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1. Y S ejoJ SO 261 29 762 02 0691 9 27 927 5 26 0289 7292 121799 19 89 1666 2666 095 Z 6 8 99 026 68502 8 6 8 5 5 111 2279 6 85 6 16 6 16 60 6602 86698 18901 66 66 6666 19 L 41 sore 8662 66 66 66 66 692 002 299 66 86 66 86 5 602 652792 69 00 25 0025 598 022 66 66 66 66 1 6 412 269 00 09 00 09 vet 5 9 52 EZVOL 5226 5226 coz SL 566 26 69 2669 e 225 cr 96 er 96 06 12 8628 9788 6876 6876 Zoe E 709 02721 2 192 822 20 22007 629 02 921 gy zz 997 811 9 64 66271 66 66 66 66 828 8 Ly6 666 9 0 6L 2202 86 98 86 98 182 209 62 66 66 202 9596 02 62 92 2701 00 9 00 9 02 091 82 66 66 66 66 6922 92 008 6 0 6L 65872 1847 1847 82 9 92 166 7946 7946 266 92 55 6 6866 29 22 97 66 97 66 009 091 16 9 98279 07 06 07 06 222 1 8 7292 9 22 7956 7956 011 19 oL 6 66 66 66 66 099 2 999 L96 60L 680411 86 66 8666 9002 5002 9002 lt 002 9002 5002 9002
2. eqo gt SOJUSW SSAU 5 sJsjus9 Buiddous 5 5 51 0858907 zesg zesg epy jeoy 120 MF x Buiddous ezejd sy gt 1 wg 002 e 9002 e
3. 5 ozeJd Jeudolde ses ds q 1 sojsoduu sou 1 21 5 sepepiquodsia ejuejnosto 1 205 5 5 250 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Informa es financeiras interinas consolidadas Demonstra o consolidada do resultado do per odo de tr s meses findo em 31 de mar o de 2006 e demonstra o consolidada do resultado pro forma do per odo de tr s meses findo em 31 de mar o de 2005 Em milhares de reais 2006 2005 Receita bruta operacional Incorpora o e revenda de im veis 227 048 167 756 Loca o de im veis 8 935 8 604 Presta o de servi os e outras 5 465
4. WS ejoJ O 216 eoy 66 ELOT 805 ELZ 920 20 6 284 287 282 2166610 EJSJ O dOS 67 506 00 6L 00 6L 20 9 dOS 262 166 OS ZL 9 385 opeJuos ORS 8 2 00 8 345 dueg JUOIA 2 8 09 27 x 385 SJUb IA 8091 696 88 12 0800 _ 279 96 p 96 p 96 x 919 786 00 02 002 6761 00 0 7 x LEOZ 6 2 29 6 2 6 2 6 2 ejeu o jedes LIZZ 7782 vL Y 1912 067 92 x 385 ZH 60622 866 9066 7509 SZZY 12222 12222 12222 SOJUSLUH SSAU 59204 662 968 66 17010 961 6LO EL 29 87 29 87 29 87 x ega 1 8 6 6 so g 90 9
5. eA 2 221 98 911 9 66 96 IEN 0665 629 62 8 977 47 059 069 385 1 990 728 6056 828 29 82 Y S 2 2 8 00 8 385 689 gor 00 06 egoo 216 Y S 281 2189 92 Y S e3140 9 067 345 uedsy 218 G69 L 6 892 9 6 2190 07 ads 9 OJUOD 405 120 892 099 090028 026 82 79 8676 9 75 96676 rert 969 L494 zero 67 19 616 616 anbiun 02071 0762 60 66 789 9 86 8 66 66 66 66 66 66 SouBI IgOuI 89 28 19 9072 S0g 90 66 66 66 66 66 66 104 06L L 409 26
6. OU 2 seu sopjes so zesg 2002 7002 161205 OB INQUJUOD opuenb 1 2002 002 002 sepepijosuoo 5 WS ejoJ O 11 1 SL 235 ZEY EL 22 2 08025 864 49 6 426 EZ 6686 096 1 ESL EL 011 LILL 1191 0417 LILL seu 29661 99691 69995 8070 900 8 9Ly cc 6 8 6 096 1 esL EL TISO ep 1 sozinfeJa ozeiud oae 2002 booc 4002 2002 booc 4002 002 4002 2002 booc 4002 1
7. osse 406 20 9 405 ogs nynunpunia x 345 ueg zuo 3 5 eJopeJodJodu 345 OUBGUN SJUD IIA 087 385 ojusupussidu3 78 240 3 5 Sep x e a 1 979 Y S ep 1445 1 002 e 9002 e
8. seu ozeJd seu euas TISS 616261 ozeJd so gt 1 002 e 9002 e sopepoldos Y S ejoJ SO 281 b Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado Considerando o atual contexto d
9. 2861 016 7277 8009 66 66 66 66 66 66 9 9 0278 9 7210 29852 56 04 56896 68 96 68 96 684 879 9 8 vor 862 egg 66 66 66 66 66 66 019 69 289 799 206 66 66 66 66 66 66 ogdedio pueda 706 0 2968 9 10 04 9 79 929 00 00L 00 00L 00 00L jjeoy zesg 729 7267 0005 06 16 EMT LP 520607 6666 66 66 66 66 0858007 12648 00 86 00 86 zesg 799 9 0 67 908 6796 88 02 9997 00 26 00 26 0026 jjeoy 2081 288 208 299 LSV OL vre 6 6 29 6 lt 9 6 lt 9 120 cor 99 60 29056 9 8 70 05 79 0629 0629 66 24 90 580210 890 17 1187 OL 6h 750 9 8 geo 8911 9662 6692 00 09 00 08 00 08 1220 14494 908 25096 292 99 829 29
10. rea til Forma de Data de Valor Cont bil Lan amento Descri o Localiza o em m2 Compra Aquisi o em R mil Planejado Efetuado Lauriano Fernandes S o Paulo 38 800 Sem Permuta Dez 02 6 811 Out 06 Jardim Guedala S o Paulo 16 766 Com Permuta Jan 03 2 652 2007 Vila Romana S o Paulo 22 376 Com Permuta Ago 04 7 886 Abr 06 S o Paulo 87 206 Com Permuta Ago 04 5 361 Sem Previs o Nova S o Paulo 16 964 Sem Permuta Abr 04 2 576 Abr 06 Pomp ia S o Paulo 11 760 Sem Permuta Set 04 2 488 Abr 06 Amergin S o Paulo 40 559 Sem Permuta Jan 05 5 466 Ago 06 S o Paulo 11 140 Com Permuta 05 749 Mai 06 Interlagos S o Paulo 65 999 Sem Permuta Jun 05 4 738 2007 Santo S o Paulo 73 601 Sem Permuta Set 05 1 246 Jul 07 Jardim Avelino S o Paulo 40 231 Sem Permuta Set 05 10 613 Mai 06 Celso de Azevedo S o Paulo 9 702 Com Permuta Set 05 950 Jun 06 Granja Viana S o Paulo 19 109 Com Permuta Set 05 Jul 06 Rua S o Paulo 975 Com Permuta Out 05 962 Sem Previs o S o Benedito S o Paulo 9 370 Sem Permuta Out 05 1 344 Ago 06 Gabrielle D Anunzio S o Paulo 15 235 Se
11. 05 EJSI S jeoy 2216 SO 0707 81908 GLEZ 769 poc ez epus ep ojnojgo seg ojod seueI Igou seu e 2002 booc 4002 booc 4002 2002 booc 4002 05 EJSJ O yeoy eao opuenb 2002 pe 002 sepepijosuoo 5 WS ejoJ O m 236
12. 346 2193149 jedes IIH 35904 Estud eao sol BISJ O zono YIDEIN eo e3149 345 50 0463 eao eaog ads 2249 qos 120 sou x
13. 249 EZUOIN eao SIS UOIN ejas 5 345 yen eA eao EJSJ S eA eyuedsa eja opuenb 1 002 e 9002 e sopepoldos Y S ejoJ SO 262 924 0 62 9 8 057 057 9921 pay 016 9 8 9 0 0L YLS YLS oz Sl 99L 99L 90 29 90 29 990 21 982 6056 927 29 82 2986 soe 19 82991 22091 00 0 00 0
14. ads 85 29 efeito qow BUOZUY 245 OUPQIN euozuy elopesodioou 3 5 ads 218149 ezeid e sepiunsoa enganos ogdJodoJd eu sepeJspisuoo sep 9002 siediouud sy gt 1 002 e 9002 e s ged ed 5 eoy zesg 5 265 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o d
15. 31 Resumo da EMISSOra tada ineo CE rea o Dt E E E pa 33 Resumo das Informa es Financeiras e 40 Fatores de RISCO 43 Destina o dOS RECUISOS a ET SEEN PR 50 Informa es Sobre Mercado tas ms iss a SAL Sa 51 INFORMA ES SOBRE A COMPANHIA Capitaliza o 56 DI UI O persa 57 Informa es sobre os T tulos Valores Mobili rios Emitidos 60 Informa es Financeiras 5 65 2 2 2 2 20212200000000001010100001 61 An lise e Discuss o da Administra o sobre a Situa o Financeira O R sultado Operacional 64 Vis o Geraldo Setor ImobMI TIO 96 Nossas Atividades 107 n a To e e 145 Principais Acionistas e Acionistas 2 2 2 2 150 Opera es com Partes 5 2 2 2 2 151 Descri o do Capital 5 2 2202220009000 0000 152 Dividendos e Pol tica de sema De dd de dadas 166 Pr ticas de Governan a Corporativa
16. Jie 0665 069 182 55996 27041 989656 626 ECO LL 989 ce 95g p 0688 145 1 9 6029 5886 6 29 625 5691 pi ZSE 691 1 89 9 806 05 6 9 9 926 05 6 652 345 ozinfed sipuoldeJado Ssojsno 1 2 bi opeynsoy sesadsaq e 161205 senno 5 7002 opuenb 2002 002 002 Lg sepepijosuoo 5 5 3 12216 5 219 eps 9 8891 lt 06 6060 9 0 7 276 9 peost 066
17. 1 3 0 6 2 9 5 6 9 6 Loca o Lajes Corporativas 2 9 3 7 2 7 3 9 5 1 Loca o Shopping 0 8 1 2 2 2 2 6 4 0 Presta o de 2 3 0 9 2 5 1 3 1 7 100 0 100 0 100 0 100 0 100 0 71 Custos de Vendas e Servi os Prestados Os nossos custos t m a seguinte composi o custo de incorpora o imobili ria residencial custo de incorpora o e venda de lajes corporativas custo de loca o de lajes corporativas custo relativo a loca o de shopping centers e custo de servi os prestados Os nossos custos como percentual das respectivas receitas tiveram a seguinte composi o nos per odos de tr s meses encerrados em 31 de mar o de 2006 e 2005 e nos exerc cios encerrados em 31 de dezembro de 2005 2004 e 2003 Per odos de tr s meses Exerc cios encerrados em encerrado em 31 de mar o de 31 de dezembro de 2006 2005 2005 2004 2003 Em Incorpora o Imobili ria Residencial 54 1 49 9 52 5 57 4 55 2 Incorpora o Venda Lajes 79 1 92 8 93 3 92 7 41 4 Loca o Lajes Corporativas as 6 0 11 0 5 8 16 2 16 1 Loca o de Shopping 5 12 7 15 7 6 4 9 7 10 8 Incorpora o Imobili ria Residencial Os custos de incorpora o imobili ria residencial compreendem
18. ej opuenb 002 e 9002 e Y S ejoJ SO 263 805 76 8666 20 6 LO0 EL 28 17 284 0 15 soez 52 00 6L 00 6L 26 2 617 0 88 29 29 20 296 0762 88v Zoe vv 279 867 96 72 96 72 8 L 00 8 00 8 692 1176 19 91 2 8 8 057 057 002 201 6 62 197 000 000 7782 198 2121 19 6 5667 296 296 1 609 07 62 6L6 L 586 6LO EL 29 87 29 87 S 5 506 505 962 6975 698 795 L6 G L6 G 6 226 lt 672 12 86822 29 29 281 L66 1189 27811 2 8 8 00 8 00 8 9002 5002 9002 lt 002 9002 5002 9002 Lg Lg opu L 5 ep
19. 002 e 9002 e Y S ejoJ SO 1 e Sb 280 LESS 798921 899 276 29 82218 626 gos LS 829 29 6 2 05 78262 17986 620 01 1786 6 00 pzez 2 2 pze tz sere geg LL 2 82911 880 89 9 22 96 856 0 8 6 01 75 080 2 22056 126 lt 2 95222 ESVEL 22271 622 682 69998 88 9172 9 22 ESVEL 22224 9002 9002 002 9002 002 9002 op Lg op 6 op 6 16301 206 ejoJ o 1 1008 ojsodu ou epos opinbi seu
20. Lg 2 L 5 774 e49 5 enbiun 1319S uodo 385 wiper Jos O 385 AYM LID x 5 e49 249
21. Jesus duo e sojsoduu 00 ozeJd Y woo ses ds q SOU 2 1 21 E SISAQUI 2002 00 2002 5 zeg 5 197 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Demonstra o consolidada do resultado do exerc cio findo em 31 de dezembro de 2005 e demonstra o consolidada do resultado pro forma dos exerc cios findos em 31 de dezembro de 2004 e de 2003 Em milhares de reais 2005 2004 2003 Receita bruta operacional Incorpora o e revenda de
22. Aquisi o Cont bil Efetuado Ipiranga Jd Aeroporto S o Paulo 3 000 Com Permuta 06 50 000 Jul 06 Santa Isabel SP Guarulhos 29 000 Sem Permuta Mar 06 Ago 06 Miralta Alto de Pinheiros S o Paulo 2 911 Sem Permuta Jan 06 1 891 Jul 06 Total Plano amp Plano Empreendimentos 34 911 51 891 Contratos Relevantes Em 10 de abril de 2006 celebramos com a RJZ Participa es um contrato de compra e venda de a es e outras aven as por meio do qual adquirimos 1 041 900 a es preferenciais de emiss o da RJZ Participa es representativas de aproximadamente 17 03 do capital social total da mesma pelo montante total de R 29 330 226 00 Nos termos do referido contrato foi acordada a incorpora o total da RJZ Participa es pela nossa Companhia com a extin o da RJZ Participa es aprovada em assembl ia geral extraordin ria da nossa Companhia realizada em 24 de maio de 2006 Em decorr ncia da incorpora o o nosso capital aumentou no valor de R 33 832 446 00 fundamentado em laudo emitido em 31 de mar o de 2006 pela Terco Grant Thornton Auditores Independentes Sociedade Simples com data base de 11 de janeiro de 2006 atrav s da emiss o de 3 820 402 a es ordin rias atribu das ao antigo acionista da RJZ Participa es detentor de 99 9 do capital da mesma o qual firmou um acordo de acionistas com o nosso acionista controlador regulando dentre outras coisas o exerc cio do cont
23. 4 eao OLL 01 66 66 equedsa gt 12 22 76766 120 90666 209709 19660 8666 8666 86 66 OUBIIgou ore 29 21 692 9205 Lego 91919 9956 6696 6696 BIIUIGUIC L140 rors 9871 2966 oors 99670 277727 66 66 66 66 66 66 696 9 9 64 660222 9022 8186 0068 0068 0068 eao 6 00 9272 609 9 79 96 7956 7956 ep7 385 2156612 L 2002 7002 9002 2002 7002 9002 2002 002 9002 5 0191919X ozinfoJd opinbi e 5 opuenb 2002 002 002 Lg sepepijosuoo 5 WS ejoJ O 215 8961 228 19 9 19 9
24. 92020 2669 21208 opeyns ou 0207 96109 869 205 ep o 2606 22229 8 19 81902 886 2616 6686 0967 20 8869 2126 1786 8868 eize 1796 ogdeudoJdesap pero LEZ pre po sopeziyouwe soson 2 2999 9702 2990 gere seu cer6L 220982 80 806 zioz 29286 628 6 096 189 seu ouo 2002 booc 4002 2002 booc 9002 booc 4002 2002 booc 4002 1 lt 05 eio jeoy 22161 eao 237 opuenb 2002 002 002 Lg sepepijosuoo 5 WS ejoJ O
25. ncorpora es lan adas 2 2 19 15 10 rea til M3 220202022 40 180 58 213 385 947 286 103 227 040 e 499 481 2 733 2 444 2 060 Pre o m dio venda R m 2 453 2 802 2 727 2 888 2 257 Foram desprezadas as unidades objeto de permuta 113 Incorpora o Residencial Imobili ria Temos mais de 40 anos de experi ncia na incorpora o de im veis residenciais Nos ltimos 15 anos incorporamos 143 edif cios residenciais representando uma rea total de 3 440 000 sendo 2 400 000 de rea til dos quais em m dia 70 a 75 pertencem nossa companhia o restante aos nossos parceiros Nos ltimos tr s anos incorporamos 7 650 unidades Nosso foco atual volta se incorpora o de edif cios residenciais de alto padr o em regi es nobres nas cidades de S o Paulo e do Rio de Janeiro Nossos apartamentos de alto padr o destinam se principalmente aos clientes de alta renda e clientes de m dia alta renda o que geralmente inclui compradores com renda anual m nima de R 178 0 mil em S o Paulo e R 140 0 mil no Rio de Janeiro A rea total dos nossos apartamentos novos de 30 800 com uma rea m dia total de 150 e um pre o m dio de venda de aproximadamente R 2 700 00 por metro quadrado Atualmente n o lan amos nenhum empreendimento com pre o de venda esperado inferior a R 1 600 00 por metro quadrado tanto em S o Paulo quanto
26. X9 gt 1 2002 002 002 5 Y S ejoJ SO 207 i ii Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado A concilia o do acervo l quido patrim nio l quido e do resultado dos exerc cios pode ser assim demonstrada considerando os investimentos que comp em o patrim nio l quido consolidado pro forma 2004 2003 Acervo l quido patrim nio l quido Consoante movimenta o dos investimentos 164 408 112 610 Elimina o de lucros n o realizados 375 197 Passivo a descoberto de sociedade controlada Cyrela Construtora Ltda 12 964 5 073 Imposto de renda diferido passivo 24 374 Dividendos distribu dos l
27. 108 000 35 98 3 885 840 3 778 979 40 Total 28 405 000 1 022 011 900 993 906 572 75 Calculado com base em um pre o de emiss o venda por A o Ordin ria de R 35 98 que foi a cota o oficial das A es Ordin rias divulgada pela BOVESPA em 4 de julho de 2006 Pre o de Emiss o Venda O pre o de emiss o venda de R 00 por A o Ordin ria Pre o por A o ser fixado ap s i efetiva o dos Pedidos de Reserva conforme abaixo definidos no Per odo de Reserva conforme abaixo definido e ii a conclus o do procedimento de coleta de inten es de investimento junto a Investidores Institucionais conforme abaixo definidos a ser realizado no Brasil pelo Coordenador L der em conformidade com o artigo 44 da Instru o CVM 400 Procedimento de Bookbuilding em conson ncia com o disposto no artigo 170 8 1 inciso da Lei das Sociedades por A es tendo como par metro cota o das A es Ordin rias na BOVESPA e b as indica es de interesse em fun o da qualidade da demanda por volume e pre o coletadas junto a Investidores Institucionais conforme abaixo definidos O Pre o por A o ser aprovado pelo Conselho de Administra o da Companhia e pelos Acionistas Vendedores antes da concess o do registro da presente distribui o p blica pela CVM Os Investidores N o Institucionais conforme abaixo definidos n o participar o do Procedimento de Bookbuildin
28. 117 316 117 316 Total dos Empr stimos 219 135 219 135 Patrim nio L quido Capital Social A es 819 045 1 707 751 Reserva de 199 749 199 749 Lucros Acumulados 57 413 29 258 A es em Tesouraria 11 11 Total do Patrim nio L quido 1 076 196 1 936 747 Capitaliza o Total 1 295 331 2 155 882 1 Capitaliza o total corresponde soma do total dos empr stimos e financiamentos e total do patrim nio l quido 2 Um aumento redu o de R 1 00 um pre o por A o Ordin ria de R 35 98 que foi cota o oficial divulgada pela BOVESPA para as nossas A es Ordin rias em 4 de julho de 2006 aumentaria reduziria o valor dos recursos l quidos a serem captados por n s no mbito da Oferta em um montante total de R 24 0 milh es 56 DILUI O Em 31 de mar o de 2006 o valor do nosso patrim nio l quido calculado a partir das nossas demonstra es financeiras consolidadas preparadas de acordo com as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil era de R 1 076 2 milh es e o valor patrimonial por a o correspondia na mesma data a R 7 24 por A o Ordin ria O referido valor patrimonial por a o representa o valor cont bil total dos nossos ativos menos o valor cont bil total do noss
29. 6002 op Lg wisse 2002 002 6002 Lg sepepijosuoo seu qos sep sejuoo sieo sopjes 0 gt 1 2002 002 002 se 5 5 s ged ed 5 3 12216 218 669 962 229 8051 226 espez 9672 095 Z 590 9622 8671 978 unos 29 405 69272 806 9891 765 1000 58019 926 Ze 9 27 v8 9X9 9981 15 027 ezz 295 5006 966 69 5006 76921 896 very 881 726 5602 60076 29656 1 591 60676 20929 505 Buiddous 22213 29 zoe SvE 98 1 sere 9669 9207 62
30. 92 120070002929 0 171 5 Estatuto Social Consolidado as Ena a pn ES ad A 180 Ata da Reuni o do Conselho de Administra o da Companhia realizada ema dejuno 2006 aca O E 190 DEMONSTRA ES FINANCEIRAS Demonstra es Financeiras Consolidadas da Companhia em 31 de dezembro de 2005 Demonstra es Financeiras Consolidadas pro forma da Companhia em 31 de dezembro de 2004 e 2003 e parecer dos auditores independentes 194 Informa es Financeiras Interinas Consolidadas da Companhia em 31 de mar o de 2006 e Informa es Financeiras Interinas Consolidadas pro forma da Companhia em 31 de mar o de 2005 e relat rio de revis o limitada dos auditores independentes 247 Esta p gina foi intencionalmente deixada em branco INTRODU O Defini es Resumo da Oferta Informa es sobre a Oferta Identifica o de Administradores Consultores e Auditores Informa es Cadastrais da Companhia Considera es sobre Estimativas e Declara es Futuras Apresenta o das Informa es Financeiras e Outras Informa es Resumo da Emissora Resumo das Informa es Financeiras e Operacionais Fatores de Risco Destina o dos Recursos Informa es sobre o Mercado DEFINI ES Para fins do presente Prospecto os termos indicados abaixo ter o os significados aos mesmos atribu
31. a governan a corporativa norteada pelos seguintes princ pios os quais respeitamos e adotamos em todas as nossas rela es e transpar ncia cultivada pela administra o gerando uma boa comunica o interna e externa maior confian a dentro da nossa Companhia e nas nossas rela es com terceiros e aplicada no tratamento de todos os grupos minorit rios sejam do capital ou das demais partes interessadas como colaboradores clientes fornecedores ou credores e presta o de contas da atua o dos agentes da governan a corporativa a quem os elegeu respondendo integralmente por todos os atos que praticarem no exerc cio de seus mandatos e e responsabilidade corporativa contemplando todos os relacionamentos sociais econ micos e ambientais com a comunidade em que a nossa Companhia atua 177 Dentre as pr ticas de governan a corporativa recomendadas pelo IBGC no C digo das Melhores Pr ticas de Governan a Corporativa adotamos i ii iii iv v vi vii emiss o exclusiva de a es ordin rias pol tica a o igual a um voto contrata o de empresa de auditoria independente exclusivamente para analisar e emitir opini o sobre as nossas demonstra es financeiras n o sendo contratada para prestar quaisquer outros servi os assegurando a total independ ncia transpar ncia na divulga o dos relat rios anuais da administra o convoca es de
32. 9ISSEJO LJ 495 385 35904 qow ega epy 345 345 elo 2002 gt 1 2002 002 002 WS ejoJ O 220 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado Disponibilidades e aplica es financeiras Milhares de d lares estadunidenses 2005 2004 2003 2005 2004 2003 Disponibilidades Caixa e bancos Moeda nacional 13 932 7 968 4 817 Moeda estrangeira 387 949 1 165 165 357 403 Fundos de investimento renda fixa i M
33. WS ejoJ O 217 SEVTL 2 689 5602 97 2165 901 pi 62 67 oze pa vse 892 94 zog 692 oer 961 L 279 L 1 s4 222 09 279 0 8 9LL 112 1 919 0022 622 1 8 Log est voL 85072 2 20676 82 68972 989 voe 5692 86 26012 192 ezz 7002 726 9oL 8 10011 105 098 0L 1789 609 600 9649 SEOEL S98 6 21652 Vogel 06g ec 1496 9 5984 07266 Loco 506 12444 966 0L 60 86 c89 0 0 88 9569 66677 69 2765 6 LYS EZ LOVEE co6ce 86 9 486 979 4119 sec el 6579 2 26 tg 52544 766 0 21879 68 80 evo 8 704 0167965 2076 902 696 6056 279 2 8 vse 67672 29 19 5 9 27 6LO EL 6 6987 6012 55 2 882 87951 21189 9662 8 2 16 66921 9 97 21901 868765 69 se 096 291 0067 eg 892 6 800 099 04 16 1 996 666 8592 Lee Z0L 06 sec tL 692 ces vol 6 978 v 8299 97 0095 549 66 84 096 8 00071 4949 0 79 eb 2907 0 57 961 201 6804 960 669 50676 966 0L 60 86 28906 028 8 9569 6662 69 2765 6 LYS EZ LOVEE 06
34. e Je ed sejuoo SOU 2 JeBed Jod OBSIAOJA sojsoduu 4 opinbi 68 47 77 18 288 22611 48271 44 ZOV OLL 9708 6121 29 08 026 911 4520 9869 28 0b 862 07 080 2 220746 6866 2226 07 78 07 78 1026 Le0 0y 66072 4867966 269 Ley 861 6 897468 7 91 290 69864 976 97 87 269708 sLe cl 95 4 0 6756 26977 tLe OZY 996867 622 06 899004 490 490 40709 48 95 60796 0 70 5000 900 Lg ogs sejou sy 21190 ejusueuusda og isinbe sojuswejueipy 21905 sod 19q9991 e
35. 200 668 190 229 192 533 219 312 Im veis Comercializar 498 366 420 914 428 974 329 933 Demais Contas do Circulante 2 156 173 129 086 141 966 48 721 Total do Ativo Circulante 1 052 164 835 684 844 479 697 791 Realiz vel a longo prazo Contas a 336 357 270 991 240 543 283 182 Aplica es Financeiras 229 198 421 522 86 835 83 129 Demais Contas a Receber do Longo Prazo 151 365 135 060 51 593 47 597 Total Realiz vel a Longo Prazo 716 920 827 573 378 971 413 908 Ativo Permanente Imobilizado seua ins 113 046 110 107 88 044 105 223 Demais Contas do Ativo Permanente 741 1 825 794 1 441 Total Ativo Permanente 114 787 111 932 88 838 106 664 Total do 0 2 4 1 883 871 1 775 189 1 312 288 1 218 363 Passivo Circulante Empr stimos Financiamentos 101 819 95 126 158 090 124 305 Provis o para Custos Or ados a 24 087 25 262 55 570 123 899 Contas a Pagar por Aquisi o de Im veis 97 885 77 017 111 582 47 507 Adiantamento de Clientes 66 616 82 615 66 835 26 673 Demais Contas a Pagar Circulante 145 250 123 080 76 954 97 276 Total do Passivo Circulante 435 657 403 100 469 031 419 660 Exig vel a Longo Prazo Empr stimos Financiamentos 117 316 108 708 106 92
36. 3 067 3 067 3 103 7 699 Aplica es Financeiras Longo Prazo 229 198 421 522 86 835 83 129 Total D vida L quida 210 087 316 210 94 074 963 T tulos e valores mobili rios com vencimento de longo prazo consistindo na maior parte em Certificados de Dep sito Banc rio CDB com institui es banc rias de primeira linha com liquidez corrente garantido o direito de resgatar o valor aplicado a qualquer momento independentemente da data original de vencimento pelo banco emissor do CDB 42 FATORES DE RISCO O investimento nas nossas A es Ordin rias envolve alto grau de risco Os potenciais investidores devem considerar cuidadosamente os riscos descritos abaixo antes de tomarem uma decis o de investimento Nossas atividades situa o financeira e resultados operacionais podem ser afetados de maneira adversa por quaisquer desses riscos O pre o de mercado das nossas A es Ordin rias pode diminuir devido a quaisquer desses riscos ou outros fatores e os potenciais investidores podem perder parte substancia ou todo o seu investimento Os riscos descritos abaixo s o aqueles que atualmente acreditamos que poder o nos afetar de maneira adversa podendo riscos adicionais e incertezas atualmente n o conhecidos por n s ou que atualmente consideramos irrelevantes tamb m prejudicar nossas atividades de maneira significativa Riscos Relativos ao Brasil O Governo Federal exerceu e continua
37. 0988 22091 9261 9228 867 L 8 eye 9 229 961 609 059 5 86820 0 60 Ly 91929 22971 982 0 8 6 9592 0699 000 8 50 09 602 199 21 5 000 927 58682 PSSZ veres oaIssed col 992 oz 9 8499 98 26 8 9 20 oe 0 8 9908 92 see FAMA 88 6 SLEE 921 255 OAISSEd 599 0061 804 02 6 61 590 821 06 862 0 9 ess 268 ezh 2 2997 sor 9 268 4691 96 1 5299 46 8 20072 456 206 0497 992 20 914 0021 46 9 2 02 86221 9 0259 2089 90 06902 6 068 1619 4 vS 606 2989 62 92 9876 tre 1802 920 1 0 bolt 2709 586 RSZ 742 2106 621 86 90 82 994 5969 9861 5269 828 SZL Lero 6 561 7606 04 8 6799 29617 8702 969 606 2 062 188 LOS EL 500 69 986 2879 629 2802 00 6528 49921 96 284 0061 6296 0006 06 8y 2982 96 00 054 0006 000 159 5646 6296 0 62 2987 9056 1656 296 000 0005 6296 1996 0005 059 0005 0006 0005 008 226 0005 25 0006 064 0006 0005 0 62 006 59 9 e
38. 1 24 002 _ jegdeo 2002 sejonb jegdeo 200 5 4 6 5 OAISSEd 6 SouBI Igou y ESIUDS EJSJ O BIQ O gt qos 6 5 5 eao eA 22W09 05 Buiddous ezeld
39. 86794 4867 969 LLES secel 6579 2 20 tg 76601 487 8 cl 80 802 016 99 96 Ly 9922 L ses ts Los 9 2081 2119 9692 7618 2691 299 cos cc 0c6 8 69 69075 464 221 906 60 6 042 60 86 8906 7704 691 9 69 9181 6 Lecce 602 0L 58672 62226 48671 9695 4119 99028 6579 41911 tg 8 66 OL 21879 644 80 evo veste 286 2817 00 6L ec g 29 96 pe 00 0577 00 0 000 6 9 29 87 90 s 16 5 ec ge 00 08 06 87 00 0 EZ 9E 19 9 954 059 00 8 oL 6p 00 08 cs va 00 08 0677 000 59 9776 aenn leos 5 opeyns y sesadsaq seno oaIssed IAKA OAISsed ajuejnoso 125 2155 0 BJSJ O dOS 7018 406 ads so OBS Y S ejSI O 2 385 5
40. 12 12 12 Buiddoys ezed 2002 7002 9002 2002 7002 9002 2002 7002 9002 0191919X 21 opinbi 1 e onIssed opinb opdedpIned sepiuinsa siediouud sy gt 1 BWJOJ 2002 002 002 Lg sepepijosuoo 5 WS ejoJ O 214 272 ers 202 621 8916 9962 26 69 26 69 26 69 9549 026 022 6LEL 96 1722 o er 96 er 96 96 SHUM BISJ O 228 969 9 ves 6695 8668 6876 6876 6876 SOJUSUIHSSAU BJSJ O 821 14 12 8619 6277 89292 08278 08 28 08 28 qow OJUSLU SSAU EJSJ O pel 7925 2022 Pres 9208 0 7 lt
41. 02 29 282 0082 26476 ZY 82 219 9 6 ger 69622 24002 68989 27 22 ZH 22140 99 9761 66 66 1862 9761 878 8 SOL S 990 cl 9 06 86 98 86 98 86 98 5 2 02 2 92 00 08 00 29 EJSJ O 091 66 66 EJSJ O LL 692 2 9 6 0 6L 28 9 28 9 385 9 902 LL 716 920 992 76 26 79 96 79 96 4 23149 287704 91 6 2 62 60927 72756 96 66 96 66 96 66 x 5 25279 20510 6690 811 55606 cores 9766 9766 9 66 872 6900 966 gte 42 9 07 06 07 06 07 06 EJSJ O 68 21 zez 80 2 8892 92 79 96 79 96 79 96 007 66 66
42. o lan amento de novos empreendimentos ii R 180 0 milh es com a aquisi o de terrenos iii R 200 0 milh es com infra estrutura em terrenos adquiridos iv R 25 0 milh es com aquisi o de participa o no Shopping ABC Plaza v R 30 0 milh es com a incorpora o da RJZ Participa o e vi restante para suprir as nossas necessidades de capital de giro N o receberemos quaisquer recursos provenientes da venda de A es Ordin rias por parte dos Acionistas Vendedores no caso do exerc cio Op o de Lote Suplementar Nos termos da Lei das Sociedades por A es e do nosso Estatuto Social devemos pagar dividendos aos nossos acionistas de no m nimo 25 0 do nosso lucro l quido anual conforme calculado nos termos das Pr ticas cont beis adotadas no Brasil e ajustado nos termos da Lei das Sociedades por A es Veja a se o Dividendos e Pol tica de Dividendos O pagamento de dividendos relativos s A es Ordin rias n o est sujeito incid ncia do IRRF No entanto o pagamento de juros sobre o capital pr prio est sujeito incid ncia do IRRF Veja a se o Dividendos e Pol tica de Dividendos Pagamento de Dividendos e Juros sobre o Capital Pr prio INFORMA ES SOBRE A OFERTA Composi o Atual do Capital Social A composi o do nosso capital social atualmente e ap s a conclus o da Oferta a seguinte Subscrito Integralizado Subscrito Integraliza
43. Empr stimos e financiamentos as condi es e os prazos dos empr stimos e financiamentos obtidos est o apresentados na Nota 9 Certas sociedades controladas possuem em 31 de mar o de 2006 contratos de i forward cujo montante para compra e venda de US 15 000 mil com vencimento entre abril de 2006 e janeiro de 2007 Estas opera es geraram at 31 de mar o de 2006 uma perda l quida de R 2 516 31 de dezembro de 2005 R 5 532 registrada na rubrica de despesas financeiras da demonstra o do resultado 287 20 ii iii 21 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado Seguros A Companhia e suas sociedades controladas mant m seguros sendo a cobertura contratada em 31 de mar o de 2006 como indicada a seguir considerada suficiente pela administra o para cobrir eventuais riscos sobre seus ativos e ou responsabilidades Risco de engenharia i b sica R 982 852 ii projetos R 982 743 e iii outras R 142 155 B sica acidentes causa s bita e imprevista no canteiro de obra tais como danos da natureza ou de for a maior ventos tempestades raios alagamento terremoto etc danos inerentes a constru o emprego de material defeituoso ou inadequado fa
44. Programa de Integra o Social Plano amp Plano Constru es e Empreendimentos Ltda Plano amp Plano Constru es e Participa es Ltda sociedade onstitu da a partir da Parceria entre a Companhia e a Plano amp Plano Empreendimentos Plano econ mico do Governo Federal que introduziu Real moeda de curso legal obrigat rio no Brasil em julho de 1994 Princ pios e pr ticas cont beis estabelecidos pela Lei das Sociedades por A es pelas normas da CVM e pelas normas e pronunciamentos do IBRACON PricewaterhouseCoopers Auditores Independentes Este Prospecto de Distribui o P blica Prim ria e Secund ria de A es Ordin rias de Emiss o da Companhia datado de 6 de julho de 2006 Prospecto Definitivo Regra 144A Regulamento do Novo Mercado Regulamento S Resolu o n 2 689 RJZ Participa es RZ Securities Act SELIC Seller SEH SFI SPE SRF Terco Grant Thornton TR e TRD U S GAAP O Prospecto Definitivo de Distribui o P blica Prim ria e Secund ria de A es Ordin rias de Emiss o da Companhia Regra 144A do Securities Act of 1933 dos Estados Unidos da Am rica e altera es posteriores Regulamento que disciplina os requisitos para negocia o de valores mobili rios de companhias abertas no Novo Mercado estabelecendo regras de listagem diferenciadas para essas companhias seus administradores e seu acioni
45. e SOU 5 JeBed 51 1 Jod Sep ogs sejou sy 981 882 212 681 921 v99 90L 828 88 22611 844 6 6087 20290 70 88 20701 806 Ly 769876 249 208 8 77 45420 28 0b LEVEL 16111 080 2 56794 Loo ve 68 6L zSz L 00267 07 78 Z 0 27 4026 cel esc ES 070 66072 6cL 8 568798 ceS Ley 677269 677778 789968 6889 9749 69864 068 vy 09787 9686 8776 sLe cl 676 29 02 G c66cE v26 8cy tLe OZY 1262 22926 6cc 06L 669 2 490 810748 240709 21988 88642 0756 2002 vooz 9002 ejusueuusd og s nbe og eudoJdesap J0d
46. es e elei o de novos membros do conselho de administra o da Companhia f listagem das a es da Companhia Novo Mercado g altera o do estatuto social da Companhia 204 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado Em decorr ncia da incorpora o a Cyrela Vancouver foi extinta passando o seu acervo patrimonial a integrar o patrim nio da Cyrela Brazil Realty que a sucedeu em todos os direitos e obriga es sendo as quotas de sua emiss o extintas e substitu das por novas a es ordin rias de emiss o da Companhia O acervo patrimonial da Cyrela Vancouver em 31 de dezembro de 2004 que foi incorporado consoante laudo de avalia o a valor cont bil emitido por nossos auditores independentes totalizou R 133 499 montante esse que foi utilizado para aumento do capital social da Companhia ap s a aprova o do processo de incorpora o sendo as varia es patrimoniais posteriores data base da avalia o cont bil apropriadas pela Companhia no resultado do exerc cio findo em 31 de dezembro de 2005 As referidas demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2004 e de 2003 foram elaboradas para refletir a situa o financeira e pa
47. es Adicionais e as A es Ordin rias reservadas para emiss o nos termos do nosso plano de op o de a es Temos op es para a compra de at 789 390 de nossas A es Ordin rias Veja a se o Administra o Planos de Op o de Compra de A es para maiores informa es sobre o referido plano Os titulares de nossas A es Ordin rias possuem direito de voto Veja a se o Descri o do Capital Social Direitos das A es Ordin rias Os titulares das nossas A es Ordin rias t m caso nosso acionista controlador venda sua participa o representativa do nosso controle o direito de serem inclu dos em oferta p blica de aquisi o de a es que dever ser realizada pelo adquirente do controle nas mesmas condi es estabelecidas ao acionista controlador alienante devendo o pre o m nimo da referida oferta por A o Ordin ria n o representativa do bloco de controle ser equivalente a 100 do pre o pago por a o representativa do bloco de controle N s o Presidente do nosso Conselho Administra o os Acionistas Vendedores celebramos acordos de restri o venda de A es Ordin rias por meio dos quais concordamos sujeitos a algumas exce es em n o emitir oferecer vender contratar a venda dar em garantia ou de outra forma alienar direta ou indiretamente dentro de at 180 dias contados da data do Prospecto Definitivo qualquer A o Ordin ria qualquer valo
48. es financeiras por n s examinadas apresentam adequadamente em todos os aspectos relevantes a posi o patrimonial e financeira da Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas em 31 de dezembro de 2005 e o resultado consolidado das opera es as muta es do patrim nio l quido e as origens e aplica es de recursos consolidadas do exerc cio findo nessa data assim como apresentam adequadamente em todos os aspectos relevantes a posi o patrimonial e financeira pro forma da Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos Participa es e sociedades controladas atual raz o social da Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es em 31 de dezembro de 2004 e de 2003 e o resultado consolidado pro forma das opera es as muta es do patrim nio l quido consolidadas pro forma e as origens e aplica es de recursos consolidadas pro forma dos exerc cios findos nessas datas de acordo com as pr ticas cont beis adotadas no Brasil As demonstra es financeiras pro forma antes mencionadas foram elaboradas partindo se da premissa de que o processo de reestrutura o societ ria do Grupo Brazil Realty Cyrela incluindo a incorpora o da Cyrela Vancouver Empreendimentos Imobili rios Ltda efetivada em 25 de maio de 2005 como mencionada na Nota 1 s demonstra es financeiras tivesse ocorrido desde dezembro de 2002 S o Paulo 8 de mar o de 2006 i AR ANA Pricewaterho
49. es relevantes e na manuten o de sigilo acerca destas informa es que ainda n o tenham sido divulgadas ao p blico Informa o relevante consiste em qualquer decis o de acionista controlador delibera o de Assembl ia Geral ou dos rg os de administra o da Companhia ou qualquer outro ato ou fato de car ter pol tico administrativo t cnico negocial ou econ mico financeiro ocorrido ou relacionado aos neg cios da Companhia que possa influir de modo ponder vel i na cota o dos valores mobili rios ii na decis o dos investidores de comprar vender ou manter os valores mobili rios iii na determina o de os investidores exercerem quaisquer direitos inerentes condi o de titulares de valores mobili rios de responsabilidade do Diretor de Rela es com Investidores divulgar e comunicar CVM e s Bolsas de Valores qualquer ato ou fato relevante ocorrido ou relacionado aos neg cios da Companhia que seja considerado informa o relevante bem como zelar pela ampla e imediata dissemina o da informa o relevante nas bolsas de valores e ao p blico em geral atrav s de an ncio publicado no jornal etc Nos termos da Instru o CVM 358 em circunst ncias excepcionais podemos submeter CVM um pedido de tratamento confidencial com rela o a um ato ou fato relevante quando nossos acionistas controladores ou administradores entenderem que a divulga o colocaria em risco interesse leg timo da
50. mais concentrada do que em S o Paulo Al m disso o mercado imobili rio mais fragmentado em S o Paulo em rela o ao Rio de Janeiro e a disponibilidade de terrenos no Rio de Janeiro nos locais onde temos feito incorpora es de im veis pertencem a um grupo restrito e concentrado de propriet rios Ambas as cidades por m podem ser divididas em v rias regi es com caracter sticas semelhantes quanto ao n vel de renda perfil de clientes disponibilidades de terrenos e competidores 97 Pol tica de Cr dito Imobili rio Brasileira Fatores Econ micos e Financeiros A dif cil situa o econ mica que o Brasil enfrentou durante a primeira metade da d cada de noventa quando os n veis de infla o e as taxas de juros estiveram altas resultou em uma quase absoluta inexist ncia de financiamento de im veis residenciais Segundo dados do BACEN o financiamento da constru o de im veis residenciais atrav s do SFH passou de uma m dia de aproximadamente 500 mil unidades por ano durante a primeira metade dos anos oitenta para uma m dia de aproximadamente 120 mil unidades por ano no final dos anos oitenta Na d cada de noventa esta m dia caiu para 50 mil unidades por ano Com o Plano Real o poder aquisitivo m dio da popula o brasileira aumentou ap s a dr stica redu o da infla o com um aumento real de sal rio principalmente entre os consumidores de m dia e baixa renda e queda da taxa de juros No entanto
51. o de im veis bem como faltaram pol ticas de financiamento aos compradores de baixa renda e e Os altos juros praticados para financiamento de longo prazo aos compradores inibiram a contrata o de linhas de financiamento imobili rio de institui es financeiras em especial para a parcela da popula o de classe m dia n o atendida pelo SFH Os pre os de comercializa o por metro quadrado t m reduzido nos ltimos anos pois as companhias do setor n o t m conseguido corrigir tais pre os pelo ndice de infla o do setor e ajust los em raz o dos aumentos dos custos dos principais insumos e do aumento da carga tribut ria S o Paulo e o Rio de Janeiro s o as maiores cidades do Brasil mais densamente povoadas e com maior participa o percentual no PIB brasileiro consequentemente concentram a maior demanda em potencial por im veis no Brasil Em 31 de dezembro de 2004 de acordo com uma estimativa do IBGE a popula o dos munic pios de S o Paulo e do Rio de Janeiro eram 11 0 e 6 2 milh es respectivamente representando 6 1 e 3 4 do total da popula o brasileira Cada uma dessas regi es tem suas peculiaridades Por exemplo no Rio de Janeiro a renda mais concentrada em rela o a S o Paulo e os terrenos localizados nas regi es da cidade de maior demanda por im veis pr ximos costa litor nea pertencem a poucos propriet rios Em S o Paulo a demanda mais fragmentada em rela o ao Rio de Janeiro bem
52. o ao d lar e outras moedas fortes ao longo das ltimas quatro d cadas Durante todo esse per odo o Governo Federal implementou diversos planos econ micos e utilizou diversas pol ticas cambiais incluindo desvaloriza es repentinas mini desvaloriza es peri dicas durante as quais a frequ ncia dos ajustes variou de di ria a mensal sistemas de mercado de c mbio flutuante controles cambiais e mercado de c mbio duplo De tempos em tempos houve flutua es significativas da taxa de c mbio entre o real e o d lar e outras moedas Por exemplo o real desvalorizou 18 7 em 2001 e 52 3 em 2002 frente ao d lar Embora o real tenha valorizado 18 2 8 1 e 13 7 em rela o ao d lar em 2003 2004 e 2005 respectivamente n o se pode garantir que o real n o sofrer deprecia o ou n o ser desvalorizado em rela o ao d lar novamente Em 31 de mar o 2006 a taxa de c mbio entre o real e o d lar era R 2 172 por US 1 0 As desvaloriza es do real em rela o ao d lar podem criar press es inflacion rias adicionais no Brasil e acarretar aumentos das taxas de juros podendo afetar de modo negativo a economia brasileira como um todo bem como o pre o de mercado das nossas A es Ordin rias Acontecimentos e a percep o de riscos em outros pa ses sobretudo em pa ses de economia emergente podem prejudicar o pre o de mercado dos valores mobili rios brasileiros inclusive das nossas A es Ordin rias O val
53. o de folhetos nas regi es vizinhas bem como por meio de centros de telemarketing e sites na internet Estamos realizando investimentos com o fim de aumentar significativamente nossas vendas por meio de sites na internet e atingir novos clientes tais como brasileiros que moram no exterior especialmente no Jap o Em 2005 assumimos a lideran a nacional de vendas de im veis realizadas pela internet representando inclusive um volume das nossas vendas acima de 10 do total de vendas No primeiro trimestre de 2006 dobramos a nossa equipe de vendas pela internet aumentamos o nosso investimento junto aos principais portais de internet e ampliamos o nosso portf lio de produtos devido principalmente inclus o dos empreendimentos desenvolvidos com os novos parceiros Implementamos tamb m grande n mero de melhorias em nosso site na internet visando aprimorar a apresenta o dos nossos produtos facilitar a navega o em nosso site e estimular a intera o entre o cliente e nossos corretores on line Al m disso publicamos uma revista bimestral chamada Stile que distribu da aos nossos clientes e que traz not cias sobre os nossos ltimos empreendimentos e o progresso dos nossos edif cios em fase de constru o O foco dos nossos esfor os de propaganda consiste em atrair compradores a empreendimentos de apartamentos espec ficos Acreditamos que nossa estrat gia de comercializa o tenha nos ajudado a destacar nossa reput
54. o dos honor rios globais dos membros do nosso Conselho de Administra o e da nossa Diretoria assim como da remunera o dos membros do Conselho Fiscal quando instalado atribui o de bonifica es em a es desdobramentos de a es de nossa emiss o aprova o de planos de op o de compra de a es tomada das contas dos administradores e delibera o sobre as demonstra es financeiras por eles apresentadas destina o do lucro l quido do exerc cio e pagamento de dividendos de acordo com proposta apresentada pela nossa administra o elei o do liquidante bem como dos membros do Conselho Fiscal o qual dever funcionar no per odo de liquida o sa da do Novo Mercado escolha de empresa especializada respons vel pela determina o do valor econ mico da nossa Companhia para fins das ofertas p blicas previstas no nosso Estatuto Social dentre as empresas indicadas pelo nosso Conselho de Administra o emiss o de deb ntures convers veis e ou com garantia real de nossa emiss o suspens o do exerc cio dos direitos de acionista que deixou de cumprir obriga o prevista em lei ou em nosso Estatuto Social avalia o de bens atrav s dos quais um acionista pretende subscrever a es do nosso capital social nossa transforma o em uma sociedade limitada ou qualquer outra forma prevista na legisla o societ ria nossa fus o incorpora o em outra sociedade ou cis o nossa dissol
55. 70 Incorpora o e Venda de Lajes Corporativas A receita de incorpora o e venda de lajes corporativas inclui os valores provenientes da venda e revenda das nossas lajes corporativas que em geral s o vendidas depois de constru das e alugadas Existem tr s modalidades de venda de lajes corporativas i venda a pre o fechado quando o pre o definido antes do in cio da constru o sendo que a apura o da receita feita da mesma forma que a apura o da receita de incorpora o ou seja ao longo do per odo de constru o do empreendimento medida da evolu o f sica ou financeira das obras dependendo da data de in cio das obras conforme explicado acima em Principais Pr ticas Cont beis e Estimativas Apropria o de Receitas e Custos ii venda a pre o de custo quando geralmente atuamos desde o in cio com um s cio investidor que compra um percentual do terreno e paga somente o custo de constru o da obra que contabilizado pelo regime de compet ncia e iii mista combinando a modalidade pre o fechado e pre o de custo Mesmo dispon veis venda as lajes corporativas podem permanecer conosco para investimento durante longo per odo se julgarmos a taxa de retorno atrativa para manuten o do im vel na nossa carteira de loca o Loca o de Lajes Corporativas A receita de loca o de im veis consiste no aluguel proveniente das lajes corporativas que incorporamos e detemos Os no
56. Para toda e qualquer quest o ou delibera o que venha ser discutida em assembl ia geral e reuni o de Conselho de Administra o da nossa Companhia os Acionistas comprometem se a realizar uma reuni o pr via na qual decidir o por maioria simples de votos a posi o a ser tomada em referida assembl ia ou reuni o conforme o caso Em tais assembl ias e reuni es do Conselho de Administra o os Acionistas obrigam se a respectivamente i exercer seus direitos de voto a fim de assegurar que na elei o dos membros do Conselho de Administra o RZ seja eleito como conselheiro da Companhia e ii orientar os votos dos membros do nosso Conselho de Administra o a fim de assegurar que RZ seja eleito como Vice Presidente respons vel pelo comando e gest o das opera es e de todo e qualquer neg cio ou empreendimento da nossa Companhia realizado no Estado do Rio de Janeiro inclusive aqueles realizados atrav s de outras sociedades em ambos os casos para mandatos sucessivos que somados atinjam no m nimo 30 anos de gest o ressalvado o caso de falecimento do outro Acionista e decis o em contr rio de seus sucessores Em rela o ao item i acima RZ foi eleito membro do nosso Conselho de Administra o em 24 de maio de 2006 e em rela o ao item ii acima ele foi eleito Diretor sem designa o espec fica em 17 de abril de 2006 e posteriormente em 26 de maio de 2006 nomeado ao cargo de Diretor Vice Presidente da
57. Rio de Janeiro 1 256 Com Permuta Jul 05 50 Jun 07 Estrada do Rio de Janeiro 14 596 Sem Permuta Set 05 2 068 Jul 06 Parque das Rosas Cosmopolitan Rio de Janeiro 5 368 Com Permuta Ago 05 Mai 06 Tr s RIOS Rio de Janeiro 12 104 Com Permuta Dez 05 2 310 Out 06 Rio 2 5 Rio de Janeiro 704 556 Com Permuta Dez 05 950 622 06 Centro Metropolitano Il Janeiro 1 116 082 Com Permuta Jan 06 Nov 08 Fase Clube O sis Rio de Janeiro 37 189 Sem Permuta 06 58 500 06 S o Crist v o Rio de Janeiro 12 707 Com permuta Mar 06 Out 06 Via Rio de Janeiro 51 158 Com Permuta Jan 06 Mai 07 Fase Freeway de Janeiro 25 653 Com Permuta Fev 06 Nov 06 Subtotal Rio Janeiro 3 281 463 1 216 505 Cambu Privilege Campinas 3 886 Sem Permuta Jun 00 701 Sem Previs o Joaquim Gomes Campinas 3 235 Sem Permuta Ago 00 619 Sem Previs o Campinas 12 967 Com Permuta Jul 05 823 Jun 06 Subtotal Interior 20 088 2 143 Hill Belo Horizonte 102 787 Com Permuta Fev 06 6 750 Jun 06 Subtotal Minas Gerais 102 787 6 750 4 458 180 1 326 880 O referido empreendimento ser lan ado em fases
58. andar 04551 060 S o Paulo SP Brasil At Sr Joaquim Oliveira Tel 0xx11 3089 6500 Fax 0xx11 3089 6565 www scbf com br 26 4 4 Coordenador L der e Agente de Coloca o Internacional para o Direito dos Estados Unidos Am rica Davis Polk amp Wardwell 450 Lexington Ave 10017 Nova lorque NI Estados Unidos da Am rica At Sr Manuel Garciadiaz Tel 0xx1 212 450 4000 Fax 0xx1 212 450 3800 www dpw com 5 Auditores da Companhia Para as demonstra es financeiras consolidadas relativas ao exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 para as demonstra es financeiras consolidadas pro forma relativas aos exerc cios encerrados em 31 de dezembro de 2004 e 2003 e para as demonstra es financeiras consolidadas relativas aos per odos de tr s meses encerrados em 31 de mar o de 2006 e 2005 sendo que estas ltimas foram elaboradas especialmente para fins da presente Oferta e inclus o neste Prospecto PricewaterhouseCoopers Auditores Independentes Avenida Francisco Matarazzo n 1 400 Torre Torino 05001 903 S o Paulo SP Brasil At Sr Julio C sar dos Santos Tel 0xx11 3674 2000 Fax 0xx11 3674 2079 WWW pwc com Para as demonstra es financeiras consolidadas estatut rias e legais relativas ao per odo de tr s meses encerrados em 31 de mar o de 2006 n o inclu das neste Prospecto Terco Grant Thornton Auditores Independentes SS Avenida das Na es Unidas 13 79
59. es Ordin rias no exterior sob a forma 3 771 500 GDSs representadas GDRs nos Estados Unidos da Am rica exclusivamente junto investidores institucionais qualificados conforme definidos na Regra 144A do Securities Act e junto a investidores fora dos Estados Unidos da Am rica e do Brasil nos termos do Regulamento 5 Global Depositary Receipts Em agosto de 1996 estabelecemos um Programa de DRs 144A para negocia o no exterior entre investidores institucionais qualificados e em julho de 1997 estabelecemos um Programa de DRs N vel negocia o no exterior em mercado de balc o sendo que em ambos os casos os GDRs tinham por objeto a es preferenciais de nossa emiss o Tamb m estabelecemos em julho de 2002 um Programa DRs N vel para negocia o no exterior em mercado de balc o das nossas A es Ordin rias Em decorr ncia da convers o da totalidade das nossas a es preferenciais em A es Ordin rias nosso Programa de DRs 144A lastreado em a es preferenciais foi convertido em um Programa de DRs 1444 tendo por objeto A es Ordin rias e o nosso Programa de DRs N vel lastreado em nossas a es preferenciais foi extinto ap s a transfer ncia dos DRs para o programa de DRs N vel lastreado em A es Ordin rias j existente que foi mantido Estabelecemos em 26 de agosto de 2005 um Programa de DRs Regulamento S tendo por objeto as nossas A es Ordin rias Nossas GDSs d
60. es preferenciais Em R negociadas por semana Em R M ximo M dio M nimo 2004 Primeiro Trimestre 3 80 3 76 3 00 9 828 0 Segundo Trimestre 3 85 3 74 3 40 69 850 0 Terceiro Trimestre 3 69 3 65 3 57 7 021 0 Quarto Trimestre 4 65 4 26 3 61 84 450 0 2005 Primeiro Trimestre 7 40 5 38 4 37 107 241 0 Segundo Trimestre 8 50 6 44 5 30 73 567 0 Fonte Bloomberg 51 Valor por A o Ordin ria M dia de A es Ordin rias Em R negociadas por semana Em R M ximo M dio M nimo 2005 Terceiro Trimestre 18 90 12 54 8 00 31 557 039 Quarto Trimestre 32 64 22 86 16 50 77 020 097 2006 Primeiro Trimestre 41 84 36 26 31 22 68 830 239 Segundo Trimestre 39 80 32 62 24 80 56 473 987 Fonte Econom tica Fonte Bloomberg Valor por A o Ordin ria M dia de A es Ordin rias Em R negociadas por semana Em R M ximo M dio M nimo Janeiro de 2006 36 45 33 83 31 40 71 522 317 Fevereiro 2006 41 79 34 63 31 22 89 219 306 Mar o de 2006 41 84 39 79 37 90 50 273 160 Abril de 2006 39 38 36 66 34 00 49 923 149 Maio de 2006 39 80 32 65 26 75 65 190 220 Junho 2006 35 85 29 71 24 80 48 561 900 Julho de 2006 at 4 de julho de 2006 37 40 36 67 35 98 78 638 000 Fonte Econom tica Fonte Bloomberg Na data deste Prospecto existiam aproximadamente 1 411 titulares de A es Ordin ri
61. foram elaboradas com o exclusivo objetivo de permitir uma melhor compreens o da nossa condi o financeira e resultados operacionais levando em considera o a incorpora o da Cyrela Vancouver As informa es financeiras consolidadas relativas ao per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 foram extra das das nossas demonstra es financeiras consolidadas preparadas de acordo com as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil e objeto de revis o limitada pela PricewaterhouseCoopers conforme indicado no seu relat rio sobre a revis o limitada inclu das neste Prospecto no Item 4 Demonstra es Financeiras As informa es financeiras consolidadas relativas ao per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2005 foram extra das das nossas demonstra es financeiras consolidadas pro forma preparadas de acordo com as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil e objeto de revis o limitada pela PricewaterhouseCoopers conforme indicado no seu relat rio sobre a revis o limitada inclu das neste Prospecto no item 4 Demonstra es Financeiras As informa es financeiras consolidadas relativas ao exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 foram extra das das nossas demonstra es financeiras consolidadas preparadas de acordo com as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil e auditadas pela PricewaterhouseCoopers conforme indicado no seu parecer inclu das neste Prospecto no Item 4 Demons
62. foram conduzidos sob a responsabilidade de outros auditores independentes e o nosso parecer no que se refere ao valor desses investimentos e aos lucros por eles produzidos nos montantes considerando as participa es diretas e indiretas de R 62 309 mil e R 10 349 mil respectivamente no exerc cio findo em 31 de dezembro de 2005 est fundamentado exclusivamente nos relat rios desses outros auditores independentes Nossos exames foram conduzidos de acordo com as normas de auditoria aplic veis no Brasil as quais requerem que os exames sejam realizados com o objetivo de comprovar a adequada apresenta o das demonstra es financeiras em todos os seus aspectos relevantes Portanto nossos exames compreenderam entre outros procedimentos a planejamento dos trabalhos considerando a relev ncia dos saldos o volume de transa es e os sistemas cont bil e de controles internos das sociedades b a constata o com base em testes das evid ncias e dos registros que suportam os valores e as informa es cont beis divulgados e c a avalia o das pr ticas e estimativas cont beis mais representativas adotadas pela administra o das sociedades bem como da apresenta o das demonstra es financeiras tomadas em conjunto 195 PRicEWAIERHOUSH OPERS Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es Com base em nossos exames e nos pareceres de outros auditores independentes somos de parecer que as demonstra
63. ltimos sete anos Nossos principais concorrentes em S o Paulo s o Gafisa S A Gafisa Even Construtora e Incorporadora Ltda Even Company Tecnologia em Constru o Ltda Company Goldfarb Incorpora es e Constru es Ltda Goldfab Tecnisa Engenharia e Comercial Ltda Tecnisa Camargo Correa S A Camargo Correa Sama Treviso Empreendimentos Imobili rios Ltda Sama Treviso Bigucci Com rcio e Empreendimentos Imobili rios Ltda Tricury Constru es e Participa es Ltda A tabela abaixo apresenta a participa o de mercado para a incorpora o residencial das principais incorporadoras na regi o da Grande S o Paulo em 2005 2004 e 2003 baseada em vendas brutas 2005 2004 2003 Em Em Em Cyrela Brazil Realty 12 5 19 12 5 63 1 3 12 Gafisa a 2 3 60 10 1 12 2 2 29 AEE E EE EEE E 3 2 55 EERE A gostem 4 2 12 Goldfarb ea 5 1 74 5 69 1 72 Camargo Correa 12 1 49 Sama Treviso 8 1 41 Bigucci a 9 1 41 TEICU a 109 1 40 Fonte EMBRAESP Rio de Janeiro O mercado do Rio de Janeiro tamb m muito competitivo embora seja menos fragmentado em rela o ao de S o Paulo Iniciamos nossas atividades no Rio de Janeiro em 1999 e em 2004 ficamos em primeiro lugar com participa o de mercado de
64. o que representou 94 8 do custo total sendo seu crescimento de R 37 9 milh es ou 45 5 em compara o com o mesmo per odo em 2005 justificado pelo aumento do n mero de empreendimentos em constru o Incorpora o Imobili ria Residencial O valor do custo das nossas incorpora es imobili rias residenciais aumentou 45 5 passando de R 83 3 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2005 para R 121 2 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 A margem bruta de incorpora o residencial foi de 45 9 no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 e 50 1 no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2005 redu o decorrente da varia o do perfil dos produtos lan ados no per odo Incorpora o e Venda de Lajes Corporativas O valor do custo das nossas incorpora es e vendas de lajes corporativas aumentou 154 0 passando de R 1 0 milh o no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2005 para R 2 4milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 Tal crescimento decorreu basicamente da evolu o f sica da obra Faria Lima Square com custos no montante de R 1 1 milh o R 0 7 milh o em 31 de mar o 2005 os quais adicionados ao custo das revendas de im veis incorridos no primeiro trimestre de 2006 totalizaram R 2 4 milh es No primeiro trimestre de 2006 a margem bruta foi de 20 9 7 2 em 31 de mar o de 2005 p
65. o Imobili ria Residencial A nossa receita proveniente de incorpora es imobili rias residenciais aumentou 34 3 passando de R 166 7 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2005 para R 224 0 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 tendo em vista i a constru o e a entrega de unidades lan adas e vendidas em per odos anteriores ii o in cio da constru o e gera o de receita de R 41 4 milh es no primeiro trimestre de 2006 de 6 novas obras Vereda Ipiranga Humanari Golf Village Walk Vila Nova Laguna e The Parliament 15 A evolu o f sica ou financeira das obras e sua respectiva apropria o de receita resumem se a seguir Evolu o F sica ou Percentual Vendido Receita Apropriada Percentual da Financeira Acumulada Acumulado 31 Exerc cios Encerrados Companhia no 31 de mar o de de mar o de em 31 de mar o de Empreendimento rea til Ano do Total 2006 2005 2006 2005 2006 2005 2006 Empreendimentos Lan amento Em Em Em milhares de R Em LERA 2003 104 169 68 14 82 75 37 027 11 525 100 0 2004 27 402 13 8 83 69 13 991 3 230 76 0 Acervo 2004 38 513 66 97 63 12 979 21 847 64 9 L 2003 20 016 94 85 92 70 12 687 795 35 0 Vereda Para so 2004 46 436 59 8 98 81 12 352 31 111 84 0 Dakota 2003 17 739 93 86 89 70 10 770 758 35 0 L Monde 2004 5
66. o residencial que envolve grande volume de capital e alto risco al m de um potencial de lucro maior e e incorpora o e venda de lajes corporativas inclui incorpora o comercial que envolve grande volume de capital e alto risco al m de um potencial lucro maior Incorpora o para Loca o e loca o de lajes corporativas inclui a loca o de edif cios de alto padr o e alta tecnologia que produzem um fluxo de caixa constante e 112 e loca o de shopping centers inclui a loca o de shopping centers e a administra o dos estacionamentos dos shoppings centers Presta o de servi os inclui a administra o de edif cios comerciais e shopping centers a intermedia o de vendas imobili rias bem como a administra o de obras que realizamos A tabela a seguir apresenta as nossas receitas brutas referentes aos nossos segmentos nos per odos de tr s meses encerrados em 31 de mar o de 2006 e 2005 e nos exerc cios encerrados em 31 de dezembro de 2005 2004 e 2003 Per odos de tr s meses encerrados em 31 de mar o de Exerc cios encerrados em 31 de dezembro de 2006 2005 2005 2004 2003 Em milhares de R Incorpora o para Venda Incorpora o Imobili ria Residencial 223 953 166 717 650 171 82 261 267 860 Incorpora o e Venda de Lajes Corporativas 3 095 1 039 21 002 31 373 32 332 Incorpora o para Loca o Loca o de Lajes Corporativas
67. o social raz o de 12 sobre as receitas brutas 32 quando a receita for proveniente da presta o de servi os e 100 das receitas financeiras sobre as quais aplicam se as al quotas regulares do respectivo imposto e contribui o O imposto de renda e a contribui o social diferidos est o comentados na Nota 15 Demonstra es financeiras consolidadas As demonstra es financeiras consolidadas consideradas nas informa es financeiras interinas compreendem as demonstra es financeiras da Cyrela Brazil Realty e de suas sociedades controladas individualmente e sob controle comum ou criadas para prop sitos espec ficos de administra o de empreendimentos imobili rios e Fundos de Investimentos Imobili rios Nas demonstra es financeiras consolidadas foram eliminadas as contas correntes as receitas e despesas entre as sociedades consolidadas bem como os investimentos sendo destacada a participa o dos minorit rios Para as participa es em fundos de investimentos imobili rios e em sociedades controladas sob controle comum nas quais a Companhia det m 50 ou menos as demonstra es financeiras s o consolidadas de forma proporcional 260 sou 1592 7106 999 9 96 05 6 96 6 96 2766 0279 2111 66 66 66 66 5 6 089 8 86 568702 0068 0068 9272 6 9 706 6099 ELS S 79 96 79 96 122 EZEL 00 08 5078 056 1 8892 850782 9 7 0 716 716 cre 2 917 159 107
68. o social aumentou 146 4 passando de R 18 9 milh es em 2003 para R 46 6 milh es em 2004 principalmente em raz o de um aumento do imposto de renda e da contribui o social diferidos no valor de R 29 4 milh es ao longo de 2004 O referido valor comp e se da seguinte forma i R 5 1 milh es decorrem de um aumento expressivo da nossa receita de incorpora es em 2004 que representou um crescimento 80 0 em rela o 2003 ii R 24 4 milh es decorrem do aporte que o nosso acionista controlador realizou na Cyrela Vancouver em outubro de 2004 aporte este realizado com as participa es detidas pelo nosso acionista controlador em fundos de investimentos imobili rios e outras sociedades do Grupo Cyrela o que gerou um des gio de R 71 7 milh es que foi totalmente amortizado em 2004 Lucro L guido O nosso lucro l quido diminuiu 7 6 passando de R 87 7 milh es em 2003 para R 81 0 milh es em 2004 pelas raz es descritas anteriormente Principais Altera es nas Contas Patrimoniais 31 de dezembro de 2004 comparado com 31 de dezembro de 2003 Ativo Disponibilidades e Aplica es Financeiras As nossas disponibilidades totalizaram R 167 8 milh es em 31 de dezembro de 2004 representando 12 8 dos nossos ativos totais naquela data uma redu o de R 15 1 milh es em rela o a 31 de dezembro 2003 As raz es principais desta redu o foram i absor o de caixa de aproximadamente R 36 4 milh es relativa princ
69. rea de incorpora o imobili ria residencial que representou no primeiro trimestre de 2006 9 0 destas receitas e 12 6 no mesmo per odo do ano anterior Despesas Gerais e Administrativas As nossas despesas gerais e administrativas aumentaram 59 2 passando de R 10 9 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2005 para R 17 5 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 principalmente em fun o i do pagamento no primeiro trimestre de 2006 da participa o no lucro aos empregados no montante de R 4 0 milh es quando comparado com o per odo anterior onde este pagamento ocorreu no segundo trimestre de 2005 ii de doa es a institui es sem fins lucrativos realizadas no primeiro trimestre de 2006 no montante de R 1 5 milh o n o tendo ocorrido no mesmo per odo do ano anterior e iii do acr scimo no quadro de funcion rios principalmente nas reas operacionais para suportar o crescimento das nossas opera es Resultado Financeiro O nosso resultado financeiro aumentou passando de R 1 1 milh o de despesas financeiras no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2005 para R 17 9 milh es de receita financeira no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 principalmente em fun o i das receitas financeiras adicionais geradas pela aplica o do saldo de caixa que quando comparadas entre os per odos demonstram receitas adicionais por R 14 1 m
70. sopepoldos Y S ejoJ SO 264 sege sup 09 1 sez v 1 sure 201 592 1684 1 Sze z 695 2269 2269 2896 166 261 791 2511 004 09 959 09 sos ey 090 Levy om 081 42 zep sta 208 19 081 1 25 se 99 zeci 1 ve 1 002 6 1 1 629 51 sesadsaq eos og Inqujuoo ojsodu seno opoliad opeynsoy 801 9 0 022 sy 889 95 02 4 1 8 sp so 9 27 18 1 89 6 bL opeynsoy 272 su 09 821 py Lui 0 00 268 0 09 96 2 1 022 spo 62 09 98 278 67 202 em 627 952 p42 18 2 8682 2061 692 2681 802 6 0 2 18 621 926 9171 61 29 20 052 sojsny 002 te 282 568 6 LZE 89792 8 6 628 567 867 8118 1423 2322 LLES 866 994 9079 2425 epinbi 100
71. unidades Em R m US m 1994 26 1 609 2 348 1 219 1995 32 2 571 1 028 1 119 1996 47 4 472 1 209 1 202 1997 57 6 169 955 884 1998 42 3 624 1 280 1 095 1999 22 2 201 1 382 742 2000 19 257 1 783 978 2001 20 725 2 774 1 142 2002 22 766 2 611 883 2003 15 044 2 939 978 2004 13 428 2 070 708 2005 9 445 2 554 1 098 Fonte EMBRAESP 0 pre o m dio de venda por metro quadrado calculado pelo pre o total de venda por unidade comercial dividido pelo total da rea da unidade medida em metros quadrados definida como a rea total habit vel de uma unidade mais a participa o em reas comuns dentro do im vel 2 total em d lares foi calculado com base na taxa de c mbio do ltimo dia de cada ano De acordo com o Balan o Anual do Mercado Imobili rio de 2004 publicado pelo SECOVI houve uma diminui o de 15 4 nas novas unidades colocadas no mercado em S o Paulo comparado a 2003 que pode ser explicado principalmente pelo Plano Diretor e pela regulamenta o de zoneamento de 2002 Veja Munic pio de S o Paulo acima De acordo com o mesmo estudo entre janeiro de 2004 e setembro de 2004 houve um crescimento de aproximadamente 40 0 das unidades vendidas 103 S o Paulo tamb m o principal mercado para espa os comerciais com rea total de aproximadamente 9 763 000 m2 em dezembro de 2004 de acordo com a Richard Ellis Aproximadamente 70 0 desta rea est concentrada em quatro regi es
72. 135 61 1 025 2 344 7 212 249 871 844 374 546 1 805 201 715 2 026 528 528 533 256 11 83 8 558 174 502 9 369 371 364 79 78 82 156 202 11 536 45 1 011 1 079 102 2 460 9 244 43 354 14 245 50 135 37 660 35 370 67 949 3 114 21 125 17 814 40 774 14 245 50 135 37 660 12 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado Resultado de vendas de im veis a apropriar e adiantamentos de clientes Conforme mencionado na Nota 2 a partir de 2004 foram adotados os procedimentos e normas estabelecidos pela Resolu o CFC no 963 para reconhecimento cont bil dos resultados auferidos nas opera es imobili rias Em decorr ncia os saldos de custos or ados das unidades vendidas e o resultado de vendas de im veis a apropriar oriundos dos empreendimentos efetivados a partir de 2004 n o est o refletidos nas demonstra es financeiras Resultado de vendas de im veis a apropriar 2005 2004 2003 Empreendimentos efetivados at 31 de dezembro de 2003 Receita de vendas e luvas a apropriar 39 603 184 285 366 532 Custos das unidades vendidas a apropriar 14 101 110 850 216 520 Despesas comerciais a apropriar 13 7 17
73. 294 1162 ogu sesedssq sisannpep 1162 Sonny sisgeInguy 05 ep seseg SIESIY SOJIpo19 onj ojad seu 1 sonyn seu sopjes sejuindes so sens 05 OB INQUJUOD opeoipu opuenb
74. 40 andar 01451 000 S o Paulo SP At Daniela Maria Dantas Loures da Costa Tel 0XX11 3847 5004 Fax 0XX11 3847 5021 www hsbcbroker com br 25 3 3 Banco Pactual S A Av Brigadeiro Faria Lima n 3 729 10 andar S o Paulo SP At Sr Evandro Pereira Tel 0XX11 3046 2000 Fax 0XX11 3046 2001 www pactual com br 3 4 Banco UBS S A gt 4 2 4 3 Avenida Presidente Juscelino Kubitschek n 50 6 andar 04543 000 S o Paulo SP ou Praia de Botafogo n 228 16 andar Ala B Rio de Janeiro RJ At Sr Roberto Barbuti Tel 0XX11 3048 5200 Fax 0XX11 3078 7926 www ubs brasil com br Consultores Legais Companhia e Acionistas Vendedores para o Direito Brasileiro Mattos Filho Veiga Filho Marrey Jr e Quiroga Advogados Alameda Joaquim Eug nio de Lima n 447 01403 001 S o Paulo SP Brasil At Sr Sergio Spinelli Silva Jr Tel 0xx11 3147 7600 Fax 0xx11 3147 7770 www mattosfilho com br Companhia e Acionistas Vendedores para o Direito dos Estados Unidos da Am rica Shearman amp Sterling LLP Avenida Brigadeiro Faria Lima n 3 400 17 andar 04538 132 S o Paulo SP Brasil At Sr Andr B J nszky Tel 0xx11 3702 2200 Fax 0xx11 3702 2224 www shearman com Coordenador L der e Agente de Coloca o Internacional para o Direito Brasileiro Souza Cescon Avedissian Barrieu e Flesch Advogados Rua Funchal n 263 11
75. 919 9 8 vs 66 8 00 0 00 0 0 LL L6S L 29 2 09 6 2 6 1 866 107 SZE 27142 059 14454 7 6 9888 865 2896 756772 60 Ly 226 crice 0 lt 6 586 97926 00 05 00 05 2 01 000 92 1 8811 9761 069 068 8867 108 26 SEC TL Legal 1996 1996 221 Le 911 see 901 91 07 00 05 12271 21 059 059 001 00 9552 00 05 09 069 9 00 05 000 L 0005 689 09 6021 00 05 00 05 216 216 25 6 25 2 992 00 0 965682 006 26 ZLV 05071 21901 79921 682 2 oret 998 2 1869 681 86 26 86 26 86 5 20 766 89 52 08 28 08 28 9002 5002 9002 lt 002 9002 5002 9002 Lg L 5 BJopeJodJodu 146 uedsy 9Y 405 YHON Y S e ZOJSND WS LJ 20
76. Assembl ias Gerais Ordin rias e extraordin rias de acionistas Assembl ias Gerais Extraordin rias De acordo com o Regulamento do Novo Mercado o nosso capital social deve ser representado exclusivamente por a es ordin rias No caso da nossa liquida o conferido aos titulares das A es Ordin rias direito ao recebimento do capital na propor o das a es detidas por cada um ap s o cumprimento de todas as obriga es sociais Exceto em situa es espec ficas previstas na Lei das Sociedades por A es e em Direito de Prefer ncia abaixo os titulares das A es Ordin rias t m o direito de participar dos aumentos do nosso capital social na propor o das a es detidas por cada um deles Op es At a data do presente Prospecto hav amos concedido aos membros da nossa Administra o op es de compra de at 789 390 A es Ordin rias em circula o Veja a se o Administra o Planos de Op o de Compra de A es Outros Valores Mobili rios Para uma descri o de outros valores mobili rios de nossa emiss o veja se o Informa es sobre os T tulos e Valores Mobili rios Emitidos Acordos de Acionistas Em 24 de maio de 2006 o nosso Acionista Controlador e RZ celebraram um acordo de acionistas da nossa Companhia com prazo de 30 anos com o objetivo de regular o exerc cio do controle na nossa Companhia do direito de voto da administra o e de seus direitos c
77. Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado Contas a receber Circulante Incorpora o e revenda de im veis Efetivados at 31 de dezembro de 2003 Efetivados a partir de 2004 Loca es Cess es de uso Servi os de administra o Provis o para cr ditos de realiza o duvidosa Longo prazo Incorpora o e revenda de im veis Efetivados at 31 de dezembro de 2003 Efetivados a partir de 2004 2005 2004 2003 159 170 184 231 212 792 26 425 2 261 185 595 186 492 212 792 5 250 4 744 4 226 102 58 133 852 2 820 2 628 1 570 1 581 467 190 229 192 533 219 312 175 077 240 543 283 182 95 914 270 991 240 543 283 182 461 220 433 076 502 494 Conforme mencionado Nota 2 a partir 2004 foram adotados os procedimentos normas estabelecidos pela Resolu o CFC no 963 para reconhecimento cont bil dos resultados auferidos nas opera es imobili rias realizadas Em decorr ncia o saldo de contas a receber das unidades vendidas e ainda n o conclu das relativo aos empreendimentos efetivados a partir de 2004 n o est refletido nas demonstra es financeiras uma vez que o seu registro limitado parcela da receita reconhecida contabilmente l quida das p
78. Durante os ltimos anos trabalhamos no desenvolvimento e utiliza o de novas t cnicas de constru o bem como em seu processo e na utiliza o de materiais alternativos com intuito de reduzir o crescimento dos principais custos com resultados satisfat rios Nos ltimos tr s anos a maior parte dos nossos custos de constru o ocorreu do 13 ao 26 m s da obra com base na evolu o f sica da mesma conforme demonstrado na tabela a seguir Per odo de Constru o Em meses Custo Incorrido Em 19 6 7 18 765 129 23 13 18 25 19 26 34 Incluindo custo dos terrenos 72 Incorpora o e Venda de Lajes Corporativas Os nossos custos de incorpora o e venda de lajes corporativas possuem os mesmos componentes do custo de constru o dos empreendimentos imobili rios residenciais ou seja custo de aquisi o do terreno de constru o e de m o de obra Loca o de Lajes Corporativas Os nossos custos de loca o s o compostos pela deprecia o dos im veis destinados a loca o cujas taxas de deprecia o variam de 1 2 a 2 5 ao ano e das despesas com manuten o dos im veis destinados a loca o Loca o de Shopping Centers Os nossos custos relativos a loca o de shopping centers s o compostos basicamente pela deprecia o dos shopping centers cujas taxas de deprecia o variam de 2 0 a 2 5 ao ano e das despesas com manuten o dos shopping centers Servi os Pres
79. Lucro l quido do exerc cio 114 462 45 928 33 144 Constitui o da reserva legal 5 723 2 296 1 657 Base de c lculo 108 739 43 632 31 487 Dvidendo m nimo estatut rio 25 25 25 Dividendo m nimo obrigat rio 27 185 10 908 7 872 Dividendo suplementar 7 092 Dividendo pago ou a pagar 27 185 18 000 7 872 Juros sobre capital pr prio capitalizado Nota 16 a 17 000 27 185 35 000 7 872 241 17 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado 2005 2004 2003 Cyrela Vancouver Dividendos distribu dos Nota 1 b 40 948 11 438 Dividendos recebidos pela Cyrela Vancouver 2 181 Dividendos a distribuir pela Cyrela Vancouver 8 125 46 892 11 438 Total dividendos distribuidos e propostos no consolidado 27 185 84 892 19 310 Os dividendos por a es em 31 de dezembro de 2005 podem ser assim demonstrados N mero de a es Dividendos Dividendos por A es ex tesouraria a distribuir mil a es reais Ordin rias 148 709 037 27 185 182 80 Conting ncias Autos de infra o e imposi o de multa lavrados pela Secretaria da Receita Federal no montante de R 23 282 est o sendo discutidos em esfera administrativa pr pria Os consultores jur dicos indicam como poss vel as
80. Os resultados de todas as nossas subsidi rias s o consolidados em nossas demonstra es financeiras da seguinte forma i em rela o s sociedades em que detemos uma participa o menor que 50 a consolida o feita de forma proporcional e ii em rela o s sociedades em que detemos uma participa o superior a 50 a consolida o feita de forma integral Vis o Geral Somos a maior incorporadora de edif cios residenciais de alto padr o de S o Paulo e do Rio de Janeiro com base no valor dos lan amentos realizados em 2004 e 2005 de acordo com a EMBRAESP e com a ADEMI respectivamente as duas cidades com maior participa o no PIB brasileiro 9 4 e 4 3 em 2003 respectivamente de acordo com o IBGE Nosso principal foco a incorpora o de edif cios residenciais de alto padr o e luxo com acabamento e localiza o diferenciados visando atender a demanda de potenciais clientes de alta e m dia alta renda nas regi es metropolitanas de S o Paulo e do Rio de Janeiro Atuamos tamb m na incorpora o loca o e comercializa o de lajes corporativas de alto padr o e alta tecnologia e de forma menos representativa em nossa receita l quida na loca o e administra o de shopping centers Al m disso prestamos servi os condominiais e em 2004 iniciamos nossos projetos no segmento de incorpora o de loteamentos residenciais Principais Pr ticas Cont beis e Estimativas As nossas demonstra es financei
81. R 7 0 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 para R 17 8 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 principalmente em fun o do aumento do n mero de obras realizadas pela Cyrela Construtora e da evolu o das obras de lajes corporativas como o Faria Lima Square e o The City Dado Bier 1455 Impostos sobre vendas e servi os Os impostos representaram 5 0 das vendas brutas em 31 de dezembro de 2005 e 5 8 em 31 de dezembro de 2004 alcan ando R 32 6 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 e R 36 4 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 Receita Operacional L quida A nossa receita operacional l quida aumentou 31 4 passando de R 524 4 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 para R 688 8 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 em fun o principalmente do crescimento das receitas de incorpora es imobili rias que representaram 89 7 do total da receita bruta do exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 com crescimento de 34 8 sobre o mesmo exerc cio de 2004 Custo de Vendas e Servi os O nosso custo de vendas e servi os aumentou 18 7 passando de R 311 9 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 para R 370 2 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 principalmente em fun o do crescimento do custo de incorpora o que representou 92 2 do custo total sendo seu crescimento de
82. The Bank of New York na qualidade de deposit rio e os titulares de tempos em tempos das 4055 em decorr ncia dos programas de DRs N vel 1 DRs 144A DRs Regulamento S em 5 de maio de 2004 11 de agosto de 2005 e 26 de agosto de 2005 respectivamente Banco de Investimentos Credit Suisse Brasil S A Comit de Pol tica Monet ria Contribui o Social sobre o Lucro L quido Comiss o de Valores Mobili rios Companhia constitu da para o desenvolvimento das atividades de incorpora o imobili ria compra venda e loca o de im veis tendo sido controladora das sociedades do Grupo Cyrela no passado Cyrela Construtora Ltda nossa subsidi ria Cyrela Din mica de Investimentos Imobili rios Ltda subsidi ria da Companhia Cyrela Empreendimentos Imobili rios Comercial Importadora e Exportadora Ltda subsidi ria da Companhia Cyrela Imobili ria Ltda subsidi ria da Companhia Cyrela Investimentos e Participa es Ltda subsidi ria da Companhia Cyrela RJZ Empreendimentos Imobili rios Ltda subsidi ria Companhia Cyrela Vancouver DSs EBITDA Eirenor EMBRAESP Estatuto Social FGTS FGV GDRs GDSs Goldsztein Goldsztein Cyrela Grupo Cyrela Habite se IBGE Cyrela Vancouver Empreendimentos Imobili rios Ltda antiga controladora das sociedades do grupo Cyrela incorporada pela Companhia em 25 de maio de 2005 Depositary Receipts da Companhia GDRs ou Americ
83. amentos Assim o l der do empreendimento assegura que as aplica es de recursos necess rios sejam feitas e alocadas de acordo com o planejado As origens e aplica es de recursos do empreendimento est o refletidas nesses saldos com observa o do respectivo percentual de participa o os quais n o est o sujeitos a atualiza o ou encargos financeiros e n o possuem vencimento predeterminado 275 12 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado O prazo m dio de desenvolvimento e finaliza o dos empreendimentos em que se encontram aplicados os recursos de tr s anos sempre com base nos projetos e cronogramas f sico financeiros de cada obra Essa forma de aloca o dos recursos permite que as condi es negociais acertadas com cada parceiro e em cada empreendimento fiquem concentradas em estrutura espec ficas e mais adequadas s suas caracter sticas Resultado de vendas de im veis a apropriar custos or ados a incorrer e adiantamentos de clientes Conforme mencionado na Nota 2 a a partir de 2004 a Companhia e suas controladas adotaram os procedimentos e normas estabelecidos pela Resolu o CFC no 963 para reconhecimento cont bil dos resultados auferidos nas opera e
84. cio findo em 31 de dezembro de 2005 Examinamos essas informa es por ocasi o de sua prepara o em conex o com o exame das demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 sobre as quais emitimos parecer sem ressalvas em 8 de mar o de 2006 As informa es financeiras interinas consolidadas cont m informa es cont beis relativas a demonstra o do resultado do trimestre findo em 31 de mar o de 2005 que foram elaboradas partindo se da premissa de que o processo de reestrutura o societ ria do Grupo Brazil Realty Cyrela incluindo a incorpora o da Cyrela Vancouver Empreendimentos Imobili rios Ltda tivesse ocorrido desde dezembro de 2002 e por esse motivo as referidas informa es cont beis est o sendo denominadas pro forma Como mencionado na Nota 1 s informa es financeiras interinas consolidadas a referida incorpora o foi aprovada em Assembl ia Geral Extraordin ria AGE realizada em 25 de maio de 2005 passando a Companhia a denominar se Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es Nossa revis o limitada foi conduzida com o objetivo de emitir relat rio sobre as informa es financeiras interinas consolidadas referidas no primeiro par grafo A demonstra o do fluxo de caixa apresentada para propiciar informa es suplementares sobre a Companhia n o requerida como parte integrante das informa es financeiras interinas consolidadas A demonstra o do fluxo de ca
85. com vencimento para abril 2009 226 10 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 e de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado Os financiamentos em moeda nacional est o sujeitos a juros que variam entre 10 2 a 13 ao ano acrescidos da varia o da Taxa Referencial TR com exce o de um contrato cujo encargo a varia o do ndice Geral de Pre os de Mercado IGP M com vencimento entre janeiro de 2006 e maio de 2010 Em garantia dos referidos financiamentos foram oferecidos aval do acionista controlador hipoteca e cau o de contas a receber Os montantes a longo prazo t m a seguinte composi o por ano de vencimento Ano 2005 2004 2003 2005 62 465 2006 52 855 2 657 2007 31 652 5 529 263 2008 58 261 46 100 2009 18 110 2 444 2010 685 108 708 106 928 65 385 Partes relacionadas Saldos Os saldos mantidos com partes relacionadas s o assim apresentados Ativo Passivo 2005 2004 2003 2005 2004 2003 Acionistas e diretores 16 516 1 210 473 9 105 10 453 18 787 Natureview Investiments Ltda 37 Revah Empreendimentos Imobili rios Ltda 67 Agra Cyrela SPE Ltda 1 162 Cyrela Somerset de Investimento Imobili rio SPE Ltda 236 Cyrela Tennessee Empreendimentos Imobili rios Ltda 2 455 19 207 1 210 473 10 267 1
86. como por meio de opera es sucessivas tag along com 100 do pre o d direito de aliena o de suas A es Ordin rias em oferta p blica a ser realizada pelo acionista controlador em caso de cancelamento do registro de companhia aberta ou de cancelamento de listagem no Novo Mercado pelo seu respectivo valor econ mico apurado mediante elabora o de laudo de avalia o por empresa especializada e independente com experi ncia comprovada e escolhida pela assembl ia geral de acionistas titulares de A es Ordin rias em circula o a partir de lista tr plice apresentada pelo Conselho de Administra o da Companhia sendo que os custos de elabora o de referido laudo dever o ser integralmente suportados pelo acionista controlador e e direito aos dividendos integrais e demais direitos pertinentes s A es Ordin rias que vierem a ser declarados pela Companhia a partir da Data da Liquida o ADMISS O NEGOCIA O DE A ES ORDIN RIAS Em 21 de setembro de 2005 ingressamos no Novo Mercado da BOVESPA As A es Ordin rias est o admitidas negocia o no Novo Mercado da BOVESPA sob o c digo ALTERA O DAS CIRCUNST NCIAS REVOGA O OU MODIFICA O N s e os Acionistas Vendedores em conjunto poderemos requerer que a CVM nos autorize a modificar ou revogar a Oferta caso ocorram altera es posteriores materiais e inesperadas nas circunst ncias inerentes Oferta existentes na data do ped
87. conforme apresentadas na demonstra o do resultado dentro de Despesas e Receitas Operacionais L quidas Outras Receitas Despesas Operacionais L guidas As nossas outras receitas despesas operacionais l quidas n o apresentaram altera es relevantes no exerc cio Imposto de renda e contribui o social O valor total de imposto de renda e de contribui o social diminuiu 61 8 passando de R 46 5 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 para R 17 8 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 principalmente pela despesa de impostos diferidos contabilizados em 2004 em rela o ao des gio decorrente da incorpora o da Cyrela Vancouver pela nossa Companhia Lucro l quido O nosso lucro l quido aumentou 57 7 passando de R 81 0 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 para R 127 8 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 pelas raz es descritas acima Principais Altera es nas Contas Patrimoniais 31 de dezembro de 2005 comparado com 31 de dezembro de 2004 Ativo Disponibilidades e Aplica es Financeiras As nossas disponibilidades e aplica es financeiras totalizaram R 517 0 milh es em 31 de dezembro de 2005 incluindo aplica es financeiras de longo prazo no montante de R 421 5 milh es representando 29 1 dos nossos ativos totais naquela data um aumento de R 349 1 milh es em rela o a 31 de dezembro de 2004 A principal raz o desse crescime
88. de S o Paulo pelo valor total de R 18 2 milh es Tal redu o foi compensada pela venda das seguintes lajes corporativas em 2004 i Faria Lima Square na cidade de S o Paulo que contribuiu com uma receita de R 16 1 milh es em 2004 mas que n o gerou receita em 2003 pois sua obra iniciou neste exerc cio e ii 1455 Dado Bier na cidade de S o Paulo que contribuiu com uma receita de R 9 8 milh es em 2004 mas que n o gerou receita em 2003 pois sua obra teve in cio neste exerc cio Loca o de Lajes Corporativas A receita proveniente de loca o de lajes corporativas aumentou 25 7 em 2004 passando de R 17 2 milh es em 2003 para R 21 7 milh es em 2004 Tal varia o explicada pelo aumento de aproximadamente 12 0 do pre o m dio dos contratos vigentes que passou para R 40 54 por metro quadrado locado em 2004 em compara o a R 36 09 por metro quadrado locado em 2003 em virtude do maior valor de aluguel por metro quadrado locado obtido no edif cio Faria Lima Financial Center cuja obra foi conclu da em 2003 Por outro lado o ndice de ocupa o m dio caiu de 86 0 da rea total dispon vel para loca o em 2003 para 84 0 em 2004 em fun o da venda de unidades locadas Loca o de Shopping Centers A receita relativa a loca o de shopping centers aumentou 8 0 passando de R 13 6 milh es em 2003 para R 14 7 milh es em 2004 A varia o ocorrida decorreu basicamente i do crescimento do movimento nos sho
89. divulga o de nossas informa es trimestrais ITR e anuais IAN e DFP exigidas pela CVM e e relativamente aos nossos acionistas controladores membros do nosso Conselho de Administra o e diretores sempre que estiver em curso a aquisi o ou a aliena o de a es de nossa emiss o pela pr pria Companhia ou por qualquer uma das nossas controladas coligadas ou outra companhia sob controle comum ao da nossa Companhia Al m do disposto acima n s o Presidente do nosso do nosso Conselho de Administra o e os Acionistas Vendedores celebramos acordos de restri o venda de A es Ordin rias por meio dos quais concordamos sujeitos a algumas exce es em n o emitir oferecer vender contratar a venda ou das em garantia ou de outra forma alienar direta ou indiretamente dentro de at 180 dias contados da data do Prospecto Definitivo qualquer A o Ordin ria ou DRs qualquer valor mobili rio convers vel em ou que represente um direito de receber A es Ordin rias o DRs Opera es de Compra de A es de Nossa Pr pria Emiss o Nosso Estatuto Social autoriza o nosso Conselho de Administra o a aprovar a compra pela nossa Companhia de a es de nossa pr pria emiss o A decis o de comprar a es de nossa pr pria emiss o para manuten o em tesouraria ou para cancelamento n o pode dentre outras coisas resultar na redu o do nosso capital social e requerer a utiliza o de recursos superiores ao s
90. e nomear institui o financeira devidamente autorizada pelo BACEN ou pela CVM como custodiante dos investimentos decorrentes das aplica es de que trata a Resolu o n 2 689 e e interm dio de seu representante registrar se como investidor estrangeiro junto CVM e registrar o investimento junto ao BACEN Adicionalmente tais investidores estrangeiros precisam registrar se por interm dio de seu representante legal perante a SRF nos termos da instru o normativa da SRF N 568 Os valores mobili rios e demais ativos financeiros de titularidade dos investidores estrangeiros em conformidade com a Resolu o n 2 689 dever o ser registrados ou mantidos em contas de dep sito ou sob cust dia de pessoa jur dica devidamente autorizada pelo BACEN ou pela CVM Al m disso a negocia o de valores mobili rios por investidores estrangeiros fica de modo geral restrita s opera es que envolvam valores mobili rios listados nas bolsas de valores brasileiras ou negociados em mercados de balc o organizados autorizados pela CVM 54 INFORMA ES SOBRE A COMPANHIA Capitaliza o Dilui o Informa es sobre os T tulos e Valores Mobili rios Emitidos Informa es Financeiras Selecionadas An lise e Discuss o da Administra o sobre a Situa o Financeira e o Resultado Operacional Vis o Geral do Setor Imobili rio Nossas Atividades Administra o Principais Acionistas e Acionistas Vendedores Opera
91. es dos quais R 0 3 milh o encontra se provisionado Desse n mero total de processos trabalhistas 238 foram movidos por empregados de sociedades sub empreiteiras prestadoras de servi os terceirizados que foram contratadas por n s e 19 s o a es trabalhistas contra n s Nos termos da legisla o trabalhista brasileira somos solidariamente respons veis pelo cumprimento das obriga es trabalhistas dos empregados das sociedades prestadoras de servi os contratadas por n s Processos C veis Em 31 de mar o de 2006 ramos parte em 114 a es c veis sendo que em 64 a es somos autores e em 50 a es somos r us perfazendo o valor total reclamado de aproximadamente R 13 2 milh es sendo R 8 5 milh es relativos aos processos judiciais nos quais somos autores e R 4 7 milh es relativos aos processos judiciais em que somos r us para os quais n o constitu mos provis o tendo em vista n o haver expectativa de decis es desfavor veis nesses processos Do total das a es movidas por n s aproximadamente 55 0 refere se cobran a judicial de pagamentos atrasados ou retomada de im veis e aproximadamente 45 0 de tais lit gios judiciais referem se rescis o contratual Da totalidade dessas a es judiciais as mais significativas referem se a problemas de isolamento ac stico em um dos nossos edif cios N o acreditamos que decis es desfavor veis nessas a es judiciais causariam impacto relevante nas nossas atividade
92. es e normas e instru es da Comiss o de Valores Mobili rios CVM Apura o do resultado de incorpora o e venda de im veis e outras Nas vendas a prazo de unidade conclu da o resultado apropriado no momento em que a venda efetivada independentemente do prazo de recebimento do valor contratual Os juros pr fixados s o apropriados ao resultado observando se o regime de compet ncia independentemente de seu recebimento Nas vendas de unidades n o conclu das o resultado apropriado da seguinte forma Empreendimentos lan ados e efetivados at 31 de dezembro de 2003 Foram mantidos os crit rios estabelecidos Of cio Circular CVM SEP SNC 05 95 onde o resultado apropriado com base no percentual de evolu o f sica de cada empreendimento sendo esse percentual mensurado em fun o da medi o do progresso f sico da obra aplicado sobre a receita ajustada segundo as condi es dos contratos de venda o custo total de constru o incorrido e a incorrer e as despesas comerciais A provis o para custos or ados a incorrer est representada pela estimativa do custo a incorrer das unidades vendidas efetuada com base em relat rios preparados pela rea t cnica respons vel tendo como contrapartida inicial a conta Resultado de vendas de im veis a apropriar As altera es nos custos or ados s o registradas medida que s o conhecidas e alocadas entre o resultado custo das vendas e resul
93. es Ordin rias as vendam ou caso o mercado tenha a impress o de que n s pretendemos ou os nossos Acionistas Vendedores pretendem vend las o pre o de mercado das nossas A es Ordin rias poder cair significativamente Podemos vir a precisar de capital adicional no futuro atrav s da emiss o de valores mobili rios o que poder resultar em uma dilui o da participa o do investidor nas nossas A es Ordin rias Podemos vir a ter que captar recursos adicionais no futuro atrav s de opera es de emiss o p blica ou privada de a es ou valores mobili rios convers veis em a es Qualquer capta o de recursos atrav s da distribui o p blica de a es ou valores mobili rios convers veis em a es pode ser realizada com a exclus o do direito de prefer ncia dos nossos acionistas incluindo os investidores nas nossas A es Ordin rias o que pode resultar na dilui o da participa o do referido investidor nas nossas A es Ordin rias Os detentores das nossas A es Ordin rias podem n o receber dividendos ou juros sobre o capital pr prio De acordo com o nosso Estatuto Social devemos pagar aos nossos acionistas no m nimo 25 0 do nosso lucro l quido anual calculado e ajustado nos termos da Lei das Sociedades por A es sob a forma de dividendos ou juros sobre o capital pr prio O lucro l quido pode ser capitalizado utilizado para compensar preju zo ou retido nos termos previstos na Lei das Socied
94. es Subcontratadas O Banco Bradesco S A e o HSBC Bank Brasil S A n o t m relacionamento com os Acionistas Vendedores al m da presente Oferta Al m da presente Oferta o Banco Pactual S A e o Banco UBS S A n o mant m relacionamento comercial com os Acionistas Vendedores mas no futuro poder o prestar servi os de banco de investimento consultoria financeira e outros servi os similares para os Acionistas Vendedores pelos quais pretendem receber comiss es Institui o Financeira Deposit ria das A es Ordin rias e das Depositary Shares A institui o financeira contratada para presta o de servi os de cust dia escritura o e transfer ncia das A es Ordin rias o Banco Ita S A A institui o financeira contratada para presta o de servi os de deposit ria das Depositary Shares de emiss o da Companhia The Bank of New York Informa es Adicionais Possu mos o registro de companhia aberta junto sob o n mero 01446 0 desde 7 de julho de 1994 O Coordenador L der recomenda aos investidores antes de tomar qualquer decis o de investimento relativa Oferta a consulta a este Prospecto que estar disposi o dos interessados nos endere os das Institui es Participantes da Oferta mencionados abaixo A leitura deste Prospecto possibilita aos investidores uma an lise detalhada dos termos e condi es da Oferta e dos riscos a elas inerentes C pias do Contrato de Distribui o e demai
95. milhares de R Em milhares de R Em R Em R R m Shopping D 28 983 87 8 8 523 74 361 9 415 770 30 2 se 44 430 76 5 20 284 33 360 95 4 9 0 ABC Plaza Shopping 59 377 97 7 19 209 76 091 28 204 1 885 32 5 Fonte Plane Engenharia Consultoria S C Ltda e Vebano M trica Total do shopping center shopping centers sobre o total dos im veis dos mesmos Parcela da nossa participa o em im veis existentes em shopping centers obtido pela aplica o do percentual de participa o da Companhia nos 2 rea til loc vel contempla a metragem dos pavilh es utilizados para feiras sazonais O percentual de rea til loc vel foi calculado com base na metragem das lojas excluindo os pavilh es Este shopping est sendo transformado em pr dio comercial para loca o Este segmento diferente dos outros nos quais atuamos pois as unidades n o s o vendidas separadamente Recebemos receitas correspondentes nossa participa o nos empreendimentos provenientes de i aluguel pago por locat rios de espa os destinados ao varejo e restaurantes e de outras unidades nos shopping centers ii pagamento de luvas iii taxas de servi os decorrentes da administra o de servi os prestada pela nossa subsidi ria BRX e iv v rias outras taxas incluindo aquelas cobradas pelo uso de espa o publicit rio As receitas relativas a loca o de shopping ce
96. n o tendo sofrido varia o significativa no per odo Patrim nio L quido O nosso patrim nio l quido totalizou R 1 076 2 milh es em 31 de mar o de 2006 representando 57 1 do nosso passivo total naquela data 57 4 em 31 de dezembro de 2005 um acr scimo de R 57 4 milh es em compara o com R 1 018 8 milh es em 31 de dezembro de 2005 Tal crescimento foi decorrente do nosso lucro no primeiro trimestre de 2006 Exerc cio encerrado em 2005 comparado ao exerc cio encerrado em 2004 Receita Operacional Bruta A nossa receita operacional bruta aumentou 30 2 passando de R 557 0 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 para R 725 2 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro no de 2005 A nossa receita operacional bruta composta da seguinte forma Exerc cios encerrados em 31 de dezembro de 2005 2004 Em milhares de R Incorpora o Imobili ria Residencial 650 171 482 261 Incorpora o e Venda de Lajes Corporativas 21 002 31 373 Loca o de Lajes Corporativas 20 324 21 672 Loca o de Shopping 5 15 869 14 671 Presta o de Servi os Outros 17 833 7 025 Total da Receita Bruta Operacional iiiiereeeeeeeeeeeesereseresenese 725 199 557 002 Incorpora o Imobili ria Residencial A nossa receita proveniente de incorpora es imobili rias residenciais aumentou 34 8 passando de R 482 3
97. nossas marcas possuem uma s lida reputa o entre os compradores em potencial refletindo a nossa experi ncia na constru o de edif cios de alto padr o temos uma elevada margem de lucros e um baixo n vel de endividamento temos uma equipe de administra o experiente e contamos com a nossa pr pria equipe de vendas com vendedores dedicados aos nossos produtos e que procuram desenvolver relacionamento de longo prazo com os nossos clientes 132 S o Paulo O mercado em S o Paulo altamente competitivo e muito fragmentado De acordo com a EMBRAESP ficamos em primeiro lugar no segmento residencial em 2005 2004 2003 e 2002 com participa es de mercado de 5 19 5 6 3 1 e 4 2 respectivamente A EMBRAESP adota como crit rio em suas estat sticas o n mero total de edif cios unidades e a receita obtida no per odo Tendo em vista que atuamos no mercado de classe m dia alta o nosso n mero de empreendimentos e unidades menor Os crit rios estabelecidos pela EMBRAESP n o consideram o percentual de receita de vendas para o c lculo da participa o no mercado Caso este fosse o crit rio adotado acreditamos que a nossa participa o no mercado em S o Paulo seria de 10 no ano de 2004 Em 2005 as dez maiores construtoras responderam por aproximadamente 22 6 do total das incorpora es residenciais em reais Al m disso somos a nica incorporadora a figurar entre as cinco maiores incorporadoras de S o Paulo em cada um dos
98. o em no m nimo 30 trinta dias contados da data da publica o de an ncio no Di rio Oficial e em outro jornal de grande circula o Par grafo Terceiro Conselho de Administra o dever dispor sobre as sobras de a es n o subscritas em aumento de capital durante o prazo do exerc cio de prefer ncia determinando antes da venda das mesmas em bolsa de valores em beneficio da Sociedade o rateio na propor o dos valores subscritos entre os acionistas que tiverem manifestado no boletim ou lista de subscri o interesse em subscrever as eventuais sobras ART 12 A Sociedade poder outorgar op o de compra ou subscri o de a es a seus administradores empregados ou a pessoas naturais que prestem servi os Sociedade ou a outra sociedade sob seu controle conforme vier a ser deliberado pelo Conselho de Administra o observado o plano aprovado pela Assembl ia Geral as disposi es estatut rias e as normas legais aplic veis n o se aplicando o direito de prefer ncia dos acionistas ART 13 A Sociedade poder por delibera o do Conselho de Administra o adquirir suas pr prias a es para perman ncia em tesouraria e posterior cancelamento ou aliena o observadas as condi es e requisitos expressos no artigo 30 da Lei n 6 404 76 e disposi es regulamentares aplic veis CAP TULO III DA ADMINISTRA O ART 14 A Sociedade ser administrada por um Conselho de Administra o e por uma Dire
99. o os quais renunciaram expressamente ao direito de retirada da sociedade Em decorr ncia ainda nessa mesma data os administradores das sociedades assinaram o Protocolo e Justifica o de Incorpora o tendo sido aprovado pelo conselho a i convoca o da Assembl ia Geral Extraordin ria AGE da Brazil Realty para o dia 25 de maio de 2005 para aprova o do processo de incorpora o e ii convoca o de Assembl ia Especial de detentores de a es preferenciais da Brazil Realty na mesma data da AGE para pr via aprova o da convers o da totalidade das a es preferenciais em a es ordin rias de forma a possibilitar a listagem das a es da Companhia no Novo Mercado Em Assembl ias Especial de Acionistas e Geral Extraordin ria realizadas em 25 de maio de 2005 foram aprovadas as seguintes delibera es a convers o da totalidade das a es preferenciais em a es ordin rias na propor o de uma a o ordin ria para cada a o preferencial b incorpora o da Cyrela Vancouver nos termos do Protocolo e Justifica o de Incorpora o c aumento do capital social da Companhia em R 133 499 decorrente da emiss o de 34 831 237 a es ordin rias que se fez necess ria para substitui o das quotas integrantes do capital social da Cyrela Vancouver as quais foram extintas como consequ ncia da incorpora o d aumento do limite do capital autorizado da Companhia de 140 000 000 para 300 000 000 de a
100. o Paulo Estado de S o Paulo Somos propriet rios de nossos principais escrit rios executivos localizados na Avenida Brigadeiro Faria Lima n 3 400 10 andar Cidade de S o Paulo Estado de S o Paulo Acreditamos que nossas instala es existentes sejam adequadas aos nossos n veis de opera es atuais e planejados 139 Quest es Ambientais Estamos sujeitos a v rias leis portarias normas e regulamentos brasileiros federais estaduais e municipais relativos prote o do meio ambiente Veja a se o Vis o Geral do Setor Regulamenta o A legisla o ambiental varia de acordo com a localiza o do empreendimento as condi es ambientais e os usos atuais e anteriores do terreno A legisla o ambiental pode acarretar atrasos fazer com que incorramos em significativos custos de observ ncia normativa e outros custos podendo tamb m proibir ou restringir amplamente as incorpora es Antes da compra de um terreno contratamos engenheiros ambientais independentes para avali lo quanto presen a de materiais res duos ou subst ncias perigosos ou t xicos At a presente data n o fomos prejudicados pela presen a efetiva ou potencial desses tipos de materiais ou pela falta das licen as e autoriza es das autoridades p blicas necess rias Para evitar estes riscos nossa obriga o de aquisi o do terreno fica em geral condicionada obten o das licen as e autoriza es das autoridades p blicas n
101. o de gio e outras 95 96 527 515 511 EBITDA 66 639 54 137 157 765 140 422 101 232 Gastos oferta p blica de a es 25 726 EBITDA Ajustado 66 639 54 137 183 491 140 422 101 232 EBITDA acrescido das despesas com a oferta p blica de A es Ordin rias conclu da em setembro de 2005 Resultados Per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 comparado ao per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2005 Receita Operacional Bruta A nossa receita operacional bruta aumentou 35 6 passando de R 178 1 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2005 para R 241 4 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 A nossa receita operacional bruta composta da seguinte forma nos per odos indicados abaixo Per odos de tr s meses encerrados em 31 de mar o de 2006 2005 Em milhares de R Incorpora o Imobili ria 223 953 166 717 Incorpora o e Venda de Lajes Corporativas 3 095 1 039 Loca o de Lajes Corporativas 6 898 6 523 Loca o de Shopping Centers 2 037 2 081 Presta o de Servi os 5 465 1 696 Total da Receita Bruta 241 448 178 056 Incorpora
102. o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado Valoriza o dos instrumentos financeiros Os principais instrumentos financeiros ativos e passivos em 31 de mar o de 2006 s o descritos a seguir bem como os crit rios para sua valoriza o Disponibilidades e aplica es financeiras Nota 3 o valor de mercado desses ativos n o difere significativamente dos valores apresentados nas demonstra es financeiras As taxas pactuadas refletem as condi es usuais de mercado T tulos e valores mobili rios Nota 4 o valor de mercado da aplica o mantida em fundo de investimento imobili rio totaliza R 2 615 apresentando uma varia o de 6 20 em rela o ao seu valor cont bil Investimentos em sociedades controladas e sob controle comum o valor de mercado das aplica es em fundos de investimento imobili rio podem ser assim demonstrados com base nas ltimas negocia es realizadas para os demais investimentos em sociedades controladas e sob controle comum n o h cota o em bolsa de valores e dessa forma n o h premissas suficientes para atribui o de seu valor de mercado Valor Valor de Fundo de investimento imobili rio cont bil mercado Varia o Centro T xtil Internacional 20 035 23 786 19 01 ABC Plaza Shopping 19 548 61 425 214 23 JK de Investimento Imobili rio 15 392 22 378 45 39 Bras lio Machado de Investimento Imobili rio 6 330 11 200 76 94 61 305 118 789
103. og edped 9 55210 EJSJ O 405 2016 dOS 345 sou 3 6 BISI O OBALO Zoran 885 adw EJSI O OE NES V S ejeJ O OB ABS 2 dN AdS uow 846 AJUDO ads ads 218140 345 Za 8696 uqe 845 152104 elea 922 Sojueuipuseidua qow L IDE qow 9
104. representadas por GDRs a serem convertidas em A es Ordin rias que representam 2 36 das nossas A es Ordin rias Rog rio Jonas Zylbersztajn Acionista Vendedor da presente Oferta atualmente det m 3 820 402 das nossas A es Ordin rias que representam aproximadamente 2 5 da totalidade das nossas A es Ordin rias e caso a Op o de Lote Suplementar seja exercida ofertar 108 000 A es Ordin rias que representam 0 07 das nossas A es Ordin rias 150 OPERA ES PARTES RELACIONADAS Em geral a nossa Companhia os acionistas controladores e nossas subsidi rias realizam opera es financeiras e comerciais entre si em condi es usualmente praticadas no mercado de incorpora o constru o e vendas imobili rias Os m tuos celebrados entre a nossa Companhia e nossas subsidi rias e estas entre si s o realizados em condi es usualmente praticadas no mercado O nosso acionista controlador celebrou em 30 de maio de 2005 contrato de cess o de direitos credit rios futuros com a Cyrela Empreendimentos Imobili rios atrav s do qual recebeu o direito a desde que seja iniciada a o judicial no futuro e uma vez tal a o seja julgada procedente um cr dito no valor estimado de R 16 8 milh es relativo cobran a de juros e outros encargos financeiros incidentes sobre o valor de uma indeniza o j devida Cyrela Empreendimentos Imobili rios e que est sendo paga em parcelas anuais desde 200
105. representativo do capital social Adicionalmente as delibera es das seguintes mat rias dever o ser submetidas reuni o de s cios quotistas e depender o da aprova o de 93 do capital social da Plano amp Plano Participa es i contrata o de financiamento em valor superior a R 30 0 milh es e ii aquisi o de terreno que envolva um valor geral de vendas acima de R 100 0 milh es 136 Goldsztein Cyrela Em 18 de abril de 2006 de forma a estabelecer as bases da nossa Parceria com a Goldsztein atrav s da constitui o da Goldsztein Cyrela celebramos um acordo de acionistas com a Goldsztein e acionistas e administradores da nossa Companhia e da Goldsztein com prazo de 20 anos regulando o exerc cio do controle do direito de voto e da administra o da Goldsztein Cyrela com a finalidade de uni o de esfor os para alavancar neg cios comuns gerar sinergias de atividades e know how para um crescimento conjunto Acordo de Acionistas Goldsztein N s e Goldsztein seremos titulares de a es ordin rias nominativas representando 50 do capital votante da Goldsztein Cyrela cada O Acordo de Acionistas Goldsztein prev o direito de prefer ncia de um acionista na propor o que det m do capital da sociedade na aquisi o de a es de emiss o da Goldsztein Cyrela ou direitos relativos a tais a es ou instrumentos ou t tulos convers veis ou permut veis em tais a es que a outra parte tenha inten
106. ser contratada sob a condi o suspensiva ou resolutiva de que o adquirente obrigue se a efetivar uma OPA aos outros acionistas da Companhia observando as condi es e prazos vigentes na legisla o e no Regulamento do Novo Mercado de forma a lhes assegurar tratamento igualit rio quele dado ao acionista controlador alienante devendo ser entregue BOVESPA declara o contendo o pre o e demais condi es da opera o de aliena o de controle da Companhia Esta oferta ainda ser exigida quando houver cess o onerosa de direitos de subscri o de a es de outros t tulos ou direitos relativos a valores mobili rios convers veis em a es em que venha resultar na aliena o do controle da Companhia e em caso de aliena o de controle de sociedade que detenha o Poder de Controle da Companhia sendo que neste caso o acionista vendedor ficar obrigado a declarar BOVESPA o valor atribu do Companhia nessa aliena o e anexar documentos que comprovem esse valor Segundo o Novo Mercado aquele que j detiver a es da Companhia e que venha a adquirir o Poder de Controle da Companhia em raz o de contrato particular de compra e venda de a es celebrado com o acionista controlador envolvendo qualquer quantidade de a es dever efetivar oferta p blica do modelo acima referido e ressarcir os acionistas de quem tenha comprado a es em bolsa nos seis meses anteriores data da aliena o de controle a quem dever pa
107. servi os que envolvem a estrat gia e a viabilidade do neg cio bem como a responsabilidade t cnica de projetos e controle de todos os empreiteiros e de m o de obra especializada Os valores e forma de contrata o dos referidos servi os correspondem s condi es praticadas por empresas que atuam no mercado imobili rio Os valores envolvidos podem ser assim apresentados 31 de mar o de 2006 Alagoas Assessoria e Consultoria S C Ltda 59 DAAT Engenheiros Associados S C Ltda RJ Economistas Associados S C Ltda Ca apava Empreiteira de Lavor S C Ltda 7 615 7 674 273 Custos Despesas 31 de 31 de dezembro 31 de mar o dezembro de 2005 de 2006 de 2005 214 108 500 1 028 565 787 21 427 231 78 21 749 1 296 1 893 11 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado Cess o de direito Em 30 de maio de 2005 o acionista controlador da Companhia celebrou contrato de cess o de direitos credit rios com a Cyrela Empreendimentos Imobili rios Comercial Importadora e Exportadora Ltda onde lhe foi transferido o direito de pleitear no futuro mediante a o judicial os juros e outros encargos financeiros decorrentes do per odo compreendido entre a data da desapropria o do im vel e
108. taxas de juros menores e renda maior da popula o observou se uma recupera o durante o ano de 2004 Nos primeiros cinco meses 2005 diante de expectativa de aumento de infla o para o ano COPOM voltou a promover a eleva o das taxas de juros Entretanto em setembro de 2005 o COPOM deu in cio a sucessivas redu es na taxa de juros dando prosseguimento ao processo de flexibiliza o da pol tica monet ria fechando o ano de 2005 em 18 0 sendo que no dia 8 de mar o de 2006 o COPOM decidiu reduzir a taxa SELIC para 16 50 ao ano A tabela abaixo mostra alguns indicadores da economia nacional nos per odos indicados a seguir Em 31 de mar o de Em 31 de dezembro de 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 Em 0 7 1 21 12 42 8 71 25 30 10 37 9 95 0 7 6 84 10 94 14 76 12 44 9 03 8 02 SELIC sta 16 5 19 13 16 38 23 47 19 21 17 32 17 58 98 O volume de financiamento destinado aos empreendimentos imobili rios bem como o interesse parte dos compradores de im veis tem variado com as taxa de juros e as exigibilidades impostas pelo CMN referente utiliza o por parte dos bancos de recursos de aplica o em caderneta de poupan a para fornecer financiamento A partir de 1997 tanto os bancos privados quanto a CEF atrav s do SFH voltaram a desempenhar um papel importante na concess o de financiamento imobili rio particularmente para as classes de m dia e baixa renda Mais rec
109. veja se o Informa es sobre os T tulos e Valores Mobili rios Emitidos 33 Em 1998 e 2000 constitu mos BRX e nossas subsidi rias que administram edif cios comerciais e shopping centers respectivamente Em 2002 durante a crise econ mica argentina o nosso acionista controlador adquiriu a participa o detida pela IRSA na Brazil Realty representando aproximadamente 50 0 das a es da Brazil Realty a qual em maio daquele ano passou a dedicar se tamb m incorpora o residencial de alto padr o Em decorr ncia disso nosso acionista controlador passou a deter direta e indiretamente 100 0 das nossas A es Ordin rias e aproximadamente 73 4 das nossas a es preferenciais Em novembro de 2004 em raz o de uma reestrutura o interna do nosso grupo o nosso acionista controlador passou a deter 99 99 do capital da Cyrela Vancouver a qual passou a controlar as demais sociedades do Grupo Cyrela Em 25 de maio de 2005 a Cyrela Vancouver foi incorporada pela Brazil Realty que alterou sua denomina o social para a nossa denomina o atual Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es Esta opera o representou a conclus o de um processo de reestrutura o societ ria que come amos a implementar em 2002 com a finalidade de integrar a Cyrela e a Brazil Realty atrav s da unifica o da estrutura de capital com a otimiza o dos investimentos e redu o de custos Ainda em 25
110. 0 milh es em novos empreendimentos por meio desta Parceria no ano de 2006 108 Em 6 de abril de 2006 formamos uma Parceria com os s cios Plano amp Plano Empreendimentos empresa que atua principalmente no segmento de incorpora o e constru o imobili ria de empreendimentos residenciais em S o Paulo com foco no mercado de m dio alto padr o atrav s da constitui o da Plano amp Plano Participa es sendo 79 de seu capital detido pela nossa Companhia e os 21 restantes pelos s cios da Plano amp Plano Empreendimentos N s e os acionistas da Plano amp Plano Empreendimentos pretendemos investir o valor de at R 50 0 milh es a ser integralizado de acordo com o fluxo dos neg cios e estimamos o lan amento de R 97 3milh es em novos empreendimentos no ano de 2006 Em 10 de abril de 2006 formamos atrav s da celebra o de um contrato de compra e venda de a es e outras aven as uma Parceria no segmento de incorpora es imobili rias com a RJZ Participa es empresa que atua na participa o em sociedades do segmento de constru o incorpora o e venda de empreendimentos imobili rios no Rio de Janeiro bem como na administra o de bens im veis pr prios Nos termos do referido contrato adquirimos 1 041 900 a es preferenciais de emiss o da RJZ Participa es e em 24 de maio de 2006 incorporamos a RJZ Participa es na nossa Companhia Como resultado da incorpora o a RJZ Participa es foi exti
111. 2005 Ativo Disponibilidades e Aplica es Financeiras As nossas disponibilidades e aplica es financeiras totalizaram R 426 1 milh es em 31 de mar o de 2006 incluindo aplica es financeiras de longo prazo no montante de R 229 2 milh es representando 22 6 dos nossos ativos totais naquela data 29 1 em 31 de dezembro de 2005 uma redu o de R 90 8 milh es em rela o a 31 de dezembro de 2005 O principal motivo desta redu o foi o montante de recursos utilizados na aquisi o de novos terrenos e na constitui o das Parcerias com a Agra e com a Mac Contas a Receber As nossas contas a receber de clientes totalizaram R 537 0 milh es 31 de mar o 2006 representando 28 5 dos nossos ativos totais naquela data 26 0 em 31 de dezembro de 2005 um aumento de R 75 8 milh es em rela o a 31 de dezembro de 2005 A principal raz o para esse aumento foi a nova sistem tica de reconhecimento cont bil das nossas contas a receber as quais passaram a ser reconhecidas somente na propor o da evolu o financeira da obra Veja a Nota 5 das nossas demonstra es financeiras inclu das neste Prospecto para maiores informa es N o constitu mos provis o para eventuais inadimpl ncias em fun o das garantias reais que recebemos e do hist rico de pagamento de nossos clientes Estoques Os nossos estoques totalizaram R 498 4 milh es em 31 de mar o de 2006 totalizando 26 4 dos nossos ativos totais naquela data 23 7 e
112. 24 0 de acordo com a ADEMI Em 2005 as dez maiores construtoras responderam por aproximadamente 74 2 do total de incorpora es residenciais em reais no Rio de Janeiro Nossos principais concorrentes no Rio de Janeiro s o CHL Incorpora es e Loteamentos Ltda Brascan Imobili ria S A Gafisa Klabin Segall S A Klabin Segall Carmo e Cal ada Construtora Carmo amp Cal ada Rossi Banco Opportunity S A Opportunity Agenco Engenharia e Constru es S A A tabela a seguir apresenta a participa o de mercado para a incorpora o residencial das dez maiores incorporadoras do Rio de Janeiro em 2005 2004 e 2003 baseada em vendas brutas 2005 2004 2003 Em Em Em Cyrela RJZ i iii 12 18 84 12 24 2 12 CHU N 2 15 79 4 5 3 7 Brascan 3 9 91 2 6 Gafisa 49 8 53 6 4 1 13 Klabin Segall 57 6 79 Banco Pactual 6 4 86 Carmo amp Cal ada 6 9 2 99 e 8 2 37 Opportunity 9 2 31 AE E 10 1 79 Fonte ADEMI 133 Caso haja queda das taxas de juros praticadas Brasil outras companhias inclusive estrangeiras diretamente ou por meio de alian as com parceiros locais poder o ingressar no mercado de constru o civil brasileiro nos pr ximos anos visto que este neg cio pode oferecer retorno mais atraente Observamos ainda que alguns de
113. 3 1 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 Tal crescimento decorreu i do reconhecimento no primeiro trimestre de 2006 da receita referente evolu o f sica das obras principalmente do Faria Lima Square no montante de R 1 5 milh o R 0 6 milh o no primeiro trimestre de 2005 e ii da revenda de im veis recebidos em permutas no montante de R 1 5 milh o R 0 3 milh o no primeiro trimestre de 2005 Loca o de Lajes Corporativas A receita proveniente de loca o de lajes corporativas aumentou passando de R 6 5 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2005 para R 6 9 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 em fun o basicamente dos reajustes contratuais e da redu o da rea desocupada Loca o de Shopping Centers A receita relativa a loca o de shopping centers do primeiro trimestre de 2006 de R 2 0 milh es permaneceu no mesmo patamar em rela o ao primeiro trimestre de 2005 de R 2 1 milh es devido manuten o do volume de frequ ncia do shopping Presta o de Servi os A receita de presta o de servi os cresceu 222 3 passando de R 1 7 milh o no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2005 para R 5 4 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 principalmente em fun o i da crescente participa o da Seller nas vendas totais tendo gerado no primeiro trimestre de 2006 R 0 7
114. 3 milh es em 2004 pois al m do maior volume de obras decorrentes do aumento do n mero de lan amentos realizados neste exerc cio e em per odos anteriores aceleramos o ritmo de constru o de nossos empreendimentos em curso principalmente no Rio de Janeiro onde iniciamos a constru o do Le Parc antes do previsto contribuindo com 5 4 na receita apropriada em 2004 A evolu o f sica ou financeira das obras e sua respectiva apropria o de receita resumem se a seguir Evolu o F sica ou Financeira Acumulada Percentual Vendido Acumulado Receita Apropriada Percentual da Companhia no Empreendimento Exerc cios encerrados em 31 de dezembro rea til Ano do Total Empreendimentos Lan amento A Reserva 2003 33 000 Magna Vita 2002 19 617 Ra 2003 104 169 Portale della Mooca 2001 20 556 Mandarim 2003 23 942 Chateau de Bel 2002 7 341 Place de La Concorde 2001 10 946 Home Stay Paulistano 2001 13 704 Lagoa Privillege 2002 4 819 2002 10 804 Vert Supreme 2002 4 114 Grand Garden 2003 34 199 Contempor neo 2002 10 667 Residencial di Maranello 2002 10 225 Jardin do Parque 2002 14 115 Habitat Urca EA 2002 10 724 Chateau de Blois 2002 6 913 Solaris 2002 24 224 L s Jardins 2001 49 587 Sub total Demais Empreendimentos Total
115. 31 de dezembro de 2005 o total de receitas a apropriar proveniente das vendas contratadas de unidades residenciais em constru o era de R 1 043 7 milh es e o custo estimado dos empreendimentos a serem constru dos era de R 521 1 milh es Em 31 de mar o de 2006 tivemos receita bruta operacional de R 241 4 milh es decorrente das seguintes atividades incorpora o imobili ria residencial no valor de R 224 0 milh es ii venda de lajes corporativas no valor R 3 1 milh es iii incorpora o para loca o sendo loca o de lajes corporativas no valor de R 6 9 milh es e loca o de shopping centers no valor de R 2 0 milh es e iv presta o de servi os no valor de R 5 4 milh es No mesmo per odo o total dos nossos ativos era de R 1 883 9 milh es apresentamos lucro l quido de R 57 4 milh es EBITDA de R 66 7 milh es e d vida l quida de R 210 1 milh es Detemos uma das marcas mais fortes e bem conceituadas no segmento de empreendimentos residenciais de alto padr o Recentemente conquistamos os seguintes pr mios i Imobili rio pela EMBRAESP pelo jornal O Estado de S o Paulo de 1996 a 2005 ii Top de Marketing pela ADVB em 2005 com o Case Le Monde Office iii segunda Empresa Mais Admirada no Setor Imobili rio pela revista Carta Capital em 2005 2003 e 2002 iv primeiro lugar no Pr mio Qualidade Folha relativo aos lan amentos imobili rios realizados em 2003 n
116. 335 Aau 385 774 ejes o 159104 ega 929 Y S 1 Estud 385 zono IEW Zono 5 IEW ads 385 USSIdUI egos WS 385 uedsy 385 23149 esy Buiddous ezeld V S sou
117. 34 O Conselho Fiscal da Sociedade ser composto de 3 tr s membros efetivos e 3 tr s suplentes e somente funcionar nos exerc cios em que for instalado mediante convoca o de acionistas observadas as demais prescri es legais aplic veis CAP TULO VII ASSEMBL IA GERAL ART 35 A Assembl ia Geral reunir se ordinariamente dentro dos quatro primeiros meses de cada ano e extraordinariamente sempre que os interesses sociais assim exigirem ART 36 A Assembl ia Geral funcionar de acordo com a lei e os seus trabalhos ser o dirigidos por uma Mesa presidida pelo Presidente do Conselho de Administra o e secretariada por acionista escolhido pelo Presidente entre os presentes Par grafo nico Na aus ncia do Presidente do Conselho de Administra o ou de seu substituto o Presidente e o Secret rio da Mesa ser o escolhidos pelos acionistas presentes ART 37 Cada a o ordin ria d direito a um voto nas delibera es da Assembl ia Geral ART 38 Compete Assembl ia Geral al m das atribui es previstas em lei a eleger e destituir a qualquer tempo os membros do Conselho de Administra o e do Conselho Fiscal quando instalado b tomar anualmente as contas dos administradores e deliberar sobre as demonstra es financeiras por eles apresentadas c fixar os honor rios globais dos membros do Conselho de Administra o e da Diretoria assim como a remunera o dos membros do Conselho Fiscal q
118. 456 586 Receita de vendas a apropriar Nota 12 a 1 048 109 980 352 Parcela classificada em adiantamento de clientes Nota 12 c 52 823 58 809 995 286 921 543 1 528 512 1 378 129 268 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado 31 de mar o de 2006 Circulante 388 548 Longo prazo 1 139 964 1 528 512 31 de dezembro de 2005 374 974 1 003 155 1 378 129 As contas a receber est o substancialmente atualizadas pela varia o do ndice Nacional da Constru o Civil INCC at a entrega das chaves e posteriormente pela varia o do ndice Geral de Pre os Mercado IGP M Os montantes a longo prazo t m a seguinte composi o por ano de vencimento 31 de mar o Ano de vencimento de 2006 2006 2007 369 299 2008 278 034 2009 187 608 2010 126 361 2011 78 520 2012 52 918 2013 36 580 Ap s 2013 10 644 1 139 964 Contas a receber por desapropria o 31 de dezembro de 2005 324 979 244 667 165 093 111 196 69 097 46 567 32 190 9 366 1 003 155 Representado por valor a receber da Fazenda do Estado de S o Paulo referente desapropria o de im vel comercial receb vel em parcelas anuais com vencimento final previsto para o ano de 2012 sujeitas
119. 47 4 Como percentual da receita l quida as despesas operacionais ca ram passando de 16 5 em 2003 para 15 0 em 2004 Despesas com Vendas As despesas com vendas aumentaram 46 6 passando de R 30 9 milh es em 2003 para R 45 3 milh es em 2004 em fun o do crescimento das receitas apropriadas e do n mero de lan amentos ocorridos em 2004 A rela o destas despesas com a receita de incorpora o imobili ria residencial era de 9 4 em 2004 11 5 2003 A redu o das despesas proporcionalmente s receitas apropriadas decorre basicamente de dois fatores i cinco empreendimentos alcan aram em 2004 quase a totalidade das vendas das unidades comercializadas logo nos primeiros meses de lan amento demandando um custo menor em propaganda e publicidade e ii em 2003 ocorreram disp ndios significativos em propaganda publicidade e promo o de vendas de dois empreendimentos que n o prosperaram 88 Despesas Gerais e Administrativas As despesas gerais e administrativas aumentaram 47 4 passando de R 22 5 milh es em 2003 para R 33 1 milh es em 2004 Este aumento est relacionado a ocorr ncia de algumas despesas extraordin rias no exerc cio de 2004 dentre as quais despesas legais no montante de R 2 0 milh es ii indeniza es trabalhistas no valor de R 958 mil iii apropria o em 2004 de despesas diferidas de exerc cios anteriores no montante de R 850 mil e iv acr scimo nas doa es a entidades assist
120. 472 GV 10 Empreendimento Imobili rio Ltda 340 S M Constru es e Com rcio Ltda 135 Magik Empreendimentos Imobili rios Ltda 56 Plarcon Engenharia S A Demais 65 32 685 272 31 31 de mar o dezembro de 2006 de 2005 24 312 31 652 68 894 58 261 17 637 18 110 3 970 685 2 503 117 316 108 708 Ativo Passivo 31 de 31 de 31 de dezembro mar o dezembro de 2005 de 2006 de 2005 3 771 4 725 5 074 1 100 2 536 793 4 871 7 261 5 867 3 983 1 212 1 212 1 297 1 932 1 566 606 768 768 1 392 340 1 103 968 98 96 676 520 153 556 11 645 4 363 3 238 b Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado 31 de mar o de 2006 Sociedades controladas Agra Cyrela SPE Ltda Cyrela Somerset de Investimento Imobili rios Ltda Cyrela Tennessee Empreendimentos Imobili rios S A 40 031 Os saldos das opera es de m tuo mantidas com partes Ativo Passivo 31 de 31 de 31 de dezembro mar o dezembro de 2005 de 2006 de 2005 1 162 1 162 236 2 455 2 691 1 162 1 162 19 207 12 786 10 267 relacionadas n o possuem vencimento predeterminado e n o est o sujeitos a encargos financeiros Opera es opera es mantidas com partes relacionadas s o principalmente correspondente aos
121. 5002 2002 7002 5002 lt 05 1 yeoy 5 soon ap seu Jeynguy 1129 ogu TISO Sonn soJn seseg Sonyn SOZIN SIA ojad seu 0191 JeJngui
122. 90 52 x 686 71 698 L6 9 L6 9 L6 9 1 922 802 8796 00 0 WS BJSJ O ZONO 291 v6rEL 1686 6 12 95 96 29 x Y S 922 898 9888 6hpL 29280 99 7 2 76 FAVAS FAVAS 345 e 6200 0 6 1629 968 EPE OL 00 08 00 08 00 08 82 882 06 87 345 LA 2 2002 002 9002 2002 002 9002 2002 7002 5002 0191919X ozinfoJd opinbi 1 e 5 opuenb 2002 002 002 Lg sepepijosuoo 5
123. Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 e de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado Considerando o atual contexto das opera es da Companhia que se constitui substancialmente na participa o em outras sociedades n o foi constitu do cr dito tribut rio sobre a totalidade do saldo acumulado de preju zos fiscais e bases de c lculo negativa da contribui o social assim como sobre o saldo de despesas n o dedut veis temporariamente na determina o do lucro tribut vel as quais est o representadas substancialmente por tributos cuja exigibilidade est sendo questionada em ju zo cuja dedutibilidade est condicionada ao tr nsito em julgado dos processos judiciais em andamento em prazo n o previs vel Adicionalmente determinadas sociedades controladas possuem preju zos fiscais e bases de c lculo negativa da contribui o social cuja realiza o ou recupera o integral incerta n o sendo por consequ ncia contabilizado a totalidade do correspondente cr dito tribut rio A tributa o da diferen a entre o lucro auferido pelo regime de caixa e aquele apurado de acordo com o regime de compet ncia ocorre no prazo m dio de 5 cinco anos considerando o prazo de recebimento das vendas realizadas e a conclus o das
124. Deprecia o acumulada M veis e utens lios custo Deprecia o acumulada Computadores custo Deprecia o acumulada Instala es custo Deprecia o acumulada Ve culos custo Deprecia o acumulada Outros 2005 29 219 89 810 13 559 715 178 1 158 768 2 958 1 273 1 983 444 531 430 385 110 107 225 2004 88 044 24 653 68 736 9 634 686 134 1 035 369 2 379 1 531 1 910 252 489 306 382 Taxa anual de 2003 deprecia o 27 301 82 835 1 27 a 2 5 10 107 553 10 102 1 033 10 243 1 675 20 462 1 830 10 40 489 20 114 575 105 223 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 e de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado As taxas anuais de deprecia o de edif cios refletem a revis o da estimativa da vida til remanescente efetuada em 1997 por avaliador independente Em 2004 o edif cio e correspondente terreno Microlite destinado loca o avaliado valor cont bil no montante de R 12 503 foi utilizado pela controladora para o aumento de capital em sociedade na qual det m 99 99 de participa o societ ria Empr stimos e financiamentos Milhares de d lares estadunidenses 2005 2004 2003 2005 2004 2003 Fixed r
125. Janeiro e mostram os efeitos no setor causados pelas mudan as na pol tica de financiamento dos setores p blicos e privados Novas Novas Incorpora es Incorpora es Pre o M dio Pre o M dio Residenciais Residenciais de Venda de Venda Ano projetos unidades Em R m US m 1999 10 838 2 217 1 231 2000 13 1 860 2 612 1 339 2001 42 3 656 2 898 1 254 2002 56 4 517 2 639 745 2003 113 8 287 3 141 1 086 2004 91 7 162 3 276 1 231 2005 81 8 791 2 821 1 205 Fonte O pre o m dio de venda por metro quadrado calculado pelo pre o total de venda por unidade dividido pelo total da rea da unidade medida em metros quadrados definida como a rea total habit vel de uma unidade mais a participa o em reas comuns dentro do im vel 2 total em d lares foi calculado com base na taxa de c mbio do ltimo dia cada ano Novas Novas Incorpora es Incorpora es Pre o M dio Pre o M dio Comerciais Comerciais de Venda de Venda Ano projetos unidades Em R m Em US m 1999 3 212 1 837 1 020 2000 2001 il 408 5 309 2 288 2002 2 8 1 295 365 2003 6 45 3 484 1 205 2004 5 1 414 3 396 1 276 2005 2 298 2 776 1 186 Fonte ADEMI 0 pre o m dio de venda por metro quadrado calculado pelo pre o total de venda por unidade comercial dividido pelo total da rea da unidade medida em metros quadrados definida como a rea total habit vel de uma unidade mais a participa
126. Lg 4002 205 5 5 252 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Informa es financeiras interinas consolidadas Demonstra o consolidada do fluxo de caixa do per odo de tr s meses findo em 31 de mar o de 2006 Em milhares de reais Fluxos de caixa das atividades operacionais Lucro l quido do per odo Despesas receitas que n o afetam o fluxo de caixa Deprecia o de bens do ativo imobilizado Amortiza o de gio Aumento dos tributos a pagar a longo prazo Juros e varia es monet rias e cambiais provisionadas sobre empr stimos e financiamentos Imposto de renda diferido Participa o de minorit rios no resultado Varia es nos ativos e passivos circulantes e de longo prazo Diminui o aumento em aplica es financeiras Diminui o aumento em contas a receber Diminui o aumento em im veis a comercializar Diminui o aumento em conta corrente com parceiros nos empreendimentos l quido de parcelas classificadas no passivo Diminui o aumento em partes r
127. Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 e de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado Adiantamentos e contas a pagar por aquisi o de im veis Adiantamentos por aquisi o de im veis O saldo corresponde a adiantamentos concedidos empresa da qual foi adquirido terreno para que sejam executadas determinadas benfeitorias no mesmo como estabelecidas contratualmente Os adiantamentos est o sujeitos a atualiza o com base na varia o do ndice Nacional de Constru o Civil INCC acrescido de juros de 12 ao ano Os juros s o venc veis mensalmente e o principal ser recebido por ocasi o da liquida o da compra do terreno que ocorrer atrav s de participa o nas vendas do empreendimento a ser implementado Contas a pagar por aquisi o de im veis Investimentos foram efetuados na aquisi o de novos terrenos objetivando o lan amento de novos empreendimentos pelas sociedades do Grupo de forma isolada ou com a participa o de terceiros O contas a pagar a longo prazo relacionado com a aquisi o desses terrenos pode ser assim demonstrado por ano de vencimento Ano 2005 2004 2003 2005 4 886 2006 5 465 2007 8 971 1 435 1 435 2008 2 572 2009 1 183 12 726 6 900 6 321 As contas a pagar est o substancialmente atualizados pela varia o do ndice Na
128. a o judicial ou processo administrativo individual pendente se decidido de maneira desfavor vel poder causar efeito adverso relevante sobre nossa situa o financeira ou resultados operacionais N o acreditamos que qualquer decis o contr ria poder afetar de maneira relevante nossas atividades e imagem corporativa Processos Tribut rios Em 31 de mar o de 2006 ramos parte em 14 processos judiciais tribut rios instaurados contra n s cujo valor total era de R 66 4milh es Em 31 de mar o de 2006 o valor da nossa provis o contra os preju zos decorrentes de processos tribut rios pendentes era de R 42 7 milh es Do valor total o processo individual mais significativo no valor de R 17 0 milh es relativo compensa o de preju zos fiscais que de acordo com a autoridade fiscal federal brasileira deveriam ser compensados com o nosso lucro tribut vel limitado ao valor de 30 0 Acreditamos ter o direito de compensar preju zos fiscais contra 100 0 dos lucros Recebemos decis o desfavor vel em primeira inst ncia e no Tribunal Regional Federal Em 24 de novembro de 2004 recebemos decis o desfavor vel na Justi a Federal e estamos agora aguardando decis o do Supremo Tribunal Federal Com base no parecer de nossos advogados externos constitu mos provis o do valor total no nosso balan o patrimonial para tal processo Al m dos processos acima algumas a es relativas cobran a da COFINS e CSLL foram apresentada
129. a primeira delas prevista para novembro de 2006 e ser contabilizado 2007 devido nossa pol tica de aguardar o avan o da contrata o de vendas para efetuar o seu respectivo reconhecimento 115 Estoque de Terrenos das Parcerias rea til Forma de Datade Valor Cont bil Lan amento Descri o Localiza o em m2 Compra Aquisi o em R mil Planejado Efetuado Jardim das Vertentes S o Paulo 54 014 Com Permuta Mai 05 655 Mar 07 Caixotes S o Paulo 74 538 Sem Permuta Jul 05 579 Out 06 TOgNato ss sussa nos S o Paulo 110 186 Com Permuta Set 05 2 151 Mar 07 Cl udio Soares S o Paulo 15 730 Sem Permuta 06 06 Berrini S o Paulo 46 740 Sem Permuta Mar 06 2007 Santos Rei Alberto SP Santos 36 300 Com Permuta 06 06 Miguel S o Paulo 17 200 Sem Permuta Jan 06 2 863 Jun 06 Politecnica S o Paulo 63 396 Com Permuta ar 06 2 487 Jul 06 Canind S o Paulo 18 720 Com Permuta ar 06 2 500 Out 06 Raposo 5 S o Paulo 78 758 Sem Permuta Mar 06 9 200 Out 06 Sitio S o Paulo 53 452 Com Permuta Mar 06 Out 06 Francisco Matarazzo S o Paulo 97 315 Sem Permuta Mar 06 18 000 Mar 07 SP Campinas 17 8
130. aos prestadores de servi os de sociedade sob o controle da Companhia op es de compra de a es representando at 3 0 das a es do nosso capital social aquela data exclu das as a es de nossa emiss o que foram objeto de contratos de op o celebrados anteriormente vig ncia do Plano Esse limite aumentado a cada tr s anos em mais 3 0 das a es do nosso capital social As op es s o outorgadas sem custo e n o podem ser transferidas exceto em circunst ncias determinadas As op es podem ser exercidas por at dez anos a contar da data de sua outorga pelo pre o a ser determinado pelo Comit do Plano no contrato de op o de compra de a es n o podendo ser inferior ao menor entre i a m dia do valor de mercado das A es Ordin rias na semana que preceder a data do contrato de op o reduzido acrescido de um des gio gio de at 25 ou ii ao pre o fixado na ltima emiss o de A es Ordin rias corrigido pelo IGP M As op es expiram quando o titular da op o de compra de a es deixar de ter qualquer relacionamento conosco ou com sociedade sob o controle da Companhia conforme o caso Em 22 de outubro de 1996 op es de compra de a es representativas de aproximadamente R 1 0 milh o de nossas a es preferenciais haviam sido outorgadas a alguns dos membros da nossa administra o alguns dos quais j n o fazem mais parte da nossa administra o e portanto tais op es expiraram Em de
131. aproximadamente 0 5 das nossas receitas e 2 7 da nossa carteira Atribu mos nosso baixo ndice de inadimpl ncia ao fato de que i nossos contratos desestimulam o inadimplemento e o cancelamento da compra ao preverem que reembolsaremos aos nossos clientes inadimplentes apenas 20 0 do valor que eles j tiverem pago e ii oferecemos aos nossos clientes v rias op es caso estejam passando por dificuldades financeiras tais como o parcelamento do saldo devedor em n mero maior de presta es ou permuta da unidade comprada por uma de menor valor Na hip tese de inadimplemento procuramos sempre renegociar o saldo devedor com nossos clientes antes de ajuizar a o de cobran a De qualquer maneira somente transferimos a propriedade das unidades ao comprador ap s a concess o do Habite se pela Prefeitura e ou ap s o pagamento integral de todas as presta es restantes Principais Mat rias Primas e Fornecedores Compramos uma ampla variedade de mat rias primas para as nossas atividades Embora as mat rias primas em sua totalidade representem em m dia nos ltimos tr s anos 60 0 do nosso custo total nenhuma das mat rias primas isoladamente tem participa o significativa nos nossos custos totais Dessa forma a flutua o do pre o de qualquer material isolado n o causa impacto relevante nos nossos resultados Algumas das principais mat rias primas tiveram aumentos significativos nos ltimos tr s anos muito acima da infla o
132. as al quotas regulares do respectivo imposto e contribui o O imposto de renda e a contribui o social diferidos est o comentados na Nota 15 212 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado Demonstra es financeiras consolidadas As demonstra es financeiras consolidadas do exerc cio findo em 31 de dezembro de 2005 compreendem as demonstra es financeiras da Cyrela Brazil Realty e de suas sociedades controladas individualmente e sob controle comum criadas para prop sitos espec ficos de administra o de empreendimentos imobili rios e Fundos de investimentos 2004 e 2003 compreendem as demonstra es financeiras da Brazil Realty e da Cyrela Vancouver e de suas sociedades controladas semelhan a de 2005 A concilia o dos patrim nios l quidos constante das demonstra es financeiras em 31 de dezembro de 2004 da Brazil Realty e da Cyrela Vancouver com o patrim nio l quido constante nas demonstra es financeiras consolidadas pro forma pode ser assim demonstrada Pelas demonstra es financeiras em 31 de dezembro de 2004 Brazil Realty 322 193 Cyrela Vancouver 133 499 455 692 Passivo a descoberto de sociedade controlada 12 964 Elimina o
133. as contas do exerc cio social poder nos termos do estatuto social determinar a distribui o de at 10 do lucro l quido do exerc cio aos administradores da Companhia t tulo de participa o nos lucros Dividendos Os dividendos propostos no exerc cio findo em 31 de dezembro de 2005 podem ser assim demonstrados Lucro l quido do exerc cio 114 462 Constitui o da reserva legal 5 723 Base de c lculo 108 739 Dividendo m nimo estatut rio 25 Dividendo m nimo obrigat rio 27 185 284 17 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado A Assembl ia Geral Ordin ria e Extraordin ria realizada em 28 de abril de 2006 a qual aprovou as demonstra es financeiras do exerc cio social findo em 31 de dezembro de 2005 deliberou a distribui o de dividendos suplementares no montante de R 12 815 em decorr ncia os dividendos relativos ao exerc cio social findo em 31 de dezembro de 2005 totalizaram R 40 000 correspondentes a R 268 98 por lote de mil a es Conting ncias Autos de infra o e imposi o de multa lavrados pela Secretaria da Receita Federal no montante de R 23 712 est o sendo discutidos em esfera administrativa pr pria Os consultores jur dicos indicam como
134. assembl ia e documenta o pertinente dispon veis desde a data da primeira convoca o com detalhamento das mat rias da ordem do dia e sempre visando a realiza o de assembl ias em hor rios e locais que permitam a presen a do maior n mero poss vel de acionistas veda o ao uso de informa es privilegiadas e exist ncia de pol tica de divulga o de informa es relevantes previs o estatut ria de arbitragem como forma de solu o de eventuais conflitos entre acionistas a nossa Companhia e os administradores viii dispers o de a es free float visando liquidez dos t tulos ix exist ncia de comit s internos formados inclusive por membros da nossa administra o Comit de Remunera o Comit Operacional Comit de Engenharia Comit de Incorpora o Marketing e Desenvolvimento de Produtos Comit Financeiro Comit de Cr dito e Cobran a Comit de Vendas Comit de Desenvolvimento de Neg cios e composi o do Conselho de Administra o obrigatoriamente com ao menos 20 de membros independentes ausente de v nculos com a nossa Companhia e com o nosso acionista controlador 178 3 ANEXOS e Estatuto Social Consolidado e Ata da Reuni o do Conselho de Administra o da Companhia realizada em 4 de julho de 2006 179 CYRELA BRAZIL REALTY S A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPA ES ESTATUTO SOCIAL CAP TULO DA DENOMINA O SOCIAL SEDE FORO DURA O E OBJETO A
135. assembl ia geral extraordin ria que aprovou i a incorpora o da Cyrela Vancouver nossa Companhia com o consequente aumento do nosso capital social em R 133 498 785 18 e a altera o da nossa denomina o social para Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es ii a convers o da totalidade das nossas a es preferenciais em A es Ordin rias raz o de uma A o Ordin ria para cada a o preferencial a qual havia sido previamente aprovada pela maioria dos nossos acionistas titulares de a es preferenciais reunidos em assembl ia especial realizada na mesma data e iii a altera o do nosso Estatuto Social de forma a adapt lo s regras do Novo Mercado Em 21 de setembro de 2005 ingressamos no Novo Mercado da BOVESPA e em conjunto com o nosso acionista Eirenor S A realizamos uma oferta p blica prim ria e secund ria de 60 145 000 A es Ordin rias incluindo A es Ordin rias sob a forma de GDSs ao pre o de R 15 00 por A o Ordin ria que representavam naquela data 40 44 do total do nosso capital social A oferta foi realizada atrav s da distribui o de i 22 430 000 A es Ordin rias no Brasil em mercado de balc o n o organizado para investidores institucionais e n o institucionais incluindo esfor os de coloca o de A es Ordin rias no exterior esfor os estes realizados com base nas isen es de registro previstas no Securities Act e ii 37 715 000 A es Ordin rias no
136. base diversificada de acionistas formada por Investidores Institucionais com diferentes crit rios de avalia o sobre as perspectivas ao longo do tempo da Companhia seu setor de atua o e a conjuntura macroecon mica brasileira e internacional Os Investidores Institucionais dever o realizar a subscri o e ou aquisi o de A es Ordin rias objeto da Oferta mediante o pagamento vista em moeda corrente nacional no ato da subscri o e ou aquisi o A data de in cio da Oferta ser divulgada mediante a publica o do An ncio de In cio em conformidade com o previsto no par grafo nico do artigo 52 da Instru o CVM 400 18 Nos termos do artigo 55 da Instru o CVM 400 na eventualidade de haver excesso de demanda superior em um ter o quantidade de A es Ordin rias inicialmente ofertadas sem considerar o exerc cio da Op o de Lote Suplementar e as A es Adicionais ser o canceladas pelo Coordenador L der quaisquer ordens recebidas de Investidores Institucionais que sejam Pessoas Vinculadas O prazo para a distribui o das A es Ordin rias de at 6 meses contados a partir da data da publica o do An ncio de In cio ou at a data da publica o do an ncio de encerramento da distribui o p blica prim ria e secund ria de a es ordin rias de emiss o da Companhia An ncio de Encerramento que ocorrer primeiro Prazo de Distribui o A liquida o f sica e financ
137. brasileiras est o autorizadas a pagar juros sobre o capital pr prio dos seus acionistas e considerar tais pagamentos dedut veis do lucro para fins de c lculo do IRPJ e a partir 1997 tamb m para fins de c lculo da CSLL A dedu o fica de modo geral limitado em rela o um determinado exerc cio ao que for maior entre i 50 0 do nosso lucro l quido ap s as dedu es de provis es para a CSLL mas antes de se considerar a provis o para o IRPJ e juros sobre o capital pr prio do per odo com rela o ao qual o pagamento seja efetuado e ii 50 0 de nossos lucros acumulados e reservas de lucros no in cio do exerc cio social em rela o ao qual o pagamento seja efetuado Os juros sobre o capital pr prio ficam limitados varia o pro rata die da Taxa de Juros de Longo Prazo TJLP O valor pago a t tulo de juros sobre o capital pr prio l quido de IRRF poder ser imputado como parte do valor do dividendo m nimo obrigat rio De acordo com a legisla o aplic vel somos obrigados a pagar aos acionistas valor suficiente para assegurar que a quantia l quida recebida por eles a t tulo de juros sobre o capital pr prio descontado o pagamento do IRRF acrescida do valor dos dividendos declarados seja equivalente ao menos ao montante do dividendo m nimo obrigat rio 168 Qualquer pagamento de juros sobre o capital pr prio aos acionistas sejam eles residentes ou n o Brasil est sujeito ao IRRF al quota d
138. capital Nossos acionistas tamb m possuem direitos de prefer ncia na subscri o de deb ntures convers veis em a es e b nus de subscri o Concede se prazo n o inferior a 30 dias contados da publica o do aviso aos acionistas referente ao aumento de capital para o exerc cio do direito de prefer ncia sendo que este direito pode ser alienado pelo acionista Contudo de acordo com a Lei das Sociedades por A es e com o nosso Estatuto Social o nosso Conselho de Administra o poder excluir o direito de prefer ncia ou reduzir o prazo do exerc cio do direito de prefer ncia dos nossos acionistas nos aumentos de capital mediante emiss es de a es emiss o de deb ntures convers veis em a es e emiss o de b nus de subscri o dentro do limite do capital autorizado e cuja coloca o seja feita mediante venda em bolsa de valores ou subscri o p blica ou atrav s de permuta por a es em oferta p blica de aquisi o de controle Negocia o de Valores Mobili rios de Nossa Emiss o pelos nossos Acionistas Controladores Conselheiros Diretores e pela nossa Companhia Adotamos as regras estabelecidas na Instru o CVM n 358 de 3 de janeiro de 2002 quanto negocia o de valores mobili rios de nossa emiss o Sendo assim a nossa Companhia nossos acionistas controladores diretos ou indiretos membros do nosso Conselho de Administra o nossos diretores e membros do nosso Conselho Fiscal quando instalado mem
139. capital sem emiss o de novas a es no montante de R 14 166 mediante a capitaliza o do montante aprovado na mesma reuni o para ser creditado aos acionistas a t tulo de juros sobre o capital pr prio l quido do correspondente imposto de renda na fonte de R 2 834 A es em tesouraria Como autorizado em reuni o do Conselho de Administra o realizada em 13 de maio de 2003 foram adquiridas 3 000 a es preferenciais da Cyrela Brazil Realty anteriormente Brazil Realty n o havendo autoriza o ou previs o para novas aquisi es A cota o das referidas a es em 31 de dezembro de 2005 era de R 32 00 2004 R 4 47 por a o Apropria o do lucro l quido do exerc cio O lucro l quido do exerc cio ap s as compensa es e dedu es previstas em lei e consoante previs o estatut ria ter a seguinte destina o 5 para a reserva legal at atingir 20 do capital social integralizado 25 do saldo ap s a apropria o para reserva legal ser o destinados para pagamento de dividendo m nimo obrigat rio a todos os acionistas 240 i Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 e de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado Constitui o da reserva de lucros denominada Reserva de Expans o com
140. chances de xito nas impugna es apresentadas ainda pendentes de aprecia o pelas autoridades fiscais por nenhuma provis o foi consignada nas demonstra es financeiras em 31 de dezembro de 2005 de 2004 e de 2003 Processos c veis em que certas sociedades controladas figuram como p lo passivo totalizam R 5 422 relacionados principalmente com revis o de cl usula contratual de reajustamento e juros sobre parcelas em cobran a Por n o haver expectativa da ocorr ncia de decis es desfavor veis nesses processos nenhuma provis o foi consignada nas demonstra es financeiras 31 de dezembro de 2005 de 2004 e de 2003 Adicionalmente certas sociedades controladas figuram como p lo passivo de forma direta ou indireta em processos trabalhistas no montante total de R 4 593 Os consultores jur dicos indicam que as chances de xito nesses processos s o as seguintes a prov veis R 2 228 b poss veis R 2 088 e c remotas R 277 As demonstra es financeiras contemplam provis o no montante de R 277 inclu da na rubrica demais contas a pagar no 242 18 19 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado exig vel a longo
141. contribuir para a incerteza econ mica no Brasil e para aumentar a volatilidade do mercado de valores mobili rios brasileiro e dos valores mobili rios emitidos no exterior por companhias brasileiras Adicionalmente em 2006 haver elei es presidenciais no Pa s e o candidato eleito poder vir a manter ou n o a pol tica econ mica adotada pelo atual governo Considerando que nos ltimos 5 anos a economia brasileira cresceu a uma taxa m dia anual de 2 7 crescimento econ mico limitado e que contribuiu para a incerteza sobre a manuten o da pol tica econ mica vigente n o podemos afirmar se a pol tica econ mica do atual governo continuar ou ainda qual ser a pol tica econ mica adotada pelo futuro governo Sendo assim tais incertezas e outros acontecimentos futuros na economia brasileira poder o prejudicar as nossas atividades e os nossos resultados operacionais podendo inclusive afetar adversamente o pre o de negocia o das nossas A es Ordin rias 43 A infla o e os esfor os do Governo Federal de combate infla o podem contribuir significativamente para a incerteza econ mica no Brasil podendo prejudicar nossas atividades e o valor de mercado das nossas A es Ordin rias No passado o Brasil registrou ndices de infla o extremamente altos A infla o e algumas medidas tomadas pelo Governo Federal no intuito de control la combinada com a especula o sobre eventuais medidas governamentais a serem a
142. da altera o do procedimento cont bil o resultado das nossas vendas a apropriar teriam alcan ado em 31 de dezembro de 2004 R 295 9 milh es um crescimento de 113 2 quando comparado ao valor de R 138 8 milh es do ano anterior que decorreu principalmente do aumento do lan amento e vendas ocorrido no ano de 2004 90 Tributos a pagar A nossa conta de tributos a pagar que representa os tributos exigibilidade est sendo questionada em ju zo alcan ou R 39 2 milh es em 31 de dezembro de 2004 um aumento de R 3 3 milh es em rela o a 31 de dezembro de 2003 em fun o de termos obtido uma liminar que nos permite utilizar 100 do nosso preju zo fiscal acumulado como redutor da base de c lculo do Imposto de Renda sobre o lucro do exerc cio de 2004 da Brazil Realty e das atualiza es monet rias do saldo mantido em 31 de dezembro de 2003 representando 3 0 e 2 9 do passivo total em 31 de dezembro de 2004 e 2003 respectivamente Patrim nio L quido O nosso patrim nio l quido totalizou R 442 4 milh es 31 de dezembro de 2004 representando 33 7 do nosso passivo total naquela data 33 2 31 de dezembro de 2003 um crescimento de R 37 9 milh es em rela o a 31 de dezembro de 2003 Tal aumento foi decorrente basicamente do lucro do exerc cio no valor de R 81 0 milh es somando se ao aumento de capital no valor total de R 38 8 milh es e deduzido o valor de R 81 9 milh es de dividendos e juros sobre capita
143. da edifica o iv transferir ao comprador a propriedade da unidade vendida e registrar a planta da constru o especifica o e conven o do condom nio no Cart rio de Registro de Im veis O incorporador poder fixar para efetiva o da incorpora o prazo de car ncia dentro do qual lhe ser l cito desistir do empreendimento o qual n o poder ultrapassar o termo final do prazo da validade do registro ou se for o caso de sua revalida o 99 A constru o da edifica o pode ser contratada e paga pelo incorporador ou pelos propriet rios finais das unidades A legisla o brasileira prev dois regimes de constru o de edifica es em uma incorpora o i constru o sob o regime de empreitada ii constru o sob o regime de administra o A constru o sob o regime de empreitada pode ser de duas esp cies diferentes uma a pre o fixo convencionado antes do in cio da constru o e a outra a pre o reajust vel por ndices previamente determinados pelas partes contratantes No caso de constru o contratada sob o regime de administra o os adquirentes das unidades da edifica o em constru o pagam o custo integral da obra em bases proporcionais e mensais Portanto os contratos de compra e venda n o prev em o pre o de venda unit rio N o possu mos qualquer constru o sob o regime de administra o O Regime de Afeta o A Lei n 10 931 de 2 de agosto de 2004 altero
144. da nossa carteira de vendas contratadas que n o incluem as lajes corporativas a serem apropriadas para os per odos de tr s meses encerrados em 31 de mar o de 2006 e 2005 e para os exerc cios encerrados em 31 de dezembro de 2005 2004 e 2003 Per odos de tr s meses Exerc cios encerrados em encerrados em 31 de mar o de 31 de dezembro de 2006 2005 2005 2004 2003 Em milhares de R Receita de Vendas a Apropriar no In cio do Per odo 1 019 955 678 686 678 686 366 532 314 876 Vendas reconhecidas no per odo 303 583 276 651 1 063 970 857 821 376 510 Cancelamento de contratos no per odo 23 287 51 528 32 033 24 662 Receitas apropriadas no per odo 227 048 167 756 671 173 513 634 300 192 Receita de Vendas a Apropriar no Final do Per odo 1 073 203 787 581 1 019 955 678 686 366 532 h receita do empreendimento durante um per odo de car ncia de seis meses 9 Incluindo lan amentos do exerc cio anterior reconhecidos neste exerc cio A seguir demonstramos as nossas receitas de vendas a apropriar para os per odos de tr s meses encerrados em 31 de mar o de 2006 e 2005 e para os exerc cios encerrados em 31 de dezembro de 2005 2004 e 2003 bem como o montante do custo das unidades vendidas a apropriar das despesas comerciais a apropriar incluindo comiss es stands de vendas e decora o destes s
145. das a es integrantes do capital social da RJZ Participa es e Investimentos S A correspondentes aos 81 5 de participa o de seus acionistas as quais ser o extintas por consequ ncia da incorpora o acervo patrimonial de R 41 517 x 81 5 289 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado O valor econ mico da RJZ utilizado para a rela o de substitui o de a es no montante de R 129 099 R 158 429 deduzido do montante a ser pago pela aquisi o de 18 5 inferior ao valor apurado em laudo de avalia o econ mica elaborado por institui o financeira independente e de reputa o internacional O valor da a o da Companhia utilizado na referida rela o foi apurado com base no valor m dio de mercado do m s de janeiro de 2006 conforme divulgado pela BOVESPA valor m dio de R 33 83 x 3 820 402 R 129 099 Em sendo a incorpora o aprovada pela referida assembl ia as varia es patrimoniais verificadas na RJZ entre a data base da incorpora o e 31 de mar o de 2006 e que ser o apropriadas pela Companhia causar o impacto positivo em seu resultado no montante de R 5 776 290 Esta p gina foi intencionalmente deixada em branco Esta p gina foi intencionalmente
146. de dividendos extraordin rios aos titulares em 24 de maio de 2005 de nossas a es no montante de R 0 38138 por A o Ordin ria e R 0 41952 por a o preferencial totalizando um pagamento de dividendos de R 32 0 milh es a partir da Reserva de Expans o cuja distribui o havia sido aprovada em 18 de maio de 2005 pelo nosso Conselho de Administra o Tal distribui o foi poss vel em raz o de altera o no nosso programa de investimentos e or amento de capital para os anos de 2005 2006 e 2007 o que gerou um excedente no valor ora referido Al m disso em 28 abril de 2005 ratificamos o pagamento de dividendos aos nossos acionistas no montante de R 0 21453 por A o Ordin ria e R 0 23598 por a o preferencial totalizando R 18 0 milh es cuja distribui o foi aprovada em 8 de dezembro de 2004 pelo nosso Conselho de Administra o 169 Em 2004 pagamos aos nossos acionistas dividendos montante R 0 09382 a o ordin ria e R 0 10320 por a o preferencial totalizando um pagamento de dividendos de R 7 9 milh es Em 2003 pagamos aos nossos acionistas dividendos no montante de R 0 13427 por a o ordin ria e R 0 14770 por a o preferencial totalizando um pagamento de dividendos de R 11 3 milh es Em 2002 pagamos aos nossos acionistas dividendos no montante de R 0 23835 por a o ordin ria e R 0 26219 por a o preferencial totalizando um pagamento de dividendos de R 20 0 milh es Em 2001 pagamos
147. de prefer ncia dos seus atuais acionistas nos termos do artigo 172 inciso da Lei das Sociedades por A es e do artigo 11 par grafo primeiro de seu Estatuto Social A es Adicionais equivalentes a at 20 vinte por cento da quantidade total de A es Ordin rias inicialmente ofertadas Quantidade Valor Classe e Esp cie dos Valores Mobili rios Na hip tese de n o haver exerc cio da Op o de Lote Suplementar e sem considerar as A es Adicionais Quantidade de Recursos l quidos A es Ordin rias Pre o por A o Montante de Comiss es Ofertante Ofertadas R R R 24 700 000 35 98 888 706 000 864 266 585 rasas Total 24 700 000 888 706 000 864 266 585 Calculado com base em um pre o de emiss o venda por A o Ordin ria de R 35 98 que foi cota o oficial das A es Ordin rias divulgada pela BOVESPA em 4 de julho de 2006 13 Na hip tese de haver exerc cio integral Op o Lote Suplementar e considerando a totalidade das A es Adicionais Quantidade de Recursos l quidos A es Ordin rias Pre o por A o Montante de Comiss es Esp cie e classe Ofertadas R R R 24 700 000 35 98 888 706 000 864 266 585 00 Eirenor 3 597 000 35 98 129 420 060 125 861 008 35
148. de 2006 e Distribui o Secund ria e em 21 de julho de 2006 0 registro da presente distribui o n o implica por parte da CVM garantia da veracidade das informa es prestadas ou julgamento sobre a qualidade da Companhia emissora bem como sobre as A es Ordin rias a serem distribu das A Companhia e os Acionistas Vendedores declaram que est o contidas neste Prospecto as informa es relevantes necess rias ao conhecimento pelos investidores da Oferta das A es Ordin rias da Companhia suas atividades situa o econ mico financeira os riscos inerentes sua atividade e quaisquer outras informa es relevantes bem como que o Prospecto foi elaborado de acordo com as normas pertinentes Este Prospecto n o deve em nenhuma circunst ncia ser considerado uma recomenda o de compra das A es Ordin rias Ao decidir adquirir as A es Ordin rias potenciais investidores dever o realizar sua pr pria an lise e avalia o da situa o financeira da Companhia de suas atividades e dos riscos decorrentes do investimento nas A es Ordin rias Os investidores devem ler a se o Fatores de Risco nas p ginas 44 a 50 deste Prospecto para uma descri o de certos fatores de risco que devem ser considerados em rela o subscri o ou aquisi o das A es Ordin rias presente oferta p blica foi elaborada de acordo com as disposi es do C digo de Auto Regula o ANBID para as Oferta
149. de 3 de janeiro de 2002 Instru o CVM 358 sempre que restar elevada ou reduzida em pelo menos 5 0 do nosso capital social a participa o dos nossos acionistas controladores direta ou indiretamente ou de acionistas que elegem membros do nosso Conselho de Administra o tais acionistas ou grupo de acionistas dever o comunicar BOVESPA e CVM as seguintes informa es e nome e qualifica o do adquirente das a es e objetivo da participa o e quantidade visada e n mero de a es b nus de subscri o bem como de direitos de subscri o de a es e op es de compra de a es por esp cie e classe deb ntures convers veis em a es j detidas direta ou indiretamente pelo adquirente ou por pessoa a ele ligada e e indica o de qualquer acordo ou contrato regulando o exerc cio do direito de voto ou a compra e venda de valores mobili rios de emiss o da companhia Divulga o de Ato ou Fato Relevante A Instru o CVM 358 disp e sobre a divulga o e uso de informa es sobre ato ou fato relevante relativo s companhias abertas regulando o seguinte e estabelece o conceito de fato relevante estando inclu do nesta defini o qualquer decis o de acionista controlador delibera o de assembl ia geral ou dos rg os da administra o de companhia aberta ou qualquer outro ato ou fato de car ter pol tico administrativo t cnico negocial ou econ mico financeiro ocorrido ou relaciona
150. de A es Ordin rias objeto da garantia firme por ele prestada e o n mero de A es Ordin rias efetivamente liquidadas pelo Pre o por A o definido conforme o Procedimento de Bookbuilding Esta garantia ser vinculante apenas a partir do momento em que for conclu do o Procedimento de Bookbuilding e assinado o Contrato de Distribui o Em caso de exerc cio da garantia firme e posterior revenda das A es Ordin rias junto ao p blico pelo Coordenador L der durante o Prazo de Distribui o o pre o de revenda ser o pre o de mercado das A es Ordin rias limitado ao Pre o por A o ressalvada a atividade prevista no Contrato de Estabiliza o abaixo definido O t rmino da Oferta e seu resultado ser o anunciados mediante a publica o de An ncio de Encerramento em conformidade com o artigo 29 da Instru o CVM 400 CONTRATO DE DISTRIBUI O O Contrato de Distribui o ser celebrado entre a Companhia o Coordenador L der os Acionistas Vendedores e a CBLC De acordo com os termos do Contrato de Distribui o o Coordenador L der concordar em distribuir inicialmente em regime de garantia firme de subscri o e ou aquisi o a totalidade das A es Ordin rias objeto da Oferta O Contrato de Distribui o contemplar os demais termos e condi es da Oferta descritos nesta se o Segue abaixo a quantidade inicial de A es Ordin rias que o Coordenador L der se comprometer a distribuir Quantid
151. de infla o medido e divulgado pelo IBGE Instituto Nacional da Propriedade Industrial Banco Bradesco S A HSBC Bank Brasil S A Banco M ltiplo Banco Pactual S A e Banco UBS S A Instru o da CVM n 325 de 27 de dezembro de 2000 e altera es posteriores Instru o da CVM n 400 de 29 de dezembro de 2003 ndice de Pre os ao Consumidor Ampliado ndice de infla o medido e divulgado pelo IBGE Imposto de Renda Pessoa Jur dica Imposto de Renda Retido na Fonte Inversiones e Representaciones S A sociedade constitu da de acordo com as leis da Argentina Junta Comercial do Estado de S o Paulo Lei n 4 591 de 16 de dezembro de 1964 e altera es posteriores Lei n 6 015 de 31 de dezembro de 1973 e altera es posteriores Lei n 6 404 de 15 de dezembro de 1976 e altera es posteriores Lei n 6 385 de 7 de dezembro de 1976 e altera es posteriores LIBOR Lote Suplementar Mac Empreendimentos Mac Investimentos Novo Mercado Op o de Lote Suplementar Parcerias PIB PIS Plano amp Plano Empreendimentos Plano amp Plano Participa es Plano Real Pr ticas cont beis adotadas no Brasil PricewaterhouseCoopers Prospecto ou Prospecto Preliminar Taxa interbanc ria de Londres London Interbank Offered Rate taxa aplic vel ao mercado interbanc rio internacional de curto prazo Quantidade de at 3 705 000 A es Ordin rias de
152. de maio de 2005 realizamos uma assembl ia geral extraordin ria que aprovou al m da incorpora o da Cyrela Vancouver i a convers o da totalidade das nossas a es preferenciais em A es Ordin rias raz o de uma A o Ordin ria para cada a o preferencial e ii a altera o do nosso Estatuto Social de forma a adapt lo s regras do Novo Mercado Em 29 de julho de 2005 celebramos um contrato com a BOVESPA regulando a listagem das nossas A es Ordin rias no Novo Mercado da BOVESPA Em 21 de setembro de 2005 n s em conjunto com o nosso acionista Eirenor S A realizamos uma oferta p blica prim ria e secund ria de 60 145 000 A es Ordin rias incluindo A es Ordin rias sob a forma de GDSs ao pre o de R 15 00 por A o Ordin ria que representavam naquela data 40 44 do total do nosso capital social A oferta foi realizada atrav s da distribui o de i 22 430 000 A es Ordin rias Brasil em mercado de balc o n o organizado para investidores institucionais e n o institucionais incluindo esfor os de coloca o de A es Ordin rias no exterior esfor os estes realizados com base nas isen es de registro previstas no Securities Act e ii 37 715 000 A es Ordin rias no exterior sob a forma de 3 771 500 GDsSs representadas por GDRs nos Estados Unidos da Am rica exclusivamente junto a investidores institucionais qualificados conforme definidos na Regra 144A do Securities Act e junto a i
153. de prefer ncia de um quotista na propor o que det m do capital da sociedade na aquisi o de quotas de emiss o da Plano amp Plano Participa es ou direitos relativos a tais a es ou instrumentos ou t tulos convers veis ou permut veis em tais a es que a outra parte tenha inten o de alienar A administra o da Plano amp Plano Participa es competir aos tr s s cios da Plano amp Plano Empreendimentos signat rios do acordo Diretoria Executiva que ser o respons veis mediante remunera o m nima mensal de R 30 000 00 trinta mil reais pelas atividades financeiras e cont beis escolha negocia o e provid ncias relacionadas aquisi o de terrenos vendas marketing e atendimento ao consumidor constru o e gest o t cnica dos neg cios e gest o e autonomia geral dos neg cios da Plano amp Plano Participa es Ainda segundo o Acordo de Quotistas Plano amp Plano caber nossa Companhia a t tulo gratuito a responsabilidade pela condu o das seguintes atividades operacionais aplica o e desenvolvimento de tecnologia da informa o planejamento tribut rio assessoria financeira e contrata o de financiamentos imobili rios al m de poder exercer subordinada Diretoria Executiva a gest o financeira da Plano amp Plano Participa es atrav s da indica o de um representante desde que essa indica o seja ratificada em reuni o de s cios quotistas atrav s do voto de 93
154. de renda e a contribui o social foram calculados al quota de 25 e 9 respectivamente 238 b 16 a Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 e de 2003 pro forma Do exerc cio Em milhares de reais exceto quando indicado As sociedades adotam como facultado pela legisla o fiscal vigente o regime de caixa para apura o do resultado na incorpora o imobili ria sendo o resultado ent o apurado segundo esse regime utilizado na determina o do lucro tribut vel O encargo de imposto de renda e contribui o social pode ser assim resumido Regime de apura o Lucro real Imposto de renda Contribui o social Lucro presumido Imposto de renda Contribui o social Total do encargo de imposto de renda e contribui o social 2005 1 911 734 2 645 14 134 6 533 20 667 2004 173 241 414 8 853 4 123 12 976 2003 4 464 1 603 6 067 6 054 3 035 9 089 23 312 13 390 15 156 O imposto de renda contribui o social devidos sobre os lucros tribut veis apurados pelas sociedades controladas foram apurados conforme mencionado na Nota 2 f Patrim nio l quido Capital social O capital social em 31 de dezembro de 2005 est representado por 148 712 037 a es
155. de venda das unidades do empreendimento A maior parte das nossas vendas realizada a prazo com o recebimento do valor da venda em parcelas Em geral recebemos o valor ou parte do valor no caso de vendas a prazo dos contratos de venda antes da apropria o da receita A receita de incorpora o relativa a um per odo reflete a apropria o de vendas contratadas anteriormente 64 De forma a alinhar as pr ticas cont beis das sociedades brasileiras que se dedicam s atividades imobili rias aos princ pios internacionais em 16 de maio de 2003 o CFC aprovou a Resolu o n 963 estabelecendo crit rios e procedimentos espec ficos de avalia o de registro de varia es patrimoniais e de estrutura o das demonstra es cont beis bem como as informa es m nimas a serem divulgadas em notas explicativas para as sociedades que se dedicam compra venda incorpora o administra o e loca o de im veis e loteamento de terrenos Com rela o s atividades de incorpora o e loteamento de terrenos tem se as seguintes regras quanto apropria o da receita nas vendas a prazo aplicadas aos nossos neg cios e deve se calcular o percentual dos custos incorridos com as unidades vendidas at o momento de apura o da receita em rela o aos custos totais or ados at a conclus o da obra e para a apura o da receita a ser apropriada no per odo o percentual calculado acima deve ser aplicado ao valor total provenie
156. demandando servi os e ou produtos companhia vi n o foi c njuge ou parente at segundo grau de algum administrador da companhia vii n o recebeu outra remunera o da companhia al m da de conselheiro proventos em dinheiro oriundos de participa o no capital est o exclu dos desta restri o De acordo com a Lei das Sociedades por A es cada conselheiro deve ser titular de pelo menos uma a o de nossa emiss o Nossos conselheiros n o est o sujeitos a aposentadoria obrigat ria por idade Opera es nas Quais os Conselheiros tenham Interesse A Lei das Sociedades por A es pro be o membro do Conselho de Administra o de e realizar qualquer ato de liberdade s custas da companhia bem como tomar por empr stimo recursos ou bens da companhia ou usar em proveito pr prio de sociedade em que tenha interesse ou de terceiros os seus bens servi os ou cr dito sem pr via autoriza o da assembl ia geral ou do Conselho de Administra o e receber em raz o do exerc cio de seu cargo qualquer tipo de vantagem pessoal direta ou indireta de terceiros sem autoriza o estatut ria ou concedida atrav s de assembl ia geral e e intervir em qualquer opera o social em que tiver interesse conflitante com da companhia ou nas delibera es que a respeito tomarem os demais administradores da companhia A remunera o dos conselheiros fixada pelos acionistas 157 Direito de Retirada e Resgate Dir
157. despesas com vendas aumentaram 108 0 passando de R 45 3 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 para R 94 3 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 em fun o principalmente dos seguintes fatores i aumento de R 27 8 milh es nas despesas com propaganda e publicidade em 2005 em compara o a 2004 devido a um maior n mero de lan amentos no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 19 em 2005 em rela o a 15 em 2004 ii maior apropria o de despesas com vendas em 2005 tendo em vista o maior volume de evolu o financeira de obras no per odo sendo que as despesas com montagem e desmontagem de stands nos plant es de vendas em 2005 tiveram um aumento de R 20 4 milh es em compara o a 2004 e iii desenvolvimento de campanhas espec ficas para aumentar o giro das vendas de estoques aumentando as despesas de publicidade e propaganda Nossas despesas com vendas como percentual das vendas contratadas foi de 9 5 em 2005 enquanto em 2004 essa rela o representou apenas 5 6 pois em 2004 ocorreram as vendas do empreendimento Le Parc cujo esfor o de propaganda e publicidade ocorreu no exerc cio de 2003 fato que reduziu o impacto dessas despesas em rela o s vendas contratadas em 2004 Despesas Gerais e Administrativas As despesas gerais e administrativas aumentaram 35 4 passando de R 33 1 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 para R 44 8 milh es no exerc cio en
158. do mesmo per odo sendo que o ndice que mede a varia o de custo de constru o na cidade de S o Paulo o ndice Sinduscon alcan ou a varia o de 45 0 puxando o crescimento do custo da constru o civil Dentre as principais mat rias primas o a o apresentou aumento de 127 o cobre 80 0 o ferro 49 0 os azulejos decorados 55 0 o caixilho de ferro 55 0 e elevadores 80 0 nesse per odo Durante os ltimos anos trabalhamos no desenvolvimento e utiliza o de novas t cnicas de constru o bem como em seu processo e na utiliza o de materiais alternativos com intuito de reduzir o crescimento dos principais custos com resultados satisfat rios Temos contratos com grandes fornecedores para aquisi o dos materiais utilizados na constru o dos edif cios Temos especifica es rigorosas quanto escolha dos nossos fornecedores baseadas n o somente na qualidade e pre o dos produtos mas tamb m na reputa o e situa o financeira dos fornecedores Al m disso mantemos r gidos controles de qualidade de forma a assegurar que os materiais atendam s especifica es antes da sua instala o minimizando custos de reexecu o e garantia Desde 2000 passamos a levar em conta tamb m quest es ambientais e a assist ncia m dica proporcionada pelos sub contratados aos seus empregados Nossa comercializa o baseia se em parte na utiliza o de marcas de renome para fornecimento de materiais de constru o 130 Noss
159. dos Empreendimentos 2004 2003 2004 2003 2004 2003 2004 Em Em Em milhares de R Em 49 4 99 85 30 073 2 083 96 5 82 27 100 100 27 359 13 122 91 5 10 2 74 27 052 78 4 98 54 87 74 22 699 13 789 95 5 51 14 80 82 21 720 7 298 91 5 80 27 100 49 18 612 3 059 96 0 99 53 98 100 17 974 17 006 95 5 99 55 100 98 15 843 14 285 96 0 99 46 70 49 15 221 6 930 56 8 74 21 100 76 16 436 3 896 91 5 100 54 100 100 14 001 15 002 97 2 31 2 62 36 13 600 446 96 5 58 16 81 78 12 373 4 169 96 6 68 21 88 69 12 168 3 485 96 5 85 25 99 71 24 340 6 178 49 6 100 62 97 100 10 219 13 693 51 5 85 31 96 82 10 057 3 966 71 0 44 4 75 59 8 236 500 46 5 100 97 97 93 6 021 41 990 49 4 324 004 170 897 158 257 96 963 482 261 267 860 Em ordem decrescente de valor da receita apropriada em 31 de dezembro 2004 apropria o da receita de incorpora o imobili ria feita com base na evolu o f sica das obras no caso de empreendimentos cujas obras tiveram in cio at 31 de dezembro de 2003 e com base na evolu o financeira das obras no caso de empreendimentos cujas obras tiveram in cio a partir de 1 de janeiro de 2004 86 Incorpora o e Venda de Lajes Corporativas A nossa receita proveniente de incorpora o e venda lajes corporativas diminuiu 3 0 passando de R 32 3 milh es em 2003 para R 31 4 milh es em 2004 devido principalmente venda 2003 do im vel denominado D Il terreno localizado zona norte
160. e Fundo Bas lio Machado amortiz veis no prazo de dez anos ou por ocasi o da aliena o do investimento 259 f 9 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado Deprecia o de bens do imobilizado calculada pelo m todo linear s taxas anuais mencionadas na Nota 8 que levam em considera o o prazo de vida til econ mica dos bens Passivos circulante e exig vel a longo prazo S o demonstrados por valores conhecidos ou calcul veis acrescidos quando aplic vel dos correspondentes encargos financeiros e varia es monet rias ou cambiais incorridos Imposto de renda e contribui o social O imposto de renda e a contribui o social s o calculados observando os crit rios estabelecidos pela legisla o fiscal vigente Na sociedade controladora s o calculados pelas al quotas regulares de 15 acrescida de adicional de 10 para o imposto de renda e de 9 para a contribui o social Conforme facultado pela legisla o tribut ria certas controladas cujo faturamento anual do exerc cio anterior tenha sido inferior a R 48 000 optaram pelo regime de lucro presumido Para essas sociedades a base de c lculo do imposto de renda calculada raz o de 8 e a da contribui
161. e do fluxo financeiro dos empreendimentos por n s executados aumentaremos ao longo do tempo as nossas receitas fortaleceremos nossas margens e maximizaremos a rentabilidade do capital investido Crescimento com Expans o Geogr fica e em Novos Segmentos Pretendemos crescer organicamente ou por interm dio de Parcerias atrav s da expans o para outras regi es metropolitanas que ap s a realiza o de ampla pesquisa de mercado apresentem caracter sticas de incorpora o imobili ria compat veis com as nossas metas de rentabilidade com tend ncia de crescimento populacional e renda s lida bem como disponibilidade de fornecedores e sub empreiteiras capacitados para atender aos nossos padr es de execu o de obras e de qualidade Como exemplo dessa expans o i formamos em abril de 2006 uma Parceria com a Goldsztein empresa com sede no Rio Grande do Sul com o objetivo de desenvolver com exclusividade empreendimentos no Rio Grande do Sul Santa Catarina e Paran e ii adquirimos em conjunto com a L der Ltda 20 de fevereiro de 2006 um terreno em Belo Horizonte munic pio sede daquela companhia onde pretendemos desenvolver um empreendimento em conjunto Al m disso pretendemos aumentar a nossa participa o no segmento de m dio alto padr o e ingressar no segmento de empreendimentos econ micos os quais acreditamos apresentar expectativa de melhores margens de lucratividade e para os quais acreditamos existir demanda em
162. e propiciando vantagens sobre os nossos concorrentes Capitalizar e Consolidar o Potencial de Crescimento dos Nossos Mercados Atuais Acreditamos que parcela significativa do nosso futuro crescimento ser proveniente da nossa capacidade de aumentar as nossas vendas e ampliar a nossa participa o nos nossos atuais mercados S o Paulo e Rio de Janeiro Acreditamos haver um excesso de demanda por apartamentos de alto padr o nas reas urbanas nobres Este segmento de mercado nos oferece margens atrativas alta velocidade de vendas independ ncia em rela o disponibilidade de mecanismos de financiamento e baixo ndice de inadimpl ncia Nossa reputa o de incorporadora de alto padr o combinada com os nossos recursos financeiros propicia nos uma vantagem competitiva sobre muitos dos nossos concorrentes neste segmento Conseguentemente pretendemos fortalecer de maneira significativa a nossa posi o de mercado nesse segmento ampliando nossas ofertas de produtos e aumentando as nossas vendas Al m do nosso crescimento org nico nesses mercados teremos incremento das nossas ofertas de produtos atrav s das Parcerias que formamos com a Agra Incorporadora em janeiro de 2006 e com a Mac Investimentos em fevereiro de 2006 ambas com sede em S o Paulo e com a incorpora o da RJZ Participa es em maio de 2006 que tinha sede no Rio de Janeiro Veja nesta se o Novas Parcerias e Contratos Relevantes Acreditamos que por mei
163. e regulamentos de zoneamento e edifica es e assegura a conclus o tempestiva do projeto possibilitando nos entregar unidades vendidas dentro dos prazos especificados nos contratos de compra e venda Nossos procedimentos de controle de qualidade s o partes do nosso processo de constru o Temos equipes internas que s o respons veis por assegurar que a constru o e o projeto das nossas incorpora es atendam aos nossos padr es de qualidade Dessa forma administramos a maior parte da constru o de nossos edif cios mas sempre somos respons veis pela totalidade da obra mesmo que o trabalho seja executado por sub empreiteiras Cada sub empreiteira no entanto deve nos certificar de que cumpre com a legisla o trabalhista e previdenci ria antes de receber o pagamento Nosso grupo de constru o trabalha apenas em empreendimentos dos quais participamos 125 A tabela abaixo apresenta informa es sobre obras executadas por n s e por outras construtoras em metros quadrados para os per odos indicados Em 31 de mar o Em 31 de dezembro de 2006 2005 2004 2003 Em m Cyrela Construtora S o Paulo 52 500 199 000 147 000 143 000 Cyrela Construtora e RJZ Construtora Rio Janeiro 41 000 106 000 40 000 31 000 Subtotal aC os na E 93 500 305 000 187 000 174 000 Outras construtoras 19 000 90 000 56 000 27 000 rea constru da 112 500 395 000 243 0
164. em S o Paulo e no Rio de Janeiro O pre o m dio de venda por metro quadrado dos nossos produtos no primeiro trimestre de 2006 foi de R 2 453 contra R 2 802 no mesmo per odo em 2005 representando uma redu o de 12 5 em fun o da varia o de produtos pois os empreendimentos lan ados no primeiro trimestre de 2006 foram direcionados ao segmento de m dio padr o enquanto que aqueles lan ados no mesmo per odo de 2005 foram em sua maioria empreendimentos de alto padr o Em 2005 lan amos 14 empreendimentos em S o Paulo e cinco no Rio de Janeiro sendo dois deles no mercado residencial de luxo e os demais voltados para o segmento de m dio padr o totalizando 2 733 unidades lan adas Em 2004 hav amos realizado o lan amento de 12 empreendimentos em S o Paulo e tr s no Rio de Janeiro totalizando 2 444 unidades lan adas 68 O pre o m dio de venda por metro quadrado dos nossos produtos em 2005 foi de R 2 727 0 contra R 2 888 0 em 2004 representando uma redu o de 5 6 em fun o da varia o do perfil dos produtos lan ados Em 2005 lan amos 274 mil m2 de produtos o segmento de m dio padr o representando 71 0 do total dos 385 9 mil m2 lan ados naquele ano os quais apresentam um pre o menor por metro quadrado enquanto em 2004 lan amos 209 5 m2 para o segmento de m dio padr o representando 73 2 do total dos 286 1 mil m2 lan ados naquele ano reduzindo o pre o de comercializa o por metro quad
165. em certas sociedades cujo faturamento anual de exerc cio imediatamente anterior tenha sido inferior a R 48 000 00 o regime de lucro presumido Para estas sociedades a base de c lculo do imposto de renda calculada raz o de 8 e da contribui o social sobre o lucro l quido raz o de 12 sobre as receitas brutas 32 quando a receita for proveniente de alugu is e presta es de servi os e 100 das receitas financeiras sobre as quais aplicam se as al quotas regulares do respectivo imposto e contribui o social l quido e Patrim nio de Afeta o em 2006 foi aprovada nova legisla o tribut ria j em vigor para o setor imobili rio criando al quota nica de 7 0 sobre a receita bruta do empreendimento englobando os tributos incidentes no setor imobili rio ou seja PIS COFINS IRPJ e CSLL utiliza o se utilizada desta nova forma de tributa o sujeita o empreendimento e a nossa Companhia a certas restri es dentre as quais destacamos i n o permitir a utiliza o do caixa do empreendimento enquanto o mesmo n o tenha sido completamente acabado ii necessidade de constituir uma comiss o de clientes para acompanhar o desenvolvimento da obra At a data do presente Prospecto ainda n o hav amos utilizado esta forma de tributa o Adicionalmente determinadas sociedades controladas possuem diferen as a tributar em exerc cios futuros decorrentes de lucros nas atividades imobili rias tributado p
166. emitidas pela Companhia com a exclus o do direito de prefer ncia dos atuais acionistas da Companhia nos termos do artigo 172 inciso da Lei 6 404 de 15 de dezembro de 1976 e do Estatuto Social da Companhia a ser realizada no Brasil em conformidade com os procedimentos estabelecidos na Instru o da Comiss o de Valores Mobili rios CVM n 400 de 29 de dezembro de 2003 Instru o CVM 400 03 e coordenada pelo Banco de Investimentos Credit Suisse Brasil S A Coordenador L der incluindo esfor os de coloca o de A es Ordin rias nos Estados Unidos da Am rica exclusivamente junto a investidores institucionais qualificados conforme definidos na Regra 144A do Securities Act 1933 dos Estados Unidos da Am rica e altera es posteriores Securities e junto a investidores fora dos Estados Unidos da Am rica e do Brasil nos termos do Regulamento 5 que ser o realizados pelo Credit Suisse Securities USA LLC Agente de Coloca o Internacional em conformidade com isen es de registro previstas no Securities Act a serem adquiridas por investidores institucionais estrangeiros nos termos da Resolu o n 2 689 de 26 de janeiro de 2000 do Conselho Monet rio Nacional e altera es posteriores e da Instru o da CVM n 325 de 27 de janeiro de 2000 e altera es posteriores Oferta conforme delibera o do Conselho de Administra o da Companhia em reuni o realizada em 4 de julho de 20
167. entregas contra pagamento final s o irrevog veis Regulamenta o do Mercado Brasileiro de Valores Mobili rios O mercado brasileiro de valores mobili rios regulado pela CVM que tem autoridade para supervisionar e editar normas gerais sobre poder disciplinar e administra o das bolsas de valores e das institui es financeiras registradas junto CVM integrantes do mercado brasileiro de valores mobili rios bem como pelo CMN e pelo BACEN que t m entre outros poderes para autorizar a constitui o e o funcionamento de corretoras de valores e para regular investimentos estrangeiros e opera es de c mbio O mercado brasileiro de valores mobili rios regulado pela Lei do Mercado de Valores Mobili rios bem como pela Lei das Sociedades por A es e pela regulamenta o expedida pela CVM pelo CMN e pelo BACEN Essas leis e regulamentos entre outras coisas determinam as exig ncias de divulga o de informa es restri es negocia o de a es mediante utiliza o de informa o privilegiada e manipula o de pre o e a prote o de acionistas minorit rios No entanto o mercado brasileiro de valores mobili rios n o apresenta o elevado n vel de regulamenta o e supervis o dos mercados de valores mobili rios norte americanos De acordo com a Lei das Sociedades por A es a sociedade an nima classifica se em aberta se os valores mobili rios de sua emiss o s o admitidos negocia o no mercado de valor
168. especializada respons vel pela determina o do valor econ mico da Sociedade de compet ncia privativa da Assembl ia Geral a partir da apresenta o pelo Conselho de Administra o de lista tr plice devendo a respectiva delibera o n o se computando os votos em branco ser tomada pela maioria dos votos dos acionistas representantes das a es em circula o presentes na assembl ia que se instalada em primeira convoca o dever contar com a presen a de acionistas que representem no m nimo 20 vinte por cento do total das a es em circula o ou que se instalada em segunda convoca o poder contar com a presen a de qualquer n mero de acionistas representantes das a es da sociedade em circula o Par grafo Segundo Os custos de elabora o do laudo de avalia o exigido dever o ser suportados integralmente pelo ofertante ART 49 A Sociedade n o registrar qualquer transfer ncia de a es para o comprador do poder de controle ou para aquele s que vier em a deter o poder de controle enquanto este s n o subscrever em o Termo de Anu ncia dos Controladores a que alude o Regulamento do Novo Mercado Par grafo nico Da mesma forma nenhum Acordo de Acionistas que disponha sobre o exerc cio do Poder de Controle poder ser registrado na sede da Sociedade sem que os seus signat rios tenham subscrito o Termo de Anu ncia referido no caput do Artigo 49 acima ART 50 Os casos omissos neste Es
169. estabelecimento de sistemas de controle e determina o de limites de posi es Considera es sobre riscos Riscos de cr dito avaliado como praticamente nulo face a garantia real de recupera o de seus produtos nos casos de inadimpl ncia Riscos de moeda como mencionado na Nota 9 em 31 de dezembro de 2005 os empr stimos em moeda estrangeira totalizavam o equivalente a US 22 060 mil e como mencionado na Nota 3 os ativos totalizavam o equivalente a US 4 284 mil 243 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 e de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado Risco de taxa de juros as taxas de juros sobre empr stimos e financiamentos est o mencionadas na Nota 9 As taxas de juros contratadas sobre aplica es financeiras est o mencionadas na Nota 3 Adicionalmente como mencionado nas Notas 10 e 11 parcela substancial dos saldos mantidos com partes relacionadas e os saldos mantidos com parceiros nos empreendimentos n o est o sujeitos a encargos financeiros b Valoriza o dos instrumentos financeiros Os principais instrumentos financeiros ativos e passivos s o descritos a seguir bem como os crit rios para sua valoriza o Disponibilidades e aplica es financeiras Nota 3 o valor de mercado desses at
170. execu o do projeto e escolha do material de constru o para o projeto 122 Uma equipe respons vel pela elabora o do plano de neg cio e do or amento do projeto tamb m envolvida nesta fase do nosso trabalho Al m disso realizamos pesquisas para testar as prefer ncias de compradores em potencial Simultaneamente buscamos obter as licen as e aprova es regulat rias de autoridades municipais necess rias o que normalmente leva de tr s a cinco meses Atualmente temos os seguintes projetos residenciais que ser o lan ados at o final de 2006 N mero de Projetos rea til Em S o mes nie ea 16 410 647 Rio de Janeiro 9 220 568 Minas 1 36 358 Parcerias 11 434 178 Total 37 1 101 778 Comercializa o Vendas Nossos esfor os de comercializa o com rela o a um novo empreendimento de apartamentos t m in cio simultaneamente ao lan amento do empreendimento em qualquer caso somente depois de receber a aprova o do plano de incorpora o do mesmo das autoridades municipais Para fins de fluxo de caixa o lan amento de um novo empreendimento ocorre em geral seis meses depois da aquisi o do terreno vista ou 12 meses quando permutamos terrenos por algumas unidades a serem constru das ou por um percentual do produto das vendas A comercializa o e a venda dos nossos apartamentos s o realizadas p
171. exterior sob a forma de 3 771 500 055 representadas GDRs nos Estados Unidos da Am rica exclusivamente junto a investidores institucionais qualificados conforme definidos na Regra 144A do Securities Act e junto a investidores fora dos Estados Unidos da Am rica e do Brasil nos termos do Regulamento S Em decorr ncia da referida oferta p blica o nosso capital social foi aumentado no montante de R 507 8 milh es passando a ser composto por 148 712 037 A es Ordin rias 152 Posteriormente tendo vista a desvaloriza o cambial do d lar norte americano perante o real ocorrida em setembro de 2005 a nossa Assembl ia Geral Ordin ria e Extraordin ria aprovou em 28 de abril de 2006 a retifica o do aumento do nosso capital social no montante de R 507 8 milh es ocorrido em decorr ncia da oferta p blica de a es acima descrita permanecendo composto por 148 712 037 A es Ordin rias Objeto Social Nosso objeto social definido no artigo 4 do nosso Estatuto Social consiste na i incorpora o 1 compra ou venda de terrenos e unidades residenciais ou comerciais prontas ou em constru o 1 loca o e administra o de bens im veis iv constru o de im veis e presta o de servi os de consultoria em assuntos relativos ao mercado imobili rio Direitos das A es Ordin rias Cada A o Ordin ria confere ao respectivo titular direito a um voto nas nossas assembl ias gerais ordin rias
172. im veis 671 173 513 634 300 192 Loca o de im veis 36 193 36 343 30 831 Presta o de servi os e outras 17 833 7 025 5 797 Dedu es da receita bruta 36 351 32 565 13 514 Receita l quida operacional 688 848 524 437 323 306 Custo das vendas realizadas Dos im veis vendidos 360 808 303 178 161 139 Dos im veis locados e servi os prestados 9 440 8 696 8 045 370 248 311 874 169 184 Lucro bruto 318 600 212 563 154 122 Receitas despesas operacionais Com vendas 94 315 45 335 30 927 Gerais e administrativas 43 653 32 409 22 002 Honor rios da administra o 1 191 715 462 Despesas financeiras 50 803 36 856 24 487 Receitas financeiras 57 791 43 699 46 973 Outras receitas despesas operacionais l quidas 963 2 750 1 866 131 208 68 866 32 771 Com distribui o p blica de a es 25 726 156 934 68 866 32 771 Lucro antes do imposto de renda e da contribui o social 161 666 143 697 121 351 Imposto de renda e contribui o social Diferido 5 537 33 175 3 745 Do exerc cio 23 312 13 390 15 156 17 775 46 565 18 901 Lucro l quido antes da participa o de minorit rios 143 891 97 132 102 450 Participa o de minorit rios 16 090 16 098 14 724 Lucro l quido do exerc cio 127 801 81 034 87 726 As notas explicativas da administra o s o parte integrante das demonstra es financeiras 198 091 021 6226 LL 899621 vo6 pL CEL L
173. indicar em vota o em separado um conselheiro e seu suplente Esses direitos somente poder o ser exercidos pelos acionistas que comprovarem a titularidade ininterrupta da participa o acion ria exigida durante o per odo de tr s meses no m nimo imediatamente anterior realiza o da assembl ia geral Nossos conselheiros s o eleitos pelos nossos acionistas reunidos em assembl ia geral ordin ria para um mandato de um ano Nos termos do Regulamento do Novo Mercado no m nimo 20 0 dos membros do Conselho de Administra o de uma companhia listada no Novo Mercado devem ser independentes O Regulamento do Novo Mercado define como independente o membro do Conselho de Administra o que i n o tem qualquer v nculo com a companhia exceto participa o de capital ii n o acionista controlador c njuge ou parente at segundo grau daquele ou n o ou n o foi nos ltimos 3 anos vinculado a sociedade ou entidade relacionada ao acionista controlador exce o de pessoas vinculadas a institui es p blicas de ensino e ou pesquisa iii n o foi sido nos ltimos 3 anos empregado ou diretor da companhia do acionista controlador ou de sociedade controlada pela companhia iv n o foi fornecedor ou comprador direto ou indireto de servi os e ou produtos da companhia em magnitude que implique perda de independ ncia v n o foi funcion rio ou administrador de sociedade ou entidade que esteja oferecendo ou
174. julho de 2006 e elaborado nos termos do Anexo IV da Instru o CVM 400 Banco Central do Brasil Bolsa de Valores de S o Paulo Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es antiga denomina o social da Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es Brazil Realty Servi os e Empreendimentos Ltda subsidi ria Companhia Brazil Realty Servi os e Investimentos Ltda subsidi ria da Companhia Brazil Realty Administra o e Loca o Ltda subsidi ria da Companhia BRC Servi os Ltda BRX CBLC CDI CEF CFC CMN C digo Civil COFINS Companhia ou Cyrela Brazil Realty Constitui o Federal Contratos de Dep sito Coordenador L der COPOM CSLL CVM Cyrela Cyrela Construtora Cyrela Din mica Cyrela Empreendimentos Imobili rios Cyrela Imobili ria Cyrela Investimentos Cyrela RJZ BRX Administra o de Shopping Centers Ltda Companhia Brasileira de Liquida o e Cust dia Certificado de Dep sito Interbanc rio Caixa Econ mica Federal Conselho Federal de Contabilidade Conselho Monet rio Nacional C digo Civil Brasileiro introduzido pela Lei n 10 406 de 10 de janeiro de 2002 Contribui o para Financiamento da Seguridade Social Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es atual denomina o social da Brazil Realty Constitui o da Rep blica Federativa do Brasil Contratos celebrados entre a Companhia
175. legisla o vigente e no Regulamento de Listagem do Novo Mercado de forma a lhes assegurar tratamento igualit rio ao do acionista controlador alienante ART 44 A oferta p blica referida no artigo anterior tamb m dever ser realizada nos casos que houver cess o onerosa de direitos de subscri o de a es de outros t tulos ou direito relativos a valores mobili rios convers veis em a es que venha a resultar na aliena o do controle da Sociedade e Il caso de aliena o do controle do acionista controlador da Sociedade sendo que nesse caso o controlador alienante ficar obrigado a declarar BOVESPA o valor atribu do Sociedade em tal aliena o e anexar documenta o que o comprove ART 45 Aquele que j detiver a es da Sociedade e venha a adquirir o poder de controle acion rio em raz o de contrato particular de compra de a es celebrado com o acionista controlador envolvendo qualquer quantidade de a es estar obrigado a efetivar a oferta p blica referida no Artigo 43 deste Estatuto Social ll ressarcir os acionistas dos quais tenha comprado a es em bolsa de valores nos 6 seis meses anteriores data da aliena o de controle da Sociedade devendo pagar a estes a eventual diferen a entre o pre o pago ao acionista controlador alienante e o valor pago em bolsa de valores por a es da Sociedade nesse mesmo per odo devidamente atualizado at o momento do pagamento p
176. leis ou regulamentos serem aprovados implementados ou interpretados de modo a afetar adversamente os nossos resultados operacionais Nossas opera es tamb m est o sujeitas a leis e regulamentos ambientais federais estaduais e municipais Essas leis ambientais podem acarretar atrasos podem fazer com que incorramos em custos significativos para cumpri las e outros custos assim como podem proibir ou restringir severamente a atividade de incorpora o e constru o residencial e comercial em regi es ou reas ambientalmente sens veis As leis que regem o setor imobili rio brasileiro assim como as leis ambientais tendem a se tornar mais restritivas e qualquer aumento de restri es pode afetar adversamente e de maneira relevante os nossos resultados operacionais O aumento de al quotas de tributos existentes ou a cria o de novos tributos durante o prazo em que nossos contratos de venda estejam em vigor poder o prejudicar de maneira relevante a nossa situa o financeira e os nossos resultados operacionais No passado o Governo Federal com uma certa fregu ncia aumentou al quotas de tributos criou novos tributos e modificou o regime de tributa o Recentemente o Congresso Nacional aprovou uma reforma fiscal que est sendo implementada e que ter impacto na compra e venda de im veis no Brasil Caso o Governo Federal venha a aumentar al quotas de tributos existentes ou criar novos tributos incidentes na compra e venda de im
177. milh o adicionais quando comparado com o mesmo per odo de 2005 e ii da evolu o f sica das obras do Faria Lima Square e dos empreendimentos residenciais realizados pela Cyrela Construtora os quais geraram faturamento adicional de servi os de R 3 3 milh es quando comparado com o mesmo per odo do ano anterior 76 Impostos sobre vendas e servi os Os impostos representaram 4 3 das vendas brutas no primeiro trimestre de 2006 e 4 4 no primeiro trimestre de 2005 alcan ando R 7 9 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2005 e R 10 4 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 Receita Operacional L quida nossa receita operacional l quida aumentou 35 8 passando de R 170 1 ilh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2005 para R 231 1 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 decorrente principalmente do crescimento das receitas de incorpora o imobili ria residencial que representaram 92 7 do total das receitas brutas 93 6 no primeiro trimestre de 2005 com crescimento de 34 3 sobre o mesmo per odo de 2005 Custo de Vendas e Servi os O nosso custo de vendas servi os aumentou 46 6 passando R 87 2 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2005 para R 127 8 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 principalmente em fun o do crescimento do custo de incorpora
178. montante de R 6 3 milh es a revenda do terreno Norte Sul em Campinas pelo valor de R 1 8 milh o e a revenda de im veis recebidos em permuta no montante de R 12 8 milh es Em compara o no ano de 2004 as vendas e revendas de lajes corporativas que mais afetaram os nossos resultados foram e o reconhecimento da receita do Faria Lima Square na cidade de S o Paulo que contribuiu com uma receita de R 16 1 milh es e e o reconhecimento da receita do JK 1455 Dado Bier na cidade de S o Paulo que contribuiu com uma receita de R 9 8 milh es Loca o de Lajes Corporativas A receita proveniente de loca o de lajes corporativas reduziu passando de R 21 7 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 para R 20 3 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 em fun o principalmente da redu o na rea locada nesses respectivos per odos e os principais contratos de loca o n o terem sido reajustados Loca o de Shopping Centers A receita proveniente da loca o de shopping centers cresceu 8 2 passando de R 14 7 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 para R 15 9 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 em fun o do crescimento do volume de clientes nos nossos shopping centers e o reajuste integral do IGP M no per odo indexador dos nossos contratos de loca o 81 Presta o de Servi os A receita de presta o de servi os cresceu 153 9 passando
179. ncia com o disposto no artigo 170 1 inciso IH da Lei das Sociedades por A es tendo como par metro a a cota o das A es Ordin rias na BOVESPA b as indica es de interesse em fun o da qualidade da demanda por volume pre o coletadas Junto a investidores institucionais Os investidores n o institucionais n o participar o do Procedimento de Bookbuilding nem portanto do processo de fixa o do Pre o por A o iii aprovou se que os recursos a serem obtidos mediante o aumento de capital ser o utilizados pela Companhia da seguinte forma A R 240 0 milh es com compromissos firmados com as nossas Parcerias sendo a R 120 0 milh es com a Agra Empreendimentos b R 50 0 milh es com a Mac Empreendimentos c R 50 0 milh es com a Plano amp Plano Participa es e d R 20 0 milh es com a Goldsztein Cyrela tanto para a compra de terrenos quanto para o lan amento de novos empreendimentos B R 180 0 milh es com a aquisi o de terrenos R 200 0 milh es com infra estrutura em terrenos adquiridos D R 25 0 milh es com aquisi o de participa o no Shopping ABC Plaza E R 30 0 milh es com a incorpora o da RJZ Participa es e Investimentos Ltda e E o restante para suprir os cursos normais de nossas opera es iv aprovou se a outorga aos titulares das A es Ordin rias objeto do presente aumento de capital a partir da data de sua emiss o dos mesmos direitos conferidos pelo Esta
180. nos empreendimentos reduzindo o no montante de R 32 6 milh es em compara o com 31 de dezembro de 2004 que representava 5 2 do nosso ativo total naquela data 84 Imobilizado O nosso imobilizado l quido totalizou R 110 1 milh es em 31 de dezembro de 2005 representando 6 2 do nosso ativo total naquela data 6 7 em 31 de dezembro de 2004 um aumento de R 22 1 milh es em compara o com R 88 1 milh es em 31 de dezembro de 2004 Tal aumento deveu se principalmente transfer ncia dos edif cios Nova S o Paulo e Verbo Divino no valor de R 23 5 milh es dos nossos estoques para nosso ativo imobilizado Passivo Empr stimos e Financiamentos Nossos empr stimos e financiamentos totalizaram R 203 8 milh es em 31 de dezembro de 2005 representando 11 5 do total do nosso passivo e patrim nio liquido naquela data 20 2 em 31 de dezembro de 2004 uma redu o de aproximadamente R 61 2 milh es em compara o com R 265 0 milh es em 31 de dezembro 2004 Tal redu o deveu se principalmente i liquida o dos financiamentos necess rios para a cobertura das necessidades de caixa a curto prazo cujo custo era alto e ii liquida o do saldo devedor dos nossos t tulos de d vida emitidos em julho de 1997 cujo saldo restante foi totalmente pago em julho de 2005 Fixed Rate Notes Provis o para custo or ado a incorrer Representa os custos a serem incorridos para a constru o das unidades j comercializa
181. nossas margens competitivas e nossa rentabilidade Pretendemos continuar a contratar sub empreiteiras independentes para a constru o dos nossos im veis com exce o do levantamento da estrutura de concreto da edifica o que continuar a ser executado pela nossa pr pria equipe tendo em vista o ganho de escala e a nossa responsabilidade civil nessa etapa do projeto Utilizamos m todos de planejamento e controle de constru o e t cnicas de constru o padronizadas destinadas a otimizar a produtividade e minimizar a perda e o desperd cio de materiais e buscaremos atrav s das nossas Parcerias propiciar o interc mbio de informa es objetivando o desenvolvimento de pr ticas construtivas que possibilitem a redu o de custos e consequentemente a viabiliza o de mais neg cios Al m disso em raz o do grande volume de projetos de constru o dos quais participamos e do bom e duradouro relacionamento que temos com alguns de nossos fornecedores e sub empreiteiras conseguimos alcan ar economias de escala significativas em nossas compras de materiais e servi os Pretendemos continuar a melhorar o planejamento e controle de constru o processos de compra t cnicas de constru o e economias de escala visando redu o adicional dos custos de constru o Nossa sede encontra se localizada na Avenida Engenheiro Roberto Zuccolo n 555 sala 94 parte na Cidade de S o Paulo Estado de S o Paulo Brasil e nosso telefone ge
182. nosso Conselho de Administra o pode conceder aos membros do nosso Conselho de Administra o da nossa diretoria aos nossos empregados e prestadores de servi os bem como aos prestadores de servi os de sociedades sob o controle da Companhia op es de compra de at 3 das a es do nosso capital social em 30 de abril de 1999 tal limite aumentado a cada tr s anos em mais 3 0 exclu das as a es do nosso capital social que foram objeto de contratos de op o celebrados anteriormente vig ncia do plano atual ii pelo segundo plano Plano II o nosso Conselho de Administra o pode conceder ao Presidente da nossa Companhia desde que n o seja nosso acionista controlador a todos os nossos diretores e a metade dos nossos gerentes sendo eleg veis os diretores e gerentes que forem avaliados com desempenho e potencial superior segundo os crit rios formais da Companhia e recomenda o do Comit de Remunera o op es que poder o ser exercidas por at cinco anos a contar da data de sua outorga em n mero a ser calculado de forma que atingida a expectativa de valoriza o da nossa Companhia durante o prazo de car ncia o ganho resultante do exerc cio das op es seja equivalente ao n vel de premia o alvo do outorgado estabelecido pelo Comit de Remunera o e aprovado pelo Conselho de Administra o Atualmente no mbito do Plano apenas os Srs Elie Horn e Rafael Novellino ambos membros do nosso
183. novembro de 2004 at 25 de maio de 2005 data em que a mesma foi incorporada pela Companhia Autoriza o emitida pela Prefeitura do munic pio no qual o empreendimento foi constru do mediante vistoria que indica que a obra foi executada conforme o projeto e apresenta as devidas condi es para sua habita o e ocupa o Instituto Brasileiro de Geografia e Estat stica IBOVESPA IBRACON IFRS IGP M INCC ndice de Inadimpl ncia INPC INPI Institui es Subcontratadas Instru o CVM 325 Instru o CVM 400 IPCA IRPJ IRRF IRSA JUCESP Lei de Incorpora o Lei de Registros P blicos Lei das Sociedades por A es Lei do Mercado de Valores Mobili rios ndice da Bolsa de Valores de S o Paulo que mede as varia es dos pre os das a es das companhias mais negociadas da BOVESPA Instituto dos Auditores Independentes do Brasil Normas cont beis internacionais International Financial Reporting Standards ndice Geral de Pre os ao Mercado ndice de infla o medido e divulgado pela FGV ndice Nacional de Custo da Constru o ndice de custos da constru o habitacional medido pela FGV Valor a receber de contratos de venda de im veis residenciais celebrados entre a Companhia e seus clientes com atraso superior a 31 dias dividido pelo valor total de receb veis da Companhia na data do balan o ndice Nacional de Pre os ao Consumidor ndice
184. o de alienar A Goldsztein Cyrela ser administrada por um Conselho de Administra o e uma Diretoria O Conselho de Administra o ser composto por 6 seis membros efetivos e igual n mero de suplentes metade dos quais eleitos pela nossa Companhia e a outra metade pela Goldsztein com mandato de 3 tr s anos sendo permitida a reelei o Nos termos do Acordo de Acionistas Goldsztein o Presidente do nosso Conselho de Administra o ser sempre o Presidente do Conselho de Administra o da Goldsztein Cyrela sendo que no caso de eventual impedimento este ser substitu do por outro indicado pela nossa Companhia e sujeito aprova o dos controladores da Goldsztein A Diretoria ser composta por 3 tr s a 5 cinco membros eleitos pelo Conselho de Administra o por um prazo de 2 dois anos sendo que o Conselho de Administra o dever eleger diretores indicados pela Goldsztein RJZ Participa es Em 10 de abril de 2006 formamos atrav s da celebra o de um contrato de compra e venda de a es e outras aven as uma Parceria no segmento de incorpora es imobili rias com a RJZ Participa es a qual foi posteriormente incorporada pela nossa Companhia Para mais informa es sobre esta Parceria veja nesta se o Eventos Recentes e Contratos Relevantes rea de Novos Neg cios Recentemente como estrat gia de expans o das nossas atividades criamos uma rea de novos neg cios com a finalidade d
185. o de fato relevante A negocia o tamb m poder ser suspensa por iniciativa da BOVESPA ou da CVM com base em ou devido a entre outros motivos ind cios de que a companhia tenha fornecido informa es inadequadas com rela o a um fato relevante ou tenha fornecido respostas inadequadas a questionamentos feitos pela CVM ou pela BOVESPA 53 Investimento em Nossas A es Ordin rias por Pessoas N o Residentes no Brasil Os investidores residentes fora do Brasil inclusive investidores institucionais est o autorizados a adquirir t tulos de capital inclusive nossas A es Ordin rias nas bolsas de valores brasileiras desde que atendam s exig ncias de registro da Resolu o n 2 689 e da Instru o CVM n 325 de 27 de janeiro de 2000 e altera es posteriores Com certas exce es os investidores registrados nos termos na Resolu o n 2 689 podem realizar qualquer tipo de opera o no mercado de capitais brasileiro que envolva valor mobili rio negociado em bolsa mercado de futuros ou mercado de balc o organizado Os investimentos e remessas para fora do Brasil de ganhos dividendos lucros ou outros pagamentos relacionados s nossas A es Ordin rias s o efetuados por meio do mercado de c mbio A fim de se tornar investidor registrado nos termos da Resolu o n 2 689 um investidor que resida fora do Brasil dever e nomear representante no Brasil com poderes para praticar atos relativos ao investimento
186. o em reas comuns dentro do im vel 2 total em d lares foi calculado com base na taxa de c mbio do ltimo dia cada ano 105 De acordo com o Relat rio Anual Imobili rio de 2004 publicado pela ADEMI houve um aumento de 12 no n mero de novas unidades lan adas no mercado no Rio de Janeiro em 2004 em compara o com o mesmo per odo em 2003 De acordo com este estudo entre novembro de 2003 e novembro de 2004 8 452 unidades foram lan adas e 4 036 unidades foram vendidas das quais 43 0 t m um pre o m dio entre R 100 0 mil e R 250 0 mil Atualmente o Rio de Janeiro tem apresentado uma relativa car ncia de terrenos dispon veis em zonas nobres como a regi o compreendida entre as montanhas e as famosas praias de Ipanema Copacabana e Leblon Assim tendo em vista o elevado crescimento populacional ocorrido no Rio de Janeiro nos ltimos anos outras regi es localizadas em novas zonas abastadas t m despontado apresentando uma din mica de ocupa o bastante superior em rela o s demais regi es do munic pio Neste sentido acreditamos que a regi o da Barra da Tijuca seja hoje o nico e natural vetor para a expans o da cidade do Rio de Janeiro nos segmentos de m dio e alto padr o Na ltima d cada enquanto as demais regi es do munic pio apresentaram um crescimento de 15 no n mero total de habita es a Barra da Tijuca registrou um aumento de 95 no mesmo per odo de acordo com a ADEMI Esse desenvo
187. obras correspondentes O imposto de renda e a contribui o social incidentes sobre os lucros n o realizados provenientes da amortiza o do des gio l quido apurado fundamentado no lucro n o realizado pelo s cio controlador em face do crit rio de avalia o procedida para fins de integraliza o do capital social da empresa Nota 16 a ii reconhecimento de atividade imobili ria pelo regime de caixa e amortizado integralmente em 31 de dezembro de 2004 em conjunto com o resultado de equival ncia patrimonial apurado nessa data nos termos dos patrim nios l quidos cont beis das investidas apurados de acordo com as pr ticas cont beis adotadas no Brasil regime de compet ncia ser realizado por ocasi o da aliena o ou extin o das sociedades investidas n o havendo previs o atual de quando e se a mesma vir a ocorrer Considerando a possibilidade de compensa o de preju zos fiscais e bases de c lculo negativas da contribui o social mantidos pela Cyrela Brazil Realty com o referido des gio foi contabilizado o correspondente cr dito tribut rio considerando a limita o de 30 consoante legisla o espec fica que totalizou R 7 312 Os preju zos fiscais e bases de c lculo negativas da contribui o social a serem compensados com lucros tribut veis futuros n o possuem prazos prescricionais sendo sua compensa o limitada a 30 dos lucros tribut veis apurados em cada per odo base futuro O imposto
188. og isinby 2002 1 2002 002 Lg 1 OJd sepepijosuoo sep 5 002 Lg 0191919X sep 5 Y S 12219 ejoJ o 199 ogs sejou sy EBZ BLOL 8 8 07 LL 22162 22902 6 0 619 8 798 18 000 22 000 22 000 22 981 0 981 8 9810 222 9 229 08722 cor YLL 7187206 7187206 71 87 06 667 667 6 091 021 E6L ZZE LL 89562 706 CEL LL 16301 1630 5 21205 5 9002 5 6002 11 2 9L 11 0 9 0
189. partes relacionadas reorganiza es societ rias aliena es Parcerias e a poca do pagamento de quaisquer dividendos futuros observadas as exig ncias de pagamento do dividendo m nimo obrigat rio impostas pela Lei das Sociedades por A es Embora o investidor seja beneficiado pela obriga o que qualquer adquirente das a es representativas do nosso controle acion rio tenha de realizar oferta p blica de aquisi o das demais a es da nossa emiss o nas mesmas condi es de aquisi o das a es representativas do bloco de controle tag along e tenha prote es espec ficas relativas s opera es entre o nosso acionista controlador e partes relacionadas nosso acionistas controladores poder o ter interesse em realizar aquisi es aliena es Parcerias buscar financiamentos ou opera es similares que podem entrar em conflito com os interesses dos investidores Somos uma companhia cujos resultados dependem dos resultados das nossas subsidi rias holding os quais n o podemos assegurar que nos ser o disponibilizados Somos uma companhia que controla diversas sociedades brasileiras do setor imobili rio Nossa capacidade de cumprir com as nossas obriga es financeiras e de pagar dividendos aos nossos acionistas depende do fluxo de caixa e dos lucros das nossas subsidi rias bem como da distribui o desses lucros a n s sob a forma de dividendos inclusive dividendos sob a forma de juros sobre o capital pr prio Al
190. pelo menos uma vez ao ano a Companhia deve realizar reuni o p blica com analistas e quaisquer outros interessados para divulgar informa es quanto sua respectiva situa o econ mico financeira projetos e perspectivas Calend rio Anual O Novo Mercado determina que as companhias e os administradores devem enviar BOVESPA e divulgar at o fim de janeiro de cada ano um calend rio anual informando sobre eventos corporativos programados contendo informa es sobre a Companhia o evento data e hora de sua realiza o a publica o e o envio do documento tratado no evento BOVESPA Acordo de Acionistas A Companhia enviou BOVESPA e CVM c pia do Acordo de Acionistas arquivado em sua sede Veja a se o Descri o do Capital Social Acordo de Acionistas Al m disso segundo o Regulamento do Novo Mercado quando da celebra o de novos acordos a Companhia dever enviar c pia ou not cia dos mesmos Programas de Op es de Aquisi o de A es Temos dois planos de op o de compra de a es de nossa emiss o O primeiro plano foi aprovado em assembl ias gerais realizadas em 17 de maio e 5 de setembro de 1996 e alterado em 30 de abril de 1999 por meio de aprova o em Reuni o do nosso Conselho de Administra o e em Assembl ia Geral Ordin ria e Extraordin ria Plano 1 Nos termos do referido Plano administrado um comit eleito pelo nosso Conselho de Administra o podem ser ou
191. prazo considerada suficiente para fazer face a eventuais perdas nesses processos As declara es de rendimentos da controladora e das controladas est o sujeitas a revis o e aceita o final pelas autoridades fiscais por per odo prescricional de cinco anos Outros encargos tribut rios e previdenci rios referentes a per odos vari veis de tempo tamb m est o sujeitos a exame e aprova o final pelas autoridades fiscais Benef cios As sociedades n o mant m planos de previd ncia privada para seus empregados por m efetuam contribui es mensais com base na folha de pagamento aos fundos de aposentadoria e de previd ncia social oficiais as quais s o lan adas em despesas pelo regime de compet ncia A Cyrela Brazil Realty S A possui previs o estatut ria para outorga de op o de compra de suas a es conforme Anexo ata das assembl ias gerais ordin ria e extraordin ria realizadas em 30 de abril de 1999 por parte de seus administradores empregados e prestadores de servi os At 31 de dezembro de 2005 nenhum dos outorgados exerceu a op o de compra contratada Instrumentos financeiros As sociedades participam de opera es envolvendo instrumentos financeiros todos registrados em contas patrimoniais que se destinam a atender s suas necessidades e a reduzir a exposi o a riscos de cr dito de moeda e de taxa de juros A administra o desses riscos efetuada por meio de defini o de estrat gias
192. regi es metropolitanas de S o Paulo e do Rio de Janeiro Atuamos tamb m na incorpora o loca o e comercializa o de lajes corporativas de alto padr o e alta tecnologia e de forma menos representativa em nossa receita l quida na loca o e administra o de shopping centers Al m disso prestamos servi os condominiais e em 2004 iniciamos nossos projetos no segmento de incorpora o de loteamentos residenciais Detemos uma das marcas mais fortes e bem conceituadas no segmento de empreendimentos residenciais de alto padr o e luxo Parcela substancial da nossa receita de vendas originada pela venda de unidades residenciais em edif cios que incorporamos e constru mos Em 31 de mar o de 2006 t nhamos constru do mais de 3 500 000 m desde nossa constitui o sendo que nos ltimos 15 anos foram constru dos o total de 2 300 000 m2 incluindo edif cios residenciais salas em edif cios comerciais lajes corporativas shopping centers Em 31 de mar o de 2006 tivemos receita bruta operacional de R 241 4 milh es decorrente das seguintes atividades i incorpora o imobili ria residencial no valor de R 224 0 milh es ii venda de lajes corporativas no valor de R 3 1 milh es iii incorpora o para loca o sendo loca o de lajes corporativas no valor de R 6 9 milh es e loca o de shopping centers no valor de R 2 0 milh es e iv presta o de servi os no valor de R 5 4 milh es No mesmo per odo o
193. resultado da venda de im veis a apropriar e e conta resultado da venda de im veis a apropriar representada pelo valor l quido da venda de unidades dos empreendimentos lan ados at 31 de dezembro de 2003 menos os custos de constru o e do terreno e as despesas com vendas dos respectivos empreendimentos sendo realizadas com base no progresso f sico da obra os demais passivos s o registrados a valores conhecidos ou estimados incluindo quando aplic vel encargos vencidos e varia es monet rias ou cambiais As mudan as envolvidas na aplica o da nova pr tica cont bil estabelecida pelo CFC descritas acima acarretam um impacto maior nas contas do nosso balan o patrimonial e em menor grau nas nossas contas de resultado Caso a pr tica cont bil atual tivesse sido aplicada aos nossos empreendimentos iniciados antes de 1 de janeiro de 2004 as nossas receitas teriam sido menores do que as demonstradas neste Prospecto Contabiliza o em Estoque de Im veis para Venda Os im veis para venda constituem ativo circulante registrado pelo custo de aquisi o e constru o que n o ultrapassa o valor l quido realiz vel Os im veis comerciais mesmo gerando receita de aluguel tamb m constituem ativo circulante sendo registrados nos nossos estoques pois o objetivo principal comercializ los quando poss vel Imposto de Renda e Contribui o Social O imposto de renda e a contribui o social diferidos referem se i
194. rio da Companhia ser aumentada em at 20 do total das A es Ordin rias inicialmente ofertadas exclu do o Lote Suplementar conforme disp e o artigo 14 par grafo 2 da Instru o CVM 400 03 com a concord ncia do Coordenador L der A es Adicionais O pre o de emiss o das A es Ordin rias ser fixado ap s a finaliza o do procedimento de coleta de inten es de investimento bookbuilding a ser conduzido pelo Coordenador L der O pre o de emiss o das A es Ordin rias ser aprovado pelo Conselho de Administra o da Companhia antes da concess o doregistro da Oferta pela CVM Pre o Comiss es Recursos L quidos Por A o Ordin ria R e R e R e Total R e R e R e sem considerar o exerc cio da Op o de Lote Suplementar as A es Adicionais 9 sem considerar a dedu o das despesas A Oferta ser registrada junto CVM As A es Ordin rias est o listadas para negocia o na Bolsa de Valores de S o Paulo BOVESPA sob o c digo CYRE3 O pre o fechamento da A o Ordin ria na BOVESPA em 4 de julho de 2006 foi de R 35 98 N o ser realizado qualquer registro na Securities and Exchange Commission dos Estados Unidos da Am rica nem em qualquer ag ncia ou rg o regulador do mercado de capitais de qualquer outro pa s exceto o Brasil Registro da presente distribui o p blica prim ria e secund ria CVM Distribui o Prim ria e 21 de julho
195. rios todos eles com prazo de dura o de pelo menos cinco anos Nossos sete locat rios mais relevantes em termos de receitas de aluguel s o Banco Ita BBA 5 Credicard S A Administradora de Cart es de Cr dito Net S o Paulo Ltda Sky Brasil Servi os Ltda Samsung S A Atento do Brasil Grupo Telef nica e Banco Merrill Lynch Investimentos Nossas receitas decorrentes de loca o comercial s o de aproximadamente R 25 5 milh es por ano o suficiente para cobrir os nossos custos fixos operacionais N o lan amos nenhuma laje corporativa de alto padr o nova desde 2002 Quando entramos neste segmento ele era bastante atraente em compara o a outros investimentos dispon veis principalmente em raz o da expectativa do crescimento da demanda por lajes corporativas em fun o de um cen rio de potencial recupera o da atividade econ mica e estabiliza o das taxas de c mbio e juros na ocasi o dos pre os baixos de terrenos praticados poca e da oferta ainda reduzida deste tipo de im vel em S o Paulo Contudo a conjuntura econ mica do Brasil mudou consideravelmente desde 1994 passando por per odos de extrema volatilidade e afetando a demanda por este tipo de produto Diante do novo cen rio decidimos suspender novos lan amentos neste segmento Atualmente estamos dando prosseguimento s obras do edif cio Faria Lima Square lan ado em mar o de 2002 no qual detemos uma participa o de 18 0 e do edif cio The City
196. total da receita bruta e teve crescimento de 79 5 em compara o com o ano de 2003 Custo de Vendas e Servi os O nosso custo de vendas e servi os aumentou 84 3 passando de R 169 2 milh es em 2003 para R 311 9 milh es em 2004 Esse aumento deveu se a um aumento do custo de incorpora o que representou 87 9 do custo total sendo seu crescimento de R 126 3 milh es em compara o a 2003 Como percentual da receita l quida o custo de vendas e servi os sofreu um aumento muito menos significativo tendo passado de 52 3 em 2003 para 59 4 em 2004 conforme explicamos a seguir Incorpora o Imobili ria Residencial O valor do custo de incorpora o imobili ria residencial aumentou 85 5 passando de R 147 8 milh es em 2003 para R 274 1 milh es em 2004 devido principalmente em raz o i do aumento do volume de constru o ii da acelera o do ritmo das obras principalmente no Rio de Janeiro e iii do aumento do custo da mat ria prima e m o de obra no exerc cio A margem bruta de incorpora o foi de 43 2 em 2004 e 44 8 em 2003 portanto houve um leve decl nio neste exerc cio 87 Incorpora o e Venda de Lajes Corporativas O custo incorpora o venda e revenda lajes corporativas aumentou 117 2 passando de R 13 4 milh es em 2003 para R 29 0 milh es em 2004 decorrente basicamente da evolu o financeira do custo dos empreendimentos comerciais Faria Lima Square e JK 1455 Dado Bier A margem brut
197. venda de R 450 0 mil e iii empreendimento econ mico ou segmento econ mico significam apartamentos que possuem geralmente 100 m de rea m dia total e pre o m dio de venda de R 180 0 mil 32 RESUMO DA EMISSORA O presente resumo destaca as informa es selecionadas sobre a nossa Companhia e as nossas A es Ordin rias Este Resumo n o cont m todas as informa es que um potencial investidor deve considerar antes de investir em nossas A es Ordin rias Antes de investir nas A es Ordin rias o potencial investidor dever ler todo o Prospecto cuidadosamente para uma maior compreens o das nossas atividades e da Oferta incluindo nossas demonstra es financeiras consolidadas e respectivas notas explicativas e as se es Fatores de Risco e An lise e Discuss o da Administra o sobre a Situa o Financeira e o Resultado Operacional Vis o Geral Somos a maior incorporadora de edif cios residenciais de alto padr o de S o Paulo e do Rio de Janeiro com base no valor dos lan amentos realizados em 2004 e em 2005 de acordo com a EMBRAESP e com a ADEMI respectivamente as duas cidades com maior participa o no PIB brasileiro 9 4 e 4 3 em 2003 respectivamente de acordo com o IBGE Nosso principal foco a incorpora o de edif cios residenciais de alto padr o e luxo com acabamento e localiza o diferenciados visando atender a demanda de potenciais clientes de alta e m dia alta renda nas
198. 0 59 185 64 892 19 310 11 651 734 192 244 378 919 57 136 97 317 160 397 835 684 844 479 697 791 844 479 697 791 789 065 8 795 146 688 91 274 403 100 469 031 419 660 469 031 419 660 350 537 65 931 49 371 69 123 57 136 97 317 160 397 i ii Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado Contexto operacional As sociedades integrantes das demonstra es financeiras consolidadas pro forma t m como atividade preponderante a incorpora o de im veis residenciais e comerciais e a loca o de im veis comerciais dentro do contexto do Grupo Empresarial Cyrela Brazil Realty O desenvolvimento dos empreendimentos de incorpora o imobili ria efetuado atrav s das sociedades integrantes do Grupo Empresarial Cyrela Brazil Realty ou em conjunto com outros parceiros A participa o de terceiros ocorre de forma direta no empreendimento por meio de participa o nas sociedades criadas com o prop sito espec fico de desenvolver o empreendimento ou mediante a forma o de cons rcios Antecedentes reorganiza o societ ria Brazil Realty A Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es Brazil Realty incorporadora da Cyrela Vancouver como adiant
199. 0 2 8 24 52 122 992 46 1606 B9VEL 1606 0162 182 000 ezz 8782 bro 7068 VWB 29095 vr9 SI L 86 92769 566 9776 66 1 86 022 0521 gez Loc 022 28 17 8091 959 62681 cocoL 42 2120 20204 2921 666 96 99929 6 5 9 5552 5552 6646 52472 028 1 8 922 64692 5266 8291 920 67656 LSLE 24224 66 L 261 989 12 9 9 691 201 9 2 egpel 191 90 21 2997 1 1 92 8 gzz gez gez so se 926 922 5872 80 2 vec pz 62071 92 ese 016 00 08666 1 9292 LOV 2226 089 2 919 0005 Eez pal 102 279 veo 82982 6291 9602 6809 82992 52091 60921 7222 219 z 61 962 0529 997 0525 0525 0 5 ozinfosd sesodsop lt 50550 epinbi 01 0224 ejusueuod 11205 op Inqujuo opeynsoy ses ds q seno orugui ed 5 Buiddous ezeld
200. 0 453 18 891 Os saldos dessas opera es mantidas com partes relacionadas n o possuem vencimento predeterminado e n o est o sujeitos a encargos financeiros 221 b c Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 e de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado Opera es opera es mantidas com partes relacionadas s o principalmente correspondente aos servi os que envolvem a estrat gia e a viabilidade do neg cio bem como a responsabilidade t cnica de projetos e controle de todos os empreiteiros e de m o de obra especializada Os valores e forma de contrata o dos referidos servi os correspondem s condi es praticadas por empresas que atuam no mercado imobili rio Os valores envolvidos podem ser assim apresentados Custos Despesas 2005 2004 2003 2005 2004 2003 Nesco Design de Int e Pinturas Especiais Ltda 261 Alagoas Assessoria e Consultoria S C Ltda 214 113 7 DAAT Engenheiros Associados S C Ltda 108 1 028 874 391 RJ Economistas Associados S C Ltda 787 289 Ca apava Empreitada Lavor S C Ltda 21 427 15 847 9 961 78 9 141 Cess o de direito Em 30 de maio de 2005 o acionista controlador da Companhia celebrou contrato de cess o de direitos credit rios com a Cyrela Empreendimentos Imob
201. 00 0001 18 e NIRE 35 300 137 728 COMPANHIA ABERTA DE CAPITAL AUTORIZADO DATA HORA E LOCAL Em primeira convoca o aos 04 de julho de 2006 s 17 00 horas na sede da Companhia na Av Eng Roberto Zuccolo n 555 sala 94 Parte na Cidade de S o Paulo Estado de S o Paulo PRESEN AS totalidade dos membros do Conselho de Administra o da Companhia Presentes tamb m os Srs Luis Largman Diretor de Rela es com Investidores a convite do Presidente do Colegiado a fim de prestar os esclarecimentos que fizerem necess rios MESA Elie Horn Presidente e Rafael Novellino Secret rio ORDEM DO DIA deliberar sobre i a autoriza o para o aumento de capital da Companhia dentro do limite do capital autorizado nos termos do seu Estatuto Social e a exclus o do direito de prefer ncia dos acionistas da Companhia mediante a emiss o de a es ordin rias todas nominativas escriturais e sem valor nominal A es Ordin rias a serem objeto de distribui o p blica no Brasil nos termos da Instru o CVM n 400 de 29 de dezembro de 2003 a Instru o CVM 400 a ser registrada na Comiss o de Valores Mobili rios incluindo esfor os de venda de A es Ordin rias no exterior a serem adquiridas por meio dos mecanismos de investimento regulamentados pelo Conselho Monet rio Nacional pelo Banco Central do Brasil e pela CVM com base nas isen es de registro previstas no Securities
202. 00 201 000 Contamos com know how e capacita o significativos e distintos na produ o de apartamentos de alto padr o Nas principais fases das obras como o levantamento da estrutura de concreto empregamos t cnicas de constru o padronizadas destinadas a racionalizar a produ o maximizar a produtividade e controle de qualidade e minimizar o desperd cio de materiais e o tempo ocioso de trabalhadores Damos grande import ncia ao controle de qualidade e desde 2000 temos o certificado ISO 9000 para constru o civil Tamb m aplicamos m todos rigorosos de planejamento e controle de constru o desde o in cio at o t rmino de cada projeto por meio da utiliza o de sistemas de monitoramento informatizados Tais procedimentos possibilitam que monitoremos as despesas e custos de cada projeto em compara o com o or amento e que lidemos em tempo h bil com qualquer varia o brusca Como empregamos t cnicas de constru o padronizadas e em raz o do grande volume de projetos de constru o dos quais participamos somos capazes de alcan ar economias de escala significativas em nossas compras de materiais e contrata o de servi os Trabalhamos de maneira muito pr xima com alguns de nossos fornecedores possibilitando que alguns deles programem a sua produ o com o fim de atender a nossa demanda ou nos notifiguem com anteced ncia em caso de atraso Nos ltimos anos experimentamos quaisquer atrasos significativos das nossa
203. 004 22 733 48 3 67 50 22 409 5 007 7157 Contempor neo 2002 10 667 99 58 98 81 17 975 12 373 96 6 2002 24 224 96 44 100 75 17 613 8 236 46 5 2005 47 637 13 66 15 151 65 2 2005 9 153 63 84 14 978 36 2 2003 28 565 68 15 99 96 14 112 4 387 46 4 Magna Vita 2002 19 617 100 82 100 100 9 437 27 359 91 5 Portale della 2001 20 556 100 98 88 87 7 729 22 699 99 2 Sub total 460 513 197 775 Demais Empreendimentos 189 658 282 419 Total dos Empreendimentos 650 171 480 194 ordem decrescente de valor da receita apropriada em 31 de dezembro de 2005 apropria o da receita de incorpora o imobili ria feita com base na evolu o f sica das obras no caso de empreendimentos cujas obras tiveram in cio at 31 de dezembro de 2003 e com base na evolu o financeira das obras no caso de empreendimentos cujas obras tiveram in cio a partir de 1 de janeiro de 2004 Incorpora o e Venda de Lajes Corporativas Nossa receita proveniente de incorpora o e venda de lajes corporativas reduziu 33 1 passando de R 31 4 milh es do exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 para R 21 0 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 Tal redu o ocorreu pois em 2005 n o houve novas vendas de lajes corporativas somente o reconhecimento da receita referente a evolu o f sica das obras dos empreendimentos Faria Lima Square e JK 1455 Dado Bier no
204. 01 2007 324 979 146 444 48 326 2008 244 667 82 074 26 932 2009 165 093 67 866 13 535 2010 111 196 46 386 4 393 2011 69 097 28 810 1 851 2012 46 567 17 596 144 2013 32 190 8 547 Ap s 2013 9 366 505 1 003 155 576 050 283 182 224 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado Contas a receber por desapropria o Representado por valor a receber da Fazenda do Estado de S o Paulo referente desapropria o de im vel comercial receb vel em parcelas anuais com vencimento final previsto para o ano de 2012 Im veis a comercializar Representados pelos custos das unidades imobili rias im veis prontos e em constru o e terrenos para futuras incorpora es como demonstrado a seguir Im veis em constru o Im veis conclu dos Terrenos 2005 2004 2003 185 067 134 329 143 054 75 154 79 647 72 178 160 693 214 998 114 701 420 914 428 974 329 933 Em 2004 im veis conclu dos e avaliados valor cont bil no montante de R 52 135 foram destinados pela controladora para aumento de capital em sociedades nas quais detinha 99 99 de participa o societ ria Imobilizado Terrenos Edif cios custo Deprecia o acumulada M quinas e equipamentos custo
205. 06 publicada no Di rio Oficial do Estado de S o Paulo e no Jornal Folha de S o Paulo em e de e de 2006 e delibera o societ ria da Eirenor A quantidade total das A es Ordin rias objeto da Oferta poder ser acrescida de um lote suplementar de at 3 705 000 A es Ordin rias equivalentes a at 15 quinze por cento das A es Ordin rias inicialmente ofertadas Lote Suplementar sendo at 3 597 000 A es Ordin rias sob a forma de Global Depositary Shares GDSs que ser o convertidas em A es Ordin rias de titularidade da Eirenor e at 108 000 A es Ordin rias de titularidade de RZ O Lote Suplemetar ser destinado exclusivamente a atender a um eventual excesso de demanda que venha a ser constatado no decorrer da Oferta conforme a op o para aquisi o a ser concedida pelos Acionistas Vendedores ao Coordenador L der nas mesmas condi es e pre o das A es Ordin rias inicialmente ofertadas Op o de Lote Suplementar A Op o Lote Suplementar poder ser exercida pelo Coordenador L der no prazo de at 30 trinta dias a contar da data da publica o do An ncio de In cio da Distribui o P blica Prim ria e Secund ria de A es Ordin rias de Emiss o da Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es An ncio de In cio inclusive Sem preju zo da Op o de Lote Suplementar a quantidade de A es Ordin rias inicialmente ofertadas poder ainda a crit
206. 086 141 966 48 721 Total do Ativo Circulante 1 052 164 835 684 844 479 697 791 Realiz vel a longo prazo Contas a 336 357 270 991 240 543 283 182 Aplica es Financeiras 229 198 421 522 86 835 83 129 Demais Contas a Receber do Longo Prazo 151 365 135 060 51 593 47 597 Total Realiz vel a Longo 0 716 920 827 573 378 971 413 908 Ativo Permanente imobilizado s 113 046 110 107 88 044 105 223 Demais Contas do Ativo Permanente 1 741 1 825 794 1 441 Total Ativo Permanente 114 787 111 932 88 838 106 664 Total do 444 024 1 883 871 1 775 189 1 312 288 1 218 363 Passivo Circulante Empr stimos e Financiamentos 101 819 95 126 158 090 124 305 Provis o para Custos Or ados a Incorrer 24 087 25 262 55 570 123 899 Contas a Pagar por Aquisi o de Im veis 97 885 77 017 111 582 47 507 Adiantamento de Clientes 66 616 82 615 66 835 26 673 Demais Contas a Pagar Circulante 145 250 123 080 76 954 97 276 Total do Passivo 435 657 403 100 469 031 419 660 Exig vel a Longo Prazo Empr stimos e Financiamentos 117 316 108 708 106 928 65 385 Resultado de Venda de Im veis a 5 914 25 48
207. 1 no mbito de uma a o de desapropria o de im vel comercial de propriedade daquela companhia datada de 1989 promovida pela Fazenda P blica do Estado de S o Paulo Tal cess o tem fundamento no fato de que por ser apenas uma expectativa de direito o direito credit rio n o foi considerado na avalia o cont bil da Cyrela Vancouver antiga controladora da Cyrela Empreendimentos Imobili rios que serviu de base para a incorpora o da Cyrela Vancouver pela nossa Companhia em 25 de maio de 2005 n o tendo portanto o nosso acionista controlador recebido indiretamente tal direito credit rio por for a do recebimento de novas a es do capital social da nossa Companhia em substitui o s quotas que detinha na Cyrela Vancouver e que foram extintas por for a da incorpora o Dessa forma o nus de dar in cio e arcar com as despesas relativas a o judicial que pode ou n o ter como consequ ncia o recebimento do cr dito n o mais da nossa Companhia N o existe provis o cont bil relativa ao referido contrato tendo em vista tratar se de opera o liquidada Em 12 de agosto de 2005 a Perspectiva Investimentos e Participa es Imobili rias Ltda empresa controlada pelo nosso acionista controlador adquiriu da nossa subsidi ria Cyrela Investimentos pelo montante total de R 5 1 milh es conforme pre os praticados no mercado garantindo liquidez nossa Companhia i um terreno no valor de R 4 5 milh es e ii
208. 1 696 Dedu es da receita bruta 10 369 7 917 Receita l quida operacional 231 079 170 139 Custo das vendas realizadas Dos im veis vendidos 123 633 84 233 Dos im veis locados e servi os prestados 4 206 2 941 127 839 87 174 Lucro bruto 103 240 82 965 Receitas despesas operacionais Com vendas 20 214 20 958 Gerais e administrativas 17 108 10 810 Honor rios da administra o 404 187 Despesas financeiras 11 842 12 831 Receitas financeiras 29 751 11 688 Outras receitas operacionais l quidas 352 1 656 19 465 31 442 Lucro antes do imposto de renda e da contribui o social 83 775 51 523 Imposto de renda e contribui o social Diferido 12 684 526 Do exerc cio 4 634 5 285 17 318 4 759 Lucro l quido antes da participa o de minorit rios 66 457 46 764 Participa o de minorit rios 9 044 6 267 Lucro l quido do per odo 57 413 40 497 As notas explicativas da administra o s o parte integrante das demonstra es financeiras 251 ogs sejou sy 961 9707 LL cel GLL 22902 0 618 28 28 EBZ BLOL LL cel GLL 22902 S 0 6L8 16301 21205 9002
209. 10 52 918 46 567 17 596 36 580 32 190 8 547 10 644 9 366 505 1 528 512 1 378 129 576 050 Em 31 de mar o de 2006 o ndice de Inadimpl ncia dos nossos clientes alcan ou 2 4 do nosso saldo de contas a receber tendo atingido 2 4 em 2005 2 1 em 2004 e 3 6 em 2003 Tais ndices s o dilu dos medida que retomamos os im veis dos clientes inadimplentes e os comercializamos com terceiros eliminando nossas perdas eventuais Adotamos a pol tica de n o constituir provis o para perdas na realiza o das nossas contas a receber decorrentes da comercializa o de incorpora o imobili ria pois al m do nosso baixo ndice de inadimpl ncia temos a garantia real do im vel financiado Em 31 de mar o de 2006 a nossa provis o para devedores duvidosos era de R 1 6 milh o sendo que em 31 de dezembro de 2005 tamb m foi de R 1 6 milh o em 31 de dezembro de 2004 tamb m foi de R 1 6 milh o e em 31 de dezembro de 2003 foi de R 0 5 milh o basicamente para fazer face a prov veis perdas em outras contas a receber como por exemplo o pagamento de luvas devidas pelos antigos e atuais locat rios de nossos shopping centers relativos aos per odos em que ainda eram cobradas Veja a se o Nossas Atividades Segmentos Incorpora o para Loca o Shopping Centers medida que os clientes quitam seus compromissos os recursos s o alocados no mercado financeiro local em um cronograma de prazo compat vel com o cronogra
210. 16 8 1 2 0 8 4 8 1 4 1 1 Desvaloriza o valoriza o real em rela o ao d lar 18 5 8 3 12 1 8 1 18 2 de c mbio no final do per odo US 1 00 R 2 172 R 2 666 R 2 340 R 2 6544 R 2 8892 Taxa de c mbio m dia 05 1 00 R 2 193 R 2 669 R 2 496 R 2 9275 R 3 0715 Representa m dia das taxas de c mbio di rias praticadas ao longo do per odo Fontes MCM Consultores Associados IBGE FGV BACEN e Bloomberg Efeito sobre o Setor Imobili rio e sobre os Nossos Resultados O setor imobili rio afetado pela conjuntura econ mica do Pa s e do setor A demanda por novas unidades residenciais influenciada por diversos fatores incluindo o crescimento do n vel de empregos taxas de juros de longo e curto prazo e programas de financiamento hipotec rio confian a do consumidor pol ticas governamentais fatores demogr ficos e em menor extens o mudan as em impostos prediais custos de energia e regulamenta o de imposto de renda O lan amento de novas unidades por outro lado influenciado pelo estoque de unidades existentes restri es na legisla o de zoneamento pol ticas governamentais custo e disponibilidade de terrenos custos diversos de constru o e vendas disponibilidade de financiamento dentre outros fatores 67 Existem incertezas econ micas e pol ticas consider veis que podem vir a prejudicar o comportamento de compra dos clientes os c
211. 2 11 194 25 489 66 263 138 818 Empreendimentos efetivados a partir de 2004 n o refletidos nas demonstra es financeiras Receita de vendas a apropriar 980 352 494 401 Custos das unidades vendidas a apropriar 506 970 252 160 Despesas comerciais apropriar 21 030 12 582 452 352 229 659 477 841 295 922 138 818 231 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado b Provis o para custos or ados a incorrer 2005 2004 2003 Empreendimentos efetivados at 31 de dezembro de 2003 Circulante 25 262 55 570 123 899 Longo prazo 41 823 70 778 25 262 97 393 194 677 Empreendimentos efetivados a partir 2004 n o refletidos nas demonstra es financeiras Circulante 246 907 85 525 Longo prazo 260 063 166 635 506 970 252 160 532 232 349 553 194 677 c Adiantamentos de clientes 2005 2004 2003 Valores recebidos por venda de empreendimentos cuja incorpora o ainda n o foi efetivada e demais antecipa es 23 806 8 362 26 673 Unidades vendidas de empreendimentos efetivados a partir de 2004 Receita apropriada 383 044 78 390 Parcelas recebidas 441 853 136 863 58 809 58 473 82 615 66 835 26 673 232 13 b Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e
212. 2 00 56 00 56 9691 102 82 74191 20121 66 66 66 66 vrey Covil 971792 2682 5226 5226 740 12 022 LLVZL 799 02 05726 66 66 66 66 0 6 L19 691 802 9 9179 66 66 6666 9 92 56 02 12202 5896 58 96 91 922 629 egg 66 66 66 66 69 L 89 206 978 66 66 6666 9 05 7 296 929 28g g 00 00L 00 00L 0005 90 L 90 L 922 97 2869 66 66 66 66 oL 00 86 00 86 908 LLL 6 Z 99972 0181 00 56 0056 208 2826 6 29 6 29 07071 926 918 829 2 05 29 05 29 621 608 999 80 Ly 90 0 01 6 226 5 02 2 6 909 6692 9972 00 05 00 05 L90 8L 828 29 7819 9 9 9002 5002 9002 9002 9002 5002 9002 OJquiszap Lg Lg opu Le L 21 1 BISJ O 345 ISSE BJSJ O ZY zesg EJSJ O
213. 203 8 milh es em 31 de dezembro de 2005 Tal acr scimo deveu se principalmente ao crescimento dos empr stimos para financiamento da nossa produ o no primeiro trimestre de 2006 cujo custo no per odo foi bastante atrativo Provis o para custo or ado a incorrer Representa os custos a serem incorridos para a constru o das unidades j comercializadas mas ainda n o constru das incluindo nossos fornecedores de mat ria prima e os prestadores de servi os de m o de obra terceirizada Este passivo alcan ou R 24 1 milh es em 31 de mar o de 2006 representando 1 3 do nosso total de passivo e patrim nio l quido naquela data 1 4 em 31 de dezembro de 2005 uma redu o de R 1 2 milh o em rela o a R 25 3 milh es em 31 de dezembro de 2005 Tal redu o ocorreu em decorr ncia da altera o no procedimento cont bil de reconhecimento das receitas e custos de incorpora o Veja nesta se o Principais Pr ticas Cont beis e Estimativas Desconsiderando se o efeito da altera o no procedimento cont bil estes custos teriam alcan ado R 601 5 milh es em 31 de mar o de 2006 um aumento de R 55 4 milh es em compara o a R 543 1 milh es em 31 de dezembro de 2005 em raz o principalmente do crescimento do volume de lan amento e vendas 79 Contas pagar por aquisi o de im veis Representam basicamente as d vidas contra das com aquisi es de terrenos objetivando lan amento de novos empreendimentos no futuro
214. 29 Com Permuta ar 06 823 Out 06 Mentlra S o Paulo 118 930 Com Permuta Mar 06 Nov 07 Subtotal Agra Empreendimentos 803 108 39 859 Baturit S o Paulo 18 428 Sem Permuta Dez 05 Ago 06 Eus bio 5 S o Paulo 47 376 Sem Permuta Mar 06 2 533 Out 06 Subtotal Mac Empreendimentos 65 804 2 533 Total Parcerias 868 912 42 392 As atividades envolvidas na incorpora o dos nossos edif cios residenciais s o i aquisi o do terreno ii planejamento da incorpora o iii obten o de licen as alvar s e aprova es governamentais necess rias e iv comercializa o e venda de novos empreendimentos e in cio das obras Normalmente iniciamos as obras entre seis e 12 meses ap s o lan amento de um novo empreendimento sendo as obras em geral conclu das em aproximadamente 24 meses Adotamos a pol tica de somente iniciar a constru o depois da venda de pelo menos 50 0 das unidades de um projeto No passado tamb m incorporamos edif cios de flats apartamentos que incluem a presta o de servi os Entre 1988 e 1990 incorporamos tr s edif cios de flats em S o Paulo Depois de um per odo de crise de excesso de oferta neste mercado ocorrida entre 1990 e 1995 decidimos voltar a atuar neste mercado e incorporamos mais 12 edif cios de flats entre 1995 e 2000 na regi o da Grande S o Paulo e Campinas Em 1999 tamb m incorporamos dois ed
215. 3 58 203 Empr stimos moeda estrangeira n 47 270 50 213 97 927 84 198 Financiamentos moeda nacional 165 511 147 972 83 562 36 015 Empr stimos moeda nacional 3 906 3 887 25 882 80 2 448 1 762 4 174 11 194 Total essas eseriwerisrasnsenessavsenoocr 219 135 203 834 265 018 189 690 A tabela abaixo apresenta cronograma para pagamento da nossa d vida no valor total de R 219 1 milh es conforme apurado em 31 de mar o de 2006 Valor Total Ano em milhares de R 2006 tada TAS SUE Re Sa GEN PM US A a EET 101 819 24 312 68 894 bas 17 637 5 2009 DR 6 473 Endividamento 219 135 93 Precisamos de maior volume de recursos para crescer Nesse sentido como pretendemos manter nossa estrat gia de baixo endividamento decidimos emitir a es ao inv s de tomar empr stimos ou emitir notas Tamb m estamos considerando o financiamento de parte das nossas atividades por meio da securitiza o de nossos receb veis Em 14 de setembro de 2004 constitu mos uma sociedade destinada emiss o de valores mobili rios lastreados em receb veis tais como os certificados de receb veis imobili rios e compra dos nossos receb veis com os recursos obtidos com a referida ofer
216. 5 6 2 q 9 104 ojusuny ouodsuen 00Z op Lg 1 2002 002 OJd sep 5 002 Lg 0191919X sep 5 Y S 12219 ejoJ o 200 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Demonstra o das origens e aplica es de recursos consolidadas ao exerc cio findo em 31 de dezembro de 2005 e demonstra o das origens e aplica es de recursos consolidadas pro forma dos exerc cios findos em 31 de dezembro de 2004 e de 2003 Em milhares de reais Origens dos recursos Das opera es sociais Lucro l quido do exerc cio Despesas receitas que n o afetam o capital circulante Juros e varia o monet ria do realiz vel a longo prazo Deprecia o
217. 53 A Sociedade observar os acordos de acionistas que venham a ser arquivados em sua sede sendo expressamente vedado aos integrantes da mesa diretora da Assembl ia Geral ou do Conselho de Administra o acatar declara o de voto de qualquer acionista signat rio de acordo de acionistas devidamente arquivado na sede social que for proferida em desacordo com o que tiver sido ajustado no referido acordo sendo tamb m expressamente vedado Sociedade aceitar e proceder transfer ncia de a es e ou onera o e ou cess o de direito de prefer ncia subscri o de a es e ou de outros valores mobili rios que n o respeitar aquilo que estiver previsto e regulado em acordo de acionistas ART 54 vedado Sociedade conceder financiamento ou garantias de qualquer esp cie a terceiros sob qualquer modalidade para neg cios estranhos aos interesses sociais ART 55 Os membros do Conselho de Administra o os Diretores e os membros do Conselho Fiscal da Sociedade dever o antes de assumir os cargos respectivos subscrever o Termo de Anu ncia dos Administradores e o Termo de Anu ncia dos Membros do Conselho Fiscal a que se refere o Regulamento de Listagem do Novo Mercado ART 56 As publica es ordenadas pela Lei n 6 404 76 ser o realizadas no Di rio Oficial do Estado de S o Paulo e no Jornal Folha de S o Paulo 189 CYRELA BRAZIL REALTY S A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPA ES COMPANHIA CNPJ MF n 73 178 6
218. 6 898 6 523 20 324 21 672 17 242 Loca o de Shopping Centers 2 037 2 081 15 869 14 671 13 589 Presta o de Servi os 5 465 1 696 17 833 7 025 5 797 Total da Receita Bruta 241 448 178 056 725 199 557 002 336 820 Incorpora o para Venda A tabela abaixo fornece informa es detalhadas sobre as nossas incorpora es no segmento residencial e de salas em edif cios comerciais nos per odos de tr s meses encerrados em 31 de mar o de 2006 e 2005 e nos exerc cios encerrados em 31 de dezembro de 2005 2004 e 2003 Per odos de tr s meses encerrados em 31 de mar o de Exerc cios encerrados em 31 de dezembro de 2006 2005 2005 2004 2003 S o Paulo ncorpora es lan adas 1 1 14 12 8 rea til M3 a ir 8 643 20 103 294 327 233 935 151 248 Unidades 72 289 2 102 1 614 1 491 Pre o m dio venda R m 2 734 2 107 2 450 2 821 2 032 Rio de Janeiro ncorpora es lan adas 1 1 5 3 2 rea til lan ada M 31 537 38 110 91 621 52 168 75 792 U idades 427 192 631 830 569 Pre o m dio venda R m 2 376 3 168 3 614 3 189 2 705 Outros Munic pios ncorpora es lan adas rea til piatan Pre o m dio venda
219. 65 Pr mio de Garantia Firme 4 887 883 0 55 Total Comiss es sinccr enfrentando 24 439 415 2 75 Taxas Registro da Oferta e 165 740 0 02 Despesas com 2 200 000 0 25 Despesas com publicidade da 2 650 000 0 07 Despesas com 700 000 0 08 Total 28 155 155 3 17 Custo Unit rio da 1 14 Calculado com base um pre o de emiss o venda por A o Ordin ria de R 35 98 que foi a cota o oficial das A es Ordin rias divulgada pela BOVESPA em 4 de julho de 2006 e sem levar em considera o o exerc cio da Op o de Lote Suplementar e as A es Adicionais Despesas estimadas Aprova es Societ rias O aumento de capital da Companhia dentro do limite de capital autorizado com a exclus o do direito de prefer ncia de seus atuais acionistas nos termos do artigo 172 inciso da Lei das Sociedades por A es e do artigo 11 par grafo primeiro de seu Estatuto Social e a realiza o da Oferta foram aprovados pelo Conselho de Administra o da Companhia em reuni o realizada em 4 de julho de 2006 O Pre o por A o ser aprovado pelo Conselho de Administra o da Companhia antes da concess o do registro da Oferta pela CVM Os termos e condi es da Op o de Lote Suplementar foram aprovados pelo rg o societ
220. 7 bloco Il 18 andar 04794 000 S o Paulo SP Brasil At Sr Andr Viola Ferreira Tel 0 11 3054 0000 Fax 0xx11 3054 0077 www tercogt com br 27 DECLARA O DA COMPANHIA DO ACIONISTAS VENDEDORES E DO COORDENADOR L DER Considerando que n s os Acionistas Vendedores e o Coordenador L der constitu mos consultores legais para nos auxiliar na implementa o da Oferta para tanto foi efetuada due diligence na Companhia iniciada em 23 de fevereiro de 2006 e prosseguir at a data de divulga o do Prospecto Definitivo foram disponibilizados por n s e pelos Acionistas Vendedores os documentos que consideramos materialmente relevantes para a Oferta al m dos documentos acima mencionados foram solicitados pelo Coordenador L der documentos e informa es adicionais relativos Companhia e conforme informa es que prestamos n s e os Acionistas Vendedores disponibilizamos para an lise do Coordenador L der e de seus consultores legais todos os documentos bem como foram prestadas todas as informa es consideradas relevantes sobre os nossos neg cios para permitir aos investidores uma tomada de decis o fundamentada sobre a Oferta N s os Acionistas Vendedores e o Coordenador L der declaramos que tomamos todas as cautelas e agimos com elevados padr es de dilig ncia respondendo pela falta de dilig ncia ou omiss o para assegurar que as informa es prestadas pela Companhia neste Prosp
221. 7 286 103 227 040 499 481 2 733 2 444 2 060 195 588 169 635 983 351 807 102 364 858 67 961 62 575 348 371 283 066 146 530 594 556 2 704 2 480 1 299 2 878 2 711 2 823 2 851 2 490 EBITDA de acordo com o Of cio Circular CVM n 1 2005 s o os lucros antes das despesas financeiras l quidas do imposto renda contribui o social deprecia o e amortiza o e resultados n o operacionais O EBITDA n o uma medida de acordo com as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil n o representa o fluxo de caixa para os exerc cios apresentados e n o deve ser considerado como substituto para o lucro l quido como indicador do nosso desempenho operacional ou como substituto do fluxo de caixa como indicador de liquidez O EBITDA n o possui significado padronizado e nossa defini o de EBITDA pode n o ser compar vel quelas utilizadas por outras empresas Vide reconcilia o entre o lucro antes de imposto de renda e contribui o social e o EBITDA em An lise e Discuss o Sobre a Situa o Financeira o Resultado Operacional EBITDA 3 EBITDA dividido pela receita l quida operacional Foram desprezadas as unidades objeto de permuta Em 31 de mar o de Em 31 de dezembro de Demonstrativo D vida L quida 2006 2005 2004 2003 Em milhares de R Financiamentos 219 135 203 834 265 018 189 690 Disponibilidades e Aplica es Financeiras 196 957 95 455 81 006 99 825 T tulos e V
222. 71 Contribui o social 277 184 1 029 655 Lucro presumido Imposto de renda 2 412 3 151 Contribui o social 1 193 1 479 3 605 4 630 Total do encargo de imposto de renda e contribui o social 4 634 5 285 O imposto de renda e a contribui o social devidos sobre os lucros tribut veis apurados pelas sociedades controladas foram apurados conforme mencionado na Nota 2 f Patrim nio l quido Capital social O capital social em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 est representado por 148 712 037 a es ordin rias 31 de mar o de 2005 79 780 800 a es sendo 41 280 800 a es preferenciais e 38 500 000 a es ordin rias nominativas escriturais e sem valor nominal O Conselho de Administra o da companhia est autorizado a aumentar o capital social independentemente de assembl ia geral ou reforma estatut ria at o limite de 300 000 000 a es Em 26 de setembro de 2005 foi homologado o aumento de capital social da Companhia aprovado anteriormente na Reuni o do Conselho de Administra o ocorrida em 20 de setembro de 2005 com a emiss o de 34 100 000 a es ordin rias nominativas escriturais e sem valor nominal Das a es emitidas 14 585 000 foram negociadas no mercado interno tendo sido captados R 218 775 e 19 515 000 no mercado externo tendo sido captados R 289 039 equivalentes a US 127 570 mil 283 b c d Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e s
223. 8 142 18 2 71 55 7 171 26 100 0 Mandarim s 2004 22 733 58 10 69 54 6 800 3 972 100 0 14 2004 32 602 41 2 56 26 6 250 1 230 90 0 On The Park s 2004 30 024 30 3 63 33 5 066 755 90 0 Nova Mooca 2005 13 942 45 3 79 52 4 917 2 029 100 0 Contempor neo Araguari s s 2003 6 897 86 37 73 40 4 876 1 210 100 0 Grand Garden 2003 34 200 96 46 99 73 4 754 10 417 96 5 An lia ss 2005 8 172 34 1 79 25 4 549 98 100 0 Mandarim SP 2003 23 942 96 64 94 82 4 094 8 920 100 0 Alfredo Volpi 2004 7 565 49 8 49 37 3 481 701 100 0 Atmosfera SP k 2003 28 565 78 24 99 98 2 642 2 420 46 5 154 406 100 992 Demais Empreendimentos 69 547 65 725 Total dos Empreendimentos 223 953 166 717 9 Em ordem decrescente de valor da receita apropriada em 31 de mar o de 2006 A apropria o da receita de incorpora o imobili ria feita com base na evolu o f sica das obras no caso de empreendimentos cujas obras tiveram in cio at 31 de dezembro de 2003 e com base na evolu o financeira das obras no caso de empreendimentos cujas obras tiveram in cio a partir de 1 de janeiro de 2004 Incorpora o e Venda de Lajes Corporativas Nossa receita proveniente de incorpora o e venda de lajes corporativas aumentou 197 9 passando de R 1 0 milh o no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2005 para R
224. 8 65 385 Resultado de Venda de Im veis 15 914 25 489 66 263 138 818 Tributos 42 658 42 384 39 198 35 906 Imposto de Renda e Contribui o Social Diferidos 92 419 81 738 67 322 30 457 Demais Contas a Pagar de Exig vel a Longo Prazo 14 442 16 453 48 723 77 099 Total Exig vel Longo Prazo z 282 749 274 772 328 434 347 665 Participa o de Minorit rios 89 269 78 534 72 470 46 599 Patrim nio L quido 1 076 196 1 018 783 442 353 404 439 Total do Passivo e Patrim nio L quido 1 883 871 1 775 189 1 312 288 1 218 363 41 Per odos encerrados em Exerc cios encerrados em 31 de mar o de 31 de dezembro de 2006 2005 2005 2004 2003 Em milhares de R Outros Dados Financeiros 66 639 54 137 157 765 140 422 101 232 Margem de EBITDA 28 8 31 8 22 9 26 8 31 3 Outros Dados Operacionais Lan amentos Incorpora es 2 2 19 15 10 rea til Lan ada m 40 180 58 213 385 947 286 103 227 040 Unidades Lan adas 499 481 2 733 2 444 2 060 Vendas Total de Vendas Contratadas em R 195 588 169 635 983 351 807 102 364 858 rea til Vendida m 67 961 62 575 348 371 283 066 146 530 Unidades Vendidas 594 556 2 704 2 480 1 299 Pre o M dio de Venda por Metro
225. 9 66 86 66 86 66 86 gt L6 9 692 1 829 QE LL 2298 62 05 5 6 YLS usnos 29 425 297 96L 962 02 16 8 64 69292 0026 00 28 00 29 uodo 06 6 66 02 09679 90776 90776 9076 x YHON 99 289 lt 142766 9066 lt 006 6666 66 66 66 66 69 247 0009 345 eJopeJodJodu 92058 691 11 77920 90191 92 26 92 26 92 26 y 629 6866 lt 668 92798 1869 86 lt 6 86 lt 6 86 6 sojustugssau puedxa 2002 002 9002 2002 002 9002 2002 002 9002 5 0191919X ozinfoJd opinbi e 5 opuenb 2002 002 002 Lg sepepijosuoo 5
226. 9 66 263 138 818 Tributos a 42 658 42 384 39 198 35 906 Imposto de Renda e Contribui o Social Diferidos 92 419 81 738 67 322 30 457 Demais Contas a Pagar de Exig vel a Longo 4 442 16 453 48 723 77 099 Total Exig vel a Longo Prazo 282 749 274 772 328 434 347 665 Participa o de 89 269 78 534 72 470 46 599 Patrim nio L quido 1 076 196 1 018 783 442 353 404 439 1 883 871 1 775 189 1 312 288 1 218 363 Total do Passivo e Patrim nio L quido 62 Outros Dados Financeiros EBITDA a fito Margem Outros Dados Operacionais Lan amentos Incorpora es rea til Lan ada m Unidades Lan adas Vendas Total de Vendas Contratadas em 85 rea til Vendida 02 Unidades Vendidas Pre o M dio de Venda por Metro Quadrado Per odos encerrados em 31 de mar o de Exerc cios encerrados em 31 de dezembro de 2006 2005 2005 2004 2003 Em milhares de R 66 639 54 137 157 765 140 422 101 232 28 8 31 8 22 9 26 8 31 3 2 2 19 15 10 40 180 58 213 385 94
227. 966 8 56651 09671 569 BO 21558 2 406 67 pe 92 058 89 208 dOS 99 1 79 evo8 156 9 6 9 8 sojusulpussiduw3 ogs 696 069 9 zes 18 920 0801 86801 9201 0 29 66 5 dN orz voL 802 7987 0 1869 122 8952 1869 8 79 605 ads LZZ 722 L 009 ezz 2121 68 6 214 60 908 68 6 586 PATA 219 7 8 922 2992 1599 08 1151 91861 159104 968 91 105 92 6821 9 6 56690 566 seg 921 96691 766 vor PL 6 S 4 2 6 6 q 686 72 612 56627 180 1050 0022 2109 922 998 6 gy 08021 16911 652460 92 69962 69962 345 50 u sdwg Bos 9127 282 9 999 6691 6 8 09404 95821 6 ZIEL 0 024 1598 esuo 02 2 982 282 5821 982 qow JNO ZPH L 297 e 2921 20604 228 0809 20604 0691 2106
228. Act de 1933 dos Estados Unidos da Am rica conforme alterado o Securities Act il forma de coloca o das A es Ordin rias a serem emitidas iii a destina o dos recursos a serem auferidos pela Companhia em decorr ncia do aumento de capital iv os direitos que as A es Ordin rias a serem emitidas conferir o a seus titulares v a autoriza o para a Diretoria da Companhia tomar todas as provid ncias e praticar todos os atos necess rios realiza o do aumento do capital social acima referido e vi a ratifica o de todos os demais atos j praticados pela Diretoria da Companhia com vistas realiza o da distribui o p blica mencionada no item i acima DELIBERA ES ap s detida an lise das mat rias da pauta foram tomadas por unanimidade as seguintes delibera es 1 autorizou se o aumento do capital social da Companhia dentro do limite do capital autorizado indicado no artigo 8 de seu Estatuto Social com exclus o do direito de prefer ncia dos atuais 190 acionistas da Companhia na subscri o das novas a es em conformidade com o disposto no Artigo 172 da Lein 6 404 de 15 de dezembro de 1976 e nos termos do par grafo primeiro do artigo 119 do Estatuto Social da Companhia ii aprovou se que as A es Ordin rias a serem emitidas em raz o do aumento de capital ser o objeto de distribui o p blica prim ria no Brasil para investidores institucionais e para investidore
229. As informa es contidas neste Prospecto Preliminar est o sob an lise da Comiss o de Valores Mobili rios a qual ainda manifestou a esse respeito O presente Prospecto Preliminar est sujeito complementa o e corre o O Prospecto Definitivo ser entregue aos investidores durante o per odo de distribui o Prospecto Preliminar de Distribui o P blica Prim ria Secund ria de MERCADO A es Ordin rias de Emiss o da gt CYRELA BRAZIL REALTY Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es Companhia Aberta e de Capital Autorizado CNPJ n 73 178 600 0001 18 Avenida Engenheiro Roberto Zuccolo n 555 sala 94 parte S o Paulo SP 24 700 000 A es Ordin rias Valor da Distribui o R e C digo ISIN BRCYREACNOR 7 Pre o por A o R e A Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es Cyrela Brazil Realty ou Companhia e os acionistas vendedores Eirenor Sociedad Anonima e Rog rio Jonas Zylbersztajn RZ em conjunto com a Eirenor os Acionistas Vendedores est o realizando uma distribui o p blica prim ria e secund ria de a es ordin rias nominativas escriturais sem valor nominal de emiss o da Companhia livres e desembara adas de quaisquer nus ou gravames A es Ordin rias totalizando 24 700 000 A es Ordin rias objeto de distribui o p blica prim ria a serem
230. Assembl ia Geral O Conselho Fiscal quando eleito ser composto por tr s membros e igual n mero de suplentes Atualmente n o temos Conselho Fiscal instalado e por esse motivo nenhum membro foi indicado Remunera o De acordo com o nosso Estatuto Social compete aos nossos acionistas reunidos em assembl ia geral fixar a remunera o anual de modo global ou individualizado dos membros do nosso Conselho de Administra o Diretoria e Conselho Fiscal se instalado Na nossa Assembl ia Geral Ordin ria e Extraordin ria realizada em 28 de abril de 2005 foi fixada a remunera o global anual dos nossos administradores em at R 1 0 milh o para o exerc cio social de 2005 No exerc cio social de 2004 a remunera o global dos nossos administradores foi de R 1 0 milh o Planos de Op o de Compra de A es Em Assembl ias Gerais realizadas em 17 de maio e 5 de setembro de 1996 nossos acionistas aprovaram um plano executivo de op o de compra de a es direcionado aos nossos conselheiros e diretores o qual foi alterado em 30 de abril de 1999 atrav s de aprova o em Reuni o do Conselho de Administra o em Assembl ia Geral Ordin ria e Extraordin ria Plano 1 Nos termos do Plano administrado por um comit Comit do Plano eleito pelo nosso Conselho de Administra o podem ser outorgadas aos membros do nosso Conselho de Administra o diretores empregados e prestadores de servi os bem como
231. Companhia Durante o prazo de vig ncia do Acordo de Acionistas o Acionista Controlador ter o direito de prefer ncia na aquisi o das a es que RZ tenha inten o de alienar exce o de aliena es feitas para empresas controladas direta ou indiretamente pelo mesmo Em caso de falecimento de RZ antes do t rmino do Acordo de Acionistas o direito de prefer ncia acima descrito poder ser exercido a qualquer momento se os sucessores dele desejarem vender as a es Al m disso caso qualquer dos Acionistas pretenda vender as a es de sua titularidade a terceiros respeitado o direito de prefer ncia descrito acima o outro Acionista ter o direito a seu crit rio de vender at a totalidade de suas a es a terceiro nas mesmas condi es ofertadas pelo Acionista vendedor Direito de Venda Conjunta Nas hip teses de vendas para pessoas jur dicas controladas direta ou indiretamente pelos Acionistas a venda total ou parcial das a es por tais entidades a qualquer terceiro somente ser v lida se respeitado o Direito de Venda Conjunta Os Acionistas concentrar o todos os seus empreendimentos relativos ao setor imobili rio na nossa Companhia ressalvada a aplica o em im vel como investimento ou para utiliza o obrigando se RZ enquanto permanecer como administrador da nossa Companhia a n o oferecer direta ou indiretamente concorr ncia nossa Companhia nas atividades de incorpora o constru o adm
232. Conselho de Administra o e o Sr Nessim Daniel Sarfati um de nossos diretores det m op es de compra de a es que poder o ser exercidas at 30 de abril 2009 no mbito do Plano representando um total de 541 250 A es Ordin rias nenhuma das quais havia sido exercida at a data deste Prospecto No mbito do Plano Il 63 administradores empregados e prestadores de servi o det m op es de compra de a es que poder o ser exercidas em at oito anos contados a partir da outorga deste plano representado no caso do seu exerc cio integral um total de 248 140 A es Ordin rias e 0 16 do total de A es Ordin rias representativas do nosso capital social 31 de mar o de 2006 nenhuma das quais havia sido exercida at a data deste Prospecto Para maiores informa es veja a se o Administra o Planos de Op o de Compra de A es 142 Conting ncias Judiciais e Administrativas Geral Estamos sujeitos a v rios processos judiciais e administrativos tribut rios e trabalhistas no valor total de R 72 4 milh es Em 31 de mar o de 2006 nossas provis es para processos judiciais e administrativos eram de aproximadamente R 42 7 milh es dos quais R 42 4 milh es referiam se a processos tribut rios e R 0 3 milh o referiam se a processos trabalhistas Acreditamos que nossas provis es para processos judiciais e administrativos s o suficientes para atender prov veis preju zos N o acreditamos que qualquer
233. Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 e de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado Uso de estimativas Na elabora o das demonstra es financeiras necess rio utilizar estimativas para contabilizar certos ativos passivos e outras opera es As demonstra es financeiras incluem portanto v rias estimativas referentes sele o das vidas teis dos bens do imobilizado provis es necess rias para passivos contingentes determina o de provis es para tributos custos or ados e outras similares os resultados reais podem apresentar varia es em rela o s estimativas Ativos circulante e realiz vel a longo prazo As disponibilidades incluem aplica es em fundos de investimento demonstradas ao valor da quota na data do balan o e t tulos de d vida p blica demonstrados ao custo e deduzido quando aplic vel de provis o para ajuste ao seu valor l quido de realiza o As aplica es financeiras a serem mantidas at o seu vencimento est o demonstradas ao custo acrescido dos rendimentos auferidos at a data do balan o Aquelas destinadas a negocia o est o demonstradas ao custo e ajustadas por provis o que se fa a necess ria para que n o seja demonstrada em montante superior ao de mercado A pro
234. Emitidos Governan a Corporativa o sistema pelo qual as sociedades s o dirigidas e monitoradas envolvendo os relacionamentos entre acionistas Conselho de Administra o Diretoria auditores independentes e Conselho Fiscal O Novo Mercado um segmento de listagem da BOVESPA destinado negocia o de a es emitidas por empresas que se comprometem voluntariamente com a ado o das pr ticas de governan a corporativa e divulga o de informa es adicionais em rela o ao que exigido pela legisla o Em 2000 a BOVESPA introduziu tr s segmentos especiais de negocia o denominados N veis 1 e 2 de Pr ticas Diferenciadas de Governan a Corporativa e Novo Mercado com o objetivo de estimular as companhias a seguir melhores pr ticas de governan a corporativa e um n vel de divulga o de informa es adicional em rela o ao exigido pela legisla o Os segmentos de listagem s o destinados negocia o de a es emitidas por companhias que se comprometam voluntariamente a observar pr ticas de governan a corporativa e exig ncias de divulga o de informa es al m daquelas j impostas pela legisla o brasileira Em geral tais regras ampliam os direitos dos acionistas e elevam a qualidade das informa es fornecidas aos acionistas Em 21 de setembro de 2005 ingressamos no Novo Mercado da BOVESPA As regras do Novo Mercado exigem al m das obriga es impostas pela legisla o brasileira em vigor o at
235. Essas contas totalizaram R 112 0 milh es em 31 de mar o de 2006 representando 5 9 do total do passivo e patrim nio liquido naquela data 5 1 em 31 de dezembro de 2005 um aumento de R 22 3 milh es em compara o com 31 de dezembro de 2005 Este acr scimo decorreu do crescimento da aquisi o de diversos terrenos na forma de permuta para sustentar o crescimento das nossas atividades nos pr ximos anos Resultado de vendas a apropriar O nosso resultado de vendas a apropriar totalizou R 15 9 milh es em 31 de mar o de 2006 representando 0 8 do nosso total de passivo e patrim nio l quido naquela data 1 4 em 31 de dezembro de 2005 uma redu o de R 9 6 milh es quando comparado com R 25 5 milh es em 31 de dezembro de 2005 tendo em vista a altera o no procedimento cont bil de reconhecimento das nossas vendas Veja nesta se o Principais Pr ticas Cont beis e Estimativas Se n o considerarmos o efeito da altera o no procedimento cont bil o nosso resultado das vendas a apropriar alcan aria em 31 de mar o de 2006 R 1 073 milh es comparado aos R 1 020 milh es de 31 de dezembro de 2005 representando um crescimento de 5 2 que decorreu principalmente do aumento do lan amento e vendas ocorrido em 2005 Tributos a pagar A nossa conta de tributos a pagar totalizou R 42 7 milh es em 31 de mar o de 2006 representando 2 3 do nosso total do passivo e patrim nio l quido naquela data 2 4 em 31 de dezembro de 2005
236. IB brasileiro em 2002 de acordo com o IBGE Em 1999 adquirimos um terreno para a incorpora o de seis edif cios residenciais Lan amos tr s novos empreendimentos em 2002 mas conseguimos vender apenas 67 0 das unidades Por conseguinte decidimos suspender nossas atividades em Campinas em 2003 At 31 de dezembro de 2005 conseguimos vender 93 0 das unidades nesse munic pio exceto o terreno denominado Boni onde analisamos a possibilidade de realizar futura incorpora o Em 20 de fevereiro de 2006 adquirimos em conjunto com a L der Ltda um terreno em Belo Horizonte sede daquela companhia onde pretendemos desenvolver um empreendimento em conjunto Al m disso em abril de 2006 formamos uma Parceria com a Goldsztein empresa com sede no Rio Grande do Sul que atua no segmento de incorpora o imobili ria de empreendimentos residenciais Tal Parceria tem por objetivo desenvolver com exclusividade empreendimentos no Rio Grande do Sul Santa Catarina e Paran Em geral somos propriet rios de aproximadamente 70 0 das nossas incorpora es sendo os demais 30 0 de propriedade de investidores e parceiros Nas nossas atuais Parcerias esses percentuais t m variado Para mais informa es sobre as nossas Parcerias veja nesta se o Eventos Recentes e Novas Parcerias 114 Em 31 de mar o de 2006 t nhamos os seguintes terrenos dispon veis em estoque para os nossos pr ximos projetos de incorpora o
237. L 9 8 229 8 00071 00021 00071 268 9 268 9 0008 0008 962 2 962 760718 90198 826 7 826 7 909 2 909 2 99 99771 201 660 262 LL 9 6 0ZL 809 ZL 99869 81922 6972 2 61 2282 2282 2697 259 927728 ces ps 144452 144852 9110 91 0 LL LL LL OSL 8EE ZLE 99 8EB LZZ 12226 660 9969 16301 J9ANOJUBA 1630 5 21205 soJn 5 5002 zeig 5 52 1959 Jeuodsuen e 002 Lg e 9L oudoJd sonf 9 9 e 9L 210 g eje oudoJd sqos 2002 11 0 9 0 soysodoJd 1 9 210 seudoJd
238. O SOCIAL DEMONSTRA ES FINANCEIRAS E DIVIDENDOS ART 39 O exerc cio social tem a dura o de um ano come ando em Ol de janeiro e terminando em 31 de dezembro de cada ano ART 40 Sociedade distribuir em cada exerc cio social como dividendo obrigat rio no m nimo 25 vinte e cinco por cento do lucro l quido ajustado calculado de acordo com o que disp e o artigo 202 da Lei n 6 404 76 Par grafo Primeiro Sociedade poder levantar balan os semestrais ou em per odos menores podendo declarar e distribuir por delibera o do Conselho de Administra o dividendos conta do lucro apurado nesses balan os desde que o total dos dividendos pagos em cada semestre do exerc cio social n o exceda o montante das reservas de capital de que trata o Par grafo 1 do artigo 182 da Lei n 6 404 76 Par grafo Segundo O Conselho de Administra o poder pagar ou creditar aos acionistas juros sobre o capital pr prio na forma da legisla o vigente os quais poder o ser imputados ao valor do dividendo estatut rio integrando tal valor ao montante dos dividendos distribu dos pela Sociedade para todos os efeitos legais ART 41 Nos termos do artigo 190 da Lei n 6 404 76 a Assembl ia Geral Ordin ria que aprovar as contas do exerc cio social poder determinar a distribui o de at 10 dez por cento do resultado do exerc cio social ap s os ajustes do artigo 189 da Lei n 6 404 76 aos administradores da So
239. Oferta A es Em A es Em Eirenor Sociedad Anonima 29 14 547 004 9 54 14 547 004 8 21 nt 59 304 890 38 88 59 304 890 33 46 Capital Research Management Company EUA 7 625 500 5 00 7 625 500 4 30 EH Capital Management 3 751 200 2 46 3 751 200 2 12 Rog rio Jonas 2 3 820 402 2 50 3 820 402 2 16 Administradores sia queen nal naipe 1 170 114 0 77 1 170 114 0 66 3 000 0 3 000 0 62 310 329 40 85 87 010 329 49 09 152 532 439 100 00 177 232 439 100 00 Considerando coloca o total da quantidade de A es Ordin rias objeto da Oferta sem considerar o Lote Suplementar Companhia constitu da de acordo com as leis do Uruguai e controlada pelo nosso acionista controlador Companhia constitu da de acordo com as leis dos Estados Unidos da Am rica Companhia constitu da de acordo com as leis das Ilhas Virgens Brit nicas e controlada pelo nosso acionista controlador Acionista Vendedor 2 SE Ss Acionistas Vendedores A Eirenor Acionista Vendedor da presente Oferta atualmente det m 14 547 004 das nossas A es Ordin rias que representam aproximadamente 9 54 da totalidade das nossas A es Ordin rias e caso a Op o de Lote Suplementar seja exercida ofertar 3 597 000 A es Ordin rias sob a forma de GDSs
240. Quadrado R M 2 878 2 711 2 823 2 851 2 490 EBITDA de acordo com o Of cio Circular CVM n 1 2005 s o os lucros antes das despesas financeiras l quidas do imposto de renda e contribui o social deprecia o e amortiza o e resultados n o operacionais O EBITDA n o uma medida de acordo com as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil n o representa o fluxo de caixa para os exerc cios apresentados e n o deve ser considerado como substituto para o lucro l quido como indicador do nosso desempenho operacional ou como substituto do fluxo de caixa como indicador de liquidez O EBITDA n o possui significado padronizado e nossa defini o de EBITDA pode n o ser compar vel quelas utilizadas por outras empresas Vide reconcilia o entre o lucro antes de imposto de renda e contribui o social e o EBITDA em An lise e Discuss o Sobre a Situa o Financeira e o Resultado Operacional EBITDA EBITDA dividido pela receita l quida operacional Foram desprezadas as unidades objeto de permuta 2 Em 31 de mar o Em 31 de dezembro de Demonstrativo D vida L quida 2006 2005 2004 2003 Em milhares de R 219 135 203 834 265 018 189 690 Disponibilidades e Aplica es Financeiras 196 957 95 455 81 006 99 825 T tulos e Valores Mobili rios
241. R 67 1 milh es em compara o com o mesmo per odo de 2004 Como percentual da receita l quida o custo de vendas e servi os diminuiu 9 7 passando de 59 5 no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 para 53 7 no exerc cio encerrado 31 de dezembro de 2005 tendo em vista que no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 hav amos comercializado as lajes corporativas Faria Lima Square e JK 1455 na modalidade de pre o de custo que n o gera margem de contribui o significativa Em 2005 o custo das lajes corporativas representou 5 3 do custo total Incorpora o Imobili ria Residencial O valor do custo das nossas incorpora es imobili rias residenciais aumentou 24 5 passando de R 274 1 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 para R 341 2 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 A margem bruta de incorpora o residencial foi 47 5 no exerc cio encerrado em 31 de dezembro 2005 43 2 no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 O crescimento da margem bruta deveu se varia o do perfil de produtos reconhecidos como receita no exerc cio Incorpora o e Venda de Lajes Corporativas Como mencionado anteriormente n o houve comercializa o de lajes corporativas no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 somente o reconhecimento do custo referente evolu o f sica das obras no valor de R 6 3 milh es que adicionado ao custo das revendas ocorrid
242. RT 1 CYRELA BRAZIL REALTY S A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPA ES uma Sociedade por a es que se reger pelo presente Estatuto Social e pelas disposi es legais aplic veis ART 2 A Sociedade tem sua sede e foro na Capital do Estado de S o Paulo na Avenida Eng Roberto Zuccolo n 555 sala 94 parte CEP 05307 190 podendo manter filiais escrit rios representa es e dep sitos em qualquer localidade do Pa s ou exterior por delibera o da Diretoria ART 3 A Sociedade foi constitu da por prazo indeterminado de dura o em 1 de dezembro de 1993 tendo seus atos constitutivos sido arquivados na Junta Comercial do Estado de S o Paulo em sess o de 9 de dezembro de 1993 ART 4 A Sociedade tem por objeto social a incorpora o a compra e a venda de im veis prontos ou a construir residenciais e comerciais terrenos e fra es ideais a loca o e administra o de bens im veis a constru o de im veis e a presta o de servi os de consultoria em assuntos relativos ao mercado imobili rio ART 5 Sociedade poder adquirir participa o societ ria o controle de outras sociedades participar de associa es com outras sociedades sendo autorizada a celebrar acordo de acionistas com vistas a atender ou complementar seu objeto social CAP TULO II DO CAPITAL SOCIAL E DAS A ES ART 6 O capital social de R 852 877 930 00 oitocentos e cinquenta e dois milh es oitocentos e setenta e sete
243. Tamb m vendemos unidades das nossas lajes corporativas quando o pre o de venda nos oferece taxas de retorno atraentes Na administra o destes investimentos observamos a taxa interna de retorno do fluxo de caixa associado ao contrato de loca o descontado de eventuais despesas de manuten o do im vel Buscamos comercializar estes empreendimentos somente a taxas que sejam compat veis como os nossos retornos pr determinados Constru mos tr s lajes corporativas nos ltimos cinco anos e duas outras lajes corporativas encontram se atualmente em fase de constru o todas elas em locais nobres no munic pio de S o Paulo At a presente data n o incorporamos lajes corporativas de alto padr o e de alta tecnologia no Rio de Janeiro A tabela abaixo apresenta mais informa es sobre as nossas lajes corporativas de alto padr o incorporadas em S o Paulo no per odo de 1998 at a presente data Unidades Pre o M dio Unidades Pr prias e rea total de Venda Vendidas Locadas Laje corporativa Em Entrega Em R m Em Em JK Financial Center 13 380 Abril 2000 Faria Lima Financial Center 26 512 Outubro 2002 13 292 58 100 Corporate Park 17 219 Novembro 2002 9 020 90 100 Faria Lima Square 17 972 Abril 2006 12 482 81 Edif cio 1455 Dado Bier 22 571 2007 9 889 43 Esta Laje corporativa pertence um fundo de investimento qual detemos uma p
244. U S GAAP ou o IFRS e adotar exclusivamente as normas do regulamento da C mara de Arbitragem do Mercado pelas quais a BOVESPA a companhia os acionistas os administradores e os membros do Conselho Fiscal da companhia se instalado comprometem se a resolver toda e qualquer disputa ou controv rsia relacionada ao regulamento de listagem por meio de arbitragem 171 e realizar pelo menos uma vez ao ano reuni o p blica com analistas e quaisquer outros interessados para divulgar informa es quanto sua respectiva situa o econ mico financeira projetos e perspectivas e e em caso sa da do Novo Mercado para que as a es sejam negociadas fora do Novo Mercado acionista controlador deve fazer oferta p blica de aquisi o das a es em circula o no m nimo pelo valor econ mico apurado mediante laudo de avalia o elaborado por empresa especializada e independente Veja Se o Descri o do Capital Social Sa da do Novo Mercado A Companhia em 2005 alterou espontaneamente seu Estatuto Social para adequ lo s regras do Novo Mercado e celebrou em 29 de julho de 2005 o Contrato de Participa o do Novo Mercado com a BOVESPA por meio do qual aderiu s regras do Novo Mercado Conselho de Administra o O Conselho de Administra o de companhias autorizadas a terem suas a es negociadas no Novo Mercado deve ser composto por no m nimo 5 membros dos quais no m nimo 20 dever o ser Conselhei
245. VESPA em 4 de julho de 2006 A SA AURA An R 35 98 Valor patrimonial por A o Ordin ria em 31 de mar o 2006 R 7 24 Aumento do valor patrimonial por A o Ordin ria atribu do aos acionistas existentes R 3 93 Valor patrimonial por A o Ordin ria em 31 de mar o de 2006 ajustado pela Oferta R 11 17 Dilui o por A o Ordin ria para os novos investidores R 24 81 Percentual de Dilui o por A o Ordin ria para os novos investidores 68 95 A presente discuss o e a tabela acima i n o consideram a recente incorpora o da RJZ Participa es pela nossa Companhia ocorrida em 24 de maio de 2006 com a emiss o de 3 820 402 A es Ordin rias e aumento do nosso capital social em R 33 832 446 e ii n o consideram o exerc cio de op es de compra de A es Ordin rias em circula o desde 31 de mar o de 2006 at a presente data nos termos dos nossos planos de op o de compra de a es Para uma descri o mais detalhada dos planos de op o de compra de a es veja a se o Administra o Planos de Op o de Compra de A es Um aumento redu o de R 1 00 em um pre o por A o Ordin ria de R 35 98 que foi a cota o oficial divulgada pela BOVESPA para as nossas A es Ordin rias em 4 de julho de 2006 sem considerar as A e
246. VM 400 o qual leva em conta as rela es com clientes e outras considera es de natureza comercial ou estrat gica do Coordenador L der da Companhia e dos Acionistas Vendedores observado que o Coordenador L der dever assegurar a adequa o do investimento ao perfil de risco de seus clientes bem como o tratamento justo equitativo aos investidores e ainda realizar os melhores esfor os de dispers o acion ria conforme previsto no Regulamento do Novo Mercado O Coordenador L der recomenda fortemente aos Investidores N o Institucionais interessados na realiza o do Pedido de Reserva a leitura atenta e cuidadosa dos termos e condi es estipulados no Pedido de Reserva especialmente no que diz respeito confirma o e desist ncia do Pedido de Reserva aos procedimentos relativos ao pagamento do Pre o por A o e liquida o da Oferta bem como as informa es contidas neste Prospecto Preliminar N o h inadequa o espec fica da Oferta a determinado grupo ou categoria de investidor No entanto a presente Oferta n o adequada a investidores avessos ao risco inerente a investimentos em a es Como todo e qualquer investimento em a es a aquisi o das A es apresenta certos riscos e possibilidades de perdas patrimoniais que devem ser cuidadosamente considerados antes da tomada de decis o de investimento Os investidores devem ler a Se o Fatores de Risco do Prospecto para uma descri o dos fatores de risc
247. a a demonstra es financeiras elaboradas de acordo com as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil i da Brazil Realty de 31 de dezembro de 2004 e 2003 e de 31 de mar o de 2005 as quais n o incluem a condi o financeira e os resultados operacionais da Cyrela Vancouver que foi incorporada pela nossa Companhia em 25 de maio de 2005 sendo a data base para a incorpora o 31 de dezembro de 2004 e ii da Companhia de 31 de dezembro 2005 e de 31 de mar o de 2006 as quais j incluem a condi o financeira e os resultados operacionais da Cyrela Vancouver a partir da data base da incorpora o Tais demonstra es financeiras s o utilizadas para todos os fins estatut rios e societ rios incluindo para fins tribut rios e para fins de determina o de dividendos a serem pagos aos acionistas e b demonstra es financeiras pro forma da Companhia elaboradas de acordo com as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil de 31 de dezembro de 2004 e 2003 e de 31 de mar o de 2005 as quais apresentam a condi o financeira e os resultados operacionais consolidados da Brazil Realty combinados com a condi o financeira e os resultados operacionais consolidados da Cyrela Vancouver cuja incorpora o pela nossa Companhia foi realizada em 25 de maio de 2005 com data base de 31 de dezembro de 2004 como se tal incorpora o tivesse ocorrido em 1 de janeiro de 2003 Estas demonstra es financeiras consolidadas pro forma
248. a efetivada independentemente do prazo de recebimento do valor contratado Adicionalmente outras altera es foram introduzidas na contabiliza o de unidades vendidas a partir de janeiro de 2004 Veja a se o An lise e Discuss o da Administra o sobre a Situa o Financeira e o Resultado Operacional Principais Pr ticas Cont beis e Estimativas para uma descri o mais completa das principais pr ticas cont beis aplic veis s sociedades do setor imobili rio Neste Prospecto todas as refer ncias a receita l quida significam os rendimentos totais calculados de acordo com as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil Todas as refer ncias a vendas contratadas significam o valor geral de vendas decorrente de todos os contratos de venda de im veis celebrados em determinado per odo incluindo a venda de im veis lan ados e a venda de im veis em estoque acabados ou em constru o As vendas contratadas s o registradas como receitas em nossas demonstra es financeiras conforme a evolu o da constru o da obra em progresso Todas as refer ncias a real reais ou R referem se moeda oficial do Brasil e todas as refer ncias a d lar d lares ou US significam a moeda oficial dos Estados Unidos da Am rica Os resultados de todas as nossas subsidi rias s o consolidados em nossas demonstra es financeiras da seguinte forma i em rela o s sociedades em que detemos um
249. a es comerciais com a Companhia al m da presente Oferta incluindo mas n o se limitando a folha de pagamento PAE instalado em seu edif cio sede cobran a limite para cr dito imobili rio limite de conta garantida e limite de swap O HSBC Bank Brasil S A Banco M ltiplo possui relacionamento com a Companhia a qual atendida pelo segmento Corporate Banking Atualmente existem linhas de financiamento produ o comprometidas Companhia entre outras empresas do grupo O HSBC ainda presta servi os de cobran a banc ria Companhia e possui recursos do grupo aplicados em t tulos de renda fixa Atrav s de sua Seguradora o HSBC gerencia a ap lice de seguro de vida dos funcion rios do grupo assim como a ap lice de seguro prestamista oferecido aos seus clientes 22 Adicionalmente presente Oferta Banco Pactual S A e ou sociedades de seu conglomerado econ mico mant m relacionamento comercial com a Companhia A Pactual Capital Partners Participa es Ltda empresa controlada indiretamente pelos mesmos controladores do Banco Pactual S A det m 6 das quotas do Fundo de Investimento em Participa es Pactual Desenvolvimento de Gest o o qual possui participa es nas seguintes SPEs relativas aos empreendimentos da Companhia Cyrela Mil o Empreendimentos Imobili rios S A Cyrela Tennesse Empreendimentos Imobili rios S A Queiroz Galv o Cyrela Empreendimentos Imobili rios S A Queiroz Galv o Mac Cyrela Ven
250. a o de construtora e incorporadora de unidades sofisticadas de alto padr o Seguindo uma pr tica comum no Brasil e dentro de um esfor o para reduzir nossa exposi o financeira efetuamos a contrata o da venda do maior n mero poss vel de unidades ao lan ar um novo empreendimento concentrando nossos esfor os de comercializa o para tal empreendimento nas fases iniciais da constru o Temos sido bem sucedidos com esta estrat gia em geral vendendo de 50 0 a 70 0 das unidades antes do in cio da constru o As unidades remanescentes s o em regra vendidas ao final da constru o Al m disso aproximadamente 17 0 das parcelas que recebemos de clientes referem se a pagamentos efetuados antes da data de vencimento programada No passado as vendas antecipadas e os pagamentos adiantados de parcelas nos proporcionaram atender parcela significativa das nossas necessidades de caixa para as nossas atividades de incorpora o e constru o imobili ria N o podemos garantir que manteremos as mesmas taxas de vendas antecipadas e de pagamentos adiantados no futuro Nos termos da legisla o brasileira podemos estabelecer um prazo e as condi es nos quais teremos o direito de cancelar o empreendimento que devem ser especificados nos contratos de venda De acordo com nossos contratos de venda se n o conseguirmos vender pelo menos 50 0 das unidades no per odo de 180 dias a contar do lan amento de um novo empreendimento temos o direit
251. a diferen as a tributar decorrentes de lucros nas atividades imobili rias tributados pelo regime de caixa e o valor registrado pelo regime de compet ncia ii a cr ditos e obriga es tribut rias n o dedut veis ou tribut veis temporariamente na determina o do lucro tribut vel por exemplo provis o para conting ncias gio ou des gio em investimentos ganho na desapropria o etc e iii a preju zos fiscais e base de c lculo negativa de contribui o social cuja realiza o ou recupera o ocorrer no futuro Cen rio Macro Econ mico Brasileiro O ano de 2003 foi marcado pela transi o do governo Fernando Henrique Cardoso para o de Luis In cio Lula da Silva Em virtude de fatores adversos associados s incertezas sobre o futuro pol tico e econ mico do Brasil antes e imediatamente ap s as elei es presidenciais de outubro de 2002 o PIB brasileiro apresentou um crescimento de apenas 0 5 em 2003 Em 2003 a desvaloriza o do d lar norte americano frente a outras moedas bem como as pol ticas monet rias e fiscais conservadoras do atual Governo Federal levaram valoriza o do real em rela o ao d lar Neste mesmo ano a infla o medida pelo IPCA foi de 9 3 O real valorizou se 22 3 frente ao d lar alcan ando R 2 89 por US 1 00 em 31 de dezembro de 2003 Em 2004 a economia brasileira mostrou importantes melhorias em seus principais indicadores O PIB cresceu em 4 9 a taxa m dia de desemprego cai
252. a categoria de edif cio residencial edif cio Vert Supreme e na categoria de edif cio comercial edif cio Faria Lima Financial Center pelo jornal Folha de S o Paulo v Summit de Varejo pelo Instituto de Pesquisa e Estudos da Distribui o e Varejo da FGV em 2002 e vi Top de Marketing pela Associa o dos Dirigentes de Vendas e Marketing do Brasil ADVB em 2001 Hist rico Somos o produto da incorpora o do Grupo Cyrela pela Brazil Realty A Cyrela antiga controladora das sociedades do Grupo Cyrela foi constitu da em 1962 pelo nosso atual acionista controlador At 1981 dedic vamo nos exclusivamente atividade de incorpora o de edif cios residenciais e de salas em edif cios comerciais e terceiriz vamos a constru o e venda dos projetos Em 1981 decidimos prestar servi os mais personalizados e melhores a nossos clientes exigentes e sofisticados criando duas subsidi rias a Cyrela Construtora e a Seller para constru o e venda de nossos im veis respectivamente A Brazil Realty foi constitu da em 1994 sob a forma de empreendimento conjunto joint venture entre o nosso atual acionista controlador e a IRSA sociedade argentina com o objetivo de atuar na constru o e loca o de lajes corporativas de alto padr o A Brazil Realty foi pioneira no desenvolvimento de fundos de investimento imobili rio no Brasil e no seu setor de atua o ao acesso ao mercado de capitais brasileiro e norte americ
253. a de venda foi de 7 3 em 2004 e de 58 6 em 2003 A redu o significativa da margem deveu se i ao fato de que os referidos empreendimentos foram desenvolvidos na modalidade pre o de custo n o gerando margem de contribui o significativa e sim receitas de servi os e ii ao fato de que em 2003 comercializamos o terreno D Il com lucro de R 12 5 milh es o que representou 68 5 da margem daquele ano enquanto que em 2004 os empreendimentos de lajes corporativas foram comercializados a pre o de custo ou seja com margens m nimas mas com receita de servi os Loca o de Lajes Corporativas O custo de loca o aumentou 26 6 passando de R 2 8 milh es em 2003 para R 3 5 milh es em 2004 tendo em vista basicamente o crescimento da deprecia o decorrente principalmente do aluguel das novas lajes corporativas Corporate Park e Faria Lima Financial Center A margem bruta de loca o de lajes corporativas foi de 83 8 em 2004 e 83 9 em 2003 A redu o da margem bruta deveu se concess o de per odos de car ncia para os principais locat rios das novas lajes corporativas principalmente no edif cio Faria Lima Financial Center Loca o de Shopping Centers O custo relativo a loca o de shopping centers do ano de 2004 diminuiu 2 9 passando de R 1 5 milh o em 2003 para R 1 4 milh o em 2004 A margem bruta de loca o de shopping centers foi de 89 2 em 2003 e 90 3 em 2004 O aumento da margem bruta deveu se evolu o da
254. a exercer influ ncia significativa sobre a economia brasileira Essa influ ncia bem como a conjuntura econ mica e pol tica brasileira podem causar um efeito adverso relevante nas nossas atividades e no pre o de mercado das nossas A es Ordin rias O Governo Federal frequentemente interv m na economia do Pa s e ocasionalmente realiza modifica es significativas em suas pol ticas e normas As medidas tomadas pelo Governo Federal para controlar a infla o al m de outras pol ticas e normas frequentemente implicaram em aumento das taxas de juros mudan a das pol ticas fiscais controle de pre os desvaloriza o cambial controle de capital e limita o s importa es entre outras medidas Nossas atividades situa o financeira e resultados operacionais poder o ser prejudicados de maneira relevante por modifica es nas pol ticas ou normas que envolvam ou afetem fatores tais como e taxas de juros e controles cambiais e restri es a remessas para o exterior tais como os que foram impostos em 1989 e no in cio de 1990 e flutua es cambiais e infla o e liquidez dos mercados financeiros de capitais dom sticos e pol tica fiscal e e outros acontecimentos pol ticos sociais econ micos que venham a ocorrer no Brasil ou que afetem A incerteza quanto implementa o de mudan as por parte do Governo Federal nas pol ticas ou normas que venham a afetar esses ou outros fatores no futuro pode
255. a ocorrer Considerando a possibilidade de compensa o de preju zos fiscais e bases de c lculo negativa da contribui o social mantidos pela controladora com o referido des gio foi contabilizado o correspondente cr dito tribut rio considerando a limita o de 30 consoante legisla o fiscal espec fica que totalizou R 7 312 Os preju zos fiscais e bases de c lculo negativa da contribui o social a serem compensados com lucros tribut veis futuros n o possuem prazos prescricionais sendo sua composi o limitada a 30 dos lucros tribut veis apurados em cada per odo base futuro O imposto de renda e a contribui o social foram calculados al quota de 25 e 9 respectivamente Do exerc cio As sociedades adotam como facultado pela legisla o fiscal vigente o regime de caixa para apura o do resultado na incorpora o imobili ria sendo o resultado ent o apurado segundo esse regime utilizado na determina o do lucro tribut vel 282 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado O encargo de imposto de renda e contribui o social pode ser assim resumido 31 demar o 31 de mar o de 2006 de 2005 Pro forma Regime de apura o Lucro real Imposto de renda 752 4
256. a os edif cios comerciais que incorporamos nos ltimos 10 anos bem como a rea total data de entrega pre o m dio de venda e percentual de unidades vendidas Pre o M dio Unidades rea Total de Venda Vendidas Edif cio Em m Entrega Em R m Em First Office Flat rierien nnna iiai 6 556 Jan 2000 2 644 100 Intl Trade 2 22 7 706 Ago 2000 2 736 100 7 168 5 1 1997 2 948 100 5 129 Jul 2000 2 481 100 4 540 1998 2 514 100 SP BUSINESS oien 7 025 Ago 2000 2 236 100 L Monde naines ee ars 28 600 Ago 2007 9 480 92 7 054 Abr 2007 4 187 77 117 Incorpora o para Loca o Loca o de Lajes Corporativas H aproximadamente 10 anos ao nos tornarmos s cios da IRSA decidimos expandir nossas atividades e ingressar no segmento de lajes corporativas No in cio compramos algumas lajes corporativas para nossa carteira pr pria Depois de adquirir certa experi ncia neste segmento a partir de 1997 decidimos comprar terrenos em zonas nobres e incorporar edif cios comerciais de alta tecnologia Atualmente incorporamos lajes corporativas de alto padr o e de alta tecnologia em zonas comerciais nobres de S o Paulo Possu mos e administramos lajes corporativas sendo a maior parte delas objeto de aluguel a longo prazo para grandes empresas e institui es financeiras
257. a participa o menor que 50 a consolida o feita de forma proporcional e ii em rela o s sociedades em que detemos uma participa o superior a 50 a consolida o feita de forma integral Estimativas de Mercado Fazemos declara es neste Prospecto sobre estimativas de mercado nossa situa o em rela o aos nossos concorrentes e nossa participa o no mercado bem como sobre o tamanho do mercado imobili rio brasileiro Fazemos tais declara es com base em informa es obtidas de fontes que consideramos confi veis tais como EMBRAESP ADEMI 5 IBGE e BACEN entre outras Embora n o tenhamos motivos para achar que tais informa es n o s o corretas em seus aspectos materiais n o as verificamos de forma independente Arredondamentos Alguns dos percentuais e outros valores inclu dos neste Prospecto foram arredondados para facilitar a apresenta o Portanto alguns dos totais constantes das tabelas aqui apresentadas podem n o representar uma soma exata dos valores que os precedem Outras Informa es Neste Prospecto todas as refer ncias i alto padr o ou luxo significam unidades em edif cios alta tecnologia constru dos em terrenos localizados em bairros nobres com pre o m nimo estimado de venda R 5 000 m e com rea m nima de 350 ii m dio alto padr o significam apartamentos que possuem geralmente 150 de rea m dia total e pre o m dio de
258. acionados s atividades desenvolvidas no mercado de capitais ART 32 As reuni es da Diretoria s o precedidas de convoca o de todos os seus componentes pelo Diretor Presidente e realizadas com a presen a de no m nimo 2 dois Diretores e as suas delibera es s o tomadas pela maioria dos presentes cabendo ao Presidente o voto de qualidade 184 ART 33 representa o da Sociedade todos os atos que envolvam obriga es ou responsabilidades cabe a ao Diretor Presidente em conjunto com outro Diretor inclusive na assinatura de cheques e ou contratos de todo e qualquer valor b a dois Diretores em conjunto com um procurador c a um Diretor em conjunto com dois procuradores d atr s procuradores em conjunto e a um procurador isoladamente no caso de mandato judicial inclusive para prestar depoimento pessoal f a um procurador isoladamente observado o disposto no Par grafo nico deste artigo e 9 a quatro procuradores em conjunto em casos espec ficos expressamente determinados em procura o Par grafo nico outorga de mandatos de que tratam as letras b a acima a Sociedade deve ser representada necessariamente pelo Diretor Presidente em conjunto com qualquer Diretor devendo ser especificados no instrumento os atos ou opera es que podem ser praticados e o prazo de sua dura o que no caso de mandato judicial pode ser indeterminado CAP TULO VI CONSELHO FISCAL ART
259. ade de A es Ordin rias 24 700 000 19 Tamb m ser celebrado entre a Companhia os Acionistas Vendedores e o Agente de Coloca o Internacional o Contrato de Coloca o Internacional Placement Facilitation Agreement segundo o qual o Agente de Coloca o Internacional realizar esfor os de coloca o de A es Ordin rias no exterior a serem adquiridas por Investidores Institucionais Estrangeiros por meio dos mecanismos investimento regulamentados pelo CMN pelo BACEN e pela CVM em conformidade com o disposto nas isen es de registro previstas no Securities Act Contrato de Coloca o Internacional O Contrato de Distribui o estabelecer que a obriga o do Coordenador L der de efetuar o pagamento pelas A es Ordin rias est sujeita a determinadas condi es como a entrega de pareceres por seus assessores legais e a assinatura de acordos de n o disposi o das a es pela Companhia pelos Acionistas Vendedores e pelos administradores da Companhia De acordo com o Contrato de Distribui o e com o Contrato de Coloca o Internacional nos obrigaremos a indenizar o Coordenador L der e o Agente de Coloca o Internacional em certas circunst ncias e contra determinadas conting ncias inclusive conting ncias resultantes da aplica o da Lei das Sociedades por A es da Lei 6 385 76 e do Securities Ac
260. ades e know how para um crescimento conjunto em escala a companhia firmou duas joint ventures aprovadas em reuni o do Conselho de Administra o realizadas em 9 de fevereiro e em 10 de mar o de 2006 respectivamente sendo uma com Agra Incorporadora S A e a outra com MAC Investimentos e Participa es Ltda O investimento previsto da ordem de R 83 800 a ser integralizado de acordo com o fluxo de caixa dos neg cios a serem desenvolvidos Reorganiza o estrutura o societ ria e apresenta o das informa es financeiras interinas consolidadas Em Assembl ia Especial de Acionistas e Geral Extraordin ria realizadas em 25 de maio de 2005 foram aprovadas as seguintes delibera es a convers o da totalidade das a es preferenciais em a es ordin rias na propor o de uma a o ordin ria para cada a o preferencial b incorpora o da Cyrela Vancouver Empreendimentos Imobili rios Ltda nos termos do Protocolo e Justifica o de Incorpora o c aumento do capital social da Companhia em R 133 499 decorrente da emiss o de 34 831 237 a es ordin rias que se fez necess ria para substitui o das quotas integrantes do capital social da Cyrela Vancouver que foi extinta como consequ ncia da incorpora o altera o da raz o social da Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es para Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e aumento do limite do capital autorizado da C
261. ades por A es e pode n o ser disponibilizado para o pagamento de dividendos ou juros sobre o capital pr prio Al m disso a Lei das Sociedades por A es permite que uma companhia aberta como n s suspenda a distribui o obrigat ria de dividendos em determinado exerc cio social caso o Conselho de Administra o informe Assembl ia Geral Ordin ria que a distribui o seria incompat vel com a situa o financeira da companhia Veja a Se o Dividendos e Pol tica de Dividendos Pagamento de Dividendos e Juros sobre o Capital Pr prio 49 DESTINA O DOS RECURSOS Com base em um pre o por A o Ordin ria de R 35 98 que foi a cota o oficial divulgada pela BOVESPA para as nossas A es Ordin rias em 4 de julho de 2006 estimamos receber recursos l quidos de aproximadamente R 860 5 milh es provenientes da emiss o das A es Ordin rias objeto de distribui o prim ria no mbito da Oferta sem considerar as A es Adicionais e ap s a dedu o das comiss es de distribui o e das despesas estimadas relativas Oferta e devidas por n s Pretendemos utilizar tais recursos l quidos da Oferta da seguinte forma i R 240 0 milh es com compromissos firmados com as nossas Parcerias sendo a R 120 0 milh es com a Agra Empreendimentos b R 50 0 milh es com a Mac Empreendimentos c R 50 0 milh es com a Plano amp Plano Participa es e d R 20 0 milh es com a Goldsztein Cyrela tanto para a compra de t
262. ado de S o Paulo muito maior e mais fragmentado que o do Rio de Janeiro As dez maiores construtoras responderam por aproximadamente 21 8 do total de empreendimentos residenciais em reais em S o Paulo em 2004 de acordo com a EMBRAESP ao passo que as cinco maiores construtoras responderam por aproximadamente 68 5 do total de empreendimentos residenciais em reais no Rio de Janeiro em 2004 de acordo com a ADEMI Para obter mais dados sobre nossos mercados veja nesta se o Concorr ncia Em geral obtemos margens mais elevadas de lucro em nossos empreendimentos no Rio de Janeiro em compara o aos empreendimentos em S o Paulo A possibilidade de praticarmos um pre o maior por unidade de mesmo padr o no Rio de Janeiro na nossa vis o decorrente da menor dispers o na oferta de im veis de alto padr o neste cidade e ao mesmo tempo maior concentra o de renda em rela o a S o Paulo Para obter mais informa es sobre o n mero de apartamentos lan ados por n s ou em parceria com outras incorporadoras em S o Paulo e no Rio de Janeiro ou sobre a nossa atividade em Campinas veja Segmentos Incorpora o para Venda Residencial 128 Estamos analisando a expans o para outras regi es metropolitanas que apresentam caracter sticas de incorpora o imobili ria compat veis com as nossas metas de rentabilidade tend ncia de crescimento populacional e renda s lida bem como disponibilidade de fornecedores e sub e
263. adores das Institui es Participantes da Oferta e c outras pessoas vinculadas Oferta bem como os c njuges ou companheiros ascendentes descendentes e colaterais at o segundo grau de cada uma das pessoas referidas nos itens a b ou c Pessoas Vinculadas sendo que qualquer Pedido de Reserva efetuado por Investidor N o Institucional que seja Pessoa Vinculada ser cancelado pela Institui o Habilitada que houver recebido o respectivo Pedido de Reserva ii quantidade de A es Ordin rias objeto da Oferta a serem adquiridas o respectivo valor do investimento ser o informados ao Investidor N o Institucional at as 12 00 horas do primeiro dia til subsequente data de publica o do An ncio de In cio pela Institui o Habilitada junto qual o referido investidor tenha efetuado Pedido de Reserva por meio de seu respectivo endere o eletr nico ou na sua aus ncia por telefone ou correspond ncia sendo o pagamento limitado ao valor do Pedido de Reserva e ressalvada a possibilidade de rateio prevista no item vii abaixo iv Investidor N o Institucional conforme o caso dever efetuar o pagamento do valor indicado no item iii acima junto Institui o Habilitada em que efetuou seu respectivo Pedido de Reserva em recursos imediatamente dispon veis at as 11 00 horas da Data de Liquida o conforme definido abaixo v a Institui o Habilitada junto qual Pedido de Reserva te
264. aldo de lucros ou reservas dispon veis constantes do ltimo balan o e criar por a o ou omiss o direta ou indiretamente condi es artificiais de demanda oferta ou pre o das a es ou envolver pr ticas n o equitativas e ter por objeto a es integralizadas ou pertencentes ao nosso acionista controlador ou ocorrer enquanto estiver em curso oferta p blica de aquisi o das nossas a es N o podemos manter em tesouraria mais do que 10 da totalidade das a es de nossa emiss o exclu das as a es de titularidade do nosso acionista controlador incluindo as a es detidas por nossas subsidi rias e coligadas Qualquer compra de a es de nossa emiss o pela Companhia deve ser realizada em bolsa exceto se as a es somente estiverem admitidas negocia o em mercado de balc o n o podendo tal compra ser feita por meio de opera es privadas exceto se previamente aprovada pela CVM Podemos tamb m comprar a es de nossa emiss o na hip tese de deixarmos de ser uma companhia aberta Adicionalmente podemos comprar ou emitir op es de compra ou de venda das a es de nossa emiss o 160 Divulga o de Informa es Como somos uma companhia aberta devemos atender s exig ncias relativas a divulga o previstas na Lei das Sociedades por A es e nos normativos expedidos pela CVM Ainda em fun o da listagem das nossas a es no Novo Mercado devemos seguir tamb m as exig ncias relativ
265. alores Mobili rios 3 067 3 067 3 103 7 699 Aplica es Financeiras Longo Prazo ae 229 198 421 522 86 835 83 129 Total D vida 210 087 316 210 94 074 963 T tulos e valores mobili rios com vencimento de longo prazo consistindo na maior parte em Certificados de Dep sito Banc rio CDB com institui es banc rias de primeira linha com liquidez corrente garantido o direito de resgatar o valor aplicado a qualquer momento independentemente da data original de vencimento pelo banco emissor do CDB 63 AN LISE E DISCUSS O DA ADMINISTRA O SOBRE A SITUA O FINANCEIRA E O RESULTADO OPERACIONAL A discuss o a seguir toma por base e dever ser lida em conjunto com as nossas demonstra es financeiras consolidadas e respectivas notas explicativas inclu das no 4 Demonstra es Financeiras deste Prospecto com as se es Apresenta o das Informa es Financeiras e Outras Informa es Resumo das Informa es Financeiras e Operacionais Informa es Financeiras Selecionadas e as demais informa es financeiras que constam de outras se es deste Prospecto Para fins de an lise e maior esclarecimento ao potencial investidor apresentamos abaixo informa es mais detalhadas com maior abertura do que as nossas demonstra es financeiras inclu das no Item 4 Demonstra es Financeiras deste Prospecto
266. am realizadas fora de nossa sede nas hip teses de for a maior desde que elas sejam realizadas na cidade de S o Paulo e a respectiva convoca o contenha uma indica o expressa e inequ voca do local em que a assembl ia geral dever ocorrer Compet ncia para Convocar Assembl ias Gerais Compete ordinariamente ao nosso Conselho de Administra o convocar as assembl ias gerais ainda que as mesmas possam ser convocadas pelas seguintes pessoas ou rg os e qualquer acionista quando nossos administradores retardarem a convoca o por mais de 60 dias da data em que deveriam t la realizado nos termos da Lei das Sociedades por A es e acionistas que representem 5 0 no m nimo do nosso capital social caso nossos administradores deixem de convocar no prazo de oito dias uma assembl ia solicitada pelos mesmos atrav s de pedido que apresente as mat rias a serem tratadas e esteja devidamente fundamentado e acionistas que representem 5 0 no m nimo do nosso capital social quando nossos administradores n o atenderem no prazo de oito dias um pedido de convoca o de assembl ia que tenha como finalidade a instala o do Conselho Fiscal e e Conselho Fiscal quando instalado caso os rg os da administra o retardarem a convoca o da Assembl ia Geral Ordin ria por mais de um m s da data prevista para a sua realiza o Conselho Fiscal quando instalado poder ainda convocar Assembl ia Geral Extraordi
267. an Depositary Receipts da Companhia conforme o caso Depositary Shares da Companhia GDSs ou American Depositary Shares da Companhia conforme o caso De acordo com o Of cio Circular CVM n 1 2005 s o os lucros antes das despesas financeiras l quidas do imposto de renda e contribui o social deprecia o e amortiza o O EBITDA n o uma medida de acordo com as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil n o representa o fluxo de caixa para os exerc cios apresentados e n o deve ser considerado como substituto para o lucro l quido como indicador do nosso desempenho operacional ou como substituto do fluxo de caixa como indicador de liquidez da Companhia O EBITDA n o possui significado padronizado e a nossa defini o de EBITDA pode n o ser compar vel quelas utilizadas por outras empresas Eirenor Sociedad Anonima sociedade constitu da de acordo com as leis do Uruguai Empresa Brasileira de Estudos de Patrim nio Estatuto social da Companhia Fundo de Garantia por Tempo de Servi o Funda o Get lio Vargas Global Depositary Receipts da Companhia que representam as GDSs Global Depositary Shares da Companhia cada uma representa 10 A es Ordin rias Goldsztein S A Empreendimentos Imobili rios Goldsztein Cyrela Empreendimentos Imobili rios S A Sociedades cujos objetos constituem a incorpora o imobili ria compra venda e loca o de im veis tendo sido controladas pela Cyrela Vancouver de
268. ano em 1996 quando realizou emiss o p blica de 35 milh es de a es preferenciais representando um montante total de US 80 5 milh es Para uma descri o mais detalhada de emiss es realizadas pela nossa Companhia veja se o Informa es sobre os T tulos e Valores Mobili rios Emitidos 107 Em 1998 e 2000 constitu mos a BRX e nossas subsidi rias que administram edif cios comerciais e shopping centers respectivamente Em 2002 durante a crise econ mica argentina nosso acionista controlador adquiriu a participa o detida pela IRSA na Brazil Realty representando aproximadamente 50 0 das a es da Brazil Realty que em maio daquele ano passou a dedicar se tamb m incorpora o residencial de alto padr o Em decorr ncia disso nosso atual acionista controlador passou a deter direta e indiretamente 100 0 das nossas A es Ordin rias e aproximadamente 73 4 das nossas a es preferenciais Em novembro de 2004 em raz o de uma reestrutura o interna do nosso grupo o nosso acionista controlador passou a deter 99 99 do capital da Cyrela Vancouver a qual passou a controlar as demais sociedades do Grupo Cyrela Em 25 de maio de 2005 a Cyrela Vancouver foi incorporada pela Brazil Realty que alterou sua denomina o social para a nossa denomina o atual Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es Esta opera o representou a conclus o de um processo de reestrutura o societ
269. ao comprador de lajes corporativas no sistema pre o fechado participa de reuni es peri dicas nas obras recebe os relat rios mensais de presta es de contas devidamente auditados por empresa independente e participa de apresenta es peri dicas para a exibi o do desenvolvimento do projeto Shopping Centers Contamos com pessoal especializado da BRX para apoio t cnico e operacional dos nossos shopping centers dando suporte ao gerenciamento e monitora o da equipe t cnica ou operacional dos sistemas de hidr ulica el trica automa o predial seguran a e ar condicionado bem como gerenciamento do uso de energia el trica gua e g s A BRX ainda gerencia a celebra o dos contratos de presta o de servi os e respons vel pelo processo de fideliza o de inquilinos por meio de visitas peri dicas com o objetivo de saber o n vel de satisfa o dos mesmos com rela o administra o e aos servi os t cnicos prestados nos edif cios Concorr ncia O setor de incorpora o imobili ria no Brasil altamente competitivo Os principais fatores competitivos neste setor incluem pre o financiamento projeto qualidade reputa o parcerias com incorporadoras e disponibilidade e localiza o de terrenos Acreditamos ter uma vantagem competitiva neste setor pois operamos de forma integrada o que nos permite administrar e controlar todas as etapas da incorpora o de um empreendimento com economia de escala
270. aos nossos acionistas dividendos no montante de R 0 25140 por a o ordin ria e R 0 10784 por a o ordin ria pro rata R 0 27654 por a o preferencial e R 0 11863 por a o preferencial pro rata totalizando um pagamento de dividendos de R 20 0 milh es Em 2000 pagamos aos nossos acionistas dividendos no montante de R 0 12924 por a o ordin ria e R 0 14216 por a o preferencial totalizando um pagamento de dividendos de R 9 8 milh es De acordo com as regras do Novo Mercado nosso capital social deve ser representado exclusivamente por A es Ordin rias e portanto n o estamos autorizados a emitir a es preferenciais Em 25 de maio de 2005 realizamos uma assembl ia geral extraordin ria que aprovou dentre outras coisas a i convers o da totalidade das nossas a es preferenciais em A es Ordin rias raz o de uma a o ordin ria para cada a o preferencial e ii altera o do nosso Estatuto Social de forma a adapt lo s regras do Novo Mercado Em 29 de julho de 2005 celebramos um contrato com a BOVESPA regulando a listagem das nossas A es Ordin rias no Novo Mercado da BOVESPA 170 PR TICAS DE GOVERNAN A CORPORATIVA Essa se o cont m informa es sobre as pr ticas de governan a corporativa adotadas pela nossa Companhia e deve ser analisada conjuntamente com as se es Descri o do Capital Social Administra o e Informa o sobre T tulos e Valores Mobili rios
271. ara o volume de recursos necess rio al m da flexibilidade que oferecemos em eventual renegocia o da d vida Nos casos em que os clientes optam pelo financiamento conosco somente transferimos a propriedade do im vel financiado ao cliente ap s a quita o da ltima parcela Por outro lado quando o cliente transfere o financiamento a um banco este quita o saldo remanescente conosco e recebe o im vel como garantia hipoteca Atualmente preferimos a aliena o fiduci ria em compara o aos demais planos de financiamento Sendo assim pretendemos conceder financiamento aos nossos clientes com rela o a nossos novos empreendimentos por meio de aliena o fiduci ria Oferecemos aos compradores de im veis v rias op es destinadas a tornar mais convenientes as condi es de financiamento tais como per odos de car ncia na hip tese de desemprego e morte ou seguro por invalidez Como regra geral nossos contratos de venda prev em ajuste pelo INCC durante as obras e ajuste taxa de juros de 12 0 ao ano mais IGP M somente ap s a concess o do Habite se pela Prefeitura 129 Os compradores de im veis tamb m podem contrair empr stimos junto ao SFH taxa de juros anual 12 0 ao ano mais TRD ou no Sistema Hipotec rio brasileiro taxa de juros anual de at 14 0 ao ano mais TRD Contudo o empr stimo pelo SFH fica limitado a R 245 0 mil por unidade devendo o im vel ter pre o m ximo de venda de R 350 0 mil Nossos
272. aracter sticas dividindo S o Paulo em reas de uso com localiza es limites e per metros fixos Tamb m estipula multas e san es no caso de viola o Atualmente encontra se em tramita o na C mara Municipal de S o Paulo o Projeto de Lei cujo objeto a corre o de determinadas disposi es da Lei de Zoneamento 101 O atual Plano Diretor e o Sistema de Planejamento do Munic pio de S o Paulo foram aprovados em 2002 O plano diretor de um munic pio o instrumento norteador utilizado em reas urbanas e procedimentos de transforma o de zoneamento sendo utilizado como refer ncia por todos os agentes p blicos e privados que atuam no munic pio de S o Paulo Nesse sentido ele estabelece as metas estrat gicas e diretrizes gerais de edifica es urbanas os objetivos e diretrizes de reas diferenciadas de planejamento e os instrumentos para sua implementa o Munic pio do Rio de Janeiro As leis de zoneamento de parcelamento e de constru o e edifica o do munic pio do Rio de Janeiro regem o uso do solo no munic pio inclusive zoneamento urbano uso de im veis desenvolvimento de atividades tipos e condi es de constru o com rela o a cada zona Em 1992 foi aprovado o plano de dez anos do munic pio do Rio de Janeiro estabelecendo regras e procedimentos para a pol tica urbana do munic pio do Rio de Janeiro fixando diretrizes estipulando instrumentos para sua execu o e definindo pol ticas e pro
273. arcelas j recebidas como apresentadas na Nota 12 Como informa o complementar o saldo de contas a receber em 31 de dezembro de 2005 de 2004 e de 2003 referente a atividade de incorpora o e revenda de im veis considerando os empreendimentos lan ados e efetivados at 31 de dezembro de 2003 e aqueles lan ados e efetivados a partir de 2004 j deduzido das parcelas recebidas pode ser assim demonstrado 223 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado 2005 2004 2003 Circulante 185 595 186 492 212 792 Longo prazo 270 991 240 543 283 182 456 586 427 035 495 974 Receita de vendas a apropriar Nota 12 a 980 352 494 401 Parcela classificada em adiantamento de clientes Nota 12 c 58 809 58 473 1 378 129 862 963 Circulante 374 974 286 913 212 792 Longo prazo 1 003 155 576 050 283 182 1 378 129 862 963 495 974 As contas a receber est o substancialmente atualizadas pela varia o do ndice Nacional da Constru o Civil INCC at a entrega das chaves e posteriormente pela varia o do ndice Geral de Pre os Mercado IGP M Os saldos a longo prazo tem a seguinte composi o por ano de vencimento Ano 2005 2004 2003 2005 115 700 2006 177 822 72 3
274. articipa o 7 5 Nossa carteira de loca o atual inclui uma rea total de 52 234 distribu da em oito lajes corporativas duas das quais s o de nossa propriedade integral A tabela abaixo apresenta mais informa es sobre as nossas lajes corporativas de alto padr o em 31 de mar o de 2006 Aluguel Anual 3 rea Dispon vel Taxa de das Unidades rea locada para Loca o Ocupa o Pr prias Pre o de Venda Laje Corporativa m R do Mercado Nova S o 12 103 00 5 594 33 200 000 Verbo DIVINO 7 226 1 176 86 2 307 19 000 000 2 192 731 75 947 8 000 000 CENES 2 844 00 799 5 000 000 Bras lio Machado 10 018 00 3 077 26 000 000 Faria Lima Financial 10 927 00 8 659 79 070 000 Corporate Park 1 584 00 1 100 8 500 000 JK Financial Center 5 340 00 3 064 31 680 000 A corre o monet ria anual prevista nos contratos de aluguel calculada pro rata mensalmente Os pre os de venda do mercado foram fornecidos por CB Richard Ellis S C Ltda 50 de nossa propriedade Esta laje corporativa pertence a um fundo de investimento no qual detemos uma participa o de 7 5 118 Atualmente alugamos 54 unidades que representam aproximadamente 95 0 da nossa carteira de loca o Temos contratos de loca o com 28 locat
275. as divulga o contidas no Regulamento do Novo Mercado Em agosto de 1996 estabelecemos um programa de DRs 144 A para negocia o no exterior entre investidores institucionais qualificados e em julho de 1997 estabelecemos um Programa de DRs N vel para negocia o no exterior em mercado de balc o sendo que em ambos os casos as DRs tinham por objeto a es preferenciais de nossa emiss o Tamb m estabelecemos em julho de 2002 um Programa de DRs N vel para negocia o no exterior em mercado de balc o das nossas A es Ordin rias Em decorr ncia da convers o da totalidade das nossas a es preferenciais em A es Ordin rias i o nosso antigo Programa de DRs 144A lastreado em a es preferenciais foi convertido um Programa de DRs 1444 tendo por objeto A es Ordin rias e ii o nosso antigo programa de DRs N vel lastreado em nossas a es preferenciais foi extinto ap s a transfer ncia dos DRs para Programa de DRs N vel lastreado em A es Ordin rias j existentes que foi mantido Em 26 de agosto de 2005 estabelecemos um Programa de DRs Regulamento S tendo por objeto nossas A es Ordin rias Em raz o dos nossos Programas de DRs temos a obriga o de fornecer U S Securities and Exchange Commission as informa es que fornecemos CVM traduzidas para o ingl s Divulga o de Informa es Eventuais e Peri dicas A Lei do Mercado de Valores Mobili rios estabelece que uma companhia ab
276. as com funda es etc Stand de vendas inc ndio R 400 roubo R 180 e outros riscos R 65 Riscos diversos inc ndio R 2 627 roubo R 838 e outros riscos R 674 Fidelidade cobertura de perdas financeiras causadas por a es pessoais de empregados R 1 000 245 21 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado Shopping Center inc ndio R 361 235 Garantias contratuais R 49 000 Eventos subsequentes Com o objetivo de alavancar neg cios gerando sinergias de suas atividades e know how para um crescimento conjunto em escala a Companhia firmou duas Joint Ventures aprovadas em Reuni o do Conselho de Administra o realizadas em 9 de fevereiro de 2006 e em 10 de mar o de 2006 respectivamente sendo uma com Agra Incorporadora S A e a outra com MAC Investimentos e Participa es Ltda O investimento previsto da ordem de R 83 800 a ser integralizado de acordo com o fluxo de caixa dos neg cios a serem desenvolvidos 246 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e informa es financeiras interinas consolidadas pro forma em 31 de
277. as e em 4 de julho de 2006 a cota o oficial das nossas A es Ordin rias divulgada pela BOVESPA foi de R 35 98 Atualmente temos um programa de DRs N vel um programa de DRs 144A e um programa de DRs Regulamento S Veja a se o Informa es sobre os T tulos e Valores Mobili rios Emitidos Negocia o na BOVESPA Em 2000 a BOVESPA foi reorganizada por meio da assinatura de memorandos de entendimentos entre as bolsas de valores brasileiras Segundo os memorandos todos os valores mobili rios s o atualmente negociados somente na BOVESPA com exce o dos t tulos de d vida p blica negociados eletronicamente e dos leil es de privatiza o que s o negociados na Bolsa de Valores do Rio de Janeiro A BOVESPA uma entidade sem fins lucrativos de propriedade das corretoras membro A negocia o na BOVESPA realizada pelas corretoras membro A CVM e a BOVESPA det m poderes discricion rios para suspender as negocia es das a es de uma companhia espec fica em determinadas circunst ncias com base em ou devido a ind cios de que a companhia tenha fornecido informa es inadequadas em rela o a um fato relevante ou forneceu respostas inadequadas a questionamentos feitos pela CVM ou BOVESPA A negocia o de valores mobili rios listados na BOVESPA inclusive Novo Mercado e N veis Diferenciados de Governan a Corporativa 1 e 2 poder ser realizada fora das bolsas em mercado de balc o n o organizado e
278. as no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 totalizou R 19 6 milh es enquanto que no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 o custo foi R 29 1 milh es A margem bruta de venda de lajes corporativas reduziu passando de 7 3 no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 para 6 7 no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 pelo fato da comercializa o das lajes em 2005 ter ocorrido na modalidade de pre o de custo n o gerando margem de contribui o significativa e sim receita de servi os Loca o de Lajes Corporativas O custo de loca o de lajes corporativas diminuiu 66 7 passando de R 3 5 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 para R 1 2 milh o no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 em fun o da transfer ncia no final de 2004 de andares do edif cio Faria Lima Financial Center do ativo imobilizado para o estoque tendo em vista que estes andares ser o vendidos reduzindo a deprecia o A margem bruta de loca o de lajes corporativas foi de 94 2 no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 e 83 8 no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 82 Loca o de Shopping Centers O custo relativo loca o de shopping centers diminuiu 29 2 passando de R 1 4 milh o no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 para R 1 0 milh o no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 em fun o da redu o do custo de manuten o A margem bruta relati
279. as opera es da controladora que se constitui substancialmente na participa o em outras sociedades n o foi constitu do cr dito tribut rio sobre a totalidade do saldo acumulado de preju zos fiscais e bases de c lculo negativa da contribui o social assim como sobre o saldo de despesas n o dedut veis temporariamente na determina o do lucro tribut vel as quais est o representadas substancialmente por tributos cuja exigibilidade est sendo questionada em ju zo cuja dedutibilidade est condicionada ao tr nsito em julgado dos processos judiciais em andamento em prazo n o previs vel Adicionalmente determinadas sociedades controladas possuem preju zos fiscais e bases de c lculo negativa da contribui o social cuja realiza o ou recupera o incerta n o sendo por conseq ncia contabilizado o correspondente cr dito tribut rio A tributa o da diferen a entre o lucro auferido pelo regime de caixa e aquele apurado de acordo com o regime de compet ncia ocorre no prazo m dio de cinco anos considerando o prazo de recebimento das vendas realizadas e a conclus o das obras correspondentes O imposto de renda e a contribui o social incidentes sobre os lucros n o realizados provenientes da amortiza o de des gio l quido apurado por sociedade controlada ser realizado por ocasi o da aliena o ou extin o das correspondentes sociedades investidas n o havendo previs o de quando e se a mesma vir
280. as sucessivas crises no mercado internacional acabaram por levar o Governo Federal a promover no in cio de 1999 uma mudan a na pol tica cambial vigente desde a introdu o do Plano Real Isso acarretou forte desvaloriza o da moeda brasileira e trouxe novas incertezas quanto manuten o das baixas taxas de infla o verificadas desde a ado o do Plano Real e quanto possibilidade de redu o das taxas b sicas de juros O ano de 2002 foi marcado pela crise de confian a de investidores no mercado internacional e por incertezas quanto ao desempenho da economia norte americana o que impactou significativamente no fluxo de recursos para pa ses emergentes como o Brasil As incertezas geradas ao longo de 2002 em rela o continuidade da pol tica econ mica quando da elei o presidencial causaram eleva o da taxa de c mbio ocasionando efeitos negativos economia como por exemplo a eleva o abrupta dos ndices de infla o Para combater esse efeito o novo governo adotou j no in cio de 2003 uma pol tica monet ria restritiva elevando as taxas de juros do Pa s e consequentemente reduzindo o volume de cr dito na economia nacional A partir de junho de 2003 o Governo Federal iniciou o processo de abrandamento da pol tica monet ria com a redu o das taxas de juros o que gerou uma amplia o do cr dito no Pa s Assim com a melhora das vari veis determinantes para os neg cios do setor imobili rio nacional
281. ates notes 53 473 58 203 20 145 20 145 Empr stimos moeda estrangeira 50 213 97 927 84 198 21 452 36 892 29 142 Financiamentos moeda nacional 147 972 83 562 36 015 Empr stimos moeda nacional 3 887 25 882 80 Juros a pagar 1 762 4 174 11 194 608 203 834 265 018 189 690 22 060 57 037 49 287 Passivo circulante 95 126 158 090 124 305 Exig vel a longo prazo 108 708 106 928 65 385 Fixed rates notes t tulos de d vida em julho de 1997 a Companhia captou no mercado externo US 75 000 mil tendo realizado em 1998 e 1999 a recompra e cancelamento de US 54 855 mil e em julho de 2005 a liquida o da parcela remanescente US 20 145 mil com recursos oriundos de resgates de aplica es em certificados de dep sito banc rio em moeda estrangeira Nota 3 Os empr stimos em moeda estrangeira no montante total equivalente a US 21 452 mil em 31 de dezembro de 2005 est o sujeitos a juros de 6 ao ano para um contrato e a varia o da taxa LIBOR mais juros de 2 75 para outro 2004 juros entre 2 5 a 8 75 2003 juros entre 6 a 8 75 acrescidos de varia o cambial com vencimento para outubro de 2006 e abril de 2008 tendo como garantia aval do acionista controlador Os empr stimos em moeda nacional est o representados por contas garantidas estando sujeitos a 109 da varia o do Certificado de Dep sito Interbanc rio com exce o de um contrato cujo encargo 12 ao ano mais varia o da Taxa Referencial TR
282. atualiza o com base em ndice divulgado pelo Tribunal de Justi a 269 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado Im veis a comercializar Representados pelos custos das unidades imobili rias im veis prontos e em constru o e terrenos para futuras incorpora es como demonstrado a seguir Im veis em constru o Im veis conclu dos Terrenos Imobilizado Terrenos Edif cios custo Deprecia o acumulada M quinas e equipamentos custo Deprecia o acumulada M veis e utens lios custo Deprecia o acumulada Computadores custo Deprecia o acumulada Instala es custo Deprecia o acumulada Ve culos custo Deprecia o acumulada Outros 31 de mar o de 2006 29 232 92 154 14 040 818 184 1 543 792 3 379 1 379 2 334 497 531 437 384 113 046 31 de mar o de 2006 171 006 77 000 250 360 498 366 31 de dezembro de 2005 29 219 89 810 13 559 715 178 1 158 768 2 958 1 273 1 983 444 531 430 385 110 107 31 de dezembro de 2005 185 067 75 154 160 693 420 914 Taxa anual de deprecia o 1 27 a 2 5 10 10 20 10 20 As taxas anuais de deprecia o de edif cios reflet
283. base em or amentos da Companhia para financiar aplica es adicionais de capital fixo e circulante e expans o das atividades operacionais podendo ser formada com at 100 do lucro l quido que remanescer ap s as destina es legais e estatut rias n o podendo entretanto exceder o montante do capital social integralizado A Assembl ia Geral Ordin ria que aprovou as contas do exerc cio social poder nos termos do estatuto social determinar a distribui o de at 10 do lucro l quido do exerc cio aos administradores da sociedade a t tulo de participa o nos lucros Em reuni o do Conselho de Administra o realizada em 18 de maio de 2005 foi aprovada a distribui o de dividendos extraordin rios a partir da Reserva de lucros reten o de lucros para expans o registrada no balan o patrimonial em 31 de dezembro de 2004 no montante de R 32 000 pagos at 16 de agosto de 2005 representando R 0 3814 por a o ordin ria e R 0 4195 por a o preferencial Tal distribui o extraordin ria foi aprovada em raz o da altera o no programa de investimentos e or amento de capital da Companhia para os anos de 2005 a 2007 devidamente aprovados na AGO AGE de 28 de abril de 2005 sendo o novo plano de investimentos aprovado pelo conselho de administra o e acionistas Dividendos distribu dos e pagos O c lculo dos dividendos distribu dos e pagos podem ser assim demonstrados 2005 2004 2003 Cyrela Brazil Realty
284. borados pelo nosso departamento de atendimento ao cliente que resumem as avalia es e as reclama es de nossos clientes Caso haja problemas geralmente substitu mos o fornecedor ou trabalhamos junto a ele para solucionar os problemas que tenham ocorrido em obras anteriores evitando repeti los Atendimento ao Cliente No nosso setor a satisfa o do cliente baseia se em grande parte em nossa capacidade de atend los pronta e gentilmente antes durante e ap s a venda de nossos im veis incluindo o fornecimento do manual do propriet rio com toda a documenta o do im vel na entrega do empreendimento Contamos com um departamento de atendimento aos clientes nos nossos empreendimentos residenciais comerciais e shopping centers tendo a BRX o seu pr prio departamento de atendimento ao cliente localizado nos nossos shopping centers Empreendimentos Residenciais Utilizamos t cnicas inovadoras e personalizadas de atendimento ao cliente que t m in cio no primeiro encontro com um cliente em potencial Enfatizamos abordagem de vendas mais brandas e altamente transparentes ao inv s das tradicionais t cnicas de venda mais agressivas visando obter a fidelidade do cliente e desenvolver um relacionamento de confian a e parceria entre n s e o cliente Nos nossos showrooms a nossa equipe comercial explica o projeto e os planos de financiamento responde s perguntas e incentiva os clientes a se cadastrarem conosco para receber informa
285. bros dos nossos comit s e de quaisquer rg os com fun es t cnicas ou consultivas criados por disposi o estatut ria considerados insiders para efeito da Lei do Mercado de Valores Mobili rios s o vedados de negociar valores mobili rios de nossa emiss o incluindo opera es com derivativos que envolvam valores mobili rios de emiss o da nossa Companhia nas seguintes condi es 159 e antes da divulga o ao mercado ato ou fato relevante ocorrido nos nossos neg cios e que se afastarem de cargos na nossa administra o anteriormente divulga o informa es relevantes relativas nossa Companhia originadas durante o seu per odo de gest o estendendo se a proibi o de negocia o i por um per odo de seis meses a contar da data em que tais pessoas se afastaram de seus cargos ou ii at a divulga o do fato relevante ao mercado salvo se a negocia o puder interferir nas condi es dos referidos neg cios em preju zo da nossa Companhia ou dos nossos acionistas e sempre que estiver em curso processo de aquisi o ou venda de a es de nossa emiss o pela nossa Companhia suas controladas coligadas ou outra sociedade sob controle comum ou se houver sido outorgada op o ou mandato para o mesmo fim bem como se existir a inten o de promover a nossa incorpora o cis o total ou parcial fus o transforma o ou reorganiza o societ ria e durante o per odo de 15 dias anteriores
286. ca o do An ncio de Encerramento 25 de agosto de 2006 9 Todas as datas previstas acima s o meramente indicativas e est o sujeitas a altera es suspens es antecipa es ou prorroga es a crit rio do Coordenador L der da Companhia e ou dos Acionistas Vendedores 16 PROCEDIMENTOS DA OFERTA Ap s o encerramento do Per odo de Reserva conforme definido abaixo a realiza o do Procedimento de Bookbuilding a concess o do competente registro pela CVM a publica o do An ncio de In cio e a disponibiliza o do Prospecto Definitivo a distribui o p blica das A es Ordin rias ser efetuada pelas Institui es Participantes da Oferta em mercado de balc o n o organizado nos termos previstos no artigo 21 da Instru o CVM 400 observado o disposto abaixo O montante de 10 dez por cento das A es Ordin rias objeto da Oferta sem considerar o exerc cio da Op o de Lote Suplementar e as A es Adicionais ser destinado prioritariamente coloca o p blica junto aos Investidores N o Institucionais que poder o realizar reservas de A es Ordin rias em car ter irrevog vel e irretrat vel exceto pelo disposto nos itens viii e ix abaixo nas seguintes condi es um dos Investidores N o Institucionais interessados poder o efetuar os seus Pedidos de Reserva junto ao Coordenador L der a uma nica Institui o Subcontratada ou a um nico Participante Especial habilitado a receber P
287. ca monet ria iniciado na reuni o de setembro de 2005 Adicionalmente a carga tribut ria aumentou de 34 80 para 35 67 do PIB brasileiro de 2004 para 2005 de acordo com a estimativa da SRF Conforme informado pelo BACEN o PIB de 2005 teve um crescimento real de 2 5 Em 2005 o Brasil teve um super vit comercial de US 44 8 bilh es seu mais alto super vit comercial de todos os tempos A taxa m dia de desemprego caiu de 11 6 de janeiro a novembro de 2004 para 10 0 no mesmo per odo de 2005 de acordo com as estimativas de desemprego publicadas pelo IBGE A principal raz o do menor ritmo de crescimento da atividade econ mica foi a manuten o da taxa de juros em patamares ainda elevados No primeiro trimestre de 2006 o BACEN manteve o processo de redu o da taxa SELIC que atingiu 16 5 em 31 de mar o de 2006 Nesse per odo a infla o medida pelo IPCA foi de 1 4 e o PIB brasileiro apresentou crescimento de 1 5 O real valorizou se frente o d lar em 8 2 atingindo R 2 172 US 1 00 em 31 de mar o de 2006 A tabela a seguir apresenta dados relativos ao crescimento redu o real do PIB da infla o das taxas de juros e da taxa de c mbio do real em rela o ao d lar para os per odos indicados Em 31 de mar o de Em 31 de dezembro de 2006 2005 2005 2004 2003 Em exceto quando indicado de outra forma 1 5 0 1 2 5 5 2 0 2 0 7 1 5 1 2 12 4 8 7 1 4 1 8 ERA 7 6 9 3 0 7 1 9 6 8 11 02 14 42 4 0 4 2 18 9 16 2
288. ceita Bruta 10 369 7 917 36 351 32 565 13 514 Receita L quida Operacional 231 079 170 139 688 848 524 437 323 306 Custo das Vendas Realizadas 127 839 87 174 370 248 311 874 169 184 Lucro 103 240 82 965 318 600 212 563 54 122 Receitas Despesas Operacionais 19 465 31 442 156 934 68 866 32 771 Lucro Antes do Imposto de Renda e Contribui o Social 83 775 51 523 161 666 143 697 21 351 Imposto de Renda e Contribui o Social 17 318 4 759 17 775 46 565 18 901 Lucro L quido Antes da Participa o de Minorit rios 66 457 46 764 143 891 97 132 02 450 Participa o de Minorit rios 9 044 6 267 16 090 16 098 14 724 Lucro L quido do Exerc cio 57 413 40 497 127 801 81 034 87 726 61 Em 31 de mar o de Em 31 de dezembro de Balan o Patrimonial 2006 2005 2004 2003 Em milhares de R Ativo Circulante Disponibilidades e Aplica es Financeiras 196 957 95 455 81 006 99 825 Contas a 200 668 190 229 192 533 219 312 Im veis Comercializar 498 366 420 914 428 974 329 933 Demais Contas do 156 173 129
289. cerrado em 31 de dezembro de 2005 em fun o sobretudo dos seguintes fatores i aumento das despesas de condom nio energia el trica e outras em virtude da ocupa o de rea no Edif cio Faria Lima Financial Center ii aumento de R 4 2 milh es nas despesas com sal rios e encargos sociais tendo em vista a migra o de funcion rios da Cyrela Construtora para a Brazil Realty em fun o da reestrutura o societ ria ocorrida em maio de 2005 a consequente altera o contabiliza o de tais valores os quais eram contabilizados como custo de servi os prestados e passaram a ser contabilizados como despesas relativas a funcion rios da nossa pr pria Companhia e 1 aumento de R 6 6 milh es nas despesas de consultoria principalmente em fun o das consultorias relativas reestrutura o societ ria ocorrida em 2005 e em consultoria de engenharia 83 Resultado Financeiro nosso resultado financeiro aumentou 2 1 passando R 6 8 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 para R 7 0 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 principalmente em fun o do maior volume de receita financeira decorrente da aplica o de saldo de caixa Despesas n o recorrentes No exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 incorremos em despesas no montante de R 25 7 milh es com a oferta p blica de A es Ordin rias conclu da em setembro 2005 totalmente reconhecidas no resultado desse mesmo ano
290. ciedade a t tulo de participa o nos lucros Par grafo Primeiro atribui o e participa o nos lucros aos administradores somente poder ocorrer nos exerc cios sociais em que for assegurado aos acionistas o pagamento do dividendo m nimo obrigat rio previsto no artigo 40 deste Estatuto Social 186 Par grafo Segundo Compete ao Conselho de Administra o fixar os crit rios de atribui o de participa o nos lucros aos administradores observado o montante estabelecido pela Assembl ia Geral Ordin ria ART 42 A Sociedade manter reserva de lucros denominada Reserva de Expans o que ter por fim assegurar recursos para financiar aplica es adicionais de capital fixo e circulante e expans o das atividades sociais e ser formada com at 100 cem por cento do lucro l quido que remanescer ap s as dedu es legais e estatut rias n o podendo o saldo desta reserva ultrapassar o valor do capital social CAP TULO IX DA ALIENA O DO CONTROLE ACION RIO DO CANCELAMENTO DO REGISTRO DE COMPANHIA ABERTA E DA SA DA DO NOVO MERCADO ART 43 A aliena o do controle acion rio da Sociedade tanto por meio de uma nica opera o como por meio de opera es sucessivas dever ser contratada sob condi o suspensiva ou resolutiva de que o adquirente do controle se obrigue a efetivar oferta p blica de aquisi o das a es dos outros acionistas da Sociedade observando as condi es e os prazos previstos na
291. cional da Constru o Civil INCC ou pela varia o do ndice Geral de Pre os Mercado IGP M 233 14 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado Tributos a pagar Est o representados por tributos cuja exigibilidade est sendo questionada em ju zo como a seguir apresendados Compensa o de preju zos fiscais e bases de c lculo negativa da contribui o social sem observar a limita o de 30 do lucro tribut vel Expans o da base de c lculo da Contribui o ao Programa de Integra o Social PIS e para o Financiamento da Seguridade Social COFINS Incid ncia da COFINS e da Contribui o Social sobre o Lucro L quido CSLL em empresas sem funcion rios Tributa o pelo imposto de renda e pela CSLL sobre rendimentos disponibilizados no exterior 234 2005 2004 2003 16 696 15 205 13 640 4 021 3 698 3 531 13 534 12 708 11 627 8 133 7 587 7 108 42 384 39 198 35 906 92 76070 276 82 68917 689 1 7 881 88 69266 26211 82682 96222 28121 9860 62071 9226 1099 92 02 986 0 62071 80022 lt 086 066 lt 0 9 SL 6066 22677 19869 0506 92267 6hz6s 95627 66509 2002 7002 5002 7002
292. clientes tamb m podem contrair empr stimo ou contratar aliena o fiduci ria junto a institui es financeiras Nestes casos a institui o financeira nos paga o valor total bruto das vendas na entrega do apartamento Os bancos comerciais est o come ando a oferecer financiamento para compra de im veis residenciais aos seus clientes oferecendo a eles a oportunidade de empr stimos de prazos mais longos do que os usualmente oferecidos por n s em nossos financiamentos Temos encorajado tanto os nossos clientes antigos quanto os novos a utilizar as vantagens do mercado hipotec rio dom stico com o prop sito de liberar capital para nossos novos projetos Consideramos continuamente novas linhas de produtos e planos de financiamento que atendam s necessidades dos nossos compradores alvo O financiamento ao cliente crucial para as nossas atividades A car ncia significativa desse tipo de financiamento no passado ou as altas taxas de juros cobradas foram elementos que diminu ram o crescimento das nossas vendas Nesse sentido e em raz o do aumento de nossa liquidez decorrente da presente Oferta podemos vir a modificar certas condi es de nossos planos de financiamento existentes e ou desenvolver novos planos de financiamento com o fim de aumentar nossas vendas Historicamente temos experimentado baixo ndice de inadimpl ncia dos nossos clientes Nos ltimos tr s anos os clientes em atraso nos seus respectivos pagamentos representaram
293. com os interesses da nossa Companhia ii de tomar por empr stimo recursos ou bens da nossa Companhia sem pr via autoriza o da assembl ia geral ou do Conselho de Administra o Veja a se o Descri o do Capital Social Conselho de Administra o Opera es nas quais os Conselheiros tenham Interesse De acordo com a Lei das Sociedades por A es os acionistas de companhias abertas que detiverem em conjunto a es ordin rias representativas de no m nimo 15 do nosso capital social por no m nimo tr s meses t m o direito de eleger um membro do nosso Conselho de Administra o O mandato dos membros do nosso Conselho de Administra o de um ano com direito reelei o Nosso Estatuto Social n o determina idade para aposentadoria compuls ria dos nossos conselheiros A tabela a seguir indica o nome idade cargo e encerramento do mandato dos atuais membros do nosso Conselho de Administra o sendo acompanhado de uma breve descri o biogr fica de cada um dos atuais conselheiros Encerramento do Nome Idade Cargo Mandato Elie Horsa spend once ep eau 61 Presidente do Conselho Abril 2007 Rafael Novellino 65 Vice Presidente do Conselho Abril 2007 George Zausner ri eiensrr nenene 56 Conselheiro Abril 2007 Cl udio Sonder ER 63 Conselheiro Abril 2007 Luis Alves Paes de Barros 57 Conselheiro Abril 2007 Andrea Sandr
294. como a oferta e a propriedade dos terrenos nas regi es de maior demanda menos concentrada 102 rea Metropolitana de S o Paulo As tabelas abaixo cont m informa es sobre novas incorpora es residenciais e comerciais na regi o metropolitana de S o Paulo e mostram os efeitos no setor causados pelas varia es do n vel de atividade econ mica e renda taxas de juros e mudan as na pol tica de financiamento dos setores p blicos e privados Novas Novas Incorpora es Incorpora es Pre o M dio Pre o M dio Residenciais Residenciais de Venda de Venda Ano projetos unidades Em R m Em US m 1994 456 30 572 543 638 1995 497 33 871 734 757 1996 479 54 936 683 657 1987 451 63 410 738 660 1998 335 28 600 859 710 1999 318 32 946 861 478 2000 448 37 963 996 511 2001 421 32 748 975 422 2002 478 31 545 1 416 400 2003 533 34 938 1 254 434 2004 419 27 143 1 410 531 2005 431 33 748 1 586 664 Fonte EMBRAESP pre o m dio de venda metro quadrado calculado pelo pre o total de venda por unidade dividido pelo total da rea da unidade medida em metros quadrados definida como a rea total habit vel de uma unidade mais a participa o em reas comuns dentro do im vel 2 total em d lares foi calculado com base na taxa de c mbio do ltimo dia de cada ano Novas Novas Incorpora es Incorpora es Pre o M dio Pre o M dio Comerciais Comerciais de Venda de Venda Ano projetos
295. companhias listadas na BOVESPA representaram aproximadamente 49 2 da capitaliza o total de todas as companhias listadas na BOVESPA em 29 de maio de 2006 As dez principais a es em volume de negocia o responderam por aproximadamente 53 0 53 0 50 3 de todas as a es negociadas na BOVESPA em 2003 2004 2005 respectivamente N o podemos assegurar que ap s a conclus o da Oferta haver aumento significativo da liquidez das nossas A es Ordin rias o que poder limitar consideravelmente a capacidade do adquirente das nossas A es Ordin rias de vend las pelo pre o e na ocasi o desejados A venda de quantidades significativas das nossas A es Ordin rias ap s a Oferta pode fazer com que o pre o das nossas A es Ordin rias diminua N s o Presidente do nosso Conselho de Administra o e os Acionistas Vendedores concordamos observadas certas exce es em n o emitir oferecer vender contratar a venda dar em garantia ou de outra forma alienar direta ou indiretamente no prazo de at 180 dias a contar da data do Prospecto Definitivo quaisquer das nossas A es Ordin rias ou DRs ou quaisquer valores mobili rios convers veis em nossas A es Ordin rias ou DRs que possam ser permutados por nossas A es Ordin rias ou que representem direito de receber nossas A es Ordin rias Ap s a expira o desse prazo tais A es Ordin rias estar o livres para venda ao p blico Caso os titulares de nossas A
296. corr ncia da convers o da totalidade das nossas a es preferenciais em A es Ordin rias aprovada em 25 de maio de 2005 as op es de compra de a es preferenciais outorgadas foram convertidas em op es de compra de A es Ordin rias Atualmente no mbito do Plano somente o Sr Elie Horn e o Sr Rafael Novellino ambos membros do nosso Conselho de Administra o e o Sr Nessim Daniel Sarfati um de nossos diretores det m op es de compra de a es que poder o ser exercidas at 30 de abril de 2009 representando um total de 541 250 A es Ordin rias nenhuma das quais havia sido exercida at a data deste Prospecto 148 Al m disso em 11 de abril 2006 o nosso Conselho de Administra o e 28 de abril a nossa Assembl ia Geral Ordin ria e Extraordin ria aprovou o nosso segundo plano de op o de compra de a es destinado aos nossos administradores empregados ou pessoas naturais que prestem servi os nossa Companhia ou a sociedade sob nosso controle Plano Nos termos do Plano Il administrado por um comit Comit de Remunera o s o eleg veis ao mesmo i o Presidente da nossa Companhia desde que n o seja nosso acionista controlador atrav s de recomenda o do Conselho de Administra o ii todos os nossos diretores e iii metade dos nossos gerentes sendo eleg veis nos casos ii e iii acima os diretores e gerentes que forem avaliados com desempenho e potencial superio
297. crescimento das nossas atividades nos pr ximos anos Resultado de vendas a apropriar O nosso resultado de vendas a apropriar totalizou R 25 5 milh es em 31 de dezembro de 2005 representando 1 4 do nosso total de passivo e patrim nio l quido naquela data 5 0 em 31 de dezembro de 2004 uma redu o de R 40 8 milh es quando comparado com R 66 3 milh es em 31 de dezembro de 2004 tendo em vista a altera o no procedimento cont bil de reconhecimento das nossas vendas Veja nesta se o Principais Pr ticas Cont beis e Estimativas Se n o considerarmos o efeito da altera o no procedimento cont bil o nosso resultado de vendas a apropriar alcan aria em 31 de dezembro de 2005 R 449 7 milh es comparado aos R 295 9 milh es de 31 de dezembro de 2004 representando um crescimento de 52 0 que decorreu principalmente do aumento do lan amento e das vendas em 2005 Tributos a pagar A nossa conta de tributos a pagar que representa principalmente os tributos cuja exigibilidade est sendo questionada em ju zo permaneceu no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 no mesmo patamar de 31 de dezembro de 2004 em fun o de termos obtido uma liminar que nos permite utilizar 100 do nosso preju zo fiscal acumulado como redutor da base de c lculo do Imposto de Renda sobre o lucro do exerc cio de 2004 da Brazil Realty e das atualiza es monet rias do saldo mantido em 31 de dezembro de 2004 representando 2 4 e 3 0 do passi
298. da legisla o societ ria e da CVM devemos observar tamb m os seguintes requisitos de divulga o e no m ximo seis meses ap s a obten o de autoriza o para negociar no Novo Mercado devemos apresentar demonstra es financeiras consolidadas ap s o t rmino de cada trimestre excetuado o ltimo e de cada exerc cio social incluindo a demonstra o de fluxo de caixa que dever indicar no m nimo as altera es ocorridas no saldo de caixa e equivalentes de caixa segregados em fluxos operacionais financiamentos e investimentos e a partir da divulga o das demonstra es financeiras referentes ao segundo exerc cio ap s a obten o de autoriza o para negociar nossos valores mobili rios no Novo Mercado devemos no m ximo quatro meses ap s o encerramento do exerc cio social i divulgar demonstra es financeiras ou demonstra es consolidadas conforme previsto nos padr es internacionais U S GAAP ou IFRS em reais ou d lares que dever o ser divulgadas na ntegra no idioma ingl s acompanhadas a do relat rio da administra o b das notas explicativas que informem inclusive o lucro l quido e o patrim nio l quido apurados ao final do exerc cio segundo as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil e a proposta da destina o do resultado e c do parecer dos auditores independentes ou ii divulgar em idioma ingl s a ntegra das demonstra es financeiras relat rio da administra o e as notas exp
299. da nossa Diretoria aos nossos empregados e prestadores de servi os bem como a prestadores de servi os de sociedades sob o nosso controle op es de compra de at 3 do total de a es do nosso capital social data da aprova o do mesmo exclu das as a es de nossa emiss o que tenham sido objeto de contratos de op o celebrados anteriormente vig ncia do Plano Esse limite aumentado a cada tr s anos em mais 3 do total das a es do nosso capital social Atualmente no mbito do Plano apenas tr s membros nossa Administra o det m op es de compra de a es que poder o ser exercidas at 30 de abril de 2009 representando no caso de seu exerc cio integral um total de 541 250 A es Ordin rias e 0 2 do nosso capital social nenhuma das quais havia sido exercida at a data deste Prospecto O segundo Plano foi aprovado pelo nosso Conselho de Administra o em reuni o de 11 de abril de 2006 e pela nossa Assembl ia Geral Ordin ria e Extraordin ria realizada em 28 de abril de 2006 Plano 11 Nos termos do Plano Il administrado por um comit Comit de Remunera o s o eleg veis ao mesmo i Presidente da nossa Companhia desde que n o seja nosso acionista controlador atrav s de recomenda o do Conselho de Administra o 1 todos os nossos diretores e metade dos nossos gerentes sendo eleg veis nos casos ii e iii acima os diretores e gerentes que forem avaliados com d
300. da senten a onde ficou estabelecido o montante a ser pago Nota 6 Tal cess o tem fundamento no fato de que por ser apenas uma expectativa de direito ativo contingente o mesmo n o foi considerado por ocasi o da avalia o do patrim nio l quido cont bil da Cyrela Vancouver sociedade controladora da Cyrela Empreendimentos Imobili rios Comercial Importadora e Exportadora Ltda em 31 de dezembro de 2004 base para sua incorpora o pela Companhia e por n o tendo o acionista recebido novas a es do capital social da Companhia em substitui o s quotas que detinha da Cyrela Vancouver e que foram extintas por for a da incorpora o Conta corrente com parceiros nos empreendimentos Os saldos existentes com as empresas est o relacionados aos seguintes empreendimentos 31 de mar o 31 de dezembro de 2006 de 2005 Cons rcios de empreendimentos Afonso Br s 10 598 Alvorada 274 35 Caesar Business Botafogo 88 245 Chateau Du Parc 302 255 Fernandes de Abreu 928 651 Flores do Campo 1 150 678 Habitat Cambu 1 153 831 932 1 253 Ipiranga Premium 350 372 Klabin Concorde 494 60 Lagoa Privilege 2 372 3 077 Peixoto Gomide 3 218 8 347 Perdizes Privilege 21 Piazza Dell Sport 5 465 4 675 Place de Magn lia 553 358 Place Vendome 219 547 Residencial Focus 5 174 3 142 Residencial Pen nsula 6 157 1 177 274 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimen
301. dado se estiver obrigada a apresentar demonstra es consolidadas ao final do exerc cio social 11 informar a posi o acion ria de todo aquele que detive mais de 5 do capital social da Companhia direta ou indiretamente at o n vel da pessoa f sica iii informar de forma consolidada a quantidade e as caracter sticas dos valores mobili rios de emiss o da Companhia de que sejam titulares direta ou indiretamente os grupos de acionista controlador administradores e membros do Conselho Fiscal iv informar a evolu o da participa o das pessoas mencionadas no item ili em rela o aos respectivos valores mobili rios nos doze meses anteriores v incluir em notas explicativas a demonstra o dos fluxos de caixa anteriormente mencionados vi informar a quantidade de a es em circula o e sua porcentagem em rela o ao total de a es emitidas vii a exist ncia a vincula o Cl usula Compromiss ria 175 Requisitos adicionais para as Informa es Anuais IAN S o tamb m requisitos do Novo Mercado a inclus o dos itens iii iv e vii do t pico Requisitos Adicionais para as Informa es Trimestrais nas Informa es Anuais da Companhia no quadro Outras Informa es Consideradas Importantes para um melhor entendimento da Companhia Veja a se o Descri o do Capital Social Informa es Trimestrais Reuni o P blica com Analistas O Regulamento do Novo Mercado estipula que
302. danos materiais interrup o de neg cio riscos de engenharia inc ndio quedas desmoronamento raios explos o de g s e eventuais erros de constru o Tais ap lices de seguro apresentam especifica es limites e franquias usuais no local em que o im vel estiver situado N o mantemos nenhuma ap lice de seguro para nossos im veis depois do encerramento das obras Nossa administra o acredita que a cobertura de seguro para nossos im veis adequada Contudo n o podemos garantir que o valor de seguro que mantemos ser suficiente para nos proteger de perdas relevantes Temos seguro de riscos m ltiplos para os nossos shopping centers com cobertura contra danos causados por inc ndio responsabilidade por inadimplemento e neglig ncia danos causados por energia el trica e gua roubo e interrup o das atividades Tivemos algumas reclama es em rela o ao seguro dos nossos shopping centers e fomos capazes de recuperar quase todas essas reclama es das nossas seguradoras Consideramos a cobertura de seguro dos nossos shopping centers apropriada e consistente com as pr ticas adotadas por outras companhias atuantes no mesmo setor Propriedade Intelectual Somos propriet rios no Brasil de v rias marcas que s o valiosas para a condu o de nossas atividades As nossas marcas mais valiosas s o Cyrela Brazil Realty ap s a incorpora o da Cyrela Vancouver pela Brazil Realty Cyrela e Brazil Realty neces
303. das Fixed Rate Notes e 1 da redu o significativa da exposi o em contas garantidas atrav s da obten o de linhas de cr dito junto ao Banco Safra e ao Banco Ita BBA para a cobertura de necessidades de caixa no curto prazo O saldo de empr stimos e financiamentos em 31 de dezembro de 2004 teve um aumento de 39 7 frente aos R 189 7 milh es em 2003 em fun o da maior demanda de recursos para financiamento das obras e de nossos clientes Nosso endividamento em 31 de dezembro de 2004 inclu a o financiamento em moeda nacional de 18 empreendimentos junto ao SFH no valor total de R 83 6 milh es e empr stimos em moeda nacional junto ao Banco Safra S A e ao Banco Ita BBA S A no valor total de R 25 9 milh es Em 1997 emitimos Fixed Rate Notes no mercado internacional no valor total de US 75 0 milh es sendo que pr pagamos parte desses t tulos em 1998 e 1999 e pagamos o restante em julho 2005 Nossos empr stimos contam basicamente com tr s esp cies de garantia i fian a por parte dos nossos acionistas controladores ii hipoteca sobre os im veis que est o sendo incorporados e iii penhor dos receb veis e do produto da venda de nossos im veis conforme descrito abaixo O nosso endividamento composto da seguinte forma em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 2004 e 2003 Em 31 de mar o de Em 31 de dezembro de 2006 2005 2004 2003 Em milhares de R Fixed Rates 53 47
304. das mas ainda n o constru das incluindo nossos fornecedores de mat ria prima e os prestadores de servi os de m o de obra terceirizada Este passivo alcan ou R 25 3 milh es em 31 de dezembro de 2005 representando 1 4 do nosso total de passivo e patrim nio l quido naquela data 7 4 em 31 de dezembro de 2004 uma redu o de R 72 1 milh es em rela o a R 97 4 milh es em 31 de dezembro de 2004 Tal redu o ocorreu em decorr ncia da altera o no procedimento cont bil de reconhecimento das receitas e custos de incorpora o Veja nesta se o Principais Pr ticas Cont beis e Estimativas Desconsiderando se o efeito da altera o no procedimento cont bil estes custos teriam alcan ado R 524 7 milh es em 31 de dezembro de 2005 um aumento de R 161 7 milh es em compara o a R 363 0 milh es em 31 de dezembro de 2004 em raz o principalmente do crescimento do volume de lan amento e vendas Contas a pagar por aquisi o de im veis Representam basicamente as d vidas contra das com aquisi es de terrenos objetivando lan amento de novos empreendimentos no futuro Essas contas totalizaram R 89 7 milh es em 31 de dezembro de 2005 representando 5 1 do total do passivo e patrim nio liquido naquela data 9 0 em 31 de dezembro de 2004 uma redu o de R 28 7 milh es em compara o com 31 de dezembro de 2004 Esta redu o decorreu da aquisi o de um grande n mero de terrenos na forma de permuta para sustentar o
305. das nossas vendas Sendo assim em raz o do aumento da nossa liquidez resultante da Oferta podemos vir a modificar certas condi es dos nossos planos de financiamento existentes e ou desenvolver novos planos de financiamento com a finalidade de aumentar as nossas vendas Aumentar a Aquisi o de Terrenos e o Lan amento de Novos Empreendimentos Nosso estoque de terrenos atual nos proporciona lan ar novos empreendimentos por aproximadamente cinco anos Nosso objetivo consiste em acelerar o nosso crescimento atrav s do aumento significativo de compra de terrenos e o consequente lan amento de novos empreendimentos Acreditamos que o aumento da nossa liquidez resultante da Oferta nos proporcionar uma maior flexibilidade de negocia o na aquisi o de terrenos com potencial para incorpora o residencial e nos possibilitar lan ar novos empreendimentos Al m das Parcerias j formadas planejamos continuar entrando em Parcerias com outras incorporadoras e construtoras com o prop sito de aumentar o n mero de empreendimentos em que participamos reduzir custos de aquisi o de terrenos e diversificar nossa carteira de projetos Para mais informa es sobre as nossas Parcerias veja nesta se o Eventos Recentes e Novas Parcerias Continuar a Reduzir Custos e Maximizar Efici ncia de Constru o Acreditamos que a redu o de custos de constru o e despesas gerais indiretas seja fundamental para manter nossas margens comp
306. de acordo com o fluxo de neg cios Goldsztein S A Empreendimentos Imobili rios Forma o de uma joint venture denominada Goldsztein Cyrela Empreendimentos Imobili rios 5 com o objetivo de buscar crescimento conjunto nos mercados do Rio Grande do Sul Santa Catarina e Paran sendo previsto um investimento inicial de R 20 000 a ser integralizado de acordo com o fluxo de neg cios RJZ Participa es e Investimentos S A Aquisi o de 18 5 do capital social pelo montante de R 29 330 sendo concedido adiantamento no trimestre findo em 31 de mar o de 2006 de R 10 000 o qual est apresentado na rubrica Partes relacionadas Nota 10 a no realiz vel a longo prazo Proposta para incorpora o da referida sociedade a ser aprovada em Assembl ia Geral Extraordin ria convocada exclusivamente para esse fim a ser realizada em 24 de maio de 2006 O acervo patrimonial da RJZ em 11 de janeiro de 2006 data base a ser incorporado consoante laudo de avalia o a valor cont bil emitido pela Terco Grant Thornton Auditores Independentes Sociedade Simples em 30 de mar o de 2006 totaliza R 41 517 sendo as varia es patrimoniais posteriores data base da avalia o apropriadas pela Companhia Em decorr ncia do referido processo de incorpora o ser realizado aumento do capital social da Companhia em R 33 833 decorrente da emiss o de 3 820 402 novas a es ordin rias que se faz necess ria para substitui o
307. de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado Empr stimos e financiamentos as condi es e os prazos dos empr stimos e financiamentos obtidos est o apresentados na Nota 9 Certas sociedades controladas possuem em 31 de dezembro de 2005 contratos de i forward cujo montante para compra e venda de US 15 000 mil com vencimento entre abril de 2006 e janeiro de 2007 e ii swap cujo montante envolvido de R 30 000 com vencimento para janeiro de 2006 Estas opera es geraram at 31 de dezembro de 2005 uma perda l quida de R 5 532 registrada na rubrica de despesas financeiras da demonstra o do resultado Seguros As sociedades mant m seguros sendo a cobertura contratada em 31 de dezembro de 2005 como indicada a seguir considerada suficiente pela administra o para cobrir eventuais riscos sobre seus ativos e ou responsabilidades Risco de engenharia i b sica R 816 642 ii projetos R 845 842 e iii outras R 125 932 B sica acidentes causa s bita e imprevista no canteiro de obra tais como danos da natureza ou de for a maior ventos tempestades raios alagamento terremoto etc danos inerentes a constru o emprego de material defeituoso ou inadequado falhas na constru o e desmoronamento de estruturas Projetos cobre danos indiretos causados por poss veis erros de projeto Outras referem se a despesas extraordin rias desentulho tumultos greves cruzad
308. de e para os quais acreditamos existir demanda em expans o Como exemplo em janeiro e fevereiro de 2006 formamos Parcerias i com a Agra Incorporadora e com a Mac Investimentos respectivamente empresas com sede em S o Paulo e foco no desenvolvimento de neg cios no segmento de m dio alto padr o e ii com a Plano amp Plano Empreendimentos permitindo nossa entrada no segmento econ mico Para mais informa es sobre as nossas Parcerias veja nesta se o Eventos Recentes Novas Parcerias 111 Manter Situa o Financeira Conservadora e Aumentar o Volume de Financiamento aos Nossos Clientes Planejamos continuar operando com uma abordagem conservadora no tocante ao capital de giro Para cada empreendimento que lan amos procuramos controlar os nossos riscos operacionais alocando um montante de capital pr prio suficiente para finalizar a constru o mesmo em condi es de mercado desfavor veis atrav s dos nosso comit s monitoramos continuamente a exposi o de nosso capital e ajustamos metas compat veis com nossa liquidez e risco de cr dito Pretendemos manter baixos n veis de endividamento priorizando a utiliza o do fluxo de caixa proveniente das nossas opera es no financiamento dos nossos empreendimentos O financiamento ao cliente crucial em nossas atividades A car ncia significativa do financiamento a clientes no passado e as altas taxas de juros cobradas foram elementos que limitaram o crescimento
309. de lucros n o realizados 375 13 339 Patrim nio l quido consolidado pro forma em 31 de dezembro de 2004 442 353 A sociedade controlada Cyrela Construtora Ltda apresentava passivo a descoberto em 31 de dezembro de 2004 o qual foi revertido em 2005 considerando as opera es imobili rias implementadas o que motivou a n o constitui o de provis o para perdas em 2004 Nas demonstra es financeiras consolidadas foram eliminadas as contas correntes as receitas e despesas entre as sociedades consolidadas bem como os investimentos sendo destacada a participa o dos minorit rios Para as participa es em fundos de investimentos imobili rios e em sociedades controladas sob controle comum nas quais a Companhia det m 50 ou menos 2004 e 2003 soma da participa o da Brazil Realty com a da Cyrela Vancouver as demonstra es financeiras s o consolidadas de forma proporcional 213 279 669 90 8 1025 9622 860802 99 6 716 716 2 8 1 2595 97 66 00 56 ejo 608 9591 99677 lt 70006 2 9 66 66 66 66 66 66 7202 90077 Prep 70122 552 6 92 9226 62 76 62 76 SOjUSLUSSAU 099 2999 72072 1289 2589 755042 6666 66 66 66 66
310. deixada em branco
311. demonstra es financeiras consolidadas pro forma elaboradas de acordo com as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil objeto de revis o limitada pela PricewaterhouseCoopers conforme indicado no seu relat rio de revis o limitada anexas este item 4 Demonstra es Financeiras As informa es financeiras inclu das abaixo referentes aos dados da nossa demonstra o de resultado no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 e do nosso balan o patrimonial em 31 de dezembro de 2005 constam das nossas demonstra es financeiras consolidadas elaboradas de acordo com as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil auditadas pela PricewaterhouseCoopers conforme indicado seu parecer anexas a este Prospecto no 4 Demonstra es Financeiras As informa es financeiras inclu das abaixo referentes aos dados da nossa demonstra o de resultado nos exerc cios encerrados em 31 de dezembro de 2004 e 2003 e aos dados do nosso balan o patrimonial em 31 de dezembro de 2004 e 2003 constam das nossas demonstra es financeiras consolidadas pro forma elaboradas de acordo com as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil auditadas pela PricewaterhouseCoopers conforme indicado no seu parecer anexas a este Prospecto no Item 4 Demonstra es Financeiras Per odos de tr s meses encerrados Exerc cios encerrados em em 31 de mar o de 31 de d
312. desde 1985 tendo ocupado diferentes posi es financeiras bacharel em Administra o pela Funda o Get lio Vargas Luis Largman diretor desde 2003 O Sr Largman foi Diretor de Opera es da Coimbra 5 2001 a 2003 Diretor da BMG Asset Management de 1999 a 2001 Diretor Financeiro e Diretor de Rela es com Investidores do Grupo Vicunha Vicunha Nordeste de 1994 a 1999 Diretor de Asset Management do Banco de Boston de 1989 a 1993 e Gerente de Ativos do Banco Crefisul de 1985 a 1989 bacharel em Engenharia Qu mica Industrial pelas Faculdades Osvaldo Cruz bacharel em Engenharia Qu mica pela Escola de Engenharia Mau tendo mestrado em Administra o de Empresas pela Universidade do Estado de S o Paulo N o existe rela o familiar entre os nossos administradores e o nosso acionista controlador exce o do Sr Ariel Shammah que sobrinho do Sr Elie Horn Da totalidade das nossas A es Ordin rias 1 555 114 delas s o detidas pelos nossos administradores al m das op es de compra de 541 250 A es Ordin rias de nossa emiss o detidas por tr s dos nossos administradores e descrita no item Planos de Op o de Compra de A es abaixo N o h contratos ou outras obriga es relevantes existentes entre os nossos administradores e a nossa Companhia Conselho Fiscal De acordo com a Lei das Sociedades por A es o Conselho Fiscal um rg o societ rio independente da administra o e dos auditores
313. diantamentos de clientes 31 de mar o de 2006 Valores recebidos por venda de empreendimentos cuja incorpora o ainda n o foi efetivada 13 793 Unidade vendidas de empreendimentos efetivados em 2004 Receita apropriada 706 046 Parcelas recebidas 758 869 52 823 66 616 277 31 dezembro de 2005 25 262 254 438 277 549 ____531 987 557 249 31 dezembro de 2005 23 806 383 044 441 853 ____58 809 82 615 13 b 14 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado Contas a pagar por aquisi o de im veis Adiantamentos por aquisi o de im veis realiz vel a longo prazo O saldo correspondente a adiantamentos concedidos empresa da qual foi adquirido terreno para que sejam executadas determinadas benfeitorias no mesmo como estabelecidas contratualmente Os adiantamentos est o sujeitos a atualiza o com base na varia o do ndice Nacional da Constru o Civil INCC acrescido de juros de 12 ao ano Os juros s o venc veis mensalmente e o principal ser recebido por ocasi o da liquida o da compra do terreno que ocorrer atrav s de participa o nas vendas do empreendimento a ser implementado Contas a pagar por aquisi o de im v
314. didos de Reserva Nesta hip tese as Institui es Participantes da Oferta presumir o que os investidores pretendem manter a declara o de aceita o Em qualquer hip tese a revoga o torna ineficazes a Oferta e os atos de aceita o anteriores ou posteriores devendo ser restitu dos integralmente aos investidores aceitantes os valores dados em contrapartida s A es Ordin rias no prazo de dias teis sem qualquer remunera o ou corre o monet ria conforme disposto no artigo 26 da Instru o CVM 400 sendo permitida a dedu o do valor relativo CPMF SUSPENS O E CANCELAMENTO Nos termos do artigo 19 da Instru o CVM 400 a CVM a poder suspender ou cancelar a qualquer tempo uma oferta que i esteja se processando em condi es diversas das constantes da Instru o CVM 400 ou do registro ou ii tenha sido havida por ilegal contr ria regulamenta o da CVM ou fraudulenta ainda que ap s obtido o respectivo registro e b dever suspender qualquer oferta quando verificar ilegalidade ou viola o de regulamento san veis O prazo de suspens o de uma oferta n o poder ser superior a 30 dias durante o qual a irregularidade apontada dever ser sanada Findo tal prazo sem que tenham sido sanados os v cios que determinaram a suspens o a CVM dever ordenar a retirada da referida oferta e cancelar o respectivo registro A suspens o ou o cancelamento da Oferta ser informado aos investidores que j t
315. do Composi o Atual Composi o p s Oferta Esp cie e classe das a es Quantidade Valor R Quantidade Valor R 2 Ordin rias 152 532 439 177 232 439 152 532 439 852 877 930 177 232 439 1 741 583 930 Todas as a es emitidas foram integralizadas a es n o t m valor nominal 9 Considerando a coloca o total da quantidade de A es Ordin rias objeto da Oferta sem considerar o exerc cio da Op o de Lote Suplementar e as A es Adicionais 4 Calculado com base um pre o de emiss o venda por A o Ordin ria de R 35 98 que foi a cota o oficial das A es Ordin rias divulgada pela BOVESPA em 4 de julho de 2006 O quadro abaixo indica a quantidade de A es Ordin rias detidas por acionistas titulares de 2 0 ou mais de nossas a es companhias controladas pelo nosso acionista controlador e por nossos conselheiros e diretores em conjunto bem como as A es Ordin rias em tesouraria na data deste Prospecto e ap s a conclus o da Oferta A es Ordin rias A es Ordin rias Acionistas Antes da Oferta Ap s a Oferta A es Em A es Em Eirenor Sociedad Anonima 29 14 547 004 9 54 14 547 004 8 21 Elie Horn 59 304 890 38 88 59 304 890 33 46 Capital Research Management Company EUA 7 625 500 5 00 7 625 500 4 30 EH Capital Management 3 751 200 2 46 3 751 200 2 12 Rog
316. do a atualiza o monet ria l quido das parcelas j recebidas s o contabilizados como contas a receber ou como adiantamentos de clientes quando aplic vel As principais altera es dos crit rios adotados para os empreendimentos lan ados e efetivados a partir de 2004 em rela o as unidades vendidas e ainda n o conclu das s o as seguintes Mudan a na forma de registro dos contratos de vendas das unidades n o conclu das limitando se o registro parcela correspondente receita apurada como anteriormente mencionada em decorr ncia o saldo de contas a receber das unidades vendidas e ainda n o conclu das n o est refletido nas demonstra es financeiras uma vez que o seu registro limitado parcela da receita reconhecida contabilmente l quida das parcelas j recebidas como apresentadas Nota 12 Descontinuidade da pr tica de registro cont bil dos custos or ados a incorrer para as unidades comercializadas assim como do resultado de vendas de im veis a apropriar Mudan a do crit rio de apropria o do resultado das vendas realizadas de unidades n o conclu das receita de vendas deduzidas dos custos e despesas comerciais do m todo de progresso f sico da obra para o m todo do custo incorrido em rela o ao custo total or ado As demais receitas e despesas incluindo com propaganda e publicidade s o apropriadas ao resultado de acordo com o regime de compet ncia 210 b c
317. do aos neg cios da companhia que possa influir de modo ponder vel na i cota o dos valores mobili rios ii decis o de investidores em comprar vender ou manter tais valores mobili rios na decis o dos investidores de exercer quaisquer direitos inerente condi o de titulares de valores mobili rios emitidos pela companhia e d exemplos de ato ou fato potencialmente relevante que incluem entre outros a assinatura de acordo ou contrato de transfer ncia do controle acion rio da companhia ingresso ou sa da de s cio que mantenha com a companhia contrato ou colabora o operacional financeira tecnol gica ou administrativa incorpora o fus o ou cis o envolvendo a companhia ou sociedades ligadas e obriga o Diretor de Rela es com Investidores os acionistas controladores diretores membros do conselho fiscal e de quaisquer rg os com fun es t cnicas ou consultivas a comunicar qualquer fato relevante CVM e requer a divulga o simult nea de fato relevante em todos os mercados onde a companhia tenha as suas a es listadas para negocia o e obriga o adquirente do controle acion rio de companhia aberta a divulgar fato relevante incluindo a sua inten o de cancelar o registro de companhia aberta no prazo de um ano da aquisi o e estabelece regras relativas divulga o de aquisi o ou aliena o de participa o relevante em companhia aberta e e restringe o uso de informa o
318. do pelo Comit de Remunera o e aprovado pelo Conselho de Administra o Para uma descri o mais detalhada dos nossos planos de op o de compra de a es veja a se o Administra o Planos de Op o de Compra de A es Contratos com o mesmo grupo Segundo o Regulamento do Novo Mercado a Companhia deve enviar BOVESPA e divulgar informa es de todo qualquer contrato celebrado entre a Companhia e suas controladas e coligadas seus administradores seu acionista controlador e ainda entre a Companhia e sociedades controladas e coligadas dos administradores e do acionista controlador assim como com outras sociedades que com qualquer dessas pessoas integre um mesmo grupo de fato ou direito sempre que for atingido num nico contrato ou em contratos sucessivos com ou sem o mesmo fim em qualquer per odo de um ano valor igual ou superior a R 0 2 milh o ou valor igual ou superior a 1 sobre o patrim nio l quido da Companhia o que for maior Essas informa es divulgadas dever o discriminar o objeto do contrato o prazo o valor as condi es de rescis o ou de t rmino e a eventual influ ncia do contrato sobre a administra o ou a condu o dos neg cios da Companhia Veja a se o Opera es com Partes Relacionadas C digo das Melhores Pr ticas de Governan a Corporativa Ainda segundo o C digo das Melhores Pr ticas de Governan a Corporativa do Instituto Brasileiro de Governan a Corporativa
319. dos nesta se o salvo refer ncia diversa neste Prospecto Acionistas Vendedores A es Adicionais A es Ordin rias ADEMI Agente de Coloca o Internacional Agra Empreendimentos Agra Incorporadora ANBID An ncio de In cio BACEN BOVESPA Brazil Realty Brazil Realty Empreendimentos Brazil Realty Investimentos Brazil Realty Loca o BRC Eirenor e RZ Quantidade adicional de at 20 das A es Ordin rias inicialmente ofertadas exclu do o Lote Suplementar a ser ofertada a crit rio da Companhia nos termos do artigo 14 par grafo 2 da Instru o CVM 400 03 com a concord ncia do Coordenador L der a serem emitidas dentro do limite de capital autorizado da Companhia com a exclus o do direito de prefer ncia dos seus atuais acionistas nos termos do artigo 172 inciso da Lei das Sociedades por A es e do artigo 11 par grafo primeiro de seu Estatuto Social A es ordin rias nominativas escriturais e sem valor nominal de emiss o da Companhia livres e desembara adas de quaisquer nus ou gravames Associa o de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobili rio Credit Suisse Securities USA LLC Agra Empreendimentos Imobil rios S A companhia constitu da a partir da Parceria entre a Companhia e a Agra Incorporadora Agra Incorporadora S A Associa o Brasileira dos Bancos de Investimento An ncio de divulga o da Oferta previsto para ser publicado em 21 de
320. dotadas tiveram efeito negativo significativo sobre a economia brasileira contribuindo para a incerteza econ mica existente no Brasil e para o aumento da volatilidade do mercado de valores mobili rios brasileiro Mais recentemente a taxa anual de infla o medida pelo IGP M caiu de 20 1 em 1999 para 1 2 em 2005 As medidas do Governo Federal para controle da infla o frequentemente t m inclu do a manuten o de pol tica monet ria restritiva com altas taxas de juros restringindo assim a disponibilidade de cr dito e reduzindo o crescimento econ mico Como consequ ncia as taxas de juros t m flutuado de maneira significativa Por exemplo as taxas de juros oficiais no Brasil no final de 2003 2004 2005 e em 31 de mar o de 2006 foram de 16 5 17 75 19 13 e 16 5 respectivamente conforme estabelecido pelo COPOM Futuras medidas do Governo Federal inclusive redu o das taxas de juros interven o no mercado de c mbio e a es para ajustar ou fixar o valor do real poder o desencadear aumento de infla o Se o Brasil experimentar infla o elevada no futuro talvez n o sejamos capazes de reajustar os pre os que cobramos de nossos clientes para compensar os efeitos da infla o sobre a nossa estrutura de custos A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira bem como o pre o de mercado das nossas A es Ordin rias Em decorr ncia de diversas press es a moeda brasileira sofreu desvaloriza es em rela
321. e 15 0 sendo que esse percentual ser de 25 0 caso o acionista que receba os juros seja residente em um para so fiscal i e um pa s onde n o exista imposto de renda ou que tenha imposto de renda com percentual m ximo fixado abaixo de 20 0 ou onde a legisla o local imponha restri es divulga o da composi o dos acionistas ou do propriet rio do investimento De acordo com o artigo 32 da Lei n 4 357 de 16 de julho de 1964 as pessoas jur dicas brasileiras que estiverem em d bito n o garantido para com a Uni o e suas autarquias de Previd ncia e Assist ncia Social por falta de recolhimento de tributos n o poder o distribuir quaisquer bonifica es a seus acionistas ou dar ou atribuir participa o de lucros a seus s cios ou quotistas bem como a seus diretores e demais membros de rg os dirigentes fiscais ou consultivos A multa aplic vel pessoa jur dica que deixar de observar tal determina o 50 0 sobre o valor distribu do ou pago aos benefici rios tendo sido recentemente limitada pela Lei n 11 051 de 29 de dezembro 2004 Lei n 11 051 04 ao percentual de 50 do valor do d bito de tributo Devido fato de que a Lei n 11 051 04 foi editada recentemente n o havendo at o momento manifesta o em mbito judicial sobre a sua aplica o n o poss vel prever se uma eventual interpreta o de que tal dispositivo aplic vel para o pagamento de dividendos prevalecer no
322. e 2005 2004 e 2003 Em 31 de mar o de Em 31 de dezembro de 2006 2005 2004 2003 Empreendimentos efetivados e reconhecidos nas demonstra es financeiras Circulante 196 869 185 595 186 492 212 792 Longo PrazO aaa 336 357 270 991 240 543 283 182 Saldo 533 226 456 586 427 035 495 974 Receb veis de empreendimentos efetivados em 2004 e ainda n o reconhecidos nas demonstra es financeiras Circulante nenene 191 679 183 379 100 422 Longo Prazo sas 803 607 732 164 335 507 Saldo as 995 286 921 543 435 929 ERAS RE 1 528 512 1 378 129 862 964 495 974 Relativamente aos valores financiados aos nossos clientes as contas receber em grande parte ajustadas da seguinte forma i durante o per odo de obras pelo INCC no mercado de S o Paulo e pelo INCC mais 12 0 no mercado do Rio de Janeiro e ii ap s a concess o do Habite se taxa de juros de 12 0 ao ano mais IGP M em ambos os mercados Os saldos das nossas contas a receber em 31 de mar o de 2006 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 t m a seguinte composi o por ano de vencimento Em 31 de mar o de Em 31 de dezembro de Em 31 de dezembro de Ano de vencimento 2006 2005 2004 Em milhares de R 374 974 177 822 369 299 324 979 146 444 278 034 244 667 82 074 187 608 165 093 67 866 126 361 111 196 46 386 78 520 69 097 28 8
323. e 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado Disponibilidades e aplica es financeiras Milhares de d lares estadunidenses 31 de 31 de 31 de 31 de mar o dezembro mar o dezembro de 2006 de 2005 de 2006 de 2005 Disponibilidades Caixa e bancos Moeda nacional 17 156 13 932 Moeda estrangeira 367 387 169 165 Fundos de investimento renda fixa 1 Moeda nacional 14 603 12 274 Fundos de investimento renda vari vel Moeda estrangeira 5 759 5 812 2 651 2 483 T tulos de d vida p blica iv Moeda estrangeira custo 2 885 2 998 1 328 1 281 40 770 35 403 4 148 3 929 Aplica es financeiras Fundos de investimento renda vari vel Moeda nacional 51 369 44 169 Certificados de dep sito banc rio Moeda nacional ii 333 262 436 574 Moeda estrangeira iii 754 831 347 355 385 385 481 574 347 355 Ativo realiz vel a longo prazo 229 198 421 522 Ativo circulante 156 187 60 052 i Taxas mensais m dias de 80 do CDI ii Taxas mensais m dias de 100 do CDI iii Taxa de 4 63 ao ano 2005 0 75 ao ano com pagamento de juros semestralmente iv Valoriza o pelo ndice Nikkei 266 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado Conform
324. e Reserva e ix hip tese de n o haver a conclus o da Oferta ou na hip tese de resili o do Contrato de Distribui o todos os Pedidos de Reserva ser o automaticamente cancelados e as Institui es Habilitadas comunicar o aos Investidores N o Institucionais que com elas tenham realizado Pedido de Reserva o cancelamento da Oferta o que ocorrer inclusive por meio de publica o de aviso ao mercado As A es Ordin rias n o colocadas junto aos Investidores N o Institucionais inclusive as sobras das A es Ordin rias destinadas prioritariamente distribui o junto aos Investidores N o Institucionais ser o destinadas distribui o p blica junto a Investidores Institucionais n o sendo admitidas para estes Investidores Institucionais reservas antecipadas e inexistindo valores m nimos ou m ximos de investimento Caso o n mero de A es Ordin rias objeto de ordens recebidas de Investidores Institucionais durante o Procedimento de Bookbuilding exceda o total de A es Ordin rias remanescentes ap s o atendimento nos termos e condi es acima descritos dos Pedidos de Reserva dos Investidores N o Institucionais ter o prioridade no atendimento de suas respectivas ordens os Investidores Institucionais que a crit rio do Coordenador L der da Companhia e dos Acionistas Vendedores levando em considera o o disposto no plano de distribui o descrito acima melhor atendam o objetivo da Oferta de criar uma
325. e amortiza o Amortiza o de gio e outras Valor residual do ativo permanente baixado Tributos a pagar a longo prazo Encargos financeiros do exig vel a longo prazo Imposto de renda e contribui o social diferidos Participa o de minorit rios no resultado De terceiros e partes relacionadas Por transfer ncia do realiz vel a longo prazo para o circulante Por transfer ncia do ativo imobilizado para o circulante Aumento do exig vel a longo prazo Empr stimos e financiamentos Custos or ados a incorrer Contas a pagar por aquisi o de im veis Resultado de vendas de im veis a apropriar Outras contas a pagar Aumento da participa o de minorit rios Dos acionistas Aumento de capital Total dos recursos obtidos 201 2005 127 801 33 424 2 560 527 3 7 224 5 537 16 090 100 796 4 832 84 698 7 003 3 727 100 260 507 814 708 870 2004 81 034 9 162 3 053 515 132 3 292 6 135 33 175 16 098 122 002 53 241 14 791 47 678 3 304 9 773 128 787 38 772 289 561 2003 87 726 3 388 1 856 511 59 2 118 21 096 3 745 14 724 86 255 1 930 73 912 21 591 5 544 22 576 6 714 132 267 218 522 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Demonstra o das origens e aplica es de recursos consolidadas ao exerc cio findo em 31 de dezembro de 2005 e demonstra o das origens e aplica e
326. e cart rio Fornecemos ainda garantia de cinco anos contra defeitos estruturais em cumprimento legisla o brasileira Empreendimentos Comerciais A BRC que administra os nossos empreendimentos do segmento de grandes lajes corporativas de alto padr o disponibiliza uma equipe de trabalho para cada edif cio que administra o que permite uma maior efici ncia no controle e na administra o desde a constru o at a entrega garantindo aos clientes uma administra o comprometida com os melhores resultados operacionais poss veis Nos casos de clientes de lajes corporativas temos dois tipos de atendimento aos clientes um para os clientes que compram lajes no sistema pre o fechado e o outro para aqueles que compram no sistema pre o de custo No sistema pre o fechado damos toda assessoria durante o per odo de obras visando a futura comercializa o ou ocupa o do im vel Em nome do cliente trabalhamos a loca o do im vel atrav s de empresa de primeira linha especializada em loca es de empreendimentos corporativos conduzimos a negocia o comercial elaboramos o contrato de loca o gerenciamos e fiscalizamos a instala o de seus locat rios representamos os propriet rios nas assembl ias gerais dos edif cios e administramos a carteira de propriedades Por sua vez o comprador de lajes corporativas no sistema pre o de custo s cio investidor al m de receber a mesma assessoria prestada
327. e desenvolver os empreendimentos decorrentes das nossas Parcerias bem como realizar amplos estudos que viabilizem o nosso ingresso em novos segmentos e novas regi es nas quais ainda n o atuamos Neste sentido tendo em vista a escassez de oferta para moradia destinada classe de m dia e baixa renda o crescimento da popula o brasileira o elevado percentual de jovens busca da primeira moradia o aumento do poder aquisitivo da popula o ap s o Plano Real a redu o da taxa de juros nos primeiros meses de 2006 e a crescente oferta de financiamento banc rio aos compradores de im veis decidimos tamb m nos focar no desenvolvimento de neg cios no segmento de empreendimentos econ micos destinados classe m dia e caracterizados por projetos com pre o de venda de at R 2 200 m e com valor m ximo de venda no montante de R 140 0 mil 137 Para desenvolvimento dos projetos segmento de empreendimentos econ micos formamos Parceria com a Plano amp Plano Empreendimentos que j atua e det m toda a tecnologia do segmento na rea metropolitana de S o Paulo Al m desta estamos negociando novas Parcerias tanto em S o Paulo quanto em outras cidades brasileiras para o desenvolvimento de empreendimentos A tabela abaixo apresenta as nossas metas e o nosso estoque de terrenos para incorpora o de empreendimentos neste segmento Lan amento rea til Forma de Data de Valor Planejado Descri o Localiza o
328. e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado 31 de 31 de mar o dezembro de 2006 de 2005 Longo prazo Incorpora o e revenda de im veis Efetivados at 31 de dezembro de 2003 172 443 175 077 Efetivados a partir de 2004 163 914 95 914 336 357 270 991 537 025 461 220 Conforme mencionado Nota 2 a a partir de 2004 a Companhia e suas controladas adotaram os procedimentos e normas estabelecidos pela Resolu o CFC no 963 para reconhecimento cont bil dos resultados auferidos nas opera es imobili rias realizadas Em decorr ncia o saldo de contas a receber das unidades vendidas e ainda n o conclu das relativo aos empreendimentos efetivados a partir de 2004 n o est refletido nas demonstra es financeiras uma vez que o seu registro limitado parcela da receita reconhecida contabilmente l quida das parcelas j recebidas como apresentadas na Nota 12 Como informa o complementar o saldo de contas a receber em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 referente a atividade de incorpora o e revenda de im veis considerando os empreendimentos lan ados e efetivados at 31 de dezembro de 2003 e aqueles lan ados e efetivados a partir de 2004 j deduzido das parcelas recebidas pode ser assim demonstrado 31 de 31 mar o dezembro de de 2006 2005 Empreendimentos efetivados at 31 de dezembro de 2003 Circulante 196 869 185 595 Longo prazo 336 357 270 991 533 226
329. e impedimento vaga ou aus ncia conforme disposto neste Estatuto Social b acompanhar a gest o dos Diretores examinar a qualquer tempo os livros e pap is da Sociedade solicitar esclarecimentos sobre neg cios contratos e quaisquer outros atos antes ou depois de celebrados para o fim de apresentar estas mat rias delibera o do Conselho ART 26 As reuni es do Conselho de Administra o ser o precedidas de convoca o de todos os seus componentes pelo Presidente com anteced ncia m nima de oito dias atrav s de correspond ncia com aviso de recebimento e ser o instaladas com no m nimo a metade de todos os seus membros em exerc cio e as suas delibera es ser o tomadas por maioria de votos dos presentes Independentemente das formalidades de convoca o previstas neste artigo ser o consideradas regularmente convocadas as reuni es a que comparecerem ou manifestarem se todos os membros do Conselho de Administra o inclusive por meio de confer ncia telef nica desde que uma confirma o por escrito do voto seja enviada sede da Sociedade na mesma data da realiza o da reuni o Par grafo Primeiro 5 reuni es do Conselho de Administra o poder o ser realizadas meio de confer ncia telef nica entre seus membros sendo as mesmas consideradas v lidas e portanto produzindo plenos efeitos desde que suas atas sejam firmadas por todos os presentes Par grafo Segundo As reuni es ser o presid
330. e mencionado era uma sociedade an nima de capital aberto registrada na Comiss o de Valores Imobili rios cujas atividades compreendiam a incorpora o de im veis residenciais e comerciais e a loca o de im veis comerciais notadamente mediante a participa o em outras sociedades criadas especificamente para administrar as incorpora es imobili rias de forma direta ou ainda atrav s de cons rcios As opera es imobili rias da Brazil Realty e suas controladas eram realizadas considerando tamb m o contexto das sociedades controladas da Cyrela Vancouver Empreendimentos Imobili rios Ltda Cyrela Vancouver podendo estas participar dos empreendimentos imobili rios como s cio ou prestador de servi os Cyrela Vancouver A constitui o em 2004 da Cyrela Vancouver Empreendimentos Imobili rios Ltda foi realizada com o objetivo de consolidar as participa es detidas pela pessoa f sica do s cio quotista em Fundos de Investimento Imobili rio e nas sociedades integrantes do Grupo Empresarial Cyrela as quais desenvolvem suas atividades de incorpora o de im veis residenciais e comerciais e a loca o de im veis comerciais de forma direta e ou mediante a participa o em outras sociedades constitu das especificamente para administrar as incorpora es imobili rias Essas ltimas por sua vez desenvolvem suas atividades de forma direta ou ainda atrav s de cons rcios 203 b Cyrela Brazil Realty S A Empreendimen
331. e mencionado na Nota 16 em setembro de 2005 foram recebidos R 507 814 proveniente da emiss o de novas a es da Companhia cujo montante foi utilizado substancialmente para liquida o de d vidas e aplica o em certificados de dep sito banc rio T tulos e valores mobili rios Corresponde a investimento em a es apresentados ao custo de aquisi o o qual inferior ao valor l quido de realiza o como a seguir demonstrado 31 de 31 de mar o dezembro de 2006 de 2005 Fundo Financial Center de Investimento Imobili rio i 2 462 2 462 Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es ii 605 605 3 067 3 067 i Est representada pela participa o de 8 32 representada por 3 225 629 quotas ii Est representada por 288 000 a es ordin rias detidas pela sociedade Brazil Realty Servi os e Investimentos Ltd Contas a receber 31 de 31 de mar o dezembro de 2006 de 2005 Circulante Incorpora o e revenda de im veis Efetivados at 31 de dezembro de 2003 135 497 159 170 Efetivados a partir de 2004 61 372 26 425 196 869 185 595 Loca es 4 566 5 250 Cess es de uso 236 102 Servi os de administra o 577 852 Provis o para cr ditos de realiza o duvidosa 1 580 1 570 200 668 190 229 267 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006
332. e presta o de servi os antes durante e ap s a venda aos clientes Al m disso tamb m prestamos servi os tais como administra o de edif cios comerciais e shopping centers As etapas do nosso processo de incorpora o est o resumidas no diagrama abaixo gt Aquisi o de Elabora o do comereializa ao E Constru o Terrenos Projeto administra o de planejamento procura do projeto clientes atuais e constru o terreno arquitet nico e potenciais supervis o an lise de constru o prepara o controle de aquisi o do desenho pr vendas qualidade terreno panor mico promo o de m entrega das desenho interior vendas unidades acompanhamento da assinatura dos contratos de vendas Aquisi o de Terrenos Como a aquisi o de terrenos adequados e desejados fundamental para a lucratividade das nossas incorpora es enfatizamos o nosso processo de aquisi o de terrenos tendo desenvolvido procedimentos rigorosos para determinar a conveni ncia dos terrenos a serem adquiridos para incorpora o Propostas de compra de terrenos s o freq entemente recebidas de agentes imobili rios especializados na venda de grandes parcelas de terrenos de propriet rios de terrenos interessados em ter um s cio experiente e capacitado em incorpora o imobili ria ou de outras entidades que desenvolvem atividade de incorpora o i
333. ecess rias antes do fechamento do neg cio At a presente data n o h nenhum processo judicial ou administrativo de natureza ambiental relevante contra n s N o aderimos a padr es internacionais relativos prote o ambiental Sa de e Seguran a O C digo de Obras e Edifica es rege os procedimentos administrativos e executivos estabelece normas gerais e espec ficas a serem seguidas no planejamento licenciamento execu o manuten o e utiliza o de obras e edifica es em im veis no munic pio de S o Paulo al m de prever as san es e multas aplic veis no caso de descumprimento dessas normas Observamos plenamente estas normas quanto preven o de acidentes do trabalho Nos ltimos dois anos tivemos apenas um acidente grave Nossa taxa baix ssima de acidentes do trabalho resultado de nossos altos investimentos nesta rea dos programas frequentes de treinamento dos nossos empregados de constru o civil e dos empregados de nossas sub empreiteiras e dos crit rios r gidos que exigimos que sejam seguidos por nossas sub empreiteiras Seguro Mantemos ap lices de seguro junto a companhias de seguros brasileiras l deres e financeiramente s lidas n o somente para todos os nossos im veis durante sua constru o incluindo responsabilidade sobre riscos nos im veis localizados pr ximo s nossas obras Nossas ap lices de seguro cobrem todos os riscos potenciais existentes desde o in cio das obras tais como
334. ecomenda o do Conselho de Administra o ii todos os nossos diretores iii metade dos nossos gerentes sendo eleg veis nos casos ii e iii acima os diretores e gerentes que forem avaliados com desempenho e potencial superior segundo os crit rios formais da Companhia e recomenda o do Comit de Remunera o No mbito do Plano que ter vig ncia de cinco anos e frequ ncia anual de outorgas durante a sua vig ncia sujeitos aprova o do Conselho de Administra o as op es poder o ser exercidas por at cinco anos a contar da data de sua outorga pelo pre o m dio de mercado da A o Ordin ria no m s anterior data de outorga ajustado pela infla o medida pelo IGP M As op es expiram quando o titular da op o de compra de a es deixar de ter qualquer relacionamento conosco ou com sociedade sob o nosso controle conforme o caso exceto nos casos de desligamento involunt rio sem justa causa ou aposentadoria com desligamento quando os participantes ter o o prazo de 30 e 60 dias respectivamente para exercer as op es Os participantes dever o reter 25 das a es resultantes do exerc cio de suas op es por pelo menos um ano O n mero de op es a serem outorgadas por participante ser calculado de forma que atingida a expectativa de valoriza o da nossa Companhia durante o prazo de car ncia o ganho resultante do exerc cio das op es seja equivalente ao n vel de premia o alvo estabeleci
335. ecto Preliminar e a serem prestadas pela Companhia no Prospecto Definitivo bem como as fornecidas ao mercado durante a distribui o das A es Ordin rias sejam verdadeiras consistentes corretas e suficientes nas suas respectivas datas este Prospecto Preliminar cont m e o Prospecto Definitivo conter as informa es relevantes necess rias ao conhecimento pelos investidores da Oferta das A es Ordin rias a serem ofertadas da Companhia de suas atividades situa o econ mico financeira dos riscos inerentes sua atividade e quaisquer outras informa es relevantes e este Prospecto foi elaborado de acordo com as normas pertinentes incluindo mas n o se limitando Instru o CVM 400 Adicionalmente a Companhia e os Acionistas Vendedores declaram que as informa es prestadas e a serem prestadas por ocasi o do arquivamento deste Prospecto Preliminar e do Prospecto Definitivo s o verdadeiras consistentes corretas e suficientes 28 Identifica o Sede Diretoria de Rela es com Investidores Auditores Independentes da Companhia T tulos e Valores Mobili rios Emitidos pela Companhia Jornais nos quais a Companhia divulga Informa es Site na Internet Atendimento aos Acionistas Informa es Adicionais INFORMA ES CADASTRAIS DA COMPANHIA Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es sociedade por a es inscrita no Cadastro Nacional de Pessoa Jur dica do Minist
336. edidos de Reserva conforme indicado no Aviso ao Mercado em conjunto Institui es Habilitadas mediante o preenchimento de formul rio espec fico no per odo de 13 de julho de 2006 18 de julho de 2006 inclusive Per odo de Reserva observado o disposto no item ii abaixo sem a necessidade de dep sito do valor do investimento pretendido observados valor m nimo de investimento de R 5 000 00 e o valor m ximo de R 300 000 00 por Investidor N o Institucional sendo que tais investidores poder o estipular no Pedido de Reserva o pre o m ximo por A o Ordin ria como condi o de efic cia de seu Pedido de Reserva conforme o previsto no par grafo 3 do artigo 45 da Instru o CVM 400 Tendo o Investidor N o Institucional optado por estipular um pre o m ximo por A o Ordin ria no Pedido de Reserva e o Pre o por A o tenha sido fixado em valor superior ao estipulado o respectivo Pedido de Reserva ser automaticamente cancelado pela respectiva Institui o Habilitada ii eventualidade de haver excesso de demanda superior em um ter o quantidade de A es Ordin rias inicialmente ofertadas sem considerar o exerc cio da Op o de Lote Suplementar e as A es Adicionais nos termos do artigo 55 da Instru o CVM 400 fica vedada a coloca o de A es Ordin rias junto a Investidores N o Institucionais que sejam a controladores ou administradores da Companhia b controladores ou administr
337. eia produtiva da constru o civil teve participa o m dia de 13 2 na forma o do PIB no per odo compreendido entre 1998 2000 Entretanto o total de investimentos no setor imobili rio brasileiro n o tem sido suficiente para atender car ncia de moradia da popula o De acordo com o SECOVI em 2000 o Brasil apresentou um d ficit de aproximadamente 6 7milh es de unidades habitacionais Al m disso conforme estudo realizado pela Funda o Jo o Pinheiro em 2005 o d ficit era de 7 2 milh es de unidades habitacionais Essa escassez cr tica nos setores habitacionais destinados s classes de m dia e baixa rendas Fatores Demogr ficos e S cio Culturais O crescimento da popula o brasileira a elevada porcentagem de jovens em rela o ao total da popula o a tend ncia de envelhecimento da popula o o decl nio do n mero de habitantes por domic lio e a prefer ncia s cio cultural pela casa pr pria s o elementos combinados que suportam um elevado potencial de demanda potencial por im veis residenciais no Brasil nos pr ximos dez anos De acordo com o IBGE de 1991 at 2000 a popula o do Brasil cresceu de 146 8 milh es para 169 8 milh es de habitantes representando uma taxa de crescimento anual composta Taxa de Crescimento de 1 6 Historicamente contudo a Taxa de Crescimento da popula o brasileira tem diminu do De 1970 at 1980 a Taxa de Crescimento da popula o brasileira foi de 2 4 e a
338. eira das A es Ordin rias objeto da Oferta observado o disposto no item abaixo dever ser realizada dentro do prazo de at 3 dias teis contado a partir da data de publica o do An ncio de In cio Data de Liquida o e a liquida o f sica e financeira das A es Ordin rias objeto do exerc cio da Op o de Lote Suplementar ocorrer dentro do prazo de at 3 dias teis contado do exerc cio da Op o de Lote Suplementar As A es Ordin rias objeto da Oferta somente ser o entregues aos respectivos investidores ap s as 16 00 horas da Data de Liquida o As A es Ordin rias ser o colocadas pelas Institui es Participantes da Oferta em regime de garantia firme n o solid ria prestada pelo Coordenador L der As A es Ordin rias que forem objeto de esfor os de coloca o no exterior pelo Agente de Coloca o Internacional e institui es financeiras a serem contratadas pelo Agente de Coloca o Internacional junto aos Investidores Institucionais Estrangeiros ser o obrigatoriamente subscritas e integralizadas no Brasil em moeda corrente nacional nos termos do artigo 19 par grafo 4 da Lei 6 385 de 7 de dezembro de 1976 Caso as A es Ordin rias objeto da Oferta n o tenham sido totalmente distribu das at a Data de Liquida o o Coordenador L der realizar a subscri o e ou aquisi o na Data de Liquida o da totalidade do eventual saldo resultante da diferen a entre o n mero
339. eis passivo circulante e exig vel a longo prazo Investimentos foram efetuados na aquisi o de novos terrenos objetivando o lan amento de novos empreendimentos pelas sociedades do Grupo de forma isolada ou com a participa o de terceiros O contas a pagar a longo prazo relacionado com a aquisi o desses terrenos pode ser assim demonstrado por ano de vencimento 31 de 31 de mar o dezembro Ano de 2006 de 2005 2007 9 759 8 971 2008 2 255 2 572 2009 1 921 1 183 2010 230 14 165 12 726 As contas a pagar est o substancialmente atualizadas pela varia o do ndice Nacional da Constru o Civil INCC ou pela varia o do Indice Geral de Pre os Mercado IGP M Tributos a pagar exig vel a longo prazo Est o representados por tributos cuja exigibilidade est sendo questionada em ju zo como a seguir apresentados 278 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado Compensa o de preju zos fiscais e bases de c lculo negativa da contribui o social sem observar a limita o de 30 do lucro tribut vel Expans o da base de c lculo do Programa de Integra o Social PIS e da Contribui o para o Financiamento da Seguridade Social COFINS Incid ncia da COFINS e da Con
340. eito de Retirada Qualquer um de nossos acionistas dissidente de certas delibera es tomadas em assembl ia geral poder retirar se da nossa Companhia mediante o reembolso do valor de suas a es com base no valor patrimonial De acordo com a Lei das Sociedades por A es o direito de retirada poder ser exercido dentre outras nas seguintes circunst ncias nossa cis o em situa es espec ficas conforme descritas no par grafo abaixo e redu o do dividendo m nimo obrigat rio a ser distribu do aos nossos acionistas e mudan a do nosso objeto social e nossa fus o ou incorpora o em outra sociedade em situa es espec ficas conforme descritas no par grafo abaixo e participa o em um grupo de sociedades conforme definido Lei das Sociedades A es e em situa es espec ficas conforme descritas abaixo e nossa transforma o societ ria e incorpora o de todas as nossas a es por outra sociedade brasileira de modo a nos tornar uma subsidi ria integral da mesma e e aquisi o do controle de outra companhia por um pre o que exceda determinados limites previstos em lei A Lei das Sociedades por A es estabelece que a nossa cis o somente ensejar direito de retirada nos casos em que ela ocasionar e mudan a do nosso objeto salvo quando o patrim nio for vertido para sociedade cuja atividade preponderante coincida com a decorrente do nosso objeto soc
341. el de provis o para ajuste ao seu valor l quido de realiza o As aplica es financeiras a serem mantidas at o seu vencimento est o demonstradas ao custo acrescido dos rendimentos auferidos at a data do balan o Aquelas destinadas a negocia o est o demonstradas ao custo e ajustadas por provis o que se fa a necess ria para que n o seja demonstrada em montante superior ao de mercado A provis o para cr ditos de realiza o duvidosa constitu da por valor considerado suficiente para cobrir as perdas estimadas na realiza o dos cr ditos Os im veis a comercializar est o demonstrados ao custo de aquisi o e constru o que n o excede ao seu valor l quido de realiza o As despesas com vendas a apropriar est o representadas por custos e despesas incorridos na constru o e manuten o dos stand de vendas comiss es pagas e outras despesas correlatas diretamente relacionadas com cada empreendimento sendo apropriados ao resultado observando o mesmo crit rio adotado para reconhecimento das receitas e custo das unidades vendidas Nota 2 a Os demais ativos s o apresentados ao valor de custo ou de realiza o incluindo quando aplic vel os rendimentos e varia es monet rias incorridos Ativo permanente Demonstrado ao custo de aquisi o corrigido monetariamente at 31 de dezembro de 1995 combinado com os seguintes aspectos gios apurados nos investimentos realizados no Fundo ABC Plaza
342. elacionadas l quido de parcelas classificadas no passivo Diminui o aumento nos demais ativos Aumento diminui o de contas a pagar pela aquisi o de im veis Aumento diminui o da provis o para custo or ado a incorrer e do resultado de venda de im vel a apropriar Aumento diminui o de impostos e contribui es a recolher Aumento diminui o de adiantamentos de clientes Aumento diminui o em outros passivos Aumento diminui o na participa o dos minorit rios Disponibilidades l quidas aplicadas nas atividades operacionais Fluxos de caixa das atividades de investimentos Aquisi o de bens do ativo imobilizado Recursos aplicados no ativo diferido Disponibilidades l quidas aplicadas nas atividades de investimentos Subtotal a transportar 253 57 413 678 274 2 660 12 684 9 044 77 528 96 189 75 805 77 452 5 688 18 305 11 838 22 307 10 750 2 207 15 999 7 360 1 691 8 555 3 617 11 3 628 12 183 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Informa es financeiras interinas consolidadas Demonstra o consolidada do fluxo de caixa do per odo de tr s meses findo em 31 de mar o de 2006 Em milhares de reais Subtotal de transporte Fluxos de caixa das atividades de financiamentos Ingresso de novos empr stimos e financiamentos Pagamento de empr stimos e financiamentos Juros pagos Di
343. elo IPCA ART 46 Na oferta p blica de aquisi o de a es a ser realizada pelo acionista controlador ou pela Sociedade para o cancelamento do registro de companhia aberta da Sociedade o pre o m nimo a ser ofertado dever corresponder ao valor econ mico apurado em laudo de avalia o ART 47 Caso os acionistas reunidos em Assembl ia Geral Extraordin ria deliberem a sa da da Sociedade do Novo Mercado o acionista ou grupo de acionistas que detiver o poder de controle da Sociedade dever efetivar oferta p blica de aquisi o de a es pertencentes aos demais acionistas no m nimo pelo valor econ mico das a es apurado em laudo de avalia o respeitadas as normas legais e regulamentares aplic veis caso a sa da do Novo Mercado ocorra para que as a es sejam registradas para negocia o fora do Novo Mercado ou ainda na hip tese de reorganiza o societ ria na qual a companhia resultante n o seja admitida para negocia o no Novo Mercado 187 ART 48 O laudo de avalia o de que tratam os artigos 46 e 47 deste Estatuto Social dever ser elaborado por empresa especializada e independente da Sociedade de seus administradores e controladores com experi ncia comprovada devendo o laudo tamb m satisfazer os requisitos do par grafo 1 do artigo 8 da Lei n 6 404 76 e conter a responsabilidade prevista no par grafo 6 do mesmo artigo da referida Lei Par grafo Primeiro A escolha da institui o ou empresa
344. elo regime de caixa e o valor registrado pelo regime de compet ncia as quais s o contabilizadas como impostos diferidos EBITDA O EBITDA consiste nos nossos lucros antes das receitas despesas financeiras l quidas imposto de renda e contribui o social deprecia o e amortiza o O EBITDA n o uma medida de acordo com as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil n o representa o fluxo de caixa para os per odos apresentados e n o deve ser considerado como substituto o lucro l quido como indicador do nosso desempenho operacional ou como substituto para o fluxo de caixa como indicador de liquidez O EBITDA n o possui significado padronizado e nossa defini o de EBITDA pode n o ser compar vel quelas utilizadas por outras empresas 74 Segue abaixo o c lculo do nosso bem como do nosso ajustado para os per odos de tr s meses encerrados em 31 de mar o de 2006 e 2005 e para os exerc cios encerrados em 31 de dezembro de 2005 2004 e 2003 Per odos de tr s meses Exerc cios encerrados em encerrado em 31 de mar o de 31 de dezembro de 2006 2005 2005 2004 2003 Em milhares de R Lucro antes do imposto de renda e da contribui o social 83 775 51 523 161 666 143 697 121 351 Receitas Despesas financeiras 17 909 1 143 6 988 6 843 22 486 Deprecia o e amortiza o 678 1 375 2 560 3 053 1 856 Amortiza
345. em a revis o da estimativa da vida til remanescente efetuada em 1997 por avaliador independente 270 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado Empr stimos e financiamentos Milhares de d lares estadunidenses 31 de 31 de 31 de 31 de mar o dezembro mar o dezembro de 2006 de 2005 de 2006 de 2005 Empr stimos moeda estrangeira 47 270 50 213 21 452 21 452 Financiamentos moeda nacional 165 511 147 972 Empr stimos moeda nacional 3 906 3 887 Juros a pagar 2 448 1 762 674 608 219 135 203 834 22 126 22 060 Passivo circulante 101 819 95 126 Exig vel a longo prazo 117 316 108 708 Os empr stimos em moeda estrangeira no montante total equivalente a US 21 452 mil est o sujeitos a juros de 6 ao ano para um contrato e a varia o da taxa LIBOR mais juros de 2 75 para outro acrescidos de varia o cambial com vencimento para outubro de 2006 e abril de 2008 tendo como garantia aval do acionista controlador Os empr stimos em moeda nacional est o representados por contas garantidas estando sujeitos a 109 da varia o do Certificado de Dep sito Interbanc rio com exce o de um contrato cujo encargo 12 ao ano mais varia o da Taxa Referencial TR com vencimento para ab
346. em at oito anos contados a partir da outorga deste plano representando no caso de seu exerc cio integral um total de 248 140 A es Ordin rias e 0 16 do total das A es Ordin rias representativas do nosso capital social em 31 de mar o de 2006 nenhuma das quais havia sido exercida at a data deste Prospecto Tendo em vista os acordos de restri o venda de A es Ordin rias celebrados por n s pelo Presidente do nosso Conselho de Administra o e pelos Acionistas Vendedores concordamos sujeitos a algumas exce es em n o emitir oferecer vender contratar a venda dar em garantia ou de outra forma alienar direta ou indiretamente dentro de at 180 dias contados da data do Prospecto Definitivo qualquer A o Ordin ria ou DR qualquer valor mobili rio convers vel em ou que represente um direito de receber A es Ordin rias ou DRs 149 PRINCIPAIS ACIONISTAS E ACIONISTAS VENDEDORES Principais Acionistas A tabela abaixo cont m informa es sobre a titularidade das nossas A es Ordin rias na data deste Prospecto por um dos titulares de 2 0 ou mais das nossas A es Ordin rias todos os membros do nosso Conselho de Administra o e da Diretoria como um grupo bem como A es Ordin rias em tesouraria antes e depois da presente Oferta sem levar em conta o exerc cio da Op o de Lote Suplementar A es Ordin rias A es Ordin rias Acionistas Antes da Oferta Ap s a
347. enciais no total de R 2 4 milh es Resultado Financeiro O nosso resultado financeiro diminuiu 69 6 passando de um resultado positivo de R 22 5 milh es em 2003 para um resultado positivo de R 6 8 milh es em 2004 principalmente em raz o do aumento das despesas financeiras no valor de R 12 4 milh es e da redu o das receitas financeiras no valor de R 3 3 milh es As nossas receitas financeiras diminu ram de R 47 0 milh es em 2003 para R 43 7 milh es em 2004 principalmente em raz o i da queda do CDI que remunera a maior parte das nossas aplica es realizadas no mercado nacional cuja queda em 2004 foi de 7 0 em rela o 2003 ii do decr scimo no mesmo per odo 8 1 da varia o cambial que remunera as aplica es em moeda estrangeira As despesas financeiras aumentaram de R 24 5 milh es em 2003 para R 36 9 milh es em 2004 principalmente em raz o de i um aumento de financiamentos no montante de R 75 6 milh es obtidos no mercado local principalmente para o financiamento de obras e ii um aumento no recolhimento da CPMF que passou de R 2 8 milh es em 2003 para R 3 3 milh es em 2004 decorrente do crescimento no volume de opera es Outras Receitas Despesas Operacionais L guidas As nossas outras receitas despesas operacionais l quidas n o apresentaram altera es relevantes no exerc cio Imposto de Renda e Contribui o Social O valor total de imposto de renda e de contribui
348. endentes conforme definido no Regulamento de Listagem do Novo Mercado Quando em decorr ncia da observ ncia desse percentual resultar n mero fracion rio de conselheiros proceder se ao arredondamento para o n mero inteiro i imediatamente superior quando a fra o for igual ou superior a 0 5 cinco d cimos ou ii imediatamente inferior quando a fra o for inferior a 0 5 cinco d cimos ART 20 Caber Assembl ia Geral que deliberar sobre a elei o dos membros do Conselho de Administra o dentre os eleitos designar o Presidente do Conselho ao qual competir escolher o Vice Presidente ART 21 Nos casos de impedimento tempor rio ou vac ncia do cargo o Presidente ser substitu do at a primeira Assembl ia Geral pelo Vice Presidente ou na sua falta pelo Conselheiro que tenha desempenhado o mandato de membro do Conselho de Administra o por mais tempo ART 22 No caso de impedimento ou vac ncia no cargo de membro efetivo do Conselho de Administra o ser convocada Assembl ia Geral para elei o do substituto ART 23 Competem ao Conselho de Administra o al m de suas atribui es legais e as contidas neste Estatuto Social a b d e f 9 estabelecer a orienta o geral dos neg cios da Sociedade aprovar o planejamento anual da Sociedade com a defini o de objetivos e programas para cada rea de atua o eleger e destituir os Diretores e fiscal
349. endimento aos seguintes requisitos entre outros e ter um capital social composto apenas por a es ordin rias e conceder a todos os acionistas o direito de venda conjunta tag along em caso de aliena o do nosso controle acion rio devendo o adquirente do controle realizar oferta p blica de aquisi o das a es aos demais acionistas oferecendo para cada a o as mesmas condi es e mesmo pre o pago por a o do bloco controlador e assegurar que as nossas a es representativas de no m nimo 25 do capital total estejam em circula o e adotar procedimentos de oferta que favore am a dispers o acion ria e cumprir padr es m nimos de divulga o trimestral de informa es e seguir pol ticas mais r gidas de divulga o com rela o s negocia es realizadas pelos nossos acionistas controladores conselheiros e diretores envolvendo valores mobili rios de nossa emiss o e disponibilizar aos acionistas um calend rio de eventos societ rios e limitar a no m ximo dois anos o mandato de todos os membros do nosso conselho de administra o composto de no m nimo cinco membros sendo que no m nimo 20 deles dever o ser independentes e elaborar a partir do segundo exerc cio social encerrado ap s a admiss o no Novo Mercado demonstra es financeiras anuais e trimestrais inclusive demonstra es de fluxo de caixa em idioma ingl s de acordo com normas cont beis internacionais tais como o
350. enham aceitado a Oferta sendo lhes facultado na hip tese de suspens o a possibilidade de revogar a aceita o at o 5 dia til posterior ao recebimento da respectiva comunica o Todos os investidores que j tenham aceitado a Oferta na hip tese de seu cancelamento e os investidores que tenham revogado a sua aceita o na hip tese de suspens o conforme previsto acima ter o direito restitui o integral dos valores dados em contrapartida s A es Ordin rias conforme o disposto no par grafo nico do artigo 20 da Instru o CVM 400 no prazo de 3 dias teis sem qualquer remunera o ou corre o monet ria com a dedu o do valor relativo CPMF RELACIONAMENTO ENTRE A COMPANHIA OS ACIONISTAS VENDEDORES O COORDENADOR L DER E AS INSTITUI ES SUBCONTRATADAS Relacionamento entre a Companhia e o Coordenador L der Al m do relacionamento referente presente Oferta o Coordenador L der presta determinados servi os de consultoria financeira relacionados reestrutura o societ ria da Companhia A Companhia poder no futuro contratar o Coordenador L der de acordo com as pr ticas usuais do mercado financeiro para assessor la inclusive na realiza o de investimentos na coloca o de valores mobili rios ou em quaisquer outras opera es necess rias para a condu o das atividades da Companhia Relacionamento entre a Companhia e as Institui es Subcontratadas O Banco Bradesco S A possui rel
351. entemente a CEF introduziu um novo sistema de sele o e an lise mais rigorosa de clientes que acarretou na diminui o do volume de financiamento classe mais baixa da popula o Al m disso as incertezas econ micas e pol ticas fizeram com que os bancos privados restringissem a oferta de cr dito em geral impondo dificuldades comercializa o dos im veis destinados s classes sociais de menor poder aquisitivo Em contrapartida redu o do financiamento banc rio novas modalidades de financiamento surgiram tais como a emiss o de Certificados de Receb veis Imobili rios Certificados de Cr dito Imobili rio Letras de Cr dito Imobili rio e fundos imobili rios entre outros Regulamenta o do Setor Imobili rio Brasileiro A incorpora o e a constru o de projetos residenciais e comerciais est o sujeitas a numerosas leis normas e regulamentos federais estaduais e municipais de zoneamento constru o cr dito ao consumidor c digo de defesa do consumidor medidas governamentais relativas corre o das presta es de vendas a prazo de im veis e outras regras A regulamenta o pode afetar o setor imobili rio especialmente em duas reas i regulamenta o do setor imobili rio e ii regulamenta o relativa pol tica de cr dito Regulamenta o do Setor Imobili rio A regulamenta o do setor imobili rio inclui mat rias tais como obriga es das incorporadoras restri es impostas por lei
352. entidades abertas e fechadas de previd ncia privada pessoas jur dicas n o financeiras com patrim nio l quido superior a R 5 000 000 00 e os Investidores Institucionais Estrangeiros que invistam no Brasil segundo as normas da Resolu o n 2 689 e da Instru o CVM 325 e que vierem a participar da Oferta segundo essas mesmas normas Investidores institucionais qualificados residentes e domiciliados nos Estados Unidos da Am rica definidos em conformidade com a Regra 144A nos termos de isen es de registro previstas no Securities Act e investidores institucionais e n o institucionais fora dos Estados Unidos da Am rica e do Brasil nos termos do Regulamento 5 Veja a se o Fatores de Risco e demais informa es inclu das neste Prospecto para discuss o dos fatores que devam ser considerados antes da decis o de investimento nas A es Ordin rias 10 Destina o dos Recursos Dividendos Tributa o Pretendemos utilizar os recursos l quidos provenientes da emiss o das A es Ordin rias e objeto de distribui o p blica prim ria no mbito da Oferta da seguinte forma i R 240 0 milh es compromissos firmados com as nossas Parcerias sendo R 120 0 milh es com a Agra Empreendimentos b R 50 0 milh es com a Mac Empreendimentos c R 50 0 milh es com a Plano amp Plano Participa es e d R 20 0 milhoes com a Goldsztein Cyrela tanto para a compra de terrenos quanto
353. ento anual deliberado pelo Conselho de Administra o ii incorpora o e constru o de empreendimentos imobili rios iii vendas e administra o de vendas incluindo cobran as de empreendimentos imobili rios iv divulga o e marketing de empreendimentos imobili rios v servi o de atendimento ao consumidor e vi gest o dos neg cios A nossa Companhia por sua vez prestar a t tulo gratuito os seguintes servi os Mac Empreendimentos i contabilidade e aplica es financeiras da Mac Empreendimentos e de suas controladas ii atividades relacionadas ao SFH e iii aplica o e desenvolvimento de tecnologia de informa o Nos termos do Acordo de Acionistas Mac a Mac Investimentos e os dois membros que ir o compor a Diretoria da Mac Empreendimentos indicados acima n o poder o concorrer direta ou indiretamente com a Mac Empreendimentos nas atividades de incorpora o constru o administra o e comercializa o de novos empreendimentos imobili rios incluindo a aquisi o de terrenos durante o prazo do Acordo de Acionistas Mac exce o de alguns empreendimentos em andamento A Mac Investimentos e os membros da diretoria da Mac Empreendimentos dever o consultar a nossa Companhia sobre a possibilidade de amplia o da verba anual para aquisi o de terrenos sempre que a mesma tiver sido utilizada raz o de 70 do limite fixado no planejamento anual definido pelo Conselho de Administra o da Mac E
354. er composta por no m ximo seis membros Nosso Estatuto Social prev um Conselho Fiscal de funcionamento n o permanente composto por tr s membros devendo ser instalado a pedido dos nossos acionistas Conselho de Administra o Nosso Conselho de Administra o respons vel pelo estabelecimento das nossas pol ticas estrat gicas gerais e entre outras atribui es respons vel pelo estabelecimento das nossas pol ticas comerciais gerais por eleger os nossos diretores e fiscalizar a gest o dos mesmos Atualmente nosso Conselho de Administra o composto por seis membros O Conselho de Administra o re ne se mensalmente ou sempre que solicitado pelo presidente vice presidente ou por tr s conselheiros De acordo com a Lei das Sociedades por A es cada conselheiro deve deter no m nimo uma A o Ordin ria podendo residir fora do Brasil e devendo ser eleito pelos titulares de nossas A es Ordin rias reunidos em Assembl ia Geral Ordin ria Nosso Estatuto Social n o cont m restri es i ao poder de voto de um conselheiro sobre proposta acordo ou contrato no qual tal conselheiro tenha interesse relevante ou possibilidade dos membros do nosso Conselho de Administra o obterem empr stimos junto nossa Companhia Contudo de acordo com a Lei das Sociedades por A es um membro do Conselho de Administra o proibido i de votar quanto a qualquer assunto que resulte em conflito de seus interesses
355. errenos quanto para o lan amento de novos empreendimentos ii R 180 0 milh es com a aquisi o de terrenos iii R 200 0 milh es com infra estrutura em terrenos adquiridos iv R 25 0 milh es com aquisi o de participa o no Shopping ABC Plaza v R 30 0 milh es com a incorpora o da RJZ Participa es e vi o restante para suprir as nossas necessidades de capital de giro Um aumento redu o de R 1 00 no pre o por A o Ordin ria de R 35 98 que foi a cota o oficial divulgada pela BOVESPA para as nossas A es Ordin rias em 4 de julho de 2006 aumentaria reduziria o valor dos recursos l quidos a serem captados por n s no mbito da Oferta em um montante total de R 24 0 milh es N o receberemos quaisquer recursos provenientes da venda das A es Ordin rias por parte dos Acionistas Vendedores no caso do exerc cio da Op o de Lote Suplementar 50 INFORMA ES SOBRE MERCADO Pre o de Mercado das Nossas A es Nossas A es Ordin rias e nossas antigas a es preferenciais foram admitidas negocia o na BOVESPA em 18 de julho de 1994 e em 30 de outubro de 1996 respectivamente sendo que a primeira negocia o p blica com a es preferenciais data de 18 de dezembro de 1996 Em 25 de maio de 2005 a nossa assembl ia geral extraordin ria de acionistas aprovou a convers o da totalidade das nossas a es preferenciais em A es Ordin rias raz o de uma A o Ordin ria para cada a o pre
356. erta deve fornecer CVM e BOVESPA determinadas informa es peri dicas que incluem as informa es anuais as informa es trimestrais e os relat rios trimestrais da administra o e dos auditores independentes Esta lei prev tamb m a obriga o de arquivarmos junto CVM acordos de acionistas e avisos de convoca o de assembl ias gerais bem como as atas destas assembl ias Al m dos requisitos de divulga o da legisla o societ ria e da CVM devemos observar tamb m os seguintes requisitos de divulga o e no m ximo seis meses ap s a obten o de autoriza o para negociar no Novo Mercado devemos apresentar demonstra es financeiras consolidadas ap s o t rmino de cada trimestre excetuado o ltimo e de cada exerc cio social incluindo a demonstra o de fluxo de caixa que dever indicar no m nimo as altera es ocorridas no saldo de caixa e equivalentes de caixa segregados em fluxos operacionais financiamentos e investimentos e a partir da divulga o das demonstra es financeiras referentes ao segundo exerc cio ap s a obten o de autoriza o para negociar nossos valores mobili rios no Novo Mercado devemos no m ximo quatro meses ap s o encerramento do exerc cio social i divulgar demonstra es financeiras ou demonstra es consolidadas conforme previsto nos padr es internacionais U S GAAP ou IFRS em reais ou d lares que dever o ser divulgadas na ntegra no idioma ingl s acom
357. es adicionais Antes de assinar o contrato o gerente de conta esclarece quaisquer quest es adicionais ao cliente Em geral tamb m oferecemos aos nossos clientes algumas altera es nas plantas das unidades sendo algumas delas gratuitas Acreditamos que a nossa abordagem de vendas contribui para melhorar a nossa reputa o e a associa o da nossa marca a servi os cordiais personalizados e confi veis bem como resulta em um aumento das vendas e na diminui o dos n veis de inadimpl ncia do cliente Al m disso com base nas pesquisas realizadas junto aos nossos clientes acreditamos possuir elevado ndice de satisfa o do consumidor Como parte de nosso programa de atendimento ao cliente realizamos vistorias pr entrega com o fim de resolver prontamente quaisquer quest es de constru o pendentes Anteriormente entrega do apartamento mantemos contato peri dico com o cliente enviando lhe a revista Stiles Al m disso enviamos um relat rio mensal sobre o andamento das obras do apartamento O cliente poder tamb m acessar informa es relativas ao progresso das obras por meio de nossos sites na internet 131 Depois 18 meses da concess o do Habite se pela Prefeitura realizamos outra avalia o da satisfa o dos clientes com as respectivas unidades adquiridas bem como a experi ncia do cliente com o nosso departamento de atendimento ao cliente a nossa equipe de vendas o nosso departamento de obras e servi os d
358. es com Partes Relacionadas Descri o do Capital Social Dividendos e Pol tica de Dividendos Pr ticas de Governan a Corporativa 55 CAPITALIZA O A tabela a seguir apresenta a partir das demonstra es financeiras preparadas em conformidade com as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil a nossa capitaliza o em 31 de mar o de 2006 em bases efetivas e conforme ajustado de forma a refletir o recebimento de recursos l quidos estimados em aproximadamente R 860 5 milh es com base em um pre o por A o Ordin ria de R 35 98 que foi a cota o oficial divulgada pela BOVESPA para as nossas A es Ordin rias em 4 de julho de 2006 provenientes da emiss o das A es Ordin rias no mbito da Oferta sem considerar as A es Adicionais Esta tabela dever ser lida em conjunto com as se es Informa es Financeiras Selecionadas An lise e Discuss o da Administra o sobre a Situa o Financeira e o Resultado Operacional e com as nossas demonstra es financeiras consolidadas interinas e respectivas notas explicativas contidas neste Prospecto Em 31 de mar o de 2006 Efetivo Ajustado em milhares de R Disponibilidades e Aplica es Financeiras Circulantes a Longo Prazo 426 155 1 286 706 T tulos e Valores Mobili rios 3 067 3 067 Empr stimos e Financiamentos de Curto Prazo 101 819 101 819 Empr stimos e Financiamentos de Longo
359. es mobili rios brasileiro ou fechada se n o h a negocia o p blica dos seus valores mobili rios no mercado de valores mobili rios brasileiro Todas as companhias abertas devem ser registradas na CVM e est o sujeitas s exig ncias regulat rias e de divulga o de informa es Uma companhia registrada na CVM pode negociar seus valores mobili rios na BOVESPA ou no mercado de balc o brasileiro necess rio requerer o registro BOVESPA e CVM para que uma companhia tenha suas a es listadas na BOVESPA As a es das companhias listadas na BOVESPA n o podem ser negociadas simultaneamente no mercado de balc o brasileiro As a es de uma companhia listada na BOVESPA tamb m podem ser negociadas em opera es privadas observadas diversas limita es O mercado de balc o brasileiro organizado ou n o consiste em negocia es entre os investidores por interm dio de institui o financeira autorizada a operar no mercado de capitais brasileiro registrada junto CVM N o se faz necess rio nenhum requerimento especial al m do registro junto CVM para se negociar valores mobili rios de companhia aberta no mercado de balc o n o organizado A CVM exige que os respectivos intermedi rios entreguem aviso acerca de todas as negocia es realizadas no mercado de balc o brasileiro A negocia o de valores mobili rios na BOVESPA poder ser interrompida mediante solicita o de companhia emissora antes da publica
360. esempenho e potencial superior segundo os crit rios formais da Companhia e recomenda o do Comit de Remunera o No mbito do Plano Il que ter vig ncia de cinco anos e frequ ncia anual de outorgas durante a sua vig ncia sujeitos aprova o do Conselho de Administra o as op es poder o ser exercidas por at cinco anos a contar da data de sua outorga pelo pre o m dio de mercado da A o Ordin ria no m s anterior data de outorga ajustado pela infla o medida pelo IGP M O n mero de op es por participante a serem outorgadas ser calculado de forma que atingida a expectativa de valoriza o da nossa Companhia durante o prazo de car ncia o ganho resultante do exerc cio das op es seja equivalente ao n vel de premia o alvo estabelecido pelo Comit de Remunera o e aprovado pelo Conselho de Administra o Atualmente no mbito do Plano Il 63 administradores e empregados e prestadores de servi o det m op es de compra de a es que poder o ser exercidas em at oito anos contados a partir da data de outorga deste plano representando no caso de seu exerc cio integral um total de 248 140 A es Ordin rias e 0 16 do total das A es Ordin rias representativas do nosso capital social em 31 de mar o de 2006 nenhuma das quais havia sido exercida at a data deste Prospecto Para uma descri o mais detalhada do nosso plano de op o de compra de a es veja a se o Administra o Pla
361. esidenciais oferecendo servi os aos compradores dos nossos apartamentos Alguns dos servi os prestados tais como centros de mensagem porteiro 24 horas limpeza dom stica di ria e manuten o b sica das unidades est o inclu dos nas taxas condominiais mensais ao passo que outros servi os tais como servi os de lavanderia limpeza dom stica pesada e instala o el trica encanamento e marcenaria s o cobrados apenas quando utilizados Atualmente oferecemos os servi os Facilities em quatro de nossos edif cios residenciais tr s em S o Paulo um Rio de Janeiro e em cinco de nossos edif cios comerciais todos em S o Paulo mas pretendemos prestar estes servi os em mais 15 edif cios atualmente em fase de constru o em S o Paulo e no Rio de Janeiro A BRX presta servi os aos tr s shopping centers dos quais detemos participa o administrando os gerenciando os seus estacionamentos e a carteira de unidades locadas com o foco de maximizar o desempenho do empreendimento Atividades Uma das nossas for as competitivas chave nosso projeto de administra o integrado que nos permite administrar e controlar todas as etapas do processo de incorpora o Nossas atividades incluem identifica o avalia o e compra de terrenos planejamento da incorpora o obten o de licen as alvar s e aprova es governamentais desenho do projeto comercializa o e venda dos im veis constru o do empreendimento
362. especialmente a Avenida Paulista em um dos centros comerciais mais importantes de S o Paulo sendo tais regi es atualmente quase completamente saturadas para novas incorpora es A incorpora o de edif cios comerciais na regi o Marginal Pinheiros come ou na d cada de 80 com a substitui o de reas industriais por lajes corporativas A regi o tem 2 000 000 2 em terrenos que poderiam potencialmente ser usados para novos projetos os quais com a incorpora o de infra estrutura urbana deveria atender a demanda por espa os de escrit rios em S o Paulo nos pr ximos 15 ou 20 anos Distribui o do Estoque Total em S o Paulo 9 763 000 M teis M teis 260000 240000 220000 200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 1964 1970 1980 1985 1990 1995 2000 2004 CENTRO PAULISTA mMARGINAL OUTROS 104 Apesar dos problemas econ micos do Brasil a demanda por espa os de escrit rio em S o Paulo tem aumentado substancialmente nos ltimos dez anos Este crescimento come ou com a liberaliza o da economia brasileira na d cada de 90 que atraiu grandes multinacionais interessadas no processo de privatiza o prestando servi os de infra estrutura e a moderniza o das ind strias do pa s bem como o reposicionamento e a expans o das companhias brasileiras Na maioria dos casos essas companhias procuraram espa os para escrit rios que oferecessem elevada qualidade e mai
363. etitivas e nossa rentabilidade Pretendemos continuar a contratar sub empreiteiras independentes para a constru o dos nossos im veis com exce o do levantamento da estrutura de concreto da edifica o que continuar a ser executado pela nossa pr pria equipe tendo em vista o ganho de escala e a nossa responsabilidade civil nessa etapa do projeto Utilizamos m todos de planejamento e controle de constru o e t cnicas de constru o padronizadas destinadas a otimizar a produtividade e minimizar a perda e o desperd cio de materiais e buscaremos atrav s das nossas Parcerias propiciar o interc mbio de informa es objetivando o desenvolvimento de pr ticas construtivas que possibilitem a redu o de custos e consequentemente a viabiliza o de mais neg cios Al m disso em raz o do grande volume de projetos de constru o dos quais participamos e do bom e duradouro relacionamento que temos com alguns de nossos fornecedores e sub empreiteiras conseguimos alcan ar economias de escala significativas em nossas compras de materiais e servi os Pretendemos continuar a melhorar o planejamento e controle de constru o processos de compra t cnicas de constru o e economias de escala visando redu o adicional dos custos de constru o Segmentos Nossa atividade principal compreende os segmentos diferentes e complementares descritos abaixo Incorpora o para venda e incorpora o imobili ria residencial inclui incorpora
364. etores da Agra Incorporadora intervenientes no Acordo de Acionistas Agra comprometeram se a se dedicar exclusivamente s atividades da Agra Empreendimentos e da Agra Incorporadora n o podendo exercer nenhuma outra atividade executiva exce o de cargos de conselheiros em empresas n o concorrentes e desde que n o prejudique as atividades da Agra Empreendimentos 134 Empreendimentos Em 10 de fevereiro 2006 de forma a estabelecer as bases da nossa Parceria com a Mac Investimentos atrav s da constitui o da Mac Empreendimentos celebramos um acordo de acionistas com a Mac Investimentos e alguns acionistas e administradores da nossa Companhia e da Mac Investimentos com prazo de 10 anos renov vel por igual per odo regulando a forma de subscri o e integraliza o do capital da Mac Empreendimentos bem como o exerc cio do controle do direito de voto e da administra o da Mac Empreendimentos Acordo de Acionistas As partes do acordo comprometeram se a integralizar o capital da Mac Empreendimentos totalmente subscrito no valor total de R 50 milh es at 31 de dezembro de 2007 sendo aproximadamente 50 pela nossa Companhia e aproximadamente 50 pela Mac Investimentos O Acordo de Acionistas Mac prev o direito de primeira oferta de uma das partes para aquisi o de a es de emiss o da Mac Empreendimentos ou direitos relativos a tais a es ou instrumentos ou t tulos convers veis ou permut veis e
365. expans o Como exemplo em janeiro e fevereiro de 2006 formamos Parcerias i com a Agra Incorporadora e com a Mac Investimentos respectivamente empresas com sede em S o Paulo e foco no desenvolvimento de neg cios no segmento de m dio alto padr o e ii com a Plano amp Plano Empreendimentos permitindo a nossa entrada no segmento econ mico Para mais informa es sobre as nossas Parcerias veja nesta se o Eventos Recentes a se o Nossas Atividades Novas Parcerias Manter Situa o Financeira Conservadora e Aumentar o Volume de Financiamento aos Nossos Clientes Planejamos continuar operando com uma abordagem conservadora no tocante ao capital de giro Para cada empreendimento que lan amos procuramos controlar os nossos riscos operacionais alocando um montante de capital pr prio suficiente para finalizar a constru o mesmo em condi es de mercado desfavor veis e atrav s dos nosso comit s monitoramos continuamente a exposi o de nosso capital e ajustamos metas compat veis com nossa liquidez e risco de cr dito Pretendemos manter baixos n veis de endividamento priorizando a utiliza o do fluxo de caixa proveniente das nossas opera es no financiamento dos nossos empreendimentos O financiamento ao cliente crucial em nossas atividades A car ncia significativa do financiamento a clientes no passado e as altas taxas de juros cobradas foram elementos que limitaram o crescimento das nossas vendas Se
366. externos da Companhia O Conselho Fiscal pode funcionar tanto de forma permanente quanto de forma n o permanente caso em que atuar durante um exerc cio social espec fico quando instalado a pedido dos acionistas que representem no m nimo 2 das a es com direito a voto e cada per odo de seu funcionamento terminar na primeira assembl ia geral ordin ria ap s a sua instala o As principais responsabilidades do Conselho Fiscal consistem em fiscalizar as atividades da administra o rever as demonstra es financeiras da sociedade e reportar suas conclus es aos acionistas A Lei das Sociedades por A es exige que os membros do Conselho Fiscal recebam remunera o de no m nimo 10 do valor m dio pago anualmente aos diretores da Companhia A Lei das Sociedades por A es tamb m exige que o Conselho Fiscal seja composto por no m nimo tr s e no m ximo cinco membros e seus respectivos suplentes 147 De acordo com a Lei das Sociedades por A es nosso Conselho Fiscal n o poder conter membros que i sejam membros do nosso Conselho de Administra o 1 sejam membros da nossa Diretoria sejam empregados da nossa Companhia de sociedade controlada ou sob controle comum da nossa Companhia ou iv sejam c njuges ou parentes at o terceiro grau de qualquer membro da nossa administra o Nosso Estatuto Social prev um Conselho Fiscal de car ter n o permanente eleito unicamente a pedido dos nossos acionistas em
367. eza Empreendimentos Imobili rios S A Referido fundo gerido pela Pactual Capital Partners Gest o de Recursos Ltda controlada indiretamente pelo Banco Pactual S A Ademais a Companhia e a Cyrela Empreendimentos Imobili rios possuem aplica es em fundos de investimentos administrados pela Pactual Asset Management S A DTVM subsidi ria do Banco Pactual S A sendo que a primeira possui tamb m aplica es em t tulos de renda fixa e a segunda contrato de prote o contra riscos financeiros Al m da presente Oferta P blica o Banco UBS S A n o mant m rela es comerciais com a Companhia ou com sociedades do grupo mas no futuro poder prestar servi os de banco de investimento consultoria financeira e outros servi os para a Companhia ou sociedades ligadas de seu grupo pelos quais pretende receber comiss es Relacionamento entre os Acionistas Vendedores e o Coordenador L der Al m do relacionamento referente presente Oferta a Eirenor poder no futuro contratar o Coordenador L der de acordo com as pr ticas usuais do mercado financeiro para assessor lo inclusive na realiza o de investimentos na coloca o de valores mobili rios ou em quaisquer outras opera es necess rias para a condu o das atividades da Eirenor Al m do relacionamento referente presente Oferta RZ n o possui qualquer relacionamento comercial com o Coordenador L der Relacionamento entre os Acionistas Vendedores e as Institui
368. ezembro de Demonstra o do Resultado 2006 2005 2005 2004 2003 Em milhares de R Receita Bruta Operacional 241 448 178 056 725 199 557 002 336 820 Dedu es da Receita Bruta 10 369 7 917 36 351 32 565 13 514 Receita L quida Operacional 231 079 170 139 688 848 524 437 323 306 Custo das Vendas Realizadas 127 839 87 174 370 248 311 874 169 184 Lucro 103 240 82 965 318 600 212 563 154 122 Receitas Despesas Operacionais 19 465 31 442 156 934 68 866 32 771 Lucro Antes do Imposto de Renda e Contribui o Social 83 775 51 523 61 666 143 697 121 35 Imposto de Renda e Contribui o Social 17 318 4 759 17 775 46 565 18 901 Lucro L quido Antes da Participa o de Minorit rios ai 66 457 46 764 43 891 97 132 102 450 Participa o de Minorit rios 9 044 6 267 16 090 16 098 14 724 Lucro L quido do Exerc cio 57 413 40 497 27 301 81 034 87 726 40 31 Em 31 de dezembro de Balan o Patrimonial 2006 2005 2004 2003 Em milhares de R Ativo Circulante Disponibilidades e Aplica es Financeiras 196 957 95 455 81 006 99 825 Contas
369. ferencial j existente a qual foi operacionalizada a partir de 1 de julho de 2005 Nossas A es Ordin rias s o negociadas no segmento do Novo Mercado da BOVESPA Veja a se o Informa es sobre os T tulos e Valores Mobili rios Emitidos A tabela abaixo apresenta nos per odos indicados informa es hist ricas sobre os pre os de venda m ximos m dios e m nimos em reais nominais e o volume m dio semanal de negocia o na BOVESPA das nossas a es preferenciais existentes at 30 de junho de 2005 e das nossas A es Ordin rias a partir de 1 de julho de 2005 Nossas a es n o foram negociadas em todos os dias de preg o da BOVESPA M dia de a es preferenciais Valor por a o preferencial negociadas por semana Em R Em R M ximo M dio M nimo 2001 3 45 2 43 2 00 25 959 2002 2 91 2 23 1 95 35 871 2003 4 00 3 04 2 50 63 428 2004 4 65 3 97 3 00 42 787 2005 32 64 13 37 4 05 28 207 699 Cota es referentes ao per odo 1 de janeiro de 2005 30 de junho de 2005 Fonte Bloomberg Valor por A o Ordin ria M dia de A es Ordin rias negociadas Em R por semana Em R M ximo M dio M nimo 2005 32 64 18 16 8 00 55 194 429 Cota es referentes ao per odo 1 de julho de 2005 data em que a convers o de a es preferenciais em ordin rias foi operacionalizada a 31 de dezembro de 2005 Fonte Bloomberg Valor por a o preferencial M dia de a
370. fetadas adversamente de maneira relevante Se n o formos capazes de responder a tais press es de modo t o imediato e adequado quanto os nossos concorrentes nossa situa o financeira e resultados operacionais podem vir a ser prejudicados de maneira relevante A perda de membros da nossa alta administra o ou a nossa incapacidade de atrair e manter pessoal adicional para integr la pode ter um efeito adverso relevante sobre a nossa situa o financeira e resultados operacionais Nossa capacidade de manter nossa posi o competitiva depende em larga escala dos servi os da nossa alta administra o Nenhuma dessas pessoas est sujeita a contrato de trabalho de longo prazo ou a pacto de n o concorr ncia N o podemos garantir que teremos sucesso em atrair e manter pessoal qualificado para integrar a nossa alta administra o A perda dos servi os de qualquer dos membros da nossa alta administra o ou a incapacidade de atrair e manter pessoal adicional para integr la pode causar um efeito adverso relevante na nossa situa o financeira e nos nossos resultados operacionais Os interesses dos nossos acionistas controladores podem entrar em conflito com os interesses dos investidores Nossos acionistas controladores t m poderes para entre outras coisas eleger a maioria dos membros do nosso Conselho de Administra o e determinar o resultado de qualquer delibera o que exija aprova o de acionistas inclusive nas opera es com
371. g nem portanto do processo de fixa o do Pre o por A o Pre o por A o Recursos l quidos Recursos l quidos Ordin ria Comiss es para Companhia os Acionistas R R R Vendedores R Por A o 35 98 0 99 34 99 Calculado com base em um pre o emiss o venda A o Ordin ria de R 35 98 que foi cota o oficial das A es Ordin rias divulgada pela BOVESPA em 4 de julho de 2006 sem considerar o exerc cio da Op o do Lote Suplementar e as A es Adicionais Considerando a coloca o total da quantidade de A es Ordin rias objeto da Oferta sem a dedu o das despesas incorridas na Oferta e sem levar em conta o exerc cio da Op o de Lote Suplementar e as A es Adicionais 9 Considerando a coloca o total da quantidade de A es Ordin rias objeto do exerc cio da Op o de Lote Suplementar sem a dedu o das despesas incorridas na Oferta Custos de Distribui o Os custos de distribui o da Oferta ser o divididos entre a Companhia e os Acionistas Vendedores na propor o das A es Ordin rias ofertadas por cada um 14 Abaixo segue descri o dos custos estimados da Oferta Valor em Rela o ao Pre o Comiss es e Despesas R Unit rio por A o Ordin ria Comiss o de Coordena o 4 887 883 0 55 Comiss o de Coloca o me 14 663 649 1
372. gar a diferen a entre o pre o pago ao acionista controlador alienante e o valor pago em bolsa por a es da Companhia neste per odo devidamente atualizado O Estatuto Social da Companhia prev ainda que a Companhia n o poder registrar qualquer transfer ncia de a es representativas do controle enquanto o acionista adquirente n o subscrever o Termo de Anu ncia dos Controladores previsto no Regulamento do Novo Mercado Negocia es de Valores Mobili rios e seus Derivados por acionistas Controladores Os acionistas controladores devem comunicar BOVESPA imediatamente ap s a aquisi o do Poder de Controle acerca da quantidade e as caracter sticas dos valores mobili rios de emiss o da Companhia de que sejam titulares direta ou indiretamente inclusive seus derivativos Ainda segundo as regras do Novo Mercado qualquer negocia o efetuada com esses valores mobili rios dever ser comunicada BOVESPA Veja a se o Descri o do Capital Social Cancelamento de Registro da Companhia Conforme as regras do Novo Mercado o cancelamento do registro de Companhia aberta exigir a elabora o de laudo de avalia o elaborado por empresa especializada e satisfazendo os requisitos da lei de suas a es pelo valor econ mico Esta empresa especializada ser escolhida em Assembl ia Geral que dever contar com a presen a de acionistas que representem no m nimo 20 do total de a es em circula o quando insta
373. gisla o brasileira em caso de inadimplemento ocorrido ap s a entrega da unidade adquirida a prazo temos o direito de promover a o de cobran a tendo por objeto os valores devidos e a retomada da unidade do comprador inadimplente observadas certas limita es No entanto tais a es de cobran a de modo geral levam pelo menos dois anos at a obten o de senten a transitada em julgado Al m disso ap s a retomada da posse da unidade geralmente a revendemos por pre o inferior ao anteriormente estabelecido no respectivo contrato de venda Portanto caso o comprador venha a se tornar inadimplente n o podemos garantir que seremos capazes de reaver o valor total do saldo devedor de qualquer contrato de venda a prazo o que poderia ter um efeito material adverso na nossa condi o financeira e nos nossos resultados operacionais Nosso crescimento futuro poder exigir capital adicional que poder n o estar dispon vel ou caso dispon vel poder n o ter condi es satisfat rias Nossas opera es exigem volumes significativos de capital de giro Podemos ser obrigados a levantar capital adicional proveniente da venda de a es ou em menor extens o da venda de t tulos de d vida ou de empr stimos banc rios tendo em vista o crescimento e desenvolvimento futuros das nossas atividades N o podemos assegurar a disponibilidade de capital adicional ou se dispon vel que o mesmo ter condi es satisfat rias A falta de ace
374. gozar de tima reputa o entre fornecedores sub empreiteiras corretoras e outras incorporadoras Situa o Financeira S lida O financiamento e a administra o de fluxo de caixa s o cruciais no setor imobili rio Uma das nossas principais vantagens em compara o com os nossos concorrentes consiste na capacidade que temos de financiar as nossas atividades principalmente com o produto da venda dos nossos im veis Isso poss vel em raz o da velocidade de vendas que via de regra obtemos em nossos empreendimentos e porque em geral empregamos estrat gias para reduzir o montante de fluxo de caixa necess rio em cada incorpora o seja atrav s de Parcerias com outras incorporadoras seja atrav s da aquisi o de terrenos em troca de certo n mero de unidades a serem constru das ou um percentual do produto da venda de unidades Quando oportuno incorremos em endividamento preferindo contrair empr stimos atrav s do SFH que oferece taxas de juros mais baixas em rela o ao mercado privado financeiro nacional Acreditamos que a nossa situa o financeira s lida e que o nosso modelo financeiro nos fornece a flexibilidade necess ria para continuarmos crescendo e mantendo a nossa situa o financeira s lida Equipe de Administra o Experiente Os membros do nosso Conselho de Administra o e os nossos principais executivos contam em m dia com mais de 25 anos de experi ncia no setor imobili rio em S o Paulo e no Rio de Ja
375. gramas setoriais Em 2002 uma lei complementar prorrogou a vig ncia do plano at a publica o de lei espec fica que o reveja o que at a data do Prospecto ainda n o ocorreu Em 1999 foi promulgada legisla o que trata de mat rias relativas constru o de flats de servi o no munic pio do Rio de Janeiro Ela permite a constru o de im veis com rea m nima 30 50 m duas vagas de garagem para uso como flats de servi o modificando norma anterior que determinava que esses im veis devem ter rea m nima de 70 m Em outubro 2001 foi elaborado o Projeto de Lei que disp e sobre o novo Plano Diretor para o munic pio do Rio de Janeiro o qual n o foi aprovado at a data de elabora o deste Prospecto Principais Mercados Imobili rios no Brasil O mercado brasileiro n o tem apresentado nos ltimos dez anos crescimento significativo no mercado de incorpora o e constru o de resid ncias em especial para as classes de m dia baixa e de baixa renda cujos motivos elencamos abaixo e Nos ltimos dez anos o PIB brasileiro cresceu cerca de 26 0 crescimento econ mico ainda baixo para um pa s cujo crescimento populacional foi de aproximadamente 1 6 ao ano no mesmo per odo e Nos ltimos dez anos com exce o dos tr s primeiros anos do Plano Real o desemprego aumentou enquanto a massa salarial diminui e Com exce o dos anos de 2003 e 2004 houve escassez de linhas de cr dito para a constru
376. gumas das nossas subsidi rias s o SPEs que foram constitu das por n s juntamente com outras incorporadoras e construtoras Temos na maioria dos casos participa o aproximada de 50 0 nas SPEs e por for a de entendimentos mantidos com nossos s cios nas SPEs mantemos o controle das contas movimento das SPEs sendo que tais sociedades n o podem pagar dividendos exceto se todas as suas obriga es tenham sido integralmente pagas ou os s cios tenham decidido de outra forma N o h garantia de que tais recursos nos ser o disponibilizados ou que ser o suficientes para o cumprimento das nossas obriga es financeiras e para o pagamento de dividendos aos nossos acionistas 47 Nossas atividades est o sujeitas a extensa regulamenta o o que pode vir a aumentar nosso custo e limitar o nosso desenvolvimento ou de outra forma afetar adversamente as nossas atividades O setor imobili rio brasileiro est sujeito a extensa regulamenta o relativa a edifica es e zoneamento expedida por diversas autoridades federais estaduais e municipais que afetam a aquisi o de terrenos e as atividades de incorpora o imobili ria e constru o atrav s de regras de zoneamento e necessidade de obten o de licen as bem como a leis e regulamentos relativos prote o ao consumidor Somos obrigados a obter aprova o de v rias autoridades governamentais para desenvolvermos a nossa atividade de incorpora o imobili ria podendo novas
377. hia de Seguros do Estado de S o Paulo Cosesp desde 2001 s cio e diretor da AACC Administra o e Consultoria S C Ltda desde 2000 bacharel em Ci ncias Econ micas pela Universidade do Estado de S o Paulo mestre em Economia pelo Instituto de Pesquisas Econ micas da Universidade do Estado de S o Paulo Master of Arts e PhD em Economia pela Universidade da Calif rnia Berkely nos Estados Unidos da Am rica Rog rio Jonas Zylbersztajn diretor desde 2006 O Sr Rog rio Jonas Zylbersztajn Vice Presidente da ADEMI e Vice Presidente da Sinduscon Rio s cio e diretor da RJZ Engenharia Ltda fundada em 1985 Em sua administra o sua empresa alcan ou meta de constru o de 996 064 em mais de 130 empreendimentos no Estado do Rio de Janeiro Durante sua gest o recebeu destacadamente os seguintes pr mios Empresa do Ano em 2002 pela ADEMI Medalha de M rito Pedro Ernesto em 2002 concedida pela C mara Municipal do Rio de Janeiro Master Imobili rio em 2004 e 2005 sendo este considerado o Oscar do mercado e o Top de Marketing da ADVB em 2004 e 2005 bacharel em Engenharia Civil pela Universidade Santa rsula Estado do Rio de janeiro Diretoria Nossos diretores s o respons veis pela administra o executiva di ria da nossa Companhia Os diretores t m responsabilidades individuais estabelecidas pelo Estatuto Social e pelo nosso Conselho de Administra o O ende
378. i o obrigat ria de dividendos caso o Conselho de Administra o informe Assembl ia Geral Ordin ria que a distribui o seria incompat vel com a situa o financeira da companhia O Conselho Fiscal se em funcionamento deve dar parecer sobre a informa o do Conselho de Administra o Nessa hip tese a nossa administra o dever encaminhar exposi o justificativa para a suspens o CVM Os lucros n o distribu dos em raz o da suspens o na forma acima mencionada ser o registrados como reserva especial e caso n o sejam absorvidos por preju zos em exerc cios subseguentes dever o ser pagos a t tulo de dividendos t o logo a condi o financeira da companhia assim o permita Segundo a Lei das Sociedades por A es a assembl ia geral de uma companhia de capital aberto tal como n s pode deliberar desde que n o haja oposi o de qualquer acionista presente pelo pagamento de dividendos em um montante inferior ao dividendo m nimo obrigat rio ou decidir reter o total do lucro l quido exclusivamente para o pagamento de cr ditos representados por deb ntures venc veis e que n o sejam convers veis em a es O dividendo obrigat rio pode ser pago tamb m a t tulo de juros sobre o capital pr prio tratado como despesa dedut vel para fins de IRPJ e CSLL Dividendos Somos obrigados pela Lei das Sociedades por A es e por nosso Estatuto Social a realizar Assembl ia Geral Ordin ria at 30 de abril de cada e
379. i um Conselho Fiscal instalado no entanto ele pode ser instalado em qualquer exerc cio social caso haja requisi o por parte de acionistas Veja a se o Administra o Conselho Fiscal Dispers o Acion ria em Distribui o P blica O Regulamento do Novo Mercado estipula que a Companhia dever envidar melhores esfor os com o fim de alcan ar dispers o acion ria com ado o de procedimentos especiais como por exemplo garantia de acesso a todos os investidores interessados ou a distribui o a pessoas f sicas ou investidores n o institucionais de no m nimo 10 do total a ser distribu do Percentual M nimo de A es em Circula o ap s Aumento de Capital O Regulamento do Novo Mercado prev que na ocorr ncia de um aumento de capital que n o tenha sido integralmente subscrito por quem tinha direito de prefer ncia ou que n o tenha contado com n mero suficiente de interessados na respectiva distribui o p blica a subscri o total ou parcial de tal aumento de capital pelo acionista controlador obrig lo tomar as medidas necess rias para recompor o percentual m nimo de a es em circula o de 25 das a es do capital social da Companhia nos 6 meses subsequentes homologa o da subscri o 172 Aliena o do Controle Estipula o Regulamento do Novo Mercado que a aliena o do controle da Companhia tanto por meio de uma nica opera o como por meio de opera es sucessivas dever
380. i das Sociedades por A es parte do lucro l quido poder ser destinada reserva para conting ncias com a finalidade de compensar em exerc cio futuro a diminui o do lucro decorrente de perda julgada prov vel cujo valor possa ser estimado Qualquer valor destinado reserva para conting ncias dever ser revertido no exerc cio social em que a perda que tenha sido antecipada n o venha de fato a ocorrer ou dever ser baixado na hip tese de a perda antecipada efetivamente ocorrer A aloca o de recursos destinados reserva para conting ncias est sujeita aprova o dos acionistas em assembl ia geral Em 31 de mar o de 2006 n o contabilizamos reserva para conting ncias Reserva de reten o de lucros De acordo com a Lei das Sociedades por A es a Assembl ia Geral poder deliberar reter parcela do lucro l quido do exerc cio prevista em or amento de capital que tenha sido previamente aprovado Em 31 de mar o de 2006 o total da nossa reserva de reten o de lucros era de R 179 1 milh es Reserva estatut ria De acordo com a Lei das Sociedades por A es nosso Estatuto Social poder criar reservas para onde poderemos alocar parte do nosso lucro l quido devendo indicar a finalidade crit rio de c lculo e limite m ximo da reserva A aloca o dos recursos para reservas estatut rias n o poder ocorrer caso tal aloca o afete o pagamento do dividendo m nimo obrigat rio Nosso Estatuto prev a Re
381. ial e a redu o do dividendo m nimo obrigat rio a ser distribu do aos nossos acionistas ou e nossa participa o em um grupo de sociedades conforme definido na Lei das Sociedades por A es Caso ocorra a i nossa fus o ou incorpora o em outra companhia ou ii nossa participa o em um grupo de sociedades conforme definido na Lei das Sociedades por A es nossos acionistas n o ter o direito de retirada caso as A es Ordin rias tenham as seguintes caracter sticas e liquidez ou seja integrem o ndice geral da BOVESPA ou o ndice de qualquer outra bolsa conforme definido pela CVM e e dispers o no mercado de forma que o nosso acionista controlador a sociedade controladora ou outras sociedades sob seu controle detenhaAm menos da metade das nossas A es Ordin rias O direito de retirada dever ser exercido no prazo de 30 dias contados da publica o da ata da assembl ia geral que tiver aprovado o ato que deu origem ao recesso Adicionalmente temos o direito de reconsiderar qualquer delibera o que tenha ensejado direito de retirada nos dez dias subsequentes ao t rmino do prazo de exerc cio desse direito se entendermos que o pagamento do pre o do reembolso das a es aos acionistas dissidentes colocaria em risco nossa estabilidade financeira 158 No caso de exerc cio do direito de retirada os nossos acionistas ter o o direito de receber valor patrimonial de suas a es com base no nos
382. ic veis e pelo Instrumento Particular de Contrato de Presta o de Servi os de Estabiliza o de Pre o de A es Ordin rias de Emiss o da Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es Contrato de Estabiliza o o qual ser previamente aprovado BOVESPA e pela CVM nos termos do artigo 23 par grafo 3 da Instru o CVM 400 O Contrato de Estabiliza o estar dispon vel para consulta e obten o de c pias junto ao Coordenador L der e CVM nos endere os indicados no sub item Informa es Adicionais abaixo DIREITOS VANTAGENS E RESTRI ES DAS A ES ORDIN RIAS As A es Ordin rias garantem aos seus titulares os direitos decorrentes do Estatuto Social da Companhia da Lei das Sociedades por A es e do Regulamento do Novo Mercado conforme descrito no presente Prospecto dentre os quais incluem se os seguintes a direito de voto nas assembl ias gerais de acionistas da Companhia sendo que a cada A o Ordin ria corresponder a um voto b direito ao dividendo m nimo obrigat rio em cada exerc cio social equivalente a 25 do lucro l quido ajustado da Companhia nos termos do artigo 202 da Lei das Sociedades por A es c direito de aliena o de suas A es Ordin rias nas mesmas condi es asseguradas ao acionista controlador alienante no caso de aliena o direta ou indireta a t tulo oneroso do controle da Companhia tanto por meio de uma nica opera o
383. icas conforme a norma ISO 9000 e Comit de Incorpora o Marketing e Desenvolvimento de Produtos composto pelo Diretor de Incorpora o Diretor de Vendas Gerente de Produto Gerente de Marketing Gerente de Projetos Gerente de Intelig ncia de Mercado Ag ncia de Publicidade e Arquitetos Este comit se re ne pelo menos uma vez por semana e tem por objetivo analisar e decidir sobre o desenvolvimento de produtos ou projetos e Comit Financeiro composto pelo Diretor Presidente Diretor Financeiro Diretor de Rela es com o Mercado Gerente Financeiro e Gerente de Controladoria Este comit se re ne mensalmente e tem por objetivo analisar e acompanhar o fluxo de caixa dos empreendimentos e decidir sobre a contrata o de financiamentos e estabelecer a pol tica de financiamento a clientes nas vendas a prazo e Comit de Cr dito e Cobran a composto pelo Diretor Presidente Diretor Financeiro Diretor de Vendas Gerente de Cr dito e Cobran a Gerente Financeiro e Assessoria Jur dica Este comit se re ne mensalmente e tem por objetivo analisar a performance da carteira de receb veis bem como tomar provid ncias em rela o a i pol ticas de concess o de cr dito ii revenda de im veis em caso de inadimplemento do cliente por meio de acordo ou litigiosa e cobran as judiciais iii pol tica de encaminhamento do cliente para financiamento junto aos bancos repasse banc rio al m de conceder subs dio
384. idade total das A es Ordin rias objeto da Oferta poder ser acrescida de um lote suplementar de at 3 705 000 A es Ordin rias sendo at 3 597 000 A es Ordin rias de titularidade da Eirenor objeto de convers o de 6055 at 108 000 A es Ordin rias de titularidade de RZ equivalentes a at 15 das A es Ordin rias inicialmente ofertadas Lote Suplementar as quais ser o objeto de distribui o secund ria exclusivamente para atender a um eventual excesso de demanda que venha a ser constatado no decorrer da Oferta conforme a op o para aquisi o a ser concedida pelos Acionistas Vendedores ao Coordenador L der nas mesmas condi es e pre o das A es Ordin rias inicialmente ofertadas Op o de Lote Suplementar A Op o de Lote Suplementar poder ser exercida pelo Coordenador L der no prazo de at 30 dias contados da data da publica o do an ncio de in cio da distribui o p blica prim ria e secund ria de A es Ordin rias de emiss o da Companhia An ncio de In cio inclusive Sem preju zo do exerc cio da Op o de Lote Suplementar a quantidade total de A es Ordin rias objeto da Oferta poder a crit rio da Companhia nos termos do artigo 14 par grafo 2 da Instru o CVM 400 com a concord ncia do Coordenador L der ser aumentada em at 4 940 000 A es Ordin rias a serem emitidas pela Companhia dentro do limite de seu capital autorizado com a exclus o do direito
385. idas pelo Presidente ou por seu substituto cabendo lhe o voto de desempate Par grafo Terceiro _ Todas as delibera es do Conselho de Administra o constar o de atas lavradas no respectivo livro do Conselho e assinadas pelos conselheiros presentes 183 CAP TULO DIRETORIA ART 27 A Diretoria composta por at 06 seis membros sendo um designado Diretor Presidente um Diretor Vice Presidente um Diretor de Rela es com Investidores e os demais Diretores sem designa o espec fica com mandato de 03 tr s anos admitida a reelei o ART 28 Os Diretores inclusive o Presidente ser o eleitos e destitu veis a qualquer tempo pelo Conselho de Administra o tendo os membros substitutos mandato pelo tempo que restava ao membro substitu do ART 29 Compete Diretoria observadas as disposi es legais e estatut rias pertinentes as delibera es tomadas pela Assembl ia Geral a compet ncia do Conselho de Administra o e as disposi es do Regimento Interno da Sociedade a a gest o da Sociedade com observ ncia da orienta o fixada pelo Conselho de Administra o b dirigir e distribuir os servi os e tarefas da administra o interna da Sociedade c orientar e supervisionar a escritura o cont bil da Sociedade d elaborar o Relat rio de Administra o contas e demonstra es financeiras da Sociedade para aprecia o pelo Conselho de Administra o e posterior delibera o da Asse
386. idente de sociedades do setor qu mico farmac utico por 40 anos e atualmente participa dos Conselhos de Administra o da Cia Suzano de Papel e Celulose S A Suzano Petroqu mica S A Grupo RBS e Vice Presidente do Conselho Deliberativo do Hospital Israelita Albert Einstein bacharel em Engenharia Qu mica e bacharel em Ci ncias Econ micas pela Universidade Presbiteriana Mackenzie cursou extens o universit ria em Munique na Alemanha e em Boston nos Estados Unidos da Am rica Luiz Alves Paes de Barros membro do nosso Conselho de Administra o desde 2005 O Sr Barros tamb m Presidente do Conselho da Tarpon Investimentos S A desde 2004 e Diretor Presidente da Prin S A desde 1984 membro do Conselho de Administra o das empresas Bahema S A desde 1993 e Semco Investimentos e Participa es Ltda desde 1992 membro do Conselho Fiscal da Alfa Holding S A Cons rcio Alfa de Administra o S A e Financia Alfa S A desde 1987 e do Banco Alfa de Investimentos S A desde 1988 bacharel em Ci ncias Econ micas pela Universidade do Estado de S o Paulo Andrea Sandro Calabi membro do nosso Conselho de Administra o desde 2005 O Sr Calabi professor da Faculdade de Economia e Administra o da Universidade do Estado de S o Paulo desde 1971 Tamb m membro do Conselho de Administra o do Banco Nossa Caixa Nosso Banco S A desde 2004 da Companhia de Saneamento do Estado de S o Paulo Sabesp e da Compan
387. ido de registro de distribui o que resulte em um aumento relevante nos riscos por n s assumidos Adicionalmente n s e os Acionistas Vendedores poderemos modificar a qualquer tempo a Oferta a fim de melhorar seus termos e condi es para os investidores conforme disposto no par grafo 3 do artigo 25 da Instru o CVM 400 Caso o requerimento de modifica o nas condi es da Oferta seja aceito pela CVM o prazo para distribui o da Oferta poder ser adiado em at 90 dias Se a Oferta for cancelada os atos de aceita o anteriores e posteriores ao cancelamento ser o consideradas ineficazes 21 A revoga o da Oferta ou qualquer modifica o na Oferta ser imediatamente divulgada meio dos jornais Folha de S o Paulo Valor Econ mico e Di rio Oficial do Estado de S o Paulo ve culos tamb m usados para divulga o do Aviso ao Mercado e do An ncio de In cio conforme disposto no artigo 27 da Instru o CVM 400 o An ncio de Retifica o Ap s a publica o do An ncio de Retifica o o Coordenador L der s aceitar ordens no Procedimento de Bookbuilding e Pedidos de Reserva daqueles investidores que se declararem cientes dos termos do An ncio de Retifica o Os investidores que j tiverem aderido Oferta ser o considerados cientes dos termos do An ncio de Retifica o quando passados 5 dias teis de sua publica o n o revogarem expressamente suas ordens no Procedimento de Bookbuilding ou Pe
388. if cios residenciais ong stay em S o Paulo apartamentos especialmente equipados para alugu is de longo prazo Em 31 de dezembro de 2005 hav amos vendido 97 6 das nossas unidades de flat e t nhamos 78 unidades de flats em nossa carteira de loca es O mercado para flats e edif cios residenciais long stay n o tem se mostrado atraente no decorrer dos ltimos quatro anos principalmente em raz o do excesso de oferta Atualmente n o pretendemos incorporar novos flats ou edif cios residenciais long stay Em 2003 passamos a investir na incorpora o de loteamentos residenciais destinados classe m dia localizados nos arredores das regi es metropolitanas pr ximos a grandes rodovias de acesso a S o Paulo em parceria com incorporadoras especializadas neste segmento de mercado Nosso objetivo nestes empreendimentos consiste em primeiro lugar em adquirir experi ncia neste segmento Poderemos vir a aumentar as nossas atividades diretas neste segmento no futuro 116 Acreditamos que demanda loteamentos residenciais est aumentando em S o Paulo principalmente em raz o do elevado crescimento populacional alta densidade demogr fica em reas urbanas mudan as na regulamenta o de uso do solo que tendem a restringir cada vez mais a ocupa o dos centros urbanos e da deteriora o da qualidade de vida em fun o de viol ncia ru do polui o e tr nsito As estradas existentes que eram obst culos para os prime
389. ilh es ii da queda das despesas financeiras em decorr ncia da liquida o de financiamentos no final de 2005 quando da entrada dos recursos oriundos do aumento de capital iii ganho financeiro proporcionado por alguns financiamentos atrelados moeda estrangeira decorrente da valoriza o do real perante ao d lar Outras Receitas Despesas Operacionais L guidas Nossas outras receitas despesas operacionais l quidas n o apresentaram altera es relevantes neste per odo Imposto de renda e contribui o social O valor total de imposto de renda e de contribui o social aumentou 263 9 passando de R 4 8 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2005 para R 17 4 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 O acr scimo do imposto de renda e contribui o social diferido decorreu principalmente da maior base tribut vel sobre as receitas financeiras ocorrida no primeiro trimestre de 2006 principalmente nas empresas com tributa o no lucro presumido que seguem crit rios espec ficos da legisla o fiscal vigente Lucro l quido O nosso lucro l quido aumentou 41 8 passando de R 40 5 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2005 para R 57 4 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 pelas raz es descritas acima 78 Principais Altera es nas Contas Patrimoniais 31 de mar o de 2006 comparado com 31 de dezembro de
390. ili rios Comercial Importadora e Exportadora Ltda onde lhe foi transferido o direito de pleitear no futuro mediante a o judicial os juros e outros encargos financeiros decorrentes do per odo compreendido entre a data da desapropria o do im vel e da senten a onde ficou estabelecido o montante a ser pago Nota 6 Tal cess o tem fundamento no fato de que por ser apenas uma expectativa de direito ativo contingente o mesmo n o foi considerado por ocasi o da avalia o do patrim nio l quido cont bil da Cyrela Vancouver sociedade controladora da Cyrela Empreendimentos Imobili rios Comercial Importadora e Exportadora Ltda em 31 de dezembro de 2004 base para sua incorpora o pela Companhia e por n o tendo o acionista recebido novas a es do capital social da Companhia em substitui o s quotas que detinha da Cyrela Vancouver e que foram extintas por for a da incorpora o 228 11 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado Conta corrente com parceiros nos empreendimentos A Companhia participa do desenvolvimento de empreendimentos de incorpora o imobili ria em conjunto com outros parceiros de forma direta ou por meio de partes relacionada
391. informa es previstas no terceiro quarto e sexto itens acima dever o ser inclu das nas Informa es Anuais IAN da Companhia na se o Outras Informa es Consideradas Importantes para um Melhor Entendimento da Companhia Divulga o de Negocia o por Acionista Controlador Membro do Conselho de Administra o Diretor ou Membro do Conselho Fiscal Nossos administradores e membros do Conselho Fiscal quando instalado ou de qualquer outro rg o t cnico ou consultivo devem informar a n s CVM e BOVESPA o n mero tipo e a forma de aquisi o dos valores mobili rios de emiss o da Companhia das sociedades controladas por n s e das sociedades que det m nosso controle que s o detidos por eles ou por pessoas pr ximas a eles bem como quaisquer altera es nas suas respectivas participa es As informa es relativas aquisi o de tais valores mobili rios como por exemplo nome do adquirente quantidade e caracter stica dos valores mobili rios pre o e data de compra devem ser fornecidas a n s dentro do prazo de dez dias a contar do final do m s em que tais movimenta es ocorreram Al m disso as regras do Novo Mercado obrigam o nosso acionista controlador os membros do nosso Conselho de Administra o a nossa Diretoria e o Conselho Fiscal quando instalado a divulgar as informa es acima BOVESPA incluindo informa o relativa a derivativos 162 De acordo com a Instru o CVM n 358
392. inistra o e comercializa o de novos empreendimentos imobili rios sendo tais atividades desenvolvidas nica e exclusivamente pela nossa Companhia ou pelas nossas controladas RZ poder investir e atuar na qualidade de s cio capitalista em outras sociedades desde que n o participe de sua gest o e desde que tais sociedades n o concorram com as atividades desenvolvidas pela nossa Companhia descritas acima A obriga o de n o concorr ncia dever ser respeitada i pelo prazo de 30 anos da celebra o do Acordo de Acionistas caso RZ renuncie a um ou ambos os cargos por ele exercidos na nossa Companhia ou ii pelo prazo de 5 anos caso ele n o seja reeleito ou venha a ser destitu do de um ou de ambos os cargos O Acordo de Acionistas ser extinto nas hip teses de falecimento ou destitui o de RZ dos cargos por ele exercidos na nossa Companhia ou se a nossa Companhia sofrer uma tomada hostil de controle ou de gest o por parte de terceiros exce o das obriga es de n o concorr ncia Direito de Venda Conjunta e direito de prefer ncia em caso de falecimento descritas acima O Acordo de Acionistas descrito nessa se o n o altera e poder de controle acion rio da Companhia Ativos Alugamos do Fundo de Investimentos Imobili rios Centro T xtil Internacional pelo valor mensal de R 5 000 00 o im vel onde est localizada nossa sede situada na Avenida Engenheiro Roberto Zuccolo n 555 sala 94 parte na Cidade de S
393. io total do potencial comprador ii comprometimento m ximo de at 33 0 da renda mensal do potencial comprador no pagamento das presta es e iii inexist ncia de inadimplemento conosco no passado Tomando por base os resultados desta avalia o determinamos se concederemos ou n o cr dito a nossos clientes em potencial Preferimos conceder cr dito somente a pessoas f sicas n o a pessoas jur dicas tendo em vista as dificuldades de cobran a de d vidas de pessoas jur dicas na hip tese de inadimplemento Oferecemos os seguintes planos de financiamento aos nossos clientes e Financiamento junto a n s de at 40 0 do pre o de compra antes da entrega do apartamento podendo o saldo remanescente ser financiado junto a n s ou junto a um banco escolhido pelos nossos clientes e financiamento de 100 0 do pre o de compra junto a n s at a entrega do apartamento com a op o quando da entrega do mesmo de transfer ncia do saldo remanescente a um banco e e aliena o fiduci ria do im vel com a transfer ncia da unidade ao cliente condicionada ao pagamento integral das presta es restantes Com rela o ao primeiro e segundo planos de financiamento descritos acima os nossos clientes na maioria dos casos optam por financiar o saldo remanescente conosco pois poca da entrega do apartamento temos um hist rico de cr dito do comprador e podemos fornecer taxas mais atrativas que as praticadas no mercado financeiro p
394. ipalmente ao custo de obra e aquisi o de terrenos ii pagamento de dividendos em montante R 45 0 milh es superior ao valor pago no ano anterior e iii obten o de um montante superior ao ano anterior em R 63 7 milh es em empr stimos e financiamentos sobretudo em recursos obtidos junto s institui es financeiras na modalidade do SFH utilizados nas atividades operacionais 89 Contas a Receber As nossas contas a receber de clientes totalizaram R 433 1 milh es 31 de dezembro de 2004 representando 33 dos nossos ativos totais naquela data 41 2 em 31 de dezembro de 2003 uma redu o de R 69 4 milh es em rela o a 31 de dezembro de 2003 A principal raz o para esta redu o foi a altera o do procedimento cont bil Veja nesta se o Principais Pr ticas Cont beis e Estimativas Caso o procedimento antigo fosse aplicado as nossas contas a receber de clientes teriam alcan ado R 863 0 milh es em 31 de dezembro de 2004 74 0 superior ao mesmo per odo de 2003 Estoques Os nossos estoques totalizaram R 429 milh es em 31 de dezembro de 2004 representando 32 7 dos nossos ativos totais naquela data 27 1 em 31 de dezembro de 2003 um aumento de R 99 0 milh es em rela o a 31 de dezembro de 2003 Este crescimento decorreu da aquisi o de diversos terrenos para sustentar o crescimento das nossas atividades nos pr ximos anos al m de termos lan ado cinco edif cios a mais do que em 2003 Entretanto con
395. iros empreendimentos neste segmento foram melhoradas e foram constru das novas vias como o Anel Vi rio ao redor da regi o metropolitana de S o Paulo o que torna mais f cil e gil a viagem de ida e volta aos arredores das regi es metropolitanas O desenvolvimento tecnol gico internet de banda larga por exemplo e o desenvolvimento da infra estrutura nos arredores das regi es metropolitanas tais como boas escolas particulares e supermercados tamb m reduziram as desvantagens de morar longe dos centros urbanos Este segmento tamb m se beneficia do fato de que altera es nas normas de zoneamento restringiram a constru o de edif cios em certas zonas residenciais urbanas Em 31 de mar o de 2006 t nhamos terrenos para a incorpora o de 10 loteamentos residenciais a uma dist ncia de at 100 km de S o Paulo e para a realiza o de outros nove empreendimentos em parceria com outras incorporadoras representando um total de R 905 5 milh es de valor de vendas estimadas dos quais 27 4 pertencem a nossa Companhia N o fazemos investimentos em dinheiro nesse segmento de neg cio A compra de cada um desses terrenos foi efetuada em troca de um percentual da rea dos loteamentos e do produto da venda das unidades dos loteamentos Implantamos a infra estrutura b sica do loteamento e fazemos Parcerias com outras incorporadoras para cada projeto com o fim de combinar nosso know how na incorpora o de projetos de alto padr o com a experi
396. is no prazo de dez anos ou por ocasi o da aliena o do investimento Deprecia o de bens do imobilizado calculada pelo m todo linear s taxas anuais mencionadas na Nota 8 que levam em considera o a vida til econ mica dos bens Passivos circulante e exig vel a longo prazo S o demonstrados por valores conhecidos ou calcul veis acrescidos quando aplic vel dos correspondentes encargos e varia es monet rias ou cambiais incorridos Imposto de renda e contribui o social sobre o lucro O imposto de renda e a contribui o social s o calculados observando os crit rios estabelecidos pela legisla o fiscal vigente Determinadas sociedades efetuam a apura o atrav s da apura o do lucro real e outras atrav s do lucro presumido como a seguir indicado Lucro real S o calculados pelas al quotas regulares de 15 acrescidas de adicional de 10 para o imposto de renda e de 9 para a contribui o social Lucro presumido Conforme facultado pela legisla o tribut ria certas sociedades cujo faturamento anual do exerc cio imediatamente anterior tenha sido inferior a R 48 000 optaram pelo regime de lucro presumido Para essas sociedades a base de c lculo do imposto de renda calculada raz o de 8 e a da contribui o social raz o de 12 sobre as receitas brutas 32 quando a receita for proveniente de alugu is e presta o de servi os e 100 das receitas financeiras sobre as quais aplicam se
397. itos em contas de poupan a s o alocados ao SFH No m nimo 65 0 desses dep sitos dever o ser utilizados para empr stimos imobili rios como segue e m nimo 80 0 para empr stimos no mbito do SFH e o saldo remanescente para empr stimos concedidos a taxas usuais de mercado O saldo remanescente referido acima utilizado para empr stimos concedidos a taxas usuais de mercado compreende a carteira hipotec ria utilizada pelos bancos para a concess o de empr stimos habitacionais Nesse tipo de empr stimo as taxas e os valores s o usualmente mais altos em rela o aqueles praticados pelo SFH Sistema Financeiro Imobili rio O SFI foi criado em 1997 a fim de fomentar mercados prim rios empr stimos e mercados secund rios negocia o de valores mobili rios lastreados em receb veis para financiamento de bens im veis por meio da cria o de condi es vantajosas de remunera o e instrumentos especiais de prote o de direitos de credores Uma das principais inova es foi a admiss o de capitaliza o de juros que era anteriormente vedada No entanto a veda o em rela o estipula o de corre o monet ria com periodicidade inferior a 12 meses foi mantida As opera es que envolvem a venda de im veis com pagamento a prazo arrendamento e financiamento de bens im veis de modo geral podem ser convencionadas mediante as mesmas condi es de remunera o de capital determinadas para o financiame
398. ivos n o difere significativamente dos valores apresentados nas demonstra es financeiras As taxas pactuadas refletem as condi es usuais de mercado T tulos e valores mobili rios Nota 4 o valor de mercado da aplica o mantida em fundo de investimento imobili rio totaliza em 31 de dezembro de 2005 R 2 615 2004 R 2 620 2003 R 2 530 apresentando uma varia o de 6 20 2004 6 42 e 2003 9 62 em rela o ao seu valor cont bil Investimentos em sociedades controladas e sob controle comum o valor de mercado das aplica es em fundos de investimento imobili rio em 31 de dezembro de 2005 podem ser assim demonstrados com base nas ltimas negocia es realizadas para os demais investimentos em sociedades controladas e sob controle comum n o h cota o em bolsa de valores e dessa forma n o h premissas suficientes para atribui o de seu valor de mercado Valor Valor de Fundo de investimento imobili rio cont bil mercado Varia o ABC Plaza Shopping 20 168 61 425 204 57 Bras lio Machado de Investimento Imobili rio 6 350 11 200 76 38 Centro T xtil Internacional 20 282 23 786 17 28 JK de Investimento Imobili rio 15 509 22 378 44 29 62 309 118 789 244 20 ii iii Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004
399. ixa foi submetida aos procedimentos de revis o descritos no segundo par grafo e n o temos conhecimento de qualquer modifica o relevante que deva ser feita para que a mesma esteja adequadamente apresentada em todos os seus aspectos relevantes em rela o s informa es financeiras interinas consolidadas tomadas em conjunto S o P 10 de maio de 2006 PAM PricewaterhouseCo 5 Auditores Independentes CRC 25 000160 5 249 681794271 487887 8Z BLOL 96192071 29 LL LL 67266 6b2 66L 570 6 8 570 6 8 YESS 692 68 242722 61282 1915 42 6 26 786 869 687 92 7165 921724 802 80 001 lt 0 159 6 6 37454 5 928 9 9799 52 12 65 72 1920 98221 58 72 58 72 02 588776 29052 180 2 0 562 LLELE 92 96 618 101 9002 9002 Lg 6101 son 11205 JeBed e Jebed JeudoJde opdIsinbe 4
400. izar a sua gest o aprovar o Regimento Interno da Sociedade que dispor sobre a estrutura administrativa e funcional conceder licen a a seus membros e aos da Diretoria deliberar sobre a emiss o de a es da Sociedade dentro dos limites do capital autorizado previstos no Artigo 8 deste Estatuto Social fixando as condi es de emiss o inclusive pre o e prazo de integraliza o deliberar sobre a exclus o ou redu o do direito de prefer ncia dos acionistas nos aumentos de capital mediante subscri o de a es deb ntures convers veis em a es ou b nus de subscri o nos termos do Artigo 11 Par grafo Primeiro deste Estatuto Social deliberar sobre a emiss o de b nus de subscri o como previsto no Artigo 8 Par grafo Primeiro deste Estatuto Social inclusive com a exclus o ou redu o do direito de prefer ncia nos termos do Artigo 11 Par grafo Primeiro deste Estatuto Social deliberar sobre a aquisi o de a es de emiss o da pr pria Sociedade para manuten o em tesouraria e ou posterior cancelamento ou aliena o 182 k m n deliberar sobre grupamento ou desdobramento de a es em que se divide o capital social subscrito e integralizado deliberar sobre a outorga de op o de compra ou subscri o de a es aos administradores empregados ou a pessoas naturais que prestem servi os Sociedade ou a outra sociedade sob seu controle nos termos do A
401. ja sede est localizada na Avenida Engenheiro Armando de Arruda Pereira n 707 9 andar na Cidade de S o Paulo Estado de S o Paulo O respons vel pelo atendimento aos nossos acionistas o Sr Dalmir Nogueira Coelho Seguem abaixo o telefone o fax e o e mail para contatar o Sr Dalmir Coelho do departamento de acionistas do Banco Ita S A 11 5029 1911 11 5029 1917 e dalmir coelhoBitau com br respectivamente Quaisquer outras informa es complementares sobre a Companhia e a Oferta poder o ser obtidas junto i Companhia em sua sede ii ao Coordenador L der na Avenida Brigadeiro Faria Lima n 3 064 13 andar na Cidade de S o Paulo Estado de S o Paulo iii BOVESPA na Rua XV de Novembro n 275 na Cidade de S o Paulo Estado de S o Paulo e iv CVM na Rua Sete de Setembro n 111 5 andar na Cidade do Rio de Janeiro Estado do Rio de Janeiro ou na Rua Cincinato Braga n 340 2 3 e 4 andares na Cidade de S o Paulo Estado de S o Paulo 29 CONSIDERA ES SOBRE ESTIMATIVAS E DECLARA ES FUTURAS As declara es contidas neste Prospecto relativas aos nossos planos previs es expectativas sobre eventos futuros estrat gias proje es tend ncias financeiras que afetam as nossas atividades bem como declara es relativas a outras informa es principalmente descritas nas se es Resumo da Emissora Fatores de Risco An lise e Discuss o da Admini
402. l pr prio pagos no ano Liquidez e Recursos de Capital Nossas principais fontes de liquidez derivam do caixa gerado pelas nossas opera es e quando necess rio de empr stimos que podem ser garantidos pelos receb veis dos nossos clientes O financiamento e a administra o do nosso fluxo de caixa s o cruciais em uma atividade de longo prazo como a nossa Conseguimos financiar nossas atividades predominantemente com o produto da venda dos nossos im veis Isso foi poss vel gra as aos nossos n veis de lucratividade e porque de modo geral utilizamos algumas estrat gias para reduzir o montante de fluxo de caixa exigido para cada empreendimento tais como i parcerias com outros incorporadores ii financiamento da totalidade ou de parte do pre o de compra de terrenos mediante outorga ao vendedor do terreno de certo n mero de unidades a serem constru das no terreno ou de um percentual do produto da venda das unidades no empreendimento Quando necess rio contratamos empr stimos para capital de giro que podem ser garantidos pelos receb veis de nossos clientes Acreditamos que essas fontes continuar o sendo suficientes para atender s nossas atuais necessidades de recursos que incluem capital de giro capital de investimento amortiza o de empr stimos e pagamento de dividendos Avaliamos de tempos em tempos novas oportunidades de investimentos tanto diretamente quanto atrav s das nossas subsidi rias ou em parceria co
403. lada em primeira convoca o ou se instalada em segunda convoca o poder contar com a presen a de qualquer n mero de acionistas representantes das a es em circula o tendo seus custos suportados pelo ofertante O valor econ mico das a es apontados no laudo de avalia o ser o pre o m nimo a ser ofertado na oferta p blica de aquisi o de a es para o cancelamento do registro de companhia aberta No demais o procedimento para o cancelamento do registro de companhia aberta deve seguir os procedimentos e demais exig ncias estabelecidas pela legisla o vigente e pelas normas editadas pela CVM respeitados os preceitos contidos no Regulamento do Novo Mercado Veja a se o Descri o do Capital Social Cancelamento do Registro de Companhia Aberta 173 Sa da do Novo Mercado permitido Companhia sair a qualquer tempo do Novo Mercado desde que a sa da seja aprovada em Assembl ia Geral e comunicada BOVESPA por escrito com anteced ncia de 30 dias Esta sa da n o implica a perda da condi o de Companhia aberta registrada na BOVESPA Veja a se o Descri o do Capital Social Sa da do Novo Mercado Pol tica de Divulga o de Ato ou Fato Relevante A Companhia possui ainda conforme a Instru o CVM 358 uma Pol tica de Divulga o de Atos ou Fatos Relevantes aprovada na reuni o do Conselho de Administra o realizada em 31 de julho de 2002 que consiste na divulga o de informa
404. lan ado em setembro de 2001 no qual detemos uma participa o de 53 9 Nossos esfor os de venda para esses im veis diferem daqueles utilizados no segmento de incorpora o para venda na medida em que via de regra somente vendemos tais im veis ap s a sua constru o e loca o tendo em vista que a maioria dos compradores s o investidores interessados nas taxas de retorno do capital investido Loca o de Shopping Centers Em 1994 o segmento de shopping centers tornou se atraente em raz o da alta demanda por espa o comercial em shopping centers e da possibilidade de se cobrar luvas montante pago pelo locat rio em at 60 meses tendo em vista o prazo do contrato de loca o no momento da entrada no im vel Por conseguinte investidores principalmente fundos de pens o brasileiros passaram a financiar a incorpora o de shopping centers por meio de fundos de investimento imobili rio Entre 1994 e 1997 seguindo as tend ncias do mercado incorporamos tr s shopping centers na regi o metropolitana da Grande S o Paulo o Shopping D o Centro T xtil atualmente chamado ITM Expo e o ABC Plaza Shopping representando 100 700 de rea til N o incorporamos nenhum shopping center no Rio de Janeiro N o incorporamos nenhum shopping center desde 1998 uma vez que tal atividade passou a ser menos lucrativa do que o esperado Existe um excesso de oferta nesse mercado e as taxas de retorno t m ca do raz o pela qual o
405. legais cart rios tabeli o junta comercial etc al m de outras despesas As principais despesas gerais e administrativas consistem em remunera o aos empregados encargos sociais e servi os terceirizados e doa es para institui es assistenciais e religiosas conforme aprova o do nosso Conselho de Administra o 13 At momento incorremos em um total de despesas relativas presente Oferta no valor de R 0 4 milh o Ressaltamos que os nossos resultados para trimestre a ser encerrado em 30 de setembro de 2006 e para o exerc cio a ser encerrado em 31 de dezembro de 2006 ser o impactados pelas despesas n o recorrentes relativas presente Oferta cujo valor estimado encontra se indicado na tabela da se o Informa es sobre a Oferta Custos de Distribui o Imposto de Renda e Contribui o Social sobre o Lucro L quido O imposto de renda e a contribui o social sobre o lucro l quido s o calculados observando se os crit rios estabelecidos pela legisla o fiscal vigente Determinadas sociedades efetuam a apura o desses tributos atrav s do m todo do lucro real e outras atrav s m todo do lucro presumido como a seguir indicado e Lucro real s o calculados pelas al quotas regulares de 15 acrescidas de adicional de 10 para o imposto de renda e de 9 para a contribui o social sobre o lucro l quido e Lucro presumido conforme facultado pela legisla o tribut ria optamos por adotar
406. legal Os valores a serem alocados reserva legal devem ser aprovados em assembl ia geral e s podem ser utilizados para compensar preju zos ou aumentar o nosso capital social Dessa forma os recursos da Reserva Legal n o s o dispon veis para pagamento de dividendos Em 31 de mar o de 2006 o saldo da nossa reserva legal era de aproximadamente R 20 6 milh es o que equivalia a aproximadamente 2 5 do capital integralizado da Companhia na mesma data Reserva de lucros a realizar De acordo com a Lei das Sociedades por A es no exerc cio social em que o valor do dividendo obrigat rio ultrapassar a parcela realizada do lucro l quido o excesso poder ser destinado constitui o de reserva de lucros a realizar Nos termos da Lei das Sociedades por A es considera se realizada a parcela do lucro l quido do exerc cio que exceder a soma dos seguintes valores i o resultado l quido positivo se houver da equival ncia patrimonial e ii o lucro ganho ou rendimento em opera es cujo prazo de realiza o financeira ocorra ap s o t rmino do exerc cio social seguinte Os lucros registrados na reserva de lucros a realizar quando realizados e se n o tiverem sido absorvidos por preju zos em exerc cios subsequentes dever o ser acrescidos ao primeiro dividendo declarado ap s a sua realiza o Em 31 de mar o de 2006 n o havia sido constitu da reserva de lucros a realizar 166 Reserva para conting ncias De acordo com a Le
407. lementar com sucesso a nossa estrat gia de crescimento e e os fatores de risco discutidos na se o Fatores de Risco As palavras acredita antecipa espera estima ir planeja pode poder pretende prev projeta entre outras palavras com significado semelhante t m por objetivo identificar estimativas e proje es Estimativas e declara es futuras incluem informa es relativas aos nossos resultados operacionais futuros poss veis ou presumidos estrat gia de neg cios planos de financiamento posi o competitiva no mercado ambiente setorial oportunidades de crescimento potenciais efeitos de regulamenta o futura e efeitos da competi o As estimativas e declara es futuras referem se apenas data em que foram feitas e n s n o nos comprometemos a atualizar publicamente ou a revisar quaisquer dessas estimativas e declara es futuras ap s a distribui o deste Prospecto tendo em vista novas informa es eventos futuros ou outros fatores Devido aos riscos e incertezas descritos acima os eventos estimados e futuros discutidos neste Prospecto podem n o ocorrer e n o s o garantia de acontecimento futuro 30 APRESENTA O DAS INFORMA ES FINANCEIRAS E OUTRAS INFORMA ES Informa es Financeiras As demonstra es financeiras inclu das neste Prospecto no Item 4 Demonstra es Financeiras foram elaboradas da seguinte form
408. lguns empreendimentos tomamos financiamentos diretamente ou por meio de uma subsidi ria junto ao SFH a taxas entre 10 2 e 13 0 ao ano acrescidos da TR sendo o vencimento entre abril 2006 e dezembro de 2011 Esses financiamentos s o garantidos por hipoteca receb veis decorrentes das vendas das unidades dos empreendimentos imobili rios e por aval do nosso acionista controlador Em 31 de mar o de 2006 t nhamos 25 contratos vigentes com saldo em aberto de R 165 5 milh es Obriga es Contratuais Nossas obriga es contratuais n o pass veis de cancelamento em 31 de mar o de 2006 est o assim resumidas Total Menos de 1 Ano 1 3 Anos 3 5 Anos Mais de 5 Anos Em milhares de R Aquisi o de terrenos curto prazo 97 885 97 885 Aquisi o de terrenos longo prazo 14 165 5 13 935 230 112 050 97 885 13 935 230 Tais valores referem se a contratos de aquisi o de terrenos em permuta e contratos de aquisi o de terrenos financiados N o h outras obriga es contratuais n o pass veis de cancelamento Al m das obriga es contratuais acima formamos cinco Parcerias em 2006 sendo uma em janeiro uma em fevereiro e tr s em abril Para mais informa es veja a se o Nossas Atividades Novas Parcerias Opera es n o Registradas nas Demonstra es Financeiras Atualmente n o temos quaisquer ajustes n o
409. lhas na constru o e desmoronamento de estruturas Projetos cobre danos indiretos causados por poss veis erros de projeto Outras referem se a despesas extraordin rias desentulho tumultos greves cruzadas com funda es etc Stand de vendas inc ndio R 400 roubo R 130 e outros riscos R 65 Riscos diversos inc ndio R 2 627 roubo R 838 e outros riscos R 674 Fidelidade cobertura de perdas financeiras causadas por a es pessoais de empregados R 1 000 Shopping Center inc ndio R 361 235 Garantias contratuais R 49 965 Eventos subsequentes Em reuni es do Conselho de administra o realizadas em 11 e 17 de abril de 2006 foram aprovadas a implementa o de parcerias no segmento de incorpora es imobili rias com as empresas a seguir mencionadas 288 b c ii Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado Plano amp Plano Constru es e Empreendimentos Ltda Constitui o da sociedade Plano amp Plano Contru es e Participa es Ltda na qual a companhia ter participa o de 79 no capital social com o objetivo de buscar crescimento conjunto em escala sendo previsto um investimento de at R 50 000 a ser integralizado
410. licativas preparadas de acordo com a Lei das Sociedades por A es acompanhadas a de nota explicativa adicional que demonstre a concilia o do resultado do exerc cio e do patrim nio l quido apurados segundo as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil e segundo os padr es internacionais U S GAAP ou IFRS conforme o caso evidenciando as principais diferen as entre os crit rios cont beis aplicados e b do parecer dos auditores independentes e 155 Convoca o A Lei das Sociedades por A es exige que todas as nossas assembl ias gerais sejam convocadas mediante tr s publica es no Di rio Oficial do Estado de S o Paulo ve culo oficial do Governo do Estado de S o Paulo bem como em outro jornal de grande circula o atualmente utilizamos o jornal Folha de S o Paulo A primeira convoca o deve ser feita no m nimo 15 dias antes da realiza o da assembl ia geral e a segunda convoca o deve ser feita com oito dias de anteced ncia A CVM poder todavia a pedido de qualquer acionista e ouvida a nossa Companhia em determinadas circunst ncias requerer que a primeira convoca o para nossas assembl ias gerais seja feita em at 30 dias antes da realiza o da respectiva assembl ia geral Local da Realiza o de Assembl ia Geral Nossas assembl ias gerais s o realizadas em nossa sede na Cidade de S o Paulo no Estado de S o Paulo A Lei das Sociedades por A es permite que nossas assembl ias gerais sej
411. liena o ou atribui o como vantagem adicional aos subscritores do capital ou de deb ntures de emiss o da Sociedade observados os dispositivos legais e estatut rios aplic veis Par grafo Segundo vedado Sociedade emitir partes benefici rias 180 ART 9 O capital social ser representado exclusivamente por a es ordin rias e a cada a o ordin ria corresponder o direito a um voto nas delibera es de acionistas ART 10 As a es em que se divide o capital social subscrito e integralizado poder o ser agrupadas ou desmembradas por delibera o do Conselho de Administra o ART 11 Em caso de aumento de capital por subscri o de novas a es os acionistas ter o direito de prefer ncia para subscri o na forma da Lei n 6 404 de 15 de dezembro de 1976 Lei n 6 404 76 Par grafo Primeiro O Conselho de Administra o poder excluir ou reduzir o direito de prefer ncia dos acionistas nos aumentos de capital mediante subscri o de a es deb ntures convers veis em a es e b nus de subscri o dentro do limite do capital autorizado e cuja coloca o seja feita mediante venda em bolsa de valores subscri o p blica ou permuta por a es em oferta p blica para aquisi o de controle nos termos do artigo 172 da Lei n 6 404 76 Par grafo Segundo No caso previsto no caput deste artigo prazo para o exerc cio do direito de prefer ncia ser fixado pelo Conselho de Administra
412. lmente criamos uma SPE em conjunto com nossos parceiros Por for a de entendimentos mantidos com os nossos s cios nas SPEs exercemos controle sobre as contas movimento das SPEs que n o podem pagar dividendos enquanto as suas obriga es n o forem totalmente pagas ou os s cios decidam de maneira diversa Como preferimos utilizar caixa gerado pelas nossas opera es ou conceder ao vendedor do terreno certo n mero de unidades a serem constru das no terreno ou um percentual do produto da venda das unidades do empreendimento em geral n o incorremos em endividamento para comprar terrenos Para fins de fluxo de caixa priorizamos o lan amento de novos empreendimentos em terrenos que tenhamos comprado vista Pretendemos construir em todos os terrenos que adquirimos Elabora o do Projeto Para satisfazer os gostos e prefer ncias dos nossos clientes alvo despendemos esfor o consider vel na cria o de um projeto e conceito de comercializa o adequados a cada novo empreendimento o que inclui a determina o do tamanho estilo e faixa de pre o das unidades Nossa equipe incluindo engenheiros e nossos pr prios corretores trabalha junto a arquitetos independentes de renome normalmente um para cada empreendimento corretoras independentes e publicit rios para a elabora o do projeto arquitet nico e de constru o As atividades deles incluem desenho panor mico e do interior dos nossos empreendimentos elabora o de planos para
413. lvimento da Barra da Tijuca deve se principalmente ao surgimento de p los comerciais de lazer e de escrit rios bem como tamb m migra o da sede de grandes empresas para a regi o 106 55 5 5 Introdu o Somos a maior incorporadora de edif cios residenciais de alto padr o de S o Paulo e do Rio de Janeiro com base no valor dos lan amentos realizados em 2004 e 2005 de acordo com a EMBRAESP e com a ADEMI respectivamente as duas cidades com maior participa o no PIB brasileiro 9 4 e 4 3 em 2003 respectivamente de acordo com o IBGE Nosso principal foco a incorpora o de edif cios residenciais de alto padr o com acabamento e localiza o diferenciados visando atender a demanda de potenciais clientes de alta e m dia alta renda nas regi es metropolitanas de S o Paulo e do Rio de Janeiro Atuamos tamb m na incorpora o loca o e comercializa o de lajes corporativas de alto padr o e alta tecnologia e de forma menos representativa em nossa receita l quida na loca o e administra o de shopping centers Al m disso prestamos servi os condominiais e em 2004 iniciamos nossos projetos no segmento de incorpora o de loteamentos residenciais Parcela substancial da nossa receita de vendas originada pela venda de unidades residenciais em edif cios que n s incorporamos e constru mos Grande parte destas vendas contratada antes e durante a constru o de nossos empreendimentos Em
414. m nimo obrigat rio Al m disso o dividendo m nimo obrigat rio estar limitado por o do lucro l quido realizado Adicionalmente o montante de dividendos deve ser posteriormente acrescido da quantidade realizada da reserva de lucros a realizar Nossos c lculos relativos ao lucro l quido e aloca es para reservas referentes a qualquer exerc cio social bem como aos valores dispon veis para distribui o s o determinados com base em nossas demonstra es financeiras n o consolidadas preparadas de acordo com a Lei das Sociedades por A es Reservas De acordo com a legisla o brasileira as companhias geralmente apresentam duas principais contas de reservas as reservas de lucros e as reservas de capital Reservas de Lucros Nossas reservas de lucros compreendem a reserva legal a reserva de lucros a realizar a reserva para conting ncias a reserva de reten o de lucros e a reserva estatut ria Reserva legal Estamos obrigados a manter reserva legal qual devemos destinar 5 0 do lucro l quido de cada exerc cio social at que o valor da reserva seja igual a 20 0 do nosso capital integralizado N o obstante n o somos obrigados a fazer qualquer destina o reserva legal com rela o a qualquer exerc cio social em que a reserva legal quando acrescida as outras reservas de capital constitu das exceder 30 0 do nosso capital social Eventuais preju zos l quidos poder o ser levados a d bito da reserva
415. m 31 de dezembro de 2005 um aumento de R 77 4 milh es em compara o com R 420 9 milh es em 31 de dezembro de 2005 Tal acr scimo decorreu da forte pol tica de aquisi o de banco de terrenos para lan amento futuro mesmo que sem grandes desembolsos de caixa Conta Corrente com Parceiros nos Empreendimentos Nossa conta corrente com Parceiros nos empreendimentos totalizou R 47 7 milh es em 31 de mar o de 2006 representando 2 5 do total de ativos 2 0 em 31 de dezembro de 2005 um crescimento de R 12 3 milh es em compara o com R 35 4 milh es em 31 de dezembro de 2005 O crescimento decorreu de um maior volume de empreendimentos em andamento nos quais atuamos em parceria Imobilizado O nosso imobilizado l quido totalizou R 113 0 milh es em 31 de mar o de 2006 representando 6 0 do nosso ativo total naquela data 6 2 em 31 de dezembro de 2005 um aumento de R 2 9 milh es em compara o com R 110 1 milh es em 31 de dezembro de 2005 Tal aumento foi decorrente principalmente da nossa participa o de 49 na Agra Empreendimentos Parceria firmada no primeiro trimestre de 2006 que possui imobilizados no montante de R 3 2 milh es Passivo Empr stimos e Financiamentos Nossos empr stimos e financiamentos totalizaram R 219 1 milh es em 31 de mar o de 2006 representando 11 6 do total de nosso passivo e patrim nio liquido naquela data 11 5 em 31 de dezembro de 2005 um acr scimo de R 15 3 milh es em compara o com R
416. m Permuta Nov 05 Mai 06 Alphaville S o Paulo 27 018 Sem Permuta Nov 05 Mai 06 Giovanni Gronchi S o Paulo 33 590 Com Permuta Dez 05 12 294 Out 06 Belterra S o Paulo 42 198 Sem Permuta Dez 05 13 000 Out 06 Leopoldo Couto de Magalh es S o Paulo 19 858 Sem Permuta Dez 05 21 855 Set 06 Mart Center S o Paulo 224 199 Com Permuta Fev 06 2007 S o Paulo 102 579 Sem Permuta Jan 06 490 2007 GUACA S o Paulo 24 254 Com Permuta Mar 06 Mai 06 S o Paulo 9 256 Com Permuta Mar 06 Sem Previs o Berrini S o Paulo 70 110 Sem Permuta Abr 06 2007 Alves S o Paulo 11 063 Com Permuta Fev 06 Sem Previs o Embua u S o Paulo 9 324 Com Permuta Mar 06 Sem Previs o Subtotal S o Paulo 1 053 842 101 482 Dr Eiras de Janeiro 19 979 Com Permuta Fev 04 1 222 Set 06 Quadra Rio de Janeiro 74 955 Com Permuta 04 15 805 Set 06 Fase Quadra VII 1 a 5 Rio de Janeiro 55 505 Com Permuta Abr 05 11 847 Set 06 Fase Riserva Rio de Janeiro 50 632 Com Permuta Jul 05 1 310 Jun 06 Centro Metropolitano I Rio de Janeiro 386 645 Com Permuta Jul 05 32 Ago 07 Fase Gleba Rio de Janeiro 713 078 Com Permuta Jul 05 172 739 Mai 07 Fase Anibal Mendon a
417. m base em outro crit rio aceito pela CVM De acordo com o Regulamento do Novo Mercado e o nosso Estatuto Social o pre o m nimo das a es na oferta p blica de aquisi o de a es a ser efetuada para o cancelamento do registro de companhia aberta dever corresponder ao valor econ mico apurado em laudo de avalia o elaborado por empresa especializada e independente com experi ncia comprovada que ser escolhida pela assembl ia geral a partir de lista tr plice apresentada pelo nosso Conselho de Administra o assegurada a revis o do valor da oferta no caso de titulares de no m nimo 10 das a es em circula o no mercado requererem aos nossos administradores que convoquem assembl ia especial dos acionistas para deliberar sobre a realiza o de nova avalia o pelo mesmo ou por outro crit rio para determina o do valor da nossa Companhia Tal requerimento dever ser apresentado no prazo de 15 dias contados da divulga o do valor da oferta p blica devidamente fundamentado Os acionistas que requisitarem a realiza o de nova avalia o bem como aqueles que votarem a seu favor dever o nos ressarcir pelos custos incorridos caso o novo valor seja inferior ou igual ao valor inicial da oferta p blica Caso o valor apurado na segunda avalia o seja maior a oferta p blica dever obrigatoriamente adotar esse valor maior Ju zo Arbitral Como as nossas A es Ordin rias est o listadas no Novo Mercado n s n
418. m experi ncia comprovada que ser escolhida pela assembl ia geral a partir de lista tr plice apresentada pelo nosso Conselho de Administra o Quando a nossa sa da do Novo Mercado ocorrer em raz o de cancelamento de registro de companhia aberta o nosso acionista controlador ou a nossa Companhia dever seguir os demais requisitos aplic veis ao cancelamento de registro O cancelamento da listagem das A es Ordin rias no Novo Mercado n o implica no cancelamento da negocia o das A es Ordin rias na BOVESPA Na hip tese da nossa sa da do Novo Mercado em raz o de reorganiza o societ ria na qual a companhia resultante n o seja admitida negocia o no Novo Mercado o nosso acionista controlador dever efetivar oferta p blica de aquisi o das a es pertencentes aos nossos demais acionistas pelo valor econ mico das a es Caso o nosso controle seja alienado nos 12 meses subsequentes nossa sa da do Novo Mercado o nosso acionista controlador alienante e o adquirente do controle dever o conjunta e solidariamente oferecer aos demais acionistas a aquisi o de suas a es nas mesmas condi es e pelo mesmo pre o pago ao acionista controlador alienante na aliena o de suas pr prias a es devidamente atualizado Mediante o cancelamento da listagem das A es Ordin rias no Novo Mercado n o poderemos solicitar a listagem das A es Ordin rias no Novo Mercado no per odo de dois anos subsequentes a
419. m outras incorporadoras e poderemos vir a financiar tais investimentos com o nosso caixa e disponibilidades com o caixa gerado pelas nossas opera es com a capta o de d vidas com aporte de capital ou pela combina o desses m todos Fontes e Usos de Recursos Contamos principalmente com o fluxo de caixa das nossas opera es para gerar capital de giro e subsidiar as nossas atividades operacionais e de investimentos O nosso fluxo de caixa operacional foi negativo no primeiro trimestre de 2006 principalmente em decorr ncia da aquisi o de terrenos no montante de R 56 0 milh es bem como em fun o de investimentos no montante de R 40 0 milh es realizados nas novas Parcerias tendo sido positivo nos exerc cios encerrados em 2005 e 2003 e negativo no exerc cio encerrado em 2004 A redu o do nosso fluxo de caixa ocorrida em 2004 deveu se principalmente aos desembolsos relacionados aquisi o de terrenos Temos como pol tica financiar a longo prazo as nossas vendas sendo que medida que os lan amentos ocorrem o saldo da nossa carteira a receber cresce significativamente No segmento residencial aproximadamente 20 0 do pre o da unidade pago antes da constru o 40 0 durante a constru o e 40 0 ap s a constru o geralmente ao longo de um prazo de cinco anos 91 Segue abaixo evolu o das nossas contas a receber incorpora o e venda de im veis 31 mar o de 2006 e em 31 de dezembro d
420. m provocar uma demanda crescente no setor imobili rio Em per odos de desacelera o da economia clientes e investidores compram um n mero menor de propriedades imobili rias as taxas de aluguel diminuem e o n mero de im veis vagos aumenta o que afeta nossos resultados operacionais Lan amentos e Carteira de Vendas Contratadas Lan amentos A tabela a seguir apresenta informa es detalhadas sobre o total dos nossos lan amentos de empreendimentos residenciais e salas em edif cios comerciais em 31 de mar o de 2006 e 2005 e em 31 de dezembro de 2005 2004 e 2003 Em 31 de mar o de Em 31 de dezembro de 2006 2005 2005 2004 2003 N mero de Empreendimentos Lan ados 2 2 19 15 10 rea til Lan ada Em M ki 40 180 58 213 385 947 286 103 227 040 Unidades 5 499 481 2 733 2 444 2 060 Pre o m dio de venda R mM 2 453 2 802 2 127 2 888 2 257 Participa o da Companhia no Total dos Lan amentos Em 62 0 98 7 834 62 1 76 0 1 2 Foram desprezadas as unidades objeto de permuta Os percentuais de participa o foram calculados com base na nossa participa o societ ria em cada empreendimento em rela o s nossas vendas contratadas No primeiro trimestre de 2006 lan amos um empreendimento em S o Paulo e um no Rio de Janeiro sendo que no primeiro trimestre de 2005 lan amos o mesmo n mero de empreendimentos
421. m recebidos R 507 814 proveniente da emiss o de novas a es da Companhia cujo montante foi utilizado substancialmente para liquida o de d vidas Nota 9 e aplica o em certificados de dep sito banc rio T tulos e valores mobili rios Correspondem a participa o em sociedades apresentados ao custo de aquisi o o qual inferior ao valor l quido de realiza o como a seguir demonstrado 2005 2004 2003 Fundo Financial Center de Investimento Imobili rio i 2 462 2 462 2 308 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es ii 605 605 4 898 Cia Sider rgica Belgo Mineira 22 33 Paranapanema S A 14 14 Bradespar S A 322 Ibovespa IBO 124 3 067 3 103 7 699 i Est representada pela participa o de 8 32 representada por 3 225 629 quotas ii Est representada por 288 000 a es ordin rias detidas pela Brazil Realty Servi os Investimentos Ltd em 2003 est adicionado por 1 565 013 a es detidas pela Cyrela Empreendimentos Imobili rios Comercial Importadora e Exportadora Ltda Em 4 de novembro de 2004 a Cyrela Empreendimentos Imobili rios Comercial Importadora e Exportadora Ltda alienou a totalidade de sua participa o societ ria mantida na Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es para o acionista pessoa f sica majorit rio do Grupo Cyrela Brazil Realty representada por 965 617 a es ordin rias e 599 396 a es preferenciais pelo montante de R 6 119 222
422. m situa es espec ficas 52 Em 29 maio de 2006 a capitaliza o total das 382 companhias listadas na BOVESPA equivalente aproximadamente R 1 335 6 bilh es e as dez maiores companhias listadas na BOVESPA representaram aproximadamente 49 2 da capitaliza o total de todas as companhias listadas O volume m dio di rio de negocia o na BOVESPA de 2 de janeiro de 2006 a 29 de maio de 2006 foi de R 2 2 bilhoes Embora quaisquer das a es de uma companhia listada possam ser negociadas na BOVESPA na maioria dos casos menos da metade das a es listadas est o efetivamente dispon veis para negocia o pelo p blico sendo o restante detido por pequenos grupos de controladores por entes p blicos ou por um nico acionista principal A liquida o das opera es realizadas na BOVESPA ocorre em tr s dias teis contados da data da opera o A entrega e o pagamento das a es s o realizados por interm dio de c mara de compensa o independente A c mara de compensa o da BOVESPA a CBLC A CBLC contraparte central das opera es realizadas na BOVESPA realizando a liquida o multilateral tanto para as obriga es financeiras quanto para as movimenta es de t tulos Segundo o Regulamento da a liquida o financeira realizada por meio do Sistema de Transfer ncia de Reservas do BACEN A liquida o das opera es de compra e venda de a es realizada no sistema de cust dia da CBLC Todas as
423. m tais a es que a outra parte tenha inten o de alienar exce o de aliena es feitas por qualquer das partes s suas controladoras sociedades controladas ou sob controle comum A Mac Empreendimentos ser administrada por um Conselho de Administra o e uma Diretoria O Conselho de Administra o ser composto por um n mero par de membros inicialmente seis metade dos quais eleitos pela nossa Companhia e a outra metade pela Mac Investimentos sendo que enquanto durar o Acordo de Acionistas Mac o Presidente do nosso Conselho de Administra o ser sempre o Presidente do Conselho de Administra o da Mac Empreendimentos A Diretoria ser composta inicialmente por dois administradores da Mac Investimentos que s o parte do Acordo de Acionistas Mac os quais permanecer o nos respectivos cargos enquanto durar o acordo Tais diretores n o receber o remunera o da Mac Empreendimentos uma vez que ser o remunerados pela Mac Investimentos a qual receber uma taxa de administra o de 10 sobre os custos das obras dos empreendimentos a serem desenvolvidos pela Mac Empreendimentos conforme descrito abaixo A Mac Investimentos mediante remunera o de 10 sobre o valor do custo de cada obra prestar os seguintes servi os Mac Empreendimentos i escolha negocia o e provid ncias relacionadas compra de terrenos com total autonomia desde que dentro dos limites da previs o para compra de terrenos constantes do planejam
424. ma financeiro da evolu o das obras Tamb m adotamos pol tica de manuten o de reservas de valor aplicadas no mercado para eventuais necessidades n o previstas Quanto s aplica es financeiras no exterior parte substancial das nossas aplica es feitas pela subsidi ria integral BR Bahamas realizada em moeda estrangeira de forma a gerenciar o risco de c mbio 92 Investimentos Em 2005 investimos R 1 5 milh o em Tecnologia da Informa o e esperamos investir aproximadamente R 1 5 milh o em 2006 Endividamento Na medida necess ria tomamos alguns empr stimos preferencialmente atrav s do SFH que oferece taxas de juros mais baixas em rela o ao mercado privado op es de pagamento antecipado e a possibilidade de transfer ncia da nossa d vida para os nossos clientes Veja se o Nossas Atividades Financiamento a Clientes Sempre buscamos manter em um n vel reduzido a nossa exposi o a riscos das taxas de juros e de c mbio Em 31 de mar o de 2006 o saldo de empr stimos e financiamentos era de R 219 1 milh es um aumento de 7 5 em compara o a R 203 8 milh es em 31 de dezembro de 2005 decorrente do crescimento dos empr stimos para financiamento da constru o cujo custo bastante atrativo Em 31 de dezembro de 2005 o saldo de empr stimos e financiamentos era de R 203 8 milh es uma redu o de 23 1 em compara o a R 265 0 milh es em 31 de dezembro de 2004 em fun o i da liquida o
425. mamos aumentar os nossos lan amentos em R 97 0 milh es em novos empreendimentos no ano de 2006 Em 18 de abril de 2006 formamos uma Parceria com a Goldsztein empresa com sede no Rio Grande do Sul que atua principalmente no segmento de incorpora o imobili ria de empreendimentos residenciais com foco no mercado de m dio alto padr o atrav s da constitui o da Goldsztein Cyrela sendo 50 de seu capital detido pela nossa Companhia e os 50 restantes pela Goldsztein N s e a Goldsztein pretendemos desenvolver com exclusividade empreendimentos no Rio Grande do Sul Santa Catarina e Paran investindo o valor de at R 20 0 milh es a ser integralizado de acordo com o fluxo dos neg cios e estimamos o lan amento de R 106 0 milh es em novos empreendimentos por meio desta Parceria no ano de 2006 O objetivo das parcerias descritas acima consiste em alavancar neg cios em comum gerando sinergias das atividades das empresas e know how para um crescimento conjunto em escala Para mais informa es sobre as nossas Parcerias veja a se o Nossas Atividades Novas Parcerias e Nossas Atividades Contratos Relevantes 35 Estrutura das Sociedades do Grupo O organograma abaixo apresenta as nossas quatro subsidi rias que participam com mais de 3 0 do nosso ativo total em 31 de mar o de 2006 e o respectivo percentual que detemos em cada uma delas Cyrela Brazil Realty Cyrela Cyrela Cyrela Cyrela RJZ Empreendimento
426. mar o de 2005 e relat rio dos auditores independentes sobre a revis o limitada 247 PRicEWAERHOUSE OPERS PricewaterhouseCoopers Francisco Matarazzo 1400 Torre Torino Caixa Postal 61005 a 05001 903 S o SP Brasil Relat rio dos auditores independentes Telefone 11 3874 2000 sobre revis o limitada www pwc com br Aos Administradores e Acionistas Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es Efetuamos revis o limitada das informa es financeiras interinas consolidadas da Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas compreendendo o balan o patrimonial e as demonstra es do resultado e das muta es do patrim nio l quido do trimestre findo em 31 de mar o de 2006 e da demonstra o de resultado interino consolidado pro forma do trimestre findo em 31 de mar o de 2005 elaboradas sob a responsabilidade da sua administra o A revis o das demonstra es financeiras em 31 de mar o de 2006 dos Fundos de Investimentos Imobili rios como mencionados na Nota 2 0 s informa es financeiras interinas consolidadas avaliados pelo m todo da equival ncia patrimonial foi conduzida sob a responsabilidade de outros auditores independentes e nosso relat rio no que se refere ao valor desses investimentos em 31 de mar o de 2006 e aos lucros por eles produzidos no trimestre findo nessa data nos montantes de R 54 100 mil e R 1 948 mil
427. mbl ia Geral e deliberar sobre a cria o ou extin o de filiais ag ncias subsidi rias ou sociedades controladas depend ncias ou departamentos da Sociedade no Pa s e no exterior f deliberar sobre a aquisi o aliena o aumento ou redu o de participa es em sociedades controladas ou coligadas no Pa s e no exterior e 9 deliberar sobre aquisi o de controle de outras sociedades bem como autorizar as associa es e celebra o de acordos de acionistas ART 30 Ao Diretor Presidente compete al m das atribui es pr prias do seu cargo a exercer a supervis o geral das compet ncias e atribui es da Diretoria b convocar e presidir as reuni es da Diretoria e c constituir em conjunto com outro Diretor procuradores observadas as disposi es do Par grafo Unico do artigo 33 deste Estatuto Social ART 31 Compete aos Diretores al m das atribui es pr prias do cargo administrar e gerir os neg cios sociais de acordo com as atribui es que lhes forem especificamente fixadas pelo Conselho de Administra o Par grafo Primeiro Compete privativamente ao Diretor Vice Presidente comandar e gerir as opera es da Sociedade no Estado do Rio de Janeiro Par grafo Segundo Compete privativamente ao Diretor de Rela es Investidores representar a Sociedade perante a Comiss o de Valores Mobili rios acionistas investidores bolsas de valores Banco Central do Brasil e demais rg os rel
428. mbros da nossa administra o e outros profissionais que se re nem periodicamente para tomar decis es relacionadas s nossas atividades Os nossos comit s s o e Comit Operacional composto pelo Diretor Presidente Diretor de Engenharia Diretor de Incorpora o Imobili ria Diretor de Neg cios Imobili rios Diretor Administrativo Financeiro Diretor da Controladoria e Finan as Diretor de Rela o com Investidores Diretor de Vendas Diretor de Administra o de Shoppings e Diretor de Lajes Corporativas e Novos Neg cios Este comit se re ne mensalmente e tem por objetivo tomar decis es referentes ao planejamento estrat gico da Companhia bem como acompanhar e aprovar a sua execu o e Comit de Engenharia composto pelo Diretor de Engenharia Diretor de Projetos Gerente de Compras e Suprimentos Gerente de Qualidade Gerente de Assist ncia T cnica Gerente de Planejamento de Or amento e Custos e o Gerente de Obras Este comit se re ne mensalmente e tem por objetivo analisar e acompanhar os cronogramas de execu o das obras com as quais estamos envolvidos dessa forma tem a responsabilidade dentre outras sobre i o acompanhamento e a prepara o dos projetos executivos das obras ii o planejamento o or amento das obras e acompanhamento da evolu o dos custos iii planejamento de compras e contrata es conforme o cronograma da obra e iv acompanhamento dos procedimentos de execu es f s
429. mento de incorpora o e constru o imobili ria de empreendimentos residenciais em S o Paulo com foco no mercado de empreendimentos econ micos atrav s da constitui o da Plano amp Plano Participa es sendo 79 de seu capital detido pela nossa Companhia e os 21 restantes pelos s cios da Plano amp Plano Empreendimentos N s e os acionistas da Plano amp Plano Empreendimentos pretendemos investir o valor de at R 50 0 milh es a ser integralizado de acordo com o fluxo dos neg cios e estimamos o lan amento de R 97 3 milh es em novos empreendimentos por meio desta Parceria no ano de 2006 Em 10 de abril de 2006 formamos atrav s da celebra o de um contrato de compra e venda de a es e outras aven as uma Parceria no segmento de incorpora es imobili rias com a RJZ Participa es empresa com atua o na participa o em sociedades do segmento de constru o incorpora o e venda de empreendimentos imobili rios no Rio de Janeiro bem como na administra o de bens im veis pr prios Nos termos do referido contrato adquirimos 1 041 900 a es preferenciais de emiss o da RJZ Participa es e em 24 de maio de 2006 incorporamos a RJZ Participa es na nossa Companhia Como resultado da incorpora o a RJZ Participa es foi extinta e o antigo acionista da mesma passou a deter 3 820 402 a es de nossa emiss o em substitui o de sua participa o naquela companhia Com essa reorganiza o societ ria esti
430. metro a cota o das A es Ordin rias na BOVESPA ii as indica es de interesse em fun o da qualidade da demanda por volume e pre o coletadas junto a Investidores Institucionais conforme definido na se o Informa es sobre a Oferta Para uma descri o mais detalhada do procedimento de fixa o do pre o por A o Ordin ria e das condi es da presente Oferta veja a se o Informa es sobre a Oferta 58 Comparativamente pre o pago em aquisi es de a es de nossa emiss o no passado pelos nossos acionistas controladores ou administradores foi de R 2 43 por a o em 28 de fevereiro de 2002 em aquisi o A de 4 557 643 a es de nossa emiss o pelos acionistas controladores da IRSA e B um total de 1 460 000 a es de nossa emiss o por dois de nossos administradores ii uma m dia de R 4 00 por a o entre janeiro e julho de 2005 em aquisi o de um total de 2 800 a es de nossa emiss o por um de nossos administradores e iii de R 6 00 por a o em 16 de maio de 2005 em aquisi o de 100 a es de nossa emiss o por um de nossos administradores 59 INFORMA ES SOBRE OS T TULOS E VALORES MOBILI RIOS EMITIDOS Geral A nossa Companhia mant m registro de companhia aberta junto CVM sob o n 01446 0 desde 7 de julho de 1994 O principal mercado de negocia o das nossas a es a BOVESPA Em 18 de julho de 1994 as nossas A es Ordin rias e em 30 de outubr
431. mil novecentos e trinta reais dividido em 152 532 439 cento e cinquenta e dois milh es quinhentos e trinta e dois mil e quatrocentos e trinta e nove a es todas ordin rias nominativas e escriturais sem valor nominal ART 7 Todas as a es da Sociedade ser o escriturais e em nome de seus titulares ser o mantidas em conta de dep sito junto a institui o financeira autorizada pela Comiss o de Valores Mobili rios Par grafo nico Est a Sociedade autorizada a cobrar os custos relativos transfer ncia de propriedade das a es diretamente do adquirente da a o transferida observados os limites m ximos fixados pela legisla o pertinente ART 8 Est a Sociedade autorizada a aumentar o capital social independentemente de delibera o da Assembl ia Geral e de reforma estatut ria mediante emiss o de a es ordin rias de modo que o capital seja dividido em at 300 000 000 trezentos milh es de a es ordin rias competindo ao Conselho de Administra o estabelecer o n mero de a es a serem emitidas para distribui o no Pa s e ou no exterior sob a forma p blica ou privada o pre o e demais condi es da subscri o e integraliza o bem como deliberar sobre o exerc cio do direito de prefer ncia observadas as normas legais estatut rias Par grafo Primeiro Dentro do limite do capital autorizado o Conselho de Administra o poder ainda deliberar a emiss o de b nus de subscri o para a
432. milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 para R 650 2 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 tendo em vista in cio das obras provenientes dos lan amentos de 2004 principalmente das obras Vereda Para so Acervo e Vivai Moema que somando se ao reconhecimento das obras lan adas e iniciadas em 2005 destacando se entre elas Paulist nia Atmosfera RJ Lanai RJ que em seu conjunto representaram 33 1 da receita de incorpora o imobili ria 80 A evolu o f sica ou financeira das obras e sua respectiva apropria o de receita resumem se a seguir Evolu o F sica ou Percentual Vendido Receita Apropriada Percentual da Financeira Acumulada __ Acumulado em 31 Exerc cios Encerrados Companhia no em 31 de dezembro de de dezembro de 31 de dezembro de Empreendimento rea til Ano do Total 2005 2004 2005 2004 2005 2004 2005 Empreendimentos Lan amento m Em Em Em milhares de R Em Le 2003 104 169 53 10 80 74 100 501 27 052 80 0 Vereda Para so 2004 46 436 51 97 54 741 83 0 Grand Garden 2003 34 200 91 31 98 62 49 043 13 600 96 4 2004 38 513 52 97 47 001 3 900 63 5 Mandarim SP 2003 23 942 92 51 94 80 34 779 21 720 91 5 Reserva 2003 33 000 98 49 100 99 32 380 30 073 96 4 2004 27 402 51 8 79 66 22 664 21 369 73 4 Mandarim RJ 2
433. milhares de reais exceto quando indicado As demonstra es financeiras da Cyrela Vancouver em 31 de dezembro de 2004 eram asssim resumidas Ativo circulante 437 Ativo permanente investimentos em sociedades controladas 164 408 164 845 Passivo circulante 6 972 Passivo exig vel a longo prazo 24 374 Acervo patrimonial patrim nio l quido 133 499 A movimenta o dos investimentos mantidos pela Cyrela Vancouver em 31 de dezembro de 2004 e de 2003 utilizados na prepara o das demonstra es financeiras consolidadas pro forma que integravam o acervo l quido que foi incorporado pode ser assim demonstrada 206 80791 87929 gro 0 86 52 0 92 66 11 91172 118799 9 79 EZI YSL t9 21222 86192 9697201 17996 61076 91172 781 28 928 02 621 6 926 YiL 899 127 10671 1991 811 89 216 992 22 85072 LICE 291 2 LZZ 0282 221 9691 ge 69 8279 8072 619 206 2 8211 969 892 2 099 1 TELL 9075 115 z99 1 101 689 822 792 42 299 9 L68 609 Zve 191 679 08171 199 8062 291 98 Serz 6891 262 1 LEZ 8211 769 988 LEG 6 128 2595 126 0 1881 ger 228 97826 07012 5081 2 29 0 69 9 18766 560 6625 06 lt EZIZ 8779 16961 070 8 6 978 61 21 29 478 801 9826 ZOVE 9ez g 7166 79 2 6 72 6956 6 26 9222 crs 6 59 2 6 72 1676 99
434. mit Mercados Atualmente nos dedicamos a atividades de incorpora o imobili ria em S o Paulo e no Rio de Janeiro as duas maiores cidades do Brasil e de maior participa o percentual no PIB brasileiro Incorporamos edif cios residenciais e edif cios comerciais em S o Paulo h mais de 40 anos Nos ltimos dez anos passamos a incorporar tamb m shopping centers e edif cios comerciais de alto padr o e de alta tecnologia Em 2003 passamos a concentrar nossos esfor os na incorpora o de edif cios residenciais de alto padr o em zonas urbanas nobres e tamb m entramos no segmento de incorpora o de loteamentos residenciais nos arredores das grandes regi es metropolitanas de S o Paulo Iniciamos as nossas atividades de incorpora o imobili ria no Rio de Janeiro em 1999 atuando sempre em Parceria com a RJZ que foi incorporada pela nossa Companhia em maio de 2006 Desde ent o nosso foco tem sido a incorpora o de edif cios de alto padr o em novas zonas abastadas criadas em decorr ncia do elevado crescimento populacional ocorrido no Rio de Janeiro nos ltimos anos e da car ncia de terrenos dispon veis em zonas nobres entre as montanhas e as famosas praias de Ipanema Copacabana e Leblon Tamb m incorporamos edif cios de salas comerciais no Rio de Janeiro contudo nunca incorporamos e atualmente n o temos planos de incorporar lajes corporativas shopping centers ou loteamentos residenciais no Rio de Janeiro O merc
435. mobili ria As pesquisas conduzidas por nossos pr prios corretores tamb m levam ao desenvolvimento de propostas internas para a aquisi o de terrenos 121 Nossa an lise para a aquisi o de terreno inclui a revis o dados t cnicos mercadol gicos e financeiros Em primeiro lugar verificamos se a rea do terreno atende s especifica es m nimas para o tipo de projeto que empreendemos se fica situado em regi o nobre acess vel necess ria infra estrutura e se topograficamente se presta incorpora o habitacional Al m disso empregamos pesquisa de mercado acerca de compradores em potencial incorporadoras locais da regi o caracter sticas comuns de empreendimentos da vizinhan a oferta e demanda do mercado relevante e renda m dia e perfil das pessoas na regi o Cada aquisi o de terreno em potencial tamb m est sujeita a an lise financeira com o fim de determinar se a incorpora o proposta atender aos nossos crit rios de retorno sobre o capital investido Fatores adicionais que levamos em conta na sele o de terrenos para incorpora o incluem a possibilidade de obten o de todas as licen as e demais aprova es regulat rias necess rias ao desenvolvimento do projeto Na maioria dos casos a aquisi o de terrenos garantida por um pagamento inicial O saldo remanescente do pre o de venda do terreno quitado posteriormente obten o de todas as licen as e demais aprova es regulat rias
436. mpreendimentos Caso n o haja interesse pela nossa Companhia os mesmos poder o adquirir quaisquer terrenos independentemente sem exclusividade Caso a Mac Investimentos venha a se opor a que a Mac Empreendimentos adquira 100 de um determinado terreno a Mac Empreendimentos adquirir o percentual do terreno acordado seus acionistas a nossa Companhia adquirir o complemento da fra o do terreno at o percentual de 50 e a Mac Investimentos oferecer o percentual restante a terceiros investidores de sua confian a tornando se respons vel perante n s e a Mac Empreendimentos por todos os atos do referido terceiro investidor Caso n o haja interesse de terceiros poderemos vir a adquirir o percentual restante 135 Plano 8 Plano Participa es Em 6 de abril de 2006 de forma a estabelecer as bases da nossa Parceria com a Plano amp Plano Empreendimentos celebramos um acordo de quotistas com os s cios da Plano amp Plano Empreendimentos com prazo de 15 anos regulando as rela es e obriga es das partes como quotistas da Plano amp Plano Participa es bem como a forma de subscri o e integraliza o do capital da Plano amp Plano Participa es a restri o aliena o e onera o das quotas de emiss o da Plano amp Plano Participa es a forma de administra o da Plano amp Plano Participa es e obriga es de n o concorr ncia entre as partes Acordo de Quotistas Plano amp Plano O capital
437. mpreiteiras capacitados para atender os nossos padr es de execu o de obras e de qualidade Poderemos promover essa expans o diretamente ou por interm dio de Parcerias com incorporadoras imobili rias locais bem sucedidas mas em todo caso somente ap s a realiza o de ampla pesquisa sobre o novo mercado Exemplo disso foi a Parceria que formamos em abril de 2006 com a Goldsztein empresa com sede no Rio Grande do Sul que atua principalmente no segmento de incorpora o imobili ria de empreendimentos residenciais com foco no mercado de m dio alto padr o com o objetivo de desenvolver com exclusividade empreendimentos no Rio Grande do Sul Santa Catarina e Paran Al m disso adquirimos em 20 de fevereiro de 2006 em conjunto com a L der Ltda um terreno em Belo Horizonte munic pio sede daquela companhia onde pretendemos desenvolver um empreendimento em conjunto Financiamento a Clientes Oferecemos planos de financiamento aos compradores de im veis Alguns dos compradores nos pagam diretamente em uma nica parcela ou em presta es em at cinco anos Os compradores em potencial que expressam interesse na compra de uma unidade de apartamento s o convidados a fornecer nossa equipe comercial seus dados cadastrais e financeiros b sicos permitindo nos avaliar seu cr dito e solidez financeira Estabelecemos crit rios r gidos para aprova o de vendas tais como i limites m nimos de renda e em alguns casos do patrim n
438. n ria sempre que ocorrerem motivos graves ou urgentes a serem tratados Legitima o e Representa o Os acionistas presentes assembl ia geral dever o provar a sua qualidade de acionista e sua titularidade das a es com rela o s quais pretendem exercer o direito de voto Nossos acionistas podem ser representados na assembl ia geral por procurador constitu do h menos de um ano que seja nosso acionista nosso administrador ou advogado ou ainda por uma institui o financeira Fundos de investimento devem ser representados pelo seu administrador 156 Conselho de Administra o Elei o De acordo com o nosso Estatuto Social nosso Conselho de Administra o deve ser composto de no m nimo 5 e no m ximo 12 membros O n mero dos membros do Conselho de Administra o ser definido nas assembl ias gerais pelo voto majorit rio dos titulares das nossas A es Ordin rias A Lei das Sociedades por A es permite a ado o do processo de voto m ltiplo mediante requerimento por acionistas representando no m nimo 5 0 do nosso capital votante Em n o sendo solicitada a ado o do voto m ltiplo os conselheiros ser o eleitos pelo voto majorit rio de acionistas titulares de nossas A es Ordin rias presentes ou representados por procurador sendo assegurado aos acionistas que detenham individualmente ou em bloco pelo menos 15 0 de nossas A es Ordin rias exclu do o acionista controlador o direito de
439. ncia dos nossos parceiros neste segmento A constru o de cada unidade feita pelos compradores das unidades Em agosto de 2004 lan amos um loteamento residencial Reserva Fazenda Imperial composto por 207 unidades com rea m dia 1 300 m por lote e pre o m dio R 75 0 por metro quadrado Em 31 de mar o de 2006 encerramos a Parceria que t nhamos neste empreendimento sendo que iremos receber o valor investido corrigido pelo CDI no montante de R 1 3 milh o a ser pago em 18 parcelas mensais a partir da data de rescis o deste contrato Esperamos lan ar sete loteamentos residenciais entre 2006 e 2008 para os quais utilizaremos corretoras independentes para as vendas Incorpora o e Venda de Lajes Corporativas Incorporamos e vendemos salas comerciais h mais de 40 anos e lajes corporativas h 10 anos em S o Paulo e h aproximadamente cinco anos no Rio de Janeiro Nos ltimos 10 anos incorporamos oito edif cios comerciais representando uma rea total 73 778 m2 As unidades variam de 30 250 m em S o Paulo 35 a 92m no Rio de Janeiro As unidades que incorporamos at o presente foram vendidas a usu rios ou a investidores interessados em loc las Nossos esfor os de venda em rela o a tais edif cios s o similares aos dedicados aos edif cios residenciais Temos atualmente dois edif cios comerciais em fase de constru o um em S o Paulo e outro no Rio de Janeiro A tabela abaixo apresent
440. nco anos Outros encargos tribut rios e previdenci rios referentes a per odos vari veis de tempo tamb m est o sujeitos a exame e aprova o final pelas autoridades fiscais 285 18 19 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado Benef cios As sociedades n o mant m planos de previd ncia privada para seus empregados A Cyrela Brazil Realty possui previs o estatut ria para outorga de op o de compra de suas a es conforme Anexo ata das assembl ias gerais ordin ria e extraordin ria realizadas em 30 de abril de 1999 por parte de seus administradores empregados e prestadores de servi os At 31 de mar o de 2006 nenhum dos outorgados exerceu a op o de compra contratada Em Assembl ia Geral Ordin ria e Extraordin ria realizada em 28 de abril de 2006 foi aprovado o novo Plano de Op o de Compra de A es para administradores empregados ou pessoas naturais que prestam servi os Companhia e suas sociedades controladas o qual havia sido deliberado pelo Conselho de Administra o da Companhia em 11 de abril de 2006 sendo eleg veis ao plano o presidente da Companhia desde que n o seja acionista controlador 100 dos diretores e 50 da alta ger ncia segundo c
441. ndo assim em raz o do aumento da nossa liquidez resultante da Oferta podemos vir a modificar certas condi es dos nossos planos de financiamento existentes e ou desenvolver novos planos de financiamento com a finalidade de aumentar as nossas vendas 38 Aumentar a Aquisi o de Terrenos e o Lan amento de Novos Empreendimentos Nosso estoque terrenos atual nos proporciona lan ar novos empreendimentos por aproximadamente cinco anos Nosso objetivo consiste em acelerar o nosso crescimento atrav s do aumento significativo de compra de terrenos e o consequente lan amento de novos empreendimentos Acreditamos que o aumento da nossa liquidez resultante da Oferta nos proporcionar uma maior flexibilidade de negocia o na aquisi o de terrenos com potencial para incorpora o residencial e nos possibilitar lan ar novos empreendimentos Al m das Parcerias j formadas planejamos continuar entrando em Parcerias com outras incorporadoras e construtoras com o prop sito de aumentar o n mero de empreendimentos em que participamos reduzir custos de aquisi o de terrenos e diversificar nossa carteira de projetos Para mais informa es sobre as nossas Parcerias veja nesta se o Eventos Recentes e a se o Nossas Atividades Novas Parcerias Continuar a Reduzir Custos e Maximizar Efici ncia de Constru o Acreditamos que a redu o de custos de constru o e despesas gerais indiretas seja fundamental para manter
442. ndo at 3 597 000 A es Ordin rias de titularidade da Eirenor decorrentes da convers o de Global Depositary Shares GDSs representadas por Global Depositary Receipts GDRs e at 108 000 A es Ordin rias de titularidade de RZ 12 A Oferta ser realizada no Brasil em mercado balc o n o organizado pelo Coordenador L der e determinadas institui es financeiras a serem contratadas pelo Coordenador L der e com esfor os de venda de A es Ordin rias no exterior a serem adquiridas por meio dos mecanismos de investimento regulamentados pelo CMN pelo BACEN e pela CVM a serem realizados pelo Agente de Coloca o Internacional e determinadas institui es financeiras contratadas pelo Agente de Coloca o Internacional exclusivamente junto a investidores institucionais qualificados residentes e domiciliados nos Estados Unidos da Am rica definidos em conformidade com a Regra 144A nos termos de isen es de registro previstas no Securities Act e junto a investidores institucionais e n o institucionais fora dos Estados Unidos da Am rica e do Brasil nos termos do Regulamento S em conjunto Investidores Institucionais Estrangeiros A Oferta n o foi e nem ser registrada na Securities and Exchange Commission dos Estados Unidos da Am rica ou em qualquer outra ag ncia ou rg o regulador do mercado de capitais de qualquer pa s exceto o Brasil Nos termos do artigo 24 da Instru o CVM 400 a quant
443. necess rias ao desenvolvimento do projeto Nossa obriga o de efetivar a aquisi o do terreno geralmente est condicionada obten o de licen as e aprova es regulat rias necess rias antes do fechamento do neg cio Em geral o dep sito previsto no contrato e os custos de pr incorpora o n o s o recuperados caso todas as aprova es n o sejam obtidas e a aquisi o n o seja consumada Cada decis o quanto aquisi o de um terreno analisada e aprovada por um comit interno que se re ne semanalmente sendo composto pelo nosso Diretor Presidente e representantes de nossos departamentos de Engenharia Financeiro Vendas Comercial e Incorpora o O financiamento do pre o de compra para aquisi o de um terreno ou de parte de um terreno em geral feito por meio da concess o ao vendedor do terreno de certo n mero das unidades a serem constru das no terreno ou de um percentual do produto da venda das unidades do empreendimento Dessa forma reduzimos nossos investimentos vista e aumentamos nossas taxas de retorno Esta estrat gia nos possibilitou ter acesso a um n mero maior de projetos ao mesmo tempo Quando n o temos xito com esta estrat gia ou com o fim de obter melhores condi es ou pre os tamb m adquirimos terrenos vista sozinhos ou em parceria com outras incorporadoras e construtoras Isso mais frequente quando o terreno fica situado em regi es onde h excesso de demanda Nestes casos norma
444. neiro tendo constru do excelente reputa o no mercado imobili rio brasileiro gra as capacidade dos mesmos de identificar boas oportunidades e de antecipar tend ncias Al m disso temos especialistas em diferentes segmentos do setor imobili rio que coordenam nossas atividades Equipe Pr pria de Vendas Aproximadamente 47 das vendas das nossas unidades s o feitas atrav s da Seller nossa subsidi ria integral que tem por objetivo realizar a venda dos nossos im veis e contava em 31 de mar o de 2006 com uma equipe de aproximadamente 178 corretores dedicados exclusivamente comercializa o dos nossos produtos Somos os nicos incorporadores no Brasil a ter corretora de im veis pr pria Acreditamos que crucial ter a nossa pr pria equipe de vendas com vendedores que mantenham o foco exclusivamente nos nossos produtos pois aceleram a velocidade das vendas e desenvolvem relacionamento de longo prazo com os nossos clientes Acreditamos que a Seller seja considerada atualmente a terceira maior corretora de im veis de S o Paulo em volume das vendas Nossa Estrat gia Acreditamos que a implementa o das nossas principais estrat gias comerciais e financeiras relacionadas abaixo proporcionar melhorias no desenvolvimento das nossas atividades maximizando a lucratividade dos nossos acionistas e propiciando vantagens sobre os nossos concorrentes 37 Capitalizar e Consolidar Potencial de Crescimento dos Nossos Mercados At
445. nha sido realizado entregar Investidor N o Institucional que com ela tenha feito a reserva o n mero de A es Ordin rias objeto da Oferta correspondente rela o entre o valor constante do Pedido de Reserva e o Pre o por A o ressalvadas as possibilidades de desist ncia e cancelamento previstas nos itens viii e ix abaixo respectivamente e ressalvada a possibilidade de rateio prevista no item vii abaixo ap s as 16 00 horas da Data de Liquida o 17 vi caso total de A es Ordin rias objeto dos Pedidos de Reserva realizados por Investidores N o Institucionais seja igual ou inferior ao montante de 10 dez por cento das A es Ordin rias objeto da Oferta sem considerar o exerc cio da Op o de Lote Suplementar e as A es Adicionais n o haver rateio sendo todos os Investidores N o Institucionais integralmente atendidos em todas as suas reservas e as eventuais sobras no lote ofertado aos Investidores N o Institucionais ser o destinadas a Investidores Institucionais nos termos descritos abaixo total de A es Ordin rias objeto dos Pedidos de Reserva dos Investidores N o Institucionais seja superior a 10 dez por cento da quantidade de A es Ordin rias da Oferta sem considerar o exerc cio da Op o de Lote Suplementar e as A es Adicionais ser realizado o rateio entre todos os Investidores N o Institucionais que tiverem realizado Pedidos de Reserva sendo que
446. no Rio de Janeiro Nossos apartamentos s o equipados com acess rios e materiais modernos e da melhor qualidade de fabricantes de marcas de renome As reas comuns incluem jardins e fontes projetadas por paisagistas brasileiros famosos al m de itens de lazer tais como piscinas saunas academias estacionamento para visitantes espa os reservados para estacionamento sal es de recrea o e playgrounds Al m do nosso foco no segmento de alto padr o formamos Parcerias i em janeiro e fevereiro de 2006 com a Agra Incorporadora e com a Mac Investimentos respectivamente empresas com sede em S o Paulo e foco no desenvolvimento de neg cios no segmento de m dio alto padr o e ii em abril de 2006 com a Plano amp Plano Empreendimentos empresa com sede em S o Paulo e com foco no segmento econ mico Tais Parcerias nos possibilitar o entrar no segmento de m dio alto padr o e no segmento econ mico Os apartamentos de m dio alto padr o destinam se geralmente a compradores com renda anual m nima de R 160 0 mil possuem geralmente 150 de rea m dia total e pre o m dio de venda de R 450 0 mil Os apartamentos do segmento econ mico destinam se geralmente a compradores com renda anual m nima de R 85 0 mil possuem geralmente 100 de rea m dia total e pre o m dio de venda de R 180 0 mil Tamb m nos dedicamos a atividades de incorpora o em Campinas cidade do Estado de S o Paulo com participa o relativa de 0 8 no P
447. no s o pagos semestralmente em abril e outubro de cada ano at o vencimento que ocorrer em 6 de outubro de 2006 Este contrato garantido por aval do nosso acionista controlador Commercial Paper Em abril de 2003 assinamos um contrato com o Safra National Bank of New York no valor de US 16 1 milh es a ser amortizado em seis parcelas semestrais no valor de US 2 3 milh es cada tendo a primeira vencido em outubro de 2005 Os juros fixados em 6 0 ao ano sobre o saldo devedor s o pagos semestralmente em abril e outubro at o vencimento em abril de 2008 Este empr stimo foi garantido por aval do nosso acionista controlador C dula de Cr dito Banc rio Em abril de 2005 assinamos um contrato com o Unibanco Uni o de Bancos Brasileiros S A no valor de R 3 8 milh es taxa de juros de 12 0 ao ano acrescidos da TRD Os juros s o pagos na data de vencimento das parcelas sendo que no prazo de car ncia de 12 meses o pagamento mensal vencimento final da d vida ser em 30 de abril de 2009 94 Outros Assinamos contrato de conta garantida com o Banco Safra 5 at o valor de R 37 5 milh es remunerado uma taxa de 109 0 do CDI Este contrato aditado trimestralmente podendo ser amortizado inclusive parcialmente a qualquer momento Em 31 de mar o de 2006 nosso saldo devedor era de R 0 1 milh o O contrato garantido por aval do nosso acionista controlador Financiamento Imobili rio Em a
448. nos de Op o de Compra de A es A emiss o de A es Ordin rias adicionais mediante o exerc cio de op es de compra de a es ou outros valores mobili rios convers veis em A es Ordin rias resultaram em uma dilui o adicional para os acionistas existentes Para uma descri o mais detalhada dos nossos planos de op o de compra de A es Ordin rias veja a se o Administra o Planos de Op o de Compra de A es Tendo em vista os acordos de restri o venda de A es Ordin rias celebrados por n s pelo Presidente do nosso Conselho de Administra o e pelos Acionistas Vendedores concordamos sujeitos a algumas exce es em n o emitir oferecer vender contratar a venda dar em garantia ou de outra forma alienar direta ou indiretamente dentro de at 180 dias contados da data do Prospecto Definitivo qualquer A o Ordin ria ou DR qualquer valor mobili rio convers vel em ou que represente um direito de receber A es Ordin rias ou O pre o por A o Ordin ria a ser pago pelos investidores no contexto da presente Oferta n o guardar rela o com o valor patrimonial das nossas A es Ordin rias e ser fixado ap s i a efetiva o dos Pedidos de Reserva conforme definido na se o Informa es sobre a Oferta e ii a conclus o do procedimento Bookbuilding em conson ncia com o disposto no artigo 170 8 1 inciso Ill da Lei das Sociedades por A es tendo como par
449. nossa Companhia Todas as pessoas vinculadas os acionistas controladores da Companhia seus diretores membros do Conselho de Administra o do Conselho Fiscal e de quaisquer outros rg os com fun es t cnicas ou consultivas criados por disposi o estatut ria gerentes e funcion rios da Companhia que tenham acesso frequente a informa es relevantes e outros que a Companhia considere necess rio ou conveniente dever o assinar termo de ades o Pol tica de Divulga o de Ato ou Fato Relevante e guardar sigilo sobre as informa es ainda n o divulgadas sob pena de indenizar a Companhia e as demais pessoas vinculadas dos preju zos que venham a ocorrer Cl usula Compromiss ria e Arbitragem Pelo Regulamento do Novo Mercado e pelo Estatuto Social da Companhia a Companhia seus acionistas administradores e os membros do Conselho Fiscal quando instalado obrigam se a resolver por meio de arbitragem toda e qualquer disputa ou controv rsia que possa surgir entre eles relacionada ou oriunda em especial da aplica o validade efic cia interpreta o viola o e seus efeitos das disposi es contidas na Lei das S A no Estatuto Social da Companhia nas normas editadas pelo Conselho Monet rio Nacional pelo BACEN e pela CVM bem como nas demais normas aplic veis ao funcionamento do mercado de capitais em geral al m daquelas constantes do Regulamento de Listagem do Novo Mercado do Contrato de Participa o do Novo Me
450. nossos concorrentes recentemente diminu ram suas atividades devido a uma escassez de financiamento contudo esta situa o poder mudar caso o Governo Federal e o BACEN decidam diminuir as taxas de juros Novas Parcerias Agra Empreendimentos Em 31 de janeiro de 2006 de forma a estabelecer as bases da nossa Parceria com a Agra Incorporadora atrav s da constitui o da Agra Empreendimentos celebramos um acordo de acionistas com a Agra Incorporadora com prazo de 15 anos regulando a forma de subscri o e integraliza o do capital da Agra Empreendimentos a restri o aliena o e onera o das a es de emiss o da Agra Empreendimentos a forma de administra o da Agra Empreendimentos e obriga es de n o concorr ncia entre as partes Acordo de Acionistas Agra Naquela data o capital social da Agra Empreendimentos foi subscrito e integralizado da seguinte forma i 51 pela Agra Incorporadora atrav s da confer ncia de im vel de sua propriedade e respectivos ativos avaliados a valor cont bil de R 6 6 milh es e ii 49 pela nossa Companhia em dinheiro mediante aporte de R 6 4 milh es como capital e R 0 8 milh es como reserva de capital Conforme previsto no Acordo de Acionistas Agra desde 01 de fevereiro de 2006 a Agra Empreendimentos passou a adquirir i da Agra Incorporadora as quotas que a Agra Incorporadora detinha em SPEs detentoras de 16 empreendimentos que ainda n o tinham sido lan ados e ii da no
451. nta e o antigo acionista da mesma passou a deter 3 820 402 a es de nossa emiss o em substitui o de sua participa o naquela companhia Com essa reorganiza o societ ria estimamos lan ar R 97 0 milh es em novos empreendimentos no ano de 2006 Em 18 de abril de 2006 formamos uma Parceria com a Goldsztein empresa com sede no Rio Grande do Sul que atua principalmente no segmento de incorpora o imobili ria de empreendimentos residenciais com foco no mercado de m dio alto padr o atrav s da constitui o da Goldsztein Cyrela sendo 50 de seu capital detido pela nossa Companhia e os 50 restantes pela Goldsztein N s e a Goldsztein pretendemos desenvolver com exclusividade empreendimentos no Rio Grande do Sul Santa Catarina e Paran investindo o valor de at R 20 0 milh es a ser integralizado de acordo com o fluxo dos neg cios e estimamos o lan amento de R 106 0 milh es em novos empreendimentos por meio desta Parceria no ano de 2006 O objetivo das parcerias descritas acima consiste em alavancar neg cios em comum gerando sinergias das atividades das empresas e know how para um crescimento conjunto em escala Para mais informa es sobre as nossas Parcerias veja nesta se o Novas Parcerias e Contratos Relevantes Estrutura das Sociedades do Grupo O organograma abaixo apresenta as nossas quatro subsidi rias que participam com mais de 3 0 do nosso ativo total em 31 de mar o de 2006 e o re
452. nte das unidades vendidas ajustado de acordo com as condi es contratuais atualiza o monet ria pelo INCC e os recebimentos referentes venda de unidades que sejam superiores ao valor da receita de vendas a ser apropriada no per odo em quest o calculado conforme mencionado acima devem ser registrados no passivo circulante ou exig vel a longo prazo como adiantamento de clientes e o valor da receita de vendas que seja superior ao valor recebido deve ser registrado em uma conta apropriada do ativo circulante ou realiz vel a longo prazo e o mesmo crit rio aplicado s receitas com juros referentes venda a prazo de unidades imobili rias e e dentre as despesas com vendas as despesas com a montagem dos plant es de venda stands de venda a decora o do apartamento modelo e as comiss es s o apropriadas de acordo com a realiza o das receitas j as demais despesas com vendas s o apropriadas diretamente ao resultado pelo regime de compet ncia Estamos aplicando as normas acima nos nossos projetos cujas obras tiveram in cio a partir de 1 de janeiro de 2004 sendo que as principais mudan as em rela o s pr ticas cont beis anteriores s o as seguintes e t rmino da pr tica de contabiliza o de custos contratados or ados das unidades vendidas e mudan a do crit rio de apropria o do resultado de vendas de unidades n o conclu das decorrentes dos contratos de venda compreendendo receitas cu
453. nte europeu 1 Fonte Censo dos Estados Unidos da Am rica US Census Bureau 96 1 Perfil de Idade da Popula o Brasileira 2000 59 10 14 15 19 20 24 25 39 30 34 35 39 40 44 45 49 50 54 55 59 60 64 65 69 70 74 75 79 80 Fonte IBGE Censo populacional de 2000 Outro indicador positivo a diminui o no n mero de habitantes por domic lios De 1991 at 2000 o n mero de domic lios aumentou 12 4 milh es representando uma Taxa de Crescimento de 3 6 comparado a um crescimento populacional de 1 6 no per odo Quando justapostos os indicadores refletem uma redu o no n mero m dio de habitantes por domic lio Em 1970 o n mero m dio de habitantes por domic lio era de 5 28 Em 2000 esse n mero caiu para 3 79 A redu o deu se principalmente em raz o do decl nio no n mero m dio de crian as por fam lia O aumento do n mero de domic lios com um nico indiv duo tamb m contribuiu para a redu o da m dia Em dez anos a porcentagem dos domic lios com um nico habitante aumentou de 7 5 para 10 2 do n mero total de domic lios Finalmente a representativa participa o de moradias pr prias no total de moradias no Brasil reflete a prefer ncia s cio cultural da popula o brasileira por moradias pr prias Apesar da elevada taxa de juros na d cada de 90 o percentual de moradias pr prias no total de moradias aumentou de 70 8 para 73 7 de 1993 at 2003 enquanto o percentual de moradias alugadas diminui
454. nters dependem diretamente da manuten o do volume das vendas dos locat rios e da nossa habilidade em alinhar o aluguel das unidades aos alugu is praticados no mercado Os alugu is s o fixados com base no percentual das vendas aluguel de mercado sujeitos a um aluguel m nimo contratado independente dos n veis de vendas atingidos aluguel m nimo Focamos no volume de vendas dos locat rios para assegurar que as receitas geradas no espa o locado s o suficientes para cobrir o valor do aluguel Caso um locat rio n o tenha o retorno requerido ou caso esteja em dificuldades para efetuar o pagamento do aluguel nossa pol tica consiste em substituir o locat rio disponibilizando o espa o para um novo locat rio Os locat rios devem efetuar o pagamento do aluguel m nimo no quinto dia til de cada m s e o aluguel de mercado no d cimo quinto dia de cada m s Como pr tica comum no ramo de shopping centers no Brasil o aluguel m nimo referente ao m s de dezembro deve ser pago duas vezes nos intitulando a receber efetivamente 13 meses de receita de aluguel em um ano Historicamente n o sofremos inadimpl ncia de montantes significativos O ITM Expo foi inicialmente constru do para ser um centro comercial para empres rios do setor t xtil Contudo devido crise no setor t xtil em 1998 ele foi posteriormente convertido em um centro de conven es e mais recentemente em um escrit rio corporativo para loca es Desde j
455. nto de im veis Nesses casos entidades n o financeiras est o autorizadas a cobrar taxas de juros capitalizados superiores a 12 0 ao ano sobre as parcelas As seguintes esp cies de garantias s o aplic veis a empr stimos enquadrados SFI i hipoteca ii cess o fiduci ria de direitos credit rios decorrentes de contratos de aliena o de im veis iii cau o de direitos credit rios decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de im veis iv aliena o fiduci ria de coisa im vel e v anticrese Legisla o Municipal Munic pio de S o Paulo Em 1992 foi aprovado o C digo de Obras e Edifica es que rege os procedimentos administrativos e executivos e estabelece regras gerais e espec ficas a serem seguidas no planejamento licenciamento execu o manuten o e uso de obras e edifica es em im veis localizados no munic pio de S o Paulo bem como prev san es e multas aplic veis nos casos de descumprimento dessas regras A nova lei de zoneamento vigente no munic pio de S o Paulo publicada em 2004 e vigente desde 4 de fevereiro de 2005 disciplina o parcelamento uso e ocupa o do solo Ela estabelece exig ncias t cnicas e de planejamento urbano para parcelamentos e determina que o loteamento o desmembramento ou a separa o de glebas ficar o condicionados autoriza o pr via da Prefeitura do munic pio de S o Paulo Ela descreve os tipos de uso permitido do solo e suas respectivas c
456. nto foi o montante de recursos recebidos em decorr ncia da oferta p blica de A es Ordin rias conclu da em setembro de 2005 os quais ainda n o haviam sido utilizados nas nossas opera es Contas a Receber As nossas contas a receber de clientes totalizaram R 461 2 milh es em 31 de dezembro de 2005 representando 26 0 dos nossos ativos totais naquela data 33 em 31 de dezembro de 2004 um aumento de R 28 1 milh es em rela o a 31 de dezembro de 2004 A principal raz o desse aumento foi a nova sistem tica de reconhecimento das contas a receber as quais passaram a ser reconhecidas somente na propor o da evolu o financeira da obra Veja a Nota 5 das nossas demonstra es financeiras inclu das neste Prospecto N o constitu mos provis o para eventuais inadimpl ncias em fun o das garantias reais que recebemos e do hist rico de pagamento de nossos clientes Estoques Os nossos estoques totalizaram R 420 9 milh es em 31 de dezembro de 2005 totalizando 23 7 dos nossos ativos totais naquela data 32 7 em 31 de dezembro de 2004 uma redu o de R 8 1 milh es em compara o com R 429 0 milh es em 31 de dezembro de 2004 Tal redu o decorreu da forte pol tica de vendas dos estoques remanescentes no primeiro semestre de 2005 e da busca para aquisi o de terrenos sem grandes desembolsos Conta Corrente com Parceiros nos Empreendimentos Em 31 de dezembro de 2005 realizamos parcialmente o conta corrente com parceiros
457. nvestidores fora dos Estados Unidos da Am rica e do Brasil nos termos do Regulamento 5 Eventos Recentes Em 31 de janeiro de 2006 formamos uma Parceria com a Agra Incorporadora empresa que atua principalmente no segmento de empreendimentos residenciais em S o Paulo com foco nos mercados de m dio e m dio alto padr o atrav s da constitui o da Agra Empreendimentos sendo seu capital detido 51 pela Agra Incorporadora e 49 pela nossa Companhia N s e a Agra Incorporadora pretendemos investir o valor de at R 120 0 milh es a ser integralizado de acordo com o fluxo dos neg cios e estimamos o lan amento de R 567 0 milh es em novos empreendimentos por meio desta Parceria no ano de 2006 Em 10 de fevereiro de 2006 formamos uma Parceria com a Mac Investimentos empresa que atua principalmente no segmento de incorpora o imobili ria de empreendimentos residenciais em S o Paulo com foco no mercado de m dio alto padr o atrav s da constitui o da Mac Empreendimentos sendo seu capital detido 50 pela nossa Companhia e 50 pela Mac Investimentos N s e a Mac Investimentos pretendemos investir o valor de at R 50 0 milh es a ser integralizado de acordo com o fluxo dos neg cios e estimamos o lan amento de R 134 0 milh es em novos empreendimentos por meio desta Parceria no ano de 2006 34 Em 6 de abril 2006 formamos uma Parceria com os s cios da Plano amp Plano Empreendimentos empresa que atua principalmente no seg
458. o Programa de DRs N vel est o listadas para negocia o em mercado de balc o sob o c digo CYRBY 60 INFORMA ES FINANCEIRAS SELECIONADAS As informa es financeiras apresentadas abaixo em 31 de mar o de 2006 e para o per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 foram extra das das nossas demonstra es financeiras consolidadas elaboradas de acordo com as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil objeto de revis o pela PricewaterhouseCoopers conforme indicado no seu relat rio de revis o limitada anexas a este Prospecto no Item 4 Demonstra es Financeiras As informa es financeiras apresentadas abaixo referentes aos dados da nossa demonstra o de resultado para o per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2005 e do nosso balan o patrimonial em 31 de mar o de 2005 constam das nossas demonstra es financeiras consolidadas pro forma elaboradas de acordo com as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil objeto de revis o limitada pela PricewaterhouseCoopers conforme indicado no seu relat rio de revis o limitada anexas a este Prospecto no Item 4 Demonstra es Financeiras As informa es financeiras apresentadas abaixo referentes aos dados do nosso balan o patrimonial em 31 de dezembro de 2005 e aos dados da nossa demonstra o de resultado para o exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 foram extra das das nossas demonstra es financeiras consolidada
459. o conclu das receita de vendas deduzidas dos custos e despesas comerciais do m todo de progresso f sico da obra para o m todo do custo incorrido em rela o ao custo total or ado As demais receitas e despesas inclusive com propaganda e publicidade s o apropriadas ao resultado de acordo com o regime de compet ncia 258 b c d Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado Uso de estimativas Na elabora o das demonstra es financeiras consideradas nas informa es financeiras interinas consolidadas necess rio utilizar estimativas para contabilizar certos ativos passivos e outras opera es As demonstra es financeiras incluem portanto v rias estimativas referentes sele o das vidas teis dos bens do imobilizado provis es necess rias para passivos contingentes determina o de provis es para tributos custos or ados e outras similares os resultados reais podem apresentar varia es em rela o s estimativas Ativos circulante e realiz vel a longo prazo As disponibilidades incluem aplica es em fundos de investimento demonstradas ao valor da quota na data do balan o e t tulos de d vida p blica demonstrados ao custo e deduzido quando aplic v
460. o que devem ser considerados em rela o subscri o e ou aquisi o das A es Ordin rias Cronograma da Oferta Encontra se abaixo um cronograma indicativo das etapas da Oferta informando seus principais eventos a partir da publica o do Aviso ao Mercado Ordem dos Eventos Eventos Data prevista 1 Publica o do Aviso ao Mercado 6 de julho de 2006 2 Disponibiliza o do Prospecto Preliminar 6 de julho de 2006 3 n cio das apresenta es de roadshow 6 de julho de 2006 4 n cio do Procedimento de Bookbuilding 6 de julho de 2006 5 n cio do Per odo de Reserva 13 de julho de 2006 6 Encerramento do Per odo de Reserva 18 de julho de 2006 7 Encerramento das apresenta es de roadshow 19 de julho de 2006 8 Encerramento do Procedimento de Bookbuilding 19 de julho de 2006 9 Fixa o do Pre o por A o 19 de julho de 2006 10 Assinatura do Contrato de Distribui o e de outros contratos relacionados Oferta 19 de julho de 2006 11 Registro da Oferta 20 de julho de 2006 12 Publica o do An ncio de In cio 20 de julho de 2006 13 Disponibiliza o do Prospecto Definitivo 20 de julho de 2006 14 n cio do Prazo para o Exerc cio da Op o de Lote Suplementar 20 de julho de 2006 15 Data de Liquida o 25 de julho de 2006 16 Fim do Prazo para o Exerc cio da Op o de Lote Suplementar 21 de agosto de 2006 17 Data M xima para Liquida o do Lote Suplementar 24 de agosto de 2006 18 Data M xima para Publi
461. o Calabi 59 Conselheiro Abril 2007 Rog rio Jonas Zylbersztajn 46 Conselheiro Abril 2007 Conselheiros Independentes 145 Elie Horn o presidente do nosso Conselho de Administra o e nosso Diretor Presidente Vem atuando nas duas fun es desde a constitui o da Brazil Realty em 1994 O Sr Horn tamb m o s cio fundador e presidente da Cyrela desde 1978 bacharel em direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie Rafael Novellino membro do nosso Conselho de Administra o desde 1997 O Sr Novellino tamb m Diretor Financeiro da Cyrela Empreendimentos Imobili rios Ltda desde 1982 Foi Diretor Financeiro da Ind stria Anhembi em 1981 e 1982 controller do Grupo Ferraz de Andrade de 1972 a 1981 e gerente da Supergasbras Distribuidora de G s de 1961 a 1972 bacharel em Contabilidade pela Escola T cnica do Com rcio Trinta de Outubro e bacharel em Economia pela Faculdade de Ci ncias Econ micas S o Luis George Zausner membro do nosso Conselho de Administra o desde 1997 O Sr Zausner tamb m Diretor T cnico da Cyrela Empreendimentos Imobili rios Ltda desde 1982 Foi gerente da Engenharia e Funda es Ltda de 1970 a 1982 bacharel em Engenharia Civil pela Escola Polit cnica da Universidade da Bahia Claudio Thomaz Lobo Sonder membro do nosso Conselho de Administra o desde 2005 O Sr Sonder atuou como Pres
462. o as condi es dos contratos de venda e as despesas comerciais sendo assim determinado o montante das receitas e despesas comerciais a serem reconhecidas os montantes da receita de venda apurada incluindo a atualiza o monet ria l quido das parcelas j recebidas s o contabilizados como contas a receber ou como adiantamentos de clientes quando aplic vel os juros pr fixados quando aplic vel s o apropriados ao resultado observando o regime de compet ncia independentemente de seu recebimento As principais altera es dos crit rios adotados para os empreendimentos lan ados e efetivados a partir de 2004 em rela o s unidades vendidas e ainda n o conclu das s o as seguintes Mudan a na forma de registro dos contratos de vendas das unidades n o conclu das limitando se o registro parcela correspondente receita apurada como anteriormente mencionada em decorr ncia o saldo de contas a receber das unidades vendidas e ainda n o conclu das n o est refletido nas demonstra es financeiras uma vez que o seu registro limitado parcela da receita reconhecida contabilmente l quida das parcelas j recebidas como apresentadas na Nota 12 c Descontinuidade da pr tica de registro cont bil dos custos or ados a incorrer para as unidades comercializadas assim como do resultado de vendas de im veis a apropriar Mudan a do crit rio de apropria o do resultado das vendas realizadas de unidades n
463. o cancelamento salvo se ocorrer uma mudan a no nosso controle acion rio ap s o cancelamento 165 DIVIDENDOS E POL TICA DE DIVIDENDOS Valores Dispon veis para Distribui o Em cada Assembl ia Geral Ordin ria o nosso Conselho de Administra o dever fazer uma recomenda o sobre a destina o do lucro l quido do exerc cio social anterior que ser objeto de delibera o por nossos acionistas De acordo com a Lei das Sociedades por A es o lucro l quido definido como o resultado do exerc cio deduzidos os preju zos acumulados de exerc cios sociais anteriores a provis o para o imposto sobre a renda a provis o para contribui o social e quaisquer valores destinados ao pagamento de participa es estatut rias de empregados e administradores Em linha com a Lei das Sociedades por A es nosso Estatuto Social prev que uma quantia equivalente a no m nimo 25 0 do nosso lucro l quido anual ajustado conforme reduzido pelas destina es nossa reserva legal e reserva para conting ncias se houver e conforme acrescido mediante a revers o de valores das nossas reservas de lucros exceto os valores alocados nossa reserva legal e reserva estatut ria se houver e da reserva para conting ncias se houver dever estar dispon vel para distribui o aos nossos acionistas a t tulo de dividendo ou pagamento de juros sobre o capital pr prio em cada ano Tal quantia distribu da ou paga representa o dividendo
464. o crit rio de rateio ser a divis o igualit ria e sucessiva das A es Ordin rias destinadas Oferta de Varejo entre todos os Investidores N o Institucionais observando se o valor individual de cada Pedido de Reserva at que se esgote a quantidade de A es Ordin rias destinada prioritariamente coloca o junto aos Investidores N o Institucionais desconsiderando se as fra es de A es Ordin rias Igualit rio Opcionalmente a crit rio do Coordenador L der a quantidade de A es Ordin rias destinada prioritariamente Oferta de Varejo poder ser aumentada para que os pedidos excedentes dos Investidores N o Institucionais possam ser total ou parcialmente atendidos sendo que no caso de atendimento parcial ser observado o mesmo crit rio de Rateio Igualit rio viii hip tese exclusiva de ser verificada diverg ncia relevante entre as informa es constantes do Prospecto Preliminar e do Prospecto Definitivo que altere substancialmente o risco assumido pelos Investidores N o Institucionais ou a sua decis o de investimento poder o referidos investidores desistir do Pedido de Reserva ap s o in cio do Prazo de Distribui o definido abaixo Nesta hip tese tais investidores dever o informar sua decis o de desist ncia do Pedido de Reserva Institui o Habilitada junto qual tiverem efetuado Pedido de Reserva em conformidade com os termos e no prazo previsto no respectivo Pedido d
465. o de 1996 as nossas antigas a es preferenciais foram listadas para negocia o na BOVESPA sob os c digos e CYRE4 respectivamente sendo que a primeira negocia o p blica com as a es preferenciais data de 18 de dezembro de 1996 Em 25 de maio de 2005 realizamos uma assembl ia geral extraordin ria de acionistas que aprovou dentre outras coisas a convers o da totalidade das nossas a es preferenciais em A es Ordin rias raz o de uma A o Ordin ria para cada a o preferencial Em 21 de setembro de 2005 ingressamos no no Novo Mercado da BOVESPA sendo que as nossas A es Ordin rias s o negociadas sob o c digo CYRE 3 de forma unit ria Oferta P blica Prim ria e Secund ria de A es Em 21 de setembro de 2005 n s em conjunto com o nosso acionista Eirenor S A realizamos uma oferta p blica prim ria e secund ria de 60 145 000 A es Ordin rias incluindo A es Ordin rias sob a forma de 6055 ao pre o de R 15 00 por A o Ordin ria que representavam naquela data 40 44 do total do nosso capital social A oferta foi realizada atrav s da distribui o de i 22 430 000 A es Ordin rias Brasil em mercado de balc o n o organizado para investidores institucionais e n o institucionais incluindo esfor os de coloca o de A es Ordin rias no exterior esfor os estes realizados com base nas isen es de registro previstas no Securities Act e ii 37 715 000 A
466. o de cancelar o empreendimento Nessa hip tese consideramos alterar o projeto ou vender o terreno contudo em qualquer caso temos que devolver o valor pago por nossos clientes Tal valor deve ser corrigido monetariamente com base no ndice de infla o estabelecido no contrato de venda No entanto os clientes n o t m direito de receber eventuais indeniza es por perdas e danos 124 A equipe de vendas e os corretores os mesmos que atuam na venda de unidades em edif cios residenciais e salas em edif cios comerciais mas s o diferentes no caso de venda de lajes corporativas shopping centers e loteamentos residenciais Em geral somente vendemos unidades de nossos edif cios comerciais de alto padr o e de alta tecnologia posteriormente sua constru o e loca o pois a maioria dos compradores formada por investidores interessados nas taxas de retorno sobre o capital investido Vendemos as unidades destes edif cios a investidores com quem temos relacionamentos de longa data ou por interm dio de imobili rias independentes principalmente a CB Richard Ellis S C Ltda a Semco S A e a Cushman Wakefield Semco Consultoria Imobili ria Ltda N o h venda de unidades em shopping centers mas de participa es nos fundos que administram as propriedades No passado fizemos esfor os de vendas para a coloca o das quotas dos fundos de investimento imobili rio que det m alguns de nossos shopping centers e estamos atualmente ten
467. o de uma administra o eficiente das opera es e do fluxo financeiro dos empreendimentos por n s executados aumentaremos ao longo do tempo as nossas receitas fortaleceremos nossas margens e maximizaremos a rentabilidade do capital investido Crescimento com Expans o Geogr fica e em Novos Segmentos Pretendemos crescer organicamente ou por interm dio de Parcerias atrav s da expans o para outras regi es metropolitanas que ap s a realiza o de ampla pesquisa de mercado apresentem caracter sticas de incorpora o imobili ria compat veis com as nossas metas de rentabilidade com tend ncia de crescimento populacional e renda s lida bem como disponibilidade de fornecedores e sub empreiteiras capacitados para atender aos nossos padr es de execu o de obras e de qualidade Como exemplo dessa expans o i formamos em abril de 2006 uma Parceria com a Goldsztein empresa com sede no Rio Grande do Sul com o objetivo de desenvolver com exclusividade empreendimentos Rio Grande do Sul Santa Catarina e Paran e ii adquirimos em conjunto com L der Ltda em 20 de fevereiro de 2006 um terreno em Belo Horizonte munic pio sede daquela companhia onde pretendemos desenvolver um empreendimento em conjunto Al m disso pretendemos aumentar a nossa participa o no segmento de m dio alto padr o e ingressar no segmento de empreendimentos econ micos os quais acreditamos apresentar expectativa de melhores margens de lucrativida
468. o objeto de distribui o secund ria exclusivamente para atender a um eventual excesso de demanda que venha a ser constatado no decorrer da Oferta conforme op o para distribui o a ser concedida pelos Acionistas Vendedores ao Coordenador L der Al m disso sem preju zo do Lote Suplementar a quantidade de A es Ordin rias inicialmente ofertadas poder a crit rio da Companhia ser aumentada em at 20 do total das A es Ordin rias inicialmente ofertadas exclu do o Lote Suplementar conforme disp e o artigo 14 par grafo 2 da Instru o CVM 400 03 Aprovou se ainda que o pre o de emiss o das A es Ordin rias a quantidade total de A es Ordin rias a serem emitidas bem como as outras condi es da Oferta ser o fixadas posteriormente pelo Conselho de Administra o em reuni o a ser convocada para este fim em momento anterior concess o do registro da Oferta pela CVM sendo que o pre o de emiss o por A o Ordin ria Pre o por A o ser fixado ap s a a efetiva o dos pedidos de reserva de A es Ordin rias pelos investidores n o institucionais varejo durante o per odo a ser informado no Aviso ao Mercado e no Prospecto Preliminar e b a conclus o do procedimento de coleta de inten es de investimento junto a investidores institucionais a ser realizado no Brasil pelo Coordenador L der em conformidade com o artigo 44 da Instru o 400 Procedimento de Bookbuilding em conson
469. o passivo dividido pelo n mero total de A es Ordin rias de nossa emiss o inclusive as a es mantidas em tesouraria em 31 de mar o de 2006 Considerando se a subscri o das 24 700 000 A es Ordin rias emitidas por n s na presente Oferta a um pre o de R 35 98 por A o Ordin ria que foi a cota o oficial das nossas A es Ordin rias divulgada pela BOVESPA em 4 de julho de 2006 sem considerar as A es Adicionais e ap s a dedu o das comiss es e despesas da Oferta a serem pagas por n s o valor do nosso patrim nio l quido estimado em 31 de mar o de 2006 seria de aproximadamente R 1 936 7 milh es representando R 11 17 por A o Ordin ria Isso resultaria portanto em um aumento imediato do valor patrimonial cont bil por A o Ordin ria correspondente a R 3 93 por A o Ordin ria para os acionistas existentes e uma dilui o imediata do valor patrimonial cont bil por A o Ordin ria em 31 de mar o de 2006 de R 24 81 para os novos investidores adquirentes de A es Ordin rias no contexto da presente Oferta Esta dilui o representa a diferen a entre o pre o por A o Ordin ria pago pelos investidores e o valor patrimonial cont bil por A o Ordin ria de nossa emiss o imediatamente ap s a conclus o da Oferta A tabela a seguir ilustra tal dilui o calculada com base em um pre o de emiss o por A o Ordin ria de R 35 98 que foi a cota o oficial das A es Ordin rias divulgada pela BO
470. o sucesso das nossas Parcerias N o temos como assegurar que seremos capazes de manter o bom relacionamento com qualquer um de nossos s cios e parceiros Tamb m n o temos como assegurar que nossas Parcerias ser o bem sucedidas e produzir o os resultados esperados Problemas manuten o de nossas Parcerias bem como dificuldades de atender adequadamente s necessidades de nossos clientes em raz o do insucesso das mesmas poder o afetar negativamente nossos neg cios resultado operacional e financeiro e fluxo de caixa Para mais informa es sobre as nossas Parcerias atuais veja a Se o Nossas Atividades Eventos Recentes e Nossas Atividades Novas Parcerias 48 Riscos Relativos s Nossas A es Ordin rias A relativa volatilidade e falta de liquidez do mercado brasileiro de valores mobili rios poder o limitar substancialmente a capacidade dos investidores em nossas A es Ordin rias de vend las pelo pre o e na ocasi o que desejarem O investimento em valores mobili rios negociados em mercados emergentes tal como o Brasil envolve com frequ ncia maior risco em compara o a outros mercados mundiais sendo tais investimentos considerados em geral de natureza mais especulativa O mercado brasileiro de valores mobili rios substancialmente menor menos l quido e mais concentrado podendo ser mais vol til do que os principais mercados de valores mobili rios mundiais Como exemplo as dez maiores
471. ociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado A es em tesouraria Como autorizado em reuni o do Conselho de Administra o realizada em 13 de maio de 2003 foram adquiridas 3 000 a es preferenciais da Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es n o havendo autoriza o ou previs o para novas aquisi es A cota o das referidas a es em 31 de mar o de 2006 era de R 38 28 dezembro de 2005 R 32 00 por a o Apropria o do lucro l quido O lucro l quido de cada exerc cio social ap s as compensa es e dedu es previstas em lei e consoante previs o estatut ria ter a seguinte destina o 5 para a reserva legal at atingir 20 do capital social integralizado 25 do saldo ap s a apropria o para reserva legal ser o destinados para pagamento de dividendo m nimo obrigat rio a todos os acionistas Constitui o da reserva de reten o de lucros com base em or amentos da companhia para financiar aplica es adicionais de capital fixo e circulante e expans o das atividades operacionais podendo ser formada com at 100 do lucro l quido que remanescer ap s as destina es legais e estatut rias podendo entretanto exceder o montante do capital social integralizado A Assembl ia Geral Ordin ria que aprovar
472. odo geral depende em larga escala de cr dito Em 1964 o SFH foi criado para viabilizar e promover a constru o e aquisi o da casa pr pria especialmente para a popula o de baixa renda Os recursos para financiamento no mbito do SFH s o origin rios do FGTS e de dep sitos em contas de poupan a As principais exig ncias atinentes a empr stimos no mbito do SFH referentes aquisi o da casa pr pria s o e o empr stimo que compreende principal e despesas correlatas fica limitado R 245 0 mil e o pre o de venda m ximo das unidades deve ser de R 350 0 mil e o custo efetivo m ximo para o tomador final que compreende encargos como juros comiss es e outros encargos financeiros exceto seguro n o dever ultrapassar 12 0 ao ano e se houver saldo devedor no final do prazo negociado haver prorroga o do prazo de pagamento por metade do prazo inicialmente acordado e e tomador dever prestar uma das seguintes garantias i hipoteca em primeiro grau sobre bem objeto do financiamento ii aliena o fiduci ria do bem objeto do financiamento iii hipoteca em primeiro grau ou aliena o fiduci ria de outro bem im vel do tomador ou de terceiros ou iv outras garantias a crit rio do agente financeiro 100 Carteira Hipotec ria Conforme mencionado acima os recursos do SFH s o origin rios do FGTS e de dep sitos em contas de poupan a No entanto nem todos os recursos provenientes de dep s
473. oeda nacional 12 274 6 460 10 859 Fundos de investimento renda vari vel Moeda nacional 28 685 Moeda estrangeira 5 812 7 618 6 102 2 483 2 870 2 321 T tulos de d vida p blica iv Moeda estrangeira custo 2 998 2 993 6 884 1 281 1 128 2 383 35 403 _ 25 988 5851 2909 ___4 355 5407 Aplica es financeiras Fundos de investimento renda vari vel Moeda nacional 44 169 24 689 Certificados de dep sito banc rio Moeda nacional ii 436 574 62 999 65 486 Moeda estrangeira iii 831 54 165 58 956 355 20 406 20 406 481 574 141 853 124 442 355 20 406 20 406 Ativo realiz vel a longo prazo Ativo circulante 60 052 55 018 41 313 i Taxas mensais m dias de 80 do CDI ii Taxas mensais m dias de 100 do CDI 421 522 _ 86 835 _ 83 129 iii Taxas de 0 75 ao ano 2004 e 2003 9 55 ao ano com pagamento de juros semestralmente iv Valoriza o pelo ndice Nikei 221 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado Em julho de 2005 foram resgatadas as aplica es em certificados de dep sitos banc rios em moeda estrangeira com o objetivo de recompra da parcela remanescente de Fixed rates notes Nota 9 Conforme mencionado na Nota 16 em setembro de 2005 fora
474. ois neste segmento a margem m nima devido ao fato da comercializa o ser realizada na modalidade de pre o de custo com baixa margem Loca o de Lajes Corporativas O custo de loca o de lajes corporativas diminuiu 42 6 passando de R 0 7 milh o no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2005 para R 0 4 milh o no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 O custo de lajes corporativas baixo em rela o receita por m tem varia es significativas entre os trimestres dependendo do volume de manuten o executada no per odo e a queda na compara o trimestral reflete o menor volume de manuten o no primeiro trimestre de 2006 comparativamente ao mesmo per odo de 2005 Loca o de Shopping Centers O custo relativo loca o de shopping centers diminuiu 20 7 passando de R 0 3 milh o no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2005 para R 0 2 milh o no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 em fun o da queda do custo de manuten o ocorrida no Centro T xtil Industrial CTI no montante de R 0 1 milh o Servi os Prestados O custo de servi os prestados aumentou 86 5 passando de R 1 9 milh o no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2005 para R 3 5milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 em fun o do maior volume de empreendimentos residenciais executados no primeiro trimestre de 2006 comparativamente ao me
475. omo acionistas da Companhia al m de determinar as formas de cess o e transfer ncia das a es de nossa emiss o Veja a se o Nossas Atividades Acordo de Acionistas Assembl ias Gerais Nas assembl ias gerais regularmente convocadas e instaladas nossos acionistas est o autorizados a decidir sobre todos os neg cios relativos ao nosso objeto e a tomar todas as delibera es que julgarem convenientes aos nossos interesses Compete exclusivamente aos nossos acionistas aprovar em Assembl ia Geral Ordin ria as nossas demonstra es financeiras e deliberar sobre a destina o do nosso lucro l quido e o pagamento de dividendos relativos ao exerc cio social imediatamente anterior Nossos conselheiros s o em regra eleitos em Assembl ias Gerais Ordin rias ainda que de acordo com a Lei das Sociedades por A es eles possam ser eleitos em Assembl ia Geral Extraordin ria Os membros do Conselho Fiscal na hip tese em que a sua instala o tenha sido solicitada por n mero suficiente de acionistas podem ser eleitos em qualquer assembl ia geral 153 Uma assembl ia geral extraordin ria pode ser realizada ao mesmo tempo que assembl ia geral ordin ria Compete aos nossos acionistas decidir em assembl ia geral exclusivamente sobre as mat rias abaixo sem preju zo de outras mat rias de sua compet ncia reforma do nosso Estatuto Social elei o e destitui o dos membros do nosso Conselho de Administra o fixa
476. ompanhia de 140 000 000 para 300 000 000 de a es f elei o de novos membros do conselho de administra o 9 listagem das a es da Companhia no Novo Mercado e h altera o do estatuto social da Companhia 255 b Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado O acervo patrimonial da Cyrela Vancouver em 31 de dezembro de 2004 que foi incorporado consoante laudo de avalia o a valor cont bil emitido por nossos auditores independentes totalizou R 133 499 tendo sido utilizado para aumento de capital da Companhia ap s a aprova o do processo de incorpora o sendo as varia es patrimoniais da Cyrela Vancouver ocorridas ap s a data base da avalia o cont bil apropriadas pela Companhia no resultado do exerc cio findo em 31 de dezembro de 2005 As informa es financeiras interinas consolidadas pro forma foram elaboradas para refletir os resultados operacionais consolidados partindo se da premissa de que a referida Companhia existia desde dezembro de 2002 Por esse motivo as referidas informa es financeiras interinas consolidadas do trimestre findo em 31 de mar o de 2005 est o sendo denominadas pro forma As informa es financeiras interinas consolidadas pro forma n o de
477. or L der para coordenar a referida distribui o bem como do Agente de Coloca o Internacional para realizar o esfor o de coloca o das A es Ordin rias no exterior dos assessores legais Mattos Filho Advogados e Shearman Sterling LLP e dos auditores independentes Terco Grant Thomton Auditores Independentes SS ENCERRAMENTO Nada mais havendo a tratar foi encerrada a reuni o da qual foi lavrada a presente ata que lida achada conforme foi assinada pelos presentes S o Paulo 04 de julho de 2006 Elie Horn Presidente Rafael Novellino Secret rio A presente c pia fiel do original lavrado em livro pr prio SECRET RIO RAFAEL N VELLINO 192 DEMONSTRA ES FINANCEIRAS Demonstra es Financeiras Consolidadas da Companhia em 31 de dezembro de 2005 Demonstra es Financeiras Consolidadas Pro Forma da Companhia em 31 de dezembro de 2004 e 2003 e parecer dos auditores independentes Informa es Financeiras Interinas Consolidadas da Companhia em 31 de mar o de 2006 e Informa es Financeiras Interinas Consolidadas Pro forma da Companhia em 31 de mar o de 2005 e relat rio de revis o limitada dos auditores independentes 193 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e demonstra es financeiras consolidadas pro forma em 31 de dezembro de 2004 e de 2003 e parecer dos audi
478. or de mercado de valores mobili rios de emiss o de companhias brasileiras influenciado em diferentes graus pelas condi es econ micas e de mercado de outros pa ses inclusive pa ses da Am rica Latina e pa ses de economia emergente Embora a conjuntura econ mica desses pa ses seja significativamente diferente da conjuntura econ mica do Brasil a rea o dos investidores aos acontecimentos nesses outros pa ses pode causar um efeito adverso sobre o valor de mercado dos valores mobili rios de companhias brasileiras Crises em outros pa ses de economia emergente podem reduzir o interesse dos investidores nos valores mobili rios das companhias brasileiras inclusive os valores mobili rios da nossa emiss o Isso poderia prejudicar o pre o de negocia o das nossas A es Ordin rias al m de dificultar o nosso acesso ao mercado de capitais e ao financiamento das nossas opera es no futuro em termos aceit veis ou absolutos 44 Riscos Relativos Nossa Companhia e ao Setor Imobili rio Estamos expostos a riscos associados incorpora o imobili ria constru o loca o e venda de im veis N s nos dedicamos incorpora o constru o venda e loca o de empreendimentos residenciais e comerciais e pretendemos continuar desenvolvendo tais atividades Al m dos riscos que afetam de modo geral o mercado imobili rio tais como interrup es de suprimentos e volatilidade do pre o dos materiais e equipamentos de cons
479. or efici ncia resultando em maior vac ncia nos escrit rios antigos de m dia ou baixa qualidade e fortalecendo o mercado para lajes corporativas localizadas principalmente nas regi es da Marginal Pinheiros e Jardins De acordo com um estudo da CB Richard Ellis S C Ltda durante a d cada de 80 o volume de neg cios nas regi es da Paulista Jardins e Marginal Pinheiros era de aproximadamente 70 000 m ano Este indicador de demanda aumentou de 100 000 m para 150 000 m ano no in cio da d cada de 90 atingindo a varia o entre 230 000 m 300 000 m ano ap s 1994 rapidamente aumentando 380 000 m ao 1999 atingiu o m ximo de 480 000 m ao ano em 2000 Em 2001 e 2002 em raz o da desacelera o da economia nacional o volume de neg cios caiu para 300 000 m e come ou a mostrar sinais de recupera o 2003 com neg cios de 440 000 m o qual permaneceu no mesmo n vel em 2004 Em 2005 o mercado manteve se retra do por m com sinais de que em 2006 haveria equil brio entre oferta e demanda Tal perspectiva se confirmou de fato j no in cio de 2006 quando grandes espa os at ent o vagos em especial nas regi es onde est o situadas as nossas propriedades foram ocupados por grandes empresas Regi o Metropolitana do Rio de Janeiro As tabelas abaixo cont m informa es sobre novas incorpora es residenciais e comerciais na regi o Metropolitana do Rio de
480. or interm dio da nossa corretora a Seller que conta com 178 corretores e por interm dio de corretoras de im veis independentes dentre os quais a Lopes Consultoria de Im veis Ltda e a Abyara Planejamento Imobili rio Ltda e com menor participa o a Coelho da Fonseca Empreendimentos Imobili rios Ltda e Itaplan Im veis Ltda Acreditamos ser crucial dispormos de nossa pr pria equipe de vendas pois ela permanece dedicada exclusivamente venda dos nossos empreendimentos administrando nossos clientes atuais e empenhada em conquistar potenciais clientes O retorno que temos da nossa equipe pr pria de vendas nos permite desenvolver ainda mais a nossa estrat gia de comercializa o Acreditamos que a Seller est classificada entre as tr s maiores corretoras de im veis em S o Paulo em volume de vendas A comiss o de venda m dia que pagamos s corretoras independentes varia de 3 2 a 3 5 do pre o de venda Na hip tese de n o conseguirmos vender todas as unidades no prazo de 180 dias ap s o lan amento de um novo empreendimento tamb m procuramos vender por interm dio de pequenas corretoras A tabela abaixo apresenta informa es sobre as nossas vendas por interm dio da Seller nos anos de 2003 2004 2005 e no primeiro trimestre de 2006 Vendas por Participa o das vendas por Participa o das vendas por interm dio da Seller interm dio da Seller em interm dio da Seller em nossas Em milh es de R nossas vendas to
481. ordin rias 31 de dezembro de 2004 e de 2003 79 780 800 a es sendo 41 280 800 a es preferenciais e 38 500 000 a es ordin rias nominativas escriturais e sem valor nominal 239 b c Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 e de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado O Conselho de Administra o da companhia est autorizado a aumentar o capital social independentemente de assembl ia geral ou reforma estatut ria at o limite de 300 000 000 a es Em 26 de setembro de 2005 foi homologado o aumento de capital social da Companhia aprovado anteriormente na Reuni o do Conselho de Administra o ocorrida em 20 de setembro de 2005 com a emiss o de 34 100 000 a es ordin rias nominativas escriturais e sem valor nominal Das a es emitidas 14 585 000 foram negociadas no mercado interno tendo sido captados R 218 775 e 19 515 000 no mercado externo tendo sido captados R 289 039 equivalentes a US 127 570 mil As despesas relacionadas com a capta o totalizaram R 25 726 estando apresentadas em outras despesas operacionais representadas substancialmente por comiss es do coordenador da distribui o Em reuni o do Conselho de Administra o realizada em 8 de dezembro de 2004 foi aprovado aumento de
482. os custos relativos aos terrenos custos de constru o que incluem funda o estrutura e acabamento bem como custos relativos a uma ampla variedade de mat rias primas e m o de obra pr pria e terceirizada Um dos principais custos de incorpora o imobili ria residencial o custo relativo ao terreno Nos ltimos tr s anos o terreno representou aproximadamente 35 0 do custo total de incorpora o No entanto tal participa o bastante vari vel pois nos empreendimentos de luxo sua participa o pode alcan ar at 60 0 do custo total de incorpora o Este item pode ser adquirido em esp cie com pagamento em dinheiro ou atrav s de permuta com unidades do pr prio empreendimento A m o de obra que representou em m dia aproximadamente 25 0 do custo total de incorpora o teve aumento acumulado de 35 2 desde 2003 at 31 de dezembro de 2005 e ficou acima da infla o Nenhuma das mat rias primas isoladamente tem participa o significativa nos nossos custos totais mas na sua totalidade representaram em m dia nos ltimos tr s anos 40 0 do custo total de incorpora o Algumas das principais mat rias primas tiveram aumentos significativos e muito acima da infla o nos ltimos tr s anos O ndice que mede a varia o do custo de constru o civil na cidade de S o Paulo o ndice Sinduscon teve uma varia o acumulada de 37 6 e o INCC teve uma varia o acumulada de 33 7 no per odo de 2003 a 2005
483. os nossos principais executivos contam em m dia com mais de 25 anos de experi ncia no setor imobili rio em S o Paulo e no Rio de Janeiro tendo constru do excelente reputa o no mercado imobili rio brasileiro gra as capacidade dos mesmos de identificar boas oportunidades e de antecipar tend ncias Al m disso temos especialistas em diferentes segmentos do setor imobili rio que coordenam nossas atividades Equipe Pr pria de Vendas Aproximadamente 47 das vendas das nossas unidades s o feitas atrav s da Seller nossa subsidi ria integral que tem por objetivo realizar a venda dos nossos im veis e contava em 31 de mar o de 2006 com uma equipe de aproximadamente 178 corretores dedicados exclusivamente comercializa o dos nossos produtos Somos os nicos incorporadores no Brasil a ter corretora de im veis pr pria Acreditamos que crucial ter a nossa pr pria equipe de vendas com vendedores que mantenham o foco exclusivamente nos nossos produtos pois aceleram a velocidade das vendas e desenvolvem relacionamento de longo prazo com os nossos clientes Acreditamos que a Seller seja considerada atualmente a terceira maior corretora de im veis de S o Paulo em volume das vendas Nossa Estrat gia Acreditamos que a implementa o das nossas principais estrat gias comerciais e financeiras relacionadas abaixo proporcionar melhorias no desenvolvimento das nossas atividades maximizando a lucratividade dos nossos acionistas
484. os permite controlar custos e obter margens mais elevadas de lucro e aumento do poder de compra frente aos nossos fornecedores resultando em uma economia de escala na compra de material de constru o e contrata o de servi os e flexibilidade e confiabilidade operacional o que nos permite construir e entregar produtos rapidamente de forma a atender demanda do mercado e adaptar melhor os nossos cronogramas de constru o ao fluxo de caixa de recebimento o que acreditamos auxiliar na obten o de margens financeiras mais elevadas e melhor controle de qualidade durante todas as etapas do processo e e maior conhecimento e entendimento do consumidor obtido por meio da experi ncia da nossa equipe de vendas e feedback da mesma aos times de desenvolvimento de novos produtos Reputa o Forte e Reconhecimento de Marca Acreditamos que nossas marcas Cyrela e Brazil Realty possuem uma s lida reputa o entre os compradores em potencial sendo amplamente reconhecidas nos mercados nos quais atuamos i por oferecer produtos inovadores e de qualidade em regi es nobres pelo nosso compromisso de entrega no prazo das unidades vendidas iii pela satisfa o do cliente alcan ada por meio de respostas prontas e atenciosas aos compradores antes durante e ap s a venda dos nossos im veis Acreditamos que a satisfa o dos nossos clientes um fator que promove a nossa reputa o de qualidade e servi os superiore
485. os principais fornecedores s o Companhia Sider rgica Belgo Mineira S A S A Elevadores Atlas Schindler S A Yale LaFonte Sistemas de Seguran a Ltda e Cecrisa Revestimentos Cer micos S A Em termos gerais compramos produtos para nossas obras com base nas necessidades programadas e temos em m dia 28 dias para efetuar o pagamento Os produtos comprados geralmente t m garantia de um ano N o temos nenhum acordo de exclusividade com nossos fornecedores A nossa pr tica consiste em trabalhar junto a eles possibilitando que programem sua produ o com o fim de atender a nossa demanda ou que nos com anteced ncia caso n o seja poss vel nos atender Temos um bom relacionamento com os nossos fornecedores e nos ltimos anos n o experimentamos quaisquer atrasos significativos de obras devido a escassez de materiais N o mantemos estoques significativos de materiais de constru o Pelo fato de utilizarmos t cnicas de constru o padr o e tendo em vista o grande volume de projetos de constru o dos quais participamos e o bom e duradouro relacionamento que mantemos com alguns de nossos fornecedores conseguimos alcan ar economias de escala significativas em nossas compras de materiais e suprimentos possibilitando nos firmar acordos de compra e venda mais eficazes em termos de custo com fornecedores Periodicamente avaliamos nossos fornecedores com base em notas atribu das por nossos empregados e em relat rios ela
486. ossos acionistas nossos administradores e os membros do Conselho Fiscal quando instalado devemos submeter arbitragem quaisquer disputas ou controv rsias relacionadas ao Regulamento do Novo Mercado De acordo com o nosso Estatuto Social quaisquer disputas relacionadas s regras do Novo Mercado Lei das Sociedades por A es e s leis aplic veis ao mercado de capitais brasileiro que envolvam nossos acionistas nossos administradores e os membros do Conselho Fiscal quando instalado ser o resolvidas por meio de arbitragem conduzida em conformidade com o Regulamento da C mara de Arbitragem do Mercado institu da pela BOVESPA Sa da do Novo Mercado Podemos a qualquer momento requerer o cancelamento da negocia o das nossas A es Ordin rias no Novo Mercado desde que tal delibera o seja aprovada em assembl ia geral por acionistas que representem a maioria das A es Ordin rias com direito a voto e desde que a BOVESPA seja informada por escrito com no m nimo 30 dias de anteced ncia 164 Quando ocorrer a nossa sa da Novo Mercado para que as A es Ordin rias passem a ter registro de negocia o fora do Novo Mercado nosso acionista controlador dever efetivar oferta p blica de aquisi o das a es dos demais acionistas no m nimo pelo valor econ mico apurado respeitadas as normas legais e regulamentares aplic veis mediante elabora o de laudo de avalia o por empresa especializada e independente co
487. pa do projeto O mercado de sub empreiteiras altamente fragmentado com a entrada constante de novos participantes Escolhemos as sub empreiteiras com base em uma combina o de qualifica es reputa o e base de pre o Procuramos selecionar contratados e sub empreiteiras de boa reputa o econ micos e confi veis que tenham trabalhado diligentemente no passado Al m disso supervisionamos o trabalho deles de perto Contratar sub empreiteiras em vez de manter nossos pr prios empregados apresenta certas vantagens log sticas e financeiras visto que n o precisamos incorrer em custos fixos decorrentes da manuten o de m o de obra permanente podemos tirar proveito das especialidades de diferentes sub empreiteiras e n o precisamos com frequ ncia transferir nossa for a de trabalho a diferentes canteiros de obras Sendo assim podemos controlar melhor os custos e o tempo do processo de constru o bem como controlar a aloca o de recursos entre nossas incorpora es As sub empreiteiras sempre trabalham sob a supervis o de um de nossos engenheiros que permanece em tempo integral no canteiro de obras de um gerente operacional um coordenador e um encarregado respons vel pela obra Nosso grupo de engenharia civil supervisiona a constru o de cada parte da edifica o coordena as atividades das sub empreiteiras e dos fornecedores submete seu trabalho aos nossos controles de seguran a e custo monitora a observ ncia de c digos
488. panhadas a do relat rio da administra o b das notas explicativas que informem inclusive o lucro l quido e o patrim nio l quido apurados ao final do exerc cio segundo as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil e a proposta da destina o do resultado e c do parecer dos auditores independentes ou ii divulgar em idioma ingl s a ntegra das demonstra es financeiras relat rio da administra o e as notas explicativas preparadas de acordo com a Lei das Sociedades por A es acompanhadas a de nota explicativa adicional que demonstre a concilia o do resultado do exerc cio e do patrim nio l quido apurados segundo as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil e segundo os padr es internacionais U S GAAP ou IFRS conforme o caso evidenciando as principais diferen as entre os crit rios cont beis aplicados e b do parecer dos auditores independentes e 161 e m ximo 15 dias ap s prazo estabelecido legisla o para divulga o das informa es trimestrais devemos i apresentar na ntegra as informa es trimestrais traduzidas para o idioma ingl s ou ii apresentar as demonstra es financeiras ou demonstra es consolidadas conforme previsto nos padr es internacionais US GAAP ou IFRS acompanhadas de relat rio dos auditores independentes Divulga o de Informa es Trimestrais Em suas informa es trimestrais al m das informa es exigidas pela legisla o aplic vel uma com
489. panhia listada no Novo Mercado como n s dever e apresentar o balan o patrimonial consolidado demonstra o de resultado consolidado e coment rio de desempenho consolidado caso a companhia esteja obrigada a apresentar demonstra es consolidadas ao fim do exerc cio social e informar a posi o acion ria de todo aquele que detiver mais do que 5 do capital social companhia de forma direta ou indireta at o n vel da pessoa f sica e informar de forma consolidada a quantidade e caracter sticas dos valores mobili rios de emiss o da companhia de que sejam titulares direta ou indiretamente o acionista controlador os administradores e os membros do Conselho Fiscal se instalado e informar a evolu o da participa o do acionista controlador dos membros do Conselho de Administra o da Diretoria e do Conselho Fiscal se instalado em rela o aos respectivos valores mobili rios nos 12 meses imediatamente anteriores e incluir em notas explicativas a demonstra o de fluxo de caixa da companhia e consolidado e informar a exist ncia de vincula o cl usula de arbitragem e informar a quantidade de a es em circula o sua porcentagem em rela o ao total de a es emitidas As informa es previstas no terceiro quarto e s timo itens acima dever o tamb m ser inclu das na se o Outras Informa es que a Companhia Entenda Relevantes das Informa es Trimestrais ITR bem como as
490. partir de 1980 at 1991 a Taxa de Crescimento da popula o brasileira diminuiu para 1 9 Apesar da tend ncia de diminui o as Taxas de Crescimento da popula o brasileira s o ainda substancialmente superiores s Taxas de Crescimento da popula o dos principais pa ses ocidentais europeus Alemanha Reino Unido It lia Fran a e Espanha que foram em m dia de 0 3 de 1990 at 2000 e da popula o dos Estados Unidos da Am rica que foi de 1 2 a partir de 1990 at 2000 De acordo com o IBGE a redu o da taxa de mortalidade combinada com a diminui o natural da taxa de natalidade resulta em uma tend ncia de envelhecimento gradual da popula o brasileira Isto evidenciado pela raz o entre o n mero de pessoas com mais de 60 anos de idade para cada 100 crian as com mais de cinco anos de idade Este indicador permaneceu em 48 3 em 1981 aumentou para 76 5 em 1993 e atingiu 114 7 em 2003 Em 2002 o n mero de pessoas com mais de 60 anos de idade j tinha superado o n mero de crian as com idade inferior a cinco anos Apesar da diminui o do n mero percentual de jovens da popula o total a popula o jovem do Brasil em termos absolutos proporciona um potencial elevado de demanda por im veis nas pr ximas duas d cadas Em 2000 a popula o com menos de 25 anos representava 49 7 da popula o total do Brasil quando comparado a 35 4 nos Estados Unidos da Am rica e a m dia de 28 9 nos principais pa ses do ocide
491. po 678 934 103 Dias Leme 4 473 Botafogo Bussiness 2 662 Caesar Business Botafogo 245 Chateau de Tocqueville 805 1 651 Chateau Du Parc 255 504 5 889 Klabin Concorde 60 6 224 879 Lagoa Privilege 3 077 4 029 2 306 Habitat Cambu 831 696 647 A transportar 15 665 18 505 2 062 229 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado De transporte Residencial da Barra Place de La Concorde Rossi Country Santo Andr Alvorada Residencial Focus Residencial Pen nsula Vereda Para so Place de Magn lia Piazza Dell Sport Demais empreendimentos JK 1 455 Faria Lima Square Home Stay Paulistano Corporate Park Long Stay World Class Contempor neo Chateau de Belcastel Botafogo Spazio A Reserva Ch cara dos P ssaros Walk Vila Nova Residencial Di Maramello The Flowers Quartier Dior Parque Alfredo Volpi Plateau Jardins Solaris Outros Saldo apresentado no ativo Saldo apresentado no passivo 230 2005 2004 2003 15 665 18 505 2 062 39 598 1 229 397 1 791 138 1 543 2 213 1 660 711 35 3 142 2 436 1 177 756 131 4 780 358 222 118 4 675 6 275 4 743 16 705 59 379 5 694 6 556 5 268 18 558 7 409 7 920 21 026
492. pons vel tendo como contrapartida inicial a conta Resultado de vendas de im veis a apropriar As altera es nos custos or ados s o registradas medida que s o conhecidas e alocadas entre o resultado custo das vendas e resultado de vendas de im veis a apropriar no exig vel a longo prazo O resultado de vendas de im veis a apropriar est representado pelo montante l quido dos valores de vendas das unidades portanto deduzido dos custos de constru o e do terreno e das despesas comerciais inerentes s respectivas incorpora es imobili rias sendo o mesmo realizado em fun o do progresso f sico das obras 257 ii Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado Empreendimentos lan ados e efetivados em 2004 Para esses empreendimentos foram observados os procedimentos e normas estabelecidos pela Resolu o CFC no 963 do Conselho Federal de Contabilidade quais sejam o custo incorrido das unidades vendidas incluindo o custo do terreno apropriado integralmente ao resultado apurado o percentual do custo incorrido das unidades vendidas incluindo o terreno em rela o ao seu custo total or ado sendo esse percentual aplicado sobre a receita das unidades vendidas ajustada segund
493. poss vel as chances de xito nas impugna es apresentadas ainda pendentes de aprecia o pelas autoridades fiscais por nenhuma provis o foi consignada nas demonstra es financeiras em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Processos c veis em que certas sociedades controladas figuram como p lo passivo totalizam aproximadamente R 4 676 relacionados principalmente com revis o de cl usula contratual de reajustamento e juros sobre as parcelas em cobran a Por n o haver expectativa da ocorr ncia de decis es desfavor veis nesses processos nenhuma provis o foi consignada nas demonstra es financeiras em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Adicionalmente certas sociedades controladas figuram como p lo passivo de forma direta ou indireta em processos trabalhistas no montante total de R 6 028 Os consultores jur dicos indicam que as chances de xito nesses processos s o as seguintes a prov veis R 2 638 b poss veis R 2 419 e c remotas R 971 As demonstra es financeiras em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 contemplam provis o no montante suficiente para fazer face a eventuais perdas nesses processos inclu da na rubrica Demais contas pagar no exig vel a longo prazo As declara es de rendimentos da controladora e das controladas est o sujeitas a revis o e aceita o final pelas autoridades fiscais por per odo prescricional de ci
494. pping centers ocasionando um aumento da receita de estacionamento aumento do faturamento dos nossos locat rios e do n mero de lojas alugadas e 1 especificamente no ABC Plaza Shopping onde as vendas dos locat rios dos pontos comerciais v m crescendo consistentemente nos ltimos dois anos Presta o de Servi os A receita de presta o de servi os cresceu 21 2 passando de R 5 8 milh es em 2003 para R 7 0 milh es em 2004 em fun o i do crescimento do volume de obras da construtora principalmente devido constru o das lajes corporativas JK 1455 Dado Bier e Faria Lima Square li do crescimento no faturamento de intermedia o imobili ria da Seller em fun o do maior n mero de lan amentos e vendas ocorridas em 2004 Impostos sobre vendas e servi os Os impostos aumentaram 141 0 passando de R 13 5 milh es em 2003 para R 32 6 milh es em 2004 representando proporcionalmente 5 8 e 4 0 da receita bruta operacional nestes mesmos anos Estes acr scimos foram decorrentes do aumento das receitas bem como da mudan a da base de c lculo e do aumento da al quota da COFINS que passou no exerc cio de 2004 de 3 0 para 7 6 do faturamento Receita Operacional L quida A nossa receita operacional l quida aumentou 62 2 passando de R 323 3 milh es em 2003 para R 524 4 milh es em 2004 Esse aumento deveu se principalmente ao crescimento significativo da receita de incorpora o imobili ria que representou 86 6 do
495. principais o centro da cidade a regi o pr xima Avenida Paulista conhecida como Paulista o bairro Jardim Paulista conhecido como Jardins e as regi es pr ximas marginal do rio Pinheiros tamb m conhecidas como Marginal Pinheiros O centro da cidade concentra a maior parte dos edif cios comerciais incorporados antes da d cada de 70 Ap s esse per odo a regi o caiu em decl nio em raz o das caracter sticas dos pr dios que n o permitiam a instala o de dutos de ar condicionado ou pisos elevados A regi o da Paulista substituiu o centro da cidade na d cada de 70 e experienciou de modo acelerado a incorpora o de edif cios comerciais A incorpora o comercial na regi o dos Jardins come ou simultaneamente incorpora o na regi o da Paulista com a constru o de pequenos pr dios na regi o da Avenida Brigadeiro Faria Lima Ao final da d cada de 80 os edif cios existentes na Paulista e nos Jardins tornaram se obsoletos em fun o das novas caracter sticas de demanda do mercado que passou a buscar lajes corporativas isto espa os amplos e sem paredes ou pilares em edif cios modernos para a montagem de escrit rios Contudo na d cada de 90 com a implementa o de projetos para ampliar a avenida uma nova onda de incorpora es de grandes pr dios comerciais rea de mais de 1 000 m por andar foram lan adas na regi o dos Jardins transformando a regi o dos Jardins e da Paulista
496. privilegiada Nos termos da Instru o CVM 358 em circunst ncias excepcionais podemos submeter CVM um pedido de tratamento confidencial com rela o a um ato ou fato relevante quando nossos acionistas controladores ou administradores entenderem que a divulga o colocaria em risco interesse leg timo da nossa Companhia 163 Cancelamento do Registro de Companhia Aberta O cancelamento do registro de companhia aberta s pode ocorrer caso o controlador ou a pr pria companhia realize uma oferta p blica de aquisi o de todas as a es de sua emiss o em circula o sendo observados os seguintes requisitos e que o pre o ofertado seja justo na forma estabelecida na Lei das Sociedades por A es e os acionistas titulares de mais de dois ter os das a es em circula o tenham concordado expressamente com o cancelamento do registro ou aceitado a oferta p blica sendo que para tanto considera se a es em circula o apenas aquelas a es cujos titulares tiverem concordado expressamente com o cancelamento do registro ou tiverem se habilitado para o leil o de oferta p blica A Lei das Sociedades por A es define pre o justo como sendo aquele apurado com base nos crit rios adotados de forma isolada ou combinada de patrim nio l quido cont bil de patrim nio l quido avaliado a pre o de mercado de fluxo de caixa descontado de compara o por m ltiplos de cota o das nossas a es no mercado ou co
497. quido dos recebidos ap s a constitui o da Cyrela Vancouver 5 944 Aumento de capital com outros ativos financeiros 154 Aumento de capital em sociedades controladas 745 Demonstra es financeiras pro forma 120 160 107 340 Resultado do exerc cio Consoante movimenta o dos investimentos resultado de equival ncia patrimonial 67 548 59 347 Elimina o de lucros n o realizados 177 308 Passivo a descoberto de sociedade controlada Cyrela Construtora Ltda 7 891 5 073 Imposto de renda diferido passivo 24 374 Demonstra es financeiras pro forma 35 106 54 582 A Cyrela Construtora Ltda apresentava passivo a descoberto o qual foi revertido a partir de 2005 considerando as opera es imobili rias implementadas o que motivou a n o constitui o de provis o para perdas em 31 de dezembro de 2004 quando as mesmas estavam em fase de planejamento e implementa o 208 i Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado Principais pr ticas cont beis e apresenta o das demonstra es financeiras As demonstra es financeiras consolidadas foram elaboradas de acordo com as pr ticas cont beis adotadas no Brasil consubstanciadas na Lei das Sociedades por A
498. r ncia da altera o no procedimento cont bil de reconhecimento dos nossos custos Veja nesta se o Principais Pr ticas Cont beis e Estimativas Desconsiderando se o efeito da altera o no procedimento cont bil estes custos teriam alcan ado R 349 5 milh es em 2004 enquanto em 2003 esse montante era de R 194 7 milh es sendo tal crescimento explicado em fun o principalmente do crescimento do volume de lan amentos 15 em 2004 em compara o a 10 em 2003 e vendas 61 7 das unidades lan adas em 2004 em compara o a 45 5 das unidades lan adas em 2003 Contas a pagar por aquisi o de im veis Essas contas totalizaram R 118 5 milh es em 31 de dezembro de 2004 representando 9 0 do nosso passivo total naquela data 4 4 31 de dezembro 2003 um aumento R 64 7 milh es em compara o a 31 de dezembro de 2003 Este aumento decorreu da aquisi o de diversos terrenos para sustentar o crescimento das nossas atividades nos pr ximos anos Resultado de vendas a apropriar Este resultado alcan ou R 66 3 milh es em 31 de dezembro de 2004 representando 5 0 do nosso passivo total naquela data 11 4 em 31 de dezembro de 2003 uma redu o de R 72 6 milh es quando comparado com R 138 8 milh es em 31 de dezembro de 2003 tendo em vista a altera o no procedimento cont bil de reconhecimento das nossas vendas Veja nesta se o Principais Pr ticas Cont beis e Estimativas Se n o considerarmos o efeito
499. r segundo os crit rios formais da Companhia e recomenda o do Comit de Remunera o No mbito do Plano Il que ter vig ncia de cinco anos e frequ ncia anual de outorgas durante a sua vig ncia sujeitos aprova o do Conselho de Administra o as op es poder o ser exercidas por at cinco anos a contar da data de sua outorga pelo pre o m dio de mercado da A o Ordin ria no m s anterior data de outorga ajustado pela infla o medida pelo IGP M As op es expiram quando o titular da op o de compra de a es deixar de ter qualquer relacionamento conosco ou com sociedade sob o nosso controle conforme o caso exceto nos casos de desligamento involunt rio sem justa causa ou aposentadoria com desligamento quando os participantes ter o o prazo de 30 e 60 dias respectivamente para exercer as op es Os participantes dever o reter 25 0 das a es resultantes do exerc cio de suas op es por pelo menos um ano O n mero de op es a serem outorgadas por participante ser calculado de forma que atingida a expectativa de valoriza o da nossa Companhia durante o prazo de car ncia o ganho resultante do exerc cio das op es seja equivalente ao n vel de premia o alvo estabelecido pelo Comit de Remunera o e aprovado pelo Conselho de Administra o Atualmente no mbito do Plano Il 63 administradores e empregados e prestadores de servi o det m op es de compra de a es que poder o ser exercidas
500. r sob a forma de 3 771 500 6055 representadas por GDRs nos Estados Unidos da Am rica exclusivamente junto a investidores institucionais qualificados conforme definidos na Regra 144A do Securities Act e junto a investidores fora dos Estados Unidos da Am rica e do Brasil nos termos do Regulamento 5 Eventos Recentes Em 31 de janeiro de 2006 formamos uma Parceria com a Agra Incorporadora empresa que atua principalmente no segmento de empreendimentos residenciais em S o Paulo com foco nos mercados de m dio e m dio alto padr o atrav s da constitui o da Agra Empreendimentos sendo 51 de seu capital detido pela Agra Incorporadora e 49 pela nossa Companhia N s e a Agra Incorporadora pretendemos investir o valor de at R 120 0 milh es a ser integralizado de acordo com o fluxo dos neg cios e estimamos o lan amento de R 567 0 milh es em novos empreendimentos por meio desta Parceria no ano de 2006 Em 10 de fevereiro de 2006 formamos uma Parceria com a Mac Investimentos empresa que atua principalmente no segmento de incorpora o imobili ria de empreendimentos residenciais em S o Paulo com foco no mercado de m dio alto padr o atrav s da constitui o da Mac Empreendimentos sendo 50 de seu capital detido pela nossa Companhia e 50 pela Mac Investimentos N s e a Mac Investimentos pretendemos investir o valor de at R 50 0 milh es a ser integralizado de acordo com o fluxo dos neg cios e estimamos o lan amento de R 134
501. r demandados com rela o a tais garantias 45 A falta de disponibilidade de recursos para obten o de financiamento e ou um aumento das taxas de juros podem prejudicar a capacidade ou disposi o de compradores de im veis em potencial para financiar suas aquisi es A falta de disponibilidade de recursos no mercado para obten o de financiamento e ou um aumento das taxas de juros podem prejudicar a capacidade ou disposi o de compradores em potencial para financiar suas aquisi es Consequentemente tal fato poderia causar uma redu o da demanda pelos nossos im veis residenciais e comerciais bem como incorpora es de loteamentos afetando adversamente de forma significativa nossa condi o financeira e resultados operacionais Estamos sujeitos a riscos normalmente associados concess o de financiamento Concedemos financiamentos aos compradores das unidades dos nossos empreendimentos residenciais baseados nos termos de contratos de venda a prazo os quais prev em via de regra ajuste pelo INCC durante as obras e taxa de juros de 12 0 ao ano mais IGP M ap s a concess o do Habite se Veja a se o Nossas Atividades Financiamento a Clientes Estamos sujeitos aos riscos normalmente associados concess o de financiamentos incluindo risco de falta de pagamento do principal e juros e risco de aumento do custo dos recursos por n s captados podendo ambos prejudicar nosso fluxo de caixa Al m disso nos termos da le
502. r mobili rio convers vel em ou que represente um direito de receber A es Ordin rias P blico Alvo Oferta de Varejo Oferta Institucional Investidores Institucionais Estrangeiros Fatores de Risco As Institui es Participantes da Oferta realizar o a distribui o das A es Ordin rias objeto da Oferta por meio de duas ofertas distinta quais sejam a Oferta de Varejo e a Oferta Institucional Ser realizada junto a investidores pessoas f sicas e jur dicas residentes e domiciliadas no Brasil que n o sejam considerados Investidores Institucionais que realizem solicita o de reserva antecipada mediante o preenchimento de formul rio espec fico destinado subscri o de A es Ordin rias no mbito da Oferta inclusive clubes de investimento registrados na BOVESPA Ser realizada junto a investidores institucionais que para os fins da Oferta s o as pessoas f sicas e jur dicas inclusive clubes de investimento registrados na BOVESPA cujos valores de investimento excederem o limite m ximo estabelecido para Investidores N o Institucionais fundos de investimento fundos de pens o entidades administradoras de recursos de terceiros registradas na CVM entidades autorizadas a funcionar pelo BACEN condom nios destinados aplica o em carteira de t tulos e valores mobili rios registrados na CVM e ou na BOVESPA seguradoras entidades de previd ncia complementar e de capitaliza o
503. r outro significado RESUMO DA OFERTA Segue abaixo um breve resumo de alguns dos termos da Oferta Companhia Acionistas Vendedores Eirenor RZ Coordenador L der Institui es Subscontratadas A es Ordin rias ofertadas pela Companhia e Acionistas Vendedores no mbito da Oferta Pre o por A o Montante da Oferta Admiss o Negocia o Op o de Lote Suplementar Cyrela Brazil Realty S A Empreedimentos e Participa es Eirenor e RZ Eirenor Sociedad Anonima sociedade constitu da de acordo com as leis do Uruguai Rog rio Jonas Zylbersztajn Banco de Investimentos Credit Suisse Brasil S A Banco Bradesco S A HSBC Bank Brasil S A Banco M ltiplo Banco Pactual S A e Banco UBS S A 24 700 000 A es Ordin rias a serem emitidas pela Companhia e na hip tese de exerc cio da Op o de Lote Suplementar 3 705 000 A es Ordin rias sendo 3 597 000 A es Ordin rias decorrentes da convers o de GDSs de titularidade da Eirenor 108 000 A es Ordin rias de titularidade RZ R por A o Ordin ria As A es Ordin rias est o admitidas negocia o no Novo Mercado da BOVESPA sob o c digo Os Acionistas Vendedores _ Coordenador L der uma op o para a aquisi o de um lote suplementar de at 3 705 000 A es Ordin rias sendo at 3 597 000 A es Ordin rias sob a forma de 4055 de titularidade da Ei
504. rado de 2005 em rela o aos empreendimentos lan ados em 2004 Em 2003 hav amos lan ado oito empreendimentos em S o Paulo e dois empreendimentos no Rio de Janeiro num total de 2 060 unidades lan adas O pre o m dio de venda por metro quadrado em 2004 foi de R 2 888 0 contra R 2 257 0 em 2003 representando um crescimento de 28 0 Este aumento deveu se maior participa o de produtos de luxo e de alto padr o nos lan amentos de 2004 em rela o a 2003 Em 2004 lan amos um empreendimento de luxo em S o Paulo e quatro de alto padr o sendo dois em S o Paulo e dois no Rio de Janeiro esses ltimos em terrenos privilegiados em frente s mais valorizadas praias da Barra da Tijuca enquanto que 2003 lan amos ao todo somente dois edif cios de alto padr o Evento Subsequente Al m dos lan amentos acima em junho de 2006 lan amos o empreendimento Central Park Mooca em S o Paulo que tem rea til constru da de 92 8 mil m2 564 unidades com reas teis 115 343 m e pre os m dios de venda que variam de R 310 mil a R 635 mil A participa o da nossa Companhia no empreendimento de 80 e na primeira semana de lan amento 80 das unidades foram vendidas Carteira de Vendas Contratadas Como apropriamos a receita somente medida da evolu o f sica e financeira de cada empreendimento mesmo que j tenhamos comercializado totalmente o empreendimento acabamos constituindo uma carteira de vendas contratada
505. ral 55 11 4502 3000 O telefone do nosso Departamento de Rela es com Investidores 55 11 4502 3153 39 RESUMO DAS INFORMA ES FINANCEIRAS E OPERACIONAIS As tabelas abaixo apresentam um resumo dos nossos dados financeiros e operacionais consolidados nos exerc cios indicados As informa es abaixo devem ser lidas em conjunto com as nossas demonstra es financeiras consolidadas e respectivas notas explicativas anexas a este Prospecto no item 4 Demonstra es Financeiras bem como com as se es Apresenta o das Informa es Financeiras Informa es Financeiras Selecionadas e An lise e Discuss o da Administra o sobre a Situa o Financeira e o Resultado Operacional deste Prospecto As informa es financeiras inclu das abaixo referentes aos dados da nossa demonstra o de resultado no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 e do nosso balan o patrimonial em 31 de mar o de 2006 constam das nossas demonstra es financeiras consolidadas elaboradas de acordo com as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil objeto de revis o limitada pela PricewaterhouseCoopers conforme indicado no seu relat rio de revis o limitada anexas a este Prospecto no Item 4 Demonstra es Financeiras As informa es financeiras inclu das abaixo referentes aos dados da nossa demonstra o de resultado no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2005 constam das nossas
506. ras foram elaboradas de acordo com as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil Na elabora o das nossas demonstra es financeiras necess rio utilizar estimativas para registrar certos ativos passivos e outras opera es As nossas demonstra es financeiras incluem portanto v rias estimativas relacionadas a custos or ados dos empreendimentos escolha da vida til de bens e equipamentos s provis es necess rias para passivos contingentes e ao c lculo de provis es para impostos e outros valores As principais pr ticas cont beis e estimativas relativas apropria o da receita e custos contabiliza o em estoque de im veis para venda e contabiliza o do imposto de renda e contribui o social s o definidas como aquelas que refletem opini es e incertezas significativas e t m o potencial de acarretar resultados significativamente diferentes quando adotadas diferentes premissas e condi es Para discuss o destas e das demais pr ticas cont beis veja a Nota Explicativa n 2 das nossas demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 Apropria o de Receitas e Custos As sociedades do setor imobili rio como n s apropriam a receita relativa atividade de incorpora o ao longo do per odo de constru o do empreendimento medida da evolu o f sica ou financeira das obras dependendo da data de in cio das obras conforme explicado abaixo e n o no momento da assinatura dos contratos
507. rcado e do Regulamento de Arbitragem da C mara de Arbitragem do Mercado 174 Informa es Peri dicas Demonstra es de Fluxos de Caixa Estipula o Regulamento do Novo Mercado que as demonstra es financeiras da Companhia e as demonstra es consolidadas a serem elaboradas ao t rmino de cada trimestre e de cada exerc cio social devem incluir no m nimo as altera es ocorridas no saldo de caixa e equivalentes de caixa segregadas em fluxos das opera es dos financiamentos e dos investimentos Veja a se o Descri o do Capital Social Divulga o de Informa es Eventuais e Peri dicas Demonstra es Financeiras Elaboradas de Acordo com Padr es Internacionais Disp e o Regulamento do Novo Mercado que ap s o encerramento de cada exerc cio social a Companhia dever elaborar i demonstra es financeiras ou demonstra es consolidadas de acordo com os padr es internacionais U S GAAP ou IFRS as quais dever o ser divulgadas na ntegra no idioma ingl s Devem ainda ser acompanhadas do relat rio de administra o de notas explicativas que informem inclusive o lucro l quido e o patrim nio l quido apurados ao final do exerc cio social segundo os princ pios cont beis brasileiros e a proposta de destina o do resultado e do parecer dos auditores independentes ou ii divulgar no idioma ingl s a ntegra das demonstra es financeiras relat rio da administra o e notas explicativas que demon
508. re o comercial de cada um dos nossos diretores o mesmo da nossa sede social 146 De acordo com o nosso Estatuto Social devemos ter at seis diretores que s o eleitos pelo Conselho de Administra o para um mandato de tr s anos Qualquer diretor pode ser destitu do pelo Conselho de Administra o antes do t rmino de seu mandato A tabela abaixo indica o nome idade cargo e encerramento do mandato de cada um dos nossos diretores sendo acompanhado de uma breve descri o biogr fica de cada um deles Encerramento do Nome Idade Cargo Mandato Elie HOR 61 Diretor Presidente Abril 2008 Rog rio Jonas Zylbersztajn 46 Diretor Vice Presidente Abril 2008 Nessim Daniel Sarfati 41 Diretor Abril 2008 Ariel Shammah RR 44 Diretor Abril 2008 LU S Largman 44 Diretor de Rela es com Investidores Abril 2008 Elie Horn Veja Conselho de Administra o Rog rio Jonas Zylbersztajn Veja Conselho de Administra o Nessim Daniel Sarfati diretor desde 1997 O Sr Sarfati trabalha conosco desde 1986 como engenheiro e assessor do Diretor Financeiro e do Diretor T cnico De 2001 a 2003 foi tamb m Diretor Financeiro e Diretor de Rela es com Investidores da Brazil Realty bacharel em Engenharia Civil pela Funda o Armando lvares Penteado Ariel 5 diretor desde 2001 O Sr 5 trabalha conosco
509. receita decorrente de crescimento das vendas dos locat rios e das receitas decorrentes do estacionamento Servi os Prestados O custo dos servi os prestados do ano de 2004 permaneceu no mesmo patamar de 2003 totalizando R 3 8 milh es Apesar do aumento no n mero de empreendimentos houve uma redu o do volume de servi os prestados A margem bruta de servi os prestados foi de 46 4 em 2004 e 34 3 em 2003 O aumento da margem bruta deveu se ao crescimento das taxas de administra o de constru o obtidas nas lajes corporativas Faria Lima Square e JK 1455 Lucro Bruto O nosso lucro bruto aumentou 37 9 em 2004 passando de R 154 1 milh es em 2003 para R 212 6 milh es em 2004 principalmente em raz o do aumento da receita bruta proveniente das incorpora es mencionado acima Como um percentual da receita l quida o lucro bruto diminuiu passando de 47 7 em 2003 para 40 5 em 2004 devido evolu o dos custos de incorpora o e queda de lucro bruto de vendas de lajes corporativas principalmente pelo fato de termos vendido em 2003 o terreno D Il com margem de 68 5 Despesas Operacionais As nossas despesas operacionais excluindo o resultado financeiro e as outras receitas despesas operacionais l quidas aumentaram 46 9 passando de R 53 4 milh es em 2003 para R 78 5 milh es em 2004 devido principalmente ao crescimento das despesas com vendas que aumentaram 46 6 e das despesas gerais e administrativas que aumentaram
510. registrados nas nossas demonstra es financeiras para financiar nossas opera es N o possu mos subsidi rias nas quais detemos participa o majorit ria que n o estejam inclu das nas nossas demonstra es financeiras consolidadas nem possu mos quaisquer participa es em ou relacionamentos com quaisquer SPEs que n o estejam refletidos nas nossas demonstra es financeiras consolidadas Avalia o Quantitativa e Qualitativa dos Riscos do Mercado O risco inerente aos nossos instrumentos de sensibilidade e posicionamentos de risco de mercado o risco de perda potencial proveniente de mudan as adversas na taxa de c mbio do real com rela o ao d lar norte americano Risco Cambial Apenas uma pequena parcela das nossas d vidas e nenhum dos nossos custos relevantes s o denominados em d lares Como o nosso risco cambial muito reduzido n o celebramos contratos de derivativos para administrar tal risco Em 31 de mar o de 2006 como medida do nosso risco de mercado com rela o exposi o moeda estrangeira um aumento nas despesas financeiras de uma hipot tica desvaloriza o de R 0 10 do real em rela o ao d lar pode ser quantificado em aproximadamente R 2 0 milh es at o final de 2006 95 VIS O GERAL DO SETOR IMOBILI RIO Introdu o De acordo com os dados compilados pelo IBGE o setor de constru o civil representou aproximadamente 7 2 do PIB em 2003 Segundo pesquisa elaborada pela FGV a cad
511. ren a entre o n mero de A es Ordin rias objeto de garantia firme e o n mero de A es Ordin rias efetivamente colocadas junto a investidores pelo Pre o por A o que constar do Prospecto Definitivo Esta garantia ser vinculante apenas a partir do momento em que for conclu do o Procedimento de Bookbuilding e assinado o Contrato de Distribui o RESTRI ES NEGOCIA O DE A ES ORDIN RIAS LOCK UP N s o Presidente do nosso Conselho de Administra o e os Acionistas Vendedores celebramos acordos de restri o venda de A es Ordin rias por meio dos quais concordamos sujeitos a algumas exce es em n o emitir oferecer vender contratar a venda dar em garantia ou de outra forma alienar direta ou indiretamente dentro de at 180 dias contados da data do Prospecto Definitivo qualquer A o Ordin ria qualquer valor mobili rio convers vel em ou que represente um direito de receber A es Ordin rias 20 ESTABILIZA O DO PRE O DE A ES ORDIN RIAS O Coordenador L der por interm dio da Credit Suisse Brasil S A Corretora de T tulos e Valores Mobili rios poder a seu exclusivo crit rio conduzir atividades de estabiliza o do pre o das A es Ordin rias no prazo de at 30 dias contados da data de publica o do An ncio de In cio inclusive por meio de opera es de compra e venda de A es Ordin rias As atividades de estabiliza o ser o regidas pelas disposi es legais apl
512. renor a serem convertidas em A es Ordin rias e at 108 000 A es Ordin rias de tituaridade de RZ equivalentes a at 15 das A es Ordin rias inicialmente ofertadas as quais poder o ser objeto de distribui o secund ria destinada exclusivamente a atender a um eventual excesso de demanda que venha a ser constatado no decorrer da Oferta e dever ser exercida no prazo de at 30 dias a contar da data de publica o do An ncio de In cio A es Adicionais Total de A es Ordin rias em circula o ap s a Oferta nos termos do Regulamento do Novo Mercado free float Direito de Voto Direito de Venda Conjunta Tag Along Restri es Venda de A es Ordin rias Lock Up Sem preju zo do exerc cio da Op o de Lote Suplementar a quantidade total de A es Ordin rias objeto da Oferta poder a crit rio da Companhia nos termos do artigo 14 par grafo 2 da Instru o CVM 400 com a concord ncia do Coordenador L der ser aumentada at 4 940 000 A es Ordin rias a serem emitidas pela Companhia dentro do limite de seu capital autorizado com a exclus o do direito de prefer ncia dos seus atuais acionistas nos termos do artigo 172 inciso da Lei das Sociedades por A es e do artigo 11 par grafo primeiro de seu Estatuto Social equivalentes a at 20 da quantidade total de A es Ordin rias inicialmente ofertadas 94 635 829 A es Ordin rias n o incluindo as A
513. respectivamente est fundamentado exclusivamente nos relat rios desses outros auditores Nossa revis o foi efetuada de acordo com as normas espec ficas estabelecidas pelo IBRACON Instituto dos Auditores Independentes do Brasil em conjunto com o Conselho Federal de Contabilidade e consistiram principalmente em a indaga o e discuss o com os administradores respons veis pelas reas cont bil financeira e operacional da Companhia quanto aos principais crit rios adotados na elabora o das informa es financeiras interinas consolidadas e b revis o das informa es e dos eventos subsequentes que tenham ou possam vir a ter efeitos relevantes sobre a posi o financeira e as opera es da Companhia Baseados em nossa revis o limitada e nos relat rios de responsabilidade de outros auditores independentes n o temos conhecimento de qualquer modifica o relevante que deva ser feita nas informa es financeiras interinas consolidadas mencionadas no primeiro par grafo para que as mesmas estejam de acordo com as pr ticas cont beis adotadas no Brasil e de forma condizente com as normas expedidas pela Comiss o de Valores Mobili rios CVM para prepara o de Informa es Trimestrais 248 PRicEWAIERHOUSE OOPERS Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es As informa es financeiras interinas consolidadas cont m informa es cont beis relativas ao balan o patrimonial consolidado do exerc
514. ria que come amos a implementar em 2002 com a finalidade de integrar a Cyrela e a Brazil Realty atrav s da unifica o da estrutura de capital com a otimiza o dos investimentos e redu o de custos Ainda em 25 de maio de 2005 realizamos uma assembl ia geral extraordin ria que aprovou al m da incorpora o da Cyrela Vancouver i a convers o da totalidade das nossas a es preferenciais em A es Ordin rias raz o de uma A o Ordin ria para cada a o preferencial e ii a altera o do nosso Estatuto Social de forma a adapt lo s regras do Novo Mercado Em 29 de julho de 2005 celebramos um contrato com a BOVESPA regulando a listagem das nossas A es Ordin rias no Novo Mercado da BOVESPA Em 21 de setembro de 2005 n s em conjunto com o nosso acionista Eirenor realizamos uma oferta p blica prim ria e secund ria de 60 145 000 A es Ordin rias incluindo A es Ordin grias sob a forma de GDSs ao pre o de R 15 00 por A o Ordin ria que representavam naquela data 40 44 total do nosso capital social A oferta foi realizada atrav s da distribui o de i 22 430 000 A es Ordin rias no Brasil em mercado de balc o n o organizado para investidores institucionais e n o institucionais incluindo esfor os de coloca o de A es Ordin rias no exterior esfor os estes realizados com base nas isen es de registro previstas no Securities Act e ii 37 715 000 A es Ordin rias no exterio
515. ril 2009 Os financiamentos em moeda nacional est o sujeitos a juros que variam entre 10 2 a 13 ao ano acrescidos da varia o da Taxa Referencial TR com exce o de um contrato cujo encargo a varia o do ndice Geral de Pre os de Mercado IGP M com vencimento entre janeiro de 2006 e maio de 2010 Em garantia dos referidos financiamentos foram oferecidos aval do acionista controlador hipoteca e cau o de contas a receber Os montantes a longo prazo t m a seguinte composi o por ano de vencimento 271 10 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Ano 2007 2008 2009 2010 Ap s 2010 Partes relacionadas Saldos Em milhares de reais exceto quando indicado Os saldos mantidos com partes relacionadas s o assim apresentados 31 de mar o de 2006 S cios quotistas acionistas e administradores Acionista controlador 6 482 Demais s cios e administradores pessoa f sica 864 7 346 Demais s cios e administradores em sociedades controladas RJZ Participa es e Investimentos Ltda 10 000 MAC Investimentos e Participa es Ltda 9 343 Agra Incorporadora Ltda 8 863 Tecnisa Engenharia e Com rcio Ltda 1 683 Vivenda Nobre Incorporadora Ltda 960 Candide Ind stria e Com rcio Ltda 768 Klabin Segall S A
516. rio competente da Eirenor P blico Alvo da Oferta O Coordenador L der em conjunto com as institui es financeiras integrantes do sistema de distribui o de valores mobili rios por ele contratadas Institui es Subcontratadas e com as sociedades corretoras membros da BOVESPA que realizar o esfor os de coloca o de A es Ordin rias objeto da Oferta exclusivamente junto a Investidores N o Institucionais Participantes Especiais conjuntamente com o Coordenador L der e com as Institui es Subcontratadas as Institui es Participantes da Oferta realizar o a distribui o das A es Ordin rias nos termos da Instru o CVM 400 e conforme previsto no Instrumento Particular de Contrato de Distribui o P blica Prim ria e Secund ria de A es Ordin rias de Emiss o da Companhia que ser celebrado entre a Companhia os Acionistas Vendedores o Coordenador L der e a CBLC anteriormente concess o do registro da Oferta pela CVM Contrato de Distribui o por meio de duas ofertas distintas quais sejam a oferta de varejo Oferta de Varejo oferta institucional Oferta Institucional A Oferta de Varejo ser realizada junto a investidores pessoas f sicas e jur dicas inclusive clubes de investimento registrados na BOVESPA residentes e domiciliadas no Brasil que n o sejam considerados Investidores Institucionais conforme definidos abaixo que realizem solici
517. rio Jonas Zylberzstajn 3 820 402 2 50 3 820 402 2 16 1 170 114 0 77 1 170 114 0 66 3 000 0 3 000 0 62 310 329 40 85 87 010 329 49 09 152 532 439 100 00 177 232 439 100 00 Considerando coloca o total quantidade de A es Ordin rias objeto da Oferta sem considerar exerc cio da Op o Lote Suplementar e as A es Adicionais Companhia constitu da de acordo com as leis do Uruguai e controlada pelo nosso acionista controlador Companhia constitu da de acordo com as leis dos Estados Unidos da Am rica Companhia constitu da de acordo com as leis das Ilhas Virgens Brit nicas e controlada pelo nosso acionista controlador Acionista Vendedor Caracter sticas e Prazos Descri o da Oferta A Oferta compreende a distribui o p blica prim ria e secund ria de a es ordin rias todas nominativas escriturais e sem valor nominal de emiss o da Companhia A es Ordin rias sendo i a distribui o p blica prim ria de inicialmente 24 700 000 A es Ordin rias serem emitidas pela Companhia Oferta e ii caso a Op o de Lote Suplementar abaixo definida seja exercida a distribui o secund ria de at 3 705 000 A es Ordin rias de titularidade dos Acionistas Vendedores livres e desembara adas de quaisquer nus ou gravames se
518. rio da Fazenda sob o n 73 178 600 0001 18 e com seus atos constitutivos arquivados na Junta Comercial do Estado de S o Paulo sob o NIRE 35 300 137 728 A sede da Companhia est localizada na Avenida Engenheiro Roberto Zuccolo n 555 sala 94 parte na Cidade de S o Paulo Estado de S o Paulo A Diretoria de Rela es com Investidores est localizada na Avenida Brigadeiro Faria Lima n 3 400 10 andar na Cidade de S o Paulo Estado de S o Paulo O respons vel por esta Diretoria o Sr Lu s Largman O telefone do Departamento de Rela es com Investidores 11 4502 3153 o fax 11 4502 3140 e o e mail llargmanQcyrela com br PricewaterhouseCoopers Auditores Independentes at 31 de dezembro de 2005 e Terco Grant Thornton Auditores Independentes SS a partir de 1 de janeiro de 2006 As A es Ordin rias est o listadas na BOVESPA sob o c digo e as 055 do Programa de DRs N vel est o listadas para negocia o em mercado de balc o sob o c digo CYRBY Para informa es mais detalhadas veja a se o Informa es sobre os T tulos e Valores Mobili rios Emitidos As publica es realizadas pela Companhia em decorr ncia da Lei das Sociedades por A es s o divulgadas no Di rio Oficial do Estado de S o Paulo e no jornal Folha de S o Paulo www cyrela com br O atendimento aos acionistas da Companhia efetuado em qualquer ag ncia do Banco Ita S A cu
519. rit rios formais da Companhia Instrumentos financeiros As sociedades participam de opera es envolvendo instrumentos financeiros todos registrados em contas patrimoniais que se destinam a atender s suas necessidades e a reduzir a exposi o a riscos de cr dito de moeda e de taxa de juros A administra o desses riscos efetuada por meio de defini o de estrat gias estabelecimento de sistemas de controle e determina o de limites de posi es Considera es sobre riscos Riscos de cr dito avaliado como praticamente nulo face a garantia real de recupera o de seus produtos nos casos de inadimpl ncia Riscos de moeda como mencionado na Nota 9 em 31 de mar o 2006 os empr stimos em moeda estrangeira totalizavam o equivalente a US 22 126 mil e como mencionado na Nota 3 os ativos totalizavam em 31 de mar o de 2006 o equivalente a US 4 495 mil Risco de taxa de juros as taxas de juros contratadas sobre os empr stimos est o mencionadas na Nota 9 e sobre as aplica es financeiras na Nota 3 Adicionalmente como mencionado nas Notas 10 e 11 parcela substancial dos saldos mantidos com partes relacionadas e aqueles mantidos com parceiros nos empreendimentos n o est o sujeitos a encargos financeiros 286 b Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar
520. role do direito de voto e da administra o da nossa Companhia Para uma descri o do referido acordo de acionistas veja nesta se o Acordo de Acionistas Somos parte ainda em dois Acordos de Acionistas relativos s Parcerias que formamos em janeiro e fevereiro de 2006 Para mais informa es veja nesta Se o Novas Parcerias Al m dos acordos indicados acima n o somos parte em outros contratos que individualmente possam ser considerados relevantes e cuja renegocia o isolada possa afetar de forma substancial nossos neg cios N o possu mos contratos relevantes n o diretamente relacionados s nossas atividades operacionais N o obstante possu mos diversos contratos com prestadores de servi os construtoras arquitetos e fornecedores entre outros os quais quando considerados em conjunto s o relevantes para nossas opera es Acordo de Acionistas 24 de maio de 2006 o nosso acionista controlador Acionista Controlador e o antigo acionista controlador da RJZ Participa es Rogerio Jonas Zylbertsztajn ou RZ conjuntamente Acionistas celebraram um acordo de acionistas da nossa Companhia Acordo de Acionistas com prazo de 30 anos com o objetivo de regular o exerc cio do controle na nossa Companhia do direito de voto da administra o e de seus direitos como acionistas da Companhia al m de determinar as formas de cess o e transfer ncia das a es de nossa emiss o 138
521. ros Independentes eleitos pela Assembl ia Geral Todos os novos membros do Conselho de Administra o e da Diretoria devem subscrever um termo de anu ncia dos administradores previsto no Regulamento do Novo Mercado condicionando a posse nos respectivos cargos assinatura desse documento Por meio do referido termo de anu ncia os administradores da Companhia responsabilizam se pessoalmente a agir em conformidade com o Contrato de Participa o no Novo Mercado com o Regulamento de Arbitragem e com o Regulamento do Novo Mercado De acordo com o Estatuto Social da Companhia o Conselho de Administra o deve ter no m nimo 5 e no m ximo 12 membros Os conselheiros s o eleitos em Assembl ia Geral com mandato de um ano sendo permitida a reelei o Veja as se es Administra o Conselho de Administra o Descri o do Capital Social Conselho de Administra o Conselho Fiscal Do mesmo modo que o Conselho de Administra o os membros do Conselho Fiscal quando instalado por meio do Termo de Anu ncia dos Membros do Conselho Fiscal previsto no Regulamento do Novo Mercado responsabilizam se pessoalmente a agir em conformidade com o Contrato de Participa o no Novo Mercado com o Regulamento de Arbitragem e com o Regulamento do Novo Mercado condicionando a posse nos respectivos cargos assinatura desse documento O Conselho Fiscal da Companhia de funcionamento n o permanente Atualmente a Companhia n o possu
522. rtigo 12 deste Estatuto n o se aplicando o direito de prefer ncia dos acionistas convocar as Assembl ias Gerais Ordin rias e Extraordin rias manifestar se sobre o Relat rio de Administra o e as contas da Diretoria deliberar ad referendum da Assembl ia Geral os dividendos a serem pagos aos acionistas inclusive os intermedi rios conta de lucros acumulados ou de reservas de lucros existentes deliberar sobre os investimentos dos fundos sociais quando requisitado escolher e destituir auditores independentes convocar os auditores independentes para prestar os esclarecimentos que entender necess rios e definir lista tr plice de empresas especializadas em avalia o econ mica de empresas para a prepara o de laudo de avalia o das a es da Sociedade em caso de cancelamento de registro de companhia aberta ou sa da do Novo Mercado da Bolsa de Valores de S o Paulo BOVESPA Mercado e BOVESPA Art 24 Compete ao Presidente do Conselho de Administra o al m das atribui es pr prias a seu cargo a b c coordenar as atividades dos dois rg os de administra o da Sociedade convocar em nome do Conselho de Administra o a Assembl ia Geral e presidi la e convocar e presidir as reuni es do Conselho de Administra o ART 25 Compete ao Vice Presidente do Conselho de Administra o al m das atribui es pr prias do seu cargo a substituir o Presidente nos casos d
523. s rea comercial para elabora o das tabelas de pre o condi es de pagamento e financiamento junto aos bancos e iv pol tica de renegocia es e Comit de Vendas composto pelo Diretor Presidente Diretor de Vendas Diretor de Incorpora o Diretor de Neg cios Imobili rios terrenos Gerente de Vendas Gerente de Intelig ncia de Mercado e Pesquisa e Gerente de Marketing Comunica es e Propaganda Este comit se re ne semanalmente e tem por objetivo analisar e acompanhar a performance das vendas 127 e Comit de Desenvolvimento de Neg cios as decis es relacionadas prospec o e aquisi o de novos terrenos s o analisadas por dois comit s internos i Comit composto pelo Diretor de Incorpora o Diretor de Desenvolvimento de Neg cios Gerente de Intelig ncia de Mercado e Pesquisa Gerente de Produtos Diretor de Vendas e cinco membros da ger ncia da rea de Prospec es com o objetivo de analisar terrenos prospectados e previamente analisados com os respectivos estudos de massa pesquisa e viabilidade ii Comit composto pelo Diretor Presidente Diretor de Neg cios Imobili rios Diretor de Engenharia Diretor Financeiro Gerente de Produtos Gerente de Intelig ncia de Mercado que se re nem mensalmente com o objetivo de tomar as decis es finais ap s as visitas e o resultado das an lises pr vias Todas as decis es quanto aquisi o de terrenos s o analisadas por este co
524. s Do total das a es movidas contra n s aproximadamente 12 0 refere se restitui o de valores pagos e aproximadamente 88 0 de tais lit gios judiciais referem se revis o de cl usula contratual de cobran a Da totalidade dessas a es judiciais as mais significativas referem se revis o de cl usula contratual de cobran a N o acreditamos que decis es desfavor veis nessas a es judiciais causariam impacto relevante nas nossas atividades Pol ticas de Responsabilidade Social H aproximadamente cinco anos implementamos o Projeto Construindo Pessoas o qual visa a erradica o do analfabetismo entre os funcion rios que prestam servi os em nossas obras Desde a implanta o do programa cerca de 340 funcion rios em aproximadamente 20 empreendimentos j foram atendidos e obtiveram o certificado de conclus o do ensino fundamental devidamente validado pelo Minist rio da Educa o Em geral as aulas s o realizadas no pr prio local das obras do empreendimento ap s o expediente de trabalho sob a coordena o de professores especializados contratados pela nossa Companhia Atualmente possu mos em nossos empreendimentos aproximadamente seis salas de aula contando com cerca de 50 alunos cada 144 ADMINISTRA O De acordo com o nosso Estatuto Social somos administrados por um Conselho de Administra o que deve ser composto por no m nimo cinco e no m ximo 12 membros e por uma Diretoria que deve s
525. s de recursos consolidadas pro forma dos exerc cios findos em 31 de dezembro de 2004 e de 2003 Em milhares de reais Aplica es de recursos No realiz vel a longo prazo Aplica es financeiras Contas a receber Partes relacionadas Adiantamento por aquisi o de im veis Impostos e contribui es a compensar Demais contas a receber Transfer ncia do ativo circulante para o imobilizado No ativo permanente Investimentos Imobilizado Por transfer ncia do exig vel a longo prazo para o circulante Empr stimos e financiamentos Provis o para custos or ados a incorrer Contas a pagar por aquisi o de im veis Por apropria o do resultado de vendas de im veis Redu o da participa o de minorit rios Redu o do capital social Juros sobre o capital pr prio Dividendos propostos pagos Aquisi o de a es pr prias Total dos recursos aplicados Aumento redu o do capital circulante Varia es do capital circulante Ativo circulante No fim do exerc cio No in cio do exerc cio Passivo circulante No fim do exerc cio No in cio do exerc cio Aumento redu o do capital circulante continua o As notas explicativas da administra o s o parte integrante das demonstra es financeiras 202 2005 2004 2003 302 133 83 129 30 448 169 467 17 997 737 40 387 3 824 6 978 5 268 4 715 23 680 1 584 920 665 9 117 72 508 81 380 41 823 28 955 1 177 2 725 7 411 40 774 72 555 10 026 2 116 17 00
526. s mediante participa o societ ria ou atrav s da forma o de cons rcios A estrutura de administra o desses empreendimentos e a ger ncia de caixa s o centralizadas na empresa l der do empreendimento que fiscaliza o desenvolvimento das obras e os or amentos Assim o l der do empreendimento assegura que as aplica es de recursos necess rios sejam feitas e alocadas de acordo com o planejado As origens e aplica es de recursos do empreendimento est o refletidas nesses saldos com observa o do respectivo percentual de participa o os quais n o est o sujeitos a atualiza o ou encargos financeiros e n o possuem vencimento predeterminado O prazo m dio de desenvolvimento e finaliza o dos empreendimentos em que se encontram aplicados os recursos de 3 tr s anos sempre com base nos projetos e cronogramas f sico financeiros de cada obra Essa forma de aloca o dos recursos permite que as condi es negociais acertadas com cada parceiro e em cada empreendimento fiquem concentradas em estrutura espec ficas e mais adequadas s suas caracter sticas Os saldos existentes com as empresas est o relacionados aos seguintes empreendimentos 2005 2004 2003 Cons rcios de empreendimentos Peixoto Gomide 8 347 2 889 1 900 Fernandes de Abreu 651 573 663 1 253 2 620 1 144 Place Vendome 547 672 412 Ipiranga Premium 372 1 820 2 059 Perdizes Privilege 21 1 393 1 354 Flores do Cam
527. s al m de propiciar o retorno do cliente e a indica o das nossas atividades e servi os a novos clientes Tamb m acreditamos gozar de tima reputa o entre fornecedores sub empreiteiras corretoras e outras incorporadoras Situa o Financeira S lida O financiamento e a administra o de fluxo de caixa s o cruciais no setor imobili rio Uma das nossas principais vantagens em compara o com os nossos concorrentes consiste na capacidade que temos de financiar as nossas atividades principalmente com o produto da venda dos nossos im veis Isso poss vel em raz o da velocidade de vendas que via de regra obtemos em nossos empreendimentos e porque em geral empregamos estrat gias para reduzir o montante de fluxo de caixa necess rio em cada incorpora o seja atrav s de Parcerias com outras incorporadoras seja atrav s da aquisi o de terrenos em troca de certo n mero de unidades a serem constru das ou um percentual do produto da venda de unidades Quando oportuno incorremos em endividamento preferindo contrair empr stimos atrav s do SFH que oferece taxas de juros mais baixas em rela o ao mercado privado financeiro nacional Acreditamos que a nossa situa o financeira s lida e que o nosso modelo financeiro nos fornece a flexibilidade necess ria para continuarmos crescendo e mantendo a nossa situa o financeira s lida 110 Equipe de Administra o Experiente Os membros do nosso Conselho de Administra o e
528. s em face de algumas das nossas subsidi rias pela autoridade fiscal federal brasileira no valor de R 13 8 milh es Estamos contestando tais pretens es uma vez que esses impostos s o devidos somente por companhias que possuem empregados o que acreditamos n o ser nosso caso Constitu mos provis o nas nossas demonstra es financeiras consolidadas para essa conting ncia Somos parte em um processo judicial e tr s processos administrativos tribut rios relativos CSLL e ao IRPJ incidentes sob lucros supostamente auferidos por n s ou por nossas subsidi rias O processo judicial e um dos processos administrativos referem se cobran a de IRPJ e de CSLL sobre a totalidade da varia o positiva de equival ncia patrimonial verificada por nossas subsidi rias no exterior e n o sobre o lucro por elas auferido Impetramos mandado de seguran a no qual obtivemos em 27 de janeiro de 2003 provimento em liminar com o objetivo de afastar a cobran a nos termos pretendidos pelas autoridades fiscais brasileiras O referido processo administrativo tem por objeto a impugna o de dois autos de infra o relativos cobran a do IRPJ e da CSLL ano base de 2002 que n o obstante a exist ncia do provimento liminar acima mencionado foram lavrados pelas autoridades fiscais brasileiras contra a Brazil Realty em 23 de fevereiro de 2005 no valor atual de R 6 6 milh es Os outros dois processos administrativos t m por objeto a impugna o de dois auto
529. s Adicionais aumentaria reduziria ap s a conclus o da Oferta i o valor do nosso patrim nio l quido cont bil em R 24 0 milh es ii o valor do patrim nio l quido cont bil por A o Ordin ria em R 0 14 e iii a dilui o do valor patrimonial cont bil por A o Ordin ria aos investidores desta Oferta em R 0 85 assumindo que o n mero de A es Ordin rias emitidas no mbito da Oferta conforme estabelecido na capa deste Prospecto n o sofrer altera o e ap s a dedu o das comiss es e despesas da Oferta a serem pagas por n s e pelos Acionistas Vendedores caso a Op o de Lote Suplementar seja exercida O valor do nosso patrim nio l quido cont bil ap s a conclus o da Oferta est sujeito ainda a ajustes decorrentes da altera o do Pre o por A o bem como de quaisquer outras altera es nos termos e condi es desta Oferta que somente ser o conhecidas ap s a conclus o do procedimento de Bookbuilding 57 Temos dois planos op o compra de A es Ordin rias O primeiro foi aprovado em Assembl ias Gerais realizadas em 17 de maio e 5 de setembro de 1996 e alterado em 30 de abril de 1999 por meio de aprova o em Reuni o do nosso Conselho de Administra o e em Assembl ia Geral Ordin ria e Extraordin ria Plano 1 Nos termos do Plano administrado por um comit eleito pelo nosso Conselho de Administra o podem ser outorgadas aos membros do nosso Conselho de Administra o e
530. s Imobili ria Investimentos 72 46 Imobili rios 99 76 99 97 99 98 A maioria das nossas subsidi rias tem por objeto a incorpora o imobili ria a compra a venda e a loca o de im veis bem como a participa o em outras sociedades Cada uma delas exerce suas atividades em parceria com diferentes sociedades para projetos espec ficos Nossas Vantagens Competitivas Acreditamos que as nossas principais vantagens competitivas incluem os seguintes pontos Modelo de Atividades Integrado e Eficiente Operamos de forma integrada na incorpora o imobili ria o que nos permite administrar e controlar todas as etapas da incorpora o de um empreendimento Nossas opera es incluem i a identifica o a avalia o e a compra de terrenos ii o planejamento e a elabora o do projeto para a incorpora o de empreendimentos imobili rios 1 a obten o de licen as e demais aprova es governamentais necess rias iv a constru o a incorpora o e a comercializa o dos im veis e v a presta o de servi os antes durante e ap s a venda aos nossos clientes Acreditamos que este processo integrado nos oferece as seguintes vantagens e efici ncia de custos em fun o da elabora o pela nossa Companhia do projeto da constru o incorpora o e venda do empreendimento o que nos permite controlar custos e obter margens mais elevadas de lucro e aumento do poder de compra frente aos nossos fornecedores resul
531. s P blicas de Distribui o e Aquisi o de Valores Mobili rios aprovado em Assembl ia Geral da ANBID e parte integrante ata registrada 4 Of cio ANB D de Registro de Pessoas Jur dicas da Cidade de S o Paulo Estado de S o Paulo sob o n 510718 atendendo assim a presente oferta p blica aos padr es m nimos de informa o contidos no c digo n o cabendo ANBID qualquer responsabilidade pelas referidas informa es pela qualidade da emissora e ou ofertantes das institui es participantes e dos valores mobili rios objeto da oferta p blica Coordenador L der CREDIT SUISSE Institui es Subcontratadas Bradesco HSBC 42 PACTUAL oeme E s Corporate A data deste Prospecto Preliminar 6 de julho de 2006 Esta p gina foi intencionalmente deixada em branco NDICE INTRODU O DETINI ES 2 8 Informa essobre a Of lia Eta ei 12 Identifica o de Administradores Consultores 25 Informa es Cadastrais da 22 29 Considera es sobre Estimativas e Declara es 30 Apresenta o das Informa es Financeiras e Outras
532. s a serem apropriadas no futuro Adotamos a pol tica de reconhecer a receita relativa a um empreendimento somente ap s um per odo de car ncia de seis meses contado do lan amento do mesmo exce o dos casos em que antes desse per odo o empreendimento atinja um percentual m nimo de vendas que julgamos adequado No primeiro trimestre de 2006 comercializamos 28 1 das 499 unidades lan adas naquele per odo que em conjunto com a venda de unidades lan adas em per odos anteriores resultaram em um total de vendas contratadas de R 195 6 milh es no primeiro trimestre de 2006 representando um crescimento de 15 3 sobre o total de vendas contratadas de R 169 6 milh es no mesmo per odo de 2005 Tal crescimento decorreu basicamente do crescimento das vendas de unidades lan adas em per odos anteriores que passaram de R 103 7 milh es no primeiro trimestre de 2005 para R 166 9 milh es no primeiro trimestre de 2006 representando um crescimento de 61 0 A participa o da Companhia nestes per odos foi de 83 5 em 2006 e 86 0 em 2005 Em 2005 comercializamos 57 5 das 2 733 unidades lan adas naquele per odo A venda de tais unidades somada venda de unidades de empreendimentos lan ados em per odos anteriores resultou em um total de vendas contratadas de R 983 3 milh es das quais a m dia ponderada da nossa participa o nas unidades comercializadas em 2005 foi de 78 9 representando um crescimento de 21 8 sobre total de venda
533. s contratadas R 807 1 milh es em 2004 Tal crescimento decorreu basicamente de dois fatores i do maior n mero de lan amentos ocorridos em 2005 19 em compara o a 2004 15 e ii da pol tica adotada em 2005 com foco na venda de estoques permitindo a comercializa o de 1 132 unidades em 2005 contra 894 unidades em 2004 representando um crescimento de 26 6 Em 2004 comercializamos 61 7 das 2 444 unidades lan adas que em conjunto com a venda de unidades lan adas em per odos anteriores resultaram em um total de vendas contratadas de R 807 1 milh es em 2004 Desse total a m dia ponderada da nossa participa o nas unidades comercializadas no referido per odo foi de 75 1 Em 2003 comercializamos 45 5 das 2 060 unidades lan adas que em conjunto com a venda de unidades lan adas em per odos anteriores resultaram em um total de vendas contratadas de R 364 8 milh es em 2003 69 O crescimento 122 9 do total de vendas contratadas em 2004 rela o 2003 decorreu uma estrat gia bem sucedida de lan amentos no segmento de alto padr o em S o Paulo com produtos diferenciados em acabamento e localiza o que nos permitiu aumentar o n mero de empreendimentos lan ados de oito para 12 em S o Paulo com elevado ndice de comercializa o apesar da retra o geral do mercado imobili rio em S o Paulo naquele ano A tabela abaixo apresenta a evolu o da nossa receita de vendas a apropriar decorrentes
534. s de infra o lavrados pela autoridade fiscal federal brasileira em maio de 2004 em face da Brazil Realty no valor atual de R 12 4 milh es e em dezembro de 2002 em face da Cyrela Empreendimentos no valor atual de R 8 3 milh es relativos exigibilidade da CSLL e do IRPJ sobre lucros auferidos por nossas subsidi rias estrangeiras Brazil Realty Servi os e Investimentos Ltda e Aracati S A respectivamente Com base em parecer de nossos advogados externos constitu mos provis o para o processo administrativo no valor de R 8 3 milh es em nosso balan o patrimonial e n o constitu mos quaisquer provis es para os demais processos administrativos acima mencionados 143 As autoridades fiscais brasileiras instauraram processo administrativo tribut rio contra n s em janeiro de 2005 no valor de R 4 3 milh es reclamando o pagamento de IRPJ incidente sobre os juros relativos parcela das Fixed Rate Notes de nossa emiss o no valor aproximado de R 25 0 milh es que n o foi objeto de pagamento antecipado Contestamos judicialmente e com base no parecer dos nossos advogados externos n o constitu mos nenhuma provis o no nosso balan o patrimonial para esse processo administrativo tendo em vista a possibilidade de xito da demanda Processos Trabalhistas Em 31 de mar o de 2006 ramos parte em 257 processos trabalhistas instaurados contra n s em S o Paulo sendo o valor total reclamado nesses processos de aproximadamente R 6 0 milh
535. s de zoneamento e por leis ambientais as quais podem determinar o perfil dos produtos oferecidos no mercado As mat rias relativas a im veis s o regidas pelo C digo Civil Em raz o da import ncia atribu da aos bens im veis a transfer ncia da propriedade somente poss vel atrav s de certas formalidades legais dentre elas o registro da escritura p blica de transfer ncia de bem im vel no Cart rio de Registro de Im veis competente O procedimento de registro em Cart rio de Registro de Im veis regulado pela Lei de Registros P blicos O C digo Civil via de regra exige que a transfer ncia de bem im vel seja feita por meio de escritura p blica com exce o dos casos relacionados ao SFI ao SFH e algumas outras exce es estipuladas em lei com o objetivo de fornecerem maior seguran a ao mercado Incorpora o A incorpora o imobili ria regida pela Lei de Incorpora o Nos termos da Lei de Incorpora o a incorpora o imobili ria definida como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a constru o para aliena o total ou parcial de edifica es ou conjunto de edifica es compostas de unidades aut nomas Os principais deveres do incorporador s o i registrar o empreendimento no Cart rio de Registro de Im veis ii indicar o n mero de registro do empreendimento nos materiais de publicidade e contratos celebrados com os adquirentes das unidades iii providenciar a constru o
536. s documentos da Oferta bem como quaisquer outras informa es ou esclarecimentos sobre a Companhia e sobre a Oferta poder o ser obtidas junto ao Coordenador L der e s Institui es Subcontratadas e no caso de Investidores N o Institucionais tamb m junto aos Participantes Especiais 23 Coordenador L der Banco de Investimentos Credit Suisse Brasil S A Av Brigadeiro Faria Lima n 3 064 13 andar 01451 000 S o Paulo SP htto Nbr credit suisse comhofertas Institui es Subcontratadas Banco Bradesco S A Av Paulista 1450 3 andar 1310 917 S o Paulo SP www shopinvest com br HSBC Bank Brasil S A Banco M ltiplo Av Brigadeiro Faria Lima 3064 4 andar 01451 000 S o Paulo SP www hsbcbroker com br Banco Pactual S A Av Brigadeiro Faria Lima n 3 729 10 andar S o Paulo SP www pactual com br Banco UBS S A Av Presidente Juscelino Kubitscheck 50 6 andar 04543 000 S o Paulo SP ou Praia de Botafogo n 228 16 andar Ala B Rio de Janeiro RJ www ubs brasil com br Participantes Especiais Depend ncias das corretoras de t tulos e valores mobili rios credenciados junto CBLC para participar da Oferta Informa es adicionais sobre os Participantes Especiais poder o ser obtidas na p gina da Internet da www cblc com br Al m disso maiores informa es sobre a Oferta poder o ser obtidas junto CVM nos seguintes endere os i R
537. s elaboradas de acordo com as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil auditadas pela PricewaterhouseCoopers conforme indicado no seu parecer anexas a este Prospecto no Item 4 Demonstra es Financeiras As informa es financeiras apresentadas abaixo referentes aos dados do nosso balan o patrimonial em 31 de dezembro de 2004 e 2003 e aos dados da nossa demonstra o do resultado para os exerc cios encerrados em 31 de dezembro de 2004 e 2003 foram extra das das nossas demonstra es financeiras consolidadas pro forma elaboradas de acordo com as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil auditadas pela PricewaterhouseCoopers conforme indicado no seu parecer anexas a este Prospecto no Item 4 Demonstra es Financeiras As informa es financeiras abaixo devem ser lidas e analisadas em conjunto com as nossas demonstra es financeiras consolidadas e respectivas notas explicativas bem como as informa es contidas nas Se es Apresenta o das Informa es Financeiras e Outras Informa es e An lise e Discuss o da Administra o sobre a Situa o Financeira e o Resultado Operacional deste Prospecto Per odos de tr s meses encerrados Exerc cios encerrados em em 31 de mar o de 31 de dezembro de Demonstra o do Resultado 2006 2005 2005 2004 2003 Em milhares de R Receita Bruta Operacional 241 448 178 056 725 199 557 002 336 820 Dedu es da Re
538. s imobili rias Em decorr ncia os saldos de custos or ados das unidades vendidas e o resultado de vendas de im veis a apropriar oriundos dos empreendimentos efetivados a partir de 2004 n o est o refletidos nas demonstra es financeiras Resultado de vendas de im veis a apropriar Empreendimentos efetivados at 31 de dezembro de 2003 Receita de vendas a apropriar Custos das unidades vendidas a apropriar Despesas comerciais a apropriar Empreendimentos efetivados a partir de 2004 n o refletidos nas demonstra es financeiras Receita de vendas a apropriar Custos de vendas a apropriar Despesas comerciais a apropriar 276 31 de 2006 25 095 9 181 15 914 1 048 109 592 389 23 616 432 104 448 018 31 de dezembro de 2005 39 603 14 101 13 25 489 980 352 531 987 21 030 427 335 452 824 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado b Provis o para custos or ados a incorrer 31 de mar o de 2006 Empreendimentos lan ados at 31 de dezembro de 2003 Circulante 24 087 Empreendimentos efetivados a partir de 2004 n o refletidos nas demonstra es financeiras Circulante 295 030 Longo prazo 297 359 592389 616 476 c A
539. s investidores n o est o mais interessados nesse tipo de investimento Al m disso em raz o do excesso de oferta as luvas deixaram de ser cobradas Na data deste Prospecto detemos i 15 2 do Shopping D sendo o restante detido na maioria por fundos de pens o tais como a Funda o CESP Centrais El tricas de S o Paulo 30 0 e o Instituto Aerus de Seguridade Social 25 4 ii 49 2 das quotas do Fundo de Investimento Imobili rio Centro T xtil Internacional fundos de pens o det m quase todo o restante das quotas que det m 75 0 do ITM Expo sendo que os 25 0 remanescentes s o detidos pelos propriet rios do terreno e iii 53 4 das quotas do Fundo de Investimento Imobili rio ABC Plaza Shopping 62 6 das quotas do Fundo JK de Investimento Imobili rio os quais det m a totalidade do ABC Plaza Shopping Nos ltimos tr s anos aproximadamente 81 0 das nossas receitas provenientes de loca es no ABC Plaza Shopping foram origin rias do Fundo de Investimento Imobili rio ABC Plaza Shopping 119 tabela seguir apresenta informa es referentes ao per odo de tr s meses encerrado em 31 mar o de 2006 para cada um dos shopping centers nos quais temos participa o societ ria rea locada Total de Total de rea til Em da Valor Valor Vendas de receitas Receitas loc vel total rea til Cont bil de Mercado Varejo por m s por m s Shopping centers Em loc vel total
540. s n o institucionais varejo por institui es lideradas pelo Banco de Investimentos Credit Suisse Brasil S A Coordenador Lider em mercado de balc o n o organizado nos termos da Instru o CVM 400 pelo procedimento a ser descrito em aviso ao mercado a ser publicado pela Companhia a respeito da Oferta Aviso ao Mercado bem como no prospecto preliminar Prospecto Preliminar e nos demais documentos da Oferta de acordo com o disposto nos Artigos 33 3 e 24 da Instru o CVM 400 e submetida a registro na CVM incluindo esfor os de coloca o de A es Ordin rias no exterior a serem realizados pelo Credit Suisse Securities USA LLC Agente de Coloca o Internacional por meio dos mecanismos de investimento regulamentados pelo Conselho Monet rio Nacional pelo Banco Central do Brasil pela com base nas isen es de registro previstas no Securities Act Oferta A Oferta poder ser acrescida de um lote suplementar equivalente a at 15 quinze por cento das A es Ordin rias inicialmente ofertadas i sob a forma 0057 representadas por GDRs de titularidade da Eirenor S A Eirenor que ser o convertidas em A es Ordin rias e A es Ordin rias de titularidade do Sr Rog rio Jonas Zylbersztajn Rog rio Zylbersztajn e em conjunto com a Eirenor Acionistas Vendedores nos termos do artigo 24 da Instru o CVM 400 Lote Suplementar as quais ser
541. s obras devido a escassez de materiais Em raz o dos riscos inerentes atividade de incorpora o imobili ria nossa pol tica consiste em dar in cio s obras somente ap s a assinatura dos contratos de venda de pelo menos 50 das unidades do projeto em quest o Em geral damos in cio s obras entre seis e 12 meses a contar do lan amento de um novo empreendimento e durante esse per odo trabalhamos no planejamento e detalhamento de partes espec ficas da edifica o tais como instala o el trica encanamentos ar condicionado e fachada O prazo m dio de constru o de 24 meses Estamos comprometidos com a entrega dos nossos apartamentos aos clientes no prazo De acordo com nossos contratos de venda os clientes t m o direito de rescindir o contrato sem que incorram em multas e de que lhes seja reembolsada uma parcela dos valores pagos na hip tese de atraso na entrega em prazo maior que 180 dias a contar da data programada exceto em casos de for a maior No entanto at a presente data n o tivemos nenhum atraso superior a 180 dias com rela o a nossos projetos Nos termos da legisla o brasileira fornecemos garantia limitada de cinco anos cobrindo v cios estruturais Nos ltimos tr s anos n o tivemos nenhum processo ou reclama o relevante sobre as garantias prestadas e relacionadas constru o dos nossos empreendimentos 126 Controle de Risco Contamos com v rios comit s internos formados por me
542. s tribunais do Pa s Pol tica de Dividendos N s pretendemos declarar e pagar dividendos e ou juros sobre o capital pr prio em cada exerc cio social no montante de aproximadamente 25 0 do nosso lucro l quido ajustado de acordo com a Lei das Sociedades por A es e o nosso Estatuto Social A declara o anual de dividendos incluindo o pagamento de dividendos al m do dividendo m nimo obrigat rio exige aprova o em Assembl ia Geral Ordin ria por maioria de votos de acionistas titulares de nossas A es Ordin rias e ir depender de diversos fatores Dentre estes fatores est o nossos resultados operacionais condi o financeira necessidades de caixa perspectivas futuras e outros fatores que nosso Conselho de Administra o e acionistas julguem relevantes Dentro do contexto de nosso planejamento tribut rio no futuro ser ben fico o pagamento de juros sobre o capital pr prio Em 28 de abril de 2006 a nossa Assembl ia Geral Ordin ria e Extraordin ria ratificou o pagamento aos nossos acionistas de dividendos intercalares no montante de R 0 268976 por A o Ordin ria totalizando um pagamento de dividendos de R 40 0 milh es em rela o ao resultado de 2005 os quais foram imputados aos dividendos obrigat rios daquele ano cuja distribui o havia sido aprovada pelo nosso Conselho de Administra o em 5 de abril de 2006 Em 25 de maio de 2005 a nossa Assembl ia Geral Extraordin ria ratificou uma distribui o
543. sariamente nesta ordem Acreditamos que nossas atividades dependam dessas marcas em raz o da forte reputa o que constru mos no decorrer dos anos 140 Empregados A tabela abaixo ilustra com informa es detalhadas a nossa for a de trabalho administrativa no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 e nos exerc cios encerrados em 31 de dezembro 2005 2004 e 2003 Em 31 de mar o de Em 31 de dezembro de 2006 2005 2004 2003 Constru o e Engenharia m o de obra especializada 34 38 37 31 Comercial Incorpora o Terrenos e 41 40 34 31 Atendimento ao Cliente 6 7 5 4 Vendas Seller 23 19 10 9 Administrativo Financeiro Jur dico e Tecnologia da Informa o 108 103 102 96 12 9 8 8 Administra o de Shopping Centers 10 10 8 9 Im veis Comerciais de Alto Padr o e Alta Tecnologia 2 2 2 5 Administra o de Im veis Comerciais BRC 6 6 5 5 VEEM PE 242 234 211 198 Funcion rios contratados A Seller nossa empresa de vendas conta com corretores aut nomos para comercializa o dos lan amentos Em 31 de mar o de 2006 a for a de trabalho da Seller era de aproximadamente 178 corretores enquanto em 2005 2004 e 2003 cont vamos respectivamente com aproximadamente 147 100 e 105 corre
544. serva de Expans o que ter por fim assegurar recursos para financiar aplica es do ativo fixo e circulante e expans o das atividades sociais e ser formada com at 100 0 do lucro l quido que remanescer ap s todas as dedu es legais e estatut rias e n o podendo o saldo desta reserva ultrapassar o valor do capital social Em 31 de dezembro de 2005 n o contabilizamos reserva de expans o O saldo das contas de reservas de lucros com exce o da reserva para conting ncias e reserva de lucros a realizar n o podem exceder o nosso capital social Caso isso ocorra a Assembl ia Geral Ordin ria dever decidir se o excedente ser utilizado no pagamento de capital subscrito e n o integralizado no aumento e subscri o de capital social ou no pagamento de dividendos Reservas de Capital De acordo com a Lei das Sociedades por A es as reservas de capital somente poder o ser utilizadas entre outras coisas para i absor o de preju zos que excedam os lucros acumulados e as reservas de lucros ii resgate reembolso ou compra das nossas pr prias a es e iii incorpora o ao nosso capital social As parcelas eventualmente destinadas nossa reserva de capital n o s o consideradas no c lculo do dividendo m nimo obrigat rio Em 31 de mar o de 2006 n o contabilizamos reserva de capital Pagamento de Dividendos e Juros sobre o Capital Pr prio A Lei das Sociedades por A es determina que o estatuto social de uma
545. siderado os nossos estoques em rela o s nossas vendas contratadas eles representavam 51 9 e 64 3 em 31 de dezembro de 2004 e 2003 respectivamente de forma que houve uma redu o dos estoques em rela o ao volume comercializado Imobilizado O nosso imobilizado alcan ou R 88 0 milh es em 31 de dezembro de 2004 representado 6 7 do nosso ativo total naquela data 8 6 em 31 de dezembro de 2003 uma redu o de R 17 2 milh es em rela o ao mesmo per odo de 2003 principalmente devido transfer ncia do edif cio Verbo Divino representando um montante de R 12 5 milh es para a rubrica im veis a comercializar no ativo circulante Passivo Empr stimos e Financiamentos Nossos empr stimos e financiamentos totalizaram R 265 0 milh es em 31 de dezembro de 2004 representando 20 2 de nosso passivo total naquela data 15 6 em 31 de dezembro de 2003 um aumento de aproximadamente R 75 3 milh es em rela o ao mesmo per odo de 2003 em fun o principalmente da maior demanda de financiamento para nossas obras junto ao SFH e para cobertura do saldo devedor do nosso caixa de curto prazo decorrente do crescimento de nossas opera es Provis o para custo or ado a incorrer Este passivo alcan ou R 97 4 milh es em 31 de dezembro de 2004 representando 7 4 do nosso passivo total naquela data 16 0 em 31 de dezembro de 2003 uma redu o de R 97 3 milh es em rela o a 31 de dezembro de 2003 Tal redu o ocorreu em decor
546. smo per odo de 2005 Lucro Bruto O nosso lucro bruto aumentou 24 4 passando de R 83 0 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2005 para R 103 2 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 Como percentual da receita l quida o lucro bruto diminuiu 4 1 passando de 48 8 no primeiro trimestre de 2005 para 44 7 no primeiro trimestre de 2006 em decorr ncia do nosso mix de produtos pois em 2005 t nhamos maior participa o de empreendimentos de alto padr o na composi o da nossa receita 77 Despesas Operacionais As nossas despesas operacionais excluindo o resultado financeiro e as outras receitas despesas operacionais l quidas aumentaram 18 1 passando de R 31 9 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2005 para R 37 7 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 conforme comentamos a seguir Despesas com Vendas As despesas com vendas diminu ram 3 5 passando de R 20 9 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2005 para R 20 2 milh es no per odo de tr s meses encerrado em 31 de mar o de 2006 em fun o principalmente da redu o significativa das despesas com m dia propaganda e publica es tendo as despesas relativas aos lan amentos do primeiro trimestre de 2006 se concentrado no final de 2005 tendo sido reconhecidas naquele per odo As despesas comerciais decorreram em quase sua totalidade da
547. so ltimo balan o aprovado pela assembl ia geral Se todavia a delibera o que ensejou o direito de retirada tiver ocorrido mais de 60 dias depois da data do ltimo balan o aprovado o acionista poder solicitar juntamente com o reembolso o levantamento de balan o especial em data que atenda tal prazo para avalia o do valor de suas a es Neste caso devemos pagar imediatamente 80 0 do valor de reembolso calculado com base no ltimo balan o aprovado por nossos acionistas e o saldo no prazo de 120 dias a contar da data da delibera o da assembl ia geral Resgate De acordo com a Lei das Sociedades por A es nossas a es podem ser resgatadas mediante determina o dos nossos acionistas em Assembl ia Geral Extraordin ria Registro de Nossas A es Ordin rias Nossas A es Ordin rias s o mantidas sob a forma escritural junto ao Banco Ita S A A transfer ncia de nossas a es realizada por meio de um lan amento pelo Banco Ita S A em seus sistemas de registro a d bito da conta das a es do alienante e a cr dito da conta das a es do adquirente mediante ordem por escrito do alienante ou mediante ordem ou autoriza o judicial Direito de Prefer ncia Exceto conforme descrito no par grafo abaixo nossos acionistas possuem direito de prefer ncia na subscri o de A es Ordin rias em qualquer aumento de capital na propor o de sua participa o acion ria poca do referido aumento de
548. social da Plano amp Plano Participa es ser subscrito e integralizado da seguinte forma 79 pela nossa Companhia ii 7 um dos s cios da Plano amp Plano Empreendimentos em dinheiro O capital social da Plano amp Plano Participa es dever atingir o montante total de R 50 milh es sendo que a nossa Companhia obrigou se a emprestar at o limite de R 10 milh es os recursos necess rios para que os s cios da Plano amp Plano Empreendimentos integralizem sua propor o subscrita do capital social da mesma empr stimo este que se realizado ser garantido pela cau o em nosso favor da totalidade das quotas que os s cios det m no capital social da Plano amp Plano Participa es Conforme previsto no Acordo de Quotistas da Plano amp Plano a partir de 30 de mar o de 2006 todas as atividades no mercado imobili rio que envolvam os s cios da Plano amp Plano Empreendimentos devem ser desenvolvidas exclusivamente pela Plano amp Plano Participa es sendo que os mesmos se obrigam a n o mais desenvolver atividades por meio da Plano amp Plano Empreendimentos exce o de alguns empreendimentos atuais da Plano amp Plano Empreendimentos n o podendo exercer nenhuma outra atividade executiva exce o de cargos de conselheiros em empresas n o concorrentes e desde que n o prejudique as atividades da Plano amp Plano Participa es O Acordo de Quotistas Plano amp Plano prev o direito
549. sociedade an nima brasileira especifique um percentual m nimo do lucro dispon vel para pagamento aos acionistas a t tulo de dividendos em cada exerc cio social ainda que ele possa ser pago sob a forma de juros sobre o capital pr prio denominado dividendo m nimo obrigat rio O dividendo m nimo obrigat rio tem como base um percentual do lucro l quido ajustado nos termos da Lei das Sociedades por A es ao inv s de um valor monet rio fixo por a es De acordo com o nosso Estatuto Social e de acordo com a Lei das Sociedades por A es devemos destinar no m nimo 25 0 do nosso lucro l quido ajustado conforme explicado acima em Valores Dispon veis para Distribui o ao pagamento de dividendos aos nossos acionistas De acordo com o nosso Estatuto Social a Assembl ia Geral Ordin ria pode determinar o pagamento aos administradores a t tulo de participa o nos lucros de at 10 0 do resultado do exerc cio depois de deduzidos do resultado do exerc cio os preju zos acumulados a provis o para o imposto sobre a renda e a provis o para a contribui o social e de acordo com o crit rio determinado pelo nosso Conselho de Administra o O pagamento de participa o nos lucros aos administradores da Companhia somente poder ocorrer ap s o pagamento do dividendo m nimo obrigat rio aos nossos acionistas 167 A Lei das Sociedades A es permite entretanto que companhia aberta suspenda a distribu
550. spectivo percentual que detemos em cada uma delas Cyrela Brazil Realty Cyrela Cyrela Cyrela Cyrela RJZ Empreendimentos Imobili ria Investimentos Imobili rios 99 98 99 76 99 97 109 A maioria das nossas subsidi rias tem objeto a incorpora o imobili ria a compra a venda e loca o de im veis bem como a participa o em outras sociedades Cada uma delas exerce suas atividades em parceria com diferentes sociedades para projetos espec ficos Nossas Vantagens Competitivas Acreditamos que as nossas principais vantagens competitivas incluem os seguintes pontos Modelo de Atividades Integrado e Eficiente Operamos de forma integrada na incorpora o imobili ria o que nos permite administrar e controlar todas as etapas da incorpora o de um empreendimento Nossas opera es incluem i a identifica o a avalia o a compra de terrenos o planejamento e elabora o do projeto para a incorpora o de empreendimentos imobili rios iii a obten o de licen as demais aprova es governamentais necess rias iv a constru o a incorpora o e a comercializa o dos im veis e v a presta o de servi os antes durante e ap s a venda aos nossos clientes Acreditamos que este processo integrado nos oferece as seguintes vantagens e efici ncia de custos em fun o da elabora o pela nossa Companhia do projeto da constru o incorpora o e venda do empreendimento o que n
551. sponibilidades l quidas geradas pelas atividades de financiamentos Aumento das disponibilidades Saldos de disponibilidades No fim do per odo No in cio do per odo Aumento das disponibilidades As notas explicativas da administra o s o parte integrante das demonstra es financeiras 254 continua o 12 183 36 816 15 371 3 895 17 550 5 367 40 770 35 403 5 367 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado Contexto operacional A Companhia e suas sociedades controladas t m por atividade a incorpora o e constru o de im veis residenciais e comerciais a loca o de im veis comerciais e a participa o em outras sociedades ou em fundos de investimento imobili rio como acionista ou quotista O desenvolvimento dos empreendimentos de incorpora o imobili ria efetuado atrav s da Companhia e de suas sociedades controladas ou em conjunto com outros parceiros A participa o de terceiros ocorre de forma direta no empreendimento por meio de participa o nas sociedades criadas com o prop sito espec fico de desenvolver o empreendimento ou atrav s da forma o de cons rcios Com o objetivo de alavancar neg cios gerando sinergias de suas ativid
552. ssa Companhia as quotas que det nhamos em SPEs detentoras de 4 empreendimentos O Acordo de Acionistas Agra prev o direito de primeira oferta de uma das partes para aquisi o de a es de emiss o da Agra Empreendimentos ou direitos relativos a tais a es ou instrumentos ou t tulos convers veis ou permut veis em tais a es que a outra parte tenha inten o de alienar exce o de aliena es feitas por qualquer das partes s suas controladoras sociedades controladas ou sob controle comum A administra o da Agra Empreendimentos competir a uma Diretoria composta de no m nimo dois e no m ximo quatro membros acionistas ou n o eleitos em assembl ia geral indicados pela Agra Incorporadora Todas as delibera es das assembl ias ser o tomadas por maioria de votos exce o das seguintes mat rias que depender o da aprova o de acionistas representando a totalidade do capital social i altera o do Estatuto Social ii contrata o de empr stimo em valor superior R 30 milh es corrigido anualmente pelo IGP M e participa o em empreendimento que tenha individualmente um valor geral de vendas acima de R 50 milh es corrigido anualmente pelo IGP M A Agra Incorporadora poder sem que tal fato caracterize concorr ncia com a Agra Empreendimentos comercializar os empreendimentos contribu dos por ela em integraliza o do aumento de capital da Agra Empreendimentos conforme descrito acima Os Dir
553. sso a capital adicional em condi es satisfat rias pode restringir o crescimento e desenvolvimento futuros das nossas atividades o que poderia prejudicar de maneira relevante a nossa situa o financeira e os nossos resultados operacionais O setor imobili rio no Brasil altamente competitivo sendo que podemos perder nossa posi o no mercado em certas circunst ncias O setor imobili rio no Brasil altamente competitivo e fragmentado n o existindo grandes barreiras que restrinjam o ingresso de novos concorrentes no mercado Os principais fatores competitivos no ramo de incorpora es imobili rias incluem disponibilidade e localiza o de terrenos pre os financiamento projetos qualidade reputa o e Parcerias com incorporadores Uma s rie de incorporadores residenciais e comerciais e companhias de servi os imobili rios concorrem conosco i na aquisi o de terrenos ii na tomada de recursos financeiros para incorpora o e iii na busca de compradores e locat rios em potencial Outras companhias inclusive estrangeiras em alian as com parceiros locais podem passar a atuar ativamente na atividade de incorpora o imobili ria no Brasil nos pr ximos anos aumentando ainda mais a concorr ncia 46 medida em que um ou mais dos nossos concorrentes iniciem uma campanha de marketing ou venda bem sucedida e em decorr ncia disso suas vendas aumentem de maneira significativa nossas atividades podem vir a ser a
554. ssos contratos de loca o t m prazo m dio de cinco anos renov veis anualmente e os valores s o indexados ao IGP M Loca o de Shopping Centers A receita proveniente da loca o de shopping centers consiste no recebimento de aluguel dos pontos comerciais e em menor escala nas taxas de servi os decorrentes da administra o de servi os prestados pela nossa subsidi ria BRX Os alugu is dos pontos comerciais s o determinados com base no percentual de suas vendas sujeito a um aluguel m nimo contratado independente dos n veis de vendas atingidos Presta o de Servi os A nossa receita proveniente de presta o de servi os consiste nos valores recebidos em decorr ncia da nossa atividade de administra o de edif cios comerciais e shopping centers das comiss es recebidas nas intermedia es de vendas imobili rias e das taxas de administra o cobradas dos nossos parceiros e faturadas pela nossa construtora nas obras que realizamos A composi o das nossas receitas em percentual de nossa receita operacional bruta nosper odos de tr s meses encerrados em 31 de mar o de 2006 e 2005 e nos exerc cios encerrados em 31 de dezembro de 2005 2004 e 2003 foi a seguinte Per odos de tr s meses Exerc cios encerrados em encerrado em 31 de mar o 31 de dezembro de Setor 2006 2005 2005 2004 2003 Incorpora o Imobili ria Residencial 92 7 93 6 89 7 86 6 79 6 Incorpora o e Venda de Lajes Corporativas as
555. sta controlador Regulamento S do Securities Act of 1933 dos Estados Unidos da Am rica e altera es posteriores Resolu o do CMN n 2 689 de 26 de janeiro de 2000 e altera es posteriores RJZ Participa es e Investimentos Ltda Rog rio Jonas Zylbersztajn Sindicato das Empresas de Compra Venda Loca o e Administra o de Im veis Residenciais e Comerciais Securities Act de 1933 dos Estados Unidos da Am rica e altera es posteriores Taxa m dia dos financiamentos di rios com lastro em t tulos federais apurados no Sistema Especial de Liquida o e Cust dia Seller Consultoria Imobili ria e Representa es Ltda subsidi ria integral da Companhia Sistema Financeiro Habitacional sistema do Governo Federal para financiamento da casa pr pria Sistema Financeiro Imobili rio sistema do Governo Federal para financiamento imobili rio em geral Sociedade de Prop sito Espec fico Secretaria da Receita Federal Terco Grant Thornton Auditores Independentes SS Taxa Referencial e Taxa Referencial Di ria respectivamente Princ pios cont beis geralmente aceitos nos Estados Unidos da Am rica Neste Prospecto utilizamos os termos Cyrela Brazil Realty Brazil Realty Companhia n s nosso nos referirmos Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e suas subsidi rias exceto quando o contexto indica
556. stos e despesas de venda referentes incorpora o e venda de im veis passando do regime de medi o f sica do progresso da obra para o regime de custos incorridos em rela o ao custo total or ado Para incorpora es cujas obras tiveram in cio antes de 1 de janeiro de 2004 adotamos o crit rio estabelecido pelo Of cio Circular CVM SEP SNC n 05 95 alterado pelo Of cio Circular CVM SEP SNC N 01 05 como segue e vendas a prazo de unidade conclu da a receita apropriada no momento que a venda efetivada independentemente do prazo de recebimento do valor contratado e nas vendas a prazo de unidade n o conclu da o resultado apropriado com base no percentual de evolu o f sica de cada empreendimento sendo esse percentual determinado em fun o da medi o f sica da obra aplicado sobre a receita ajustada de acordo com as condi es contratuais de venda o custo total de constru o incorrido e a ser incorrido e as despesas com vendas 65 e a provis o de custos or ados a serem incorridos constitu da pela estimativa de custos a serem incorridos em unidades de empreendimentos lan ados at 31 de dezembro de 2003 e vendidos com base em relat rios elaborados pela rea t cnica respons vel com a contrapartida na conta resultado da venda de im veis a apropriar as muta es dos custos or ados s o apropriadas medida em que se tornem conhecidas sendo alocadas entre custo de venda e
557. stra o sobre a Situa o Financeira e o Resultado Operacional e Nossas Atividades constituem estimativas e declara es futuras que envolvem riscos e incertezas e portanto n o constituem garantias de resultados futuros Muitos fatores importantes al m daqueles discutidos em outras se es do Prospecto podem vir a fazer com que os nossos resultados efetivos sejam substancialmente diferentes dos resultados previstos em nossas estimativas inclusive entre outros os seguintes e conjuntura econ mica pol tica e de neg cios do Brasil e em especial nos mercados geogr ficos em que atuamos e interesses dos nossos acionistas controladores e nosso n vel de endividamento e demais obriga es financeiras e nossa capacidade de implementar nosso plano de investimentos inclusive nossa capacidade para contratar financiamentos quando necess rio e em termos razo veis e infla o desvaloriza o do real e flutua es das taxas de juros e leis e regulamentos existentes e futuros e aumento de custos incluindo pr mios de seguro e mudan as de pre os do mercado imobili rio da demanda e prefer ncias de clientes da situa o financeira de nossos clientes e das condi es da concorr ncia e mudan as de tecnologia e nossa capacidade de obter equipamentos de fornecedores sem interrup o a pre os razo veis e sucesso continuado dos nossos esfor os de comercializa o e venda e da nossa capacidade de imp
558. stra a concilia o do resultado do exerc cio e do patrim nio l quido apurados segundo os crit rios cont beis brasileiros e segundo os padr es internacionais US GAAP ou IFRS conforme o caso evidenciando as principais diferen as entre os crit rios cont beis e do parecer dos auditores independentes registrados na CVM e com experi ncia comprovada no exame de demonstra es financeiras elaboradas de acordo com os padr es internacionais US GAAP ou IFRS Veja a se o Descri o do Capital Social Divulga o de nforma es Eventuais e Peri dicas Informa es Trimestrais em Ingl s ou elaborada de Acordo com os Padr es Internacionais Conforme esta regra a Companhia dever apresentar a ntegra das Informa es Trimestrais traduzida para o idioma ingl s ou ent o apresentar demonstra es financeiras ou demonstra es consolidadas de acordo com os padr es internacionais US GAAP ou IFRS Veja a se o Descri o do Capital Social Informa es Trimestrais Esta apresenta o de Informa es dever ser acompanhada de Parecer ou de Relat rio de Revis o Especial dos Auditores Independentes Requisitos Adicionais para as Informa es Trimestrais ITR O Regulamento do Novo Mercado estipula algumas informa es complementares que dever o conter no ITR S o elas i apresentar o balan o patrimonial consolidado a Demonstra o do Resultado Consolidado e o Coment rio de desempenho consoli
559. t As A es Ordin rias n o foram e n o ser o registradas perante o Securities Act O Coordenador L der e o Agente de Coloca o Internacional concordaram que salvo se permitido pelo Contrato de Distribui o pelo Contrato de Coloca o Internacional ou pelo Contrato de Estabiliza o conforme definido abaixo as A es Ordin rias o Lote Suplementar e as A es Adicionais n o ser o ofertados ou vendidos dentro dos Estados Unidos da Am rica exceto a qualified institutional buyers ou a U S Persons fora dos Estados Unidos da Am rica ou em seu nome ou em seu benef cio em qualquer momento durante o Prazo de Distribui o Os termos utilizados acima ter o o significado a eles atribu dos pela Regra 144A e pelo Regulamento 5 O Contrato de Distribui o estar dispon vel para consulta e obten o de c pias junto ao Coordenador L der e CVM nos endere os indicados no sub item Informa es Adicionais abaixo INFORMA ES DETALHADAS SOBRE A GARANTIA FIRME A garantia firme consiste na obriga o de subscri o e ou aquisi o das A es Ordin rias pelo Coordenador L der pelo Pre o por A o que constar do Prospecto Definitivo Caso a totalidade das A es Ordin rias objeto da Oferta n o tenha sido totalmente vendida e ou liquidada no prazo de at 3 dias teis contado a partir da data da publica o do An ncio de In cio o Coordenador L der adquirir a totalidade do saldo resultante da dife
560. ta o de reserva antecipada mediante o preenchimento de formul rio espec fico Pedido de Reserva destinado subscri o de A es Ordin rias objeto da Oferta Investidores N o Institucionais 15 A Oferta Institucional ser realizada junto a investidores institucionais que para os fins da Oferta s o as pessoas f sicas e jur dicas inclusive clubes de investimento registrados na BOVESPA cujos valores de investimento excederem o limite m ximo estabelecido para Investidores N o Institucionais fundos de investimento fundos de pens o entidades administradoras de recursos de terceiros registradas na CVM entidades autorizadas a funcionar pelo BACEN condom nios destinados aplica o em carteira de t tulos e valores mobili rios registrados na CVM e ou na BOVESPA seguradoras entidades de previd ncia complementar e de capitaliza o entidades abertas e fechadas de previd ncia privada pessoas jur dicas n o financeiras com patrim nio l quido superior a R 5 000 000 00 e os Investidores Institucionais Estrangeiros que invistam no Brasil segundo as normas da Resolu o n 2 689 e da Instru o CVM 325 e que vierem a participar da Oferta segundo essas mesmas normas Investidores Institucionais O Coordenador L der com a expressa anu ncia da Companhia e dos Acionistas Vendedores elaborou plano de distribui o das A es Ordin rias nos termos do par grafo 3 do artigo 33 da Instru o C
561. ta de valores mobili rios Acreditamos que o nosso fluxo de caixa operacional e os recursos da presente oferta ser o suficientes para atender s nossas necessidades de liquidez futura em 2006 e 2007 No passado tamb m financiamos a incorpora o de alguns de nossos shopping centers e edif cios comerciais de alto padr o por meio de fundos de investimento imobili rio No entanto n o utilizamos essa op o de financiamento desde 1997 A tabela abaixo fornece mais informa es sobre o nosso endividamento em 31 de mar o de 2006 Saldo Devedor Credor Em mil R Taxa de juros Vencimento Contrato de Financiamento Banco Ita Europa 17 379 LIBOR 2 75 ao ano Outubro de 2006 Bank amp Trust Ltd Commercial Paper Safra National Bank 29 890 6 00 ao ano Abril de 2008 of New York C dula de Cr dito Banc rio Unibanco 3 777 12 ao ano TRD Abril de 2009 Uni o de Bancos Brasileiros S A Outros Banco Safra S A 130 109 do CDI Contratos renov veis a cada tr s meses Financiamento Imobili rio SFH 165 511 Varia o entre 10 2 e Entre Abril de 2006 e 13 0 ao ano TR Dezembro de 2011 Juros 2 448 219 135 Contrato de Financiamento Em outubro de 2003 celebramos por meio da Cyrela Empreendimentos Imobili rios um contrato de financiamento com o Banco Ita Europa Bank amp Trust Ltd no valor total de US 8 0 milh es Os juros de LIBOR acrescidos de 2 75 ao a
562. ta de espa o para escrit rios em certa regi o e corremos o risco de compradores terem uma percep o negativa quanto seguran a conveni ncia e atratividade das nossas propriedades e das reas onde est o localizadas e nossas margens de lucros podem ser afetadas em fun o de aumento nos custos operacionais incluindo investimentos pr mios de seguro tributos imobili rios e tarifas p blicas e podemos ser afetados pela escassez de terrenos bem localizados para a realiza o dos nossos empreendimentos e oportunidades de incorpora o podem desaparecer e e constru o a venda das unidades dos empreendimentos podem n o ser conclu das dentro do cronograma acarretando um aumento dos custos de constru o ou a rescis o dos contratos de venda A ocorr ncia de quaisquer dos riscos acima pode causar um efeito material adverso na nossa condi o financeira e resultados operacionais Al m disso em conformidade com os nossos contratos de venda os clientes t m o direito de rescindir o contrato sem multa e de receber de volta grande parte dos valores pagos monetariamente corrigidos caso a entrega n o seja realizada no prazo de 180 dias a contar da data programada exceto nos casos de for a maior N o podemos garantir que n o estaremos sujeitos a tais atrasos no futuro Al m disso conforme previsto no C digo Civil prestamos garantia limitada ao prazo de cinco anos sobre defeitos estruturais e podemos vir a se
563. tado independentemente de reforma estatut ria em at mais 151 287 963 de A es Ordin rias totalizando 300 000 000 de A es Ordin rias Os nossos acionistas dever o aprovar em Assembl ia Geral qualquer aumento de capital que exceda o limite do capital autorizado acima mencionado De acordo com as regras do Novo Mercado o nosso capital social deve ser representado exclusivamente por A es Ordin rias Em 24 de maio de 2006 a nossa Assembl ia Geral Extraordin ria aprovou a incorpora o da RJZ Participa es pela nossa Companhia atrav s da emiss o de 3 820 402 A es Ordin rias ao antigo acionista controlador da RJZ Participa es com a extin o da RJZ Participa es Em decorr ncia da referida incorpora o o nosso capital social foi aumentado em R 33 832 446 00 perfazendo um total de R 852 877 930 00 composto por 152 529 439 A es Ordin rias Hist rico do Capital Social Em 31 de dezembro de 2003 o nosso capital social era de R 163 566 075 15 Em 8 de dezembro de 2004 o nosso Conselho de Administra o aprovou um aumento de capital no valor de R 14 166 387 10 sem a emiss o de novas a es mediante a capitaliza o de juros sobre o capital pr prio aprovados na mesma reuni o Em 31 de dezembro de 2004 nosso capital social era de R 177 732 462 25 dividido em 79 780 800 a es sem valor nominal sendo 38 500 000 A es Ordin rias e 41 280 800 a es preferenciais Em 25 de maio de 2005 realizamos uma
564. tado de vendas de im veis a apropriar no exig vel a longo prazo O resultado de vendas de im veis a apropriar est representado pelo montante l quido dos valores de vendas das unidades portanto deduzido dos custos de constru o e do terreno e das despesas comerciais inerentes s respectivas incorpora es imobili rias sendo o mesmo realizado em fun o do progresso f sico das obras 209 ii Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado Empreendimentos lan ados e efetivados a partir de 2004 Para esses empreendimentos foram observados os procedimentos e normas estabelecidos pela Resolu o CFC no 963 do Conselho Federal de Contabilidade quais sejam o custo incorrido das unidades vendidas incluindo o custo do terreno apropriado integralmente ao resultado apurado o percentual do custo incorrido das unidades vendidas incluindo o terreno em rela o ao seu custo total or ado sendo esse percentual aplicado sobre a receita das unidades vendidas ajustada segundo as condi es dos contratos de venda e as despesas comerciais sendo assim determinado o montante das receitas e despesas comerciais a serem reconhecidas os montantes da receita de venda apurada incluin
565. tados Os itens de composi o dos custos de servi os prestados s o m o de obra direta e indireta loca o de im veis condom nio servi os prestados por terceiros e gastos com eventos para treinamento de equipe de vendas Despesas Operacionais As nossas despesas operacionais incluem despesas com vendas e despesas gerais e administrativas Despesas com Vendas As despesas com vendas incluem gastos com montagem dos plant es de vendas stands de vendas decora o do apartamento modelo comiss es sobre vendas propagandas e publicidade As despesas referentes aos stands de venda a decora o do apartamento modelo e as comiss es dos empreendimentos lan ados e ainda n o constru dos ou em fase de constru o s o diferidas para serem apropriadas s despesas com base no percentual de evolu o f sica ou financeira conforme o caso de cada empreendimento que as gerou Os saldos diferidos nos exerc cios encerrados em 31 de dezembro de 2005 2004 e 2003 encontram se nas nossas demonstra es financeiras anexas a este Prospecto no Item 4 Demonstra es Financeiras Despesas Gerais e Administrativas As despesas gerais e administrativas incluem principalmente os seguintes itens servi os terceirizados auditoria consultoria advocat cios e outros remunera o aos empregados e encargos sociais honor rios da administra o e encargos sociais despesas societ rias publica o de atas balan os etc despesas
566. tais Em vendas totais em S o Paulo Em 136 778 27 45 350 444 43 55 2005 esmero 444 031 45 60 2006 at 31 mar o 91 654 47 67 123 Normalmente temos um showroom no canteiro de obras ou suas proximidades Os showrooms incluem um apartamento modelo com seus acabamentos interiores equipado com eletrodom sticos e mobiliado O showroom conta com nossa equipe comercial e de vendas e corretores externos que respondem a perguntas e convidam os clientes a visitarem o apartamento modelo Nossa equipe comercial e de vendas e os corretores externos s o treinados quanto ao perfil de clientes alvo atendimento ao cliente servi os prestados pela Facilities quando aplic vel cronogramas de obras e diferentes planos dispon veis Acreditamos que esse procedimento resulte em uma equipe de vendas com amplo conhecimento dos nossos produtos e servi os correlatos Nossa equipe comercial e de vendas tamb m freq enta periodicamente confer ncias sobre t cnicas de vendas conjuntura econ mica e t cnicas motivacionais Em todas as fases dos nossos esfor os de comercializa o e venda enfatizamos nosso compromisso com a entrega no prazo de apartamentos constru dos com materiais de alta qualidade fornecidos por fabricantes de renome Tamb m realizamos eventos promocionais especiais quando lan amos novos empreendimentos Tamb m comercializamos nossos apartamentos atrav s de jornais de propaganda de mala direta e da distribui
567. tando em uma economia de escala na compra de material de constru o e contrata o de servi os e flexibilidade e confiabilidade operacional o que nos permite construir e entregar produtos rapidamente de forma a atender demanda do mercado e adaptar melhor os nossos cronogramas de constru o fluxo de caixa de recebimento o que acreditamos auxiliar na obten o de margens financeiras mais elevadas e melhor controle de qualidade durante todas as etapas do processo e maior conhecimento e entendimento do consumidor obtido por meio da experi ncia da nossa equipe de vendas e feedback da mesma aos times de desenvolvimento de novos produtos 36 Reputa o Forte e Reconhecimento de Marca Acreditamos que nossas marcas Cyrela e Brazil Realty possuem uma s lida reputa o entre os compradores em potencial sendo amplamente reconhecidas nos mercados nos quais atuamos i por oferecer produtos inovadores e de qualidade em regi es nobres ii pelo nosso compromisso de entrega no prazo das unidades vendidas e iii pela satisfa o do cliente alcan ada por meio de respostas prontas e atenciosas aos compradores antes durante e ap s a venda dos nossos im veis Acreditamos que a satisfa o dos nossos clientes um fator que promove a nossa reputa o de qualidade e servi os superiores al m de propiciar o retorno do cliente e a indica o das nossas atividades e servi os a novos clientes Tamb m acreditamos
568. tando vender nossa participa o no ITM Expo Esperamos vender nossos loteamentos residenciais por interm dio de corretoras locais independentes e com experi ncia neste segmento de mercado Temos um hist rico de baixo ndice de cancelamento de vendas Historicamente temos experimentado taxas baix ssimas de vendas canceladas Nos ltimos tr s anos aproximadamente 5 0 das nossas vendas totais foram canceladas Constru o Atuamos no setor de constru o h cerca de 20 anos Em 31 de mar o de 2006 t nhamos constru do mais de 3 500 000 m desde a nossa constitui o sendo que nos ltimos 15 anos foram constru dos o total de 2 300 000 incluindo edif cios residenciais lajes corporativas e shoppings centers N o possu mos equipamentos de constru o pesada e apenas dispomos de uma for a de trabalho relativamente pequena para constru o Controlamos e coordenamos a constru o das nossas incorpora es imobili rias por meio da nossa pr pria equipe de supervisores da constru o Atuamos como um empreiteiro geral supervisionando a constru o das nossas incorpora es enquanto sub empreiteiras executam a obra Substancialmente todas as obras no canteiro s o executadas por pre o fixo por sub empreiteiras independentes exce o do levantamento da estrutura de concreto da edifica o que sempre executada pela nossa pr pria equipe tendo em vista o ganho de escala e a nossa responsabilidade civil nessa eta
569. tands do lucro a apropriar e do percentual de margem bruta naqueles per odos Per odos de tr s meses Exerc cios encerrados em encerrados em 31 de mar o de 31 de dezembro de 2006 2005 2005 2004 2003 Em milhares de R exceto quando indicado Receitas de Vendas a Apropriar 1 073 203 787 581 1 019 955 678 686 366 532 Custo das Unidades Vendidas Apropriar 601 570 436 122 521 071 363 010 216 520 Despesas Comerciais a 23 616 22 027 21 043 19 754 11 194 Lucro a 448 017 329 432 477 841 295 922 138 818 Percentual de Margem Bruta 43 9 44 6 48 9 46 5 40 9 Receita Bruta de Vendas e Servi os Prestados A nossa receita tem a seguinte composi o incorpora o imobili ria residencial incorpora o e venda de lajes corporativas loca o de lajes corporativas loca o de shopping centers e presta o de servi os Nossas receitas decorrem principalmente da venda dos im veis que incorporamos Auferimos uma parcela menor da nossa receita com a administra o e loca o de unidades em edif cios comerciais de alto padr o e alta tecnologia e shopping centers Incorpora o Imobili ria Residencial A receita de incorpora o imobili ria inclui os valores provenientes das unidades vendidas e revendidas dos nossos empreendimentos residenciais incluindo os juros referentes s vendas a prazo e corre o monet ria
570. tatuto Social ser o resolvidos pela Assembl ia Geral e regulados de acordo com o que preceitua a Lei n 6 404 76 CAP TULO X DO JU ZO ARBITRAL ART 51 A Sociedade seus acionistas administradores e os membros do Conselho Fiscal da Sociedade obrigam se a resolver por meio de arbitragem toda e qualquer disputa ou controv rsia que possa surgir entre eles relacionada ou oriunda em especial da aplica o validade efic cia interpreta o viola o e seus efeitos das disposi es contidas neste Estatuto Social nos eventuais acordos de acionistas arquivados na sede da Sociedade na Lei n 6 404 76 nas normas editadas pelo Conselho Monet rio Nacional pelo Banco Central do Brasil e pela CVM bem como nas demais normas aplic veis ao funcionamento do mercado de capitais em geral ou delas decorrentes al m daquelas constantes do Regulamento de Listagem do Novo Mercado do Contrato de Participa o do Novo Mercado e do Regulamento de Arbitragem da C mara de Arbitragem do Mercado em conformidade com o Regulamento da C mara de Arbitragem do Mercado institu da pela BOVESPA CAP TULO DISSOLU O ART 52 A Sociedade ser dissolvida nos casos previstos em lei e quando a dissolu o for de pleno direito caber ao Conselho de Administra o nomear o liquidante observando se quanto ao Conselho Fiscal disposto no artigo 34 deste Estatuto Social 188 CAP TULO DISPOSI ES FINAIS E TRANSIT RIAS ART
571. ticas cont beis As demonstra es financeiras consolidadas consideradas nas informa es financeiras interinas foram elaboradas de acordo com as pr ticas cont beis adotadas no Brasil consubstanciadas na Lei das Sociedades por A es e normas e instru es da Comiss o de Valores Mobili rios CVM Apura o do resultado de incorpora o e venda de im veis e outras Nas vendas a prazo de unidade conclu da o resultado apropriado no momento em que a venda efetivada independentemente do prazo de recebimento do valor contratual Os juros pr fixados s o apropriados ao resultado observando o regime de compet ncia independentemente de seu recebimento Nas vendas de unidades n o conclu das o resultado apropriado da seguinte forma Empreendimentos lan ados e efetivados at 31 de dezembro de 2003 Foram mantidos os crit rios estabelecidos Of cio Circular CVM SEP SNC 05 95 onde o resultado apropriado com base no percentual de evolu o f sica de cada empreendimento sendo esse percentual mensurado em fun o da medi o do progresso f sico da obra aplicado sobre a receita ajustada segundo as condi es dos contratos de venda o custo total de constru o incorrido e a incorrer e as despesas comerciais A provis o para custos or ados a incorrer est representada pela estimativa do custo a incorrer das unidades vendidas efetuada com base em relat rios preparados pela rea t cnica res
572. titularidade dos Acionistas Vendedores sendo 3 597 000 A es Ordin rias sob a forma 6055 de titularidade da Eirenor a serem convertidas em A es Ordin rias e 108 000 A es Ordin rias de titularidade de RZ equivalentes a at 15 quinze por cento das A es Ordin rias inicialmente ofertadas Mac Empreendimentos Imobili rios 5 companhia constitu da a partir da Parceria entre a Companhia e a Mac Investimentos Mac Investimentos e Participa es Ltda Segmento especial de negocia o de valores mobili rios da BOVESPA Op o a ser concedida pelo Acionistas Vendedores ao Coordenador L der para a aquisi o de um lote suplementar de at 3 705 000 A es Ordin rias sendo at 3 597 000 A es Ordin rias sob a forma 6055 de titularidade da Eirenor a serem convertidas em A es Ordin rias e at 108 000 A es Ordin rias de titularidade de RZ equivalentes a at 15 das A es Ordin rias inicialmente ofertadas as quais ser o destinadas exclusivamente a atender a um eventual excesso de demanda que venha a ser constatado no decorrer da Oferta que dever ser exercida pelo Coordenador L der no prazo de at 30 dias a contar da data de publica o do An ncio de In cio Parcerias e ou associa es da Companhia com empresas do setor de incorpora o imobili ria para a aquisi o conjunta de terrenos e o desenvolvimento conjunto de novos empreendimentos imobili rios Produto Interno Bruto
573. tores O aumento no quadro de corretores aut nomos deveu se ao constante crescimento do n mero de empreendimentos lan ados De acordo com a pr tica comum no Brasil os corretores n o s o empregados e recebem apenas comiss es sobre as vendas A taxa de comiss o m dia paga pela Seller a seus corretores mais alta do que a m dia do mercado Nos ltimos dois anos apresentamos taxa de rotatividade de empregados de 4 6 que segundo acreditamos mais baixa do que a m dia do Brasil e resulta em economias significativas de custos de recrutamento treinamento e demiss o Em um esfor o para melhor atrair e manter empregados talentosos e tamb m para alinhar nossas pr ticas s pr ticas adotadas pelas principais companhias do mundo nossos diretores e outros membros da nossa alta administra o recebem al m de um sal rio fixo uma remunera o vari vel que pode chegar a at 12 sal rios a t tulo de remunera o anual baseada em desempenho tomando se por base metas anuais de desempenho globais e individuais pr determinadas Tal pr tica n o comum no Brasil especialmente no setor As metas de desempenho globais s o fixadas pelos nossos diretores sendo as metas de desempenho individuais fixadas primeiro pelos pr prios empregados sendo ent o analisadas por seus supervisores e depois aprovadas em bases consolidadas por nossos diretores Os empregados cujos desempenhos fiquem abaixo das metas s o notificados sendo lhes concedido
574. tores independentes 194 PRICEWATERHOUSE OOPERS PricewaterhouseCoopers Francisco Matarazzo 1400 Torre Torino Caixa Postal 61005 05001 903 S o Paulo SP Brasil Parecer dos auditores independentes o a da vw w pwc com br Aos Administradores e Acionistas Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es Examinamos o balan o patrimonial consolidado da Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas em 31 de dezembro de 2005 e as correspondentes demonstra es consolidadas do resultado das muta es do patrim nio l quido e das origens e aplica es de recursos do exerc cio findo nessa data assim como os balan os patrimoniais consolidados pro forma da Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas atual raz o social da Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es em 31 de dezembro de 2004 e de 2003 e as correspondentes demonstra es consolidadas pro forma do resultado das muta es do patrim nio l quido e das origens e aplica es de recursos dos exerc cios findos nessas datas elaborados sob a responsabilidade de sua administra o Nossa responsabilidade a de emitir parecer sobre essas demonstra es financeiras Os exames das demonstra es financeiras do exerc cio social findo em 31 de dezembro de 2005 dos Fundos de Investimentos Imobili rios como mencionado Nota 2 9 s demonstra es financeiras
575. torgadas aos membros do nosso Conselho de Administra o e da nossa Diretoria aos nossos empregados e prestadores de servi os bem como a prestadores de servi os de sociedades sob o nosso controle op es de compra de at 3 do total de a es do nosso capital social data da aprova o do mesmo exclu das as a es de nossa emiss o que foram objeto de contratos de op o celebrados anteriormente vig ncia do Plano Esse limite aumentado a cada tr s anos em mais 3 do total das a es do nosso capital social Atualmente apenas tr s membros da nossa Administra o det m op es de compra de a es que poder o ser exercidas at 30 de abril de 2009 representando no caso de seu exerc cio integral um total de 541 250 A es Ordin rias e 0 2 do nosso capital social A emiss o de A es Ordin rias adicionais mediante o exerc cio de op es de compra de a es ou outros valores mobili rios convers veis em a es resultariam em uma dilui o adicional para os acionistas existentes 176 segundo Plano foi aprovado pelo nosso Conselho de Administra o em reuni o realizada 11 de abril 2006 e pela nossa Assembl ia Geral Ordin ria e Extraordin ria realizada em 28 de abril de 2006 Plano Nos termos do Plano Il administrado por um comit Comit de Remunera o s o eleg veis ao mesmo i Presidente da nossa Companhia desde que n o seja nosso acionista controlador atrav s de r
576. toria cujos membros sejam pessoas naturais devendo os membros do Conselho de Administra o da Sociedade ser acionistas e os Diretores residentes no Pa s acionistas ou n o ART 15 Os Conselheiros ser o eleitos pela Assembl ia Geral Ordin ria e os Diretores pelo Conselho de Administra o sendo que os mandatos ser o de 1 um ano para o Conselho de Administra o e de 3 tr s anos para a Diretoria admitida em ambos os casos a reelei o ART 16 Os mandatos dos Conselheiros e Diretores estender se o at a investidura dos novos administradores eleitos ART 17 Os Conselheiros e Diretores ser o investidos nos respectivos cargos mediante assinatura de termo de posse no Livro de Atas de Reuni es do Conselho de Administra o ou da Diretoria conforme o caso ART 18 Os Conselheiros e Diretores ter o remunera o mensal que ser fixada anualmente pela Assembl ia Geral de modo global ou individualizado 181 CAP TULO IV DO CONSELHO DE ADMINISTRA O ART 19 O Conselho de Administra o ser composto por no m nimo 5 cinco e no m ximo 12 doze membros sendo um designado Presidente um designado Vice Presidente e os demais denominados Conselheiros Par grafo Primeiro Os membros do Conselho de Administra o ter o mandato de 1 um sendo permitida a reelei o Par grafo Segundo No m nimo 20 vinte por cento dos membros do Conselho de Administra o dever o ser Conselheiros Indep
577. tos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 e de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado Suas atividades eram realizadas de forma concorrente com a Brazil Realty e tamb m mediante a participa o em sociedades e ou cons rcios de forma conjunta Integravam o Grupo Empresarial Cyrela sociedades que prestavam servi os Brazil Realty notadamente de gest o de obras e imobili ria Reorganiza o estrutura o societ ria e apresenta o das demonstra es financeiras consolidadas De forma a consolidar o controle societ rio do Grupo Empresarial Cyrela Brazil Realty o s cio controlador de ambas as sociedades unificou sua participa o na Brazil Realty mediante a incorpora o nessa sociedade da Cyrela Vancouver a qual passou depois de concretizada a opera o a denominar se Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es Companhia Dessa forma em 9 de maio de 2005 o Conselho de Administra o da Cyrela Brazil Realty aprovou as propostas apresentadas por sua diretoria visando a realiza o da incorpora o da Cyrela Vancouver e a listagem das a es da Companhia no Novo Mercado Na mesma data a totalidade dos s cios quotistas da Cyrela Vancouver aprovou a proposta apresentada por seus administradores visando a realiza o dessa incorpora
578. tos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado 31 de mar o 31 de dezembro de 2006 de 2005 Rossi Country 598 1 791 Santo Andr 1 804 2 213 Vereda Para so 48 131 15 783 16 705 Demais empreendimentos A Reserva 349 528 Botafogo Spazio 180 201 Ch cara dos P ssaros 385 256 Chateau de Belcastel 7 374 Contempor neo 211 249 Faria Lima Square 6 543 7 409 Home Stay Paulistano 119 135 JK 1 455 6 662 6 556 On The Park 730 Parque Alfredo Volpi 7 156 Paulist nia 4 569 Plateau Jardins 536 Quartier Dior 80 79 Residencial Di Maramello 206 174 Riserva Uno 5 987 Solaris 45 The Flowers 367 369 Walk Vila Nova 6 661 8 558 Outros 511 1 011 4 150 2 460 19 933 14 245 Saldo apresentado no ativo 47 692 35 370 Saldo apresentado no passivo 27 759 21 125 19 933 14 245 A Companhia participa do desenvolvimento de empreendimentos de incorpora o imobili ria em conjunto com outros parceiros de forma direta ou por meio de partes relacionadas mediante participa o societ ria ou atrav s da forma o de cons rcios A estrutura de administra o desses empreendimentos e a ger ncia de caixa s o centralizadas na empresa l der do empreendimento que fiscaliza o desenvolvimento das obras e os or
579. total dos nossos ativos era de R 1 883 9 milh es apresentamos lucro l quido de R 57 4 milh es EBITDA de R 66 7 milh es e d vida l quida de R 210 1 milh es Hist rico Somos o produto da incorpora o do Grupo Cyrela pela Brazil Realty A Cyrela antiga controladora das sociedades do Grupo Cyrela foi constitu da em 1962 pelo nosso atual acionista controlador At 1981 dedic vamo nos exclusivamente atividade de incorpora o de edif cios residenciais e de salas em edif cios comerciais e terceiriz vamos a constru o e venda dos projetos Em 1981 decidimos prestar servi os mais personalizados e melhores a nossos clientes exigentes e sofisticados criando duas subsidi rias a Cyrela Construtora e a Seller para constru o e venda de nossos im veis respectivamente A Brazil Realty foi constitu da em 1994 sob a forma de empreendimento conjunto joint venture entre o nosso atual acionista controlador e a IRSA sociedade argentina com o objetivo de atuar na constru o e loca o de lajes corporativas de alto padr o A Brazil Realty foi pioneira no desenvolvimento de fundos de investimento imobili rio no Brasil e no seu setor de atua o ao acesso ao mercado de capitais brasileiro e norte americano em 1996 quando realizou distribui o p blica de 35 milh es de a es preferenciais representando um montante total de US 80 5 milh es Para uma descri o mais detalhada de emiss es realizadas pela nossa Companhia
580. tra es Financeiras As informa es financeiras consolidadas relativas aos exerc cios encerrados em 31 de dezembro de 2004 e 2003 foram extra das das nossas demonstra es financeiras consolidadas pro forma inclu das neste prospecto no Item 4 Demonstra es Financeiras preparadas de acordo com as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil e auditadas pela PricewaterhouseCoopers conforme indicado no seu parecer 31 De acordo com as Pr ticas cont beis adotadas no Brasil existem regras espec ficas aplicadas s companhias do setor de incorpora o imobili ria como n s principalmente no contexto de apropria o do resultado de vendas Em maio de 2003 o CFC estabeleceu novos crit rios de apropria o de resultados aplic veis s companhias do setor de incorpora o imobili ria Sendo assim com base nesses novos crit rios passamos a apropriar os nossos resultados no caso de venda a prazo de unidades ainda n o conclu das da seguinte forma para as incorpora es cujas obras tiveram in cio antes 1 de janeiro de 2004 apropriamos o resultado com base no percentual de evolu o f sica de cada empreendimento e ii para as incorpora es cujas obras tiveram in cio a partir de 1 de janeiro de 2004 apropriamos o resultado com base no regime de custos incorridos em rela o ao custo total or ado No caso de vendas de unidades j conclu das as receitas s o apropriadas no momento em que a vend
581. tribui o Social sobre o Lucro L quido CSLL em empresas sem funcion rios Tributa o pelo imposto de renda e pela contribui o social sobre rendimentos disponibilizados no exterior 279 31 de 2006 17 039 3 528 13 831 8 260 42 658 31 dezembro de 2005 16 696 4 021 13 534 8 133 42 384 607 roe ez 60062 6 92 25 62 689 1 7 689 1 26 897021 2872 606 GL 62071 SLVZL S2 0 18902 62071 SLVZL 066 57 266 57 67266 1909 L99 9 25629 67266 1909 665709 29266 00 9002 002 9002 sepejoJuoo sopepoidos seag ejo 1 1 og Ingujuoo seg ep eseg suba exeo seu opiuinsaJd 2 solon suba seuei igou seu
582. trimonial e os resultados operacionais consolidados partindo se da premissa de que a referida Companhia existia desde dezembro de 2002 Por esse motivo as referidas demonstra es financeiras consolidadas dos exerc cios findos em 31 de dezembro de 2004 e de 2003 est o sendo denominadas pro forma As demonstra es financeiras consolidadas pro forma n o devem ser tomadas por base para fins de c lculo dos dividendos ou para quaisquer outros fins societ rios que n o sejam o de proporcionar informa es comparativas sobre a performance operacional da Companhia A concilia o entre o lucro l quido consolidado e o da controladora do exerc cio social findo em 31 de dezembro de 2005 base para fins de c lculo dos dividendos pode ser assim demonstrada Consolidado 127 801 Passivo a descoberto apresentado pela sociedade controlada Cyrela Construtora Ltda em 31 de dezembro de 2004 e integrante do acervo patrimonial incorporado da Cyrela Vancouver o qual foi revertido em 2005 12 964 Realiza o de lucros existentes nos estoques em 31 de dezembro de 2004 375 Controladora 114 462 Lucro l quido por a o do capital social da controladora no fim do exerc cio R 0 77 205 Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 de 2003 pro forma Em
583. tru o mudan as na oferta e procura de empreendimentos em certas regi es greves e regulamentos ambientais e de zoneamento nossas atividades s o especificamente afetadas pelos seguintes riscos e conjuntura econ mica do Brasil pode prejudicar o crescimento do setor imobili rio como um todo atrav s da desacelera o da economia aumento de juros flutua o da moeda e instabilidade pol tica al m de outros fatores e podemos ser impedidos no futuro em decorr ncia de nova regulamenta o ou de condi es de mercado de corrigir monetariamente nossos receb veis de acordo com certas taxas de infla o conforme atualmente permitido o que poderia tornar um projeto invi vel financeira ou economicamente e o grau de interesse dos compradores um novo projeto lan ado ou o pre o de venda por unidade necess rio para vender todas as unidades podem ficar significativamente abaixo do esperado fazendo com que o projeto se torne menos lucrativo e ou o valor total de todas as unidades a serem vendidas torne se significativamente diferente do esperado e hip tese de fal ncia ou dificuldades financeiras significativas de uma grande companhia do setor imobili rio o setor como um todo pode ser prejudicado o que poderia causar uma redu o por parte dos clientes da confian a em outras companhias que atuam no setor e somos afetados pelas condi es do mercado imobili rio local ou regional tais como o excesso de ofer
584. tuto Social da Companhia e pela legisla o aplic vel s A es Ordin rias existentes inclusive atribui o de dividendos e outros benef cios que vierem a ser declarados pela Companhia a partir da data de liquida o da Oferta autorizou se a Diretoria desde j tomar todas as provid ncias e praticar todo e qualquer ato necess rio realiza o da Oferta em especial dos poderes de representa o da Companhia na CVM Banco Central do Brasil Bolsa de Valores de S o Paulo BOVESPA Companhia Brasileira de Liquida o e Cust dia podendo praticar ou fazer com que sejam praticados quando necess rios quaisquer atos e ou negociar e firmar quaisquer contratos comunica es notifica es certificados documentos ou instrumentos que considerar necess rios ou apropriados para a realiza o da distribui o p blica incluindo os Prospectos a serem arquivados na CVM o Instrumento Particular de Contrato de Distribui o Prim ria e Secund ria de A es Ordin rias de Emiss o da Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es o Instrumento Particular de Presta o de Servi os de Estabiliza o de Pre os de A es Ordin rias de Emiss o da Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos Participa es o Placement F acilitation and Purchase Agreement e vi ratificaram se todos os atos j praticados pela Diretoria da Companhia com vistas Oferta inclusive a contrata o do Coordenad
585. u o e liquida o elei o e destitui o dos liquidantes bem como aprova o das contas por estes apresentadas e autoriza o para que nossos administradores confessem nossa fal ncia ou requeiram nossa recupera o judicial ou extrajudicial De acordo com a Lei das Sociedades por A es o nosso Estatuto Social e as delibera es aprovadas em assembl ia geral n o podem privar os nossos acionistas dos seguintes direitos direito de votar nas assembl ias gerais direito de participar na distribui o dos lucros direito de participar na propor o da sua participa o no nosso capital social na distribui o de quaisquer ativos remanescentes na hip tese da nossa liquida o 154 Divulga o de Informa es Como somos uma companhia aberta devemos atender s exig ncias relativas a divulga o previstas na Lei das Sociedades por A es e nos normativos expedidos pela CVM Ainda em fun o da listagem das nossas a es no Novo Mercado devemos seguir tamb m as exig ncias relativas divulga o contidas no Regulamento do Novo Mercado Em agosto de 1996 estabelecemos um programa de DRs 144 A para negocia o no exterior entre investidores institucionais qualificados e em julho de 1997 estabelecemos um Programa de DRs N vel para negocia o no exterior em mercado de balc o sendo que em ambos os casos as DRs tinham por objeto a es preferenciais de nossa emiss o Tamb m estabelecemos em j
586. u a Lei de Incorpora o criando o Regime Especial Tribut rio do Patrim nio de Afeta o Os incorporadores poder o optar por submeter um empreendimento ao regime especial tribut rio de afeta o mediante a averba o de termo junto ao Cart rio de Registro de Im veis De acordo com esse regime o terreno qualquer obra nele executada a constru o quaisquer contribui es financeiras bem como os demais bens e direitos relativos ao projeto manter se o apartados do patrim nio remanescente do incorporador Assim o patrim nio afetado s responde por d vidas e obriga es vinculadas incorpora o respectiva n o se vinculando aos demais bens direitos e obriga es de outro patrim nio do incorporador nem com outros patrim nios afetados anteriormente Na hip tese de decreta o da fal ncia ou da insolv ncia civil do incorporador dever ser institu do o condom nio da constru o por delibera o do condom nio dos adquirentes em assembl ia geral convocada pela Comiss o de Representantes ou por determina o do juiz prolator da decis o O condom nio da constru o deliberar sobre a continua o da obra ou liquida o do patrim nio de afeta o Regulamenta o relativa Pol tica de Cr dito Sistema Financeiro da Habita o A pol tica de cr dito imobili rio do governo pode vir a exercer ainda mais influ ncia sobre as atividades de incorpora o e constru o uma vez que o setor imobili rio de m
587. u de 10 9 para 9 6 nas principais regi es metropolitanas do pa s de acordo com as estimativas de desemprego publicadas pelo IBGE O Brasil registrou um super vit prim rio nas contas p blicas antes do pagamento de suas d vidas de 4 61 o que foi acima da meta de 4 25 do PIB estabelecida pelo Fundo Monet rio Internacional como parte de seu acordo de empr stimo ent o em vigor com o Brasil naquele per odo Durante 2004 o Brasil teve um super vit comercial de US 34 bilh es seu mais alto super vit comercial de todos os tempos A infla o conforme medida pelo IPCA foi de 7 6 em 2004 e de 5 7 em 2005 acima da meta estabelecida pelo BACEN de 5 1 O BACEN adotou metas de infla o a serem medidas pelo ndice IPCA de 4 5 para 2006 e 2007 sujeito a uma faixa de toler ncia de 2 0 pontos percentuais para mais ou para menos 66 Em 2004 Real valorizou em 8 1 compara o ao d lar norte americano e em 2005 o Real se valorizou em 11 5 em compara o ao d lar norte americano Em 31 de dezembro de 2005 a taxa de c mbio foi de R 2 3407 por US 1 00 O aumento das atividades econ micas causou alguma preocupa o com rela o infla o o que resultou na manuten o em n veis elevados da taxa de juros pelo governo entretanto em setembro de 2005 o COPOM deu inicio a sucessivas redu es na taxa de juros com a SELIC fechando o ano de 2005 em 18 0 dando prosseguimento ao processo de flexibiliza o da pol ti
588. u de 15 3 para 15 0 e o de moradias cedidas que envolvem a transfer ncia da propriedade de uma parte outra caiu de 13 4 para 10 7 Incorpora o Imobili ria no Brasil O Brasil um pa s com dimens es extensas Entretanto cada regi o do Brasil tem suas peculiaridades em raz o das diferentes condi es econ micas e diferentes caracter sticas de oferta e demanda de im veis poss vel identificar no mbito nacional fatores demogr ficos econ micos financeiros que suportam o crescimento potencial do mercado imobili rio brasileiro Esses fatores s o explicados abaixo com mais detalhes S o Paulo e Rio de Janeiro s o as maiores e mais densamente povoadas cidades no Brasil A rea total da Grande S o Paulo e do Rio de Janeiro de aproximadamente 284 176 7 Km 43 797 4 respectivamente representando 2 9 e 0 5 respectivamente da rea total do Brasil Em 31 de dezembro de 2004 de acordo com a estimativa do IBGE a popula o em S o Paulo e no Rio de Janeiro era de 10 9 milh es e 6 1 milh es de habitantes respectivamente representando 5 9 e 3 3 respectivamente do total da popula o brasileira Em 2002 a participa o da cidade de S o Paulo e do Rio de Janeiro no PIB brasileiro era de R 140 0 bilh es e R 62 0 bilh es respectivamente representando 10 4 e 4 7 respectivamente do PIB de acordo com o IBGE Cada uma dessas cidades tem suas peculiaridades No Rio de Janeiro por exemplo a renda
589. ua Sete de Setembro 111 5 andar Rio de Janeiro RJ ou ii Rua Cincinato Braga n 340 2 3 4 andares S o Paulo SP www cvm gov br e junto BOVESPA na Rua XV de Novembro 275 S o Paulo SP www bovespa com br 24 2 3 2 IDENTIFICA O DE ADMINISTRADORES CONSULTORES E AUDITORES Companhia Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es Avenida Brigadeiro Faria Lima n 3 400 10 andar 04538 132 S o Paulo SP Brasil At Sr Lu s Largman Diretor de Rela es com Investidores Tel 0xx11 4502 3153 Fax 0xx11 4502 3140 www cyrela com br Coordenador L der e Agente de Coloca o Internacional Coordenador L der Banco de Investimentos Credit Suisse Brasil S A Avenida Brigadeiro Faria Lima n 3 064 13 andar 01451 000 S o Paulo SP Brasil At Sr Jos Olympio Pereira Diretor Tel 0xx11 3041 6411 Fax 0xx11 3841 6912 http Nbr credit suisse comtofertas Agente de Coloca o Internacional Credit Suisse Securities USA LLC 11 Madison Avenue 10010 Nova lorque NY Estados Unidos da Am rica www credit suisse com Institui es Subcontratadas Banco Bradesco S A Av Paulista 1450 3 andar 01310 917 S o Paulo SP At Jo o Carlos Zani Tel 0XX11 2178 4800 Fax 0XX11 2178 4880 www shopinvest com br HSBC Bank Brasil S A Banco M ltiplo Av Brigadeiro Faria Lima 3064
590. uais Acreditamos que parcela significativa do nosso futuro crescimento ser proveniente da nossa capacidade de aumentar as nossas vendas e ampliar a nossa participa o nos nossos atuais mercados S o Paulo e Rio de Janeiro Acreditamos haver um excesso de demanda por apartamentos de alto padr o nas reas urbanas nobres Este segmento de mercado nos oferece margens atrativas alta velocidade de vendas independ ncia em rela o disponibilidade de mecanismos de financiamento e baixo ndice de inadimpl ncia Nossa reputa o de incorporadora de alto padr o combinada com os nossos recursos financeiros propicia nos uma vantagem competitiva sobre muitos dos nossos concorrentes neste segmento Conseguentemente pretendemos fortalecer de maneira significativa a nossa posi o mercado nesse segmento ampliando nossas ofertas de produtos e aumentando as nossas vendas Al m do nosso crescimento org nico nesses mercados teremos incremento das nossas ofertas de produtos atrav s das Parcerias que formamos com a Agra Incorporadora em janeiro de 2006 e com a Mac Investimentos em fevereiro de 2006 ambas com sede em S o Paulo e com a incorpora o da RJZ Participa es em maio de 2006 que tinha sede no Rio de Janeiro Veja nesta se o Eventos Recentes a se o Nossas Atividades Novas Parcerias e Nossas Atividades Contratos Relevantes Acreditamos que por meio de uma administra o eficiente das opera es
591. uando instalado 185 atribuir bonifica es em a es e aprovar planos de outorga de op o de compra ou subscri o de a es aos seus administradores empregados ou a pessoas naturais que prestem servi os Sociedade ou a outra sociedade sob seu controle f deliberar de acordo com proposta apresentada pela administra o sobre a destina o do lucro do exerc cio e a distribui o de dividendos 9 deliberar sobre transforma o fus o incorpora o e cis o da Sociedade sua dissolu o liquida o eleger o liquidante bem como o Conselho Fiscal que dever funcionar no per odo de liquida o h deliberar sobre o montante a ser distribu do como participa o nos lucros aos administradores nos termos do Artigo 42 deste Estatuto Social i deliberar sobre a sa da do Novo Mercado e j escolher empresa especializada respons vel pela prepara o de laudo de avalia o das a es da Sociedade em caso de cancelamento de registro de companhia aberta ou sa da do Novo Mercado conforme previsto no Cap tulo IX deste Estatuto Social dentre as empresas indicadas pelo Conselho de Administra o Par grafo nico Presidente da Assembl ia Geral dever observar e fazer cumprir as disposi es dos eventuais acordos de acionistas arquivados na sede da Sociedade n o permitindo que se computem os votos proferidos em contrariedade com o conte do de tais acordos CAP TULO VIII EXERC CI
592. ulho de 2002 um Programa de DRs N vel para negocia o no exterior em mercado de balc o das nossas A es Ordin rias Em decorr ncia da convers o da totalidade das nossas a es preferenciais em A es Ordin rias i o nosso antigo Programa de DRs 144A lastreado em a es preferenciais foi convertido um Programa de DRs 1444 tendo por objeto A es Ordin rias e ii o nosso antigo programa de DRs N vel lastreado em nossas a es preferenciais foi extinto ap s a transfer ncia dos DRs para Programa de DRs N vel lastreado em A es Ordin rias j existentes que foi mantido Em 26 de agosto de 2005 estabelecemos um Programa de DRs Regulamento S tendo por objeto nossas A es Ordin rias Em raz o dos nossos Programas de DRs temos a obriga o de fornecer U S Securities and Exchange Commission as informa es que fornecemos CVM traduzidas para o ingl s Divulga o de Informa es Eventuais e Peri dicas A Lei do Mercado de Valores Mobili rios estabelece que uma companhia aberta deve fornecer CVM e BOVESPA determinadas informa es peri dicas que incluem as informa es anuais as informa es trimestrais e os relat rios trimestrais da administra o e dos auditores independentes Esta lei prev tamb m a obriga o de arquivarmos junto CVM acordos de acionistas e avisos de convoca o de assembl ias gerais bem como as atas destas assembl ias Al m dos requisitos de divulga o
593. ulho de 2005 o Unibanco Uni o de Bancos Brasileiros S A tornou se locat rio de aproximadamente 17 400 Pretendemos colocar tamb m a rea restante para loca o Presta o de Servi os As nossas atividades de presta o de servi os incluem a administra o de edif cios comerciais e shopping centers prestados atrav s de duas de nossas subsidi rias a BRC e a BRX A BRC foi constitu da com o objetivo de prestar servi os de excel ncia em opera o e administra o de empreendimentos do segmento de grandes lajes corporativas de alto padr o equipadas com sistemas de elevada complexidade tecnol gica A BRC atua apenas em empreendimentos em que somos propriet rios realizando a gest o integral dos empreendimentos sob sua administra o englobando aspectos t cnicos operacionais e administrativos e atualmente presta servi os a dois de nossos edif cios e a outros dois edif cios que foram constru dos por terceiros A BRC filiada Building Owners and Managers Association BOMA institui o com sede nos Estados Unidos da Am rica que congrega milhares de associados e edif cios em todo o mundo mantendo se atualizada com tudo o que acontece no segmento de grandes lajes corporativas seja no aspecto tecnol gico de infra estrutura seja no aspecto imobili rio globalizado 120 H aproximadamente tr s anos criou a marca Facilities para promover a venda de unidades alguns dos nossos edif cios r
594. um ano para melhorar seu desempenho Al m da remunera o baseada em desempenho nossos empregados t m a oportunidade de se transferir horizontalmente e verticalmente entre as companhias do nosso grupo Temos sess es obrigat rias de treinamento t cnico e sess es opcionais de treinamento geral inclusive relacionadas motiva o e lideran a Nossos programas de treinamento t cnico s o relacionados a tend ncias e pesquisas de mercado t cnicas de comercializa o quest es cont beis financeiras e tribut rias gest o de custos auditoria interna gerenciamento de crise atendimento ao cliente an lise e desenvolvimento de projetos e softwares e gest o de carreira Acreditamos que os altos n veis de produtividade alcan ados em nossos canteiros de obras e nossa reputa o de atendimento ao cliente de qualidade superior podem ser em grande parte atribu dos nfase que damos ao treinamento cont nuo dos nossos empregados Tamb m temos programas de alfabetiza o de nossos empregados de constru o civil os quais al m de constitu rem um projeto social tamb m contribuem para o aumento da nossa produtividade Nos ltimos anos aumentamos o investimento em treinamento e destinamos atualmente cerca de 2 5 de nossa folha de pagamento anual para treinamento que a m dia do mercado 141 Damos grande import ncia preven o de acidentes do trabalho Nos ltimos dois anos tivemos apenas um acidente grave Nossa taxa bai
595. um im vel no valor R 0 6 milh o Tais im veis haviam sido adquiridos em 15 de mar o de 2002 pela Cyrela Investimentos poca controlada pelo nosso acionista controlador com a utiliza o dos recursos que seriam distribu dos a ele a t tulo de dividendos N o existe provis o cont bil relativa ao referido contrato tendo em vista tratar se de opera o liquidada Para informa es sobre as opera es entre partes relacionadas realizadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 2004 e 2003 veja a Nota 10 s nossas demonstra es financeiras consolidadas pro forma e demonstra es financeiras consolidadas anexas ao presente Prospecto como Item 4 Demonstra es Financeiras 151 DESCRI O DO CAPITAL SOCIAL Geral Somos uma sociedade por a es de capital aberto constitu da de acordo com as leis do Brasil registrada junto CVM sob o n 01446 0 e perante a JUCESP sob o NIRE 35 300 137 728 desde 7 de julho de 1994 Ap s o t rmino desta Oferta o nosso capital social ser constitu do 177 232 439 A es Ordin rias nominativas escriturais e sem valor nominal Capital Social Em 31 de mar o de 2006 o nosso capital social era R 819 0 milh es totalmente integralizado dividido em 148 712 037 A es Ordin rias nominativas e sem valor nominal De acordo com o nosso Estatuto Social por delibera o do Conselho de Administra o nosso capital social poder ser aumen
596. useCoopefs Auditores Independentes CRC 2SP000160 LA J lio C sar dos Santos Contador 1SP 878 0 6 196 92 812 882 212 681792171 ese cry 8Z BLOL 0 701 091 021 6607762 E6L ZZE 282 810 00 67266 996 9 217211 970 6 8 66997 02721 YESS 999 272 926 241 15706 22619 82218 90656 86L 6 8L8 8EL 29299 69752 1229 006 9 9222 821 01 EZS Ly 58659 82690 802 80 099617 LE0 69 001 lt 0 82621 2992 5 8799 5 928 vLE OY 2 12 L6g 8L esroL 19201 9521 58 72 067 289111 21022 6681 029 99 29052 04962 06096 921756 2002 7002 9002 6101 6002 206 Ogdedi Jd JeBed e 1005 e JeudoJde og s nbe Jod 5 SO SNO ozeJd e n fxg
597. ustos de constru o a disponibilidade de m o de obra e mat ria prima e demais fatores que afetam o setor imobili rio de modo geral Taxas de juros mais altas podem afetar a capacidade dos compradores de resid ncias de obter financiamentos e dessa forma podem reduzir a demanda por novas resid ncias al m de tornarem menos atrativas as condi es de investimento em lajes comerciais A falta de disponibilidade de financiamento outro fator que pode afetar a demanda por novas resid ncias causando uma redu o nas nossas vendas A infla o tamb m teve e poder continuar a ter efeito sobre a nossa situa o financeira e resultados operacionais Quase todas as nossas despesas operacionais s o denominadas em reais e os fornecedores e prestadores de servi os relacionados a tais despesas de modo geral tentam reajustar seus pre os para refletir a infla o brasileira Nossos resultados operacionais tamb m podem ser afetados indiretamente por flutua es cambiais Embora quase todas as nossas receitas sejam denominadas em reais e somente uma pequena parcela l quida dos nossos custos e obriga es esteja atrelada ao d lar desvaloriza es do real em rela o ao d lar podem vir a criar press es inflacion rias adicionais no Brasil e desencadear aumentos das taxas de juros Por outro lado valoriza es do real em rela o ao d lar podem conter a alta da infla o e consequentemente o aumento das taxas de juros fatores que pode
598. va a shopping centers foi de 93 6 no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 e 90 3 no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 Servi os Prestados O custo dos servi os prestados aumentaram 92 9 passando de R 3 8 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 para R 7 3 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 em fun o do aumento da constru o de empreendimentos residenciais e de lajes corporativas Lucro Bruto O nosso lucro bruto aumentou 49 9 passando de R 212 6 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 para R 318 6 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 Como percentual da receita l quida o lucro bruto aumentou 14 3 passando de 40 5 no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 para 46 3 no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 Despesas Operacionais As nossas despesas operacionais excluindo o resultado financeiro e as outras receitas despesas operacionais l quidas aumentaram 77 4 passando de R 78 5 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2004 para R 139 2 milh es no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 devido principalmente ao crescimento de 108 0 das despesas com vendas Como percentual da receita l quida as despesas operacionais aumentaram 34 7 passando de 15 0 no per odo encerrado em 31 de dezembro de 2004 para 20 2 no exerc cio encerrado em 31 de dezembro de 2005 Despesas com Vendas As
599. veis enquanto nossos contratos de venda estejam em vigor a nossa situa o financeira e os nossos resultados operacionais poder o ser prejudicados de maneira relevante na medida em que n o pudermos alter los a fim de repassar tais aumentos de custos aos nossos clientes Por exemplo em 2002 e 2003 o aumento das al quotas do PIS e da COFINS de 3 6 para 9 2 sobre a receita de vendas total ocasionou um impacto adverso no valor de R 7 8 milh es sobre o nosso lucro l quido em 2004 Al m disso um aumento ou a cria o de novos tributos incidentes na compra e venda de im veis que sejam repassados aos nossos clientes podem vir a aumentar o pre o final aos nossos clientes reduzindo dessa forma a demanda por nossas propriedades ou afetando nossas margens inclusive nossa rentabilidade Caso as nossas Parcerias n o sejam bem sucedidas ou caso n o consigamos manter um bom relacionamento com os nossos s cios ou parceiros nossos neg cios e opera es podem ser afetados negativamente Al m das Parcerias j formadas atualmente caso surjam novas oportunidades pretendemos desenvolver novas Parcerias com outras incorporadoras e construtoras com o objetivo de aumentar o n mero de empreendimentos em que participamos reduzir custos de aquisi o de terrenos e diversificar a nossa carteira de projetos A manuten o de bom relacionamento com nossos s cios parceiros e com as incorporadoras e construtoras parceiras condi o essencial para
600. vem ser tomadas por base para fins de c lculo dos dividendos ou para quaisquer outros fins societ rios que n o sejam o de proporcionar informa es comparativas sobre a performance operacional da Companhia Adicionalmente as informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 est o sendo apresentadas considerando somente as informa es e divulga es requeridas na prepara o de Informa es Trimestrais ITR destinadas a CVM inclusive cifras e per odos comparativos n o contemplando portanto a apresenta o da demonstra o das origens e aplica es de recursos Novas parcerias Com o objetivo de alavancar neg cios gerando sinergias de suas atividades e know how para um crescimento conjunto em escala a Companhia firmou no per odo de tr s meses findo em 31 de mar o de 2006 Joint Ventures aprovadas em Reuni o do Conselho de Administra o com as seguintes empresas e Agra Incorporadora S A e Mac Investimentos e Participa es Ltda Os investimentos previstos s o da ordem de R 83 800 a serem integralizados de acordo com o fluxo de caixa dos neg cios a serem desenvolvidos 256 i Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s informa es financeiras interinas consolidadas em 31 de mar o de 2006 e em 31 de dezembro de 2005 Em milhares de reais exceto quando indicado Principais pr
601. vis o para cr ditos de realiza o duvidosa constitu da por valor considerado suficiente para cobrir as perdas estimadas na realiza o dos seus cr ditos Os im veis a comercializar est o demonstrados ao custo de aquisi o e constru o que n o excede ao seu valor l quido de realiza o As despesas com vendas a apropriar est o representadas por custos e despesas incorridos na constru o e manuten o dos stands de vendas comiss es pagas e outras despesas correlatas diretamente relacionadas com cada empreendimento sendo apropriadas ao resultado observando o mesmo crit rio adotado para reconhecimento das receitas e do custo das unidades vendidas Nota 2 a Os demais ativos s o apresentados ao valor de custo ou de realiza o incluindo quando aplic vel os rendimentos e varia es monet rias incorridos 211 9 f i ii Cyrela Brazil Realty S A Empreendimentos e Participa es e sociedades controladas Notas explicativas da administra o s demonstra es financeiras consolidadas em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 de 2003 pro forma Em milhares de reais exceto quando indicado Ativo permanente Demonstrado ao custo de aquisi o corrigido monetariamente at 31 de dezembro de 1995 combinado com os seguintes aspectos gios apurados nos investimentos realizados no Fundo ABC Plaza Fundo Bras lio Machado e Lao Empreendimentos amortiz ve
602. vo total em 31 de dezembro de 2005 e em 31 de dezembro de 2004 respectivamente Patrim nio L quido O nosso patrim nio l quido totalizou R 1 018 8 milh es em 31 de dezembro de 2005 representando 57 4 do nosso passivo total naquela data 33 7 em 31 de dezembro de 2004 um crescimento de R 576 4 milh es em rela o a R 442 4 milh es em 31 de dezembro de 2004 Tal crescimento decorreu basicamente do aumento de capital realizado em setembro de 2005 em decorr ncia da oferta p blica de A es Ordin rias conclu da naquela data 85 Resultados Exerc cio encerrado em 2004 comparado ao exerc cio encerrado em 2003 Receita Operacional Bruta A nossa receita operacional bruta aumentou 65 4 passando de R 336 8 milh es em 2003 para R 557 0 milh es em 2004 A nossa receita operacional bruta composta da seguinte forma Incorpora o Imobili ria Residencial Exerc cios encerrados em 31 de dezembro de Incorpora o e Venda de Lajes Corporativas Loca o de Lajes Corporativas Loca o de Shopping Centers Presta o de Servi os Outros Total da Receita Operacional Bruta 2004 2003 Em milhares de R 482 261 267 860 31 373 32 332 21 672 17 242 14 671 13 589 7 025 5 797 557 002 336 820 Incorpora o Imobili ria Residencial A nossa receita proveniente de incorpora o imobili ria residencial aumentou 80 0 passando de R 267 8 milh es em 2003 para R 482
603. x ssima de acidentes do trabalho resultado de nossos altos investimentos nesta rea dos programas freq entes de treinamento dos nossos empregados constru o civil e dos empregados de nossas sub empreiteiras e dos crit rios r gidos que exigimos sejam seguidos pelas sub empreiteiras que trabalham conosco A maioria dos nossos empregados filiada ao Sindicato dos Trabalhadores nas Ind strias de Constru o Civil de S o Paulo SINTRACON Acreditamos que o nosso relacionamento com os nossos empregados e sindicatos seja bom Nos ltimos cinco anos n o tivemos nenhuma paralisa o de trabalho Em regra o Sindicato da Ind stria da Constru o Civil de Grandes Estruturas no Estado de S o Paulo Sinduscon SP negocia anualmente com a SINTRACON conven es coletivas de trabalho aplic veis aos nossos empregados A conven o de trabalho mais recente foi celebrada em maio de 2006 prevendo reajuste salarial de 6 01 em 1 de maio de 2006 Os benef cios proporcionados aos nossos empregados da constru o civil s o refei es de baixo custo caf da manh e almo o seguro de vida seguro sa de e plano odontol gico para nossos empregados e seus dependentes Para nossos empregados administrativos oferecemos seguro sa de e seguro de vida vale refei o estacionamento subsidiado e treinamento Tamb m oferecemos dois planos de op o de compra de nossas a es nos termos dos quais i pelo primeiro plano Plano 1 o
604. xerc cio social para deliberar dentre outras coisas sobre o pagamento de dividendos que toma por base as demonstra es financeiras auditadas n o consolidadas referentes ao exerc cio social imediatamente anterior Os titulares de a es na data em que o dividendo for declarado far o jus ao recebimento dos dividendos Nos termos da Lei das Sociedades por A es o dividendo anual deve ser pago no prazo de 60 dias a contar de sua declara o a menos que a delibera o de acionistas estabele a outra data de pagamento Em qualquer hip tese o pagamento de dividendos dever ocorrer antes do encerramento do exerc cio social em que tenham sido declarados Os acionistas t m prazo de tr s anos contados da data de pagamento de dividendos para reclamar dividendos ou pagamentos de juros sobre o capital pr prio referentes s suas a es ap s o qual o valor dos dividendos n o reclamados reverter em nosso favor De acordo com o nosso Estatuto Social nosso Conselho de Administra o pode declarar dividendos intermedi rios baseado em balan os semestrais ou per odos menores O total de dividendos pagos semestralmente n o pode exceder o montante das nossas reservas de capital Os dividendos intermedi rios podem ser abatidos do valor do dividendo obrigat rio relativo ao lucro l quido do final do exerc cio em que os dividendos intermedi rios foram pagos Juros sobre o Capital Pr prio Desde 1 de janeiro de 1996 as sociedades

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