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L`AVENIR DU "CONDOMINIUM" AU QUÉBEC

1. SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 303 009 Centre de documentation de la Soci t d habitation du Qu bec BIBLIOGRAPHIE COPROPRI T DIVISE ET INDIVISE 36 Homeownership in the common interest development Stephen E Barton and Carol J Silverman Berkeley Cal Institute of urban and regional development University of California October 1987 12 p Working paper no 469 SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 303 002 37 Housing options for older americans American association of retired persons Washington D C the Association 1984 42 p ill SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 306 060 38 Impact de la lev e du moratoire sur la conversion d immeubles locatifs en copropri t par Alain Lapointe Clair Cyr Ottawa Soci t canadienne d hypoth ques et de logement 1983 168 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 303 010 39 Inclusionary zoning study for housing in the city of Toronto final report prepared by Malone Given Parsons ltd in association with Page and Steele architects Toronto City of Toronto housing department April 1991 vii 91 p graph plans SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 303 027 40 Lever le moratoire une d cision qui s impose la lev e du moratoire sur la conversion des immeubles en copropri t divise Soci t d habitation du Qu bec Qu bec SHO 1987 69 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 306 007 41 Lifting the
2. discuter du lien qui existe entre les programmes gouvernementaux et la baisse de popularit de la copropri t Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec Quelques uns pensent que des programmes tels Corv e Habitation SHQ Op ration 10 000 et 20 000 logements ville de Montr al ont eu un effet b n fique sur le march d autres sont d avis qu ils ne l ont pas influenc Un exemple est apport au Qu bec les ann es 1980 ont cr une effervescence autour du march de la copropri t par rapport au march traditionnel Malgr cela durant la p riode 1985 1990 avec une m me conjoncture conomique les mises en chantier de copropri t se lisaient comme suit Colombie Britannique 33 Ontario 20 Qu bec 11 Pourquoi la copropri t se porte t elle mieux en Ontario et en Colombie Britannique Quoique isol e une cause est identifi e quant la performance particuli re de la C B l investissement massif de communaut s trang res comme le Japon et les chinois de Hong Kong Un intervenant pense qu au Qu bec il faut analyser les comportements des propri taires face la gestion et l administration d un immeuble Il semble plus difficile pour les gens d ici de s int grer dans un processus de gestion dans un mode de fonctionnement qui n cessite de payer pour des services On veut la fois l insouciance du locataire et les avantages du pr
3. l aveuglette mais sur la foi des besoins r els de l immeuble et des attentes expresses et tacites des copropri taires CONCLUSION Le fait d avoir discut ouvertement de l tat d volution de la copropri t et d avoir mis des opinions sur le devenir de la copropri t n est pas tout Le principal reste faire soit assurer ce mode exceptionnel d organisation du droit de propri t collectif lavenir qu il m rite A nous tous d en pr voir d en assurer et d en faciliter l avenir Nous tenons remercier la Soci t d habitation du Qu bec d avoir r uni autour d une m me table les principaux interlocuteurs la copropri t au Qu bec madame Mireille Fillion directrice g n rale monsieur Georges Robert directeur de l analyse et de la recherche messieurs Robert Gaboriault et Paul Sen cal respectivement conomiste et agent de recherche merci d avoir organis cette conf rence Aux panelistes et aux participants merci d y avoir assist Cah er I automne 1991 47 M PAUL SEN CAL Monsieur Paul Sen cal est conomiste statisticien la Direction de l analyse et de la recherche la Soci t d habitation du Qu bec Monsieur Sen cal est dipl m de l Universit du Qu bec Montr al en math matiques appliqu es et il a fait des tudes de ma trise en conomie la m me universit Dans le domaine de la copropri t il faut mentionner que m
4. DELA CONVENTION D OCCUPATION INT RIMAIRE La convention d occupation int rimaire que la plupart des acheteurs devront signer au d faut du promoteur d avoir enregistr la d claration avant la date pr vue de prise de possession ne fait d ordinaire pas partie des documents d information que re oivent les acheteurs Pourtant le plus souvent les termes qu elle contient sont si engageants pour les acheteurs qu ils auront vite le sentiment de devoir verser le produit total de la vente alors qu il n y a pas eu vente et qu ils ne sont ni propri taires en titre ni locataires dans l immeuble DES BESOINS DE LA COPROPRI T La copropri t comme tout autre domaine d intervention de l homme a ses besoins particuliers Au nombre de ceux ci voyons voir lesquels semblent tre les plus cruciaux a Du syndic de copropri t Nous estimons que la loi doit pr voir la cr ation du poste de syndic la copropri t et ce pour toutes les copropri t s qui comptent trente unit s et plus Caluer I automne 1991 43 b Les entretiens de l habitat Le syndic devrait pouvoir agir selon des mandats de trois ans renouvelables r pondre des crit res de comp tence et tre comptable de ses faits et gestes aux copropri taires r unis en assembl e g n rale De l urgence d une R gie de la copropri t Le gouvernement devrait cr er une R gie de la copropri t dont la fonction principale serai
5. L actuelle r cession est apparue un moment o il y avait plusieurs unit s invendues Sur le march primaire Quant au march de la revente la confiance y para t plus difficile tablir que sur celui des produits traditionnels o la progression de la valeur semble mieux assur e Mais je pense que ce n est qu une question de temps et que l on assistera bient t la relance de ce secteur du march immobilier D une part le programme Mon taux Mon toit et la prolongation du programme d Aide la mise de fonds tous deux administr s par la SHQ commencent produire des effets b n fiques D autre part les taux d int r t sont la baisse et peuvent amener un d blocage du march plus ou moins br ve ch ance Je crois aussi que le projet de loi 125 actuellement l tude en commission parlementaire l Assembl e nationale permettra une meilleure gestion et un meilleur fonctionnement des projets de copropri t de m me qu il assurera une meilleure protection des acqu reurs Cela Obligera les promoteurs quoique certains le faisaient d j sans y tre tenus offrir de bons produits Les pr teurs seront aussi rassur s quant la survie du projet et par voie de cons quence les acheteurs potentiels galement En Ontario et en Colombie Britannique o l on a introduit ces lois de seconde g n ration vers le d but des ann es 80 on constate que la formule y a connu par la
6. Ottawa Canada Mortgage and Housing Corporation 1984 14 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 430 034 52 National condominium market study working paper 4B demand assessment quide by A Skaburskis amp Associates Vancouver Ottawa Canada Mortgage and Housing Corporation 1984 57 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 430 033 53 National condominium market study working paper 4A demand assessment methods by A Skaburskis amp Associates Vancouver Ottawal Canada Mortgage and Housing Corporation 1984 56 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 430 032 Centre de documentation de la Soci t d habitation du Qu bec BIBLIOGRAPHIE COPROPRI T DIVISE ET INDIVISE 54 National condominium market study working paper 3 analysis of CMHC approvals and claims data by A Skaburskis amp Associates Vancouver Ottawal Canada Mortgage and Housing Corporation 1984 35 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 430 031 55 National condominium market study working paper 2 provincial condominium legislation by A Skaburskis amp Associates Vancouver Ottawa Canada Mortgage and Housing Corporation 1984 36 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 430 030 56 National condominium market study working paper 1 literature review by A Skaburskis amp Associates Vancouver Ottawal Canada Mortgage and Housing Corporation 1984 35 p SUCCURSALE QUEBEC COT
7. la r cession la politique des taux d int r t lev s le haut taux d inoccupation la fluctuation de l offre et de la demande la concurrence le peu ou le manque de l gislation appropri e sont autant de facteurs qui ont contribu affaiblir le march de la copropri t Ce point de vue n est pas enti rement partag par le conf rencier invit Pour lui les avatars connus dans ce secteur tiennent plus l tat de la copropri t comme tel Il y a clivage une forme de d connexion entre le march primaire et le march secondaire le premier touffant le deuxi me La d faveur dont fait l objet la copropri t serait plut t de nature structurelle que conjoncturelle De plus les difficult s rencontr es tiendraient surtout au mode de tenure sa complexit l exigence de s occuper de l administration Selon sa propre valuation les futurs acheteurs trouvent difficile de s inscrire dans un processus de d cision Un autre participant pense que cette chute est davantage li e une cause conjoncturelle Il cite comme exemple l objectif poursuivi par les programmes de la Soci t d habitation Mon taux mon toit et AMI visant plut t l acc s la propri t unifamiliale Cette orientation aurait comme effet de ralentir la vitesse de croisi re de la copropri t laquelle en cons quence serait victime de cette aide gouvernementale dirig e Cette r flexion am ne l auditoire
8. leurs fins propres Et s ils ne conservent ni ne transmettent toutes les pi ces justificatives ils donnent prise cette conviction qu entretenaient cet effet certains acheteurs de leurs projets Il arrive que des promoteurs soient tent s d utiliser le temps du personnel de la copropri t leur profit Cela entra ne le m me genre de r ticence de la part des copropri taires Plusieurs promoteurs refusent l acc s libre aux livres de la copropri t omettent de transmettre la totalit des titres actes registres livres pi ces et documents pertinents la gestion cons quente de l immeuble Le malheur c est que trop de promoteurs ne r alisent que trop tard l avantage qu il y avait pour eux d implanter dans Pimmeuble une m canique de gestion efficace attendu que du comportement du parc de leurs copropri t s b ties d pend l attrait de leurs projets de condominium en cours et venir DE L AUTEUR DE LA DECLARATION Un grand nombre d auteurs de d claration de copropri t donnent dans le repiquage de textes Ceux l charrient certaines erreurs de droit qui rendent l application des Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec d clarations difficile voire p rilleuse Certains citent incorrectement la loi font une interpr tation fausse de celle ci ou la prennent pour acquise quand le lecteur aurait besoin d tre situ par rapport ses principales dispositions Sur le pl
9. Banque Royale du Canada Monsieur Guy Douville Vice pr sident Finance hypoth caire Fiducie Desjardins Monsieur Jacques Lanthier et Monsieur Denis Charette Direction des pr ts hypoth caires Trust G n ral du Canada Monsieur Pierre Robitaille Directeur r gional et Monsieur R jean Sauvageau Directeur r gional La Compagnie d assurance d hypoth ques du Canada Monsieur Andr Bertrand et Monsieur Yan Towainacki Courtiers d assurances associ s Lachance Bertrand Benoit Lavigne lt e Cahier I automne 1991 Les entretiens de l habitat MONDE DES AFFAIRES suite Me Brigitte Lefebvre UQAM Me Serge Allard Cloutier Gigu re Allard MILIEU UNIVERSITAIRE Monsieur Vince Cammalleri Ecole d architecture Universit McGill Madame Damaris Rose professeure et Madame Anne Marie S guin INRS Urbanisation Monsieur Alain Lapointe Institut d conomie appliqu e Ecole des Hautes Etudes Commerciales de Montr al SECTEUR PUBLIC Madame Mireille Fillion Directrice g n rale de la planification et de la recherche Soci t d habitation du Qu bec Monsieur Georges Robert Directeur de l analyse et de la recherche Soci t d habitation du Qu bec Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec SECTEUR PUBLIC suite Madame Gis le Gauthier Soci t d habitation du Qu bec Monsieur Paul Forest Direction de l analyse et de la recherche Soci t d
10. Directeur g n ral Association des GIA Monsieur Jasmin Girard ACQ Monsieur Claude Lafreni re Pr sident AIQ Madame Marjolaine Lafortune Directrice g n rale APCHQ Me Roger Comtois notaire et Me Genevi ve Gu rin Monsieur G rald P Smith Pr sident et Monsieur Jules Mercier Adm A Corporation des administrateurs agr s Cabier I automne 1991 Les entretiens de I habitat ASSOCIATIONS CORPORATIONS PROFESSIONNELLES suite Monsieur Sergio Mattuzzi Directeur g n ral Propri Gestion et Monsieur Yves Royer Pr sident Monsieur Germain S guin Pr sident SIDEC Me Christian Dumais avocat Dale Parizeau Monsieur Pierre Larue Pr sident Les Evaluations VALBEC DIVERS Monsieur Marcel Liz e Directeur Revue Actualit Immobili re Monsieur Alban Dufresne Pr sident Centre d analyse du march immobilier CAMI Monsieur Roger Langlais Pr sident et Madame Calloch Langlais et associ s Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec DIVERS suite Monsieur Patrick Major tudiant en services immobiliers Monsieur Eug ne Brodeur Granby Monsieur Christian Rozycki F C H P C E Monsieur Claude H Fortin Vice Pr sident Condosult inc Monsieur Pierre M Beauvais Architecte Monsieur Jean Pierre Auger Vice Pr sident Royal Lepage Services de gestion immobili re Monsieur Bernard Savard La Capitale ma tre courtier inc Madame N
11. G rard Cr peau Vice pr sident de la Corporation Proment 85 La l gislation sur la copropri t divise au Qu bec le point de vue du notaire Me Guy Berthiaume notaire Associ l tude Hardy Tardif April notaires 93 V Compte rendu ANNEXES 1 Liste des participants 2 Ouvrages de r f rence 3 Articles de la Loi 125 4 Donn es statistiques Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec INTRODUCTION La pr carit des conditions d existence d une plus large couche de la population notamment en mati re d habitat jointe l amoindrissement des ressources financi res des gouvernements et des collectivit s locales incitera une limitation de leurs engagements financiers d o un ralentissement significatif de leurs interventions directes Cette conjoncture aura pour effet positif de conduire la Soci t d habitation du Qu bec devenir de l acteur direct et souvent exclusif qu elle tait jusqu ici dans certains segments de l habitat un partenaire du secteur priv et du milieu universitaire dont les effets incitatifs seront d terminants pour l volution de l habitat La recherche en habitation doit permettre de faire face aux situations cr es par l volution d mographique socio conomique politique et financi re et de trouver des moyens plus efficaces plus conomiques et plus rationnels Ceci permettra de devenir plus comp titifs et de proposer
12. Le condominium repr sente pour un tr s grand nombre d acheteurs le moyen de s arracher la quotidiennet de l entretien de l administration et de la conservation de l immeuble comme premiers responsables La copropri t divise pourrait r pondre fort efficacement leurs attentes si tant est qu elle soit con ue organis e et livr e selon de nouveaux sch mes de mise en march Si les immeubles taient livr s en mode de Gestion cl en main la prise en charge de la copropri t divise ne poserait plus les probl mes de transfert d organisation conomique et de structure de fonctionnement long terme qu on lui conna t depuis qu elle existe La responsabilit de sa gestion pourrait tre confi e un professionnel de la gestion de copropri t divise le syndic de copropri t La plupart des acheteurs ne s opposeraient pas un co t d achat qui escompterait d entr e de jeu les frais d un syst me int gr de gestion d immeuble compte tenu qu ils ne revendiquent qu exceptionnellement pour eux m mes la responsabilit de la gestion de leur futurtimmeuble Ce que plusieurs acheteurs verraient cependant d un mauvais oeil c est que le promoteur g re l immeuble travers une filiale de son entreprise 30 Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec B Rares sont les acheteurs qui connaissent les tenants et les aboutissants de l encadrement juridique et conomique de
13. bec qui oeuvrent dans le domaine de la promotion et du d veloppement immobilier r sidentiel en copropri t La Corporation Proment est tr s pr sente sur l le des Soeurs notamment Monsieur Cr peau est dipl m en management de l Universit McGill Il a occup diff rents postes de responsabilit au sein de la Corporation Proment avant d en devenir vice pr sident L avenir du condominium au Qu bec LA PROMOTION ET LA GESTION D IMMEUBLES EN COPROPRI T G rard Cr peau Une chose est certaine c est que l avenir du condominium au Qu bec vous tient coeur et je vais tenter dans les quelques minutes qui me sont accord es de vous parler de notre exp rience A l le des Soeurs qui a commenc au d but des ann es 80 avec le Ch teau Corot suivi du 200 des Verri res sur le Fleuve le Val de l Anse les Logia et qui se poursuit avec les Club Marin Comment peut on parler de promotion et de gestion pendant dix minutes alors que si on commence parler d tanch it d acoustique de finition de stationnement d animaux de probl mes humains on pourrait se parler pendant des heures sur chacun des sujets Tout d abord on pourrait se demander comment promotion et gestion de condo font pour cohabiter et je vais tenter de faire un peu de lumi re sur le sujet Ce que l on peut constater aujourd hui c est que le condominium devient de plus en plus sophistiqu au fur et mesure qu
14. l immeuble Est il pensable de normaliser la gestion des immeubles Chaque copropri t tant distincte cela para t difficile Par contre il serait peut tre int ressant d en simplifier les op rations Parmi ces op rations la premi re tape touche la d claration de copropri t ce qui am ne traiter de l application de la l gislation dans ce domaine La nouvelle l gislation La copropri t divise au Qu bec est un droit nouveau car rappelons le c est seulement en 1969 que le Qu bec adoptait sa premi re l gislation Il semble qu il reste encore aujourd hui beaucoup dire sur des notions aussi fondamentales que la d claration de copropri t la destination de 1 immeuble le mode d tablissement de la valeur relative des fractions et la contribution aux charges communes Cahier I automne 1991 99 100 Les entretiens de l habitat La d claration de copropri t C est en s inspirant d une d claration de copropri t fran aise qu un comit de la Chambre des notaires mettait la disposition des notaires qu b cois un premier mod le de d claration La d claration de copropri t est l acte de naissance de la copropri t et a pour objet de fixer les droits et les obligations des copropri taires Ce document trop volumineux pour certains existe aujourd hui en neuf formules diff rentes Un participant fait valoir qu il arrive que des d clarations contiennen
15. le r sidentiel d investir plus massivement dans l immeuble d envergure tout en r duisant Cahier automne 1991 27 Les entretiens de l habitat l talement de leurs comptes Elles auront galement profit d une rotation du stock de pr ts hypoth caires par le biais du renouvellement du stock d habitations imputable la copropri t divise f La copropri t divise a t l occasion pour les notaires d explorer d imaginer et de contribuer l implantation d un nouveau r gime du droit de propri t un partage singulier des droits et obligations et un mode de fonctionnement unique dans les ensembles r sidentiels g La copropri t divise a t l occasion pour les administrateurs de s instruire sur le droit de leur propri t d administrer budgets et fonds de r serve et de repr senter les int r ts de groupes largis de propri taires h La copropri t divise a t l occasion pour les copropri taires de vivre une exp rience de vie collective marqu e au coin de la qualit de l environnement de l conomie d chelle et de la s curit de r sidence i La copropri t divise a t l occasion pour le gestionnaire de contribuer l organisation conforme efficace et profitable d immeubles dont on peut dire de l encadrement qu il est unique complexe et volutif Ce ne sont l que quelques uns des apports les plus vidents de la copropri t divise la s
16. pr par pour lal Soci t canadienne d hypoth ques et de logement parl Alain Lapointe Ottawa la Soci t 198 1 vi 60 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 430 025 47 M moire sur la conversion des immeubles locatifs en copropri t divise pr sent par les Services immobiliers de la copropri t inc Montr all SIDEC 1988 28 p SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 303 006 Centre de documentation de la Soci t d habitation du Qu bec BIBLIOGRAPHIE COPROPRI T DIVISE ET INDIVISE 48 M moire sur la lev e du moratoire sur la conversion des immeubles locatifs en copropri t divise pr sent par les Services immobiliers de la copropri t inc Montr al SIDEC 19887 67 p SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 303 005 49 National condominium market study working paper 7 demand assessment survey results by A Skaburskis amp Associates Vancouver Ottawa Canada Mortgage and Housing Corporation 1984 1 vol pagination multiple SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 430 036 50 National condominium market study working paper 6 risk assessment survey results by A Skaburskis amp Associates Vancouver Ottawal Canada Mortgage and Housing Corporation 1984 40 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 430 035 51 National condominium market study working paper 5 survey methods and response rates by A Skaburskis amp Associates Vancouver
17. quipements et d couvrir que personne ne s en sert faute d animation et d organisation Ensuite un comit d entretien et s curit lequel nous aidera d couvrir les anomalies que nos sous traitants nous ont laiss es et b tir un livre de r glements qui convient la fa on de vivre des r sidents Nous ferons le tour des quipements afin de les sensibiliser au fait que ces magnifiques appartements requi rent de la m canique tr s sophistiqu e qui demande une attention particuli re C est pourquoi chez Proment nous avons retenu les services d une ing nieure en m canique Un autre mandat important de notre comit entretien et s curit est celui de pr parer une pratique en cas d incendie et le but de cet exercice est de v rifier le fonctionnement de tous les dispositifs d urgence Cahier I automne 1991 81 Les entretiens de l habitat Troisi mement un comit finances qui nous aidera la planification du budget de la deuxi me ann e financi re Nous passerons en revue chaque contrat d entretien pour la b tisse ainsi que chaque poste budg taire de d penses et nous en tudierons l volution tout au cours de l ann e sans oublier le fameux fonds de r serve l aide de ces comit s nous arrivons sensibiliser et initier les copropri taires la future t che de l administrateur D ailleurs c est souvent l int rieur de ces comit s que nous trouverons les administrateurs l
18. statistiquement parlant la reprise est bel et bien amorc e par les industries manufacturi res et la construction mais en pratique elle ne l est pas Les entreprises et les consommateurs sont tr s prudents et continuent d agir comme si la r cession persistait toujours 72 Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec QUE SERONT LES ANN ES 90 MAINTENANT Les m nages canadiens ne peuvent compter sur d autres r ductions importantes des taux d int r t compte tenu de la ferme volont de monsieur Crow de contr ler les pressions inflationnistes Une appr ciation de la valeur des maisons aussi importante qu au cours de la derni re d cennie se fera s rement attendre encore un peu Le secteur de l immobilier a de la difficult red marrer et les prix sont toujours la baisse Les taux d int r t qui semblent presque avoir atteint pour l instant un plancher le taux d inoccupation historiquement lev la venue de la taxe de vente provinciale et la hausse des imp ts fonciers dans plusieurs municipalit s nous confirment les faibles gains anticip s dans le secteur domiciliaire PROGRAMMES GOUVERNEMENTAUX Afin d aider la relance domiciliaire et de compenser pour les difficult s que conna t le march de l habitation le gouvernement provincial a instaur le programme d aide la mise de fonds et le programme Mon taux mon toit Il reste souhaiter que de tels programmes se p
19. 009 11 Bibliographie la copropri t pr par par la Division de l architecture et de l urbanisme de la S C H L Ottawa SCHL 1973 24 p Document d information 2 SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 01 610 002 12 Choix d aujourd hui options pour demain loger nos a n s dans la prochaine d cennie Soci t canadienne d hypoth ques et de logement et British Columbia housing management commission Ottawa SCHL c1991 1 v p multiple SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 507 105 Centre de documentation de la Soci t d habitation du Qu bec BIBLIOGRAPHIE COPROPRI T DIVISE ET INDIVISE 13 Code de la copropri t comment et annot par Jacques Lafond et Bernard Stemmer d 1988 Paris Litec c1988 xx 597 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 303 020 14 Comment acheter votre logement Un quide pour l achat en commun d un immeuble de quelques logements par Yolande C t Montr al Conseil de d veloppement social du Montr al m tropolitain 1976 43 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 07 480 001 15 Commentaires de la Commission des droits de la personne sur le document contenant les propositions du gouvernement relatives la lev e du moratoire sur la conversion des immeubles locatifs en copropri t divise Commission des droits de la personne du Qu bec Montr al la Commission juillet 1987 11 p cat 180 SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 303 0
20. 1991 L avenir du condominium au Qu bec Madame Lebeau a termin son allocution en brossant un tableau des principaux probl mes port s l attention de l Office au cours des derni res ann es en insistant plus particuli rement sur les difficult s d application des plans de garantie lorsque l entrepreneur est devenu insolvable de la perte de d p t et de l enregistrement de privil ge Le point de vue du notaire Me Guy Berthiaume notaire chez Hardy Tardif April et associ s a fait une pr sentation intitul e La l gislation sur la copropri t le point de vue du notaire Le notaire Berthiaume a d abord signal que la copropri t divise chez nous repose sur un droit nouveau 1969 faisant partie des outils de modernisation dont le Qu bec s est dot dans les ann es 60 Ce droit nouveau c est un peu aux notaires que le l gislateur demandait de lui donner corps par les r gles et obligations contenues la d claration de copropri t Pour Me Berthiaume il s agit d un document exceptionnel qui constitue la fois l acte de naissance de la copropri t et son mode d emploi Pour le paneliste ce droit a volu surtout gr ce la pratique des notaires En plus des copropri t s r sidentielles il n est plus rare aujourd hui de voir appara tre des copropri t s commerciales ou industrielles Mais pour diverses raisons dont notamment celle concernant le moratoire sur la conversion
21. ETAT DE LA SITUATION ET DEVENIR DE LA COPROPRI T DIVISE AU QU BEC Marcel J B Tardif L avenir de la copropri t divise au Qu bec ne peut tre qu la mesure de son tat d volution et cette volution ne peut tre infl chie que par les d cisions de ceux et celles dont d pend au premier chef le d veloppement de la copropri t divise comme mode alternatif d habitation DE NOTRE METHODE D APPROCHE AU DOSSIER Nous aurions pu appr cier l tat d volution de la copropri t divise au Qu bec en faisant appel aux statistiques relatives l lasticit du march du financement hypoth caire la formation et au choix du mode d habitation des nouveaux m nages la croissance du revenu per capita la courbe des co ts de construction ou celle des mises en chantier depuis 1969 Nous avons pr f r nous en remettre aux comportements tels qu il nous a t donn de les observer depuis trois ans des diff rents acteurs la copropri t divise Notre tour d horizon va de la construction de l immeuble la vente des unit s en passant par la premi re administration et la question subs quente de la copropri t divise Deux raisons principales ont motiv notre m thode d approche au dossier savoir a le v cu de la copropri t divise appr ci sous l angle du comportement de ses diff rents intervenants permettrait peut tre de faire davantage prendre conscience la ma
22. En mati re de copropri t les plaintes portent particuli rement sur les points suivants prix non respect s immeubles non conformes aux repr sentations quant l insonorisation l isolation absence de protection financi re par le biais de plans de garantie malgr les repr sentations faites cet effet Un autre probl me soulev qui ne constitue pas une fausse repr sentation comme telle mais aboutit la livraison d un produit non conforme aux repr sentations faites au contrat vient du fait que des projets ne sont pas men s terme L acqu reur d une unit qui devait faire partie d un d veloppement d une certaine envergure se retrouve au milieu d un chantier qui ne se termine plus ou dans un environnement qui change de vocation Dans le domaine du condo temps partag les plaintes portent sur de fausses repr sentations ou l omission de faits importants tant sur l objectif r el vis par le recruteur que sur les gratuit s offertes i e croisi res voyages h bergements gratuits pour une fin de semaine ainsi 64 Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec que sur les repr sentations fausses ou incompl tes sur les m canismes et les co ts d change de semaine de vacances de m me que sur les facilit s d change Notons enfin qu outre la publicit trompeuse certaines pratiques sont interdites par la Loi sur la protection du consommateur notam
23. Le secteur de la construction cause des effets multiplicateurs qu il permet est privil gi Par l introduction entre 1982 et 1986 du programme Corv e Habitation le gouvernement du Qu bec a permis d aider plus de 55 000 m nages acc der la propri t Ville de Montr al ont aussi collabor l expansion de la propri t Il est certain que ces programmes permettant l achat d un logement en copropri t ont contribu donner une impulsion au d veloppement de ce march dans les ann es 80 particuli rement dans les projets horizontaux destin s la classe moyenne Mais cela n explique pas tout partir du milieu des ann es 80 les promoteurs ont d velopp une approche marketing dans l laboration des projets Les tudes de march ont fait conna tre les besoins sp cifiques des client les potentielles de m me que leur ins curit l gard de la formule Cette Cahier I automne 1991 55 Les entretiens de l habitat m thode a permis plusieurs de mettre en march des produits vari s int ressants s curisants et r pondant aux attentes particuli res de diff rentes cat gories de m nages Voyons enfin comment s annoncent les ann es 90 pour ce march Depuis le d but des ann es 90 une l g re baisse d activit s est amorc e dans ce segment du march de l habitation 8 7 du total des mises en chantier la fin du premier semestre de 1991
24. PR TEUSE Certaines institutions pr teuses donnent l impression de tenir les acheteurs pour garants des pertes d fauts de paiement et faillites des promoteurs qu elles financent en ce que plut t que d exercer sur eux les pressions requises avant construction ou encore en cours de projet elles semblent pr f rer saisir l immeuble entre les mains des copropri taires apr s livraison Certaines refusent syst matiquement de verser les quotes parts de charges dues apr s une dation en paiement sur la fraction d un copropri taire d linquant Un grand nombre exige un contenu final pr d termin la d claration initiale des projets qu elles financent Ce faisant elles stigmatisent le plus souvent la copropri t divise en en figeant dans le temps et dans l espace l organisation juridique et le fonctionnement conomique DES ADMINISTRATEURS LUS Les administrateurs sont le chien de garde de la copropri t divise Leur r le aurait nettement int r t en tre un de contr le et de surveillance et non de gestion comme telle Leurs connaissances ne sont pas n cessairement reli es au droit l organisation et au fonctionnement de la copropri t divise En faisant appel r guli rement aux services de Cahier 1 automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec professionnels externes moins que la d claration n ait d j pr vu pour eux un syndic de copropri t
25. adoptait sa premi re l gislation quant la copropri t divise laquelle s est concr tis e a par l ajout au Code des articles 441 b 442 q traitant sp cifiquement de la copropri t des immeubles tablie par d claration b par l ajout d un troisi me alin a l article 2175 du Code traitant des subdivisions des lots c par la modification de la Loi sur le cadastre de fa on permettre la cr ation de lots en volume ou si l on veut en trois dimensions Cahier I automne 1991 85 Les entretiens de l habitat Les juristes de l poque ne disposaient pour laborer ce droit nouveau d aucune doctrine d aucune jurisprudence d aucune pratique Me Roger Comtois notaire et docteur en droit raconte d ailleurs que c est en s inspirant d une d claration de copropri t fran aise qu un comit du formulaire de la Chambre des Notaires mettait la disposition des notaires qu b cois un premier mod le de d claration Car il faut le rappeler ce droit nouveau c est un peu aux notaires que le l gislateur demandait de lui donner corps La d claration de copropri t est elle m me g n ratrice de droits et obligations et ce n est souvent qu d faut de dispositions dans la d claration que les r gles tablies au Code pourront jouer Or quel document exceptionnel que cette fameuse d claration de copropri t Elle constitue tout la fois l acte de naissance de l
26. au m me titre que les autres options traditionnelles telles que le logement locatif et la maison unifamiliale Donc les r gles du march de l habitation s appliquent galement au condominium savoir les cycles Economiques les politiques de contr le de l inflation le choix des consommateurs les fluctuations de l offre et de la demande la concurrence parfois f roce des promoteurs et ajout es cela une l gislation et r glementation particuli res et adapt es mon avis il est important de consid rer la sant financi re des m nages canadiens lorsque l on parle de financement hypoth caire En effet souvent les tendances immobili res suivent celles des revenus et l on sait d une part que le taux d pargne est l l ment d terminant dans l accumulation d une mise de fonds pour lachat d une propri t D autre part la r cession a s v rement affaibli la sant financi re des m nages canadiens Au premier trimestre de 1991 le revenu personnel disponible r el a chut de 2 8 par rapport son niveau de l ann e pr c dente Le taux d pargne est en perte de vitesse depuis Cahier I automne 1991 71 Les entretiens de l habitat la r cession de 1981 1982 Ce dernier a atteint au premier trimestre de cette ann e 10 2 par rapport son sommet historique de presque 20 en 1981 1982 Toutefois le faible taux d pargne des consommateurs n est pas le seul l
27. canadiens Certains sont plut t partisans de la th se voulant que les g nes des qu b cois auraient un r le jouer dans leur choix d une autre forme de logement D autres pensent que les traits culturels n expliquent pas tout et ne croient pas qu il y ait un plus grand probl me au Qu bec qu en Europe Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec Deux points ressortent des discussions la copropri t au Qu bec a peine 10 ans de vie et la p riode de crise actuelle est toutes fins pratiques une tape normale v cue aussi ailleurs la copropri t bien qu elle apparaisse surtout comme une solution urbaine demeure pour les qu b cois une des alternatives int ressantes dans le domaine du logement La r flexion conduit les participants A faire valoir la n cessit de red finir ce mode de tenure pour qu il devienne nouveau un moteur dans le secteur de l habitation Aussi pour permettre la copropri t de r pondre aux besoins d une soci t moderne diversifi e plusieurs actions doivent tre engag es sensibiliser les futurs clients compl ter les lois prot ger les nouveaux acheteurs et par le fait m me prot ger le march Dans une perspective de d veloppement en milieu urbain il est soulign que parmi les futurs acheteurs les personnes vieillissantes repr sentent un march potentiel non n gligeable Mais il est aussi pr cis que cette ca
28. copropri t divise contreviennent aux dispositions de la d claration ou m me certains articles du Code civil portant sur ce r gime juridique 10 Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec Tous ces probl mes pourraient tre vit s soutient le conf rencier si les promoteurs livraient les projets selon la formule gestion cl en main Selon lui la plupart des acheteurs ne s opposeraient pas un co t d achat qui escompterait d s le d part les frais d un syst me int gr de gestion de l ensemble en copropri t Pour monsieur Tardif seule une gestion sp cialis e professionnelle et responsable permettrait d assurer que tout soit fait selon les r gles administratives l gales et conomiques qui r gissent la copropri t A cet gard le conf rencier a indiqu qu il serait souhaitable que le Qu bec rende obligatoire cette gestion professionnelle un peu comme le fait la France avec ses syndics de copropri t CE QU EN PENSENT LES EXPERTS Dans le cadre du panel qui a suivi l expos de M Tardif cinq experts ont pu faire valoir leur point de vue sur lavenir de la copropri t au Qu bec Oeuvrant dans des champs disciplinaires diversifi s ces sp cialistes ont abord des th mes aussi vari s que le march de la copropri t la protection du consommateur la l gislation la gestion ainsi que la vision du pr teur hypoth caire Le march de la copro
29. d immeubles locatifs en copropri t divise l volution de ce mode de propri t a t relativement lente au Qu bec Monsieur Berthiaume a soulign l importance des r cents changements l gislatifs apparus ou venir Loi sur la R gie du logement autorisant certaines conditions la conversion Loi sur le cadastre visant permettre la cr ation de lots en volume le projet de loi 125 introduisant la notion de syndicat de copropri t Le notaire estime que ces r formes colleront davantage la nouvelle r alit sociale des m nages et contribueront assurer un brillant avenir cette formule Cahier I automne 1991 13 Les entretiens de l habitat La promotion et la gestion l exemple de l le des Soeurs La promotion et la gestion d immeubles en copropri t l exemple de l le des Soeurs tel est le titre de l int ressante pr sentation que nous a livr e monsieur G rard Cr peau Vice pr sident de la Corporation Proment Offrant depuis le d but des ann es 80 des produits haut de gamme l le des Soeurs le paneliste nous a expliqu pourquoi promotion et gestion de la copropri t par la corporation tait une bonne formule Afin de r pondre aux exigences grandissantes des acheteurs il est tr s important au niveau de la promotion de d velopper des outils complets et sophistiqu s comme le prospectus de vente qui donne un ensemble de pr cisions sur le produit r sident
30. dans la loi portent sur les domaines de droit suivants la contribution aux charges le respect de la d claration le respect des droits des autres copropri taires l obligation de rendre des comptes l obligation de conservation d entretien et d administration l obligation de respecter la destination d immeuble l obligation de voter en nombre et en voix l obligation de respecter la valeur relative de fraction SADA YW D Les copropri taires comme les administrateurs officiers d assembl e et gestionnaires n ont pas d autre choix que de respecter int gralement et la loi et la d claration Cela ne veut pas dire que la d claration soit immuable mais on ne la modifie pas en criant J vote contre DES DEROGATIONS LES PLUS FR QUENTES LA DECLARATION La liste des infractions la d claration est assez longue Rien d tonnant quand on sait qu une d claration de cent pages ou plus peut facilement contenir entre quarante et soixante dispositions dont l application commanderait l existence d un r glement crit ou du moins d une Politique et orientation Parmi les contraventions la d claration les plus fr quentes nous avons relev les suivantes 40 Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec INFRACTIONS LES PLUS FR QUENTES LA D CLARATION D NNN Ah WD ND La contravention la destination d immeuble des parties communes et des parties
31. de fraction au sens de la loi elle devrait toujours tre nonc e dans la d claration Sans quoi d s que la valeur relative de fraction est remise en cause soit du fait d une transformation d un agrandissement ou d une am lioration majeure nul ne sait sur quelle base proc der pour conserver la totalit des fractions le m me rapport d quit existant au d part Le r sultat ou le chiffre apparaissant au tableau r capitulatif de fraction n est pas garant d une connaissance suffisante de la pond ration faite des facteurs que sont aux termes de la loi la nature la superficie et la situation des parties exclusives Le fait de ne retenir que la sacro sainte superficie pour Cahier I automne 1991 33 D E 34 Les entretiens de l habitat l tablissement de la valeur relative sous pr texte de l objectivit de ce crit re tend non seulement d roger l esprit de la loi mais priver l acqu reur de son droit l quit de rapport conomique dans la propri t de l immeuble Et de l au droit de vote qui se rattache telle valeur relative et aux obligations de contribution aux charges et fonds de la copropri t divise tablis en fonction de ce m me syst me de r partition Il r sulterait donc d un changement d attitude cet gard un partage des avantages et des d savantages la copropri t divise plus juste plus conforme et plus acceptable DE L INSTITUTION
32. des solutions des probl mes issus de l volution de la soci t qu b coise Le processus de recherche ne peut se d rouler efficacement en circuit ferm il ne peut s affirmer et se renforcer que gr ce une multiplicit d changes avec le monde de la recherche et de l exp rimentation au sens large du terme C est donc son largissement aux secteur public priv et universitaire et leur intime imbrication qu il faut parvenir Ce climat de coop ration et ce cheminement vers des objectifs communs sont la condition sine qua non de l effervescence des id es de enrichissement des connaissances et de la manifestation d un esprit inventif La recherche appliqu e en habitat tire sa pleine justification de la d couverte de solutions pratiques des probl mes concrets qui se posent nos soci t s L exp rimentation en est le prolongement naturel et n cessaire si l on veut d boucher sur des applications plus larges plus g n ralis es Les connaissances pour tre tenues pour valables doivent circuler tre confront es Elles ne peuvent tre maintenues en circuit ferm en milieu clos elles chappent alors l preuve du jugement des autres Cahier I automne 1991 1 Les entretiens de l habitat Les entretiens de habitat s inscrivent dans ce contexte La rencontre th matique sur L avenir du condominium au Qu bec a t une occasion d changes profitables entre des personnes con
33. est que depuis une dizaine d ann es que le domaine de la copropri t divise s est mis bouger En plus des copropri t s r sidentielles on a vu na tre des copropri t s commerciales et industrielles Des difices bureaux ont t assujettis au r gime de la copropri t et de nombreux d veloppements de vill giature ont emprunt la m me voie Parall lement les notaires ont eu imaginer des syst mes pour faire face la nouvelle r alit de la copropri t Pensons notamment la copropri t par phase et la copropri t au carr certaines occasions la copropri t divise a m me t utilis e par les promoteurs pour contourner une r glementation municipale trop contraignante Laiss s eux m mes les r dacteurs de d claration de copropri t ont d r pondre tant bien que mal aux interrogations pos es par la pratique quotidienne ta copropri t jouit elle d une personnalit juridique propre lors de la vente d une fraction faut il que l acqu reur rembourse au vendeur sa quote part du fonds de r serve faut il ou non cadastrer les espaces de stationnement dans le cas de maisons en rang e est il pr f rable de couvrir toutes les maisons par une seule et m me police d assurance incendie Il n existe pour nous clairer en la mati re qu une cinquantaine de jugements lesquels ne sont pas tous d terminants Et bien que certains articles de doctrine aient t
34. exclusives le d faut d enregistrement des modifications la d claration Pempi tement sur les parties communes et la non r partition du produit de l ali nation l insuffisance des voix relativement aux am liorations imposition de quotes parts nouvelles l alt ration du nombre de voix la modification de la valeur relative le d faut d valuation d immeuble 9 10 l insuffisance des assurances sur l immeuble J absence des permis de construction au regard des am liorations sur l immeuble DES PROBL MES DE FOND DE LA COPROPRI T DIVISE Outre les probl mes courants de gestion il est des domaines en copropri t divise o le bat blesse particuli rement Au nombre de ces derniers Signalons les suivants ca De l absence des copropri taires la construction L existence d un charg de projet le syndic au stade de la construction mettrait un terme la pratique des promoteurs qui livrent un ouvrage non conforme De plus en l absence du processus usuel de transfert les tensions dans l immeuble tomberaient et administration des affaires et la gestion de l immeuble atteindraient plus vite et mieux leur vitesse de croisi re Les cons quences d abandon des phases connexes au projet d abandon des affaires par certains promoteurs avant parach vement complet des travaux et de l allongement indu des d lais de livraison seraient minimis es la source si un synd
35. expos sur le Condominium la vision du 14 Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec pr teur hypoth caire Pour celui ci le condominium est une composante du march de Vhabitation au m me titre que les produits r sidentiels traditionnels Il doit donc r pondre aux m mes r gles de march en plus d avoir une r glementation et une l gislation particuli res et adapt es Pour le paneliste l actuelle r cession affecte l ensemble du march de l habitation et pas seulement celui de la copropri t Il est important de consid rer la sant financi re des m nages lorsqu on parle de financement hypoth caire Monsieur Desaulniers nous a d montr statistiques l appui la d t rioration de la situation depuis la r cession de 81 82 importante baisse du taux d pargne chute du revenu disponible r el augmentation du fardeau d endettement des particuliers Monsieur Desaulniers croit que les taux d int r t ont atteint un niveau plancher et qu il ne faut pas s attendre ce qu ils baissent davantage au cours des ann es 90 Il consid re de plus que la valeur des maisons pour plusieurs raisons taux lev d inoccupation TVQ hausse des imp ts fonciers ne s appr ciera pas au m me rythme qu au cours de la pr c dente d cennie Dans le contexte actuel il juge b n fique le programme Mon taux mon toit Concernant plus sp cifiquement le condominium le p
36. gros oeuvre des b timents les quipements et les appareils communs tels les syst mes centraux de chauffage et de climatisation et les canalisations y compris celles qui traversent les parties privatives 1043 Les cloisons ou les murs non compris dans le gros oeuvre du b timent et qui s parent une partie privative d une partie commune ou d une autre partie privative sont pr sum s mitovens 10144 Chaque copropri taire a sur les parties communes un droit de propri t indivis Sa quote part dans les parties communes est gale la valeur relative de sa fraction 1045 Chaque fraction constitue une entit distincte et peut faire l objet d une ali nation totale ou partielle elle comprend dans chaque cas la quote part des parties communes aff rente la fraction ou la partie de la fraction ali n e ainsi que le droit d usage des parties communes usage restreint le cas ch ant 1046 La quote part des parties communes d une fraction ne peut faire l objet s par ment de la partie privative de cette fraction ni d une ali nation ni d une action en partage 1047 L ali nation d une partie divise d une fraction est sans effet et ne peut tre publi e si la d claration de copropri t et le plan cadastral n ont pas t pr alablement modifi s pour cr er une nouvelle fraction la d crire lui attribuer un num ro cadastral distinct et d terminer sa valeur relative ou pour faire tat des modifications ap
37. instabilit conomique D autant plus risqu e que les probl mes associ s cette formule commencent surgir sur plusieurs plans par exemple l administration de la copropri t la protection des acheteurs l tablissement de la copropri t le fonctionnement de l assembl e des copropri taires etc Par ailleurs tout un march parall le surgit devenant m me un concurrent indirect la copropri t divise la copropri t indivise Ici contrairement au condominium Y initiative vient de la demande Des individus que certains associent aux pionniers de la gentrification se regroupent et font l acquisition d un immeuble locatif existant g n ralement de type plex pouvant leur convenir Il s agit d un mode collectif de propri t financi rement tr s accessible qui repose sur la bonne entente des parties et dont les assises juridiques sont relativement fragiles Tout comme pour la conversion cette pratique cause aussi une moindre chelle cependant l viction de locataires Tous ces l ments ont contribu limiter le march du condominium au Qu bec au cours de la d cennie 70 Les mises en chantier de ce type de logements auront peine repr sent 1 2 de l ensemble de l activit de la construction r sidentielle soit tout au plus 6 000 unit s sur pr s de 550 000 logements nouvellement construits Fin 1970 les diff rents agents conomiques boudent encore le condo ce qui
38. la copropri t divise Plus de promoteurs y gagneraient donc remettre l offre d achat un fascicule qui expliquerait outre les donn es propres au projet les l ments directeurs de l organisation du fonctionnement et de la gestion de l immeuble venir Il pourrait en tre de m me des termes et actes la transaction Comme peu d acheteurs savent composer avec les actes la transaction ils se sentiraient davantage en confiance l achat si tels termes taient clairement nonc s et cesseraient du coup d imaginer comme leurs devanciers que le pire est craindre avant transfert DU PROMOTEUR Certains promoteurs s imaginent faussement servir les fins du march du condominium en se refusant toute souplesse l offre d achat Certains d entre eux modifieront m me sans pr avis les plans et devis remplaceront certains mat riaux ou accessoires l immeuble retarderont plus ou moins la date de livraison convenue Ils craindront souvent de faire ouvertement tat des termes de la fameuse convention d occupation int rimaire Toutes ces maladresses font que les promoteurs fiables risquent de faire perdre confiance un segment large d acheteurs D autres promoteurs enfreignent leur propre d claration de copropri t n gligent de verser les frais de condo et les contributions au fonds de r serve sur les unit s restantes dans l immeuble Cela n aide pas cr er le climat de confian
39. la d claration de copropri t pour permettre la d tention d une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance p riodique et successif 1097 Lorsque le nombre de voix dont dispose un copropri taire ou un promoteur est r duit en application de la pr sente section le total des voix des copropri taires est r duit d autant pour le vote des d cisions exigeant la majorit en nombre et en voix 1098 Les copropri taires de parties privatives contigu s euvent modifier les limites de leur partie privative sans l accord de assembl e la condition d obtenir le consentement de leur cr ancier hypoth caire et du syndicat La modification ne peut augmenter ou diminuer la valeur relative de l ensemble des parties privatives modifi es ou l ensemble des droits de vote qui y sont attach s Le syndicat modifie la d claration de copropri t et le plan cadastral aux frais de ces copropri taires l acte de modification doit tre accompagn des consentements des cr anciers des copropri taires et du syndicat 1099 Est r put e non crite toute stipulation de la d claration de copropri t qui modifie le nombre de voix requis pour prendre une d cision pr vue par le pr sent chapitre 1100 Est sans effet toute d cision du syndicat qui l encontre de la d claration de copropri t impose au copropri taire une modification la valeur relative de sa fraction la destination de sa partie privat
40. moratorium A necessary decision Lifting the moratorium on the conversion of rental housing to condominiums Soci t d habitation du Qu bec Qu bec SHQ 1987 69 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 306 006 Centre de documentation de la Soci t d habitation du Qu bec BIBLIOGRAPHIE COPROPRI T DIVISE ET INDIVISE 42 De logement copropri t divise en douceur le code de la conversion R gie du logement Qu bec la R gie c1988 16 p SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 303 004 43 De logement a copropri t divise en douceur le code de la conversion R gie du logement Qu bec la R gie c1988 16 p ill SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 303 018 44 Le logement c est votre affaire Document d information pour l achat et ou la restauration de b timents r sidentiels existants Principalement a l intention des petits propri taires des associations sans but lucratif et des coop ratives r alis par France Boulay Marc Choko Denis Tremblayl 3e d r vis et mis jour par Robert Paradis Montr al SHQ 1977 121 p ill SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 307 004 45 Loi sur les condominiums Condominium act Gouvernement de l Ontario Toronto Minist re du Procureur g n ral octobre 1990 133 p SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 06 312 001 46 Le march du condominium prix mod r r gion m tropolitaine de Montr al
41. partie privative Quant aux modifications apport es au r glement de l immeuble il suffit qu elles soient d pos es aupr s du syndicat Le cas ch ant l emphyteote ou le superficiaire doit donner avis de l inscription au propri taire de l immeuble faisant l objet d une emphyt ose ou sur lequel a t cr e une propri t superficiaire 1059 L inscription d un acte qui concerne une partie privative vaut pour la quote part des parties communes qui y est aff rente sans qu il y it lieu de faire une inscription sous le num ro d immatriculation des parties communes 1060 La d claration de copropri t est opposable aux copropri taires et leurs ayants cause ainsi qu aux personnes qui l ont sign e compter de son inscription Pour qu elle soit opposable aux cr anciers qui d tiennent une hypoth que sur l immeuble elle doit au moment de sa pr sentation au bureau de la publicit des droits tre accompagn e du consentement crit de ces cr anciers SECTION IV DES DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRI TAIRES 1061 Chaque copropri taire dispose de sa fraction il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes la condition de respecter le r glement de l immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropri taires ni la destination de l immeuble 1062 Chacun des copropri taires contribue en proportion de la valeur relative de sa fraction aux charges r
42. que cette garantie conserve une valeur s re certains crit res devraient tre respect s savoir le nombre de propri taires occupants devrait tre hautement majoritaire versus le nombre de locataires puisque pour plusieurs il est vident que les buts dans la copropri t ne sont pas les m mes lorsque l on est propri taire occupant ou locataire Le propri taire occupant a un degr d appartenance et un int r t plus lev son investissement La r sultante d une qualit de vie pour les propri taires occupants augmentera la stabilit de r sidence de ces derniers donc fera baisser l offre de vente de condos sur le march et par le fait m me la valeur des condominiums en b n ficiera 74 Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec CONCLUSION Nous devons nous rappeler que l industrie de la construction domiciliaire est le centre nerveux de l conomie du Qu bec et qu il vaut la peine de s en occuper Tous les intervenants malgr les emb ches doivent innover et se consulter afin d aplanir les difficult s qui surviendront dans les prochains mois La r union d aujourd hui est un pas dans la bonne direction pour que tous et chacun s unissent pour contrer ces difficult s Cahier I automne 1991 75 M G RARD CR PEAU Monsieur G rard Cr peau est vice pr sident de la Corporation Proment La Corporation Proment est parmi les firmes importantes au Qu
43. sont galement pr vus la qualit de la construction la protection financi re Il est pr cis que les dispositions touchant la protection financi re seront contenues dans la Loi du b timent dont l entr e en vigueur en 1992 a d j t annonc e par le ministre du Travail En guise de conclusion la lumi re des commentaires mis et des changes consentis aujourd hui il est permis de croire que malgr ses probl mes et sa crise de croissance en pleine p riode de morosit conomique la formule du condominium au Qu bec est vou e un avenir prometteur Certes cela exigera une somme importante d efforts consultation concertation innovation patience acharnement de la part de tous et chacun Aussi s il nous est permis d mettre un voeu il serait que la rencontre d aujourd hui soit un premier pas dans cette direction 99 Caer I automne 1991 ANNEXES Liste des participants Ouvrages de r f rence Articles de la Loi 125 Donn es statistiques LISTE DES PARTICIPANTS Les entretiens de l habitat L avenir du condominium au Qu bec automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec MONDE DES AFFAIRES Monsieur Viateur Ouellet Vice pr sident adjoint aux pr ts hypoth caires Banque Laurentienne du Canada Monsieur Denis Aucoin Directeur r gional D veloppement hypoth caire Banque de Montr al Monsieur Jacques Gagn Directeur Ventes sp cialis es
44. sont des condominiums Le Qu bec affiche un retard face des provinces comme l Ontario et la Colombie Britannique o vers le milieu des ann es 70 un logement sur cinq mis en chantier est de ce type Ce n est v ritablement qu au cours des ann es 80 que la copropri t divise semble vouloir prendre un certain envol au Qu bec alors que ce produit repr sente environ 10 des mises en chantier Aujourd hui le parc de logements en copropri t logement occup par un copropri taire lou ou vacant serait de l ordre de 75 000 unit s Malgr cette progression l cart entre le Qu bec l Ontario et la Colombie Britannique ne cesse de grandir En 1990 le pourcentage de condos mis en chantier tait de 8 6 au Qu bec comparativement 21 4 pour l Ontario et 40 4 pour la Colombie Britannique Ces deux derni res provinces ont amen des correctifs leur l gislation au d but des ann es 780 permettant de mieux prot ger les int r ts de toutes les parties impliqu es Ces lois de seconde g n ration ne seraient pas trang res cette hausse d int r t pour le condominium Cahier I automne 1991 5 Les entretiens de l habitat Au Qu bec on pense une telle r vision l gislative depuis la fin des ann es 70 La nouvelle l gislation pourrait voir le jour cette ann e gr ce aux articles du projet de Loi 125 portant r forme du Code civil sur la copropri t Ce projet de loi est actuellement l
45. sultant de la copropri t et de l exploitation de l immeuble ainsi qu au fonds de pr voyance constitu en application de l article 1069 Toutefois les copropri taires qui utilisent les parties communes usage restreint contribuent seuls aux charges qui en r sultent 1063 Le copropri taire qui loue sa fraction doit le notifier au syndicat et indiquer le nom du locataire 1064 Aucun copropri taire ne peut faire obstacle l ex cution m me l int rieur de sa partie privative des travaux n cessaires la conservation de l immeuble d cid s par le syndicat ou des travaux urgents 186 Lorsque la fraction est lou e le syndicat donne au locataire le cas ch ant les avis pr vus par les articles 1909 et 1918 relatifs aux am liorations et aux travaux 1065 Le copropri taire qui subit un pr judice par suite de l ex cution des travaux en raison d une diminution definitive de la valeur de sa fraction d un trouble de jouissance grave m me temporaire ou de d gradations a le droit d obtenir une indemnit qui est la charge du syndicat si les travaux ont t faits la demande de celui ci autrement l indemnit est la charge des copropri taires qui ont fait les travaux 1066 Tout copropri taire peut dans les cinq ans du jour de l inscription de la d claration de copropri t demander au tribunal la r vision pour l avenir de la valeur relative des fractions et de la r partition des charges c
46. t Il continuera d exister au Qu bec deux march s du condominium 1 le primaire lequel continuera de d pendre du choix des sites de la qualit de la construction et des termes la transaction ii le secondaire lequel continuera d tre sensible la qualit de conservation d entretien et d administration des immeubles une fois construits Ces deux march s continueront d tre perm ables aux cycles de l conomie Mais les pr f rences des acheteurs tendront d pendre de plus en plus de la qualit de gestion des immeubles d tenus en copropri t puisque celle ci vaudra l acqu reur un rendement sur investissement plus ou moins optimal sur le march de la revente Les mises en chantier ne supposeront pas moins des choix de site des modalit s de construction et des avantages de service l immeuble concurrentiels mais la valeur r elle des acquisitions d pendra bien davantage des perspectives de revente des unit s acquises En d autres mots l activit du march primaire condominium d pendra grandement de l activit du march secondaire copropri t laquelle sera plus ou moins prononc e selon que le rendement sur investissement que suppose l achat d un condo sera grand La gestion des immeubles d tenus en copropri t divise deviendra donc par la force des choses l instrument de mesure v ritable de la valeur d investissement dans ce type d habitation donc de l activ
47. tenant des hypoth ques sur tout ou partie de l immeuble Cette d cision est inscrite au registre foncier sous les num ros d immatriculation des parties communes et des parties privatives 1107 Le syndicat est liquid suivant les r gles du livre premier applicables aux personnes morales cette fin le liquidateur est saisi en plus des biens du syndicat de l immeuble et de tous les droits et obligations des copropri taires dans l immeuble DONN ES STATISTIQUES Tableau 1 Mises en chantier des condominiums par rapport au total des mises en chantier r sidentielles au Qu bec de 1969 octobre 1991 agglom rations de 10 000 habitants et plus Condominium Construction Pourcentage r sidentielle de totale condominium 1 janvier octobre 1991 inclusivement source SCHL mises en chantier Tableau 2 Pourcentage de propri taires vivant dans un condominium en 1986 par province et total Canada Province Propri taires Total de propri taires vivant dans un propri taires vivant dans un condominium condominium Terre Neuve 127 355 ile du Prince Edouard i 30 120 Nouvelle cosse 211 645 Nouveau Brunswick 650 171 815 Qu bec 30 955 1 289 970 Ontario 125 630 2 048 075 Manitoba 4 115 250 420 Saskatchewan 2 715 516 085 Alberta 19 940 676 230 Colombie Britannique 47 595 4 440 Yukon 120 3 800 Territoires du Nord ouest 60 3 800 TOTAL Canada 234 520 5 580 930 source Statistique C
48. tude l Assembl e Nationale Dans ce contexte la Soci t d habitation du Qu bec a jug important d organiser une rencontre th matique sur L avenir du condominium au Qu bec laquelle elle vous invite cordialement L objectif de cette rencontre est de faire le point sur les forces et les faiblesses de ce nouveau march et d en examiner les chances d avenir dans la perspective des ann es 90 Cette rencontre est aussi l occasion de tisser des liens entre les diff rents agents du milieu qui contribueront nous le souhaitons d gager les conditions propices au d veloppement de cette formule d habitation 6 Cahier I automne 1991 R SUM DE LA RENCONTRE L avenir du condominium au Qu bec R SUM DE LA RENCONTRE Le 22 octobre 1991 la Soci t d habitation du Qu bec SHQ tenait dans ses bureaux du complexe Desjardins Montr al une rencontre th matique sur L avenir du condominium au Qu bec Organis e l initiative de la Direction de l analyse et de la recherche DAR Directeur M Georges Robert sous les auspices de la Direction g n rale de la planification et de la recherche DGPR Directrice Mme Mireille Fillion cette r union a permis de regrouper une cinquantaine d intervenants choisis provenant de tous les milieux Elle a t une occasion d changes profitables entre personnes concern es du monde des affaires promoteurs pr teurs gestionnaires assureurs cou
49. un indivisaire ou de la prendre en paiement d une obligation tre subrog dans les droits du cr ancier en lui payant la dette de l indivisaire et les frais Il ne peut opposer s il n a pas fait inscrire son adresse son droit de retrait un cr ancier ou aux ayants cause de celui ci 1022 Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de retrait ou de subrogation sur la part d un indivisaire ils la partagent proportionnellement leur droit dans l indivision SECTION III DE L ADMINISTRATION DU BIEN INDIVIS 1023 Les indivisaires administrent le bien en commun 179 1024 Les d cisions relatives l administration du bien sont prises la majorit des indivisaires en nombre et en parts Les d cisions visant ali ner le bien indivis le partager le grever d un droit r el en changer la destination ou y apporter des modifications substantielles sont prises l unanimit 1025 L administration d un bien indivis peut tre confi e un g rant choisi ou non parmi les indivisaires et nomm par eux Le tribunal peut la demande d un indivisaire d signer le g rant et fixer les conditions de sa charge lorsque le choix de la personne nommer ne re oit pas l assentiment de la majorit en nombre et en parts des indivisaires ou en cas d impossibilit de pourvoir la nomination ou au remplacement du g rant 1026 L indivisaire qui administre le bien indivis la connaissance des a
50. 08 16 Condominium conversions in San Francisco a joint study by the San Francisco department of city planning and members of the real estate industry San Francisco s n November 1978 v 117 p SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 303 010 17 Condominium conversion in the Halifax Dartmouth Area the effects on tenants and the rental market prepared for Canada Mortgage and Housing Corporation by Thomas Pinfold William Collins Ottawa The Corporation 1984 1 vol pagination multiple SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 303 015 18 Condominium development quide procedures analysis forms Keith B Romney land Brad Romney rev ed Boston Warren Gorham Lamont c1983 1 vol pag multiple SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 303 024 Centre de documentation de la Soci t d habitation du Qu bec BIBLIOGRAPHIE COPROPRI T DIVISE ET INDIVISE 19 Conversion de logements locatifs en propri t d occupation entre 1971 et 1986 mod le d estimation portant sur trois zones centrales de l Ile de Montr al Paul Sen cal Montr al Soci t d habitation du Qu bec Direction g n rale de la planification et de la recherche Direction de l analyse et de la recherche janvier 1991 v 48 p carte SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 303 021 20 Conversion de logements locatifs en propri t d occupation entre 1971 et 1986 mod le d estimation portant sur trois zones cent
51. 53 LPC cr e une pr somption de dol d s lors qu un contrat est sign suite la commission d une pratique interdite Tout le domaine de la publicit et des repr sentations pr contractuelles est donc r gi par la LPC Cahier I automne 1991 61 Les entretiens de habitat Information contractuelle et consentement r fl chi Le projet de loi 125 portant r forme au Code civil du Qu bec pr voit par ailleurs des dispositions relatives l information contractuelle des consommateurs acqu reurs d immeubles usage d habitation Un contrat pr liminaire comportant un contenu informatif minimal doit pr c der toute vente d immeuble usage d habitation b ti ou b tir conclue entre un constructeur ou un promoteur et une personne physique qui l acquiert pour l habiter Ce contrat doit inclure une clause de d dit de 10 jours qui peut tre exerc e moyennant une p nalit maximale de 0 5 du prix de l unit r sidentielle En mati re de copropri t d au moins dix unit s de logement ce contrat pr liminaire doit comprendre des informations compl mentaires contenues dans une note d information nom des architectes ing nieurs constructeurs et promoteurs plan d ensemble du projet immobilier sommaire d un devis descriptif budget pr visionnel installations communes renseignements sur la g rance de l immeuble et s il y a lieu sur les droits d emphyt oses et les droits de p
52. COTE MTL 09 300 001 26 Droit et pratique de la copropri t Albert Zurfluh Patrice Lebatteux et Joelle Barnier Sztabowicz Paris Eds du Moniteur 1988 2 v L actualit juridique SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 303 019 27 tude sur la copropri t divise r gion m tropolitaine de Montr al par Lambert Nantel Langlais Hurtubise et associ s expert conseil en habitation pour la Soci t canadienne d hypoth ques et de logement Ottawal la Soci t 1981 159 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 430 043 28 Etude sur la copropri t divise r gion m tropolitaine de u bec par Pierre Fortin Ottawal Soci t canadienne d hypoth ques et de logement 1982 125 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 303 011 29 Etude sur la copropri t divise r gion m tropolitaine de Montr al Jules Hurtubise Ottawa Soci t canadienne d hypoth ques et de logement juillet 1981 159 p SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 303 028 30 Etude sur la copropri t divise r gion m tropolitaine de Montr al tude r alis e par Jules Hurtubise pour la S C H L Montr al Lambert Nantel Langlais Hurtubise 1981 160 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 303 002 Centre de documentation de la Soci t d habitation du Qu bec BIBLIOGRAPHIE COPROPRI T DIVISE ET INDIVISE 31 Les formes marginales de propri t au Qu bec 1 le condominium t
53. E QUE 09 430 029 57 National condominium market study summary prepared for the Research Division Policy Development and Research Sector Canada Mortgage and Housing Corporation by A Skaburskis amp Associates Vancouver Ottawa the Corporation 1984 83 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 430 028 58 Papers presented to the conference on condominium management procedures Douglas McNeill Edmonton Alberta municipal affairs February 1989 1 vol pag multiple Innovative housing program SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 303 007 59 Pas de condo du logement social m moire pr sent a la Commission parlementaire sur la lev e du moratoire Front d action populaire en r am nagement urbain FRAPRU Montr all FRAPRU ao t 1987 14 p SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 130 002 Centre de documentation de la Soci t d habitation du Qu bec BIBLIOGRAPHIE COPROPRI T DIVISE ET INDIVISE 60 Public life in private governments neighborhoods with shared property Stephen E Barton land Carol J Silverman Berkeley Cal Institute of urban and regional development University of California November 1987 23 p Working paper no 471 SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 303 001 61 Public participation program Ontario Advisory Task Force on Housing Policy Toronto s n 1973 139 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 120 005 62 Qualit acoustiq
54. LES ENTRETIENS DE L HABITAT L AVENIR DU CONDOMINIUM AU QUEBEC Soci t d habitation du Qu bec Direction g n rale de la planification et de la recherche Direction de l analyse et de la recherche Montr al automne 1991 LES ENTRETIENS DE L HABITAT L AVENIR DU CONDOMINIUM AU QU BEC Soci t d habitation du Qu bec Direction g n rale de la planification et de la recherche Direction de l analyse et de la recherche Montr al automne 1991 1 Introduction 5 I Rencontre th matique sur L avenir du condominium au Qu bec 7 II R sum de la rencontre 17 IM Mot de bienvenue de la Directrice g n rale de la planification et de la recherche 21 IV Conf renciers 25 Etat de la situation et devenir de la copropri t divise au Qu bec Marcel J B Tardif conf rencier invit Pr sident directeur de CONDOSULT inc 51 Le march de la copropri t au Qu bec Paul Sen cal conomiste Agent de recherche la SHQ Cahier I automne 1991 61 Copropri t et protection des consommateurs acqu reurs d unit s r sidentielles neuves Me Fran oise Lebeau avocate l Office de la protection du consommateur 71 9 Condominium la vision du pr teur hypoth caire Andr Desaulniers Directeur principal du financement sp cialis Banque Nationale du Canada 79 La promotion et la gestion d immeubles en copropri t
55. OPROPRI TAIRES Un tr s grand nombre de copropri taires oublient que la somme de leurs droits dans l immeuble il fut ajouter la somme de leurs obligations de propri taires Les violations la d claration sont nombreuses Les plus fr quentes portant sur les points suivants 1 le retard dans le versement des charges Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec ue la modification unilat rale des parties exclusives l usage illicite ou abusif des parties communes l affichage proscrit la garde d animaux d fendue wr YD On voit se d velopper ici et l une tr s f cheuse tendance chez certains copropri taires qui ont t rappel s l ordre de s en prendre aux biens des administrateurs les menacer personnellement ou les harceler certains gards Non seulement cela H manque t il de civisme mais cela peut donner lieu une d gradation de la qualit de vie dans l immeuble ce qui se r percutera t t ou tard sur la valeur de revente des unit s sur le march DES GESTIONNAIRES Un grand nombre de gestionnaires la copropri t parce qu ils viennent du monde du locatif g rent la copropri t comme un en lieu de locatif Or si l immeuble suppose qu il doit y avoir une gestion administrative et une gestion des syst mes il demeure que la copropri t commande au premier chef la gestion d une d claration Et cela
56. a copropri t et son mode d emploi Gr ce elle chaque copropri t constitue un univers en soi caract ris notamment par la destination que l on a voulu donner la copropri t la valeur que l on a attribu chacune de ses fractions les restrictions impos es l usage des parties exclusives etc Bien que reposant sur un nombre restreint de dispositions l gales le droit de la copropri t comportait sa naissance un potentiel l gislatif et r glementaire norme c est dire le texte m me de la d claration de copropri t 2 qui a volu lentement gr ce la pratique C est lentement que le train de la copropri t s est mis en branle au Qu bec Il faut dire qu il a d faire face de nombreux avatars Rappelons nous qu en 1970 le r ve de beaucoup de Qu b cois tait de poss der leur bungalow en banlieue C tait aussi l poque des premi res coop ratives d habitation Mais le plus grand frein au d veloppement de la copropri t divise comme mode de propri t aura t sans nul doute le moratoire impos sur la conversion des immeubles r sidentiels locatifs en copropri t divise Cons quemment le parc d appartements en copropri t s est 86 Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec limit pendant de nombreuses ann es aux appartements neufs se vendant souvent des prix inabordables pour le citoyen moyen vrai dire ce n
57. an de la gestion conomique des biens acquis il faut d plorer un manque vident chez plusieurs auteurs de d claration de connaissances suffisantes de la pratique immobili re pour assurer travers une application ordinaire des provisions de la d claration une conservation un entretien et une administration cons quents avec les besoins de la copropri t divise En mati re de destination d immeuble de destination des parties exclusives et de destination des parties communes l immeuble il y aurait int r t retrouver plus fr quemment des nonc s qui tendent mieux circonscrire leur port e v ritable La d claration pourrait sans qu elle ne l incl t comporter une annexe explicative sur le sens de la destination d immeuble et des notions complexes qu elle recouvre Sur le plan de la r partition des charges communes il serait int ressant de sortir des sentiers battus en optant pour des formules autres que celle de la quote part ou de la valeur relative de fraction au sens de la d claration En pr voyant d autres modes peut tre en arriverait on mieux compenser financi rement ceux et celles qui tirent une utilit moins grande des op rations services quipements am nagements et accessoires communs l immeuble par rapport au co t qu ils assument pour leur fonctionnement Relativement la formule de pond ration math matique devant servir l tablissement de la valeur relative
58. anada Tableau 3 Mises en chantier Proportion de Condo dans les logements en propri t De 1985 octobre 1991 Qu bec Ontario Colombie Britannique agglom rations de 10 000 habitants et plus Colombie Britannique 1 janvier octobre 1991 inclusivement source SCHL mises en chantier
59. aneliste croit que ce sont les projets les mieux entretenus et les mieux localis s qui profiteront d une reprise ventuelle Les promoteurs devront miser sur une qualit totale et offrir un rapport qualit prix sup rieur De plus compte tenu des buts de la copropri t le nombre de copropri taires devraient tre hautement majoritaires par rapport aux locataires R SULTAT DES CHANGES Comme il fallait s y attendre la p riode de questions et d changes qui a suivi a surtout port sur les difficult s court terme du march du condominium qui se trouve grandement affect par l actuelle r cession Pour les gens du milieu l offre exc dentaire d unit s invendues demeure exceptionnellement lev e et la reprise sur le march primaire ne pourra s amorcer que lorsque le march secondaire revente red marrera Cahier I automne 1991 15 Les entretiens de l habitat La plupart des gens s entendent pour dire que les programmes d aide l accession A la propri t comme Mon taux mon toit sont souhaitables et peuvent servir d l ments catalyseurs au marche du condominium en p riode conjoncturelle difficile Un intervenant souligne cependant que ces programmes peuvent parfois engendrer des effets structurels ind sir s A prix gal on privil gie lachat d un bungalow en banlieue plut t qu un condominium en ville favorisant l talement urbain et cr ant ainsi un effet trou de b
60. au cours des ann es 80 Voyons maintenant les conditions dans lesquelles ce march a d se d velopper dans les ann es 70 Dans une conjoncture conomique tr s difficile combin e un manque de connaissance du produit par les divers agents conomiques ce march a connu plusieurs rat s de d marrage au cours de la d cennie 70 En 1975 on d nombre peine 5 000 unit s de condominium dont le tiers 1 3 serait issu de la conversion d immeubles locatifs en copropri t divise D s le d part cause des victions massives de locataires que cela entra ne le ph nom ne de la conversion a certes contribu donner une image n gative la formule de copropri t On conna t la suite de l histoire Dans une soci t compos e majoritairement de locataires o le principe du droit au maintien dans les lieux lou s fait partie des lois et traditions le l gislateur n e t d autre choix que d intervenir pour limiter l exercice de la conversion il d cr ta le moratoire que l on sait au milieu des ann es 70 Cette hypoth que sera lev e en 1987 et des limites tr s restrictives seront alors impos es Rappelons ce contexte conomique difficile et impr visible du d but des ann es 70 dont la suite d v nements allaient avoir des r percussions d une ampleur telle qu on en subit encore les s quelles aujourd hui 52 Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec Jusqu au
61. cat 1073 L indemnite due au syndicat la suite d une perte importante est malgre l article 2479 vers e au fiduciaire nomm dans l acte de copropri te ou d faut d sign par le syndicat Elle doit tre utilis e pour la r paration ou la reconstruction de l immeuble sauf si le syndicat d cide de mettre fin la copropri t en ce cas le fiduciaire apr s avoir d termin la part de l indemnit de chacun des copropri taires en fonction de la valeur relative de sa fraction paie sur cette part les cr anciers prioritaires et hypoth caires suivant les r gles de l article 2479 Il remet pour chacun des copropri taires le solde de l indemnit au liquidateur du syndicat avec son rapport 188 1074 Le syndicat peut s il y est autoris acqu rir ou ali ner des fractions des parties communes ou d autres droits r els L acquisition qu il fait d une fraction n enleve pas son caract re la partie privative Cependant en assembl e g n rale il ne dispose d aucune voix pour ces parties et le total des voix qui peuvent tre exprim es est r duit d autant 1075 Le syndicat est responsable des dommages caus s aux copropri taires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le d faut d entretien des parties communes sans pr judice de toute action r cursoire 1076 Le jugement qui condamne le syndicat paver une somme d argent est ex cutoire contre lui et contre chacune des pe
62. ce que requiert une transaction portant sur cent deux cent ou trois cent milles dollars Un trop grand nombre de promoteurs oublient de d livrer un certificat final de parach vement des travaux sur l immeuble Cela laisse planer des doutes quant la conformit de l ouvrage La d livrance d un certificat d tat d immeuble rendrait encore plus service au promoteur comp tent puisqu il signifierait ce faisant que tous les engagements contractuels qui le liaient ses acheteurs ont t respect s Il en Cahier I automne 1991 31 C 32 Les entretiens de 1 habitat d coulerait moins de r clamations au regard des plans de garantie et une foi plus certaine en leur valeur intrins que Des promoteurs limineront jusqu tous les frais de condo ce qui de l avis de plus d un copropri taire pr sente le tort de priver la copropri t des sommes que repr sentent les charges applicables contre les unit s restantes du promoteur Les promoteurs nous semble t il devraient tous tre les premiers sauvegarder la confiance qu ont en eux leurs clients acheteurs Plusieurs promoteurs ne constituent m me pas de fonds de r serve Pourtant un immeuble construit si parfait soit il subit d j les avatars du temps Bon nombre de promoteurs ne tiennent pas de comptabilit distincte pour les affaires de la copropri t et cr ent de ce fait l illusion qu ils utilisent les fonds de la copropri t
63. cern es par ce sujet manant du monde des affaires promoteurs pr teurs gestionnaires assureurs courtiers notaires analystes de march du milieu universitaire recherche administration droit immobilier et du secteur public SCHL SHQ Office de la protection du consommateur Ville de Montr al Les entretiens de l habitat permettront une deux fois l an de r unir autour d un th me tr s actuel les personnes particuli rement agissantes dans les secteurs concern s 2 Cahier I automne 1991 L AVENIR DU CONDOMINIUM AU QU BEC L avenir du condominium au Qu bec Rencontre th matique sur L AVENIR DU CONDOMINIUM AU QUEBEC Le r gime juridique de la copropri t L Q c 76 art 441b 442p existe maintenant depuis plus de 20 ans au Qu bec novembre 1969 Le Qu bec emboitait alors le pas au mouvement amorc en Europe la premi re moiti du si cle ainsi qu aux tats Unis et au Canada anglais dont les l gislations sont apparues au cours des ann es 60 Le march du condominium tarde cependant s installer et prouve d s le d part des difficult s de d marrage m fiance des agents conomiques face un nouveau produit r sidentiel difficult s de gestion probl mes li s l application et l exercice de ce droit nouveau conversion d immeubles locatifs en copropri t Au cours de la d cennie 70 80 peine 1 2 des logements mis en chantier
64. cess ou si l indivision est devenue intol rable ou pr sente de grands risques pour les indivisaires 1031 Les indivisaires peuvent toujours satisfaire celui qui s oppose au maintien de l indivision en lui attribuant sa part selon sa pr f rence soit en nature pourvu qu elle soit ais ment d tachable du reste du bien indivis soit en num raire Si la part est attribu e en nature les indivisaires peuvent accorder celle qui est la moins nuisible l exercice de leurs droits Si la part est attribu e en num raire la part de chaque indivisaire est alors augment e en proportion de son paiement 1032 Si les indivisaires ne s entendent pas sur la part attribuer l un d eux en nature ou en num raire une expertise ou une valuation est faite par une personne d sign e par tous les indivisaires ou s ils ne s accordent pas entre eux par le tribunal 1033 Les cr anciers qui avant l indivision avaient un droit sur le bien indivis ou ceux dont la cr ance r sulte de l administration sont pay s par pr l vement sur l actif avant le partage Ils peuvent en outre poursuivre la saisie et la vente du bien indivis Les cr anciers m me prioritaires ou hypoth caires d un indivisaire ne peuvent demander le partage si ce n est par action oblique dans le cas o l indivisaire pourrait lui m me le demander Ils peuvent toutefois poursuivre la saisie et la vente de la part de leur d biteur 1034 Il peut tre mis fi
65. claration faisant partie de la cha ne des titres il devrait tre entendu qu elle doit tre connue des acheteurs avant signature de l offre d achat Par ailleurs l ignorance de la valeur relative de fraction de la quote part dans les parties communes et du mode de r partition des charges l immeuble tout autant que le nombre des voix allou es font des acheteurs avant l offre d achat des acqu reurs demi inform s DES PLANS ET DEVIS Trop souvent les plans et devis soumis l acheteur sont incomplets Cela met en cause leurs droits de recours puisqu il devient quasi impossible apr s livraison de prouver que l ouvrage ne correspond pas aux engagements contractuels des promoteurs concern s Qui plus est cela rend plus incertain l application de tout ou partie des plans de garantie sur maisons neuves 42 Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec Au total l l ment de garantie qui assure la valeur du bien acquis n y tant pas plusieurs acheteurs auront tendance croire que lachat est hautement risqu Ce qui affecte encore l le d veloppement de la copropri t comme mode alternatif d habitation DE L OFFRE D ACHAT La plupart des offres d achat qui circulent sur le march font porter la totalit des risques sur les seules paules des acheteurs Certaines clauses font remettre en cause la pertinence de l achat dont la fameuse convention d occupation int rimaire
66. co t estimatif des r parations majeures et du cout de remplacement des parties communes un fonds de pr voyance liquide et disponible court terme affect uniquement ces r parations et remplacements Ce fonds est la propriet du syndicat 1070 Annuellement le conseil d administration fixe apr s consultation de l assembl e des copropri taires la contribution de ceux ci au fonds de pr voyance il tient compte le cas ch ant des droits respectifs des copropri taires sur les parties communes usage restreint Il fixe de m me la contribution aux charges communes apr s avoir d termin le montant des sommes n cessaires pour faire face aux charges d coulant de la copropri t et de l exploitation de l immeuble Le syndicat avise sans d lai chaque copropri taire du montant de ses contributions et de la date o elles sont exigibles 1071 Le syndicat a un int r t assurable dans tout l immeuble y compris les parties privatives Il doit souscrire des assurances contre les risques usuels tels le vol et l incendie couvrant la totalit de l immeuble l exclusion des am liorations apport es par un copropri taire sa partie Le montant de l assurance souscrite correspond la valeur neuf de l immeuble 1 doit aussi souscrire une assurance couvrant sa responsabilit envers les tiers 1072 La violation d une des conditions du contrat d assurance par un coproprietaire n est pas opposable au syndi
67. ction financi re pose cependant toujours probleme Des pertes d argent importantes sont encourues par les consommateurs li es des d p ts vers s sans contrepartie l enregistrement de privil ges Pinach vement des travaux l impossibilit de faire ex cuter les garanties etc Dans ces cas le plus souvent les recours sont illusoires compte tenu de l insolvabilit de l entrepreneur Nous aborderons ci apr s et plus en d tail les probl mes li s la protection financi re port s la connaissance de l Office au cours des derni res ann es Notons cependant que le ministre du Travail annongait en juin dernier la mise en vigueur prochaine de la Loi du b timent adopt e en 1985 avec certains amendements On pourrait dans ce cadre trouver des dispositions propres assurer la protection financi re des consommateurs Apr s ce bref aper u du contexte l gislatif en mati re de protection des acqu reurs d unit s r sidentielles nous ferons tat de l exp rience de l OPC en regard de ce march II Les principaux probl mes port s l attention de OPC par les consommateurs au cours des derni res ann es Comme nous l avons indiqu plus haut l intervention de OPC dans le domaine de la vente et de la construction de maisons neuves est relativement r cente et limit e Jusqu en juin 1988 outre le mandat g n ral de OPC concernant la protection des consommateurs dans le domaine immobilier c e
68. de l immeuble faisant l objet de lemphyt ose ou de la propriet superficiaire d une mani re divise et en proportion de la valeur relative de sa fraction des obligations divisibles de l emphyt ote ou du superficiaire selon le cas le syndicat est tenu des obligations indivisibles SECTION II DES FRACTIONS DE COPROPRIETE 1039 La valeur relative de chaque fraction de la copropri t divise est tablie par rapport la valeur de l ensemble des fractions en fonction de la nature de la destination des dimensions et de la situation de la partie privative de chaque fraction mais sans tenir compte de son utilisation Elle est d termin e dans la d claration 182 1040 Sont dites privatives les parties des b timents et des terrains qui sont la propri t d un copropri taire d termin et dont il a l usage exclusif 1041 Sont dites communes les parties des b timents et des terrains qui sont la propri t de tous les copropri taires et qui servent leur usage commun Cependant certaines de ces parties peuvent ne servir qu l usage de certains copropri taires ou d un seul Les r gles relatives aux parties communes s appliquent ces parties communes usage restreint 1042 Sont pr sum es parties communes le sol les cours balcons parcs et jardins les voies d acc s les escaliers et ascenseurs les passages et corridors les locaux des services communs de stationnement et d entreposage les caves le
69. de la recherche Secteur de la recherche et de l laboration des politiques la Soci t canadienne d hypoth ques et de logement par A Skaburskis amp associ s Vancouver Ottawal La Soci t 1984 91 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 430 027 68 Sommaire tude sur le march national de l habitation en copropri t National condominium market study executive summary ex cut e pour la Division de la recherche Secteur de la recherche et de l laboration des propositions de la Soci t canadienne d hypoth ques et de logement par A Skaburskis and Associates Ottawa La Soci t 1984 13 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 430 026 69 A study of the condominium market in Nova Scotia prepared for Canada Mortgage and Housing Corporation by Gardner Pinfold Consulting Economists Ltd Ottawa The Corporation 1987 i 32 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 430 023 70 Tenant displacement experience in condominium conversion Martin Gellen and Marilee Hanson Berkeley Institute of urban and regional development University of California June 1983 55 21 p Working paper no 409 SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 303 003 CENTRE DE DOCUMENTATION DE LA sOCIETE D HABITATION DU qUEBEC bibliographie copropriete divise et indivise 71 The condominium and cooperative apartment buyer s and seller s quide by David W Kennedy second edition New York Jo
70. e y constituent le quorum L assembl e o il n y a plus quorum doit tre ajourn e si un copropri taire le r clame 1088 Chaque copropri taire dispose l assembl e d un nombre de voix proportionnel la valeur relative de sa fraction Les indivisaires d une fraction exercent leurs droits dans la proportion de leur quote part indivise 1089 Lorsqu un copropri taire dispose dans une copropri t comptant moins de cinq fractions d un nombre de voix sup rieur la moiti de l ensemble des voix des copropri taires le nombre de voix dont il dispose une assembl e est r duit la somme des voix des autres copropri taires pr sents ou repr sent s cette assembl e 1090 Le promoteur d une copropri t comptant cinq fractions ou plus ne peut disposer outre les voix attach es la fraction qui lui sert de r sidence de plus de 60 p 100 de l ensemble des voix des copropri taires l expiration de la deuxi me et de la troisi me ann e de la date d inscription de la d claration de copropri t Ce nombre est r duit 25 p 100 par la suite 191 1091 Est consid r comme promoteur celui qui au moment de l inscription de la d claration de copropri t est propri taire d au moins la moiti de l ensemble des fractions ou ses ayants cause sauf celui qui acquiert de bonne foi et dans l intention de l habiter une fraction pour un prix gal sa valeur marchande 1092 Le syndicat peut lorsqu
71. e les fonds de r serve sont peu investis Bien s r les administrateurs doivent tendre viter les investissements haut risque mais ils devraient F G 38 tre conscients que le co t de d pr ciation de Pavoir liquide de la copropri t r sulte en des augmentations de charges report es Quant l utilisation des fonds de r serve aux fins d op rations courantes ou d achats d unit s concierge elle est d ordinaire proscrite par la d claration Finalement nous avons t m me de constater que la m moire de la copropri t les archives fait lamentablement d faut dans plus d une copropri t divise DES OFFICIERS D ASSEMBL E Les assembl es sont tr s souvent dirig es par des administrateurs alors que la d claration pr voit que ce sont des officiers d assembl e qui en ont la responsabilit Cette division des pouvoirs assure aux copropri taires que la reddition des comptes de m mes personnes ne seront pas amen es se faire rapport elles m mes Quant aux assembl es elles m mes leur d roulement laisse souvent d sirer et les d cisions ill gales y sont l gion La tenue des assembl es par procuration fait fureur et cela n a rien de sain pour le devenir de la copropri t divise laquelle outre les conomies d chelle auxquelles elle donne lieu se fonde sur le principe de la concertation de volont des copropri taires DES C
72. e maisons neuves en regard de ces plans Un de ces probl mes tient l illusion de protection que les plans donnent aux consommateurs En effet plusieurs consommateurs ont sign des contrats d achat avec des entrepreneurs rassur s par la protection offerte par ces plans et quand des probl mes se sont pos s ils se sont aper us qu ils n avaient pas droit cette protection ou qu on la leur refusait Ainsi particuli rement en mati re de copropri t souvent l identit du promoteur vendeur et de l entrepreneur accr dit aupr s du plan n est pas la m me si bien que le consommateur ne peut invoquer l intervention des plans de garantie titre de caution quand les probl mes se posent et ce m me s il a re u les documents indiquant que son unit est accr dit e Parfois l entrepreneur accr dit ne se conforme pas des obligations notamment le paiement de la prime auquel cas encore une fois le consommateur perd le b n fice de la protection financi re offerte par les plans Il arrive aussi que l acqu reur d une maison neuve ou d un condo prenne possession de l immeuble avant que le contrat de vente ne soit sign En ce cas selon les termes de la convention qui lie le plan et les entrepreneurs le consommateur risque fort de perdre le b n fice de la garantie des acomptes vers s si le vendeur devient insolvable En mati re de copropri t o il n est pas rare que les acqu reurs signent u
73. e rapportent au bien indivis 178 1017 Chaque indivisaire a droit au remboursement des impenses n cessaires qu il a faites pour conserver le bien indivis Pour les autres impenses il a droit au moment du partage une indemnit gale la plus value donn e au bien Inversement l indivisaire r pond des pertes qui diminuent par son fait la valeur du bien indivis 1018 Chaque indivisaire a un droit d accession sur les biens qui sont unis ou incorpor s la partie du bien indivis dont il a l usage et la jouissance exclusive Si aucun indivisaire n use et ne jouit ainsi d une partie du bien le droit d accession profite tous les indivisaires en proportion de leur part dans l indivision 1019 En cas de convention d indivision le partage n est pas opposable au cr ancier qui d tient une hypoth que sur une part indivise du bien moins qu il mait consenti au partage 1020 Tout indivisaire peut dans les soixante jours o il apprend qu une personne trang re l indivision a acquis titre on reux la part d un indivisaire l ecarter de l indivision en lui remboursant le prix de la cession et les frais qu elle a acquitt s Ce droit doit tre exerc dans l ann e qui suit l acquisition de la part 1021 L indivisaire qui a fait inscrire son adresse au bureau de la publicit des droits peut dans les soixante jours de la notification qui lui est faite de l intention d un cr ancier de faire vendre la part d
74. e sur un vice cach s appr cie l gard du syndicat ou d un 189 copropri taire compter du jour de l lection d un nouveau conseil d administration apr s la perte de contr le du promoteur sur le syndicat 1080 Le syndicat peut dans les six mois compter du moment o il apprend qu une personne a acquis les droits du propri taire de l immeuble faisant l objet d une emphyt ose ou d une propri t superficiaire acqu rir les droits de cette personne en lui remboursant le prix de la cession et les frais qu elle a acquitt s Lorsque le syndicat exerce son droit de retrait les droits qu il acquiert du propri taire deviennent parties communes ou privatives selon le cas 1081 Le syndicat peut adh rer une association de syndicats de copropri t s constitu e pour la cr ation l administration et l entretien de services communs plusieurs immeubles d tenus en copropri t ou pour la poursuite d int r ts communs SECTION VI DU CONSEIL D ADMINISTRATION DU SYNDICAT 1082 La composition du conseil d administration du syndicat le mode de nomination de remplacement ou de r mun ration des administrateurs ainsi que les autres conditions de leur charge sont fix s par le r glement de l immeuble En cas de silence du r glement ou d impossibilit de proc der en la mani re pr vue le tribunal peut la demande d un copropri taire nommer ou remplacer un administrateur et fixer les conditions de sa c
75. egarde du principe d harmonie d immeuble voir au respect de la loi et de la d claration NAAA AO p gt Il arrive fr quemment que des administrateurs refusent tout net l acc s aux livres aux copropri taires et leurs agents Or administration qu ils assument tient du mandat et l obligation leur incombe de rendre des comptes ce qui implique l acc s libre aux livres D ailleurs ce droit est souvent contenu dans la d claration Tr s souvent les modifications la d claration ne sont ni notari es ni enregistr es Pourtant la loi et fr quemment la d claration en fait l obligation De plus il faut savoir ce qui n est pas tr s r pandu comme notion que les modifications la d claration requi rent non pas la majorit simple mais la double majorit des voix La double majorit des voix veut dire 50 des copropri taires pr sents ou repr sent s emportant entre eux 75 des votes lesquels disent OUI la proposition de modification Dans un autre ordre d id e on rel ve que la pratique qui veut que l on obtienne les permis de construction n cessaires avant de proc der aux transformations agrandissements ou am liorations l immeuble parties communes et parties exclusives n est pas tr s r pandue Cela pourrait entra ner des amendes ou encore des frais consid rables aux copropri taires advenant que la municipalit au motif de contravention aux r glements de construction exige
76. egment de la population propri taire soient en cause nous n avons pas t m me de constater parmi les premiers int ress s la copropri t divise une prise de conscience profonde des probl mes qui confrontent dans l imm diat l avenir de celle ci En g n ral les intervenants la copropri t divise ne semblent pas trop se soucier des probl mes des autres ce qui tend vacuer toute prise de conscience sociale au regard du devenir de la copropri t divise au Qu bec La plupart des promoteurs ne s interrogent que sur les perspectives de croissance des mises en chantier la plupart des institutions financi res sur le rendement des pr ts la plupart des notaires sur les perspectives de transaction la plupart des acheteurs sur le prix des unit s la plupart des administrateurs sur leur lection et la plupart des gestionnaires sur le renouvellement de leur contrat Il ne semble pas y avoir de point de convergence aux pr occupations des diff rents intervenants la copropri t divise Qui plus est l effet d inertie jouant peu cherchent des 26 Cahier automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec solutions l ensemble des facteurs qui pris globalement risquent de mettre risque le devenir m me de la copropri t divise comme mode alternatif d habitation Ceci dit il ne faudrait pas imaginer que la copropri t divise soit appel e dispara tre br ve ch ance Par c
77. eigne dans des villes comme Montr al Les changes ont aussi port sur la situation du Qu bec par rapport celle de la Colombie Britannique et de l Ontario De 1985 1990 11 des mises en chantier du Qu bec taient des condominiums comparativement 20 en Ontario et 33 en Colombie Britannique Comment expliquer de tels carts Certains donnent comme raison l investissement tranger immigrants investisseurs de Hong Kong du Japon D autres pensent que les deux autres provinces poss dant des l gislations plus volu es dites de seconde g n ration prot gent beaucoup mieux les consommateurs de ce produit r sidentiel D autres encore pr tendent que c est un ph nom ne culturel et que le r ve de poss der sa maison unifamiliale fait partie des g nes des Qu b cois Certains enfin attribuent cela la mauvaise qualit de la gestion des projets en copropri t au Qu bec Pour la plupart des intervenants invit s les principaux probl mes du condominium ne se situent pas vraiment au niveau de la gestion des projets ni celui de la qualit ou de l accessibilit des d clarations de copropri t On croit au contraire que la pratique des notaires s est grandem ntam lior e depuis l arriv e de ce r gime juridique de m me que la qualit de la gestion qui se voit de plus en plus int gr e d s le d part la promotion des projets Le projet de loi 125 permettra d ailleurs d am lior
78. entant 40 p 100 des voix de tous les copropri taires Cette demande peut tre faite en tout temps m me avant l assembl e 1104 Le comptable a acc s tout moment aux livres comptes et pi ces justificatives qui concernent la copropri t Il peut exiger du promoteur ou d un administrateur les informations et explications qu il estime n cessaires l accomplissement de ses fonctions 1105 Le nouveau conseil d administration peut dans les soixante jours de l lection mettre fin sans p nalit au contrat conclu par le syndicat pour l entretien de l immeuble ou pour d autres services ant rieurement cette lection lorsque la dur e du contrat exc de un an SECTION IX DE LA FIN DE LA COPROPRI T 1106 Il peut tre mis fin la copropri t par d cision des deux tiers des copropri taires repr sentant 90 p 100 des voix de tous les copropri taires 194 La d cision de mettre fin la copropri t doit tre consigmee dans un crit que signent le syndicat et les personnes d tenant des hypoth ques sur tout ou partie de l immeuble Cette d cision est inscrite au registre foncier sous les num ros d immatriculation des parties communes et des parties privatives 1107 Le syndicat est liquid suivant les regles du livre premier applicables aux personnes morales A cette fin le liquidateur est saisi en plus des biens du syndicat de l immeuble et de tous les droits et obligations des coproprietair
79. ente plus que 8 7 du total des mises en chantier la fin du premier semestre de 1991 au Qu bec l expansion beaucoup plus importante de la formule en Ontario et en Colombie Britannique n est s rement pas trang re l introduction au d but des ann es 80 de lois de seconde g n ration La premi re r action des participants fait tat des carts en mati re de taxes fonci res sur les immeubles locatifs entre Montr al et Toronto Il est mentionn que d j en 1987 cette question tait discut e au minist re des Affaires municipales au moment de l tude sur les immeubles locatifs convertis en copropri t divise On observe en effet que l valuation municipale changeait d s que l immeuble devenait copropri t divise Au Qu bec le syst me est bas sur la valeur marchande et sur le prix de revente principe d quit fiscale alors qu Toronto il est bas sur l inflation ce qui peut expliquer en partie ces carts Cahier I automne 1991 93 94 Les entretiens de l habitat Des questions suivent quoi attribuer la r cente chute d activit Un pr teur hypoth caire souligne que la copropri t est consid r e comme une composante du march de l habitation au m me titre que les autres options traditionnelles il est donc admis qu elle soit soumise aux m mes pressions Le moratoire sur la conversion des immeubles r sidentiels locatifs en copropri t divise
80. er plus encore les pratiques ce sujet Pour les invit s ce sont les conditions de march qu il faut surtout travailler Il faut cibler correctement les client les faire les bonnes analyses de march innover pour diminuer les prix et am liorer la qualit et l attrait du produit s entourer d quipes pluridisciplinaires et se concerter pour trouver les solutions aux probl mes C est ce prix disait monsieur Georges Robert pour conclure la rencontre que l on pourra assurer l avenir du condominium au Qu bec 16 Cahier I automne 1991 MOT DE BIENVENUE L avenir du condominium au Qu bec MOT DE BIENVENUE Au nom de la Soci t d habitation du Qu bec et en mon nom personnel c est avec grand plaisir que je vous souhaite la bienvenue cet apr s midi rencontre portant sur L avenir du condominium au Qu bec Permettez moi de me pr senter je m appelle Mireille Fillion je suis la Directrice g n rale de la Direction g n rale de la planification et de la recherche la SHQ Comme vous le savez sans doute par suite des modifications apport es sa loi le 1 avril 1987 la Soci t d habitation du Qu bec a vu son mandat largi Elle assume maintenant l ensemble des responsabilit s gouvernementales en mati re d habitation Parmi ses nouvelles pr occupations celle de promouvoir l am lioration de l habitat au sens large du terme en favorisant par exemple le d veloppement et la conce
81. ernative L Ontario et la Colombie Britannique qui ont adopt des lois de seconde g n ration meilleure gestion meilleure fonctionnement de la copropri t meilleure protection des acqu reurs au d but des ann es 80 ont connu par la suite une expansion importante de ce march La protection des acqu reurs l occasion de sa pr sentation Copropri t et protection du consommateur Me Fran oise Lebeau avocate POPC a d abord dress un bilan de l intervention l gislative r cente visant prot ger les acqu reurs d immeubles r sidentiels neufs incluant les condominiums Elle a abord cet effet les volets suivants information avant la vente relative aux pratiques interdites et aux fausses repr sentations Loi de l OPC information contractuelle des acqu reurs et le consentement r fl chi projet de loi 125 les nouvelles r gles relatives la qualit de la construction projet de loi 125 la protection financi re des acqu reurs Loi du b timent qui n est pas encore en vigueur Me Lebeau nous a entre autre indiqu que le projet de loi 125 pr voit des dispositions contractuelles obligatoires visant bien informer les acqu reurs de logements dans les ensembles en copropri t d au moins dix unit s budget pr visionnel contribution au fonds de pr voyance copie ou r sum de la d claration de copropri t tat des baux consentis etc 12 Cahier I automne
82. es dans immeuble CHAPITRE QUATRIEME DE LA PROPRIETE SUPERFICIAIRE SECTION I Dr Ta NATURE DE LA PROPRIETE si ERP AIR 1108 La propri t superficiaire est un droit reel immobilier qui permet une personne le superficiaire d etre propri taire de constructions ouvrages ou plantations situ s sur un immeuhle appartenant une autre personne le trefoncier Elle r sulte de la division de l objet du droit de propri te de la cession du droit d accession ou de la renonciation au benefice de l accession 1109 Le droit du propri taire superficiaire l usage du trefonds est regle par la convention d faut le trefonds est prev des servitudes necessaires l exercice de ce droit elles s etelgnent lorsqu il prend fin 1110 Le superficiaire et le tr foncier supportent les charges grevant ce qui fait l objet de leurs droits de propri t respectifs 1111 La propri t superficiaire tablie au moyen d un bail construction permet au locataire d y lever avec la permission du locateur des e nstructions ouvrages ou plantations et de s en faire reconnaitre la propri t Le superficiaire peut c der ou sous louer les droits lui r sultant du bail I peut aussi grever seul immeuble lou de servitudes utiles m me en faveur des tiers elles s teignent lorsque le droit prend fin 194 La d cision de mettre fin la copropri t doit tre consign e dans un crit que signent le syndicat et les personnes d
83. evoirs respectifs du conseil d administration du syndicat et de l assembl e des copropri taires 1052 Le r glement de l immeuble contient les r gles relatives la jouissance l usage et l entretien des parties privatives et communes ainsi que celles relatives au fonctionnement et l administration de la copropri t Le r glement porte galement sur la proc dure de cotisation et de recouvrement des contributions aux charges communes 1053 L tat descriptif contient la d signation cadastrale des parties privatives et des parties communes de l immeuble 184 _ Il contient aussi une description des droits r els grevant l immeuble ou existant en sa faveur sauf les hypoth ques les s ret s additionnelles qui s y greffent et les priorit s 1054 La d claration de copropri t ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropri taires sauf celles qui sont justifi es par la destination de l immeuble ses caract res ou sa situation Sont autoris es si elles sont insi justifi es les stipulations interdisant l ali nation d une partie divise d une fraction ou subordonnant l accord du syndicat l ex cution de travaux pouvant avoir des cons quences sur les parties communes 1055 Le r glement de l immeuble est opposable au locataire ou l occupant d une fraction d s qu un exemplaire du r glement ou des modifications qui lui sont apport es lui est remis par le copropri taire ou d fau
84. habitation du Qu bec Monsieur Claude Rodrigue Desch nes Direction de l analyse et de la recherche Soci t d habitation du Qu bec Monsieur Jacques Trudel Direction de l analyse et de la recherche Soci t d habitation du Qu bec Monsieur Robert Gaboriault Direction de l analyse et de la recherche Soci t d habitation du Qu bec Me Gilles Huot Directeur du service juridique Soci t d habitation du Qu bec Me Danielle Lampron et Madame Guylaine Dulude R gie du logement Monsieur Jean Leblond Directeur Service de la recherche Office de la protection du consommateur Cahier I automne 1991 SECTEUR PUBLIC suite Madame Claire Pich Cyr Module de l habitation Service d habitation et du d veloppement urbain Ville de Montr al Madame Kim Amh Lam Bureau r gional SCHL Monsieur J F Moreau Assurances hypoth caires SCHL SECTEUR PRIV Monsieur Luc D Baudouin Pr sident PROMANAC Monsieur Jacques Vincent Pr sident Les R alisations immobili res Pr vel inc Monsieur Luc Vinet Construction L o Marcotte inc Monsieur Robert Chagnon Robert Chagnon et associ s Madame Hamaoui Construction MARZIM inc Cahier I automne 1991 Les entretiens de l habitat L avenir du condominium au Qu bec ASSOCIATIONS CORPORATIONS PROFESSIONNELLES Monsieur Richard F D carie B Comm Association des propri taires de condos du Qu bec inc Monsieur Pierre Charest
85. harge 1083 L administration courante du syndicat peut tre confi e un g rant choisi ou non parmi les copropri taires Le g rant agit titre d administrateur du bien d autrui charge de la simple administration 1084 Le syndicat peut remplacer l administrateur ou le g rant qui tant copropri taire n glige de paver sa contribution aux charges communes ou au fonds de pr voyance 190 SECTION VII DE L ASSEMBL E DES COPROPRIETAIRES 1085 L avis de convocation de l assembl e annuelle des copropri taires doit tre accompagn en plus du bilan de l tat des r sultats de l exercice coul de l tat des dettes et cr ances du budget pr visionnel de tout projet de modification la d claration de copropri t et d une note sur les modalit s essentielles de tout contrat propos et de tous travaux projet s 1086 Tout copropri taire peut dans les cinq jours de la r ception de l avis de convocation faire inscrire toute question l ordre du jour Avant la tenue de l assemblee le conseil d administration avise par crit les copropri taires des questions nouvellement inscrites 1087 Le quorum l assembl e est constitu par les copropri taires d tenant la majorit des voix Si le quorum n est pas atteint l assembl e est alors ajourn e une autre date dont avis est donn tous les copropri taires les trois quarts des membres pr sents ou repr sent s la nouvelle assembl
86. hiaume est associ l tude Hardy Tardif April notaires Au cour des ans Me Berthiaume a d velopp une pratique ax e sur la copropri t divise et indivise Il a galement particip la r alisation de divers projets de conversion d immeubles locatifs r sidentiels en copropri t divise Me Berthiaume est souvent invit prononcer des conf rences sur la copropri t L avenir du condominium au Qu bec LA L GISLATION SUR LA COPROPRI T DIVISE AU QU BEC LE POINT DE VUE DU NOTAIRE Guy Berthiaume 1 La copropri t divise au Qu bec un droit nouveau Dans les ann es 60 le Qu bec s est dot des outils n cessaires sa modernisation Il a entre autres choses instaur un nouveau syst me d ducation et institu la Caisse de d p t et placement Dans la m me veine c est la fin de cette d cennie qu il a introduit au Code civil des dispositions permettant l existence chez nous d un nouveau mode de propri t celui de la copropri t divise L ancien article 521 de notre Code pr voyait d j la possibilit que les diff rents tages d une maison puissent appartenir divers propri taires Cet article qui est une reproduction textuelle de l article 664 du Code civil fran ais de l poque est apparu au Code en 1866 pour en tre retir en 1969 Pendant ces cent ann es il semble qu il soit demeur lettre morte C est donc en r alit en 1969 que le Qu bec
87. hn Wiley and sons c1987 viii 312 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 010 019 72 The conversion of rental housing to condominiums and cooperatives state and local conversion regulations U S department of housing and urban development Office of policy development and research Division of policy studies Washington D C HUD August 1981 61 p SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 303 016 73 The conversion of rental housing to condominiums and cooperatives impacts on housing costs U S department of housing and urban development Office of policy development and research Division of policy studies Washington D C HUD August 1981 95 p SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 303 017 74 The conversion of rental housing to condominiums and cooperatives volume of conversion activity in selected metropolitan areas U S department of housing and urban development Office of policy development and research Division of policy studies Washington D C HUD August 1981 59 p cartes SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 303 018 75 The leasehold condominium problems and prospects The report of the Ontario task force on leasehold condominiums 1975 Brian Bucknall et al Toronto s n 113 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 303 004 76 The luxury condominium market in Toronto John R Hitchcock and Eve Lewis Toronto Centre for Urban And Community Studies Univer
88. ic existait qui surveille les int r ts des futurs copropri taires depuis l annonce des projets Cahier I automne 1991 41 b Les entretiens de l habitat La solvabilit des promoteurs le paiement r gulier des fournisseurs et des sous traitants l immeuble de m me que le parach vement des travaux se feraient non seulement dans la conformit des lois conventions ententes r gles et normes d application mais encore au plus grand profit des promoteurs eux m mes dont le seul v ritable int r t long terme est de maintenir en vie le march de la copropri t divise Les plans de garantie sur maisons neuves auraient int r t il va sans dire tre n goci s par le syndic ce qui viterait les conflits d int r t patents que suppose l mission d un plan de garantie par association charg e de la d fense des droits des promoteurs Des actes la transaction De la d claration de copropri t L absence quasi g n ralis e d un avant projet de d claration prive les acheteurs d une information importante sur la transaction au sens de la Loi sur la protection du consommateur Non seulement les acheteurs qui n en disposent pas avant l offre ne connaissent ils pas les l ments de description cadastrale de l immeuble mais ils ignorent jusqu l organisation juridique de leurs droits et obligations et le mode de fonctionnement des instances devant gouverner la copropri t La d
89. icole Lessard Directrice Banque Nationale Madame Sylvie Cardinal Ing nieure en m canique Gestion de condos La Corporation Proment Cahier I automne 1991 OUVRAGES DE R F RENCE SUR LE CONDOMINIUM Centre de documentation de la SHQ Montr al et Qu bec Centre de documentation de la Soci t d habitation du Qu bec BIBLIOGRAPHIE COPROPRI T DIVISE ET INDIVISE 1 L achat de logements neufs au Qu bec en 1988 Claude Rodrigue Desch nes let Paul Forest Montr al Soci t d habitation du Qu bec mars 1990 iii 31 p SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 430 022 2 Les acheteurs de logements neufs au Qu bec en 1988 revue d taill e des donn es du sondage Claude Rodrigue Desch nes let Paul Forest Montr al Soci t d habitation du Qu bec mars 1990 11 23 p SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 430 021 3 Les acheteurs de logements neufs au Qu bec en 1988 revue d taill e des donn es du sondage Claude Rodrigue Desch nes let Paul Forest Montr al Soci t d habitation du Qu bec Direction de l analyse et de la recherche mars 1990 1 v pag multiple SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 430 048 4 Les acheteurs de logements neufs au Qu bec en 1990 Paul Forest Montr all Soci t d habitation du Qu bec novembre 1991 iii 25 3 p SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 430 033 5 Les acheteurs de logements neufs au Qu bec en 1990 Paul Fo
90. iel offert le concept les services le devis descriptif l association et ce qu est l le des Soeurs Il faut cr er une vision pour que d s le d part l acheteur s identifie au projet de copropri t Mais ce n est pas tout de vendre le produit Il faut ensuite s assurer que ce produit r pond bien aux d sirs des acheteurs devenus copropri taires d o l importance de la gestion qui permet d tre l coute et d innover Chez Proment il est important de donner satisfaction au client de se donner une r putation et de rester la hauteur de cette r putation Le mod le de gestion vise impliquer les copropri taires dans le processus et d obtenir leur r troaction Pour ce faire trois comit s sont form s le comit social ayant pour but de cr er une ambiance o il fait bon vivre le comit d entretien et de s curit et le comit de finances qui aidera la planification de la deuxi me ann e financi re Ces divers comit s permettent de sensibiliser et d initier les copropri taires la t che complexe de l administrateur Pour monsieur Cr peau cette formule est une garantie de succ s et d avenir Un condominium bien g r avec un style de vie bien marqu ne fera rien d autre que de voir sa valeur s appr cier La vision du pr teur Le dernier paneliste prendre la parole M Andr Desaulniers Directeur du financement sp cialis la Banque Nationale a fait un bref
91. il volue Les espaces communs sont de plus en plus importants les d clarations de copropri t prennent plus d importance pour les nouveaux acheteurs les r glements se multiplient et les documents de vente se perfectionnent cause de ces facteurs du march tr s faible et des exigences grandissantes des acheteurs la promotion demande de plus en plus d efforts Face ce probl me nous avons d velopp des outils sophistiqu s comme le prospectus de vente qui donne des pr cisions sur le concept l architecture le site les installations r cr atives les servitudes et les installations communes Cahier I automne 1991 79 Les entretiens de l habitat Les services de financement A la client le et d cor de gestion Le devis descriptif finition acoustique S curit finition des halls d entr e et corridors d tail des r sidences L association Finalement l Ile des Soeurs Il faut arriver cr er une vision un r ve une image pour le projet afin que l acheteur s y identifie Quels sont les b n fices du projet versus la comp tition Il faut se distinguer des autres le plus possible Comme on peut le voir c est le d veloppeur qui dicte les r gles du jeu d s le d but et nous sommes sa merci De l l importance du r le de la gestion qui devient le troisi me sens du d veloppeur celui qui vit avec la r alit quotidienne La relation entre la gestion e
92. ils en arriveraient mieux assurer sur le long terme une croissance optimale du capital investi dans l immeuble Et ce d autant qu ils contribueraient au nom des copropri taires r duire l incidence et les cons quences de d cisions fortuites ill gales ou risqu es pour l ensemble des op rations de la copropri t Il faut savoir que presque toutes les d cisions en copropri t portent cons quences financi res et conomiques pour l ensemble des copropri taires Financi rement parce que les copropri taires auront m me leurs charges courantes assumer les frais des poursuites inscrites contre les administrateurs l immeuble et la copropri t conomiquement parce que les copropri taires auront m me le capital dont ils disposent dans l immeuble subir l rosion de leur investissement que leur vaudront des charges plus lev es une gestion moins efficace et des risques sur l immeuble plus lev s qu ailleurs A notre connaissance rares sont les conseils d administration m me dans les copropri t s d envergure qui disposent de Politiques et orientation de Manuel de proc dures ou de Normes de contr le et de surveillance propres assurer une gestion transparente cons quente et efficace de la conservation de l entretien et de l administration de l immeuble au sens de la loi Pourtant l expertise existe si rare soit elle qui pourrait les amener se
93. inium parmi les plus audacieux abandonnent le Qu bec pour d autres terres d asile Les unit s mises en vente ne manquent pas d attrait en soi C est la formule condominium qui commence conna tre un certain plafonnement Or la copropri t divise est et demeure Cahier I automne 1991 29 _ Les entretiens de habitat le mode d organisation du droit de propri t qui offre le plus de flexibilit quant au fonctionnement de l immeuble Ce n est donc pas la copropri t divise qui pose probl me mais semble t il ce qu en ont fait au fil des ans bon nombre de ses intervenants La copropri t n est pas pour autant la mal aim e du monde de l habitation Mais elle n en a pas moins pris du plomb dans l aile Et les torts ne sont pas tous imputables un seul ou encore un seul ensemble de ses intervenants Ils sont le r sultat d une trange conjonction dans le comportement des diff rents acteurs la copropri t divise Ce sont les faillites de promoteur les projets abandonn s en cours de phase les retards dans le parach vement des travaux les d ficiences la livraison les d fauts de garantie et les risques la transaction entre autres obstacles qui ont t par effet d accumulation les principaux facteurs responsables de l tat dans lequel se retrouve aujourd hui la copropri t divise au Qu bec DES DIFF RENTS INTERVENANTS LA COPROPRI T DIVISE A DE L ACHETEUR
94. is en march Or le prochain acheteur ne saura pas faire la part des choses entre le promoteur et les administrateurs quant la responsabilit reli e la perte de valeur des projets existants Bien s r les immeubles ayant mal subi l usure du temps se vendront moins bien mais les projets du promoteur qui les a construits risquent tous d avoir norm ment plus de difficult se vendre facilement aux premiers acheteurs Les promoteurs et les copropri taires sont donc partie li e au devenir de la copropri t divise au Qu bec notre avis tous les promoteurs auraient avantage livrer des immeubles selon la formule dite Gestion cl en main Les d clarations devraient contenir des dispositions relatives l adoption des Politiques et orientation de la copropri t Un calendrier d adoption des diff rents r glements d application de la d claration aurait galement int r t tre annex la d claration comme mod le suivre De leur c t les copropri taires devraient graduellement mais s rement se doter d outils de gestion propres assurer une conservation un entretien et une administration immeuble qui favorise le maintien de la valeur globale de l immeuble sur le march L ajustement des charges communes comme celui des contributions au fonds de r serve Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec AU Ken ne doit plus se faire
95. it des march s qu il suppose Pour les promoteurs le marketing des projets supposera donc qu ils attacheront une attention toute particuli re aux m canismes de gestion future des immeubles qu ils mettront en march La d claration de copropri t outre l instrument d encadrement juridique qu elle s est jusqu ici content e d tre le plus souvent aura tendance devenir un outil d organisation du fonctionnement conomique de la copropri t Cahier 1 automne 1991 45 46 Les entretiens de l habitat La copropri t en cours de vie utile deviendra pour le promoteur un indispensable argument de vente pour ses futures mises en chantier Il est invraisemblable d imaginer que ne se perp tue longtemps encore cette pratique qui veut que apr s avoir consacr Energie temps et argent construire le meilleur projet de sa carri re un promoteur veuille s en remettre l enti re discr tion de tiers quant la suite des choses pour son immeuble Car enfin l immeuble qu il a mis au monde est la meilleure preuve de sa comp tence donc sa meilleure garantie de bonne r putation Le fait que les immeubles construits par un promoteur donn vieillissent mal sur le plan de la construction ou sur le plan de la conservation entretien administration ne fera pas que les futurs acheteurs de ce dernier viteront de s interroger sur les perspectives de revente des unit s d tenues dans les copropri t s qu il a m
96. it en exemple Pour ce promoteur un condo c est comme une entreprise il g n re des revenus et des d penses requiert un budget d op ration et des contr les internes rigoureux Les immeubles doivent tre g r s par des personnes qui ont une attitude d entrepreneur Ainsi la formation des gestionnaires devrait aider apprivoiser la probl matique touchant la copropri t apprendre que la gestion demande du temps et quelques connaissances fournir les outils permettant d identifier les principales difficult s manque de pr occupation de la part des copropri taires fonds de r serve insuffisants etc qui peuvent survenir afin de trouver des solutions ad quates via des comit s social des finances de surveillance etc Cahier I automne 1991 3 L avenir du condominium au Qu bec Existe t il un service d aide aux propri taires Existe t il un guide sur Comment g rer un condo La gestion d immeubles est enseign e dans certains tablissements d enseignement et un programme de gestion clef en main a t mis sur pied il y a quelque temps par M Tardif conf rencier invit Les participants sont invit s faire une distinction entre les qualificatifs gestionnaire et administrateur Le gestionnaire est appel g rer le quotidien entretien quipement s curit etc L administrateur est celui qui donne les orientations et planifie la destination de
97. ive ou l usage qu il peut en faire 1101 Tout copropri taire peut demander au tribunal d annuler une d cision de l assembl e si elle est partiale si elle a t prise dans l intention de nuire aux copropri taires ou au m pris de leurs droits ou encore si une erreur s est produite dans le calcul des voix L action doit sous peine de d ch ance tre intent e dans les soixante jours de l assembl e Le tribunal peut si l action est futile ou vexatoire condamner le demandeur des dommages int r ts 193 SECTION VIII DE LA PERTE DE CONTR LE DU PROMOTEUR SUR LE SYNDICAT 1102 Dans les quatre vingt dix jours compter de celui o le romoteur d une copropri t ne d tient plus la majorit des voix Passembl e des copropri taires le conseil d administration doit convoquer une assembl e extraordinaire des copropri taires pour l lection d un nouveau conseil d administration Si l assembl e n est pas convoqu e dans les quatre vingt dix jours tout copropri taire peut le faire 1103 Le conseil d administration lors de cette assembl e rend compte de son administration Il produit des tats financiers lesquels doivent tre accompagn s de commentaires d un comptable sur la situation financi re du syndicat Le comptable doit dans son rapport aux copropri taires indiquer toute irr gularit qu il constate Les tats financiers doivent tre v rifi s sur demande des copropri taires repr s
98. jorit des acteurs la copropri t divise de la nature et de la port e des probl mes qui confrontent le devenir de celle ci comme mode alternatif d habitation Cahier I automne 1991 25 Les entretiens de l habitat b une analyse de ce type permettrait peut tre de mieux envisager des solutions court terme aux probl mes ainsi mis en lumi re ce qui contribuerait l avancement du r gime de droit la propri t que repr sente la copropri t divise DE LA COPROPRI T DIVISE COMME TELLE L avenir de la copropri t divise au Qu bec nous tient minemment coeur nous tenons le mentionner d entr e de jeu En fait nous estimons que la copropri t divise pr sente trop d int r t pour la soci t toute enti re tant sur le plan de l investissement que sur celui de l organisation de l habitation pour tre laiss e elle m me La copropri t divise donne lieu des conomies d chelle substantielles tant sur le plan de l utilisation du terrain que sur celui de l implantation et de la gestion des immeubles de la gestion des biens et services l immeuble et du remplacement des syst mes quipements et am nagements l immeuble A cela il faut ajouter que la copropri t divise r pond aux besoins pressants de s curisation du capital des personnes et des ressources financi res que caract risent une population vieillissant rapidement Bien que les int r ts d un large s
99. l affaire MILTON PARC o la SOCI T D AMELIORATION MILTON PARC INC propri taire de 135 immeubles situ s dans un quartier de Montr al a utilis les r gles de la copropri t divise de fa on innovatrice pour conserver ces immeubles leur caract re d habitation pour les m nages faible revenu Ainsi plusieurs p t s de maisons ont t assujettis la copropri t divise au moyen d une d claration pr voyant que la destination de la copropri t serait de servir uniquement des fins sociales soit habitation prix modique Calqu e l origine sur la copropri t fran aise et con ue d abord pour permettre la vente d appartements la copropri t qu b coise a vite su s aventurer dans des territoires inexplor s Gageons qu elle ne cessera d voluer pour r pondre aux besoins d une soci t moderne et de promoteurs qui ne cessent d innover Cahier I automne 1991 89 COMPTE RENDU L avenir du condominium au Qu bec COMPTE RENDU Les interventions qui suivirent les expos s ont port entre autres sur les sujets suivants le march de la copropri t la gestion et administration la l gislation 1 Le march de la copropri t Parmi les constats dress s sur l tat du march de la copropri t au Qu bec deux points ont particuli rement attir l attention des participants la l g re baisse d activit dans ce segment du march qui ne repr s
100. la remise en l tat initial des lieux ou oblige conformit dans un d lai restreint Quant aux modifications aux parties exclusives dans l immeuble il nous a t donn de constater que le laisser aller se g n ralise Les copropri taires comme les administrateurs d ailleurs doivent prendre conscience que de l harmonie int rieure et ext rieure de Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec l immeuble peut d pendre une appr ciation ou une d pr ciation plus ou moins importante de la valeur au march des unit s Nous avons galement relev que les empi tements sur parties communes sont fr quents Or le droit de jouissance que conf re la d claration ne donne pas ouverture A un droit a l appropriation par empi tement d espaces interpos s Les copropri taires qui s adonnent cette pratique douteuse devraient vite comprendre que les autres copropri taires par l entremise des administrateurs seraient justifi s de les poursuivre en dommages int r ts Et la valeur intrins que d une partie commune n est pas n cessairement proportionnelle la quote part qu elle repr sente dans l immeuble mais peut facilement tre proportionnelle au co t de d pr ciation inh rente l immeuble qui soit imputable l empi tement all gu Rares sont encore les administrateurs qui font refaire le certificat de localisation final et global sur l immeuble On doit savoir que lo
101. le et du ma tre chez nous met tout en oeuvre pour combler ses retards dans tous les domaines Celui de l habitation n amp chappe pas la r gle N est ce pas d ailleurs en 1967 que l on cr a la Soci t d habitation du Qu bec qui est l origine de la rencontre d aujourd hui L avenir s annonce prometteur pour ce nouveau produit d autant plus qu il convient parfaitement aux zones urbaines densifi es et peut tre produit un co t unitaire inf rieur la maison unifamiliale cause des conomies d chelle qu il permet qu il peut contribuer contrebalancer le mouvement d talement urbain amorc la mi temps du si cle en offrant un produit substitutif flexible novateur et original Cahier I automne 1991 51 Les entretiens de l habitat qu une forte demande de logements environ 40 000 par ann e est pr visible pour les quinze ou vingt prochaines ann es cause de l arriv e massive sur le march de la cohorte du baby boom qui forme 35 40 de la population Comme on peut le constater les meilleurs espoirs de d veloppement de ce nouveau concept r sidentiel taient permis lors de l apparition de ce r gime de propri t en 1969 Mais on sait aujourd hui pour diverses raisons que tout ne s est pas pass comme pr vu et qu il aura fallu une dizaine d ann es d h sitations et d exp rimentations avant que ce nouveau march prenne un certain envol
102. m du moins il faille s interroger s rieusement sur les effets dissuasifs sur la demande de la mauvaise r putation qu ont valu la copropri t divise certaines pratiques Et ces pratiques dont nous avons maill ce texte n ont pas toutes pour cause l tat lamentable de l conomie Elles semblent d couler souvent du mod le de comportement suivi par les diff rents intervenants la copropri t divise tant en aval qu en amont du projet de condominium La d faveur dont le condominium fait pr sentement l objet tient moins de l tat de l conomie que de l tat de la copropri t comme tel L impopularit qui afflige la copropri t divise semble tre de nature structurelle bien plus que de nature conjoncturelle ce qui expliquerait ce renversement de tendance chez l acheteur moyen dans ses pr f rences comme choix premier d habitation La copropri t conna t bel et bien une mauvaise passe La d sillusion des acheteurs n affecte pas tant le v cu de l immeuble vendu que le march du condominium c est dire l avenir de la copropri t divise comme tel Nous notons tout comme bon nombre d observateurs que la plupart des projets mis en march sont dignes du plus grand m rite Pourtant tous les projets reconnaissons le ne sont pas des premiers prix de vente Le stock d invendus inqui te suffisamment 1 heure actuelle pour que certains des promoteurs de condom
103. ment financier pouvant influencer leur acc s la propri t I y a aussi le fardeau de la dette des particuliers Au premier trimestre de cette ann e le pourcentage du revenu personnel net allant au paiement des int r ts tait de 9 9 comparativement 9 1 la fin de 1981 lorsque le taux pr f rentiel tait de 22 75 et les taux hypoth caires de 21 en 1981 En d autres mots les gens paient maintenant plus d int r t avec des taux nettement inf rieurs par rapport 1981 La raison provient essentiellement d un fardeau d endettement tr s lev des particuliers Cet endettement a progress encore plus rapidement que leur richesse En termes r els il a doubl de 1983 1990 En pourcentage du revenu personnel net la dette mesur e par le cr dit la consommation et l habitation repr sente 60 au premier trimestre de cette ann e un niveau jamais atteint durant les vingt 20 derni res ann es Comme vous pouvez le constater le niveau d endettement des m nages canadiens repr sente un facteur tr s important consid rer au sortir de la r cession Cette situation oblige ces m nages se tourner de plus en plus vers la location Ce qui nous am ne nous questionner sur la qualit des garanties des pr teurs hypoth caires principalement lorsqu il s agit de condo Fait encore plus inqui tant aucun assainissement du bilan des particuliers n est encore perceptible D ailleurs
104. ment le fait d annoncer le co t des paiements hypoth caires mensuels sans divulguer le prix de l unit r sidentielle L OPC a commenc il y a peu de temps informer syst matiquement les commer ants de cette exigence que plusieurs enfreignent Des poursuites ont t intent es l encontre de quelques commer ants Dans la plupart des cas il s agissait de dossiers o un grand nombre de consommateurs avaient t l s s et POPC a tent d obtenir en parall le de l intervention au niveau p nal une indemnisation des Consommateurs l s s Par exemple r cemment un constructeur poursuivi pour avoir fait de fausses repr sentations quant au co t des infrastructures a convenu de rembourser la moiti du co t de ces infrastructures 32 consommateurs Les montants vers s par le commer ant chaque consommateur varie de deux trois mille dollars L OPC est par ailleurs intervenu par le biais d engagement volontaire l encontre de commer ants faisant l objet de plaintes massives Par un tel engagement on a pu obtenir l adoption d une politique de l entreprise visant donner un droit de r solution unilat ral de 10 jours un d lai de r solution de 30 jours au cas de refus de financement un remboursement des d p ts pour les contrats r solus par les consommateurs depuis le 15 juin 1988 65 consommateurs vis s pour un montant de 147 325 Soulignons enfin que r cemment au plan civil un co
105. mieux armer pour assurer tous les gards un maintien une croissance et une r alisation optimale de la valeur d investissement dans l immeuble tous les copropri taires Le syndic la copropri t peut assumer ce r le Il le peut d autant plus que par opposition aux administrateurs dont la rotation est r guli re il peut assurer la continuit la stabilit et la conformit dans la gestion des affaires de la copropri t divise La gestion performante profitable et cons quente de la copropri t n est pas qu affaire de perception et de paiement de comptes d entretien m nager de remplacement et de maintien des syst mes quipements accessoires et am nagements l immeuble Les domaines suivants peuvent s av rer d terminants pour le devenir de l investissement que repr sente l acheteur la copropri t divise Cahier I automne 1991 35 36 Les entretiens de Il habitat exercer les garanties sur l immeuble faire valuer l immeuble et l assurer annuellement faire respecter la d claration et la destination d immeuble voir aux agrandissements transformations et am liorations voir l tablissement du budget et des tats financiers effectuer les emprunts bancaires et l investissement des fonds proc der l achat des biens et services et la signature des contrats de service pr sider l acquisition et l ali nation des parties communes et exclusives assurer la sauv
106. milieu de l ann e 1973 il y a offre exc dentaire de logements sur le march locatif priv Les taux d inoccupation atteignent m me parfois les 7 et 8 dans les grands centres urbains comme Montr al Pas tonnant alors que certains investisseurs de ce secteur recherchant de meilleurs rendements sur leurs actifs aient voulu sauver la mise en transformant leurs immeubles locatifs en copropri t divise Tous se souviendront aussi de ce fameux mois de novembre 1973 lorsque tous les pays occidentaux ont t durement frapp s par l embargo p trolier des pays arabes Du jour au lendemain les consommateurs qu b cois nergivores et largement d pendants des ressources p troli res il suffit de penser au mazout utilis pour chauffer les logements doivent faire face une hausse quivalente au quadruplement du prix du p trole brut Ce choc d offre ext rieur allait branler certaines applications du keyn sianisme pratiqu depuis la grande d pression et avoir des impacts consid rables dans tous les segments du march de l habitation De plus la premi re moiti des ann es 70 s est aussi caract ris e par une flamb e des prix des intrants dans la construction r sidentielle Cette pouss e inflationniste s est traduite dans les prix des logements neufs dont la hausse moyenne annuelle tait de l ordre de 16 soit le double de la hausse annuelle moyenne de l IPC Dans de telles conditions il est
107. n est gu re encourageant pour la d cennie qui vient 54 Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Quebec Qu en est il des ann es 80 Comme nous le savons tous aujourd hui c est v ritablement au cours des ann es 80 que ce march sort de l ombre et prend un certain envol Durant cette p riode pr s de 46 000 unit s sont mises en chantier repr sentant plus de 10 du total des logements construits La part du condominium dans le march du logement neuf destin e l occupation en propri t serait de 17 Pourtant le d but de cette d cennie n annonce rien de tr s prometteur alors que l inflation atteint un taux record de 12 4 en 1981 et que le ch mage ne cesse de cro tre Dans la foul e am ricaine l ensemble des gouvernements des pays industrialis s dont le Canada adopte des politiques mon taires restrictives pour freiner l inflation On conna t la suite taux d int r t hypoth caire qui grimpent en fl che atteignant m me pr s de 20 pour ensuite se r tablir autour de 12 taux de ch mage qui monte des niveaux de 14 pour ensuite progressivement diminuer jusqu 9 3 en 1989 taux d inflation qui enfin se r sorbe et se stabilise autour des 4 ou 5 partir de 1983 Pour contrer les effets n gatifs de la r cession provoqu e par ce rem de de cheval les gouvernements y vont de politiques sectorielles bien cibl es pour favoriser la relance conomique
108. n a Pindivision en cas de perte ou d expropriation d une partie importante du bien indivis si la majorit des indivisaires en nombre et en parts en d cide ainsi 1035 L indivision cesse par le partage du bien ou par son ali nation Si on proc de au partage les dispositions relatives au partage des successions s appliquent compte tenu des adaptations n cessaires 181 CHAPITRE TROISI ME DE LA COPROPRI T DIVISE D UN IMMEUBLE SECTION I DE L ETABLISSEMENT DE LA COPROPRI T DIVISE 1036 La copropri t divise d un immeuble est tablie par la publication d une d claration en vertu de laquelle la propri t de l immeuble est divis e en fractions appartenant une ou plusieurs personnes 1037 La collectivit des copropri taires constitue d s la publication de la declaration de copropri t une personne morale qui a pour objet la conservation de immeuble l entretien et l administration des parties communes la sauvegarde des droits aff rents l immeuble ou la copropri t ainsi que toutes les operations d int r t commun Elle prend le nom de syndicat 1038 La copropri t divise peut tre tablie sur un immeuble b ti par lemphyt ote ou sur un immeuble qui fait l objet d une propri t superficiaire si la dur e non coul e des droits au moment de la publication de la d claration est sup rieure cinquante ans En ces cas chaque copropri taire est tenu l gard du propri taire
109. ne convention d occupation int rimaire dans le cadre de l offre d achat la protection des acomptes peut alors devenir pr caire m me dans le cadre des plans de garantie 66 Cabier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec La garantie des d fauts offerte par les plans donne par ailleurs lieu l application de notions floues et l valuation des d fauts appara t souvent trop limitative Par exemple nombre de consommateurs voient les probl mes d infiltration d eau de toiture qui coule de fissures dans les fondations assimil s des d fauts cach s et leurs plaintes rejet es parce que port es plus d un an apr s la r ception des travaux donc hors d lai Notons enfin que nombre de plaintes portent sur les m canismes de mise en oeuvre des plans de garantie d lais d intervention souvent tr s longs et ce particuli rement dans les cas o l entrepreneur est encore en op ration L OPC est intervenu de concert avec la R gie des entreprises en construction aupr s des plans de garantie pour susciter une bonification de ces plans sur une base volontaire et pour tenter de trouver une solution certains litiges impliquant selon l OPC la responsabilit des plans et des pertes importantes pour nombre de consommateurs G n ralement les plans de garantie ont convenu des probl mes li s l application de leur plan et de la n cessit d y apporter une am lioration Il s est cependan
110. nsommateur obtenait une indemnisation substantielle en Cour du Qu bec en invoquant l article 253 de la LPC qui cr e une pr somption de dol quand un commer ant fait des repr sentations trompeuses dans ce cas la une liste de prix pr par e par le commer ant indiquait que les infrastructures et services municipaux taient inclus dans l offre d achat Le commer ant a pr tendu sans succ s qu il fallait comprendre que les infrastructures taient inclues dans le fond de terre mais non comprises dans le prix Le prix de vente s en trouvait major de 12 750 Selon le juge le langage publicitaire et les m thodes de ventes utilis es cr ent une pr somption de dol Arcand c Entreprise de construction Denis Inc J E 91 1435 Cahter I automne 1991 65 Les entretiens de l habitat Protection financi re Nous aborderons enfin en terminant les probl mes de protection financi re qui au cours des derni res ann es ont t port s l attention de POPC qu il s agisse d ex cution de garantie quand l entrepreneur est devenu insolvable de perte de d p t d enregistrement de privil ges etc Pour l instant la seule protection dont peuvent toute fin pratique se pr valoir les consommateurs sont les plans de garantie offerts par ACQ et APCHQ Or il appert des plaintes re ues POPC que cette protection n est pas toujours ad quate et que de nombreux probl mes se sont pos s aux acqu reurs d
111. oci t qu b coise Leur valeur de contribution totale est consid rable et tous les efforts valent d tre d ploy s pour en assurer la continuation l largissement et l effet d entra nement C est dans cette perspective que doit tre per ue notre contribution l effort de r flexion que constitue la pr sente conf rence sur l avenir de la copropri t divise au Qu bec DU DIAGNOSTIC G N RAL La d fense et illustration de la copropri t divise ne doit pas nous emp cher de poser le diagnostic que sugg re son tat d volution ou son tat de situation 28 Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec S il convient d viter de tout dramatiser il faut encore savoir reconna tre que ce stade ci de son Evolution la copropri t divise marque le pas au Qu bec On n a pour s en convaincre qu voir l tat de chute libre amorc e par le march primaire et l tat de congestion quasi absolue du march secondaire du condominium Pour certains la stagnation du march du condominium tient principalement un seul facteur la s v rit de la pr sente r cession conomique Nous ne doutons pas quant nous de l impact adverse d une r cession aussi s v re sur l ensemble du march du condominium comme d ailleurs sur l ensemble du march de l immobilier au Qu bec Nous croyons qu au del de la r cession en ce qui a trait au march du condominiu
112. oir le pouls l heure juste des gens concern s tous les jours par la copropri t que nous vous avons invit s participer la rencontre d aujourd hui Sans plus tarder je vous pr sente notre conf rencier invit monsieur Marcel J B Tardif Monsieur Tardif est pr sident directeur g n ral de la firme de consultant CONDOSULT inc sp cialis e dans la gestion de la copropri t Avant de fonder son entreprise monsieur Tardif a occup des postes de direction et de conseiller au sein de firmes de consultants et de diff rentes associations professionnelles et d affaires Il donne galement des cours sur la gestion de la copropri t au CEGEP Montmorency il est chroniqueur hebdomadaire au journal Habitabec il a crit des articles dans la revue Actualit Immobili re Il est souvent invit prononcer des conf rences sur le sujet de la copropri t Monsieur Tardif poss de une tr s vaste exp rience de la copropri t au Qu bec dont il saura bien nous entretenir Enfin je laisse monsieur Georges Robert Directeur de l analyse et de la recherche la SHQ et initiateur de cette rencontre le soin de nous pr senter les membres du panel Il vous expliquera galement tout le d roulement de l apr s midi Monsieur Robert agira comme animateur mod rateur de la rencontre Je vous remercie d avoir r pondu notre invitation je vous souhaite galement un bon apr s midi et j esp re que les changes que n
113. ommunes Le droit la r vision ne peut tre exerc que s il existe entre la valeur relative accord e une fraction ou la part des charges communes qui y est aff rente et la valeur relative ou la part qui aurait d tre tablie suivant les crit res pr vus la d claration de copropri t un cart de plus d un dixi me soit en faveur d un autre copropri taire soit au pr judice du copropri taire qui fait la demande 1067 Celui qui ach te une fraction de copropri t divise peut demander au syndicat des copropri taires un tat des charges communes dues par le copropri taire vendeur il ne peut tre tenu au paiement de ces charges s il n a pas obtenu l tat dans les dix jours de la demande L tat fourni est ajust selon le dernier budget annuel des copropri taires SECTION V DES DROITS ET OBLIGATIONS DU SYNDICAT 1068 Le syndicat tient la disposition des copropri taires un registre contenant le nom et l adresse de chaque copropri taire et de chaque locataire les proc s verbaux des assembl es des copropri taires et du conseil d administration ainsi que les tats financiers I tient aussi leur disposition la d claration de copropri t les copies de contrats auxquels il esi partie une copie du plan cadastral les plans et devis de l immeuble b ti le cas ch ant et tous autres documents relatifs l immeuble et au syndicat 187 1069 Le syndicat constitue en fonction du
114. onsieur Sen cal a t membre en 1987 d un groupe de travail restreint ayant pour mandat de permettre la lev e du moratoire sur la conversion des immeubles locatifs en copropri t divise Soulignons que monsieur Sen cal est co auteur d une tude importante sur la gentrification intitul e Gentrification ou talement urbain Le cas du centre de Montr al et de sa p riph rie L avenir du condominium au Qu bec LE MARCH DE LA COPROPRI T AU QU BEC Paul Sen cal Voyons d abord le contexte dans lequel est apparu le r gime de copropri t au Qu bec Lorsque la toute fin des ann es 60 le Qu bec prend le pas de l Am rique du Nord et introduit son r gime juridique de la copropri t tablie par d claration tout porte croire alors que cette formule la fois individuelle et collective est appel e conna tre un certain succ s chez nous Les premi res donn es en provenance des tats Unis et du Canada d montrent d j l attrait des consommateurs am ricains et canadiens pour ce nouveau produit r sidentiel Pourquoi en serait il autrement ici d autant plus que le Qu bec a un s rieux rattrapage faire en mati re d acc s la propri t Seule province canadienne afficher une plus large proportion de locataires que de propri taires en 1966 pr s de 48 sont propri taires comparativement environ 69 pour le reste du Canada le Qu bec de la r volution tranquil
115. ontre il est bel et bien des probl mes relatifs la copropri t divise et il est tr s certainement des mesures prendre pour les corriger de sorte qu elle ne soit pas appel e conna tre un retard dans son d veloppement DES APPORTS DE LA COPROPRI T DIVISE LA SOCI T La copropri t divise s est av r e d une contribution appr ciable l habitation collective au Qu bec On doit porter son cr dit les apports suivants a b c d e la copropri t divise a t l occasion pour nombre de constructeurs du Qu bec de se d couvrir des talents de grands promoteurs de projets r sidentiels La copropri t divise a t l occasion pour plusieurs architectes de rivaliser d imagination quant l apparence l implantation la construction et l am nagement des immeubles La copropri t divise a t l occasion pour les fournisseurs et les sous traitants de p n trer des march s de taille d augmenter leurs ventes en biens et services A l immeuble et de b n ficier de contrats d entretien plus long terme La copropri t divise a t l occasion pour les arpenteurs g om tres d importer chez nous les techniques du cadastre vertical de t ter des copropri t s dites horizontales et verticales et de se familiariser avec les servitudes inter copropri t s La copropri t divise a t l occasion pour les institutions financi res sp cialis es dans
116. opri taire Pour d autres la conjugaison de certains l ments expliquerait davantage le retard du Qu bec Ainsi une tude sur les types de propri t s a t r alis e il y a environ trois Cahier I automne 1991 95 96 Les entretiens de l habitat Quant aux diff rences entre Montr al et Toronto les r sultats de cette tude ont r v l que le processus de planification s tablit comme suit Montr al diff rentes tapes d lai de r alisation 10 12 24 mois Toronto diff rentes tapes p riode de r alisa r alisation dix ans avec une moyenne de trois ans par rapport aux terrains construire Toronto une concentration de terrains repr sente des surfaces financi res importantes contr l es par un petit nombre de personnes cela se traduit par des lenteurs consid rables pour la r alisation de nouveaux projets et ce ph nom ne am ne une raret de sol qui provoque une augmentation du prix des terrains Montr al du point de vue de l habitation l effet trou de beigne s expliquerait entre autre par le co t lev d un terrain au coeur de la ville le ph nom ne de l exode des familles conjugu e l action gouvernementale dirig e vers le neuf en banlieues du point de vue fiscal l Ontario aurait opt pour la construction commerciale plus rentable au d triment de la construction r sidentielle Les qu b cois sont ils tellement diff rents des autres
117. oursuivent pour soutenir l industrie de la construction en l absence de facteurs conomiques plus favorables VALEUR ET MARCH DU CONDO Il devient de plus en plus vident que les condominiums bien entretenus situ s sur une rue tranquille proximit des transports en commun des coles et d un parc seront les premiers conserver leurs valeurs et profiter d une reprise ventuelle du march immobilier Quant aux condominiums de luxe ils conserveront leur valeur et feront l objet d une demande constante dans les prochaines ann es Cahier I automne 1991 73 Les entretiens de l habitat TAUX D INOCCUPATION Si l on d sire r gler le probl me du nombre consid rable de condominiums actuellement vacants il importe de diminuer le taux d inoccupation de fa on sensible L immigration contr l e pourrait entre autres tre une solution pour diminuer le nombre de logements vacants et compenser le taux tr s faible de natalit au Qu bec QUALIT Le condominium devra offrir une qualit de vie gale ou sup rieure ses concurrentes que sont les maisons unifamiliales Pour ce faire les promoteurs devront miser sur une qualit totale et offrir un rapport qualit prix sup rieur aux autres types d habitation LA VALEUR DE GARANTIE Une pr occupation qui devient de plus en plus importante en tant que pr teur hypoth caire est la valeur de la garantie sa stabilit et le d lai de vente Pour
118. ous aurons seront fructueux 20 Cahier I automne 1991 CONF RENCIERS Monsieur Marcel J B Tardif Pr sident directeur de CONDOSULT inc Monsieur Paul Sen cal conomiste Agent de recherche SHQ Me Fran oise Lebeau avocate Office de la protection du consommateur Monsieur Andr Desaulniers Directeur principal du financement sp cialis Banque Nationale du Canada Monsieur G rard Cr peau Vice pr sident de la Corporation Proment Me Guy Berthiaume notaire Associ l tude Hardy Tardif April notaires M MARCEL J B TARDIF Monsieur Tardif est pr sident directeur g n ral de la firme de consultants CONDOSULT inc Cette firme offre des services conseils sp cialis s en gestion de copropri t Avant de fonder son entreprise monsieur Tardif a occup des postes de conseiller et de direction au sein de firmes de consultants et de diff rentes associations professionnelles et d affaires Il donne galement des cours sur la gestion de la copropri t l cole nationale d administration immobili re du CEGEP Montmorency il est chroniqueur hebdomadaire au journal Habitabec et il a crit des articles dans la revue Actualit Immobili re Monsieur Tardif est souvent invit prononcer des conf rences sur le sujet qui nous r unit aujourd hui Il poss de une tr s vaste exp rience de la copropri t au Qu bec dont il saura bien nous entretenir L avenir du condominium au Qu bec
119. port es aux limites des parties privatives contigu s 183 1048 Chaque fraction forme une entit distincte aux fins d valuation et d imposition fonci re Le syndicat doit tre mis en cause en cas de contestation en justice de l valuation d une fraction par un copropri taire 1019 Malgr les articles 2636 et 2646 hypoth que les s ret s additionnelles qui s y greffent ou les priorit s existantes Sur l ensemble de l immeuble d tenu en copropri t lors de l inscription de la d claration de copropri t se divisent entre les fractions suivant la valeur relative de chacune d elles ou suivant toute autre proportion pr vue Elles peuvent n anmoins demeurer indivises sur l ensemble des fractions d tenues par le promoteur de la copropri t SECTION III DE LA DECLARATION DE COPROPRIETE 1 Du contenu de la d claration 1050 La d claration de copropri t comprend l acte constitutif de copropri t le r glement de l immeuble et l tat descriptif des fractions 1051 L acte de copropriete definit la destination de l immeuble des parties privatives et des parties communes 11 d termine galement la valeur relative de chaque fraction et indique la m thode de calcul prise pour l tablir la quote part des charges et le nombre de voix attach es chaque fraction et pr voit toute autre convention relative l immeuble ou ses parties privatives ou communes 11 pr cise aussi les pouvoirs et d
120. pour le moins difficile de mettre en march un nouveau produit immobilier Tous ces v nements et bien d autres qui suivirent allaient influencer le reste de la d cennie L inflation deux chiffres commence appara tre dans les statistiques et la stagflation c est dire la hausse simultan e de l inflation et du ch mage s installe peu peu de sorte qu la fin de 1979 l inflation et le ch mage se situent des taux voisinant les 10 Pour les nouveaux m nages qui arrivent en plus grand nombre que pr vu sur le march du logement autour de 55 000 60 000 par ann e les comportements de consommation changent On cherche des valeurs refuges Ceux qui en ont les capacit s financi res voudront se prot ger contre l inflation en acc dant la propri t Cahier I automne 1991 53 Les entretiens de l habitat De 1971 1981 le Qu bec voit son nombre de m nages propri taires augmenter de plus de 400 000 soit plus du double de la hausse du bassin de locataires 170 000 Mais trouvant de plus en plus difficile cette p riode d incertitude avec laquelle ils doivent composer ces m nages optent pour l achat d une valeur s re dans les segments du march immobilier d j bien tablis l unifamilial ou le plex propri taire occupant dans le stock existant ou dans le neuf L achat d un logement en copropri t divise appara t comme une aventure risqu e en cette p riode de forte
121. pri t Dans son allocution intitul e Le march de la copropri t au Qu bec M Paul Sen cal chercheur la SHQ a indiqu que ce n est v ritablement qu au cours des ann es 80 que ce march est sorti de l ombre et qu il a pris un certain envol 10 du total des mises en chantier comparativement 1 2 pour la d cennie 70 Monsieur Sen cal attribue cette remont e l approche marketing d velopp e par les promoteurs dans l laboration des projets ainsi qu l introduction de programmes de soutien la propri t tel que Corv e Habitation Le paneliste croit que si le march du condominium appara t davantage affect par l actuelle r cession que ne l est le march traditionnel de la propri t son avenir s annonce malgr tout Cahier I automne 1991 11 Les entretiens de l habitat prometteur A court terme les effets combin s de la baisse des taux d int r t du programme de relance Mon taux mon toit et de la mise en march par les promoteurs de produits accessibles et bien cibl s devraient permettre un red marrage prochain de ce secteur d activit En ce qui regarde l avenir plus long terme monsieur Sen cal a indiqu que le projet de loi de seconde g n ration no 125 devrait tre adopt bient t Il aura pour effet de rendre le produit plus attrayant et accessible de sorte que les m nages l envisageront de plus en plus comme solution r sidentielle alt
122. publi s il reste beaucoup dire sur des notions aussi fondamentales que la destination de la copropri t le mode d tablissement de la valeur relative des fractions et la contribution aux charges communes Cahier 1 automne 1991 87 Les entretiens de l habitat travers tout cela quelques mythes et h r sies ont r ussi se faufiler non il n est pas n cessaire et il est m me inutile de cr er une corporation but non lucratif pour administrer la copropri t non rien n oblige le promoteur d une copropri t demeurer administrateur pendant au moins une 1 ann e 3 et qui est promis un brillant avenir L imposition de nouvelles taxes sur les maisons neuves l augmentation du co t des terrains et des infrastructures et l augmentation prochaine des droits de mutation sont autant de facteurs qui jumel s la nouvelle r alit sociale des couples sans enfant des conjoints qui travaillent et des gens divorc s vont faire en sorte que de plus en plus de Qu b cois vont s rement opter pour la copropri t divise comme fa on d tre propri taire Le succ s que conna t actuellement le nouveau concept des maisons volutives semble vouloir d ailleurs accr diter cette th se Il est donc pressant que la l gislation concernant la copropri t divise soit revue et corrig e la lumi re des besoins de cette fin de si cle en mati re d habitation Le l gislateur a heureu
123. rales de l Ile de Montr al Paul Sen cal Montr al Soci t d habitation du Qu bec Direction de l analyse et de la recherche janvier 1991 v 48 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 03 500 013 21 La copropri t dit par Pierre Dehan Bruxelles Eds de l Universit de Bruxelles Eds Bruylant c1985 329 p SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 303 022 22 La copropri t des immeubles b tis Edith Kischinewsky Broquisse 3e d Paris Librairies techniques 1978 807 p SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 303 023 23 Copropri t divise notions l mentaires de droit civil relativement la vente d un immeuble d tenu en copropri t divise Serge Allard S 1 Association de l immeuble du Qu bec 1988 iv 71 p l Essentiel immobilier SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 06 360 008 24 La copropri t indivise dans les petits immeubles le cas des locataires vinc s par Marie Jos e Lessard Montr al Universit de Montr al 1983 vii 92 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 303 008 Centre de documentation de la Soci t d habitation du Qu bec BIBLIOGRAPHIE COPROPRI T DIVISE ET INDIVISE 25 Desirable and undesirable physical elements in rental and condominium highrises a review of the literature David Evans Edmonton Alberta municipal affairs January 1985 iii 22 p Innovative housing grants program SUCCURSALE MONTREAL
124. rest Montreal Soci t d habitation du Qu bec novembre 1991 iii 25 3 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 430 048 1990 6 Les acheteurs de logements neufs au Qu bec en 1989 Paul Forest et Claude Rodrigue Desch nes Montr al Soci t d habitation du Qu bec Direction g n rale de la planification et de la recherche Direction de l analyse et de la recherche avril 1991 26 3 p SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 430 036 Centre de documentation de la Soci t d habitation du Qu bec BIBLIOGRAPHIE COPROPRI T DIVISE ET INDIVISE 7 Les acheteurs de logements neufs au Qu bec en 1989 Paul Forest fet Claude Rodrigue Desch nes Montr al Soci t d habitation du Qu bec avril 1991 26 3 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 430 048 1989 8 Amendments to the Condominium act discussion paper Province of British Columbia Ministry of finance and corporate relations Victoria Queen s printer for British Columbia October 1990 25 p SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 06 360 010 9 An illustrated quide for successful condominiums Rafael Burka Architects Ottawa Canada Mortgage and Housing Corporation 1985 107 p ill SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 303 014 10 Apartment corporations minor report Law reform commission of British Columbia Vancouver B C the Commission May 1991 10 p LRC 120 SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 06 360
125. ropri t superficiaire dont l immeuble fait l objet Le budget pr visionnel comprend l tat des dettes et des cr ances des recettes et d bours et des charges communes Il indique aussi pour chaque fraction les imp ts fonciers susceptibles d tre dus le taux de ceux ci et les charges annuelles payer y compris la contribution au fonds de pr voyance Une copie ou un r sum de la d claration de copropri t ou de la convention d indivision et du r glement de l immeuble m me si encore l tat d bauche doit tre joint cette note d information Doit aussi tre indiqu l tat des baux consentis sur les parties privatives ou communes de l immeuble et le nombre maximum d unit s destin es des fins locatives Si des baux sont consentis au del de cette indication les copropri taires peuvent en demander la r siliation 62 Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec Qualit de la construction Le projet de r forme du Code civil pr voit enfin l uniformisation des garanties des maisons neuves que celles ci soient acquises par contrat d entreprise ou de vente i e garantie des d fauts majeurs de 5 ans garantie de parfait ach vement des travaux d une ann e et pr cise que l entrepreneur est tenu de r aliser l ouvrage conform ment aux usages et aux r gles de Part Protection financiere L un des aspects les plus importants de cette protection la prote
126. rs de la vente des unit s les acheteurs tr s souvent se r f rent au dit certificat en l absence de certificats distincts sur leurs unit s propres La vente titre clair dans certains cas pourrait aller jusqu en d pendre Quant aux certificats d tat d immeuble ils sont d ordinaire requis par une minorit d administrateurs l poque du transfert Or ils auraient avantage tre requis p riodiquement de sorte que les fonds de r serve soient constitu s en cons quence et que leur existence serve l appr ciation de la valeur de revente des unit s dans l immeuble Parlant certificats il serait bon de r pandre la nouvelle l effet que la livraison le certificat d tat d immeuble devrait tre doubl d un certificat de conformit et que celui ci devrait tre requis d s lors que la copropri t proc de des transformations agrandissements ou am liorations de substance Par souci de d mocratie il arrive souvent que les charges communes soient galis es entre les copropri taires Or cela contrevient le plus souvent la d claration laquelle faute d tablir diff rents modes d tablissement des charges veut que les frais de condo Cotisations sp ciales et contributions au fonds de r serve suivent tous le m me mode de r partition soit g n ralement celui des quotes parts de fraction Cahier I automne 1991 37 Les entretiens de l habitat On note avec effroi qu
127. rsonnes qui taient copropri taires au moment o la cause d action 2 pris naissance proportionnellement la valeur relative de sa raction Ce jugement ne peut tre ex cut sur le fonds de pr voyance sauf pour une dette n e de la r paration de l immeuble ou du remplacement des parties communes 1077 Le syndicat peut apr s avoir avis le locateur et le locataire demander la r siliation du bail d une fraction lorsque l inex cution d une obligation par le locataire cause un pr judice s rieux un copropri taire ou un autre occupant de l immeuble 1078 Lorsque le refus du copropri taire de se conformer la d claration de copropri t cause un pr judice s rieux et irr parable au syndicat ou l un des copropri taires l un ou l autre peut demander au tribunal de lui enjoindre de s y conformer Si le copropri taire transgresse l injonction ou refuse d y ob ir le tribunal peut outre les autres peines qu il peut imposer ordonner la vente de la fraction apr s avoir d sign une personne pour y proc der et fix une mise prix 1079 Le syndicat peut intenter toute action fond e sur un vice cach un vice de conception ou de construction de l immeuble ou un vice du sol Dans le cas o les vices concernent les parties privatives le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu l autorisation des copropri taires de ces parties Le d faut de diligence que peut opposer le d fendeur l action fond
128. rtation des initiatives publiques et priv es en mati re d habitation sous toutes ses formes la propri t individuelle la copropri t divise et indivise le logement locatif la coop rative d habitation et le logement social et toutes les formes de regroupement du logement Ce qui vous en conviendrez est tout fait l objet de la rencontre d aujourd hui Le condominium comme on l appelle est un mode de tenure du logement relativement jeune chez nous peine plus de vingt ans mais c est seulement au cours des dix derni res ann es vraiment qu il s est fait de la copropri t au Qu bec D abord offert dans le haut de gamme les promoteurs ont peu peu diversifi leur client le et rendu le produit plus accessible Une chose demeure cependant le condominium est un produit tr s urbain Ce mode de tenure s est en effet surtout d velopp dans les grands centres urbains du Qu bec Montr al Qu bec et Hull comme ailleurs dans le monde Nous croyons la SHQ que le moment est venu de faire le point sur ce mode de tenure d en mesurer les forces et les faiblesses sous tous ses aspects du c t des lois et des Cahier 1 automne 1991 19 Les entretiens de l habitat r glements qui le r gissent du march qui le commande de la gestion quotidienne qu il requiert cela afin d tre mieux en mesure d valuer ses perspectives d avenir la veille de l adoption du projet de loi 125 C est pour av
129. rtiers notaires analystes de march du milieu universitaire recherche administration droit immobilier et du secteur public SCHL SHQ Office de la protection du consommateur OPC Ville de Montr al OBJECTIFS DE LA RENCONTRE Comme le soulignait Mme Mireille Fillion dans son mot de bienvenue la SHQ suite des modifications apport es sa loi en 1987 a pr sent parmi ses divers objets celui de favoriser le d veloppement et la concertation des initiatives publiques et priv es en mati re d habitation La copropri t tout comme la propri t individuelle ou le logement locatif fait donc partie des pr occupations de la Soci t Apr s une exp rience de plus de vingt ans de ce mode de propri t et l aube de l adoption par l Assembl e Nationale du projet de loi 125 qui propose d importantes modifications de ce chapitre du Code civil la SHQ a d cid de r unir les acteurs privil gi s de ce domaine d activit afin d examiner les perspectives d avenir de ce produit r sidentiel au Qu bec Cahier 1 automne 1991 9 Les entretiens de l habitat cet gard la r union visait faire le point sur ce mode de tenure en tentant de mesurer les forces et les faiblesses de son march en examinant les lois et r glements qui le r gissent et en jetant un regard critique sur la gestion quotidienne de ce produit favoriser la concertation du milieu quant aux moyens pouvant permettre d as
130. sement d j pos quelques gestes La Loi sur la R gie du logement a t amend e pour permettre enfin mais certaines conditions la conversion des immeubles locatifs r sidentiels en copropri t divise La Loi sur le cadastre a galement t amend e pour permettre entre autres choses la cr ation de lots en volume qui ne sont pas assis sur le fonds de terre et existent proprement parler entre ciel et terre Finalement le l gislateur nous propose dans le Code civil du Qu bec qui n est h las toujours pas en vigueur une s rie de r gles qui devraient structurer davantage l institution de la 88 Cahier I automne 1991 gt L avenir du condominium au Qu bec copropri t notamment l introduction du syndicat de copropri t personne morale repr sentant la collectivit des copropri taires labor es avec un souci vident de protection du consommateur ces dispositions nous semblent un pas dans la bonne direction Nous aurions souhait cependant que ces r gles viennent r pondre davantage aux probl mes et aux difficult s engendr s par la mise en place d une copropri t et tiennent compte aussi de la grande diversit de formes qu elle peut prendre En terminant je voudrais vous faire part d un cas o la copropri t divise a t utilis e pour r soudre un probl me qui semblait insurmontable et qui t moigne des capacit s insoup onn es de l institution Il s agit de
131. sion peut r sulter d un contrat d une succession d un jugement ou de la loi 1011 La convention d indivision qui reporte le partage d un bien doit tre tablie par crit Elle ne doit pas exc der trente ans mais elle peut tre renouvel e La convention qui exc de trente ans est r duite cette dur e 1012 La convention d indivision qui porte sur un immeuble doit pour tre opposable aux tiers tre inscrite au registre foncier Elle est opposable aux ayants cause des indivisaires compter de son inscription SECTION II DES DROITS ET OBLIGATIONS DES INDIVISAIRES 1013 Les parts des indivisaires sont pr sum es gales Chacun des indivisaires a relativement a sa part les droits et les obligations d un propri taire exclusif Il peut ainsi l ali ner ou l hypoth quer et ses cr anciers peuvent la saisir 1014 Chaque indivisaire peut se servir du bien indivis la condition de ne porter atteinte ni sa destination ni aux droits des autres indivisaires Celui qui a l usage et la jouissance exclusive du bien est redevable d une indemnit 1015 Les fruits et revenus du bien indivis accroissent l indivision Chaque indivisaire a droit annuellement sa part mais celle qui n est pas r clam e dans les trois ans de sa date d ch ance accro t l indivision 1016 Les indivisaires sont responsables en proportion de leur part des frais d administration et des autres charges communes qui s
132. sity of Toronto 1981 49 p Major report 20 SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 430 022 77 La transformation d immeubles locatifs en copropri t d occupation par Francine Dansereau et al l rapport pr sent au Gouvernement du Qu bec s 1 s n 1 1981 157 p ill cartes SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 308 003 78 La transformation d immeubles locatifs en copropri t indivise dans le centre de l le de Montr al Madeleine Perreault Montr all SHQ 1981 IV 57 23 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 303 001 ARTICLES DE LA LOI 125 Des modalit s de la propri t Articles 1008 1107 ARTICLES DE LA LOI 125 TITRE TROISI ME DES MODALIT S DE LA PROPRI T CHAPITRE PREMIER DISPOSITIONS G N RALES 1608 Les principales modalit s de la propri t sont la copropri t et la propri t superficiaire 1009 La copropri t est dite par indivision lorsque plusieurs personnes ont ensemble un droit de propri t sur un bien sans que celui ci soit mat riellement partag entre elles Elle est dite divise lorsque le bien tant mat riellement divis quant certaines de ses parties le droit de propri t se r partit entre les copropri taires par fractions comprenant chacune une partie privative et une quote part de parties communes 177 CHAPITRE DEUXI ME DE LA COPROPRI T PAR INDIVISION SECTION 1 DE L ETABLISSEMENT DE L INDIVISION 1010 L indivi
133. st une pr occupation constante mais ses interventions visant r gler ces difficult s sont r centes et limit es Ce n est que depuis 1988 qu une partie de la Loi sur la protection du consommateur concernant les pratiques interdites et les fausses repr sentations s applique au secteur immobilier Tout le domaine de la publicit et des repr sentations pr contractuelles est donc r gi par la Loi sur la protection du consommateur Le chapitre portant sur les pratiques de commerce s appliquant aux constructeurs de maisons neuves et promoteurs faisant affaires avec les consommateurs est galement sous la juridiction de OPC D autre part le projet de loi 125 portant r forme au Code civil du Qu bec pr voit des dispositions relatives l information contractuelle des consommateurs acqu reurs d immeubles usage d habitation Ces dispositions toucheront entre autres l information contractuelle et le consentement r fl chi Les documents en d coulant feront l objet de dispositions particuli res Ce sont le contrat pr liminaire le budget pr visionnel la copie ou le r sum de la d claration de copropri t la convention d indivision et du r glement de l immeuble l tat des baux consentis sur les parties privatives ou communes de l immeuble et le nombre maximum d unit s destin es des fins locatives Cahier I automne 1991 101 102 Les entretiens de l habitat les aspects suivants
134. st uniquement dans le secteur des r parations et r novations r sidentielles que OPC avait juridiction Depuis tout le chapitre portant sur les pratiques de Cahier I automne 1991 63 Les entretiens de l habitat commerce s applique aux constructeurs de maisons neuves et promoteurs faisant affaires avec les consommateurs Par le biais de cette nouvelle juridiction sur la publicit et les pratiques commerciales OPC a t amen constater d autres probl mes importants non r gis notamment le probl me de l absence de protection financi re En effet de nombreuses plaintes re ues par les bureaux r gionaux touchent le secteur immobilier et portent sur des probl mes d ex cution de garantie ou de protection des d p ts Dans tous les cas compte tenu des montants en litige il s agit de probl me de consommation importants Les principaux secteurs d intervention ont t le march de la maison pr usin e et du condo temps partag en ce qui concerne la maison pr usin e il s agit d un produit bas de gamme souvent offert des acqu reurs d une premi re maison neuve Quant aux condos temps partag certaines entreprises ont adopt une strat gie de mise en march agressive pour le recrutement de leurs clients Pratiques interdites Plusieurs pratiques commerciales d loyales ont t port es l attention de OPC notamment quant au prix des immeubles offerts et aux co ts mensuels
135. suite une expansion beaucoup plus importante qu au Qu bec Certes cela n explique pas tout les conditions socio conomiques et les traits culturels n tant pas n cessairement les m mes au Qu bec mais je crois personnellement qu une part non n gligeable de notre retard r side dans cette explication 56 Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec Avec une loi am lior e et surtout avec des promoteurs qui sauront de mieux en mieux cibler leur march en d veloppant de bons outils d analyse et en s entourant d experts dans tous les domaines analystes de march architectes designers administrateurs gestionnaires am nagistes etc je crois que cette formule prendra une place de plus en plus importante sur le march de l habitation d ici la fin du si cle Cahier I automne 1991 57 Me FRAN OISE LEBEAU Madame Lebeau est avocate la Direction des affaires juridiques de l Office de la protection du consommateur Licenci e en droit de l Universit de Montr al membre du Barreau du Qu bec madame Lebeau d tient un dipl me d tudes sup rieures en droit la consommation de l Universit de Montpellier en France En plus d agir comme conseiller juridique aupr s des autres directions de l OPC des associations de commer ants et de consommateurs en droit civil et de la protection du consommateur elle est galement responsable du Code civil et d
136. suppose que les gestionnaires seront suffisamment instruits quant aux principes qui sous tendent l organisation et le fonctionnement juridique du r gime de la copropri t divise Les gestionnaires doivent savoir que la gestion comptable m canique ou m nag re de l immeuble ne va pas par ailleurs sans des Politiques et orientation en copropri t divise ne serait ce qu cause du tr s grand nombre de d cideurs et du remplacement des administrateurs La gestion responsable en copropri t divise est ce prix DES DISPOSITIONS DE LA LOI ACTUELLE La loi actuelle laquelle est en voie de r vision pr voit d j un ensemble d obligations qui fondent le droit des copropri taires en copropri t divise Ces obligations donnent lieu aux dispositions contenues dans la d claration Et les dispositions de la d claration ne sont pas ce Cahier I automne 1991 39 Les entretiens de l habitat que trop de gens y voient un emp chement la jouissance du bien acquis En fait les obligations contenues dans la d claration sont l assurance qu a re ue tout copropri taire de la part de tous les autres cocontractants la copropri t comme contrepartie son adh sion A la d claration que l engagement de tous les copropri taires tait l effet qu ils se plieraient eux aussi aux m mes r gles de droit d habitation et de gestion que lui dans l immeuble Les principales obligations contenues
137. surer l avenir de la copropri t au Qu bec L TAT DE LA SITUATION DE LA COPROPRI T DIVISE D entr e de jeu le conf rencier invit monsieur Marcel J B Tardif pr sident de CONDOSULT inc a dress un bilan relativement sombre de la copropri t divise au Qu bec S il a vant les m rites de cette formule r sidentielle pour l ensemble de la soci t il s est par ailleurs interrog sur son devenir Pour monsieur Tardif l tat de chute libre amorc e sur le march primaire du condominium et la tr s grande quantit d unit s vendre sur le march secondaire ne seraient pas uniquement imputables la s v rit de la pr sente r cession Ils seraient aussi attribuables la r putation n gative du produit due aux mauvaises pratiques de certains intervenants provoquant ainsi un effet dissuasif sur la demande Sp cialiste de la gestion d immeubles en copropri t le conf rencier a largement fait tat des multiples probl mes rencontr s dans l application de cette formule r sidentielle Ces probl mes seraient de natures diverses et trouveraient leur origine tous les niveaux d intervention mauvaise promotion des projets compr hension insuffisante de la formule par les acheteurs les copropri taires et les administrateurs lus d claration de copropri t inad quate ou incompl te gestion non professionnelle etc R guli rement par manque de connaissance des intervenants de la
138. t gorie de personnes se m fient de la formule pourront elles revendre et r cup rer leurs billes Un programme d aide gouvernemental associ la copropri t ne pourrait dans ce dernier cas que rassurer les personnes int ress es et par ailleurs contribuer attirer une nouvelle client le Dans le m me ordre d id es consid rant que selon la Chambre d immeubles le prix moyen d un logement Montr al se situe aux alentours de 116 000 et qu un tiers des transactions tait plus bas que la copropri t au Qu bec a volu la hausse au cours des ann es 80 Cahier I automne 1991 97 2 98 Les entretiens de l habitat qu il y a des client les potentielles identifi es qu il existe une demande pour le bas de gamme l exemple le plus manifeste tant l int r t marqu pour la maison volutive vendue aux alentours de 75 000 il ressort qu il serait opportun que cette formule soit utilis e pour construire du logement neuf co t abordable afin de mieux r pondre aux besoins de diff rentes client les personnes g es familles etc La gestion et l administration En g n ral les gens qui ach tent un condo ach tent une qualit de vie qui englobe une saine gestion cet effet quelques promoteurs participent la formation des gestionnaires Le cas des immeubles situ s sur l le des Soeurs et g r s par le d veloppeur Proment est c
139. t par le syndicat 1056 A moins que la d claration de copropri t ne le pr voie express ment une fraction ne peut tre d tenue par plusieurs personnes ayant chacune un droit de jouissance p riodique et successif de la fraction et elle ne peut non plus tre ali n e dans ce but Le cas ch ant la d claration doit indiquer le nombre de fractions qui peuvent tre ainsi d tenues les p riodes d occupation le nombre maximum de personnes qui peuvent d tenir ces fractions ainsi que les droits et les obligations de ces occupants 2 De l inscription de la d claration 1057 La d claration de copropri t doit tre notari e et en minute il en est de m me des modifications qui sont apport es l acte de copropri t et l tat descriptif des fractions La d claration doit tre sign e par tous les propri taires de l immeuble ainsi que par l emphyt ote ou le superficiaire le cas ch ant les modifications sont sign es par le syndicat 1058 La d claration ainsi que les modifications apport es l acte de copropri t et l tat descriptif des fractions sont pr sent es au bureau de la publicit des droits La d claration est inscrite au registre foncier sous les num ros d immatriculation des parties communes et des parties privatives les modifications ne sont inscrites que sous le num ro d immatriculation des parties communes moins 185 qu elles ne touchent directement une
140. t av r plus difficile de trouver un r glement acceptable pour les consommateurs dans des dossiers ponctuels R cemment cependant le ministre du Travail annon ait pour janvier 1992 la mise en vigueur de la Loi du b timent laquelle comporte les m canismes de protection financi re des consommateurs C est donc dans ce cadre que pourrait tre labor e plus ou moins court terme la solution ces probl mes Cahier I automne 1991 67 M ANDR DESAULNIERS Monsieur Andr Desaulniers est Directeur principal du financement sp cialis plus sp cifiquement des pr ts hypoth caires pour les r gions de Montr al et de l Ouest du Qu bec la Banque Nationale du Canada Au sein de la Banque Nationale monsieur Desaulniers a occup diff rents postes qui lont amen travailler troitement avec les constructeurs les promoteurs et autres intervenants de l industrie de l habitation Monsieur Desaulniers est titulaire d un brevet de l Institut des banquiers canadiens et poss de un certificat universitaire en administration L avenir du condominium au Qu bec CONDOMINIUM LA VISION DU PR TEUR HYPOTH CAIRE Andr Desaulniers Je vous entretiendrai durant les prochaines minutes de la situation du march de l habitation vue par un pr teur hypoth caire Je dois vous pr ciser tout de suite que je consid re le condominium comme une composante du march de l habitation
141. t de recevoir les dossiers d information des promoteurs d s l annonce des travaux ou c d la mise en vente des unit s Cette r gie devrait galement avoir mandat de conseiller le gouvernement sur la loi d aider la constitution de groupes de conciliation de recevoir les plaintes des copropri taires et d entendre les causes pour d cision finale De la r forme de la d claration Les auteurs de d claration l instigation des promoteurs sans doute auraient int r t s entourer d une quipe d experts conseils en copropri t afin de produire une d claration compl te c est dire qui contienne non seulement les dispositions de droit mais aussi les l ments de vie conomique de la future copropri t Des politiques et orientation de la copropri t La d claration seule ne situe pas les administrateurs ni le gestionnaire quant la gestion conforme et compl te des affaires de la copropri t Des Politiques et orientation doivent tre produites par le syndic au fur et mesure des ann es qui permettent d atteindre des objectifs de rendement dont l objet est pour l essentiel le maintien et la croissance de la valeur d investissement dans l immeuble de la part de tous les copropri taires Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec DE L AVENIR DE LA COPROPRI T AU QUEBEC a Du march du condominium et de l organisation de la copropri
142. t des restrictions au droit de propri t ce qui la limite peut signifier des co ts pour les propri taires Exemple il n y a aucune garantie pour le vendeur de toucher les sommes qui pourraient lui tre dues car la d claration ne contient aucune clause sp cifique sur la r partition des frais de copropri t admis avant et apr s la vente non plus sur le remboursement au vendeur de sa quote part du fonds de r serve D un autre c t lorsque l acheteur comprend qu une restriction son droit de propri t peut exister il h site Voil un autre l ment qui peut expliquer le manque d enthousiasme face ce mode de tenure Qu advient il des restrictions au droit de propri t Bien que le concept soit timide la restriction au droit de louer est autoris e au Qu bec Par exemple s il est crit dans la d claration que l immeuble est affect I habitation de ses propri taires uniquement la restriction est justifi e De l avis g n ral il est pressant que la l gislation concernant la copropri t divise soit revue et corrig e la lumi re des besoins de cette fin de si cle en mati re d habitation Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec A la veille de nouvelles interventions l gislatives L Office de la protection du consommateur entend les probl mes et re oit les plaintes de la part des acqu reurs d unit s r sidentielles Pour l Office cela e
143. t le d veloppeur facilite la planification ainsi que la g rance des immeubles l le des Soeurs le contexte est peut tre un peu diff rent qu ailleurs car le d veloppeur Proment reste sur les lieux tant le propri taire foncier de plusieurs milliers de pieds carr s zon s r sidentiels De ce fait il n est pas question de construire et partir mais bien de donner satisfaction de se cr er une r putation et de rester la hauteur de cette r putation Pour ce faire nous nous devons d tre l coute et d innover et un des meilleurs outils est la gestion 80 Cahier I automne 1991 L avenir du condominium au Qu bec Afin de vraiment impliquer les copropri taires dans le processus de gestion et d obtenir leur feedback nous formons trois comit s avec lesquels nous allons travailler troitement Premi rement un comit social qui nous aidera donner de la vie cet immense bloc de verre qu est le condominium Ce comit organisera diff rentes activit s telles que cours de conditionnement physique cours de gymnastique aquatique le ons de tennis squash tournois de billard pluchettes de bl d inde club de bridge voyages de ski party de piscine S 7 concerts casinos cueillettes de paniers de No l pour oeuvres de charit etc Deux buts Tout d abord cr er une ambiance o il fait bon vivre et dont on parlera Deuxi mement pourquoi payer pour l entretien de tous ces
144. u dossier de l immobilier L avenir du condominium au Qu bec COPROPRI T ET PROTECTION DES CONSOMMATEURS ACQU REURS D UNIT S RESIDENTIELLES NEUVES Fran oise Lebeau La protection des consommateurs acqu reurs d unit s r sidentielles neuves est une pr occupation de longue date tout comme le sont les probl mes v cus par les consommateurs mais les interventions l gislatives visant r gler ces probl mes sp cifiques sont r centes encore l tat de projet de loi ou venir Nous tenterons sommairement de dresser un tableau de ces interventions l gislatives portant sur l aspect contractuel de cette protection en soulignant l occasion les dispositions propres la copropri t puis nous tenterons de donner un aper u de l exp rience r cente de l Office de la protection du consommateur OPC en regard de ce march I Les interventions l gislatives r centes visant prot ger les acqu reurs d immeubles r sidentiels neufs Information avant la vente Depuis juin 1988 le titre II de la Loi sur la protection du consommateur LPC concernant les pratiques interdites et les fausses repr sentations s applique au domaine immobilier Tout contrevenant est passible de poursuites p nales et le pr sident peut utiliser les divers pouvoirs que lui conf re la loi pour faire cesser de telles pratiques pouvoirs d enqu te engagement volontaire requ te en injonction etc Au plan civil l article 2
145. ude exploratoire de la copropri t divise dans le parc immobilier r cent Daniel L Ecuyer et Francine Dansereau Montr al INRS Urbanisation 1980 123 p ill Etudes et documents no 16 SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 303 011 32 Les formes marginales de propri t au Qu bec 1 Le condominium tude exploratoire de la copropri t divise dans le parc immobilier r cent Daniel L Ecuyer et Francine Dansereau Montr al INRS Urbanisation 1980 123 p ill 1 carte Etudes et Documents 16 SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 303 003 33 Les formes marginales de propri t au Qu bec 2 tude de la formule coop rative et de la copropri t indivise Louise Fortin sous la direction de Jacques Godbout avec la collaboration de Francine Dansereau Montr al INRS Urbanisation novembre 1980 104 p Etudes et documents no 19 SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 307 044 34 Guide pour bien acheter un condominium ABC de la copropri t avant l achat vivre en condo avantages et inconv nients France Hamel Montr al Les Editions de l Epoque c1988 83 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 303 017 35 Les habitations de propri t partielle au Danemark Pr par et publi par le Minist re royal du logement du Danemark en coop ration avec le Minist re royal des affaires trang res du Danemark Copenhague le Minist re 1988 4 p ill
146. ue isolation et intimit des immeubles d habitation en copropri t s rapport final Christian Martel pour la Soci t canadienne d hypoth ques et de logement Ste Foy Universit Laval Centre de recherches en am nagement et en d veloppement janvier 1989 333 p ill graph SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 04 307 002 63 Rapport du groupe de travail sur la copropri t Qu bec s n 1982 260 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 303 005 64 Reserve fund symposium Douglas McNeill Edmonton Alberta municipal affairs March 1989 16 p Innovative housing program SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 420 003 65 Restauration r sidentielle et copropri t au centre ville de Montr al Marc H Choko et Francine Dansereau Montr al INRS Urbanisation mars 1987 184 p Etudes et documents no 53 SUCCURSALE MONTREAL COTE MTL 09 303 015 Centre de documentation de la Soci t d habitation du Qu bec BIBLIOGRAPHIE COPROPRI T DIVISE ET INDIVISE 66 Restauration r sidentielle et copropri t au centre ville de Montr al rapport final sous la direction de Marc H Choko Francine Dansereau pour la Soci t canadienne d hypoth ques et de logement Montr al INRS Urbanisation 1986 128 p SUCCURSALE QUEBEC COTE QUE 09 303 013 67 R sum de l tude sur le march national de l habitation en copropri t pr par pour la Division
147. un copropri taire n acquitte pas sa quote part des charges communes ou sa contribution au fonds de r voyance obtenir du tribunal une ordonnance le privant de exercice de son droit de vote 1093 La cession des droits de vote d un copropri taire doit tre notifi e par crit au syndicat pour lui tre opposable 1094 Les d cisions du syndicat sont prises la majorit des voix des copropri taires pr sents ou repr sent s l assembl e y compris celles visant corriger une erreur mat rielle dans la d claration de copropri t 1095 Sont prises la majorit des copropri taires repr sentant les trois quarts des voix de tous les copropri taires les decisiuns qui concernent 1 Les actes d acquisition ou d ali nation immobili re par le syndicat 2 Les travaux de transformation d agrandissement ou d am lioration des parties communes ainsi que la r partition du co t de ces travaux 3 La modification de l acte de copropri t ou de l tat descriptif des fractions 1096 Sont prises la majorit des copropri taires repr sentant 90 p 100 des voix de tous les copropri taires les d cisions 1 Qui changent la destination de l immeuble 2 Qui autorisent l ali nation des parties communes dont la conservation est n cessaire au maintien de la destination de l immeuble 3 Qui autorisent la construction de b timents pour cr er de nouvelles fractions 192 4 Qui modifient
148. us par les copropri taires Il serait sans doute tr s int ressant lors de futures conf rences d aborder la t che de l administrateur et leur vuln rabilit face la responsabilit civile Nous pourrions aborder des sujets aussi complexes et vari s que l entretien la s curit la communication l octroi des contrats la couverture d assurance etc Un condominium c est comme une entreprise il g n re des revenus il fait des d penses autant d op ration que de capital il requiert un budget d op ration et des contr les internes tr s rigoureux Aussi doivent ils tre op r s par des gens qui ont une attitude d entrepreneur En fait un condominium bien g r avec un style de vie bien marqu ne fera rien d autre que de voir sa valeur appr ci e Le style de vie que plusieurs ont choisi appel condominium a besoin d hommes et de femmes qui vont donner leur temps leurs connaissances leur libert pour faire de leur condominium un succ s Comme toutes les autres formes d habitation le condo n chappe pas la r cession mais il ne fait aucun doute que son avenir est prometteur et en pleine expansion particuli rement au Qu bec 82 Cahier I automne 1991 Me GUY BERTHIAUME Me Guy Berthiaume est membre de l Ordre des notaires du Qu bec il est dipl m en droit de l Universit de Sherbrooke et il est d tenteur d un dipl me en droit notarial de la m me universit Me Bert
149. utres indivisaires et sans opposition de leur part est pr sum avoir t nomm g rant 1027 Le g rant agit seul l gard du bien indivis titre d administrateur du bien d autrui charg de la simple administration SECTION IV DE LA FIN DE L INDIVISION ET DU PARTAGE 1028 Nul n est tenu de demeurer dans l indivision Le partage peut toujours tre provoqu moins qu il n ait t report par une convention par une disposition testamentaire par un jugement ou par l effet de la loi ou qu il n ait t rendu impossible du fait de l affectation du bien un but durable 1029 Malgr toute convention contraire la majorit des indivisaires repr sentant au moins les trois quarts en parts peuvent mettre fin la copropri t indivise d un immeuble principalement usage d habitation pour en tablir la copropri t divise Les indivisaires peuvent satisfaire ceux qui s opposent l tablissement d une copropri t divise et qui refusent de signer la d claration de copropri t en leur attribuant leur part en num raire la part de chaque indivisaire est alors augment e en proportion de son paiement 1030 la demande d un indivisaire le tribunal peut afin d viter une perte surseoir au partage imm diat de tout ou partie du bien et maintenir l indivision pour une dur e d au plus deux ans 180 Cette d cision peut tre r vis e si les causes qui ont justifi le maintien de Pindivision ont

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