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1. anno se entro il 15 dicembre non viene fissata una nuova misura del saggio questo rimane invariato per l anno successivo Riassumendo dal 21 04 1942 al 15 12 1990 5 dal 16 12 1990 al 31 12 1996 10 dall 1 01 1997 al 31 12 1998 5 dall 1 01 1999 al 31 12 2000 2 50 dall 1 01 2001 al 31 12 2001 3 50 dall 1 01 2002 al 31 12 2003 3 dall 1 01 2004 al 31 01 2007 2 50 dall 1 01 2008 al 31 12 2009 3 dall 1 01 2010 al 31 12 2010 1 dall 1 01 2011 al 31 12 2011 1 50 dall 1 01 2012 al 31 12 2012 2 50 dall 1 01 2013 al 31 12 2013 Locazione L amministratore non pu agire per il pagamento dei contributi condominiali nei confronti del conduttore Egli infatti deve riscuotere i contributi direttamente ed esclusivamente dai condomini restando esclusa un azione diretta nei confronti degli inquilini Il locatore deve a sua volta per esigere il pagamento del conduttore fornirgli un adeguata giustificazione della spesa anche sotto il profilo dell indicazione dei criteri di riparto adottati e offrirgli in visione i relativi documenti Tribunale di Nocera Inferiore 6 5 1999 Morosit Salvo non sia stato espressamente esonerato dall assemblea l amministratore se il condominio non paga alla prevista scadenza deve attivarsi entro sei mesi dalla chiusura dell eser
2. richiesto un quorum deliberatorio gt gt Assemblea Maggioranza L androne condominiale fa parte delle scale ed in un certo senso il biglietto da visita dell edificio Da qui divieti e limiti di varia natura i condomini per esempio non possono affiggervi avvisi annunci e simili essendo questa facolt riservata all amministratore In genere non consentito neppure collocarvi insegne luminose targhe e cartelli pubblicitari poich tale utilizzazione si pone in contrasto con la funzione e la destinazione tipica di questa parte comune dell edificio Tribunale di Brescia 26 4 1994 L assemblea pu per autorizzare studi professionali uffici e simili a collocare targhe segnaletiche della rispettiva attivit purch caratterizzate da dimensioni e aspetto grafico uniformi La Corte di Cassazione sentenza n 1046 del 3 2 1998 ha comunque ritenuto lecito posizionare targhe negli spazi comuni se ci non impedisce agli altri condomini un pari utilizzo di essi Sempre la Suprema Corte sentenza n 761 del 5 2 1978 ha ritenuto legittima I apertura di una porta per collegare l androne con unit immobiliari di propriet esclusiva a condizione che questo tipo d innovazione non alteri la destinazione dell androne e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso Chiusura La chiusura dell androne con un cartello se mira a potenziare o a rendere pi comodo il godimento della cosa comune lasciandone immutate la
3. assemblea Corte di Cassazione 11 2 2000 n 1520 Disco rosso anche per l usufruttuario o per il titolare di altro diritto reale di godimento Uso e abitazione poich il diritto di promuovere la modifica delle tabelle millesimali compere solo al proprietario tribunale di Milano 29 5 1989 In attesa della modifica delle tabelle il condomino non pu rifiutare il pagamento dei contributi sulla base di quelle attuali ma pu agire per il recupero delle somme pagate in pi dei relativi interessi legali e del risarcimento del danno nei confronti dei condomini che avessero per esempio arbitrariamente aumentato la superficie radiante del proprio appartamento creando cosi le premesse per la modifica della tabella millesimale relativa al riscaldamento Prescrizione info rikferrari libero it Continua Noi per Voi www pensionatiitaliani it amp Il Simpatizzante dei Pensionati 55
4. consentita ancorch comporti alterazioni del decoro architettonico dell edificio Non si pu comunque pretendere che sia il condominio a realizzare le opere Pretore di Roma 15 5 1996 Nei casi in cui queste vengano realizzate esclusivamente a cura e spese del disabile gli altri condomini e i loro eredi o aventi causa possono in qualunque tempo partecipare ai vantaggi dell innovazione contribuendo alle spese opportunamente rivalutate come previsto dall articolo 1121 codice civile Per l installazione si pu usufruire dei contributi previsto dall articolo 9 della Legge 9 1 1989 n 13 il cui terzo comma precisa che il beneficio spetta anche ai condomini dell edificio in cui risiede il portatore di handicap mentre le spese di esercizio per esempio forza motrice gravano sul condominio che utilizza il servo scala Se gli interventi sono stati deliberati dall assemblea alle spese di installazione devono contribuire i soli condomini della scala interessata all intervento mentre a quelle di esercizio deve contribuire il solo disabile salvo diverso accordo con gli altri condomini La stesura del bilancio rientra tra i principali compiti dell amministratore ma se il professionista trascura di redigerlo non pu esservi costretto attraverso il giudice i condomini infatti possono rivolgersi all Autorit giudiziaria solo per chiedere la revoca dell amministratore App Catanzaro 8 7 1996 come previsto d
5. e pu essere confermato nell incarico con lo stesso quorum previsto per la nomina vale a dire a maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 sia in prima che in seconda convocazione Se per l amministratore anche condominio deve astenersi dal voto per conflitto d interessi La conferma dell incarico pu anche essere tacita L amministratore una volta scaduto il mandato conserva i suoi poteri fino a quando non venga sostituito o confermato sempre che l assemblea non abbia espressamente deliberato altrimenti Corte di Cassazione 5 2 1993 n 1445 Dati Contestualmente all accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell incarico l amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali il codice fiscale se si tratta di societ anche se la sede legale e la denominazione i locali in cui si trovano i registri condominiali Funzioni nonch i giorni e le ore in cui ogni interessato previa richiesta allo stesso amministratore pu prenderne gratuitamente visione e ottenere previo rimborso della spesa copia da lui firmata Inoltre sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune accessibile anche ai terzi dev essere affissa l indicazione delle generalit del domicilio e dei recapiti anche telefonici dell amministratore Se manca l amministratore vi devono essere affissi generalit e recapiti anche telefonici della persona che svolge funzioni ana
6. la Suprema Corte sentenza n 1260 del 21 1 2008 ha stabilito che se le foglie che cadono dagli alberi del giardino confinante con il condominio ostruiscono gronde e tombini si nel diritto di pretendere dal vicino il rimborso delle spese sostenute per liberare questi impianti Sulla scorta di questa indicazione e dall articolo 2043 codice civile che obbliga l autore di qualsiasi fatto doloso o colposo che provochi ad altri un danno a risarcirlo il condominio sul cui balcone cada una notevole quantit di foglie provenienti dalle piante rampicanti coltivati sul sovrastante terrazzo pu adire l Autorit Giudiziaria chiedendo la rimozione degli arbusti o comunque il risarcimento del danno da valutarsi in via equitativa Potatura Se gli alberi si trovano nel giardino di propriet esclusiva di un condominio e sono funzionali al decoro dell intero edificio per cui la potatura avviene per soddisfare anche questa esigenza si pu pretendere che il condominio contribuisca alla spesa L esistenza di questo presupposto dev essere provata dal condominio interessato a dividere la spesa con gli altri Corte di Cassazione 24 8 1992 n 9829 Rami Se i rami degli alberi condominiali 2 tolgono luce e aria a un appartamento e le piante sono state messe a dimora a distanza inferiore a quella legale da meno di 20 anni se ne pu pretendere l estirpazione Se invece sono stati piantati a distanza regolamentare si deve accertare che non vi sia
7. 3819 Un telaio munito di spesso vetro opaco considerato luce poich non presenta caratteristiche analoghe alla struttura del muro non altrettanto dicasi delle aperture alle quali siano stati applicati dei pannelli di vetrocemento a loro volta non considerabili come luci in senso tecnico Corte di Cassazione 28 11 1984 n 6192 Di regola un condomino pu chiudere una luce esistente nella porzione di muro condominiale coincidente con la sua propriet esclusiva Occorre per verificare se dallo stato dei luoghi non emergano elementi tali da vietare questo tipo d intervento come nel caso in cui l apertura serva a dare aria e luce a una parte comune dell edificio per esempio le scale Corte di Cassazione 16 3 1981 n 1455 Il condomino pu anche trasformare una luce in una finestra a condizione che non vi siano controindicazioni in termini di sicurezza di stabilit del muro di alterazione del decoro architettonico dell edificio di danno alla propriet esclusiva degli altri condomini e d impedimento in capo a questi di fare pari uso del muro comune secondo il loro diritto Corte di Cassazione 9 10 1970 n 1899 Regole diverse disciplinano le vedute dal momento che consentono anche di vedere direttamente o obliquamente nella propriet del vicino senza ricorrere a mezzi artificiali In particolare se le due propriet non sono separate da una pubblica via In caso contrario non si tenuti al rispetto di
8. Sentenza n 6128 del 19 4 2012 ha precisato che se il condomino costretto a causa delle infiltrazioni a trasferirsi in attesa che l appartamento venga reso di nuovo agibile in altro alloggio preso in locazione il condomino tenuto a farsi carico anche di questa spesa Tetto e lastrico solare Se le infiltrazioni provengono sia dal tetto che dal lastrico solare di cui un condomino abbia l uso esclusivo per la ripartizione della spesa si dovranno seguire due diversi criteri uno per il tetto millesimi di propriet e uno per il 3 Lastrico solare Di uso esclusivo Se per le infiltrazioni sono dovute al fatto e colpa di chi usa in via esclusiva il lastrico solare sar questi a doversi fare esclusivo carico della spesa Se il condomini la cui unit immobiliare sia stata danneggiata da infiltrazioni di acqua provenienti dal tetto rifiuta l offerta di una riparazione immediata il risarcimento per mancato godimento dell immobile dev essere limitato al periodo intercorrente tra l evento che ha causato il danno e il momento in cui viene fatta l offerta di riparazione oltre al periodo occorrente all esecuzione dei lavori Corte di Cassazione 3 8 2012 n 13936 Gli infissi finestre porte finestre persiane tapparelle gt gt Finestra Doppie finestre sono pertinenza delle singole unit immobiliari e di conseguenza ogni spesa grava sul proprietario Nel provvedere alla loro riverniciatura il condomino deve atteners
9. Si parla a riguardo di regolamento contrattuale millesimi incidono su tre aspetti fondamentali della vita condominiale rappresentano la misura dei diritti vantati da ciascun condomino sulle parti e sui servizi comuni dell edificio sono il parametro fondamentale per la ripartizione fra i condomini delle spese comuni sono uno dei parametri in cui si fa riferimento per la formazione della maggioranza in assemblea L altro quello delle persone che prendono parte alla riunione Le tabelle millesimali vanno rispettate fino a quando i condomini non decidono di modificarle Se invece il regolamento nasce successivamente sono gli stessi condomini che approvandolo fanno predisporre in questa sede le tabelle millesimali Una sentenza della Corte d appello di Napoli nel lontano 14 12 1967 ha stabilito che i millesimi sono obbligatori se i condomini sono pi di 4 numero questo coincidente con quello che prima della riforma l articolo 1129 codice civile prescriveva per rendere obbligatoria la riforma dell amministratore attualmente la nomina di quest organo obbligatoria se i condomini sono pi di 8 Il numero delle tabelle millesimali dipende sia dalle caratteristiche dell edificio sia dai servizi che offre sia dalla meticolosit del compilatore Cosi per scale e ascensore possono essere predisposte tabelle separate o un unica tabella In genere si compilano 3 tabelle una di propriet generale una per le scale e a
10. autovettura molto larga Chiusura la chiusura del cancello di accesso ai posti macchina situati nel sottosuolo dell edificio non costituisce innovazione ma va considerata come una regolamentazione dell uso ordinario della cosa comune consistente nel non consentire a terzi estranei al condominio l indiscriminato accesso al sottosuolo Di conseguenza pu essere deliberata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 Corte di Cassazione 29 8 1992 n 9999 Installazione l assemblea pu deliberare l installazione di un cancello o di una sbarra automatica Corte di Cassazione 28 11 1986 n 7023 all ingresso del cortile Non si deve per limitare il diritto che i condomini hanno di fruire di questo spazio comune per cui dev essere consegnata a ciascun condomino una copia della chiave o del telecomando Sarebbe pertanto illegittima per eccesso di potere la delibera che prevede la consegna delle chiavi al solo portiere o ad alcuni soltanto dei condomini Tribunale di Milano 26 5 1994 Un condomino pu installare un cancello per creare un altro accesso alla propria unit immobiliare a condizione per di non pregiudicare la statica o il decoro architettonico del fabbricato e di non ledere i diritti degli altri condomini Corte di Cassazione 1 8 2002 n 11411 Alle stesse condizioni il condomino pu per sua comodit mettere in com
11. ha un significato pi ampio di quello usato nel linguaggio comune Per facciata infatti non s intende solo la parete esterna dell edificio ma anche gli elementi che pur appartenendo alle singole unit immobiliari ne costituirono parte integrante un esempio classico costituito dagli elementi decorativi dei balconi 88 Balcone che se destinati all abbellimento della facciata nel suo insieme accertamento da condurre caso per caso sono considerati parti comuni dell edificio Corte di Cassazione 7 9 1996 n 8159 Ogni modifica della destinazione d uso delle parti comuni dell edificio a 39 maggior ragione la facciata realizzabile se non pregiudica la stabilit o la sicurezza dell edificio o non ne altera il 818 Decoro architettonico sesto comma articolo 1117 ter codice civile il mancato rispetto di questo principio rende illegittima l eventuale delibera adottata Opera illegittima Chi chiamato in causa per aver eseguito sulla facciata un opera illegittima non pu eccepire che in precedenza interventi simili non sono stati contestati si tratta infatti dei rapporti giuridici distinti che possono essere fatti valere disgiuntamente Tribunale di Napoli 10 10 1973 Ponteggio Se per l effettuazione di lavori alle parti comuni dell edificio si rende necessario installare un ponteggio sulla propriet esclusiva di un condomino ci non fa sorgere automaticamente in capo al proprie
12. interessato la prestazione di idonea garanzia per eventuali danni attenzione alcuni Comuni hanno deliberato la rimozione delle antenne paraboliche installate sui balconi L assemblea non pu deliberare la rimozione dell antenna parabolica installata da un condomino sul lastrico solare di propriet comune Una delibera del genere sarebbe nulla perch in contrasto con la normativa che fondata sul principio costituzionale della liber d informazione accorda al condomini la facolt d installare l antenna sul lastrico comune con il solo limite che essa non arrechi pregiudizio all uso del bene da parte degli altri condomini n produca un qualsiasi apprezzabile danno alle parti comuni App Perugia 1 7 2004 La vendita dell appartamento non obbliga il condominio a rimuovere l antenna se questa verr utilizzata dall acquirente L antenna televisiva autonoma pu essere installata anche sul lastrico solare adibito all uso esclusivo di un altro condomino in base all articolo 1 della L 6 5 1940 n 554 dettata per le antenne radiofoniche aerei secondo la denominazione tecnica ma esteso alla giurisprudenza delle antenne televisive Premesso che questa soluzione dev essere adottata qualora non ve ne siano altre praticabili ed comunque subordinata alla condizione che il condominio non disponga di uno spazio proprio al quale alloggiare l impianto Corte di Cassazione 6 5 2005 n 9393 l antenna dev essere collocata
13. stata negligenza nella manutenzione nel qual caso si pu esigere che i rami causa dell inconveniente vengono tagliati l uso delle parti comuni infatti non pu arrecare pregiudizio ad alcun condominio Corte di Cassazione 24 8 1992 n 9829 L installazione di un impianto di allarme collegato alla portineria pu essere considerata a seconda delle circostanze innovazione gravosa o migliorativa delle cose comuni Tutto dipende dal costo dell opera e dalle caratteristiche dell edificio articolo 1121 codice civile Nel primo caso per l installazione necessario il consenso di tutti i condomini a meno che coloro che sono favorevoli alla sua introduzione non si facciano carico dell intera spesa Nel secondo caso l intervento se non altera l entit sostanziale della parte comune e non ne muta la destinazione riguardabile come modifica e non come innovazione ai sensi del primo comma dell articolo 1120 codice civile per cui pu essere approvato con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 L amministratore il motore del condominio se gira bene cio se reagisce con competenza sagacia e tempestivit pu contribuire non poco a rendere serena e ordinata la convivenza tra vicini di casa riducendo al minimo liti e incomprensioni L amministratore a parte l adozione di provvedimenti di ordinaria amministrazione non ha una vera e propria autonomia deci
14. suolo ancorch si tratti di un semplice accessorio Corte di Cassazione 23 1 1982 n 448 Con una precedente decisione n 12907 del 22 11 1955 la stessa Corte di Cassazione aveva stabilito che agli effetti del rispetto delle distanze verticali per costruzione deve intendersi non solo il manufatto in mattoni e cemento ma qualsiasi opera di qualsiasi specie che ostacoli l esercizio della veduta A riguardo la Suprema Corte con sentenza n 20092 del 12 7 2011 ha stabilito che la costruzione di una pensilina a distanza inferiore a quella legale legittima se i materiali usati in quanto trasparenti e fragili non privano della veduta in appiombo i condomini dei piani superiori e non facilitano l accesso a detti piani da parte di malintenzionati Tende e verande Vi sono delle opere che sfuggono in considerazione della loro natura al regime delle distanze legali che non stata ritenuta dalla Corte di Cassazione Sentenza n 2873 del 18 3 1991 costruzione la tenda non deve per comportare in danno di altro condomino una diminuzione del godimento dell aria della luce e della possibilit di esercitare la veduta in appiombo sullo spazio sottostante Diverso invece il caso di una veranda che realizzata da un condomino sul proprio balcone dovesse protendersi in altezza a distanza inferiore a quella legale rispetto alla finestra del sovrastante appartamento di propriet di altro condomino sempre i giudici
15. 1993 n 6850 In pratica l innovazione non deve comportare un sensibile diminuzione di aria e luce a carico di un condomino o delle parti comuni dell edificio Una volta accertato che non vi siano controindicazioni ma sul decoro architettonico si pu sempre discutere se ne deve dare preventiva notizia all amministratore specificando i dettagli dell intervento e le modalit di esecuzione L amministratore a sua volta ne riferisce all assemblea secondo comma articolo 11222 codice civile Danni La distinzione nell ambito dei balconi fra parti comuni e parti esclusive si riflette sull accertamento di chi sia tenuto a risarcire gli eventuali danni che dovessero derivare da questa porzione del fabbricato il condominio o il singolo proprietario a seconda che si tratti di una parte considerata comune o di propriet esclusiva Cosi se i decori sono riguardabili come abbellimento dei solo balcone del danno risponder il proprietario se invece hanno funzione di abbellimento della facciata sono considerati parti comuni dell edificio per cui toccher al condominio risarcire il danno Corte di Cassazione 7 9 1996 n 8159 In particolare con riferimento ai frontalini ossia alla parte visibile della soletta del balcone la Corte di Cassazione sentenza n 2241 del 30 1 2008 li ha considerati beni comuni in quanto elementi che s inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro archite
16. Gli interventi di manutenzione ordinaria possono essere approvati dall assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 500 1 000 Straordinaria Per interventi di manutenzione straordinaria s intendono le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici nonch per realizzare e integrare i servizi igienico sanitari e tecnologici sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unit immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d uso Articolo 31 lett B della L 5 8 1978 n 457 confluito nell articolo 3 del DPR 6 6 2001 Questi interventi possono essere deliberati dall assemblea con la stessa maggioranza prevista per i lavori di ordinaria amministrazione Vedi sopra Se per si tratta d intervenire sulle parti comuni con opere straordinarie di notevole entit richiesto il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 sia in prima che in seconda convocazione L amministratore non pu ordinare lavori di manutenzione straordinaria salvo che rivestano carattere urgente ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea Secondo comma articolo 1135 codice civile Se poi affidata a un impresa l effettuazione di un lavoro di manutenzione straordinaria urgente i condomini rispondono della relativa obbligazione poich l amm
17. Il condomino non pu pi sigillare l accesso alla canna fumaria comune per sottrarsi alla spesa a meno che gli altri condomini che fruiscono dell impianto non vi acconsentano Ripristino Se una canna fumaria comune a pi condomini divenuta inservibile ciascuno pu pretendere che venga ripristinata ai sensi dell articolo 1118 secondo comma e 1123 terzo comma codice civile Alla spesa devono concorrere tutti i condomini che la utilizzavano anche quelli che nel frattempo avessero provveduto in un altro modo allo smaltimento dei fumi La spesa richiesta dall installazione delle cassette postali va ripartita fra i condomini in parti uguali trattandosi di servizio del quale i condomini usufruiscono in uguale misura Se non vi apposita cassetta condominiale destinata a ricevere la pubblicit che pressoch quotidianamente viene distribuita dagli incaricati delle varie societ e non si vuole ricevere questo tipo di comunicazione sufficiente apporre sulla propria cassetta un invito a non introdurvi materiale pubblicitario Per non ricevere il materiale pubblicitario distribuito dal portalettere oltre all invito collocato sulla cassetta necessario inviare apposita richiesta scritta all ufficio postale incaricato del recapito Per il Giudice di pace di Bari sentenza del 22 12 2003 chi attinto da una forma di pubblicit commerciale ossessiva aggressiva e invadente qual quella svolta attraverso l inserimento
18. L articolo 1655 definisce l appalto come il contratto con il quale una parte assume con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio il compimento di un opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro Committente il condominio attraverso l amministratore chiamato a firmare il contratto con la controparte l appaltatore che si obbliga ad eseguire l opera o a fornire il servizio Di solito la scelta dell impresa che realizzer i lavori compete all assemblea sulla base delle proposte raccolte dall amministratore o da singoli condomini L amministratore ha l obbligo di vigilare sulla buona riuscita dei lavori e sulla corretta esecuzione del contratto anche nel caso in cui l assemblea gli abbia affiancato un direttore dei lavori Se l amministratore stipula un contratto d appalto senza l autorizzazione dell assemblea o comunque andando oltre ai suoi compiti il contratto non produce effetti nei confronti del condominio e l amministratore ne risponde in proprio Tribunale di Milano 9 6 2009 n 7565 Danni e vizi L amministratore deve a pena di decadenza denunciare all appaltatore vizi e difformit dell opera o del servizio entro 60 giorni dalla scoperta Articolo 1667 codice civile altrimenti responsabile nei confronti del condominio Egli pu agire autonomamente nei confronti dell appaltatore se i vizi riguardano le parti comuni ma per il risarcimento del danno causato dalla non
19. Nel caso di una citt molto grande si pu ragionevolmente pretendere che il luogo di convocazione sia ubicato nel quartiere in cui si trova l edificio L avviso di convocazione dev essere inviato a mezzo posta raccomandata oppure per posta elettronica certificata o fax o consegnato a mano In quest ultima ipotesi si pu consegnare l avviso ai destinatari e riprodurre il testo su di un foglio aggiungendovi l indicazione per presa visione e facendovi opporre in calce data e firma degli stessi destinatari naturalmente almeno 5giorni prima di quello fissato per la riunione Il Tribunale di Cagliari tuttavia sentenza del 27 12 1993 ha stabilito che la violazione del regolamento che preveda l invio dell avviso nella forma della raccomandata con avviso di ricevimento non determina l invalidit della delibera quando il diritto del condomini ad aver piena conoscenza della convocazione non sia stato concretamente leso come nel caso in cui si dimostri che avviso gli stato consegnato a mano Sempre nel caso in cui il regolamento preveda che l avviso debba essere spedito a mezzo raccomandata ci si pu rifiutare di ricevere quello consegnato a mano Tribunale di Monza 6 2 1997 se per viene accettato non si pu porre la violazione della norma del regolamento a fondamento dell impugnazione della delibera Tribunale di Cagliari 27 12 1993 La Corte di Appello di Milano sentenza del 19 3 1996 ha ritenu
20. accettato tali documenti non costituisce prova del debito dei condomini a tal fine approvazione del rendiconto da parte dell assemblea Corte di Cassazione 4 6 1999 n 5449 Restituzione Al termine dell incarico l amministratore deve riconsegnare tutta la documentazione condominiale in suo possesso ed espletare le attivit urgenti atte ad evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto a ulteriori compensi ottavo comma articolo 1129 codice civile Se a causa della ritardata consegna della documentazione il condominio riceve un danno l amministratore tenuto a risarcirlo Tribunale di Bari 17 3 2010 n 967 E considerata tardiva la consegna effettuata in seguito a ordine del giudice Tribunale di Milano 5 11 1992 Se poi per farsi restituire la documentazione si costretti a ricorrere alla polizia giudiziaria l amministratore passibile di denuncia per il reato appropriazione indebita aggravata punito dall articolo 646 codice penale con la reclusione fino a 3 anni e con la multa fino a 1 032 con l amministratore subentrato legittimato a costituirsi parte civile nel processo penale senza necessit di autorizzazione dell assemblea Tribunale di Roma 20 7 2007 Rientrano nelle n Immissioni e in quanto tali non possono essere impediti se non superano la normale tollerabilit tenuto conto delle condizioni di tempo e di luogo Il termine facciata parlando di condominio
21. alcuna distanza si deve osservare la distanza minima di un metro e mezzo per la veduta diretta e di 75 centimetri per le vedute laterali od oblique La distanza va misurata dal lato pi vicino della finestra o dallo sporti pi vicino gt Tabelle Il condominio non una societ per azioni Ma paragonare i due organismi pu essere utile per capire uno dei concetti fondamentali della vita condominiale i millesimi millesimi rappresentano infatti quello che le azioni sono per una societ In pratica ogni singolo proprietario socio del condominio per una quota pari ai millesimi di cui titolare Questa quota proporzionale al valore dell appartamento comprese le relative pertinenze Box cantina soffitta in rapporto all intero edificio Si usa il termine millesimi perch all edificio condominiale viene attribuito un valore complessivo di mille con la propriet dei singoli condomini che viene appunto espressa con riferimento a questo valore globale per esempio 147 1 000 234 1 000 i millesimi sono quindi unit di misura della propriet nell ambito del condominio e vengono definiti attraverso la messa a punto di apposite tabelle a cura di un tecnico Per esempio Geometra ingegnere di norma contestualmente alla predisposizione del regolamento da parte del costruttore Il regolamento e le relative tabelle vengono accettate dai condomini via via che acquistano le varie unit immobiliari con atto notarile
22. argomenti Se invece la decisione di aggiornare la seduta viene presa sul momento necessario che tutti i condomini presenti siano d accordo e che gli assenti vengano tempestivamente avvisati Corte di Cassazione 12 2 1988 n 1516 Usufruttuario Nel caso in cui la nuda propriet dell unit immobiliare appartenga ad un soggetto e l usufrutto o un altro cambiano le regole assembleari Il diritto di voto spetta all usufruttuario per gli affari relativi all ordinaria amministrazione e al semplice godimento elle cose e dei servizi comuni Per le delibere invece riguardanti innovazioni ricostruzioni e opere di manutenzione straordinaria il diritto di partecipare all assemblea spetta al nudo proprietario Di conseguenza devono essere convocati l uno l alto o entrambi a seconda del tipo di delibera da adottare In particolare se l usufruttario ha fatto eseguire a proprie spese di fronte all ingiustificato rifiuto del proprietario una riparazione posta a suo carico o si tratta di lavori od opere consistenti in miglioramenti e addizioni in cui agli articoli 985 e 986 codice civile l avviso di convocazione dev essere comunicato sia all usufruttario che al nuovo proprietario Videoregistrazione Le sedute dell assemblea possono essere videoregistrate ma come stabilito dal Garante per la protezione dei dati personali con provvedimento del 18 5 2006 necessario il consenso di tutti coloro che vi partecipano Voto
23. assemblea Corte di Cassazione 29 3 1982 n 1930 Modifica Una delibera adottata all unanimit pu essere successivamente modificata a maggioranza a condizione che il quorum sia quello previsto dalla legge per quel tipo di assemblea e per quel tipo di delibera Corte di Cassazione 19 10 1961 n 2246 Ratifica L assemblea pu ratificare una delibera nulla purch lo faccia con la prevista maggioranza Nel qual caso la delibera nulla sanata con effetto retroattivo Corte di Cassazione 13 6 1991 n 6697 Sospensione Gli elementi in presenza dei quali il giudice pu disporre la sospensione di una delibera sono il probabile fondamento della richiesta di sospensione e il pericolo nel ritardo vale a dire la possibilit che da un ritardo nell adozione del provvedimento di sospensione possano derivare dei danni al richiedente o ad altri Dal confine Fra le costruzioni edificate su fondi confinanti se non sono unite o aderenti vi dev essere una distanza di almeno 3 metri Articolo 873 codice civile i regolamento comunali possono per imporre una distanza maggiore Distanze minime dal confine sono previste fra l altro per la posa in opera di tubi dell acqua del gas e simili Un metro per l evacuazione di pozzi e di fosse biologiche Due metri per la messa a dimora di siepi e alberi Alberi In particolare nel calcolo della distanza fra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti effettu
24. corretta esecuzione dei lavori pu attivarsi anche un condomino Corte di Cassazione 17 1 2003 n 631 se la cattiva esecuzione dei lavori ha causato danni ad un condomino questi pu agire soltanto nei confronti dell appaltatore non essendo configurabile una responsabilit del condominio per il solo fatto di aver scelto un appaltatore anzich un altro Corte di Cassazione 7 5 1988 n 3395 Successivamente per la Suprema Corte sentenza n 2363 del 17 2 2012 ha chiamato a rispondere del danno anche il condominio qualora abbia omesso la bench minima sorveglianza dell esecuzione dei lavori o sia ravvisabile a suo carico una culpa in ligendo lt lt colpa nella scelta gt gt nella designazione dell appaltatore Sostituzione Per deliberare l eventuale sostituzione dell appaltatore incaricato di eseguire un lavoro straordinario di notevole entit sull edificio condominiale necessaria la stessa maggioranza prevista al quarto comma dell art 1136 codice civile per deliberare l effettuazione di questo lavoro maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 anche in seconda convocazione Corte di Cassazione 26 1 1982 n 517 Ritenuta d acconto La legge finanziaria per il 2007 ha inserito il condominio fra i sostituti d imposta ha infatti istituito una ritenuta d acconto del 10 sui corrispettivi pagati dal condominio per prestazioni relative a contratti di appalto di op
25. da parte degli altri condomini Corte di Cassazione 19 1 2006 n 972 Alla spesa occorrente alla manutenzione e alla ricostruzione del lastrico condominiale devono contribuire tutti i condomini anche se il lastrico funge da copertura soltanto ad alcune unit immobiliari Corte di Cassazione 20 3 2009 n 6889 Coibentazione La spesa occorrente alla coibentazione del lastrico solare comune dev essere suddivisa in proporzione ai millesimi di propriet salvo diverso accordo al quale abbiano aderito tutti i condomini Collegamento alla propria unit immobiliare Il collegamento da parte di un condomino del proprio appartamento al lastrico solare condominiale realizzato mediante la costruzione di una scala non costituisce innovazione vietata App Milano 1 3 1968 Lo stesso dicasi se il collegamento avviene mediante l apertura di una porta del muro di propriet esclusiva Corte di Cassazione 2 2 2005 n 2099 Pavimentazione La sostituzione della pavimentazione del lastrico solare comune non riguardabile come innovazione pu pertanto essere deliberata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 Corte di Cassazione 5 11 1990 n 10602 Sostituzione con tetto Per deliberare la sostituzione del lastrico solare con il tetto necessaria l unanimit poich pur restando immutata la funzione di copertura risultano compromesse le facolt ac
26. della Corte di Cassazione infatti Sentenza n 682 del 28 1 1984 ne hanno ordinato l abbassamento fino a osservare la distanza legale tre metri dalla parte inferiore della finestra I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unit immobiliari per esempio usufruttuario possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarre copia a proprie spese primo comma articolo 1130 bis codice civile Pertanto il condomino ha la facolt di ottenere dall amministratore l esibizione dei documenti contabili non solo in sede di approvazione del bilancio annuale da parte dell assemblea ma anche al di fuori di tale sede senza essere tenuto a specificare la ragione per la quale intende prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi sempre che l esercizio di tale potere non intralci l attivit amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza Corte di Cassazione 29 11 2001 ng 15159 Se l amministratore disattende la richiesta avanzata da un condomino di esaminare la documentazione riguardante un argomento all ordine del giorno dell imminente assemblea l eventuale delibera che dovesse essere adottata annullabile in quanto la lesione del diritto che il condomino ha all informazione incide sul procedimento di formazione della maggioranza assembleare Corte di Cassazione 19 5 2008 n 12650 Per il Tribunale di Bologna Sentenza del 25 3 19
27. di Cassazione 11 11 1992 n 12115 Separazione e divorzio quando i coniugi si separano alle pressoch immancabili questioni riguardanti l affidamento dei figli il pagamento dell assegno di mantenimento e l uso della casa famigliare pu aggiungersi il dilemma di chi debba pagare le spese di condominio problema particolarmente sentito nei casi in cui il godimento della casa venga attribuito dal Tribunale al coniuge non proprietario L assegnazione in godimento della casa famigliare gratuita Ma come comportarsi con le spese condominiali La risposta viene da una sentenza della Corte di Cassazione n 18476 del 19 9 2005 con la quale si stabilito che la gratuit dell uso dell abitazione non si estende alle spese collegate a tale uso quali sono appunto le spese ordinarie di condominio in quanto finalizzate alla manutenzione delle cose comuni poste a servizio della casa famigliare Di conseguenza salvo diverso accordo obbligato al relativo pagamento il coniuge cui stato assegnato in godimento l immobile restando a carico del partner che sia unico proprietario l obbligo di pagare le spese straordinarie si pensi alla tinteggiatura della facciata o al rifacimento del tetto Per quanto attiene invece ai rapporti coniugi condominio in mancanza di diverso accordo contenente l indicazione di chi debba pagare accordo che dev essere idoneamente portato a conoscenza dell amministratore questi legittimato a
28. di Napoli 9 2 1978 nella posa in opera dei doppi infissi metallici Pretore di Taranto 23 10 1982 nella sostituzione dei serramenti delle finestre se il regolamento ancorch approvato soltanto a maggioranza prevede che la sostituzione debba avvenire con manufatti uguali a quelli precedentemente installati Corte di Cassazione 3 9 1998 n 8371 nell installazione di un cartellone pubblicitario occupante intera parete esterna dell edificio App di Milano 17 6 1997 nella sostituzione del rivestimento della facciata dell edificio in cortina o listelli similari con intonaco civile ai silicati Tribunale di Roma 9 6 2009 n 12573 nella sostituzione degli infissi in alluminio di una veranda con una struttura in muratura a vetrate a nastro App di Napoli 14 5 2009 n 1637 nella realizzazione di un ascensore che aveva comportato la modifica dell originario aspetto di una parte dell edificio Cass 24 3 2004 n 5899 Se per l installazione avviene per favorire un disabile o un anziano consentita ancorch comporti alterazione del decoro architettonico dell edificio Corte di Cassazione 25 10 2012 n 18334 Pertanto prima di avventurarsi nell introduzione di un innovazione consigliabile acquisire l autorizzazione dell assemblea meglio ancora di tutti gli altri condomini dal momento che la violazione del decoro architettonico pu essere eccepita anche
29. di sospensione non pu trovare accoglimento L iniziativa potrebbe essere contestata anche dai condomini degli edifici limitrofi infatti se la prova in opera non stata autorizzata dal Comune dalla Provvidenza o dalla Regione a seconda della zona di competenza o se le omissioni elettromagnetiche dovessero superare i limiti di legge possono impedire l installazione la misurazione delle emissioni elettromagnetiche affidata all ARPA Agenzia Regionale Protezione Ambiente Il singolo condomino pu installare sul tetto o sul lastrico solare un antenna telefonica e relativi cablaggi anche senza autorizzazione dell assemblea Deve per trattarsi d impianto di modeste dimensioni e quindi non lesivo del decoro architettonico della stabilit e della destinazione d uso della parte comune sulla quale viene installato Tribunale di Verona 4 12 2000 Se poi si rendono necessarie modifiche delle parti comuni l iter lo stesso previsto per l installazione di antenna gt gt Televisiva Autonoma Il condominio solito ricorrere all appalto per l esecuzione di opere o la prestazione di servizi di una certa entit si pensi al rifacimento del tetto o della conduzione dell impianto di ascensore Per la gestione di servizi meno impegnativi quali la pulizia delle scale la manutenzione del giardino invece non infrequente il ricorso al contratto d opera Capita spesso che perfino il servizio di portineria venga dato in appalto
30. diritto di chiedere il ristoro dei danni direttamente al proprio assicuratore se pure limitatamente ai casi di danni al veicolo e di lesioni di lieve entit al conducente nelle ipotesi di lesioni gravi gravissime o di decesso o di lesioni ai terzi trasportati invece si deve seguire la procedura ordinaria Se per l incidente avvenuto perch l amministratore aveva omesso di far collocare i dispositivi di sicurezza tralasciando di dare esecuzione alla delibera dell assemblea che li aveva introdotti lo stesso amministratore pu essere chiamato a rispondere dei danni quanto meno a livello di concorso ove si dimostri che i conducenti hanno usato la diligenza richiesta dalla situazione Locazione Il conduttore nell ambito di un contratto di assicurazione stipulato dal condominio non pu essere considerato assicurato la qualifica di assicurato infatti salvo patto contrario spetta esclusivamente ai condomini Tribunale di Napoli 15 5 1990 Spesa Il premio per l assicurazione del fabbricato va suddiviso fra i condomini in base ai millesimi di propriet a meno che un regolamento contrattuale non preveda un diverso criterio di ripartizione La delibera con la quale l assemblea decide di aggiornare il premio di assicurazione atto di ordinaria amministrazione Corte di Cassazione 8 11 1989 n 4691 e in quanto tale pu essere approvata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea
31. gt gt Quorum se non si raggiunge il numero legale in seduta non pu essere dichiarata aperta L eventuale allontanamento di un condominio dopo la verifica del quorum per ininfluente ai fini del regolare svolgimento dell assemblea il quorum varia a seconda che si tratti di assemblea o di seconda convocazione di accertare la regolare costituzione dell assemblea o la validit di una delibera compresa la formula dell unanimit sono ben 10 fra Codice Civile e leggi speciali i quorum che possono condizionare l attivit 14 dell assemblea da visionare le successive tabelle A 1 e A 1 Quando si pu iniziare a discutere Maggioranze richieste per la regolare costituzione dell assemblea Convocazione Condomini Millesimi Prima Maggioranza dei partecipanti 667 1 000 al condominio Seconda Un terzo dei partecipanti 334 1 000 al condominio A 2 Maggioranze richieste per la validit delle deliberazioni previste dal codice civile e da leggi speciali La regola che l assemblea possa deliberare in prima convocazione con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 500 1 000 mentre in seconda convocazione sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 334 1 000 Vi sono per alcune delibere per le quali richiesto un quorum diverso o addirittura l unanimit In questo prospetto sono riportat
32. in prima convocazione che in seconda e proprio per questo di regola assemblea si pronuncia alla seconda chiamata Le delibere che attengono alla normale vita condominiale devono essere adottate in prima convocazione con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno la met del valore dell edificio 500 1 000 e in seconda convocazione con il voto favorevole alla maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno un terzo del valore dell edificio 334 1 000 Alcune delibere in considerazione del loro peso sulla vita condominiale per esempio nomina e revoca dell amministratore riparazioni straordinarie di notevole entit modifica del regolamento richiedono invece il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 anche in seconda convocazione Maggioranze ancora pi elevate sono necessarie per le innovazioni gli interventi per migliorare o rendere pi comodo l uso delle cose comuni per esempio devono essere approvati dalla maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno i due terzi del valore dell edificio 667 1 000 Se la delibera ha per oggetto un servizio che interessa solo alcuni condomini per esempio quelli le cui unit immobiliari affacciano su una delle molte scale dell edificio la maggioranza dev essere rapportata ai condomini interessati e ai relativi millesimi Ai
33. in rappresentanza di almeno 500 1 000 Il problema della carenza di acqua ai piani alti dell edificio pu essere risolto dall installazione di un autoclave condominiale L introduzione di questo servizio pu essere deliberata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 La spesa dev essere suddivisa in base ai millesimi di propriet indipendentemente dall altezza di ciascun piano dal suolo Corte di Cassazione 29 11 1983 n 7172 e dal fatto che alcuni condomini traggano o meno vantaggi dall impianto App Roma 30 1 1962 Se nonostante ripetuti solleciti l assemblea non si preoccupa di risolvere il problema di vitale importanza poich l erogazione di acqua nelle unit immobiliare un servizio essenziale si pu chiede intervento del giudice L autoclave condominiale pu essere collocata in cortile anche se avvantaggia tutti i condomini tranne uno e questi ne riceve un pregiudizio limitato Corte di Cassazione 21 10 1998 n 10445 Se poi un unit immobiliare per esempio un negozio non servita dall impianto il proprietario non tenuto a contribuire alla spesa Autonoma Il condominio pu assumendosene la spesa installare un autoclave autonoma purch l innovazione non comporti una riduzione dell afflusso di acqua nelle altre unit immobiliari L impianto pu essere collocato in cortile
34. in rappresentanza di almeno 500 1 000 Le decisioni sui lavori di manutenzione straordinaria non possono essere demandate a una commissione composta di alcuni condomini 55 Consiglio di condominio trattandosi di materia riservata alla competenza esclusiva dell assemblea Tribunale di Napoli 14 7 1987 La delibera avente per appoggio l approvazione del piano di riparto delle spese attinenti ai lavori di ristrutturazione che non contenga alcuna specificazione circa la natura della spesa il costo totale dell intervento le voci che lo compongono e il criterio di riparto adottato nulla perch rende impossibile qualsiasi tipo dio controllo da parte dei condomini sulla legittimit delle spese addebitare e sulla misura della quota di contribuzione Tribunale di Roma 18 5 2005 Indispensabili Se si rendono necessari lavori indispensabili sulle parti comuni dell edificio o in singole unit immobiliari nell interesse di tutti i condomini Si pensi a un infisso pericolante e i rispettivi proprietari non si attivano gli altri condomini possono provvedere all effettuazione dei lavori facendo ricorso a prestiti bancari con diritto al rimborso anche per quanto attiene gli interessi passivi iloneamente documentati Corte di Cassazione 11 6 1986 n 3860 Lo stesso vale se alcuni condomini si oppongono ingiustificatamente all effettuazione dei lavori Corte di Cassazione 30 5 1978 n 2748 Naturalmente per i lavori r
35. inviolabilit degli appartamenti Da ultimo la Suprema Corte sentenza n 12274 del 27 5 2009 ha sancito l esclusiva responsabilit dell appaltatore ex articolo 2061 codice civile quale custode dei beni presenti nel cantiere Spesa L installazione del ponteggio fa parte dei costi complessivi per il rifacimento della facciata il relativo onere quindi dev essere ripartito fra i condominio in base ai millesimi di propriet Se poi alcuni condomini approfittano della presenza del ponteggio per eseguire interventi nella propria unit immobiliare la spesa richiesta dal montaggio l utilizzo e lo smontaggio della struttura andr suddivisa per la durata espressa in giorni dei lavori Il quoziente cosi ottenuto va moti plicato per il periodo in cui il ponteggio servito esclusivamente ad alcuni condomini ponendo a loro carico la relativa spesa In questo contesto non si tiene conto dell altezza del piano dal suolo all altezza che invece va considerata nel caso in cui i condomini decidano di noleggiare una struttura per eseguire esclusivamente lavori nelle rispettive propriet paga di pi chi sta pi in alto Rifacimento Per decidere il rifacimento della facciata necessario il quorum prescritto per le riparazioni straordinarie di notevole entit App di Napoli 29 10 1971 pertanto l intervento dev essere deliberato con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresenta
36. l assemblea aveva stabilito di appoggiare l amministrazione condominiale su un conto corrente intestato a una societ di cui erano unici soci l amministratore del condominio e sua moglie Apertura L apertura del conto corrente condominiale non richiede autorizzazione dell assemblea autorizzazione che sarebbe invece necessaria se l amministratore volesse aprire una linea di credito a nome del condominio Corte di Cassazione 10 5 2012 n 7162 Congiunto Se per comodit operativa preferibile che gli assegni del conto corrente possano essere emessi indifferentemente dall amministratore e da uno o pi condomini l assemblea pu validamente deliberare a riguardo con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 500 1 000 La circostanza ovviamente va formalizzata presso la struttura dove si apre il conto Di contro per evitare il rallentamento della gestione sconsigliabile aprire un conto corrente con firma congiunta dell amministratore e di un condomino Controllo Ciascun condomino pu attraverso l amministratore chiedere di prendere visione ed estrarre copia a proprie spese degli estratti conto della banca e della posta con la banca o la posta che pu esigere una commissione per il servizio settimo comma articolo 1129 codice civile Vantaggi Il conto corrente condominiale comporta diversi e sostanziali vantaggi a consente ai condomini di controllare la reale situaz
37. mancanza di requisiti di cui alle lettere f e g Resta salvo l obbligo di formazione periodica L incarico di amministratore pu essere espletato anche da una societ Nel qual caso i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la societ presta i servizi La perdita dei requisiti di cui alle lettere a b c e d comporta la cessione dell incarico Nel qual caso ciascun condomino pu convocare senza formalit l assemblea per la nomina del nuovo amministratore Nomina L assemblea deve nominare un amministratore quando i condomini sono pi di otto Articolo 1129 codice civile Se non provvede la nomina fatta dal Tribunale su ricorso di uno o pi condomini o dello stesso amministratore dimissionario A nominare l amministratore provvede l assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 500 1 000 sia in prima che in seconda convocazione L amministratore pu essere nominato anche se i condomini sono otto o meno di otto purch la delibera venga adottata con la prevista maggioranza Il regolamento di condominio che riservasse la funzione di amministratore a una determinata persona o all appartenente a una determinata categoria scavalcando di fatto l assemblea sarebbe impugnabile perch in contrasto con l articolo 1129 codice c
38. materia di attivit d installazione degli impianti all interno degli edifici La normativa si applica praticamente a tutti gli impianti esistenti in un condominio da quelli elettrici Per esempio pannelli solari e fotovoltaici porte e cancelli automatico parafulmini a quelli radiotelevisivi e di videosorveglianza Antenne telecamere da quelli idrici e sanitari a quelli per la distribuzione e l utilizzazione di qualsiasi tipo di gas da quelli antincendio al riscaldamento al condizionamento d aria agli ascensori Il tecnicismo della materia esula dagli intenti di questo scritto Ci limitiamo a ricordare che per la progettazione l installazione la trasformazione e l ampliamento degli impianti dev essere redatto un progetto a cura di un professionista iscritto all apposito albo Al termine dei lavori da eseguirsi a cura di un impresa abilitata questa dopo aver effettuato le verifiche di legge deve rilasciare al committente una dichiarazione di conformit dell impianto alle norme che presiedono alla realizzazione e installazione In caso di rifacimento parziale del progetto la dichiarazione di conformit e l attestazione di collaudo ove previsto si riferiscono alla sola parte oggetto dello dell opera di rifacimento tenendo per conto della sicurezza e della funzionalit dell interno impianto Nella dichiarazione di conformit e nel progetto dev essere indicata la compatibilit tecnica con le condizioni pr
39. mettere Varie ed eventuali 9 Giorno mese e anno in cui viene diramata la convocazione 10 Firma di chi provvede alla convocazione 11 Questa parte pu essere compilata dal condominio che intende delegare altri affinch partecipi all assemblea per suo conto A Generalit del delegante B Generalit del delegato C Firma del delegante Se la data indicata sull avviso manca o errata la convocazione pu essere considerata valida se si dimostra che il destinatario era di fatto e con certezza a conoscenza della data Corte di Cassazione 12 5 1967 n 993 Stesso discorso se non erano stati indicati o lo erano stati indicati erroneamente ora e luogo della riunione ammesso qualsiasi tipo di prova anche per presunzioni Corte di Cassazione 15 12 1982 n 6919 In particolare se il luogo di riunione non stato indicato nell avviso e vi assoluta incertezza sulla sua ubicazione o palesemente inidoneo allo svolgimento dell assemblea come nel caso di un locale adibito a raccolta di rifiuti Corte di Cassazione 22 12 19999 n 14461 o moralmente disdicevole App Firenze 11 6 2009 si legittimati a non intervenire e ad impugnare le delibere che dovessero essere adottate Non deve neppur trattarsi di luogo difficilmente raggiungibile di regola deve trattarsi di sede ubicata nella stessa citt in cui sorge l edificio condominiale Corte di Cassazione 26 6 1958 n 2284
40. millesimale tutti i proprietari alle cui autorimesse esso serve da copertura e non solo i proprietari delle autorimesse a questo immediatamente sottostanti Trasformazione locale Se le caratteristiche obiettive di un locale condominiale lo consentono per esempio perch si trova al piano terra e ha accesso alla via pubblica mediante passo carrabile l assemblea pu deliberare di trasformarlo nell interesse del condominio in autorimessa con un numero di voti che rappresenti i 4 5 del valore dell edificio 800 1000 Primo comma articolo 1117 ter codice civile La delibera valida anche se i posti auto non sono sufficienti per tutti dal momento che il pari godimento della cosa comune come previsto dall articolo 1102 codice civile non richiede il godimento contemporaneo si possono infatti stabilire dei turni BB Parcheggio RIEPILOGANDO IL GARAGE 43 Costruzione Se in cortile o in giardino pu essere deliberata con un numero di voti pari a 4 5 dei partecipanti al condominio e a 4 5 del valore dell edificio Nel sottosuolo sono sufficienti la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 1000 Copertura box Se calpestabile le spese del piano di calpestio sono a carico di tutti i condomini mentre i proprietari delle sottostanti autorimesse pagano per l intonaco la tinteggiatura e la decorazione del soffitto Se la copertura non calpestabile l intera spesa a carico dei proprietari dei box Rampa di accesso Se ut
41. nella sua sfera giuridica e non scaduto il termine di legge legittimato ad impugnarla Corte di Cassazione 10 9 1976 n 4137 Forma La delibera dev essere messa per iscritto nel verbale dell assemblea come previsto dal settimo comma dell Articolo 1136 codice civile La forma scritta oltre a lasciare una traccia del lavoro svolto dall assemblea serve a dare ai condomini assenti la possibilit di conoscere la delibera adottata e se del caso impugnarla Di regola l adozione della forma scritta richiesta ad probationem ossia al fine di poter provare in un eventuale giudizio che quella determinata decisione stata effettivamente adottata Se per la delibera contiene dichiarazioni che incidono sui diritti immobiliari di uno o pi condomini si pensi alla costituzione di una servit la forma scritta richiesta ad substantiam ossia ai fini della stessa esistenza pena nullit Corte di Cassazione 30 5 1978 n 2747 Impugnazione Una delibera pu diventare oggetto di controversia giudiziaria anche se adottata con la prevista maggioranza per esempio perch assemblea ha dato il via libera a un intervento di straordinaria amministrazione che per non figurava all ordine del giorno o perch stato trattato nell ambito delle varie ed eventuali anzich essere espressamente indicata nell ordine del giorno Tribunale di Roma 19 6 2012 n 12684 Anche le delibere aventi contenuto
42. non si tiene conto del canone di locazione dei miglioramenti e dello stato di manutenzione delle varie unit immobiliari Il risultato delle suddette valutazioni che le differenze di valore fra le varie unit immobiliari si rispecchiano nella tabelle millesimali E possibile includere in un unica espressione millesimale pi unit immobiliari appartenenti allo stesso proprietario Corte di Cassazione 19 10 1988 n 5686 Un diverso procedimento viene seguito per la messa a punto delle tabelle millesimali del 5 Supercondominio Impugnazione Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio pu essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell amministratore Questi tenuto a darne senza indugio notizia all assemblea dei condomini Se non adempie a quest obbligo pu essere revocato ed tenuto a risarcire gli eventuali danni Mancanza In mancanza di tabelle millesimali il condominio pu funzionare ugualmente le tabelle infatti agevolano ma non condizionano attivit del condominio dal momento che il rapporto tra il valore della propriet singola e quello dell intero edificio esiste prima e indipendentemente dalla formazione delle tabelle Pertanto in un eventuale giudizio si pyu sempre stabilire sia pure a posteriori se in assemblea erano state raggiunte le richieste maggioranze Corte di Cassazione 25 1 1990 n
43. nuclei famigliari poich non detto che una famiglia per il fatto di essere pi numerosa di un altra faccia necessariamente un maggior uso dell ascensore Ai sensi del terzo comma dell articolo 1123 Codice Civile le spese dell ascensore gravano sui soli condomini che ne traggono utilit Pertanto se una scala a differenza delle altre dotata di due ascensori anzich uno la maggior spesa fa carico esclusivamente ai proprietari delle unit immobiliari che vi affacciano Tabella millesimale L installazione dell ascensore non richiede necessariamente la messa a punto di apposita tabella millesimale infatti se i condomini non si accordano all unanimit sull adozione di un diverso criterio di ripartizione della spessa si applica quello previsto dall articolo 1124 codice civile 88 spese di manutenzione Se invece si opta per la formazione di apposita tabella millesimale questa dev essere predisposta da un tecnico incaricato dall assemblea e da questa approvata altrimenti se ne deve chiedere la messa a punto al giudice che ne affider la stesura ad un consulente tecnico Trasporto materiali Dovendo effettuare dei lavori nel proprio appartamento l ascensore pu essere usato per il trasporto dei relativi materiali a meno che un divieto in tal senso non sia contenuto nel regolamento oppure non sia accertato che questo tipo di utilizzo per la natura dei materiali trasportati e per la frequenza che ne viene fatta non sia tale da comp
44. pu ratificare l operato di chi I ha preceduto questo potere infatti spetta esclusivamente all assemblea Non sempre queste regole di buon comportamento vengono rispettare Spesso l amministratore uscente rallenta il passaggio delle consegne magari perch aspetta di ottenere il rimborso di una spesa anticipata nell interesse del condominio Un simile comportamento stato considerato illegittimo ai i i Corte di Cassazione 3 12 1999 n 13504 perch non c interdipendenza fra le due prestazioni Gli atti posti in essere nell ambito della gestione condominiale possono essere sia di ordinaria che di straordinaria amministrazione Atti di ordinaria amministrazione sono quelli che si riferiscono alla conservazione e il miglioramento delle parti comuni nonch alla gestione delle eventuali rendite si pensi alla riparazione di un impianto condominiale all aggiornamento del premio di assicurazione all autorizzazione all amministratore a resistere in giudizio Corte di Cassazione 8 11 1989 n 4691 all impiego dei proventi di una locazione a terzi di un locale condominiale Sono invece atti di straordinaria amministrazione quelli eventi per oggetto modifiche o trasferimenti della cosa comune tali da portare a una diminuzione della sua consistenza Corte di Cassazione 13 2 1988 n 1553 si pensi alla vendita dei locali gi adibiti a portineria La differenza non priva di conseguenze perch a seconda del tipo di atto
45. responsabilit verso terzi grava ai sensi dell articolo 2051 codice civile soltanto sul conduttore medesimo Corte di Cassazione 10 2 2003 n 1948 Quanto ai danni causati al conduttore dalle cose comuni ne risponde il condominio in quanto custode delle parti e dei servizi comuni Marciapiede esterno all edificio Del danno provocato a un passante da alcune buche presenti sul marciapiedi pubblico antistante l edificio condominiale risponde l ente pubblico cui incombe l obbligo di manutenzione non solo della sede stradale Corte di Cassazione 3 8 2005 n 16226 Parti comuni Provocato del danno derivato agli stessi condomini o a terzi per esempio un conduttore un passante da parti comuni dell edificio risponde il condominio in quanto custode del fabbricato come nel caso della caduta della classica tegola dovuta a cattiva manutenzione del tetto Corte di Cassazione 6 5 1983 Ricorrendone i presupposti per esempio vizio di costruzione e garanzia decennale non scaduta il condominio pu rivalersi nei confronti del costruttore Corte di Cassazione 8 11 2007 n 23308 Il risarcimento del danno derivante da parti comuni dell edificio va ripartito fra i condomini su base millesimale Se il fabbricato coperto da assicurazione il risarcimento riguarder soltanto la quota di danno eventualmente non coperta dal massimale per il quale stato stipulato il contratto In particolare dei danno derivanti a
46. riposo delle persone previsto dall articolo 659 codice penale anche qualora manchi la prova che il disturbo sia stato avvertito da pi condomini essendo sufficiente che il rumore sia stato avvertito fastidiosamente da un numero imprecisato di vicini di casa Corte di Cassazione 12 7 2005 n 34240 Pi di recente la Suprema Corte sentenza n 270 dell 11 1 2012 ha precisato che il reato non sussiste se i rumori prodotti dall impianto arrecano disturbo ai soli occupanti di un appartamento e non ad altri soggetti abitanti nel condominio in cui inserita detta abitazione o nelle zone circostanti in tali ipotesi infatti il disturbo viene arrecato a un numero definito di persone e non ad un numero indeterminato di soggetti per cui il fatto non costituisce reato ma semplice illecito civile per il quali si legittimati a chiedere il risarcimento del danno Cos Il condominio il termine deriva dalla fusione delle parole latine cum che significa con insieme e domus che significa proprietario vale a dire comunione comunanza della propriet un ente di gestione senza personalit giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti per cui l esistenza dell organo rappresentativo unitario l amministratore non priva i singoli condomini del potere di agire direttamente a tutela dei diritti connessi alla partecipazione a questo tipo di comunit Costituzione La nascita del condominio non richiede un fo
47. ritenuta valida Corte di Cassazione 9 2 1977 n 563 l intesa con la quale tutti i condomini avevano stabilito di riunirsi in una determinata data direttamente in seconda convocazione Tra la prima e la seconda convocazione deve trascorrere almeno un giorno anche se non detto che l intervallo non possa essere inferiore alle 24 ore App di Napoli 14 12 1967 Affinch si possa tenere l assemblea in seconda convocazione non occorre che sia tenuta la prima se questa andata deserta per mancanza del numero legale Ne occorre che la circostanza risulti dal verbale Corte di Cassazione 24 4 1996 n 3862 Delega All assemblea si pu partecipare direttamente o tramite un rappresentante Il regolamento non pu vietare l uso delle deleghe questa eventualit infatti prevista dall articolo 67 disp att codice civile ma pu prevedere un limite massimo al numero dei condomini rappresentabili da una stessa persona la Corte di Cassazione per esempio sentenza n 853 del 28 3 1973 ha ritenuto valida la clausola del regolamento con la quale si disponeva che un condomino non potesse assumere la rappresentanza di pi di due colleghe il Tribunale di Milano sentenza del 15 6 1989 ha a sua volta sancito la validit della clausola che limitava il potere di rappresentanza ad un solo condomino Se per i condomini sono pi di 20 il delegato non pu rappresentarne pi di un quinto dei condomini e del valore proporzio
48. sottostanti locali Impermeabilizzazione Per il Tribunale di Bergamo sentenza del 27 4 2000 le spese d impermeabilizzazione di autorimesse sottostanti al giardino condominiale vanno ripartite ai millesimi di propriet ai sensi dl primo comma dell articolo 1123 codice civile in quanto no configurabile una diversa misura d uso da parte dei condomini in relazione all oggettiva duplice funzione di sostegno del giardino e di copertura delle autorimesse svolta dal bene comune Se invece la copertura non calpestabile si applica il terzo comma dell articolo 1123 codice civile la spesa dev essere sostenuta dai soli proprietari di garage o posto di auto Autoveicolo alimentato a GPL Il paragrafo 10 6 del decreto del ministero dell interno 1 2 1986 sulla sicurezza antincendi per la costruzione e l esercizio di autorimesse e simili stabilisce che il parcheggio di autoveicoli alimentati a gas avente densit superiore a quella dell aria consentito soltanto ai piani fuori terra a condizione che non siano comunicanti con i piani interrasti Con successivo decreto 22 11 2002 lo stesso Ministro ha stabilito che il parcheggio degli autoveicoli alimentati a gas petrolio liquefatto con impianto dotato di sistema di sicurezza conforme al regolamento ECE ONU 67 01 consentito nei piani fuori terra e al primo piano interrato delle autorimesse anche se organizzate su pi piani interrati Deve per trattarsi di autorimesse con
49. spese di esecuzione e di manutenzione opportunamente rivalutate per tener conto del tempo trascorso dall installazione al momento in cui si opta per l utilizzo dell impianto Corte di cassazione 11 2 2000 n 1529 In questi casi se l installazione avviene a cura e a spese di un portatore di handicap non occorre autorizzazione dell assemblea Tribunale di Milano 11 5 1989 consigliabile per acquisire l autorizzazione di tutti gli altri condomini per evitare possibili azioni legali sotto il profilo dell alterazione del decoro architettonico dell edificio o della sottrazione di aria e luce ad alcuni appartamenti In particolare opportuno formalizzare con atto notarile e successiva trascrizione presso l Agenzia del territorio l autorizzazione dei condomini in ordine ai quali l innovazione comporta il mancato rispetto della distanza legale dalle rispettive unit immobiliari in modo da renderla opinabile a eredi e acquirenti Chi contrario all installazione non pu obbiettare che l impianto sottrae all utilizzazione una parte comune dell edificio per esempio la tromba delle scale se risulta come in effetti lecito presumere si verifichi che all originaria possibilit di godimento della cosa comune ne stata sostituita un altra 10 migliore anche se di diverso contenuto Corte di Cassazione 20 4 1994 n 4152 Successivamente la stessa Corte di Cassazione Sentenza n 9033 del 4 7 2001 ha stabil
50. stato reso possibile dall assenza di idonea custodia da parte del condominio In particolare il condominio responsabile ai sensi dell articolo 2051 del codice civile se la propagazione dell incendio stata agevolata dalla natura infiammabile del materiale di rivestimento delle scale tale responsabilit deriva dall inosservanza da parte del condominio dell obbligo di provvedere in qualit di cestode delle parti comuni dell edificio ad adottare tutte le misure e le cautele atte ad eliminare le caratteristiche dannose della casa in modo da impedire che dalla stessa derivino danni a terzi Tribunale di Milano 11 8 1997 Se poi a causa di un incendio che coinvolge diverse autovetture parcheggiate nel cortile condominiale si riceve un danno ma non si riesce a stabilire da quale auto partito il fuoco al conseguente risarcimento possono o esse chiamati in solido fra loro i proprietari di tutte le autovetture coinvolte nell incendio Sempre a proposito di autoveicoli se dall incendio non doloso di un autovettura parcheggiata sulla pubblica via deriva un danno all edificio condominiale poich i veicoli in sosta su strada pubblica sono da considerare a tutti gli effetti in circolazione i danni sono risarcibili dalla Compagnia che assicura il veicolo per la responsabilit civile automobilistica indipendentemente dall esistenza di una clausola di incendio e furto Giu pa Caltanisetta 20 1 2004 n 783 Ad
51. uso da parte degli altri condomini Gettoniera Maggioranza degli intervenuti all assemblea e almeno 500 1 000 Norme Articolo 1120 e 1136 codice civile articolo 2 Legge n 13 1989 proprietari di negozi se per come strutturato l edificio non hanno l accesso all ascensore sono esclusi dal contribuire alla spesa Corte di Cassazione 29 4 1992 n 5179 Se per si tratta di proprietari di negozi siti al piano delle singole unit immobiliari l ascensore deve considerarsi di propriet comune perch occorre far riferimento non all utilizzo effettivo ma a quello potenziale App Bologna 1 4 1989 sopratutto se l edificio dotato di lastrico solare condominiale Piano terra Uno dei problemi pi spinosi il tipo di contributo da porre a carico dei condomini che abitano al piano terra Sul punto la giurisprudenza ha seguito finora diversi orientamenti il Tribunale di Milano sentenza del 16 3 1989 ha considerato l ascensore parte comune dell edificio anche per i proprietari delle unit immobiliari site al piano terra poich essi possono trarre utilit dall impianto idoneo a valorizzare l intero immobile e a permettere di raggiungere pi comodamente parti superiori che siano comuni a tutti ci indipendentemente dal fatto che chi abita a piano terra sia solito recarsi o meno per esempio sul lastrico solare condominiale o a far visita ai condomini degli altri piani Il Tribunale di Parma invece con sent
52. voce relativa alle spese generali neppure per grandi linee e per raggruppamenti Dop Corte di Cassazione 6 2 1984 n 896 Il bovindo forma italianizzata dell inglese bow window un tipo particolare di veranda sporgente rispetto al muro perimetrale La sua costruzione se implica l incorporazione di una parte della colonna d aria sovrastante il cortile condominiale non consentita Corte di Cassazione 13 4 1991 n 3952 a meno che non vi sia il consenso degli altri condomini L installazione della pulsantiera con a fianco i nomi dei condomini e il relativo campanello per farsi aprire il portone ma senza essere messi in comunicazione con l appartamento come avviene con il citofono pu essere deliberata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 Apertura E possibile trasformare il sistema di apertura del cancello da manuale a elettrico con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 Corte di Cassazione 29 8 1992 n 9999 Con la stessa maggioranza pu essere deliberata la sostituzione dell apertura ad ante con una scorrevole Se invece si vogliono ricavare da un unico grande cancello due cancelli uno carrabile e uno pedonale necessario che la trasformazione non impedisca l uso di quello carrabile anche ad un solo condomino magari perch proprietario di un
53. 0 Codice civile Contenimento Maggioranza consumi energetici intervenuti e 2 comma articolo 26 almeno 334 Legge 9 1 1991 n 10 1 000 sia in 1 come modificato che in 2 dall articolo 7 D Lgs convocazione 29 12 2006 n 311 Costruzione autorimesse nel sottosuolo 3 comma articolo 9 Legge 24 3 1989 n 122 Eliminazione barriere architettoniche 2 comma n 21 articolo 1120 c c Installazione impianti centralizzati di ricezione radiotelevisiva satellitare o via cavo con i limiti di cui al 2 comma n 31 dell articolo 1120 codice civile Installazione impianti di videosorveglianza sulle parti comuni articolo 1122 ter codice civile Liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell amministrazione Miglioramento salubrit e sicurezza dell edificio e degli impianti 2 comma n 1 articolo 1120 codice civile Nomina e revoca amministratore Produzione energia mediante l utilizzo di fonti rinnovabili anche da parte di terzi 2 comma n 2 articolo 16 1120 codice civile Realizzazione parcheggi al servizio delle unit immobiliari o dell edificio 2 comma n 2 articolo 1120 codice civile n n Ricostruzione dell edificio Ricostruzione o riparazione di notevole entit in zone di Basilicata Calabria Campania e Puglia colpite da eventi si
54. 2 impugnare la delibera per questa ragione Per la Corte d Appello di Genova sentenza del 22 7 1985 l onere di convocare il conduttore grava sul locatore solo nel caso in cui questi non ne abbia comunicato il nominativo all amministratore Questa stessa sentenza ha stabilito che il termine di 5 giorni per la convocazione dell assemblea non si applica ai rapporti fra il condomino locatore e il conduttore questi pu comunque agire nei confronti del locatore ma non del condominio per il risarcimento degli eventuali danni derivanti dal fatto di non essere stato avvisato tempestivamente Maggioranza La democrazia del condominio prevede sempre rispetto di una doppia maggioranza quella cosiddetta per teste ossia basata sul numero dei presenti direttamente o per delega e quella basata sul valore della propriet di ciascuno espresso in millesimi Le delibere infatti per essere valide devono essere approvate da un certo numero di partecipanti all assemblea in rappresentanza di una cera caratura millesimale questa una cautela finalizzata ad evitare che un singolo condomino proprietario di pi unit immobiliari possa determinare da solo l indirizzo della gestione condominiale calpestando i diritti degli altri In assemblea quindi chi proprietario di pi unit immobiliari conta per una sola persona ma si sommano tutti i millesimi di cui titolare Di contro ininfluente che le quote millesimali facenti capo alla minor
55. 431 Modifica La regola scolpita nell articolo 69 disp Att codice civile che i valori proporzionali delle singole unit immobiliari espressi nella tabella millesimale di propriet possono essere rettificati o modificati all unanimit Tali valori 54 possono per essere rettificati o modificati anche nell interesse di un solo condomino con il voto favorevole degli intervenuti all assemblea un rappresentante di almeno 500 1 000 quando risulta che sono conseguenza di un errore In questo caso si parla di rettifica Pu trattarsi di un errore di fatto cio dipendente da un errata valutazione degli elementi da prendere in considerazione per il calcolo delle tabelle Per esempio superficie altezza ubicazione di un unit immobiliare o non aver considerato una sua pertinenza o di un errore di diritto ossia riguardante l identificazione degli elementi fissati dalla legge E errore di fatto per esempio aver indicato una superficie diversa da quella effettiva mentre un errore di diritto aver tenuto conto di un elemento che la legge considera irrilevante per esempio lo stato di manutenzione dell unit immobiliare quando per le mutate condizioni di una parte dell edificio in conseguenza di sopraelevazione di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unit immobiliari alterato per pi di un quinto il valore proporzionale del unit immobiliare anche di un solo condomin
56. 9 per esempio ha dato ragione al condomino che aveva contestato la delibera con la quale l assemblea a maggioranza aveva autorizzato un altro proprietario a trasformare una finestra in un balcone la cui soletta si sarebbe venuta a collocare a un metro e mezzo dalla pavimentazione del cortile condominale Questo perch l innovazione sottraeva di fatto una parte del cortile all uso e al godimento degli altri condomini In porta In mancanza di un divieto contenuto nel regolamento contrattuale del condominio la trasformazione di una finestra in porta rientra fra i diritti che gli articoli 1102 e 1122 codice civile riconoscono ai condomini sulle cose comuni L intervento per non consentito se pregiudica la stabilit o il decoro architettonico dell edificio o se lede il diritto all uso o al godimento delle parti comuni da parte degli altri condomini Corte di cassazione 23 4 1980 n 2676 Stesso discorso per la trasformazione della finestra in porta finesta Corte di Cassazione 28 11 1987 n 8861 Consentito anche trasformare una finestra in porta di accesso al cortile condominiale poich questo tipo d intervento non costituisce abuso del muro comune n lede il compossesso degli altri condomini Corte di cassazione 4 2 1988 n 1112 La spesa per le fioriere collocate sui pianerottoli e nell androne condominiale va ripartita fra i condomini in proporzione ai millesimi di propriet La Corte i Cassazione sent
57. 99 la mancata presenza dei documenti giustificativi del bilancio al assemblea convocata per la sua approvazione non causa d invalidit della delibera nel caso esaminato dai giudici bolognesi per nessuno dei partecipanti aveva chiesto di esaminare la documentazione e non vi era alcuna prova che l amministratore ne avesse negato la visione nei giorni precedenti l assemblea in cui era obbligato a tenerla a disposizione dei condomini Conservazione Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione primo comma articolo 1130 bis codice civile termine questo coincidente con quello ordinario di prescrizione Irregolarit Se il precedente amministratore ha disperso i documenti condominiali e si nutrono sospetti sulla correttezza della sua gestione il nuovo amministratore pu chiedere ai fornitori facendo carico al condominio delle eventuali spese copia della documentazione intrattenuta con il precedente professionista e una volta raccolto le prove sufficienti e dimostrarne la responsabilit contabile chiedere all assemblea di essere autorizzato ad intraprendere un azione giudiziaria per la restituzione delle somme e il risarcimento del danno Pagamenti Il nuovo amministratore se non viene autorizzato dall assemblea non pu approvare incassi e spese condominiali risultanti dai prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore pertanto l aver
58. Autorit Giudiziaria Difesa Davanti al Giudice di pace le parti possono 31 stare in giudizio personalmente ossia senza l assistenza di un avvocato se il valore della controversia non eccede 1 100 per importi superiori occorre l assistenza di un difensore Il giudice tuttavia in considerazione della natura e dell entit della causa pu autorizzare la parte a stare in giudizio di persona anche per importi superiori In Tribunale invece indispensabile l assistenza di un avvocato mentre davanti alla Corte di Cassazione occorre l assistenza di un avvocato iscritto in uno speciale albo Dissenso di un condominio Il condomino che voglia dissociandosi dalla lite separare la propria responsabilit da quella del condominio deve entro 30 giorni da quello in cui ha avuto la notizia della delibera con la quale l assemblea ha stabilito di iniziare una causa o di resistere a una causa promossa da altri notificare apposito atto all amministratore Il dissenso pu essere comunicato anche a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento Corte di Cassazione 15 6 1978 n 2967 o risultare dal verbale della seduta se l amministratore ne prende formalmente atto questa sentenza infatti ha stabilito che la manifestazione del dissenso non richiede forme solenni Il condomino che dissente dalla lite non pu essere chiamato a sostenere le relative spese l eventuale delibera che lo prevedesse sarebbe radicalmente nulla Corte di Ca
59. Cassazione con sentenza n 8198 dell 11 8 1990 la spesa va ripartita fra tutti i condomini in base ai millesimi di propriet salvo diverso accordo Sottosuolo Il condomino pu utilizzare il sottosuolo del giardino condominiale a condizione di non alterarne la destinazione e di non impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto Corte di Cassazione 14 11 1988 n 6146 Spese di manutenzione costi richiesti dalla manutenzione del giardino sono suddivisi in base ai millesimi di propriet ma possibile predisporre un apposita tabella che tenga conto per esempio della diversa ubicazione delle unit immobiliari rispetto a questa parte comune Dalla spesa sono esonerati i proprietari di negozi se considerata la struttura dell edificio non hanno accesso al giardino Corte di Cassazione 29 4 1992 n 5179 Se nell ambito del condominio vi un giardino di propriet esclusiva di un condomino questi provando che la sua presenza contribuisce ad abbellire e valorizzare edificio pu chiedere agli altri condomini di contribuire alle spese di manutenzione tenuto conto del diverso uso che ne viene fatto godimento diretto da parte di un condominio godimento indiretto da parte degli altri condomini Uso particolare La Corte di Cassazione Sentenza n 3188 del 6 2 2011 ha ritenuto la piantagione da parte di un condomino di fiori ed essenza erboree nel giardino condominiale compatibile c
60. Comuni di modificare i propri regolamenti e prevedere nei nuovi progetti di edilizia residenziale e terziaria spazi per il deposito di biciclette Inoltre i proprietari di edifici pubblici residenziali devono prendere provvedimenti per ospitare le bici negli spazi comuni In particolare il Comune di Milano si adattato alla disposizione inserendo nel regolamento d igiene una norma per la quale in tutti i cortili esistenti o di nuova edificazione deve essere consentito il deposito delle biciclette di chi abita o lavora nei numeri civici collegati al cortile L acquisto e l installazione di rastrelliere pu essere deliberato dall assemblea anche nel caso in cui il regolamento vieti ogni uso del cortile che non sia d interesse comune Tribunale di Milano 12 12 1994 A proposito di biciclette il furto di un oggetto depositato nel cortile condominiale considerato furto in abitazione e in quanto tale punito con la reclusione da 1 a 6 anni e con la multa da 309 00 a 1 032 articolo 624 bis codice penale Tribunale di Bari 2 3 2009 con riferimento al furto di un autovettura Comune a pi condomini Se un cortile posto al servizio di due o pi condomini in mancanza di un regolamento che ne disciplini l uso non ci si deve rifare agli eventuali regolamenti dei singoli edifici ma alla normativa che disciplina la comunione in particolare all articolo 1102 codice civile con il risultato che ciascun condomin
61. Con la nuova riforma cambia la vita in condominio regolata ancora da norme che risalgono al 1942 l anno di pubblicazione del Codice Civile La legge gi stata approvata al Senato il 26 gennaio Che cosa cambier Tra le novit c il rafforzamento del ruolo dell amministratore e un maggior esercizio dei poteri di controllo da parte dei condomini Inoltre sar introdotto l obbligo per l amministratore di iscriversi al ruolo e quindi a un elenco presso la Camera di Commercio e la possibilit di vendere a maggioranza i beni condominiali oltre ad una maggiore possibilit di rendere pi incisive le procedure di recupero del credito degli insoluti nei confronti dei condomini morosi ASSEMBLEA ridotto il quorum richiesto per la sua validit Deve essere convocata almeno 5 giorni prima la data fissata In prima convocazione sar sufficiente la presenza della maggioranza dei condomini in rappresentanza di almeno 667 millesimi contro gli attuali due terzi millesimi invariati In seconda convocazione sar invece sufficiente che la maggioranza degli intervenuti rappresenti almeno 334 millesimi attualmente sono richiesti un terzo dei condomini e 334 millesimi AMMINISTRATORE Dovr essere un professionista serio e affidabile che bisogner gioco forza pagare di pi Il suo incarico avr durata biennale oggi annuale e su richiesta dell assemblea dovr iscriversi a un apposito elenco della Camera di Commercio
62. Condomino Se un condomino per il fatto di svolgere attivit commerciale viene dichiarato fallito ed in mora con il pagamento dei contributi condominiali il condominio deve chiedere di essere ammesso al passivo del fallimento per il credito vantato come previsto dall articolo 61 della legge fallimentare L insinuazione pu avvenire per l intero importo anche se il fallito comproprietario dell immobile con il coniuge Tribunale di Milano 27 7 1995 Contributi condominiali contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e quelli per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell articolo 111 della legge fallimentare se divenuti esigibili durante la procedura concorsuale in seguito all emanazione di decreto ingiuntivo L amministratore pu pertanto depositare nei termini di legge gli atti del fallimento del condomino una domanda di ammissione al passivo con allegato il decreto ingiuntivo richiamando nel testo il titolo che da diritto alla prelazione Articolo 30 della legge di di riforma 40 Conosciuto anche come Libretto casa stato introdotto nel 1999 a garanzia della sicurezza degli edifici soprattutto per cercare di evitare incendi esplosioni crolli Si tratta di una sorta di patentino nel quale devono essere indicati tutti gli elementi utili a questo fine per esempio caratteristiche del sottosuolo sul quale insiste la costruzione dev essere legata la planimetria t
63. Ogni condomino ha diritto ad un voto indipendentemente dalla consistenza della sua quota ancorch formata da diverse unit immobiliari Corte di Cassazione 9 12 1988 n 6671 Naturalmente il diverso peso della quota si far sentire quando si tratter di calcolare la maggioranza in base ai millesimi Per quanto attiene alla modalit di espressione il voto dev essere palese allo scopo d individuare i condomini che hanno interesse ad impugnare le delibere Tribunale di Milano 9 11 1992 e pu essere formulato anche dal condomino che intervenga in ritardo all assemblea ma a condizione che ci si verifichi prima della chiusura del verbale corte di cassazione 28 8 1993 n 9130 In ogni caso la nullit di un voto che non incida sul richiesto quorum non invalida la decisione Tribunale di Torino 15 11 1969 La delibera invece che venga adottata con il consenso determinante di un condominio che non aveva il diritto di votare radicalmente nella Pret di Milano 28 3 1990 Se un condomino si allontana dall assemblea dichiarando di rimettersi alla maggioranza il voto non pu essere considerato valido perch solo il momento della votazione che determina la fusione della volont dei condomini finalizzata alla creazione dell atto collegiale Corte di Cassazione 13 2 1999 n 1208 Se il condomino allontanandosi prima del voto 18 conferma successivamente la volont espressa dalla maggioranza
64. a Tribunale di Milano 18 05 1992 Annullamento La sentenza di annullamento di una delibera ad opera del giudice si estende a tutti i condomini Corte di Cassazione 26 1 2000 n 852 In analogia a quanto previsto dall articolo 2377 codice civile per la societ per azioni il giudice non pu annullare una delibera impugnata ma sostituita nel frattempo da altra delibera adottata in conformit alla legge Corte di Cassazione 29 8 1998 n 8622 Circolare La delibera non pu essere sostituita da una circolare firmata dalla maggioranza dei condomini la volont del condominio infatti si deve esprimere in sede di assemblea Corte di Cassazione 28 10 1982 n 5646 Di conseguenza la circolare pu essere impugnata senza limite di tempo Efficacia La delibera una volta adottata automaticamente obbligatoria e operativa per tutti i condomini fino all eventuale provvedimento di sospensione del giudice Articolo 1137 codice civile essa quindi non perde valore per il fatto che la maggioranza dei condomini si comporti in modo difforme rispetto al suo contenuto ma resta in vigore fino a quando non venga revocata dall assemblea o annullata dal giudice Corte di Cassazione 25 5 1984 n 3236 La delibera ha efficacia anche nei confronti di chi subentra a chi era condomino nel momento in cui fu adottata Tribunale di Milano 25 6 1986 con l avente causa per esempio acquirente erede che se la delibera incide
65. a sicurezza e all incolumit della vita umana si riferisce alla propriet dell impianto e non dal suo uso Di conseguenza dev essere ripartita fra tutti i condomini anche quelli che abitano al piano terra in base ai millesimi di propriet Tribunale di Parma 29 9 1994 Lo stesso criterio dev essere seguito per l eventuale spesa di tinteggiatura dell androne se conseguenza di adeguamento dell ascensore Giu pa Benevento 12 11 1996 Chiave L amministratore non pu munire l ascensore di chiave senza autorizzazione dell assemblea Pretore di Busto Arsizio 6 2 1990 Le spese per l introduzione della chiave vanno ripartite secondo lo stesso criterio previsto per l installazione dell ascensore vale a dire in base ai millesimi di propriet prescindendo quindi dall altezza dei piani dal suolo Non per da escludere il criterio di suddividere i costi in parti uguali trattandosi di 9 accessorio destinato a servire i condomini nella stessa misura Il proprietario esclusivo dell ultimo piano pu sostituire a propria cura e spese il corrispondente pulsante con la chiave a patto che la copertura dell edificio non sia costituita da un lastrico solare di uso comune e purch non vi siano soffitte di propriet di altri condomini Corte di Cassazione 13 1 1971 n 50 Danni Il condominio risponde in quanto custode dell impianto degli eventuali danni provocati dall ascensore per esempio a chi entrando n
66. a condizione di non precludere agli altri condomini un pari utilizzo di questa parte comune e di non alternare la destinazione 23 2 1987 n 1911 alle stesse condizioni l autoclave autonoma pu essere collocata nell intercapedine condominiale Corte di Cassazione 11 2 1998 n 1389 Relativamente all androne condominiale la Corte di Cassazione sentenza n 2746 del 6 6 1989 ha confermato la sentenza con la quale il giudice di merito aveva consentito l installazione dell autoclave in una zona altrimenti non utilizzabile di questa parte comune dell edificio Rinuncia Il principio antico dall articolo 1118 codice civile per il quale il condomino non pu rinunciare al suo diritto sulle cose comuni non trova applicazione per quelli impianti che possono considerarsi superflui Pertanto se l impianto idrico pubblico perfettamente efficiente anche ai piani alti dell edificio si pu legittimamente rinunciare all autoclave Corte di Cassazione 27 4 1991 n 4652 Se invece l impianto indispensabile si tenuti a concorrere alla spesa a meno che gli altri condomini all unanimit non esonerino alcuni proprietari dalla contribuzione Per la corte d appello di Napoli sentenza 8 10 1993 si pu rinunciare all autoclave se c una riduzione delle pese di gestione e quindi un minore onere per gli altri condomini che intendono continuare a utilizzare l impianto Sostituzione La spesa occ
67. a dal presidente dell assemblea che lo ha approvato Giudice conciliatore di Roma 14 5 1988 diventa operativo decorso il termine utile senza che siano state proposte impugnazioni tranne che si tratti di bilancio nullo nel qual caso infatti la nullit pu essere fatta valere senza limite di tempo Nullit e annullabilit L invalidit del bilancio pu assumere due forme nullit e annullabilit Il bilancio nullo per esempio per violazione di norme inderogabili o per menomazione dei diritti anche di un solo condomino derivanti dall atto di acquisto o da una convenzione pu essere impugnato senza limiti di tempo Corte di Cassazione 31 3 1988 n 3701 La Corte d Appello di Milano sentenza del 20 5 1992 ha considerato nullo il bilancio non veritiero che in quanto tale trasmette la nullit della delibera dell assemblea che lo ha approvato mentre il Tribunale di Napoli sentenza del 9 7 1996 ha sancito la nullit di bilancio approvato senza l indicazione delle spese relative ad un servizio in comune E invece annullabile il bilancio sostanzialmente veritiero ma non redatto secondo i criteri di un ordinata e rigorosa contabilit la relativa delibera dev essere impugnata entro 30 giorni decorrenti per i dissenzienti dal giorno in cui sta adottata per gli assenti dal giorno della comunicazione Pure annullabile la delibera di approvazione di un rendiconto che non contenga la specificazione della
68. a durata delle opere predisponendo appositi sistemi di antifurto o d allarme sull impalcatura al fine di evitare furti negli appartamenti mentre l amministratore del condominio estraneo ad ogni rapporto tra appaltatore e condomini Tribunale di Roma 21 10 2002 Per il Tribunale di Milano sentenza n 2328 del 28 10 2002 c una responsabilit solidale dell impresa e del condominio se questo invitato dall appaltatore e dotar l impalcatura d idoneo antifurto abbia rifiutato questa forma di custodia e vigilanza Nel qual caso il danneggiato pu pretendere il risarcimento indifferentemente dall impresa o dal condominio chi paga si rivarr nei confronti del corresponsabile per la quota da questi dovuta La responsabilit dell appaltatore stata ribadita dalla Corte di Cassazione 11 6 2008 n 15492 con riferimento ad un imprenditore che aveva trascurato le pi elementari norme d diligenza e perizia e quindi la doverosa adozione di cautele idonee a impedire l uso anomale dell impalcatura creando cosi colposamente un agevole accesso ai ladri Con una successiva decisione n 6435 del 17 3 2009 per la Suprema Corte ha mutato indirizzo chiamando il condominio a rispondere per omessa custodia ai sensi dell articolo 2051 codice civile insieme all appaltatore del furto consumato tramite impalcatura sprovvista delle luci esterne e degli altri dispositivi di sicurezza volti a garantire l
69. a gas Trattasi infatti di servizio indispensabile al godimento del proprio appartamento ma a condizioni che venga rispettata la propriet esclusiva degli altri condomini Corte di Cassazione 29 4 1982 n 2697 L assemblea che avesse a suo tempo autorizzato alcuni condomini a collocare nel cortile condominiale le bombole del gas collegate alla rispettiva cucina pu deliberare la rimozione una volta intervenuto l allacciamento alla rete pubblica essendo venuta meno l esigenza che aveva giustificato la precedente autorizzazione Corte di Cassazione 29 3 2007 n 7711 Spazzare l acqua piovana dal pavimento del balcone sporcando i vetri p la biancheria stesa dal balcone del condominio del piano di sotto non configura per il Pretore di Foligno Sentenza del 16 11 1984 il reato di getto pericoloso di cose consiste articolo 674 codice penale nel gettare o versare in un luogo di pubblico transito o in luogo privato di comune o di altrui uso come atte a offendere o imbrattare o molestare persone o nei casi non consentiti dalla legge nel provocare ammissioni di gas di vapori o di fumo atte a cagionare tali effetti Meglio comunque evitare questo tipo di operazione sia per educazione sia perch si pu incontrare un giudice che la pensi diversamente La sanzione prevista e l arresto fino a un mese o l ammenda fino a 206 00 sia infine perch si pu comunque essere chiamati a risarcire il danno Il
70. agli dell intervento e le modalit di esecuzione L amministratore a sua volta ne riferisce all assemblea Secondo comma articolo 1122 codice civile Il Comune pu subordinare il rilascio del permesso di costruire all autorizzazione dell assemblea TAR Toscana 20 7 1990 n 381 Il lucernario dev essere costruito e messo in opera a regola d arte e non deve pregiudicare la funzione di copertura del tetto n ledere altrimenti il diritto degli altri condomini Tribunale Ariano Irpino 21 9 2006 Il contro lucernario delle scale che sia privo tanto di una funzione di copertura e impermeabilizzazione della parte sottostante di edificio quanto di una funzione statica Per la mancanza di un sovrastante piano di calpestio fa parte integrante non del tetto ma del vano scale di cui costituisce una finitura al pari del controsoffitto Tribunale di Firenze 2 7 1999 Spesa Se il lucernario stato realizzato dal proprietario del sottotetto per dare luce e aria al locale le spese di manutenzione sono a suo esclusivo carico Se invece la struttura stata inserita nel tetto al momento della costruzione costituisce parte integrante di questo e in quanto tale la spesa a carico di tutti i condomini in proporzione ai millesimi di propriet salvo diverso accordo Sia le luci e le vedute sono aperture ricavate nel muro dell edificio ma con questa differenza mentre le luci consentono il solo passaggio di aria e luce le vedu
71. al condominio In capo al condominio che abbia ricevuto un danno da una parte comune dell edificio si radicano due posizioni giuridiche soggettive diverse e separate da un lato quella di danneggiato avente diritto in quanto tale al risarcimento e dall altra quella di danneggiante in quanto facente parte del condominio Tribunale di Napoli 26 9 1984 di conseguenza il risarcimento da diminuito dell importo da lui dovuto condomini rispondono delle obbligazioni assunte nel loro interesse dall amministratore debitamente autorizzato queste infatti sono direttamente riferibili ad essi Le sezioni Unite della Corte di Cassazione ponendo fine a un contratto giurisprudenziale che durava da decenni con sentenza n 9148 dell 8 4 2008 avevano stabilito che la responsabilit dei condomini di fronte alle obbligazioni assunte dal condominio parziaria e non solidale per cui ciascun condomino avrebbe dovuto rispondere soltanto alla propria quota di debito Usiamo il condizionale perch il secondo comma dell articolo 63 disponibile att Codice civile nel testo modificato dalla legge di riforma ha reintrodotto la solidariet passiva fra i condomini sia pure temperata dall obbligo della preventiva escussione la riforma infatti stabilisce che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l escussione degli altri condomini Nei rapporti invece fra condominio e compropriet
72. ale o per gravi irregolarit Norme Articoli 1105 1106 1129 1130 1130 bis 1131 1133 1135 e 1136 codice civile art 63 64 65 71 71 bis 71 ter e 156 disp att codice civile Requisiti Possono svolgere l incarico di amministratore di condominio articolo 71 bis codice civile coloro a che hanno il godimento dei diritti civili b che non sono stati condannati per delitti contro la Pubblica Amministrazione l amministrazione della giustizia la fede pubblica il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore nel minimo a 2 anni e nel massimo a 5 anni c che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive salvo che non sia intervenuta la riabilitazione d che non sono interdetti o inabilitati e il cui nome non risulta annotato nell elenco dei protesti cambiari f che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado g che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attivit di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale requisiti di cui alle lettere f e g non sono necessari qualora l amministratore sia nominato tra i condomini dell edificio A quanti hanno svolto attivit di amministratore di condominio per almeno un anno nell arco dei 3 anni precedenti alla data di entrata in vigore della riforma consentito lo svolgimento dell attivit di amministratore anche in
73. all undicesimo comma dell articolo 1129 codice civile Il bilancio si distingue in preventivo e consuntivo nel bilancio preventivo vengono indicate tutte le entrate e tutte le spese che caratterizzano l esercizio che si apre mentre nel bilancio consuntivo si d conto dal che conosciuto anche come rendiconto delle entrate e delle spese registrate nell esercizio che si chiuso Il periodo di riferimento l anno condominiale che pu anche non coincidere con l anno solare in molti condomini per esempio il periodo di gestione ha inizio con il giorno di accensione del riscaldamento per terminare il giorno precedente a questo dell anno successivo Un altra distinzione quella che vede da un lato il bilancio di competenza e dall altro il bilancio di cassa Il bilancio di competenza considera spese ed entrate relative all anno condominiale prescindendo dal fatto che siano state materialmente erogate o incassate in quel periodo Il bilancio di cassa invece considera le spese e le entrate effettivamente erogate e riscosse nel periodo considerato anche se riferite ad un altro anno condominiale Il Tribunale di Milano con sentenza n 5036 del 20 6 1991 ha stabilito che il rendiconto dev essere sempre strutturato con riferimento al criterio di cassa Approvazione L approvazione del bilancio richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 Non occorr
74. all assemblea e almeno 500 1 000 Modifica da tradizionale a satellitare stessa maggioranza di cui sopra Ripartizione spese in base ai millesimi salvo diverso accordo Installazione antenne telefoni cellulari ci vuole l unanimit Norme articolo 1120 1122 bis e 1136 codice civile articolo 2 bis Legge n 66 2001 Spesa La spesa per l installazione dell impianto satellitare come per quello centralizzato tradizionale viene suddivisa in base ai millesimi di propriet ma I assemblea pu a maggioranza deliberare di dividerla in parti uguali trattandosi di apparecchiatura destinata a servire i condomini in uguale misura Corte di Cassazione 2 8 1969 n 2916 Eventualmente si potr fare un calcolo a parte per le prese da installare in ogni appartamento in modo che ciascun proprietario possa metterne quante ne vuole collocandosi la relativa spesa Lo stesso dicasi della spesa richiesta dall eventuale riparazione dell impianto Radioamatore Il condomino radioamatore pu installare sul lastrico solare o sul tetto condominiale un antenna ricetrasmittente deve per essere munito di autorizzazione amministrativa e l installazione non deve arrecare danni al tetto o al lastrico o impedire agli altri condomini di fare pari uso di questa parte comune dell edificio Corte di Cassazione 16 12 1983 n 1983 Se poi si rendono necessarie modifiche delle parti comuni l iter lo stesso previsto per l installazione di un an
75. alla comunione Corte di Cassazione 20 8 1993 n 8804 Le perdite conseguenti alla cattiva gestione dell amministratore devono essere ripartite in proporzione ai millesimi di propriet fatta ovviamente salva la possibilit di agire nei suoi confronti per il recupero delle somme e il risarcimento del danno Violazioni e danni Contro i provvedimenti dell amministratore che violino la legge o il regolamento si pu ricorrere direttamente al giudice senza passare per l assemblea Corte di Cassazione 8 3 1997 n 960 Se invece l amministratore trascura di prendere le opportune iniziative per esempio non si attiva per la riparazione di un impianto guasto il singolo condomino non pu rivolgersi al giudice in via contenziosa senza aver prima provocato una convocazione dell assemblea condominiale Corte di Cassazione 14 8 1997 n 7613 gt gt Assemblea Convocazione Solo se questa non viene convocata o non riesce a esprimere una volont maggioritaria o se la delibera adottata resta ineseguita il condomino pu rivolgersi al giudice che pu anche nominare un amministratore giudiziario E sconsigliabile nel frattempo prendere iniziative finalizzate all esecuzione di una riparazione anticipando la relativa spesa Se l amministratore compie atti in nome e per conto del condominio senza autorizzazione dell assemblea nei casi in cui necessaria risponde in proprio a meno che l assemblea non ne ratifichi l operato con
76. anutenzione straordinaria Tribunale di Milano 8 5 1989 In quanto tale pu essere deliberata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1000 Se il piazzale antistante i garage separato dalla restante zona condominiale da un cancello la cui chiave sia in dotazione elusivamente ai proprietari dei garage alle spese di rifacimento del manto di asfalto sono tenuti a concorrere soltanto questi Se invece il cortile utilizzabile anche dai condomini che non hanno garage la spesa va ripartita fra tutti in base ai millesimi di propriet Porta Il condomino pu aprire in corrispondenza della propria unit immobiliare una porta di accesso all intercapedine e al garage comune trattandosi d intervento che non rientra tra le innovazioni Non pertanto richiesta l approvazione dell assemblea a maggioranza qualificata e non si determina neppure la costituzione di una servit Corte di Cassazione 3 6 2003 n 8830 II condomino che intenda prendere questo tipo d iniziativa deve per darne preventiva notizia all amministratore specificando i dettagli d intervento e le modalit di esecuzione L amministratore a sua volta ne riferisce all assemblea secondo comma articolo 1122 codice civile Rampa di accesso Per le spese richieste dalla manutenzione della rampa di accesso e dell area antistante le autorimesse occorre distinguere se vi hanno accesso i soli
77. anza dissenziente superino quelle riconducibili alla maggioranza Corte di Cassazione 5 4 2004 n 6625 Il regolamento ancorch contrattuale che prevede una maggioranza riferita ai soli millesimi sarebbe inefficace in quanto in contrasto con l articolo 1136 Codice Civile norma considerata inderogabile dal successivo articolo 1138 Corte di Cassazione 12 10 1967 n 2427 E possibile invece prevedere una maggioranza superiore rispetto a quella richiesta dalla legge perch ci garantisce una pi ponderata deliberazione e una maggiore dialettica del dibattito assembleare App Roma 24 1 1996 Ai fini del calcolo della maggioranza non si deve tener conto dei condomini e relativi millesimi che si fossero astenuti dalla votazione Corte do Cassazione 9 12 1988 n 6671 Per il Tribunale di Savona sentenza n 769 del 29 10 2009 sia i condomini che hanno dichiarato di astenersi sia quelli che sono rimasti in silenzio rientrano nel numero di coloro che hanno espresso voto contrario Se poi l assemblea dovesse deliberare se fare o meno causa ad un condomino questi deve astenersi dal voto trattandosi di una situazione che lo vede in conflitto d interessi nei confronti del condominio Corte di Cassazione 22 11 2002 n 16488 Prima di dare il via ai lavori l amministratore deve accertare esistenza della maggioranza necessaria alla regolare costituzione dell assemblea il cosiddetto numero legale o
78. arati in sostituzione dell unico contatore condominiale va suddivisa su base dei millesimi indipendentemente quindi dal consumo salvo diverso accordo sottoscritto da tutti i condomini Guasto L impianto idrico rientra fra le parti comuni dell edificio fino al punto di diramazione nelle varie unit immobiliari ci indipendentemente dal fatto che sia strutturato con singoli tubi anzich con un unica tubatura Tribunale di Roma 17 3 1988 Pertanto se un rubinetto perde o si rompe un tubo nell appartamento il proprietario deve intervenire a proprie spese Tubatura guasto Spesa Se il contatore unico non possibile stabilire il consumo effettivo di acqua da parte dei condomini di conseguenza la spesa va suddivisa in base ai millesimi della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 500 1 000 optare per l adozione di un diverso criterio per esempio il numero dei componenti i vari nuclei familiari o di coloro che vivono stabilmente nell edificio Tribunale Milano 7 2 2003 condomini sono tenuti a contribuire sempre su base millesimale nella spesa per l acqua occorrente alle necessit condominiali per esempio irrigazione del giardino pulizia delle scale del cortile e delle altri parti comuni dell edificio Quanto alla spesa occorrente al sollevamento dell acqua dalla falda per il Pretore di Pordenone sentenza del 25 2 1989 va suddivisa in base alla superficie reale di ciascuna unit
79. are un ascensore fuori uso da anni Il Tribunale di Milano sentenza del 14 7 1992 non ha considerato innovazione il ripristino di un ascensore di servizio A maggior ragione quindi la regola vale per l impianto principale come stabilito dalla Corte di Cassazione con sentenza n 3513 del 25 10 1969 La relativa delibera pertanto pu essere adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1000 Rumori Se l ascensore troppo rumoroso e si supera quindi la soglia della normale tollerabilit gt gt Immissioni il condominio previa perizia fonometrica eseguita dall Azienda sanitaria locale o da un laboratorio specializzato pu essere obbligato ad effettuare gli interventi tecnici necessari al rientro nella norma La relativa spesa va suddivisa salvo diverso accordo al quale abbiamo aderito tutti i condomini per met in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l altra met in proporzione all altezza di ciascun piano dal suolo Se il condominio pur sollecitato ad intervenie non provvede si pu chiedere al giudice anche il risarcimento del danno Soffitte e seminterrati Anche se l ascensore non raggiunge il piano soffitte i proprietari sono ugualmente tenuti a concorrere alla parte di spesa rapportata ai millesimi mentre per quanto riguarda l altezza si considera l ultimo piano servito dall impianto Stesso criterio per le mansa
80. ari di un unit immobiliare sussiste piena solidariet passiva Corte di Cassazione 24 4 2008 n 14813 Qualora infine l amministratore assuma un e eccedendo i limiti del mandato ne risponde in proprio a meno che l assemblea non ne ratifichi l operato Per decoro architettonico s intende P estetica data dall insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato e gli imprimono una determinata armoniosa fisionomia Corte di Cassazione 3 9 1998 n 8731 ogni innovazione che pregiudichi questa identit esterifica pertanto illegittima Il decoro architettonico non un valore assoluto ma dev essere valutato in relazione alle caratteristiche specifiche dell edificio ma anche a quelle dell ambiente in cui esso ubicato Corte di Cassazione 10 12 1979 n 6397 Il decoro architettonico anche suscettibile di valutazione economica in quanto concorre a determinare sia il valore delle propriet individuali sia quello delle parti comuni dell edificio Corte di Cassazione 31 7 1987 n 6640 La possibilit di 39 alterare questa identit esteriore sempre in agguato si tratta d installare un antenna parabolica o una canna fumaria un condizionatore d aria o delle inferiate o di trasformare il balcone in veranda Alterazione Per il Pretore di Capri Sentenza del 26 5 1990 gli elementi da prendere in considerazione per stabilire se un intervento condotto sul
81. artizione tra i condomini 2 gt approvare il preventivo delle spese e la relativa ripartizione tra i condomini 3 gt approva il rendiconto annuale dell amministratore e decidere sull impiego dell eventuale residuo attivo della gestione 4 gt decidere in merito alle opere straordinarie e alle innovazioni accantonando un fondo speciale pari all importo dei lavori 5 gt decidere se avviare una lite giudiziaria o resistere ad una causa intentata contro il condominio l assemblea pu autorizzare l amministratore a partecipare e collaborare a progetti programmi e iniziative territoriali promossi dalle Istituzioni locali o da soggetti privati qualificati anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonch di demolizione ricostruzione e messa in sicurezza statica al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente la vivibilit urbana la sicurezza e la sostenibilit ambientale della zona in cui il condomino ubicato L assemblea pu limitatamente ad alcuni aspetti delegare i propri poteri ad un gruppo ristretto di condomini Corte di Cassazione 6 3 2007 n 5130 All assemblea si pu partecipare personalmente o per gt gt Delega 12 Convocazione Di norma spetta all amministratore ma pu essere chiesta anche da almeno due condomini in rappresentanza di un sesto del valore dell edificio 166 66 1 000 Quando va convocata Almeno una volta all anno entro 2 3 mesi dalla ch
82. assemblea 4 ordinaria straordinaria del condominio in oggetto che si terr in 5 Via N in prima convocazione il giorno 6 alle ore 7 qualora non si raggiungesse il numero legale in seconda convocazione il giorno 6 EE alle ore 7 per deliberare sul seguente ORDINE DEL GIORNO 8 5 STA 20 L AMMINISTRATORE 10 ATTO DI DELEGA 11 Io sottoscritto A delego a rappresentarmi all assemblea suddetta con ogni facolt di legge il Sig B approvandone fin d ora l operato sa a C firma del delegante Leggenda 1 Applicare il timbro del condominio oppure indicare l esatto indirizzo in cui ubicato l immobile 2 Nome e cognome ragione o denominazione sociale se si tratta di societ del destinatario 3 Indicare la scala solo se il condominio ne ha pi d una l interno dell unit immobiliare e qualora siano stati predisposti i millesimi di propriet facenti capo al condominio 4 Lasciare com se la convocazione riguarda entrambi i tipi di assemblea oppure cancellare la denominazione non corrispondente al tipo di assemblea cui si riferisce la convocazione 5 Indicare esattamente il luogo in cui si terr l assemblea 6 Giorno mese e anno 7 Ora esatta 8 Indicare numerandoli progressivamente i vari punti all ordine del giorno descriven doli sinteticamente ma esattamente All ultimo punto
83. ate in base ai millesimi di propriet salvo diverso accordo e sempre che un regolamento contrattuale non chiami a contribuire alla spesa anche i proprietari delle unit immobiliari non servite dall impianto L accantonamento di un fondo comune per far fronte a spese pi o meno ingenti e impreviste legittimo ma solo se deliberato all unanimit Corte di Cassazione 21 8 1996 n 7706 In precedenza la Suprema Corte sentenza n 1553 del 13 12 1988 aveva riconosciuto la legittimit di un fondo di riserva deliberato a maggioranza ai sensi del secondo comma dell articolo 1105 codice civile e costituito dai canoni di locazione provenienti da alcuni locali condominiali Il Tribunale di Napoli Sentenza del 26 1 1994 ha ritenuto nulla la delibera con la quale l assemblea aveva costituito un fondo da investire in titoli pubblici per sopperire a future spese straordinarie non determinate n determinabili mentre il Tribunale di Roma sentenza del 22 5 1986 ha sancito che l assemblea non pu chiamare un condomino a partecipare alla costituzione di un fondo avente lo scopo di fronteggiare la sua morosit e le spese di una causa avviata a questo titolo nei suoi confronti Anche se la costituzione del fondo consigliabile per ridurre l impatto che spese inattese possono avere sul budget famigliare non facile raggiungere l unanimit Una possibile soluzione che alla costituzione del fondo partecipano i soli condomini c
84. ato in occasione di una Sopraelevazione si deve far riferimento ad ogni punto dei fabbricati e non alle sole parti che si fronteggiano e indipendentemente dal fatto che la parete sopraelevata si trovi alla stessa o a diversa altezza rispetto all altra TAR Toscana 22 1 2007 n 55 Il consiglio di stato Sentenza n 2847 del 17 5 2012 ha precisato che in tema di distanze legali tra edifici rientrano nel concetto civilistico di costruzione le parti dell edificio quali per esempio le scale e le terrazze che seppure non corrispondenti a volumi abitativi coperti sono destinate ad ampliare la consistenza del fabbricato Non sono invece computabili le sporgenze estreme del fabbricato che abbiano una funzione meramente ornamentali di finitura oppure accessoria di entit limitata per esempio mensole e grondaie In condominio Le norme relative alle distanze fra costruzioni devono essere osservate anche all interno del condominio sia nel rapporto fra propriet individuali e parti comuni che in quello fra propriet individuali a condizione per che il loro rispetto non sia incompatibile con l esercizio di fondamentali diritti condominiali In caso di contrasto prevalgono le norme relative all uso delle cose comuni con conseguente inapplicabilit di quelli relative alle distanze legali che vengano pertanto trovarsi in rapporto di subordinazione rispetto alle prime Corte di Cassazione 9 10 1998 n 9995 Successivame
85. atta nel rispetto della normativa contenuta nel decreto del Ministero delle comunicazioni 11 11 2005 Gli impianti centralizzati gi installati sono adeguati sulla suddetta normativa in occasione del primo intervento di manutenzione straordinaria L articolo 2 bis del decreto legge n 5 del 23 1 2001 convertito dalla Legge 20 3 2001 n 66 e successive modificazioni stabilisce che allo scopo di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite la delibera per l introduzione di un antenna parabolica condominiale pu essere adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 Stessa maggioranza per trasformare un impianto centralizzato tradizionale in impianto centralizzato satellitare La maggioranza occorrente alla costituzione dell assemblea e alla validit della delibera deve essere calcolata escludendo i condomini e relativi millesimi proprietari di solo garage estranei in quanto tali alla fruizione dell antenna e alla relativa spesa il Giudice di pace di Monza ha stabilito sentenza del 15 3 2005 che l installazione di un antenna satellitare centralizzata non costituisce innovazione voluttuaria ma necessaria di conseguenza non soggetta al regine di esonero dalla spesa previsto dall articolo 1121 codice civile in favore di condomini che non intendano trarne vantaggio Se per l assemblea dovesse propendere
86. be dovuto infatti impugnare direttamente la delibera nel termine di 30 giorni previsto dall articolo 1137 codice civile Il decreto ingiuntivo non 36 pu essere emesso nei confronti dell ex condomino dal momento in cui il trasferimento dell unit immobiliare viene reso noto al condominio Corte di Cassazione 9 9 2008 n 23345 infatti lo status di condomino appartiene all acquirente Con sentenza n 23686 del 9 11 2009 la suprema corte ha ulteriormente precisato che la qualifica di condomini si perde con l atto notarile che trasferisce la propriet dell immobile per cui il decreto ingiuntivo relativo alle spese deliberaste dopo il rogito ma prima della sua trascrizione non pu essere chiesto nei confronti del venditore 8 Contributi condominiali Acquirente La delibera l atto con il quale l assemblea decide in merito a una questione riguardante la vita condominiale si tratta della nomina dell amministratore del rifacimento del tetto o di modificare il regolamento Essa il risultato del voto espresso direttamente o per delega dai singoli condomini l Assemblea Voto e dev essere adottata con la prevista maggioranza variabile a seconda dell importanza della decisione Assemblea Maggioranza Amministratore decaduto La delibera adottata dall assemblea convocata da un amministratore la cui nomina venga successivamente dichiarata nulla valida se l assemblea era validamente costituit
87. censore se comporta un restringimento del pianerottolo poich questo tipo d intervento comporta un semplice disagio rispetto alla normale fruibilit del pianerottolo e non la sua inservibilit Se invece l installazione comporta la violazione dei diritti di un condomino sulle parti di sua propriet esclusiva la relativa delibera nulla e quindi impugnabile senza limiti di tempo Corte di Cassazione 2 7 2012 n 12930 Nell effettuare lavori non trova applicazione la normativa sulle distanze legali fra il costruendo ascensore e la propriet esclusiva dei singoli condomini trattandosi d impianto indispensabile ai fini dell abilit e in sintonia con I evoluzione delle esigenze dei cittadini Tribunale di Napoli 16 11 1991 criterio questo ribadito dalla Corte di Cassazione con sentenza n 14096 del 3 8 2012 la riduzione degli spazi comuni e la violazione delle distanze deve per essere mantenuta entro limiti ragionevoli in relazione ai singoli casi Per escludere un piano del servizio di ascensore necessaria l unanimit dei condomini A spese di uno o pi condomini L ascensore pu anche essere installato a cura e spese di un solo condomino o di un numero limitato di condomini Corte di Cassazione 10 4 1999 n 3508 condomini che non aderiscono all iniziativa per parte loro possono II comma articolo 1121 codice civile partecipare in qualsiasi tempo ai vantaggi che essa comporta contribuendo alle
88. cessorie di godimento consentite dal lastrico quali l accessibilit l affaccio e la permanenza senza che il danno sia compensato da alcun vantaggio Tribunale di Nocera Inferiore 8 10 2002 Di uso esclusivo Al condomino che abbia l uso esclusivo del lastrico solare spetta il diritto di RR Sopraelevazione salvo che dal rogito non risulti il contrario A riguardo il costruttore pu in sede di vendita frazionata dell edificio riservarsi la sola propriet del lastrico solare per poter usufruire del diritto di sopraelevazione ma necessario uno specifico atto negoziale Corte di Cassazione 16 7 2004 n 13279 Il proprietario esclusivo del lastrico pu anche apportarvi tutte le modifiche richieste da una sua migliore fruibilit purch non ne pregiudichino la funzione di copertura Corte di Cassazione 6 6 1969 n 1995 e non comportino danni o limitazioni a carico degli altri condomini Egli inoltre ammesso a rinunciare al particolare diritto di uso di questa struttura a norma dell articolo 1104 codice civile facendo trasferire agli altri condomini il godimento particolare del bene con la conseguenza di sottrarsi all obbligo di contribuire alla quota di spesa che la legge ricollega a tale godimento Corte di Cassazione 10 4 1996 n 3294 Coibentazione Se la posa in opera del materiale isolante indispensabile alla funzionalit del lastrico di cui un condomino abbia l uso esclusivo la spesa va suddivisa seg
89. che l amministrazione pu comunicare ai creditori del condominio i nominativi dei condomini morosi i millesimi di cui sono titolati e gli importi dovuti Il primo comma dell articolo 63 disp Att Codice civile come modificato dalla legge di riforma ha trasformato questa facolt di un obbligo stabilendo che l amministratore tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi Morte del condomino gli eredi del condomino devono concorrere al pagamento dei contributi condominiali in proporzione alla rispettiva quota ereditaria Tribunale di Sanremo 8 5 1992 Nei confronti del condominio per essi rispondono in solido Corte di Cassazione 20 1 2009 Per evitare il pagamento delle spese gli eredi possono rinunciare all eredit o accettarla con il beneficio dell inventario Con la rinuncia l erede non percepisce nulla del patrimonio a lui devoluto Con l accettazione con beneficio d inventario invece si redige l inventario dei beni lasciati dal defunto si pagano debiti e spese gravanti sull eredit e l eventuale residuo va all erede Se l amministratore non conosce gli eredi del condominio pu inviare la richiesta di pagamento impersonalmente e collettivamente Agli eredi di presso l ultimo domicilio del defunto Tribunale di Napoli 16 6 1992 Pagamento di regola il condomino non pu sospendere il pagamento dei contributi condomi
90. chiedere il pagamento al coniuge proprietario dell appartamento Nel caso in cui la casa sia in compropriet fra gli ex coniugi fermo restando che il coniuge assegnatario dovr accollarsi le spese ordinarie quelle straordinarie andranno ripartite in proporzione alla rispettiva quota di propriet T Spese comuni Da un indagine del ANAMMI Associazione Nazionaleuropea Amministratori d Immobili risulta che le liti condominiali sono innescate nell ordine dai rumori molesti dagli odori di cucina dall utilizzo improprio delle aree comuni parcheggio soprattutto dall annaffiatura di piante e dalla gestione degli animali domestici in testa i cani seguiti a distanza dai gatti Le cause condominiali che stando alle statistiche del Ministero della Giustizia costituiscono oltre il 20 del contenzioso portato all attenzione dei giudici interessano circa due milioni di contendenti l anno su un totale di circa un milione di condomini qualcosa quindi come due litiganti per condominio con 45 dei giudizi al Sud il 35 al Centro e il 20 al Nord La Corte Costituzionale con sentenza del 24 10 2012 ha dichiarato l illegittimit costituzionale del Decreto Legislativo 4 3 2010 n 28 nella parte in cui ha introdotto l obbligo di esperire il tentativo di conciliazione prima d intraprendere un azione giudiziaria in materia civile e commerciale e quindi anche condominiale per cui si potr adire direttamente l
91. cizio nel quale il credito esigibile compreso nono comma art 1129 codice civile per il suo recupero coatto inviando al debitore una lettera di sollecito e battuta senza esito questa strada provvedendo a richiedere al giudice competente per valore un gt gt Decreto ingiuntivo Pu anche sospendere l erogazione dei servizi ad uso separato per esempio riscaldamento ma solo se il condominio in mora da almeno un semestre Per il Pretore di Roma sentenza del 4 12 1997 la sospensione non ammessa se il recupero del credito non a rischio L assemblea pu deliberare di ripartire provvisoriamente fra i condomini solvibili la quota dovuta da chi in mora con i pagamenti ma occorre distinguere Se non ci sono creditori che premono per esempio con azioni esecutive l assemblea non pu a maggioranza decidere di scaricare sia pure temporaneamente l onere su coloro che sono in regola con i pagamenti in tal caso quindi una decisione del genere potrebbe essere adottata soltanto all unanimit Se invece ricorre una situazione di effettiva e 30 improrogabile urgenza la delibera pu essere adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 Corte di Cassazione 21 10 1975 n 3463 Da ultimo il Tribunale di Salerno sentenza del 6 6 2009 ha sancito la nullit della delibera con la quale l assemblea aveva stabilito a maggioranza di ri
92. co a proprietario esclusivo del lastrico solare mentre i restanti due terzi fanno carico al condomino alla cui unit immobiliare il lastrico serve da copertura Usufruttuario Gli usufruttuari di una delle due unit immobiliari possono commissionare lavori urgenti anche nel dissenso del nudo proprietario Corte di Cassazione 30 10 2007 n 22898 Parziale Quando in un edificio ci sono opere o impianti destinati a servire solo una parte dei condomini si parla di condominio parziale il caso per esempio delle scale e dell ascensore posti al servizio di un ala dell edificio o di una canna fumaria utilizzata solo dalle unit immobiliari ubicate sulla sua verticale In uno stesso condominio possono quindi coesistere parti per esempio facciata tetto comuni a tutti i condomini e parti comuni a un numero ristretto di essi Se assemblea deve deliberare su di un impianto comune soltanto ad alcuni condomini nel calcolare la maggioranza si deve tener conto di essi e dei relativi millesimi Corte di Cassazione 8 6 1995 n 6496 Allo scopo di rendere pi efficiente la gestione dei condomini in cui questo tipo di situazione particolarmente diffuso vi possono essere edifici con diversi androni e quindi diverse scale e ascensori pu essere nominato un Consiglio di condominio Corridoio la Corte di Cassazione sentenza n 21246 del 10 10 2007 ha escluso con riferimento alla parte finale del corridoio che possa configurars
93. colo 1 della Legge 18 6 2009 n 69 al tredicesimo comma dell articolo 2 bis del D L 23 1 2001 n 66 l esecuzione dei lavori aventi per oggetto il passaggio di cavi in fibra ottica pu essere deliberata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 334 1 000 Va premesso che il secondo comma dell articolo 1122 codice civile stabilisce che il condomino che esegua un opera su parti di propriet o uso individuale deve darne preventiva notizia all amministratore specificando i dettagli dell intervento e le modalit di esecuzione L amministratore a sua volta ne riferisce all assemblea secondo comma dell articolo 1122 codice civile Pertanto tutti gli interventi sotto descritti sono subordinati all adempimento di quest obbligo Apertura In mancanza di un divieto contenuto nel regolamento contrattuale del condominio il condomino pu aprire una finestra nel muro comune anche nel caso in cui affacci sul cortile condominiale a condizione che l innovazione non alteri la stabilit o il decoro architettonico dell edificio e non leda i diritti degli altri condomini si tratta infatti di una facolt compresa nel diritto di servirsi delle parti comuni dell edificio per il miglior godimento di esse Corte di Cassazione 4 2 1988 n 1112 Occorre ovviamente mettersi in regola con il Comune BB Distanze Vietato invece aprire una porta fi
94. consistenza e la destinazione in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini pu essere considerata modifica e non innovazione della casa comune introducibile in quanto tale con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 Se sarebbe nulla la delibera che dispone la chiusura permanente del portone d ingresso di un androne accessibile alle auto senza provvedere alcuna misura che ne consenta l agevole apertura da parte dei soggetti legittimati ad attraversarlo con un autovettura Tribunale di Milano 9 3 1989 In un edificio dotato di pi androni di accesso agli appartamenti l assemblea non pu a maggioranza vietare agli estranei al condominio il transito da uno di essi perch cosi facendo oltre ad incidere all uso delle cose comuni limita illecitamente la propriet privata Tribunale di Napoli 14 6 1974 Divisione spese Per la ripartizione fra i condomini delle spese di pulizia e ricostruzione dell androne si applica il criterio dei millesimi di propriet Devono contribuire alle spese di manutenzione dell androne e delle scale anche i proprietari di unit con accesso autonomo alla strada nel caso di specie portone moquette e passatoia dell ingresso nonch illuminazione dei servizi comuni App di Milano 3 7 1992 Passeggino Oggetto di frequente discussione il passeggino nell androne condominiale di carrozzine e passeggini E consenti
95. coro architettonico e non pertanto applicabile quando si 22 tratti del rapporto tra due propriet individuali in tale ipotesi quindi trovano applicazione le norme sui rapporti di buon vicinato e quella che obbliga a risarcire l eventuale danno provocato dolorosamente o colposamente articolo 2043 codice civile Altro punto caldo la trasformazione del balcone in BiS Veranda Scale balconi di cui fossero dotate le scale che siano accessibili unicamente da queste e abbiano una funzione architettonica si presume rientrino fra le parti comuni dell edificio ai sensi dell articolo 1117 codice civile Corte di Cassazione 13 12 1979 n 6502 Soletta La soletta vale a dire la struttura di sostegno del piano di calpestio in compropriet con il titolare del balcone sottostante La colonna d aria compresa fra il piano di calpestio del balcone sovrastante invece appartiene al proprietario del balcone sottostante possibile installare sulla soletta sovrastante apparecchi d illuminazione o farvi vegetare piante rampicanti Corte di Cassazione 16 1 1987 n 283 In seguito la Suprema Corte sentenza n 14576 del 30 7 2004 ha distinto fra balconi aggettanti cio sporgenti dal fronte facciata e balconi rincasati nel corpo dell edificio o interni a esso considerando la soletta in compropriet nel caso di balcone incassato e non nel caso di balcone aggettanti Di conseguenza il proprietario dell a
96. da un solo condomino sia in sede civile che in sede penale e amministrativa Corte di Cassazione 5 2 1985 n 805 Ai fine dell alterazione del decoro architettonico sono ininfluenti sia il grado di visibilit delle innovazioni contestate in relazione ai diversi punti di osservazione dell edificio sia la presenza do altre modiche non autorizzate Corte di Cassazione 16 1 2007 n 851 Successivamente la Suprema Corte ha mutato indirizzo Sentenza n 14992 del 7 9 2012 stabilendo con riferimento all installazione di tubi di gas e cavi elettrici posta in essere da un condomino in presenza di un decoro architettonico alterato da preesistenti interventi modificativi di cui non era stato preteso il ripristino che una modifica non pu essere ritenuta pregiudizievole per il decoro architettonico se apportata ad un edificio la cui estetica sia gi stata menomata da precedenti lavori o se la costruzione di mediocre livello architettonico Per la Corte D appello di Napoli invece Sentenza del 6 8 1996 l alterazione pu riguardare anche un edificio che non abbia particolare pregio artistico Non stata infine ritenuta lesiva del decoro architettonico l esposizione di panni su un balcone o all esterno delle finestre trattandosi i un comportamento saltuario che non modifica stabilmente le linee architettoniche dell edificio ne quella di stracci e tendaggi sul lastrico solare condominiale trattandosi di ogget
97. degli interventi dei condomini a 10 minuti Se ad un condomino viene impedito di partecipare alla discussione I assemblea ugualmente valida ma l escluso pu impugnare la delibera Corte di Cassazione 11 5 1984 n 2893 Nell ipotesi per di convocazione di un unica assemblea per decidere su di una serie di questioni alcune delle quali riguardanti solo una parte dei condomini i soggetti legittimati a votare su un argomento che non li riguarda non hanno titolo di partecipare alla relativa discussione Corte di Cassazione 22 1 2000 n 697 Inquilino Se l unit immobiliare stata data in locazione il conduttore meglio conosciuto come inquilino come previsto dall articolo 10 della Legge n 392 del 27 7 1972 ha diritto di voto al posto del proprietario quando l assemblea deve decidere sulle spese e sulle modalit di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell aria Inoltre pu intervenire ma senza diritto di voto quando in gioco qualche modifica degli altri servizi comuni La convocazione dev essere comunque inviata al condomino locatore che a sua volta avviser il conduttore il condominio infatti estraneo al rapporto di locazione Corte di Cassazione 22 4 1992 n 4802 Se per non l avvisa o se la comunicazione arriva fuori termine il conduttore non pu per la stessa ragione di estraneit del condominio al rapporto locatizio Corte di cassazione 22 4 1992 n 480
98. del caso non richiesta di provvedimento d urgenza con divieto assoluto di ritorno nell edificio condominiale Tribunale di Napoli 8 3 1994 Questo stesso Tribunale sentenza del 25 10 1990 ha stabilito che esecuzione del provvedimento pu essere affidata ai Carabinieri o agli agenti della Polizia di Stato mentre il Tar della Campania sentenza n 16477 del 14 10 2005 ha decretato che il Sindaco pu per ragioni igienico sanitarie ordinare in via d urgenza allontanamento dall edificio di un cane detenuto in condizioni accertate come inidonee dal competente ufficio sanitario disturbi che deve accertare il giudice sono per esempio i latrati gli strepiti la sporcizia il pericolo di aggressioni Tribunale di Napoli 25 10 1990 Per la Corte di Cassazione sentenza n 3348 del 28 3 1995 i miagolii latrati e rumori vari anche se notturni devono disturbare un numero rilevante di persone non solo chi ha presentato il ricorso al giudice con una successiva decisione n 36241 dell 8 7 2004 pronunciata con riferimento ai latrati di cani la stessa corte di cassazione ha per stabilito che ci che rileva ai fini del reato non il disturbo effettivo a una pluralit di persone ma la potenzialit diffusiva della fonte rumorosa al di l quindi del numero di persone che risultino concretamente disturbate dai rumori molesti Divieti Non si possono tenere in casa animali di cui la normativa non consente il
99. dev essere liquidato in base al potere d acquisto della moneta al momento della sentenza oltre agli interessi Corte di Cassazione 15 1 1986 n 184 Se poi le immissioni di fumi ed esalazioni non possono essere ricondotte nella norma con gli opportuni accorgimenti ricorrono i presupposti per la cessazione dell attivit Tribunale di Perugia 10 10 1994 Il fatto che le immissioni siano prodotte da un servizio pubblico Per esempio la metropolitana non trasforma in lecito un comportamento antigiuridico ma pu indurre il giudice a condannare autore delle immissioni intollerabili al risarcimento del danno anzich alla cessazione dell attivit se esse non sono altrimenti eliminabili App Roma 16 1 1986 Se poi il servizio svolto in regime di concessione vi la responsabilit solidale della Pubblica Amministrazione e del gestore del servizio Corte di Cassazione 10 12 1984 n 6476 Le violazioni della normativa sulle immissioni in considerazione degli effetti negativi che possono produrre sulla tranquillit delle persone son o suscettibili di essere vietare dal giudice con provvedimento d urgenza Adeguamento L assemblea Articolo 155 bis disp Att Codice civile ai fini dell adeguamento degli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovanti esistenti alla data di entrata in vigore della riforma adotta le necessarie prescrizioni con il voto favor
100. di Cassazione sentenza n 1033 del 28 1 1995 pu essere adottata qualsiasi altra forma purch idonea al raggiungimento dello scopo e si provi anche da univoci elementi che il condomino ha in concreto ricevuto notizia Il Tribunale di Milano sentenza del 25 1 1993 per esempio ha ritenuto legittima la prassi invalsa in un condominio di diramare la convocazione per telefono La mancata azione della forma scritta per in caso di contestazione pu rendere difficile provare che gli interessati erano stati messi al corrente della riunione e che era stato rispettato il termine di 5 giorni Se I immobile viene venduto donato o trasferito in successione dal momento in cui l evento viene comunicato al condominio l acquirente il donatario o l erede acquistano lo stato giuridico di condominio e quindi il diritto di essere convocati e di partecipare alle assemblee Corte di Cassazione 10 1 1990 n 9 In genere la prima convocazione viene fissata a una data e sopratutto a un ora improbabile proprio per scoraggiare la partecipazione e mandare deserta l assemblea in modo da poter usufruire delle maggioranze inferiori previste per la seconda convocazione In alternativa l amministratore pu invitare i condomini verbalmente o con separata comunicazione allegata all avviso di convocazione ad intervenire direttamente alla seconda convocazione stante le difficolt di raggiungere in prima le richieste maggioranze A riguardo stata
101. di Cassazione 12 2 1988 n 1513 Il compenso dell amministratore giudiziario se non c accordo con i condomini non pu essere stabilito dal Tribunale che ha provveduto alla nomina ma dev essere determinato in sede contenziosa davanti al giudice competente per valore App Lecce Taranto 3 5 1995 gt gt Controversie Obblighi fiscali L amministratore tenuto a operare e versare al Fisco giovandosi del modello F24 entro il 15 del mese successivo a quello in cui ha effettuato il pagamento le seguenti trattenute d acconto gt gt 20 sui compensi erogato ai dipendenti del condominio per esempio portiere giardiniere e ai professionisti di cui utilizzi l opera per esempio avvocato geometra lo stesso amministratore gt gt 4 sui compensi erogati a imprese e artigiani con esclusione delle utenze per esempio luce acqua e dei materiali per esempio lampadine detersivi In mancanza di amministratore la ritenuta dev essere operata da uno dei condomini L amministratore inoltre deve comunicare annualmente all Anagrafe Tributaria l ammontare dei beni e dei servizi acquistati dal condominio con i dati identificativi dei relativi fornitori in mancanza di di amministratore la comunicazione non dovuta Altri obblighi fiscali dell amministratore sono 1 gt gt pagare l IMU imposta municipale unica sui locali condominiali assoggettati a questa imposta in quanto accatastati separatamente
102. di volantini nella propria cassetta postale ha diritto al risarcimento del danno esistenziale derivante sia dal fastidio di dover svuotare quotidianamente la cassetta sia dalla lesione del diritto al rispetto della propria sfera di riservatezza e quiete privata 26 L assemblea non pu a maggioranza accordare a una Compagnia telefonica la servit di passaggio di un cavo telefonico sulla facciata dell edificio trattandosi infatti di costituire una servit necessario il consenso di tutti i condomini Corte di Cassazione 30 3 1993 n 3865 Installazione Installare il citofono in un edificio che ne sia sprovvisto non costituisce innovazione voluttuaria trattandosi d impianto che introduce una comodit per i condomini Questo anche nel caso in cui vi sia un normale servizio di portierato durante le ore diurne Tribunale di Milano 11 5 19970 Per dare il via libera all installazione quindi sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all a ssemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 anche la sostituzione dell impianto non pi funzionante non considerata innovazione e pu essere approvata con la stessa maggioranza lo stesso dicasi se si tratta di sostituire il citofono con un gt gt Videocitofono E possibile installare un impianto singolo a propria cura e spese a condizione di non alterare la destinazione della parte comune della quale collocato sempre che l intervento
103. domini di fare pari uso della parte comune di edificio sulla quale avviene l installazione Inoltre l antenna non dev essere collocata in punti tali da alterare il decoro architettonico dell edificio Per il giudice di pace di Grossetto Sentenza n 1038 del 16 8 2011 le antenne televisive installate sui tetti le parabole satellitari sporgenti dal muro e gli impianti di climatizzazione sempre pi numerosi non vengono pi percepiti come causa di deturbazione dell estetica delle abitazioni e pi in generale dall ambiente Se poi si rendono necessarie modifiche delle parti comuni l interessato ne deve dare comunicazione all amministratore indicando il contenuto specifico e le modalit di esecuzione degli interventi l assemblea infatti pu prescrivere con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 667 1 000 adeguate modalit alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilit della sicurezza e del decoro architettonico dell edificio terzo comma articolo 1122 bis codice civile A riguardo il Tribunale di Varese sentenza del 25 2 2011 ha stabilito che l assemblea pu imporre ai condomini i criteri in base ai quali installare un antenna parabolica per esempio al contro della porzione di tetto di pertinenza o sul proprio balcone ma ad almeno 1 metro dal confine Tribunale di Varese 25 2 2011 L assemblea pu con la stessa maggioranza imporre all
104. dominiale in quanto attinente alla conservazione della cosa comune pu 4 essere stipulato dall amministratore senza preventiva autorizzazione dell assemblea La Confedelizia Confederazione Italiana Propriet Edilizia ha redatto il mansionario dell amministratore che elenca in dettaglio in 32 punti le funzioni di quest organo condominiale Il documento consultabile sul sito www confedelizia it Giudiziario Se i condomini sono pi di 8 e l assemblea non delibera la nomina dell amministratore prevede il Tribunale su ricorso do uno o pi condomini trattandosi di procedimento di volontaria giurisdizione non occorre l assistenza di un avvocato Tribunale di Ariano Irpini decreto 13 12 2006 Le spese del procedimento sono a carico di chi lo ha attivato Corte di Cassazione 30 3 2001 n 4706 La nomina di un amministratore giudiziario pu essere chiesta al Tribunale anche per risolvere questioni fra i condomini per esempio assegnare i posti auto nelle aree condominiali qualora non vi sia una delibera che regoli in modo specifico l uso del parcheggio e la modalit d uso dei servizi comuni Tribunale Napoli 24 2 2003 si parla allora di amministratore ad acta ossia agli atti Compenso L amministratore nominato dal Tribunale ha diritto ad un compenso da ripartirsi fra i condomini su base millesimale anche se il regolamento prevede che l incarico sia gratuito magari perch svolto a turno dai condomini Corte
105. e articolo 155 bis disp att codice civile Installazione sul lastrico solare il lastrico solare anche se di uso esclusivo pu essere utilizzato per l installazione di antenne da parte degli altri condomini Questa soluzione praticabile a condizione che il condomino non disponga di uno spazio proprio nel quale alloggiare l impianto Corte di Cassazione 6 5 2005 n 9393 L antenna dev essere collocata in modo da non impedire il libero uso del lastrico secondo la sua destinazione da parte del proprietario esclusivo e il proprietario di essa tenuto a contribuire alla spesa occorrente al ripristino dei luoghi una volta avvenuta l installazione egli inoltre obbligato a risarcire gli eventuali danni prodotti dalla presenza dell impianto Se poi si rendono necessari dei lavori che comportano lo spostamento dell antenna le spese richieste dalla rimozione e dal ricollocamento dell impianto sono a carico del proprietario di questo La Corte D appello di Milano sentenza 30 6 1995 ha stabilito che si tenuti a consentire il passaggio attraverso il proprio appartamento del personale incaricato di collocare o riparare cavi e antenne situati sul tetto o sul lastrico solare sempre che l intervento non sia altrimenti possibile ancorch pi costoso L obbligo di consentire il passaggio fa carico anche al conduttore Tribunale di Roma 18 10 1964 Centralizzata l installazione di un antenna televisiva condominiale va f
106. e la responsabilit si estende ai comportamenti tenuti dai figli minori dai domestici e dagli animali di cui si abbia la custodia La Corte di Cassazione sentenza n 7890 del 22 7 1999 ha stabilito che il condominio risponde del danno derivato dagli altri condomini dei guasti verificatesi nella sua propriet esclusiva e deve pertanto farsi carico delle relative conseguenze economiche soltanto qualora abbia riconosciuto la propria irresponsabilit o questa sia stata accertata giudizialmente in mancanza di uno di questi presupposti quindi la spesa dev essere suddivisa provvisoriamente fra tutti i condomini sulla base degli ordinari criteri di ripartizione Provocato dall incaricato di una riparazione Del danno provocato dalla persona incaricata di effettuare una riparazione alle parti comuni dell edificio risponde la stessa persona o comunque la ditta da cui dipende Potrebbe per esserci un concorso di responsabilit da parte del condominio circostanza da accertarsi caso per caso Tribunale di Milano 17 4 1989 Ripartizione provvisoria Se il danno alle parti comuni stato provocato da uno o pi condomini in attesa che vengano accertate le responsabilit l assemblea pu ripartire la spesa occorrente alla riparazione in base ai millesimi di propriet salvo il diritto in capo al condominio e ai singoli condomini di agire nei confronti di chi risulter responsabile Corte di Cassazione 27 6 1978 n 3176 Subito d
107. e ma a condizione che sia contrattuale In questa ipotesi quindi non occorre accertare se l attivit costituisce o meno immissione vietata dall articolo 844 codice civile ma sufficiente accertare se essa o meno idonea a turbare la tranquillit degli altri condomini come tutelata dal regolamento Corte di Cassazione 15 7 1986 n 4554 Regolamento Comunale la circostanza che le immissioni siano inferiori al minimo previsto dal regolamento comunale non esclude l applicazione dell articolo 844 codice civile o delle altre norme poste a tutela della salute se si accerta in concreto la nocivit delle immissioni stesse per la salute della persona Corte di Cassazione 3 2 1999 n 915 Risarcimento Se le immissioni eccedono la normale tollerabilit il condomino che ne sia danneggiato pu sollecitare l amministratore ad intervenire per porvi firma Se l invito non sortisce effetto pu rivolgersi al Giudice di pace Se il fenomeno perdura come nel caso dei cattivi odori provenienti dalla sottostante pizzeria Corte di Cassazione 2 10 1970 n 1770 possibile ottenere un indennizzo liquidabile dal giudice anche in via equitativa Tribunale di Biella 16 6 1989 fino a quando il pregiudizio non venga eliminato l indennizzo in quanto prestazione diretta di ripristinare l originaria entit del patrimonio leso dalle immissioni viene identificato dai giudici come debito di valore che in quanto tale
108. e piante e fiori dalla caduta di briciole al fall out liberato dalla battitura dei tappeti per non parlare delle spese da sostenere quando necessario rifargli e magari non tutti i condomini godono di questo spazio esterno balconi non rientrano fra le parti comuni dell edificio Corte di Cassazione 7 9 1996 n 8159 ma non fare parte integrante dell appartamento cui si riferiscono Alcuni elementi di essi per per esempio i decori se destinati all abbellimento della facciata sono considerati parti comuni dell edificio la circostanza da valutarsi caso per caso rileva ai fini della ripartizione delle spese Non raro che un balcone venga trasformato in Veranda Il balcone va tenuto distinto dal gt gt Lastrico solare di uso esclusivo Apertura possibile aprire un balcone nella facciata alle seguenti condizioni si deve rispettare il decoro architettonico dell edificio non si deve arrecare danno alle parti comuni o alla propriet individuale di uno o pi condomini va rispettata la normativa urbanistica e quella sulla distanza legale fra costruzioni L apertura di un balcone consentita anche se questo sporge sul cortile condominiale con conseguente occupazione della colonna d aria sovrastante la parte comune occorre per accertare che l iniziativa non pregiudichi la normale fruizione o la possibilit di utilizzo del cortile da parte degli altri condomini Corte di Cassazione 21 6
109. e che l approvazione sia preceduta da una o pi o meno ampia discussione l assemblea infatti pu procedere all approvazione sintetica del documento restando fede ai dati forniti dall amministratore Tribunale Torre Annunziata 12 2 1998 E anche possibile approvare il bilancio preventivo senza aver approvato quello consuntivo dell anno precedente a meno che un regolamento contrattuale non disponga diversamente Corte di Cassazione 30 12 1997 n 13100 In sede di approvazione del bilancio consuntivo l assemblea pu rettificare una spesa fatta dall amministratore ma occorre una delibera specifica Tribunale di Genova 27 1 2004 n 327 L amministratore che sia anche condomino deve astenersi dal votare il bilancio versando in una situazione di conflitto d interessi se non dovesse farlo la delibera sarebbe ugualmente valida se sottraendo dal totale dei voti favorevoli quello che non poteva essere espresso si raggiunge ugualmente il richiesto quorum Corte di Cassazione 22 7 2002 n 10638 Il condomino non pu rifiutarsi di pagare i contributi dovuti in base ad un bilancio regolarmente approvato a meno che non impugni la relativa delibera davanti al giudice nel termine di legge irrilevante di conseguenza qualsiasi contestazione scritta avanzata in sede stragiudiziale Corte di Cassazione 14 7 1989 n 3291 Controllo L assemblea pu in qualsiasi momento con il voto favorevole della ma
110. e designato lo stesso amministratore Rinvio Se si rende necessario rinviare l assemblea di seconda convocazione occorre procedere a nuova convocazione con conseguente comunicazione dell avviso a tutti i condomini pena l invalidit dell assemblea Corte di Cassazione 16 7 1981 n 4684 Ritardo nell inizio dei lavori l assemblea i cui lavori abbiano inizio dopo la 1 2notte del giorno per il quale era stata convocata pu in particolari circostanze essere ritenuta valida le ore 24 del giorno per il quale era sta convocata poich il ritardo era stato determinato dal protrarsi dell assemblea particolare di uno dei fabbricati e la circostanza era conoscenza di tutti i partecipanti all assemblea del supercondominio Seduta fiume Se l assemblea non riesce a portare a termine il suo compito in una sola riunione dev essere riconvocata con conseguente obbligo di rispettare il termine di 5 giorni Un rimedio per evitare questo tipo di situazione esiste ed previsto dal quinto comma dell articolo 66 disp Att Codice civile in virt del quale se si ha ragione di prevedere che l ordine del giorno non potr essere esaurito in una sola riunione e si vuole evitare la trafila di una o pi nuove convocazioni possibile indicare nell avviso di convocazione giorno eventualmente anche pi d uno ora e luogo in cui riprendere la seduta nell eventualit in cui nella prima riunione non si riuscisse a trattare tutti gli
111. e di Cassazione 10 5 2004 n 8852 possibile utilizzare tetto e lastrico solare per inserirvi il comignolo di una canna fumaria Corte di Cassazione 7 3 1992 n 1774 anche pi d uno se occupano una porzione esigua di queste parti comuni dell edificio Tribunale di Milano 30 12 1991 inoltre le dimensioni del manufatto non devono essere tali da impedire agli altri condomini di sistemare a loro volta sul tetto o sul lastrico analogo manufatto o da menomare la funzione di calpestio di queste parti comuni La corte di Cassazione sentenza n 8040 dell 878 1990 ha consentito questo tipo d intervento anche in presenza di un regolamento condominiale che prevedeva il divieto di sopraelevazione Nei centri abitati l altezza del comignolo deve superare in altezza non solo la copertura dell edificio ma anche quella dei fabbricati adiacenti per evitare inconvenienti ai vicini C Stato 5 10 2011 n 5474 Il proprietario nell installare una canna fumaria su una parte comune dell edificio per esempio il tetto non pu attraversare la propriet esclusiva di un altro condomino senza il suo consenso Corte di Cassazione 2 8 1977 n 3385 Pulizia La spesa corrente della pulizia della canna fumaria viene generalmente suddivisa per met in misura inversamente proporzionale all altezza di ciascun piano dal suolo paga meno chi abita pi in alto e per l altra met in ragione dei millesimi di propriet
112. e fornire una garanzia bancaria o assicurativa che copra il condominio dal rischio di ammanchi di cassa Sar anche obbligato ad avviare il recupero legale delle spese non pagate dai condomini morosi e dovr redigere il bilancio seguendo procedure contabili pi rigorose delle attuali La riforma pi incisiva da questo punto di vista la libert di potersi staccare dall impianto centrale di riscaldamento evitando di suddividere la bolletta energetica con gli altri condomini Un altra riforma importante riguarda il singolo condomino che avr il diritto di chiedere che entro 30 giorni si svolga un assemblea straordinaria se lamenta un uso improprio delle parti comuni o di singole unit immobiliari Attualmente l inquilino pu votare solo le delibere riguardanti le spese e le modalit di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento Con la nuova legge salvo patto contrario con il locatore potr votare anche sull ordinaria amministrazione e sul odimento dei beni e dei servizi comuni i Gli errori sui millesimi potranno essere rivisti o modificati solo all unanimit Se per sono frutto di un errore di calcolo materiale o dovuti a sopraelevazioni o modificazioni delle destinazioni d uso ci potr essere deliberato con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 334 millesimi Finora non era possibile cedere una porzione del condominio ad esempio u
113. e in cortile a condizione che ci avvenga in modo da non impedire agli altri condomini di usare liberamente questo spazio comune l animale al guinzaglio Corte di Cassazione 3 11 2000 n 14353 Autoveicoli L assemblea pu vietare l accesso al cortile degli autoveicoli dei condomini ma se il divieto indiscriminato diventa illegittimo perch lede il diritto di godimento della cosa comune Corte d appello di Napoli 8 7 1965 Illegittimo anche concedere il cortile in locazione soltanto ad alcuni condomini per uso parcheggio poich l attribuzione lesiva del diritto che tutti hanno di usare la cosa comune in proporzione alla rispettiva quota Tribunale di Milano 12 2 1987 Un operazione che spesso genera attriti fra i condomini quella di lavare l auto in cortile utilizzando l acqua condominiale Questa attivit dev essere prevista dal regolamento e in ogni caso va condotta nel rispetto delle disposizioni comunali in materia d igiene Se poi il divieto di lavare l auto previsto da un regolamento contrattuale per abolirlo necessaria l unanimit Tribunale di Piacenza 29 10 1992 Biciclette Comuni e Ragioni hanno emanato provvedimenti che per invogliare l uso della bicicletta scavalcano i divieti posti dai regolamenti di condominio In Piemonte Legge Regionale n 33 del 17 3 1990 e in Lombardia Legge regionale n 95 del 5 8 1992 per esempio c l obbligo per i
114. e le varie ipotesi Installazione antenna parabolica condominiale 13 comma articolo 2 Maggioranza degli intervenuti Almeno 500 1 000 bis 20 3 2001 n 66 Installazione cavi in fibra ottica 7 comma articolo Legge 18 6 2009 n 69 334 1 000 Almeno 334 1 000 Almeno 500 1 000 Approvazione preventivo degli spese annuali intervenuti Maggioranza degli Intervenuti Maggioranza Approvazione rendiconto ni di annuale Compenso 11 1i 11 e amministratore Eliminazione barriere architettoniche 1 comma articolo 2 Legge ui s 9 1 1989 n 13 Impiego residuo attivo di j di persone Interventi di recupero 2 comma articolo 30 i s s Leg 5 8 1978 n 457 Opere di manutenzione straordinaria i Ricostruzione n i n dell edificio Ripartizione spese i i annuali fra i condomini Altre delibere per le quali di j 7 non sia richiesta una diversa maggioranza Approvazione e modifica di Almeno regolamento assembleare Maggioranza degli intervenuti 500 1 000 15 A 2 Approvazione e modifica tabelle millesimali aventi natura deliberativa Collaborazione e partecipazione a progetti territoriali 3 comma articolo 1135 codice civile Contenimento consumi energetici 2 comma n 2 articolo 112
115. e modifica indispensabile l autorizzazione dell assemblea o il consenso di tutti gli altri condomini a seconda del tipo d intervento In virt del principio scolpito nell articolo 1102 codice civile per il quale ciascun condomino pu servirsi della cosa comune purch non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto possibile utilizzare le superfici comuni per esempio i muri perimetrali per opporvi insegne Anche luminose Corte di Cassazione 03 02 1998 n 1046 e targhe che segnalino il luogo di esercizio di un attivit artigianale commerciale o professionale ci anche se si tratta di occupare una parte di muro comune corrispondente all unit immobiliare di un altro condomino Corte di Cassazione 09 07 1973 n 1975 Lo stesso diritto accordato al conduttore quindi infatti ha sulle parti comuni gli stessi diritti e incontra gli stessi limiti del condomino locatore Corte di Cassazione 21 09 1988 n 5189 Non occorre autorizzazione dell amministratore o dell assemblea Anche se sempre meglio procurarsela a meno che ci non sia previsto da un regolamento contrattuale o non venga deliberato dai condomini all umanit Corte di Cassazione 03 09 1993 n 9311 Se per l insegna per dimensioni o ubicazione arreca pregiudizio alla propriet esclusiva di un condomino la sua collocazione da ritenersi illegitt
116. e sulle modalit di gestione dei servizi di condizionamento d aria e di riscaldamento La convocazione da parte dell amministratore dev essere comunque inviata al condomino locatore che a sua volta avviser il conduttore Installazione Salvo che il regolamento del condominio non la vieti l installazione sul muro perimetrale coincidente con la propriet esclusiva di un condomino di un condizionatore d aria rientra fra gli usi consentiti della cosa comune e teoricamente pu essere effettuata senza autorizzazione dell assemblea Se per come di fatto accade si ha ragione di temere che per le dimissioni dell impianto o per l ubicazione e le caratteristiche dell edificio dell innovazione potrebbe derivare alterazione del decoro architettonico consigliabile trasmettere all amministratore un disegno della parte visibile affinch lo sottoponga all assemblea per l approvazione o per l introduzione di eventuali modifiche ci per evitare di essere coinvolti in eventuali liti giudiziarie autorizzazione in ogni caso necessaria se richiesta dal regolamento La Corte di Cassazione sentenza n 12343 del 22 8 2003 ha stabilito che l installazione da parte di alcuni condomini di un voluminoso condizionatore sul muro perimetrale comune considerata una modifica dell uso della parte comune e non un innovazione in quanto tale non deve alterare la destinazione della cosa comune n impedire agli al
117. ecificando modalit esecutive l assemblea pu prescrivere modalit di esecuzione alternative o imporre cauzione si pu chiedere all assemblea di ripartire l uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni AL REGOLAMENTO Fino a 200 fino a 800 in caso di recidiva Obbligatorio costituire un fondo d importo pari a quello dei lavori Rettifica e modifica la regola unanimit l eccezione maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi in caso di errore o alterazione superiore a 1 5 del valore dell unit immobiliare Spesa a carico del condominio che ha provocato la variazione Obbligatorio preavvisare l amministratore che ne riferisce all assemblea Elencazione pi dettagliata per esempio anche impianti radiotelevisivi centralizzati per il condizionamento d aria Modifica destinazione d uso approvazione 4 5 dei condomini e 4 5 del valore dell edificio vietata se pregiudica stabilit sicurezza o decoro architettonico Tutela su iniziativa dell amministratore o di singoli condomini Anagrafe condominiale nomina e revoca amministratore verbali assemblee contabilit Distacco possibile se non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini si deve comunque contribuire alle spese di manutenzione straordinaria e messa a norma dell impianto D h S S N gt o 3 D v Cc ar 2 5 D o o D assemblea Documentazi
118. edere il condomino Corte di Cassazione 29 11 2011 n 25239 Lucernario Se le infiltrazioni provengono da un lucernario non apribile la spesa va ripartita fra tutti i condomini seguendo il criterio previsto per il tetto vale a dire in proporzione ai millesimi di propriet Se invece il lucernario apribile occorre stabilire se sia stato usato impropriamente o meno da un condomino in caso affermativo infatti sar questi a doversi fare esclusivo carico della spesa Muro perimetrale muri perimetrali rientrali fra le parti comuni dell edificio di cui il condomino custode Pertanto se le infiltrazioni di acqua che si manifestano in corrispondenza di un appartamento di propriet di un condomino provengono da un muro perimetrale riparazione e risarcimento del danno sono a carico di tutti i condomini in proporzione ai millesimi di propriet con il condomino che ha subito il danno in veste sia di danneggiato che di danneggiante per cui il risarcimento andr ridotto della quota a suo carico Se poi l inconveniente tale da configurare un Grave difetto di costruzione e la garanzia decennale non scaduta sia il danneggiato che il condomino possono agire nei confronti del costruttore per ottenere sia l eliminazione dell inconveniente che il risarcimento del danno Corte di Cassazione 15 4 1999 n 3753 dev essere risarcito sia il danno patrimoniale che il danno non patrimoniale mentre la corte di Cassazione
119. eesistenti dell impianti La manutenzione ordinaria non comporta la redazione del progetto n il rilascio dell attestazione di collaudo n l obbligo di affidare i lavori ad un impresa abilitata Fanno eccezione gli impianti di ascensori e montacarichi in servizio privato Si tenuti a conservare la documentazione amministrativa e tecnica nonch il libretto di 46 uso e manutenzione e in caso di trasferimento dell immobile a qualsiasi titolo Per esempio vendita donazione bisogna consegnarla all avente causa Copia della stessa documentazione dev essere consegnata anche al soggetto che utilizza a qualsiasi titolo l immobile Le sanzioni alla cui irrogazione provvede la Camera si Commercio territorialmente competente sono sostanzialmente due I sanzione amministrativa da 100 a 1 000 nel caso di mancato rilascio al committente da parte dell impresa installatrice della dichiarazione di conformit L importo da irrogare al responsabile varia a seconda dell entit e della complessit dell impianto dal grado di pericolosit e di altre circostanze obbiettive e soggettive della violazione IP sanzione amministrativa da 1 000 a 10 000 a chi si renda responsabile della violazione di taluno degli altri obblighi previsti dal regolamento Anche in questo caso nell applicare la sanzione si tiene conto dei suddetti elementi La violazione reiterata per la terza volta comporta anche in casi di partico
120. eguamento normativa antincendio Dalla sentenza con la quale la Corte di Cassazione ha posto a carico dei soli proprietari di autorimessa la spesa richiesta dell introduzione delle BB Porte tagliafuoco si deduce che anche la spesa occorrente all adeguamento di questi locali alla normativa antincendio e quella per il rilascio del certificato di prevenzione incendi debbano essere ripartite soltanto fra i rispettivi proprietari Porte tagliafuoco La Corte di Cassazione Sentenza n 7077 del 22 6 1995 ha stabilito che la spesa occorrente all introduzione delle porte tagliafuoco per le autorimesse fa carico salvo contrario convenzione esclusivamente ai proprietari di queste a nulla rilevando ha precisato la Corte d Appello di Roma Sentenza del 24 4 1991 che tale intervento attenga alla sicurezza dell intero edificio Un esigenza molto sentita soprattutto nelle zone ad elevato rischio di furti quella di dotare le finestre di inferriate Questo intervento dev essere coniugato con il decoro architettonico dell edificio ma se il pregiudizio estetico non economicamente apprezzabile consentito in quanto finalizzato alla tutela della sicurezza di persone e beni App Milano 14 4 1989 Naturalmente le inferiate non possono essere realizzate in modo tale Per esempio per linee orizzontali da agevolare la scalata ai piani superiori dell edificio da parte di malintenzionati altrimenti si pu pretendere che
121. ell esercizio del mandato L amministratore tenuto ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l assemblea delibera l esecuzione di lavori straordinari L adeguamento non dev essere inferiore all importo di spesa deliberato e va effettuato contestualmente all inizio dei lavori Compenso All amministratore spetta un compenso il cui importo dev essere dettagliatamente indicato dallo stesso amministratore all atto della nomina o del rinnovo e approvato dall assemblea Non esiste un tariffario professionale poich non esiste un Albo degli amministratori di condominio se per l amministratore iscritto ad un albo professionale architetti avvocati commercialisti geometri ecc pu chiedere che sia applicata la rispettiva tariffa Per riepilogare ecco i criteri seguiti dagli amministratori per definire il proprio compenso Pu essere chiesta una quota fissa indipendentemente dalle dimensioni del condominio o una quota per ogni unit immobiliare variabile a seconda del loro numero e della dotazione di impianti qualche amministratore chiede anche una cifra in percentuale al giro d affari complessivo del condominio o si limita a calcolarla sulla loro spesa per il riscaldamento in genere richiesto un compenso extra se si tratta di seguire l esecuzione di lavori straordinari lunghi o complessi ma l amministratore non pu pretendere un extra per partecipare alle assemblee siano essere ordinarie o stra
122. ella cabina sia caduto a causa di un dislivello di 16 centimetri esistenti tra il pavimento del piano e quello della cabina dislivello non visibile dall esterno e non segnalato Tribunale di Milano in data 7 4 2004 a meno che non si riesca a provare il caso fortuito la colpa del danneggiato o l intervento doloso da parte di terzi Il condominio pu a sua volta ricorrendone i presupposti rivalersi nei confronti dell appaltatore del servizio di manutenzione Corte di Cassazione del 27 7 1979 n 4385 Lo stesso dicasi per i danni provocati ad un utente dalla prolungata discesa libera della cabina dovuta all omessa riparazione del sistema frenata da parte dell impresa addetta alla manutenzione dell impianto Tribunale di Terni 3 7 1997 Divieti L ascensore non pu essere usato dai minori di 12 anni che non siano accompagnati da persone di et pi elevata Inoltre vietato l uso degli ascensori a cabile multiple a moto continuo a ciechi alle persone con abolita o diminuita funzionalit degli arti e ai minori di 12 anni anche se accompagnati In ascensore non si pu fumare gt gt Animali Gettonieria Per scoraggiare l uso dell ascensore da parte di estranei sopratutto negli edifici che ospitano studi professionali uffici o simili e per acquisire al condominio un entrata destinata a coprire una parte delle spese di manutenzione l assemblea pu con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in
123. enti proposti L amministratore tenuto a e fissata ai piedi della scala e azionata elettricamente che consente ai portatori di handicap di raggiungere i piani superiori dell edificio senza scendere dalla carrozzella oppure altra struttura mobile facilmente rimovibile inoltre possibile modificare l ampiezza delle porte per rendere pi agevole accesso agli edifici agli ascensori e alle rampe dei garage articolo 2 della Legge 9 1 1989 n 13 Queste opere per le quali prevista una deroga alla normativa sulle 23 distanze legali non devono per recare pregiudizio alla stabilit o alla sicurezza del fabbricato n possono rendere talune parti comuni inservibili al uso o al godimento anche di un solo condomino in questi casi quindi necessario il consenso di tutti gli altri condomini la Corte di Cassazione per esempio sentenza n 12847 dell 1 6 2007 ha sancito l illegittimit della delibera con la quale l assemblea per favorire un disabile aveva disposto l installazione di un ascensore che avrebbe comportato il restringimento della rampa delle scale di 85 cm rendendo disagevole il contemporaneo passaggio di pi persone e problematico il trasporto di oggetti di grosse dimensioni Superabile invece lo scoglio del decoro architettonico la Suprema Corte infatti sentenza n 18335 del 25 10 2012 ha stabilito che l installazione dell ascensore avviene per favorire un disabile o un anziano
124. enza del 29 9 1994 ha escluso che i proprietari degli appartamenti ubicati a piano terra debbano concorrere alle spese di ordinaria manutenzione mentre devono partecipare a quelle riguardanti gli interventi di adeguamento dell impianto alla normativa dell unione Europea C poi un terzo orientamento il Tribunale di Monza sentenza del 12 11 1985 ha posto a carico dei proprietari delle unit immobiliari situate al piano terra o aventi accesso separato mediante scala di propriet esclusiva le spese di manutenzione e sostituzione delle scale e dell ascensore limitatamente a quella parte di oneri che viene suddivisa ai sensi dell articolo 1124 codice civile in base al valore del piano o della porzione di piano esonerandoli dalla quota di spesa riconducibile alla distanza del piano dal suolo Il Tribunale di Genova sentenza del 2 5 2003 ha stabilito che in assenza di prova circa l esistenza di un regolamento contrattuale che stabilisca criteri derogatori deve applicarsi il criterio legale secondo cui anche i proprietari di unit immobiliari poste al piano terra essendo comunque comproprietari dell impianto sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e a quelle di ricostruzione mentre sono esonerati dal contribuire alle spese di esercizio e di pulizia La Corte di Cassazione infine sentenza n 15638 del 18 9 2912 ha esonerato i proprietari delle unit immobiliari ubicate al piano t
125. enza n 6624 del 30 3 2012 con riferimento alle fioriere in cemento realizzate dal costruttore per delimitare la superficie dell appartamento situato all ultimo piano dell edificio e non sporgenti rispetto al muro perimetrale dello stesso ha ritenuto prevalente all esito di una consulenza tecnica rispetto a quella di contribuire al decoro architettonico dell edificio ponendo le relative spese a esclusivo carico del proprietario Rimozione Un condomino pu essere obbligato a rimuovere le fioriere collocate sul proprio balcone a condizione che si dimostri che alterano il decoro architettonico dell edificio o che creano una situazione di pericolo 41 Allaccio Il condomino non pu allacciare water alla fognatura condominiale servendosi dei pozzetti d ispezione situato nel proprio garage se ci comporta la soppressione della funzione specifica del pozzetto che quella di consentire le periodiche ispezioni dell impianto Corte di Cassazione 26 11 2002 n 16847 All impianto comunale Se i lavori di allaccio al sistema fognario comunale interessano solo alcune unit immobiliari la spesa dev essere ripartita tra i rispettivi proprietari in proporzione ai millesimi di propriet salvo diverso accordo al quale abbiano aderito tutti i condomini La stessa regola vale per le spese di spurgo In particolare se gli appartamenti sono dotati di fosse biologiche separate ma collegate a un collettore condominiale c
126. ere o servizi con l amministratore tenuto a trattenere e a versare al Fisco il relativo importo gt gt Amministratore Obblighi fiscali Sotto il profilo della manutenzione e della sostituzione l articolo 1124 codice civile assimila l ascensore alla scale Quanto all installazione se questa avvenuta in sede di costruzione dell edificio anche a coloro che di norma non se ne servono come chi abita al piano terra a meno che dal regolamento non risulti il contrario La presenza di un ascensore infatti aumenta il valore della propriet individuale per cui il condominio non pu sottrarsi dal contribuire alla spesa questa possibilit infatti gli preclusa dal secondo comma dell articolo 1118 codice civile a meno che non intervenga un autorizzazione da parte di tutti gli altri condomini autorizzazione che dev essere rilasciata con atto pubblico debitamente trascritto presso l Agenzia del territorio se la si vuole rendere opponibile agli eventuali terzi futuri acquirenti delle unit immobiliari ubicate nell edificio Quando invece l ascensore viene installato soltanto a cura e spese di uno o pi condomini quelli che non hanno aderito all iniziativa sono esclusi dal servizio e dal partecipare alla relativa spesa anche se come vedremo sono ammessi a ripensarci gt gt A spese di uno o pi condomini Adeguamento La spesa richiesta dall adeguamento dell impianto alla normativa dell Unione Europea essendo finalizzata all
127. ericolo Ampliamento L assemblea pu deliberare l ampliamento dell autorimessa condominiale utilizzando i locali gi adibiti a portineria e a centrale termica poich questo tipo di intervento non costituisce innovazione vietata Corte di Cassazione 5 11 2002 n 15460 La relativa spesa salvo diverso accordo al quale abbiano aderito tutti i condomini va ripartita in proporzione ai millesimi di propriet Autorimesse separate dall edificio copertura Per le spese richieste della copertura di autorimesse separate dall edificio condominiale si applicano 42 criteri diversi a seconda che la superficie sia calpestabile o meno Se la copertura calpestabile per esempio perch costituita da un cortile condominiale trova applicazione per analogia l articolo 1125 codice civile che regola la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti delle volte e dei solai ponendo a carico di coloro che utilizzano il piano di calpestio le spese da questo richieste e a carico dei proprietari delle sottostanti autorimesse le spese riguardanti l intonaco la tinteggiatura e le decorazioni del soffitto Corte di Cassazione 14 9 2005 n 18194 Lo stesso criterio applicabile qualora le autorimesse ubicate sotto il cortile o il giardino condominiale siano interessate da infiltrazioni d acqua sia quella piovana o d irrigazione provenienti dalla copertura e si ponga quindi il problema di effettuare i dovuti lavori per evitare danni ai
128. erimetro del fabbricato la relativa spesa grava esclusivamente sul proprietario del lastrico salvo diverso accordo al quale abbiano aderito tutti i condomini Sono ad esclusivo carico del condomino che ha l uso esclusivo del lastrico i costi relativi agli elementi collegati al suo godimento diretto e avulsi alla funzione di copertura come quelli occorrenti alla manutenzione delle ringhiere e dei parapetti Corte di Cassazione 25 2 2002 n 2726 funzionali alla sicurezza del calpestio Corte di Cassazione 28 9 2012 n 16583 Il proprietario esclusivo del lastrico tenuto a contribuire alla spesa anche nel caso in cui le norme edilizie vietano la sopraelevazione nella zona in cui ubicato l edificio Corte di Cassazione 29 11 1999 n 13328 Se il lastrico solare di uso esclusivo non funge da copertura delle sottostanti unit immobiliari ma raccoglie le acque di scolo provenienti da parti comuni dell edificio alla spesa devono contribuire sia il proprietario esclusivo che gli altri condomini che traggono utilit dal lastrico in proporzione al vantaggio di ciascuno Corte di Cassazione 16 4 1999 n 3803 Nel deliberare il rifacimento del lastrico di cui sia proprietario esclusivo un condomino l assemblea non pu deliberare che esso venga ricostruito in modo da modificarne l aspetto estetico Tribunale di Sanremo 12 12 1990 Tubatura Se a causa dell usura di una tubatura condominiale inserita nel last
129. erra dal contribuire alle spese necessarie a sopperire al normale logorio della macchina Prosecuzione della corda Se l assemblea approva i lavori occorrenti alla prosecuzione della corda dell ascensore per esempio fino alle cantine i condomini dissenzienti che non intendono a partecipare a relativi vantaggi dimostrando che l innovazione comporta una spesa molto gravosa rispetto alle particolari condizioni e all importanza dell edificio sono esonerati dal contibuirvi In caso contrario la spesa va suddivisa Corte di Cassazione del 16 5 1991 n 5479 in proporzione ai millesimi di propriet trattandosi di nuovo impianto sia pure parziale Le successive spese di manutenzione e ricostruzione invece andranno ripartite in mancanza di diverso criterio adottato all unanimit per met in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l altra met in proporzione all altezza di ciascun piano dal suolo il condomino che intende farsi esclusivo carico della spesa pu introdurre il prolungamento della corsa nel rispetto delle condizioni dell art 1102 codice civile non alterare la destinazione della corsa comune e non impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto In tal caso non occorre autorizzazione dell assemblea Corte di Cassazione 27 12 2004 n 24006 ma preferibile acquisirla per evitare possibili contestazioni Ripristino Pu accadere che si ponga il problema di ripristin
130. essionale Corte di Cassazione 24 7 2001 n 10086 contributi condominiali sono costituiti dall importo che i condomini devono versare periodicamente all amministratore per metterlo in grado di portare avanti la gestione ordinaria o in occasione di una spesa straordinaria Nel momento in cui i contributi condominiali escono dalla cassa comune per andare a coprire una spesa diventano gt gt Spese comuni Acquirente L acquirente di un appartamento pu essere chiamato a pagare i contributi condominiali non onorati dal precedente proprietario il V comma dell articolo 63 disposizione att Codice civile infatti stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino obbligato in solido con questo al pagamento dei contributi relativi al anno in corso e a quello precedente Il Tribunale di Napoli 9 10 1978 ha precisato che non ci si deve riferire all anno solare ma all anno condominiale ossia al periodo preso a riferimento ai fini della gestione che pu anche non coincidere con quello solare Da ci deriva che l amministratore pu rivolgersi per il pagamento indifferentemente al venditore o al compratore Questi se costretto a pagare potr naturalmente rivalersi nei confronti del venditore se i patti prevedevano che sarebbe stato lui a pagare Prima di firmare atto di acquisto quindi opportuno informarsi presso l amministratore se e per quale importo il venditore esposto nei confronti del condomin
131. evole della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 500 1000 Spese La spesa occorrente all adeguamento degli impianti comuni dev essere ripartita fra i condomini in proporzione ai millesimi di propriet Se per si tratta d impianto comune solo ad alcuni condomini alla spesa devono contribuire soltanto i beneficiari a nulla rilevando che si tratti di misure attinenti alla sicurezza dell intero edificio App di Roma 24 4 1991 con riferimento all installazione di porte tagliafuoco Di avviso contrario i Tribunali di Parma Sentenza del 29 9 1994 e di Bologna Sentenza del 2 5 1995 che con riferimento alla spesa di adeguamento dell ascensore alla normativa dell Unione Europea Anche questa dettata da esigenze di sicurezza hanno stabilito che alla relativa spesa devono contribuire in base ai millesimi di propriet tutti i condomini compresi i proprietari di appartamenti siti al piano terra non usufruenti in quanto tali dell ascensore Nel caso di un supercondominio la spesa di adeguamento relativa alla parte dell impianto comune a tutti gli edifici va suddivisa in proporzione alla caratura millesimale di ciascun corpo di fabbrica rispetto al complesso condominiale mentre nell ambito di ciascun edificio la spesa va ripartita in base ai millesimi facenti capo a ciascun condomino Elettrico L impianto che serve a illuminare e a fornire energia alle parti comuni si presume in compro
132. ficio Chi intende farvi luogo deve darne preventiva notizia all amministratore specificando i dettagli dell intervento e le modalit dell esecuzione L amministratore a sua volta ne riferisce all assemblea Secondo comma articolo 1122 codice civile Fra le decisioni pi delicate che l assemblea chiamata ad adottare rientrano quelle aventi per oggetto le innovazioni Il primo comma dell articolo 1120 codice civile autorizza le innovazioni dirette al miglioramento o all uso pi comodo o al maggior rendimento delle cose comuni introducibili con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti al assemblea in rappresentanza di almeno 667 1 000 Un quorum inferiore e in prima convocazione Maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 invece richiesto al secondo comma dello stesso articolo per le innovazioni che nel rispetto della normativa di settore hanno per oggetto a le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrit dell edificio e degli impianti b le opere e gli interventi finalizzati all eliminazione delle barriere architettoniche al contenimento del consumo energetico alla realizzazione di parcheggi destinati a servizio delle unit immobiliari o dell edificio nonch alla produzione di energia mediante l utilizzo di impianti di cogenerazione fonti eoliche solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseg
133. fini del calciolo della maggioranza non si deve tener conto dei condomini e relativi millesimi che si sono astenuti dalla votazione la circostanza deve risultare dal verbale essi infatti sostanzialmente non hanno approvato la delibera e la circostanza che al momento del voto abbiano formulato riserva da sciogliere dopo la seduta ininfluente Corte di Cassazione 9 12 1988 n 6671 Se un condomino non ha votato perch indotto dall amministratore ad astenersi sulla base del presupposto errato che non ne avesse diritto la delibera annullabile ma se la si vuole impugnare con esito favorevole bene pretendere che la circostanza venga messa a verbale in modo da poterla provare nel corso del relativo giudizio Presidente Una volta che l assemblea sia stata validamente insediata di regola vengono nominati un presidente con il compito di dirigere la seduta e un segretario con la funzione di redigere il verbale Si tratta di due figure non previste dalla legge ma nate dalla pratica per snellire e velocizzare i lavori pertanto le eventuali delibere adottate senza che sia stato nominato il presidente o in presenza di una designazione irregolare non possono essere impugnate per questi motivi Lo stesso discorso vale per il segretario Corte di Cassazione 16 7 1980 n 4615 Viene nominato presidente preferibilmente un condominio che vive da molti anni nel condominio e che ne conosce i problemi mentre come segretario pu esser
134. formi al decreto ministeriale 1 2 1986 Nel caso poi di autorimesse soggette ai controlli di prevenzione incendi richiesto il rispetto delle procedure di cui al DPR 12 1 1998 n 37 AIl ingresso dell autorimessa infine dev essere installata una cartellonistica idonea a segnalare gli eventuali divieti derivanti dalle limitazioni al parcheggio dei suddetti autoveicoli Costruzione Per costruire autorimesse sul cortile o sui giardini condominiali nell interesse del condominio necessario un numero di voti pari a 4 5 dei partecipanti al condominio in rappresentanza de 4 5 del valore dell edificio 800 1000 trattandosi di cambiare la destinazione di queste parti comuni mentre se si tratta di costruirle nel sottosuolo o nei locali siti a piano terra Sempre che le condizioni dell edificio lo consentano sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1000 Articolo 9 della L 24 3 1989 n 122 Danni Il risarcimento dei danni da infiltrazioni provenienti dalla copertura calpestabile delle autorimesse va ripartito fra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di propriet con i proprietari delle autorimesse in veste ad un tempo di danneggianti e di danneggiati per cui la quota di risarcimento a ciascuno dovuta dev essere diminuita della rispettiva quota di spesa Pavimentazione La pavimentazione del cortile antistante i garage intervento di m
135. forza del principi di solidariet passiva di cui sopra ha diritto a rivalersi nei confronti del venditore Corte di Cassazione 3 12 2010 n 24654 Il venditore per parte sua rimane obbligato solidalmente con il compratore per i contributi maturati fino al momento in cui trasmessa all amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto Attenzione infine a non acquistare senza garantirsi da chi sia in debito oltre che dei contributi condominiali anche delle spese legali sostenute dal condominio per il recupero coattivo del credito il Tribunale di Roma infatti sentenza del 17 10 1996 ha stabilito che la solidariet dell acquirente si estende ad esse Appartamento disabitato Alle spese condominiali devono contribuire anche i proprietari che lascino le rispettive unit immobiliari disabitate a meno che non vengano esonerati da tutti gli altri condomini O nel caso di riscaldamento centralizzato non intervenga ricorrendone i presupposti il distacco dell impianto con conseguente diminuzione di questa voce di spesa diciamo diminuzione perch un contributo per le spese generali comunque dovuto dal condomino che rinuncia al servizio Appartamento in compropriet Ai fini del pagamento dei contributi condominiali fra i comproprietari di una stessa unit immobiliare qualsiasi accordo valido Nei confronti del condominio per essi sono responsabili in solido con la conseguenza che l ammini
136. ggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 500 1 000 sia in prima che in seconda convocazione nominare un revisore che verifichi la contabilit del condominio La relativa spesa ripartita fra tutti i condomini in base ai millesimi di propriet primo comma articolo 1130 bis Naturalmente i condomini hanno il diritto di controllare ed eventualmente estrarre copie a proprie spese la Documentazione di supporto al bilancio Forma Il bilancio deve contenere le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio ai fondi disponibili e alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da continuare immediata verifica Il bilancio si compone di un registro di contabilit di un riepilogo finanziario e di una nota sintetica esplicativa della gestione con l indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni penderti primo comma articolo 1130 bis Forma a parte l importante che il bilancio rifletta in modo completo e soprattutto veritiero la situazione dei conti condominiali e che i relativi dati siano ordinati in maniera tale da mettere i condomini in condizione di verificare entrate uscite e quota dovuta Corte di Cassazione 25 11 1975 n 3936 dalla sua lettura infatti e dall esame della BB Documentazione giustificativa allegata ad esso le cosiddette pezze d appoggio che i condomini possono rendersi conto delle spese da affron
137. ginario proprietario e accettato dai condomini con l atto di acquisto dell immobile di propriet esclusiva Corte di Cassazione 26 5 1990 n 4905 Differenza tra innovazione e modifica La differenza fra innovazione e modifica rileva ai fini del diverso quorum richiesto affinch la relativa delibera passi nell assemblea di prima convocazione voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 667 1 000 per l innovazione Quinto comma articolo 1136 c c maggioranza degli intervenuti e almeno 500 1 000 per la modifica secondo comma stesso articolo Si tratta in sostanza di una differenza di tipo quantitativo infatti mentre l innovazione una trasformazione materiale della osa comune che ne altera la sostanza o ne muta la destinazione originaria la modifica mira a potenziare o a rendere pi comodo il godimento della cosa comune da parte di uno o pi condomini lasciandone immutata la consistenza e la destinazione in modo da non turbare i concorrenti interessi degli altri condomini Corte di Cassazione 20 08 1986 n 5101 Ovviamente stabilire se si tratti di innovazione o di modifica accertamento che dev essere condotto caso per caso stata per esempio considerata innovazione la sostituzione di due centrali termiche con un unico impianto Tribunale di Sanremo 23 02 1999 mentre sono stati considerati semplice modifica la sostituzione della pavimentazione del lastrico so
138. he immette i liquami della fognatura pubblica l impianto considerato comune pertanto legittimo il criterio di eseguire lo spurgo contestuale dei pozzetti ripartendo la spesa su base millesimale Nulla vieta che i condomini si accordino per provvedere singolarmente all operazione anche se questa soluzione sconsigliabile perch potrebbe creare inconvenienti all impianto per non parlare del fastidio arrecato alla frequente presenza nell area condominiale del mezzo adibito a quest attivit Danni Se la fognatura causa danni a un condomino ne risponde il condominio se derivano infiltrazioni provenienti dal tratto di fognatura condominiale che arriva fino al punto dell innesto della rete pubblica Se invece i danni derivano dalla parte esterna dell impianto ne risponde il Comune per esempio perch dovuti a cattiva manutenzione App di Roma 30 11 1964 se poi il danno proviene dalla fognatura posta al servizio di una sola scala o di una parte di essa la spesa grava sui condomini che traggono utilit dall impianto che ha provocato il danno in proporzione ai rispettivi millesimi Se invece si dimostra che l occlusione della fognatura e quindi il danno sono riconducibili a fatto e colpa di un condominio dei danni risponde questi Corte di cassazione 23 10 1998 n 10556 Spese Le spese richieste dall impianto fognario condominiale vanno ripartite fra i condomini delle unit immobiliari che vi sono allacci
139. he l hanno approvata versando i relativi importi su di un conto separato da quello riservato alla gestione condominiale e suddividendo fra i depositanti in proporzione ai versamenti effettuati sia gli utili per esempio gli interessi bancari od obbligazionari che le spese di gestione L assemblea per che deliberi opere di manutenzione straordinaria o innovazioni obbligata a costituire un fondo speciale d importo pari all ammontare dei lavori primo comma n 4 articolo 1135 codice civile Il divieto di fumare introdotto dall articolo 51 della L 16 01 2003 n 3 si applica anche ai locali comuni chiusi dei condomini per esempio androne scale e ascensore Il Ministro della salute con nota del 24 1 2005 n 1505 ha chiarito che il divieto motivato dall indubbia esigenza di garantire anche in ambito condominiale la tutela della salute dal fumo passivo questi spazi infatti non possono essere equiparati a un abitazione privata in quanto frequentati da condomini e da altre persone per esempio portiere addetti alla manutenzione degli impianti portalettere che vi svolgono la propria attivit lavorativa e alle quali dev essere estesa e garantita la tutela prevista dalla legge Da ci deriva che l amministratore tenuto a esporre nell androne sulle scale e nell ascensore i cartelli che prescrivono il divieto di fumo e a vigilare sulla sua osservanza condomini e i frequentatori del fabbrica
140. he migliorativa del decoro architettonico dell edificio ma dev essere contrattuale Corte di Cassazione 12 12 1986 n 7398 Ancorch approvato a maggioranza invece pu contenere norme intese a tutelare il decoro architettonico dell edificio tali da incidere anche sulla sfera della propriet esclusiva dei condomini nei limiti in cui ci si riveli necessario in funzione della salvaguardia del bene comune protetto Corte di Cassazione 3 9 1998 n 8731 L alterazione del decoro architettonico non pu essere eccepita da un confinante con l edificio condominiale dal momento che questo concetto opera soltanto nei confronti dei condomini di questo L amministratore se i solleciti rivolti ai condomini in mora con i pagamenti non sortiscono effetto pu chiedere al giudice sulla base dello stato di ripartizione delle spese approvato dall assemblea l emanazione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nonostante opposizione ci significa che il debitore pu opporsi al decreto entro 40 giorni dalla notifica ma deve pagare subito se vuole evitare il pignoramento dei beni La provvisoria esecuzione del decreto non pu invece essere accordata se la richiesta viene avanzata sulla base dei prospetti mensili non contestati dalle spese condominiali Corte di Cassazione 10 4 1996 n 3296 Il condomini non pu opporsi al decreto eccependo l annullabilit della delibera posta a fondamento dello stesso avreb
141. hetto L amministratore pu sostituire il lucchetto del cancello senza l autorizzazione dell assemblea se la sostituzione 25 determinata dall esigenza di salvaguardare i diritti dei condomini sulle cose comuni per esempio perch il lucchetto si rotto o risulta che estranei si sono procurati la chiave Tribunale di Milano 18 5 1992 La canna fumaria pu appartenere in propriet esclusiva al singolo condomino se destinata soltanto al servizio della sola unit immobiliare o appartenere in compropriet a pi condomini se destinata al servizio delle rispettive unit immobiliari ubicate sulla stessa verticale del manufatto Allaccio Per allacciarsi alla canna fumaria di propriet di un altro condomino ovviamente necessario il suo consenso sempre che l innesto sia compatibile con la speciale normativa esistente in materia Legge 9 1 1991 n 10 Ci si pu invece allacciare sempre normativa permettendo alla canna fumaria dell impianto centralizzato di riscaldamento dismesso per immettervi i fumi di quello autonomo Corte di Cassazione 17 2 1995 n 1719 Distanza La legge non prevede il rispetto di una distanza precisa tra la canna fumaria e la finestra del vicino La distanza di almeno un metro dal confine che il secondo comma dell articolo 889 codice civile prescrive per l installazione dei tubi di acqua gas e simili infatti si riferisce alle condutture che abbiano un flusso costante di so
142. i a salvaguardia del decoro architettonico dell edificio al colore preesistente Stando a una sentenza del Tribunale di Milano del 30 12 1991 ammessa una certa tolleranza i giudici infatti hanno ritenuto il marroncino Colore adottato dal condomino compatibile con il beige della facciata Dato che oramai tutte le aziende che producono vernici e smalto hanno un catalogo numerato consigliabile farsi dire dall amministratore marca e numero di colore del prodotto in modo da usare lo stresso tipo Se ci non fosse possibile perch sono passati molti anni dall ultima tinteggiatura meglio attenersi al colore preesistente o quanto meno farsi autorizzare dagli altri condomini ad adottarne uno diverso Di regola non sono ammesse iniziative individuali ma l assemblea a decidere se cambiare il colore di tutti gli infissi vincolando quindi anche la minoranza dissenziente Questo intervento rientra nel concetto di manutenzione se non di migliore utilizzazione della cosa comune e in quanto tale pu essere deliberato con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 Maggioranza degli intervenuti e almeno 340 1 000 in seconda convocazione Corte i Cassazione 7 11 1997 n 4755 Anche l eventuale modifica degli infissi ad opera di un condomino sempre che non sia vietata dal regolamento deve fare i conti con la salvaguardia del decoro architettonico dell edi
143. i devono essere messi a dimora rispettando la distanza dal confine E quindi opportuno informarsi preventivamente in Comune o presso la Camera di Commercio per verificare se esistono regolamenti o usi locali in caso affermativo infatti ci si deve attendere a queste disposizioni In mancanza di regolamenti o usi locali si tenuti ad osservare una distanza variabile a seconda del tipo di albero Per quelli ad alto fusto per esempio pini cipressi noci la distanza di tre metri dal confine Per gli alberi di alto fusto quelli i cui rami si diffondono a un altezza non superiore a 3 metri la distanza di un metro e mezzo Per viti arbusti siepi e piante da frutta di altezza non superiore a 2 metri e mezzo infine la distanza di 50 centimetri Se per le siepi sono di ontano castagno o altre piante simili si recidono periodicamente vicino al ceppo la distanza dev essere di 1 metro 2 metri per le robinie La distanza va calcolata al tempo della messa a dimora e si misura dalla linea del confine alla base esterna del tronco dell albero o al luogo in cui va fatta la semina Foglie La caduta di foglie da alberi e arbusti fenomeno del tutto naturale per cui il proprietario di un albero non responsabile ai sensi dell articolo 2051 codice civile danni causati da cose in custodia dei danni provocati dalla loro caldura sulla pavimentazione del fondo confinante Corte di Cassazione 9 8 2007 n 17493 Successivamente per
144. i inquilini ci in quanto la vittima pur potendo verificare in condizioni di normale visibilit che il pavimento appariva in condizioni di percepibile scivolosit non aveva prestato la normale diligenza e la dovuta particolare attenzione alla situazione anomala dei luoghi A proposito di corrimano il Tribunale di Milano sentenza n 10587 del 30 9 2005 ha chiamato il condominio a rispondere ai sensi dell articolo 2051 codice civile del danno occorso a una persona caduta lungo la scala di accesso al cortile risultata priva di corrimano Il Tribunale di Terni sentenza del 12 8 1997 ha escluso la responsabilit del condominio nel caso di una persona che abbandonando il normale tragitto aveva scelto un percorso diverso tra fioriere e gradini subendo gravi danni in seguito ad una caduta favorita anche dalla scarsa visibilit Il condomino a differenza di chi si reca saltuariamente o per la prima volta nell edificio conosce lo stato dei luoghi di conseguenza se a causa di un guasto all impianto d illuminazione cade per le scale fidandosi della conoscenza del percorso e omettendo di procedere con la dovuta attenzione il condominio non tenuto al risarcimento del danno Tribunale di Roma 16 9 1995 A riguardo la corte di Cassazione sentenza n 11592 del 13 5 2010 ha respinto la domanda risarcitoria di un condomino che era caduto per le scale a causa dell acqua piovana entrata da una finestra notoriamente difetto
145. i temporaneamente cose Ciascun condomino pu utilizzare liberamente il cortile osservando le limitazioni contenute nel regolamento e rispettando il principio di non alterarne la 32 destinazione o di non impedire agli altri comproprietari di farne parimenti uso secondo il loro diritto Cos lecito installare nel cortile comune un autoclave autonoma collocarvi una tubatura interrarvi un serbatoio dell impianto di riscaldamento aprirvi una feritoia per dare aria e luce alla sottostante cantina Consentita anche l apertura di una finestra o di una porta in corrispondenza della propria unit immobiliare Se i lavori coinvolgono anche la propriet esclusiva del condomino questi deve darne preventiva notizia all amministratore specificando i dettagli dell intervento e le modalit di esecuzione L amministratore a sua volta ne riferisce all assemblea secondo comma articolo 1122 codice civile E comunque opportuno avvisare l amministratore meglio ancora assicurarsi l autorizzazione dell assemblea anche quando si tratti d intervenire direttamente nel cortile ed evitare contestazioni e screzi Se questo spazio adibito soltanto a transito pedonale il condomino non pu aprirvi un varco di accesso per automezzi trattandosi d innovazione vietata e non di un uso pi intenso ed esteso dell area comune Corte di cassazione 30 8 1991 n 9273 Animali Un condomino non pu far circolare il proprio can
146. i un ipotesi di condominio parziale se tale parte non dotata di autonomia rispetto alla parte anteriore di esso quanto meno come volume di spazio e aria nonch dal punto di vista estetico di conseguenza non pu affermarsi che la parte finale del corridoio sia suscettibile di godimento esclusivo da parte dei soli proprietari degli appartamenti che vi affacciano di essa pertanto devono fruire anche i proprietari degli appartamenti che si aprono sul primo tratto Il consiglio di condominio secondo comma dell articolo 1130 bis codice civile un organo di raccordo fra condomini e amministratore che pu essere nominato dall assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in 28 rappresentanza di almeno 500 1000 Tribunale di Milano 6 4 1992 E composto da un certo numero di condomini almeno 3 negli edifici con almeno 12 unit immobiliari Generalmente vi un consigliere per ogni scala il cosiddetto caposcala o edificio nel caso del super condominio Funzioni Il Consiglio di condominio in un certo senso la cinghia di trasmissione fra i condomini e l amministratore o anche fra i condomini e l assemblea nel senso che cerca di filtrare le esigenze le proposte eventualmente le lamentele dei condomini e degli inquilini abitanti nella scala o nell edificio di competenza dei singoli componenti il Consiglio per sottoporle agli organi canonici amministratore soprattutto nei cui conf
147. iciente la maggioranza di cui sopra ma necessaria l unanimit Corte di Cassazione del 25 6 1994 n 6109 Se per l installazione avviene per favorire un disabile o un anziano consentita ancorch comporti alterazioni del decoro architettonico dell edificio Corte di Cassazione 25 10 2012 n 18334 Installazione vietata invece se comporta un pregiudizio intollerabile o un danno apprezzabile anche a un solo condominio Tribunale di Napoli 16 11 1991 In caso di restringimento di un passaggio condominiale il Tribunale di Milano che in un primo momento sentenza del 9 9 1991 aveva considerato legittima l installazione dell ascensore pronunciandosi a distanza di pochi giorni sentenza del 23 9 1991 su di un caso analogo l ha vietata perch comportava una riduzione del piano di calpestio dei vari piani e quindi in contrasto con il quarto comma dell articolo 1120 codice civile Il Tribunale d Imperia a sua volta sentenza dell 11 12 2001 ha stabilito che l installazione dell ascensore a cura e spese di alcuni condomini ove comporti la riduzione della larghezza della rampa delle scale nel caso di specie 85 centimetri alterandone il decoro architettonico e la fruibilit dev essere approvata dalla maggioranza dei partecipanti al condominio in rappresentanza di almeno 667 1 000 Per la Corte di Cassazione sentenza n 15308 del 12 7 2011 non ci si pu opporre all installazione dell as
148. iguardanti le unit immobiliari occorre il consenso del proprietario pena la nullit della relativa delibera Corte di Cassazione 30 12 1997 n 13116 o l autorizzazione del giudice Infortunio Nell affidare l esecuzione l esecuzione di lavori di ristrutturazione opportuno rivolgersi a un impresa rispettosa delle norme sulla sicurezza del lavoro Infatti se durante l esecuzione dei lavori un operaio o un artigiano s infortuna il condominio se risponde poich il committente non esonerato neanche alla presenza di un contratto di appalto dalle responsabilit connesse alla mancata osservanza degli obblighi imposti dalla legge in materia di sicurezza del lavoro Corte di Cassazione 19 12 2008 n 47370 Successivamente la Suprema Corte Sentenza n 36581 del 21 9 2009 ha stabilito che se il condominio anzich affidare i lavori a una ditta specializzata li ha commissionati a un singolo operaio senza adottare le misure infortunistiche in caso d infortunio mortale risponde di omicidio colposo Manutenzione L amministratore pu disporre l esecuzione di lavori di ordinaria SI manutenzione anche senza autorizzazione dell assemblea poich ci rientra fra le sue attribuzioni Corte di Cassazione 18 8 1986 n 5068 Per i lavori di manutenzione straordinaria invece necessaria l autorizzazione di quest organo altrimenti l amministratore risponde in proprio nei confronti dei terzi C
149. ilano sentenza del 28 1 1991 ha precisato che deve trattarsi di bambini di et inferiore a 12 anni Occorre in ogni caso fare attenzione a rispettare le eventuali indicazioni del regolamento specialmente per quanto riguarda gli orari di utilizzo Muri muri che delimitano il cortile non ne fanno parte integrante stante la loro diversa funzione di concorrere a costruire la struttura portante dell edificio di contribuire alla formazione della sua linea architettonica e di proteggere le parti interne degli agenti atmosferici Corte di Cassazione 26 1 1998 n 714 Officina Un condomino pu utilizzare il cortile comune per il passaggio delle auto dei clienti dirette alla sua officina a condizione che si tratti di passaggio ridotto e inidoneo ad arrecare danno agli altri condomini Corte di Cassazione 19 1 2005 n 1072 Pavimentazione Il Tribunale di Milano sentenza dell 8 5 1989 ha considerato la pavimentazione del cortile condominiale intervento di manutenzione straordinaria di notevole entit la cui delibera richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 sia in prima che in seconda convocazione Quanto alla sostituzione della pavimentazione il tribunale di Piacenza sentenza del 5 2 1991 l ha considerata opera di ordinaria manutenzione e non innovazione per cui pu essere deliberata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti a
150. ili installazione impianti di produzione energia solare eolica o comunque rinnovabile realizzazione parcheggi adozione sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore installazione impianti di videosorveglianza Rappresentante se i condomini sono pi di 20 non pi di 1 5 dei condomini e del valore proporzionale l amministratore non pu rappresentare condomini in assemblea supercondominio se i condomini sono pi di 60 un rappresentante per condominio Nomina nei condomini con almeno 12 unit immobiliari Composizione almeno 3 condomini Funzioni consultive e di controllo obbligatoriamente intestato al condominio estratto conto consultabile dai condomini Creditori possono pretendere dall amministratore l elenco dei condomini morosi possono agire nei confronti dei condomini solvibili solo dopo aver escluso gli altri Recupero coattivo l amministratore deve attivarsi entro 6 mesi dalla chiusura dell esercizio non richiede autorizzazione per chiedere un decreto ingiuntivo Venditore obbligato al pagamento fino a quando non trasmetta all amministratore copia dell atto di vendita Scritture e giustificativi devono essere conservati per 10 anni dalla data di registrazione Spese per manutenzione e innovazioni prededucibili in sede fallimentare IMPIANTI AUTONOMI TV E PRODUZIONE ENERGIE RINNOVABILI Installazione se comporta modifica delle parti comuni va comunicata all amministratore sp
151. ilizzabile dai soli proprietari di box la spesa grava soltanto su questi Se invece vi hanno accesso anche gli altri condomini alla spesa devono contribuire tutti in proporzione ai millesimi di propriet salvo diverso accordo Norme Articolo 9 L n 122 1989 L impianto del gas comune ai proprietari dei diversi piani o porzioni di piano dell edificio fino al punto di diramazione ai locali di propriet esclusiva Assicurazione L autorit per l energia elettrica il gas con delibera n 152 del 12 12 2003 ha stabilito che tutti i clienti finali civili siano garantiti da un contratto di assicurazione per gli infortuni Anche subiti dai familiari conviventi e dai dipendenti gli incendi e la responsabilit civile derivanti dall uso del gas loro fornito tramite un impianto di distribuzione a valle del punto di consegna Ci avviene attraverso una polizza di assicurazione stipulata dal Cig Comitato Italiano Gas per conto dei clienti polizza il costo viene caricato sulla bolletta del gas In caso di sinistro il cliente deve inviare al CIG la relativa denuncia redatta sull apposito modulo scaricabile dal sito www cig it Per informazioni sullo stato della pratica si pu chiamare il numero verde 800 929 286 o inviare la richiesta a mezzo posta elettronica all indirizzo assigas cig it o fax al numero 02 72 00 16 46 Installazione impianto Il condomino pu utilizzare le parti comuni dell edificio per installarvi un impianto
152. ima Corte di Cassazione 03 02 1998 n 1046 Un insegna pu essere collocata anche nel vano di una finestra Tribunale di Roma 01 03 1986 ma opportuno acquisire l autorizzazione dell assemblea per evitare dispute su di una possibile alterazione del decoro architettonico dell edificio Il Tribunale di Brescia Sentenza del 26 04 1994 per esempio ha considerato illegittima la 49 collocazione di insegne luminose targhe e cartelli pubblicitari sul portone d ingresso sul muro e nel corridoio dell atrio condominiale avendo ritenuto tale utilizzo in contrasto con la destinazione tipica di queste parti comuni dell edificio La previsione di un corrispettivo a carico di chi voglia collocare un insegna nel rispetto di suddetti limiti stata ritenuta illegittima dal Tribunale di Roma Sentenza del 30 01 1996 poich l assemblea non pu imporre ai condomini per l uso della cosa comune l adempimento di oneri che non siano diretti a evitare l alterazione della suddivisione della cosa e che ne sia impedito il pari uso da parte di tutti i partecipanti al condominio lt lt LetteraL gt gt LASTRICO SOLARE La copertura di molti edifici costituita in tutto o in parte non dal tetto ma dalla terrazza tecnicamente indicata come lastrico solare Questo spazio pu essere condominiale cio di propriet comune oppure destinato all uso esclusivo di un condomino che il pi delle volte c
153. immobiliare questo criterio pu essere integrato con quello della diversa altezza dal suolo dei diversi piani o porzioni di piano Tubo Il condomino pu installare sul muro comune un tubo per l adduzione di acqua trattandosi di un uso legittimo della cosa comune Tribunale di Trani 19 1 1991 per poter invece deviare dalla verticale il tubo di adduzione dell acqua potabile si dev essere autorizzati da tutti gli altri condomini che utilizzano il tubo poich la modifica rende pi a la portata dell acqua per pressione verso i piani alti Pretore di Torino 9 7 1996 Abbattimento Gli alberi non possono essere abbattuti a meno che non siano ammalati o creino una situazione di pericolo per persone e cose oppure quando sono stati piantati troppo vicino al confine della propriet L operazione in ogni caso subordinata al rilascio di autorizzazione comunale La normativa varia da comune a comune Alcuni richiedono l autorizzazione per tutte le specie di albero anche se si tratta di pianta non pi vegetata mentre altri la escludono per alcune specie per esempio per quelle da frutto L abbattimento degli alberi del giardino condominiale per trasformare quest area in parcheggio nell interesse del condominio pu essere deliberato con il voto favorevole dei 4 5 del valore dell edificio 800 1 000 trattandosi di cambiare la destinazione di una parte comune primo comma articolo 117 ter codice civile Distanza Siepi e alber
154. in modo da non impedire il libero uso del lastrico secondo la sua destinazione da parte del proprietario esclusivo e il proprietario di essa tenuto a farsi carico della spesa corrente al ripristino dei luoghi una volta avvenuta l installazione egli inoltre tenuto a risarcire gli eventuali danni prodotti dalla presenza dell antenna Il proprietario del lastrico pu fare qualunque lavoro o innovazione ancorch comporti la rimozione o il diverso collocamento dell antenna Nel qual caso deve preavvertire il proprietario di questa il quale tenuto ad eseguire dette operazione a propria cura e spese senza diritto ad alcuna indennit Il Tribunale di Terni sentenza del 19 1 1988 ha ordinato la rimozione dell antenna posta da un condomino sul terrazzo di un altro condomino poich il proprietario dell antenna per accedervi ai fini della manutenzione doveva attraversare diverse stanze dell appartamento di propriet dell altro condomino violandone con ci la privacy inoltre il ruotare dell antenna e il suo ingombro limitavano l uso del terrazzo da parte del proprietario di questo e davano luogo a disturbi e interferenze al televisore al telefono e all impianto stereo Adeguamento l assemblea ai fini dell adeguamento degli impianti non centralizzati esistenti alla data di entrata in vigore della riforma adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui al primo secondo e terzo comma dell articolo 1136 codice civil
155. inistratore quando agisce nei limiti dei poteri attribuitigli dalla legge rappresenta il condominio per cui gli effetti del suo operato ricadono direttamente su questo qualora ne abbia speso il nome Corte di Cassazione 18 3 2010 n 6557 Vendita Nei rapporti fra venditore e acquirente di un unit immobiliare in mancanza di diverso accordo fra le parti obbligato al pagamento delle spese per lavori straordinari chi risulta proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata 88 Contributi condominiali Acquirente L assemblea pu a maggioranza concedere in locazione a un condomino o a terzi un locale comune solo se non possibile un utilizzazione diretta di esso da parte dei condomini neppure attraverso l istituzione di turni In caso contrario occorre il consenso di tutti i condomini Corte di Cassazione 27 10 2011 n 22435 Il contratto di locazione di un bene comune altrimenti non utilizzabile dai condomini pu essere stipulato dall amministratore anche senza autorizzazione dell assemblea che pu ratificarlo a maggioranza Corte di Cassazione 21 10 1998 n 1998 n 10446 con riferimento a un appartamento trattandosi di atto di ordinaria amministrazione attraverso il quale possibile conseguire la finalit del miglior godimento delle cose comuni La Suprema Corte Sentenza n 3653 dell 8 4 1998 ammette che a stipulare questi tipo di contratto possa essere anche un singolo co
156. io se il debito dovesse essere particolarmente elevato infatti sar bene inserire in atto una clausola che preveda la trattenuta sul prezzo della somma dovuta in modo da non essere costretti a rimetterci nel caso in cui il venditore si renderebbe irreperibile o non avesse bene sui quali avvalersi Quanto meno opportuno specificare in atto che il pagamento dei contributi condominiali anche di quelli conseguenti a delibere adottate dall assemblea fino ad una certa data far esclusivo carico al venditore Questa clausola se non mette l acquirente al 29 riparo dalla richiesta di pagamento avanzata dall amministratore serve quanto meno a rendere pi agevole la dimostrazione dell obbligazione in capo al venditore qualora si dovesse andare in causa per il recupero del credito Va detto a riguardo che in caso di vendita di unit immobiliare qualora siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione di ristrutturazione o innovazioni in mancanza di accordo tra le parti nei pagamenti interni tra venditore e compratore tenuto a sopportare i costi chi era proprietario al momento della delibera dell assemblea di conseguenza se le spese sono state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell atto di trasferimento dell unit immobiliare ne risponde il venditore a nulla rilevando che i lavori siano stati in tutto o in parte eseguiti successivamente Pertanto l acquirente che fosse costretto a pagare in
157. ione economica del condominio e di verificare se questo viene amministrato correttamente ciascun condomino pu anche per esempio esigere che l amministratore gli comunichi l ammontare degli interessi attivi maturati anche di quelli a lui imputabili pro quota Tribunale di Milano 9 9 1991 b evitare gli inconvenienti derivanti dal blocco del conto corrente personale dell amministratore in seguito a decesso c impedisce che si crei confusione tra le diverse gestioni che fanno capo all amministratore contratti stipulati dall amministratore nell interesse del condominio sono vincolanti per i condomini ai sensi dell articolo 1131 codice civile Deve ovviamente trattarsi di contratti stipulati nell ambito dei criteri e degli importi di spesa fissati dall assemblea Corte di Cassazione 17 3 1993 n 3159 In particolare ai contratti conclusi dall amministratore con il professionista come definito dall articolo 3 lettera C del Decreto Legge 6 9 2005 n 206 che disciplina i contratti del consumatore si applica il secondo comma dell articolo 35 di detto decreto per il quale in caso di dubbio sul senso di una clausola prevede l interpretazione pi favorevole al consumatore l amministratore infatti agisce quale mandatario con rappresentanza dei vari condomini i quali devono essere considerati consumatori in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attivit imprenditoriale o prof
158. ipologia delle strutture di fondazione e in elevazione descrizione delle eventuali modifiche introdotte nelle parti comuni dell edificio o sulle singole unit immobiliari eventuali presenze di fessure o lesioni rispondenza a norma degli impianti Questi elementi devono essere indicati sul libretto obbligatorio per tutti gli edifici da un tecnico iscritto all albo o vanno aggiornati periodicamente ogni otto anni per il comune di Roma Il libretto casa vera e propria carta d identit del fabbricato dev essere trasmessa al Comune e costituisce documentazione indispensabile per l ottenimento di autorizzazioni e certificazioni da parte della pubblica Amministrazione La sua introduzione per ancora in discussione avendo incontrato ostacoli sia a livello di Confagricultura Confcommercio e Confedilizia sia da parte della stessa Autorit giudiziaria il Consiglio di Stato infatti con ordinanza del 2 7 2002 ha sospeso entrata in vigore del fascicolo di fabbricato nel Comune di Roma motivando col fatto che non vi una legge che preveda in campo al Comune la facolt d intuirlo mentre la Corte Costituzionale con sentenza n 315 del 28 10 2003 ha dichiarato l illegittimit della legge della Regione Campania che aveva istituito il libretto Da ultimo il TAR del Lazio sentenza n 12320 del 13 11 2006 ha sancito la le del libretto In seguito al rinvio fatto dal settimo comma dell arti
159. ito che non necessario che da questo tipo d innovazione debba derivare un vantaggio compensativo per il condomino dissenziente Installazione esterna Un condominio pu chiedere all assemblea di essere autorizzato ad installare un ascensore esterno In mancanza di prova di qualit del disabile necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 667 1000 non rientrando tale installazione nella previsione dell articolo 1102 codice civile si tratta invece d innovazione ai sensi del primo comma dell articolo 1120 codice civile App Perugia 29 2 2000 E comunque opportuno acquisire il consenso di tutti i condomini ad evitare possibili contestazioni sotto il profilo dell alterazione del decoro architettonico dell edificio Installazione Maggioranza degli intervenuti all assemblea e almeno 500 1 000 Anche a spese di uno o pi condomini con gli altri che possono aderire successivamente pagando la propria quota rivalutata Spese Quelle dell installazione vanno ripartite in base ai millesimi di propriet quelle di esercizio per met in base ai millesimi e per l altra met in base all altezza di ciascun piano dal suolo Divieti Minori di anni 12 non accompagnati e fumo Uso intensivo Ininfluente salvo diverso accordo Piano terra Esonero dalle spese richieste dal normale logorio dell impianto Trasporto materiali Purch non danneggi l impianto e non ne impedisca l
160. iusure dell esercizio per l approvazione del rendiconto e del bilancio preventivo Modalit di convocazione Sia a mezzo raccomandata che per posta elettronica certificata fax o consegna a mano L avviso deve arrivare al condomino con un anticipo di almeno 5 giorni L avviso Deve contenere il luogo la data e l ora della prima e della seconda convocazione Indispensabile l elenco di tutti i punti all ordine del giorno Prima e seconda convocazione Tra le due date ci deve essere almeno un giorno d intervallo La seconda convocazione deve tenersi entro 10 giorni dalla prima Maggioranza per la regolare costituzione In prima convocazione dev essere presente la maggioranza dei partecipanti al condominio in rappresentanza di due terzi del valore dell edificio 667 1 000 in seconda convocazione dev essere presente un terzo dei partecipanti al condominio in rappresentanza di almeno un terzo del valore dell edificio 334 1 000 Maggioranze per deliberare In prima convocazione la delibera valida se approvata alla maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno la met del valore dell edificio 500 1 000 In seconda convocazione sufficiente la maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno un terzo del valore dell edificio 334 1 000 Norme Articoli 1105 1109 1120 1135 e 1136 codice civile articoli 66 67 e 155 bis disp att codice civile Convocazione la legge non s
161. iuto una sua personale obbligazione se invece si tratta di delibera annullabile 3 Invalidit non ammesso ad impugnarla Corte di Cassazione 16 11 1992 n 12281 L impugnazione dev essere proposta attraverso un avvocato davanti al giudice e non per esempio con una semplice contestazione scritta indirizzata all amministratore Corte di Cassazione 14 7 1989 n 3291 Il ricorso all autorit giudiziaria non blocca l operativit della delibera a meno che non intervenga un provvedimento di sospensione da parte del giudice La delibera pu essere impugnata dal conduttore se comprime o nega un suo diritto sul bene comune Trib Di Roma 10 3 2011 n 5179 ci anche al di fuori delle materie sulle quali ha diritto di voto purch vi abbia interesse Trib Di Monza 8 2 2002 Il conduttore non pu invece impugnare le delibere aventi per oggetto per esempio la nomina dell amministratore o l approvazione del regolamento di condominio Corte di Cassazione 18 8 1993 n 8755 Le delibere aventi per oggetto l adozione di un criterio di ripetizione delle spese diverso da quello stabilito dall articolo 1123 codice civile o da un regolamento contrattuale devono essere adottate all unanimit pertanto se approvate a semplice maggioranza sono nulle e impugnabili in qualsiasi tempo Le delibere invece con le quali le spese vengono concretamente ripartite fra i condomini seguendo un criterio divers
162. ivile norma definita inderogabile del successivo articolo 1138 E possibile nominare per lo stesso condominio pi amministratori Corte di Cassazione 24 12 1994 n 11155 in questo caso il potere di rappresentare i condomini nei confronti di terzi spetta a tutti a meno che non siano stati precisati i rispettivi compiti La nomina dell amministratore pu essere anche tacita vale a dire senza investire formalmente una persona dell incarico infatti sufficiente provare che i condomini l abbiano considerata amministratore a tutti gli effetti ricorrendo a lei abitualmente in questa veste Corte di Cassazione 12 2 1993 n 1791 L amministratore eventualmente nominato direttamente dal costruttore pu essere sostituito dall assemblea sia perch il primo comma dell articolo 1129 codice civile che riserva all assemblea la nomina dell amministratore come gi detto norma inderogabile sia perch pu sorgere un conflitto d interessi fra l amministratore e lo steso costruttore 3 qualora il condominio dovesse contestare la cattiva esecuzione di alcuni lavori L amministratore la cui nomina sia stata impugnata conserva i suoi poteri fino a quando non venga sostituito dall assemblea o dal giudice Corte di Cassazione 27 1 1988 n 739 Assicurazione L assemblea pu subordinare la nomina dell amministratore alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilit civile per gli atti compiuti n
163. l edificio abbia o meno provocato alterazione del decoro architettonico sono tre l esistenza di un effettiva turbativa una diminuzione di valore dell interro edificio e delle singole unit immobiliari che lo compongono l utilit derivante dalle opere e dagli interventi realizzati Pertanto se al danno economico prodotto dall alterazione del decoro si accompagna un utilit tale da compensarlo non vi turbamento A riguardo la corte di cassazione Sentenza n 15 5 1987 n 4474 ha considerato legittimi gli interventi che pur ledendo il decoro architettonico del fabbricato non provocano un danno economicamente valutabile o pur provocandolo si accompagnano ad un utilit tale da compensare un alterazione architettonica che non sia grave e appariscente un applicazione di questo principio pu essere costituita dall installazione di inferriate per motivi di sicurezza Sempre la Corte di Cassazione Sentenza n 6341 del 16 5 2000 ha identificato l alterazione del decoro architettonico non nelle opere che producono un mutamento delle originarie linee architettoniche dell edificio ma in quelle che si riflettono negativamente nel suo aspetto armonico Alcuni esempi di situazioni in cui i giudici hanno ravvisato alterazione del decoro architettonico nella realizzazione sul balcone di una struttura in ferro che altera il rigoroso ordine geometrico che caratterizzava la successione verticale dei balconi Tribunale
164. l assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 sia in prima che in seconda convocazione Spese lt lt D installazione gt gt la spesa richiesta d installazione dell ascensore in un edificio che ne sia sprovvisto va suddivisa in proporzione al valore della propriet di ciascun condomino prescindendo dall altezza dei piani dal suolo Corte di Cassazione 25 3 2004 n 5975 Naturalmente i condomini possono optare ma soltanto all unanimit per l adozione di un diverso criterio Di manutenzione Le spese di manutenzione e sostituzione dell impianto vanno ripartite per la met in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l altra met in proporzione all altezza di ciascun piano dal suolo Ai fini del concorso nella met della spesa ripartita in ragione del valore si considerano come piani le cantine i palchi morti le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari qualora non siano di propriet comune gt gt Scale Questo criterio vale per tutte le spese per esempio forza motrice verifiche periodiche sostituzione delle funi del motore o dell argano Tribunale di Bologna 1 4 1989 Se per la sostituzione di parti dell impianto non dipende dall usura ma dalla volont di migliorare il funzionamento la spesa va suddivisa soltanto in base ai millesimi di propriet Tribunale di Bologna 27 2 2003 ha bocciato il criterio di ripartire le spese d esercizio alla diversa consistenza dei
165. la dichiarazione pu valere solo come rinuncia ad impugnare la delibera ma non sana la mancanza del quorum se il voto era determinante la delibera pertanto impugnabile dai condomini assenti o dissenzienti Corte di Cassazione 13 2 1999 n 1208 Il tribunale di Varese sentenza del 6 3 1979 ha considerato come se avesse votato a favore il condomino che pur non presente all assemblea aveva predisposto e sottoposto alla stessa una nuova tabella millesimale per il riparto delle spese Il voto espresso del condomino che si trovi un una situazione di conflitto d interessi con il condominio non dev essere calcolato per cui la delibera valida solo se una volta detratto il suo voto e i relativi millesimi esiste ugualmente la richiesta maggioranza La situazione di conflitto d interessi che riguarda il delegato non si estende automaticamente al delegante a meno che non si accerti che questi non era a conoscenza della situazione si deve infatti presumere che il delegante nel conferire il mandato abbia valutato anche il proprio interesse e l abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato Corte di Cassazione 25 11 2004 n 22234 Se ad un condomino che ne aveva il diritto stato impedito di votare la relativa delibera radicalmente nulla e la nullit pu essere fatta valere da ogni condomino anche se presente e consenziente Corte di Cassazione 23 2 1999 n 1510 Affinch l amministratore possa stip
166. lare con mattonelle di altro tipo Corte di Cassazione 5 11 1990 e il modesto restringimento di un viale di accesso pedonale Corte di Cassazione 23 10 1999 n 11936 Gravosa o voluttuaria L articolo 1121 codice civile stabilisce che se l innovazione comporta una spesa molto gravosa o ha carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all importanza dell edificio e consiste in opere impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata i condomini non interessati sono esonerati da qualsiasi contributo alla spesa In questa ipotesi l innovazione pu essere introdotta a cura e spese del condomino O del gruppo di condomini che intende avvalersene Per stabilire se l innovazione comporta o meno una spesa molto gravosa o se abbia o meno carattere voluttuario necessario quindi valutarla in relazione alle caratteristiche dell edificio Corte di Cassazione 18 01 1984 n 428 L onere di provare che si tratta d innovazione gravosa o voluttuaria fa carico al condomino che intende sottrarsi alla spesa Corte di Cassazione 23 04 1981 n 2408 E invece ininfluente ai fini della valutazione dell onerosit dell innovazione il reddito pi o meno elevato dei condomini che abitano l immobile Tribunale di Milano 04 05 1989 condomini che non intendono contribuire alla spesa richiesta da innovazione gravosa o voluttuaria devono far mettere a verbale il loro dissenso o impugna
167. lare gravit la sospensione temporanea dell iscrizione dell impresa abilitata al registro delle imprese e nell albo provinciale delle imprese artigiane su proposta dei soggetti accertatori e su giudizio delle commissioni che sovrintendono alla tenuta dei registri e degli albi In ogni caso alla terza violazione i soggetti accertatori propongono agli ordini professionali provvedimenti disciplinari a carico degli iscritti nel rispettivo albo L iniziativa per introdurre innovazioni finalizzate a migliorare la sicurezza degli impianti pu essere assunta da uno o pi condomini seguendo l iter previsto per l installazione di un 8 Antenna Televisiva Centralizzata Spesa Alla spesa richiesta dagli impianti comuni devono contribuire tutti i condomini in proporzione ai millesimi di propriet Se per un impianto serve soltanto alcuni condomini gli altri sono esonerati dal contribuire alla spesa salvo un regolamento contrattuale non disponga altrimenti Corte di Cassazione 20 9 1991 n 9833 Sportivi Le spese di gestione e manutenzione degli impianti sportivi condominiali Per esempio piscina campo da tennis campo da calcetto vanno divise in base ai millesimi di propriet Gli unici esonerati sono i titolari dei negozi se per la particolare struttura dell edificio non hanno accesso al servizio Un motivo di discussione potrebbe essere quello dell utilizzo degli impianti da parte di persone invitate dai condomini Se il
168. ll assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 Bocca di lupo La possibilit di aprire nel piano del calpestio del cortile condominiale una bocca di lupo intendendosi per questa un varco idonea a far passare aria e luce stata riconosciuta dalla Corte di Cassazione con sentenza n 1378 del 9 9 1970 a condizione che l apertura fosse munita di solida griglia metallica Spese costi per la manutenzione del cortile vanno suddivisi in base ai millesimi di propriet fra tutti i condomini compresi quelli le cui unit immobiliari non affacciano su questo spazio comune Ci si pu per sottrarre alla spesa dimostrando che data la particolare struttura 33 dell edificio il cortile al servizio esclusivo di alcune unit immobiliari Se il cortile funge da copertura di un locale per esempio Autorimessa di propriet solo di alcuni condomini in mancanza di un titolo che disponga altrimenti si applica per analogia l articolo 1125 codice civile che pone a carico di coloro che utilizzano il piano di calpestio le spese da questo richieste e a carico dei proprietari della sottostante autorimessa che spese riguardanti l intonaco la tinteggiatura e la decorazione del soffitto Corte di Cassazione 14 9 2005 n 18194 Suddivisione fra i condomini L assemblea pu deliberare di dividere il cortile fra i condomini trasferendone a ciascuno di essi una parte in propriet esclusiva l operazione per richiede il con
169. ll ultima parte del primo comma dell articolo 1123 codice civile Corte di Cassazione 26 3 2010 n 7300 L amministratore non pu di sua iniziativa ripartire le spese fra i condomini seguendo un criterio diverso da quello previsto dalle tabelle millesimali egli deve pertanto attenersi a quelle accettate in sede di rogito o approvate dall assemblea Corte di Cassazione 18 8 2005 n 16982 E per valida l applicazione dei valori millesimali diversi da quelli riportati nelle tabelle a patto che tutti i condomini in modo non equivoco abbiano votato o accettato per diversi anni senza contestazioni una suddivisione delle spese diversa da quella prevista Corte di Cassazione 17 5 1994 n 4814 Forma L approvazione e la modifica delle tabelle millesimali tranne che queste non siano allegate a un regolamento contrattuale Corte di Cassazione 10 2 2009 n 3245 non necessitano di forma scritta pena nullit essendo sufficiente il consenso anche tacito purch inequivocabile dei condomini per esempio perch hanno pagato consapevolmente e per diversi anni i contributi determinati in base ad una specifica tabella Corte di Cassazione 10 2 1994 n 1367 Il consenso dell approvazione pu essere dato mediante delega anche verbale Corte di Cassazione 27 3 1998 n 3251 E comunque opportuno che sia le tabelle che la loro approvazione risultino da atto scritto Formazione Per la formazione de
170. lle tabelle si deve tener conto in primo luogo della superficie dell unit immobiliare essendo di tutta evidenza che a parit di altre condizioni un appartamento grande vale pi di uno piccolo Si deve poi valutare una serie di altri parametri fra cui la cubatura a parit di superficie e di altri elementi un locale con il soffitto regolare vale meno di un locale con il soffitto fortemente inclinato il livello di piano in cui ubicata l unit immobiliare un conto un piano terra altra cosa un secondo piano o un attico destinazione d uso ufficio negozio Questo se nell immobile vi sono unit immobiliari aventi diversa categoria catastale nell ambito di una stessa unit immobiliare poi vengono presi in considerazione gli ambienti e le pertinenze che la compongono per esempio camera cucina ripostiglio corridoio balcone coperto o scoperto cantina soffitta garage l orientamento per esempio se esposta a nord a sud o su pi lati il prospetto per esempio se affaccia sulla pubblica via o su un cortile interno su un giardino o su un vicino muro se o meno servita dall ascensore se e di quante luci e vedute dispone se fruisce di un giardino privato Ad ognuna delle suddette caratteristiche corrisponde un coefficiente uguale inferiore o superiore a no per esempio 1 0 05 1 15 migliore la caratteristica dell unit immobiliare pi elevato il coefficiente Nell attribuire i millesimi di propriet
171. llesimali per esempio richiesta la procura notarile Tribunale di Firenze 25 6 1991 La delibera adottata in precedenza in un difetto di rappresentanza di uno o pi condomini non nulla ma annullabile e comunque ratificabile dall assemblea App Napoli 14 4 1966 legittimato a far valere i vizi della delega il condomino delegante Corte di Cassazione 7 7 2004 n 12466 o quello che si ritenga falsamente rappresentato ma non gli altri condomini Corte di Cassazione 26 4 1994 n 3952 Se unit immobiliari appartiene in propriet indivisa a pi persone queste hanno diritto ad un solo rappresentante Il quinto comma dell articolo 67 disp arr codice civile stabilisce che all amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea Da ci si deduce che la delega debba essere conferita di volta in volta o che non possa essere rilasciata nei casi in cui l amministratore versi in una situazione di conflitto d interessi Discussione E possibile evitare che la seduta si protragga oltre il lecito mettendo ai voti una azione d ordine per stabilire un limite al numero e alla durata degli interventi Il presidente dell assemblea pu comunque nell ambito dei poteri finalizzati ad assicurare l ordinato svolgimento della riunione La Corte di Cassazione per esempio sentenza n 23132 del 13 11 2009 ha confermato la delibera con la quale il presidente aveva limitato la durata
172. loghe e quelle dell amministratore Funzioni Nell espletamento dell incarico l amministratore deve avere un unico obiettivo la salvaguardia dell interessa della comunit condominiale All amministratore spettano sia funzioni esecutive che funzioni amministrative tra le prime rientra per esempio l attuazione pratica delle delibere assembleari mentre fra le seconde rientra la stesura del gt gt Bilancio condominiale anche se all amministratore lasciata una certa flessibilit nelle modalit di svolgimento dell incarico le sue attribuzioni sono enunciate con precisione dall articolo 1130 codice civile In sintesi 1 eseguire le delibere dell assemblea convocarla annualmente per l approvazione del rendiconto e curare l osservanza del regolamento di condominio 2 disciplinare l uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell interesse comune in modo di assicurare il miglior godimento a ciascun condomino 3 riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti alla manutenzione ordinaria delle parti comuni dell edificio e all esercizio dei servizi comuni 4 compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell edificio gt gt Lavori condominiali Amministratore 6 curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenere i dati relativi ai condomini alle rispettive unit immobiliari e alle condizioni di sicurezza 7 curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee del registro di nomina e re
173. ma non possono dar luogo al risarcimento del danno non patrimoniale avendo la Corte di Cassazione Sentenza n 17427 del 19 8 2011 ritenuto non meritevoli di tutela risarcitoria i disagi i fastidi le ansie e ogni altro tipo d insoddisfazione concernente gli aspetti pi disparati della vita quotidiana gt gt Danno Esistenziale Danno patrimoniale risarcibile invece se le immissioni di polvere e rumori superano la normale tollerabilit Corte di Cassazione 14 6 2012 n 9735 Locazione Se le immissioni provengono da un bene Per esempio congelatore rumoroso di propriet del conduttore questi a rispondere Corte di Cassazione 28 11 1981 n 6356 Se invece sono da imputarsi a deficienze strutturali dell immobile per esempio canna fumaria difettosa dell impianto autonomo di riscaldamento ne risponde il locatore Tribunale di Milano 2 7 1990 Per le immissione provocate dal conduttore si pu agire direttamente nei suoi confronti senza passate per il locatore Corte di Cassazione 1 12 2000 n 15392 Onde elettromagnetiche Le immissioni elettromagnetiche prodotte da un elettrodotto sono intollerabili e rientrano quindi nell abuso di cui all articolo 844 codice civile se superano il parametro di 0 3 0 4 microtesla di campo magnetico 45 Tribunale di Como 30 11 2001 Regolamento Condominiale Il regolamento condominiale pu essere in maniera di immissioni pi rigoroso della legg
174. n appartamento dovuto a una pioggia di eccezionale intensit con il condominio che aveva provato di aver provveduto scrupolosamente alla manutenzione del sistema di smaltimento delle acque Corte di Cassazione 16 5 2011 n 10720 Il Giudice di pace di Napoli invece sentenza del 24 7 1996 ha ritenuto il condominio responsabile dal danno occorso al veicolo di un condomino in seguito alla caduta di un inferriata di una colonna in pietra di calcinacci e di una pianta nel corso di un temporale con vento molto forte il condominio infatti non aveva provato di aver adottato le misure atte ad evitare possibili danni Esistenziale Il danno esistenziale ossia il disagio psicologico per esempio nittitazione ansia frustrazione perdita di tempo prodotto ad una persona da un errore o da un disservizio altrui si pensi al trambusto conseguente alla infiltrazioni di acqua proveniente dal soprastante lastrico solare non automaticamente risarcibile avendo le Sezioni Unite della Corte di Cassazione statuito sentenza n 26972 dell 11 11 2008 che esso non costituisce una sottocategoria del danno non patrimoniale risarcibile questo soltanto nei casi stabiliti dalla legge ai sensi dell articolo 2059 codice civile Cos nell esempio se le infiltrazioni costringono chi le ha subite a convivere per alcuni giorni con il disagio conseguente alle necessarie riparazioni questo tipo di fastidio non risarcibile se invece le infil
175. n base ai millesimi di propriet fra i soli condomini che fruiscono dell impianto la canna fumaria infatti costituisce l applicazione pi frequente del cosiddetto gt gt Condominio parziale Il condomino pu appoggiare una canna fumaria al muro comune per esempio quello di una chiostrina Tribunale di Roma 22 6 2005 Ci a condizione che l intervento non alteri la stabilit la sicurezza o il decoro architettonico dell edificio Tribunale di Napoli 17 3 1990 che sia rispettata la normativa sulle distanze legali Corte di Cassazione 6 3 2002 n 3199 e che il manufatto non leda il diritto degli altri condomini sulle parti comuni dell edificio e su quelle di propriet esclusiva Inoltre le gt gt Immissioni di fumo e calore provenienti dall impianto non devono superare la normale tollerabilit Se ci sono tutti questi presupposti non necessaria l autorizzazione dell assemblea ma per evitare possibili contestazioni soprattutto sotto il profilo dell alterazione del decoro architettonico dell edificio preferibile acquisire il consenso de quest organo condominiale Non invece consentito inserire una canna fumaria nel muro condominiale o in quello comune a un altro condomino perch questo tipo d intervento non configura un uso particolare o pi intenso del bene comune ai sensi dell articolo 1102 codice civile ma un invasione della propriet altrui condominiale o singola che sia Cort
176. na portineria non pi utilizzata senza il consenso unanime e non sempre facile da ottenere dei condomini Con le nuove regole basteranno due terzi dei millesimi e met dei partecipanti all assemblea Ecco in sintesi com destinata a cambiare la vita condominiale con l entrata in vigore della riforma che ha aggiornato la legislazione risalente al lontano 1942 Nomina obbligatoria se i condomini sono pi di 8 lt lt prima era pi di 4 gt gt Requisiti per amministrare un condominio sono necessari specifici requisiti molto pi stringenti rispetto a prima sono sostanzialmente sette tra i pi importanti il godimento dei diritti civili e politici e il possesso di un diploma di scuola secondaria superiore amministratore condominio esonerato dal possesso del titolo di studio e dalla frequenza del coso di formazione Affissione nell atrio amministratore deve affiggere nell atrio generalit domicilio e recapiti telefoni Assicurazione professionale pu essere imposta dall assemblea prima della nomina a garanzia dell operato massimale va aggiornato in caso di lavori straordinari Compenso va specificato analiticamente all atto della nomina e del rinnovo Attribuzioni notevolmente incrementate per esempio deve tenere i registri e curare gli adempimenti fiscali Iniziative pu collaborare a progetti e programmi territoriali con le istituzioni locali Rendiconto approvazione deve convocare l assemblea en
177. nale 200 1 000 Se una persona partecipa all assemblea e vota con un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento o dalla legge la delibera 13 che dovesse essere adottata annullabile per vizio del procedimento di formazione Tribunale di Roma 21 2 2005 Il rappresentante in mancanza di un espresso divieto ha a sua volta il diritto di subdelegare i poteri ad un terzo Un altro paletto che pu essere posto dal regolamento ma solo se contrattuale stabilire che il rappresentante appartenga ad una determinata categoria per esempio che si tratti di un condomino o di un parente della persona rappresentata Per evitare possibili contestazioni preferibile che la delega venga conferita per iscritto il testo in genere riprodotto in calce all gt gt Avviso di convocazione anche se la Corte di Cassazione ha stabilito che per gli affari di ordinaria amministrazione la delega pu essere conferita anche verbalmente Se per la delibera ha per oggetto limitazioni al diritto dei condomini sulla propriet esclusiva per esempio il divieto di di adibire gli appartamenti a determinate attivit o sulle parti comuni la delega dev essere conferita per iscritto come stabilito dagli articoli 1392 e 1350 codice civile con atto pubblico o con scrittura privata a seconda della forma richiesta dall atto oggetto di delibera Corte di Cassazione 28 7 1990 n 7630 per l approvazione delle tabelle mi
178. nche ai disabili che dovessero recarvisi e non solo a coloro che vi abitano stabilmente Informazioni A parte i numerosi siti Internet attivati dalle associazioni di categoria e da diversi Comuni si pu chiamare dal luned al venerd dalle ore 9 alle ore 19 il sabato dalle ore 9 alle 13 il numero 800 810 810 del servizio Super Abili predisposto dall INAIL la chiamata gratuita da tutta Italia esclusi telefoni cellulari oppure collegandosi al sito www superabile it Iter da seguire Va premesso che la condizione di disabile dev essere accertata dalla speciale commissione prevista dall articolo 4 della Legge 5 2 1992 n 104 Corte di Cassazione 30 1 2002 n 1197 Il Pretore di Roma con sentenza del 15 5 1996 ha considerato disabile anche chi pur non essendo affetto da menomazioni motorie si trovi in minorate condizioni fisiche Per l installazione dell ascensore o per la realizzazione di altra apparecchiatura che consenta il superamento delle barriere architettoniche si pensi ad uno scivolo il disabile o chi esercita su di lui la potest o la tutela deve presentare all amministratore una richiesta scritta convocare l assemblea entro 30 giorni terzo comma articolo 1120 del codice civile Se questa non approva la richiesta il disabile pu installare a proprie spese il servo scala piattaforma mobile ripiegabile con l indicazione del contenuto specifico e delle modalit di esecuzione degli interv
179. nche se a provocare molestia alle persone sono i gas fumi o vapori Corte di Cassazione 6 10 1989 come nel caso di un autovettura diesel nel caso di specie lasciata per molto tempo con il motore acceso Pretore di Brunico 14 3 1989 delle immissioni di monossido di carbonio e fumi superiori alla normale tollerabilit provocare dall impianto termico condominiale e di cui si era accertata la presenza all interno dell appartamento di un condomino Corte di Cassazione 21 6 2007 delle missioni di gas vapore e fumo provenienti dalla camma fumaria di un impianto di riscaldamento a metano non conforme alla normativa sull abbattimento dei fumi quando il disturbo concretamente arrecato alle persone superiori la normale tollerabilit con conseguente pericolo per la salute pubblica Corte di Cassazione 19 6 2007 Punibile allo stesso titolo anche il condomino sorpreso a imbrattare il vicino di pianerottolo lanciandogli contro uova marce Corte di Cassazione 10 5 1995 e quello intento a gettare acqua nella vicina abitazione servendosi di una pompa Corte di Cassazione 2 7 1992 Il reato di getto pericoloso di cose ipotizzabile anche in presenza di onde elettromagnetiche superiori ai limiti di legge emesse dall antenna di una stazione radio GIP di Trani 4 4 2003 o da un ripetitore televisivo Corte di Cassazione 14 3 2002 collocati sul lastrico solare purch ha precisato la Suprema Corte c
180. ncide con l intera somma deliberate non con la sola quota gravante sul condomino che agisce in giudizio se invece la pretesa del condomino non fondata sulla delibera ma su altro titolo il valore della controversia coincide con la quota facente capo al condominio Corte di Cassazione 22 1 2010 n 1201 Contro le sentenze del Giudice di pace pu essere proposto appello davanti al Tribunale e quindi ricorso in Corte di Cassazione se per il valore della controversia supera 1 100 le sentenze possono essere impugnate esclusivamente per violazione delle norme sul procedimento per violazione di norme costituzionali o comunitarie o dei principi regolatori della materia fanno eccezione le sentenze riguardanti i rapporti giuridici derivanti dalla stipulazione di contratti per adesione appellabili regolarmente anche se il loro valore non supera il suddetto importo Le sentenze che abbiano deciso una controversia di valore non superiore a 25 82 sono comunque inappellabili articolo 440 codice penale come sono inappellabili le sentenze relative a cause decise secondo equit su concorde richiesta delle parti secondo comma articolo 339 codice penale Se la causa viene portata all attenzione del Tribunale la relativa sentenza pu essere impugnata davanti alla Corte d Appello la cui decisione ricorrendo i presupposti previsti dall articolo 360 codice penale per esempio Nullit della sentenza o del procedimento a sua v
181. ndomino perch in mancanza di prova contraria i condomini hanno pari poteri di gestione e si presume che ciascuno agisca con il consenso degli altri Preferibile per che un iniziativa del genere venga posta in essere dall amministrazione previamente autorizzato dall assemblea Se la durata della locazione supera i nove anni trattandosi di atto di straordinaria amministrazione il contratto richiede il consenso di tutti i condomini Tribunale di Cagliari 7 6 1993 e dev essere trascritto presso l Agenzia del territorio Articolo 2463 n 8 codice civile Nei confronti del conduttore che sia in buona fede il contratto ultranovennale valido anche se firmato da un condomino ma gli altri condomini possono agire nei confronti di questo per il risarcimento degli eventuali danni Corte di Cassazione 9 11 1982 n 5890 se un contratto di locazione era stato stipulato nell interesse del condominio da tutti i condomini alla scadenza la delibera se rinnovare o meno l accordo pu essere adottata a maggioranza Corte di Cassazione 25 7 1995 n 8085 Canone L assemblea nel concedere il locazione un bene comune non pu preferire un condomino a un altro se questi offrono un canone maggiore la relativa delibera che non fosse adeguatamente motivata sarebbe nulla per eccesso di potere Rientra fra gli atti di ordinaria amministrazione posti in essere dall assemblea deliberare di accantonare temporaneamente i canoni di locazio
182. ne provenienti da un bene condominiale Corte di Cassazione 13 2 1988 n 1553 Prelazione Se il condominio decide di concedere in locazione una parte comune dell edificio il condomino non ha il diritto di prelazione a parit di condizioni rispetto a un estraneo neppure se le condizioni offerte sono per il condomino pi favorevoli di quelle offerte dal terzo Corte di Cassazione 22 3 2001 n 4131 L assemblea per deve adeguatamente motivare l eventuale preferenza accordata al terzo che offre un canone inferiore pena nullit della delibera per eccesso di potere Privacy Il Garante della privacy con provvedimento del 20 11 2008 ha vietato la diffusione a terzi in bacheca o in altro luogo nel quale siano viabili da chiunque dei dati personali riferiti anche indirettamente al conduttore intestatario di un contratto di locazione Il lucernario a differenza dell Abbaino un apertura dotata di finestra praticata nel tetto per dare aria e luce al sottostante locale laddove l abbaino comporta anche la costruzione di una sovrastruttura Il proprietario del sottotetto pu aprirvi un lucernario trattandosi di facolt rientrante nel diritto previsto dal primo comma dell articolo 1102 codice civile di apportare alle cose comuni le modifiche necessarie al loro miglior godimento Corte di Cassazione 24 2 1964 n 391 Ne deve per dare preventiva notizia 52 all amministratore specificando i dett
183. negativi per esempio la bocciatura della proposta di ripristino dell ascensore sono impugnabili al pari di tutte le altre Corte di Cassazione 14 1 1999 n 313 Il condomino deve avere un interesse concreto all impugnazione della delibera nel senso che da un eventuale decisione favorevole del giudice deve derivargli un vantaggio effettivo e non solo teorico astratto Corte di Cassazione 1 12 2000 n 15377 Successivamente per la stessa Corte di Cassazione Sentenza n 4270 del 23 3 2001 ha stabilito che si pu agire per fare annullare una delibera contraria alla legge avendo il solo interesse a rimuovere l atto viziato Oltre che dai condomini assenti o allontanata tosi prima della votazione o che abbiano votato contro la delibera pu essere impugnata da chi si astenuto dal voto Corte di Cassazione 9 12 1988 n 6671 il Tribunale di Bologna per con ordinanza del 25 5 1995 lo ha escluso perch l astenuto non pu essere considerato dissenziente non avendo espresso alcuna volont Altri soggetti ammessi dai giudici a impugnare le delibere sono l acquirente subentrato nella propriet del condominio ma non convocato per l assemblea Corte di Cassazione 10 9 1976 n 4137 e il delegante se il delegato ha avuto contro App Milano 27 2 1998 Chi ha votato a favore della delibera pu impugnarla solo se essa nulla e sempre che con il proprio voto non abbia assunto o riconosc
184. nestra per mettere in comunicazione area comune con l unit immobiliare che il condomino dovesse possedere in una costruzione adiacente all edificio condominiale perch cosi facendo si verrebbe ad asservire il bene comune a un bene di propriet esclusiva Corte di Cassazione 1 12 2000 n 15390 Doppie finestre L applicazione di doppie finestre consentita a condizione che non alterino il decoro architettonico dell edificio fatto ovviamente salvo l eventuale divieto contenuto nel regolamento contrattuale del condominio come nel caso in cui gli infissi non si limitano a rinforzare quelli preesistenti ma intercludano spazi dei balconi prima aperti creando un effetto di tutto pieno laddove in precedenza esisteva un alternanza fra pieni e vuoti App Milano 19 11 1993 L applicazione delle doppie finestre non comporta aumento della volumetria e quindi non occorre permesso edilizio Corte di Cassazione 6 4 1998 Trasformazione In balcone In mancanza di un divieto contenuto nel regolamento contrattuale del condominio la trasformazione di una finestra in balcone innestando sul muro perimetrale la relativa soletta consentita se non pregiudica la stabilit o il decoro architettonico dell edificio e non lede il diritto all uso o al godimento delle parti comuni dell edificio da parte degli altri condomini BB Distanze Il Tribunale di Napoli Sentenza del 25 10 198
185. niali n autoridursene l importo Riscaldamento centralizzato Temperatura Il Tribunale di Treviso per sentenza del 21 1 2003 ha stabilito che se l amministratore pi volte sollecitato ad intervenire trascura di curare la pulizia delle parti comuni dell edificio il condomino pu sospendere il pagamento della parte di contributi riguardante il compenso dell amministratore Prescrizione pagamenti periodici finalizzati alla copertura delle spese condominiali si prescrivono in cinque anni Corte di Cassazione 28 8 2002 n 12596 La prescrizione inizia a decorrere dalla delibera con la quale l assemblea ha approvato la ripartizione delle spese comuni Corte di Cassazione 5 11 1992 n 11981 Anche il credito del locatore per il pagamento degli oneri condominiali posti a carico del conduttore dall articolo 9 della Legge 27 7 1978 n 392 si prescrive al termine di cinque anni articolo 2948 n 3 codice civile Ripartizione provvisoria L assemblea pu a maggioranza deliberare una ripartizione provvisoria dei contributi condominiali salvo conguaglio ma la provvisoriet dev essere superata entro un ragionevole lasso di tempo identificabile nella chiusura dell esercizio cui la ripartizione si riferisce o in altra data a questa prossima Tribunale di Pavia 23 5 1988 In ogni caso la ripartizione provvisoria pu essere deliberata solo in assenza di un precedente diverso accordo Corte
186. non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso Spesa il criterio da seguire alla ripartizione fra i condomini della spesa richiesta dall installazione di un impianto citofonico condominiale salvo diverso accordo quello dettato dell articolo 1123 codice civile ossia in base ai millesimi di propriet Il Tribunale di Bologna sentenza del 22 5 1998 ha per distinto nell ambito di questo tipo d impianto parti comuni per esempio il quadro esterno e il tratto di cavo fino alla diramazione delle singole unit immobiliari e parti di propriet esclusiva dei singoli condomini per esempio il ricevitore ritenendo applicabile il criterio dei millesimi di propriet soltanto alle prime pertanto se un condomino vuole installare pi terminali deve accollarsi la relativa spesa Se l edificio dotato d impianto centralizzato di aria condizionata questo si considera comune fino al punto in cui le canaline entrano nelle propriet esclusive Se i compressori sono collocati sul lastrico solare soprattutto se nella parte centrale non visibile dall esterno non dovrebbero sorgere problemi dal punto di vista dell alterazione del decoro architettonico dell edificio ma bisogna fare in modo che il loro rumore non disturba il sonno non solo dei condomini degli ultimi piani ma anche delle persone che abitano negli edifici vicini Autorizzazione comunale Per installare un condizionatore potrebbe essere richiesta l a
187. nte per la stessa Corte di Cassazione sentenza n 13170 del 25 10 I 2001 ha stabilito che il principio dell inapplicabilit della normativa sulle distanze legali se pu valere con riferimento alle opere eseguite sulle parti comuni non si estende ai rapporti fra singole propriet Alla luce di questo criterio stata ritenuta illegittima per esempio l apertura di una finestra sul muro condominiale senza che fosse stata rispettata la distanza di legge in materia di vedute Corte di cassazione 4 8 1988 n 4844 Di contro l articolo 889 codice civile relativo alle distanze da rispettare per pozzi cisterne fossi e tubi non stato ritenuto dai giudici applicabile agli edifici in condominio quando si tratti d impianti indispensabili ai fini di una concreta e moderna abitabilit Corte di Cassazione 20 8 1999 n 8801 Per quanto attiene in particolare ai pannelli solari la disciplina della distanza dal confine quella dettata dall articolo 890 codice civile Pret Pietrasanta 2 4 1985 ossia 38 quella stabilita dai regolamenti e in mancanza quella necessaria a preservare i fondi vicini da ogni danno alla solidit alla salubrit e alla sicurezza Agli effetti del rispetto delle distanze verticali per costruzione deve intendersi non solo l opera che abbia le caratteristiche di un edificio in muratura ma anche ogni manufatto che possegga i caratteri della stabilit e dell immobilit rispetto al
188. nteressano la propriet in generale Questa tabella importante anche per stabilire se l assemblea ha raggiunta la richiesta maggioranza si tratta di quella occorrente alla valida costituzione di quest organo o all approvazione di una specifica delibera BB Assemblea Maggioranza Approvazione Se le tabelle millesimali introducono un criterio di ripartizione delle spese comuni diverso da quello stabilito dalla legge hanno natura convenzionale e la loro approvazione richiede il consenso di tutti i condomini espresso all atto di acquistare l unit immobiliare dal costruttore o manifestato in sede di assemblea Se invece il criterio di ripartizione delle spese recepisce quello stabilito dalla legge sufficiente il quorum prescritto dal secondo comma dell articolo 1136 codice civile maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 Corte di Cassazione 23 2 2007 n 4219 Questo orientamento stato confermato dalla Corte di cassazione SS UU con sentenza n 18477 del 9 8 2010 Chi ha concorso all approvazione delle tabelle pu impugnarle solo in caso di errore Corte di Cassazione 10 2 1994 n 1367 mentre il condomino che abbia espressamente accettato che le tabelle millesimali fossero redatte seguendo un criterio diverso da quello previsto dalla legge non pu chiederne la rettifica poich la dichiarazione di accettazione concorre a formare la Diversa convenzione di cui a
189. nza di almeno 500 1 000 anche in seconda convocazione quarto comma articolo 1136 codice civile Alla copertura della spesa da suddividersi in base ai millesimi di propriet devono contribuire tutti i condomini ad eccezione dei proprietari di sole autorimesse separate dall edificio anche se situate all interno del perimetro condominiale Corte di Cassazione 2 2 1995 n 1255 Quando in occasione del rifacimento della facciata vengono eseguiti interventi sia ornamentali della stessa facciata sia protettivi delle propriet esclusive per esempio il rifacimento della pennellatura che assolve alla duplice funzione di abbellimento della facciata e di protezione dei balconi degli agenti atmosferici la spesa dev essere ripartita per quote distinte seguendo il criterio dettato dal secondo comma dell articolo 1123 codice civile Corte di Cassazione 23 12 1992 n 13655 si tratta quindi di stabilire qual la quota di spesa attinente all aspetto esteriore della facciata Da ripartire fra tutti i condomini e quale invece la parte a carico dei soli condomini che n dall intervento anche un utilit diretta Amministratore L amministratore di condominio ancorch eserciti la propria attivit in forma associata svolge un servizio che rientra fra le attivit intellettuali pertanto non pu essere dichiarato fallito in proprio e nemmeno come socio di fatto dell associazione Tribunale di Bologna 2 7 1997
190. o In tal caso si parla di modifica e il relativo costo a carico del condomino che ha dato luogo alla variazione L accettazione della modifica pu anche essere tacita come nel caso dei condomini non presenti all assemblea ma che abbiano consapevolmente e inequivocabilmente accettato per pi anni l applicazione dei nuovi millesimi Corte di Cassazione 19 10 1988 n 5686 Una volta che la modifica sia stata deliberata dall assemblea o disposta dall Autorit Giudiziaria su iniziativa anche di un solo condomino il condomino non pu impedire l accesso alla propria unit immobiliare al tecnico incaricato dei rilievi pu solo concordare giorno e ora per lui pi favorevoli La Corte di Cassazione Sentenza n 7696 dell 8 9 1994 ha stabilito che la rettifica delle tabelle millesimali sia essa deliberata dall assemblea o disposta dal giudice non ha effetto retroattivo In particolare la sentenza che dispone la rettifica delle tabelle produce i suoi effetti dal giorno in cui passa in giudicato ossia diventa definitiva per cui si vuole ottenere il rimborso di quanto pagato in eccedenza ha stabilito la Suprema Corte con sentenza n 5690 del 10 3 2011 si deve promuovere un azione d indebito arricchimento nei confronti di chi ha pagato meno del dovuto L amministratore non pu di sua iniziativa dare il via al processo di modifica delle tabelle millesimali si tratta infatti di una prerogativa riservata all
191. o da quello stabilito dal citato articolo e dal regolamento contrattuale sono annullabili e quindi impugnabili nel termine di decadenza di 30 giorni Corte di Cassazione 5 8 1988 n 4851 Annullabile anche la delibera se la spesa priva in tutto o in parte di dimostrazione l assemblea infatti deve poter sindacare la spesa nei suoi elementi giustificativi elementi che l amministratore tenuto ad offrire in esame Tribunale di Genova 5 12 11 983 Non per indispensabile che la delibera indichi con precisione l ammontare di una spesa se i dati in essa riportati sono sufficienti a 37 determinare l entit Cassazione 9 7 1971 n 2217 Non si pu infine invocare la nullit di una delibera che abbia approvato una spesa senza indicare il criterio di ripartizione Corte di Cassazione 1 9 1999 n 10886 Invalidit Una delibera invalida quando affetta da vizi pi o meno gravi Nel primo caso Vizi meno gravi si parla di nullit mentre nel secondo vizi pi gravi si parla di annullabilit In particolare la delibera nulla quando il vizio che la caratterizza insanabile per esempio perch stata approvata la maggioranza mentre era richiesta l unanimit Tribunale di Brescia 6 7 2000 con riferimento all introduzione nel regolamento del divieto di battere i tappeti perch incide sulla propriet esclusiva di un condomino senza il suo consenso o riguardo ad un oggetto impossibile
192. o illecito Corte di Cassazione 22 11 2002 n 16485 come nel caso in cui disponga la realizzazione di un opera edilizia abusiva o tale che se posta in esecuzione pregiudicherebbe la sicurezza dell edificio Corte di Cassazione 25 1 2007 n 1626 Nulla anche la delibera avente per oggetto una materia che esula dalle competenze dell assemblea Corte di Cassazione 2 10 2000 n 13013 o adottata dopo che la seduta gi dichiarata chiusa con alcuni condomini che si erano allontanati era stata riaperta invece valida se pur a seduta chiusa sono presenti tutti i condomini e l approvazione interviene all unanimit La delibera nulla pu essere impugnata in qualsiasi tempo non vi un termine di decadenza a meno che non sia misurata usucapione in favore della persona avvantaggiata dalla decisione invece annullabile come gi detto la delibera caratterizzata da un vizio meno grave annullabile per esempio la delibera adottata in un giorno diverso da quello per il quale l assemblea era stata convocata o su di un oggetto non compreso nell ordine del giorno Corte di Cassazione 5 5 2009 n 10344 se non stato rispettato il termine di 5 giorni previsto per la convocazione dell assemblea se la seconda convocazione dell assemblea se la seconda convocazione si tenuta lo stesso giorno della prima se un condomino ha preso parte alla votazione con un numero do deleghe superiore a quello pre
193. o pu servirsi del cortile purch non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto Corte di Cassazione 10 3 1986 n 1598 Costruzione Il condomino pu costruire manufatti in cortile a condizione di non alterare la normale destinazione del bene comune e di non impedire agli altri condomini di farne parimenti uso La costruzione pertanto vietata se consiste in corpi di fabbrica aggettanti per esempio un ballatoio con incorporazione di una parte della colonna d aria sovrastante e utilizzazione della stessa via esclusiva Corte di Cassazione 16 2 2005 n 3098 o se comporta un pregiudizio apprezzabile per esempio una riduzione di aria e di luce in danno della propriet esclusiva anche di un solo condomino o un impedimento della veduta in appiombo dei piani superiori Corte di Cassazione 6 5 1972 n 1391 Giochi L assemblea pu deliberare con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 500 1 000 che una parte del cortile venga adibita ad area giochi per bambini Questo anche in presenza dell eventuale divieto contenuto in un regolamento contrattuale infatti i giochi dei bambini che si svolgono nel cortile o nel giardino condominiale non comportano n un occupazione di questo spazio comune n un alterazione della sua destinazione Corte di Cassazione 8 7 1981 n 4479 Il Tribunale di M
194. oincide con il proprietario dell attico Il lastrico solare non va confuso con la terrazza a livello cio con la superficie scoperta destinata non tanto a coprire il verticale sottostante dell edificio quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodit all appartamento cui collegata e dal quale costituisse una protezione verso l esterno Cio non esclude che la funzione di lastrico solare possa essere assolta da una terrazza a livello quando questa sia posta a copertura dei piani sottostanti Corte di Cassazione 16 5 1963 n 1224 Condominiale Se il lastrico solare comune la sua utilizzazione consentita a tutti i condomini che possono servirsene salvo controindicazioni contenute nel regolamento Che deve per essere contrattuale e a condizione di non pregiudicare il pari diritto degli altri comproprietari per le finalit pi disparate per esempio per collocarvi un antenna stendervi biancheria battervi tappeti prendervi il sole Il condomino non potrebbe invece attrarre il lastrico nell orbita della propria disponibilit esclusiva per esempio realizzandovi un vano Corte di Cassazione 2 2 2005 n 2099 o trasformandolo in terrazza a livello da lui solo praticabile neppure se la trasformazione dovesse essere parziale Corte di Cassazione 3 8 1962 n 2358 perch in tal modo si verrebbe ad alterare originaria destinazione della cosa comune sottraendola alla possibilit di utilizzo
195. olta impugnabile davanti alla Corte di cassazione Per quanto attiene alla competenza per territorio competente a decidere sia le controversie fra condomini che quelle fra condomini e condominio il giudice del luogo in cui si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi Spese La ripartizione fra i condomini delle spese di causa dev essere fatta in proporzione ai millesimi di propriet salvo diverso accordo Il condominio che abbia vinto una causa contro un condomino pu pretendere che questi concorra pro quota al pagamento delle spese legali ove queste non siano ripetibili ossia non possono essere pretese dalla controparte che poi lo stesso condomino Corte di Cassazione 25 3 1970 n 801 Nella nozione di cortile vanno compresi non solo la sovrastante colonna d aria Corte di Cassazione 30 7 1951 n 2252 ma anche gli spazi esterni che consentono l accesso alla pubblica via Corte di Cassazione 29 10 2003 n 16241 nonch le parti esterne alle facciate dell edificio quali gli spazi verdi le zone di rispetto le intercapedini che sebbene non menzionati espressamente nel articolo 1117 codice civile devono ritenersi comuni ai sensi di questa norma Corte di Cassazione 9 6 2000 n 7889 Il cortile bene comune anche ai condomini proprietari di unit immobiliari che non vi affacciano poich suscettibile di essere usato anche da costoro per esempio per parcheggiarvi veicoli o depositarv
196. omini intenzionati a chiedere la convocazione il condomino che intenda attivarsi pu ricorrere al giudice che adotta in camera di consiglio gli opportuni provvedimenti se del caso nominando un amministratore o imponendo la convocazione dell assemblea fissandone l ordine del giorno Tribunale di Modena 24 2 2009 Se poi nonostante la convocazione cosi disposta l assemblea non riesce a deliberare o la delibera resta ineseguita il condomino pu ricorrere al giudice per ottenere un provvedimento che ordini l esecuzione di quanto deliberato Nei condomini sprovvisti di amministratore la convocazione pu avvenire si tratti di assemblea ordinaria o straordinaria su iniziativa di ciascun condomino o di un suo rappresentante munito di procura notarile i cui estremi bene specificare nell avviso di convocazione L assemblea dev essere preceduta dall invio agli aventi diritto a parteciparvi di un gt gt avviso di convocazione che deve essere recapitato almeno 5 giorni prima E valida l assemblea alla quale non sia presente oppure non sia stato invitato l amministratore che non sia anche condomino com valida l assemblea che non sia stata preceduta da formale convocazione se sono presenti tutti gli aventi diritto considerata assemblea totalitaria App Firenze 1 3 1965 La convocazione pu essere diramata a mezzo raccomandata posta elettronica certificata fax o consegna a mano del relativo avviso anche se per la Corte
197. on il rispetto dell articolo 1102 codice civile BE Lettera 3E IMMISSIONI Le immissioni sono i rumori le esalazioni i fumi e i simili che inevitabilmente si propagano da una propriet all altra Proprio per la loro inevitabilit devono essere sopportate entro certi limiti nel ambito di quella che l articolo 844 codice civile definisce lt lt normale tollerabilit gt gt Ma cosa deve intendersi con questa espressione La normale tollerabilit prima di tutto dev essere valutata in relazione al luogo in cui le immissioni si propagano e non a quello di provenienza Corte di Cassazione 30 7 1984 n 4523 Nella valutazione si deve anche tener conto Tribunale di Siracusa 30 11 1983 di come la normale tollerabilit viene intesa in quel luogo e in quel tempo dalla coscienza sociale In particolare nell ambito del condominio le immissioni non devono superare la normale tollerabilit non solo quando si propaghino alla propriet esclusiva di un altro condomino ma anche quando interessino le sole parti comuni dell edificio per esempio le scale Corte di Cassazione 6 4 1983 n 2396 Vi sono poi delle immissioni che non si tenuti a tollerare neppure se contenute nella norma sono queste prodotte dall esercizio di un attivit rumorosa in orario vietato dall Autorit Buona parte della litigiosit riguardante le immissioni ha appunto a che fare con i BI Rumori Canna fumaria Se le immi
198. on sentenza del 13 5 2008 si accerti un effettiva e concreta idoneit delle emissioni da offendere o molestare persone L emissione di calore infine anche quando superi la normale tollerabilit non integra il reato di getto pericoloso di cose Corte di Cassazione 29 1 2009 n 9853 Il codice civile non lo cita tra le parti comuni dell edificio per cui la sua appartenenza Condominiale o di propriet esclusiva di uno o pi condomini va valutata caso per caso sulla base dei titoli di propriet Le norme di carattere generale che regolano l uso del giardino sono le stesse del BB Cortile Frazionamento L assemblea pu deliberare di dividere il giardino fra i condomini trasferendone a ciascuno di essi una parte in propriet esclusiva L operazione per richiede il consenso di tutti consenso che deve risultare da atto scritto Occorre inoltre che la ripartizione avvenga senza pregiudizio dell originario valore del bene e in parti 44 vantaggiosamente utilizzabili dai singoli condividenti Corte di Cassazione 24 2 1995 n 2117 Locazione a un condomino Per concedere in locazione a un condomino una parte del giardino condominiale necessaria l unanimit se per l uso diretto da parte di tutti non possibile la delibera adottabile a maggioranza Corte di Cassazione 22 11 1984 6010 Lo stesso discorso vale per il rinnovo del contratto Il conduttore non pu arrecare al giardino trasformazi
199. one Consultazione e copie in formato digitale Spesa A carico dei condomini Diritto di voto Affari di ordinaria amministrazione e godimento cose e servizi comuni Spese comuni Risponde del pagamento in solido con il nudo proprietario Apertura proprietario del sottotetto pu nel rispetto dei limiti di cui all articolo 1102 del codice civile non alterare la destinazione della cosa e non impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto aprire un abbaino nel tetto condominiale per dare luce e aria ai sottostanti locali a condizione che i lavori siano condotti a regola d arte che l opera non pregiudichi la funzione di copertura del tetto non alteri il decoro architettonico dell edificio e non leda altrimenti il diritto degli altri Corte di Cassazione 27 7 2006 n 17099 Lo stesso dicasi dell ampliamento di un abbaino preesistente Corte di Cassazione 12 2 1 1998 n 1498 se ne deve per dare preventiva notizia all amministratore specificando i dettagli dell intervento e le modalit di esecuzione L amministratore a sua volta ne riferisce all assemblea secondo comma articolo 1122 codice civile Se vi sono altri abbaini il nuovo si deve adeguare alla loro sagoma altrimenti si pone in essere un alterazione del decoro architettonico dell edificio Tribunale Cosenza 24 6 2004 contestabile anche da parte di un solo condominio Occorre infine informarsi presso l ufficio
200. one che causino pregiudizio alle altri parti comuni in termini per esempio di aereazione amenit veduta Corte di Cassazione 27 7 1984 n 4451 n utilizzarlo per altri scopi per esempio per costruirvi una veranda o per adibirlo a parcheggio Se non c stato un accordo preventivo sulle spese di manutenzione per esempio quelle occorrenti al taglio dell erba e alla potatura degli BS Alberi il condominio pu essere chiamato a contribuirvi tenuto conto di diverso uso che viene fatto dello spazio godimento diretto da parte dell utilizzatore indiretto da parte degli altri condomini sotto il profilo dell abbellimento e quindi della valorizzazione dell edificio Recinzione Recintare le aree verdi in modo da impedime il calpestio costituisce atto di ordinaria amministrazione la cui delibera pu essere approvata dalla maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1000 Corte di Cassazione 21 9 1997 n 4035 Stesse regole per sostituire una preesistente delimitazione in paletti uniti da una catena con una recinzione in rete metallica Tribunale di Bologna 7 3 2000 La spesa per il rifacimento o la ripartizione dei muti che delimitano i giardini individuali rispetto ai fondi confinanti a carico esclusivo dei proprietari a meno che un regolamento contrattuale non li consideri comuni assimilandoli cosi ai muri di cinta In questa seconda ipotesi come anche stabilito dalla Corte di
201. one della sagoma e dell aspetto esteriore pu dirsi opera minore e sostanzialmente libera non idonea a ledere interesse paesaggistico e urbanistico Pertanto hanno argomentato i giudici nel bilanciamento dei contrapposti interessi appare prevalente quello privato in considerazione dello scarso impatto dell intervento sul corretto assetto del territorio Il TAR della Sicilia sentenza 26 10 2005 n 4101 infine ha sancito l illegittimit dell ordinanza con la quale il Comune aveva ordinato la rimozione di un condizionatore d aria collocato sulla parete 27 esterna di un fabbricato motivando col fatto che si trattava d impianto assolutamente coerente con l uso normale dell immobile Alcuni Comuni hanno comunque ordinato la rimozione dei condizionatori collocati sugli edifici di pregio storico Occorre pertanto fare attenzione a non collocare i motori sul balcone piazzandoli in alto al di sopra della linea del parapetto visibili dalla strada Pu essere motivo di lite anche piazzare il motore del condizionatore in cortile se non si rispettano i limiti di cui sopra Rumori se le immissioni rumorose provenienti da un condizionatore d aria superano la normale tollerabilit gt gt Rumori si pu chiedere la rimozione dell impianto Corte di Cassazione 22 8 2003 n 12343 L uso anche notturno di questo tipo d impianto sufficiente a realizzare il reato di disturbo delle occupazioni o del
202. oni a carico del proprietario esclusivo motivando con il fatto che il parapetto assolve la funzione primaria di protezione dell unit immobiliare del condominio la Corte d Appello di Salerno sentenza del 16 3 1992 invece al pari del Tribunale di Roma sentenza n 31717 del 24 11 2004 ha posto le spese per il rifacimento dei parapetti a carico del condominio insieme ai doccioni canalini che allontanano l acqua del piano di calpestio del balcone e delle fasce d intradosso superfici interne delle porte e delle finestre Anche la verniciatura dei parapetti trattandosi di elementi cromatici inseriti nella facciata e quindi componenti del decoro architettonico dell edificio viene posta dai giudici a carico di tutti i condomini in base ai millesimi di propriet mentre la spesa richiesta dalla sostituzione dei gocciolatoi canalini che facilitano il deflusso dell acqua del parapetto compete al proprietario se non possono essere considerati ornamenti della facciata In caso contrario la spesa va divisa fra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di propriet In occasione del rifacimento della facciata l assemblea pu imporre ai singoli condomini la sistemazione dei parapetti dei balconi qualora siano riguardabili come elementi decorativi della facciata deliberando con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 500 1 000 Corte di Cassazione 3078 1994 n 7603 Se
203. ordinarie trattandosi di attivit comprese fra i suoi compiti istituzionali anche se non espressamente indicati dal codice il relativo compenso quindi deve intendersi compreso in quello stabilito all atto del conferimento dell incarico Corte di Cassazione 12 3 2003 n 3596 quasi sempre bisogna calcolare anche una percentuale sui lavori di manutenzione straordinaria infine c il rimborso delle spese di amministrazione francobolli commissioni bancarie fotocopie spese di cancelleria L aumento del compenso non pu essere disposto verbalmente dai condomini ma necessaria una delibera o comunque una ratifica da parte dell assemblea Tribunale di Roma 21 2 1987 Il compenso dell amministratore e le spese di amministrazione vanno suddivisi fra i condomini in proporzione ai millesimi di propriet Un diverso criterio di ripartizione della spesa pu essere adottato soltanto all unanimit Il compenso non pu essere molto distante dalla media praticata nella citt in cui ubicato l edificio condominiale in caso contrario la delibera che lo approvasse sarebbe nulla per eccesso di potere Pretore Catania 27 10 1997 L amministratore ha diritto di compenso per l attivit svolta fino alla revoca e se prova che questa giustificata pu pretendere il risarcimento del danno Tribunale di Monza 27 6 1985 Durata incarico L amministratore dura in carica 1 anno norma inderogabile Tribunale di Napoli 4 10 1996
204. orrente alla sostituzione dell autoclave va suddivisa fra i condomini in proporzione ai millesimi di propriet essendo ininfluente la circostanza che l edificio sia composto da pi piani serviti in misura 19 differente Corte di Cassazione 29 12 1983 n 7172 In occasione della sostituzione dell autoclave i condomini in precedenza non collegati all impianto possono chiedere di allacciar visi ma devono ottenere il via libera di chi gi usufruiva del servizio Spese di esercizio In mancanza di un regolamento di disponga altrimenti o di diverso accordo fra i condomini per la suddivisione della spesa richiesta dal funzionamento dell autoclave si pu applicare il secondo comma dell articolo 1123 codice civile per il quale se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa le spese sono ripartite in proporzione all uso che ciascuno pu farne gt gt Scale e ascensore escludendo per le unit immobiliari non servite dall impianto Dovendosi in particolare tener conto della diversa energia occorrente a sollevare P acqua ai diversi piani giusto suddividere la spesa per met in base ai valori millesimali di ciascuna unit immobiliare e per met in base all altezza di ciascun piano dal suolo paga di pi chi sta pi in alto Per il pretore di Pordenone sentenza del 25 2 1989 la spesa occorrente al sollevamento dell acqua va ripartita in base alla superficie reale di ciascuna
205. orte di Cassazione 7 5 1987 n 4232 Fanno eccezione i lavori urgenti ma in questo caso l amministratore ne deve riferire alla prima assemblea Secondo comma articolo 1135 codice civile L assemblea pu sempre nell esercizio dei poteri previsti da questo stesso articolo ratificare la spesa effettuata dall amministratore in ordine ai lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni ancorch non indifferibili e urgenti Corte di Cassazione 7 2 2008 n 2864 Se l amministratore affida a un impresa l effettuazione di un lavoro di manutenzione straordinaria urgente i condomini rispondono delle relative obbligazioni poich l amministratore quando agisce nei limiti dei poteri attribuitigli dalla legge rappresenta il condominio per cui gli effetti del suo operato ricadono direttamente su questo qualora ne abbia speso il nome Corte di Cassazione 18 3 2010 n 6557 L amministratore che al termine dei lavori presenti un conto superiore a quello del preventivo approvato dall assemblea risponde della differenza Corte di Cassazione 11 5 2012 n 7401 Ordinaria Rientrano nel concetto di manutenzione ordinaria tutti gli interventi di riparazione rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelli necessari a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti Articolo 31 lett A della L 5 8 1978 n 457 confluito nell articolo 3 del DPR 6 6 2001 n 380
206. partire tra i condomini solvibili il debito dei condomini morosi con la motivazione che non sussiste in capo ai condomini adempienti alcun vincolo di solidariet passiva nei confronti del terzo creditore non potendosi perci prefigurare alcuna urgenza derivante dalla possibile esecuzione individuale che rimane comunque limitata alla quota dovuta da ciascun condomino Diffusione elenco condomini morosi L amministratore non pu affiggere nell androne condominiale l elenco dei condomini morosi con l invio a mettersi in regola o addirittura con l indicazione dell importo dovuto dal momento che l Autorit garante della protezione dei dati personali ha stabilito che questo tipo d iniziativa contrasta con il diritto alla privacy dei destinatari La Corte di Cassazione sentenza n 35543 del 26 9 2007 ha addirittura ravvisato il reato di diffamazione nell affissione nella bacheca condominiale potenzialmente accessibile anche agli estranei dell elenco dei condomini morosi Decisione confermata con sentenza n 13540 del 13 2 2008 che ha ravvisato il reato nell affissione in un luogo accessibile non gi ai soli condomini per i quali pu sussistere un interesse giuridicamente apprezzabile alla conoscenza dei fatti ma a un numero indeterminato di altri soggetti del comunicato nel quale un condomino era indicato come moroso Sempre il Garante per la protezione dei dati personali con nota del 21 7 2008 ha precisato
207. per si tratta di lavori particolarmente costosi occorre anche in seconda convocazione il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 500 1 000 Vasi Sui parapetti dei balconi si possono collocare vasi di fiori salvo non lo vieti il regolamento i vasi per devono essere contenuti all interno di fioriere saldamente ancorate alla ringhiera e non devono creare problemi di stillicidio Tribunale di Bologna 1 3 1993 ossi di caduta di acqua dai piani inferiori Se il balcone separato dal sottostante locale da una pavimentazione in vetrocemento non possibile collocarvi vasi se chi sta al piano di sotto vanta una servit per ricevere luce Il problema del superamento delle barriere architettoniche nel condominio ha il suo riferimento normativo nella 9 1 1989 n 12 Questo provvedimento ha il dichiarato obiettivo di favorire nell ambito del condominio l introduzione di innovazioni che possono facilitare la mobilit delle persone disabili L assemblea pu deliberare a riguardo con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 500 1 000 Il Tribunale di Milano sentenza del 19 9 1991 ha ritenuto che dovendosi deliberare installazione dell ascensore la maggioranza prevista dalla legge possa essere applicata anche se nel fabbricato non vivono portatori di handicap trattandosi d intervento finalizzato a consentire l accesso all edificio a
208. per un modello particolarmente costoso e quindi per una spesa alla luce dell articolo 1121 codice civile molto gravosa in rapporto alle particolari condizioni e all importanza dell edificio i condomini che non intendano avvalersene sono esonerati dal contribuire all esborso che sar quindi a totale carico degli altri salva per la possibilit di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell innovazione contribuendo alle spese di esecuzione e manutenzione opportunamente rivalutate Negli immobili di nuova costruzione e in quelli che hanno subito una ristrutturazione generale devono obbligatoriamente essere installate antenne centralizzate Legge 31 7 1997 n 249 L iniziativa finalizzata all installazione dell antenna centralizzata pu essere assunta anche da un solo condomino con richiesta contente l indicazione del contenuto specifico e delle modalit di esecuzione degli interventi proposti da presentare all amministratore Questi deve entro 30 giorni convocare l assemblea che delibera con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 500 1 000 L assemblea pu decidere a maggioranza di rimuovere l antenna televisiva centralizzata a condizione di non incidere sulle parti d impianto di propriet individuale Corte di Cassazione 11 1 2012 n 144 RIEPILOGOGANDO Installazione ex novo antenna parabolica o tradizionale consenso della maggioranza degli intervenuti
209. possesso La Legge 7 2 1992 n 150 pi volte modificata vieta la detenzione degli esemplari di mammiferi e rettili selvatici o provenienti da riproduzioni in cattivit che in particolari condizioni ambientali o comportamentali possono avere effetti mortali o invalidanti per l uomo Vietati anche gli animali che che non sottoposti a controlli sanitari o a trattamenti di prevenzione possono trasmettere malattie infettive all uomo Fra questi elencati nel decreto del ministero per ambiente 19 4 1996 modificato con D M 26 4 2001 rientrano scimmie topi leoni tigri pantere vipere Randagi Il Tribunale di Milano Sentenza n 23693 del 30 9 2009 ha considerato legittima l occupazione da parte di 2 condomini di uno spazio comune mediante l installazione di piccole costruzioni per i gatti randagi rifugi del tutto temporanee Televisiva Autonoma In mancanza di disposizione contraria del regolamento che deve per essere contrattuale altrimenti la relativa clausola nulla Corte di Cassazione 3 8 1990 n 7825 il condomino ma lo stesso diritto riconosciuto all eventuale conduttore pu installare l antenna televisiva sul lastrico solare sul tetto e sulle parti di esclusiva propriet Stesso discorso per un antenna radiofonica Tribunale Latina 16 11 1992 o per uso imprenditoriale Tribunale Roma 9 6 1986 Le dimensioni dell impianto non devono per essere tali da impedire agli altri con
210. ppartamento sottostante non pu agganciare la tenda alla soletta del sovrastante balcone aggettante a meno che il proprietario di questo non lo consenta Corte di Cassazione 17 7 2007 n 15913 Spesa Le spese occorrenti al rifacimento dei balconi costituenti pertinenza dei vari appartamenti gravano sui rispettivi proprietari con la sola eccezione di quelle relative agli elementi decorativi se destinati all abbellimento della facciata nel suo insieme e non del singolo balcone da porsi a carico di tutti i condomini su base millesimale Corte di Cassazione 28 11 1992 n 12792 rientrano nel concetto per esempio i rivestimenti e i frontalini Alla spesa richiesta dai decori dei balconi se destinati all abbellimento della facciata devono contribuire anche i condomini i cui appartamenti non siano dotarti di balcone o siano situati su un altro lato dell edificio Corte di Cassazione 30 7 2004 n 14576 L indagine volta ad accertare se gli elementi decorativi sono finalizzati ad abbellire il balcone o non piuttosto la facciata nel suo insieme dev essere condotta in concreto in relazione alle caratteristiche dell edificio fra gli elementi decorativi possono essere compresi a seconda dei casi anche le ringhiere e i divisori La Corte d Appello di Napoli sentenza del 16 10 1990 per esempio ha posto la spesa per la riparazione delle colonnine e dei pilastrini che fanno parte integrante del parapetto dei balc
211. priet fra i condomini le spese d illuminazione comprese quelle relative alla forza motrice vanno pertanto divise tra tutti i condomini in base ai millesimi di propriet Lo stesso dicasi della spesa occorrente alla messa a terra dell impianto Corte di Cassazione 18 10 2001 n 12737 Tra gli argomenti che possono finire all ordine del giorno in un assemblea ci pu essere l introduzione del temporizzatore per l accensione e lo spegnimento automatico delle luci Non si tratta di un innovazione n di una spesa voluttuaria o gravosa ma di un intervento che mira a rendere pi funzionale l impianto d illuminazione risparmiando energia Di conseguenza i condomini dissenzienti non possono chiedere di essere esonerati dalla spesa Rinuncia Il condomino non pu rinunciando al diritto sulle cose comuni esimersi dal contribuire alla relativa spesa La Corte di Cassazione per Sentenza n 4652 del 27 4 1991 ha ritenuto legittima la rinuncia avente per oggetto un impianto illegale Pozzo nero in contrasto con le prescrizioni di legge e un impianto superfluo Autoclave in presenza di un impianto idrico pubblico perfettamente funzionante Sicurezza Dal 27 3 2008 in vigore il decreto del Ministero dello sviluppo economico 22 1 2008 n 37 contenente il regolamento di attuazione dell articolo 11 quaterdecies comma 13 lett a della L 2 12 2005 n 248 che prevede il riordino delle disposizioni in
212. prietari Sull obbligo di convocare tutti i comproprietari di una stessa unit immobiliare la corte di cassazione sentenza n 138 del 9 1 1998 ha stabilito che sufficiente la prova anche presuntiva che l avviso inviato ad uno solo di essi sia stato portato a conoscenza degli altri per rendere pienamente valida l assemblea cos si presume che nel caso di compropriet tra due coniugi conviventi in pieno accordo e senza contrasto d interessi fra di loro la moglie comunichi al marito la data e il luogo dell assemblea e viceversa Alla prova per presunzioni non si pu invece ricorrere se i coniugi sono separati o s i comproprietari hanno residenze diverse All assemblea pu partecipare una sola persona per unit immobiliare anche se ci sono pi comproprietari questi pertanto devono designare un rappresentante Forma L avviso di convocazione deve contenere l indicazione del luogo la data e l ora in cui si terr l assemblea in prima e in seconda convocazione e l gt gt Ordine del giorno ossia i punti sui quali i partecipanti sono chiamati a deliberare L incompletezza dell ordine del giorno comporta annullabilit delle delibere Per una convocazione formale dell assemblea pu essere seguita la traccia appresso riprodotta OGGETTO 1 Assemblea condominio di Via 20124 Milano Sig 2 scala 3 interno di propriet La S V invitata a partecipare all
213. proprietari di garage la spesa grava esclusivamente su di loro Se invece queste parti possono essere sia pure potenzialmente usate anche dagli altri condomini la spesa dev essere ripartita fra tutti i condomini in base ai millesimi di propriet salvo diverso accordo La rampa si considera destinata all uso comune se pu essere utilizzata per operazioni di carico e scarico al piano cantine o se possono accedervi camion di fornitori o manutentori del condominio per esempio approvvigionamento gasolio spurgo fossa biologica rotazione dei sacchi dell immondizia Realizzazione box E possibile utilizzare lo spazio dell autorimessa condominiale di cui sia proprietario esclusivo per costruirvi un box ma a condizione che la costruzione non sia vietata da un regolamento contrattuale e non arrechi danno alle parti comuni dell edificio o al godimento anche da parte di un solo condomino dell area a lui riservata Corte di Cassazione 25 5 1991 n 5933 per esempio non gli dev essere impedito di aprire lo sportello della propria auto Spese Le spese di pulizia illuminazione e manutenzione del garage condominiale devono essere suddivise in proporzione ai millesimi di propriet salvo diverso accordo al quale abbiano aderito tutti i condomini 898 Incendio Adeguamento normativa antincendio Tetto Alla spesa occorrente al rifacimento del tetto posto a copertura di diversi piani di autorimesse devono contribuire in proporzione alla quota
214. rappresentanza di almeno 500 1 000 deliberare I introduzione della gettoniera Quanto alla suddivisione della relativa spesa la Corte d Appello di Napoli sentenza del 17 7 1968 ha considerato legittima la ripartizione in base ai millesimi di propriet nonostante il regolamento prevedesse una ripartizione dei costi di esercizio dell impianto proporzionata all altezza di ciascun piano dal suolo La stessa maggioranza pu decidere l aumento del prezzo della corsa Circa la ripartizione dei proventi la sentenza sopra richiamata ha considerato legittima la suddivisione in base ai millesimi di propriet Installazione L installazione dell ascensore configurando un innovazione diretta al superamento delle barrire architettoniche pu essere deliberata come previsto dal secondo comma dell articolo 2 della Legge 9 1 1989 n 13 con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 Se l edificio dotato di pi scale e l installazione dell ascensore riguarda una soltanto di esse la maggioranza in assemblea dev essere calcolata considerando i soli proprietari delle unit immobiliari interessate all innovazione Tribunale di Milano in data 12 4 1990 L installazione non consentita se comporta alterazione del decoro architettonico dell edificio o un sensibile deprezzamento dell unit immobiliare anche di un solo condomino in tali ipotesi quindi non suff
215. rde 11 Per i seminterrati serviti dall ascensore si considerano sia l altezza del piano che i millesimi Sostituzione La sostituzione di un ascensore usurato e non pi agibile con un altro anche se di diverso tipo non considerata innovazione se il vano che ospita la macchina non subisce variazioni sostanziali di conseguenza pu essere deliberata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 Se invece le modifiche sono tali da comportare un sostanziale mutamento del servizio e della destinazione di parti comuni dell edificio legittimo parlare di innovazione Corte di Cassazione 16 7 1981 n 4646 di conseguenza la relativa delibera dev essere approvata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 667 1 000 E stata considerata innovazione per esempio la sostituzione di tutti gli ascensori di un edificio mentre non stata ritenuta gravosa o voluttuaria la sostituzione della cabina con un altra dello stesso tipo ma pi funzionale dato che la riparazione sul vecchio impianto sarebbe stata antieconomica Corte di Cassazione 11 1 1968 n 62 E pi di recente la Suprema Corte sentenza n 26168 del 14 12 2009 ha considerato la sostituzione dell ascensore spesa straordinaria di notevole entit la cui approvazione richiede il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti al
216. re la delibera che l ha provocata Corte di Cassazione 17 04 1969 n 1215 Essi e i loro eredi o aventi causa possono per in qualunque tempo partecipare ai vantaggi dell innovazione diventandone quindi comproprietari anche se abbia comportato l occupazione da parte di uno spazio di propriet esclusiva del condomino che l ha introdotta Corte di Cassazione 01 04 1995 n 3840 La possibilit di aderire all innovazione subordinata alla condizione di contribuire alle spese di esecuzione e di manutenzione dell opera spese opportunamente rivalutate fino a quel momento la propriet dell innovazione spetta a chi l ha introdotta Corte di Cassazione 01 04 1995 n 3840 Se l utilizzo separato non possibile l innovazione non consentita a meno che la maggioranza dei condomini che l ha deliberata o accettata non ne sopporti integralmente il costo Introdotta da un condomino Un condomino pu introdurre a propria cura e spese senza autorizzazione dell assemblea Ma preferibile procurarsela per evitare discussioni una modifica della cosa comune nel rispetto dei limiti fissati dal primo comma dell articolo 1102 codice civile non alterarne la destinazione e non impedire agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto Per introdurre un innovazione invece trattandosi di alterare la sostanza della cosa comune o di mutarne la destinazione originaria BB Differenza fra innovazione
217. reato stato ravvisato per esempio Corte di Cassazione 11 7 2012 n 27625 nel battere i tappeti dalla finestra o nello scuotere la tovaglia all esterno della propria abitazione dopo i pasti qualora l operazione si ripeta e provochi la caduta di cose atte a imbrattare o molestare le persone Non si pu neppure aprire un foro nel parapetto del balcone per far cadere l acqua piovana nel sottostante cortile perch cosi facendo oltre a gravare questa parte comune di una servit di stillicidio Articolo 908 codice civile si creerebbe una situazione di pericolo per chi vi transita Corte di Cassazione 11 10 1986 n 5949 Possono dar luogo al reato di cui sopra anche le esalazioni maleodoranti provenienti da animali o da un abitazione non convenientemente pulita se d intensit tale da arrecare molestia o disturbo ai vicini Corte di Cassazione 28 9 1993 Sempre in fatto di odori quelli particolarmente intensi provenienti da una cucina possono dar luogo al reato il criterio da prendere in considerazione ha precisato la Corte di Cassazione Sentenza n 16670 del 4 5 2012 con riferimento agli odori provenienti dallo sfiatoio della cucina di un bar ubicato nell edificio condominiale non quello della Normale tolleranza di cui all articolo 844 codice civile ma quello della stretta tolleranza non esistendo disposizioni specifiche e valori limite in materia di odori Si realizza il reato a
218. regolamento non ne vieta l accesso esse sono ammesse a fruime trattandosi Tribunale di Milano 28 2 1991 di una modalit di utilizzazione del bene comune il condomino non deve per eccedere perdendo di vista il rapporto fra le persone invitate E la frequenza con la quale le ospita e i millesimi di cui titolare In particolare per quanto concerne il campo da calcio se il regolamento prevede che una determinata area condominiale possa essere adibita a questo sport un condomino pu provvedere a recintarla e a dotarla di porte e reti con gli altri condomini che acquistano la compropriet dei manufatti in virt del principio dell accensione di cui all articolo 934 e segg Codice civile Tribunale di Monza 22 1 1085 Questa stessa sentenza ha stabilito che la soppressione o la sostituzione delle porte da calcio esistenti nello spazio condominiale pu essere deliberata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 Anche se l edificio privo di servizio di portierato il fatto che l incendio sia stato provocato fa soggetto estraneo al condominio introdottosi nell edificio attraverso il portone d ingresso lasciato incautamente aperto non di per s sufficiente ad escludere la responsabilit del condominio qualora si accerti che per le particolari circostanze in cui stato concretamente posto in essere l atto illecito il suo compimento
219. ribuire alle spese legali da questo sostenute dovendosi ritenere il condomino implicitamente dissenziente rispetto alla lite Giudice competente Competente a decidere la maggior parte delle cause condominiali il Giudice di pace Si tratta in particolare delle controversie riguardanti 1 la misura e le modalit d uso dei servizi condominali anche nel caso in cui riguardino i conduttori Corte di Cassazione 21 2 2012 n 2483 2 le BB Immissioni di fumo calore rumore ecc che superino la normale tollerabilit 3 l apposizione di termini ossia dei segnali che delimitano il confine tra le due propriet e l osservanza delle distanze previste per la messa a dimora di alberi e siepi In questi casi quella del Giudice di pace una competenza per materia vale a dire attribuitagli dalla legge indipendentemente dal valore della lite Quando invece si discute se un condomino abbia o meno il diritto di fruire di una cosa o di un servizio comune il giudice competente va individuato sulla base del valore della causa Corte di Cassazione 14 6 1996 n 5467 In tale ipotesi se si tratta di beni mobili competente a giudicare fino a 5 000 il Giudice di pace mentre se il valore della lite supera questo importo o indeterminabile o riguarda beni immobili la competenza del Tribunale Se il condomino contesta la delibera che lo chiama a contribuire alle spese comuni secondo una certa quota il valore della causa coi
220. rico solare di propriet esclusiva di un condomino si rende necessario smantellare la pavimentazione la spesa va ripartita fra tutti i condomini in base ai millesimi di propriet Se per con l occasione si provvede per esempio anche al rifacimento dell impermeabilizzazione e della coibentazione per questa parte di spesa si applica al criterio ordinario un terzo a carico del proprietario esclusivo del lastrico ed i restanti due terzi a carico dei condomini alle cui unit immobiliari il lastrico serve da copertura Veranda Se una parte del lastrico viene successivamente occupata da una veranda la cui costruzione sia stata autorizzata e le cui caratteristiche per materiali utilizzati e stabilit siano assimilabili a quelle di un tetto al criterio di ripartizione della spesa previsto per il lastrico solare di uso esclusivo si sostituisce per la parte edificata quello previsto per il tetto Concorso di tutti i condomini in proporzione ai millesimi di propriet Delibera La delibera che autorizza l amministratore a scegliere l impresa cui affidare i lavori sulle parti comuni dell edificio pu essere adottata Corte di Cassazione 11 7 2003 n 10937 con il voto favorevole della maggioranza degli interventi all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 Se per si tratta di lavori straordinari di notevole entit necessario anche in seconda convocazione il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti
221. rmale atto costitutivo ma si verifica con la costruzione sul suolo comune o con il frazionamento da parte dell unico proprietario di un edificio i cui piani o porzioni vengano attribuiti a due o pi soggetti in propriet esclusiva Ci non esclude che gli interessati possano formalizzare il rapporto davanti ad un notaio magari in occasione della formazione delle tabelle millesimali La nascita del condominio prescinde dal rilascio del certificato di abitabilit l essenziale che sia avvenuta la costruzione dell edificio e che i piani o le porzioni di piano di questo appartengano a distinti proprietari Corte di Cassazione 26 1 1982 n 510 Norme applicabili Per quanto non espressamente previsto dalle norme sul condominio si applicano quelle che regolano la comunione articolo 119 1116 codice civile Sede Il condominio non essendo una persona giuridica ma un ente di gestione non ha una sede in senso tecnico a mono che non abbia adibito nell ambito dell edificio un locale utilizzato per l organizzazione e lo svolgimento della gestione comune In caso contrario il domicilio del condominio coincide con quello dell amministratore che lo rappresenta Corte di Cassazione 28 1 2000 n 976 Minimo Il condominio minimo da non confondere con il piccolo condominio ossia quello fino a otto condomini non quale non obbligatoria la nomina dell amministratore formato da due soli condomini Anche in questo caso es
222. romettere la conservazione dell impianto o da ostacolare l uso da parte di altri condomini Corte di Cassazione 6 4 1982 n 2117 Uso intensivo L uso intensivo dell ascensore dovuto alla particolare destinazione di alcune unit immobiliari per empio ufficio studio professionale del tutto ininfluente ai fini della contribuzione alle spese di manutenzione e sostituzione come ininfluente il fatto di tenere l unit immobiliare disabitata Nulla vieta che i condomini possano ma soltanto all unanimit accordarsi per un diverso criterio di ripartizione della spesa L assemblea l organo sovrano della vita condominiale come un piccolo Parlamento ha poteri normativi per esempio quando approva il regolamento ma anche amministrativi di controllo e organizzativi della vita comune E un organo di democrazia diretta la volont espressa della maggioranza infatti ha poteri vincolanti anche per i condomini dissenzienti o per quelli che non hanno partecipato alla seduta Questo ovviamente se sono state rispettate le maggioranze previste e se le decisioni adottate non infrangono le norme di legge o del regolamento condominiale Il potere dell assemblea non assoluto ma circoscritto all uso e al godimento delle parti e dei servizi comuni compiti dell assemblea sono molteplici e coinvolgono l intera vita condominiale ecco comunque quelli principali 1 gt approvare il preventivo delle spese e la relativa rip
223. ronti del condomino che aveva partecipato ad un assemblea auto convocata e firmato il verbale in cui la riunione veniva riconvocata per altra data per deliberare sull ordine del giorno pure indicato sul verbale Trasferimento di un condomino non raro specialmente nei megacondomini che il destinatario risulti trasferito dal precedente condominio Nel qual caso l amministratore al fine di assicurare una regolare convocazione dell assemblea tenuto a svolgere le indagini suggerite dall ordinaria diligenza per rintracciare il condomino non pi presente al precedente recapito Corte di Cassazione 28 11 2000 n 15283 Dal punto di vista pratico nel caso di condomino gi residente nella citt sede del condominio si possono attingere informazioni presso l ufficio anagrafe del Comune mentre se risiedeva in altra citt ci si pu rivolgere ad un agenzia di disbrigo pratiche in entrambi i casi addossando il relativo costo al condomino resosi irrepetibile Morte Un caso particolare quello della morte del condomino In tale ipotesi se l amministratore a conoscenza dell evento ma non degli eredi non obbligato a fare alcuna ricerca e quindi non tenuto ad inviare alcun avviso di convocazione fino a quando gli eredi non siano manifestati Corte di Cassazione 15 2 2007 n 6926 balconi e il loro utilizzo sono fonte perenne di discussione dai panni stesi allo sgocciolamento dell acqua usata per annaffiar
224. ronti ha una funzione di controllo e di stimolo Il Consiglio pu anche collaborare con l amministratore coadiuvandolo nell espletamento delle sue molteplici incombenze si pensi alla preparazione di un capitolato di appalto o all analisi dei preventivi quando si tratti di appaltarvi un opera o un servizio anche se la scelta spetta all assemblea Altra funzione del Consiglio di condominio quella consultiva quella cio di dare pareri all amministratore In questo ambito il regolamento potrebbe rifacendosi al diritto amministrativo prevedere pareri facoltativi e pareri obbligatori pareri facoltativi sono quelli che l amministratore libero di chiedere o meno e una volta che li abbia chiesti di seguirli oppure no pareri obbligatori sono invece quelli che devono essere chiesti ma che possono non essere seguiti La carica di EL di condominio non prevede compenso L amministratore settimo comma articolo 1129 codice civile obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi nonch quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio su uno specifico conto corrente postale o bancario intestato al condominio Quest obbligo commette un irregolarit di gestione tale da legittimare la richiesta di revoca al Tribunale Tribunale di Milano 29 9 1993 Il Tribunale di Genova a sua volta sentenza del 16 9 1993 ha sancito l illegalit della delibera con la quale
225. rticolare l assemblea validamente costituita in prima convocazione con l intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell intero edificio 667 1 000 e la maggioranza dei partecipanti al condominio la seconda convocazione invece l assemblea validamente insediata con l intercento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell intero edificio 334 1 000 e un terzo dei partecipanti al condominio Se una delibera era stata adottata in prima convocazione senza che sussistesse la maggioranza richiesta affinch la seduta potesse essere dichiarata aperta non pu essere modificata in seconda convocazione infatti necessario provvedere ad una nuova convocazione dell assemblea Corte di Cassazione 29 3 1982 n 1930 Ma quanto tempo si deve aspettare prima di dichiarare la seduta deserta per mancanza del numero legale Se il regolamento nulla stabilisce a riguardo sta all amministratore valutare il periodo di attesa tenuto conto sia del numero dei condomini che compongono il condominio e dei relativi millesimi che del numero dei presenti e relativi millesimi Cosi se gli assenti sono molti e per raggiungere il quorum sarebbe sufficiente anche un solo condomino con i relativi millesimi l attesa che di norma potrebbe attestarsi sui 10 15 minuti potrebbe protrarsi di qualche altro minuto Per deliberare La maggioranza richiesta per deliberare validamente pi alta
226. sa trattandosi di evento che il danneggiato poteva prevedere Il Tribunale di Aosta sentenza n 79 del 16 6 2010 ha escluso la responsabilit del locatore nel caso del conduttore scivolato sulla pavimentazione del cortile condominiale a causa del mancato sgombero della neve motivando col fatto che con la stipulazione del contratto di locazione l obbligo di custodia ex articolo 2051 codice civile e il conseguente obbligo di provvedere alla suddetta operazione si trasferisce al conduttore Il Tar del Lazio infine sentenza n 2695 del 13 4 2005 non ha considerato infortunio in itinere la caduta di chi scende le scale di una casa per recarsi al lavoro Responsabilit del condominio invece per la caduta provocata dall errata posa in opera del tappeto moquette situato nell atrio parte pelosa rivolta verso il pavimento e parte gommosa rivolta verso alto Tribunale di Milano 21 3 1991 o dal sollevamento di un suo lembo scollato Corte di Cassazione 9 6 1983 n 3971 Lo stesso dicasi se la caduta provocata da un gradino rotto o sconnesso Tribunale di Monza 2 10 2007 Caso fortuito condominio non ha alcuna responsabilit per il danno che non si poteva evitare quello provocato dalla rottura di un collettore condominiale in seguito ad un temporale di violenza tale da non poter essere previsto usando la normale diligenza Tribunale di Verona 28 3 1973 Caso fortuito anche nell allagamento di u
227. scensore e una per il riscaldamento ciascuna caratteerizzata dal fatto che il 53 totale 1 000 con la propriet di ciascun condomino che viene espressa con riferimento a questo valore globale Le tabelle millesimali sono una sorta di Etichetta che rimane attaccata all unit immobiliare anche nel caso in cui dovesse essere venduta donata o lasciata in eredit fino a quando non si pervenga alla loro eventuale rettifica dimostrando che sono viziate da errore 88 Modifica per cui ad evitare disparit di trattamento opportuno affidare la stesura ad un tecnico di comprovata abilit una valutazione errata del valore delle unit immobiliari e dei relativi millesimi infatti destinata a riflettersi sia sul portafoglio dei condomini che sul Peso del voto in sede di assemblea La scelta del professionista pu essere approvata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 Tribunale di Bari 12 2 2010 n 505 mentre non pu essere fatta dall amministratore senza autorizzazione dell assemblea Corte di Cassazione 11 2 2000 n 1520 La tabella dei millesimi di propriet viene utilizzata per suddividere la maggior parte delle spese comuni manutenzione ordinaria e straordinaria compreso amministratore polizza assicurativa spese telefoniche postali e di cancelleria Vi si fa riferimento ogniqualvolta si debbano ripartire delle spese che i
228. senso di tutti i condomini consenso che deve risultare da atto scritto Corte d Appello di Perugia 9 2 1988 Occorre inoltre che la ripartizione avvenga senza pregiudizio dell originario valore del bene e in parti vantaggiosamente utilizzabili dai singoli condividenti Corte di Cassazione 24 2 1995 n 2117 DANNO Caduta Per chiamare il condominio a rispondere del danno provocato da una caduta avvenuta per le scale o in cortile il danneggiato deve provare il nesso di causalit fra la cosa comune e l evento dannoso Sussiste responsabilit del condominio per esempio se la caduta avviene lungo la rampa condominiale di accesso all autorimessa a causa della presenza di una macchia di olio non visibile Corte di Cassazione 20 10 2005 n 20317 Il tribunale di Nocera Inferiore sentenza n 15 dell 8 1 2003 occupandosi di una fattispecie analoga ha invece escluso la responsabilit del condominio poich la caduta occorsa sui gradini d ingresso era stata provocata da materiale scivoloso abbandonato sul posto da terzi il cui comportamento assimilabile al caso fortuito La Suprema Corte sentenza n 16607 del 19 6 2008 ha respinto anche il ricorso presentato da una signora che chiedeva il risarcimento del danno subito a causa della caduta occorsole nell atrio dell edificio reso scivoloso dalla cera applicata dal custode dello stabile frammista all acqua piovana trasportata dal passaggio degl
229. si pensi all alloggio del portiere o del garage comune 2 gt gt pagale l eventuale tassa sul passo carraio 3 gt gt se non previsto che vi provveda l appaltatore pagare la tassa per l occupazione del suolo pubblico qualora si debba montare un ponteggio su una strada pubblica 4 gt gt pagare la TIA tariffa igiene ambientale per la raccolta e lo smaltimento dei rifiuti prodotti dalle parti comuni per esempio il giardino Pubblicit Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune accessibile anche ai terzi affissa I indicazione delle generalit del domicilio e dei recapiti anche telefonici dell amministratore in mancanza di amministratore vengono affissi gli stessi dati riferiti alla persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell amministratore Responsabilit L amministratore risponde ai danni derivati dalla mancata esecuzione di una delibera assembleare per esempio aver omesso di far riparare il tetto Corte di Cassazione 14 6 1976 n 2219 e risponde penalmente se una parte dell edificio minaccia rovina con pericolo per l incolumit delle persone tranne che per cause accidentali non sia stato in grado d intervenire con la dovuta urgenza Corte di Cassazione 28 6 2012 n 25221 L amministratore non risponde invece dei danni provocati dall abuso della cosa comune da parte di un condominio egli non dotato di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti dei partecipanti
230. sionale ma esclusivamente funzioni di gestione dello stabile e di esecuzione delle decisioni prese dai condomini nel corso delle assemblee Il condominio pu comunque anche essere amministrato dagli stessi condomini a turno Una decisione del genere dev essere adottata con la stessa maggioranza richiesta per la nomina ordinaria dell amministratore e con la stessa maggioranza si pu deliberare di passare ad altro criterio per esempio la nomina di un esterno Se si opta per la gestione Fai da te un condominio che non sia in grado di svolgere questa funzione per il periodo assegnatoli deve trovare ed eventualmente pagare una persona disposta a sostituirlo dall incarico Quando obbligatorio Se i condomini sono pi di 8 Requisiti Fra questi il godimento dei diritti civili e politici e non figurare nell elenco dei protesti cambiari Nomina Voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 anche in seconda convocazione Se l assemblea non decide l amministratore viene nominato dal Tribunale su ricorso anche di un solo condomino Durata incarico Un anno rinnovabile Revoca l assemblea pu revocare l amministratore in ogni momento con la stessa maggioranza prevista per la nomina In alcuni casi l amministratore pu essere revocato dal Tribunale su ricorso di ciascun condomino per esempio se non presenta il rendiconto della gestione se non apre il conto corrente condomini
231. smici 3 comma articolo 15 D lgs 30 3 1990 n 76 n n Violazione della destinazione d uso articolo 1117 quater codice civile Innovazioni dirette al miglioramento o all uso pi comodo o al maggior rendimento delle cose comuni Maggioranza degli intervenuti Almeno 667 1 000 Maggioranza degli intervenuti Almeno 334 1 000 Scioglimento del condominio nel caso occorrano opere di sistemazione per dividere l edificio n n Modifica della destinazione d uso parti comuni 4 5 dei partecipanti al condominio 4 5 dei millesimi Innovazioni che alterano il decoro architettonico dell edificio Tutti i condomini 1 000 1 000 Tutti i condomini 1 000 1 000 Innovazioni che rendono talune parti comuni dell edificio inservibili all uso o al godimento anche di un solo condominio Approvazione e modifica regolamento contrattuale Approvazione e modifica tabelle millesimali aventi natura convenzionale n n 17 Per aprire la seduta Come gi detto la verifica del quorum richiesto per la regolare costituzione dell assemblea vale a dire affinch la seduta possa essere dichiarata aperta necessariamente preliminare rispetto allo svolgimento di qualsivoglia attivit decisionale Questa maggioranza stabilit dall articolo 1136 codice civile varia a seconda che si tratti di prima o di seconda convocazione In pa
232. ssazione 8 6 1996 n 5334 Egli pu salvo che il regolamento non lo vieti espressamente Corte di Cassazione 5 12 2001 n 15360 partecipare a prendere la parola nelle assemblee in cui si discuta sull opportunit di proseguire o meno la lite Se l assemblea prima di deliberare se intraprendere o meno un azione giudiziaria incarica un avvocato di un parere tecnico il condomino che si dissoci dalla successiva delibera con la quale l assemblea decide di dar corso alla causa non pu esimersi dal contribuire alla spesa richiesta dalla consulenza legale avrebbe dovuto infatti impugnare la delibera con la quale il professionista stato investito del parere trattandosi di onere non riconducibile alla difesa del giudizio ma propedeutico ad essa Tribunale di Firenze 4 12 2006 n 4149 Per il Tribunale di Bologna sentenza n 2618 del 12 10 2007 operativit dell articolo 1132 codice civile riguardante appunto il dissenso di un condomino rispetto alla lite non va oltre l esonero dell onere di partecipare alla rifusione delle spese di giudizio in favore della controparte nell ipotesi di esito sfavorevole per il condominio lasciando la norma immutato l onere di partecipare alle spese affrontate dal condominio per la propria difesa Il Tribunale di Civitavecchia sentenza n 1806 del 26 11 2007 ha stabilito che il condomino che abbia vinto una causa nei confronti del condominio non tenuto a cont
233. ssioni di fumo ancorch potenzialmente dannose alla salute di un vicino affetto da asma sono prodotte dal normale utilizzo di una canna fumaria e non raggiungono livelli d inequivocabile intollerabilit devono essere sopportate Tribunale di Cagliari 24 9 1987 Se poi provengono dalla canna fumaria di un esercizio commerciale si pensi a una pizzeria nel conflitto fra le esigenze connesse all abitazione e quelle dell attivit economica prevalgono le prime Corte di Cassazione 15 3 1993 n 3090 quindi possibile ottenere la rimozione di una canna fumaria che smaltisca fumo odori e calore a ridosso della propria finestra Corte di Cassazione 28 7 1993 n 9130 o la sostituzione di una canna fumaria difettosa che produca immissioni superiori alla normale tollerabilit Corte di Cassazione 6 3 1978 n 1108 Fogna Le immissioni provenienti dall impianto fognario a causa del loro impatto sulla salute delle persone sono trattate dai giudici con particolari severit Per il Tribunale di Genova sentenza del 17 7 2011 per esempio in un centro destinato ad edilizia abitativa inaccertabile anche una percepibile seppur minima immissione di aria fognaria Lavori A chi non capitato di perdere la pace in occasione di interminabili e fastidiosi lavoro di ristrutturazione da parte del vicino di pianerottolo Ebbene i rumori e la polvere prodotti da questo tipo d intervento se contenuti nella nor
234. stanze liquide o gassose e comportino conseguentemente un periodi permanente per il fondo vicino in relazione alla naturale possibilit di trasudamento e di infiltrazioni Trova pertanto applicazione il successivo articolo 890 in materia di distanza per fabbriche e depositi nocivi o pericolosi che rimanda alla distanza eventualmente prevista dai regolamenti locali Corte di Cassazione 13 12 1994 n 10652 in mancanza di questi si deve osservare una distanza necessaria a preservare i fondi vicini da ogni danno alla solidit alla salute e alla sicurezza Divieti Il condomino non pu ostruire la canna fumaria che serve anche i sottostanti appartamenti In caso contrario il proprietario danneggiato pu agire anche con richiesta al giudice di un provvedimento d urgenza per il ripristino dei luoghi e in sede di causa di merito per il risarcimento del danno Se per chi ha posto in essere la violazione dimostra che sono trascorsi pi di 20 anni dall otturazione e che il comproprietario della canna fumaria non l ha utilizzata per tutto il periodo il ricorrente dovr rassegnarsi alla perdita del diritto per prescrizione invece legittimo ridurre la sezione della canna fumaria ma a patto che la modifica non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di fare parimenti uso Corte di Cassazione 29 4 1996 n 1092 Installazione La spesa per l installazione di una canna fumaria comune dev essere ripartita i
235. stratore pu pretendere il pagamento dell intero debito dall uno o dall altro salvo il diritto per chi abbia pagato di esigere dall altro o dagli altri la rispettiva quota Corte di Cassazione 21 10 1987 n 4769 Interessi il regolamento del condominio pu prevedere che ai pagamenti effettuati con ritardo vengano applicati interessi di mora Se non ne viene indicata la misura si applicano gli interessi legali Interessi superiori a quelli legali per esempio bancari possono essere previsti solo da un regolamento contrattuale Corte di Cassazione 18 5 2011 n 10929 Se per sono particolarmente elevati possono essere ridotti dal giudice anche d ufficio come stabilito da Corte di Cassazione SS UU con sentenza n 18128 del 13 9 2005 Dal lontano 1942 anno in cui entr in vigore il quarto libro del codice civile che comprende questa disposizione al 15 12 1990 sono stati pari al 5 annuo il 16 12 1990 e fino al 31 12 1996 furono portati al 10 mentre dall 1 1 1997 furono stati nuovamente ridotti al 5 ma con questa innovazione il loro ammontare non viene pi fissato per legge ma viene aggiornato annualmente con decreto del Ministro dell economia e delle finanze entro il 15 dicembre dell anno precedente a quello in cui il nuovo tasso sar applicabile tenuto conto del rendimento medio annuo lordo dei titoli di Stato di durata non superiore a 12 mesi del tasso d inflazione registrato nell
236. tabilisce una scadenza precisa per buona norma stabilire magari approvando una specifica delibera che l assemblea venga convocata almeno una volta all anno entro 2 3 mesi dalla chiusura dell esercizio L assemblea pu essere convocata anche se non sono state ancora predisposte le tabelle millesimali dal momento che il rapporto tra il valore della propriet singola e quello dell intero edificio esiste prima e indipendentemente dalla formazione delle tabelle millesimali di conseguenza possibile stabilire in un eventuale giudizio sia pure a posteriori se in assemblea erano state raggiunte le richieste maggioranze Corte di Cassazione 25 1 1990 n 431 Alla convocazione deve provvedere l amministratore ancorch dimissionario di sua iniziativa Le assemblee condominiali devono essere convocate in giorni non festivi tenendo conto solo del calendario civile senza che possano essere prese in considerazione altre festivit legate ai diversi credi religiosi qual per esempio la Pasqua ebraica Tribunale di Roma 12 5 2009 n 10229 In via straordinaria l assemblea pu essere convocata sempre dall amministratore su specifica richiesta di almeno 2 condomini in rappresentanza di almeno un sesto del valore dell edificio 167 66 1 000 Decorsi inutilmente 10 giorni dalla richiesta senza che l amministratore abbia provveduto i richiedenti possono provvedere direttamente alla convocazione Se non vi sono almeno 2 cond
237. tare il bilancio preventivo e di quelle sostenute bilancio consuntivo In particolare si devono distinguere analiticamente le spese occorrenti all uso delle parti comuni da quelle richieste dalla loro conservazione questo accorgimento infatti se tra i partecipanti vi sono usufruttuari di unit immobiliari consente di ripartire tra questi e i nudi proprietari con una semplice operazione aritmetica le spese da ciascuno dovute Corte di Cassazione 21 11 2000 n 15010 La contabilit di regola divisa in due parti nella prima vengono riportate tutte le voci di spesa indicate oltre che nell importo anche con la data del pagamento e con i riferimenti a fatture ricevute e simili mentre nella seconda parte si da conto della posizione dei condomini in relazione alle quote versate e al saldo ancora da corrispondere o a credito Di solito le voci di spesa vengono raggruppate in 24 1 gt spese generali di propriet compenso amministratore assicurazione 2 gt assicurazione 3 gt pese per i servizi comuni pulizia manutenzione energia elettrica disinfestazione etc 4 gt spese per il riscaldamento centralizzato acquisto combustibile conduzione caldaia manutenzione 5 gt spese per il servizio di portineria 6 gt spese individuali sono quelle sostenute nell interesse esclusivo di un condomino e soltanto a questi addebitate Il bilancio che dev essere firmato sia dall amministratore si
238. tario dello spazio il diritto a percepire un indennizzo Tribunale di Roma 10 12 2007 Se per la presenza del ponteggio magari per mesi causa un danno alla propriet esclusiva del condomino questi ha diritto a un adeguata indennit ai sensi del secondo comma dell articolo 843 codice civile Possibile anche a questo fine occupare temporaneamente una striscia di terreno confinante con edificio condominiale per consentire il rifacimento della facciata autorizzato dal Comune Tribunale di Salerno 27 1 2004 Danni Dei danni provocati dal ponteggio installato sul suolo condominiale risponde ai sensi dell articolo 2051 codice civile l appaltatore dei lavori in quanto custode dell impalcatura come nel caso dei danni provocati dalla caduta dal ponteggio di materiali sulle autovetture parcheggiate nei pressi Tribunale di Messina 12 6 2012 n 1238 Furto Se un condomino subisce un furto nella propria abitazione ad opera di malviventi che si sono serviti del ponteggio predisposto dall appaltatore per l effettuazione dei lavori sulle parti comuni dell edificio dei danni risponde l appaltatore ai sensi dell articolo 2043 codice civile qualora non abbia adottato le cautele idonee ad evitare l uso anomalo dell impalcatura e creando di conseguenza un agevole accesso ai ladri Corte di Cassazione 11 2 2005 n 2844 L appaltatore infatti tenuto a custodire e vigilare l impianto per tutta l
239. te permettono anche di vedere direttamente od obliquamente nella propriet del vicino senza ricorrere a mezzi artificiali Per ex scala Nel disciplinare la materia il Legislatore ha cercato di trovare un punto di equilibrio tra la necessit del proprietario di un immobile aria e luce o di avere una veduta verso l esterno e il diritto del confinante o del dirimpettaio di non veder violata la propria privacy In particolare le luci Articolo 901 codice civile oltre a dover essere munite di un inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata fissa in metallo le cui maglie non devono superare i tre centimetri quadrati devono essere collocate rispetto al pavimento con il lato inferiore ad almeno due metri e mezzo da esso se sono al piano terreno e ad almeno due metri se sono ai piani superiori Inoltre devono avere il lato inferiore a un altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino a meno che non si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e le condizioni dei luoghi non consentono di osservare l altezza minima Ovviamente l apertura nel muro condominiale di luci che affaccino sulla strada o sul cortile consentita se non vi ostano esigenze di sicurezza o di rispetto del decoro architettonico dell edificio Se poi il muro funge anche da divisorio fra le propriet di due condomini necessario il consenso del vicino Corte di Cassazione 12 6 1982 n
240. tecnico del Comune se l intervento realizzabile con l invio di una semplice SCIA segnalazione certificata di inizio attivit o se si tenuti a seguire una diversa procedura gt gt Lucernario Ogni condomino ha diritto a ricevere un adeguata fornitura di acqua potabile Se il servizio carente sopratutto ai piani alti dei vecchi edifici e il condominio non interviene si pu chiedere al giudice un provvedimento d urgenza per superare l inconveniente autoclave si ha anche titolo al rimborso delle eventuali spese anticipate su autorizzazione del magistrato detratta la propria quota App Milano 3 5 1991 Contatori Per l introduzione di contatori che registrino il consumo d acqua nei vari appartamenti non occorre autorizzazione dell assemblea il secondo comma del paragrafo 8 2 8 dell allegato1 8 del decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 4 3 1996 infatti stabilisce che qualora la consegna e la misurazione dell acqua avvenga per utenze raggruppate la ripartizione interna dei consumi dev essere organizzata a cura e spese dell ente tramite l installazione di singoli contatori per ciascuna unit immobiliare per cui si nel diritto di pretendere se del caso ricorrendo al Giudice di pace il rispetto di questa norma Se c un regolamento contrattuale che disciplina il criterio di ripartizione della spesa l eventuale modifica richiede l unanimit La spesa per l introduzione di contatori sep
241. tenna gt gt Televisiva Autonoma Ripetitore per telefonia satellitare Visto il grande successo ottenuto dalla telefonia cellulare e la seguente diffusione degli appositi ripetitori sulle coperture degli edifici sono numerosi i condomini alle prese con questo problema Poich l installazione dell impianto configura l imposizione di una servit sull edificio condominiale in cambio di un canone la delibera va approvata all unanimit Corte di Cassazione 18 4 2002 n 5626 Tra condominio e azienda telefonica dev essere stipulato un contratto di locazione commerciale regolato dall articolo 27 e segg della L 27 7 1978 n 392 8 Tribunale Castelvetrano 4 12 2003 n 90 Meglio prima di concedere l autorizzazione verificare che il ripetitore non interferisca con le normali apparecchiature elettriche esistenti nel caseggiato televisori impianti di allarme e sopratutto che le onde prodotte non siano suscettibili di arrecare danni alla salute degli occupanti l edificio L installazione pu essere bloccata anche con richiesta al giudice di provvedimento d urgenza stante la potenziale pericolosit delle emissioni elettroniche e il conseguente deprezzamento dell immobile Tribunale di Bologna 8 3 2005 Il Tribunale di Vicenza Sezione distaccata di Schio sentenza n 694 del 3 8 2007 ha precisato che se l installazione stata autorizzata con delibera assembleare non impugnata nei termini l istanza
242. terzi da parti comuni dell edificio i condomini rispondono in solito ai sensi degli articoli 2051 e 2055 codice civile Ci significa che il danneggiato pu rivolgersi per il risarcimento indifferentemente all uno o all altro condomino Chi ha pagato per tutti pu a sua volta agire nei confronti dei colleghi per il rimborso della quota da ciascuno dovuta in base ai millesimi di propriet Corte di Cassazione 25 6 1990 n 6405 Subito il condomino pu agire in giudizio in prima persona per ottenere il risarcimento dei danni subiti dalle parti comuni dell edificio ma nei limiti della sua quota Tribunale di Napoli 3 6 1970 Prescrizione Il diritto al risarcimento del danno derivante da una parte comune dell edificio o dall unit immobiliare di un condomino si prescrive primo comma articolo 2947 codice civile in cinque anni dal giorno in cui il fatto si verificato Il terzo comma dello stesso articolo precisa che se il fatto considerato dalla legge come reato e per il reato stabilit una prescrizione pi lunga questa si applica anche all azione civile Provocato dal condomino Ciascun condomino risponde in prima persona del danno provocato a un altro partecipante alla comunione a terzi per esempio conduttore o alle parti comuni dell edificio tipico esempio l allagamento dell appartamento sottostante causato dalla rottura di un tubo Come previsto dall articolo 2043 e segg Codice civil
243. ti collocati provvisoriamente e facilmente rimovibili Corte di Cassazione ordinanza n 1326 del 30 1 2012 Aspetto architettonico Analogo al concetto di decoro architettonico quello di aspetto architettonico che assume rilievo in materia di esercizio del diritto di sopraelevazione da parte del proprietario dell ultimo piano e che la stessa Corte di Cassazione Sentenza n 8861 del 28 11 1987 ha definito come la caratteristica principale insita nello stile architettonico dell edificio giudici hanno ravvisato un alterazione di questo connotato dell edificio per esempio nella diversa composizione dei materiali usati nella minore altezza del piano dell edificato rispetto a quelli preesistenti nel tipo di copertura nelle caratteristiche degli infissi Ai fini dell alterazione dell aspetto architettonico la valutazione va condotta in relazione alla visibilit dell opera e all esistenza di un danno economico valutabile Corte di Cassazione 22 1 2005 n 1025 Successivamente per Sentenza n 851 del 16 1 2007 la stessa Suprema Corte ha stabilito che una volta accertata la lesione del decoro architettonico a seguito di opere innovative nessuna influenza in proposito pu essere riconosciuta alla maggiore o minore visibilit trattandosi di una tutela accordata in s e per s a prescindere da situazioni contingenti Regolamento Il regolamento pu vietare qualsiasi opera modificatrice anc
244. to per parte loro possono richiamare i trasgressori al rispetto del divieto e in caso d inosservanza segnalare la violazione all Autorit B Immissioni La Corte di Cassazione sentenza n 7875 del 31 3 2009 ha stabilito che se le immissioni di fumo di sigaretta proveniente dal sottostante bar superano la normale tollerabilit l inquilino del soprastante appartamento pu esigere il risarcimento del danno patrimoniale Il garage in genere una pertinenza dell abitazione e quindi di propriet esclusiva di questo o quel condomino singoli proprietari possono adibirlo anche ad altro uso per esempio ripostiglio o sala hobby a meno che ci non sia vietato da un regolamento contrattuale In ogni caso vanno rispettati il diritto e la sicurezza degli altri condomini non consentito per esempio depositare in garage sostanze infiammabili o altri materiali pericolosi n svolgervi attivit rumorose a meno di non provvedere a idonea insonorizzazione Il proprietario pu inoltre intervenire sul garage di sua propriet in vari modi per esempio sostituendo la porta con una serranda ma a condizioni di non alterare il decoro architettonico dell edificio Se poi la porta basculante po essere sostituita con altra che si apra a libro ma in tal caso oltre a non alterare il decoro architettonico si deve evitare che l innovazione comporti un restringimento dello spazio condominiale destinato al transito o una situazione di p
245. to corrente condominiale i condomini anche singolarmente possono chiedere la convocazione dell assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all amministratore Se l assemblea non provvede alla revoca ciascun condomino pu rivolgersi all Autorit Giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda del ricorrente pu pretendere il rimborso delle spese legali dal condominio che a sua volta potr rivalersi nei confronti dell amministratore revocato In caso di revoca da parte dell Autorit Giudiziaria l assemblea non pu nominare nuovamente l amministratore revocato Sulla revoca dell amministratore il Tribunale decide in camera di consiglio con decreto motivato sentito lo stesso amministratore in contradditorio con il ricorrente Contro il provvedimento del Tribunale pu essere proposto reclamo alla Corte d appello nel termine di 10 giorni dalla notifica o dalla comunicazione Passaggio delle consegne L amministratore revocato o che lascia volontariamente l incarico deve consegnare tempestivamente al suo successore o all eventuale Consiglio di condominio se cosi prevede il regolamento tutta la documentazione in suo possesso efferente al condominio e ai singoli condomini ed eseguire le attivit urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto a ulteriori compensi nuovo amministratore deve verificare i saldi del rendiconto precedente se non gi stato approvato dall assemblea ma non
246. to usare l androne a questo fine a condizione che un divieto in tal senso non sia contenuto nel regolamento del condominio che deve per essere contrattuale che il passeggino venga lasciato in un punto dell androne in cui 6 non intralci il transito di chi frequenta l edificio e che si rispetti il dettato dell articolo 1102 codice civile per il quale ciascun partecipante pu servirsi della cosa comune purch non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto Sarebbe poi buona norma lasciare il passeggino nell androne soltanto se non entra in ascensore Il quinto comma dell articolo 1138 codice civile stabilisce che le orme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici Per introdurre un divieto del genere quindi necessario che siano d accordo tutti i condomini Il detentore dell animale comunque tenuto a rispettare la normativa sulle gt gt Immissioni e ad evitare che gli strepiti disturbino il riposo o le occupazioni delle persone Il divieto ove previsto riguarda sia i proprietari che gli inquilini Gli animali possono essere portati in ascensore a meno che vi sia un divieto contenuto nel regolamento o introdotto dall assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 500 1 000 Disturbo Se si prova che l animale molesto se ne pu chiedere l allontanamento al giudice se
247. to valida la convocazione effettuata mediante raccomandata a mano alcune delle quali consegnate dalla portinaia ai condomini che avevano firmato per ricevuta e altre inserite nella rispettiva cassetta postale Se l avviso stato inviato per raccomandata non occorre che sia stato ricevuto personalmente dal destinatario e neppure occorre che questi l abbia letto l importante che l avviso sia pervenuto alla persona che in virt dei suoi rapporti con il destinatario o per ragioni di ufficio si pensi al portiere dello stabile o al sostituto Corte di Cassazione 19 1 1985 n 140 sia tenuta a consegnarglielo o che sia stato depositato in luogo normalmente destinato a tale scopo e che di ci il condominio destinatario impiegando l ordinaria diligenza abbia avuto o possa aver avuto notizia Tribunale di Milano 2 4 1992 Per la Corte d Appello di Napoli sentenza dell 11 1 2012 la ricevuta di spedizione della raccomandata anche senza la ricevuta di ritorno fa presumere che il destinatario abbia ricevuto l avviso per cui sta a questi provare di essere stato senza sua colpa nell impossibilit di prenderne visione Non stata invece considerata legittima Tribunale di S Maria Capua Vetere 28 10 1988 l affissione dell avviso di convocazione in bacheca ancorch accompagnata dall invio a mezzo raccomandata e questa sia pervenuta fuori termine L avviso dev essere inviato a tutti i condomini ness
248. trazioni sono tali da costringerlo a trasferirsi in albergo per alcuni giorni ha diritto al rimborso da parte del condominio della relativa spesa detratta la quota a suo carico in quanto ad un tempo danneggiato e danneggiante Lastrico solare di uso esclusivo Dei danni derivanti dal lastrico solare di un esclusivo ne rispondono tutti i condomini nella proporzione prevista dall articolo 1126 codice civile un terzo a carico del proprietario esclusivo del lastrico ed i restanti due terzi a carico dei proprietari delle unit immobiliari cui il lastrico serve da copertura Corte di Cassazione 13 3 2007 n 5848 Se per il danno dovuto a fatto e colpa di chi ha l uso esclusivo del 34 lastrico sar soltanto questi a doverlo risarcire Locazione Il locatore conservando la disponibilit giuridica e quindi la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati come cornicioni e tetti responsabile in via esclusiva ai sensi degli articoli 2051 e 2053 codice civile dei danni arrecati a terzi da dette strutture e impianti salvo eventuale rivalsa nei confronti del conduttore che abbia omesso di avvertirlo della situazione di pericolo Con riguardo invece alle altre parti comuni e agli ascensori del bene locato nei cui confronti il conduttore acquista detta disponibilit con facolt e obbligo d intervenire per evitare pregiudizio ad altri come i servizi dell appartamento o le piante di un giardino la
249. tremo l assemblea dev essere formalmente convocata per deliberare sui lavori da eseguire Il principio comunque derogabile se vi sono ragioni di particolare urgenza o se vi trascuratezza da parte dell altro condomino Naturalmente si tratta un assemblea sui generis cui la stessa Corte di Cassazione sentenza n 5914 del 26 5 1993 ritiene applicabili gli articoli 1104 1105 e 1106 codice civile che disciplinano la comunione e non l articolo 1136 che regola l assemblea condominiale Se uno dei due condomini ha anticipato una spesa nell interesse comune come ci si regola Se effettuazione della spesa non era stata deliberata d accordo con l altro condomino ai sensi dell articolo 1134 codice civile non si ha il diritto al rimborso a meno che non si tratti di spesa urgente Corte di Cassazione Ss UU 12 1 2006 n 2046 Sta al condomino che ha effettuato la spesa provare sia che questa era urgente sia che stato impossibilitato ad avvisare tempestivamente l altro condomino Possono sorgere problemi se le quote sono uguali e i condomini non si mettono d accordo in questo caso ciascuno di esse pu rivolgersi a Tribunale che nomina se lo ritiene opportuno un amministratore Lastrico solare Il criterio previsto dall articolo 1126 codice civile trova applicazione ai sensi del successivo articolo 1139 anche nel caso di condominio formato da soli due condomini pertanto un terzo della spesa fa cari
250. tri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto e neppure deve alterare il decoro architettonico dell edificio Sulla stessa linea interpretativa il Tribunale di Milano sentenza del 9 1 2004 n 179 che ha considerato illegittima perch in contrasto con l articolo 1102 codice civile l installazione senza autorizzazione dell assemblea del compressore di un condizionatore d aria della facciata del fabbricato in posizione sporgente e perpendicolare rispetto a uno degli ingressi condominiali a nulla rilevando nel caso specifico che la facciata in questione non fosse esposta al pubblico ma solo ai condomini Il Tribunale di Napoli sentenza del 21 10 2003 ha invece considerato legittima l installazione del condizionatore su un prospetto interno del fabbricato mentre il Tribunale di Monza sentenza del 15 12 2008 non ha ritenuto in contrasto con il decoro architettonico dell edificio l installazione ad opera di un condomino sul proprio balcone dell unit esterna di un impianto di raffreddamento ancorch installazione comportasse una modifica dell originario profilo dello stabile dal momento che le linee estetiche del fabbricato risultavano gi alterate da precedenti interventi realizzati da altri condomini Il TAR della Puglia a sua volta con ordinanza n 847 del 20 10 2011 ha stabilito che il posizionamento di condizionatore climatici esterni dall edificio pur comportando alterazi
251. tro 180 giorni controllo nomina di un revisore da parte dell assemblea Revoca Prevista una casistica di comportamenti sintomatici di gravi irregolarit e quindi di revoca ad opera del giudice Sar pi facile revocarlo Il IR non pu vietare di possederli o detenerli Viene finalmente precisato che le spese di manutenzione e sostituzione devono essere ripartite come quelle delle scale Convocazione pu avvenire anche a mezzo posta elettronica certificata fax o consegna a mano se l ordine del giorno lungo e complesso possibile fissare pi riunioni consecutive con lo steso avviso speciale pu essere convocata per modificare la destinazione d uso delle parti comuni Maggioranza Validit della costituzione In I convocazione maggioranza di partecipanti al condominio 667 millesimi in II convocazione un terzo dei partecipanti al condominio 334 millesimi Validit delle delibere In I convocazione maggioranza degli intervenuti 500 millesimi in f convocazione maggioranza degli intervenuti 334 millesimi Maggioranze modificate Basta un numero di voti pari ad almeno 334 millesimi per contenimento consumo energetico certificato produzione certificata energia da fonti rinnovabili Serve la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi per installazione antenna centralizzata e satellitare superamento barriere architettoniche contenimento consumo energetico produzione energia da fonti rinnovab
252. ttonico dell edificio Se per il danno causato direttamente dal proprietario del balcone sar questi a doverlo risarcire come nel caso del distacco di un pezzo d intonaco provocato da una pianta rampicante da infiltrazioni dovute all annaffiatura o da cattiva manutenzione Divieti Un condomino non pu alzare il parapetto del balcone se ci compromette il decoro architettonico dell edificio n pu spostare in avanti la ringhiera acquisendo la possibilit fino a quel momento preclusa di affacciarsi sulla sottostante terrazza Tribunale di Napoli 18 6 19998 Inoltre sul balcone non si possono stendere panni se ci vietato dal regolamento del condominio o da quello di polizia urbana In particolare il Tribunale di Milano sentenza del 27 9 1965 ha considerato in contrasto con l articolo 1102 codice civile l esposizione di biancheria sgocciolante da balconi o finestre degli appartamenti nel sottostante cortile condominiale mentre il Giudice di pace di Caserta sentenza del 28 4 1998 ha considerato la sciorinatura ossia l esposizione di panni sulle ringhiere dei panni superiori compresa nei limiti della normale tollerabilit per i proprietari delle unit immobiliari sottostanti Il Tribunale di Bologna infine sentenza del 4 3 1993 ha precisato che la norma del regolamento condominiale che impone di non sciorinare i panni riguarda esclusivamente le parti comuni nel rispetto di un generale principio di de
253. uendo il criterio stabilito dall articolo 1126 codice civile RR Riparazione e ricostruzione Se invece la coibentazione non indispensabile alla funzionalit del lastrico ma serve soltanto ad isolare termicamente e acusticamente la sottostante unit immobiliare la spesa grava sul proprietario di questa Costruzione Il proprietario esclusivo del lastrico solare che in presenza di un divieto contenuto nel regolamento intenda ampliare o ristrutturare un locale destinato a stenditoio e lavatoio per aumentare la cubatura del proprio appartamento necessita dell autorizzazione dell assemblea pena l abbattimento dell eventuale costruzione realizzata Corte di Cassazione 16 4 2008 n 10040 Danni Il condomino che ha l uso resclusivi del lastrico solare tenuto ad avvisare tempestivamente l amministratore non appena riscontri un danno alla struttura Se il condominio pur ripetutamente diffidato dal proprietario non provvede alla riparazione con la dovuta tempestivit la relativa spesa verr suddivisa fra tutti i proprietari compreso il denunciante in proporzione ai millesimi di propriet e non sulla base del criterio detto dall articolo 1126 codice civile Tribunale di Napoli 26 9 1984 gt gt Riparazione e ricostruzione Qualora invece il danno sia riconducibile unicamente a fatto e colpa del proprietario esclusivo del lastrico questi deve farsi carico dell intera spesa App di Cagliari 20 2 1964 come p
254. ulare un contratto di assicurazione avente per oggetto l edificio condominiale occorre l autorizzazione dell assemblea Corte di Cassazione 3 4 2007 n 8233 L autorizzazione dev essere deliberata sia in prima che in seconda convocazione con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno 500 1 000 stesso quorum anche nel caso di contratto di durata ultranovennale Corte di Cassazione 6 7 2010 n 15872 Considerate le differenze di costo anche notevoli riscontrabili tra le varie Compagnie preferibile prima di decidere valutare diversi preventivi buona norma poi verificare periodicamente il grado di copertura assicurativa dell edificio se del caso deliberando un aumento del premio da corrispondere alla Compagnia Danni Se il condominio coperto da assicurazione il condomino che riceva un danno da una parte comune dell edificio non pu rivolgersi direttamente alla Compagnia ma deve avvisare l amministratore Corte di Cassazione 26 3 1996 n 2678 Incidente tra veicoli Non raro che due veicoli vangano a collisione in uno spazio condominiale Il decreto del ministero dell industria commercio e artigianato del 19 5 1975 hanno esteso la copertura assicurativa ai danni causati dalla circolazione di veicoli in aree private mentre il DPR 18 7 2006 n 254 in attuazione dell articolo 150 del codice della strada ha introdotto il risarcimento diretto ossia il
255. una delibera correttamente adottata Corte di Cassazione 9 6 1990 n 6520 Gli atti poi con i quali l amministratore disponga opere sulla cosa comune accettando i propri poteri e con lesione dei diritti dei condomini possono essere impugnati senza limite di tempo essendo radicalmente nulli Corte di Cassazione 29 11 1991 n 12851 Dell assemblea L amministratore pu essere revocato dall assemblea in qualsiasi momento trattandosi di un rapporto di natura fiduciaria Per la revoca necessario lo stesso quorum richiesto per la nomina maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 sia in prima che in seconda convocazione In alternativa il regolamento pu prevedere una specifica modalit di revoca Anche la revoca come gi visto a proposito della nomina pu essere tacita basta infatti che venga nominato un nuovo amministratore senza che il precedente sia stato espressamente revocato Corte di Cassazione 9 6 1994 n 5608 Dal Tribunale La revoca dell amministratore pu anche essere disposta dal Tribunale su ricorso di ciascun condomino nei seguenti casi 1 Omessa comunicazione all assemblea della notifica di un atto di citazione o di provvedimento amministrativo il cui contenuto esuli dalle attribuzioni dell amministratore 2 Omesso rendiconto della gestione 3 In caso di gravi irregolarit alcune elencate dall articolo 1129 codice civile altre individuate dalla gi
256. unicazione uno spazio condominiale con la pubblica via Corte di Cassazione 30 5 2003 n 8808 in entrambi i casi infatti si tratta di porre in essere un uso pi intenso delle cose comune come previsto dall articolo 1102 codice civile Non costituisce innovazione neppure il ripristino di un cancello inutilizzato da anni App Milano 25 6 1991 Spese La spesa d installazione o modifica del sistema di apertura va ripartita tra i condomini in proporzione ai millesimi di propriet indipendentemente dal numero di autovetture possedute da ciascuno Tribunale di Milano 4 3 1991 Se il cancello posto esclusivamente al servizio delle autovetture di alcuni condomini gli altri non sono tenuti a concorrere alle spese di manutenzione ai sensi del terzo comma dell articolo 1123 codice civile App Roma 15 7 1994 questa norma infatti stabilisce che se nel condominio vi sono impianti destinati a servire una parte del fabbricato le spese di manutenzione sono a carico del gruppo dei condomini che ne trae utilit Se vi sono due cancelli collocati in successione e per come sono ubicate le autorimesse alcuni condomini ne usano uno soltanto mentre altri sono costretti ad usarli entrambi questi ultimi concorreranno con gli altri alle spese di manutenzione del primo cancello e dovranno inoltre farsi esclusivo carico dei costi relativi al secondo fatto salvo un diverso accordo al quale abbiano aderito tutti i condomini Lucc
257. unit immobiliare L assembler dev essere preceduta dall invio agli aventi diritto a parteciparvi di un avviso di convocazione Questo dev essere spedito per tempo in modo che giunga al destinatario almeno 5 giorni prima di quello in cui si terr l assemblea Il termine previsto dal terzo comma dell articolo 66 disp Att Codice civile decorre dal giorno di ricezione dell avviso non da quello di spedizione e i giorni intercorrenti fra quello di ricezione e quello in cui si terr l assemblea sono come si dice tecnicamente non liberi Tribunale di Milano 7 5 1992 ossia non devono trascorrere integralmente fra quello di ricevimento dell avviso e quello in cui si terr l assemblea cosi se l assemblea stata convocata per il giorno 25 sufficiente che l avviso venga recapitato entro il 20 Il regolamento di condominio pu prevedere un termine diverso sia pi breve App di Napoli 11 10 1962 sia pi lungo Trib di Napoli 13 5 1991 Quest ultima sentenza ha stabilito che l eventuale maggior termine previsto dal regolamento inderogabile Occorre per aggiungere che l articolo 72 Disp Att Codice civile considera inderogabile l articolo 66 delle stesse condizioni che stabilisce in 5 giorni il termine di convocazione per cui opportuno attenervisi soprattutto nel caso in cui il regolamento contenga un termine inferiore Il termine dev essere osservato anche in caso di convoca
258. uno escluso anche se titolari di una quota millesimale minima Vanno convocati anche i soggetti che si trovino in conflitto d interessi con il condominio e quelli eventualmente residenti in altra citt o 21 all estero salvo abbiano comunicato all amministratore la nomina di un delegato L omesso invio dell avviso anche ad un solo condomino rende annullabili le eventuali delibere adottate Corte di Cassazione 2 10 2000 n 3013 l assemblea infatti non pu deliberare validamente se non risulta che tutti i condomini sono stati convocati sesto comma articolo 1136 codice civile Se per pur in presenza di questa irregolarit l assemblea adotta una delibera e questa non viene impugnata entro 30 giorni diventa valida e vincolante per tutti i condomini il termine stabilisce il secondo comma dell articolo codice civile decorre dalla stessa data della delibera per i dissenzienti e dalla data della comunicazione per gli assenti Vi sono per dei casi in cui nonostante l omesso invio dell avviso di convocazione l assemblea valida se sono presenti tutti gli aventi diritto o se si dimostra altrimenti per esempio facendo firmare e datare un condomini un avviso collettivo che tutti hanno avuto notizia della convocazione in tempo utile per partecipare alla riunione In particolare il Tribunale di Prato sentenza dell 11 12 1989 ha ritenuto legittima l immissione dell avviso di convocazione nei conf
259. uono a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune 48 c F installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche i grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto Il condomino che intenda introdurre taluna delle innovazioni sopra elencate deve farne richiesta all amministratore indicando il contenuto specifico e le modalit di esecuzione degli interventi proposti L amministratore deve convocare l assemblea entro 30 giorni dalla richiesta Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilit o alla sicurezza del fabbricato che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell edificio inservibili al uso o al godimento anche di un solo condomino La disposizione dell articolo 1138 codice civile per il quale le norme del regolamento di condominio non possono in nessun caso derogare tra l altro a quanto stabilito dall articolo 1120 in materia di innovazioni si riferisce oltre che al regolamento approvato dall assemblea con la prevista maggioranza anche al regolamento predisposto dall unico ori
260. ure dovr accollarsi l intero costo nel caso in cui la riparazione si rendesse necessaria non per vetust ma per difetto originario di progettazione o di costruzione indebitamente tollerato salva la possibilit di rivalersi ricorrendone i presupposti per esempio garanzia decennale non scaduta nei confronti del costruttore Corte di Cassazione 18 6 1998 n 6060 Giardino pensile Se sul lastrico solare di uso esclusivo vi un giardino pensile e si rendono necessari lavori per eliminare le infiltrazioni di acqua e umidit la spesa occorrente alla rimozione e al ripristino del giardino a carico del proprietario che ha l uso esclusivo del 50 lastrico ci in quanto il criterio di ripartizione della spesa dettato dall articolo 1126 codice civile gt Riparazione e ricostruzione si riferisce solo alle riparazioni riguardanti il manufatto posto alla sommit della costruzione non anche a ci che vi sovrapposto e che pur essendo ad esso collegato dotato di una propria autonomia strutturale e funzionale Corte di Cassazione 4 6 2001 n 7472 Se poi le infiltrazioni dipendono esclusivamente dalla cattiva manutenzione del giardino il proprietario dovr farsi esclusivo carico anche della spesa occorrente alla loro eliminazione Riparazione e ricostruzione L articolo 1126 codice civile parla di riparazione e di ricostruzione Riparazione sinonimo di manutenzione mentre nel concetto di ricostr
261. urisprudenza Fra quelle previste dalla legge l omessa convocazione dell assemblea per l approvazione del rendiconto la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi 5 nonch di delibere dell assemblea la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale Fra le gravi irregolarit individuate dalla giurisprudenza le anomalie contabili ma anche i comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala per esempio il tentativo di influenzare l assemblea dei condomini per l assunzione di particolari delibere l inserimento a verbale di offese a uno dei condomini App Genova 6 11 1990 Il Tribunale di Milano a sua volta Sentenza del 29 9 1993 ha considerato grave irregolarit l aver fatto affluire i versamenti delle quote condominiali e i fondi di riserva sul proprio conto corrente personale anzich su quello separato del condominio Non stata invece ravvisata grave irregolarit nell esecuzione di delibere assembleari nulle o annullabili perch possono essere impugnate Tribunale di Firenze 22 4 1991 nel rifiuto opposto alla richiesta di un condomino che voleva ritirare per effettuarne i controllo tutti i documenti del condominio Tribunale di Parma 12 3 1999 nell autoliquidazione del proprio compenso Tribunale S Maria Capua Vetere 23 7 1997 In particolare qualora siano emerse gravi irregolarit fiscali o l amministratore non abbia aperto e utilizzato il con
262. utorizzazione comunale pertanto consigliabile verificare preliminarmente presso l ufficio tecnico del Comune se richiesto l espletamento di questa formalit Le sezioni Unite del Consiglio di Giustizia Amministrativa per la regione Siciliana per esempio decisione n 682 del 13 12 1993 hanno stabilito che l ancoraggio di un condizionatore d aria a un muro esterno va considerato installazione d impianto tecnologico al servizio di edifici gi esistenti e pertanto ai sensi dell articolo 5 della Legge Regionale 10 8 1985 n 37 richiede autorizzazione pena l irrogazione delle sanzioni pecuniarie di cui all articolo 10 della Legge 28 2 1985 n 47 salvo il potere del Sindaco di tutelare il decoro generale degli edifici interessati ai sensi del regolamento dell edificio Condensa Il Tribunale di Padova sentenza n 352 del 22 2 2011 ha considerato legittimo il foro praticato nel muro comune per farvi passare un tubo che smaltisca la condensa prodotta da un condizionatore d aria ma illegittimo l innesto del tubo di scarico del pluviale condominiale perch cosi facendo si verrebbe ad alterare la funzione di questa parte comune dell edificio che quella di provvedere allo smaltimento delle sole acque meteoriche Inquilino Il conduttore come previsto dall articolo 10 della Legge 27 7 1972 n 392 ha diritto di voto al posto del proprietario quando l assemblea deve decidere sulle spese
263. uzione sono compresi gli interventi che incidono sugli elementi strutturali del lastrico quali per esempio il solaio portante e la guaina impermeabilizzante Corte di Cassazione 25 2 2002 n 2726 Le spese occorrenti alla riparazione e alla ricostruzione del lastrico solare di uso esclusivo di un condomino vanno suddivise salvo diverso accorso al quale abbiamo aderito tutti i condomini seguendo il criterio dettato dall articolo 1126 codice civile un terzo a carico del proprietario esclusivo del lastrico ed i restanti due terzi a carico dei condomini alla cui unit immobiliari il lastrico serve da copertura in proporzione ai millesimi di propriet Questo criterio si applica non solo alle spese riguardanti il rifacimento o la manutenzione del solaio o del manto impermeabilizzante ma anche a quelle rese necessarie da questi interventi per esempio rifacimento della pavimentazione trasporto e discarica dei detriti Corte di Cassazione 19 10 1992 n 11449 Se il condomino che ha l uso esclusivo del lastrico solare anche proprietario di un unit immobiliare ubicata sotto la sua verticale Per esempio Autorimessa deve contribuire ad entrambe le quote di spesa Se poi il lastrico funge da copertura a uno spazio comune Per esempio androne scala a questa parte di spesa devono contribuire tutti i condomini anche quelli le cui unit immobiliari non siano coperte dal lastrico Se infine una parte del lastrico aggetta rispetto al p
264. vengano modificate Se l esigenza di sicurezza riguarda un locale condominiale l installazione di inferriate pu essere deliberata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all assemblea in rappresentanza di almeno 500 1 000 trattandosi di modifica diretta di miglioramento di una parte comune dell edificio 88 Innovazioni Differenza fra innovazione e modifica 47 Acqua piovana Se il danno prodotto dall acqua piovana interessa la terrazza a livello di un condomino che non abbia funzione di copertura dell edificio sar questi a doverlo sopportare Se invece la terrazza funge anche da copertura alle sottostanti unit immobiliari la spesa va ripartita in ragione di un terzo a carico del proprietario e due terzi a carico dei condomini alle cui unit immobiliari la terrazza serve da copertura Acque nere Se il danno causato dalla rottura dei servizi igienici di un unit immobiliare ne risponde il proprietario di questa Corte di Cassazione 30 12 1964 n 299 Se invece prodotto dalla tubatura comune ne risponde il condomino con onere da ripartirsi fra i condomini in proporzione ai millesimi di propriet salvo diveso accordo Cantina L eliminazione delle macchie di umidit provenienti dal sottosuolo dell edificio formatesi nella cantina di un condomino fa carico allo stesso condomino se per le macchie superano la normale tollerabilit di cui all articolo 844 codice civile tenuto a provv
265. visto dal regolamento o dalla legge Assemblea Delega Corte di Cassazione 12 12 1986 n 7482 In questi caso la delibera diventa valida se non viene impugnata entro 30 giorni Il termine decorre dal giorno dell assemblea per i dissenzienti e dal giorno in cui si riceve copia del verbale della seduta per gli assenti l eventuale vizio della comunicazione della delibera a un condomini non incide sulla validit della delibera stessa ma rileva ai soli fini della decorrenza del termine utile per l assegnazione Corte di Cassazione 22 5 1974 n 1507 se l ultimo giorno utile per impugnare una delibera cade di giorno festivo per il tribunale Sentenza del 31 1 1980 il termine non automaticamente prorogato al primo giorno non festivo successivo non cosi per il pretore di Verona Sentenza del 12 2 1990 Nel dubbio quindi bene impugnare la delibera per tempo Pu anche accadere che una delibera sia in parte valida e in parte nulla o annullabile Pertanto se la maggioranza viene raggiunta solo per alcune parti della delibera la decisione valida limitatamente a queste Corte di Cassazione 28 3 1995 n 3680 Maggioranza Se una delibera era stata adottata in prima convocazione senza che sussistesse la maggioranza richiesta affinch la seduta potesse essere dichiarata aperta Assemblea Maggioranza non pu essere modificata in seconda convocazione infatti necessario provvedere a una nova convocazione dell
266. voca dell amministratore e del registro di contabilit 8 conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione 9 fornire al condominio che ne faccia richiesta l attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso 10 redigere il rendiconto annuale di gestione e convocare l assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni L amministratore inoltre rappresenta a tutti gli effetti il condominio e pu agire in giudizio per qualunque azione che riguardi le parti o gli interessi comuni Con l accettazione dell incarico l amministratore assume pienamente le responsabilit civili e penali collegate allo svolgimento del suo mandato Il potere di rappresentanza dell amministratore deriva da una disposizione di tipo inderogabile l articolo 1131 di conseguenza non pu subire limitazioni n per delibera dell assemblea n per volont dello stesso amministratore Corte di Cassazione 13 6 1991 n 6697 L amministratore pu delegare la propria funzione ad altra persona a condizione che l atto con il quale stato nominato non preveda il contrario Corte di Cassazione 22 7 1999 n 7888 Affinch l amministratore possa stipulare un contratto nell interesse del condominio occorre una delibera con la quale egli pu impegnarsi per il condominio Il Tribunale di Roma Sentenza dell 11 8 1988 ha ritenuto che il contratto di assicurazione del fabbricato con
267. zione diretta da parte dei condomini Corte di Cassazione 22 11 1985 n 5769 gt gt Assemblea Convocazione Se l avviso stato recapitato nei tempi previsti la circostanza che il destinatario abbia respinto la raccomandata o non l abbia ritirata irrilevante Il condomino poi che abbia ricevuto l avviso fuori termine ma che abbia partecipato all assemblea non pu eccepire il mancato rispetto del termine poich la sua presenza sana il vizio di convocazione Tribunale di Roma 4 3 2005 La Corte di Cassazione Sentenza n 875 del 3 2 1999 ha ritenuto corretto il comportamento dell amministratore che aveva messo tempestivamente ossia rispettando il termine di 5 giorni I avviso nella cassetta della posta nel caso esaminato per era stato provato che il destinatario consultava assiduamente la presenza di corrispondenza comunque sconsigliabile seguire questa modalit Il mancato rispetto del termine comporta l annualit delle delibere adottate dal assemblea sia in prima sia in seconda convocazione stante il rapporto di dipendenza temporale e logico tra le due riunioni App di Lecce 9 5 1983 Se per pur in presenza di un avviso arrivato fuori termine per la prima convocazione ma in tempo utile per la seconda la prima convocazione era andata deserta le delibere adottate in seconda convocazione con la maggioranza richiesta per la prima sono valide Corte di Cassazione 24 6 2003 n 9992 Compro

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