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Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare

1. FINESTRA TIPO 1 Pac a o l esistente Vista esterna Sez verticale i N rei imita R Sl L LL LIL sel Profilo esistente 1245 PEA IS o 1 XX i i Nuovo Profilo ad L in iC alluminio spess 8 10 5 di rifinitura f I DA HF int Est Lamiera esistente da smontare Pa placcare con un pannello di 7 poliuretano estruso e rimontare do Fa i N 4 in M Lamiera esistente da smontare 3 la placcare con un pannello di d n Partic D S poliuretano estruso e rimontare ac N Davanzale esistente da smontare A S placcare con un pannello di A Hi lt poliuretano estruso e rimontare ED T Nuovo Profilo ad L in Eth f Mo g alluminio spess 8 10 sta UA _ Y Y CY NYS di rifinitura Vetro oscurato esistente Lana minerale esistente Esempio di infisso adottato nell intervento di via Cesare Pavese 385 Fonte Generali Gestione Immobiliare 242 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare La partizione trasparente un vetrocamera ad alte prestazioni con intercapedine di spessore 16 millimetri riempita con Argon un gas inerte che permette di abbattere ulteriormente il valore di trasmittanza dell int
2. Ingrandimento della pianta delle palestre Fonte Generali Gestione Immobiliare 248 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Numerosi studi hanno confermato che la possibilit di sfogo dello stress nell esercizio fisico non solo rappresenta un salutare break alla sedentaria vita da ufficio ma pu anche migliorare la produttivit Impiegati poco stressati sono pi propensi a fermarsi oltre il normale orario di ufficio in aggiunta al fatto che in questo modo si riescono a ridurre le sindromi da stress e a garantire un clima di lavoro pi disteso e pacifico fra i colleghi con evidenti vantaggi per tutti azienda compresa In Italia questo tipo di sensibilit ancora lontana dal diffondersi e dall essere accettata a maggior ragione questo esempio deve essere preso in considerazione come un manifesto di innovazione della mentalit aziendale approccio che si auspica possa fare da pioniere nel campo della progettazione e della gestione degli edifici ad uso ufficio 249 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Rendiconto operazione finanziaria l ipotesi strategica su cui si muove Generali prevede la ricerca continua di razionalizzazione degli edifici che costituiscono il portafoglio immobiliare del gruppo tramite la creazione di planimetrie carat
3. Cpy r er m ye r T Ssm m per t a gp Q O O OQ O i o gd Lis oL o o gl oo lobolo O o o 0 o oo ol 2 lo dlo dto o S2 n O O D c oo O Q O O m O Oli O O O O O o O O i 9 N Ranzi pad terna fo ne nei m x m des me m mM m m ra E 4 E AI i i i i ca m pe anai mu RO gt PEG 5 Sa 53 a e o of Tlo oTo Q I O O o MANAGER O O piRiGeNTE I EZ 6 ea o LP 0 o a O O D dm O O O I Cs odo SL Ho odo olo ooo IS _ _ _ __ EE ife ee e O O i 000 i O 00 I oo i 0 i E oo H HI ll H i O O 3 O O O j oo omo o o F O ni Pianta piano secondo Fonte Generali Gestione Immobiliare Si differenziano dal piano tipo Il piano terra che oltre alla zona reception presenta nella restante parte uno spazio destinato a mensa e relativi servizi a utilizzo dello Stabile Il piano primo che presenta uno schema distributivo analogo ai piani superiori ma con una superficie inferiore Il piano nono di copertura dove sono presenti i locali tecnologici centrale termica e locale ascensori gruppi frigo gruppo di pompaggio e UTA due piani interrati adibiti ad autorimessa per i dipendenti e a locali tecnici vari Computer Room con Rack ed UPS cabine elettriche MT BT gruppo elett
4. 5 D M 288 1999 6 Cfr da Finanza immobiliare il mercato la valutazione gli strumenti e le tecniche di finanziamento Armando Borghi M ilano Egea 2009 pag 37 Il concetto di leva finanziaria verr descritto in dettaglio nel capitolo riguardante gli strumenti finanziari del Real Estate capitolo 4 3 8 8 Cfr da The Beginner s Guide To Real Estate Investing G W Eldred Hoboken New Jersey John Wiley amp Sons 2004 pag 50 52 60 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare capitale istituisce e gestisce FONDO IMMOBILIARE SOTTOSCRITTORI investimenti Uffici alberghi centri commerciali rsa operazioni di valorizzazione e sviluppo Schema riassuntivo dei fondi immobiliari Fonte I fondi immobiliari professoressa M aria Luisa Del Gatto corso di Strategie e Organizzazione del Comparto Immobiliare Politecnico di Milano dicembre 2008 Milano pag 4 Dopo una prima fase di forte espansione del mercato relativo ai fondi immobiliari iniziata nella seconda met degli anni 90 e connotata da una crescita estremamente rapida dei valori immobiliari dalle buone opportunit derivate dalla dismissione di grossi patrimoni pubblici di enti previdenziali e statali oltre alla scarsa concorrenza allora presente nel nostro paese solo pochi fondi di investimento attivi e in generale scarsit di operatori professionali sul territorio seguita una seconda fase di espansione pi mod
5. La comunicazione finanziaria come dialogare e convincere il mercato Milano Egea 2011 Hoesli M Investissement perative t perative t gestion du risque Paris Economica 2008 Hoesll M Morri G Investimento immobiliare mercato valutazione rischio e portafogli Milano Hoepli 2010 Imperatori G Il Project Financing una tecnica una cultura una politica Milano Il Sole 24 Ore 1995 Kotler Ph Armstrong G Principi di maketing Milano Pearson Prentice Hall 2006 Lambin J J Marketing perative e perative market driven management Milano McGraw Hill 2000 Lucier T J How to Make Money with Real Estate Options Hoboken NJ John Wiley amp Sons 2005 Marston R Portfolio design A Modern Approach to Asset Allocation Hoboken NJ Wiley amp Sons Ltd 2011 Masera G Residenze e risparmio energetico tecnologie applicative e linee guida progettuali per la costruzione di abitazioni sostenibili Milano II Sole 24 Ore 2004 Mattia S Costruzione e valutazione della sostenibilit dei progetti volume 2 Milano F Angeli Ed 2007 Mattia S volumi 1 e 2 Costruzione e valutazione della sostenibilit dei progetti Milano F Angeli Ed 2007 Mazza A Morri G Finanziamento immobiliare finanziamenti strutturali leasing mezzanine e NPL Milano Egea 2010 Mercati L Pubblico e pr
6. La preferenza nei confronti dell affitto comunque pi elevata al crescere dell et del capofamiglia nei grandi centri urbani nel Nord Italia per i nuclei familiari di piccole dimensioni pi aumenta il numero di componenti pi cresce la spinta verso l acquisto verso abitazioni di piccole dimensione Chi vive in affitto e non cambierebbe la propria condizione abitativa ha espresso motivi della preferenza tra quali prevale il fattore economico spendo meno ma anche la possibilit di una maggiore mobilit abitativa A queste due motivazioni segue poi il fattore tranquillit sicurezza e preferenza verso investimenti pi liquidi La situazione attuale molto differente da quella precedente alla crisi dei mutui americani precedentemente il settore delle abitazioni specialmente negli U S A era uno dei pi dinamici e sicuri grazie alla forte mobilit del mondo del lavoro statunitense 27 II mercato della locazione in Italia Nomisma Societ di Studi Economici S p a Bologna 2010 pag 7 19 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare e all economia in crescita Si trattava di un mercato che garantiva alti margini di guadagno e rischi moderati sia per i grandi che per piccoli investitori Le vie per il guadagno relativo al mercato delle abitazioni tuttavia rimangono le stesse almeno sulla carta comprare al valore di mercato e guadagnare sul lungo periodo grazie alla
7. 249 La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pisani Milano Il sole 24 ore 2007 pag 48 49 D0 Metodologie di stima del valore immobiliare descritte nel Red Book 103 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Nei mercati pi sviluppati il professionista incaricato della valutazione a scegliere il metodo pi corretto dopo aver specificato gli obiettivi della stima e il relativo criterio di determinazione del valore viene stabilito solo dopo aver studiato il bene oggetto della perizia e utilizzando solo studi di settore e fonti di comprovata affidabilit Tutto ci per venire incontro al cliente e per garantire imparzialit oggettivit e trasparenza metodo per confronto detto anche metodologia comparativa questo metodo si articola nel paragone dei prezzi di mercato e nel criterio dei prezzi edonici che nella perizia vanno illustrati separatamente in quanto sebbene abbiano alla base gli stessi principi utilizzano algoritmi di calcolo differenti e diverse modalit di applicazione Anche altre metodologie rientrano in questa categoria come per esempio la tecnica dei moltiplicatori parametri che applicati a grandezze economiche consentono la determinazione del valore degli asset Tecnica non completamente scientifica ma molto diffusa in virt della faci
8. Il costo del debito questo valore come affermato precedentemente risulta di facile determinazione in quanto si tratta di fare riferimento alla serie storica di tassi Euribor o preferibilmente 182 Il Buono del Tesoro Poliennale BTP rappresenta un certificato di debito con scadenza superiore all anno 125 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Eurisis fissi ed utilizzare lo spread che l istituto applicher in maniera proporzionale al rischio dell iniziativa In un mercato trasparente in cui le parti sono egualmente informate lo spread dell istituto dovr costituire una frazione di quello stimato dall investitore del capitale di rischio Il problema tende a complicarsi in presenza di Imposte con aliquota sul reddito di investimento pari a T in questo caso la valutazione di finanziamento con perat capitale proprio piuttosto che con debito varia notevolmente infatti gli interessi sul debito possono essere dedotti dal reddito mentre i dividendi no Il risultato che il costo netto del capitale di debito Ky minore rispetto al tasso lordo di indebitamento Ra che rappresenta il tasso di remunerazione contrattuale del debito Per esempio se esiste la possibilit di indebitarsi ad un tasso del 5 e l aliquota fiscale sul debito pari al 50 in realt su ogni euro pagato in interessi passivi riusciremo a far rientrare 0 5 euro risparmiando deducendolo dalla base Imponibile in imposte Il c
9. I vetri fotovoltaici possono essere prodotti con un numero di celle variabili da un minimo di 16 ad un massimo di 36 al metro quadrato con conseguenti percentuali di trasparenza variabili dal 12 al 61 e potenza generabile che varia da 62 a 140Wp vetri utilizzabili possono avere spessore minimo di 4 mm valido sia per il modulo anteriore che per quello posteriore e massimo di 6 mm anteriore e 15 mm posteriore e sono usualmente di tipo extrachiaro o float con la possibilit di avere anche vetri speciali su richiesta e con lavorazioni che vanno dalla tempra all HST Heat Soak Test rilevamento preventivo del solfuro di nichel all indurimento alla molatura o ancora alla realizzazione di serigrafie Per quanto riguarda la produzione di energia elettrica i produttori garantiscono che i prodotti in vetro in virt delle particolarit delfilm sottile in silicio amorfo utilizzato offrono affidabile erogazione anche con basso irraggiamento fino a meno del 10 di radiazione solare e forniscono un ottimo rendimento energetico anche a temperature elevate in virt del coefficiente di temperatura dell erogazione di potenza particolarmente basso 221 221 Cfr da ww lavorincasa it architetto 173 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare 5 2 6 1 Sistemi solari attivi La diminuzione significativa del dispendio energetico imputabile agli edifici residenziali e non richiede il miglioramento delle prestazioni dell involucr
10. opportuno prendere in considerazione tutte le opportunit che la moderna tecnica mette a disposizione Il successo di un progetto immobiliare passa anche da qui 221 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare 228 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Parte seconda caso studio Generali Gestione Immobiliare Via Cesare Pavese 385 Roma GENERALI R Say Immobiliare gue IMMOBILE AD USO UFFICIO VIA CESARE PAV ESE 385 ROMA CI EI I dit S ILL n L A i jami J ei pra Say Win TEE O SCA i ei Salt x miao lia dh vat ST Nella seconda parte di questo lavoro si intende passare ad un analisi pi dettagliata dei processi di valorizzazione immobiliare partendo da una situazione reale come l intervento promosso da Generali Gestione Immobiliare a Roma nel quartiere EUR in via Cesare Pavese al numero 385 Pt A Vista panoramica dell edificio di Generali Via Cesare Pavese 385 Fonte scatto dell autore 229 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Informazioni tecniche Localizzazione Provincia RM Comune Roma Indicazione toponomastica Viale Cesare Pavese 385 Sismicit 32 Categoria Altimetria lt 500m s l m Ambiente marino gt 25 Km di distanza dalla costa marina Propriet Generali Gestione Immobiliare S p A Destinazione d uso uffici direzionali Stato di occupazione attualmente l edificio
11. sa ES Ko f i ia i ind T ju n PUNTE SI Fi TERI a REA Tui LA i fo it E F kb PERE ray di fiere x 3 ro o A SEIN ES E A N A A ee T Late I Dik ESN Pianta M arconi s Ansty Fonte Innovation in office design the critical influence approach to effective work environments Diane Stegmeier United States of America John Wiley amp sons 2008 pag 141 146 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare N Un primo esempio pratico di layout design il concept per il Marconi s Ansty La disposizione studiata per favorire la ventilazione naturale a partire dalle finestre perimetrali e dall areazione forzata che viene incanalata sotto il pavimento Gli open office sono disposti sul perimetro mentre i locali chiusi come le sale riunioni Servizi e gli uffici dei dirigenti sono allocati al centro della pianta in modo da prevedere la massima ventilazione naturale per le aree pi affollate e quella minore per i locali poco utilizzati L impostazione di Richard M eier per il disegno degli interni dell Analitycal Graphics Inc sebbene rappresenti una soluzione pi vicina all impostazione classica dei layout per uffici un valido esempio di come ottenere un tangibile senso di raccoglimento dello spazio e tuttavia incoraggiare l interazione fra colleghi Le pareti curve e tutti gli accorgimenti architettonici presi supportano lavoratori e li accompagnano verso la realizzazione delle
12. 202 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare fiscale finanziaria o economica misure che rendono meno oneroso e pi veloce l insediamento di un attivit nella data regione Le tecniche di promozione del territorio vengono comunemente chiamate image building activities e sono pubblicit su media finanziari a maggior diffusione partecipazione alle esibizioni e le Expo destinate agli investitori pubblicit su media destinati al settore industriale o ad altri market specifici missioni di investimento con scambio di delegazioni all estero seminari aperti o a invito di informazione generale sulle opportunit di investimento pagine web dedicate o inserzioni in siti dedicati al market di riferimento brochure newsletter video cd dvd informativi Esistono anche altre tecniche di promozione pi specificatamente ideate per generare investimenti denominate investment perative t Il loro utilizzo contrariamente a quello delle image building rivolto direttamente ai decision makers delle imprese multinazionali per proporre loro la prospettiva di investimento nel loro territorio Attraverso direct mailing o telemarketing si intende concentrare gli sforzi e personalizzare il messaggio per ottenere il pi alto ritorno di risposte utili possibile Le attivit rivolte non al raggiungimento di nuovi potenziali clienti ma mirate a trattenere i partner attuali ma ancora non consolidati si chiamano i
13. Il settore del Real Estate nel nostro Paese ha iniziato a formarsi e strutturarsi a partire dalla seconda met degli anni 90 in una situazione economica e sociale particolarmente favorevole Gli elementi che hanno creato le basi per la nascita di questo nuovo settore sono stati diversi Innanzitutto valori IMmobiliari relativamente bassi e comunque nettamente al di sotto della media di altri comparabili paesi europei ed in rapida crescita In secondo luogo quegli anni sono stati caratterizzati dall emergere di problematiche di riqualificazione di ampie porzioni di aree urbane in stato di abbandono le cosiddette aree dismesse dalla bassa inflazione e dall ampia disponibilit finanziaria per la realizzazione di iniziative immobiliari di vario livello dall acquisto di immobili alle pi complesse operazioni di sviluppo e infine dalla prospettiva dell euro e quindi di una stabilit economica e finanziaria che ha reso pi attrattivo il nostro Paese per diversi operatori internazionali A partire da questo contesto il mercato del Real Estate italiano ha visto il rapido incremento degli operatori in segmenti quali i Fondi di Investimento lo sviluppo di nuove iniziative immobiliari ed in numero molto pi limitato le Property Company La gran parte degli operatori ha impostato la propria attivit secondo un business model fondato su parametri e logiche di natura quasi esclusivamente finanziaria che privilegiavano il capital gain rispetto a
14. alla struttura principale e la loro posa in opera si esegue ancorandoli ad un orditura secondaria di sostegno mediante la sigillatura e la sovrapposizione dei lembi per ottenere una perfetta tenuta che eviti le infiltrazioni di aria e di acqua Tenendo conto della dilatazione termica sar necessario provvedere alla messa in opera di opportuni giunti telescopici deviazione standard una misura statistica di dispersione attorno alla media che indica quanto stata ampia in un certo arco temporale l oscillazione dei rendimenti di un fondo Talvolta gli investitori utilizzano la deviazione standard della performance storica per prevedere un range di possibili rendimenti futuri Per un fondo che ha registrato nel 263 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare passato una deviazione standard elevata si pu prevedere un range di rendimento ampio data la maggior volatilit Nel caso l investimento del risparmiatore sia composto da pi fondi o titoli non sufficiente per misurare il rischio complessivo del portafoglio calcolare la media ponderata delle deviazioni standard di ciascun titolo perch la volatilit complessiva sar funzione non soltanto della deviazione standard di ogni singolo fondo ma anche del grado di correlazione tra i rendimenti dei diversi fondi diritto dominicale riferito ad una propriet viene da dominus che vuol dire padrone signore il quale stabilisce il diritto da parte di un proprie
15. azienda ente che lo gestisce Fondi di investimento immobiliare Mutui i Cessioni di patrimoni immobiliari di gruppi bancari Fondi immobiliari chiusi con apporto di NUOVI Processi di patrimonio pubblico l STRUMENTI securitization FINANZIARI di patrimoni HIREA privati Dismissione degli Enti previdenziali pubblici D Lgs 104 1996 Securitizzazione del patrimonio immobiliare dello Stato Spin off di patrimoni D L 351 2001 immobiliari privati i DALLA LOGICA PATRIMONIALE ALLA LOGICA REDDITUALE La finanziarizzazione del mercato immobiliare Fonte La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pisani Milano Il sole 24 ore 2002 pag 30 Diversi sono stati i fattori che hanno contribuito all espansione del mercato immobiliare nel nostro paese in primis l avvio del processo di dismissione del patrimonio pubblico 10 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare intorno alla met degli anni 90 in particolar modo da parte degli enti previdenziali Evento che ha portato alla progressiva finanziarizzazione del mercato immobiliare italiano Oltre il 50 della ricchezza del nostro paese costituito da immobili e infrastrutture e di tale patrimonio SI occupa allo scopo di gestirla e valorizzarla l industria immobiliare L occupazione in questo sett
16. e strategie tipiche dei mercati anglosassoni contribuendo a modernizzare il mercato italiano ed a uniformarlo a pratiche e standard di livello internazionale Uno dei risvolti pi immediatamente osservabili stata l introduzione del cosiddetto Sistema Qualit un metodo per la certificazione di tutto il sistema produttivo in conformit alle normative europee UNI EN ISO 9001 Da molti anni nel settore privato e da circa un decennio nel settore pubblico si sviluppato un nuovo concetto di rapporto Societ Ente cliente dove il soggetto erogatore di servizi mira alla massima soddisfazione del cittadino cliente In questo contesto diventa fondamentale assumere come obiettivo strategico il perseguimento del Sistema Qualit prevedendo Fonte DTZ Research 2009 6 Cfr da Metodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag XIII 11 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare con graduale estensione a tutti i servizi offerti della societ un adeguato processo di certificazione del Sistema produttivo Il mercato immobiliare per sua natura intrinseca si differenzia notevolmente dal mercato ideale modello di concorrenza pura e perfetta Le caratteristiche ideali del mercato sarebbero l omogeneit e l indivisibilit del prodotto l esistenza di un unico mercato l
17. economico demografici mutamenti della situazione politica legale fiscale e monetaria o caratteristiche ed evoluzioni del mercato immobiliare rischi specifici sono gli aspetti inerenti al bene considerato Possono derivare dalla localizzazione dell immobile sostenibilit della localizzazione per le tipologie di utenti immagine del quartiere caratteristiche del sistema della mobilit caratteristiche delle infrastrutture e dei servizi qualit ambientale dalle caratteristiche tipologiche e dallo stato di conservazione dell immobile caratteristiche architettoniche tecniche strutturali livello di dotazione tecnologica compatibilit ambientale sfruttamento delle potenzialit dell immobile o ancora dai flussi di cassa caratteristiche del proprietario potenzialit di crescita del valore dell immobile prospettive di fungibilit stato d uso spese recuperabili e non potenzialit di uso alternativo Il rischio totale pu essere definito come la sommatoria dei rischi generali e dei rischi specifici che gravano sul bene oggetto dell analisi 1 Da segnalare che ad oggi non possibile trovare molti studi inerenti alle misure di redditivit e rischio sono analisi molto raramente riferite alle realt del nostro paese e i risultati spesso non sono concordati tra loro Indicano alti interessi per quanto riguarda portafogli a composizione mista inter asset diversification La maggior parte degli studi indica la redditivit
18. iniziative sono sorte per grandi eventi sia culturali che sportivi Spesso questi centri sono nati su iniziativa delle universit e del mondo accademico di ricerca e dal frutto della loro interazione con le amministrazioni locali e centrali pi lungimiranti In alcune situazioni come per esempio a Barcellona o ad Atlanta questi centri di ricerca sono ancora prosperi e attivi dopo un periodo di tempo considerevolmente ampio dallo svolgimento delle rispettive manifestazioni Gli studiosi del settore nell ultimo decennio hanno identificato alcuni degli effetti che si possono osservare a seguito dei grandi eventi realizzati nel territorio Effetti positivi Nuove strutture dedicate Infrastrutture in genere Rilancio urbano Incremento del turismo nel breve periodo Miglioramento del benessere pubblico Greazione di nuovi posti di lavoro temporanei e permanenti Opportunit di business a livello locale Elevati costi di costruzione Gli investimenti in strutture non necessaire indebitamento del settore pubblico Temporanei problemi di affollamento Decremento dei visitatori turisti permanenti Incremento dei prezzi immobiliari specificamente dei canoni di locazione Delocalizzazione delle imprese Aumento dell occupazione non Citymarketing permanente Rinnovamento dello spirito di comunit Disparit Produzione di idee Produzione di valori culturali Creazione di memoria e spirito popolare Nuove sperimentazio
19. occupato da Groupama Assicurazioni Misure totale mq uffici 12 139 totale mq autorimessa 4 299 totale mq parti comuni 1 744 totale mq intervento 18 182 altezza dell edificio copertura esclusa 28m altezza interpiano 3 97m dal PT al piano 3 2 77 dal piano 4 al piano 9 Superficie area esterna PT 600ma La pianta dell edificio si presenta a forma di L rovesciata con il lato lungo pari a circa 66 metri su Viale Cesare Pavese per 17 m di profondit ed il lato corto pari a circa 30 m per 32 m di profondit L edificio ha la struttura portante in cemento armato con solai latero cementizi e facciata continua costituita da infissi a telaio metallico Il prospetto principale si sviluppa su viale Cesare Pavese mentre il prospetto posteriore si affaccia su un area comunale adibita a parcheggio L accesso pedonale al fabbricato avviene da viale Cesare Pavese attraverso un area esterna recintata posta al livello del piano terra che circonda tutto il fabbricato L area esterna pavimentata si affaccia sulla rampa d accesso ai garage da via G T di Lampedusa e sulle scale d accesso ai locali tecnici Le altre due rampe d accesso ali garage sono poste sempre su via G T di Lampedusa collegamenti verticali sono costituiti da quattro corpi scala e da sette elevatori di cui cinque dal piano terra 230 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare all ottavo quattro per il trasporto persone ed un mont
20. organizzativa attraverso la misura diretta della creazione di valore economico Le tecniche DCF si basano concettualmente su una stima dei flussi di cassa scambiati tra l impresa e gli azionisti nel lungo periodo Esse coinvolgono quindi in modo integrato strumenti di analisi competitiva volti a valutare le diverse potenzialit di creare valore economico di un impresa e di analisi finanziaria finalizzati a tradurre le prospettive future dell impresa in termini economico finanziari Le tecniche DCF fanno esplicitamente riferimento ad una misura dei risultati di lungo periodo dell impresa Occorre quindi definire come stimare l evoluzione nel tempo dei risultati di un impresa una semplice estrapolazione a partire dai risultati passati appare infatti del tutto inaccettabile almeno per imprese operanti in contesti competitivi turbolenti 176 Tutti i modelli Discounted Cash Flow si riducono alla stima di tre fattori flussi di cassa attualizzati Il tasso atteso di crescita di tali flussi Il saggio di attualizzazione 15 Cfr da Valutare l innovazione analisi e controllo degli investimenti Giovanni Azzone Umberto Bertel Milano RCS Libri 1998 pag 226 176 Innovare il sistema di controllo di gestione tecniche architettura e processo Giovanni Azzone Milano RCS Libri 1994 pag 115 121 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Alla base dell applicazione del metodo fi
21. rivalutazione della propriet comprare al di sotto del valore di mercato e rivendere non appena il ciclo negativo dei prezzi si ribalta Nel primo caso le tempistiche sono molto lunghe diversi anni ma rappresenta una tipologia di investimento quasi priva di rischi se gestita correttamente Nel secondo caso la situazione risulta meno lineare si tratta di sfruttare le imperfezioni del mercato le occasioni la mancanza di esperienza e di competizione da parte delle controparti ecc Rappresenta un campo molto pi rischioso del precedente ma che pu offrire tempistiche di ritorno molto ridotte e margini di guadagno estremamente pi elevati 15 Per quanto concerne trend degli affitti sul mercato nostrano la dinamica dei canoni locativi risultata nell ultimo decennio particolarmente accentuata In linea con la tendenza generale del mercato immobiliare italiano anche il comparto della locazione residenziale si caratterizzato per una cospicua crescita dei valori di riferimento Esaurita la parentesi recessiva che aveva colpito il settore tra il 1992 e il 1997 in seguito allo scoppio della bolla speculativa che aveva gonfiato le quotazioni Immobiliari all inizio degli anni 90 il mercato immobiliare italiano entrato in una lunga e robusta fase espansiva arrestatasi solo a fine 2007 a poco pi di dieci anni di distanza L evoluzione dei prezzi e dei canoni di locazione ha seguito di pari passo quella del reddito disponibil
22. sons 2008 pag 95 Esempi di disposizioni per ufficio all interno del Bay Concept Fonte Innovation in office design the critical influence approach to effective work environments Diane Stegmeler United States of America John Wiley amp sons 2008 pag 102 Pianta M arconi s Ansty Fonte Innovation in office design the critical influence approach to effective work environments Diane Stegmeler United States of America John Wiley amp sons 2008 pag 141 Pianta dell Analitycal Graphics Inc Fonte Innovation in office design the critical influence approach to effective work environments Diane Stegmeler United States of America John Wiley amp sons 2008 pag 161 Strategie di sviluppo delle postazioni di lavoro Fonte Innovation in office design the critical influence approach to effective work environments Diane Stegmeler United States of America John Wiley amp sons 2008 pag 209 Masterplan della Cisco Headquarters Fonte Innovation in office design the critical influence approach to effective work environments Diane Stegmeler United States of America John Wiley amp sons 2008 pag 171 Tabella riassuntiva delle percentuali di risparmio sui costi di progetto e gestione Innovation in office design the critical influence approach to effective work environments Diane Stegmeler United States of America John Wiley amp sons 2008 pag 172 Confronto tra uno schema di ti
23. 2001 Bellintani S Dalla manutenzione alla gestione degli edifici Roma Aracne editrice 2007 Bellintani S Il mercato immobiliare dei centri commerciali Asset Property e Facility management nella Grande Distribuzione Milano Franco Angeli 2010 Benassi M Dalla gerarchia alla rete modelli ed esperienze organizzative Milano Etas Libri 1993 Benni M Colletti C Le commesse a lungo termine Milano Etas Libri 1992 Blessing S Alternative alternatives Risk Returns and Investment Strategy Hoboken NJ Wiley amp Sons Ltd 2011 Blythe J Fondamenti di marketing Milano Pearson Education Italia 2006 Borghi A Finanza immobiliare il mercato la valutazione gli strumenti e le tecniche di finanziamento Milano Egea 2009 281 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Brischetto M Pavan A La stima degli immobili ordinari speciali e dei beni pubblici Santarcangelo di Romagna RN Maggioli Editore 2006 Bruggeman W B Fisher J D Real Estate Finance and Investment Singapore McGraw Hill International Edition 2005 Cammarata G Fisica tecnica ambientale Milano McGraw Hill 2007 Campioli A Sistemi costruttivi per l architettura Milano Libreria Clup 2001 Ciaramella A Bellintani S L audit Immobiliare Milano Il Sole 24 Ore 2008 Ciaramella A Bellintani
24. 2005 pag 96 98 86 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare urbanistici normativa attuale stato di fatto e stato documentale dell immobile edilizi ambientali energetici Tale analisi articolata in quanto specifica e complessa in quanto integrale e omnicomprensiva Essa determina in sostanza i costi e i benefici dell operazione progetto da realizzare evidenziando tra le operazioni possibili e alternative quella pi conveniente e pi efficace 1 In particolare si ritiene di doversi soffermare sulle seguenti categorie di analisi analisi fiscali la redditivit netta di un bene diretta conseguenza anche del peso tributario che incide sul cespite Lo sviluppo della due diligence dovr quindi esaminare ogni possibile agevolazione al fine di comprimere per quanto giuridicamente possibile il medesimo carico impositivo Di regola su di un immobile normalmente gravano imposte contributi e tasse raggruppate dottrinalmente e fiscalmente sotto la voce tributi Tra le principali voci incidenti occorre naturalmente esaminare l ICI e la TIA gi Tarsu 1 L I C I ovvero l imposta comunale sugli immobili la tassa sul possesso di fabbricati aree edificabili e terreni agricoli siti nel territorio dello stato a prescindere dalla loro destinazione d uso relativi proprietari o titolari dei diritti reali su tali beni sono considerati soggetti passivi per il pagamento di t
25. Flavio Paglia Napoli Esselibri 2007 pag 4 220 La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pisani Milano Il sole 24 ore 2002 pag 94 121 Cfr da Dalla manutenzione alla gestione degli edifici Stefano Bellintani Roma Aracne editrice 2007 pag 47 48 95 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare La fase di regolarizzazione edilizia successivamente si occupa dell analisi dei titoli abitativi degli aspetti di diritto penale e ambientale es sequestri e processi per inquinamento mentre la fase finale la realizzazione del processo di valorizzazione dovr focalizzarsi sull analisi delle destinazioni d uso sulle licenze e le autorizzazioni necessarie all avvio dei lavori sullo stato occupazionale contratti di locazione sulle varianti urbanistiche ordinarie e straordinarie 1 Questo tipo di indagine pu riguardare non solo le propriet immobiliari ma anche relativi proprietari Sia che si acquisti da privati proprio come nel caso in cui si stia trattando con grosse compagnie di property la due diligence dovrebbe indagare sia il passato che il presente del venditore allo scopo di verificarne l affidabilit La presenza di procedure penali o civili pendenti di fallimenti o liquidazioni in corso di societ poco limpide o qualsiasi altro dettaglio pos
26. L acquisizione delle informazioni per la manutenzione dei patrimoni immobiliari la gestione immobiliare dal censimento alla due diligence tecnica Giancarlo Paganin Napoli Esselibri Real Estate Finance and Investment W B Bruggeman J D Fisher Singapore McGraw Hill International Edition Stima e rating immobiliare F Paglia Roma EPC Libri The Real Estate Investment Handbook Wiley Finance New Jersey Fabozzi Series ABC delle stime immobiliari Flavio Paglia Napoli Esselibri Analisi finanziaria e valutazione aziendale la logica applicativa con nuovi principi contabili internazionali Franco Pedriali a cura di Milano Hoepli Fondamenti di marketing Jim Blythe Milano Pearson Education Italia Il manuale tecnico dell amministratore di condominio Giribaldo A Zaia Roma EPC Libri F Paglia Introduzione alla progettazione sostenibile Steven V Szokolay Milano Hoepli La stima degli immobili ordinari speciali e dei beni pubblici Marco Brischetto Alberto Pavan Santarcangelo di Romagna RN Maggioli Editore L economia immobiliare nelle trasformazioni urbanistiche Giovanni D Alfonso Roma Aracne Manuale del facility management metodi e pratiche Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Milano Il Sole 24 Ore Marketing delle emozioni F Gallucci Milano Egea 283 2006 2006 2007 2007 2007 2007 20
27. L adozione del nuovo regime fiscale infatti comporta l obbligo tassativo di distribuzione a scadenza annuale di un importo non inferiore all 85 del minore fra gli utili civilistici frutto delle attivit di locazione immobiliare siano esse dirette o indirette e l utile civilistico complessivo 1 L effetto macroscopico la possibilit derivata dall esercizio o meno dell opzione di esenzione di IRES e IRAP per quanto riguarda i redditi derivanti dagli affitti Sul fronte dell imposizione diretta invece vale la pena di sottolineare che le plusvalenze realizzate nell atto di conferimento di immobili e diritti reali su Immobili in societ che abbiano optato per il regime impositivo speciale sono assoggettabili alle ordinarie regole di imposizione oppure a scelta del contribuente ad una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell IRAP con aliquota fissata al 20 1 Quest ultima per risulta subordinata al mantenimento da parte della societ perative t t della propriet o di altro diritto reale sugli immobili per almeno tre anni 101 Regime fiscale relativo alle SIIQ previsto dall articolo 1 commi 119 141 della legge del 296 del 27 dicembre 2006 modificata successivamente dall articolo 1 comma 174 della legge n 244 07 ed attuata con Il D M n 174 del 7 settembre 2007 102 Strumenti finanziari innovativi nel real estate cartolarizzazioni fondi e SIIQ Riccardo Delli Santi Economia dei Servizi anno IV n 2 M
28. Nomisma Societ di Studi Economici S p a Gabetti Property Solutions 2007 pag 6 1 1 1 I marketing territoriale In vista della manifestazione di Esposizione Universale prevista a Milano per l anno 2015 pare opportuno spendere un paragrafo per analizzare la grande influenza che eventi di questo calibro esercitano su tutto il territorio che li ospita Da alcuni anni cresciuta l attenzione verso iniziative che dal punto di vista organizzativo hanno notevole implicazione a livello territoriale e che gli osservatori e gli studiosi hanno cercato di classificare come Grandi eventi o Mega eventi 40 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare SI tratta di iniziative di durata limitata nel tempo diversificate per tipologia di offerta e Servizi erogati con un coinvolgimento massiccio di utenti finali nella maggior parte dei casi questi eventi comportano investimenti considerevoli e un coinvolgimento importante del tessuto urbano delle citt che li ospitano per questo motivo le problematiche che caratterizzano grandi eventi o mega eventi sono in stretta relazione con i processi di trasformazione delle citt Esistono diverse definizioni di mega evento che consentono di individuare alcune caratteristiche chiave l aumento della domanda prodotta dall evento riguarda sovente una serie di servizi accessori alberghi ristoranti sistemi di trasporto spettacoli intrattenimenti ecc che non fanno direttamente p
29. Tali soluzioni tecnologiche sono in grado di offrire prestazioni elevate di isolamento termo acustico con conseguenti risparmi in termini di costi di gestione e di incremento del confort interno dell edificio per i fruitori ed al tempo stesso definiscono una nuova immagine un nuovo modello architettonico che si basa su strutture trasparenti e leggere un modello che stato esportato ed apprezzato in ogni angolo del globo Altre tecnologie mirano alla riduzione dei consumi energetici ed alla capitalizzazione dei guadagni energetici derivanti dalla radiazione solare o dall esposizione ai venti dominanti E Il caso per esempio dei sistemi solari attivi e passivi Edifici dotati di questo tipo di tecnologie guadagnano valore sul mercato poich i futuri gestori saranno molto interessanti ai costi di gestione degli immobili acquistati una voce che incide in maniera determinante sul bilanci di chi si occupa di gestione immobiliare Una visione di insieme della catalogazione di tali apparati tecnologici propone una prima differenzazione di tali tecnologie 5 2 1 facciate continue 5 2 2 vetrate strutturali 5 2 3 facciate ventilate 5 2 4 brise soleil e sistemi per il controllo solare 5 2 5 vetri speciali 297 Cfr da Sistemi economici locali e mercati immobiliari la misura degli effetti originati da interventi di trasformazione urbana Edoardo Mollica a cura di Roma Gangemi Editore 2007 pag 326 328 208
30. causare ingenti perdite agli investitori di questo mercato Altro tipo di limitazione il costo del carburante a partire dalla crisi petrolifera negli anni 70 del secolo scorso in continuo aumento che limita fortemente le possibilit di viaggio dei ceti medio bassi innalzando notevolmente costi di ogni spostamento In aggiunta le nuove tecnologie della comunicazione hanno ridotto notevolmente la necessit dei viaggi specialmente in ambito lavorativo Le teleconferenze sono una realt sempre pi diffusa con evidenti 2 Cfr da I settori strategici emergenti M aria Luisa Del Gatto corso di Strategie e Organizzazione del Comparto Immobiliare Milano 2009 30 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare impatti sulla necessit di spostamento fisico del personale lavorativo che a sua volta non necessita pi di alloggio D altra parte il diffondersi del benessere e della ricchezza anche In aree fino a poco tempo addietro povere e sottosviluppate Cina India Brasile Russia ecc ha portato ad un aumento vertiginoso del bacino potenziale di ospiti per gli albergatori delle zone turistiche pi ambite del pianeta e in futuro ci sono le prospettive per una ulteriore Impennata di richieste Il successo economico di un attivit ricettiva deriva in gran parte dal cosiddetto room revenue parametro che possibile definire come funzione della percentuale di occupazione della stanza durante l anno e del prezzo a notte de
31. dei beni immobili come intermedia rispetto a quella derivante da obbligazioni e azioni ma non risolve in maniera esauriente il problema della definizione del rischio dell investimento A fronte di differenze minime fra i rendimenti di investimenti immobiliari e di azioni Il problema della valutazione dei rischi e della loro comparazione diventa pi che mai determinante per la scelta informata e consapevole di quale tipo di investimento privilegiare allo 141 Asset e property management per la programmazione valorizzazione e gestione dei patrimoni immobiliari pubblici e privati Flavio Paglia Napoli Esselibri 2007 pag 23 142 Cfr da Caratteri dei beni immobili e scelte di investimento professor Sergio Mattia corso di Valutazione Economica dei Progetti Politecnico di Milano 2010 pag 34 37 97 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare scopo di massimizzare le entrate Naturalmente occorre precisare che la predetta differenza tra gli scarti tipo per le azioni e per l immobiliare fortemente condizionata sia dalle modalit di calcolo della redditivit sia dalla scelta a volte determinante degli indici immobiliari la cosiddetta variabile proxy calcolati nella maggior parte del casi proprio per i beni inclusi nei fondi Immobiliari e particolarmente interessanti sono le verifiche sulla validit dei risultati al variare delle diverse politiche di investimento e di finanziamento adottate 1 Non c dubbi
32. espressa in punti tra un parametro di riferimento del costo del denaro e il tasso di interesse pi alto effettivamente praticato da un istituto di credito stakeholder con il termine stakeholder si individuano soggetti portatori di interessi nei confronti di un iniziativa economica sia essa un azienda o un progetto stima procedimento di stima insieme delle operazioni logiche da effettuare per giungere alla formulazione del giudizio di stima La dottrina classifica procedimenti di stima utilizzati in sintetici o analitici structural perati facciate con silicone La facciata strutturale una facciata caratterizzata da un orditura metallica di supporti e da pannelli di tamponamento a essa incollati mediante adesivi siliconici che li nascondono completamente o in parte La fuga tra pannello e pannello viene ridotta nello stesso tempo poich le parti metalliche sono completamente nascoste la trasmissione di calore e vibrazioni viene fortemente ridotta Superficie locativa consistenza utilizzata nelle locazioni immobiliari per la determinazione del canone SWOT l acronimo anglosassone delle parole Strenght forza Weakness debolezza Opportunities opportunit Threats minacce criticit consiste da una parte nell analisi dei punti di forza debolezza di un Immobile pacchetto dall altra nell analisi delle opportunit e minacce criticit del mercato TEE Titoli Efficienza Energetica detti a
33. interpretano come colori A seconda del tipo di semiconduttori utilizzati si possono generare effetti luminosi di colorazioni differenti 221 Cfr da http www promo franchising it 224 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Veduta della sede LV a Las Vegas USA Fonte http www promo franchising it Da segnalare in aggiunta la possibilit di utilizzo dei tessuti metallici per le finiture di facciata I volumi che ne vengono ricoperti acquistano un effetto diafano che muta in base alla larghezza della maglia impiegata alla luce e alla distanza dell osservatore passando da una sensazione di estrema compattezza a una di totale trasparenza La pelle dell edificio acquisisce leggerezza mutevolezza e un effetto grandemente suggestivo 8 Un esempio fra tutti rappresentato dall uso dei tessuti metallici ad opera di Schmidhuber Kaindl GmbH Nel loro padiglione all Expo di Shangai i tessuti metallici per il rivestimento di facciata acquisiscono il ruolo di protagonisti esaltando le forme dell edificio e la struttura interna come forse nessun altro apparato tecnologico avrebbe potuto fare 222 La valorizzazione degli edifici per l incremento della redditivit Arch Antonio Invernale corso di Strategie e Organizzazione del Comparto Immobiliare Politecnico di Milano dicembre 2008 Milano pag 22 225 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Padiglione tedesco all Expo 2010
34. prestigio e infine costo di affitto Non di rado gli architetti giocano un ruolo fondamentale nello sviluppo di un progetto a destinazione uffici La funzione del progettista dell edificio sviluppare un edificio sia attrattivo sul piano estetico sia in grado di ottimizzare l uso degli spazi interni oltre che naturalmente economico nella gestione sia ordinaria che straordinaria Un buon soggetto promotore coinvolge il team di progettisti sin dalle prime fasi del progetto ancora prima dell acquisizione dei terreni La sinergia fra le diverse aree di competenza la chiave per lo sviluppo di un progetto di successo Lo zoning e la politica di sviluppo del territorio di un amministrazione infine spesso giocano un ruolo critico nel determinare l appetibilit di un lotto e la sua stessa possibilit di ospitare un edificio ad uso terziario Questo tipo di ordinanze possono 2 Cfr da The Real Estate Investment Handbook Wiley Finance Hoboken New Jersey Fabozzi Series 2005 pag 379 380 24 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare arrivare a determinare quasi tutto del progetto futuro altezza massima metri cubi consentiti disposizione all interno dell area ecc L attento studio della situazione urbanistica un elemento fondamentale della fase preliminare di ogni sviluppo e investimento immobiliare Gli altri elementi fondamentali sono il design dell edificio l intensit dell uso dell area superficie edi
35. schedario sottostante la scrivania e luce zenitale personale orientabile oltre all illuminazione generale del locale controllata dalla sonda ambiente Ogni sala ha a disposizione una propria postazione stampante e fax per le pratiche urgenti Il centro stampa centrale fornito dei macchinari pi sofisticati per la stampa e per la grafica ubicato al primo piano dell edificio Una vetrata continua separa l ambiente di lavoro dal corridoio riducendo sensibilmente l inquinamento acustico senza tuttavia filtrare la luce Bagni Foto dei locali adibiti ai Servizi prima dell intervento Fonte Generali Gestione Immobiliare 3 Foto dei locali adibiti ai servizi dopo l intervento Fonte scatto dell autore 246 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare I bagni sono stati completamente ristrutturati a partire dalle tubazioni fino alle scelte sulle finiture Sono stati inoltre adattati alle norme per l accessibilit dei diversamente abili M ensa locali mensa situati al piano terra sono i pi ampi dell edificio in termini di metratura di singolo locale L intervento ha consentito il loro adeguamento alle norme igienico sanitarie e alle norme di affollamento massimo previste dal regolamento dei Vigili del Fuoco Un sistema di pannelli mobili visibili sulla sinistra dell inquadratura sottostante permette un discreto grado di flessibilit consentendo di modificare l assetto dello spazio passando da solu
36. 20 del valore in strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione aventi a oggetto beni immobili diritti reali immobiliari crediti garantiti da ipoteca gestiti da una societ di gestione SGR Le caratteristiche principali dei fondi immobiliari sono costituite da trasparenza ed efficienza fiscale per cui il fondo non soggetto a IRES e IRAP ed i proventi distribuiti o realizzati in fase di liquidazione sono assoggettati ad una ritenuta del 20 durata massima pari a trent anni decorsi i quali il patrimonio del fondo deve essere dismesso ed il ricavato distribuito ai quotisti utilizzabilit ai fini della dismissione di patrimoni e della realizzazione di progetti di sviluppo e riqualificazione di immobili fondi immobiliari specializzati negli interventi di housing sociale e di valorizzazione del patrimonio con la partecipazione di investitori istituzionali muniti di competenze finanziarie ed immobiliari qualificate operativit nella gestione del patrimonio immobiliare precedentemente analizzato ed acquisito redditivit derivata da canoni di locazione percepiti sugli asset di propriet capital gain realizzati nell atto della cessione di parte delle propriet immobiliari 74 Strumenti finanziari innovativi nel real estate cartolarizzazioni fondi e SIIO Riccardo Delli Santi Economia dei Servizi anno IV n 2 M aggio 2009 Ed II M ulino pag 243 59 Strategie e Tecnich
37. 2006 la certificazione energetica degli edifici di nuova costruzione degli edifici esistenti con superficie totale di pavimento maggiore di 1000mq interessati da interventi di recupero obbligo esteso dal 2009 a tutti gli Immobili interessati da operazioni di compravendita II GBTool sviluppato come modello di analisi e valutazione delle prestazioni nel confronto con soglie minime accettabili benchmark a cui la prestazione in esame deve essere fornita strettamente legate al contesto in cui l edificio inserito Il t67 Per panel si intende un gruppo di lavoro composto da esperti nelle varie sottocategorie del settore interessato dall analisi Tale procedura permette il confronto diretto tra i soggetti allo scopo di giungere ad una valutazione il pi possibile oggettiva e professionale Strumento utile sia per esprimere la rilevanza di un evento programma valutazione ex ante sia per stimarne gli impatti valutazione ex post 168 Cfr da Costruzione e valutazione della sostenibilit dei progetti Sergio Mattia Milano F Angeli Ed 2007 vol 1 pag 241 253 115 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare risultato del processo un punteggio di qualit che pu portare ad un eventuale certificazione dell edificio 1 La valutazione delle prestazioni ambientali sviluppata in una logica multicriteriale secondo una gerarchia di livelli che consente di descrivere le prestazioni dell edificio da
38. Risulta quindi evidente come la funzione di protezione dagli agenti atmosferici sia da intendere in senso differente dalla tradizionale accezione riferita ad uno strato continuo in quanto permette un passaggio parziale di aria luce acqua Nondimeno in questo caso particolare il tessuto protegge e riveste i sottostanti pannelli di alluminio coibentato a loro volta connessi con la struttura metallica portante Inoltre permette di integrare Il rivestimento con le dotazioni tecniche in facciata le bocche di ventilazione e le installazioni di servizio sono nascoste dalla rete e analogamente nello strato posto in copertura le singole parti su telaio sono integrate con i lucernari Sono diverse le tipologie di reti utilizzate come schermature solari rivestimento controsoffitti e partizioni verticali Il successo di queste tecnologie sta nella versatilit e adattabilit a molte funzioni ridotta manutenzione ampia gamma di trame soluzioni di montaggio e molteplici impieghi Dunque l involucro edilizio 22 Cfr da http www infobuild it 167 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare scomposto sempre pi in stratificazioni funzionali che migliorano il comfort interno e consentono una ampia efficienza energetica del sistema edificio Le facciate completate da questa soluzione tecnica il grigliato metallico mostrano effetti estetici che variano a seconda della distanza dell osservatore e della trama pi o meno f
39. aggio 2009 Ed Il M ulino pag 249 103 Cfr da Strumenti finanziari innovativi nel real estate cartolarizzazioni fondi e SIIO Riccardo Delli Santi Economia dei Servizi anno IV n 2 M aggio 2009 Ed Il M ulino pag 249 104 per la trattazione dettagliata si rimanda alla circolare dell Agenzia delle Entrate n 8 del 31 gennaio 2008 10 Risoluzione dell Agenzia delle Entrate n 186 del maggio 2008 15 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Tale Imposta sostitutiva deve essere versata in un massimo di cinque rate annuali di pari importo e tali disposizioni sono da applicarsi anche agli apporti relativi ai fondi comuni di investimento immobiliare ai sensi dell articolo 37 del D Lgs N 58 98 Con riguardo all IVA e alle altre imposte indirette si evidenzia che i conferimenti alle societ che abbiano optato per il regime speciale precedentemente descritto e che siano costituite da una pluralit di immobili diversamente locati sono da considerarsi fuori dall IVA mentre gli stessi conferimenti da chiunque effettuati sono soggetti a tutti gli effetti alle imposte di registro di natura ipotecaria e catastale oltre che alle imposte in atto 19 Dovendo fare il bilancio delle SIIQ come metodologia di approccio alla gestione dei portafogli IMmobiliari pare che non riescano ad essere flessibili e performanti come fondi di investimento nel campo della pianificazione e gestione delle operazioni di sviluppo Le SIIQ si
40. anno 10 000 100 000 Se invece si decidesse di usare 25 000 euro di capitali propri e 75 000 euro di capitali in prestito per esempio con interesse al 6 5 e tempi di pagamento a 30 anni la situazione sarebbe molto differente Gli interessi annuali ammonterebbero a 6 607 euro e il cash flow netto dopo il pagamento degli interessi sarebbe pari a 3 393 euro ovvero 10 000 meno 6 607 euro e quindi il Return of Investment ROI diventa pari al 13 6 3 393 25 000 Incrementando ulteriormente la leva finanziaria prendendo quindi in prestito una quantit maggiore di denaro il risultato diventa ancora pi vantaggioso In uno scenario di leva al 90 il cash flow netto risulta pari a 2 073 euro e il relativo ROI diventa sale cos al 20 7 2 073 10 000 E quindi possibile vedere come paradossalmente un investimento di capitale proprio minore genera un cash flow maggiore Naturalmente gli scenari ipotizzati hanno Il solo 19 Cfr da Valutare l innovazione analisi e controllo degli investimenti Giovanni Azzone Umberto Bertel Milano RCS Libri 1998 pag 243 244 135 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare scopo di esemplificare il concetto di leverage e non rappresentano in alcun modo delle situazioni reali che sono influenzate da un numero di fattori enormemente maggiore di quelli relativi allo scenario semplificato sopra descritto La leva finanziaria pu essere utilizzata con successo solo dagli investitori stabi
41. atomicit dei protagonisti presenza di un numero virtualmente infinito di competitors la trasparenza totale delle informazioni riguardanti processi di compravendita e infine la fluidit del mercato la facilit di ingresso uscita dei partecipanti A differenza di questo modello il mercato immobiliare invece caratterizzato da immobilit caratteristica intimamente legata alla definizione di immobile la maggior parte delle costruzioni non pu essere spostata se non a costo di improbabili sacrifici Conseguenza diretta di questa qualit risulta essere il ruolo giocato dall economia locale dell immediato intorno in cui si colloca il bene immobiliare indistruttibilit del suolo i terreni non possono essere distrutti ma potrebbero diventare inutilizzabili a seguito di eventi eccezionali come per esempio un terremoto o un inquinamento irreversibile del suolo Analogamente terreni costituiscono una risorsa non rinnovabile per loro natura ci non significa per che non possano subire rilevanti fluttuazioni nel loro valore di mercato eterogeneit elemento intrinseco di qualsiasi bene immobile essa dipende dai valori soggettivi e dagli obiettivi individuali e comunitari dei possibili compratori trasformabilit evoluzione organizzazione della struttura territoriale che modifica la qualit micro ambientale a l accessibilit all immobile E definibile quindi come capacit di adeguamento ai mutamenti del me
42. benchmark e tutti i valori del parametri che definiscono il contesto di intervento a livello economico sociale e ambientale Quest ultima fase dev essere affrontata necessariamente da un soggetto che non ha coinvolgimento diretto nella progettazione o nella valutazione pena la non oggettivit della valutazione L adozione del sistema SBTool non solo orienta la definizione del progetto in corso ma contribuisce anche a monitorare il livello di soddisfacimento delle prestazioni richieste nelle fasi successive la trasparenza del processo assicurata da uno schema di valori 2 Cfr da Costruzione e valutazione della sostenibilit dei progetti Sergio Mattia Milano F Angeli Ed 2007 vol 2 pag 41 44 172 Cfr da Costruzione e valutazione della sostenibilit dei progetti Sergio Mattia Milano F Angeli Ed 2007 vol 2 pag 133 141 117 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare predefinito cos come assicurata l impostazione improntata sui principi della sostenibilit ampiamente condivisi a livello internazionale Da questo punto di vista l SBTool non pi da considerarsi come uno strumento di valutazione mirato al singolo edificio ma diventa un programma di azioni strategiche a livello extraterritoriale il cui costante monitoraggio contribuisce a migliorare il quadro conoscitivo relativo alle variabili fisiche sociali ed economiche sulla base delle quali configurare successivamente processi
43. che attuale oltre che di gestione dello spazio urbano penalizzato soprattutto a Milano da una minor attenzione riposta nei confronti della disincentivazione all utilizzo di mezzi privati per gli 3 Per una trattazione approfondita si consiglia Dalla gerarchia alla rete modelli ed esperienze organizzative M ario Benassi Fondazione IM B Italia Etas Libri Milano 1993 4 Cfr da La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pisani M ilano Il sole 24 ore 2007 pag XXXH XXXIII 38 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare spostamenti quotidiani con ripercussioni evidenti sulla qualit della vita Da segnalare la significativa risalita di Venezia che dalla settima posizione ha raggiunto la quinta grazie soprattutto a una pi efficiente gestione dello spazio urbano volta al miglioramento della qualit della vita di residenti e turisti Paragonando le medie delle categorie di indicatori per ciascun livello di competitivit risulta possibile evidenziare meglio la distanza spesso notevole che caratterizza diversi gruppi di citt Pur essendo per natura stessa caratterizzati da una minore variabilit interna gli indicatori dei mercati immobiliari mostrano come le citt ad alta competitivit siano pi forti sotto il profilo dell attrattivit dei segme
44. che la crisi economica sta interessando anche le zone di maggiore passaggio ovvero quelle privilegiate sotto Il profilo dello shopping Diversamente dalle altre tipologie immobiliari analizzate in cui i canoni medi pi elevati erano stati riscontrati in corrispondenza di Roma per quanto concerne il settore commerciale il 34 Cfr da The Real Estate Investment Handbook Wiley Finance Hoboken New Jersey Fabozzi Series 2005 pag 313 314 34 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare primato spetta a Milano Stupisce poi che fra le citt pi care sotto il profilo commerciale si trovi Palermo La categoria dei ristoranti sebbene sia pi corretto usare la terminologia ristorazione che comprende tutti quei servizi come bar pub tavole calde e catering che non potrebbero essere definiti a tutti gli effetti ristoranti rappresenta una fetta notevole dell economia di una nazione Negli Stati Uniti il settore genera pi del 4 del PIL fornendo occupazione a circa 12 milioni di impiegati ogni anno Non solo un settore vitale dell economia ma anche uno dei pi dinamici in assoluto la rapidit con cui un ristorante pu fallire eguagliata solo dalla velocit con cui pu travolgere la concorrenza con il proprio successo vari mix di condizioni che possono rendere un ristorante celebre sono innumerevoli e sono continuamente influenzati da moda diete gusti e trend sociali Ciclicamente il
45. cloruro di polivinile noto anche come polivinilcloruro o con la corrispondente sigla PVC il polimero del cloruro di vinile il polimero pi importante della serie ottenuta da monomeri vinilici ed una delle materie plastiche di maggior consumo al mondo range intervallo di valori tra quello massimo e quello minimo che una variabile pu assumere Real Estae RE economia immobiliare e Real Estate dall inglese real immobile ed estate bene Sono due locuzioni che si usano per definire nella sua accezione pi estesa il settore immobiliare Oggi la locuzione Real Estate si sta imponendo nell uso comune anche in Italia ed presente nei richiami pubblicitari delle tante manifestazioni di settore nel nome di aziende e nell uso giornalistico Il concetto di Real Estate si riferisce ai beni immobiliari derivanti dal sito naturale terra pi i miglioramenti risultanti dal lavoro umano inclusi fabbricati attrezzature e macchinari situati sul luogo oltre a vari diritti di propriet posti sugli stessi Red Book testo di riferimento della RICS Intitolato Appraisal and Valutation Manual abitualmente chiamato Red Book a causa del colore della copertina dell importante e consistente testo questo manuale si articola in due parti nella prima Pratice Statements vengono illustrate le procedure per la realizzazione della stima 273 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare che dovranno ess
46. confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pisani Milano Il sole 24 ore 2002 pag 29 30 4 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare pubblici e privati In base ai criteri con cui operano gli investitori si possono ulteriormente suddividere in quattro sub categorie conservativi il value added orientati a processi di valorizzazione gli speculativi riservati orientati allo sviluppo di iniziative immobiliari investitori di secondo livello operatori finanziari che offrono leva finanziaria agli investitori diretti facility manager definito come l amministratore di quel sistema di conoscenze di metodiche di strumenti che consentono la gestione ottimale di tutti servizi per edifici patrimoni immobiliari in stretto rapporto alle esigenze dell utente In particolare la pratica di coordinamento degli spazi attrezzature di lavoro con le risorse umane e la loro organizzazione complessiva obiettivi responsabilit integra i principi di amministrazione gestione manageriale architettura ingegneria psicologia e conoscenza dei comportamenti di gruppo Tutto ci si ottiene generalmente con un processo di esternalizzazione di tutte le attivit no core ma solo se si realizza un rapporto di partnership trasparente con il fornitore selezionato property manager figura che sviluppa e gestisce ogni percorso di valorizzazione e utilizzo IMmobiliare definito dal settore di as
47. core prevalentemente interna classificazione prevalentemente 2 3 stelle sul territorio nelle grandi citt ma tendenzialmente 3 stelle generalmente dislocata in locazioni non primarie Gli alberghi tradizionali puntano sulla ospitalit e sulla accoglienza pi calda e informale genuinit dell approccio al cliente e valorizzazione delle risorse locali che sono generalmente molto apprezzate dalla clientela Le catene alberghiere coinvolgono il restante 10 delle strutture italiane e presentano le seguenti caratteristiche gestione imprenditoriale dove l imprenditore e il gestore sono soggetti differenti applicazione di logiche reddituali all investimento alberghiero basate sulla divisione tra la gestione alberghiera e la propriet immobiliare brand riconosciuto definizione di precisi standard tecnici e di servizio che rendono l offerta riconoscibile e ne innalzano la qualit Strutture generalmente nuove o ristrutturate si concentrano in prevalenza nelle location primarie Roma Milano Torino Firenze Venezia Nei principali paesi europei l indice di penetrazione delle catene alberghiere si attesta sino a circa Il 60 delle strutture contro un 10 dell Italia Il mercato tende ad una marcata separazione fra due target di pubblico ben definite il settore lusso e il Settore low cost Il futuro in questo settore rappresentato dal rafforzamento della presenza di grandi catene alberghiere internazionali co
48. costi gestionali del medesimo cespite La due diligence deve quindi sviluppare opportuni percorsi di monitoraggio ed analisi delle dimensioni del bene e del suo corretto utilizzo In altre parole ogni immobile per offrire la migliore redditivit deve essere correttamente dimensionato e proporzionato sull attivit sviluppata al suo interno Un immobile largamente sovradimensionato determiner infatti costi gestionali al metro quadro e a metro cubo molto superiori al necessario con conseguente contrazione della redditivit netta percepita Questo tipo di analisi risulta necessaria non solo per poter effettuare una stima precisa dei costi di manutenzione al metro quadro cubo e poterli successivamente confrontare con valori medi di riferimento per la tipologia pertinente ma anche per verificare che le 228 Cfr da Metodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 165 129 Asset e property management per la programmazione valorizzazione e gestione dei patrimoni immobiliari pubblici e privati Flavio Paglia Napoli Esselibri 2007 pag 29 99 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare consistenze siano pari a quelle citate nella situazione documentale dell immobile e in caso contrario provvedere ad aggiornare i dati sulla propriet ed eventualmente ricalcolare i costi esat
49. data di realizzazione vincoli e gravanti contenziosi Nella due diligence completa l analisi documentale il punto di partenza perch permette di analizzare l immobile sotto ogni prospettiva con l analisi della documentazione possibile avere una fotografia della realt che si incontrer durante la seconda fase di sopralluogo L analisi della documentazione e il successivo sopralluogo per la verifica dei dati sono le fasi che compongono la cosiddetta due diligence preliminare Parte fondamentale della fase preliminare l auditing dei singoli edifici ovvero l analisi l individuazione e la perimetrazione dei problemi e la definizione delle strategie contrattuali economiche e tecnologiche per ottenere miglioramenti e o adeguamenti delle capacit di gestione immobiliare con particolare attenzione alla definizione delle metodiche e degli strumenti utilizzabili nel processo di miglioramento all individuazione dei criteri di valutazione per i fornitori dei servizi ed infine la valutazione dell opportunit di eventuali modifiche all impianto organizzativo della gestione Questa attivit di auditing normalmente suddivisa a sua volta in tre sotto fasi la raccolta dei dati l elaborazione dei dati la definizione dei problemi la progettazione delle soluzioni 1 119 Cfr da Asset e property management per la programmazione valorizzazione e gestione dei patrimoni immobiliari pubblici e privati
50. dei locali mensa prima e dopo l intervento Fonte scatto dell autore 302 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare 84 Ingrandimento della pianta delle palestre Fonte Generali Gestione Immobiliare 85 Tabella del DCF dell operazione di valorizzazione Fonte elaborazione dell autore 303
51. di fatto una analisi di conformit della propriet dal punto di vista urbanistico legale In particolare la verifica deve essere effettuata riguardo alla corrispondenza con titoli abitativi stato di legittimit dell immobile alla conformit rispetto alla strumentazione urbanistica generale piano regolatore generale piano di fabbricazione e rispetto al piani attuativi sia pubblici che privati Vengono pertanto analizzati nel dettaglio i seguenti documenti permesso di costruire concessione in sanatoria denuncia di inizio attivit DIA certificato di agibilit certificato di collaudo Da quanto descritto fino a questo punto si pu quindi dedurre che nel procedimento di due diligence l esame della normativa comunitaria nazionale regionale provinciale e comunale del paese di riferimento costituisce uno step essenziale e irrinunciabile per analisi di conformit dell immobile o del pacchetto di immobili Per questo motivo pare opportuno all interno di un complesso portafoglio immobiliare la predisposizione di prototipi per le tematiche pi frequentemente affrontate quali i singoli immobili i crediti in sofferenza o le aree tematiche che interessano il portafoglio in questione es villaggi turistici centri commerciali immobili pubblici infrastrutture ecc 1 analisi edilizia e dimensionale l utilizzo di un immobile o meglio il suo inadeguato utilizzo incide direttamente sulla redditivit percepita e ancor pi sui
52. di una candidatura poich godranno di maggior attenzione e saranno maggiormente pubblicizzati grandi eventi per eccellenza nella letteratura specialistica sono le Olimpiadi sono considerate non a torto la pi importante occasione per attrarre investimenti generare opere di pubblica utilit servizi iniziative private comunicare e pubblicizzare la citt a livello globale Il ciclo di vita dei giochi olimpici notevole ha inizio sette otto anni prima dell inaugurazione e si conclude circa sei o sette anni dopo la cerimonia di chiusura ufficiale dei giochi Altri tipi di manifestazioni analogamente definiti mega eventi possono essere considerate su una scala inferiore in termini di promozione budget dimensione degli investimenti e delle opere realizzate Paragonare diverse manifestazioni e mega eventi e gli effetti generati nonch l impatto sul territorio e sulla comunit locale in situazioni tanti differenti complesso Questo non solo per via delle numerosissime variabili che giocano ruoli importanti nella trasformazione di aree cos grandi e complesse ma anche poich ogni manifestazione unica e irripetibile anche se le procedure di candidatura e le linee guida per la gestione e svolgimento dei giochi seguono standard estremamente rigidi che devono essere 4 Marketing territoriale strategie per la riqualificazione la valorizzazione e la promozione del territorio Esperienze e tendenze in atto Liala Baiardi M arz
53. di Shangai Cina Fonte http www erco com projects Il padiglione tedesco stato una calamita per i visitatori dell Expo 2010 a Shanghai Gi a met dell esposizione alla fine di luglio gli organizzatori contavano circa 2 milioni di visitatori code di fino a 3 o 4 ore venivano messe in conto con maggiore o minore pazienza dagli ospiti principalmente cinesi La pelle dell edificio in tessuto metallico scintilla argentea Sottolinea la complessit tecnoide dei volumi che compongono il padiglione tedesco Gli apparecchi da incasso nel pavimento Tesis ed proiettori Beamer per efficienti lampade ad alogenuri metallici mettono perfettamente in scena le forme dell edificio 283 Soluzioni innovative possono rappresentare un elemento di attrattiva non indifferente per il pubblico oltre a permettere soluzioni di estremo interesse dal punto di vista sia architettonico che impiantistico Il notevole valore aggiunto garantito da un edificio che diviene celebre e da tutti ben identificabile che riesce quindi a ritagliarsi un proprio spazio nell immaginario comune rappresenta un punto di arrivo di una strategia di marketing ben strutturata che passa dallo studio del messaggio alla forma di comunicazione adottata dai progettisti 283 http www erco com projects 226 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Dovendo il Real Estate fare conti talvolta con l impatto sul grande pubblico delle proprie scelte
54. di centri ha acquisito un nuovo significato sociale come spazio di aggregazione e di svago non necessariamente finalizzato all acquisto di prodotti sebbene sia quello il loro scopo principale Essi rappresentano una nuova sfera urbana le cui finalit sono certamente legate al profitto ma che per giungere a questo scopo di fatto creano un nuovo modello sociale di tempo libero e di relazione interpersonale La chiave risiede nello studio della relazione fra estetica ed economia un binomio fondamentale per studiare l evoluzione della societ contemporanea Questo rapporto si palesa nel ricorso alla teatralizzazione degli spazi di vendita attraverso l imposizione di modelli come gli spazi ciclopici le luci sceniche e percorsi rettilinei sono solo una delle tante facce di un complesso prisma che rappresenta la somma delle forme di comunicazione della societ a base capitalistica Un passo avanti ulteriore rappresentato dal progressivo mutare della mentalit della filiera commerciale ora il punto vendita non pi solo un anello di congiunzione tra fabbrica e consumatore ma viene investito di un ruolo di marketing di comunicazione e di logistica Il consumatore da parte sua diventa attore chiave nel processo dei consumi ma il suo ruolo prevalentemente passivo Mancano i processi consci di selezione e rielaborazione delle immagini e dei messaggi pubblicitari Le moderne cattedrali del consumo sono quindi la risposta elaborata
55. di differente estrazione la loro collaborazione rappresenta la chiave del successo in un settore che si propone di gestire il parco immobili a 360 dal project management fino al settore asset A questo proposito un altro quesito su cui questo elaborato si propone di indagare in che modo i diversi settori del Real Estate interagiscono fra loro tramite l analisi delle specifiche competenze e il loro paragone si intende analizzare punti di incontro fra diversi attori di questo mercato La seconda parte di questo lavoro si propone di prendere in analisi un caso studio riguardante un intervento di ristrutturazione riqualificazione e commercializzazione di un immobile sul suolo italiano ed evidenziarne i punti di forza le criticit gli elementi in comune e le diversit allo scopo di tracciare una mappa concettuale delle esperienze italiane pi rilevanti Grazie alla collaborazione del Gruppo Generali stato possibile documentare un intervento realmente eseguito a Roma ripercorrendo l iter di sviluppo con i soggetti che hanno preso parte alla trasformazione del fabbricato e al suo processo di valorizzazione una testimonianza diretta di un esperienza importante che pu essere considerata un esempio di applicazione delle pi aggiornate strategie del settore Le finalit di una trattazione cos impostata sono l analisi della situazione italiana del Real Estate al giorno d oggi e la catalogazione delle tecniche e delle metodologie
56. di un bene o di un diritto da parte di un soggetto giudicante verso un proprietario o avente diritto reale sul bene oggetto del procedimento project financing lafinanza di progetto o project financing in inglese una operazione di finanziamento a lungo termine che consiste nell utilizzo di una societ perative t ta cosiddetta SPC Special Purpose Company la quale serve a mantenere separati gli assetsdel progetto da quelli dei soggetti proponenti l iniziativa d investimento i cosiddetti promotori property company societ avente come oggetto sociale e missione aziendale l attivit immobiliare Per definizione comune di media o grande dimensione e spesso quotata Sono property companies in Italia ad esempio Aedes Beni Stabili Pirelli Real Estate e Generali Properties la societ nata recentemente dallo spin off immobiliare delle Assicurazioni Generali Protocollo ITACA uno strumento per la certificazione del livello di sostenibilit ambientale di edifici di diverse destinazioni d uso E promosso dalle Regioni Italiane e gestito da uno specifico comitato Comitato di Gestione che oltre a rappresentanti di queste ultime e di ITACA vede la partecipazione di IiSBE Italia e di ITC CNR Il Protocollo ITACA basato su SBM ethod di iiSBE scelto nel 2002 come riferimento dalle regioni italiane Il sistema Protocollo ITACA si configura come una federazione di protocolli di valutazione regionali caratterizz
57. di vacanza o di visita a luoghi d arte esisteva gi da prima ma era riservato all lite a pochi privilegiati Solo nel secolo scorso diventa una pratica diffusa e praticabile per tutte le fasce sociali in particolare nei paesi pi industrializzati Ci dovuto all intrecciarsi di diversi fattori quali l incremento del tenore di vita medio l aumento e la strutturazione del tempo libero l innalzarsi della scolarizzazione e del livello culturale Con il parallelo sviluppo delle tecnologie di spostamento ora il pianeta risulta molto pi piccolo e facilmente raggiungibile in ogni suo punto Il mercato del turismo assume di conseguenza dimensioni planetarie Tutto ci riflette anche un cambiamento delle prospettive e delle strategie di sviluppo dei luoghi ricettivi che assumono forme e standard di livello globale Anche le campagne di marketing e di pubblicizzazione delle localit diventano globali rivolgendosi a target di ogni nazionalit e cultura L accelerazione dell economia nell et contemporanea ha accresciuto la necessit di garantire spostamenti veloci e sicuri per merci e persone dando il via ad un processo di sviluppo delle infrastrutture dedicate al trasporto e alla comunicazione e alla loro diffusione capillare sul territorio Tutto questo ha portato ad un cambiamento radicale del territorio e del paesaggio naturale Il turismo di massa quindi parte integrante di un processo spesso irreversibile di cambiamento e alterazio
58. diffondersi di diete ipocaloriche di inclinazioni vegetariane di interesse per cibi etnici particolari come pu essere il sushi giapponese o per altre tendenze del momento determinano in maniera dinamica e spietata il successo o il fallimento di un attivit di ristorazione e in particolare di quelle sorte da poco o che in generale non sono riuscite a crearsi una propria clientela fissa di riferimento In generale ristoranti possono essere divisi in fast food caratterizzati da velocit di servizio e prezzi contenuti e ristoranti full service a loro volta suddivisibili in fasce di prezzo e quindi in clientela Anche in questo campo il fattore posizione determinante per la buona riuscita dell investimento Le condizioni al contorno devono essere adeguate al target del locale le condizioni favorevoli per un McDonald non sono necessariamente quelle che possono favorire un ristorante di alto livello Spesso al contrario sono deleterie e viceversa Allo stesso modo anche confrontando ristoranti di fascia similare ci che funziona per un ristorante greco non sempre rappresenta il massimo delle possibilit per una pancake house fattori che influenzano la posizione sono simili a quelli gi trattati per altre tipologie di mercato popolazione andamento demografico flussi di traffico turismo domanda stagionale competizione Ognuno di questi fattori a suo modo pu dimostrarsi determinante per il successo o meno di un ristorante p
59. e il fabbisogno energetico dei clienti E prevista una standardizzazione dei requisiti e delle capacit grazie ad una specifica norma UNI 2 Cfr da La riqualificazione energetica nel Real Estate Autori Vari Milano Il Sole24ore 2010 pag 130 192 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare 5 3 Immagine e commercializzazione Il marketing come strumento di commercializzazione per il Real Estate Il settore immobiliare oggi cambiato a tal punto e in tempi cos brevi da richiedere per ogni specifico settore competenze di alto livello allo scopo di funzionare in modo efficiente e dinamico In tutto il mondo i prezzi dei beni immobili sono fluttuanti Agenzie di monitoraggio delineano le tendenze globali nelle pi importanti citt e metropoli dei nodi politico commerciali maggiormente influenti Un esempio chiarificatore il mercato di Mumbai il pi prolifico e importante di tutta l Asia Il potere d acquisto della nuova generazione di indiani notevolmente aumentato trainato dall economia in forte crescita Coloro che stanno investendo nel settore immobiliare hanno dalla loro parte notevoli disponibilit di investimenti e risorse La gente ha acquisito gusti raffinati per quanto concerne le esigenze abitative e si formato un gran numero di professionisti nel trattare con i costruttori e le societ immobiliari Le societ finanziarie e le banche hanno dato il loro contributo per incentivare una spinta al ma
60. entrante negli ambienti e al contempo di produrre energia elettrica L integrazione delle celle fotovoltaiche all interno dello spessore delle lastre di vetro che in casi del genere generalmente un vetro strutturale laminato permette soluzioni architettoniche con grandi prospettive di sviluppo gli impieghi pi diffusi sono nelle realizzazioni di facciate continue curtain walls coperture di tipo semitrasparente pensiline e schermature solari parapetti e balconi con soluzioni trasparenti ampie vetrate e finestrature Al giorno d oggi si pu scegliere ilgrado di opacit e o trasparenza dei moduli da istallare modificando il numero e la distribuzione delle celle montate nel vetro valutando al tempo stesso la produzione di energia elettrica richiesta a seconda delle esigenze del committente I moduli fotovoltaici a totale integrazione architettonica offrono ampia libert di personalizzazione in termini di misure potenza erogata trasparenza e colori senza rinunciare all affidabilit e alla sicurezza del prodotto Per garantire la sicurezza strutturale dei moduli fotovoltaici si utilizza per la costruzione un tipo speciale di PVB poly vinyl butyral studiato appositamente per il solare che fornisce inoltre un elevata resistenza e una maggiore sicurezza post rottura in caso di eventi e urti eccezionali 172 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare N i m Eee di una soluzione a vetri taci ate WWW dea com
61. espositore e di supporto per tutte le utilit di sistema Il backbone unito a una postazione rappresenta e sostituisce Il classico modulo scrivania cassettiera allungo 151 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Confronto tra uno schema di tipo tradizionale e la soluzione Tecno unopuntozero beta Fonte The evolutionary office Beta unopuntozero Tecno l Arca n 263 novembre 2010 pag 97 Sono previsti moduli aggiuntivi di differenti forme e dimensioni per poter soddisfare ogni necessit spaziale a partire dalle diramazioni a Y che permettono di creare baie e isole modulabili a seconda del numero di postazioni richieste per ogni gruppo di lavoro mantenendo il pi alto grado di reversibilit per consentire un domani modifiche all assetto per accompagnare l evoluzione delle dinamiche lavorative Un set da quattro postazioni favorir l interazione fra colleghi pur mantenendo spazi privati per il lavoro individuale ben separati dalle aree di riunione Una diramazione pi riparata sar invece pi adatta ad ospitare il lavoro di un dirigente che per sua natura connotato da un maggior grado di indipendenza e di privacy 20 The evolutionary office Beta unopuntozero Tecno l Arca n 263 novembre 2010 pag 94 152 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Veduta della disposizione sperimentale Fonte The evolutionary office Beta unopuntozero Tecno l Arca n 263 novembr
62. essere infinitamente variabili per dimensioni prodotti venduti e clientele di riferimento consentendo agli investitori di scegliere nella massima libert la soglia di rischio e di rientro desiderata 21 Cfr da The Real Estate Investment Handbook Wiley Finance Hoboken New Jersey Fabozzi Series 2005 pag 479 481 32 Fonte CBRE IPD 2006 3 Investimento immobiliare mercato valutazione rischio e portafogli Martin Hoesli Giacomo M orri Milano Hoepli 2010 pag 37 32 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare L idea alla base del Centro Commerciale che la somma delle parti prese singolarmente ha meno valore del complesso delle singole voci raggruppate In altre parole il raggruppamento di negozi vende di pi che nel caso essi fossero collocati separatamente in aree lontane fra loro Questo tipo di benefici noto nella letteratura americana sotto il nome di positive externalities Benefici che possono derivare da una molteplicit di fattori per esempio la comodit per i consumatori di avere negozi diversi uno affianco all altro il potersi recare in un singolo centro per comprare tutti prodotti che servono senza dover usare il proprio mezzo di trasporto fra una compra e la seguente Le singole attivit possono inoltre avere l opportunit di trarre vantaggio dalla reciproca vicinanza per esempio nel caso in cui un negozio di abbigliamento si trovi accanto ad un negozio specializzato in scar
63. evidente vantaggio le Amc presentano molti aspetti che le rendono preferibili a giudizi informali elaborati senza Il supporto di specifiche analisi sono un processo aperto e verificabile la scelta degli obiettivi e dei criteri che ogni gruppo di decisori stabilisce sottoposta ad analisi e pu essere modificata se ritenuta non appropriata i pesi se utilizzati sono anch essi espliciti e sono definiti mediante Il ricorso a tecniche particolari che possono anche rinviare a diverse fonti di informazione sui valori che essi rappresentano le misure prestazionali possono essere affidate ad esperti in modo tale da alleggerire il lavoro del gruppo di decisori costituiscono un Importante strumento di comunicazione tra il livello dei decisori e quello della comunit obiettivi criteri punteggi e pesi consentono infine una rilettura strutturata del percorso di valutazione Rispetto al tradizionale svolgimento di processi decisionali riguardanti azioni da sviluppare nel futuro le analisi multi criterio possono fornire un contributo rilevante al seguenti livelli identificazione degli obiettivi e dei criteri ed analisi delle alternative Decisioni coerenti ed eque richiedono infatti obiettivi chiari misurabili realistici condivisi e verificati nel tempo Questo tipo di approccio permette una partecipazione di tutti soggetti coinvolti gli stakeholder decisionali e non e consente la loro partecipazione attraverso il meccanismo della definiz
64. forma diversa oltrepassando gli aspetti tecnologici per impattare fortemente sull organizzazione dell impresa Sl Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Ci serve a caratterizzare i beni attribuendo loro una utilit che li rende unici agli occhi dei clienti 1 L eccellenza operativa si riferisce a tutti quei servizi di property e facility management che l azienda gestisce a livello di core business Richiede capacit sia qualitative che quantitative ossia la gestione di un portafoglio immobiliare ricco articolato per tipologia e ubicazione dei suoi elementi e segmentato per le proprie caratteristiche commerciali Richiede inoltre capacit di servizio online in grado di fornire supporto ai clienti in tempo reale su tutto ci che riguarda gli immobili per esempio allestendo call center e help desk per gestire le segnalazioni di errori o guasti e la loro situazione fisica e contrattuale Tutto questo deve essere realizzato con la capacit di essere cost competitive fornendo prezzi migliori e qualit del servizio superiore per precisione e rapidit di aggiornamento rispetto alla concorrenza L eccellenza del servizio si ottiene con lo sviluppo e la cura di tutte quelle attivit complementari rispetto al settore property E possibile che la societ si occupi in prima persona di queste attivit o che le esternalizzi a societ terze operanti in partnership L eccellenza tecnologica nel settore del Real Estate l
65. forte limite che gli si pu imputare quello di misurare solo l efficienza nell allocazione delle risorse ma non dell efficacia 4 3 6 Il Pay Back Period PBP Insieme al ROI il periodo di pareggio finanziario PBP il criterio non DCF pi utilizzato Questi criteri si limitano nella loro analisi a giustapporre diversi effetti di un 193 Cfr da Finanza immobiliare il mercato la valutazione gli strumenti e le tecniche di finanziamento Armando Borghi Milano Egea 2009 pag 168 169 132 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare investimento senza considerarne la distribuzione temporale Il periodo di pareggio finanziario una misura che esprime il numero di periodi necessari affinch i flussi di cassa positivi generati dall investimento coprano i flussi di cassa negativi In altri termini il PBP esprime il tempo necessario per rientrare finanziariamente dell investimento iniziale L indicatore viene calcolato ponendo pari a zero la funzione cumulata dei flussi finanziari prodotti dall investimento lIdentificato Il periodo di pareggio lo si confronta con il termine temporale deciso arbitrariamente dall investitore Vale a dire che se si ipotizzato di Immobilizzare delle risorse per un massimo numero di anni l investimento prescelto sar quello che avr il PBP pi vicino a tale limite temporale Il criterio del PBP quindi dipende da decisioni soggettive riguardo all orizzonte temporal
66. immobili costruiti a fini abitativi sia utilizzati direttamente dal proprietario sia affittati a terzi Si pu anch essa suddividere secondo numerosi criteri per esempio a seconda della pluralit di famiglie residenti in un palazzo si pu gi distinguere tra abitazioni monofamiliare e abitazioni plurifamiliari Altro criterio classico di differenziazione l utenza prevista studenti famiglie mononucleari anziani coppie Differenti utenti richiederanno diverse dotazioni di servizi Questo tipo di immobili pu anche essere suddiviso a seconda della presenza e della natura di eventuali finanziamenti per la loro costruzione abitazioni di libero mercato solo capitali privati abitazioni a prezzo o canone convenzionato parzialmente sovvenzionate con capitali pubblici o abitazioni sociali definite anche con la categoria popolari Ultima possibilit di raggruppamento degli immobili residenziali la categoria fiscale delle abitazioni per esempio la prima casa che rappresenta anche la residenza anagrafica del proprietario e che gode di trattamenti 22 Cfr da The Real Estate Investment Handbook Wiley Finance Hoboken New Jersey Fabozzi Series 2005 pag 213 214 16 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare privilegiati per la tassazione come l esenzione dal pagamento dell imposta comunale sugli immobili o le seconde case domicili temporanei e occasionali In Italia un settore da sempr
67. in generale L intreccio indissolubile fra commercio e citt risale ai tempi antichi ma a partire dalla rivoluzione industriale che possiamo considerare il binomio citt consumo come un elemento fondamentale dell evoluzione e dell assetto urbano contemporaneo Questo processo storico ha modificato profondamente l idea di citt avviando il motore del cambiamento e generando nuove esigenze nuovi costumi e ridefinendo la geografia dei consumi e del commercio Un classico esempio quello dei Grandi Magazzini senza dubbio uno dei simboli pi conclamati ed evidenti della modernizzazione del consumo nella societ contemporanea Sono elementi vivi che reagiscono ai cambiamenti della societ e del mondo in cui vivono generando spesso a loro volta nuovi format e nuovi modelli di consumo Non a caso gi i primi grandi magazzini adottavano le innovazioni tecnologiche pi avanzate per attirare e stupire i consumatori realizzando allestimenti e luoghi di vendita seducenti ed accattivanti In modo da realizzare una quinta teatrale al posto di un semplice punto di vendita della merce Furono fra i primi stabili ad essere muniti di corrente elettrica e lampadine sperimentarono per primi le scale mobili gli ascensori la posta pneumatica per le comunicazioni interne registratori di cassa automatici i giochi di specchi per aumentare lo spazio interno percepito Proprio combinando queste tecniche e tecnologie i magazzini sono di
68. in propriet che rappresentano beni strumentali funzionali al proseguimento delle proprie attivit societarie Abbastanza frequentemente il valore dei cespiti immobiliari assai considerevole se rapportato al capitale sociale complessivo Questa impostazione non oggi considerata coerente con i pi evoluti concetti di gestione manageriale che pongono in primo piano l importanza dell ottimizzazione del capitale sociale ovvero ottenere il massimo profitto con il minore investimento possibile Infatti da un lato l elevata capitalizzazione dei cespiti immobiliari penalizza le performance aziendali misurate con indicatori che valutano il profitto ottenuto dall attivit dell impresa in rapporto con il valore totale degli investimenti effettuati dall altro il capitale immobiliare rappresenta un investimento fisso non attivo ma utilizzabile in questa condizione per il funzionamento dell attivit dell impresa Le impostazioni manageriali pi evolute suggeriscono di fluidificare 67 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare smobilitare tale capitale rendendolo disponibile per finanziare l organizzazione ottenendo nel contempo di migliorare le performance in termini di ROI return of investment Questa soluzione pu essere attuata abbastanza facilmente attraverso un processo che gi alcune imprese italiane hanno realizzato e che all estero soprattutto negli Stati Uniti e in Gran Bretagna una pratica consolid
69. interesse con la committenza valutatori esterni indipendenti non devono avere alcuna relazione professionale presente e futura con la committenza ad eccezione della stima stessa e con qualunque altro soggetto relativamente all oggetto della stima Devono inoltre rilasciare al committente una dichiarazione in cui attestano qualsiasi relazione intercorsa negli 148 RICS the Royal Institution of Chartered Surveyors la pi grande organizzazione a livello mondiale per professionisti che si occupano del settore immobiliare della gestione del territorio delle costruzioni e delle questioni ambientali pertinenti con oltre 91 000 membri qualificati e sedi in 146 Paesi nel mondo membri dell associazione sono professionisti esperti in 17 diversi gruppi professionali che operano nel rispetto di prassi consolidate e di un preciso codice etico e deontologico RICS presente in Italia dal 2003 e ad oggi conta 260 membri 102 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare ultimi due anni con qualsiasi soggetto potenzialmente coinvolto nella stima ovvero interessato al bene 14 In Italia generalmente la stima definisce il valore di un bene immobile senza ammettere repliche in pochi casi si analizza il fatto che esistono molteplici definizioni del valore a seconda delle contingenze esterne e delle variabili in gioco necessit di vendere in tempi brevi concomitanza con altre trattative in corso ecc variabili che pos
70. l analisi SBTool Sustainable Building Tool che costituisce a tutti gli effetti un iImplementazione del GBTool A differenza di tutte le altre metodologie di analisi della sostenibilit la SBTool prende in considerazione anche requisiti sociali ed economici per un concetto di sostenibilit pi moderno e allargato Rappresenta una evoluzione Importante per le seguenti ragioni estensione delle aree di Studio prese in considerazione miglior approfondimento degli aspetti sociali e della funzionalit degli spazi riduzione del numero netto dei requisiti richiesti per l elaborazione dei risultati da 127 del GBTool ad un totale di 87 nell SBTool implementazione delle funzionalit in supporto dei processi decisionali introduzione della possibilit di valutare le prestazioni potenziali dell edificio non solo in fase di gestione ma anche quelle reali considerando tutto l arco di vita della struttura Il protocollo SBTool composto da diversi fogli di calcolo elettronico suddivisi in diverse sezioni ciascuna delle quali deve essere compilata da un soggetto diverso Il progettista si occupa della sezione relativa al progetto il valutatore che deve controllare la correttezza e la veridicit dei dati inseriti procede all aggiustamento dei pesi dei criteri di valutazione in relazione alla tipologia del progetto in questione un soggetto terzo normalmente la pubblica amministrazione provveder a fissare i valori di riferimento
71. modello caratteristico dei parchi di divertimento in particolar modo la spettacolarizzazione dell offerta e la variet nel design dei percorsi e delle vie preferenziali 9 5 3 3 3 Luoghi del lavoro e del management La domanda per spazio uffici fortemente influenzata dall andamento dell industria e dell economia nel suo complesso Spesso la domanda di uffici in una determinata area sale rapidamente con Il decrescere dell occupazione di tipo manifatturiero e industriale Lo sviluppo del lavoro terziario richiede una quantit e una qualit di spazio molto maggiori Per queste ragioni la capacit da parte di un immobile per uffici di attirare clientela di alto livello sar direttamente proporzionale non solo alla localizzazione fattore fondamentale per ogni tipologia di immobili e per gli uffici in particolare ma anche alla dotazione impiantistica e tecnologica che possono offrire al futuri locatari Connessioni ad alta velocit rete wireless impianto di condizionamento ad alta efficienza pi in generale la classe energetica dell edificio sistema di sicurezza avanzato e tutte quelle dotazioni che conferiscono valore aggiunto agli uffici oggetto di commercializzazione dovranno essere adeguatamente pubblicizzati e sottolineati in ogni campagna di comunicazione riguardante questo settore Il mercato degli uffici in rapida evoluzione anche dal punto di vista geografico la tendenza all esternalizzazione dei servizi e alla delocalizz
72. necessarie a supportare vari livelli di automazione requisiti funzionali dell edificio per produttori progettisti e integratori di automazione dell edificio possono essere raggruppati in alcune aree impianti tecnologici climatizzazione continuit e risparmio dell energia elettrica impianti di trasporto delle persone e delle cose distribuzione del fluidi sistemi di sicurezza rilevamento fumo e incendio antintrusione controllo degli accessi protezioni perimetrali ecc sistemi informatici distribuiti automazione dell ufficio trattamento dei documenti rilevamento presenze ecc sistemi telematici telefono telefax posta elettronica videotel banche dati banca elettronica autostrade informatiche ecc sistemi di comunicazione a banda larga parzialmente sovrapposti al precedenti che includono la distribuzione e l utilizzo di flussi di informazione rilevanti per l impiego di internet a banda larga e per applicazioni con flussi multimediali televisione via cavo o satellitare intrattenimento ciclo economico indica l alternanza di fasi di espansione e di contrazione dell economia caratterizzate da variazioni nei tassi di interesse nei livelli di occupazione e produttivit combinati in uno scenario di lungo periodo Il ciclo economico espansione o recessione influisce sulle performance degli investimenti classe catastale livello reddituale ordinario ritraibile dall unit immobiliare in
73. nel corso di decenni di dove e di come rendere pi confortevole e stimolante un esperienza di acquisto Nel nostro paese partendo da accurate analisi delle esperienze pi positive nei mercati maggiormente sviluppati si sono individuate due dinamiche differenti di sviluppo per la tipologia dei centri commerciali nella prima tipologia di sviluppo si punta ad individuare un facilitatore specifico specializzato nella gestione degli avvicendamenti urbani a cui affidare il compito di sovrintendere alla procedura per la focalizzazione degli obiettivi e delle modalit pi idonee di sviluppo E il caso del Town Centre Manager o delle altre definizioni che vengono utilizzate per indicare questo tipo di specializzazione nella seconda tipologia il professionista passa in secondo piano o pu essere del tutto estromesso Il fulcro risulta l accordo strategico tra sistema pubblico e 2 Cfr da Il marketing dei luoghi e delle emozioni Francesco Gallucci Paolo Poponessi Milano Egea 2008 pag 83 84 205 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare privato orientato alla rivitalizzazione di un area attraverso specifici modelli di gestione In ogni caso gli elementi che risultano a valle di questo tipo di analisi tendono ad essere sempre gli stessi ovvero emulazione del centro cittadino classico tipologia che tutt ora riveste un ruolo di primaria importanza nel mondo socio economico e l emulazione del
74. oltre che dai vari circuiti di raffreddamento ed emissione dei gas di risulta in calore riutilizzabile un quadro di interconnessioni elettriche provvede al collegamento del sistema di cogenerazione alle reti di utenza interna e alla rete elettrica pubblica del distributore locale Cfr da La riqualificazione energetica nel Real Estate Autori Vari Milano Il Sole24ore 2010 pag 115 119 189 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Il gruppo di cogenerazione non quindi un sistema completo e indipendente come potrebbe essere un impianto relativo ad una centrale termica o frigorifera E pi simile ad un sistema adattabile progettabile e dimensionabile a seconda delle specifiche esigenze e situazioni pratiche in cui questa tecnologia viene calata Oltretutto il CHP non va inteso come un sistema isolato bens come un integrazione di un sistema di produzione di calore o di cicli frigoriferi di tipo tradizionale quali possono essere le pompe di calore le caldaie a condensazione il solare termico moduli fotovoltaici e quant altro Altra applicazione interessante quella del generatore di emergenza particolarmente adatta all edilizia civile essa consente all investitore di ottenere da una parte notevoli risparmi in fase esecutiva sostituendo gli altrimenti indispensabili gruppi elettrogeni di emergenza e dall altra di aumentare il valore dell immobile grazie alla possibilit di indipendenza energetica dall
75. ooo ooo L_ 000 000 aoa cono deal L e D00 000 Ha noe ooo Edi Cui 000 000 ZI 000 000 J L 000 000 ooo ooo tell L Oga duo ooo ooo l J E 000 000 1m 000 000 LE L_LTL JI 000 000 E ooo ono E 000 000 E O AHE Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare O C 2 Q nt C pin O cai s a E a 3 N n e i OO e O O O O Pe Pai E E O A CA I ii si Pi dg AACAZORIICII Rn gt CK ro O YUIOWVNYI 19 O i a a An aa j prenne Up 13 Mafie anal rari ie riali era 234 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Lavori edili per quanto concerne i lavori edili gli stessi sono volti a trasformare l attuale layout dei piani tipo alle nuove esigenze di Groupama Sono stati realizzati open space eliminando definitivamente i corridoi salvaguardando per le zone filtro antistanti i vani scala B C e D nel rispetto delle prescrizioni antincendio Ad ogni piano vengono inoltre previsti dei locali tecnici destinati rispettivamente al quadri
76. parallelo ed in gran parte condizionato non solo da nuove dinamiche sociali ma in prevalenza dallo sviluppo della tecnologia delle comunicazioni i membri di un team di lavoro possono ora riunirsi con videoconferenze mentre precedentemente era necessario che tutti si trovassero nel medesimo luogo riducendo la finestra delle possibilit di ritrovo in modo drastico l informatica ha reso possibile lo scambio di dati e di informazioni in modo veloce affidabile ed economico rendendo cos molti viaggi di lavoro inutili e obsoleti impiegati che normalmente dividevano il lavoro tra abitazione privata e ufficio ora possono utilizzare molti luoghi terzi quali aeroporti ristoranti sale d attesa mediche ecc Persino i metodi di archiviazione sono stati radicalmente sovvertiti rispetto a quelli classici Ora mediante scanner e hard disk i consumi di risorse carta inchiostro e di spazio archivi librerie hanno subito un taglio netto con notevoli vantaggi per la produttivit Dopo queste premesse tanto necessarie quanto gi assimilate dalla societ e dal mondo del lavoro ora possibile delineare le prospettive e gli obiettivi che si deve porre il settore del design di interni in un sistema che si basa sulla logica 142 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare reddituale come quello del Real Estate Il concetto di postazione singola di lavoro con accessi dedicati a dati di tipo cartaceo vocale o informatico ormai desuet
77. patrimonio autonomo istituito da una societ di gestione che in forza di un contratto di natura fiduciaria accoglie capitali da piccoli e medi risparmiatori e li investe in valori mobiliari o beni immobili Nel corso degli anni si sono sviluppate una molteplicit di tipologie di fondi immobiliari fondi immobiliari professoressa M aria Luisa Del Gatto corso di Strategie e Organizzazione del Comparto Immobiliare Politecnico di Milano dicembre 2008 M ilano pag 2 58 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare venendo incontro alle esigenze ora dei risparmiatori ora degli investitori possono risultare chiusi o aperti ad apporto pubblico privato o misto fondi speculativi detti anche opportunistici riservati specializzati La comparsa di un cos ampio ventaglio di possibilit rispecchia l eterogeneit e la frammentazione del mercato immobiliare non sono italiano ma mondiale strumenti che non risultassero adattabili e migliorabili avrebbero senza dubbio vita breve in uno scenario connotato da una cos grande mutevolezza e rapidit di evoluzione I fondi comuni di investimento immobiliare costituiscono degli organismi di investimento collettivo del risparmio che investono in beni immobili diritti reali immobiliari partecipazioni in societ immobiliari in misura non inferiore ai due terzi del valore complessivo del fondo ridotta al 51 quando il patrimonio sia investito nel limite almeno pari al
78. pi grande industria mondiale con 1 miliardo e 600 milioni di turisti turismo di vacanza e turismo di affari L Italia una delle nazioni pi ricche di beni ambientali e storico artistici ed uno dei massimi protagonisti del mercato turistico internazionale SI stima una crescita del flusso turistico di circa il 4 all anno nel prossimo decennio e l Italia sar una delle prime 5 aree di destinazione turistica internazionale con Francia Spagna Usa e Cina L offerta tradizionale del mercato italiano rappresenta circa il 90 delle strutture alberghiere e ha le seguenti caratteristiche 2 Cfr da Valutazione e valorizzazione immobiliare esperienze metodiche e casi studio Oliviero Tronconi Stefano Bellintani Milano Il sole 24 ore 2006 pag 37 38 22 Il mercato della locazione in Italia Nomisma Societ di Studi Economici S p a Bologna 2010 pag 34 28 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare gestione privata modello familiare dove l imprenditore sia proprietario che responsabile del management dimensione media degli hotel al di sotto della media europea e degli standard richiesti dagli investitori stato manutentivo in generale vetusto o comunque carente rispetto alle richieste qualitative tipologiche dimensionali e impiantistiche attuali Solo una piccola parte dell offerta aderisce agli standard tecnici e dimensionali delle catene ricettive Internazionali gestione dei servizi no
79. progetto per la strutturazione della soluzione finanziaria pi idonea e per la fase di negoziazione dei contratti attraverso quali si intende realizzare il progetto in esame La seconda fase parte dagli accordi e dalle negoziazioni commerciali e finanziarie e si concretizza nella sottoscrizione dei contratti e nella prima attuazione del progetto In 214 ll Project Financing una tecnica una cultura una politica Gianfranco Imperatori Milano Il Sole 24 Ore 1995 pag 79 30 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare questo frangente rientra in primis la costruzione delle opere poi l erogazione dei finanziamenti il monitoraggio sugli andamenti dei lavori fino all accettazione e alla verifica degli impianti e delle infrastrutture La terza ed ultima fase quella di gestione parte dall accettazione degli impianti e delle opere realizzate di norma dopo un periodo di prova adeguato e si caratterizza soprattutto come fase di produzione dei beni servizi da parte dell opera E in quest ultima fase quindi che hanno luogo i primi rientri economici e l inizio della fase di rimborso dei finanziamenti agli istituti di credito Una volta completato il rimborso del debito viene a concludersi l esposizione delle banche rispetto al progetto 1 2 2 8 E business Il mercato immobiliare sta gradualmente evolvendo a livello di servizi offerti tramite rete grazie all utilizzo delle intranet aziendali e del web vant
80. riconversione stato venduto in tempi brevi ad un valore superiore senza la necessit di investimenti nella ristrutturazione o nella riconversione dei locali e degli spazi esterni Chi investe nel Real Estate deve studiare attentamente queste possibilit allargare gli orizzonti pu garantire risultati degni di nota La destinazione d uso di un immobile generalmente definita dagli strumenti urbanistici comunali e sovra comunali vigenti per l area su cui insiste il fabbricato P R G P G T N T A enti parco vincoli paesaggistici o piano di fabbricazione ecc Raramente quindi possibile variare la destinazione d uso di un immobile a proprio piacimento Qualora la legislazione lo permetta tuttavia il cambio di destinazione d uso pu risultare come gi illustrato uno dei pi validi strumenti di incremento del valore di un cespite immobiliare A seconda della localizzazione dell immobile delle congiunture di mercato e dei trend economici globali risulter pi conveniente destinare le propriet ad uso uffici a residenze ad uso commerciale o anche ad uso di supporto logistico le differenti possibilit di utilizzo incideranno quindi in maniera significativa sui canoni di locazione e quindi sulla redditivit dell asset In ambito di due diligence sar dunque importante indagare a fondo le possibilit e le potenzialit correlate a ciascun componente del portafoglio immobiliare allo scopo di perseguire nella maniera pi s
81. riviste specializzate Wall Street Journal The Financial Times ecc o dei periodici di settore The Economist Business Week l Expansion ecc oltre che grazie al convegni ed ai congressi specialistici Le raccolte di informazioni di tipo informale sono costanti economiche e non richiedono competenze specifiche di analisi e trattamento statistico dei dati ma possibile che non riescano a cogliere in tempi ristretti o che non registrino affatto informazioni importati per le definizioni strategiche dell impresa con danni consistenti in caso di iniziative aggressive da parte della concorrenza Analisi pi dettagliate consentono d altro canto di ottenere informazioni pi precise accurate e in tempi pi ristretti ma impegnano per lunghi periodi risorse umane ed economiche non trascurabili Per questo motivo prassi comune quella di affidare questo tipo di ricerche a ditte specializzate esternalizzazione di attivit no core 5 3 3 principi della comunicazione di marketing nel Real Estate La comunicazione alla base di ogni attivit di vendita e di relazione con le controparti siano esse clienti partner superiori o soggetti terzi Comunicare significa scambiare idee e questo pu essere ottenuto con mezzi di comunicazione verbale scritta o attraverso immagini siano esse statiche o in movimento filmati Il tutto viene pensato e finalizzato per la transazione tra due o pi soggetti di concetti espressi attraverso simboli unive
82. sar la resistenza esplicita o implicita che i diretti interessati eserciteranno Questo processo pu sfociare in un nuovo equilibrio di armonia o in un contrasto che generer decrescita del livello di produttivit apbassamento del morale del personale turnover forzato degli impiegati 200 Local Area Network 201 Cfr da Innovation in office design the critical influence approach to effective work environments Diane Stegmeier U S A John Wiley amp sons 2008 pag 24 25 143 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Mega Resistance Degree of Change to Moderate Resistance Physical Workplace Environment Minor Resistance High Degree of Behaviora Change Required Grafico di relazione tra grado di cambiamento del posto di lavoro e resistenza da parte del personale al cambiamento Fonte Innovation in office design the critical influence approach to effective work environments Diane Stegmeier United States of America John Wiley amp sons 2008 pag 33 Un progetto lungimirante dovr prevedere questo tipo di problematiche e saper governare Il processo di cambiamento riducendo l impatto dei conflitti sul processo produttivo dell azienda Studi svolti da Diane Stegmeier presidente della Stegmeier Consulting Group societ di Change Management mostrano che a seconda del grado di variazione della struttura del posto di lavoro si determineranno sia cambiamenti di tipo comportamentale ne
83. separate dagli ambienti interni per mezzo di partizioni opache In generale queste strategie risultano vantaggiose perch creano un buffer termico tra il clima interno e quello esterno rilasciando gradualmente il calore accumulato durante la giornata tuttavia bisogna porre attenzione al potenziale surriscaldamento di tali spazi nelle stagioni calde e alla capacit del sistema di trasferire efficacemente l energia accumulata verso gli spazi abitati E comunque Il caso di sottolineare che per molti dei sistemi riportati ed entusiasticamente portati ad esempio da diversi autori si pongono i problemi del trasporto dell energia verso gli spazi abitati pi lontani ad esempio le stanze rivolte a nord dove la cattiva esposizione non consente un significativo guadagno solare della discontinuit ed in ultima analisi della imprevedibilit degli apporti solari che specie in inverni nebbiosi o piovosi possono essere estremamente scarsi per diversi giorni consecutivi e sostanzialmente della semplicit complessiva del meccanismo captante che per trovare applicazioni su larga scala non deve richiedere la continua attenzione e il cambiamento di abitudini dell utente Dispositivi per la ventilazione naturale L uso dell aria condizionata nell edilizia in rapidissima crescita da diversi decenni sia nel residenziale che nel settore uffici e commerciale per non parlare del settore ricettivo Quasi il 46 delle strutture edific
84. sostanziale superamento delle logiche tradizionali che si manifesta con evidenze empiriche ottenute attraverso l analisi dei dati riguardanti il mercato a livello nazionale degli anni dal 95 al 2007 e con proiezioni fino al 2015 All interno della stessa logica anche il mercato delle costruzioni si sta evolvendo dalla costellazione di piccole e medie imprese di costruzioni tipiche del mercato italiano fino agli anni 80 del secolo scorso alla moderna tendenza all accorpamento di pi unit per formare soggetti nuovi e dal peso economico pi marcato Con le dimensioni cambia anche la mentalit da una logica piccolo imprenditoriale ad una marcatamente finanziaria con studi approfonditi e strategie di investimento Con l aumentare delle dimensioni dei soggetti che agiscono sul mercato cambia anche l approccio all investimento stesso Elemento importante per una politica di investimento di successo la diversificazione Pi specificamente diversificare gli investimenti permette di abbassare notevolmente i rischi legati all attivit senza tuttavia dover necessariamente abbassare la soglia di guadagno anzi spesso innalzandola ulteriormente Occorre a questo punto spendere qualche parola per differenziare due termini che possono sembrare simili rischio e pericolo Rischio e pericolo non sono sinonimi il pericolo qualcosa da evitare ad ogni costo negli investimenti cos come nella vita quotidiana Il rischio differente fa part
85. strati isolanti hanno un ordine di grandezza delle decine di centimetri nel Nord Italia la prassi consiste in pannelli da 5 cm inseriti in un muro a doppia cassetta soluzione tra l altro intrinsecamente incline alla formazione di ponti termici in corrispondenza degli elementi strutturali Il paragone con altri Paesi mediterranei mostra che se in Francia si vendono 0 43 m di isolante termico per anno e per abitante e in Spagna 0 2 m in Italia la cifra si ferma ad un mero 0 087 m con il risultato che dal 1990 ad oggi i consumi energetici sono cresciuti del 5 6 Invece di diminuire come richiederebbe il rispetto degli impegni internazionali assunti dal nostro Paese Kyoto e successive ratifiche a livello comunitario e parlamentare Solo a seguito del D M 24 aprile 2001 che stabilisce gli obiettivi quantitativi nazionali di miglioramento dell efficienza energetica nelle proposte attuative predisposte dall Autorit per l energia elettrica e il gas vengono indicati gli standard minimi di isolamento termico pi restrittivi di quelli derivati dai calcoli secondo la legge n 10 1999 valori che comunque restano molto lontani da quelli che si vanno affermando nei Paesi centroeuropei Nel campo edilizio l utilizzo diretto delle fonti energetiche rinnovabili si attua nella pratica nello sfruttamento dell energia solare dal momento che le altre fonti di energia 224 Residenze e risparmio energetico tecnologie applicative e linee guid
86. tratta di un indicatore che offre una misura globale della redditivit di un investimento titolo liquido capacit di un titolo di essere facilmente venduto senza alcun sacrificio in termini di prezzo total return il rendimento complessivo o total return la somma della rivalutazione del capitale e dell incasso del dividendi divisa per l investimento originale Il total return non va confuso con il rendimento semplice N trasparenza fiscale il regime di trasparenza fiscale un particolare sistema di tassazione delle societ che consente di imputare gli utili e le perdite delle societ a ciascun socio in base alla rispettiva aliquota personale in proporzione alla quota di possesso di ciascuno di essi trend l analisi delle serie storiche raggruppa una serie di metodi statistici atti a indagare una serie storica determinare il processo alla base della stessa e a trarre previsioni si riferisce all andamento dei prezzi Picchi di massimo e minimo ascendenti formano un uptrend o trend rialzista picchi di massimo e minimo discendenti formano un perative o trend ribassista variabile proxy indicatore statistico che descrive il comportamento di un determinato fenomeno non osservabile direttamente venture capital agli inizi degli anni Ottanta con il termine venture capital si definiva l apporto di capitale azionario o la sottoscrizione di titoli convertibili in azioni da parte 271 Strategie
87. una applicazione pratica diretta in tutte quelle operazioni da cui risultano le problematiche derivanti dalla difformit dello stato di fatto dalla situazione documentale e dalle normative di riferimento eventualit tutt altro che remota possono esserci difformit quantitative es la consistenza edilizia non conforme a quella concessionata oppure qualitative non vi corrispondenza fra le destinazioni d uso correnti con quelle in atto ovvero concessionate e con la destinazione di zona in cui insiste l immobile 15 derivanti dalla necessit di cambio della destinazione d uso tra cui si distinguono cambiamenti d uso strutturali o con opere che cambiano completamente la natura dell immobile e il suo utilizzo e i cambiamenti di destinazione d uso senza opere solo funzionali derivanti non da operazioni edilizie ma solamente da comportamenti umani derivanti dalla necessit di stima e calcolo dei rischi legati all investimento in analisi Rischi di tipo fiscale economico finanziario tecnico urbanistico edilizio ambientale In questi casi la due diligence risulta determinante per la stima del costi di ripristino o di legalit rischi possono inoltre essere di natura intrinseca agli immobili es rischi tecnici o ambientali oppure rischi legati all utenza o al mercato 3 2 Analisi dei rischi 136 Cfr da Metodi e strumenti del property management redditivit immobiliare proces
88. 07 2007 2007 2007 2007 2007 2007 2008 2008 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Principi di maketing Philip Kotler Gary Armstrong Milano Pearson Prentice Hall Valutazione e valorizzazione immobiliare esperienze metodiche e casi studio Oliviero Tronconi Stefano Bellintani Milano Il Sole 24 Ore Advances in passive cooling Mat Santamouris Londra Earthscan Ed Asset e property management per la programmazione valorizzazione e gestione dei patrimoni immobiliari pubblici e privati Flavio Paglia Napoli Esselibri Costruzione e valutazione della sostenibilit dei progetti Sergio Mattia volume 1 Milano F Angeli Ed Costruzione e valutazione della sostenibilit dei progetti volume 2 Sergio Mattia Milano F Angeli Ed Dalla manutenzione alla gestione degli edifici Stefano Bellintani Roma Aracne editrice Finanza e costruzioni ll nuovo mercato immobiliare dall investimento alla gestione della redditivit Marzia Morena Roma Ed Aracne Fisica tecnica ambientale Giuliano Cammarata Milano McGraw Hill La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pisani Milano Il Sole 24 Ore La valorizzazione strategica di edifici patrimoni immobiliari la pianificazione e
89. 07 pag 20 Schema riassuntivo dell analisi SWOT Fonte Strumenti per l analisi e la segmentazione del patrimonio immobiliare Oliviero Tronconi Economia Immobiliare anno 2007 pag 6 Grafico sull andamento del NPV Fonte Finanza Immobiliare il mercato la valutazione gli strumenti e le tecniche di finanziamento Armando Borghi Milano Egea 2009 pag 157 Grafico di andamento del NPV in rapporto all IRR Fonte Finanza Immobiliare il mercato la valutazione gli strumenti e le tecniche di finanziamento Armando Borghi Milano Egea 2009 pag 160 Il profilo del NPV n presenza di pi IRR Fonte Valutare l innovazione analisi e controllo degli investimenti Giovanni Azzone Umberto Bertel Milano RCS Libri 1998 pag 231 Veduta della sede Mondadori a Segrate M ilano Fonte www flirck com Grafico di relazione tra grado di cambiamento del posto di lavoro e resistenza da parte del personale al cambiamento Fonte Innovation in office design the critical influence approach to effective work environments Diane Stegmeler United States of America John Wiley amp sons 2008 pag 33 299 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Fonte Innovation in office design the critical influence approach to effective work environments Diane Stegmeler United States of America John Wiley amp
90. 4 Ore Le trasformazioni e gli sviluppi del nuovo mercato immobiliare Oliviero Tronconi Consulente Immobiliare n 698 Milano Il Sole 24 Ore Il facility management una nuova scienza aziendale Oliviero Tronconi Consulente Immobiliare n 753 Milano Il Sole 24 Ore Le nuove frontiere della valutazione degli Immobili Oliviero Tronconi Real Estate luglio agosto 2006 Linee guida per la valutazione immobiliare IPD Nomisma Societ di Studi Economici S p a Bologna 2006 Quali prestazioni offre l edificio intelligente Oliviero Tronconi Consulente Immobiliare n 721 Milano Il Sole 24 Ore Metodi tecniche e strumenti professionali per il settore immobiliare M odulo 1 Censimento monitoraggio Due diligence di un patrimonio immobiliare Corso di aggiornamento del Politecnico di Milano VI Edizione 2007 293 2007 2007 2007 2007 2008 2008 2008 2008 2009 2009 2009 2009 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Classifica della competitivit dei mercati immobiliari italiani edizione 2007 Nomisma Societ di Studi Economici S p a Gabetti Property Solutions 2007 Come competere nell Unione Europea Oliviero Tronconi L installatore Italiano novembre 2007 Real Estate e PMI analisi della struttura delle PMI italiane differenze e tendenze evolutive Oliviero Tronconi Economia Immobiliare secondo semestr
91. 4 e sono ufficialmente entrati in vigore nel gennaio del 2005 La soglia minima per il conseguimento del certificato bianco varia in funzione della tipologia di progetto sottoscritto e pu variare da un minimo di 25 TEP ad un massimo di 200 TEP annui 2 Cfr da La riqualificazione energetica nel Real Estate Autori Vari Milano Il Sole24ore 2010 pag 119 123 191 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare bolletta energetica sostenuta Tali societ dette anche E S Co sono in grado di offrire al Real Estate tutti servizi relativi agli impianti energetici dalla progettazione preliminare ed esecutiva dell impianto all installazione dello stesso Esse offrono anche garanzie integrali sulla durata del prodotto sulla continuit di erogazione dell energia e svolgono in prima persona le attivit di manutenzione e di conduzione dell impianto I vantaggi diretti nel Real Estate sono la condivisione di rischi e competenze settoriali con un partner affidabile e competente esternalizzazione dei no core business Il risparmio con effetto Immediato sui costi di costruzione immobiliari grazie alla partecipazione di soggetti specializzati nel settore le E S Co l ottenimento di garanzie sul lungo periodo riguardo ai sistemi tecnologici e alle rese di progetto il notevole incremento dell attrattivit del prodotto immobiliare e conseguenti vantaggi per gli utenti finali la possibilit di adottare contrat
92. 53 Investimento immobiliare mercato valutazione rischio e portafogli Martin Hoesli Giacomo Morri Milano Hoepli 2010 pag 90 91 106 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Il metodo comparativo a volte viene anche utilizzato indirettamente come criterio per la selezione di parametri da utilizzare nell analisi degli immobili con altre metodologie per esempio per la scelta dei tassi nelle metodologie di tipo economico metodo del costo di riproduzione dall inglese depreciated replacement cost questa metodologia di valutazione si basa sul presupposto che nella maggior parte delle situazioni un investitore non sar ben disposto verso l eventualit di pagare per un immobile in stato di decadenza somme superiori al valore del terreno sommato al prezzo di costruzione di un edificio nuovo con caratteristiche simili al netto di un eventuale deprezzamento Questa metodologia infatti ha come fondamento il prezzo di riproduzione del bene immobile si basa sul costo di ricostruzione potenziali acquirenti si troveranno nella realt pratica a scegliere fra l acquisto di un immobile esistente e la costruzione di un edificio nuovo con simili caratteristiche e consistenze tenendo conto del grado di deprezzamento del bene esistente Il prezzo della eventuale transazione pu discostarsi anche notevolmente dal prezzo di equilibrio costituito dal costo di sostituzione per esempio nella eventualit piuttosto freque
93. 60 Equipment room space Rack fewer switches using wireless Infrastructure 90 Tabella riassuntiva delle percentuali di risparmio sui costi di progetto e gestione Innovation in office design the critical influence approach to effective work environments Diane Stegmeier United States of America John Wiley amp sons 2008 pag 172 Restando nell ottica di un ufficio che si evolve assecondando i cambiamenti tecnologici e comportamentali del mondo del lavoro c anche chi si spinge oltre proponendo una logica completamente nuova per la disposizione delle postazioni di lavoro seguendo un criterio non pi geometrico ma organico riprendendo il concept naturalistico della crescita arborea per ramificazioni E il caso di Tecno unopuntozero beta che propone una soluzione di disposizione per costoloni ramificati con elementi fluidi e flessibili di rapida riconfigurazione a seconda delle necessit Elementi modulari che consentono di delineare delle aree spaziali che gestiscano le problematiche di rumore e privacy senza ricorrere alle soluzioni tradizionali come le pareti divisorie o le porte Il sistema prevede una spina centrale o backbone elemento di 120 centimetri di lato che rappresenta Il modulo base permette la crescita del sistema svincolandolo dai limiti dimensionali interni dell ambiente e provvedendo a fornire le diramazioni impiantistiche in ogni punto dove sia necessario agendo da infrastruttura elemento contenitore
94. 992 1993 1994 1995 1995 1996 1997 1997 1998 2000 2000 2000 2000 L edificio intelligente L innovazione informatica telematica e dei sistemi di automazione per il settore delle costruzioni Oliviero Tronconi a cura di Milano Etas Libri Il prodotto servizio una chiave del nuovo marketing Gruppo Gramma Torino Isedi Petrini editore Le commesse a lungo termine Marco Benni Carlo Colletti Milano Etas Libri Dalla gerarchia alla rete modelli ed esperienze organizzative Mario Benassi Milano Etas Libri Innovare il sistema di controllo di gestione tecniche architettura e processo Giovanni Azzone Milano Etas RCS Libri Gli Investimenti immobiliari F Prizzon Torino CELID Il Project Financing una tecnica una cultura una politica Gianfranco Imperatori Milano Il Sole 24 Ore La natura dell impresa fra organizzazione e cultura Gianfranco Diosguardi Bari Ed Laterza Gestione e manutenzione dei patrimoni immobiliari Claudio Solustri Roma La Nuova Italia Scientifica L ambiente come vantaggio competitivo Un opportunit per le imprese Giovanni Azzone Umberto Bertel Giuliano Noci Milano Etas RCS Libri Valutare l innovazione analisi e controllo degli investimenti Giovanni Azzone Umberto Bertel Milano Etas RCS Libri Creating the productive workplace Derek Clements Croome London E am
95. ARAR RETE R R A gi e Par P I Pata A aaa MRS RETRO SP Esempio di immagine e disegno tecnico dei brise soleil a lamelle orientabili Fonte www energiadiclasse com tessuti metallici negli ultimi decenni molteplici innovazioni di sistemi componenti e prodotti hanno portato ad una sperimentazione applicata che migliora le condizioni microclimatiche interne di un ambiente e conduce ad un elevato risparmio energetico Un caso particolare occupato dai tessuti metallici che dall industria mineraria e manifatturiera sono stati trasferiti all edilizia conquistando notoriet grazie anche a 21 Sistemi costruttivi per l architettura Andrea Campioli Milano Clup 2001 pag 93 210 Sistemi costruttivi per l architettura Andrea Campioli Milano Clup 2001 pag 94 166 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare molte realizzazioni nel settore architettonico progettuale Biblioteca nazionale di Parigi complesso sportivo di Berlino di Dominique Perrault Centro sportivo di Berlino Dominique Perrault veduta laterale e dettaglio tessitura Fonte http www infobuild it Nel Complesso Sportivo realizzato da Dominique Perrault a Berlino la funzione svolta dal tessuto metallico in conformit alle normative ISO quella di strato di protezione collocato all esterno della parete con funzione di barriera contro gli agenti atmosferici e dotato di funzione decorativa
96. Cfr da Metodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 42 157 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare 5 2 6 sistemi solari attivi e passivi 5 2 7 sistemi di ventilazione naturale e passive cooling 5 2 8 Impianti di cogenerazione 5 2 1 Facciate continue Le facciate continue costituiscono la denominazione americana di pannelli non portanti di tamponamento primario appesi ad una struttura a scheletro introdotti tra le due guerre e molto diffusi negli anni 60 Possono essere in alluminio acciaio vetro materie plastiche e incorporare o meno gli infissi Il montaggio avviene per assemblaggio di pannelli di altezza pari a un piano e di varia larghezza Per facciata continua si intende una facciata costituita da elementi modulari passanti davanti alle strutture verticali ed orizzontali dell edificio Le facciate continue dette anche curtain walls costituiscono un autentico involucro perimetrale dell edificio parete tenda con caratteristiche di continuit e di uniformit non comunque possibile una definizione univoca dal momento che il termine comprende svariati sistemi costruttivi riferibili ad una tipologia In continuo arricchimento Gli elementi modulari prefabbricati possono essere fissati alla struttura portante dell edificio direttamente nel caso d
97. Esperienze e tendenze in atto Liala Balardi Marzia Morena Milano Il Sole 24 Ore Pubblico e privato nella valorizzazione del patrimonio immobiliare Livia Mercati Torino Giappichelli Strategie di acquisizione e vendita immobiliare Salvatore Coddetta Salvatore Coddetta Milano Franco Angeli Finanziamento immobiliare finanziamenti strutturali leasing mezzanine e NPL Antonio Mazza Giacomo Morri Milano Egea II mercato immobiliare dei centri commerciali Asset Property e Facility management nella Grande Distribuzione Stefano Bellintani Milano Franco Angeli Investimento immobiliare mercato valutazione rischio e portafogli Martin Hoesli Giacomo Morri Milano Hoepli La comunicazione nella filiera immobiliare fondamento concettuali principi gestionali e strumenti operativi Rossella C Gambetti Luca Pellegrini Milano Franco Angeli La riqualificazione energetica nel Real Estate Autori Vari Milano Il Sole 24 Ore Property management per le imprese Localizzazione trasformazione e gestione del patrimonio immobiliare aziendale Andrea Ciaramella Milano Franco Angeli Valutazione valorizzazione e sviluppo immobiliare Oliviero Tronconi Liala Balardi Santarcangelo di Romagna RN Maggioli Editore Alternative alternatives Risk Returns and Investment Strategy Sona Blessing Hoboken NJ Wiley amp Sons Ltd Intermediate structured finance
98. Fonte M onointec S p A Illuminazione dispositivi di illuminazione sono stati progettati per garantire il massimo confort visivo in ogni situazione Tutti i locali sono provvisti di una sonda ambiente connessa ad un dispositivo dimmer che controlla il livello di luce naturale in tempo reale e conseguentemente regola l intensit del fascio luminoso dei corpi illuminanti presenti nella sala Fra le soluzioni che maggiormente si differenziano da quelle pi comuni si trovano i grandi dispositivi circolari della hall e le torrette delle postazioni di lavoro ai piani adibiti ad uso ufficio I primi sono dei corpi rotondi in alluminio saldato con saldatura non a vista rifiniti con vernice strutturata di colore bianco A seconda della scelta possibile montarli in opera con o senza il coperchio posteriore per accentuare o meno il controsoffitto con un fascio luminoso posteriore Nel caso dell edificio in via Cesare Pavese 385 si optato per la prima soluzione ritenendo controproducente una ulteriore accentuazione del controsoffitto dell ingresso Il catalogo prevede 6 soluzioni di diametro differente da 26 a 125 cm Sono stati utilizzati dispositivi di diversa grandezza per assicurare una certa varietas all ambiente sia in termini di illuminazione che in termini di percezione spaziale montati in soluzione irregolare allo stesso scopo 240 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Vela Round Ceiling disposi
99. GEl G DIZAFI GLIEG9IS FIZSrSS SEFGErs Egiz GELOIGI GIENGC i Gi EGELS S EGETSF S GEI LEF L ELLIM Geleki C eFOsto 1269055 L OZFSGI S EGEGEI dele EDSEL Sece descrl 6aglece Sheglce GEMET MSEELO GZAIFO SZeztr0 agggri LI gl Gi Fl El ZSF GFEG dpe Ipe g LEPAL S ZIL IEOS LOOSE SOU GPee dre Opreg LEF AEES ILEUS ONSE P Gist FINdero Sesllfo ESLEUF IEFGEE colza Z a0zZEM S Is6oli eso 2 ILS90I FIST SEOIEolio SE70669 SII9SSI 209249 GUESOFE LEGGcT S ONGoce clecgzz C opelzo ASEAS MECIIS O PECOPGGO FIGOPPSO ICOCCEG ESEE L IESsSLo S SFleol 642509 S66921 L EOSEFI S EOLGEL VOL6SEL FFSSFEELO FIGOLEL 0 L2CE4 S0e6zz5 c69selo Sal4205 Gel peiz CENE cele lege AO i Hg COnsgpe 50007 cpSEGE So0C0nie ELISS degIlEs JAGSOEOE DLFEFIE COGeleso Geel te DSUS HMEFIELS HTA EEESEr O HESzgO 2IFS690 ZELESO zerdz90 9405990 264020 Si74420 S0ZEL O EZS6LE D FOOOESO FEED 49 SUOIzEzZIjE MIE aoned cl Il Ol 6 5 f 3 G F E L Ponad 09G9GG 9 gasesti f SAEF EGTIFL ESEGI F OSGIISE 00G edrr FUS SEF ed 6er LEG tler GGSlELFo LS90G0F au essea Ip I55h 4 Co0000sS eppuangosinboe 210 EA pogode 00000ES Ouanizui 0502 SAS CGIL Galesa OGGIAGP DOSTIPP F0S SCE Azog SOGHITA GGSIELA 18900 gagag 09SES0l ION onau cnnesado onppay 0855 0 GIPISE goote ESG95 zoge ILEFlGE GEGE SROdUIOO geleg CEl Io 096959 D9SES0 angessdo asads ape 10 GSGEOLO t PEszol G CTG00L 28 7GG96 Zp OZ996 6 SZ4p6 EG SSSze SGAE CezI
100. Interventi sugli impianti e le tecnologie 5 3 Interventi di immagine e commercializzazione Parte seconda casi studio Via Cesare Pavese 385 Roma Generali Gestione Immobiliare pag 5 pag 7 pag 52 pag 34 pag 99 pag 127 pag 229 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Conclusioni Appendice glossario Bibliografia Indice delle immagini pag 253 pag 259 pag 281 pag 298 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Introduzione Il mercato del Real Estate italiano uno scenario in rapida e complessa evoluzione Dal 1991 ad oggi a soli 20 anni di distanza ha subito radicali trasformazioni sia per quanto concerne le metodologie di approccio al variegato mondo del comparto immobiliare sia per quanto riguarda gli attori in gioco nazionali e internazionali che oggigiorno competono in un settore che sempre pi condiziona l economia a livello nazionale Le esperienze dei privati a titolo di esempio citiamo Pirelli RE Generali Properties e Beni Stabili sono state le prime sperimentazioni dell applicazione di metodologie gi collaudate a livello internazionale specialmente nei mercati anglosassoni i primi a teorizzare e a mettere in pratica il passaggio dalla logica patrimoniale a quella reddituale Solo successivamente il settore pubblico nell ambito di un pi ampio progetto di dismissione di parte del proprio patrimonio immobiliare non strumen
101. L efficienza energetica attraverso i Certificati Bianchi stata introdotta per mezzo di decreto ministeriale nel 2004 e l Autorit ha stabilito le regole sia tecniche che economiche per l attuazione del meccanismo e ripartisce annualmente gli obiettivi nazionali di riduzione del consumo tra i distributori di energia elettrica e gas naturale secondo criteri definiti dai suddetti decreti 1 3 1 2 Dopo l audit 133 Cfr da La riqualificazione energetica nel Real Estate Autori Vari Milano Il Sole24ore 2010 pag 87 91 134 Tonnellata equivalente di petrolio TEP unit di misura di energia primaria Il TEP TOE in inglese rappresenta la quantit di energia rilasciata dalla combustione di una tonnellata di petrolio grezzo e vale circa 42 GJ Il valore fissato convenzionalmente dato che diverse variet di petrolio posseggono diversi poteri calorifici e le convenzioni attualmente in uso sono pi di una un unit di misura usata per rendere pi maneggevoli le cifre relative a grandi valori di energia L energia liberata dalla combustione di una tonnellata di petrolio pi intuitiva dell equivalente valore di 42 miliardi di joule 1 Cfr da La riqualificazione energetica nel Real Estate Autori Vari Milano Il Sole24ore 2010 pag 107 94 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Questa lunga serie di operazioni che hanno lo scopo di auditing e di analisi documentale del patrimonio trovano
102. Mensile 294 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2011 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare BCE gennaio 2009 Strumenti finanziari Innovativi nel real estate cartolarizzazioni fondi e SIIQ Riccardo Delli Santi Economia dei Servizi anno IV n 2 Maggio 2009 Ed Il M ulino Impianti tecnici lezione 09 Impianti fotovoltaici parte prima Professor Francesco Groppi Corso di Strumenti e tecniche per il controllo ambientale Politecnico di Milano A A 2009 2010 Milano 5 Workshop Nazionale sul mercato immobiliare degli uffici Nomisma Societ di Studi Economici S p a Bologna 2010 Andamenti economici e monetari Bollettino M ensile BCE maggio 2010 Caratteri dei beni immobili e scelte di investimento professor Sergio Mattia corso di Valutazione Economica dei Progetti Politecnico di Milano A A 2010 2011 Milano Il mercato della locazione in Italia Nomisma Societ di Studi Economici S p a Bologna 2010 La condizione abitativa in Italia Nomisma Societ di Studi Economici S p a Bologna Il rapporto giugno 2010 The evolutionary office Beta unopuntozero Tecno l Arca n 263 novembre 2010 Impianti tecnici lezione 07 Impianti di condizionamento Professor Francesco Groppi Corso di Strumenti e tecniche per il controllo ambientale Politecnico di Milano A A 2009 2010 Milano L ed
103. Nel tempo infatti si assistito ad una progressiva differenziazione e conseguente specializzazione della figura che si occupa specificatamente dell investment ovvero dell acquisizione e chi si occupa di gestione e successiva vendita l asset manager vero e proprio Separazione delle carriere resasi necessaria sas gestione di edifici e di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pisani Milano Il sole 24 ore 2007 pag 134 6 Cfr da Asset e property management per la programmazione valorizzazione e gestione dei patrimoni immobiliari pubblici e privati Flavio Paglia Napoli Esselibri 2007 pag 3 Cfr da La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pisani Milano Il sole 24 ore 2007 pag 134 53 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare nel tempo proprio come conseguenza del moltiplicarsi dei parametri da tenere sotto controllo nel campo degli investimenti immobiliari oltre che del complessivo complicarsi del quadro legislativo di riferimento elementi che rendono necessarie professionalit di livello sempre pi elevato e competenze sempre pi specifiche e specializzate Se la progressiva specializzazione risulta sempre pi necess
104. RREEF Fondiimm SGR Polis Fondi SGR BNL Fondi Immob SGR Beni Stabili Gestioni SGR Pirelli RE SGR Pioneer Inv Manag SGR RREEF Fondimm SGR performance performance performance payback lordo Sconto secondo sem media annua complessivo sul NAV 2008 collocamento 2008 1 0 4 7 22 4 11 8 10 7 0 6 23 4 24 6 14 lt 37 5 3 24 5 14 2 10 2 1 4 18 2 0 2 s27 7 5 30 8 0 9 2 0 6 3 0 0 5 6 1 1 6 1 14 9 16 6 14 2 0 9 11 1 0 9 0 5 13 5 62 3 18 4 1 5 12 3 92 9 0 6 0 6 5 4 23 5 0 4 dA 4 0 13 6 2 4 0 3 5 5 19 9 9 3 2 9 0 0 2 0 0 3 15 2 29 3 1 2 6 7 314 7 s42 SZ 5 5 28 5 6 1 a 6 9 8 6 3 0 7 8 39 9 1 4 0 0 18 6 58 2 3 2 12 21 6 i7 4 8 31 6 Le performance dei fondi immobiliari chiusi quotati Fonte M inistero dell Economia e delle Finanze 2009 2 2 3 Sale and lease back N 65 8 33 8 48 4 61 7 54 2 39 6 30 5 59 9 52 5 13 9 24 9 60 3 527 62 5 67 7 22 6 53 8 22 9 40 7 43 6 60 7 39 7 Questa tecnica si sviluppata prevalentemente in ambito imprenditoriale e le esperienze realizzate all estero e in Italia ancora relativamente poche hanno assunto come obiettivo quello di fluidificare il capitale sociale dell impresa Si tratta di una tecnica che pu essere per applicata anche in ambito pubblico come diverse esperienze alcune anche europee hanno dimostrato molte organizzazioni hanno capitalizzato immobili
105. S Property management per le imprese Localizzazione trasformazione e gestione del patrimonio immobiliare aziendale Milano Franco Angeli 2010 Clements Croome D Creating the productive workplace London E amp FN Spon 2000 Coddetta S Strategie di acquisizione e vendita immobiliare Salvatore Coddetta Milano Franco Angeli 2009 D Alfonso G L economia immobiliare nelle trasformazioni urbanistiche Roma Aracne 2006 Diosguardi G La natura dell impresa fra organizzazione e cultura Bari Ed Laterza 1996 Eiglier P Langeard E Marketing strategico nei servizi Milano McGraw Hill 2000 Eldred G W The Beginner s Guide To Real Estate Investing Hoboken NJ Wiley amp Sons 2004 Fleming Q W Koppelman J M Earned Value Project Management Pennsylvania U S A Project Management Institute Inc 2005 Gallucci F Marketing delle emozioni Milano Egea 2006 Gallucci F Poponessi P Il marketing dei luoghi e delle emozioni Milano Egea 2008 Gambetti C R Pellegrini L La comunicazione nella filiera immobiliare fondamento concettuali principi gestionali e strumenti operativi Milano Franco 288 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Angeli 2010 Gruppo Gramma Il prodotto servizio una chiave del nuovo marketing Torino lsedi Petrini editore 1991 Guidara G
106. Shopping Mall americani La localizzazione le possibilit di accesso le linee di trasporto pubblico presenti e gli schemi del traffico determinano in gran parte il successo o il fallimento di un centro e quindi devono essere analizzati scrupolosamente prima di intraprendere qualsiasi progetto preliminare riguardante questo tipo di investimento I potenziale delle aree viene analizzato anche attraverso foto aeree e studi del traffico che registrano e classificano sia l intensit del traffico che la tipologia dei veicoli Il punto debole dei centri commerciali la concorrenza nella fattispecie il sovrasviluppo delle aree urbane A prescindere da quanto possa essere radicato nel 33 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare luogo e affermato nella clientela un centro commerciale potr sempre essere messo in crisi da un nuovo centro limitrofo che si rivolga alla medesima clientela e mercato Un eccessivo numero di negozi dello stesso tipo tende naturalmente a dividersi la clientela riducendo quindi le entrate e intrinsecamente il valore delle attivit e delle mura in cui sorgono Occorre inoltre che centri sappiano mutare assieme al contesto sociale a cui si rivolgono La societ moderna in continuo cambiamento et etnia sesso numerosit e disponibilit economiche della clientela variano a velocit sorprendente a causa di crisi economiche ondate migratorie o possibilit di lavoro in ciascuna area urbana Raram
107. Store a Leicester Fonte www architetti cc Veduta della sede LV a Las Vegas USA Fonte http www promo franchising it Padiglione tedesco all Expo 2010 di Shangai Cina Fonte http www erco com projects Vista panoramica dell edificio di Generali Via Cesare Pavese 385 Fonte scatto dell autore Pianta piano secondo Fonte Generali Gestione Immobiliare Prospetto via Cesare Pavese Fonte Generali Gestione Immobiliare Pianta piano zero Fonte Generali Gestione Immobiliare Pianta piano secondo Fonte Generali Gestione Immobiliare Schema del controsoffitto Fonte Knauf Immagine del pavimento flottante Fonte M onointec S p A Vela Round Ceiling dispositivo d illuminazione Fonte Xenon Architectural Lighting Foto della hall Fonte scatto dell autore Lampada Choccolate Terra T16 Fonte Artemide Architectural Esempio di infisso adottato nell intervento di via Cesare Pavese 385 Fonte Generali Gestione Immobiliare Scatto del corridoio del 4 piano prima dell intervento Fonte Generali Gestione Immobiliare Scatto del corridoio del 4 piano dopo l intervento Fonte scatto dell autore Foto degli open space prima dell intervento Fonte Generali Gestione Immobiliare Foto degli open space dopo l intervento Fonte scatto dell autore Foto del locali adibiti ai servizi prima dell intervento Fonte Generali Gestione Immobiliare Foto del locali adibiti al servizi dopo l intervento Fonte scatto dell autore 83 Foto
108. Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Tesi di Laurea Specialistica Facolt di Architettura e Societ Corso di Studi Progettazione Architettonica Urbana Studente Mario Conti Matricola 749687 Anno Accademico 2010 2011 Relatore Professor O Tronconi Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Strategie e tecniche della valorizzazione immobiliare Indice Introduzione Parte prima strategie e tecniche della valorizzazione immobiliare 1 Introduzione alla gestione dei portafogli immobiliari 1 1 Le caratteristiche del mercato Italiano 1 2 Gli attori del mercato del Real Estate e i loro ruoli 2 Verso il capital asset management 2 1 Prerogative ambiti di competenza 2 2 Tecniche e strumenti del capital asset management 2 3 Potenzialit e prospettive 2 4 Conclusioni 3 La Due Diligence immobiliare il primo passo per l analisi dell asset 3 1 Ambiti di applicazione della due diligence 3 2 Analisi dei rischi 4 L analisi delle fattibilit metodiche indici criticit prospettive 4 1 Metodi di valutazione e categorie del valore immobiliare 4 2 Le molteplici metodologie di analisi di scenario 4 3 Criteri per la valutazione di opportunit dell intervento 5 Metodologie di valorizzazione degli immobili 5 1 Interventi sulle destinazioni d uso e i relativi layout 5 2
109. a sociale e culturale con 41 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare effetti a lungo termine anche se si tratta di manifestazioni di durata limitata nel tempo a patto di considerare opportunamente due elementi il ciclo di vita e l eredit dell evento Proprio per questa ragione un fattore critico importante da studiare rappresentato dall eredit dei grandi eventi gli effetti a lungo termine di queste manifestazioni a livello locale e non Sono ormai diversi anni poich cresciuta la diffusione e il peso che gli esperti di marketing territoriale attribuiscono ai grandi eventi come volano per il rilancio di immagine di un territorio che l attenzione degli studiosi si indirizzata allo studio della casistica e degli effetti generati dopo lo svolgimento di un grande evento Il tema dell eredit di un grande evento o di una grande manifestazione che spesso portano effetti a lunghissimo termine quando non permanenti diventa conseguentemente un concetto di primaria importanza Tuttavia le reali conseguenze generate e lasciate in eredit da un grande evento non sono definibili in maniera precisa e univoca in generale gli effetti post evento non sono facilmente determinabili Inoltre poich questi effetti non sempre sono positivi difficile raccogliere dati ed informazioni attendibili su eventuali eredit negative molto pi semplice analizzare dati che tendono a valorizzare un territorio citt in occasione
110. a Valorizzazione Immobiliare realizzare transizioni fluide per dare l impressione di essere un elemento unico senza soluzioni di continuit Il sistema a pi strati progettato da ipachrome fa s che il motivo visto dall esterno abbia l aspetto di uno specchio argentato altamente riflettente che a differenza di altri rivestimenti riflettenti molto resistente agli alti tenori di umidit i SS Ala N S n k se AI j i I Pi i Abe a j iiy 7 J E T amp F di P Nea la i 5 E E E CE T Veduta di facciata del John Lewis Department Store a Leicester Fonte VII M p mi i n Mi ia Re e TIC TA Lie URANO PALI MAO eun NOA i A Po RDR 5 x z y Veduta dall interno del John Lewis Department Store a Leicester Fonte i Pe FE j T i AE L ar 278 Cfr da www theplan it 223 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Questo tipo di facciata crea un doppio effetto visivo quando si sta esattamente di fronte alle pareti si pu vedere l esterno attraverso gli spazi vuoti del disegno ma quando si osserva da una posizione angolata lo sfalsamento dei due livelli della trama oscura quasi completamente la visuale Il doppio involucro svolge anche una effettiva funzione di frangisole controllando la radiazione solare in ingresso e diminuendo in questa maniera i guadagni termici solari indesiderati durante i periodi pi caldi dell anno Un ulterior
111. a da diversi valori di mercato fluttuazioni rendimenti e curve di domanda spaziale 1 In particolare proprio l elemento della frammentazione del mercato immobiliare in diverse sottoclassi che possono essere raggruppate per caratteristiche geografiche tipologiche o dimensionali impone una analisi diversificata di ciascuna di esse allo scopo di non impostare strategie e processi di gestione valorizzazione e commercializzazione che si basino su dati parziali e Incompleti quando non addirittura non pertinenti all oggetto architettonico in esame Pianificare una ristrutturazione impiantistica su un piccolo condominio in provincia di Agrigento non avr certo budget e obiettivi analoghi all intervento su una torre per uffici nell hinterland di Milano Accessibilit domanda di mercato prestazioni energetiche attese saranno necessariamente molto differenti e quindi il property e l asset manager dovranno impostare strategie differenti per la valorizzazione di beni tanto differenti 10 Caratteri dei beni immobili e scelte di investimento professor Sergio Mattia corso di Valutazione Economica dei Progetti Politecnico di Milano 2010 13 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare DIVERSIFICAZIONE DEL INVESTIMENTO Geografica Tipologica Destinazione d uso nazione tipologia edilizia qualita architettonica anno di costruzione commerciale residenze speciali re
112. a dell NPV di non considerare la dimensione dell investimento In particolare risulta utile nella scelta di progetti alternativi in realt risulta per evidente che le conclusioni a cui si giunge con questo tipo di strumento saranno necessariamente concordanti con quanto evidenziato dai risultati del Net Present Value Difatti se l IRA ottenuto superiore a 1 necessariamente il NPV maggiore di zero e quindi l investimento risulta conveniente almeno in termini assoluti L IRA deve fungere da supporto decisionale e non bisogna pretendere di ottenere da esso un criterio discriminante tra le diverse opportunit di investimento analizzate Un progetto da considerarsi tanto pi conveniente quanto pi il NPV sar elevato quest ultimo il criterio che deve guidare la scelta anche nel caso in cui in termini di IRA non fosse ottimizzante E possibile che ci si verifichi nel caso in cui la possibilit di ottimizzare le risorse finanziarie a disposizione quindi dell IRA comporti l utilizzo di parti del capitale precedentemente non utilizzate e che ci non porti una ottimizzazione dei flussi di cassa prodotti Riassumendo l indice di redditivit attualizzato vantaggioso poich tiene conto allo stesso tempo sia della dimensione dei flussi di cassa monetari che della distribuzione temporale dei flussi del valore finanziario nel tempo della dimensione dei capitali investiti nonch del rendimento dell operazione Dall altra parte il
113. a figura professionale la gestione dell energia sia essa di un palazzo di una fabbrica o di un intero fondo immobiliare Questa esigenza avvertita in primis nel mondo anglosassone nasce a partire dal 1973 anno della crisi energetica Approda nella legislazione italiana nel 1982 con la legge 308 1982 e con l articolo 22 indica l obbligo da parte di ogni impresa con pi di mille dipendenti e con un prelievo complessivo di energia pari o superiore ai 10 000 TEP di individuare e designare un responsabile per la conservazione dell energia il cui nominativo deve essere comunicato al M inistero dell Industria Solo con la legge 10 1991 questa figura stata definita con maggior dettaglio e in particolare con l articolo 19 si estende l obbligo precedentemente descritto a tutti i soggetti consumatori comprese la Pubblica Amministrazione gli Enti Pubblici e quelli locali abbassando contemporaneamente la soglia di prelievo a 1000 TEP Al manager dell energia viene affidato il dovere di compilare un documento in cui vengano evidenziati prelievi energetici complessivi dell azienda o dell ente di riferimento desunti da calcolo o da stima L individuazione dell energy manager anche se connotato da riferimenti normativi risulta un elemento che moltiplica la complessit della gestione di una azienda e che quindi potrebbe compromettere in linea teorica la buona efficienza di tutto l apparato Per evitare simili rischi occorre predisporre piani e pianific
114. a globale significa sviluppo e capitali sul territorio fattori determinanti per la competitivit del sistema paese sono trasporti qualit ambientale disponibilit di forza lavoro qualificata qualit e disponibilit di residenze livello di fiscalit qualit del sistema di istruzione e di formazione delle risorse umane funzionalit ed efficienza della pubblica amministrazione 38 Finanza e costruzioni Il nuovo mercato immobiliare dall investimento alla gestione della redditivit M arzia Morena Roma Ed Aracne 2007 pag 163 37 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare affidabilit e rapidit del sistema legale giudiziario Tutti elementi che possono sinteticamente descrivere la funzionalit complessiva di un territorio Sia per le grandi aziende che per le piccole medie imprese gli asset che risultano vincenti nell economia globale saranno dovuti alle capacit di gestire lavoratori fornitori e la commercializzazione dei prodotti o dei servizi offerti oltre che naturalmente la capacit di innovazione La conoscenza del territorio nel quale si opera risulta un presupposto fondamentale per la buona riuscita di qualsiasi sviluppo o investimento Questo risulta valido ancora di pi in campo immobiliare che per sua stessa natura risulta il mercato maggiormente legato al territorio in assoluto L Europa comunitaria ha gi giocato un ruolo importante incrementando notevolm
115. a parte fondamentale dell attivit del capital asset management Qualsiasi studio di strategia e piano di incremento del valore sarebbero assolutamente impossibili senza una precedente valutazione degli immobili disponibili nel portafoglio e l intera attivit del settore investment verrebbe privata di qualsiasi criterio di precisione e scientificit Nei mercati anglosassoni esistono realt e professionalit di valutazione immobiliare gi consolidate ci si riferisce in particolare alla RICS Royal Institution of Chartered Surveyors e al Appraisal and Valutation M anual meglio conosciuto con il nome di Red Book a causa del colore della copertina di tale volume Il Red Book si articola in due parti nella prima Pratice Statements vengono illustrate le procedure per la realizzazione della stima che dovranno essere rigorosamente rispettate da tutti i membri dell associazione Nella seconda parte Guidance Notes vengono riportare le linee guida e le indicazioni che rappresentano la best practice di orientamento per il valutatore ma che non hanno carattere prescrittivo e obbligatorio Interessante notare che il Red Book distingue tre tipologie di valutatori i valutatori interni sono dipendenti di una societ la societ committente che posseggono adeguate professionalit e che non hanno interessi finanziari in essa quote di capitale azioni della societ ecc valutatori esterni non devono avere legami e alcun genere di
116. a progettuali per la costruzione di abitazioni sostenibili Gabriele M asera Milano Il Sole 24 Ore 2004 pag 53 59 176 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare come per esempio l eolico o il geotermico vengono generalmente convertite a monte in elettricit prima di essere indirizzate alle utenze Escludendo quindi la generazione locale di energia elettrica con impianti eolici di piccola taglia al momento troppo costosa per una immediata applicazione pratica le ricadute pi immediate sugli organismi edilizi sono quelle derivanti dall integrazione dei sistemi di sfruttamento dell energia solare questi permettono di immaginare per il futuro a medio termine una situazione di generazione diffusa dell energia in cui ogni edificio in grado di raccogliere gli apporti solari e Sfruttarli per via diretta o dopo averli convertiti in elettricit grazie alle tecnologie fotovoltaiche in continua evoluzione sistemi solari denominati attivi sono quelli che prevedono un processo di trasformazione della radiazione solare diretta in un altra forma di energia oppure lo svolgimento di un lavoro meccanico per il funzionamento del sistema Tra questi si possono annoverare sistemi fotovoltaici dai quali si ottiene direttamente corrente elettrica grazie all utilizzo di materiali semiconduttori modelli pi diffusi attualmente prevedono l impiego delle celle di silicio monocristallino il pi utilizzato pol
117. a rete pubblica nazionale La scelta della taglia dell impianto viene compiuta in base ad una preventiva analisi di fattibilit che tiene conto dell andamento dei consumi storici o della previsione del fabbisogno energetico sia in termini elettrici che termici Lo scopo quello di scegliere il modello che possa garantire un funzionamento costante e contemporaneamente la maggior copertura possibile degli assorbimenti termici Riassumendo gli ambiti applicativi della cogenerazione sono tipicamente utilizzati in campo residenziale direzionale industriale sportivo ricettivo alberghiero e sanitario I vantaggi sono innumerevoli e si dividono nelle seguenti categorie ambientali si salvaguarda l ambiente riducendo le emissioni in atmosfera di gas serra si aumenta l efficienza dell utilizzo di combustibili con conseguenti vantaggi per l ecosistema rendimenti medi complessivi fra 1 80 e il 90 si riduce il consumo di energia primaria e delle emissioni inquinanti in termini di CO emessa per ogni kWh prodotto e infine si incrementa la flessibilit di utilizzo di diversi combustibili dovuta alla possibilit di produrre elettricit sfruttando a seconda delle disponibilit e dei prezzi alternativamente metano gpl biogas ecc economici si arriva ad un risparmio netto di energia primaria attorno al 35 40 con diminuzione dei costi energetici sia specifici che a livello nazionale tema che risulta particolarmente sensibile in una nazi
118. abili e degli accantonamenti margine che viene tenuto da parte per manutenzioni e sostituzioni periodiche di elementi dell immobile pi esposti a deterioramento e rottura 190 criterio finanziario anche il criterio finanziario si basa sulla relazione esistente tra redditi generati da un immobile e il suo valore ma diversamente dal criterio reddituale prende in considerazione in maniera esplicita l evoluzione dei canoni di locazione e degli oneri legati alla propriet Il criterio basato sull attualizzazione dei flussi di cassa futuri principalmente adottato nei mercati finanziari per determinare il valore dei titoli mobiliari azioni ed obbligazioni ma anche per stimare il valore di un azienda non quotata il valore di qualunque asset dipende dai benefici economici che in grado di generare e dal rischio dell investimento cio dai suoi flussi di cassa attualizzati Il valore di un asset corrisponde alla somma del valore attuale dei flussi futuri che in grado di generare scontati di un tasso che consideri il rischio insito in tali flussi 161 Questo tipo di approccio presenta diverse criticit in primo luogo la difficolt di determinare flussi di cassa futuri generati da un immobile occorre tenere conto sia dei flussi derivanti da contratti esistenti come per esempio affitti di spazi pubblicitari o contratti di locazione sempre al netto delle perdite su credito sia dei contratti stipulati in futuro alla scaden
119. acarichi e due di collegamento dal piano terra ai due piani interrati adibiti ad autorimessa presente inoltre un piccolo monta carte quattro elevatori principali hanno porte di piano ad apertura automatica in acciaio con passaggio netto di 80 cm e pulsantiere nuove a norma disabili Lo schema distributivo attuale del piano tipo caratterizzato sul lato corto da una zona di servizi che si sviluppano intorno alla chiostrina nei pressi della quale sono dislocati i principali collegamenti verticali quali corpi scala ascensori servizi igienici locali tecnici e cavedi impianti Due corridoi paralleli distribuiscono Invece gli uffici posti nelle aree esterne dell ala sul lato lungo da un corridoio centrale che divide gli spazi ad uffici in due parti organizzati per grandi ambienti open space om T a
120. ag 103 105 199 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Una volta stabiliti criteri che devono guidare il processo ideativo del percorso di pubblicizzazione dei prodotti occorre soffermarsi sulle particolarit di un campo come quello del Real Estate e degli immobili in generale Essendo un mercato complesso e diversificato si sente la necessit di studiare i singoli sottomercati separatamente in particolare marketing territoriale luoghi del commercio e del consumo luoghi del lavoro e del management luoghi e caratteristiche del settore turistico luoghi della cultura dell intrattenimento e del benessere 5 3 3 1 marketing territoriale Il marketing riveste un ruolo fondamentale prima di tutto nel campo della valorizzazione di un territorio primo passo per la commercializzazione di immobili su larga scala e per la loro rivalutazione nel medio lungo periodo La comunicazione rappresenta una componente di rilievo di questo processo di commercializzazione non a caso sempre pi amministrazioni locali e centrali proprio come le aziende si rivolgono ad agenzie di pubblicit e di pubbliche relazioni per curare la propria immagine e risultare pi appetibili per gli investitori Gli obiettivi primari di una campagna di comunicazione inerente alla pubblicizzazione di un territorio sono esplicitare il posizionamento ed il livello competitivo dell area rafforzare il livello della risorsa fid
121. aggi che derivano da tale fenomeno si riflettono su tutte le fasi della supply chain dalla ricerca dei clienti potenziali con riduzione dei tempi e dei costi di gestione alla possibilit di orientare la propria offerta alle richieste del mercato in un ottica rivolta sempre pi alla custode satisfaction Le aziende che si danno una e mission scelgono sempre uno o combinazioni di questi tre obiettivi eccellenza operativa eccellenza del servizio eccellenza tecnologica Cfr Project Financing una tecnica una cultura una politica Gianfranco Imperatori Milano Il Sole 24 Ore 1995 pag 109 IE IRR RE s TE 3 In informatica e telecomunicazioni l intranet una rete locale LAN o un raggruppamento di reti locali usata all interno di una organizzazione per facilitare la comunicazione e l accesso all informazione che pu essere ad accesso ristretto A volte il termine riferito solo alla rete di servizi pi visibile il sistema di siti che formano uno spazio web interno In altre accezioni il termine pu essere inteso come il sistema di informazioni e servizi di utilit generale accessibili dalla rete interna Quando una parte della intranet viene resa accessibile a clienti partner o altre persone esterne all organizzazione tale parte diventa una extranet Se a livello tecnologico l intranet pu essere definita come la rete informatica interna basata sul protocollo TCP IP negli ultimi anni il concetto ha assunto una
122. agno e l effettiva garanzia della redditivit dell investimento nel tempo Tra gli elementi pi importanti nella valutazione dei conduttori ricordiamo le informazioni economiche sulla societ di riferimento i bilanci degli ultimi 3 5 anni la presenza o meno di ipoteche o di privilegi i clienti e i fornitori di tale societ tutti elementi importanti poich denotano il livello di business raggiunto dall impresa e di conseguenza la sua stabilit nel tempo CRITERI DI VALUTAZIONE DI UN CONDUTTORE informazioni economiche bilanci degli ultimi 3 5 anni atto costitutivo poteri di firma degli amministratori ipoteche privilegi centrale rischi B I societa specializzate clienti fornitori concorrenti turnover immobiliare ECC Schema riassuntivo dei fattori da valutare nella scelta del conduttore di un immobile Fonte Metodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 20 24 Cfr da Metodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 19 20 101 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare 4 1 Metodi di valutazione e categorie del valore immobiliare Le stime e le valutazioni immobiliari costituiscono un
123. ale Imposta anche in caso non siano residenti o non abbiano sede legale amministrativa nel territorio dello stato Ai sensi della legge sono esenti dal pagamento dell ICI tutti gli immobili che ricadono in almeno una delle seguenti realt destinazione d uso esclusiva per compiti istituzionali categorie dalla E1 alla E9 riferimento al Nuovo Catasto Edilizio Urbano fabbricati con destinazione d uso culturale terreni e fabbricati dedicati all esercizio di un culto propriet di nazioni straniere fabbricati dichiarati inagibili successivamente recuperati e adibiti ad attivit assistenziali terreni agricoli di aree montane o collinari La TIA la tassa dovuta al Comune di competenza per il servizio di raccolta trasporto deposito trattamento e successivo smaltimento dei rifiuti solidi urbani provenienti s N s 224 M etodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 164 165 125 Asset e property management per la programmazione valorizzazione e gestione dei patrimoni immobiliari pubblici e privati Flavio Paglia Napoli Esselibri 2007 pag 24 87 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare dalle unit immobiliari siano esse abitative o destinate a diverso uso A differenza dell ICI che dovuta da chi avente diritto reale sull immobile la tassa per lo smaltimento
124. almente dalla European Banking Federation che indica il tasso di interesse medio al quale principali istituti di credito europei stipulano swap a copertura del rischio di interesse fattore solare data una lastra si definisce fattore solare talvolta Indicato con g Il rapporto tra l energia termica globalmente trasmessa dalla lastra e quella incidente su 265 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare di essa L energia pu essere trasmessa dalla lastra in due modi per trasparenza e si parla di fattore di trasmissione solare diretta t o di Trasmittanza Diretta oppure per assorbimento e conduzione operative verso l interno e si parla di trasferimento secondario di calore legato alla conducibilit termica ed all emissivit del materiale Come indice percentuale il fattore solare utile per valutare le prestazioni energetiche di un elemento vetrato soprattutto nel caso di vetri a controllo solare A partire dal fattore solare possibile definire un Indice di selettivit talvolta indicato con IS come rapporto tra trasmissione luminosa e fattore solare TL FS Hanno alto indice di selettivit materiali caratterizzati da alta trasparenza alla luce visibile e bassa propensione alla trasmissione di calore flusso di cassa detto anche cash flow nella terminologia anglosassone la somma del reddito netto di una societ degli ammortamenti e degli accantonamenti a riserva includendo le riserve ordinarie e
125. almente queste torri vengono posizionate nella zona rivolta a sud dell edificio in modo da agire come accumulatore di energia solare Riscaldando l aria in questa zona si crea un gradiente di temperatura con il resto dell edificio e questo genera una 25 Cfr da Advances in passive cooling M at Santamouris Londra Earthscan Ed 2007 pag IX XII 182 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare corrente pi marcata che tende ad espellere il calore in maniera ancora pi efficace Questo per richiede condizioni climatiche al contorno ben determinate per rendere alla massima efficienza T in T out T out lt gt T out sa a Thermal chimney b Solar thermal chimney Schema tipologico delle torri del vento Fonte Advances in passive cooling M at Santamouris Londra Earthscan Ed 2007 pag 143 Le torri del vento sono disegnate in maniera aerodinamica allo scopo di non ostacolare le correnti generate dalle differenze interne di temperatura e contemporaneamente in modo da non far entrare in conflitto i flussi di aria interna che escono e quelli dei venti esterni che tenderebbero ad entrare due moduli di design principali sono quello a pressurizzazione inlet type e quello a depressurizzazione outlet type i Heat gains _ LI l 14 n o oo a Uni directional b Wind catcher with c Omnidirectional wind catcher uni directional wind
126. anifestazioni proteste procedimenti legali e blocchi dei cantieri dovuti all avversione dei cittadini alle direttive di sviluppo imposte dalle istituzioni Tutte variabili che allungando tempi di cantierizzazione di trasporto dei materiali e dei blocchi giudiziari delle attivit costerebbero risorse economiche incalcolabili Per una trattazione approfondita si rimanda al capitolo 4 48 Cfr da Costruzione e valutazione della sostenibilit dei progetti Sergio Mattia Milano F Angeli Ed 2007 vol 1 pag 227 231 45 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Il benessere degli abitanti delle zone limitrofe rappresenta una certezza per quanto riguarda i livelli di consumo e lo sviluppo di infrastrutture e servizi Tutti parametri fondamentali sia per la logica industriale che per quelle direzionali e ricettive Appare cos chiara l enorme importanza che uno sviluppo sostenibile del territorio sotto ogni punto di vista ha nella logica del Real Estate permettendo di rivalutare terreni e immobili in caso di vendita diminuendo il vacancy risk e aumentando le quote di localizzazione nel caso degli Immobili messi a reddito C I Gli attori del mercato del Real Estate e i loro ruoli Il processo di mondializzazione economica dei mercati definisce uno scenario con cui inevitabilmente tutte le imprese e il mondo delle professioni dovranno prima o poi confrontarsi Per le imprese di maggiori dimensioni questo c
127. arantito all immobile di via Cesare Pavese 385 Un headquarter di prestigio immediatamente riconoscibile e di alto pregio architettonico rappresenta un valore aggiunto per il possibile tenant un fattore che spesso spinge il possibile locatario a scegliere un edificio di questo tipo piuttosto che uno con caratteristiche differenti per stabilirvi la propria sede principale Per questa ragione possibile affermare che un buon progetto architettonico che tenga conto anche di queste problematiche oltre che di quelle energetiche e tecniche rappresenta un forte valore aggiunto per l operazione immobiliare 250 lare IMMODII Izzazione Strategie e Tecniche della Valor a EETEES ZOL peresen E CE ISCIGTE SEGziSeh IS LELERLE IC OESFOLe DIZESZION aJe101 C BIGrGEZE GELZALaZ O Le IGceLodzi CONOdO0EL JEE ETI cecar EGc EC00E I226 9C618 ctr ISOLE AE 161059 cIG EGLgle EE zeros ec 9L95719 Eiz FUSLEIL ESLATO Ee GIELOES GIEWIES LIVELE gaer ze pecog gireg Getrici Gable ggeeLsl G9ISG009 DEDE GElElLi BLEZO lz 5595515 3595515 GOLCIF d ESErel Le GGla S OFO0IE IPFERzI FISELOE S OGCESI GOSLEIS GENE FILsali ESUE de che 29 cle gL96 IEI FSF Pscgezl BE OLZAL CrEtrse CURSI VGLEEOE pazes L5EgLL5 azie Dietl acsgoce i El che DISS EE DISS GLL GFF C GELOZI GOES L EFEGFE LIL9009 G AZE
128. are strategie che favoriscano attraverso programmazione delle operazioni e sinergie operative fra il personale il buon funzionamento di questa figura professionale proprietari soggetti titolari di un dato bene Immobile possono essere di varia natura aziende cittadini enti istituzioni Per i soggetti pubblici la disciplina giuridica evidentemente diversa dovendo questi ultimi osservare le normative dello Stato in 28 La valorizzazione strategica degli immobili il nuovo ciclo edile e immobiliare dall investimento alla gestione Barbara Pisani Milano Il sole 24 ore 2003 pag 12 13 9 TEP tonnellate equivalenti di petrolio Cfr da La riqualificazione energetica nel Real Estate Autori Vari Milano Il Sole24ore 2010 pag 13 75 50 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare materia mentre per i soggetti privati sufficiente adempiere a quanto stabilito dal codice civile fondi Immobiliari il processo di finanziarizzazione del mercato immobiliare ha creato comportamenti formalizzati procedure rigorose e servizi qualificati contribuendo in tal modo a superare la fase spontaneistica e disomogenea del modello precedente caratterizzato da carenze e vuoti legislativi oltre a figure professionali poco specializzate Tra gli strumenti finanziari pi importanti in questo settore ci sono i fondi immobiliari quelli ad apporto e la securitization La differenza tra i fondi immobiliari ch
129. are tutti gli attori della logica aziendale sia interna che esterna azionisti dipendenti clienti il Fisco ecc La seconda categoria definita applicata oppure voluta ha Invece come obiettivo il soddisfacimento delle necessit informative di soggetti particolari sia in campo manageriale dell impresa lettere agli azionisti comunicati stampa convegni chiusi sia in campo di pubblicizzazione esterna dei prodotti e delle opportunit di investimento campagne di stampa convegni informativi tour di visita ecc Quest ultimo tipo campagna di comunicazione particolarmente usata oggigiorno da tutte quelle imprese che vogliono arrivare ad un pubblico pi vasto nel minor tempo possibile e per questo si affidano ad un partner esterno specializzato nello specifico settore anche allo scopo di risollevarsi da situazioni critiche o per raggiungere con maggior certezza determinati e specifici obiettivi aziendali Impresa i immobiliare Analisi dei bisogni e kin Bisogni del mercato immobiliare Dovuta VED i Fonte La comunicazione nella filiera immobiliare fondamenti concettuali principi gestionali e strumenti operativi Rossella C Gambetti Luca Pellegrini Milano Franco Angeli 2010 pag 106 2 2 Cfr da La comunicazione nella filiera immobiliare fondamento concettuali principi gestionali e strumenti operativi Rossella C Gambetti Luca Pellegrini Milano Franco Angeli 2010 p
130. area operativa che ne utilizza le funzionalit registrando i risultati delle proprie indagini e operazioni di gestione nelle schede perative t a loro volta collegate ad altri moduli del sistema informativo con cui costituisce un sistema integrato a pi livelli La metodologia adottata per l analisi dei processi e la conseguente strutturazione della banca dati inerenti la gestione della manutenzione ordinaria su richiesta e programmata di un patrimonio immobiliare comunque esso si configuri prende in considerazione l esame della ricezione di una qualsiasi segnalazione di guasto avente ad oggetto uno o pi elementi costruttivi di un immobile la definizione di piani di manutenzione programmata sui singoli immobili in considerazione delle caratteristiche specifiche degli stessi la possibilit di adeguamenti strutturali e o impiantistici di maggiore o minore entit richiesti da normative di settore o da esigenze del caso pianificazione di tutte le attivit necessarie al mantenimento in efficienza degli edifici costituenti il patrimonio Immobiliare gestito A partire dalla gestione operativa di tali processi si arriva quindi alla fatturazione registrazione dei costi ed alla conseguente ripartizione degli Stessi sui singoli centri di costo con eventuale ripetizione se del caso sui locatari Tale metodologia consente di verificare tutte le integrazioni tra i processi coinvolti Cfr da La gestione di edifici e
131. aria per il singolo altrettanto vero che il mondo del Real Estate e pi in generale la gestione di immobili di qualsivoglia natura richiede quipe e societ di gestione le cui possibilit possano spaziare sempre pi in ogni campo dell economia Nel terzo millennio le categorie separate di Facility Property e Asset management perdono col tempo il loro significato autonomo originario mentre il mercato chiede sempre pi operatori in grado di occuparsi di ogni settore della gestione degli immobili Questo si verifica sia a livello di gestione delle singole necessit di un edificio dal facility al total facility management sia a livello di property asset si parla di Capital Asset Management e successivamente di Capital Asset Management allargato In questa fase assistiamo in particolare ad un fenomeno molto rilevante l assottigliarsi della differenza tra attivit strategiche tipiche dell asset management e le attivit gestionali tipiche del property management Questo fenomeno pu forse essere meglio spiegato e interpretato come la compenetrazione integrazione tra due ambiti di attivit gi di per s complementari necessaria per consentire adeguate risposte al sempre pi accentuato dinamismo del mercato Questo processo avviene in maniera del tutto simile a quello che negli anni 80 del secolo scorso ha visto sempre pi assottigliarsi nelle organizzazioni a tutti livelli la distanza tra le funzioni di linea e la funzione cor
132. aro trovare palestre che offrono ai propri abbonati disponibilit 24 ore su 24 e 7 giorni su 7 mentre altre ancora che mirano ad una selezione della clientela SI adoperano per mostrare al cliente la bellezza e le finiture dei propri impianti Isolare la domanda di mercato per uno specifico settore non un impresa semplice la popolazione non rappresenta un campo omogeneo E necessario prima di tutto focalizzare la ricerca sui bisogni di uno specifico settore della popolazione Le caratteristiche e i bisogni di questa porzione di societ rappresenteranno la base per iniziare la pianificazione del proprio investimento in questo settore Dopo aver 271 Capitolo 1 1 del presente lavoro paragrafo sul mercato ricettivo 272 Dati confermati da studi di settore del Census of Economic Activity degli U S A negli anni 1997 2003 272 Cfr da The Real Estate Investment Handbook Wiley Finance Hoboken New Jersey Fabozzi Series 2005 pag 347 218 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare analizzato et media etnia livello di istruzione livello medio di salute della popolazione a cui si vogliono offrire i propri servizi necessario analizzare campi meno facilmente schematizzabili come stili di vita e abitudini della popolazione locale oltre a ogni dato socioeconomico come il reddito medio o la tipologia di occupazione che possa risultare rilevante al fine di delineare una traccia schematica della comunit locale
133. arte dell evento stesso questa domanda si concentra in un periodo relativamente breve la provenienza dei fondi generalmente in gran parte non locale Questi elementi consentono di sottolineare che un evento se non induce una domanda di servizi correlati pu coinvolgere anche un rilevante numero di partecipanti senza necessariamente essere considerato speciale o particolarmente importante per il territorio che lo ospita Negli anni ottanta proprio per questo aspetto grandi eventi erano anche definiti hallmark events ovvero eventi di qualit manifestazioni in grado di ottenere riconoscimento ed attenzione a livello internazionale e in grado di segnare in maniera indelebile un determinato luogo Esposizioni universali Campionati del mondo di Mega Events Globale TV Globale calcio Olimpiadi Gran Premio Formula 1 MICA World regional o TV internazionale o Special Events Eventi sportivi world Miei nazionale nazionale regional Hallmark Events Grandi eventi sportivi Nazionale o Regionale TV nazionale o locale Eventi locali regionali Community Events PI Regionale o locale TV o stampa locale eventi a livello di comunit Una delle classificazioni pi diffuse per inquadrare i grandi eventi Fonte Mega events and modernity M Roche London 2000 Queste manifestazioni hanno dunque implicazioni che vanno al di l della tematica specifica dell evento e coinvolgono fattori di valenza economic
134. ata Fonte La riqualificazione energetica nel Real Estate Autori Vari Milano Il Sole24ore 2010 pag 116 Nei cicli termodinamici attualmente in uso per la produzione di energia elettrica la quantit di calore non convertita in elettricit maggiore della frazione effettivamente convertita in lavoro o elettricit Il rapporto fra queste due grandezze intimamente 3 Cfr da La riqualificazione energetica nel Real Estate Autori Vari Milano Il Sole24ore 2010 pag 114 117 27 Delibera comunitaria 2004 08 dedicata alla cogenerazione recepita in Italia dal D Lgs n 20 2007 187 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare connesso alla tipologia di ciclo termodinamico che governa il processo produttivo ovvero alla tecnologia utilizzata nell impianto Nel nostro paese il rendimento medio della produzione di energia elettrica con le attuali tecnologie e grazie alla diffusione dei cicli combinati si aggira intorno al 43 4 dato a cui tuttavia occorre sottrarre tutte le perdite relative alle reti di trasmissione e distribuzione Questo dato indica in parole povere che per ottenere 1kWh di energia elettrica occorre bruciare 2 3 kWh di energia primaria E possibile quindi dedurre che oltre il 56 dell energia viene dispersa sottoforma di energia termica solo in parte riutilizzata per il funzionamento dei circuiti ausiliari della centrale La produzione combinata di energia elettrica e termica permette inve
135. ata da almeno due decenni 86 Il sale and lease back un processo che consiste nella cessione da parte dell organizzazione proprietaria degli immobili siano essi strumentali o meno ad una nuova societ denominata NewCo costituita allo scopo esclusivo di gestire ed esternalizzare l operazione La societ che cede gli immobili pu anche nello stesso tempo acquisire contrattualmente delle quote della neonata societ esterna partecipando in questo modo alla NewCo specialmente nel caso in cui il patrimonio ceduto non consista solo in beni strumentali ma anche in gran parte comprenda una quota di immobili a reddito sui quali possibile ricavare dei plusvalori oppure nel caso in cui Il patrimonio strumentale non interessa al cedente per una utilizzazione diretta e quindi possa essere immessa sul mercato in maniera diretta dopo una eventuale operazione di valorizzazione degli immobili per incrementarne la redditivit potenziale qualora ce ne fossero i presupposti La NewCo opportunamente finanziata dalla societ promotrice si impegna a versare alla societ cedente il prezzo corrispettivo al valore degli immobili acquisiti in siffatta maniera prezzo definito preventivamente in fase contrattuale Tale contratto non definisce solo il prezzo di vendita degli immobili parte dell operazione ma anche la durata dell operazione normalmente pari ad un periodo compreso tra i dieci ed i vent anni lasso di tempo in cui la societ cedente paghe
136. ate all interno di paesi aderenti all OECD Organization for Economic Co operation and Development sono dotati di un sistema di condizionamento dell aria e questa percentuale cresce a livelli del 7 all anno Le cause sono molteplici tra cui l adozione a livello globale di uno stile di costruzione che non Residenze e risparmio energetico tecnologie applicative e linee guida progettuali per la costruzione di abitazioni sostenibili Gabriele M asera Milano Il Sole 24 Ore 2004 pag 68 69 181 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare tiene conto delle differenze climatico ambientali dei singoli luoghi e questo rende necessario il raffrescamento forzato durante l intera stagione estiva Il progressivo cambiamento della cultura del benessere e delle aspettative degli utenti che vanno ad abitare i suddetti edifici nonch delle loro abitudini Il massiccio Impiego di questo tipo di soluzioni ha impatti notevoli non sono sull ambiente innescando un processo che a partire dall incremento delle emissioni di agenti inquinanti e gas serra prodotti dai cicli frigoriferi dei condizionatori provoca un aumento dell effetto serra e di conseguenza un incremento ulteriore delle temperature medie stagionali ma anche dal punto di vista economico facendo aumentare considerevolmente le bollette e in generale costi di gestione e manutenzione degli impianti siano di piccole o di grandi dimensioni Una ventilazione natura
137. ategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare analizzare attentamente le motivazioni alla base della partecipazione di ciascun soggetto al progetto 11 principali partecipanti a un operazione di project financing Le autorit pubbliche C promotori che danno vita alla societ di progetto CI consulenti finanziari C Gli istituti finanziatori costruttori C Le controparti commerciali C Le istituzioni finanziarie internazionali C Le societ indipendenti di certificazione e monitoraggio i consulenti legali Gli attori delle operazioni di project financing Fonte Il Project Financing una tecnica una cultura una politica Gianfranco Imperatori Milano Il Sole 24 Ore 1995 pag 80 Le fasi del project financing non sono sempre uguali categorizzare in maniera rigida procedimenti tanto complessi non sarebbe del tutto corretto Per studiare questo tipo di strumento pu essere tuttavia utile iniziare suddividendo il progetto in macro aree identificazione dell iniziativa esecuzione del progetto gestione economica delle opere realizzate La prima fase l identificazione procede a partire dall analisi dell idea progettuale alla successiva e progressiva determinazione della struttura dell operazione e delle condizioni contrattuali sottostanti attraverso l attivit di negoziazione Essa quindi si caratterizza soprattutto per l attivit di raccolta e analisi dei dati collegati al
138. ati da una metodologia e da requisiti tecnico scientifici comuni L idea quella di condividere uno standard comune ma di permetterne una declinazione a livello locale 272 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Il Protocollo ITACA proprio grazie alle caratteristiche di SBMethod consente una contestualizzazione alla peculiarit territoriali delle regioni pur mantenendo la medesima struttura sistema di punteggio e di pesatura Questa qualit particolarmente importante per l Italia in quanto caratterizzata da profili climatici e da prassi costruttive diverse put call con il termine opzione si intende generalmente un contratto attraverso cui a una certa data e a un certo prezzo predefiniti un soggetto che pu essere definito concedente si impegna a vendere o acquistare un bene specifico a o da un soggetto che definiamo beneficiario il quale ha la facolt di aderire o meno a detta offerta In termini finanziari il bene oggetto della transazione pu consistere in titoli azioni obbligazioni titoli di Stato valute tassi di Interesse merci o futures Nella pratica ci che caratterizza il contratto di opzione il fatto che l impegno contrattuale a vendere o acquistare grava solamente sulla parte che concede l opzione il concedente il beneficiario ha infatti il diritto ma non l obbligo di esercitare l opzione decidendo quindi se portare a buon fine oppure no la transazione PVC il
139. ato il carattere osservabile di questi elementi l offerta e la domanda per l insieme dei beni immobiliari 105 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare sono quantificabili come offerta e domanda esplicite Per contro l offerta e la domanda di ciascuna caratteristica o ciascuna unit di caratteristiche per gli attributi misurati su scala continua o discreta non sono osservabili direttamente in tal caso si parla di offerta e domanda implicite Se ci si riferisce alla caratteristica presenza di un ascensore in un immobile residenziale l offerta sar costituita da tutti gli appartamenti da vendere situati in immobili con ascensore mentre la domanda sar costituita dagli acquirenti che desiderano acquistare un appartamento in un immobile del genere In tale ottica la soddisfazione da cui il termine edonico trovata da un acquirente nell acquistare un bene immobiliare corrisponde alla somma delle soddisfazioni che ricava dalle caratteristiche del bene come il prestigio la localizzazione e la qualit della costruzione In altre parole l acquirente di un bene immobiliare in realt acquista le diverse componenti di tale bene e il prezzo dell immobile dato dal totale dei prezzi delle componenti Esiste quindi un prezzo implicito di ciascuna caratteristica o ciascuna sua unit che sul mercato risulter dal confronto tra l offerta e la domanda per ciascuna caratteristica La valutazione con criterio compara
140. avanguardia tecnologica nel campo degli immobili oggetto di business Esempi chiarificatori possono essere il cablaggio degli edifici per ottenere una connessione alla rete ad alta velocit oppure un sistema di teleriscaldamento cos come la filodiffusione o dispositivi di sorveglianza ad alta precisione Tutti elementi che rappresentano un eccellenza nel loro settore e che garantiscono un valore aggiunto al singolo edificio cos come al portafoglio di cui fanno parte 1 Questo tipo di sviluppo permette di ridurre tempistiche e costi dell attivit migliorandone contemporaneamente la qualit definire un commitment real time a qualsiasi livello aziendale gestire con maggior efficienza i rapporti con partner clienti e fornitori estendere la possibilit di ricerca di informazioni beni e servizi a qualsiasi ora e in qualsiasi giorno samui gestione di edifici e di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pisani Milano Il sole 24 ore 2002 pag 129 1 Cfr da La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pisani Milano Il sole 24 ore 2002 pag 129 131 82 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare monitorare il percorso del servizio
141. azione in aree del globo meno sviluppate ha rapidamente cambiato gli scenari evolutivi di questo mercato Questo trend cominciato negli Stati Uniti e successivamente si sviluppato anche in Europa esempi famosi sono l esportazione di porzioni considerevoli del settore assicurativo in Irlanda o il progressivo spostamento del settore relativo alla progettazione e della programmazione informatica in India Delineare confini di questo fenomeno risulta fondamentale per determinare la futura richiesta del mercato del terziario a livello mondiale 250 Cfr da Il marketing dei luoghi e delle emozioni Francesco Gallucci Paolo Poponessi Milano Egea 2008 pag 90 92 206 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare A seconda della classe dell edificio il target della clientela risulta differente e di conseguenza la campagna di pubblicizzazione avr contorni e modalit oltre che budget differenti Si possono distinguere in tre classi gli edifici di classe A rappresentano il top della gamma che il mercato pu offrire sono edifici edificati In zone di pregio esteticamente attraenti e con un livello di manutenzione elevato di finiture e Impianti Sono generalmente affittati a tenant di alto livello e prestigio gli edifici di classe B sono costruiti lungo le grandi linee dei servizi e arterie stradali Sono edificati con tecniche costruttive standard e sono progettati per offrire il massimo spazio affittabile con il
142. biente circostante le differenti esposizioni in termini di luce e aria lo stato di manutenzione le finiture interne ecc E uno step fondamentale e i risultati possono anche rimettere in discussione la scelta dei beni comparabili Per prassi due immobili non sono comparabili se in questa fase la percentuale di adeguamento risulti superiore al 20 del prezzo per unit In questi casi si provvede a selezionare nuovi beni da confrontare Il criterio dei prezzi edonici o pi semplicemente criterio edonico si sviluppato in molti paesi per la valutazione degli immobili residenziali Nel tempo il criterio edonico stato utilizzato anche per la stima del valore di molte altre tipologie di beni eterogenei quali le automobili i computer le opere d arte e vini millesimati Gli utilizzi pi numerosi per rimangono quelli nell ambito immobiliare dove viene impiegato non solo per stimare il valore degli immobili ma anche per valutare il livello delle locazioni o per la costruzione di indici dell evoluzione dei prezzi Il criterio edonico si basa sull idea che l offerta e la domanda di beni eterogenei comprendano un offerta e una domanda per ciascuna caratteristica o attributo di tali beni In genere l offerta e la domanda di beni Immobiliari si osservano piuttosto agevolmente l offerta per un certo tipo di beni corrisponde ai beni messi in vendita mentre la domanda formata dagli investitori che desiderano acquistare quel tipo di beni D
143. caso conviene la propriet diretta degli immobili 1 Una ottimale organizzazione dell asset management richiede l utilizzo parallelo di molteplici strumenti e metodologie allo scopo di massimizzare il rendimento delle consistenze le SIIQ occupano senz altro un posto in prima fila in questa ottica ma bisogna sempre ricordare il loro ruolo all interno di un panorama pi complesso che richiede l utilizzo di molti altri approcci diversi per raggiungere risultati di primo piano in un mercato sempre pi affollato e caratterizzato da una concorrenza sempre pi serrata 2 2 1 I Project Financing Nel settore del Real Estate il livello di appetibilit di un investimento finanziario risulta fortemente influenzato dalle specifiche caratteristiche del progetto proposto in quanto raramente si assiste alla concessione di credito da parte di istituti finanziari unicamente sulla base dello standing creditizio del soggetto proponente senza un effettiva ponderazione sulla natura e sulla ragionevolezza degli impieghi di tali risorse Tale pratica risulta essere il presupposto fondamentale di una particolare tipologia di finanziamento strutturato noto come project financing secondo la locuzione 107 Cfr da Investimento immobiliare mercato valutazione rischio e portafogli Martin Hoesli Giacomo Morri Milano Hoepli 2010 pag 224 11 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare anglosassone Il project financing o finanza di pro
144. ccessi sicurezza rilevazione incendi luci ascensori intelligenti climatizzazione Con lo sviluppo di questi sistemi sempre pi frequentemente ci si trova a dover collegare controlli di aziende diverse che devono quindi utilizzare non solo uno standard elettrico comune ma anche un linguaggio o protocollo di comunicazione comprensibile da tutti vantaggi che ne conseguono gestione dell edificio in modo semplice ed efficiente da una singola stazione di gestione riduzione dei costi operativi possibilit di analisi statistica globale dei dati identificazione e reazione immediata a guasti ed allarmi giustificano ampiamente il possibile incremento di costo del singolo dispositivo Oggi quindi non pi importante solo la qualit ed affidabilit degli strumenti ma anche il grado di connettibilit con l esterno che questi sono in grado di offrire book value con il termine book value detto anche valore contabile si intende il valore contabile di un asset determinato dal valore storico del bene meno l ammortamento brise soleil elemento d architettura che serve a proteggere dal diretto perative t ta facciate di edifici o ambienti interni al fine di evitare la manifestazione di calore eccessivo stato uno dei principali elementi compositivi utilizzati dall architettura della seconda met del XX secolo Uno dei primi architetti a farne uso in maniera sistematica fu Le Corbusier che ha caratterizzato molte delle sue opere del s
145. ce di ottenere rendimenti compresi fra l 80 e il 90 ed al contempo di ridurre le perdite dovute al percorso di distribuzione oltre che di annullare quasi completamente le perdite di trasmissione Di recente si constata la diffusione della terminologia perative t t specialmente in campo edilizio e termotecnico Questo tipo di generazione costituisce di fatto una particolare applicazione dei sistemi di cogenerazione che hanno la peculiarit di riuscire ad utilizzare la totalit o la quota parte dell energia termica recuperata per produrre energia frigorifera sotto forma di acqua refrigerata per il condizionamento di ambienti o da dedicare ai processi industriali Perdite di Calore Combustibile 100 _ ____rT_yrmm ___ _ _ amp Perdite di trasmissione Schema di funzionamento della perative t t Fonte La riqualificazione energetica nel Real Estate Autori Vari Milano Il Sole24ore 2010 pag 117 238 Dati forniti dalla Terna Produzione energia elettrica anno 2006 188 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Rispetto alla cogenerazione semplice solo calore ed elettricit il rendimento globale aumenta poich viene utilizzata la totalit dell energia termica recuperabile e quindi una maggiore percentuale del potere calorifico del combustibile Per fornire dei termini di paragone una centrale termoelettrica tradizionale riesce a convertire circa 1 3 dell energia fornita dal combust
146. centuali relative ai paesi dell UE sulle forme di godimento degli immobili ad uso residenziale Fonte Eurostat yearbook 2010 Restituzione grafica delle risposte al sondaggio Nomisma sulla preferenza di chi sceglie l affitto Fonte Nomisma 2009 Evoluzione dei prezzi e dei canoni di affitto dal 1991 al 2009 in Italia Fonte Nomisma 2009 Grafico di confronto dei canoni di affitto annuo di uffici Fonte elaborazione Jones Lang LaSalle 2010 Tendenze del mercato turistico Fonte l settori strategici emergenti professoressa Maria Luisa Del Gatto corso di Strategie e Organizzazione del Comparto Immobiliare Politecnico di Milano novembre 2008 Milano Classifica delle 26 citt italiane pi significative in campo economico Fonte Classifica della competitivit dei mercati immobiliari italiani edizione 2007 Nomisma Societ di Studi Economici S p a Gabetti Property Solutions 2007 pag 6 Alcuni effetti positivi e negativi deducibili dalle esperienze osservate in letteratura Fonti Ritchie amp Aitken 1984 Haxton 2000 Lensky 2000 e 2002 M orgas Kennett amp Puig 2003 Kasimati 2003 Preuss 2004 Cashman 2005 Vigor Media amp Tims 2005 Kesenne 2005 Ruolo del sistema informativo nel property management Fonte La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pi
147. che richiede ad un immobile caratteristiche e prestazioni notevoli sia dal punto di vista energetico che da quello organizzativo Campo in cui la domanda supera l offerta quindi con ottime prospettive di ricavi per tutti soggetti che sapranno interpretare al meglio le richieste del mercato e soddisfarle in tempi brevi con interventi sia di potenziamento degli impianti tecnologici sia dal punto di vista dell identit dell edificio in genere con la progettazione di nuove soluzioni sul fronte principale e negli spazi interni di rappresentanza come hall o giardini d inverno Lo scopo di questi interventi sar la competizione per attrarre i tenant di alto profilo ovvero tutte quelle aziende che operano a livello internazionale e che possono 20 ll mercato della locazione in Italia Nomisma Societ di Studi Economici S p a Bologna 2010 pag 8 21 Valutazione e valorizzazione immobiliare esperienze metodiche e casi studio Oliviero Tronconi Stefano Bellintani Milano Il sole 24 ore 2006 pag 1 22 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare garantire affidabilit e continuit contrattuale elementi importanti nell ottica di gestione di patrimoni Immobiliari di notevoli dimensioni Focalizzando invece l attenzione sulle dimensioni fisiche complessive degli immobili del mercato degli uffici che rappresentano come gi accennato il mercato principale del settore RE scopriamo che sono le aree urbane pi che l
148. ciaio che contrastano l azione del vento e degli agenti atmosferici Tali sistemi rivestono un enorme importanza nell economia energetica di un edificio e sono classificati sistemi passivi In quanto regolano il microclima e controllano il carico energetico dell ambiente interno 18 22 http www rinnovabili it tessuti metallici 169 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Questo tipo di tecnologia rappresenta una scelta valida e dai costi contenuti per risolvere il problema della radiazione solare e del conseguente surriscaldamento degli ambienti a grande superficie vetrata 5 2 5 Vetri speciali Il vetro una sostanza con struttura molecolare simile ai liquidi anche se l elevata forza di coesione delle particelle permette al materiale a condizioni ordinarie di pressione e temperatura di esistere allo stato solido E di larghissimo uso in edilizia e con la ricerca scientifica oggigiorno si dispone di una innumerevole quantit di varianti di questo materiale Con l aggiunta al processo di fusione di particolari composti metallici si possono conferire al vetro colorazioni particolari e di conseguenza una capacit di assorbimento selettiva della radiazione luminosa L ossido di ferro rende il vetro blu verde l ossido di rame una tonalit fra il rosso e il violaceo l ossido di cobalto un blu intenso Per meglio calibrare l illuminazione naturale si possono utilizzare cristalli selettivi colorati in pasta co
149. cientifica possibile l obiettivo della massimizzazione delle entrate Rinnovo dei layout Altra via per aumentare la redditivit globale e i canoni al metro quadro l ottimizzazione dei layout pratica nata nel settore della progettazione degli interni per ufficio ma altrettanto valida in tutti settori del costruito dal commerciale alla logistica Il mondo del lavoro molto cambiato negli ultimi decenni del XX secolo lo sviluppo e il progressivo diffondersi delle tecnologie informatiche ha rivoluzionato per sempre il mercato lavorativo in primis ha inciso positivamente sugli spazi di lavoro La drastica riduzione del consumo di carta per fare un esempio conseguenza dell uso sempre pi diffuso dei fogli di lavoro elettronici e dell utilizzo delle e mail al posto dei fax ha comportato oltre a notevoli benefici per l ambiente in termini di minor utilizzo di risorse ambientali anche una maggior efficienza in termini di tempistiche di lavoro e di 199 Cfr da How to Make Money with Real Estate Options T J Lucier Hoboken New Jersey John Wiley amp Sons 2005 140 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare spedizione di documenti Non solo le conseguenze di questi cambiamenti epocali hanno avuto ripercussioni anche nel settore della progettazione dell architettura oramai gli enormi spazi dedicati ad archivio documenti sono stati ridimensionati dalle tecnologie di archiviazione digitale di massa hard disk se
150. cisioni in favore di un territorio o di alcune sue componenti Complessivamente le finalit delle relazioni pubbliche a livello territoriale sono il rilancio di un area lo sviluppo della sua Immagine il sostegno alla domanda di un nuovo servizio locale o il sostegno alle attivit produttive limitrofe Il direct marketing comprende tutte quelle forme di comunicazione rivolte ad un determinato potenziale acquirente punti di forza di questo tipo di comunicazione Sono l esatta misurazione del risultato dell azione sul target la possibilit di una comunicazione molto selettiva orientata esclusivamente ai soggetti che costituiscono il mercato possibilit di modellare al massimo il messaggio pubblicitario sul target possibilit di massimizzare la comunicazione diretta tra soggetto comunicatore e ricevente l opportunit di favorire lo sviluppo di una relazione stabile fra domanda e offerta di mercato Queste caratteristiche rendono il direct marketing uno strumento estremamente efficace ed efficiente per la comunicazione del territorio e possono risultare particolarmente incisive nella fase della scelta finale di un territorio da parte di un potenziale investitore La promozione infine rappresenta l insieme delle forme di incentivazione che possono spingere un potenziale acquirente a comprare un prodotto o un servizio Per quanto riguarda il prodotto territorio gli incentivi sono essenzialmente di natura
151. cniche della Valorizzazione Immobiliare attenzione sempre pi marcata in fase di progettazione degli spazi di lavoro Allo stesso modo l archetipo dell ufficio chiuso destinato ad essere relegato a target dirigenziali studi sociologici e di produttivit hanno chiaramente dimostrato come la tipologia ad open space riesca non solo ad ottimizzare gli spazi ma anche ad incrementare la produttivit attraverso una forma implicita di controllo reciproco e a migliorare la cooperazione ed il team work favorendo il confronto immediato e il lavoro di cooperazione necessario ormai ad ogni livello dell attivit aziendale E stato inoltre dimostrato che a livello di mercato immobiliare la caratteristica della flessibilit notevolmente favorita dalla logica dello spazio aperto negli uffici rappresenta un notevole valore aggiunto sia in fase di locazione che nella successiva fase di vendita degli immobili 5 1 2 1 L innovazione nel design degli uffici La progettazione e l innovazione nel design di interni assume nel caso di interventi su immobili destinati ad uffici una connotazione non pi solo formale ma anche reddituale Un intervento in grado di migliorare la produttivit dei lavoratori di ridurre gli sprechi e consumi di tempo risorse e manodopera ha un concreto e immediato impatto sulla vita dell azienda e produce reddito effettivo L evoluzione del workplace nel corso degli ultimi decenni costituisce un vero e proprio sviluppo
152. conomico si viene a rasserenare anche l attivit locativa si vivacizza seppure la maggioranza delle operazioni sia sospinta da consolidamenti e ristrutturazioni Come osservabile nella tabella che segue prezzi di mercato per l affitto di uffici nelle maggiori citt europee possono variare sensibilmente a seconda del mercato locale e della domanda specifica Londra Parigi e Milano rappresentano le punte del settore poich in questi centri la domanda risulta molto pi stabile e cospicua Prezzi di uffici prime Q3 2010 mq Londra Parigi Milano Stoccolma Francoforte Lussemburgo Monaco Mosca Amsterdam Edimburgo Madrid Amburgo Dublino Dusseldorf Bruxelles Berlino Barcellona Utrecht Varsavia Lione L Aia Praga Rotterdam Budapest 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 Grafico di confronto dei canoni di affitto annuo di uffici Fonte elaborazione Jones Lang LaSalle 2010 2 5 Workshop Nazionale sul mercato immobiliare degli uffici Nomisma Societ di Studi Economici S p a Bologna 2010 pag 16 17 26 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Le previsioni di crescita dei canoni per gli uffici europei formulate da DTZ e riviste al rialzo parlano di un incremento medio del 6 8 per il 2010 e del 4 7 per il 2011 Si tratta quindi di un mercato che pu presentare buone possibilit di investimento a medio termine specialmente in quelle aree interessate maggiormente dalla
153. controllore e di negoziatore ottimizzatore della contrattualistica Nel campo delle valutazioni si sono affermate le tecniche e le pratiche anglosassoni grazie al contributo dei RICS improntate sull oggettivit e sulla trasparenza del processo valutativo rendendo pi semplice e pi scientifico il lavoro degli investitori e dei developer Questi ultimi a loro volta hanno sviluppato ulteriormente l uso delle tecniche finanziarie gi ampiamente utilizzate nel mercato della Borsa le analisi PBP NPV e IRR abbinate alla redazione di DCF sempre pi precisi ha consentito agli investitori istituzionali di intraprendere progetti di investimento di ampio respiro sia economico che temporale precedentemente impensabili senza questo tipo di strumenti Le moderne tecniche di razionalizzazione degli Spazi specialmente nel terziario unite all utilizzo di tecnologie per il risparmio energetico sia a livello di involucro frangisole pareti ventilate torri del vento ecc che a livello di generazione di energia elettrica e termica recuperatori di calore cogenerazione pompe geotermiche hanno consentito ai gestori di tali edifici di risparmiare notevolmente sui costi di gestione e di ottenere quindi una maggiore redditivit dai propri immobili Questi risultati economici hanno consentito a loro volta di reinvestire tali proventi in nuove operazioni immobiliari generando un volano che ha contribuito a trainare l economia nazionale almeno fino alla recente
154. corposi giustificando quindi l aumentare dell impiego delle risorse iniziali Come esempio viene riportato il caso della sede centrale Cisco a San Jos in California progetto del 2004 La societ necessitava di creare un area di lavoro pi efficace per i propri impiegati Risultava indispensabile ottimizzare le risorse spaziali studi commissionati dalla compagnia segnalavano un sovra utilizzo delle meeting room mentre gli uffici chiusi rimanevano inutilizzati per quasi Il 65 del tempo Segno del cambiamento delle abitudini degli Impiegati e delle tecnologie utilizzate per il lavoro che richiedevano maggiori spazi per il lavoro di gruppo e per le riunioni di coordinamento Contemporaneamente gli uffici chiusi di vecchia impostazione risultavano sempre pi obsoleti poich gli impiegati non erano pi coinvolti come prima in sessioni di lavoro individuali di lunga durata Era stato rilevato anche un impressionante aumento del numero di ore di lavoro fuori sede per funzioni di rappresentanza o di ordinamento in loco per i vari progetti di sviluppo della compagnia Il progetto di ottimizzazione degli ambienti lavorativi si posto un triplice obiettivo aumentare la produttivit incrementare il livello di benessere e soddisfazione degli impiegati ridurre le spese di affitto Il progetto partito da una impostazione del lavoro di tipo universitario una pianta divisa in aree comuni locali tecnici chiusi piazze di incontro aree m
155. costo previsto Il design e le dotazioni impiantistiche sono di livello adeguato al pieno soddisfacimento delle necessit degli affittuari ma non di alto livello Allo stesso modo il livello di manutenzione adeguato ma non eccellente gli edifici di classe C sono generalmente rappresentati da vecchie costruzioni riconvertite in un secondo momento a questa destinazione d uso Sono ubicati in zona periferiche o non ben servite dai mezzi pubblici in zone a scarsa densit di costruito Gli Impianti sono obsoleti e spesso presentano guasti a causa della manutenzione non adeguata Per queste ragioni i tenant sono generalmente societ poco conosciute di recente costituzione o che attraversano un momento di difficolt finanziaria e che quindi prediligono una scelta che minimizzi i costi di affitto La pubblicizzazione di edifici classe A far affidamento sulla qualit delle finiture e sulle prestazioni dell edificio oltre che sulla posizione privilegiata che pu offrire ai clienti e sar rivolta a societ ed aziende di alto profilo che garantiscono affidabilit e puntualit nei pagamenti e che per questo motivo risultano i tenant pi desiderabili per gli operatori del Real Estate Gli edifici classe C al contrario dovranno puntare tutto sulla loro economicit elemento fondamentale per il target di affittuari a cui le loro campagne di pubblicizzazione si rivolgeranno Questa polarizzazione degli investimenti tra il segm
156. costruttori non si fidarono nei primi tempi ad utilizzare la tecnica dell incollaggio a resina continuando a preferire in loro vece le connessioni meccaniche gi all epoca di comprovata affidabilit Questo tipo di soluzione tecnologica permette anche una riduzione dei tempi di cantierizzazione poich le vetrate vengono costruite e assemblate in fabbrica a moduli 159 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare da montarsi successivamente in cantiere in tempi ridotti rispetto alle tecnologie tradizionali i moduli della vetrata strutturale sono costituiti da una struttura metallica sulla quale vengono incollati gli elementi vetrati a loro volta incollati fra loro mediante delle resine siliconiche ad alte prestazioni sviluppate specificatamente per questo tipo di utilizzo Questo tipo di soluzione presenta anche una notevole tenuta agli agenti atmosferici superiore a quella che si pu ottenere con delle tradizionali guarnizioni da facciata E possibile suddividere ulteriormente questa categoria tecnologica in tre diverse tipologie vetrate strutturali con collegamento incollaggio su due lati vetrate strutturali con collegamento incollaggio su quattro lati vetrate strutturali isolanti con doppio vetro Le prime sono le vetrate nelle quali il sigillante siliconico viene utilizzato per realizzare la connessione strutturale su due lati opposti dell elemento di vetro normalmente due spigoli laterali Nelle v
157. crisi economica 254 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Anche il marketing ha acquisito un ruolo di crescente rilievo nel mondo degli immobili la commercializzazione diventata la chiave di volta dell intero sistema immobiliare La riduzione dei tempi di vendita e di mancata locazione oltre che la necessit di attirare possibili tenant di alto profilo sono considerati essenziali a buon titolo per la buona riuscita economica di ogni operazione immobiliare Per ridurre le tempistiche necessarie alla collocazione dei cespiti sul mercato e quindi ridurre i tempi di rientro dei capitali investiti Il marketing ha concentrato i suoi sforzi nel tentativo di trasmettere un immagine di efficienza ed esclusivit efficienza nell uso razionale degli spazi e delle risorse contenimento dei costi esclusivit nella localizzazione dell immobile e nell immediata riconoscibilit dell architettura maggior visibilit per i tenant Parallelamente si sviluppata anche la consapevolezza del ruolo centrale ricoperto dal fattore territoriale nel Real Estate ovvero di tutte quelle variabili connesse alla posizione dell immobile all interno del sistema urbano in cui si colloca La dotazione di servizi attigui la presenza di collegamenti con le infrastrutture il sistema di tassazione vigente la qualit della vita e dell ambiente sono tutti fattori che possono risultare decisivi per la scelta di un immobile che per sua stessa na
158. culturale Non bisogna quindi stupirsi se stadi e centri sportivi occupano realt e luoghi importanti delle realt urbane Tali centri 268 L economia delle esperienze Oltre il servizio J Pine J Gilmore Milano Etas 2000 215 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare hanno una lunghissima tradizione che parte dalla Grecia classica Olimpia Delfi o Corinto passando per la Roma Imperiale Colosseo Circo M assimo Sorprende anche la notevole somiglianza fra gli stadi del passato e quelli moderni con le gradinate e palchi laterali cos come la sostanziale identit fra atleti antichi e moderni Stesso discorso per il ruolo e il comportamento degli spettatori il tifo e la passione sportiva sono gli stessi da quando l uomo esiste segno che le pulsioni primordiali rimangono pressoch invariate nel corso del tempo MILL aa 7 t Ii Far f J n KIPRA a di i X I E LUL 4 Confronto fra il Colosseo e lo Stadio Olimpico di Roma Fonte elaborazione dell autore Non un caso se il carattere che maggiormente spicca in questi luoghi quello della vocazione alla comunicazione i centri dello sport sono palcoscenico della passione e vetrina dell esaltazione della forza e della abilit fisica mentre la partecipazione emotiva del pubblico trasmette sostegno o disapprovazione per la prestazione Lo stadio evidenzia una dimensione emozionale vissuta in comune fra un gran numero di persone accomunate
159. da due indici specifici l IRE Indice di Risparmio Energetico e il LT Limite Termico La legislazione oltre a suggerire l individuazione di misure volte a promuovere a livello nazionale l uso estensivo della cogenerazione ad alto rendimento per accrescere l efficienza energetica e per salvaguardare l ambiente suddivide e definisce concettualmente in base alla potenza elettrica generata taglia dell impianto le seguenti quattro categorie micro cogenerazione potenze elettriche inferiori a 50kW piccola cogenerazione potenze inferiori a 1MW media cogenerazione potenze nel range di 1 10M W grande cogenerazione potenze superiori a 10M W La cogenerazione trova oggi la sua massima diffusione tra gli operatori del Real Estate in ambito civile utilizzando quale fonte di alimentazione primaria il gas metano naturale grazie agli evidenti vantaggi di natura tecnica ed economica che un tale tipo di approvvigionamento comporta e in particolare disponibilit attuale e futura di combustibile stabile mercato normato regolato e strutturato presenza di ampia e disponibile infrastruttura logistica distributiva diffusa sul territorio emissioni inquinanti ridotte e disciplinate Il concetto su cui si basa la cogenerazione l utilizzo di un unico combustibile per la produzione di energia sia elettrica che termica nell ottica di un aumento consistente dell efficienza del consumo delle risorse energetich
160. da una passione punto chiave dell esperienza la relazione fra individuo e massa Essere parte di una tifoseria rappresenta una sottolineatura del concetto di appartenenza identitaria e favorisce la solidariet reciproca Altro carattere fondamentale dei luoghi della passione sportiva l accentuazione della spettacolarit Tendenza che stata particolarmente sviluppata negli Stati Uniti d America dove gli stadi si spingono verso una dimensione di contenitori di spettacolo oltre che di sport Megaschermi spettacoli di musica e ballo nelle pause numeri di abilit accompagnamento musicale e con effetti sonori sono stati appositamente studiati per completare l esperienza dello spettatore cos come la progressiva riduzione degli spazi monotematici in favore del proliferare di ristoranti bar shop e spazi multiuso secondo una logica gi vista e sperimentata nel processo di evoluzione dei centri commerciali 269 Cfr da Il marketing dei luoghi e delle emozioni Francesco Gallucci Paolo Poponessi Milano Egea 2008 pag 134 136 216 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Nel campo immobiliare le strategie di marketing e di pubblicizzazione di questo tipo di impianti risultano strettamente legate a quelle della pubblicit sportiva E infatti l evento sportivo a rendere celebre e frequentato l impianto e quindi ogni tipo di introito e di successo sar strettamente legato alla qualit e alla popolarit
161. dal territorio il cosiddetto sistema paese nell ambito degli investimenti la buona dotazione di infrastrutture e servizi non permette solo di ridurre i costi nell immediato per le attivit gi stanziate sul territorio ma anche di attirare nel complesso le aziende multinazionali che di fatto creano e condizionano l economia mondiale In un mercato dove la produzione perative t ta risulta sempre pi comoda e conveniente acquisiscono sempre pi importanza i valori aggiunti che una regione in grado di offrire ai potenziali investitori Nell ultimo decennio del secolo abbiamo assistito ad un importante processo di riorganizzazione delle imprese che hanno cambiato radicalmente la struttura logica delle organizzazioni in particolare la minimizzazione dei costi aziendali che ha indotto le imprese alla ricerca di una dimensione pi snella e flessibile requisito necessario per operare in un mercato estremamente variabile e discontinuo Altro importante imput nel cambiamento degli stili organizzativi aziendali stato dato dalla sempre pi evidente e logica necessit di esternalizzare tutti quei servizi costi che non contribuiscono in maniera preponderante al core business dell azienda ma che al contrario la appesantiscono di ulteriori competenze estranee alle principali attivit di settore gt Le grandi aziende multinazionali oggi creano l economia globale Attirare le grandi aziende significa essere coinvolti nell economi
162. dalle conoscenze di tipo tecnico architettura e ingegneria a nozioni di tipo strettamente economico e finanziario fino ad arrivare al campo del diritto e della Pubblica Amministrazione sia a livello statale che a quello locale Risulta palese come un simile bagaglio di competenze possa difficilmente essere garantito da un singolo professionista diventa dunque essenziale il lavoro di quipe la compresenza di diverse professionalit per avere un approccio multidisciplinare al processo decisionale che tenga conto di tutte le variabili In gioco in un settore che per sua natura tende ad essere influenzato da innumerevoli fattori a seconda delle specifiche contingenze Il Real Estate si pone quindi come una ineludibile scienza di come amministrare correttamente e In modo consapevole un patrimonio immobiliare ma anche come concezione di cui dovr diventare consapevole anche il comune utilizzatore che l uso efficiente salubre e funzionale del luogo dove si vive si lavora si fa la spesa o ci diverte passa attraverso un insieme di competenze e di interventi che corrispondono alle funzioni basilari del RE Tutto ci rappresenta da anni una solida realt nei mercati pi evoluti Come si potuto osservare negli ultimi anni si fatto molto per adeguare la nostra nazione agli standard internazionali di trasparenza competenza ed efficacia 253 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare trasparenza nelle informazioni r
163. decisionali trasparenti e condivisi da tutti gli attori In gioco 4 2 3 SWOT Nata in ambito aziendale per definire le strategie in contesti caratterizzati da incertezza e competitivit l analisi Swot Strenghts Weakness Opportunities Threats uno strumento dell analisi decisionale che a partire dagli anni 80 stato sempre pi utilizzato nel settore pubblico come modello concettuale per analizzare scenari alternativi di sviluppo Lo scopo dell analisi quello di definire le opportunit di sviluppo di un area territoriale o di un settore ambito di intervento sulla base della valorizzazione dei punti di forza e del contenimento dei punti di debolezza variabili interne al sistema in riferimento al quadro delle opportunit e dei rischi emergenti del contesto variabili esterne al sistema 1 Punti di forza Punti di debolezza Esempio di matrice di rappresentazione dell analisi Swot 173 Costruzione e valutazione della sostenibilit dei progetti Sergio Mattia Milano F Angeli Ed 2007 vol 1 pag 247 248 118 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Utilizzabile tanto ex ante quanto in itinere ed ex post il processo coinvolge un regista valutatore un gruppo di esperti tutti gli stakeholder istituzionali o no punti di forza e di debolezza cos come le opportunit e le minacce vengono individuati e giudicati dal valutatore sulla base dei dati sul contesto disponibili al momento del
164. decisioni sul mercato marketing territoriale un settore del marketing che serve a valorizzare le potenzialit di sviluppo e a incentivare l imprenditorialit del territorio attraverso le regole di marketing soprattutto con l aiuto della tecnologia informatica e web Come le aziende anche territori sono in competizione tra loro sono soggetti economici e proprio come le aziende hanno bisogno anche di web marketing per la propria promozione merchant banking traducibile come attivit di banca d affari consiste in una serie di attivit di corporate finance volte a fornire all impresa servizi finanziari avanzati e innovativi comprendenti principalmente private equity investimento nel capitale di rischio delle imprese mediante assunzione di partecipazioni societarie M erger and Aquisition M amp A finanza straordinaria d impresa finalizzata a ristrutturazioni societarie e di gruppi anche mediante acquisizioni societarie ed a processi di 270 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare riallocazione proprietaria financial advising consulenza finanziaria per l accompagnamento e ammissione delle imprese alla quotazione in Borsa I P O Initial Public Offering merchandising complesso di attivit che hanno lo scopo di promuovere le vendite una volta che la merce abbia raggiunto il punto di vendita stesso per esempio confezione esposizione sconti offerte speciali dist
165. degli eventi che saranno ospitati In occasioni particolari gli impianti sportivi possono inoltre essere impiegati come palcoscenico per eventi di spettacolo e di musica dal vivo Questo tipo di utilizzo spinge ulteriormente avanti la logica dell ottimizzazione dell utilizzo degli impianti che altrimenti conoscerebbero lunghi periodi di inattivit a titolo di esempio si pensi alle pause dei campionati sportivi e di sottoutilizzo rispetto alle considerevoli risorse economiche impiegate prima per la loro costruzione e in seguito per le manutenzioni e gli adeguamenti richiesti all evolversi delle normative sulla sicurezza centri del benessere sono un mercato in piena espansione negli ultimi anni La tradizione dei viaggi alle terme risale all Inghilterra del primo 700 come spostamento dei membri della classi pi abbienti dalle citt alle stazioni termali Sono i primi centri a sviluppare se cos si pu chiamare una strategia di marketing e di commercializzazione delle risorse naturali Il successo della cittadina di Bath si basa proprio sul mix di servizi stazioni termali luoghi di divertimento e di relax da cui poi sono partiti gli spunti per la costruzione di hotel teatri bar ristoranti e tutti i servizi di accoglienza che rendono il soggiorno in questa localit confortevole e agiato In Italia i centri di maggior spicco sono Salsomaggiore e M ontecatini le due esperienze nostrane che maggiormente sono riuscite a promuovere la p
166. del fondo Infine nei fondi riservati il valore del singolo bene oggetto di cessione acquisto o conferimento pu superare il 10 del valore totale del fondo fondi immobiliari speculativi costituiscono una tipologia particolare in quanto contraddistinti da obiettivi di rendimento elevati e dalla possibilit di derogare a molte delle regole previste per i fondi immobiliari ordinari Il principale aspetto innovativo riguarda sicuramente l assenza di un limite all indebitamento fondi immobiliari speculativi sono legittimati a compiere operazioni in conflitto di interessi fino a un valore pari al 100 del fondo e non sottostanno ad alcun limite circa Il valore massimo di un singolo bene conferito Possono inoltre investire anche in beni diversi da quelli previsti dalla normativa italiana per i fondi immobiliari es materie prime metalli preziosi opere d arte e strumenti derivati su tali beni anche se permane il vincolo della prevalenza almeno due terzi dell investimento immobiliare Emerge una differenza sostanziale rispetto ai fondi immobiliari riservati mentre questi ultimi possono operare in deroga ai soli limiti previsti della Banca d Italia per il contenimento del rischio i fondi speculativi possono derogare anche ai divieti di carattere prudenziale nella composizione del patrimonio del fondo Dalle prime esperienze emerge che il portafoglio dei fondi immobiliari speculativi principalmente investito in Immobili
167. delli operativi ed esperienze a confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pisani Milano Il Sole 24 Ore La valorizzazione strategica degli immobili il nuovo ciclo edile e immobiliare dall investimento alla gestione Barbara Pisani Milano Il Sole 24 Ore Il marketing territoriale M G Caroli Milano Franco Angeli Guida alla locazione all acquisto e alla vendita degli immobili F Paglia M Minetti Giribaldo Roma EPC Libri La cartolarizzazione del patrimonio immobiliare pubblico Morbidelli a cura di Torino G Giappichelli Giuseppe Residenze e risparmio energetico tecnologie applicative e linee guida progettuali per la costruzione di abitazioni sostenibili Gabriele Masera Milano Il Sole 24 Ore The Beginner s Guide To Real Estate Investing G W Eldred Hoboken NJ Wiley amp Sons Codice delle valutazioni immobiliari AA VV Roma Tecnoborsa 282 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2005 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 2006 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Earned Value Project Management Q W Fleming J M Koppelman Pennsylvania U S A Project Management Institute Inc Gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico F Paglia Roma EPC Libri How to Make Money with Real Estate Options T J Lucier Hoboken NJ John Wiley amp Sons
168. dernissimi Disneyworld i parchi a tema sono luoghi che attirano pubblico di ogni et grazie all offerta particolare ed accattivante che propongono Il tema risulta la caratteristica che rende il luogo e di conseguenza l esperienza unica e distinguibile da tutte le altre e che quindi disegna ogni linea progettuale all interno di quel recinto che delimita l interno del mondo tematico dall esterno L unitariet delle diverse aree tematiche del parco deriva dalla capacit di narrare una storia unica in diversi episodi tutti legati dal filo conduttore della tematica dominante tutte le attrazioni saranno quindi parte di un medesimo universo simbolico Il moderno parco a tema nasce ufficialmente nel 1955 a Los Angeles con il primo Disneyland da allora archetipo del parco di divertimenti e simbolo dell immaginario collettivo diffuso in tutto il mondo 8 AI giorno d oggi la tematizzazione degli spazi e degli ambienti svolge un ruolo di crescente importanza e significato Le esperienze rappresentano la quarta forma di offerta economica distinta dai servizi come i servizi lo sono dai prodotti e questi ultimi dalle commodities Quando si compra un servizio si paga per un insieme di attivit intangibili ma per quanto riguarda le esperienze invece si paga per spendere il proprio tempo fruendo di una serie di eventi memorabili che l azienda organizza come potrebbe essere per uno spettacolo teatrale ma con un impegno diretto del cliente v
169. di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pisani Milano Il sole 24 ore 2007 pag 210 211 72 Dalla manutenzione alla gestione degli edifici Stefano Bellintani Roma Aracne editrice 2007 pag 181 57 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Immobili Conduttori Fornitori Fonti esterne Dati Dati Dati Dati Sistema informativo Archiviazione produzione condivisione integrazione Informazioni Ruolo del sistema informativo nel property management Fonte La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pisani Milano Il sole 24 ore 2002 pag 118 Il sistema informativo quindi uno strumento che permette non solo di monitorare la situazione giuridico fiscale di ogni immobile del fondo ma anche di gestire pagamenti attivi e passivi di tutte le scadenze ad essi riconducibili archiviando ricevute e annotazioni che risultano quindi rapidamente recuperabili all occorrenza Tutto ci porta ad un sensibile incremento dell efficienza dell operativit quotidiana e quindi innegabili vantaggi per il gruppo Ottimizza sia Il tempo di lavoro che le risorse umane e informatiche dell azienda 2 2 2 Fondi Immobiliari Si intende per fondo il
170. di piano ed ai rack oltre all area break e all area stampanti La zona filtro antistante gli ascensori stata invece eliminata prevedendo porte REI per i 4 ascensori esistenti In conclusione sono stati realizzati tutti controsoffitti dei corridoi e le velette che ospiteranno gli impianti meccanici Al piano sesto stata realizzata la sala fitness con bagni e spogliatoi annessi al piano primo il centro stampa la banca e la sala control room in cui verr recapitato il sistema BMS 284 Al PT viene realizzata una sala mensa da circa 250 posti con annessa cucina prevedendo tutte le necessarie opere edili e predisposizioni impiantistiche bagni esistenti sono stati rinnovati ma non incrementati in quanto risulta essere ampiamente rispettata la dotazione minima prevista dalla norma che prevede per 100 persone 5 vasi 6 lavabi ed un bagno disabili a piano stata prevista pertanto una riqualificazione degli attuali servizi igienici tramite la sostituzione delle canalizzazioni di distribuzione orizzontali e verticali rivestimenti ceramici e sanitari Il posizionamento ed il layout interno degli stessi stato preservato ad eccezione dei piani terra sesto ed ottavo in cui i bagni verranno riconfigurati per esigenze del conduttore Al piano terra c una pavimentazione in gres porcellanato inclusi locali mensa e cucina Nei bagni invece sono stati posati rivestimenti ceramici Negli open space sono stati posti in opera pavimenti flottanti a pia
171. di tecnologie pulite che fanno ricorso a fonti rinnovabili di energia coerente con l obiettivo di portare il contributo delle fonti alternative dall attuale 6 al 12 del bilancio energetico dell Unione dichiarato anche nel recente Libro Verde sull energia Per favorirne l effettiva messa in opera nell ambito del programma ALTENER la Direzione Generale dell energia e dei Trasporti Na varato un piano d azione denominato Campaign for take off che prevede l installazione di un milione di tetti fotovoltaici collettori solari per una superficie di 15 000 000 di m ed altre misure nel settore eolico della biomassa e della cogenerazione 5 2 6 2 Sistemi solari passivi sistemi solari passivi si basano sullo sfruttamento diretto della radiazione solare che pu essere utilizzata immediatamente per riscaldare gli ambienti interni dell edificio 227 Cfr da Residenze e risparmio energetico tecnologie applicative e linee guida progettuali per la costruzione di abitazioni sostenibili Gabriele M asera Milano Il Sole 24 Ore 2004 pag 60 62 179 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare oppure immagazzinata in elementi di accumulazione che rilascino gradualmente il calore in modo da mitigare i picchi di temperatura Una classificazione di massima delle strategie di utilizzo passivo dell energia solare pu essere organizzata nella seguente maniera sistemi a guadagno diretto prevedono che la radiazione sola
172. dio Frequency Identification vale a dire un chip che contiene una notevole quantit di informazioni accessibili tramite radiofrequenza 248 Vengono inoltre aperti negozi virtuali vetrine sui social network veri e propri shop tematici sul gi citato Second Life su MySpace e sistemi affini Si tratta di spazi di vendita con un pubblico potenziale enormemente superiore a quello di un negozio fisico e che al contempo garantiscono costi di gestione infimi se paragonati a quelli di 24 Cfr da Principi di maketing Philip Kotler Gary Armstrong Milano Pearson Prentice Hall 2006 pag 5 7 24 Cfr da Il marketing dei luoghi e delle emozioni Francesco Gallucci Paolo Poponessi Milano Egea 2008 pag 71 242 ull marketing dei luoghi e delle emozioni Francesco Gallucci Paolo Poponessi Milano Egea 2008 pag 257 258 195 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare uno shop tradizionale La diffusione di questo tipo di abitudine stata favorita inoltre dal progressivo sviluppo dei sistemi di sicurezza relativi ai pagamenti online ormai all avanguardia contro le frodi informatiche Risulta chiaro come questo tipo di tecnologie apra orizzonti sconfinati al marketing in termini di pubblico potenziale e di diversificazione del messaggio ma al contempo nasce la necessit di moderare il flusso di informazioni per non correre il pericolo di cadere in uno stato di eccesso di trasmissione di informazioni che non
173. dispensabile per poter confrontare le diverse strategie operative e scegliere successivamente le pi promettenti attraverso analisi multicriteriali come la ACB analisi costi benefici corretta valutazione del rendimento dei beni intendendo con esso il bilancio tra valore economico degli immobili e i costi necessari al loro mantenimento corretta programmazione di ogni intervento allo scopo di raggiungere l efficienza richiesta e Il suo mantenimento a livelli accettabili nel tempo limitando i costi di mancato servizio e tutti disagi connessi a lavori imprevisti che potrebbero ridurre anche sensibilmente la produttivit Individuazione e dimensionamento di una struttura per la gestione che possa stabilire i compiti le responsabilit l organigramma del personale e i rapporti con gli altri settori fuori e dentro l azienda t Verso il capital asset management Oliviero Tronconi Consulente immobiliare n 688 Il Sole24ore 7 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare definizione del budget di spesa e controllo dello stesso con verifiche a scadenze regolari Per comprendere le dinamiche attuali del mercato immobiliare necessario considerare i rapporti sempre pi stretti che intercorrono tra il mondo della finanza e quello del Real Estate Non a caso lo sviluppo di nuove figure professionali va di pari passo con la progressiva crescita della componente finanziaria nelle operazioni immobiliari segno di un
174. duzioni progressive delle tariffe incentivanti e a causa della volatilit delle tariffe energetiche per quanto riguarda la quota dei ricavi pagata a libero mercato Occorrer infine tener conto della riduzione annuale dell efficienza di sistema stimata intorno allo 0 305 annuo Questo dovuto ad un fisiologico deterioramento dell apparato fotovoltaico che riduce progressivamente ma inesorabilmente le prestazioni dell intero sistema incidendo sulla produzione e quindi sui ricavi pannelli solari termici per il riscaldamento dell acqua calda sanitaria una tecnologia ormai ampiamente consolidata in tutto il mondo che si basano sull effetto serra per intrappolare l energia all interno di una camera Il calore cos accumulato viene ceduto ad una serpentina in cui scorre acqua per mezzo di una lastra metallica di colore scuro per assorbire maggiormente la radiazione solare che fa da scambiatore di calore Oltre che per gli usi sanitari i pannelli possono essere utilizzati per fornire acqua al sistemi di riscaldamento a bassa temperatura quali quelli radianti a pannello o a parete nonostante la diffusione di questi sistemi possa essere fatta risalire gi agli anni Settanta a seguito della prima crisi petrolifera si registrano ancora una scarsa integrazione architettonica dei pannelli e una penetrazione non capillare nel mercato italiano 26 Cfr da Valutazione valorizzazione e sviluppo immobiliare Oliviero Tronconi Lia
175. e che permette di riqualificare un organismo architettonico interagendo il meno possibile con la preesistenza e garantendo al contempo anche un certo grado di reversibilit 715 212 Cfr da Metodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 47 49 213 Sistemi costruttivi per l architettura Andrea Campioli Milano Clup 2001 pag 116 164 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare 5 2 4 Brise soleil e sistemi per il controllo solare La necessit di controllare la radiazione solare stata presa in considerazione in architettura fin dai tempi antichi Il calore del sole si propaga con il meccanismo dell irraggiamento Con l irraggiamento l energia viaggia sotto forma di onde elettromagnetiche e pu propagarsi anche nel vuoto Pertanto l irraggiamento non richiede presenza di materia come invece richiedono la conduzione e la convezione termica Le onde elettromagnetiche emesse da tutti corpi a temperatura superiore allo zero assoluto divengono energia interna e quindi anche calore quando sono assorbite da un altro corpo L energia elettromagnetica assorbita da un corpo viene trasformata in energia interna e quindi in agitazione molecolare Si ricorder che l energia interna proporzionale tramite il calore specifico a volume costante alla temperatura ass
176. e dell investimento Ci comporta dei vantaggi nei casi in cui si voglia procedere a valutazioni semplicistiche di piccole realt ma presenta svantaggi dovuti all arbitrariet di tale scelta non sempre ottimizzante in ottica economico finanziaria Questo tipo di analisi considera come unit di misura il tempo risulta immediato comprendere come questo tipo di misurazione non fornisca alcuna indicazione riguardo alla redditivit dell investimento e neppure riguardo alle dimensioni e alle distribuzioni temporali dei flussi di cassa successivi al periodo considerato Un uso particolarmente distorto del criterio del tempo di pay back quello di imprese che soprattutto in periodi di difficolt accettano solo proposte di investimento caratterizzate da PBP molto bassi talvolta Inferiori ad un anno giustificano tale approccio assumendo che in tal modo si implementino investimenti necessariamente profittevoli che superato il periodo di rientro non fanno altro che incrementare la redditivit dell impresa Naturalmente una logica ristretta e spesso controproducente in quanto l adozione di tempi di pay back tanto brevi comporta sovente il rigetto di investimenti magari estremamente convenienti che per presentano tempi di rientro pi dilatati o ancora portano alla sovrastima dei benefici di investimenti sul breve periodo errori di valutazione coperti dall assenza di controlli mirati sui risultati consuntivi degli investimen
177. e in questo caso le stime vengono spesso eseguite da professionisti non adeguatamente qualificati e che non utilizzano alcuna procedura specifica di valutazione immobiliare Quasi sempre ci si affida al metodo del confronto o al metodo comparativo senza per specificare le fonti documentali e dati di mercato utilizzati producendo relazioni di estimo scarne e prive di ogni scientificit Procedure di questo tipo non sono compatibili con il mercato di alto livello del Real Estate e non garantiscono la sufficiente affidabilit in termini di esattezza e di riferimenti al mercato immobiliare A livello sistemico solo superando questo tipo di approccio fai da te e utilizzando in loro vece le prassi internazionali come quelle espresse dalla RICS sar possibile elevare il mercato immobiliare italiano a livello europeo creando presupposti indispensabili alla crescita ed allo sviluppo non solo economico ma anche sociale e professionale del settore RE 1 4 2 Le molteplici metodologie di analisi di scenario L elemento critico di successo di una valutazione la capacit del soggetto valutatore di sviluppare e integrare una molteplicit di competenze in ambiti disciplinari sia prettamente tecnici urbanistica project management asset management marketing immobiliare che di matrice economico finanziaria Per tale ragione la fattibilit tecnica ed economica di un operazione di sviluppo immobiliare molto spesso opera di un 162 C
178. e un dato esaustivo del risultato complessivo dell impiego di tessuti a frangisole e filtri solari la capacit schermante dipende anche dai coefficienti di trasmissione e riflessione luminosa che variano in funzione del tipo di materiale Impiegato rame o acciaio inox e anche del tipo di trama e di fili utilizzati in relazione all orientamento nello spazio e della localizzazione geografica dell edificio Le modalit di installazione dipendono dalle caratteristiche del materiale dai sistemi scelti dal progettista da esigenze tecniche ed estetiche Il sistema di aggancio a sospensione utilizza barre di acciaio nel lembo superiore del tessuto tra le ultime maglie della trama che viene successivamente agganciata mediante bulloni ad occhiello o staffe ad uncino poste ad intervalli regolari all estremit superiore della superficie la relativa stabilit ottenuta grazie al peso del tessuto metallico Il sistema di fissaggio a telaio viene effettuato direttamente dall azienda produttrice con profili ad hoc con superfici piane o curve le pannellature sono poi trasportate in cantiere e installate come un semplice pannello verticale o orizzontale essendo di dimensioni contenute per rendere facili le movimentazioni in caso di trasporto Per il sistema di fissaggio in tensione l aggancio superiore simile al sistema di aggancio a sospensione mentre il lembo inferiore avviene mediante tenditori o molle di acciaio zincato fissate a barre d ac
179. e 2007 Strumenti per l analisi e la segmentazione del patrimonio immobiliare Oliviero Tronconi Economia Immobiliare primo semestre 2007 fondi Immobiliari professoressa M aria Luisa Del Gatto corso di Strategie e Organizzazione del Comparto Immobiliare Politecnico di Milano dicembre 2008 M ilano settori strategici emergenti professoressa M aria Luisa Del Gatto corso di Strategie e Organizzazione del Comparto Immobiliare Politecnico di Milano novembre 2008 M ilano La valorizzazione degli edifici per l incremento della redditivit Arch Antonio Invernale corso di Strategie e Organizzazione del Comparto Immobiliare Politecnico di Milano dicembre 2008 M ilano Rapporto sulla Finanza Immobiliare Nomisma Societ di Studi Economici S p a Bologna 2008 Esternalizzazione delle attivit amministrative l acquisto di beni e servizi da parte delle Pubbliche Amministrazioni e il patrimonio immobiliare dello Stato Luigi Fiorentino Economia dei Servizi anno IV n 2 M aggio 2009 Ed Il M ulino Marketing Territoriale L Balardi M Morena Il Sole 24 Ore Milano 2009 Prospettive evolutive del Facility e dell Asset Management verso il capital asset management allargato e una nuova industria immobiliare Oliviero Tronconi Economia dei Servizi anno IV n 2 M aggio 2009 Ed Il M ulino Ricchezza immobiliare e consumi privati nell area Euro Bollettino
180. e 2010 pag 97 UABO RATING WORNING HEETIN G G f owein WAZKIN h i neenna O f FEOVSSINU gt 2 WORKING Fowsgi oeng TALK MEETIWA WOEKING sFr Schema del modulo a quattro postazioni Fonte The evolutionary office Beta unopuntozero Tecno l Arca n 263 novembre 2010 pag 97 153 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare 5 1 2 2 evoluzione del mercato residenziale Come il mercato degli uffici anche il settore residenziale ha subito molte modifiche nel corso dei decenni contraccolpi della crisi economica globale hanno spinto questo settore come ogni altro nel campo immobiliare a mutare per rimanere competitivo puntando su nuovi target di clientela e su nuove formule pi adatti all economia e alla societ in rapido mutamento Dopo un primo rallentamento globale dell intera economia all inizio degli anni 90 del secolo scorso nel 2003 i segnali di ripresa hanno cominciato a farsi pi evidenti prima negli Stati Uniti e successivamente grazie a Cina e India a ritmi del 7 8 annuo In Italia la ripresa stata decisamente pi lenta per via della crisi delle esportazioni ma il settore delle costruzioni stato in assoluto quello che ha mostrato pi vitalit sebbene non in maniera uniforme r rr _ 24 23 mo SOV _ MAIA VPI NAVY MA WAV 70 75 80 85 90 95 00 05 miliardi di euro a prezzi 1995 Investimenti in costruzioni fatti in I
181. e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare di operatori specializzati in un ottica temporale di medio lungo termine effettuato nei confronti di imprese non quotate e con elevato potenziale di sviluppo in termini di nuovi prodotti o servizi nuove tecnologie nuove concezioni di mercato Nell ambito di tale definizione la partecipazione veniva generalmente intesa come temporanea minoritaria e finalizzata attraverso il contributo congiunto di know how non solo finanziario allo sviluppo dell impresa all aumento del suo valore ed alla possibilit di realizzazione di un elevato capital gain in sede di dismissione Nel corso degli anni pur rimanendo invariati i presupposti di fondo le caratteristiche dell attivit di investimento istituzionale nel capitale di rischio sono mutate diversificandosi in funzione del sistema imprenditoriale di riferimento e del grado di sviluppo dei diversi mercati e offrendo oggi una pi variegata gamma di possibilit di intervento Di fatto il comune denominatore rimane l acquisizione di partecipazioni significative in imprese in ottica di medio lungo termine e il conseguente obiettivo di sviluppo finalizzato al raggiungimento di una plusvalenza sulla vendita delle azioni ma la presenza delle ulteriori caratteristiche ha assunto connotati molto variabili volatilit definibile come l oscillazione che si registra nel prezzo di un titolo La deviazione standard lo strumento solitamente utilizzato per mi
182. e ad un progressivo ma inesorabile avanzare dei servizi rispetto all industria elemento caratterizzante di tutte le economie postmoderne A fronte di una crisi della materialit incarnata dalla produzione industriale avanza la ricchezza immateriale della cultura con il duplice effetto di ridisegnare la citt come polo di una massiccia e qualificata offerta culturale considerata come indice di qualit del luogo affermazione di una concezione della cultura come risorsa economica e di conseguenza la nascita di una vera e propria imprenditoria culturale parchi tematici sono un fenomeno che si evoluto drasticamente nel tempo con sfaccettature e caratteristiche estremamente differenti a seconda della cultura che li ha prodotti Fino al 1750 si parla di fiere itineranti con molti aspetti comuni al mercato 256 Cfr da Il marketing dei luoghi e delle emozioni Francesco Gallucci Paolo Poponessi Milano Egea 2008 pag 107 114 213 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare settimanale di paese Ma fin dalla Roma antica che esistono luoghi a tema definito per il divertimento o per lo studio specialistico anche se spesso erano luoghi riservati a pochi eletti Antenato illustre dei parchi a tema sono le Esposizioni Universali ottocentesche che sebbene non fossero a carattere permanente duravano certamente molto pi a lungo delle fiere itineranti Dai giardini botanici ai parchi zoologici fino ai mo
183. e della Valorizzazione Immobiliare possibilit di raccogliere e successivamente incrementare il patrimonio mediante l emissione di quote di partecipazione del fondo limitazione al 10 del capitale societario per quanto riguarda investimenti sia diretti che mediante societ controllate in societ di costruzioni possibilit di utilizzo della leva finanziaria assumendo debiti per un massimo del 60 del valore degli Immobili dell asset dei diritti reali Immobiliari e delle partecipazioni in societ immobiliari e del 20 degli altri beni necessit di quotare il fondo in borsa nel caso la quota minima di partecipazione sia inferiore ai 25 000 Euro La possibilit di utilizzo della leva finanziaria permette di ottenere guadagni notevoli in tempi ridotti Questa leva definita leverage in lingua anglosassone consiste nell investire utilizzando in parte o completamente capitali non di propriet ma prestati con un relativo tasso di interesse Lo scopo di assicurarsi propriet o generici investimenti capaci di rendere diverse volte il capitale iniziale e con i guadagni pagare gli interessi Naturalmente in caso di investimenti errati o di imprevisti la leva finanziaria anche capace di moltiplicare le perdite essendosi esposti per capitali che in realt non si possiede ma in linea di massima rimane uno strumento indispensabile per ogni tipo di imprenditore sia operante nel Real Estate che in altri mercati
184. e della natura stessa degli investimenti e accompagna gli investitori durante tutto il loro percorso Senza un certo livello di rischiosit non ci sono ritorni finanziari ogni forma di investimento porta con s una percentuale di rischio Lo scopo dell imprenditore non evitare i rischi ma ridurli e soprattutto fare in modo che vengano adeguatamente remunerati Il rischio per un investitore nel campo del Real Estate non equivale alla somma del rischi dei singoli investimenti ma piuttosto equivale al livello di rischiosit inerente all intero portafoglio Cfr da Gestione e manutenzione dei patrimoni immobiliari Claudio Solustri Roma La Nuova Italia Scientifica 1997 pag 22 23 Cfr da Rapporto sulla Finanza Immobiliare Nomisma Societ di Studi Economici S p a Bologna 2008 pag 11 12 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare a tutto il pacchetto di investimenti Questo perch i rischi delle singole voci di un portafoglio tendono ad essere pi o meno legate tra loro l effetto della diversificazione degli investimenti all interno del medesimo portafoglio ha proprio la funzione di ridurre i rischi senza per questo motivo abbassare in maniera diretta le soglie di rendimento Questo accade in virt del fatto che il rischio relativo al singolo investimento pu essere quasi totalmente slegato dal rischio legato alla voce successiva il rischio totale sar quindi frutto della mediazione dei singoli
185. e delle famiglie dal 1995 fino al 2006 quando i redditi hanno iniziato a flettere mentre valori di mercato hanno continuato a salire L inversione per questi ultimi si verificata dopo un lasso temporale di due anni e precisamente nel 2008 18 Cfr da The Real Estate Investment Handbook Wiley Finance Hoboken New Jersey Fabozzi Series 2005 pag 96 98 19 Il mercato della locazione in Italia Nomisma Societ di Studi Economici S p a Bologna 2010 pag 8 20 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Evoluzione dei prezzi canoni di abitazioni e del reddito familiare nel periodo 1991 2009 valori in numero indice 1991 100 280 260 Prezzi Italia 240 220 200 180 160 140 120 100 80 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 Canoni Italia o a Il La T te m u a D _ L T E dl Evoluzione dei prezzi e dei canoni di affitto dal 1991 al 2009 in Italia Fonte Nomisma 2009 Ma al di l del trend interessante capire come cambiata la sostenibilit del mercato rispetto alla disponibilit di spesa ovvero del reddito In un orizzonte di medio lungo periodo in cui si sono alternate fasi riflessive ed espansive il settore immobiliare si significativamente apprezzato rispetto alla capacit di spesa delle famiglie La modesta crescita dell economia e la prolungata ascesa recente dei valori immobiliari hanno finito p
186. e e di contestualizzazione degli esiti di piani e programmi gi conclusi e attuati 119 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare A l CARATTERISTICHE INTRINSECHE Punti di FORZA Punti di DEBOLEZZA OPPORTUNITA MINACCE MERCATO Schema riassuntivo dell analisi SWOT Fonte Strumenti per l analisi e la segmentazione del patrimonio immobiliare Oliviero Tronconi Economia Immobiliare anno 2007 pag 6 4 3 Criteri per la valutazione di opportunit dell intervento L opportunit o meno di un progetto finanziario viene espressa per mezzo di criteri indici che ne determinano la ragionevolezza in termini assoluti o in termini relativi ossia paragonando la proposta in esame alle proposte alternative mutualmente esclusive Tali criteri possono essere deterministici perative t ta ce ici o stocastici Con il termine deterministico si definiscono gli investimenti analizzati e caratterizzati da un livello di rischio comparabile di conseguenza risulta possibile paragonarli fra loro e in termini assoluti sulla base dei soli valori attesi dei NCF In caso di scenari con livelli di rischio molto alto e diversificato non avrebbe invece senso utilizzare parametri di valutazione di questo tipo gli investimenti che non modificano la posizione di rischio dell impresa nel suo complesso In altre parole quando si parla di investimenti marginali criteri deterministici p
187. e e moltiplicando il quoziente ottenuto per la potenza di 10 prestabilita Quando invece si confrontano pi coppie di numeri il numero indice detto complesso indice di redditivit meglio conosciuto con la terminologia anglosassone profitability index dato dal rapporto tra il valore attuale dei flussi di cassa netti relativi ad un investimento attualizzati ad un prefissato tasso di valutazione e l ammontare dell investimento stesso In base a detto criterio saranno accettati progetti con indice superiore o eguale ad uno Inflazione con inflazione si indica il livello al quale salari e prezzi aumentano in un dato periodo di tempo solitamente un anno Inter asset diversification analizza il ruolo degli investimenti immobiliari nella diversificazione di un portafoglio composto da diverse asset class In altri termini si esaminer se l introduzione di beni immobiliari in un portafoglio ha un impatto positivo sul rendimento e o sul rischio con particolare attenzione all allocazione ottimale di investimenti Immobiliari intranet in informatica e telecomunicazioni l intranet una rete locale LAN o un raggruppamento di reti locali usata all interno di una organizzazione per facilitare la comunicazione e l accesso all informazione che pu essere ad accesso ristretto A 267 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare volte il termine riferito solo alla rete di servizi pi visibile il sis
188. e insieme di modi di vivere pensare e credere di un popolo o di un gruppo di individui ma anche come insieme delle testimonianze dei monumenti e dei lasciti che i predecessori hanno lasciato ai loro discendenti non pu pi essere considerata in un mondo come il nostro soggetto a leggi e cambiamenti drastici a ritmo continuo una rendita di posizione come poteva dirsi una volta Tutto ci ampiamente dimostrato dai flussi turistici verso paesi che dispongono di patrimoni molto inferiori a quelli dell Italia ma che riescono ad ottenere risultati eccellenti avendo lavorato nell ottica di attrarre capitali e investimenti e quindi incrementando flussi turistici attraverso un potenziamento delle strutture ricettive e delle infrastrutture La comunicazione della cultura dei luoghi non quindi solo un diritto di accesso alle informazioni ma un importante investimento un mercato in continua espansione Una prima risposta alla domanda se la cultura possa o meno attraverso le sue rappresentazioni fisiche essere motore di un cambiamento sociale viene da due esperienze importanti una a Roma prima edizione dell Estate Romana e una a Parigi Centre Pompidou risalenti alla fine degli anni 70 del secolo scorso due fattori di innovazione sono il contenitore e l evento elementi di rottura rispetto alla linea della politica culturale precedente Questi due eventi sono certamente molto diversi per quanto riguarda l approccio al modo di pe
189. e nazioni a rappresentare poli attrattivi di rilevante interesse Parigi e hinterland rappresentano il mercato pi consistente si parla di oltre 48 milioni di m Londra considerevolmente meno 17 5 milioni di m in Germania gli interessi risultano pi distribuiti sul territorio contrariamente alle realt francesi e britanniche Il mercato dominato da Monaco 21 3 milioni di m segue Berlino con 18 milioni poi Amburgo Francoforte e Stoccarda poco sopra i 10 milioni L Italia pu vantare due grandi poli di attrazione Roma 12 1 milioni di m e Milano 11 1 consistenze di tutto rispetto anche paragonando questi dati a realt pi mature e collaudate Al di fuori dell ambito europeo i poli dominanti rimangono Tokyo con 61 3 milioni di m e New York con 31 7 milioni Qualunque sia la consistenza in metri quadri delle costruzioni adibite ad uso ufficio questo tipo di destinazione d uso pu offrire prospettive di rapidi e concreti ritorni economici per gli operatori che li gestiscono Riassumendo anche se mercati di riferimento rappresentano realt estremamente diversificate come sopra mostrato gli elementi base per un investimento di successo in questo settore sono sempre gli stessi trovare un area che possa attirare locatari di alto profilo progettare una sede che possa soddisfare tutte le necessit dei futuri tenants assicurarsi un contratto di affitto affidabile e duraturo trovare i fondi per la costruzione dell
190. e nel settore residenziale la misura pi immediata da implementare nell edilizia viene indicata nell isolamento termico delle chiusure Come detto il solo aumento della resistenza termica dell involucro ai livelli delle norme attualmente pi restrittive quelle della Danimarca garantirebbe ad oggi un risparmio di energia di circa il 22 rispetto ai livelli attuali pur tenendo conto di un tasso di crescita del parco edilizio pari al 1 5 annuo La direzione suggerita quindi quella di incrementare gli spessori di isolamento termico delle chiusure opache e di utilizzare elementi vetrati ad elevata efficienza che permettono di trasformare le finestre da superfici disperdenti a elementi captanti l energia in ingresso maggiore di quella in uscita A questo punto risulta IMmediatamente evidente che questo incremento delle prestazioni dell involucro pu essere ottenuto con l impiego di soluzioni gi ampiamente diffuse come per esempio l isolamento termico e i vetri isolanti basso emissivi il cui utilizzo si sta imponendo in particolare in Germania e nel nord Europa e dal costo relativamente contenuto nella misura in cui si tratta di usare in maniera pi intensa soluzioni comunque necessarie in qualunque edificio In particolare lo spessore 222 libro Verde verso una strategia europea di sicurezza dell approvvigionamento energetico Ufficio delle Pubblicazioni Ufficiali della Comunit Europea Lussemburgo 2001 22 Dati p
191. e nel suo complesso di continuare il suo percorso di modernizzazione e di razionalizzazione nell uso delle proprie risorse Per esempio la seconda fase di dismissione del patrimonio immobiliare pubblico non strumentale rappresenta senz altro una grande opportunit per il RE italiano nel suo complesso Solo il tempo potr dire come questa occasione sar sfruttata o meno dagli operatori del settore e come questo periodo di crisi modificher il panorama complessivo del mondo delle costruzioni nel nostro paese 256 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Appendice 257 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare 258 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Glossario Adjusted Present Value APV corrisponde al valore attuale netto calcolato solo in base al capitale proprio Esso fu proposto inizialmente da M yers nel 1973 in seguito fu teorizzato da Lorenzo Peccati docente presso l Universit Bocconi advisor la figura professionale che all interno delle sue competenze ed attivit comprende tutte le attivit inerenti al processo logico e continuo di valutazione delle condizioni e delle performance economiche e finanziarie dell asse immobiliare di una organizzazione e la contemporanea definizione delle priorit strategiche per massimizzare la redditivit e il valore patrimoniale asse perative t Il cosiddetto asse perative t fu proposto nel 1920 da Rey e Pidoux per Parig
192. e passo avanti rappresentato dalle tecnologie LED 5 integrate nelle facciate Messaggi luminosi che attirano quindi maggiormente l attenzione e che possono cambiare nel corso del tempo a seconda delle configurazioni Impostate per esempio affiancando capsule di colore differente non sempre accese in contemporanea Un esempio di impiego massiccio della tecnologia LED integrata in facciata la nuova sede nel Nevada inaugurata nel 2009 della catena Louis Vuitton Progetto firmato Daniel Libeskind Il mondo di Louis Vuitton nella nuova boutique la quinta boutique del marchio LV pi grande al mondo del CityCenter a Las Vegas Un negozio che riflette lo Spirito di Las Vegas e l architettura di City Center con l ausilio di 4 000 led sulla facciata uno show di luci che anche a Las Vegas non passa inosservato 27 Cfr dawww architetti cc 280 LED costituito da una capsula che realizzata in materiale plastico trasparente protegge una piastrina detta wafer o chip composta da strati sottili di materiali semiconduttori strati con eccesso di cariche libere negative e strati colmi di cariche positive o lacune Quando si fornisce corrente elettrica continua al campi di questo pacchetto di semiconduttori le cariche libere vanno ad occupare le lacune e da questo processo nasce e si libera un gruppo ben circoscritto di radiazioni luminose Le lunghezze d onda di queste radiazioni hanno valori simili a quelle che i nostri occhi
193. e poco vivace per l asset management nella sua accezione pi classica la gestione Questo dovuto alle caratteristiche culturali e burocratiche del settore delle abitazioni nel nostro paese ovvero alla sostanziale abitudine dei cittadini italiani ad acquistare la propria abitazione oltre l 80 delle famiglie abitano in casa di propriet e ad un regime fiscale e legislativo non particolarmente favorevole alla locazione Forme di godimento dell abitazione nei Paesi EU 15 s eas ama OLET as ssa acas ere ere xo SS WE Vale o itoe S O Famiglie in affitto O Famiglie in propriet Confronto fra le percentuali relative ai paesi dell UE sulle forme di godimento degli immobili ad uso residenziale Fonte Eurostat yearbook 2010 Diversit sostanziale rispetto ad altri mercati come per esempio quello tedesco che presentano una radicale differenza culturale che si traduce in un mercato molto pi fluido e favorevole alla locazione statisticamente solo poco pi del 40 circa delle 1 Cfr da Investimento immobiliare mercato valutazione rischio e portafogli Martin Hoesli Giacomo Morri Milano Hoepli 2010 pag 36 14 Lo scorso 4 agosto 2010 stato approvato dal Consiglio dei Ministri un importante schema di decreto legislativo sul federalismo fiscale che ha previsto tra le tante novit l introduzione della cosiddetta cedolare secca sugli affitti ossia un nuova imposta alternativa e facoltativa ri
194. e primarie e di conseguenza con relativi benefici economici in tutte quelle situazioni in cui esista una contemporaneit 33 In particolare si rimanda al D Lgs n 20 dell 8 febbraio 2007 attuazione della direttiva 2004 8 CE 23 Cfr da La riqualificazione energetica nel Real Estate Autori Vari Milano Il Sole24ore 2010 pag 113 114 235 a riqualificazione energetica nel Real Estate Autori Vari Milano Il Sole24ore 2010 pag 114 186 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare nel prelievo di elettricit e calore Gli utilizzi di energia termica per la produzione di Servizi di climatizzazione invernale e di acqua calda sanitaria sono elementi che fanno parte della progettazione di edifici sia residenziali che terziari e questo rende la suddetta tecnologia molto interessante per tutti gli operatori del mercato del Real Estate La cogenerazione una delle poche tecnologie atte a offrire un importante contributo a breve e medio termine alla problematica dell efficienza energetica nell Unione Europea e pu contribuire positivamente alle politiche ambientali dell UE Produzione combinata 20 perdite 35 elettricit 100 combustibile ss 45 calore cogenerazione Risparmio del 40 di energia Produzione separata primaria sig 50 perdite 35 elettricit 140 combustibile 45 calore 10 perdite Schema di confronto tra produzione combinata e produzione separ
195. e secondo metodiche e procedure estremamente strutturate e standardizzate L obiettivo iniziale di questo tipo di figura professionale fase 1 quello di Individuare in termini generali e di massima Il valore del portafoglio da acquisire per strutturare la trattativa e successivamente dopo l eventuale acquisizione la ricerca delle strategie e delle tecniche per migliorare l analisi del valore del patrimonio allo scopo di predisporre gli adeguati accorgimenti per la campagna di valorizzazione del cespite acquisito In un secondo tempo fase Il si procede con la suddivisione del portafoglio in blocchi detti anche basket insiemi omogenei di edifici e per ognuno di questi insiemi verr predisposta una specifica strategia di gestione generalmente riconducibile ad una delle seguenti definizioni vendita tramite asta pubblica trattativa con la propriet o il locatario per la vendita in un secondo tempo vendita Immediata gestione in vista di una possibile valorizzazione 12 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare analisi delle potenzialit urbanistiche normalmente per terreni cantieri non ultimati immobili con ampie consistenze fondiarie annesse propriet composite edifici con particolari destinazioni d uso ecc Questo tipo di analisi richiede sia conoscenze adeguate degli immobili che dei loro contesti giuridico urbanistico demografico sociologico in particolar modo per quanto concerne i cespiti
196. ecnica decorativa il John Lewis Department Store Con la scelta di utilizzare in qualit di rivestimento esterno una facciata completamente vetrata trasparente e decorata lo studio di Londra Foreign Office Architects FOA si aggiudicato il concorso per la progettazione dei grandi magazzini John Lewis a Leicester in Inghilterra La doppia facciata di vetri strutturali decorati secondo la tecnica dell ipachrome design metodologia studiata e progettata dalla Interpane consente di ottenere effetti ottici al tempo stesso ornamentali e funzionali la decorazione applicata grazie ad un processo a spruzzo offre infatti un efficace protezione rispetto all introspezione e alla radiazione solare Il rivestimento simile a un merletto durante la notte retro illuminato con sfumature fino a 256 colori vetri strutturali assicurano alla facciata un aspetto particolarmente armonioso perch i supporti delle singole lastre di vetro sono invisibili dall esterno dato che le lastre sono state calate dall alto e poi incollate orizzontalmente Questo garantisce oltre all aspetto continuo ed omogeneo ulteriori vantaggi pratici la pioggia ad esempio lava via dalla facciata ogni possibile traccia di sporco e di sedimento La superficie vetrata complessiva occupa pi di 5 000 m ed composta da oltre 625 moduli vetrati ognuno dei quali misura 2 4x5 4 metri Il motivo stato creato in modo tale da poter 222 Strategie e Tecniche dell
197. econdo dopoguerra con facciate costituite da profondi brise soleil costituiti da setti In cemento armato integrati nella struttura stessa dell edificio 260 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare business model i BM sono considerati come un punto di contatto tra tecnologia organizzazione e strategia con lo scopo di descrivere come una organizzazione trae valore da una tecnologia e la sfrutta come sorgente di vantaggio competitivo nel tempo cap rate tasso di capitalizzazione del reddito che converte un indicazione di reddito futuro nel valore attuale capital asset management processo logico e continuo di valutazione delle condizioni fisiche della qualit dei servizi offerti delle necessit e delle priorit di intervento manutentivo o di riqualificazione delle caratteristiche contrattuali di locazione e delle performance dell asse immobiliare di un organizzazione e la contemporanea definizione delle priorit di cambiamento di gestione di cessione o in termini strategici di investimento nell obiettivo di massimizzare il rendimento economico di un patrimonio Capital asset pricing model brevemente CAPM un modello di equilibrio dei mercati finanziari proposto da William Sharpe in uno storico contributo nel 1964 e indipendentemente sviluppato da Lintner 1965 e M ossin 1966 In breve il CAPM stabilisce una relazione tra il rendimento di un titolo e la sua rischiosit misurata tramite un unic
198. edificio provvedere a terminare la costruzione rispettando tempistiche ed obblighi contrattuali ed infine gestire l investimento in accordo con le aspettative degli affittuari Altra variabile da tener presente in fase preliminare la situazione del mercato degli uffici nel periodo di finanziamento del progetto Il mercato degli uffici sostanzialmente di tipo ciclico ma non cos prevedibile Il punto pi basso del ciclo il momento ideale sia per sviluppare un nuovo progetto di costruzione che per pensare di acquisire un immobile gi costruito a patto che sia in buone condizioni e che il gruppo proprietario sia in un momento di difficolt finanziarie Anche al di fuori del ciclo del mercato degli uffici si possono incontrare delle buone prospettive di investimento Esiste un bisogno fisiologico e costante di edifici ad uso terziario in ogni localit anche in quelle meno sviluppate in questo senso salvo in periodi di forte crisi finanziaria che possono delineare scenari di forte vacancy risk e Fonte Colliers International 2007 23 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare quindi di deprezzamento delle propriet a causa dell offerta eccessiva del mercato in relazione ad una domanda specifica in costante calo Come per un qualsiasi altro campo del Real Estate il ciclo di vita di un edificio ad uso ufficio dal punto di vista dell investitore conosce tre fasi fase di acquisizione acquisition stage fa
199. el capitale proprio Ke e del costo del capitale di debito Kg Nel caso di costruzione del tasso al fini della valutazione immobiliare pesi e dunque il grado di leverage sono considerati rispetto al valore di mercato market value del capitale proprio E e del capitale di debito finanziario D e non rispetto al valore contabile book value Il tasso di sconto riassunto dalle due principali variabili l Equity e il Debt Mentre il secondo valore di facile stima si tratta infatti del tasso applicato dall istituto creditore il calcolo del primo invece pi complesso Per arginare la soggettivit prassi comune scindere tale voce in pi componenti che descrivono attribuendo un valore percentuale basis point le tipologie di rischio insite nell investimento 15 D K _ 1 1 D D E WACC K E Dove Ke rappresenta il costo dell Equity tasso di redditivit nominare richiesto dall investitore Ka il costo del debito tasso di redditivit nominale richiesto dal creditore E e D l ammontare rispettivamente del capitale proprio e di quello a debito e infine T rappresenta l aliquota fiscale 18 Il calcolo del tasso di sconto riassunto dalle due variabili principali l equity e il debt Il costo dell equity la remunerazione per investimento privo di rischio Tale dato coincide in linea di massima con il tasso di rendimento dei titoli di Stato considerato come debitore sicuramente solvibile e quindi v
200. el contesto in cui viene Inserito l edificio latitudine del luogo esposizione dell edificio rispetto ai punti cardinali valutazione dell asse elio termico La combinazione di questi tre aspetti va unita alle considerazioni sia di tipo architettonico quali ad esempio la qualit della luce o la possibilit di totale 224 Fisica tecnica ambientale Giuliano Cammarata Milano McGraw Hill 2007 pag 231 165 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare oscuramento degli spazi interni sia di tipo ergonomico in termini di recupero del calore nei mesi invernali o di raffrescamento passivo nei mesi estivi In questo capitolo si intende trattare solo dispositivi tecnologici meno tradizionali e pi facilmente utilizzabili nel corso di interventi sul costruito o di nuova edificazione nel campo del Real Estate Si rimanda quindi ad altri testi per una trattazione sistematica e puntuale dei dispositivi di oscuramento riferibili alle tipologie delle tende delle imposte a persiana e avvolgibili brise soleil termine assunto dal francese tr It frangisole un elemento di schermatura verticale costituito da un telaio sul quale montato un sistema di lame fisse o mobili generalmente in legno o in metallo che posto all esterno dell edificio serve a eliminare il riverbero del sole e a garantire un certo isolamento termico 2 F Ca x j a a a na e a a a a PARRA RARR PARR AREPA RA RRRA AR
201. el marketing Fonte Principi di maketing Philip Kotler Gary Armstrong M ilano Pearson Prentice Hall 2006 pag 6 Fonte La comunicazione nella filiera immobiliare fondamenti concettuali principi gestionali e strumenti operativi Rossella C Gambetti Luca Pellegrini Milano Franco Angeli 2010 pag 106 La composizione del mix comunicazionale del territorio Fonte Marketing territoriale strategie per la riqualificazione la valorizzazione e la promozione del territorio Esperienze e tendenze in atto Liala Balardi Marzia Morena Milano Il Sole24ore 2009 pag 34 Veduta aerea del litorale di Rimini Fonte www paesaggiurbani it Veduta notturna di San Giovanni Rotondo Renzo Piano 2004 Fonte nttp www ediliziainrete it 301 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 10 11 12 13 14 15 16 11 18 19 80 8l Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare I 10 parchi con pi visitatori al mondo nell anno 2006 Fonte TEA ERA Theme park Attendance Report 2006 Confronto fra il Colosseo e lo Stadio Olimpico di Roma Fonte elaborazione dell autore Render di progetto della sede di Valentino a Tokyo Giappone Fonte http www fashionblog it Veduta del M aciachini Center M ilano Fonte http gk architetti blogspot com Veduta di facciata del John Lewis Department Store a Leicester Fonte www theplan it Veduta dall interno del John Lewis Department
202. elative al mercato nei processi concessori della Pubblica Amministrazione nelle metodologie di valutazione Immobiliare competenza nello sviluppo di nuove professionalit che facciano uso delle metodologie e delle pratiche gi diffuse nei mercati maturi e che riescano a segnare un punto di discontinuit rispetto alla logica tradizionale che prevede soggetti con competenze troppo spesso improvvisate efficacia nella massimizzazione dei risultati utilizzando le risorse disponibili sia in termini economici che temporali superando la logica meramente patrimoniale che ha contraddistinto il mercato italiano fino agli anni 90 Lo sviluppo dei primi fondi immobiliari italiani ha progressivamente costretto il mercato ad adeguarsi alle logiche della redditivit sia nel settore delle vendite che in quello della gestione primi operatori di Facility Management hanno cominciato a operare nel mercato delle esternalizzazioni ottimizzando l esecuzione di tutte le attivit no core delle aziende rendendo gli edifici pi efficienti sia per la propriet che per i gestori con un guadagno sostanziale a favore di entrambe le parti riduzione dei costi per chi gestisce prolungamento della vita utile dell edificio per chi possiede Il settore Property ha beneficiato della nuova Impostazione ottenendo dal Facility una maggior qualit della reportistica e un maggior controllo sul proprio parco immobili necessari al corretto svolgimento del suo ruolo di
203. ell IRR con 188 Cfr da Valutare l innovazione analisi e controllo degli investimenti Giovanni Azzone Umberto Bertel Milano RCS Libri 1998 pag 229 230 189 Valutare l innovazione analisi e controllo degli investimenti Giovanni Azzone Umberto Bertel Milano RCS Libri 1998 pag 230 128 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare k costo del capitale Se il tasso interno di rendimento maggiore di k si genera ricchezza incrementale e quindi l investimento conveniente viceversa se l IRR minore di k in quanto il costo delle risorse impiegate troppo elevato rispetto al rendimento generato l investimento non conveniente 19 NPV e IRR a confronto IRR gt K creazione di valore IRR lt K distruzione di valore Grafico di andamento del NPV in rapporto all IRR Fonte Finanza immobiliare il mercato la valutazione gli strumenti e le tecniche di finanziamento Armando Borghi Milano Egea 2009 pag 160 In termini strettamente economici l Internal Rate of Return rappresenta il rendimento percentuale del capitale ancora immagazzinato nell investimento Si potrebbe identificare come il rimborso rispetto al capitale Impiegato inizialmente l insieme dei flussi di cassa netti dell operazione consentiranno una remunerazione annua pari all IRR sul capitale Immagazzinato 190 Finanza immobiliare il mercato la valutazione gli strumenti e le tecniche di finanziamen
204. ema Lo scopo dell audit in prima istanza la caratterizzazione delle condizioni reali di funzionamento del complesso dei sistemi tecnologici dell edificio per poi giungere in un secondo tempo a delle proposte migliorative che comportino una riduzione apprezzabile dei consumi dell edificio oggetto di analisi La prima fase del processo consiste nella raccolta delle informazioni tecniche operative e di utilizzo del sistema edificio impianto e di tutte quelle informazioni sulle variabili che in qualche modo entrano in gioco influenzando il consumo energetico dell oggetto architettonico Tramite una visita in situ da effettuare previa consultazione della documentazione tecnica disponibile possibile approfondire gli aspetti operativi le modalit di gestione e manutenzione degli impianti lo stato di efficienza degli stessi ed eventualmente predisporre una campagna di misure per verificare la corrispondenza al parametri standard Generalmente i dati raccolti vengono divisi per categorie parametri ambientali l insieme di dati climatici del comune di riferimento uniti alle caratteristiche termo igrometriche del sito dei dati di irraggiamento solare le rilevazioni sui dati di ventosit ecc parametri di consumo comprendono lo studio degli andamenti e dei valori dei consumi e dei costi energetici per tutte le fonti utilizzate e investigate elettricit combustibili fossili acqua gas con un database storico sufficientemente compl
205. endere nel dettaglio del Real Estate l asset management immobiliare consiste nell insieme di tutte quelle attivit finalizzate allo sviluppo strategico del patrimonio immobiliare in esame In altre parole ha il compito di verificare il giusto utilizzo delle strutture analizzate trovare l eventuale sovra utilizzo degli immobili giudicare l eventuale redditivit percepibile dal cespite o verificare il crescere dei costi manutentivi oltre che intervenire direttamente nelle operazioni di acquisizione e alienazione di ogni bene immobile riferibile al portafoglio gestito In particolare l attivit di pianificazione strategica passo fondamentale nell ottica della gestione di un portafoglio sul lungo periodo quanto sul breve entra in gioco specialmente quando si parla di acquisto o di vendita di uno o pi immobili del fondo amministrato L analisi del mercati e dei loro trend uniti al monitoraggio di tutti quei fattori economici sociali demografici industriali politici legislativi sia a Scala regionale che a scala nazionale internazionale che infuiscono in maniera rilevante sulle prospettive di incremento del valore del cespite devono essere analizzati e sintetizzati da figure professionali con specifiche competenze nel settore e comprovata professionalit uniche garanzie dell affidabilit di tali valutazioni che essendo alla base della pianificazione strategica degli investimenti richiedono il pi alto grado di precisione possibile
206. ente l attrattivit della nostra nazione agli occhi degli investitori internazionali ma i buoni risultati a lungo termine dipenderanno dalla capacit che avr il nostro paese di sviluppare il proprio territorio e il proprio complesso sistema politico giuridico Sociale e di risolvere le criticit storiche che ancora affliggono la nostra economia nel terzo millennio Come in ogni paese non tutti centri urbani possono vantare lo stesso livello di attrattivit alcune aree risulteranno pi appetibili di altre e saranno in grado di attirare maggiormente gli investimenti tanto italiani quanto stranieri La graduatoria 2007 sull attrattivit delle 26 citt italiane scelte come rappresentative del sistema urbano nazionale conferma la supremazia di Milano e di Roma rispetto alle altre realt urbane in contrapposizione a Bari e Palermo che ricoprono rispettivamente l ultimo ed il penultimo posto della classifica generale Al di l della prevedibilit del risultato rispetto a quanto osservato un anno fa le due metropoli devono la loro buona performance alle componenti attuali relative al contesto economico alla dotazione di capitale umano e alla capacit di attrarre da un punto di vista culturale ricreativo per le quali si contendono primi posti in tutte le categorie di indicatori Al contrario le due metropoli mostrano ancora diffuse carenze in termini di integrazione e sostegno sociale misurata sia in ottica evolutiva
207. ente questo tipo di cambiamento segna il destino di un centro ma di certo occorrer rimodulare il mix dell offerta per rimodellare le attivit in base al nuovo pubblico a cui si intende rivolgersi Occorre aspettarsi questi cambiamenti e attendendoli necessario pianificare la propria attivit per adattarsi Gli Shopping Centers di successo ospitano gestori di successo A prescindere da quanto possa essere oneroso l affitto un gestore che non riesce a ricavare le giuste entrate trova un modo per pagare il canone lease o ne viene rapidamente schiacciato dovendo quindi cedere l attivit E un meccanismo spietato ma necessario in caso contrario il centro commerciale va in perdita La bravura dell amministrazione di un centro proprio quella di scegliere oculatamente i propri inquilini In ultima analisi a fare la differenza tra successo e fallimento in questo tipo di attivit a valle di tutte le precedenti considerazioni la bravura del management del centro La situazione italiana attuale ha in parte risentito della situazione economica globale Il mercato della locazione di spazi commerciali tradizionali mostra indicazioni di stabilit in merito alla domanda ed all offerta con un numero di contratti in tendenziale riduzione frutto di una congiuntura difficile in tutti i comparti legati alle attivit d impresa Da notare altres la crescita tendenziale dell offerta di spazi commerciali nei centri delle citt sintomo
208. ento primario e quello secondario si traduce specularmente in una ripresa pi accentuata anche nei valori di transazione mantenendo questa dicotomia ancora per un anno almeno Un mercato quindi a due velocit sospinto da investitori che ricorrono ad un approccio prevalentemente istituzionale e finanziatori che si rivelano interessati a finanziare quasi esclusivamente il segmento prime del mercato Inoltre la domanda di spazi da 26 Cfr da The Real Estate Investment Handbook Wiley Finance Hoboken New Jersey Fabozzi Series 2005 pag 385 207 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare parte degli utilizzatori si concentra ancora sugli immobili di prima fascia ovvero quelli in cui tendenzialmente l offerta pi carente Queste componenti si pongono alla base della pressione esercitata su prezzi e canoni degli immobili di migliore qualit intesa in senso ampio localizzazione efficienza energetica servizi contenimento dei costi ecc Una prova di un mercato che si muove a velocit differenti a seconda del sub segmento considerato quanto sta avvenendo in UK che precorre le tendenze del resto d Europa Qui gli immobili prime hanno visto crescere i prezzi nel periodo giugno 2009 luglio 2010 mediamente del 25 a fronte di una sostanziale invarianza dei mercati non prime 28 5 3 3 4 Luoghi e caratteristiche del settore turistico Nel XX secolo si affermato il turismo di massa Il concetto di viaggio
209. enuto come media aritmetica dalla somma di immobilizzazioni nette e capitale circolante l utilizzazione della met dell investimento iniziale corrispondente all investimento medio di bilancio nell ipotesi di ammortamento a rate costanti Combinando le varie soluzioni di calcolo si possono ottenere molteplici configurazioni che possono riportare risultati anche marcatamente differenti Non esiste una soluzione univocamente corretta baster confrontare tutti gli investimenti considerati adottando la medesima procedura di calcolo del dividendo e del divisore dell operazione A prescindere dal metodo di calcolo impiegato tutti criteri di tipo ROI presentano alcune criticit In primo luogo si basano su valori medi di bilancio prescindono quindi dalla collocazione temporale dei diversi fenomeni trascurando in questo modo gli aspetti prettamente finanziari che caratterizzano gli investimenti reali In secondo luogo il procedimento ROI restituisce indicatori di tipo relativo e di conseguenza suscettibili di alterazioni artificiose per esempio incrementando il valore del numeratore aumentando il fatturato o riducendo i costi operativi oppure riducendo il denominatore cercando di contenere il risultato del calcolo degli investimenti relativi all operazione Per questa ragione per le analisi ROI vengono in genere scelti studi di 134 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare piccole realt che sottraggono risorse ma
210. er determinare un problema di accessibilit al mercato della casa a prescindere dalla forma contrattuale che ne disciplina il possesso Con riferimento al mercato dell affitto nel periodo 1991 2009 a fronte di una crescita delle disponibilit familiari nell ordine del 18 l incremento dei canoni di mercato nelle aree urbane risultato addirittura del 105 L incidenza della locazione di un abitazione di 70 mq sul reddito familiare cos passata dal 10 2 dei primi anni 90 all attuale 17 6 con un aumento peraltro in larga parte concentrato nel periodo 1998 2007 superiore al 74 Se il livello attuale dei valori immobiliari comporta gi evidenti problemi di sostenibilit con riferimento alla disponibilit media familiare la situazione risulta ben pi problematica se rapportata alla capacit reddituale degli affittuari In questo caso l incidenza della locazione di un immobile analogo a quello precedentemente descritto passata dal 12 5 del 1991 al 27 8 del 2009 con un incremento di oltre il 121 L accesso all abitazione in affitto si fatto dunque pi complicato soprattutto in corrispondenza delle grandi citt del Centro e del Nord anche se la situazione di 21 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare disagio non sembra potersi ritenere circoscritta ai soli mercati urbani Infine un ultima annotazione su come cambiata nel tempo la variabilit dei valori immobiliari fra i diversi mercati letta attrav
211. er la valutazione degli investimenti assumono per ipotesi che NCF annui degli investimenti coincidano con relativi valori attesi e che il tasso di attualizzazione sia quello che un investitore richiede in corrispondenza a un livello di rischio pari a quello complessivo dell impresa per ipotesi inalterato che venga 174 Net Cash Flow flusso di cassa netto 120 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare realizzato o meno l investimento Tali criteri si possono suddividere in criteri Discounted Cash Flow DCF in cui si tiene conto della distribuzione temporale dei NCF attraverso la loro attualizzazione al momento della decisione Rientrano in questa categoria il Net Present Value NPV l Internal Rate of Return IRR il Profitability Index PI e il pay back attualizzato criteri non discounted cash flow in cui non si tiene conto della distribuzione temporale dei NCF e quindi che considerano valori non attualizzati pi utilizzati sono il pay back e il return of investment ROI Criteri di tipo DCF vengono generalmente utilizzati pi frequentemente poich il non tener conto della distribuzione temporale dei NCF in decisioni a medio lungo termine comporta scostamenti anche notevoli dalle previsioni Cionondimeno nella pratica comune gli indici non DCF vengono ancora utilizzati relativamente di frequente Le tecniche Discounted Cash Flow mirano a controllare l andamento dell impresa o di una sua unit
212. er questo motivo la conoscenza e l analisi di queste variabili sono indispensabili per qualsiasi Investitore avveduto che intenda avventurarsi in investimenti relativi al settore della ristorazione 39 II mercato della locazione in Italia Nomisma Societ di Studi Economici S p a Bologna 2010 pag 30 32 3 Dati forniti dall Associazione Nazionale Ristoranti U S A 35 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Il fattore popolazione quello che determina la clientela base della futura attivit e rappresenta generalmente il primo passo per la definizione del business plan Le informazioni sulla popolazione locale comprendono livello economico medio gruppi etnici dominanti et media della popolazione densit demografica dell area tipologia di famiglia single famiglie mononucleari plurinucleari allargate ecc Il traffico veicolare risulter particolarmente importante per i fast food all interno delle fasce orarie di punta avere un ristorante che serva velocemente e che si trovi sulla strada per il lavoro o per il ritorno a casa risulta estremamente comodo per la gran parte dei clienti e quindi un attivit che presenti queste caratteristiche richiamer sicuramente un gran volume di affari rivolgendosi ad un bacino di utenti potenziali quasi totale In aggiunta Il volume di traffico dell arteria su cui si affaccia il ristorante favorisce sia il passaparola che la curiosit di nuovi cl
213. erata sono comparsi un gran numero di fondi immobiliari ma con redditivit pi contenute rispetto al precedente periodo Nasce quindi in questa fase l esigenza di sviluppare e diversificare le forme di investimento e di gestione dei singoli portafogli immobiliari a seconda delle tipologie di immobili da amministrare e dei target di investitori a cui si intende mirare per la vendita delle quote I fondi si possono classificare in base alla natura dei loro quotisti alle possibilit di riscatto o meno delle proprie quote o in base alle tipologie di investimenti su cui il portafoglio si concentra Si distinguono le seguenti macro tipologie di fondi Ordinari raccolgono il risparmio collocando le quote in base a un rendimento obiettivo aperti a capitale variabile che permette seppur in condizioni limitative la riscattabilit della quota chiusi a capitale invariabile pu essere solo incrementato e non permette la riscattabilit della quota 61 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Ad apporto raccolgono un risparmio collocando le quote in base a un rendimento iniziale dichiarato Nascono dal conferimento di un patrimonio immobiliare alternativa alla vendita Possono differenziarsi in apporto pubblico apporto privato Specializzati investe in una sola tipologia di immobili Opportunistici o speculativi caratterizzato dai tempi brevi dell operazione Riservati a particolari categorie di
214. ere rigorosamente rispettate da tutti i membri dell associazione Nella seconda parte Guidance Notes vengono riportate le linee guida ed indicazioni che rappresentano la Best Pratice di orientamento per il valutatore ma che non hanno un carattere prescrittivo e obbligatorio regimi di tassazione le quote dei Fondi Comuni di Diritto Italiano sono espresse al netto dell imposizione fiscale del 12 5 sul capital gain imputato al fondo con cadenza giornaliera Si tratta di una tassazione per competenza differente da quella per cassa applicata al Fondi di Diritto Estero per i quali l imposta scatta solo nel momento in cui il sottoscrittore riscuote la plusvalenza Di conseguenza anche rendimenti dei fondi di diritto Italiano sono espressi al netto delle tasse REIT Real Estate Investment Trust fondi immobiliari di tipo chiuso rendita catastale rendita lorda media ordinaria ritraibile da un unit immobiliare urbana previa detrazione delle spese e perdite eventuali e al lordo delle imposte retail vendita al dettaglio il termine vendita al dettaglio in inglese retail marketing viene usato in campo commerciale per indicare la versione completa di imballo di un particolare prodotto destinato alla vendita al pubblico e non a aziende le quali normalmente comprano merci in quantitativi maggiori con diversa distribuzione e imballo fra cui la vendita all ingrosso Il termine inglese retailing traduce il luogo dello shoppi
215. ero pacchetto E stato previsto anche uno strato di isolante ad angolo nel telaio fisso allo Scopo di prevenire eventuali ponti termici nei punti caratterizzati da soluzioni di continuit mostrando una grande sensibilit alla tematica del risparmio energetico Report fotografico il complesso iter di recupero dell edificio pu essere raccontato in maniera altrettanto esaustiva dal confronti fotografici sotto riportati Il parallelismo fra la situazione preesistente e quella attuale a fine lavori consente all osservatore di avere un idea pi ampia e completa dell intero intervento Corridoi 243 Confronto fra i corridoi dell edificio allo stato precedente all intervento foto a sinistra e lo Stato di fatto a termine lavori foto in basso A sinistra visibile la vetrata che separa Il corridoio dagli open space dedicati alle postazioni di lavoro Sulla destra la finitura in doghe trattate a simil legno che contraddistinguono i corridoi interni di questo edificio L illuminazione garantita dalla fascia led continua incassata fra la controparete e il controsoffitto Questa soluzione permette alla sola illuminazione filtrata di illuminare il corridoio evitando fastidiosi effetti di abbagliamento Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Scatto del corridoio del 4 piano Fonte scatto dell autore Il pavimento flottante e il controsoffitto garantiscono la massima flessibilit per la distr
216. erogato a partire dalle fasi iniziali fino alla chiusura dell operazione analizzare con maggior dinamicit le attitudini e le aspettative dei clienti e del mercato 2 3 Conclusioni Gli strumenti finanziari e tecnologici precedentemente descritti debbono articolarsi quali mezzi per l evoluzione dell industria immobiliare e sono da intendersi come percorsi accomunati dallo scopo di migliorare l efficienza e la redditivit dei portafogli in gestione L analisi degli strumenti finanziari del Real Estate esposta in questo capitolo ha lo scopo non solo di riassumere ed analizzare le principali realt giuridico manageriali attualmente in vigore ma anche di focalizzare problematiche e nodi fondamentali relativi al mercato dell immobile Stabilite le criticit e le opportunit che maggiormente influenzano il buon andamento di questo tipo di gestione del costruito nel capitolo successivo si potr scendere nel dettaglio della gestione nel mercato RE analizzando singoli parametri che influenzano portafogli immobiliari avendo ben presente la prospettiva generale del problema 116 Cfr da La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pisani Milano Il sole 24 ore 2002 pag 134 135 93 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare 3 La DueDiligence immobiliare il primo pass
217. erso il rapporto canone su prezzo vale a dire il rendimento lordo La progressiva riduzione della varianza individuata come indicatore di dispersione dei valori tra i mercati ci indica la tendenza in atto dell appiattimento dei valori e di una loro omogeneizzazione Settore terziario gli edifici terziari direzionali costituiscono il principale motore del mercato immobiliare La loro valutazione valore di mercato rappresenta un attivit particolarmente complessa e delicata giacch risulta direttamente connessa alle strategie delle organizzazioni che vi risiedono sempre pi rivolte alla ricerca del giusto equilibrio tra la gestione del proprio business o comunque del proprio impiego principale e quella parte rilevante di capitale investito in immobili utili allo svolgimento delle proprie attivit La categoria degli uffici comprende le superfici utilizzate da aziende liberi professionisti associazioni e amministrazioni pubbliche Gli uffici costituiscono spesso una quota importante delle propriet immobiliari detenute dagli investitori soprattutto Istituzionali F il settore che per sua natura risulta pi intimamente collegato al mondo economico nazionale e internazionale questo mercato da molti considerato il pi adatto ad una gestione di tipo locativo per via della natura dei contratti in genere molto lunghi e stabili Un mercato anche a livello italiano estremamente esigente
218. esercizio dei costi connessi alle relative emissioni E comunemente chiamato capitale di rischio in quanto rappresentativo delle risorse economiche che in caso di fallimento dell impresa andrebbero perdute o verrebbero liquidate solo dopo il disfacimento dei creditori Fanno parte del patrimonio netto il capitale sociale e le riserve E S Co sono societ operanti nel settore dei servizi energetici Si propongono sul mercato come operatori che offrono ed erogano servizi finalizzati a migliorare l efficienza energetica tramite interventi di riduzione del fabbisogno o del consumo dell utente finale Ad oggi non esiste una precisa regola ordinatoria per cui pu definirsi E S Co ogni societ che inserisca nella propria ragione sociale l efficienza energetica Solo un certo numero di aziende tuttavia ha dimostrato di avere le capacit per acquisire i Certificati Bianchi o Verdi e quindi di essere concretamente in grado di ridurre i consumi e il fabbisogno energetico dei clienti E prevista una standardizzazione dei requisiti e delle capacit grazie ad una specifica norma UNI Euribor EURo Inter Bank Offered Rate tasso interbancario di offerta in euro un tasso di riferimento calcolato giornalmente che indica il tasso di interesse medio delle transazioni finanziarie in Euro tra le principali banche europee Eurirs acronimo di Euro Interest Rate Swap tasso per gli swap su interessi il tasso di riferimento calcolato giorn
219. et originale detta societ veicolo garantisce ai beneficiari dei titoli una parte della propriet e di conseguenza una parte dei relativi proventi a loro riconducibili Successivamente tale societ versa l importo raccolto dalla vendita dei titoli alla societ o agli enti che hanno inizialmente ceduto gli immobili a titolo di prezzo iniziale Nel frattempo la societ che rivende gli immobili che ricordiamo essere ancora gestiti Cfr da La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pisani Milano Il sole 24 ore 2007 pag 37 38 88 Si rimanda alla lettura del D L n 351 01 n nota 2 di Strumenti finanziari innovativi nel real estate cartolarizzazioni fondi e SIIO Riccardo Delli Santi Economia dei Servizi anno IV n 2 M aggio 2009 Ed Il M ulino pag 239 69 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare dalle societ e o dagli Enti ex proprietari divide i proventi derivanti dai flussi di cassa relativi agli affitti e alle vendite tra i beneficiari del fondo come rimborso del titoli e cura Il pagamento degli oneri accessori delle commissioni e di tutti gli altri costi relativi alla gestione del fondo Da ultimo la societ versa al Ministero dell Economia l eventuale e residua differenza di prezzo che segna il successo o il fallimento dell intera operazione finan
220. etico tecnologie applicative e linee guida progettuali per la costruzione di abitazioni sostenibili Gabriele M asera Milano Il Sole 24 Ore 2004 pag 60 62 177 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare relativa facilit i parametri necessari alla stima economica dei costi e dei ricavi ricavi consistono essenzialmente nella produzione elettrica effettiva oltre che da specifici parametri normativi riferibili agli incentivi La produzione effettiva dipende a sua volta dalle specifiche tecniche di efficienza dell apparato tecnologico e dalle condizioni ambientali al contorno riflettenza dell ambiente limitrofo latitudine ecc Combinando i vari parametri si ricava la produzione annuale nominale per metro quadrato alle nostre latitudini una media di 1 4 kKWh KW p anno Con questo tipo di premesse un impianto dalla potenza nominale di 1000 KW p sar in grado di produrre all incirca 1 400 000 kWh anno e con questo dato possibile ricavare le entrate in base al sistema tariffario vigente variabile di anno in anno Gli introiti relativi agli incentivi per le energie rinnovabili SI calcolano moltiplicando la tariffa incentivante per esempio 0 339 euro kWh nel 2011 per l ammontare dei kWh di produzione annuale La tariffa incentivante riconosciuta al soggetto responsabile dell impianto erogata dal Gestore dei Servizi Elettrici GSE Gli introiti ricavati in tale maniera andranno tuttavia decurtati per via delle ri
221. eto e dettagliato in funzione della tipologia di impianto installato e della fruizione dello stesso parametri costruttivi geometrici ed identificativi le tipologie costruttive e le caratteristiche di isolamento delle partizioni perimetrali dell edificio unite agli infissi e a tutte le partizioni orizzontali ed inclinate come le falde assieme ai dati relativi alle superfici calpestabili alle superfici disperdenti ai volumi passando per tutte le informazioni relative agli Impianti come per esempio le tipologie di utenza elettrica termica frigorifera Tutte queste rappresentano l insieme delle informazioni che vengono analizzate e catalogate in questa fase parametri di utilizzo per ogni tipo di utenza sia essa elettrica termica idrica o altro inoltre strettamente necessario individuare i fattori di utilizzo i fattori di carico i fattori di intermittenza Il periodo di funzionamento medio giornaliero le logiche di funzionamento gli schemi funzionali di controllo e di regolazione degli impianti rilevati 91 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare dati sperimentali questi ultimi sono desunti da una serie di misurazioni di grandezze energetiche nelle centrali termo frigorifere ed elettriche dati di potenza e di misurazione dell energia erogata effettuate nei circuiti secondari dell edificio mediante metodi di misurazione diretti o indiretti Questo tipo di analisi pu essere evitata nel caso in c
222. etrate a collegamento quadruplo invece tutti i lati sono saldati con il collante siliconico che riesce a reggere il peso dell elemento ed a scaricarlo sulla struttura portante mediante gli agganci al telaio di sostegno della facciata Per ottenere un maggiore effetto di uniformit del fronte occorre una grande precisione nel montaggio allo scopo di ridurre il pi possibile lo spazio fra un modulo e quelli adiacenti Le vetrate isolanti dette anche a doppio vetro consistono in una facciata a doppio strato con moduli vetrati connessi fra loro con un telaio metallico generalmente di alluminio o di acciaio che regge il loro peso Sopra gli elementi di questo telaio viene gettato uno strato di butile senza soluzione di continuit per creare una prima barriera isolante e dopo Il silicone che costituisce la seconda barriera rende solidali i due elementi di vetro che vengono cos sigillati Nonostante quest ultima sia la soluzione che garantisce in assoluto le migliori prestazioni possono tuttavia determinarsi dei problemi a causa di possibili errori nella fase di messa in opera degli elementi strutturali o nella fase di stesura dello strato di sigillante siliconico seconda barriera isolante Il difetto pi grave quello della formazione di condensa fra i due strati di vetro Questo pu verificarsi sia per una non corretta posa in opera dei sigillanti sia per la formazione di microfratture non verificabili ad occhio nudo nei vetri durante la
223. fabbricazione la spedizione o la posa in opera In questo caso sar necessario non solo sostituire il modulo appannato ma anche il telaio metallico a causa dello scarso grado di reversibilit dei collanti utilizzati per la messa in opera degli elementi 160 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare 1 Vetro 2 Sigillante siliconico 3 4 Materiale elastomerico Profilato di acciaio che incorpora l aletta me tallica che sostiene il peso della vetrata strut turale Elemento di acciaio di irrigidimento del profi lato e sostegno della vetrata strutturale Sigillante siliconico Sigillante siliconico di chiusura del lato termi nale del doppio vetro Vetrata strutturale isolante con doppio vetro e un aletta orizzontale che ne sostiene il peso Fonte Metodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 45 Il punto di forza delle structural grazing oltre al grande effetto estetico sono le eccellenti prestazioni termiche e acustiche superiori anche a quelle delle vetrate continue grazie all assenza della struttura metallica esterna che crea ponti termo acustici Oggigiorno le vetrate strutturali incontrano un grande successo e vengono utilizzate diffusamente sia per le nuove edificazioni che per gli interventi sull esistente 210 5 2 3 facciate ventilate sono una tipolo
224. ferenti se non si considerano vincoli di budget si dovr prediligere l investimento a cui corrisponde il NPV pi alto perch questo dato determina maggiori entrate e quindi permette una maggior crescita del valore economico dell impresa Al contrario nel caso di vincoli di budget corretto privilegiare il portafoglio di investimenti compatibile con il suddetto vincolo e a cui al contempo associato il valore di NPV pi alto Se non si dispone di informazioni particolareggiate sulle opportunit di investimento alternative infine pi corretto propendere per gli investimenti che garantiscono da previsioni gli IRR pi elevati 1 4 3 5 L Indice di Redditivit Attualizzato IRA L indice di redditivit attualizzato IRA calcolato come il rapporto tra il valore attuale dei flussi generati dall investimento e il flusso iniziale o il valore attuale delle uscite necessarie alla realizzazione del progetto 11 T tempo periodo di vita utile dell investimento 192 Cfr da Valutare l innovazione analisi e controllo degli investimenti Giovanni Azzone Umberto Bertel Milano RCS Libri 1998 pag 235 238 131 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare NO F i AFR IRA ___ ne F 2 o 1 Tale indicatore si presta particolarmente all analisi di progetti di investimento immobiliari come misura dell efficienza delle risorse monetarie impiegate e costituisce una possibile soluzione al problem
225. ficabile l accesso e la circolazione dell area la possibilit di parcheggio l impatto ambientale e l accessibilit per i diversamente abili Dopo la fine dalle fase comincia il periodo di gestione dell edificio A questo punto l investitore deve scegliere se rimanere nel progetto come soggetto attivo amministrando in prima persona l edificio come property manager oppure delegare la gestione ad una struttura esterna che si occuper autonomamente di ogni attivit riferibile alla commercializzazione alla contrattualistica alla manutenzione e alla sicurezza dell immobile o del gruppo di immobili A loro volta questi soggetti gestori si avvalgono dell aiuto di esperti come avvocati o consulenti specializzati per tutte quelle situazioni che esulano dall ordinaria amministrazione dell investimento Per quanto concerne la terza fase la dismissione essa pu cominciare dopo un periodo variabile a seconda di diversi fattori dalla congiuntura economica globale alle contingenze finanziarie locali e della societ promotrice Dipende oltretutto dagli obiettivi che Il soggetto promotore si era prefissato in fase preliminare La fase di dismissione pu articolarsi in una vendita come in un rifinanziamento allo scopo di rivalutare l investimento prima di alienare il bene ossia per far cassa in un secondo momento magari pi favorevole Ad ogni modo il possesso a lungo termine di un edificio terziario risulta spesso poco proficuo a causa de
226. finale dei rifiuti dovuta da chiunque occupi direttamente un immobile o lo utilizzi anche in qualit di affittuario i locali interessati o aree scoperte adibite a qualunque uso o scopo La tassa determinata dal Comune per ogni tipologia di destinazione sulla base delle quantit e qualit dei rifiuti prodotti e sul costo medio annuale del servizio per unit di superficie dei rifiuti raccolti Parametro per il calcolo dell importo da versare al Comune quale tassa rifiuti la superficie del bene interessato 159 analisi tecnico Impiantistica indaga gli aspetti strutturali impiantistici e tecnologici dell oggetto immobiliare L analisi strutturale consiste nel monitoraggio di eventuali lesioni o dissesti che potrebbero compromettere in maniera totale o parziale la sicurezza e l utilizzo dell immobile E condotta integrando la verifica dei documenti obbligatori con un accurata Indagine sul campo individuando le eventuali lesioni carenze costruttive punti critici normalmente corrispondenti ai punti pi sollecitati della struttura Eventuali irregolarit burocratiche andranno evidenziate ed analizzate pi nel dettaglio e in caso di irregolarit fisiche o difformit dai progetti strutturali tali discrepanze saranno oggetto di segnalazione e quindi oggetto di interventi di adattamento o di ripristino qualora determinassero problemi di sicurezza per l edificio L analisi impiantistica avr per oggetto tutte le dotaz
227. finanziarie che mettono in campo le proprie risorse assumendosi una equa Suddivisione dei rischi di insolvenza La buona riuscita di questo tipo di operazioni ha incoraggiato altri attori del mercato a seguire tale esempio negli ultimi anni si registrata una evoluzione del mercato dei NPLs non pi esclusivo appannaggio di societ straniere ma sempre pi terreno fertile per finanziarie e gruppi bancari nostrani che hanno intrapreso operazioni di gestione e cessione di intere partite di crediti incagliati a strutture interne e societ controllate ottenendo cos il doppio vantaggio di eliminare o ridurre in gran parte i costi di gestione di tali crediti infruttuosi e di creare valore aggiunto attraverso una gestione innovativa e particolareggiata di questi crediti L aspetto del recupero credito fondiario che maggiormente interessa il mercato immobiliare proprio il trend di crescita della richiesta di professionalit storicamente appartenenti al mondo del Real Estate tanto da poter distinguere un nuovo settore di questa specialit il cosiddetto asset management non performing loans Nuova attivit che necessariamente presuppone un mix di competenze notevolmente variegato e poco usuale necessario il possesso di nozioni nel campo della valutazione architettonica e dei portafogli immobiliari conoscenze in campo economico ed esperienza nel settore dei non performing loans spesso identificabile con la valutazione operata per campion
228. fr da La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pisani Milano Il sole 24 ore 2007 pag 50 51 112 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare team di lavoro ciascun membro incaricato di apportare le conoscenze specifiche del proprio ambito di competenza Il valutatore deve avere consapevolezza del piano economico finanziario business plan in modo tale da tradurre in numero elementi tecnici di vitale importanza per il buon esito dell operazione 1 Occorre preventivamente precisare tuttavia che l analisi di scenario non intende e neppure sarebbe in grado fornire al valutatore una singola e inconfutabile risposta al di sopra di ogni critica e incertezza Il business plan e in generale ogni tipo di analisi di questo tipo non sono un manuale di istruzioni ma uno strumento di supporto decisionale una linea guida da seguire per giungere al successo di una operazione La validit e l utilit di una valutazione di scenario saranno necessariamente legate alla veridicit e alla precisione delle assunzioni che l hanno generata sia a livello tecnico economico che a livello strategico 4 2 1 Analisi multicriteriale decisionale 4 2 2 GbTool e SBTool 4 2 3 Swot 4 2 4 Discounted Cash Flow Analysis 4 2 1 Analisi multicriteriale decisionale Dall inglese Mcda Multic
229. getto rappresenta una metodologia operativa in funzione della quale il piano degli investimenti pu essere sviluppato avvalendosi di una struttura organizzativa giuridica finanziaria ed economica che presenti un elevata adattabilit rispetto alle caratteristiche di iniziativa flussi di cassa attesi dal progetto imprenditoriale rappresentano l esclusiva fonte di rimborso delle linee di finanziamento concesse dal soggetto finanziatore con la conseguente necessit di prestare notevole attenzione al matching tra fonti e impieghi in termini di ammontare delle entrate e coerenza temporale in quanto opera una separazione degli investimenti e dei rischi dei business da finanziare rispetto all ammontare complessivo del patrimonio dei proponenti Sviluppatosi a met degli anni 80 il project financing la tecnica di finanziamento economica che pi spinge a confrontarsi con i grandi mutamenti che caratterizzano la nostra epoca come l innovazione tecnologica l innovazione finanziaria e l internazionalizzazione dei mercati Risulta intimamente legato all economia reale perch da essa viene direttamente influenzato Non solo viene anche a determinare nuovi rapporti fra pubblico e privato fra cittadino ed amministrazione tra risparmio e investimenti Questo tipo di strumento meno utilizzato in Italia che in diverse altre realt occidentali in primo luogo a causa della difficolt di mettere a punto un nuovo sistema di regole e di relazi
230. gia di rivestimento dei fabbricati costituita da uno strato isolante fibra minerale poliuretani ecc applicato direttamente sulla superficie esterna dell edificio e da un rivestimento impermeabile normalmente in pannelli metallici di cemento o di PVC disposto ad una distanza opportuna dallo strato isolante fissato a secco all edificio allo scopo di creare una intercapedine d aria che in determinate condizioni climatiche a causa dell effetto camino consente una ventilazione naturale efficace che oltre ad eliminare l umidit determina anche prestazioni termiche pi efficaci di quelle ottenibili con sistemi di chiusura verticale tradizionale La parete o facciata ventilata definita tale in quanto si crea una camera d aria fra il muro dell edificio e il rivestimento esterno Le pareti a montanti e traversi 210 Cfr da Metodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 43 46 161 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare le facciate continue e le pareti a pannelli leggeri prefabbricati possono essere o meno facciate ventilate a seconda della presenza o della mancanza di questa intercapedine ventilata Lo spessore di questo strato funzionale pu variare da 20 a 40 mm deriva da calcoli di aerodinamica ed limitato dal pericolo di propagazione d incendio La compartimentazi
231. gie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare cambiamenti di abitudini o da salti tecnologici per esempio la massiccia diffusione dell informatica negli ultimi due decenni obsolescenza economica il fattore pi complesso da quantificare Consiste nella valutazione della domanda attuale per quel tipo di immobile o per la sua attuale destinazione d uso se esiste una domanda in quel dato momento Solo gli elementi che condizionano in maniera diretta il valore dell edificio all interno del mercato vengono presi in considerazione durante questo tipo di analisi E un tipo di analisi molto difficile in genere si considera un tasso di deprezzamento annuale di default pari al 2 del valore totale se la vita utile dell edificio stimata intorno ai 50 anni Questo tasso sar oggetto di variazione se si considera un modello di deprezzamento non lineare scegliendo tassi inferiori per i primi anni di utilizzo o di gestione per poi farli crescere linearmente con il passare del tempo La metodologia del costo di ricostruzione viene utilizzata specialmente in combinazione con altri metodi di valutazione allo scopo di superarne i limiti intrinseci legati all impossibilit del suo utilizzo su immobili per i quali non esiste un vero e proprio mercato della propriet dove sempre preferibile utilizzare la metodologia comparativa Si dimostra invece particolarmente utile e preciso nel campo degli immobili a destinazione d uso speciale dove non es
232. gione metropoli Le variabili pi comuni di diversificazione dell investimento immobiliare Fonte Metodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 17 caratteristiche tecnologiche SI possono distinguere riguardo alla destinazione d uso diversi sub mercati nel settore immobiliare terreni e aree non edificate residenziale terziario logistico ricettivo commerciale terreni e aree non edificate in questa categoria sono comprese tutte le aree non edificate che possono essere divise in sottocategorie secondo diversi criteri di raggruppamento distinguendo per esempio terreni agricoli da quelli non agricoli primi possono a loro volta essere suddivisi a seconda delle colture prevalenti mentre secondi in genere vengono distinti in base alla presenza o meno della possibilit di edificare diventando di conseguenza pi appetibili per il mercato Real Estate A loro volta anche le aree edificabili si possono differenziare in base alla destinazione d uso prevista residenziale commerciale servizi ecc dagli strumenti urbanistici vigenti nell area in cui insistono terreni Secondo alcuni analisti in questa categoria SI 14 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare dovrebbero includere anche gli immobili idonei per la riqualificazione da
233. gli impiegati sia una diversa impostazione del lavoro e delle performance della struttura Come possibile evincere dal grafico seguente un livello limitato di variabilit del workplace determina un indubbio incremento delle prestazioni a livello personale del singolo impiegato costretto a misurarsi e ad essere valutato a livello di singolo mentre un livello elevato tende a sviluppare le prestazioni a livello di gruppo e a promuovere innovazione a livello organizzativo 144 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Organizational Performance Maximization Organizational Innovation individual Performance Maximization individual Innovation High Low Behavioral Variation lt CONVERGENT THINKING DIVERGENT THINKING gt Fonte Innovation in office design the critical influence approach to effective work environments Diane Stegmeier United States of America John Wiley amp sons 2008 pag 95 Le metodologie di impostazione del design di layout per uffici si evoluto di conseguenza sviluppandosi su canali paralleli Un esempio il Bay Concept ovvero il superamento dei raggruppamenti di postazioni normalmente da sei o da otto workstation con una nuova disposizione che aumenti l adattabilit e la flessibilit degli spazi fisici e psicologici Questo tipo di concept permette al progettista di disegnare bale di diversa grandezza e successivamente di raggrupparle in diverse disposizioni al
234. he durante i periodi pi caldi dell anno e allo stesso tempo garantire costi di gestione e manutenzione di gran lunga inferiori a quelli che possono offrire le soluzioni impiantistiche pi tradizionali Le torri del vento infatti non richiedono ausilio di energia per il loro funzionamento basandosi esclusivamente su moti dell aria generati da gradienti di temperatura e densit In aggiunta non necessitano di particolari interventi manutentivi questo grazie alla semplicit del loro principio di funzionamento e dei materiali impiegati resistenti alle intemperie e all usura della forza della corrente d aria Esempio classico di intervento che utilizza il sistema delle torri del vento la Frederick Lanchester Library alla Coventry University Questo tipo di soluzione ha trovato largo impiego nel Regno Unito in special modo nelle biblioteche nelle scuole e nei campus universitari edifici pubblici ad alto grado di affollamento dove le grandi cubature avrebbero imposto sistemi di raffreddamento estremamente onerosi 21 Cfr da Advances in passive cooling Mat Santamouris Londra Earthscan Ed 2007 pag 141 143 184 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare p a s 1 i tI Veduta della Frederick Lanchester Library alla Coventry University Fonte www guidaregnounito net 5 2 8 Impianti di cogenerazione La cogenerazione ad alto rendimento sia per il settore civile come per esempio in ambito res
235. i Roma EPC Libri 2004 Pedriali F a cura di Analisi finanziaria e valutazione aziendale la logica applicativa con i nuovi principi contabili internazionali Milano Hoepli 2006 Pine J Gilmore J L economia delle esperienze Oltre il servizio Milano Etas 2000 Pisani B La valorizzazione strategica degli immobili il nuovo ciclo edile e immobiliare dall investimento alla gestione Milano Il Sole 24 Ore 2003 Pisani B Bellintani S Il mercato immobiliare e del facility management in Italia prospettive e potenzialit di sviluppo nel settore della grande distribuzione organizzata Milano Libreria CLUP 2002 Preininitz W Niedermalier M Intermediate structured finance modeling Hoboken NJ Wiley amp Sons Ltd 2011 Prizzon F Gli investimenti immobiliari Torino CELID 1995 290 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Roche M Mega events and modernity London Routledge 2000 Santamouris M Advances in passive cooling Londra Earthscan Ed 2007 Solustri C Gestione e manutenzione dei patrimoni Immobiliari Roma La Nuova Italia Scientifica 1997 Stegmeiler D Innovation in office design the critical influence approach to effective work environments Hoboken NJ Wiley amp sons 2008 Szokolay S V Introduzione alla progettazione sostenibile Milano Hoepli 2006 Tro
236. i numeri in gioco impongono una gestione che sia capace di offrire la disponibilit delle informazioni utili al controllo dei costi ricavi e alla gestione dei budget Voci molto importanti che non possono essere sottovalutate nella gestione dell azienda nel suo complesso Le attivit in carico al property e all asset management richiedono per loro natura la 63 Cfr da Dalla manutenzione alla gestione degli edifici Stefano Bellintani Roma Aracne editrice 2007 pag 181 7 Metodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 192 56 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare gestione di una enorme quantit di dati trasversali alle varie funzioni interne gestione tecnica acquisti contabilit fornitori amministrazione del patrimonio amministrazione contratti di locazione ecc e la loro successiva Interrogazione per ottenere report necessari ai quadri di sintesi I sistema informativo sviluppato per permettere tali interazioni deve quindi essere multi modulare capace di integrare fra loro i dati assicurandone l univocit e la coerenza pur consentendo operazioni di aggiornamento modifica o la sola consultazione dei dati da parte delle diverse figure professionali coinvolte ognuna relativamente al suo campo d azione Ogni modulo viene destinato ad una specifica
237. i altri proventi dei titoli emessi dalle societ di cartolarizzazione in Italia o all estero sono assimilati ai fini fiscali ai titoli di debito pubblico e pertanto saranno esenti dalle imposte sui redditi cos come avviene per gli interessi e gli altri proventi corrisposti in relazione ai finanziamenti effettuati da soggetti residenti in Stati o territori all interno della cosiddetta white list e raccolti da societ di cartolarizzazione con i prerequisiti precedentemente elencati 2 Cfr da Strumenti finanziari innovativi nel real estate cartolarizzazioni fondi e SIIO Riccardo Delli Santi Economia dei Servizi anno IV n 2 M aggio 2009 Ed Il M ulino pag 238 2 R A P 22 Vedi la circolare dell Agenzia delle Entrate n 8 E del 6 febbraio 2003 La white list comprende gli Stati e territori che assicurano sulla base di convenzioni uno scambio di informazioni La normativa antielusione mira a contrastare quei comportamenti finalizzati a trasferire redditi in Paesi esteri con il preciso scopo di evitare il pagamento delle imposte La normativa di riferimento il decreto legislativo 239 96 che ha modificato il regime fiscale degli 10 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare 2 2 5 Non performing loans NPLS I non performing loans abbreviato NPLS in italiano crediti non performanti sono crediti ipotecari in sofferenza di provenienza bancaria ovvero pi specificatamente crediti derivan
238. i pannelli prefabbricati monoblocco leggeri dotati di una propria intelalatura interna quindi autoportanti ma non portanti nei confronti dell edificio pannelli possono anche essere collegati a un sistema di montanti verticali che forma una struttura secondaria portante Se pannelli non sono alti quanto il piano la struttura secondaria a montanti viene conformata con un reticolo a montanti e traverse all interno delle cui campiture vengono ancorati i pannelli di ridotte dimensioni Quest ultimo caso che il pi diffuso in quanto dotato di maggiori gradi di flessibilit perative t e manutenibilit configura una facciata continua a montanti e traversi L economicit della soluzione oltre che la velocit di posa in opera sono gli elementi che hanno garantito a questo topo di soluzione tecnologica l enorme diffusione che ha avuto negli ultimi decenni e che sicuramente continuer ad avere nei decenni a venire la riduzione delle tempistiche di cantiere un elemento vitale in chiave di incremento della competitivit ed anche per questo motivo che le soluzioni prefabbricate o parzialmente prefabbricate sono spesso da preferirsi a soluzioni di getto in opera In 209 Sistemi costruttivi per l architettura Andrea Campioli Milano Clup 2001 pag 106 107 158 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare secondo luogo la produzione industriale permette non solo di ridurre i costi ma anche di ridurre i marg
239. i trasmissione delle informazioni anche se non possibile mettere da parte le notevoli differenze di target tipiche di un mercato dominato da investitori di tipo istituzionale 25 http www properties in real estate marketing htm 193 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare scrupolosamente informati e dotati di tutti gli elementi e le consulenze necessarie a compiere scelte ragionate e supportate da analisi ferree e scientifiche 5 3 1 Cos il marketing Il complesso sistema di attivit e di competenze che ruotano attorno alla definizione di marketing trascende le semplici attivit di promozione e vendita come ormai stato acquisito nell immaginario comune Il marketing al giorno d oggi non si limita pi come in origine alla conquista della singola transazione ma si pone in una prospettiva lungimirante che si concretizza con il concetto di soddisfacimento dei bisogni della clientela della cosiddetta domanda di mercato Se i responsabili del marketing riescono a Comprendere bisogni del consumatore trattare un prodotto ad alto valore aggiunto e a definirne correttamente il prezzo la distribuzione e le tecniche di promozioni pi efficaci allora le vendite diventano una logica conseguenza Possiamo quindi asserire che la vendita e la pubblicit siano solo una minima parte del complesso mondo del marketing una parte di un sistema di relazioni e competenze che interagiscono fra loro allo scopo di venire incontro al
240. i attualizzazione 6 continuit dei canoni 2 per adeguamento all inflazione Risultati VAN positivo maggiore di 0 investimento conveniente TIR 7 29 252 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Conclusioni Giunti alla fine di questa trattazione pare opportuno fare alcune considerazioni in merito a ci che si potuto apprendere nel corso di questo viaggio all interno del mondo del Real Estate Le molteplicit degli attori in gioco delle metodologie di valorizzazione e delle competenze richieste dagli operatori di questo settore rappresentano un livello di eccellenza nel settore delle costruzioni Il Real Estate si mostrato come un mondo estremamente variegato a dispetto dell abitudine comune che lo considera solo un settore che si occupa di compravendite di grossi asset immobiliari Contrariamente a ci la gestione degli immobili colloca la consistenza fisica delle realt immobiliari apparentemente statiche e bloccate in un complesso organismo in continuo sviluppo un mondo che si evolve e reagisce a stimoli non solo di natura fisica ma anche socio economica culturale politico legislativa tecnologica ecc Il controllo di questo processo di evoluzione che impone un continuo aggiornamento professionale da parte dei suoi operatori pena la rapida marginalizzazione da parte di un mercato estremamente dinamico richiede quindi un set di competenze molto ampio e una preparazione di base che spazia
241. i come asse di orientamento di un piano verticale che riceve durante l anno lo stesso valore perative t sulle due facce il valore perative t veniva computato moltiplicando le ore di sole di insolazione di una facciata per la temperatura media dell aria La correzione dell asse nord sud nell asse perative t per Parigi uguale a 19 verso est si proponeva di pereqguare l effetto termico delle esposizioni est e ovest che pur essendo simmetriche rispetto al corso apparente del sole sono asimmetriche rispetto all andamento della temperatura dell aria la cui punta massima del ciclo giornaliero intorno alle ore 16 col sole verso ovest asset perative t la distribuzione dei fondi disponibili fra le varie attivit di investimento asset class Ogni portafoglio una combinazione fra queste asset class Termine usato per indicare la ripartizione di un patrimonio tra pi classi di investimento Ad esempio l asset perative t di un fondo ne indica la ripartizione degli attivi in base a determinati criteri quali i settori merceologici le aree geografiche e cos via auditing l attivit di auditing solitamente si concentra sulla verifica della contabilit Ma le possibilit e le finalit dell auditing vanno ben oltre Il fine infatti quello di fornire un servizio di consulenza che permetta di correggere e di migliorare sia l efficienza che l efficacia dell azienda Un azienda pu richiedere l intervento di societ di audi
242. i di controllo degli impianti reti telematiche ecc 8 E una conditio sine qua non per lo sviluppo di un adeguato archivio unico dei dati che contenga ogni informazione rilevante inerente al portafoglio gestito e che possa essere facilmente e agevolmente consultato in ogni momento da ogni addetto alla gestione di tale investimento Questo poich solo la perfetta conoscenza di tutti i dati e di tutte le incidenze consente lo sviluppo e l attuazione delle sinergie funzionali e delle pi H La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pisani Milano Il sole 24 ore 2002 pag 91 si Prospettive evolutive del Facility e dell Asset Management verso il capital asset management allargato e una nuova industria immobiliare Oliviero Tronconi M aggio 2009 pag 5 94 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare moderne economie di scala e di conseguenza la pi scientifica ottimizzazione del patrimonio stesso 1 Il processo di due diligence immobiliare si articola in diverse fasi quali analisi preliminare regolarizzazione edilizia valorizzazione La prima fase quella preliminare si fonda essenzialmente sulla analisi documentale dello stato di fatto sulla pianificazione procedure ablatorie e di espropriazione non performing loans NPLS atti di provenienza
243. i di convertire la destinazione d uso dei propri immobili Per esempio New York soffre ciclicamente di una offerta esagerata di metri quadri a destinazione d uso ufficio situazione che repentinamente causa un generale abbassamento del canone medio di affitto e quindi dei rendimenti ai rispettivi proprietari AI contrario nei medesimi periodi il prezzo delle abitazioni tende a salire in maniera consistente grazie anche alla continua domanda di abitazione della citt Gli investitori di conseguenza compreranno a prezzo limitato gli immobili ad uso ufficio per poi riconvertirli in abitazione allo scopo di venderli o affittarli a prezzo pi alto 19 In certi momenti importante saper considerare l idea di investire al di fuori del proprio mercato Real Estate locale una delle prime cause di mancato affitto vacancy spesso la mancanza di iniziativa nel saper gestire le propriet immobiliari nella maniera pi profittevole possibile Saper riconvertire l uso di un immobile vacante da mesi pu fare la differenza tra un portafoglio immobiliare redditizio e uno in declino La maggior parte degli investitori specialmente di quelli non istituzionali tende a progettare i propri investimenti in linea retta mentre possibile che il mercato proceda per vie traverse in alcuni periodi Un motto americano recita buy locally sell nationally and globally Questo slogan rappresenta bene la mentalit dell investitore professionale che comp
244. i finanziari tradizionali con obbligazione e azioni Questo criterio di valutazione degli immobili si basa sulla ricerca del valore di un immobile stimando quale sia la sua capacit di produrre benefici economici nell orizzonte temporale considerato Tale metodologia si basa sul fondamentale assunto che un acquirente razionale non disposto a pagare un prezzo superiore al valore attuale dei benefici che il bene sar in grado di produrre Tale principio che si aggiunge a quelli di equilibri e sostituzione su cui si fondano le metodologie comparativa e del costo di ricostruzione implicitamente ipotizza anche che tale prezzo non potr essere superiore al costo di acquisto di propriet similari che presentino lo stesso grado di utilit La metodologia economica permette di esprimere il valore di un bene in funzione dei medesimi fattori che determinano il valore di qualsiasi asset il reddito atteso e il rischio associato al suo conseguimento Secondo tale metodologia infatti il valore di un bene funzionale dei benefici economici futuri che sar in grado di produrre nel corso della sua vita utile Tanto la pratica professionale quanto la teoria valutativa dedicano sempre pi attenzione alla metodologia economica infatti da molti operatori considerato il criterio migliore per stimare il valore di un bene di natura commerciale pi in generale di ogni immobile che generi reddito direttamente centri commerciali villagg
245. i o le mappature concettuali degli impatti 18 Sebbene le analisi multicriteriali siano utilizzabili sia ex ante che in itinere ed ex post nell ambito di operazioni per la risoluzione dei conflitti e per la promozione della partecipazione chiaro che questo tipo di valutazioni andr svolte preventivamente solo in casi particolari in itinere e mai ex post poich l intera operazione verrebbe snaturata e risulterebbe inutile quando non apertamente dannosa 4 2 3 GBTool e SBTool Esempi particolari di analisi multicriteriali applicate all architettura sono la GBTool e la SBTool Lo strumento GBTool Green Building Tool nato dallo sforzo congiunto di quindici paesi tra cui l Italia per creare un progetto internazionale il Green Building Challenge finalizzato alla sperimentazione di nuove metodologie per la valutazione delle qualit ambientali ed energetiche degli edifici durante tutto il loro ciclo di vita con la prospettiva di promuovere e pubblicizzare edifici e tecnologie verdi e per permettere il confronto fra i vari paesi partecipanti sulle tematiche dell impatto ambientale e delle prestazioni energetiche E un progetto nato dall esigenza di mettere a punto uno strumento che permetta di valutare e certificare le prestazioni di un edificio a livello ambientale Necessit resa ulteriormente pi impellente dalla direttiva europea CE 2002 91 recepita in Italia dal d Igs 192 dell agosto 2005 che rende obbligatoria dal gennaio
246. i temporali molto pi ampi 83 Investimento immobiliare mercato valutazione rischio e portafogli Martin Hoesli Giacomo Morri Milano Hoepli 2010 pag 175 177 65 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Il termine speculativo preso in prestito dal mondo della finanza classica e sovente connotato di significato negativo non pare rendere appieno giustizia a questo tipo di investimenti Sarebbe pi corretto chiamarli strutturali o trasformativi poich incentrati sulla realizzazione di profitto attraverso opere di ammodernamento e di variazione della struttura sia essa funzionale o organizzativa degli Immobili e in nessun modo si basano su operazioni di speculazione di acquisto e vendita dall oggi al domani come uso nel mondo della finanza borsistica Tra le diverse tipologie di portafogli Immobiliari occorre infine menzionare la previsione normativa dei fondi immobiliari garantiti e dei fondi di fondi Immobiliari anche se attualmente non ci sono esempi italiani a regime di tale tipologia fondi immobiliari garantiti sono caratterizzati dal fatto di garantire agli investitori la restituzione dei capitali investiti o in alternativa il riconoscimento di un rientro minimo assicurato sempre nel completo rispetto delle norme e dei criteri di contenimento dei rischi e di frazionamento del patrimonio previsti dalla Banca d Italia fondi di fondi immobiliari invece sono l ultima categoria int
247. i utilizzo della leva finanziaria Ottimizzare la gestione delle proprie risorse diventa un obbligo per tutti coloro che non vogliono retrocedere rispetto alle posizioni acquisite Gli spunti per una espansione del mercato dopo la crisi tuttavia non mancano la scarsa offerta di immobili classe A nei centri direzionali italiani a dispetto della crescente domanda anche da parte di investitori stranieri di cespiti di alta qualit 5 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare architettonica ed energetica promette agli operatori che sapranno offrire prodotti di elevata qualit e assistenza professionale a livello sia di Facility che di Capital Asset M anagement un ruolo di rilievo nel campo del Real Estate italiano Gli sviluppi di nuove figure professionali come il developer l advisor il project manager l asset manager figure che verranno trattate successivamente in questo libro rispecchiano la crescente richiesta di nuove professionalit ad alta specializzazione in un mercato sempre pi internazionalizzato e quindi che deve confrontarsi con investitori e competitor abituati ad operare in mercati molto pi avanzati di quello italiano e che importano strategie e metodologie collaudate Elementi ai quali il mercato nostrano deve adeguarsi nel minor tempo possibile pena la progressiva marginalizzazione delle realt nazionali in questo promettente settore dell economia All interno di questo mondo convivono professionalit
248. i vacanze alberghi cinema ristoranti ecc La differenza fra il criterio reddituale direct capitalization e il criterio finanziario yield capitalization si trova nelle diverse metodologie di misurazione del reddito atteso nel primo caso il criterio utilizzato per convertire la previsione del reddito atteso di un periodo di tempo determinato in un indicazione di valore mediante un passaggio diretto ovvero con la divisione del reddito stimato per un appropriato tasso di capitalizzazione mentre nel secondo caso viene utilizzato il criterio finanziario per convertire tutti i futuri flussi di danaro in un valore presente attualizzando ogni beneficio atteso per un tasso di attualizzazione quindi si studia una pluralit di flussi 156 Investimento immobiliare mercato valutazione rischio e portafogli Martin Hoesli Giacomo Morri Milano Hoepli 2010 pag 103 25 In genere si considera su base annuale 109 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare criterio reddituale gli Immobili che generano reddito vengono normalmente acquistati come investimento e dal punto di vista dell investitore la capacit di generare reddito l elemento critico che determina il valore dell immobile dato un rischio costante Sotto un altro aspetto un investitore che compra un immobile a reddito sta essenzialmente scambiando il denaro investito con l aspettativa di un futuro flusso di danaro in entrata Il criterio reddit
249. ia M orena Milano Il Sole24ore 2009 42 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare rispettati a livello internazionale vi sono manuali che definiscono criteri per la preparazione dei dossier di candidatura la struttura degli impianti l ospitalit della famiglia olimpica le esigenze dei media la gestione delle sponsorizzazioni Gli eventi sembrano apparentemente seguire una certa uniformit ma la realt che le variabili che determinano a loro volta situazioni ed esiti molto differenti sono innumerevoli e difficili da schematizzare In base alle esperienze studiate e catalogate possibile individuare alcune tematiche chiave che caratterizzano ogni mega evento e che dunque possono rappresentare un minimo comune denominatore per cercare di anticipare e prevedere le eredit di una manifestazione di grandi dimensioni la rigenerazione urbana le infrastrutture servizi la logistica lo sviluppo economico gli investimenti e il marketing del territorio la legittimazione politica a livello internazionale lo sviluppo di competenze e l educazione l Impatto ambientale la sicurezza Si osservata negli ultimi trent anni una vera e propria corsa al Mega evento Questo tipo di obiettivo ha promosso la competizione tra citt o regioni assumendo dimensioni molto significative accomunate dall obiettivo di comportare conseguenze positive per la citt paese popolazione Effetti che duran
250. iazione solare tende a diminuire ossia nelle ore serali al crepuscolo Attraverso il movimento degli schermi e la variazione della permeabilit della radiazione solare si modifica l aspetto dell edificio influenzando in maniera considerevole la facciata Le schermature solari a tessuti metallici possono essere definite come sistemi progettati per favorire o controllare il passaggio o la diffusione della luce e ridurre il carico termico in un ambiente Infatti esse devono consentire l incidenza dei raggi solari invernali per ottimizzare il guadagno termico e impedire fenomeni di surriscaldamento nel periodo estivo Tali sistemi rivestono un enorme importanza nell economia energetica di un edificio e sono classificati sistemi passivi in quanto regolano il microclima e controllano il carico energetico dell ambiente interno Brise soleil pennellature scorrevoli esterne teli continui per proteggere superfici vetrate e ambienti particolarmente esposti sistemi avvolgibili anteriori alle facciate vetrate sono i diversi esempi di fruizione dei tessuti metallici in architettura 168 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare hNttp www rinnovabili it tessuti metallici Mutevolezza leggerezza e suggestione sono gli effetti che crea l utilizzo di questo sistema metallico maggiore la percentuale di spazi vuoti minore la capacit di filtrare i raggi solari Infatti non solo la percentuale della superficie filtrante ad esser
251. ibile in elettricit il resto viene inevitabilmente disperso in calore mentre con un impianto perative t si pu arrivare a convertire quasi 4 5 grazie al recupero e il riutilizzo del calore generato dalla precedente trasformazione sia recuperandolo direttamente funzionamento cogenerativo standard sia come fonte primaria per il ciclo frigorifero ad assorbimento funzionamento perative t Gli Impianti di micro e piccola cogenerazione usano un motore endotermico ciclo OTTO o noto anche come DIESEL una turbina a gas o una a vapore Come si vede dalle tabelle di confronto sui rendimenti la tecnologia pi efficiente risulta essere il motore endotermico ma d altra parte questi dati possono variare anche sensibilmente a seconda dei vantaggio o degli svantaggi applicativi in ciascuna circostanza e quindi risulta Impossibile definire in modo univoco ed assoluto quale di queste sia la tecnologia pi indicata Nel settore del Real Estate viene comunemente scelta la via del motore endoenergetico per motivazioni tanto economiche quanto tecnologiche In particolare ogni sistema di cogenerazione si sviluppa attorno a un motore primario uno specifico apparato usato per convertire l energia del combustibile in energia meccanica un generatore elettrico il cui rotore calettato all albero motore e converte l energia meccanica in energia elettrica un sistema di recupero termico raccoglie e converte l energia termica dispersa dal motore
252. ibuzione la manutenzione e la sostituzione dei canali Impiantistici Il colore chiaro permette alla luce di diffondersi pi uniformemente conferendo all ambiente che ricordiamo essere privo di affacci diretti sull ambiente esterno una tonalit pi luminosa che affatica minormente l occhio Questo tipo di soluzione corre spesso il rischio di passare inosservato ma contribuisce assieme a molte altre finiture e dettagli a fare la differenza tra un edificio che riesce a garantire un buon confort di lavoro e di vivibilit ai suoi fruitori e un oggetto architettonico analogo in apparenza ma che privo di questi accorgimenti tende ad affaticare suoi utilizzatori con effetti poco percepibili nel breve periodo ma che accumulandosi possono aumentare notevolmente l affaticamento e lo stress dei dipendenti del tenant che occupa l edificio 244 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Open space Foto degli open space prima dell intervento Fonte Generali Gestione Immobiliare Foto degli open space dopo l intervento Fonte scatto dell autore Come possibile osservare dagli scatti precedenti l attuale sistemazione stata Studiata per garantire il massimo numero di postazioni di lavoro possibile con lo spazio a disposizione secondo le disposizioni di Groupama Assicurazioni la committenza Ogni 245 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare postazione dotata di personal computer allaccio telefonico
253. icristallino o amorfo collegate in serie a formare dei moduli Questi vengono poi protetti da una lastra di vetro chiaro e possono essere montati come pannelli sulle coperture oppure essere integrati negli elementi architettonici dell edificio nelle facciate sia opache che trasparenti come elementi frangisole nelle tegole per tetti a falda ecc sono allo studio anche moduli fotovoltaici traslucidi basati su celle in silicio amorfo che potrebbero essere facilmente inseriti nelle porzioni vetrate degli edifici senza sacrificare l illuminazione naturale interna L ostacolo maggiore alla diffusione su larga scala dei pannelli fotovoltaici costituito dal costo degli impianti sia per l acquisto che per l installazione che rende un kW solare pi oneroso di uno proveniente dalla rete tradizionale Le esperienze europee dimostrano che il fotovoltaico necessita ancora di ingenti incentivi statali per essere applicato diffusamente come accaduto in Olanda Germania e solo pi di recente in Italia Alcune ricerche indicano che possibile ottenere in prospettiva la grind parity ovvero quell insieme di condizioni che consentono di rendere ugualmente conveniente un kWh prodotto da tecnologie fotovoltaiche rispetto a un kWh ottenuto da fonti convenzionali per tutte le categorie di utenti e per tutte le fasce orarie Essendo il mercato del fotovoltaico ormai maturo possibile ottenere con 22 Cfr da Residenze e risparmio energ
254. icurezza in virt della realizzazione di un maggior numero di nodi di produzione di energia elettrica aumento dell affidabilit della rete energetica grazie alla presenza di gestori sempre pi specializzati garanzia sul medio e lungo periodo riguardo i costi di gestione tecnologica ordinaria e straordinaria miglioramento complessivo dell affidabilit della fornitura energetica in termini di continuit e di power quality grazie alla maggior differenziazione riserva e modularit dei sistemi di produzione sia termica che elettrica emissione e recepimento dell incentivazione da certificati bianchi o TEE non assoggettabilit della produzione di tipo cogenerativo a cartelli o monopoli di settore Da segnalare anche la possibilit di affidare la realizzazione e il finanziamento totale o parziale dell impianto ad una societ specializzata che si assume la gestione dell impianto fino al rientro dell investimento con un contratto di Servizio Energia che garantisce al committente durante tutto il periodo uno sconto sostanzioso sulla 24 Secondo quanto definito dalla delibera AEEG 280 07 241 TEE Titoli Efficienza Energetica detti anche Certificati Bianchi sono titoli che certificano i risparmi energetici conseguiti attraverso la realizzazione di specifici interventi e rappresentano un incentivo atto a ridurre il consumo energetico in relazione al bene distribuito Sono stati istituiti con il D M del 20 luglio 200
255. idenziale o sportivo ma anche ospedaliero ecc che per il Settore industriale sia esso farmaceutico agroalimentare o manifatturiero rappresenta allo stato attuale una delle tecnologie a pi elevata efficienza energetica e questo permette notevoli guadagni sia in termini economici che di preservazione ambientale Meglio nota a livello internazionale con l acronimo CHP Combinated Heat and Power la cogenerazione ad alto rendimento consiste nella produzione combinata di energia elettrica e di calore utile a partire da una singola fonte energetica Tale processo viene attuato in un singolo sistema integrato definito gruppo o sistema di cogenerazione ma anche semplicemente noto sotto il nome di cogeneratore Questo sistema composto principalmente da quattro macro componenti connessi e assemblati all interno di una singola unit tecnologica Nella fattispecie si distinguono le seguenti componenti il motore primario il generatore elettrico 222 Noto in lingua italiana anche come CAR 185 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Il sistema di recupero termico i sistema di interconnessioni elettriche La legislazione attualmente vigente definisce la cogenerazione ad alto rendimento come la produzione combinata di energia elettrica e di calore ed eventualmente di energia meccanica che rispetti precisi limiti in termini di risparmio energetico e di produzione minima prestazioni misurate sinteticamente
256. ienti puntando psicologicamente all abitudine dei cittadini che percorrono quel tragitto ogni giorno e che a loro volta possono potenzialmente portare nuovi clienti dati relativi al traffico di ogni strada sono spesso disponibili presso le amministrazioni comunali o presso gli uffici deputati alla sicurezza del traffico Alcune amministrazioni provvedono inoltre a caricare questi dati direttamente online Non occorre sottolineare come lo studio di questi dati possa fornire enorme aiuto nella scelta della location dove insediare l attivit che la si gestisca in prima persona o meno Le cause che possono determinare il fallimento di un investimento nel campo della ristorazione sono i seguenti cattiva qualit del servizio mancanza di risorse finanziarie cattiva gestione dell attivit mancanza di investimenti e rinnovamento eccessivi costi di gestione rispetto alle entrate erronee analisi di mercato Il sistema lItalia 7 Cfr da The Real Estate Investment Handbook Wiley Finance Hoboken New Jersey Fabozzi Series 2005 pag 255 262 36 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Dopo questa panoramica sui settori del mercato immobiliare italiano occorre una riflessione sul ruolo che il nostro paese pu e potrebbe giocare a livello europeo e mondiale nel campo non sono del Real Estate ma anche di tutto l apparato economico finanziario Non a caso viene spesso sottolineato il ruolo giocato
257. ienti sistemi di cogenerazione o sistemi di auto generazione combinati siano essi a gas o a biomasse 93 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare L insieme delle considerazioni raccolte delle analisi eseguite e delle misurazioni effettuate viene organizzata in un Report Energetico Conclusivo in cui verranno espressi e comunicati oltre ai dati tutte le valutazioni sul grado di efficienze complessivo del sistema e lo studio degli interventi finalizzati al miglioramento delle condizioni operative sia di gestione che di manutenzione finalizzate al risparmio energetico con indicazioni preliminari sui costi di Intervento e sui risparmi a lungo termine derivanti dalle modifiche proposte 1 Risultato di queste analisi sono titoli di efficienza energetica TEE detti anche Certificati Bianchi Sono documenti che attestano il conseguimento di risultato di efficienza energetica attraverso l applicazione di tecnologie e sistemi performanti che hanno come effetto la riduzione del consumo di energia primaria a parit di risultato utile Vengono emessi dal Gestore del Mercato Elettrico GME sulla base delle certificazioni dei risparmi conseguiti effettuate dall Agenzia per l Energia Elettrica e il Gas AEEG Un certificato equivale al risparmio di un TEP Il prezzo dei Certificati Bianchi che vengono commercializzati non un valore fisso ma stabilito di volta in volta tenendo conto della relazione fra domanda e offerta di mercato
258. iero Tronconi Real Estate luglio agosto 2006 pag 4 5 104 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare immobili comparabili siano il pi possibile simili ma anche che le transazioni siano avvenute di recente a non pi di tre sei mesi di distanza La prassi impone di escludere le transazioni avvenute durante aste o a causa di successioni poich non possiedono il requisito di normalit e finirebbero con il determinare valutazioni non conformi al mercato normalizzazione del prezzo dei beni comparabili avviene mediante una unit di confronto Normalmente per il campo immobiliare del residenziale e del terziario viene scelta la superficie come unit di confronto pertanto si ragiona in prezzi al metro quadro Per altre tipologie di edifici si ricorrer a diverse unit di misura per il commerciale si usa il numero di affacci il numero posti letto o quello delle camere nel mercato ricettivo per poltrona per il mercato dei multisala per posto auto o posto barca nel mercato dei parcheggi o del waterfront ecc Il valore finale del bene valutato corrisponder al prezzo medio per unit moltiplicato per la quantit delle unit che l immobile pu vantare adeguamenti rappresenta l ultimo step della valutazione Fase necessaria per rappresentare e prezzare le differenze fra beni di confronto e il bene da valutare Alcuni esempi di differenze possono essere l et dell edificio il livello di rumorosit dell am
259. il vero bacino di utenza privilegiato per un centro di questo tipo Non esiste una tipologia di palestra che possa soddisfare ogni gamma di cliente indiscriminatamente questo poich le differenze fra cliente e cliente sono talmente marcate da risultare spesso inconciliabili diversi target di clientela a cui le palestre devono rivolgersi compiendo delle vere e proprie scelte di campo sono riassumibili in struttura familiare single contro famiglie adolescenti contro anziani famiglie con figli contro famiglie senza ecc desiderio di socializzare attivit solitarie o di gruppo intrattenimenti passivi o attivi competizione o cooperazione quantit di tempo disponibile lavoratori a tempo pieno contro part time madri casalinghe contro madri in carriera manager e professionisti contro lavoratori a ore ecc La palestra di successo quella che dopo aver individuato correttamente la clientela di riferimento non solo riesce ad attirarla ma soprattutto a conservarla Sono clienti abituali e fedeli la vera riserva economica di questo tipo di attivit La competizione per assicurarsi il tempo libero dei clienti in una societ cos frenetica e povera di spazi di relax estremamente serrata Il prodotto che si vende non materiale bens immateriale il valore aggiunto che viene comprato la soddisfazione dei clienti la loro percezione di lavorare per ottenere un miglioramento per se stessi sia esso un fisico pi a
260. il totale degli investimenti e le passivit del fondo performance la misura della crescita o del decremento di un investimento in un dato periodo Gli investitori possono confrontare le performance dei fondi con strategie di investimento simili per trarre informazioni circa i loro andamenti ponte termico la discontinuit di isolamento termico che si pu verificare in corrispondenza degli innesti di elementi strutturali solai e pareti verticali o pareti verticali tra loro In corrispondenza di un ponte termico di tipo strutturale la superficie 271 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare esposta all esterno e quindi al freddo maggiore di quella esposta al caldo all interno Questo causa unincremento del flusso termico quindi una grande dispersione di calore e la probabile formazione di condensa portafoglio un portafoglio l insieme di azioni obbligazioni e altri strumenti di investimento come immobili o affini power quality un fattore che riassume la valutazione della qualit dell energia elettrica in rapporto al discostamento dalla condizione ideale sia per continuit di alimentazione supply continuity che per qualit della tensione voltage quality Non esiste una definizione univoca il dibattito ancora aperto in particolare riguardo alle tematiche che devono essere incluse per la definizione di questo parametro procedura ablatoria procedura giudiziaria di alienazione
261. il vetro stratificato o il vetro serigrafato permettono di utilizzare la vetrata di una facciata continua come fosse carta bianca lasciando una totale libert di espressione e consentendo di sfruttare enormi superfici prima inutilizzate si tratta In effetti di un nuovo passo avanti nell ottica dell ottimizzazione degli spazi e delle risorse a disposizione Questo tipo di soluzioni utilizzato al momento specialmente nel campo della moda dove la comunicazione e il linguaggio spregiudicato e innovativo costituiscono un elemento di forte valore aggiunto sul prodotto 27 Vetro composto dall unione di pi lastre vetrose con interposto un film vinilico saldato a temperatura e pressione elevate a due strati di vetro si frappone normalmente uno strato di PVB polivinilbutirrale trasparente ed elastico con capacit di aderire facilmente alle lastre Questo tipo di vetro protegge dai raggi UV ed molto sicuro in quanto evita la dispersione di frammenti in caso di rottura Garantisce inoltre ottime capacit di isolamento acustico 27 Vetro trattato su un serigrafo telaio che riposta il disegno o la scritta da riprodurre sulla lastra mediante uno strato di smalto che passa tra le maglie finissime del telaio e viene riportato sulla superficie del vetro La cottura in forno ha solo il compito di vetrificare lo smalto e rendere permanente l impressione 220 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Ubicata nella prestigio
262. ilizia soffre il crollo delle vendite di case Valentina Ferraris Repubblica Affari e Finanza 09 05 2011 295 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Siti web Sito web di fiscalit nazionale e internazionale nttp www fiscooggi it accordi e convenzioni white list Sito web dell associazione RICS nttp www joinricsineurope eu Sito web dell Agenzia del Territorio nttp www agenziadelterritorio it Sito web di Scenari Immobiliari Istituto indipendente di studi e ricerche nttp www scenari Immobiliari it Sito web della Banca d Italia nttp www bancaditalia it Sito web Internazionale di compravendita Immobili nttp www internationalhouses net mercato immobiliare italia htm Sito web dell ISTAT nttp www istat it Sito web dell OSMI servizi per il mercato immobiliare nttp www borsalmmobiliare net Sito web della Ref ricerche per l economia e la finanza nttp www ref online it Sito web di Infobuild portale dell edilizia nttp www infobuild it Sito web di turismo italiano nel Regno Unito nttp www guidaregnounito net Sito web di Real Estate indiano nttp www properties in real estate marketing htm 296 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Sito web di Promo Franchising consulenti per attivit di franchising e retail nttp www promo franchising it Blog italiano di architettura e interni nttp gk architetti blogspot com Blog i
263. iluppo delle postazioni di lavoro Fonte Innovation in office design the critical influence approach to effective work environments Diane Stegmeier United States of America John Wiley amp sons 2008 pag 209 E inoltre possibile allargare ulteriormente l ambito della ricerca includendo anche l ergonomia indagando stati e condizioni di benessere e di salute sul posto di lavoro migliorando anche le prestazioni e la produttivit del personale Volendo tirare le conclusioni potremmo scrivere che una strategia di progettazione per il workplace design unita ai principi fondamentali del business management e allo studio dell evoluzione dei comportamenti pu generare una piattaforma sostenibile per il cambiamento ovvero la base per ottenere miglioramenti dal processo di 292 Cfr da Innovation in office design the critical influence approach to effective work environments Diane Stegmeier United States of America John Wiley amp sons 2008 pag 209 148 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare evoluzione senza minare alla base le prerogative che rendevano competitiva l azienda inizialmente Progettare seguendo questo tipo di inclinazioni comporta certamente un incremento dei tempi di elaborazione del progetto e un moltiplicarsi dei costi della fase preliminare dovendo includere professionisti e strutture di progettazione e consulenza costose ma in prospettiva i ritorni economici saranno di gran lunga pi
264. in sofferenza o in fase di cambiamento di destinazione d uso rappresentando in tal modo uno strumento appropriato per compiere operazioni di valorizzazione e sviluppo immobiliare ristrutturazione recupero e riqualificazione salvo in ogni caso il divieto di svolgimento di attivit diretta di costruzione tali investimenti si caratterizzano per un elevata rischiosit a fronte di un rendimento 82 introdotti dal D M 228 1999 e successivamente modificati dal D M 256 2005 64 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare atteso IRR tra il 15 e il 25 5 Risulta necessario ripetere che al giorno d oggi le strategie da perseguire per operare con questo tipo di fondi IMmobiliari non possono limitarsi a semplici operazioni di trading Era possibile in passato negli anni compresi tra il 1999 e il 2004 2005 quando ci si trovava in condizioni di forte crescita sia in termini di valore che in termini di rapidit di rivalutazione dei valori immobiliari e di scarsa concorrenza da parte degli operatori professionali al tempo scarsi di numero e disorganizzati Senza dimenticare le enormi opportunit che si erano presentate per via della campagna di dismissione del patrimonio immobiliare degli Enti Previdenziali Nella situazione attuale non possibile nemmeno perseguire strategie di investimento attraverso un semplice portafoglio immobiliare di ottima qualit da mettere a reddito come sarebbe giusto per un fondo immobiliare di
265. indi il compito di rappresentare un simbolo riconoscibile e ben identificabile da parte di fedeli provenienti da ogni parte del globo La chiave di un progetto come quello di Renzo Piano di unire il tema religioso alla spettacolarizzazione dell esperienza Associati ai luoghi di culto si sviluppano infatti fenomeni di aggregazione di massa e di merchandising di dimensioni notevoli giorni del Giubileo a Roma o gli incontri rituali a Kumbha Mela in India sono alcune fra le manifestazioni pi mastodontiche e di successo che si riesca tutt ora a concepire e questo grazie alla grandissima influenza che ancora oggi la sfera della religiosit riesce ad esercitare sull animo dell uomo Tuttavia le forme di merchandising che si sviluppano differiscono da quelle classiche per via delle motivazioni all acquisto dei clienti spinte che non si riferiscono al consumo al mero possesso e all immagine ma pi alla sfera dell identit dell appartenenza ad una comunit e alla devozione dello spirito In realt si potrebbe obbiettare che la differenza risulta minima una volta preso atto della differente origine 20 Cfr da http www ediliziainrete it 211 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare della spinta al consumo ma occorre tuttavia prendere atto di tali divergenze seppur relative per comprendere al meglio questo tipo di fenomeni 5 3 3 5 Luoghi della cultura dell intrattenimento e del benessere La cultura intesa com
266. ini di errore decisamente pi ampi nelle soluzioni da realizzare in opera a sistema di fissaggio alla slruttura dell edificio a regolazione 3D n II i 3 struttura ausiliaria per il sostegno dei pannelli serramento con persiana avvolgibile inserito nel pannello IDS AN giunto verticale pannello monoblocco leggero giunto orizzontale r t_c _e q AS AY Facciata continua con struttura ausiliaria di sostegno a montanti Pannelli monoblocco leggeri Fonte Sistemi costruttivi per l architettura Andrea Campioli Milano Clup 2001 pag 107 5 2 2 Vetrate strutturali Le vetrate strutturali structural grazing sono una particolare tipologia di chiusura verticale che possibile ricondurre all insieme delle facciate continue curtain wall In questo tipo di facciata gli elementi vetrati modulari sono incollati mediante l utilizzo di particolari resine siliconiche o con dei sigillanti al telalo che generalmente viene fissato allo spessore dei solai dell edificio Gli elementi di chiusura sono usualmente vetrati ma possono anche essere utilizzate ceramiche lastre metalliche pannelli di legno opportunamente trattato ecc Questo tipo di chiusura verticale leggera nasce negli Stati Uniti nel corso degli anni 60 Non riscontr immediatamente molto successo a causa della sua particolare metodologia di montaggio cos diversa dalle normali vetrate continue M olti
267. inor densit che si traducono in minor peso gravante 170 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare sui telai e sulle strutture dell edificio Gli Svantaggi d altra parte consistono nella minor resistenza alle abrasioni e la minor elasticit rispetto al modulo elastico di un vetro tradizionale Le tipologie di vetro fino ad ora illustrate costituiscono un campionario di possibili scelte architettoniche e strutturali Per quanto riguarda il controllo ambientale si possono trovare tipologie specifiche di vetro pi adatte ad affrontare questo tipo di tematiche vetri per protezione solare sono lastre vetrose che filtrano la radiazione luminosa incidente selezionando e permettendo il passaggio solo a determinate lunghezze d onda Questo tipo di comportamento selettivo ottenibile con vetri colorati o serigrafati o ancora con vetri di tipo riflettente ottenuti con un trattamento a base di ossidi metallici che riflettono verso l esterno gran parte della radiazione incidente Occorre calibrare con grande cura questi trattamenti il rischio quello di creare dopo la posa in opera ambienti troppo bui causando notevoli problemi correlati alla non corretta illuminazione vetri a bassa remissivit sfruttano l effetto serra poich permettono il passaggio della radiazione solare a certe lunghezze d onda ma non ad altre Sono trattati su una superficie con metalli nobili o ossidi metallici posi
268. inque e trent anni il momento della vendita per ottenere il massimo profitto possibile sar necessario provvedere ad una appropriata commercializzazione del bene immobile pratica che presuppone sia adeguate campagne di pubblicizzazione con media appropriati all oggetto della vendita sia la messa in conto di un periodo di tempo plausibile per la ricerca del compratore parallelamente affrontando il processo di passaggio di propriet in un mondo sempre pi attento e sensibile alle tematiche dell immagine e della comunicazione acquisiscono sempre maggiore importanza tutti gli interventi mirati a rendere unico e inconfondibile l edificio facciate a led aggetti e coperture ardite escamotage teatrali utilizzo di materiali o colori insoliti in facciata Ingressi scenici e mille altri interventi che a fronte di costi variabili ma raramente comparabili agli oneri di ammodernamento impiantistici e tecnologici consentono una sorprendete rivalutazione dell immobile sul mercato 5 1 Interventi sulle destinazioni d uso e i relativi layout 5 1 1 Cambio di destinazione d uso Di tanto in tanto alcune aree del campo del Real Estate attraversano un periodo di crisi dovuto generalmente ad un offerta eccessiva in relazione alla domanda del momento 138 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Quando ci avviene gli investitori pi reattivi si attivano e cercano un campo che permetta di salvaguardare propri beni tentando quind
269. investitori indicati dal regolamento del fondo I fondi ordinari detti anche fondi a raccolta presentano la peculiarit di raccogliere preventivamente il patrimonio presso i sottoscrittori del fondo e solo in seguito effettuare gli investimenti Un fondo chiuso ammette la sottoscrizione delle quote unicamente nella fase di costituzione prevedendone il rimborso soltanto alla scadenza ossia quando il fondo verr liquidato La struttura chiusa del fondo si spiega con la natura relativamente poco liquida dell oggetto dell investimento che richiede un orizzonte di lungo periodo Se le quote del fondo sono quotate l investitore pu alienare la propria quota al prezzo di Borsa che pu essere diverso rispetto al valore del bilancio solitamente inferiore diversamente la cessione pu comunque avvenire individuando direttamente una controparte fondi possono prevedere riaperture delle sottoscrizioni cio delle emissioni di quote successive alla prima fondi c d semichiusi o semiaperti il legislatore ha mitigato la struttura chiusa introducendo i fondi con riaperture delle sottoscrizioni delle quote finestre di sottoscrizione Durante le riaperture previste dal regolamento possibile sottoscrivere le nuove quote emesse e chiedere alla SGR la liquidazione delle quote esistenti al valore del successivo NAV Tale possibilit aumenta la liquidit dello strumento che non avviene pi solo attraverso la cessione del
270. ione dei parametri di giudizio e della loro pesatura ovvero la misurazione di quanto incidono sul punteggio totale il risultato sar tanto pi soddisfacente per i soggetti coinvolti quanto pi i criteri e pesi rispecchieranno le loro aspettative e i loro interessi Da questo punto di vista le Amcd possono essere usate efficacemente come metodi per la risoluzione di situazioni conflittuali e in generale per la promozione della valutazione e della partecipazione valutazione intesa come attivit esplorativa e costruttiva basata sul ricorso a procedure codificate e tecniche specifiche volte a verificare il livello di soddisfacimento di bisogni a livello locale ad attivare le conoscenze e riflessioni sul processo e sull esito di un progetto contribuendone al miglioramento nonch a conferire trasparenza ai processi decisionali 9 Le tecniche e i metodi per la consultazione sono molteplici e spaziano dalle interviste e camminate di quartiere che permettono un contatto diretto 16 Costruzione e valutazione della sostenibilit dei progetti Sergio Mattia Milano F Angeli Ed 2007 vol 1 pag 19 20 166 Costruzione e valutazione della sostenibilit dei progetti Sergio Mattia Milano F Angeli Ed 2007 vol 1 pag 229 114 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare con le comunit locali e l esame visivo dello stato di fatto ai vari panel di esperti fino alle analisi dei beneficiar
271. ione tipologica delle cattedrali gotiche l aula liturgica ha una pianta a forma di conchiglia tripartita ed coperta da una volta in scandole di rame sorretta da ventidue arcate in pietra progressivamente decrescenti a partire dal nucleo presbiteriale L elemento cardine della disposizione la creazione di un percorso catartico e simbolico L organizzazione planimetrica del complesso assolve una funzione di accoglienza e un compito di redenzione del fedele ogni elemento architettonico enfatizza il ruolo di purificazione del pellegrino nel cammino dal terreno verso il divino allegoricamente ubicato nell aula liturgica e nella cripta Il percorso scandito da dodici fontane illuminate in cui i giochi d acqua alludono alla progressiva catarsi del fedele e all immagine del battesimo Analogamente secolari alberi di ulivo leccio e cipresso disposti secondo una cadenza ritmata accentuano la natura rituale e penitenziale del luogo e guidano il visitatore verso la croce ai piedi del sicomoro pianta rivestita di un forte significato religioso Il grande sagrato triangolare e inclinato Invece costituisce l elemento di connessione tra le preesistenze il Santuario di Santa Maria delle Grazie e una piccola chiesa rinascimentale e i nuovi edifici aula liturgica cripta e convento dei Padri Ogni elemento rimanda al profondo significato simbolico di un luogo sacro per una comunit quella cristiana estesa e radicata in tutto il mondo Ha qu
272. ioni tecnologiche e impiantistiche fisse dell immobile in esame L efficienza e il buono stato di conservazione di una dotazione impiantistica sono elementi di grande valorizzazione di un immobile La verifica degli impianti in sede di due diligence viene svolta attraverso l analisi documentale di progetti e certificazioni Segue una approfondita Indagine sullo stato di fatto Occorre una analisi particolareggiata delle soluzioni impiantistiche e delle prestazioni degli impianti elettrico punti luce cabina elettrica derivazioni Impianto luce di sicurezza impianti di protezione e di messa a terra ecc di condizionamento sia per il riscaldamento che per il rinfrescamento e i relativi impianti di distribuzione compresi terminali impianti meccanici e di sollevamento ascensori montacarichi servo scala per disabili scale mobili ecc 126 Asset e property management per la programmazione valorizzazione e gestione dei patrimoni immobiliari pubblici e privati Flavio Paglia Napoli Esselibri 2007 pag 27 227 Crf da La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pisani Milano Il sole 24 ore 2002 pag 99 100 08 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare analisi urbanistica consiste nella verifica dello stato di fatto e dello stato documentale dell immobile E
273. ire Tale probabilit e differente a seconda delle caratteristiche dei fondi portafogli considerati i meno rischiosi sono tipicamente i monetari i pi rischiosi sono invece gli azionari e soprattutto gli azionari specializzati per settore Saggio di capitalizzazione tasso annuale di rendimento dell investimento immobiliare Viene determinato al netto di ogni onere saggio di fruttuosit tasso annuale lordo di rendimento dell investimento immobiliare sale and lease back si tratta di un operazione finanziaria tramite la quale una parte cede un bene per lo pi immobile in propriet a una societ finanziaria impresa di leasing da cui ottiene poi il godimento del bene stesso in leasing e la possibilit di riscattare il bene in questione ad una specifica data futura SBTool per poter effettuare la valutazione di un edificio SBM ethod prende forma in uno strumento che ne la concretizzazione operativa A livello internazionale iiSBE ne ha definito uno di riferimento SBTool In generale le fasi di sviluppo di uno strumento comprendono la definizione della struttura perative la selezione dei criteri di valutazione pi appropriati in base alla destinazione d uso della costruzione la definizione degli indicatori e delle relative scale di prestazione per ogni criterio l attribuzione dei pesi Dato che i criteri di valutazione sono organizzabili in moduli e secondo una precisa gerarchia possibile generare strumen
274. irtualmente privo di ogni rischio L intervallo temporale 180 Valutazione valorizzazione e sviluppo immobiliare Oliviero Tronconi Liala Baiardi Santarcangelo di Romagna RN M aggioli Editore 2010 pag 165 166 181 Caratteri dei beni immobili e scelte di investimento professor Sergio Mattia corso di Valutazione Economica dei Progetti Politecnico di Milano A A 2010 2011 Milano 124 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare maggiormente adatto quello pi simile all investimento analizzato solitamente si fa riferimento al tasso offerto dai BTP Remunerazione per il rischio di liquidit Un titolo si dice liquido quando pu essere interscambiato a un prezzo prevedibile con bassi costi di transazione e pu quindi essere convertito nel suo pieno valore di mercato in tempi ristretti Se un titolo non liquido gli investitori pretendono un premio per il rischio di liquidit in aggiunta al rendimento del titolo In Italia esistono mercati liquidi per la maggior parte dei titoli di Stato e per le azioni e le obbligazioni emesse dalle grandi societ i titoli emessi dalle piccole societ avranno invece un livello di liquidit inferiore La liquidit immobiliare pi bassa rispetto a quella dei titoli sopra citati che per tanto rappresentano un benchmark di valore minimo Per quanto riguarda la remunerazione per il rischio di settore dell investimento trattasi del passaggio pi delica
275. isitatori del parchi tematici milioni di persone all anno per un giro di affari valutabile in centinaia di milioni di dollari ricevono esperienze sempre pi immersive e indimenticabili e questo grazie alla scrupolosa osservazione di quattro principi fondamentali scelta di un tema definito affascinante e stimolante per il cliente Il tema sar tanto pi efficace quanto maggiormente sapr coinvolgere il destinatario alterandone momentaneamente il senso della realt stimolandone l immaginazione armonizzare le esperienze suscitate fornendo indizi ed elementi che confermino la natura dell esperienza e al contempo eliminino tutti quegli altri elementi che entrano in conflitto con il bagaglio di esperienze proposte completare il coinvolgimento emozionale ridefinendo un mondo altro rispetto alla realt esterna e di routine 257 Cfr da Il marketing dei luoghi e delle emozioni Francesco Gallucci Paolo Poponessi Milano Egea 2008 pag 129 132 214 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare offrire oggetti ricordo ed elementi che possano rimanere come testimonianza tangibile delle esperienze vissute rendere quindi duraturo il ricordo del vissuto nel mondo parallelo 288 Magic Kingdom a Disneyworld Ees Stati Uniti Hazi Disneyland EPEE Stati Uniti E Tokyo Disneyland E Giappone E Tokyo DisneySea E E CIRIE Giappone E taslesir ii E III Disneyland Paris E Francia RALE Epcot a Walt D
276. isney World EPEn feis Stati Uniti Bs Disney MGM Studios Theme Park ES Stati Uniti E2 Disney Animal Kingdom Essi Stati Uniti ES Universal Studios Japan FS Giappone ES Everland EEE Corea del Sud Sf 0 3 000 6 000 9 000 12 000 15 000 18 000 10 parchi con pi visitatori al mondo nell anno 2006 Fonte TEA ERA Theme park Attendance Report 2006 Non casuale che nella top 10 dei parchi pi visitati il marchio Disney ricorra tante volte E stato il marchio che fino dagli anni 30 ha meglio saputo interpretare le idee e i bisogni di intere generazioni e che forse ha saputo imporsi sul mercato con un prodotto o meglio con una linea a misura di consumatore dei suoi ideali e delle sue aspirazioni Oggi giorno il merchandising relativo al personaggi e i prodotti Disney fumetti cartoni film serie tv canali satellitari e molto altro ancora uno dei pi floridi che la storia ricordi e rappresenta un indiscusso modello di impresa a livello planetario Non c quindi da dubitare del perch i parchi tematici per antonomasia portino il nome di questa azienda e perch siano da decenni i pi visitati in assoluto centri sportivi rappresentano sicuramente una fetta di mercato degna di nota nella citt e nella cultura contemporanea Se infatti la cultura il complesso di costumi dei valori e degli ideali oltre che delle abitudini diffuse di un popolo la passione sportiva certamente catalogabile come fenomeno
277. istono dati sufficienti per confronto con transazioni di oggetti edilizi analoghi E un metodo che si basa sulla possibilit di arbitraggio permanente tra bene nuovo e usato comparando costi del bene nuovo a quelli del bene usato sommato ai costi di ristrutturazione Questo metodo di stima semplice da applicare in campo teorico presenta alcune criticit una volta calato nel campo reale in primo luogo presenta la difficolt di determinare il valore dell area su cui insiste l edificio motivo per il quale si rende necessario rivolgersi ad altri criteri di determinazione del valore In aggiunta rimane estremamente difficile valutare in maniera scientifica ed oggettiva l ammontare del deprezzamento intendendo con esso la perdita di valore economico derivante dall obsolescenza dell edificio Nonostante queste limitazioni la metodologia del costo di riproduzione rimane uno strumento largamente utilizzato nel settore immobiliare specialmente per determinare il valore assicurativo degli edifici da trattare 1 gt Cfr da Investimento immobiliare mercato valutazione rischio e portafogli Martin Hoesli Giacomo Morri Milano Hoepli 2010 pag 97 102 108 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare metodo del profit profit based method altrimenti conosciuto come metodologia economica che si divide a sua volta in criterio reddituale e criterio finanziario una tecnica comunemente utilizzata anche nei mercat
278. itta dello stesso tessuto metallico passando da un effetto di compattezza ad uno di completa trasparenza L impiego delle tele metalliche si sta diffondendo nell edilizia per il terziario e Il commercio con vantaggi di sicurezza mutevolezza e resistenza Il tessuto metallico indipendentemente dalla tipologia e trama costituito da un intreccio a telaio di fili di materiali duttili come rame ottone titanio laccati al naturale o anodizzati in accialo inox a griglia o maglie verticali e orizzontali Il modo maggiormente impiegato dei tessuti metallici il rivestimento esterno o il filtro solare Il modo pi efficiente di ridurre il carico termico e luminoso generato dalla radiazione solare quello di intercettare il flusso radiante prima che raggiunga la superficie vetrata e dunque l ambiente interno Un fattore da tenere in considerazione l openess factor ossia la permeabilit alla radiazione solare che rende i tessuti metallici adatti all impiego di frangisole solare La permeabilit all aria delle maglie metalliche se ben tese ed ancorate consente buone prestazioni all azione del vento come barriera frangivento resistenza alle intrusioni al fuoco e ai fumi Impiegata in modo intelligente la maglia metallica pu connotarsi come un diaframma permeabile e una barriera di protezione uno schermo e una gabbia di sicurezza per le scale antincendio un filtro per la visione dall esterno e un rivestimento trasparente quando la rad
279. iusi e aperti determinata dalla possibilit o meno di ritirare il capitale possibile in quelli aperti Un fondo variabile permette la riscattabilit parziale o totale delle quote di partecipazione mentre uno chiuso permette solo l incremento delle quote dei partecipanti Le quote possono comunque essere vendute seguendo le normali procedure di Borsa Ci possibile perch i fondi immobiliari sono quasi sempre fondi quotati in Borsa sia quelli aperti che quelli chiusi Per una trattazione pi esaustiva riguardo alle peculiarit e alle classificazioni dei fondi Immobiliari si rimanda ai capitoli successivi dove verranno analizzate in dettaglio tutte le peculiarit di ogni caso specifico 61 l ji y Gestione e manutenzione dei patrimoni immobiliari Claudio Solustri Roma La Nuova Italia Scientifica 1997 pag 23 92 La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pisani Milano Il sole 24 ore 2002 pag 31 32 51 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare 2 Verso il capital asset management 2 1 Prerogative ambiti di competenza In una economia sempre pi globalizzata e perative t ta c il mondo del Real Estate non poteva rappresentare l unica eccezione a questo trend che ha investito ogni settore del mondo economico dell occidente
280. ivato nella valorizzazione del patrimonio immobiliare Torino Giappichelli 2009 Mollica E a cura di Sistemi economici locali e mercati immobiliari la misura degli effetti originati da interventi di trasformazione urbana Roma 289 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Gangemi Editore 2007 Morbidelli G a cura di La cartolarizzazione del patrimonio Immobiliare pubblico Torino G Giappichelli 2004 Morena M Finanza e costruzioni Il nuovo mercato immobiliare dall investimento alla gestione della redditivit Roma Ed Aracne 2007 Paganin G L acquisizione delle informazioni per la manutenzione dei patrimoni immobiliari la gestione immobiliare dal censimento alla due diligence tecnica Napoli Esselibri 2005 Paglia F ABC delle stime immobiliari Napoli Esselibri 2006 Paglia F Asset e property management per la programmazione valorizzazione e gestione dei patrimoni immobiliari pubblici e privati Napoli Esselibri 2007 Paglia F Gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico Roma EPC Libri 2005 Paglia F Stima e rating immobiliare Roma EPC Libri 2005 Paglia F Giribaldo I Zaia A Il manuale tecnico dell amministratore di condominio Roma EPC Libri 2006 Paglia F Minetti M Giribaldo M Guida alla locazione all acquisto e alla vendita degli immobil
281. ivo all interno del quale la localizzazione territoriale interviene in maniera non univoca non ancora stato risolto in maniera definitiva numerosi modelli e le molteplici simulazioni modello di Alonso e Muth oppure quello di Tiebout e Oates non riescono ancora a determinare in maniera esaustiva le caratteristiche dei fenomeni reali relativi a questo tipo di mercato In altre parole la scelta residenziale non sembra strutturata secondo schemi rigidi e lo sviluppo sequenziale del processo decisionale non pare un 2 Cfr da Sistemi economici locali e mercati immobiliari la misura degli effetti originati da interventi di trasformazione urbana Edoardo Mollica a cura di Roma Gangemi Editore 2007 pag 317 320 156 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare iter assoluto e lineare ma piuttosto un campo in cui le variabili e le priorit possono cambiare anche sensibilmente da soggetto a soggetto 5 2 interventi sugli impianti e le tecnologie Alcune tecnologie sono particolarmente utilizzate nell ambito dei processi di valorizzazione Immobiliare Ci si riferisce in primo luogo alle cosiddette tecnologie di involucro intendendosi con questa denominazione tutti gli apparati tecnologici di chiusura verticale esterna le famose curtain wall o facciate appese soluzione che ha ormai soppiantato interamente le tradizionali facciate latero cementizie nel campo degli immobili a destinazione d uso terziaria
282. izione di fatto esso rappresenta il valore che ha per l impresa la possibilit di realizzare l investimento Quindi fare un investimento con un NPV pari a 100 000 000 per l impresa del tutto equivalente a ottenere 100 000 000 in contanti Dalla definizione si possono ricavare le condizioni relative all accettazione o meno di un investimento In particolare un singolo investimento viene accettato se aumenta il valore economico dell impresa ovvero se NVP gt 0 tra pi investimenti alternativi verr scelto quello che aumenta maggiormente il valore economico dell impresa quindi quello con NPV superiore 1 Naturalmente il calcolo del valore attuale netto richiede che si definisca a priori un tasso di attualizzazione senza il quale questo criterio non sarebbe utilizzabile poich non terrebbe conto della variabile temporale nella sommatoria dei NCF NPV gt O Creazione di valore NPV lt 0 Distruzione di valore 179 Valutare l innovazione analisi e controllo degli investimenti Giovanni Azzone Umberto Bertel Milano RCS Libri 1998 pag 227 123 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Grafico sull andamento del NPV Fonte Finanza immobiliare il mercato la valutazione gli strumenti e le tecniche di finanziamento Armando Borghi Milano Egea 2009 pag 157 4 3 2 WACC e Adjusted Present Value II WACC Weighted Average perati Capital la media ponderata del costo d
283. izzazione Immobiliare economiche definibili all avanguardia nei mercati avanzati Il gap ha raggiunto dimensioni preoccupanti specialmente per quanto concerne settori del corporate finance capital market venture capital oltre che del project financing stesso Questo tipo di dislivello imputabile primariamente ad una questione di prodotto la rigidit della separazione fra mondo delle imprese e mondo bancario concezione figlia della legge bancaria del 1936 ha portato progressivamente ad una completa scissione dei due mondi con un evidente danno dal punto di vista della competitivit a livello di sistema paese La permeabilit della barriera che divide questi due mondi nonch la disponibilit di informazioni precise ed aggiornate del mondo industriale sono elementi vitali per un efficace sviluppo del settore dell economia di qualsiasi nazione Al giorno d oggi il project financing si presta tipicamente a forme di partenariato tra soggetti pubblici e privati per la realizzazione di infrastrutture o grandi opere nelle quali l ente pubblico promotore pur volendo conservare un ruolo di rilievo nello sviluppo dell iniziativa spesso per la particolare importanza del bene servizio da offrire alla collettivit con la realizzazione del progetto ritenga anche indispensabile un integrazione di competenze o una compartecipazione finanziaria da parte di uno o pi investitori privati In ogni caso la struttura peculiare del project financing
284. izzazione dei beni in gestione e ne estrapola una sintesi grazie alla quale possibile assegnare una valutazione poi successivamente comparabile eventualmente con altre soluzioni alternative Strumenti come la GBTool l SBTool o le varie ACB ACR e ACU di cui si tratter pi avanti in questo capitolo permettono una analisi preliminare dei progetti dei loro impatti e in ultima analisi della loro convenienza a livello economico sociale o ambientale Trattando delle problematiche della gestione strategica dei portafogli immobiliari in ultima analisi il problema pi rilevante resta pur sempre quello dei criteri di valutazione di un immobile quindi dell opportunit dell investimento o della dismissione Tra i principali fattori di valutazione di un immobile ricorderemo la qualit architettonica dell edificio i criteri di distribuzione e flessibilit complessiva degli spazi interni e impiantistici l accessibilit il rapporto tra superficie lorda e superficie utile o affittabile la dotazione impiantistica costi di gestione infine elemento basilare la sua redditivit Con lo sviluppo dell economia terziaria e il conseguente diffondersi delle attivit di ufficio il ruolo dell impiantistica negli edifici via via cresciuto al punto da divenire l elemento centrale per la definizione delle prestazioni fondamentali di qualsiasi Ii immobile In questo contesto si colloca anche lo sviluppo dell i
285. l generale al particolare classi categorie e criteri prestazionali Al primo livello sono individuate sette classi ognuna delle quali viene successivamente suddivisa in categorie e criteri sia di tipo qualitativo che quantitativo consumo di risorse carichi ambientali qualit dell ambiente interno qualit del servizio economia gestione trasporti Le due fasi fondamentali in cui si divide la valutazione sono l attribuzione dei pesi e la formazione delle scale di valore il benchmarcking necessari per l attribuzione dei punteggi mediante confronto diretto sulla base di scale prestazionali Partendo dall attribuzione di pesi e punteggi prestazionali il software GBTool elabora e sintetizza i dati immessi e riporta i risultati In un foglio riassuntivo che mostra le prestazioni dell edificio mediante dodici indicatori di sostenibilit ambientale e mediante l ausilio di grafici e tabelle mette in evidenza sia il punteggio complessivo ottenuto dall edificio sia i parziali relativi ad ogni area analizzata sia In assoluto che in relazione al benchmark di riferimento Risultato che costituisce la base per la definizione di un etichetta universalmente valida ma al contempo declinabile secondo le leggi e le convenzioni di ciascun paese per una certificazione ambientale scientifica trasparente e oggettiva Tra gli elementi innovativi di tale procedura c soprattutto la validit a livello internazionale di tale certificazione poich basata su crite
286. l inizio della procedura oppure dati possono essere messi a fuoco mediante il contributo degli stakeholder mediante l utilizzo di tecniche di partecipazione L analisi Swot si compone di 6 fasi l ricognizione preliminare del contesto territoriale sociale economico e giuridico mediante ricerca e analisi degli indicatori di riferimento allo scopo di mettere in evidenza le principali tendenze e le problematiche associate alla situazione 2 definizione delle possibilit in relazione al quadro conoscitivo delineato durante la fase precedente 3 analisi dei contesti esterni e limitrofi a quello considerato per delineare eventuali opportunit e minacce opportunities e threats 4 analisi del programma progetto di intervento e sintesi dei fattori che potrebbero ostacolare o agevolare il raggiungimento degli obiettivi delineati strenghts e weaknesses 5 identificazione delle azioni e dei processi che facendo leva sulle opportunit e punti di forza precedentemente delineati e che potrebbero contenere le minacce permetteranno di raggiungere il successo degli obiettivi 6 sintesi del processo svolto e formulazione del giudizio in merito alla rilevanza e alle prospettive che la strategia cos delineata presenta giudizio di fattibilit e di opportunit L analisi Swot pi comunemente utilizzata nelle fasi preliminari come studio di fattibilit ma pu anche risultare molto utile a processo concluso come strumento di valutazion
287. l momento che proprio come le aree inedificate rappresentano il punto di partenza per nuovi sviluppi immobiliari In ogni caso l acquisto di un terreno inedificato deve prescindere il pi possibile da ogni lato emotivo o estetico oltre che da tutti quegli elementi che possono offuscare il giudizio prettamente economico dell operazione Comprare un terreno per le bellezze naturali che offre molto diverso da comprarlo come investimento immobiliare E possibile ulteriormente differenziare i terreni in due differenti categorie a cui ci si pu riferire con la terminologia americana raw land developing land primi letteralmente terre crude sono comunemente collocati all interno di aree a destinazione agricola lontani dalle aree di sviluppo previste dai piani regolatori vigenti I secondi developing land sono invece quei terreni ancora inedificati ma collocati all interno di aree in via di sviluppo che stanno passando da destinazione d uso rurale ad una suburbana o urbana con ben diverse possibilit di ricavo per i proprietari Questi due tipi di terreno differiscono per caratteristiche di investimento e investitori ma condividono gli svantaggi di una mancanza di significativi sgravi fiscali scarse possibilit di uso di leve finanziarie e cash flow negativi A tutto ci va sommata anche la considerevole difficolt di stima del valore dell appezzamento per le ragioni descritte poc anzi Non mancano tuttavia gli strume
288. l settore residenziale quello relativo alla citt di Torino e alle sue recenti trasformazioni urbane che ripropongono con forza il tema dell importanza delle politiche locali di sviluppo e in particolare dei loro effetti sul mercato immobiliare e sul benessere della collettivit Il capoluogo piemontese ha affrontato negli ultimi quindici anni un processo di riconversione di oltre tre milioni di metri quadri di aree industriali abbandonate in cui il mercato abitativo ha assunto fin dalle prime fasi un ruolo trainante Per sostenere questo incremento della domanda il comune di Torino ha deciso di intraprendere una campagna di sviluppo urbano incentrata sull incremento dell offerta di servizi pubblici e di beni per la collettivit Queste modalit di intervento come mostrato da ogni studio nel campo del Real Estate 205 Cfr da Sistemi economici locali e mercati immobiliari la misura degli effetti originati da interventi di trasformazione urbana Edoardo Mollica a cura di Roma Gangemi Editore 2007 pag 227 231 155 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare abitativo possono influenzare positivamente sia le oscillazioni dei prezzi che il livello di domanda abitativa nell area Essendo la scelta della prima casa una delle attivit pi complesse per un nucleo familiare le opzioni disponibili devono essere analizzate da una molteplicit di punti di vista prezzo dell abitazione distanza dai luoghi di lavo
289. l termine della redditivit In questo scenario di forte competizione diventa essenziale adottare un modello di gestione quanto pi possibile dinamico e scientifico capace di gestire il portafoglio con una logica dichiaratamente reddituale e che tenga conto di ogni possibile variabile che possa incidere in maniera diretta o indiretta sull andamento del fondo di investimento Questo tipo di approccio prende il nome di asset management ed definibile come l attivit di gestione di un bene finanziario finalizzata alla massimizzazione del valore e alla minimizzazione del rischio per conto degli investitori siano essi privati o X Prospettive evolutive del Facility e dell Asset Management verso il capital asset management allargato e una nuova industria Immobiliare Oliviero Tronconi Economia dei Servizi anno IV n 2 M aggio 2009 Ed Il M ulino pag 225 52 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare istituzionali e SI divide in tre fasi principali comprare bene massimizzare il valore durante il periodo di investimento vendere al momento giusto Definizione valida tanto per il mondo della finanza quanto per quello del Real Estate questo grazie al processo di finanziarizzazione precedentemente descritto Il bene immobile paragonabile infatti ad investimenti di tipo azionario almeno per quanto riguarda la classificazione delle fasi che compongono il processo gestionale di un portafoglio Volendo sc
290. la Baiardi Santarcangelo di Romagna RN M aggioli Editore 2010 pag 172 174 178 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare che pure porterebbe a risparmi molto rilevanti grazie al copioso e relativamente costante perative t ta annuale disponibile nel nostro Paese L analisi del mercato dimostra che in Italia il volume di vendita di 34 000 m anno pari ad appena 1 20 di quello tedesco con un indice di 3 m di superficie captante per mille abitanti Come termine di paragone l Italia preceduta non solo dagli altri Paesi mediterranei in Grecia ad esempio l indice di 198 m per mille abitanti in Israele di 560 ma anche da diversi paesi pi settentrionali sistemi di preriscaldamento dell aria di ventilazione che sfruttano lo stesso principio dei pannelli solari ad acqua per cedere calore all aria presa dall ambiente esterno e diretta ad un impianto di ventilazione meccanica In questo modo possibile ridurre il carico termico dell impianto stesso perch la temperatura dell aria fresca comunque superiore a quella esterna La diffusione di questi sistemi in particolare in Italia limitata dallo scarso impiego di sistemi di ventilazione forzata nelle abitazioni e non di elementi radianti largamente utilizzati nell Europa centrale e settentrionale pannelli ad aria oltre che in copertura possono essere facilmente integrati nelle facciate L attuazione di questo programma di sviluppo
291. la cucina sono stati previsti oltre al quadro di potenza anche cavi e vie cavi E previsto un quadro in copertura per l alimentazione e gestione delle macchine per il condizionamento E stata infine prevista la rimessa in esercizio degli ascensori e montacarichi con eventuali opere di adeguamento Verranno in aggiunta realizzate le predisposizioni per gli impianti citofonici a controllo di tutti gli accessi e per tornelli di controllo accesso allo stabile Riguardo alle protezioni dalle scariche atmosferiche l impianto non necessario ai sensi delle norme in vigore essendo i risultati dei calcoli di probabilit di molto inferiori ai limiti di rischio L impianto esistente stato comunque lasciato installato nelle zone in cui non si effettuato alcun intervento di tipo civile Lavori meccanici i bagni sono stati rifatti integralmente in termini di nuove tubazioni orizzontali e colonne montanti inclusi gli impianti termici dei bagni La cucina stata completa degli impianti di adduzione scarico alle varie apparecchiature esclusi gli allacciamenti alle stesse Gli impianti idrici antincendio esistenti verranno sistemati ove necessario 231 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare L impianto CDZ stato totalmente rifatto utilizzando un impianto di climatizzazione idronico del tipo a quattro tubi con fan coils ed aria primaria per la zona uffici mentre a tutt aria del tipo bilanciato per la sala e la mensa con grup
292. la gestione delle variabili economiche finanziarie e tecniche nei processi di acquisizione gestione e dismissione di assets immobiliari relatore Oliviero Tronconi dottorato di ricerca Barbara Pisani Milano Politecnico di Milano Metodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il Sole 24 Ore Sistemi economici locali e mercati immobiliari la misura degli effetti originati da interventi di trasformazione urbana Edoardo Mollica a cura di Roma Gangemi Editore Il marketing dei luoghi e delle emozioni Francesco Gallucci Paolo Poponessi Milano Egea Innovation in office design the critical influence approach to effective 284 2008 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2010 2011 2011 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare work environments Diane Stegmeler Hoboken NJ Wiley amp sons Investissement perative t Hoesli Paris Economica perative t gestion du risque Martin L audit immobiliare Andrea Ciaramella Stefano Bellintani Milano Il Sole 24 Ore Finanza immobiliare il mercato la valutazione gli strumenti e le tecniche di finanziamento Armando Borghi Milano Egea Marketing territoriale strategie per la riqualificazione la valorizzazione e la promozione del territorio
293. la quota sul mercato secondario tuttavia il rimborso delle quote potr avvenire solo entro il limite dell ammontare delle nuove sottoscrizioni principale differenza rispetto ai fondi aperti I fondi ad apporto sono caratterizzati da un processo di costituzione inverso rispetto al fondi Immobiliari ordinari 19 fondi immobiliari professoressa M aria Luisa Del Gatto corso di Strategie e Organizzazione del Comparto Immobiliare Politecnico di Milano dicembre 2008 Milano pag 3 62 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare un soggetto conferisce gli asset al fondo beni Immobili diritti reali immobiliari o partecipazioni in societ immobiliari ricevendo in cambio le quote fase immobiliare le quote del fondo immobiliare assegnate all apportante possono essere collocate sul mercato in seguito all allenazione delle quote il soggetto apportante riceve liquidit fase finanziaria Nel caso dei fondi ad apporto quindi il primo passaggio della costituzione il conferimento dei beni immobili diversamente da quanto avviene nei fondi ordinari nei quali il primo passaggio la raccolta delle risorse finanziarie da investire Questo richiede un apposita relazione di stima di valore redatta da esperti indipendenti per evitare una sopravvalutazione degli asset apportati al fondo In un primo tempo i fondi ad apporto erano riservati ai soli soggetti pubblici Stato Enti Previdenziali Enti Locali C
294. le Imprese co venturer se si parla di joint venture non equity qualora invece l affare non dia vita ad una nuova azienda con propria personalit giuridica si parler di j v equity Le imprese che decidono di collaborare si pongono come obiettivo la realizzazione di un progetto comune di natura industriale o commerciale e che vede l utilizzo sinergico di risorse apportate da ciascuna singola impresa partecipante ma anche un equa suddivisione deli rischi legati all investimento stesso ovvero un equa ripartizione delle possibili perdite o utili Il ricorso a tale forme di accordo dettato dunque dalla necessit di mettere insieme diversi know how e capitali per la realizzazione del progetto di investimento facilitandone cos la messa in opera know how il termine inglese know how letteralmente sapere come identifica le conoscenze e le abilit operative necessarie per svolgere una determinata attivit lavorativa LA N una Local Area Network abbreviata comunemente in LAN rete in area locale o pi semplicemente rete locale in italiano una tipologia di rete informatica 268 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare contraddistinta da un estensione territoriale non superiore a qualche chilometro SI tratta di pi macchine almeno due collegate tramite cavi in maniera da poter condividere risorse come ad esempio stampanti e programmi leverage il rapporto tra la somma del capitale proprio e del ca
295. le esigenze della clientela creazione del valore per il cliente ritorno di valore comprendere definire una realizzare un instaurare ottenere valore dai il mercato i strategia di programma di relazioni clienti per generare bisogni e i marketing marketing in profittevoli profitti e qualita desideri del orientata al grado di offrirel con il cliente customer quality cliente cliente un valore e garantire la superiore massima soddisfazione Schema delle fasi del marketing Fonte Principi di maketing Philip Kotler Gary Armstrong Milano Pearson Prentice Hall 2006 pag 6 I bisogni e desideri dei consumatori possono essere soddisfatti tramite le offerte di mercato ossia una combinazione di prodotti servizi e Informazioni rivolte ad un determinato target allo scopo di occupare una quota di mercato Le offerte non si limitano a prodotti fisici In senso stretto ma possono spaziare anche nel campo dei servizi e delle attivit i cui benefici vengono acquisiti senza alcuna forma di possesso 194 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare diretto Ne sono esempio i servizi bancari gli alloggi alberghieri o le attivit di consulenza Il marketing ha bisogno quindi di studiare la citt e le sue capacit di generare nuove mode storie immagini e stili di vita Sappiamo che esso si nutre di tutti quei modi di essere quegli stimoli quei segnali grandi o piccoli che siano ma che mettono in scena lo spet
296. le provvede oltre che a garantire i livelli minimi di qualit interna dell aria anche a diluire odori e concentrazione di anidride carbonica e a ricambiare l ossigeno consumato dalla fisiologica attivit di respirazione imputabile agli occupanti In periodi estivi la ventilazione naturale pu anche contribuire al raffrescamento degli ambienti interni sia ricambiando l aria riscaldata dal calore radiante di persone ed apparati tecnologici presenti negli ambienti confinati sia diminuendo la temperatura percepita aumentando in maniera controllata la velocit dell aria Una delle tecniche maggiormente utilizzate a tale proposito quella di prevedere delle torri del vento Esistono le torri di tipo termico e quelle a funzionamento solare termico le prime note anche come thermal chimney sfruttano la forza generata dalla diversa densit verticale dell aria generata dalla diversa temperatura dei diversi locali all interno dell edificio allo scopo di creare una corrente naturale senza impiego di energia per mettere in moto tale processo In particolare l aria calda per via della diversa densit tende naturalmente a salire e in questo modo oltre a generare un moto fluidodinamico pu anche essere espulsa attraverso apposite aperture situate nelle coperture dell edificio contribuendo cos a diminuire la temperatura interna dell ambiente le solar thermal chimney sono una variazione del dispositivo spiegato poc anzi Norm
297. lenta ripresa economica in atto oltre che ovviamente in tutte quelle citt che anche in tempo di crisi mantengono un loro appeal per la disponibilit di servizi per le infrastrutture presenti e per tutti quegli elementi precedentemente analizzati che aumentano l attrattivit di questi immobili settore logistico gli immobili a destinazione logistica stanno riscuotendo un successo sempre maggiore nell ambito del mercato immobiliare italiano Ci ha indotto un nuovo modo di guardare tali immobili ovvero un nuovo e inedito interesse da parte degli investitori interesse che si tradotto da una parte in un forte sostegno allo sviluppo di edifici logistici nel nostro paese e dall altra nella ricerca di una maggiore qualit degli immobili stessi in termini strutturali e impiantistici Per contenere il rischio di investimento in caso di cambio del conduttore importante che l edificio possa risultare funzionale al diversi tipi di operatori di conseguenza l impiantistica specializzata es celle frigorifere generalmente non viene prevista dall investitore In generale possibile distinguere tali immobili in tre tipologie distinte per caratteristiche tecniche e strutturali edifici classe A Immobili di almeno 10 12 metri di altezza e con superficie coperta maggiore di 5000 mq cablati e con impianti antincendio e sprinkler edifici classe B altezza superiore agli 8m ma inferiore ai 10 metri superficie supe
298. li economicamente e che studiano scientificamente il mercato prima di investire e questo vale nel mondo del Real Estate come in qualsiasi altro campo 1 197 Cfr da The Beginner s Guide To Real Estate Investing G W Eldred Hoboken New Jersey John Wiley amp Sons 2004 pag 50 53 136 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare 5 Metodologie di valorizzazione degli immobili Avendo esplorato senza alcuna pretesa di aver esaurito l argomento i molteplici aspetti che caratterizzano il mondo del Real Estate sia per quanto riguarda gli aspetti economici che per quanto concerne il settore architettonico si intende ora proseguire con la trattazione vera e propria delle tematiche protagoniste di questo lavoro le strategie e le tecniche della valorizzazione immobiliare nel nuovo millennio Ci che si intende analizzare a partire dall inizio di questo capitolo sono le diverse vie percorribili nel mercato immobiliare allo scopo di aumentare prestazioni immagine e redditivit degli immobili a reddito e di come tali provvedimenti si inseriscano all interno delle strategie di gestione degli asset immobiliari Le possibilit e le variabili in gioco sono innumerevoli ma tutte finalizzate alla massimizzazione del reddito percepibile e alla commercializzazione dei beni selezionati per le operazioni di dismissione in fase di pianificazione strategica E possibile allo scopo di poter meglio classificare e studiare le metod
299. liano delle abitazioni il 95 2 delle risposte converge sulla propriet lasciando all affitto un ruolo a dir poco marginale 4 8 ed evidenziando ancora una volta il forte attaccamento degli italiani nei confronti della casa Sebbene si possa definire a favore di una ownership society vale la pena sottolineare che risultati odierni differiscono da quelli dell indagine condotta nel 2007 nel senso che due anni fa la propensione verso la propriet era ancora pi schiacciante 96 6 a scapito dell affitto 3 4 All interno del campione di utenti italiani che decide di affittare la propria abitazione le motivazioni possono essere molteplici come riportato dal grafico seguente D Cfr da Metodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 159 160 t6 Il mercato della locazione in Italia Nomisma Societ di Studi Economici S p a Bologna 2010 pag 7 18 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Le motivazioni di chi in affitto buona soddisfa forma di Zioneas investi stare in mento affitto 0 5 1 6 rendere pi liquido l investi mento 12 9 posso tranquillit cambiare Sicurezza casa pi 15 0 facilmente 34 3 Restituzione grafica delle risposte al sondaggio Nomisma sulla preferenza di chi sceglie l affitto Fonte Nomisma 2009
300. lit e della rapidit di utilizzo In genere viene usata per la determinazione del valore di cinema alberghi centri commerciali A seconda della tipologia di asset da valutare esistono diversi moltiplicatori moltiplicatori dei ricavi potenziali dei ricavi effettivi del margine operativo lordo o netto del reddito ante imposte ecc La metodologia comparativa di mercato nota anche come sales comparison approach utilizza i dati degli immobili comparabili per tipologia locazione e dimensione che siano stati oggetto di recente transazione per arrivare a determinare una valutazione dell immobile in esame il pi possibile vicina alla realt del mercato Una stima corretta ricorrer a dei coefficienti di adattamento che tengano conto delle specificit di ciascun bene immobile Questa procedura valutativa si svolge in tre fasi selezione dei beni immobili comparabili occorre analizzare valutare e verificare l esistenza di beni sostituibili e analizzare i valori a cui si concludono le compravendite tenendo conto dei trend di mercato delle caratteristiche peculiari di questi immobili stato di manutenzione dotazione impiantistica localizzazione dotazione di servizi et dell immobile ecc e delle congiunture economiche legislative e sociali dell ambiente in cui insiste l immobile Per ottenere una congrua valutazione occorre non solo che le caratteristiche degli 2 1 Cfr da Le nuove frontiere della valutazione degli immobili Oliv
301. lizzazione del canone di locazione Cap Rate o Yield Questo tipo di analisi si riferisce ad espressioni sintetiche basate sulla quantificazione di un reddito annuo medio non differenziato per ogni anno di gestione evitando in tal modo la stima di molteplici flussi annuali Questo perch gli immobili hanno un ciclo di vita estremamente lungo e si dimostrato che la differenza tra stima di rendita perpetua e stima di rendita limitata nel tempo si riduce notevolmente dopo pochi anni fino ad un margine sostanzialmente trascurabile 258 Finanza immobiliare il mercato la valutazione gli strumenti e le tecniche di finanziamento Armando Borghi Milano Egea 2009 pag 117 19 Cfr da Investimento immobiliare mercato valutazione rischio e portafogli Martin Hoesli Giacomo Morri Milano Hoepli 2010 pag 104 110 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Per la stima dei benefici previsti vanno considerate da una parte le evoluzioni della domanda e dell offerta del mercato negli scenari futuri dall altra una serie di parametri diversificati che tengono conto sia del periodo di gestione che della successiva cessione del bene immobile Tra i pi noti ricordiamo il ricavo lordo potenziale il ricavo lordo effettivo il margine operativo lordo M OL i dividendi e i ricavi da cessione dell immobile Sull altro versante per il calcolo delle spese operative occorrer tener conto delle spese fisse delle spese vari
302. lla riduzione progressiva degli sgravi fiscali cos come per il progressivo deterioramento delle condizioni dell immobile stesso il cui ciclo di vita non infinito e le cui prestazioni vanno deteriorandosi anno dopo anno rendendo la manutenzione sempre pi costosa Per quanto riguarda la situazione attuale il mercato degli affitti del terziario vede una leggera ripresa del settore in Italia come nel resto d Europa primi segnali positivi dopo un lungo periodo di crisi e di calo della domanda I prime rents sono lievemente cresciuti nel corso del Ill trimestre 2010 qualche decimo di punto percentuale e su base annua l incremento risulta circa del 4 secondo Jones Lang LaSalle mentre si limita allo 0 9 per CB Richard Ellis e al 2 secondo DTZ In ogni caso sono ben pochi i mercati in cui registrabile una crescita nel livello dei canoni di locazione laddove nella gran parte si trova ancora in una fase 2 Cfr da The Real Estate Investment Handbook Wiley Finance Hoboken New Jersey Fabozzi Series 2005 pag 380 381 25 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare stabile o tendenzialmente riflessiva Il dato medio sintetico quindi il risultato dalla crescita consistente degli affitti nei mercati pi importanti a causa di un certo squilibrio fra domanda ed offerta di spazi di grado A La domanda di spazi direzionali strettamente connessa all intonazione dell economia e mano a mano che il quadro e
303. lla stanza Naturalmente l uno dipende dall altro e viceversa una camera troppo cara non avr percentuali tanto alte di occupazione cos come una camera troppo economica render poco anche se quasi sempre affittata e cos via Il marketing un altro fattore molto importante per questo tipo di attivit non a caso quasi il 65 del mercato a livello globale dominato da pochi brand e catene alberghiere molto potenti Il marchio se ben gestito e pubblicizzato una garanzia di affidabilit e qualit per l ospite che cos viene tranquillizzato su ci che si trover al suo arrivo Il marchio garantisce in tutti i suoi edifici ricettivi uno standard di qualit e di servizi pena Il deprezzamento e il declassamento progressivo di tutti suoi esercizi L hotel o il motel che si associa ad un marchio gode in questo modo della fama del brand ma a scadenze regolari deve versare una parte degli introiti come royalty L affare conviene fin tanto che l attivit produce entrate maggiori a quelle precedenti all affillazione alla catena alberghiera La decisione di operare all interno di un marchio o come operatore indipendente viene presa dal proprietario dell attivit in base ad una serie di condizioni tra cui Il grado di competizione nel mercato ricettivo locale l affidabilit della domanda locale di alloggio l esperienza nella gestione dell attivit Ma come gi anticipato l unico parametro oggettivo il confronto tra il room reve
304. lo scopo di incoraggiare determinati comportamenti o attitudini Per esempio una conformazione aperta verso le aree comuni incoragger gli impiegati a farne uso oppure lo stesso risultato si potr ottenere disegnando oasi riparate dedicate allo studio in un clima il pi tranquillo possibile La scelta successiva quella di impostare il layout a punti fissi oppure a spina a seconda dello spazio disponibile e del tipo di interazione nel primo caso a gruppi chiusi e ristretti nel secondo caso ideato per gruppi pi grandi e dinamici che si intende favorire nell ambiente di lavoro 145 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare BAY CONCEPT Independent Kit of Parts BAY CONCEPT Independent Kit of Parts mR Ri RL cl Fixed Point System Spine System Esempi di disposizioni per ufficio all interno del Bay Concept Fonte Innovation in office design the critical influence approach to effective work environments Diane Stegmeier United States of America John Wiley amp sons 2008 pag 102 r O la ara Lt a AT Es Sas SUO BEL ARE r T di ST e AHA g PLS per fi A f PA gain Cia Q Aai e g Ratei eran y n U PA M 2 x i j SIE mete 3 di v Pai adi Cri t PSR i dal ic ne 7 lare gt ER dI 2 n dis H Rad sa amp SE Sa Ioi ui PRA REEF Ei B y x i ta ETA 3 r A ig P RI sal PR g F p
305. lorizzazione Immobiliare T CH ici t 0 1 h t PI T k i A t 0 1 k t Conseguentemente si pu asserire che la condizione NPV gt 0 equivalente alla condizione PI gt 1 ossia la conditio per accettare un investimento secondo il criterio del profitability index Nel caso di analisi comparativa di due o pi investimenti il PI suggerisce l alternativa che garantisce l indice di profittabilit superiore Possono tuttavia nascere delle difficolt di comparazione nel caso in cui gli investimenti paragonati siano di dimensioni molto sproporzionate in questo caso il NPV rappresenta un criterio assoluto che tende a privilegiare le operazioni di maggior dimensione contrariamente al profitability index che invece costituisce un criterio di carattere relativo 18 4 3 4 Internal Rate of Return L Internal Rate of Return IRR o tasso di rendimento Interno TIR viene definito come il tasso di attualizzazione che rende uguale a zero il NPV di un investimento 15 T NCF t PR E o t 0 1 IRR DI conseguenza il suo valore si ottiene imponendo pari a zero la sommatoria del flussi di cassa attualizzati prodotti dall investimento Detta in altri termini l IRR il tasso che eguaglia flussi positivi e negativi di un progetto e rappresenta Il costo massimo della raccolta perch permanga la sua convenienza economica Affinch possa essere espressa una valutazione di convenienza necessario confrontare il valore d
306. me cristalli assorbenti o riflettenti Cambiando la composizione chimica della miscela vetrosa possibile ottenere vetri ad alte prestazioni o con propriet particolari vetri retinati sono ottenuti inserendo una rete metallica nella massa vetrosa vetri atermici e riflettenti proteggono dal calore e dalla luce solare Si preparano trattando il vetro con particolari soluzioni che producono differenti caratteristiche di trasparenza e di riflessione vetri stratificati sono composti da pi lastre di vetro temperato generalmente due con le facce incollate da uno strato di materia plastica trasparente e sottile Anche in caso di rottura frammenti vetrosi rimangono attaccati allo strato plastico e per questo motivo sono impiegati per vetrine e vetrate di sicurezza in genere Vantano anche ottime propriet di isolante acustico e per questo motivo hanno avuto una larga diffusione nel mercato dell uso commerciale vetri camera si ottengono dopo un processo di sigillatura ermetica lungo tutto Il perimetro delle lastre in modo da lasciare solo un sottile strato di aria fra le due Questo strato garantisce un consistente aumento delle propriet isolanti termo acustiche del pacchetto vetri di resine sintetiche valida alternativa al vetri sono le materie plastiche trasparenti i cosiddetti vetri organici Questi materiali presentano propriet simili a quelle del vetro dal punto di vista visivo ma garantiscono minore conducibilit termica e m
307. mezzi La strategia da adottare in campo edilizio quindi ricalca da vicino le linee generali tracciate dalla stessa Unione Europea nel Libro Verde dove gli interventi di limitazione della domanda sono presentati come condizione necessaria all adozione di politiche di incentivazioni dell uso di energie alternative N Come stato evidenziato precedentemente il settore edilizio ha un peso non trascurabile nel bilancio energetico complessivo dell Unione Europea dal momento che contribuisce per il 40 al consumi totali dei Paesi membri All interno del Libro Verde sull energia si sottolinea che possibile mantenere i livelli di confort attuali all interno degli edifici con un dispendio di energia sensibilmente inferiore semplicemente applicando in maniera pi efficace ed estesa tecnologie che gi oggi sono disponibili sul mercato e ampiamente sedimentate nella pratica costruttiva Quello che in discussione in effetti non il livello di confort all interno degli edifici su cui la scienza e la prassi quotidiana ormai concordano e che ovviamente non ci si propone di diminuire bens il modo di raggiungere tali livelli con il minimo input energetico possibile Il consumo di risorse in altre parole il carico ambientale necessario per garantire il benessere degli utenti all interno degli spazi confinati Parallelamente alla necessit di utilizzare soluzioni tecniche di comprovata solidit in particolare ma non esclusivament
308. modeling William Preininitz Matthew 285 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Niedermaier Hoboken NJ Wiley amp Sons Ltd 2011 La comunicazione finanziaria come dialogare e convincere il mercato Francesco Guidara Milano Egea 2011 Portfolio design A Modern Approach to Asset Allocation Richard Marston Hoboken NJ Wiley amp Sons Ltd 280 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Bibliografia Per Autore AA VV Codice delle valutazioni immobiliari Roma Tecnoborsa 2005 AA VV La riqualificazione energetica nel Real Estate Milano Il Sole 24 Ore 2010 Azzone G Innovare Il sistema di controllo di gestione tecniche architettura e processo Milano Etas RCS Libri 1994 Azzone G Bertel U L impresa sistemi di governo valutazione e controllo Milano Etas RCS Libri 2002 Azzone G Bertel U Valutare l innovazione analisi e controllo degli investimenti Milano Etas RCS Libri 1998 Azzone G Bertel U Noci G L ambiente come vantaggio competitivo Un opportunit per le imprese Milano Etas RCS Libri 1997 Balardi L Morena M Marketing territoriale strategie per la riqualificazione la valorizzazione e la promozione del territorio Esperienze e tendenze in atto Milano Il Sole 24 Ore 2009 Beckerich C Bien publics et valeurs immobili res Parigi Adef
309. mperatura superficiale delle pareti interne limitando anche in presenza di riscaldamento intermittente pericoli di possibile condensa superficiale In 163 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare estate viceversa il sistema presenta delle modeste capacit di accumulo di calore che pu essere smaltito facilmente durante le ore notturne 14 A temperatura del muro di una parete normale B temperatura del muro di una parete con facciata ventilata Schema di confronto dello sviluppo delle temperature superficiali di una parete tradizionale A e di una facciata ventilata B Fonte M etodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 48 Quanto alla durata di queste facciate mentre un sistema di chiusura convenzionale muratura sviluppa una complessa interattivit tensionale e comportamentale con l edificio a causa della rigidezza delle connessioni nel caso delle facciate ventilate che utilizzano connessioni a secco puntuali non avviene la trasmissione degli stati di tensione dalla struttura portante dell edificio al telaio della facciata Questo elimina alla radice una delle prime cause di patologie riscontrabili nell edilizia tradizionale con connessioni a umido Altro vantaggio connaturato al montaggio a secco proprio la semplicit di intervento sull esistent
310. mpiantistica speciale 144 GBTool Green Building Tool SBTool Sustainable Building Tool 14 ACB analisi costi benefici ACR analisi costi ricavi ACU analisi costi utilit 99 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare quella definita dalle potenzialit delle nuove tecnologie info telematiche ovvero della tecnologia Computer Integrated Building CIB 14 Non deve quindi sorprendere se oggigiorno in un processo valutativo di un edificio a destinazione d uso uffici tra le voci principali di valutazione siano annoverate le caratteristiche impiantistiche tradizionali eventuali CIB le dimensioni e l accessibilit dei vani tecnici non solo i cavedii ma anche controsoffitti e pavimenti galleggianti e tutti gli spazi che possono essere destinati alla distribuzione delle tecnologie per l edificio gli spazi di servizio quali aree relax bar caffetterie mense e infine gli impianti di risalita ascensori montacarichi scale mobili FATTORI DA VALUTARE IN UN IMMOBILE QUALITA ARCHITETTONICA DISTRIBUZIONE FLESSIBILITA prospetto orizzontale ingresso reception verticale materiali tecnologie ottimizzazione dello spazio tecnologia ACCESSIBILITA luogo ingressi persone parcheggi ingressi merci n ascensori ecc altezza del piano superficie lorda netta superficie lorda superficie utile FATTORI DA VALUTARE IN UN IMMOBILE IMPIANTI TRADIZIONALI VOLUMI TECNICI di condizi
311. mporale dei ritorni la soluzione avviene esplicitando il motivo del contrasto ovvero definendo l effettivo tasso di reinvestimento e successivamente definendo due criteri alternativi denominati comunemente NPV e IRR tra cui non esiste alcuna possibilit di contrasto Poich per ipotesi gli investimenti alternativi hanno la stessa vita utile e le stesse dimensioni esplicitando i criteri di valutazione in questo modo essi esprimeranno necessariamente valutazioni concordi e raffrontabili fornendo la soluzione al problema 130 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Se due investimenti non prevedono la stessa vita utile il problema di natura simile al precedente l investimento con vita superiore presenter di norma ritorni maggiori andando in avanti con l intervallo temporale considerato sebbene il diverso parametro T non garantisce la soluzione del problema Operativamente per risolvere il problema si ricorrer all analisi conforme in termini di tempo interrompendo idealmente la vita utile di tutti gli investimenti considerati in corrispondenza della vita utile minima Tmin pari a quella dell investimento pi breve o prolungando i periodi di vita utile degli investimenti parificandoli a quello dell investimento pi lungo Tmax a tal fine dovranno essere predisposte opportunit di reinvestimento per le operazioni con ritorni pi rapidi Nel caso infine di investimenti con dimensioni iniziali dif
312. n investimento e come tale soggetto a rischi si passa al problema della definizione di un progetto comunicativo riguardante l analisi dei bisogni dei clienti Nel settore immobiliare gli operatori si scontrano con tre bisogni fondamentali bisogni legislativi bisogni del mercato Immobiliare bisogni aziendali I bisogni legislativi derivano direttamente dagli obblighi normativi che impongono la produzione e la trasmissione di determinate informazioni economiche attraverso la complessa articolazione dell informativa societaria cosiddetti bisogni di mercato sono tutte quelle aspettative e necessit che l impresa recepisce attraverso la costante e meticolosa attivit di raccolta e analisi dei dati di settore in questo caso quello degli immobili Infine bisogni aziendali spingono l impresa operante nel mercato immobiliare a trasmettere dati e risultati il pi possibile premianti per la propria attivit pubblicizzando propri successi per attirare investitori e tentando di minimizzare quando non di occultare dati negativi Ne consegue una differenziazione della comunicazione in base alle premesse ai soggetti coinvolti e alle necessit legislative La prima categoria denominata comunicazione economico finanziaria dovuta risponde principalmente al soddisfacimento della totalit dei soggetti coinvolti e risulta inoltre necessaria allo 198 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare scopo di tutel
313. n prevalenza costituito da ipoteche immobiliari e risulta quindi intimamente legato ad attivit in particolar modo giudiziarie che comportano spese molto elevate che non rientrano nel core business delle banche Molti gruppi bancari dai pi grandi ai meno importanti a partire dalla fine degli anni 90 fino ad oggi hanno promosso la cessione di pacchetti costituiti da interessi premi e altri frutti delle obbligazioni e titoli similari pubblici e privati all articolo 6 stabilisce che non sono soggetti ad imposizione gli interessi premi ed altri frutti delle obbligazioni e titoli similari percepiti da soggetti residenti in Paesi che consentono un adeguato scambio di informazioni 24 Cfr da Strumenti finanziari innovativi nel real estate cartolarizzazioni fondi e SIIO Riccardo Delli Santi Economia dei Servizi anno IV n 2 M aggio 2009 Ed Il Mulino pag 241 242 3 La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pisani Milano Il sole 24 ore 2007 pag 39 40 11 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare alcune decine di migliaia di non performing loans definiti problematici ovvero non facilmente recuperabili ad importanti player del mercato finanziario o a compagnie straniere arrivate in Italia proprio per affari di questo tipo generalmente joint venture di imprese
314. n termine coniato per l occasione riminizzazione Ph X DE A E isas L ra Re sfratti bu o x pi SERE a SRN RA i Veduta aerea del litorale di Rimini Fonte www paesaggiurbani it Il turismo religioso merita un discorso a parte ponendosi in un ottica del tutto particolare e avulsa dalle normali caratteristiche del mercato prettamente turistico Scrivere riguardo ai luoghi della religiosit significa porsi in una dinamica molto complessa in cui emergono i rapporti dell uomo con la propria esistenza oltre che le tematiche del viaggio interiore luoghi della religiosit sono tanto naturali laghi fiumi grotte monti ecc quanto architetture opera dell uomo come i templi le basiliche e quant altro In questa complessa relazione tra uomo e dimensione sacra l uso dei 209 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare simboli del codice risulta di primaria importanza come negli interni delle chiese dove tutto assume significati simbolici e rappresentativi della dimensione sacra Veduta notturna di San Giovanni Rotondo Renzo Piano 2004 Fonte http www ediliziainrete it Un esempio tra i pi famosi il santuario San Giovanni Rotondo voluto dalle autorit ecclesiastiche come luogo di pellegrinaggio ora famoso per l esposizione della salma di Padre Pio Il complesso ecclesiastico si configura come luogo raccolto di preghiera e di testimonianza voluto originariamente proprio da Padre Pio pe
315. n una nuova dimensione imprenditoriale un nuovo 29 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare ruolo della pubblica amministrazione nella valorizzazione del patrimonio storico paesaggistico locale e un parallelo sviluppo dei servizi cd n EXT TRA LU sso MERC ATO LOW COST Tendenze del mercato turistico Fonte I settori strategici emergenti professoressa M aria Luisa Del Gatto corso di Strategie e Organizzazione del Comparto Immobiliare Politecnico di M ilano novembre 2008 M ilano Risulta quindi palese come hotel e motel possano rappresentare una grande opportunit di investimento per gli investitori passivi in cerca di un buon rapporto rischio ritorno o per gli investitori di tipo attivo a corto di liquidit ma disposti a lavorare in prima persona e ad attendere periodi lunghi di ritorno finanziario Il mercato turistico in continua espansione ma risulta molto influenzato a livello regionale dalle contingenze e dalla cronaca Due esempi dopo 11 settembre 2001 l attacco terroristico alle torri Gemelle New York ha subito pesanti contrazioni nei flussi turistici situazione durata mesi e tornata alla normalit molto gradualmente nella primavera del 2003 i cecchini che hanno terrorizzato Washington D C e il nord della Virginia hanno determinato repentinamente un crollo delle prenotazioni in tutte le strutture ricettive dell area Questo tipo di eventi non sono in alcun modo prevedibili e possono
316. na squadra manageriale specializzata anche non legata alla struttura dell investitore Pu essere l utilizzatrice in contratti di leasing con delega a costruire e locare e o il committente di opere di sviluppo volume tecnico spazio strettamente necessario a contenere e a consentire l accesso di quelle parti degli impianti tecnologici idrico termico condizionamento ecc che non possono per esigenze tecniche o funzionali trovare collocazione entro il corpo dell edificio wacc Il costo medio ponderato del capitale o WACC Weighted Average perati Capital inteso come il costo che l azienda deve sostenere per raccogliere risorse finanziarie presso soci e terzi finanziatori Si tratta di una media ponderata tra il costo del capitale proprio ed il costo del debito con pesi rappresentati dal mezzi propri e dai debiti finanziari complessivi waterfront o fronte d acqua con il termine waterfront intendiamo quella striscia di terra quella zona urbana a diretto contatto con l acqua che pu rivestire delle funzioni ad esempio portuali ma pu anche aver perso il suo ruolo perch ad esempio le funzioni commerciali che una volta ricopriva con il tempo hanno perso importanza white list comprende gli Stati e territori che assicurano sulla base di convenzioni uno scambio di informazioni La normativa antielusione mira a contrastare quei comportamenti finalizzati a trasferire i redditi in Paesi esteri con il preci
317. nale in proporzione alla quota di possesso di ciascuno di essi Cfr da Investimento immobiliare mercato valutazione rischio e portafogli Martin Hoesli Giacomo Morri Milano Hoepli 2010 pag 209 102 Investimento immobiliare mercato valutazione rischio e portafogli Martin Hoesli Giacomo Morri Milano Hoepli 2010 pag 209 210 14 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Per quanto riguarda la realt nostrana risulta opportuno all interno di una analisi degli strumenti del Capital Asset Management dedicare qualche paragrafo a studiare nel dettaglio il particolare regime fiscale delle SIIQ a partire dal 2007 1 In Italia il regime stato introdotto con le Societ di Investimento Immobiliare Quotate SIIQ si tratta essenzialmente di societ di investimento con regime fiscale agevolato rispetto ad una normale Property Company Tali variazioni al regime precedente erano state introdotte allo scopo di promuovere lo sviluppo del mercato immobiliare italiano accrescendone la trasparenza e rendendolo competitivo rispetto ad altri paesi europei dove tale mercato aveva una incidenza maggiore nell economia Tale disciplina prevede diversamente da quanto avviene nell ordinaria tassazione per trasparenza un sistema in cui l utile derivante dalla locazione viene assoggettato ad imposizioni di tipo fiscale solo nel momento in cui tali proventi vengono effettivamente distribuiti al soci
318. nanziario vi l approfondimento analitico degli aspetti relativi alla capacit alle competenze ai mercati alle strategie aziendali ma anche di quelli riferibili alla dinamica finanziaria e conseguentemente al profilo atteso dell indebitamento Le tecniche DCF vengono anche adottate per Impostare la valutazione dei costi relativi agli investimenti ambientali tanto nelle nuove edificazioni quanto negli interventi sul costruito A questo scopo occorre individuare con Il maggior livello di dettaglio possibile i contributi delle prestazioni ambientali di un programma di intervento sui NCF La corretta valutazione di tali contributi non un procedimento scontato e di facile soluzione se relativamente facile misurare i livelli di emissioni inquinanti in termini di SO risulta senza alcun dubbio pi complesso tradurre questa misura in termini di effetti sui costi e ricavi Con l adozione nel corso dei decenni di misure legislative sempre pi restrittive in termini di controllo dell inquinamento e di salvaguardia dell ambiente la corretta valutazione delle strategie ambientali acquista una crescente importanza nell ottica dell ottimizzazione delle strategie di investimento i costi di smaltimento da una parte e i risparmi energetici dall altra possono alterare sensibilmente il profilo dei bilanci di un investimento sul lungo periodo e occorre quindi una attenta pianificazione di investimento anche in questo campo Una co
319. nche Certificati Bianchi sono titoli che certificano risparmi energetici conseguiti attraverso la realizzazione di specifici interventi e rappresentano un incentivo atto a ridurre il consumo energetico in relazione al bene distribuito Sono stati istituiti con Il D M del 20 luglio 2004 e sono ufficialmente entrati in vigore nel gennaio del 2005 La soglia minima per il conseguimento del certificato bianco varia in funzione della tipologia di progetto sottoscritto e pu variare da un minimo di 25 TEP ad un massimo di 200 TEP annui 216 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare tenant locatario conduttore inquilino TEP Tonnellata equivalente di petrolio TEP unit di misura di energia primaria Il TEP TOE in inglese rappresenta la quantit di energia rilasciata dalla combustione di una tonnellata di petrolio grezzo e vale circa 426 Il valore fissato convenzionalmente dato che diverse variet di petrolio posseggono diversi poteri calorifici e le convenzioni attualmente in uso sono pi di una un unit di misura usata per rendere pi maneggevoli le cifre relative a grandi valori di energia L energia liberata dalla combustione di una tonnellata di petrolio pi intuitiva dell equivalente valore di 42 miliardi di joule TIR tasso Interno di rendimento o IRR internal rate of return individua il rendimento di un capitale investito o di un valore immobiliare per un determinato periodo di tempo si
320. nconi O Ciaramella A Manuale del facility management metodi e pratiche Milano Il Sole 24 Ore 2006 Tronconi O Metodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Milano Il Sole 24 Ore 2007 Tronconi O a cura di L edificio intelligente L innovazione informatica telematica e dei sistemi di automazione per il settore delle costruzioni Milano Etas Libri 1990 Tronconi O relatore Pisani B dottorato di ricerca La valorizzazione strategica di edifici patrimoni immobiliari la pianificazione e la gestione delle variabili economiche finanziarie e tecniche nei processi di acquisizione gestione e dismissione di assets immobiliari relatore Oliviero Tronconi dottorato di ricerca Barbara Pisani Milano Politecnico di Milano 2007 Tronconi O Baiardi L Valutazione valorizzazione e sviluppo immobiliare Santarcangelo di Romagna RN Maggioli Editore 2010 Tronconi O Bellintani S Valutazione e valorizzazione immobiliare esperienze metodiche e casi studio Milano Il Sole 24 Ore 2006 Tronconi O Ciaramella A Pisani B La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Milano Il Sole 24 Ore 2007 Tronconi O Ciaramella A Pisani B La gestione di edifici e di patrimo
321. ne immobiliare nella realt del Real Estate italiano pare opportuno iniziare tale trattazione con una breve analisi e conseguente sintesi delle principali caratteristiche proprie del mercato immobiliare italiano anche in relazione alle profonde differenze che questa realt presenta rispetto a mercati europei o extraeuropei Per anni in Italia ci si rassegnati ad una logica di conservazione del valore immobiliare specialmente nel settore pubblico gli asset erano caratterizzati da bassi redditi e costi di gestione molto alti Sebbene con grave ritardo anche nel nostro paese si sono Cfr da The Real Estate Investment Handbook Wiley Finance Hoboken New Jersey Fabozzi Series 2005 pag 5 7 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare scoperte le potenzialit offerte dalla gestione mirata dei grossi patrimoni immobiliari sia pubblici ricordiamo enti come l INAIL l INPS l INPDAP che a partire dagli anni 90 hanno iniziato un importante processo di dismissione e messa a reddito del loro patrimonio non strumentale che privati prima fra tutti Assicurazioni Generali L impostazione di tipo finanziario permette un capovolgimento di tale situazione garantendo a fronte di costi di gestione sempre pi bassi e ottimizzati un sostanziale incremento della redditivit degli immobili Comparto immobiliare non pi inteso come spesa necessaria del bilancio ma al contrario settore di guadagno economico e strategico per l
322. ne degli equilibri preesistenti del luogo dove il processo insiste Viene cos creato un nuovo legame tra persona e luogo ovvero il tema centrale del turismo l esperienza Un luogo turistico risulter tanto pi accattivante quanto pi sapr mostrare la sua capacit evocativa di emozioni e sensazioni la sua capacit di parlare all uomo offrendosi nella fisicit del suo sguardo 262 5 Workshop Nazionale sul mercato immobiliare degli uffici Nomisma Societ di Studi Economici S p a Bologna 2010 pag 10 208 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare A questo punto per sorge il problema del rapporto fra turista e paesaggio e ancora di pi fra strutture ricettive e paesaggio essendo quest ultimo un bene comune riconosciuto da preservare e proteggere per essere tramandato alle generazioni future L interesse alla tutela spesso risulta conflittuale con l interesse alla commercializzazione Esistono quindi due modalit di approccio la prima una forma di turismo sostenibile e rispettoso dell integrit del bene naturale secondo metodiche che progressivamente stanno prendendo piede la seconda forma estremamente deleteria sul lungo periodo ha determinato innumerevoli esempi nei prodotti dell industria turistica di massa con le sue spericolate speculazioni di cui ancora rimangono le testimonianze sulla costa andalusa e su quelle italiane la lottizzazione della costa adriatica ben descritta con u
323. ng di conseguenza il retail marketing altro non che l insieme delle strategie e delle tattiche di marketing attinenti alla gestione del punto vendita e mirate ad incrementarne l attivit aziendale La vendita al dettaglio pu integrare anche moderne tecniche di marketing non convenzionale quali il marketing di prossimit proximity marketing e contribuire a progetti complessi di marketing multicanale Return on Equity ROE rapporto fra l utile netto e il patrimonio netto medio inteso come semplice media aritmetica della consistenza del patrimonio netto a inizio e fine esercizio Esso esprime in estrema sintesi la redditivit del patrimonio netto e quindi la capacit di remunerazione del capitale di rischio RICS the Royal Institution of Chartered Surveyors la pi grande organizzazione a livello mondiale per professionisti che si occupano del settore immobiliare della gestione del territorio delle costruzioni e delle questioni ambientali pertinenti con oltre 91 000 membri qualificati e sedi in 146 Paesi nel mondo membri dell associazione sono professionisti esperti in 17 diversi gruppi professionali che operano nel rispetto di prassi consolidate e di un preciso codice etico e deontologico RICS presente in Italia dal 2003 e ad oggi conta 260 membri 274 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare rischio la possibilit di subire perdite in conto capitale o di sbagliare il momento in cui invest
324. ni Know how Alcuni effetti positivi e negativi deducibili dalle esperienze osservate in letteratura Fonti Ritchie amp Aitken 1984 Haxton 2000 Lensky 2000 e 2002 M orgas Kennett amp Puig 2003 Kasimati 2003 Preuss 2004 Cashman 2005 Vigor M edia amp Tims 2005 Kesenne 2005 Olimpiadi di Barcellona Spagna 1992 Olimpiadi di Atlanta U S A 1996 46 Cfr da Marketing territoriale strategie per la riqualificazione la valorizzazione e la promozione del territorio Esperienze e tendenze in atto Liala Baiardi Marzia Morena Milano Il Sole24ore 2009 44 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Lo sviluppo di un territorio secondo paradigmi di sostenibilit economica sociale e ambientale deve necessariamente porre attenzione al livello di benessere della popolazione ed allo sviluppo del capitale sociale Queste necessit rendono fondamentale una conoscenza scrupolosa del territorio delle potenzialit di sviluppo e delle aspirazioni della comunit locale in riferimento alle quali sviluppare e promuovere dei processi decisionali concertati e pienamente condivisi M irati quindi al perseguimento di valori di equit e coesione sociale Integrare competitivit e sostenibilit si dimostrato possibile nella misura in cui si sceglie di concedere maggiori spazi al coinvolgimenti attivo degli interessi diffusi attraverso l utilizzo di pratiche innovative non specificatamente pre
325. ni Stefano Bellintani Milano Il sole 24 ore 2006 pag XXXV 46 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare immobiliari la due diligence le stime di valori di mercato degli immobili e delle aree le analisi del mercato la valutazione opportunit rischi di investimento la definizione delle strategie di ottimizzazione e di massimizzazione del rendimento dei portafogli immobiliari gt developer costituisce una figura imprenditoriale fondamentale nei mercati immobiliari pi evoluti In Italia quasi del tutto assente E la figura che presiede e dirige il complesso delle attivit che attengono allo sviluppo immobiliare La sua multiforme attivit comprende la selezione e l individuazione delle opportunit di sviluppo l assunzione del rischio urbanistico la definizione del business plan rapporti con la pubblica amministrazione locale e tutti gli stakeholder la strutturazione del rapporto con l investitore istituzionale la regia progettuale gli stralci di appalti per la costruzione il marketing e la comunicazione l attivit commerciale e la gestione del manufatto nel tempo Investitore l investitore immobiliare moderno si muove con una logica dei tempi e degli obiettivi completamente diversi sia rispetto agli investitori Immobiliari tradizionali famiglie e grandi enti pubblici che agli investitori mobiliari azioni obbligazioni titoli di stato Il classico tipo dell investitore mode
326. ni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Milano Il Sole 24 Ore 2002 Tronconi O Plazzotta M Ciaramella A Marchetti M I sistemi di misurazione immobiliare Milano Il Sole 24 Ore 2000 Ufficio delle Pubblicazioni Ufficiali della Comunit Europea Libro Verde verso una strategia europea di sicurezza dell approvvigionamento energetico 291 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Lussemburgo 2001 Wiley Finance The Real Estate Investment Handbook New Jersey Fabozzi Series 2005 292 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Articoli e studi Bibliografia ordine cronologico 1997 1997 2002 2002 2003 2005 2006 2006 2006 2007 Capital asset management ovvero come riqualificare il patrimonio immobiliare di organizzazioni pubbliche e private Oliviero Tronconi Il Nuovo Cantiere Editrice Tecniche Nuove Milano agosto 1997 L innovazione del sistemi informativi del settore delle costruzioni il modello Enterprise Workflow EW Oliviero Tronconi Il Nuovo Cantiere n 1 Editrice Tecniche Nuove Milano 1997 Mercato globale e competitivit delle PMI italiane Oliviero Tronconi Consulente Immobiliare n 669 Milano Il Sole 24 Ore Verso il capital asset management Oliviero Tronconi Consulente immobiliare n 688 Milano Il Sole 2
327. nsare la citt e alla sua promozione sul palcoscenico mondiale tuttavia rappresentano entrambi a modo loro la nascita di un nuovo modo di pensare la cultura un innovazione che ha fatto scuola e che caratterizza i decenni successivi in modo determinante La grande macchina culturale del Centre Pompidou progettata dagli architetti Renzo Piano e Richard Rogers ha portato una ventata di rinnovamento nel panorama culturale parigino proponendo per la prima volta un immagine tra il curioso e il provocatorio che ha proiettato Parigi nel panorama mondiale in un ottica differente da quella precedente Questa esperienza ha dimostrato forse per la prima volta in maniera tanto lampante che un architettura pu assolvere allo stesso tempo la funzione di catalizzatrice dell attenzione ed essere contemporaneamente punto di riferimento per proposte culturali in luoghi differenti da quelli canonici 25 Cfr da Il marketing dei luoghi e delle emozioni Francesco Gallucci Paolo Poponessi Milano Egea 2008 pag 178 212 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare L esperienza estiva romana occasione per la promozione cinematografica e musicale ma anche teatro di feste tradizionali ha rappresentato un definitivo punto di rottura nel modo di concepire la cultura e l intrattenimento all interno degli spazi urbani Entrambe le soluzioni costituiscono esperienze estremamente discusse vuoi per la scarsa armonizzazione con il tessuto storic
328. ntata da soccorritori in modo da garantire 5 lux minimi sulle vie di fuga Sono previsti due quadri LAN per piano collegati al centro stella dell edificio posto al piano secondo interrato Circa l impianto di rivelazione fumi il D M inistero Interno 22 2 2006 prescrive per gli uffici esistenti e soggetti ai controlli di prevenzione incendi soltanto pulsanti manuali opportunamente distribuiti Tuttavia per soddisfare alle richieste di Groupama ed essendo gi presente nei corridoi del fabbricato un impianto di rilevazioni fumi facente parte del progetto presentato ai VVF un nuovo impianto sar previsto in tutto l edificio Infine essendo ora previsti i pavimenti flottanti entro cui saranno posate le linee elettriche relative al piano stesso e al piano inferiore nuovi rilevatori ad aspirazione di fumi sono stati montati sotto pavimenti flottanti stessi Installata una predisposizione degli Impianti di security in termini di sola predisposizione base delle vie cavo e del cablaggio considerato per circa 100 punti terminali di videosorveglianza tra interno ed esterno Le telecamere e la centrale restano escluse in quanto dipendenti dalle esigenze del conduttore precedentemente non note in termini di tipologia e di caratteristiche centrali nonch tipologia e numero esatto di apparati terminali La mensa e i depositi sono completi degli impianti generali elettrici di illuminazione e di allarme incendio con i relativi quadri elettrici Per
329. nte che il bene oggetto della compravendita non corrisponda al 100 alle caratteristiche richieste dall investitore svalutazione dell edificio oppure al contrario nel caso che l acquirente abbia necessit immediata di disporre del bene in questione valutazione dell edificio Calcolare il valore di un edificio con questo metodo significa prima di tutto determinare il costo di ricostruzione a nuovo dell edificio si pu procedere in vari modi ma generalmente si ricorre alla valutazione del costo di costruzione di un edificio con pari caratteristiche al metro quadro o al metro cubo e successivamente alla moltiplicazione di questo dato per la consistenza dell immobile Una volta stimato il costo di riproduzione a nuovo dell edificio si procede a quantificare la perdita di valore del bene esistente rispetto al suo costo a nuovo Tale perdita di valore generalmente imputabile a usura dei materiali da costruzione e di finitura segno dell et dell edificio ma anche della sua conduzione delle manutenzioni ordinarie e straordinarie pi o meno regolari e precise oltre che dell intensit dell utilizzo dell immobile obsolescenza funzionale di spazi e impianti riduzione della funzionalit di determinate scelte impiantistiche o di disposizione degli spazi determinate da D4 Cfr da Investimento immobiliare mercato valutazione rischio e portafogli Martin Hoesli Giacomo Morri Milano Hoepli 2010 pag 85 88 107 Strate
330. nti che possono aiutare il professionista e l investitore a determinare la corretta valutazione del valore del terreno come per esempio l Emerging Trends in Real Estate uno studio annuale sugli andamenti di mercato pubblicato dalla Real Estate Research Corporation ma sono pubblicazioni che si riferiscono per lo pi ai mercati anglosassoni e che quindi risultano poco utili ad un professionista chiamato ad operare nel nostro paese Questo tipo di studi analizza il potenziale di sviluppo delle aree inutilizzate nelle differenti localit partendo da un punto di vista focalizzato sul trend attuale dei prezzi di mercato ma che arriva ad esaminare le proiezioni demografiche la vicinanza di aree sviluppate o in sviluppo e le politiche dei governi locali riguardo allo sviluppo Immobiliare Lo sviluppo dei terreni cos come il loro valore guidato da una complessa combinazione di elementi Primo fra tutti la presenza di infrastrutture e di trasporti la presenza di collegamenti il primo passo che apre la strada allo sviluppo di un territorio sia dal punto di vista industriale che abitativo M a la presenza di infrastrutture di per s 2 Cfr da Investimento immobiliare mercato valutazione rischio e portafogli Martin Hoesli Giacomo Morri Milano Hoepli 2010 pag 35 15 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare non determina la destinazione d uso dei terreni Entrano in gioco gli strumenti urbanistici zooning restriction
331. nti d impresa rivolti agli utilizzatori e dei mercati residenziali mentre il differenziale si riduce nei confronti dell interesse suscitato presso gli investitori sempre pi aperti anche nei confronti dei mercati minori Si osservi inoltre il gap infrastrutturale e nella dotazione di servizi che connota le metropoli rispetto alle altre realt urbane e su cui si gioca buona parte della sfida competitiva Classifica della competitivit dei mercati immobiliari italiani edizione 2007 Nomisma Societ di Studi Economici S p a Gabetti Property Solutions 2007 pag 6 7 Cfr da Classifica della competitivit dei mercati immobiliari italiani edizione 2007 Nomisma Societ di Studi Economici S p a Gabetti Property Solutions 2007 pag 13 39 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Indice di attrattivit delle citt Posiz perse Indice Indice Indice di Guad Rank Citt evolutivo statico attrattivit Milano Roma Bologna Firenze Venezia Torino Parma Modena so 0 N Si UV NA WU N gt Trieste Bergamo Padova Verona Brescia Genova Perugia Livorno 0 0 1 A 2 A A 1 5 3 E 0 5 2 4 Ancona Novara Cagliari Napoli Salerno Q O Na Catania Messina Taranto Palermo an N QQO n Bari Classifica delle 26 citt italiane pi significative in campo economico Fonte Classifica della competitivit dei mercati immobiliari italiani edizione 2007
332. nue precedente e quello successivo all affiliazione al marchio non vi altra via per avere una conferma oggettiva della validit dell operazione Infine risulta necessario osservare che hotel e motel possono essere riconvertiti per ottenere maggiori entrate in alcuni casi non raro che attivit di questo tipo vengano dismesse per trasformare l edificio in multipropriet appartamenti uffici o retail shop senza che occorra stravolgere l impianto della struttura quindi a costi contenuti tutte attivit che in date condizioni al contorno possono rendere E definito indipendente un hotel che esercita l attivit singolarmente senza far parte di nessuna catena alberghiera 31 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare maggiormente a quell investitore che ha saputo osare e pensare fuori dagli schemi di investimento ordinari 3 Settore commerciale in questa categoria si trovano numerose topologie di immobili negozi al dettaglio centri commerciali supermercati ipermercati retail park e factory outlet center Tali attivit corrispondono a una definizione limitativa delle attivit commerciali In effetti possibile comprendere in questa categoria anche gli immobili che servono per altri tipi di attivit commerciali come i ristoranti i cinema gli hotel e centri sportivi anche se per questi ultimi due opportuno creare una categoria distinta per queste attivit si parla in tal caso di sett
333. nvestment service e sono considerate parte integrante della funzione di promozione degli investimenti Si tratta di offrire servizi e comunicare novit e miglioramenti a tutti quegli investitori che si sono gi insediati nel territorio ma che potrebbero investire maggiormente in tale area Le attivit principali che costituiscono l investment service sono fornitura di consulenza per gli investimenti dagli studi di fattibilit alla raccolta di dati e Informazioni utili al processo decisionale redazione di business plan per studiare i profili reddituali degli investimenti definizione di scenari reddituali modificati da economie e diseconomie e conseguenti temporalizzazioni del flussi di cassa aluto nella presentazione di domande alle amministrazioni locali e nel ritiro di permessi volti all espansione e al rinnovamento degli investimenti nel territorio fornitura di servizi e informazioni post investimento 2 Per una trattazione approfondita degli elementi determinanti per il marketing territoriale si rimanda al capitolo 1 1 1 2 Squilibrio economico in un sistema produttivo perdita economica 203 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare 5 3 3 2 I luoghi del commercio e del consumo Il consumo in quanto vero motore non solo della citt ma dell intera societ postmoderna influisce in maniera determinante sui processi di trasformazione di vaste aree delle citt e delle aree urbane
334. o l hinterland milanese nei pressi delle tangenziali est ovest gli assi M ilano M alpensa Lainate Como Gallarate Varese aree collegate al GRA di Roma l asse Padova Verona Questo settore in assoluto quello che negli ultimi anni ha ricevuto il maggior impulso allo sviluppo da parte del commercio elettronico a livello mondiale e in Italia grazie ad una pi ampia riorganizzazione del sistema distributivo e grazie al contributo derivato dall inserimento nel mercato di alcune importanti catene di distribuzione europee Il mercato della locazione di capannoni industriali assume una connotazione di stabilit complessiva in relazione a domanda offerta e numero di contratti Questo comparto comunque caratterizzato da tempistiche contrattuali pi elevate rispetto a quanto visto sino ad ora Servono infatti pi di sei mesi per locare un immobile industriale con punte anche di quasi un anno in corrispondenza di realt del M ezzogiorno come Cagliari Campobasso o Potenza Interessante inoltre vedere che il settore appare piuttosto dinamico ad Aosta e a Roma con tempi assai rapidi I canoni di locazione pi elevati si riscontrano ad Aosta si noti che qui i tempi di locazione sono minimi a sottintendere una localizzazione strategica oltre che con una scarsa offerta per gli Immobili di questa tipologia prima ancora che a Firenze Milano e Roma 28 Settore ricettivo secondo uno studio della WTO nel 2020 il turismo sar la
335. o la tendenza chiaramente orientata in direzione di accessi condivisi archivi digitalizzati collegamenti wireless a LAN e internet condivisione sincronizzata di risorse e work in progress che permettono di risparmiare spazio e tempo in ottica di incremento della produttivit Spingendosi sempre pi avanti nell ottimizzazione dell uso delle risorse disponibili alcune aziende all avanguardia stanno gi sperimentando tecniche di uso condiviso di postazioni di lavoro Il risultato in termini di evoluzione delle necessit di un ufficio sono riassumibili In progressiva riduzione degli spazi ad uso personale in favore di un ampliamento delle aree dedicate al lavoro di gruppo e al confronto diretto tra i membri dei team copertura totale a livello di impiantistica e di connettivit delle aree di lavoro uso flessibile degli spazi adattabili sia a breve termine necessit temporanee come periodi prolungati di lavoro di gruppo o bruschi cambiamenti nella tempistica di consegna progettuale sia a lungo termine cambiamenti in termini di obiettivi di sviluppo o del numero del personale dedicato ad ogni progetto 201 Dinamiche di questo tipo devono per fare i conti con il personale i membri dello staff i veri protagonisti del cambiamento in atto coloro che dovranno adattarsi alle nuove condizioni impostate a livello progettuale M aggiore sar il grado di cambiamento nelle dinamiche comportamentali ambientali e fisiche maggiore
336. o a lavorare in contesti di precisione delle stime certezze contrattuali e tempistiche predefinite Fino a quando queste problematiche non saranno risolte o fortemente ridimensionate il nostro paese avr un handicap considerevole nel confronto con i mercati emergenti 255 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare In un mondo sempre pi globalizzato la sfida della competitivit giocata sulla qualit del sistema paese sulle opportunit che una nazione in grado non solo di offrire ma anche di garantire a tutti quei soggetti che hanno in progetto di espandersi nei nuovi mercati Tutti gli sforzi compiuti per preparare le nuove figure professionali per adeguarsi alle novit tecnologiche e sociali per restare al passo con le dinamiche finanziarie dei paesi pi avanzati rischiano di essere inutili se non accompagnate dall evoluzione complessiva del sistema nazionale Gli spunti e le possibilit di miglioramento non mancano lo scenario italiano ha senza dubbio fatto notevoli passi avanti negli ultimi anni fondi Immobiliari e le SGR di recente costituzione ne sono una prova lampante essendo realt da tempo affermate nei mercati anglosassoni ma quasi del tutto assenti nel nostro paese fino agli anni 90 Il futuro del Real Estate in Italia specialmente in uno scenario caratterizzato da una crisi ciclica e da una notevole incertezza sul medio lungo periodo come quello attuale sar determinato dalla capacit del paes
337. o che negli anni a venire sar sulla definizione sempre pi precisa dei rischi di investimento e sulle possibilit della loro riduzione che si giocher la partita fra gli investimenti immobiliari e quelli azionari In questo confronto la due diligence avr senz altro un ruolo di primissimo piano essendo il principale strumento per l analisi dei rischi e delle variabili che potrebbero condizionare l investimento in maniera determinante Ridurre i margini di incertezza permette analisi pi accurate e quindi permette di delineare strategie di investimento e di gestione sempre pi precise e mirate 24 Cfr da Caratteri dei beni immobili e scelte di investimento professor Sergio Mattia corso di Valutazione Economica dei Progetti Politecnico di Milano 2010 pag 39 98 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare 4 L analisi delle fattibilit metodiche indici criticit prospettive L analisi di fattibilit la fase iniziale di ogni studio riguardante la gestione di portafogli immobiliari nel campo del Real Estate in generale e pi nello specifico ogni qualvolta si predispone l acquisizione o la cessione di un immobile nell ambito della gestione di fondi immobiliari SI tratta dell approccio preliminare al problema della gestione e della valorizzazione di portafogli immobiliari come di singoli immobili una analisi multicriteriale che cerca di vagliare tutte le variabili che entrano in gioco nel processo di valor
338. o di una citt come la capitale francese oppure per le dimensioni troppo effimere dell iniziativa romana ma sono modelli che sono stati ripresi e molto imitati nel corso del tempo Le politiche di intrattenimento urbano una volta viste solo come meri sforzi per affermare un tipo culturale oggi sono rivalutate anche e specialmente in chiave economica e di incentivo agli investimenti La cultura oggi rappresenta una leva fondamentale per lo sviluppo dei centri urbani diventa occasione per la creazione di nuovi posti di lavoro per la trasformazione della citt in modo da attirare le classi creative della cultura internazionale e in generale di tutti quei gruppi di persone capaci di innovare sperimentare e perfezionare continuamente tanto in campo lavorativo quanto in quello ricreativo Creare un ambiente nuovo dal punto di vista umano oltre che urbano Un modello basato su elementi estranei alla logica Industriale incentrati sulla multiculturalit sulla eterogeneit sulla velocit di cambiamento e di adattamento alle novit Questa dimensione esalta le capacit e la propensione di una citt ad essere teatro di sperimentazione per nuove formule di eventi anche straordinari e unici nel loro genere es la Biennale di Venezia con rassegne di teatro musica architettura design arti visive ecc oppure secondo format consolidati come le notti bianche e i festival del cinema Tutto questo risulta di importanza ancora maggiore di front
339. o e il ricorso a fonti energetiche rinnovabili per il fabbisogno necessario alla conduzione di immobili Risulta evidente che a questi fini il sole una delle sorgenti privilegiate grazie alla sua presenza relativamente ben distribuita e alla semplicit di utilizzo dell energia che fornisce gratuitamente l irraggiamento diretto diurno se correttamente gestito in inverno pu essere sufficiente per scaldare un abitazione ben progettata senza necessit di trasformazione dell energia Ovviamente qualsiasi strategia di utilizzazione dell energia solare deve fare conti con le escursioni dei valori di irraggiamento nei diversi periodi del giorno e dell anno dovute alla differente altezza del sole sull orizzonte e con la discontinuit dell apporto energetico che risulta variabile in funzione della copertura del cielo e dei cicli diurni Non possibile inoltre trascurare che l energia solare alle latitudini italiane risulta disponibile In grandi quantit proprio nei periodi in cui non necessario riscaldare gli edifici estate e mezze stagioni per poi diminuire drasticamente nei mesi pi freddi dell anno Questo aspetto ulteriormente accentuato dalla progressiva contrazione della durata della stagione di riscaldamento che si verifica con la diffusione di involucri a resistenza termica sempre maggiore l iperisolamento delle chiusure come nel caso delle Passivhauser tedesche A questo si aggiunga infine che sistemi di sfru
340. o fattore di rischio detto beta Il beta misura quanto il valore del titolo si muova in sintonia col mercato capital gain letteralmente guadagno da capitale il profitto realizzato all atto della vendita del proprio investimento E costituito dalla differenza tra il prezzo pagato all acquisto e quello incassato alla vendita del bene d investimento certificati bianchi vedi TEE Titoli Efficienza Energetica cespite il cespite fixed asset in inglese il termine usato per indicare i valori materiali e immateriali facenti capo ad una propriet Nello stato patrimoniale sono parte delle attivit Nelle tecnologie dell informazione e della comunicazione coincidono con il complesso di hardware software e know how consolidato di propriet dell impresa fixed asset possono essere dismessi e secondo le normative vigenti in termini di bilancio devono essere svalutati e o ammortizzati all avverarsi di certe condizioni C I B abbreviazione di computer integrated building questa espressione si riferisce soprattutto alla definizione dell automazione di edifici di dimensioni medio grandi e di struttura complessa per uso privato o sociale complessi residenziali alberghi ospedali centri commerciali complessi di uffici con obbiettivi sostanzialmente simili a quelli 261 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare indicati per la domotica ma con un maggiore accento sui problemi delle infrastrutture comuni
341. o per l analisi dell asset Il termine due diligence di origine anglosassone l abbreviazione di due diligence review e potrebbe essere tradotto come la diligenza dovuta da un professionista che svolge un incarico professionale affidatogli da un cliente Il termine due diligence ha perso il suo significato letterale cos da venire usato ogni qualvolta si renda necessario un intervento da parte di un team di consulenti per effettuare le procedure atte ad analizzare lo stato generale di un immobile ma anche di un attivit o di un azienda In campo immobiliare la due diligence definibile come l insieme delle attivit di analisi delle caratteristiche tecniche e funzionali di un edificio patrimonio in funzione del suo adeguamento alle nuove necessit del mercato e agli sviluppi normativi l organizzazione di tutta la documentazione amministrativa del patrimonio titoli di propriet documentazione urbanistica e tecnica la progettualit urbanistica economica e tecnica in rapporto a ipotesi di valorizzazione di un immobile cambio di destinazione d uso interventi di ristrutturazione e riqualificazione ecc e o necessit di adeguamenti richiesti dall organizzazione locataria oppure imposti da sviluppi normativi la capacit di gestire attivit fiduciarie la capacit di programmazione e gestione di attivit di manutenzione straordinaria edile e impiantistica e di sistemi informatici di controllo sicurezza sistem
342. o pi a lungo rispetto all evento stesso e possono impattare sul territorio a breve o lungo termine proprio come gli investimenti finanziari gli investimenti in infrastrutture il miglioramento della produttivit locale la pubblicit per la citt o il paese come destinazione turistica o come prospettiva di sviluppo in quanto centro direzionale ed economico L obiettivo delle citt ospitanti quello di massimizzare le eredit positive ed ovviamente di minimizzare quelle negative questo elemento importante per le amministrazioni locali ma anche per gli organismi internazionali che organizzano l evento principalmente per tre motivi in primo luogo l eredit positiva la dimostrazione che l evento stato un bene per la citt ospitante in secondo luogo pu essere la dimostrazione del corretto uso dei finanziamenti per infrastrutture che hanno una data limite entro la quale devono essere realizzate per ultimo l eredit positiva rappresenta la miglior motivazione per altre citt territori alla candidatura per altri eventi Secondo quanto gi spiegato il concetto di eredit di un grande evento non ha una sola definizione richiede analisi e studi specifici anche per questo negli ultimi 15 anni in tutte le citt che hanno ospitato le olimpiadi sono stati istituiti appositamente centri permanenti di ricerca sui giochi olimpici e sui grandi appuntamenti sportivi analoghe 43 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare
343. oibentazioni incluse realizzata con tubazioni in acciaio canali di mandata e ripresa aria sono in lamiera zincata coibentata e a norma di legge fan colils sono del tipo a quattro tubi con doppia batteria valvola a tre vie di regolazione e sonda ambiente Dettagli sulle finiture partendo dall assunto che le misure minime inderogabili per l interpiano sono 2 7 metri per gli ambienti di lavoro e 2 4 metri per le zone di servizio e di passaggio le scelte proposte come finitura per le partizioni orizzontali sono ricadute sui controsoffitti e sui pavimenti flottanti soluzioni classiche negli edifici ad uso ufficio per la grande reversibilit e per la facilit di accesso per la manutenzione degli impianti che nascondono Controsoffitto il controsoffitto a orditura metallica in acciaio zincato di tipo ribassato per sottrarre meno centimetri possibile all altezza dell ambiente il D113 della Knauf E 238 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare caratterizzato da una doppia orditura metallica non sovrapposta e da un singolo rivestimento in lastre di gesso rivestito dello spessore di 12 5 millimetri PA Va AI ERE gt Ag Interasse 5 T AJ er Ce orditura Schema del controsoffitto Fonte Knauf La struttura concepita e garantita per non dover sostenere altri carichi al di fuori di quelli degli elementi di illuminazione a plafone previsti dal capitolato d appalto Nei punti pi critici per l alte
344. ole vantaggio per tutte quelle aziende che si pongono come obiettivo quello di attirare e successivamente trattenere migliori laureati talenti delle nuove generazioni essenziali in qualsiasi strategia di sviluppo ed espansione Non ultimo il capitolo dei costi questa tipologia di postazioni lavorative riesce a garantire un notevole risparmio di risorse economiche sotto punti di vista di affitto di forniture per uffici di metratura di cablaggio e sotto il profilo della flessibilit organizzativa degli spazi come viene riassunto in tabella 2 Cfr da Innovation in office design the critical influence approach to effective work environments Diane Stegmeier United States of America John Wiley amp sons 2008 pag 170 172 150 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare TABLE 5 6 Cisco The Connected Workplace Cost Savings Cost Category Savings Real estate rent Accommodate more people in the same amount of space 37 Construction Build a smaller space than typically required for 140 employees 42 Workplace services Reduce utilities and maintenance costs and nearly eliminate the costs of moves adds and changes for workspaces through the use of flexible furniture settings 37 Furniture Purchase less and less expensive furniture than typically used in cubicles 50 IT capital spending Spend less on switches and switch ports 40 Cabling Reduce the number of wired IP cables required per workspace
345. ologie in questione suddividere i campi di azione sugli Immobili in tre macro raggruppamenti Interventi sulle destinazioni d uso e i relativi layout interventi sugli impianti e le tecnologie interventi di immagine e commercializzazione Non occorre precisare naturalmente che la maggior parte delle strategie di incremento del reddito nel campo del Real Estate si avvalgono di strumenti e tecniche classificabili in tutte e tre le categorie poich il successo in un mercato caratterizzato da grande mutevolezza e concorrenza sempre pi serrata deve necessariamente fare affidamento ad un approccio multidisciplinare mirato ad affrontare la problematica della redditivit da tutti i punti di vista Pensiamo ad un ipotetico palazzo a destinazione d uso uffici nel centro di Milano un primo step di intervento appena acquisito il cespite sar quello di intervenire sulle destinazioni d uso degli spazi controllando l efficienza delle loro disposizioni spaziali e confrontandole con le esigenze dei locatari oltre che rimodernandole secondo i pi aggiornati e attuali canoni di lavoro e compatibilmente con le tecnologie informatiche che si sviluppano a velocit sempre pi sostenuta negli ultimi anni Con le moderne disposizioni delle postazioni di ufficio sempre pi incentrate sull open space il numero di stazioni di lavoro pu essere ottimizzato ottenendo cos il duplice risultato di rivalutare il valore al mq della struttura obiettivo del
346. oluta del corpo stesso e quindi si intuisce come mai l incremento dell energia interna porti ad un incremento della temperatura del corpo Si sottolinea l importanza dell irraggiamento tramite questa forma di trasmissione dell energia che il Sole ci riscalda rendendo cos possibile la vita sul nostro pianeta Nel corso del tempo si sono sviluppati diversi apparati tecnologici per risolvere tale problematica genericamente definiti schermi Per sistemi di schermatura verticale si intendono tutti quei sub sistemi edilizi in grado di regolare la quantit di luce e di calore all interno di un organismo edilizio Un edificio costituito in una qualsiasi posizione geografica scambia sempre energia con l ambiente che lo circonda Per quanto riguarda i sistemi di oscuramento verticale tale energia per lo pi di tipo solare sotto forma di radiazioni dirette fenomeni di abbagliamento o indirette trasmissione di calore per irraggiamento solare e per conduzione sulle superfici vetrate dell edificio Le variabili da tenere in considerazione quando si studiano in fase di progettazione tali sub sistemi sono essenzialmente di tre tipi Il primo si riferisce alle caratteristiche tipologico funzionali dell edificio edifici in linea a corte monopiano perative residenze produzione terziario il secondo legato all ampiezza e all orientamento delle superfici vetrate il terzo riguarda le condizioni bioclimatiche d
347. ome societ per azioni avere residenza giuridica sul territorio dello Stato svolgere in via prevalente l attivit di locazione immobiliare 106 Cfr da Strumenti finanziari innovativi nel real estate cartolarizzazioni fondi e SIIO Riccardo Delli Santi Economia dei Servizi anno IV n 2 M aggio 2009 Ed Il M ulino pag 251 252 16 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare essere possedute da una o pi SIIQ congiuntamente per almeno i 95 dei diritti di voto nell assemblea ordinaria e dei diritti di partecipazione agli utili esercitare l opzione per il regime fiscale speciale congiuntamente alla SIIQ che la controlla Questo tipo di ricorso al regime speciale non comporta solo le disposizioni previste per la normale partecipazione di SIIQ ma in aggiunta ha l obbligo di redigere i propri bilanci in conformit alle leggi e ai principi contabili internazionali anche se non si tratta di vere e proprie societ quotate nella classica accezione del termine Rimangono in vigore le normali clausole di cessazione del regime fiscale valide per le SIIO Questo strumento consente di effettuare investimenti immobiliari in modo diretto mediante l acquisizione di quote o azioni di societ immobiliari o per meglio dire delle loro societ veicolo Questo tipo di operazione non risulta altrettanto efficace in caso di regimi fiscali convenzionali per esempio quelli relativi ai fondi immobiliari tradizionali nel qual
348. onali a prezzo fisso all inclusive per coppie o intere famiglie I centri per la cura del corpo sono una realt anche e soprattutto cittadina nella societ moderna l attivit fisica per la salute diventata quasi una routine Negli ultimi dieci anni si potuto rilevare un costante e repentino moltiplicarsi di palestre centri massaggio sale per lo yoga e attivit polifunzionali per il benessere del fisico su tutto il territorio nazionale cos come avvenuto precedentemente anche negli Stati Uniti 27 La crescita vertiginosa della domanda specifica di questo settore offre al Real Estate delle grandi opportunit di investimento Non bisogna tuttavia dimenticare che non tutte le fasce di popolazione rappresentano il bacino di utenza reale per questo tipo di attivit e anche all interno di quei segmenti di popolazione realmente interessati all attivit fisica indoor si possono riscontrare differenze significative nelle aspettative di servizio dalla qualit delle macchine al lusso dei locali passando per le fasce di orario in cui usufruire dei servizi offerti dalle palestre Per questi motivi il marketing delle palestre si incentra sempre pi direttamente su uno specifico target di clienti alcune palestre pubblicizzano la convenienza delle proprie offerte di abbonamento in termini economici altre focalizzeranno il messaggio pubblicitario sull ampia gamma di servizi offerti o sulla flessibilit dell orario di apertura non r
349. onamento confort termico vani tecnici centrali elettrici confort luminoso cavedi meccanici f confort acustico vani di piano antincendio SIE n 626 1994 spazi interpiano ISS sistemi di distribuzione verticale sistemi di distribuzione orizzontale spazi infrastrutture attivit manutentive DISTRIBUZIONE FLESSIBILITA sistemi di controllo e gestione impianti sistemi di sicurezza security safety sistemi di comunicazione sistemi di distribuzione dell informatica mensa bar coffe space SPAZI DI SERVIZIO Schema riassuntivo del fattori da valutare in un immobile in ottica reddituale gt aN valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 19 r tg nt supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 18 100 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Un altro campo di valutazione nell ambito del Real Estate tratta dei criteri di valutazione del conduttore di un determinato immobile Nell ambito di qualsiasi investimento immobiliare che abbia come obiettivo l affitto di un cespite per un determinato periodo di tempo indagare e valutare le prestazioni dell attuale conduttore dell immobile o di eventuali clienti futuri risulta essenziale nell ambito della definizione delle strategie di investimento nel lungo periodo Il conduttore infatti rappresenta la fonte di guad
350. one basandosi su dati il pi possibile attinenti al mercato di riferimento Dopo aver selezionato e razionalizzato Il portafoglio in esame con le strategie impostate sui presupposti sopra descritti l investimento potr successivamente essere oggetto di procedure di cartolarizzazione 2 2 6 Societ di investimento immobiliare quotate Cfr da La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pisani Milano Il sole 24 ore 2007 pag 41 42 13 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Gli Investimenti in property company consentono agli investitori attratti da un orizzonte di lungo termine da una percentuale di rendita stabile e dalla potenziale rivalutazione degli asset inclusi nel portafoglio di beneficiare degli investimenti in immobili a condizioni di basso rischio e comunque sempre con minori rischi rispetto a quelli relativi ad investimenti di tipo diretto Nei diversi ordinamenti dei paesi industrializzati gli investimenti di tipo indiretto sono stati nel corso degli anni agevolati attraverso regimi fiscali vantaggiosi come per esempio la ridotta tassazione dei veicoli di investimento con particolari caratteristiche es i REITs Questo tipo di fondi nasce nel corso degli anni 60 del secolo scorso negli Stati Uniti d America e da allora hanno conosciuto una g
351. one come quella italiana strettamente dipendente dall esterno in tema di energia risparmio in termini di spazi tecnici dedicati poich tali impianti non risultano molto ingombranti se paragonati agli impianti tradizionali limitazione nella posa di linee elettriche interrate o aeree tralicci a parit di potenza elettrica generata riduzione dei costi relativi ai consumi necessari alla produzione alla regolazione ed alla 190 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare distribuzione dell energia aumento dell efficienza di utilizzo dei combustibili fino al 90 possibilit di accedere alle agevolazioni previste dalla legge in materia di risparmio energetico per l utilizzo di metano in particolare defiscalizzazioni e aliquote IVA agevolate in aggiunta alle normali agevolazioni rivolte agli utilizzatori di energie rinnovabili esenzione dall obbligo di acquisto di certificati verdi possibilit di immissione nella rete elettrica nazionale dell energia in esubero prodotta dall impianto con conseguente remunerazione minima garantita dal GSE tecnici assenza di perdite di distribuzione calore poich viene prodotto e poi utilizzato direttamente in loco assenza di perdite di distribuzione dell energia elettrica prodotta e poi utilizzata in loco oppure riversata direttamente nelle linee a bassa tensione della rete distributiva locale limitazione delle cadute di tensione sulle linee dell utenza incremento del livello di s
352. one energetica nel Real Estate Autori Vari M ilano Il Sole24ore 2010 pag 87 91 92 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare sistema edificio sar necessario considerare separatamente le varie efficienze di funzionamento dei singoli impianti in relazione ai carichi interni come la presenza di persone o di altri sistemi tecnologici oltre a quelli esterni come le variabili climatiche Per meglio analizzare le informazioni raccolte generalmente si usano pi metodi di elaborazione dei dati Il metodo indiretto detto anche di calcolo si basa sull applicazione di modelli numerici prestabiliti II metodo diretto o di esercizio si basa invece sulle letture dirette dei consumi effettivi visibili dai contatori delle varie utenze Qualsiasi sia il metodo utilizzato tuttavia necessario elaborare i dati raccolti solo dopo una fase di suddivisione dei consumi fra quelli civili fabbisogni legati all ottenimento del comfort ambientale e quelli di processo al fine di valutare in maniera differenziata il livello di efficienza dei due sottosistemi A questo punto la diagnosi energetica pu avere inizio Dopo la scelta del metodo da utilizzare da effettuarsi in base agli obiettivi prefissati a monte e alle esigenze dell utente che dettano una precisa Impostazione dell analisi da compiere si passa all analisi vera e propria Il metodo di tipo diretto risulta particolarmente vantaggioso in tutti quei casi in cui le informazioni neces
353. one orizzontale dello strato di ventilazione infatti necessaria quando si superano 18m di altezza La parete ventilata utilizza il calore radiante esterno per attivare nel suo interno una corrente ascensionale che trasferisce calore all atmosfera impedendo allo stesso di penetrare nell edificio E quindi una parete particolarmente adatta ai climi caldi o continentali dove si possono avere alte temperature estive Isolamento termico 211 u situazione estiva il calore incidente sullo strato di protezione viene riflesso in misura variabile in funzione dell assorbimento della superficie mentre la parte che attraversa lo strato d aria nella camera innesta un effetto camino creando un movimento ascendente autoalimentato e proporzionato a parit delle altre condizioni alla quantit di calore Gran parte di questo calore viene quindi asportato dall aria stessa e solo una piccola parte viene trasferita all interno dell edificio protetto dall isolante che definisce la parete dall intercapedine verso l interno In altre parole il calore incidente viene in parte riflesso in parte asportato per ventilazione e solo in piccola parte dopo aver superato la resistenza dell isolante entra nell edificio L accumulo di calore vicino all edificio e di conseguenza il carico dell impianto di climatizzazione ridotto dall effetto isolante dello strato d aria All interno si prova una sensazione di benessere dovuta alla presenza di pa
354. onfronto costituisce il primo fondamentale e ormai consolidato impegno per lo sviluppo senza il quale la sopravvivenza non avr lunga durata Per le piccole e medie imprese PM 1 il problema indubbiamente pi complesso Lo sviluppo del mercato italiano del Real Estate ha portato allo sviluppo di nuove figure professionali da tempo gi introdotte e collaudate nei mercati anglosassoni tipiche della forte finanziarizzazione del mercato immobiliare nell ultimo decennio SI delinea quindi un insieme di figure nuove di esperti di valutazione capaci di individuare migliori tassi di capitalizzazione adottare le best practice del settore e selezionare gli opportuni comparable asset opportunamente confrontabili conducendo la propria attivit nell ottica di una conoscenza appropriata degli immobili in gestione e non e dell intero mercato Immobiliare in cui essi si situano sia in termini temporali che di localizzazione geografica advisor figura professionale che opera nel comparto immobiliare con lo scopo di fornire servizi professionali e di consulenza per ottimizzare la redditivit e valorizzare il capitale immobiliare Le attivit fondamentali sono il censimento dei patrimoni 49 Mercato globale e competitivit delle PMI italiane Oliviero Tronconi Consulente Immobiliare n 669 Milano Il Sole240re pag 3 Cfr da Valutazione e valorizzazione immobiliare esperienze metodiche e casi studio Oliviero Tronco
355. oni riparazioni di balconi terrazze e relative pavimentazioni riparazioni di recinzioni sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande manutenzione straordinaria interventi che riguardano le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici Inclusi fabbricati rurali nonch per realizzare ed integrare i servizi igienico sanitari e tecnologici sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unit immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso e riguardano sostituzione di infissi interni ed esterni e serramenti o persiane con serrande con modifica di materiale o di tipologia dell infisso realizzazione ed adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che non comportino aumento di volumi o di superfici utili realizzazione di volumi tecnici scale di sicurezza canne fumarie realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino le schema distributivo delle unit immobiliari e dell edificio sostituzione di solai interpiano o di copertura con materiali 269 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare diversi dai preesistenti sostituzione di tramezzi interni senza alterazione della tipologia dell unit immobiliare rifacimento di scale e rampe realizzazione di recinzioni muri di cinta e cancellate Ag Delle Entrate circ n 84 del 28 9 2001 margine operativo lordo il margine operativo lordo MOL
356. oni economiche compatibili con questa Impostazione finanziaria Le innovazioni finanziarie seguono di norma logiche differenti da quelle tecnologiche In quest ultimo caso infatti un innovazione entra nel mercato successivamente l impresa che la introduce gode di un vantaggio competitivo e in seguito le altre Imprese SI impegnano per imitare l esempio virtuoso Cos l innovazione progressivamente si diffonde In campo finanziario il processo risulta analogo nel caso di un prodotto immesso in un mercato gi ampiamente sviluppato maturo Diversamente nel caso in cui si faccia riferimento ad un tipo di innovazione finanziaria intesa come innovazione e sviluppo metodologico le innovazioni si diffondono a velocit sensibilmente pi ridotte Esempi celebri le venture capital o il merchant banking in Italia La finanza intesa come metodo di analisi e come sintesi dell approccio all economia reale maggiormente vincolata rispetto alla realt industriale agli schemi operativi tradizionali e risente immediatamente dell influenza dell ambiente culturale sociologico e normativo dei sistemi paese e in rapporto alle geografie economiche mondiali Nella nostra nazione lo scenario accusa diversi anni di ritardo nello sviluppo delle pratiche e delle metodologie 108 Cfr da Finanza immobiliare il mercato la valutazione gli strumenti e le tecniche di finanziamento Armando Borghi Milano Egea 2009 pag 212 18 Strategie e Tecniche della Valor
357. onsorzi Pubblici tutto ci al fine di favorire la dismissione degli ingenti patrimoni male amministrati e molto onerosi In virt di questa necessit i suddetti fondi goderono di un regime fiscale particolarmente favorevole a patto che l apporto di beni pubblici fosse superiore al 51 del totale dell asset Alcuni esempi solo per citare i pi celebri sono FIP Fondo Immobili Pubblici i Fondi Alpha e Beta i fondi Patrimonio Uno Successivamente stata aperta la possibilit anche ai privati di costituire fondi immobiliari ad apporto con la legge 410 2001 i pi famosi sono Atlantic Berenice Olinda Fondo Shops Tecla Fondo Uffici Sotto il profilo soggettivo degli investitori cui l offerta delle quote destinata la normativa distingue tra i fondi retail destinati al pubblico indistinto qualsiasi investitore anche piccoli risparmiatori e fondi riservati a Investitori istituzionali qualificati fondi riservati Le quote dei fondi riservati non possono essere collocate rimborsate o rivendute da parte di chi le possiede a soggetti diversi da quelli indicati nel regolamento del fondo Le origini della distinzione tra fondi retail e fondi riservati si possono trovare nelle maggiori competenze tecniche e professionali degli investitori istituzionali in virt delle quali i fondi riservati possono derogare alcuni dei limiti prudenziali stabiliti per i fondi destinati alla generalit degli investitori La normativa stabilisce infa
358. ontrollare il mercato mobiliare italiano La sua attivit rivolta alla tutela degli investitori all efficienza e alla trasparenza del mercato core business attivit focalizzata e strategica dell azienda credit ranking una classificazione della qualit creditizia attribuita a diversi strumenti finanziari tipicamente di natura obbligazionaria ed esprime una valutazione circa le prospettive di rimborso del capitale e del pagamento degli interessi dovuti secondo le modalit e i tempi previsti Le due principali agenzie internazionali indipendenti che assegnano il rating sono Moody s e Standard amp Poor s Entrambe prevedono diverse graduazioni di rischio a seconda dell emittente considerato titoli di emittenti con elevato standing creditizio hanno rating compreso tra AAA e BBB S amp P e tra Aaa e Baa3 Moody s quelli con standard creditizio medio hanno rating compreso tra BB e B S amp P e Bal e B3 Moody s i titoli di emittenti ad alto rischio infine hanno rating pari o inferiori a CCC per S amp P e a Caal per Moody s curtain wall dette anche facciate continue le curtain walls che in italiano significa pareti a pannelli sono costituite da una facciata metallica prefabbricata applicata in vario modo alla struttura in acciaio oppure in calcestruzzo armato dell edificio L origine di tale sistema si riconnette alle murature di tamponamento nelle strutture a scheletro pannelli prefabbricati sono appesi
359. ore cresciuta del 170 dal 1991 ad oggi ma nonostante il notevole ritmo di crescita la realt italiana ancora molto lontana dalle dimensioni che tale settore ha assunto nell economia degli Stati Uniti d America dove in termini di formazione del PIL conta per oltre il 6 contro l 1 nel nostro paese Per quanto riguarda le dimensioni in termini di flussi di danaro e di consistenza in metri quadri di immobili oggetto di transazioni e di operazioni finanziarie l Italia si colloca in coda al mercato dei paesi avanzati nel quadro europeo circa due terzi del valore complessivo del mercato immobiliare sono assorbiti da Germania 24 pari a circa 776 miliardi di euro Regno Unito 18 5 pari a circa 602 miliardi di euro Francia 14 5 pari a circa 471 miliardi e Italia 8 pari a 268 miliardi di euro Segue l Olanda con il 5 e poi Belgio e Danimarca Per avere dei termini di paragone il mercato Giapponese quello dominante in Asia rappresentando da solo oltre il 43 del mercato continentale ha un valore complessivo di circa 886 miliardi di euro contro i 536 della Cina e 253 dell Australia Ne consegue quindi che i margini di sviluppo attesi nel nostro paese sono ancora molto ampi e decisamente promettenti nel medio e lungo periodo In questi anni si osservata una profonda modifica delle pratiche di gestione professionale del costruito merito dell esperienza e dell intervento di societ straniere che hanno importato professionalit
360. ore turistico e tempo libero A livello europeo la dimensione fisica del mercato dei centri commerciali stimata in 75 69 milioni di metri quadri a fine 2006 Studi aggiornati forniscono anche una stima della dimensione di questo specifico mercato in tredici paesi Il mercato pi grande quello del Regno Unito che conta 14 9 milioni di metri quadri di centri commerciali La dimensione fisica del mercato elvetico stimata in 782 000 metri quadri mentre in Italia si stima che nel 2007 lo stock totale di centri commerciali ammonti a circa 12 4 milioni di metri quadri con una densit di 211 m 1000 abitanti 5 centri commerciali sono un sistema complesso e pieno di prospettive di sviluppo Raramente sono edificati e posseduti in maniera diretta a causa della forte tassazione che incide su questo tipo di attivit La maggior parte di essi sono posseduti indirettamente a causa delle necessit per gli investitori istituzionali sia di non immobilizzare percentuali troppo ingenti dei propri capitali sia allo Scopo di diversificare gli investimenti abbassando di conseguenza la soglia di rischio Costituiscono al giorno d oggi un campo particolarmente favorevole agli operatori nel campo del Real Estate in particolare per i piccoli e medi investitori Questo tipo di investimento genera un ritorno di valore continuo e costante un cash flow relativamente sicuro e determinabile Inoltre grazie alla loro intrinseca caratteristica possono
361. osto reale del debito sar quindi pari al 50 del tasso dunque 2 5 Va segnalato che l Erario ha di recente regolamentato questo aspetto ponendo un limite alla deducibilit degli interessi passivi Come si potuto constatare la costruzione del tasso di sconto presenta diversi passaggi critici rispetto ai quali per mancanza di dati necessariamente viene coinvolta la sensibilit del valutatore e quindi la soggettivit Un benchmark utile in ambito immobiliare asset a reddito costituito dagli yields ovvero i rendimenti storici di mercato misurazione ottenuta dal rapporto tra i canoni di locazione e relativi prezzi di vendita offerti sul mercato in un dato periodo ed in una specifica piazza Occorre ricordare tuttavia che tale misura offre un dato ex post e dunque certo il tasso di sconto dovr partire da tale riferimento e scontare l incertezza 9 L Adjusted Present Value detto anche APV utilizzato nel caso non sia possibile applicare il metodo del costo medio ponderato del capitale WACC a causa di un sensibile discostamento della struttura finanziaria dall unico valore di computo ossia 18 L Euribor EURo Inter Bank Offered Rate tasso interbancario di offerta in euro un tasso di riferimento calcolato giornalmente che indica iltasso di interesse medio delle transazioni finanziarie in Euro tra le principali banche europee 184 U Eurirs acronimo di Euro Interest Rate Swap tasso per gli swap su interessi ilta
362. otterrebbe altro effetto se non quello di ostacolare la ricezione del messaggio e quindi di perdere drasticamente la propria efficacia 5 3 2 Il sistema di informazioni di marketing Il problema fondamentale per un organizzazione orientata al mercato quello di essere sempre al corrente dei bisogni del mercato e dell ambiente macro marketing in modo da anticipare sempre il futuro e adattarvisi in tempo utile In risposta a questa esigenza di informazioni si fatto strada il concetto di un sistema informativo di marketing marketing information system MIS che acquisisce e diffonde dati di mercato nell ambito dell organizzazione favorendo un maggiore orientamento al mercato delle decisioni L obiettivo del M IS consiste nel combinare e integrare fra loro dati di marketing i dati della contabilit aziendale internal accouting le informazioni provenienti dai servizi esterni e dalle ricerche di marketing i rapporti dei venditori e cos via in modo da creare un flusso continuo di informazioni utili alle decisioni nell ambito del marketing stesso Di consueto le informazioni di mercato che vengono raccolte non sono del tutto soddisfacenti al fini delle ricerche in corso questo per via del fatto che normalmente le informazioni disponibili non sono del tutto pertinenti per la massa eccessiva di dati che vengono raccolti e su cui difficile lavorare perch un gran numero di informazioni vengono disperse nel corso dei
363. p FN Spon I sistemi di misurazione immobiliare O Tronconi M Plazzotta A Ciaramella M Marchetti Milano Il Sole 24 Ore L economia delle esperienze Oltre il servizio J Pine J Gilmore Milano Etas Marketing perative e perative market driven management Jean Jacques Lambin Milano McGraw Hill 281 2000 2000 2001 2001 2001 2002 2002 2002 2003 2003 2004 2004 2004 2004 2005 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Marketing strategico nei servizi Pierre Eiglier Eric Langeard Milano McGraw Hill Mega events and modernity M Roche London Routledge Bien publics et valeurs immobili res Cristophe Beckerich Parigi Adef Libro Verde verso una strategia europea di sicurezza dell approvvigionamento energetico Ufficio delle Pubblicazioni Ufficiali della Comunit Europea Lussemburgo Lussemburgo Sistemi costruttivi per l architettura Andrea Campioli Milano Libreria Clup II mercato immobiliare e del facility management in Italia prospettive e potenzialit di sviluppo nel settore della grande distribuzione organizzata Barbara Pisani Stefano Bellintani Milano Libreria CLUP L impresa sistemi di governo valutazione e controllo Giovanni Azzone Umberto Bertel Milano Etas RCS Libri La gestione di edifici e di patrimoni Immobiliari asset property e facility management analisi mo
364. pe Esistono anche prossimit negative d altra parte Un cambiamento di tenant uno sviluppo imprevisto di industrie nelle vicinanze un cambiamento nel trasporto pubblico possono capovolgere in breve la sorte di un centro commerciale Celebre il caso di una striscia di quaranta negozi ubicata in una zona di alto pregio che serviva una clientela di alto bordo e ben raggiunto dal trasporto pubblico profitti crescevano di anno in anno fino a quando una nuova linea di autobus colleg il centro ad un quartiere di periferia In poche settimane il centro venne letteralmente inondato da adolescenti e bande di ragazzi di strada attratti dalla nuova pista di pattinaggio appena costruita nelle IMmediate vicinanze Aumentarono gli atti di vandalismo il disturbo e le molestie ai clienti e In breve il centro commerciale venne disertato dalla clientela storica conduttori delle attivit dovettero disdire i contratti di affitto a fronte di un costante calo delle vendite e le propriet persero drasticamente di valore con un danno notevole a carico dei proprietari Salvo casi isolati i negozi possono trarre notevoli benefici dalla reciproca vicinanza a cominciare dalla condivisione di servizi costosi ma indispensabili come servizi di sicurezza 0 parcheggi per le auto In ogni caso un centro commerciale definito in base al pubblico a cui si rivolge Pu essere una clientela di pochi isolati o coprire un intera area metropolitana come classici
365. pere di isolamento o murarie sottosuolo ecc ed alle opportune analisi di laboratorio La fase Il viene svolta a seguito della fase solo quando da questa siano emerse situazioni tali da consigliare l approfondimento delle indagini L irregolarit documentale la mancanza delle autorizzazioni necessarie il problema si risolve con l inoltro delle richieste di autorizzazione agli uffici preposti L irregolarit riscontrata nel sopralluogo risolta o con indagini pi approfondite per la sicura determinazione dell elemento nocivo o quando si certi con un intervento di bonifica 15 130 Cfr da Asset e property management per la programmazione valorizzazione e gestione dei patrimoni immobiliari pubblici e privati Flavio Paglia Napoli Esselibri 2007 pag 30 131 La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pisani Milano Il sole 24 ore 2002 pag 101 102 90 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare analisi energetica l audit energetico consiste nel processo di valutazione del fabbisogno energetico di un edificio e nelle successive considerazioni riguardo l efficienza globale del sistema edificio Impianto considerando in particolare il processo di trasformazione dell energia primaria in energia secondaria necessaria al funzionamento del sist
366. pi utilizzate nell ottica della valorizzazione immobiliare sia a livello di interventi sul costruito che a livello strategico un catalogo critico delle esperienze italiane dell ultimo decennio che possa essere utilizzato come guida per chi si avvicina a questo settore ancora poco noto anche ad una parte di pubblico specializzato nel campo dell edilizia Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare 1 Introduzione alla gestione dei portafogli immobiliari Lo sviluppo delle capacit gestionali di un organizzazione nell ambito immobiliare si realizza attraverso un processo che richiede l adozione di metodiche Servizi e strumentazioni tecnologiche adeguate La gestione Immobiliare innovativa si determina attraverso una prassi che prevede una successione di attivit quali servizi di consulenza Servizi di management organizzativo tecnologico e di formazione supporto per la gestione di servizi immobiliari La gestione di un portafoglio immobiliare richiede inoltre la definizione in via preliminare di alcune linee guida tipiche di una logica manageriale riassumibili nei seguenti punti individuazione delle finalit aziendali che si intendono soddisfare Possono essere di vario genere e variare dall uso privato alla messa a reddito passando per l utilizzo nel core business della societ proprietaria perfetta conoscenza sia della consistenza che dell evoluzione storica del comparto immobiliare trattato Condizione in
367. pi interessanti e che mostrano i pi ampi margini di guadagno futuro Per questi ultimi si commissioneranno analisi dettagliate allo scopo di ottenere informazioni esaurienti per quanto riguarda localizzazione consistenze superfici volumi valore caratteristiche architettoniche classificazione urbanistica Essenziale in questa fase risulta il ruolo dei legali a cui si delega l approfondimento di tutte le problematiche di natura giuridica di ogni singolo immobile La fase II definibile anche come strategia di portafoglio si propone di individuare fra tutte le possibili opzioni quella che promette maggiori sicurezze in fatto di rivalutazione del valore del portafoglio e di massimizzare rendimenti ad essa connessi elaborando le informazioni disponibili sulle caratteristiche del credito incagliato e del relativo creditore Giunti a questo punto occorre per ricordare che il recupero di questo tipo di crediti finanziari strettamente dipendente e bi univocamente legato al valore della garanzia reale offerta ossia l immobile impegnato dal creditore come garante dell operazione Da questa problematica deriva che l attivit dell asset management applicata ai non performing loans presuppone fondamentali e rilevanti competenze specifiche in campo immobiliare in particolare per quanto concerne la valutazione dei singoli immobili allo scopo di stabilirne il valore pi congruo e reale cos da poter predisporre la strategia di valorizzazi
368. pi frigo condensati ad aria posti sulla copertura Tali impianti a quattro tubi prevedono una doppia rete idraulica con due tubazioni per la mandata dell acqua e due per il ritorno In ogni momento quindi i ventilconvettori possono essere alimentati contemporaneamente con acqua calda e fredda in base alla richiesta locale della regolazione automatica valvole a tre vie di cui sono dotate le batterie E stato previsto l impianto termico no CDZ e l impianto di estrazione per locali tecnici gruppi frigoriferi e le UTA sono stati interamente sostituiti La distribuzione di tipo orizzontale per ogni piano le tubazioni saranno posizionate nei controsoffitti dei corridoi mentre fan coils del tipo pensile insonorizzato di marca di primaria Importanza garantiscono carichi sia termici che frigoriferi alla minima velocit di ventilazione i canali di mandata aria primaria saranno sempre nel controsoffitto con diffusori in ambiente la ripresa avviene nei corridoi Il controllo ed il monitoraggio dell impianto di condizionamento avvengono sempre attraverso il gi citato sistema di supervisione BMS il quale sar composto da unit del tipo slave una per ogni zona di pertinenza le quali faranno capo ad una unit del tipo master relativa ad ogni piano E stata installata una centrale di pompaggio per circuito primario fan coils batterie UTA serbatoio di accumulo freddo sulla copertura la distribuzione verticale e dorsale dei piani c
369. pitale di terzi di una data societ e il capitale proprio della medesima L utilizzo della leva finanziaria il ricorso al capitale di terzi produce un effetto moltiplicativo sulla differenza tra la redditivit del capitale proprio e il costo del denaro In finanza la pratica con cui ci si indebita per aumentare l importo investito in una determinata posizione quando si ritiene che il rendimento della stessa superer il costo dell indebitamento Una leva finanziaria pari a 1 significa che non si fatto ricorso all indebitamento Life Cycle Cost LCC somma dei costi complessivi che derivano dal possesso e dall utilizzo di una propriet nell arco del ciclo di vita previsto liquidabilit una misura della facilit di vendere e comprare strumenti finanziari senza modificarne sensibilmente il prezzo manutenzione ordinaria interventi che riguardano le opere di riparazione rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare O mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti D P R 380 2001 Sono limitati alle finiture di immobili attraverso opere di riparazione dell esistente e riguardano sostituzione integrale o parziale di pavimenti e relative opere di finitura e conservazione rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche ai materiali sostituzione di tegole ed altre parti accessorie deteriorate per lo smaltimento delle acque rinnovo delle impermeabilizzazi
370. po tradizionale e la soluzione Tecno unopuntozero beta Fonte The evolutionary office Beta unopuntozero Tecno l Arca n 263 novembre 2010 pag 97 Veduta della disposizione sperimentale Fonte The evolutionary office Beta unopuntozero Tecno l Arca n 263 novembre 2010 pag 97 Schema del modulo a quattro postazioni Fonte The evolutionary office Beta unopuntozero Tecno l Arca n 263 novembre 2010 pag 97 Investimenti in costruzioni fatti in Italia dagli anni 70 Fonte Confesercenti 2005 Facciata continua con struttura ausiliaria di sostegno a montanti Pannelli monoblocco leggeri Fonte Sistemi costruttivi per l architettura Andrea Campioli Milano Clup 2001 pag 107 Vetrata strutturale isolante con doppio vetro e un aletta orizzontale che ne sostiene il peso Fonte Metodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 45 300 41 42 43 44 45 46 41 48 49 50 Dl 52 53 54 DD 50 57 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Schema di parete ventilata in sezione Fonte M etodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 48 Schema di confronto dello
371. pongono come acquirenti naturali nel momento della dismissione dei fondi almeno per la porzione delle loro consistenze che abbiano raggiunto l ottimizzazione delle potenzialit reddituali e che quindi abbiano gi terminato il percorso della loro valorizzazione Con queste premesse possibile ipotizzare un sistema immobiliare complesso che si basi su SIIQ che partecipino anche in posizione di maggioranza al capitale di una SGR che a sua volta gestisca diversi fondi Immobiliari di qualit adeguatamente locati e che quindi costituiscano una ottima alternativa di investimenti per queste societ quotate Si tratter di normare e disciplinare i conflitti di interesse eventualmente nati all interno dei singoli fondi e nelle relazioni fra di essi condizione auspicabile in virt di una auspicabile necessaria trasparenza di tali investimenti Occorre per non dimenticare la principale differenza tra SIIQ e fondi di investimento questi ultimi sono strumenti finanziari di dismissione con una vita predeterminata in genere intorno ai venti o trenta anni mentre le property companies come le SIIQ non hanno un orizzonte temporale predefinito e non operano basandosi sul presupposto di una dismissione necessaria dopo un certo lasso di tempo Accanto alle SIIQ la normativa italiana prevede anche societ di investimento non quotate le SIINQ Possono esercitare l opzione per il regime speciale esclusivamente alle seguenti condizioni costituirsi c
372. porate di governo e indirizzo strategico Per questo motivo oggi le pi evolute organizzazioni di property management svolgono una concreta ed effettiva attivit di consulenza e supporto per le funzioni di asset management per assicurare una effettiva strategia di ottimizzazione del portafoglio Perch tutto ci diventi una realt consolidata occorre per che in primo luogo aumentino le opportunit formative oggi rappresentate solo da alcune nicchie di eccellenza in secondo luogo che venga ulteriormente ampliata la bibliografia di riferimento non pi scarsa come negli anni 90 ma ancora lontana da potersi definire 97 prospettive evolutive del Facility e dell Asset Management verso il capital asset management allargato e una nuova industria Immobiliare Oliviero Tronconi Economia dei Servizi anno IV n 2 M aggio 2009 Ed Il M ulino pag 233 234 54 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare esauriente sull argomento e infine che si creino associazioni di settore per aumentare le possibilit di comunicazione e diffusione di questa disciplina Cfr da La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pisani Milano Il sole 24 ore 2007 pag 211 55 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare 2 2 Tecniche e strumenti del capital asse
373. priorit dell azienda Anche in questo caso si noti la disposizione a open space ai margini e la scelta di porre gli spazi chiusi al centro dell edificio vicino al nucleo Pianta dell Analitycal Graphics Inc Fonte Innovation in office design the critical influence approach to effective work environments Diane Stegmeier United States of America John Wiley amp sons 2008 pag 161 Un approccio multidisciplinare essenziale per il corretto studio della problematica del workplace design Impostare la corretta strategia Impone di considerare elementi e necessit riferibili non solo al mondo dell architettura e del design ma anche inerenti al Real Estate e al Change M anagement o gestione del cambiamento Come mostrato nel 147 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare grafico che segue l interazione fra competenze e conoscenze dei campi coinvolti permette di studiare con maggior cognizione di causa problemi come la determinazione degli spazi fisici necessari le conseguenze dei cambiamenti sulla psicologia e sul comportamenti dei lavoratori oltre che naturalmente la possibilit di studiare idee e soluzioni derivate da studi e realizzazioni precedenti Architecture and Design Address oo Critical Influences ZIA h Determination of affecting physical Lo physical space space solution NN i 1 requirements Change Management Exchange of ideas drawn from past experiences Strategie di sv
374. proprietario e al contempo di ospitare un maggior numero di dipendenti 137 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare negli stessi spazi disponibili precedentemente obiettivo del locatario Successivamente oppure a volte addirittura parallelamente a quanto descritto sopra SI interviene sulle realt impiantistiche e sulle preesistenze tecnologiche degli edifici oggetto di intervento a fronte della crescente richiesta di immobili di classe A sul mercato italiano cos come su quello europeo e mondiale l offerta deve progressivamente adeguarsi Questo vuol dire impianti che consumano meno e contemporaneamente involucri che disperdono meno per quanto riguarda il settore dei consumi energetici risultato che assicura notevoli risparmi sia in termini di costi di gestione sia in termini di preservazione dell ambiente Ma la problematica delle attrezzature impiantistiche e tecnologiche riguarda anche il settore della connettivit dei servizi e dell efficienza degli spazi lavorativi l aumento del numero di dipendenti ospitati generalmente implica la necessit di potenziare il sistema delle connessioni verticali in primis ascensori e montacarichi l aumento del numero dei bagni a disposizione per ogni piano la differente necessit di illuminazione e di areazione forzata nonch l opportunit di predisporre aree relax spazi di riposo e sale ristoro per i dipendenti Giunto dopo un periodo di gestione normalmente compreso tra i c
375. r in caso di utilizzo diretto degli immobili ceduti un canone prestabilito mentre la NewCo si occuper della gestione della massimizzazione della redditivit di quella parte del patrimonio acquisito che pu essere collocata sul mercato con contratti di locazione o di cessione Questa tecnica finanziaria permette alla societ originaria che ha ceduto gli immobili non solo di cedere il proprio patrimonio non strumentale e quindi di ridurre il capitale sociale con un contemporaneo miglioramento del rapporto tra investimento e redditivit ma anche di raccogliere una ingente quantit di liquidit in cambio del patrimonio ceduto capitali che potranno essere re indirizzati nelle attivit ritenute strategiche dall azienda Inoltre bisogna ricordare che l azienda promotrice dell operazione pu ottenere delle partecipazioni nella NewCo e trarne i relativi 86 La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pisani Milano Il sole 24 ore 2007 pag 36 68 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare benefici tra cui l utilizzo degli stessi Immobili ceduti per un lasso di tempo prestabilito oltre che naturalmente i relativi utili della societ generata Decorsi i termini temporali previsti dal contratto originario all impresa cedente normalmente consentito di esercitare con una op
376. r accogliere e ospitare grandi flussi di pellegrini che raggiungono quasi sette milioni di persone all anno lavori di costruzione durati quasi un decennio 1994 2004 sono stati affidati a Renzo Piano e al suo studio che ha curato il progetto urbanistico e architettonico coadiuvato da Monsignor Crispino Valenziano nelle vesti di consulente liturgico Il progetto che contemporaneamente si configura come volano di attivit turistiche e ritorni economici ma anche di possibili impatti socio ambientali ha richiesto uno studio dettagliato della morfologia territoriale e dell organizzazione urbana di San Giovanni Rotondo e di tutto il territorio limitrofo poich una realizzazione di queste dimensioni ha notevoli impatti a livello territoriale Non a caso la conformazione del polo religioso nasce proprio dal tentativo di porsi in un ottica di rispetto per l ambiente preesistente si sviluppa su una superficie di circa 262 Cfr da Il marketing dei luoghi e delle emozioni Francesco Gallucci Paolo Poponessi Milano Egea 2008 pag 162 178 210 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare 38 000 metri quadri divisa tra l aula liturgica superiore per le funzioni sacre in grado di ospitare oltre 7 000 fedeli la cripta inferiore in cui saranno conservate le spoglie del Santo in grado di accogliere quasi 400 persone e la piazza sagrato all aperto con l altare mobile la cui capienza stimata in 30 000 unit Revis
377. ra secondo le condizioni del mercato locale prezzi localizzazione ecc ma investe tenendo presente il mercato globale del settore mercati come quello industriale o commerciale non sono di tipo strettamente locale come pu esserlo quello delle abitazioni Esempio un investitore compra un immobile commerciale in Nord Carolina U S A precedentemente utilizzato anche come magazzino per grossi macchinari agricoli Il precedente proprietario aveva esaurito tutta la lista di possibili acquirenti dell area urbana Considerando l ampia luce tra i pilastri e l altezza notevole del soffitto elementi di importanza vitale per un magazzino o per deposito mezzi pesanti comincia a pensare ad una strategia di valorizzazione mediante cambio di destinazione d uso Risulta quindi possibile riconvertire l immobile come garage per grossi camion o mezzi speciali A questo punto l investitore cerca recapiti di ogni ditta o privato nel raggio di centinaia di kilometri che lavora con grossi mezzi agricoli o macchine per il movimento terra e li contatta Nel giro di due mesi riesce a vendere l immobile con buon margine di profitto ad una ditta della Georgia interessata ad espandersi nella Carolina L immobile commerciale che risultava invendibile e deprezzato dopo la 198 Cfr da The Beginner s Guide To Real Estate Investing G W Eldred Hoboken New Jersey John Wiley amp Sons 2004 pag 27 139 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare
378. rande diffusione in tutti i mercati dei paesi avanzati del pianeta Sebbene ogni regolamento nazionale abbia caratteristiche diverse e peculiari i REITs possono essere definiti societ di investimento immobiliare quasi sempre quotate in Borsa che svolgono come core business l attivit di investimento in asset immobiliari e sono caratterizzate da regimi di trasparenza fiscale e dall obbligo di ridistribuzione degli utili in misura variabile dall 80 al 100 a seconda dell ordinamento a cui devono sottostare sotto forma di dividendi che saranno successivamente tassati direttamente agli investitori e non alla societ originaria Per ottenere lo stato di US REITs necessario che una societ investa oltre il 75 dell attivo in immobili diritti reali immobiliari strumenti di liquidit e titoli pubblici generi oltre il 75 dell utile lordo da operazioni Immobiliari e oltre il 95 del reddito dall attivit immobiliare distribuisca almeno il 90 degli utili le sue quote siano sufficientemente diffuse tra gli investitori minimo 100 le sue quote non siano concentrate tra pochi investitori non pi del 50 del capitale pu essere detenuto dai primi cinque investitori 7 Real Estate Investment Trust 28 Il regime di trasparenza fiscale un particolare sistema di tassazione delle societ che consente di imputare gli utili le perdite delle societ a ciascun socio in base alla rispettiva aliquota perso
379. rcato e del complesso panorama economico legislativo politico culturale indivisibilit causata dalle dimensioni del capitale e dalla durata che comportano investimenti tanto onerosi senza parlare dei rischi del suddetto Asset e property management per la programmazione valorizzazione e gestione dei patrimoni immobiliari pubblici e privati Flavio Paglia Napoli Esselibri 2007 pag 5 Cfr da Caratteri dei beni immobili e scelte di investimento professor Sergio Mattia corso di Valutazione Economica dei Progetti Politecnico di Milano 2010 Cfr da Investimento immobiliare M artin Hoesli Giacomo Morri Milano Hoepli 2010 pag 9 12 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare investimento mancata vendita in tempi brevi rigidit nella mobilit dei consumatori effetti a lungo termine dell investimento viscosit limitato numero di transazioni in questo settore a causa degli elevati costi legali e burocratici per eventuali trasferimenti dei beni acquisiti Fattori che portano ad una notevole lentezza delle transazioni e di conseguenza anche a forti riduzioni della liquidit delle societ che investono ossia alla difficolt di monetizzare in tempi rapidi e certi parte del proprio patrimonio opacit mancanza di informazioni attendibili e trasparenti circa le operazioni di mercato concluse frammentazione divisione del mercato in molteplici sottoclassi ognuna caratterizzat
380. re sia ammessa all interno dell edificio per mezzo di elementi vetrati rivolti prevalentemente a Sud e che colpisca degli elementi di accumulo che rilasciano il calore nel tempo I principali vantaggi di questi sistemi tra cui si possono annoverare le tradizionali finestre le serre a guadagno diretto o le classiche aperture a shed consistono nella semplicit del funzionamento nell economicit e nella possibilit di escludere facilmente la radiazione solare nel periodo estivo grazie al suo elevato angolo di incidenza Inoltre le Superfici vetrate garantiscono generalmente un buon livello di illuminamento naturale degli ambienti D altra parte occorre porre attenzione alle dispersioni notturne attraverso vetri e al guadagno diretto indesiderato in particolare nelle mezze stagioni quando il sole relativamente basso sull orizzonte e la temperatura dell aria mite sistemi a guadagno indiretto sono quei sistemi che combinano le funzioni di captazione accumulo e distribuzione del calore in un elemento di frontiera fra gli spazi abitati e l ambiente esterno tipicamente la facciata rivolta a sud e sud est o la copertura Tra sistemi annoverabili In questa categoria si possono elencare muri captanti massicci con camera d aria vetrata muri di Trombe le coperture con specchi d acqua Il trasporto del calore verso gli spazi abitati pu avvenire per conduzione come nel caso del muro massiccio e dei tetti piani opp
381. relazione alla suddivisione del livello stesso nell ambito di ciascuna categoria catastale Le caratteristiche principali da considerare nella individuazione di ciascuna classe sono quelle estrinseche della unit immobiliare quali l ubicazione la salubrit della zona la presenza di servizi pubblici etc le caratteristiche intrinseche quali l esposizione il grado di rifinitura le condizioni igieniche ed estetiche etc classificazione catastale suddivisione di ogni categoria catastale in tante classi quanti sono i gradi notabilmente diversi della rispettiva produttivit La produttivit si commisura alla relativa rendita catastale unitaria e viene riferita all unit di consistenza catastale coefficiente correttivo coefficiente attraverso il quale possibile variare le quotazioni medie di mercato di un unit immobiliare in funzione delle caratteristiche posizionali di 262 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare esposizione e pi in generale delle specifiche caratteristiche possedute dall immobile preso a confronto coefficiente di omogenelzzazione delle superfici coefficiente generalmente minore di uno attraverso il quale possibile rapportare all unit immobiliare urbana principale la superficie delle proprie pertinenze CONSOB la Commissione Nazionale per le Societ e la Borsa CONSOB stata istituita nel 1974 E un autorit amministrativa indipendente cui affidato il compito di c
382. resentati nel Libro Verde op cit 175 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare dello strato isolante ha un incidenza limitata se rapportata al costo totale dell intervento edilizio che viene determinato per larga misura dal costo fisso della manodopera Anche tenendo conto del potenziale di risparmio offerto da questi elementari accorgimenti si deve per registrare la mancanza di omogeneit delle normative sui consumi energetici nell edilizia dei diversi Paesi europei come risulta per esempio da alcuni recenti studi commissionati dall Unione In particolare dall analisi comparata dei diversi regolamenti emerge che nelle aree meridionali dove il clima pi favorevole gli standard di isolamento sono inferiori probabilmente a causa della minore incidenza delle spese annuali per il riscaldamento in rapporto con i paesi del centro e nord Europa Analizzando la situazione normativa dell Italia noto che la legge del 9 gennaio 1991 n 10 cos come integrata dai DD PR 26 agosto 1993 n 412 e dicembre 1999 n 551 nonostante le buone intenzioni dei legislatori non ha contribuito a ridurre in modo significativo consumi energetici dal momento che invece di fungere da stimolo allo sviluppo di soluzioni efficaci ho cristallizzato lo status quo della pratica corrente risultato che in un clima non cos diverso da quello della Germania o della Francia meridionale dove per rispettare gli standard correnti gli
383. rete ventilata in sezione Fonte M etodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 48 Grazie alla estrema adattabilit di questa soluzione le facciate ventilate vengono utilizzate tanto nelle nuove costruzioni quanto per rivestire le chiusure verticali esterne di un edificio in cattive condizioni nell obiettivo di eliminare i ponti termici strutturali e non migliorare l isolamento termico e le caratteristiche architettoniche Se opportunamente e consapevolmente progettata la facciata ventilata risulta di agevole ed economica manutenzione in confronto alle soluzioni tradizionali di finitura esterna come gli intonaci In Italia queste facciate non hanno avuto una larga diffusione per il momento ma con l avvento del D Lgs n 192 05 che recepisce le direttive europee in materia di rendimento energetico dell edilizia lecito aspettarsi in un futuro prossimo una crescita di popolarit di tale tipologia di facciata L inerzia termica delle chiusure verticali ha una rilevanza determinante nella definizione del comfort termico degli ambienti confinati Per ottenere un buon livello di isolamento la temperatura delle pareti deve essere il pi possibile simile a quella del microclima esterno In inverno come gi descritto la facciata ventilata grazie all isolamento esterno tende a mantenere elevata la te
384. reti non calde situazione invernale durante l inverno minimo l apporto di calore la differenza di temperatura quindi ridotta e l effetto camino si riduce notevolmente In ogni caso rimane anche d inverno il positivo effetto di dissoluzione nell intercapedine del vapore acqueo proveniente dall interno dell edificio la parete conserva una temperatura prossima a quella interna eliminando lungo tutto lo spessore problemi di condensa La facciata ventilata offre vantaggi significativi non solo per la limitazione del riscaldamento estivo interno agli edifici ma anche perch permette il controllo delle condense superficiali potendo cos evitare le barriere al vapore Si dovr solo verificare che gli strati abbiano una crescente permeabilit al vapore dall interno caldo all esterno freddo 21 Sistemi costruttivi per l architettura Andrea Campioli Milano Clup 2001 pag 115 116 162 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Rete anti insetti 2 Scossaline in lamiera di alluminio presso piegate anodizzate o preverniciate con sottogiunti Tassello in plastica speciale per ottenere il taglio termico Speciali viti rondelle e dadi in acciaio inox Materiale isolante in pannelli di fibra con velo di vetro protettivo Pannelli di polistirene estruso o al tri eventuali isolanti gi Fissaggio pannelli con elementi a disco in resina S RR sintetica Rivestimento esterno Schema di pa
385. rginali all impresa promotrice Per analisi su larga scala la prassi operativa predilige strumenti di analisi pi oggettivi e accurati 4 3 8 La leva finanziaria leverage In chiusura di questo capitolo pare opportuno entrare nel dettaglio e definire pi precisamente il concetto di leverage La possibilit di utilizzo della leva finanziaria permette di ottenere guadagni notevoli in tempi ridotti Questa leva definita appunto leverage in lingua anglosassone consiste nell investire utilizzando in parte o completamente capitali non di propriet ma prestati con un relativo tasso di interesse Lo scopo di assicurarsi propriet o generici investimenti capaci di rendere diverse volte Il capitale iniziale e con guadagni pagare gli interessi Naturalmente in caso di investimenti errati o di imprevisti la leva finanziaria anche capace di moltiplicare le perdite essendosi esposti per capitali che in realt non si possiedono ma in linea di massima rimane uno strumento indispensabile per ogni tipo di imprenditore sia operante nel Real Estate che in altri mercati Oltre a moltiplicare profitti la leva finanziaria permette di incrementare anche rendimenti annuali dal cash flow Esempio un venditore mette in vendita un impianto a 100 000 euro capace di rendere 10 000 euro all anno inteso come Net Operating Income o NOI Se si paga tutto il prezzo al momento dell acquisto con capitali propri l investimento render il 10 all
386. ri di giudizio comuni ma che tuttavia rimane completamente adattabile ad ogni contesto giuridico e ambientale grazie ai benchmark prestazionali di riferimento alle best practices o agli standard minimi locali In Italia il GBTool recepito dal Protocollo Itaca che a partire del 2001 ha sviluppato e adattato questo strumento al contesto normativo e ambientale del nostro paese Tutto ci portando avanti l intento del GBC di promuovere uno sviluppo sostenibile di limitare il consumo di risorse sia fisiche che energetiche e di premiare gli attori virtuosi del mercato dell edilizia Il GBTool oltre che uno strumento di valutazione ex post anche un utile strumento di supporto decisionale per la progettazione degli edifici permettendo delle simulazioni 16 Costruzione e valutazione della sostenibilit dei progetti Sergio Mattia Milano F Angeli Ed 2007 vol 2 pag 12 170 Istituto per la Trasparenza l Aggiornamento e la Certificazione degli Appalti 116 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare virtuali degli effetti di ogni scelta tecnologica e compositiva ai fini del calcolo delle prestazioni energetiche dell edificio futuro a Allo scopo di integrare la problematica energetica con gli aspetti di carattere economico e sociale e di estendere gli ambiti della valutazione fino a comprendere il contesto urbano e non pi solo quello strettamente limitrofo all area del progetto stata sviluppata
387. ribuzione di materiale promozionale NAV Net Asset Value misura il patrimonio netto del fondo di investimento o semplicemente il valore della quota di un fondo di investimento al netto delle spese di gestione Newco un nome generico e transitorio che viene assegnato a una nuova azienda Newco sta per new company che sorger da una ristrutturazione o da un progetto di creazione di una nuova azienda start up no core business la teoria d impresa distingue quindi aree aziendali core e non core e nell ottica della lean organization dall inglese letteralmente organizzazione snella tutto ci che non core business pu essere esternalizzato Non core tutto ci che parte dei cosiddetti processi di supporto che diversamente da quelli primari non contribuiscono alla creazione di un output prodotto e o servizio che ha un valore percepito dal cliente finale passivhaus un edificio passivo ha un fabbisogno termico annuale non oltre 15 KWh m a e un fabbisogno annuale di energia primaria di non oltre 120 KWh m a Questa definizione stata formulata in considerazione delle condizioni climatiche della Germania e dell Austria Resta tuttavia la questione relativa alla validit di questa definizione nelle regioni con un clima pi rigido Scandinavia e in quelle con un clima pi mite paesi mediterranei patrimonio netto indica il valore degli investimenti di un fondo ed calcolato come differenza fra
388. riore o uguale a 2000 mq e un livello medio di dotazione impianti ed edifici classe C altezza inferiore agli 8 metri superficie pari a 1000 ma quasi sempre frutto di riconversioni da altre funzioni industriali o artigianali La qualit e l appetibilit di una struttura a destinazione logistica come si evince dalla classificazione appena riportata si giocano sui fattori dell altezza utile della struttura della dotazione degli Impianti del rapporto di copertura e non ultimo della dotazione di infrastrutture che collegano l edificio alle principali arterie di comunicazione stradali autostradali portuali aeroportuali e ferroviarie La buona localizzazione dell immobile e quindi la conseguente buona dotazione di infrastrutture permette infatti di contenere sia costi di trasporto che rappresentano una delle voci 26 Valutazione e valorizzazione immobiliare esperienze metodiche e casi studio Oliviero Tronconi Stefano Bellintani Milano Il sole 24 ore 2006 pag 33 34 21 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare di spesa principali di una azienda operante in questo settore sia la riduzione dei tempi di ricezione e consegna di merci e servizi elemento sempre pi fondamentale in ottica di incremento della competitivit su un mercato globalizzato Proprio per queste ragioni i territori maggiormente interessati da tale sviluppo rimangono quelli collocati nei dintorni delle maggiori piazze di commerci
389. rischi che in maniera naturale tendono a compensarsi poich si riferiscono a mercati estremamente differenti e influenzati da variabili indipendenti in una certa misura fra loro Un esempio classico quello delle assicurazioni una compagnia assicurativa che decide di assicurare abitazioni contro il rischio di incendio calcola in termini probabilistici che il rischio che una singola abitazione vada a fuoco si aggiri attorno al 0 001 uno per mille mentre le probabilit che una seconda casa in una localit differente vada a fuoco nello stesso periodo sono solo dello 0 000001 una su un milione In questa maniera aggiungendo elementi al portafoglio i rischi Indipendenti tenderanno ad abbassarsi anche se i rischi legati ad ogni singola voce fossero come nel caso appena citato sostanzialmente medesimi Tutto ci implica la necessit di un approccio scientifico e ponderato al tema del rischio nel Real Estate ogni investimento immobiliare non deve essere valutato secondo il rispettivo livello di rischio ma piuttosto dovrebbe essere proiettato in una logica globale in termini di portafoglio e analizzato all interno dell intero asset Questo significa che esiste la possibilit che aggiungere una voce relativamente rischiosa al portafoglio possa paradossalmente diminuire il rischio globale dell intero pacchetto 1 1 Le caratteristiche del mercato italiano Volendo studiare l argomento delle strategie e delle tecniche di valorizzazio
390. risulta funzionale anche per la realizzazione di progetti di sviluppo immobiliare che abbiano come unisco scopo la realizzazione di un profitto 11 In generale i partecipanti ad un operazione di project financing sono sempre numerosi Il numero dipende principalmente dalla struttura dell operazione dalle dimensioni e da un insieme di altri fattori In alcuni casi uno stesso soggetto pu svolgere pi di un ruolo ma in genere una chiara separazione dei ruoli pi coerente con la natura dialettica di ogni operazione di project financing Tuttavia si pu verificare per esempio che un promotore azionista di riferimento della project company sia anche uno degli acquirenti del prodotto un fornitore di materie prime pu anche garantire un finanziamento concesso alla project company o essere un creditore subordinato L equilibrio tra tutti questi soggetti viene raggiunto attraverso l attivit di negoziazione e si concretizza nella struttura contrattuale di un progetto Il successo dell operazione dipende dall adempimento puntuale dei reciproci impegni Per valutare la solidit di una struttura di project financing fondamentale 93 ei Project Financing una tecnica una cultura una politica Gianfranco Imperatori Milano Il Sole 24 Ore 1995 pag 14 15 210 Finanza immobiliare il mercato la valutazione gli strumenti e le tecniche di finanziamento Armando Borghi Milano Egea 2009 pag 212 19 Str
391. riteria Decision Aid Analysis l analisi multicriteriale rappresenta uno strumento di supporto decisionale di tipo interattivo e partecipativo utilizzabile in qualunque campo che riesce a coniugare la trasparenza con l inclusivit di tutte le variabili Le scelte finali risultano assunte consapevolmente dai soggetti partecipanti sulla base della verificabilit ex ante ed ex post degli effetti delle scelte intraprese 1 L approccio multicriteriale necessario ogni qualvolta occorra prendere decisioni caratterizzate da complessit incertezza rischio e da una molteplicit di obiettivi tutti elementi tipici del campo del Real Estate Strumento molto utilizzato anche in campo 163 Finanza immobiliare il mercato la valutazione gli strumenti e le tecniche di finanziamento Armando Borghi Milano Egea 2009 pag 135 164 Cfr da Costruzione e valutazione della sostenibilit dei progetti Sergio Mattia Milano F Angeli Ed 2007 vol 1 pag 8 113 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare pubblico grazie alle infinite possibilit di partecipazione di soggetti istituzionali o meno e alla trasparenza garantita da tale iter decisionale A differenza delle tecniche basate su valutazioni di tipo monetario quali le analisi finanziarie le analisi costi efficacia e le Acb le Amc consentono di mettere a confronto gli impatti di ciascuna scelta senza che essi siano espressi in termini monetari Oltre a questo
392. rivanti dalla gestione del fondo stesso construction manager la figura professionale a cui si affidano le attivit incluse nella programmazione e controllo della gestione lavori nella gestione dei fornitori del controlli di produzione nella ottimizzazione delle risorse Le variabili che entrano in gioco nella dinamicit dell evolversi di una commessa spaziano a 360 gradi possono essere di tipo economico meteorologico di accessibilit al cantiere di viabilit di affidabilit e disponibilit delle risorse umane di affidabilit degli approvvigionamenti e delle eventuali imprese subappaltatrici ecc Questo spinge le imprese di costruzione ad adottare le tecniche di pianificazione programmazione e controllo delle attivit dei singoli progetti Da qui la nascita del costruction manager che tra le nuove professionalit che si vanno a delineare nell ottica di una maggiore organizzazione della fase produttiva quella che per prima ha fatto la sua comparsa nei cantieri per fornire competenza e allo stesso tempo gestire le strategie di pianificazione e programmazione delle opere da realizzare l principali strumenti di pianificazione sono la WBS Work Breakdown Structure la OBS Organizational Breakdown Structure e il computo metrico estimativo La WBS la decomposizione del progetto in attivit elementari caratterizzate da un diagramma ad albero che in modo gerarchico e strutturato consente di descrivere e
393. rketing Immobiliare Per raggiungere questo obiettivo il governo indiano ha lasciato grande libert agli investitori stranieri anche per testare attivamente le condizioni di un mercato che promette notevoli margini di sviluppo Ogni settore del mercato degli immobili siano essi industriali spazi commerciali centri commerciali complessi di uffici colonie residenziali ospedali cliniche e altre strutture sanitarie hanno dimostrato un grande potenziale di crescita Uno scenario in cos rapida evoluzione e che mette in moto meccanismi economici tanto ingenti non pu essere gestito che con strumenti di analisi adeguatamente articolati e aggiornati La necessit di ottimizzazione e di analisi scrupolosa non si ferma alla gestione dei portafogli immobiliari ma riguarda anche tutte quelle attivit di promozione e commercializzazione necessarie al ricavo dei profitti pubblicizzazione degli immobili in affitto commercializzazione degli asset in vendita promozione delle quote dei fondi immobiliari ecc A questo proposito possono venire in aiuto le tecniche di marketing sviluppate e collaudate nel mondo pi strettamente industriale sfera che per prima ha dovuto fare i conti con lo studio della domanda di mercato e delle tendenze dei consumatori Gli studi pubblicati per questo settore hanno diversi punti di convergenza con le necessit e le caratteristiche del mondo degli immobili specialmente nel campo delle tecniche di comunicazione e d
394. rno pu essere ben rappresentato dalla figura del gestore di un fondo pensioni che ogni anno ha ingenti capitali da Investire che suddivide in grosse tranches ognuna destinata a un operazione diversa ma sempre di notevoli dimensioni per poter minimizzare costi che ogni investimento comporta Non ha obiettivi di breve periodo non pu e non vuole correre rischi inutili ha obiettivi misurabili nell arco di un paio di decenni Istituzionale o meno il suo ruolo risulta sempre pi importante ed il risultato dei processi di finanziarizzazione del mercato immobiliare Si tratta nella maggior parte dei casi di una figura riconosciuta istituzionalmente dalla normativa del nostro paese e che ha requisiti per raccogliere risparmi delle famiglie e investirli allo scopo di ricavarne un reddito Altre categorie di investitori degne di menzione sono le property companies e gli enti previdenziali gt t Cfr da Metodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 82 22 Metodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 92 93 93 La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a
395. ro dotazione di servizi pubblici e o privati presenza di mezzi di trasporto pubblico qualit ambientale dell area caratteristiche socio economiche degli abitanti ECC In particolare i cosiddetti BPL Beni Pubblici Locali sono diventati determinanti nella valutazione non solo di un singolo immobile ma di tutta l area da loro influenzata I BPL sono beni localizzati nello spazio il cui consumo e relativi effetti esterni vengono rilevati in un area geografica di dimensioni variabili Le politiche di offerta di questi BPL producono un duplice effetto economico uno allocativo e uno re distributivo Il secondo direttamente influenzato dal primo per la ovvia ragione che non necessariamente tutti gli abitanti di una determinata area sono egualmente interessati ad usufruire dello stesso servizio Il bene immobiliare in grado di capitalizzare il valore di questi servizi e dei loro effetti esterni aumentando di valore e di appetibilit Nel corso del tempo la dotazione di servizi ha acquisito un importanza sempre maggiore nella scelta degli immobili residenziali rendendo di conseguenza sempre pi determinanti le politiche di sviluppo a livello sia locale che centrale vere linee guida della trasformazione del territorio e capaci di influenzare ai massimi livelli gli andamenti del mercato immobiliare e del Real Estate nel suo complesso Il problema della determinazione specifica del set di scelta del mercato abitat
396. rodotta in questo ambiente si tratta di ammettere nei fondi non solo le attivit immobiliari di tipo diretto propriet di beni immobili diritti reali in immobili e partecipazioni in societ immobiliari ma anche quelle di tipo indiretto come per esempio l investimento in quote di fondi immobiliari italiani o esterni in SIIQ o in REITs Cfr da Finanza e costruzioni Il nuovo mercato immobiliare dall investimento alla gestione della redditivit M arzia Morena Roma Ed Aracne 2007 pag 31 32 8 Cfr da Investimento immobiliare mercato valutazione rischio e portafogli Martin Hoesli Giacomo Morri Milano Hoepli 2010 pag 177 178 66 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare denominazione Atlantic 1 Atlantic 2 Berenice BNL Portfolio Immobiliare Caam RE Europa Caam RE Italia Caravaggio Estense Grande Distribuzione Europa Immobiliare 1 Fondo Alpha Fondo Beta Immobilium 2001 Invest Real Security Investietico Obelisco Olinda fondo shops Piramide Globale Polis Portfolio IMmob Crescita Securfondo Tecla fondo uffici Unicredito Immob Uno Valore ImMmob Globale SGR First Atlantic RE SGR First Atlantic RE SGR BNL Fondi Immob SGR Caam RE SGR Caam RE SGR Sorgente SGR BNL Fondi Immob SGR Vegagest SGR Fondi Immob Italiani SGR Fondi Immob Italiani SGR Beni Stabili Gestioni SGR Beni Stabili Gestioni SGR Aedes Bpm RE SGR Investire Imm SGR Pirelli RE SGR
397. rogeno ecc 231 lare Immobil Izzazione Strategie e Tecniche della Valor OOL L DIDIS JsJ vd 34VS439 VIA NS OUAdSOHd NI Lil i pre ina E PPS n ale NI 4 TM mi N AN YAYIL ONVIA A R A AA AZIO ga DCO Agi j 7 L ONVId Z ONYId ONVId ONVId S ONVId 9 ONVId ONWId 8 ONVId 232 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare LLLISYONN 3ddISNI9 ODUYT oco ooo m 000 000 ooo ooo 000 UUU T aa aes 000 000 ooo ooo m L 000 000 bot son L_J L 000 000
398. ropria immagine fin dai primissimi anni del 900 Il loro successo ha poi generato un successivo rilancio di tutte le infrastrutture relative a questi luoghi incentivando lo sviluppo di strade e soprattutto delle ferrovie La possibilit di disporre di collegamenti agevoli e a costi contenuti diventa cos una prerogativa irrinunciabile per lo sviluppo e il successo di queste stazioni balneari Con il passare del decenni il target di queste cittadine diventeranno le classi del ceto medio a cui infatti si rivolgeranno sempre pi intensamente le strategie di marketing e promozione I punti su cui si focalizzano ora le campagne promozionali saranno di conseguenza non solo gli agi e l accoglienza promessa nemmeno pi le bellezze naturali del luogo ma prezzi del soggiorno e dei servizi offerti Rassicurare clienti dal punto di vista economico diventa oggi come non mai elemento centrale dell offerta turistica e della competizione fra le diverse stazioni balneari poich come gi illustrato 270 Cfr da Il marketing dei luoghi e delle emozioni Francesco Gallucci Paolo Poponessi Milano Egea 2008 pag 138 139 217 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare nel primo capitolo la tendenza del mercato turistico la separazione del mercato fra extra lusso e low cost Questo diventa immediatamente riscontrabile osservando le offerte pubblicitarie termali che sempre pi spesso propongono pacchetti promozi
399. rretta valutazione degli impatti economici delle scelte ambientali pu aiutare a compiere le migliori scelte sia dal punto di vista finanziario che ecologico e permette quindi uno sviluppo sostenibile da ogni punto di vista risparmiando risorse monetarie e non solo 4 3 1 Il Net Present Value Il Net Present Value NVP o Valore Attuale Netto VAN consiste semplicemente nella somma algebrica dei NCF associati al investimento attualizzati La formula per esprimere il NPV di un investimento sl NPV ema 0 A 1 7 u Analisi finanziaria e valutazione aziendale la logica applicativa con nuovi principi contabili internazionali Franco Pedriali a cura di Milano Hoepli 2006 pag 117 178 Cfr da L ambiente come vantaggio competitivo Un opportunit per le imprese Giovanni Azzone Umberto Bertel Giuliano Noci Milano Etas RCS Libri 1997 pag 90 122 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare dove F pari ai flussi di cassa liberati o assorbiti dal progetto alle diverse scadenze t k Il tasso di attualizzazione espressivo del costo delle risorse finanziarie o costo del capitale L NPV quindi un criterio di valutazione di tipo assoluto che misura l aumento del valore economico dell impresa associato all investimento esso rappresenta Il criterio di valutazione pi naturale per un investimento reale Il significato economico del NPV si pu derivare immediatamente dalla sua defin
400. rsalmente riconosciuti Gli elementi chiave sono quindi l internazionalit la natura di transazione dei concetti e la natura simbolica di tale comunicazione Come negli altri campi la comunicazione nel Real Estate nasce da tre elementi fondamentali 21 Cfr da Fondamenti di marketing Jim Blythe Milano Pearson Education Italia 2006 pag 202 197 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare un approfondita conoscenza dei bisogni informativi dei destinatari un approccio al problema nell ottica di marketing volto a definire nella sua totalit l offerta della comunicazione un metodo manageriale di analisi che permetta di definire le strategie future in base ai risultati ottenuti precedentemente dalle passate campagne di pubblicizzazione L informazione di tipo economico finanziaria di fatto un prodotto che viene fornito alle Imprese e come tale deve essere trattato Le SGR e tutte le altre aziende che operano in questo settore agiscono in modo rapido e dinamico sui diversi mercati intervenendo nelle fasi pi favorevoli del ciclo immobiliare con investimenti mirati e tempestivi Risulta quindi palese l importanza di report e studi aggiornati e frequenti sull andamento dei vari mercati per salvaguardare e incrementare la propria redditivit per questo che le informazioni sono considerate un vero e proprio bene da acquistare Stabilito il concetto che la comunicazione nel RE risulta paragonabile ad u
401. rver collegamenti wireless Le enormi scrivanie e tavoli di lavoro non sono pi necessari grazie alle tecnologie dei personal computer che racchiudono in poche decine di centimetri quadrati le potenzialit di interi uffici Il progressivo ridursi degli spazi di lavoro necessari apre nuove prospettive per la progettazione dei layout interni consentendo una ottimizzazione degli spazi ed un conseguente aumento del numero delle postazioni di lavoro a parit di superfici calpestabili Esempi celeberrimi di riorganizzazioni di layout interni se ne possono trovare a decine citeremo solo a titolo di esempio il palazzo della Mondadori a Segrate M ilano dell architetto brasiliano Oscar Niemeyer costruito fra il 1968 e il 1975 quindi prima della rivoluzione informatica e della diffusione capillare dei computer oggetto recentemente di una radicale modernizzazione degli interni a sii rita EP gie Rega E Ed Lis r Li a Sa e i A so teen Da Veduta della sede M ondadori a Segrate Milano Fonte www flirck com Cos come alcune categorie di uso dello spazio sono destinate a scomparire altre stanno acquisendo sempre maggior importanza nello scenario globale Le sale riunioni rappresentano sempre pi gli spazi centrali del mondo del terziario spazio di lavoro contemporaneamente pubblico sala di rappresentanza e privato luogo di confronto e di decisione strategica delle societ Sono oggetto di conseguenza di 141 Strategie e Te
402. s ovvero tutti quegli strumenti legislativi che coordinano e guidano lo sviluppo del territorio Occorre ad ogni modo ricordare che tali strumenti non rappresentano un vincolo assoluto Non raro che i suddetti piani regolatori o quant altro vengano cambiati modificati o superati da nuovi strumenti che in alcuni casi stravolgono la situazione e il valore di terreni e fabbricati Anche lo sviluppo demografico ha un forte impatto sulle aree in via di sviluppo un quartiere edificato a ville monofamiliare non garantir un valore dei terreni inutilizzati pari a quello di una porzione di citt in cui si sviluppano condomini o torri Negli ultimi anni si fa strada anche nel nostro paese l elemento etnico nel complesso panorama dello sviluppo immobiliare Aree abitate massicciamente da una certa etnia tendono ad attirare famiglie parenti amici e conoscenti oltre che datori di lavoro dell etnia condivisa facendo levitare la domanda e di conseguenza prezzi e incentivando lo sviluppo immobiliare limitrofo E il caso dell area di Via Paolo Sarpi a Milano e dell ormai celeberrima comunit cinese che vi abita In maniera meno diretta anche le attivit industriali e centri direzionali tendono ad attirare i loro simili svelando sempre pi una tendenza alla costituzione di quartieri monotematici aree industriali quartieri dirigenziali aree commerciali ecc settore residenziale a livello generale la categoria residenziale comprende tutti gli
403. sa Royal Crystal Tower a Ginza l ambitissima zona fashion di Tokyo una serie di nuove vetrine Valentino si affacciano su Namiki dori m Ti i da min lele A mata i i Render di progetto della sede di Valentino a Tokyo Giappone Fonte http www fashionblog it Nella boutique saranno presenti il pr t porter Valentino Roma RED Valentino e soprattutto gli accessori spettacolarmente esposti su una struttura di vetro serigrafato che avvolge completamente la scala di pietra nero d Africa che mette in collegamento i due piani vetri serigrafati possono essere prodotti anche in colorazioni differenti dal bianco opaco classico In zona Maciachini il Maciachini Center un complesso di uffici contrassegnati dallo stile degli architetti Sauerbruch amp Hutton Tre edifici 2 collegati fra loro uno indipendente per complessivi 32 000 mq di superficie Facciate a doppia pelle in alluminio e vetri serigrafati 30 colorazioni che riprendono i colori dominanti del contesto e che distinguono quindi ciascun prospetto con frangisole orientabili automaticamente a seconda dell incidenza della luce solare Tutto questo per garantire il raggiungimento della classe A nei consumi 277 Cfr da http gk architetti blogspot com 221 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Veduta del M aciachini Center Milano Fonte http gk architetti blogspot com Risultato di un utilizzo ancora pi spinto di questa t
404. sa mettere in guardia deve essere acquisito prima dell inizio delle trattative Queste informazioni possono essere reperite in svariati modi consultando le amministrazioni giudiziarie gli uffici dell erario o addirittura con ricerche internet partendo dal nominativo del venditore Ogni strumento classico o Moderno pu essere utile per delineare un quadro il pi possibile preciso e dettagliato della controparte e quindi il soggetto pu mettersi al sicuro da eventuali sorprese poco gradite o contrattempi di varia natura durante le fasi pi avanzate della contrattazione risparmiando tempo ed energie per affari pi sicuri e limpidi 1 C I Ambiti di applicazione della due diligence La due diligence immobiliare consiste nel processo di indagine e di analisi degli aspetti fiscali economici rischi fattibilit e convenienza dell operazione finanziari accantonamenti per lavori futuri al fine di conformare il bene alla normativa urbanistica vigente e relativi ammortamenti tecnici verifica della corrispondenza del profilo strutturale e Impiantistico dell immobile alla normativa tecnica di settore 222 Cfr da Metodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 166 123 Cfr da How to Make Money with Real Estate Options T J Lucier Hoboken New Jersey John Wiley amp Sons
405. sani Milano Il sole 24 ore 2002 pag 118 298 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 21 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Schema riassuntivo dei fondi immobiliari Fonte I fondi immobiliari professoressa Maria Luisa Del Gatto corso di Strategie e Organizzazione del Comparto Immobiliare Politecnico di Milano dicembre 2008 Milano pag 4 Le performance dei fondi immobiliari chiusi quotati Fonte Ministero dell Economia e delle Finanze 2009 Gli attori delle operazioni di project financing Fonte Il Project Financing una tecnica una cultura una politica Gianfranco Imperatori Milano Il Sole 24 Ore 1995 pag 80 Schema di intervento sui consumi energetici di un edificio Fonte La riqualificazione energetica nel Real Estate Autori Vari Milano Il Sole24ore 2010 pag 89 Schema riassuntivo dei fattori da valutare in un IMmobile in ottica reddituale Fonte M etodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 19 Schema riassuntivo dei fattori da valutare nella scelta del conduttore di un immobile Fonte M etodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 20
406. sarie all utilizzo dei modelli numerici siano di difficile o Impossibile reperibilit Questo tipo di approccio ha il merito di evidenziare e quantificare con precisione i potenziali interventi di miglioramento per gli impianti A seguito dell indagine effettuata con i modelli descritti possibile ricavare una classificazione energetica In particolare le valutazioni preliminari servono anche a verificare la possibilit di applicazione del metodo di valutazione della classe energetica secondo parametri di sufficiente rappresentativit dei consumi rilevati utilizzo corretto degli impianti di riscaldamento temperatura interna media costante attorno ai 20 C per esempio AI termine di questo iter valutativo ed in base ai risultati emersi si imposta la fase propositiva Le proposte di intervento possono riguardare l introduzione di un nuovo sistema di recupero energetico free cooling scambiatori di calore ecc oppure nell ottimizzazione dei sistemi esistenti ma perfezionabili nel rendimento magari sostituendo parti di Impianto obsolete o usurate Ognuna delle proposte assume un rilievo tanto maggiore quanto sono brevi i tempi di rientro economico previsti per tale operazione In rapporto alle caratteristiche al contorno dell edificio sar in aggiunta da valutare la proposta di utilizzo di fonti energetiche alternative come il fotovoltaico il solare termico il mini eolico o il geotermico In alternativa potranno risultare pi conven
407. se di gestione holding stage fase di dismissione disposal stage Quando un edificio terziario non ancora stato costruito la fase di acquisizione include la ricerca di un lotto di terreno inedificato o da liberare lo svolgimento delle adeguate analisi di fattibilit e la predisposizione del canale di finanziamento per dar vita al progetto In questa fase iniziale la propriet deve scegliere una zona che sia contemporaneamente appetibile per futuri affittuari e sviluppabile dal punto di vista urbanistico per tale fine in accordo dunque con tutti gli strumenti urbanistici vigenti La fase di studio della fattibilit ha il compito di conciliare la voce dei costi di costruzione dell edificio con la domanda potenziale del mercato e quindi con i canoni medi di affitto e di fare delle proiezioni negli anni degli sviluppi possibili dell investimento Il successo di un progetto di questo tipo strettamente legato all attrattivit della location all abilit con cui gestito il progetto sin dalle fasi preliminari e infine dalla stabilit finanziaria del gruppo promotore del progetto Attirare e successivamente conservare i propri inquilini la base per mantenere ed ampliare la propria stabilit finanziaria Diversamente da altri mercati i locatari scelgono inizialmente e successivamente decidono di rimanere solo negli edifici che soddisfano le loro necessit in termini di collocazione design esterno design del layout interno
408. set In pratica Il property manager interviene nella gestione amministrativa e tecnica di ogni finalizzazione immobiliare deve quindi possedere Importanti conoscenze giuridiche amministrative tecniche e funzionali necessarie a gestire rinnovare e o concludere ogni rapporto locatizio 0 concessorio Compete inoltre al settore property la gestione e la liquidazione di tutti tributi connessi al settore immobiliare asset manager in ambito immobiliare l asset manager la figura che sovraintende il processo di analisi acquisizione gestione e dismissione di un fondo immobiliare suoi obiettivi fondamentali sono l ottimizzazione della redditivit l incremento del valore patrimoniale la massimizzazione del ritorno del capitale attraverso la gestione del Cfr da Metodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 81 82 gt gt Manuale del facility management metodi e pratiche Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Milano Il Sole 24 ore 2006 pag 1 9 Asset e property management per la programmazione valorizzazione e gestione dei patrimoni immobiliari pubblici e privati Flavio Paglia Napoli Esselibri 2007 pag 3 48 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare portafoglio immobiliare dell indebitamento finanziario e delle risorse de
409. si di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 168 27 Cfr da Metodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 170 171 95 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare L attivit di due diligence mira alla conoscenza dei rischi legali connessi all immobile di riferimento attraverso l analisi del complesso dei documenti 159 La misura del rischio probabilit di evento negativo futuro dell investimento pu essere utilmente effettuata nella considerazione di una serie storica inerente alle redditivit di specifici investimenti In tal caso il rischio viene considerato pari alla deviazione standard o scarto tipo dei valori inerenti alle diverse osservazioni effettuate nel periodo considerato 1 dove o deviazione standard sommatoria degli eventi analizzati Xi redditivit osservate Xm media aritmetica delle redditivit osservate n numero delle osservazioni Per una corretta valutazione di tutte le variabili In gioco si ritiene doveroso quando non essenziale l analisi dei documenti di uso corrente dell asset metri quadri di s l p attuale e verifica comparativa con quelli autorizzati verifica degli strumenti urbanistici ed edilizi e dei rispettivi parametri di riferimento densit abi
410. so scopo di evitare il pagamento delle imposte La normativa di riferimento il decreto legislativo 239 96 che ha modificato il regime fiscale degli interessi premi e altri frutti delle obbligazioni e titoli similari pubblici e privati all articolo 6 stabilisce che non sono soggetti ad imposizione gli interessi premi ed altri frutti delle obbligazioni e titoli similari percepiti da soggetti residenti in Paesi che consentono un adeguato scambio di informazioni workplace postazione di lavoro posto in cui si svolge la propria mansione 279 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare yield il tasso di rendimento espresso in percentuale corrisposto a fronte di un investimento in forma di dividendi per le azioni e fondi o come cedola per le obbligazioni lo yield l utile espresso come misura percentuale del valore di mercato dell immobile Il coefficiente si ottiene a partire dalle informazioni di mercato relative al settore segmento di appartenenza Si possono utilizzare a tal fine i database interni e o le fonti disponibili fornite da istituti di ricerca Nomisma IPD Scenari Immobiliari ecc ed istituzioni varie Agenzia del Territorio Borse Immobiliari ecc yield atteso canone potenziale valore dell immobile consente di valutare il corretto posizionamento dell immobile nel mercato 280 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Bibliografia Ordine cronologico 1990 1991 1
411. sono alterare anche notevolmente le condizioni da prendere in considerazione nella stima e che quindi possono far oscillare considerevolmente il suo esito Il Red Book illustra nel dettaglio le varie categorie di valore ed i concetti a loro associati Il valore di mercato market value il valore a cui Il bene dovrebbe essere venduto al momento della stima Il valore di libero mercato open market value il miglior prezzo ottenibile dalla libera vendita di un bene Immobile alla data della Stima Il valore d uso esistente existing use value il miglior prezzo ottenibile dalla libera vendita di un bene immobile alla data della stima ma nell ipotesi di mantenere la destinazione d uso in essere Il valore di realizzo estimate realisation price il prezzo di vendita previsto dal valutatore al netto delle spese di vendita nell ipotesi che la vendita abbia luogo in una data futura specificata dal valutatore e comunque tale da consentire un lasso di tempo adeguato per realizzare le necessarie attivit di commercializzazione Dal momento che esistono molteplici categorizzazioni possibili del valore immobiliare necessariamente si potranno codificare altrettanti metodi di valutazione metodo per confronto comparison method metodo per capitalizzazione investment method metodo del costo di riproduzione depreciated replacement cost metodo del valore residuo residual value method metodo del profit profit based method
412. spetto all attuale sistema di imposizione IRPEF sui redditi da locazione derivanti da unit immobiliari ad uso abitativo 17 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare famiglie tedesche acquista la propria residenza e il sistema normativo permette interventi di risoluzione dei contratti morosi molto pi rapidi che nel nostro paese Inoltre il costante aumento dalla met degli anni 90 fino all inizio della crisi finanziaria mondiale del 2008 dei valori di mercato al mq degli immobili residenziali italiani ha indotto le grandi compagnie operanti nel settore del Real Estate ad operazioni non tanto di gestione nel lungo periodo quanto ad investimenti di tipo speculativo nel breve termine ovvero all acquisto in blocco con successiva valorizzazione attraverso interventi di ristrutturazione sia a livello edile che Impiantistico e successiva vendita Portafogli con questo tipo di target richiedono per notevoli capacit di gestione delle discontinuit ovvero la capacit di acquisto in blocco delle unit immobiliari gestione dei frequenti intoppi amministrativi e il supporto al processo di vendita delle unit abitative ristrutturate La rapidit e la flessibilit necessarie in queste operazioni richiedono un sistema informativo di alto livello e la disponibilit di personale qualificato per il continuo aggiornamento di tale sistema condizione assolutamente r nN Secondo lo studio di Nomisma 2010 sul mercato ita
413. sso di riferimento calcolato giornalmente dalla European Banking Federation che indica iltasso di interesse medio al quale i principali istituti di credito europei stipulano swap a copertura del rischio di interesse 18 Cfr da Valutazione valorizzazione e sviluppo immobiliare Oliviero Tronconi Liala Baiardi Santarcangelo di Romagna RN M aggioli Editore 2010 pag 165 167 126 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare nel caso in cui non siano previsti flussi di capitale finanziario oppure laddove presenti non alterino il rapporto fra valore di debiti e valore di mezzi propri Condizioni che altererebbero in maniera significativa le conclusioni negando le ipotesi del metodo utilizzato Nel caso lo sviluppo del progetto presenti valori attesi del rapporto di indebitamento diversi dal valore medio target possibile ugualmente utilizzare il WACC eseguendo un calcolo autonomo per ogni anno e successivamente attualizzare risultati dei flussi di cassa al tasso di sconto calcolato per ciascun periodo preso in esame Nel caso invece non sia stato definito alcun piano finanziario del progetto indi per cui non possibile definire ex ante la struttura finanziaria futura occorre abbandonare la procedura del DCF e utilizzare in sua vece il metodo dell APV L Adjusted Present Value prende in considerazione i flussi di cassa per l investitore quindi al netto di ogni gestione finanziaria e delle imposte e in seguito li a
414. stra metallica e basso spessore in virt del basso interpiano a disposizione che ospiteranno torrette incassate a servizio delle postazioni di lavoro Al fine di poter aumentare l affollamento massimo dello stabile sono state previste delle opere di adeguamento sulle scale A e C tramite l allargamento dei gradini da 148 a 171 cme la rimodellazione totale della scala A la realizzazione di zone filtro ai vari piani con l inserimento di nuovi vani porta nella scala C 224 BMS Building Management Systems sono sistemi per la gestione integrata di tutte le funzioni tecnologiche di un edificio che comprendono sistemi per il controllo accessi sicurezza rilevazione incendi luci ascensori intelligenti climatizzazione 235 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare I vani scala per i quali gi avvenuta la tinteggiatura su pareti e soffitti e la lucidatura dei pavimenti sono stati rifatti a fine lavori a seguito dei danneggiamenti provocati dalle lavorazioni Si altres operata in ogni locale di servizio la tinteggiatura personalizzata di pareti e soffitti In copertura dovranno essere previste le opere strutturali volte alla ripartizione dei carichi dei nuovi Impianti da posare in modo da non sovraccaricare la struttura esistente di cui al momento non si conosce la portanza In corrispondenza di tali interventi stata ripristinata l impermeabilizzazione E stata predisposta la nuova segnaletica di sicurez
415. straordinarie vale a dire le deduzioni contabili che non danno luogo a effettivi esborsi monetari Da un altro punto di vista la differenza tra le entrate e le uscite monetarie di un determinato periodo contabile free cooling il raffreddamento libero dall inglese free cooling un sistema di raffreddamento che sfrutta la sola differenza di temperatura con l ambiente esterno entalpia per generare correnti interne allo scopo di ridurre la temperatura effettiva e quella percepita all interno dell ambiente GBTool il Green Building Tool uno strumento operativo che consente di effettuare la valutazione dell impatto ambientale di una costruzione attualmente lo strumento utilizzabile per residenze scuole e uffici sia di nuova edificazione sia ristrutturati durante tutto il ciclo di vita attraverso l attribuzione di un punteggio di performance all edificio che ne consente la classificazione in una scala di qualit gestione attiva si ha quando il gestore del fondo sceglie a sua discrezione quali titoli acquistare o vendere anzich seguire un indice gross leasable area Superficie lorda indica il totale della superficie lorda di pavimento utilizzabile di un Centro Commerciale Comprende le superfici di vendita magazzini gli uffici locali di lavorazione ecc con la sola esclusione degli eventuali parcheggi coperti e degli impianti tecnici cabine elettriche scale mobili ecc GSE abbreviazione di Gestore dei Ser
416. surare la volatilit vacancy rate percentuale di metri quadri di immobili vuoti e in offerta sul totale del patrimonio vacancy risk rischio relativo ai mancati introiti dovuti a periodi di mancato affitto delle unit immobiliari gestite valore risultato di una valutazione economica espresso in moneta Non un dato certo ma un dato probabile perch esprime un giudizio di stima valore aggiunto misura la capacit dell azienda di generare ricchezza addizionale ed rappresentato nella formulazione classica dalla differenza fra il valore della produzione e costi di produzione valore contabile vedi book value valore di locazione il pi probabile reddito ritraibile dalla locazione di un bene immobile in condizione di libera contrattazione valore di mercato il pi probabile corrispettivo in denaro con il quale il bene oggetto di stima pu essere scambiato in una libera contrattazione di compravendita 278 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare variabile endogena variabile che in un modello interpretativo di un fenomeno economico spiegata all interno di esso si contrappone a quella esogena che interviene nelle relazioni con il modello ma determinata esternamente ad esso N veicolo societ il cui ruolo isolare contabilmente l investimento consentire strutturazioni azionarie ad hoc intestare contratti legati esclusivamente all investimento e o concentrare u
417. sviluppo delle temperature superficiali di una parete tradizionale A e di una facciata ventilata B Fonte Metodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 48 Esempio di immagine e disegno tecnico dei brise soleil a lamelle orientabili Fonte www energiadiclasse com Centro sportivo di Berlino Dominique Perrault veduta laterale e dettaglio tessitura Fonte http www infobuild it Esempio di diversi comportamenti dei tessuti metallici in architettura Fonte http www rinnovabili it tessuti metallici Render di una soluzione a vetri fotovoltaici Fonte www edilportale com Schema tipologico delle torri del vento Fonte Advances in passive cooling Mat Santamouris Londra Earthscan Ed 2007 pag 143 Schema di funzionamento delle torri del vento Fonte Advances in passive cooling M at Santamouris Londra Earthscan Ed 2007 pag 144 Veduta della Frederick Lanchester Library alla Coventry University Fonte www guidaregnounito net Schema di confronto tra produzione combinata e produzione separata Fonte La riqualificazione energetica nel Real Estate Autori Vari Milano Il Sole24ore 2010 pag 116 Schema di funzionamento della trigenerazione Fonte La riqualificazione energetica nel Real Estate Autori Vari Milano Il Sole24ore 2010 pag 117 Schema delle fasi d
418. t management 2 2 1 Sistemi Informativi 2 2 2 Fondi Immobiliari 2 2 3 Sale and lease back 2 2 4 Cartolarizzazioni 2 2 5 Non performing loans 2 2 6 Societ di investimento immobiliare quotate 2 2 1 Project Financing 2 2 8 e business 2 2 1 Sistemi Informativi II sistema Informativo rappresenta uno strumento informatico integrato e flessibile In grado di fornire soluzioni per tutte le esigenze manutentive e gestionali Una sinergia fra diversi campi della gestione del patrimonio porta come ampiamente dimostrato dalle esperienze del mercato anglosassone prima e da alcune delle realt pi avanzate del nostro paese successivamente ad un complessivo e sostanziale miglioramento delle prestazioni degli edifici e dell intero portafoglio Tutto ci reso possibile dai sempre pi avanzati sistemi informativi elaborati dalle societ di gestione un archivio contenente tutti dati rilevanti che riguardano gli immobili del portafoglio amministrato di rapida consultazione e facile aggiornamento da parte di tutti i membri del team Inoltre detiene un archivio unico di tutte le informazioni aggiornato in tempo reale e modificabile per ogni situazione non standard che dovesse presentarsi La gestione integrata del patrimonio immobiliare bancario vede come obiettivo generale quello di condividere tramite flussi elettronici i dati elaborati a fini tecnici contabili immobiliari con le informazioni gestite da applicativi di terze part
419. tacolo della vendita del commercio Il compito del marketing quello di saper leggere questi segnali e di trasformarli in veri e propri artefatti della comunicazione e del prodotto Il progressivo trasferimento delle principali attivit quotidiane dai luoghi chiusi agli spazi di attraversamento grandi stazioni aeroporti shopping center metropolitane ai luoghi aperti strade piazze autostrade e ai luoghi virtuali Internet social network Second Life ecc ha determinato uno spostamento dell attenzione degli investitori pubblicitari da un lato verso i touch point della comunicazione pi efficaci e dall altro verso i media e gli strumenti pi adeguati a trasmettere messaggi in modo multimediale e multilocale In realt la tecnologia di comunicazione ha raggiunto livelli di efficienza oggi molto elevati si pu progettare un messaggio come un ologramma oppure vivere una sfilata di moda in 3D indossando dei semplici occhialini con l aggiunta di aromi e dei profumi associati ai brand che di volta in volta vengono mostrati Alcuni impianti di cartellonistica stradale sono gi attrezzati per interagire con i passanti attraverso tecnologie di riconoscimento quali il RFID e proporre offerte speciali pensate per ogni singolo consumatore disponibili nel negozio di fronte Si parla molto di RFID in relazione alle possibili applicazioni innovative per il marketing e anche per la nostra vita quotidiana RFID sta per Ra
420. tale si avvicinato ad un modello di gestione del patrimonio edilizio che mirasse non pi alla difesa del valore dell immobile assicurato dal costante incremento del prezzo al mq del costruito in Italia dal secondo dopoguerra ad oggi ma alla sua messa a reddito e alla razionalizzazione e commercializzazione allo scopo di trarne un reddito La prima parte dell elaborato si propone di studiare quali sono le metodologie utilizzate dalle pi accreditate societ del settore all interno dei processi di valorizzazione dei portafogli immobiliari sia dal punto di vista tecnologico che da quello organizzativo Si prover ad analizzare come si evoluto questo mondo rispetto alle logiche tradizionali che dominavano il mercato prima dell arrivo degli operatori stranieri Quali tecnologie utilizzare per ridurre le dispersioni energetiche di un edificio ormai desueto dal punto di vista prestazionale Quali destinazioni d uso permettono di ricavare il maggior margine di profitto in relazione alla domanda del mercato Quali operazioni immobiliari permettono un sicuro investimento a basso rischio nel medio lungo periodo Domande ancora pi importanti all interno di una contingenza economica non favorevole agli investitori che si trovano a dover ridurre sensibilmente margini di profitto che avevano preventivato in fase di pianificazione a causa della stagnazione economica e del crescente costo del denaro che ha drasticamente ridotto le possibilit d
421. talia dagli anni 70 Fonte Confesercenti 2005 Un sub settore che non sembra aver subito gli effetti della crisi economica il mercato degli immobili residenziali in affitto agli studenti universitari e non fuori sede mentre precedentemente il mercato delle costruzioni era cresciuto sostenuto dagli sforzi dei grandi investitori favoriti dal basso costo del denaro al giorno d oggi gli investimenti si concentrano sullo sfruttamento e il rinnovamento dell esistente Il nostro paese mostra una debolezza cronica nell offerta residenziale pubblica e convenzionata debolezza che sempre stata sfruttata dal settore privato in special modo in prossimit dei grandi poli universitari Il mercato degli affitti a studenti fuori sede rimane in gran parte un mercato in nero con picchi di evasione che sfiorano l 80 Una percentuale di evasione tanto alta anche in relazione al tasso di evasione medio 154 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare della locazione residenziale spiegato dall alto rischio di insolvenza e dal maggior tasso di usura degli immobili legato a questa specifica tipologia di inquilini A livello legislativo lo Stato ha provato ad arginare il fenomeno con l introduzione della legge 431 98 che propone contratti agevolati con cospicue agevolazioni fiscali fino ad ora con scarsi Successi Nel primo decennio del 2000 il costo al mq di affitto delle residenze per studenti universitari cresciuto costantemente e q
422. taliano di moda e design nttp www fashionblog it Sito web di Energia di Classe associazione culturale per il risparmio energetico nttp www energiadiclasse com Sito web della rivista di architettura e urbanistica The Plan nttp www theplan it Sito web di edilizia e costruzioni nttp www architetti cc Sito web della Erco impresa di illuminazione per l edilizia nttp http www erco com projects Sito web di edilizia nttp www edilportale com Sito web di edilizia Nttp www ediliziainrete it Sito web di Rerc Real Estate Research Corporation nttp www rerc com Sito web di diritto amp diritti nttp www diritto it Sito web di Nomisma Osservatorio Immobiliare societ studi economici nttp www nomisma it 297 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Indice Immagini 10 11 12 La finanziarizzazione del mercato immobiliare Fonte La gestione di edifici e di patrimoni immobiliari asset property e facility management analisi modelli operativi ed esperienze a confronto Oliviero Tronconi Andrea Ciaramella Barbara Pisani Milano Il sole 24 ore 2002 pag 30 Le variabili pi comuni di diversificazione dell investimento immobiliare Fonte Metodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 17 Confronto fra le per
423. tario di godere della sua propriet diseconomia squilibrio economico in un sistema produttivo perdita economica diversificazione Indica la strategia che mira a ridurre l esposizione a rischi non sistematici e cio quelli che l investitore pu controllare al contrario di quelli non controllabili detti sistematici Per esempio l investitore pu controllare se il proprio capitale viene investito in mercati emergenti o in altri investimenti rischiosi ma non pu controllare le oscillazioni del mercato globale La diversificazione implica quindi l investimento in una variet di strumenti finanziari e di categorie di fondi Il fondo o la gestione patrimoniale pu coprire un range di settori tecnologia industria finanza salute e di paesi UK Europa mercati emergenti L obiettivo assicurare che l eventuale perative t ta ce di un area sia compensata da una overperformance di un altra area discounted cash flow analysis metodo di valutazione della convenienza di un investimento basato sull attualizzazione usando un tasso corretto per il rischio dei redditi futuri derivanti dalla locazione della propriet due diligence il termine mutuato dalla terminologia anglosassone pu essere definito come quell attivit organizzata finalizzata alla raccolta e alla verifica di informazioni di natura patrimoniale finanziaria economica gestionale strategica fiscale ed ambientale relativamente ad un azienda oggetto di acq
424. tativa della zona metrature delle aree pertinenziali dell asset condoni pendenti e non rilasciati gravanti sull asset condizioni per l ottenimento dell agibilit laddove non fosse gi stata ottenuta 1 Nel caso di un processo di alienazione di un Immobile in assenza di una adeguata programmazione patrimoniale atta ad ottenere con largo anticipo il nulla osta al 138 M etodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 167 159 Caratteri dei beni immobili e scelte di investimento professor Sergio Mattia corso di Valutazione Economica dei Progetti Politecnico di Milano 2010 pag 34 14 Cfr da Metodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 167 168 96 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare trasferimento dell immobile si possono verificare considerevoli ritardi con una possibile rinuncia del potenziale acquirente Solo dopo questa analisi appare sensato iniziare una analisi preliminare dei rischi Ulteriore differenziazione dei rischi generali e specifici rischi generali sono aspetti macroeconomici e di mercato e si dividono in rischi su scala nazionale o su scala locale eventi naturali sviluppi socio
425. tema di siti che formano uno spazio web interno In altre accezioni il termine pu essere inteso come il sistema di informazioni e servizi di utilit generale accessibili dalla rete interna Quando una parte della intranet viene resa accessibile a clienti partner o altre persone esterne all organizzazione tale parte diventa una extranet Se a livello tecnologico l intranet pu essere definita come la rete informatica interna basata sul protocollo TCP IP negli ultimi anni il concetto ha assunto una forma diversa oltrepassando gli aspetti tecnologici per impattare fortemente sull organizzazione dell impresa Investitore istituzionale detto anche investitore puro ovvero un soggetto di dimensione professionale e che realizza l investimento nell esclusivo obiettivo della redditivit che pu derivarne IRAP l imposta Regionale sulle Attivit Produttive nota anche con l acronimo IRAP stata istituita con il decreto legislativo15 dicembre 1997 n 446 Con la Finanziaria 2008 assume la natura di imposta propria della Regione e nella sua applicazione pi comune colpisce il valore della produzione netto delle imprese ossia in termini generali il reddito prodotto al lordo dei costi per il personale e degli oneri e dei proventi di natura finanziaria joint venture In economia aziendale una joint venture un accordo di collaborazione tra due o pi imprese la quale unione definisce un nuovo soggetto giuridicamente indipendente dal
426. terizzate da moduli standard dotati di elevata flessibilit sia a livello impiantistico che a livello spaziale Il potenziamento della aree comuni attraverso la creazione di spazi di servizio di qualit il miglioramento delle prestazioni dell impiantistica degli edifici con particolare attenzione agli aspetti energetici l aumento dell attrattivit per tenant di alto profilo Una corretta strategia di valorizzazione del patrimonio dovr permettere di incrementare la redditivit dell immobile gestito a fronte di una sensibile riduzione del vacancy risk associato al bene Nel caso studio sopra riportato l insieme delle operazioni architettoniche e finanziarie operate da Generali Gestione Immobiliare hanno permesso di incrementare il canone di affitto dello stabile da 20 5 euro mqg mese a 27 5 euro ma mese con un incremento netto del 34 1 Il TIR associato all operazione del 7 29 in linea con i tassi standard degli investimenti della compagnia La strategia adottata ha portato ad un aumento sostanziale del canone di affitto oltre che ad una maggiore attrattivit dell immobile stesso verso un tenant di alto profilo come Groupama Assicurazioni grazie non solo ad un miglioramento sostanziale delle prestazioni dell edificio tanto in termini energetici quanto di razionalizzazione dello spazio e aumento del numero di workplace disponibili ma anche grazie ad una forte identit architettonica che il progetto di ristrutturazione ha g
427. ti al metro quadro per la gestione dell immobile In particolare i dati pi significativi riferiti alle propriet immobili a fini di gestione sono superficie lotto di propriet s l a superficie edificata lorda e netta numero di piani e ammezzati altezza edificio altezza media del piano tipo cubatura lorda e netta dell edificio superficie dei prospetti aria esterna verde e grigia numero posti auto volumetria e superficie ampliabili documenti utili a tale scopo sono il progetto architettonico il progetto strutturale quello impiantistico e possibilmente l abaco dei serramenti tutti documenti contenenti informazioni assolutamente necessarie per gli interventi di manutenzione sia ordinaria che straordinaria 1 analisi ambientale l indagine ambientale degli immobili viene eseguita secondo la tipologia d uso dell immobile industriale commerciale civile ecc ed composta da due fasi indipendenti I e II come indicato dagli standard internazionalmente riconosciuti Oggetto dell indagine la verifica delle attuali e potenziali fonti di inquinamento o della presenza di materiali pericolosi nella struttura edilizia come trasformatori serbatoi sotterranei o altre attivit che vadano a impattare sulle acque o nell atmosfera Nella fase si procede alla raccolta dei documenti inerenti e alla verifica delle condizioni dell immobile attraverso un ispezione visiva mentre nella Il fase si procede con campionamenti fisici di o
428. ti considerati 1 4 3 7 I Return of Investment ROI 194 Finanza immobiliare il mercato la valutazione gli strumenti e le tecniche di finanziamento Armando Borghi Milano Egea 2009 pag 167 13 Cfr da Valutare l innovazione analisi e controllo degli investimenti Giovanni Azzone Umberto Bertel Milano RCS Libri 1998 pag 242 133 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Il Return Of Investment un criterio o ancora meglio una classe di criteri di valutazione che trae origine dall analisi di bilancio Tra gli indici di bilancio infatti il ROI rappresenta la misura del risultato della gestione operativa Si esprime essenzialmente come risultato operativo medio investimento Gli investimenti redditizi saranno quelli il cui ROI risulta superiore ad una soglia prefissata dal valutatore in genere si pone come soglia minima il costo del capitale Tra investimenti mutualmente esclusivi si prediliger quello con il ROI maggiore Il primo termine il risultato operativo netto viene espresso attraverso Il margine operativo netto M ON definito a sua volta come la differenza tra il fatturato e costi operativi relativi all investimento il margine operativo lordo MOL ottenuto sommando il MON con gli ammortamenti Il secondo termine l investimento pu essere calcolato attraverso la misurazione dell investimento iniziale la misurazione dell investimento medio di bilancio ott
429. ti da operazioni di finanziamento garantiti da ipoteche su beni immobiliari non andati a buon fine perch il creditore risulta insolvente e quindi in situazione di contenzioso Questa tipologia di strumento finanziario in situazione di contenzioso molto diffusa nel nostro paese tanto che l ammontare complessivo dei crediti di questo tipo che gravano sul sistema bancario era valutato a fine 2005 a circa 150 miliardi di euro di cui circa 75 di natura immobiliare La prassi del sistema bancario nazionale nell erogazione di crediti si basata sulla richiesta di garanzie reali e particolarmente gradita sempre stata la garanzia rappresentata da immobili di propriet del potenziale creditore La difficolt e l impreparazione del sistema bancario italiano ad analizzare approfonditamente il progetto attivit che alla base della richiesta di credito e per converso l impostazione fondata sulla richiesta di garanzie reali ha originato un numero molto elevato di crediti insoluti nella forma particolare di non performing loans Il valore di questi crediti ipotecari uniti ai costi di gestione degli stessi rappresenta per gli istituti bancari italiani una delle principali voci negative del conto economico con un incidenza pari a poco meno del 20 dei ricavi netti ovvero del margine di intermediazione Le problematiche interconnesse ai non performing loans sono sostanzialmente legate alla natura intrinseca al credito bancario questo i
430. ti di servizio energia full service che garantiscono autonomia nella gestione dei costi dell energia per gli utenti l aumento del valore dei progetti immobiliari dal punto di vista del cosiddetto marketing ambientale Per concludere la cogenerazione risulta ad oggi la tecnologia pi affidabile per il settore immobiliare Si tratta di una tecnologia matura e consolidata si avvale delle innovazioni tecnologiche pi recenti E immediatamente disponibile sul mercato e garantisce tempi brevi di installazione E la pi redditizia in attesa di sviluppare tecnologie sperimentali come l idrogeno o le celle al combustibile E una tecnologia studiata per durare a lungo aspetto che sta particolarmente a cuore agli operatori di Real Estate che riconoscono il valore del tempo e della durabilit di un prodotto negli anni 24 E S Co sono societ operanti nel settore dei servizi energetici Si propongono sul mercato come operatori che offrono ed erogano servizi finalizzati a migliorare l efficienza energetica tramite interventi di riduzione del fabbisogno o del consumo dell utente finale Ad oggi non esiste una precisa regola ordinatoria per cui pu definirsi E S Co ogni societ che inserisca nella propria ragione sociale l efficienza energetica Solo un certo numero di aziende tuttavia ha dimostrato di avere le capacit per acquisire i Certificati Bianchi o Verdi e quindi di essere concretamente in grado di ridurre i consumi
431. ti di valutazione a diversi livelli di complessit SCIP societ di cartolarizzazione immobili pubblici SGR societ di gestione del risparmio ovvero che si occupano della gestione di uno o pi fondi di investimento a prevalenza immobiliare SIIQ societ di investimento immobiliare quotate Assumono la qualifica di SIIQ Societ di Investimento Immobiliare Quotate le s p a residenti ai fini fiscali in Italia ed operanti nel mercato Immobiliare con azioni quotate in mercati regolamentati degli Stati membri dell Unione europea o degli Stati aderenti all Accordo sullo Spazio economico europeo Le SIIQ introdotte nell ordinamento italiano sulla scia dei Real Estate Investment Trust REITs americani e delle Soci t s d Investissement Immobili res Cot es SIIC francesi dalla Legge Finanziaria 2007 modificata sul punto dalla Legge Finanziaria 2008 beneficiano di un regime speciale civile e fiscale quando presentino determinati requisiti 275 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare s I p la superficie lorda complessiva di pavimento la somma di tutte le superfici coperte comprese entro il profilo esterno delle pareti perimetrali ai vari piani e soppalchi di interpiano sia fuori terra che in sottosuolo Spin off processo attraverso cui un impresa crea una sua controllata New Co in capo alla quale viene trasferito tutto il patrimonio immobiliare a reddito gi posseduto Spread differenza
432. ting o di singoli professionisti auditor o internal auditor in modo temporaneo o permanente L auditing pu essere sinteticamente definito come l azione di revisione del funzionamento di un sistema benchmark traducibile in italiano come parametro oggettivo di riferimento offre l opportunit di una comunicazione oggettiva e trasparente tra chi gestisce ed offre il fondo ed il risparmiatore poich individua il profilo di rischio e le opportunit del 259 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare mercato in cui tipicamente il fondo investe assumendo il ruolo di linea guida e riferimento rispetto a tutto il processo di investimento L indicazione del benchmark rafforza il rapporto fiduciario che alla base della gestione del risparmio e permette un dialogo efficace tra l investitore ed il professionista che lo affianca in quanto assicura che la composizione del portafoglio rispecchi determinati criteri best practice per migliore pratica o migliore prassi dall inglese best practice si intendono in genere le esperienze pi significative o comunque quelle che hanno permesso di ottenere migliori risultati relativamente a svariati contesti in generale la prassi che consente di ottenere i migliori risultati in un determinato contesto BMS i BMS Building M anagement Systems sono sistemi per la gestione integrata di tutte le funzioni tecnologiche di un edificio che comprendono sistemi per il controllo a
433. tipo conservativo Come gi anticipato gli oggetti di investimento per un fondo di questa categoria sono prevalentemente immobili dismessi da gruppi bancari assicurazioni enti pubblici gruppi privati cespiti che necessitano di una significativa opera di ottimizzazione Questo riguarda sia la pianificazione di una politica di disinvestimenti degli Immobili non strategici sia il delineare progetti di valorizzazione per i cespiti pi promettenti il tutto all interno di una politica di gestione dinamica dell asset pronta ad adeguarsi al cambiamenti del mercato e della legislazione Immobili funzionalmente obsoleti che permettano la realizzazione di ampi margini di profitto mediante un processo di valorizzazione e successiva locazione o dismissione in tempi rapidi e certi operazioni immobiliari da avviare a fronte di prospettive di rivalutazione dello specifico mercato e in particolare del cosiddetto rischio urbanistico sulla base degli strumenti vigenti e delle prassi consolidate nella pubblica amministrazione locale interessata In base alle caratteristiche peculiari di questa categoria di fondi risulta chiaro che le SGR istitutrici di tali portafogli debbano avere a disposizione competenze professionalit e know how di altissimo livello essendo investimenti ad alto livello di profitto e di conseguenza ad alto profilo di rischio rispetto ad uno strumento di tipo conservativo orientato alla realizzazione di utili in intervall
434. tivo d illuminazione Fonte Xenon Architectural Lighting Foto della hall Fonte scatto dell autore Per quanto concerne la soluzione illuminante delle workplace la scelta ricaduta sulle Choccolate Terra T16 della Artemide Architectural Si tratta di un dispositivo da terra a doppia emissione per lampade fluorescenti Testa e stelo sono in alluminio la base in acciaio Si tratta di dispositivi ad alto rendimento e che garantiscono una performance ottimale in termini di distribuzione omogenea del flusso luminoso evitando cos effetti 241 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare di abbagliamento che causano stress visivo a coloro che lavorano a stretto contatto con essi Lampada Choccolate Terra T16 Fonte Artemide Architectural Facciata ed Infissi gli infissi in facciata previsti dall intervento sono caratterizzati da alte prestazioni in termini di taglio termo acustico All elevato costo di acquisto iniziale si contrappone il maggior risparmio in termini di consumi energetici e di manutenzione sul lungo periodo La scelta lungimirante in termini di prestazioni energetiche rende l edificio pi performante e quindi pi appetibile sul mercato immobiliare sia per la locazione che per una futura alienazione del bene oltre che permettere un risparmio al conduttore in termini di bolletta energetica complessiva
435. tivo risulta particolarmente efficace per determinare il prezzo di beni immobiliari standard e abbastanza omogenei fra loro Rimane il metodo migliore per la valutazione di tipologie comuni in cui prevale il mercato della propriet rispetto a quello dello spazio per esempio per villette a schiera o per appartamenti in condominio o ancora per uffici di dimensioni ridotte e magazzini Criterio molto diffuso anche per la valutazione di terreni sia agricoli che edificabili In generale un metodo valido e ampiamente accettato per tutti i beni facilmente identificabili in categorie ben definite e in classi omogenee secondo parametri qualitativi standard quali la qualit o lo stato d uso Contrariamente questa metodologia non risulta affidabile se applicata a mercati che si basano sullo Spazio poich risulta arduo estrapolare dei parametri comparabili relativi ai prezzi di transazione Per lo stesso motivo una metodologia non applicabile ai mercato degli immobili speciali e unici come ospedali stadi sportivi strade ponti tunnel e cos via 2 2 La superficie dell abitazione rappresenta una caratteristica continua perch pu assumere qualsiasi valore nei ragionevoli limiti Per contro la qualit del quartiere in cui si trova l abitazione si misura spesso su una scala di pochi livelli per esempio quattro livelli corrispondenti a Ottimo Buono Discreto e Insufficiente In tal caso si parla di caratteristica discreta o categoriale 1
436. to Armando Borghi Milano Egea 2009 pag 160 129 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Nel caso di analisi con pi di un IRR a condizione che siano reali e positivi il Net Present Value NPV avr un andamento come nel grafico seguente NPV k Il profilo del NPV n presenza di pi IRR Fonte Valutare l innovazione analisi e controllo degli investimenti Giovanni Azzone Umberto Bertel Milano RCS Libri 1998 pag 231 Tra NPV e IRR possono nascere dei contrasti in fase di valutazione degli investimenti nel caso questi ultimi fossero mutuamente esclusivi nel caso di una differente dimensione dell investimento che incide in termini di valore globale delle risorse a parit di IRR i guadagni di un investimento saranno tanto maggiori quanto pi cospicue saranno le risorse impiegate nel caso di una differente distribuzione temporale dei ritorni si osserva che il capitale impiegato nell investimento con ritorni pi rapidi tende a ridursi con maggiore velocit nel senso che si ripaga pi rapidamente ma cos facendo esso si riduce ovvero porta a una diminuzione del valore globale delle risorse incidendo negativamente sul NPV nel caso di una differente vita utile dell investimento al crescere di quest ultima il net present value aumenter di conseguenza Esistono diverse metodologie per dirimere i contrasti di questa natura In caso di investimenti con diversa distribuzione te
437. to poich rappresenta il parametro che descrive l unicit dell investimento in analisi e di conseguenza Il valore imputato rappresenta il premio richiesto per il rischio che viene attribuito a tale tipologia di Impiego delle risorse disponibili Esistono diverse modernizzazioni e strumentazioni proposte dalla dottrina e mutuate dal mondo della finanza aziendale tra gli altri si possono citare il CAMP Capital Asset Pricing Model richiedente per diversi dati che in linea di massima sono reperibili solo per societ quotate Il principio cardine si deve in ogni modo individuare riferendosi al concetto di rischio in finanza che potremmo definire come la probabilit di ottenere un rendimento diverso da quello atteso inferiore o anche superiore se si tratta di un titolo quotato il rischio ad esso associato pu essere misurato con efficacia infatti individuata la media in un dato periodo dei risultati prodotti che dal nostro punto di vista quindi rappresenta ex post il rendimento atteso la misura della diversit dei risultati intorno alla media rappresenta appunto l incertezza il rischio cos come stato precedentemente definito Tale valore indicato in statistica dalla Varianza 02 che appunto fornisce la misura della dispersione media dei risultati volatilit o anche dallo scarto quadratico medio o che ha il pregio di esprimere il livello di rischiosit nella stessa unit di misura in cui sono stati osservati o attesi i valori
438. tower combined wind catcher T in T out and outlet Schema di funzionamento delle torri del vento Fonte Advances in passive cooling M at Santamouris Londra Earthscan Ed 2007 pag 144 primi sono normalmente montati sul tetto e con delle forme cattura vento disegnati allo scopo di far accrescere o decrescere la velocit del vento in quota e di portarlo all interno della struttura La corrente avr poi sfogo dal lato opposto ad una quota stabilita in base all architettura e all intorno 183 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Riferibili al secondo tipo sono le torri multi direzionali che all interno dello stesso profilo verticale riescono a ingabbiare le correnti portarle verso il basso all interno dell edificio e poi successivamente ad espellere le correnti interne riportando l aria calda verso l alto Questo ovviamente possibile solo suddividendo internamente le tubazioni che incanalano le correnti attraverso dei separatori possibilmente isolati fra loro in modo da non generare scambio di calore L utilizzo del free cooling comporta notevoli vantaggi sia dal punto di vista del controllo ambientale degli spazi confinati sia dal punto di vista del risparmio energetico e di conseguenza economico In climi temperati un edificio correttamente progettato con torri del vento e sistemi di controllo della radiazione solare pu risultare abitabile con livelli di comfort soddisfacenti anc
439. trice che le contiene In altre parole in determinate condizioni l intercapedine cessa momentaneamente di essere trasparente vetri attivi si suddividono in due tipologie elettrocromici e a cristalli liquidi primi offrono un controllo solare estremamente efficace intervengono sulla luce e sull energia solare sia in inverno che in estate in maniera significativa Sono simili ai vetri fotocromatici ma il funzionamento si basa sull attivazione da parte di un Impulso elettrico a basso voltaggio ed a bassa potenza pochi watt di una lamina metallica posta sulla faccia rivolta verso l intercapedine del vetro esterno cristalli liquidi Invece sono traslucidi e opachi ma si trasformano in vetri trasparenti quando vengono stimolati con una tensione elettrica Sono vetri con uno strato di materiale plastico che contiene al proprio interno dei cristalli liquidi immersi in una matrice polimerica Quando la lastra riceve l impulso elettrico la tensione viene Immediatamente trasmessa al liquido dello strato polimerico facendo orientare i cristalli in una direzione specifica In tale posizione cristalli permettono alla radiazione luminosa di attraversare la lastra e contemporaneamente rendono il vetro trasparente Meritano un discorso a parte vetri fotovoltaici ovvero tutti quei moduli stratificati che integrano al proprio interno celle fotovoltaiche per una soluzione ad alta integrazione architettonica In grado di ridurre la radiazione solare
440. ttamento dell energia solare hanno ancora costi piuttosto elevati come testimoniato dalla necessit di sussidi statali per favorire la diffusione del solare termico e del fotovoltaico e presentano ancora una resa piuttosto bassa La capacit tecnica di utilizzare l energia proveniente dal sole infatti ancora piuttosto primitiva se i considera che in un anno alle nostre latitudini un metro quadrato di superficie al suolo investito da 1000 1400 kWh pari a circa dieci volte il fabbisogno per riscaldamento di un edificio di tipo convenzionale tuttavia le attuali limitate capacit di convertire questo capitale in energia utilizzabile e di immagazzinarla per i periodi di necessit rendono ancora arduo lo sfruttamento di questa energia su larga scala Considerazioni queste che dimostrano la limitatezza e l inadeguatezza di un approccio puramente captante al problema della minimizzazione dei consumi come testimoniano le esperienze degli anni settanta Al contrario si rende necessario un lavoro preliminare per ridurre in maniera significativa il consumo energetico complessivo tramite un approccio di tipo conservativo per poi affidarsi solo successivamente alle fonti rinnovabili Queste infatti data la loro limitata disponibilit possono contribuire efficacemente al bilancio energetico di un edificio solo nel caso in cui il fabbisogno sia 174 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare gi stato contenuto con altri
441. tti la non applicabilit ai fondi riservati dei limiti stabiliti in via generale dalle norme prudenziali di contenimento e frazionamento del rischio emanati dalla Secondo quanto previsto dall articolo 17 comma 10 del D M n 288 1999 81 Investimento immobiliare mercato valutazione rischio e portafogli Martin Hoesli Giacomo Morri Milano Hoepli 2010 pag 173 174 63 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Banca d Italia Una prima conseguenza stata l accentuarsi del grado di specializzazione dei fondi riservati in termini di asset location con lo scopo di garantire rendimenti pi elevati ammessa la possibilit di concentrare l investimento su singole operazioni maggiormente rischiose e maggiormente redditizie Diversamente i fondi retail sono obbligati ex lege a perseguire strategie di diversificazione negli investimenti al fine di contenere il rischio e tutelare cos gli investitori In tema di operazioni in conflitto di interessi pur rimanendo fermo il divieto di investire il patrimonio del fondo in beni direttamente o indirettamente ceduti o conferiti da un amministratore direttore generale o sindaco della SGR non si applicano ai fondi riservati i limiti alle operazioni con i soci della SGR o con societ del gruppo di appartenenza della SRG previsti per i fondi ad apporto privato l ammissibilit delle operazioni in conflitto di interesse infatti totale fino al 100 del valore
442. ttraente un miglioramento nella salute del proprio corpo oppure una sensazione di rilassamento dallo stress quotidiano mediante l attivit fisica 27 Cfr da The Real Estate Investment Handbook Wiley Finance Hoboken New Jersey Fabozzi Series 2005 pag 348 350 219 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare 5 3 4 L immagine dell architettura nel settore immobiliare In un mercato dominato dall immagine e dalla comunicazione come quello contemporaneo il mondo degli immobili e di conseguenza del Real Estate non pu esimersi dal fare alcune considerazioni riguardo all opportunit di sfruttare il proprio patrimonio in tale direzione La comunicazione nel settore degli immobili utilizza linguaggi e strumenti del tutto analoghi a quelle degli altri settori del marketing schermi luminosi tecnologie LED applicate marketing di loghi e marchi registrati ecc ma in modalit e in dimensioni di scala totalmente differenti Grazie all evoluzione delle tecnologie di involucro le possibilit di comunicazione nell edilizia si sono moltiplicate e ora possono contare su supporti versatili e che consentono grande libert di espressione Le facciate continue degli edifici vengono utilizzate come una tavolozza per l artista come uno schermo di proiezione o come un enorme pannello pubblicitario dove vengono visualizzati marchi slogan mediante l uso di immagini fisse o in movimento 275 276 Tecnologie come
443. ttrici e la cabina elettrica dove tuttavia sar mantenuto e ampliato il quadro 20 kW Si previsto inoltre di dotare gli uffici di UPS distribuiti a servizio dei locali tecnici di piano anzich centralizzati oltre a quelli a servizio della Sala CED E stato predisposto un sistema di supervisione del tipo BM S al servizio degli impianti sia meccanici che elettrici previsto al piano primo Per gli impianti meccanici il sistema effettuer sia i controlli comandi che il monitoraggio Per gli impianti elettrici effettuer essenzialmente il monitoraggio In base alle future lavorazioni vengono inoltre sostituiti sia trasformatori esistenti sia Il quadro elettrico generale trasformatori saranno tre da 1250 kVA Il gruppo elettrogeno stato sostituito con uno da 700KVA di cui il 26 dedicato alle utenze elettriche indispensabili ed il 74 destinato ai servizi aggiuntivi Il gruppo stato installato al secondo piano 236 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare interrato fuori sagoma dell edificio E altres previsto un nuovo serbatoio interrato e con relativo sistema di pompaggio Per garantire la distribuzione ai piani sono stati previsti due quadri ogni piano con 3 sezioni ciascuno quella nomale quella preferenziale e quella di continuit Si installeranno interruttori differenziali in Classe A e gli UPS di piano saranno alimentati dalla sezione preferenziale dei quadri L illuminazione di sicurezza risulta alime
444. ttualizza esclusivamente al costo dei mezzi propri Il valore attuale dei flussi di cassa per l azionista stima in questo modo il valore di mercato dei diritti di propriet del progetto di investimento l equity value L APV inoltre esplicitando i flussi di cassa finanziari rimborsi le remunerazioni relativi ai capitali appartenenti a soggetti terzi consente di esprimere anche un giudizio sulla sostenibilit finanziaria del progetto 15 4 3 3 Il Profitability Index Il profitability index o indice di profittabilit PI un indicatore di carattere relativo definito come rapporto tra il valore attualizzato dei cash flow generati dall investimento e il valore attualizzato delle somme investite 15 VARE PV of ture cash flows Profitabltyx index _______ Initial investment Si osserver che esiste una relazione molto stretta fra il NPV e il PI possibile constatare che il NPV rappresenta una differenza fra due termini il cui rapporto definisce il PI e tale relazione consente di esprimere la condizione di accettabilit per gli investimenti espressa con Il PI 186 Cfr da Valutazione valorizzazione e sviluppo immobiliare Oliviero Tronconi Liala Baiardi Santarcangelo di Romagna RN M aggioli Editore 2010 pag 144 145 187 Valutare l innovazione analisi e controllo degli investimenti Giovanni Azzone Umberto Bertel Milano RCS Libri 1998 pag 227 228 127 Strategie e Tecniche della Va
445. tura non collocabile in un ambiente differente Il marketing territoriale si occupa proprio di pubblicizzare il territorio mostrandone le potenzialit ai possibili investitori e favorendo i loro investimenti con sgravi fiscali e velocizzazioni burocratiche Una mentalit ancora non pienamente sviluppata in molte regioni del nostro paese Nonostante tutti gli sforzi compiuti il mercato italiano non pu ancora considerarsi maturo troppe sono ancora le incertezze che contraddistinguono il sistema paese e che rallentano o vanificano molte delle iniziative intraprese dagli operatori di questo settore Le tempistiche della burocrazia e l impossibilit di prevedere gli esisti della maggior parte delle pratiche sottoposte al giudizio del Pubblico rappresentano ancora oggi un forte disincentivo per tutti quei soggetti che vorrebbero investire nel nostro paese ma che decidono di spingersi verso altri mercati altrettanto promettenti ma meno insicuri del nostro con un evidente danno per la nostra economia nel suo complesso Anche in termini di trasparenza e di reperibilit di dati precisi l Italia ha ancora molta strada da fare solo mercati di Milano e Roma dispongono di una banca dati relativamente affidabile e aggiornata sulle compravendite Immobiliari Il resto del territorio nazionale dispone solo di informazioni parziali datate e spesso poco attendibili questo rappresenta un limite inaccettabile per un investitore istituzionale abituat
446. uale l insieme di metodologie tecniche e procedure che il valutatore utilizza per analizzare le capacit dell immobile di generare benefici generalmente benefici economici dati dalla gestione operativa e dalla dismissione dell immobile e per convertire questi benefici in un indicazione di valore attuale Il principio dell anticipo fondamentale ai fini del criterio reddituale Tutte le metodologie collegate implicano l attualizzazione dei benefici futuri e la successiva stima del valore attuale Questo processo richiede a sua volta la previsione della manifestazione e dell entit dei benefici futuri o la stima di un tasso di capitalizzazione che rifletta l andamento previsto dei benefici nel tempo L approccio reddituale deve inoltre prevedere come il cambiamento influisce sul valore degli immobili Al fine di fornire valide indicazioni sul valore il valutatore deve attentamente prevedere le aspettative di mercato relative al reddito prodotto alle spese necessarie per generare quel determinato livello di reddito e le probabili fluttuazioni del valore del bene Riassumendo quindi possibile definire il criterio reddituale come un processo di valutazione che basa la sua analisi sul rapporto fra entit della locazione annuale e valore di un immobile Il rendimento dell affitto quindi definibile come il rapporto fra il canone percepito e il valore dell immobile stesso che viene quindi utilizzato successivamente come tasso di capita
447. ucia degli investitori verso le autorit locali informare su ci che l area ha da offrire in termini socio economici valorizzare le risorse del territorio nel loro complesso 5 In maniera del tutto analoga al processo di comunicazione aziendale il marketing territoriale si avvale di un mix di strumenti composto da sei leve fondamentali la pubblicit la propaganda 2 Cfr da Marketing territoriale strategie per la riqualificazione la valorizzazione e la promozione del territorio Esperienze e tendenze in atto Liala Baiardi Marzia Morena Milano Il Sole24ore 2009 pag 33 35 200 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare le relazioni pubbliche Il direct marketing grandi eventi la promozione Propaganda Relazioni Relazioni pube S Mix comunicazionale del territorio A N La composizione del mix comunicazionale del territorio Fonte M arketing territoriale strategie per la riqualificazione la valorizzazione e la promozione del territorio Esperienze e tendenze in atto Lala Baiardi M arzia Morena Milano Il Sole24ore 2009 pag 34 Con diverse finalit ciascuna di queste leve pu essere utilizzata per arrivare allo scopo della campagna promozionale di comunicazione sia verso l interno che verso l esterno Con il termine pubblicit ci si riferisce a tutti quegli aspetti di presentazione di un offerta realizzata a pagamento da
448. uesto ha spinto molti proprietari a riconvertire a questa destinazione i propri immobili in prossimit di centri universitari o ubicati in zone ben servite dai servizi pubblici a questo scopo Il costante aumento dei prezzi degli affitti ha inoltre determinato un lento ma inarrestabile mutamento della dimensione media degli alloggi molti appartamenti di elevata metratura spesso appartenenti ad immobili d epoca sono stati ristrutturati e suddivisi in due o pi appartamenti di dimensioni pi ridotte e che quindi possono essere collocati sul mercato a prezzi pi concorrenziali Ci non dovuto esclusivamente ad un vertiginoso aumento dei canoni di affitto ma una conseguenza diretta dell evoluzione sociale la famiglia di tipo tradizionale in crisi cos come sono in forte flessione i dati sulle nascite Il progressivo ridursi dei membri della famiglia media automaticamente influenza il mercato degli immobili residenziali un appartamento di sei vani non avr alcuna utilit per una famiglia di tre elementi L investitore immobiliare deve tenere conto di questo tipo di tematiche per poter prendere decisioni ragionate ed al passo con i tempi Investire per ottenere ritorno dalla locazione nel settore residenziale infatti richiede proprio come per gli altri mercati del Real Estate approfondite analisi e monitoraggi continui delle tendenze del mercato e dei trend per ogni regione citt quartiere Un caso esemplificativo di studio su
449. ui i dati forniti dalle precedenti campagne di rilievo fossero sufficientemente esaustivi Diversamente la campagna di misurazione ha proprio l obiettivo di colmare le lacune riscontrate nelle fasi precedenti La fase successiva dunque l elaborazione dei dati raccolti Dopo un processo di elaborazione possibile non solo definire le logiche di funzionamento di tutti i sistemi monitorati ma anche comprendere le modalit di gestione di tali impianti Successivamente si valuta la possibilit di realizzare una riduzione dei consumi dell architettura In esame attraverso un processo di riduzione del fabbisogno energetico intervenendo su una o pi delle tre aliquote 5 CSS R ISD rmio o Efficienza Energetico Efficienza Utilizzo Costo energetico futuro U m ainn mima 4 T O ti dd TI pasa RE C L dit Y O kl ci JI an p I a HE T5 Man utenzione Schema di intervento sui consumi energetici di un edificio Fonte La riqualificazione energetica nel Real Estate Autori Vari M ilano Il Sole24ore 2010 pag 89 Il risparmio energetico ottenuto in tal modo non deve essere a discapito del confort sar dunque conseguenza dell effetto di incremento dell efficienza tecnica dei sistemi del miglioramento delle modalit di utilizzo o dell implementazione di efficacia delle modalit manutentive Riguardo alla valutazione del grado di efficienza globale del 132 Cfr da La riqualificazi
450. uisizione o possibile acquisizione in modo da ottenere come risultato finale una fotografia particolareggiata della realt in esame Si tratta in altre parole di un indagine volta alla conoscenza di una societ target focalizzata sulla rilevazione di fattori critici di successo di punti di forza e di debolezza e in particolare di eventuali rischi che potrebbero compromettere la creazione di valore per l investitore 264 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare e commerce commercio elettronico tutte quelle transazioni commerciali afferenti beni e servizi attuate attraverso un interazione realizzata su infrastrutture tematiche e informatiche es internet In un accezione pi ampia sono da comprendere in tale ambito tutte le attivit che vengono realizzare tra venditore ed acquirente servendosi di queste tecnologie edificio fabbricato qualsiasi costruzione coperta comunque infissa al suolo con le pi svariate tecnologie isolate da vie e spazi vuoti oppure separata da altre costruzioni mediante muri maestri che si elevano dalle fondamenta al tetto che disponga di uno o pi liberi accessi sulla via ed abbia una o pi scale autonome Si considera parte integrante del fabbricato l area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza equity patrimonio netto che tiene anche conto per le societ che abbiamo emesso obbligazioni convertibili e o warrants dell aumento di capitale derivante dall
451. ultifunzionali Una Suddivisione a quartieri delle aree di lavoro Tutte le aree sono state progettate per favorire la collaborazione secondo conformazioni aperte chiuse o semichiuse con spazi che possono cambiare assetto anche diverse volte al giorno a seconda delle esigenze dei team di lavoro che operano in un dato momento 149 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare COLLABORATIVE OPEN a gt MULTI PURPOSE COLLABORATIVE SEMI ENCLOSED gt QUIET AREA COLLABORATIVE ENCLOSED IT amp SERVICES M asterplan della Cisco Headquarters Fonte Innovation in office design the critical influence approach to effective work environments Diane Stegmeier United States of America John Wiley amp sons 2008 pag 171 Secondo il concept delle connected workplaces ogni singola stazione di lavoro risulta connessa al sistema centrale mediante unit telefoniche router collegamenti wireless e headset per la comunicazione e la videocomunicazione in tempo reale via computer sia con personale interno che con collaboratori esterni alla sede aziendale Questo tipo di postazioni permette inoltre di servire un maggior numero di utenti lasciando quindi la possibilit di ospitare per periodi pi o meno lunghi nuovi membri del team a seconda delle necessit contingenti Anche in ottica di risorse umane un ambiente fisicamente ed intellettualmente stimolante competitivo e che regala benessere rappresenta un notev
452. un indicatore di redditivit che evidenzia il reddito di un azienda basato solo sulla sua gestione caratteristica al lordo quindi di interessi gestione finanziaria tasse gestione fiscale deprezzamento di beni e ammortamenti si ottiene sottraendo ai ricavi delle vendite la variazione delle rimanenze di prodotti in corso di lavorazione i costi operativi dei beni e dei servizi correlati alla produzione venduta e il costo del lavoro margine operativo netto in economia il margine operativo netto abbreviato MON la risultato della sottrazione al MOL degli accantonamenti ed ammortamenti Viene ulteriormente definito come Reddito Operativo della Gestione Caratteristica o ROC marketing termine inglese spesso abbreviato in mktg un ramo dell economia che si occupa dello studio descrittivo del mercato e dell analisi dell interazione del mercato e degli utilizzatori con l impresa Il termine prende origine dall inglese market mercato cui viene aggiunta la desinenza del gerundio per indicare la partecipazione attiva cio l azione sul mercato stesso Non comune l uso dei termini in italiano mercatistica o mercatologia marketing information system generalmente noto come M 1 S il sistema informativo di marketing una struttura integrata di persone attrezzature e procedure finalizzata a raccogliere classificare analizzare valutare e distribuire informazioni pertinenti tempestive e accurate destinate agli operatori di
453. un soggetto identificato Essa risulta generalizzata pubblica Impersonale particolare L utilizzo della pubblicit a livello territoriale particolarmente diffuso per le finalit turistiche oltre che per la promozione del territorio in vista dell assegnazione di grandi eventi media utilizzati per questo tipo di promozione sono quelli classici audiovisivi 201 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare film radio televisione e in maniera sempre pi spiccata la comunicazione su internet mediante la realizzazione di siti web dedicati Per propaganda si intende quell insieme di attivit volte a richiamare nella mente del pubblico le caratteristiche positive del oggetto della commercializzazione in questo caso del luogo promosso Lo strumento principe della propaganda lo slogan in cui possibile racchiudere una visione complessiva dello spirito e degli elementi di forza di un area geografica Funzione analoga allo slogan svolta dal marchio che si basa su simboli visivi simboli di uomini o su brand popolari Le relazioni pubbliche possono essere definite in questo campo come le attivit sistematiche e pianificate volte a creare una reciproca conoscenza e fiducia tra un soggetto e suoi interlocutori diretti generalmente di natura istituzionale Parte integrante di queste relazioni sono le attivit di lobbying intese come pressioni finalizzate a spingere le autorit a prendere de
454. ure per convezione movimento d aria come per i muri di Trombe eventualmente assistiti da ventilatori meccanici vantaggi derivanti dall uso di questi sistemi risiedono nella minore superficie vetrata a contatto diretto con gli ambienti interni e nello sfasamento inerziale della forzante termica esterna garantito dagli elementi opachi mentre risultano critici gli aspetti dei costi a causa del raddoppio dell involucro che si rende necessario per le chiusure verticali e del controllo del comportamento estivo e notturno che richiede generalmente l inserimento di parti mobili e una costante attenzione da parte degli utenti 228 Residenze e risparmio energetico tecnologie applicative e linee guida progettuali per la costruzione di abitazioni sostenibili Gabriele M asera Milano Il Sole 24 Ore 2004 pag 63 65 130 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare sistemi isolati si basano sulla concentrazione della funzione di captazione solare in elementi termicamente separati dal resto dell edificio Il trasferimento dell energia termica dal collettore agli spazi abitati avviene con mezzi non meccanici di tipo radiativo o convettivo il caso del classico meccanismo termosifonico attivato dal movimento di masse d aria a temperature differenti oppure con l aiuto di ventilatori a basso consumo energetico Ricadono in questa categoria sistemi tipo Barra Costantini i muri e le coperture isolati e le serre
455. vari passaggi che dati devono sopportare prima di essere indicizzati correttamente o ancora per via di modalit di indicizzazione e di rappresentazione poco efficaci Per non parlare dell impossibilit spesso di accertare la corrispondenza e la totale veridicit dei dati raccolti Tutti i dati devono subire processi di controllo e di selezione rigorosissimi pena la 24 uM arketing Strategico e operativo market driven management Jean Jacques Lambin Milano McGraw Hill 2000 pag 119 2 Cfr da Marketing Strategico e operativo market driven management Jean Jacques Lambin Milano McGraw Hill 2000 pag 120 121 196 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare totale inutilit della ricerca svolta Questo vale in qualsiasi settore di mercato il Real Estate non rappresenta un eccezione Le ricerche devono comprendere tanto i dati forniti dall internal accouting quanto le informazioni derivanti dalle campagne di analisi dell ambiente macro marketing e della concorrenza Il sistema di raccolta dati ha il compito di raccogliere informazioni sull evoluzione dell ambiente economico sociale politico e industriale per tenere costantemente sotto controllo forze e debolezze della posizione occupata dall azienda all interno del mercato di riferimento In linea di massima il controllo ambientale viene effettuato attraverso la stampa l intermediazione delle associazioni di categoria e grazie alla lettura delle
456. ventati nel corso del tempo le straordinarie macchine per vendere che conosciamo al giorno d oggi In questo modo le facciate degli edifici le imponenti hall le prospettive allungate diventano le icone stesse del consumo Anche l impatto di questi edifici a scala urbana notevole non a caso diventano dei perativ a volte costruiti in luoghi simbolici e la spietata concorrenza impone inoltre 2 Cfr da Marketing territoriale strategie per la riqualificazione la valorizzazione e la promozione del territorio Esperienze e tendenze in atto Liala Baiardi Marzia Morena Milano Il Sole24ore 2009 pag 35 39 2 Cfr da Il marketing dei luoghi e delle emozioni Francesco Gallucci Paolo Poponessi Milano Egea 2008 pag 69 71 2 8 Discorso che vale per i grandi magazzini storici es i magazzini Harrods a Londra ma non per i nuovi centri commerciali le cui dimensioni sia per superfici coperte che di parcheggio sono talmente enormi da non poter essere collocate nelle aree di maggior pregio della citt 204 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare frequenti riorganizzazioni e cambi di look ampliamenti e ristrutturazioni per espandere capienza e quindi influenza Dove prima sorgeva un supermercato allargato ai prodotti per la casa e ai giocattoli oggi sorgono fast food negozi di abbigliamento negozi di elettronica saloni di bellezza e multisala cinematografici Nell arco di pochi decenni questo tipo
457. viste dalla legislazione del governo del territorio ma che permettono di instaurare un rapporto di collaborazione tra autorit e comunit locali di tipo duraturo e proficuo La dilatazione del processo che ne consegue la complessit e l interdipendenza dei problemi e la pluralit dei soggetti coinvolti favoriscono l adozione di modelli decisionali improntati a una razionalit di tipo procedurale nell ambito della quale i governatori locali sono chiamati a deliberare e a governare l iter decisionale allo scopo di arrivare ad una decisione finale condivisa da tutti e che tenga conto di tutti gli aspetti e le delle problematiche sollevate dalle parti in causa Tutto ci possibile grazie a tecniche specifiche di partecipazione allargata ai processi decisionali SI citano a titolo di esempio le interviste qualitative individuali le Swot Analysis panel di esperti le riunioni di quartiere ecc che permettono un tipo di partecipazione attiva concreta trasparente e diretta Questo tipo di procedura permette di individuare un ampia zona di consenso sia riguardo alle metodologie decisionali sia riguardo agli esiti stessi delle delibere Una comunit locale collaborativa e benestante rappresenta un valore aggiunto determinante alle prospettive di sviluppo di un territorio un alto grado di collaborazione e intesa tra pubblica amministrazione e comunit locali permetter uno sviluppo pi rapido e meno costoso riducendo il rischio di m
458. visualizzare tutte le parti del progetto ai diversi gradi di dettaglio L obiettivo quello di identificare tutte le attivit di cantiere suddividendole in attivit componenti finch possibile determinare tempo e costo della singola attivit La OBS corrisponde all organigramma di commessa con indicazioni delle funzioni delle responsabilit e autorit Attraverso il confronto tra WBS e OBS possibile definire le risorse necessarie per la gestione del cantiere Il computo metrico estimativo riprende le singole attivit della WBS quantifica ogni singola voce e assegna loro il relativo costo Uno strumento invece per la programmazione il diagramma di GANTT o diagramma a barre una tecnica semplice ed efficace per la programmazione e il controllo di un gt Cfr da Metodi e strumenti del property management redditivit immobiliare processi di valorizzazione supporto strategico all investimento Oliviero Tronconi Milano Il sole 24 ore 2007 pag 87 49 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare progetto che consiste in uno schema grafico per visualizzare la durata delle attivit nel tempo 58 perat manager non esiste una definizione univoca di questa figura professionale che necessita di diverse competenze e che declina la propria attivit in maniera mirata e specifica per ogni singolo caso L unica certezza che l energy manager figlio della necessit di affidare ad una specific
459. vizi Elettrici un soggetto che promuove l incentivazione e lo sviluppo delle fonti rinnovabili e assimilate in Italia e rilascia la Garanzia di Origine e i certificati RECSin Italia II GSE gestito dal Ministero dell Economia e delle Finanze e dal Ministero dello sviluppo economico 266 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare housing sociale nasce come tentativo di ampliare qualificandola l offerta degli alloggi in affitto e in misura minore anche in vendita mettendo a disposizione nuove unit abitative a favore di quelle persone che escluse per ragioni di reddito dall accesso all edilizia residenziale pubblica non sono tuttavia in grado di sostenere i costi del libero mercato Indagine di mercato di tipo diretto rilevazione tecnico economica del mercato immobiliare che principalmente si rivolge a fonti dirette che consentono una puntuale disamina di immobili aventi caratteristiche estrinseche ed intrinseche analoghe al bene immobile oggetto di comparazione Indagini di mercato di tipo indiretto rilevazione tecnico economica del mercato immobiliare incentrata generalmente su qualificate pubblicazioni e bollettini nel settore immobiliare indici rapporti che nella dottrina statistica servono per confrontare le intensit di uno stesso fenomeno in due situazioni o circostanze diverse Il numero indice semplice si ottiene dividendo l intensit del fenomeno in una situazione con quella della situazione bas
460. za di quelli esistenti contratti da stipulare in uno scenario non definito con certezza e quindi esposto a Incognite e rischi in secondo luogo la difficile scelta del tasso di attualizzazione che non si pu ricavare semplicemente dal mercato immobiliare poich non possibile determinare con esattezza tutte le caratteristiche dell investimento Per determinare questo tasso generalmente si ricorrer al 160 Cfr da Finanza immobiliare il mercato la valutazione gli strumenti e le tecniche di finanziamento Armando Borghi Milano Egea 2009 pag 119 120 161 Investimento immobiliare mercato valutazione rischio e portafogli Martin Hoesli Giacomo Morri Milano Hoepli 2010 pag 132 111 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare build up approach finanziario al rendimento atteso complessivo o al calcolo del costo medio ponderato del capitale noto anche come WACC In Italia da qualche anno a questa parte per quanto riguarda le perizie estimative si pu constatare una sostanziale omogeneizzazione progressiva delle tecniche e delle metodiche gi sviluppate nel mondo anglosassone questo avviene prevalentemente grazie al frequente ricorso da parte dei soggetti nazionali a societ straniere e o a membri RICS che utilizzano quindi pratiche e metodiche descritte nel Red Book Situazione ben diversa se si abbandona il campo del Real Estate professionale e SI sconfina nel mercato immobiliare non professional
461. za interna Per quanto riguarda tre cancelli automatici posti uno sull ingresso principale lato via Pavese e le due rampe di accesso ai garage lato via Tomasi di Lampedusa sebbene funzionanti sono stati ugualmente ripristinati a fine lavori dopo il fermo Gli uffici negli open space sono delimitati da pareti mobili cieche vetrate ed attrezzate installate a cura dell impresa insieme alle tende Lavori elettrici dal momento che stata predisposta l eliminazione dei corridoi e la costituzione di posti di lavoro non solo in modo maggiore dell esistente ma con una configurazione ad open space stato necessario rinunciare alla distribuzione esistente e progettarne una completamente nuova adottando la soluzione che prevede torrette che sbucano da pavimento flottante di basso spessore Tale espediente permette di effettuare la distribuzione elettrica nel modo pi razionale ed elastico possibile La soluzione sopra descritta obbligata anche per quanto riguarda l impianto fonia dati circuiti e la potenza verranno incrementati in modo tale da obbligare a una nuova distribuzione corpi illuminanti delle aree uffici sono stati integralmente sostituiti Come richiesto dal futuro conduttore per ogni piano sono previsti due quadri elettrici anzich uno equipaggiati di interruttori differenziali insensibili alle componenti disturbanti della corrente interruttori di classe A L intero impianto stato sostituito inclusi i quadri ele
462. zes G07ISI8 O 0 MEON z pesado nzo METAN pl houabg D00rzt o00rZP E Dupy aalo 9 968G9 L30933 LE EEEES GEUGOZI E08809 L9 9996G S2 IlG3G E A9ELG 20 FI24Io 20 6ISGG 0305 ME HEN og i WOENS Y GUEGIIZ pZEEIZ 2 IFIGOZO p OtOGOZ OZOLOZ PISZOZELO VFIZEGLO S GZPESL PLSS OZ0ZALO DOSSI DOG fan annelsdo a540G TOZEZZG SMSz o EISZOG LFOLZEP LZ0DLEStP SEZSA STbOpafo GICzGGh SLLE9Fe o FOSGIEt D DUUE pae PUZSEZIO GPZ Z68299 g SISESL G ZIEOSL PEILGL FUSOEGI L OSOIGL FOLSPL OOZGPL onzI Lal sod uj ibfay zed OI0EZI 2 ECGAZI VEGntzio SGzalzi L DPZ6L S Z0GAlL S OLSFILO Z ESEZIL DALOL pogga D Dal 006 ESUSLI GGIIZEP G00COPO IPEGEIE SJEFZEOh SSpS STEZOkk GElbi it OGGGSTE ZGSFOZF FORZZIE YEE BENZI ian DUJE JAJOJE T DLI IS5E 3u geiz GLOZ aloz ilog g z gig FOZ cloz pitii Liz DZ g z mug EWOY Gg asened 21ES J EJA U 0zJU A JUI je oageja1 49 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare Dati costo di ristrutturazione medio 500 Euro mq Canone di affitto uffici 339 6 Euro ma anno canone di affitto locali mensa 120 Euro mq anno Canone di affitto posto auto 1200 Euro posto anno costo di acquisizione 55 000 000 Euro prezzo di vendita 120 000 000 Euro costo dell assicurazione 0 5 sul costo complessivo di ristrutturazione project Management 8 sui costi di intervento agency 10 sui ricavi a regime costi operativi Manutenzione ordinaria 2 sui ricavi complessivi tasso d
463. ziaria Per quanto concerne il trattamento fiscale avendo le societ di cartolarizzazioni come unico oggetto la realizzazione delle operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla dismissione del patrimonio immobiliare statale e previdenziale che diventano a tutti gli effetti un patrimonio separato rispetto a quello originario da cui provenivano ed essendo tali societ per loro stessa natura delle societ veicolo dell operazione di dismissione senza con ci assumersi rischi n obbligazioni tipiche del titolare di diritto dominicale ciascun patrimonio non sar soggetto alle imposte sui redditi e alle imposte regionali sulle attivit produttive mentre i proventi economici derivati dalla gestione del patrimonio cartolarizzato non entreranno nelle disponibilit della relativa societ veicolo poich essa rimane a livello giuridico del tutto estranea Nel caso di trasferimento di beni immobili da parte di Enti pubblici non territoriali alla societ di cartolarizzazione si imporr che questo tipo di operazioni dimissorie sia da effettuare esclusivamente in forza di specifiche e puntuali disposizioni normative dovendosi inquadrare all interno di una complessa attivit di gestione dei patrimoni di tali Enti Il regime fiscale relativo alle cessioni di immobili appartenenti a patrimoni pubblici come stabilito dal D P R n 633 72 prevede che tali operazioni esulino dal campo di applicazione dell IVA Inoltre gli interessi e gl
464. zionati e orientati in maniera da consentire il passaggio alla radiazione solo a certe inclinazioni e invece di schermarla ad altre Questa tipologia offre notevoli prestazioni termiche vetri a trasmissione variabile consistono in vetri che cambiano il loro comportamento a seconda delle condizioni ambientali Ne esistono di diverse categorie vetri fotocromatici sono vetri che si colorano in maniera particolare quando sono colpiti da una determinata quantit di raggi UV modificazione reversibile Tendono tuttavia ad invecchiare molto precocemente vetri termo tropici sono vetri camera nella cui intercapedine viene immessa una miscela di sostanze polimeriche le quali al di sopra di certe temperature creano delle vere 219 a selettivit il rapporto tra il fattore di trasmissione luminosa T e il fattore solare g Il fattore di trasmissione luminosa T la percentuale di luce che entra in un ambiente attraverso la superficie vetrata con densit spettrale da 380 a 780 nm Il fattore solare g il rapporto fra l energia solare che entra nel locale e l energia solare che arriva sulla superficie vetrata e caratterizza la protezione dall irraggiamento fornita dalla vetrata 220 Opacizzati con elementi cristallini impressi durante il processo di tempra 1 1 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare e proprie isole di molecole a differente densit e quindi un diverso indice di rifrazione rispetto alla ma
465. zione denominata put call la facolt di riacquistare il patrimonio immobiliare inizialmente ceduto nell operazione di sale and lease back Nel caso non si intenda avvalersi di tale opzione il contratto prevede la cessione irrevocabile del patrimonio oggetto dell operazione 2 2 4 Cartolarizzazioni Strumento finanziario recentemente proposto nel nostro paese nell ambito di un processo di valorizzazione immobiliare del patrimonio sia statale che riconducibile ad enti previdenziali 5 Tali procedure sono definibili come operazioni finanziarie complesse ampiamente utilizzate all estero contrassegnate dall impiego di negozi giuridici tra loro collegati in virt dei quali i portafogli di crediti nella specie relativi ai proventi scaturenti dalla dismissione del patrimonio pubblico sono selezionati ed aggregati al fine di costituire un supporto finanziario a garanzia di titoli collocati sul mercato dei capitali La cartolarizzazione si configura quale tecnica finalizzata alla conversione di attivit e propriet non facilmente utilizzabili e gestibili con le pi comuni e consolidate tecniche di management Essa prevede l accorpamento di tali beni all interno di una o pi societ di scopo a responsabilit limitata e la successiva scomposizione degli stessi immobili ora parte di un unico portafoglio in un insieme di titoli da immettere sul mercato della finanza per la vendita a terzi Detto patrimonio separato da quello della soci
466. zioni completamente aperte ad opzioni pi riservate a seconda delle necessit contingenti Foto dei locali mensa dopo l intervento Fonte scatto dell autore 24 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare L areazione forzata necessariamente caratterizzata da prestazioni maggiori rispetto agli altri locali dell edificio che non prevedono affollamenti simili garantita da un impianto che rivela le proprie uscite in corrispondenza del fianco del controsoffitto pi basso in alto a sinistra dell inquadratura soprastante Questa scelta permette di conservare la massima altezza di controsoffitto possibile e di limitare il necessario abbassamento solo ad aree pi interne in corrispondenza dei corridoi dove l altezza ha minor valore in termini di confort ambientale L illuminazione si basa su dei cilindri al neon che attraversano tutto l ambiente ancorati al controsoffitto proprio in corrispondenza dei tavoli sottostanti questo per provvedere ai lux necessari a garantire il confort visivo all attivit di ristoro Palestra degna di menzione a giudizio dell autore la coraggiosa scelta di dedicare una parte dello spazio disponibile ad una palestra per dipendenti uf BAGNI UOMINI 4 A H PRINT AREA ARCHIVIO ZII BREAK O EE O s SPOGLIATOI UOMINI
467. zza d interpiano stato possibile sostituire le lastre di gesso da 12 5 mm con delle lastre di rivestimento standardizzato sottili da 9 5 mm Entrambe le soluzioni sono state collaudate dal punto di vista biologico abitativo oltre che testate per la reazione al fuoco attestato di conformit CEE classe A1 La posa in opera ha richiesto una stuccatura dei giunti degli angoli e delle teste delle viti allo Scopo di ottenere una superficie pronta per la finitura Pavimento il pavimento flottante posto in opera ha una base di colonnine d acciaio zincato disposti a maglia con interasse di dimensione adattata al supporto pannelli di tipo evoluzione Il sistema di regolazione dell altezza delle colonnine un sistema vite dado permette di regolare di 10 millimetri in pi o in meno dell altezza standard per adattarsi a tutte le esigenze del cantiere e delle future evoluzioni dell edificio Il pannello modulare caratterizzato da una finitura superiore in materiale ceramico ed un anima strutturale monolitica omogenea fibronizzata inodore e dallo spessore complessivo di 25mm finitura compresa L assemblaggio dei due diversi materiali garantito da un collante specifico il pacchetto arriva dalla fabbrica gi pronto e 239 Strategie e Tecniche della Valorizzazione Immobiliare predisposto al montaggio La resistenza al fuoco finale del pacchetto compreso il rivestimento di Classe 1 Immagine del pavimento flottante

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