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processos de manutenção técnicade edifícios

1. 18 Fig 12 N veis de necessidade de repara o paredes e caixilharia 18 Fig 13 Edif cios com mais de 20 anos 600 19 Fig 14 Remo o de efloresc ncias no revestimento exterior 20 Fig 15 Rela o entre Recurso Bem e consequente 25 Fig 16 Actividades da GE DS SS Sa 26 Metodologia GET al PAO Da o as 26 Fig 18 Medidas t cnicas e 2 Fig 19 Subdivis o do custo global de um Edif cio 0 scscsonsesserssessoessreecesecenscrsersacearenesencsones 28 Fig 20 Rela o de proporcionalidade inversa entre custos Iniciais e Custos diferidos 29 Fig 21 Medidas Econ micas e Objectivo 29 Pig 22 Medidas Funcionais e seu objectivo ra a a Gs as clas 30 Fig 23 Conceitos de interven o no desempenho funcional de um edif cio 31 Fig 24 Manuten o na constru o e explora o de edif cios 32 Fig 25 Procedimentos A e LR E Saca ad 33 O Leide aaa 34 Fig 27 Custo de Manuten o com ou sem inspec o cesessceeeeeeceeceseceeeeseeeeeeecaeceeceaeesea
2. 24 2 1 3 OBJECTIVOS DA GEST O DE EDIF CIOS 25 2 1 4 ACTIVIDADES DA GEST O DE EDIF CIOS errar 26 2 1 4 1 Actividade T cnica eama dececees lados lago pe 26 271 4 2 neirt ak Db Duda lua 28 2 1 4 3 Actividade Funcional 30 2 2 MANUTEN O T CNICA DE EDIF CIOS cccccceceecececnecececnecececeecececneaececneaeseceeaes 30 2 2 1 DEFINI ES GERAIS 30 2 2 2 PROCEDIMENTOS DE MANUTEN O 33 2 2 3 A VIDA TIL DOS ELEMENTOS FONTE DE MANUTEN O EFM ccccccseeeseeceeeceeeesseeeseeeeeeeeeees 36 vii Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 2 3 A MANUTEN O NAS DIFERENTES FASES DA CONSTRU O 40 2 3 1 IMPORT NCIA DA CONSEP O ARQUITECT NICA NA PERSPECTIVA DA 40 2 3 2 FASES DA CONSTRU O INTERVENIENTES E DESENVOLVIMENTO siena 41 2 3 3 ESTRAT GIA NA CONCEP O PARA MANUTEN O nie eae 42
3. 85 Tabela 18 Procedimentos Perda de 86 Tabela 19 Procedimentos Humidade se asa calar ss as di ai a a a copa Ea a 87 Tabela 20 Procedimentos Altera o da 88 Tabela 21 Procedimentos Fissura o e Fendilha o ccccsscccccssssccecssssececeesssceceesssseeecssaeeesenseeess 90 Tabela 22 Procedimentos ENor scenciaS sa abas as a a a 91 Tabela 23 Procedimentos Empolamentos ccccccccccccsssssssscsscsccecsssssssesssscescesessssssssseseeseesseaees 92 Tabela 24 Procedimentos Ataque Biol gico c sscsscsseessscesssrsccsssssenssssscessscessssscesssseessssscensess 92 Tabela 25 Procedimentos a ada VU aa steers 93 Tabela 26 Procedimentos Acidente uns saca Td ii 93 Tabela 27 Procedimentos cassia ds Seia da sis da Ad 94 Tabela 28 Crit rio para Re Pintura 96 Tabela 29 Crit rio para Substitui o do 96 Tabela 30 Ficha de Manuten o 98 Tabela 31 Desenhos Esquemas do 99 xiii Processos de Manuten o T cnica de Edif cios
4. 1745 valor tabelado W m K Classe declarada Rebocos em massa ou em volume a que for mais elevada de mat ria org nica inferior a 1 podem ser classificados como classe 1 sem necessidade de Reac o ao efectuar qualquer teste fogo classe Durabilidade NP EN 13501 1 Rebocos em massa ou em volume a que for mais elevada de mat ria org nica superior a 1 devem ser classificados de acordo com NP EN 13501 1 e declarada a respectiva classe de reac o ao fogo N o h requisitos prescritos para a durabilidade excepto para as monomassas nas quais a ader ncia e a permeabilidade gua ap s ciclos de cura t m que ser avaliados 3 1 2 REVESTIMENTO POR PINTURA Correntemente e com maior frequ ncia a solu o de reboco acabada com a pintura tradicional que s o principalmente Acr lica Cal Minerais de Silicato 59 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Este acabamento em pintura comp e se respectivamente nas camadas Prim ria Pintura protectora de Base Subcapa Aderente Acabamento Aspecto final cor Constata se que as solu es de pintura mais utilizadas para revestimento exterior s o as pl sticas compostas por acr lica aquosa onde o solvente do acr lico a gua Enquanto a tinta est ainda h mida ou molhada pode dissolver se ou tirar se com gua mas quando seca possivelmente o tipo de tinta mais
5. New construction Renovation Fig 9 New construction and Renovation in Portugal real growth rates EUROCONSTRUCT 2005 16 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Entre 1991 e 2001 verificou se um aumento de 20 0 no n mero de alojamentos familiares cl ssicos existentes em Portugal o que fica ligeiramente aqu m do crescimento registado entre 1981 e 1991 23 6 No que se refere ao n mero de edif cios o crescimento no per odo 1991 2001 foi de 10 4 igualmente inferior ao crescimento observado no momento censit rio anterior entre 1981 e 1991 a taxa de crescimento foi de 14 0 O n mero de fam lias cresceu 16 0 entre 1991 e 2001 ligeiramente aqu m do crescimento verificado no n mero de alojamentos familiares cl ssicos CENSOS 2001 Os dados do Censos 2001 apontam para a exist ncia de uma forte rela o entre a idade dos edif cios o seu estado de conserva o De facto dos edif cios constru dos antes de 1919 apenas 19 8 n o apresentavam necessidades de repara o enquanto 64 8 careciam de obras de repara o e 15 4 encontravam se muito degradados medida que o per odo de constru o dos edif cios aumenta entre 1919 1945 1945 1970 e assim sucessivamente as necessidades de repara o dos mesmos diminuem com cerca de 87 6 dos edif cios constru dos entre 1991 e 2001 a n o necessitarem de qualquer tipo de interven o encontrando se assim em bom estado de conserva
6. C1 C2 C3 Ci EXAME Observa o Sondagens medidas manifesta es afins ensaios laboratoriais ou in situ ou pela interpreta o do historial do edif cio Interven es Anteriores Determina o da causa ou causas definitivas SOLU ES DE REPARA O Medidas pr activas e ou correctivas para a causa definitiva Ai Ci Solu es poss veis de repara o da anomalia ou pr patologia 103 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 5 3 ENCARGOS ECON MICOS COM A MANUTEN O Como evidente a Manuten o requer um investimento constante Importa pois conhecer quais os encargos relativos aos elementos que v o necessitar de alguma aten o durante a V U E Entende se no entanto que nem todos os elementos v o necessitar de interven o constante ou c clica uma vez que o seu desempenho n o se altera durante todo o seu per odo de funcionamento Diferente ser para o revestimento em reboco pintura que suscept vel e vulner vel com o decorrer do tempo vai infligir certamente nos encargos com a Manuten o durante esse per odo de utiliza o O que se mostra dif cil no acto da previs o n o est relacionado somente com o comportamento ou probabilidade de falha no desempenho mas tamb m com a previs o dos custos que embora relacionados depender o muito das situa es a que se pretende atender Como por exemplo o facto de um problema com a pintura se ver
7. Fig 53 Custo total acumulado apenas considerando limpeza e substitui o de revestimento exterior Repintura para um ano horizonte de 20 anos de utiliza o Ser til esta previs o embora ainda muito bruta para informar o utilizador sobre quais os encargos que este ter somente para a Manuten o da fachada em reboco e pintura Note se que n o considerada a taxa de actualiza o de capital pois como um caso de previs o muito incerto um fen meno econ mico como a infla o poder n o ser muito determinante nesta previs o O custo relativo Inspec o T cnica e Qualificada igualmente desprezado pelo que se considera integrado nos custos de repara o Desta forma poder ser interessante avaliar os custos associados aos encargos econ micos com a manuten o na medida em que obtendo um conjunto de valores que conduzam a uma previs o dos custos diferidos para todos os elementos o utilizador possa compreender se de facto ter a capacidade econ mica e financeira para manter o edif cio com o seu desempenho exigencial m nimo 106 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios CONSIDERA ES FINAIS 6 1 CONCLUS ES Neste momento ent o poss vel tecer algumas conclus es acerca dos elementos utilizados neste projecto Ser o tomadas considera es de forma separada para as argamassas e pintura os materiais correspondentes solu o construtiva abordada durante o projecto Para os
8. Tabela 32 Contra indica es Reboco Pintado ccccccccessssceceessscececsesseeeceesececeesssseeeeeesaeeeees 100 Tabela 33 Notas sobre Materiais O A pi a 101 Tabela 34 Modelo para Ficha de Interven o cccccccccecssssccecssssececesssseeceessssececesseeeeeenteaeees 102 Tabela 35 Custos dos trabalhos de repara o cccssccccessssceceesssceeecsesseeeceesseeeceesssseecenesaeeeees 104 Tabela 36 Custo total acumulado apenas considerando limpeza e substitui o de revestimento exterior Repintura para um ano horizonte de 20 anos de 105 xiv Processos de Manuten o T cnica de Edif cios S MBOLOS E ABREVIATURAS APFM Associa o Portuguesa Facility Management SPAB Society for the protection of Ancient Buildings VUE Vida til da Edifica o WCED World commission on Environment and development BSI British standards institute ISO International Organization for Standardization ANSI American National standards institude CEN European comit e for standardization CIB Conseil International du Batiment CMMS Computerized Maintenance Management System RGEU Regulamento Geral das Edifica es Urbanas LNEC Laborat rio de Engenharia Civil REBAP Regulamento Estruturas de Bet o Armado e Pr esfor ado SOLARH Regime especial de comparticipa o na recupera o de im veis arrendados RECRIA
9. Espessura de recobrimento e protec o de armaduras C18 Movimentos diferenciais de origem t rmica Adop o de solu es menos deform veis C19 Assentamento de funda es Abrir em cunha a fissura aplicar Estudos e projectos mastique de poliuretano e efectuar C20 Cargas concentradas enchimento com reboco de Estudos e projectos impermeabiliza o e rede de fibra C21 Gelo Aplica o de adjuvantes com propriedades anti congelantes de vidro 5 5 mm Aplicar regulador de fundo e acabamento com elasticidade C22 Cripto eflorescencias C39 Inexist ncia de m stique nas juntas de dilata o Estudos e Projectos Processos de Manuten o T cnica de Edif cios C40 Transi o de Refor ar transi o materiais distintos com com malha de fibra de diferente comportamento vidro e pintura com t rmico e higrosc pico elasticidade Fenda Fractura do material Abrir em cunha a fissura aplicar C2 M s condi es de m stique de poliuretano e efectuar Execu o Fiscaliza o adequada enchimento com reboco de C19 Assentamento de impermeabiliza o e refor ar funda es Estudos e projectos estabilidade das fissuras por meio de grampos Aplicar regulador de C39 Inexist ncia de fundo e acabamento com m stique nas juntas de elasticidade d
10. o Garantir hidro repel ncia da camada superficial e permeabilidade ao vapor de gua C2 M s condi es de Execu o Fiscaliza o Adequada C23 Sulfatos Atender a tempo de cura Evitar excesso de humidade de constru o com elevado teor de sulfatos C27 Cal n o carbonatada C8 Humidade de Constru o C33 Incompatibilidade Qu mica entre pintura e reboco Estudos e Projectos C14 Aus ncia de prim rio na pintura Raspar lixar e escovar a superf cie Corrigir as imperfei es rasas com Massa Acr lica Repintar A8 Ataque biol gico PRO AC O CORREC O H Humidade Revis o dos sistemas de drenagem higroscopicidade e condensa o Garantir hidro repel ncia da camada superficial C29 Ilumina o deficiente C30 Orienta o a Norte C31 Porosidade elevada do revestimento Materiais e componentes C4 Sujidade Polui o Limpeza Agente de limpeza e desinfec o de materiais com musgos algas l quenes bact rias algas ou bolores sobre a fachada Hipoclorito de s dio derivado de amina aditivos espec ficos AQ Graffiti PRO AC O CORREC O C32 Vandalismo Vigil ncia Aplica o de Anti Graffiti sacrific vel ap s remo o do graffiti Com elevada resist ncia a feltros marcadores e pulverizado igualmente para abras o mec nica emuls o
11. o do edif cio A Manuten o Correctiva baseia se em repara es que mediante a urg ncia na interven o dever ser planeada a curto prazo ou a longo prazo caso seja verificada ou previs vel a ocorr ncia de uma falha num determinado elemento A Substitui o surge ent o como a ultima fase na manuten o em que ou se pretende adoptar a solu o inicial ou a substitui o por um elemento com melhores caracter sticas de qualidade funcionalidade ou durabilidade A interven o a este n vel surge ou quando o elemento chega ao final do seu per odo de vida til ou quando se torne necess ria a substitui o devido ao surgimento de anomalias s quais n o ser o poss veis corrigir Este tipo de Manuten o pretende repor a qualidade exig ncia para o n vel actual proporcionando o aumento do desempenho do elemento Desta forma a substitui o poder estabelecer o elo de liga o entre o campo da manuten o e a reabilita o O encadeamento destes procedimentos de Manuten o revela se essencial na raz o em que mediante a sua correcta aplica o permite uma redu o muito consider vel nos custos diferidos ao longo da fase de explora o ent o de f cil compreens o que o adiamento na implementa o das solu es que defendem a manutibilidade vai se traduzir em aumentos progressivos do custo das interven es O que a lei de Sitter defende precisamente a interven o na fase de projecto ponderando a melh
12. o do plano subdivide se um edif cio nas diversas partes e essas por sua vez em diferentes n veis como por exemplo Tabela 1 Plano de Manuten o Elemento Fonte de Manuten o N vel 1 N vel 2 N vel 3 1 1 1 Funda es 1 1 Estrutura 1 1 2 Elemento Vertical 1 1 3 Elemento Horizontal 1 2 1 Exteriores 1 2 Paredes 1 Elementos 1 2 2 Interiores Edificados 1 3 1 Acess vel 1 3 Cobertura 1 3 2 N o Acess vel 2 1 Revestimentos 2 1 1 Tectos Horizontais 2 1 2 Pavimentos 2 2 1 Exteriores 2 2 Revestimentos Verticais 2 Acabamentos 2 2 2 Interiores 2 3 1 Portas 2 3 V os Exteriores 2 3 2 Janelas 2 4 V os Interiores 2 4 1 Portas O quadro acima exemplifica o modo de organiza o dos diversos Elementos Fonte de Manuten o Para cada componente do n vel 3 ser ent o elaborado um Manual de manuten o correspondente com os procedimentos descritos designado na bibliografia corrente por fichas de servi o ou de Manuten o Estes documentos v o contemplar por sua vez Informa o Geral Caracteriza o do Elemento Elementos Inspec o Peri dica de Manuten o Necessidades de Limpeza Alerta de Pr patologia politica preventiva e correctiva Durabilidade estimada substitui o O plano de Manuten o numa base mais te rica comp e se por uma sucess o de opera es que j enunciad
13. FICHA DE INTERVEN O MANUAL DE MANUTEN O REBOCO EXTERIOR NOME LOCAL CASAS DA PRAIA VERDE Rua das Corredouras Vila Ch ANO DE CONSTRU O 2007 CARACTERIZA O FUNCIONAL Edif cio Multifamiliar para habita o cada edif cio constitu do por 4 habita es com acesso independente ELEMENTO FONTE MANUTEN O Revestimento Exterior Reboco hidr ulico e pintura acr lica CARACTERIZA O CONSTRUTIVA IDENTIFICA O FOTOGR FICA Cor cinza chuva e branco dem os de Novaqua CIN Area superficie 264 m Cor branca nos muros divis rios e cinza platina em muretes Panos de reboco areado e pintura a prim rio de cinolite duas dem os finais de nov qua CIN Reboco exterior Acabamento em reboco areado de paredes exteriores com utiliza o de reboco hidr ulico pronto incluindo coloca o de telas de fibra em todas as liga es do tijolo com o bet o bem como montagem e desmontagem de prancha Area superf cie 600 m Muros exteriores divis rios em Reboco areado e com pintura a prim rio de Cinolite e acabamento a 2 INTERVEN ES ANTERIORES DESCRI O DATA RESPONS VEL Al ado Principal Oeste Al ado Posterior Este A Al ado Lateral Norte Al ado Lateral Sul PRECAU ES E PROIBI ES Evitar o despe
14. es sociais para melhor desenvolver o sistema de funcionamento Desta forma a Actividade Funcional garante que n o surgem problemas de desorganiza o e que n o comprometido o correcto funcionamento das instala es MEDIDAS FUNCIONAIS CAOS NA UTILIZA O Fig 22 Medidas Funcionais e seu objectivo 2 2 MANUTEN O T CNICA DE EDIF CIOS 2 2 1 DEFINI ES GERAIS A Manuten o segundo o dicion rio da l ngua Portuguesa prov m do latim manu tentione que significa acto ou efeito de manter ou conservar gerir ou administrar Segundo o BS 4778 a manuten o significa A habilidade de um item sobre um estado de condi o de uso permanecer com ou recuperado a um estado em que poder desempenhar as fun es originais para o qual foi concebido A Manuten o Industrial historicamente mais avan ada e necess ria que a manuten o de edif cios engloba em geral conceitos relacionados com padr es de custo de produtos e fiabilidade dos equipamentos enquanto a manuten o de Edif cios no entanto mais complexa pois baseia se na satisfa o das exig ncias funcionais do Edif cio CALEJO 2001 30 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Introduz se tamb m neste mbito o conceito de Manutibilidade em que atribu da uma probabilidade de um sistema falhar e retornar a um estado de operacionalidade num per odo espec fico de tempo WALLACE 2005 Basi
15. o CENSOS 2001 N o obstante a este facto de referir que 0 2 dos edif cios constru dos entre 1991 e 2001 se encontravam muito degradados o que apesar de em termos relativos ser um valor bastante pequeno n o de todo menosprez vel quando estamos a falar de 1489 edif cios que t m no m ximo 10 anos Serve este pequeno par ntesis para relembrar que para al m da idade do parque habitacional existem muitos outros factores que afectam o estado de conserva o dos edif cios tais como a qualidade da constru o e a correcta utiliza o destes edif cios por parte daqueles que neles habitam CENSOS 2001 A mesma an lise mas agora efectuada ao n vel dos edif cios apenas poss vel no Censos 2001 permite concluir que cerca de 1 5 dos edif cios existentes foram constru dos ao longo da ltima d cada o que de facto comprova a significativa expans o do parque habitacional nos ltimos dez anos Quanto ao tipo de materiais utilizados na constru o dos edif cios e relativamente ao caso em estudo os revestimentos exteriores os dados do Censos 2001 mostram os seguintes 1 5 E reboco tradicional ou marmorite DE E bet o a vista 15 E pedra 18 61 E ladrilhos ou pastilhas cer micas E outros materiais Fig 10 Tipos de revestimento e sua taxa corrente de utiliza o em Portugal CENSOS 2001 Relativamente ao estado de conserva o dos edif cios existentes em Portugal
16. s opera es de manuten o de uma dada organiza o Esta informa o tem como objectivo apoiar os servi os de Manuten o tornando os mais eficientes ao orientar o processo de decis o Estes programas s o teis no mercado de habita o uma vez que cont m registos exactos das interven es permitindo a elabora o de planos e previs es de encargos relativos Manuten o dos Edif cios Estes programas permitem concretamente agendar trabalhos de Manuten o optar por materiais registar despesas e actualizar informa o relevante como causas de problemas de degrada o ou avarias Estes dados servir o como uma base de recomenda o para a previs o de interven es futuras Estes sistemas de aplica o inform tica poder o ser incorporados numa habita o comum uma pois s o igualmente considerados como um conjunto de equipamentos e materiais Com um conjunto de informa es organizadas num plano como acima descrito torna se poss vel ent o a elabora o de um Manual de manuten o que servir como um autentico Guia de instru es para a utiliza o dos edif cios Nos dias de hoje diga se faz sentido a exist ncia de um documento que explicite todos os procedimentos e cuidados na utiliza o de um produto como por exemplo uma habita o A import ncia da actividade da Manuten o de Edif cios cada vez maior em todo mundo e sendo essa tend ncia evidente nota se que a procura a este tipo de servi
17. Ou poder o resultar de actos volunt rios como acontece com o vandalismo 76 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 4 PROCEDIMENTOS DE MANUTEN O REBOCO PINTADO Pretende se neste ponto a atribui o das diferentes solu es para os cinco procedimentos j abordados que v o constituir o Manual de Manuten o para a solu o de Revestimento exterior em Reboco e Pintura 4 1 INSPEC O Como foi j abordado pretende se com a inspec o verificar o comportamento do revestimento na fase de utiliza o e caso exista alguma anomalia das identificadas ou outras n o tanto comuns de origem peculiar cabe ao t cnico designado para inspec o identificar a sua causa Os procedimentos de inspec o tamb m dever o actuar na identifica o de fen menos de pr patologia ou seja conhecer os ind cios que levar o ao desenvolvimento de uma anomalia Para tal o processo de inspec o rege se pela seguinte metodologia Caracteriza o do estado corrente do revestimento e identifica o de pr patologias e anomalias Elabora o do registo que identifique as causas l gicas ou patol gicas Classificar consoante o grau de bem estar e urg ncia de actua o Mediante a actua o com base na preven o torna se imperativo a identifica o de uma patologia no seu estado pr vio ou seja identificando a ou as pr patologias que indicar o o desenvolvimento dessa anomalia Note se que o process
18. da a responsabilidade do cumprimento da Legalidade processo este que poder vir associado a outros processos j enunciados como ajustes funcionais O cumprimento Legal actua directamente no funcionamento do Edif cio mediante regras e obriga es que v o ditar qual a legal implementa o de actividades e modos de utiliza o MEDIDAS T CNICAS DEGRADA O Fig 18 Medidas t cnicas e objectivos 27 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 2 1 4 2 Actividade econ mica Voltando no o de que o edif cio um Bem e que associados a este v m evidentemente os aspectos da valoriza o e dura o o Gestor do Edif cio deve portanto garantir todas as opera es relacionadas com o fluxo econ mico necess rio ao funcionamento contemplando ao mesmo tempo estes aspectos enunciados Relativamente valoriza o e dura o do im vel a G E vai contribuir para que o investimento inicial se mantenha em condi es de mercado actualizadas e para tal assegurar todos os processos vitais para a sua evolu o conjunta com o mercado em que este se encontra durante o seu per odo de vida A despesa ou at mesmo o acto de investimento n o ser apenas consagrado no momento da aquisi o do Edif cio ali s obvio que na totalidade as despesas em manuten o e explora o a prever na vida til de um edif cio v o sem d vida superar largamente o encargo inicial respectivo aquisi o Da ser c
19. em pasta gesso e inertes leves gesso pr doseado em fabrica Revestimentos de Acabamento Revestimentos de ligantes minerais Revestimentos de cal apagada Estuque Revestimento de cal apagada e gesso Revestimentos de ligantes sint ticos Revestimentos de elementos descont nuos Revestimentos Resistentes gua Revestimentos Cer micos Revestimentos de vidro opaco Revestimentos de Pedra Natural Revestimentos de Pedra artificial epoxidicos ligantes sint ticos envernizados ou esmaltados Azulejos Ladrilhos de Gr s ou semi Gr s mosaicos ladrilhos de m rmore placas de Granito polido Revestimentos decorativos Revestimentos em Rolo Revestimentos em placas Revestimentos de rede de fibra de vidro pintados Revestimentos por pintura Papel Papel com endu o vin lica vin lico sobre papel pl sticos texteis com ou sem pelo corti a aglomerado de corti a pintura texturada ou n o texturada Processos de Manuten o T cnica de Edif cios No nosso pa s a impermeabiliza o e a regulariza o dos paramentos exteriores de paredes s o asseguradas na grande maioria dos casos por revestimentos de ligantes minerais ou em pequena percentagem de ligantes mistos Tradicionalmente t m sido usadas para a realiza o desses revestimentos argamassas executadas em obra por mistura amassadura com gua de cal a rea e areia argamassas de cal cimento cal a rea areia argamassas bast
20. m seguir a evolu o da patologia grupo 3 e pontua o 10 sem urg ncia com efeitos visuais da anomalia Seguran a e bem estar Grupo A e pontua o 50 n o cumpre as exig ncias de seguran a grupo B e pontua o 20 n o cumpre as exig ncias m nimas de funcionalidade grupo C e pontua o 10 cumpre as exig ncias m nimas de funcionalidade Pseudo quantitativa Grupo 1 e pontua o 280 100 prioridade maxima grupo 2 e pontua o 260 e lt 70 grande prioridade grupo 3 e pontua o 240 e lt 50 pequena prioridade grupo 4 e pontua o 220 lt 30 prioridade m nima 2 LIMPEZA Descri o Periodicidade Entidade Nas Tintas pl sticas acr licas ser efectuada a limpeza com esponjas ou panos 2 anos Utilizador humedecidos com gua e sab o Para lavagem ser efectuada T cnico de Manuten o com jacto de gua a alta 2 5 especializado press o 4 MEDIDAS PR ACTIVAS E CORRECTIVAS A1 Desagrega o e pulverulencia PRO AC O CORREC O C1 Concep o e origem do material Estudos e Projectos Lixar e repor C2 M s condi es de Execu o Fiscaliza o adequada dosagem adequada dos componentes Lixar e repor C6 Chuva cida Inspeccionar ap s chuvada proceder a limpeza se evidenciar sujidade H Humidade Revis o dos sistemas de drenagem e dos fen menos de h
21. ncia Os pigmentos e o ligante s o o que sobra na superf cie quando a tinta seca e a parte liquida evapora Constituem assim a por o s lida da tinta Pigmentos Ligante S lidos O revestimento por pintura consistem de s lidos e de liquido S lidos Liquidos Revestimento Apesar da subjectividade associada classifica o de tintas apresentam se tr s crit rios seguintes 1 De acordo com a natureza do ve culo vol til 2 De acordo com a natureza do ve culo fixo 3 Segundo o fim a que se destinam 60 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 1 Classifica o de acordo com a natureza do ve culo vol til Tintas em que o veiculo vol til a gua tintas com resinas sint ticas Tintas em que o veiculo vol til n o a agua tintas liquidas n o aquosas massas tintas sem solventes 2 Classifica o de acordo com a natureza do veiculo fixo Tabela 8 Tabela 8 Classifica o de Tintas e Vernizes de acordo com a natureza do veiculo fixo Natureza do Veiculo fixo Grupo A Tintas de leo Grupo B Tintas e vernizes base de leo e resinas naturais Grupo Tintas e Vernizes base de leo e resinas artificiais Grupo D Tintas e Vernizes baseadas em resinas artificiais ou naturais sem leo ou acido gordo Grupo E Tintas e Vernizes celul sicos Grupo F Tintas e vernizes betuminosos Grupo G Tintas
22. o Garantir hidro repel ncia da camada superficial H Humidade C29 Ilumina o deficiente C30 Orienta o a Norte C31 Porosidade elevada Materiais e do revestimento componentes C4 Sujidade Polui o Limpeza Agente de limpeza e desinfec o de materiais com musgos algas l quenes bact rias algas ou bolores sobre a fachada Hipoclorito de s dio derivado de amina aditivos espec ficos 92 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Tabela 25 Procedimentos Graffiti A9 Graffiti PRO AC O CORREC O C32 Vandalismo Vigil ncia Aplica o de Anti Graffiti sacrific vel ap s remo o do graffiti Aplicar subst ncias com elevada resist ncia a feltros marcadores e pulverizado igualmente para abras o mec nica emuls o branca de base aquosa Aspecto Final incolor Decapagem de Graffiti Cloreto de metileno lcool espessante org nico aditivos espec ficos Aplicar anti graffiti ap s remo o ede4a4 anos Tabela 26 Procedimentos Acidente 10 Acidente C41 Choque No caso de forma o de gretas ou fenda profunda executar C32 Vandalismo Vigilancia enchimento com argamassa de uso geral 93 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 4 5 SUBSTITUI O Finalmente a substitui o dos elementos que comp em a solu o de revestimento que se define
23. o de Im veis 2004 C ias e Silva 21 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 1 6 CONSIDERA ES FINAIS DE CAP TULO A Manuten o na sua quase totalidade apenas reactiva e s utilizada nos dias de hoje em caso de urg ncia Esta quest o coloca o utilizador numa posi o desfavor vel ao deixar o im vel numa situa o de abandono Grande Parte da adversidade entre o utilizador e construtor adv m desse mesmo facto a ocorr ncia de avarias e anomalias Nomeiam se portanto as inibi es para utilizadores que requerem trabalhos de repara o Muitos cidad os compram casa sem uma averigua o detalhada e muitos edif cios n o possuem um plano de manuten o a longo prazo nem mesmo garantem um programa financeiro para repara es futuras Pessoas revogam atrasam os trabalhos porque n o s o capazes de encontrar um empreiteiro confi vel Existem problemas de n o cumprimento de prazos fraca qualidade de m o de obra ou mesmo acabam por surgir comportamentos depreci veis m limpeza e relacionamento indesej vel entre cliente e empreiteiro Os pr prios utilizadores desconhecem os problemas t cnicos mais complexos e outros problemas que se encontram ocultados pessoas raramente obt m ajuda ou apoio profissional v m na dispendiosa contornando o problema desculpando se e possivelmente acabam por nomear mais problemas que inicialmente n o se mostram essenciais Sugere se
24. o manual e misturado em obra segundo as normas e quantidades determinadas pelo fabricante na respectiva ficha t cnica do produto Uma dem o de Prim rio e aplica o de Tinta 100 acr lica aquosa com acabamento liso em mate Aplica o com rolo antigota pistola ou trincha Duas dem os executadas segundo as normas e respectiva ficha t cnica do produto INSPEC O T CNICA QUALIFICADA De 3 em 3 anos ser revisto o estado de conserva o dos revestimentos exteriores sobre cimento e derivados exteriores INSPEC O 15 a 15 meses Pelo utilizador REGISTO DE ANOMALIAS CAUSAS L GICAS E PATOL GICAS A1 Desagrega o e pulverul ncia C1 C2 C3 H C5 C6 C7 C13 A2 1 Pintura C2 H C14 C33 C34 A6 C32 A2 Perda de ader ncia A2 2 Reboco C2 C15 C34 A6 C32 A3 H Humidade C8 C9 C10 C11 C42 Sujidade C4 H C37 C38 C44 Diferen as de Tonalidade 12 5 16 A4 Altera o da cor Sombreamento C2 C35 C10 C9 C11 C8 C36 C37 C40 C43 Manchas esbranqui adas C27 A6 Amarelecimento C3 C7 C16 5 Fissura o fendilha o Microfissura C2 C1 C13 C16 C17 C18 Fissura o C2 C1 C13 C18 C19 C20 C21 C22 C39 C40 Fenda Fractura C2 C1 C19 C39 A6 Efloresc ncias C23 C24 C25 C26 A7 Empolamento C2 C23 A6 C27 C8 C33 8 Ataque Biol gico 29 30 31 4 9 Graffiti C32 A10 Cho
25. simples ou adicionada de detergente liquido neutro seguida neste caso por passagem de agua simples H Humidade C37 Amolecimento da pintura Fiscaliza o adequada e optar por solu o de pintura resistente aos alcalis Manuten o Reactiva C38 Aus ncia de Limpeza Limpeza Peri dica C44 Manchas de Gordura Limpeza com cido ox lico seguido de gua Diferen as de tonalidade C12 Alcalinidade do Optar por l tex acr lico com elevada resist ncia substrato aos lcalis do cimento Atender a cura da base C5 Raios UV Adoptar Solu o com resist ncia aos UV Atender tonalidade da C16 Calor cor da pintura optar preferencialmente por tons claros Sombreamento C2 M s condi es de Execu o Garantir porosidade adequada na camada de acabamento do reboco C9 humidade de precipita o Rever Sistemas de Drenagem caleiras tubos de queda e peitoris C42 Humidade Ascensional Impermeabiliza o nas funda es inclus o de barreiras impermeabilizantes entre o terreno e o edif cio Executar Corte h drico Corte H drico na base com Argamassa polim rica Chapa met lica Resinas Epoxy emuls o Betuminosa Drenos Atmosf ricos Oculta o da Anomalia C10 humidade de condensa o superficial exterior termoforese Estudo higrot rmico e isolamento t rmico C11 Humidade devida a higroscopicidade Estudo h
26. DA MANUTEN O O montante necess rio respectivo a trabalhos de manuten o em Edif cios poder ser reduzido se tiver sido posto em pr tica um m todo de projecto mais avan ado na especifica o efectuando a sua defini o com base em refer ncias sobre elementos construtivos sobre a sua durabilidade e manutibilidade das componentes Pretende se neste subcap tulo frisar a responsabilidade do projectista na decis o elabora o das solu es bem como o seu contributo ao apreciar a manuten o como uma parte integrante do projecto A quest o relevante incide sobre a decis o de quem cria e quem selecciona os elementos tendo em conta a ptica da manuten o Com base num inqu rito elaborado por Patr cia Rocha re nem se as seguintes preocupa es Constata se que a maior parte dos intervenientes n o relacionam directamente as condicionantes e exig ncias funcionais na fase de concep o arquitect nica com a import ncia do papel da manuten o O que acontece que no processo criativo e de concep o de alguma forma j se encontram subjacentes muitos destes aspectos mas sem associa los directamente com esta necessidade O ponto essencial de todas estas quest es e a principal condicionante de todo este processo infelizmente a celeridade da resposta profissional Este factor limita o processo de concep o arquitect nica e as preocupa es com o papel da manuten o Nomeiam se em suma as preocupa es assoc
27. PORTO FEU FACULDADE DE ENGENHARIA UNIVERSIDADE DO PORTO PROCESSOS DE MANUTEN O TECNICA DE EDIFICIOS Rebocos Pintados PEDRO PEREIRA MAGALH ES Projecto submetido para satisfa o parcial dos requisitos do grau de MESTRE EM ENGENHARIA CIVIL ESPECIALIZA O EM CONSTRU ES CIVIS Orientador Professor Doutor Rui Manuel Gon alves Calejo Rodrigues JULHO DE 2008 MESTRADO INTEGRADO EM ENGENHARIA CiviL 2007 2008 DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL Tel 351 22 508 1901 Fax 351 22 508 1446 miec fe up pt Editado por FACULDADE DE ENGENHARIA DA UNIVERSIDADE DO PORTO Rua Dr Roberto Frias 4200 465 PORTO Portugal Tel 351 22 508 1400 Fax 351 22 508 1440 gt lt feup fe up pt A http www fe up pt Reprodu es parciais deste documento ser o autorizadas na condi o que seja mencionado o Autor e feita refer ncia a Mestrado Integrado em Engenharia Civil 2007 2008 Departamento de Engenharia Civi Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto Porto Portugal 2008 As opini es e informa es inclu das neste documento representam unicamente o ponto de vista do respectivo Autor n o podendo o Editor aceitar qualquer responsabilidade legal ou outra em rela o a erros ou omiss es que possam existir Este documento foi produzido a partir de vers o electr nica fornecida pelo respectivo Autor A meus Pais Whatever you do will be insignificant but it is very important
28. Processos de Manuten o T cnica de Edif cios O c digo permite classificar as habita es de 1 a 6 em termos de n veis de sustentabilidade sendo o 6 atribu do para o n vel m ximo ating vel Refira se tamb m o novo sistema de cr dito verde em que se verificam incentivos e redu o de taxas para projectos que cooperam com esta filosofia O c digo prev tamb m a revis o do parque edificado existente implementando a melhoria das condi es de sustentabilidade nesse mesmo stock existente em Inglaterra e Gales Actualmente j se utilizam certos reguladores para a constru o sustent vel em Portugal designadamente certificados regulamentos sistemas de avalia o ou mesmo legisla o como se confirmar mais adiante S o de nomear os seguintes aspectos da Constru o no ambiente sustent vel em Portugal Gest o Ambiental inova o Consumo de recursos Cargas Ambientais Localiza o integra o Ambiente interior Durabilidade e acessibilidade Todos estes t picos v o contribuir para o desenvolvimento sustent vel do edificado e cada um vai por sua vez abordar sub t picos como a efici ncia energ tica das habita es a qualidade do ar interior a paisagem res duos urbanos entre muitos outros instrumentos que contribuir o para o desempenho ambiental das constru es liderA 2007 No entanto sabe se da grande dificuldade de colocar a sustentabilidade no centro das decis
29. Regime de apoio recupera o habitacional em reas urbanas RECRIPH Regime Especial de Comparticipa o e Financiamento na Recupera o de Pr dios Urbanos em Regime de Propriedade Horizontal REHABITA Regime de concess o de apoio financeiro especial para realiza o de obras de conserva o ordin ria extraordin ria e de beneficia o em habita o pr pria permanente IFMA International Facility Management Association IPQ Instituto Portugu s da Qualidade MIME Manual de Manuten o e Inspec o EFM Elemento fonte de Manuten o W Absor o por capilaridade Kg m min Condutividade T rmica W m k coeficiente de transmiss o t rmica W mK DEC Departamento de Engenharia Civil XV Processos de Manuten o T cnica de Edif cios xvi Processos de Manuten o T cnica de Edif cios INTRODU O 1 1 CONSIDERA ES INICIAIS A necessidade para desenvolver a Manuten o de Edif cios entende se cada vez mais como priorit ria no sector da constru o em Portugal De facto verifica se que nas tr s d cadas anteriores a constru o viu a uma grande dinamiza o Nota se portanto que a taxa de constru o se elevou consideravelmente para habita o com rcio servi os e obras p blicas no entanto verifica se que esta tem vindo a sofrer um decr scimo desde 2001 20 Dantes de 1919 80 1919 1945 9 01946 1960 10 01961 1970 1971 1980 5 19
30. branca de base aquosa Aspecto Final incolor Decapagem de Graffiti Cloreto de metileno lcool espessante org nico aditivos espec ficos Aplicar anti graffiti ap s remo o e de 4 a 4 anos 10 Acidente PRO AC O CORREC O C41 Choque C32 Vandalismo Vigil ncia No caso de forma o de gretas ou fenda profunda executar enchimento com argamassa de uso geral 5 SUBSTITUI O RE PINTURA PROCEDIMENTOS Remo o de poeira Aspirar e escovar Remo o de Gorduras Aplicar acetona e lavar Lavar com gua da parede na zona da pintura Secar Emassamento de parede com massa de estucar Regularizar a superf cie com lixa fina nas zonas necess rias Pintura compat vel com a anomalia existente Tempo de secagem Primeira dem o dilu da Aplica o com menor quantidade de tinta a velocidade constante na aplica o e com movimento descendente de cima para baixo Remates com pincel trincha ou rolo adequado ao tipo de tinta ver ficha t cnica N o interromper pintura a meio Respeitar tempos de secagem entre dem os Segunda e restantes dem os Executar com cuidados iguais primeira dem o Evitar exposi o solar Evitar Humidade incidente Evitar Poreiras Respeitar Tempo de Secagem e de aplica o de tinta PERIODICIDADE 5 a 10 anos SUBSTITUI O DO REBOCO PROCEDIM
31. de humidade pelo interior da parede Ver A6 Tabela 19 Procedimentos Humidade A3 Humidade PRO AC O CORREC O C8 Humidade de Fiscaliza o Adequada Respeitar tempos de secagem Constru o dos materiais entre as diferentes fases de obra Evitar infiltra es Elimina o das Causas da revis o limpeza e humidade Correc o de pontos desentupimento de singulares de drenagem Remo o tubos de queda de revestimento afectado C9 humidade de AS algerozes ou outros Impermeabilizagao do pano precipita o elementos drenantes exterior Drenagem de elementos Garantir porosidade hidratados Colmata o de fendas adequada da camada de revestimento com de reboco propriedades hidr fobas C10 humidade de condensa o superficial exterior termoforese Aplica o de isolamento t rmico Elaborar estudo espec fico C11 humidade devida a higroscopicidade Aplica o de isolamento t rmico e Estudos e projectos barreira p ra vapor Elaborar estudo espec fico C42 Humidade Ascensional Impermeabiliza o nas funda es inclus o de Corte H drico na base com barreiras Argamassa polim rica Chapa impermeabilizantes met lica Resinas Epoxy emuls o entre o terreno e o Betuminosa Drenos Atmosf ricos edif cio Executar Corte Oculta o da Anomalia h drico 87 Processos de Manuten o T cnica de Ed
32. durabilidade inferior vida util 3 A vida til de cada componente da edifica o deve ser definida pelo respectivo fabricante com base em caracter sticas de deteriora o obtidas pela experi ncia da respectiva utiliza o 4 A VUE deve ser definida pelo dono de obra e caso tal n o seja feito considera se por defeito o valor de 50 anos 5 A adop o de uma VUE inferior a 50 anos s aceite em casos especiais e deve ser solicitada mediante justifica o entidade licenciadora 6 Numa interven o do n vel IV a VUE ap s a interven o deve ser definida pelo dono de obra considerando se na an lise da durabilidade dos elementos reutilizados a degrada o data da reabilita o Neste artigo introduzido o conceito de vida til das constru es e suas componentes No entanto mant m se alguma disc rdia no que se refere a VUE em que apenas se admite que a vida til depende apenas do desempenho das componentes estruturais do Edif cio Ou seja o dono de obra apenas se responsabiliza pelo comportamento estrutural do edif cio durante o per odo considerado deixando alguma ambiguidade no que diz respeito garantia e responsabilidade por todos os outros componentes que integram a edifica o Artigo 118 Concep o com durabilidade 1 A concep o com durabilidade das novas edifica es e das interven es do n vel IV para a vida util definida implica a abordagem no projecto de exec
33. e Vernizes baseados em borracha natural ou artificial Grupo H Tintas de agua n o emulsionadas Grupo Tintas de agua emulsionadas 3 Classifica o Segundo o fim para que se destinam Tintas Pl sticas para a constru o Civil Tintas anti derrapantes Tintas decorativas Tintas de acabamento Tintas de elevada resist ncia Qu mica Outros 61 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 3 1 3 ANOMALIAS REBOCO PINTADO E PRINCIPAIS DIAGN STICOS Basicamente anomalia significa uma disfun o uma altera o do estado normal para que o elemento foi concebido Essa manifesta o an mala ou a sua preven o que vai obrigar a determinados procedimentos aqui nomeados pela manuten o t cnica Esse processo denomina se por patologia ou seja o estudo e tratamento das doen as que neste caso se verificar o num espec fico elemento fonte de manuten o Patologia P thos doen a logos tratado De acordo com o estudo da anomalia ao encarar esta como uma doen a ser imperativa a determina o das suas causas segundo o fen meno causa efeito subjacente a essas manifesta es quando encarada desta forma a anomalia interpretada como uma manifesta o patol gica Causa Patol gica Causa e Causa L gica patol gica Causa L gica Anomalia Fig 37 Causas l gicas e causas patol gicas CALEJO 2008 Como se pode interpretar do seg
34. e coes o dos seus constituintes Poder tamb m estar na origem de problemas de prepara o do reboco que se revela fraco ou sem dureza inicial Um caso muito t pico da perda de coes o tamb m manifestado pela pulverul ncia que se produz devido decomposi o e desintegra o do aglutinante da camada de pintura causas espec ficas para este caso s o as que se apresentam Humidade seguida de cristaliza o de sais Reboco fraco sem dureza superficial Ac o de microrganismos e organismos Reac o qu mica entre os materiais que constituem os revestimentos e os compostos naturais ou artificiais polui o contidos na atmosfera Ac o de raios UV que poder o provocar a destrui o dos pigmentos Eros o 64 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 3 1 3 2 Perda de ader ncia HA Fig 39 Perda de Ader ncia do revestimento 1 A perda de ader ncia poder verificar se pelo destacamento da camada de pintura do reboco ou pelo destacamento total das camadas de reboco com tinta do suporte em que estes se encontram Ser o portanto objecto de estudo separado a perda de ader ncia da tinta e do reboco Este problema observa se normalmente na sequ ncia da aplica o sobre um suporte inadequado ou mal preparado com restos de p pintura ou leos descofrantes muito quentes com humidade insuficiente ou saturado de gua ou ainda com uma resist ncia muito inferior ao revestimento ap
35. em 2001 cerca de 59 1 n o apresentavam necessidades de repara o 38 0 careciam de trabalhos de repara o e 2 9 encontravam se muito degradados 17 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Dos edif cios que apresentavam necessidades de repara o a grande maioria dizia respeito a pequenos trabalhos de repara o 58 9 seguindo se as repara es m dias 27 5 e finalmente as grandes obras de repara o 13 6 No que diz respeito s necessidades de Repara o dos Edif cios os dados do Censos 2001 apontam para o seguinte Fig 11 Necessidades de repara o paredes e caixilharia exterior Cerca de 47 1 dos edif cios existentes apresentam necessidades de repara o das quais 47 E pequenas E m dias grandes muito grandes 30 Fig 12 N veis de necessidade de repara o paredes caixilharia exterior 18 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Desta breve an lise podemos concluir pela exist ncia de fortes probabilidades de se assistir a um crescimento significativo do mercado de Repara o e Manuten o face ao verificado nos ltimos anos j que cerca de 37 9 dos Edif cios apresentavam necessidades de Repara o e 2 9 encontravam se degradados num total de 1 291 701 edif cios Relativamente a Patologias espec ficas no Patrim nio Edificado apontam se as seguintes E Humidades repatologias Humidades patologias Outras repatologi
36. gent aaa 104 6 CONSIDERA ES FINAIS ssa an Usa dan alas a 107 6 1 CONCLUS ES va did ne 107 6 2 PROPOSTAS PARA DESENVOLVIMENTO FUTURO terrena 109 IX Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Processos de Manuten o T cnica de Edif cios NDICE DE FIGURAS Fig l Constru o de habita o por d cada CENSOS 2001 1 Fig 2 Organograma das fases principais do 2 3 Fig 3 D Jo o V O magn nimo AR eave aa TS a Ed e ag 4 Fig 4 Taxa de Constru o na Europa 2005 sas asso es a so a Dea 13 Fig 5 Crescimento da Constru o de 2005 2008 ru ans da ad 14 Fig 6 Pr tica da Reabilita o na produ o total da Constru o ano 2000 15 Fig 7 Pr tica da Reabilita o na produ o total da Constru o 2005 15 Fig 8 Constru o de habita o nova Portugal ccccesseessecsteceeeceeeeeescecaeceaeeeeeeenaeeceeeeeeeeaeees 16 Fig 9 New construction and Renovation in Portugal real growth rates 16 Fig 10 Tipos de revestimento e sua taxa corrente de utiliza o em 17 Fig 11 Necessidades de repara o paredes e caixilharia
37. o Abrir em cunha a fissura aplicar m stique de poliuretano e efectuar enchimento com reboco de impermeabiliza o e rede de fibra de vidro 5 5 mm Aplicar regulador de fundo e acabamento com elasticidade C40 Transi o de materiais distintos com diferente comportamento t rmico e higrosc pico Refor ar transi o com malha de fibra de vidro e pintura com elasticidade Fenda Fractura C1 Concep o e origem do material Estudos e projectos C2 M s condi es de Execu o Fiscaliza o adequada C19 Assentamento de funda es Estudos e projectos C39 Inexist ncia de m stique nas juntas de dilata o Abrir em cunha a fissura aplicar m stique de poliuretano e efectuar enchimento com reboco de impermeabiliza o e refor ar estabilidade das fissuras por meio de grampos Aplicar regulador de fundo e acabamento com elasticidade A6 Efloresc ncias PRO AC O CORREC O H Humidade Revis o dos sistemas de drenagem higroscopicidade e condensa o Verifica o da Humidade Ascensional C23 Sulfatos C24 Nitratos C25 Cloretos C26 Carbonatos Aplicar agente de elimina o de efloresc ncia por carbonata o Solu o cida tamporizada A7 Empolamento PRO AC O CORREC O H Humidade Revis o dos sistemas de drenagem higroscopicidade e condensa
38. o da solu o anterior com lavagem a alta press o ou escovagem mec nica aplicar o prim rio correspondente solu o de pintura com que se pretende renovar C33 Incompatibilidade Qu mica entre pintura e reboco Escolher tinta adequada ao tipo de reboco recorrer a assist ncia t cnica especializada Optar por tinta de boa qualidade e Certificada Lixar e Repor C34 Sujidade na aplica o Fiscaliza o adequada A6 Efloresc ncias Evitar infiltra es ou surgimento de humidade pelo interior da parede Ver A6 Picagem at ao tosco e aplica o Reboco de revestimento compat vel com o suporte Evitar infiltra es entre o suporte de aplica o e o reboco Evitar Humidade de H Humidade constru o Ascensional e de precipita o atender ao per odo de cura necess rio do reboco C2 M s condi es de Execu o Fiscaliza o adequada Processos de Manuten o T cnica de Edif cios C15 Fraca resist ncia mec nica Aplica o de aditivos na prepara o do reboco que lhe confiram maior resist ncia e que retardam a presa Atender classe de Resist ncia do reboco na fase de projecto Verificar resist ncia do reboco por recurso a sondagem ou laborat rio Determinar se ser necess ria eventual substitui o C34 Sujidade na aplica o Fiscaliza o adequada A6 Eflorescencias Evitar infiltra es ou surgimento
39. o e prepara o divide se em duas fases a Recep o Provis ria coincidente com o fim da obra que marca o in cio do per odo de garantia e a Recep o Definitiva que ocorrer no fim desse per odo sendo este prazo definido legalmente se outro n o estiver contratado de 5 anos A ltima etapa do processo construtivo denominada por Utiliza o e Manuten o ser a etapa mais longa deste processo A partir do momento em que se inicia a utiliza o os utentes passar o tamb m a ter responsabilidade e estas crescem com a conclus o do prazo de garantia Embora sendo tradicionalmente uma etapa menos t cnica reconhece se na actualidade que indispens vel que os intervenientes t cnicos no processo construtivo acompanhem a obra realizada para processamento de informa o registando a para interven es futuras Tamb m a necessidade de apoio t cnico qualificado Gest o e Manuten o das constru es revela se nesta fase indispens vel 2 3 3 ESTRAT GIA NA CONCEP O PARA MANUTEN O O m todo a seguir implicar inconsequentemente a redu o de custos inerentes utiliza o e obten o de benef cios na qualidade e est tica das componentes resultando no melhor funcionamento e qualidade global do Edif cio A concep o orientada para a manuten o vai depender da revis o do projecto ponderando agora sobre o factor relativo manutibilidade e do modo como ser efectuada a preserva o das componentes A contri
40. objecto de inspec es regulares e se necess rio de repara es adequadas O artigo referido sugere quanto periodicidade das inspec es as seguintes Habita es 10 anos Constru es Industriais 5 a 10 anos Em rela o Investiga o e Desenvolvimento o LNEC reserva uma rea de actividade unicamente destinada constru o manuten o e reabilita o do patrim nio constru do Relativamente o departamento de edif cios tem ao seu cuidado as seguintes reas Qualidade dos edif cios Processos de constru o Patologia e reabilita o das constru es Componentes revestimentos e equipamentos de edif cios Seguran a contra inc ndio ac stica t rmica e ilumina o Urbanismo planeamento municipal Ecologia social O laborat rio Nacional elabora essencialmente estudos nos diferentes campos da Constru o atrav s da presta o de servi os de investiga o por contrato complementando tamb m actividades cient ficas e t cnicas de apoio ind stria da constru o O IPQ respons vel pela normaliza o de produtos associados ao mercado Industrial de onde se destacam do conjunto de normaliza o as NP NP EN e NP EN ISO Por defini o as normas NP s o volunt rias salvo se existe um documento legal que as torne de cumprimento obrigat rio IPQ 2007 Voltando legisla o Portuguesa conclui se que esta revela insufici ncias em termos de obrigatoriedade de int
41. ou mesmo de causas humanas e poder o resultar de uma manuten o ausente ou deficiente originando problemas que poder o desencadear ent o num processo patol gico Acidentais S o devidas ocorr ncia de qualquer fen meno at pico cat strofes naturais de ordem climat rica como chuvas ou ventos de intensidade anormal abatimentos movimenta es de terras ou at inc ndios Estes fen menos poder o de todos os outros afectar os edif cios com maior gravidade apenas num curto espa o de tempo ROSA 2005 Neste ponto aglomeram se ent o as poss veis anomalias que um utilizador poder identificar durante a inspec o do E F M Re nem se portanto as principais patologias relativas ao reboco e igualmente para as patologias respectivas tinta de acabamento visto que ambos fazem parte da mesma solu o O processo de reconhecimento do diagn stico surge na detec o dos sintomas t picos de cada patologia que como se ver adiante v o indicar directa ou indirectamente as causas das anomalias principais que s o aqui consideradas Note se que certas anomalias resultam de outras anomalias antecedentes ou mesmo pela conjuga o de diferentes tipos de anomalia que d o origem a uma outra nova patologia Eis ent o as seguintes anomalias principais para a solu o de revestimento em reboco pintado 3 1 3 1 Desagrega o perda de coes o Fig 38 Desagrega o do revestimento em reboco e pintura 63 Pr
42. pela substitui o da pintura pela substitui o do reboco e do emboco A substitui o poder ser total ou parcial consoante as necessidades de uma eventual repara o pontual ou caso se pretenda ou seja necess rio a substitui o total do elemento Ver Tabela 27 94 Tabela 27 Procedimentos substitui o SUBSTITUI O RE PINTURA PROCEDIMENTOS Remo o de poeira Aspirar e escovar Remo o de Gorduras Aplicar acetona e lavar Lavar com gua da parede na zona da pintura Secar Emassamento de parede com massa de estucar Regularizar a superf cie com lixa fina nas zonas necess rias Pintura compat vel com a anomalia existente Tempo de secagem Primeira dem o dilu da Aplica o com menor quantidade de tinta a velocidade constante na aplica o e com movimento descendente de cima para baixo Remates com pincel trincha ou rolo adequado ao tipo de tinta ver ficha t cnica N o interromper pintura a meio Respeitar tempos de secagem entre dem os Segunda e restantes dem os Executar com cuidados iguais primeira dem o Evitar exposi o solar Evitar Humidade incidente Evitar Poeiras Respeitar Tempo de Secagem e de aplica o de tinta PERIODICIDADE 5 a 10 anos Processos de Manuten o T cnica de Edif cios SUBSTITUI O DO REBOCO PROCEDIMENTOS Picagem total da argamassa Raspagem at obter superf cie do suport
43. se portanto que um Manual de Manuten o de um elemento construtivo dever ser uma pe a caracter stica e particular da pr pria constru o S o retiradas conclus es tamb m acerca da Solu o Construtiva o Reboco Pintado em que esta se mostra como uma solu o sens vel implicando uma interven o cont nua e cuidada E do interesse de todos preservar ou visto de outra forma economizar e rentabilizar as constru es que s o sem d vida o maior encargo de uma civiliza o desenvolvida PALAVRAS CHAVE Manuten o de Edif cios Procedimentos Revestimento exterior Reboco pintura iii Processos de Manuten o T cnica de Edif cios iv Processos de Manuten o T cnica de Edif cios ABSTRACT Nowadays can still be noticed the lack of concern about building maintenance not only in what is related to appearance but with the normal functioning of the constructions as well It s confirmed that there is an evident loss of consideration about building behavior on its most significant phase utilization This problem awakens and motivates the elaboration of this project so there can be a way to expand the durability of those constructive solutions by introducing a maintenance process It s everyone s responsibility to care clean maintain what is our legacy what it s important to us our Homes What many considers empiric or just intuitive maintenance demands proper knowledge about building construction
44. t cnica do produto INSPEC O T CNICA QUALIFICADA De 3 em 3 anos ser revisto o estado de conserva o dos revestimentos exteriores sobre cimento e derivados exteriores CYPE INSPEC O UTILIZADOR 15 a 15 meses Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Seguidamente a inspec o dever contemplar um registo que organize as patologias como um conjunto de anomalias Uma vez enumeradas dever o ser averiguadas as causas para cada tipo de anomalia sendo estas l gicas ou patol gicas como abaixo se dispdem Tabela 10 Tabela 10 Compila o de Anomalias e respectivas Causas REGISTO DE ANOMALIAS POSS VEIS REGISTO DE ANOMALIAS CAUSAS L GICAS E PATOL GICAS 1 Desagrega o e pulverul ncia C1 C2 C3 H C5 C6 C7 C13 A2 Perda ader ncia 2 1 Pintura C2 H C14 C33 C34 A6 C32 A2 2 Reboco C2 C15 C34 A6 C32 A3 H Humidade C8 C9 C10 C11 C42 Sujidade C4 H C37 C38 C37 C44 Diferen as de Tonalidade Altera o da cor Sombreamento C2 C35 C10 C9 C11 C8 C36 C37 C40 C43 Manchas esbranqui adas cau Amarelecimento C3 C7 C16 Microfissura C2 C1 C13 C16 C17 C18 A5 Fissura o fendilha o Fissuragao C2 C1 C13 C18 C19 C20 C21 C22 C39 C40 Fenda Fractura C2 C1 C19 C39 A6 Efloresc ncias C23 C24 C25 C26 7 Empolamento C2 C23 A6 C27 C8 C33 A8 Ataque Biol gico C29 C30 C31 C4 9 Graffit
45. vida til Finalmente caso seja necess rio desenhos ou esquemas complementares que permitam o utilizador ou interveniente conhecer de diversas perspectivas o elemento ou a solu o construtiva a que se destina o processo de Manuten o Os Procedimentos de Manuten o descritos na Interven o Global definem a estrat gia de interven o sobre o EFM Aqui s o designados os procedimentos j enunciados como datas de interven o Registos de Anomalias Causas poss veis e Causas Patol gicas solu es de correc o e preven o e procedimentos de substitui o Os procedimentos iniciam se pela ficha de Inspec o onde dever ser efectuada uma listagem sobre as poss veis anomalias que poder o surgir no elemento Esta ficha dever orientar o utilizador apenas na detec o de patologias e determina o das causas l gicas ou patol gicas Esta ficha poder relacionar se com procedimentos espec ficos para que sejam solucionadas as anomalias Da a sua rela o directa com as medidas Pr Activas e com as medidas Correctivas e por conseguinte caso n o sejam suficientes a Substitui o A Ficha de Interven o poder orientar o utilizador caso seja necess ria a aplica o dos Procedimentos Com base na metodologia de interven o descrita no subcap tulo referente a interven o pontual o utilizador poder servir se deste documento para que seja poss vel concretizar o processo de Manuten o Esta Ficha apenas far sent
46. 100 acr lica DESCRI O DA ANOMALIA Escorrimentos em muro exterior A4 Altera o da cor sujidade CLASSIFICA O DA ANOMALIA 30 CAUSAS L GICAS OU PATOL GICAS Muro exterior C4 H C37 C38 C44 EXAME A sujidade que se deposita no topo do muro capeamento em granito como este impermeavel nao permite que as poeiras sujidade seja absorvida escorrendo para muro quando levado pela agua da chuva SOLU ES DE REPARA O Para preven o Manuten o Reactiva ou Limpeza peri dica Correc o Escovagem suave com gua simples ou adicionada de detergente liquido neutro seguida neste caso por passagem de agua simples FICHA DE INTERVEN O 2 DESCRI O DA ANOMALIA Sombreamento sob o peitoril A 4 Altera o da cor CLASSIFICA O DA ANOMALIA 20 CAUSAS L GICAS OU PATOL GICAS C2 C35 C10 C9 C11 C8 C36 C37 C40 C43 Varanda EXAME Conclui se que existem duas causas principais para esta anomalia C9 Humidade de precipita o e C37 Amolecimento da pintura A humidade que neste caso poder n o s provir da chuva mas tamb m das lavagens do pavimento da varanda e o amolecimento que vai ajudar a fixar as part culas provenientes do escoamento Constata se que a varanda n o possui caleira nem outro sistema para o encaminhamento da
47. 2 4 PLANO DE MANUTEN O 43 2 4 1 INTERVEN O A NIVEL GERAL eee eee eee eee 43 2 4 2 INTERVEN O PONTUAL aad 46 2 5 eee hin eee A ane AAS 48 2 571 MANUAL DE UTILIZA O e 48 2 5 2 MANUAL DE 48 2 6 CONSIDERA ES FINAIS DE CAPITULO cccccccccccsccssccssccssecsecseccseeesseceeecseecseecsaeeseenaeeaees 50 3 REVESTIMENTOS EXTERIORES Rebocos Pintados 51 3 1 REBOCO EXTERIOR E PINTURA 0ccecceccecececceececeeceecueseesueeeceecuecueeesaesueseesesesaeseeeas 54 REBOCO rins ddr a aves ares vce ra nd vice ds 54 3 1 2 REVESTIMENTO POR PINTURA 59 3 1 3 ANOMALIAS REBOCO PINTADO E PRINCIPAIS DIAGN STICOS 62 3 1 3 1 Desagrega o perda de coes o erra 63 3 1 3 2 Parda de ader ncia ports desk saidas sande 65 3 1 3 32 Humidade PS sad ga Sara la nada ig ada PERA O al asa EE 66 3 1 3 4
48. 81 1990 1991 1995 0 01996 2001 Fig 1 Constru o de habita o por d cada CENSOS 2001 Com esse aumento na constru o veio associada alguma precariedade tanto na execu o como no projecto de obras Estas defici ncias no processo construtivo originaram anomalias em constru es que devido aus ncia de ac es de Manuten o e Reabilita o cont nuas t m vindo a intensificar se por todo o territ rio Esta parte ser averiguada mais detalhadamente no subcap tulo correspondente Consci ncia Social A motiva o deste projecto consiste em compreender inicialmente quais s o os elementos que apresentam maior vulnerabilidade degrada o e envelhecimento e mediante essa pesquisa ser efectuado o estudo sobre os problemas que lhe est o associados Da considera se que o Reboco Pintado solu o construtiva para revestimento exterior o elemento escolhido neste projecto Isto porque n o s o tipo de revestimento mais utilizado em edif cios mas tamb m porque dos elementos com mais anomalias tanto em diversidade como em quantidade A outra raz o principal Processos de Manuten o T cnica de Edif cios que motiva a elabora o do projecto reside no facto de quase metade dos edif cios em Portugal necessitarem de repara es fig 11 Censos 2001 isto necessitarem de Manuten o continuada planeada A nova proposta para o Regulamento Geral das Edifica es Urbanas prev a el
49. A solu o de revestimento Reboco e pintura est representada a cinzento e o muro exterior relativo ao al ado representado sob a figura correspondente Seguidamente apresentam se as Principais Contra indica es para utiliza o do Reboco e anota es sobre os materiais Tabela 32 e 33 Tabela 32 Contra indica es Reboco Pintado PRECAU ES E PROIBI ES Evitar o despejo sobre o revestimento de gua procedente de limpeza de outras componentes jardinagem dissolventes qu micos ou c usticos etc assim como a humidade que possa afectar as propriedades da pintura Evitar Golpes e Riscos Evitar perfura es ou coloca o de elementos como buchas e esc pulas etc cype 100 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Tabela 33 Notas sobre Materiais NOTAS SOBRE MATERIAIS FORNECEDOR O prim rio CINOLITE um produto com propriedades anti alcalinas estabilizador selante e aglutinador de fachadas e paredes novas e velhas em bom estado Sela e aglutina os suportes mesmo pulverulentos Excelente ader ncia Microporoso perme vel ao vapor de gua Aplic vel mesmo a altos N veis de humidade relativa Elevada resist ncia aos lcalis Acabamento Liso e Mate em Tinta aquosa 100 acr lica Alta durabilidade do aspecto inicial da pel cula Excelente reten o da cor Resistente reten o de sujidades mant m se limpa mais tempo Alta resist ncia
50. ALEJO Rui Gest o de Edif cios apresenta o Faculdade de Economia do Porto 2003 CALEJO Rui Manuten o e Reabilita o de Edif cios apontamentos da disciplina FEUP 2008 CSOPT Conselho Superior de Obras P blicas e Transportes Subcomiss o para a revis o do RGEU Regulamento Geral das Edifica es Urbanas vers o provis ria Lisboa 2004 CEN European Comit e for Standardization http www cen eu cenorm homepage htm Novembro 2007 CIB International Council for research and innovation in Building and Construction www cib com Dezembro 2007 CIMPOR http www cimpor pt 20 04 2008 CIN industrial do Norte Laboratorio Porto 2008 CMMS Computerized Maintenance Management System www Wikipedia com Dezembro 2007 CYPE Ingeneros S A www cype pt 16 01 2008 LNEC Curso de especializa o sobre revestimentos de paredes LNEC Lisboa 1996 C IAS Silva Guia Pr tico para a conserva o de Im veis V C ias e Silva 2004 EUROCONSTRUCT the European group of research and forecasting for the construction business 2004 e 2005 www euroconstruct com Novembro 2007 DIERA Manual T cnico Diera 2008 www diera pt 20 04 2008 EUROSTAT statistical office of the European Communities www eurostat com Novembro 2007 FLORES In s BRITO Jorge Estrat gias de manuten o Elementos da envolvente de edif cios correntes Disserta o de mestrado IST 2002 111 Processos de M
51. Custos diferidos com a Manuten o Os custos de Manuten o devem se evidentemente implementa o dos processos de Manuten o T cnica a afectar nos elementos que constituem o Edificio estes subdividem se em procedimentos espec ficos como ac es preventivas correctivas ou at a despesa que decorre do plano de manuten o Os custos de Explora o v o depender do tipo de actividade a que o im vel se destina se do tipo Comercial habitacional ou industrial por exemplo Os custos v o reflectir a intensidade com que estas actividades s o praticadas e com as exig ncias que estas implicam Os custos de Utiliza o assemelhando se com o ponto anterior s o referentes exclusivamente ao Edif cio em servi o distinguem se as despesas relacionadas com a limpeza e higiene como exemplo t pico Os custos Financeiros no caso de existirem s o respectivos s condi es de financiamento em que o edif cio adquirido seja ent o segundo arrendamento ou empr stimo banc rio por exemplo Poder ser da responsabilidade da Gest o o acompanhamento e controlo dos encargos relativos ao financiamento uma vez que estes participam igualmente na an lise financeira do Im vel Os custos Fiscais est o presentes em diversas actividades do Edif cio e s o da responsabilidade do Gestor regularizar esses mesmos encargos fiscais S o nomeadamente impostos contribui es entre outros em que o Gestor dever estar ciente e incluir estes
52. ENTOS Picagem total da argamassa Raspagem at obter superf cie do suporte totalmente descoberta remover restos do reboco Remo o de material fri vel escovagem com gua e detergente e elimina o de fungos com produto adequado caso se verifique a sua exist ncia Humedecer imediatamente antes da aplica o do chapisco e pulverizar periodicamente com gua evitar a secagem prematura da camada antes da sua aplica o estiver totalmente conclu da Aplica o do chapisco atrav s de projec o mec nica ou manual sobre o suporte argamassa muito fluida com tra o forte em ligante com espessura entre 3 a 5 mm rugosa n o regular aplica o do embo o s deve iniciar se ap s a camada subjacente ter sofrido grande parte da retrac o de secagem per odo de secagem n o inferior a 3 dias Humedecer chapisco crespido leve e uniformemente Aplica o do emboco por lan amento vigoroso throwing on ou apertada energicamente talocha laying on n o alisar demasiado O embo o dever preferencialmente ser executado com argamassas bastardas A espessura dever situar se entre os 10 e 15 mm nunca inferior a 8 mm Secagem do emboco 1 a 2 semanas Humedecer totalmente a superf cie imediatamente antes da aplica o da camada de acabamento Aplica o do reboco obedecendo regra da degressividade com menor teor em ligante que a camada anterior Evitar aplicar com temperaturas maio
53. Edif cios no fundo a actividade que mais requer a participa o da Engenharia Civil em que mediante processos ser o resolvidos os diversos problemas que decorrem do funcionamento dos Edif cios na fase de utiliza o Assim sendo a figura representante da Administra o salvaguardar t cnicas com vista a optimizar o desempenho dos equipamentos e elementos construtivos integrantes actuando por meio de entidades externas ou at mesmo pela mesma 26 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Enumeram se os seguintes processos na rea t cnica da Manuten o Limpeza e Higiene Emerg ncias Seguran a Ajuste Funcional Cumprimento Legal A Manuten o ser abordada mais detalhadamente no seguinte cap tulo mas desde j salienta se que estes processos s o compostos por procedimentos pr prios distingu veis entre si s o tamb m objecto de estudo na tecnologia das constru es pelo que comp em uma metodologia essencialmente cient fica e tecnol gica A Limpeza e Higiene entende se como uma consequ ncia imediata da utiliza o e apresentando solu es diferentes cabe ao Gestor definir qual o tipo e modo de interven o no espa o respectivo Este processo no entanto aqui tomado como independente vai integrar a Manuten o T cnica onde se dever o definir periodicidades de interven o promovendo a forma mais eficaz de tratamento dos elementos Subdividindo se em duas situa es a
54. ICAS ais cesta star Seer fies nite ted Gee A La asa iria doe 4 1 22 CONSCIENCIA SOCIAL Sieh edie ede aie a a 5 1 3 A REGULA O NORMALIZA O E LEGISLA O 0cccceceececeeeececnecececeeeececeeaeseeeeaes 6 1 371 SISTEMA INTERNACIONAL 6 13 2 1 Si ada A Sa q ed ee ee ee ee aa 8 1 4 ESTAT STICAS DA CONSTRU O c2ccececeecececeececseaececnecececseaececneaetecneaesecneaetecneees 12 1 4 10 CEN RIO EUROPEU i eee 12 1 4 2 ESTAT STICAS REFERENTES A PORTUGAL 0 ccecceeeceeseeeeeeeeeecaeecaeecaaecaaeeaaeceaeceaeeeaeeuaeeneresereseseeeeeeaes 14 1 5 A ACTIVIDADE DA MANUTEN O DE EDIF CIOS NO QUOTIDIANO 19 15 12 ESCAVA GLOBAL Sreesanth iad aati fan dic ahaa ste 20 15 2 ESCALANACIONAL eile danse DREE Rap 21 1 6 CONSIDERA ES FINAIS DE 22 2 TEORIA DA MANUTEN O DE EDIF CIOS 23 2 1 GEST O DE 23 21 1 CONCEITOS GERAIS dud cage teed ede SANS Rr a O 23 2 1 2 DEFINI O DA GEST O DE EDIF CIOS
55. IF CIOS O desgaste natural e uso intensivo que se d a um edif cio s o raz es evidentes e que levando a consequ ncias muitas vezes indirectas afectam o desempenho tanto a curto como a longo prazo das actividades nele praticadas No entanto a determina o de raz es concretas em certos problemas poder implicar uma discuss o t cnica com alguma complexidade S o as caracter sticas dos Edif cios que poder o incentivar os fen menos que indicam a tend ncia natural de desgaste e que mediante a qualidade ou tipo de utiliza o poder o mesmo acelerar estes impactos de degrada o t pica dos elementos construtivos A Tend ncia Natural de desgaste de um Edif cio deve se no fundo a tr s problemas t picos Degrada o F sica Caos na utiliza o Insolv ncia Econ mica 25 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 2 1 4 ACTIVIDADES DA GEST O DE EDIF CIOS A Gest o dos Edif cios poder ser distribu da por tr s tipos de actividade T cnica Econ mica Funcional GEST O DE EDIF CIOS FUNCIONAL T CNICA ECON MICA Fig 16 Actividades da GE CALEJO 2003 Analogamente Administra o em Geral a actua a diferentes escalas comportando os processos inerentes a cada actividade que resultam por sua vez de procedimentos ACTIVIDADES PROCESSOS PROCEDIMENTOS Fig 17 Metodologia geral CALEJO 2003 2 1 4 1 Actividade T cnica A Gest o T cnica de
56. RIO EUROPEU Segundo o Eurostat o sector da constru o na Europa composto por 2 3 milh es de Empresas com um valor de produ o associado de 1200 bili es de euro s no ano 2005 Este sector implica a contrata o permanente de 12 milh es de empregados e representa 10 da produ o na Uni o Europeia Das 2 3 milh es de empresas envolvidas no sector da constru o cerca de 99 s o pequenas e m dias empresas produzindo 78 do produto total da ind stria da constru o Segundo os dados Euroconstruct the european group of research and forecasting for the construction business 2004 revelou se como um ano razoavelmente bom para o sector seguindo se por um abrandamento com uma taxa de apenas 1 3 para a constru o de habita o nova principalmente na Europa ocidental no ano 2005 12 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Hungria Pol nia Rep Checa Su cia Eslov quia B lgica Espanha Holanda ustria Dinamarca Fran a Reino Unido Noruega Finl ndia Irlanda Italia Sui a Alemanha Portugal Fig 4 Taxa de crescimento da Constru o na Europa 2005 EUROSTAT 2005 O Gr fico seguinte mostra claramente as elevadas taxas de crescimento para alguns estados membros Hungria Pol nia Eslov quia e Rep blica Checa Pelo contr rio o sector da constru o na Alemanha Portugal revela se negativo devido situa o de crise existente que estes t m vindo e
57. Relativamente utiliza o de cal na argamassa para reboco deve se principalmente ao facto de esta induzir uma melhor trabalhabilidade na execu o do reboco mas tamb m introduzir uma redu o da retrac o da argamassa durante a secagem o que vantajoso 2 Classifica o de argamassas acordo com a concep o Definem se os dois tipos de argamassas segundo esta classifica o As argamassas de Desempenho cuja composi o e processo de fabrico est o definidos pelo fabricante com vista a obter propriedades espec ficas e as argamassas de Formula o que se fabricam segundo uma composi o pr determinada para a qual as propriedades obtidas dependem da propor o entre os componentes 3 Classifica o de argamassas de acordo com as suas propriedades e utiliza o As propriedades e sua utiliza o est o directamente associadas ao fim a que se destinam sejam por exemplo argamassas de uso geral GP ou reboco de isolamento t rmico T entre outras Tabela 4 Classifica o de Argamassas Argamassas de Reboco exteriores e interiores Reboco Industrial De acordo com o local de Reboco Industrial semi produ o acabado Reboco executado em obra Reboco de desempenho Reboco de Formula o De acordo com a concep o Reboco Uso Geral GP Reboco Leve LW Reboco Colorido CR Monomassa OC Reboco de Renova o R Reboco de Isolamento T rmico De acor
58. UAIS DE MANUTEN O Este documento inclui os princ pios m nimos para a conserva o O Manual materializa em livro as directrizes j enunciadas para a interven o global no subcap tulo anterior Atrav s da aplica o dos Procedimentos de Manuten o obter se o prolongamento da vida til de um EFM a que o manual se destina prolongando a sua vida til preservando a sua integridade e as suas condi es de utiliza o 48 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Resumidamente o Manual de Manuten o para cada EFM ser composto pelos seguintes documentos conforme indica a figura 34 Manual de Manuten o Ficha de Manuten o Procedimentos de Ficha de Interven o Identifica o do Manuten o ver Cap 5 Elemento ver Cap 5 ver Cap 4 Fig 34 Documentos que integram o Manual de Manuten o A Ficha de Manuten o resume se basicamente a uma ficha informativa onde s o reservados os dados sobre o edif cio como o local o nome a sua caracteriza o funcional Nesta Ficha efectuada a descri o do EFM pela sua identifica o caracteriza o construtiva Ser importante descrever a solu o construtiva com detalhe evidenciando mesmo toda a natureza dos seus produtos e materiais de modo a conhecer totalmente a sua composi o Neste documento tamb m constar um registo Historial sobre interven es anteriores que ter o sido efectuadas sobre esse mesmo elemento durante a sua
59. a o longa dura o Edif cios an lise do Experi ncia em modelo de Edif cios previs o Ensaios in situ Interpreta o Revis o Resultado Relat rio Fig 29 Metodologia de previs o da vida til adaptado ROCHA 2005 M todo dos factores Este m todo pretende estimar a vida til de uma componente ou elemento da constru o partindo de uma dura o padr o que afectada por factores de condicionamento apresentado como um m todo de estima o emp rica n o como um m todo completo de previs o como tal sugerida modera o bom senso na sua utiliza o CALEJO 2001 VUE VURx AxBxCxDxExFxG Equa o 1 M todo dos factores 37 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios VUE Vida til estimada em anos VUR Vida til de refer ncia em anos A Qualidade dos componentes B Qualidade do projecto C Condi es de execu o dos trabalhos D Ambiente interior Ambiente Exterior F Condi es de utiliza o G N vel de manuten o Note se que o m todo introduz logo partida uma grande incerteza proveniente da determina o do factor VUR Assume se portanto que a pr pria metodologia de previs o da Vida til de refer ncia poder n o ser a mais precisa Contudo atrav s de testes e ensaios por meio de simula o dos agentes que incentivam degrada o tornam poss vel a sua determina o Um dos problemas na determina o
60. a C8 humidade de Constru o C9 humidade de precipita o C10 humidade de condensa o superficial exterior termoforese C11 humidade devida a higroscopicidade C12 Alcalinidade do substrato C13 corros o de elementos met licos C14 Aus ncia de prim rio na pintura C15 Fraca resist ncia mec nica C16 Calor C17 Retrac es na fase inicial secagem C18 Movimentos diferenciais de origem t rmica C19 Assentamento de funda es C20 Cargas concentradas C21 Gelo C22 Cripto eflorescencias C23 Sulfatos C24 Nitratos C25 Cloretos C26 Carbonatos C27 Cal nao carbonatada C28 Impermeabilidade ao vapor de agua da camada de pintura C29 Ilumina o deficiente C30 Orienta o a Norte C31 Porosidade elevada do revestimento C32 Vandalismo C33 Incompatibilidade Qu mica entre pintura e reboco C34 Sujidade na aplica o C35 Acabamento do reboco inadequado C36 Pigmenta o da pintura elevada C37 Amolecimento da pintura C38 Aus ncia de Limpeza C39 Inexist ncia de m stique nas juntas de dilata o C40 Transi o de materiais distintos com diferente comportamento t rmico C41 Acidente C42 Humidade ascensional C43 Saponifica o C44 Manchas de Gordura Ci a determinar Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Os principais instrumentos dispon veis para inspec o diagn stico incluem Detector de humidade Lupa
61. a nica ac o dos agentes ambientais 69 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 3 1 3 5 Efloresc ncias H Fig 42 Efloresc ncia em Revestimento Exterior tn Este fen meno consiste no aparecimento de manchas esbranqui adas na superf cie do revestimento e acontece geralmente quando a aplica o realizada em tempo frio e h mido Na superf cie do revestimento observa se uma cristaliza o de sais sol veis contidos nos materiais da parede na pr pria argamassa ou no terreno sendo transportados pela gua de infiltra o at superf cie onde precipitam A forma o de cristais no interior dos materiais d se quando a taxa de migra o da solu o no sistema poroso do material inferior taxa de evapora o Ir ent o desenvolver se uma zona relativamente seca abaixo da superf cie e os cristais desenvolvem se na interface entre essa zona seca a zona h mida do reboco A esse fen meno atribu da a designa o de criptofloresc ncia Os sais respons veis pelo fen meno patente s o nomeadamente os nitratos os cloretos e os sulfatos sendo os sulfatos os mais prejudiciais que em propor es elevadas poder o conduzir degrada o total dos rebocos N o ser de excluir a hip tese da carbonata o da cal tamb m respons vel pelo aparecimento de manchas esbranqui adas este fen meno deve se no entanto carbonata o do hidr xido de c lcio presente na cal do reboco quando h
62. a poder n o ser a solu o mais indicada em termos de manutibilidade ver Cap 2 2 Isto prov m do facto de que esta uma solu o muitas vezes delicada e sens vel aos agentes exteriores Da resultam periodicidades de interven o por vezes curtas e que poder o traduzir se a longo prazo em custos significativos com a manuten o de um edif cio na por o correspondente a revestimentos Conclui se que a humidade a grande causa para a Patologia no Reboco pintado se n o directamente certamente por rela o indirecta ou seja logicamente ou patologicamente Mesmo o que possa parecer inofensivo como uma avaria num componente do sistema de drenagem de um edif cio seja uma caleira ou uma pingadeira o facto que com a reincid ncia constante a gua poder afectar largamente esta solu o construtiva ampliando o problema implicando maiores consequ ncias econ micas para o utilizador A grande tend ncia para a reten o de sujidade ou pelo amolecimento da camada de acabamento ou pela rugosidade superficial s o causas para anomalias muito comuns nesta solu o Aqui se entende que a limpeza que dever ser c clica pois fundamental J que conduz a um prolongamento da vida til do material que importante mas igualmente contribui tamb m para que se mantenha o seu aspecto original sem grandes altera es de cor As anomalias que poder o surgir na fase de utiliza o s o muito imprevis veis pois cada
63. a preserva o da esp cie a educa o a alimenta o e consequentemente a inevit vel evolu o caracter stica da esp cie humana Presume se que o homem como civiliza o produtiva existe desde o per odo paleol tico e desde cedo o homem tem vindo a praticar manuten o nos edif cios como parte dessa actividade construtiva e produtiva Respectivamente a hist ria comprova que no Egipto j o homem praticava actos de repara o e manuten o nos seus templos e edif cios aplicando por exemplo solu es de impermeabiliza o nas paredes No imp rio Romano Marcus Vitr vius Pollio engenheiro Arquitecto elabora o nico tratado europeu no per odo greco romano com 10 volumes intitulado De architectura libri decem Esta obra ainda hoje apreciada j referia de forma detalhada os procedimentos necess rios para manter e cuidar os edif cios da poca al m de j abordar a constru o em geral tamb m de uma forma detalhada Sucessivamente j no per odo renascentista s o elaborados documentos regulamentares sobre a preserva o dos edif cios com maior relev ncia hist rica E de alguma import ncia salientar o primeiro documento nacional atribu do por D Jo o V Real Academia de Hist ria Daqui em diante nenhuma pessoa de qualquer estado qualidade e condi o que seja possa desfazer ou destruir em todo nem em parte qualquer edif cio que mostre ser daqueles tempos ainda que em parte esteja arruinado e da mes
64. a 30 10 40 2 Perda de ader ncia Pintura 20 10 30 Reboco 30 20 50 Humidade Condensa o 20 20 40 Precipita o 20 20 40 Constru o 10 20 30 Higroscopicidade e Ascensional 10 20 30 A4 Altera o da cor Sujidade 10 10 20 Diferen as de Tonalidade 10 10 20 Sombreamento 10 10 20 Manchas esbranqui adas 10 10 20 Amarelecimento 20 10 30 A5 Fissura o fendilha o Micro fissura 10 10 20 Fissura o Pontual 20 20 40 Fenda Fractura 50 20 70 A6 Efloresc ncias 10 20 30 A7 Empolamento 10 10 20 A8 Ataque Biol gico 10 10 20 AQ Graffiti 10 20 30 10 Acidente 30 20 50 Ai a determinar De 2 em 2 anos deve proceder se verifica o da exist ncia dos processos patol gicos enunciados De 3 em 3 anos ser necess rio rever o estado de conserva o dos revestimentos exteriores sobre cimento e derivados exteriores CY PE 2007 A tabela seguinte destina se a informar o utilizador sobre o que dever evitar durante a utiliza o que seja aplicado no revestimento Tabela 15 Contra indica es Reboco Pintado PRECAU ES E PROIBI ES Evitar o despejo sobre o revestimento de gua procedente da limpeza de outras componentes jardinagem dissolventes qu micos ou c usticos etc assim como a humidade que possa afectar as propriedades da pintura Evitar Golpes e Riscos Evitar perfura es ou a coloca o de elementos como buchas e esc pulas etc cype 83 Processos
65. a Qualidade Entre outros documentos e Legisla o Portuguesa diversa RGEU Regulamento Geral das Edifica es Urbanas REBAP Regulamento Estruturas de Bet o Armado e Pr esfor ado A proposta do novo RGEU para l de considerar o alargamento do mbito de aplica o quanto ao tipo de edif cios e defini o das interven es revela se como um regulamento estruturante e ajustado realidade actual nomeadamente em aspectos que tocam a seguran a o ambiente a energia a sustentabilidade a vida til manuten o a durabilidade dos edif cios a defesa do consumidor a gest o da qualidade RGEU 2004 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Da proposta de altera o do RGEU pelo Conselho Superior de Obras P blicas e Transportes destaca se o seguinte t tulo dedicado ao presente mbito em considera o T TULO VII DURABILIDADE E MANUTEN O CAPITULO NICO Artigo 117 Vida 1 A vida util de uma edifica o VUE corresponde ao per odo em que a respectiva estrutura n o apresenta degrada o dos materiais em resultado das condi es ambientes que conduzam redu o da seguran a estrutural inicial nomeadamente nas sec es cr ticas dos elementos estruturais principais 2 Durante a vida til de uma edifica o devem realizar se actividades de inspec o manuten o e repara o nomeadamente em rela o aos diversos componentes da edifica o que tenham
66. a camada dever ser homog nea compacta com boa resist ncia fendilha o Da resulta que a dosagem em ligante dever ser menor pois pretende se que esta camada ofere a menor tend ncia para a fendilha o que a anterior Esta camada tamb m dever apresentar alguma rugosidade que permita boa ader ncia camada de acabamento Essa configura o poder ser obtida atrav s de raspagem ou riscagem do paramento Em geral ser logo ap s a execu o desta camada 55 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios que se proceder verifica o da satisfa o das exig ncias estabelecidas para a planeza verticalidade e regularidade superficial do paramento Tendo fundamentalmente fun es est ticas a camada final contribui tamb m para a impermeabiliza o da parede e para a sua resist ncia aos choques Para que n o fendilhe ter que possuir um teor em ligante relativamente baixo e ser obtida a partir de argamassas bastardas com presen a significativa de cal apagada O acabamento determina o aspecto final do revestimento Contudo a escolha da textura superficial da camada de acabamento n o se resume apenas est tica pois a solu o a adoptar para cada caso condicionada pela natureza do suporte pela composi o das camadas subjacentes pelas condi es de exposi o s intemp ries ou polui o atmosf rica e pelos contributos que dela se esperam para a protec o e impermeabiliza o da parede
67. a cor Sujidade Diferen as de tonalidade Sombreamento manchas esbranqui adas e amarelecimento KY Fig 41 Mudan as de cor no revestimento tm Esta uma anomalia que se pode manifestar de diferentes modos e a sua raz o ser atribu da a diversas causas Sujidade A sujidade presente no revestimento resulta de escorrimentos ou defici ncias na concep o dos sistemas de drenagem de guas pluviais Estas manchas originadas pela presen a da gua das chuvas s o agravadas pela pr pria capta o do revestimento Isto a susceptibilidade das part culas secas aderirem superf cie uma quantidade apreci vel de sujidade Diferen as de tonalidade Uma Causa poss vel poder ser a alcalinidade do substrato uma vez que as argamassas de cimento s o fortemente alcalinas e n o se dando o tempo suficiente de cura antes da aplica o da pinura verifica se o ataque qu mico provocando a altera o da cor ou mesmo a destrui o do filme de tinta Este fen meno poder dever se tamb m saponifica o que se manifesta pela dissolu o de uma pintura devido transforma o do ve culo em sab o como consequ ncia da reac o dos vin licos e alqu dicos sobre as bases alcalinas gesso cal ou cimento 68 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Sombreamento ou escurecimento Podem ser ocasionadas pelo desrespeito das condi es de amassadura e aplica o recomendadas para a argamassa nomeada
68. a correc o com apoio do manual que aqui se sugere actuando directamente nas causas desse problema espec fico As medidas Pr Activas s o aqui designadas simplesmente por Pr Ac o e v o estar organizadas juntamente com as Medidas Correctivas Correc o nas tabelas correspondentes a cada anomalia poss vel 4 4 MEDIDAS CORRECTIVAS Como foi j abordado no Capitulo 2 as medidas Correctivas s o procedimentos espec ficos com a finalidade de retornar a falha para o estado exigencial m nimo Constam numa lista associados igualmente a cada causa espec fica logo a correc o da anomalia dever actuar na ou nas causas correspondentes a uma poss vel anomalia As Tabelas 17 a 25 apresentam as listas apresentadas das medidas Pr activas e Correctivas aplicadas a cada uma das anomalias atr s identificadas 84 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Tabela 17 Procedimentos Desagrega o e Pulverul ncia A1 Desagrega o e pulverulencia PRO AC O CORREC O C1 Concep o e origem do material Estudos e Projectos Lixar e repor C2 M s condi es de Execu o Fiscaliza o adequada dosagem adequada dos componentes Lixar e repor C6 Chuva cida Inspeccionar medindo PH ap s chuvada proceder a limpeza se evidenciar sujidade H Humidade Revis o dos sistemas de drenagem e dos fen menos de higroscopicidade ou condensa o Garantir hi
69. a em Revestimento 70 Fenda Ula tite a a a a a Da 71 44 27 1 550 72 1 45 Empolamento da UMA a 73 Fig 46 Fungos ou algas em Parede Exterior cccccesscesscesseeesseeeseceeceeeeeeseecaeceseeneeeenseecsaeenees 74 75 Fig 48 Fenda provocada por colis o de ve culo pintada posteriormente 76 Fie 49 Casas da Praia Verde as easiest ei See ea eee 98 Eis S0 Al ado Principal Oeste Ra 99 Fig 5 l Alado Posterior 99 Fig 52 Al ado Lateral 100 Fio SS Ale ado ate Fall Subs a 100 Fig 54 Modelo para ficha de Interven o cccceesseesseceseceeeeeeseeeseecaeceseeeeeeeeseecaeceeeneaeenseeens 102 Fig 55 Custo total acumulado limpeza e substitui o de revestimento 106 xii Processos de Manuten o T cnica de Edif cios NDICE DE TABELAS Tabela 1 Plano de Manuten o ssa tasas ds 44 Tabela 2 Plano de Manuten o SP 45 Tabela 3 Tipos de revestimento sua 51 Tabela 4 Classifi
70. a ficha de Interven o 1 Descri o do Elemento Fonte de Manuten o 2 Descri o da Anomalia 3 Classifica o da Anomalia 4 Determina o das Causas L gicas ou Patol gicas 5 e 6 Identifica o Fotogr fica e Desenhos ou Esquemas 7 Exame 8 Solu es de Repara o Para o caso de ser necess rio intervir perante uma anomalia cabe ao utilizador ou entidade respons vel pela manuten o seguir os diferentes passos para que seja encontrada uma solu o de repara o Inicialmente a anomalia descrita com uma representa o fotogr fica e esquem tica para que se compreenda qual o tipo de anomalia ocorrente Com uma breve consulta do Registo de anomalias pode identificar se de um modo geral quais as suas causas patol gicas e l gicas Um exame ser ent o elaborado para determinar ao certo qual a causa ou as causas principais Este poder ser efectuado atrav s de uma simples observa o sondagens compara o com outras manifesta es afins ou at mesmo ensaios por entidades especializadas caso se justifique O diagn stico poder ent o ser elaborado com base nas causas poss veis determinadas Este ser fundamental na elabora o de uma estrat gia para concretizar a repara o que ser convenientemente apoiada pelas medidas pr activas e correctivas correspondentes causa determinada Contudo muitas solu es de repara o s ter o sucesso fora do mbito da Manuten o uma vez que pas
71. a ficha de interven o onde se re ne a informa o fornecida pelo Manual de Procedimentos nomeadamente as causas e as solu es de repara o Poder se obter tamb m alguma no o dos encargos relativos ao elemento atrav s da aplica o do planeamento de procedimentos definido pelo Manual de Manuten o do Reboco Exterior e Pintura A Conclus o permite efectuar a avalia o do Elemento Fonte de Manuten o em termos de desempenho onde s o determinadas as implica es associadas Manuten o poss vel nesta fase tirar conclus es sobre a no o do Manual validando as hip teses consideradas ainda em fase de teoriza o sobre o processo de Manuten o Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Em s ntese o projecto compreende as seguintes fases Problem tica Contexto Social e Hist rico Estat sticas e Legisla o Teoria da Manuten o Elemento Fonte de No o de Plano e Manual Manuten o Anomalias de Manuten o e Materiais Modelo para Manual de Manuten o Aplica o Pr tica Teste do Modelo CONCLUS ES Fig 2 Organograma das fases principais do projecto Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 1 2 CONSCI NCIA HIST RICA E SOCIAL 1 2 1 NOTAS HIST RICAS Desde que o homem decidiu viver no mesmo lugar construir e desenvolver a civiliza o surgiu como uma necessidade para a sedentariza o nesse mesmo espa o N o menos importante seria claramente
72. a reuni o de informa o indispens vel para que se implemente um sistema de Manuten o e complementarmente a proposta de uma metodologia pr tica que permita saber como se processa essa Manuten o Introduz se o tema obtendo refer ncias sobre a actividade conhecendo os n meros e o estado actual da Constru o escala Europeia e Nacional observada a legisla o respectiva onde se compreende a problem tica existente principalmente em Portugal no que refere a necessidades de Manuten o em Edif cios Seguidamente teoriza se sobre o que a Manuten o de Edif cios procurando envolver o leitor para um ambiente mais abstracto e onde se comprova o porqu e como se processa a Manuten o Foi escolhido o Reboco Pintado como elemento de estudo designado por Elemento Fonte de Manuten o EFM onde ser abordada a sua constitui o e suas propriedades e objectivamente determinam se as principais anomalias associadas a essa solu o construtiva Realizam se ent o os cinco principais procedimentos de Manuten o que s o designadamente inspec o Limpeza Medidas Pr Activas Medidas Correctivas e Substitui o Com base na metodologia apresentada e segundo uma estrat gia definida o T cnico Utilizador poder intervir com a orienta o e consulta desses procedimentos em forma de Manual de Manuten o Finalmente as conclus es em que se compreende que o processo dificultado pela singularidade das constru es Admite
73. abora o de um documento que consiste no manual de Manuten o da Edifica o MIME O desafio do projecto encontra se ent o na averigua o de qual o m todo mais apropriado quais os procedimentos em suma como poder ser organizado o manual e como poder este funcionar efectivamente Um estudo sobre a Teoria adjacente actividade da Manuten o no 2 cap tulo ajuda a compreender a import ncia desta no quotidiano dos Edif cios em que se pretende rentabilizar introduzir a t cnica que lhe est associada e definir os procedimentos espec ficos que a caracterizam O Terceiro cap tulo dedica se apenas ao estudo do Revestimento Exterior que neste projecto o elemento utilizado para a determina o do Manual de Manuten o Da a obriga o de conhecer os materiais as variantes as normas e condi es de execu o Neste cap tulo s o enumeradas as principais anomalias do Reboco Pintado Tradicional e associadas as causas poss veis mais comuns que v o certamente importar na defini o dos procedimentos de Manuten o Os procedimentos de Manuten o para o Reboco e Pintura descritos no cap tulo 4 que s o nomeadamente Inspec o Limpeza medidas Pr activas medidas Correctivas e Substitui o Aqui s o definidas t cnicas periodicidades recomenda es e condi es Finalmente no Cap tulo 5 s o aplicados os procedimentos sobre a forma de Manual para uma edifica o constru da recentemente elaborada um
74. ai originar uma fissura diagonal geralmente com in cio nos cantos do v o Assentamentos diferidos nas funda es Varia o T rmica promovendo a dilata o Deforma o Estrutural des Dilata o t rmica dos elementos estruturais Fig 44 Tipos de Fissura o em paredes Fendas ou Fracturas 2 a 20 mm As fendas ou Fracturas j introduzem alguma preocupa o coma estabilidade do edif cio embora n o indique directamente a ru na do edif cio assume se que o risco da sua ocorr ncia poder ser elevado Logo prev se que na presen a de fendas com dimens es consider veis a actua o dever ser imediata e a sua forma de actua o dependente do grau de severidade da fenda ou fractura existente 72 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 3 1 3 7 Empolamento LH Fig 45 Empolamento da tinta 1 O empolamento fica caracterizado pelo surgimento de convexidade na superficie da parede exterior este pode manifestar se apenas na camada da pintura ou at mesmo em todas as camadas do revestimento As suas causas devem se presen a da gua que ao ser expulsa para o exterior atrav s de vapor n o lhe permitida a sa da devido impermeabilidade da camada de pintura originando assim a forma o de bolhas na superf cie O empolamento poder advir da presen a de sais contidos na gua presente no suporte esses sais s o normalmente sulfatos de c lcio magn sio ou s dio Res
75. aixa Etics Placas de pedra com fixa o Revestimentos delgados ou mec nica parede ventilada espessos sobre isolante Revestimentos de argamassas de Revestimentos de Isolamento T rmico 51 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 52 ligantes minerais com inertes de material isolante Revestimentos por componentes isolantes Revestimentos obtidos por projec o de isolante Revestimentos de acabamento ou decorativos Camadas de acabamento dos revestimentos de impermeabiliza o de ligantes minerais Revestimentos de ligantes sint ticos Revestimentos delgados de ligantes mistos Revestimentos por elementos descont nuos colados ou fixados mec nicamente Revestimentos por pintura Argamassas de cimento cal apagada cal hidr ulica bastardas e monocamada Ladrilhos cer micos Azulejos Barro vermelho Gr s Ladrilhos hidraulicos de pasta ou granulado pedra natural granito basalto calc rio marmore e ard sia pedra artificial mosaicos de vidro opaco Pintura texturada ou n o texturada Revestimentos de Regulariza o Revestimentos de ligantes Minerais tradicionais e n o tradicionais Revestimentos de Cal apagada Revestimentos de Gesso Revestimentos de ligantes sint ticos Revestimentos por elementos descont nuos independentes Argamassas de cimento cal apagada cal hidr ulica bastardas monocamada Gesso e areia gesso com cal apagada e areia
76. alquer elemento construtivo O sucesso numa estrat gia de Manuten o vai depender de diversos factores alguns destes provenientes do conhecimento adquirido com base na experi ncia outros v o por sua vez depender do rigor da an lise e da qualidade dos procedimentos A exig ncia note se poder divergir de acordo com o utilizador e esse poder ser um factor cr tico na determina o e no rigor com que se efectuam as opera es de manuten o Segundo In s Flores Nomeiam se os Dados de Base para definir numa estrat gia preventiva Vida til de cada elemento N vel m nimo de Qualidade exig ncia Anomalias relevantes Causas Prov veis Caracteriza o dos Mecanismos de degrada o Identifica o dos sintomas de Pr patologia Escolha das opera es de Manuten o An lise de registos hist ricos interven es e periodicidade Compara o com o comportamento em outros edif cios antes e ap s repara o Recomenda es t cnicas dos projectistas fabricantes e fornecedores Custos das opera es FLORES 2002 35 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 2 2 3 A VIDA TIL DOS ELEMENTOS FONTE DE MANUTEN O EFM At os edif cios de menor valor geralmente apresentam um per odo de vida na ordem dos 50 a 60 anos No entanto a sua vida fisica sendo muitas das vezes prolongada o edif cio dever ser demolido mesmo antes do final do per odo de 50 anos para que seja per
77. amento t rmico C41 Acidente C42 Humidade Ascensional C43 Saponifica o C44 Manchas de Gordura Ci a determinar 1 2 CLASSIFICA O DAS ANOMALIAS 1 Urg ncia de 2 Seguran a 3 Classifica o Pseudo quantitativa Actua o e Bem estar 1 2 ANOMALIAS 0 1 2 3 1 2 3 4 50 30 20 10 50 20 10 ons a A1 Desagrega o pulverul ncia 20 20 40 A2 Perda de ader ncia Pintura 10 20 30 Reboco 30 20 50 A3 H Humidade Condensa o 20 20 40 Precipita o 20 20 40 Constru o 10 20 30 Higroscopicidade e Ascencional 10 20 30 A4 Altera o da cor Sujidade 10 10 20 Diferen as de Tonalidade 10 10 20 Sombreamento 10 10 20 Manchas esbranqui adas 10 10 20 Amarelecimento 20 10 30 5 Fissura o fendilha o Microfissura 10 10 20 Fissura o Pontual 20 20 40 Fenda Fractura 50 20 70 Efloresc ncias 10 20 30 A7 Empolamento 10 10 20 8 Ataque Biol gico 10 10 20 AQ Graffiti 10 20 30 A10 Acidente 20 20 40 Ai a determinar Urg ncia de actua o grupo O e pontua o 50 actua o imediata seguran a de bens e pessoas comprometida grupo 1 e pontua o 30 actua o a m dio prazo 6 meses a um ano n o coloca de imediato em causa a seguran a de bens e pessoas grupo 2 e pontua o 20 sem urg ncia mas conv
78. amporizada A6 Efloresc ncias Evitar infiltra es ou surgimento de humidade pelo interior da parede Ver A6 89 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 90 Tabela 21 Procedimentos Fissura o e Fendilha o A5 Fissura o Fendilha o PRO AC O CORREC O Micro fissura C2 M s condi es de execu o espessura inadequada e deficiente dosagem secagem r pida e absor o excessiva do suporte Verificar espessura adequada e correcta dosagem e secagem evitar absor o excessiva do suporte Sondagem ao Reboco verificar se existe perda de ader ncia na rea adjacente fenda e se esta C1 Concep o e origem do material tem origem no reboco Se localizado na camada de pintura aplicar regulador de fundo Estudos e Projectos C13 corros o de elementos met licos e efectuar acabamento com solu o de pintura com elevada elasticidade Se n o se detectar descolamento Recobrimentos e protec o de armaduras C16 Calor do revestimento aplicar revestimento delgado de C18 Movimentos diferenciais de origem t rmica acabamento por exemplo tinta de Adop o de solu es cimento menos deform veis Fissura o Fendilha o Pontual C1 Concep o e origem do material Estudos e Projectos C2 M s condi es de Execu o Fiscaliza o Adequada C13 corros o de elementos met licos
79. ante promove a hidrata o e endurecimento deste e ao mesmo tempo a aglutina o da areia fen meno que origina a ader ncia ao suporte em que aplicada a argamassa e tamb m a sua resist ncia BRAZ O 2006 Segundo a norma EN 998 1 2003 as argamassas de reboco classificam se segundo tr s conceitos distintos 1 De acordo com o local de produ o 2 De acordo com a concep o 3 De acordo com as suas propriedades e utiliza o 54 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 1 De acordo com o local de produ o classificam se os seguintes grupos Argamassas industriais S o executadas em f brica sendo doseadas e misturadas previamente apresentando se em p requerendo apenas a adi o de gua Argamassas Semi Industriais Distribuem se como Pr doseada e Pr misturada sendo as primeiras cujos componentes s o doseados em f brica e fornecidos em obra em que ser o misturados segundo instru es e condi es do fabricante As pr misturadas ser o aquelas cujos componentes s o doseados e misturados em f brica onde apenas s o adicionados em obra outros componentes especificados Argamassas Tradicionais Argamassas de cimento e areia Argamassas de cimento cal apagada e areia cal bastarda Argamassas de cal apagada e cimento Argamassas de cal hidr ulica natural e areia Argamassas de cal hidr ulica artificial areia pouco usadas O reboco tradicional utilizado como uma des
80. anuten o T cnica de Edif cios FLORES In s BRITO Jorge Erros na utiliza o e manuten o de edif cios Constru o 2004 Repensar a constru o 2 congresso Nacional da Constru o FEUP Porto 2004 FREITAS Vasco Peixoto Patologia e Reabilita o de Edif cios apontamentos da disciplina FEUP 2008 FREITAS Vasco Peixoto Durabilidade das solu es e Estrat gias de Manuten o de Fachadas de Edif cios Simp sio internacional sobre patologias durabilidade e reabilita o de edif cios Lisboa 2003 FAYOL Henry Teoria Cl ssica da Administra o Administra o Industrial e Geral Fran a 1916 Janeiro 2008 GOMES Correia Plano de Manuten o de Edif cios Metodologia para a sua elabora o IST Lisboa 1993 GON ALVES Carlos et al Desenvolvimento de um sistema de apoio inspec o de Edificios correntes 3 ENCORE Encontro sobre Conserva o e Reabilita o de Edif cios Lisboa LNEC 2003 IPPAR Instituto Portugu s do Patrim nio Arquitect nico http www ippar pt Outubro 2007 IFMA International Facilities Managment Association www ifma com Novembro 2007 INH 2003 Instituto Nacional da habita o 2003 INE Instituto Nacional de Estat stica Recenseamento Geral da Popula o e Habita o resultado definitivo 2001 IPQ Instituto Portugu s da Qualidade http www ipq pt 2007 ISO International Organization for Standardization ISO 6707 1 Building and civil eng
81. aos Raios U V n o amarelece Alta resist ncia aos lcalis e ao crescimento de fungos e algas 5 2 PR TICA DE INTERVEN O A interven o determinante na Manuten o pois sendo este um processo constante ser o necess rias as interven es consoante a necessidade do elemento para que desempenhe a sua fun o com um m nimo de exig ncia No caso do revestimento a fun o alarga se para al m da estanquidade tendo tamb m como objectivo manter o aspecto da edifica o Justifica se a interven o para que se mantenha o revestimento com um aspecto esteticamente apresent vel ou seja limpo e cuidado Intuitivamente se conclui que mantendo o revestimento com um n vel de exig ncia alto no que respeita limpeza mais raro ser o aparecimento de anomalias graves pois significa que a inspec o constante e como tal a preocupa o com o seu desempenho tamb m maior A ficha de interven o mostra se como uma ferramenta pr tica na condu o do processo pois esta segue um conjunto de procedimentos que devem ser encadeados segundo uma sucess o l gica Em seguida prop e se o modelo de uma ficha de Interven o no mbito da patologia de Edif cios ver Figura 54 e Tabela 34 No anexo est o resolvidas as fichas de interven o correspondentes ao caso de estudo 101 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Fig 54 Modelo par
82. ardas ou mais recentemente s cimento e areia Durante largos anos estes produtos deram bons resultados e os rebocos com eles executados cumpriram as suas fun es satisfatoriamente provando assinal vel durabilidade Nas ltimas d cadas contudo tem se registado um n mero crescente de insucessos com estes revestimentos devido principalmente aos seguintes factores Desaparecimento da m o de obra especializada com dom nio das t cnicas tradicionais e consequente selec o pouco criteriosa dos materiais areias ligantes e desrespeito pelas regras de execu o dos rebocos tradicionais Ritmo cada vez mais r pido exigido constru o ritmo esse dificilmente compat vel com as regras de aplica o dos rebocos tradicionais em v rias camadas com tempos de secagem interm dios tanto maiores quanto mais alta for a propor o de cal utilizada em rela o ao cimento Aparecimento de novos materiais de suporte com caracter sticas de resist ncia mec nica de estabilidade dimensional ou outras que os tornam mal adaptados para serem revestidos com rebocos tradicionais A tentativa de ultrapassar os problemas levantados pelos revestimentos de ligantes minerais em termos de rapidez de aplica o de qualidade e de comportamento motivou o aparecimento na Europa a partir dos anos 70 de uma nova gera o de produtos pr doseados em f brica com constitui o fundamentalmente baseada nos mesmos elementos mas corrigida co
83. as Outras patologias E Desgaste e envelhecimento repatologias E Desgaste e envelhecimento patologias EB Estrutura 15 17 Fig 13 Edif cios com mais de 20 anos 600 casos calejo 2001 Concluindo existem obviamente condicionantes na evolu o do mercado de reabilita o do Parque habitacional que n o dependem de modo algum das necessidades e prioridades que se foram acumulando ao longo dos anos mas que estar o mais relacionadas com a evolu o econ mica que limita a disponibilidade financeira das fam lias para a pr tica da manuten o Tamb m em rela o s pol ticas sociais que atrav s da escassez de medidas p blicas de apoio juntamente com o problema do arrendamento incitam ao abandono da actividade A falta de m o de obra especializada que compromete a capacidade de resposta do sector tamb m um factor que incentiva ao uso do pr prio para a pr tica de opera es de manuten o e reabilita o tornando a assim inapropriada e insuficiente 1 5 A ACTIVIDADE DA MANUTEN O DE EDIF CIOS NO QUOTIDIANO A manuten o nos dias de hoje evoluiu segundo v rias direc es sendo uma dessas a Manuten o T cnica de Edif cios que integrada na Gest o de edif cios uma importante actividade durante a fase de vida til de uma Constru o Cada vez mais a actividade e os servi os de manuten o tem vindo a ser solicitados pelos diversos utilizadores de Edificios sejam estruturas im veis para habita o
84. as poder o ser implementadas de uma forma sistem tica Identificando as necessidades de 44 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios manuten o consoante o tipo de elemento o plano afigura se de um modo global segundo as seguintes directrizes Tabela 2 Plano de Manuten o 1 Necessidades de inspec o e limpeza 2 Enumera o de poss veis anomalias para cada elemento fonte de manuten o 3 Formula o de diagn sticos para poss veis anomalias identificadas 4 Estrat gia preventiva e correctiva para cada diagn stico 5 Prever se poss vel algumas datas para interven o particular 6 Prever data de substitui o 45 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 2 4 2 INTERVEN O PONTUAL A n vel pontual a interven o surge mediante as necessidades de manuten o de um qualquer elemento que comp e o edif cio Essa necessidade poder decorrer de duas formas mantendo um elemento na sua condi o m nima atrav s de procedimentos tais como a limpeza ou inspec o peri dica ou da necessidade de eliminar uma anomalia eventual que surja no per odo de vida desse determinado elemento O utilizador ao deparar se com uma poss vel anomalia dever seguir a metodologia conforme o seguinte fluxograma sugere CARACTERIZA O PATOLOGIA Local Lista de Passives diagn sticos Reconstitui o Construtiva Observa o Visual da envolvente Man
85. ase de implementa o pois significa que ter sido adoptado um crit rio de manutibilidade ou seja ter sido optimizado o processo de Manuten o a que o im vel estar sujeito Os novos valores como a sustentabilidade a eco constru o e a durabilidade s o grandes impulsionadores desta actividade O que anteriormente se mostrava como mais importante est a dar lugar a um novo paradigma em que a constru o d lugar Manuten o e Reabilita o Justifica se principalmente pela aus ncia quase total com a Manuten o das edifica es nas d cadas anteriores que levaram ao envelhecimento e degrada o excessiva das constru es Na realidade esta preocupa o crescente e ocupa um lugar de car cter urgente para com esta actividade Nesse aspecto interpreta se pelo decrescimento actual da actividade da constru o devido satura o por edif cios constru dos nos ltimos anos Ser para anos pr ximos que a constru o vai necessitar de uma mudan a consider vel no seu modo de actua o e essa invers o j se come a hoje a sentir notando se o aumento de empresas para contratos de manuten o Grandes opera es de reabilita o em alguns edif cios no centro das cidades j come am a existir notando se que esta actividade em Portugal apenas se come ou a sentir muito recentemente A Manuten o t cnica de edif cios integrada por sua vez na Gest o de edif cios reserva um forte potencial de expa
86. aso de um Edif cio Os manuais s o uma ferramenta essencial no processo de Manuten o Utiliza o Os Manuais de Servi o dividem se em Manuais de Utiliza o e de Manuten o 2 5 1 MANUAIS DE UTILIZA O Os Manuais de Utiliza o reproduzem a informa o unicamente para utiliza o de um elemento No caso dos Edif cios este documento tem especial import ncia em tudo o que se refere a equipamentos como o caso dos electrodom sticos componentes electr nicas de um edif cio equipamentos mec nicos incorporados em elementos como portas e janelas electrobombas etc Relativamente a elementos construtivos do tipo inerte como ser o caso das paredes coberturas entre outras componentes est ticas em que n o se prev a utiliza o directa a designa o de um manual de utiliza o para estes n o vai portanto ser necess rio Contudo a nomea o de contra indica es para diversos elementos poder o existir caso os materiais ou o elemento construtivo as apresente Estas contra indica es referem se portanto s ac es sobre esses elementos que dever o ser evitadas pois poder o prejudicar o funcionamento ou a apar ncia dessas componentes Admite se que sendo um elemento n o mec nico que n o exija utiliza o directa como o caso das componentes estruturais e materiais de um edif cio essa informa o sobre contra indica es poder dever ser remetida para o Manual de Manuten o 2 5 2 MAN
87. ave para o sucesso de todo este processo Devendo o Arquitecto no respeito destas considera es Avisar o cliente dos seus deveres Co operar com outros Arquitectos Reunir Informa o ROCHA 2005 2 4 PLANO DE MANUTEN O 2 4 1 INTERVEN O A N VEL GERAL Como j foi abordado no subcap tulo anterior a manuten o t cnica subdivide se em cinco procedimentos Inspec o Limpeza Medidas Pr activas Medidas Correctivas Substitui o O plano de Manuten o pressup e que um edif cio ao iniciar a sua fase de utiliza o se mantenha nas condi es iniciais ou pelo menos o mais poss vel No caso de um edif cio ou um elemento em particular se encontrar alguma falha verificando se a adultera o ou n o cumprimento da condi o inicial a correcta aplica o do plano de manuten o dever retornar esse elemento para o estado de desempenho exigencial m nimo Retornar a falha ou PLANO DE MANUTEN O anomalia para o estado exigencial m nimo Manter condi es exigenciais m nimas Fig 31 Aplica o e objectivos do plano de manuten o O Plano de Manuten o vai incidir sobre todos os elementos que comp em o conjunto construtivo no entanto a sua actua o dever ser efectuada sobre cada elemento em particular pois cada um possui 43 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios um comportamento caracter stico pr prio Para que seja facilitado o processo de elabora
88. bamento a 2 dem os de Novaqua CIN Area superf cie 264 m Cor branca nos muros divis rios e cinza platina em muretes INTERVEN ES ANTERIORES DESCRI O DATA RESPONS VEL 98 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Os desenhos pormenores ou cortes ser o teis para identificar os elementos pois estes necessitar o de um desenho para permitir a sua identifica o quando n o for poss vel a sua identifica o fotogr fica ou por dificuldades no acesso ou at por se encontrar no interior de outros elementos construtivos Note se que o revestimento n o apenas constitu do por Reboco mas tamb m por panos de Pedra Estes elementos dever o ter uma ficha respectiva para manuten o e um manual pr prio de procedimentos pois embora estes elementos integrem a fachada t m um comportamento exclusivo com fen menos caracter sticos inerentes ao seu material logo dever o ser objecto de estudo independente Neste caso os desenhos s o constitu dos por al ados Tabela 31 Desenhos e Esquemas do E F M DESENHOS Fig 50 Al ado Principal Oeste Fig 51 Al ado Posterior Este 99 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios E mea Fig 52 Al ado Lateral Norte i Fig 53 Al ado Lateral Sul Nota
89. biliza o nas funda es inclus o de barreiras impermeabilizantes entre o terreno e o edif cio Executar Corte h drico Processos de Manuten o T cnica de Edif cios C10 humidade de condensa o superficial exterior termoforese Estudo higrot rmico e isolamento t rmico C11 Humidade devida a higroscopicidade Estudo higrot rmico e isolamento t rmico C8 Humidade de Constru o Evitar liberta o de cal durante a presa do cimento C36 Pigmenta o da pintura elevada Controle da concentra o na solu o aquosa da pintura C37 Amolecimento da pintura Fiscaliza o adequada e optar por solu o de pintura resistente aos alcalis C40 Transi o de materiais distintos com diferente comportamento t rmico e higrosc pico Aplicar um selador acr lico pigmentado para uniformizar a absor o Refor ar revestimento entre superf cies Aplica o de isolamento t rmico pelo exterior Por exemplo Etics C43 Saponifica o Atender ao tempo de cura do substrato evitar suporte com elevado teor alcalino Remo o e repintura sobre camada de base com prim rio anti alcalino Manchas Esbranqui adas C27 Cal n o carbonatada Atender ao tempo de cura do reboco e condi es e aplica o Controle da mistura de componentes na execu o Aplicar agente de elimina o de efloresc ncia por carbonata o Solu o cida t
90. bui o do Arquitecto para a manuten o deste modo inquestion vel No momento do projecto em que se verifica a necessidade de selec o dos materiais e solu es a adoptar ser do conhecimento do Projectista qual a op o que induzir um favorecimento nestes aspectos podendo este ponderar sobre a escolha entre cada material consoante as suas propriedades e caracter sticas de manuten o O m todo seguinte introduz as quest es chave na fase de projecto de modo a que seja inclu da a quest o da manuten o como factor consider vel na decis o do Arquitecto Ent o para cada componente do edif cio este dever conhecer as seguintes caracter sticas de cada elemento Como pode ser alcan ado Como pode ser limpo Qual o seu ciclo de vida Como poder ser substitu do STONE 1983 42 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Note se evidente que o projectista ambicione conhecer os dados tecnol gicos de cada elemento para que seja poss vel solucionar estas quest es e dessa forma a introduzir um certo grau de certeza no processo Da volta se a frisar o problema da utiliza o dos novos materiais os quais n o possuem dados relevantes sobre durabilidade nem sobre o seu comportamento efectivo em servi o pois n o deram tempo suficiente para a verifica o do seu comportamento na fase de utiliza o Finalmente segundo o estudo patente conclui se ent o que o Arquitecto e a equipa projectista ser o a ch
91. ca o de Argamassas suas ans ies SDS Deda aa ees 56 Tabela 5 Requisitos para as propriedades do produto em pasta e normas de 57 Tabela 6 Classes para argamassas de reboco ccccccesssssccecssssececeesseeeceeseeceesesseeeeseseseeeneeees 58 Tabela 7 Requisitos para as propriedades do produto endurecido consoante o tipo de reboco 58 Tabela 8 Classifica o de Tintas e Vernizes de acordo com a natureza do veiculo fixo 61 Tabela 9 ss tuts pct us SEL ALE DAS 78 Tabela 10 Compila o de Anomalias e respectivas 79 Tabela 11 Lista de poss veis causas para as anomalias 80 Tabela 12 Inspec o Pr patologias msm In es 81 Tabela 13 Quadro resumo para classifica o de 82 Tabela 14 Atribui o das classifica es de acordo com o tipo de 82 Tabela 15 Contra indica es Reboco Pintado ccccccesssccssscecesececesscecseeecsseeeesseeeesseseseeeesaees 83 Tabela 16 Procedimentos de limpeza ccecccecesscssccccessesssssssscssescessssssessssceseuseessssssseseeseeesnaees 84 Tabela 17 Procedimentos Desagrega o e
92. camente a Manutibilidade representa a facilidade que um produto oferece para que lhe seja aplicada a Manuten o Pretende se refor ar o significado do que a Manuten o e convenientemente afastar essa designa o do termo Reabilita o em que nos dias de hoje s o tomadas como similares em grande parte da bibliografia actual Na realidade estes dois conceitos apresentam significados bem distintos A Reabilita o entenda se a altera o para um estado superior ao que se verificaria se fosse aplicada a Manuten o Praticamente a Reabilita o pressup e a substitui o de um elemento por outro diferente e porventura mais actualizado que o elemento original Como se poder interpretar do seguinte gr fico admite se que a manuten o apenas pretende satisfazer as condi es de exig ncia m nimas no desempenho de um edif cio Qualidade Exig ncias actuais Reabilita o q Manuten o Desempenho inicial Exig ncias m nimas Tempo Fig 23 Conceitos de interven o no desempenho funcional de um edif cio calejo2001 Discute se tamb m a considera o do termo Renova o embora assemelhando se ao termo Reabilita o a Renova o pretende introduzir ganhos na qualidade de um produto ultrapassando o patamar da exig ncia actual Proponha se ent o o seguinte Trabalhos de Manuten o Pretendem Repor a qualidade inicial da Constru o Trabalhos de Reabilita o Pretend
93. caso caracterizado pela sua singularidade logo a previs o de certas anomalias t picas isto se v o acontecer ou quando v o acontecer de certa forma imposs vel Por isso mesmo a no o de manual de manuten o adaptado a cada constru o inevit vel pois garante uma revis o de pr utiliza o e denunciando os seus pontos fracos e alertando para a pr patologia poder definir para uma dada constru o quais as interven es que o utilizador poder necessitar futuramente Como grande parte do fen meno pr patol gico tem origem ainda em fase de projecto e execu o a revis o de projecto e a fiscaliza o respectiva s o instrumentos determinantes no sucesso com a durabilidade e com a identifica o de pontos cr ticos para a fase de utiliza o No entanto o surgimento de novos materiais de revestimento no mercado poder dificultar o processo de Manuten o na medida em que s o ainda escassas as informa es relativas sua durabilidade e comportamento durante a sua vida til Da sugere se experimenta o adequada das suas propriedades antes da sua coloca o no mercado para que sejam evitadas falhas ou anomalias imprevistas A nova proposta do R G E U particularmente no que se refere Manuten o atrav s do Manual a introduzir no projecto de execu o de uma edifica o e obriga es para com a inspec o constitui um passo not rio da import ncia que a Manuten o exige com as edifica es A dif
94. clui acerca da distribui o e fornecimento deste material pois n o oferecido por um conjunto s lido de empresas mas por diversas entidades que algumas vezes n o apresentam essas certifica es adequadas No entanto observa se que as obriga es ecol gicas se encontram em funcionamento para estes produtos seja o exemplo da anula o de alguns produtos com elevada concentra o de compostos org nicos vol teis nas tintas que obrigam a uma constante reformula o dos produtos com o fim ecol gico cada vez mais presente Verifica se igualmente a reinser o dos minerais de silicato nomeadamente os siloaxanos para utiliza o nas opera es de reabilita o das Pinturas pois garantem um melhor funcionamento e desempenho pela compatibiliza o com os suportes mais antigos em reboco Como revestimento exterior a solu o construtiva Reboco pintura ainda o tipo mais utilizado em Portugal Com 61 de utiliza o fig 10 sem d vida o revestimento com maioria absoluta na constru o que como tal justifica a incurs o deste projecto por esta solu o construtiva 107 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Observa se a grande influ ncia e incentivo para a utiliza o deste sistema de revestimento pelos produtores e fornecedores por justamente serem produtos com uma presen a forte na produtividade do mercado nacional de materiais de constru o No entanto entende se que a solu o reboco e pintur
95. cos resulta na forma o de biofilmes que se traduzem em manchas coloridas incrusta es e na presen a de rg os vegetativos e reprodutivos Neste processo a estrutura dos rebocos sujeita a eros o transfer ncia de i es e lixivia o que a v o deixando enfraquecida e deteriorada principais causas para o desenvolvimento biol gico s o Ambiente prop cio Quente H mido e exposi o solar condicionada Fraca resist ncia do revestimento ao seu crescimento Vegeta o ou biologia envolvente 74 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 3 1 3 9 Grafittis Fig 47 Grafitti Comum nos dias que decorrem fruto de actos de vandalismo ou de pura revolta social Geralmente administrado por spray tende a amea ar a est tica dos revestimentos principalmente nas paredes dos edif cios nos muros outros elementos exteriores Constituem tamb m um incentivo intensifica o da sua pr tica no mesmo local logo uma anomalia que dever ser corrigida o mais atempadamente poss vel 75 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 3 1 3 10 Acidente 4 Fig 48 Fenda provocada por colis o de ve culo pintada posteriormente tem No caso de acidente este poder suceder de diversas maneiras As causas sendo fortuitas poder o resultar do desastre natural ou involunt rio como o caso do choque devido colis o de ve culos circulantes fogo explos o ou inunda o
96. da vida til de refer ncia para um elemento o caso em que este se demonstre recente no mercado n o permitindo saber qual o seu per odo de vida por observa o dificultando ainda mais o processo de previs o da vida til Os factores seguintes relativos qualidade condicionamentos ambiente e n vel de manuten o v o pois situar se muito pr ximos da unidade De facto sugere se a atribui o de valores entre 0 8 e 1 2 para cada um destes O que v o evidenciar se inferior unidade que o factor implica a redu o da vida til como o caso de m concep o de projecto Ou se qualquer um destes factores se mostrar superior unidade v o significar um aumento na vida til do elemento como por exemplo considerando um bom n vel de manuten o a afectar ao elemento durante o per odo de servi o Existem outros m todos que se ajustam igualmente na determina o da vida til dos elementos construtivos nomeadamente o m todo MEDIC M thode d Evaluation de sc narios de D gradation probables d Investissements Correspondants o m todo Monte Carlo como modelo de simula o o m todo ALANI e m todos de prioridade CALEJO 2001 A vida til de um elemento n o vai depender apenas do n vel de durabilidade ou da qualidade do material em si mas tamb m do n vel de manuten o que o elemento estar sujeito durante toda a sua vida em servi o Obviamente como a vida til de um elemento vai depender largament
97. de Constru o Fiscaliza o Adequada Respeitar tempos de secagem de materiais entre as diferentes fases de obra C9 humidade de precipita o Evitar infiltra es revis o limpeza e desentupimento de tubos de queda algerozes e outros elementos drenantes Garantir porosidade adequada da camada de reboco Elimina o das Causas da humidade Correc o de pontos singulares de drenagem Remo o de revestimento afectado Impermeabiliza o do pano exterior Drenagem de elementos hidratados Colmata o de fendas Re aplica o de revestimento com propriedades hidr fobas C10 humidade de condensa o superficial exterior termoforese Estudos e projectos Aplica o de isolamento t rmico Elaborar estudo espec fico C11 humidade devida a higroscopicidade Estudos e projectos Aplica o de isolamento t rmico e barreira p ra vapor Elaborar estudo espec fico C42 Humidade Ascensional Impermeabiliza o nas funda es inclus o de barreiras impermeabilizantes entre o terreno e o edif cio Executar Corte h drico Corte H drico na base com Argamassa polim rica Chapa met lica Resinas Epoxy emuls o Betuminosa Drenos Atmosf ricos Oculta o da Anomalia A4 Altera o da PRO AC O CORREC O Sujidade C4 Sujidade Polui o Manuten o Reactiva ou Limpeza peri dica Sujidades Escovagem suave com gua
98. de Manuten o T cnica de Edif cios 4 2 LIMPEZA A limpeza dever ser efectuada com periodicidade razo vel Sempre que as condi es de acesso o permitam esta poder ser efectuada directamente pelo utilizador Em caso contr rio se o acesso for dificultado ou mesmo inacess vel por raz es de altitude no desenvolvimento vertical ou outras o utilizador dever recorrer a rg os especializados no mbito da manuten o t cnica de Edif cios ver tabela 16 Tabela 16 Procedimentos de limpeza LIMPEZA Descri o Periodicidade Entidade Nas Tintas pl sticas efectuada a limpeza com esponjas ou panos 2 anos Utilizador humedecidos com agua e sabao Para lavagem efectuada T cnico de Manuten o com jacto de agua a alta 2a5 anos especializado press o 4 3 MEDIDAS PR ACTIVAS Directamente associadas s causas enumeradas ser o atribu das medidas pr activas A metodologia que se apresenta tem como objectivo reunir os dados do registo de anomalias e averiguar quais as possibilidades de actua o para cada uma das causas l gicas ou patol gicas envolvidas De uma forma relativamente simples ser o consideradas poss veis medidas para cada uma das causas impl citas apresentadas segundo procedimentos espec ficos como abaixo se descrevem Este procedimento permitir ao utilizador obter conhecimento de como prevenir uma determinada anomalia e saber como resolver esse problema espec fico atrav s d
99. de fissuras R gua de fissuras Higr metro detector de humidade Bin culos M quina fotogr fica Equipamento de seguran a Ensaios in situ Ensaios laboratoriais Entre muitos outros estes ser o alguns dos equipamentos necess rios para conseguir uma averigua o cuidada sobre as causas de uma dada patologia Dependendo do tipo e dimens o da anomalia o recurso a pessoal especializado poder ser totalmente necess rio uma vez que s este possui o equipamento indicado para efectuar as leituras por exemplo da humidade ou testar a ader ncia de um reboco por meio de um ensaio de arrancamento A utiliza o do laborat rio tamb m n o dever ser dispensada quando se pretende testar a coer ncia ou a coes o de um reboco Tabela 12 Inspec o Pr patologias IDENTIFICA O DE FEN MENOS DE PR PATOLOGIA Verificar a exist ncia de ocos atrav s de percuss o martelo ou pancada Empolamento Teste da absor o Regime de secagem medi o do teor de humidade durante a secagem com aux lio de higr metro Ataque Biol gico Verificar Friabilidade passando com os dedos verificando se o revestimento libertou res duos de tinta ou cimento com a passagem Pulverul ncia Medi o de PH ap s chuvada para identifica o de chuvas cidas Desagrega o Embora existam mais procedimentos relativos identifica o destes fen menos outros tantos para a
100. didas de desempenho que permitam assegurar que as atitudes implementadas ser o compat veis com as exigidas O controlo das actividades vai permitir maximizar a probabilidade de que tudo ocorra consoante as regras e conforme o esperado FAYOL 1916 2 1 2 DEFINI O DA GEST O DE EDIF CIOS A Manuten o de Edif cios entende se por uma actividade inserida no mbito da Gest o de Edif cios onde juntamente com os processos de manuten o ser o introduzidos conceitos como a economia o desempenho e a funcionalidade A Gest o de Edif cios uma disciplina que re ne diversos campos de especialidade e o seu funcionamento s ser optimizado quando devidamente conjugadas as fun es e conhecimentos das reas de Actividade envolvidas S o intervenientes no processos da G E os seguintes campos do conhecimento Engenharia Civil Mec nica Electrot cnica Industrial Arquitectura Legisla o Economia Sociologia Psicologia Entenda se por Gest o de Edif cios o Conjunto de ac es e procedimentos que necess rio afectar a um edif cio ap s a sua constru o de forma a optimizar o seu desempenho CALEJO 2001 O recurso que de facto o termo a aplicar edifica o ser tamb m considerado como bem uma vez que s o conjugados os conceitos de rentabilidade e utiliza o Pretende se com a rentabilidade optimizar o seu desempenho em fase de utiliza o ou seja obter durante o m ximo tempo p
101. dif cil de eliminar Al m da est tica as principais fun es de um acabamento de pintura s o a impermeabilidade gua hidro repel ncia e a permeabilidade ao vapor de gua de modo a permitir que a gua alojada no interior das alvenarias ou outro material de suporte quer por infiltra o quer por condensa o possa sair do interior para o exterior Deste modo a tinta permite proteger o edif cio e igualmente deix lo respirar A solu o de Acr lico se aquoso apresenta m dia permeabilidade ao vapor de gua e boa hidro repel ncia no entanto verifica se que existem outras solu es de pintura com iguais ou at melhores caracter sticas de permeabilidade ao vapor de gua hidro repel ncia que s o nomeadamente os siloaxanos ou outras solu es de minerais de silicato A solu o do reboco pintado tinta pl stica ser ent o o revestimento a ser averiguado devido ao seu corrente uso mais alargado Existem dois tipos de tintas acr licas utilizadas actualmente a de base solvente e a de base aquosa As primeiras utilizam solventes base de alqu deos que n o s o mais do que leos espec ficos O filme de tinta formado ap s a evapora o do l quido contido na solu o aplicada As tintas acr licas de base aquosas utilizam a gua no processo de secagem evapora o da gua vai conferir ao ligante a aglutina o dos pigmentos aproximando os entre si e a este fen meno designa se por coalesc
102. do com as suas propriedades e utiliza o 56 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Assim sendo as argamassas de revestimentos poder o apresentar diversas caracter sticas tal como a cor textura podendo ser hidr fugadas ou ser alvo de uma grande variedade de acabamentos As argamassas de reboco monocamada pretendem desempenhar as fun es de um reboco tradicional em v rias camadas Sendo aplic veis por projec o em monocamada t m a vantagem da rapidez e facilidade de execu o face as argamassas de confec o tradicional A sua constitui o semelhante dos rebocos tradicionais com a diferen a como j mencionado a dosagem ser efectuada de acordo com uma composi o estudada sendo os constituintes seleccionados e a mistura corrigida com adjuvante em pequenas doses mas com efeito sens vel Poder o ser pigmentados na massa pelo que nestes casos dispensam a aplica o de pintura Marca o CE A marca o CE tem como finalidade assegurar que o produto designadamente a argamassa de constru o se mant m em conformidade com um grupo de requisitos essenciais 1 Resist ncia Mec nica 2 Seguran a no caso de Fogo 3 Sa de Seguran a e ambiente 4 Seguran a para o utilizador 5 Protec o contra o ru do 6 Economia de Energia e Isolamento T rmico Reunindo estes aspectos a marca o CE consegue garantir a qualidade ao mesmo tempo que permite uma info
103. do uma maior ductilidade e menor rigidez e para aplica es em obra nova as classes CS III e CS IV s o as mais indicadas classe de compress o da argamassa n o implica de forma autom tica varia es na rigidez superficial ou friabilidade dos rebocos DIERA 2008 Tabela 7 Requisitos para as propriedades do produto endurecido consoante o tipo de reboco e respectiva norma de ensaio DIERA 2008 Tipo de reboco Propriedades Normas de ensaio GP LW CR OC R T Intervalo Intervalo Resist ncia a EN 1015 10 de valores de valores Intervalo de valores declarados compress o declarados declarados 1300 Ader ncia cS I 2 EN 1015 11 5 CSIaCS Gojatecsiv CSI at cs de fractura A IV III Ader ncia ap s ciclos de cura Igual a valor declarado e tipo de Igual a valor N mm 2 e tipo EN 1015 12 9 ie declarado tipo de fractura A de factura B C 58 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Absor o de gua por Valor capilaridade EN 1015 21 _ declarado 3 categorias e tipo de apenas rebocos factura exteriores Penetra o de 03 gua ap s RE ensaio de EN 1015 18 WO at W2 WTS ca W2 ap s capilaridade 24h mm Permeabilidade agua ap s ciclos de cura EN 1015 21 5 mm ml cm 2 ap s 48h Coeficiente de permeabilidade 1 de EN 1015 19 2 gua ap ap s 48h rebocos exteriores Condutividade _
104. dro repel ncia da camada superficial Aplica o de reboco com propriedades hidr fobas Rever a permeabilidade da pintura de revestimento Se poss vel substituir por pintura com melhores caracter sticas de hidro repel ncia C5 Raios UV Certifica o do produto na resist ncia contra os UV Eros o e envelhecimento Limpeza Renova o Substitui o total ou parcial C7 Envelhecimento precoce da Tinta Escolher tinta adequada s condi es de exposi o Renova o Substitui o total ou parcial C13 Corros o de elementos met licos Estudos e Projectos Repara o por reconstitui o da sec o com argamassas pr doseadas Bet o projectado injec o de argamassa tratamento electroqu mico aplica o de inibidores de corros o substitui o das armaduras excessivamente corroidas 10 a 15 da sec o 85 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 86 Tabela 18 Procedimentos Perda de Ader ncia A2 Perda de ader ncia PRO AC O CORREC O Pintura Extrac o por escovagem mec nica Aplica o de nova dem o de acabamento C2 M s condi es de Execu o Fiscaliza o adequada H Humidade Rever perme ncia ao vapor de gua da camada de pintura Evitar humidade de constru o atendendo ao per odo de cura do suporte C14 Aus ncia de prim rio na pintura Ap s extrac
105. e do investimento em manuten o que lhe ser atribu do durante a sua fase de explora o e mediante o rigor e custos dispendidos torna se admiss vel ent o a previs o do alargamento do seu ciclo de vida O m todo seguinte permite quantificar os custos relativos concep o custos totais iniciais e em rela o explora o ou utiliza o quantificar os custos diferidos Na express o apenas ser o analisados os segundos em detalhe deixando a parcela correspondente a custo inicial j totalizada M todo do custo global LCC O M todo do custo global life cycle costing baseia se em tempos e custos de opera es pode ser aplicado a um elemento em particular ou somando um conjunto de parcelas correspondentes a cada elemento de modo a determinar o encargo total com o edif cio em Servi o No fundo este m todo 38 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios representado por uma simples express o contendo diversos factores que conjuntamente formam o custo em servi o do elemento Adicionando o custo inicial ao conjunto de custos em servi o obt m se ent o o custo global N Cam Cae RA Cem mi a Equa o 2 Custo Global no Edif cio por elemento CG Custo global Custo total inicial Cam Custo anual de manuten o Cae Custo anual de explora o Cau Custo anual de utiliza o Ccm Custo c clico de manuten o Periodicidad
106. e dos custos c clicos N vida til a Taxa anual m dia de actualiza o de capital Esta express o pode estabelecer uma compara o entre os custos relativos a cada solu o na fase de explora o o que poder introduzir uma no o mais clara do custo significativo das solu es a longo prazo No entanto o m todo apresentado denota alguma fragilidade N o s na determina o exacta dos factores seja por exemplo a dificuldade na determina o do factor ou a defini o do factor que em muitos casos se entende como uma inc gnita partida De qualquer modo poder assumir se N para um dado ano horizonte 66 99 Tamb m em rela o ao factor a este tende a ser de determina o muito dificultada pois o seu valor altera se segundo a economia existente sendo que este valor nunca ser constante ao longo da vida esperada do elemento Este m todo poder ser aplicado ent o totalidade do edif cio e atrav s de um somat rio facilmente se obt m o encargo relativo totalidade das componentes do conjunto Seja ent o i E CGtotal i l Equa o 3 Custo Global Total de um Edif cio CG Custo global da componente i E Numero de componentes elementos ou equipamentos no edif cio 39 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 2 3 A MANUTEN O NAS DIFERENTES FASES DA CONSTRU O 2 3 1 IMPORT NCIA DA CONCEP O ARQUITECT NICA NA PERSPECTIVA
107. e totalmente descoberta remover restos do reboco Remo o de material fri vel escovagem com gua e detergente e elimina o de fungos com produto adequado caso se verifique a sua exist ncia Humedecer imediatamente antes da aplica o do chapisco e pulverizar periodicamente com gua evitar a secagem prematura da camada antes da sua aplica o estiver totalmente conclu da Aplica o do chapisco atrav s de projec o mec nica ou manual sobre o suporte argamassa muito fluida com tra o forte em ligante com espessura entre 3 a 5 mm rugosa n o regular aplica o do embo o s deve iniciar se ap s a camada subjacente ter sofrido grande parte da retrac o de secagem per odo de secagem n o inferior a 3 dias Humedecer chapisco crespido leve e uniformemente Aplica o do emboco por lan amento vigoroso throwing on ou apertada energicamente talocha laying on n o alisar demasiado O embo o dever preferencialmente ser executado com argamassas bastardas A espessura dever situar se entre os 10 e 15 mm nunca inferior a 8 mm Secagem do emboco 1 a 2 semanas Humedecer totalmente a superf cie imediatamente antes da aplica o da camada de acabamento Aplica o do reboco obedecendo regra da degressividade com menor teor em ligante que a camada anterior Evitar aplicar com temperaturas maiores que 30 e menores que 5 Evitar a secagem demasiado r pida das camadas A h
108. ectos Fase 3 Materiais e Componentes Fase 4 Execu o da Obra Fase 5 Utiliza o Fig 30 Etapas do Processo construtivo SOUSA 2001 Na Primeira fase o Dono de Obra a entidade que selecciona os intervenientes em todo o processo de desenvolvimento construtivo A sua interven o essencial na medida em que ser este a elaborar as linhas b sicas sobre as quais o projecto se vai desenrolar Nesta fase devem estabelecer se quais os objectivos em alvo o n vel de qualidade a analise de custos envolvidos considerando claramente o custo global da obra Note se que a averigua o das condi es locais como o clima a natureza do terreno bem como o respectivo impacto ambiental s o factores que poder o condicionar o projecto nas fases consequentes logo a sua determina o pois necess ria Ser o definidas as viabilidades t cnicas e ser ent o organizado um programa preliminar Ap s a selec o da equipa projectista ainda na fase anterior o Dono de obra providenciar ent o as indica es e as necessidades para o desenvolvimento do projecto Esta ser ent o a fase de maior import ncia para a concep o com vista na funcionalidade durabilidade e manutibilidade do produto construtivo Iniciando se com o programa base seguindo se de um estudo pr vio o ante projecto licenciamento as solu es aqui dispostas dever o estar em conson ncia com as exig ncias de utiliza o e conserva o Contudo ape
109. edimentos de Manuten o se encontram interdependentes e que o desempenho de uma actividade de Manuten o apenas funcionar se estes procedimentos forem coordenados entre si obedecendo a uma sucess o de opera es que t m inicio na Inspec o O sucesso de uma actividade como a Manuten o depender tanto do conhecimento sobre a vida til dos elementos como do conhecimento das necessidades que estes apresentam em rela o aplica o de procedimentos espec ficos Estes factores mostram se determinantes no processo na medida em que permitem o desenvolvimento de um plano de Manuten o mais fi vel O conhecimento sobre a durabilidade e ciclo de vida dos materiais revela se tamb m importante na decis o do projectista em que mediante essas informa es se poder apoiar na decis o sobre quais os elementos que dever optar para incluir no seu projecto n o se baseando apenas na est tica ou na funcionalidade mas na manutibilidade inclusivamente O Plano de Manuten o a correspondente materializa o sob forma de manual revela se indispens vel no processo pois permite organizar informa o de modo claro com vista no utilizador 50 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 3 REVESTIMENTOS EXTERIORES REBOCO PINTADO Os revestimentos como elemento construtivo det m um papel muito significativo na civiliza o Estes constituem a superf cie de uma constru o o elemento que se destina n o s a prot
110. ee 35 Fig 28 Curva representativa do ciclo de vida de um elemento 36 Fig 29 Metodologia de previs o da vida Util adaptado errar 37 Fig 30 Etapas do Processo construtivo 2 2 sstexzsataevecassunnesasianedanssaseunsvaaviecaabasaedeasavodenstanevantsbaiouns 41 Fig 31 Aplica o e objectivos do plano de manuten o ss ssssssesseseresressesseseosseesesresresseesees 43 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Fig 32 Fluxograma do diagn stico de uma interven o pontual 46 Fig 33 Metodologia para a elabora o do Diagn stico cceccccceseceseceeseeeseeceseceeeeeeeeeaeeenseenaes 47 Fig 34 Documentos que integram o Manual de Manuten o 49 Fig 35 Principais Revestimentos Exteriores em 53 Fig 36 Solu o Construtiva Reboco pintura ee eeeceeceeeceessecsseceseceeeeeeseecueceseeseeeeeseecsseenees 54 Fig 37 Causas l gicas e causas 0 2 62 Fig 38 Desagrega o do revestimento em reboco e pintura 6 63 Fig 39 Perda de Ader ncia do revestimento ccsecescesserserenaseneeraerseriaisanesaavea cons csseeaseesaresnienioa 65 Fig 40 Manchas de Humidade usa a Rar eae tena en 66 Fig 41 Mudan as de cor no revestime rte 68 Fig 42 Efloresc nci
111. efici ncias recomendada no relat rio da inspec o 1 As inspec es periciais do n mero anterior s o efectuadas por iniciativa do propriet rio devendo ser realizadas pelo munic pio ou por entidades habilitadas para o efeito 2 Constitui requisito de validade para a licen a de utiliza o do edif cio ou de frac es aut nomas o cumprimento do disposto nos n meros 4 e 5 devidamente comprovado Os resultados das inspec es e a sintese dos trabalhos das interven es devem ser arquivados pelo propriet rio da edifica o CSOPT 2004 Verifica se um grande passo na quest o relativa ao manual de manuten o t cnica de edif cios agora que este poder fazer parte integrante do projecto de execu o das constru es No entanto n o se entende porqu considerar actos independentes a inspec o e manuten o O que se pretende incluir a Inspec o como procedimento integrante do plano visto este ser t o determinante como todos os outros procedimentos respectivos manuten o Logo o MIME tamb m alvo de disc rdia pois este poderia apenas se designar por MME Manual de Manuten o da Edifica o Processos de Manuten o T cnica de Edif cios No caso do REBAP o artigo 176 Manuten o prev o seguinte As estruturas devem ser mantidas em condi es que preservem a sua aptid o para o desempenho das fun es para que foram concebidas Com esta finalidade dever o ser
112. eger mas tamb m vestir um edif cio Devido ao seu contacto directo com o ambiente exterior o elemento mais suscept vel ao ataque e como tal o que apresenta com maior frequ ncia problemas no seu funcionamento Existem diversas solu es de revestimento no mercado actualmente e constantemente surgem novas aplica es com o objectivo de introduzir avan os na durabilidade resist ncia manutibilidade entre outras propriedades Em Portugal as solu es de revestimento mais comuns apresentam se segundo as classes principais com os seguintes materiais Tabela 3 Tipos de revestimento e sua classifica o Adaptado de LNEC 1996 Classifica o Tipos de Revestimento Materiais Funcional Soletos de ard sia fibrocimento Comp sitos de cimento com fibras ladrilhos de bet o Revestimentos por elementos Placas de Granito Revestimentos de 25 2 descont nuos fixa o mec nica Basalto m rmore ard sia Estanquidade ee se cay directa ou indirecta Placas de pedra artifical plastico termoplastico placas de chapa de a o zinco R guas de Madeira pl stico Revestimentos de ligantes Minerais de cimento cal tradicionais e n o tradicionais apagada cal hidr ulica bastardas ligantes sint ticos ou mistos monocamada Revestimentos de Impermeabiliza o Revestimentos por elementos descont nuos ligantes minerais armados com isolante na C
113. em repor a qualidade de exig ncia actual ultrapassando os n veis iniciais aumentando o desempenho Trabalhos de Renova o Introduzir ganhos na qualidade ultrapassando o patamar de qualidade na exig ncia actual 31 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios No entanto ser de considerar que tanto o conceito da Reabilita o como Renova o poder o vir a ser inclu dos na ltima das fases da Manuten o que ser o mais tarde enunciadas como procedimentos de Substitui o Verifica se a utiliza o de outro termo com grande import ncia e relev ncia ao tema que a Conserva o Este como consta no dicion rio define se como a actividade que consiste na protec o de Edif cios antigos Monumentos da Natureza exposta aos perigos eminentes provocados pelo Homem pela Industrializa o e conseguinte Polui o Logo esta designa o compreende outra amplitude uma vez que considera a actividade como um todo na Protec o contra a eros o Natural e Artificial Ser conveniente portanto albergar as terminologias atr s enunciadas nesta designa o passando ent o a fazer parte do acto de Conservar a Manuten o a Reabilita o e a Renova o Em Portugal tem se vindo a associar o termo Conserva o ao mbito do patrim nio f sico edificado como monumentos e edif cios de grande valor patrimonial a reabilita o por outro lado justifica se como sendo a actividade de recupera o de edif cios de mbito
114. ementos Poder se verificar neglig ncia ou at mesmo aus ncia de interven es deste tipo no que se refere a grandes dispendiosas opera es Devido insufici ncia dos fundos de reserva surgir o portanto excessivos pagamentos pontuais para essas opera es de maior dimens o e n o estando os cond minos preparados para essas despesas o processo de manuten o operacional ficar ent o interrompido Consequentemente este adiado provocando o que mais a frente poderemos comprovar o agravamento e incremento das despesas correspondentes a essas opera es ou por outro lado a degrada o epid mica dos edif cios j vulgar em Portugal 11 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios No caso da Habita o com necessidade de conserva o reactiva ou at mesmo de opera o integral de reabilita o distinguem se alguns programas de incentivo SOLARH Decreto lei n 4 88 de 14 de Janeiro Regime especial de comparticipa o na recupera o de im veis arrendados RECRIA Decreto lei n 105 96 de 31 de Julho Regime de apoio recupera o habitacional em reas urbanas RECRIPH Decreto lei n 106 96 de 31 de Julho O Regime Especial de Comparticipa o e Financiamento na Recupera o de Pr dios Urbanos em Regime de Propriedade Horizontal REHABITA Decreto lei n 25 2002 de 11 de Fevereiro Regime de concess o de apoio financeiro especial para realiza o de obras de conserva o ord
115. eno de osmose a humidade que penetra nos materiais atrav s do solo tende a libertar se dos materiais numa cota superior que juntamente com sais higrosc picos poder o dar origem a efloresc ncias na superf cie das paredes A Humidade ascensional vai depender ent o do potencial capilar que uma dada solu o de parede exterior apresenta e esta por sua vez depender tamb m do gradiente de press o existente Humidade devida a higroscopicidade Os materiais correntemente usados na Engenharia Civil s o higrosc picos isto quando s o colocados numa ambi ncia em que a humidade relativa varia o seu teor de humidade tamb m varia Brevemente entenda se por humidade devida a higroscopicidade aquela que prov m da difus o do vapor de gua dos materiais que comp em uma dada solu o construtiva No caso das Paredes exteriores verifica se a difus o do vapor quando existe um gradiente t rmico que impulsiona a gua em estado gasoso de uma zona quente para uma zona fria ou por diferen as de press o ou ainda por outros fen menos de car cter higrot rmico A Condensa o do vapor de gua em contacto com o revestimento ou no seu interior nas paredes a permeabilidade e a presen a de sais higrosc pios no interior dos revestimentos que fixam gua em grandes quantidades e que poder o formar aut nticos dep sitos de gua no seu interior 67 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 3 1 3 4 Altera o d
116. entuais trabalhos de manuten o que lhe estejam associados e deve ainda sugerir eventuais peritagens t cnicas e trabalhos de repara o suscitados por anomalias detectadas 6 Nas interven es do n vel IV deve tamb m ser elaborado o respectivo MIME que tenha em conta a especificidade da constru o intervencionada a ser integrado no respectivo projecto de execu o 7 Compete entidade licenciadora a verifica o da exist ncia do MIME como pe a do projecto de execu o Artigo 119 Manuten o Durante a VUE o propriet rio ou propriet rios devem assegurar a realiza o de inspec es peri dicas correntes e especiais de acordo com o MIME As inspec es peri dicas correntes devem ser realizadas de 15 em 15 meses contados a partir da data da atribui o da licen a de utiliza o podem ser realizadas por pessoas sem forma o espec fica e destinam se a detectar anomalias que devem ser registadas nas fichas de inspec o e a originar as ac es indicadas no MIME inspec es especiais e a manuten o de alguns componentes dada a sua especificidade devem ser entregues a entidades habilitadas para o efeito As edifica es sem MIME devem ser objecto de inspec es periciais pelo menos uma vez em cada per odo de oito anos com o fim de as manter em boas condi es de utiliza o sob todos os aspectos de que trata o presente regulamento e o propriet rio deve proceder correc o das d
117. er cerca 26 milh es de euro em que apenas 23 representa o sector da Manuten o e Reabilita o figura 7 Esta percentagem revela se consideravelmente inferior observada na grande maioria dos outros pa ses que integram a Uni o Europeia Precisamente apenas 3 dos pa ses que integram o 19 s o os que apresentam uma dedica o ainda inferior ao mesmo sector EUROCONSTRUCT 2005 Note se que a Manuten o e Reabilita o em pa ses como a Su cia Dinamarca e It lia representa mais de 50 dos mercados da constru o respectivos 80 0 50 0 a 19 2 300 200 10 0 0 0 ava We eV Rr Me ES Ce Pee SRR ERE RRB EEE I BEB Seg scseP seers Prssete fE Sis or N g amp N amp q wm Fig 7 Pr tica da Reabilita o e Manuten o na produ o total da Constru o no ano 2005 EUROCONSTRUCT 2005 Considera se por m que se verifica um acr scimo da operacionalidade neste sector para uma percentagem de 30 se considerar que a produtividade contempla tamb m a componente n o declarada ou seja a interven o que n o recorre m o de obra especializada n o participante neste mercado 15 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Desta forma assume se que a iniciativa para investir no sector especializado da Manuten o e Reabilita o revela se nos pa ses com classe m dia mais fraca muito inferior devido a quest es financeiras entre outros proble
118. erven o e considerando que os rg os governamentais ainda mostram algum desprezo em rela o actividade da Manuten o de Edif cios vai se verificando simultaneamente a degrada o progressiva do parque habitacional Logo assume se que a habita o deve ser o tipo de constru o mais suscept vel a este problema devido a quest es Sociais como o caso da propriedade privada e a car ncia econ mica dos utentes Refira se o novo Regime de Arrendamento Urbano lei n 6 2006 de 27 de Fevereiro Aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano NRAU que estabelece um regime especial de actualiza o das rendas antigas e altera o C digo Civil o C digo de Processo Civil o Decreto Lei n 287 2003 de 12 de Novembro o C digo do Imposto Municipal sobre Im veis e o C digo do Registo Predial fundamental esta implementa o uma vez que os arrendamentos anteriores a 1990 apresentam rendas de valor extremamente baixo implicando consequ ncias muito graves a n vel da manuten o dos pr dios por parte dos senhorios Verifica se um desinteresse generalizado pela manuten o dos pr dios ou at mesmo quando interessados os senhorios v m se impossibilitados para a sua realiza o As nefastas consequ ncias deste sistema s o bem conhecidas A n vel privado a prolifera o de situa es de flagrante injusti a em que alguns inquilinos beneficiam de rendas sem qualquer correspond ncia com o valor de mercado onde muitos res
119. es dos diversos agentes deste Sector A economia muitas vezes praticada de modo a retirar qualidade dos v rios componentes verificando se uma dicotomia entre pre o qualidade em que muitas das vezes o promotor prefere investir menos na qualidade das solu es de modo a reduzir os pre os inerentes a essas mesmas solu es Dessa forma poderemos assistir por vezes a evidentes situa es de retrocesso t o comuns no sector da constru o 1 3 A REGULA O NORMALIZA O E LEGISLA O 1 3 1 SISTEMA INTERNACIONAL Actualmente a Manuten o disp e de alguns regulamentos normas t cnicas e at mesmo legisla o Al m das normas aplicadas cada sistema nacional existem os standards de origem e homologa o internacional Estes s o alguns dos principais sistemas de certifica o utilizados hoje em dia BSI British Standards Institute ISO International Organization for Standardization ANSI American National standards institude CEN European comit e for standardization Estas normas referem se a diversas reas da produ o incluindo a constru o Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Respectivamente Manuten o na Industria generalizada Inicia se com o factories act em 1961 Maintained in an efficient state in efficient working order and in good repair Actualizado BS 3811 The combination of all technical and associated administrative actions intended to retai
120. escovagem mec nica aplicar o prim rio correspondente solu o de pintura com que se pretende renovar C33 Incompatibilidade Qu mica entre pintura e reboco Escolher tinta adequada ao tipo de reboco recorrer a assist ncia t cnica especializada Optar por tinta de boa qualidade e certificada C34 Sujidade na aplica o Fiscaliza o adequada A6 Efloresc ncias Evitar infiltra es ou surgimento de humidade pelo interior da parede Picagem at ao tosco e aplica o de Reboco revestimento compat vel com o suporte Evitar infiltra es entre o suporte de aplica o e o reboco Evitar Humidade H Humidade de constru o Ascensional e de precipita o atender ao per odo de cura necess rio do reboco C2 M s condi es de Execu o Fiscaliza o adequada C15 Fraca resist ncia mec nica Aplica o de aditivos na prepara o do reboco que lhe confiram maior resist ncia e que retardam a presa Atender classe de Resist ncia do reboco na fase de projecto Verificar resist ncia do reboco por recurso a sondagem ou laborat rio Determinar se ser necess ria eventual substitui o C34 Sujidade na aplica o Fiscaliza o adequada A6 Eflorescencias Evitar infiltra es ou surgimento de humidade pelo interior da parede Ver A6 A3 Humidade PRO AC O CORREC O C8 Humidade
121. escrit rios edif cios governamentais P blicos Centros Comerciais Pontes barragens em suma qualquer constru o que necessite de uma interven o continuada para a conserva o das suas propriedades iniciais 19 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 1 5 1 ESCALA GLOBAL Actualmente no mundo a Manuten o de Edif cios vem usualmente associada gest o de edif cios em que se define pela International Facility Management Association IFMA como Uma actividade que conjuga m ltiplas disciplinas de modo a garantir a funcionalidade do ambiente construtivo integrando pessoas lugares processos e tecnologia A IFMA em Portugal APFM a maior e a mais reconhecida associa o internacional para gestores de instala es esta suporta mais de 19000 membros em 60 pa ses Este conjunto de associados respons vel pela gest o de milh es de metros quadrados de propriedades envolvendo um consider vel montante de capital investido em produtos servi os Formada em 1980 a associa o certifica os gestores e reconhece diferentes graus de forma o atrav s de programas espec ficos e produz uma grande fonte de emprego em todo o mundo C I B Inicialmente designado por Conseil International du B timent formado em 1953 hoje o International Council for research and innovation in Building and Construction Tem como objectivos estimular e facilitar a coopera o internacional atrav s da troca de i
122. esponsabilidade e disciplina entre outros princ pios em que actuam as diversas partes que comp em os recursos humanos S o enumerados os Processos de gest o que sendo estes m todos segundo os quais se organizam ac es ou procedimentos v o caracterizar uma dada actividade econ mica As fun es administrativas essenciais para o desenvolvimento de uma actividade econ mica seja o caso da Gest o por parte de uma entidade administrativa organizam se da seguinte forma Planeamento estabelecendo objectivos especificando o seu alcance enquanto administrador e campo de actividade Prever sondando o futuro Desenvolver um plano de ac es para atingir metas tra adas Esta fase revelar se como a base directora operacionalidade das fun es seguintes Organiza o como forma de coordenar todos os recursos de uma actividade ou sistema econ mico sejam humanos financeiros ou materiais Neste momento conjugam se os recursos dispondo os segundo o planeamento estabelecido 23 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Comando liderando os intervenientes e ordenando a execu o de acordo com o sistema hier rquico definido Designar graus de participa o de entidades secund rias e nomear colabora o Coordena o na medida em que s ser vi vel a implanta o de qualquer planeamento se for posta em pr tica a coordena o das actividades e atitudes dos intervenientes Controlo elegendo padr es e me
123. excessiva do suporte Verificar espessura adequada e correcta dosagem e secagem evitar absor o excessiva do suporte C1 Concep o e origem do material Estudos e Projectos C13 corros o de elementos met licos Recobrimentos e protec o de armaduras C16 Calor C18 Movimentos diferenciais de origem t rmica Adop o de solu es menos deform veis Sondagem ao Reboco verificar se existe perda de ader ncia na rea adjacente fenda e se esta tem origem no reboco Se localizado na camada de pintura aplicar regulador de fundo e efectuar acabamento com solu o de pintura com elevada elasticidade Se n o se detectar descolamento do revestimento aplicar revestimento delgado de acabamento por exemplo tinta de cimento Fissura o Fendilha o Pontual C1 Concep o e origem do material Estudos e Projectos C2 M s condi es de Execu o Fiscaliza o Adequada C13 corros o de elementos met licos Espessura de recobrimento e protec o de armaduras C18 Movimentos diferenciais de origem t rmica Adop o de solu es menos deform veis C19 Assentamento de funda es Estudos e projectos C20 Cargas concentradas Estudos e projectos C21 Gelo Aplica o de adjuvantes com propriedades anti congelantes C22 Cripto eflorescencias C39 Inexist ncia de m stique nas juntas de dilata
124. factores o grau de Incid ncia e a probabilidade de ocorr ncia Estando as periodicidades j definidas pelo Manual a estimativa correcta dever considerar portanto os restantes factores indicados O grau de Incid ncia revela basicamente a por o de revestimento em que importa intervir sendo esta por o muito reduzida obviamente quando se trata de Repara es localizadas A probabilidade de ocorr ncia estar ligada previsibilidade ou seja a incerteza associada s periodicidades estimadas para interven o Com os resultados obtidos para periodicidades de interven o e de acordo com os procedimentos propostos somente a limpeza e tratamento da superf cie Substitui o Repintura ser o considerados na an lise do custo de Manuten o para um ano horizonte de 20 anos Entende se que esta previs o ser apenas ideal stica pois pretende se atingir uma no o muito preliminar sobre quais ser o os custos ao longo da utiliza o Para tal foram considerados os procedimentos e periodicidades para a limpeza de 2 em 2 anos e substitui o de 10 em 10 anos no edif cio em estudo Note se que este 105 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios edif cio CASAS DA PRAIA VERDE apresenta um total de 750 gt da superf cie em reboco pintura 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 123 4 5 6 7 8 9 1011121314 15 16 17 18 19 20 custo total acumulado
125. gem de agua simples FICHA DE INTERVEN O 4 DESCRI O DA ANOMALIA Fissura o por retrac o A5 Microfissura CLASSIFICA O DA ANOMALIA 20 CAUSAS L GICAS OU PATOL GICAS C2 C1 C13 C16 C17 C18 Muro exterior EXAME Como o edif cio encontra se na fase p s constru o esta fissura ser mais certamente causada pela retrac o do reboco ap s execu o secagem C2 M s condi es de execu o espessura inadequada e deficiente dosagem secagem r pida e absor o excessiva do suporte SOLU ES DE REPARA O Sondagem ao Reboco verificar se existe perda de ader ncia na rea adjacente fenda e se esta tem origem no reboco Se localizado na camada de pintura aplicar regulador de fundo e efectuar acabamento com solu o de pintura com elevada elasticidade Se n o se detectar descolamento do revestimento aplicar revestimento delgado de acabamento por exemplo tinta de cimento
126. gral m stique elst mero e revestimento de impermeabiliza o Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Embora dif cil admite se que a solu o Revestimento Exterior em Reboco hidr ulico e pintura 100 acr lica ter um custo c clico durante a utiliza o Dos cinco procedimentos admitidos ser o imput veis custos imprescind veis a dois a limpeza e a substitui o A limpeza porque o utilizador necessitar de aumentar a durabilidade do revestimento de modo a rentabilizar o elemento construtivo Este um procedimento importante com vista ao prolongamento da vida til pois atenua e desacelera a degrada o A substitui o porque o elemento tem uma vida til limitada pelo seu pr prio material como o caso da pintura que obviamente n o acompanhar a dura o da vida til do edif cio Tabela 36 Custo dos Trabalhos de Manuten o Repara o ao longo de 20 anos Tipo de 3 Grau de Probabilidade Periodicidade Custo total 20 anos Manuten o Incid ncia de ocorr ncia euro mpeza 1 100 2 anos 11250 superficie Tratamento da Superf cie 1 100 10 anos 9000 Repintura Repara es ou substitui es 0 01 50 5 anos 18000 localizadas Repara es em reas extensas es 0 1 20 50 anos 0 ou substitui o integral Repara es em reas extensas 0 1 10 50 anos 0 ou substitui o integral Os procedimentos aqui estimados v o depender de dois novos
127. i C32 10 Choque C41 C32 Ai a determinar Como de notar no registo s o j atribu das as causas para cada uma das anomalias enunciadas inicialmente correspondentes solu o de revestimento em estudo Logo a simbologia C representa neste caso uma simples enumera o de Causas l gicas ou patol gicas como a seguir se indicam Para consultar a lista de causas consultar tabela 11 Devido complexidade do processo patol gico a admiss o de causas poder nunca estar completa ou por omiss o ou simplesmente por se verificar uma rela o quase nula entre causa poss vel anomalia existente Pretende se no entanto com a inspec o que se identifiquem quais as causas determinantes de todas as enumeradas como poss veis e por conseguinte a elabora o de um diagn stico Para que tal seja concretiz vel esse processo vai depender da actua o t cnica que procede avalia o da anomalia e s mediante instrumenta o apropriada ser poss vel a determina o exacta de qual ou quais as causas a que se pretende atender 79 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 80 Tabela 11 Lista de poss veis causas para as anomalias identificadas CAUSAS L GICAS E PATOL GICAS C1 Concep o e origem do material C2 M s condi es de Execu o C3 Eros o e envelhecimento C4 Sujidade Polui o C5 Raios UV C6 Chuva cida C7 Envelhecimento precoce da Tint
128. iadas ao papel da manuten o os prazos de execu o a est tica o conforto a resist ncia a qualidade e a durabilidade dos materiais e aspectos de utiliza o ROCHA 2005 Assume se a import ncia do desenvolvimento de um plano de manuten o j nas fases preliminares analogamente a uma compila o t cnica um conjunto documental que tender a evoluir ao longo do decorrer da fase de projecto e nas posteriores fases principalmente na fase de utiliza o Estes documentos v o no fundo descrever cada componente do edif cio indicando quais as solu es medidas de manuten o a aplicar durante a fase de explora o Eis as principais falhas dos projectistas na minimiza o de custos relacionados com a manuten o 1 Aus ncia de detalhe nas solu es 2 Selec o ou especifica o incorrecta dos materiais 3 Aus ncia de normas ou standards 4 Falha na aprecia o em como o ser praticada a manuten o Admite se portanto a necessidade da exist ncia de um plano e respectivo manual de Manuten o que dever orientar o utilizador na fase posterior para os procedimentos a tomar no mbito da Manuten o 2 3 2 FASES DA CONSTRU O INTERVENIENTES E DESENVOLVIMENTO Com base no estudo elaborado por Hip lito de Sousa o processo construtivo define se da seguinte forma 40 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Fase 1 Promo o Viabilidade e Planeamento Fase 2 Estudos e Proj
129. iado a novas pol ticas como a sustentabilidade social ou mais correctamente o desenvolvimento sustent vel Em 1987 surge no topo da agenda do WCED World Commission on Environment and Development a discuss o sobre o nosso futuro comum Esta foca precisamente a sociedade na evolu o em que se devem considerar as necessidades do presente sem que se comprometam no futuro as necessidades das gera es vindouras Development that meets the needs of the present without compromising the ability of future generations to meet their own needs Mais precisamente na constru o o objectivo da sustentabilidade ser a evolu o eficiente das fontes de mat ria prima a efectividade geral e a responsabilidade social dos intervenientes que criam e participam neste mesmo ambiente O Ambiente da Constru o neste momento respons vel pela emiss o de 47 de Di xido de Carbono contribuindo n o s para as altera es do ambiente que ultimamente t m vindo a ser cada vez mais evidenciadas mas tamb m pelo consumo de grande parte dos recursos naturais existentes O Sustainable and secure buildings act em 2004 ao cuidado de communities and local Government implementou em Inglaterra em Gales mais precisamente um c digo para as habita es sustent veis Como objectivo este promove o incremento da sustentabilidade da nova habita o e fornece aos novos utilizadores melhor informa o acerca da sustentabilidade no seu lar
130. ica o da base antes da aplica o da primeira camada do reboco Aplica o incorrecta das v rias camadas que constituem o reboco camadas demasiado espessas n o diferencia o da dose de ligante nas v rias camadas e tempos de secagem das v rias camadas insuficientes 71 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Execu o do reboco em condi es ambientais adversas sem as devidas protec es dias de muito vento ou sol que promovem a secagem acelerada do reboco e com a presen a de chuva Veiga Aguiar 2002 E importante referir a retrac o do reboco durante a cura que pode estar na origem da fendilha o generalizada formando um padr o de malha Este fen meno algo que acontece sempre em rebocos tradicionais e n o tradicionais pode se dever tamb m Degrada o devido excre o de produtos do metabolismo de microrganismos Varia o de humidade dos materiais Varia o T rmica Generalizada promovendo a dilata o Absor o excessiva do suporte Fissuras em pontos singulares e localizadas 0 2 a 2 mm Estas fissuras de dimens es j consider veis s o consideradas perniciosas uma vez que j permitem a ocorr ncia de infiltra es dando lugar a novas patologias e agravamento do estado corrente do revestimento Geralmente associadas a erros de concep o s o tamb m originadas pelas seguintes raz es Cargas concentradas em v os que ao deformar pelo elemento da estrutura v
131. icas devido composi o de diferentes materiais da fachada geram se pontos onde a temperatura ser menor na superf cie do revestimento do que a verificada no ambiente exterior Veja se por exemplo as subidas da temperatura ambiente durante a madrugada em que os materiais ainda n o tenham atingido a mesma temperatura e que com as condi es de humidade relativa do ar e press o atmosf rica favorecem a condensa o superficial da humidade nos revestimentos Um fen meno t pico da migra o de humidade a termoforese Esta resulta da heterogeneidade dos materiais que comp em uma parede exterior que ao apresentar diferentes coeficientes de difus o t rmica e de vapor v o favorecer a desloca o da humidade pelo material que apresenta maior coeficiente de transmiss o t rmica Veja se por exemplo o caso de uma parede composta por dois tipos de materiais com diferentes coeficientes de transmiss o t rmica o que apresentar menor 66 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios resist ncia t rmica vai permitir a forma o de condensa es ao atingir a temperatura correspondente ao ponto de satura o dando lugar a manchas diferenciais e ao desenvolvimento de outras patologias Humidade de precipita o A precipita o um caso t pico na ocorr ncia de infiltra es e humidade nas paredes exteriores Esta poder incorrer em problemas com os escorrimentos de gua devido a defici ncias com todo o tipo de ele
132. iclos de vida mais acertados de modo a obter planos de Manuten o com melhor fidelidade A investiga o sobre novas solu es de impermeabiliza o ou camadas de refor o para rebocos pintados conhecer novos produtos que se apliquem a rebocos antigos de modo a preservar o seu aspecto original e encontrar novas solu es para que se introduzam melhorias neste sistema de 109 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios revestimento Uma vez que estas solu es s o abundantes em Portugal estes produtos poder o tornar se teis na medida em que s o preservadas as solu es e prolongados os ciclos de vida Efectuar o estudo comparativo entre solu es em Reboco Tradicional Pintado e Monomassa conhecer os defeitos e vantagens de cada um obtendo compara es a n vel de custo execu o qualidade durabilidade e manutibilidade Encontrar novas aplica es para este sistema de revestimento investigando sobre as novas possibilidades que este sistema oferece para utiliza o poderia resultar posteriormente num estudo sobre o poss vel alargamento do mercado em que estes produtos se incluem Iria implicar uma averigua o sobre novas potencialidades de aplica o dos rebocos com pintura de modo a que seja alargado esse mesmo campo de aplica o Abordar a concep o de sistemas de guas pluviais em fachadas poder ser um bom campo de desenvolvimento pois conclui se que grande parte das anomalias em fachadas pro
133. iculdade com a implementa o deste processo nos projectos poder ser evidente pois ainda se verifica uma opini o generalizada de que a manuten o uma actividade que surge apenas como reactiva O custo com este processo em grande parte dos casos insuport vel pelos propriet rios e por n o tendo sido previsto nem planeado desde o in cio da utiliza o o custo relativo sua pr tica e interven o excede largamente a disponibilidade financeira existente pr viamente Os manuais de Manuten o para al m da sua fun o de orienta o e acompanhamento na fase de utiliza o poder o ser uma ferramenta muito til na avalia o de custos futuros com os procedimentos Tomando por exemplo a lei de Sitter Cap 2 2 2 que quanto mais precoce for a implementa o do processo de Manuten o menores ser o os custos diferidos respectivos ao longo da vida til de um empreendimento A considera o destes custos na avalia o de um im vel poder ser 108 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios igualmente aplicada obtendo assim uma avalia o mais pr xima do custo global real de uma edifica o Da Teoria Cap 2 comprova se igualmente que o sucesso de um im vel no que refere ao seu valor econ mico vai depender directamente do seu desempenho logo do sistema e da periodicidade com que a Manuten o aplicada O mesmo acontecer para as despesas com manuten o se esta for considerada ainda em f
134. idem ainda em locais sem as 10 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios m nimas condi es de habitabilidade A n vel p blico a acentuada degrada o do patrim nio edificado implica custos para quem nele habita e custos para a sociedade em geral ao depreciar a imagem dos centros urbanos com reflexos no ambiente e indirectamente por exemplo no turismo A grande promo o habitacional verificada durante os anos sessenta e at meados dos anos setenta fruto da ent o chamada solu o de arrendamento contribuiu para o desenvolvimento de parques habitacionais urbanos de grande dimens o cuja gest o era feita caso a caso permitindo a institui o da figura jur dica do condom nio da habita o a prop sito deste desenvolvimento que se d o aparecimento de in meras empresas de presta o de servi os denominadas administradores de condom nios onde se t m vindo a praticar metodologias de manuten o mas em geral apenas com uma perspectiva correctiva Noutros casos este incremento habitacional deu lugar a associa es de propriet rios dotadas de estruturas t cnicas de apoio gest o do patrim nio edificado mas fundamentalmente voltadas para aspectos administrativos Um dos exemplos com grande dimens o a Associa o Lisbonense de propriet rios que embora anterior referida poca conheceu a uma grande dinamiza o CALEJO 2001 Decreto Lei n 268 94 de 25 de Outubro regime do cond
135. identifica o doutras anomalias tamb m com desenvolvimento prematuro estes poder o ser os principais a tomar em considera o Neste tipo de procedimentos a participa o de elementos com conhecimento t cnico e especializado dever ser utilizada Note se que a Inspec o T cnica Qualificada recomendada para actuar de 3 em 3 anos dever proceder a todos os testes que permitam identificar estes fen menos Note se que j na Inspec o que se desenvolver a preven o pois apenas identificando poss veis patologias ou pr patologias se poder o ent o introduzir as medidas Pr activas e Correctivas necess rias 81 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios J no mbito da Patologia em que surjam anomalias vis veis e consider veis o utilizador poder Classific las de acordo com a sua gravidade Para tal sugere se o procedimento descrito nos par grafos seguintes e Tabelas 13 e 14 A classifica o das anomalias segundo Urg ncia de actua o e Seguran a e Bem estar tem como objectivo orientar o utilizador em termos de prioridade de actua o perante a ocorr ncia de uma anomalia poss vel no revestimento Tabela 13 Quadro resumo para classifica o de anomalias GON ALVES 2003 CLASSIFICA O DAS ANOMALIAS 1 Urg ncia de 2 3 Classifica o E Seguran a e Pseudo quantitativa Actua o B t 1 2 Anomalias SILEESIA 1 2 012 3 A BC 1 2 3 4 80 40 60 80 720 0 60 20
136. ido ser utilizada caso se verifique a exist ncia de uma anomalia e seja necess rio proceder sua repara o De facto a interven o pressup e que sejam quebradas as periodicidades fixadas para Limpeza e Substitui o pois significa que mesmo com a actua o destes procedimentos se verifica uma anomalia de natureza espec fica que dever ser solucionada Compreende se que a ficha de interven o servir apenas para procedimentos espec ficos entre os procedimentos de natureza fixa com periodicidade de actua o definida da interactuarem com as Medidas de Correc o Pr ac o ou Substitui o para que o elemento retorne a anomalia ou falha para o estado exigencial m nimo 49 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 2 6 CONSIDERA ES FINAIS DE CAP TULO A Manuten o integra assim a Actividade T cnica da Gest o de Edif cios sendo uma actividade indispens vel para que n o se verifique a degrada o f sica de um Edif cio e que se aplicada correctamente vai possibilitar que o edif cio se mantenha na condi o para o qual foi concebido assegurando a est tica e a salubridade A reten o do valor do investimento s ser poss vel mediante uma Gest o planeada e cont nua onde se compreende que a Actividade Econ mica de facto essencial para que se evitem casos extremos de insolv ncia econ mica os quais poder o comprometer o sucesso de uma actividade T cnica Conclui se que os Proc
137. idratado Resumidamente as causas para as Efloresc ncias s o principalmente as seguintes Humidade Sais Nitratos Sulfatos Carbonatos e Cloretos 70 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 3 1 3 6 Fissura o Fendilha o Fig 43 Fenda ou Fractura As causas que podem dar lugar ao aparecimento deste problema s o muito variadas Em muitos casos deve se a fissuras do suporte sobre o qual se tenha aplicado o revestimento devido a assentamentos insuficiente estabiliza o do mesmo ou falta da malha de refor o necess ria nas uni es de materiais diferentes tijolo bet o Mesmo assim podem aparecer fissuras devido s condi es no amassado espessuras de aplica o excessivas e principalmente pela aplica o em condi es muito secas calor vento seco suporte muito absorvente que originam a retrac o posteriormente Aqui se disp em as principais fissuras que poder o ocorrer por ordem de dimens o MicroFissuras em malha irregular pele de crocodilo 0 a 0 2 mm A manifesta o da fissura o devido a tens es excessivas que se estabelecem no reboco durante a secagem ocorre geralmente associada a um ou mais factores nomeadamente Utiliza o de argamassas com composi es incorrectas doses excessivas de ligante e excesso de gua na mistura Utiliza o de argamassas de repara o incompat veis com as existentes e com a pr pria base de suporte n o humidif
138. if cios 88 Tabela 20 Procedimentos Altera o da Cor A4 Altera o da cor PRO AC O CORREC O Sujidade C4 Sujidade Polui o Manuten o Reactiva ou Limpeza peri dica Sujidades Escovagem suave com gua simples ou adicionada de detergente liquido neutro seguida neste caso por passagem de agua simples H Humidade C37 Amolecimento da pintura Fiscaliza o adequada e optar por solu o de pintura resistente aos alcalis Dependendo da Gravidade proceder a Substitui o da Pintura C38 Aus ncia de Limpeza Limpeza Peri dica C44 Manchas de Gordura Limpeza com cido ox lico seguido de gua Diferen as de tonalidade C12 Alcalinidade do substrato Optar por latex acrilico com elevada resist ncia aos alcalis do cimento Atender a cura da base Corte Hidrico na base com Argamassa polim rica Chapa met lica Resinas Epoxy emuls o Betuminosa Drenos Atmosf ricos Oculta o da Anomalia Adoptar Solu o com C5 Raios UV rp EO resist ncia aos UV Atender tonalidade C16 Calor da cor da pintura optar preferencialmente por tons claros Sombreamento C2 M s condi es de Execu o Garantir porosidade adequada na camada de acabamento do reboco C9 humidade de precipita o Rever Sistemas de Drenagem caleiras tubos de queda e peitoris C42 Humidade Ascensional Impermea
139. ifesta es Afins Elimina o Selec o de Diagn sticos Forma de actua o Caracteriza o Geral da interven o Listagem de tarfeas a executar Especifica es T cnicas Medidas Preventivas Ensaios experimentais Fig 32 Fluxograma do diagn stico de uma interven o pontual CALEJO 2001 Nomeiam se ent o os seguintes pontos para a determina o de um diagn stico Identifica o do Edif cio Caracteriza o da Patologia Exame Elimina o de Diagn sticos Diagn stico 46 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Inicialmente a caracteriza o passa pela identifica o do local Onde se comp e um registo sobre datas de interven o no edif cio Esta vai ligar com a Hist ria de modo a que se torne poss vel a identifica o de patologias com semelhan a na origem e at o conhecimento do estado corrente da Edifica o A identifica o ser tamb m caracterizada construtiva e funcionalmente A Caracteriza o de uma patologia pontual dever igualmente estar associada ao local onde esta surge Pretende se uma descri o directa sem interpreta es ou identifica o de causas que possam comprometer a averigua o A identifica o fotogr fica fundamental Ser poss vel nesta fase a identifica o do tipo de anomalia quando comparada com uma lista de poss veis anomalias associadas ao elemento em causa O exame subdivide se em v rios
140. ificar num local mais ou menos acess vel que vai condicionar o pre o da repara o Prever ao certo quais ser o os problemas as anomalias que dever o ser atendidas ou mesmo as datas de substitui o ser o calendariza es que apenas poder o tornar se mais precisas com o conhecimento e aprendizagem do comportamento de cada edif cio em particular ao longo da sua utiliza o Resta saber quanto custa manter Que tipos de Manuten o s o os mais comuns ou os mais relevantes para este caso de modo a que se possa antes de mais conhecer os encargos relativos ao tratamento das superf cies em Reboco Pintura Tabela 35 Custos dos trabalhos de repara o envolvente exterior FREITAS 2003 104 Trabalhos repara o Custo Manuten o Empeza da Jacto de agua 1 5 m superficie Tratamento da 5 Superf cie Aplica o de pintura 6 m 3 Tratamento das fissuras Repara es ou repara o com produto substitui es 12 m adequado ou simplesmente localizadas hoe pintura elastica Tratamento da fissura Repara es em localizada limpeza com ar reas extensas comprimido repara o com 5 ET Ns E 15 m ou substitui o argamassa n o retr ctil e integral aplica o de revestimento de impermeabiliza o Tratamento da fissura n o Repara es em estabilizada Coloca o de reas extensas fundo de junta coloca o de 30 m ou substitui o inte
141. igna o para as argamassas que incluem esta camada como o acabamento no sistema de revestimento diga se o tipo de argamassa com que se alisam as paredes preparando a para receber a cal ou a pintura Portanto ser conveniente introduzir previamente o conceito de argamassa O Reboco entende se como a camada de finaliza o a aplicar num revestimento de argamassa Assim sendo o revestimento tradicional de argamassa se comp e em tr s camadas Chapisco camada inicial para aumento da ader ncia do substrato Embo o camada interm dia que pretende regularizar o substrato Reboco Camada final de Acabamento O chapisco destina se a assegurar a ader ncia do revestimento ao suporte e reduzir ou homogeneizar a tend ncia do suporte para absorver a gua das argamassas de revestimento devendo ser realizado com uma argamassa fortemente doseada em cimento Sendo bastante fluida e aderente esta camada inicial vai satisfazer a suc o do suporte sem que as reac es de hidrata o do cimento sejam prejudicadas por car ncia de gua O chapisco deve apresentar estrutura rugosa para proporcionar boa ader ncia camada seguinte O Embo o tem como principal funcionalidade garantir a planeza a verticalidade e a regularidade superficial dos paramentos Esta camada vai fornecer o principal contributo para a impermeabiliza o das paredes proporcionando simultaneamente boa ader ncia camada de acabamento Para que seja imperme vel est
142. igroscopicidade e condensa o Garantir hidro repel ncia da camada superficial Aplica o de reboco com propriedades hidr fobas Rever a permeabilidade da pintura de revestimento Se poss vel substituir por pintura com melhores caracter sticas de hidro repel ncia C5 Raios UV Certifica o do produto na resist ncia contra os UV Eros o envelhecimento Limpeza Renova o Substitui o total ou parcial C7 Envelhecimento precoce da Tinta Escolher tinta adequada s condi es de exposi o Renova o Substitui o total ou parcial C13 Corros o de elementos met licos Estudos e Projectos Repara o por reconstitui o da sec o com argamassas pr doseadas Bet o projectado injec o de argamassa tratamento electroqu mico aplica o de inibidores de corros o substitui o das armaduras excessivamente corro das 10 a 15 da sec o A2 Perda de ader ncia PRO AC O CORREC O Pintura Extrac o por escovagem mec nica Aplica o de nova dem o de acabamento C2 M s condi es de Execu o Fiscaliza o adequada H Humidade Rever perme ncia ao vapor de gua da camada de pintura Evitar humidade de constru o atendendo ao per odo de cura do suporte C14 Aus ncia de prim rio na pintura Ap s extrac o da solu o anterior com lavagem a alta press o ou
143. igrot rmico e isolamento t rmico C8 Humidade de Constru o Evitar liberta o de cal durante a presa do cimento C36 Pigmenta o da pintura elevada Controle da concentra o na solu o aquosa da pintura C37 Amolecimento da pintura Fiscaliza o adequada e optar por solu o de pintura resistente aos alcalis 40 Transi o de materiais distintos com diferente comportamento t rmico e higrosc pico Aplicar um selador acr lico pigmentado para uniformizar a absor o Refor ar revestimento entre superf cies Aplica o de isolamento t rmico pelo exterior Por exemplo Etics C43 Saponifica o Atender ao tempo de cura do substrato evitar suporte com elevado teor alcalino Remo o e repintura sobre camada de base com prim rio anti alcalino Manchas Esbranqui adas C27 Cal n o carbonatada Atender ao tempo de cura do reboco e condi es e aplica o Controle da mistura de componentes na execu o Aplicar agente de elimina o de efloresc ncia por carbonata o Solu o cida tamporizada A6 Efloresc ncias Evitar infiltra es ou surgimento de humidade pelo interior da parede Ver A6 5 Fissura o Fendilha o PRO AC O CORREC O Microfissura C2 M s condi es de execu o espessura inadequada e deficiente dosagem secagem r pida e absor o
144. ilata o Tabela 22 Procedimentos Efloresc ncias Efloresc ncias PRO AC O CORREC O Revis o dos sistemas de drenagem H Humidade higroscopicidade e condensa o Verifica o da Humidade Ascencional C23 Sulfatos Materiais e kaspar iare Ro pintar C24 Nitratos Componentes C25 Cloretos Materiais e Aplicar agente de elimina o de C26 Carbonatos Componentes efloresc ncia por carbonata o Solu o cida tamporizada 91 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Tabela 23 Procedimentos Empolamentos 7 Empolamento PRO AC O CORREC O Revis o dos sistemas de drenagem higroscopicidade e condensa o Garantir hidro repel ncia da camada superficial e permeabilidade ao vapor de agua H Humidade C2 M s condi es de Execu o Fiscaliza o Adequada Atender a tempo de cura do Reboco Evitar excesso de humidade de constru o com elevado teor de sulfatos C23 Sulfatos C27 Cal n o carbonatada C8 Humidade de Constru o C33 Incompatibilidade Qu mica entre pintura e reboco Estudos e Projectos C14 Aus ncia de prim rio na pintura Raspar lixar e escovar a superf cie Corrigir as imperfei es rasas com Massa Acr lica Repintar Tabela 24 Procedimentos Ataque Biol gico 8 Ataque biol gico PRO AC O CORREC O Revis o dos sistemas de drenagem higroscopicidade e condensa
145. in ria extraordin ria e de beneficia o em habita o pr pria permanente INH 2003 Os programas assinalados t m como objectivo incentivar a interven o dos privados no patrim nio constru do Resolver defici ncias f sicas e anomalias constru das ambientais e funcionais acumuladas ao longo do tempo procurando a moderniza o e beneficia o dos im veis no que respeita a desempenho funcional uso completo ou actualizado Particularmente destacam se igualmente as Sociedades de Reabilita o Urbana do Porto Oriental da baixa Pombalina lisboa que constituem aut nticos incentivos reabilita o introduzindo benef cios fiscais aplicando a isen o de algumas taxas municipais e prestando um grande apoio tanto na parte de aprecia o como no financiamento de projectos 1 4 ESTAT STICAS DA CONSTRU O Pretende se neste sub cap tulo remeter o leitor para os factos sobre a produ o do sector da Constru o onde em primeira an lise ser abordado o panorama Europeu da Constru o seu desenvolvimento e evolu o Seguidamente pretende se conhecer quais os dados estat sticos relativos a Portugal na rea da Constru o desde a Produ o do sector distinguindo Constru o de Habita o nova e Reabilita o ou Renova o Os dados apresentados ser o depois aprofundados nomeadamente para as necessidades existentes relativas Reabilita o as quais motivam o desenvolvimento do projecto 1 4 1 O CEN
146. ineering vocabulary Part 1 General terms Geneva ISO 1989 CALEJO 2001 KARINE Matos Sergio Castello Branco a ac o dos sais em argamassas Universidade Federal de Santa Catarina Brasil Florian polis 2000 LENA www lena pt 19 04 2008 LiderA Certifica o Ambiental da Constru o Sustent vel Lisboa IST 2007 LNEC Laborat rio de Engenharia Civil http www lnec pt Lisboa Outubro 2007 MAXIT www maxit pt 19 04 2008 NASCIMENTO Raquel Sofia et al Caracteriza o de Argamassas Industriais Disserta o de Mestrado Universidade de Aveiro 2006 PAIVA J VEIGA R Curso de especializa o sobre revestimentos de paredes Lisboa LNEC 1996 PATORREB FEUP Http www patorreb com Porto 2008 PORTUGAL Tiago Lopes Portugal Fen menos de Pr patologia em Manuten o de Edif cios Disserta o de Mestrado FEUP 2005 REABILITA O DE EDIF CIOS apontamentos da disciplina Mestrado em Reabilita o do patrim nio edificado Porto FEUP 2003 REBAP Regulamento Estruturas de Bet o Armado e Pr esfor ado ISBN 1983 112 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios RGEU Regulamento Geral das Edifica es Urbanas Governo da Rep blica Portuguesa 2004 ROCHA Patr cia Ventura Metodologias de concep o arquitect nica com base na perspectiva da manuten o Disserta o Mestrado FEUP 2005 ROSA Celina Capit o S rie Reabilita o envolvente exterior monografia UFP 2005 Sus
147. intervention techniques to get familiarized with the problems and how they can be prevented If it s usual to use a Maintenance Manual for any conventional domestic equipment why not use a Building Maintenance Manual The investigation that has been practiced in this work finds its main support on gathering the basic information that is necessary to apply into a Maintenance system and further will be complemented with a practical resolution of the method created so any user will be keen to know how the maintenance process will work Therefore the method inexistence about how to guide a common building user stands as the main goal in this project The theme it s introduced with references about the activity and also with the numbers and the current state of European and National wide Construction It s observed the relevant legislation to understand where the problem exists mainly in Portugal in what regard to needs for Maintenance in Buildings Then in order to involve the reader into a more abstract environment the theory demonstrates what is Building Maintenance and shows why and how the Maintenance should be done Appointed the Element Source of Maintenance ESM the Painted Mortar comes a study that focus its constitution and its properties and objectively will be determined the main anomalies associated with this constructive solution After will be introduced the five main procedures for maintenance witch are notably Inspection C
148. jo sobre o revestimento de gua procedente de limpeza de outras componentes jardinagem dissolventes qu micos ou c usticos etc assim como a humidade que possa afectar as propriedades da pintura Evitar Golpes e Riscos Evitar perfura es ou coloca o de elementos como buchas e esc pulas etc cype NOTAS SOBRE MATERIAIS FORNECEDOR O prim rio CINOLITE um produto com propriedades anti alcalinas estabilizador selante e aglutinador de fachadas e paredes novas e velhas em bom estado Sela e aglutina os suportes mesmo pulverulentos Excelente ader ncia Microporoso perme vel ao vapor de gua Aplic vel mesmo a altos N veis de humidade relativa Elevada resist ncia aos lcalis Acabamento Liso e Mate em Tinta aquosa 100 acr lica Alta durabilidade do aspecto inicial da pel cula Excelente reten o da cor Resistente reten o de sujidades mant m se limpa mais tempo Alta resist ncia aos Raios U V n o amarelece Alta resist ncia aos lcalis e ao crescimento de fungos e algas FICHA DE INSPEC O 1 1 CARACTERIZA O DO REVESTIMENTO EXTERIOR VISUALIZA O DESCRI O DO ELEMENTO FONTE DE MANUTEN O MATERIAIS Reboco de uso Geral GP Tinta acr lica pl stica ANOTA ES APLICA O EXECU O Aplicado com 3 camadas embo o chapisco e reboco com 1 a 1 5 cm em cada camada respectivamente Execu
149. leaning Pro Active measures Corrective measures and Replacement Based on the methodology and presenting a strategy for intervention so that any user will carry the Maintenance Process by consulting the procedures in a form of Manual Finally the Conclusions which understands the process is hindered by the uniqueness of the Buildings Therefore it is accepted that a Maintenance Manual of an ESM should be a Building characteristic and particular piece There will be made some conclusions about the Constructive Solution in study the Painted Mortar which shows that is a sensible solution that implies a continuous and careful intervention So it s everyone interest to preserve or seen in other way to save and make rentable the constructions that are without any doubt one of the most considerable costs of this developed civilization KEYWORDS Building Maintenance Procedures External Cladding Mortar Painting Processos de Manuten o T cnica de Edif cios vi Processos de Manuten o T cnica de Edif cios NDICE GERAL AGRADECIMENTOS sueste cida are e ima aaa dd A DA AA ae i RESUMO asas iad ea a ES va SS GR ek oa SU ili Ne INTRODU O us casais or eee ete ae nee 1 1 1 CONSIDERA ES 5 1 1 2 CONSCI NCIA HIST RICA E SOCIAL c0ccccccceceeeececnecececnecececnecececeeaececneaesecseaesecseaes 4 12 1 NOTAS HIST R
150. licado como pode ser o caso dos suportes em trabalho de restauro em que pode chegar a acontecer o destacamento do suporte Resumidamente a perda de ader ncia deve se M s condi es de execu o nomeadamente a aplica o da pintura com sujidade existente no reboco de suporte ou com superf cie do acabamento do reboco inadequada Humidade presente da constru o Calor Fraca resist ncia mecanica Aus ncia de prim rio ou inadequa o do solvente na pintura ou at mesmo incompatibilidade qu mica entre o produto de pintura a base de suporte o reboco Efloresc ncias Chuva cida 65 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 3 1 3 3 Humidade Fig 40 Manchas de Humidade A Humidade presente no edif cio particularmente no revestimento considerada como a causa principal no desenvolvimento de outras anomalias Directa ou Indirectamente a humidade traz consequ ncias muitas vezes irremedi veis para os edif cios portanto justifica se a sua exist ncia se detectada como uma anomalia distinta e de extrema import ncia Poder o surgir nos seguintes modos Humidade de condensa o Prov m essencialmente da humidade relativa do ar que ao sofrer varia es de temperatura na superf cie do revestimento poder o ocorrer condensa es uma vez atingido o ponto de satura o ou seja a temperatura de ponto de orvalho Esta anomalia deve se em grande parte exist ncia de pontes t rm
151. lu es construtivas no projecto de execu o caber ao projectista elaborar o plano de manuten o e integra lo no projecto sob a forma de manual Segundo as altera es do R G E U em proposta admite se que o manual de manuten o dever mesmo integrar o projecto de execu o sob a forma de documento 41 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Nesta fase deveria ser poss vel ent o quantificar com relativa precis o o montante equivalente a custos diferidos a incluir no custo global uma vez que s o conhecidos os materiais na totalidade previstas as opera es de manuten o do plano sua periodicidade e custos dos trabalhos de manuten o e utiliza o Na quarta etapa Execu o da Obra ser adjudicada a um empreiteiro que ficar respons vel pela sua realiza o O adjudicat rio dever no planeamento e prepara o dos trabalhos garantir a qualidade prevista no projecto e correcta execu o de acordo com o definido Sendo assim ser de extrema import ncia a actividade da Fiscaliza o de modo a que sejam cumpridos todos os procedimentos evitando erros ou anomalias decorrentes da execu o A recep o e prepara o dos trabalhos t m como principal objectivo a comprova o da conformidade dos trabalhos executados com o previsto e associados a esta fase poder o desenvolver se ensaios finais dos materiais e sistemas limpeza e arranque experimental da utiliza o De uma forma geral a recep
152. m propor es de diversos adjuvantes LNEC 1996 Devido a estas raz es opta se por abordar como objecto de estudo as solu es de revestimento correspondentes aos Ligantes minerais Tradicionais e n o tradicionais que geralmente se designam por Rebocos tradicionais ou n o tradicionais Estas solu es de revestimento usualmente v m acompanhadas com uma solu o de acabamento exterior em pintura que tamb m fazem parte deste estudo uma vez que integram o mesmo sistema de revestimento Revestimentos Exteriores Reboco e Bet o Ladrilhos Outros Pintura vista ou Materiais Pastilha Cer mica Fig 35 Principais Revestimentos Exteriores em Portugal 53 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 3 1 REBOCO EXTERIOR E PINTURA Ser efectuada inicialmente uma breve caracteriza o do elemento fonte de manuten o de modo a que se possa conhecer a solu o construtiva na sua composi o bem como os poss veis problemas construtivos a ela associados Chapisco Embo o Reboco Pintura Fig 36 Solu o Construtiva Reboco e pintura 3 1 1 REBOCO Segundo a classifica o do LNEC a argamassa para a solu o construtiva adoptada serve de revestimento de regulariza o e de acabamento LNEC 1996 A Argamassa um material que no estado fresco tem consist ncia pl stica e composto pela mistura intima de areia ligante gua e eventualmente adjuvantes combina o da gua com o lig
153. ma sorte as est tuas m rmores e cipos Fig 3 Jo o V O magn nimo Nasce assim o sistema Portugu s de protec o do Patrim nio que no futuro acabou por n o vir a ser implementado IPPAR 2005 Em 1877 o projectista escritor e poeta William Morris um dos principais fundadores do Movimento das Artes Of cios e do Socialismo em Inglaterra elabora conjuntamente com outras entidades o S P A B o manifesto of the Society for the protection of Ancient Buildings O manifesto surge na poca da Revolu o industrial em Inglaterra em que dado o aparecimento dos primeiros bairros ilegais se associam problemas de degrada o dos mesmos por aus ncia total de manuten o Do manifesto retira se igualmente a ideia de que o restauro de edif cios com import ncia Processos de Manuten o T cnica de Edif cios hist rica ao contr rio do que vinha a ser praticado anteriormente que consistia na consequente modifica o das propriedades e da identidade do edif cio ao longo dos s culos restauro destrutivo se deveriam conservar todas essas propriedades atrav s da conserva o cont nua Da originando c lebre afirma o Stave off decay by daily care O SPAB que se encontra em funcionamento actualmente como sociedade activa introduziu o conceito de Manuten o de Edif cios no s culo XIX desenvolvendo se at aos dias de hoje como uma disciplina independente e essencial A Manuten
154. mais gen rico com vista a diversas utilidades A Manuten o representar ent o o conjunto de opera es a aplicar nos edif cios para que se mantenham as suas condi es iniciais no fundo uma actividade integrante da Gest o de Edif cios A Manuten o dever surgir em diferentes fases de um Empreendimento a FASE DE PROJECTO MANUTEN O Orienta o Nomea o Funcionalidade Economia Tecnologia FASE DE GEST O Inspec o Limpeza de elementos Medidas Correctivas Medidas Pr Activas Substitui o de elementos Fig 24 Manuten o na constru o e explora o de edif cios A Manuten o elege fundamentalmente tr s pontos que s o considerados como os princ pios b sicos ou os prop sitos da Manuten o nos Edif cios Reten o do Valor do Investimento Manter o Edif cio na condi o em que este continue a desempenhar a fun o para a qual foi concebido Assegurar Est tica e Salubridade SEELEY 1987 32 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 2 2 2 PROCEDIMENTOS DE MANUTEN O Os Processos de Manuten o t cnica subdividem se em procedimentos aqui tamb m designados por tipos de manuten o Estes procedimentos v o estar directamente associados a cada um dos Elementos Fonte de Manuten o E F M onde mediante opera es definidas em termos de tipo de actua o e periodicidade de interven o possibilitam concretizar os prop sito
155. mas j enunciados como a quest o dos arrendamentos Relativamente constru o de Habita o nova em Portugal esta tem vindo a sofrer um decr scimo desde 2001 ap s um per odo de elevada procura que ter vindo a manifestar se nas d cadas anteriores Naturalmente este decl nio actual na procura de habita o deve se ao facto de a constru o para habita o nova ter excedido as necessidades do mercado respectivo 120 Milhares de Fogos 100 80 60 40 20 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Fig 8 Constru o de habita o nova Fogos conclu dos Portugal EUROCONSTRUCT 2005 Ao mesmo tempo o mercado da Manuten o e Reabilita o manteve se constante durante o per odo em que se verifica o crescimento r pido da constru o para Habita o nova De facto devido ao incentivo de compra e cr dito de habita o nova o mercado de arrendamento encontrava se ineficiente n o ajustando os valores de rendas devido legisla o restritiva desenquadrada com a realidade econ mica e social Foi em suma devido a este problema que se verificou a degrada o do parque habitacional nos centros urbanos E ao incentivar a oferta de habita o nova na periferia das cidades verificou se neste per odo a desfragmenta o urbana nas principais cidades em Portugal 100 5 0 0 0 5 0 10 0 15 0 20 0 25 0 2001 2002 2003 2004 2005 F 2006 F 2007 0
156. materiais em conjunto surgir tamb m em discuss o o desempenho sobre esta solu o de revestimento Finalmente tecem se algumas conclus es sobre a import ncia da actividade da Manuten o em geral refor ando a relev ncia deste projecto para o contexto actual na Constru o em Portugal As Argamassas s o um material largamente utilizado pela cultura mediterr nica e est o dispon veis neste momento no mercado para v rias formas de utiliza o Em rela o a este material constata se que a execu o determinante n o apenas no acto de produ o mas tamb m no momento de aplica o em que est muito dependente das condi es em que este utilizado Da resulta que a imprevisibilidade sobre o seu ciclo de vida de facto muito elevada Considerando alguma aus ncia na investiga o sobre a sua durabilidade pode se caracterizar este material como de certa forma incerto no que diz respeito ao comportamento em fase de utiliza o Contudo as monomassas j introduzem algum grau de fiabilidade no processo devido sua pr concep o e controlo na prepara o produ o n o deixando claro de ser determinante o seu controlo em obra na aplica o Na pintura nota se o mesmo A qualidade e o sucesso futuro no seu desempenho est o fortemente condicionados pelas condi es de execu o e aplica o Enquanto se nota que a normaliza o certifica o se encontram mais dispersas do que nas argamassas o mesmo se con
157. mente varia es na prepara o do produto quantidade de gua m todo tempo de amassado diferen as na consist ncia da massa modo de projectar ou quantidade de produto aplicado Podem ainda ser devidas a varia es na realiza o do acabamento do reboco quer seja ocasionado por raspagem do produto em diferentes graus de endurecimento ou raspagem incompleta Observa se tamb m o aparecimento de diferen as de cor no revestimento seguindo as linhas das juntas do suporte onde est aplicado o revestimento Deve se a que o revestimento n o secou de forma homog nea acontecendo quando a espessura de aplica o muito reduzida e as juntas de alvenaria n o est o bem executadas ou t m uma absor o muito diferente do resto do suporte Pode tamb m ser devido aplica o com tempo h mido ou chuvoso que originam as manchas sombreadas Manchas esbranqui adas Geralmente este fen meno surge devido carbonata o que se caracteriza pela liberta o da cal do cimento durante a fase de cura ap s execu o principalmente nas juntas de assentamento da alvenaria quando se efectua a execu o em condi es climat ricas desadequadas tais como tempo h mido e frio As manchas esbranqui adas poder o dever se tamb m as efloresc ncias estudadas seguidamente em particular consideradas como uma anomalia singular Amarelecimento O amarelecimento caracteriza se pelo envelhecimento da pel cula de tinta que tem como caus
158. mentos de drenagem de guas pluviais Um caso t pico de escorrimentos adv m da deficiente concep o dos elementos de drenagem nos peitoris dos v os ou na aus ncia de pingadeiras deixando a gua da chuva arrastar consigo poeiras sobre a superf cie do revestimento que mais tarde ap s sucessivas chuvadas v o deixar na parede uma vis vel altera o do aspecto do revestimento exterior As raz es da presen a da gua por defici ncias de escoamento da drenagem pluvial poder o ser tamb m devidas a roturas em canaliza es entupimentos de caleiras algerozes e tubos de queda Note se que a corros o de elementos met licos originados pela const ncia de gua no local poder dar origem a outras anomalias como a desagrega o do reboco Humidade de constru o Esta Poder simplesmente resultar da aplica o do reboco antes da secagem adequada do suporte ou nas zonas de paredes que se encontram em contacto com a gua do solo Contudo a exist ncia de materiais de elevada capilaridade ou porosidade que propiciam a desloca o da gua bem como a redu o da resist ncia mec nica do reboco tamb m poder o estar na causa da exist ncia deste tipo de humidade Humidade ascensional Esta a humidade proveniente do terreno que devido aus ncia de barreiras estanques e imperme veis nas paredes ou nas funda es permitem o deslocamento transversal ou ascensional da gua Ao deslocar se por capilaridade segundo um fen m
159. mitido um uso mais rent vel do im vel Ou porque seja mais econ mico a um dado ponto demolir em vez de re adaptar o edif cio de modo a que sejam respeitadas as exig ncias actuais Isto deve se muitas vezes ao facto de o perfil f sico ou tecnol gico dos diversos elementos se ter tornado obsoleto STONE 1983 No caso de cada elemento a vida til pode mesmo variar dentro do mesmo tipo de material ou solu o adoptada Existem alguns m todos que permitem a determina o embora n o exacta do ciclo de vida dessas componentes E no que diz respeito durabilidade de uma determinada componente admite se a exist ncia de uma probabilidade de falha que atrav s da representa o do diagrama indicam se as fases do ciclo em que esta se evidencia com maior probabilidade de ocorr ncia Considere se o intervalo respectivo do per odo de vida de uma dada componente EE een Tempo Fig 28 Curva representativa do ciclo de vida de um elemento corrente considerar se a evolu o do histograma de densidade de taxa de falha associado a um dado sistema como assumindo a forma de uma curva em banheira bath tube curve CALEJO 2001 TF Taxa de falha A curva em banheira apresenta tr s tro os distintos com andamentos profundamente diferentes a dar nota de caracter sticas de comportamento tamb m diferentes identificando se A Juventude do elemento em que evidente um decr scimo da densidade de ocorr ncia ao long
160. n an item in or restore it to a state in which it can perform its required functions E editado igualmente pelo proprio BSI BS 8210 1986 Guide to building Maintenance Este gui o cont m um grande numero de recomenda es para uma abordagem sistem tica nos edif cios S o nomeadamente Opera es de constru o manuten o de edif cios custos de manuten o pol ticas servi os manuais relat rios entre outros instrumentos essenciais pr tica da actividade da manuten o Relativamente ao tema sugere se por exemplo a edi o aprovada pelo sistema ISO que faz refer ncia utiliza o e gest o de pinturas em paredes de Edif cios ISO 7361 1986 Performance standards in building Presentation of performance levels of facades made of same source components A certifica o ISO ou outras de indole semelhante est o patentes em todo o mercado internacional providenciando as refer ncias para o utilizador em termos de qualidade desempenho e legitimidade dos processos que integram o sistema produtivo Na Manuten o de Edif cios a certifica o dos materiais e produtos a utilizar fundamental 1 3 2 SISTEMA NACIONAL escala Nacional est o dispon veis entre outros os seguintes agentes que pretendem regulamentar investigar desenvolver e controlar no mbito da Manuten o t cnica de Edif cios que s o principalmente LNEC Laborat rio de Engenharia Civil IPQ Instituto Portugu s d
161. nas na sub fase projecto de Execu o tendo em conta que o detalhe e a especifica o t cnica atingem a maior certeza e precis o ser o definidos tamb m os materiais bem como o modo de execu o e coloca o dessas componentes Esta fase obviamente decisiva para a qualidade da constru o podendo mesmo afirmar se que quanto maior for o rigor e selectividade da equipa seu projecto mais fi vel ser o processo nas fases consequentes Na ptica da manuten o o projecto dever adoptar uma concep o flex vel que permita a f cil substitui o dos componentes Acessos para limpeza e dispositivos para o apoio de uma estrutura como ser o o caso de um andaime m vel para manuten o da parede exterior de um edif cio A fase Materiais e Componentes vem directamente associada anterior podendo tamb m ser denominada Briefing respectiva ao momento em que se efectua a conex o entre Projecto e Execu o Destinando se unicamente equipa projectista esta vai elaborar um ponto de situa o com uma prepara o e organiza o de documentos Ser o enumerados os materiais e componentes os fornecedores e a aquisi o dos materiais devendo ser verificada a conformidade dos mesmos com a especifica o t cnica tal como sua adequada aplica o A conclus o de um exacto plano de manuten o poder ser poss vel nesta fase conhecendo os materiais obtendo a especifica o t cnica e determinadas as exactas so
162. nforma o entre institui es Governamentais de investiga o no sector da constru o de edif cios Nesta rea t cnica de investiga o o CIB das mais conceituadas associa es no Mundo que continuando em expans o incide constantemente na evolu o da qualidade de produtos e servi os destinados actividade da Constru o Entende se por gest o de edif cios uma actividade t cnica econ mica e funcional que tem como princ pio contrariar as tend ncias naturais que afectam o edif cio na fase de utiliza o Para tal o mercado disp e de diversas organiza es que contribuem para a manuten o das diversas componentes integrantes dos edif cios Estas Empresas poder o actuar em elementos singulares ou conjuntos e at encarregando se da manuten o de todas as componentes dos Edif cios Gest o Integrada de Edif cios Calejo 2001 Fig 14 Remo o de efloresc ncias no revestimento exterior As empresas no mbito da Manuten o de Edif cios na actualidade actuam de uma forma precavida de maneira que sejam sempre que poss vel antecipadas as anomalias t picas dos edif cios em vez de efectuar as eventuais repara es quando necess rias 20 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Para tal poder o ser utilizados programas inform ticos espec ficos como por exemplo CMMS Computerized Maintenance Management System os quais mant m uma base de dados sobre a informa o relativa
163. nfrentar nos ltimos anos 13 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Hungria Pol nia Rep Checa Su cia Eslov quia B lgica Espanha Holanda ustria Dinamarca Fran a Reino Unido Noruega Finl ndia Irlanda Italia Sui a Alemanha Portugal Fig 5 Crescimento da actividade da constru o na Europa de 2005 a 2008 calculados com a percentagem de mudan a em rela o situa o no ano 2004 EUROSTAT 2005 1 4 2 ESTAT STICAS REFERENTES A PORTUGAL Relativamente a Portugal as estat sticas referentes pr tica da Reabilita o em 2000 revelam uma actividade com desenvolvimento extremamente reduzido em compara o com os restantes Pa ses membros da Euroconstruct Precisamente nesta altura constatava se o pico na produ o para constru o nova em Portugal sendo que a constru o por essa altura em 2000 se orientava apenas para a constru o de habita o nova Contudo as estat sticas referentes a 2005 fornecidas pelo Euroconstruct revelam que a reabilita o tem vindo a crescer consideravelmente desde o ano 2000 pelo que se pode interpretar pelos gr ficos correspondentes na p gina seguinte 14 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 60 50 40 30 20 10 0 Fig 6 Pr tica da Reabilita o e Manuten o Produ o total da Constru o no 2000 FREITAS 2008 O mercado da constru o em Portugal estima se que val
164. no plano de Gest o financeira do Edif cio Objectivamente a esta Actividade destina se a cumprir a organiza o econ mica de um edif cio e a combater as tend ncias relacionadas com a car ncia e n o cumprimento dos compromissos Financeiros MEDIDAS INSOLV NCIA ECON MICAS ECON MICA Fig 21 Medidas Econ micas e o Objectivo 29 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 2 1 4 3 Actividade Funcional Fornecendo o apoio ao desenvolvimento de uma determinada utiliza o o G E vai reunir todas as condi es para que a organiza o da actividade T cnica seja concretizada Garantido um conjunto de regras de utiliza o que v o guiar os utentes atrav s de deveres e obriga es ou mesmo segundo instru es de utiliza o como o caso de sistemas de sinaliza o ou dos processos de gest o T cnica a facultar aos utentes Esta actividade no fundo a promo o da Actividade T cnica anteriormente discutida A Actividade Funcional ser constitu da pelos seguintes processos Regulamenta o da Actividade Economia de Utiliza o Representa o Promo o da Gest o T cnica A funcionalidade neste caso vai depender do tipo de utiliza o em que dependendo deste poder ser orientada para uma abordagem de organiza o padronizada e formal como o caso de Edif cios P blicos ou no caso das habita es particularizando o sistema tornando o familiar ao mesmo tempo que se criam liga
165. ns o na actividade da constru o O aumento das exig ncias com o desempenho dos edif cios e a maior assist ncia t cnica que vir naturalmente associada a esta necessidade crescente poder reflectir se na oferta de emprego A cria o de novas empresas e novos mecanismos voltados para a manuten o dever o suscitar uma reorienta o para a produ o que poder trazer consequ ncias ben ficas e reais para o crescimento econ mico das popula es Mas apenas ser poss vel esta viragem com a consci ncia social e com a iniciativa dos utentes para financiar e refor ar esta actividade pois o que est em causa n o se trata apenas de um bem particular mas de um bem comum 6 2 PROPOSTAS PARA DESENVOLVIMENTO FUTURO Para futuro desenvolvimento no mbito presente interessa conhecer principalmente como se comportam os elementos durante a fase de vida til Da estudar a durabilidade das solu es construtivas percebendo os seus modos de falha entendendo quais ser o as amea as que implicar o anomalias com maior gravidade Testar o envelhecimento dos rebocos das solu es de acabamento em pintura poder ser um meio proveitoso para determinar ciclos de vida caracter sticos atrav s da compara o do ensaio laboratorial procedendo acelera o do envelhecimento em c mara pr pria com a observa o do envelhecimento natural dos rebocos acabamentos em constru es existentes Este m todo permitir definir c
166. nuten o poder ser tamb m convenientemente associada inspec o na medida em que se inspecciona enquanto se limpa mas obviamente mant m se com o seu prop sito singular A Manuten o Pr Activa tem como principal fun o a interven o antes do elemento fonte de manuten o evidenciar manifesta es indesejadas Este tipo de interven o considera se como o oposto manuten o reactiva que tem como finalidade a interven o ap s a ocorr ncia das anomalias A pro ac o poder ser condicionada conforme o conhecimento com base nas rotinas de inspec o e nos dados sobre pr patologias relativas aos elementos que se consideram fonte de manuten o Ou ent o poder ser sistem tica na maneira em que antevendo o ciclo de vida til do objecto far se o recurso a um modelo de gest o da vida til do elemento aplicando as medidas pr activas necess rias para que este complete o ciclo previsto com o desempenho m nimo pretendido 33 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios As medidas Correctivas definem uma outra estrat gia da manuten o que tem como objectivo introduzir o melhoramento nos E F M Em muitos casos o recurso a este tipo de manuten o essencial pois conjuntamente com a elimina o de dada patologia a correc o poder ainda assegurar a anula o do seu reaparecimento No caso de erros provenientes de projecto ou execu o a correc o interv m logo na fase do in cio de explora
167. o T cnica relativamente recente datando de 1940 quando as t cnicas matem ticas algumas destas recentes foram aplicadas a diversos problemas de estrat gia e operacionalidade na 2 Guerra Mundial Anteriormente os conceitos de Manuten o seriam primariamente qualitativo e subjectivo baseando se em no es intuitivas As necessidades da tecnologia moderna especialmente os complexos sistemas utilizados no sector militar e espacial elevariam esta abordagem a n veis quantitativos apoiando se na an lise e modela o matem tica Seguidamente j em 1950 essas abordagens espec ficas seriam aplicadas a outras reas como a biomedicina avia o electr nica comunica o e transportes WALLACE 2005 Enquanto desde cedo a preocupa o e a explora o da actividade da manuten o era j bem patente na Europa nos Estados Unidos a pratica da manuten o iniciou se apenas no per odo p s 2 Guerra Mundial atrav s da implementa o de rotinas de inspec o em f bricas de armamento por parte das entidades militares Como consequ ncia os edif cios tamb m sofreram tal processo vindo a provar se mais tarde a sua utilidade efic cia conferindo lhes um ptimo desempenho CALEJO 2002 Actualmente a Manuten o de edif cios partilha a mesma designa o com a Gest o de Edif cios pr tica essa que ser abordada mais adiante 1 2 2 CONSCI NCIA SOCIAL de notar que o mbito da Manuten o actualmente vem assoc
168. o contrato de Manuten o para que se reforce as rela es entre intervenientes WOOD 2003 22 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios TEORIA DA MANUTEN O DE EDIFICIOS Neste cap tulo o objectivo introduzir o leitor para um ambiente mais abstracto onde a teoria refor a a necessidade do processo de Manuten o Ser o introduzidos conceitos base tais como o desempenho ou a durabilidade Far se uma breve abordagem gr fica e ilustrativa de como a Gest o de Edif cios poder assumir um papel importante na rentabiliza o de um im vel ao inv s do que se considera actualmente uma actividade dispendiosa Ser o tamb m descritos quais os procedimentos que integram a actividade t cnica da Manuten o fundamentais para a metodologia que se prop e 2 1 GEST O DE EDIF CIOS 2 1 1 CONCEITOS GERAIS A Gest o actualmente um universo onde se combinam diversas actividades das diferentes reas do conhecimento e que partilha com a Administra o a mesma designa o Resumidamente o sistema econ mico apoia se na Teoria cl ssica da Administra o vinculando na sociedade atrav s de princ pios processos e procedimentos Idealizada por Henry Fayol generalizado o conceito de administra o que d nfase estrutura organizacional produzindo a vis o do homem econ mico em busca da m xima efici ncia e prosperidade Ao nomear 14 princ pios b sicos Fayol implementa uma filosofia de lideran a r
169. o de Preven o se relaciona com a inspec o na medida em que s com esta que se torna poss vel actuar pr activamente sendo poss vel a elimina o da causa interrompendo assim o desenvolvimento futuro de uma patologia Como tal ser de extrema import ncia conhecer as causas principais que d o origem s anomalias j identificadas e s assim ser razo vel agir segundo uma perspectiva preventiva e proceder a eventuais correc es necess rias Inicialmente a inspec o desenvolve se segundo a realiza o de uma ficha que inclua a caracteriza o do elemento e a organiza o sobre a informa o correspondente figura 9 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 78 Tabela 9 Ficha de Inspec o FICHA DE INSPEC O CARACTERIZA O DO REVESTIMENTO EXTERIOR VISUALIZA O DESCRI O DO ELEMENTO FONTE DE MANUTEN O MATERIAIS Reboco de uso Geral GP Tinta acr lica pl stica ANOTA ES APLICA O EXECU O Aplicado com 3 camadas embo o chapisco e reboco com 1 a 1 5 cm em cada camada respectivamente Execu o manual e misturado em obra segundo as normas e quantidades determinadas pelo fabricante na respectiva ficha t cnica do produto Uma dem o de Prim rio e aplica o de Tinta 100 acr lica aquosa com acabamento liso em mate Aplica o com rolo antigota pistola ou trincha Duas dem os executadas segundo as normas e respectiva ficha
170. o do tempo A taxa de falha nesta fase inicial t pica de erros no processo construtivo ou do projecto B Modo Constante caracteriza se por uma const ncia da taxa de falha ao longo do tempo Nesta fase a falha deve se a factores aleat rios tais como choques acidentes de utiliza o etc Fim de vida til Caracteriza se pelo aumento exponencial da taxa de falha com o tempo A falha surge devido a factores de degrada o como o uso corrente o ambiente atmosf rico ou o envelhecimento natural da componente Como patente no m todo acima descrito imposs vel determinar ao certo qual o exacto per odo de vida de um elemento como tal a incerteza associada estima o dos valores um facto que vai estar sempre presente nas an lises do ciclo de vida desses elementos Deste modo a adop o de intervalos em vez de um valor fixo a solu o encontrada para caracterizar estes dados 36 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios De facto a metodologia actual define um sistema para a determina o da vida til de um elemento onde seguidamente se relacionam as seguintes condi es Defini o do Material Caracteriza o Identifica o dos agentes de Degrada o Mecanismos e Efeitos avalia o T cnica Prepara o Pr Teste de curta dura o Condi o de uso Compara o Campo de Ensaios de entre exposi o exposi o exposi o com com curta e Inspec o de curta dur
171. o historial do elemento que ser fundamental para consulta e conhecimento sobre todo o processo de manuten o atribu do ao elemento Como j foi descrito o plano de Manuten o dever ser organizado por elemento individualmente Apresenta se a ficha de manuten o aplic vel ao Revestimento exterior em Reboco e Pintura Tabela 30 97 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Tabela 30 Ficha de Manuten o FICHA DE MANUTEN O REBOCO EXTERIOR NOME LOCAL CASAS DA PRAIA VERDE Rua das Corredouras Vila Ch ANO DE CONSTRU O 2007 IDENTIFICA O FOTOGR FICA CARACTERIZA O FUNCIONAL Edif cio Multifamiliar para habita o cada edif cio constitu do por 4 habita es com acesso independente ELEMENTO FONTE MANUTEN O Revestimento Exterior Reboco hidr ulico e pintura acr lica Fig 49 Casas da Praia Verde CARACTERIZA O CONSTRUTIVA Panos de reboco areado e pintura a prim rio de cinolite duas dem os finais de novaqua CIN Reboco exterior Acabamento em reboco areado de paredes exteriores com utiliza o de reboco hidr ulico pronto incluindo coloca o de telas de fibra em todas as liga es do tijolo com o bet o bem como montagem e desmontagem de prancha Area superf cie 600 m Cor cinza chuva e branco Muros exteriores divis rios em Reboco areado e com pintura a prim rio de Cinolite e aca
172. ocessos de Manuten o T cnica de Edif cios E o principal aspecto da degrada o do reboco geralmente ocasionado pela perda de coes o entre as camadas seus constituintes este processo revela por si s o estado de envelhecimento do reboco Entende se que a desagrega o possa ser o resultado de diferentes ataques seja qu mico ou mec nico isso por estar exposto directamente aos agentes externos e que na exist ncia de algumas anomalias poder o acelerar este fen meno Admita se por exemplo a combina o da gua da chuva com os gases provenientes da combust o de hidrocarbonetos que origina a chuva cida Esta penetrando no cimento se n o estiver convenientemente protegido poder induzir o aumento da porosidade acelerando assim a degrada o do reboco por exemplo Pode ainda ser devido a uma secagem do produto excessivamente r pida devido s condi es ambientais ou a um suporte muito absorvente Nestes casos a resist ncia da camada inferior que habitualmente seria de esperar originando assim a perda de resist ncia mec nica A corros o de elementos met licos devido presen a de gua e falta de protec o desses mesmos elementos poder interferir com a composi o da argamassa afectando dessa forma a coes o do reboco A presen a da gua atrav s da humidade poder ocasionar a cristaliza o de sais que introduzem novas tens es no interior da argamassa intervindo directamente na composi o
173. om nio Identifica se na Legisla o Portuguesa o decreto de lei que aborda a quest o da administra o dos edif cios em propriedade horizontal que mediante uma associa o denominada por condom nio tem como objectivo principal a gest o do im vel que re ne as habita es A associa o no fundo constitu da pelos inquilinos ou propriet rios que integram o im vel O decreto de lei prev a exist ncia de uma conta poupan a condom nio que se destina exclusivamente para a realiza o nas partes comuns dos pr dios de obras de conserva o ordin ria de conserva o extraordin ria e de beneficia o A seguinte legisla o apenas considera um fundo de reserva de pelo menos 10 da presta o das despesas do condom nio para futuras opera es de manuten o artigo 4 Fundo comum de reserva Ser conveniente abordar futuramente esta quest o do fundo de poupan a para opera es de manuten o nos edif cios uma vez que este valor m nimo poder n o ser suficiente para os encargos necess rios correspondentes manuten o correcta do edif cio Uma vez que ao ser praticado um valor de presta o do condom nio muito reduzido diga se o essencial para limpeza e correc o ligeira e pontual obviamente que a percentagem desta mesma presta o poder n o ser a mais adequada na reserva de fundos para as grandes opera es de manuten o nos edif cios tais como a substitui o ou at reabilita o dos el
174. onsiderado de enorme import ncia a Actividade econ mica a imputar ao Gestor do Edif cio na medida em que as despesas poder o ser direccionadas aperfei oadas ao longo da vida til do Edif cio tornando poss vel ent o a valoriza o ou a rentabiliza o Do custo Global de um Edif cio consideram se os seguintes custos relativos a diferentes momentos nomeadamente o da aquisi o da fase de vida til em servi o CUSTO GLOBAL DO EDIF CIO CUSTOS INICIAIS CUSTOS DIFERIDOS Terreno Manuten o Projecto Explora o Constru o Utiliza o Legaliza o Financeiros Fiscais Fig 19 Subdivis o do custo global de um Edif cio Referente ao mbito da Gest o de Edif cios apenas se considera a actua o do Gestor em fase de servi o logo s ser o contabilizados no tema presente os custos Diferidos do Edif cio Existe no entanto uma rela o entre estes custos que n o pode ser ignorada visto que se verifica a interdepend ncia entre custos Iniciais e diferidos designadamente a proporcionalidade inversa De facto verifica se que quanto maior for o investimento inicial na qualidade do projecto dos componentes seleccionados ou at mesmo da constru o em si menor ser a despesa em servi o relativa conserva o do edif cio 28 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Custos diferidos Custos Iniciais Fig 20 Rela o de proporcionalidade inversa entre custos Iniciais e
175. or solu o reduzindo drasticamente o recurso a interven es respectivas Manuten o Preventiva Correctiva c4 SEE MarnCorrectiva E 9 3 5 E 8 E a Eu g Custo relativo da interven o tl t2 t3 t4 Periodo de Tempo Fig 26 Lei de Sitter Deste modo poss vel comprovar que a manuten o deve come ar ja na fase de projecto que quanto mais cedo se implementar as medidas maior ser o benef cio do utilizador na fase respectiva de utiliza o Relativamente inclus o da inspec o no plano de manuten o o gr fico seguinte demonstra a sua import ncia ao considerar os dois custos relativos de manuten o sendo c s i Custo de Manuten o sem Inspec o 1 Custo de Manuten o com Inspec o 34 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Epa ss Seas Es C s 1 EE da ES e E VE SS an defeitos na concep o Custo de Manuten o custo de inspec o tempo Fig 27 Custo de Manuten o com ou sem inspec o SEELEY 1987 Admite se portanto que a inspec o apesar do investimento inicial a longo prazo consegue a redu o dos custos relativos a Manuten o Diga se que sem a implementa o da inspec o n o ser poss vel a implementa o de medidas Preventivas e Correctivas que como j foi comprovado s o ferramentas essenciais para o desenvolvimento da Manuten o de qu
176. os n o vem s pela parte de propriet rios de grandes edif cios mas tamb m pela parte de habita o privada familiar S comprova que a necessidade recorrente de servi os especializados na Manuten o de edif cios garante uma posi o cada vez mais distinta no mercado global da Constru o na actualidade 1 5 2 ESCALA NACIONAL Em Portugal a gest o de edif cios j assume alguma presen a no mercado e s o variadas as empresas que providenciam os servi os no mbito da consultoria e administra o Mais especificamente existem as empresas dedicadas opera es de repara o e manuten o preventiva em diversos elementos ou componentes dos edif cios como paredes coberturas ou outros elementos construtivos Tome se como exemplo CTME Centro T cnico de manuten o de Edif cios Lda Esta empresa actua no mbito da manuten o preventiva e correctiva em edif cios de habita o escrit rios de empresas bancos companhias de seguros lojas e f bricas Disp e de equipas t cnicas qualificadas e uma frota de viaturas prontas a servir 24 horas por dia todos os dias do ano Existem outras empresas principais dedicadas Reabilita o e Manuten o em funcionamento que j det m um considerado mercado de actua o como o caso da Ceprocil Tecreab ou a Openline Ou atrav s de Manual como por exemplo Reabilita o e manuten o de Edif cios 2006 Braz o Farinha Guia Pr tico para a conserva
177. oss vel e ao menor custo a resposta funcional ptima para que foi previsto Na perspectiva de que o edif cio um bem n o s vir associada a dura o do objecto como o valor que este representa no mercado A Maximiza o do servi o no Edif cio somente poss vel quando se re nem estas duas perspectivas notando se que a presen a de uma entidade que represente a Utiliza o Gest o e que actue de um modo sistem tico fundamental 24 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios RECURSO Optimizar Utiliza o Observa o Manuten o Protec o INVESTIMENTO BEM Dura o Valoriza o Fig 15 Rela o entre Recurso e Bem e consequente valoriza o Sintetizando ao desempenho de um edif cio vir sempre associado como consequ ncia intr nseca a sua valoriza o na qual poder ser disposta na seguinte dualidade desempenho valor Note se que o lucro muitas vezes n o estar patente neste campo de actividade ou diga se de outra forma n o v o ser produzidos resultados em termos de gera o de capital directo uma vez que o valor estar associado ao Bem e que o lucro neste caso nem sempre o objectivo No entanto entende se que o facto de se verificar um conjunto de procedimentos ligados Gest o de Recursos pressup e a exist ncia de uma actividade econ mica com estrutura o e rendimentos associados a essa produtividade 2 1 3 OBJECTIVOS DA GEST O DE ED
178. pontos que ser o a reconstitui o construtiva a observa o visual a hist ria as manifesta es afins e os ensaios Neste ponto pretende se apreender a totalidade do fen meno e identificar qual o mecanismo causa e efeito determinante na patologia A Reconstitui o Construtiva vai compreender a observa o directa o levantamento dimensional a consulta do projecto e eventuais sondagens de modo a identificar quais os elementos em jogo A observa o da envolvente revela se importante pois al m de determinar qual a repercuss o do problema para locais cont guos permite identificar a causa mais facilmente ao observar o problema de diferentes perspectivas A Hist ria ser an loga a uma consulta m dica na qual se pretende reunir informa o til como a data de surgimento do problema a evolu o as caracter sticas c clicas e a sua correspond ncia com outras actividades ou com outras anomalias As Manifesta es afins s o tamb m de extrema import ncia averiguar uma vez que se verifiquem anomalias com um comportamento semelhante noutros locais no mesmo edif cio estas poder o resultar de uma s causa tipo ou apenas obt m se mais casos de estudo para exame Por fim os ensaios que s o m ltiplos consoante o tipo de manifesta o Estes poder o ser resumidamente sondas medidores ou indicadores de propriedades caracter sticas de materiais Elimina o de diagn sticos resulta da avalia o das possibilidades remota
179. que C41 C32 Ai a determinar CAUSAS L GICAS E PATOL GICAS C1 Concep o e origem do material C2 M s condi es de Execu o C3 Eros o e envelhecimento C4 Sujidade Polui o C5 Raios UV C6 Chuva cida C7 Envelhecimento precoce da Tinta C8 humidade de Constru o C9 humidade de precipita o C10 humidade de condensa o superficial exterior termoforese C11 humidade devida a higroscopicidade C12 Alcalinidade do substrato C13 corros o de elementos met licos C14 Aus ncia de prim rio na pintura C15 Fraca resist ncia mec nica C16 Calor C17 Retrac es na fase inicial secagem C18 Movimentos diferenciais de origem t rmica C19 Assentamento de funda es C20 Cargas concentradas C21 Gelo C22 Cripto eflorescencias C23 Sulfatos C24 Nitratos C25 Cloretos C26 Carbonatos C27 Cal n o carbonatada C28 Impermeabilidade ao vapor de gua da camada de pintura C29 Ilumina o deficiente C30 Orienta o a Norte C31 Porosidade elevada do revestimento C32 Vandalismo C33 Incompatibilidade Qu mica entre pintura e reboco C34 Sujidade na aplica o C35 Acabamento do reboco inadequado C36 Pigmenta o da pintura elevada C37 Amolecimento da pintura C38 Aus ncia de Limpeza C39 Inexist ncia de m stique nas juntas de dilata o C40 Transi o de materiais distintos com diferente comport
180. r40s ja 908 08 100 50 Urg ncia de actua o grupo 0 e pontua o 50 actua o imediata seguran a de bens e pessoas comprometida grupo 1 e pontua o 30 actua o a m dio prazo 6 meses a um ano n o coloca de imediato em causa a seguran a de bens e pessoas grupo 2 e pontua o 20 sem urg ncia mas conv m seguir a evolu o da patologia grupo 3 e pontua o 10 sem urg ncia com efeitos visuais da anomalia Seguran a e bem estar Grupo A pontua o 50 n o cumpre as exig ncias de seguran a grupo e pontua o 20 n o cumpre as exig ncias m nimas de funcionalidade grupo e pontua o 10 cumpre as exig ncias m nimas de funcionalidade Pseudo quantitativa Grupo e pontua o 280 e lt 100 prioridade maxima grupo 2 e pontua o gt 60 e lt 70 grande prioridade grupo 3 e pontua o gt 40 e lt 50 pequena prioridade grupo 4 e pontua o gt 20 e lt 30 prioridade m nima Tabela 14 Atribui o das classifica es de acordo com o tipo de anomalia CLASSIFICA O DAS ANOMALIAS 1 Urg ncia de 2 3 Classifica o Seguran a e Pseudo quantitativa Bem estar 1 2 ANOMALIAS 012 3 A B C 1 2 3 4 80 60a 40 20a 70 a 30 50 30 20 10 50 20 10 82 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 100 50 1 Desagrega o e pulverul nci
181. res que 30 e menores que 5 Evitar a secagem demasiado r pida das camadas A humidifica o dever realizar se por aspers o com jacto fino preferencialmente pela manha ou fim de tarde para evitar choque t rmico Manter o revestimento quando humidificado protegido dos raios solares ou ventos secos durante os primeiros 3 dias e protegido da chuva durante os primeiros 2 dias A aplica o de qualquer camada de revestimento deve fazer se por faixas horizontais com altura de 1 5 a 2 m iniciando se pela parte superior das paredes evoluindo no sentido descendente PERIODICIDADE Este elemento poder funcionar durante toda a vida til do edif cio 50 anos REPINTAR CLASSIFICA O SUPERIOR 30 CLASSIFICA O PSEUDO ANOMALIA POSSIVEL E 1 Pulverul ncia 40 A2 Perda de Ader ncia Pintura 30 A3 Condensa o 40 Precipita o 40 Constru o 30 Higroscopicidade Ascensional 30 A4 Amarelecimento 30 5 Fissura o Pontual 40 A6 Efloresc ncia 30 AQ Graffiti 30 SUBSTITUIR REBOCO CLASSIFICA O SUPERIOR A 50 P CLASSIFICA O PSEUDO ANOMALIA POSSIVEL 1 Desagrega o Reboco 50 A2 Perda de ader ncia Reboco 50 5 Fenda Fractura 70 10 Acidente 50 FICHA DE INTERVEN O 1 ELEMENTO Revestimento Exterior em Reboco hidr ulico e pintura
182. rma o clara e em conformidade com a utiliza o do produto Argamassas de Reboco em pasta Tabela 5 Requisitos para as propriedades do produto em pasta e respectivas normas de ensaio Tipo de reboco Propriedades Normas de ensaio GP LW CR R Igual a Valor declarado Apenas em rebocos que Tempo Aberto min EN 1015 9 contenham aditivos para controlar a presa Por exemplo rebocos estabilizados Intervalo de valores declarados Apenas em rebocos em Ar contido EN 1015 7 que seja relevante para o fim em uso Por exemplo para rebocos projectados Argamassas de reboco endurecidas Os diferentes campos de aplica o as diferentes condi es de exposi o requerem rebocos com diferentes propriedades e diferentes n veis de desempenho A norma harmonizada aplic vel s argamassas de reboco endurecidas a EN 998 1 esta prev as seguintes classes 57 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Tabela 6 Classes para argamassas de reboco Classe de Compress o Resist ncia CS I 0 4 a 2 5 N mm2 CS Il 1 5 a 5 N mm CS III 7 5 N mm CS IV gt 6 N mm Absor o de gua por Capilaridade Capilaridade WO n o especificado C lt 0 4 W1 Kg m2 min 1 2 C lt 0 2 W2 Kg m2 min 1 2 Condutividade T rmica T1 lt 0 1 W m K T2 lt 0 2 W m K As argamassas destinadas a opera es de reabilita o dever o ser da classe CS II pressupon
183. s guas Portanto ser natural que o com o decorrer do tempo este problema se venha a agravar SOLU ES DE REPARA O Preven o Rever Sistemas de Drenagem caleiras tubos de queda e peitoris A limpeza neste caso poder n o ser vi vel pelas dificuldades de acesso Relativamente Correc o prop e se que seja introduzido um sistema de encaminhamento de guas caleira calha ou pingadeira que permita que a gua seja evacuada por um ponto apenas FICHA DE INTERVEN O 3 DESCRI O DA ANOMALIA Ataque biol gico sujidade dejectos de p ssaros CLASSIFICA O DA ANOMALIA 10 A 40 classifica o pseudo quantitativa CAUSAS L GICAS OU PATOL GICAS H C29 C30 C31 C4 Muro exterior EXAME Esta anomalia pode considerar se sujidade pois n o se verifica a coloniza o ou outro tipo de patologia que esteja alojada no material Apenas superf cie denotando que o edif cio se situa numa zona mar tima logo em proximidade com as gaivotas SOLU ES DE REPARA O Em rela o preven o n o existe nenhum procedimento que evite esta anomalia Refor a se ainda mais a necessidade da limpeza dos muros exteriores que estando sob maior exposi o poder o exigir limpeza pontual Sujidades Escovagem suave com gua simples ou adicionada de detergente liquido neutro seguida neste caso por passa
184. s Emerg ncias poder o ser T cnicas ou Acidentais Resumidamente no caso das emerg ncias t cnicas estas devem se a fen menos que poder o ocorrer nos elementos de um edif cio comprometendo o funcionamento normal do mesmo Nomeadamente estes fen menos s o comuns como por exemplo as avarias em equipamentos ou instala es t cnicas Cabe ao Gestor definir processos de actua o em caso de ocorr ncia de cada uma destas situa es que ser o previs veis mediante a devida an lise As emerg ncias acidentais s o outras que extravasam o campo de solu es do Gestor uma vez que poder o surgir danos consequ ncias graves este deve agir solicitando apoio do exterior como os bombeiros ou outras entidades de socorro S o exemplos de acidentes inc ndios Sismos Inunda o e P nico colectivo A Seguran a uma actividade bem presente em grande parte dos Edif cios na actualidade estes asseguram que o funcionamento e a utiliza o correcta do edif cio s o respeitados Este Processo garante no fundo que todas as regras da Gest o s o implementadas correctamente O Ajuste funcional tamb m uma componente t cnica na Gest o e poder partilhar a mesma designa o com a Manuten o Correctiva Promovendo altera es nos elementos e equipamentos estes v o incrementar igualmente o desempenho do edif cio e at mesmo a altera o do modo como se utilizam essas componentes Ao Gestor do Edif cio ser igualmente atribu
185. s da manuten o Por ordem de sucess o l gica de actua o disp em se os diferentes procedimentos de Manuten o INSPEC O LIMPEZA PR AC O CORREC O SUBSTITUI O Fig 25 Procedimentos de manuten o A Inspec o um conjunto de procedimentos baseados em rotinas com o principal objectivo de obter indicadores sobre o estado e comportamento dos elementos construtivos Sendo que a periodicidade ligada s rotinas de inspec o dever ser determinada com base na necessidade impl cita de cada elemento Pretende se no fundo determinar quais os elementos a considerar para revis o e quando ou como devem estes elementos ser inspeccionados A inspec o permite recolher informa o til sobre o estado do edif cio e suas componentes e ao averiguar o desenvolvimento do comportamento do edif cio torna poss vel a actua o antes da manifesta o de uma poss vel patologia pr patologia mediante a determina o das suas causas l gicas ou patol gicas A Limpeza uma ac o com elevada import ncia e que deve ser implementada como sistem tica durante o funcionamento dos elementos Esta previne a degrada o e acumula o de sujidade que caracteriza e incentiva o processo de envelhecimento que se pretende evitar As solu es de limpeza ser o adaptadas ao tipo de elemento mediante as suas caracter sticas f sicas e condicionantes exteriores como o clima e utiliza o Esta fase da ma
186. s nomeadas para o problema considerado E com base nas conclus es de exame ser o tiradas as conclus es que permitem indicar quais os diagn sticos poss veis e os imposs veis Resumidamente o diagn stico assume esta sucess o de opera es DIAGN STICO Identifica o da patologia Elimina o de poss vel diagn stico DIAGN STICO definitivo Fig 33 Metodologia para a elabora o do Diagn stico 47 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios A interven o pontual no caso da anomalia dever reagir como forma de actua o E ap s a formula o de um diagn stico definitivo que indique quais as causas do problema que indique a gravidade na urg ncia de actua o ou que evidencie uma forte probabilidade de agravamento o utilizador poder ent o recorrer a diferentes formas de actua o como as seguintes Elimina o das causas Elimina o da Manifesta o Anomalia Oculta o da Manifesta o Anomalia Refor o de Capacidade Substitui o do elemento que cont m a anomalia Assim sendo a op o na estrat gia de interven o tamb m um m todo muito til no processo em que cada forma de actua o que ser caracterizada por uma efici ncia distinta no resultado f sico poder justificar se tamb m pelo seu resultado econ mico 2 5 MANUAIS DE SERVI O Os manuais de Servi o t m como fun o principal orientar o utilizador durante a fase de vida til neste c
187. sar o a ser solu es de reabilita o pois t m o objectivo de introduzir a melhoria no desempenho do elemento Desta forma se procede aplica o do manual de Manuten o abordado no cap tulo 4 Procedimentos de Manuten o S o utilizados fundamentalmente os procedimentos relativos inspec o para o apoio na determina o de um diagn stico e posteriormente os que se referem pro ac o e correc o para o apoio na determina o das solu es de repara o verdade que poder o existir diversos modos de interven o para a repara o de problemas e as diferentes ou principais solu es de repara o dever o por isso mesmo ser indicadas na ficha de interven o para an lise e compara o antes de ser executada a repara o respectiva da anomalia Ser essa estrat gia de interven o que inicialmente vai indicar para essas solu es custos e durabilidades diferentes e conciliando ambas alcan ar qual a solu o ptima de repara o 102 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Tabela 34 Modelo para Ficha de Interven o FICHA DE INTERVEN O ELEMENTO Revestimento Exterior em Reboco hidr ulico e pintura 100 acr lica FOTO ANOMALIA DESCRI O DA ANOMALIA Ai Anomalia Poss vel A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A10 CLASSIFICA O DA ANOMALIA 10 A 40 classifica o pseudo quantitativa CAUSAS L GICAS OU PATOL GICAS ESQUEMA DESENHO
188. ssn si aceite ae 68 3 1 3 9 EMorescenclas Ga RA aed ae ae ee aa 70 3 1 3 60 Fissura o F endilha o aos RASTA SRA san dada 71 3 1 3 7 ete 73 3 123 8 Ata Que BIGIOGICO dba Or dade douta 74 3 19 9 Grafitis sa ota caso a a vies de DRT Meh a tog a Ao Set Jae 75 Si TiS Oe Acidente er E seh ana SAD Nada 76 4 PROCEDIMENTOS DE MANUTEN O 77 AAV INSPEC O E Es IES LS ai I E 77 4 2 LIMPEZA ima ated Ge A Gee onal lai 84 4 3 MEDIDAS PRO ACTIVAS 84 4 4 MEDIDAS CORRECTIVAS 84 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 4 5 SUBSTITUI O Stine UR E RO RGE O SEP ED TE EO LET DE ERR S DEDE RN E DE DD 94 4 5 CRIT RIO DE SUBSTITUI O i cates neces dean el EU UA E eee each dam a e 6 dr 95 5 APLICA O DOS PROCEDIMENTOS 97 5 1 APLICA O PRATICAS Rel cine o it A RR itt RR a a 97 5 1 PR TICA DE INTERVEN O Seat EU E Ea ee a ns da Cabanas Dedo Cala eed 101 5 3 ENCARGOS ECON MICOS COM A MANUTEN O devia
189. tainable and secure buildings act 2004 Office of public sector information http www opsi gov uk Novembro 2007 SEELEY Ivor H Seeley Building Maintenance 1987 SECIL www secilmartinganca pt 19 04 2008 SILVA J Mendes Alvenarias n o estruturais Patologias e estrat gias de reabilita o Seminario sobre Paredes de Alvenaria Louren o Sousa Eds Porto 2002 SOUSA Hip lito de Sousa Gest o de Projectos FEUP 2001 SOUSA Mar lia Patologia da constru o elabora o de um cat logo Disserta o de Mestrado Porto FEUP 2004 SPAB Society for the protection of Ancient Buildings Attp Avww spab org uk Outubro 2007 SPPEDING Alan Maintenance Management and practice in educational buildings 4 Jornadas de Constru es Civis FEUP Porto 1996 STONE P A Stone Building Economy 1983 VEIGA Veiga R e Aguiar J Cadernos Edif cios 2 Revestimentos de paredes em edif cios antigos LNEC Lisboa Portugal 2002 V TOR SOUSA Rebocos Tradicionais Principais Causas de Degrada o Escola Superior de Tecnologia do Barreiro Instituto Polit cnico de Set bal 2005 WALLACE Blishcke Wallace et al Case studies in reliability and maintenance Australia 2005 Weber cimenfix 2007 www webercimenfix com 19 04 2008 WOOD Brian Building Care 2003 113 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 114 ANEXOS FICHA DE MANUTEN O MANUAL DE MANUTEN O PROCEDIMENTOS
190. that you do it Mahatma Gandhi AGRADECIMENTOS Ao Pai M e aos amigos Juli o Pedro Andr Ana ao Jo o Luis pelo apoio J Loureiro e Duarte aos colegas Armindo Rui Joao Dirk Agostinho e finalmente ao Orientador Rui Calejo pela amabilidade e entusiasmo contagiante ii Processos de Manuten o T cnica de Edif cios RESUMO Nos dias de hoje nota se ainda ausente a preocupa o com a Manuten o cont nua dos edif cios n o s relativamente sua apar ncia mas tamb m relativamente ao funcionamento dessas constru es Verifica se pois uma despreocupa o evidente no comportamento das constru es na fase mais significante que a sua vida til Este problema desperta e motiva a elabora o deste projecto no sentido em que se pretende aumentar a durabilidade das solu es construtivas mediante a introdu o de um processo de Manuten o da responsabilidade de todos cuidar limpar manter aquilo que o nosso legado aquilo que para n s importante as nossas constru es O que muitos consideram emp rica ou apenas intuitiva a manuten o exige o conhecimento das constru es das t cnicas de interven o dos seus problemas e de como se previnem Se frequente consultar um Manual de Manuten o de um equipamento convencional dom stico porque n o fazer o mesmo com um Manual de Manuten o de um Edif cio A investiga o que se p s em pr tica neste trabalho apoia se principalmente n
191. to em estudo O manual presente destina se apenas solu o de revestimento que agora direccionado para o caso de estudo vai permitir mediante as fichas de Manuten o e de Interven o analisar e diagnosticar os potenciais fen menos de patologia e pr patologia que s o evidentes na fase de recep o provis ria da constru o Em suma neste cap tulo procede se valida o do manual de procedimentos descrito no cap tulo anterior S o identificadas apenas anomalias sob a forma de fen menos de pr patologia pois a constru o encontra se na fase de in cio de utiliza o logo as anomalias que se evidenciam n o s o ainda muito profundas Contudo ao longo dos anos os fen menos prematuros poder o evoluir para anomalias distintas ou at poder o surgir novas anomalias que cong nitas ou n o poder o ser investigadas solucionadas de acordo com o manual de procedimentos 5 1 APLICA O PR TICA O caso nomeado para estudo consiste num edif cio multifamiliar com habita es em andares de moradia de tipologia T3 situado em Vila Ch Apesar de n o ser uma constru o com uma solu o de revestimento totalmente em reboco pintado trata se de um edif cio muito recente logo tamb m permite identificar qual a maneira em que utilizado o Reboco actualmente A ficha de Manuten o meramente informativa e al m de conter dados sobre o edif cio e o respectivo Elemento Fonte de Manuten o vai conter um registo sobre
192. u o dos seguintes aspectos a Concep o da estrutura para a vida til da edifica o b Concep o para reduzir os efeitos de degrada o pelos agentes agressivos nomeadamente os atmosf ricos Adop o de concep es flex veis que permitam a substitui o f cil dos componentes com durabilidade inferior VUE d Adop o de dispositivos de acesso que permitam realizar inspec es peri dicas dos componentes mais degrad veis bem como proceder a opera es de manuten o e de limpeza necess rias garantia da respectiva durabilidade 2 A VUE de 50 anos para a estrutura das edifica es assegurada com a adop o de medidas de concep o e de constru o definidas em regulamenta o espec fica Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 3 Na aus ncia de regulamenta o para an lise da vida til de certos materiais devem adoptar se caracter sticas de deteriora o obtidas pela experi ncia da sua utiliza o 4 A adop o de uma VUE para a estrutura superior a 50 anos obriga a analisar a estrutura recorrendo a modelos de degrada o dos materiais e a acompanhar durante a vida til a fiabilidade dos modelos adoptados 5 No mbito do projecto de execu o das novas edifica es deve ser elaborado o respectivo Manual de Inspec o e Manuten o da Edifica o MIME que defina as actividades a desenvolver em inspec es correntes e especiais a respectiva periodicidade os ev
193. uinte organograma representativo uma anomalia poder resultar de diferentes causas A Causa L gica ou seja directa que poder ser um agente externo como o ar ou a luz Esta ser uma causa que admitida partida como incontorn vel A Causa patol gica por outro lado poder resultar de duas perspectivas interpretativas Conjuga o de Causas l gicas e mediante a adi o de causas se desenvolve a anomalia Nomea o de diferentes Causas adicionadas que poder o estar na origem dessa mesma anomalia mas no entanto s uma delas realmente respons vel pela sua manifesta o e desenvolvimento As Patologias segundo Celina Capit o Rosa poder o ser classificadas de acordo com as seguintes Cong nitas Origin rias na fase de projecto mediante erros ou omiss es defici ncias no projecto de execu o ou at o n o respeito das normas vigentes respons veis por grande parte das anomalias verificadas nas solu es construtivas na actualidade 62 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Construtivas Est o relacionadas com a execu o fraca qualidade dos produtos para execu o m forma o t cnica ou especializada resultado do fraco conhecimento do processo construtivo tamb m respons veis por grande parte das anomalias na constru o Adquiridas Ocorrem durante a vida til do elemento devido exposi o do meio onde se inserem poder o ser naturais decorrentes da ac o do meio
194. ul ncia 40 A2 Perda de Ader ncia Pintura 30 A3 Condensa o 40 Precipita o 40 Constru o 30 Higroscopicidade Ascensional 30 A4 Amarelecimento 30 5 Fissura o Pontual 40 A6 Efloresc ncia 30 AQ Graffiti 30 Tabela 29 Crit rio para Substitui o do Reboco SUBSTITUI O REBOCO CLASSIFICA O SUPERIOR A 50 ANOMALIA POSSIVEL 1 Desagrega o Reboco 50 2 Perda de ader ncia Reboco 50 5 Fenda Fractura 70 10 Acidente 50 Note se que nem sempre ser poss vel obedecer ao crit rio estabelecido pois as classifica es obtidas s o de certo modo generalizadas Pode se compreender que por exemplo a desagrega o do Reboco implica a repintura caso essa mesma anomalia se verifique na pintura Para o caso da anomalia se verificar no reboco como o caso da desagrega o ou da perda de ader ncia conv m especificar distinguir a classifica o na Urg ncia e na Seguran a pois ser o anomalias respectivas ao Reboco logo com uma dimens o e uma preocupa o diferente das situa es associadas pintura obviamente 96 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 5 APLICA O DOS PROCEDIMENTOS Neste cap tulo pretende se abordar a Manuten o de uma forma pr tica proposta uma ficha de Manuten o para um caso de estudo mais especificamente uma habita o com a solu o respectiva de revestimen
195. umidamente as Causas para esta anomalia s o as que se apresentam Fraca permeabilidade ao vapor de gua Os remates de tinta n o efectuados ou mal efectuados Aplica o da tinta em condi es de temperatura elevada Pode tamb m dever se falta de ader ncia ao suporte onde se verifica o destacamento pontual ou parcial no revestimento reten o de gua na primeira camada do esquema de pintura Incompatibilidade qu mica da pintura e reboco 73 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios 3 1 3 8 Ataque biol gico manchas Negras verdes ou vermelhas Fig 46 Fungos ou algas em Parede Exterior Os rebocos constituem um meio prop cio ao desenvolvimento de aut nticas comunidades de seres vivos com graus de desenvolvimento variado Os seres vivos mais simples s o respons veis por deteriora es qu micas e ou mec nicas como sejam as algas as bact rias os l quenes os fungos as bri fitas etc No entanto h ainda que ter em conta as degrada es causadas por algumas plantas superiores principalmente atrav s do desenvolvimento das suas ra zes e animais nomeadamente os pombos principalmente atrav s da acumula o das suas fezes Estas para al m de ser uma importante fonte de sais e de mat ria org nica para as comunidades que povoam os revestimentos atacam quimicamente os rebocos e provocam anomalias est ticas consider veis A actividade biol gica nas superf cies dos rebo
196. umidifica o dever realizar se por aspers o com jacto fino preferencialmente pela manha ou fim de tarde para evitar choque t rmico Manter o revestimento quando humidificado protegido dos raios solares ou ventos secos durante os primeiros 3 dias e protegido da chuva durante os primeiros 2 dias A aplica o de qualquer camada de revestimento deve fazer se por faixas horizontais com altura de 1 5 a 2 m iniciando se pela parte superior das paredes evoluindo no sentido descendente PERIODICIDADE Este elemento poder eventualmente funcionar durante toda a vida til do edif cio 50 anos 4 5 1 CRIT RIO DE SUBSTITUI O Finalmente resta conhecer quais os casos em que perante uma determinada anomalia proveniente do Reboco Pintado se dever proceder Substitui o Para tal considera se um crit rio de acordo com a Classifica o Pseudo Quantitativa obtida para o registo de Anomalias poss veis m todo j demonstrado nos procedimentos de Inspec o S o considerados dois crit rios distintos um para a Repintura outro para a Substitui o do Reboco pois cada um est associado a situa es de Seguran a e de Urg ncia de actua o diferentes ver Tabelas 28 e 29 95 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios Tabela 28 Crit rio para Re Pintura REPINTAR CLASSIFICA O SUPERIOR A 30 CLASSIFICA O PSEUDO ANOMALIA POSSIVEL To A1 Pulver
197. vocada por escorrimentos causados por defeitos de concep o desses sistemas O estudo sobre peitoris caleiras pingadeiras entre outros elementos que integram esses sistemas poder tornar se importante tamb m para o futuro desenvolvimento de Normas e Especifica es T cnicas A elabora o de Manuais tipo para os diferentes elementos que constituem uma edifica o para aplica o em fase de projecto constitui uma fonte de trabalho e pesquisa muito importante nesta actividade De facto se para cada elemento existente no mercado tiver sido elaborado um Manual correspondente em que s o descritos principalmente os procedimentos periodicidades e custos de interven o s enriquecer a constru o e o sucesso com a conserva o dos im veis Sugere se que o formato do Manual tipo obede a a crit rios de qualidade definidos onde a sua igualdade em termos de formato e informa o seja concretizada Seria poss vel ap s a reuni o de todos os Manuais correspondentes a todos os Materiais de Constru o e Solu es Construtivas adquirir um sistema normalizado para que os Manuais circulem no mercado livremente e todos os utentes possam a eles aceder de forma gratuita Seria portanto muito til tamb m a certifica o a este ponto Os Estudos sobre economia e gest o de edif cios mediante casos pr ticos ou atrav s de abstrac o te rica sobre modelos de estrat gia e actua o poderiam ser levados a cabo Pretende se optimi
198. zar o processo de Manuten o de um edif cio logo considerar estudos sobre este mbito ainda em fase de projecto poderia resultar na adapta o de certos elementos ao projecto inicial Como por exemplo em rela o a fachadas a adapta o de uma estrutura que permite auxiliar suportes para limpeza e repara o sem recorrer a montagem de andaimes ou estruturas fixas do mesmo tipo sempre que seja necess rio o seu acesso 110 Processos de Manuten o T cnica de Edif cios BIBLIOGRAFIA ABRANTES Vitor et al Reabilita o de Edif cios estudo do comportamento e an lise t cno econ mica das solu es utilizadas nas obras de constru o e reabilita o IGAPHE DGHN FEUP Porto 1999 ASTM American Society for testing and Materials Standard practice for developing accelerated tests to aid prediction of the service life building components and materials ASTM Standards 2003 ANSI American National Standards Institute http www ansi org Novembro 2007 BSI British standards institute BS 8210 Building maintenance and management London BSI 1986 BRAZAO Farinha Reabilita o e manuten o de Edificios 2006 manual Braz o Farinha CALEJO Rui Gest o de Edif cios Modelos de simula o t cnico econ mica Disserta o de Doutoramento Porto FEUP 2001 CALEJO Rui Modela o do comportamento de edif cios em servi o Constru o 2001 Congresso Nacional da Constru o Lisboa IST 2001 C

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