Le logement est vendu
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1. Direction G n rale Op rationnelle de l Am nagement du Territoire du Logement du Patrimoine et de l Energie D partement du Logement Rue des Brigades d Irlande 1 5100 JAMBES EN Service public T 081 33 21 11 Wallonie de Wallonie L on ki P p EE iana A Que devient c ntr Eng Juin 2011 LE LOGEMENT EST VENDU QUE DEVIENT LE BAIL Rien n interdit au propri taire de mettre en vente le bien lou pendant la dur e de la location En soi la vente du bien lou ne met pas fin au bail mais elle peut entra ner le d part anticip du locataire Quels sont les droits du locataire Quelles sont les possibilit s pour le nouveau propri taire de pouvoir mettre fin la location Les possibilit s de r siliation d un bail de r sidence principale ainsi que les modalit s pour le locataire de demander des d lais suppl mentaires pour quitter le logement sont largement d velopp es dans une autre fiche Le bail sa dur e et sa fin mode d emploi Info Conseils Logement 2011 I CINQ CHOSES IMPORTANTES A LA VENTE DE L IMMEUBLE Est ici assimil e la vente de l immeuble toute forme d ali nation titre on reux ou gratuit comme la donation l change ou la cession d usufruit et l apport en soci t B LES ETAPES DANS LA VENTE D UN IMMEUBLE La vente d un immeuble s effectue g n ralem2. ation d effectuer toutes les r parations qui lui incombent jusqu la vente D s la vente et sauf recours ventuel contre le vendeur en vue d tre rembours l acqu reur est tenu d ex cuter les r parations 11 Info Conseils Logement 2011
3. cription des travaux avec estimation d taill e de leur co t une copie du permis d urbanisme une copie du contrat d entreprise Mettant fin au contrat de bail pendant les 3 premi res ann es de la location les 6 premi res ann es de la location au cours de la p riode de 3 ans je vous suis redevable d une indemnit gale 9 mois 6 mois 3 mois de loyer que je vous verserai lors de la remise des lieux lou s Nom adresse et signature de l acheteur Annexe attestation du notaire sur la date de passation de l acte de vente 7 Info Conseils Logement 2011 b Bail de courte dur e C est un bail crit d une dur e gale ou inf rieure 3 ans En principe ni le propri taire ni le locataire ne peuvent mettre fin un bail de courte dur e avant son ch ance La loi sur le bail de r sidence principale part du principe qu en cas de vente l acqu reur succ de l ancien propri taire Comme l ancien propri taire ne peut pas mettre fin au bail avant son ch ance le nouveau propri taire ne peut pas non plus y mettre fin avant l ch ance du bail B LE LOCATAIRE OCCUPE LE LOGEMENT DEPUIS MOINS DE 6 MOIS ET LE BAIL N A PAS DATE CERTAINE L acqu reur n est pas tenu de respecter le bail qui est en cours Il peut faire partir le locataire sans devoir lui adresser un pr avis ou verser une indemnit Sous r serve d une faute qui pourrait tre retenue l encontre du locataire q
4. ent en 3 phases Le compromis de vente Le compromis de vente est un document crit qui constate l accord du vendeur et de l acqu reur sur l immeuble qui est vendu et sur son prix Si on dit g n ralement que le compromis de vente vaut vente parce que le vendeur et l acqu reur se sont mis d accord sur ce qui est vendu et son prix le nouveau propri taire devra tout de m me patienter pour pouvoir donner un renon au locataire s il d sire par exemple venir occuper lui m me le logement L acte authentique devant le notaire L acte authentique confirme l accord constat dans le compromis de vente En principe il doit tre pass devant le notaire dans les 4 mois qui suivent la signature du compromis de vente Il entra ne ce qu on appelle l opposabilit de la vente aux tiers c est dire aux personnes trang res au contrat et permet donc l acheteur de faire accepter par tous qu il est bien le nouveau propri taire de l immeuble La transcription de l acte authentique au registre de la conservation des hypoth ques Une fois l acte authentique pass le notaire est tenu de le faire transcrire au registre des hypoth ques dans les 2 ou 3 mois suivant les cas 2 Info Conseils Logement 2011 C LA NOTION DE DATE CERTAINE On dit qu un bail a date certaine soit s il est enregistr soit en cas de d c s d une des personnes qui a sign le contrat de bail propri taire locataire mandataire du
5. maine raison de deux trois heures cons cutives Le propri taire doit veiller limiter le trouble que les visites pourraient occasionner au locataire 3 Info Conseils Logement 2011 Font partie de ce que nous appelons le droit commun les baux de r sidence secondaire les baux de location de bureaux ou pi ces usage professionnel la location de kots des tudiants qui ne sont pas domicili s dans les lieux lou s Nous ne traiterons pas ici des locations soumises aux lois particuli res sur le bail commercial ou le bail ferme A LE CONTRAT A DATE CERTAINE a Un principe L acqu reur est tenu de poursuivre l ex cution du contrat de bail qui est en cours si le bail a date certaine avant que la vente elle m me ait acquis date certaine b Une exception Le contrat de bail peut contenir une clause d expulsion en cas de vente Dans ce cas m me si le bail a date certaine le bail peut tre r sili tant par le bailleur que par l acqu reur c Des indemnit s Si le bail contient une clause d expulsion en cas de vente le propri taire vendeur doit verser des indemnit s au locataire L indemnit sera gale au loyer couvrant la p riode qui suivant la convention s pare normalement le cong de la sortie Tant que l indemnit n est pas vers e le locataire dispose d un droit de r tention il n est pas tenu de quitter les lieux lou s Le bail peut valablement contenir une clause fixa
6. ne indemnit ne serait alors due Le juge de paix pourrait donc tre appel trancher ce litige 5 Info Conseils Logement 2011 La loi sur le bail de r sidence principale s applique tout bail donnant en location un logement affect avec l accord expr s ou tacite du propri taire la r sidence principale du locataire En cas de vente une r gle d or est d application l acqu reur remplace l ancien propri taire dans ses droits et devoirs Plusieurs situations peuvent se pr senter A LE LOCATAIRE OCCUPE LE LOGEMENT DEPUIS 6 MOIS AU MOINS a Bail de 9 ans 1 Le bail a date certaine L acqu reur peut mettre fin au bail en envoyant au locataire un pr avis de 6 mois e tout moment pour occupation personnelle ou familiale e la fin de la 3 ann e du bail pour r alisation de travaux importants qui vont rendre les lieux lou s inhabitables e la fin de la 3 ann e du bail sans motifs avec le versement d une indemnit gale 9 mois de loyer e la fin de la 6 ann e du bail pour r alisation de travaux importants qui vont rendre les lieux lou s inhabitables e la fin de la 6 ann e du bail sans motifs avec le versement d une indemnit gale 6 mois de loyer me e lafin de la 9 ann e du bail ou d une p riode de 3 ans ult rieure 6 Info Conseils Logement 2011 2 Le bail n a pas date certaine La loi accorde l acqu reur un r gime de fave
7. nt le montant des indemnit s ou pr voir qu aucune indemnit ne sera due 4 Info Conseils Logement 2011 B LE CONTRAT N A PAS DATE CERTAINE a Un principe L acqu reur ne doit pas respecter le contrat de bail qui en cours Il est m me admis qu il puisse faire partir le locataire sans devoir lui notifier un quelconque d lai de pr avis En pratique l acqu reur notifie souvent un pr avis de 3 mois En cas de difficult s qu prouverait le locataire quitter les lieux lou s un d lai de gr ce peut tre accord par le juge de paix sur base de l article 1244 du Code civil b Une exception L acte de vente peut contenir une clause d entretien de bail c est dire une clause par laquelle l acqu reur s engage respecter le bail qui est en cours Dans ce cas l acqu reur ne pourra pas mettre fin au bail avant le terme de celui ci c Des indemnit s L acqu reur n est pas tenu verser des dommages et int r ts Par contre en vendant l immeuble le propri taire vendeur ne respecte pas son obligation d assurer la jouissance normale et paisible des lieux lou s au locataire Le propri taire vendeur devra donc verser des indemnit s calcul es notamment en fonction de la dur e du bail restant courir Cependant certains consid rent qu il convient de relire le contrat de bail si le locataire s est engag faire enregistrer le bail et qu il ne l a pas fait le locataire a commis une faute aucu
8. principe la restitution de la garantie locative doit tre demand e au propri taire vendeur Mais en pratique entre le vendeur et l acqu reur la garantie est g n ralement consid r e comme un accessoire de la vente d s lors elle est souvent transf r e l acheteur sous r serve bien entendu des sommes dues par le locataire au vendeur Dans la loi sur le bail de r sidence principale l acqu reur succ de au propri taire vendeur dans ses droits et obligations Le locataire r clamera le remboursement de la garantie locative l acqu reur B LES IMPAYES DE CHARGES ET DE LOYERS Le propri taire vendeur peut r clamer les loyers chus avant la vente l acheteur est seul cr ancier de ceux qui viennent ch ance apr s cette date En ce qui concerne les charges les m mes principes sont d application les charges de l ann e en cours sont r parties pro rata temporis entre le vendeur et l acqu reur C LE SORT DES TRAVAUX EFFECTUES PAR LE LOCATAIRE L acheteur est tenu des indemnit s dues au locataire pour les travaux effectu s m me s ils ont t ex cut s avant la vente 10 Info Conseils Logement 2011 D LES DEGATS LOCATIFS Sauf clause particuli re dans l acte de vente l acqu reur peut r clamer au locataire des indemnit s visant couvrir l ensemble des d g ts locatifs constat s la fin de la location E LES OBLIGATIONS D ENTRETIEN DU VENDEUR Le vendeur a l oblig
9. propri taire ou locataire soit si sa substance est constat e dans un acte dress par un officier public comme un acte authentique tabli par un notaire par exemple Seul un bail crit peut avoir date certaine Un bail verbal ne peut jamais avoir date certaine la connaissance du bail par l acheteur n a pas pour effet de le lui rendre opposable D LE DROIT DE PREFERENCE DU LOCATAIRE En cas de vente de vente de l immeuble le locataire n a pas un droit de pr f rence qui lui est reconnu par la loi Pour que le locataire qui occupe le logement soit prioritaire il faut qu une clause du bail le stipule Si malgr cette clause le propri taire venait vendre l immeuble en ne tenant pas compte des droits du locataire celui ci pourrait lui r clamer des dommages et int r ts E LES VISITES EN VUE DE LA VENTE Le propri taire a le droit de faire visiter les lieux lou s par les ventuels candidats acqu reurs Il peut aussi apposer des affiches annon ant la mise en vente de l immeuble Il peut enfin accompagner les amateurs lors des visites Le bail fixe g n ralement la fr quence des visites ce qui a t convenu devra trouver s appliquer Aucun article de loi ne r gle la p riodicit des visites elles doivent tre d termin es de commun accord entre le locataire et le propri taire et d faut par le juge de paix En g n ral les visites peuvent se faire deux trois fois par se
10. ui n aurait pas fait le n cessaire pour faire enregistrer son bail alors que cette formalit lui incombait le locataire peut demander des dommages et int r ts au propri taire 8 Info Conseils Logement 2011 LOCATAIRE VE PAS DE A LA LOCATION TOMBE SOUS LE REGIME DU BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE Le locataire peut demander l acqu reur une prorogation du bail en lui faisant parvenir une lettre recommand e avant la fin de l avant dernier mois du pr avis Il indiquera bri vement les raisons pour lesquelles il ne peut lib rer le logement qu il loue et le d lai qu il d sire obtenir En cas de d saccord avec l acheteur le juge de paix sera appel appr cier s il existe des circonstances exceptionnelles emp chant temporairement le locataire d m nager I examinera l int r t respectif des parties et le cas ch ant fixera la dur e de la prorogation B LA LOCATION NE TOMBE PAS SOUS LE REGIME DU BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE Une prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles ne peut pas tre demand e l acqu reur Le locataire peut toujours essayer de trouver un arrangement l amiable avec l acheteur pour obtenir un d lai suppl mentaire pour quitter les lieux lou s En cas de d saccord le locataire peut demander au juge de paix un d lai de gr ce 9 Info Conseils Logement 2011 V QUELQUES Our ds PRATIQU A LE SORT DE LA GARANTIE LOCATIVE En droit commun en
11. ur Dans les 3 mois de la passation de l acte authentique devant le notaire l acqu reur peut envoyer au locataire un pr avis de 3 mois e soit pour occupation personnelle ou familiale e soit pour r alisation de travaux importants e soit sans motifs avec indemnit s Les indemnit s s l vent e 9 mois de loyer si le bail prend fin au cours d une des 3 premi res ann es de la location e 6 mois de loyer si le bail prend fin au cours de la location e 3 mois de loyer si le bail prend fin ult rieurement 47e 5 ou 6 ann e de la MODELE Renon donn par l acqu reur RECOMMANDE Par acte notari pass en date du 20 je suis devenu propri taire de la maison de l appartement du studio de la chambre que vous louez Par la pr sente je tiens vous informer que je souhaite mettre fin au bail Le renon prendra cours le 20 pour se terminer le Jared A 0 PRE En effet e Je d sire occuper personnellement les lieux lou s faire occuper les lieux lou s par mon ma indiquer l identit compl te de l occupant ainsi que son lien de parent avec vous Je souhaite r aliser dans les lieux lou s des travaux s levant le co t des travaux doit s lever au moins 2 ann es de loyer ou si l immeuble comprend plusieurs logements affect s par les travaux 3 ann es de loyer Vous trouverez en annexe un devis d taill une des
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