contrat soit au moment de sa passation soit au moment de la mise en uvre de la clause ou encore lors de la conclusion d un avenant venant att nuer le risque initialement consid r comme significatif c Une perception para t pouvoir tre pr cis e il ne saurait tre question qu une parti cipation de la collectivit conc
140. l am nagement Onn envoitcependantgu reles applications l objet d une concession d am nagement La jurisprudence montre en effet que lorsque la qualification d op ration d am nagement est cart e c est davantage raison du caract re ponctuel des travaux en cause que de leur caract re tranger une finalit d am nagement La encore c est le contentieux de la pr emption qui en constitue la plus abon dante illustration Sont ainsi annul es des pr emptions exerc es en vue de la r sorp tion de logements insalubres ou de la r a lisation de travaux sur la voirie en consi d ration de l importance de l op ration laquelle ils se rattachent L exclusivite de la concession d am nagement Si la concession d am nagement a bien l objet sp cifique que nous venons d indi quer la question qui se pose pr sent est de savoir si cet objet en l occurrence la r alisation d une op ration d am nagement au sens du Code de l urbanisme peut tre r alis dans un autre cadre La r ponse est certainement affirmative si l on entend par l que la collectivit est libre de r aliser l op ration en r gie directe sous sa propre ma trise d ouvrage en passant elle m me les march s n cessaires Outre que cette solution est conforme au principe de la libert de choix par les collectivit s pu bliques du mode de gestion de leurs servi ces ou d exercice de leurs activit s aucune disposition du C
141. la commune Une conomie bal n aire merge Quelques cabines de bains sont install es partir de 1908 par un ma tre d h tel Pari siens et Quimp rois commencent acqu rir des terrains au d but des ann es 1900 Constatant le nouvel int r t port sur leurs terres certains propri taires sont plus prompts vendre Pierre Ca n fils qui habite B nodet c de plusieurs de ses ter rains notamment des Parisiens comme la veuve Levainville ou Fernand Dauchez et des Quim p rois comme au boulanger Pierre Kerfer En 1900 Jacques Le Ca n vend un n gociant parisien St phane Gradwohl une partie de sa parcelle Le B nod tois Fran ois Le Clinche propri taire depuis 1886 vend plusieurs de ses parcelles soit a des autochtones comme en 1899 a Rodolphe Koechlin ing nieur civil habitant le manoir qu a fait construi re L on Thornston ou en 1902 Pierre Caoudal et Pierre Goyat soit des trangers comme en 1912 la Parisienne Marguerite Lamoureux et mile L ant entrepreneur tam pes Seine et Oise Les parcelles situ es le long de la route conduisant au bourg sont celles qui sont le plus facilement vendues Mais des ventes sont ga lement op r es au sud de la plage aux abords du village de Trez Bian Elles se font au profit de Quimp rois comme Samuel Piriou en 1897 Al phonse Tr vidic fils en 1903 et en 1911 ou Rosine Paugam en 1910 Seul Fran ois Le Clinche v
142. les revenus On notera que c est la ministre de l Economie qui la premi re a parl la presse de ces mesures Or en cette p riode de crise et de r duction des d ficits publics il ne faudrait pas que la politique du logement ne soit dict e que par la recherche d cono mies Si le gouvernement est revenu sur ses projets en ce qui concerne les tudiants obligation de faire un choix entre aides au logement et demi part fiscale les pr l vements pr vus dans les fonds des organismes HLM moins prompts d filer ne sont ce titre pas pour nous rassurer Les concessions d am nagement A la recherche d un cadre juridique il Ai L i p r x mie ihi S EC TA _ F i ae _ the Septembre Octobre 2010 n 147 20 L a concession d am nagement est le mode op ratoire privil gi des op rations d am nagement lorsque celles ci ne sont pas r alis es en r gie Malgr ce r le essentiel le r gime de la concession n est pas stabilis De fait l absence officielle de mode d emploi des concessions d am nagement a conduit les collectivit s locales et les professionnels de l am nagement une large improvisation Retour sur les principaux points de ques tionnement concernant leur cadre juridique Lire notre dossier p 21 i 1oqhav 20W Eyka 9qHq Y 210W a baln arisation du littoral est souvent per ue c
143. ligea bles du rapport est li aux r flexions qu il livre la fois sur l int gration des questions d environnement dans l analyse conomique Sont ainsi soulign s notamment les progr s en mati re d analyse des fonctions non marchandes dont l conomie foresti re fut une pionni re em ploi et la formation en mati re d en Graphique 3 Part des recettes fiscales environnementales dans le PIB en 2007 dans l Union vironnement et le d calage entre les discours sur la protection et les pratiques Si la volont de prot ger l environnement est affirm e elle s accompagne de pratiques structu relles vecteurs de d gradation d placements quotidiens localisation de l habitat etc Enfin le th me de la fiscalit en vironnementale particuli rement d actualit en cette p riode de rigu eur est abord Les recettes s l vent en fait 2 2 du PIB en 2007 ce qui est l g rement inf rieur la moyenne europ enne 2 5 et tr s loign de pays comme les Pays Bas ou le Danemark Le rapport qui souligne que le Grenelle annonce un renouveau de la fiscalit envi ronnementale rappelle pudique ment que la tendance actuelle n est toutefois pas l accroissement de la charge pesant sur les contribua bles De fait les niches fiscales sont galement sur le point d tre rabo t es Le ministre du budget Fran ois Baroin a en effet annonc dans Les Echos 9 septembre une r
144. lles auront pour r sultat de faire dispara tre des immeubles insalubres et d largir ou de supprimer des voies dont nous avons montr le pittores que dans notre pr c dent num ro mais dont l troitesse apporte une g ne consid rable la circulation Ce projet comporte trois tapes La d pense totale pour ce projet atteindrait en chiffres ronds 310 mil lions ou 275 millions si l on renonce aux sous sols chiffre moins lev que s il s agissait de cr er des halles nouvelles sur des points diff rents En effet des tudes sommaires ont t faites par les services d architecture de la Ville pour chiffrer le prix de l tablis sement de halles nouvelles sur trois points le long du boulevard Ney en tre les points d arriv e des lignes du Nord et de l Est pr s d Issy les Mour lineaux au point d arriv e des che mins de fer de l Etat enfin pr s de Bercy Or le devis s l ve 477 mil lions auxquels il faudrait ajouter une somme importante pour les frais de viabilit gouts clairage et autres La proc dure d expropriation d j commenc e pour la r alisa tion de la premi re tape du projet pr fectoral sera assez longue Pour l ex cution des travaux ou pr voit plusieurs ann es et une d pense de 77 millions qui serait couverte avec un emprunt dont le service exigerait 3 centimes additionnels pendant cinquante ans On esp re que les produits des droits d abri et de pla ces p
145. lles sont devenues beaucoup plus prudentes dans le lancement de nouvelles op rations comme dans leur action fonci re M me s il existe encore ici ou l des maires b tisseurs qui s affichent contre courant de la tendance D autre part le succ s d estime des politiques de lutte contre l ta lement urbain s est essentiellement retourn contre les lotisseurs de maisons individuelles Ces derniers ont le malheur d tre des partenai res visibles dans ce d bat alors qu ils n ont r alis tout au plus que le tiers des maisons individuelles pures les deux tiers restant sont l uvre d intervenants diffus Le r sultat de ces politiques est aujourd hui sans appel La restriction des terrains lotir dans les plans d occupation des sols n a fait qu augmenter la part du diffus sur des parcelles plus miet t es et plus grandes que celles des lotissements La lutte contre l tale ment urbain n a fait qu accentuer l miettement urbain Aujourd hui le d veloppement d mographique touche des commu nes rurales de plus en plus petites Le desserrement des m tropoles se m lange avec le d veloppement ru ral tandis que les lois essayent de condamner l un tout en soutenant l autre Le tout aboutit des volu tions paradoxales malthusianisme foncier et densification au centre pour essayer de compenser la ten dance l talement urbain miette ment en p riph rie comme r ponse des propri taires ru
146. m me de la soumission des contrats d am nagement des obliga tions de publicit et de mise en concurrence que sur les modalit s ventuelles de ces der ni res au regard notamment des cat gories du droit communautaire march de travaux ou concession de travaux et ou de services L arr t SODEGIS en a resserr les termes en confirmant la soumission des contrats d am nagement l exigence d une publicit ad quate et d une mise en concurrence D s lors demeurait seule en suspens la question de savoir si au regard du droit communautaire les contrats d am nage ment devaient tre consid r s comme des march s de travaux soumis aux directives march s publics comme des concessions de travaux ga lement soumises ces directives d am nagement ou comme des concessions de services voire des contrats sui generis relevant des seules r gles fondamentales du Trait La loi n 2005 809 du 20 juillet 2005 rela tive aux concessions d am nagement et son d cret d application n 2006 959 du 31 juillet 2006 ne sont venus qu imparfaitement tran cher le d bat Ils instituaient bien un r gime de publicit et de mise en concurrence Mais m me si celui ci paraissait s inspirer des r gles applicables aux concessions de travaux publics son fondement n tait pas clairement d termin De plus son champ d applica tion tait circonscrit aux seules concessions d am nagement pour lesquelles le
147. mais propri taire des difices et de certains arbres qu il peut vendre ou transmettre 44 tude du foncier en France L m tropolitaine b n ficie d un mat riau commun l ensem ble du territoire l exception d Ile de Sein et d Ile de Mol ne le ca dastre Disponible l chelle com munale le cadastre a t institu pour l imp t partir de la loi du 15 septembre 1807 avec une mise en place progressive jusqu au milieu du XIX si cle L tude cadastrale de B nodet permet de saisir comment le contex te foncier de la plage du Trez a vo lu entre 1830 date de la mise en place du cadastre et 1933 date de la r novation du cadastre napol o nien dans cette localit Cette tude permet de comprendre comment se colonise un territoire littoral car en plus de la demande exog ne il semble que la population locale joue un r le essentiel dans cette dynamique La plage du Trez est orient e sud ouest vers la baie de Loctudy Elle est situ e entre l ouest l embour chure de l Odet au nord le hameau de Kerloch et au sud plusieurs pe tits hameaux Trez Bras Trez Bian Elle est distante d environ 700 m tres du bourg de B nodet implant le long de la rivi re de l Odet Au XIX si cle la plage sert de voie de circulation entre le bourg et les petits hameaux de Trez Bras et Trez Bian La liaison avec les hameaux si tu s plus au sud Kerambechennec Poulquer est coup
148. ment le transfert de la ma trise d ouvra ge sur la t te du concessionnaire Admettre une concession sans risque aboutit donc en nier l existence m me b La question peut tre pos e de savoir si une concession conclue par une SPLA ou une SPL par postulat sans concurrence peut tre conclue aux risques du conc dant comme son profit d ailleurs Il est vrai que la proximit de la soci t avec ses actionnaires surtout s ils ne sont que deux et alors m me qu elle ne peut travailler qu exclusivement avec eux mili terait pour une r ponse positive cette as sertion Il nous semble cependant que le ca ract re de soci t qui implique une certaine autonomie par rapport ses actionnaires ainsi que la d finition de la concession et son r gime juridique tel que sommairement rappel s ci dessus S y opposent Il n en reste pas moins que la soumission des concessions d am nagement un r gime concurrentiel qui les font rentrer dans le champ du droit des affaires comme les tentatives pour les faire s en chapper pour leur attribution des entit s consid r es comme in house laisse place une volution consid rable de la pratique des concessions d am nagement comme de la d finition de leur r gime juridique dont on ne saisit pas encore tr s bien le contenu et la port e Ceci laisse au juge un champ consid rable d investigation de ce contrat finalement toujours du moins en droit interne autant
149. n 1992 317 p 22 La ville aux champs ouv coll pr f M Delebarre 2001 220 p 29 Villes africaines Nouveau manuel d am nagement foncier J F Tribillon 1993 320 p 27 Zonage et propri t fonci re J Ruegg 2000 254 p 30 Production fonci re responsabilit des lus et des am nageurs ouv coll 2006 154 p 33 Les nouvelles formes de l am nagement crise du logement crise du foncier ouv coll 2009 181 p 35 Adressez votre commande adef 7 av de la R publique 75011 Paris accompagn e d un ch que libell l ordre de l adef Raison sociale 4 drnssentaedlanramiai dass tas vien ee te edea PT Le Se PA En librairie les livres de l adef sont diffus s par Tec et Doc n 147 septembre octobre 2010 SOMMAIRE Actualit s Economie Habitat 2 En Bref 5 Le point de vue de Bernard Coloos 9 Xynthia le trou noir juridique Bernard Lamorlette Territoires Collectivit s 11 Strat gies d am nagement autour de la cr ation d un tramway Bruno Lesaffre Thierry Vilmin Manuel Verrier La r alisation de transports collectifs et notam ment de tramways a souvent comme cons quence de revaloriser ou d ouvrir l urbanisation des sec teurs repr sentant un gisement foncier substantiel l am nagement de ces zones passe au del des catalogues d outils par une compr hension fine des logiques des acteurs locaux Ce type d analyse peut
150. n au cas par cas ou sur la base de crit res pr alablement tablis au titre de la directive 85 337 CEE En particulier s agissant des installations destin es l levage intensif une telle valua tion environnementale doit envisager les incidences desdites installations sur la qualit de l eau Et la Cour de rappeler que les programmes d action comportent d ailleurs des r gles concernant la capacit des cuves destin es au stockage des effluents d levage l ensemble de ces consid rations conduit la Cour consid rer qu un programme d action adopt au titre de la directive 91 676 concernant la protection des eaux contre la pollu tion par les nitrates partir de sources agricoles est en principe un plan ou un programme et qu il contient des mesures dont le respect conditionne la d livrance de l autorisation sus ceptible d tre accord e au titre de la directive 85 337 concernant l va luation des incidences de certains projets publics et priv s sur l environ nement Le programme doit donc tre soumis l ensemble de la proc dure pr vue par la directive 2001 42 relative l valuation des incidences de certains plans et programmes sur l environnement ce qui implique l valuation environnementale et l in formation du public En droit fran ais les plans et pro grammes qui doivent faire l objet d une valuation au titre de la di rective plans et programmes fi
151. n en ce qui concer ne les pesticides Sans compter que la pollution des eaux souterraines et c ti res tend s accro tre Cette l environnement ans tous ses tats Graphique 1 Emissions de gaz effet de serre dans l Union Europ enne en 2007 tiques pass es mais dont les effets se font encore sentir Les sols enfin sont particuli re ment mal lotis Pollu s par le phos phore malgr une diminution des li vraisons d engrais phosphat s et le cuivre zones viticoles notamment ils font galement l objet d une ur banisation croissante bien connue des lecteurs d Etudes Fonci res 3 de terres artificialis es entre 2000 et 2006 selon Corine Land Cover Les infrastructures rou ti res et ferroviaires repr sentent la plus forte progression relative sur la p riode 2000 2006 19 soit 1 300 ha an Si le littoral continue conna tre une forte pression le nombre de m2 construit par habitant y est trois fois sup rieur la moyenne nationale en 2006 on notera galement que les zones inondables constituent un enjeu pr occupant De 1999 2006 le nombre de logements y a augment 8 la m me vitesse qu en dehors de ces zones risque Enfin m me si les surfaces prot g es ont progress la conservation de la biodiversit se porte mal Les habitats d int r t communautaire notamment se d gradent Au del des indicateurs statisti ques un des int r ts non n g
152. n est pour le moins paradoxale puisque le choix de la proc dure de mise en concurrence du futur concessionnaire doit tre fait par l autorit conc dante en amont m me de la proc dure en pr jugeant le plus souvent longtemps l avance du r sultat et du d nouement final de l op ration Ceci alors m me que le bilan pr visionnel de d part de l op ration n est pas n cessairement d termin avec une pr cision suffisante voire est m me inconnu pour une large part si les candidats ont le pr ciser si ce n est le confectionner dans leur offre Et pourtant la sanction est lourde ill galit de la pro c dure laquelle peut tre soulev e plusieurs ann es apr s l occasion par exemple de la signature d un avenant D o l int r t de tenter de cerner cette notion d quilibre fi nancier de la concession B Les l ments de l quilibre financier du contrat L quilibre financier de la concession se d termine en contemplation du r sultat comptable de l op ration et de la part de ris ques que doit assumer le concessionnaire 1 Le r sultat comptable de l op ration Sans entrer dans la technique comptable le r sultat est la situation constat e au pied du bilan final de l op ration conc d e Soit les recettes sont insuffisantes pour couvrir les d penses et on doit constater un d ficit soit c est l inverse et un profit peut tre en registr Cet l ment est d terminant car la r mun
153. ncerne les plans locaux d urbanisme article L 123 1 5 13 bis 10 La loi Grenelle 2 introduit aussi un article L 128 1 dans le code de l ur banisme permettant un d passement des r gles relatives au gabarit et la densit fix es dans le plan local d urbanisme dans la limite de 30 pour les constructions satisfaisant des crit res de performance nerg tique lev e ou aliment es partir d quipements performants de pro duction d nergie renouvelable ou de r cup ration Dans les articles suivants L 128 2 et L 128 3 la loi pr voit qu il est possible de moduler ce d passement sans toutefois pouvoir conduire un d passement de plus de 50 de la densit autoris e on 0s o Q z Q D e 15 Encadr 2 Le processus de l urbanisation diffuse sans proc dure L ancienne version de l article R 315 1 du code de l urbanisme exclut du champ des proc dures de lotissement les divisions cr ant au plus quatre lots constructibles dans le cadre d un partage successoral ou acte assimil Dans l exemple dessin ci contre solution 1 un propri taire d un terrain de 7 000 m environ peut ainsi le lotir sur une p riode de dix ans sans aucune proc dure en deux tapes de 4 lots chaque fois La r forme introduite par l ordonnance n 2005 1527 entr e en vigueur au 1 octobre 2007 simplifie la d finition du lotissement Elle introduit un nouvel article L 442 1 du code de l urb
154. nci res n 147 septembre octobre 2010 d une proposition de r vision ou de mo dification du document d urbanisme et la ma trise d ouvrage des travaux d quipe ment concourant la r alisation du projet d am nagement Le champ d application des concessions d am nagement Ces volutions sont nouveau l occasion de s interroger sur le champ d application des concessions d am nagement Jusqu o doivent aller ces concessions quant leur contenu Une telle concession peut elle tre l occa sion de d l guer au concessionnaire la r a lisation des tudes pr alables alors qu en principe celle ci rel ve de la responsabilit de la collectivit conc dante et que ces tu des permettent notamment de d finir les caract ristiques essentielles de l op ration d am nagement indispensables la publi cit et la mise en concurrence qui doivent pr c der la passation de concession Une telle concession peut elle tre l oc casion galement de pr voir par le conces sionnaire la r alisation de programmes de construction et notamment de logements sociaux voire m me la gestion de ces pro grammes et logements Rappelons que la facult de confier un am nageur une mission largie figurait dans la loi n 2000 1208 du 13 d cembre 2000 solidarit et renouvellement urbains SRU Ainsi qu il tait pr vu l article L 300 4 du Code de l urbanisme dans sa r daction issue de la loi SRU l am nageur
155. ncom brement formidable qui se produit chaque matin autour des pavillons en gros o arrive de tous les points cardinaux la nourriture de Paris Tan dis que dans les voies couvertes lon geant le pavillon 8 s tale le march en gros des fleurs coup es les trot toirs et la chauss e de la rue Baltard de la rue des Halles et de plusieurs rues avoisinantes disparaissent sous les piles de choux fleurs de salades de carottes ou autres l gumes appor t s par les grands mara chers ou par les petits cultivateurs de la banlieue Dans le mouvement ininterrompu des camions des charrettes des brouettes et des diables dont quel ques uns lectriques on se demande comment les transactions peuvent s op rer sans accident et si rapide ment que vers 9 heures quand la cloche a sonn tout se calme et s ar r te avec un tel ensemble que deux heures plus tard les rues deviennent d sertes lib r es des charrettes de d tritus qui les avaient souill es Bal tard avait vu juste et grand quand en 1861 il construisit ces Halles consi d r es alors comme un chef d u vre du genre plus ou moins copi es depuis pour les halles modernes des grandes capitales et qui chose plus extraordinaire remplissent encore leur office au milieu d une popula tion plus que doubl e Le projet du pr fet de la Seine consiste agrandir les Halles en sur face en recourant des expropria tions d ja autoris es par une loi les que
156. ndre les dispositions n cessaires pour que tout d tenteur de d chets les remette un ramasseur priv ou public ou une entreprise D US1qDS HIDW N07n07 qui effectue les op rations de valo risation ou d limination ou bien en assure lui m me la valorisation ou l limination Le Portugal faisait valoir l inapplicabilit de cet article aux faits de l esp ce dans la mesure o le d p t en cause tait irr gulier l argument ne satisfait par la Cour exclure les d p ts non autoris s de d chets aurait pour effet d interpr ter de mani re restrictive la directive 2006 12 et partant de remettre en cause l objectif de l Union d un niveau lev de protection de l environnement et plus sp cialement les principes de pr caution et d action pr ventive En l esp ce la Cour ne peut que constater la violation de l article 8 Dans cet arr t tait galement in voqu e la violation de la directive 80 68 CEE concernant la protection des eaux souterraines contre la pollu tion caus e par certaines substances dangereuses Celle ci met la charge des Etats une obligation incondition nelle de limiter l introduction dans les eaux souterraines de certaines subs tances dangereuses sans distinc tion rappelle encore la Cour entre les actions r guli res ou irr guli res D s lors la Cour constate que la di rective s applique aux rejets indirects de substances caus s par des d p ts non auto
157. nificatif Sans entrer dans une comparaison d taill e des r gimes respectifs de passation des concessions d am nagement et des concessions de travaux publics force est de constater que le second est plus pr cis et plus substantiel que le premier donc a priori plus contraignant Sur l essentiel ils se rejoignent cepen dant Dans les deux cas la publication d un avis d appel public la concurrence conforme au mod le communautaire ap plicable aux concessions s impose Dans les deux cas la proc dure qui est ou en tout cas peut tre restreinte se trouve d finie pour l essentiel par la personne pu blique et peut faire une place importante la n gociation Et s il est possible de re lever dans le r gime de la concession de travaux publics certaines dispositions int ressantes que l on ne retrouve pas dans ce lui de la concession d am nagement telle par exemple la possibilit de recourir sans mise en concurrence des march s com pl mentaires ce dernier r gime pr sente l avantage de pr voir une proc dure de passation tr s simplifi e pour les conces sions d am nagement d initiative priv e dans lesquelles la participation financi re des personnes publiques n exc de pas 130 000 HT et dans lesquelles l am na geur dispose de la ma trise de 90 ou plus du foncier de l op ration Enfin on signalera qu en de des seuils communautaires la proc dure applicable 9 CAA Ver
158. ns des terrains am nag s la partici pation ventuelle de la collecti vit conc dante les ventuelles participations des constructeurs n ayant pas acquis leur terrain de l am nageur ainsi que toute somme ou avantage per us par le concessionnaire subventions prestations de la collectivit conc dante etc 23 assume une part significative du risque co nomique de l op ration gt les concessions d am nagement soumi ses au droit communautaire des mar ch s le risque ou le d ficit de l op ra tion tant assum par le conc dant ces concessions pouvant tre pass es selon les proc dures du dialogue comp titif de l appel d offres ou une proc dure n goci e On en revient la justification essentielle du crit re traditionnel de la d finition du march l existence d un risque M me s il ne constitue pas un crit re unique le crit re de la prise de risque par le conc dant reste consubstantiel la notion de concession Pour faire simple ou aller l essentiel sile co t est int gralement support par l administration contractante et s il n y a aucun risque pour le contractant li l exploitation du service il s agit d un march dans le cas inverse si cette exploitation est aux risques et p rils du contrac tant on a affaire une concession l articulation dans le temps de la ZAC du PLU et de la concession La concession d am nagement conces si
159. nsi tous les tages de la py ramide politico administrative la notion de zones noires ou assi mil es prenait un essor m diatique notoire Les administr s vivaient de leur c t cette nouvelle appellation comme synonyme au mieux d in certitude au pire de catastrophe bis ne sachant s ils pourraient conti nuer de jouir pleinement de leurs biens une fois la restauration de ceux ci intervenue gr ce aux primes d assurances La premi re interrogation tenait donc de savoir si ces zones noires taient ou non de v ritables actes administratifs et non de sim ples mesures pr paratoires comme le soutenait l Etat dans l ensemble des contentieux touchant les deux d partements Une situation pr judiciable et durable L enjeu de cette qualification pour l Etat tait de donner un signal fort aux propri taires de maisons situ es en zones noires Il fallait amorcer un processus de cession amiable en attendant le cas ch ant une v ritable proc dure d expropriation sans consid rer pour autant ce zo nage comme constituant un p ri m tre nominatif Le danger tait de se trouver ainsi soumis de mani re imm diate la censure du juge administratif Pourtant aucun des deux juges de r f r n a suivi la d fense des pr fets sur ce point Ils ont cart la qualification de mesures pr pa ratoires ces cartographies pr fec torales estimant implicitement que ces d cis
160. o nomie mobilit et urbanisme m tiers comp tences et formations inclusion et pr vention des discriminations et optimisation de gestion des services Le groupe de travail sur l urbanisme a insist sur deux pr conisations princi pales La premi re porte sur le PLH qui doit constituer le socle principal de la strat gie d am nagement en insistant sur l int gration des programmes immobiliers leur environnement espaces publics transports commerces et services En mati re d infrastructures num riques une r criture de l article R302 1 1 du CCH vise par ailleurs l identification des zones desservir en priorit La seconde proposition implique quant elle une modification de l article L441 1 du CCH puisqu elle demande la cr ation d une nouvelle cat gorie de logements sociaux d di s aux a n s situ s uniquement au sein d environ nements favorables Tout en soulignant l importance de r aliser des op rations de taille limit e 4 20 loge ments pour viter le ph nom ne ghetto Le m rite de ce rapport est donc de placer la prise en charge des a n s au centre d une r flexion globale touchant non seulement au logement mais aussi l industrie l urbanisme ou encore l enseignement et la recherche On notera que certaines collectivit s n ont pas attendu ce travail et sont d j engag es dans une approche inno vante C est le cas de Rennes avec son Projet Urbain 2015 ou en
161. ode de l urbanisme ne la condamne Bien au contraire il r sulte de son article L 300 4 qu elles peuvent conc der gt la r alisation des op rations d am na gement ce qui signifie que le recours la concession constitue pour elles une simple facult et non une obligation 6 CAA Lyon 3 mai 1995 Cne de Saint Barth l my de Vals LPA 27 septem bre 1996 no 117 faire obstacle l extension d une entreprise laquelle la commune reprochait la m connaissance des prescriptions impos es par la l gislation des installations class es CAA Paris 14 juin 1994 Cne de Chatou pr c et CE 30 juillet 1997 Cne de Montrouge c Parmentier BJDU 6 1997 442 concl Ch Maug r aliser un change de terrains CAA Nancy 20 mars 1997 St Spechinor Gaz Pal 29 novembre ler d cembre Pan Dr adm p 205 mise en valeur d un espace naturel TA Lyon 24 mai 2006 M Mme Dumas M Michel Roubly AJDA 2 octobre 2006 1800 condcl G Gondouin pr emption d un immeuble en vue de reconduire un bail com mercial 7 CAA Paris 17 f vrier 1998 Cne d Aubervilliers Dr adm 1998 32 no 232 CE 6 mai 2009 Commune du Plessis Tr vise n 311167 RDI 2009 438 obs P Soler Couteaux 8 CE 30 juillet 1997 Ville d Angers c Dubois Rec Lebon tables p 1122 BJDU 1997 no 6 concl Ch Maug RFDA 1997 1108 AFDUH 1998 n 2 p 237 chron J F Struillou CE 14 janvier 1998 Vaniscotte Rec Lebon tables p
162. ogements bureaux commerces im meubles priv s et quipements publics Autre ment dit c est bien son caract re complexe qui identifie l op ration d am nagement cet gard M Lasvignes soutenait que m me lorsqu elle porte sur un immeuble ou un groupe d immeubles il peut exister un objet d am nagement si l op ration traduit la volont de la collectivit de bien ins rer dans le tissu urbain une activit qui doit avoir des in cidences particuli res sur celui ci et de faire aller de pair r alisation du projet et adaptation du milieu environnant C est donc l id e d op rations complexes ayant des incidences urbai nes qui lui paraissait la plus appropri e caract riser l op ration d am nagement En l esp ce le seul fait qu une portion de la voie publique ait t incluse dans le p ri m tre ne suffisait pas donner au projet le caract re d une op ration d am nagement non plus que la l g re reprise de la voirie et le changement de quelques m tres de canalisation 4 art L 300 4 C urb 5 CE Sect 28 juillet 1993 Rec Lebon p 251 BJDU 1994 27 concl AJDA 1993 688 chron Ch Maug et L Touvet 31 On comprend donc mieux la combinaison par le Conseil d tat des deux crit res des caract ristiques de l op ration et de la faible importance des travaux C est d abord les ca ract ristiques de l op ration qu il convient de consid rer sa consistance son
163. oi ture solaire de parking de France la premi re centrale photovolta que pour PSA Sochaux L installation devrait fournir jusqu 1 2 million de kWh an La fili re a le vent en poupe Pas pour tout le monde L annonce d une baisse de 12 du tarif de rachat de l lectricit photovolta que par l Etat fin ao t entr e en vigueur au 1 septembre n a certes pas d courag les gros producteurs l inqui tude est surtout du c t des PME PMI des ind pen dants qui produisent de l nergie solaire via des centrales de petite puissance notamment L APSI Asso ciation des Producteurs d Electricit Solaire Ind pendants d nonce l incertitude li e des modifications successives des tarifs d achat Ces r visions successives la baisse des tarifs font craindre galement une disparition des petits au profit de grands groupes qui concentreront la production La production d nergie photovol ta que tait de 81 MW en 2008 et sera de 850 MW en 2010 Les pro jets d pos s qui repr sentent plus de 3000 m gawatts suffiraient th o riquement atteindre les objectifs du Grenelle pour 2012 1100 MW comparer aux 7 gigawatts produits par nos voisins allemands CALENDRIER E 7 octobre ENS Lyon E Fluidification Le gouvernement continue de r fl chir la fa on de fluidifier le march via notamment une r forme de la taxation des terrains constructi bles et des plus values La po
164. olitique du logement plus coh rente que le droit positif ne le permettrait Les lus volontaristes sont d autant plus convaincus de la coh rence de leur politique qu ils consid rent cette derni re comme d mocratiquement l gitime Un responsable du service habitat d une communaut urbaine explique On a pu refuser des permis de construire sur la base du PLH alors que celui ci n tait pas encore transcrit au PLU Le fait est qu on est d mocrati quement lus et parfaitement l gitimes Il serait dommage de se limiter au strict r glementaire quand on a une politi que du logement coh rente labor e en amont avec les professionnels On retrouve souvent ce discours selon lequel la l gitimit des lections lo cales surpasse la l gitimit du droit national En fait toutes les servitudes pe sant sur un terrain ne sont pas cri tes et existent sous la forme de r gles informelles Mais m me celles qui pourraient tre inscrites dans le PLU ne le sont pas toujours c est typiquement le cas du logement lo catif social Les maires ne disposent pas toujours des quipes techniques suffisamment proches quartier par quartier de la politique de l habitat qu ils entendent mener Appr cier tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 ECONOMIE HABITAT 41 TITTA TE 7 ye les contrats qui r gissent la relation de subor P PP A E F f N i J irement incomplets pour poivoir tre adapt s
165. omme la colonisation d un espace nou veau le territoire du vide d Alain Corbin Une approche travers le cadastre et les chan gements de propri t permet de mettre en avant le r le des habi tants locaux dans cette dynami que Une perspective historique qui rappelle aussi le r le cen tral des propri taires dans des dynamiques spatiales m me lorsqu elles paraissent impuls es de l ext rieur un LL l q _ ben Q q E Avenir hypoth tique La conservation des hypoth ques fait figure aux yeux de nombreux citoyens d une obscure administration aux pou voirs d autant plus fantasm s que leur mission a trait notamment la publi cit fonci re Comme souvent dans ce genre de cas o le mystique emporte sur la r alit peu se rendront compte de sa disparition qui est programm e pour le 31 d cembre 2012 en vertu d une ordonnance du 10 juin dernier D j un d cret de 2009 avait pr vu le remplacement progressif des conser vateurs par des administrateurs des finances publiques partir de 2012 Evolution qui implique au passage la fin de la r mun ration que percevaient les conservateurs Ces derniers rece vaient en effet en contrepartie de leur responsabilit p cuniaire personnelle en cas d erreur laquelle tait couverte par une assurance une somme d argent quivalant 0 10 du mon tant des transactions immobili res E Emprunts toxiques Les organismes HLM se sont ala
166. on gt et la concession d am nagement march correspondent aux deux principa les cat gories d op rations d am nagement que l on rencontre en pratique et que le Conseil d Etat avait d ailleurs identifi es dans son rapport public de 2002 Collecti vit s publiques et concurrence f Selon le Conseil d Etat une distinction fondamentale doit tre faite entre deux situa tions dans lesquelles l am nageur est suscep tible de se trouver celle d intervenant pour le compte de la collectivit et celle d op rateur si l am nageur s av re tre essentiellement un op rateur il est normal qu il soit soumis aux r gles de la mise en concurrence s il s av re tre le bras arm de la collectivit il ne peut qu tre choisi selon une proc dure sp cifique sans que la circonstance que la collectivit participe fi nanci rement l op ration ne fasse retomber le contrat dans une cat gorie pr tablie de toute fa on peu pertinente La concession march concerne les op rations d am nagement dans lesquelles il n est pas permis d envisager le transfert sur le contractant d une part significative du risque conomique de l op ration Il s agit des op rations lourdes et de longue dur e qui d gagent des recettes d exploitation minimes voire nulles ou al atoires les op rations de renouvellement urbain de restructuration de centre ville ou de grands ensembles immobiliers op rations type
167. on il y a lieu en revanche d tre circonspect quant son efficacit au regard de principes qui ont leur fondement non dans la loi elle m me mais dans le Trait de l Union Ce constat relativement pessimiste de la si tuation du r gime juridique des concessions d am nagement pourrait tre nuanc avec la publication du d cret de juillet 2009 avant modifi le r gime de d volution des conces sions d am nagement suite l arr t Auroux du 18 janvier 2007 de la Cour de Justice des communaut s europ ennes selon lequel une convention par laquelle un pouvoir adjudi cateur confie un second pouvoir adjudicateur la r alisation d un ouvrage constitue un march de travaux au sens de la directive travaux On pourrait penser en effet qu apr s une phase de t tonnement et de gestation longue et difficile de d finition du cadre l gislatif et r glementaire des concessions d am nagement on est entr enfin dans une phase de stabilisation Rien n est moins s r cependant Tant les volutions du droit communautaire et de la l gislation nationale que les h sitations de la jurisprudence sont susceptibles d impac ter encore le r gime juridique des conces sions d am nagement leur cadre et leur champ d application Des volutions encore possibles R cemment la Commission europ enne a ouvert une consultation pour recueillir le point de vue des parties prenantes sur la l gislation communautaire en termes de
168. on isol e dont le terrain est soumis aux droits d enregistrement favorisait cette derni re Or la loi de finances pour 2010 a modifi le r gime de la TVA non pas pour des raisons d urbanisme mais pour des raisons de convergence europ enne La parcelle achet e dans un lotissement ou bien lha bitat group en promotion sont d sormais soumis la m me r gle de la TVA de droit commun pay e par l acqu reur Les parcelles isol es en diffus achet es des particuliers restent toujours soumises au seul r gime des droits d enregistrement 5 07 Les promoteurs peuvent tre satis faits de cette situation car la r forme r duit la diff rence qui existait avec les lotisseurs Mais les lotisseurs en revanche peuvent s inqui ter de l cart qui s affirme avec la maison individuelle en diffus 20 En application de la loi n 2006 1772 LEMA les propri taires d un bien immobilier maison immeuble appartement raccord au r seau public de collecte des eaux pluviales seront soumis une taxe fix e par la commune mais dont le montant ne devra pas d passer 0 20 euros par m tre carr 21 Castel J C 2006 Les co ts de la ville dense ou tal e Etudes Fonci res n 119 22 Article 13 du texte n 155 2008 2009 de M Jean Louis Borloo ministre d tat ministre de l cologie de l nergie du d veloppement durable et de l am nagement du territoire d pos au S nat
169. ontexte d en cadrement croissant de la gestion de cette ressource fondamentale c est l articulation entre les documents d urbanisme relatifs l eau SDAGE SAGE SCoT PPRN etc et le droit du propri taire qui risque de poser probl me terme E Mise au sec Les travaux de renforcement des ouvrages de d fense contre la mer continuent sur les littoraux vend ens et charentais Suite une manifes tation d environ 1000 habitants de la Faute sur mer la pr fecture de Vend e a d clar que 23 millions d taient d bloqu s pour des op rations d urgence de reconstruction L Etat a pris en charge plus de la moiti de ces investissements En Charente Maritime c est Dominique Bussereau pr sident du Conseil G n ral qui a annonc qu une deuxi me phase de travaux de renforcement des digues doit tre r alis e avant la fin de l an n e Le co t pr vu est de 13 millions d cofinanc s par l Etat l Europe et le d partement Au niveau central le plan digues devrait co ter 500 millions d destin s renforcer 1200 km de digues prot geant des zones inon dables En termes de pr vention il s agit d identifier des zones hauts risques de submersion Le plan soumis concertation prochaine ment doit tre mis en uvre partir de la fin 2010 et courir jusque 2016 E Solaire Le 19 septembre PSA Peugeot Citro n et Veolia environnement inauguraient la plus puissante t
170. outefois que leur objet ne s y r duit pas En effet les travaux et les services dont elles confient la r alisation sont assujettis une fonction qui les d passe Ils concourent une op ration d am nagement A Tel est l objet original de la concession d am nagement B A La fonction de la concession d am nagement Dans une premi re approche purement mat rielle les concessions d am nage ment ne se distinguent effectivement gu re d autres contrats march s publics de tra vaux ou de services concessions de tra vaux publics ou de services ayant un objet identique C est au demeurant cette consi d ration qui a aliment le d bat sur leur nature juridique Mais cette vision prima facie du contrat c de d s lors qu on l appr hende de mani re plus globale et au regard de sa fonction Sous cet angle on ne saurait ignorer que la concession d am nagement constitue la mise en uvre d un projet d am nagement et d urbanisme qui plus est au service d une politique publique qui a re u la qualification de service public C est sans doute d ailleurs de cette fonc tion qu elle tient son caract re de convention complexe m lant tudes travaux d infras tructure et de superstructure quipements publics et constructions priv es ventes loca tions ou concessions le tout adoss l exer cice de pr rogatives de puissance publique expropriation et pr emption et un r gime contractuel de participa
171. pr visionnel est quasi syst matiquement pr sent en quilibre parfait Il ne fait appara tre ni r sultat exc dentaire ni d ficit a combler Cependant cet quilibre est le plus souvent illusoire et ob tenu soit en tant plus optimiste que r aliste sur les recettes commerciales ou participa tions publiques soit encore en ajustant des d penses sous estim es voire en cumulant les deux La vraie probl matique concerne le bilan des recettes et d penses ex cut es telles qu inscrites dans les comptes du conces sionnaire principalement celui tabli au terme du contrat Il s agit ce moment de savoir si les recettes sont ou non suffisan tes pour couvrir les d penses et en cas de d ficit comme de profit de d terminer qui celui ci appartient Autrement dit l quilibre financier de la concession pose en r alit le probl me du r sultat de l op ration du ris que qui en r sulte pour le concessionnaire et des conditions de sa couverture ventuel le L quilibre financier ne se con oit donc qu au travers des cons quences d un d s quilibre en tout tat de cause in luctable La notion d quilibre financier de la concession d am nagement L volution du droit des concessions d am nagement s est faite on le sait es sentiellement sous l influence du droit de la concurrence qui a conduit se po ser des questions sans objet jusqu a il y a peu et auxquelles il faut bien apporter des r ponse
172. pr vues au pr sent livre a mis fin toute incertitude sur la question Il faut d sormais consid rer que sont vis es les op rations vi s es par l article L 300 1 c est dire d finies par leur objet et non pas la proc dure mise en uvre En sorte qu une op ration d am nagement peut tre conc d e quelle que soit la proc dure d urbanisme utilis e La clarification op r e par la loi ENL s inscrit au demeurant dans le droit fil d un courant doctrinal qui l image de Jean Fran ois Bizet lire son article en page 33 n a jamais h sit faire pr valoir les dispo sitions de l article L 300 1 sur la lettre de l article L 300 4 La concession d une op ration d am nagement indiff rente la proc dure mise en uvre La jurisprudence a d ailleurs pris position sur cette probl matique en admettant par exemple qu une op ration confi e par une commune une SEM locale et destin e per mettre le maintien et l extension des activit s d une soci t sur le territoire de ladite com mune constitue un objectif tel qu num r l article L 300 1 du code de l urbanisme A contrario le simple fait de mettre en u vre une proc dure de type ZAC alors m me que l op ration ne r pond pas aux objectifs fix s par l article L 300 1 du code de l urba nisme ne garantit pas sa l galit La doc trine administrative s est galement ralli e a cette conception en admettant qu un
173. qui a eu lieu partir du bourg Le lien familial permet de transmettre l int r t d une implanta tion sur le bord de mer Les Le Lou t sont ainsi au nombre de trois sans que le lien familial ne puisse tre tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 compl tement affirm deux Quim p rois Paul Le Lou t et la veuve Po chard n e Le Lou t s tablissent sur la plage du Trez dans le lotissement d Yves Cariou au cours des ann es 1920 tandis que Georges Le Lou t inspecteur des pizooties Sa gon construit une maison en 1926 dans le quartier de la Plage du c t du bourg Certains propri taires b tissent un parc locatif important mais ils ne parviennent pas toujours le conserver mile L ant entrepre neur tampes construit deux maisons en 1915 dans le quartier de la plage du Trez B nodet II vend en 1922 ses deux maisons l une au Quimp rois Victor Heurt 12 ouvertures l autre au Parisien Alfred Guihlem 12 ouvertures Il cesse d tre propri taire B nodet en 1925 Maurice Heitz Boyer pro fesseur chirurgien Paris et m de cin du pacha de Marrakech ach te en 1924 une maison au Quimp rois F lix Darnajou puis tout en investissant dans quelques parcel les voisines construit entre 1926 et 1928 sur la m me parcelle route du Fort une villa orient e sur la plage du Coq la villa Magdalena aujourd hui inscrite aux Monu ments Historiques et ach te en
174. r m s de l annonce par Benoist Appa ru d un pr l vement de 340 millions d euros sur leurs fonds propres ofin de permettre l Etat une conomie sur les aides la pierre Cette ponction annonc e qui repr sente plus de 2 des loyers collect s en 2010 constituerait un v ritable hold up sur les moyens du logement social pouvait on lire entre autre dans le communiqu de l USH du 6 juillet dernier en r ponse au secr taire d Etat au logement De fait certains organismes ont peut tre du souci se faire Une par tie d entre eux 34 sur 151 en 2008 et 27 en 2009 l instar d une partie des collectivit s locales a en effet eu recours des emprunts toxiques pour un total de 7 8 milliards d selon la Miilos Mission Interminis t rielle d Inspection du Logement Social La part de ces produits peut atteindre jusqu 10 20 voire 50 de la dette de certains organismes E Fonte des glaces Une tude publi e en ao t d voile pourquoi alors que le climat se r chauffe on ose peine encore le dire la glace de mer qui entoure l Antarctique progresse La neige plus abondante en raison d une augmen tation des pr cipitations elles m mes li es l augmentation de l vapora tion due une temp rature plus le v e est l origine du ph nom ne Le probl me est que la neige serait remplac e terme par de la pluie dont les effets ne seraient pas les m mes
175. r assister la reprise en douceur des achats des secundo acc dants Pour l avenir la tendance du march d pendra en grande partie de la fa on dont sera mise en uvre la fin des mesures de soutien apport es par le plan de relance Demain irons nous vers une rare faction fonciere g n ralis e La baisse du niveau de produc tion de logements depuis 20075 fait d ja ressentir l insuffisance de l offre dans plusieurs agglom rations Se lon les chefs d entreprise interrog s en janvier 2010 la demande de lo gements neufs acheter continue de se redresser supposer que le march immobilier sorte de la crise rapidement comment va s orienter la production de logements Le souci de r duire l talement urbain continue de rencontrer de plus en plus d adh sion dans les po litiques locales d urbanisme Jusqu pr sent cette orientation n a pas port ces fruits parce qu elle a re pouss l talement urbain toujours plus loin On peut donc se deman der si cet loignement a une limite L offre fonci re p riurbaine va t elle finir par se r duire mesure que tous les plans locaux d urbanisme peu ou prou se rallient l opinion dominante Ou bien sommes nous devant une fuite sans fin seuls 9 du territoire de la France m tropo litaine sont urbanis s et les possi bilit s de construction dans le rural sont immenses compte tenu de la capillarit profonde des r seaux de routes eau
176. r ce point Conclusions Bergeal sur CE 7 avril 1999 Cne de le rendre supportable au regard de ses capi taux propres La question se pose de savoir s il peut aller jusqu l an antir sans remet tre en cause la qualification du contrat et partant son existence m me A L att nuation du risque quelles limites a Le risque en l esp ce le d ficit op ra tionnel expos par le concessionnaire est normalement couvert en cas de force ma jeure surpassable ou insurmontable soit par une r siliation non fautive aboutissant l indemnisation int grale du pr judice subi soit par une simple indemnit en cas de poursuite du contrat Il en sera de m me en cas de fait du Prince ou de modification unilat rale du contrat administratif qu est la concession d am nagement Si du moins les conditions en sont remplies b La situation est plus d licate s agis sant des clauses de garantie permettant au concessionnaire d tre indemnis voire de pouvoir obtenir la r siliation de la conces sion si des v nements d finis par le contrat lui m me venaient en modifier les pr visions initiales La question se pose donc de savoir jusqu quel degr de couverture un risque peut tre garanti d une mani re ou d une autre sans que celui ci ne puisse tre par voie de cons quence consid r comme non signifi catif L exercice r dactionnel est d licat et aujourd hui les clauses des contrats d mon trent un
177. r de la sur l vation de l immeuble A d faut de r gle constructions s acc l re que ce soit pour des motifs de diversit sociale sp cifique pr vue dans le r glement de copropri t c est la majorit des d environnement ou de soutien la construction voix de tous les copropri taires qui s applique d sormais et non plus la double majorit renforc e de l article 26 1 La loi n 95 74 du 21 janvier 1995 relative la diversit de l habi tat autorise le d passement du coefficient d occupation des sols COS La lutte affich e contre l talement urbain a eu des effets contreproductifs L analyse r v le que loin de limiter le ph nom ne les textes continuent favoriser un miettement de l urbanisation en p riph rie des villes 8 A titre provisoire pour relancer la construction le d cret n 2009 772 autoris dans le r glement d urbanisme dans la limite de 20 Ce d du 18 juin 2009 pris en application de la loi n 2009 179 pour l acc N NTT gt Q LLI er er o Q S TT _ o am ad TT L auteur Jean Charles Castel Chef de groupe Observation urbaine CERTU 1 Au sens des d finitions de l INSEE On distingue l individuel pur maison individuelle r sultant d une op ration de construction ne comportant qu un seul logement de l individuel group maison individuelle r sultant d une op ration de construction comportant plusieurs loge ments individuels ou
178. r partiel lement la destination desdits locaux accessoires E CE 16 juillet 2010 n 325236 Soci t civile immobili re Lacha el Consid rant en premier lieu qu en jugeant que la commune de Brian on justifiait d un objectif d int r t g n ral permettant de fonder l galement la pr emption litigieuse d cid e en vue de la r trocession du bien pr empt une entreprise en se donnant comme but de permettre cette entreprise de d velopper son activit alors m me que celle ci n tait pas d terminante pour le maintien du niveau de l activit salari e dans la commune et apr s avoir relev que l augmentation de l activit de la soci t d pendait notamment de la possibilit d tendre ses installations la cour administrative d appel de Marseille n a pas commis d erreur de droit ni d erreur de qualification juridique Consid rant en deuxi me lieu qu il r sulte de ce qui a t dit ci dessus que la cour n a pas commis d erreur de droit entach son arr t d une insuffisance de motivation ni d natur les pi ces du dossier en ne prenant pas en compte pour appr cier si la d cision litigieuse tait justifi e par un int r t g n ral suffisant l existence d un projet de l acqu reur vinc pouvant galement concourir au maintien l extension ou l accueil des activit s conomiques Cet arr t ne pose pas un nouveau principe mais confirme
179. ral des collectivit s territoriales sauf rabais ex press ment autoris s par ce codef CCC EFFETS DIFF R S D UNE ANNULATION D UN PLAN LOCAL D URBANISME E CAA Lyon 29 juin 2010 n O9LY02176 Consorts A li Consid rant que l annulation d un acte administratif implique en principe que cet acte est r put n tre jamais intervenu que toutefois s il appara t que cet effet r troactif de l annulation est de nature emporter des cons quences manifestement excessives en raison de l int r t g n ral pouvant s attacher un maintien temporaire de ses effets il appartient au juge administratif de prendre en consid ration d une part les cons quences de la r troactivit de l annulation pour les divers int r ts publics ou priv s en pr sence et d autre part les inconv nients que pr senterait au regard du principe de l galit et du droit des justiciables un recours effectif une limitation dans le temps des effets de l annulation Consid rant que l annulation de la d lib ration litigieuse a pour effet de remettre en vigueur le plan d occupation des sols approuv en 1978 et modifi en dernier lieu en 2000 que d s lors l annulation imm diate de la d lib ration du 6 octobre 2005 ne cr e pas de vide juridique que la n cessit retenue par le jugement attaqu la supposer tablie d laborer un nouveau PLU en raison de l incoh rence de certains zonages et de l inadaptation des r gl
180. ran aise du B timent depuis 1996 Il a t Charg du bureau des Etudes conomi ques la Direction de l Habitat et de la Construction de 1990 1994 et Directeur de l Observatoire Immobilier et Foncier du CFF Titulaire d une Ma rise de Droit priv et d un Doctorat de 3 me cycle en Sciences conomiques il est galement profes seur associ au DESS Am nagement et Urbanisme l IEP Paris 2 La loi TEPA de 2007 a a contrario consacr de gros moyens a l accession la propri t en instaurant une d ductibilit fiscale des int r ts d emprunt pour l ensemble des acc dants Vot e dans un environnement conomique bien diff rent d un co t annuel en vitesse de croisi re de trois milliards d euros destin e concilier mesure logement et surtout coup de pouce au pouvoir d achat des classes moyennes cette mesure souffre d un vice r dhibitoire De fait les banquiers ne prennent pas en consid ration l aide pour l appr ciation de la solvabilit de leurs clients Cette mesure s av re donc sans effet quantitatif ou presque On comprend d s lors la vo lont quasi g n rale de r forme Cette derni re serait d autant plus facile mener que l on peut faire mieux avec moins selon les dires du ministre lui m me et donner satisfaction au Budget en ristour nant une partie des co ts En cette p riode de vache maigre budg taire il y a l une incitation forte r former Eni me r forme de l a
181. raux pour faire face la demande A travers neuf questions clefs cet article propose non seulement de tenter de comprendre la situation actuelle mais galement d appor ter une r flexion prospective sur les modes de d veloppement de l urbanisation Quels sont les effets de la relance des op rations avec la flamb e des ann es 2000 Les pouvoirs publics ont d ve lopp de nouvelles dispositions pour favoriser les op rations de densification bonus de COS as souplissement des r gles d implan tation facilitation des sur l vations d immeubles voir encadr 1 IIs ont galement op r un rapprochement avec les lotisseurs pour r fl chir la fa on de faire la promotion d op ra tions plus denses et moins consom matrices de foncier Toutefois l im pact de ces mesures complexes reste limit par rapport l ensemble de l urbanisation De 1999 2007 c est d abord le contexte conomique qui a permis des tentatives de redensification La tr s forte mont e des prix immobi liers a agi comme un bouclier pro tecteur pour inciter les op rateurs a se lancer sur des op rations plus risqu es ce qui a soutenu un renou veau d op rations plus denses d ex p rimentations d habitat group ou dit interm diaire ou alternatif Mais j avais galement en 2006 attir l attention sur le fait que en cas de retournement du march on pour rait s attendre une nouvelle dimi nution de la taille de
182. ravaux d am nagement Il est alors n cessaire d obtenir un permis d am nager Dans ce cas le montant des travaux pour la cr ation d une voirie interne et d un espace vert commun s l ve 100 000 euros La solution 3 co te peu pr s 100 fois plus cher que les solutions sans am nagement Pour autant le prix de vente des parcelles am nag es ne sera pas plus lev d autant plus qu elles sont plus petites et soumises TVA Le v ritable mo teur de l urbanisme diffus se trouve l L opposition aux divisions parcellaires sans travaux vient parfois des res ponsables de la voirie afin de limiter le nombre de sorties de voitures sur la chauss e pour des raisons de s curit Ce peut tre le cas en particulier si le terrain se situe dans un virage ou le long d une route grande circulation Il n en reste pas moins que des pans entiers de l espace p riurbain se sont constitu s de cette fa on et que la r forme du lotissement semble pouvoir l objet d une division D un c t la r forme du lotissement renforce les exigences qualitatives impos es dans le permis d am nager en imposant de pr senter un v ritable projet environnemental paysager et architectural De l autre elle assouplit 5 Pour 2010 le pr t taux z ro de base qui devait s arr ter en 2009 a t prolong jusqu en 2012 et le doublement du pr t taux z ro dans le neuf a t conserv jusqu en juin avant d tre rem plac
183. re AJDA 2007 p 1124 chron E Broussy F Donnat et C Lambert Contrats March s publ 2007 n 38 note W Zimmer 3 Voir son sujet notre tude sur La mise en conformit du droit des concessions d am na gent avec le droit communau taire Revue Droit Immobilier 2009 p 616 30 Le p rim tre des concessions d am nagement La sp cificit du contenu des concessions d am nagement qu il importe de caract riser se double t elle d une exclusivit d utilisation pour la r alisation d op rations Les auteurs Fran ois Llorens Professeur l Universit de Strasbourg Avocat au Barreau de Strasbourg Pierre Soler Couteaux Professeur l Universit de Strasbourg Avocat au Barreau de Strasbourg cabinet soler llorens avocats com L int r t qui s attache identifier la conces sion d am nagement et d limiter son p ri m tre s est d plac au cours du temps Il fut une poque pas si lointaine o tandis que certains contrats se trouvaient progressivement soumis des obligations de publicit et de mise en concurrence on pense notamment aux d l gations de ser vices publics en droit interne et aux conces sions de travaux ou de services en droit communautaire la qualification de conces sion d am nagement avait pour enjeu de maintenir la passation de ce contrat sous un r gime de libert Le d bat n a cess de s amplifier par la sui te tant sur le principe
184. re n est pas compatible avec la densifica tion Ainsi alors que dans le parc existant 80 des r sidences prin cipales sont raccord es un r seau d gouts actuellement un tiers de la construction neuve de logements s quipe en assainissement indi viduel Plus pr cis ment 110 000 installations autonomes pour des constructions neuves sont r alis es chaque ann e ce qui repr sente les deux tiers des constructions de logements individuels purs L assai nissement non collectif constitue le mode d assainissement domi nant dans 41 des communes ou intercommunalit s De nombreuses maisons indivi duelles disposant d un assainisse ment autonome d suet devront faire face au renforcement de la r glementation avec l application des nouvelles dispositions partir de 2013 Le surco t engendr par la mise aux normes portera sur le march de l ancien et non pas sur le neuf qui a d j int gr les exigen ces contemporaines En revanche les constructions ainsi mises aux normes ne seront pas soumises la nouvelle taxe instaur e pour le re tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 versement des eaux pluviales dans le r seau public ce qui donne en core un avantage aux constructions diffuses par apport l urbanisation dense Quel sera l impact des taxes li es l urbanisme et aux transports Le d bat qui agite les urbanistes en mati re d talement urbain por te sur le
185. re 2010 Chronologie de la tenue de la consultation relative la d signation du concessionnaire cas d une op ration de ZAC I Concession d am nagement 1 DCM d cidant de la consultation des ca ract ristiques de l op ration et d signant le maire comme autorit comp tente 2 Appel de candidatures avis 3 Transmission du dossier programme 4 Remise des propositions 5 Avis de la commission d am nagement 6 Libres discussions ventuellement mise au point de la concession 7 DCM d signant le concessionnaire ven tuellement autorisant le maire signer la concession 1 DCM modalit s de la concertation auto risation du maire de signer les march s d tudes pr alables 2 R alisation des tudes 3 DCM tirant le bilan de la concertation et cr ant la ZAC 4 Etablissement du projet de dossier de r alisation 5 Mise au point d finitive du dossier de r alisation 6 DCM approuvant le dossier de r alisation et le programme des quipements publics tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 HT PLU 1 Prescription de la r vision simplifi e DCM ou engagement de la modification 2 R alisation des tudes du PLU 3 Examen conjoint des personnes publiques associ es 1 4 Arr t du projet et enqu te publique 5 DCM approuvant la modification ou r vi sion simplifi e du PLU 1 Extrait de l urbanisme et les collectivit s locales T 3 F1 4 Berg
186. re 2010 gurant parmi les secteurs vis s par la directive Pour la seconde condition portant sur la question de savoir si le programme servait de cadre de fu turs projets soumis tude d impact la Cour se r serve d examiner la fina lit et le contenu de ces programmes En ce qui concerne leur finalit la Cour rel ve que le caract re sp cifique desdits programmes consiste dans le fait qu ils constituent une ap proche globale et coh rente ayant le caract re d une planification concr te et articul e couvrant les zones vuln rables le cas ch ant sur l ensemble du territoire et concernant la r duction ainsi que la pr vention de la pollution caus e par les nitrates partir de sour ces agricoles S agissant du contenu des programmes d action ceux ci comportent des mesures concr tes qui portent notamment sur la nature des fertilisant les modes d panda ge leur quantit etc et qui visent s assurer que dans les zones d exc dent structurel la quantit maximale d azote ne d passe pas 170 kg par hectare et par an La Cour constate ensuite que les mesures figurant dans les program mes d action visent les installations d levage intensif vis es aux an nexes et Il de la directive 85 337 CEE Il s agit donc d installations qui sont soit obligatoirement soumises valuation environnementale soit soumises valuation si les Etats le d cident sur la base d un exame
187. ris s r solution des probl mes d asym tries d information par la contractualisation et le partena riat et offensive p dagogique d encadrement technique depuis les intercommunalit s en direction des petites communes L avenir seul dira si ces pratiques sont suscepti bles de perdurer dans un contexte o les tensions inflationnistes re partent de plus belle Une chose est certaine les pra tiques r glementaires ou contrac tuelles crites ou non crites ont gagn en stabilit au cours des ann es 2000 Pour autant les si tuations locales sont encore tr s variables en mati re d accession la propri t notamment du fait de la relative inexp rience des collec tivit s territoriales sur ce sujet De fait les acteurs locaux ne pourront pas faire l conomie d un examen des bonnes pratiques ainsi que d un approfondissement de leurs d marches partenariales E Pour en savoir plus C4 Y ECONOMIE HABITAT 7 On constate g n ralement une oppo sition assez forte entre promoteurs locaux et promoteurs nationaux Les premiers l instar des collectivit s locales consid rent souvent que les seconds propuls s par des strat gies malsaines de volume et des tr soreries d loyales bouleversent les quilibres locaux en faisant monter artificiellement les valeurs de r f rence des charges fonci res Dans ce cas col lectivit s et promoteurs locaux ont un certain int r t coop
188. ris s de d chets Poussant le raisonnement plus loin la constate qu il n a t tabli aucune enqu te pr alable aux rejets susceptible de d boucher sur une ventuelle auto risation l encore en violation de la directive DIRECTIVE 2001 42 CE EVALUATION DES INCIDENCES DE CERTAINS PLANS ET PROGRAMMES SUR L ENVIRONNEMENT PROTECTION DES EAUX CONTRE LA POLLUTION PAR LES NITRATES PARTIR DE SOURCES AGRICOLES PROGRAMMES D ACTION PORTANT SUR LES ZONES VULN RABLES E CJUE 17 juin 2010 C 105 09 et C 110 09 Terre wallonne et Inter Environnement Wallonie L obligation d valuer l impact environnemental des programmes de gestion de l azote en agriculture La directive 91 676 CEE concer nant la protection des eaux conire la pollution par les nitrates partir de sources agricoles fait obligation aux Etats de d finir des zones vuln rables La d finition de ces zones devait in tervenir avant d cembre 1993 La directive impose galement aux Etats l tablissement de programmes d ac tion pour ces zones vuln rables Les programmes d action devaient tre labor s au plus tard deux ans apr s la d finition des zones concern es soit avant d cembre 1995 et mis en uvre dans un d lai de quatre an n es apr s leur laboration En l esp ce la Belgique avait t condamn e en 20057 pour applica tion insuffisante de la directive nitra tes ce qui avait conduit notamment la R gion wallonne
189. rloo aussi Tous ont cout Nicolas Sarkozy reprendre les principaux points de la r forme annonc e des aides l accession la propri t dont le PTZ renforc dit PTZ est faut il le rappeler le point essentiel On aura aussi entendu le t moi gnage de deux aspirants la pro pri t de la commune de Thiais d cor choisi pour l occasion Les autres orateurs ont insist sur l ouverture du PTZ en direction des classes moyen nes disparition du plafond de reve nus La situation de l Ile de France est apparue par ailleurs comme un objet de pr occupation central Ses 40 de propri taires contrarient le chef de l Etat qui souhaite fixer davantage les habitants m me si la corr lation entre ces deux l ments statut d occupation et mobilit n est pas toujours vidente Enfin au titre des questions annexes on retiendra que la sim plification de la r glementation de l urbanisme a une nouvelle fois t voqu e Le contr le des prix du foncier au c ur de la probl mati que de la production de logements devra pour sa part tre assur dans le cadre de d marches d urbanisme de projet question autour de laquelle Benoist Apparu a constitu un comit de pilotage en juin dernier Rien que du neuf E Tradition L exposition propos e par l artiste T Murakami dans le ch teau de Versailles depuis le 14 septembre fait scandale Trop iconoclaste pour les puristes qui y voient de la barbar
190. rs test en partant des souhaits ou des tendances exprim es par les com munes par rapport aux fili res n gocia tion ou incitation r glementaire le plus souvent Elle n est cependant pas all e jusqu au chiffrage des bilans pr vision nels Ce chiffrage interviendra dans une tape ult rieure d tude pr alable par sec teur L tude avait une intention g n rale d ordre p dagogique mais pas encore d ordre op rationnel 12 25 18 54 39 72 48 y 173 228 273 m tres les zones urbaniser en core naturelles soient nombreuses et s ajoutent aux friches d activit s pour constituer un gisement foncier cons quent L tude fait appara tre un potentiel de 20 000 logements dans la bande des 500 m tres de part et d autre du trac en appliquant les densit s recommand es par les SCOT de l ordre de 50 logements l hec tare C est pratiquement 20 ans de construction de logements selon les objectifs fix s par les SCOT pour les communes travers es Bien enten du une partie de ces surfaces sera affect e aux activit s et aux qui pements Mais la question qui vient l esprit est naturellement celle ci ne faut il pas r server pour plus tard les autres disponibilit s fonci res de ces communes voire des commu nes voisines pour orienter en prio rit le d veloppement vers la bande des 500 m tres L enjeu n est pas simplement de limiter les missions de gaz effet de serre mais aussi de rent
191. s A La question nouvelle de l quilibre financier des concessions L am nagement la fran aise induisait somme toute une relative indiff rence au grand dam de la Cour des Comptes aux aspects financiers des concessions d am nagement d s lors que le d s quilibre fi nal constat tait tout simplement pris en charge par la collectivit conc dante sans autre forme de proc s du moins pour les contrats publics conclus avec les SEM ou plus rarement des tablissements publics d am nagement Le juge administratif fran ais par le d sormais fameux arr t SODEGIS puis la Cour de Justice par la non moins c l bre d cision Auroux ont fait entrer l am nage ment dans le monde des affaires en obli geant notre pays modifier sa l gislation pour soumettre l attribution des concessions d am nagement une proc dure de publicit permettant la pr sentation de plusieurs offres concurrentes Et depuis que le Code de l ur banisme distingue la proc dure de concur rence applicable aux concessions soumises au droit communautaire des concessions et celle relative aux concessions soumises au droit communautaire des march s I l quili bre financier des contrats est essentiel d s lors qu un des crit res d terminant du choix entre les deux proc dures est le fait pour le concessionnaire d assurer une part significa tive du risque conomique de l op ration La situatio
192. s le cas ch ant par la voie d expropriation ou de pr emption Il proc de la vente la location ou la concession des biens immobiliers situ s l int rieur du p rim tre de la concession Il en r sulte qu il ne peut y avoir de concession d am nagement sans r alisa tion de travaux et d quipements qui doi vent tre express ment pr vus dans la convention de concession Encore faut il qu il s agisse de travaux et d quipements concourant l op ration ce qui n exclut pas que le concessionnaire puisse se voir confier d autres travaux mais dans un autre cadre notre sens L article L 300 4 pr voit aussi que lam nageur assure la r alisation des tudes et de toutes missions n cessaires l ex cution des travaux et quipements Il s agit princi palement des tudes de ma trise d uvre mais il peut sans doute s agir de toute tude en rapport avec les travaux ou l op ration l exclusion des tudes pr alables ces der ni res relevant normalement de la respon sabilit de la collectivit locale Enfin l am nageur doit n cessairement avoir une mission fonci re puisque les biens immeubles situ s dans l op ration doivent tre c d s lou s ou conc d s par lui Il ne peut y avoir de concession d am nagement sans recette fonci re soit par vente soit par location Les volutions l gislatives voqu es pr c demment sont susceptibles de perturber cette d finition trad
193. s au regard de l objectif de conservation vis par la directive habitats sauvegarder l int r t cologique pertinent que le site propos rev t au niveau national et n a pas interdit une intervention susceptible de compromettre s rieuse ment les caract ristiques cologiques de ce site Elle a partant manqu aux obligations qui lui incombent en vertu de la directive habitats En ce qui concerne la situation post rieure l inscription du site ls 1 La directive 80 68 CEE est abrog e treize ans apr s la date d entr e en vigueur de la directive 2000 60 CE tablissant un cadre pour une politi que communautaire dans le domaine de l eau 2 Texte abrog avec effet au 12 d cembre 2010 par l article 41 de la directive n 2008 98 CE 3 CJCE 24 mai 2007 Commission Espagne C 361 05 4 Ibidem 5 Au titre de l article les tats membres prennent les mesures n cessaires pour a emp cher l in troduction dans les eaux souterraines de substan ces relevant de la liste l b limiter l introduction dans les eaux souterraines des substances relevant de la liste Il afin d viter la pollution de ces eaux par ces substances tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 Arenas sur la liste des sites d im portance communautaire un r gime de protection sp cifique est instaur qui consiste prendre des mesures appropri es pour viter la d t rio ration des habitats et la
194. s enjeux de r forme de la taxe locale d quipement Le conseil fran ais des urbanistes avait d j soutenu l augmentation de la taxe locale d quipement pour les mai sons individuelles ce qui avait t int gr par la Loi solidarit et renou vellement urbains SRU en 2000 Toutefois nous avions soulign que cet cart cens p naliser la maison individuelle apparaissait pour les communes comme une ressource fiscale qui pouvait se retourner contre son objectif puisqu elle ren dait de ce fait la maison individuelle plus int ressante pour les finances communales Il faudra voir si la r forme l tude des taxes d urbanisme saura viter cet cueil Ce projet vise rempla cer la TLE par une taxe assise non pas sur la surface r elle de construc tion mais sur la constructibilit du terrain de fa on stimuler la den sification dans le sens voulu par les documents d urbanisme Le projet de loi Grenelle 2 dans sa version initiale d pos e au S nat reconna t explicitement que la fiscalit de l ur banisme favorise le mitage Dans le texte initial il tait pr vu que la loi autorise le gouvernement pro c der par ordonnance une refonte de la fiscalit de l urbanisme mais cette proposition qui a rencontr des r sistances et notamment le refus du S nat n a pas t retenue dans le texte final En mati re de transports la loi Grenelle 2 offre la possibilit aux autorit s organi
195. s op rations Retour l miettement depuis la crise Sur les 40 millions de m tres car r s de logement construits en 2008 31 correspondent du logement collectif 12 de l individuel grou p et 57 de l individuel pur Avec l arriv e brutale de la crise conomique l urbanisme am nag a t frein net et la part du lotis tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 passement est autoris sous r serve que ce d passement soit consacr des logements locatifs sociaux b n ficiant d un concours financier de l Etat Le co t foncier imput ces logements locatifs sociaux ne doit pas exc der un certain plafond 2 La loi n 2006 872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement loi ENL dans son article 4 pr voit la possibilit de d passement de COS jusqu 50 dans certains secteurs dans lesquels la r alisation de programmes de logements pr voit au moins une moiti de logements sociaux 3 La loi n 2005 781 du 13 juillet 2005 de programme fixant les orien tations de la politique nerg tique loi POPE autorise un d passement de COS dans la limite de 20 pour les constructions remplissant les crit res de performance nerg tique ou comportant des quipements de production d nergie renouvelable Ces dispositions ont t introduites l article L 128 1 du code de l urbanisme 4 La loi n 2009 323 du 25 mars 2009 de mobilisation po
196. s pour la maison indi viduelle isol e En particulier le d cret de 2006 entr en vigueur au 1 janvier 2007 relatif aux personnes handicap es renforceles exigences auxquelles sont soumis les immeubles collectifs A contrario la r glementation contrai gnante en termes de co t et de distri 11 Le D cret n 2006 655 du 17 mai 2006 modifie le Code de la construction et de l habitation en introduisant un nouvel article R 111 18 qui stipule que Les b timents d habitation collectifs et leurs abords doivent tre construits et am nag s de fa on tre accessibles aux personnes handicap es quel que soit leur handicap L obligation d accessibi lit porte notamment sur les circulations communes int rieures et ext rieures une partie des places de stationnement automobile les logements les ascen seurs les locaux collectifs et leurs quipements 1 re tape 3 parcelles vendre pour construire 1 parcelle gard e pour le futur 2 me tape redivision de la parcelle restante en 4 nouvelles parcelles constructibles LICTLLITLLOLT solution 1 Avant la r forme du lotissement R alisation de 7 lots en l espace de dix ans sans proc dure d am nagement avec deux partages suCCessoraux Voirie existante Solution 2 D claration pr alable Lotissement sans travaux voine existante Solution 3 Permis d am nager Lotissement avec voirie inteme et espace v r commun
197. s types de comporte ments ont t observ s qui ont fond autant de syst mes locaux de n gociation diff rents Concertations chartes ou contraintes Certaines grandes communes ou communaut s urbaines d l gatai res des aides la pierre ont invent le concept de co ts abordables notamment dans l Ouest comme Nantes Brest ou Rennes Dans ces collectivit s les acteurs fixent un calendrier de n gociations se r u nissent r guli rement autour d une table et discutent des contraintes impos es sur les programmes pri v s Ces pratiques de concertation rendues possibles par la comp tence des services d urbanisme des collectivit s appuv s sur des obser vatoires des march s immobiliers locaux performants permettent de grever les programmes priv s de proportions tr s importantes de lo gements co ts ma tris s 50 Brest par exemple dont 25 des tin s au locatif social et 25 en accession sociale sans compromet tre leur quilibre conomique Cela n est possible pour les collectivit s tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 qu en travaillant sur des estimations de co t r alistes c est pourquoi la connaissance des march s immobi liers locaux encore imparfaite voire inexistante en France est un enjeu crucial pour l avenir des politiques publiques Outre la condition des ob servatoires ce type de syst me local de n gociation est g n ralement observ d
198. sailles 20 juin 2006 St d Am nagement et de D veloppement est une proc dure adapt e quelle que soit la nature du contrat march concession d am nagement ou concession de travaux publics ce qui prive une ventuelle possibi lit de choix de toute port e pratique M me si les volutions r centes du contentieux contractuel sont de nature att nuer les risques ou la gravit des sanc tions en cas de m connaissance des r gles de passation propres un contrat d ter min on ne voit donc pas l int r t que les personnes publiques pourraient avoir s exposer de tels risques fussent ils r si duels en ne recourant pas la concession d am nagement lorsque celle ci s impose En conclusion S il fallait conclure d un mot ce propos l on dirait que la concession d am nagement par sa sp cificit et son exclusivit illustre bien une des tendances actuelles les plus mar quantes du droit des contrats publics L o le droit communautaire s en tient pour l es sentiel trois grandes cat gories de contrats celle des march s publics celle des conces sions de travaux publics et celle des conces sions de services le jurislateur national multiplie au contraire les contrats sp ciaux distincts par leur objet et par leur r gime Aux probl mes de fronti res que soul ve la distinction entre les cat gories de contrats connues du droit communautaire il vient ainsi ajouter celles inh rentes aux
199. satrices de transport en commun d instaurer une nou velle taxe pour r cup rer une partie des plus values immobili res indui tes par la cr ation des nouvelles li gnes de transport Cette taxe peut tre exig e pour les transactions af fectant les immeubles situ s proxi mit de la ligne nouvelle pendant un d lai maximal de quinze ans D un c t cette taxe permet l giti mement la collectivit qui cr e de la valeur d en r cup rer au moins une partie De l autre il faudra observer dans quelle mesure cette taxe risque de ralentir certaines ventes et par cons quent retarder les objectifs de densification que la collectivit sou haite favoriser le long des nouvelles lignes de transport en commun En outre du fait qu elle ne concerne que les lignes neuves la taxe a pour effet de renforcer la rente fonci re des propri taires d immeubles situ s dans les Zones anciennement desser vies par les transports en commun aux d pens des acc dants install s dans les zones concern es par les nouveaux projets Quels seront les effets des droits de mutation sur l urbanisation diffuse Pour finir une nouvelle mesure l gislative concernant les droits de mutation galement pass e ina per ue chez les urbanistes m rite qu on s y int resse J avais pr c demment montr que le diff rentiel fiscal entre l habitat individuel grou p en promotion dont le terrain est soumis TVA et la mais
200. se on devra faire au moins 20 de logement social Des syst mes locaux relativement coh rents Ces diverses fa ons d imposer des contraintes ne se sont pas construi tes en dehors du droit malgr leur caract re informel Partout en France les politiques de prix ma tris s s articulent des dispositifs financiers classiques permettant d exercer un contr le sur les prix de sortie comme le Pr t Social Lo cation Accession PSLA le zonage conventionn avec l Agence Natio nale pour la R novation Urbaine zones ANRU et plus r cemment le Pass Foncier Elles peuvent gale ment tre combin es avec des op rations actives d urbanisme comme les zones d am nagement concert p r quations ZAC ou la mise disposition de foncier tarifs avan tageux op rations dans lesquelles la contrainte de prix ma tris s est simplement une clause contrac tuelle de droit commun Politiques actives de coproduction de loge ments et passives d encadrement r glementaire de la production priv e sont g n ralement conjugu es En pratique il est rare que les collec tivit s se limitent des marges de man uvre strictement encadr es r glementairement Le caract re informel des prati ques d encadrement de la cr ation priv e de logement ne rend pas ill gitimes ou inefficaces ces prati ques Le quota de logements loca tifs sociaux par exemple qui a t invent dans le sillage de la loi So li
201. ssibilit offerte aux communes de majorer la valeur cadastrale de terrains constructibles existe d j renforc e par la loi Borloo de 2006 et elle est utilis e Dernier exemple en date le maire de la commune d Autun a fait voter par son Conseil Municipal une augmentation de 1 m pour ces terrains Ce qui aboutit pour cer tains un accroissement de la taxe fonci re de pr s de 3 500 De quoi relancer les discussions avec les propri taires et diminuer la r tention d apr s la commune E 6 journ e d tudes du cycle A quoi servent les sciences humaines organis e par la revue Trac s Les conomistes au pouvoir les usages de l conomie dans l action publique http traces revues org index4651 html E 15 et 16 octobre Toulouse 38 dition des Journ es des communaut s urbaines de France E 19 20 et 21 octobre Rennes 31 Rencontre nationale des agences d urbanisme organis e par la FNAU et AUDIAR Ville d sir e ville durable E 21 et 22 octobre Universit Toulouse 1 Capitole R formes et mutations des collectivit s territoriales et de l action locale Colloque organis par l Institut du droit de l espace des territoires et des communications IDETCOM en partenariat avec le Groupement de recherches sur l administration locale en Europe GRALE E 22 au 24 octobre Marseille Salon Ecobat co construction et performance nerg tique www salon ecobatmarse
202. ssus de vente Le Quimp rois Yves Golias qui entre en possession des terres des h ritiers de Jacques Jourdren en 1908 apr s avoir commenc diviser quelques parcelles entre 1911 et 1914 re prend les transactions en 1925 II vend g n ralement des B nod tois et des Quimp rois Yves Ca riou habitant au lieu dit Trez Bras re oit en 1924 par l interm diaire de son pouse n e Sautejean quel ques parcelles du c t de Trez Bian Il ne tarde pas en faire des ven tes D s 1924 il en vend une partie a Maurice Mal jac g rant Ergu Armel actuellement lieu dit au sud est de Quimper Il lotit par la suite plusieurs parcelles une parcelle de 26 92 ares vendue 11 personnes entre 1925 et 1927 en 1932 Yves Cariou reste en possession de 7 62 ares une parcelle de 1 52 hectare vendue 19 personnes en 1932 Yves Cariou reste en possession de 14 62 ares Sa plus grande par celle a t viabilis e par 1750 m tres de voies d une largeur de huit m tres avec le soutien du maire de B nodetf Ces lotissements priv s renforcent la pr sence des Quimp rois tr s majoritaires et des Parisiens Quel ques acheteurs habitent la commu ne dont certains font probablement partie de la famille du vendeur comme en 1930 Jean Sautejean a Pen ar Groach et Pierre Daniel poux Sautejean Le secteur de Trez Bian devient un v ritable quartier baln aire d tach de la colonisa tion continue
203. st d abord reproch au Portugal la violation de l article 4 qui pr voit que les Etats prennent les mesures n cessaires pour assurer que les d chets seront valoris s ou limin s sans mettre en danger la sant de l homme et sans que soient utilis s des proc d s ou m thodes susceptibles de porter pr judice l environnement La Cour reconna t ais ment que la directive 2006 12 n en pr cise pas le contenu concret Il n en reste pas moins que la persistance de la situa tion de fait peut r v ler que les Etats ont outrepass la marge d appr cia tion que leur conf re cette disposition La Cour de justice avait d ailleurs jug dans une autre affaire d une part qu une d gradation de l envi ronnement est inh rente la pr sence de d chets dans une d charge peu importe la nature des d chets en cause et d autre part que le seul fait de recouvrir des d chets avec de la terre et des d blais ne saurait suffire au respect des obligations d coulant notamment de l article 4 de la direc tive La Cour en conclut logiquement que les op rations d ensevelisse ment en p rennisant l atteinte l en vironnement n e de la pr sence pr a lable de d chets ont n cessairement pour cons quence une d gradation significative de l environnement pour une p riode prolong e La seconde question portait sur l application de l article 8 de la di rective 2006 12 qui demande aux Etats de pre
204. t Olivier Morlet Vincent Renard Philippe Schmit Richard Trapitzine Abonnement diffusion Ludivine Broglie Rahmani Prendre contact avec la R daction pour proposer un manuscrit Les articles n engagent que leurs auteurs et appellent au d bat Les titres et chapeaux proviennent de la R daction 7 av de la R publique 75011 Paris T l 01 56 98 2000 Fax 01 56 98 2001 etudesfoncieres adef org www adef org Commission paritaire n 1007 G 87494 ISSN 0183 5912 D p t l gal 3 trimestre 2010 N d imprimeur 3690 Impression Comp dit Beauregard SA 61600 La Fert Mac
205. t estim plus de 33 millions d on comprend que chacun cherche pr server son activit tout prix E Anti OGM anti bio Ce n est certes pas assez ra pide pour atteindre les objectifs du Grenelle 6 en 2012 mais apr s une p riode de stagnation 2002 2008 l agriculture bio progresse 23 7 en 2009 par rapport 2008 portant le total d exploitations bio 16 446 2 45 de la surface agricole utile Ce r sultat a pro bablement fait plaisir l ensemble des pro bio d Alsace actuellement divis s par une affaire de vignes OGM en plein champ Ce projet de recherche publique pilot par l INRA visait lutter contre le virus du court nou Alors que l tude men e en concertation avec les associations cologistes s appr tait conclure un manque d efficacit des OGM un front s est constitu et a abouti l arrachage des vignes le 15 ao t dernier Au del des d bats id ologiques et scientifiques une question de fond subsiste l heure de la valorisation de la tradition et de la recherche de labels qualit quel viticulteur osera avouer qu il utilise des OGM 2 E Ceinture verte Apr s de nombreux atermoiements concernant son p rim tre et son organisation le Parc National des Calanques en projet depuis plus de 10 ans devrait voir le jour avant la fin de l ann e C est du moins ce qu a annonc J L Borloo le lundi 13 septembre en marge du
206. t les d partements moyennement urbanis s qui connaissent la pro gression la plus importante Vend e C tes d Armor Manche et Bas Rhin notamment noter enfin que la surface des for ts ne progresse plus depuis 2006 stabilis e autour de 15 millions d hectares les autres for mations bois es non foresti res bosquets et haies ont elles tendance se r duire E R sorption de l habitat insalubre On savait la r sorption des cam pements ill gaux la mode Un nouveau sch ma d am nagement de la plage de Pampelonne Var vise r gler la question de l installation des fameux tablissements de plage situ s la fois en espace naturel remarquable au titre de la loi littoral et sur le DPM Au del de l architec ture pour le moins chaotique de ces installations o se pressent les people durant l t le statut juridique de ces installations est sujet discussion depuis au moins le milieu des ann es 1990 Le sch ma d am nagement l tude issu de l amendement Ga a de 2000 a pour objec tifs principaux la reconstitution du cordon dunaire et une r organisation des tablissements de plage avec des normes de constructions plus ca dr es Mais le point d achoppement risque comme chaque fois d tre conomique Le sch ma pr voit en effet la r duction de la surface et du nombre de concessions Quand on sait que le chiffre d affaires annuel de la plage de Pampelonne es
207. t conc der ce type d op ra tions l article en question dispose en effet que l attribution des concessions d am nage ment est soumise par le conc dant une pro c dure de publicit permettant la pr sentation de plusieurs offres concurrentes dans des condi tions pr vues par d cret en Conseil d Etat C est dire clairement quoiqu en des ter mes diff rents que lorsqu une personne publique d cide de recourir la concession elle doit respecter les r gles fix es par d cret en Conseil d Etat qui sont relatives aux concessions d am nagement et se trouvent codifi es aux articles R 300 4 et suivants du Code de l urbanisme Il en va ainsi dans tous les cas que le contrat qu elles envisagent de passer ait au regard du droit communautaire le caract re d un march ou celui d une concession de travaux publics La chose tait au moins sur le plan formel un peu moins nette sous l empire du d cret du 31 juillet 2006 pr cit Celui ci ne d finissait en effet de r gime propre aux concessions d am nagement que pour celles d entre elles dans le cadre desquelles l am nageur tait substantiellement r mu n r par les r sultats de l op ration De ma ni re implicite il laissait toutefois penser que les concessions ne remplissant pas cette condition constituaient des march s publics au sens du droit communautaire Elles se trouvaient ainsi soumises aux dispositions des directives March s p
208. t d cret n 2010 406 du 26 avril 2010 15 voir CE 10 f vrier 2010 Soci t Prest action BJCP 2010 p 197 concl N Boulouis Contrats et march s publ 2010 n 133 note G Ec kert TA Toulouse ord 5 janvier 2010 Soci t Lyonnaise des eaux Mon TP 12 mars 2010 p 21 AUSIOW 217 33 1 Une tude r alis e par Jean Michel Roux en 1999 a estim les d penses d tu des et de conseil d urbanisme hors ma trise d ouvrage entre 120 000 et 150 000 millions d euros montant qui correspond seulement 1 29 des budgets d investissement des collectivit s locales Le chiffre d affaires des soci t s de consultants sp cia lis s en urbanisme interrog es dans le cadre de cette tude d passaient rarement 91 000 euros par consultant d Architec tures n 176 Octobre 2008 2 Dossier de consultation des entreprises 34 uelles possibilit s d volutions apr s la d signation de am nageur par appel d offre Les collectivit s et les professionnels de l am nagement s interrogent fr quemment sur la capacit d adaptation des concessions l volution dans le temps des op rations d am nagement Jusqu o en effet peut on modifier un contrat par avenant sans s exposer une remise en concurrence NB Les opinions mises par les auteurs dans cet article n engagent pas l Aftrp Agence Fon ci re et Technique de la R gion Parisienne Les auteurs Olivier Morlet Chef
209. tat juge que compte tenu de ses caract ristiques et de la faible importance des travaux d quipement qu elle n cessite une telle op ration ne constitue pas une op ration d am nagement et d quipe tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 Ke La Lu PEETS i ment Si le consid rant est laconique il s claire la lumi re des conclusions M Lasvignes y pr sente le crit re de l am nagement comme ne pouvant tre quantitatif un syst me de seuils d ordre quantitatif qui serait fonction de la superficie des terrains concern s ou du co t des quipe ments risquerait de remettre dangereusement en cause la souplesse de la proc dure et nous para t de ce fait exclu Il proposait donc la mise en uvre de cri t res qualitatifs permettant au juge de s as surer au cas par cas que l op ration projet e traduit et met en uvre une volont d am nage ment c est dire un effort d organisation des ac tivit s et d ordonnancement de l urbanisation C est n cessairement le cas quand l op ration porte sur une portion significative du territoire communal que l on ouvre lurba nisation ou que l on restaure notamment mais pas exclusivement par l installation d quipements Mais II en va de m me lors que quelle que soit la dimension du p rim tre de la zone l op ration vise assurer une com binaison complexe d activit s et d affectations diverses l
210. tient la fois au caract re tr s li mit des alternatives qui s offrent elles aux contraintes impos es par le droit commu nautaire et au fait que le d cret du 22 juillet 2009 a pr cis ment pour objet d assurer la conformit du r gime des concessions d am nagement par rapport ce dernier S agissant des contrats ayant le m me ob jet principal que les concessions d am na gement savoir la r alisation de travaux le droit communautaire s en tient en effet une division binaire entre march s publics et concessions ces deux cat gories ayant vocation couvrir la totalit des contrats de travaux Il ne permet pas par ailleurs de re courir indiff remment l un ou l autre de ces contrats et au r gime qui lui est propre Le choix entre les deux est impos par l co nomie de la convention Si celle ci ne pr voit pas la r mun ration du cocontractant par les r sultats de l ex ploitation de l ouvrage et ou ne fait pas pe ser sur lui une part significative du risque conomique de l op ration elle constitue quasi n cessairement un march public de travaux au sens du droit communautaire En tant que telle elle doit respecter les dis positions de la directive 2004 18 applicable ce type de march Or c est pr cis ment ces dispositions que le d cret de 2009 sou met les concessions d am nagement qui rev tent le caract re de march s au sens du droit communautaire C est dire que d
211. tions financi res Au demeurant c est en se fondant sur cet te sp cificit de son objet tenant la plurali t des missions confi es l am nageur ainsi qu a leur globalit que la ville de Roanne et le Gouvernement fran ais soutenaient dans l affaire Jean Auroux que la convention pu blique d am nagement en cause ne r pon dait pas la d finition du march public de travaux au sens des directives Ils sou tenaient que La convention ne constitue pas au regard de son objet un march public de travaux car en tant que convention publique d am nagement son objet d passerait la r a lisation de travaux En effet conform ment au droit Fran ais de telles conventions porteraient sur la r alisation globale d un projet urbain ou de certaines politiques urbaines dans tous leurs l ments notamment le montage du projet la gestion administrative et juridique l acquisi tion des terrains par voie d expropriation et la mise en place des proc dures de passation des contrats point 31 de l arr t On sait que cet argumentaire n a pas suffi faire chapper les concessions d am nage ment au droit communautaire des march s et des concessions Il a cependant trouv un cho en droit national puisque le d cret du 22 juillet 2009 leur conf re une individua lit et les dote d un r gime propre distinct m me si ce n est que partiellement de celui des march s publics et des concessions de trav
212. titutionnel a censur ce volet tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 N Za l q _ ben Q q est la premi re dition de l environnement en Fran ce depuis la disparition mouvement e de lIFEN Institut Fran ais de l Environnement en 2008 Le Commissariat G n ral au D veloppement Durable a publi en juin dernier l dition 2010 de ce rapport publi tous les 4 ans Cet tat des lieux pr sente un ensemble d indicateurs permettant de se faire une id e de la situation actuelle et des volutions depuis au moins les ann es 1990 en g n ral jusqu aux ann es 2006 2008 On peut constater la r duction drastique du nombre de pages 140 pages pour 500 pour l dition 2006 Volont de synth se ou travail moins approfondi Chacun jugera Principaux enseignements Principaux enseignements de cette dition d abord la baisse des Recettes fiscales ervironnementales PIB en E Pollution ressources M Transports DM Energie missions de Gaz effet de serre GES de 5 6 entre 1990 et 2004 alors qu ils augmentaient de 24 5 au niveau mondial On notera tou tefois que le secteur des transports 4 pris isol ment a vu ses missions augmenter en France Parall lement la qualit de l air en ville s est am lior e entre 2000 et 2008 Ensuite les cours d eau dont la teneur en nitrate diminue y compris dans les C tes d Armor ne voient pas d am lioratio
213. tre propos dans le cadre d une assistance ma trise d ouvrage et porter ses fruits pour peu que les collectivit s soient demandeuses 14 Ville dense ville diffuse Les deux faces de l urbanisation Jean Charles Castel La lutte affich e contre l talement urbain a eu des effets contreproductifs L analyse r v le que loin de limiter le ph nom ne les textes continuent favoriser un miettement de l urbanisation en p riph rie des villes BULLETIN D ABONNEMENT A retourner accompagn d un ch que bancaire mandat ou virement postal l ordre de l Adef m me tarif pour tous les pays Tarif 2010 l an 6 n 2 ans 12 n 1 abonnement 120 TTC 200 TTC Autre s abonnement s servi s 60 TTC 100 TTC 39 Le maire l accession sociale et le promoteur Des pratiques locales de n gociation au coeur de la politique du logement Guilhem Dupuy Comprendre les effets des politiques du logement n cessite une analyse l chelle locale du syst me d acteurs C est ainsi que peuvent tre d gag es la fois des dynamiques structurelles les sp cificit s locales et les pratiques mergentes en mati re de production de logements 44 l origine baln aire d une plage Johan Vincent L histoire fonci re du littoral constitue une entr e particuli rement parlante pour d crire la colonisation de ce territoire du vide partir du XIX si cle Retour sur la
214. u de concession de travaux d s lors qu ils ne sont pas ex cut s dans l int r t conomi que de cette autorit et restent enti rement priv s voir la contribution de M Llorens et P Soler Couteaux Le caractere multiforme des concessions d am nagement et la notion de risque Au del de ces incertitudes relatives au p rim tre ou au champ d application mat riel des concessions d am nagement force est de constater le caract re multiforme de ces concessions et de leur qualification et par voie de cons quence des modalit s relatives leur d volution le champ d ap plication mat riel des concessions d am na gement n tant pas dissociable d ailleurs de leur qualification Pour les praticiens en l espace d une di zaine d ann es on est pass de la dualit des concessions et conventions d am na gement via une tentative d unicit avec la loi de juillet 2005 une multiplicit des concessions d am nagement Derri re le r gime juridique des conces sions d am nagement se cachent en fait une multitude de formes de concessions tant en ce qui concerne leur objet que leur d volution En instituant la concession d am nage ment la loi du 20 juillet 2005 avait tent de mettre fin au principe traditionnel selon lequel les collectivit s pouvaient d l guer la r alisation de leurs op rations dans le cadre soit de conventions publiques d am na gement r serv es aux tablissements publi
215. ublics r gissant ce type de contrat ce que la jurisprudence a amplement confirm depuis lors Pour autant qu il ait pu exister des doutes a ce sujet le d cret du 22 juillet 2009 les a d finitivement lev s L un de ses apports marquants est en effet de d finir un r gi me complet de passation des concessions d am nagement couvrant aussi bien celles tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 dont le montant est inf rieur aux seuils d application des directives en mati re de contrats de travaux que celles dont le mon tant leur est inf rieur Et dans cette derni re hypoth se sont galement couvertes la fois celles qui ont le caract re de conces sions au regard du droit communautaire et celles qui ont le caract re de march s Quelles que soient les modalit s finan ci res notamment du contrat celui ci doit donc tre pass sous la forme d une conces sion d am nagement soumise aux r gles de passation d finies par les dispositions pr ci t es La conception large de la concession d am nagement et l exhaustivit de r gime qui lui est applicable renforcent ainsi son exclusivit comme mode contractuel de r alisation des op rations d am nagement B L absence d int r t du recours d autres contrats Pour autant qu elles soient tent es de se soustraire cette obligation on ne voit pas l int r t que les personnes publiques pour raient trouver y chapper La raison
216. ucteur de l opposition individuel collectif et de la densit C est coup s r la contrepartie des choix de m thode de pr sentation par questions dont on a dit les avantages plus haut La R daction re u Les quartiers populaires et la ville Les varos d Istanbul et les banlieues parisiennes Mustafa Poyraz Lo c Gandais Sukru Aslan Presses universitaires de Rennes 2010 252 p 18 Le Corbusier architecte parmi les hommes R b na Baudou Th venet Dupuis 2010 BD 11 50 Les Halles de Paris et leur quartier 1137 1969 Anne Lombard Jourdan Etudes et rencontres de l Ecole des chartes28 2010 245 p 24 Surtout de nombreux passages d bouchent sur une attente compl mentaire expos quitable des th ses en pr sence autour d une controverse d bouche dans la plupart des cas sur le d bat n est pas pr s de s achever ou encore l encre et la salive n ont pas fini de couler Le lecteur percevant la grande connaissance que l auteur a du sujet et la richesse de son exp rience se prend souhaiter qu il sorte de sa r serve d observateur critique Et vous qu en pensez vous Si vous aviez d cider que feriez vous Il y a l mati re une suite ce travail d ja tr s pr cieux Arnaud Bouteille G rant Directeur G n ral de FIDERIM n 147 septembre octobre 2010 TABLE OF CONTENT B gt Short Notices Op ed by Bernard Coloos Xynt
217. ultation d am nageur Le r glement de la consultation pr cisait que l offre conomiquement la plus avantageuse constituait le crit re principal pour d signer le laur at En clair le candidat qui remettait l offre fonci re la plus lev e pour l acquisi tion du terrain communal tait susceptible d emporter la consultation Dans ce contexte de surench res le laur at afin de maximiser le prix d acquisition du terrain communal a construit son bilan financier par compte rebours am nageur Cette m thode consiste partir du prix de sortie de l immobilier prix de vente des logements et des locaux d ac tivit s reconstituer par compte rebours promoteur le montant maximal de la charge fonci re acceptable pour le march A par tir de cette charge fonci re qui constitue le chiffre d affaires de l op ration d am nage ment l am nageur d duit l ensemble des co ts qu il convient d engager pour r aliser tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 le projet mise en tat des sols viabilisations honoraires d tudes et de ma trise d uvre frais de gestion et de commercialisation r mun ration de l am nageur frais financiers etc Le r sultat constitue alors le montant maximal que l op rateur peut consacrer au prix d achat du foncier Ce m canisme de valorisation par cha nage de bilans peut s av rer d une extraordinaire fragilit en cas de crise immobili re A l automne 2008 ave
218. un seul logement individuel avec des locaux d activit s 2 Dans le recensement de 1999 le plus fort taux de croissance d mographique concernait les communes de 2 000 5 000 habitants Dix ans plus tard il s agit des communes de 500 1000 habitants Source Insee RP 29 des acc dants r cents habitent en zone rurale contre 25 au d but des ann es 90 Source Briant P Insee Premi re Mai 2010 3 Castel J C 2006 Le march favorise t il la densification Peut il produire de l habitat alternatif la maison indivi duelle in ADEF Production fonci re Paris Adef pp 63 85 4 Source Soes MEEDDM 14 es deux derni res d cennies ont t marqu es la fois par une extension sans pr c dent de la p riurbanisation et par une nette diminution de la taille des op rations L talement urbain aurait ainsi c d la place l miettement urbain du moins en ce qui concerne les op rations de construction de logements En vingt ans la place de l urbanisme op rationnel a t divis e par trois Paradoxalement plus les lois ont proclam les vertus du projet urbain plus le d veloppe ment se fait en dehors des proc du res d am nagement urbain Deux explications aujourd hui largement partag es justifient en partie cette volution D une part les collectivit s locales ont tir les le ons de la crise des ZAC plant es du d but des ann es quatre vingt dix E
219. ur le logement et la lutte contre les exclusions MOLLE ou loi Boutin dans son arti cle 40 a tendu les possibilit s de majoration des r gles de construction afin de permettre d augmenter la densit urbaine Elle tend les possi bilit s de majoration pr vues dans la loi ENL toutes les communes sans condition de d lais ou de taille de la collectivit Elle favorise une augmentation de densit et non pas seulement de COS en permet tant de d passer les r gles de gabarit hauteur et emprise au sol Cette modification est introduite l article L 127 1 du code de l urbanisme et abroge l article L 127 2 5 La loi Boutin permet galement de cumuler les bonus des majorations de r gles de densit li es la r alisation de logements locatifs sociaux et celles li es l am lioration nerg tique dans la limite totale de 50 de surdensit Cette modification est introduite par la cr ation d un nouvel article L 128 3 du code de l urbanisme 6 La loi Boutin permet aussi l autorit locale comp tente en mati re de plan local d urbanisme d autoriser des surdensit s maximales de 20 dans des secteurs d limit s pour permettre l agrandissement ou la construction de b timents usage d habitation Ce nouveau bonus a pour objectif de favoriser le d veloppement des logements dans un ob jectif de soutien la production sans tre conditionn par les exigences de diversit sociale ou d am lioration
220. urbain C est dans ce cadre et pour r pondre ces objectifs que la DDE devenue DDTM entre temps a di ligent une tude en 2009 Face la complexit croissante du code de l urbanisme les lus et leurs services sont quelque peu d sorient s par l avalanche d outils divers et vari s Les r ponses sous forme de catalo gues d outils m mes bien faits et p dagogiques ne soulagent que fai blement leur confusion C est pour quoi parall lement l identifica tion du gisement foncier la DDTM et son prestataire se sont efforc s d aborder les questions d am na gement en termes de m thodes et de jeux d acteurs Cette d marche vise comprendre comment cha que commune se positionne par rapport ses partenaires que sont les op rateurs et les propri taires et comment elle raisonne en fonction de ses habitudes de travail de ses pr f rences de ses savoirs faire Un gisement foncier cons quent Les deux lignes en projet desser vent les centres des villes principales voir cartes 2 et 3 Les trac s pr voient galement de traverser des commu nes moins dens ment peupl es en suivant d anciennes routes nationa les qui passent dans leur p riph rie et non dans leur centre C est ce qui explique que dans la bande des 500 tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 Les auteurs Bruno Lesaffre DDTM du Pas de Calais bruno lesaffre pas de calais gouv fr Thierry Vilmin Logiville tvilmin
221. urrait ainsi r sumer peut on admettre qu une op ra tion d am nagement urbain puisse tre r a lis e sans qu aucune proc dure sp cifique d am nagement au sens du Code de lurba nisme ne soit mise en uvre mais dont l ob jet est conforme aux dispositions de l article L 300 1 du m me Code L am nagement d fini par des objectifs et non par des proc dures S il appara t que la r ponse est minem ment positive ce sont deux visions qui s af frontent ici pour savoir si l am nagement est avant tout d fini par des objectifs ou des proc dures Un rapide d tour par les textes se r ve le n cessaire pour saisir les tenants et les aboutissants de ce d bat C est la loi n 85 729 du 18 juillet 1985 qu il revient le m rite d avoir d fini l am na gement et plus pr cis ment les actions ou op rations d am nagement par des objectifs et non plus par des proc dures sp cialis es Aussi le l gislateur a t il eu pour souci de sortir l exercice des missions des collectivit s locales en mati re d am nagement du cadre trop troit des proc dures d am nagement afin de permettre des interventions plus souples plus fines et par cons quent mieux adapt es la diversit des tissus urbains L article L 300 1 du Code de l urbanisme qui n a t que tr s ponctuellement adapt depuis l origine d finit ainsi les actions et op rations d am nagement de fa on large puisqu elles visent l ensemble d
222. vestissements locatifs ou les pr ts taux r duit n ont pas encore t suivies d effet Le stock d invendu est valu 1 million de logements La situation est galement critique aux Etats Unis o la bourse de New York s est trouv e d prim e fin ao t la suite de l annonce d un indicateur moins bon que pr vu dans l immobilier le Dow Jones abandon nait 1 32 Les ventes de logements sont en effet mauvaises tomb es 3 83 millions de transactions en rythme annuel une situation in dite depuis 1995 selon la NAR Associa tion Nationale des Agents immobi liers Dans ce pays l arr t du cr dit d imp t sur l achat d un logement semble avoir contribu pr cipiter la chute du march Afin de sortir des discours dramatisants la NAR sou ligne galement que les logements sont en ce moment particuli rement abordables E Propri t de l eau Le Conseil d Etat a pr sent le 4 juin dernier un rapport public sur l eau et son droit Parmi les questions soulev es on retrouve sans surprise celle du prix de l eau du renouvellement des r seaux par les collectivit s locales et de l application du principe pollueur payeur Enfin le Conseil d Etat souligne l importance de la relation entre droits de propri t du sol et usage de l eau le droit reconnu au propri taire de capter les eaux des nappes souterraines hauteur de ses besoins pose de plus en plus question Dans un c
223. vestisseurs et promoteurs am nageur viabilise les diff rentes unit s fonci res lorsque les projets immobiliers implant s sont suffisamment avanc s sans devoir les acqu rir Il ne se rend propri taire que des emprises n cessaires la r alisation des gt Ce Ce lt Z Z LL un tudes fonci res n 147 septembre octobre 2010 espaces publics Cette d marche qui s assure d une r elle co h rence urbaine via les cahiers des charges et r gles qui r gis sent la ZAC et par l accompagnement des propri taires dans leurs projets immobiliers explique l emploi de l expression ZAC d incitation pour qualifier ce projet Les recettes permettant de viabiliser les terrains et cr er des espaces publics proviennent essentiellement de participations des constructeurs et non pas de la vente classique de charges fonci res Le montage original de l op ration permet donc la collecti vit de s affranchir de la ma trise totale du foncier L innovation majeure du projet r side dans la m thodologie d velopp e afin de recomposer le site sans attendre la consti tution de v ritables friches et en s appuyant sur la dynamique de tertiarisation du site d j engag e On peut v ritablement parler de partenariat public priv avec les propri taires des ter rains leurs locataires et les op rateurs que sont les promoteurs Le but est de proposer ceux ci un cadre pour r aliser leurs projets tout en cr ant
224. xiste aucun parc offshore en France alors que les premiers parcs ont vu le jour d s 1991 au Dane mark En Vend e le projet de 120 oliennes entre Yeu et Noirmoutier est largement contest par des acteurs locaux Philippe De Villiers en t te De m me la Compagnie du Vent filiale de GDF Suez peine imposer son projet au large du Tr port 140 oliennes sur 75 km produisant 700 m gawatts situ es 18 km des c tes L Etat qui doit construire 1000 o liennes en 10 ans selon le Grenelle a donc du souci se faire s il veut atteindre les objectifs fix s par la loi La cartographie des zones propi ces pour l installation des parcs qui ne collerait d ailleurs pas toujours aux projets en cours d voil e th oriquement fin septembre n a pas fini de susciter des d bats E Artificialisation des sols En juillet dernier l Agreste a livr des statistiques d utilisation du sol national fond es sur l enqu te Teruti Lucas L artificialisation sols b tis rev tus routes mines etc atteint 9 du territoire en 2009 soit 4 85 millions d hectares avec une progression de 86 000 hectares par an entre 2006 et 2009 Les sols agri coles et naturels perdent parall le ment 236 hectares par jour L quiva lent d un d partement fran ais serait ainsi artificialis tous les sept ans contre tous les 10 ans entre 1992 et 2003 la vitesse de l artificialisa tion serait donc croissante Ce son

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