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ME_Ministère Logement_Version Finale_27082012

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Contents

1. Vendeur Association Page X Acqu reur Association Page X Op ration r alisable Principales Page observations x R gime fiscal Page X Calendrier de r alisation des Page op rations x Page 13 Les fiches portant sur les baux sont pr sent es quant elles de la fa on suivante Bail emphyt otique D finition Page X Dispositions Page l gislatives et a r glementaires Nature du droit i Bailleur Page X Page Emphyt ote i Sp cificit s Page X Page R gime fiscal L Une seconde partie expose de fa on d taill e les diff rents modes op ratoires pr sent s dans les fiches de synth se qu il s agisse d op rations emportant transfert de patrimoine ou des autres op rations de restructuration immobili re envisag es dans le pr sent Guide Page 14 1 1 LES FICHES DE SYNTH SE Page 15 1 1 1 Les organismes d habitations loyer mod r HLM 1 1 1 1 L office public de l habitat Forme Cr ation Etablissement Public Industriel et Commercial EPIC Cr ation r sultant d une d lib ration de l organe d lib rant de la collectivit territoriale ou de l tablissement public de rattachement puis d cret CCH art L 421 7 pris sur avis du comit r gional de l habitat de la r gion dans laquelle office aura son si ge et du conseil sup rieur des habitations loyer mod r CCH art R 421 11 Capital social
2. il repr sente l office aupr s des pouvoirs publics des collectivit s territoriales et des tablissements publics de coop ration intercommunale comp tents en mati re d habitat il repr sente l office en justice pour les contentieux dans lesquels les administrateurs ou le directeur g n ral sont mis en cause titre personnel dans le cadre de leurs fonctions Il doit rendre compte au conseil des actions en justice qu il a introduites la prochaine s ance de ce conseil Il s agit l d une liste exhaustive C 3 Le directeur g n ral Il est nomm par le conseil d administration sur proposition du pr sident Il ne peut pas tre choisi parmi les membres du conseil CCH art R 421 18 En effet les fonctions de directeur g n ral sont incompatibles avec celles de membre du Conseil d administration CCH art R 421 18 Le directeur g n ral peut tre soit un agent contractuel engag sous les conditions du droit priv soit un fonctionnaire ou un agent de collectivit locale d tach Cependant selon la Jurisprudence l agent charg de la direction de l ensemble des services d un tablissement public caract re industriel et commercial est un agent public en toute hypoth se Le directeur g n ral de l office public de l habitat est donc un agent contractuel de droit public L article R 421 18 du Code de la construction et de l habitation num re les attributions du directeur g n ral il assiste
3. Absorbante Association Fondation Absorb e OPH SA HLM SCP HLM SCIC HLM Op ration r alisable Principales observations R gime fiscal Page 139 Absorbante Absorb e OPH SA HLM SCP HLM SCIC HLM Association Fondation Op ration r alisable Principales observations R gime fiscal Page 140 2 1 2 3 Entre une association ou fondation et une soci t d conomie mixte Absorbante Absorb e Association Fondation SEM Op ration r alisable Principales observations R gime fiscal Page 141 Absorbante Absorb e SEM Association Fondation Op ration r alisable Principales observations R gime fiscal Page 142 2 1 2 4 Entre une association ou fondation et une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou soci t responsabilit limit e Absorbante Absorb e Association Fondation SA SAS SARL Op ration r alisable Principales observations e M R gime fiscal Page 143 Absorbante Absorb e SA SAS SARL Association Fondation Op ration r alisable Principales observations e R gime fiscal Page 144 2 1 2 5 Entre une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou soci t responsabilit limit e et un organisme HLM A
4. Page 239 Le sort des am liorations la cessation de l usufruit ni l usufruitier s il n est pas d c d ni ses h ritiers s il a quitt ce monde ne peuvent r clamer au nu propri taire devenu plein propri taire une indemnit pour les am liorations faites ou pr tendument faites La r gle s applique m me si la valeur du bien a augment article 599 alin a 2 du Code civil L usufruitier d un bien immobilier ou ses h ritiers peuvent seulement enlever les glaces tableaux et autres ornements qu il avait fait placer mais charge de r tablir les lieux dans leur tat initial article 595 alin a 3 L usufruitier ou ses h ritiers peuvent galement r clamer au nu propri taire devenu plein propri taire la plus value r sultant des grosses r parations que l usufruitier a faites en cours d usufruit alors qu elles incombaient au nu propri taire article 605 Le sort des locations d habitation consenties Si l usufruitier avait consenti un bail d habitation au cours de l usufruit qui vient de cesser ce bail se poursuit jusqu son terme si celui ci est gal ou inf rieur 9 ans m me s il avait t renouvel Le nu propri taire doit patienter alors m me qu il n a jamais donn son accord occupation de son logement par le s locataire s Il peut donner cong pass s les 9 ans au locataire en se fondant seulement sur Particle 595 alin a 2 du Code civil Si en re
5. conomique peuvent notamment tre des associations C com art L 612 4 qui agissent dans certains domaines particuliers sant loisirs tourisme formation ou fondations les soci t s civiles les mutuelles r gies par le Code de la mutualit les groupements d int r t conomiques civil etc Page 98 Sont galement vis es les associations qui ont re u annuellement de l Etat de ses tablissements publics ou des collectivit s territoriales une ou plusieurs subventions dont le montant global exc de 153 000 euros et ce quelle que soit leur activit C com art L 612 4 et art D 612 5 ex d cret 2006 335 du 21 mars 2006 art 1 Pour les associations la notion de mandataire social n est pr cis e ni dans le Code de commerce ni dans la loi de 1901 Selon la Compagnie nationale des commissaires aux comptes Bull CNCC juin 2003 p 342 il convient d examiner la r partition des pouvoirs au sein des associations pour d gager des l ments de r ponse La jurisprudence en mati re de responsabilit civile et p nale des dirigeants consid re que les dirigeants de l association sont des mandataires de celle ci au sens du Code civil Toutefois le mandat civil se distingue du mandat social Le contenu du mandat du dirigeant n est pas d fini par un texte mais par les statuts de l association En outre le texte ne vise pas les conventions conclues entre l association et les mandataires sociaux mais les conventions conclues e
6. doivent tre immobilis es et amorties sur la dur e normale d utilisation de chaque l ment ou sur la dur e du bail si celle ci est plus courte Cession des droits du bailleur et du preneur Bailleur et preneur application du r gime d imposition des plus ou moins values immobili res En effet il s agit d une cession de droits r els immobiliers TVA Option possible du bailleur pour l application de la TVA sur les loyers Lors de la cession de ses droits par le preneur application possible de la TVA en fonction de la nature de la nature du bien sur lequel porte le droit dont il s agit Droits d enregistrement Acte constitutif d un bail emphyt otique TPF 0 715 sauf si option pour la TVA Assujettissement des loyers la contribution sur les revenus locatifs pour les personnes morales sauf si option pour la TVA Cession par le bailleur de ses droits application du r gime fiscal des mutations d immeubles Art 1378 bis du CGT application de la formalit fusionn e Cession par le preneur de ses droits application du r gime fiscal des mutations d immeubles Art 1378 bis du CGT application de la formalit fusionn e P 212 213 Page 164 2 1 5 Le bail r habilitation pages 213 224 Bail r habilitation Le bail r habilitation est un contrat pass entre le propri taire d un bien immobilier et un preneur pour am lioration la r habilitation du bien
7. 10 ou s il s agit d une soci t actionnaire la soci t la contr lant n a pas modifi l alin a 4 de ce m me article qui concerne les SAS unipersonnelles Ainsi la d rogation propre la SAS unipersonnelle selon laquelle il est seulement fait mention au registre des d cisions des conventions entre la soci t et son dirigeant n a pas t pr vue pour les conventions pass es avec l associ unique A la lettre du texte de l alin a 4 un rapport doit donc tre tabli par le commissaire aux comptes lorsque l associ unique non dirigeant conclut une convention avec la soci t C est en ce sens que s tait prononc e l association nationale des SA Communication ANSA comit juridique n 3169 du 11 septembre 2002 mais on comprend mal l int r t de pr senter l associ unique un rapport sur les conventions qu il a lui m me pass es avec la soci t Aussi interrog par la CNCC sur cette difficult le minist re de la justice Lettre du minist re de la justice du 22 d cembre 2003 Bull CNCC d cembre 2003 p 573 a adopt la solution inverse Si le ministre de la justice rel ve que la convention pass e entre la soci t et son associ unique non dirigeant n a effectivement pas figurer sur le registre le dernier alin a de l article L 227 10 du Code de commerce ne le pr voyant pas il consid re que le commissaire aux comptes n a pas davantage tablir de rapport ce dernier tant destin garan
8. 1891 du Code Civil Aux termes de l Article 1875 du Code civil le pr t usage ou commodat est un contrat par lequel l une des parties livre une chose l autre pour s en servir la charge par le preneur de la rendre apr s s en tre servi Page 230 Le commodat permet donc au propri taire d un bien immobilier de pr ter celui ci gracieusement une association de son choix pour son usage Ce pr t usage est par essence gratuit Code Civil Article 1876 Toutefois le pr teur peut exiger une caution ou une assurance Le pr teur demeurant propri taire du bien mobilier ou immobilier pr t l emprunteur ne peut c der ou louer le bien re u Cela signifie qu il est possible d y d roger par une clause contractuelle 2 2 2 2 2 Les principales caract ristiques Aux termes de l article 18 77 du Code civil ce qui peut tre ainsi pr t ne sont pas les seuls biens immobiliers mais plus g n ralement les biens qui ne se consomment pas par l usage La chose pr t e doit tre non consomptible Elle peut concerner des meubles corporels ou incorporels ou des biens consomptibles si l usage qui en est fait n est pas de consommation Parce que le pr t est conclu dans l int r t de l emprunteur la chose lui est remise afin qu il s en serve article 1875 du Code civil Ce qui permet de diff rencier le pr t du contrat de d p t Le pr t usage n est pas translatif de propri t l emp
9. Possibilit de faire APE Oui pour le placement d obligations R gime fiscal Exon ration des imp ts commerciaux TVA IS et taxe professionnelle sous condition Exon ration d IS pour o les revenus des locations sociales et des locaux annexes o les revenus indissociables ces activit s et pour les cessions d immobilisations Modalit s de contr le Contr le administratif Commissaire aux Comptes obligatoire pour les associations suivantes o associations mettant des obligations o associations habilit es consentir des pr ts pour la cr ation et le d veloppement d entreprises par des ch meurs ou titulaires des minima sociaux o association d insertion par l activit conomique conditions n anmoins de production de biens et de services et d veloppement d activit s d utilit sociale o associations PERP Commissaire aux Comptes obligatoire selon des seuils o associations recevant des subventions publiques si les subventions publiques annuelles gt 153 000 o associations et fondations recevant des dons ouvrant droit au b n fice du donateur d duction fiscale lorsque le montant annuel des dons re us exc de 153 000 Page 27 1 1 2 3 L association reconnue d utilit publique Forme Constitution Contrat d association D claration la pr fecture publication dans un journal officiel sous forme d un d cret du Minist re de l Int rieur apr s avis du Co
10. e Inscription sur le registre sp cial Page 132 2 1 1 8 D une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou responsabilit limit e une soci t d conomie mixte soci t Cession de biens immobiliers Vendeur SA SAS SARL P 78 82 86 Acqu reur SEML p 89 Op ration N r alisable V rifier l enti re disposition du bien c der e V rifier la propri t du bien e V rifier l absence de clause d inali nabilit e En cas de bien indivis obtenir le consentement unanime de tous les co indivisaires e D terminer les charges pesant ventuellement sur le bien c der hypoth ques Prix de vente fix librement Principales Paire toutefois valuer le bien par France Damans BEREN conditions e S assurer que le prix de cession est au moins gal la valeur nette re comptable du bien et en cas de financement par emprunt au capital de la r alisation restant d e S assurer que le prix d acquisition est conforme aux r gles d quilibre financier de l OLS Autres conditions e V rifier les ventuelles limitations la cession aux financements de l acquisition construction et de travaux ult rieurs e S assurer de la transparence de l op ration d lib rations des organes comp tents e S assurer du respect du r gime des conventions r glement es Imp t sur les Soci t s Imposition de la plus value de cession TVA Le vendeur au cas d esp ce ne devrait p
11. et des objectifs poursuivis C 3 Mise disposition de biens immobiliers Rien ne s oppose ce qu un SEML b n ficie d une mise disposition d un bien immobilier en vertu d un bail ou que cette derni re mette disposition un bien immobilier dont elle est propri taire d s lors que cela entre dans son objet social 1 2 2 1 2 Le r gime fiscal L imp t sur les soci t s Activit s d am nageurs Les SEML concessionnaires d op rations d am nagement sur le fondement de l article L 300 4 du Code de l urbanisme pour les r sultats provenant d op rations r alis es dans le cadre d une ZAC de lotissements de zone de restauration immobili re de zones de r sorption de l habitat insalubre et les op rations de r novation urbaine sont exon r es d imp t sur les soci t s art 207 6 bis CGT Sont galement exon r es les SEML de construction qui proc dent sans but lucratif au lotissement et la vente de terrains leur appartenant condition toutefois que leurs statuts soient conformes aux clauses types article 207 1 7 du CGT Activit s relevant du service d int r t g n ral Application de exon ration pr vue en faveur des organismes HLM Page 58 Le r gime de la TVA En principe la nature des activit s des SEML les assujettit la TVA dans les conditions pr vues par les articles 256 et suivants du CGI Toutefois pour les SEML d am nagement l administration
12. il a eu lieu avant la cessation de l usufruit Pass s les 9 ans le nu propri taire peut donner cong au locataire en son fondant sur l article 595 alin a 2 du Code civil R gime fiscal Evaluation de la nue propri t et de l usufruit entre personnes morales Un usufruit constitu au profit d une personne morale ne peut avoir une dur e sup rieure 30 ans Sa valeur maximale est de 69 de la valeur en pleine propri t de immeuble Nu propri taire L immeuble dont la propri t est d membr e est inscrit l actif du nu propri taire qui est le seul titulaire du droit Pamortir La base d amortissement est soit la valeur de la nue propri t si immeuble a t acquis en nue propri t soit son prix d origine si le d membrement a lieu apr s son acquisition Il d duit les charges aff rentes l immeuble Il est impos sur la plus value de cession de l immeuble selon le r gime des plus values Usufruitier Il ne peut d duire que les charges support es pour faire face ses obligations d usufruitier Si l immeuble est donn en location il est impos sur les loyers imp t sur le revenu ou l imp t sur les soci t s au taux de droit commun Il peut amortir le droit d usufruit dont il est titulaire si ce dernier est inscrit son actif immobilisation et qu il est soumis une d pr ciation Cession des droits de nue propri t et d usufruit Imp t
13. responsabilit limit e 2 1 3 5 Entre une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou une soci t responsabilit limit e et une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou une soci t responsabilit limit e 2 1 3 6 Entre une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou une soci t responsabilit limit e et un organisme HLM 2 1 4 LE BAIL EMPHYTEOTIQUE 2 1 5 LE BAIL A REHABILITATION 2 1 6 LE BAIL A CONSTRUCTION 2 1 7 LE DEMEMBREMENT DE DROIT DE PROPRIETE 2 2 LA PRESENTATION DES DIFFERENTES FORMES D INTERVENTION 2 2 1 LE TRANSFERT DE PATRIMOINE 2 2 1 1 La cession de patrimoine 2 2 1 1 1 Le r gime juridique 2 2 1 1 1 1 2 2 1 1 1 2 2 2 1 1 1 3 2 2 1 1 1 4 2 2 1 1 15 2 2 1 1 2 La fiscalit 2 2 1 1 3 La vente HLM Les parties L immeuble Le prix de vente La formation de la vente Les effets de la vente 2 2 1 2 La fusion et op rations li es 157 158 160 162 165 167 170 173 173 173 173 173 176 179 181 188 190 190 191 Page 6 2 2 1 2 1 Le r gime juridique 191 2 2 1 2 1 1 La pr sentation des op rations de fusion et op rations li es 191 2 2 1 2 1 2 Le d roulement des op rations 192 2 2 1 2 1 3 La fusion simplifi e 194 2 2 1 2 1 4 La transmission universelle de patrimoine TUP 194 2 2 1 2 2 Le r gime fiscal 196 2 2 1 3 L apport 196 2 2 1 3 1 Le r gime juridique 196 2 2 1 3 1 1 L apport partiel d actifs 196 2 2 1
14. usufruit Son appr ciation est souveraine S il la prononce et ordonne ainsi la rentr e en jouissance du nu propri taire dans son bien il peut d cider que l usufruitier ne percevra aucune indemnit s il estime que les circonstances sont ce point graves que le l usufruitier ne m rite pas en contrepartie de cette extinction pr matur e de son usufruit de recevoir une somme annuelle jusqu au moment o son droit d usufruit aurait d cesser article 618 du Code civil R union sur la t te d un seul des qualit s de nu propri taire et d usufruitier le droit usufruit s teint lorsqu il est transmis cause de mort ou c d vendu ou donn au nu propri taire article 617 alin a 4 du Code civil Il se peut aussi qu une personne acquiert par un m me achat le droit de l usufruitier et le droit du nu propri taire Dans ce cas cette personne ne re oit que la pleine propri t du bien sans avoir t un seul instant nu propri taire avant d tre usufruitier ou l inverse Si le bien tait lou un fermier celui ci peut l acheter alors par priorit car son droit de pr emption est opposable au nouveau propri taire alors qu il ne le serait pas un nu propri taire ou un usufruitier Les cons quences de l extinction de Pusufruit Le nu propri taire devient alors plein propri taire du bien et b n ficie de toutes ses utilit s dans les termes de l article 544 du Code civil
15. 1 pour les SA directoire Si l int ress s abstenait de prendre cette initiative les administrateurs qui auraient n anmoins eu connaissance d une telle convention pourraient tre tenus pour responsables de la violation des dispositions l gales par application de l article L 225 251 du Code de commerce relative aux fautes ou infractions commises par les administrateurs Autorisation pr alable Le conseil d administration ou de surveillance statue sur l autorisation sollicit e C com art L 225 38 al 1 pour les SA classiques L 225 88 al 1 pour les SA directoire L int ress ne peut pas prendre part au vote sur l autorisation sollicit e C com art L 225 40 al 1 pour les SA classique L 225 88 al 1 pour les SA directoire L administrateur ou le membre du conseil de surveillance int ress ne doit donc pas tre pris en compte pour le calcul du quorum ni de la majorit lors du vote de l autorisation le concernant L interdiction pour les administrateurs int ress s de participer au vote peut conduire une impossibilit pour le conseil de donner son autorisation Il en est ainsi lorsque tous les administrateurs sont int ress s la convention ou lorsqu une convention est conclue entre deux soci t s ayant les m mes dirigeants Dans ce cas les commissaires aux comptes devront faire tat de cette situation dans leur rapport sp cial et l assembl e des actionnaires couvrtira la nullit encourue Da
16. 2 2 1 1 2 La fiscalit Voir les fiches de synth ses pr sent es ci avant 2 2 1 1 3 La vente HLM Les dispositions applicables aux cessions d l ments du patrimoine immobilier autres que les logements foyers des organismes HLM sont pr cis es aux articles L 443 7 et suivants et R 443 10 et suivants du CCH Les cessions entre organismes HLM sont explicitement pr vues l article L 443 11 alin a 3 ainsi r dig Nonobstant les dispositions du premier et du deuxi me alin a du pr sent article les logements peuvent tre vendus un autre organisme d habitations loyer mod r on une soci t d conomie mixte sans qu il soit fait application des conditions d anciennet on d habitabilit pr vues l article L 443 7 Les locataires en place continuent b n ficier des conditions ant rieures de location L article L 443 12 apporte les pr cisions suivantes sur la d termination du prix de vente de ces logements Lorsque l acqu reur est l une des personnes morales vis es l article 1 443 11 le prix de vente ne peut tre inf rieur l valuation faite par le service des domaines en prenant pour base le prix d un logement comparable libre d occupation sauf en cas de vente un organisme d habitations loyer mod r on une soci t d conomie mixte Ainsi le prix de vente entre organismes HLM est libre Les modalit s de traitement des emprunts sont pr cis es l article L 44
17. 30 ans la remise des constructions ne donne lieu aucune imposition Lorsque la dur e du bail est comprise entre 18 et 30 ans le revenu brut correspondant la valeur des constructions transf r es est gal aux prix de revient desdites constructions sous d duction d une d cote gale 8 par ann e de bail au del de la 18 ann e L imposition peut tre chelonn e sur 15 ans Ces constructions sont inscrites l actif du bailleur pour une valeur gale leur prix de revient sous d duction d une d cote gale 8 par ann e de bail au del de la 18 ann e Cette valeur sert de base au calcul des amortissements Transfert du terrain au preneur Imp t sur les soci t s Bailleur Il r alise une v ritable cession d un terrain et le profit en r sultant doit tre consid r comme une plus value et soumise en tant que tel au r gime d imposition qui lui est propre Preneur La somme vers e pour l acquisition du terrain n est pas d ductible mais doit tre immobilis e TVA Droits d enregistrement Le bail comporte une clause de transfert de propri t au profit du preneur au terme du contrat Le r gime de la vente du terrain au preneur d pend de la nature du terrain terrain b tir terrain non b tir 2 2 2 2 Le commodat 2 2 2 2 1 La d finition Les r gles du commodat ou plus g n ralement d sign s par le terme Pr t usage sont fix es par les articles 1875
18. C com art L 225 38 al 2 pour les SA classiques L 225 86 al 2 pour les SA directoire Le l gislateur n a express ment pr vu l hypoth se des conventions auxquelles le dirigeant est indirectement int ress que dans les SA L int r t indirect du dirigeant ou associ n est pas retenu par les textes relatifs aux SARL et SAS mais il pourrait le cas ch ant tre suppl cette lacune par le recours l interposition de personne En effet en pratique l interposition de personne implique un int r t indirect de sorte que le plus souvent les d cisions de justice qui constatent une interposition de personnes rel vent galement l existence d un int r t indirect Cass com 23 octobre 1990 pr cit CA Paris 20 novembre 1998 16 ch B SCI Eljo c SA AG Plus Pour qu il y ait int r t indirect deux l ments doivent tre r unis e les conventions dans lesquelles le dirigeant ou l actionnaire a un int r t indirect sont celles dont il tire un profit quelconque ristourne commission ou autre avantage m me non p cuniaire m me s il n en est pas le b n ficiaire principal e Par ailleurs l int ress doit d tenir un pouvoir suffisant pour infl chir la conduite de la soci t Son appr ciation appartient aux juges du fond d Le cas des personnes morales de droit priv non commer antes ayant une activit conomique Les personnes morales de droit priv non commer antes ayant une activit
19. D finition par des travaux sa location usage d habitation uniquement notamment dan des personnes d favoris es sa restitution au propri taire en bon tat d entretien au terme du bail Pt Art L 252 1 L 252 4 du Code de la construction et de lhabitation CCH i circulaire n 94 17 du 27 avril 1994 BOMET 30 mai p 27 r glementaires Nature du droit Le bail r habilitation conf re au preneur un droit r el immobilier susceptible d hypoth que ce droit peut tre c d et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobili re Le bien peut tre lou ou sous lou Etant constitutif d un droit r el immobilier il doit tre publi au bureau des hypoth ques de la situation de l immeuble lou Forme du Bail Par acte authentique car constitutif d un droit r el Bailleur Toute personne propri taire de l immeuble Preneur Soit un organisme HLM soit une SEM dont l objet est de construire et de donner bail des logements soit une collectivit territoriale soit un organisme b n ficiant de l agr ment relatif la MOI pr vu l article L 365 2 Sp cificit s Dur e du bail Le bail r habilitation doit tre consenti pour plus de 12 ans pas de prolongation par tacite reconduction Objet du bail L immeuble du bailleur sera destin un usage exclusif de location 3 ans renouvelable sur dur e de la convention pour l habitation principale Droits et obligat
20. Le caract re r el du droit immobilier consenti au preneur Suivant le premier alin a de l article L 252 2 du Code de la construction et de l habitation le preneur est titulaire d un droit r el immobilier Ce droit peut tre hypoth qu il peut tre saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobili re Ainsi comme le bail emphyt otique C rur art 937 et le bail construction CCH art L 251 3 al ler le bail r habilitation conclu dans les conditions pr vues l article L 252 1 du Code de la construction et de l habitation en vue de la r alisation de travaux d am lioration conf re au preneur un droit r el immobilier Se trouve de cette mani re affirm e et pr cis e sans aucune ambigu t la nature juridique du droit d usage conf r au preneur Le droit r el immobilier dont se trouve investi le preneur peut bien entendu comme tout autre droit de m me nature tre hypoth qu et faire l objet d une saisie immobili re Page 219 Le texte du premier alin a de l article L 252 2 du Code de la construction et de l habitation ne fait cet gard que pr ciser les cons quences juridiques de la qualification de droit r el attribu au bail r habilitation comme le fait galement et dans les m mes termes le deuxi me alin a de l article L 251 3 dudit code pour le bail construction Le droit du bailleur sur l immeuble objet du bail r habilitation demeurant lui m me un droit r el i
21. P 1993 celle ci est charg e du contr le de toute soci t association collectivit ou organisme quel qu en soit le statut exer ant une activit de construction ou de gestion de logements sociaux Le Code de la construction et de l habitation ouvre en outre aux collectivit s territoriales concern es le droit de faire contr ler les op rations et les critures des SA HLM b n ficiaires d avances ou garantie emprunt selon des modalit s fix es par l article R 451 4 du Code de la construction et de l habitation Le droit de contr le est galement ouvert aux d partements et aux Chambres de Commerce et d industrie quand elles ont accord des avantages similaires aux SA HLM CCH art L 451 6 Les SA HLM sont comme toutes soci t s anonymes contr l es par un Commissaire aux Comptes d sign pour 6 ans Page 44 1 2 1 3 La soci t anonyme coop rative de production HLM et la soci t anonyme coop rative d int r t collectif HLM Les soci t s anonymes coop ratives de production HLM ont t cr es avec la loi n 71 580 du 16 juillet 1971 La loi du 1 ao t 2003 relative la ville et la r novation urbaine introduit dans le code de la construction et de habitation une nouvelle cat gorie d organismes HLM la soci t coop rative d int r t collectif HLM plus commun ment d sign e comme SCIC HLM 1 2 1 3 1 Le r gime juridique Textes applicables Code de la construction et de Phab
22. alisation en tant qu am nageurs pour leur compte ou pour celui de tiers avec l accord des collectivit s ou communaut s int ress es d interventions fonci res d actions ou d op rations d am nagement e la construction acquisition am lioration et gestion pour le compte de personnes publiques ou priv es de logements faisant l objet d une location accession ou d un bail avec convention d usufruit ou encore destin s tre vendus des personnes de ressources modestes e l acquisition et gestion de lots dans des copropri t s d grad es ou de logements priv s vacants e la souscription ou acquisition de parts de soci t s civiles immobili res de parts ou d actions mises par des soci t s HLM ou des SEM e la g rance d immeubles appartenant d autres bailleurs sociaux des collectivit s territoriales des soci t s d conomie mixte ou l association fonci re logement D autres actions participant la mise en uvre du droit au logement des personnes d favoris es se rattachent ce titre au service d int r t g n ral du logement social e acquisition et mise en location d h tels meubl s ou non destin s l h bergement temporaire de personnes en difficult e gestion de logements vacants ou de locaux r quisitionn s par le pr fet pour les sous louer ou les louer des personnes revenus modestes ou d favoris es C Fonctionnement Depuis l ordonnance du 1 f vrier 2007 rela
23. art L 451 7 Le contrat peut faire obligation au preneur d apporter des am liorations au bien lou dans ce cas la redevance est g n ralement modique En ce qui concerne les constructions existant au moment de son entr e en jouissance et celles qui auront t lev es en ex cution de la convention le preneur est tenu des r parations de toute nature Il n est toutefois pas tenu de reconstruire les b timents s il rapporte la preuve que ceux ci ont t d truits par cas fortuit par force majeure ou par suite d un vice de construction ant rieur au bail Le Bail emphyt otique conf re un droit r el immobilier au preneur Celui ci est donc investi de pr rogatives beaucoup plus larges que celles dont b n ficie un locataire ordinaire L emphyt ote dispose d une grande libert pour exploiter lui m me ou par un tiers sous locataire ou transformer le fonds lou Il peut hypoth quer son droit pour se faire consentir des cr dits ou le c der librement la facult de sous louer lui est galement reconnue C rur art L 451 1 al 1er Il convient d ailleurs pour que la qualification de bail emphyt otique ne puisse tre remise en cause en justice qu aucune clause du bail ne se r v le incompatible avec la constitution du droit r el devant profiter l emphyt ote Le preneur peut galement acqu rir au profit du fonds des servitudes actives et le grever par titres de servitudes passives pour un temps qui n exc
24. ch ant de financement d quipements hospitaliers ou m dico sociaux pour les besoins d un tablissement de sant d un tablissement social ou m dico social ou d un groupement de coop ration sanitaire Les activit s peuvent tre plurielles mais elles doivent tre compl mentaires Les collectivit s territoriales doivent d tenir au moins 50 1 des actions et maximum 85 Actionnariat Le solde peut tre d tenu par n importe quelle personne physique ou personne morale leur participation ne peut tre inf rieure 15 7 actionnaires minimum Organes de gestion et d administration Les r gles de droit commun des soci t s commerciales s appliquent l organisation administrative des SEML qui comprend o Une assembl e o Un conseil d administration ou directoire conseil de surveillance la Majorit des si ges au conseil sont attribu s la collectivit majoritaire si plusieurs collectivit s chacune d elles poss de au moins un si ge quel que soit son poids dans le capital Prise de d cisions Les collectivit s territoriales doivent d tenir plus de 50 des droits de vote Pouvoir r parti au prorata des parts d tenues Particularit s SA de droit priv dont l actionnaire majoritaire est une collectivit territoriale Leur cr ation rel ve de l initiative de cette collectivit Toute collectivit territoriale ou groupement de collectivit s territoriales actionnaire a droit a
25. d s figure en annexe cf tableaux des r gles de TVA applicables aux op rations immobili res inclus dans lInstruction 3A 9 10 du 30 d cembre 2010 Droits d enregistrement Application du r gime de droit commun 5 09 sauf si engagement de construire ou de revendre pris dans Pacte P 190 Calendrier de r alisation de Pop ration e R alisation d une valuation du bien e V rification des dispositions statutaires objet social organe comp tent e D lib rations de l organe d cisionnel des Parties e D lib rations de PAG des Parties e Transmission de l acte d approbation de Pop ration au Pr fet pour autorisation pour les associations ou fondations reconnues d utilit publique si constitution d hypoth ques changes ali nations d immeubles n cessaires au but poursuivi e R alisation des diff rents diagnostics immobiliers e Signature de la promesse de vente chez le Notaire e Lev es des conditions suspensives droit de pr emption financement e R ception des pi ces administratives par le Notaire J Signature de Pacte authentique Accomplissement des formalit s de publicit pour opposabilit J 2 mois au plus Publication la conservation des hypoth ques tard Pour toutes les associations e D claration modificative aupr s de la J 3 mois au plus pr fecture du d partement dans lequel elle a tard son si ge social art 5 Loi 1901
26. dire Pactivit immobili re de construction d achat et d entretien de logements dans tous les domaines de Pactivit immobili re n gociations fonci res tablissement de plan strat gique de patrimoine mise en uvre de travaux optimisation des plans de financement ce qui n cessite des comp tences sp cifiques en mati re b timentaire immobili re financi re comptable fiscale etc Pour s assurer de la professionnalisation des organismes qui vont b n ficier d aides publiques importantes du fait de la sp cificit des personnes log es et h berg es et qui vont devoir g rer le remboursement de cr dits sur 50 ans l article L 365 2 issu de Particle 2 de la loi du 25 mars 2009 du code de la construction et de l habitation CCH pr voit que ces organismes doivent disposer compter du ler janvier 2011 d un agr ment octroy par l Etat dans les conditions pr vues aux articles R 365 1 et suivants du CCH issus du d cret n 2009 1684 du 30 d cembre 2009 ces crit res tant calqu s sur ceux en vigueur pour l attribution des agr ments aux organismes HLM Or l tablissement des PDAHI et de la programmation des travaux qui en r sulte conduisent au constat suivant il existe de nombreuses situations o les gestionnaires sont souvent propri taires d une ou quelques structures mais sans pouvoir pr tendre l octroi d un agr ment dans la mesure o ils n ont g n ralement pas l intention d accro tr
27. dissolution de plein droit ou judiciaire ou administrative L association est dissoute de plein droit dans les cas suivants effectif minimum atteint inf rieur au seuil ventuellement fix par les statuts ou moins de 2 personnes arriv e au terme pr vu d une association dur e d termin e avec une date fix e l avance disparition de la raison d tre de l association devenue sans objet avec une ch ance non fix e l avance La dissolution judiciaire intervient sur demande des pouvoirs publics ou la requ te de toute personne y ayant un int r t l gitime notamment quand l association a un objet illicite en cas d infraction p nale En cas de dissolution les soci taires ne peuvent pas se partager le boni de liquidation Une association qui r partirait ses b n fices entre ses membres serait requalifi e par les tribunaux en soci t cr e de fait avec des cons quences importantes perte de la personnalit juridique responsabilit des associ s de fait l gard des tiers du fait des actes accomplis en cette qualit par l un d eux perte du b n fice des proc dures de sauvegarde ou de redressement judiciaire Ce sont les associ s de fait qui sont soumis la proc dure collective Le partage de b n fices a galement des cons quences fiscales puisque la gestion de l association ne serait pas consid r e comme d sint ress e Page 67 B Immeubles d une associa
28. e Elles peuvent galement librement hypoth quer leurs immeubles on en conc der l usufruit P 173 Page 120 e Pour toutes les associations e D claration modificative dans les trois mois la Pr fecture pour toutes les associations e Mention sur le registre sp cial R gime fiscal Imp t sur les soci t s Nous avons consid r que les associations fondations n exer aient aucune activit lucrative Exon ration de la plus value de cession TVA L association la fondation vendeuses ne devraient pas tre consid r es comme des assujettis agissant en tant que tels au sens des r gles de TVA en mati re immobili re Le traitement applicable selon la nature des biens c d s figure en annexe cf tableaux des r gles de TVA applicables aux op rations immobili res inclus dans PInstruction 3A 9 10 du 30 d cembre 2010 Droits d enregistrement Application du taux normal de 5 09 sauf si acquisition d un immeuble achev depuis moins de 5 ans acquis par le vendeur en tant qu immeuble construire taux r duit de 0 715 P 190 Calendrier de r alisation de Pop ration R alisation d une valuation du bien e V rification des dispositions statutaires objet social organe comp tent e D lib rations du CA e D lib rations de PAG de Passociation ou de la fondation e Transmission de Pacte d approbation de Pop ration au Pr fet pour autorisation pour les assoc
29. et de l adaptation du logement aux besoins personnels et familiaux du locataire ainsi qu ses possibilit s financi res d autre part Circ n 91 23 28 janv 1991 c Troisi me et derni re tape l occupant qui n a pas conclu de contrat de location ou accept l offre de relogement est l expiration du bail r habilitation d chu de tout titre d occupation sur le logement Page 222 Le bailleur propri taire de l immeuble et des am liorations r alis es au cours de celui ci a la facult et non l obligation de conclure avec les occupants en place l expiration du bail r habilitation un contrat de location prenant effet cette date Dans le cas o un tel contrat de location n aura pu tre conclu entre le bailleur propri taire de l immeuble et l occupant le preneur du bail r habilitation doit offrir aux occupants un logement correspondant leurs besoins et leurs possibilit s Il s agit en l occurrence d une obligation subsidiaire de relogement laquelle il ne peut tre d rog parce qu elle vise assurer une garantie de logement aux occupants lors de l expiration du bail r habilitation La circulaire n 91 23 du 28 janvier 1991 souhaite que d s la conclusion du bail r habilitation les parties bailleur ou preneur du bail examinent et mettent en place les solutions proposer aux locataires l issue du bail r habilitation le maintien dans les lieux par conclusion d un nouve
30. galement effectuer certains actes de disposition e Il a ainsi la facult de c der son usufruit le cessionnaire succ dant au c dant dans ses droits et obligations la dur e restant identique La cession de l usufruit est un acte al atoire la valeur tant incertaine la rescision pour cause de l sion est donc impossible m me pour des immeubles L usufruitier a galement le droit de percevoir les fruits naturels industriels et civils que produit le bien grev article 582 du Code civil e Il acquiert la propri t de ces fruits d s leur closion s agissant des fruits naturels et des fruits industriels ou au jour le jour s agissant des fruits civils article 583 du Code civil e L usufruitier n a pas le droit de disposer du bien car cela entraverait la vocation du nu propri taire en re devenir plein propri taire L usufruitier ne peut par cons quent vendre le bien ni le donner par don manuel ou donation le donner en gage nantissement ou hypoth que ni percevoir les produits qui en manent et en alt rent la substance e En revanche tant titulaire unique de son propre droit le droit d usufruit l usufruitier peut tout fait le vendre le donner voire le louer article 595 alin a 1er du Code civil Le nu propri taire ne peut s immiscer dans ces op rations ni pour y consentir ni pour les interdire Les obligations de l usufruitier L usufruit n acquiert le droit duse
31. gles pr sidant la d cision de vendre ou d acqu rir Les immeubles du domaine priv de l Etat sont ali n s par le service des domaines qui en recouvre le prix C dom Et art L 54 En application de la loi n 93 122 du 29 janvier 1993 JO 30 janv dite loi Sapin et de la loi n 95 127 du 8 f vrier 1995 JO 9 f vr les cessions d immeubles ou de droits r els immobiliers par une commune de plus de 2 000 habitants un d partement ou une r gion doivent tre pr c d es d une d lib ration motiv e de l assembl e d lib rante portant sur les conditions de la vente et ses caract ristiques essentielles au vu de l avis du service des domaines qui est r put donn l issue du d lai d un mois compter de sa saisine CGCT art L 2241 1 La d lib ration doit justifier le choix du cocontractant lorsque plusieurs offres ont t faites la commune laquelle conserve cependant sa libert de vendre de gr gr qui elle veut un bien de son domaine priv Mais la cession par une commune l euro symbolique d un terrain une soci t pour un motif d int r t g n ral de cr ation d emplois a t admise par le Conseil d Etat d s lors que l acqu reur devait en cas d inex cution de cet engagement rembourser la commune le prix du terrain tel qu il avait t valu par le service des domaines Les collectivit s locales sont repr sent es par leurs organes d ex cution pr sident du conseil r gio
32. inali nabilit Il convient de noter que e le juges ne peuvent mettre fin cette inali nabilit que si l int r t qui justifie la clause a disparu ou que si un autre int r t beaucoup plus important l exige Toutefois lorsque l ex cution de la condition devient pour l association extr mement difficile ou s rieusement dommageable les juges peuvent la r viser sous certaines conditions voir ci dessous Toute clause par laquelle le disposant priverait l association de la lib ralit si elle met en cause la validit d une clause d inali nabilit ou demande lautorisation d ali ner est r put e non crite e la r vision peut r sulter d un accord entre la Fondation et son fondateur ou ses ayants droit ou tre demand e en justice Elle n est recevable que 10 ans au moins apr s le d c s du fondateur Les juges peuvent autoriser l ali nation de tout ou partie de biens grev s d une telle clause en ordonnant que le prix soit employ des fins en rapport avec la volont du fondateur Constitution par voie d acquisition Acquisition des immeubles n cessaires au fonctionnement de l association L association simplement d clar e peut sans autorisation acqu rir titre on reux poss der et administrer le local destin l administration de l association et la r union de ses membres et les immeubles strictement n cessaires l accomplissement du but qu elle se propose Ar
33. interdit toute modification entra nant la perte de la qualit de coop rative La seule exception admise autorise la modification du statut coop ratif s il y va de la survie de l entreprise ou si cela est n cessaire son d veloppement Page 191 B Les effets g n raux de la fusion et de la scission Les effets g n raux de la fusion et de la scission sont d finis l article L 236 3 du Code de Commerce Aux termes de cet article la fusion et la scission se caract risent par trois traits essentiels La dissolution sans liquidation de la soci t fusionn e ou scind e e La transmission universelle de patrimoine de la ou des soci t s dissoutes aux soci t s b n ficiaires dans l tat o il se trouve au jour de la r alisation d finitive de l op ration L change de droits sociaux c est dire l acquisition par les associ s de la ou des soci t s qui disparaissent de la qualit d associ s de la ou des soci t s b n ficiaires dans les conditions d termin es par le contrat de fusion ou de scission Absence de liquidation de la soci t dissoute Par exception aux articles L 237 2 du Code de Commerce et 1844 8 du Code Civil la dissolution pour cause de fusion n emporte pas liquidation de la soci t fusionn e ou scind e Celle ci n est en effet pas n cessaire puisque le patrimoine fait l objet d une transmission universelle En cons quence il n y a pas lieu de proc der la nomination d
34. l administration moins de 6 mois avant la date de conclusion du bail auquel il est annex C env art L 125 5 IL et R 125 26 comb A 13 oct 2005 Journal Officiel 18 Novembre 2005 En cas de non respect par le bailleur de cette double obligation le preneur peut poursuivre la r siliation du bail ou solliciter une diminution du prix C env art L 125 5 V Ensuite si le bien lou comporte une partie usage d habitation le propri taire bailleur doit communiquer le dossier de diagnostic technique pour le contenu de ce rapport cf partie Vente immobili re paragraphe 2 2 1 1 1 2 En principe le bail emphyt otique chappe par nature aux diff rents droits de pr emption institu s en mati re civile droit de pr emption des co ndivisaires urbaine droit de pr emption urbain et des espaces naturels sensibles ou rurale droit de pr emption de la SAFER Droits et obligations des parties Pour fixer le contenu du contrat les parties disposent d une assez grande libert Telle qu elle r sulte du Code rural la r glementation relative au bail emphyt otique est en effet purement suppl tive Seules doivent tre consid r es comme d ordre public les dispositions li es la qualification du contrat Il en est essentiellement ainsi des deux r gles dict es par l article L 451 1 du Code rural le bail conf re au preneur un droit r el immobilier de jouissance librement cessible saisissable et susceptib
35. l article L 612 5 du Code de commerce D sormais l application de la proc dure d approbation pr vue pour ces personnes morales non commer antes est exclue pour les conventions courantes conclues des conditions normales qui en raison de leur objet ou de leurs implications financi res ne sont significatives pour aucune des parties C com art L 612 5 al 6 Page 111 1 3 4 1 2 Notion d op ration courante La proc dure des conventions r glement es n est pas applicable aux conventions portant sur des op rations courantes conclues des conditions normales C com art L 223 20 pour les SARL L 225 39 pour les SA classiques L 225 87 pour les SA directoire L 227 11 pour les SAS Sous cette r serve il semble que les op rations courantes sont celles qui sont effectu es par la soci t d une mani re habituelle dans le cadre de son activit Pour d terminer si une convention a t conclue dans des conditions nouvelles il convient semble t il de tenir compte des conditions dans lesquelles sont habituellement conclues les conventions semblables non seulement dans la soci t en cause mais encore dans d autres du m me secteur d activit R p Lebas AN 4 avril 1969 p 870 n 4276 Pour tre une op ration courante au sens de l article L 225 39 du Code de commerce une convention doit avoir t conclue dans le cadre de l activit ordinaire de la soci t et s agissant d un acte de disposition avoir un
36. l interposition de personne implique un int r t indirect de sorte que le plus souvent les d cisions de justice qui constatent une interposition de personne rel vent galement l existence d un int r t indirect Constitue par exemple une convention r glement e par personne interpos e e la promesse de vente d un immeuble usage d habitation appartenant une SA consentie au nom de la soci t par le Pr sident Directeur G n ral PDG de celle ci son pouse car quel que soit le r gime matrimonial des poux ils habitent ensemble Le PDG est donc indirectement b n ficiaire de la convention litigieuse et la soci t en fait contract avec lui pat personne interpos e Cass com 23 janvier 1968 Caisley c St fonci re de Pourville sur mer Bull civ IV n 38 e le contrat de vente d un terrain conclu entre une SA et un tiers moyennant un prix pay par remise des actions appartenant un administrateur de cette soci t Le conseil d administration de la SA ayant d j refus cet administrateur l achat des m mes terrains en change de ses actions le tiers a servi de pr te nom celui ci pour tenter de r aliser malgr tout l op ration Cass com 7 mars 1977 Robin c Hidoux s qual c L int r t indirect du dirigeant ou de l actionnaire Les conventions auxquelles le dirigeant ou l actionnaire des SA est indirectement int ress sont soumises la proc dure des conventions r glement es
37. minimum N ant Objet Comp tences D fini aux articles L 421 1 L 421 4 du CCH Comp tences d attribution o Comp tences principales notamment construction et gestion de logements locatifs destin s aux personnes et aux familles de ressources modestes que ces logements leur appartiennent ou qu ils appartiennent des tiers autres organismes HLM SEM Fonci re Logement collectivit s territoriales o Comp tences annexes production et commercialisation de logements group s en accession la propri t activit de location accession prestataire de services pour tiers am nagement de lotissements gestion de foyers de jeunes Comp tence territoriale elle est r gionale et peut tre tendue aux d partements limitrophes apr s accord de la commune d implantation de lop ration Actionnariat Absence d actionnariat Organe de gestion et d administration Un Conseil d Administration CA comportant en fonction de certains crit res 17 23 ou 27 membres et compos de o la Collectivit territoriale de rattachement obligatoire et majoritaire o des repr sentants des locataires obligatoire et au moins 1 6 des si ges o au moins une association d insertion ou de logement de personnes d favoris es obligatoire o autres repr sentants d organismes socioprofessionnels Il r gle par ses d lib rations les affaires de POPH et d cide de la politique g n rale de l
38. neufs ou anciens titre liminaire il convient de rappeler que toute personne qui vend apr s ach vement un ouvrage qu elle a construit ou fait construire est r put e constructeur de cet ouvrage C civ art 1792 1 et tenue de la responsabilit d cennale et de la garantie biennale conform ment aux articles 1792 et suivants du Code civil Page 178 L article L 243 2 du Code des assurances dispose que lorsqu un acte intervenant avant l expiration du d lai de dix ans pr vu l article 1792 4 1 du Code civil a pour effet de transf rer la propri t du bien mention doit tre faite dans le corps de l acte ou en annexe de l existence ou de l absence d assurance E L information relative l tat de l immeuble Pour assurer la protection des biens et des personnes des textes divers relatifs la lutte contre l amiante le plomb et les termites les installations au gaz et le r seau lectrique ont t tablis et des exigences d tats et de diagnostics techniques impos es par exemple diagnostic de performance nerg tique DPE instaur es L ordonnance no 2005 655 du 8 juin 2005 JO 9 juin ratifi e par la loi no 2006 872 du 13 juillet 2006 JO 16 juill dite engagement national pour le logement est l origine d une harmonisation des modalit s d tablissement des tats et constats permettant l information et la protection des acqu reurs et des preneurs de biens immobiliers Elle pr voit en outre la p
39. t s appartenant un m me groupe voire par des soci t s concurrentes B Distinction du r gime des fusions et des scissions L apport partiel d actif se distingue de la fusion et de la scission dans la mesure o il n a pas pour effet d emporter la dissolution de la soci t apporteuse et qu il ne constitue pas non plus une op ration de transmission universelle de patrimoine Il s agit au contraire d une simple op ration d apport de biens isol s ou d un ensemble de biens soumis au r gime d adoption des augmentations de capital avec apports en nature L apport partiel d actif peut porter sur un ou plusieurs l ments isol s par exemple un immeuble ou des titres en portefeuille ou sur un ensemble de biens par exemple l ensemble des l ments actifs et passifs d une branche d activit d termin e voir ci dessous Adoption facultative du r gime des scissions Le Code de commerce offre la possibilit aux soci t s de soumettre d un commun accord l apport partiel d actif au r gime des scissions Il s agit l d une simple facult qui en pratique n est utilis e qu en cas de transmission d une branche compl te d activit En effet les apports partiels d actifs ne peuvent b n ficier de deux avantages importants transmission universelle et r gime fiscal de faveur que s ils portent sur une branche compl te d activit et non pas sur des l ments isol s moins s agissant du r gime fiscal que l o
40. ts relatifs tant aux constructions qu au terrain Cette obligation de supporter les charges qui n est pas d ordre public est comparable celle qu dicte l article 944 du Code rural en mati re de bail emphyt otique La clause selon laquelle le preneur acquittera les taxes et charges de toute nature auxquelles le terrain lou et les constructions pourront tre assujetti met la charge du preneur la taxe fonci re aff rente au terrain cette taxe est d ailleurs tablie au nom du preneur CGI art 1400 IT Droits du preneur Aux termes de l article L 251 3 du Code de la construction et de l habitation le bail construction conf re au preneur un droit r el immobilier Ce droit r el peut porter aussi bien sur le sol lui m me que le cas ch ant sur un volume immobilier De ce caract re il r sulte que le bail construction doit tre publi au fichier immobilier L article 860 du Code g n ral des imp ts oblige les notaires tablir en pareil cas en double exemplaire un extrait d acte mod le 1 ou 2 ainsi que le rappelle une r ponse minist rielle R p min JOAN Q 21 janv 1985 p 242 JCP N 1985 prat 9509 3 Le bail construction r guli rement publi est opposable l acqu reur du terrain La valeur du droit r el du preneur sur le sol est distincte de celle de son droit de propri t temporaire sut les constructions difi es par lui Le droit r el ainsi conf r a une valeur propre qui s
41. 2007 n 06 16 537 n 1164 FS PBD d Hem c Lacquay RJDA 1 08 n 50 propos de la cession forc e des actions d un associ mais transposable c 2 SAS unipersonnelle Convention entre la soci t et son dirigeant Lorsque la soci t ne comprend qu un associ SASU il est seulement fait mention au registre des d cisions des conventions intervenues directement ou par personnes interpos es entre la soci t et son dirigeant C com art L 227 10 al 4 Contrairement aux r gles applicables la SAS pluripersonnelle ces conventions ne font donc pas l objet d un rapport du commissaire aux comptes Page 105 Aucune disposition ne pr cise le contenu de la mention faire figurer sur le registre mais il semble n cessaire d indiquer la nature et l objet de la convention ainsi que les modalit s essentielles notamment financi res prix et modalit s de paiement etc Le texte ne pr voit pas l obligation pour l associ de statuer sur les conventions m me s il n est pas pr sident ou dirigeant D s lors une telle approbation n est notre avis pas n cessaire la simple mention au registre valant approbation Convention entre la soci t et l associ unique non dirigeant La loi NRE qui a modifi l alin a 1 de l article L 227 10 du Code de commerce en tendant la proc dure des conventions r glement es aux conventions entre la SAS et les actionnaires disposant d une fraction des droits de vote sup rieure
42. 3 1 2 L apport en nature 198 2 2 1 3 2 La fiscalit 203 2 2 2 LES AUTRES MODALITES DE RESTRUCTURATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER 204 2 2 2 1 Les baux 204 2 2 2 1 1 Le bail emphyt otique 204 2 2 2 1 1 1 La d finition 204 2 2 2 1 1 2 Les caract ristiques juridiques 204 2 2 2 1 1 3 La fiscalit 212 2 2 2 1 2 Le bail r habilitation 213 2 2 2 1 2 1 La d finition 213 2 2 2 1 2 2 Les caract ristiques juridiques 214 2 2 2 1 2 3 La fiscalit 224 2 2 2 1 3 Le bail construction 225 2 2 2 1 3 1 La d finition 225 2 2 2 1 3 2 Les caract ristiques juridiques 225 2 2 2 1 3 3 La fiscalit 229 2 2 2 2 Le commodat 230 2 2 2 2 1 La d finition 230 2 2 2 2 2 Les principales caract ristiques 231 2 2 2 3 Le d membrement de propri t 233 2 2 2 3 1 La d finition 233 2 2 2 3 2 Les caract ristiques juridiques 234 2 2 2 3 3 La fiscalit 240 Page 7 AG AGE AGO APE BE BEA CA CAC CC CCH CGCT CGI CRC CS DE EPCI EPIC EURL ESH GIE HLM IS LME MIILOS MOI OLS OPH PCG SA SA HLM SARL SAS SASU SCI SCIC SCIC HLM SCP HLM SEM SEML TVA UES UESL Assembl e g n rale Assembl e g n rale extraordinaire Assembl e g n rale ordinaire Appel public P pargne Bail emphyt otique Bail emphyt otique administratif Conseil d administration Commissaire aux comptes Code civil Code de la Construction et de Habitation Code g n ral des collectivit s territoriales Code g n ral des imp ts Comit de la
43. 33 1 voix Les r gles de majorit et de quorum nonc es ci dessus sont applicables aux SARL cr es apr s la loi en faveur des PME du 2 ao t 2005 Elles s appliquent de droit aux SARL constitu es apr s cette date Les SARL constitu es ant rieurement cette date ne sont soumises ces r gles que si les associ s le d cident l unanimit A d faut les SARL cr es avant cette date restent soumises la r gle ant rieure selon laquelle les d cisions doivent tre en principe vot es la majorit des associ s repr sentant au moins trois quarts des parts sociales Par exception les d cisions d agr ment de cessions de parts sociales se prennent la majorit des associ s repr sentant au moins la moiti des parts sociales sauf si les statuts pr voient une majorit plus forte 1 2 2 6 2 Le r gime fiscal Imp t sur les soci t s La SARL est soumise de droit l imp t sur les soci t s Droits d enregistrement Cessions de parts dans des personnes morales pr bond rance immobili re Application du taux de 5 cf ci dessus Autres cessions de parts sociales Application du taux de 3 le calcul des droits s effectue en appliquant sur la valeur de chaque part sociale un abattement gal au rapport entre la somme de 23 000 et le nombre total de parts sociales de la soci t Page 87 1 2 2 6 3 Les modalit s de contr le La d signation d un commissaire aux comptes n est oblig
44. CCH art R 421 12 En cas de partage des voix celle du pr sident est pr pond rante Le quorum est fix aux deux tiers des membres ayant voix d lib rative pr sents ou repr sent s Lorsque le quorum n est pas atteint les d cisions port es l ordre du jour de la s ance peuvent tre prises apr s convocation r guli re la s ance suivante la majorit des membres ayant voix d lib rative pr sents ou repr sent s CCH art R 421 13 Attributions du Conseil d administration Le Conseil d administration r gle par ses d lib rations les affaires de l office Il d cide de la politique g n rale de l tablissement CCH art R 421 16 Page 37 C2 Le Pr sident du Conseil d administration Le pr sident du Conseil d administration est lu par le Conseil d administration parmi les repr sentants d sign s par la collectivit territoriale ou l tablissement public de rattachement au sein de leur organe d lib rant CCH art L 421 11 Le pr sident exerce les attributions suivantes il fixe l ordre du jour du conseil d administration il soumet au conseil l occasion de l examen du budget un rapport sur la politique de l office pendant l exercice en voie d ach vement et pour l exercice venir il propose au conseil la nomination du directeur g n ral et signe son contrat Le cas ch ant il propose au conseil d administration la cessation des fonctions du directeur g n ral
45. CCH art L 252 1 al 3 Page 214 Obligation d entretien et de r paration Bien que tout preneur bail soit tenu d une mani re g n rale tant par les dispositions des articles 1754 1756 du Code civil que par celles des divers statuts sp cifiques L n 48 1360 1er sept 1948 L n 89 462 6 juill 1989 des r parations locatives ou d entretien courant de l immeuble le premier alin a de l article L 252 1 du Code de la construction et de l habitation ajoute l obligation de r aliser des travaux d am lioration celle de conserver l immeuble ainsi lou et r habilit en bon tat d entretien et de r paration de toute nature pendant toute la dur e du bail r habilitation Cette obligation d entretien et de r paration destin e maintenir dans le temps les effets de la r habilitation et en faire b n ficier durablement le propri taire de l immeuble lors de l expiration du bail de r habilitation vise aux termes m mes du texte les r parations de toute nature et est donc plus large que celle r sultant des dispositions du Code civil ou des statuts sp cifiques auxquels peuvent tre soumis les locaux usage d habitation Elle englobe toutes les r parations n cessaires sans aucune exception tant sur les parties de l immeuble ayant fait l objet de travaux d am lioration que sur toutes les autres parties de celui ci afin que le bailleur puisse disposer la fin du bail r habilitation d un immeuble
46. Elles peuvent galement librement hypoth quer leurs immeubles ou en conc der l usufruit e Pour toutes les associations e D claration modificative dans les trois mois la Pr fecture pour toutes les associations e Mention sur le registre sp cial R gime fiscal Imp t sur les Soci t s Nous avons consid r que la c dante n exer ait aucune activit lucrative Exon ration de la plus value TVA L association la fondation vendeuses ne devraient pas tre consid r es comme des assujettis agissant en tant que tels au sens des r gles de TVA en mati re immobili re Le traitement applicable selon la nature des biens c d s figure en annexe cf tableaux des r gles de TVA applicables aux op rations immobili res inclus dans l Instruction 3A 9 10 du 30 d cembre 2010 Droits d enregistrement Application du taux de droit commun 5 09 sauf engagement de construire ou de revendre pris dans Pacte Taux r duit de 0 715 sur l acquisition d immeuble achev depuis moins de 5 ans acquis par le c dant en tant qu immeuble construire P 190 Calendrier de r alisation de Pop ration R alisation d une valuation du bien e V rification des dispositions statutaires objet social organe comp tent e D lib rations de l organe d cisionnel des Parties e D lib rations de PAG des Parties e Transmission de Pacte d approbation de op ration au Pr fet pour autorisation pour l
47. Le bail emphyt otique ne peut par cons quent contenir aucune clause interdisant limitant ou r glementant le droit de louer ou de sous louer de emphyt ote Il dispose d une grande libert d exploitation du bien Il doit assumer toutes les charges et les grosses r parations Il ne peut pas vendre le terrain ou Pimmeuble objet de son emphyt ose par cons quent il ne peut pas consentir lui m me de bail emphyt otique sur le bien qu il tient d j lui m me bail emphyt otique il doit exercer personnellement son droit d emphyt ose ou le c der Fin du bail A Pexpiration du BE le bien devient la propri t du bailleur sans qu il ait verser une indemnit S agissant des baux pass s par l emphyt ote il faut distinguer selon qu il s agit d un bail d habitation ou d un bail commercial Le bail d habitation la Cour de Cassation consid re que le bail est opposable au propri taire aucun texte ne lui permettant de s exon rer de l application des dispositions d ordre public de la loi n 89 462 du 6 juillet 1989 Il lui incombera de mettre fin au bail en d livrant un cong au locataire dans le strict respect de l article 15 de cette loi cong ne pouvant intervenir qu en fin de contrat avec un pr avis de six mois et n cessairement motiv par le souhait de reprendre le local pour l habiter pour le vendre ou en raison d un motif l gitime et s rieux Le bail commercial a
48. S C I ne soient pas redistribu s aux membres de l association Ainsi deux associations peuvent envisager de se r unir au sein d une SCI dans l objectif de constituer un patrimoine commun Les associations seront alors d tenteurs de parts de la soci t et non plus propri taires des biens immobiliers Les statuts de la S C I pourront d terminer les r gles applicables son fonctionnement majorit des d cisions mode de gestion des biens ainsi que le mode et les conditions de transmission des parts clause d agr ment Page 69 D volution des biens d une association existante Une association peut recueillir les biens appartenant une autre association notamment lorsque celle ci est dissoute L association pourra alors tre tenue de respecter certaines obligations quant la destination des biens Pour les associations reconnues d utilit publique les statuts ou l assembl e choisissent unilat ralement le ou les b n ficiaires et en d finissent librement le mode les conditions et notamment le caract re on reux ou gratuit de la d volution Le caract re on reux ou gratuit de la d volution est essentiel tant au niveau civil capacit recevoir qu au niveau fiscal Sur le plan civil S il ressort que la d volution constitue une donation elle ne pourra b n ficier une association simplement d clar e au contraire s il s av re qu elle constitue un apport d nu d intention lib r
49. Si la nature de la soci t change sa forme anonyme n est pas modifi e aucun rapport du commissaire aux comptes n est donc requis La r alisation des op rations de transformation est sous la condition suspensive de l agr ment minist riel Il est effet possible de fixer la prise d effet de la transformation la date de l agr ment D un point de vue fiscal la transformation n entraine pas la disparition de l tre moral existant et la cr ation d un nouveau Dans ces conditions l op ration est soumise au seul droit fixe d enregistrement Conform ment l article L 422 3 2 du CCH la soci t doit solliciter le renouvellement de son agr ment aupr s du ministre en charge du Logement Le ministre saisit alors pour avis le conseil sup rieur HLM Conform ment la loi les nouveaux statuts sont galement transmis pour information PAdministration locale en la personne du Pr fet du lieu du si ge social Cette forme juridique par l organisation plus souple des coll ges d associ s favorise les partenariats autour de projets sociaux et conomiques locaux en faveur du logement des m nages modestes dans le respect des valeurs de l conomie sociale qui les animent L int r t de la transformation en SCIC ne tient ni l objet social stricto sensu ni au r gime fiscal exercice de l activit car ceux ci sont identiques dans une SCIC HLM ceux d une SCP HLM Il repose sur la notion de l int
50. Une association peut fixer librement des conditions pour l admission de ses membres parrainage par un ou plusieurs membres agr ment du bureau ge minimal etc Page 63 Le refus d une adh sion ne doit pas toutefois tre discriminatoire Les membres de l association mettent en commun leurs connaissances ou leur activit Leur participation peut prendre diverses formes participation physique mat rielle intellectuelle etc Cette participation doit r pondre trois conditions elle doit tre effectu e de fa on permanente une personne qui adh re pour une p riode limit e journ e semaine etc n est pas consid r e comme un membre de l association elle ne doit pas tre effectu e en tat de subordination l gard de l association caract ristique d un contrat de travail elle ne doit pas faire l objet d une r mun ration sous quelque forme que ce soit L assembl e g n rale L assembl e g n rale pr sente un caract re obligatoire pour les associations reconnues d utilit publique certaines associations ou f d rations l obligation r sultant alors des statuts types qu elles sont oblig es d adopter Seuls quatre articles de loi de 1901 art 9 10 14 et 15 visent l assembl e g n rale non pas pour pr ciser son r le et son fonctionnement mais uniquement pour mentionner son intervention en cas de d volution des biens lors de la dissolution de l association Les membres son
51. actes doit tre faite par le notaire ou un de ses clercs Le notaire par ailleurs l obligation d informer les parties des dispositions l gales dictant les sanctions applicables aux dissimulations de prix Mention de cette formalit doit tre ins r e dans le corps de l acte qui comporte une affirmation de sinc rit du prix dans laquelle les parties reconnaissent avoir t inform es des peines encourues en cas d inexactitude de cette affirmation Plus g n ralement il a l obligation d informer les parties des cons quences juridiques de leur acte et notamment d informer l acqu reur des cons quences de l acquisition d un immeuble b ti sans permis de construire Les parties peuvent se faire repr senter par un mandataire si elles ne peuvent assister personnellement la signature de l acte Une procuration doit alors tre tablie au profit du mandataire L apposition mat rielle des signatures par les parties ou leurs mandataires comporte leurs paraphes chaque page et chaque renvoi et leurs signatures la fin de l acte et sous les renvois report s en fin d acte Page 185 Contenu usuel des actes de vente L acte de vente comporte principalement la d signation des parties et des comparants la d signation des immeubles qui doit aussi se conformer aux exigences du d cret n 55 22 du 4 janvier 1955 la d termination de l immeuble vendu et ses accessoires servitudes charges d urbanisme hypo
52. au nombre des principes fondamentaux reconnus par les lois de la R publique En cons quence cette libert ne peut tre r glement e que par le l gislateur Cette libert est galement reconnue par l article 11 de la convention europ enne de sauvegarde des droits de l Homme et des libert s fondamentales En vertu du principe de libert d association toute personne est libre d adh rer l association de son choix sauf si une association b n ficie d un monopole l gal Les principes g n raux de cette loi sont e association est un contrat de droit priv conclu entre au minimum deux personnes elle est r gie par les principes g n raux du droit applicables aux contrats et obligations le contrat associatif est un projet collectif et se caract rise par sa permanence l association existe pour une certaine dur e limit e ou non fix e par ses membres e l association se d finit sans but lucratif c est dire qu elle ne recherche pas de profit m me si elle est appel e vendre des produits ou services la gestion de lassociation est d sint ress e c est dire que l association peut g n rer des b n fices mais ne peut pas les partager entre ses membres _l engagement de ses membres s effectue de fa on b n vole e l objet de l association ne doit pas porter atteinte l ordre public ni tre contraire aux lois et aux bonnes m urs Page 61 A 1 Le contrat d association L
53. autorit sur les services recrute nomme et le cas ch ant licencie le personnel il pr side le comit d entreprise C 4 Commissions diverses Commission d attribution Une commission d attribution est d sign e au sein de l office public de l habitat comme au sein de tout organisme HLM priv ou public CCH art L 441 2 Cette commission comprend six membres lisant en leur sein un pr sident Cette commission est charg e d attribuer nominativement chaque logement locatif Elle est constitu e et fonctionne conform ment l article R 441 9 du Code de la construction et de l habitation CCH art R 421 15 Commission des march s L office public de l habitat est soumis pour la passation de ses march s de travaux de fournitures et de services aux proc dures institu es par Pordonnance n 2005 649 du 6 juin 2005 La commission d appel d offres est pr sid e par le directeur g n ral CCH art R 421 18 Commissions ad hoc Le Conseil d administration peut former en son sein des commissions charg es d tudier des questions qu il d termine express ment Les pr sidents de ces commissions sont d sign s par le Conseil d administration en son sein Chaque commission est convoqu e par son pr sident Elle peut d signer un vice pr sident qui assiste le pr sident dans ses fonctions et le suppl e en cas d absence ou d emp chement CCH art R 421 14 C 5 Modes d interventions des OPH Depuis la lo
54. avec voix consultative aux s ances du Conseil d administration et du bureau dont il pr pare et ex cute les d cisions sous r serve des pouvoirs du pr sident Notamment il pr pare le budget les budgets annexes et les d lib rations de programme ainsi que toutes d lib rations modificatives des pr c dentes avec le concours ventuel du comptable CCH art R 423 3 il ex cute les budgets et effectue toutes les op rations attach es au paiement il engage liquide et ordonne les d penses il passe tous actes et contrats au nom de l office et le repr sente dans tous les actes de la vie civile il repr sente l office en justice l exception des contentieux dans lesquels les administrateurs ou lui m me sont mis en cause titre personnel dans le cadre de leurs fonctions Il doit rendre compte au Conseil d administration des actions en justice qu il a introduites lors de la plus prochaine s ance de ce conseil il pr side la commission d appel d offres Page 38 il peut par d l gation du conseil et dans les limites fix es par lui tre charg de souscrire les emprunts et de r aliser les op rations utiles leur gestion et de recourir aux cr dits de tr sorerie Il peut galement dans les m mes conditions r aliser les op rations relatives au placement des fonds de l office Il rend compte de son action en la mati re au Conseil d administration la plus prochaine r union du conseil il a
55. ayant le caract re de travaux d am lioration d am nagement doivent tre immobilis es et amorties sur la dur e normale d utilisation de chaque l ment ou sur la dur e du bail si celle ci est plus courte Cession des droits du ba lleur et du preneur Bailleur et preneur application du r gime d imposition des plus ou moins values immobili res En effet il s agit d une cession de droits r els immobiliers TVA Option possible du bailleur pour l application de la TVA sur les loyers Lors de la cession de ses droits par le preneur application possible de la TVA en fonction de la nature de la nature du bien sur lequel porte le droit dont il s agit Droits d enregistrement Acte constitutif d un bail emphyt otique TPF 0 715 sauf si option pour la TVA Assujettissement des loyers la contribution sur les revenus locatifs sauf si option pour la TVA Cession par le bailleur de ses droits application du r gime fiscal des mutations d immeubles Art 1378 bis du CGT application de la formalit fusionn e Cession par le preneur de ses droits application du r gime fiscal des mutations d immeubles Art 1378 bis du CGT application de la formalit fusionn e 2 2 2 1 2 Le bail r habilitation 2 2 2 1 2 1 La d finition Suivant le premier alin a de l article L 252 1 du Code de la construction et de l habitation modifi par L n 2009 323 25 mars 2009 Est qualifi de bail r h
56. bail emphyt otique portant sur des biens indivis Page 206 L usufruitier peut consentir un bail emphyt otique Mais s agissant d un fonds rural ou d un immeuble usage commercial industriel ou artisanal l op ration suppose le concours du nu propri taire sauf autorisation de justice C civ art 595 al 4 L Emphyt ote Pour stipuler son profit un droit d emphyt ose il faut tre capable d acqu rir et de s obliger Formalit s Le bail emphyt otique doit tre publi au bureau des hypoth ques de la situation de l immeuble Pour tre admis la formalit de la publicit fonci re qui rend la convention opposable aux tiers le bail emphyt otique doit tre re u par acte notari ou par acte sous signatures priv es d pos en l tude d un notaire avec reconnaissance d criture et de signatures Conform ment aux dispositions de l article L 125 5 I du Code de l environnement le bailleur doit pr ciser l emphyt ote si les biens lou s sont situ s dans une zone couverte par un plan de pr vention des risques technologiques ou naturels pr visibles ou dans une zone de sismicit En outre dans l affirmative le bail emphyt otique tant obligatoirement tabli par crit un tat des risques fond sur les renseignements fournis par le Pr fet doit tre annex l acte constatant l entr e dans les lieux d un nouveau preneur cet tat des risques doit tre tabli conform ment au mod le d fini par
57. cas fortuit On observe un renforcement de l obligation de moyens pesant sur emprunteur S il n est pas tenu pour responsable d s lors qu il prouve que la d t rioration de la chose r sulte du seul usage normal de la chose article 1884 en revanche il supporte la charge des dommages dont l origine reste inconnue Civ 1 re 5 juillet 1960 Le risque de perte ou de d t rioration par cas fortuit p se sur le propri taire en vertu de la r gle res perit domino L emprunteur doit restituer la chose qui lui a t pr t e et non une chose quivalente Page 232 L obligation porte sur la chose dans l tat o elle se trouve au moment de sa restitution article 1245 du Code civil De sorte que m me si la chose est d grad e l emprunteur ex cute convenablement son obligation de restitution en la rendant au pr teur dans cet tat Si la chose est d truite l obligation devient faute d objet La responsabilit de l emprunteur pourra certes tre recherch e mais seulement au titre de son obligation de conservation et non de restitution Modalit s de restitution En cas de pluralit d emprunteurs ceux ci sont solidairement responsables l gard du pr teur article 1887 du Code civil Le pr teur est le cr ancier naturel de l obligation de restitution article 1879 Il n a pas justifier de sa qualit de propri taire puisqu il n est pas n cessaire de l tre pour consentir un pr t Quand re
58. comporter les biens droits et ressources affect s son objet les attributions des organes de gestion et nommer les premiers membres les r gles de modifications des statuts les cons quences d une dissolution ventuelle Pour le reste il est renvoy r glement int rieur B Fonctionnement de la Fondation reconnue d utilit publique Il existe deux modes de gestion la Fondation conseil d administration et la Fondation directoire et conseil de surveillance Dans le premier cas le nombre de membres du conseil se situe entre 7 et 12 la r partition des membres ne doit pas donner le contr le de la Fondation ses seuls fondateurs la puissance publique aux lus locaux aux salari s de la Fondation trois coll ges sont ainsi obligatoires le coll ge des fondateurs le coll ge des membres de droit en l absence de commissaire du gouvernement et le coll ge des personnalit s qualifi es le conseil se r unit au moins une fois tous les six mois les statuts d terminent librement les pouvoirs du conseil d administration les fonctions de membres du conseil sont en principe gratuites le r gime des conventions r glement es peut s appliquer pour les Fondations ayant une activit conomique un Bureau est d sign au sein des membres du conseil un pr sident au moins un vice pr sident un tr sorier et un secr taire Dans le second cas les
59. contrat est form par leur accord et les parties se bornent en retarder l effet essentiel Le transfert des risques Le transfert de propri t s accompagne normalement du transfert des risques La perte ou la d t rioration de la chose vendue p se donc en principe sur le vendeur ou sur l acqu reur selon que la transmission du droit de propri t a d j eu lieu ou non L article 1138 alin a 2 du Code civil voir galement C civ art 1624 dispose que l obligation de livrer devenue parfaite par le seul consentement des parties rend le cr ancier propri taire et met la chose ses risques d s qu elle s est form e m me si la tradition de la chose vendue n a pas t faite moins que le d biteur ne soit en demeure de livrer auquel cas la chose reste aux risques de ce dernier C est normalement l acheteur qui devenu imm diatement propri taire de l immeuble vendu en assume les risques Mais cela implique que l acqu reur supporte les risques de perte ou de d t rioration de l immeuble alors qu il ne lui a pas encore t livr et n est pas encore sous sa surveillance Pour viter cet inconv nient les parties peuvent stipuler que le transfert de propri t et des risques sera retard voire dissoci La loi n est ici que suppl tive elle ne s applique qu d faut de clauses contraires C est g n ralement en retardant le transfert de propri t que les parties modifient accessoiremen
60. d enregistrement lorsque lacqu reur est un office public de l Habitat art 1042 I du CGI Application du r gime de droit commun 5 09 pour les autres structures HLM sauf si engagement de construire ou de revendre pris dans Pacte exon ration de TPF en vertu de l Article 1049 du CGT Page 129 Calendrier de r alisation de Pop ration R alisation d une valuation du bien e Saisine de France Domaine pour avis consultatif e V rification des dispositions statutaires objet social organe comp tent e D lib rations de organe comp tent de la SA SAS SARL et de l organisme HLM Au plus t t un mois apr s la saisine de France Domaine e R ception de lavis de France Domaine e D lib rations de l AG de la SA SAS SARL e D lib rations des organes de l organisme HLM au vu de avis de France Domaine e R alisation des diff rents diagnostics immobiliers e Signature de la promesse de vente chez le Notaire e Lev es des conditions suspensives droit de pr emption financement e R ception des pi ces administratives par le Notaire J e Signature de Pacte authentique J 2 mois au plus tard Accomplissement des formalit s de publicit pour opposabilit Publication conservation hypoth ques Page 130 2 1 1 7 D une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou soci t responsabilit limit e une association ou fo
61. d int r t g n ral Le preneur devra respecter certaines obligations La sp cificit du bail emphyt otique administratif au regard du bail emphyt otique de droit commun se manifeste essentiellement dans les droits qui lui sont reconnus s il dispose bien d un droit r el susceptible d hypoth que et de cession ces deux facult s ne peuvent s exercer qu en respectant de strictes conditions Les droits r sultant d un tel bail ne peuvent tre c d s qu avec l agr ment de la collectivit territoriale et qu au profit d une personne subrog e au preneur dans les droits et obligations d coulant de ce bail et le cas ch ant des conventions non d tachables conclues pour l ex cution du service public ou la r alisation de l op ration d int r t g n ral Le droit r el conf r au titulaire du bail de m me que les ouvrages dont il est propri taire ne sont galement susceptibles d hypoth que que pour la garantie des emprunts contract s par le preneur en vue de financer la r alisation ou l am lioration des ouvrages situ s sur le bien lou Ces emprunts sont d ailleurs pris en compte pour la d termination du montant maximum des garanties et cautionnements qu une collectivit territoriale est autoris e accorder une personne priv e En outre le contrat constituant l hypoth que doit peine de nullit tre approuv par la collectivit territoriale et seuls les cr anciers hypoth caires peuvent exercer d
62. dans la d claration et dans l avis publi au journal officiel comme le titre exact et complet de association l objet ou le but qu elle se propose l adresse du si ge social et ses ventuels tablissements Le fonctionnement du contrat d association Pour faire fonctionner l association il convient n anmoins de fixer un minimum de r gles qualit s de membres les conditions d adh sions En outre la loi de 1901 ne contient pas de dispositions relatives aux structures dont peuvent se doter les associations pour fonctionner En pratique toutefois il est d usage que les associations se dotent d un organe de d cision assembl e g n rale et d un organe ex cutif conseil d administration et bureau Les membres Les statuts peuvent distinguer plusieurs cat gories de membres On trouve g n ralement les termes suivants membres fondateurs ceux qui sont l origine de l association membres d honneur personnalit s qui mettent leur notori t au service de l association membres bienfaiteurs ceux qui ont rendu des services importants qui acquittent une cotisation plus importante que la cotisation normale etc membres honoraires anciens dirigeants qui ne participent plus la vie de l association membres adh rents ou actifs ils participent aux activit s de l association acquittent une cotisation et poss dent le droit de vote aux assembl es g n rales membres de droit
63. de cette notification il est prudent de faire signifier un exploit d huissier Page 187 Par ailleurs quand le prix est payable en tout ou partie terme le notaire r dacteur de l acte est tenu de faire la d claration qu impose l article 242 ter 3 du Code g n ral des imp ts selon lequel les personnes qui interviennent un titre quelconque dans la conclusion des contrats de pr ts ou dans la r daction des actes qui les constatent sont tenues de d clarer l administration la date le montant et les conditions du pr t ainsi que les noms et adresses du pr teur et de l emprunteur Parmi les autres d clarations fiscales il ne faut pas omettre la d claration des plus values imposables dans les m mes conditions que le revenu global CGI art 150 S CGI ann II 740 l imp t tant tabli au titre de l ann e de la cession mais son paiement pouvant tre fractionn pendant une p riode de cinq ans la demande du contribuable CGI art 150 R CGI ann II 74 R 2 2 1 1 1 5 Les effets de la vente Selon l article 1583 du Code civil la vente est parfaite entre les parties et la propri t est acquise de droit l acheteur l gard du vendeur d s qu on est convenu de la chose et du prix Le transfert l acqu reur de la propri t et des risques de l immeuble vendu constitue la fois l objet et l effet essentiel du contrat Mais comme tout contrat synallagmatique la vente engendre de
64. dehors d eux En l absence de limitations statutaires les g rants ont tous pouvoirs pour agir au nom et pour le compte de la soci t Leur nomination et leurs pouvoirs sont fix s soit dans les statuts soit dans un acte s par Page 86 Assembl e G n rale Les associ s se r unissent au minimum une fois par an en assembl e g n rale ordinaire AGO L approbation annuelle des comptes ainsi que les d cisions ordinaires se prennent en assembl e g n rale la majorit simple 50 1 voix La minorit de blocage est donc de 50 Les associ s peuvent participer des assembl es g n rales en utilisant des moyens de visioconf rence ou de t l communication selon des modalit s pr vues dans les statuts Cette facult n est toutefois pas possible en cas de d lib ration portant sur l inventaire les comptes annuels ou le rapport de gestion Les d cisions entra nant une modification des statuts se prennent en assembl e g n rale extraordinaire AGE Pour que l assembl e puisse valablement se tenir les associ s pr sents ou repr sent s doivent poss der au moins le 1 4 des parts sociales lors de la 1 re convocation de l AGE quorum A d faut la seconde AGE doit se tenir dans un d lai maximum de 2 mois et les associ s pr sents ou repr sent s doivent poss der au moins le 1 5 des parts sociales Les d cisions en AGE se prennent la majorit des 2 3 des voix La minorit de blocage est donc de
65. dera pas la dur e du bail et charge d avertir le propri taire C rur art L 451 9 Le droit r el d coulant de l emphyt ose peut saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobili re C rur art L 451 1 Fin du bail emphyt otique A expiration du BE le bien devient la propri t du bailleur sans qu il ait verser une indemnit S agissant des baux conclus par Pemphyt ote il convient de distinguer selon qu il s agit d un bail d habitation ou d un bail commercial Le bail d habitation La Cour de Cassation Civ 3e 2 juin 2010 consid re que le bail est opposable au propri taire aucun texte ne lui permettant de s exon rer de l application des dispositions d ordre public de la loi n 89 462 de du 6 juillet 1989 Il lui incombera de mettre fin au bail en d livrant un cong au locataire dans le strict respect de l article 15 de cette loi cong ne pouvant intervenir qu en fin de contrat avec un pr avis de six mois et n cessairement motiv par le souhait de reprendre le local pour l habiter pour le vendre ou en raison d un motif l gitime et s rieux Page 208 Le bail commercial Aux termes de l article L 145 3 in fine du code de commerce si les dispositions statutaires s appliquent dans les cas pr vus aux articles L 145 1 et L 145 2 aux baux pass s par les emphyt otes ce n est que sous la r serve expresse que la dur e du renouvellement consenti leurs sous locataire
66. diff remment en raison du type d entit concern e La notion de conflit d int r ts est au c ur de la r glementation sur les conventions r glement es le dispositif tant destin v rifier que lint r t social n est pas sacrifi au profit d un autre int r t int r t personnel d un dirigeant d un actionnaire etc Il existe cependant de nombreuses situations de conflit d int r ts qui chappent au dispositif relatif aux conventions r glement es notamment parce que ces situations n impliquent pas la conclusion d une convention par la soci t de r f rence ex situation dans laquelle le dirigeant d une soci t A se trouve tre galement le dirigeant d une soci t B les soci t s et B tant en situation de concurrence le dirigeant est en situation de conflit d int r ts sans pour autant que la proc dure des conventions r glement es doive recevoir application Les infractions p nales d coulant d une situation de conflits d int r ts En fait que ce soit dans le cadre des soci t s des associations ou autre le conflit d int r ts tant une situation de fait il n aboutit pas toujours des d rives C est donc par l interm diaire d infractions p nales qu il est appr hend Page 92 Plusieurs infractions peuvent tre constitu es En premier lieu dans le domaine des soci t s l usage abusif des biens ou du cr dit de la soci t commun ment app
67. droits de vote et d autre part celles entre soci t s ayant des dirigeants communs soci t s membres d un groupe Les dirigeants sociaux ou les actionnaires importants sont fr quemment amen s conclure avec leur soci t des conventions les concernant personnellement contrat de travail r mun ration de compte courant d part la retraite etc Afin d viter que les dirigeants ne privil gient leur int r t personnel par rapport l int r t social le Code de commerce soit interdit la conclusion de certaines conventions par exemple l emprunt de sommes d argent la soci t soit les soumet une proc dure particuli re de contr le couramment appel e proc dure des conventions r glement es Seules les conventions courantes peuvent tre librement conclues Quel est le lien avec la notion de conflit d int r ts Le conflit d int r ts est une situation de fait Tout dirigeant d une entit soci t ou association dans le cadre de ses pouvoirs est amen prendre une d cision dans une situation o cohabitent un int r t g n ral et un int r t priv Cette r alit est d autant plus forte que la personne en question cumule des fonctions tr s diverses La notion de cumul des fonctions est un crit re important de risque de conflits d int r ts Si dans le domaine public cette notion est prise en compte de fa on plus ou moins homog ne il faut admettre que dans le domaine priv il en va
68. du 4 ao t 2008 il n est plus obligatoire d avoir la qualit d actionnaire pour tre nomm administrateur les statuts peuvent n anmoins imposer un nombre d actions minimum pour pouvoir tre nomm administrateur Toute personne physique ou morale peut tre nomm e administrateur la personne morale devant alors nommer un repr sentant permanent pour occuper le poste Dans une SA un administrateur ne peut en aucun cas devenir salari contrario un salari peut devenir administrateur sous certaines conditions Enfin toute personne physique ne peut pas exercer simultan ment plus de 5 mandats d administrateur de membre du conseil de surveillance de directeur g n ral de membre du directoire ou de directeur g n ral unique dans des soci t s anonymes ayant leur si ge social sur le territoire fran ais Les premiers administrateurs de SA sont nomm s dans les statuts pour une dur e de 3 ans maximum Ensuite ceux ci sont d sign s par l assembl e g n rale ordinaire et la dur e de leur mandat ne peut pas exc der 6 ans Sauf disposition contraire des statuts le vote au sein du conseil d administration se fait par t te chaque administrateur pr sent ou repr sent dispose d une voix Les d cisions sont prises la majorit des membres pr sents ou repr sent s sauf clause statutaire exigeant une majorit plus importante Dans le silence des statuts la voix du pr sident est pr pond rante en cas de
69. du conseil ou la fraude commise lors de la conclusion de la convention peuvent entrainer la nullit de celle ci En dehors de ces deux situations la convention est valable que l assembl e g n rale des actionnaires l ait approuv e ou non qu elle ait omis de statuer ou n ait pu le faire Cass com 17 octobre 1967 JCP 1968 II 15412 note N Bernard Ces conventions produisent leurs effets l gard des tiers Ainsi le d faut de ratification par l assembl e d une convention r glement e autoris e par le conseil d administration n tant pas une cause de nullit de la convention M me en l absence de fraude les cons quences pr judiciables la soci t des conventions d sapprouv es peuvent tre mises la charge de l int ress et ventuellement des autres membres du conseil d administration ou du directoire L action en responsabilit contre un administrateur le directeur g n ral un membre du directoire ou du conseil de surveillance d une SA qui conclut avec la soci t une convention r glement e sans que celle ci soit approuv e par l assembl e des actionnaires est soumise la prescription de trois ans Le point de d part de cette prescription est le fait dommageable ou s il a t dissimul sa r v lation et si le fait est qualifi de crime l action se prescrit par dix ans b SAS Le refus d approbation par les associ s est sans cons quence pour la convention les conventions non approuv es
70. du sol et celle des constructions soient dissoci es notamment dans le cas de baux construction La vente d un fonds englobe aussi celle des immeubles par destination qui lui sont attach s sauf volont contraire des parties L article 524 du Code civil qualifie d immeubles par destination les objets que le propri taire d un fonds y a plac s pour le service et l exploitation de ce fonds Cela suppose que les biens en question appartiennent au m me propri taire que l immeuble par nature auquel ils sont affect s Seuls peuvent tre consid r s comme immeubles par destination les objets plac s par le propri taire sur le fonds comme tant indispensables et directement affect s l exploitation dudit fonds Quand la vente porte la fois sur des immeubles par nature et des immeubles par destination ceux ci doivent tre sp cialement d sign s et faire l objet d un prix particulier sous peine du refus de l enregistrement ou du d p t Outre des biens corporels la vente peut avoir pour objet des droits incorporels portant sur l immeuble usufruit servitude emphyt ose bail construction etc Les droits objets d une vente immobili re sont qualifi s d immeubles par l objet auquel ils s appliquent Page 177 Accessoires de l immeuble vendu En principe l accessoire suit le principal d s lors la vente d un immeuble emporte normalement celle de ses accessoires sauf stipulation contraire Cela concerne les b
71. e L exclusion apport e par la loi de 1947 au principe de transmission universelle de patrimoine pos par l article 1844 5 du Code Civil demeure bien que ce texte soit post rieur la loi de 1947 et la dissolution d une soci t coop rative unipersonnelle dont l associ unique est une personne morale emportera donc liquidation du patrimoine social dans les conditions et sous les effets pr vus par l article 19 de la loi de 1947 Les diff rences entre la TUP et la fusion Les caract res communs des effets de la dissolution d une soci t devenue unipersonnelle et de la fusion sont incontestables Dans les deux cas la dissolution de la soci t s op re sans liquidation et conduit la transmission universelle du patrimoine de la soci t dissoute la soci t b n ficiaire Cependant ces points communs ne suffisent pas pour aboutir une identit des deux r gimes o En premier lieu la TUP s op re par simple d claration de dissolution par l associ unique au greffe du tribunal de commerce sans que l assembl e g n rale extraordinaire de la soci t b n ficiaire ait se r unir o Par ailleurs l article 1844 5 du Code Civil n impose pas la diff rence de l article L 236 11 du Code de Commerce la r daction par un commissaire aux apports d un rapport sur la valeur des l ments d actif et de passif transmis En second lieu lorsque l absorption d une soci t unipersonnelle est r alis e au moyen de l articl
72. e V rifier la propri t du bien e V rifier l absence de clause d inali nabilit e En cas de bien indivis obtenir le consentement unanime de tous les co indivisaires e D terminer les charges pesant ventuellement sur le bien c der hypoth ques Prix de vente fix librement Principales Paire toutefois valuer le bien par France Damans conditions e S assurer que le prix de cession est au moins gal la valeur nette re comptable du bien et en cas de financement par emprunt au capital de la r alisation restant d e S assurer que le prix d acquisition est conforme aux r gles d quilibre financier de l OLS Autres conditions Fr e V rifier les ventuelles limitations la cession aux financements de l acquisition construction et de travaux ult rieurs e S assurer de la transparence de l op ration d lib rations des organes comp tents e S assurer du respect du r gime des conventions r glement es Imp t sur les soci t s Imposition de la plus value de cession TVA Le vendeur au cas d esp ce ne devrait pas tre consid r comme un assujetti agissant en tant que tel au sens des r gles de TVA en mati re immobili re Le traitement TVA en d coulant selon la nature des biens c d s figure en annexe cf tableaux des r gles de TVA applicables aux R gime fiscal op rations immobili res inclus dans l Instruction 3A 9 10 du 30 d cembre 2010 Droits d enregistrement Exon ration de droits
73. elle dans un acte authentique ces formalit s pouvant tre remplac es par le d p t au si ge social d un original de l acte d apport S il s agit d actions de soci t anonyme de soci t en commandite par actions ou de soci t par actions simplifi e l apport se fait par virement du compte de l apporteur celui de la soci t b n ficiaire de l apport dans les livres de la soci t mettrice s il s agit de titres nominatifs ou dans ceux d un interm diaire habilit si les titres sont au porteur Page 201 Les dispositions l gislatives ou statutaires imposant l agr ment des associ s en cas de cession de parts ou actions sont applicables en cas d apport en soci t Toutefois l agr ment est cart lorsque l apport des droits sociaux est effectu au titre d une fusion ou d une scission Apports de biens indivis ou de droits sur des biens indivis Un indivisaire ne peut apporter un bien indivis la soci t que si les autres indivisaires consentent cet apport C civ art 815 3 Tout apport r alis sans le consentement de ces derniers leur est inopposable mais seulement pour la part de leurs droits dans l indivision C D roulement des op rations d apport en nature Le principe Les apports en nature sont r mun r s par des droits sociaux que la soci t b n ficiaire de lapport mettra dans le cadre d une augmentation de capital Contrairement l augmentation de capital par apport en num rair
74. encontre des dirigeants de SA ou de SARL comme constitutif d abus du cr dit social C com art L 242 6 3 pour la SA et L 241 3 3 pour les SARL Page 95 1 3 3 Les conventions r glement es 1 3 3 1 Le champ d application Cette proc dure s applique dans les SARL les soci t s par actions et depuis la loi 2001 420 du 15 mai 2001 relative aux nouvelles r gulations conomiques dite loi NRE dans les personnes morales de droit priv non commer antes ayant une activit conomique et dans certaines associations Elle s applique galement aux soci t s d conomie mixte ainsi qu aux SA du secteur public La proc dure des conventions r glement es est galement applicable aux conventions conclues entre personnes morales ayant des dirigeants communs Le l gislateur a dans ce cas voulu viter que la personne int ress e ne privil gie l int r t d une des personnes morales dans lesquelles il exerce un mandat social ou dont il est membre par rapport l autre voire son propre int r t sous couvert d une des deux soci t s 1 38 3 1 1 Les personnes concern es La proc dure des conventions r glement es s applique aux dirigeants personnes physiques et morales suivants e g rants et associ s de SARL C com art L 223 19 al 1 e administrateurs directeur g n ral l un des directeurs g n raux d l gu s membres du directoire ou du conseil de surveillance de SA C com art L 225 38 al 1 pour l
75. es Aux termes de l article L 236 3 du Code de Commerce la fusion et la scission ont pour caract ristiques communes d emporter la dissolution sans liquidation de la soci t apporteuse la transmission universelle de son patrimoine la soci t nouvelle ou absorbante dans l tat o il se trouve au jour de la r alisation d finitive de l op ration ainsi que l change des droits sociaux des associ s de la soci t dissoute par des titres mis par la soci t b n ficiaire du transfert universel de patrimoine Techniquement elles peuvent se r aliser selon deux proc d s juridiques distincts Soit par voie d absorption l op ration tant alors r alis e au profit d une ou de plusieurs soci t s pr existantes Soit par voie de constitution de soci t s nouvelles article L 236 1 du Code de Commerce Ces diff rentes caract ristiques permettent de distinguer la fusion et la scission d op rations voisines La scission est op ration par laquelle le patrimoine d une soci t scind e est partag en plusieurs fractions simultan ment transmises plusieurs soci t s existantes ou nouvelles art L236 1 al 2 Ces op rations s opposent la cession massive de droits sociaux l apport partiel d actif qui n est pas une cause de dissolution de la soci t apporteuse et qui de ce fait n emporte pas normalement transmission universelle de patrimoine une exception d importance que nous tudierons plus l
76. est essentiellement temporaire Le droit d usufruit peut dispara tre de plusieurs mani res et il en r sulte diverses cons quences pour le nu propri taire En droit on fait r f rence la notion de causes d extinction de l usufruit gt Mort de lusufruitier personne physique le droit d usufruit s teint par le d c s de lPusufruitier article 617 alin a 2 du Code civil lorsque celui ci est une personne physique C est ainsi un droit viager et plus encore non transmissible cause de mort Il s ensuit que si lPusufruitier vend ou donne son droit un autre comme il le peut le nouvel usufruitier n en jouira pas jusqu son d c s mais jusqu au d c s du premier usufruitier dit usufruitier originaire gt Expiration d un d lai de 30 ans pour les personnes morales lorsque l usufruit a t accord une personne morale par exemple une association ou une soci t peu important qu il ait t ensuite c d ou donn une personne physique le droit d usufruit ne dure que 30 ans article 619 du Code civil Cette disposition est d ordre public Il n est donc pas possible pour le nu propri taire et lusufruitier personne morale de stipuler dans un contrat que l usufruit durera plus longtemps Le terme extinctif qui serait de plus de 30 ans que les parties auraient pr vu ne peut tre appliqu Cette r gle des 30 ans est un peu rigide elle s applique m me si le nu propr
77. faire l objet d une insertion dans un journal d annonces l gales Les dirigeants sociaux doivent demander au pr sident du tribunal de commerce statuant sur requ te la d signation d un commissaire qui devra pr senter aux associ s ou actionnaires de la soci t apporteuse comme ceux de la soci t b n ficiaire un rapport sur les modalit s de l op ration L intervention du commissaire la scission peut tre cart e lorsque les associ s ou actionnaires de toutes les soci t s participant l op ration le d cident l unanimit sous r serve de l obligation de faire d signer un commissaire aux apports ou lorsque l apport partiel d actif est r alis au profit d une soci t nouvelle et sous r serve que les parts ou actions de cette soci t soient attribu es aux actionnaires ou associ s de la soci t apporteuse proportionnellement leurs droits dans le capital de celle ci Le projet d apport partiel d actif doit tre soumis aux associ s ou actionnaires de la soci t apporteuse et de la soci t b n ficiaire statuant dans les conditions requises pour la modification des statuts 2 2 1 8 1 2 L apport en nature A Pr sentation des op rations d apport en nature D finition On d signe sous le nom d apport en nature tout apport d un bien autre qu une somme d argent Tout bien meuble corporel ou incorporel ou immeuble susceptible d une valuation p cuniaire et dont la propri t ou la jouissance
78. ficiaire du rapport du commissaire aux apports J e Tenue de PAG de la b n ficiaire J 30 au plus tard J 2 mois au plus tard Accomplissement des formalit s de publicit pour opposabilit Accomplissement de toutes formalit s d enregistrement de d p t de publicit l gale et inscription modificative au registre du commerce et des soci t s Publication la conservation des hypoth ques Page 159 2 1 3 6 Entre une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou une soci t responsabilit limit e et un organisme HLM Apporteur SA SAS SARL P 78 82 86 B n ficiaire OPH SA HLM SCP HLM SCIC HLM SEML P 35 41 45 Op ration N r alisable Principe e Apport en principe possible sauf pour les OPH car pas d augmentation de capital envisageable e Pour les SA HLM SCP HLM SCIC HIM et SCIC v rifier le respect des r gles de d tention du capital Objet de Papport e Apport en num raire e Apport en nature des biens meubles corporels ou incorporels des droits immobiliers des biens immobiliers Principales Proc dure P 196 5 ppeetvanons e R daction d un contrat d apport e D lib ration des Conseils d administration e D signation d un Commissaire aux apports e D p t au greffe du trait d apport e Tenue d Assembl es G n rales Extraordinaires e R mun ration de l apporteur constitu e de titres du b n ficiaire e Apport d un droit r el immob
79. fonctions de membres du directoire et du conseil de surveillance ne peuvent pas se cumuler le directoire est un organe coll gial constitu de pr f rence de une cinq personnes nomm es par le conseil de surveillance le directoire se r unit de pr f rence au moins une fois par mois les dispositions applicables aux membres du conseil d administration sont purement et simplement transposables aux membres du conseil de surveillance Une Fondation reconnue d utilit publique est soumise une tutelle administrative Page 76 1 2 2 3 2 Le r gime fiscal Ces Fondations ne sont pas dot es d un r gime fiscal particulier Le seul avantage fiscal sp cifique accord est une exon ration d imp t sur les soci t s sur les revenus tir s de leur patrimoine Pour le surplus elles b n ficient du r gime fiscal applicable l ensemble des associations sans but lucratif En mati re comptable ces Fondations sont tenues d appliquer les principes comptables du Code de commerce elles sont express ment vis es par les dispositions relatives la comptabilit des associations R glement n 99 01 du 16 f vrier 1999 du CRC 1 2 2 3 3 Les modalit s de contr le Toutes les fondations sont tenues de nommer au moins un Commissaire aux Comptes Les fondations reconnues d utilit publique sont soumises une tutelle administrative et une surveillance du gouvernement cette surveillance rel ve principalemen
80. gles des associations d clar es et ne peuvent acqu rir ou vendre que les immeubles n cessaires leur but Les associations sont repr sent es par des administrateurs ou par un pr sident dont les pouvoirs sont fix s par les statuts Mais sauf disposition expresse des statuts ils n ont que des pouvoirs d administration Les acquisitions ou ali nations doivent donc en principe tre d cid es par l assembl e g n rale Repr sentation des soci t s civiles et commerciales Les soci t s civiles et commerciales ont toutes sauf les soci t s en participation la personnalit morale compter de leur immatriculation au registre du commerce et des soci t s C civ art 1842 al 1er et D no 78 704 3 juill 1978 JO 7 juill Pendant la vie sociale les soci t s agissent conform ment aux lois et r glement et leurs statuts par leurs repr sentants l gaux ou statutaires qui expriment leur consentement et passent en leur nom les contrats d achat ou de vente d immeubles La repr sentation des soci t s d pend suivant leur nature et leur forme de la loi et des statuts Mais dans toutes les soci t s les clauses statutaires limitant les pouvoirs des organes sociaux de repr senter la soci t sont inopposables aux tiers A l gard des tiers la soci t est donc engag e par les actes de ses repr sentants pourvu qu ils entrent dans l objet social lorsqu il s agit de soci t s civiles de soci t s en nom
81. juridique peut admettre des associ s ext rieurs sans toutefois que leurs droits de vote puissent exc der 35 du total des droits de vote Le capital social minimum est fix 18 500 soit la moiti du capital social minimum des SA de droit commun Toutefois il convient d adapter le montant du capital social importance de l activit aux besoins de financements de la soci t Le capital est variable Il peut augmenter ou diminuer sans aucune formalit d enregistrement Les associ s peuvent donc entrer et sortir facilement de la soci t par voie d apport ou de remboursement par la coop rative de leur apport Elle peut se transformer en SCIC HLM sans que cela entra ne la cr ation d une personne morale nouvelle voir paragraphe C Transformation ci dessous Les SCIC HLM L objet social de la SCIC est le m me que celui de la SCP HLM Une telle structure ne peut ainsi exercer des activit s concurrentielles De plus s agissant d une structure lucrativit limit e les exc dents doivent tre affect s aux r serves impartageables ce qui accentue l utilit sociale recherch e Le solde peut tre en partie affect la r mun ration plafonn e des parts sociales apr s d duction des ventuelles aides publiques et associatives l quivalent de ces aides et le dernier solde sont affect s ces m mes r serves impartageables Le capital social minimum est fix 18 500 soit la moiti du capit
82. l acqu reur tandis qu une hypoth que ne prend rang qu la date de son inscription C civ anc art 2134 et C civ art 2524 nouv Si en revanche le privil ge n est pas inscrit dans le d lai l gal il d g n re en hypoth que et ne prend rang qu la date de son inscription Autres formalit s En cas de prix payable terme le vendeur cr ancier privil gi a particuli rement int r t notifier la vente le montant des sommes restant dues et la d signation de l immeuble aux compagnies d assurances qui garantissent l immeuble contre l incendie ou d autres risques En effet selon l article L 121 13 du Code des assurances les indemnit s dues par suite d assurance contre l incendie et les autres risques sont attribu es sans qu il y ait besoin de d l gation expresse aux cr anciers privil gi s ou hypoth caires selon leur rang N anmoins les paiements faits de bonne foi avant opposition sont valables Quand le prix n est pas pay int gralement comptant il faut donc viter que les compagnies d assurances puissent payer les indemnit s de sinistres entre les mains de l acqu reur et invoquer leur bonne foi Il faut faire en sorte qu elles les r glent au vendeur cr ancier privil gi Pour cela il y a lieu de leur notifier la vente et le fait que le vendeur est cr ancier privil gi de son acqu reur Cela peut tre fait par simple lettre recommand e Mais si les assureurs n accusent pas r ception
83. l immeuble bail et appr ci es en fonction de l tat des lieux tabli la prise de possession de l immeuble d autre part les modalit s dans lesquelles l tat des lieux sera r alis lors de la restitution de l immeuble B Objet et formation du contrat L objet et dur e L objet Soumis la formalit de publication au fichier immobilier le bail r habilitation doit par suite contenir une d signation de l immeuble qu il concerne conforme aux exigences de l article 7 du d cret n 55 22 du 4 janvier 1955 portant r forme de la publicit fonci re nature situation contenance et d signation cadastrale section num ro du plan et lieu dit de l immeuble Mais la circulaire n 91 23 du 28 janvier 1991 recommande en outre d tablir un tat des lieux tr s pr cis pour viter des contestations lors de la restitution de l immeuble en fin de bail d annexer au contrat un certificat d urbanisme et un tat descriptif de l occupation auquel seront joints le cas ch ant les baux en cours Dur e Le bail r habilitation doit tre conclu pour une dur e minimale de douze ans CCH art L 252 1 dernier al Il est vraisemblable que cette dur e minimale sera rarement d pass e hormis le cas o les travaux d am lioration convenus seraient tellement importants qu ils s analyseraient en r alit comme de v ritables travaux de r novation ou de restauration dont le co t n cessiterait pour respecter
84. la SAS avec une grande souplesse En effet les statuts d terminent librement les formes et les conditions dans lesquelles sont prises la plupart des d cisions collectives les d cisions peuvent tre prises en assembl e ou par correspondance ou par l tablissement d un acte sign par tous les associ s etc Ils d terminent galement quelles conditions de quorum et de majorit sont prises les d cisions collectives unanimit majorit simple majorit absolue Sont cependant obligatoirement soumises l unanimit les d cisions relatives l adoption ou la modification en cours de vie sociale des clauses statutaires suivantes __ l inali nabilit des actions art L 227 19 du code de commerce agr ment des cessions d actions art L 227 19 du code de commerce la suspension du droit de vote art L 227 19 du code de commerce _ l exclusion d un associ art L 227 19 du code de commerce la transformation d une soci t pr existante en SAS art L 227 3 du code de commerce laugmentation des engagements de tous les associ s art 1836 du code civil le transfert du si ge social l tranger art L 227 1 du code de commerce par envoi aux dispositions applicables aux SA Les d cisions qui seraient prises en violation des dispositions l gales ou statutaires relatives aux conditions de validit des d cisions collectives peuvent tre annul es la demande de
85. le budget des trois derniers exercices doit tre quilibr exister depuis au moins trois ans adopter des statuts types se soumettre un contr le des pouvoirs publics La reconnaissance d utilit publique n est pas accord e automatiquement Les associations qui sollicitent la reconnaissance d utilit publique RUP doivent avoir rempli au pr alable les formalit s impos es aux associations d clar es La demande en reconnaissance d utilit publique est sign e de toutes les personnes d l gu es cet effet par l assembl e g n rale D du 16 Ao t 1901 art 9 Cette reconnaissance est accord e sous la forme d un d cret du Minist re de l Int rieur apr s avis du Conseil d Etat L association doit avoir fonctionn pendant trois ans toutefois cette p riode probatoire de fonctionnement de 3 ans n est pas exig e si les ressources pr visibles sur un d lai de trois ans de l association demandant cette reconnaissance sont de nature assurer son quilibre financier Page 72 Les statuts de l association doivent obligatoirement comporter les mentions pr vues par l article 11 du d cret du 16 ao t 1901 Lors du d p t de la demande un r c piss est remis par l autorit administrative dat et sign avec lindication des pi ces jointes L Association reconnue d utilit publique est de ce fait habilit e recevoir des dons et legs et peut faire b n ficier d importants avanta
86. le n Contr le d un Commissaire aux Comptes obligatoire SA Page 19 1 1 1 3 La soci t anonyme coop rative de production HLM SCP HLM e SA capital variable de forme coop rative Forme e Agr ment HLM par le ministre charg de la construction et de l habitation apr s avis Constitution du conseil d partemental de l habitat et du conseil sup rieur des habitations loyer mod r CCH art R 422 16 Capital social e 18 500 capital variable sans toutefois pouvoir tre inf rieur ce montant minimum e Comp tence d attribution tablie conform ment l article L 422 3 du CCH et d taill e dans la clause type n 3 annex e l article R 422 6 du CCH e A pour vocation principale de construire des logements en accession sociale la propri t de construire et g rer des logements locatifs soumis la r glementation Objet HLM de g rer des syndicats de copropri t s Comp tences e Comp tences territoriales En principe comp tence r gionale qui s tend aux d partements limitrophes si les communes concern es acceptent Apr s accord du Ministre charg du Logement qui examine notamment la situation conomique de la soci t cette comp tence peut tre tendue aux r gions limitrophes e Lucrativit limit e plafonnement du dividende r serves impartageables e Les associ s peuvent tre o Des salari s obligatoire o Des usagers obligatoire o Des personnes phys
87. le terrain et un droit de propri t sur les constructions qu il y difie Le preneur peut c der tout ou partie de ses droits et peut consentir les servitudes Etant constitutif d un droit r el immobilier il doit tre publi au bureau des hypoth ques de la situation de l immeuble lou Bailleur Toute personne physique ou morale ayant la propri t d un bien Preneur Toute personne physique ou morale ayant la capacit de s obliger Dur e Comprise entre dix huit et quatre vingt dix neuf ans d apr s l article L 251 1 alin a 3 du Code de la Construction et de l Habitation Droit et obligations e Le bailleur Ses droits Le bailleur reste propri taire du terrain Il peut le vendre le donner l apporter titre gratuit ou on reux ou encore hypoth quer son droit Ses obligations Le bailleur doit mettre le terrain lou la disposition du preneur et doit lui en garantir la jouissance paisible Il peut renoncer son droit d ali ner le terrain pendant la dur e du bail e Le preneur Sp cificit s Ses droits Droits sur le terrain et sur les constructions Le preneur acquiert sur le terrain lou un droit r el immobilier article 1 251 3 Il pourra donc l hypoth quer En revanche sur les constructions pr existantes il peut n avoir qu un droit personnel de jouissance ou m me aucun droit du tout Droit de constituer des servitudes Une disposition du contrat de bail peut seulement lui interdire
88. les soci t s au taux de droit commun Il peut amortir le droit d usufruit dont il est titulaire si ce dernier est inscrit son actif immobilisation et qu il est soumis une d pr ciation Cession des droits de nue propri t et d usufruit Imp t sur les soci t s S agissant de droits r els immobiliers la cession est soumise aux r gles des plus values TVA Droits d enregistrement L usufruit est un droit r el immobilier et assimil au r gime des livraisons d immeubles Les op rations portant sur les droits assimil s aux immeubles sont soumises la TVA de plein droit ou sur option selon la nature de l immeuble auquel ils se rapportent lorsqu elles sont r alis es par un assujetti agissant en tant que tel L assujettissement la TVA ou aux droits d enregistrement va donc d pendre du r gime de l immeuble auxquels les droits se rapportent Page 241
89. locaux soient n cessaires la vie conomique et sociale de ces ensembles les produits financiers issus du placement de la tr sorerie des organismes HLM La fraction du b n fice provenant d activit s autres est en revanche soumise l imp t sur les soci t s dans les conditions de droit commun Les SA HLM sont en mati re de gestion financi re et comptable soumis soit aux r gles applicables aux soci t s anonymes de droit commun 1 2 1 23 Les modalit s de contr le Les SA HLM font l objet de multiples contr les sp cifiques s exer ant d s la cr ation du groupement Agr ment Puis tout au long de son existence la SA sera soumise au contr le de l Administration contr les dits sur pi ces et sur place CCH art L 451 1 Ces contr les ont pour fonction de v rifier l emploi conforme leur objet des subventions pr ts ou avantages consentis par l tat et le respect par les organismes contr l s des dispositions l gislatives et r glementaires qui r gissent leur mission de construction et de gestion de logement social L administration peut aussi proc der une valuation d ensemble de l activit consacr e cette mission dans ses aspects administratifs techniques sociaux comptables et financiers CCH art L 451 1 Ce contr le est men par une mission interminist rielle d inspection du logement social dite MIILOS institu e par un d cret n 93 236 du 22 f vrier 1993 JO 24 f vr
90. m me pr tendre conserver son usufruit au moins sur le sol et les mat riaux sauf si son usufruit portait sur le b timent et tout le domaine article 624 du Code civil En revanche si la perte est fortuite c est dire r sulte d un cas de force majeure et partielle le droit d usufruit se maintient sur la partie du bien qui n est pas d truite article 623 du Code civil gt Abus de jouissance l usufruitier peut tre d chu de son droit par d cision de justice sur demande du nu propri taire si le tribunal constate que l usufruitier a abus de sa jouissance L abus de jouissance est caract ris lorsque l usufruitier a commis des d gradations sur le bien grev d usufruit ou a laiss d p rir le bien faute de lavoir entretenu comme il le doit Les tribunaux retiennent d autres circonstances propres concr tiser un abus de jouissance Exemple Cas d abus de jouissance Le fait de consentir un bail commercial sans l accord du nu propri taire alors qu il est requis article 595 alin a 2 du Code civil et de surcro t dans des locaux inadapt s une activit commerciale a t retenu comme un abus de jouissance Il en va pareillement pour le fait de laisser des personnes sans droit occupants sans titre dans les locaux grev s d usufruit Ou encore pour une personne ayant re u un fonds de commerce en usufruit de ne pas lexploiter Le tribunal est libre de prononcer ou non cette d ch ance d
91. majorit des 2 3 des et dadministration nee voix La minorit de blocage est donc de 33 1 voix e Un ou plusieurs g rants personnes physiques obligatoirement nomm s parmi les Prise de d cisions associ s ou en dehors d eux Leur nomination et leurs pouvoirs sont fix s soit dans les statuts soit par d cisions des associ s repr sentant plus de la moiti des parts Il est investi des pouvoirs les plus larges vis vis des tiers e D p t au Greffe du tribunal de commerce des cessions de parts e Agr ment des associ s repr sentant au moins 50 des parts sociales sauf majorit plus Particularit s forte pr vue par les statuts requis pour toute cession un tiers e Dagr ment n est pas en principe obligatoire pour les cessions entre associ s e Possibilit d augmentation du capital social R gime Comptable Application du Plan Comptable G n ral PCG et Financier 7 e NA sauf pour les SARL agr es ma trise d ouvrage qui sont soumises March s ordonnance de 2005 Reime de e Application du r gime des conventions r glement es e Respect des dispositions du Code de commerce article L 223 19 et suivants conventions on ne 7 3 e Contr le posteriori reglementes e Rapport sp cial du g rant ou du Commissaire aux Comptes le cas ch ant Possibilit de faire Depuis 2006 seules les SARL concern es par l obligation de nommer un Commissaire APE aux Comptes peuvent recourir l appel public l p
92. march s financiers et qui respectent au moins une des deux conditions suivantes Premi re condition au moins un tiers de l effectif de l entreprise est en contrat emploi jeune handicap anciennement b n ficiaire des minima sociaux Seconde condition l entreprise respecte deux conditions portant la fois sur la nature juridique de l entreprise et sur le niveau des r mun rations nature juridique de l entreprise il s agit d une entreprise association coop rative mutuelle institution de pr voyance soci t dont les dirigeants sont lus directement ou indirectement par les salari s les adh rents ou les soci taires niveau de r mun ration pour les entreprises comptant de un dix neuf salari s adh rents ou soci taires le dirigeant ne doit pas percevoir une r mun ration exc dant quatre fois le SMIC Pour les entreprises comptant au moins vingt salari s adh rents ou soci taires la condition nonc e ci dessus doit tre satisfaite par dix neuf salari s adh rents ou soci taires et aucune r mun ration ne doit tre sup rieure huit fois le SMIC Cet agr ment permet de b n ficier de financements sp cifiques travers les Fonds Commun de Placement d Entreprises Solidaires FCPES qui sont des fonds d pargne salariale remplac s partir d avril 2004 par les PERCO Plan d Epargne pour la Retraite Collectif Les entreprises cr ant un nouveau plan partenarial d p
93. mixte locales Elles permettent l intervention des collectivit s territoriales dans le domaine conomique par le biais de cette forme de soci t Toutefois les SEML dont l activit consiste en la construction et la gestion de logements sociaux sont soumises en priorit aux dispositions du Code de la Construction et de l Habitation articles L 481 1 et suivants Ces textes d finissent le statut et les modalit s de fonctionnement des soci t s d conomie mixte locales Page 51 A La constitution d une SEML Selon Particle L 1521 1 du CGCT les communes les d partements les r gions et leurs groupements peuvent dans le cadre des comp tences qui leur sont reconnues par la loi cr er des soci t s d conomie mixte locales qui les associent une ou plusieurs personnes priv es et ventuellement d autres personnes publiques pour r aliser des op rations d am nagement de construction pour exploiter des services publics caract re industriel ou commercial ou pour toute autre activit d int r t g n ral Les soci t s d conomie mixtes locales peuvent galement intervenir dans des op rations li es aux besoins d tablissements de sant sociaux ou m dico sociaux L conomie mixte na t avec l association d une collectivit locale la soci t La prise de participation est donc un l ment capital qui chappe par nature au droit priv puisqu il s agit d une d cision administ
94. op rations dans lesquelles le dirigeant a un int r t personnel Tel est le cas par exemple d un cautionnement donn par une SARL pour garantir le remboursement de sommes dont son g rant tait personnellement redevable pour des causes totalement trang res l objet social CA Montpellier 7 janvier 1980 1 ch Lacour c Caisse r gionale de cr dit agricole mutuel du Midi 1 3 2 3 Les cons quences de la conclusion d une convention interdite 1 3 2 3 1 La nullit des conventions interdites Le r gime de nullit des conventions interdites a t pr cis par la jurisprudence la nullit est d ordre public et constitue une nullit absolue Cass ch mixte 10 juillet 1981 Cass com 25 avril 2006 n 05 12 734 n 501 F D Cette nullit ne peut donc pas tre couverte Elle peut tre soulev e d office par le juge Enfin elle peut tre invoqu e par toute personne ayant un int r t agir y compris la personne concern e par l interdiction Page 94 Conform ment au droit commun C civ art 2224 issu de la loi 2008 561 du 17 6 2008 l action en nullit se prescrit par cinq ans Toute convention interdite entre le dirigeant et la soci t qu il dirige tant nulle la soci t peut opposer la nullit de l acte aux tiers moins qu ils n aient t victimes de man uvres frauduleuses 1 3 2 3 2 La responsabilit des dirigeants a Responsabilit d lictuelle La nullit des conventions inter
95. ordinaire pour les suivants Art L 225 69 L 225 75 et L 225 16 du Code de commerce Les membres du Conseil de surveillance sont obligatoirement des actionnaires Art L 225 72 du Code de commerce Le Conseil de surveillance lit en son sein un Pr sident et un Vice pr sident Les d cisions sont prises la majorit des membres pr sents ou repr sent s et la voix du Pr sident est pr pond rante en cas de partage Le directoire est un organe coll gial de d cision dont les membres personnes physiques obligatoirement actionnaires ou non sont choisis en dehors du conseil de surveillance Il assure le fonctionnement r gulier de la soci t qu il repr sente et engage Art L 225 64 du Code de commerce Le Directoire est compos de 5 membres maximum nomm s par le Conseil de surveillance Art L 225 58 et L 225 59 du Code de commerce Il peut y avoir un membre unique Art L 225 59 du Code de commerce Assembl e g n rale Les actionnaires participent aux assembl es d actionnaires L assembl e g n rale est l organe souverain de la soci t et prend ce titre les d cisions les plus importantes approbation des comptes sociaux affectation des r sultats modifications des statuts augmentation ou r duction du capital social dissolution Elle statue la majorit des voix des pr sents ou repr sent s Pour prendre une d cision les actionnaires pr sents ou repr sent s doivent poss der au moins le 1 5 de
96. partage des voix Les d lib rations sont constat es dans des proc s verbaux tablis sur un registre sp cial Le conseil d administration fixe les orientations de l activit de la soci t Il v rifie leur mise en uvre Les principaux pouvoirs qui lui sont attribu s sont entre autres Etablissement des comptes sociaux et du rapport de gestion convocation des assembl es g n rales nomination et r vocation du pr sident du directeur g n rale ainsi que des ventuels directeurs g n raux d l gu s autorisation des conventions pass es entre la SA et l un de ses actionnaires ou dirigeants poss dant plus de 10 du capital Ce conseil lit son pr sident parmi les membres personnes physiques du conseil d administration Le pr sident du conseil d administration est charg d organiser et de diriger les travaux du conseil d administration il veille au bon fonctionnement des organes sociaux et v rifie que les administrateurs sont en mesure d accomplir leur mission C est galement ce dernier qui est charg de convoquer de pr sider et de diriger le conseil et de veiller ce que les administrateurs disposent des informations n cessaires La direction de la soci t est d volue au directeur g n ral qui est investi du pouvoir de repr senter la soci t vis vis des tiers Le directeur g n ral est le repr sentant l gal de la soci t et il d tient le pouvoir ex cutif Ces pouvoirs sont limit s par l obj
97. pour les SA directoire Le rapport du commissaire aux comptes pr sent l assembl e destin e couvrir la nullit des conventions non autoris es par le conseil d administration ou de surveillance doit comporter toutes les indications pr vues par les articles R 225 31 et R 225 58 du Code de commerce pour que les actionnaires puissent se prononcer en toute connaissance de cause faute de quoi la nullit ne sera pas couverte Outre la possibilit d une action en nullit le d faut d autorisation du conseil engage la responsabilit de l int ress C com art L 225 42 al 1 pour les SA classiques art L 225 90 al 1 pour les SA directoire Cette responsabilit est engag e si la convention a caus un pr judice la soci t D faut de rapport sp cial Le d faut de pr sentation l assembl e g n rale des actionnaires du rapport sp cial des commissaires aux comptes sur les conventions conclues apr s autorisation du conseil d administration entre une SA et l un de ses administrateurs ne suffit pas priver d effet ces conventions la seule sanction tant la mise en cause de la responsabilit des administrateurs int ress s et ventuellement du conseil d administration Cass com 5 novembre 1991 n 1380 P St Sesa c Molle RJDA 3 92 n 254 Page 109 D faut d approbation par l assembl e des actionnaires Les cas de nullit restent exceptionnels Seul le d faut d autorisation pr alable
98. pr senter dans son rapport les conventions conclues et autoris es au cours d exercices ant rieurs et dont l ex cution s est poursuivie lors du dernier exercice cette obligation prescrite par l article R 225 30 du Code de commerce ex art 91 al 2 du d cret 67 236 du 23 mars 1967 abrog ne s applique pas la SAS et il n existe pas de disposition identique pour cette forme de soci t Il s ensuit que sauf disposition contraire des statuts le commissaire aux comptes d une SAS n a pas rapporter sur les conventions pass es lors d exercices ant rieurs quand bien m me celles ci produiraient encore des effets R p Carayon AN 5 avril 2005 p 3542 n 56015 Les statuts peuvent librement d terminer les modalit s de pr sentation de ce rapport par correspondance ou en assembl e et les conditions dans lesquelles est prise la d cision collective des associ s mode de scrutin participation ou non de l int ress nombre de voix requises etc Avec la loi de modernisation de l conomie si un commissaire aux comptes n a pas t d sign c est au pr sident de la soci t qu il revient de pr senter aux associ s le rapport sur les conventions intervenues directement ou par personne interpos e entre la soci t et l un de ses dirigeants ou actionnaires C com art L 227 10 al 1 modifi nouvelles dispositions qui sont entr es en vigueur le 1 janvier 2009 L obligation pour le commissaire aux comptes de pr sent
99. produisent leurs effets charge pour la personne int ress e et ventuellement pour le pr sident et les autres dirigeants d en supporter les cons quences dommageables pour la soci t C com art L 227 10 al 3 Le d faut de rapport du commissaire aux comptes comme le d faut de consultation des associ s entra ne les m mes sanctions que le refus d approbation voir Cass com 5 novembre 1991 n 1380 P St Sesa c Molle RJDA 3 92 n 254 rendu propos d une SA n 149 mais transposable Comme pour l action contre les dirigeants de SA l action en responsabilit contre le pr sident ou un dirigeant d une SAS qui conclut avec la soci t une convention r glement e sans que celle ci soit approuv e par les associ s est soumise la prescription de trois ans En effet aux termes de l article L 227 8 du Code de commerce les r gles fixant la responsabilit des membres du conseil d administration et du directoire des SA sont applicables au pr sident et aux dirigeants de la SAS c SARL Le refus de ratification ou d autorisation pr alable par les associ s n entra ne pas la nullit des conventions en cause qui dans tous les cas continuent produire leurs effets Cass com 28 juin 1988 n 87 11 628 SARL La Girondelle c Condomines Cass com 22 juin 2010 n 09 13 901 n 699 F D SARL Label affaire c Larran Dr soci t s 2010 n 183 Les cons quences dommageables pouvant en r sulter pour la soc
100. projet d apport Saisine de France Domaine e D p t au Greffe du tribunal de Commerce d une requ te aux fins de d signation d un commissaire aux apports e Depuis la loi Warsmann du 22 03 2012 le commissaire aux apports peut tre d sign Punanimit des actionnaires e D signation d un commissaire aux apports J 38 e Convocation de lorgane comp tent de ou J 45 si AG Papporteuse et de la b n ficiaire pour autoriser les op rations Au plus tard jour _ la d lib rati A apr s le d lib ration e Transmission de la d lib ration du CA ou du CA ou du CS de la du CS de la SEM au repr sentant de PEtat SEML dans le d partement o elle a son si ge e R union de lorgane comp tent de 7 30 Papporteuse AG CA en fonction des statuts de la soci t autorisation d un d apport en nature au profit de la b n ficiaire d l gation de pouvoir au Pr sident en vue de signer le trait d apport e Transmission de Pacte d approbation de op ration au Pr fet pour autorisation pour les associations ou fondations reconnues d utilit publique si constitution d hypoth ques changes ali nations d immeubles n cessaires au but poursuivi Entre J 30 e Signature du projet de trait d apport et J 8 e Transmission du projet de trait d apport au commissaire aux apports Page 155 e Convocation des associ s de la b n ficiaire du CAC et du commissaire a
101. r glementation comptable r glement CRC Conseil de surveillance Droits d enregistrement Etablissement public de coop ration intercommunale Etablissement public industriel et commercial Entreprise unipersonnelle responsabilit limit e Entreprise sociale pour lhabitat Groupement d int r t conomique Habitations loyer mod r Imp t sur les soci t s Loi de modernisation de l conomie Mission interminist rielle inspection du logement social Ma trise d ouvrage d insertion Organisme de logement social Office public de lhabitat Plan comptable g n ral Soci t anonyme Soci t anonyme d habitations loyer mod r Soci t responsabilit limit e Soci t par actions simplifi e Soci t par action simplifi e unipersonnelle Soci t civile immobili re Soci t anonyme coop rative d int r t collectif Soci t anonyme coop rative d int r t collectif d habitations loyer mod r Soci t anonyme coop rative de production d habitations loyer mod r Soci t d conomie mixte Soci t d conomie mixte locale Taxe sur la valeur ajout e Union d conomie sociale Union d conomie sociale du logement Page 8 1 RAPPEL DU CONTEXTE Le gouvernement a mis en uvre deux r formes d importance majeure concernant le logement et h bergement des personnes d favoris es La premi re r forme a d but la suite de la mission du d put Etienne PINTE et vise da
102. r gles de droit commun des soci t s commerciales s appliquent l organisation administrative qui comprend o Une Assembl e G n rale o Un Conseil d Administration ou Directoire et conseil de surveillance Les SCIC HLM exer ant une activit locative comprennent dans leur CA ou CS des repr sentants des locataires o Un pr sident o Un directeur g n ral Prise de d cisions Chaque associ dispose d une voix l assembl e g n rale r gle de la coop ration ou s il y a lieu dans le coll ge auquel il appartient chaque coll ge disposant d un nombre de voix librement d fini dans les statuts minimum 10 maximum 50 Le coll ge des salari s est plafonn 15 des droits de vote Choix op rer entre une structure dualiste Directoire et Conseil de Surveillance et un Conseil d Administration unique Particularit s Les SCP HLM peuvent se transformer en SCIC HLM sans que l on consid re qu il y ait cr ation d une personne morale nouvelle Pas soumises la proc dure d agr ment pr vue pour la SCIC Soumission aux r gles de publicit et de mise en concurrence ordonnance n 2005 649 du 6 juin 2005 R gime comptable et Financier Pas de particularit s notables Page 22 March s Soumission aux r gles de publicit et de mise en concurrence Ordonnance n 2005 649 du 6 juin 2005 R gime des conventions r glement es Respect des dispositions du Code de commerce
103. r t collectif qui n a pas se trouver formalis dans une SCP HLM alors qu il est in vitable et n cessaire dans une SCIC HLM Il vient aussi de la souplesse de l organisation du soci tariat qui permet de prendre en compte et de traduire dans les conditions d admission et de retrait comme dans les modalit s de r partition des droits de vote la diversit du soci tariat qui existe aujourd hui dans les SCP HLM l volution de son effectif de son poids au sein de la coop rative comme l ext rieur de celle ci 1 2 1 3 2 Le r gime fiscal A l instar des organismes HLM les SCIC HIM et les SCP HLM sont exon r es de l Imp t sur les Soci t s pour les activit s relevant du service d int r t g n ral 1 2 1 3 3 Les modalit s de contr le Etant constitu e sous forme de Soci t Anonyme les SCIC et les SCP HLM sont soumises au contr le d un Commissaire aux Comptes d sign pour 6 ans En outre comme toutes soci t s HLM les Soci t s coop ratives HLM sont soumises un contr le administratif et notamment de la MIILOS Page 49 1 2 1 3 4 Les points d attention particuliers Les SCP HLM La SCP HLM a pour vocation principale de construire des logements en accession sociale la propri t de construire et g rer des logements locatifs soumis la r glementation HLM et de g rer des syndicats de copropri t s Pour la lucrativit limit e cf ci dessous SCIC HLM 2 Cette structure
104. rare est celle o le bailleur exige que les constructions soient enlev es en fin de bail par le preneur voulant r cup rer le terrain nu et libre Une telle possibilit bien qu elle ne soit pas pr vue par la loi est consid r e par la jurisprudence comme compatible avec la qualification de bail construction 2 2 2 1 3 3 La fiscalit EN COURS DE BAIL Imp t sur les soci t s Bailleur Les loyers sont en principe imposables l imp t sur les soci t s au taux de droit commun sous r serve du statut sp cifique du bailleur au regard de l imp t sur les soci t s Preneur Les loyers sont d ductibles de m me que les travaux d entretien courant et de r paration dans les conditions de droit commun Les travaux d am lioration de r habilitation sont immobilis s et amortis sur la dur e normale d utilisation de chaque l ment ou sur la dur e du bail si celle ci est plus courte TVA La location de l immeuble destin tre lou pour un usage d habitation est en principe exon r e de TVA Droits d enregistrement Le bail est soumis la taxe de publicit fonci re 0 715 sauf exon ration due une d lib ration du conseil g n ral Les loyers peuvent tre assujettis la contribution sur les revenus locatifs Page 229 AU TERME DU BAIL Constructions revenant sans indemnit au bailleur Imp t sur les soci t s Bailleur Lorsque la dur e du bail est au moins gale
105. s NA sauf pour les SA agr es ma trise d ouvrage qui sont soumises l ordonnance de 2005 R gime des conventions r glement es Application du r gime des conventions r glement es Respect des dispositions du Code de commerce SA Conseil d Administration articles L 225 38 et suivants autorisation pr alable du CA SA Directoire et Conseil de Surveillance articles L 225 86 et suivants autorisation pr alable du CS Possibilit de faire APE La SA peut faire appel public P pargne si le capital est sup rieur 225 000 R gime fiscal R gime de droit commun Modalit s de contr le Commissaire aux Comptes obligatoire Page 30 1 1 2 6 La soci t par actions simplifi e Forme Soci t par actions pouvant tre capital variable Elle est toujours commerciale par sa forme quel que soit son objet Capital social Capital minimum de 1 50 des apports en esp ces sont vers s obligatoirement au moment de la constitution S le solde devant tre lib r dans les 5 ans d finir dans les statuts DS Il peut tre civil ou commercial Toute personne physique ou morale peut tre associ e sans obligation d avoir le statut de commer ant Actionnariat La SAS peut n avoir qu un associ SAS unipersonnelle Pas de maximum fix Organes de gestion et d administration Prise de d cisions Une assembl e g n rale d associ s Un or
106. s de contr le Page 11 Une seconde partie expose de fa on d taill e et selon un plan galement similaire d un acteur l autre les sp cificit s de ceux ci Les th mes abord s sont les suivants e Le r gime juridique Le r gime fiscal e Les modalit s de contr le e Les points d attention particuliers pour les organismes priv s non HLM plus particuli rement Une troisi me partie est consacr e au r gime des conventions dites r glement es le sujet tant apparu utile d tre voqu dans le cadre de la r alisation d op rations de restructuration immobili re susceptibles d engendrer des conflits d int r t Le second chapitre expose les principales modalit s de r alisation des op rations de restructuration immobili re pouvant intervenir entre les acteurs identifi s pr c demment Une premi re partie pr sente les fiches de synth se de ces diff rentes op rations en les d clinant selon les th mes suivants e Le transfert de propri t o La cession de patrimoine o Les op rations de fusion o Les op rations d apport e Les autres modalit s de restructuration immobili re o Les baux Le bail emphyt otique a Le ba l r habilitation Le bail construction o Le commodat o Le d membrement de propri t Page 12 Les fiches portant sur le transfert de propri t sont pr sent es de la fa on suivante
107. s doivent tre accomplies Les formalit s pr alables la vente Formalit s communes toutes les ventes immobili res Formalit s relatives la situation des parties Il faut v rifier que les personnes morales ont bien acquis la personnalit morale en s assurant que les formalit s l gales n cessaires ont t accomplies Pour les soci t s il faut donc un extrait du registre du commerce et des soci t s qui refl te et cristallise leur situation actuelle Formalit s relatives la situation de l immeuble Il faut v rifier la d signation de l immeuble et la d termination de sa situation juridique tant en ce qui concerne les droits r els dont il est l objet que par rapport la r glementation d urbanisme Elles sont fournies par les documents cadastraux les tats hypoth caires fiches d immeubles et fiches personnelles et les certificats ou notes de renseignements d urbanisme Par ailleurs les cr anciers privil gi s et hypoth caires b n ficient d un droit de pr f rence sur le prix et d un droit de suite qui leur permet de saisir l immeuble en quelque main qu il se trouve En cas de vente d un immeuble grev de privil ges et hypoth ques il faut donc que l immeuble en soit d grev et soit remis l acqu reur libre de toutes inscriptions Cependant l existence d un privil ge ou d une hypoth que sur un immeuble ne fait obstacle ni sa vente ni l inscription de nouvelles s ret s r elle
108. ses administrateurs d s lors que ces soci t s tant soumises sauf dispositions d rogatoires au Code du commerce aucune disposition particuli re n exclut l application de l article L 225 38 du Code du commerce la soci t en cause Il importe peu cet gard que la convention en cause soit un contrat de droit public et que l administrateur concern soit une personne de droit public T com Paris 31 mai 1994 Cie nationale du Rh ne c Electricit de France RJDA 10 94 n 1036 b Les associ s ou actionnaires d tenant plus de 10 des droits de vote Dans les SARL la r glementation concerne les conventions intervenues directement ou par personne interpos e entre la soci t et l un de ses g rants ou associ s C com art L 223 19 al 1 peu importe la part de capital d tenue par l associ Dans les soci t s par actions rel ve de la proc dure des conventions r glement es toute convention intervenant entre la soci t C com art L 225 38 al 1 pour les SA classiques L 225 86 al 1 pour les SA directoire L 227 10 pour les SAS et e l un de ses actionnaires ou associ s disposant d une fraction des droits de vote sup rieure 10 e la soci t contr lant une soci t actionnaire ou associ e disposant d une fraction des droits de vote et non du capital sup rieure 10 La notion de contr le est d finie par les dispositions de l article L 233 3 Code de commerce Le champ d applicat
109. si le projet poursuit certains objectifs limitativement num r s l alin a 1er de Particle L 1311 2 du CGCT Cet article pr cise que le bail emphyt otique administratif permet un tablissement public de sant ou une structure de coop ration sanitaire dot e de la personnalit morale publique propri taire d un bien immobilier de le louer soit en vue de l accomplissement pour le compte de l tablissement ou de la structure d une mission concourant l exercice du service public dont ils sont charg s soit en vue de la r alisation d une op ration d int r t g n ral relevant de leur comp tence soit en vue de la r alisation d une op ration r pondant aux besoins d un autre tablissement public de sant avec lequel ils conduisent une action de coop ration Depuis 2009 l Etat et ses tablissements publics peuvent galement conclure un BEA pour la r alisation de logements sociaux Les parties au bail Le bailleur Le bailleur doit tre une collectivit territoriale article L 1311 2 du CGCT un tablissement public des collectivit s territoriales ou un groupement de ces collectivit s article L 1311 4 du CGCT ou un tablissement public de sant art L 6148 3 du code de la sant publique Le preneur Le bailleur peut contracter avec une personne publique ou priv e En effet le bail emphyt otique administratif est susceptible d tre consenti toutes
110. social Cass 3 civ 13 avr 2010 n 09 65 538 BPIM Lefebvre 2010 n 3 n 228 p 23 Les g rants des soci t s civiles immobili res de vente engagent ces soci t s envers les tiers par les actes de vente qu ils passent Toutefois sauf dans le domaine des soci t s immobili res l achat et la vente d immeubles n entrent pas le plus souvent dans l objet social et la simple signature du g rant d une soci t civile ou d une soci t commerciale de personnes ne saurait suffire en l absence d une d lib ration des associ s lui donnant express ment pouvoir d acheter ou de vendre l immeuble Page 175 Dans toutes les soci t s la d termination l gale des pouvoirs de repr sentation des dirigeants sociaux a pour effet tout en assurant la s curit des cocontractants de leur permettre de contracter au nom de la soci t S agissant d acqu rir ou de vendre des immeubles donc d actes graves une prudence particuli re s impose au r dacteur d acte qui doit v rifier les pouvoirs l gaux et statutaires des repr sentants sociaux les d lib rations relatives cet acte et sa conformit l objet social 2 2 1 1 1 2 L immeuble A La propri t de l immeuble S agissant d une nullit relative elle peut tre couverte et s efface quand avant toute action en nullit tout risque d viction de l acheteur a disparu notamment quand le vendeur a acquis entre temps la propri t de la chose vendue par lui Ve
111. sont transf rables peut tre apport en soci t La diff rence essentielle entre la vente et l apport en nature r side dans la r mun ration de l op ration dans les deux cas on se trouve en pr sence d une op ration titre on reux mais le vendeur est r mun r par un prix et l apporteur quant lui est r mun r par l attribution de droits sociaux Page 198 Etendue des droits apport s Il peut tre effectu en propri t mais galement en usufruit ou en jouissance et avoir pour objet les biens les plus divers Apport en pleine propri t Le principe En application des dispositions de l article 1843 3 al 2 du Code civil l apport en propri t est r alis parle transfert la soci t de la propri t des biens apport s et par la mise de ces biens la disposition effective de la soci t En l absence de pr cisions l gales sur les modalit s de la mise disposition celle ci doit par analogie avec l obligation de d livrance en cas de vente laquelle elle s apparente tre effectu e conform ment aux articles 1604 s du Code civil L apporteur doit s engager transf rer le bien la soci t Cet engagement est pris par crit dans Pacte d apport En change de son bien l apporteur re oit des droits sociaux L apporteur est tenu de garantir la soci t dans les m mes conditions qu un vendeur l gard de son acheteur C civ art 1843 3 al 3 A ce titre il doit un
112. sur les SEM de construction et de gestion de logements sociaux Contr le d un Commissaire aux Comptes obligatoire SA Page 25 1 1 2 2 L association Contrat d association Les associations r glement es doivent effectuer des d marches administratives o Association d clar es d claration la pr fecture et publication dans un journal officiel o Association agr e d claration la pr fecture publication dans un journal officiel agr ment d une autorit administrative o Association reconnue d utilit publique d claration la pr fecture publication dans un journal officiel sous forme d un d cret du Minist re de l Int rieur apr s avis du Conseil d tat Pas de capital social L association ne pouvant r mun rer ces apports par des droits sociaux il y a absence de r mun ration ou contrepartie pour l apporteur Les associations peuvent recevoir de leurs membres des apports en num raire ou en nature biens mobiliers ou immobiliers avec une possibilit de r cup rer les apports en nature la dissolution de l association L objet de lassociation peut tre librement d termin sous r serve qu il soit licite ce titre il ne doit pas porter atteinte l ordre public ni aux bonnes m urs Absence d actionnariat L association tant une convention le contrat d association statuts est un contrat de droit priv et b n ficie de la libert contractuelle et se
113. t s sur les activit s relevant du service d int r t g n ral e Contr le de la l galit de certains actes transmission au Pr fet e Contr les administratifs Modalit s de e Contr les des Chambres R gionales des Comptes contr le e Contr le de la MIILOS e Si comptabilit priv e le Commissaire aux Comptes est obligatoire e Si comptabilit publique absence de Commissaire aux Comptes Page 17 1 1 1 2 La soci t anonyme d habitations loyer mod r Forme Constitution Soci t Anonyme les Statuts doivent se conformer aux clauses types fix es par le CCH Agr ment HLM par le ministre charg de la construction et de l habitation apr s avis du conseil d partemental de l habitat et du conseil sup rieur des habitations loyer mod r CCH art R 422 16 Oo par le Pr fet du d partement pour agr er sp cialement une SA HLM aux fins d intervenir dans la r alisation dop rations d am nagement comme prestataire de services de SEM article R 422 4 du CCH modifi Capital social minimum 37 000 Objet Comp tences D fini Particle L 422 2 du CCH Comp tences d attribution o Comp tences principales notamment construction et gestion de logements locatifs destin s aux personnes et aux familles de ressources modestes que ces logements leur appartiennent ou qu ils appartiennent des tiers autres organismes HLM SEM Fonci re Logement collectivit s
114. taire sera tenu de toutes ces charges fiscales la place de Pusufruitier Page 236 Les autres imp ts qui sont relatifs au bien lui m me taxe d habitation par exemple sont soit pay s par le nu propri taire les int r ts de retard tant imput s au compte dettes de Pusufruitier la fin de usufruit soit avanc s par l usufruitier qui pourra se faire rembourser leur capital par le nu propri taire la fin de l usufruit les int r ts de retard restant sa charge article 609 Par opposition l article 605 du m me Code pr voit que les grosses r parations demeurent la charge du nu propri taire en ce qu elles touchent la substance de la chose la fin de l usufruit l usufruitier est tenu de restituer les biens au propri taire La restitution a lieu en principe en nature Un r glement de comptes peut tre alors n cessaire si les biens sont d t rior s ou si lusufruitier a assum des r parations incombant au nu propri taire Toutefois en application des dispositions de Particle 599 du Code Civil toute indemnisation de lusufruitier en raison des am liorations ou constructions qu il aurait pu faire est exclue L usufruitier est tenu d avertir spontan ment le nu propri taire de toute usurpation ou atteinte aux droits de ce dernier qu un tiers commettrait au cours de l usufruit d faut d en informer le nu propri taire l usufruitier est responsable de tout dommage qui en r su
115. taxes comprises La TVA est ainsi un l ment qui gr ve le prix convenu avec l acqu reur et non un accessoire du prix si bien qu elle n est pas soumise l article 1593 du Code civil Sauf accord expr s des parties elle n incombe donc pas l acheteur de sorte que le vendeur ne peut pr tendre qu il entendait recevoir un prix net de toutes charges pour se soustraire son paiement Charges augmentatives du prix Les charges augmentatives du prix sont des charges p cuniaires impos es l acqu reur par l acte de vente dans l int r t du vendeur et qui ne proc dent pas des effets habituellement li s par la loi et les usages au transfert de propri t Ces charges s ajoutent au prix de vente dont elles sont des accessoires Elles en empruntent la nature et le r gime Comme le prix elles doivent tre d termin es ou d terminables dans l acte de vente conform ment l article 1591 du Code civil D ailleurs les droits de mutation sont liquid s la fois sur le prix et les charges en capital CGI art 683 qui constituent globalement aussi l assiette de la TVA pour les ventes qui y sont soumises CGI art 266 2 b D s lors que le montant et le d biteur de ces charges augmentatives du prix ne sont pas d termin s ou d terminables le prix est lui m me ind termin ou ind terminable et il ne peut y avoir de vente Les avant contrats et les contrats de vente doivent pr ciser qui en supporte la charge ou la r partit
116. territoriales o Comp tences annexes production et commercialisation de logements group s en accession la propri t activit de location accession prestataire de services pour tiers am nagement de lotissements gestion de foyers de jeunes Comp tences territoriales En principe comp tence r gionale qui s tend aux d partements limitrophes si les communes concern es l acceptent Apr s accord du Ministre charg du Logement qui examine notamment la situation conomique de la soci t cette comp tence peut tre tendue aux r gions limitrophes voire au niveau national Lucrativit limit e Prix de cession des actions montant des dividendes distribu s aux actionnaires strictement encadr s par la r glementation b n fices devant tre r investis dans l objet social Actionnariat R partition en 4 cat gories d actionnaires o Un actionnaire de r f rence majorit du capital qui peut tre constitu d un groupe de deux ou trois actionnaires li s entre eux par un pacte et s exprimant d une seule voix dans les assembl es g n rales de la soci t anonyme o Certaines collectivit s ou groupements dans certaines conditions o Les repr sentants des locataires Oo Les autres personnes morales et les personnes physiques Repr sentation aux assembl es g n rales sans qu il y ait n cessairement proportionnalit entre la quotit de capital d tenu et le nombre de droits de vote O
117. territoriales Ce quorum sp cifique s ajoutant au quorum de droit commun des assembl es des soci t s anonymes Conseil d administration ou conseil de surveillance Comme toute soci t anonyme la SEM peut tre organis e selon deux modes e le mode moniste La SEM de type moniste est dot e d un conseil d administration lequel lit en son sein un pr sident e Je mode dualiste la SEM est dot e d un directoire et d un conseil de surveillance Pour de plus amples informations il conviendra de se reporter la pr sentation d taill e sur la Soci t Anonyme Toute collectivit territoriale ou groupement de collectivit s territoriales actionnaires a droit au moins un repr sentant au conseil d administration ou de surveillance d sign en son sein par l assembl e d lib rante concern e Les si ges sont attribu s en proportion du capital d tenu respectivement par chaque collectivit ou groupement Le conseil d administration ou de surveillance peut comprendre jusqu 18 membres Si ce nombre ne suffit pas assurer la repr sentation directe des collectivit s territoriales ou de leurs groupements ayant une participation r duite au capital ils sont r unis en assembl e sp ciale au sein de laquelle un si ge au moins leur est r serv Quant aux personnes publiques autres que les collectivit s territoriales et qui sont actionnaires de la soci t leur repr sentation sera assur e conform
118. tr sorerie dans le cadre d un groupe de soci t s Il a en effet t jug que ne constitue pas une convention soumise la proc dure des conventions r glement es la convention de tr sorerie entre les soci t s d un groupe qui tend la constitution d un pool de tr sorerie g r par une soci t holding en fonction des autorisations de d couvert de chacune des soci t s du groupe et donnant lieu paiement d int r ts pass e des conditions normales En effet une telle convention ne saurait pr senter par nature un caract re inhabituel dans un groupe de soci t s CA Versailles 2 avril 2002 n 00 3930 ch com r unies St Clos du Prieur c Souchon s qual RJDA 11 02 n 1150 De diff rentes d cisions judicaires se d gage l id e qu il existerait une normalit propre aux relations intra groupe l instar de ce que retient galement la jurisprudence relative au d lit d abus de biens sociaux Cass crim 4 f vrier 1985 Rozenblum D 1985 p 478 note D Ohl Ainsi serait normale l op ration r pondant aux conditions suivantes e elle doit tre r alis e dans un int r t conomique social ou financier commun appr ci au regard d une politique labor e pour l ensemble du groupe e elle ne doit pas tre d munie de contrepartie ou rompre l quilibre entre les engagements respectifs des diverses soci t s concern es e elle ne doit pas exc der les possibilit s financi res de la soci
119. voit que la convention expire en m me temps que le bail r habilitation il n y a donc pas lieu de la d noncer lorsqu elle arrive son terme Page 221 Rapports entre le preneur du bail r habilitation et ses locataires Les locataires du preneur sont des locataires et non des sous locataires En cons quence ils b n ficient sous la responsabilit du preneur de locations conformes aux dispositions l gislatives et r glementaires applicables aux logements conventionn s et notamment en mati re de fixation et d volution des loyers Ces dispositions s imposent aux locataires en place lorsque le preneur est un organisme HLM ou une SEM selon les dispositions des articles L 353 16 et L 353 19 du Code de la construction et de l habitation Dans les autres cas il est fait application de l article L 353 7 du Code de la construction et de l habitation Circ n 91 23 28 janv 1991 La dur e des contrats de location est li e la nature du preneur du bail r habilitation Dans le cas d un organisme HLM le locataire b n ficie du droit au maintien dans les lieux pendant toute la dur e de la convention En ce qui concerne les autres preneurs SEM collectivit territoriale ou organisme agr la r gle du bail de trois ans de sa reconduction la seule volont du locataire et de la substitution de plein droit du nouveau locataire en cours de p riode triennale l ancien en cas de vacance du logement s appl
120. voix dans les organes d lib rants de la soci t art L 1522 du CGCT Les prises de participation des collectivit s territoriales sont d cid es par leurs assembl es d lib rantes Suivant les articles L 1522 4 et L 1522 5 du CGCT les collectivit s territoriales et leurs groupements peuvent sous certaines limites consentir aux SEML dont ils sont actionnaires des apports en compte courant B Fonctionnement En ce qui concerne leur fonctionnement les soci t s d conomie mixte locales sont soumises aux dispositions du Code de Commerce cf Pr sentation d taill es de la Soci t Anonyme sous r serve des modalit s sp cifiques pr vues par le Code G n ral des Collectivit s territoriales qui pr voit quelques adaptations savoir Activit s des soci t s d conomie mixte locales Les soci t s d conomie mixte locales peuvent intervenir pour des personnes publiques ou priv es qui ne participent pas leur capital art L 1523 1 du CGCT Pour les op rations autres que des prestations de services cette intervention est subordonn e la condition que ces tiers apportent pr alablement la totalit du financement n cessaire s il s agit de personnes priv es ou garantissant la totalit du financement n cessaire s il s agit de personnes publiques Les soci t s d conomie mixte locales ne sont pas tenues de faire r f rence dans leur objet social un champ territorial d intervention d term
121. 005 649 du 6 juin 2005 Toutefois les SARL qui ont t agr es ma trise d ouvrage sont soumises aux dispositions de l ordonnance n 2005 648 du 6 juin 2005 Page 88 1 2 2 7 L Union d Economie Sociale UES Qu est ce qu une Union d Economie Sociale L union d Economie Sociale est un statut cr en 1983 pour permettre aux associations coop ratives et mutuelles de monter des projets communs et des partenariats avec les collectivit s territoriales dans lesquelles elles ont vocation rester majoritaires 1 2 2 7 1 Le r gime juridique D UES est r gie parle statut g n ral des coop ratives de 1947 Elle peut se constituer sous la forme d une SA d une SARL ou toute autre forme de soci t l exception des soci t s en participation parla loi du 12 juillet 1985 portant dispositions relatives aux unions d Economie sociale qui annule et remplace la loi du 20 juillet 1983 A Principales caract ristiques LUES regroupe dans une m me structure des partenaires tr s diff rents d sireux de r unir leurs moyens et leurs efforts et ainsi d amplifier leurs actions en d cloisonnant et organisant le partenariat entre coop ratives mutuelles et associations ce qui permet de ma triser la fili re de production sans qu il y ait concentration en r unissant autour d un noyau de structures but non lucratif d autres acteurs tels que les collectivit s publiques des inte
122. 2 cinq ans pour les co ndivisaires C civ art 815 16 Etablissement de l acte de vente Les ventes d immeubles de gr gr pour pouvoir tre publi es au bureau des hypoth ques doivent obligatoirement tre dress es en la forme authentique Ainsi elles sont valables entre les parties du seul fait de leur accord sur la chose et sur le prix mais un acte authentique est n cessaire pour les publier et les rendre opposables aux tiers Les notaires disposent d un monopole pour recevoir les actes ou contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caract re d authenticit attach aux actes de l autorit publique Ord no 45 2590 2 nov 1945 JO 3 nov Les ventes d immeubles sont donc r alis es par acte notari Un acte authentique est galement n cessaire en cas de constitution d hypoth que ou de privil ge immobilier consenti en garantie des pr ts qui assurent le financement de l acquisition L acte authentique La r alisation de la vente par acte authentique se mat rialise par la signature de l acte Mais la signature comprend plusieurs op rations Elle suppose une v rification de l identit des parties si celles ci ne sont pas connues Le notaire doit donner connaissance aux parties des actes qu elles vont signer et peut cette fin leur adresser pr alablement les projets d actes ou leur en communiquer la minute l tude avant la s ance de signature Mais lors de celle ci la lecture des
123. 3 13 du CCH dans les termes suivants dans le cas d une vente un autre organisme d habitations loyer mod r ou une soci t d conomie mixte les emprunts sont transf r s avec maintien des garanties y aff rentes consenties par des collectivit s territoriales par leurs groupements ou par des chambres de commerce et d industrie sauf opposition des cr anciers ou des garants dans les trois mois qui suivent la notification du projet de transfert du pr t li la vente Il est galement pr vu cet article que Le surplus des sommes per ues est affect en priorit an financement de programmes nouveaux de construction des travaux destin s am liorer de fa on substantielle un ensemble d termin d habitations ou des acquisitions de logements en vue d un usage locatif Le sort des subventions en cas de cession d immeubles entre organismes n est pas voqu par le C C H En pratique le solde de la subvention doit tre implicitement d duit de la valeur retenue pour la cession en effet il s agit de traduire qu un immeuble HLM et qui le reste ne peut tre exploit dans les conditions normales d quilibre dans une aide diminuant son prix de revient r el pour l organisme La subvention est ainsi indirectement transf r e Page 190 2 2 1 2 La fusion et op rations li es 2 2 1 2 1 Le r gime juridique 2 2 1 2 1 1 La pr sentation des op rations de fusion et op rations li
124. 5 D un repr sentant du comit d entreprise de l office qui dispose d une voix consultative Page 36 Les membres d sign s par la collectivit territoriale ou l tablissement public de rattachement disposent de la majorit des si ges Les repr sentants des locataires disposent d au moins un sixi me des si ges Le nombre de membres du Conseil d administration ayant voix d lib rative est fix vingt trois ou vingt sept sur d cision de l organe d lib rant de la collectivit territoriale ou de l tablissement public de rattachement compte tenu notamment de la r partition g ographique du patrimoine de l office ou de l importance de son parc Toutefois pour un office propri taire de moins de deux mille logements le nombre peut tre fix dix sept CCH art R 421 4 Le Conseil d administration lit en son sein un bureau auquel il peut donner d l gation dans certaines mati res pour l exercice des attributions du Conseil d administration l exception de celles concernant la d finition de la politique g n rale de l office l adoption du r glement int rieur les d cisions budg taires la politique patrimoniale la nomination et la r vocation du directeur g n ral Le bureau est pr sid par le pr sident du Conseil d administration Le bureau comprend outre le pr sident du Conseil d administration pr sident de droit quatre membres dont un repr sentant des locataires qui sont lus p
125. 5 000 euros pour celles dont l objet social comprend la construction d immeubles usage d habitation de bureaux ou de locaux industriels destin s la vente ou la location Il doit tre gal au moins 150 000 euros pour celles ayant dans leur objet Pam nagement Lorsqu une soci t d conomie mixte locale exerce les deux activit s son capital doit tre au minimum de 225 000 euros Si l objet ne comprend aucune de ces activit s le capital minimum est celui fix par l article L 224 2 du Code de Commerce 37 000 euros ou 225 000 euros si la soci t fait appel public l pargne Participations au capital Les communes les d partements les r gions et leurs groupements doivent d tenir s par ment ou plusieurs plus de la moiti du capital et des voix dans les organes d lib rants des soci t s d conomie mixte locales art L 1522 1 du CGCT Page 52 La participation au capital social des actionnaires autres que les collectivit s territoriales et leurs groupements ne peut tre inf rieure 15 art L 1522 2 du CGCT Ces actionnaires sont les personnes priv es et les personnes publiques autres que les communes les d partements les r gions et leurs groupements Les collectivit s ou groupements trangers qui peuvent participer une soci t d conomie mixte locale fran aise ne peuvent pas d tenir sauf exceptions pr vues par les textes ensemble plus de la moiti du capital et des
126. 7 du 22 mars 2012 relative la simplification du droit et l all gement des d marches administratives modifie le r gime des augmentations de capital par apport en nature des soci t s par actions ou des SARL en permettant galement la d signation du commissaire aux apports par d cision unanime des associ s D s lors en cas d apports en nature ou de stipulation d avantages particuliers un ou plusieurs commissaires aux apports sont d sign s l unanimit des actionnaires SA ou associ s SARL SAS ou d faut par d cision de justice tant pr cis que d sormais dans les SARL la d signation du commissaire aux apports sur d cision de justice peut tre effectu e sur demande non seulement d un associ mais galement du g rant Page 202 Le rapport du commissaire aux comptes doit tre tenu au si ge social la disposition des associ s et d pos au greffe du tribunal de commerce huit jours au moins avant le date de l assembl e L augmentation de capital par apport en nature rel ve en principe de la comp tence de l assembl e g n rale extraordinaire Accomplissement des formalit s Formalit s d enregistrement Insertion dans un journal d annonces l gales de la r alisation de l augmentation de capital Inscription modificative au registre du commerce et des soci t s e Publicit la conservation des hypoth ques 2 2 1 3 2 La fiscalit Pour pouvoir b n ficier de plein dro
127. 70 loi Hoguet passer des contrats de location des logements de l immeuble pris bail hypoth quer le droit r el qu il d tient sur l immeuble percevoir les loyers passer les contrats n cessaires au financement et l ex cution des travaux pr vus par le bail c der son droit r el un organisme habilit sous r serve que cette cession soit totale et avec l accord du propri taire Dans ce cas le preneur reste garant de l ex cution du bail par le cessionnaire Les obligations qui r sultent de la qualit du preneur sont triples vis vis du bailleur il est tenu de r aliser les travaux d am lioration pr vus dans le bail les travaux d entretien courant et de r paration de l immeuble Il doit galement payer le prix du bail s il en a t convenu ainsi et remettre l immeuble en bon tat l issue du contrat vis vis de l tat il est tenu de conclure avec le pr fet une convention pr vue l article L 351 2 du Code de la construction et de l habitation dont la dur e est identique celle du bail r habilitation et de louer l immeuble en vue de l habitation aux personnes d favoris es dont les revenus n exc dent pas les plafonds de ressources fix s par les r gles g n rales du conventionnement vis vis des locataires il est tenu de passer des contrats de location conformes aux dispositions l gislatives et r glementaires applicables aux logements conventionn s
128. D cisions concernant la constitution d hypoth ques les changes et ali nations d immeubles n cessaires au but poursuivi doivent faire objet d un vote en conseil d administration et tre approuv es par lPassembl e g n rale de l association statuts types association RUP art 10 ou de la fondation RUP e Pacte d approbation des organes comp tents mest valable qu apr s autorisation donn e par arr t du Pr fet du d partement dans lequel est situ le si ge de lassociation statuts types association RUP art 11 al 2 ou de la fondation RUP S agissant des associations d clar es e Elles peuvent librement ali ner les immeubles qui ne sont plus Page 117 strictement n cessaires leur administration la r union de leurs membres et l accomplissement de leur objet e Elles peuvent galement librement hypoth quer leurs immeubles ou en conc der l usufruit e Pour toutes les associations e D claration modificative dans les trois mois la Pr fecture pour toutes les associations e Mention sur le registre sp cial R gime fiscal Imp t sur les soci t s Nous avons consid r que les associations fondations n exer aient aucune activit lucrative Exon ration de la plus value de cession TVA L association la fondation ne devraient pas tre consid r es comme des assujettis agissant en tant que tels au sens des r gles de TVA en mati re immobili re Le traitement appl
129. ETAILLEE DES DIFFERENTS ACTEURS 34 1 2 1 LES ORGANISMES D HABITATIONS A LOYER MODERE HLM 34 1 2 1 1 L office public de l habitat 35 1 2 1 1 1 Le r gime juridique 35 1 2 1 1 2 Le r gime fiscal 40 1 2 1 1 3 Les modalit s de contr le 40 1 2 1 2 La soci t anonyme d habitations loyer mod r 41 1 2 1 2 1 Le r gime juridique 41 1 2 1 2 2 Le r gime fiscal 44 1 2 1 2 3 Les modalit s de contr le 44 1 2 1 3 La soci t anonyme coop rative de production et la soci t anonyme coop rative d int r t collectif 45 1 2 1 3 1 Le r gime juridique 45 1 2 1 3 2 Le r gime fiscal 49 1 2 1 3 3 Les modalit s de contr le 49 1 2 1 3 4 Les points d attention particuliers 50 Page 3 1 2 2 LES ORGANISMES PRIVES NON HLM 51 1 2 2 1 La soci t d conomie mixte 51 1 2 2 1 1 Le r gime juridique 51 1 2 2 1 2 Le r gime fiscal 58 1 2 2 1 3 Les modalit s de contr le 59 1 2 2 1 4 Les points d attention particuliers 60 1 2 2 2 L association 61 1 2 2 2 1 Le r gime juridique 61 1 2 2 2 2 Le r gime fiscal 71 1 2 2 2 3 Les modalit s de contr le 72 1 2 2 2 4 L association reconnue d utilit publique 72 1 2 2 2 5 Les points d attention particuliers 73 1 2 2 3 La fondation d utilit publique 74 1 2 2 3 1 Le r gime juridique 74 1 2 2 3 2 Le r gime fiscal 77 1 2 2 3 3 Les modalit s de contr le 77 1 2 2 3 4 Les points d attention particuliers 77 1 2 2 4 La soci t anonyme 78 1 2 2 4 1 Le r gime juridiqu
130. La d termination des parties qui s obligent de l acqu reur et du vendeur ne suscite pas de r elle difficult quand elles contractent directement entre elles Encore faut il un consentement de toutes les parties concern es par le contrat Ainsi en cas de vente d un bien indivis l accord de tous les indivisaires sur la vente la demande d indivisaires repr sentant au moins deux tiers des droits Intervention de tiers La solidit de la vente suppose par ailleurs dans certaines situations l intervention de tiers dont le consentement doit juguler les risques que la protection de leurs int r ts fait courir au contrat Ainsi l intervention du b n ficiaire d un droit de pr emption la vente de l immeuble objet de ce droit un tiers acqu reur conforte cette vente qui pourrait autrement tre annul e Ainsi l intervention de tiers int ress s une vente sans y tre parties est parfois n cessaire sa consolidation Elle n est cependant qu accessoire l essentiel pour la formation du contrat tant que le consentement des parties se soit exprim directement ou par repr sentation Objet du consentement des parties Pour que la vente soit parfaite entre les parties l article 1583 du Code civil exige seulement que celles ci soient convenues de la chose et du prix Il importe peu en revanche que l origine de propri t ne soit pas pr cis e pour que l accord des parties forme la vente Il faut galement que l acqu re
131. Minist re de l Egalit des territoires et du Logement Professionnalisation de la ma trise d ouvrage d insertion MOI Restructuration du patrimoine immobilier X GUIDE PRATIQUE Ce guide r alis la demande du Minist re de l Egalit des territoires et du Logement a t r dig par Giles Hengoat et Christian Bande Experts Comptables Commissaires aux Comptes GRANT THORNTON et une quipe d Avocats de la Soci t GT SA Paris le 30 avril 2012 Page 2 SOMMAIRE ABREVATIONS 8 PROPOS LIMINAIRES 9 1 Rappel du contexte 9 2 La pr sentation de la mission 10 MODE D EMPLOI DU GUIDE 11 1 CHAPITRE LES DIFFERENTS ACTEURS 15 1 1 LES FICHES DE SYNTHESE 15 1 1 1 LES ORGANISMES D HABITATIONS A LOYER MODERE HLM 16 1 1 1 1 L office public de l habitat 16 1 1 1 2 La soci t anonyme d habitations loyer mod r 18 1 1 1 3 La soci t anonyme coop rative de production SCP HLM 20 1 1 1 4 La soci t anonyme coop rative d int r t collectif HLM S C I C HLM 22 1 1 2 LES ORGANISMES PRIVES NON HLM 24 1 1 2 1 La soci t d conomie mixte 24 1 1 2 2 L association 26 1 1 2 3 L association reconnue d utilit publique 28 1 1 2 4 La fondation d utilit publique 29 1 1 2 5 La soci t anonyme 30 1 1 2 6 La soci t par actions simplifi e 31 1 1 2 7 La soci t responsabilit limit e 32 1 1 2 8 L Union d Economie Sociale UES 33 1 2 LA PRESENTATION D
132. Page 226 L article L 251 5 alin a 2 et suivants pr cise que S il est stipul un loyer p riodique payable en esp ces ce loyer est affect d un coefficient r visable par p riodes triennales compt es partir de l ach vement des travaux Toutefois la premi re r vision a lieu au plus tard d s l expiration des six premi res ann es du bail La variation du coefficient est proportionnelle celle du revenu brut des immeubles Le revenu pris pour base de la variation du coefficient est celui de la premi re ann e civile qui suit celle de l ach vement des travaux Obligation d entretien des constructions Le preneur est tenu du maintien des constructions en bon tat d entretien et des r parations de toute nature En cas de d faut d entretien le contrat peut tre r sili Le paiement du co t des travaux n cessaires peut galement tre demand au preneur Cass 3e civ 17 d c 2003 n 02 11050 RD imm 2005 p 23 L article L 251 4 alin a 2 pr voit que le preneur n est pas oblig de reconstruire les b timents s ils ont p ri par cas fortuit ou force majeure ou s agissant des b timents existant au moment de la passation du bail par un vice de construction ant rieur audit bail Il r pond en revanche de l incendie des b timents existants et de ceux qu il a difi s Obligation de payer les charges de l immeuble L article L 251 4 pr cise que le preneur est tenu de toutes les charges taxes et imp
133. SA CA L 225 38 L 225 42 SA Directoire et CS L 225 86 L 225 90 Rapport sp cial du Commissaire aux Comptes le cas ch ant Possibilit de faire APE NON R gime fiscal Exon ration d imp t IS sur les soci t s sur les activit s relevant du service d int r t g n ral Modalit s de contr le Contr le administratif Contr le de la MILOS Contr le d un Commissaire aux Comptes obligatoire SA Page 23 1 1 2 Les organismes priv s non HLM 1 1 2 1 La soci t d conomie mixte Forme Obligatoirement SA Capital social Leur capital social minimal est de o 150 000 pour les soci t s ayant comme objet social l am nagement o 225 000 pour celles ayant comme objet social la construction d immeubles usage d habitation de bureaux ou de locaux industriels destin s la location ou la minimum vente o 225 000 lorsqu elles exercent les deux activit s ou font appel public l pargne o 37 000 si l objet ne comprend aucune de ces activit s Services Comp tence d attribution art L 1521 1 du CGCT r alisation des op rations d am nagement et de construction o exploitation des services publics caract re industriel et commercial Objet o exercice de toute activit d int r t g n ral o r alisation des op rations de conception r alisation entretien ou maintenance Comp tences eos ie ne aree P ainsi que le cas
134. TS ACTEURS 1 2 1 Les organismes d habitations loyer mod r HLM Les op rateurs dans le domaine du logement social se caract risent par une grande diversit de statuts regroup s au sein de deux grandes familles les offices publics OPH et les soci t s soci t s anonymes soci t s coop ratives Le statut et la r glementation des organismes HLM sont d finis dans le livre IV du Code de la Construction et de l Habitation Page 34 1 2 1 1 L office public de l habitat 1 2 1 1 1 Le r gime juridique Les textes applicables Articles L 421 1 et suivants du Code de la construction et de l habitation Article R 421 1 et suivants du Code de la construction et de l habitation A Statuts des OPH Les offices publics de l habitat sont des tablissements publics locaux caract re industriel et commercial CCH art L 421 1 L activit de logement social rel ve cependant d une mission de service public administratif et le statut d EPIC a t retenu pour des motifs d efficacit li s la souplesse de gestion attach e aux EPIC droit du travail r gles financi res Le choix du statut d EPIC pour la gestion d un service public administratif n est d ailleurs pas une nouveaut dans le domaine du logement social d s lors que ce statut avait d j t retenu pour les OPAC et pour les m mes raisons Les offices publics de l habitat sont institu s selon deux modalit s e soit ils r sultent de la transf
135. a r ponse de l organisme doit tre motiv e et adress e l int ress dans les deux mois suivant la demande L n 94 624 21 juill 1994 art 6 IL al 2 nouv Il convient de pr ciser que sur demande du locataire le logement peut tre vendu son conjoint ou sous certaines conditions ses ascendants et descendants A d faut d acqu reur prioritaire l acquisition du logement peut tre propos e e Toute personne physique e A une collectivit territoriale ou un groupement de collectivit s territoriales qui s engage mettre ce logement pendant au moins quinze ans la disposition de personnes d favoris es mentionn es au II de Particle L 301 1 du C CH e A un organisme qui b n ficie de l agr ment relatif la ma trise d ouvrage pr vu Particle L 365 2 du C C H La d cision d ali ner est transmise au repr sentant de l Etat dans le d partement qui consulte la commune d implantation ainsi que les collectivit s publiques qui ont accord leur garantie aux emprunts contract s pour la construction l acquisition ou l am lioration des logements A d faut d opposition motiv e du repr sentant de l Etat dans un d lai de deux mois la d cision d ali ner de l organisme propri taire devient ex cutoire CCH art L 443 7 Pour les habitations loyer mod r la Loi n 2000 1208 du 13 d cembre 2000 art 145 JO 14 d c pr voit dans l article L 411 3 du Code de la construction et de
136. a soci t e Les contr les et les v rifications L Assembl e G n rale des actionnaires arr te les principes qui gouvernent l organisation et la gestion de la soci t Manifestement au regard des principes sus nonc s l organe devant d lib rer est le Conseil d administration rien n emp chant de faire d lib rer les deux organes La d lib ration de la Collectivit Territoriale L acquisition n a pas tre pr c d e d une d lib ration sp ciale de la Collectivit Territoriale actionnaire principal Un contr le de l galit sp cifique L article L 1524 1 aller du Code G n rale des Collectivit s Territoriales pr voit que Les d lib rations du conseil d administration ou du conseil de surveillance et des assembl es g n rales des soci t s d conomie mixte locales sont communiqu es dans les quinze jours suivant leur adoption au repr sentant de l Etat dans le d partement o se trouve le si ge social de la soci t C est l information traditionnelle de l Autorit Administrative par les SEM sans que ce soit l un v ritable contr le de l galit identique celui des Collectivit s Territoriales En effet l Article L1524 2 du CGCT pr voit galement que Si le repr sentant de l Etat estime qu une d lib ration du conseil d administration du conseil de surveillance on des assembl es g n rales d une soci t d conomie mixte locale est de nature augmenter gravement la charge finan
137. a vente d un bien grev d usufruit La vente portant sur la pleine propri t d un immeuble dont la nue propri t appartient une personne et l usufruit une autre s analyse en deux ventes distinctes une vente de nue propri t et une vente d usufruit Le nu propri taire et l usufruitier sont tous deux redevables l gaux de la TVA sur le prix concurrence des droits respectivement c d s par chacun d eux Si la r partition du prix de la nue propri t et de l usufruit n est pas faite leur vente ne comporte pas de prix d termin sauf s il est convenu que l usufruitier exercera son usufruit sur le prix de vente ce qui a beaucoup d inconv nients Le nu propri taire est fond appr hender le prix de vente d duction faite de la valeur de l usufruit revenant l usufruitier sans attendre la fin de l usufruit Il faut donc convertir l usufruit en capital pour ventiler le prix global A d faut le prix de vente respectif de la nue propri t et de l usufruit ne serait pas d termin l gard des vendeurs Accessoires du prix Dans le silence du contrat il convient d appliquer l article 1593 du Code civil selon lequel les frais d actes et autres accessoires la vente sont la charge de l acqu reur Les frais accessoires la vente sont les frais intrins ques la mutation dont le non paiement priverait l acqu reur de la possibilit d entrer juridiquement en possession du bien acquis Ce sont essenti
138. abilitation et soumis aux dispositions du pr sent chapitre le contrat par lequel soit un organisme d habitations loyer mod r soit une soci t d conomie mixte dont l objet est de construire on de donner bail des logements soit une collectivit territoriale soit un organisme b n ficiant de l agr ment relatif la ma trise d ouvrage pr vu l article L 365 2 s engage r aliser dans un d lai d termin des travaux d am lioration sur l immeuble du bailleur et le conserver en bon tat d entretien et de r parations de toute nature en vue de louer cet immeuble usage d habitation pendant la dur e du bail Comme le pr cise express ment l article L 252 1 du Code de la construction et de l habitation le bail r habilitation est le contrat par lequel un immeuble est lou un preneur en vue de son am lioration par des travaux de sa location usage d habitation notamment des personnes d favoris es pendant la dur e du bail et de sa restitution au propri taire en bon tat d entretien Page 213 Le bail r habilitation a pour objet la remise en tat d immeubles et leur gestion par location usage d habitation Le dispositif pr vu cet effet constitue un moyen pour r habiliter des logements et les mettre la disposition des plus d favoris s apr s r alisation de travaux d am lioration Dans la mesure o la r novation entreprise tend remettre en vie et en valeur des espaces de vie deven
139. al social minimum des SA de droit commun Toutefois il convient d adapter le montant du capital social importance de l activit aux besoins de financements de la soci t Le capital est variable Il peut augmenter ou diminuer sans aucune formalit d enregistrement Les associ s peuvent donc entrer et sortir facilement de la soci t par voie d apport ou de remboursement par la coop rative de leur apport Les collectivit s territoriales peuvent participer au capital des SCIC HLM sans plafond Page 50 1 2 2 Les organismes priv s non HLM Le D cret n 2009 1684 du 30 d cembre 2009 pr cise que tout organisme gestion d sint ress e peut tre agr Il n est donc pas vis un organisme statut particulier mais bien l ensemble des organismes qui ont une gestion d sint ress e des activit s pour lesquelles ils sollicitent un agr ment c est dire qui sont g r s et administr s titre b n vole par des personnes n ayant elles m mes on par personne interbos e aucun int r t direct ou indirect dans les r sultats de l exploitation comme le fixe l article 261 7 1er d du code g n ral des imp ts et qui ne proc dent aucune distribution directe ou indirecte de b n fice sous quelque forme que ce soit cf instruction fiscale 4H 5 06 N 208 du 18 d cembre 2006 paragraphe 14 Les premiers acteurs sur ce champ sont les associations dont les statuts sont d finis dans la loi du 1 juill
140. ale elle pourra b n ficier toute association Le caract re on reux peut r sulter de la mise la charge du b n ficiaire d obligations qui incombaient association dissoute comme d obligations nouvelles Il est donc indispensable que les statuts ou la d lib ration de l Assembl e g n rale soient particuli rement bien r dig s Sur le plan fiscal Voir la fiche traitant des fusions d associations S il s agit d un acte titre on reux droit fixe de 375 en cas d apport pur et simple et taxation aux droits de vente hauteur du passif en cas d apport titre on reux B 2 Gestion des immeubles Jouissance La location de ses biens par l association est en principe exclue Ce n est qu titre accessoire qu une association pourrait par exemple louer ses biens immobiliers pendant le temps o ils ne lui sont pas n cessaires Les baux consentis par les associations seront r gis par les textes applicables suivant les cas aux baux commerciaux aux baux d habitations ou aux baux professionnels En effet il n existe pas de baux sp cifiques aux associations Le r gime juridique applicable une location d immeuble d pend donc le plus souvent de la libert contractuelle dans le cadre g n ral des dispositions du Code Civil Par ailleurs une association peut b n ficier de la jouissance d un immeuble au moyen d un pr t usage r glement par les articles 1875 et suivants du C
141. ance de 2005 R gime des Association se livrant une activit conomique et association recevant annuellement conventions de PEtat de ses tablissements publics ou des collectivit s une ou plusieurs r glement es subventions dont le montant exc de 153 000 Possibilit de faire Oui pour le placement d obligations APE R gime fiscal R gime fiscal applicable aux Associations cf fiche pr c dente Modalit s de contr le Contr le administratif Statut impliquant certain nombre d obligations l gard de la puissance publique qui dispose d un pouvoir de tutelle et de contr le tutelle sur les statuts et le r glement int rieur de l association ainsi que sur l ensemble des actes de disposition ali nation de biens emprunts hypoth ques obligation d envoi des comptes rendus d activit et documents comptables annuels droit de visite des minist res de tutelle Obligation de nommer au moins un Commissaire aux Comptes sans condition de seuil Page 28 1 1 2 4 La fondation d utilit publique Forme Fondation personne morale pr existante ou cr er Capital social N ant minimum Objet R alisation d une uvre d int r t g n ral et but non lucratif Actionnariat Absence d actionnariat Organes de gestion et d administration Prise de d cisions Soit Conseil d Administration o Trois coll ges obligatoires Pas de limite d ge statuts peuvent en fi
142. ance due au bailleur le canon emphyt otique est faible Dur e du bail Selon l article L 451 1 alin a 2 du Code rural Le bail emphyt otique doit tre consenti pour plus de dix huit ann es et ne peut d passer quatre vingt dix neuf ans il ne peut se prolonger par tacite reconduction Si la dur e de la location est inf rieure dix huit ans le contrat ne peut tre qualifi de bail emphyt otique Il n est pas inutile en outre de s interroger sur le sort du bail conclu pour plus de 99 ans Selon la jurisprudence la dur e de ce bail doit tre ramen e la limite extr me permise par la loi Par ailleurs lorsque les parties ont fait d pendre la cessation de l emphyt ose d un v nement ind termin dans le temps le contrat prend fin d s qu il s est coul quatre vingt dix neuf ans sans que l v nement pr vu se soit r alis L article L 451 1 alin a 2 in fine du Code rural nonce que le bail emphyt otique ne peut se prolonger par tacite reconduction Par ailleurs l emphyt ote ne saurait en aucun cas se pr valoir des dispositions l gislatives sp cifiques instituant au profit du preneur un droit au maintien dans les lieux ou un droit de renouvellement en mati re de baux d habitation de baux commerciaux ou de baux ruraux soumis au statut du fermage N anmoins suivant une d cision de la cour d appel de Limoges du 26 juin 2003 si le bail emphyt otique ne peut se prolonger par tacite reconduc
143. ant traditionnellement dans le domaine r serv l initiative priv e le respect du principe de la libert du commerce et de l industrie demeure une limite ind niable la capacit d intervention des collectivit s territoriales donc des SEM Cela tant la loi du 7 juillet 1983 a abandonn toute r f rence au principe de sp cialit des SEML en autorisant les soci t s poursuivre plusieurs activit s la fois Article L 1521 1 du CGCT La loi autorise enfin la prise de participation dans une soci t commerciale et plus g n ralement une soci t but lucratif Comme expos ci dessus le droit pour une SEML de r aliser une op ration quelconque est naturellement d termin par son objet social L article L 1521 1 du CGCT article 1er loi du 7 juillet 1983 pr voit que l objet social des SEML peut porter sur e La r alisation d op rations d am nagement et de construction L exploitation de services publics caract re industriel et commercial La conduite d op ration d int r t g n ral Page 55 Modalit s juridiques de r alisation de l op ration L avis des Domaines La loi n 2001 1168 du 11 d cembre 2001 loi MURCEPF a modifi en la simplifiant la proc dure de consultation des Domaines impos e par le d cret n 86 455 du 14 mars 1986 Il ressort de l article 23 de la loi de 2001 que l avis des domaines doit tre demand avant toute entente amiable pour les projets d op rations im
144. ar le Conseil d administration au scrutin majoritaire CCH art R 421 12 Si le Conseil d administration comprend 23 ou 27 membres le bureau est port outre le pr sident 6 membres dont un repr sentant des locataires Fonctionnement du Conseil d administration Le Conseil d administration r gle par ses d lib rations les affaires de l office public de l habitat CCH art L 421 10 Le Conseil d administration se r unit au moins trois fois par an sur convocation de son pr sident cette convocation tant de droit si elle est demand e par le tiers au moins de ses membres CCH art R 421 12 Les d cisions sont prises la majorit des membres du conseil ayant voix d lib rative pr sents ou repr sent s c est dire en fonction des offices 9 12 ou 14 Par exception les d cisions relatives la nomination du directeur g n ral et la cessation de ses fonctions sont prises la majorit des deux tiers des membres ayant voix d lib rative pr sents ou repr sent s c est dire en fonction des offices 12 16 ou 18 Par ailleurs la r vocation du bureau ou de l un de ses membres avant le renouvellement du Conseil d administration est vot e la majorit des trois quart des membres en fonction ayant voix d lib rative c est dire en fonction des offices 13 18 ou 21 et doit tre suivie de la d signation imm diate la majorit simple d un nouveau bureau ou d un nouveau membre le cas ch ant
145. argne R gime fiscal e La SARL est soumise de plein droit l imp t sur les soci t s Modalit s de contr le CAC obligatoire si franchissement d au moins 2 des 3 seuils suivants o Bilan 1 550 K CA 3 100 KE Effectif 50 salari s Page 32 1 1 2 8 L Union d Economie Sociale UES Forme Aucune forme juridique impos e mais g n ralement SA ou SARL capital variable de forme coop rative Capital social Pour les UES SA 18 500 Pour les UES SARL montant nominal de la part multipli par le nombre d associ s minimum Objet Gestion des int r ts communs de leurs associ s et le d veloppement de leurs activit s R gime de la coop rative Les associ s peuvent tre des personnes physiques ou des personnes morales Actionnariat o Coll ge A les coop ratives les mutuelles les associations doivent d tenir isol ment ou en groupe 65 au moins des droits de vote o _ Coll ge B les autres associ s d tiennent les 35 restants Organe de Gestion et d administration En fonction de la forme juridique adopt e SA Assembl e g n rale conseil d administration ou Conseil de surveillance un pr sident et un Directeur G n ral ou un directoire SARL une assembl e et un g rant Prise de d cisions Chaque associ dispose d une voix l assembl e g n rale r gle de la coop ration mais on peut am nager cette r gle cf ci dessous Particularit s Par except
146. argne salariale volontaire PPESV doivent offrir leurs salari s la possibilit d investir dans des FCPES Ainsi 10 de ces FCPES pourront tre affect s si les salari s le souhaitent des entreprises solidaires ou des soci t s de capital risque ou de finance D Constitution et gestion du patrimoine immobilier Les r gles applicables la constitution et la gestion du patrimoine immobilier d pendront de la forme juridique choisie Il convient d s lors de se reporter la partie correspondante du pr sent Guide Page 90 1 2 2 7 2 Le r gime fiscal Les UES de logement social titulaires d un agr ment pr fectoral peuvent b n ficier de l exon ration pr vue en faveur des organismes HLM au titre du service d int r t g n ral Elles sont soumises l imp t sur les soci t s au titre de leurs autres activit s 1 2 2 7 3 Les modalit s de contr le Les modalit s de contr le d pendront de la forme juridique choisie 1 2 2 7 4 Les points d attention particuliers Page 91 1 3 LE R GIME DES CONVENTIONS R GLEMENT ES 1 3 1 Propos introductifs Le Code de commerce soumet les actes conclus avec certaines personnes ayant des relations privil gi es avec la soci t un contr le de normalit qui s explique par le souci de pr server l int r t social Sont ainsi vis es d une part les conventions conclues entre la soci t et ses dirigeants ou les actionnaires d tenant une fraction importante des
147. art du d lai de la prescription est report au jour o elle a t r v l e C com art L 225 42 al 2 pour les SA classiques L 225 90 al 2 pour les SA directoire La nullit des conventions r glement es conclues sans autorisation pr alable et r guli re du conseil d administration ou du conseil de surveillance peut tre couverte par un vote de l assembl e g n rale intervenant sur rapport sp cial des commissaires aux comptes exposant les circonstances en raison desquelles la proc dure d autorisation n a pas t suivie Seule cette voie peut tre suivie pour couvrir la nullit d une convention r glement e Cass 1 civ 6 octobre 1998 n 1449 P St Centre de radiologie et de traitement des tumeurs de l Orangerie c Maison de sant de l Orangerie RJDA 4 99 n 432 Cass soc 29 novembre 2006 n 2792 FS P St Papm tal c Denieau BRDA 24 06 inf 2 Ces dispositions permettent notamment d viter les situations de blocage lorsque le conseil d administration ou de surveillance ne peut pas valablement donner son autorisation Il en est ainsi lorsque tous les dirigeants ou certains d entre eux sont int ress s la convention et que le quorum ne peut pas dans ces conditions tre obtenu L int ress ne peut pas prendre part au vote de cette assembl e et ses actions ne sont pas prises en compte pour le calcul du quorum et de la majorit C com art L 225 42 al 3 pour les SA classiques L 225 90 al 3
148. as tre consid r comme un assujetti agissant en tant que tel au sens des r gles de TVA en mati re R gime fiscal immobili re Le traitement TVA en d coulant selon la nature des biens p 190 c d s figure en annexe cf tableaux des r gles de TVA applicables aux op rations immobili res inclus dans l Instruction 3A 9 10 du 30 d cembre 2010 Droits d enregistrement En principe exon ration de droit de mutation Article 1042 I du CGI et r ponse minist rielle Duboscq du 16 01 1992 Page 133 Calendrier de r alisation de Pop ration R alisation d une valuation du bien Au plus tard 15 jours apr s la d lib ration de CA ou du CS de la SEML e V rification des dispositions statutaires objet social organe comp tent e D lib rations ou d cision de lorgane comp tent de la SA SAS SARL et de la SEM e Transmission de la d lib ration du CA ou du CS de la SEM au repr sentant de PEtat dans le d partement o elle a son si ge e Saisine de France Domaine pour avis consultatif Au plus t t un mois apr s la saisine de France Domaine Au plus tard 15 jours apr s la d lib ration e R ception de l avis de France Domaine e D lib rations de PAG de SA SAS SARL e D lib ration de PAG de la SEM au vu de lPavis de France Domaine e Transmission de la d lib ration de PAG de la SEM au repr sentant de l Etat dans le de PAG de la SEML d partem
149. ateurs la liste des actionnaires les rapports du conseil d administration ou encore les rapports des commissaires aux comptes soumis aux assembl es g n rales annuelles En outre un contr le est exerc par le commissaire aux comptes C com art L 225 235 al 3 Page 59 Contr les externes Les d lib rations du conseil d administration ou du conseil de surveillance et des assembl es g n rales des soci t s d conomie mixte locales sont communiqu es dans les 15 jours de leur adoption au repr sentant de l Etat dans le d partement du si ge social de la soci t Il en va de m me des contrats vis s aux articles L 1523 2 L 1523 4 du CGCT des comptes annuels et des rapports du Commissaire aux Comptes Si celui ci estime qu une d lib ration est de nature augmenter gravement la charge financi re d une ou plusieurs des collectivit s territoriales ou de leurs groupements actionnaires ou le risque encouru par les collectivit s ou groupements ayant apport leur garantie financi re un emprunt contract par la soci t il saisit dans le d lai d un mois suivant la date de r ception de la d lib ration la Chambre r gionale des comptes charge pour lui d en informer simultan ment la soci t et les assembl es d lib rantes des collectivit s territoriales ou de leurs groupements concern s Cette saisine entra ne une seconde lecture par le conseil d administration ou de surveillance ou par les assem
150. ation l organe d lib rant ou en l absence d organe d lib rant joint aux documents communiqu s aux adh rents doit contenir les mentions suivantes C com art R 612 6 ex d cret 2005 1677 du 28 d cembre 2005 art 48 e num ration des conventions soumises l approbation de l organe d lib rant ou jointes aux documents communiqu s aux adh rents en l absence d organe d lib rant e nom des administrateurs int ress s ou des personnes int ress es assurant un r le de mandataire social e d signation de l autre personne morale ayant pass une convention avec la personne morale de droit priv non commer ante ayant une activit conomique lorsque l un de ses associ s ind finiment responsable un de ses dirigeants ou un de ses actionnaires disposant d une fraction de droits de vote sup rieure 10 est aussi dirigeant de la personne morale e nature et objet de ces conventions e modalit s essentielles de ces conventions Il s agit notamment o de l indication des prix ou tarifs pratiqu s des ristournes et commissions consenties des d lais de paiement accord s des int r ts stipul s des s ret s conf r es et le cas ch ant toutes autres indications permettant l organe d lib rant ou aux adh rents d appr cier l int r t qui s attachait la conclusion des conventions analys es 1 3 3 3 Les cons quences 1 3 3 3 1 Des conventions r guli res Dans les SARL comme dans les soci t s par a
151. ation P 61 74 B n ficiaire Association Fondation P 61 74 Op ration N r alisable Principe Sur le plan juridique les op rations d apport entre associations ou entre fondations sont possibles bien qu elles ne soient r gies par aucun texte e Une association peut en outre prendre des participations ou cr er une soci t commerciale charg e de l exploitation de ses activit s conomiques qu elle peut transf rer celle ci e Apport partiel d actif possible e Apport d immeubles possibles r daction d un acte notari et publication la Conservation des hypoth ques Objet de Papport e des sommes d argent e des biens meubles corporels ou incorporels e des droits immobiliers e des biens immobiliers mais uniquement pour les associations d clar es ils sont destin s Padministration de Passociation la r union des membres ou s ils sont n cessaires Paccomplissement du but qu elle propose pouf les associations RUP s ils sont n cessaires au but qu elle Principales propose P 196 s observations L apport peut tre effectu en pleine propri t en jouissance ou en usufruit L apport peut tre assorti de charges et d une condition d affectation expresse sous peine de restitution du bien l apporteur Proc dure e R daction d un acte notari en cas d apport d un immeuble e S agissant des associations ou fondations RUP e D cisions concernant la constitution d hypoth ques les
152. atoire que si la soci t d passe au moins deux des trois seuils suivants montant du chiffre d affaires HT sup rieur 3 100 000 euros total du bilan sup rieur 1 550 000 euros SARL d passant 50 salari s Toutefois m me sans d passer les crit res pr cit s et donc en l absence de toute obligation la soci t peut par la volont de son Assembl e G n rale d cider de nommer un commissaire aux comptes De plus certains actes n cessitent l utilisation d un commissaire aux comptes appel alors selon le cas commissaire aux apports commissaire la fusion 1 2 2 6 4 Les points d attention particuliers 1 La responsabilit des associ s est limit e aux apports Par ailleurs cette structure volutive facilite le partenariat 2 Aucun capital minimum n est exig n anmoins il convient de l adapter en fonction de l activit envisag e et des besoins de financement requis En outre si le montant du capital social n est pas coh rent avec les exigences conomiques du projet la responsabilit personnelle du g rant et ou des associ s fondateurs peut tre engag e 3 La SARL peut tre constitu e avec un seul associ 4 Le g rant doit tre une personne physique 5 Les organes capital et parts sociales peuvent tre consult s librement dans le registre du commerce ouvert au public 6 En principe les SARL ne sont soumises ni au code des march s publics ni l ordonnance n 2
153. atrimoniale Modalit s de contr le Tutelle administrative Obligation de nommer au moins un Commissaire aux Comptes sans condition de seuil Page 29 1 1 2 5 La soci t anonyme Forme Soci t par actions pouvant tre capital variable Elle est toujours commerciale par sa forme quel que soit son objet Capital social Capital minimum de 37 000 50 des apports en esp ces sont vers s obligatoirement au moment de la constitution minimum O le solde devant tre lib r dans les 5 ans d finir dans les statuts Objet x a Il peut tre civil ou commercial Toute personne physique ou morale peut tre associ e sans obligation d avoir le statut f de commer ant Actionnariat 7 actionnaires minimum Pas de maximum fix Organes de gestion et d administration Prise de d cisions Une assembl e g n rale d actionnaires Un organe de direction o un conseil d administration organe coll gial de direction ou conseil de surveillance organe de contr le de la gestion du Directoire o un Pr sident du Conseil d administration et un Directeur G n ral les deux fonctions pouvant tre cumul es ou un directoire Organe coll gial de direction Une personne morale peut tre dirigeante Particularit s Une certaine libert encadr e par les dispositions du Code de Commerce dans les SA R gime Comptable et Financier Application du Plan Comptable G n ral March
154. au bail avec le locataire apparaissant la solution privil gier Restitution des lieux leur propri taire Le bailleur retrouvera d s l expiration du bail r habilitation la libre gestion de son bien dont le conventionnement a pris fin sans que puisse lui tre impos le maintien des locataires occupants qu il n a pas agr s par la conclusion d un nouveau contrat de location Il r cup rera le b n fice des travaux de r habilitation ex cut s par le preneur sur l immeuble qui avait fait l objet du bail r habilitation le sort des servitudes privil ges et hypoth ques que celui ci aurait pu consentir durant le cours de ce bail sur le droit r el immobilier dont il tait titulaire tant alors r gl dans les conditions pr vues au contrat Le preneur sera d li de ses obligations contractuelles envers son bailleur mais demeurera tenu outre l obligation d offre de relogement que lui impose la loi de restituer l immeuble au bailleur libre de location et d occupation CCH art L 252 4 Ainsi si les occupants de l immeuble sont pour leur part d chus de tout titre d occupation sur le logement lors de l expiration du bail r habilitation d faut d avoir obtenu du propri taire de l immeuble un contrat de location ou d avoir accept l offre de relogement du preneur au bail r habilitation l obligation de restitution de l immeuble l ex bailleur libre de toute location et de toute occupation p sera es
155. autorisation pour les associations ou fondations reconnues d utilit publique si constitution d hypoth ques changes ali nations d immeubles n cessaires au but poursuivi Entre J 30 e Signature du projet de trait d apport et J 8 e Transmission du projet de trait d apport au commissaire aux apports e Convocation des associ s de la b n ficiaire J 15 du CAC et du commissaire aux apports PAG e D p t au greffe du tribunal et au si ge J 8 social de la b n ficiaire du rapport du commissaire aux apports Page 152 J e Tenue de PAG de la b n ficiaire J 30 au plus tard J 2 mois au plus tard J 3 mois au plus tard Accomplissement de toutes formalit s d enregistrement de d p t de publicit l gale et inscription modificative au registre du commerce et des soci t s Publication la conservation des hypoth ques Pour toutes les associations e D claration modificative aupr s de la pr fecture du d partement dans lequel elle a son si ge social art 5 Loi 1901 e Inscription sur le registre sp cial Page 153 2 1 3 3 Entre une association ou fondation et une soci t d conomie mixte Apporteut Association Fondation P 61 74 B n ficiaire SEML P 51 Op ration N r alisable Principe e Sur le plan juridique op ration d apport possible Objet de Papport e des sommes d argent e des biens meub
156. aux estimations les soci t s se r f rent des comptes arr t s le plus souvent la m me date L article R 236 1 du Code de commerce pr voit l indication dans le projet de fusion des dates auxquelles ont t arr t s les comptes des soci t s int ress es utilis s pour tablir les conditions de Pop ration Le pluriel employ sembl autoriser des dates diff rentes Toutefois on ne saurait retenir des dates qui ne permettent pas une juste et quitable comparaison des soci t s En vertu de Particle R 236 3 du Code de commerce si les derniers comptes annuels arr t s par les soci t s participantes se rapportent un exercice dont la cl ture est ant rieure de plus de six mois la date de signature du projet de fusion ou de scission une situation comptable interm diaire doit tre arr t e une date ant rieure de moins de 3 mois la date dudit projet Le projet de fusion scission Avant toute autre formalit il appartient l organe d cisionnel d sign s par les statuts CA directoire pr sident g rant d arr ter le projet de fusion Pr alablement la d cision des dirigeants ou de l organe d cisionnel comp tent il convient le cas ch ant de consulter le comit d entreprise Le Projet est le seul document ayant valeur juridique pour constater l op ration envisag e il doit contenir les mentions pr vues l article R 236 al 2 et suivants du Code de commerce et notamme
157. bl es de la d lib ration contest e La Chambre r gionale des comptes dispose d un d lai d un mois compter de sa saisine pour faire conna tre son avis L 1524 2 al 2 du CGCT Les SEML ayant une activit de construction ou de gestion de logements sociaux sont soumises au contr le de la mission interminist rielle d inspection du logement social En cas d ouverture de proc dure collective d une SEML peuvent jouer les sanctions civiles ou p nales susceptibles habituellement de frapper les dirigeants de soci t s de droit ou de fait 1 2 2 1 4 Les points d attention particuliers Page 60 1 2 2 2 L association 1 2 2 2 1 Le r gime juridique Textes applicables Loi du 1er juillet 1901 D cret du 16 ao t 1901 Les associations sont r gies par la loi du 1er juillet 1901 relative au contrat d association et son d cret d application du 16 ao t 1901 La loi du 1er juillet 1901 ne comporte aucune disposition r glementant le fonctionnement interne d une association Les fondateurs b n ficient donc sauf exception d une grande libert pour r diger les statuts de leur association N anmoins comme tout contrat la convention d association est r gie pour sa validit par les principes g n raux du droit et par les r gles nonc es dans le Code civil A Principales caract ristiques La loi de 1901 a instaur un r gime de libert d association qui a t rang par le Conseil constitutionnel
158. bsorbante SA SAS SARL Absorb e OPH SA HLM SCP HLM SCIC HLM Op ration r alisable _97 Principales observations R gime fiscal Page 145 Absorbante Absorb e OPH SA HLM SCP HLM SCIC HLM SA SAS SARL Op ration r alisable Principales observations Le Ministre du logement peut autoriser titre exception l une soci t HLM SA SCP ou SCIC absorber une sogi t priv e dans le but d tendre son patrimoine ou de diversifier son activit condition Que la soci t absorb e ait un objet confofme la finalit d un organisme HLM Que cela n entraine aucun d passement de objet social y compris g ographique R gime fiscal Page 146 2 1 2 6 Entre une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou soci t responsabilit limit e et une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou soci t responsabilit limit e Absorbante Absorb e SA SAS SARL P 78 82 86 Op ration r alisable Principales observations SA SAS SARL P 78 82 86 Conditions de la fusion e R daction d un projet de fusion e Forme authentique si transmission de biens e D signation d un Commissaire la fusion Effets e Dissolution de l entit absorb e e Transmission universelle du patrimoine de celle ci e Acquisition par les associ s de celle ci de la qualit d associ s d
159. ce dans les SA directoire peuvent donc tre annul es si elles ont eu des cons quences dommageables pour la soci t L action en nullit form e par voie d exception ne peut tre accueillie que s il est tabli que la convention a eu des cons quences dommageables pour la soci t ou serait susceptible d en avoir pour l avenir CA Paris 27 mars 2003 n 01 17001 2 ch B Cesari c St CIABA RJDA 3 04 n 331 Le d faut d autorisation du conseil d administration n entra ne pas la nullit de plein droit de ces conventions qui demeurent valables tant que l annulation n a pas t prononc e par le juge Cass com 3 mai 2000n 958 D St Arco Plast c SA Eurobarket RJDA 10 00 n 881 Page 108 Le juge peut annuler partiellement la convention irr guli re sur le fondement de la divisibilit des obligations qu elle comporte Par d faut d autorisation pr alable il faut entendre le cas o le conseil n a pas t consult mais aussi celui o il n a pas donn son autorisation ou encore celui o l autorisation est irr guli re par exemple parce que le dirigeant int ress a particip au vote CA Paris 22 novembre 1983 5 ch C Cie fran aise des fontes en coquilles c Landrin L action en nullit des conventions non approuv es par le conseil d administration ou de surveillance se prescrit par trois ans compter de la date de la convention Toutefois si la convention a t dissimul e le point de d p
160. ce qui permettra au nu propri taire lors de la remise des biens de fixer avec exactitude l indemnit due par l usufruitier en cas de d t rioration Fourniture d une caution L article 601 du code civil pr voit que l usufruitier donne caution de jouir en bon p re de famille s il n en est dispens par l acte constitutif de l usufruit Cette caution permet galement en cas de d t rioration des biens objet de l usufruit de garantir le nu propri taire contre l ventuelle insolvabilit de lusufruitier La caution n est pas une somme d argent mais l engagement d un tiers garantir le nu propri taire que lusufruitier se comportera en propri taire soigneux et diligent Le principe est que la caution soit vers e et l inventaire dress Toutefois le plus souvent lacte de constitution de l usufruit dispense l usufruitier de l une ou Pautre de ces obligations dispenses jug es licite par la jurisprudence Le fonctionnement Les droits de l usuftruitier En vertu des dispositions de l article 578 du Code Civil lusufruitier a le droit de jouir de la chose comme le propri taire lui m me charge d en conserver la substance Ce droit d usage et de jouissance l autorise percevoir les fruits de la chose ex les loyers mais pas les produits c est dire tout ce qui touche la substance de la chose Les pouvoirs de l usufruitier L usufruitier a le droit d utiliser la chose
161. celle ci am ne conclure une convention de d l gation de service associ e au bail emphyt otique administratif celle ci devra respecter les conditions fix es par l article L 1411 2 du Code g n ral des collectivit s territoriales Les phases essentielles de la conclusion d un BEA Elaboration du projet de bail n gociation avec l emphyt ote d termination de la dur e des am nagements et am liorations r aliser fixation du loyer de son indexation des modalit s de r vision des conditions de r siliation droit de sous location de cession d hypoth que Mise au point du bail D lib ration de l assembl e d lib rante Transmission au pr fet pour contr le de l galit Signature du bail par l organe ex cutif Soumission des obligations de mise en concurrence Le principe est que le bail emphyt otique administratif autonome n est pas soumis des obligations de mise en concurrence et ce contrairement au bail emphyt otique hospitalier est encadr par des r gles de mise en concurrence Ce dernier lorsqu il n est pas autonome mais au contraire associ un autre contrat lui m me soumis des obligations de mise en concurrence peut se trouver ipso facto soumis ces obligations Le BEA n est en principe soumis aucune proc dure particuli re de passation chappant ainsi aux r gles relatives aux march s publics et la ma trise d ouvrage public En revanche le contrat
162. ces qu elle dispose versements effectu s par les fondateurs et d avoir une activit lui donnant une importance et un rayonnement justifiant sa reconnaissance d utilit publique Les biens constituant la dotation doivent tre irr vocablement affect s la r alisation de l objet social de la fondation Les fondateurs peuvent grever les biens d une charge ou d une condition telle une clause d inali nabilit Les statuts peuvent pr voir au contraire que les biens constituant la dotation sont ali nables sur d cision de l organe d cisionnel Conseil d administration ou Conseil de surveillance apr s approbation administrative pour permettre l accomplissement de son objet uvre d int r t g n ral et but non lucratif Est d int r t g n ral tout ce qui est utile la collectivit une p riode donn e Il est par ailleurs interdit aux fondateurs de partager les exc dents En cas de dissolution le boni de liquidation ne peut tre attribu qu des tablissements analogues Page 75 Reconnaissance d utilit publique L utilit publique est la cons quence d une d cision discr tionnaire de la puissance publique accord e par d cret Une Fondation ne jouit de la capacit juridique qu apr s parution du d cret en Conseil d Etat lui accordant sa reconnaissance d utilit publique Statuts de la fondation Le projet de statut peut tre r dig par acte sous seing priv Il doit
163. changes et ali nations d immeubles n cessaires au but poursuivi doivent faire objet d un vote en conseil d administration et tre approuv es par lPassembl e g n rale de l association RUP statuts types association art 10 ou de la fondation RUP e Pacte d approbation des organes comp tents n est valable qu apr s autorisation donn e par arr t du Pr fet du d partement dans lequel est situ le si ge de lassociation statuts types association RUP art 11 al 2 ou de la fondation RUP e S agissant des associations d clar es e Elles peuvent librement hypoth quer les immeubles qui ne sont plus strictement n cessaires leur administration la r union de Page 149 leurs membres ou l accomplissement de leur objet e Elles peuvent galement librement hypoth quer leurs immeubles ou en conc der e Pour toutes les associations e D claration modificative dans les trois mois la Pr fecture pour toutes les associations e Mention sur le registre sp cial e Non soumis au droit de pr emption d une collectivit locale le droit de pr emption est r serv par le Code de l urbanisme aux actes faisant l objet d une contrepartie financi re ou en nature Effet L apport emporte transfert de propri t du bien et un droit de reprise peut tre pr vu au profit de lapporteur en cas de retrait de celui ci ou de dissolution de l association R gime fiscal Imp t sur les Soci t s Nous av
164. ci re d une ou plusieurs des collectivit s territoriales on de leurs groupements actionnaires ou le risque encouru par la on les collectivit s territoriales on leurs groupements qui ont apport leur garantie un emprunt contract par la soci t il saisit dans le d lai d un mois suivant la date de r ception la chambre r gionale des comptes charge pour lui d en informer simultan ment la soci t et les assembl es d lib rantes des collectivit s territoriales ou de leurs groupements actionnaires ou garants La saisine de la chambre r gionale des comptes entra ne une seconde lecture par le conseil d administration on de surveillance ou par les assembl es g n rales de la d lib ration contest e La chambre r gionale des comptes dispose d un d lai d un mois compter de la saisine pour faire conna tre son avis au repr sentant de l Etat la soci t et aux assembl es d lib rantes des collectivit s territoriales et de leurs groupements actionnaires ou garants Cette communication permettra seulement au Pr fet de saisir la Chambre R gionale des Comptes s il estime que les d lib rations font courir un risque financier la Collectivit actionnaire Page 57 R gles fiscales Voir les fiches traitant des cessions impliquant des SEML c 2 Les apports en nature La principale difficult des op rations d apport en nature et sur ce plan il est possible de proc der l assimilation des simples apports e
165. ciation d clar e disposant de la capacit juridique Page 62 Ult rieurement d autres membres pourront adh rer l association dans les conditions fix es par les statuts Les Statuts La signature d un acte crit n est pas obligatoire mais est indispensable si les fondateurs veulent d clarer Passociation pour qu elle acqui re la personnalit juridique ou s ils veulent plus tard solliciter un agr ment ou des subventions Cet crit devra m me tre tabli par acte authentique d s lors qu il y a un apport sous diff rentes formes ce sera le cas par exemple si l un des fondateurs apporte Passociation un immeuble local bureaux entrep ts En principe le contenu du contrat d association est libre Il existe n anmoins certaines exceptions associations sportives professionnelles qui doivent mentionner quelques clauses obligatoires En outre certaines associations doivent respecter certains statuts types pour certaines structures rendus obligatoires par les textes associations reconnues d utilit publique art 11 D du 16 Ao t 1901 certaines associations agr es des associations particuli res f d rations d partementales de chasseurs conseils d architecture d urbanisme et d environnement et les associations et f d rations sportives En application de ce principe de libert contractuelle les statuts peuvent ne comprendre que seules mentions devant obligatoirement figurer
166. ciative sont illimit s L objet le but recherch est librement choisi par ses membres Ce grand principe est d fini en soulignant contrario ce qui est illicite article 3 de la loi du 01 07 1901 toute association fond e sur une cause ou en vue d un objet illicite contraire aux lois aux bonnes m urs ou qui aurait pour but de porter atteinte l int grit du territoire national et la forme r publicaine du gouvernement est nulle et de nul effet Le caract re illicite de l objet est sanctionn outre par la nullit de association mais aussi par la dissolution de cette derni re L 1er juill 1901 art 7 Si elle r alise des exc dents ceux ci doivent tre utilis s pour r aliser l objet d sint ress de l association La capacit de l association est limit e aux actes correspondant ces activit s L objet doit donc tre actualis d s que l association tend ou modifie ses activit s sous peine de nullit de tout acte se rapportant une activit trang re l objet statutaire L assembl e constitutive Des membres fondateurs d une association se r unissent pour approuver des statuts pr par s en amont de cette assembl e g n rale Ils proc dent une auto d signation en qualit de dirigeants fondateurs Cette assembl e constitutive fait objet d un proc s verbal qui permet d effectuer les formalit s de d claration en Pr fecture et de transformer l association de fait en asso
167. collectif ou de soci t s en commandite simple C civ art 1849 al 1 L n 66 537 24 juill 1966 art 14 et 24 JO 26 juill Les autres soci t s sont m me engag es envers les tiers par les actes de leurs repr sentants qui ne rel vent pas de leur objet social moins de prouver que les tiers savaient que l acte d passait l objet social ou ne pouvaient l ignorer compte tenu des circonstances la seule publication des statuts ne suffisant pas constituer cette preuve La repr sentation de la soci t l gard des tiers d pend ainsi en principe uniquement de la d termination l gale des pouvoirs des organes sociaux Si dans les rapports entre associ s et avec la soci t les r gles statutaires limitant ces pouvoirs doivent s imposer cela ne concerne que les rapports internes la soci t et la responsabilit de ses dirigeants ayant d pass leurs pouvoirs mais n a pas d incidence sur la validit objective de la vente consentie un tiers La nullit des actes ou d lib rations des organes de la soci t ne pouvant r sulter que de la violation d une disposition imp rative de la loi ou de l une des causes de nullit des contrats en g n ral C civ art 1844 10 al 3 une d cision de l assembl e g n rale d une SCI de vendre l immeuble social prise la majorit simple ne peut tre annul e au motif que les statuts exigeaient une autorisation des associ s repr sentant plus de 80 du capital
168. comptes dans les SAS n est obligatoire que si l une des conditions suivantes est remplie la SAS d passe la cl ture de l exercice deux des seuils suivants total du bilan sup rieur 1 million d euros chiffre d affaires HT sup rieur 2 millions d euros et ou nombre moyen de salari s permanents employ s au cours de l exercice d passant 20 salari s la SAS contr le ou est contr l e par une ou plusieurs soci t s un ou plusieurs associ s repr sentant au moins le dixi me du capital demandent en r f r au pr sident du tribunal de commerce la nomination d un commissaire aux comptes 1 2 2 5 4 Les points d attention particuliers 1 Une tr s grande libert est laiss e aux associ s pour organiser son fonctionnement Bien que la SAS trouve ses origines dans le r gime des soci t s anonymes puisqu elle est constitu e dissoute liquid e selon les m mes r gles et que les m mes obligations comptables s imposent elle elle s en distingue par deux points essentiels d une part son organisation et son fonctionnement rel vent des Statuts c est dire de la seule volont des associ s d autre part ces derniers peuvent dans une large mesure am nager comme ils l entendent leur entr e et leur sortie De ce fait il est n cessaire d tre particuli rement rigoureux dans la r daction des statuts afin d viter toutes difficult s d interpr tation ou vide juridique qui ne serait pas suppl
169. coop rative concern e Les soci t s coop ratives de production HLM peuvent galement demander leur transformation en soci t anonyme coop rative d int r t collectif HLM e Par ailleurs en application des dispositions de Particle L 422 3 2 du CCH les soci t s anonymes coop ratives mentionn es aux articles L 422 3 SCP HLM peuvent d cider de se transformer en soci t anonyme coop rative d int r t collectif d habitations loyer mod r Cette d cision n entra ne pas la cr ation d une personne morale nouvelle A peine de nullit la d cision de transformation doit tre agr e par le ministre charg de la construction et de l habitation Toute soci t coop rative de production HLM ou soci t coop rative de location attribution peut donc adopter les statuts de soci t coop rative d int r t collectif HLM au moyen d une assembl e g n rale extraordinaire Page 48 La transformation est r alis e sur d cision l assembl e g n rale extraordinaire Le conseil d administration ou le conseil de surveillance fait r diger et approuve par d lib ration le texte des nouveaux statuts de la soci t transform e qui doivent comporter l ensemble des clauses types fix es par d cret Les nouveaux associ s ventuels notamment pour les cat gories rendues obligatoires par la loi devront tre pr alablement agr e Puis le projet de statuts sera soumis lapprobation de assembl e g n rale
170. ctions lorsqu une convention r glement e a t soumise aux diff rentes tapes de contr le pr vues par la loi et que la phase ultime de cette proc dure c est dire l approbation par l assembl e g n rale des associ s est intervenue la convention en cause produit ses effets l gard des parties comme l gard des tiers sauf lorsqu elles sont annul es dans le cas de fraude C com art L 225 41 al 1 pour les SA classiques L 225 89 pour les SA directoire Page 107 Dans les SARL dans les SA et dans les SAS les ventuelles cons quences dommageables pour la soci t des conventions approuv es par l assembl e g n rale des associ s ou des actionnaires ne peuvent pas tre mises la charge du dirigeant int ress Interpr tation a contrario du Code du commerce articles L 223 19 al 4 pour les SARL L 225 41 al 2 pour les SA classiques L 225 89 al 2 pour les SA directoire L 227 10 al 3 pour les SAS qui dispose que les conventions non approuv es produisent n anmoins leurs effets charge pour l int ress de supporter individuellement ou solidairement selon les cas les cons quences du contrat pr judiciable la soci t Chez les personnes morales de droit priv non commer antes ayant une activit conomique la m me solution est applicable et pour les m mes raisons interpr tation a contrario de C com art L 612 5 al 5 disposition introduite par la loi NRE Lorsque l assembl
171. d des multiples revirements de jurisprudences En l tat actuel elle consid re que lorsqu aucun terme n a t convenu pour le pr t d une chose usage permanent sans qu aucun autre terme naturel soit pr visible le pr teur est en droit d y mettre fin tout moment en respectant un d lai de pr avis raisonnable La solution a t confirm e par 1 3 chambre civile Civ 3 19 janvier 2005 et marque le retour au droit commun des contrats 2 2 2 3 Le d membrement de propri t 2 2 2 3 1 La d finition Le droit de propri t conf re au titulaire sur la chose objet du droit de propri t un faisceau de pr rogatives d usage usus de jouissance fructu et de disposition abusus Certaines de ces pr rogatives peuvent tre d tach es de la propri t pour tre attribu es un autre que le propri taire et constituer au profit de cette personne un droit r elle de moindre tendue Corr lativement le propri taire ne conserve sur la chose qu un droit r duit Page 233 Les droits r els d membr s de la propri t apparaissent ainsi comme des droits r els portant sur la chose d autrui et permettent d en tirer certaines utilit s Le d membrement de propri t est donc un m canisme juridique l gal qui permet de s parer la nue propri t d un bien immobilier de son usufruit La nue propri t comme son nom l indique concerne la propri t du dit bien alors que l usufruit co
172. d un d apport en nature au profit de la b n ficiaire d l gation de pouvoir au Pr sident en vue de signer le trait d apport Entre J 30 e Signature du projet de trait d apport et J 8 e Transmission du projet de trait d apport au commissaire aux apports e Convocation des associ s de la b n ficiaire J 15 du CAC et du commissaire aux apports PAG e D p t au greffe du tribunal et au si ge J 8 social de la b n ficiaire du rapport du commissaire aux apports J e Tenue de PAG de la b n ficiaire Au plus tard jourt apr s le d lib ration du CA ou du CS de la SEML e Transmission de la d lib ration de PAG de la SEM au repr sentant de Etat dans le d partement o elle a son si ge J 30 au plus tard J 2 mois au plus tard Accomplissement des formalit s de publicit pour opposabilit Accomplissement de toutes formalit s d enregistrement de d p t de publicit l gale et inscription modificative au registre du commerce et des soci t s Publication la conservation des hypoth ques Page 161 2 1 4 Le bail emphyt otique Pages 204 212 Bail emphyt otique D finiti Le bail emphyt otique ou contrat d emphyt ose est un bail d une dur e de 18 ans au P 204 finition moins et de 99 ans au plus Il porte sur des immeubles Bail emphyt otique BE de droit priv art L 451 1 L 451 13 du Code rural Dispositions Depuis la lo
173. d signation des lots conforme celle figurant au r glement de copropri t avec leur num ro et l nonc des parties privatives et des parties communes concern es L no 79 2 2 janv 1979 JO 3 janv La d signation de l immeuble vendu apr s une op ration de division doit comporter celle de l immeuble avant division les r f rences cadastrales et le num ro du lot vendu ainsi que l indication de la partie restant au propri taire initial C La consistance de l immeuble vendu La vente peut galement porter sur d autres droits que celui de propri t qu il s agisse de droits r els principaux ou accessoires La vente immobili re porte d abord titre principal sur les immeubles par nature les fonds de terre et les b timents L article 552 du Code civil pr voyant que la propri t du sol emporte la propri t du dessus et du dessous la vente d un immeuble porte en principe la fois sur le sol le sous sol les constructions et les v g taux qui s y trouvent La vente du sol peut avoir pour objet des terrains non b tis b tir ou non ou des terrains b tis Le r gime juridique et fiscal varie avec la nature et l affectation des biens vendus notamment pour le contr le de l administration sur leur usage la division et la constructibilit des sols Quant la vente d immeubles construits elle emporte en principe la fois vente des constructions ou ouvrages et vente du sol Mais il arrive que la propri t
174. d activit et se trouvant dans la m me situation CA Paris 17 octobre 2006 n 05 12158 3 ch Paste de Rochefort c Paste de Rochefort RJDA 4 07 n 375 e la r mun ration du g rant et les conditions d acquittement par la SARL des cotisations sociales et professionnelles CA Paris 25 janvier 2007 n 05 24853 3 ch B Chabot c SARL In Time RJDA 6 07 Page 112 En revanche ne constituent pas des op rations courantes conclues des conditions normales e une convention conclue entre une SA de construction et une soci t civile immobili re SCI ayant des dirigeants communs des conditions d savantageuses de prix pour la premi re et uniquement profitables la seconde le march d gageant une marge inf rieure celle des autres chantiers dont la SA avait galement la charge et sans que cette derni re tire un avantage indirect des liens l attachant aux associ s de la SCI Cass com 9 avril 1996 n 760 P Pan c Bouffard s qual RJDA 8 9 96 n 1062 e le contrat de location de bureaux consenti une SA par une autre soci t le pr sident de la SA tant associ de la soci t ba lleresse la signature d un bail commercial ne faisant pas partie de l activit habituelle de la SA la signature d un tel acte g n rant en outre des co ts importants engageant la soci t pour neuf ans et la soumettant aux dispositions du d cret du 30 septembre 1953 dont la violation a de lourdes cons quences p cu
175. d en constituer si elles ne sont pas indispensables l dification des constructions Droit de d molir les constructions existantes Le contrat peut lui interdire ce droit En cas de silence du contrat sur ce point le preneur pourra d molir les constructions existantes si elles g nent la r alisation de ses travaux et devra les reconstruire une fois ses constructions difi es Droit de c der le bail ou de l apporter en soci t Cette disposition est d ordre public Page 167 Sp cificit s suite Fin du Bail Les parties conviennent de fixer librement leurs droits respectifs de propri t sur les constructions existantes et sur les constructions difi es article L 251 2 A d faut d une telle convention le bailleur en devient propri taire en fin de bail et profite des am liorations Trois situations envisageables retour des constructions sans indemnit au bailleur maintien des constructions et vente du terrain remise au bailleur du terrain nu et libre L article L 251 6 pr cise que les baux et titres d occupation de toute nature portant sur les constructions s teignent l expiration du bail La jurisprudence applique ce texte strictement cf Cass 3e civ 10 f vr 2004 n 03 10102 Cass 3e civ 14 nov 2007 n 06 18 133 qui refusent toute indemnit d viction au preneur bail commercial Le preneur du bail construction n est pas tenu de restituer les locaux vid
176. de la valeur totale des actifs Taux fixe de de 5 Nota les organismes HLM et les Soci t s d Economie Mixte intervenant dans le cadre du logement social ne sont pas consid r es comme tant pr pond rance immobili re Autres cessions d actions Application du bar me d gressif suivant 3 pour la fraction d assiette inf rieure 200 000 0 5 pour la fraction d assiette comprise entre 200 000 et 500 M 0 25 pour la fraction d assiette exc dant 500 M A partir du 1 Ao t 2012 le bar me est remplac par une taxation proportionnelle de 0 1 1 2 2 4 3 Les modalit s de contr le La Soci t anonyme est soumise au contr le d un commissaire aux comptes dont la nomination est obligatoire 1 2 2 4 4 Les points d attention particuliers 1 La constitution d une SA soci t requiert au minimum la r union de 7 actionnaires 2 le capital minimum est fix 37 000 3 Ilest possible si le capital est sup rieur 225 000 euros de faire appel public l pargne 4 Les modalit s de constitution et de fonctionnement exigent un certain formalisme 5 La SA doit d signer un commissaire aux comptes 6 La SA permet de r unir d importants capitaux et assure une certaine cr dibilit vis vis des partenaires banquiers clients fournisseurs En outre sa structure volutive facilite le partenariat 7 Le patrimoine des associ s ne r pond pas des dettes de la soci
177. des soci t s civiles des soci t s commerciales SARL SA etc Capital Depuis le 1er janvier 2009 l exigence d un capital minimum est supprim e dans les SAS Il est en cons quence librement fix par les statuts loi n 2008 776 du 4 ao t 2008 article 59 Il Il doit tre int gralement souscrit mais peut n tre lib r qu hauteur de la moiti en une ou plusieurs fois dans un d lai de cinq ans Page 82 Attention les associ s continuent tre tenus par leur engagement de lib rer totalement leur apport et m me apr s la cession des actions pendant deux ans Il en est ainsi m me en cas de redressement ou liquidation judiciaire Les apports en nature doivent tre valu s par un commissaire aux apports Depuis le 1er janvier 2009 les associ s de la SAS peuvent effectuer des apports en industrie et recevoir en contrepartie des actions inali nables Les statuts fixeront librement les modalit s de souscription et de r partition des actions ainsi que le d lai au terme duquel ces actions seront valu es par un ou plusieurs commissaires aux apports dans les conditions de Particle L225 8 du Code de Commerce Les apports en industrie ne sont pas pris en compte pour la formation du capital social mais les actions re ues en contrepartie permettent de voter et de prendre part aux d cisions collectives Fonctionnement Hormis quelques dispositions imp ratives les statuts peuvent organiser le fonctionnement de
178. dites entra ne l obligation de remettre les parties dans l tat o elles se trouvaient avant la conclusion de la convention Toutefois cette remise en tat ne permet pas toujours de compenser l ensemble du pr judice subi par la victime C est pourquoi cette derni re est en droit de demander le paiement de dommages int r ts Les tribunaux ont admis que cette demande pouvait tre form e sur le fondement des articles du Code de commerce qui pr voient la nullit des conventions interdites C com art L 223 21 pour les SARL et L 225 43 pour les SA et sur le fondement des articles du m me Code qui pr voient la responsabilit des dirigeants pour non respect des dispositions l gislatives applicables aux SARL et aux SA C com art L 223 22 et L 225 251 CA Aix en Provence 7 f vrier 1992 2 ch civ SARL Corderie Dor c Dor L action fond e sur les articles L 223 22 et L 225 251 du Code de commerce est toutefois prescrite par trois ans alors que l action fond e sur la nullit de la convention n est pas soumise cette prescription b Responsabilit p nale Le dirigeant qui conclut avec la soci t une convention interdite engage dans certains cas sa responsabilit p nale pour abus du cr dit ou des biens de la soci t ou pour banqueroute par d tournement d actif Citons notamment le maintien d un d couvert en compte courant qui est souvent associ d autres faits retenu par les juridictions p nales l
179. du m me code dont la date d expiration devra tre identique celle du bail Par cette disposition se trouve assur e d s l origine du contrat et pour la dur e de celui ci l ligibilit de l immeuble l aide personnalis e au logement APL institu e par l article L 351 1 du Code de la construction et de l habitation Les r gles g n rales du conventionnement concernant tant le r gime de la convention que les rapports entre le preneur du bail r habilitation et les locataires s appliquent sous r serve des dispositions l gislatives cr ant le bail r habilitation qui pourraient y d roger Ces r gles sont dict es par le mode de financement des travaux et la nature du preneur Et du principe nonc par l article L 252 3 du Code de la construction et de l habitation il y a lieu de tirer les cons quences suivantes concernant la convention Circ n 91 23 28 janv 1991 La dur e de la convention et celle du bail r habilitation sont identiques Elles sont au minimum de douze ans La prise d effet de la convention est subordonn e celle du bail r habilitation qui constitue le contrat principal transf rant un droit r el sur le bien au b n fice du preneur La convention doit donc tre annex e au bail et publi e dans tous les cas au fichier immobilier comme le contrat de bail r habilitation Par d rogation la r gle classique l article L 252 3 du Code de la construction et de l habitation pr
180. dure de d claration toute association qui voudra obtenir la capacit juridique pr vue par l article 6 devra tre rendue publique par les soins de ses fondateurs Et Passociation n est rendue publique que par une insertion au Journal officiel sur production du r c piss de d claration L 1er juill 1901 art 5 al 4 Cette d claration est adresser la pr fecture ou la sous pr fecture du si ge social de l association Si lPassociation a son si ge social dans l arrondissement chef lieu du d partement la d claration est adresser la pr fecture si l association a son si ge Paris la d claration est adresser la pr fecture de police Lorsque l association aura son si ge social l tranger la d claration est faite la pr fecture du d partement o est situ le si ge de son principal tablissement pour les associations ayant leur si ge dans une Collectivit d outre mer ou en Nouvelle Cal donie voir Particle 21 bis de la loi du 1er juillet 1901 La d claration est tablie par ceux qui un titre quelconque sont charg s de la direction o de Padministration de l association D 16 ao t 1901 art 1 Aux termes de l art 5 ali na 2 de la loi du 1er juillet 1901 la d claration doit comporter les mentions suivantes le titre de l association l objet le si ge de l association et ses tablissements les noms professions domicile et nationalit des personnes
181. e 1 2 2 3 1 Le r gime juridique Textes applicables Loi du 23 juillet 1987 A Principales caract ristiques de la Fondation reconnue d utilit publique La Fondation reconnue d utilit publique est une personne morale cr e par d cret financ e par des biens droits ou ressources affect s et g r s par un conseil statutaire il s agit d une personne morale de droit priv dont le fonctionnement rel ve du droit priv Il n y a pas de nombre minimal ou maximal de fondateurs Les fondateurs personnes physiques doivent avoir la capacit d effectuer une lib ralit avec charge Page 74 Une ou plusieurs personnes morales peuvent constituer une fondation soit en effectuant une donation sans pouf autant dispara tre soit en se dissolvant pour lui transf rer tous ses biens Une fondation peut tre constitu e par des personnes morales de droit priv si cet acte peut tre utile pour la r alisation de leur objet en vertu du principe de sp cialit et est conforme l int r t social des fondateurs d faut cela pourrait tre qualifi d abus de bien social entra nant la responsabilit civile et p nale des dirigeants des soci t s concern es Une personne morale de droit public peut galement participer la cr ation d une fondation si celle ci concourt la r alisation de sa sp cialit Toutefois la fondation ne pourra tre reconnue d utilit publique d s lors que sa dotation est majorita
182. e appartenant l associ peut tre mise en cause d s lors que cette acquisition a t autoris e et ses modalit s fix es par trois r solutions adopt es en assembl e g n rale au vote desquelles l associ vendeur a pris part Cass com 13 f vrier 1996 n 283 D Guignard c Dudognon RJDA 5 96 n 646 En revanche est valable la r solution adopt e par l assembl e extraordinaire d une SARL au vote de laquelle son g rant avait particip ayant autoris la soci t vendre son fonds de commerce une EURL dont l associ unique tait ledit g rant Cass com 7 juillet 2009 n 08 16 790 n 704 FS PB Civel c Foulonneau RJDA 11 09 n 976 Cette autorisation pr alable de passer une convention ne dispense pas le g rant de respecter la proc dure pr vue l article L 223 19 lorsque la convention est intervenue Il appartient donc au g rant d organiser une seconde d lib ration des associ s sur l approbation de la convention apr s sa conclusion en respectant l interdiction de vote pr vue par le texte La consultation pr alable des associ s sur la conclusion prochaine de conventions par la soci t se rencontre peu en pratique Elle est obligatoire en cas de cession d un actif entra nant une modification de l objet social puisqu une telle modification comme toute modification statutaire rel ve de la comp tence des associ s Elle peut tre aussi impos e par les statuts pour les actes de gestion les plus imp
183. e il est possible de proc der une augmentation de capital par apport en nature sans pour autant qu il soit n cessaire que le capital initial soit pr alablement lib r Cette r mun ration suppose une valuation pr alable tant des biens apport s que des droits sociaux attribu s en contrepartie de ces biens l augmentation de capital de la soci t b n ficiaire de Papport doit permettre de r mun rer quitablement cet apport Cela conduit r aliser une valuation des actions de la soci t apporteuse et calculer une parit d change Les principales tapes de l op ration sont les suivantes R daction d un contrat d apport contenant la d signation et la consistance des biens apport s leur valuation le nombre de droits sociaux mettre pour les r mun rer la d termination de la prime d apport si la valeur des droits sociaux mis est sup rieur leur valeur nominale et le cas ch ants les avantages particuliers En cas d apport en nature une soci t anonyme tenue d un conseil d administration ou de surveillance convoqu effet de d lib rer sur le projet de contrat d apport et d autoriser le repr sentant l gal le signer Le cas ch ant respect du r gime des conventions r glement es dans la soci t apporteuse et non la b n ficiaire D signation du commissaire aux apports Etant pr cis que le volet droit des entreprises de la loi n 2012 38
184. e l absorbante R mun ration par actions parts sociales de la soci t absorbante P 191 s R gime fiscal Imp t sur les Soci t s Exon ration de la plus value si option pour le r gime fiscal de faveur des fusions art 210 A CGI TVA R gime de dispense de TVA pr vue en cas de transmission universelle de patrimoine si entre deux assujettis redevables de la TVA Art 257 bis CGT Droits d enregistrement Droit fixe de 375 ou 500 selon que le capital de l absorbante apr s fusion est inf rieur ou sup rieur 225 000 P 196 Page 147 Calendrier de r alisation des op rations V rifications des dispositions statutaires Evaluation des biens apport s le cas ch ant mise disposition du CAC et du Commissaire la fusion de tous les tous l ments leur permettant de commencer leurs travaux Etablissement d une situation comptable de de 3 mois si les derniers comptes sociaux se rapportent un exercice clos depuis plus de six mois la date du projet de fusion D p t d une requ te conjointe par les pr sidents des deux soci t s au Greffe du tribunal de commerce du si ge social de l absorbante en vue de la d signation d un Commissaire la fusion Le cas ch ant consultation des comit s d entreprise des soci t s absorbante et absorb e Communication du projet de fusion un notaire afin de lui permettre d entamer les formalit s relati
185. e le droit de jouissance fait partie de l actif social liquider ou partager Page 199 B R alisation de l apport en jouissance Malgr son caract re successif l apport en jouissance doit tre consid r comme lib r int gralement d s que l apporteur a mis le bien concern la disposition de la soci t Un tel apport est donc possible dans toutes les formes de soci t s m me dans les soci t s anonymes et les soci t s responsabilit limit e pour lesquelles la loi exige une lib ration int grale des apports d s la constitution ou l augmentation du capital de la soci t en ce sens CA Aix 31 5 1951 JCP 1952 II n 6792 note Bastian En vertu de l article 1843 3 al 2 du Code civil les apports en nature sont r alis s par le transfert des droits correspondants et par la mise disposition effective des biens Il s ensuit que l apport en jouissance est r alis d s que l apporteur a mis la soci t en mesure de jouir paisiblement du bien apport Certes l apporteur doit procurer cette jouissance paisible la soci t pendant toute la dur e convenue dans l acte d apport puisqu il est tenu envers la soci t comme un bailleur envers son locataire L apport en jouissance n est pas soumis aux formalit s de publicit requises pour l apport en propri t d un bien immobilier toutefois il est prudent de publier la conservation des hypoth ques l apport en jouissance d un immeuble pour un
186. e 1844 5 du Code Civil les cr anciers de la soci t b n ficiaire de la transmission de patrimoine ne disposent d aucun droit d opposition celui ci est r serv aux seuls cr anciers de la soci t qui dispara t En mati re de dissolution l article L 422 11 du CCH dispose _ A la dissolution d une soci t d habitations loyer mod r l assembl e g n rale appel e statuer sur la liquidation ne peut apr s paiement du passif et remboursement du capital social attribuer la portion d actif qui exc derait la moiti du capital social qu un on plusieurs organismes d habitations loyer mod r on l une des f d rations d organismes d habitations loyer mod r sous r serve de l approbation administrative donn e dans des conditions pr cis es par d cret Lorsqu il s agit d une soci t anonyme coop rative le remboursement du capital porte sur la part de capital effectivement vers e Page 195 2 2 1 2 2 Le r gime fiscal Fusions entre Associations Fondations Imp t sur les soci t s Exon ration des plus values de fusion TVA R gime de dispense de TVA pr vue en cas de transmission universelle de patrimoine si entre deux assujettis redevables de la TVA Art 257 bis CGT Droits d enregistrement Application du droit fixe de 375 TPF due 0 715 sur les immeubles transf r s Fusions entre Soci t s commerciales Imp t sur les Soci t s Exon ration de la plus value si option p
187. e 78 1 2 2 4 2 Le r gime fiscal 81 1 2 2 4 3 Les modalit s de contr le 81 1 2 2 4 4 Les points d attention particuliers 81 1 2 2 5 La soci t par actions simplifi e 82 1 2 2 5 1 Le r gime juridique 82 1 2 2 5 2 Le r gime fiscal 84 1 2 2 5 3 Les modalit s de contr le 84 1 2 2 5 4 Les points d attention particuliers 84 1 2 2 6 La soci t responsabilit limit e 86 1 2 2 6 1 Le r gime juridique 86 1 2 2 6 2 Le r gime fiscal 87 1 2 2 6 3 Les modalit s de contr le 88 1 2 2 6 4 Les points d attention particuliers 88 1 2 2 7 L Union d Economie Sociale UES 89 1 2 2 7 1 Le r gime juridique 89 1 2 2 7 2 Le r gime fiscal 91 1 2 2 7 3 Les modalit s de contr le 91 1 2 2 7 4 Les points d attention particuliers 91 1 3 LE REGIME DES CONVENTIONS REGLEMENTEES 92 1 3 1 PROPOS INTRODUCTIFS 92 1 3 2 LES CONVENTIONS INTERDITES 93 1 3 2 1 Les personnes concern es 93 1 3 2 1 1 Les dirigeants 93 Page 4 1 3 2 2 1 3 2 3 1 3 2 1 2 Les personnes li es aux dirigeants 1 3 2 1 3 Les dirigeants exclus Les op rations concern es Les cons quences de la conclusion d une convention interdite 1 3 2 3 1 La nullit des conventions interdites 1 3 2 3 2 La responsabilit des dirigeants 1 3 3 LES CONVENTIONS REGLEMENTEES 1 3 3 1 1 3 3 2 1 3 3 3 Le champ d application 1 3 3 1 1 Les personnes concern es 1 3 3 1 2 Les op rations concern es La proc dure Les cons quences 1 3 3 3 1 Des conventio
188. e compl te d activit droit fixe de 375 ou 500 selon que le capital de la b n ficiaire apr s apport sera inf rieur ou sup rieur 225 000 P 203 Page 158 Calendrier de r alisation des op rations e V rifications des dispositions statutaires e Identification et valorisation des l ments transf rer et valuation des biens apport s e R daction du projet d apport e D p t au Greffe du tribunal de Commerce d une requ te aux fins de d signation d un commissaire aux apports e Depuis la loi WARSMAN du 22 03 2012 le commissaire aux apports peut tre d sign l unanimit des actionnaires ou des associ s e D signation d un commissaire aux apports J 38 ou J 45 si AG e Convocation de lorgane comp tent de Papporteuse et de la b n ficiaire pour autoriser les op rations R union de l organe comp tent de l apporteuse AG CA en fonction des statuts de la soci t J 30 BE autorisation d un d apport en nature au profit de la b n ficiaire d l gation de pouvoir au Pr sident en vue de signer le trait d apport Entre J 30 e Signature du projet de trait d apport et J 8 e Transmission du projet de trait d apport au commissaire aux apports e Convocation des associ s de la b n ficiaire J 15 du CAC et du commissaire aux apports PAG e D p t au greffe du tribunal et au si ge social J 8 de la b n
189. e dur e sup rieure douze ans comme le pr voit en mati re de bail l article 28 du d cret du 4 janvier 1955 L apporteur en jouissance doit garantir la soci t dans les m mes conditions qu un bailleur envers son preneur C civ art 1843 3 al 4 En cons quence il doit procurer la soci t une jouissance paisible du bien apport C civ art 1719 Les risques de perte ou de d t rioration du bien apport en jouissance restent la charge de l apporteur Appott d un usufruit L apport d un usufruit est soumis aux m mes r gles que l apport en propri t en ce qui concerne la transmission du droit la garantie et les risques R gles particuli res aux autres apports en nature Apport d un droit au bail La validit de l apport du droit au bail une soci t est fonction de la nature du fonds lou Le bail construction L article L 251 3 al 3 du Code de la construction et de l habitation permet au preneur d un bail construction de c der tout ou partie de ses droits ou d en faire apport une soci t Cette disposition tant d ordre public CCH art L 251 8 aucune clause du bail notamment celle pr voyant l obligation de faire concourir le bailleur l acte de cession ou d apport ne peut selon le ministre de la justice limiter la facult d apport R p Larche S n 22 9 1983 p 1333 n 12832 Le bail commercial L apport d un bail commercial est assimil par la jurisprudence u
190. e g n rale d sapprouve une convention r glement e autoris e par le conseil d administration celle ci produit quand m me ses effets l gard des tiers mais les cons quences pr judiciables la soci t de cette convention peuvent tre mises la charge du dirigeant int ress et ventuellement des autres membres du conseil d administration C com art L 225 41 al 2 M me si au regard de la proc dure des conventions r glement es une convention est r guli re elle n est cependant pas l abri de toute contestation Ainsi il est possible aux associ s de demander une expertise de gestion C com art L 223 37 pour les SARL et L 225 231 al 1 pour les SA sur une telle convention 1 3 3 3 2 Des conventions irr guli res a SA L irr gularit des conventions r glement es peut r sulter dans les SA d un d faut d autorisation pr alable du conseil d administration ou de surveillance d un d faut de rapport sp cial ou de la non approbation des conventions par l assembl e g n rale D faut d autorisation pr alable Les conventions r glement es conclues sans autorisation pr alable peuvent tre annul es si elles ont eu des cons quences dommageables pour la soci t L assembl e g n rale des actionnaires peut toutefois couvtir la nullit encourue Les conventions r glement es conclues sans autorisation pr alable du conseil d administration dans les SA classiques ou du conseil de surveillan
191. e garantie d diction des vices cach s Il convient de pr ciser que le transfert des risques suit le transfert de la propri t Apport en jouissance Le principe L apport en jouissance est la mise d un bien la disposition de la soci t pour un temps d termin sans transfert au profit de celle ci du droit de propri t la soci t peut user librement de ce bien mais l apporteur en reste propri taire L int r t de cette formule pour l apporteur tient au fait que celui ci a l assurance de r cup rer son bien la disparition de la soci t ce bien ne sera pas compris dans le partage et sera soustrait l action des cr anciers sociaux puisqu il ne fait pas partie en propri t du patrimoine social Objet de apport en jouissance L apport en jouissance peut porter sur tous les biens susceptibles d un apport en propri t immeuble fonds de commerce mat riel etc Dur e La soci t peut user du bien apport en jouissance pendant un d lai librement convenu g n ralement la dur e effective de la soci t En cas d apport en jouissance pour la dur e de la soci t et de dissolution anticip e de ladite soci t l appotteur reprend avant tout partage les objets qu il n avait mis en commun que pour la jouissance CA Aix 31 5 1951 JCP 1952 II n 6792 note Bastian En revanche si l apport a t fait pour une dur e d termin e et si la dissolution intervient avant l expiration de cette dur
192. e l gislateur a d fini un cadre peu contraignant rendant ainsi sa cr ation accessible au plus grand nombre Pour exister ce contrat devra tre le fait de plusieurs parties qui auront la capacit contracter pour mettre en uvre un objet licite Celles ci manifesteront leur consentement et l assembl e constitutive de l association mettra en forme cette volont La formation du contrat d association Nombre Un minimum de deux personnes physiques ou morales est exig pour composer cette organisation art 1 de la loi du 01 07 1901 Capacit Seuls les majeurs capables ou assimil s mineur mancip majeurs prot g s selon certaines conditions pourront s associer ce contrat Toutefois des r serves sont apport es pour certaines cat gories de personnes non pas quant leur possibilit d adh rer une association mais pour la diriger comme par exemple les militaires les agents publics sous certaines r serves les personnes d chues de leurs droits civiques ou d chues du droit de diriger une personne morale Consentement La volont exprim e de ses adh rents ou de ses dirigeants manifest e de fa on formelle au projet associatif constitue une des conditions essentielles du contrat associatif __ L objet du contrat le principe de la libert statutaire L objet de l association est l activit pour laquelle elle a t constitu e Les motifs du regroupement des personnes sous la forme asso
193. e leur parc et ne resteront donc que des acteurs immobiliers occasionnels Page 9 2 PRESENTATION DE LA MISSION Le minist re a souhait disposer et pouvoir mettre disposition des diff rentes f d rations professionnelles et de leurs adh rents des fiches techniques expliquant selon quelles modalit s juridiques financi res et fiscales des transferts de propri t peuvent tre effectu s entre les diff rents op rateurs intervenant dans le domaine du logement et de l h bergement Ces fiches prennent en compte les diff rentes formes que peuvent prendre les intervenants organismes HLM associations loi de 1901 UES organismes menant des activit s lucratives et non lucratives lorigine de la propri t et du financement de ces biens et distinguent les ventuelles difficult s selon que le propri taire d origine reste ou non gestionnaire du bien Parall lement aux fiches concernant le transfert de propri t d autres fiches techniques sous le triple angle juridique financier et fiscal sont labor es en recensant et en analysant les diff rentes modalit s de transfert de droits r els sans transfert de la propri t titre d exemple baux emphyt otiques baux r habilitation usufruit etc Ces fiches doivent tre une aide directe la d cision et doivent donc mettre en exergue les avantages les inconv nients voire les risques que comporte chaque modalit et indiquer les diff rentes tapes de la
194. e n est r alis e et il n y a disparition de la personne morale qu l issue du d lai d opposition ou le cas ch ant lorsque l opposition a t rejet e en premi re instance ou que le remboursement des cr ances a t effectu ou les garanties constitu es Les dispositions du troisi me alin a de Particle 1844 5 du Code Civil ne sont pas applicables aux soci t s dont l associ unique est une personne physique Page 194 Il en r sulte les diff rents points suivants Pour que la TUP s exerce il faut que les parts sociales ou actions d une soci t soient r unies en une seule main Il faut que l associ unique soit une personne morale depuis la loi n 2001 420 du 15 mai 2001 art 103 dite NRE e La dissolution s op re sans liquidation Ces dispositions concernent tant les soci t s civiles que commerciales Concernant la transmission d immeubles la mutation de propri t devra faire l objet d une publication la conservation des hypoth ques au lieu de situation de l immeuble Le cas particulier des soci t s coop ratives L article 19 de la loi du 19 septembre 1947 dispose que en cas de dissolution d une soci t coop rative l actif net subsistant apr s extinction du passif et remboursement du capital effectivement vers est d volu par d cision de l assembl e g n rale soit d autres coop ratives ou unions de coop ratives soit des uvres d int r t g n ral ou professionnel
195. e ne se pr sume pas et est appr ci e souverainement par les juges du fond Elle est difficile tablir elle suppose que la personne interdite profite de l op ration et qu il y ait connivence entre elle et le cocontractant 1 3 2 1 3 Les dirigeants exclus Le Code du commerce pr voit que l interdiction ne s applique pas aux dirigeants suivants lorsqu ils sont une personne morale e administrateurs de SA classique C com art L 225 43 al 1 e membres du directoire ou du conseil de surveillance de SA directoire C com art L 225 91 al 1 e pr sident et autres dirigeants de SAS C com art L 225 43 sur renvoi de L 227 12 Cette exclusion du champ d application de l interdiction ne signifie pas que les conventions conclues entre ces dirigeants et la soci t sont libres Elles sont en effet soumises la proc dure des conventions r glement es 1 3 2 2 Les op rations concern es L interdiction nonc e par les dispositions du Code du commerce s applique aux op rations suivantes C com art L 223 21 al 1 pour les SARL L 225 43 al 1 pour les SA classiques L 225 91 al 1 pour les SA directoire sur renvoi de L 227 12 pour les SAS e emprunts des dirigeants aupr s de la soci t e __ d couverts en compte courant ou autrement consentis par la soci t ses dirigeants e cautionnement ou aval par la soci t des engagements des dirigeants envers les tiers L interdiction ne concerne que les
196. e ou sur une quote part d un patrimoine L usufruit peut porter sur toutes sortes de biens meubles ou immeubles corporels ou incorporels d termin s ou sur une universalit de droits Le r gime juridique de Pusufruit La constitution de usufruit L article 579 du Code civil pr voit que l usufruit est tabli par la loi ou par la volont de l homme L usufruit peut tre ainsi attribu par la loi Usufruit l gal dans le domaine du droit successoral mais il peut tre constitu par la volont des parties L entr e en jouissance de l usufruitier Page 234 La possibilit de vendre l usufruit fait courir au nu propri taire le risque de se voir remettre l issue de Pusufruit des biens dans un tat diff rent de celui qui tait le leur au moment de la constitution de Pusufruit C est pourquoi l entr e en jouissance de l usufruitier est soumise par la loi une double condition La r alisation d un inventaire des meubles et tat des immeubles L article 600 du code civil pr voit que L usufruitier prend les choses dans l tat o elles sont mais il ne peut entrer en jouissance qu apr s avoir fait dresser en pr sence du propri taire ou lui d ment appel un inventaire des meubles et un tat des immeubles sujets l usufruit Ces actes sont dress s l amiable ou par notaire Ils retracent l ensemble des meubles et immeubles de Pusufruit et en estiment la valeur en argent
197. e port e limit e et tre arr t e des conditions suffisamment usuelles pour s appatenter une op ration habituelle Cass com 1 octobre 1996 n 1313 D St Ari s c St Paravision International RJDA 1 97 n 65 titre dexemple la question de la nature des r mun rations vers es aux dirigeants associatifs a t pos e la Compagnie nationale des commissaires aux comptes qui a consid r que celles ci n avaient pas un caract re courant et confirme que ces derni res doivent figurer dans le rapport sp cial Elle pr cise par ailleurs que la mention des r mun rations doit tre faite nominativement et non globalement En revanche les simples remboursements de frais ont t consid r s comme pouvant ne pas tre mentionn s dans le rapport selon les cas Bull CNCC mars 2004 p 152 1 3 4 2 Quelques cas d application Les textes sont d application courante pour les ventes fournitures et prestations de services et donne d ailleurs lieu assez peu de jurisprudence les difficult s se rencontrant principalement dans les groupes de soci t s Constituent par exemple des op rations courantes conclues des conditions normales e la conclusion de baux commerciaux et d habitation d s lors que les locations sont effectu es par la soci t d une mani re habituelle dans le cadre de son activit statutaire et qu elles sont conclues conform ment aux pratiques de soci t s exer ant dans le m me secteur
198. e restant courir nature et importance des travaux d am lioration ex cut s ou ex cuter garanties dont b n ficie le bailleur etc Le preneur du bail r habilitation n a aucune qualit pour y intervenir ou s y opposer m me s il s est engag en signant une promesse D R gime des locations consenties par le preneur R gime des locations D s que l immeuble sera en tat d tre occup c est dire en fait et en g n ral apr s l ex cution de l essentiel des travaux d am lioration pr vus au contrat le preneur pourra consentir sa seule initiative sans le concours du bailleur mais sous sa seule responsabilit des locations conformes aux dispositions l gislatives et r glementaires applicables lors de leur conclusion et au r gime du conventionnement conclu dans le cadre de l article L 351 2 du Code de la construction et de l habitation mais dont le terme ne saurait toutefois exc der celui du bail r habilitation l expiration duquel les lieux devront tre restitu s au propri taire qui a consenti le bail r habilitation libres de toute location et occupation Les locations doivent tre aux termes m mes du premier alin a de l article L 252 1 usage d habitation L article L 252 3 du Code de la construction et de l habitation subordonne express ment la prise d effet du bail r habilitation la conclusion par le preneur d une convention de la nature de celle pr vue l article L 351 2
199. effectivement r habilit dans les conditions pr vues au contrat et exempt de toutes d gradations et pertes ayant pu survenir pendant la dur e de celui ci tant aux parties r habilit es qu aux autres par vice de construction ou malfa on v tust cas fortuit ou force majeure faute du preneur de l occupant ou de tiers etc D une mani re g n rale le preneur du bail r habilitation doit agir jusqu au terme du bail r habilitation comme s il tait propri taire de l immeuble sur lequel il est d ailleurs titulaire d un droit r el immobilier et doit par suite assumer toutes les obligations d entretien et de r paration sans toutefois que cette obligation fasse obstacle la mise la charge de l occupant des r parations locatives dans les conditions convenues dans le cadre des relations contractuelles entre preneur du bail r habilitation et occupant de l immeuble Mais une telle convention ne saurait pour autant lib rer le preneur de ses obligations l gard du bailleur au regard duquel il en restera tenu en cas de d faillance de l occupant Concernant les travaux de grosses r parations num r es l article 606 du Code civil les obligations respectives des parties gagneront tre pr cis es minutieusement compte tenu de l tat dans lequel le preneur recevra l immeuble bail Ces obligations seront appr ci es en fonction de l tat des lieux tabli la prise de possession de l immeuble d fa
200. el abus de biens sociaux ABS est au droit des affaires ce que le vol est au droit p nal g n ral confusion des biens de l entreprise avec ceux du dirigeant Cette infraction m existe que pour les entreprises rev tant la forme d une soci t commerciale L ABS est le fait pour un dirigeant d employer de mauvaise foi les biens ou le cr dit de la soci t dans un int r t qu il sait contraire celle ci pour son profit ou pour celui d une entreprise o il d tient lui m me des int r ts directs ou indirects De m me dans le domaine particulier des soci t s anonymes il faut mentionner une infraction sp cifique le d lit d initi pr vu l article 465 1 du Code mon taire et financier Certains actes peuvent galement tre qualifi s d actes anormaux de gestion dont l identification laisse une importante marge d appr ciation au juge Aussi m me si un acte n est pas n cessairement soumis au r gime des conventions r glement es il peut tre constitutif d une autre infraction Etant toutefois pr cis que le respect de la proc dure des conventions r glement es n exclue en aucun cas l existence galement d une infraction A cet gard il convient de rappeler que le juge n est en aucune fa on li la qualification donn e par les parties et demeure souverain dans son appr ciation 1 3 2 Les conventions interdites 1 3 2 1 Les personnes concern es 1 3 2 1 1 Les dirigeants P
201. elle de faire des actes de disposition CCH art L 251 1 al 2 en raison tant de la dur e que la loi impose au bail construction que des droits que ce contrat conf re au preneur sur le terrain lou Cependant voir la d cision de la cour d appel de Riom en date du 10 septembre 2009 CA Riom 10 septembre 2009 JurisData n 2009 010940 Dur e du bail La dur e du bail est obligatoirement comprise entre 18 et 99 ans CCH art L 251 1 al 3 Ce texte n est pas d ordre public CCH art L 251 8 Mais il est bien n cessaire semble t il de consid rer cependant que cette condition de dur e fait partie de la d finition m me du contrat et doit par cons quent tre tenue pour essentielle Un bail de moins de 18 ans ne saurait donc tre qualifi de bail construction L article L 251 1 alin a 4 pr voit que lorsque le bail pr voit une possibilit d achat du terrain par le preneur dans le cadre d une op ration d accession sociale la propri t dans les conditions pr vues par la section 1 du chapitre III du titre IV du livre IV du CCH et que le preneur l ve l option le bail prend fin la date de la vente nonobstant les dispositions du troisi me alin a Page 225 L article L 251 1 du Code de la construction et de l habitation exclut la possibilit de tacite reconduction du bail construction Un renouvellement tacite pr vu dans le contrat est donc de nature exclure la qualification de bail constructi
202. ellement les frais de r daction d acte incluant ceux expos s pour les demandes de pi ces d tat civil de certificat d urbanisme d extrait cadastral d tat hypoth caire hors formalit les honoraires du notaire et divers autres frais expos s pour proc der aux formalit s la publicit fonci re et l enregistrement ou pour l inscription du privil ge du vendeur Les frais accessoires la vente comprennent galement les droits de timbre et d enregistrement la taxe de publicit fonci re les taxes per ues au profit des communes des d partements et des r gions de m me que le salaire du conservateur des hypoth ques En revanche les frais de la purge des hypoth ques doivent rester la charge du vendeur Mais le principe de l article 1593 du Code civil n est pas d ordre public Page 180 Le paiement de la TVA selon la loi fiscale incombe au vendeur moins d un accord expr s des parties quant la charge d finitive de la taxe et lorsque la mutation porte sur un immeuble qui n tait pas plac ant rieurement cette mutation dans le champ d application de l article 257 7o du Code g n ral des imp ts CGI art 285 30 Elle est donc en principe int gr e au prix de vente dont elle est un l ment m me si pour se conformer aux dispositions l gales CGI art 289 et 290 CGI ann II art 95 le prix doit faire appara tre le prix hors taxes le taux et le montant de la TVA et le montant du prix
203. elles peuvent r aliser des h bergements de loisir vocation sociale des h tels destin s l h bergement temporaire de personnes en difficult des r sidences h teli res vocation sociale La loi n 2009 323 du 25 mars 2009 en ses articles 43 ITI et 96 ITI leur a ajout des comp tences au m me titre que pour les soci t s anonymes HLM Assembl e G n rale Le principe qui r git l expression des voix dans les soci t s coop ratives est la r gle 1 homme 1 voix Ce principe est tout fait contraire la r gle de la proportionnalit des voix par rapport au nombre d actions d tenues en vigueur dans les soci t s anonymes de droit commun Cependant afin de faciliter l apport de capitaux particuli rement n cessaires dans le domaine de l immobilier la loi du 13 juillet 1992 sur la modernisation des coop ratives L n 92 643 Journal Officiel 14 Juillet 1992 permet d admettre sous certaines conditions des associ s ext rieurs Cette possibilit a t mise en place dans les soci t s coop ratives de production HLM avec une clause type devant figurer dans les statuts Cette importante modification l gislative permet aux soci t s coop ratives de faire appel aux capitaux ext rieurs tout en laissant la majorit des voix aux coop rateurs utilisateurs qui dans les soci t s coop ratives de production HLM ne peuvent tre que les suivants les personnes physiques ayant recours aux serv
204. ent o elle a son si ge e R alisation des diff rents diagnostics immobiliers e Signature de la promesse de vente chez le Notaire e Lev es des conditions suspensives droit de pr emption financement e R ception des pi ces administratives par le Notaire J e Signature de Pacte authentique J 2 mois au plus tard Accomplissement des formalit s de publicit pour opposabilit Publication la conservation des hypoth ques Page 134 2 1 1 9 D une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou soci t responsabilit limit e une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou soci t responsabilit limit e Cession de biens immobiliers Vendeur SA SAS SARL P 78 82 86 Acqu reur SA SAS SARL P 78 82 86 Op ration N r alisable V rifier l enti re disposition du bien c der e V rifier la propri t du bien e En cas de bien indivis obtenir le consentement unanime de tous les co indivisaires e D terminer les charges pesant ventuellement sur le bien c der hypoth ques PEET Prix de vente fix librement Principales E Z e Faire toutefois valuer le bien par un professionnel conditions i i a AA P 173 s Pa aai e S assurer que le prix de cession est au moins gal la valeur nette de la r alisation comptable du bien et en cas de financement par emprunt au capital restant d Autres conditions e V rifie
205. er Page 181 Sa validit n est pas subordonn e l tablissement d un acte notari ni m me d un crit L article 1582 alin a 2 du Code civil disposant qu elle peut tre faite par acte authentique ou sous seing priv n impose nullement la r daction d un crit Un simple accord verbal suffit et cristallise la vente d immeuble pourvu que l accord des parties soit certain Ainsi l existence d un accord de volont des parties est en principe la condition n cessaire et suffisante de la vente Comme le prix d un immeuble exc de toujours la somme de 1 500 euros la r daction d un crit est en pratique n cessaire sinon pour la validit du moins pour la preuve de la vente Certes la publicit fonci re des ventes d immeubles suppose l tablissement d un acte authentique mais la jurisprudence souligne justement que le d cret no 55 22 du 4 janvier 1955 JO 7 janv ne d rogeant en aucune de ses dispositions celles de l article 1583 du Code civil la validit d un acte de vente d immeuble ne saurait d pendre de sa forme authentique L tablissement d un acte authentique n a t exig pour les ventes d immeubles par l article 4 du d cret no 55 22 du 4 janvier 1955 que pour garantir une bonne publicit le d faut d authenticit n affectant pas la validit de la vente elle m me La vente est seulement inopposable aux tiers si la publicit l gale n en est pas effectu e Auteurs des consentements
206. er lieu des abus voire tre constitutives d abus de biens sociaux Dans une tude sur les conventions r glement es au sein des groupes de soci t s la Compagnie nationale des commissaires aux comptes a num r un certain nombre de conventions courantes l int rieur d un groupe et indiqu pour chacune d elles les conditions qui pourraient tre consid r es comme normales Bull CNCC septembre 1990 p 289 Pour certaines op rations le caract re normal est pr sum Tel est le cas par exemple des t ches fonctionnelles organisation g n rale contr le interne comptabilit informatique juridique formation du personnel publicit locations immobili res du d tachement de personnel des transactions financi res pr ts avances cautionnement gestion d un pool de tr sorerie Concernant les conventions de tr sorerie la Compagnie nationale des commissaires aux comptes consid re que le caract re normal des conditions de la transaction doit s appr cier en fonction d une part de l importance des montants en cause au regard de la situation des soci t s en pr sence notamment des possibilit s financi res de la soci t qui en supporte la charge et d autre part du taux appliqu compte tenu des conditions en vigueur tant l int rieur qu l ext rieur du groupe Page 113 Une premi re d cision de justice a confirm cette analyse en reconnaissant express ment le caract re courant d une convention de
207. er un rapport sur les conventions r glement es suppose bien entendu qu il ait t inform de l existence desdites conventions Or la diff rence de la SA dans la SAS la loi ne fait peser directement aucune obligation d information du commissaire aux comptes par le ou les dirigeants int ress s Naturellement il est souhaitable que les statuts de la SAS organisent cette obligation d information en la calquant sur celle existant dans la SA A d faut de pr cisions statutaires il est unanimement admis qu il n appartient pas au commissaire aux comptes de rechercher les conventions qui auraient d lui tre communiqu es aussi la CNCC recommande t elle au commissaire de convenir avec les dirigeants dans sa lettre de mission des modalit s relatives l application de la proc dure des conventions r glement es au sein de l entit Bull CNCC mars 2001 p 161 et norme 5 103 n 24 A la diff rence de la SA aucune exclusion de vote n est pr vue par la loi l encontre du dirigeant ou de l associ int ress D s lors la personne int ress e peut prendre part au vote toute clause contraire dans les statuts de la SAS serait nulle de plein droit Dans le cas de conventions conclues avec un associ les statuts ne peuvent pas exclure celui ci du vote tout associ ayant le droit de participer aux d cisions collectives et de voter hors les cas o la loi pr voit cette exclusion C civ art 1844 al 1 Cass com 23 octobre
208. es a Elle n cessite l accord du bailleur cet gard la solution est inverse celle retenue dans le bail construction o la cession des droits du preneur ne peut tre subordonn e au concours ou la pr sence du bailleur b Elle ne peut tre consentie qu l un des organismes mentionn s au premier alin a de l article L 252 1 du Code de la construction et de l habitation c Elle ne peut intervenir que si le droit r el immobilier porte sur la totalit de l immeuble lou de sorte que le fractionnement de l objet du bail r habilitation l immeuble ou la partie de l immeuble compris dans la location ne peut intervenir sous la forme d une cession partielle d Enfin elle est subordonn e l obligation pour le preneur initial de rester garant de l ex cution du bail par le cessionnaire en sorte que ce dernier est en fin de compte tenu des m mes obligations que le preneur du bail r habilitation Les droits du bailleur Les droits que poss de le bailleur sur l immeuble objet du bail r habilitation droit r el immobilier d membr temporairement et droit potentiel sur les am liorations dont il deviendra le propri taire sans indemnit sont et demeurent durant tout le couts du bail cessibles sans autre indication ou contribution Page 220 Leur valeur est bien entendu conditionn e par l existence du bail r habilitation et les conditions et modalit s d ex cution dont il est assorti dur
209. es leur administration la r union de leurs membres ou l accomplissement de leur objet e Elles peuvent galement librement hypoth quer leurs immeubles ou en conc der l usufruit Pour toutes les associations e D claration dans les trois mois la Pr fecture pour toutes les associations e Mention sur le registre sp cial Page 154 R gime fiscal Imp t sur les soci t s Nous avons pr sum que l apporteuse n exerce aucune activit lucrative Exon ration de la plus value d apport TVA R gime de dispense de TVA pr vue en cas de transmission universelle de patrimoine si r alis e entre deux assujettis redevables de la TVA et si conditions remplies Art 257 bis CGT Dans le cas contraire l apport de biens immobiliers est analys en une cession de biens immobiliers et d pend de la qualit d assujetti ou non du c dant et de la nature des biens immobiliers c d s cf tableaux des r gles de TVA applicables aux op rations immobili res inclus dans l Instruction 3A 3 10 du 15 mars 2010 Droits d enregistrement Gratuit pour les apports titre pur et simple Droit de mutation titre on reux 5 09 sur le passif transf r en cas d apport titre on reux P 203 Calendrier de r alisation des op rations e V rifications des dispositions statutaires Identification et valorisation des l ments transf rer et valuation des biens apport s e R daction du
210. es SA classiques L 225 86 al 1 pour les SA directoire e pr sident et autres dirigeants de SAS C com art L 227 10 La proc dure s applique galement depuis la loi NRE e aux associ s ou actionnaires de soci t s par actions d tenant plus de 10 des droits de vote e aux administrateurs ou aux personnes assurant un r le de mandataire social des personnes morales de droit priv non commer antes ayant une activit conomique et aux associations subventionn es a Les dirigeants sociaux La proc dure des conventions r glement es s applique aux dirigeants titulaires d un mandat social et non aux dirigeants qui sont exclusivement salari s de la soci t La proc dure des conventions r glement es ne vise que les conventions conclues entre une soci t et un dirigeant en fonction au moment de la conclusion de celles ci Page 96 Cette proc dure est applicable aux conventions conclues entre une SA et le repr sentant permanent d une personne morale administrateur ou membre du conseil de surveillance de celle ci En effet les repr sentants permanents des personnes morales dirigeantes de SA sont soumis aux m mes conditions et obligations que s ils taient dirigeants en nom propre C com art L 225 20 pour les administrateurs et L 225 76 pour les membres du conseil de surveillance La proc dure des conventions r glement es vise galement les conventions conclues entre une SA du secteur public et un de
211. es associations ou fondations reconnues d utilit publique si constitution d hypoth ques changes ali nations d immeubles n cessaires au but poursuivi e R alisation des diff rents diagnostics immobiliers e Signature de la promesse de vente chez le Notaire e Lev es des conditions suspensives droit de pr emption financement e R ception des pi ces administratives par le Notaire J Signature de Pacte authentique Accomplissement des formalit s de publicit pour opposabilit J 2moisauplus Publication la conservation des hypoth ques tard Pour toutes les associations e D claration modificative aupr s de la J 3 mois au plus pr fecture du d partement dans lequel elle a tard son si ge social art 5 Loi 1901 e Inscription sur le registre sp cial Page 126 2 1 1 5 D une association ou fondation une Union d Economie Sociale Cession de biens immobiliers Vendeur Association Fondation P 61 74 Acqu reur UES P 89 Op ration N r alisable V rifier l enti re disposition du bien c der e V rifier la propri t du bien e V rifier la possibilit de c der le bien L association d clar e peut librement c der un immeuble qui n est plus strictement n cessaire son administration la r union de ses membres ou l accomplissement de son objet __ L association RUP peut faire tous les actes de la vie civ
212. es collectivit s territoriales et les tablissements de sant concluent un bail emphyt otique sur leur domaine priv ce contrat ne sera pas n cessairement un contrat administratif Cependant la qualification de contrat administratif sera retenue lorsque en application des crit res jurisprudentiels le contrat est conclu en vue de confier une mission de service public ce qui peut cependant entra ner une requalification de la d pendance et surtout s il contient des clauses exorbitantes du droit commun Le bail emphyt otique administratif conclu sur le domaine public est n cessairement un contrat administratif Etendue du droit r el Le droit r el n du bail emphyt otique et les constructions r alis es sur son fondement peuvent tre hypoth qu es par le preneur sous certaines conditions notamment d agr ment par l administration et uniquement en vue du financement de la construction ou de l am lioration des ouvrages situ s sur le bien lou Le BEA peut aussi tre c d une personne subrog e dans l int gralit des droits et obligations du preneur d coulant tant du bail que des conventions non d tachables conclues pour la r alisation de l op ration d int r t g n ral ou de service public La cession doit tre pr alablement agr e par l administration qui ne peut refuser sauf d montrer que le cessionnaire ne justifie pas d une capacit technique et financi re suffisante pour prendre en charge l ensemb
213. es de toute occupation d s lors que cette obligation n a pas t mise sa charge CA Paris 25 f vr 2009 JurisData n 2009 376492 R gime fiscal EN COURS DE BAIL Imp t sur les soci t s Bailleur Les loyers sont en principe imposables l imp t sur les soci t s au taux de droit commun sous r serve du statut sp cifique du bailleur au regard de imp t sur les soci t s Preneur Les loyers sont d ductibles de m me que les travaux d entretien courant et de r paration dans les conditions de droit commun Les travaux d am lioration de r habilitation sont immobilis s et amortis sur la dur e normale d utilisation de chaque l ment ou sur la dur e du bail si celle ci est plus courte TVA La location de immeuble destin tre lou pour un usage d habitation est en principe exon r e de TVA Droits d enregistrement Le bail est soumis la taxe de publicit fonci re 0 715 sauf exon ration due une d lib ration du conseil g n ral Les loyers peuvent tre assujettis la contribution sur les revenus locatifs personnes morales AU TERME DU BAIL Constructions revenant sans indemnit au bailleur Imp t sur les soci t s Bai lleur Lorsque la dur e du bail est au moins gale 30 ans la remise des constructions ne donne lieu aucune imposition Lorsque la dur e du bail est comprise entre 18 et 30 ans le revenu brut correspondant la valeur des construc
214. es mesures conservatoires ou des mesures d ex cution sur les droits immobiliers r sultant du bail La collectivit territoriale a galement la facult de se substituer au preneur dans la charge des emprunts en r siliant ou en modifiant le bail et le cas ch ant les conventions non d tachables Fin du bail emphyt otique administratif l expiration du bail la propri t des ouvrages est transf r e au bailleur automatiquement et sans indemnit Le juge a admis qu l expiration du bail si la collectivit souhaite renouveler le contrat l ancien titulaire peut se porter candidat sous r serve que les conditions de reprise ne conduisent pas fausser le principe de libre concurrence Les litiges relatifs ces baux sont de la comp tence des tribunaux administratifs Les constructions r alis es dans le cadre de ces baux peuvent donner lieu la conclusion de contrats de cr dit bail les contrats devant alors comporter des clauses permettant de pr server les exigences du service public 2 2 2 1 1 3 La fiscalit Imp t sur les soci t s Bailleur Assujettissement du loyer imp t sur les soci t s en principe au taux de droit commun sous r serve du statut sp cifique du bailleur au regard de l imp t sur les soci t s Page 212 Preneur Loyers et d penses d entretien de r paration d ductibles en application des r gles fiscales propres la nature du preneur et la nature des d penses Les d penses
215. es prescrites pour la saisie immobili re Ce bail doit tre consenti pour plus de dix huit ann es et ne peut d passer quatre vingt dix neuf ans il ne peut se prolonger par tacite reconduction Le bail emphyt otique constitue ainsi une vari t du contrat de louage de chose qui conf re au preneur appel emphyt ote pendant une dur e comprise entre plus de dix huit ans et quatre vingt dix neuf ans un droit r el immobilier de jouissance sur l immeuble lou qui l autorise hypoth quer ce droit le c der et qui peut tre saisi Cette d finition de l emphyt ose doit toutefois tre compl t e au regard des dispositions de l article L 451 10 du Code rural aux termes duquel L emphyt ote profite du droit d accession pendant toute la dur e du bail Ainsi et en principe sauf clause contraire dans le bail V C rur art L 451 3 al 2 le preneur bail emphyt otique se voit conf rer un droit de superficie temporaire v ritable droit de propri t immobili re sur les am liorations constructions et autres plantations dont il est l auteur qui s ajoute titre d accessoire au droit r el de jouissance portant sur l immeuble V Fr Roussel note sous CE 8 d c 1999 Dr et patrimoine n 95 Juill ao t 2001 chr n 2895 p 110 sp c p 111 1e col in fine Le r gime juridique du bail emphyt otique de droit priv est pr vu par les articles L 451 1 L 451 13 du Code rural applicable d fa
216. es publiques que dans le cadre d un contrat de gestion d l gu e d un service public local et pour les seules recettes qui sont pr vues par la convention En revanche lorsque la SEML agit dans le cadre d un contrat de mandat conclu notamment en application de la loi n 85 704 du 12 juillet 1985 relative la maitrise d ouvrage publique dite loi MOP elle n est pas habilit e encaisser des recettes pour le compte de la collectivit 1 2 2 1 3 Les modalit s de contr le Contr les internes Un droit d information et de contr le est exerc par les collectivit s et groupements actionnaires Ce contr le prend la forme d un rapport remis par leur repr sentant au sein de la soci t d conomie mixte locale L article L 1524 5 alin a 14 du Code g n ral des collectivit s territoriales rappelle que les organes d lib rants des collectivit s territoriales et de leurs groupements actionnaires se prononcent sur le rapport crit qui leur est soumis au moins une fois par an et qui porte notamment sur les modifications des statuts qui ont pu tre apport es la soci t d conomie mixte En outre conform ment aux dispositions du droit des soci t s la collectivit territoriale ou le groupement actionnaire dispose en permanence de droits l information et ce titre peut consulter tout moment au si ge social de la soci t les comptes annuels des trois derniers exercices la liste des administr
217. es soci t s et des statuts B Capacit et pouvoir des parties contracter La capacit juridique se d finit comme l aptitude d une personne tre titulaire de droits et les exercer La capacit de contracter constitue l une des conditions essentielles de validit des conventions C civ art 1108 Selon l article 1594 du Code civil tous ceux auxquels la loi ne l interdit pas peuvent acheter ou vendre Ainsi la capacit est la r gle et l incapacit l exception Page 173 On distingue toujours l incapacit de jouissance qui est une inaptitude acqu rir et tre titulaire de droits et l incapacit d exercice qui ne comporte que l inaptitude pour le titulaire de droits les exercer Si les incapacit s d exercice peuvent tre g n rales et s appliquer tous les actes juridiques de l incapable les incapacit s de jouissance sont devenues tr s rares et ne sont plus jamais que sp ciales c est dire limit es certains actes particuliers Diverses incapacit s de jouissance fond es sur l ordre public ou sur la protection des particuliers peuvent concerner les ventes d immeubles Repr sentation de l Etat et des collectivit s locales Les op rations immobili res des collectivit s locales qu il s agisse d acquisitions ou d ali nations de biens immobiliers sont assujetties des r gles particuli res consistant en particulier en une consultation du service des domaines et dans le respect des r
218. et entretenir Les textes concernant le bail construction sont aujourd hui incorpor s au Code de la construction et de l habitation sous les articles L 251 1 L 251 9 et R 251 1 R 251 3 Ce bail se distingue du bail emphyt otique dont le r gime figure aux articles L 451 1 et suivants du Code rural notamment en ce qu il instaure une obligation de construire pour le preneur et qu il est assorti d un r gime fiscal favorable pr vu aux articles 33 bis et 33 ter du Code g n ral des imp ts Il est d un emploi beaucoup plus large que le bail r habilitation cr plus tardivement en 1990 et qui figure aux articles L 252 1 et suivants du Code de la construction et de l habitation Dans ce dernier type de bail les preneurs doivent tre en effet des organismes de logement social ce qui limite consid rablement la signature de ce type de contrat En vertu de l article L 251 8 seules sont d ordre public les dispositions des troisi me et quatri me alin as de l article L 251 3 droit pour le preneur de c der et de constituer des servitudes ainsi que celles de l avant dernier alin a de l article L 251 5 comp tence du tribunal de grande instance en mati re d indexation Toutes les autres dispositions l gales peuvent donc faire l objet d am nagements contractuels 2 2 2 1 3 2 Les caract ristiques juridiques Conclusion du bail Capacit La capacit n cessaire pour consentir un bail construction est c
219. et 1901 relative au contrat d association Toutefois les autres organismes but non lucratif comme par exemple les fondations peuvent aussi pr tendre pour leur partie d activit gestion d sint ress e tre agr s Les soci t s commerciales SARL SA SAS les unions d conomie sociale SEM peuvent aussi se voir agr es d s lors que leur gestion est d sint ress e Etant pr cis que ces organismes doivent avoir pour objet l insertion par le logement ou l h bergement des personnes d favoris es vis es au IT de l article L 301 1 du CCH 1 2 2 1 La soci t d conomie mixte 1 2 2 1 1 Le r gime juridique Textes applicables Article L 1521 1 et suivants du Code G n ral des Collectivit s Territoriales Qu est ce qu une soci t d conomie mixte locale Les soci t s d conomie mixte locales SEML constituent une vari t de soci t s d conomie mixte associant au capital une ou plusieurs collectivit s locales majoritaires commune tablissement public de coop ration intercommunal et des partenaires conomiques et financiers C est une personne morale de droit priv e Les lois n 83 597 du 7 juillet 1983 et n 2002 1 du 2 janvier 2002 codifi es aux articles L 1521 1 et suivants du Code G n ral des Collectivit s Territoriales CGCT ainsi que les dispositions du Code du commerce relatives aux soci t s anonymes forment le cadre r glementaire des soci t s d conomie
220. et ne peut justifier l annulation de l assembl e g n rale durant laquelle l associ demandeur aurait pu s il y avait particip et s il y avait lieu exiger la lecture CA Versailles 12 mars 1991 St Jacques Benedict c St Premi re fondation Bull Joly 1991 p 525 Au vu du rapport qui leur est pr sent les associ s r unis en assembl e g n rale ordinaire ou consult s par crit approuvent ou d sapprouvent les conventions intervenues Page 101 Avec la loi 2008 776 du 4 ao t 2008 de modernisation de l conomie l article L 223 27 du Code de commerce dispose que si les statuts le pr voient les associ s qui participent l assembl e par visioconf rence ou par des moyens de t l communication permettant leur identification et dont la nature et les conditions d application sont d termin es par d cret en Conseil d Etat sont r put s pr sents pour le calcul du quorum et de la majorit Les statuts peuvent pr voir un droit d opposition l utilisation de ces moyens au profit d un nombre d termin d associ s et pour une d lib ration d termin e Le g rant ou l associ int ress ne prend pas part au vote et ses parts ne sont pas prises en compte pour le calcul du quorum et de la majorit C com art L 223 19 al 1 Ainsi la responsabilit du g rant non associ et d un associ d une SARL qui ont conclu une convention aux termes de laquelle la SARL repr sent e par son g rant achetait un immeubl
221. et social et par ceux attribu s aux organes sociaux Il est nomm par le conseil d administration et doit obligatoirement tre une personne physique Les fonctions de pr sident et de directeur g n ral sont distinctes Elles peuvent tre regroup es et assum es par une seule et m me personne Pour le cas o les fonctions sont dissoci es c est le directeur g n ral qui a le pouvoir de repr sentation de la soci t Des directeurs g n raux d l gu s peuvent tre d sign s ils ont les m mes pouvoirs que le directeur g n ral lui m me Page 79 SA Directoire et Conseil de surveillance Dans ce mode de structure la gestion repose sur une s paration des fonctions de gestion d volues au Directoire et de contr le d volues au Conseil de surveillance Le Conseil de surveillance est l manation directe des associ s Il surveille et oriente la gestion mais il ne l exerce et ne l labore pas C est le Directoire qui assume normalement ces fonctions Aucun membre du Conseil de surveillance ne peut faire partie aussi du Directoire Le Conseil de surveillance nomme et contr le le directoire Il exerce un contr le permanent sur sa gestion Il rappelle par de nombreuses dispositions concernant son fonctionnement le conseil d administration Le Conseil de surveillance est compos de 3 18 membres nomm s par l Assembl e g n rale constitutive et d sign s dans les statuts pour les premiers et l assembl e g n rale
222. ev tant pas la forme authentique pourront tre publi s la condition d tre annex s un acte qui en constate le d p t au rang des minutes d un notaire 2 2 1 2 1 2 Le d roulement des op rations A Pr paration des op rations Ces op rations supposent en g n ral une longue pr paration au cours de laquelle sont tudi es et pr cis es les modalit s financi res de l op ration et pr par le plus souvent un document nomm Projet de fusion ou scission Page 192 Conditions financi res de op ration Les parties l op ration sont valu es globalement les m thodes d valuation tant nombreuses valeur intrins que ou math matique valeur de rendement valeur boursi re le cas ch ant Afin de d terminer une parit la valeur globale des entit s r sultant de la combinaison des diff rents crit res d estimation adopt s est divis e par le nombre d actions ou de parts composant le capital de telle sorte que soit d termin e une valeur unitaire de chaque titre Le rapprochement des valeurs unitaires des parties l op ration donne une parit th orique d change des titres Les valeurs d apport fix es dans le contrat de fusion scission sont souvent diff rentes de celles retenues pour la d termination des parit s car les apports peuvent tre r alis s sur la base des valeurs comptables Pour tablir les conditions de lop ration et notamment pour proc der
223. ffices publics de l habitat sont en mati re de gestion financi re et comptable soumis soit aux r gles applicables aux entreprises de commerce soit aux r gles de la comptabilit publique l issue d un choix effectu par d lib ration du Conseil d administration de l office public de l habitat CCH art L 421 17 Le choix est effectu selon des modalit s fix es par un d cret en Conseil d tat CCH art R 423 2 et s D n 2008 648 1er juill 2008 Journal Officiel 3 Juillet 2008 1 2 1 1 3 Les modalit s de contr le Les offices publics sont soumis un triple contr le un contr le de l galit une tutelle sur certains actes et des contr les sp cifiques exerc s raison de sa qualit d organisme HLM L tendue et la nature de ces contr les diff rent selon que l office public de l habitat est soumis aux r gles de la comptabilit publique ou priv e Les r gles pr sidant au contr le de l galit des collectivit s territoriales r sultent des articles L 2131 1 et suivants du Code g n ral des collectivit s territoriales Leurs actes sont ex cutoires de plein droit d s leur transmission au pr fet et la condition d avoir t publi s ou notifi s CGCT art L 2131 1 et suivants les articles L 2131 12 pour les tablissements publics communaux L 5211 3 pour les tablissements publics des EPCI et L 3241 1 pour les tablissements publics d partementaux Sont assujettis cette double formali
224. fiscale admet depuis la jurisprudence du Conseil d tat du 7 mai 1986 ministre de l conomie des Finances et du Budget c soci t Terrab tir la d ductibilit de la TVA ayant grev les quipements de la zone d am nagement remis gratuitement la collectivit territoriale d s lors que cette remise gratuite est pr vue dans le cadre de la convention d am nagement La comptabilit des SEML La soumission au r gime comptable de droit commun Comme toute soci t anonyme la SEML est soumise dans l exercice de ses activit s aux r gles de la comptabilit priv e en l occurrence au plan comptable g n ral labor sous l gide du conseil national de la comptabilit Les SEML doivent ce titre et conform ment l article L 123 12 du Code de commerce produire chaque ann e des comptes sociaux comportant un bilan un compte de r sultat et une annexe Encaissement de recettes publiques par une SEML Les comptables des collectivit s et tablissements publics locaux sont seuls habilit s manier les fonds appartenant ces collectivit s et recouvrer leurs recettes Il est rappel cet gard qu une collectivit ou un tablissement public local ne peut confier dans le cadre d une convention de prestation de service le recouvrement de ses recettes une personne priv e ni m me une SEML dont elle est actionnaire Tel est le cas par exemple des loyers Une SEML ne peut valablement encaisser des recett
225. gane de direction o Les associ s peuvent librement d terminer la composition de l organe de gestion qui doit comprendre obligatoirement un pr sident Possibilit de nommer un ou plusieurs directeurs g n raux disposant des m mes pouvoirs que le Pr sident Possibilit de pr voir un organe de direction coll gial Une personne morale peut tre dirigeante Particularit s Grande libert laiss e aux associ s dans l organisation et le fonctionnement de la SAS R gime Comptable et Financier Application du Plan Comptable G n ral March s NA sauf pour les SAS agr es ma trise d ouvrage qui sont soumises l ordonnance de 2005 R gime des Application du r gime des conventions r glement es conventions Respect des dispositions du Code de commerce articles L 227 10 et suivants r glement es Contr le post riori Possibilit de faire Non mais elle peut mettre des obligations ou des valeurs mobili res compos es APE R gime fiscal R gime de droit commun Modalit s de contr le Commissaire aux Comptes obligatoire lorsque o la SAS contr le ou est contr l e par une ou plusieurs soci t s en contr le exclusif ou conjoint o ou si 2 des 3 seuils sont d pass s la cl ture de exercice social Bilan 1 000 K CA HT 2 000 KE Effectif 20 salari s Page 31 1 1 2 7 La soci t responsabilit limit e Elle e
226. ge de la collectivit du groupement ou de la personne publique son montant est librement n goci entre les parties lorsque la soci t est r mun r e par des redevances per ues aupr s des usagers le contrat pr cise les modalit s de fixation des tarifs et de leurs r visions e Les p nalit s applicables en cas de d faillance de la soci t ou de mauvaise ex cution du contrat Assembl es des soci t s d conomie mixte locales Comme indiqu ci dessus les r gles de fonctionnement des assembl es g n rales des SEML sont directement issues du droit commun Il existe toutefois une particularit tenant aux dispositions de Particle L 1522 1 2 du CGCT qui pr voient que les collectivit s territoriales et leurs groupements doivent d tenir s par ment ou plusieurs plus de la moiti des voix dans les organes d lib rants Toutefois l article L 1522 1 2 du CGCT n a pr vu aucune disposition imposant la pr sence ou la repr sentation desdites collectivit s sous peine d entra ner l irr gularit ou la nullit de assembl e Pour viter une situation de fait qui pourrait conduire ce que des d cisions contraires aux int r ts des collectivit s soient prises par une assembl e g n rale il est vivement conseill d inclure dans les statuts une disposition pr cisant que la tenue des assembl es est subordonn e la pr sence au quorum d une majorit des actions d tenues par les collectivit s
227. ges fiscaux ses donateurs Exon ration des droits de mutation titre gratuit En contrepartie de ces avantages elle a des obligations plus troites tant soumises un contr le strict des autorit s administratives L acceptation de ces lib ralit s est subordonn e une autorisation pr fectorale Les immeubles compris dans un acte de donation ou dans un testament qui ne sont pas n cessaires au fonctionnement de l association doivent tre vendus dans un d lai de trois ans 1 2 2 2 5 Les points d attention particuliers 1 L association permet une tr s grande souplesse tant en ce qui concerne sa constitution que sa gestion 2 Toute personne physique ou morale peut fonder et devenir membre d une association 3 Si elles sont d clar es elles peuvent percevoir des subventions de l Etat et des collectivit s locales 4 La capacit juridique d une association est dite r duite par rapport la pleine capacit juridique des soci t s commerciales A ce titre elle ne peut s inscrire la chambre des m tiers ou la chambre du commerce obtenir un bail commercial sauf exception r partir ses biens et b n fices entre ses membres et dirigeants 5 En cas de dissolution elle doit transmettre ses biens et son actif une autre personne morale ou physique en vertu de l interdiction de les r partir entre les membres ou personnes ayant un lien avec ceux ci 6 En cas de r alisation de b n fices ce qu
228. grev e jus utendi ou usus et pour cela de le prendre dans quelques mains qu il le trouve y compris chez le nu propri taire La loi indique qu il en a le droit comme le propri taire lui m me article 578 du Code civil Cependant la diff rence d un propri taire qui a toute libert pour user comme il Pentend de sa chose Pusufruitier est oblig de faire preuve de mod ration car il doit en conserver la substance le bien devra tre restitu un jour au nu propri taire Page 235 L usufruitier peut effectuer des actes d administration A ce titre il peut accomplir tous les actes de la gestion courante exploitation habituelle du bien On lui reconnait aussi le droit de conclure des baux d habitation ou ruraux et commerciaux sous certaines conditions En effet les baux d immeubles usage d habitation consentis par l usufruitier sont valables quelle que soit leur dur e mais ne sont opposables au propri taire que pour le temps restant courir de la p riode de neuf en ans en cours la cessation de Pusufruit art 595 al 2 C civ En revanche les baux loyers portant sur des immeubles usage commercial industriel ou artisanal quelle qu en soit la dur e ne peuvent tre pass s par l usufruitier qu avec le concours du nu propri taire En effet ces baux conf rent au preneur un droit au renouvellement qui est de nature diminuer la valeur de la propri t L usufruitier peut
229. hose facult limit e l emprunteur est un usager titre gratuit de la chose seulement d tenteur pr caire de la chose Ce droit personnel de l usage doit tre exerc dans la limite de l usage normal de la chose en vertu de sa nature et par r f rence la convention conclue entre les parties qui peut pr voir un usage autre que normal L usage abusif de la chose est sanctionn la fois par l engagement de la responsabilit contractuelle de l emprunteur article 1880 du Code civil et par le transfert des risques L usage doit tre personnel Le pr t est un contrat intuitu personae l exception de la transmission de principe du pr t aux h ritiers de l emprunteur et du pr teur en cas de d c s de l un des deux article 1879 sauf clause contractuelle contraire S agissant des obligations de l emprunteur Aux termes de l article 1880 du Code civil l emprunteur est tenu de veiller en bon p re de famille la garde et la conservation de la chose pr t e Il semble qu il mait sa charge qu une obligation de moyens impliquant de la part du pr teur une preuve d une faute dans la conservation Mais la Cour de Cassation dans un arr t de revirement du 6 f vrier 1996 rendu par la 1 re chambre civile pose une pr somption de faute en d cidant qu en cas de perte de la chose pr t e l emprunteur peut s exon rer en rapportant la preuve de l absence de faute de sa part ou d un
230. i ou actionnaire de la soci t absorbante d tenant plus de 5 du capital de la soci t absorb e pas d intervention d un commissaire la fusion pas d intervention d un commissaire aux apports pas de rapport des dirigeants 2 2 1 2 1 4 La transmission universelle de patrimoine TUP Le principe L article 1844 5 du Code Civil stipule que La r union de toutes les parts sociales en une seule main n entra ne pas la dissolution de plein droit de la soci t Tout int ress peut demander cette dissolution si la situation n a pas t r gularis e dans le d lai d un an Le tribunal peut accorder la soci t un d lai maximal de six mois pour r gulariser la situation Il ne peut prononcer la dissolution si au jour o il statue sur le fond cette r gularisation a eu lieu L appartenance de l usufruit de toutes les parts sociales la m me personne est sans cons quence sur l existence de la soci t En cas de dissolution celle ci entra ne la transmission universelle du patrimoine de la soci t l associ unique sans qu il y ait lieu liquidation Les cr anciers peuvent faire opposition la dissolution dans le d lai de trente jours compter de la publication de celle ci Une d cision de justice rejette l opposition ou ordonne soit le remboursement des cr ances soit la constitution de garanties si la soci t en offre et si elles sont jug es suffisantes La transmission du patrimoin
231. i t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou soci t responsabilit limit e une soci t d conomie mixte 133 Page 5 2 1 1 9 D une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou soci t responsabilit limit e une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou soci t responsabilit limit e 2 1 2 LA FUSION 2 1 2 1 Entre associations ou fondations 2 1 2 2 Entre une association ou fondation et un organisme HLM 2 1 2 3 Entre une association ou fondation et une soci t d conomie mixte 135 137 137 139 141 2 1 2 4 Entre une association ou fondation et une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou soci t responsabilit limit e 2 1 2 5 Entre une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou soci t responsabilit limit e et un organisme HLM 2 1 2 6 Entre une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou soci t responsabilit limit e et une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou soci t responsabilit limit e 2 1 3 L APPORT 2 1 3 1 Entre associations ou fondations 2 1 3 2 Entre une association ou fondation et un organisme HLM 2 1 3 3 Entre une association ou fondation et une soci t d conomie mixte 143 145 147 149 149 151 154 2 1 3 4 Entre une association ou fondation et une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou soci t
232. i t restent la charge du g rant et s il y a lieu de l associ contractant Si la convention est pass e par plusieurs g rants ou associ s leur responsabilit est solidaire C com art L 223 19 al 4 Page 110 L inobservation des prescriptions l gales c est dire d faut de rapport du g rant ou du commissaire aux comptes et d faut de consultation des associ s ou irr gularit de celle ci entra ne les m mes sanctions que le refus de ratification L action en responsabilit contre un g rant qui conclut avec la soci t une convention r glement e se prescrit par trois ans compter du fait dommageable ou s il a t dissimul de sa r v lation Toutefois lorsque le fait est qualifi de crime l action se prescrit par dix ans C com art L 223 23 Le point de d part de cette prescription est en l absence de toute dissimulation la date de conclusion des conventions et non celle de l assembl e des associ s ayant refus de les approuver Cass com 21 janvier 1997 n 156 PF St Contact s curit c St Delattre Levivier RJDA 4 97 n 525 d Personne morale de droit priv ayant une activit conomique non commer ante et association subventionn e Une convention non approuv e produit n anmoins ses effets Les cons quences pr judiciables la personne morale r sultant d une telle convention peuvent tre mises la charge individuellement ou solidairement selon le cas de l administrate
233. i taire est une soci t dont la dur e est de 99 ans dans le silence de ses statuts dur e pouvant de surcro t tre prorog e articles 1838 et 1844 6 du Code civil gt Expiration du terme pr vu le droit d usufruit cesse au jour o expire le temps pour lequel il a t accord article 617 alin a 3 du Code civil c est dire au terme extinctif lequel doit tre ant rieur au d c s de l usufruitier quand il s agit d une personne physique ant rieur une dur e de 30 ans compter de la conclusion du contrat d usufruit si Pusufruitier a t octroy une personne morale L extinction de usufruit intervient alors de plein droit automatiquement Il n est nul besoin de la faire constater par un tribunal gt Non usage du droit pendant 30 ans le droit d usufruit se perd de plein droit automatiquement si l usufruitier mutilise pas le bien et ne per oit pas ses fruits pendant 30 ans article 617 alin a 5 Encore faut il parvenir le d montrer Page 238 gt Perte totale de la chose sur laquelle lusufruit est tabli si le bien grev d usufruit vient p rir compl tement par exemple un immeuble dans un incendie le droit de l usufruitier s teint automatiquement article 617 dernier alin a Cette extinction intervient que l usufruitier soit l origine fautive ou non de la perte S il s agissait d un b timent qui est d truit l usufruitier ne peut pas
234. i est n cessaire pour assurer la p rennit de l entit il ne peut y avoir de partage des b n fices 7 N tant pas une soci t commerciale dot e d un capital social elle peut rencontrer des difficult s pour assurer le financement et ou la p rennit des op rations de ma trise d ouvrage 8 En principe les associations ne sont soumises ni au code des march s publics ni l ordonnance n 2005 649 du 6 juin 2005 Toutefois les associations y compris celles reconnues d utilit publique qui ont t agr es ma trise d ouvrage sont soumises aux dispositions de ordonnance n 2005 648 du 6 juin 2005 Page 73 1 2 2 3 La fondation d utilit publique La Fondation est un acte par lequel une ou plusieurs personnes juridiques d cident d affecter irr vocablement des biens des droits ou ressources la r alisation d une uvre d int r t g n ral et but non lucratif Loi 87 571 du 23 07 1987 La Fondation est donc une lib ralit faite sous condition une personne morale pr existante ou une personne morale cr er La Fondation r sulte de l affectation irr vocable de biens de droits ou de ressources alors que lPassociation est un groupement de personnes Il existe diff rents types de fondations les fondations sans personnalit morale dite fondations abrit es ou sous gide elles d signent les fondations qui n ont pas d autonomie juridique propre et qui
235. i n 2011 525 du 17 mai 2011 portant sur la simplification et l am lioration de la qualit du droit et modifiant alors une quarantaine de codes juridiques Particle L 421 26 du Code de la Construction et de l Habituation soumet d sormais les march s des OPH aux dispositions applicables aux march s des personnes publiques ou priv es soumises aux r gles fix es par POrdonnance n 2005 649 du 6 juin 2005 relative aux march s pass s par certaines personnes publiques ou priv es non soumises au Code des march s public D sormais c est un r gime plus souple ordonnance du 6 juin 2005 qui r gira les r gles de passation des march s des OPH m me si la libert d adh rer au Code des March s Publics est toujours donn e aux Offices Publics de Habitat Page 39 1 2 1 1 2 Le r gime fiscal Imp t sur les soci t s L article 207 1 4 du Code g n ral des imp ts exon re d imp t sur les soci t s les OPH pour les op rations r alis es au titre du service d int r t g n ral d fini l article L 411 2 du Code de la construction et de l habitation les produits engendr s par les locaux annexes et accessoires des ensembles d habitations mentionn s l article L 411 1 du m me code la condition que ces locaux soient n cessaires la vie conomique et sociale de ces ensembles les produits financiers issus du placement de la tr sorerie des organismes HLM En termes de comptabilit les o
236. i n 88 13 du 5 janvier 1988 les collectivit s territoriales et leurs tablissements l gislatives et publics peuvent consentir sur leur domaine public des baux emphyt otiques des r glementaires personnes priv es Bail emphyt otique administratif BEA art L 1311 et suivants du CGCT Le bail emphyt otique de biens immeubles conf re au preneur un droit r el immobilier N susceptible d hypoth que ce droit peut tre c d et saisi dans les formes prescrites pour la ature du sue e i A i saisie immobili re Le bien peut tre lou ou sous lou droit Etant constitutif d un droit r el immobilier il doit tre publi au bureau des hypoth ques de la situation de l immeuble lou Bai Toute personne disposant du droit d ali ner ailleur or ne ne BEA r serv aux seules collectivit s territoriales Emphyt ote Toute personne capable d acqu rir et de s obliger BE Priv BEA Objet du bail Objet du bail L emphyt ose peut s appliquer un immeuble Destin l accomplissement d une d habitation ou un immeuble usage mission de service public ou en vue de la industriel et commercial r alisation d une op ration d int r t Dur e du bail g n ral relevant de sa comp tence Compris entre 18 ans et 99 ans Dur e du Bail La tacite reconduction n est pas possible Compris entre 18 ans et 99 ans art L 451 1 du Code rural Montant du loyer Droits et obligations La loi ne comporte aucune disposition Certai
237. iations ou fondations reconnues utilit publique si constitution d hypoth ques changes ali nations d immeubles n cessaires au but poursuivi e R alisation des diff rents diagnostics immobiliers e Signature de la promesse de vente chez le Notaire e Lev es des conditions suspensives droit de pr emption financement e R ception des pi ces administratives par le Notaire J Signature de Pacte authentique Accomplissement des formalit s de publicit pour opposabilit J 2 mois au plus Publication la conservation des hypoth ques tard Pour toutes les associations e D claration modificative aupr s de la J 3 mois au plus pr fecture du d partement dans lequel elle a tard son si ge social art 5 Loi 1901 e Inscription sur le registre sp cial Page 121 2 1 1 3 D une association ou fondation une soci t d conomie mixte Cession de biens immobiliers Vendeur Association Fondation P 61 74 Acqu reur SEML P 51 Op ration N r alisable V rifier l enti re disposition du bien c der e V rifier la propri t du bien e V rifier la possibilit de c der le bien L association d clar e peut librement c der un immeuble qui n est plus strictement n cessaire son administration la r union de ses membres ou l accomplissement de son objet _ L association RUP peut faire tous les actes de la vie c
238. icable selon la nature des biens c d s figure en annexe cf tableaux des r gles de TVA applicables aux op rations immobili res inclus dans l Instruction 3A 9 10 du 30 d cembre 2010 Droits d enregistrement Exon ration de droits d enregistrement lorsque l acqu reur est un Office Public de l Habitat art 1042 I du CGT Application du r gime de droit commun 5 09 pour les autres structures HLM sauf si engagement de construire ou de revendre pris dans l acte P 190 Calendrier de r alisation de Pop ration R alisation d une valuation du bien e Saisine de France Domaine pour avis consultatif e V rification des dispositions statutaires objet social organe comp tent e D lib rations de lorgane d cisionnel comp tent de association ou la fondation et de Porganisme HLM Au plus t t un mois R ception de Pavis de France Domaine apr s la saisine de e D lib rations de PAG de Passociation ou de France Domaine la fondation e D lib rations des organes de Porganisme HLM au vu de Pavis de France Domaine e Transmission de lacte d approbation de Pop ration au Pr fet pour autorisation pour les associations ou fondations reconnues d utilit publique si constitution d hypoth ques changes ali nations d immeubles n cessaires au but poursuivi e R alisation des diff rents diagnostics immobiliers e Signature de la promesse de vente chez le Notaire e Lev e
239. ices de la soci t dans le cadre des activit s qu elle exerce titre principal ou dans le secteur locatif les soci t s civiles coop ratives de construction les employ s de la soci t coop rative de production les acc dants la propri t qui acqui rent leur logement aupr s d une soci t civile de vente d attribution ou d une soci t coop rative de construction Administration Les soci t s coop ratives de production HLM sont administr es par un conseil d administration ou par un directoire et un conseil de surveillance Lorsqu elles exercent une activit de gestion locative le conseil d administration ou de surveillance comprend au moins un repr sentant des coop rateurs locataires d sign par l assembl e g n rale Clause type n 8 Page 46 B La Soci t s anonyme coop rative d int r t collectif HLM Les soci t s anonymes coop ratives d int r t collectif HLM constituent une cat gorie d organismes HLM cr e par la loi d orientation et de programmation pour la ville et la r novation du 1 ao t 2003 Elles entrent dans une famille d organismes caract re coop ratif d nomm e soci t coop rative d int r t collectif dont l existence r sulte de la loi n 2001 624 du 17 juillet 2001 art 36 Journal Officiel 18 Juillet 2001 Statuts Comp tences Le d cret du 14 octobre 2004 fixe les clauses types devant figurer dans les statuts d une SCIC HLM Il es
240. ien ce r le lui impose donc d assurer les charges usufructuaires L usufruitier est tenu d effectuer les r parations d entretien mais les d penses les plus importantes doivent tre Sp cificit s mises la charge du nu propri taire Extinction de l usufruit e L extinction de l usufruit donne lieu la restitution du bien en nature au nu propri taire SAUF en cas de perte de la chose En cas de d t rioration Pusufruitier est tenu d indemniser le nu propri taire En revanche une am lioration apport e au bien n autorise pas l usufruitier r clamer une contrepartie au nu propri taire e Le sort des locations d habitation consenties Si l usufruitier avait consenti un bail d habitation au cours de l usufruit qui s est teint ce bail se poursuit jusqu son terme si celui ci est gal ou inf rieur 9 ans m me s il avait t renouvel Le nu propri taire doit patienter alors m me qu il n a jamais donn son accord Poccupation de son logement par le s locataire s Il peut donner cong pass s les 9 ans au locataire en se fondant seulement sur l article 595 alin a 2 du Code civil Page 170 Si en revanche le bail tait d une dur e sup rieure 9 ans il n est opposable au nu propri taire que dans la limite d une dur e de 9 ans compter de la conclusion du contrat s il n a jamais t renouvel ou de son dernier renouvellement s
241. iens destin s son usage et sans lesquels cet usage tel que l ont envisag les parties ne serait pas possible Les actes stipulent souvent que les immeubles sont vendus avec toutes aisances et d pendances Charges grevant l immeuble vendu L immeuble vendu peut tre grev d hypoth ques et de privil ges immobiliers droits r els accessoires par lesquels l immeuble est affect la garantie d une dette et qui permettent leurs titulaires de saisir l immeuble en quelques mains qu il se trouve et de se faire payer par pr f rence sur le prix Ces s ret s sont incorpor es l immeuble et subsistent malgr son ali nation Le cr ancier hypoth caire est en droit d agir contre les acqu reurs de l immeuble Les acqu reurs peuvent cependant purger les privil ges et hypoth ques Le tiers acqu reur offre alors aux cr anciers hypoth caires de leur verser le prix d acquisition Si les cr anciers acceptent l immeuble se trouve purg des hypoth ques inscrites S ils refusent ils doivent faire une surench re du dixi me Il est galement possible de d l guer le prix aux cr anciers inscrits il est alors n cessaire qu ils interviennent l acte de vente et y acceptent la d l gation consentie en leur faveur par le vendeur Quand la dette garantie a t contract e pour les besoins de l immeuble grev notamment pour sa construction ou pour des r parations il serait logique qu elle suive l immeuble et que les
242. ifier l enti re disposition du bien c der e V rifier la propri t du bien e V rifier la possibilit de c der le bien L association d clar e peut librement c der un immeuble qui n est plus strictement n cessaire son administration la r union de ses membres ou laccomplissement de son objet _ L association RUP peut faire tous les actes de la vie civile qui ne sont pas interdits par leur statuts condition qu ils soient n cessaires leur but e V rifier l absence de clause d inali nabilit e En cas de bien indivis obtenir le consentement unanime de tous les co indivisaires e D terminer les charges pesant ventuellement sur le bien c der hypoth ques Prix de vente fix librement e Faire toutefois valuer le bien immobilier par France Domaine e S assurer que le prix de cession est au moins gal la valeur nette comptable du bien et en cas de financement par emprunt au capital Principales restant d conditions e S assurer que le prix d acquisition est conforme aux r gles d quilibre P 173 s de la r alisation financier de l OLS Autres conditions V rifier les ventuelles limitations la cession aux financements de l acquisition construction et de travaux ult rieurs S assurer de la transparence de l op ration d lib rations des organes comp tents S assurer du respect du r gime des conventions r glement es S agissant des associations ou fondations RUP e
243. ile qui ne sont pas interdits par leur statuts condition qu ils soient n cessaires leur but e V rifier l absence de clause d inali nabilit e En cas de bien indivis obtenir le consentement unanime de tous les co indivisaires e D terminer les charges pesant ventuellement sur le bien c der hypoth ques Prix de vente fix librement e Faire toutefois valuer le bien par un professionnel e S assurer que le prix de cession est au moins gal la valeur nette comptable du bien et en cas de financement par emprunt au capital Principales restant d conditions Fr de la r alisation Autres conditions V rifier les ventuelles limitations la cession aux financements de l acquisition construction et de travaux ult rieurs S assurer de la transparence de l op ration d lib rations des organes comp tents S assurer du respect du r gime des conventions r glement es S agissant des associations ou fondations RUP e D cisions concernant la constitution d hypoth ques les changes et ali nations d immeubles n cessaires au but poursuivi doivent faire lobjet d un vote en conseil d administration et tre approuv es par assembl e g n rale de l association statuts types association RUP art 10 ou de la fondation RUP e L acte d approbation des organes comp tents n est valable qu apr s autorisation donn e par arr t du Pr fet du d partement dans lequel est situ le si ge de l a
244. ilier opposable aux tiers qu apr s accomplissement des formalit s de publicit fonci re Effet En contrepartie la soci t apporteuse re oit des titres parts ou actions de la soci t b n ficiaire Nous prenons l hypoth se que l apporteur et le b n ficiaire sont des R gime fiscal soci t s soumises PIS P 203 Cons quence r gime fiscal de la fiche 2 1 3 5 e V rifications des dispositions statutaires e Identification et valorisation des l ments transf rer et valuation des biens apport s e R daction du projet d apport Calendrier de e Saisine de France Domaine r alisation des e D p t au Greffe du tribunal de Commerce op rations d une requ te aux fins de d signation d un commissaire aux apports e Depuis la loi Warsmann du 22 03 2012 le commissaire aux apports peut tre d sign lPunanimit des actionnaires ou des associ s Page 160 e D signation d un commissaire aux apports J 38 ou J 45 si AG Au plus tard jour apr s le d lib ration du CA ou du CS de la SEML e Convocation de l organe comp tent de Papporteuse et de la b n ficiaire pour autoriser les op rations e Transmission de la d lib ration du CA ou du CS de la SEM au repr sentant de PEtat dans le d partement o elle a son si ge R union de l organe comp tent de l apporteuse AG CA en fonction des statuts de la soci t 7 30 no de autorisation
245. in Sauf limitation dans les statuts elles peuvent r aliser des constructions sur tout le territoire Lorsqu il ne s agit pas de prestations de services les rapports entre les collectivit s territoriales leurs groupements ou une autre personne publique d une part et les soci t s d conomie mixte locales d autre part peuvent tre d finis par une convention publique d am nagement vis e qui selon Particle L 1523 2 du CGCT combin l article L 300 5 du Code de Urbanisme doit comporter certaines mentions peine de nullit e __ L objet du contrat sa dur e et les conditions de son ventuelle prorogation ou renouvellement e Les conditions de rachat de r siliation ou de d ch ance par la collectivit le groupement ou la personne publique contractant ainsi que ventuellement les conditions et modalit s d indemnisation de la SEML concessionnaire e Les obligations de chacune des parties et le cas ch ant le montant de la participation financi re qui peut prendre la forme d apports en nature et les modalit s de contr le technique financier et comptable ainsi que les conditions dans lesquelles la collectivit le groupement ou la personne publique contractant pourra faire l avance de fonds n cessaire au financement de la mission Page 53 e Les modalit s de r mun ration de la soci t ou de calcul de son co t d intervention lorsque la r mun ration ou le co t de l intervention est la char
246. ion qui en est faite ainsi que son montant exact R alit du prix Le prix devrait tre conforme la valeur de l immeuble en fonction de sa consistance et du march de biens quivalents dans le m me secteur Mais il est d battu par les parties auxquelles il n est pas interdit de faire une bonne affaire pourvu que leur consentement n ait pas t vici et que le contrat ne soit pas trop d s quilibr au point d tre l sionnaire Mais pour qu il y ait vraiment un prix encore faut il que celui ci soit r el et s rieux Autrement dit la validit et la solidit de la vente d pendent de l absence d anomalies du prix susceptibles d en affecter l existence m me vil prix prix fictif dissimulation l sion L estimation de l immeuble doit correspondre en principe sa valeur objective et se fonder seulement sut les l ments et les qualit s inh rentes l immeuble vendu L estimation doit aussi prendre en consid ration les l ments de moins value de l immeuble vendu tels que les servitudes ou autres charges r elles dont il est grev le fait qu il est vendu occup 2 2 1 1 1 4 La formation de la vente A Le consentement des parties La vente d immeuble comme toute vente se forme en principe par la seule rencontre des consentements de l acheteur et du vendeur en l absence de toute formalit sous r serve cependant des exigences l gales actuelles destin es assurer la protection de l acqu reur immobili
247. ion au statut coop ratif les droits de votes peuvent tre pluraux fond s sur le volume d affaires r alis avec l UES ou sur le nombre d adh rents des entit s constitutives sans tenir compte de la part de capital d tenue R serves constitu es sont impartageables R gime Comptable et Financier Loi n 83 657 du 20 juillet 1983 relative au d veloppement de certaines activit s d conomie sociale Loi n 85 703 du 12 juillet 1985 relative au d veloppement de certaines activit s d conomie sociale March s NA sauf pour les UES agr es ma trise d ouvrage qui sont soumises l ordonnance de 2005 R gime des Applicable selon la forme de la soci t SA ou SARL Respect des dispositions du Code de commerce conventions r glement es Rapport sp cial du Commissaire aux Comptes le cas ch ant Possibilit de faire voir en fonction de la forme juridique retenue appel public l pargne R gime fiscal Exon ration applicable aux organismes HLM pour les activit s li es au service d int r t g n ral Imposition PIS dans les conditions de droit commun pour les autres activit s Modalit s de contr le SA Commissaire aux Comptes obligatoire SARL Commissaire aux Comptes obligatoire si franchissement d au moins 2 des 3 seuils suivants o Bilan 1 550 K CA 3 100 KE Effectif 50 salari s Page 33 1 2 LA PR SENTATION D TAILL E DES DIFF REN
248. ion de celles qui en raison de leur objet ou de leurs implications financi res ne sont significatives pour aucune des parties La liste et l objet de ces conventions sont communiqu s par le pr sident aux membres du conseil d administration Article L 423 11 2 Modifi par Loi n 2006 872 du 13 juillet 2006 art 57 JORF 16 juillet 2006 L int ress est tenu d informer le conseil d s qu il a connaissance d une convention soumise l article L 423 11 I ne peut prendre part au vote sur l autorisation sollicit e Article L 423 11 3 Modifi par Loi n 2006 872 du 13 juillet 2006 art 57 JORF 16 juillet 2006 Sans pr judice de la responsabilit de l int ress les conventions vis es l article L 423 11 et conclues sans autorisation pr alable du conseil d administration peuvent tre annul es si elles ont eu des cons quences dommageables pour l organisme L action en nullit se prescrit par trois ans compter de la date de la convention Toutefois si la convention a t dissimul e le point de d part de la prescription est report au jour o elle a t r v l e Page 115 2 1 LES FICHES DE SYNTH SE Page 116 2 1 1 La cession de biens immobiliers 2 1 1 1 D une association ou fondation un organisme HLM Cession de biens immobiliers Vendeur Association Fondation P 61 74 Acqu reur OPH SA HLM SCP HLM SCIC HLM P 35 41 45 Op ration N r alisable V r
249. ion de la r glementation des conventions r glement es est ainsi tendu aux relations entre soci t s d un m me groupe C est la loi NRE du 15 mai 2001 qui a tendu la proc dure aux conventions conclues par les soci t s par actions et les actionnaires d tenant plus de 10 de droits de vote Les personnes li es aux dirigeants ou aux associ s ou actionnaires Entrent dans le champ d application de la proc dure les conventions pour lesquelles le dirigeant l actionnaire ou l associ traite avec la soci t par personne interpos e C com art L 223 19 al 1 pour les SARL L 225 38 al 1 pour les SA classiques L 225 86 al 1 pour les SA directoire L 227 10 al 1 pour les SAS et L 612 5 pour les administrateurs ou les personnes assurant un r le de mandataire social dans des personnes morales de droit priv non commer antes ayant une activit conomique et certaines associations subventionn es Par personne interpos e il faut entendre toute personne physique ou morale qui conclut une convention avec la soci t au profit d un dirigeant ou d un membre de celle ci soumis la proc dure Bien qu il n existe pas en mati re de conventions r glement es de pr somption d interposition de personnes entre celles ayant un lien de parent la personne interpos e est souvent dans les faits li e au dirigeant ou l actionnaire par un lien familial CA Lyon 21 mai 1951 Gaz Pal 1951 p 179 Page 97 En pratique
250. ion l immeuble objet du bail r habilitation Suivant la circulaire n 91 23 du 28 janvier 1991 le contrat de bail r habilitation conf re au preneur le droit d effectuer l ensemble des formalit s administratives ventuellement n cessaires l ex cution des travaux demande de permis de construire ou d claration pr alable d claration d ach vement et de conformit La nature des aides financi res de l Etat ou de PANAH que peut solliciter le preneur pour la r alisation des travaux est directement li e sa qualit organisme HLM SEM collectivit publique association agr e S agissant des aides financi res de l Etat il n est plus pr vu de subventions de type PALULOS depuis la loi de finances 2009 sauf cas particuliers les moyens tant concentr s sur le d veloppement de Poffre nouvelle D sormais les aides la r habilitation des logements consistent essentiellement en des pr ts de la Caisse des d p ts et consignations sous la forme de pr ts PAM la r habilitation ou d co pr t logement social pour la r novation thermique des logements sociaux Des aides fiscales de type d gr vement de TFPB peuvent galement tre envisag es pour certaines natures de travaux Il est noter que les travaux peuvent tre galement financ s sans aide sp cifique de l tat par exemple avec du 1 logement En fin de bail les am liorations r alis es b n ficient au bailleur sans indemnisation
251. ions e Le bailleur Ses droits Il doit avoir le droit d ali ner et avoir l enti re propri t nue propri t et usufruit Il peut demander le versement d un loyer et retrouve l issue du bail l enti re propri t de son bien libre d occupation s il le souhaite Il conserve la possibilit de faire certains actes de disposition pendant la dur e du bail et sous r serve des droits du preneur Il peut donc c der ses droits de propri t sur l immeuble sans condition Ses obligations Il doit conclure le bail avec l une des personnes morales habilit es et est tenu de mettre l immeuble disposition du preneur pendant la dur e du bail Le preneur Ses droits Peut g rer l immeuble louer les logements hypoth quer son droit sur l immeuble et le c der un autre organisme preneur Il per oit les loyers Ses obligations Tenu de r aliser les travaux pr vus dans le bail les travaux d entretien courant et de r paration de l immeuble de conclure avec le Pr fet une convention et de louer les logements Page 165 Sp cificit s suite Fin du bail Au terme contractuellement pr vu les am liorations effectu es par le preneur profitent sans indemnisation au bailleur qui retrouve tous les pouvoirs de propri taire sur son bien En principe les locaux r habilit s doivent lui revenir libres de toute occupation Il en va diff remment lorsque le bailleur propose aux occupants en place un contrat de l
252. ions loyer mod r CCH art R 422 16 contrairement au SCIC qui sont soumis un agr ment pr fectoral Capital social minimum 18 500 capital variable sans toutefois pouvoir tre inf rieur ce montant Objet Comp tences Comp tence d attribution tablie conform ment l article L 422 3 du CCH sur renvoi de Part L 422 3 2 du CCH et d taill e dans la clause type n 3 annex e l article R 422 6 du CCH Les SCIC HLM ont pour objet pour objet la production ou la fourniture de biens et de services d int r t collectif qui pr sentent un caract re d utilit sociale Comp tences territoriales En principe comp tence r gionale qui s tend aux d partements limitrophes si les communes concern es acceptent Apr s accord du Ministre charg du Logement qui examine notamment la situation conomique de la soci t cette comp tence peut tre tendue aux r gions limitrophes Lucrativit limit e Actionnariat Les associ s peuvent tre o les salari s obligatoire o les personnes b n ficiant des activit s de la soci t coop rative obligatoire o les collectivit s territoriales sans plafonnement obligatoire O toute personne physique ou morale qui contribue par tout autre moyen l activit de la soci t coop rative Le nombre minimum de cat gories est de trois Possibilit de regrouper les associ s en coll ges Organe de gestion et d administration Les
253. ique celle des apports en soci t Cf Pr sentation d taill e des Apports Constitution par voie de dons et legs La donation et le legs sont des dons gratuits appel s lib ralit s La donation est r alis e du vivant du donateur et elle doit faire l objet d un acte authentique c est dire d pos entre les mains d un notaire Le legs est une transmission testamentaire du patrimoine du d funt r alis soit galement par acte authentique soit par simple crit testament olographe En principe les associations simplement d clar es ne peuvent recevoir de lib ralit s une lib ralit consentie une telle association serait alors nulle Par exception seules certaines associations peuvent recevoir des dons et des legs associations reconnues d utilit publique associations cultuelles associations ayant pour but exclusif l assistance la bienfaisance la recherche scientifique ou m dicale unions agr es d associations familiales associations soumises au droit local d Alsace Lorraine Le Conseil d tat a pr cis qu un tel groupement doit poursuivre un but philanthropique et social Toutefois tout immeuble donn ou l gu une association ayant la capacit recevoir des lib ralit s et qui ne remplirait pas les conditions expos es ci avant doit tre c d dans un d lai que l administration de tutelle fixe 3 ans Page 68 La lib ralit peut tre grev e d une clause d
254. ique le tout sous la r serve que la date d expiration du dernier contrat est li e de par la loi celle de la convention et du bail r habilitation Circ n 91 23 28 janv 1991 E Fin du bail r habilitation Au terme contractuellement pr vu les am liorations effectu es par le preneur profitent sans indemnisation au bailleur qui retrouve tous les pouvoirs de propri taire sur son bien Sort des occupants en fin de bail Afin de permettre la proc dure du bail r habilitation de jouer pleinement son r le l article L 252 4 du Code de la construction et de l habitation pr voit un dispositif destin r gler la situation des locataires occupants mis en place par le preneur du bail r habilitation mais qui n ont aucun lien juridique avec le bailleur propri taire de l immeuble Ce dispositif organise trois tapes a Premi re tape six mois avant la date d expiration du bail r habilitation le bailleur peut proposer aux occupants un contrat de location prenant effet la fin du bail b Deuxi me tape d faut d une telle proposition ou d faut d un accord entre le propri taire de l immeuble et les occupants de celui ci le preneur du bail r habilitation est tenu au plus tard trois mois avant l expiration de celui ci d offrir aux occupants un logement correspondant leurs besoins et leurs possibilit s en tenant compte cet effet des conditions d habitabilit et de confort d une part
255. iques participant b n volement l activit de la soci t Actionnariat o Des collectivit s territoriales maximum 20 du capital o Toute personne physique ou morale qui contribue par tout autre moyen l activit de la coop rative e En plus des cat gories devant obligatoirement tre pr sentes une autre au moins des cat gories doit galement tre repr sent e e Les r gles de droit commun des soci t s commerciales s appliquent l organisation administrative qui comprend o Une Assembl e G n rale Organe de gestion o Un Conseil d Administration ou Directoire et conseil de surveillance Lorsqu elles Taio exercent une activit de gestion locative de conseil d administration ou l de surveillance comprend au moins un repr sentant des coop rateurs locataires d sign par l AG Clause type n 8 o Un pr sident o _ Un directeur g n ral e Chaque associ dispose d une voix l assembl e g n rale r gle de la coop ration ou s il y a lieu dans le coll ge auquel il appartient chaque coll ge disposant d un nombre Prise de d cisions de voix librement d fini dans les statuts minimum 10 maximum 50 e Choix op rer entre une structure dualiste Directoire et Conseil de Surveillance et un Conseil d Administration unique e Particularit s Possibilit de se transformer en SA HLM lorsque la survie de l entreprise ou les n cessit s de son d veloppement l exigent ou en SCIC HLM art L 422 3 2 du CCH Ce
256. irement constitu e de fonds publics Affectation d un patrimoine Les biens et les ressources affect s la Fondation constituent ce qu il est convenu d appeler sa dotation Cette derni re est en principe intangible et g n re des revenus permettant l accomplissement de l objet de la Fondation fondation dur e illimit e par d rogation elle peut tre en partie consomptible et se r duire au fur et mesure de son utilisation pour r aliser la mission de la Fondation fondation dotation consomptible Les biens affect s peuvent tre de diff rente nature des biens meubles des immeubles ou droits immobiliers droit d occupation bail emphyt otique ou encore des droits sociaux Les biens peuvent tre affect s directement lorsque les fondateurs d cident d une donation entre vifs ou un legs ou indirectement lorsqu un fondateur d cide de l guer une personne certains biens charge pour elle de cr er une fondation et de la faire conna tre Comme toutes lib ralit s celles qui permettent de constituer la dotation initiale d une fondation doivent tre d clar es autorit administrative qui peut s opposer leur acceptation Le patrimoine affect une fondation dur e illimit e constitue une dotation intangible qui doit tre suffisante pour assurer la fondation des revenus suffisants pour lui permettre d une part de remplir durablement son objet compte tenu des autres ressour
257. ispositions statutaires objet social organe comp tent e D lib rations de l organe d cisionnel des parties e D lib rations de PAG des parties e Transmission de l acte d approbation de op ration au Pr fet pour autorisation pour les associations ou fondations reconnues d utilit publique si constitution d hypoth ques changes ali nations d immeubles n cessaires au but poursuivi e R alisation des diff rents diagnostics immobiliers e Signature de la promesse de vente chez le Notaire e Lev es des conditions suspensives droit de pr emption financement e R ception des pi ces administratives par le Notaire J Signature de Pacte authentique Accomplissement des formalit s de publicit pour opposabilit J 2 mois au plus Publication la conservation des hypoth ques tard Pour toutes les associations e D claration modificative aupr s de la J 3 mois au plus pr fecture du d partement dans lequel elle a tard son si ge social art 5 Loi 1901 e Inscription sur le registre sp cial Page 128 2 1 1 6 D une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou responsabilit limit e un organisme HLM soci t Cession de biens immobiliers Vendeur SA SAS SARL P 78 82 86 Acqu reur OPH SA HLM SCP HLM SCIC HLM P 35 41 45 Op ration N r alisable V rifier l enti re disposition du bien c der
258. it du r gime sp cial des fusions en mati re d imp t sur les soci t s et de distribution de revenus mobiliers l apport partiel d actif doit porter sur une branche compl te d activit ou sur des l ments assimil s En mati re de droits d enregistrement le r gime sp cial est en principe subordonn la condition que lPapportt porte sur une branche compl te et autonome d activit Il en r sulte les incidences suivantes Imp t sur les soci t s Plus value imposable sauf lorsque l apport porte sur une Branche Compl te d Activit s pouvant sur option b n ficier du r gime fiscal de faveur des fusions TVA R gime de dispense de TVA pr vue en cas de transmission universelle de patrimoine si r alis e entre deux assujettis redevables de la TVA et si conditions remplies Art 257 bis CGT Droits d enregistrement Apport d une branche compl te d activit droit fixe de 375 ou 500 selon que le capital de la b n ficiaire apr s l apport sera inf rieur ou sup rieur 225 000 Page 203 2 2 2 Les autres modalit s de restructuration du patrimoine immobilier 2 2 2 1 Les baux 2 2 2 1 1 Le bail emphyt otique 2 2 2 1 1 1 La d finition La d finition du bail emphyt otique r sulte de l article L 451 1 du Code rural Ainsi selon ce texte Le bail emphyt otique de biens immeubles conf re au preneur un droit r el susceptible d hypoth que ce droit peut tre c d et saisi dans les form
259. itation Articles L 422 3 et suivants Et notamment les articles L 422 5 L 422 12 L 423 1 A L 423 13 L 443 1 L 443 6 1 et L 451 1 L 457 7 Articles R 422 6 et suivants R 422 16 et R 422 17 R 423 1 et R 423 1 1 R 423 68 R 423 84 R 433 1 R 433 19 et R 461 1 R 461 30 Loi n 47 1775 du 10 septembre 1947 portant statut de la coop ration Code de commerce Les soci t s coop ratives HLM sont r gies par les dispositions du livre IV du code de la construction et de l habitation ainsi que les dispositions non contraires de la loi n 47 1775 du 10 septembre 1947 modifi e portant statut de la coop ration du code civil et du code de commerce Pour les dispositions communes aux soci t s HLM il convient de se reporter la pr sentation d taill e sut les SA HLM A La soci t anonyme coop rative de production HLM Statuts Comp tences Les soci t s anonymes coop ratives de production HLM ont t cr es avec la loi n 71 580 du 16 juillet 1971 Pour marquer leur sp cificit par rapport au droit commun le l gislateur leur a impos l adoption de statuts types remplac s en 1993 par des clauses types fr quemment modifi es figurant en annexe l article R 422 6 du Code de la construction et de l habitation Les clauses types de ces soci t s pr sentent peu de diff rences avec celles des soci t s anonymes HLM l exception de l objet social de la variabilit du capital et des
260. its et obligations des parties Le Ba lleur Le bailleur reste n anmoins oblig de s assurer que le preneur offre les garanties n cessaires la bonne ex cution du contrat et son quilibre financier ce titre il lui est possible de demander au preneur en fonction de l ampleur des travaux entreprendre et du nombre de logements mis en location des garanties financi res par un organisme habilit banque assurance etc ou par une collectivit territoriale Page 218 Si pour l ex cution du contrat de bail r habilitation le bailleur est effectivement tenu de mettre l immeuble la disposition du preneur pendant la dur e du bail il n en demeure pas moins qu il conserve pendant tout ce temps la possibilit de faire sous r serve des droits du preneur certains actes de disposition hypoth que vente En contrepartie de la mise disposition de l immeuble r sultant de la conclusion du bail r habilitation le bailleur doit exiger la r alisation de travaux et peut demander le versement d un loyer Enfin l issue du bail r habilitation le bailleur retrouve l enti re propri t de son bien libre d occupation s il le souhaite Le preneur En vertu du contrat pass avec le bailleur qui conf re au preneur un droit r el sur l immeuble ce dernier est habilit g rer l immeuble pour son propre compte pendant la dur e du bail sans tre soumis aux dispositions de la loi n 70 9 du 2 janvier 19
261. ivile qui ne sont pas interdits par leur statuts condition qu ils soient n cessaires leur but e V rifier l absence de clause d inali nabilit e En cas de bien indivis obtenir le consentement unanime de tous les co indivisaires e D terminer les charges pesant ventuellement sur le bien c der hypoth ques Prix de vente fix librement e Faire toutefois valuer le bien par France Domaine e S assurer que le prix de cession est au moins gal la valeur nette comptable du bien et en cas de financement par emprunt au capital Principales OOR i D e S assurer que le prix d acquisition est conforme aux r gles d quilibre conditions S financier de l OLS de la r alisation p 173 s Autres conditions V rifier les ventuelles limitations la cession aux financements de l acquisition construction et de travaux ult rieurs S assurer de la transparence de l op ration d lib rations des organes comp tents S assurer du respect du r gime des conventions r glement es S agissant des associations ou fondations RUP e D cisions concernant la constitution d hypoth ques les changes et ali nations d immeubles n cessaires au but poursuivi doivent faire objet d un vote en conseil d administration et tre approuv es par assembl e g n rale de l association statuts types association RUP art 10 ou de la fondation RUP e L acte d approbation des organes comp tents n est valable q
262. ivit du preneur sans qu on puisse opposer la libert d activit du preneur L article L 251 6 pr cise que les baux et titres d occupation de toute nature portant sur les constructions s teignent l expiration du bail Le preneur du bail construction n est pas tenu de restituer les locaux vides de toute occupation d s lors que cette obligation n a pas t mise sa charge CA Paris 25 f vr 2009 JurisData n 2009 376492 L article L 251 3 alin a 3 pr cise que Le preneur peut c der tout ou partie de ses droits ou les apporter en soci t Les cessionnaires ou la soci t sont tenus des m mes obligations que le c dant qui en reste garant jusqu l ach vement de l ensemble des constructions que le preneur s est engag difier en application de l article L 251 1 Cette libre cession est un l ment fondamental du bail Le d faut de publication de la cession d un bail construction rend cette cession inopposable au tiers qui a inscrit hypoth que sur ces m mes droits L article L 251 3 pr cise en outre dans son dernier alin a que Le preneur peut consentir les servitudes passives indispensables la r alisation des constructions pr vues au bail Cette facult est d ordre public CCH art L 251 8 En revanche les parties peuvent d roger par convention aux dispositions l gislatives r gissant les servitudes passives autres que celles indispensables la r alisation de la construction su
263. l acqu reur L entr e en jouissance En pratique on fixe g n ralement le transfert de propri t et l entr e en jouissance de l acheteur au m me moment Il est d abord possible de retarder indirectement le transfert de propri t en retardant la formation de la vente elle m me en la subordonnant une condition suspensive le transfert de propri t ne peut alors se produire que lors de la r alisation de la condition Jusqu l accomplissement de l v nement convenu le vendeur reste propri taire de l immeuble Lors de la r alisation de la condition l acqu reur est alors cens en tre propri taire depuis la signature du contrat Page 188 L acqu reur d un bien immobilier qui aux termes du contrat n a la jouissance du bien qu compter de la r alisation d une condition suspensive ins r e l acte ne saurait pr tendre la perception des loyers d s la conclusion de l accord malgr le caract re r troactif du transfert de propri t raison de la survenance de la condition Toutefois les parties peuvent par une clause sp ciale stipuler que la propri t ne sera acquise qu compter de l accomplissement de la condition et carter ainsi son effet r troactif Le vendeur et l acqu reur peuvent aussi fixer directement le moment du transfert de propri t en d terminant la date laquelle il doit se produire ou l v nement compter de la r alisation duquel il se produira Dans ces hypoth ses le
264. l habitation que tout acte transf rant la propri t ou la jouissance de ces logements ou constatant ledit transfert doit peine de nullit de plein droit reproduire les dispositions de ce texte lorsqu il s agit d une vente un autre organisme HLM une collectivit territoriale ou un groupement de collectivit s territoriales ou un organisme b n ficiant de l agr ment ma trise d ouvrage L action en nullit peut tre intent e par tout int ress ou par l autorit administrative dans un d lai de cinq ans compter de la publication de l acte au fichier immobilier Ce texte dispose d ailleurs qu la demande de tout int ress ou de l autorit administrative le juge annule tout contrat conclu en violation de ses dispositions et ordonne le cas ch ant la r affectation des lieux un usage d habitation locative Afin de maintenir ou d augmenter le nombre de logements dans la plupart des communes urbaines celles d finies l article 10 7 de la loi no 48 1360 du 1er septembre 1948 JO 2 sept modifi e l article L 631 7 du Code de la construction et de l habitation subordonne une autorisation administrative la transformation de locaux usage d habitation en locaux d activit s ou en meubl s h tels pensions de famille ou autres tablissements similaires ainsi que l affectation des locaux professionnels ou administratifs et des meubl s et h tels dont la destination primitive est modifi e un au
265. la chose vendue qui demeure ses risques l acqu reur ne doit pas le prix le d lai de l action en rescision ne court pas Il faut simplement remarquer que l acqu reur est d ores et d j en droit de faire des actes conservatoires C civ art 1180 que la vente publi e avant la r alisation de la condition est opposable aux tiers et que les droits de l acqu reur peuvent tre c d s un tiers dont les droits seront eux m mes soumis la condition La r alisation de la condition suspensive a sauf clause contraire un effet r troactif la vente produit ses effets r troactivement compter de la convention Formalit s cons cutives la vente Le notaire voire les parties sont soumis diverses formalit s apr s la signature de l acte de vente Les principales concernent la formalit de l enregistrement et la publication de la vente la conservation des hypoth ques Page 186 Enregistrement et publicit fonci re La loi n 69 1168 du 26 d cembre 1969 JO 28 d c et les d crets no 70 548 du 22 juin 1970 et no 70 550 du 25 juin 1970 JO 27 juin posent le principe de la fusion obligatoire des formalit s de la publicit fonci re et de l enregistrement en une seule formalit op r e la conservation des hypoth ques du lieu de situation des immeubles La formalit s effectue notamment par le d p t de deux exp ditions int grales de l acte publier et d un bordereau r capitulatif visant l acte prop
266. la nomination d un commissaire aux comptes lorsque la nomination de ce dernier est obligatoire en vertu des textes En principe en vertu du principe de la libert d association une association n est pas soumise au contr le des pouvoirs publics Par d rogation une disposition l gislative peut instituer un tel contr le et notamment pour les associations qui r alisent leur activit l aide de subventions publiques ou b n ficient d une garantie d emprunt accord e par la collectivit territoriale elles sont soumises au contr le financier externe des chambres r gionales des comptes et au contr le des pouvoirs publics les associations b n ficiant d un r gime juridique favorable association agr e association reconnue d utilit publique 1 2 2 2 4 L association reconnue d utilit publique Ce label ne concerne qu une minorit d associations qui remplissent une mission d int r t g n ral au niveau national L association reconnue d utilit publique dispose d une capacit juridique et de sources de financement plus larges qu une association simplement d clar e Pour y pr tendre l association doit respecter un certain nombre de conditions notamment avoir un but d int r t g n ral le rayonnement de l association doit exc der le cadre local avoir 200 membres au moins disposer de ressources financi res importantes le budget annuel doit tre au moins de 48 000
267. le d hypoth que et il doit avoir t conclu pour une longue dur e C rur art L 451 1 Situation du bailleur Le propri taire per oit la redevance fix e au contrat Cette redevance qui est souvent modique peut tre fix e en argent ou en denr es Dans le premier cas il n est pas interdit d en indexer le montant Si le preneur fait des am liorations ou des constructions qui augmentent la valeur du fonds il ne peut les d truire ni r clamer cet gard aucune indemnit C rur art L 451 7 al 2 l expiration du contrat le bailleur devient propri taire des am liorations ou des constructions r alis es sur son terrain pendant la location et ce sans indemnisation du preneur Page 207 Situation de l emphyt ote L emphyt ote doit ex cuter les conditions du contrat et notamment s acquitter de la redevance fix e sous peine d encoutir la r siliation la demande du bailleur Ainsi et sous r serve des adaptations pr vues le cas ch ant par le contrat C rur art L 411 53 al 3 le preneur ne peut il se lib rer de la redevance ni se soustraire l ex cution des conditions du bail emphyt otique en d laissant le fonds C rur art L 451 6 Le preneur ne peut op rer dans le fonds aucun changement qui en diminue la valeur Si le preneur fait des am liorations ou des constructions qui augmentent la valeur du fonds il ne peut ni les d truire ni r clamer cet gard aucune indemnit C rur
268. le de ses obligations Page 209 Dur e du bail Le bail emphyt otique administratif doit tre conclu pour une dur e comprise entre 18 et 99 ans Cependant lorsque le bail emphyt otique administratif est associ une d l gation de service public le contrat sera alors limit dans sa dur e en raison des r gles s imposant ces contrats En effet le Code g n ral des collectivit s territoriales CGCT art L 1411 2 dispose en premier lieu que les conventions de d l gation de service public doivent tre limit es dans leur dur e et lorsque les installations sont la charge du d l gataire la convention de d l gation tient compte pour la d termination de sa dur e de la nature et du montant de l investissement r aliser et ne peut dans ce cas d passer la dur e normale d amortissement des installations mises en oeuvre Si le l gislateur n a pas impos de dur e limit e pour les d l gations de service public en g n ral le respect du droit de la concurrence et particuli rement le principe de l galit d acc s la commande publique s oppose a priori une dur e excessivement longue de ces contrats Objet du bail emphyt otique administratif Le BEA ne peut porter que sur le domaine public ou priv des collectivit s territoriales de leurs groupements et de leurs tablissements publics Le preneur peut tre une personne publique ou priv e Une personne publique ne peut conclure de bail emphyt otique que
269. le territoire d une commune titulaire d un droit de pr emption urbain ou encore dans un espace naturel sensible lorsque l immeuble est un terrain situ dans un p rim tre de sauvegarde du commerce et de l artisanat de proximit d s lors ce terrain porte ou est destin porter des commerces d une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 m Apport de cr ances L apport d une cr ance est un apport en nature Deux r gles sp ciales sont signaler propos des apports de cr ances Formalit s L apport d une cr ance doit tre signifi au d biteur ou accept par lui dans un acte authentique C civ art 1690 A d faut il est inopposable aux tiers ainsi les cr anciers personnels de l appotteur sont fond s invoquer l absence de signification pour saisir la cr ance de l apporteur sur le d biteur c d Garantie L apporteur ne garantit que l existence de la cr ance sauf s il s engage garantir la solvabilit du d biteur Toutefois cette r gle ne joue pas s il y a eu remise d une cr ance sur un tiers pour lib rer un apport en num raire dans ce cas l apporteur doit verser l int gralit de la somme promise en apport m me celle dont le recouvrement n a pas t possible Cass civ 7 11 1899 D 1900 I p 369 Apport de droits sociaux L apport de parts de soci t en nom collectif en commandite simple ou responsabilit limit e doit tre signifi la soci t ou accept par
270. les corporels ou incorporels e des droits immobiliers e des biens immobiliers mais uniquement pour les associations d clar es s ils sont destin s Padministration de lassociation la r union des membres ou s ils sont n cessaires l accomplissement du but qu elle propose pour les associations RUP s ils sont n cessaires au but qu elle propose L apport peut tre effectu en pleine propri t en jouissance ou en usufruit L apport peut tre assorti de charges et d une condition d affectation expresse sous peine de restitution du bien l apporteur P 196 s D Proc dure eo e R daction d un acte notari en cas d apport d un bien immobilier observations S agissant des associations ou fondations RUP e D cisions concernant la constitution d hypoth ques les changes et ali nations d immeubles n cessaires au but poursuivi doivent faire lobjet d un vote en conseil d administration et tre approuv es par assembl e g n rale de l association RUP statuts types association art 10 ou de la fondation RUP e Pacte d approbation des organes comp tents n est valable qu apr s autorisation donn e par arr t du Pr fet du d partement dans lequel est situ le si ge de l association RUP statuts types association art 11 al 2 ou de la fondation RUP S agissant des associations d clar es e Elles peuvent librement ali ner les immeubles qui ne sont plus strictement n cessair
271. les int r ts respectifs des parties au bail r habilitation non seulement un loyer purement symbolique mais aussi une dur e d amortissement plus longue que le minimum de douze ans pr vu par la loi Comme le bail construction V CCH art L 251 1 dernier al le bail r habilitation ne peut se prolonger par tacite reconduction CCH art L 252 1 dernier al Mais si la possibilit de proroger le bail r habilitation par tacite reconduction se trouve ainsi express ment cart e la prorogation dudit bail par accord expr s des volont s des parties subsiste Toutefois bien que non interdite la prorogation expresse du bail r habilitation ne pourra intervenir que dans des cas exceptionnels car elle se con oit difficilement pour un contrat dont l un des traits caract ristiques est l obligation pour le preneur de r aliser dans un d lai d termin des travaux d am lioration sur l immeuble qui en est l objet obligation qui par hypoth se aura t ex cut e l expiration du bail Le propri taire bailleur aura alors tout int r t retrouver la libre disposition de cet immeuble r habilit et encaisser les produits de sa location qui seront cela va de soi plus lev s que le loyer convenu pour le bail r habilitation La prise d effet du bail r habilitation est subordonn e la conclusion par le preneur d une convention pr vue l article L 351 2 du Code de la construction et de l habitation d
272. llective des associ s ou de l assembl e g n rale appel e se prononcer sur l op ration art R236 3 du Code de commerce La d cision des associ s doit tre prise dans les conditions pr vues pour la modification des statuts art L236 2 al 2 du Code de commerce tant pr cis que les documents n cessaires Pinformation des associ s actionnaires rapport des dirigeants projet de fusion rapports du commissaire la fusion scission comptes annuels situation comptable interm diaire doivent tre mis leur disposition au moins un mois avant la tenue de l assembl e g n rale Formalit s cons cutives op ration Il convient l issue de assembl e appel e statuer sur Pop ration d tablir une d claration de conformit et de la d poser au greffe du tribunal peine de nullit de l op ration art L236 6 al 3 relatant tous les actes effectu s en vue de proc der la fusion scission l affirmation que cette op ration a t r alis e en conformit s de la loi et des r glements art L236 6 al 3 du Code de commerce 2 2 1 2 1 3 La fusion simplifi e L absorption par une soci t commerciale d une ou plusieurs de ses filiales d tenues 100 est soumise un r gime simplifi art L236 11 L236 23 et L236 2 du Code de commerce savoir pas de d cision collective ou r union de l assembl e g n rale des soci t s participantes op ration sauf sur demande d un assoc
273. lte pour le nu propri taire article 614 Les tribunaux ont ajout dans le cas d un usufruit portant sur un portefeuille de valeurs mobili res actions obligations etc que Pusufruitier est tenu sur demande du nu propri taire de lui communiquer la valeur et la consistance du portefeuille Cette obligation d information ne s impose Pusufruitier que si le nu propri taire lui pr sente une demande d information L usufruitier n est pas tenu de la communiquer spontan ment Les droits du nu propri taire Les droits du nu propri taire sont tr s limit s Il peut effectuer des actes de disposition et c der la nue propri t du bien Titulaire de son droit de nue propri t le nu propri taire est en droit de vendre donner louer sa nue propri t sans l accord de Pusufruitier de la m me mani re que celui ci le peut de son droit d usufruit article 595 alin a 1er du Code civil L acqu reur ne devient pas alors plein propri taire du bien mais doit souffrir la pr sence de lusufruitier La vente du bien grev d usufruit sans l accord de lusufruitier ne modifie pas en effet le droit de ce dernier qui continue jouir de son usufruit sur le bien sauf renonciation article 621 alin a 2 Il peut en outre surveiller l usufruitier et demander la d ch ance en cas d abus de jouissance Le nu propri taire est fondamentalement le propri taire du bien soumis l usufruit puisqu il a vocatio
274. ment aux r gles qui les gouvernent Seuls les repr sentants des associ s priv s sont d sign s conform ment au droit commun le droit des soci t s confiant l assembl e g n rale le choix des administrateurs ou des membres des conseils de surveillance Page 54 Modalit s d interventions des SEML Soumission aux r gles de publicit et de mise en concurrence Les soci t s d conomie mixte locales sont soumises aux r gles de publicit et de mise en concurrence pr vues par l ordonnance n 2005 649 du 6 juin 2005 relative aux march s pass s par certaines personnes publiques ou priv es non soumises au Code des march s publics Si elles ne sont pas soumises aux dispositions du code des march s publics elles peuvent cependant s y soumettre volontairement C Constitution et gestion du patrimoine immobilier C 1 Acquisition cession d un bien immobilier Rappel des principes g n raux gouvernant les SEML Il convient de rappeler que le principe de base est que l objet social poursuivi par la SEML doit en principe entrer dans le champ des comp tences confi es par la loi aux collectivit s territoriales et tre compatible avec les r gles encadrant leur capacit d intervention dans le domaine conomique La limite ultime du champ d intervention des Collectivit s Territoriales et donc des SEM r side dans la notion d activit d int r t g n ral sans pouvoir tre tendu une activit entr
275. ment dans lequel elle a son si ge social art 5 Loi 1901 e Inscription sur le registre sp cial J 3 mois au plus tard Page 150 2 1 3 2 Entre une association ou fondation et un organisme HLM Apporteur Association Fondation P 61 74 B n ficiaire OPH SA HLM SCP HLM SCIC HLM P 35 41 45 Op ration N r alisable Principe e Sur le plan juridique Pop ration d apport est possible sauf pour les OPH car pas d augmentation de capital envisageable e Pour les SA HLM SCP HLM SCIC HIM et SCIC v rifier le respect des r gles de d tention du capital Objet de Papport e des sommes d argent e des biens meubles corporels ou incorporels e des droits immobiliers e des biens immobiliers mais uniquement pour les associations d clar es s ils sont destin s Padministration de Passociation la r union des membres ou s ils sont n cessaires Paccomplissement du but qu elle propose pouf les associations RUP s ils sont n cessaires au but qu elle propose L apport peut tre effectu en pleine propri t en jouissance ou en usufruit L apport peut tre assorti de charges et d une condition d affectation Principales expresse sous peine de restitution du bien l apporteur P 196 s observations Proc dure e R daction d un acte notari en cas d apport d un immeuble e S agissant d associations ou fondations RUP e D cisions concernant la constitutio
276. mise en uvre de chaque solution Une attention particuli re devrait tre port e aux ventuelles contraintes li es au fait que certains biens peuvent provenir de dons et legs Les principales f d rations professionnelles concern es par la r forme des agr ments MOI FAPIL UNAFO F d ration des PACT FNARS UNHAJ UNIOPSS ont t sollicit es pour pr parer les cas concrets pour l laboration des fiches Page 10 Le pr sent GUIDE PRATIQUE est organis autour de deux chapitres x k k Le premier chapitre a pour objet de pr senter les diff rents acteurs susceptibles d tre parties prenantes aux op rations de restructuration immobili re envisag es Seules les formes juridiques les plus souvent retenues par lesdits acteurs sont trait es dans le pr sent Guide Une premi re partie pr sente les fiches de synth se consacr es chacun de ces acteurs Afin d en faciliter la lisibilit et la comparaison entre les acteurs tudi s chaque fiche est pr sent e sous le m me format et s articule autour de th mes identiques qui sont les suivants Forme Cr ation Capital social minimum Objet Comp tences Actionnariat Organe de gestion et d administration Prise de d cisions Particularit s R gime comptable et Financier March s R gime des conventions r glement es Possibilit de faire appel public l pargne R gime fiscal Modalit
277. mmobilier il faut donc consid rer qu on se trouve en pr sence de droits d membr s titre temporaire mais destin s l expiration dudit bail se reconstituer au b n fice du bailleur en un seul et unique droit r el immobilier Des probl mes hypoth caires particuliers peuvent donc surgir les droits d membr s dont sont titulaires bailleur et preneur pouvant bien entendu tre hypoth qu s par leurs titulaires respectifs cas du bail r habilitation d un immeuble d j hypoth qu hypoth que par le bailleur post rieurement la conclusion du bail r habilitation sort en fin de bail de l hypoth que consentie par le preneur etc En ce qui concerne les cr anciers du preneur bail r habilitation il est vraisemblable que ceux ci seront enclins afin d assurer en tout tat de cause la p rennit de leur gage l extinction de ce bail demander la caution hypoth caire du bailleur lorsqu ils seront conduits prendre inscription contre le preneur lors de l octroi par exemple de cr dits destin s financer les travaux d am lioration Cession des droits des parties Les droits du preneur L article L 252 2 du Code de la construction et de l habitation pose le principe que le droit r el immobilier dont est titulaire le preneur est cessible nonobstant toute convention contraire et d termine les modalit s de sa cession ventuelle par le preneur Celle ci ne peut intervenir qu aux conditions suivant
278. mobili res quand il sont poursuivis par Les collectivit s territoriales leurs groupements leurs tablissements publics leurs concessionnaires les soci t s et organismes dans lesquels ces collectivit s personnes ou tablissements exercent un pouvoir pr bond rant de d cisions ou de gestion ou d tiennent ensemble ou s bar ment la majorit du capital ou des voix dans les organes d lib rants lorsque ces soci t s ou organismes ont pour objet des activit s immobili res on des op rations d am nagement Les projets d op rations immobili res qui entrent dans le champ d action de cette loi sont notamment les acquisitions l amiable par adjudications ou par exercice du droit de pr emption d immeubles de droit r els immobiliers de fonds de commerce ou de droits sociaux donnant vocation l attribution en plein propri t d immeubles ou de parties d immeubles En l esp ce l op ration projet e entre dans le champ d application de la loi MURCEEF l avis des domaines devra tre demand Un D cret en Conseil d Etat devait tre pris afin de fixer les conditions d application de l article 23 mais finalement ce d cret selon les termes du Ministre de l Int rieur n a pas paru juridiquement n cessaire Le processus de consultation des domaines est le suivant la SEML devra d poser un dossier aupr s du Service des Domaines contenant e La d cision d acqu rir par l organe comp tent Le but de l
279. modalit s d expression des voix aux assembl es R sultent du caract re coop ratif de la soci t l interdiction de l augmentation du capital par incorporation de r serves ainsi que celle de leur distribution en totalit ou en partie l occasion de la dissolution de la soci t La comp tence d attribution des soci t s coop ratives de production HLM tablie conform ment l article L 422 3 du Code de la construction et de l habitation est d taill e dans la clause type n 3 annex e l article R 422 6 du Code de la construction et de l habitation Page 45 Le domaine privil gi des soci t s coop ratives de production demeure l accession la propri t o elles ont comp tence notamment pour r aliser des logements prix de vente plafonn et pour assurer des prestations de services pour la r alisation et la gestion d immeubles usage d habitation ainsi que pour la r alisation de travaux sur de tels immeubles Elles sont galement comp tentes pour intervenir en qualit d am nageur et de lotisseur Elles peuvent tre g rantes ou syndics de copropri t s en difficult de logements vacants appartenant des personnes physiques de soci t s civiles immobili res d accession progressive la propri t ou dans des op rations programm es d am lioration de l habitat La location accession fait galement partie de leur domaine d intervention Enfin sans que cette num ration soit exhaustive
280. n en recouvrer ou en obtenir s il ne l avait pas d j initialement la pleine propri t Cette vocation justifie qu il puisse en cours d usufruit accomplir des actes conservatoires sur le bien s il appara t que malgr l urgence l usufruitier n intervient pas L intervention du nu propri taire suppose que Pacte accomplir mat riel juridique ou judiciaire soit destin dans l urgence soustraire le bien un p ril imminent sans porter atteinte aux droits de lPusufruitier Page 237 Les obligations du nu propri taire Le nu propri taire mest certes pas proprement parler d biteur de lPusufruitier En outre il est fondamentalement le propri taire du bien grev d usufruit Toutefois dans la mesure o un autre que lui jouit l gitimement d un droit r el concurrent sur sa chose le nu propri taire est tenu d une obligation n gative inh rente sa qualit de nu propri taire et due par toute personne qui le sera si lidentit de son titulaire change celle de ne pas nuire de son fait et de quelque mani re que ce soit aux droits de l usufruitier article 599 du Code civil Le nu propri taire est tenu de pourvoir aux grosses r parations mais l usufruitier ne peut l y contraindre sauf convention contraire Toutefois s i l usufruitier y pourvoit le remboursement se fera l issue de lusufruit lors du r glement des comptes L extinction de usufruit L usufruit
281. n d hypoth ques les changes et ali nations d immeubles n cessaires au but poursuivi doivent faire objet d un vote en conseil d administration et tre approuv es par assembl e g n rale de l association RUP statuts types association art 10 ou de la fondation RUP e Pacte d approbation des organes comp tents n est valable qu apr s autorisation donn e par arr t du Pr fet du d partement dans lequel est situ le si ge de l association RUP statuts types association art 11 al 2 ou de la fondation RUP e S agissant des associations d clar es e Elles peuvent librement ali ner les immeubles qui ne sont plus strictement n cessaires leur administration la r union de leurs membres ou l accomplissement de leur objet e Elles peuvent galement librement hypoth quer leurs immeubles ou en conc der l usufruit e Pour toutes les associations e D claration dans les trois mois la Pr fecture pour toutes les Page 151 associations e Mention sur le registre sp cial R gime fiscal Imp t sur les Soci t s Nous avons pr sum que l apporteuse ne r alisait aucune activit lucrative Exon ration des plus values d apport TVA R gime de dispense de TVA pr vue en cas de transmission universelle de patrimoine si r alis e entre deux assujettis redevables de la TVA et si conditions remplies Art 257 bis CGT Dans le cas contraire apport de biens immobiliers est analys en une ce
282. n nature avec les apports fusions tient l valuation des biens et droits objets de l apport Et pourtant le contr le de l valuation des apports en nature consentis une SEML est dans certains cas double le service des domaines doit fournir un avis pr alable pour les acquisitions immobili res des SEML par ailleurs en application de la loi sur les soci t s commerciales les apports en nature donnent lieu l intervention d un commissaire aux apports que l on fera nommer par requ te pr sent e au pr sident du tribunal de commerce du ressort et dont la mission consiste appr cier l valuation donn e aux biens ou droits objets de l apport par les actionnaires de la soci t b n ficiaire des apports La consistance des apports en nature peut tre tr s vari e il peut s agir de biens ou de droits Parmi les apports qui peuvent se rencontrer dans les SEML peuvent tre cit s e les biens ou les droits immobiliers tant notamment soulign que ces droits peuvent tre r els baux emphyt otiques construction ou personnels e les droits tir s d un contrat comme dans le cas d une concession de service public cas de la valorisation des droits du concessionnaire apport s au capital e les brevets Dans chacun de ces cas et quel que soit le contenu de l apport consenti une attention particuli re ne peut qu tre recommand e pour leur valuation au regard des besoins r els de la soci t
283. nal d pour la r gion pr sident du conseil g n ral pour le d partement maire pour la commune qui doivent passer l acte aux conditions arr t es par l organe d lib rant conseil r gional conseil g n ral conseil municipal faute de quoi la vente serait nulle de nullit absolue Repr sentation des associations Les associations non d clar es n ayant pas la personnalit morale ne peuvent ni acheter ni vendre L ler juill 1901 art 2 JO 2 juill Il en va de m me de tout organisme qui n a pas la personnalit civile comme les paroisses Cass 3e civ 15 sept 2010 no 09 67 761 AJDI 2010 p 824 Les associations d clar es ne peuvent acqu rir et vendre que le local destin leur administration et la r union de leurs membres ainsi que les immeubles strictement n cessaires l accomplissement du but qu elles se proposent L 1er juill 1901 art 6 Tel n est pas le cas de l acquisition par une association de d fense des int r ts mat riels de ses adh rents de l immeuble de l un de ses adh rents en difficult financi re afin de lui en conf rer la jouissance Les associations reconnues d utilit publique ne peuvent poss der ou acqu rir d autres immeubles P q peuvent p q que ceux n cessaires au but qu elles se proposent L 1er juill 1901 art 11 Page 174 Les associations trang res dont la capacit juridique d pend de leur loi nationale sont soumises le plus souvent aux r
284. ncerne la jouissance exploitation de ce bien 2 2 2 3 2 Les caract ristiques juridiques L usufruit est un d membrement temporaire de la propri t qui conf re son titulaire l usufruitier Pusage et la jouissance d une chose ou d un droit charge d en conserver la substance Il reste ainsi au propri taire priv de l usage et de la jouissance la nue propri t Deux autres l ments permettent de caract riser lusus Cest un v ritable droit r el qui porte directement sur le bien le droit d user et de jouir du bien Le locataire dispose lui aussi du droit de jouir et d user du bien mais c est un droit personnel issu de la relation bailleur preneur Le bail cr e un lien d obligation entre 2 personnes L usufruit en revanche fait na tre un lien d obligation entre une personne et un bien Il n y a aucun lien d obligation entre l usufruitier et le nu propri taire chacun disposant d un droit r el distinct et autonome sur le bien Ce droit r el est opposable aux tiers contrairement au droit du locataire purement personnel Le droit duser est un droit temporaire c est un droit viager qui dure tant que vit l usufruitier Au d c s de Pusufruitier le droit duser s teint le droit de propri t est reconstitu dans sa 2 2 pl nitude sur la personne du nu propri taire L usufruit peut porter non seulement sur des biens envisag s dans leur individualit mais encore sur l ensembl
285. ndation Cession de biens immobiliers Vendeur SA SAS SARL P 78 82 86 Acqu reur Association Fondation P 61 74 Op ration N r alisable V rifier l enti re disposition du bien c der e V rifier la propri t du bien e V rifier la possibilit d acqu rir le bien L association d clar e peut acqu rir titre on reux poss der et administrer que le local destin ladministration de Passociation et la r union de ses membres ainsi que les immeubles strictement n cessaires laccomplissement du but qu elle se propose L association RUP ne peut poss der ou acqu rir d autres immeubles que ceux n cessaires au but qu elles se proposent e En cas de bien indivis obtenir le consentement unanime de tous les co indivisaires e D terminer les charges pesant ventuellement sur le bien c der hypoth ques Prix de vente fix librement e Faire toutefois valuer le bien par un professionnel e S assurer que le prix de cession est au moins gal la valeur nette comptable du bien et en cas de financement par emprunt au capital p 173 s Principales restant d conditions de la r alisation Autres conditions V rifier les ventuelles limitations la cession aux financements de l acquisition construction et de travaux ult rieurs S assurer de la transparence de l op ration d lib rations des organes comp tents S assurer du respect du r gime des con
286. ne aide indirecte en application des dispositions pr vues cet gard par le Code g n ral des collectivit s territoriales B La d termination de l immeuble vendu La d termination de la chose vendue est indispensable la vente Sans elle il ne pourrait y avoir d accord sur la chose vendue et ce en application du principe de l article 1129 alin a 1er du Code civil selon lequel il faut que l obligation ait pour objet une chose au moins d termin e quant son esp ce Cela implique une individualisation de l immeuble vendu Dans les ventes d immeubles la chose vendue est presque toujours parfaitement d termin e Mais de m me que la vente de droit commun peut ne porter que sur une chose d terminable dans son esp ce et sa quotit mais non encore individualis e C civ art 1129 al 1er la vente d immeuble peut avoir pour objet une chose seulement d terminable Page 176 Les r gles de la publicit fonci re imposent une identification suffisante de l immeuble La d signation doit tre assez pr cise pour viter toute contestation ult rieure Cette d signation doit d abord r pondre aux exigences du d cret no 55 22 du 4 janvier 1955 art 7 JO 7 janv selon lequel tout acte soumis publicit doit indiquer pour chacun des immeubles qu il concerne sa nature sa situation sa contenance et sa d signation cadastrale Lorsque la vente porte sur des lots de copropri t l acte doit galement pr ciser la
287. ne cession Cass com 8 3 1949 D 1949 p 332 En cons quence l apport doit tre signifi au bailleur moins que celui ci n intervienne l acte d apport r dig chez le notaire Page 200 Ainsi le transfert d un bail commercial intervenu l occasion d un apport partiel d actif non soumis au r gime des scissions sans avoir t signifi au bailleur a t d clar inopposable ce dernier et la soci t b n ficiaire de l apport qualifi e d occupant sans droit ni titre a t expuls e des locaux CA Paris 27 2 1992 RJDA 6 92 n 588 Cette assimilation conduit aussi soumettre l apport du bail au droit de pr emption pr vu l article L 214 1 du Code de l urbanisme Apport d un immeuble L apport d un immeuble en soci t doit faire l objet d une publication la conservation des hypoth ques du lieu de situation de l immeuble Il en est ainsi m me si la soci t est constitu e entre les seuls copropri taires indivis de l immeuble apport La soci t peut opposer au tiers son droit de propri t sur l immeuble d s que la publication est effectu e Pour pouvoir tre publi l acte d apport doit avoir t pass en la forme authentique C civ art 710 1 al 1 issu de la loi 2011 331 du 28 3 2011 L apport en soci t peut faire l objet d un droit de pr emption lorsque l immeuble est situ dans une zone d am nagement diff r ZAD dans un p rim tre provisoire de ZAD ou dans
288. ne part les soci t s d habitations loyer mod r doivent tre agr es par d cision administrative agr ment du ministre charg de la construction et de l habitation apr s avis du conseil d partemental de l habitat et du conseil sup rieur des habitations loyer mod r CCH art R 422 16 d autre part leurs statuts contiennent des clauses conformes aux clauses types approuv es par d cret en Conseil d tat Page 41 B Comp tences L objet des soci t s anonymes HLM d fini par l article L 422 2 du Code de la construction et de l habitation figure en annexe l article R 422 1 du m me code Il r sulte de la lecture de cette clause type devant obligatoirement tre ins r e dans les statuts de la soci t que les activit s ouvertes ces organismes sont limitatives mais nombreuses En effet les soci t s anonymes HLM sont principalement orient es vers la r alisation et la gestion de logements locatifs sociaux avec une comp tence en mati re d accompagnement social Elles ont galement la capacit d am nageur et de lotisseur Elles peuvent galement r aliser par voie de convention une op ration de restructuration urbaine L accession la propri t sociale ne leur est ouverte qu titre compl mentaire C Fonctionnement Actionnariat La loi du 1er ao t 2003 CCH art L 422 2 1 et son d cret d application du 1er juillet 2004 CCH art R 422 2 1 ont r organis l actionnariat de
289. niaires pour le locataire et enfin les conditions du ba l tant excessives CA Paris 20 novembre 1998 16 ch B SCI Eljo c SA AG plus RJDA 2 99 n 187 e les engagements qui ont accord au pr sident du conseil d administration en sa qualit de salari des avantages tr s substantiels concernant sa r mun ration et ses droits futurs la retraite et qui ont entrain des cons quences dommageables pour la soci t CA Versailles 16 f vrier 2007 n 06 39 17 ch Audouze c St KDI RJDA 1 08 n 49 Bull Joly 2007 n 236 note A Couret e la signature d un bail engageant la soci t pour une dur e de ving trois mois sans possibilit de donner un cong anticip ne constitue pas une op ration courante d s lors qu une telle convention n entre pas dans l activit habituelle de la soci t telle qu elle rel ve de son objet social CA Agen 3 avril 2007 n 06 332 ch civ Ponomareff c SARL Airship Management Services Europe AMSE RJDA 4 08 n 432 Dr soci t s 2007 comm n 198 C est dans les groupes de soci t s que se concentrent les difficult s relatives aux conventions courantes En effet d une part ces conventions sont tr s nombreuses et diverses conventions de tr sorerie locations diverses fourniture de prestations informatiques ou juridiques mise disposition de personnel etc D autre part les prestations au sein d un groupe destin es favoriser les int r ts de celui ci peuvent donn
290. nistratives par le Notaire J e Signature de Pacte authentique J 2 mois au plus tard Accomplissement des formalit s de publicit pour opposabilit Publication la conservation des hypoth ques Page 136 2 1 2 La fusion 2 1 2 1 Entre associations ou fondations Absorbante Absorb e Association Fondation P 61 74 Op ration r alisable Principales observations Association Fondation P 61 74 Principe e Sur le plan juridique la fusion entre associations ainsi que la fusion entre fondations est possible bien que r gie par aucun texte l association fondation absorb e op rera la d volution de son patrimoine l association fondation absorbante Proc dure e L op ration de fusion peut tre pr vue dans les statuts e d faut il est possible de se r f rer pour l essentiel la proc dure applicable aux fusions des soci t s e En cas de fusion absorption de fondations le m me d cret approuve la dissolution de la fondation absorb e abroge le d cret Payant reconnue d utilit publique approuve le transfert de ses biens la fondation absorbante et la modification de cette derni re e Non soumis au droit de pr emption d une collectivit locale le droit de pr emption est r serv par le Code de l urbanisme aux actes faisant l objet d une contrepartie financi re ou en nature e S agissant des associatio
291. niverselle de patrimoine si entre deux assujettis redevables de la TVA Art 257 bis CGT Droits d enregistrement Application du droit fixe de 375 TPF due 0 715 sur les immeubles transf r s P 196 Calendrier de r alisation des op rations e V rifications des dispositions statutaires e Evaluation des biens apport s e R daction du projet de fusion J e Approbation du projet de fusion par les organes de d lib rations dans les conditions requises par les statuts d faut l unanimit des soci taires e Transmission de lacte d approbation de lPop ration au Pr fet pour autorisation pour les associations ou fondations reconnues d utilit publique si constitution d hypoth ques changes ali nations d immeubles n cessaires au but poursuivi J e Signature du projet de fusion par devant notaire si transfert de droits r els immobiliers ou de biens immobiliers Accomplissement des formalit s de publicit pour opposabilit D claration aupr s des administrations fiscales et des organismes sociaux J 2 mois au plus Publication la conservation des hypoth ques tard J 3 mois au plus Pour toutes les associations tard e D claration modificative aupr s de la pr fecture du d partement dans lequel elle a son si ge social art 5 Loi 1901 e Inscription sur le registre sp cial Page 138 2 1 2 2 Entre une association ou fondation et un organisme HLM
292. nnaires disposent d un total de voix repr sentant dix fois le nombre des actions de la soci t de sorte que chaque actionnaire puisse disposer d au moins une voix une r partition des voix entre les actionnaires Tableau r capitulatif R gles de r partition des pouvoirs A p R partition des Droits de vote l Assembl e G n rale P D tention du capital non proportionnels au capital d tenu si ges au CA ou CS Cat gorie 1 Actionnaire s de R f rence 50 des actions plus une Les collectivit s locales ne peuvent d tenir des 2 3 Les OPH doivent d tenir au moins 50 principe d interdiction de participer au capital d une soci t majorit priv e Au moins 50 plus 1 voix et au plus les 2 3 moins 1 voix avec les actionnaires de la 4 me cat gorie Les droits de vote sont plafonn s au de capital d tenu Si plusieurs actionnaires ils s expriment d une seule voix PAG dans le cadre d un pacte sign entre les actionnaires de r f rence Libre Cat gorie 2 Collectivit s 1 action au moins Ensemble es 3 si ges au plus territoriales non Au moins 10 des voix et au deux actionnaires de plus 40 moins une voix cat gories r f rence doivent Cat gorie 3 3 actions au moins totaliser 3 si ges PAG Repr sentants lus Au moins 10 des voix et au 1 3 1 voix comme par plus 40 moins une voix au CA le
293. ns aspects du r gime juridique du relative la fixation du montant du canon BEA en principe calqu sur celui du BE emphyt otique qui est traditionnellement de droit priv modeste voire symbolique La modicit de loyer a pour contrepartie des charges plus La cession est soumise l agr ment de lourdes la collectivit territoriale Sp cificit s Droits et obligations L hypoth que si elle demeure e Le bailleur Il per oit la redevance et devient propri taire des am liorations constructions l issue du bail Si lemphyt ote r alise des constructions ou des am liorations il en profite la fin du bail sans avoir verser d indemnit au locataire sortant rien n interdit cependant de pr voir que le bailleur recevra les constructions et am liorations r alis es par l emphyt ote charge de verser celui ci une indemnit Le bailleur peut galement vendre les droits qu il tient du bail emphyt otique envisageable est limit e la garantie des emprunts finan ant la r alisation ou l am lioration des ouvrages situ s sur le bien lou et le contrat constitutif de la s ret doit tre approuv e par la collectivit territoriale peine de nullit Page 162 Sp cificit s suite e lemphyt ote Il peut donner bail les immeubles qu il difie Il peut galement sous louer les immeubles qu il a pris bail emphyt otique
294. ns ce sens R p Lauriol AN 26 juillet 1975 p 5429 n 20677 Information du commissaire aux comptes Le pr sident du conseil d administration ou du conseil de surveillance avise les commissaires aux comptes des conventions et engagements autoris es dans le d lai d un mois compter de leur conclusion De m me lorsque l ex cution de conventions et engagements conclus et autoris s au cours d exercices ant rieurs a t poursuivie au cours du dernier exercice les commissaires aux comptes sont inform s de cette situation dans le d lai d un mois compter de la cl ture de l exercice C com art R 225 30 al 2 et art R 225 57 al 2 pour les SA Rapport sp cial Les commissaires aux comptes pr sentent sur les conventions intervenues un rapport sp cial l assembl e g n rale des actionnaires qui statue sur ce rapport C com art L 225 40 al 2 pour les SA classiques L 225 88 al 3 pour les SA directoire Le rapport sur les conventions r glement es pr sent par le commissaire aux comptes l assembl e doit contenir les mentions suivantes C com art R 225 31 pour les SA classiques et R 225 58 pour les SA directoire e num ration des conventions et engagements soumis l approbation de l assembl e g n rale e nom des dirigeants int ress s ces conventions Page 103 e d signation du ou des actionnaires int ress s disposant d une fraction des droits de vote sup rieure 10 e
295. ns et fondations RUP e D cisions concernant la constitution d hypoth ques les changes et ali nations d immeubles n cessaires au but poursuivi doivent faire objet d un vote en conseil d administration et tre approuv es par assembl e g n rale de l association RUP statuts types association RUP art 10 ou de la fondation RUP e Pacte d approbation des organes comp tents n est valable qu apr s autorisation donn e par arr t du Pr fet du d partement dans lequel est situ le si ge de l association statuts types association RUP art 11 al 2 ou de la fondation RUP e S agissant des associations d clar es e Elles peuvent librement ali ner les immeubles qui ne plus n cessaires leur administration la r union de leurs membres ou Paccomplissement de leur objet e Elles peuvent galement librement hypoth quer leurs immeubles ou en conc der l usufruit e Pour toutes les associations e D claration modificative dans les trois mois la Pr fecture pour toutes les associations e Mention sur le registre sp cial P 191 s Page 137 Effets e Transmission universelle du patrimoine de l absorb e l absorbante e Dissolution sans liquidation de l absorb e e Membres de l absorb e deviennent membres de lPabsorbante sauf d mission R gime fiscal Imp t sur les soci t s Exon ration des plus values de fusion TVA R gime de dispense de TVA pr vue en cas de transmission u
296. ns le cadre du grand chantier 2008 2012 d cid par le Premier ministre humaniser les centres d h bergement qu ils soient d urgence de stabilisation ou d insertion Sous l gide de la d l gation interminist rielle Ph bergement et l acc s au logement DIHAL dirig e par le Pr fet Alain REGNIER les op rations d humanisation b n ficient selon les orientations donn es par la circulaire du 5 mars 2009 de financements destin s la r habilitation et l am lioration des centres d h bergement existants gr ce aux cr dits mis en place Anah la production des places d h bergement n cessaires au desserrement des structures collectives qui ne disposaient que de chambres plusieurs places ce desserrement pouvant se faire dans des b timents soit neufs soit acquis et am lior s Cette humanisation vise offrir des conditions d accueil dignes similaires celles des logements foyers via Papplication des m mes normes Les op rations propos es au financement sont pr vues par les plans d partementaux d accueil d h bergement et d insertion PDAHI qui sont depuis la loi du 25 mars 2009 inclus dans les plans d partementaux d action pour le logement des personnes d favoris es PDALPD ce afin de garantir la coh rence des actions visant le logement et l h bergement de ces personnes La seconde r forme vise professionnaliser la ma trise d ouvrage d insertion MOT c est
297. ns r guli res 1 3 3 3 2 Des conventions irr guli res 1 3 4 LES CONVENTIONS LIBRES 1 3 4 1 1 3 4 2 La notion d op ration courante conclue des conditions normales 1 3 4 1 1 Propos liminaires 1 3 4 1 2 Notion d op ration courante Quelques cas d application 1 3 5 LE CAS DES ORGANISMES HLM 1 3 5 1 1 3 5 2 Propos liminaires Articles du Code de la Construction et de l Habitation 2 CHAPITRE 2 LES OPERATIONS DE RESTRUCTURATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER 2 1 LES FICHES DE SYNTHESE 2 1 1 LA CESSION DE BIENS IMMOBILIERS 2 1 1 1 2 1 1 2 2 1 1 3 2 1 1 4 2 1 1 5 2 1 1 6 2 1 1 7 2 1 1 8 D une association ou fondation un organisme HLM D une association ou fondation une association ou fondation D une association ou fondation une soci t d conomie mixte 93 94 94 94 94 95 96 96 96 100 100 107 107 108 111 111 111 112 112 114 114 115 116 116 117 117 120 122 D une association ou fondation une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou soci t ou soci t responsabilit limit e D une association ou fondation une Union d Economie Sociale 125 127 D une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou soci t responsabilit limit e un organisme HLM 129 D une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou soci t responsabilit limit e une association ou fondation 131 D une soc
298. nseil d Etat Capital social N ant cf Annexe Association minimum Objet Int r t g n ral au niveau national f Absence d actionnariat Actionnariat 200 membres minimum Organes de gestion et dadministration Prise de d cisions M me r gles que les associations simplement d clar es sauf certaines sp cificit s Assembl e g n rale et organes de direction obligatoires AG au moins 1 fois an et AGE convoqu e pour toute modification des statuts il en est de m me en cas de dissolution de lassociation Modifications statutaires importantes notifi es Padministration pour autorisation Le CA peut tre compos de salari s condition qu ils maient pas de r les pr pond rants Les pouvoirs du conseil sont limit s et le pr sident ne peut cumuler les fonctions de directeur g n ral Particularit s Conditions d obtention tr s strictes 200 membres minimum Existence gt 3 ans Budget Annuel gt 48 000 Equilibre budg taire sur les 3 derniers exercices Statuts conformes au mod le approuv par le Conseil d tat Intervention sur le plan national Habilitation recevoir des dons et des legs m me en nue propri t Tenue d un registre sp cial O G O R gime comptable et financier Plan comptable sp cifique March s NA sauf pour les associations reconnues d utilit publique agr es ma trise d ouvrage qui sont soumises l ordonn
299. nt la forme d nomination le si ge social des soci t s participantes les motifs but et conditions la date d effet la d signation et l valuation du passif transmis le rapport change Il doit tre sign par le repr sentant de chacune des entit s parties l op ration Une fois tabli et sign le projet doit tre d pos au greffe et fait l objet d un avis dans un journal d annonces l gales du d partement du si ge social par chacune des soci t s participantes art L236 6 al 2 et R 236 2 al 2s du Code de commerce B R alisation des op rations Lorsque la fusion est r alis e entre des soci t s par actions ou des SARL un ou plusieurs Commissaires la fusion doivent tre d sign s A cet effet les dirigeants des soci t s participantes doivent demander au pr sident du tribunal de commerce statuant sur requ te conjointe la d signation d un commissaire la fusion Celui ci doit v rifier que les valeurs attribu es aux actions ou parts des soci t s sont pertinentes et que le rapport d change des droits sociaux est quitable En cas d apport en nature ils doivent appr cier sous leur responsabilit la valeur de ces apports ce titre il tablit deux rapports lun sur les modalit s de la fusion l autre sur la valeur des apports en nature et les avantages particuliers Page 193 Ces rapports doivent tre mis la disposition des associ s un mois avant la date de la d cision co
300. nte d un immeuble indivis La vente d un bien immobilier d tenu en indivision est tout fait possible toutefois selon l article 815 3 du Code civil les actes de dispositions relatifs aux biens indivis requi rent le consentement unanime de tous les indivisaites Ali nabilit de l immeuble L immeuble doit exister la date de r alisation de la vente La vente de biens ou de droits qui n existeraient pas lors de la vente n auraient jamais exist et ne seraient pas susceptibles d exister dans l avenir serait nulle de nullit absolue l obligation de l acqu reur serait sans cause celle du vendeur sans objet La vente peut cependant porter sur une chose future C civ art 1130 al 1er comme par exemple les ventes d immeubles En revanche selon l article 1601 alin a 1er du Code civil si au moment de la vente la chose vendue tait p rie en totalit la vente serait nulle Les ali nations immobili res des collectivit s locales en particulier des communes portant sur des biens de leur domaine priv sont soumises une proc dure particuli re depuis la loi n 95 127 du 8 f vrier 1995 JO 9 f vr comportant notamment l obligation de consulter le service des domaines avant toute d cision de vendre CGCT art L 2241 1 al 3 La vente de tels biens un prix tr s inf rieur l estimation du service des domaines est alors en principe ill gale si la collectivit n entend pas consentir l acqu reur u
301. ntre un administrateur ou l une des personnes assurant un r le de mandataire social Il faut donc savoir ce que recouvre cette notion En droit des soci t s c est l tendue et la nature des pouvoirs qui caract risent le r le du mandataire social En droit des associations les mandataires sociaux seraient donc les personnes qui disposent en application des statuts de larges pouvoirs pour administrer g rer et repr senter l association En pratique il s agit du pr sident vice pr sident secr taire g n ral du tr sorier et des autres membres qui constituent l organe coll gial de d cision d sign par l assembl e des membres Il faut galement traiter la question du dirigeant de fait C est une personne qui sans avoir t r guli rement d sign e en qualit de dirigeant de droit se distingue par une activit positive dans la direction et la gestion de l association en toute souverainet et ind pendance pour influer sur celle ci de mani re d terminante La notion de personnes assurant un r le de mandataire social peut tout fait englober le dirigeant de fait Il faut donc appr cier l tendue des pouvoirs d administration et de direction confi s et r ellement exerc s La question est de savoir si un directeur salari peut tre consid r comme mandataire de l association Le directeur salari peut avoir de nombreuses attributions Pour viter la qualification de mandataire social le r le du directeu
302. ocation qui ne peut tre un contrat HLM Si tel n est pas le cas le preneur doit les reloger L article L 252 4 du CCH nonce que six mois avant la date d expiration du bail le bailleur peut proposer aux occupants un contrat de location prenant effet cette date d faut le preneur est tenu d offrir aux occupants un logement correspondant leurs besoins et leurs possibilit s Si cette proposition de location ou de relogement est refus e il faudrait consid rer qu il perd tout droit d occupation devant alors restituer l immeuble libre de toute occupation et location R gime fiscal EN COURS DE BAIL Imp t sur les soci t s Bailleur Les loyers sont en principe imposables l imp t sur les soci t s au taux de droit commun sous r serve du statut sp cifique du bailleur au regard de Pimp t sur les soci t s Preneur Les loyers sont d ductibles de m me que les travaux d entretien courant et de r paration dans les conditions de droit commun Les travaux d am lioration de r habilitation sont immobilis s et amortis sur la dur e normale d utilisation de chaque l ment ou sur la dur e du bail si celle ci est plus courte TVA La location de l immeuble destin tre lou pour un usage d habitation est en principe exon r e de TVA Droits d enregistrement Le bail est soumis la taxe de publicit fonci re 0 715 sauf exon ration due une d lib ration du c
303. ociations peuvent vendre les biens immobiliers leur appartenant et cela peut parfois m me tre obligatoire lorsque ceux ci ne remplissent plus les conditions d affectations impos es aux associations Lorsqu une association a besoin de recourir un emprunt pour financer ses investissements elle peut tre amen e hypoth quer certains de ses immeubles Une autorisation sp ciale sera n cessaire pour les associations reconnues d utilit publique La constitution de l hypoth que devra se faire par acte notari et la procuration sous seing priv n tant pas possible contrairement aux soci t s la d lib ration devra galement tre authentique 1 2 2 2 2 Le r gime fiscal Les associations ne r alisant pas d op rations lucratives ne sont soumises l imp t sur les soci t s qu a raison des revenus tir s de la gestion de leur patrimoine Op rations lucratives Les crit res pris en compte par l administration fiscale pour appr cier le caract re lucratif sont les suivants La gestion de l association est elle d sint ress e C est le cas si l activit des dirigeants est exerc e titre b n vole Dans le cas contraire l association peut tre imposable Si la gestion est d sint ress e l association concurrence t elle le secteur commercial Lorsque ce n est pas le cas l association n est pas imposable Si elle concurrence le secteur commercial l association exerce t elle son activit sel
304. ode civil En effet le pr t usage ou commodat correspond mieux que le bail aux caract ristiques des associations Une association peut galement profiter de l usufruit d un logement accord par convention pour une dur e minimale de 15 ans C C H art 253 1 et maximale de 30 ans C civ Art 619 Occupation privative d un immeuble d une personne publique Les modalit s de mise disposition d une association d un immeuble appartenant l Etat aux collectivit s territoriales ou leurs groupements ainsi qu aux tablissements publics varient selon que ce bien rel ve du domaine public immeuble ayant fait l objet d un am nagement indispensable une mission de service public ou du domaine priv de ces personnes tout autre immeuble et notamment celui d usage de bureau Page 70 Les immeubles appartenant au domaine public c est dire qui ont fait l objet d un am nagement indispensable une mission de service public font l objet d un encadrement juridique L occupation privative n cessite une autorisation pr fet Pr sident du Conseil R gional Pr sident du Conseil G n ral Maire selon la collectivit concern e et le versement d une redevance la convention d amodiation est strictement personnelle et pr sente un caract re pr caire et r vocable La gestion des immeubles du domaine priv de ces organismes est libre B 3 Ali nation des biens immobiliers Les ass
305. oin ou bien encore la cession d actif immobilier fait une autre soci t d s lors que celle ci s accompagne du paiement du passif social du remboursement des apports aux actionnaires et est suivie de l attribution par l assembl e ordinaire du surplus d actif lorsque ce dernier existe A Structures juridiques pouvant participer aux op rations de fusion et de scission Bien que les op rations de fusion et de scissions r alis es par les soci t s commerciales soient les seules faire l objet actuellement d une r glementation d ensemble d finie par les articles L 236 1 et suivants du Code de Commerce la possibilit de fusionner ou de se scinder est n anmoins largement tendue Il ressort en effet des dispositions g n rales de l article 1844 4 du Code Civil que cette possibilit appartient toutes les soci t s civiles ou commerciales d s lors que celles ci poss dent la personnalit morale Par ailleurs la fusion ou la scission peuvent tre r alis es entre soci t s de formes diff rentes Toutefois la port e de cette r gle doit tre pr cis e le statut sp cifique de certains groupements soci taires s opposant parfois cette ventualit tel est le cas notamment des soci t s coop ratives dans ce cas la fusion ou la scission ne sont juridiquement praticables qu la condition qu elles se r alisent au profit de cette cat gorie de soci t article 25 de la loi n 47 1775 du 10 septembre 1947 qui
306. ollectivit des associ s sur rapport pr alable du g rant ou s il en existe un du commissaire aux comptes La proc dure est alors la suivante Proc dure Information du commissaire aux comptes Lorsqu il existe un commissaire aux comptes le g rant l avise des conventions intervenues dans le d lai d un mois compter de leur conclusion C com art R 223 16 al 1 ex D cret 67 236 du 23 mars 1967 art 34 al 1 Page 100 Lorsque l ex cution de conventions conclues au cours d exercices ant rieurs a t poursuivie au cours du dernier exercice le commissaire aux comptes est galement inform dans le d lai d un mois compter de la cl ture de l exercice C com art R 223 16 Rapport sp cial Le g rant ou s il en existe un le commissaire aux comptes pr sente l assembl e des associ s un rapport sur les conventions soumises la proc dure des conventions r glement es intervenues ou qui se sont poursuivies au couts de l exercice C com art L 223 19 al 1 Ce rapport ne doit pas tre une partie du rapport g n ral mais doit constituer un rapport sp cial sur lequel l assembl e g n rale met un vote particulier CA Paris 3 juillet 1976 4 ch Martignene c SARL MSA France Rev soci t s 1977 p 465 note D Schmidt R p Lebas AN 3 avril 1969 p 869 n 4274 Le rapport sur les conventions r glement es pr sent par le g rant ou le commissaire aux comptes l assembl e doit contenir le
307. omp tence dans le domaine du logement et le caract re d sint ress de la gestion de ses dirigeants Les organismes agr s pour leur activit de maitrise d ouvrage en tant que preneur de bail r habilitation peuvent b n ficier des concours de la Caisse de garantie du logement locatif social dans les conditions pr vues l article L 452 1du Code de la construction et de l habitation Page 217 Le retrait de l agr ment peut tre prononc en cas d irr gularit s ou de fautes graves de gestion commises par l organisme agr exer ant des activit s de ma trise d ouvrage ou en cas de carence de son conseil d administration de son directoire ou de son conseil de surveillance Le retrait est prononc apr s avoir mis les dirigeants de l organisme en mesure de pr senter leurs observations CCH art L 365 6 L adjonction des collectivit s territoriales la liste des personnes morales habilit es conclure un bail r habilitation telle qu elle tait pr vue initialement dans le projet de loi est intervenue l initiative du Gouvernement qui a jug opportun de donner aux collectivit s locales la capacit d user de cette nouvelle facult juridique Cette num ration des preneurs potentiels doit tre consid r e comme strictement limitative Loyer ou prix Les dispositions du Code de la construction et de l habitation ne contiennent aucune disposition relative au loyer de ce bail Sa d termination et sa fixati
308. on Cass 3e civ 2 juill 2008 n 07 16 071 Cela n exclut pas la possibilit pour les parties de proroger express ment le bail son expiration Obligations du preneur Obligation de construire Le preneur s engage difier des construction sur le terrain lou Le bail emphyt otique autorise la construction sans y obliger le bail ordinaire peut l autoriser mais non y obliger du moins un bail obligeant le preneur construire s il a une dur e d au moins dix huit ans serait il notre avis un bail construction avec tous les caract res sp cifiques de celui ci La r alisation de constructions par le preneur tant obligatoire le bail ne comportant pas l engagement titre principal d difier des constructions mais conf rant seulement au preneur la facult de le faire n est pas un bail construction La loi parlant de construction sans autres pr cisions le bail construction peut tre conclu pour la r alisation de toutes sortes d immeubles habitation professionnel commercial industriel culturel rural Le preneur d un bail construction a qualit pour demander une autorisation d urbanisme CAA Marseille 20 nov 2009 n 07MA03601 d s lors que les travaux entrent dans le champ des constructions pr vues au contrat CAA Paris 17 janv 2002 Constr urb 2003 comm 53 Il dispose en effet d un titre habilitant construire au sens de la r glementation des autorisations d urbanisme et n
309. on des modalit s de gestion similaires celles des entreprises commerciales Pour appr cier cela les services fiscaux doivent tudier par ordre d importance le produit propos par l association le public vis les prix qu elle pratique et la publicit qu elle effectue r gle des 4 P L examen de ces indices permet de v rifier si l association cherche se placer sur le march comme n importe quelle autre entreprise Les associations sans but lucratif dont les recettes commerciales accessoires n exc dent pas 60 000 euros par an sont exon r es d imp ts commerciaux imp t sur les soci t s contribution conomique territoriale et TVA Au del la r alisation d op rations lucratives accessoires peut remettre en cause le caract re non lucratif de l association Pour viter une requalification l association peut soit scinder ses activit s en deux secteurs soit filialiser son activit lucrative dans une structure commerciale Page 71 Op rations non lucratives Les organismes sans but lucratif ne sont pas redevables de l imp t sur les soci t s de droit commun Ils ne sont redevables que de l IS aux taux r duits de 24 15 ou 10 sur leurs seuls revenus patrimoniaux revenus fonciers b n fices agricoles et revenus de capitaux mobiliers 1 2 2 2 3 Les modalit s de contr le Les associations sont soumises au contr le qu exercent leurs adh rents soit directement soit le cas ch ant via
310. on sont laiss es la discr tion et la volont des parties qui tiendront compte bien entendu pour d terminer et fixer le prix ou loyer du bail de l tat initial de l immeuble qui en est l objet de l importance des travaux d am lioration mis contractuellement la charge du preneur de la dur e du bail r habilitation des avantages respectifs qu en retireront bailleur immeuble remis en tat et am lior par l ex cution des travaux et preneur encaissement durant le bail r habilitation des redevances acquitt es par les occupants etc Formalit s Le bail r habilitation doit n cessairement tre publi au fichier immobilier m me si sa dur e est effectivement limit e douze ann es Il s ensuit qu il doit toujours faire l objet d un acte authentique qui peut prendre la forme soit d un acte notari soit d un acte administratif lorsque le preneur est une collectivit territoriale ou un office de PHabitat Circ n 91 23 28 janv 1991 Dans les conditions pr vues par l article 1594 j du Code g n ral des imp ts les baux r habilitation sign s depuis le 1er juin 2007 dans les d partements suivants sont exon r s de taxe de publicit fonci re Aisne Calvados Charente Maritime Doubs Haute Garonne Landes Haute Loire Loire Atlantique Lot et Garonne Oise Pas de Calais Haut Rhin Sa ne et Loire Sarthe Var Yonne Essonne et Hauts de Seine Cette liste est inchang e en 2009 C Dro
311. ons consid r que l apporteuse n exer ait aucune activit lucrative Exon ration de la plus value d apport TVA Op ration transparente art 257 Bis CGT si porte sur un ou plusieurs immeubles lou s Droits d enregistrement Droit fixe de 375 y compris lorsque l apport ne porte que sur un immeuble appr ciation large de la notion de branche compl te d activit P 203 Calendrier de r alisation des op rations e V rifications des dispositions statutaires e Evaluation des biens apport s e R daction du projet d apport e Approbation du projet d apport par les organes de d lib rations dans les conditions requises par les statuts d faut l unanimit le m me jour des soci taires e Transmission de l acte d approbation de lPop ration au Pr fet pour autorisation pour les associations ou fondations reconnues d utilit publique si constitution d hypoth ques changes ali nations d immeubles n cessaires au but poursuivi J e Signature du projet d apport par devant le m me jour notaire si transfert de droits r els immobiliers ou de biens immobiliers Accomplissement des formalit s de publicit pour opposabilit D claration aupr s des administrations fiscales et des organismes sociaux J 2 mois au plus Publication la conservation des hypoth ques tard Pour toutes les associations e D claration modificative aupr s de la pr fecture du d parte
312. onseil g n ral Les loyers peuvent tre assujettis la contribution sur les revenus locatifs personnes morales AU TERME DU BAIL Imp t sur les soci t s Bailleur L accroissement de la valeur de l immeuble r sultant des travaux effectu s par le preneur et sans indemnit constitue un b n fice imposable de Pexercice au cours duquel le bailleur retrouve la disposition de son immeuble selon la jurisprudence du Conseil d Etat 16 11 1981 n 16111 La doctrine administrative consid re face un contrat de bail avec une obligation de faire des travaux que ceux ci constituent un suppl ment de loyers imposables au fur et mesure de l ex cution des travaux DB 4 A 242 Preneur Le transfert sans indemnit des travaux immobilis s constitue une perte d ductible correspondant la valeur r siduelle cas des amortissements sur une dur e sup rieure celle du contrat de bail P 224 Page 166 2 1 6 Le bail construction pages 225 230 Bail construction Convention par laquelle le preneur s engage titre principal difier des D finition constructions sur le terrain du bailleur et les conserver en bon tat d entretien P 225 pendant toute la dur e du bail article L 251 1 L 251 9 du CCH Dispositions l gislatives et Art L 251 1 L 251 9 et R 251 1 R 251 3 du CCH r glementaires Nature du droit Le bail construction conf re au preneur un droit r el sur
313. ont la date d expiration est identique celle de ce bail CCH art L 252 3 Page 216 Par suite les parties devront cet gard pr voir l insertion au contrat de bail de dispositions destin es assurer le respect de cette exigence l gale La circulaire n 91 23 du 28 janvier 1991 recommande pour sa part l insertion cet effet d une condition suspensive dans le contrat et un d lai pour que le preneur r alise cette condition Les parties Le bailleur Suivant le dernier alin a de l article L 252 1 du Code de la construction et de l habitation le bail r habilitation est consenti par ceux qui ont le droit d ali ner et dans les m mes conditions et formes que l ali nation Par suite le bailleur doit tre propri taire de l immeuble et il appartient au r dacteur de l acte authentique de bail r habilitation de veiller lever toutes les difficult s r sultant des indivisions ou autres droits r els notamment l usufruit qui pourraient se pr senter Si l immeuble objet du bail r habilitation est grev d une hypoth que ou autre droit r el les dispositions utiles devront tre prises obtention d une mainlev e ou de l accord du titulaire de l hypoth que Ainsi comme dans le bail construction V CCH art L 251 1 al 2 la capacit de consentir un bail r habilitation est celle des actes de disposition Cette r gle se comprend parfaitement tant donn le droit r el immobilier que ce con
314. ont utilis es la SARL et la SA 65 des droits de vote sont r serv s des organisations de Economie sociale associations coop ratives mutuelles les 35 restants sont ouverts toutes autres personnes physiques ou morales publiques ou priv es Page 89 B Fonctionnement Les statuts des Unions d Economie sociale peuvent attribuer chaque associ un nombre de voix au P q s plus proportionnel l effectif de ses membres ou l importance des affaires qu il traite avec l Union C Agr ment Certaines entreprises sociales quels que soient leurs statuts peuvent tre agr es et ou conventionn es par PEtat et ainsi b n ficier d aides sp cifiques aides aux postes avantages fiscaux financements particuliers Les principaux agr ments et conventionnements en mati re d conomie sociale et solidaire sont conventionnement entreprise d insertion et entreprise de travail temporaire d insertion __ conventionnement association d utilit sociale __ conventionnement chantier d insertion ou chantier conventionnement entreprise adapt e atelier prot g conventionnement association interm diaire agr ment sp cifique aux entreprises de services aux personnes L agr ment entreprise solidaire L article 19 de la loi sur l pargne salariale du 19 f vrier 2001 r git le label entreprise solidaire d fini par les structures qui ne sont pas cot es sur les
315. ontant lib r au jour de la cr ation de 18 500 euros minimum Les apports en industrie sont exclus La responsabilit des actionnaires est limit e aux apports Fonctionnement Les pouvoirs des actionnaires du conseil dadministration du conseil de surveillance du directoire du pr sident ou du directeur g n ral sont d termin s par la loi et les statuts Administration La SA peut tre organis e selon deux modes le mode moniste SA dot e d un conseil d administration le mode dualiste SA dot e d un directoire et conseil de surveillance SA Conseil d administration Dans une SA conseil d administration la direction se d compose ainsi Le conseil d administration le pr sident du conseil d administration et le directeur g n ral Dans cette forme le pouvoir est partag entre le conseil d administration et la direction g n rale Le conseil d administration est un organe coll gial ce qui signifie que pris individuellement les administrateurs ne d tiennent aucun pouvoir Le conseil d administration est compos d administrateurs qui peuvent tre des personnes physiques ou morales Le conseil d administration est compos de 3 18 membres Il convient galement de pr ciser que dans le cas o il existe des administrateurs salari s ceux ci ne sont pas pris en compte pour d terminer si le nombre d administrateur respecte les limites fix es par la loi Page 78 Depuis la LME
316. op ration Le plan de situation le plan et l tat parcellaire des immeubles b tis ou non b tis Les mentions de la superficie r elle Les noms et adresses connues des propri taires L avis est formul dans le d lai d un mois compter de la r ception de la demande Apr s ce d lai d un mois la r alisation de l op ration peut tre effectu e Si cet avis doit tre obligatoirement demand il ne s impose pas juridiquement l acqu reur L organe d lib rant est juste tenu de d lib rer Cette disposition est importante puisque si une simple obligation de d lib rer est pr vue en cas de d passement ventuel cela d montre de facto que l avis des Domaines ne s impose pas La sanction de l obligation de d lib rer au vu de l avis mis par le service des domaines r side dans le seul exercice du contr le de l galit des actes incombant au pr fet De fait la d lib ration de l organe devra tre motiv e pour expliquer les raisons pour lesquelles l avis consultatif de domaines n a pas t suivi Page 56 L organe devant d lib rer au vu de l avis n est pas sp cifi par les textes Il convient donc de se r f rer au droit des soci t s et la r partition statutaire des pouvoirs Le Conseil d administration est investi des pouvoirs correspondant aux trois pr rogatives suivantes La d termination des orientations Le r glement des questions int ressant la bonne marche et les affaires de l
317. ormation de plein droit des OPHLM et OPAC existant la date de l ordonnance du 1er f vrier 2007 e soit ils sont cr s la demande d une collectivit territoriale ou d un tablissement public de rattachement Les OPH peuvent tre rattach s e un EPCI comp tent en mati re d habitat e un d partement e une commune d s lors qu elle n est pas membre d un EPCI comp tent en mati re d habitat B Comp tences L activit des OPH s exerce sur le territoire de la r gion o se trouve leur collectivit ou leur tablissement public de rattachement Ils sont autoris s intervenir sur le territoire de d partements limitrophes cette r gion apr s accord de la commune d implantation de l op ration CCH art L 421 5 La comp tence des OPH est quant son objet d finie par les articles L 421 1 L 421 4 du Code de la construction et de l habitation Elle porte sur l am nagement foncier la construction la r novation l acquisition et la gestion d immeubles ou de logements ainsi que sur des services compl mentaires ces activit s Ils contribuent directement la production de logements sociaux en tant que constructeurs ou gestionnaires de logements locatifs aid s ou conventionn s d immeubles destin s l accession sociale la propri t ou encore de r sidences h teli res vocation sociale Page 35 La mission d int r t g n ral qui leur est confi e consiste en e la r
318. ortants par exemple contrats exc dant un certain montant Lorsque tous les associ s sont int ress s par une convention la circonstance doit tre explicit e dans le rapport sp cial du g rant ou du commissaire aux comptes justifiant l impossibilit de vote l assembl e qui prendra acte de cette impossibilit de voter Les associ s doivent mettre un vote particulier sur ces conventions tant observ que m me si la convention r glement e a une incidence sur les comptes sociaux l approbation de ces comptes ne saurait tre consid r e comme valant approbation de ladite convention CA Paris 3 juillet 1976 Rev soci t s 1977 p 465 note Schmidt b Soci t s par actions SA dans le cadre du pr sent guide Le contr le des conventions soumises la proc dure des conventions r glement es s effectue en cinq phases e information du conseil sur la convention envisag e e autorisation pr alable du conseil e information du commissaire aux comptes e tablissement d un rapport sp cial par le commissaire aux comptes e vote de l assembl e g n rale des actionnaires au vu de ce rapport sp cial Page 102 Information du conseil La personne int ress e est tenue d informer le conseil d administration ou le conseil de surveillance d s qu elle a connaissance d une convention laquelle s applique la proc dure des conventions r glement es C com art L 225 40 al 1 pour les SA classiques L 225 88 al
319. otamment de l article R 423 1 du Code de l urbanisme Le preneur qui ne r alise pas les travaux pr vus dans le bail encourt la r solution du contrat ses torts Paiement du loyer Le bail construction ne peut se concevoir sans loyer L article L 251 5 du Code de la construction et de l habitation autorise le contrat stipuler un loyer payable par la remise d immeubles ou fractions de ou de titres de soci t s d attribution Ce peut tre en tout ou partie la libert des parties est cet gard totale Il est possible d faut de toute indication dans la loi de donner titre de loyer un ou plusieurs lots d pendant de l immeuble construit par le preneur ce qui engendrera en g n ral une copropri t entre les deux parties avec cette particularit que les tanti mes du droit de preneur attach s aux lots remis au bailleur trouveront chez celui ci leur compl ment en droit de bailleur ce qui devrait entra ner en principe l extinction pro parte du bail par confusion Le loyer peut galement consister en la remise des constructions en fin de bail Il b n ficie alors sous certaines conditions d un r gime fiscal favorable CGI art 33 bis et 33 ter Si un loyer en nature a ainsi t pr vu il est normal que le bailleur oriente la recherche de ses garanties sur le bon ach vement des immeubles convenus plut t que sur les garanties assortissant en g n ral le paiement des loyers cautions etc
320. our le r gime fiscal de faveur des fusions art 210 CGT TVA R gime de dispense de TVA pr vue en cas de transmission universelle de patrimoine si entre deux assujettis redevables de la TVA Art 257 bis CGT Droits d enregistrement Droit fixe de 375 ou 500 selon que le capital de Pabsorbante apr s fusion est inf rieur ou sup rieur 225 000 2 2 1 3 L apport 2 2 1 3 1 Le r gime juridique 2 2 1 8 1 1 L apport partiel d actifs A Pr sentation de l apport partiel d actif Le Code de Commerce ne donne aucune d finition de l apport partiel d actif La doctrine le d finit comme l op ration consistant pour une soci t faire apport une autre soci t nouvelle ou existante d une partie de ses l ments d actif et recevoir en contrepartie des actions ou des parts de la soci t b n ficiaire en effet la structure qui re oit l apport va devoir r mun rer lapporteur et cette r mun ration se fera au moyen d actions nouvelles mises dans le cadre d une augmentation de son capital augmentation de capital dite par apport en nature Page 196 L apport partiel d actif permet notamment de filialiser une ou plusieurs branches d activit de l entreprise et de leur donner une existence juridique autonome Il est aussi un moyen de concentration des entreprises par exemple en permettant la r union au sein d une m me soci t de branches d activit identiques exerc es par des soci
321. our les acteurs identifi s dans le pr sent Guide l interdiction nonc e par le Code du commerce s applique aux dirigeants suivants e g rants ou associ s personnes physiques de SARL C com art L 223 21 e administrateurs et membres du conseil de surveillance personnes physiques membres du directoire de SA ainsi que directeur g n ral directeurs g n raux d l gu s et repr sentants permanents des personnes morales administrateurs de ces soci t s C com art L 225 43 al 1 et 3 et art L 225 91 al 1 pour les SA e pr sident et autres dirigeants personnes physiques de SAS C com art L 225 43 sur renvoi de L 227 12 1 3 2 1 2 Les personnes li es aux dirigeants L interdiction s applique aux conjoints ascendants et descendants des dirigeants concern s par l interdiction En revanche faute d extension expresse l interdiction ne s applique pas au pacs sauf d montrer l interposition de personne Quant au concubin il est priori sous les m mes r serves galement exclu Elle ne s applique pas non plus au fr re d un associ d une SARL Page 93 L interdiction s applique toute personne interpos e entre le dirigeant et la soci t Par personne interpos e il faut entendre toute personne physique ou morale qui conclut avec une soci t une convention interdite par la loi aux personnes num r es ci dessus et dont le b n ficiaire r el est l une de ces personnes L interposition de personn
322. p ration e R alisation d une valuation du bien e Saisine de France Domaine pour avis consultatif e V rification des dispositions statutaires objet social organe comp tent e D lib rations de l organe comp tent de lPassociation ou de la fondation CA et de la SEM Au plus tard 15 jours e Transmission de la d lib ration du CA ou apr s la d lib ration du CS de la SEM au repr sentant de l Etat du CA ou du CS de la SEML dans le d partement o elle a son si ge Au plus t t un mois e R ception de l avis de France Domaine apr s la saisine de e D lib rations de l AG de l association ou de France Domaine la fondation e D lib ration de PAG de la SEM au vu de l avis de France Domaine e Transmission de l acte d approbation de Pop ration au Pr fet pour autorisation pour les associations ou fondations reconnues d utilit publique si constitution d hypoth ques changes ali nations d immeubles n cessaires au but poursuivi a PERA e Transmission de la d lib ration de PAG de de PAG de la SEML la SEM au repr sentant de PEtat dans le d partement o elle a son si ge e R alisation des diff rents diagnostics immobiliers e Signature de la promesse de vente chez le Notaire e Lev es des conditions suspensives droit de pr emption financement e R ception des pi ces administratives par le Notaire Page 123 e Signature de Pacte a
323. p ration n ait b n fici d un agr ment administratif pr alable C est du moins ce qui ressort textuellement des articles 210 B du CGI et 301 E de l annexe II pour le r gime fiscal de faveur et implicitement des arr ts de la Cour de cassation Cass com 16 2 1988 Bull civ IV n 69 Cass com 5 3 1991 RJDA 7 91 n 605 Cass 2e civ 25 10 1995 RJDA 2 96 n 225 Cass 2e civ 12 7 2001 n 1390 JCP E 2003 n 281 note J J Daigre en ce qui concerne la transmission universelle Aucune disposition l gale ou r glementaire ne pr cise ce qu il faut entendre par branche compl te d activit Il s agit l d une notion plus conomique que juridique qui varie selon les circonstances de fait propres chaque esp ce Bien qu aucun texte ne l impose formellement il est d usage de mentionner dans le trait d apport l option pour le r gime des scissions Cette mention permet de constater l accord des parties pour soumettre l apport partiel d actif au r gime des scissions Lorsque les soci t s n adoptent pas le r gime des scissions c est le r gime des augmentations de capital ou des constitutions si la soci t b n ficiaire est une soci t nouvelle avec apports en nature qui est seul applicable Ce r gime de droit commun est galement applicable lorsque la soci t apporteuse ou la soci t b n ficiaire rev t une forme juridique autre que celle de soci t par actions ou de SARL par exemple lor
324. p 3 gt p 3 que les dispositions relatives la transformation de la soci t A Principales caract ristiques La SAS trouve ses origines dans le r gime des soci t s anonymes puisqw elle est constitu e dissoute liquid e selon les m mes r gles et que les m mes obligations comptables s imposent elle elle s en distingue par deux points essentiels d une part son organisation et son fonctionnement rel vent des Statuts c est dire de la seule volont des associ s d autre part ces derniers peuvent dans une large mesure am nager comme ils l entendent leur entr e et leur sortie En outre elle est marqu e par un fort intuitu personae des associ s La SAS pr sente l avantage de faciliter la coop ration entre les groupes de soci t s en raison de la grande libert laiss e aux associ s dans l organisation et le fonctionnement de la soci t Bien que ne pouvant faire appel public l pargne elle a la possibilit d mettre des obligations ou des valeurs mobili res compos es SICAV ou FCP Constitution Nombre d associ s Le nombre des associ s ne doit pas n cessairement s tablir sept comme dans les SA Dans les SAS pluripersonnelles il suffit de deux associ s Il est m me possible de cr er une soci t par actions simplifi e avec un associ unique SASU Les associ s peuvent tre des personnes physiques ou morales y compris des groupements comme les GIE ou des associations
325. par les dispositions du Code de commerce relatives aux SA 2 Elle est marqu e par un fort intuitu personae des associ s 3 Aucun capital minimum n est exig n anmoins il convient de l adapter en fonction de l activit envisag e et des besoins de financement requis Si le montant du capital social n est pas coh rent avec les exigences conomiques du projet la responsabilit personnelle du g rant et ou des associ s fondateurs peut tre engag e 4 La SAS peut tre constitu e avec un seul associ 5 Les apports en industrie sont autoris s 6 Bien que ne pouvant faire appel public l pargne elle a la possibilit d mettre des obligations ou des valeurs mobili res compos es SICAV ou FCP Page 84 Page 85 1 2 2 6 La soci t responsabilit limit e 1 2 2 6 1 Le r gime juridique Textes applicables La Soci t responsabilit limit e est r gie par les articles L223 1 L223 43 du Code de commerce A Principales caract ristiques Constitution La SARL est une soci t pluri personnelle se composant au moins de deux associ s tant capables civilement sauf EURL 1 associ Depuis la loi Dutreil de 2003 le montant du capital social est librement fix par les associ s en fonction de la taille de l activit et des besoins en capitaux de la soci t Toutefois si le montant du capital social n est pas coh rent avec les exigences conomiques du projet la responsabili
326. personnes priv es sans aucune distinction il pourra s agir d entreprises commerciales d associations de personnes physiques de soci t s d conomie mixte A l origine les personnes publiques taient exclues du champ d application de la loi du 5 janvier 1988 qui limitait la possibilit de conclure un tel bail en faveur d une personne priv e Une telle restriction n tait pas justifi e notamment au regard du d veloppement constant des relations contractuelles entre personnes publiques Cette erreur a t corrig e par la loi n 2002 1094 du 29 ao t 2002 qui supprime toute r f rence la qualit du preneur et qui autorise donc la conclusion de tels contrat avec une autre personne publique y compris l tat Page 210 La conclusion du bail Le contenu du BEA Le code impose peu de r gles quant au contenu du contrat largement gouvern par la libert contractuelle des parties Cependant dans un souci de s curit juridique il est utile de pr voir avec pr cision certains l ments notamment la nature et l tendue exacte de la d pendance concern e le montant de la redevance et les conditions de r vision de celle ci la dur e du contrat et les possibilit s de r siliation de celui ci ainsi que les conditions de calcul de l indemnisation du cocontractant Lorsque le contrat a pour objet de confier une mission de service public le contrat doit pr voir de fa on d taill e l tendue exacte de cette mission Si
327. peut tre consid r comme un march public en droit communautaire s il exc de certains seuils et s il d crit pr cis ment les ouvrages r aliser En outre si le BEA est li une convention non d tachable il peut tre soumis au r gime des march s publics En effet le d cret n 2011 2065 du 30 d cembre 2011 est venu fixer les r gles de passation des BEA Ce d cret confirme l tat du droit constat par la jurisprudence les BEA accompagn s d une convention non d tachable constituant un march public une d l gation de service public un contrat de partenariat ou une concession de travaux publics doivent tre pass s apr s publicit et mise en concurrence selon les r gles applicables ces contrats Il convient de distinguer e Le cas des BEA simples qui ne constituant pas des march s publics ou des d l gations de service public ne sont pas soumis publicit et mise en concurrence e Les cas des BEA complexes qui sont soumis ces obligations Page 211 Droits et obligations des parties Situation du bailleur La jurisprudence administrative reconna t la personne publique le droit de modifier et r silier unilat ralement le contrat en l absence de toute faute de son cocontractant Situation de l emphyt ote Le BEA donne lieu au paiement d une redevance qui se trouve tre la plupart du temps modique en raison des prescriptions impos es au preneur pour satisfaire un but
328. plicables Plus g n ralement dans un souci de simplification des d marches des associations qui sollicitent ou solliciteraient plusieurs agr ments les pouvoirs publics ont d cid de mettre en place un tronc commun d agr ment comportant les trois crit res suivants L association r pond un objet d int r t g n ral L association a un mode de fonctionnement d mocratique L association respecte la transparence financi re Ces trois crit res sont pr cis s dans l annexe IV de la Circulaire du 18 janvier 2010 publi e au Journal officiel du 20 janvier 2010 La validation par un minist re de ces crit res s imposera l ensemble des autres administrations de PEtat une association ayant satisfait ce socle commun n aura donc plus fournir ces l ments d information sauf en cas de modification de ceux ci lorsqu elle sollicitera un autre agr ment 4 L association reconnue d utilit s publique pue Cette cat gorie d associations est pr vue par l article 10 de la loi du 1er juillet 1901 L avantage principal qui en r sulte est de pouvoir recevoir des dons et des legs apr s autorisation C est un arr t pr fectoral qui autorise l acceptation de la lib ralit toutefois en cas de recours des h ritiers un d cret pris en onsei at est n cessaire En outre les dons et legs qu elles re oivent peuvent tre exon r s des Conseil d Etat est E tre les d t legs qu ell t
329. prises de commerce doivent d signer un Commissaire aux Comptes d sign pour 6 ans 1 2 1 2 La soci t anonyme d habitations loyer mod r 1 2 1 2 1 Le r gime juridique Les textes applicables Articles L422 2 et suivants du Code de la construction et de l habitation Article R 422 1 et suivants du Code de la construction et de l habitation A Statuts des SA HLM Les SA HLM sont des soci t s de capitaux dont les actionnaires sont entre autres des collectivit s territoriales des tablissements publics des organismes industriels ou financiers et dont la cr ation n cessite l agr ment du ministre charg de la construction CCH art L 423 5 et R 422 16 Ces soci t s commerciales vocation sociale sont r gies par des dispositions largement d rogatoires au droit commun des soci t s commerciales Elles poursuivent un but lucratif limit Les SA HLM se pr sentent comme des entreprises op rant dans le champ de l habitat social et b n ficient ce titre d avantages La loi d orientation et de programmation pour la ville et la r novation urbaine du 1er ao t 2003 L n 2003 710 Journal Officiel 2 Ao t 2003 a r organis le fonctionnement interne de ces soci t s en renfor ant le poids des collectivit s territoriales et des locataires dans les instances d cisionnelles Selon les dispositions des premier et deuxi me alin as de l article L 422 5 du Code de la construction et de l habitation d u
330. proportionnalit entre la quotit de capital d tenu et le nombre de droits de vote Page 42 Administration Organes de direction et de gestion Les soci t s anonymes HLM peuvent tre administr es dans les conditions pr vues par le Code du commerce soit par un conseil d administration soit par un directoire et un conseil de surveillance CCH art L 422 5 1 La distinction entre la soci t anonyme de type classique SA conseil d administration et la soci t anonyme conseil de surveillance est tudi e ci apr s dans la partie soci t anonyme La composition de ces organes fait cependant l objet d am nagements r glementaires Le conseil d administration ou le conseil de surveillance doit comprendre trois membres nomm s sur proposition des tablissements publics et des collectivit s territoriales constituant la deuxi me cat gorie d actionnaires pr vue l article L 422 2 1 du Code de la construction et de l habitation L un ou l autre de ces conseils doit galement comprendre en son sein trois repr sentants des locataires lus par ces derniers Organes de d lib ration Pour l application de l article L 422 2 1 du CCH qui pr voit la r partition du capital des SA HLM entre 4 cat gories d actionnaires les articles R 422 1 1 et R 422 1 2 du CCH r sultant de l article 1er du d cret organisent la r partition des voix en assembl es g n rales selon les principes suivant les actio
331. propri taires pr c dents soient lib r s Mais il n existe pas en principe de cession de dette en droit fran ais sauf quand la loi tablit une substitution de plein droit de l acqu reur au vendeur Les servitudes pr existantes ou cr es l occasion d une vente quand il s agit de v ritables servitudes et non de simples obligations personnelles sont aussi attach es aux fonds en faveur et la charge desquels elles sont tablies Elles ne peuvent en tre d tach es pour tre c d es s par ment mais se transmettent activement avec le fonds dominant et passivement avec le fonds servant D Les r gles sp cifiques certains types d immeubles Toutes les ventes d immeubles ne sont pas soumises exactement au m me r gime Ce n est pas la m me chose de vendre des immeubles b tis que de vendre des terrains nus des biens ruraux ou des terrains b tir des immeubles dans des zones de protection de la nature dans des zones de risques ou des installations class es Seules certaines ventes sp cifiques seront examin es compte tenu du cadre qui nous int resse en Pesp ce La vente d immeubles b tis Si l on fait abstraction ici des droits de pr emption susceptibles de les affecter et de leur r gime fiscal pour les droits d enregistrement et pour les plus values immobili res les ventes d immeubles b tis sont soumises des particularit s juridiques dont certaines varient d ailleurs selon qu il s agit d immeubles
332. qui un titre quelconque sont charg es de son administration Un r c piss est d livr par l autorit qui a enregistr la d claration dans un d lai de 5 jours L 1er juill 1901 art 5 al Le d p t de la demande de d claration ne constitue pas une demande d autorisation et ce en vertu du principe selon lequel les associations de personnes peuvent se former librement sans autorisation ni d claration pr alable L 1er juill 1901 art 2 L association est ensuite rendue publique au moyen de l insertion au Journal Officiel des Associations et Fondations d Entreprise JOAFE d un extrait contenant la date de la d claration le titre et l objet de lPassociation ainsi que l indication de son si ge social Page 65 Lorsqu elle est d clar e lassociation poss de la capacit juridique L association aura alors une personnalit morale ou juridique propre distincte de celle de ses membres elle pourra ainsi notamment comme le pr cise l article 6 de la loi du 1er juillet 1901 ester en justice elle peut exercer toute action en justice tant en demande qu en d fense par exemple si elle a subi un pr judice recevoir des dons manuels des subventions de l tat des r gions des d partements ou des communes percevoir les cotisations de ses membres poss der et administrer le local destin l administration de lassociation et la r union de ses membres d faut d en t
333. r taire ou de secr taire adjoint A 2 Les diff rentes formes d association Il existe diff rentes cat gories d associations savoir 1 L association non d clar e L association de fait est tout simplement une association qui n est pas d clar e en pr fecture Aucune formalit n est n cessaire sa mise en place En l absence de d claration en pr fecture et de publication au Journal Officiel elle ne dispose pas de la personnalit juridique et agit sous la responsabilit personnelle de chacun des membres Ces derniers n ont aucune obligation les uns envers les autres si ce n est moral La r daction de statuts n est pas obligatoire Page 64 En plus de ne pas pouvoir agir en justice elle ne peut recevoir ni dons ni subventions publiques et ne peut employer du personnel ou signer un bail Elle ne peut en principe acqu rir aucun bien Si toutefois ce n est pas le cas les acquis sont la propri t indivise des membres de m me chacun demeure propri taire des biens qu il met disposition de l association Une association de fait ne peut encourir ni responsabilit civile ni p nale ce sont les membres qui sont seuls responsables des actions engag es au titre de l association de fait 2 L association d clar e L association d clar e r gie par la loi du 1er juillet 1901 acquiert la capacit juridique d s lors qu elle a t rendue publique par ses fondateurs L article 5 de la loi d crit la proc
334. r et de jouir de la chose qu charge d en conserver la substance Cette obligation se traduit lors de Pentr e en jouissance du bien par Pobligation de faire inventaire des meubles et de faire dresser un tat des immeubles comme nous Pavons vu pr c demment afin de fixer la consistance des biens sujets restitution e ce titre l usufruitier ne peut modifier la substance de la chose ou transformer son mode d exploitation L usufruitier ne peut en outre transformer mat riellement la chose Pendant la dur e de Pusufruit Pusufruitier est tenu de jouir de la chose en bon p re de famille et de respecter la destination que le propri taire avait donn e la chose e Il doit enfin acquitter toutes les charges qui se pr l vent sur les revenus L usufruitier doit ainsi supporter les charges normales d entretien les imp ts Toutes les charges contributions taxes et imp ts qui frappent les fruits du bien soumis lusufruit taxe fonci re doivent tre acquitt s par l usufruitier article 608 du Code civil et non par le nu propri taire L usufruitier qui les paie n a aucun recours contre le nu propri taire L id e sous jacente est que l usufruitier ayant le droit aux fruits et notamment aux loyers du bien qu il peut louer il a les moyens d assumer la charge fiscale de cette jouissance Cette disposition n est cependant pas d ordre public et le contrat peut stipuler que le nu propri
335. r le terrain faisant l objet du bail Le droit r el du preneur peut tre hypoth qu de m me que les constructions difi es sur le terrain lou il peut tre saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobili re Fin du Bail En vertu de l article L 251 3 les parties conviennent de leurs droits respectifs de propri t sur les constructions existantes et sur les constructions difi es Trois situations sont envisageables Retour des constructions sans indemnit au bailleur d faut de convention contraire le bailleur devient propri taire de ces constructions en fin de bail et profite des am liorations CCH art L 251 2 D s lors en cas d expropriation l indemnisation du preneur pour perte pendant la dur e contractuelle du bail de la propri t des constructions difi es par lui sur le terrain lou n exclut pas celle du bailleur pour perte de la propri t de ces biens lui revenant en fin de bail Page 228 Maintien des constructions et vente du terrain au preneur La seconde possibilit est de r aliser ce que l on pourrait appeler un bail construction invers Les constructions r alis es par le preneur ne reviennent pas au bailleur car ce dernier s engage au contraire c der le terrain la fin du bail au preneur La cession du terrain au preneur peut aussi tre conventionnellement pr vue en cours de bail Reise au bailleur du terrain nu et libre La troisi me possibilit plus
336. r les ventuelles limitations la cession aux financements de l acquisition construction et de travaux ult rieurs e S assurer de la transparence de l op ration d lib rations des organes comp tents e S assurer du respect du r gime des conventions r glement es Imp t sur les soci t s Imposition de la plus value TVA Le vendeur au cas d esp ce ne devrait pas tre consid r comme un assujetti agissant en tant que tel au sens des r gles de TVA en mati re immobili re Le traitement TVA en d coulant selon la nature des biens R gime fiscal c d s figure en annexe cf tableaux des r gles de TVA applicables aux op rations immobili res inclus dans Pinstruction 3A 9 10 du di 30 d cembre 2010 Droits d enregistrement Application en principe du taux de droit commun 5 09 sauf si la SA SAS et SARL prennent dans Pacte l engagement de construire ou de revendre Page 135 Calendrier de r alisation de Pop ration e R alisation d une valuation du bien e V rification des dispositions statutaires objet social organe comp tent e D lib rations ou d cision de lofrgane comp tent de la SA SAS SARL et de la SEM e D lib rations de l AG de SA SAS SARL e R alisation des diff rents diagnostics immobiliers e Signature de la promesse de vente chez le Notaire e Lev es des conditions suspensives droit de pr emption financement e R ception des pi ces admi
337. r salari m me muni de nombreux pouvoirs doit se limiter l ex cution des d cisions des organes de l association Par ailleurs ses pouvoirs peuvent r sulter d une d l gation de pouvoirs de la part du conseil d administration La d l gation de pouvoir acte par lequel une personne transf re une partie de ses pouvoirs une autre doit porter sur des pouvoirs pr cis La situation de d l gataire remplissant un r le de mandataire social peut tre envisag e Un directeur disposant de larges pouvoirs et d une certaine autonomie n est pas pour autant consid r comme un dirigeant de fait d s lors qu il agit dans le cadre d une d l gation de pouvoirs et est soumis une obligation de reddition des comptes CA Versailles 14 octobre 1999 Le Texier c Madin s qual BAF 28 00 inf 162 Aussi il est important que le d l gataire rende compte de sa mission au d l gant indice qu il intervient dans la phase d ex cution des d cisions C est donc une appr ciation au cas par cas des pouvoirs confi s au directeur salari par les statuts de l association de son contrat de travail et de la d l gation de pouvoirs qui permettra de savoir s il assure le r le de mandataire social Page 99 1 3 3 1 2 Les op rations concern es Par ailleurs le contr le porte sur la conclusion de la convention aussi bien que sur sa modification son renouvellement ou sa r siliation La r mun ration des dirigeants pose des probl mes par
338. rative Celle ci est prise par l organe d lib rant de la collectivit territoriale ou de P tablissement public de regroupement Elle ob it videmment aux r gles qui gouvernent la collectivit ou l tablissement concern elle est soumise au contr le de l galit La participation des soci t s d conomie mixte locales est possible tant pour des collectivit s territoriales et leur groupements fran ais qu trangers Les soci t s d conomie mixte locales peuvent exercer des comp tences autres qu administratives reconnues par la loi aux collectivit s territoriales mais ne peuvent remplir des missions qui ne rel vent pas des attributions des collectivit s territoriales actionnaires L objet des soci t s d conomie mixte locales peut inclure plusieurs activit s mais celles ci doivent tre compl mentaires art L 1521 1 du CGCT Pour cr er des soci t s d conomie mixte locales les assembl es d lib rantes des communes des d partements des r gions et de leurs groupements peuvent acqu rir des actions ou recevoir titre de redevance des actions d apports mises par ces soci t s art L 1522 1 al 1 du CGCT Forme sociale Capital En dehofs de l Alsace Moselle les soci t s d conomie mixte locales doivent en vertu de Particle L 1522 1 du CGCT rev tir la forme d une soci t anonyme r gies par le livre II du Code de commerce Leur capital social doit tre au moins gal 22
339. re propri taire elle peut videmment le louer les immeubles strictement n cessaires l accomplissement du but qu elle se propose Ces dispositions limitent la capacit des associations d clar es poss der des immeubles Toujours selon Particle 5 de la loi du 1er juillet 1901 les associations d clar es et publi es ont lobligation l gale de faire conna tre par une d claration modificatrice d pos e la pr fecture ou la sous pr fecture tous les changements survenus dans leur administration ou direction et toutes les modifications apport es leurs statuts et ce dans un d lai de 3 mois Ces modifications et changements ne sont opposables aux tiers qu partir du jour o ils auront t d clar s 3 L association agr e L agr ment n est pas inscrit dans les textes de 1901 Propre certains minist res il r sulte de textes l gislatifs et r glementaires plus r cents et constitue une forme de relations privil gi es qu un minist re souhaite entretenir avec telle ou telle association Certains agr ments sont la condition d acc s aux subventions d autres augmentent la capacit juridique de l association possibilit de se porter partie civile pour les associations agr es par le minist re de l environnement ou de la consommation par exemple Les associations qui sollicitent un agr ment doivent pour l obtenir en faire la demande et respecter les crit res pr vus par les textes ap
340. rement dit et les ventuelles formalit s annexes Des documents sp ciaux doivent aussi tre d pos s dans certains cas une d claration de TVA par exemple La formalit de publicit fonci re donne lieu la perception des droits fiscaux Autres formalit s cons cutives la vente Formalit s relatives aux s ret s constitu es Le vendeur d immeuble et le pr teur de deniers conservent leur privil ge par une inscription qui doit tre prise leur diligence en la forme pr vue aux articles 2426 et 2428 du Code civil C civ anc art 2146 et 2148 et dans le d lai de deux mois compter de l acte de vente Le privil ge prend rang la date dudit acte C civ anc art 2108 et C civ art 2379 nouv Ainsi ces privil ges priment toutes les hypoth ques n es du chef de l acheteur condition d tre inscrits au bureau des hypoth ques de la situation des biens Conform ment l article 2324 nouveau du Code civil C civ anc art 2095 les privil ges immobiliers sp ciaux tels le privil ge du vendeur ou celui du pr teur de deniers l emportent sur l hypoth que Si l inscription en est prise dans le d lai l gal de deux mois ils prennent rang r troactivement la date de l v nement qui leur a donn naissance Ils peuvent donc l emporter m me sur des hypoth ques inscrites ant rieurement au profit de cr anciers de l acheteur puisqu ils prennent rang d s l entr e de l immeuble dans le patrimoine de
341. rgane de gestion et d administration Les r gles de droit commun des soci t s commerciales avec quelques am nagements s appliquent l organisation administrative qui comprend o Une Assembl e G n rale des actionnaires r unit au moins une fois par an pour approuver les comptes d cider de la distribution des dividendes et lire le CA o Un Conseil d Administration ou Directoire et conseil de surveillance lu par PAG o 18 si ges maximum dont 3 repr sentants lus des locataires Les actionnaires des coll ges 2 3 et 4 disposent d une minorit de blocage o Un Pr sident o Un directeur g n ral Prise de d cisions Choix op rer entre une structure dualiste Directoire et Conseil de Surveillance et un Conseil d Administration unique R gime comptable et Financier Application d une Instruction Comptable sp cifique et de ses avenants Absence de r gime budg taire particulier Page 18 Marche e Soumission aux r gles de publicit et de mise en concurrence Ordonnance n 2005 649 MES du 6 juin 2005 R gime des e Respect des articles L 423 10 et L 423 11 du CCH conventions e Rapport sp cial du Commissaire aux Comptes r glement es Possibilit de faire NON APE Resume pool e Exon ration d imp t IS sur les soci t s sur les activit s relevant du service d int r t SRE g n ral e Contr le administratif Modalit s d da OU Contr le de la MIILOS contr
342. roduction des tats dans un document unique Le d cret no 2006 1653 du 21 d cembre 2006 JO 23 d c pr cise les dur es de validit des tats constats et diagnostics qui doivent tre tablis lors des ventes de biens immobiliers Le document unique appel dossier de diagnostic technique comprend un constat des risques d exposition au plomb un constat des risques d amiante un tat se rapportant la pr sence de termites un tat des installations int rieures de gaz un tat des risques naturels et technologiques un diagnostic de performances nerg tiques un tat des installations int rieures d lectricit un contr le des installations d assainissement non collectif depuis le 1 janvier 2011 2 2 1 1 1 3 Le prix de vente A D termination du prix Il s agit d un l ment n cessaire la formation du contrat le prix constitue l objet de l obligation de l acheteur et la cause de celle du vendeur Sa d termination par les parties dans le contrat est une condition essentielle de la vente C civ art 1591 Le prix de la vente consiste n cessairement en une somme d argent que l acheteur s oblige payer au vendeur Sans prix le contrat ne serait pas une vente La d termination du prix est en principe le fruit d une n gociation entre le vendeur et l acheteur qui disposent sur ce point d une totale libert sous la seule r serve du contr le de l administration fiscale et des droi
343. rteur B n ficiaire SA SAS SARL P 78 82 86 Op ration r alisable Principales observations SA SAS SARL P 78 82 86 Principe Sur le plan juridique op ration d apport possible quelle que soit la forme juridique de lapporteuse et de la b n ficiaire Objet de Papport e Apport en num raire e Apport en nature des biens meubles corporels ou incorporels des droits immobiliers des biens immobiliers Proc dure e R daction d un contrat d apport e D lib ration des Conseils d administration e D signation d un Commissaire aux apports e D p t au greffe du trait d apport e Tenue d Assembl es G n rales Extraordinaires e R mun ration de l apporteur constitu e de titres du b n ficiaire e Apport d un droit r el immobilier opposable aux tiers qu apr s accomplissement des formalit s de publicit fonci re Effet En contrepartie la soci t apporteuse re oit des titres parts ou actions de la soci t b n ficiaire P 196 s R gime fiscal Imp t sur les soci t s Plus value imposable sauf lorsque lapport porte sur une Branche Compl te d Activit s pouvant sur option b n ficier du r gime fiscal de faveur des fusions TVA R gime de dispense de TVA pr vue en cas de transmission universelle de patrimoine si r alis e entre deux assujettis redevables de la TVA et si conditions remplies Art 257 bis CGT Droits d enregistrement Apport d une branch
344. runteur n acquiert qu un usage temporaire de la chose et s engage la restituer au pr teur apr s s en tre servi Cela permet de le distinguer du don manuel de la vente l essai de la vente avec consigne L article 1876 du Code civil parle d un contrat essentiellement gratuit parce qu il ne peut tre que gratuit le pr t usage est consid r comme conclu dans l int r t exclusif de l emprunteur le pr teur tant cens agir dans un but d sint ress Le commodat est d ailleurs le seul contrat tre dans son essence gratuit contrairement au d p t ou au mandat En effet le pr t titre on reux est n cessairement requalifi au louage de chose Toutefois la gratuit n exclut pas une relation int ress e de la part du pr teur du fait de la professionnalisation du pr t usage La doctrine reste divis e quant savoir s il ne s agit pas plut t d un contrat innom En r alit l op ration de pr t s inscrit presque toujours comme accessoire au contrat principal souvent un contrat synallagmatique on reux et se voit donc appliquer le r gime de celui ci Le commodat est un droit personnel qui n est pas transmissible aux tiers Le titulaire de ce droit ne peut pas donner le bien en location En cons quence le commodat ne conf rant pas de droit r el au b n ficiaire ce dernier ne peut solliciter l agr ment MOI Page 231 La formation du contrat La possession
345. rvenants priv s but lucratif et des partenaires financiers Son objet est La gestion des int r ts communs des associ s et le d veloppement de leurs activit s Cette forme juridique peut tre utilis e afin de mutualiser des moyens en vue de g rer des services communs gestion directe de services h tels sociaux CAT coordination d acteurs ayant un projet en commun ou des services compl mentaires Son objet est donc double coop rative elle doit am liorer la qualit marchande des produits r duire les prix de revient ou de vente au b n fice de ses membres et plus g n ralement contribuer la satisfaction des besoins et la promotion des activit s conomiques et sociales de ses membres ainsi qu leur formation union elle doit g rer un ou des int r ts communs et d velopper l activit de ses soci taires Les principales caract ristiques des unions d conomie sociale sont ainsi les suivantes l union conomie sociale est une coop rative de statut g n ral soumise des r gles particuli res elle peut en principe adopter n importe quelle forme juridique soci t civile soci t en commandite soci t responsabilit limit e soci t anonyme etc elle ne saurait en revanche se constituer en soci t en participation elle peut tre capital variable faire ou non un appel public l pargne En pratique cependant seules deux formes juridiques s
346. s n ait pas pour effet de prolonger l occupation des lieux au del de la date d expiration du bail emphyt otique Par cons quent le titulaire d un bail commercial ne peut l expiration du bail emphyt otique pr tendre aucun droit au renouvellement et au paiement d une indemnit d viction B Le Bail emphyt otique de droit administratif Un bien immobilier appartenant une collectivit territoriale peut faire l objet d un bail emphyt otique pr vu l article L 451 1 du Code rural en vue de l accomplissement pour le compte de la collectivit territoriale d une mission de service public ou en vue de la r alisation d une op ration d int r t g n ral relevant de sa comp tence ou en vue de l affectation une association cultuelle d un difice du culte ouvert au public ou en vue de la r alisation d enceintes sportives et des quipements connexes n cessaires leur implantation Ce bail emphyt otique d nomm bail emphyt otique administratif BEA ob it un r gime particulier et d rogatoire aux articles L 451 1 et suivants du Code rural pr cis l article L 1311 3 du Code g n ral des collectivit s territoriales Les crit res de qualification d un bail emphyt otique administratif Le bail emphyt otique administratif consacr par le l gislateur pr sente plusieurs sp cificit s et son champ d application est strictement d limit Caract re administratifdu bail emphyt otique Lorsque l
347. s obligations r ciproques entre les parties dont l inex cution peut tre sanctionn e par une condamnation l ex cution forc e ou par la r solution de la vente ainsi que par des dommages et int r ts A Le transfert de propri t et des risques Le transfert de propri t Tant que le transfert de propri t n a pas eu lieu l acqu reur n a sur l immeuble aucun droit r el mais seulement un droit personnel Il est cr ancier envers son vendeur d une obligation de faire pouvant se r soudre en dommages int r ts Une fois le transfert de propri t r alis l acqu reur a un droit r el et peut revendiquer l immeuble entre les mains de son vendeur Le transfert de propri t transf re l acqu reur l immeuble et ses accessoires qui lui sont attach s Mais le droit de propri t de l acqu reur n est pas pour autant opposable aux tiers Encore faut il que la vente ait t publi e au bureau des hypoth ques L acqu reur peut toutefois assigner ses vendeurs en r alisation de la vente et publier son assignation au bureau des hypoth ques pour pr server ainsi son droit r el envers les tiers D no 55 22 4 janv 1955 art 37 2 JO 7 janv Les parties modifient souvent le moment du transfert de propri t soit pour le lier la r it ration de la vente devant notaire soit pour garantir au vendeur le paiement du prix soit encore pour le subordonner la d livrance de l immeuble et l entr e en jouissance de
348. s actions L assembl e g n rale extraordinaire statuant la majorit des deux tiers des actionnaires pr sents ou repr sent s d cide de la modification des statuts Elle peut modifier notamment l objet social la forme sociale la d nomination sociale le mode de gestion de la soci t la participation une op ration de fusion la nationalit de la soci t L assembl e g n rale ordinaire statuant la majorit simple est comp tente pour toutes les autres d cisions que celles entra nant une modification des statuts Elle est charg e notamment de Papprobation des comptes l examen des conventions conclues par la soci t la nomination la r vocation des membres du conseil d administration ou du conseil de surveillance Pour prendre une d cision les actionnaires pr sents ou repr sent s doivent poss der au moins le 1 4 des actions lots de la 1 re convocation de l AGE A d faut la seconde AGE doit se tenir dans un d lai maximum de 2 mois et les actionnaires pr sents ou repr sent s doivent poss der au moins le 1 5 des actions Page 80 1 2 2 4 2 Le r gime fiscal Imp t sur les Soci t s La SA est impos e de droit l imp t sur les soci t s Droits d enregistrement Cessions d actions de soci t s pr pond rance immobili re i e soci t s dont la valeur brute des actifs immobiliers repr sente la date de la cession ou au cours de l ann e pr c dente plus de la moiti
349. s des conditions suspensives droit de pr emption financement e R ception des pi ces administratives par le Notaire J e Signature de Pacte authentique Page 118 J 2 mois au plus tard J 3 mois au plus tard Accomplissement des formalit s de publicit pour opposabilit Publication la Conservation des hypoth ques e Pour toutes les associations D claration modificative aupr s de la pr fecture du d partement dans lequel elle a son si ge social art 5 Loi 1901 e Inscription sur le registre sp cial Page 119 2 1 1 2 D une association ou fondation une association ou fondation Vendeur Acqu reur Association Fondation P 61 74 Op ration r alisable Principales conditions de la r alisation Association Fondation P 61 74 V rifier l enti re disposition du bien c der V rifier la propri t du bien V rifier la possibilit de c der le bien L association d clar e peut librement c der un immeuble qui n est plus strictement n cessaire son administration la r union de ses membres ou laccomplissement de son objet _ L association RUP peut faire tous les actes de la vie civile qui ne sont pas interdits par leur statuts condition qu ils soient n cessaires leur but V rifier l absence de clause d inali nabilit En cas de bien indivis obtenir le consentement unanime de
350. s donc dans leurs principes les cinq modalit s de transfert de patrimoine suivantes la vente e les op rations de fusions de scission et la transmission universelle de patrimoine e l apport partiel d actif e l apport en nature 2 2 1 1 La cession de patrimoine 2 2 1 1 1 Le r gime juridique 2 2 1 1 1 1 Les parties A L identification des parties L identification des parties du vendeur et de l acheteur ne comporte g n ralement pas de difficult particuli re L identit l tat et le domicile des parties s ils ne sont pas connus du notaire sont tablis par la production de tous documents justificatifs celui ci qui engage sa responsabilit cet gard notamment s il ne v rifie pas l adresse effective du vendeur Les parties doivent tre d sign es dans l acte selon les r gles qui r gissent la publicit fonci re Pour les personnes morales l acte de vente doit comporter leur d nomination exacte Il doit pr ciser pour les soci t s leur forme juridique leur si ge social et la date de leur constitution d finitive ainsi que leur num ro d immatriculation au registre du commerce et des soci t s Pour les associations il doit indiquer leur si ge la date et le lieu de leur d claration la pr fecture de m me que la date du Journal Officiel contenant l insertion pr vue par les textes Toutes ces pr cisions sont tablies au vu de la copie de l immatriculation au registre du commerce et d
351. s locataires Cat gorie 4 1 action au moins Le solde restant attribuer apr s les 3 premi res Autres actionnaires cat gories Pas de minimum et au plus 1 6 des libre Dont personnes physiques 5 au plus du capital voix moins 2 Pas de minimum et au plus 5 au plus des voix 1 au moins pr sident sauf cas des collectivit s pr sidents Rappel Le nombre total de voix dont dispose l ensemble des actionnaires est gal 10 fois le nombre des actions de la SA HLM de sorte que chaque actionnaire puisse disposer d au moins une voix Page 43 Modalit s d interventions des SA HLM Les march s conclus par les SA HLM sont soumis aux dispositions de l ordonnance n 2005 649 du 6 juin 2005 relative aux march s pass s par certaines personnes publiques ou priv es non soumises au Code des march s publics CCH art L 433 1 L ordonnance met en place des r gles de publicit et de mise en concurrence pr alables 1 2 1 2 2 Le r gime fiscal Les SA HLM sont exon r es de l imp t sur les soci t s au titre des activit s rattach es aux service d int r t g n ral suivantes les op rations r alis es au titre du service d int r t g n ral d fini l article L 411 2 du Code de la construction et de l habitation les produits engendr s par les locaux annexes et accessoires des ensembles d habitations mentionn s l article L 411 1 du m me code la condition que ces
352. s membres en fixent librement le contenu elle doit tre constitu e d au minimum deux membres fondateurs personnes physiques ou personnes morales e e Forme Constitution e e Capital social minimum 2 e Objet e e Actionnariat e Organes de gestion et dadministration Prise de d cisions e Principe Les statuts d finissent les conditions d admission des membres les modalit s de convocation d lib ration et pouvoirs des membres r unis en assembl es g n rales Les statuts pr voient galement les r gles applicables l administration et la direction de Passociation les modalit s de nomination des dirigeants leurs fonctions et leurs pouvoirs il peut s agir d un organe de type coll gial conseil d administration par exemple qui d signe en son sein un bureau comportant un pr sident un tr sorier et un secr taire Exception Certaines associations r glement es doivent adopter les statuts types pr vus par les textes association reconnue d utilit publique associations agr es Assembl e g n rale et organes de direction obligatoires pour la dissolution des associations les associations reconnue d utilit publique et les associations dont l obligation r sulte des statuts types associations qui mettent des obligations Page 26 Particularit s Il existe quatre cat gories d associations o Les associations non d clar es o Les associations d clar es o Les associa
353. s mentions suivantes C com art R 223 17 ex D cret 67 236 du 23 mars 1967 art 35 e num ration des conventions soumises l approbation de l assembl e des associ s e nom des g rants ou associ s int ress s ces conventions e nature et objet de ces conventions e modalit s essentielles de ces conventions Il s agit notamment o de l indication des prix ou tarifs pratiqu s des ristournes et commissions consenties des d lais de paiement accord s des int r ts stipul s des s ret s conf r es et le cas ch ant toutes autres indications permettant aux associ s d appr cier l int r t qui s attachait la conclusion des conventions analys es e importance des fournitures livr es ou des prestations de services fournies ainsi que le montant des sommes vers es ou re ues au cours de l exercice en ex cution des conventions conclues au cours d exercices ant rieurs et poursuivies au cours du dernier exercice Vote en assembl e Le rapport est pr sent l assembl e ou joint aux documents communiqu s aux associ s en cas de consultation crite C com art L 223 19 al 1 Cette r f rence la consultation crite signifie qu il est possible de soumettre les conventions aux associ s en dehors de l approbation annuelle des comptes qui ne peut intervenir qu en assembl e C com art L 223 27 al 1 La communication pr alable de ce rapport sp cial n est impos e ni par la loi ni par le d cret
354. s soci t s anonymes HLM jusque l tr s dispers en quatre cat gories d actionnaires e un actionnaire de r f rence qui d tient la majorit du capital collectivit s territoriales et leurs tablissements publics associ s de l union d conomie sociale du logement UESL collecteurs du 1 patronal organismes financiers entre autres si n cessaire l actionnaire de r f rence peut tre constitu d un groupe de deux ou trois actionnaires li s entre eux par un pacte emportant les effets pr vus l article 1134 du Code Civil et s exprimant d une seule voix dans les assembl es g n rales de la SA HLM e Jes collectivit s territoriales et leurs tablissements publics qui n ont pas la qualit d actionnaires de r f rence communaut s de communes de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants communaut s urbaines et d agglom ration syndicats d agglom ration nouvelle d partements et r gions sur le territoire desquels la SA HLM poss de des logements e les repr sentants des locataires lus sur des listes de candidats pr sent s par des associations uvrant dans le domaine du logement e les personnes morales autres que l actionnaire de r f rence et les personnes physiques ces derni res ne pouvant d tenir au total plus de 5 du capital Chaque cat gorie d actionnaires est repr sent e aux assembl es g n rales des actionnaires sans qu il y ait n cessairement
355. s sur ce bien Formalit s propres certaines ventes Formalit s administratives La vente de certains immeubles est subordonn e des autorisations ou avis de l autorit publique Quand l immeuble appartient une collectivit publique le ministre doit peine de nullit tre consult au pr alable Page 183 Les articles L 443 7 L 443 15 5 du Code de la construction et de l habitation permettent aux organismes d habitations loyer mod r d ali ner avec l accord du pr fet des logements dont ils sont propri taires depuis plus de dix ans sauf d rogation et qui r pondent des normes minimales d habitabilit Ils favorisent la vente des logements occup s leur locataire qui a cet gard un droit exclusif CCH art L 443 11 al 1er et celle des logements vacants en priorit aux locataires de l organisme vendeur dans le d partement CCH art L 443 11 La loi no 94 624 du 21 juillet 1994 JO 24 juill relative l habitat a pour objet de faciliter ces ventes et d am liorer l information des acqu reurs voir Circ 4 ao t 1994 JO 1er sept 1994 JCP N 1994 prat p 601 destin e favoriser le d veloppement soutenu de la vente pour r pondre la demande des locataires qui souhaitent acqu rir leur logement Selon l article L 443 11 du Code de la construction et de l habitation tout locataire peut adresser l organisme propri taire une demande d acquisition de son logement L
356. sentiellement sur l ex preneur audit bail L inex cution par le preneur au bail r habilitation de son obligation de rendre libre l immeuble lors de sa restitution au bailleur a pour cons quence implicite de mettre sa charge le cas ch ant non seulement les diligences devant tre effectu es pour parvenir cette restitution mais aussi le co t des frais d pens indemnit s et dommages int r ts pouvant ventuellement tre dus ou exig s en cas de retard de celle ci Page 223 2 2 2 1 2 3 La fiscalit EN COURS DE BAIL Imp t sur les soci t s Bailleur Les loyers sont en principe imposables l imp t sur les soci t s au taux de droit commun sous r serve du statut sp cifique du bailleur au regard de l imp t sur les soci t s Preneur Les loyers sont d ductibles de m me que les travaux d entretien courant et de r paration dans les conditions de droit commun Les travaux d am lioration de r habilitation sont immobilis s et amortis sur la dur e normale d utilisation de chaque l ment ou sur la dur e du bail si celle ci est plus courte TVA La location de l immeuble destin tre lou pour un usage d habitation est en principe exon r e de TVA Droits d enregistrement Le bail est soumis la taxe de publicit fonci re 0 715 sauf exon ration due une d lib ration du conseil g n ral Les loyers peuvent tre assujettis la contribution sur les revenus loca
357. soci t pour lesquelles elle exerce son droit de vote de recevoir dons et legs subventions et m c nat Elle pourra m me le cas ch ant mener des activit s lucratives sous conditions Elle peut recevoir des lib ralit s 3 Elles doivent tablir et publier des comptes annuels un rapport moral et nommer au moins un commissaire aux comptes 4 En principe les fondations ne sont soumises ni au code des march s publics ni l ordonnance n 2005 649 du 6 juin 2005 Toutefois les fondations y compris celles reconnues d utilit publique qui ont t agr es ma trise d ouvrage sont soumises aux dispositions de l ordonnance n 2005 648 du 6 juin 2005 J Page 77 1 2 2 4 La soci t anonyme 1 2 2 4 1 Le r gime juridique Textes applicables La soci t anonyme est r gie par les articles L 225 1 L 225 257 L 242 1 L 242 30 du Code de commerce La soci t anonyme s impose pour les grandes entreprises dont les besoins en capitaux ne peuvent tre assur s par un cercle restreint de personnes A Principales caract ristiques Constitution La SA doit tre constitu e de 7 actionnaires minimum Il n existe pas de maximum Il peut s agir de personnes physiques ou morales Un capital minimum de 37 000 euros doit tre constitu Les apports en num raire doivent tre lib r s pour moiti au moins la constitution de la soci t le solde devant tre vers dans les 5 ans soit un m
358. sont abrit es par une autre fondation ou un tablissement public A la diff rence des fondations ayant une personnalit morale qui leur est propre les fondations sans personnalit morale n ont pas un patrimoine juridiquement autonome Leur patrimoine s int gre dans celui de la fondation ou de l tablissement qui les abritent aussi ces derniers sont r put s en tre les gestionnaires N anmoins ce patrimoine b n ficie d une gestion financi re et comptable distincte de celui de la fondation ou de l tablissement public qui Pabrite Les fondations abritantes pour la plupart des fondations reconnues d utilit publique peuvent proposer une gestion patrimoniale collective ou un dispositif de gestion individualis e Ce choix est fix de mani re contractuelle entre la fondation abritante et la fondation abrit e Les fondations personne morale la fondation peut tre une personne morale cr e pour r aliser l uvre pour laquelle un ou des fondateurs ont affect des biens droits ou ressources sa personnalit juridique r sulte soit d une d cision discr tionnaire du Gouvernement fondation d utilit publique fondation de coop ration scientifique soit d une autorisation du pr fet fondation d entreprise ou fondation partenariale loi 87 571 art 18 Les fondations statut particulier comme la Fondation du Patrimoine Seule la fondation reconnue d utilit publique sera d taill e dans le pr sent guid
359. squ il s agit d une SNC Page 197 Soci t s concern es Autrefois r serv e aux apports partiels d actif entre soci t s anonymes auxquelles il convient d assimiler les SAS cf art L 227 1 al 3 cette option peut aussi tre utilis e en cas d apport partiel d actif d une SARL une ou plusieurs autres SARL art L 236 24 Elle peut l tre galement lorsque l op ration est r alis e entre une soci t par actions et une SARL C M canisme de l apport partiel d actif Les apports sont valu s sur la base de leur valeur v nale Les apports sont r mun r s par des titres de la soci t b n ficiaire l augmentation de capital de la soci t b n ficiaire de apport doit permettre de r mun rer quitablement cet apport Cela conduit r aliser une valuation des actions de la soci t apporteuse et calculer une parit d change Lorsque l op ration est plac e sous le r gime des scissions c est la proc dure juridique sp cifique ces op rations qui va s appliquer R daction d un contrat d apport contenant l indication de la branche d activit apport e la d signation des l ments actifs et passifs dont la transmission est pr vue ainsi que les autres mentions requises par l article R 236 1 al 2 s Le projet de contrat d apport doit tre d pos au greffe du tribunal de commerce du lieu du si ge social de chacune des soci t s participant l op ration et
360. ssion de biens immobiliers et d pend de la qualit d assujetti ou non du c dant et de la nature des biens immobiliers c d s cf tableaux des r gles de TVA applicables aux op rations immobili res inclus dans l Instruction 3A 3 10 du 15 mars 2010 Droits d enregistrement Gratuit si apport r alis titre pur et simple art 810 bis CGT Paiement du droit de mutation titre on reux 5 07 sur le passif apport en cas d apport titre on reux P 203 Calendrier de r alisation des op rations e V rifications des dispositions statutaires e Identification et valorisation des l ments transf rer et valuation des biens apport s e R daction du projet d apport e Saisine de France Domaine e D p t au Greffe du tribunal de Commerce d une requ te aux fins de d signation d un commissaire aux apports e D signation d un commissaire aux apports Punanimit des actionnaires depuis la loi Warsmann du 22 03 2012 J 38 e Convocation de l organe comp tent de ou J 45 si AG Papporteuse et de la b n ficiaire pour autoriser les op rations e R union de lorgane comp tent de 7 30 Papporteuse AG CA en fonction des statuts de la soci t autorisation d un d apport en nature au profit de la b n ficiaire d l gation de pouvoir au Pr sident en vue de signer le trait d apport e Transmission de lacte d approbation de lPop ration au Pr fet pour
361. ssociation statuts types association RUP art 11 al 2 ou de la fondation RUP S agissant des associations d clar es e Elles peuvent librement ali ner les immeubles qui ne sont plus strictement n cessaires leur administration la r union de leurs membres et l accomplissement de leur objet Page 127 e Elles peuvent galement librement hypoth quer leurs immeubles ou en conc der l usufruit e Pour toutes les associations e D claration modificative dans les trois mois la Pr fecture pour toutes les associations e Mention sur le registre sp cial R gime fiscal Imp t sur les Soci t s Nous avons consid r que la c dante n exer ait aucune activit lucrative Exon ration de la plus value TVA L association la fondation vendeuses ne devraient pas tre consid r es comme des assujettis agissant en tant que tels au sens des r gles de TVA en mati re immobili re Le traitement TVA applicable selon la nature des biens c d s figure en annexe cf tableaux des r gles de TVA applicables aux op rations immobili res inclus dans l Instruction 3A 9 10 du 30 d cembre 2010 Droits d enregistrement Application en principe du taux de droit commun de 5 09 sauf si PUES agit en tant qu assujetti et prend dans Pacte engagement de construire ou de revendre P 190 Calendrier de r alisation de Pop ration e R alisation d une valuation du bien e V rification des d
362. st toujours commerciale par sa forme quel que soit son objet Tedi e Responsabilit des associ s limit e aux apports e Fix librement par les Statuts en fonction de la taille de l activit et des besoins en capitaux de la soci t mais 20 des apports en esp ces sont vers s obligatoirement au moment de la constitution le solde devant tre lib r dans les 5 ans Capital social e Augmentation noue posle E A e Les apports peuvent tre r alis s en num raire ou en nature minimum A PENNI e Evaluation des apports en nature par un commissaire aux apports obligatoire qu elle que soit la valeur des apports sauf lorsque la valeur d aucun apport en nature n exc de 7 500 euros et si la valeur totale de l ensemble des apports en nature non soumis l valuation d un commissaire aux apports n exc de pas la moiti du capital 3 e A d finir dans les statuts Objet e I peut tre civil ou commercial e Toute personne physique ou morale peut tre associ e sans obligation d avoir le statut de commer ant Actionnariat e Nombre d associ s 2 100 e Remarque La SARL peut n avoir qu un seul associ EURL Une EURL ne peut tre associ e d une autre EURL e Une assembl e g n rale d associ s O Les d cisions ordinaires se prennent en assembl e g n rale la majorit simple 50 Organes de gestion 1 voix La minorit de blocage est donc de 50 LL A o Les d cisions en Assembl e extraordinaire se prennent la
363. stituer Existence d un terme convenu ou explicite le terme est alors express ment fix L emprunteur est tenu de restituer la chose l expiration du d lai sans que le pr teur ait le mettre en demeure de le faire Le pr teur ne saurait en principe r clamer la chose avant l expiration du terme convenu art 1888 du Code civil sauf s il survient pour lui un besoin pressant et impr vu de la chose article 1889 Le juge appr cie souverainement ce caract re pressant et impr vu pour la restitution de la chose La charge de la preuve de ce besoins p se sur lui On est alors en pr sence d un contrat dur e d termin e Terme naturel pr t de la chose pour un usage ponctuel d termin Le l gislateur fixe un terme implicite au contrat r sultat de la dur e n cessaire cet usage art 1888 Le pr teur ne peut donc r clamer la chose avant qu elle ait servi l usage pour lequel elle a t emprunt e Terme ind termin suppose un usage permanent sans qu aucun terme ne soit visible Par principe le pr teur ne peut demander la restitution que lorsque l emprunteur a us du bien le terme est dit implicite ou impr visible L exception de Particle 1889 du Code civil est valable Un probl me se pose lorsque la chose pr t e n a pas de terme d termin et qu elle est d un usage permanent On a pu observer une volution jurisprudentielle sur le sujet En effet la Cour de cassation a proc
364. suffit Il n est nul besoin pour le pr teur d tre propri taire de la chose Comme en mati re de bail il lui suffit d tre en mesure de se procurer l usage de la chose Bien que g n ralement pr sent comme un contrat r el le contrat de pr t est dans certaines situations qualifi de contrat consensuel La preuve du pr t ob it au droit commun des contrats de preuve En vertu de Particle 1315 du Code civil il appartient celui qui se pr vaut d un contrat d en tablir l existence et le contenu Le pr teur r clamant la restitution de la chose pr t e doit donc prouver non seulement la remise de la chose mais aussi engagement souscrit par l emprunteur de la lui restituer Le pr t est en principe un contrat unilat ral qui ne demande pas la r daction d un crit Toutefois lorsque le contrat se pr sente comme un acte bilat ral le pr teur s engageant remettre la chose Pemprunteur la lui restituer il doit tre tabli en double exemplaire conform ment aux dispositions de Particle 1325 du Code civil L ex cution du contrat Le pr t se pr sente aussi comme un contrat synallagmatique du fait des obligations qui incombent aux deux parties contractantes le Code civil distingue les engagements de l emprunteur articles 1880 1887 du Code civil et ceux de celui qui pr t usage article 1888 1891 du m me code Les droits de emprunteur peuvent tre num r s ainsi User de la c
365. sur les soci t s S agissant de droits r els immobiliers la cession est soumise aux r gles des plus values TVA Droits d enregistrement L usufruit est un droit r el immobilier et assimil au r gime des livraisons d immeubles Les op rations portant sur les droits assimil s aux immeubles sont soumises la TVA de plein droit ou sur option selon la nature de limmeuble auquel ils se rapportent lorsqu elles sont r alis es par un assujetti agissant en tant que tel L assujettissement la TVA ou aux droits d enregistrement va donc d pendre du r gime de l immeuble auxquels les droits se rapportent P 240 241 Page 171 Le D membrement de propri t Sch ma Usufruit Droit d usage Droit de percevoir les revenus Droit de Propri t Droit d usage Au terme de lPusufruit reconstitution Droit de percevoir les automatique de la pleine revenus propri t sur la t te du nu propri taire Droit de c der le Bien Nue Propri t Droit de c der la nuc propri t Page 172 2 2 LA PR SENTATION DES DIFF RENTES FORMES D INTERVENTION 2 2 1 Le transfert de patrimoine En fonction de la nature de la structure retenue pour r aliser les activit s de ma trise d ouvrage d insertion les modalit s de transfert de patrimoine seront variables et auront des caract ristiques et des incidences fiscales diff rentes Nous tudieron
366. t 8 Les dirigeants peuvent b n ficier du statut de salari sur le plan social et fiscal 9 En principe les SA ne sont soumises ni au code des march s publics ni l ordonnance n 2005 649 du 6 juin 2005 Toutefois les SA qui ont t agr es ma trise d ouvrage sont soumises aux dispositions de l ordonnance n 2005 648 du 6 juin 2005 Page 81 1 2 2 5 La soci t par actions simplifi e 1 2 2 5 1 Le r gime juridique Textes applicables La soci t par actions simplifi e est r gie par les dispositions des articles L 227 1 L 227 20 et L 244 1 L 244 4 du Code de commerce En outre comme toute soci t commerciale elle est soumise aux r gles g n rales des articles 1832 1844 17 du Code de civil et aux dispositions communes toutes les soci t s commerciales figurant dans le livre II du Code de commerce art L 210 1 L 210 9 et L 232 1 L 237 31 du Code de commerce Par ailleurs s agissant d une soci t par actions elle est soumise aux dispositions g n rales visant ces soci t s et aux r gles concernant les valeurs mobili res Enfin l article L 227 1 pr cit dispose que dans la mesure o elles sont compatibles avec les textes z P P q propres la SAS les r gles des soci t s anonymes lui sont applicables l exception de celles visant d une part la direction et l administration de la soci t d autre part les assembl es d actionnaires ainsi
367. t les actes importants de l office notamment les march s emprunts acquisitions immobili res d cisions individuelles concernant les agents publics et fonctionnaires CGCT art L 2131 2 Les autres actes chappent la double formalit de l article L 2131 12 du Code g n ral des collectivit s territoriales et sont ex cutoires de plein droit d s qu il a t proc d leur publication ou affichage ou leur notification aux int ress s CGCT art L 2131 3 L office public de l habitat fait l objet galement d une tutelle sous la forme de l exigence d une autorisation pour certains actes Il en est ainsi de la mise en g rance de ses immeubles CCH art L 442 9 de la vente ou de la location de ses logements un autre usage que l habitation CCH art L 443 11 ou de la vente de logements locatifs ne r pondant pas aux conditions d anciennet requises par les textes CCH art L 443 8 Page 40 Les offices publics de l habitat sont soumis en outre un contr le de la chambre r gionale des comptes m me s ils sont soumis aux r gles applicables aux entreprises de commerce En outre comme tout organisme HLM l office public de l habitat fait l objet d un contr le sp cifique organis par les articles L 451 1 et suivants et R 451 1 et suivants du Code de la construction et de l habitation MIILOS Enfin les OPH ayant d cid de se soumettre aux r gles comptables et financi re applicables aux entre
368. t personnelle du g rant et ou des associ s fondateurs peut tre engag e Les apports peuvent tre r alis s en num raire ou en nature Les apports en num raire doivent tre lib r s d au moins un cinqui me de leur montant au moment de la constitution de la soci t Le solde doit imp rativement tre lib r dans les 5 ans noter que les associ s sont responsables des dettes de la soci t hauteur du capital souscrit m me si le capital social n est lib r que pour partie lors de la constitution Les apports en industrie sont autoris s Ils n entrent toutefois pas dans la constitution du capital social mais ils permettent l associ de participer au vote en assembl e g n rale et lui ouvrent droit au partage des b n fices Dans ce cas la part qui lui revient est au moins gale celle de l associ qui a fait l apport le plus faible en num raire ou en nature sauf clause contraire des statuts Le capital peut tre variable Il doit alors tre compris en permanence entre un minimum et un maximum fix par les statuts Les r gles particuli res pr vues par les articles L 231 1 et suivants sont applicables la soci t Cette option a pour principal avantage l absence de formalisme pour les op rations d augmentation ou de diminution du capital Fonctionnement Administration La soci t est dirig e par un ou plusieurs g rants personnes physiques obligatoirement nomm s parmi les associ s ou en
369. t qui en supporte la charge 1 3 5 Le cas des organismes HLM 1 3 5 1 Propos liminaires Les conventions r glement es sont soumises autorisation pr alable du conseil d administration ou du conseil de surveillance d faut elles peuvent tre annul es si elles ont eu des cons quences dommageables pour l organisme Seules les conventions libres c est dire celles qui portent sur des op rations courantes conclues des conditions normales voir ci dessus sont exempt es de cette proc dure Page 114 1 3 5 2 Articles du Code de la Construction et de l Habitation Article L 423 10 Modifi par Loi n 2006 872 du 13 juillet 2006 art 57 JORF 16 juillet 2006 Toute convention conclue directement ou par personne interbos e entre un des organismes mentionn s l article L 411 2 et un de ses dirigeants un de ses salari s un de ses administrateurs un des membres du conseil de surveillance ou une personne morale dans laquelle un de ses dirigeants un de ses salari s un de ses administrateurs on membres du conseil de surveillance exerce des fonctions d administrateur de membre du conseil de surveillance ou de dirigeant est subordonn e l autorisation pr alable du conseil d administration ou du conseil de surveillance de l organisme Article L 423 11 Modifi par Loi n 2006 872 du 13 juillet 2006 art 57 JORF 16 juillet 2006 Les soci t s d habitations loyer mod r soumettent l autorisa
370. t t d droits de mutation titre gratuit dans les conditions pr vues par Particle 795 du Code g n ral des imp ts Page 66 A 3 Le registre sp cial Toute association l obligation de tenir un registre sp cial sur lequel devront tre consign s les changements intervenus dans sa direction et les modifications apport es ses statuts L 1er juill 1901 art 5 D 16 ao t 1901 art 6 Le registre sp cial permettra en tant que de besoin aux autorit s administratives ou judiciaires d s qu elles en feront la demande de suivre les v nements statutaires et le fonctionnement de cette personne morale D 16 Ao t 1901 Le registre sp cial doit tre c t de la premi re la derni re page et tre paraph sur chaque feuille par la personne habilit e repr senter l association Cette d finition exclut le principe des feuilles volantes D 16 Ao t 1901 art 31 Certaines mentions doivent figurer sur ce registre sp cial loi du 1er juillet 1901 art 5 et 7 d cret du 16 ao t 1901 art 3 Le registre doit tre tenu et conserv au si ge de l association D 16 Ao t 1901 art 6 Le non respect de cette formalit peut entra ner des sanctions par lautorit administrative pouvant aller jusqu la dissolution de l association art 5 al L 1er juill 1901 A 4 Disparition de association La dissolution d une association intervient sous l effet de la volont des membres ou de la contrainte
371. t s territoriales article 19 nonies al 3 non prise en compte des subventions pour le calcul de l int r t servi aux parts sociales Capital Actionnariat Assembl e g n rale Le capital minimum est fix 18 500 Le capital est variable Il ne peut jamais tre inf rieur au minimum l gal rappel ci dessus Elles se diff rencient des soci t s coop ratives de production HLM par la pr sence obligatoire en qualit d associ s des collectivit s publiques et de leurs groupements qui peuvent participer au capital sans plafond Clause type n 5 ainsi qu au niveau de l expression des voix Clause type n 10 Page 47 En effet dans la SCIC HLM les associ s sont r partis en coll ges Trois coll ges sont obligatoires celui des salari s titulaires d un contrat de travail avec la SCIC HLM celui des utilisateurs personnes physiques b n ficiant des services de la SCIC HLM celui des collectivit s publiques Les statuts peuvent pr voir d autres coll ges Ils fixent librement les droits de vote de chacun des coll ges chaque coll ge ne pouvant d tenir moins de 10 des droits de vote ni plus de 50 le coll ge des salari s tant sp cifiquement plafonn 15 En aucun cas la d termination des droits de vote attach s un coll ge ne peut tre la proportionnalit au capital d tenu Administration Les soci t s coop ratives d int r ts collectifs sont administr es par
372. t s il s agit d une soci t actionnaire de la soci t la contr lant C com art L 225 38 al 1 L 225 86 al 1 L 226 10 al 1 et L 227 10 al 1 e nature et objet de ces conventions et engagements e modalit s essentielles de ces conventions et engagements Il s agit notamment o de l indication des prix ou tarifs pratiqu s des ristournes et commissions consenties des d lais de paiement accord s des int r ts stipul s des s ret s conf r es du montant et des modalit s d octroi de chacun des avantages ou indemnit s mentionn s aux articles L 225 22 1 et L 225 42 1 du Code de commerce et le cas ch ant toutes autres indications permettant aux associ s d appr cier l int r t qui s attachait la conclusion des conventions et engagements analys s e importance des fournitures livr es ou des prestations de services fournies ainsi que montant des sommes vers es ou re ues au cours de l exercice en ex cution des conventions et engagements conclus au cours d exercices ant rieurs et poursuivis au cours du dernier exercice S agissant de ces conventions ant rieurement autoris es et qui se sont poursuivies en dehors de l indication ci dessus le commissaire peut se limiter ce qui est n cessaire pour les identifier Le commissaire aux comptes ne donne en aucun cas une opinion sur l utilit le bien fond ou l opportunit des conventions et engagements Vote en assembl e Apr s avoir pris connaissance d
373. t d sormais possible toute coop rative HLM d adopter ce nouveau statut Elles se distinguent de la SCIC de droit commun sur les points suivants Les SCIC HILM sont obligatoirement constitu es sous forme de Soci t Anonyme Comme toutes les soci t s HLM les statuts des SCIC HLM doivent tre conformes aux clauses types se trouvant annex es au Code de la Construction et de l Habitation CCH La SCIC HLM diff re galement de la SCIC de droit commun en ce qu elle est soumise la proc dure d agr ment HLM et non pas de celle pr vue pour les SCIC Elles ont pour objet la production ou la fourniture de biens et de services d int r t collectif qui pr sentent un caract re d utilit sociale Selon une instruction fiscale du 15 septembre 1998 on entend par activit d utilit sociale une activit qui tend satisfaire un besoin qui n est pas pris en compte par le march ou qui l est de fa on peu satisfaisante Leurs comp tences l int rieur de cet objet sont celles des coop ratives d finies l article L 422 3 du CCH La loi du 10 septembre 1947 modifi e s applique ce type de soci t sauf dans ses dispositions suivantes article 16 al 3 et 4 incorporation au capital de sommes pr lev es sur les r serves article 18 remboursement de l associ qui se retire ou qui est exclu article 19 septies dernier al limitation 20 du capital de l actionnariat des collectivi
374. t donc libres d en fixer les r gles de fonctionnement r le missions et comp tences Les organes de direction Ces organes sont souvent d nomm s en pratique conseil d administration comit directeur comit ex cutif conseil de gestion bureaux En vertu du principe de la libert contractuelle les statuts peuvent d terminer librement ces instances de direction Toutefois dans le silence des textes il est important de bien d finir avec pr cision chaque instance mais aussi d finir sa composition ses modes de convocation de d signation de ses membres de son fonctionnement de l tendue de ses comp tences la mani re de prendre les d cisions sa relation avec les autres membres de l association la communication de ses travaux et de ses d lib rations En outre il est indispensable de pr ciser le nombre de dirigeants les modalit s de d signation le mode de r vocation la nature du mandat la n cessit de la preuve du consentement des dirigeants accepter leurs missions les situations personnelles incompatibles avec la direction de l association que ce soit des personnes physiques ou morales Toujours en raison du silence des textes de 1901 et sauf pour les associations r glement es par des statuts types il est d usage de d signer au sein de la structure dirigeante une ou plusieurs personnes qui auront le titre de pr sident ou de vice pr sident de tr sorier ou de tr sorier adjoint de sec
375. t du ministre de l int rieur mais ventuellement des autres ministres int ress s En outre elles font l objet d un contr le de la Cour des Comptes sur les fondations faisant appel la g n rosit publique ou b n ficiant du concours financier de Etat ou b n ficiant de dons ouvrant droit avantage fiscal La Cour des Comptes peut v rifier la conformit entre les objectifs poursuivis et les d penses financ es 1 2 2 3 4 Les points d attention particuliers 1 La fondation se distingue de l association par le fait qu elle ne r sulte pas du concours de volont de plusieurs personnes pour uvrer ensemble mais de l engagement financier et irr vocable des cr ateurs de la fondation qu il s agisse de particuliers ou d entreprises 2 La capacit juridique des fondations reconnue d utilit publique ne diff re pas notablement de celle des associations reconnue d utilit publique en termes de ressources en revanche elle est largie et plus attractive au plan patrimonial et au niveau de la gestion Les fondations reconnue d utilit publique peuvent en effet poss der tout type de biens notamment des immeubles de rapport i e non n cessaires la r alisation de leur objet social et placer librement leurs capitaux mobiliers disponibles Elle une capacit tendue ou pleine capacit juridique lui permettant d administrer son patrimoine y compris des biens immobiliers de rapport ou des parts de
376. t et indirectement le transfert des risques B Les obligations du vendeur Selon l article 1603 du Code civil le vendeur a deux obligations principales celle de d livrer et celle de garantir la chose qu il vend Il doit conf rer l acqu reur la jouissance paisible de la chose ce qui implique une garantie d viction et lui en assurer la jouissance utile ce qui se traduit par la garantie des vices cach s Sans ces obligations de garantie la d livrance de la chose serait illusoire et al atoire puisque l acqu reur risquerait encore d tre d poss d de son bien ou troubl dans sa jouissance A ces obligations principales s ajoutent des obligations accessoires Quand la chose vendue n est pas imm diatement livrable le vendeur a l obligation de la conserver D autre part l article 1602 alin a 1er du Code civil disposant que le vendeur est tenu d expliquer clairement ce quoi il s oblige celui ci est galement soumis une obligation de renseignements Les vendeurs professionnels doivent veiller la s curit de l acheteur m me si une v ritable obligation de s curit ne leur est pas encore impos e Page 189 Toutefois ces obligations accessoires renforcent les obligations de d livrance et de garantie auxquelles elles s int grent C Les obligations de Pacheteur L acheteur a deux obligations principales payer le prix stipul au jour de la vente et prendre possession du bien
377. t peu lev lorsqu une clause du contrat oblige le preneur apporter des am liorations au fonds En cons quence la qualification de bail emphyt otique ne suppose que la r union des deux l ments essentiels vis s par l article L 451 1 du Code rural La convention doit avoir t conclue pour une longue dur e plus de dix huit ans Il faut en outre que le preneur soit titulaire d un droit r el librement cessible saisissable et susceptible d hypoth que Objet et formation du bail emphyt otique L emphyt ose peut s appliquer non seulement un immeuble rural mais aussi un immeuble d habitation ou un immeuble usage industriel ou commercial Concernant les baux portant sur un immeuble usage industriel commercial ou artisanal en vertu de l article L 145 3 du Code de commerce les dispositions du statut des baux commerciaux ne sont pas applicables aux baux emphyt otiques sauf en ce qui concerne la r vision du loyer A ce titre le preneur ne saurait pr tendre au renouvellement puisque l emphyt ose ne peut comporter ce droit Toutefois la Cour de cassation admet normalement la r vision du prix du bail emphyt otique dans les conditions pr vues par la r glementation sp ciale des baux commerciaux En revanche les dispositions du statut des baux commerciaux s appliquent dans les cas pr vus aux articles L 145 1 et L 145 2 du code de commerce aux baux pass s par les emphyt otes sous r serve que la d
378. tablissement Un pr sident lu par le CA parmi les repr sentants de la collectivit ou l tablissement public de rattachement L art R 421 17 du CCH num re ses attributions liste exhaustive Un directeur g n ral nomm par le CA sur proposition du pr sident ne peut pas tre choisi parmi les membres du CA Part R 421 18 num re ses attributions liste exhaustive Prise de d cisions Pouvoirs partag s entre le CA et son pr sident qui fixent les orientations strat giques et le directeur g n ral qui les met en uvre R gime comptable et Financier Choix possible entre comptabilit publique et priv e Application d une Instruction Comptable sp cifique diff renci e selon que POPH soit soumis l un ou l autre r gime et de ses avenants Processus budg taire sp cifique si r gime de la comptabilit publique et intervention du Tr sor Public dans le processus comptable March s Soumission aux r gles de publicit et de mise en concurrence Ordonnance n 2005 649 du 6 juin 2005 et non plus au Code des march s public depuis la loi du 17 mai 2011 codifi l article L 421 26 du CCH R gime des conventions r glement es Respect des articles L 423 10 et L 423 11 du CCH Absence de rapport du Commissaire aux Comptes dans les OPH comptabilit priv e Page 16 Possibilit de faire e NON APE R gime fiscal Exon ration d imp t IS sur les soci
379. terdit au dirigeant int ress de prendre part au vote de l organe d lib rant A s en tenir la lettre des textes les conventions doivent faire l objet d un rapport sp cial elles ne sauraient figurer dans le rapport de gestion L envoi du rapport sp cial du g rant ou du commissaire aux comptes aux associ s en m me temps que les autres documents pr vus pour l exercice du droit de communication est facultatif d s lors qu il n est impos par aucun texte Lorsque le rapport est tabli par le commissaire aux comptes le repr sentant l gal de la personne morale avise ce dernier des conventions conclues dans le d lai d un mois compter de la conclusion desdites conventions C com art R 612 7 ex d cret 2005 1677 du 28 d cembre 2005 art 49 La Compagnie nationale des commissaires aux comptes a pr cis propos des associations qu en l absence d obligation de respecter un cadre d exercice ou un cadre annuel le commissaire aux comptes doit disposer d un d lai suffisant pour proc der l analyse des conventions mentionner dans le rapport Il convient cependant de se r f rer aux dispositions statutaires si elles imposent un cadre pr cis pour l tablissement du rapport sp cial du commissaire aux comptes Bull CNCC d cembre 2004 p 722 Le rapport sur les conventions r glement es pr sent par le repr sentant l gal ou s il en existe un le commissaire aux comptes de la personne morale ou de l associ
380. th ques et privil ges immobiliers l origine de propri t la situation des lieux lou s et des locataires ainsi que la date et les conditions des baux leur dur e le montant et les termes des loyers L existence de baux en cours a une incidence importante sur le prix de l immeuble le prix de la vente Modalit s de la vente Les modalit s concevables de la vente sont tr s nombreuses et diverses L article 1584 du Code civil dispose la vente peut tre faite purement et simplement ou sous une condition soit suspensive soit r solutoire Dans tous les cas son effet est r gl par les principes g n raux des conventions La stipulation de conditions c est dire d v nements futurs dont la r alisation est incertaine est donc parfaitement valable pourvu qu elles ne soient ni impossibles ni illicites Il convient de rappeler qu il ne doit pas s agir non plus de conditions potestatives de la part de celui qui s oblige au sens de l article 1174 du Code civil Une condition est potestative lorsque la naissance ou l ex cution de l obligation d pend de la seule volont d un seul des contractants Lorsque la vente est conclue sous condition suspensive le contrat est form dans la mesure o aucune des parties ne peut s y d rober sans le consentement de l autre Mais tant que la condition ne s accomplit pas la vente ne produit aucun de ses effets Notamment le vendeur reste propri taire de
381. ticle 6 de la loi de 1901 Les associations reconnues d utilit publique poss dent une plus grande capacit juridique elles peuvent faire tous les actes de la vie civile qui ne sont pas interdits leur statuts condition qu ils soient n cessaires leur but Le D cret du 16 ao t 1901 prescrit que toute acquisition et toute ali nation par une association doit faire l objet dans le d lai de 3 mois de l op ration d une d claration modificative aupr s de l autorit de tutelle Une association peut acqu rir un bien immobilier appartenant une commune un prix inf rieur celui du march lorsque l op ration est justifi e par des motifs d int r t g n ral et comporte des contreparties suffisantes Sur le plan fiscal les dispositions de droit commun s appliquent sauf exceptions pour certaines associations 713 CGI Acquisition par le biais d une SCI Il est galement possible une association de poss der indirectement des biens immobiliers par le biais d une soci t civile immobili re sous r serve toutefois de ne pas constituer un abus de droit par le d tournement des limitations d appropriation immobili re des associations En effet une association ne saurait avoir pour objet le partage des b n fices qu elle effectue rien ne lui interdit d tre membre d une soci t dont l objet m me est le partage de ses b n fices L essentiel est que ces b n fices r alis s par la
382. ticuliers si la fixation de la r mun ration en elle m me n a pas tre soumise la proc dure il en va diff remment le cas ch ant des avantages sp cifiques indemnit de rupture compl ment de retraite etc qui leur sont souvent consentis Compte tenu du champ couvert par le pr sent Guide nous ne traiterons ici que des conventions autres que les r mun rations Parmi les conventions r glement es les plus fr quentes on retrouve le contrat de bail de vente la concession de licence le pr t consenti par le dirigeant la soci t etc La proc dure des conventions r glement es ne s applique en revanche pas aux fusions s agissant d op rations qui ne peuvent tre d cid es que par l assembl e g n rale extraordinaire Cass com 7 juin 1963 Bull civ I n 272 arr t ant rieur la loi du 24 juillet 1966 mais transposable ou aux op rations d apport partiel d actif soumises au r gime des scissions CA Paris 6 avril 2001 3 ch C St Akar Holding International SA c St Assureurs conseil Muir Bedall Mise et Cie SA RJDA 10 01 n 982 1 3 3 2 La proc dure a SARL Principe Sauf le cas particulier c est dire convention conclue par un g rant non associ et absence de commissaire aux comptes il n existe pas dans les SARL d autorisation pr alable analogue celle donn e par le conseil d administration dans les SA voir ci apr s le contr le est effectu posteriori par la c
383. tifs AU TERME DU BAIL Imp t sur les soci t s Bailleut L accroissement de la valeur de limmeuble r sultant des travaux effectu s par le preneur et sans indemnit constitue un b n fice imposable de l exercice au cours duquel le bailleur retrouve la disposition de son immeuble selon la jurisprudence du Conseil d Etat 16 11 1981 n 16111 La doctrine administrative consid re face un contrat de bail avec une obligation de faire des travaux que ceux ci constituent un suppl ment de loyers imposables au fur et mesure de l ex cution des travaux DB 4 A 242 Preneur Le transfert sans indemnit des travaux immobilis s constitue une perte d ductible correspondant la valeur r siduelle cas des amortissements sur une dur e sup rieure celle du contrat de bail Page 224 2 2 2 1 3 Le bail construction 2 2 2 1 3 1 La d finition Le bail construction est un bail imposant une obligation de construire et d entretenir et conf rant un droit r el dont le r gime n est pas pour l essentiel d ordre public Aux termes de l article L 251 1 constitue un bail construction le bail par lequel le preneur s engage titre principal difier des constructions sur le terrain du bailleur et les conserver en bon tat d entretien pendant toute la dur e du bail CCH art L 251 1 al 1er Il conf re un droit r el cessible et susceptible d tre hypoth qu un preneur qui s engage construire
384. tion B 1 G n ralit s Constitution du patrimoine de association En principe une association utilise librement ses ressources dans le cadre de son objet Les associations ne disposent que de droits patrimoniaux limit s elle ne peut acqu rir titre on reux poss der et administrer que certains immeubles savoir e le local destin son administration et la r union de ses membres e les immeubles strictement n cessaires l accomplissement du but qu elle se propose Toute acquisition d un immeuble qui ne serait pas destin aux usages cit s ci dessus serait nulle Constitution par voie d apports La loi de 1901 dicte comme l ment essentiel de l association la mise en commun d une fa on permanente de connaissances ou d activit s Comme expos ci dessus la loi de 1901 permet une association de poss der et d administrer outre les cotisations de ses membres le local destin sa vie sociale et les immeubles n cessaires l accomplissement de ses buts L acquisition de ces biens peut tre r alis e par voie d apport cet apport tant assimil un apport en soci t L apport emporte transfert de propri t du bien L apporteur b n ficie d un droit de reprise en cas de retrait ou de dissolution de lassociation L apport pr sente la particularit de ne pas tre r mun r par des droits sociaux mais par une contrepartie morale La fiscalit applicable est ident
385. tion il n est pas formellement interdit aux parties dont la convention est la loi de stipuler le contraire et de pr voir express ment sa reconduction dans certaines conditions Nature du droit de l emphyt ote Le bail emphyt otique de biens immeubles conf re au preneur un droit r el susceptible d hypoth que ce droit peut tre c d et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobili re C rur art L 451 1 al 1er Obligation d investir La loi demeure silencieuse quant l obligation ou non du preneur d investir sur le fonds lou En principe l emphyt ote n est tenu d am liorer de planter ou de construire que si une clause sp ciale du bail le pr voit L absence d une telle clause ne saurait elle seule entrainer la disqualification du contrat N anmoins il convient de pr ciser qu en vertu du caract re r el du droit de l emphyt ote si la convention interdit au preneur de faire des travaux de construction ou de d molition sans l autorisation du bailleur et pr voit que les am liorations apporter resteront la charge de ce dernier le bail ne peut tre qualifi d emphyt ose Page 205 D une mani re g n rale toute clause se r v lant incompatible avec la constitution d un droit r el exclut la qualification de bail emphyt otique Redevance La loi ne comporte aucune disposition relative la fixation du montant du canon emphyt otique En pratique celui ci est g n ralemen
386. tion pr alable de leur conseil d administration on de leur conseil de surveillance les conventions vis es aux articles L 225 38 L 225 42 ou aux articles L 225 86 L 225 90 du code de commerce dans les conditions pr vues par ces articles Toute convention intervenant directement ou par personne interbos e entre un organisme public d habitations loyer mod r et son directeur g n ral l un de ses directeurs on l un de ses administrateurs doit tre soumise l autorisation pr alable du conseil d administration Les conventions auxquelles une des personnes vis es au pr sent alin a est indirectement int ress e sont galement soumises autorisation pr alable Sont galement soumises autorisation pr alable les conventions intervenant entre un organisme public d habitations loyer mod r et une entreprise si le directeur g n ral l un des directeurs ou l un des administrateurs de l organisme est propri taire associ ind finiment responsable g rant administrateur membre du conseil de surveillance ou de fa on g n rale dirigeant de cette entreprise Article L 423 11 1 Modifi par Loi n 2006 872 du 13 juillet 2006 art 57 JORF 16 juillet 2006 Les articles L 423 10 et 1 423 11 ne sont pas applicables aux conventions portant sur des op rations courantes et conclues des conditions normales Ces conventions sont communiqu es par l int ress au pr sident du conseil d administration l except
387. tions agr es o Les associations reconnues d utilit publique Les associations peuvent se cr er librement sans avoir besoin d aucun agr ment ou autorisation elles sont alors consid r es comme des associations de fait apparent es une indivision Elles n ont pas de personnalit morale distincte Lorsqu elles sont d clar es les associations ont la pleine capacit juridique et jouissent de la personnalit morale Une association peut exercer des activit s lucratives ventuellement imposables mais le but recherch par ses membres ne doit pas tre le partage de b n fices c est ce qui la distingue d une soci t Seules les associations d clar es et dans certains cas agr es peuvent recevoir des subventions de l Etat et des collectivit s territoriales Tenue d un registre sp cial Sauf exceptions l association n tant pas inscrite au registre du commerce ne peut conclure de bail commercial R gime Comptable et Financier Plan comptable sp cifique March s NA sauf pour les associations agr es ma trise d ouvrage qui sont soumises lordonnance de 2005 R gime des conventions r glement es Certaines associations doivent appliquer ce r gime association se livrant une activit conomique association recevant annuellement de PEtat de ses tablissements publics ou des collectivit s une ou plusieurs subventions dont le montant exc de 153 000
388. tions transf r es est gal aux prix de revient desdites constructions sous d duction d une d cote gale 8 par ann e de bail au del de la 18 me ann e P 229 230 Page 168 L imposition peut tre chelonn e sur 15 ans Ces constructions sont inscrites l actif du bailleur pour une valeur gale leur prix de revient sous d duction d une d cote gale 8 par ann e de bail au del de la 18 me ann e Cette valeur sert de base au calcul des amortissements Transfert du terrain au preneur Imp t sur les soci t s Ba lleur Il r alise une v ritable cession d un terrain et le profit en r sultant doit tre consid r comme une plus value et soumise en tant que tel au r gime d imposition qui lui est propre Preneur La somme vers e pour l acquisition du terrain n est pas d ductible mais doit tre immobilis e TVA Droits d enregistrement Le bail comporte une clause de transfert de propri t au profit du preneur au terme du contrat Le r gime de la vente du terrain au preneur d pend de la nature du terrain terrain b tir terrain non b tir Page 169 2 1 7 Le d membrement de droit de propri t pages 233 241 Le D membrement de propri t Le d membrement de propri t est un m canisme juridique l gal qui permet de P 233 PE s parer la nue propri t d un bien immobilier de son usufruit La nue propri t D finition
389. tir l information des associ s ce qui dans l hypoth se envisag e ne se justifie nullement d Personnes morales de droit priv non commer antes ayant une activit conomique et associations subventionn es Le contr le est effectu a posteriori Le repr sentant l gal ou s il en existe un le commissaire aux comptes de la personne morale ou de l association devra pr senter l organe d lib rant ou en l absence d organe d lib rant devra joindre aux documents communiqu s aux adh rents un rapport sur les conventions vis es C com art L 612 5 L organe d lib rant statue sur ce rapport et approuve ou d sapprouve les conventions C com art L 612 5 al 3 A d faut de pr cisions dans les textes le conseil national des commissaires aux comptes d finit l organe d lib rant comme celui qui approuve les comptes Bull CNCC juin 1986 p 138 Par exemple dans les fondations en pratique c est le conseil d administration ou le conseil de surveillance pour les fondations dot es d un directoire et d un conseil de surveillance qui se prononce sur les comptes L organe d lib rant doit mettre un vote particulier sur ces conventions tant observ que m me si la convention r glement e a une incidence sur les comptes sociaux l approbation de ces comptes ne saurait tre consid r e comme valant approbation de ladite convention Page 106 A la diff rence de la proc dure applicable aux SARL il n est pas in
390. tive aux offices publics de l habitat les pouvoirs sont partag s entre un Conseil d administration et son Pr sident d finissant les grandes orientations strat giques de l organisme et un directeur g n ral qui est un v ritable chef d entreprise et qui la dirige selon les indications les axes strat giques choisis par le Conseil d administration C 1 Le Conseil d administration Composition du Conseil d administration Le Conseil d administration de l office est compos 1 De membres repr sentant la collectivit territoriale ou l tablissement public de rattachement qu ils d signent au sein de leur organe d lib rant et parmi des personnalit s qualifi es au regard des interventions de l office dans le domaine des politiques de l habitat 2 De personnalit s qualifi es d sign es par les institutions dont elles sont issues parmi les caisses d allocations familiales l union d partementale des associations familiales du d partement du si ge les associ s des collecteurs de la participation des employeurs l effort de construction dans le d partement du si ge les organisations syndicales les plus repr sentatives dans le d partement du si ge 3 D au moins un repr sentant d associations dont l un des objets est l insertion ou le logement des personnes d favoris es 4 De locataires repr sentant les locataires de l office lus par ces derniers dans les conditions pr vues l article L 421 9 du CCH
391. tous les co indivisaires D terminer les charges pesant ventuellement sur le bien c der hypoth ques Prix de vente fix librement Faire toutefois valuer le bien immobilier par un professionnel S assurer que le prix de cession est au moins gal la valeur nette comptable du bien et en cas de financement par emprunt au capital restant d Autres conditions V rifier les ventuelles limitations la cession aux financements de l acquisition construction et de travaux ult rieurs S assurer de la transparence de l op ration d lib rations des organes comp tents S agissant des associations ou fondations RUP e D cisions concernant la constitution d hypoth ques les changes et ali nations d immeubles n cessaires au but poursuivi doivent faire objet d un vote en conseil d administration et tre approuv es par lPassembl e g n rale de lassociation statuts types association RUP art 10 ou de la fondation RUP e L acte d approbation des organes comp tents n est valable qu apr s autorisation donn e par arr t du Pr fet du d partement dans lequel est situ le si ge de l association statuts types association RUP art 11 al 2 ou de la fondation RUP S agissant des associations d clar es e Elles peuvent librement ali ner les immeubles qui ne sont plus strictement n cessaires leur administration la r union de leurs membres et l accomplissement de leur objet
392. tout int ress Direction Le seul organe directorial obligatoire est le pr sident qui peut b n ficier d un contrat de travail ant rieur ou post rieur sa nomination M me s il poss de 99 des actions de la soci t ou s il en est l associ unique il b n ficie du r gime fiscal et social des salari s Dans les soci t s pluri personnelles l assembl e g n rale des associ s fixe tous les ans la r mun ration du pr sident Celle ci doit figurer au proc s verbal Un conseil d administration n est pas obligatoire comme dans les S A Cependant les associ s sont libres de pr voir l existence d une direction coll giale dans les Statuts Page 83 Associ s Un autre avantage de la SAS consiste en la possibilit pour la soci t de d cider de l exclusion d un associ Par ailleurs les statuts peuvent pr voir les conditions dans lesquelles un associ peut se retirer de la soci t cette derni re devant alors lui racheter ses actions Il est possible aussi pour assurer une certaine stabilit la soci t d ins rer dans les statuts une clause d inali nabilit des actions ceci pour une dur e maximum de dix ans Par ailleurs il n y a pas obligatoirement proportionnalit du droit de vote des actionnaires au capital d tenu 1 2 2 5 2 Le r gime fiscal Identique celui de la SA 1 2 2 5 3 Les modalit s de contr le Depuis le 1er janvier 2009 la d signation d un commissaire aux
393. trat conf re au preneur sur l immeuble lou Le preneur S il importe peu que le propri taire de l immeuble qui doit faire l objet d un bail r habilitation soit une personne physique ou morale ou une personne priv e ou publique il en va diff remment pour le preneur du bail construction En effet il r sulte du premier alin a de l article L 252 1 du Code de la construction et de l habitation que celui ci ne peut tre que soit un organisme d habitations loyer mod r soit une soci t d conomie mixte dont l objet est de construire ou de donner bail des logements soit une collectivit territoriale soit enfin un organisme b n ficiant de l agr ment relatif la ma trise d ouvrage pr vu l article L 365 2 Pour ce qui est des organismes agissant pour le logement des personnes d favoris es qui exercent des activit s de maitrise d ouvrage en tant que preneur de bail r habilitation CCH art L 365 1 et L 365 2 leur agr ment rel ve depuis le 1er janvier 2010 du ministre en charge du logement dans les conditions de l article L 365 2 du Code de la construction et de l habitation CCH art L 252 1 al 1er mod par L n 2009 323 25 mars 2009 art 2 I 1 et selon des modalit s d finies par d cret en Conseil d tat Les agr ments existants sont caducs au 1er janvier 2011 Les crit res d obtention de l agr ment portent sur les capacit s financi res de l organisme sa c
394. tre usage que l habitation Cette autorisation pr alable et motiv e est exig e peine de nullit de plein droit Page 184 Formalit s relatives aux droits de pr emption Pour m moire le l gislateur a institu de nombreux droits de pr emption de retrait et de substitution au profit des collectivit s publiques ou de particuliers Leur m connaissance est sanctionn e par la nullit Les droits de pr emption institu s au profit des collectivit s et organismes publics sont le droit de pr emption urbain le droit de pr emption institu dans les ZAD le droit de pr emption relatif aux espaces naturels sensibles Toute vente d immeuble soumise un droit de pr emption doit faire l objet d une d claration pr alable aux b n ficiaires de ce droit pour leur permettre de l exercer Cette d claration doit comporter les l ments essentiels du contrat notamment le prix et la mention des conditions suspensives pr vues Le titulaire du droit de pr emption dispose d un d lai variable selon les cas pour notifier sa d cision d acqu rir les biens concern s Les ventes conclues en violation d un droit de pr emption sont nulles le d lai pour agir en nullit variant selon les cas cinq ans compter de la publication de la vente pour les droits de pr emption publics C urb art L 213 2 et L 142 4 six mois partir de la connaissance de la vente irr guli re pour le preneur rural C rur art L 412 1
395. ts des tiers Il est cependant de principe que les propri t s publiques ne peuvent tre c d es des personnes poursuivant des fins d int r t priv des prix inf rieurs leur valeur Cons const 25 26 juin 1986 no 86 207 Rec CE p 61 RJC I p 254 Grandes d cisions du Conseil constitutionnel 9e d no 40 sauf lorsqu ils sont justifi s par des motifs d int r t g n ral et comportent des contreparties suffisantes Page 179 Quant aux acquisitions immobili res r alis es par les collectivit s territoriales la loi n 2001 1168 du 11 d cembre 2001 article 23 JO 12 d c dite loi MURCEF qui en a all g les formalit s de contr le ne pr voit plus qu une simple obligation pour la collectivit de recueillir l avis du service des Domaines avant de prendre sa d lib ration L ind termination du prix entraine en revanche la nullit absolue de la vente B Etablissement du prix Le prix est g n ralement chiffr par les parties dans l avant contrat puis dans le contrat Il peut tre fix en capital ou sous forme de rente sp cialement de rente viag re Il faut en tout cas que le prix soit d termin ou au moins d terminable selon les clauses du contrat par r f rence des l ments objectifs qui ne d pendent plus de la volont des parties L exigence d un prix d termin ou d terminable n interdit pas de pr voir des clauses de r vision en fonction d indices objectifs Prix de l
396. tte d cision mentraine pas la cr ation d une personne morale nouvelle peine de nullit la d cision de transformation doit tre agr e par le ministre charg de la construction et de l habitation Page 20 R gime comptable et Financier Application d une Instruction Comptable sp cifique et de ses avenants Absence de r gime budg taire particulier La soci t doit faire proc der p riodiquement l examen analytique de sa situation financi re Clause type n 18 March s Soumission aux r gles de publicit et de mise en concurrence Ordonnance n 2005 649 du 6 juin 2005 R gime des Respect des articles L 423 10 et L 423 11 du CCH conventions Rapport sp cial du Commissaire aux Comptes r glement es Possibilit de faire NON APE R gime fiscal Exon ration d imp t IS sur les soci t s sur les activit s relevant du service d int r t g n ral Modalit s de contr le Contr le administratif Contr le de la MILOS Contr le d un Commissaire aux Comptes obligatoire SA Page 21 1 1 1 4 La Soci t Anonyme Coop rative d Int r t Collectif HLM S C I C HLM Forme Constitution Obligatoirement SA de forme coop rative les Statuts doivent se conformer aux clauses types fix es par le CCH Agr ment HLM par le ministre charg de la construction et de l habitation apr s avis du conseil d partemental de l habitat et du conseil sup rieur des habitat
397. u apr s autorisation donn e par arr t du Pr fet du d partement dans lequel est situ le si ge de lassociation statuts types association RUP art 11 al 2 ou de la fondation RUP S agissant des associations d clar es e Elles peuvent librement ali ner les immeubles qui ne sont plus strictement n cessaires leur administration la r union de leurs Page 122 membres et l accomplissement de leur objet e Elles peuvent galement librement hypoth quer leurs immeubles ou en conc der l usufruit e Pour toutes les associations e D claration modificative dans les trois mois la Pr fecture pour toutes les associations e Mention sur le registre sp cial R gime fiscal Imp t sur les Soci t s Nous avons consid r que l entit c dante n exer ait aucune activit lucrative Exon ration de la plus value de cession TVA L association la fondation vendeuse ne devraient pas tre consid r es comme des assujettis agissant en tant que tels au sens des r gles de TVA en mati re immobili re Le traitement applicable selon la nature des biens c d s figure en annexe cf tableaux des r gles de TVA applicables aux op rations immobili res inclus dans linstruction 3A 9 10 du 30 d cembre 2010 Droits d enregistrement En principe exon ration de droit de mutation Article 1042 I du CGI et r ponse minist rielle Duboscq du 16 01 1992 P 190 Calendrier de r alisation de Po
398. u moins un si ge au CA ou CS d sign au sein de la collectivit territoriale ou du groupement par l assembl e d lib rante concern e Toutes les d lib rations des organes CA CS AG les comptes annuels et les rapports des commissaires aux comptes des SEML sont communiqu s au pr fet du d partement du lieu de leur si ge social Des dispositions particuli res aux SEM de construction et de gestion de logements sociaux sont inscrites dans le CCH articles L 481 et suivants articles R 481 1 et suivants en particulier R gime Comptable et Financier Guides comptables sp cifiques pour les SEM d am nagement et les SEM ayant une activit immobili re March s Soumission aux r gles de publicit et de mise en concurrence ordonnance n 2005 649 du 6 juin 2005 Possibilit de faire APE OUI Page 24 R gime des conventions r glement es Respect des dispositions du Code de commerce R gime fiscal Exon ration d imp t IS sur les soci t s pour les activit s relevant du service d int r t g n ral IS sur les autres activit s Contribution Economique Territoriale Modalit s de contr le Contr le par la pr sence des collectivit s territoriales dans les instances d cisionnelles Double contr le de la l galit des transmissions des actes de la collectivit et des actes de la SEML Contr le de la chambre r gionale des comptes Contr le de la MIILOS uniquement
399. u rapport sp cial des commissaires aux comptes l assembl e g n rale statue sur les conventions et les approuve ou d sapprouve L int ress ne peut pas prendre part au vote de l assembl e g n rale Ses actions ne sont pas prises en compte pour le calcul du quorum et de la majorit C com art L 225 40 al 4 pour les SA classiques L 225 88 al 4 pour les SA directoire c SAS c 1 SAS pluripersonnelle La proc dure de contr le des conventions conclues dans la SAS est directement inspir e de celle des SA voir ci dessus Toutefois il n existe pas d autorisation pr alable analogue celle donn e par le conseil d administration ou de surveillance Les statuts peuvent n anmoins pr voir de soumettre certaines cat gories de conventions un organe de surveillance de la soci t avant de les faire approuver par la collectivit des associ s Le commissaire aux comptes pr sente aux associ s un rapport sur les conventions intervenues directement ou par personne interpos e entre la soci t et l un de ses dirigeants ou sous certaines conditions l un de ses actionnaires et les associ s statuent sur ce rapport C com art L 227 10 al 1 et 2 Le ministre de la justice est venu pr ciser le terme intervenues Cela signifie que le commissaire aux comptes d une SAS ne doit rapporter que sur les conventions pass es en cours d exercice Page 104 En effet si dans les SA le commissaire aux comptes est tenu de
400. ue ne us comme son nom l indique concerne la propri t du dit bien alors que lPusufruit concerne la jouissance l exploitation de ce bien Dispositions l gislatives et Art 578 624 du Code Civil r glementaires Droit r el immobilier conf rant son titulaire une partie seulement des Nature du droit Ne pr rogatives attach es au droit de propri t Nu propri taire Toute personne physique ou morale ayant la propri t d un bien Usufruitier Toute personne physique ou morale ayant la capacit de s obliger Droit et obligations e Le nu propri taire Il ne d tient que l abusus Mais il ne peut toutefois pas disposer du bien en pleine propri t il n a juridiquement que la possibilit de disposer de son droit r el de nu propri taire Il ne doit pas nuire aux droits de l usufruitier Il est toutefois investi d un droit de surveillance de l tat de son bien dont il doit assurer les r parations importantes grosses r parations e __ L usufruitier Il dispose du droit d user et de jouir de la chose sur laquelle porte lusufruit Il peut de plein droit soit l occuper ou le louer librement et percevoir des loyers Il peut donc b n ficier des fruits du bien mais pas des produits car ceux ci expriment la substance de la chose que lusufruitier a obligation de ne pas alt rer Il doit jouir du bien en bon p re de famille Il est tenu d administrer celui ci et de veiller son entret
401. un conseil d administration ou par un directoire et un conseil de surveillance Si elle d cide d intervenir dans le secteur locatif la soci t d int r t collectif HLM devra avoir des repr sentants des locataires dans son conseil d administration ou de surveillance C Transformation des soci t s anonymes coop ratives e Les soci t s coop ratives HLM peuvent tre autoris es se transformer en soci t s anonymes HLM lorsque la survie de l entreprise ou les n cessit s de son d veloppement l exigent Dans ce cas les r serves de ces soci t s restent indisponibles pendant 10 ans La d cision est prise conjointement par le ministre charg du logement et par le ministre charg de l conomie sociale La soci t doit alors mettre ses statuts en conformit avec les clauses types auxquelles sont assujetties les soci t s anonymes HLM La demande de sortie du statut coop ratif est accompagn e d un dossier figurant l article R 422 9 6 du Code de la construction et de l habitation Le ministre charg du logement instruit le dossier consulte le comit permanent du conseil sup rieur des HLM puis le conseil sup rieur de la coop rative qui dispose d un mois pour se prononcer L avis est transmis au ministre charg du logement et au ministre charg de l conomie sociale qui autorisent ou refusent la sortie de la soci t du statut coop ratif Le ministre charg de l conomie sociale notifie la d cision la
402. un liquidateur ni de respecter l ensemble des r gles relatives la liquidation R mun ration par mission de droits sociaux Pour qu il y ait fusion ou scission il faut encore que les associ s de la soci t absorb e ou scind e deviennent associ s de la soci t absorbante ou nouvelle et se voient attribuer des actions ou parts sociales de cette soci t art L 236 1 al 4 Il ne peut y avoir scission ou fusion si l actif transmis apr s d duction du passif pris en charge par la ou les soci t s b n ficiaires est r mun r par des biens autres que des actions ou parts sociales La fusion comme la scission supposent que les associ s de la soci t dissoute deviennent associ s de la ou des soci t s b n ficiaires des apports Pour ce faire ces derniers recevront les parts sociales ou actions mises l occasion de l apport de patrimoine article L 236 3 du Code de Commerce Inscription de la mutation au registre des hypoth ques Lorsque la fusion ou la scission ont pour objet la transmission d immeubles ou de droits immobiliers le contrat de fusion ou de scission doit en application de l article 4 du d cret n 55 22 du 4 janvier 1955 rev tir la forme authentique en vue de sa publication au fichier immobilier Cette publicit par acte authentique peut cependant tre vit e en effet le m me article du d cret de 1955 pr voit que les proc s des d lib rations ayant d cid l apport et bien que ne r
403. ur e du renouvellement consenti leurs sous locataires n ait pas pour effet de prolonger l occupation des lieux au del de la date d expiration du bail emphyt otique C com art L 145 3 Capacit des cocontractants Le propri taire bailleur Les conditions de capacit n cessaires pour consentir un bail emphyt otique sont pr vues par l article L 451 2 du Code rural Ainsi Le bail emphyt otique ne peut tre valablement consenti que par ceux qui ont le droit d ali ner et sous les m mes conditions comme dans les m mes formes Les immeubles appartenant des mineurs ou des majeurs sous tutelle peuvent tre donn s bail emphyt otique en vertu d une d lib ration du conseil de famille Lorsque les poux restent soumis au r gime dotal le mari peut donner bail emphyt otique les immeubles dotaux avec le consentement de la femme et l autorisation de justice Aux termes de l article 815 3 du Code civil en cas de bail portant sur des biens indivis le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas l exploitation normale des biens indivis pour effectuer tout acte de disposition autre que la vente des meubles indivis pur payer les dettes et charges de l indivision ainsi que pour conclure ou renouveler des baux portant sur un immeuble usage agricole industriel ou commercial Le respect de la r gle de l unanimit s impose donc s agissant de la conclusion d un
404. ur et le vendeur soient d accord sur le principe m me de sa formation autrement dit qu leurs yeux tous les l ments en aient t arr t s Selon la volont des parties la jurisprudence d cide que la vente n est pas form e quand sa conclusion a t subordonn e un accord sur d autres l ments que les parties ont consid r s comme substantiels tels que les garanties de paiement Page 182 Les l ments accessoires de la vente tels que l entr e en jouissance de l acqu reur les conditions de paiement du prix et la r it ration par acte authentique sont d termin s par la loi ou les usages d faut de pr visions des parties Le silence des parties leur gard n emp che donc pas la formation du contrat B La r alisation de la vente L laboration de l acte authentique suppose d tablir ou de r unir les documents et les accords les plus divers pi ces d tat civil extrait du cadastre document d arpentage en cas de division d une parcelle cettificat ou note d urbanisme autorisation de transfert de pr ts ou obtention d un pr t mainlev e des inscriptions formalit s aupr s du syndic de copropri t La protection des int r ts divers mis en jeu par la vente d un immeuble suppose ainsi qui doivent tre accomplies pendant la phase pr contractuelle o la volont des int ress s est souvent d j scell e dans l avant contrat En outre apr s la signature de l acte de vente diverses formalit
405. ur ou de la personne assurant le r le de mandataire social C com art L 612 5 al 5 disposition introduite par la loi NRE Le d faut de rapport du repr sentant l gal ou du commissaire aux comptes comme le d faut de consultation de l organe d lib rant ou d information des adh rents pour les personnes morales d pourvues d organe d lib rant entra ne les m mes sanctions que le refus de ratification C com 28 juin 1988 n 87 11 628 SARL La Girondelle c Condomines rendu en mati re de SARL mais notre avis transposable 1 3 4 Les conventions libres 1 3 4 1 La notion d op ration courante conclue des conditions normales 1 3 4 1 1 Propos liminaires Par exception le l gislateur a toutefois pr vu que les conventions portant sur des op rations courantes et conclues des conditions normales n taient pas soumises la proc dure Avec la loi de simplification du droit du 17 mai 2011 ces conventions ne sont m me plus soumises une proc dure d information par l int ress Loi 2011 525 art 58 1 2 et 3 et 59 I modifiant les articles L 225 39 L 225 87 L 225 115 et L 227 11 du Code de commerce Jusqu la loi 2003 706 du 1 ao t 2003 dite loi de s curit financi re cette exception n tait pas pr vue pour les conventions conclues avec des personnes morales de droit priv non commer antes ayant une activit conomique ou certaines associations subventionn es soumises la proc dure de
406. us des espaces morts et par suite pr judiciables non seulement leurs propri taires mais aussi aux collectivit s territoriales la conclusion d un bail r habilitation a galement pour finalit de permettre au preneur durant toute la dur e dudit bail de louer usage d habitation l immeuble r habilit 2 2 2 1 2 2 Les caract ristiques juridiques A Les crit res de qualification d un bail r habilitation Le bail r habilitation est caract ris par les deux engagements que doit prendre le preneur r aliser des travaux d am lioration sut l immeuble conserver l immeuble en bon tat d entretien et de r paration R alisation des travaux d am liorations Le contrat de bail r habilitation doit non seulement d terminer la nature des travaux et leurs caract ristiques techniques sous forme de devis descriptifs et plans pr cisant les normes et caract ristiques techniques le genre et la qualit des mat riaux etc sign s par les parties et annex s au bail mais aussi le d lai de leur ex cution CCH art L 252 1 al 1 et 2 Celui ci qui pourra tre soit unique soit fix diff remment selon la nature des divers travaux d am lioration pr cis s au contrat et compte tenu de leur urgence respective sera g n ralement assez bref le preneur tant tenu par ses engagements dans le cadre de la convention pass e avec l tat et ayant int r t tre en mesure de louer usage d habitat
407. ut de ces pr cisions le preneur aura la charge de l int gralit des travaux Circ n 91 23 28 janv 1991 L obligation d entretien et de r paration r sultant du premier alin a de l article L 252 1 du Code de la construction et de l habitation comprend galement le maintien en bon tat d utilisation de tous les quipements de l immeuble y compris dans les lieux lou s et leur remplacement au cas o la d t rioration d passerait l usure normale Circ n 91 23 28 janv 1991 La g n ralit de l obligation d entretien et de r paration pesant sur le preneur du bail r habilitation doit conduire celui ci ne pas se borner effectuer durant les premi res ann es du bail r habilitation la r alisation des seuls travaux d am lioration pr vus au contrat et consid rer alors sa tache comme termin e cet gard Pendant toute la dur e du bail le preneur devra r pondre de toutes les d gradations ou pertes subies par le bien sauf cas fortuit ou de force majeure Par suite il lui incombe et appartient de souscrire toutes assurances cet gard et s il y a lieu d exercer les recours contre les responsables des dommages Circ n 91 23 28 janv 1991 Page 215 Il convient de pr voir dans le bail r habilitation lui m me Circ n 91 23 28 janv 1991 d une part les obligations respectives des parties en ce domaine minutieusement pr cis es compte tenu de l tat dans lequel le preneur re oit
408. ut de convention contraire Depuis la loi n 88 13 du 5 janvier 1988 les collectivit s territoriales et leurs tablissements publics peuvent consentir sur leur domaine public des baux emphyt otiques des personnes priv es 2 2 2 1 1 2 Les caract ristiques juridiques Textes applicables e Articles L 451 1 L 451 13 du Code rural e L 1311 1 et suivants du Code g n ral des collectivit s territoriales e Loin 88 13 du 5 janvier 1988 am lioration de la d centralisation e Loi n 2002 1094 du 29 ao t 2002 d orientation et de programmation pour la s curit int rieure e Ordonnance n 2006 460 du 21 avril 2006 relative la partie l gislative du Code g n ral de la propri t des personnes publiques e D cret du 16 mars 1983 portant r vision du Code rural en ce qui concerne les dispositions l gislatives relatives aux baux ruraux Page 204 A Le Bail emphyt otique de droit priv Le bail emphyt otique se caract rise essentiellement par sa longue dur e et par le d membrement de propri t qu il op re en conf rant au preneur emphyt ote un droit r el immobilier de jouissance sur le bien lou Par ailleurs la convention impose souvent mais pas n cessairement l emphyt ote l obligation de faire des am liorations des plantations ou des constructions que le propri taire fera siennes en fin de bail Mais l exploitant b n ficie g n ralement dans ce cas d une contrepartie le montant de la redev
409. uthentique J 2 mois au plus tard J 3 mois au plus tard Accomplissement des formalit s de publicit pour opposabilit Publication la conservation des hypoth ques Pour toutes les associations e D claration modificative aupr s de la pr fecture du d partement dans lequel elle a son si ge social art 5 Loi 1901 e Inscription sur le registre sp cial Page 124 2 1 1 4 D une association ou fondation une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou soci t ou soci t responsabilit limit e Cession de biens immobiliers P 61 74 Vendeur Association Fondation Acqu reur SA SAS SARL ES Op ration N r alisable V rifier l enti re disposition du bien c der e V rifier la propri t du bien e V rifier la possibilit de c der le bien L association d clar e peut librement c der un immeuble qui n est plus strictement n cessaire son administration la r union de ses membres ou l accomplissement de son objet _ L association RUP peut faire tous les actes de la vie civile qui ne sont pas interdits par leur statuts condition qu ils soient n cessaires leur but e V rifier l absence de clause d inali nabilit e En cas de bien indivis obtenir le consentement unanime de tous les co indivisaires e D terminer les charges pesant ventuellement sur le bien c der hypoth ques Prix de vente fi
410. ux apports ri PAG e D p t au greffe du tribunal et au si ge social J 8 de la b n ficiaire du rapport du commissaire aux apports J Au plus tard jour apr s le d lib ration du CA ou du CS de la SEML e Tenue de PAG de la b n ficiaire e Transmission de la d lib ration de PAG de la SEM au repr sentant de PEtat dans le d partement o elle a son si ge J 30 au plus tard J 2 mois au plus tard J 3 mois au plus tard Accomplissement de toutes formalit s enregistrement de d p t de publicit l gale et inscription modificative au registre du commerce et des soci t s Publication la conservation des hypoth ques Pour toutes les associations e D claration modificative aupr s de la pr fecture du d partement dans lequel elle a son si ge social art 5 Loi 1901 __ Inscription sur le registre sp cial Page 156 2 1 3 4 Entre une association ou fondation et une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou soci t responsabilit limit e Apporteur SA SAS SARL B n ficiaire Association Fondation Op ration r alisable Principales observations R gime fiscal Page 157 2 1 3 5 Entre une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou une soci t responsabilit limit e et une soci t anonyme ou soci t par actions simplifi e ou une soci t responsabilit limit e Appo
411. ux termes de l article L 145 3 in fine du Code de commerce si les dispositions statutaires s appliquent dans les cas pr vus aux articles L 145 1 et L 145 2 aux baux pass s par les emphyt otes ce n est que sous la r serve expresse que la dur e du renouvellement consenti leurs sous locataires n ait pas pour effet de prolonger l occupation des lieux au del de la date d expiration du bail emphyt otique Par cons quent le titulaire d un bail commercial ne peut l expiration du bail emphyt otique pr tendre aucun droit au renouvellement et au paiement d une indemnit d viction Fin du bail A l expiration du BEA le bien devient la propri t du bailleur sans qu il ait verser une indemnit En principe les biens doivent lui revenir libres de toute occupation Aucune disposition ne r gle la situation d un ventuel sous occupant il convient donc de le pr voir dans le bail Page 163 R gime fiscal Imp t sur les soci t s Bailleur Assujettissement du loyer l imp t sur les soci t s en principe au taux de droit commun sous r serve du statut sp cifique du bailleur au regard de l imp t sur les soci t s Preneur Loyers et d penses d entretien de r paration d ductibles en application des r gles fiscales propres la nature du preneur et la nature des d penses Les d penses ayant le caract re de travaux d am lioration d am nagement
412. value en fonction de sa dur e et de l importance des constructions Mais ce droit r el qui n est pas un droit de propri t n est donc pas soumis au droit de pr emption urbain En cas de cession simultan e du terrain grev d un bail construction et des constructions lev es par le bailleur la commune titulaire du droit de pr emption peut pr empter le terrain en faisant abstraction du bail construction Page 227 Le preneur se voit reconna tre le droit d difier les ouvrages que son contrat l oblige r aliser pour les remettre en fin de bail au bailleur L article L 251 4 du Code de la construction et de l habitation qui n est pas d ordre public l autorise m me d molir en vue de les reconstruire les b timents existants contrario le preneur peut se voir interdire de r aliser toute autre construction les dispositions des articles L 251 1 L 251 9 du Code de la construction et de l habitation r gissant les droits et obligations des parties au bail construction op rant une distinction entre les dispositions suppl tives de la volont des parties et celles qui d clar es d ordre public s imposent elles nonobstant toutes stipulations contraires ne prohibent pas l insertion dans ce bail d une clause particuli re subordonnant l autorisation du bailleur l dification par le preneur de constructions nouvelles en cours de bail Le contrat peut donc contenir une clause imposant des restrictions l act
413. vanche le bail tait d une dur e sup rieure 9 ans il n est opposable au nu propri taire que dans la limite d une dur e de 9 ans compter de la conclusion du contrat s il n a jamais t renouvel ou de son dernier renouvellement s il a eu lieu avant la cessation de l usufruit Pass s les 9 ans le nu propri taire peut donner cong au locataire en son fondant sur l article 595 alin a 2 du Code civil 2 2 2 3 3 La fiscalit Evaluation de la nue propri t et de l usufruit entre personnes morales Un usufruit constitu au profit d une personne morale ne peut avoir une dur e sup rieure 30 ans Sa valeur maximale est de 69 de la valeur en pleine propri t de l immeuble Nu propri taire L immeuble dont la propri t est d membr e est inscrit l actif du nu propri taire qui est le seul titulaire du droit l amortir La base d amortissement est soit la valeur de la nue propri t si l immeuble a t acquis en nue propri t soit son prix d origine si le d membrement a lieu apr s son acquisition Il d duit les charges aff rentes l immeuble Il est impos sur la plus value de cession de l immeuble selon le r gime des plus values Page 240 Usufruitier Il ne peut d duire que les charges support es pour faire face ses obligations d usufruitier Si immeuble est donn en location il est impos sur les loyers imp t sur le revenu ou l imp t sur
414. ventions r glement es S agissant des associations et fondations RUP e D cisions concernant la constitution d hypoth ques les changes et ali nations d immeubles n cessaires au but poursuivi doivent faire lobjet d un vote en conseil d administration et tre approuv es par assembl e g n rale de lassociation statuts types association RUP art 10 ou de la fondation RUP e Pacte d approbation des organes comp tents n est valable qu apr s autorisation donn e par arr t du Pr fet du d partement dans lequel est situ le si ge de l association statuts types association RUP art 11 al 2 ou de la fondation RUP S agissant des associations d clar es e Elles peuvent librement ali ner les immeubles qui ne sont plus strictement n cessaires leur administration la r union de leurs membres ou l accomplissement de leur objet Page 131 e Elles peuvent galement librement hypoth quer leurs immeubles ou en conc der l usufruit e Pour toutes les associations e D claration modificative dans les trois mois la Pr fecture pour toutes les associations e Mention sur le registre sp cial R gime fiscal Imp t sur les soci t s Imposition de la plus value de cession TVA Le vendeur au cas d esp ce ne devrait pas tre consid r comme un assujetti agissant en tant que tel au sens des r gles de TVA en mati re immobili re Le traitement TVA en d coulant selon la nature des biens c
415. ves auxdits immeubles Convocation du CA ou du Directoire pour statuer sur le projet de fusion J 50 e Tenue du CA ou du Directoire J 50 e Convocation du Conseil de Surveillance J 35 e Tenue du Conseil de Surveillance e Signature du Projet de fusion par les organes comp tents J 30 e D p t du projet de fusion au Greffe du TC du si ge social de chaque soci t Publication du projet de fusion dans un journal d annonces l gales faisant courir le d lai d opposition d un mois J 15 e Convocations des actionnaires associ s CAC J 8 e D p t du rapport du Commissaire la fusion au Greffe du tribunal de commerce et au si ge social de l absorbante apports en nature J e Tenue des Assembl e g n rale extraordinaire des deux soci t s J 30 au plus tard J 2 mois au plus tard Accomplissement des formalit s Signature de la d claration de r gularit et de conformit pour d p t au Greffe Formalit s de publicit inscription modificative au registre du commerce et des soci t s d claration aupr s des administrations fiscales et des organismes sociaux D p t du projet de fusion au rang des minutes d un notaire en vue de l ex cution des formalit s de publicit fonci re Publication la conservation des hypoth ques Page 148 2 1 3 L apport 2 1 3 1 Entre associations ou fondations Apporteur Association Fond
416. x librement e Faire toutefois valuer le bien par un professionnel e S assurer que le prix de cession est au moins gal la valeur nette comptable du bien et en cas de financement par emprunt au capital Principales restant d conditions P 173 s de la r alisation Autres conditions V rifier les ventuelles limitations la cession aux financements de l acquisition construction et de travaux ult rieurs S assurer de la transparence de l op ration d lib rations des organes comp tents S assurer du respect du r gime des conventions r glement es S agissant des associations ou fondations RUP e D cisions concernant la constitution d hypoth ques les changes et ali nations d immeubles n cessaires au but poursuivi doivent faire objet d un vote en conseil d administration et tre approuv es par lPassembl e g n rale de l association statuts types association RUP art 10 ou de la fondation RUP e L acte d approbation des organes comp tents n est valable qu apr s autorisation donn e par arr t du Pr fet du d partement dans lequel est situ le si ge de l association statuts types association RUP art 11 al 2 ou de la fondation RUP S agissant des associations d clar es e Elles peuvent librement ali ner les immeubles qui ne sont plus strictement n cessaires leur administration la r union de leurs membres et l accomplissement de leur objet Page 125 e
417. xer une Dur e des fonctions non limit e statuts peuvent en fixer une Si absence de coll ge des membres de droit d signation d un commissaire du gouvernement R union une fois tous les 6 mois au moins Statuts fixent librement les pouvoirs du CA Gratuit des fonctions Existence d un Bureau O O O O O O O Soit Directoire et Conseil de Surveillance o Directoire Une cinq personnes nomm es par le conseil de surveillance R union une fois par mois de pr f rence Assure sous sa responsabilit administration de la fondation o Conseil de surveillance Dispositions applicables aux membres du CA Assure la surveillance de administration de la fondation par le directoire R gime Comptable et Financier Application des principes comptables du Code de commerce Application des dispositions relatives la comptabilit des associations R glement CRC n 99 01 modifi par le r glement du CRC 2009 01 du 3 d cembre 2009 relatif aux sp cificit s des fondations et fonds de dotation R gime des conventions r glement es Application du r gime des conventions r glement es Respect des dispositions du Code de commerce article L 612 5 March s NA sauf pour les fondations d utilit publique agr es ma trise d ouvrage qui sont soumises l ordonnance de 2005 R gime fiscal R gime fiscal des associations avec extension de exon ration aux revenus tir s de la gestion p

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