Transfert de bail commercial: mode d`emploi
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1. Cette responsabi lit solidaire a t voulue par le l gislateur comme corollaire l obligation du bailleur d accep ter le reprenant Le bailleur peut cependant tr s bien renoncer ce privil ge l gal cet alin a de l article 263 CO n tant pas im p ratif Conclusion Comme souvent en mati re de droit du bail le diable se cache dans les d tails Si les principes du transfert de bail paraissent simples ses cons quences ju ridiques rec lent quantit s de pi ges dans lesquels tombent de nombreux locataires ou bailleurs mal inform s ou mal consell l s cet gard la n gociation et la r daction du contrat de remise de commerce sont capli tales et impliquent une parfaite connaissance des risques juri diques et des enjeux d coulant du transfert de bail Les risques financiers d coulant d un trans fert mal n goci et mal ficel peuvent tre consid rables si lon consid re le montant des loyers parfois en jeu ou le mon tant des r parations qui peuvent tre Imput es au transf rant jusqu deux ans apr s le trans fert Comme le dit un proverbe qu b cois qui risque un il les perd les deux E ME C dric Lenoir avocat Etude Lalive Gen ve s mises en passe LOCK L T z j 00 www cles ch com 6 chemin du Repos 1213 Petit Lancy T l 022 793 03 83 t s b timen lt MUL2. bail Le simple fait de pr senter un nouveau locataire solvable suffira cependant lib rer le locataire sortant de ses obliga tions Au contraire lorsque les conditions l gales du transfert de bail sont r unies le bailleur ne peut s y opposer et doit ac cepter le reprenant comme nou veau locataire Voyons quelles sont ces conditions Contrat de remise de commerce Le transfert du bail commercial suppose en premier lieu que le transf rant et le reprenant s entendent sur les modalit s de remise du commerce Ce contrat portera g n ralement et prin cipalement sur la cession des droits et obligations d coulant du bail mais aussi par exemple sur la cession du mobilier de la client le d ventuels stocks o encore des contrats de travail des employ s Si le transfert ne porte que sur les locaux et non sur un commerce le contrat de remise sera limit la cession du contrat de bail cet gard le bailleur ne sera pas partie 7 7 NX Gen ve La C te Lausanne NETTOYAGE La C te Nettoyages Fin de bail fin de chantier vitres vitrines bureaux Femme de m nage M nage et repassage domicile Conciergerie Entretien Peinture jardin terrasse d barras Intervention rapide Toute demande de nettoyage 022 364 30 59 079 692 36 42 gt M C dric Lenoir ce contrat et n aura pas voca tion en influencer les termes au risque que la transaction soit qualifi e de tra
3. 11 rue Dizerens 1205 Gen ve T l 022 809 56 36 www coffreclesfavre ch OT gt Le consentement du bailleur est une condition de validit du transfert propres se d terminer sur la qualit et la solvabilit du repre nant Il peut s agir d un extrait de poursuites des bilans et comptes de pertes et profits ou encore de l autorisation d exploi tation du commer ant Il n est pas rare en pratique que le bail leur exige aussi la production du contrat de remise de commerce Le bailleur ne peut refuser son consentement au transfert de bail qu l appui de justes motifs art 273 al 2 CO De tels motifs peuvent r sulter du fait 1 que le reprenant est manifestement insolvable 2 que le montant du loyer est manifestement trop lev par rapport ses capacit s financi res 3 que le reprenant entende d ployer des activit s illicites o immorales 4 que le reprenant souhaite r aliser d importants travaux modifiant la destination originelle des locaux 5 que le transf rant exige un pas de porte du reprenant 6 que le reprenant ne dispose pas des autorisations d exploitation n cessaires certificat cantonal de cafetier par exemple ou en core 7 que le reprenant exerce une activit concurrente celles er o22 308 88 00 www balestrafic ch des autres locataires en place Si le bailleur n indique pas les mo tifs de son refus ou que ceux ci apparaissent abusifs le trans
4. OT W Casse t te pour les entreprises Transfert de bail commercial mode d emploi Les baux commerciaux sont g n ralement conclus pour une longue p riode et constituent une charge importante pour les entreprises Il n est donc pas rare en cas de difficult s financi res par exemple que celles ci souhaitent se d partir du contrat avant son ch ance ce que permet le transfert de bail Si les principes de la r siliation anticip e sont g n ralement connus ceux du transfert de bail et les risques qu ils comportent le sont g n ralement moins e transfert de bail com Loc est r gi par l ar ticle 263 du Code des Obli gations CO teneur duquel Le locataire d un local com mercial peut transf rer son bail un tiers avec le consentement crit du bailleur Il s agit donc d un contrat tripartite par lequel l ancien locataire le transf rant c de ses droits et obligations un nouveau locataire le repre nant moyennant l accord du bailleur Le transfert de bail est particuli rement adapt lorsque le locataire compte remettre son commerce un tiers d faut le locataire aura davantage Int r t restituer les locaux de mani re anticip e conform ment l ar ticle 264 CO le consentement du bailleur n tant pas requis Le locataire pourra en effet se contenter de pr senter un nou veau locataire solvable avec lequel le bailleur ne sera cepen dant pas oblig de conclure un
5. eprenant et au transf rant de faire un tat des lieux avant le transfert et d en tenir compte dans les termes de la conven tion de remise de commerce au besoin S agissant des s re t s caution le bailleur exigera g n ralement que le reprenant en constitue de nouvelles avant de lib rer celles du transf rant L encore il para t judicieux de pr voir une clause expresse ce sujet dans la convention de remise du commerce e z Responsabilit solidaire Il n est pas rare que les parties ignorent la r gle pr vue l ar ticle 263 al 4 CO teneur du quel le transf rant r pond soli dairement avec le reprenant des obligations du bail jusqu son expiration o sa r siliation pour deux ans au plus compter du transfert Concr tement si les parties n excluent pas expres s ment cette responsabilit soli daire le transf rant pourra tre recherch par le bailleur pour OFFRE SPE CIA LE gratuit 2015 Pianos Service P Fuhrer S A 50 avenue de la Praille CH 1227 CAROUGE GE t l 4122 343 4091 fax 4122 943 4041 info amp pianos service ch pianos service ch Sur contrat de 12 mois valable jusqu au 31 10 2015 TOUT L IMMOBILIER NO 783 5 OCTOBRE 2015 des impay s du reprenant ce jusqu deux ans apr s le trans fert du bail Cette responsabi lit solidaire s tend par ailleurs galement aux ventuels d g ts que causerait le reprenant dans les locaux
6. f rant pourra saisir l autorit de conciliation et conclure au trans fert du bail en faveur du repre nant et cas ch ant r clamer d ventuels dommages int r ts r sultant du pr judice subi en raison du refus injustifi Cons quences du transfert Une fois le consentement du bail donn par le bailleur le repre nant est subrog au transf rant art 263 al 3 CO En pratique cela signifie que le transf rant devient d biteur de l ensemble des obligations d coulant du contrat de bail soit au premier chef le paiement des loyers cet gard le reprenant n aura pas la facult de le contester en application de l article 270 CO contestation du loyer ini ta Tous les termes du contrat resteront inchang s soit notam ment l ch ance contractuelle du bail En outre et supposer qu une proc dure judiciaire soit nos un mois de location RENTREE en cours au moment du trans fert le reprenant se substituera au transf rant acquisition de la l gitimit active et passive Il est au demeurant important de savoir que le transfert de bail n implique aucune restitution des locaux et partant aucun tat des lieux Par cons quent l ch ance du bail le reprenant s expose devoir indemniser le bailleur pour tous les d g ts constat s dans les locaux que ceux ci aient t caus s par le transf rant ou le reprenant On recommandera ainsi aux par ties soit plus singuli rement au r
7. nsaction cou pl e interdite par l article 254 CO cette disposition interdit de conditionner la conclusion d un bail d autres engagements qui ne sont pas li s au bail lui m me Par prudence il sera cependant recommand de conditionner la validit du contrat de remise du commerce au consentement du bailleur Rappelons enfin qu un contrat de remise de commerce pr voyant le paiement d un pas Portes Blind es Blocs Portes Serrures Multipoints Coffres Forts Coffres Antifeu Portes pour villas FICHETF TOUT L IMMOBILIER NO 783 5 OCTOBRE 2015 de porte peut dans certaines circonstances conduire sa nullit pure et simple art 20 CO On parle de pas de porte lorsque le transf rant monnaie le simple droit de reprendre les lo Caux sans que la somme vers e ne corresponde une contre valeur conomique goodwill mobilier travaux etc Il s agira d s lors d tre prudent dans la r daction du contrat de transfert qu il sera g n ralement pr f rable de soumettre un avocat ou un professionnel de l immo bilier Consentement du bailleur Le consentement du bailleur est une condition de validit du trans fert Il revient au transf rant de le requ rir et non au reprenant Si la demande n est soumise aucune forme le consentement du bailleur doit cependant inter venir par crit Le bailleur pourra exiger du transf rant qu il lui fournisse les renseignements CoFFRECL S SERVICE
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