Numéro 01 – La SCI – Mode d`emploi
Contents
1. La SC Soci t Civile Immobili re Mode d emploi Nom Laporte e Pr nom Herv Nom Laporte Pr nom Matthieu Structure Conseils et Audit Caennais CAC 14 Adresse 82 boulevard Dunois e 14000 Caen T l 02 31 74 38 61 Courriel cac14 cac14 fr Site web www cac14 fr Investir dans l immobilier Une autre retraite l ments de r flexion La volont d investir dans l immobilier afin de se cr er un patrimoine personnel et de pr parer l avenir engendre souvent un certain nombre de questions ayant trait aux al as de la vie com ment optimiser ma fiscalit comment trans mettre mon patrimoine quelles sont les possibili t s qui s ouvrent moi selon mes choix Chaque cas est tudier en fonction de la si tuation du moment et chaque situation n est pas immuable des volutions restent toujours pos sibles Notre patrimoine quilibr doit tre constitu de 3 grands types d ensembles De l immobilier De placements financiers adoss s de l assu rance vie et des liquidit s Des placements boursiers Commen ons par l immobilier et sa forme juridique traditionnelle la soci t civile immobili re Comment cr er sa SCI et quels sont les tenants et les aboutissants de cette structure 1 Les frais de cr ation de la SCI Constituer une SCI co te entre 1 000 euros et 2 000 euros HT incluant les honoraires de r daction d actes statuts et les prix de publi2. la tenue comptable la r daction des d clarations fis cales les autres frais de gestion correspondance t l phone sont couverts par les 20 euros de forfait e Les d penses d entretien et de r paration Pour les travaux faits personnellement par les associ s seul le co t des mat riaux justifi s par des factures sont d ductibles e Certaines d penses d am lioration sont d ductibles tr s limitativement notamment celles destin es prot ger les locaux de l amiante ou favoriser l accueil d handicap s ainsi que celles qui ont pour effet d am liorer le confort sans modi fier la structure de l immeuble chauffage am lioration d une salle de bain d une cuisine e Les assurances risques d incendie risques loyers impay s e Les int r ts des emprunts contract s soit pour l acquisition ou pour la conservation S y ajoutent les frais d emprunts les frais hypoth caires m mes ceux du notaire li s aux contrats de pr t Les r gles de d termination du revenu imposable d une SCI sont les m mes que celles des revenus fonciers 5 Qui peut tre g rant Les modalit s de d signation et de r vocation du g rant la d finition de ses pouvoirs est organis par les statuts dans une grande libert Il vaut mieux pr voir dans les statuts que la mise sous tutelle ou curatelle d un g rant entra nera auto matiquement la cessation de ses fonctions Une clause de g rance successive permet u
3. cit greffe du tribunal de commerce annonces l gales Ces frais existent simplement la 1 re E L 14 ann e Les autres frais juridiques sont li s la tenue d une assembl e g n rale obligatoire va riable de 100 euros 500 euros en fonction du professionnel et des v nements survenus en cours d ann e La gestion comptable en fonction du nombre de lots de l option ou non la TVA varie de 300 euros plus de 1 000 euros HT par an 2 Les associ s d une SCI Tout individu capable faisant des apports en num raires peut tre associ Des poux des conjoints pacs s des soci t s peuvent tre as soci s Les r gles sont diff rentes s il y a des ap ports en immeuble ou en industrie notamment pour les mineurs les statuts peuvent pr voir des clauses sp cifiques comme la renonciation du droit agir du cr ancier ou d une r partition in galitaire des pertes Si vous constituez une SCI avec des amis des coll gues ou des tiers en g n ral il faut que les statuts pr cisent un maximum de situations pr visibles et notamment les modalit s de sortie d un associ le cas ch ant 3 Capital social fort ou capital faible Aucun capital minimum n est requis pour consti tuer cette soci t Un capital faible est facilement mobilisable et 1 Apports en immeuble lors de la d tention d un bien ce dernier pourra tre apr s valorisation apport la SCI 2 Apport en industri
4. e consiste en l apport de la force de travail de l un des associ s permet de transmettre les parts sociales ses descendants avec un co t fiscal plus faible puisque l assiette fiscale rete nue est la valeur des parts sociales Un capital fort permet de minorer le montant du compte cou rant et de ce fait l assiette imposable l imp t de solidarit sur la fortune 4 Quelles sont les r gles de d termination des charges d ductibles des produits encaiss s Dans une SCI n ayant pas fait d options particuli res donc taxable l imp t sur le revenu dans la cat gorie des revenus fonciers sont imposables e Les loyers encaiss s au cours de l ann e civile quelle que soit la p riode laquelle ils se rapportent e Comme en revenus fonciers s ajoutent les recettes des re devances per ues en vue de l affichage e Les droits de chasse de p che e Les droits d entr es ou de pas de porte e Les indemnit s d assurances re ues par la soci t destin es couvrir des d penses d ductibles sont imposables e Les subventions vers es par l agence nationale d am liora tion de l habitat e Les d p ts de garantie ne sont pas imposables au moment de leur encaissement Toutes les charges d ductibles doivent tre justifi es par un document facture en g n ral il s agit e Des frais de gestion savoir les honoraires vers s un notaire un agent immobilier les honoraires vers s un tiers pour
5. ne personne d sign e de devenir g rant automatiquement dans de pareilles situations comme en cas de d c s du g rant actuel La SCI permet de mieux prot ger et apporte une meilleure assurance d une permanence de la gestion locative Si vous constituez une SCI familiale il vaut mieux en g n ral que le g rant soit le chef de famille et que soit pr vu dans les statuts son successeur savoir son conjoint un enfant 6 Le bail pour un loyer avec TVA L option la TVA se fait dans le bail commercial qui lie le locataire son propri taire Cette option a un int r t d s lors que des travaux sont pr voir dans le local objet du bail la charge du propri taire D s lors la TVA sera factur e en plus du loyer mais la TVA pay e sur les travaux sera imput e sur la TVA r gl e par le locataire Si d importants travaux sont n cessaires il peut appara tre un cr dit de TVA lequel peut tre rembours par le Tr sor Public dans un d tail compris entre 1 et 2 mois Seuls les baux de locaux commerciaux peuvent faire cette op tion Elle est impossible pour les locaux d habitation DANS TOUS LES BAUX COMMERCIAUX A DES LOCATAIRES ASSUJETIS A TVA IL VAUT MIEUX OPTER POUT LA TVA dans le bail tabli 7 La tenue d une comptabilit est elle obligatoire Aucun texte n oblige les SCI l imp t sur le revenu tenir une comptabilit de tr sorerie ou commerciale Pourtant les statuts le pr voient souven
6. t si un des associ s est une soci t commerciale le r sultat revenant cet associ doit imp rativement tre d termin selon les r gles BIC imposant la tenue comptable Au cas o un bail opte pour la TVA la comptabilit justifiant du mouvement de TVA doit tre pro duite donc tablie Le g rant devra en outre selon le code civil 1855 au moins une fois par an rendre compte de sa gestion sociale aux as soci s le bilan et le compte de r sultat tablissent bien ce compte rendu Lorsqu il y a plusieurs associ s la comptabilit rendra compte pr cis ment des positions des comptes courants sans am bigu t Enfin en mati re d ISF l imputation en r serves des r sultats permettra de minorer les comptes courants et donc l assiette de l ISF IL VAUT MIEUX TENIR UNE COMPTABILIT D un point de vu patrimonial le recours la SCI sera vivement recommand Elle permettra travers la fixation des r gles juridiques pr cises pr vues dans les statuts de pouvoir pr voir la gestion de certains al as Sa grande flexibilit rendra possible l entr e et la sortie d associ s Dans le cadre d une SCI de famille cela s av rera opportun dans le cadre de nais sances ou de d c s facilitant ainsi la transmission du patri moine en minorant les co ts et en permettant la conservation de ce dernier
Download Pdf Manuals
Related Search