Home

Les marchés du Logement : un nouveau cycLe ?

Contents

1. 1 08 1 06 1 04 e 1 02 AR 1 00 A a SENDER Y BEE To 85 S 5 E SE SEE 528 8 O a x c 1 254758 0 98 8 2 Clermond F A panne Sains Martin __ Bordeaux mm ee ETA E BEI loo 2007 2000 2000 actualis Lindice spatial estim ici mesure le prix d une localisation qui incorpore outre la valeur du terrain l effet de diff rentes variables de qualit des maisons qui sont omises des mod les parce que non observ es par les notaires et qui peuvent tre li es la loca lisation Ce prix incorpore aussi les variations locales du co t de construction si par exemple caract ristiques donn es une maison de montagne est plus ch re qu une mai son de plaine partir de ce constat nous nous sommes pos une seconde question est il possible de s parer le co t du terrain du co t de la structure partir de l observation du seul prix total et de son volution dans le temps Ce co t du terrain qui capitalise les am nit s locales le climat la proximit des r seaux de l emploi des coles l environnement n est v ritablement observ qu au moment de l achat d un terrain nu pour construire une maison neuve ou pour lotir Le prix total d une maison donn e se d compose alors comme suit la date 0 Prix a H b T o H est toujours la superficie de la maison T la superficie du terrain en m
2. 77 Meaux Melun o 100 200 300 400 500 600 700 800 900 en milliers d euros Si Pon consid re l ensemble de la r gion Ile de France on observe que petite et grande couronnes s interpenetrent en termes de prix la distance au centre n tant pas le seul crit re de co t d une maison 41 LES MARCHES DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE L indice spatial par r gion hors Ile de France La figure 3 pr sente les prix estim s moyens de la m me maison de r f rence pour les diff rentes r gions de France Une hi rarchie nette se dessine avec la r gion PACA en t te suivie de Rh ne Alpes et l autre extr mit la r gion Champagne Ardenne et le Limousin Fi gure 3 Provence Alpes C te d Azur Rh ne Alpes Languedoc Alsace Aquitaine Midi Pyr n es Pays de la Loire Bretagne Haute Normandie Picardie Centre Nord Pas de Calais Poitou Charentes Bourgogne ul Lorraine Basse Normandie Franche Comt Auvergne Champagne Ardenne Limousin o a o gt o o 150 200 250 300 350 400 450 500 en milliers d euros 42 LINDICE ET LE TERRITOIRE A LA RECHERCHE D UN INDICE SPATIAL Figure 4 Carte des indices spaciaux par d partement 43 Carte des indices spatiaux par d partement Le m me exercice r p t au niveau du d partement confirme que le Sud Est de la France la r gion de Toulouse les c tes et les r gions fronta
3. r lations commencent appara tre lorsque Pon consid re dur e des pr ts taux d int r t et prix du march dans leur ensemble 140 6 5 135 130 125 120 115 110 z Fa e e r 105 E 3 4 Pa ns 100 i e N Lo o O N Trimestre d mission 3 5 20051 20062 20063 7 20064 7 20071 7 20072 20073 7 20074 20081 7 20082 7 20083 7 20084 20091 7 20092 1 20093 7 20094 7 20101 20102 20103 7 20111 7 20112 7 Dur e du pr t principal seuls PTZ ligibles au NPTZ base 100 au 1 trimestre 2005 229 mois o 0 Dur e du pr t principal seuls PTZ non ligibles au NPTZ m me base Indice INSEE des prix des logements anciens Taux nominal du pr t principal seuls PTZ ligibles au NPTZ o Taux nominal du pr t principal seuls PTZ non ligibles au NPTZ LE FINANCEMENT DES PRIMO ACC DANTS 2 5 2 DUREES TAUX Trois observations principales ressortent de cette volution qui concerne ici des DE a E a ei 5 D INTERET dur es de pr t plus longues une forte progression des dur es de pr t qui augmentent DES PRETS de plus de 50 une importante baisse des taux d int r t sur la p riode passant d environ ET TRANCHES 7 8 3 et enfin des volutions partag es sans discrimination selon les tranches de DE REVENU revenu 290 mois TR 270 mois 250
4. Nombre d achats en moyenne annuelle en milliers 423 391 416 612 Dont achat dans l ancien sans cr dit 9 7 11 5 10 6 10 9 Achat dans l ancien cr dit 32 6 51 4 542 Y 575 Entre 1980 et 1984 423 000 logements sont achet s par an soit environ 2 du parc des r sidences principales 9 7 des achats se sont faits dans l ancien sans cr dit en moyenne chaque ann e Les achats des m nages se d composent comme suit les achats sans cr dit qui repr sentent 10 11 dans l ancien et 4 5 dans le neuf les achats cr dit dans l ancien dont la part volue de 33 au d but des ann es 80 pr s de 60 dans la premi re moiti des ann es 2000 et les achats cr dit dans le neuf qui suivent un mouvement inverse ACCESSION A LA PROPRIETE ET AUGMENTATION DES PRIX ET DES LOYERS DEPUIS VINGT ANS IMPACT SUR LES MENAGES Figure 2 R partition des r sidences principales par statut d occupation Source compte Satellite du logement Parc au ler janvier estimation pour 2011 Champ France m tropolitaine 242 _ LES D PENSES DE LOGEMENT OCCUPENT UNE PART CROISSANTE DU REVENU DES MENAGES 57 1984 1996 2006 2011 Propri taires 51 9 5561 572 58 3 Acc dants 244 22 5 19 6 18 4 Autres meubl s log s gratuit fermiers m tayers 76 50 36 2 8 Le taux des propri taires a augment r guli rement de 52 en 1984 57 en 2006 et 58 pour l estimation de 2011 D
5. a le prix m du b ti la date O et b le prix m du terrain la date 0 En g n ral pourront tre observ s cette date H T Prix et b Il est donc possible de calculer a au moment m me de l op ration ainsi que la part du terrain dans le co t total Ensuite une date ult rieure la d composition partir de l observation du prix de revente du bien est plus d licate On peut envisager plusieurs m thodes Si on conna t a le prix m2 d un terrain nu en tous points comparable on peut en tirer b m thode du terrain nu Si on conna t b un co t de construction m on peut en tirer a m thode du co t de construction LINDICE ET LE TERRITOIRE A LA RECHERCHE D UN INDICE SPATIAL Figure 6 Estimation des prix m de la structure et du terrain le de France 45 Autre possibilit mettre une hypoth se sur la fa on dont la valeur de la structure vo luera dans le temps En admettant que le prix du terrain ne se d value pas sauf cas excep tionnel la construction se d valuera elle selon un taux a donn de d pr ciation lin aire en fonction du temps On a Prix a 1 a H b T qui permet d estimer b L observation de ventes successives du m me bien permettrait aussi d extraire b Enfin derni re m thode qui est celle que nous testons ici reprendre l quation h do nique utilis e pour tablir les indices temporels et interpr ter a b et c comme les prix marginaux au m du b
6. avait volu depuis la cr ation de la SGFGAS et l existence du pr t taux z ro et d tudier l volution des plans de financement Les donn es pr sent es ici font partie d un travail men avec l ANIL tude publi e en juin et actualis e pour les besoins de cette intervention Les plans de financement permettent de voir l volution de trois donn es la dur e des pr ts leur taux d int r t et le montant de l apport personnel celui ci tant obtenu indirectement par d duction de la part de la dette dans le plan de financement L analyse qui suit pr sente leur volution sous diverses perspectives et s appuie sur l observation de plus de 200 000 op rations par an et plus de 300 000 pour l ann e 2011 LES MARCHES DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE 2 5 1 PRIX DU MARCH IMMOBILIER BUREESET TAUX D INT R T DES PR TS Figure 1 volution de la dur e totale et du taux nominal du pr t principal Seuls sont pris en compte les pr ts principaux taux fixe neuf et ancien confondus Figure 2 volution compar e de la dur e totale et du taux nominal du pr t principal et des prix des logements indice Insee des prix des logements anciens Seuls sont pris en compte les pr ts principaux taux fixe neuf et ancien confondus 64 S il semble difficile de voir une corr lation simple entre les taux d int r t et la dur e des pr ts sur la p riode consid r e figure 1 on observe
7. dans la r gion parisienne nous avons construit en collaboration avec l OLAP une mesure de rendement localis e qui prend en compte la nature du bien c est dire ses caract ristiques physiques et sa localisation ainsi que ses p riodes de vacance et d occupation Nous avons alors calcul l volution au cours du temps de cette mesure afin qu elle puisse servir a la fois l investisseur qui veut savoir comment constituer son portefeuille en diff rents biens et toute personne se posant la question de savoir s il est opportun d acheter ou de continuer de louer LES MARCHES DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE 74 Le rendement de l immobilier se d compose en deux parties d une part le flux de revenu g n r par l actif le loyer net d autre part la plus ou moins value latente qui volue suivant l volution des prix des biens similaires ayant la m me localisation mais ne sera r alis e qu au moment de la vente Le ren dement locatif est mesur par le ratio loyer prix le rendement en capital par la Variation de valeur du bien relative la valeur d acquisition Pour produire une mesure repr sentative il faut prendre en compte les im pacts sur ces flux et valeurs de transaction des frais de gestion et d entretien et de la fiscalit au moment de la transaction ainsi que la taxation des revenus locatifs et des gains en capitaux Nous avons choisi de limiter notre analyse aux rendements locatifs nets des charges et
8. ment immobilier ainsi que de son volution au cours du temps Les rendements locatifs dans le nord est de Paris et de la petite couronne sont grands au d but de la p riode et tendent ensuite se r duire suite l augmentation des prix L influence de la nature du bien est importante Ainsi le studio pr sente un meilleur ren dement locatif et un meilleur rendement en capital que le grand appartement Paris comme en petite couronne Le risque de vacance n est pas n gligeable correspond environ 1 point de rendement en moyenne mais varie selon la nature du bien Enfin les rendements locatifs semblent pr curseurs des rendements en capital Les zones de rendements locatifs lev s sont attrayantes en termes d investissement ce qui pousse la hausse les prix d acquisition Quelques ann es plus tard ces hausses de prix r duisent le rendement locatif les loyers tant r gul s et ne pouvant suivre les mouvements des prix de transaction LES RENDEMENTS DE L IMMOBILIER EN ILE DE FRANCE volution des rendements locatif et en capital en 1997 et 2001 en fonction de la localisation et du type de bien 1997 compar 2004 77 1997 be Rendement Rendement RENDEMENT ui Delle locatif capital TOTAL Paris Studio 5 95 3 00 9 37 Haussmann 5 38 4 84 10 51 Moyenne 5 14 4 94 10 34 3 chambres Sn 0 41 5 60 Recent 5 28 1 84 4 47 2004 Zong Nature Rendement Rendement RENDEMENT i locatif capital TOTAL Paris Studio 315 8
9. mois 230 mois 210 mois 190 mois 170 mois lt lt co o A ND ST LO co co o g 2 83 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 2 A A A A A A A A A A a N Trimestre d mission Figure 3 Dur e tranche 1 e Dur e tranche 2 e Dur e tranche 3 e Dur e tranche 4 Dur e tranche 5 PTZ luti e Taux nominal e Taux nominal e Taux nominal e Taux nominal e Taux nominal Evolution tranche 1 tranche 2 tranche 3 tranche 4 tranche 5 des dur es chelle de gauche et des taux chelle de droite rond creux des pr ts principaux libres ou ligibles au march hypoth caire taux fixe selon 5 tranches D clarations re ues au 30 09 2011 65 LES MARCHES DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE 2 5 3 DUR ES TAUX D INT R T DES PR TS ET QUARTILES DE REVENU Figure 4 66 Dur e moyenne des pr ts principaux accompagnant les PTZ par quartile de revenu L analyse a t ici affin e par unit de consommation c est dire en introduisant la composition du m nage La tranche la plus ais e quatri me quartile au sein de cette population moyennement ais e dispose d un apport personnel plus important les op rations immobili res sont financ es par un pr t un taux d int r t identique mais une dur e de cr dit un peu moindre 290 mois 270 mois 250 mois 230 mois 210 mois 190
10. 2010 et montre que les tendances obtenues ainsi sont fiables figure 3 Au vu de ces bons r sultats le projet est d tendre cette m thode aux autres d partements d Ile de France et d am liorer l alimentation des bases de donn es par une mise niveau de l ensemble des logiciels de r daction d actes Enfin l obligation faite aux notaires dans le cadre de leur mission de service public de renseigner cette base de donn es sera galement d cisive pour atteindre cet objectif 1 2 DU BON USAGE DES STATISTIQUES CLAUDE TAFFIN Directeur scientifique de l association Dinamic L outil statistique est pr cieux pour conna tre et quantifier un ph nom ne observ ll convient n anmoins de se montrer prudent quant au maniement des chiffres et d interpr ter avec pr cision les renseignements qu ils nous fournissent raison pour laquelle il nous est apparu opportun de rappeler quelques principes l mentaires et cueils possibles la lecture de documents statistiques LES MARCH S DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE 1 2 1 MEDIANES La m diane est la valeur du milieu d un ensemble de donn es ordonn es selon un ET MOYENNES crit re d fini alors que la moyenne est la moyenne le plus souvent arithm tique d un ensemble de nombres Consid rons les deux s ries de prix dissym triques suivantes P RIODE 1 P RIODE 2 10 000 10 000 30 000 30 000 100 000 200 000 MOYENNE 50 0
11. aux rendements en capital nets des droits de mutation mais ni la taxation des revenus locatifs ni celle des gains en capitaux ne sont prises en compte car celles ci d pendent de la situation financi re de la personne qui poss de l actif L estimation du co t li la charge d entretien est r alis e partir des donn es fournies par les enqu tes Logement de l Insee LES RENDEMENTS DE L IMMOBILIER EN ILE DE FRANCE 2 6 1 METHODOLOGIE 75 Un actif immobilier est un objet particulier a la diff rence d une action il est unique a une localisation propre et sa valeur d pend des services transport cole qui se trouvent proximit Le prix le loyer et le taux d occupation d un logement d pendent donc d un ensemble de caract ristiques propres au bien sa localisation ses caract ris tiques physiques La d marche utilis e pour capter ces influences est la d marche usuelle utilis e pour construire des indices de prix des logements a savoir la m thode h donique appliqu e sur les prix et les loyers et compl t e d une mod lisation de la dur e des p riodes d occu pation et de vacance l issue de l estimation de ces mod les on se ram ne un bien de r f rence On contr le ainsi les impacts des diff rentes caract ristiques du bien sur le prix et le loyer Muni de ces mod les il est possible de proc der la simulation des flux de loyers lors d un bail usuel de trois ans et des prix de vente l issue
12. du bail Les donn es utilis es pour l estimation de ces mod les et le calcul des rendements indivi duels sont celles des bases de BIEN et OLAP de 1997 2006 soit au total plus de 1 5 million de transactions et 40000 logements lou s enqu t s Nous obtenons ainsi une volution moyenne des rendements locatifs et en capital pour l ensemble des biens et pour chaque type de bien selon sa localisation Il est possible d utiliser ces informations pour produire une mesure un moment donn de la variabilit des rendements ce qui peut tre lu comme une mesure des incertitudes associ es au risque de vacance et l valuation intrins que du bien Nous ne tenons n an moins pas compte du risque qui p se sur la date de r alisation de la transaction qui selon l orientation du march peut tre positionn e proximit ou non de la date de mise sur le march du bien En pratique la mesure produite est obtenue en prenant en compte les diff rentes carac t ristiques et leur influence sur le taux d occupation Un bail de trois ans caract ristique du march fran ais est retenu Les mesures du rendement locatif et en capital sont donc valu es entre 1996 et 2004 sur des dur es d au moins trois ans jusqu l extinction du bail qui a pu d buter apr s une p riode de vacance Les rendements sont ensuite annuali s s Chaque bien est unique et sa valeur de transaction et son loyer courant sont rarement observ s simultan ment La me
13. en 2007 au plus bas de la hi rarchie La province rattrape t elle vraiment Paris Dans le collectif l aire urbaine de Paris frappe par le maintien de sa tr s nette avance sur la province en termes de niveau de prix et cela malgr un taux de croissance parmi les plus bas entre 1998 et 2007 135 Les volutions de tr s grande ampleur qui ont touch la plupart des m tropoles de province n y ont rien fait Paris reste tr s lar gement au sommet de la hi rarchie au point haut du dernier cycle haussier Le niveau de ses prix continue m me d appara tre totalement d connect des autres march s d agglo m ration Contrairement l id e r pandue la flamb e des prix n a donc pas autoris la province rattraper Paris Il aurait fallu pour cela que les prix quadruplent dans les aires qui comme Strasbourg et Rennes affichaient les prix les plus lev s en 1998 Et m me dans les cas o l cart de prix s est r duit le rapport reste de plus de 1 1 5 en 2007 comme entre Lyon 2 500 m Marseille Aix 2 590 m Toulouse 2 460 m Mont pellier 2 500 m et Paris 4 090 m Par contraste avec Paris les onze m tropoles de province affichent en 2007 des prix qui apparaissent comparables dans le collectif 2 200 2 600 m Seules Nice et Orl ans se distinguent v ritablement Nice 3 610 m en approchant les prix parisiens Orl ans l oppos en tombant sous la barre des 2 000
14. est d j depuis de nombreuses ann es au travers du programme ELAN partenaire des bases notariales qui constituent une source extr mement pr cieuse et fiable sur ces march s immobiliers Avec la loi r cente de mars 2011 donnant un carac tere de mission de service public l alimentation des bases immobili res il paraissait naturel que la Caisse des d p ts apporte son soutien l association Dinamic dont l objet est pr cis ment d accompagner le d veloppement ces bases Cet accompagnement se fait dans toutes les dimensions de ces bases le temps et l espace Premi rement la dimension temps il tait important d acc l rer la production d infor mations issues des bases immobili res par la mise en place d indicateurs avanc s issus de l enregistrement des avant contrats Les indices Notaires Insee restent toujours extr me ment fiables mais le d lai de traitement sur les ventes d finitives produit un d calage d en moyenne six mois par rapport aux attentes du march Autre aspect de cette dimension temps le d veloppement durable et la limitation des gaz effet de serre priorit strat gique de la Caisse des d p ts L habitat constitue en effet un tr s gros metteur de gaz effet de serre La Caisse des d p ts souhaite anticiper les possibles transformations du march immobilier sous l effet de ces nouveaux facteurs qu il s agisse de l effet sur les prix de habitat li sa capacit tre fortement ou peu met
15. la plus nette de ce double ph nom ne est donn e par Marseille Aix dont le p riurbain constitue sans ambigu t l espace privil gi des cat gories sup rieures tandis que sa ville centre encore r cemment tr s populaire se caract rise par une relative mixit sociale et que sa banlieue concentre plus particuli rement des cat gories inf rieures Les march s immobiliers suivent donc une dynamique qui n est pas trang re aux logiques de peuplement des territoires Cependant ils impulsent leur tour des dyna miques qui accentuent les ph nom nes de polarisation sociale qui d coulent de l vo lution du peuplement de nos m tropoles L accroissement de la s lectivit des march s immobiliers appara t en cause Il r sulte en g n ral de la flamb e des prix et en particu lier d un double mouvement d tirement vers le haut et de r duction de la dispersion des prix Depuis 1998 en l occurrence ce sont les prix des segments les moins valoris s qui ont le plus augment laissant les m nages les plus modestes le plus durement confront s l alourdissement de la contrainte de prix figures 10 et 11 VILLE CENTRE BANLIEUE P RIURBAIN D1 D9 D1 D9 D1 D9 Paris 221 136 160 109 165 106 Lyon 243 158 221 153 210 145 Marseille 310 179 225 167 257 182 Aix Lille 175 137 168 125 nc nc Toulouse 249 149 253 145 nc nc Bordeaux 243 160 206 160 nc nc Nice 251 161 215 157 195 201 Nantes 198 138 174 166 nc nc Strasbourg 105
16. mois 170 mois 5 5 55 5 5 51 71 97 A 5 a io ST io X io 2 8 8 8 8 3 8 8 8 8 85 8 8 8 8 R 8 aE A N N A A A A A A A N Trimestre d mission e 1 quartile T gime quartile 2 m quartile 4 me quartile LE FINANCEMENT DES PRIMO ACC DANTS 2 5 4 CROISSANCE a Dans le neuf DU TAUX D ENDETTEMENT r 0 42 110 r 0 37 ne Sage r 0 32 90 E 0 27 IN O O H O SO 80 b O A AH 0 O O O E a HT 02 70 ABEEBEBEE re baois 60 t t tt t t j t t 0 12 Nm Nm mM Nm Nm Nm 5 8 E 8 E E EER Ep A u A a A 8 A A 9 N A N Trimestres Figure 5 mE Quotit pr t 0 Moyenne du taux d endettement plus de 2 ans dans le neuf 67 Quotit autres pr ts 3 me quartile e 1 quartile e M diane Endettement total Pourcentage de pr ts dont le taux d endettement est gt 100 en prenant les PTZ ligibles au NPTZ chelle de droite Pourcentage de pr ts dont le taux d endettement est gt 100 PTZ non ligibles au NPTZ chelle de droite Rappelons que l apport personnel est ici estim de fa on indirecte et que le prix consid r est un prix hors imp t frais de notaire taxes et autres L tude de l volution de l apport personnel troisi me variable du plan de financement met en vidence un do
17. n anmoins une tr s forte progres sion de la dur e des pr ts principaux 50 mois soit 22 accompagn e d une faiblesse rela tive des taux d int r t compris entre 3 5 et 5 La dur e maximale du pr t principal semble cependant avoir atteint un plafond compris entre 270 et 280 mois depuis l ann e 2009 290 mois 6 5 A 280 mois gt a e er 6 270 mois ARE i hd A 260 mois 5 5 ar 250 mois p e N 239 mois 5 id 240 mois o E BEE e mois 4 5 230 mois e j amp e 220 mois a at A 214 e 210 mois sea Y e 3 5 200 mois 8S8588858585555888838888Re2282558 ARA RER SARA SR SR CR CR A CR CR NN N A Trimestre d mission Dur e du pr t principal seuls PTZ ligibles au NPTZ o o Dur e du pr t principal seuls PTZ non ligibles au NPTZ Taux nominal du pr t principal seuls PTZ ligibles au NPTZ 2 Taux nominal du pr t principal seuls PTZ non ligibles au NPTZ Les prix et les taux d int r t augmentent sur la p riode 2005 2008 les dur es accom pagnent cette augmentation avant de plafonner en 2008 p riode de crise pendant laquelle prix et dur es baissent l g rement alors que les taux d int r t restent constants A partir de 2009 le march reprend les taux d int r t baissent nouveau pour atteindre leur niveau historiquement bas tandis que les dur es n voluent pas Ainsi certaines cor
18. une vaste litt rature le processus de m tropolisation est rarement tudi du point de vue de l immobilier Pourtant la m tropolisation agit bien sur la dynamique des march s immobiliers notamment r sidentiels D abord elle repr sente un facteur de tension en favorisant la concentration des populations des emplois et des richesses dans un nombre limit de grandes villes Ensuite elle constitue un facteur de structuration en renfor ant d un c t l attractivit r sidentielle des villes centres de l autre la dilatation de leur zone d influence LES MARCH S DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE 26 Le double mouvement centrip te et centrifuge impuls par la m tropolisation a ceci de particulier qu il met en relation les march s immobiliers de territoires toujours plus tendus et h t rog nes Il repose sur la mobilit r sidentielle de m nages qui loin de se distribuer indiff remment dans l espace font des choix de localisation qui d pendent au moins de leur appartenance socio pro fessionnelle et de leur position dans le cycle de vie La contrainte de prix est galement d terminante Faut il le rappeler Elle s est puissamment renforc e en douze ann es de trop forte hausse et continue aujourd hui d exclure une part croissante de m nages de l accession la propri t L ensemble de ces constats invite d passer au moins deux types d analyses celles qui se focalisent sur les dynamiques des march
19. 00 MOYENNE 60 000 M diane et moyenne ont des valeurs tr s diff rentes et voluent diff remment entre les deux dates consid r es alors que dans chaque s rie de donn es les prix de 4 biens sur 5 n ont pas volu la m diane valeur du milieu du march est rest e la m me et indique une stabilit des prix tandis que la moyenne a augment indiquant une hausse des prix de 20 La m diane repr sente donc l volution des transactions du milieu du march tandis que la moyenne est sensible aux valeurs extr mes Cela est valable pour toutes les grandeurs qui pr sentent une r partition dissym trique Dans le cas du march immo bilier sujet aux valeurs extr mes pr sence sur le march de biens exceptionnels il est donc pr f rable d utiliser les valeurs m dianes 16 DU BON USAGE DES STATISTIQUES 1 2 2 INDICES ET VALEURS SOUS JACENTES 1 2 3 PRIX AU M MOYEN ET PRIX MOYEN AU M 17 Les indices permettent de comparer les volutions dans le temps de diff rentes s ries de donn es Les valeurs sous jacentes aux indices souvent reprises comme v ri t s sont obtenues en appliquant la variation de l indice une valeur calcul e la p riode de base moyenne ou m diane Ainsi lorsque l on affirme que le prix moyen du m Paris a franchi les 8 000 il faut conserver l esprit que ce prix n est ni une m diane ni une moyenne mais un autre moyen d illustrer un niveau attei
20. 107 112 102 99 116 Rennes 126 114 129 104 235 92 Montpellier 217 151 306 169 186 150 Orl ans 129 96 165 105 nc nc LES MARCH S IMMOBILIERS DE DOUZE M TROPOLES FRANCAISES EN QUELQUES VOLUTIONS CL S Figure 11 volution des 1 et 9 d ciles de prix des maisons entre 1998 et 2007 Paris Source Lyon Donn es BIEN et PERVAL 3 Traitements Paris Dauphine Marseille Aix Lille Toulouse Bordeaux Nice Nantes Strasbourg Rennes Montpellier Orl ans 57 VILLE CENTRE D1 555 216 238 303 207 222 179 176 98 143 188 106 D9 192 119 116 BANLIEUE D1 150 176 244 234 172 180 183 166 158 149 168 130 D9 20 25 36 28 194 134 96 104 130 91 PERIURBAIN D1 D9 152 113 219 138 334 200 231 123 338 146 293 44 219 72 286 17 171 89 221 N 266 155 181 112 2 2 L INDICE ET LE TERRITOIRE A LA RECHERCHE D UN INDICE SPATIAL ANNE _ LAFERRERE Chercheur associ au Centre de recherche en conomie statistique 39 Le travail pr sent ici prend pour point de d part deux questions intuitivement simples La premiere est toute naturelle Est il possible de construire un indice spatial partir des m mes donn es et de la m me m thode que celles des indices temporels Notaires Insee La seconde question lui est li e Si l on s int ressait aux valeurs compar es des localisations serait il possible de s parer partir de l obs
21. 85 12 86 Haussmann 2 58 8 19 11 77 Moyenne 2 49 8 17 11 68 chambres 3 59 9 76 13 96 Recent 3 72 10 40 14 74 LES MARCH S DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE 2 6 2 RENDEMENTS LOCATIFS ET EN CAPITAL PARIS 1997 Figure 1 Rendements locatifs Paris 1997 Figure 2 Rendements en capital Paris 1997 78 HE lt 25 HE W 25 3 13 35 U MH 35 4 8 m lt 2 5 2 5 0 E 0 2 5 E 2 5 5 4 4 5 45 5 5 5 5 5 5 6 gt 6 U 5 6 E 6 7 E 7 9 E 9 11 I gt 11 LES RENDEMENTS DE L IMMOBILIER EN ILE DE FRANCE 2 6 3 RENDEMENTS LOCATIFS ET EN CAPITAL PARIS 2004 Figure 3 Rendements locatifs Paris 2004 Figure 4 Rendements en capital Paris 2004 79 lt 2 5 2 5 0 0 2 5 2 5 5 5 5 5 5 5 6 gt 6 LES MARCHES DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE 2 6 4 RENDEMENTS LOCATIFS ET EN CAPITAL EN PETITE COURONNE 1997 Figure 5 Rendements locatifs petite couronne 1997 Figure 6 Rendements en capital petite couronne 1997 80 Trenblay en France Stains Nanterre Neuilly sur Seine Boulogne Billancourt Saint Mand Meudon Antony Villeneuve Vill le Roi us Villeneuve ant Georges Trenblay en France Gennevilliers Nanterre Neuilly sur Seine Boulogne Billancourt Antony Villeneuve le Roi Villeneuve Villeneuve Saint Geo
22. DOUZE M TROPOLES FRANCAISES EN QUELQUES VOLUTIONS CL S Figure 4 volution du prix m dian des appartements entre 1998 et 2007 dans les aires urbaines en Source Donn es BIEN et PERVAL Traitements Paris Dauphine Figure 5 volution du prix m dian des maisons entre 1998 et 2007 dans les aires urbaines Source Donn es BIEN et PERVAL Traitements Paris Dauphine 31 250 200 150 100 50 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 Paris Lyon Aix Marseille Lille Toulouse Bordeaux Nice Nantes Strasbourg ll NNN Rennes Montpellier Orl ans Paris Lyon Aix Marseille Lille Toulouse Bordeaux Nice Nantes Strasbourg J Rennes Montpellier Orl ans Apr s 2007 les volutions sont cette fois plus significatives dans l individuel Au point le plus critique du retournement de conjoncture entre 2007 et 2009 elles suivent partout une tendance la baisse mais s av rent plus ou moins prononc es ici ou l Elles dis tinguent deux cat gories de m tropoles d une part les m tropoles qui comme Rennes 13 Paris 12 Strasbourg 12 Lyon 11 Nantes 11 Orl ans 11 Tou louse 10 et Nice 10 enregistrent une baisse de prix de 10 et plus d autre part les aires qui comme Montpellier 5 Marseille Aix 7 Lille 7 et Bordeaux 9 enregistrent mo
23. N DINANIC SIRIA VA VO VIVO VIVO VIV VO VO O VO V IV O VIVO VO VO UFO VO AGO FORO LES MARCH S DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE cn COLLOQUE DU 7 D CEMBRE 2011 UD Notaires de France SOMMAIRE 1 PROPOS INTRODUCTIFS Fr d ric Roussel Nathalie Gilly 1 1 ACTUALIT ET MODE D EMPLOI DES BASES NOTARIALES Olivier Pavy Fr d rique Thollon Baras 1 2 DU BON USAGE DES STATISTIQUES OU COMMENT VITER QUELQUES PI GES Claude Taffin 2 VOLUTION DES MARCH S IMMOBILIERS DEPUIS QUINZE ANS 2 1 LES MARCHES IMMOBILIERS DE DOUZE M TROPOLES FRAN AISES EN QUELQUES EVOLUTIONS CLES 1998 2010 Claire Juillard 2 2 VINDICE ET LE TERRITOIRE LA RECHERCHE D UN INDICE SPATIAL Anne Laferr re 2 3 LE CO T DES NOUVELLES NORMES Jean Pierre Bardy 2 4 ACCESSION LA PROPRI T ET AUGMENTATION DES PRIX ET DES LOYERS DEPUIS VINGT ANS IMPACT SUR LES M NAGES Catherine Rougerie 2 5 LE FINANCEMENT DES PRIMO ACC DANTS Francois de Ricolfis 2 6 LES RENDEMENTS DE L IMMOBILIER EN ILE DE FRANCE 1997 2007 Stephane Gregoir 2 7 LES FONDAMENTAUX DES MARCHES UNE TENTATIVE D EXPLICATION DE LA HAUSSE DES PRIX Claude Taff n 3 CONCLUSION Jean Francois Humbert 1 PROPOS INTRODUCTIFS LES MARCH S DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE FR D RIC ROUSSEL Notaire secr taire et membre du bureau du CSN NATHALIE GILLY Directrice des services bancaires de la Caisse des d p ts et cons
24. Ref 14 31 Figure 8 Ecarts de prix constates en banlieue et en p riurbain par rapport au centre en 2007 en appartements Source Donn es BIEN et PERVAL Traitements Paris Dauphine Figure 9 carts de prix constat s en banlieue et en p riurbain par rapport au centre en 2007 en maisons Source Donn es BIEN et PERVAL Traitements Paris Dauphine 34 Strasbourg R f 7 6 Montpellier R f 4 38 VILLE CENTRE BANLIEUE P RIURBAIN Paris R f 70 75 Marseille Aix R f 2 8 Toulouse R f 4 18 Nice R f 9 40 Strasbourg R f 9 8 Montpellier R f 15 5 LES MARCH S IMMOBILIERS DE DOUZE M TROPOLES FRANCAISES EN QUELQUES VOLUTIONS CL S 35 Dans le mod le centre p riph rie les prix baissent avec l loignement au centre C est le cas dans le collectif comme dans l individuel a Paris Lyon Toulouse Bordeaux Nantes et Orl ans Laire urbaine de Paris constitue une version extr me de ce mod le du fait du puissant effet de fronti re qui s pare la ville intra muros de sa banlieue Sous cet effet d ailleurs accentu au terme de la p riode de flamb e la banlieue affiche globalement une d cote de 40 dans le collectif et de 70 dans l individuel relativement aux prix enregistr s dans le centre La grande taille de la banlieue parisienne explique en partie cet cart m me si celui ci appara t d j tr s significatif entre Paris intra muros et ses communes l
25. SBERSERSERBEBERAR a 2 o a o o o D 9 9 9 8 28 8 Q See TF fe ES SN NAN NN ma Montant PTZ initial 1 trimestre 1996 Autre pr ts initiaux 1 trimestre 1996 sm Variation des autres pr ts rendues possible par celle des taux d int r t Apport personnel e Montant d op ration base 100 1 trimestre 1996 b Dans l ancien 20103 20031 20033 20041 20043 20051 20053 20061 20063 20071 20073 20081 20083 20091 20093 20101 20111 Trimestre d mission Variation montant PTZ Variation des autres pr ts rendue possible par celle de la dur e Variation r siduelle montant des autres pr ts Aide de taux en provenance du PTZ Le m me constat peut tre tabli dans l ancien sur une p riode plus courte cette fois les bases de donn es ne commen ant qu en 2005 140 SON NM T SAM Ta M F nn 8 L BS S 6 9 S 9 SO N A A A A AA AN A AC QA Montant PTZ initial 1 trimestre 1996 mo Autre pr ts initiaux 1 trimestre 1996 sm Variation des autres pr ts rendues possible par celle des taux d int r t Apport personnel Montant d op ration base 100 1 trimestre 1996 20081 20082 20083 20084 20091 20092 20093 20094 20101 20102 20103 20104 20111 20112 Trimestre d mission Variation montant PTZ mum Variation des autres pr ts rendue possible par celle d
26. U CYCLE 3 2 LES ACC DANTS LA PROPRI T 92 3 1 3 Enfin l augmentation de la qualit moyenne des logements peut expliquer leur rench rissement Leur taille y participe qui s est accrue de 80 en 35 ans 22 40 m2 mais encore leur confort Les l ments d quipement influent sur la formation du prix N anmoins Mon sieur Bardy a relativis l impact des r glementations nouvelles Ces nouvelles normes ont certes un co t Mais il est mesur puis se trouve tr s rapidement absorb par les effets d apprentissage Mais surtout ces donn es de confort deviennent rapidement non plus une contrainte r glementaire mais participent l tat de l art ce que tout acqu reur tient pour normalement exigible Ces donn es deviennent des normes non r glemen taires qui font consensus entre les professionnels et les usagers Face ces volutions comment les m nages s adaptent ils 3 2 1 Les enqu tes nationales du logement de m me que les indices notaires permettent de comparer les volutions des prix et des loyers Les premiers ont cr bien davantage que les seconds Or dans le m me temps la d pense r elle de logement des locataires s est non seulement sensiblement accrue mais leur taux d effort rapport au revenu a augment plus que celui des acc dants Madame Rougerie a ainsi pu juste titre relever que nous assistons une certaine forme de paup risation de la population locataire En t m
27. VOLUTIONS CL S 2 1 1 DES MARCH S DANS DES CONTEXTES SOCIO D MOGRAPHIQUES FORT DIFF RENTS Figure 1 Les douze aires urbaines d tude selon leur nombre d habitants en 2007 27 Paris Lyon Marseille Aix Lille Toulouse Bordeaux Nice Nantes Strasbourg Rennes Montpellier et Orl ans ces douze m tropoles rassemblent 22 4 millions d habi tants soit 47 de la population urbaine fran aise Ce poids global r v le leur r le dans l quilibre sociod mographique et conomique du pays Cependant chacune y contribue tr s in galement ce qui en les diff renciant structurellement diff rencie le contexte dans lequel leurs march s immobiliers voluent D abord le poids d mographique de ces douze m tropoles varie fortement hors Paris qui avec ses 12 millions d habitants est sept fois plus peupl e que Lyon la 2 plus grande aire urbaine fran aise le rapport reste de 1 5 entre Orl ans la plus petite des aires tudi es avec 370 000 habitants et Lyon qui en compte 1 760 000 figure 1 Paris chelle non respect e Marseille source Insee Recensement de la population de 2007 0 carte con ue par Paris Dauphine avec le logiciel Philcarto 200 km Ensuite si toutes les aires urbaines ont vu leur population cro tre entre les deux derniers recensements de la population elles se diff rencient d une part selon l ampleur de leur croissance d mographique d autre part selon leur dynamique migra
28. acoustique thermique lectricit s levait 2 7 du prix des maisons hors terrain et 3 8 du prix des immeubles collectifs hors terrain source CSTB 2005 Cette question du co t tant de plus en plus sensible une valuation syst matique de l impact de chaque nouvelle r glementation technique a t mise en place LES MARCH S DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE 2 3 3 CONCLUSION 52 b Un exemple de la RT 2012 Outre le surco t li au mat riau lui m me le surco t li l application de la RT 2012 a t estim sur la base des descriptifs de b timents r els en cours de construction ou d j construits et de milliers de simulations r alis es par des bureaux d tudes experts de l application de la r glementation thermique Ce surco t est estim entre 5 7 5 a l horizon 2013 Les premi res r alisations de b timents BBC permettent d observer une diminution pro gressive de ces surco ts En effet certains ma tres d ouvrages de b timents tertiaires ou r sidentiels affirment d j que leurs op rations n ont pas engendr de surco ts L offre croissante de produits de construction de plus en plus performants la g n ralisation de l optimisation des dispositions constructives mises en uvre et de mani re g n rale les effets d apprentissage devraient confirmer cette tendance Enfin l application de la r glementation thermique augmente certes le co t la construc tion mais une valuatio
29. ans cet ensemble on note une progression des non acc dants de 27 5 en 1984 pr s de 40 en 2011 et sym triquement une baisse de la pro portion des acc dants de 24 4 en 1984 18 4 en 2011 Les locataires repr sentaient quant eux un peu plus de 40 6 en 1984 et ne sont proportionnellement pas moins nombreux en 2011 38 8 Lajustement s est fait sur les statuts d occupation particu liers qui tendent se restreindre les meubl s occupants log s gratuitement fermiers metayers figure 2 Bappelons les taux de propri taires dans les autres pays d Europe Ils sont plus lev s en Espagne Gr ce Portugal Italie plus de 70 chiffres de 2007 et en revanche plus faibles en Allemagne 46 Il faut galement signaler que si la proportion des locataires n a pas beaucoup diminu leur composition a chang le revenu moyen des locataires repr sentait 80 de celui des propri taires en 1984 et seulement 63 en 2006 La cat gorie des locataires est donc constitu e de m nages qui ont des revenus de plus en plus faibles en proportion du reste de la population Dans le premier quartile de niveau de vie les 25 de m nages les plus modestes ils taient plut t g s alors que leur ge a rejoint la moyenne depuis 1996 Laccession a la propri t est devenue plus difficile pour les m nages modestes et les m nages jeunes Dans les ann es 1980 les prix ont augment au m me rythme que les revenus calculs Jacqu
30. ci dessous pr sentent les m mes r sultats Pourtant le REPRESENTATIONS second qui occulte les 150 000 transactions formant le socle du march donne une image plus spectaculaire de la baisse du volume des ventes et tend montrer un effondre ment du march d but 2009 200 OS ee E O re er E nn 200000 4 150000 elo viii a A A A A AA A EE AA EA O A ES A 2 2 0 Jens Mh ae RA 2e las AAA ee eM ee he wee sen te et L 0 8 8 8 3 8 3 8 S 8 8 g 5 m m mM Le m m Mm mM m m mM mM mo e E E E ms E E E E E E E E E co o gt a 3 2 S 8 3 3 3 S S y E E EC E E E EF F le de France 240 000 0 ii 230 000 220 000 210 000 200 000 190 000 _ 180 000 170 000 160 000 150 000 T400 T301 T401 T302 T406 T307 T407 T308 T409 T310 T410 T311 co o o o m mM E r O Bu N S 8 T499 a T300 T402 T303 T403 T304 T404 T305 T405 T306 T408 T309 le de France 20 DU BON USAGE DES STATISTIQUES 21 Lies damned lies and statistics la statistique serait elle la forme labor e du mensonge Les prix ont augment de 5 au 30 juin Une telle affirmation peut pr ter diverses interpr tations puisqu elle condense les diverses difficult s d crites pr c dem ment s agit il de prix m dians ou de moyen
31. dans l ensemble de la population a augment de 4 6 points en une vingtaine d ann es ce qui constitue une volution mod r e si Pon considere que le parc de logements s est consid rablement am lior en qualit dans le m me temps on peut rappeler qu en 1984 les r sidences principales qui n avaient pas le confort de base c est dire l eau courante les WC int rieurs et une installation sanitaire repr sentaient 15 de l ensemble En 2006 il taient 1 3 Il y a donc eu une am lioration nette des conditions de confort pour les m nages disposant d un logement qui s est forc ment traduite dans les prix Cependant l impact de ces hausses a eu des effets fortement diff renci s selon les cat gories de m nages Les m nages du premier quartile de niveau de vie forment les 25 des m nages les plus modestes Ce sont eux qui ont connu la plus forte augmentation du taux d effort plus de 20 points suppl mentaires principalement entre 1984 et 1996 ann es de r alisation des enqu tes Logement Du point de vue des statuts d occupation ce sont les locataires du secteur libre qui ont connu la plus forte augmentation en une vingtaine d ann es plus de 10 points suppl mentaires L augmentation du poids des d penses des m nages les plus modestes a t analys e par l Insee sur la p riode 1996 2006 Briant 2010 2 Pour les acc dants elle s explique par la forte mont e des prix de l immobilier des ann es 2000 et par une
32. davantage que la population hausse de 30 pour les premiers et de 13 seulement pour la seconde une p nurie est g n ralement constat e au sein de certaines zones Cette p nurie tient notamment la diminution de la taille des m nages 2 9 en 1975 contre 2 3 aujourd hui et au vieillissement de la population Mais elle est essentiellement le fruit de la concentration de la population sur certains territoires L tude de ces donn es et de leur influence sur les march s doit se poursuivre d vidence car elle est une des raisons des volutions que nous constatons 3 1 2 Ce processus de m tropolisation a conduit chacun s accorde le reconna tre accro tre la pression fonci re avec pour cons quence le rench rissement du foncier Madame Laferr re nous a montr combien conna tre le prix relatif du foncier est n ces saire et l utilit qu il y a distinguer la part du terrain dans le prix de l immobilier La cr ation d un indice spatial y contribuerait assur ment Mesurer plus finement le poids du foncier dans le prix d un logement aurait l utilit de pouvoir combattre la raret du fon cier l objectif tant d assurer une plus grande fluidit des march s tout particuli rement en zone tendue Mais pour cela des politiques incitatives seraient utiles afin que que le flux soit favoris sur le stock pour que la cession soit privil gi e plut t que la d tention LES MARCHES DU LOGEMENT UN NOUVEA
33. davantage que les maisons contrairement la tendance des 35 derni res ann es p riode pendant laquelle les maisons en premi re couronne gagnaient en centralit au fur et mesure de l urbanisation et se valorisaient La tendance actuelle pourrait s expliquer par un changement de comportement chez les jeunes des retours en centre ville chez les personnes g es plus nombreuses dans les transactions ces derniers mois et par l influence accrue des investisseurs qui achetent principalement des appartements de petite taille dans les centres urbains La notion de bulle se d finit par un cart important et persistant entre le prix d un actif et sa valeur fondamentale c est dire une valeur compatible avec les fonda mentaux via une relation conom trique Selon le FMI les prix seraient globalement sur valu s de 25 en France C est un premier indicateur Le Conseil d Analyse Strat gique a estim que les facteurs li s au cr dit baisse des taux d int r t et allongement de la dur e des pr ts expliquaient 50 60 de la hausse des prix moyenne sur le territoire On est donc loin du compte en particulier Paris Il faut enfin tenir compte de tous les facteurs qui ne peuvent se r duire a une quation en particulier le facteur humain Linvestissement immobilier peut en effet tre motiv par certaines peurs comme la peur des placements boursiers des incertitudes li es aux retraites ou encore de la faillite des banq
34. diminution de la part des m nages b n ficiaires d aides au logement de 59 37 Pour les locataires sociaux l alourdissement est li une progression faible de leur revenu moyen en partie parce que la proportion de locataires modestes a augment dans le parc social Enfin pour les locataires du secteur priv c est la forte augmentation du loyer moyen qui explique l aug mentation 42 contre 28 pour les m nages plus ais s Quant aux facteurs qui expliquent la hausse des loyers de ces m nages modestes ils incluent un effet prix semblable celui des autres m nages auquel il faut ajouter une am lioration du confort moyen une augmentation de la surface des logements et une am lioration d l ments de qualit comme le confort sanitaire de base la diffusion du chauffage central un quipement lectrique de meilleure qualit etc Ces volutions demanderaient tre analys es galement entre 1984 et 1996 ce qui n a pas t fait pour le moment LES MARCH S DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE 2 4 3 UNE RESTRICTION DE LACCESSION POUR LES M NAGES LES PLUS MODESTES Figure 6 Distribution des acc dants selon le niveau de vie Source enqu tes Logement 60 La figure 6 d crit la transformation de la distribution des acc dants r cents entre le d but et le milieu des ann es 2000 Sur cette p riode de forte hausse des prix les volu tions sont tr s rapides en proportion les m nages du premier
35. e ratio de moyennes sans risque de vacances Mesure individuelle moyenne de ratios sans risque de vacance Mesure individuelle avec risque de vacance 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 volution des rendements immobiliers et des autres actifs entre 1996 et 2007 1996 1997 1998 1999 2000 2001 e Paris e Hauts de seine e Seine Saint Denis e Val de Marne e Obligations e Actions LES RENDEMENTS DE L IMMOBILIER EN ILE DE FRANCE 2 6 7 CONCLUSION 83 volution des rendements locatifs nets et bruts en 1997 et 2004 Rendement Rendement locatif brut locatif brut 5 95 9 62 3 15 2 98 Zone Studio Haussmann Moyenne Petite couronne chambres 5 11 4 82 3 59 3 42 Recent 5 28 4 86 3 72 3 01 Un dernier enseignement de cet exercice porte sur l cart entre la moyenne des ren dements locatifs pour un ensemble de biens que nous souhaitons pouvoir utiliser et la mesure usuelle correspondant au ratio d une moyenne de loyer au m tre carr sur un prix moyen de transaction au m tre carr La diff rence est notable la seconde mesure suresti mant le rendement brut r el La diff rence est amplifi e si l on prend en compte le risque de vacance Cet cart augmente encore si l on prend en compte les charges du propri taire s ajoute un cart de 0 5 point Au total les mesures usuelles de r
36. e France Les prix estim s de la maison de r f rence sont pr sent s en figures 1 et 2 En petite couronne la hi rarchie traditionnelle des prix entre d partements est peu pr s conserv e Les prix les plus lev s taient observ s dans les Hauts de Seine puis dans le Val de Marne et enfin en Seine Saint Denis Mais notons que Montreuil est plus cher que Ivry ou Vitry sur Seine LINDICE ET LE TERRITOIRE A LA RECHERCHE D UN INDICE SPATIAL 92 Rueil Malmaison Boulogne Billancourt Figure 1 92 Asni res sur Seine 92 Issy les Moulineaux 92 Colombes Nanterre 92 Montrouge 94 Nogent Fontenay sous Bois 94 Saint Maur des Foss s 94 Villejuif Vincennes Charenton le Pont 93 Montreuil 94 Cr teil Maisons Alfort 94 Champigny sur Marne 93 Rosny sous Bois Villemomble 93 Noisy le Grand 94 Ivry Vitry sur Seine 93 Aulnay sous Bois 93 Pantin 93 Aubervilliers Epinay sur Seine o 100 200 300 400 500 600 700 800 900 en milliers d euros En grande couronne la hi rarchie des zones va de Versailles et Saint Germain en Laye Yvelines Meaux ou Melun en Seine et Marne Figure 2 78 Versailles 78 Saint Germain en Laye 78 Environs de Versailles 95 Argentueil 91 Massy 91 Evry 95 Sarcelles 78 Elancourt Rambouillet 95 Franconville 77 Chelles Pontault Combault 91 Corbeil Essonne 77 Fontainebleau
37. e cycle immobilier la question se pose en effet de savoir si Pon se trouve la veille d un nouveau cycle immobilier Une tude de l OCDE retra ant l volution du prix des logements entre 1970 et 2005 aupr s de 18 pays de l OCDE montre bien le caract re cyclique de cette volution avec des prix en augmentation sur de lon gues p riodes en alternance avec des phases baissi res Ainsi 50 phases de hausse et 47 phases de baisse hors inflation dont deux en France ont t identifi es La dur e moyenne d une hausse est de 6 ans 9 pour la France et le taux d augmentation moyen des prix de 40 32 pour la France Quant aux baisses leur dur e moyenne constat e est de 5 ans et demi 4 ans et demi pour la France et leur ampleur de 26 18 pour la France Le cycle en cours dont le d but remonte 2005 tait jug d amplitude et de dur e sup rieures aux cycles observ s pr c demment Nous sommes de ce fait fortement incit s penser que les prix vont baisser en France Le r le du cr dit a t d velopp pr c demment par Fran ois de Ricolfis Rappe lons simplement que le ph nom ne de baisse des taux a t beaucoup plus important dans les ann es 1990 que dans les ann es 2000 ann es marqu es surtout par l allonge ment de la dur e des pr ts et par une plus grande souplesse de l acc s au cr dit Concernant la fiscalit et les aides on note une grande sensibilit des investisseurs per sonnes physiques la
38. e la dur e Variation r siduelle montant des autres pr ts e Aide de taux en provenance du PTZ LES MARCH S DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE 2 5 6 CONCLUSION 70 Sur les quatre param tres entrant en jeu dans le financement les dur es les taux le taux d endettement et le service de la dette annuelle trois d entre eux atteignent leurs limites presque naturelles les dur es les taux d int r t et le taux d endettement absolu Les taux d int r t pouvant en effet difficilement tre inf rieurs a 3 et la dur e de cr dit semblant elle aussi avoir atteint son maximum les banques ne souhaitant pas l tendre au del de 25 ans Quant au plafonnement 33 du service de la dette il a contribu faire du march de l acquisition en France un des plus s rs et des plus sains Enfin m me s il me semble encore hasardeux d esquisser un pronostic plus pr cis la perspective de 2012 risque de marquer une rupture du fait d un d but de resserrement de la part des banques dur e en partie motiv par des politiques publiques plus contrai gnantes telles que B le III et d autre part d une politique d aide la pierre devenue moins importante 2 6 LES RENDEMENTS DE L IMMOBILIER EN ILE DE FRANCE 1997 2007 ST PHANE GREGOIR Edhec Business School 73 partir des donn es de transactions immobili res issues de la base BIEN et des observations d un panel de logements en location suivi par l OLAP
39. e la mont e des prix dans les ann es 2000 Enfin la primo accession conna t un net ralentissement dans les ann es 2000 P Gallot Lepr vost C Rougerie Prix des logements anciens et loyers entre 2000 et 2010 Insee Premi re mai 2011 P Briant 1 L accession la propri t dans les ann es 2000 Insee Premiere mai 2010 J Friggit C Rougerie Prix des logements anciens dans les ann es 2000 ils ont augment beaucoup plus vite que les loyers et les revenus Insee Premi re mai 2010 P Briant 2 Les in galit s face au co t du logement se sont creus es entre 1996 et 2006 France portrait social dition 2010 28 LE FINANCEMENT DES PRIMO ACCEDANTS FRANCOIS DE RICOLFIS Directeur general de la Soci t de Gestion du Fonds de Garantie de l Accession Sociale la propri t SGFGAS 63 En raison de son r le aupr s de l tat consistant g rer les pr ts l accession sociale PAS et les diff rents dispositifs de pr t taux z ro la SGFGAS dispose depuis 1996 d informations tr s compl tes sur une partie du march immobilier en particulier les informations relatives aux primo acc dants dans le neuf et sous condition de ressources principalement Dans cette p riode marqu e par des prix globalement la hausse et une politique publique active d aide la pierre il nous a sembl interessant de montrer comment cette partie du march
40. ement se d compose de fa on addi tive selon ses diff rentes caract ristiques Ces mod les sont estim s au niveau de zones suppos es homog nes Les sous produits naturels de ces mod les sont les valeurs esti m es d une maison de r f rence dans chaque zone Nous cherchons donc savoir s il est possible de calculer des indices spatiaux en am nageant la marge ce qui est fait pour les indices temporels Le mod le simplifi estim ici est celui du prix des maisons La maison de r f rence a deux niveaux est d poque de construction inconnue et comprend une salle de bain L ann e consid r e est 2007 et le mod le est estim s par ment pour l Ile de France et la pro vince Les zones g ographiques retenues titre d exemple sont la r gion le d partement et des zones un peu inf rieures au d partement en Ile de France Ces zones pourront tre plus fines l avenir pour des r sultats plus pertinents Nous supposons que le prix d une maison se d compose de la fa on suivante Prix a HZ b 1Z 2c XZ e O H est la superficie du logement en m T est la superficie du terrain en m X un vec teur de caract ristiques i de la maison dont sa date de construction Toutes ces variables sont crois es avec Z une variable indicatrice de la zone r gion d partement Les para m tres inconnus a b c sont estim s partir des donn es recueillies dans les bases notariales L indice spatial en lle d
41. emi re ann e la hausse s appliquera t elle sur le loyer initial ou le loyer d j major Autrement dit le loyer de la troisi me ann e sera t il de 1200 1000 deux fois 10 de 1000 ou bien de 1210 1000 10 de 1000 10 de 1100 18 DU BON USAGE DES STATISTIQUES 1 2 6 P RIODE Les indices Notaires Insee ont chang de base fin 2011 la base 100 se situant DE REFERENCE d sormais au premier trimestre 2010 Une base plus r cente permet de comparer plus facilement les volutions r centes mais rend les comparaisons de longue date plus d li cates interpr ter e A a O Sele le eran 0 A m T LO N co o o A m T LO N co o o D en D fo a D a D Q o o Q o oO fo fo foz Dm Dm D D Q Q A A N A A A A A N A A N Paris Val de Marne Seine St Denis Hauts de Seine 400 350 300 250 200 150 100 50 A m T LO N co D o A m T LO D co D o D o o D D 2 o D 8 2 S o o 2 o Q 5 gt e o 2 mg 2 amp aaa 2 S ca 8 Paris Val de Marne Seine St Denis Hauts de Seine Le second graphique d crit l volution des m mes indices que le premier mais en base 100 au premier trimestre 1998 Selon le point de d part choisi l allure de la courbe est diff rente 19 LES MARCHES DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE 1 2 7 ECHELLE DES Les deux graphiques
42. en comparaison avec 2002 les acc dants r cents ont achet dans les com munes rurales et beaucoup moins Paris Au total on constate un recul de l accession pour les m nages de la moiti inf rieure des niveaux de vie et un acc s la propri t plus tardif en 2006 qu en 1984 le taux de pro pri taires baisse chez les m nages de moins de 65 ans alors qu il augmente dans toutes les tranches d ge pour les deux quartiles de niveau de vie sup rieurs ACCESSION A LA PROPRIETE ET AUGMENTATION DES PRIX ET DES LOYERS DEPUIS VINGT ANS IMPACT SUR LES MENAGES Figure 7 Part des primo acc dants en proportion des acc dants Source enqu tes Logement Champ France m tropolitaine 2 4 5 CONCLUSION R F RENCES BIBLIOGRAPHIQUES 61 PART DES PRIMO ACC DANTS 1997 2001 2002 2006 2 quartile 75 5 611 4 quartile 56 3 527 Unit s urbaines de 9 o 100 000 hab et plus en 579 Communes rurales 65 8 64 2 Si le taux de propri taires augmente au fil des ann es ceci s explique en grande partie par le vieillissement g n ral de la population En revanche la part des propri taires diminue chez les moins de 40 ans ainsi que chez les m nages les plus modestes entre 1984 et 2006 On constate galement une concentration des locataires dans le premier quartile de niveau de vie Les taux d effort s alourdissent sous l effet combin de l am lioration du parc immobilier dans les ann es 1980 1990 et d
43. endement sur va luent sensiblement le rendement immobilier moyen de pr s de 2 points pour une mesure nette S y ajoute dans les faits l influence de la fiscalit selon la situation du propri taire el LES FONDAMENTAUX gt DES MARCHES UNE TENTATIVE D EXPLICATION DE LA HAUSSE DES PRIX CLAUDE TAFFIN Directeur scientifique de l association Dinamic 85 Nous n avons nullement l ambition d apporter ici une r ponse unique aux interrogations sur les causes de la hausse des prix de l immobilier en France mais seulement celle de fournir quelques l ments mettre en perspective S il est fr quent d expliquer la hausse des prix par la p nurie de logements cette hypoth se m rite cependant d tre examin e plus attentivement En outre il y a de la distance entre les besoins et le march et quatre dimensions interviennent le temps l argent l espace et enfin le facteur humain our quelles bases repose l affirmation selon laquelle il manquerait un million de logements en France Fait on r f rence une norme Si p nurie il y a celle ci ne peut en tout cas pas s entendre par comparaison avec les autres pays d velopp s le nombre de logements par habitant en France tant parmi les plus lev s en Europe LES MARCH S DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE 2 7 1 LE TEMPS NOTION DE LONG TERME ET DE CYCLE 2 7 2 L ARGENT R LE DU CR DIT DE LA FISCALIT ET DES AIDES 86 L est
44. ervation du prix global d un bien ce qui rel ve du prix de la structure b tie et du prix du terrain Acqu rir un logement c est acqu rir aussi bien une surface habitable des prestations qu une localisation Or les indices Notaires Insee mesurent pour l instant l volution temporelle des prix d un panier de logements de caract ristiques donn es r partis sur l ensemble du territoire Lune des caract ristiques importantes d un logement est sa localisation LES MARCH S DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE 2 2 1 UN INDICE SPATIAL 40 D finir des indices spatiaux reviendrait comparer la valeur d un logement type ou d un panier de logements type d un endroit du territoire l autre De tels indices pr sentent une grande utilit en particulier par exemple pour l tude des parit s de pouvoir d achat des choix de mobilit r sidentielle ou de l quilibre entre salaires prix co ts de transport am nit s ou encore taxation Distinguer le prix du b ti de celui de la localisation peut pr senter un int r t comptable la terre ne se d pr cie pas le b ti est un bien durable qui se d pr cie que ce soit en comptabilit priv e ou en comptabilit nationale ou pour tudier par exemple les effets d une nouvelle infrastructure de transport sur les prix locaux Le calcul des indices Notaires Insee est bas sur l estimation de mod les dits h do niques Ils font l hypoth se que le prix global d un log
45. es Friggit cf site du CGEDD et les loyers ont connu un ralentissement rela tivement r gulier de leur augmentation jusque dans les ann es 2000 8 en rythme annuel en d but de p riode 2 la fin des ann es 1990 Depuis les ann es 1990 nous disposons des indices Notaires Insee sur les logements anciens Entre 1996 et 2010 la hausse du prix des logements anciens d croche fortement du revenu disponible figure 3 Les loyers augmentent moins rapidement que le revenu disponible et que l indice des prix Rougerie Friggit 2010 et Gallot Lepr vost Rougerie 2011 noter qu il s agit d volutions moyennes d une part et qui d autre part ne tiennent pas compte des am liorations de la qualit et du confort qui ont t apport es au parc des LES MARCH S DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE Figure 3 volution des prix loyers et revenus entre 1996 et 2010 Source Indices Notaires Insee enqu te Loyers et Charges IPC Comptes nationaux Figure 4 Taux d effort net m dians par statut d occupation et quartile de niveau de vie Source enqu tes Logement Champ France m tropolitaine 58 logements puisque les indices de prix et de loyers sont mesur s qualit constante Ces volutions moyennes recouvrent des impacts tr s diff rents selon les m nages 220 200 180 160 140 120 100 80 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Prix la consommation Prix des logements ancie
46. es rubriques Postes R partition volution sur les 10 derni res ann es Mat riaux 43 71 Salaires et charges 52 39 7 Mat riel 4 22 2 Transports 3 28 2 nergie 3 60 Frais divers 15 97 BT 01 100 43 3 S il est difficile d identifier un seul l ment principalement responsable de l augmenta tion du co t de construction notons que les co ts de l nergie forment une part margi nale mais ont fortement volu lors des 10 derni res ann es 60 Il est d terminant de bien distinguer les normes non r glementaires des r glementa tions techniques issues de la puissance publique Souvent un amalgame est r alis entre ces deux types textes Les normes non r glementaires par exemple les documents tech niques unifi s de mise en uvre des produits de construction r sultent d un consensus entre professionnels et acqui rent un caract re quasi obligatoire du fait des responsabili t s engag es par une entreprise ne respectant pas ces normes a Normes r glementaires Parmi les r glementations techniques pouvant avoir un impact sur le co t de la construc tion citons les r glementations thermiques la r glementation sismique qui ne s applique que dans une partie du territoire fran aise ou encore la r glementation relative l ac cessibilit des personnes handicap es Il a t valu que le surco t cumul des r gle mentations introduites entre 1990 et 2005 sismique
47. ettement o 1 quartile es M diane plus de 2 ans Endettement total dans l ancien e Pourcentage de pr ts dont le taux d endettement est gt 100 en prenant les PTZ ligibles au NPTZ chelle de droite a Pourcentage de pr ts dont le taux d endettement est gt 100 PTZ non ligibles au NPTZ chelle de droite La part des op rations pour lesquelles la part de la dette repr sente au moins 100 de l op ration est en forte augmentation passant de 17 42 2 5 5 a Dans le neuf ES e gt DE LEVOLUTION Nous avons d j eu l occasion de souligner l effet accommodant des taux des DES PLANS dur es et de l apport personnel L am lioration des conditions de financement en parti DE FINANCEMENT culier l allongement de la dur e du cr dit a permis aux emprunteurs de faire face une augmentation des prix tr s forte dans le neuf sup rieure a 60 68 LE FINANCEMENT DES PRIMO ACC DANTS Figure 7 PTZ ligibles au NPTZ d composition de l volution du montant d op ration Pr ts principaux libres ou ligibles au march hypoth caire taux fixe dans le neuf Figure 8 PTZ ligibles au NPTZ PTZ r duits cette seule sous population d composition de l volution du montant d op ration Pr ts principaux libres ou ligibles au march hypoth caire taux fixe dans l ancien 69 180 160 140 120 100 80 60 40 20
48. euros Cependant non seulement les volu tions enregistr es en Province ont bien red fini l ordre des m tropoles dans la hi rarchie des prix mais elles ont accru les carts de prix entre les m tropoles qui en occupent a pr sent les positions extr mes Dans l individuel l aire urbaine de Paris 288 200 par unit ne se situe plus qu la 3 place de la hi rarchie en 2007 Entre le bas et le haut du dernier cycle immobilier elle a m me t d pass e par Marseille Aix 300 000 et presque rattrap e par Montpellier 275 800 Au dessus Nice arrive largement en t te avec des prix en tres forte progres sion 170 et d connect s des autres march s m tropolitains 150 000 euros au mini mum Entre 1998 et 2007 elle a m me creus l cart avec toutes les m tropoles Paris comprise 8 L ensemble des prix indiqu s dans cette section sont des prix m dians LES MARCH S DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE 2 1 4 STRUCTURE Les m tropoles tudi es se diff rencient sensiblement du point de vue de la struc DES MARCHES ture de leur march c est dire de la variation des prix immobiliers dans leur territoire LES PRIX Trois mod les en ressortent les mod les centre p riph rique invers et interme DIMINUENT ILS diaire figures 8 et 9 PARTOUT AVEC LELOIGNEMENT VILLE CENTRE BANLIEUE PERIURBAIN AU CENTRE Paris R f 42 51 Marseille Aix Ref 8 54 Toulouse Ref 8 31 Nice
49. fiscalit imposition des revenus et des plus values et une sensibi lit moindre des acc dants Ainsi le poids r el des aides fiscales l investissement semble tre exag r par les premiers alors que pour les seconds la d ductibilit des int r ts d emprunt appara t comme un avantage suppl mentaire et non comme un moteur prin cipal de l achat LES FONDAMENTAUX DES MARCHES UNE TENTATIVE D EXPLICATION DE LA HAUSSE DES PRIX 2 7 3 EVOLUTION DES PRIX DES LOGEMENTS ANCIENS ENTRE 1997 ET 2011 2 7 4 CONCLUSION PEUT ON PARLER D UNE BULLE IMMOBILI RE 87 Les aides la pierre le pr t taux 0 notamment semblent avoir un impact limit d un point de vue macro conomique si l on compare la masse des aides la masse des transactions immobili res Cela n exclut pas un possible effet inflationniste localis La question a t pos e propos du PTZ avant son recentrage sur le neuf et sa mise sous condition de ressources Ensemble Appartements maisons France 156 171 146 Ile de France 169 191 131 Province 191 193 193 Source indices Notaires Insee CVS ler trimestre 2011 1997 L cart des prix entre Paris et la province s est creus principalement au cours de l ann e 2010 On assiste par ailleurs depuis 2000 une inversion du prix relatif des mai sons par rapport aux appartements et un retour la tendance observ e dans les ann es 1950 a 65 avec des appartements se valorisant
50. gement est la somme du prix du b ti et de celui du foncier Dans le prix du b ti il convient de distinguer le co t de construction des diff rents honoraires frais d ing nierie promoteurs notaires assurances marges En 2010 les l ments constitutifs du prix de revient d un logement taient co ts de construction 52 foncier 17 honoraires ing nierie promoteurs notaires assu rances etc 22 et les marges 9 source F d ration fran aise du b timent Sur la p riode 1990 2007 cf graphique ci apr s le prix des logements neufs a aug ment bien plus rapidement que le co t de la construction alors que la hausse annuelle est de l ordre de 5 9 pour le prix des maisons de 5 5 pour le prix des appartements celle du co t de construction est seulement de l ordre de 3 4 Base 100 en 1990 240 220 200 180 160 140 120 100 80 1 1 N 1 N 1 i Prix des maisons Prix des appartements au m Co t de la construction Source Insee LE CO T DES NOUVELLES NORMES 2 3 2 EVALUATION DE L IMPACT DES NOUVELLES NORMES 51 volution des co ts des l ments constitutifs du co t de construction sur les dix derni res ann es source indice BT01 Les co ts de construction peuvent se r partir de la fa on suivante co t des mat riaux salaires et charges mat riel transports nergie frais divers les marges sont ici int gr es dans les diff rent
51. ice o peu de transactions sont enregistr es accuse une d cote de 31 pour les appartements et de 40 pour les maisons par rapport aux prix de la ville centre Il faut dire que Nice constitue plus une conurbation qu une ville centre entour e de communes de banlieue En outre parmi les villes faisant partie de cette conurbation certaines comme Cannes ont une attractivit qui leur est propre ce qui les valorise au plan immobilier LES MARCHES DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE 215 DERRIERE LA STRUCTURE DES PRIX LA SOCIOLOGIE DES TERRITOIRES Figure 10 volution des 1 et 9 d ciles de prix des appartements entre 1998 et 2007 Source Donn es BIEN et PERVAL Traitements Paris Dauphine 36 Les structures de prix identifi es parmi les 12 m tropoles tudi es refl tent des structures sociales diff rentes D abord le mod le centre p riph rie rappelle combien de nombreuses villes centres sont aujourd hui sp cialis es dans l accueil des cat gories sup rieures Paris en constitue l exemple le plus embl matique et cela m me si sa ban lieue attire une part croissante de cadres sous l effet de la flamb e des prix Ensuite le mod le invers rappelle d une part l existence m me de suburbs r siden tiels d autre part le caract re parfois tardif du processus de valorisation qui contraire ment au mod le nord am ricain concerne finalement la plupart de nos centres anciens Lillustration
52. ignations 6 Cr e conjointement par le Conseil sup rieur du notariat la Chambre des notaires de Paris et la Caisse des d p ts et consignations l association Dinamic D veloppement de l Information Notariale et de l Analyse du March Immobilier et de la Conjoncture a pour ambition de d velopper l information sur les march s immobiliers Ses principales missions participer au d veloppement des bases immobili res faciliter la cr ation et l am lioration d indicateurs statistiques et d indices relatifs au march de l immobilier favoriser la cr ation d outils et de programmes destination des notaires des pouvoirs publics des collectivit s r gionales des entreprises et des particuliers et enfin contri buer directement la recherche immobili re par la r alisation d tudes le soutien a des travaux de recherche ou encore l organisation de colloques Depuis une quinzaine d ann es et depuis plus de 20 ans Paris les notaires alimentent un fichier des actes de vente constituant ainsi une base de donn es immobili re riche de plus de 14 millions de r f rences L exploitation de cette base permet en particulier de calculer les indices Notaires Insee reconnus comme les seuls en France respecter les crit res de fiabilit de l Insee et donne lieu galement d importants travaux de recherche universitaires Le premier colloque de l association Dinamic qui s est tenu le 9 d cembre 2010 tait consa cr aux
53. im mobilier travers une nouvelle application consultable sur smartphone L application est t l chargeable et donne l ensemble des prix sur tout le territoire francais de la r gion au quartier r gion d partement la communaut de communes la commune et enfin le quartier pour les grandes villes du territoire national Elle comprend un sys t me de g olocalisation ainsi qu une fonction zoom et restitue les prix au m des appar tements et maisons dans l ancien et leurs volutions sur 3 mois 1 an ou 5 ans Une fonctionnalit compl mentaire est introduite permettant de calculer les diff rents frais d achat d un bien en fonction de son prix et de sa localisation moluments du notaire taxes fiscales etc er en Les prix de l immobitier en France Les prix de l immobilier en France ACTUALIT ET MODE D EMPLOI DES BASES NOTARIALES 143 LES INDICATEURS AVANCES SUR LES AVANT CONTRATS 11 a Lavant contrat un outil fiable pour la cr ation d un indicateur avanc Afin de r pondre au probl me du retard et de la fra cheur de l information il a t d cid d s 2010 de d velopper des indicateurs avanc s sur la base des avant contrats Un an apr s la production des premiers indices avanc s nous souhaiterions donner quelques r sultats sur l ensemble de l Ile de France et sur la province et dessiner un certain nombre de perspectives pour l avenir Rappelons que l avant contrat constitue une base de travail
54. imation des besoins en logements neufs varie certes assez largement mais pour ces derni res ann es le nombre de logements construits en France correspond peu pr s aux estimations 410 000 logements ont t construits chaque ann e entre 2005 et 2010 alors que les besoins taient estim s entre 350 000 et 470 000 La plupart des autres explications sont avanc es mais elles ne sont pas plus fond es Il n y a pas eu d augmentation de la part des r sidences secondaires dans le parc immobilier celle ci est stable hauteur de 9 2 depuis 10 ans ni de surcro t d acquisitions par des trangers d une part la majorit des trangers qui ach tent sont des r sidents et d autre part les achats par des trangers non r sidents repr sentent moins de 1 des acquisitions nettes Depuis 2010 on assiste m me une inversion des flux dans l ancien c est dire plus de reventes que d achats Faut il alors y voir l effet du vieillissement d une population compos e de m nages plus petits et moins mobiles Le vieillissement provoque coup s r des retours au centre mais la baisse de mobilit ne s observe pas Premier l ment donc l volution long terme des facteurs d mographiques aux quels les besoins en logement sont intimement li s Dans un pays qui comme la France a une croissance d mographique forte c est un facteur qui sous tend une hausse des prix sur moyenne et longue p riode Second l ment la notion d
55. imitrophes La diff rence qui d connecte les prix de l aire urbaine de Paris des prix affich s en pro vince se fait essentiellement au centre de la m tropole et pas forc ment a sa p riph rie dont les prix peuvent m me appara tre inf rieurs ceux de certaines aires comme Mar seille Aix Nice et Montpellier Il faut dire que ces aires n ont pas la m me structure de prix tandis que Marseille Aix et Montpellier ont une structure invers e modele 2 Nice a une structure de type interm diaire mod le 3 Selon le mod le invers les prix augmentent avec l loignement au centre et atteignent donc leur maximum dans le p riurbain La structure des prix qui en ressort rappelle celle de nombreuses villes am ricaines dont les centres sont moins valoris s que certaines communes r sidentielles p riph riques Son existence souligne que l talement urbain ne peut pas s interpr ter partout comme un m canisme de refoulement des populations les plus modestes vers la p riph rie C est Marseille Aix que cette structure est la plus marqu e En particulier les apparte ments en 2007 affichent 8 en banlieue par rapport au centre et surtout 54 dans le p riurbain Selon la structure de type interm diaire la zone la plus valoris e est la banlieue Nice est le cas le plus arch typique de ce mod le En 2007 en particulier la banlieue y est 14 plus ch re que la ville centre La couronne p riurbaine de N
56. indices des prix immobiliers leurs diff rentes formes en France et l tranger ainsi qu la pr sentation des premiers indicateurs avanc s issus de l exploitation des avant contrats Ces indicateurs avaient mis en vidence la forte hausse des prix Paris en 2010 hausse qui s est maintenue en 2011 et tendue aux biens de qualit dans nombre de grandes villes de province et t moignait de la d fiance des investisseurs et des m nages l gard de notre conomie confirmant ainsi le statut de valeur refuge de l investissement dans la pierre Cette hausse pouvait se lire comme l un des signes avant coureurs de la crise de la dette qui a clat au cours de l t 2011 et entra n une s rie de mesures qui ont pu tre qualifi es de d favorables l immobilier Dans ce contexte incertain il est apparu particuli rement opportun de s interroger sur l avenir de l investissement immobilier Quel meilleur outil pour ce faire que l exploitation des bases notariales non seulement pour calculer des indices de prix mais aussi afin d en tirer le maximum d enseignements sur le fonctionnement des march s immobiliers et de ses acteurs Cette analyse est compl t e par l intervention de plusieurs sp cialistes gr ce auxquels nous esp rons dessiner un diagnostic complet de la situation de l immobilier la veille d une ann e 2012 charg e d incertitudes La Caisse des d p ts et consignations est un partenaire important du
57. ins de 10 de baisse figure 5 LES MARCHES DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE 21 3 QUAND LES EVOLUTIONS DE PRIX REDEFINISSENT LA HIERARCHIE DES METROPOLES Figure 6 Evolution de la hi rarchie des aires urbaines selon le prix des appartements entre 1998 et 2010 aires qui gagnent des rangs figure 7 Evolution de la hierarchie des aires urbaines selon le prix des appartements entre 1998 et 2010 aires qui perdent des rangs Source Donn es BIEN et PERVAL Traitements Paris Dauphine 32 Ces deux cat gories regroupent chacune des m tropoles qui ont suivi des volutions d ampleur diff rente pendant le dernier cycle haussier Dans la premi re en particulier Nice 170 entre 1998 et 2007 et Toulouse 160 c toient Strasbourg 100 et Orl ans 110 La sensibilit au retournement conjoncturel para t donc d connect e des rythmes de croissance des prix suivis pendant la flamb e Elle Pest aussi des niveaux de prix atteints en 2007 Une d cennie de flamb e des prix qui redistribue les r les Les carts de croissance enregistr s ont modifi la hi rarchie des m tropoles fran aises selon leur niveau de prix Cette modification s est essentiellement op r e entre 1998 et 2007 plut t qu apr s le retournement de 2008 Elle est plus sensible dans le col lectif figures 6 et 7 Du c t des m tropoles qui ont gagn des rangs dans le collectif Lyon Marseille Aix et Toulouse frappent par
58. int ressante car il fixe par crit les conditions futures de la vente Point de passage oblig pour l acqu reur il est porteur de donn es fiables et contractuelles notamment les prix pratiqu s et non les prix d offre Il pr sente donc un int r t pour l tude statistique et permet de constituer la base d information la plus r cente la plus actualis e possible Autre avantage le notaire dispose toujours de l avant contrat pour fabriquer l acte de vente m me s il en est pas personnellement le r dacteur Lavant contrat et le contrat se ressemblent tr s naturellement ils fixent la chose et le prix de sorte qu il est possible de d cliner aux avant contrats les m thodes de calcul utilis es pour les prix Le Conseil sup rieur du notariat a retenu de cr er deux nouvelles bases de donn es s ap puyant sur les avant contrats aliment es de facon d mat rialis e pour compacter les d lais de restitution de l information Ces bases sont ainsi directement aliment es par les notaires qui t l transmettent leurs informations une base d indicateurs avanc s en province BAC et une base d indicateurs avanc s en Ile de France TAC b Indicateur avanc en province BAC En province 1900 offices sont pour l instant concern s soit 48 des tudes nota riales 20 du volume des ventes a ainsi t transmis ce qui repr sente ce jour 29 500 avant contrats titre d exemple les cartes ci dessous repr sentent l volution
59. ire part des derniers d veloppements de nos outils de consultation des statistiques immobili res notariales et enfin pr senter quelques donn es chiffr es tir es des avant contrats LES MARCH S DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE 111 UNE NOUVELLE MISSION DE SERVICE PUBLIC 2 LA CONSULTATION DES STATISTIQUES IMMOBILIERES NOTARIALES 10 En vertu de l article 15 de la loi 2011 331 de modernisation des professions judi ciaires ou juridiques et de certaines professions r glement es du 28 mars 2011 Vali mentation des bases de donn es immobili res constitue une obligation l gale pour les notaires L article stipule en effet que les notaires contribuent la diffusion des infor mations relatives aux mutations d immeubles titre on reux Ils transmettent au Conseil sup rieur du notariat les donn es n cessaires l exercice de cette mission de service public dans des conditions pr cis es par d cret en Conseil d tat Les deux principaux enjeux de cette nouvelle mission de service public sont d une part de construire des bases immobili res notariales exhaustives et d autre part de mettre disposition des diff rents intervenants du march l ensemble des informations immobili res et contribuer ainsi la transparence des march s Le notariat a ainsi anticip la sortie du d cret d application dont la publication devrait intervenir d ici fin 2011 en diffusant le plus largement possible les prix de l
60. l volution suivie En effet celles ci sont pass es d un niveau de prix qui les placait en bas de la hi rarchie en 1998 a galit avec Orl ans un niveau de prix qui les positionne en haut de la hi rarchie en 2007 apr s Paris et Nice Montpel lier les rejoint dans la cat gorie des m tropoles de province les plus ch res En revanche 1998 2007 2010 Montpellier gt Lyon Marseille Aix Toulouse 12 Bordeaux D JO US NN Oo 1998 2007 2010 Strasbourg Rennes Orl ans s an l ND J O O1 DB ON ND a 7 Paris Nice et Nantes sont les seules m tropoles n avoir pas chang de rang et n apparaissent donc pas dans les figures 6 et 7 LES MARCH S IMMOBILIERS DE DOUZE M TROPOLES FRANCAISES EN QUELQUES VOLUTIONS CL S 33 Bordeaux reste en de Ses prix partant du plus bas niveau enregistr en 1998 leur taux de croissance record n a pas suffi au rattrapage l inverse Strasbourg Rennes et Orl ans sont descendues significativement dans la hi rarchie des prix En particulier Strasbourg est pass e du statut de m tropole la plus ch re de province en 1998 apr s Nice au statut de m tropole la moins ch re en 2007 avant Orl ans Quant Orl ans justement alors qu elle se signale en 1998 par un niveau de prix la hauteur des plus grandes m tropoles r gionales elle descend
61. la population de 2007 carte con ue par Paris Dauphine avec le logiciel Philcarto I Poids relatif moyen 9 5 lt CFM gt 1 2 15 000 IN Faible poids relatif CFM lt 9 5 Les march s immobiliers des m tropoles fran aises ne sont pas gaux face la conjoncture alors que la flamb e des prix qui a marqu les ann es 1998 2007 a pu lais ser croire que tous les march s immobiliers taient d sormais l unisson les hausses enregistr es pendant la p riode ont t nettement plus marqu es dans certaines m tro poles que dans d autres De m me si le retournement de conjoncture de 2008 a d abord laiss l impression d un mouvement univoque les march s n y ont pas r agi de la m me mani re Entre 1998 et 2007 soit entre le bas et le haut du dernier cycle haussier non seulement les volutions enregistr es dans le collectif sont de plus grande ampleur que dans l indi viduel mais les carts sont plus importants entre les m tropoles Dans le collectif en l occurrence les taux de croissance des prix varient du simple au double soit de 100 Strasbourg 200 Marseille Aix Entre ces extr mes Toulouse Bordeaux Nice et Lyon 180 devancent Nantes et Montpellier 170 environ de 10 points dans la cat gorie des m tropoles qui enregistrent les plus fortes augmentations Orl ans et Rennes ferment la marche avec des taux de croissance inf rieurs de 50 80 points figure 4 LES MARCH S IMMOBILIERS DE
62. li res Bas Rhin et Haut Rhin pr sentent les indices spatiaux les plus lev s suivis des Alpes de l Ile de France d une partie de la Bretagne et de la c te atlantique Le centre de la France en revanche pr sente de faibles indices spatiaux Si on donne l indice 1 la Creuse d partement au prix le plus faible l indice est 2 01 dans le Loiret 2 08 dans l Ain 3 02 dans le Rh ne et on atteint 4 10 dans le Var et 4 93 dans les Alpes Maritimes soit un cart de 1 5 entre les moyennes des d partements extr mes de province Mais on atteint l indice 7 31 dans les Hauts de Seine soit un cart de plus de 1 7 pour la m me maison figure 4 672 BR N i Le m me exercice a t r alis par unit s urbaines sur les ann es 2000 et 2007 Les uni t s urbaines sont ici ordonn es selon leur prix estim en 2007 En appliquant l indice Notaires Insee de la zone au prix estim de l ann e 2000 on pourrait s attendre retrou ver le prix estim 2007 Or le graphique fait appara tre d importantes diff rences ce qui met en vidence la n cessit d une r flexion plus pouss e pour r concilier indices spa tiaux et indices temporels figure 5 LES MARCH S DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE Figure 5 volution comparative des indices spatiaux par unit urbaine en 2000 et en 2007 2 2 2 SEPARER LE PRIX DU TERRAIN 44 Mesure de l indice spatial par unit urbaine 2000 et 2007
63. n long terme fait appara tre que l investissement est rapide ment rentabilis le gain sur 20 ans est estim 5 000 en habitat collectif et 15 000 en individuel sur la base d une augmentation de 3 4 par an du co t de l nergie c Normes non r glementaires L impact de ces normes sur le co t de construction est encore largement m connu aujourd hui aucune valuation syst matique n tant faite La forte contribution du co t de foncier dans le prix de revient d un logement ainsi que l augmentation de nombreux param tres constitutifs du co t de la construction non li s aux nouvelles r glementations font des nouvelles normes un facteur secondaire de l augmentation des co ts Dans les prochaines ann es la mise en place d une valuation syst matique de l impact des nouvelles r glementations permettra d affiner les r sultats obtenus 24 ACCESSION A LA PROPRIETE ET AUGMENTATION DES PRIX ET DES LOYERS DEPUIS VINGT ANS IMPACT SUR LES MENAGES CATHERINE ROUGERIE Chef de la division logement Insee LES MARCHES DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE 2 4 1 LES CONDITIONS DE LACCESSION LA PROPRI T DEPUIS 1984 Figure 1 Acquisition de la r sidence principale Source enqu tes Logement Champ France m tropolitaine 56 Cette tude s appuie sur les enqu tes Logement de 1984 1996 et 2006 men es par l Insee Les mentions entre crochets renvoient aux travaux cit s cf r f
64. n F Juillard C 2010 L attractivit r sidentielle des agglom rations fran aises Enjeux mesure et facteurs explicatifs L Observateur de l immobilier du Cr dit Foncier n 76 juillet p 3 66 4 Louchart P 2005 Les dynamiques d mographiques reflet de l attractivit francilienne IAU Note Rapide n 393 septembre 5 Van Puymbroeck C Reynard R 2010 R partition g ographique des emplois Les grandes villes concentrent les fonctions intellectuelles de gestion et de d cision Insee premi re n 1278 f vrier Brunel C 2011 Un maillage du territoire francais 12 aires m tropolitaines 29 grandes aires urbaines Insee premi re n 1333 janvier 6 Collet A Cusin F Juillard C 2011 La mobilit des cadres dans les dynamiques de peuplement des aires urbaines fran aises L Observateur de l immobilier du Cr dit Foncier n 79 juillet Collet A Juillard C 2011 Au c ur de la mobilit des cadres Toulouse Lyon Grenoble Annemasse L Observateur de l immobilier du Cr dit Foncier n 80 octobre LES MARCHES DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE Figure 3 Cadres de fonctions m tropolitaines dans les aires urbaines en 2006 2 1 2 DES MARCHES INEGAUX FACE A LA CONJONCTURE 30 Paris chelle non respect e Nombre de CFM 90 000 0 200 km ss Poids relatif des CFM NN Poids relatif lev 12 lt CFM gt 14 source Insee Recensement 20 000 de
65. nes d indices bruts ou de donn es corrig es des variations saisonni res A quelle p riode fait on r f rence le mois le trimestre l an n e Et supposer qu il s agisse du trimestre s agit il d une volution sur un trimestre ou sur un an Ainsi une lecture ou une analyse trop rapide produit une information lacunaire et erron e L information prend un sens bien diff rent si elle compl t e comme dans l exemple sui vant Au 4 trimestre 2008 les prix baissent de 2 3 par rapport au trimestre pr c dent mais l volution annuelle reste en hausse de 2 1 en raison des hausses des 3 premiers trimestres Et la situation tait exactement inverse l automne 2009 avec une hausse trimestrielle de 2 0 et une baisse annuelle de 6 9 Rappelons enfin une autre source fr quente d erreur travailler avec des donn es de sources diff rentes On vitera d en conclure comme l auteur de la maxime rappel e ci dessus que les statis tiques mentent Seulement comme tout produit technique il faut en lire le mode d emploi avant usage 1 Rapport e par Mark Twain et souvent faussement attribu e Disraeli 2 EVOLUTION DES MARCHES IMMOBILIERS DEPUIS QUINZE ANS 2 LES MARCH S IMMOBILIERS DE DOUZE M TROPOLES FRAN AISES EN QUELQUES VOLUTIONS CL S 1998 2010 CLAIRE JUILLARD Co directrice de la chaire Ville et Immobilier de l universit Paris Dauphine 25 Bien que faisant l objet d
66. notariat depuis de nombreuses ann es et joue un r le particuli rement important sur le march de l immobilier pour lequel il repr sente de forts enjeux financiers elle est tout d abord investisseur en direct d immobilier pour ses fonds propres elle est investisseur et gestion naire au travers de ses filiales en particulier la Soci t nationale immobili re qui d tient des logements sociaux et des logements interm diaires dont elle assure la gestion ce titre la Caisse des d p ts d tient la majorit des capitaux d une grosse fonci re ICADE investie principalement en immobilier de bureaux Elle est aussi tr s largement finan PROPOS INTRODUCTIFS ceur puisqu au travers de la Direction des fonds d pargne elle finance le logement social en France pour des sommes consid rables Par ailleurs l immobilier est un secteur qui concerne fortement la Caisse des d p ts dans ses activit s bancaires elle re oit en effet les fonds des notaires qui repr sentent des masses extr mement importantes et dont les niveaux sont d pendants de la tenue des march s immobiliers Enfin la Caisse des d p ts est partenaire des collectivit s locales qui sont tr s demandeuses d informations sur les march s immobiliers dans toutes leurs composantes habitat r sidentiel bureaux ter rains l chelon local ou national l immobilier pouvant constituer un facteur d attraction ou non pour les diff rents territoires La Caisse des d p ts
67. ns Loyers ensemble Revenu disponible par unit de consommation Le taux d effort en logement qui rapporte les d penses en logement au revenu du m nage permet en partie d valuer ces effets de diff renciation figures 4 et 5 Les d penses incluent les loyers pour les locataires les remboursements d emprunt pour les acc dants les charges collectives et les consommations d nergie et d eau La variation du taux d effort net m dian est consid r e en regard des quartiles de niveau de vie nume rot s de 1 4 sur les graphiques pour quatre cat gories de m nages les propri taires non acc dants les acc dants les locataires du secteur libre et ceux du secteur social Le niveau de vie du m nage c est dire son revenu divis par le nombre de ses unit s de consommation permet de tenir compte des conomies d chelle r alis es mesure que le nombre de personnes augmente AO ei 27272122 propri taires acc dants locataires libre locataires social non acc dants ACCESSION A LA PROPRI T ET AUGMENTATION DES PRIX ET DES LOYERS DEPUIS VINGT ANS IMPACT SUR LES MENAGES Figure 5 Evolution des taux d effort entre 1984 et 2006 Source enqu tes Logement Champ France m tropolitaine 59 25 20 15 10 5 0 aa a leales la e la le la 5 propri taires acc dants locataires libre locataires social non acc dants Le taux d effort m dian
68. nt par l immobilier parisien Il d pend non seulement de l volution des prix mais galement du r f rentiel choisi Dans le cas des indices Notaires Insee le r f rentiel correspond au prix moyen lors de la p riode de base de la s rie initiale c est dire le prix moyen au 4 trimestre 2000 Autre diff rence qui chappe souvent comment agr ger des prix au m et de fa on g n rale des ratios titre d exemple prenons les deux s ries suivantes APPARTEMENT 1 APPARTEMENT 2 PRIX 50 000 900 000 PRIX M 5 000 m 10 000 m Nous disposons de deux m thodes pour calculer le prix moyen au m de ces deux appar tements Soit on effectue la moyenne des prix par m2 qui donne un r sultat de 7 500 m cette m thode donne le m me poids chaque appartement pond ration l unit de logement Soit on divise la somme des prix par la somme des surfaces le r sultat obtenu est alors de 9 500 m Cette m thode donne un r sultat pond r par la surface du bien L usage l Insee est d utiliser le second mode de calcul qui pr sente l avantage pratique de pouvoir s agr ger contrairement au premier LES MARCHES DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE 1 2 4 LES VARIATIONS Le march de l immobilier tant sujet aux variations saisonni res l Insee pr sente SAISONNIERES des s ries brutes et des s ries CVS c est dire corrig es des variations saisonni res Ce choix est particuli remen
69. o sera suivie de pr s pour en observer l incidence sur les march s ACTUALIT ET MODE D EMPLOI DES BASES NOTARIALES 3 3 LES INVESTISSEURS DU MARCHE DE L IMMOBILIER 93 Monsieur Gregoir enfin a eu la lourde t che de nous rappeler que m me si la financiarisation de l immobilier peut avoir une cote d fraichie en ces temps de crise la notion de rendement immobilier n en constitue pas moins une donn e essentielle Les march s de l immobilier sont anim s par les acc dants mais aussi par les investis seurs Tr s longtemps ces derniers ont compens un moindre taux de rendement locatif par des plus values en capital compensatrices Il est peu vraisemblable que de telles plus values soient observ es dans le futur ce qui pourrait militer pour une d saffection envers l immobilier Or l investissement locatif priv est indispensable pour r pondre au besoin de logement Mais les investisseurs sont ils rationnels Et surtout au del du rendement n prouve t on pas le besoin aujourd hui de garantir et seulement cela la p rennit du capital investi Toutes ces tudes plaident pour que les politiques structurelles visent augmenter l Elas ticit de l offre simplification des autorisations de construire r duction des co ts fiscaux li s aux transactions et mise en place d aides personnelles sous conditions de res sources pour aider ceux des m nages qui en ont le plus besoin La connaissance des march
70. oigne la comparaison des revenus respectifs ceux des locataires par rapport ceux des propri taires ayant baiss de 80 63 Est ce dire que les locataires les plus ais s ont acquis leur logement Sans doute Cette tude m ritera d tre poursuivie afin de mieux distinguer encore la situation des locataires selon qu ils habitent le parc priv ou le parc social dont on sait que le volume de ces deux parcs est peu pr s quivalent en France De m me leur situation est tr s dif ferente leur taux d effort et l volution de celui ci sont divergents selon les r gions Une premi re approche nous montre d j que le taux d effort des locataires libres s est accru plus rapidement que celui des locataires sociaux 3 2 2 La difficult pour les locataires d acc der la propri t d montre l enjeu du financement des primo acc dants afin de ne pas exclure ceux d entre eux qui en ont le plus besoin Monsieur de Ricolfis a pu souligner que les trois param tres qui ont permis de s adapter l inflation des prix sont le niveau d endettement global c est dire l apport personnel le taux d int r t des pr ts et la dur e de leur remboursement de sorte que le taux d effort demeure constant 33 du revenu disponible Or il para t bien que nous soyons proches d un blocage aucun de ces trois crit res ne pouvant plus trouver de marge d volution notable La r orientation discut e sur l affectation du pr t taux z r
71. part Paris s inscrit bien dans ce tableau avec un d ficit migratoire qui repr sente 1 5 de sa population 165 000 per sonnes Elle n en joue pas moins un r le unique en France celui de plaque tournante des mobilit s Elle entretient galement des changes exc dentaires avec l tranger ce qui avec son exc dent naturel particuli rement lev 7 de la population entre 1999 et 2007 soit 825 000 personnes la range du c t de tr s grandes m tropoles telles que Londres et New York Enfin l exception d Orl ans toutes les m tropoles tudi es ont en commun une forte concentration de fonctions sup rieures c est dire d activit s fort potentiel de d ve loppement conomique et a contenu d cisionnel lev Mais la encore les disparit s ne manquent pas Elles s av rent m me plus accentu es qu au plan socio conomique Elles renforcent le caract re atypique de Paris qui creuse franchement l cart avec Lyon et Tou louse les deux qui la suivent pourtant dans la hi rarchie des m tropoles qui concentrent le plus de fonctions sup rieures Lyon et Toulouse n en restent pas moins attractives pour les cat gories sup rieures contrairement Marseille Aix et Lille qui d une part accusent un rayonnement conomique plut t en retrait relativement leur poids d mo graphique d autre part enregistrent le plus faible niveau de revenu par m nage Orl ans comprise figure 3 Alexandre H Cusi
72. pte dans les modeles il semble possible a relativement court terme de syst matiser les comparaisons de niveau de prix d ja effectu es par le notariat En revanche il est plus d licat d extraire le prix du terrain du prix global d un logement Le travail pourrait sans doute avantageu sement tre compl t par les informations dont dispose le notariat sur les transactions de terrains b tir Lo LE COUT DES NOUVELLES NORMES JEAN PIERRE BARDY Sous directeur de la qualit et du d veloppement durable dans la construction DGAL DHUP 49 54 49 des personnes interrog es au cours des trente dernieres ann es Source CREDOC ont d clar que leurs d penses de logement constituent une lourde charge une tres lourde charge voire une charge a laquelle ils ne peuvent faire face En effet sur cette m me p riode le prix r el des logements anciens a t multipli par deux en euros constants tandis que les loyers r els progressaient de 30 source CAS Dans ce contexte il nous a sembl l gitime de nous interroger sur les raisons de ce constat Nous nous pencherons sur les l ments constitutifs du prix de revient d un logement neuf de son co t de construction et enfin nous valuerons l impact des nouvelles normes sur ces diff rents co ts LES MARCH S DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE 2 31 ELEMENTS CONSTITUTIFS DU PRIX DE REVIENT D UN LOGEMENT 50 Le prix d un lo
73. quartile de niveau de vie repr sentaient la fin des ann es 90 un peu moins de 9 des acc dants r cents et sont pass s 6 au milieu des ann es 2000 Ce sont les m nages des deux quartiles de niveau de vie sup rieurs qui progressent soit 50 des m nages qui constituent les trois quarts des acc dants r cents du milieu des ann es 2000 Et en effet ceci est une cons quence directe de la hausse des prix et de leurs volutions comparativement aux revenus l achat de la r sidence principale repr sente en moyenne pour un m nage 4 2 ann es de revenus contre 3 1 au milieu des ann es 90 enqu te Loge ment 1996 portant sur les achats r alis s entre 1993 et 1996 l apport personnel est pass de 38 9 33 9 et le montant de l emprunt repr sente de 1 9 2 8 ann es de revenu Briant 2010 1 DISTRIBUTION DES ACCEDANTS RECENTS 1997 2001 2002 2006 2 quartile 20 1 19 5 4 quartile 394 40 7 Les m nages du 1 quartile de niveau de vie forment 25 de l ensemble des m nages mais 6 3 des acc dants r cents entre 2002 et 2006 Quant aux primo acc dants c est dire ceux qui ach tent pour la premi re fois leur r si dence principale figure 7 leur part dans l ensemble des m nages qui ach tent leur r si dence principale baisse en quelques ann es de 66 60 Elle baisse quelle que soit la tranche de niveau de vie et dans toutes les zones d achat mais plus particuli rement Paris En 2006
74. re 8 ne fournit pas les r sultats escompt s On s attendrait observer une croissance de la part du terrain des maisons les plus anciennes aux plus r centes Mise part la r gion Rh ne Alpes pour laquelle la part du co t du terrain aug mente avec l anciennet du bien ce qui est compatible avec un vieillissement de la struc ture passant en l occurrence de 1 4 les r sultats sont l encore peu concluants LINDICE ET LE TERRITOIRE A LA RECHERCHE D UN INDICE SPATIAL Figure 8 Part du terrain selon la date de construction logements les plus r cents apr s 1992 HA logements moins r cents 1981 1992 logements avant 1948 2 2 5 CONCLUSION 47 N CG 2 A Q N Picardie mm Bourgogne Bretagne I Aquitaine Limousin Auvergne Languedoc le Rh ne Alpes mm PACA ME Midi Pyr n es Lorraine mm Alsace Ds Franche Comt my Haute Normandie Pays de la Loire Basse Normandie sm Nord Pas de Calais mm Poitou Charentes Champagne Ardenne De nos deux intuitions de d part le calcul d indices spatiaux et l estimation de la part du terrain dans la valeur d une maison seule la premiere semble prometteuse Sous r serve de parvenir a r concilier indices spatiaux et indices temporels et de travailler sans doute dans les m mes zones de prix homog nes des indices temporels soit 200 a 300 zones auxquelles il faudrait peut tre ajouter les quartiers pris en com
75. rences en fin de chapitre Les enqu tes Logement renseignent notamment sur les acc dants r cents c est dire les m nages qui ont acc d la propri t dans les quatre ann es pr c dant chaque enqu te Le nombre de logements achet s en moyenne est indiqu dans le tableau ci apr s figure 1 Si l on observe la part de ces achats dans le parc immobilier total on mesure l effet des politiques en faveur de l accession la propri t pr ts d accession la propri t et exten sion des aides au logement de la fin des ann es 70 et leur impact important sur le nombre d achats des ann es 1980 1984 qui repr sentent 2 1 du parc total Le flux se restreint ensuite dans les ann es 90 1 7 entre 1989 et 1996 pour reprendre dans les ann es 2000 avec 2 3 du parc total qui s changent par an de 2002 2006 figure 1 Bien qu intervenant dans un contexte de forte hausse des prix de l immobilier cf plus bas la reprise apr s 2000 a t rendue possible par davantage d acquisitions dans les zones rurales 29 sur 2002 2006 contre 25 5 au d but des ann es 1990 une plus grande s lectivit des emprunteurs moins de m nages modestes davantage de couples bi actifs ou bien ins r s une baisse des taux d int r t pour les emprunts et un allonge ment des dur es de pr ts 3 ans pour les m nages de moins de 40 ans et 2 ans pour les m nages plus g s Briant 2010 1 1980 1984 1989 1992 1993 1996 2002 2006
76. rges lt 2 5 2 5 3 3 3 5 3 5 4 4 4 5 4 5 5 5 5 5 5 5 6 LE LIL E gt 6 lt 2 5 96 25 0 0 2 55 2 5 5 5 6 6 7 7 9 9 11 gt 11 LES RENDEMENTS DE L IMMOBILIER EN ILE DE FRANCE 2 6 5 RENDEMENTS LOCATIFS ET EN CAPITAL EN PETITE COURONNE 2004 Figure 7 Rendements locatifs petite couronne 2004 Figure 8 Rendements en capital petite couronne 2004 81 Trenblay en France Stains Gennevilliers Nanterre Neuilly sur Seine Boulogne Billancourt Saint Mand Meudon Antony Villeneuve yill le Roi en Villeneuve ain Georges Trenblay en France Stains Gennevilliers Nanterre Neuilly sur Seine Boulogne Billancourt Meudon Villeneuve vill je Roi Has Villeneuve ains Georges lt 2 5 2 5 3 3 3 5 3 5 4 4 4 5 4 5 5 5 5 5 55 6 CLELL LIL E gt 6 lt 2 5 2 5 0 0 2 5 2 5 5 5 6 6 7 7 9 9 11 gt 11 LES MARCH S DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE 2 6 6 EVOLUTION DES RENDEMENTS LOCATIFS Rendements locatifs sur Paris Comparatif rendements mobiliers et financiers 82 50 40 30 20 10 10 20 30 volution du rendement locatif sur Paris entre 1997 et 2004 Rendements EN al D 2 1 Mesure agr g
77. s En m me temps nous sommes attentifs r pondre aux demandes des pouvoirs publics des media et des Fran ais en g n ral afin de fournir en temps r el et de mani re exhaus tive des informations pr cises et fiables Ces informations garantissent une n cessaire transparence des march s mais elles guident galement les politiques publiques d aide au logement Le d bat actuel sur le pr t taux z ro ses modifications r centes et celles encore attendues pour les prochains mois en sont un exemple Monsieur Taffin nous a rejoints qui nous permet de marquer de son autorit et plus encore de son exp rience notre activit en ce domaine La question que beaucoup ont l esprit aujourd hui est de savoir si nous traversons une crise de l immobilier ou si cette crise est proche Les prix d acquisition ont doubl sur pra tiquement tout le territoire au cours des quinze derni res ann es Or cette hausse ne peut s expliquer que marginalement par l augmentation du co t de la construction Existe t il donc une bulle sur le march immobilier fran ais Oui nous r pond le FMI lorsqu il voque une sur valuation de l immobilier en France de 25 ou encore l OCDE dans un rapport remarqu produit en avril 2011 Non nous affirme en r ponse la m me date le Centre d analyse strat gique lequel souligne cependant que l effort global des m nages acc dants la propri t s est fortement accru d s lors que les prix on
78. s avant contrats Paris 13 En utilisant la m me m thodologie pour produire les indicateurs avanc s et les indices Notaires INSEE on obtient des donn es qu il est possible de mettre en relation La courbe d volution des indices Notaires Insee peut ainsi tre prolong e par celle des indicateurs avanc s c Indicateur avanc en Ile de France TAC En Ile de France 157 offices transmettent pour l instant leurs donn es soit 27 des tudes notariales 3000 avant contrats ont ainsi t transmis au trimestre dernier soit 7 5 du volume des ventes r alis es Dans Paris intra muros 11 des avant contrats ont t transmis et sont repr sentatifs de la m thodologie des indices Notaires Insee Date des avant contrats Juin 10 ao t 10 oct 10 d c 10 f v 11 avr 11 juin 11 ao t 11 oct 11 nov 11 9000 8750 8500 8250 est 8000 7750 7500 7250 7000 sept oct nov d c janv f vr mars avr mai juin juil ao t sept oct nov d c janv f vr 10 10 10 10 11 11 11 1 1 nu 1 11 11 11 11 11 12 12 Date previsionelle des ventes Valorisation des indices sur les ventes Projections sur les mois suivants partir des avant contrats Calculs r alis s suivant la m thodologie des indices Notaires Insee L application de l indicateur avanc dans Paris intra muros a permis de valider la m thode exploratoire utilis e depuis juin
79. s est multiple J esp re que cette conf rence y aura contribu Monsieur Taffin dans sa synth se nous a pr cis combien les facteurs sont nombreux le temps n cessaire pour produire l argent indispensable pour mener terme de sem blables investissements l espace qui para t notamment en certaines zones frapp de rationnement Mais il est une donn e qui n a sans doute pas t suffisamment soulign e celle du r le des politiques publiques Car s agit il de faciliter la mise disposition de terrains pour construire la ma trise du co t du foncier est alors indispensable par des politiques fiscales incitatives plut t que p nalisantes pour les mutations S agit il de permettre aux primo acc dants d acqu rir leur logement Leur r server les aides publiques plut t que les distribuer trop g n reusement serait tr s certainement plus efficace co t budg taire gal et moins g n rateur d effets d aubaine l heure o certains parlent de bulle de crise voire d effondrement la place de la poli tique est centrale C est elle qui peut soutenir le march en r pondant aux exigences des demandes et en combattant l in lasticit de l offre N DINANIC Vern A9 Notaires de France
80. s immobiliers les plus centraux ind pendamment des logiques territoriales dans lesquels ils s ins crivent celles qui s en tiennent la conjoncture sans se soucier de l impact des choix immobiliers sur la diff renciation de ses effets dans l espace Dans l tude pr sent e ici il s est donc agi d largir la focale celle de l aire urbaine qui au sens de l Insee regroupe villes centres banlieues et couronnes p riurbaines ll s est aussi agi de relier les dynamiques immobili res aux dynamiques de peuplement de nos m tropoles en l occurrence la structure des prix la structure sociale des territoires L analyse a port sur douze des plus grandes m tropoles fran aises L enjeu de la comparaison tait de mieux comprendre la mani re dont les march s s organisent l chelle m tropolitaine Ceux ci pr sentent ils des dynamiques et des structures communes ou suivent ils des mod les diff rents La r ponse ici autour d une s rie d analyses extraites de l tude pr cit e 1 Cette tude a t r alis e par l universit Paris Dauphine en partenariat avec le Conseil sup rieur du notariat et la Chambre interd partementale des Notaires de Paris lle de France Cusin F Juillard C 2012 Les march s immobiliers des m tropoles fran aises 12 ann es 1998 2010 12 villes pass es au crible Paris Publi not Editions du Notariat 260 p LES MARCH S IMMOBILIERS DE DOUZE M TROPOLES FRANCAISES EN QUELQUES
81. ssonne Val d Oise Val de Seine Hauts et Marne Marne St Denis de Seine Prix m structure DM Prix m terrain e Part du terrain e Prix 100 LES MARCHES DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE Figure 7 Estimation des prix m de la structure et du terrain province 46 En province La m me estimation des prix de la structure et du terrain par r gion hors Ile de France conduit un prix du m de structure qui va de 1000 euros du m2 en Limou sin 1500 en Haute Normandie un peu moins de 2000 en Alsace 3000 euros du m2 en r gion PACA figure 7 En revanche le prix estim du m de terrain est parfois nul voir n gatif ce qui pose nouveau la question de la validit de ce mod le 2 3500 30 amp 2 gt S 3 5 3000 25 5 2500 20 2000 15 1500 10 1000 500 75 o I A 0 Aquitaine Poitou Charentes Pays de la Loir Basse Normandie Champagne Ardenne Bourgogne Limousin Midi Pyr n es Centre Haute Normandie Lorraine Alsace Picardie Nord Pas de Calais Franche Comt Rh ne Alpes Languedoc PACA Prix m structure DM Prix m terrain e Part du terrain Les r sultats non report s ici obtenus selon le mod le 2 sans contr ler les caract ris tiques des maisons sont tr s voisins En fonction de l anciennet du logement Une tentative d estimation de la part du terrain dans le co t du logement selon la date de construction figu
82. sure de rendement est obtenue en imputant un loyer un bien ayant connu une transaction Cette imputation est effectu e en respectant les propri t s des mod les qui ont t estim s sur le panel de logements lou s Pour chaque bien on proc de un grand nombre de simulations de valeurs de loyers possibles et de chroniques d occupation Le rendement moyen pour un bien est obtenu en prenant la moyenne des rendements de toutes les simulations une date donn e Du point de vue du d tail g ographique nous avons caract ris la localisation des biens au travers de trois niveaux de description dans Paris nous utilisons l arrondissement le quartier et la zone cadastrale pour la petite couronne la commune et la zone cadastrale LES MARCH S DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE 76 En g n ral le rendement locatif se mesure au moyen du ratio moyenne des loyers moyenne des prix ce qui peut substantiellement diff rer de la moyenne des ratios loyer prix On peut naturellement se poser la question de la validit de cette mesure Notre approche permet d illustrer les carts de niveaux que l on peut obtenir entre ces deux types de mesures Il nous est possible d illustrer l impact de certaines caract ristiques physiques du bien p riode de construction nombre de pieces Au total quels enseignements pouvons nous tirer de cet exercice Nous observons une grande h t rog n it spatiale du niveau de rentabilit d un place
83. t dynamique migratoire Toulouse et Lille s opposent de nouveau la premi re avec un exc dent migratoire record de 11 d habitants 100 000 habitants entre 1999 et 2007 la seconde avec un d ficit de 4 50 000 habitants Derri re Toulouse on retrouve Montpellier mais pas Rennes dont la forte croissance d mographique appara t finale ment davantage stimul e par la dynamique naturelle que par la dynamique migratoire En revanche Nice rejoint Toulouse et Montpellier dans la cat gorie des m tropoles qui enregistrent un fort exc dent migratoire Suivent mais plus bas dans la hi rarchie Lyon et Strasbourg qui se situent tout juste l quilibre en comptant peine plus d entr es que de sorties de leurs territoires figure 2 Paris chelle non respect e Solde migratoire absolu en nb O Solde migratoire relatif en source Insee Recensement O um sos soo de la population de 2007 carte con ue par Paris Dauphine NN efit migratoire avec le logiciel Philcarto O 20000 LES MARCH S IMMOBILIERS DE DOUZE M TROPOLES FRANCAISES EN QUELQUES VOLUTIONS CL S 29 Ces constats rappellent combien l attractivit r sidentielle consacre les agglom rations du Sud Est et du Sud Ouest de la France Le jeu des mobilit s r sidentielles se fait gale ment l avantage d une partie des aires urbaines de l Ouest mais au d triment des agglo m rations situ es au nord de la Loire d ficitaires pour la plu
84. t opportun en mati re immobili re o les variations infra annuelles sont importantes Les donn es CVS permettent de comparer les volutions tri mestrielles sans que l interpr tation ne soit perturb e par la saisonnalit de l activit Par exemple l volution de l indice Insee Notaire du prix des maisons en Ile de France montre une nette hausse au 3 trimestre presque chaque ann e cf graphique ci apr s De ce fait la baisse du prix brut qui s ensuit au 4 trimestre peut correspondre en r a lit une hausse du prix CVS Taux 8 0 6 0 4 0 2 0 0 0 2007 09 2003 09 2004 03 2004 09 2005 03 2005 09 2006 03 2006 09 2007 03 2011 03 201109 2008 2 0 2008 03 UUTUT 20100357 ce 2000 09 2001 09 602 05 2002 09 4 0 gt 6 0 o Brut 80 cvs 1 2 5 HAUSSE Un rappel l mentaire un m me taux de variation appliqu des montants diff ET BAISSE DE PRIX rents produit des r sultats diff rents Ainsi un bien d une valeur de 100 000 qui connait une augmentation de 50 vaut d sormais 150 000 S il subit ensuite une baisse de 50 il ne vaut plus que 75 000 soit 25 de moins que sa valeur initiale Un autre exemple le loyer initial d un bail est fix 1 000 Une hausse annuelle de 10 est pr vue Au del de la pr
85. t plus augment que les revenus Pour autant l endettement des m nages demeure en France contenu sinon limit en comparaison de celui d autres pays Il nous a donc sembl important d analyser les volutions des prix et d en rechercher certains des facteurs principaux La port e de ces volutions sur le comportement des m nages m rite ensuite quelque attention l aune des donn es statistiques recueillies par les bases CONCLUSION 3 1 COMPRENDRE LES VOLUTIONS DU MARCH IMMOBILIER 91 Pour comprendre ces volutions trois raisons plus sp cifiques ont t avanc es et tu di es au cours de ce colloque 3 1 1 En premier lieu il appara t important de noter que les volutions globales masquent des situations tr s diverses Des disparit s notables peuvent tre relev es sur le territoire Madame Juillard par une approche comparative men e sur douze agglom rations nous a d montr qu il existe des dynamiques territoriales diff rentes Le niveau d activit immobili re est en troite rela tion avec les cat gories socio professionnelles de ses acteurs principaux La sociologie des territoires devient une donn e importante analyser comme facteur explicatif des march s du logement Les volutions d mographiques exercent une influence notable sur les volutions du mar ch Elles expliquent tr s largement que bien que le nombre de logements ait augment au cours des 25 derni res ann es
86. teur de CO2 ou de changements climatiques pouvant potentiellement modifier le paysage immobilier Deuxi mement la dimension espace l immobilier n est pas un march uniforme mais varie consid rablement selon que l on consid re les grandes m tropoles les villes moyennes ou plus petites Les collectivit s locales implant es territorialement ont besoin de conna tre les volutions du foncier sp cifiquement sur leur territoire Soulignons enfin qu une p riode o l on s interroge sur un possible retournement de cycle les questions soulev es aujourd hui vont tre fortement pos es dans les mois venir dans le d bat politique Les bases notariales pourront sans nul doute apporter des l ments d clairage objectifs particuli rement utiles en mati re de politique publique 1 1 ACTUALITE ET MODE D EMPLOI DES BASES NOTARIALES OLIVIER PAVY Directeur des Affaires conomiques au Conseil sup rieur du notariat Co directeur de l association Dinamic FR D RIQUE THOLLON BARAS Directrice des activit s immobili res de Paris Notaires Services Le notaire est un acteur important du secteur immobilier et dispose ce titre de nombreuses informations dont l exploitation constitue d sormais un enjeu important pour la profession autant qu une obligation l gale Nous avons souhait dans le cadre de cette intervention apporter un clairage sur cette nouvelle mission de service public fa
87. ti et du terrain Prix a H Z b T Z 2 c X Z e mod le 1 avec les m mes notations Modele 1 que nous comparons aussi au modele 2 plus simple suivant Prix a H Z bT Z e mod le 2 qui ne fait pas intervenir les caract ristiques des maisons autres que la superficie Nous testons aussi l hypoth se de d pr ciation ou appr ciation diff rentielle des terrains et des structures S il est vrai que le b ti se d pr cie et non le terrain une estimation de ce mod le s par ment pour chaque g n ration de maison selon leur date de construction devrait montrer une part du terrain en augmentation par rapport celle du b ti au fil du temps En Ile de France Pour la r gion Ile de France figure 6 le prix du m de structure en 2007 attein drait 2174 euros le m en Seine et Marne et 4 513 euros le m dans les Hauts de Seine Les prix du terrain seul semblent cependant faibles 6 euros du m en Seine et Marne un peu plus de 100 dans les Hauts de Seine et 74 en Val de Marne On observe bien une augmen tation du prix du terrain d un d partement l autre mais l ordre de grandeur du prix au m2 semble peu vraisemblable Il est possible qu une estimation conduite un niveau g ographique plus fin permette d obtenir de meilleurs r sultats 7000 gt 100 amp 3 90 a 6000 5 80 5000 70 4000 pee 50 3000 40 2000 2174 T 30 20 1000 10 0 0 Seine Yvelines E
88. toire C t croissance d mographique Toulouse et Lille s opposent la premi re avec une crois sance record de 16 d habitants entre 1999 et 2007 la seconde avec une croissance d a 2 Comme pr cis en introduction ces m tropoles sont consid r es l chelle de laire urbaine LES MARCH S DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE Figure 2 Soldes migratoires des aires urbaines sur la p riode 1999 2007 28 peine 2 pendant la m me p riode Entre ces extr mes Montpellier 12 et Rennes 11 rejoignent la cat gorie des m tropoles forte croissance tandis qu Orl ans 4 et Strasbourg 5 appartiennent la cat gorie des m tropoles croissance relative ment faible Quant Paris elle voit sa population cro tre de fa on relativement mod r e 6 la mani re de l ensemble de la France m tropolitaine et de m tropoles de pre mier rang telles que Lyon 7 et Marseille Aix 7 Cependant si l on distingue les deux leviers de la croissance d mographique la diff rence entre les m tropoles tient plus la dynamique migratoire qu la dynamique naturelle Dans un contexte de m tropolisation qui renforce encore la concentration de la popula tion dans une poign e de m tropoles cette diff rence appara t particuli rement significa tive lorsque l on consid re que les migrations sont potentiellement des mobilit s au sein du parc de logement et pour partie des transactions immobili res C
89. trimestrielle des prix m dians pour les appartements et les maisons dans l ancien sur la base des informations des avant contrats fin novembre 2011 figures 1 et 2 LES MARCHES DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE Figure 1 Appartements anciens prix au m m dian par commune Tendances observ es sur les avant contrats fin novembre 2011 I Sup rieure 5 M Entre 0 et 5 E inf rieure 0 Figure 2 Maisons anciennes prix m dian par d partement Tendances observ es sur les avant contrats fin novembre 2011 I Sup rieure 5 M Entre 0 et 5 E inf rieure 0 12 Caen 2240 Strasbourg 2550 Nancy 1950 Orl ans 2170 Montpellier 2700 Bordeaux 2950 Pas de Calais 137700 ys Nord 155000 Seine Maritime 160000 q 4 Vosges d 110000 N y KKK mi a m A Tendances observ es sur les avant contrats fin novembre 2011 Une tendance haussi re est observ e pour Rennes Bordeaux ou Orl ans alors que Nantes Nancy Strasbourg ou Caen pr sentent une tendance la baisse Il appara t galement net tement que les tendances observ es sur les avant contrats pr figurent les ventes de fin f vrier 2012 et la tendance plus g n rale du march ACTUALIT ET MODE D EMPLOI DES BASES NOTARIALES Figure 3 Projection de prix Paris Projection 3 mois des volutions des prix constat es sur le
90. ublement de la part du PTZ en 2009 et une forte augmentation du pourcentage des pr ts pour lesquelles la part de la dette repr sente au moins 100 de l op ration passant d environ 13 en 2005 35 en 2011 Ceci indique une moindre exigence des pr teurs sur l apport personnel apr s avoir jou sur les facteurs des dur es et taux d int r t du cr dit les banques utilisent la derni re source d assouplissement du financement le taux d endettement Cette tendance assez forte est corr l e la crise ainsi apr s 2009 la part des dettes augmente de nouveau les banques rel chent leurs exigences sur l apport personnel la part des emprunts avec fort taux d endettement aug mente tout en restant dans la contrainte de ratio de mensualit revenu de 33 LES MARCH S DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE b Dans l ancien La m me observation peut tre faite dans l ancien avec une tendance identique la hausse de la dette dans le financement des op rations 0 5 110 T TNT 100 7 peser 7 AS 90 4 0 35 N If O MY O 00 y A RIA A 7 W r 0 3 Hi a 0 25 80 4 Y 70 a jt I 1 NH D 0 2 60 t H t t t H t t t t t t t 0 15 gm M nN Mm Mm nN Mm LO o co Q S 8 8 8 8 8 8 8 8 S A a A 8 A 8 A ga A S N A N Trimestres Figure 6 mm Quotit pr t 0 Quotit autres pr ts Moyenne du taux ene quartile d end
91. ues La prise en consid ration des volutions observ es sur les march s l tranger ainsi que les v nements politiques du printemps prochain nous incitent penser que nous nous trouvons la veille d un certain nombre de changements Cependant c est surtout l ana lyse localis e fond e sur l exploitation des bases de donn es notariales qui nous permet tra de progresser dans l explication de ces volutions du march immobilier CONCLUSION LES MARCHES DU LOGEMENT UN NOUVEAU CYCLE JEAN FRANCOIS HUMBERT Notaire pr sident de l association Dinamic 90 Notre souhait par cette manifestation est de contribuer a mieux connaitre les march s de l immobilier en particulier le logement Chacun sait combien ils sont com plexes car les analyses ne sont pas identiques entre le neuf et l ancien le collectif et le diffus les m tropoles et les campagnes Il convient d aller au del des seules donn es chif fr es qu il s agisse du nombre des mutations ou des prix Ces donn es sont naturellement importantes primordiales m me Elles ne refl tent pas seules la r alit des march s Au cours de la premi re table ronde Madame Thollon Baras et Monsieur Pavy qui ani ment les bases du notariat ont donn quelques cl s de lecture de leur activit Les difficul t s ne sont pas n gligeables dans la mesure o nous avons l ambition de maintenir un haut niveau de qualit les donn es que nous enregistron

Download Pdf Manuals

Related Search

Related Contents

Samsung 800TFT Manuel de l'utilisateur  Fasciculo 4 - Electrolux  Washing Machine User`s Manual    Samsung DVD-618KA/XSG دليل المستخدم      CableWholesale 30XR-20100 wire connector  Gebruiks- aanwijzing Koelkast User manual Refrigerator Notice d    

Copyright © All rights reserved. Failed to retrieve file