Home

La copropriété en Europe

image

Contents

1. Et d ailleurs Jane BALL dans sa r ponse introduit cette id e de faute grave et de faute v nielle Madame Jane BALL Intervenant pour le Royaume Uni Faute grave ce n est pas une conception anglaise Intervention Juste pour dire que le formalisme tr s souvent est le seul moyen de se faire entendre sur le fond Il y a la th orie il y a la pratique on sait tr s bien tous que dans la pratique on ne va pas s emb ter aller faire un proc s s il n y a pas un v ritable int r t sur le fond Donc onutilise tr s souvent une erreur de proc dure de formalisme pour pouvoir se faire entendre Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC C est vrai aussi vous avez raison mais c est dire qu on souffre quand m me l quilibre n tant pas facile trouver entre un exc s et un manque Mais nous on pense que sur certains points on a vraiment d pass la cote d alerte Et par ailleurs il y a des dispositions tr s formalistes qui ne sont pas respect es par exemple le fait d introduire l id e de la transmission de la feuille de pr sence ceux qui la demande pour nous c est d sormais une obligation c est une tr s bonne chose H bien nos adh rents ont un mal fou acc der la feuille de pr sence Et qu est ce qu on oppose cette demande La confidentialit Donc vous voyez on oppose des droits individuels pour emp cher l exercice de droit
2. Gestion fe Gestion NE Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Belgique e C est l assembl e g n rale qui est l organe souverain de la copropri t C est elle qui d tient tous les pouvoirs du moins ceux que la loi lui conf re l exception de ceux que la loi a attribu s au syndic e C est donc l assembl e g n rale qui prend toutes les d cisions e Quant au contr le des d cisions il passe par les recours ouverts aux copropri taires Espagne e Les copropri taires sont r unis au moins une fois par an en assembl e g n rale sur convocation du Pr sident et prennent toutes les d cisions concernant la gestion de la copropri t l assembl g n rale junta tant l autorit d cisionnelle supr me de la copropri t e Un Pr sident est lu par l AG en son sein l lection peut tre remplac e par un autre syst me de d signation comme par exemple la rotation ou le tirage au sort Le copropri taire d sign comme Pr sident ne peut se soustraire cette fonction seul un juge peut l en relever Le Pr sident est le repr sentant l gal de la copropri t Il peut galement remplir les fonctions d Administrateur l administrateur tant plus particuli rement charg de veiller au bon fonctionnement de la copropri t et l entretien de l immeuble e Lorsque l
3. Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC C est int ressant de voir qu en fait on a un mandat tr s court d un an alors qu en Allemagne on s est aper u qu on avait des mandats tr s longs L tude du S nat fait tat que 80 des r glements de copropri t s allemands pr voient un mandat de cinq ans Quand on a lu a on a eu quelques vapeurs mais a doit faire plaisir aux syndics fran ais quise disent pourquoi pas en France C est int ressant de voir qu on a une telle amplitude Est ce que l Allemagne veut intervenir Marianne KERAMPRAN et Alexander TAUCHERT Intervenants pour l Allemagne Oui je veux bien dire un mot ce sujet Je suis tudiante de l ESPI donc je salue mon directeur Christian LEPERF qui doit tre dans la salle laisser J ai amen aujourd hui un jeune avocat de Munich Alexander TAUCHERT qui est inscrit au barreau de Munich et qui est b n vole dans une association qui vient de se cr er en Allemagne Il faut savoir qu en Allemagne nous nous nommons nous m mes la R publique des Locataires peine la moiti des occupants d un logement en Allemagne sont propri taires de leur logement contrairement l Espagne qui est le champion avec 89 des propri taires qui habitent leur propre logement Donc nous avons en Allemagne une association de d fense de locataires qui est tr s importante et une autre association en face qui repr sente surtout les propri taires bailleurs
4. Au cas o le d biteur tenterait de vendre la fraction il est int gr dans le contrat de vente le montant de la dette de charges associ e la fraction e Le l gislateur a pr vu la possibilit d accords entre l administration de la copropri t et le d biteur devant les jugados de paz tribunal de paix Royaume Uni Ce sont les proc dures ordinaires pour les dettes Les documents peuvent permettre la commonhold association de recevoir le loyer d un locataire d un commonholder s il y a des arri r s Il n est pas possible de permettre aux commonhold association m me par l interm diaire des documents d inscrire une hypoth que pour les arri r s ceci est destin pr server la valeur sur le march des unit s et leur s curit Charges 3 Charges NS Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Si quelqu un vend une unit quand il y a des arri r s le nouveau propri taire est redevable du montant mais les notaires font toujours des enqu tes Si the commonhold association a un jugement contre un commonholder pour une dette il est possible de demander une hypoth que judiciaire comme tout cr ancier mais le juge peut refuser de commander la vente de l unit si la somme d argent n est pas assez importante e Quels sont les probl mes qui se posent en g n ral
5. Autriche Le d roulement est tr s formel e Quitus Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s e Rapport de l administrateur de bien et vote e Vote du budget pr visionnel et provisions pour travaux Belgique Il n existe aucune r gle l gale Les statuts peuvent ventuellement en pr voir composition du bureau etc Espagne L AG proc de la d signation des organes Pr sident et Vice pr sidents ventuellement Secr taire Administrateur on a vu que ces fonctions peuvent tre cumul es par une m me personne et comment en 4 a Ily a des conditions de quorum voir 6 c Les copropri taires peuvent se faire repr senter par un professionnel ou une personne b n vole la loi n en dit pas plus ayant un mandat crit Les indivisions doivent nommer un repr sentant En cas de d membrement de la propri t c est le nu propri taire qui assiste l AG et vote mais pour les d cisions qui doivent tre prises l unanimit ou celles relatives des travaux exceptionnels ou d am lioration il doit produire un mandat sp cial de l usufruitier Diff rentes r gles de majorit e unanimit ex modification du statut e 3 5 des copropri taires repr sentant 3 5 des tanti mes ex suppression de certains services e majorit des copropri taires repr sentant la majorit des tanti mes pour les travaux d accessibilit aux perso
6. Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s quorum pour prendre les d cisions on peut toujours prendre contact avec les absents plus tard Par ailleurs les parts de propri t s ne sont pas calcul es en fonction des surfaces utiles Mais sur ce qu on appelle la valeur d usage En fait la valeur utile peut s av rer tre plus lev e que si on calculait les choses uniquement bas es sur la surface utile Surface par opposition valeur utile Dans ce concept on essaye de tenir compte de la qualit des appartements dans un m me b timent ind pendamment de la surface utile Nous avons en Autriche une institution comparable vos HLM responsables de 60 de la construction d immeuble Ces associations sont non seulement des promoteurs mais des gestionnaires Il y a donc concurrenceentrecesgestionnaires des copropri t s types logement social et les syndics Ces associations SARL sont des soci t s assez importantes Elles ont une organisation qui chapeaute tout et ont une tr s bonne performance Il est tr s difficile pour les soci t s de gestion priv es d entrer en concurrence avec les agences charg es des logements sociaux Une bonne partie de ces copropri t s sont g r es par des HLM pour simplifier Pour l acc s la profession videmment l acc s n est pas libre il faut un certain nombre de certificats un certain nombre de dipl mes et tr
7. Le PV doit tre r dig au moins une semaine avant l ch ance du d lai d un mois WEG 823 1 pour une contestation ventuelle Il n est pas n cessaire d envoyer le PV tous les copropri taires il suffit de le mettre la disposition chez le syndic Si la d cision est contraire une loi d ordre public il n y a pas de d lai de contestation respecter Autriche Oui dans un d lai d un mois apr s l AG un copropri taire peut faire annuler par un juge une r solution qui ne serait pas conforme la loi pour des raisons de forme de majorit ou de fonds Belgique Les copropri taires disposent d unrecours judiciaire contre les d cisions abusives irr guli res ou frauduleuses de l assembl e g n rale Une d cision est abusive lorsqu elle cause pr judice un copropri taire sans que ce pr judice soit compens par un int r t raisonnable Elle est irr guli re lorsque les r gles devant pr sider son adoption n ont pas t respect es par exemple une majorit qualifi e non respect e Une d cision est frauduleuse enfin lorsque son adoption est le fruit de manipulations par exemple convocation d lib r e d une assembl e une poque o l on sait que certaines personnes ne pourront tre pr sentes d faut d information etc Le recours doit tre introduit dans les 3 mois de la d cision ou de sa prise de connaissance Il faut noter que les titulaires de droits personnels comme les locata
8. Oui la r partition des charges entre vendeur et acqu reur sont r glement es Belgique La loi pr cise que c est la date de la transmission du lot qui sert de pivot pour la contribution aux charges pr cision aussi inutile qu impr cise La loi impose au notaire instrumentant de recueillir du syndic toute une s rie d informations notamment financi res en vue de l information de l acqu reur Enfin la loi dispose qu en ce qui concerne le fonds de roulement le vendeur est cr ancier de la copropri t pour sa quote part du fonds post rieure la vente En revanche sa quote part dans le fonds de r serve reste acquise la copropri t et doit donc faire l objet d un accord de remboursement entre le vendeur et l acqu reur Espagne Le copropri taire qui vend son lot doit fournir un certificat attestant qu il est jour des charges voir r ponse 3 d Il doit communiquer au Secr taire le changement de propri taire sachant que s il ne le fait pas l acqu reur sera tenu au paiement des dettes du vendeur envers la copropri t article 9 81 e dans la limite de l exercice en cours au moment du transfert de propri t et de l exercice ant rieur France Oui la loi d termine ce que doit payer le vendeur et ce que doit payer l acheteur Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Pays Bas Les dispositions ce sujet sont libres et n gociables Souven
9. Question de la salle Oui mais la lettre recommand e il la fait payer au copropri taire Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Voil tout fait et l c est un droit Mais c est uniquement partir de la mise en demeure par lettre recommand e Question de la salle La mise en demeure il nous la fait payer on est arriv la faire rectifier mais pas la lettre de relance Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Non la lettre de relance n est pas facturable au copropri taire Alors vous avez des syndics qui la facturent au syndicat maintenant h bien il faut n gocier soit la suppression de cette relance simple soit la non prise en charge par le syndicat Question de la salle Donc il faut la n gocier Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Oui mais un copropri taire quirefuserait les 10 euros de relance simple il est dans son droit le plus absolu Question de la salle C est le cas de chez nous a co te 10 euros TTC Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Et c est pour a qu il y a des gens qui attendent d tre relanc s pour payer Il faut leur apprendre que l URSSAF on n est pas relanc par l URSSAF et le Percepteur ne vous relance pas Et quand il vous relance il vous taxe de 10 On n a pas compris en France que la copropri t n tait pas un banquier Donc on a des charges pour payer de l eau du chauffage on paye et c est tout on n a pas besoin d avoir la l
10. coups de lois qui ne sont pas forc ment toujours r fl chies un peu comme chez nous d ailleurs des lois non coordonn es et non pens es En France on vit un peu ces lois et ces d crets qui sont pris sous le coup d une r ponse tel ou tel probl me Apr s les questions de la salle nous donnerons la parole Madame VICHROVA qui nous pr sentera l exemple tch que et un autre gros probl me dans les pays de l Est qui est le passage de la copropri t dans les pays o la propri t priv e n tait pas la loi Question de la salle Je suis pr sident d un conseil syndical d une assez grosse copropri t dans le 15 arrondissement puisqu elle regroupe 175 appartements Ce qui m int resse en venant ici c est d couter effectivement les diff rents intervenants dans leurs explicationssurlesr gles degestiondescopropri t s dans ces pays Je voudrais savoir si ces travaux sous tendent une recherche d harmonisation de ces r gles par ventuellement une directive europ enne par la suite parce qu avec la libre circulation des personnes dans notre immense march commun qui int gre 27 pays vous avez cit en Espagne des Allemands etc sur les c tes donc il y aura in vitablement un jour un r glement de copropri t qui devra r pondre aux interrogations de ces diff rentes personnes Monsieur Bruno DHONT directeur de l ARC On a bien compris la question Monsieur SAMEDI qui est un des responsables nationaux
11. des copropri taires pr sents partir du moment o elles repr sentent au moins 2 3 des milli mes sous condition de l approbation des d lib rations par les copropri taires absents e Les d lib rations doivent tre communiqu es aux absents par recommand avec avis de r ception dans un d lai de 30 jours e Les absents ont 90 jours pour communiquer par crit l assembl e leur accord ou d saccord S ils ne r pondent pas ne se manifestent pas on en d duit qu ils approuvent les d lib rations communiqu es Royaume Uni Comme pour le droit des soci t s Les r gles ne sont pas n cessairement strictes concernant la forme pr cise des documents sauf pour les comptes et autres documents enregistr s au Companies Register ou Land Resgistry Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s ARIE Ily a des d lais minimums avant une assembl e prescrits par la loi Pour une assembl e g n rale annuelle les directeurs et un secr taire seront lus pas tous la fois et les comptes tudi s Ily aura un rapport annuel et un ordre du jour Les directeurs ou les associ s peuvent proposer des r solutions Il est possible de choisir de ne pas appliquer les d lais pour une assembl e si les associ s sont tous en accord ou de prendre une r solution sans une assembl e si tout associ la signe d Quels sont les pouvoirs et les
12. e Assurance de responsabilit civile professionnelle d un montant sup rieur 76 224 51 par an b Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Italie En Italie toute personne peut tre nomm e syndic la loi ne requiert aucun niveau d tude ou aucun dipl me sp cifique La complexit des t ches qu un syndic doit aujourd hui ma triser a amen admettre qu une soci t peut assumer le mandat de syndic Cass 22840 2006 Lettonie Ily a seulement des recommandations publi es par l Agence Nationale des Logements On travaille actuellement sur les comp tences minimum requises exiger d un administrateur ainsi que sur les garanties minimum pour lesquelles il n y a pas d obligations sp ciales pour le moment Pays Bas Aucune aptitude professionnelle n est requise ni aucune garantie La garantie est facultative l assurance est obligatoire sans pr cision sur le montant Il existe une union des administrateurs de biens professionnels CONSEN Portugal Toute personne peut tre gestionnaire Le code civil fait r f rence au fait que l administration de la copropri t peut tre faite par un copropri taire ou un tranger la copropri t notamment par une personne morale entreprise d administration de bien Cependant juridiquement le code civil ne mentionne aucune n cessit ou obligation remplir pour les entreprises d adminis
13. l gard de la copropri t et du fait qu ils n ont pas le droit de vote un probl me se pose ici si la convocation est faite par des copropri taires et non parle pr sident cette information peut tre ignor e d eux e L ordre du jour pr cis seules seront vot es les questions qui y figurent Finlande Siles statuts de la SLRL ne pr voient pas autre chose la convocation doit tre adress e au plus t t 4 semaines et au plus tard 1 semaine avant l AG Si une d cision doit tre prise sur 2 s ances la convocation de la deuxi me s ance ne peut tre envoy e avant la publication du proc s verbal de la premi re AG section 33 de la loi Il doit y avoir un ordre du jour avec les r solutions voter ainsi les documents sur l tat financier de la copropri t Les membres peuvent consulter la comptabilit aupr s du syndic ou l endroit et aux horaires indiqu s dans la convocation au moins une semaine avant l AG Tout membre qui ne peut pas se d placer pour consulter les comptes peut demander l envoi des photocopies Le tarif pour cette prestation hors gestion courante doit tre raisonnable France Ces r gles sont tr s strictes e d lais de convocation tr s rigoureux pr sentation 21 jours complets AVANT l assembl e e formes de convocation rigoureuses RAR ou remise contre signature e nombreux documents envoyer obligatoirement avec la convocation e ordre du jour d taill tr s complet avec projet de d
14. l unanimit qu on lui confie tous les pouvoirs de gestion que sa mission peut tre interrompue par une d cision prise par la majorit des copropri taires repr sent s selon leurs quotes parts e Enfin encasdelitige ilyatoujourslapossibilit d unrecours aupr s du Tribunalcomp tentpourla d signation du syndic Le syndic est un mandataire car le Syndicat des copropri taires n a pas une personnalit morale Le syndic peut ester en justice au nom et pour le compte du Syndicat des copropri taires e Ilse peut que le R glement pr voie la constitution des organes sp ciaux charg s d un certain nombre des questions concernant la gestion de la copropri t a Un conseil sp cial de copropri taires Dans ce cas l le R glement pr voit aussi les modalit s de sa convocation ses comp tences etc b Des organes sp ciaux qui titre subsidiaire sont charg s de l application du R glement dans le cas o les organes principaux sont impuissants r pondre aux besoins exceptionnels urgence etc Italie e Le syndic est le moteur de la copropri t il est obligatoire pour les copropri t s de plus de quatre lots Le syndic n a pas une v ritable autonomie de d cision mais il a exclusivement des fonctions de gestion de l immeuble et d ex cution des d cisions prises l AG par les copropri taires La copropri t peut galement tre g r e par les copropri taires m mes tour de r le e Le r le du syndic peut tr
15. Allemagne Pour faire valoir le super privil ge immobilier la copropri t doit inscrire sa cr ance avant la vente aux ench res moyennant un titre ex cutoire ou moyennant des preuves de dettes tel que le proc s verbal d une AG dont les comptes montrent le montant et le retard du d biteur liquide et exigible En pratique il convient de s inscrire au greffe des ventes aux ench res d s le premier jugement du juge d ex cution m me si le montant de la dette n atteint pas encore les 3 ou si le bien n a pas encore t expertis La copropri t peut ainsi compl ter le montant au cours de la proc dure des voies d ex cution Dans le cas d une dette inf rieure 5 du prix d estimation la banque reste le cr ancier du 1 rang et tout d pend si elle d cide de d clencher la proc dure d une vente forc e ou non Il reste galement un probl me de d lai entre la mise en recouvrement et la vente forc e il peut s couler entre deux trois ans Autriche Les difficult s les plus courantes ont t r solues avec la derni re r forme Belgique Le probl me habituel de l insolvabilit est d autant plus grave lorsqu il se pose que les copropri t s ne disposent pas de privil ge sur le lot qui est l origine de la dette Le probl me du co t des proc dures plus pr cis ment pour les frais les honoraires de l avocat qui n est pas couverte par l indemnit l gale de proc dure Espagne Le probl me e
16. Si l AG n arrive pas d lib rer sur tous les points elle doit tre convoqu e nouveau en respectant un d lai de 5 jours Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s R gles de gestion de l Assembl e En premier on donne lecture de l Ordre du Jour dont on souligne les divers points objets de la discussion ensuite successivement apr s cette lecture les pr sents sont compt s ainsi que les absents et les pouvoirs donn e conform ment aux r gles sus d crites on proc de l analyse et discussion de chaque point l ordre du jour Les oppositions au vote sont consign es dans le PV Quand les points l Ordre du Jour sont puis s inclus les divers et ventuels on met formellement fin l AG M me s il n y a pas de r gle ce sujet il est de coutume d informer tous les copropri taires par un bref compte rendu Lettonie Pays Bas C est le bestuur qui fixe le d roulement de l AG et non le syndic S il n y a pas de syndic le pr sident du bestuur pr side galement l AG et le secr taire du bestuur prend la fonction du secr taire de la s ance Les r gles de majorit pour le vote sont d finies dans la splitingsacte Portugal L aussi il y a des r gles tr s rigoureuses en particulier e Election d un pr sident un secr taire e L assembl e peut valablement d lib rer si la moiti du nombre total de vote es
17. a que la loi a pr vu un mandat de trois ans seulement pour laisser ventuellement la place un syndic qui est plus s v re et qui fait en sorte que ces vices de constructions soient r solus avant la fin de la garantie quinquennale Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC La loi allemande est plus vache que l ARC qui dit qu ilne faut jamais laisser le syndic de promotion donc c est bien qu on soit confort par la loi allemande Vous vouliez intervenir sur cette dur e de mandat Monsieur GINOT ce serait int ressant d avoir votre point de vue car c est souvent un probl me qui se pose Monsieur GINOT Pr sident du CSAB Conseil Sup rieur de l Administration de Biens La notion de dur e ne constitue pas un probl me ou un frein la gestion de la copropri t Je partage l int r t sur ce sujet et sans difficult Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC On est bien content de vous l entendre dire Monsieur GINOT Ona l impression que beaucoup de vos coll gues aujourd hui poussent un petit peu les assembl es g n rales voter des contrats de trois ans qui en effet ne sont pas forc ment pour nous un gage de relations quilibr es entre copropri taires En particulier il appara t que les syndics de promotion font tout pour se faire lire pour trois ans d s la premi re ann e et l on a un vrai probl me qu a signal Madame KERAMPRAN un conflit d int r t Il est s r que les nouvelles copropr
18. et ce qui se passe toujours c est qu en R publique Tch que le droit de copropri t existe depuis peu Le droit immobilier s est institu en 1994 Il faut souligner qu il tient beaucoup ce qu une large partie soit consacr e au transfert de propri t En R publique Tch que comme dans les autres pays du bloc dit communiste l poque les propri taires priv s n existaient pratiquement pas Apr s 1989 on a essay de se d barrasser de ce parc immobilier mal entretenu par des restitutions aux ex propri taires ou leurs h ritiers Puis par la vente de ces biens publics des municipalit s Cela se fait encore l tat ne voulant pas de parc locatif ou g r par des soci t s coop ratives d habitation Ces ventes se pratiquent toujours C est le magistrat qui d cide de vendre tel ou tel pourcentage du parc municipal Il le propose en priorit aux habitants Il faut 60 de logements vendus afin que les acheteurs deviennent majoritaires Dans l ancien r gime il existait un droit sp cial qui s appelait La coop rative d habitation La coop rative tait propri taire de l immeuble et les personnes achetaient un droit de membre qui leur garantissait un droit d habitation On y rentrait en payant une certaine somme avec laquelle l tat construisait ailleurs mais on n y habitait pas tout de suite C est surtout ce parc l qui est en train d tre transform en copropri t La loi nouvelle e
19. gouvernement de la province peuvent autoriser la personne qui conteste convoquer une nouvelle AG aux frais de la SLRL Les assembl 116 Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Cette demande peut tre faite par un membre du conseil d administration un membre de la SLRL le syndic ou l auditeur France Les d cisions d assembl e sont contestables en justice Tribunal de Grande Instance ce qui oblige prendre un avocat dans les deux mois suivant l envoi du proc s verbal Ces d cisions sont contestables uniquement pour ceux qui se sont oppos s ou qui taient absents non repr sent s en assembl e Les causes d action sont nombreuses Exemple e non respect des r gles de convocation e absence de certains documents e non respect des r gles concernant les mandats de repr sentation e non respect des majorit s e non respect de l ordre du jour Italie La d lib ration est l acte par lequel l AG d cide sur une question concernant la vie de la copropri t La d lib ration adopt e conform ment l art 1137 du Code Civil est automatiquement opposable tous les copropri taires jusqu une ventuelle suspension de l autorit judiciaire La d lib ration prendeffet galement vis vis de qui succ de celui qui tait copropri taire au moment o elle fut adopt e Une d lib ration n est pas valable quand elle
20. leur utilit leur destination etc Enfin pour certaines charges des grilles de r partition sp cifiques peuvent exister par exemple les charges d ascenseur auxquelles les propri taires de lots au rez de chauss e peuvent parfois chapper Espagne Les charges sont fix es par le statut article 5 de la loi La quote part est tablie en consid ration de la superficie totale du local ou du logement par rapport celle de l immeuble de l emplacement et de la situation dans l immeuble de l utilisation pr sum e des services ou l ments communs comparable notre notion d usage Finlande La d finition des charges courantes et la personne qui est autoris e r partir les charges et leur mode de paiement sont inscrites dans les statuts de la SLRL Soci t de Logement Risque Limit France Elles sont d finies par le r glement de copropri t Ces charges sont r parties en fonction des milli mes eux m mes construits essentiellement en fonction de Charges o Charges Ne Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s la surface des lots mais aussi de leur utilisation ex on paiera moins cher pour 1m de cave que pour 1m de logement Italie Chaque copropri taire est actionnaire de la copropri t pour un quota correspondant aux milli mes qu il d tient Le
21. Allemagne Autriche Angleterre Belgique Espagne Italie et aborde les th mes des assembl es g n rales du conseil syndical et du syndic Le document pr paratoire adress aux participants Pr sentation des 17 questions pos es aux Europ ens et des questions d battre pour le colloque La pr sentation des d bats distribu s le jour du colloque Le questionnaire d accord pas d accord distribu le jour du colloque ainsi que les r sultats de ce questionnaire Les articles publi s sur le colloque Retrouvez ces documents l adresse suivante www unarc asso fr site europe europe htm Accueil Monsieur Fernand CHAMPAVIER Pr sident du CA de l ARC Mesdames Mesdemoiselles Messieurs au nom de l ARC et en ma qualit de pr sident du Conseil d Administration permettez moi de vous souhaiter la bienvenue surtout tous nos amis actuels ou futurs j esp re venus de tous pays d Europe et qui nous ont fait l honneur de r pondre notre invitation Tout d abord je me dois d adresser mes plus vifs remerciements au S nat qui nous accueille une nouvelle fois au sein de cette haute assembl e et qui a bien voulu r aliser notre demande dans la perspective de ce colloque une tude de droit compar e Bruno DHONT reviendra sur ce sujet dans quelques instants 2007 l ARC f te cette ann e ses vingt ans d existence et n a cess
22. Royaume Uni Difficile de r pondre sans d crire le droit commun des soci t s qui est tr s diff rent de celui de la France L assembl e peut tout changer dans les limites du droit mais les directeurs ont un pouvoir de gestion ind pendante S ils utilisent un gestionnaire les pouvoirs de celui ci seront d finis par son contrat e Quelles sont les r gles de tenue d assembl e g n rale Allemagne e L AG est pr sid e par le syndic e lection d un pr sident de s ance e Les absents peuvent donner pouvoir au syndic Il y des pouvoirs imp ratifs avec consignes de vote par crit e R gles de majorit s diff rentes selon le type de question e Annonce des votes chaque fois e Proc s verbal sign en fin de s ance R daction du PV avec les d cisions prises l AG Ce PV sert d information sur le contenu et l laboration des d cisions et doit mentionner le lieu et la date de l AG ainsi que les formulations de d cisions in extenso et le r sultat respectif du vote Le PV est signer par le syndic un copropri taire et le pr sident du conseil syndical s il en existe un Depuis la r forme du WEG dans son 824 7 la loi oblige le syndic tenir un registre de d cisions de la copropri t Il doit contenir e Date et lieu de l AG les votes des d cisions prises e Date et lieu des d cisions prises par crit sans convocation d une AG e Date et lieu des arr ts et jugements concernant la copropri t
23. c tait de devoir payer une petite indemnit la partie adverse tout fait ridicule en regard des frais de justice Cet arr t de la Cour de Cassation a fait couler beaucoup d encre et a entra n des d cisions judiciaires dans tous les sens qui ont amen le l gislateur intervenir Nous avons au mois de juin finalement eu une loi qui a t vot e et dont l objet est de majorer les indemnit s de proc dure c est dire d augmenter les frais forfaitaires mis charge de la partie qui succombe tout en restant dans un syst me forfaitaire Malheureusement nous sommes en Belgique et donc cette loi doit encore tre mise en application par des arr t s d ex cution qu on attend toujoursmaisquinormalementdevraientarriveravant la fin de l ann e Le probl me des frais de justice sera donc de cette mani re l partiellement r gl puisque la copropri t qui fait condamner le copropri taire pourra enfin obtenir une indemnisation pour ses frais de d fense qui sera plus proche de ce que l avocat lui a r ellement co t Reste la question des autres frais que la copropri t peut avoir Alors pour l instant le meilleur syst me en Belgique consiste encore faire voter par l Assembl e G n rale lorsque ce n est pas pr vu par le r glement de copropri t des clauses p nales des p nalit s forfaitaires Et a la jurisprudence a tendance les admettre pour autant qu elles ne soient pas excessives Je pense q
24. ce qui s est pass c est que ces gens l avaient promulgu la loi mais il y a eu une sentence en 2007 de la Cour Constitutionnelle qui est un exemple La Cour Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Constitutionnelle dit que la constitution d un registre de la part d une r gion ce n est pas de la comp tence de la r gion mais c est de la comp tence concurrente avec la l gislation nationale Donc pour tout ce qui est de la constitution d un registre professionnel c est seulement l tat la l gislation nationale qui a le droit et le devoir de l gif rer Cons quence toutes les lois promulgu es de la part des r gions ont t d clar es nulles Cela signifie qu actuellement il n y a aucune r gle concernant l administrateur Donc il n y a pas de r gle pour pouvoir acc der la profession N importe qui peut le faire th oriquement M me une personne qui a un brevet qui a un degr de formation moindre Alors videmment l Etat maintenant est en face de sa responsabilit Il n a rien fait Et a c est un probl me parce que l Etat dit seul moi peux l gif rer sur les professionnels cr er des registres comme les avocats comme les commissaires aux comptes la r gion ne peut pas le faire mais il ne donne pas de r gles pouvant encadrer la profession de l administrateur ou du syndic Donc en effet il n y a pas de d termination fixe d un bar
25. d passements d honoraires h bien c est plus ou moins r glement de fa on officielle par la loi Pour ce qui est du syst me comptable je crois que j en ai plus ou moins parl donc c est peu pr s tout ce que j avais dire pour les deux premiers points Pour la troisi me question pour ce qui est des gros travaux je crois qu il faudrait en parler apr s les th mes 12 et 13 si vous en tes d accord Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC On ne se comprend pas tr s bien Docteur vous avez voqu le point 13 et le point 14 Et nous en sommes au 15 Nous sommes int ress s pour avoir votre r ponse sur la programmation et le financement des gros travaux en Autriche Docteur AMANN Intervenant pour l Autriche Comme je vous le disais pour le fonctionnement comptable peu de choses dire pour le financement des gros travaux C est tout fait probl matique tant donn les objectifs de Kyoto L Autriche a pris beaucoup d engagements cet gard Pour les trois prochaines ann es nous devons r duire de 25 nos missions de CO et il semble que nous n atteignons pas notre objectif Il est tr s difficile de changer les habitudes de l industrie celles de la circulation automobile Pour le logement on peut r duire les missions Nous avons un syst me de subventions d aides de l tat tr s int ressant Le Gouvernement autrichien a d cid que jusqu en 2015 il y aurait des constructions nouvelles qui
26. durant toutes ces ann es d tre vos c t s en vous conseillant en vous d fendant et en faisant valoir vos droits de copropri taires Aussi pour f ter cet anniversaire nous avons voulu savoir ce qui se passait chez nos voisins europ ens et faire le point sur le fonctionnement de la copropri t en Europe D o l id e d un colloque sur le th me de La Copropri t en Europe pour lequel nous nous r unissons aujourd hui Je ne vais pas m tendre sur le sujet mais laissez s exprimer nos diff rents intervenants et demander a Bruno DHONT de nous pr senter nos invit s la journ e ainsi que le d roulement de ce colloque Je souhaite toutes et tous une excellente journ e Introduction au colloque Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Bonjour je suis Bruno DHONT directeur de l ARC Je vais essayer de vous pr senter le colloque les objectifs le d roulement les gens qui sont l sans trop m appesantir l id e de ce colloque est n e un jour o on s tait demand c tait d ailleurs dans le cadre d une commission officielle ce qui se passait en Europe comment ailleurs en Europe on convoquait une Assembl e G n rale de copropri taires quels Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s taientles d lais de convocation et quelles taient les formes de convocation Et aussi incroyable que cela soit ou paraisse alors que c
27. gated communauties N D LR enclaves prot g es Ce sont des communaut s ferm es qui ont une grande s curit et on entend des histoires sur ce qu on s engage faire pour la communaut propos de jouets pour les enfants dans la cour de l immeuble et o seuls les enfants des r sidants peuvent jouer alors quand le petit enfant revient de l cole avec ses amis et les amisne peuvent pas entrer Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC C est important On s est en effet aper u que quand le r glement commence devenir pr dominant il permet d instaurer des syst mes d exclusion donc d autoprotection qui d ailleurs dans les pays anglo saxons sont assez bien v cus parce que c est dans la mentalit d avoir des r glements qui interdisent tel ou tel de pouvoir venir ou du moins qui permettent aux associ s de la soci t de refuser tel membre rentrant En g n ral en Europe part ce cas l on s est aper u qu il ny avait aucun pays ou tr s peu de pays qui cr ent des conditions d interdiction d acc s aux copropri t s et ce qui en tient lieu Donc on reste finalement un continent qui ne vit pas par communaut Peut tre que cela voluera Vous savez qu il y a des copropri t s tr s ferm es qui sont en train de se mettre en place voire des r sidences services tr s ferm es A priori cette dynamique de la communaut ne fonctionne pas mais elle peut fonctionner dans la mesure o le r gle
28. glent ces longs baux sont diff rentes que celles qui r glent les baux courts Les locataires des longs baux ont des droits importants additionnels par exemple ils peuvent souvent insister pour que le bailleur leur vende sa propri t ou leur octroie un nouveau bail pour un prix relativement bas Il y a un droit pour ces locataires de voter ensemble pour faire la gestion de l immeuble eux m mes the right to manage Commonhold Il y a pourtant une nouvelle loi qui a cr la possibilit d un statut d occupation beaucoup plus proche de la copropri t the commonhold quoique ce soit model sur la version australienne stratatitles et am ricaine condominium Il ne faut pas partir du principe que la copropri t est meilleure pour les occupants qu un long bail parce que tr s souvent pour des nouveaux immeubles le bailleur sera une soci t dont les locataires sont aussi les actionnaires Pourtant les notions derri re les longs baux sont trop diff rentes du droit civil sur le continent pour facilement faire une comparaison Pour le moment il y a tr s peu des commonholds et donc les r ponses sont un peu th oriques b En plus de la loi existe t il des documents qui r glent les rapports entre copropri taires Allemagne e l existe pour chaque copropri t un r glement de copropri t Gemeinschaftsordung et une d claration de division Contrat de division Teilungserkl rung e Ily a galement la HeizkVO Heizkosten
29. il y avait des contestations et des r solutions qu il fallait refaire 1h00 du matin enfin bon Madame Marianne KERAMPRAN Intervenant pour l Allemagne En France on a deux mois pour contester les d cisions partir du moment o on a re u le PV c est bien a Et celui ci doit tre lui m me envoy dans les deux mois suivant l assembl e Madame JUERY Oui c est bien a la diff rence Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC On a deux mois pour l envoyer mais il doit tre sign le jour m me de l assembl e L aussi ce n est pas pour engager un d bat franco fran ais c est pour montrer qu on a des syst mes tr s diff rents A la fois comme vous le voyez beaucoup plus souples mais pas forc ment plus efficaces C est vrai qu la limite a force les gens venir davantage aux assembl es g n rales Peut tre que le fait d tre d chu de ses droits rapidement a les incite venir Question Etsiles gens sont en cong s ou absents Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Alors si les gens sont en cong s ou l autre bout du monde h bien ils envoient quelqu un pour les repr senter On a trop tendance y compris en France dire apr s moi le d luge et ne pas forc ment mettre en place des dispositions pour se faire repr senter et m me certains pays l Espagne ne me contredira pas j esp re estiment que les absen
30. l association des propri taires qui en fait repr sente les copropri taires D ailleurs j ai apport iciun documentde27 pagesquidonnedesinstructions aux gestionnaires d immeuble uniquement pour la r paration de la tuyauterie Et sur ces 27 pages on vous met tout ce qu il faut prendre en compte pour les changer a c est pour les gestionnaires d immeubles Et ce qu on fait galement mais qui n est pas encore finalis c est ce que disait le Docteur AMANN c est au sujet des conomies d nergies Ce n est pas du tout vident de savoir par o commencer Alors quel moment est ce que c est le plus profitable Comment au mieux rentabiliser ces d penses ce qui va tre le plus rentable en mati re d conomies d nergie a n est pas vident Ce qui a t une grande chance au cours des derni res ann es dans cet environnement conomique c est le fait que d abord les prix de l nergie ont augment et que les taux d int r t ont diminu Les facteurs conjugu s ont rendu de plus en plus rentables les d penses destin es r duire l nergie comme l a dit le coll gue autrichien On va peut tre m me pouvoir passer des solutions tr s agressives sans m me de subventions gouvernementales la diff rence de l Autriche nous avons des subventions gouvernementales pour encourager les conomies d nergie et d autres pour des travaux de r novat
31. mais ce n est pas notre avis une fa on de r soudre le probl me Question de la salle Monsieur SAMEDI FNAIM Une question a permettra peut tre de passer la parole Jane BALL Vous avez parl d arbitrage Ma tre RIQUIER je vais poser une question un peu technique On a bien le compositeur c est dire l amiable sans respecter les r gles de droits de fonds mais en respectant la forme ou les arbitres qui doivent comme un magistrat traditionnel respecter le fond comme la forme Ma tre RIQUIER Intervenant pour la Belgique Il n y a pas de r gle pr cise Je veux dire les actes de base les r glements de copropri t s se contentent g n ralement de pr voir ou m me d exiger le recours l arbitrage plut t qu au juge Alors l arbitrage est une proc dure libre dans sa forme C est dire qu il faut se mettre d accord sur l arbitre mais l importance et l int r t de l arbitrage c est videmment que les parties s engagent d s le d part accepter s incliner face la d cision de l arbitre Donc le respect certaines formes qui vont garantir le respect du droit de la d fense est essentiel parce que si ces formes ne sont pas l et si les droits de la d fense ne sont pas respect s la partie qui succombe videmment va dire Mais je ne suis pas d accord avec cette d cision qui est tout fait injuste alors elle refusera de l ex cuter et donc au bout du compte on va se retrouver quand m
32. me beaucoup plus all g qu en France On a la gestion courante qui correspond aux honoraires de base qui comprennent quasiment tout Il y a quelques honoraires suppl mentaires pour les photocopies mais ce sont vraiment les frais r els je ne sais pas 20 cents par page et il y a des honoraires pour l assembl e g n rale extraordinaire a me para t normal aussi et s il y a des gros travaux la gestion des gros travaux ou la gestion des proc s au Tribunal qui sont compt s en plus mais n ont rien voir avec la facture d un syndic en France Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Alors l aussi notre tour d Europe a t int ressant sur ce th me l En fait on s aper oit qu part la France il y a tr s peu d obligations d Etat qui p sent sur les syndics Alors on a envie de dire au d part ah la France c est bien et le reste c est la jungle On sait les obligations qui p sent en France aujourd hui une carte professionnelle dure dix ans on en reparlera qui pour nous nous semble insuffisante une garantie financi re qui est elle m me insuffisante et une RCP qui joue faiblement comme on le voit actuellement dans des affaires de syndics ind licats En fait ce n est pas une v ritable protection mais on peut en d battre Mais ce qui est int ressant c est de s apercevoir qu en fait tous les autres pays ont du cr er un esp ce d ordre C es
33. me devant le tribunal de l ordre judiciaire pour soit valider la sentence arbitrale soit recommencer le proc s Toute l utilit de l arbitrage aura ainsi disparu Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Ceci dit ce qui est extraordinaire c est qu en France a vous le savez Monsieur SAMEDI la clause d arbitrage existait avant et est devenue ill gale Mais nous pensons nous que l on devrait r activer la clause d arbitrage sous des nouvelles formes Parce que c est vrai qu on a besoin de m diation Et l c est int ressant de voir que a a exist a a exist et a n existe plus depuis 1965 Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Ma tre RIQUIER Intervenant pour la Belgique La question s est pos e en Belgique Et d ailleurs elle n est toujours pas r gl e 100 Le probl me c est que la loi de 1994 qui a donn comp tence aux juges de paix fait de cette comp tence une comp tence sp ciale Et donc il s est trouv videmment des juristes en quantit s pour dire que les clauses d arbitrages ne sont plus valables Bon a a donn lieu des d cisions de jurisprudence dans tous les sens Et encore aujourd hui vous avez des juges de paix qui vont consid rer que les clauses d arbitrage sont r put es non crites puisqu elles sont contraires aux codes judiciaires Donc lorsque je dis que les clauses d arbitrage sont admises je parle d u
34. pas donn s par pourcentage mais par vacation horaire Le temps pass pour g rer les gros travaux la gestion administrative etc Docteur AMANN Intervenant pour l Autriche Oui c est pareil pour l Autriche Il y a donc les activit s normales qui font partie du contrat de base et lorsqu il y a des projets de travaux de grande envergure ce moment l on peut ajouter une sorte d honoraire suppl mentaire Alors ma connaissance c est calcul en pourcentage Madame Jane BALL Intervenant pour le Royaume Uni a me semble une id e extraordinaire de faire a vraiment Je ne serai pas du tout populaire en disant que le syndic en France a beaucoup trop de pouvoirs Enfin si on a des copropri taires pauvres il est important de ne pas pousser faire trop d am liorations Mais j ai voulu avoir la parole sur la question de la r serve Nous avons cette possibilit c est tout neuf Mais tout de m me le conseil d administration a la possibilit d un pr l vement pour les charges pour en affecter une partie pour les gros travaux De plus tous les dix ans ils doivent mener une tude pour voir ce qu il faudra faire Il faut dire en Angleterre nous avons un r seau tr s fort d experts sur la structure qui s appelle Shortey Surveillors Quand on ach te en Angleterre on a une expertise Et quand j ai entendu qu en France on introduira a je me suis dit mais il ny a pas d experts Ils ont une formation importante
35. savoir la question de capacit professionnelle la question de garantie financi re et d assurance de responsabilit civile et la question d honorabilit En revanche l o il y a v ritablement un plus dans la l gislation fran aise c est l obligation je dis bien l obligation de disposer d une garantie financi re une assurance responsabilit civile professionnelle obligation qui ne s impose pas dans tous les pays Certes les consommateurs que vous tes lorsqu ils sont de l autre c t de la fronti re s adressent en particulier ou plus volontiers des professionnels adh rant des associations des ordres selon les pays qui imposent leurs membres ces garanties l mais ce n est pas une obligation l gale Effectivement on peut discuter sur le montant des garanties quiestprobablementtr sinsuffisantet notamment sur la question de laresponsabilit civile mais c est tr s important je parle sous votre contr le En Allemagne o la l gislation est quasiinexistante il Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s yaeubeaucoup de scandales en mati re financi re en Hollande galement Naturellement c est perfectible mais il faut se rendre compte que l obligation l gale parfois a du bon m me si effectivement dans des pays tels que l Angleterre o il n y a pas d obligation l gale c est beaucoup plus difficile qu en France et c est volontaire Mais
36. tait des sp cialistes des gens qui connaissaient tr s bien la copropri t qui taient m me cens s conna tre l Europe alors qu il y avait des gens des minist res concern s h bien on s est aper u que personne ou peu pr s ne savait ce qui se passait dans les pays voisins On avait une vague id e on pensait qu en Espagne c tait peut tre comme a mais on s est aper u qu on avait un d ficit radical d informations sur des probl mes concrets tr s concrets du fonctionnement de la copropri t en Europe comme ce petit probl me de la convocation Et ce petit probl me d ailleurs n en tait pas un puisque il s agissait de savoir si le d lai de convocation la fran aise qui est tr s rigoureux puisqu il est maintenant de 21 jours pr sentation de la convocation tait le m me chez nos voisins europ ens Si on avait eu la r ponse ce moment l peut tre que le gouvernement fran ais n aurait pas pris un d cret le 1 mars 2007 pour rallonger nos d lais de convocations et qui a maintenu le d lai de computation c est dire le d lai courant partir de la date de pr sentation Vous voyez que les petits probl mes ne sont jamais si petits que a Alors videmment au del de la convocation qui est un micro probl me on s est aper u qu on ne connaissait rien ou peu pr s rien de ce qui se passait chez nos voisins et que c tait finalement de plus en plus handicapant puisqu on ne profita
37. Cela est compl t par plusieurs d crets d application qui fait que de la majeure partie de la loi a pris effet partir du 27 septembre 2004 e Le r glement se trouve dans e The Commonhold Regulations 2004 et e The Commonhold Land Registration Rules 2004 La notion d ordre publique n a pas de contrepartie pr cise en droit anglais mais il y a des choses qui sont obligatoires Il n est pas obligatoire d adopter le commonhold comme statut d occupation dans des cas particuliers c est un choix Il y a des situations o on ne peut pas utiliser un commonhold par exemple pour l agriculture ou pour un immeuble o le commonhold n inclut pas le sol Leasehold Le droit anglais n a pas de droit quivalent la copropri t Si on consid re le statut d occupation des personnes vues comme propri taires il y a un choix du statut applicable aux appartements e La grande majorit des occupants vus comme propri taires des appartements en Angleterre auront des long baux tr s souvent de 999 ans mais qui peuvent tre plus longs ou plus courts L int r t de tout locataire est trait comme un droit r el quoique non d fini comme tel un peu comme pour un bail emphyt otique Un locataire ach te un long bail par un paiement sur la cr ation du bail ou en payant au locataire existant le transfert du bail C est comme pour la propri t tr s souvent avec l aide d une hypoth que Le loyer est tr s tr s bas et fixe e Les lois qui r
38. Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Plus particuli rement maintenant en ce qui concerne les impay s et les copropri taires ou les syndics ont la possibilit d arranger une proc dure sp ciale d injonction de payer afin d obtenir un jugement de condamnation qui constitue en m me temps un titre ex cutoire Avec ce titre en fait il s agit d une proc dure sp ciale on obtient ce titre sans que le d biteur soit pr sent et donc vous comprenez que c est une proc dure tr s rapide et avec laquelle on peut presser le d biteur puisqu on peut inscrire une hypoth que aupr s du bureau des hypoth ques sur son bien immobilier ou on peut proc der la saisie obligatoire Maintenant en ce qui concerne les litiges entre les copropri taires ou les copropri taires et le syndic qui sont dans le dysfonctionnement de la copropri t dans ce cas l c est le Tribunal d Instance qui est comp tent dans tous les cas et qui suit une proc dure sp ciale surtout au niveau des r gles qui sont appliqu es dans les d lais C est l article 17 paragraphe 2 du Code de Proc dure Civile qui pr voit cette possibilit En m me temps l article 16 paragraphe 8 du m me Code pr voit une possibilit une proc dure diff rente pour tous les diff rends qui sont n s entre les copropri taires et le syndic et qui rel vent des honoraires et des d penses que le syndic a r al
39. Docteur en droit public site www eurogersinfo com Finlande Martti LUJANEN General Director Ministry of Environment France Bruno DHONT Directeur de l ARC Gr ce Ma tre Georgia KOUVELA et Ma tre KARNACHORITI Cabinet d avocat franco hell nique KOUVELA PIQUET amp Associ s Italie Ma tre Lionel CIVIDINO Avocat R publique Tch que Eva VICHROVA Journaliste Royaume Uni Jane BALL professeur de Droit Sheffield University Slovaquie Elena SZOLGAYOV Director of Housing Policy Department Ministry of Construction and Regional Development Animateurs des d bats Bruno DHONT Directeur de l ARC Lo c GANDAIS Direction de l Habitat du Conseil R gional le de France Fran oise JUERY Journaliste Particulier Immobilier Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Accueil et Introduction au colloque 8 Th me 1 lois et r glements 11 Les points abord s dans ce th me sont les suivants Parties communes appartenant aux copropri taires ou la communaut des copropri taires quelles alternatives en Europe Le poids respectif de la loi et des r glements de copropri t La pr dominance des droits individuels ou la pr dominance de l int r t collectif Une loi qui parfois ne s applique pas toutes les copropri t s Evolution dans les pays de l Est le cas de la R publique Tch que Intervenants Espagne Dominique AGUILAR Finlande
40. Martti LUJANEN Gr ce Georgia KARNACHORITI R publique Tch que Eva VICHROVA Royaume Uni Jane BALL Th me 2 gestion 23 Les points abord s dans ce th me sont les suivants Les organes de d cision de gestion de contr le La dur e des mandats des syndics Le poids des copropri taires dans la gestion et le contr le de la gestion Les professionnels les obligations qui p sent ou non sur eux et les garanties qu ils doivent apporter ou non Les honoraires des professionnels Intervenants Allemagne Alexandre TAUCHERT et Marianne KERAMPRAN Belgique Eric RIQUIER Espagne Dominique AGUILAR Finlande Martti LUJANEN Italie Lionel CIVIDINO Slovaquie Elena Szolgayov Va Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Apr s midi discussion d introduction avec la salle 36 Th me 3 assembl es g n rales 39 Les points abord s dans ce th me sont les suivants La pr paration la convocation la tenue des assembl es g n rales Les recours contre des d cisions d assembl e g n rale Intervenants Allemagne Alexandre TAUCHERT et Marianne KERAMPRAN Belgique Eric RIQUIER Royaume Uni Jane BALL Autriche Dr AMANN Espagne Dominique AGUILAR Th me 4 gestion financi re et travaux 53 Les points abord s dans ce th me sont les suivants La transparence financi re Le fonc
41. PAPADOPOULOS si les gens ne souhaitent pas rester des associ s d une soci t c est pr cis ment parce qu ils veulent tre propri taires Donc l aussi on ne peut pas remonter le courant et je ne crois pas c est tr s int ressant d tudier les soci t s coop ratives trang res ou les soci t s type anglais mais il faut bien savoir que ce n est pas forc ment ce quiest attendu au niveau de la propri t et c est peut tre pour a qu il faut se m fier des nouveaux gadgets immobiliers qui vont sortir o le locataire HLM sera attributaire d une action dans sa soci t HLM Monsieur PAPADOPOULOS Universimmo com Sans vouloir engager vraiment un d bat l dessus je veux dire qu on a peut tre tort justement d axer notre syst me de copropri t sur la notion de propri t parce que finalement c est d abord assez largement une illusion et d autre part c est ce qui cr e dans la copropri t probablement une hostilit des copropri taires face la collectivit parce qu en fin de compte le copropri taire croit qu il ach te un logement etilne pense pas tout le reste tout ce que va repr senter la participation une collectivit et quand ils le r alisent quand il est dans la copropri t h bien l ille prend tr s mal Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Vous avez raison je vais juste conclure sur ce plan l c est dom
42. Pr sident du Conseil a des contacts r guliers avec le gestionnaire Il est donc inform de tout ce qui se passe En cas de r parations nous d cidons s il y a n cessit d avertir les habitants si l artisan doit rentrer dans les appartements Les copropri taires contr lent le travail du gestionnaire et du Conseil Ily a n cessit de transparence C est la politique du pays Aussi les comptes bancaires s par s sont obligatoires Il ne faut pas m langer les deniers budg t s afin de faciliter un contr le rigoureux de tous les comptes Cela permet de d tecter toutes malhonn tet s s il y ena Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC C est assez clair Donc on a encore l impression que c est un syst me de conseil d administration un conseil de directeurs ce sont des administrateurs qui se font aider par un prestataire et le prestataire est oblig de rendre compte assez souvent de son travail Merci et ce n tait pas concert d insister sur le compte bancaire s par Autre particularit peut tre que la France est le seul pays qui oblige ses syndics avoir une garantie mais tous les autres Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s pays visiblement pour eux le compte bancaire s par a va de soi et on a t surpris de d couvrir qu on avait v ritablement un d bat franco fran ais qui n avait pas lieu d tre l ext rieur Tous
43. a d j vu ce matin Il semble qu on soit les seuls ne pas disposer d un compte s par Fonctionnement comptable les autres pays ont ils des obligations comptables comme nous puisque nous les aurons d s 2008 Nous allons voir ce que nous allons voir on va d rouiller Et alors l je peux vous annoncer qu on est compl tement la pointe du progr s On a distanc toute l Europe peu pr s de deux trois mille ann es lumi res Le plan comptable et tout le toutim nos amis mon avis sont loin derri re nous malheureusement Et surtout un probl me qui nous pr occupe je le disais ce matin c est la programmation et le financement des gros travaux o je crois que l on pourrait s inspirer de ce qui se passe l tranger Donc taient pr vu au d bat le Docteur AMANN et notre ami Finlandais Ensuite nous essayerons de voir rapidement le traitement des litiges en passant la parole l Angleterre Docteur AMANN Intervenant pour l Autriche Concernant ces trois th mes en particulier le N 4 on a vu le plus important c est le financement et la r glementation de gros travaux C est le plus importantamonavispourcequiestdelatransparence financi re et du fonctionnement comptable les deux autres outils En Autriche il faut un compte s par par copropri t et pas par logement Comme vous l avez vu dans le rapport Straff il faut qu il y ait en fait un compte par copropri t Ensuite pour ce qui est des
44. administrateur est distinct du Pr sident on peut concevoir que celui ci contr le son action Dans le cas contraire c est l AG qui a ce pouvoir La bri vet du mandat de Pr sident et d Administrateur stipul par la loi un an permet l AG d exercer aussi ce contr le par le biais de la reconduction ou non des titulaires de ces fonctions e Le statut peut pr voir que le mandat des organes ex cutifs sera d une dur e diff rente article 1387 e Rappel les dispositions relatives aux organes de la copropri t stipul es l article 13 peuvent tre cart es dans les petites copropri t s comprenant un nombre de copropri taires inf rieur ou gal 4 voir la r ponse la question 1 NB pr cisions sur les organes de la copropri t la loi pr voit aussi que l AG d signe pour un an un Secr taire dont le r le est de veiller au bon d roulement des assembl es d tablir et envoyer les proc s verbaux de conserver les registres des actes Cette fonction peut tre assur e par le Pr sident qui peut en fait cumuler les trois fonctions Pr sident Administrateur Secr taire ou deux d entre elles moins que l assembl e ne d cide qu elles seront remplies par des personnes distinctes Dans le cas de l administrateur il pourra s agir d un copropri taire b n vole ou un professionnel Finlande L AG doit lire un conseil d administration qui est charg d administrer l immeuble Ce dernier doit choisir u
45. au juge Si le syndic exerce au nom et pour le compte de la copropri t sans autorisation de l AG pour les cas ou celle ci est n cessaire il en r pond personnellement sauf au cas o l AG d cide de ratifier sa gestion par une d lib ration sp ciale dont les effets sont r troactifs Lettonie Ily aun syst me de conciliation l amiable et la voie judiciaire qui est gratuite Pays Bas Le syndic peut tre r voqu par l AG Il n y a pas d administrateur judiciaire Portugal e L assembl e g n rale peut r voquer l administrateur e L administrateur peut tre r voqu par le tribunal la demande de n importe quel copropri taire s il est prouv qu il y a des irr gularit s ou qu il a agit avec n gligence dans l exercice de ses fonctions Royaume Uni Il y aura des sanctions contre les directeurs pour le non respect de leurs responsabilit s et les associ s peuvent bien videmment changer de directeurs Voir le droit des soci t s Tout commonhold association doit tre membre d un syst me de m diation arbitration scheme qui fait que la m diation sera possible Ily a aussi une obligation pour les directeurs d utiliser la m diation et la conciliation ou autres modes non judiciaires pour r soudre les d saccords Gestion Gestion Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri
46. avez tous re u ce qu on appelle le vade mecum c est dire la r ponse des dix pays notre questionnaire je vais rapidement lister l ensemble des questions que nous nous posions qui sont des questions tr s pratiques et que nous allons revoir tout au long de la journ e de fa on plus ou moins clat e e Nous avons d abord essay de savoir quelles taient les lois dans chaque pays et de quand elles dataient Si les lois taient compl t es par des documentstyper glement decopropri t et quelle tait la valeur de ce r glement de copropri t e qui appartenaient les parties communes e Comment taient r parties les charges e Comment taient elles d termin es c est dire comment on d terminait le niveau des charges annuellement e Comment taient elles contr l es e Quels taient les recours contre les impay s e Quel tait le syst me de d cision et de contr le de chaque pays en mati re de copropri t e Quiex cutait e Qui contr lait l ex cution et avec quels moyens e Quels taient les recours des copropri taires en cas d inex cution e Comment cela se passait quand il n y avait plus de syndic e Qui pouvait tre gestionnaire professionnel e Yavait iluneformationetune comp tencerequise minimum e Les professionnels taient ils l objet d un contr le ext rieur aux copropri t s e Quelles taient les garanties qu ils devaient apporter e En ca
47. c est en Finlande un carnet d entretien Et pas un machin qui ne sert rien et qui empoisonne la vie des syndics et des copropri taires C est s r que l on rejoint un probl me qu on conna t bien On a demand en 2000 la mise en place d un carnet d entretien qui s est transform en un document administratif sans aucun int r t Nous nous demandons depuis maintenant trois ans le bilan de ce carnet et la r forme du d cret qui a tabli ce carnet d entretien qui ne sert rien L on a l exemple d un tat qui a oblig ses copropri t s faire un carnet d entretien parce que la connaissance c est le seul moyen d anticiper et de programmer et nous sommes fascin s par cet esp ce d aveuglement qu on a par rapport la programmation Les Qu b cois parlent de b tisse et disent une b tisse a dure cinquante ans et il faut bien pr voir de la remplacer H bien nous on ne remplace pas la b tisse et quand on arrive au bout de cinquante ans il ny a plus que des op rations curatives tr s al atoires pour aider les gens s en sortir J esp re que de ce colloque sortira aussi la volont en tout cas pour nous c est d j acquis d avoir une autre vision de l entretien des copropri t s que ce qu on a aujourd hui c est dire d attendre que a s croule Il y a quelque chose que je n ai pas compris est ce que vous avez un fond de r serve obligatoire Est ce que a existe j ai l impression que non parce
48. ces gens l taient locataires autrefois Lorsqu ils taient locataires notre loi civile notre code civil tait tr s protecteur vis vis des locataires et m me s ils ne se comportaient pas bien m me s ils d truisaient les parties communes on ne pouvait pas les mettre dehors ils avaient quand m me le droit un HLM de substitution et ils avaient le droit qu on leur donne un nouvel appartement identique celui qu ils venaient de d truire ou d ab mer Donc seulement le jour o ces gens l sont devenus propri taires m me si ce sont des gens qui ont des revenus assez modestes le comportement a chang du tout au tout du jour au lendemain Bon il y a encore bien s r des situations o il y a une viction de copropri taires qui n ont pas pay mais c est tr s rare en fait Monsieur Martti LUJANEN Intervenant pour la Finlande Je voudrais dire une chose qui mon avis est importante Je pense que l ARC est une tr s bonne organisation J ai particip beaucoup de s minaires sur des discussions semblables en g n ral dans de telles assembl es c est tr s superficiel comme discussions parce que ce sont des gens des minist res et quine savent pas du tout ce qui se passe en pratique sur le terrain Ici au contraire dans cette association vous connaissezbienles probl mes et vous connaissez bien la l gislation Vous avez galement un int r t personnel faire changer les choses donc j ai une suggest
49. comprendre pays par pays les sp cificit s concernant cette dialectique entre loi et r glement et qui est certainement un probl me beaucoup plus complexe que ce qu il n y para t D apr s ce que j ai compris la Belgique est aussi caract ris e par une importance du r glement et cela cr e des probl mes Ma tre RIQUIER Intervenant pour la Belgique La loi belge remonte 1994 Elle a remplac une ancienne loi qui remontait 1924 et qui un peu comme en Gr ce faisait la part belle l autonomie de la volont c est dire la libert totale des copropri taires d organiser comme ils le voulaient leur copropri t Si ce n est que a se traduisait syst matiquement par l approbationdestatutsetpas par une absence totale de textes comme en Gr ce Je pense que l volution qui va d un syst me purement consensuel un syst me beaucoup plus r glement est une volution qui est rendue n cessaire par l volution des mentalit s l accession la propri t immobili re en 1924 tait beaucoup plus restrictive qu aujourd hui et que donc vos voisins et la qualit de vos voisins n tait pas n cessairement la m me en 1924 qu aujourd hui On pouvait se passer de r glements en 1924 alors qu on ne peut plus s en passer aujourd hui Donc mon avis c est une tendance g n rale qui va se retrouver dans tous les pays N cessit d organiser de fa
50. d impay s les impay s ne sont pas du tout les m mes En cas de nus propri taires ce sont les charges de conservations d immeubles En cas d usufruit ce sont les charges g n rales Est ce qu il y a cette notion de toute propri t en Europe divis e en nue propri t et en usufruit Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Sans tre un Europ en tr s tr s savant je pense que dans tout pays existe le d membrement de la propri t ennue propri t et enusufruit monsieur est sp cialiste Madame Jane BALL Intervenant pour le Royaume Uni Non ce n est pas vrai c est connu mais c est fractionn si on dit fraction vous comprendrez Le fractionnement n est pas le m me Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Pour r pondre Monsieur s il y a d autres pays qui ont en Gr ce par exemple vous avez ce d membrement Oui en Espagne aussi Slovaquie Monsieur DAVID C est tous les pays de droits latins Quelque part par l Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Il y a des pays d ailleurs entre parenth ses qui continuent fractionner ce que l on voudrait refaire en France la propri t du terrain et la propri t du b timent de la copropri t Et je ne sais pas si vous savez mais on voudrait en France refaire des terrains municipaux avec des copropri t s au dessus Bon tout a pour faciliter l accession
51. des d rogations qui sont admises par la loi d s l instant o il y a une d rogation de l administration pour une juste cause pour un motif grave Par exemple parce que l administrateur n a pas pr sent les comptes annuels ou qu il n a pas pr sent ce que sont les demandes judiciaires des cr anciers de la copropri t Donc il a omis un devoir strictement connect avec sa fonction a c est le r gime auquel on peut d roger en accord avec la loi Mais sinon l assembl e de la copropri t ne peut pas de sa propre initiative fixer un d lai qui soit inf rieur un an Ce qui est int ressant par exemple c est qu la fin du mandat au terme de un an il y a la possibilit d avoir deux cas e ou il y a le renouvellement tacite on peut l assi miler par exemple au comportement conclu dans les contrats c est dire qu il y a un comportement qui d montre que l autre partie du contrat a l intention de conclure un contrat e ou il y a le cas de la prorogation Dans ce cas l administrateur qui n est plus en charge selon la dur e du mandat est tenu de suivre les activit s de l administration ordinaire et extraordinaire de la copropri t Evidemment lors de l assembl e on pourra d cider si on veut confirmer l administrateur donc renouveler la nomination ou proc der la nomination d un nouvel administrateur Grosso modo c est la dur e du mandat en Italie
52. des Hypoth ques ou du Cadastre comp tent e Par d cision judiciaire bas e sur une demande de division d un terrain sur le quel est construit un immeuble plusieurs tages ou plusieurs b timents Cette d cision doit tre transcrite au Bureau des Hypoth ques ou du Cadastre comp tent e Par d cision judiciaire suite la demande de 65 des copropri taires d un terrain La loi pr cise toutes les conditions qui permettent une telle demande Lettonie Ily a seulement des recommandations Pays Bas Il existe pour chaque copropri t un r glement de copropri t Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten un tat descriptif de division splitsingsakte ainsi que des statuts de l association des copropri taires Portugal e Il existe tout d abord un document intitul titre constitutif de propri t horizontale Il s agit de l crit notari qui institut l immeuble en propri t horizontale et qui la divise en fractions autonomes et parties communes Il contient les informations relatives la r partition la valeur et la destination des fractions art 1418 du code civil Il peut contenir sans obligation un r glement de copropri t voir ci apr s ainsi que des r gles de recours ou de m diation recurso a um compromisso arbitral pour r soudre les questions entre les copropri taires ou entre l administrateur et un ou des copropri taires en substitution d un recours par le biais du tribuna
53. diff rentes comp tences techniques juridiques etc comme vous le savez beaucoup de copropri t s se sont d cid es recruter des administrateurs ext rieurs la copropri t parce que si le pr sident est obligatoirement un copropri taire l administrateur n est pas forc ment un copropri taire a peut donc tre un professionnel un professionnel qui va tre recrut de lam me fa on que vos syndics Il peut tre aussi un copropri taire b n vole mais a je laisse de c t Donc cet administrateur professionnel va avoir un r le subordonn par rapport au pr sident et la copropri t puisque son r le c est d ex cuter mais vraiment au sens plein que l on donne ce terme d ex cutif c est dire que sa capacit de d cision sera tr s limit e puisqu il doit tout le temps en r f rer l assembl e g n rale et au pr sident Donc il ne pourra concr tement prendre de d cision que si par exemple il s av re que des travaux urgentissimes sont n cessaires l videmment il pourra se faire avaliser a posteriori par l assembl e g n rale Mais de mani re g n rale l administrateur en Espagne est un ex cutant Enfin c est quelqu un qui ne prend pas de d cision de mani re propre Donc il a pour t che de pr server de surveiller l tat de l difice d appliquer les d cisions prises par l Assembl e G n rale et de jouer un r
54. en difficult Et c est dommage que le repr sentant du conseil r gional soit parti pendant que Madame de la Slovaquie parlait parce qu il aurait appris que l bas les probl mes taient vraiment l chelle du pays C est s r que ce probl me de formation des copropri taires au del de l information est souvent n glig y compris en France Et nous ne cessons de dire qu on ne s improvise pas copropri taires et je voudrais dire que le programme de mise en vente des HLM le programme d accession sociale la copropri t souvent se traduit par des difficult s pour tout le monde et qu il n y a pas besoin d aller en Slovaquie pour voir les d g ts d une accession la propri t trop rapide Ilyaunprobl mequ onne verrapas malheureusement aujourd hui et dont je me suis aper u en pr parant ce colloque c est qu on a aussi des amplitudes de charges de copropri t qui sont tr s fortes d un pays l autre et qu il ne faut pas non plus n gliger que les l gislations il me semble en tout cas sont un peu adapt es au niveau des charges C est dire que plus les charges sont lev es plus il faut de la rigueur de gestion donc plus il faut un maillage juridique et il y a des pays qui peuvent peut tre s en sortir mieux parce que les charges sont plus faibles Peut tre que c est le cas de l Angleterre o il y a par exemple moins d quipements communs Peut tre que c est le cas de l Espagne o il n y a pas le prob
55. es avec la mise en conformit des r glements de copropri t s et avec des arr ts de la Cour de Cassation qui nous rappellent incessamment que le r glement s applique tant qu il n a pas t mis en conformit ou quand la clause ill gale n a pas t annul e Ce qui fait que beaucoup de nos concitoyens fran ais ne savent plus du tout sur quel pied danser Donc m me quand la loi pr domine je ne suis pas s r que le syst me soit d une clart poustouflante Notre intervenante de Gr ce va essayer de r pondre ces deux points C est vrai que pour la Gr ce j ai l impression tr s particuli re puisque la loi je dis a de fa on provocatrice la loi semble tellement mal faite qu elle est rattrap e par les r glements Ma tre KARNACHORITI Intervenant pour la Gr ce Mesdames et Messieurs bonjour D abord je voudrais remercier ARC de m avoir invit e ce colloque qui je pense est un d fi a nous donne l occasion d exposer un peu plus la r glementation de nos pays de faire des changes d apprendre aussi par l interm diaire de ce colloque ce qui se passe dans les autres pays et de permettre d avoir une r flexion sur l volution de nos droits La Gr ce est effectivement rest e dans quelques domaines comme celui de la copropri t dans les principes dict s par nos anciens comme P ricles sur la d mocratie le domaine de la copropri t
56. est porteuse de vices plus ou moins graves Dans le 1e cas grave on parle de nullit tandis que dans le second c est une d lib ration annulable Est nulle donc une d lib ration qui pr sente unvice irr parable par exemple l approbation la simple majorit quant tait requise l unanimit ou bien parce que la mati re n est pas du ressort de l AG Lettonie Pays Bas Pour l opposition contre un vote en AG il faut d poser sa plainte dans un d lai d un mois apr s la tenue de l AG En cas d absence l AG le copropri taire dispose d un d lai de 2 semaines apr s la r ception du proc s verbal pour s opposer d apr s le nouveau modelreglement au Pays Bas Portugal Comme signifi dans le code civil les copropri taires opposants pr sents en assembl e ou absents peuvent contester les d lib rations si elles sont contraires la loi prisent irr guli rement AG convoqu e hors d lai etc ou contradictoires avec des d cisions d assembl e prisent ant rieurement Les pr sents opposants ont 10 jours compter de l assembl e et les absents ont 10 jours compter de la communication des d lib rations qui doit leur tre communiqu e sous 30 jours compter de la tenue de l assembl e pour demander l administrateur de convoquer une AG extraordinaire dans un d lai de 20 jours et ce pour annulation des d lib rations non valides Si cette assembl e extraordinaire n a pas lieu dans le d lai de 20 jou
57. est un acteur fiable sur le march Comme je vous l avais dit il est tr s difficile de faire concurrence pour le secteur priv ces entit s l Madame AGUILAR Intervenant pour l Espagne En ce qui concerne le formalisme de la tenue des assembl es g n rales il est comparable celui qui r git les assembl es g n rales en France Je voulais revenir sur la convocation des copropri taires puisque l encore l Espagne se singularise par une certaine aptitude simplifier la vie des pr sidents Je vous ai expliqu que ces pauvres pr sidents n avaient pas forc ment la t che facile La loi pr cise que tous les copropri taires doivent avoir une r sidence en Espagne o puissent leur parvenir les notifications Donc a veut dire que pour les trangers il faut qu ils aient une adresse en Espagne Vous allez me dire que forc ment a va tre l adresse de la copropri t Si c est une r sidence secondaire la convocation va leur parvenir un logement qu ils n occupent pas forc ment ou qu ils louent Auquel cas la convocation sera remise valablement au locataire C est ainsi Donc cette disposition de la loi espagnole qui dit que les copropri taires doivent avoir leur domicile en Espagne o peuvent tre faite les notifications tait similaire dans la loi fran aise avant qu elle ne soit modifi e la commission europ enne ayant consid r que c tait un obstacle la libre circulation des capitaux Il e
58. et est ce que notre syst me est suffisamment bord On verra tout l heure ce qu on aurait souhait mais ce qu on aimerait savoir c est le point de vue des usagers des copropri taires locaux Question de la salle J aideux questions la premi re concerne l Espagne Je trouve tr s int ressant ce syst me o effectivement le professionnel n est pas un mandataire dans le sens fran ais du terme en tout cas pas totalement et o le pr sident du conseil syndical ou son quivalent a un r le qui se rapproche de celui du mandataire En tout cas dans les pouvoirs et du coup la question qui vient derri re tant donn les responsabilit s qu il a tant donn son emp chement de refuser son lection et me semble t il aussi sa difficult d missionner J ai cru lire a dans les documents pr paratoires que vous avez fait passer Ma question est est ce qu il est r mun r et la question s adresse ensuite tous les autres est ce que quelque part les membres du conseil syndical qui passent beaucoup de temps tout le monde le sait ici les pr sidents de conseils syndicaux sont r mun r s est ce qu il y a des r flexions sur ce th me ou pas Je pose la deuxi me question Monsieur parlait d une tude europ enne qui me semble int ressante et je voulais savoir si elle tait disponible Monsieur PAPADOPOULOS Pr sident du site Internet Uni
59. fiants toute concurrence qui n a rien trouv d autre dire qu il y avait quelques banalit s comptables qui n avaient pas t respect es Question de la salle Je suis compl tement d accord avec vous il faut que ce soit des v rificateurs sp cialis s Parce que la copropri t effectivement a ne s analyse pas comme n importe quelle petite PME Mais n emp che que c est quand m me n cessaire Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Tout fait mais ceci dit pour r sumer a il n y a pas un peu en Autriche on a vu o il y a une esp ce de certification li e au fait que comme les HLM sont eux m mes astreints des certifications il y a un contr le En effet en Angleterre c est un comptable ext rieur certificateur et je crois que les Belges peuvent faire appel des certificateurs s ils le veulent mais ce n est pas une obligation Question de la salle En Belgique on fait ce qu on veut Traitement des litiges et impay s Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Voil on boit ce qu on veut on fait ce qu on veut Je souhaite pour vous que a dure encore bien longtemps mais enfin nous pour l instant on est au balcon et on vous plaint Je pense que nous n arriverons pas traiter le sixi me th me intervention des pouvoirs publics c est dommage sauf si Monsieur GANDAIS N D LR du Conseil R gional d le de France veu
60. forc ment lui payer la r mun ration qui tait pr vue pour les deux derni res ann es Sauf si on s inscrit dans une optique de r solution fautive du contrat que globalement il ne satisfait plus qu il a commis des fautes alors videmment on refuse bien entendu de lui payer le solde de sar mun ration A lui alors d aller devant le juge s il estime que cette r solution est abusive et r clamer le montant de sa r mun ration ce qu il ne fera pas parce que les proc dures belges sont telles que a va lui co ter tr s cher et que a va durer dix ans et que ane vaut pas la peine pour deux ans de r mun ration de se pourvoir devant le juge Mais a c est un exemple pratique de foss existant entre le th orique et l application pratique et j esp re que les d bats venir permettront justement de voir ces difficult s qui existent tout niveau et qui sont des difficult s non pas li es aux r gles elles m mes mais la mise en uvre pratique de ces r gles l Ma tre Lionel CIVIDINO Intervenant pour l Italie Je r ponds pour vous dire que la r vocation judiciaire en Italie pr voit aussi non pas seulement la pr sence d un l ment objectif donc une faute de l administrateur m me mais le Juge peut aussi fonder sa motivation sur une suspicion M me sans la pr sence d l ments objectifs Ma tre RIQUIER Intervenant pour la Belgique Mai
61. il y ait beaucoup plus de difficult s en Allemagne de faillites sans compensation qu en France aujourd hui Aujourd hui Monsieur SAMEDI on vit des faillites sans indemnisation du tout pour des gens qui taient pourtant bord s Cette r ponse de l Allemagne est importante de dire que la s curit vient du compte bancaire s par Monsieur SAFAR dirigeant du Cabinet de syndic SAFAR CSAB La r ponse en Allemagne j avais regard l poque c est qu il y a eu plusieurs probl mes financiers avec des op rateurs qui avaient effectivement ces comptes bancaires s par s Simplement l op rateur immobilier tait parti avec les comptes bancaires s par s et avait fait des virements Je rappelle qu aujourd hui quelqu un quiest malhonn te que vous ayez un compte s par ou pas quoiqu il arrive il peut partir avec la caisse Donc le point important c est le quatri me point qu a soulign Monsieur SAMEDI tout l heure c est l honorabilit et c est le fait que la personne que vous choisissez comme mandataire et c est le terme aujourd hui en France soit honorable et tienne ses engagements Quoi qu il arrive quand vous avez quelqu un qui est malhonn te et qui a l intention de partir avec l argent il partira avec l argent Le probl me de la garantie qu ensuite on ne garantisse que les fonds d clar s et non pas les fonds totalement d tenus par l administrateur de biens est un point qui est voir avec la l gislatio
62. immeuble Belgique e Ce sont les statuts qui fixent les r gles d lais de convocation etc La loi ne contient aucune disposition sp cifique e l utilit commande toutefois e que les convocations soient faites par crit preuve de ce que les copropri taires ont bien t convoqu s e que l ordre du jour soit clairement libell l A G ne peut d lib rer que sur les points port s l ordre du jour Espagne e Premi re convocation AG ordinaire six jours avant la tenue AG extraordinaire dans le meilleur d lai possible de mani re ce que tous les copropri taires puissent tre inform s de cette r union article 16 Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s e Notification de la convocation cette fin les notifications sont adress es au domicile communiqu par le copropri taire faute de quoi il sera entendu que ce domicile est localis dans le logement situ dans l immeuble en copropri t Quand bien m me il serait donn en location il sera consid r que la remise de la convocation l occupant des lieux sera suffisante pour satisfaire aux exigences l gales Dans le cas o cela non plus ne serait pas possible ex logement occup de fa on irr guli re comme r sidence secondaire la notification sera consid r e comme faite conform ment la loi si elle est affich e dans le tableau d affichage de la copropri t compre
63. l ARC a sera surlign dans les actes et envoy qui de droit Donc il n y a pas de petits probl mes il y a surtout des probl mes symptomatiques Les honoraires Ma tre Lionel CIVIDINO Intervenant pour l Italie Je vais parler des honoraires En qui concerne les honoraires il faut dire que contrairement au bar me des professionnels comme les avocats les commissaires aux comptes etc il n y a aucun bar me enltalie Pourquoi Parce que pour les syndics moije l appelle l administrateur iln estpas consid r comme un professionnel il n y a pas de loi qui discipline les caract ristiques qu il doit avoir Pour vous donner un exemple il y a eu des tentatives surtout de la part de certaines r gions qui avaient commenc faire des propositions de lois pour discipliner la profession donc aussi l acc s la profession de syndic parce que c est plus une jungle une anarchie qu autre chose Par exemple le Pi mont les Abruzzes avaient promulgu une loi avec toutes les caract ristiques pour pouvoir acc der la profession Il fallait s inscrire sur un registre videmment passer un examen avec une valuation des comp tences techniques du candidat Etapr s m metoutce qui taitdelacomp tence dela commission r gionale qui tait d valuer les cas o le professionnel pouvait tre aussi l objet der vocation anticip e a pouvait tre aussi un substitut de la r vocation judiciaire Mais malheureusement
64. la Rosengrund et entre les deux il y avait un manque et donc c est cette nouvelle association qui le comble et pour laquelle Alexander TAUCHERT qui malheureusement ne parle pas tr s bien anglais va dire quelques mots pour la beaut de la langue allemande et que je vais traduire Monsieur Alexander TAUCHER et Madame Marianne KERAMPRAN Intervenants pour l Allemagne Je veux juste dire que la loi allemande pr voit un mandat de cinq ans maximum qui est 80 respect e On peut r silier ce contrat avant les cinq ans mais on est oblig de payer jusqu la fin de la dur e du mandat L avantage c est que les tarifs augmentent seulement la fin du mandat cela veut dire qu il y a une seule augmentation des tarifs la fin des cinq ans Sinon il y a la nouvelle r forme qui est entr e en vigueur depuis le 1 juillet de cette ann e qui pr voit qu il y a une d rogation sur ces cinq ans dans le sens o la garantie en Allemagne est une garantie quinquennale elle dure cinq ans seulement Quand vous prenez possession d un appartement apr s la r ception des travaux souvent le promoteur Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s impose son syndic mais celui ci a un mandat de trois ans seulement Pour viter des conflits d int r ts si c est le promoteur qui impose le syndic le syndic peut omettre des vices sur la construction du b timent et c est pour
65. la copropri t que ceux dont l article 13 donne la liste mais cela ne peut avoir pour effet de modifier les comp tences et responsabilit s vis vis des tiers de ces organes Finlande Les statuts de la soci t sont plus d taill s que la loi France Les r glements de copropri t s peuvent compl ter la loi ou aller plus loin sur certains points mais ne peuvent pas tre moins contraignants ou tre contraires la loi Exemple ils pourront d cider que la convocation doit parvenir dans un d lai plus long que celui pr vu par la loi mais ils ne pourront pas pr voir de d lai plus court la loi pr voit vingt un jours minimum Gr ce Le r glement de copropri t par application de l article 4 par 1 de la loi 3741 1929 ne peut pas tre contraire aux lois obligatoires par exemple les parties de l immeuble qui sont caract ris es par la loi comme parties communes ne peuvent pas tre d qualifi es par la simple volont des parties et constituer pour cette raison valablement des parties de propri t usage privatif Les dispositions concernant les relations entre les copropri taires peuvent tre pr vues d j dans l acte de la constitution de la copropri t Elles sont compl t es soit par le R glement soit en absence du R glement directement par la loi En ce qui concerne le contenu du r glement de copropri t la loi pr voit qu il peut a r gler tous les droits et les obligations qui trouve
66. la dette on est d accord Le probl me c est en cas de vente judiciaire Le privil ge n appara t pas comme suffisant Et personnellement je suis scandalis de voir que des gens peuvent acheter des logements l bas judiciairement faible prixetn tre pas solidaire de la dette de celui dont on saisit le logement Moi j ai t tr s surpris de voir qu il y avait 5 6 pays Europ ens qui avaient gard cette id e de solidarit entre vendeur et acqu reur de la dette Solidarit que je rappelle qui existe chez nous aussi en mati re d ASL C est dire dans les Associations de Syndicats Libres l acqu reur est solidaire des dettes du vendeur En fait vous voyez qu on a aussi deux r gimes en France parce que je pense que le privil ge sp cial que l on a obtenu tr s difficilement et d ailleurs qui a failli tre remit en cause par l Europe parce que le droit des hypoth ques emp chait en principe ce super privil ge pour la copropri t ce super privil ge en cas de grosses difficult s en cas de proc dures longues n est pas du tout efficace En plus nous on a tout de m me un droit sur les sur endett s qui permet au juge de suspendre la saisie immobili re Ce qui fait que pendant ce temps l comme le super privil ge ne marche que deux ans la copropri t perd ses droits et on se retrouve avec des pauvres oblig s de payer pour les pauvres Donc c est pour a que la solidarit du vendeur acqu reur est finalem
67. le laisse Si vous le permettez j aimerais relever l importance particuli re de ce sujet Il y a deux probl mes que l on peut distinguer D abord dans les pays d Europe Centrale ou d Europe de l Est o les propri taires sont assez pauvres m me s ils avaient l envie de payer ils Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s ne pourraient pas payer Puis dans notre pays il y a des gens qui peuvent payer et qui ne payent pas il y a galement cette cat gorie Alors le m canisme de sanction doit tre tr s clair tellement clair que tout le monde doit comprendre que l on ne peut pas faire comme on veut Dans notre cas le m canisme de sanction est le suivant tout d abord la soci t utilise les m thodes habituelles comme n importe quelle soci t priv e et dans la plupart des cas a suffit Donc on peut r cup rer les fonds partir des m thodes normales mais il faut galement savoir qu il existe un syst me sp cifique l immobilier Si la personne ne paye pas la soci t immobili re peut en quelque sorte prendre possession de l appartement quand on dit possession je veux dire par l qu en fait la personne en question doit vider les lieux de mani re ce que la soci t puisse louer quelqu un d autre et se servira en quelque sorte sur le loyer avec le nouveau locataire Dans notre syst me la pratique est tout fait claire Les propri taires n
68. le Tribunal Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Apr s l AG C est dire en fait que c est une disposition quiresponsabilise les gens S ils ne sont pas d accord il faut qu ils se renseignent eux m mes rapidement Ce n est pas plus b te qu autre chose d ailleurs Est ce que le PV est fait le jour m me demande cette dame Madame Marianne KERAMPRAN Intervenant pour l Allemagne Dans les trois semaines apr s la date de l AG Question Donc il reste une semaine pour contester Madame Marianne KERAMPRAN Intervenant pour l Allemagne Ouiilreste une semaine voire moins Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Et alors on conteste comment Madame Marianne KERAMPRAN Intervenant pour l Allemagne Je ne peux parler qu apr s la r forme qui date du 1 juillet 2007 Je ne sais pas comment a se passait avant Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Ils en avaient assez des contraintes Nous aussi et a ne nous a pas emp ch de faire la loi de 65 Pour r pondre la question de la dame on a essay de savoir il n y a pratiquement pas de pays qui obligent faire le PV le jour m me Il n y en a pratiquement pas mais il y en a quelques uns En g n ral il y a toujours un d lai de 10 jours au moins pour le r diger Il nous semble que le l gislateur europ en et les autres sont plusr alistes quenous Entoutcaslen tren estjamais all dans une assembl e de 100 copropri taires o
69. le de conseil juridique et technique aupr s du pr sident Donc c est pourquoi Monsieur DHONT tout l heure voquait un ex cutif bic phale puisqu on a ce tandem pr sident administrateur sachant qu ensuite le pr sident lui m me n est pas un organe de gestion C est un organe qui est mandat par l Assembl e G n rale C est dire que lui m me tr s souvent est oblig de revenir devant l Assembl e G n rale pour se faire autoriser prendre la moindre d cision hors les d cisions encore une fois qui concernent les travaux urgents rendus par la n cessit de pr server l int grit de l difice Autrement dit ce pr sident contrairement ce que l on pouvait croire au d part n est pas si puissant que cela Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC C est tr s int ressant pour nous mais a a t une d couverte ce qui est un peu curieux parce que l Espagne ce n est pas tr s loin en fait on a l impression que le professionnel administrateur est plut t un prestataire et moins mandataire Et il y a ce r le de mandataire plut t pris en charge par le pr sident Est ce que a fonctionne bien a serait int ressant de le savoir Et avant que vous r pondiez je dirai que ce qui est int ressant aussi c est qu il semble qu en Hollande on ait un peu aussi ce m me syst me c est dire un pr sident de copropri t pas Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsa
70. le respect de ces obligations par ex laisser effectuer les travaux justifi s par l int r t commun autoriser les servitudes indispensables en contrepartie d une indemnisation du pr judice qui pourrait en r sulter pour lui article 9 1 b c d Si le copropri taire ne respecte pas ces r gles par ex en ayant une activit prohib e en faisant des travaux dans son logement ou local qui menacent la structure la s curit de l immeuble le pr sident apr s une mise en demeure rest e vaine pourra saisir lajustice afin de faire cesser le comportement sur autorisation de l AG A noter que le juge pourra ordonner entre autres mesures la privation de la jouissance du lot par le copropri taire en cause pendant un d lai de 3 ans au maximum lorsque l irr gularit est particuli rement grave ou la fin du contrat de location si le responsable est le locataire On ne peut pas interdire l achat d un lot par un tiers la copropri t France Oui les copropri taires peuvent disposer de leurs lots privatifs peu pr s comme ils l entendent Certains r glements pr voient n anmoins des restrictions Exemple e Impossibilit d installer des commerces ou bureau dans les tages e Les interdictions concernant la location sont sauf rares exceptions impossibles On ne peut pas interdire l achat d un lot une personne ext rieure Italie videmment chaque copropri taire peut disposer de son bien selon l usage dont
71. lection du conseil d administration des majorit s plus faibles Pour un changement des statuts de la SLRL il faut la majorit des 2 3 Dans des cas particuliers il faut toutes les voix des membres concern s par le changement Il doit y avoir un proc s verbal indiquant les d cisions et majorit s requises Il faut que ce PV soit mis disposition pour tout membre de la SLRL qui en fait la demande au plus tard 1 mois apr s l AG par le syndic ou le pr sident du conseil d administration Les membres peuvent demander une photocopie du PV ou d une partie du PV en payant un tarif raisonnable pour cette prestation de service section 36 de la loi France L aussi il y a des r gles tr s rigoureuses en particulier e lection d un pr sident un secr taire des scrutateurs e la possibilit pour les absents de se faire repr senter sous conditions bien encadr es e r gles de majorit diff rentes selon le type de question e annonce des votes chaque fois e proc s verbal sign en fin de s ance Gr ce Le syndicat dit union des copropri taires qui regroupe l ensemble des copropri taires La loi tablit le principe de l unanimit des voix Si les copropri taires le d sirent ils peuvent tablir le principe de la majorit en constituant l Assembl e G n rale Pour l unanimit on prend en consid ration les copropri taires et non leurs quotes parts sur les parties communes En cons quence la loi organise un s
72. les conditions d usage des parties privatives et communes exemple il permettra ou non l installation de commerces dans l immeuble Gr ce e Les dispositions relatives la sant li es la salubrit des immeubles par exemple n 416 8181 86 DEK 57 B 5 2 87 concernant les animaux domestiques vivant dans l immeuble e Le r glement de copropri t e Les dispositions concernant les relations entre les copropri taires peuvent tre pr vues d j dans l acte de la constitution de la copropri t Elles sont compl t es soit par le R glement soit en absence du R glement directement par la loi La constitution de la copropri t Par la combinaison des articles 1002 et 1117 du Code Civil les articles 14 de la loin 3741 1929 l art 2 du d cret loi 1024 1971 l article 480 du Code de la Proc dure Civile Grecque et les articles 1 et 6 de la loi n 1562 1985 la copropri t se constitue e Par acte juridique entre vifs ou testament du propri taire du terrain La transcription aupr s du Bureau des Hypoth ques ou du Cadastre comp tent est n cessaire aux fins de publication l gale obligatoire Dans le cas de la constitution de la copropri t par un testament la publication est effectu e par le biais de la transcription de l acceptation de la succession ou des legs e Par convention conclue entre tous les copropri taires Il faut que cette convention soit tablie par devant notaire et transcrite aupr s du Bureau
73. limites de pouvoirs d une telle assembl e Allemagne L assembl e a peu pr s tous les pouvoirs Le syndic peut sans autorisation par vote en AG uniquement e Engager des travaux en cas d urgence WEG 827 1 et 2 e Engager des proc dures judiciaires pour non paiement des charges e Ila le pouvoir d appeler les provisions pour charges encaisser et d caisser des annuit s amortissement inserts d une hypoth que concernant la copropri t Autriche L assembl e g n rale est officiellement l autorit qui d cide En pratique l administrateur de bien a une position plut t forte Belgique L assembl e dispose de tous les pouvoirs dans les limites toutefois de l objet social de la copropri t et l exception des pouvoirs tr s limit s d volus au syndic par la loi Espagne Les pouvoirs sont d tenus par l assembl e qui est l autorit supr me de la copropri t Exceptions Le Pr sident Administrateur ou l Administrateur peut engager les travaux ou prendre les mesures urgentes pour l entretien et la conservation de l immeuble sous r serve d en rendre compte imm diatement au Pr sident ou aux copropri taires article 20 c Le Pr sident ou l Administrateur peuvent engager la n proc dure pr vue par la loi pour r cup rer des charges impay es sous r serve qu il y ait une d cision de l AG ue les y autorisant article 21 81 NB des t moignages de copropri taires rel vent que da
74. me de prestations C est dire que n importe qui peut marchander ses prestations Moi par exemple avocat ou commissaire aux comptes a pourrait tre une disposition du Code Civil je ne peux pas acc der la profession je ne peux pas g rer un immeuble C est interdit parce qu il y a une incompatibilit dans cela posteriori il y a une certaine partie de la doctrine qui dit attention l administrateur qui g re un immeuble peut en cas de carence de bar me appliquer analogiquement les bar mes des professionnels Mais ce n est pas possible c est une contradiction interne parce que lui m me n est pas professionnel et donc il ne peut pas appliquer les bar mes d un autre professionnel Pour dire qu il n y a pas de r gle dans ce domaine r cemment il s est pass quelque chose de tr s int ressant et que nous ne connaissions pas En 2006 il y a eu une sentence de la Cour de Cassation qui permet maintenant aux soci t s c est dire aux personnes morales de pouvoir exercer l activit d administrateur Auparavant il n y avait aucune discipline Evidemment les probl matiques de la l gislation sont en train de devenir de plus en plus complexes Donc la loi reconna t la possibilit de pouvoir acc der la profession Mais par contre quand il y a eu cette sentence de Cour de Cassation il y avait d j quand m me les normes des r gions que je vous ai d crites auparavant Beaucoup de responsables c est dire
75. moins un quart des tanti mes peuvent demander une AG suppl mentaire Belgique Oui Une seule assembl e par copropri t Notez que la probl matique des sous assembl es dans les groupes d immeubles fait l objet de d bats actuels au sein de la doctrine et de la jurisprudence belges La Cour de cassation a condamn le principe de ces sous assembl es mais force est d admettre qu aucune solution satisfaisante n existe actuellement les de copropri taires ces penera f 7 Les assembl A les de copropri taires ees genera Les assembl amp Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Espagne Oui au moins une fois par an et autant de fois que n cessaire voir le 3 b Finlande Une Assembl e G n rale ordinaire une fois par an Les statuts de la SLRL peuvent pr voir des Assembl es suppl mentaires sin cessaire France Oui au moins une fois par an et autant de fois que n cessaire Gr ce L Assembl e g n rale est r unie par le syndicat des copropri taires en unanimit Sa constitution n est pas obligatoire Si besoin le syndicat des copropri taires peut pr voir la r union de deux Assembl es G n rales La loi ne pr voit pas les modalit s de sa convocation et de r union les documents n cessaires l ordre du jour la notification a
76. n rales de copropri taires 105 a Existe t il des assembl es de tous les copropri taires 105 b Par qui et comment les AG sont elles convoqu es 107 c Quelles sont les r gles concernant la convocation et la tenue des assembl es g n rales d lai forme documents etc 108 d Quels sont les pouvoirs et les limites de pouvoirs d une telle assembl e 111 e Quelles sont les r gles de tenue d assembl e g n rale 112 f Comment et sur quoi peut on contester les d cisions des assembl es g n rales 116 7 Gros travaux 118 a Comment se d cident les gros travaux 118 b Existe t il une obligation de constituer des fonds de pr voyance pour gros travaux 120 8 Action judiciaire 121 a Qui peut engager une action judiciaire contre la copropri t et dans quelles conditions 121 b Contre qui la copropri t peut elle agir et dans quelles conditions 123 9 Droit de jouissance vente etc 124 a Les copropri taires peuvent ils disposer de leur bien comme ils veulent location par exemple N importe qui peut il acheter un logement ou droit de jouissance ou faut il l accord des autres Si un accord est n cessaire comment cet accord est il donn ou refus 124 b En cas de vente existe t il des r gles concernant les charges dues ou devoir 126 10 En conclusion selon vous quels sont 127 a Les trois points forts de votre syst me 127 b Les trois am liorations importantes y apporter 127 Ordre de
77. ne peut pas avoir tout pour rien En g n ral nous n avons pas de gros probl mes En ce qui concerne l eau et l lectricit je crois que 99 99 des factures sont pay es Et temps Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Pour la Slovaquie Je rappelle qu on souhaite que vous traitiez en m me temps le probl me des impay s et des litiges des recours la Justice ou la m diation pour traiter les probl mes de copropri t Madame Elena Szolgayov intervenant pour la Slovaquie Je vais vous parler des r glementations dans le cas o les copropri taires ne payent pas leurs charges Une partie du paiement consiste en honoraires cela est vers au fond de maintenance de r paration d entretien qui doit faire l objet d un accord en assembl e g n rale et comme je l ai dit en g n ral c est un fond qui est tr s modeste et qui ne suffit pas pour couvrir les frais qui sont consid rables Deuxi mement il y a le paiement des services c est dire le paiement des services du gestionnaire de l immeuble Dans la plupart des cas soit l association des copropri taires ou le gestionnaire doit s assurer que les factures sont pay es temps sinon ily a mise en demeure En fait c est assez curieux mais il n y a pasune forte proportion de factures non pay es ou en arri r es Pourquoi parce que la plupart de
78. on de plus en plus coercitive lesrapports entre les copropri taires et de ce point de vue je pense que ce qui pourrait au bout du compte rapprocher les pays c est ce r glement d ordre int rieur que vous venez d voquer dont vous ne semblez pas tr s friands en France Quand vous comparez les syst mes anglo saxons comme celui de l Angleterre et les syst mes comme le syst me belge et fran ais qui sont extr mement proches puisque la Belgique et la France ont une traduction juridique civile qui est commune ayant le m me Code Civil on se rend compte du foss qui existe Mais on vient tous ici pour s inspirer des syst mes trangers Je me rends compte qu il est impossible de retirer quelque chose du syst me anglais C est tellement diff rent que je ne peuxrienrapporter chez moi en disant l ils font un truc bien il faudrait tout bouleverser et inversement les Anglais devraient compl tement changer leur syst me juridique s ils voulaient s inspirer de ce que nous faisons sur le continent Simplement parce que la structure du droit civil est diff rente le syst me des droits r els l opposition entre les droits r els et les droits personnels et tout a c est quelque chose qui est dans notre tradition juridique mais qui n est pas dans celle des Anglo saxons Donc par n cessit juridique il n y a pas moyen d organiser de la m me mani re les copropri t s dans les syst mes anglo saxons et dans les syst mes de trad
79. ont pas beaucoup de garanties de s curit s ils savent qu ils doivent payer Et a c est un processus tr s simple En d autres termes une fois qu ils ont t avertis mis en demeure etc et qu ils continuent ne pas payer h bien la d cision est mise en application D ailleurs j ai consult mes coll gues et ils me disent que c est rare qu on en arrive cette extr mit parce qu en fait forcer les gens d m nager pour mettre la location quelqu un d autre cette personne risque de devoir louer un autre appartement et de payer plus cher que le loyer qu il paye actuellement donc c est tr s rare que ce soit mis en application Alors j insiste une fois de plus que le m canisme de sanction doit tre tel que tout le monde comprenne ce qui l attend s il ne paye pas Admettons maintenant que la famille soit pauvre ce moment elle peut s adresser aux services sociaux de la municipalit et g n ralement elle obtient de l aide Je ne serai pas l lorsqu on abordera le dernier point c est pour cela que je voudrais tr s rapidement dire qu en Finlande notre compr hension c est qu il ne faut pas m langer les choses le social et tout ce qui rel ve de la gestion S il s agit d aspects sociaux il appartient la municipalit de r gler le probl me La copropri t n est pas un organisme d aide sociale Vous voyez ce que je veux dire Donc il ne faut pas m langer les choses Tout le monde doit payer et on
80. pense que c est un probl me important la fois quand les immeubles sont g r s par des syndics professionnels et encore plus important quand ils sont g r s par des syndics non professionnels parce que souvent ce ne sont pas que des petites copropri t s qui sont g r es par des syndics b n voles Or ceux l n ont m me pas de garanties financi res Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC C est s r qu on ne va pas engager un d bat l dessus Il y aurait mati re d battre le seul probl me c est qu il faut s entendre sur ce qu est la certification On a fait l exp rience de donner des comptes un expert comptable d une copropri t qui n a pas vu le dixi me des probl mes Pourquoi parce que la copropri t c est un monde et qu il ne s agit pas de savoir que un et un a fait deux pour certifier des comptes Si Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s on ne traite pas les impay s si on ne traite pas le pourquoi des fournisseurs qui ne sont pas pay s si on ne traite pas l inutilisation des comptes travaux nous redoutons nous mais on ne va pas engager de d bat qu une obligation de certification aveugle qui fera qu un syndic s adressera un cabinet d expert comptable qui ne verra rien J ai l exemple d une copropri t en tr s mauvaise forme qui a t expertis e par un des plus grands cabinets d expertise du monde et des prix d
81. possibilit de jouissance s par En ce qui concerne les indemnit s de retard il faut dire qu elles sont applicables exclusivement quand celles ci sont pr vues par des clauses du r glement contractuel La loi pr voit aussi qu il y a solidarit entre le vendeur et l acqu reur Pays Bas Un copropri taire qui subit un pr judice peut agir contre le syndicat des copropri taires En ce qui concerne les d cisions d AG tous les copropri taires ainsi que ceux qui ont vot pour cette d cision peuvent engager une action Portugal Les copropri taires qui subissent un pr judice peuvent agir contre l administration ou cas limite contre L Assembl e G n rale Les litiges provenants de divergeances entre les copropri taires ou et l administrateur seront r solues par l assembl e des copropri taires apr s l audition des parties en d saccord Toutefois s il n est pas possible de r gler le d saccord en assembl e ou en fonction de la gravit des faits il pourra tre fait appel au tribunal de la zone de localisation district etc de l immeuble Concernant les d cisions d assembl e g n rale seuls peuvent contester les opposants ou absents voir question 6 f Royaume Uni Il est difficile de r pondre cette question vu la diff rence de structure du commonhold et le fait qu il s agisse souvent de questions de droit commun des soci t s On peut dire que les directeurs de soci t en droit anglai
82. propri t et la copossession dans le cas seulement o ces r gles ne sont pas contraires aux lois obligatoires concernant la copropri t horizontale et verticale Les articles 16 par 8 17 par 2 480 647 par 2 et 677 par 2 du Code de la Proc dure Civile hell nique Les lois d urbanisme faisant partie du droit substantiel ou administratif qui influencent l application des r gles concernant la copropri t horizontale ou verticale Italie Le droit de copropri t et du code civil ont t promulgu s en 1942 par un d cret royal Plus r cemment on y a adjoint de nombreuses lois sp ciales qui ne modifient pas l origine l gale mais qui l gif rent sur les sujets pr c demment non abord s Lettonie En Lettonie nous n avons pas une loi sur la copropri t Par contre nous avons des lois pour les propri taires d appartements qui s appliquent aux immeubles e Loi sur la propri t en appartement du 20 avril 2004 modifi e le 16 01 1997 15 10 1998 15 11 2001 et le 07 04 2004 e COOPERATIVE SOCIETY LAW du 03 10 1998 modifi e le 06 04 2000 20 06 2002 17 10 2002 et le 28 09 2006 e Loi sur les associations et leur fondation du 12 11 2003 modifi e 23 09 2004 Aujourd hui nous avons des structures dans le secteur du logement tels que Le Ministre de l conomie responsable de la politique du logement L agence Nationale du logement pour la r alisation de la politique Un groupe de conseil au sujet du d
83. que les Am ricains ont eu leur id e de la copropri t des Fran ais parce que dans le sud des Etats Unis existe encore le droit fran ais Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC La Louisiane Madame Jane BALL Intervenant pour le Royaume Uni C est bien possible Mais nous avons commenc le processus de changement de la loi en 1984 alors il a fallu beaucoup de temps Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Ce que je voulais dire c est qu on a aussi t impressionn s par larichesse l gislative europ enne C est dire qu ily a beaucoup de lois qui sont r centes en Europe En Allemagne par exemple on en parlera la nouvelle loi allemande a t profond ment modifi e et s applique partir du 1 juillet 2007 Ce qui fait qu on ne peut rien en dire La loi anglaise est quand m me assez r cente 2002 le Portugal qui devait tre repr sent mais malheureusement n est pas ici a refond sa loi et il y a eu des textes nouveaux en 2006 la Hollande a modifi ses textes pour s adapter la situation des gros travaux en 2007 En fait tous les pays europ ens produisent beaucoup de textes sur la copropri t peut tre d ailleurs trop ou sans assez de concertation Il y a peut tre un probl me d agitation l gislative En fait on a l impression que chacun a des probl mes et cherche les r soudre
84. qui ont t prises pour essayer de faire en sorte qu on n ait pas avoir recours au juge pour r cup rer les impay s de charges Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Mais Madame BALL a dit tr s justement que l individualisation des charges est aussi un moyen de lutter contre les impay s Mais moi je vous dirai que vos vendeurs d eau sont bien bons de vouloir facturer chacun son eau mais nos vendeurs d eau nous ce n est pas pour rien qu ils sont les plus riches du monde pr f rent facturer aux copropri t s et ne pas avoir g rer l impay ni la facturation individuelle Et nous avons beaucoup de mal surtout dans les copropri t s en difficult s imposer aux fournisseurs d eau l individualisation des contrats d eau qui a donc t instaur e par la loi 2000 Ces soci t s r sistant cette individualisation pour des raisons de profit et mettant des copropri t s en grandes difficult s Ceci dit j avais une question vous posez Individualiser le chauffage ce n est pas toujours Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s possible Surtout quand on a des chauffages collectifs En Angleterre vous avez si peu de chauffages collectifs que a Madame Jane BALL Intervenant pour le Royaume Uni Onale choix siond cide de collectiviserle chauffage on peut le faire Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Mais s il est col
85. r Le syndic doit avoir une assurance responsabilit civile et professionnelle Il n y a pas besoin d une carte professionnelle nide garantie bancaire L assurance de responsabilit civile et professionnelle est facultative sans pr cision sur le montant Aucune garantie n est demand e Autriche Un administrateur de bien doit faire partie de la Chambre de Commerce regroup avec les Agent Immobiliers et les Promoteurs Le m tier d administration de bien est r glement Une personne souhaitant devenir administrateur de bien doit avoir une aptitude professionnelle et un dipl me Cette aptitude professionnelle est r glement e dans le code de commerce et d autres r glements annexes Ily a des formations avec examens et m me des tudes sup rieures permettant de devenir administrateur de bien Les garanties sont les m mes que pour un prestataire de service L administrateur de bien doit tenir des comptes s par s pour chaque copropri t Il y a une r glementation stricte concernant la comptabilit et sa transparence Une nouvelle assurance de garantie de fonds a t introduite Belgique Un syndic professionnel doit avoir le statut l gal d agent immobilier Une formation de base est n cessaire ainsi qu un stage Les gestionnaires professionnels E Les gestionnaires professionnels Colloque La copropri t en Europe organis par l Assoc
86. rales qui auraient t en r alit manipul es Par exemple un syndic qui va convoquer une assembl e g n rale au mois d ao t parce qu il sait que les des copropri taires sont en vacances ce moment l notamment parmi ceux qui sont en vacances ceux dont il sait d j qu ils vont s opposer une motion qu il veut absolument faire passer Il faut savoir que dans notre syst me et c est la raison principale pour laquelle nous plaidons toujours pour un syst me formaliste comme le syst me fran ais la doctrine et la jurisprudence consid rent que quelque soit la cause invoqu e par le copropri taire l appui de son recours que ce soit l abus que ce soit l irr gularit que ce soit la fraude ce copropri taire est cens d montrer au juge que si cet abus si cette fraude si cette irr gularit n avait pas t commise la d cision eut t diff rente a veut dire que pour le copropri taire qui n a pas t convoqu une assembl e g n rale c est une irr gularit flagrante vidente Il doit introduire un recours devant le Tribunal pour faire annuler les d cisions qui ont t prises en son absence sans qu il le sache d cisions avec lesquelles il n est pas d accord Ce copropri taire ne pourra obtenir ventuellement gain de cause devant le Tribunal que s il d montre que s il avait t l la d cision aurait t diff rente Et l videmment c est extr mement diff rent parce que v
87. recours dont il est l objet le juge ordonne l ex cution du paiement de la somme demand e S il conteste une consignation des sommes en litige ou une saisie conservatoire des biens pourra avoir lieu article 21 Les charges de copropri t sont privil gi es par rapport d autres cr ances article 9 num r es l article 1923 3 4 et 5 du code civil ex cr ances assorties d hypoth ques Finlande At France Il existe d abord des p nalit s faibles possibles Les syndics peuvent ensuite engager des proc dures judiciaires Enfin si un copropri taire doit trop d argent ou ne paye pas suite une condamnation il est possible de faire vendre son logement proc dure n anmoins tr s compliqu e Lorsque le d biteur a d autres cr anciers la copropri t poss de un privil ge l gal de deux ans pleins en plus de l ann e en cours et un semi privil ge de deux ans o elle est en concurrence avec la banque uniquement Au del de ce privil ge la copropri t est en concurrence avec tous les autres cr anciers Gr ce Tant les litiges n s entre les copropri taires que ceux surgis entre les copropri taires et le syndic sont r gl s par la combinaison des articles 17 par 2 et 29 du Code de la Proc dure civile hell nique Le tribunal comp tent est celui du lieu de la situation de l immeuble La proc dure pr vue est une proc dure sp ciale Italie Les propri taires sont responsables solidairement passiv
88. ressant de voir que finalement il y a un pays parce qu on ne s en est pas aper u continue d exiger la domiciliation sur son sol On va saisir la Commission Europ enne et on va porter plainte rire C est pour dire que les choses sont faites parfois par dessus la jambe Question de la salle copropri taire belge J aurais souhait qu on puisse faire un tour d Europe part la Belgique que je connais sur la probl matique de la communication aux copropri taires des noms et coordonn es des autres copropri taires d une r sidence C est donc la probl matique que l on vit en Belgique pour l instant Nous avons une jurisprudence r cente qui pr voit la communication de ces listes un copropri taire qui en fait la demande mais dans beaucoup de copropri t s le syndic ou le conseil de g rance pour toute une s rie de raisons essaye de s opposer cette communication emp chant par l m me des copropri taires d changer entre eux et le cas ch ant de provoquer par exemple une assembl e g n rale extraordinaire relative tel ou tel point voire de se concerter avant une assembl e pour notamment par exemple demander l inscription d un point l ordre du jour voire tel ou tel probl me de gestion s ils souhaitent avoir je dirais une approche qui soit commune Donc quelle est la position dans les diff rents pays Quant la question la demande est la suivante est ce qu un copropri taire peut demander
89. s Portugal Oui le fond de r serve repr sente l galement au moins 10 du budget annuel L assembl e g n rale peut d cider d un montant plus lev c est aussi cette derni re qui d cide de financer des travaux avec ce fond Ilest appel en m me temps que les charges chaque copropri taire cependant il est distingu et plac sur un compte bancaire diff rent de celui sur lequel son lequel sont vers es les charges et qui sert payer les d penses courantes de la copropri t Royaume Uni Non 8 Action judiciaire a Qui peut engager une action judiciaire contre la copropri t et dans quelles conditions Allemagne Peuvent engager une action judiciaire contre la copropri t e Un copropri taire e Des tiers e L administrateur de bien e Avant la r forme La juridiction de la copropri t tait l origine une juridiction l amiable freiwillige Gerichtsbarkeit sans avocat dont le juge avait d abord le r le d arbitre et de m diateur Le proc s se d roulait surtout verbalement avec peu de pi ces crites produire Si les parties se r conciliaient les frais de justice pouvaient tre divis s par deux si les parties allaient jusqu au bout du jugement les frais de justice pouvaient tre multipli s par trois e Apr s la r forme Depuisle 1 juillet 2007 ce syst me estabandonn en faveur de lajuridiction civile ZPO Zivilprozessverfahren Le tribunal comp tant reste le Amtsger
90. seraient subventionn es Comme je l ai dit 60 des constructions sont effectu es par des associations priv es et donc 60 de ces nouvelles constructions devront avoir la norme 0 pour l mission c est dire moins de 15 kilowattheure d mission de CO C est une condition galement pour la r novation C est un grand sujet m me encore plus important Car si vous voulez r duire les missions de CO de tout le parc immobilier vous ne pouvez pas simplement compter sur les nouvelles constructions mais aussi le parc existant Donc il est question d augmenter de 3 par an le pourcentage de maisons r nov es ce qui fait beaucoup pour l Autriche a veut dire plus de 100 000 r novations par an Doncilyades conditions pr alablesassez diff rentes selon les secteurs du parc immobilier Le secteur le plus difficile est celui des maisons individuelles L il est tr s difficile de faire la promotion de la r novation thermique de l isolation Dans le secteur des logements municipaux des logements sociaux en revanche la situation est plus favorable Dans le domaine des associations de propri taires priv s il faut avoir un fond travaux pour r parations c est obligatoire et il est compl t par des subventions publiques permettant ainsi de se mettre niveau du point de vue des normes thermiques Dans les copropri t s c est beaucoup plus difficile parce que les copropri t s r unissent un grand nombre de personnes qui doiv
91. t 1995 Elle est ins r e dans le Code civil La loi pr c dente remontait 1924 Cette loi est imp rative dans la majorit de ses dispositions Espagne Textes de r f rence e Article 396 du code civil e Loi sur la propri t horizontale n 49 1960 du 21 juillet 1960 Journal Officiel BOE n 176 du 23 juillet 1960 modifi e plusieurs reprises et notamment par la loi 8 1999 du 6 avril 1999 BOE n 84 du 8 avril et par la loi 51 2003 du 2 d cembre 2003 d galit des chances non discrimination et accessibilit aux personnes handicap es et mobilit r duite BOE n 289 du 3 d cembre NB il existe un texte sp cifique la R gion de Catalogne loi n 5 2006 du 10 mai 2006 Livre V du code civil de Catalogne lorsque le nombre de copropri taires n est pas sup rieur 4 il peut tre d rog aux dispositions de la loi relative aux organes de la copropri t S appliquent alors les dispositions de l article 398 du code civil sur l administration de l indivision Finlande La copropri t existe depuis la fin du 19 me si cle sous forme d entreprise de logement La premi re loi sur la soci t de logement risque limit date de l ann e 1926 Une grande partie des provisions est utilis e comme dans un bilan de soci t commerciale Cette loi a t r vis e en 1992 pour rendre la r glementation plus d taill e France Il existe une loi associ e un d cret qui en pr ci
92. toutes les r ponses d un seul pays d un coup et puis d autres pr f raient voir pour telle question les r ponses de chaque pays pour cette question Donc si vous n avez pas eu le temps de lire ce document sachez qu il sera en ligne et qu il prolongera le colloque et que nous m mes nous allons essayer peut tre d ailleurs aid s par des gens qui sont ici de solliciter certains pays qui n ont pas encore r pondu ce questionnaire de fa on pouvoir compl ter l information Encore une fois ce colloque est une premi re marche et certainement pas un aboutissement il va falloir si on veut arriver au sixi me beaucoup de marches pour y arriver Ily a dans la salle des gens d un peu tous les horizons c est int ressant Ily a la fois des repr sentants des minist res de la commission relative la copropri t qui est sollicit e par les minist res le Minist re du Logementet dela Justice des syndics de copropri t des associations de copropri taires fran aises et trang res des copropri taires des juristes des notaires Il y aussi des op rateurs et beaucoup de repr sentants de collectivit s territoriales C est une sp cificit un peu fran aise de plus en plus la copropri t qui jusqu pr sent tait un domaine strictement priv pr occupe les pouvoirs publics locaux et les collectivit s territoriales sont de plus en plus sollicit es et int ress es comprendre le fonctionnement des coprop
93. veloppement de logement C est un groupe de lobbyistes compos d associations de propri taires de coop ratives de logement d organisations professionnelles qui s occupe de la g rance quotidienne et du d veloppement des logements Pays Bas La copropri t estr glement e dans le livre 5 du code civil document n 6 hollandais Burgerlijk Wetboek BW en particulier par les articles 106 147 concernant les droits r els Ces dispositions relatives la copropri t ont t introduites dans le code civil en 1951 Ily a eu une reforme entr e en vigueur le 1er mai 2005 La loi est en totalit d ordre public Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Portugal e La copropri t au Portugal est r glement e par les articles 1414 1438 du nouveau Code Civil portugais livre III Titre II Chapitre VI Propri t Horizontale Articles n 14140 1438 A le d cret loi n 267 94 268 94 et 269 94 du 25 octobre et le r gime juridique de l Urbanisme et de la Construction l origine 1955 cette loi est issue d un d cret qui en pr cisait les modalit s d application et le fonctionnement des copropri t s En 1966 ce texte a t incorpor au Code Civil Royaume Uni e La loi est The Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 Elle ne s applique pas en Ecosse o le droit des biens est diff rent et il y a des modifications pour le Pays de Galles e
94. verri res les escaliers les portes d entr e les vestibules hall porches cours y compris les locaux pour la loge le logement du gardien la buanderie la chaufferie les lieux pour tendre le linge et autres services similaires e Les caves les installations tout ce qui est fait pour l usage commun comme les ascenseurs les puits les aqueducs les gouts les canalisations les regards les installations pour le gaz l eau l nergie lectrique et similaires L art 1102 C C exprime un principe fondamental sur l utilisation des parties communes Chaque copropri taire peut se servir des parties communes sans qu il n alt re la destination de cette dite partie et qu il n emp che pas l utilisation pour les autres copropri taires utilisation gale Lettonie D finition des parties privatives C est le volume interne des appartements y compris les murs l int rieur les portes et fen tres en excluant le syst me de chauffage et des quipements qui continuent comme les conduites d eau d lectricit Parties et quipements communs N Parties et quipements communs Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s les gouts syst mes qui ne peuvent pas tre d branch s sans arr ter le fonctionnement du syst me dans d autres appartements D finition des parties commune
95. La copropriete en Europe Actes du colloque du 21 septembre 2007 vereseg E I E organis par l Association des Responsables de Copropri t s COLLOQUE du 21 09 2007 LA COPROPRI T EN EUROPE ASSOCIATION DES RESPONSABLES DE COPROPRIETES Document publi gr ce la participation de l ANAH Ve Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Le 21 septembre 2007 au S nat nous organisions le premier colloque permettant chacun de mieux comprendre le fonctionnement de la copropri t en Europe Nous sommes heureux aujourd hui de publier les actes de ce colloque Comme nous l avions alors annonc nous pr parons actuellement un nouveau colloque consacr aux conomies d nergie dans les copropri t s d Europe Les actes du premier colloque europ en publi s gr ce l aide de l ANAH permettront chacun de mieux pr parer ce nouvel v nement qui traitera de sujets au c ur non seulement de l actualit mais des pr occupations de tous les copropri taires Liste des intervenants du 21 septembre 2007 Allemagne Ma tre Alexander TAUCHERT Avocat et Marianne KERAMPRAN organisatrice du colloque pour l ARC Autriche Dr Wolfgang AMANN Directeur de l Institut de l immobilier de la construction et du logement d Autriche Belgique Ma tre Eric RIQUIER Avocat Espagne Dominique AGUILAR
96. La planification des travaux futurs par rapport l tat actuel de v tust Cette planification et son financement sont chelonn s sur 5 ans Autriche Oui il y a une obligation l gale d un fond de pr voyance Depuis longtemps il existe une discussion pour savoir si le fond de pr voyance doit comprendre une contribution minimum et quelle hauteur Dans le logement social ce minimum a t fix 1 30 m2 et par mois Ce genre de chiffrage a t rejet jusqu maintenant on parle plut t d une contribution ad quate ce qui est rarement suffisant pour couvrir le besoin plus en plus important d investissement Belgique Non Mais l usage veut que les copropri t s disposent d un fonds de r serve Par ailleurs l assembl e qui d cide des travaux d cide galement en toute logique de leur financement Espagne Il existe le fonds de r serve voir 3 b qui peut naturellement servir aux travaux France Non malheureusement Italie Pays Bas Depuis la r forme du 1 mai 2005 il existe un fonds de r serve Les VVE disposent de 3 ans pour mettre en place un budget de pr vision pour gros travaux Malheureusement il n y a pas de sanctions pr vues si cette disposition n est pas respect e Il faut conserver ces fonds sur un compte s par de celui qui sert de compte courant pour les charges de la VVE Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t
97. a ne va pas toujours beaucoup plus vite La seule chose c est que le litige est d volu au juge du canton dans lequel se trouve l immeuble concern Mais pour le reste les probl mes judiciaires restent l Il y a donc les probl mes li s aux lenteurs judiciaires et devant certains juges il faut des ann es avant d obtenir des jugements surtout en cas de contestation Il est facile dans le cadre d une proc dure judiciaire de bloquer les revendications d une copropri t pr cis ment en raison de la complexit souvent des comptes Les comptes d une copropri t sont quelque chose de compliqu et les juges ne sont pas des comptables Donc quand un copropri taire se trouve assign devant un juge il a vite fait d arguer du principe qui veut que c est au cr ancier qu il appartient de justifier de sa cr ance et de dire mais Monsieur le Juge les comptes ne sont pas clairs c est pour a que je ne paye pas Alors le juge demande videmment l avocat de la copropri t de montrer que les comptes sont clairs et l avocat est bien g n puisqu il n y a rien de plus difficile que de montrer que les comptes sont clairs m me quand ils le sont La lecture de comptes de copropri t laisse parfois pantois m me quand ils sont parfaitement justes Et voil comment on peut faire en sorte videmment que le proc s se mette prendre beaucoup de temps Pour tout vous dire hier j ai plaid un litige o un copropri taire a
98. aines alors que le d lai de recours est d un mois Je pense que 99 9 des copropri taires en Belgique sauteraient de joie si on leur disait que demain les proc s verbaux d assembl e g n rale leur arriveront dans les trois semaines Ici on est content quand il arrive dans les trois mois Donc vous voyez que le formalisme parfois a du bon Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC On est d accord le formalisme est une bonne chose condition qu il n y en ait pas trop Autre chose que je retiens pour nous c est ce d lai de trois mois On sait qu en France le d lai de deux mois est tr s difficile mettre en uvre et ne permet pas l exercice du droit d opposition Pourquoi Tout simplement parce que dans le cas d une assembl e g n rale qui se passe en juin personne ne va la faire annuler dans les deux mois tant donn ce que sont les mois de juillet et ao t en France Donc ce d lai de deux mois est trop court et par exemple il n est pas normal que tout soit forclos en deux mois qu il n y ait pas de d lais adapt s la gravit de la situation C est dommage que notre amiitalien soit parti parce que les Italiens ont galement mais a vous le verrez sur la r ponse au questionnaire une hi rarchie des causes d annulation et a me semble aussi int ressant de dire c est vrai qu on n a pas les m mes droits pour des c est un peu grave ce que je vais dire pour des fautes v nielles et des fautes graves
99. aire et les r gles de possession pour cette propri t e Le capital des parts de la soci t e La valeur des parts ou si les parts ne correspondent pas la valeur du march le nombre des parts ou le minimum et le maximum du nombre des parts e l endroit ou se trouvent les lots leurs num rotation le niveau la surface l utilisation et le nombre de pi ces e Quelle part ou bloc de parts rep rable par un num ro de s rie correspond quelle personne e Les parties communes qui sont poss d es par la SLRL elle m me e La base de r partition des charges g n rales et leur m thode de paiement e Le nombre des membres ou suppl ants du conseil d administration le nombre des auditeurs et suppl ants d auditeurs ou le nombre minimal et maximal et leur mode de fonctionnement Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s e Comment sont convoqu es les AG les points obligatoires discuter pendant l AG ainsi la pr sentation du bilan annuel de la soci t France Il existe pour chaque copropri t un r glement de copropri t qui pr cise la r partition des charges et d finit ce que sont les parties ou quipements privatifs et les parties ou quipements communs exemple dans telle copropri t le r glement pr cisera que des fen tres sont parties communes tel autre pr cisera que les fen tres sont parties privatives Ce r glement fixe aussi
100. al Et puis il y a cet esp ce de parcours du combattant qu on impose aux copropri taires qui doivent prouver eux m mes que le mandataire qui a fait faillite d tenait leurs fonds Alors on tourne en rond Donc en fait on a parfois une illusion de garanties et nous d non ons nous aujourd hui le fait que certaines garanties sont des garanties trang res qui ne sont m me pas reconnues par la France Mais ce qui est int ressant c est de voir pour nous ce n est pas une critique Monsieur SAMEDI c est que le syst me fran ais qui para t tr s efficace d abord est perfectible et en fait il n est pas beaucoup plus efficace que les syst mes trangers Si certains veulent intervenir sur est ce que la situation de Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s vos pays est d savantageuse pour le consommateur local C est important de le savoir Madame Marianne KERAMPRAN Intervenant pour l Allemagne En Allemagne le syndic na pas d obligation de garantie parce que les fonds sont vers s sur un compte s par au nom de la copropri t Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Il n y a pas une r ponse unique mais il est vrai que c est aussi ce qu on pense nous c est que la meilleure garantie c est de pouvoir en permanence avoir acc s son compte bancaire sachant qu il y a une garantie bancaire aussi qui joue et que personnellement je ne suis pas s r qu
101. alors Madame AGUILAR Intervenant pour l Espagne Il ny a pas d associations repr sentatives Ma tre Lionel CIVIDINO Intervenant pour l Italie Par exemple ce qui est curieux maintenant en Italie c est qu il y a des associations qu on ne peut pas qualifier de professionnelles parce qu on a dit que a n existait pas mais d administrateurs G n ralement ils organisent des cours de formation ils donnent un certificat mais qui n a aucune valeur l gale C est quelque chose qu ils font en interne donc nous nous avons ce r gime Mais comme je vous disais auparavant il subsiste quand m me une anarchie Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Et l on parlait d association de propri taires Il y a des associations de propri taires occupants Ma tre Lionel CIVIDINO Intervenant pour l Italie Propri taires occupants normalement il y a les syndicats les propri taires occupants il faut m expliquer Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Ceux qui ne louent pas leur maison Ma tre Lionel CIVIDINO Intervenant pour l Italie Ceux qui ne louent pas leur logement Alors ma connaissance non Moi je parle de l administrateur comme personne tiers Mais comme association de propri taires non Je connais les associations qui tutellent les droits des locataires alors a oui Ce sont les syndicats o il y a aussi la m canique la sid rurgie la construction etc Et dans ces syndicats il y a aussi
102. ar ailleurs tranch une controverse au sujet de la qualit du syndic mandataire ou organe de la copropri t C est finalement la th orie de l organe qui a pr valu de sorte que le syndic ne doit pas justifier d un mandat sp cial de l assembl e g n rale ni m me d une d cision de celle ci pour que l action qu il intente au nom de la copropri t soit recevable Espagne Contre tout le monde et contre les copropri taires d biteurs ou encore ceux qui ne respectent pas les obligations l gales et ou issues des statuts par ex qui ne respectent pas l interdiction de certaines activit s avec une autorisation de l assembl e g n rale donn e au Pr sident ou l Administrateur voir 6 d Finlande France Contre tout le monde avec une autorisation sp ciale d assembl e g n rale donn e au syndic Contre les d biteurs de charges sans autorisation de l assembl e Pays Bas Contre tout le monde avec une autorisation sp ciale d assembl e g n rale donn e au syndic ou au bestuur S il n y a pas de syndic le bestuur repr sente la VVE qui elle est une personne morale Contre les d biteurs de charges sans autorisation de l assembl e Le tribunal comp tent en premi re instance s appelle Kanton dont on peut faire appel sans avocat max 5000 La dur e de la proc dure est entre 2 3 mois le jugement est rendu 2 3 semaines plus tard Portugal Contre tout le monde avec une autorisa
103. ar l tat Portugal Les parties communes appartiennent aux copropri taires dans leur ensemble et en totalit et ce en proportion de la valeur de leurs fractions Chaque copropri taire participe aux d penses courantes concernant les parties communes l exception de celles dont l utilisation serait r duite un ou des copropri taires usage de l ascenseur Le titre constitutif peut affecter l usage exclusif de l un des copropri taires certaines zones des parties communes Par fraction on entend les espaces privatifs d finis dans le titre constitutif de la copropri t Les parties communes sont ainsi d finies par d faut Royaume Uni Il faut comprendre que les parties communes ne sont pas la propri t des commonholders Elles sont obligatoirement la propri t d une soci t the commonhold association Le terme association n a aucune relation avec cette notion en fran ais C est une soci t de forme priv e sans action mais avec une personnalit morale avec responsabilit limit e a company limited by guarantee et avec des adaptions particuli res Tout commonholder est un associ de la soci t qui il n est pas permis de distribuer ses profits En g n ral avec le commonhold il n y a pas autant d exigences pr cises concernant la gestion qu en France Il y a des choses qui sont obligatoires mais tr s souvent le r glement pr cise quelles sortes de choses doivent tre pr cis es par les
104. as un autre mode de convocation que l crit pourquoi Parce que l assembl e g n rale ne peut d lib rer que sur des points qui figurent son ordre du jour et donc forc ment l ordre du jour doit tre crit Il faut que les copropri taires sachent de quoi on va discuter les points qui feront l objet de d lib ration et ventuellement de d cisions donc a limine par exemple les convocations par simple coup de t l phone Deuxi mement en ce qui concerne les recours Le syst me belge des recours contre les d cisions de l assembl e g n rale est celui ci les copropri taires ont trois mois pour contester en justice des d cisions prises par l assembl e g n rale Si vous le voulez tout l heure je vous dirai les conditions dans lesquelles on peut contester en justice une d cision Ce d lai de trois mois prend naissance dit la loi au moment o les copropri taires ont eu connaissance de la d cision qu ils contestent et pour les copropri taires r guli rement convoqu s l assembl e g n rale le d lai de trois mois prend cours le jour de l assembl e g n rale C est dire que les copropri taires sont pr sum s avoir pris connaissance de la d cision le jour de l assembl e g n rale d s lors qu ils ont t r guli rement convoqu s cette assembl e g n rale C est donc un second garde fou important la libert apparente dans le mode de convocation l assembl e g n rale Donc au bo
105. at de votre titre de propri t comme garantie en quelque sorte comme caution Alors ces soci t s immobili res sont administr es de fa on tr s limpide Il y a d abord l assembl e des actionnaires normalement deux fois par an assembl e qui prend des d cisions concernant le budget et lit son conseil d administration En fait le conseil d administration a beaucoup de pouvoir et son tour choisit un syndic Nous on l appelle intendant ou gestionnaire peu importe en fait c est une personne qui va se charger de jouer le r le de syndic C est l aspect principal Quel est l avantage de ce mod le Ce qui est bien avec ce mod le c est que lorsqu on le compare avec l approche des condominiums N D LR forme de copropri t des pays anglophone notamment des Etats Unis o les individus sont propri taires de telle ou telle partie d un immeuble o les choses sont claires c est dire qu on a la propri t d une partie bien d finie Le reste c est de la copropri t c est dire les structures les toits etc et le probl me c est la gestion de ces parties communes D o la cr ation des conseils de gestion Comme je vous l ai dit il y a un certain nombre de probl mes qui se posent pour cette gestion Je ne vais pas aller dans les d tails mais il peut tre int ressant de donner plus de pouvoir ces conseils pour prendre par exemple des sanctions si quelqu un ne paye pas ses factures Pour r sumer je di
106. ation des Responsables de Copropri t s Pays Bas Le bestuur ou conseil d administration d signe un nouveau syndic ou un pr sident de copropri t Portugal En principe il faut saisir le tribunal qui va nommer une personne qui convoquera une assembl e g n rale pour lire un administrateur Si l assembl e n a pas lu d administrateur ou s il na pas t nomm juridiquement les fonctions correspondantes sont obligatoirement assur es provisoirement par le copropri taire dont la ou les fractions repr sentent le plus de milli mes except si un autre copropri taire se porte volontaire o au contraire communique son opposition Si plusieurs copropri taires son majoritaires galit les fractions tant repr sent es par des lettres dans le registre predial pr sent dans le titre constitutif de propri t horizontale c est celui des copropri taires majoritaires dont la fraction porte la premi re lettre dans l ordre alphab tique qui endosse la fonction d administrateur provisoirement Royaume Uni Il n y a pas besoin d avoir un syndic notion sp ciale qui n existe pas a 5 Les gestionnaires professionnels Qui peut tre gestionnaire professionnel Y a t il une formation ou une comp tence minimum requise par la loi Quelles sont les garanties qu ils doivent donner Allemagne Aucune aptitude professionnelle n est requise Il suffit de s inscrire au RCS pour pouvoir tre r mun
107. au syndic la liste et l obtenir facilement ou y a t il des objections des obstructions en la mati re Madame Jane BALL Intervenant pour le Royaume Uni On peut aller aupr s du Registre des Soci t s et on peut obtenir une copie de ce Registre Les noms des administrateurs doivent tre enregistr s Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Pas les administrateurs les autres membres les copropri taires Madame Jane BALL Intervenant pour le Royaume Uni Oui tout est l De fait c est dans un livre Question de la salle Madame le probl me est simple la copropri t comprend un certain nombre de copropri taires Ils veulent pouvoir se concerter entre eux tr s simplement sans complication et d s lors demander au g rant au syndic l administrateur au directeur appelez le comme on veut la liste mais pas envoyer la personne tel ou tel registre Donc ici c est simplement une demande au syndic Madame Jane BALL Intervenant pour le Royaume Uni Le secr taire de la soci t garde les livres lui m me et dans les livres il y a les noms des membres auxquels on peut acc der Il y a aussi un recueil des proc s verbaux de toutes les r unions des assembl es g n rales Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Pour l Angleterre c est OK pour l Allemagne Madame Marianne KERAMPRAN Intervenant pour l Allemagne Mon avocat m a dit qu on pouvait demander une photocopie avec les noms et les adr
108. auvegarde N D LR dispositif public d intervention lourde de redressement d une copropri t en difficult a veut dire que la gestion qui a t faite par des syndics professionnels avec des caisses de garantie a t un chec pendant une vingtaine d ann es et au final ce que je voudrais dire c est que le fait d tre en Plan de sauvegarde n est pas une finalit en soi L administrateur judiciaire qui est nomm prend 220 000 d honoraires par mois donc on en est la deuxi me ann e et en plus il va bien falloir redresser cette copropri t Donc il y a des tudes qui sont en cours et qui sont en train de chiffrer ce redressement de copropri t une somme allant de 12 13 millions de francs soit 1 8 2 millions d euros Ce que je veux dire c est que le syst me de copropri t en France a beau tre tr s encadr par des professionnels et des caisses de garantie il peut permettre aussi travers une mauvaise gestion de par ces professionnels des abus qui font que au final ce sont les pouvoirs publics qui vont payer parce que ces 12 millions de francs vous devez bien vous douter que ce ne sont pas les 620 copropri taires qui vont les payer Voil c tait juste une remarque Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Merci de ce t moignage Je rappelle que nous avons une hypoth se fondamentale pour expliquer pourquoi il y a tant de copropri t s en difficult en France c est l absence de progra
109. aux d entretien et de maintenance sont vot es l unanimit par les copropri taires subissant une nuisance dans leur droit de jouissance d aux travaux Si une personne ne subit pas la nuisance il n y a pas besoin de son accord WEG 622 1 Autriche En g n ral ce sont des copropri taires qui proposent des travaux Ensuite l administrateur de biens monte un cahier des charges un budget et fait les demandes de subvention Ce projet est ensuite vot la majorit l AG En pratique les gros travaux ne sont souvent possibles que gr ce aux subventions Belgique En assembl e g n rale Les gros travaux c est dire ceux qui ne peuvent tre d cid s par le syndic exigent une majorit qualifi e 75 ou 80 selon les cas Espagne En assembl e g n rale Il est habituel que des devis soient pr sent s Finlande Par une d cision en AG La section 5 de la loi prot ge les membres de la SLRL qui ne peuvent suivre le paiement des gros travaux propos s L encore il est question de bon sens raisonnable et de consid ration objective S il s agit des gros travaux in vitables la SLRL demande un cr dit pour financer et le membre en difficult peut payer par mensualit s Les statuts de la SLRL peuvent pr voir que les travaux de maintenance pour un immeuble sont partag s entre la SLRL et les membres Concernant les travaux urgents la SLRL a toujours la mission de faire effectuer ces travaux n
110. bal de la copropri t Ses principales t che sont de e Nommer confirmer r voquer le syndic et tablir ses honoraires ventuels e Approuver le budget des frais et la r partition au milli me e Approuver le compte rendu annuel du syndic et d cider sur l utilisation du r sidu actif ventuel de la gestion e D cider au sujet des travaux d am lioration en constituant ventuellement un fond sp cial e D cider de lancer une action judicaire ou de se d fendre en justice Lettonie Normalement une fois par an mais si une coop rative ou une association a t tablie ce n est pas n cessaire Pays Bas Oui au moins une fois par an et autant de fois que n cessaire Portugal Oui au moins une fois par an l galement durant la premi re quinzaine de Janvier et autant de fois que n cessaire Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Royaume Uni e Oui parce que toutcommonholder est aussiun associ de la soci t et les r unions auront lieu au moins aussi souvent que cela est pr cis par le droit des soci t s Une assembl e g n rale doit avoir lieu apr s mois au maximum mais de fait ce serait probablement une fois par an Il y aura probablement d autres r unions e Si deux personnes sont propri taires d une unit elles doivent nommer une d entre elles pour exercer leur droit de vote b Par qui et comment les AG sont elles convoq
111. bilit de lancer une action contre lui si ce n est pas bien fait d En cas d impay s de charges quels sont les recours de la copropri t et ses droits Allemagne Le WEG 818 1 et 2 pr cise que si l impay de charge d passe 3 du Einheitswert valeur fictive notion quin existe pas en France de sonbienousile copropri taire a trois mois de retard les copropri taires d cident par vote la majorit simple s ils souhaitent engager une proc dure judiciaire ou non Les frais de proc dure sont la charge du d biteur Depuis la reforme du WEG le syndicat des copropri taires profite d un privil ge immobilier sp cial loi civile 610 1 Nr 2 ZVG au 2 rang du fichier hypoth caire en ce qui concerne le paiement des dettes de charges d une somme inf rieure 5 de la valeur estim e par les experts de la vente judiciaire Gestion Je Charges NS Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Autriche Dans le pire des cas le syndicat des copropri taires peut assigner et faire vendre les biens du d biteur pour se faire payer Dans ce cas le syndicat des copropri taires a un privil ge envers le copropri taire d biteur Belgique Le syndic peut engager une proc dure judiciaire et apr s jugement poursuivre l ex cution forc e de celui ci le cas ch ant par une sa
112. bles de Copropri t s un pr sident d assembl e ni un pr sident de conseil syndical mais un pr sident de copropri t voire de conseil d administration assez puissant en tout cas la force de repr sentativit est assez forte et c est int ressant parce qu on ne voit pas a priori si ce n est historiquement le lien entre la Hollande et l Espagne ce niveau l Madame AGUILAR Intervenant pour l Espagne Il est assez difficile de dire si le syst me fonctionne bien en Espagne Curieusement comme on l a dit tout a l heure 85 ou89 des Espagnols sont propri taires de leur logement et pourtant ma connaissance il y a deux ou trois ans encore date des documents qui taient en ma possession iln y avait pas d association repr sentative de copropri taires qui pourraient nous en apprendre un peu plus l dessus a se passe bien d apr s le discours officiel Si par contre vous allez un peu sur les forums Internet destin s aux probl mes des copropri t s c est quand m me quelquefois int ressant aussi de se rendre compte que a ne se passe pas forc ment si bien que a Les probl mes qui sont mis en avant sont le manque de professionnalisme des administrateurs Normalement les administrateurs en Espagne doivent tre titulaires de certaines qualifications universitaires enfin titulaires de licences concr tement et ils doivent appartenir un ordre professionnel Et les administrateurs ont cr leur prop
113. blir ces fonds de r serve et en fait il faudrait que ce soit au moins 1 ou 1 30 par m tre carr Les subventions ont t introduites Vienne c est assez g n reux a fait peu pr s 300 par m tre carr pour une r novation de qualit et puis il y a galement d autres dispositions tatiques qui changent Il y a galement des dispositions qui sont pr vues pour les copropri taires Le probl me c est la d cision qui doit se prendre l unanimit Vous savez que dans toutes les copropri t s c est tr s difficile d obtenir l unanimit pour de gros travaux de r novation Donc dans la loi la d cision se prend par une simple majorit qualifi e En fait on n a pas vraiment pris de d cision claire jusqu maintenant pour cette difficult parce qu en fait les personnes qui sont dans la minorit peuvent s opposer ce qui a t d cid Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Ce n est pas simple Donc si je me permets de r sumer le fonds de 1 30 par m tre carr et par mois n est pas obligatoire dans les copropri t s C est pour les bailleurs Et par ailleurs la loi a quand m me t modifi e pour permettre des votes la majorit qualifi e au lieu de l unanimit c est ce que j ai entendu Non Ou alors je n ai vraiment rien compris Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Docteur AMANN Intervenant pour l Aut
114. c est effectivement a c est que chaque copropri taire a une quote part sur les parties communes On a un g rant qui g re a mais on n a pas de syndicat de copropri taires repr sent par un syndic comme en France Cela montre que c est un syst me volu adapt notre soci t actuelle mais on reste dans une d mocratie pure et simple Le contexte l gal est ancien aussi parce que c est une loi de 1929 toujours applicable Quelques articles ont t pris par le Code Civil donc codifi s Mais c est vrai qu il y a des questions qui planent souvent parce que lorsqu on pratique on commence exercer le droit et avoir des cas pratiques On voit que ces questions n ont pas t couvertes par la loi qui est tr s vague et part la d finition de parties communes comme en France quels sont les droits et obligations des copropri taires Ceux ci et les obligations sont souvent d finis par des r glements de copropri t s et sont limit s par des clauses qui ne peuvent pas tre pr vues dans le r glement de copropri t C est ce qui am ne dire que finalement les copropri taires se r unissent pas sous la forme de syndicats mais tout simplement individuellement devant une table ronde et d cident d tablir un r glement de copropri t qui est un acte crit qui est r dig par la suite par des notaires et transcrit au bureau des hypoth ques au Cadastre Ce r glement de copropri t peut pr voir quasiment tou
115. ce conna t des maux de croissance que connaissent les copropri taires en France Les gens entrant dans les copropri t s maintenant pensent qu ils vont tre propri taires et vont pouvoir faire ce qu ils veulent Ils s aper oivent cependant que ce n est pas comme a la copropri t qu il y a des parties communes qu il y a des r gles qu il faut respecter Alors beaucoup ont compris que la coop rative d habitation c tait quand m me beaucoup plus commode et que a les prot geait davantage parce qu ils n taient pas responsables etc Donc il y a des m langes de ce qui survit encore de l ancien r gime et dans la population Il y a des apprentissages faire parce que les gens ne connaissent pas a va se faire avec le temps mais pour le moment c est comme a Alors pour la loi qui existe depuis 1994 remani e en 2000 comme j ai dit elle est assez calqu e sur la loi fran aise les copropri taires ont des droits du fait de leurs le droit en fonction des quotes parts des parties communes qui sont d finies en fonction de la surface d un logement et par rapport a l ensemble de tout l immeuble Donc les votes se font en rapport ce qu ils repr sentent comme quotes parts Des organes se sont constitu s mais je n en connais pas toujours la r alit parce que je n y suis pas mais a semble tre quand m me quelque chose d assez pr pond rant le pou
116. ce qui concerne la protection du consommateur en mati re de logement qui peut tr s bien tre l objet d une politique europ enne et de ce point de vue pourrait contribuer cimenter l Union Europ enne Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC On a l impression qu on est dans un autre monde Personnellement concernant votre explication sur les gestionnaires HLM qui ont la moiti du march je tombe du placard J ai rien compris Vous avez compris a Non mais c est vrai que a doit introduire une concurrence saine mais enfin pourquoi est ce que les HLM construisent 60 des copropri t s 60 des constructions tages sont construites aujourd hui par des HLM En France aussi 60 Non pas 60 ch re Madame Est ce que la personne de l USH est toujours l Enfin a a du vous int resser puisque nous avons en France une exp rience de gestionnaires solidaires c est a Du syndic solidaire donc en Autriche j ai l impression que le syndic solidaire il est d j non seulement en place mais sacr ment arm La seule question que j aurais poser est qu on ne sent pas dans votre intervention la place du copropri taire et en particulier du contr le de ces soci t s Alors on part de l hypoth se qu elles sont vertueuses efficaces et qu elles n ont pas tre contr l es Je ne vois pas le conseil syndical alors que j avais lu dans une autre de votre r ponse que le conseil syndical commen ait se me
117. cessaires sans le vote en AG Si les statuts de la SLRL restent muet propos de la r partition des travaux on applique la section 78 de la loi qui pr cise que e Pour les travaux l int rieur d un appartement c est le membre qui tient les parts qui doit prendre en charge les travaux Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s e Pour les travaux sur la structure de l immeuble ou r sultant d un d faut de la structure de l immeuble c est la SLRL qui est responsable e Pour les travaux de plomberie d lectricit de chauffage de t l communication de gaz d eau de ventilation et toute autre forme d alimentation des appartements c est la SLRL qui est responsable Il faut que cette alimentation soit de la m me qualit pour tout le monde L AG peut aussi d cider de remplacer les quipements mentionn s en haut l int rieur des appartements au frais de la SLRL France En assembl e g n rale Au dessus d un certaine somme d cid e par chaque copropri t le syndic doit pr senter au moins deux devis Les devis doivent tre adress s imp rativement avec la convocation Gr ce La loi pr voit seulement l obligation des copro pri taires de participer aux charges communes r parties Le R glement peut pr voir des dispositions concr tes concernant les modalit s de financement de certains travaux En pratique l Assembl e G n rale vote chaque a
118. ceux qui avaient la repr sentation de leur soci t devaient tre inscrits aupr s de ce registre Mais apr s avec la Cour de Cassation qui a d clar annuler ce registre m me il n y a plus la n cessit d tre inscrit au registre Donc moi je peux constituer une SARL ou une soci t anonyme et g rer des immeubles sans pour autant avoir le professionnalisme n cessaire Madame AGUILAR Intervenant pour l Espagne En Espagne il y a une particularit qui pose des probl mes pratiques la fois pour les copropri t s et pour les copropri taires et qui peut donner des r sultats assez d sagr ables En ce sens l article 13 de la loi num re les organes de la copropri t qui sont les suivants l assembl e g n rale la ronta de los proprietarios qui est donc l organe supr me celui qui prend les d cisions l organe d cisionnel puis ensuite le pr sident ventuellement des vices pr sidents puis un administrateur et puis un secr taire Donc je r p te l assembl e g n rale le pr sident l administrateur le secr taire Cet article qui donne cette num ration pr cise que les charges d administrateur de secr taire et de pr sident peuvent tre cumul es par une m me personne Alors c est assez savoureux parce qu il faut savoir que la personne qui est d sign e pr sident ne peut pas refuser cette fonction Elle se trouve oblig e d assumer cette fonction de pr sident et ventuellement d administrat
119. chaque fraction exprim e en permilagem milli mes ou pourcentage de la valeur totale de l immeuble rappel Par fraction on entend les espaces privatifs d finis dans le titre constitutif de la copropri t Les parties communes sont d finies par d faut Royaume Uni L obligation de payer les charges et la proportion pour laquelle un commonholder sera responsable sont d finies dans le community commonhold statement Les r gles de base se trouvent dans le memorandum du commonhold association Les articles of association imposent desresponsabilit s pour les directeurs concernant celles ci et d finissent les pouvoirs de vote et ce que feront les directeurs si les charges ne sont pas pay es En Angleterre les services tels que l lectricit le chauffage le gaz et le t l phone ne font pas partie des charges sauf s il y a une provision sp cifique b Comment sont d termin es les charges chaque ann e assurance m nage frais d administration chauffage ascenseur petits travaux gros travaux etc Allemagne Le budget pr visionnel Wirtschaftsplan est vot pour les charges courantes l occasion de l AG Chaque mois le syndic appelle 1 12 me du budget pr visionnel Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s En fin d ann e il appelle les sommes manquantes apr s approbation des comptes par les copropri taires ou leur rembourse le trop p
120. cisions les de copropri taires f 7 ees penera Les assembl les de copropri taires ees genera Les assembl Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Italie Majorit s La d mocratie de la copropri t pr voit toujours le respect d une majorit double c est dire celle par t te calcul e sur le nombre de pr sents directement ou par pouvoir et celle exprim e en milli mes La majorit demand e pour d lib rer valablement est plus lev e en 1 convocation qu en 2 re Les d lib rations qui concernent la vie normale de la copropri t doivent tres adopt s ainsi e En 1 convocation avec le vote favorable de la moiti plus des intervenants repr sentant au moins 500 milli mes e En 2 convocation avec le vote favorable d un tiers 1 3 des copropri taires repr sentant au moins 1 3 de la valeur de l immeuble 334 milli mes mais en raison de la sensibilit des raisons trait es on demande m me en 2 e convocation la majorit de 500 milli mes Des majorit s plus lev es sont pr vues en mati re d am liorations la majorit devra tre au moins de 667 milli mes Si la d lib ration a pour objet un service qui int resse seulement une partie des copropri taires la majorit doit tre rapport e aux copropri taires co
121. comprend ainsi que finalement les copropri taires minoritaires peuvent pr valoir leurs int r ts contre les int r ts des copropri taires qui repr sentent la plus grande partie sur les parties communes Portugal Le cadre l gal de l activit de gestionnaire de copropri t s mais cela semble en bonne voie avec le projet de loi de 2006 Plus de clart au niveau de la l gislation qui laisse bonne place aux interpr tations Nous tenons remercier vivement tous les partenaires europ ens qui ont accept de nous r pondre et de participer la r alisation de ce premier colloque et esp rons les revoir en 2010 pour le nouveau colloque Nous remercions galement tout particuli rement la Caisse des D p ts et la R gion Ile de France qui ont particip l organisation de ce colloque ainsi que l ANAH qui nous a permis d en publier les actes XiledFrance rad nationale Anah Caisse _ desD p ts del habitat Document publi gr ce la participation de l ANAH B Agence d nationale nah del habitat
122. concernant la construction et la condition des habitations La construction des b timents est tr s variable une grande proportion de nos b timents est tr s ancienne et je ne vois pas comment on peut arriver un chiffre national quand vous avez des constructions bien diff rentes Le r le de l expert est tr s important Si malgr celui ci des d g ts impr vus interviennent toiture par exemple entra nantbeaucoup de d penses les copropri taires intentent une action contre les directeurs Ceux qui ont une assurance qui n accordera que peu d indemnit s les experts qui se sont tromp s Ceux ci ont galement une assurance qui doit compl ter les indemnit s d j accord es par la premi re assurance Ainsi tout le monde est satisfait Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Vous n tiez pas oblig e de nous rendre pessimistes a cette heure l Moi j ai quand m me not que c est s r mais ce n est pas un d bat que l on peut lancer maintenant la Finlande parle d valuateur professionnel L on parle en effet d expert Nous n avons pas nous en copropri t ces gens l et la voie qui a t prise avec les diagnostiqueurs immobiliers ne va pas dans ce sens l En fait ce sont des constateurs mais pas des diagnostiqueurs L aussi je crois qu il y a un d ficit d expertise qui explique qu on a du mal et puis alors surtou
123. cr taire conform ment au droit des soci t s doit tre qualifi et ainsi avoir pass des examens En cas de cession un notaire interviendra l assembl e g n rale on examine les comptes on d cide des charges noter que l nergie et l eau sont individuelles et ne sont pas comprises dans les charges g n rales Les comptes doivent tre certifi s par un comptable Il doit certifier qu ils sont exacts S il y a contestation de ces comptes l identit du directeur et du secr taire est indiqu e aupr s de Companies Houses qui est un registre national des soci t s Si la nouvelle assembl e g n rale n tait pas tenue dans un d lai de quinze mois la soci t serait radi e duregistre Les directeurs ont des devoirsimportants car ily a de nombreux recours concernant l assembl e g n rale On dispose de six ans pour intenter une action Mais si on n agit pas assez vite le juge peut sanctionner En principe le copropri taire ne peut pas contester ses charges Mais il dispose d un droit de recours en cas de fraude d injustice d ill galit ou d oppression d une minorit Avant d intenter un recours il faut tenter une m diation Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC On verra ce point apr s Madame Jane BALL Intervenant pour le Royaume Uni Oh oui nous cherchons toujours des alternatives la justice parce que c est long et cher et l avantage de l arbitrage c est quand on a un prof
124. cumentaire relationnelle avec Marianne et a galement contribu ce que ce colloque puisse se passer dans les meilleures conditions Question dans la salle Y aura t il une suite Madame Marianne KERAMPRAN Intervenant pour l Allemagne C est ce qu on souhaite Que ce colloque aujourd hui soit un premier contact pour donner un peu de confiance aux intervenants pour qu ils sachent que c est quelque chose de s rieux et pour savoir que faire ensuite C est Bruno de d cider parce que c est quand m me une grosse organisation Il faut aussiun budget ce n est pas toujours vident Mais a serait tr s bien de pouvoir faire a r guli rement sur d autres sujets sur l nergie par exemple Comment sont g r es dans d autres pays les probl mes d nergie en copropri t c est un th me du futur a concerne tout le monde Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Tout fait D ailleurs notre objectif est double C est d essayer de conforter ce noyau pas forc ment avec les m mes gens mais avec un noyau de pays qui sont d ja mobilis s avec nous de l largir parce qu on a mobilis avec la France ces 14 pays Malheureusement les repr sentants du Portugal de la Lettonie n ont pas pu venir mais ils ont particip donc nous sommes 14 pays pour l instant et il y en a quand m me 27 C est vrai que l Europe on s aper oit quand on la pratiq
125. d un copropri taire Royaume Uni Il n y a pas de diff rence en principe entre les gros travaux et les petits travaux quoiqu il y ait une diff rence entre l entretien et des travaux qui seront n cessaires dans l avenir Gros travaux Gros travaux Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Il est possible pour le commonhold association d avoir un fonds de r serve pour des travaux peut tre pour le remplacement d un toit dans l avenir Si c est le cas les commonholders devront payer une contribution au fonds r guli rement b Existe t il une obligation de constituer des fonds de pr voyance pour gros travaux Allemagne Le WEG 821 pr voit dans son article 5 la constitution de fonds de pr voyance dans l int r t de tous les copropri taires et d une administration correcte Les provisions pour travaux futurs R cklagen sont r gl es par le WEG 821 5 Ily a trois m thodes diff rentes pour calculer ces provisions e Par rapport un index de construction HLM et l ge de l immeuble e Par rapport au prix d achat ou en cas de reconstruction entre 0 8 et 1 e Par rapport l estimation du co t de l entretien d un immeuble sur 80 ans En pratique on pr c de une solution sur mesure par un tat des lieux e L ann e de construction e Le standing de l immeuble e
126. de la FNAIM vous r pond Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Monsieur SAMEDI FNAIM F d ration Nationale des Agents Immobiliers Par d finition au terme des trait s il ne peut pas y avoir d intervention europ enne en mati re de copropri t et avant de passer la parole Eva VICHROVA simplement ma conviction c est que le droit ne fait que s adapter aux coutumes aux modes de vie que nous connaissons le mieux Je suis all il y a quelques ann es faire un voyage en Russie Moscou et effectivement depuis peu de temps en tout cas dans les grandes villes on a donn la propri t aux occupants des immeubles ils ne savent qu en faire C est des ann es lumi re de ce qu ils ont connu de ce qu ils savent Je voulais simplement faire cette remarque Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Vous avezraison mais ceci dit nous sommes dans une communaut et cette communaut il est vrai doit trouver desr glescommunes Etcen estpas suffisant de dire ces probl mes l chappent la comp tence de l Europe De fait on voit que plus il y aura de circulation plus les gens iront en Italie en Espagne en Pologne plus ils se poseront des questions et plus il faudra r pondre cette h t rog n it Je suppose qu en 1789 ce n tait pas la m me chose en Bretagne et en Corse et qu il y a eu un mouvement d unification qui a fait que quelq
127. des centaines de milliers d euros d arri r s de charges il a commenc arr ter de payer au d but des ann es 80 voil donc un litige qui dure depuis pr s de 30 ans qui a donn lieu de multiples proc dures et je peux vous dire qu en plaidant hier on n a certainement pas mis fin au litige parce qu il y a encore d autres choses venir mais c est pour vous montrer pr cis ment comment on peut si on d cide d y mettre les moyens parce que ce copropri taire n h site pas faire les frais de cette proc dure comment on peut bloquer le r glement d un litige Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Alors lorsqu on arrive finalement obtenir un jugement contre le copropri taire d faillant reste le probl me de l ex cution C est somme toute la chose principale qui concerne la copropri t parce que lorsqu il y a du retard ce retard g n re en soi un dommage qui est le retard lui m me et qui est compens par l allocation de dommages et int r ts et un probl me imm diat de liquidit qu il faut pallier Si la copropri t est importante a ne pose peut tre pas trop de probl mes mais au bout du compte il faudra avoir la certitude qu on va r cup rer les sommes qui sont dues m me si c est au terme d une longue proc dure judiciaire Je pense qu en Belgique il y a un travail l gislatif important faire parce que les copropri t s
128. dministration chauffage ascenseur petits travaux gros travaux etc c Comment sont contr l es et valid es les d penses d En cas d impay s de charges quels sont les recours de la copropri t et ses droits e Quels sont les probl mes qui se posent en g n ral 4 Gestion a Quel est le syst me de d cision et de contr le des d cisions b Qui ex cute ces d cisions Qui contr le leur bonne mise en uvre c Avec quels moyens le contr le de la bonne ex cution des d cisions peut il se faire d Quels sont les recours qui existent si l ex cution des d cisions ne se fait pas e Comment cela se passe t il s il n y a plus de syndic 5 Les gestionnaires professionnels a Qui peut tre gestionnaire professionnel Y a t il une formation ou une comp tence minimum requise par la loi Quelles sont les garanties qu ils doivent donner b Les gestionnaires sont ils l objet d un contr le ext rieur aux copropri t s ex administration juge c En cas de faute comment et par qui sont ils sanctionn s d Quel type de contrat passent t ils avec la copropri t 71 71 73 76 78 78 81 81 82 86 87 90 91 91 94 95 96 98 99 99 101 102 104 Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s 6 Les assembl es g
129. documents et l ordre dans lequel ces choses doivent appara tre dans les documents pour rendre plus facile la recherche Les parties communes ne sont en aucun cas la propri t des commonholders Il faut expliquer une ou deux diff rences de base entre les soci t s anglaises et les soci t s fran aises En France il y a une quantit de formes de soci t s qui refl tent entre autres choses si c est une personne morale de droit public ou de droit priv s il y a un but lucratif et s il y aura des modifications particuli res pour son domaine d activit Un exemple des diff rences est qu en Angleterre il y a des groupements partnerships qui sont un peu Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s comme les soci t s civiles fran aises mais qui ne sont pas consid r s comme des soci t s n ayant pas la personnalit morale Aussi ici il n y a que peu de formes de soci t et ces formes peuvent tre utilis es comme personnalit morale de droit public ou pour le droit commercial le droit civil ou pour un objet sans but lucratif Ces formes de soci t s sont donc fort souples selon les besoins de sa t che Il ne faut donc pas attendre que la loi prescrive la r ponse toutes les questions La loi sur les commonholds a adapt une forme de soci t priv e par exemple pour l endettement et pour emp cher de gr ver les parties communes d une s ret ex
130. doit inclure des pr cisions concernant l utilisation permise des lieux l assurance l entretien et autres travaux Le contenu pr cis de ces r gles n est pas obligatoire Ily aura de fait beaucoup de r gles sp cifiques concernant ce que toute partie peut ou doit faire mais le choix des clauses particuli res est souvent libre quoiqu il y ait des pr cisions concernant la forme du document e Le statut du commonhold association est divis en deux The Memorandum of association concerne les rapports ext rieurs et The articles of association concernent particuli rement l organisation interne de la soci t The memorandum impose des devoirs sp cifiques sur les directeurs et leur donne des pouvoirs Le memorandum doit pr ciser qu il y aura une valuation annuelle des co ts et comment ceux ci seront partag s Il doit aussi insister sur le paiement des charges et pr ciser les d lais apr s notification aux commonholders de celles ci ll n y a pas de clauses particuli res pr cis es sauf pour le statut de la soci t mais m me l quelques variations sont possibles The articles of association contiennent des r gles tr s d taill es de gestion de la soci t et sont compl t es par les pr cisions du droit des soci t s par exemple concernant le nombre des r unions et une obligation d enregistrer des comptes aupr s du Companies register Ilya une liste assez longue de choses dont ce document doit traiter et l ordre dan
131. droit que l on a on ne peut de toute fa on pas en abuser Donc lorsqu un copropri taire introduit un recours fond sur l abus de droit le juge doit voir si la d cision prise par l assembl e g n rale peut appara tre abusive et l on retombe sur les crit res de l abus de droit par rapport au droit du copropri taire qui introduit un recours contre elle Par exemple est ce que l int r t que la copropri t va retirer de la d cision prise appara t comme relativement insignifiant par rapport au pr judice que le copropri taire qui se plaint va subir Deuxi me cas de figure c est l hypoth se des d cisions irr guli res Alors l irr gularit l c est quelque chose d extr mement important C est par exemple le recours introduit par un copropri taire qui n aurait pas t convoqu a c est une irr gularit Ou bien une d cision prise par une assembl e g n rale qui aurait t convoqu e avec un d lai insuffisant Ce sont toutes les causes d annulation qui sont fond es sur le non respect de Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s certaines r gles formelles particuli res qui seraient pr vues par les statuts voire de temps en temps par la loi Troisi me possibilit de recours c est lorsque les d cisions sont frauduleuses C est relativement rare et exceptionnel mais enfin on peut imaginer que c est l hypoth se d assembl es g n
132. e que chaque copropri taire dispose d un nombre de voix gal au nombre de quotit s dont il dispose dans l immeuble et ensuite nonce toute une s rie de r gles relatives auxmajorit s qui doivent tre atteintes pour prendre certaines d cisions La r gle de base tant une r gle de majorit simple Le syst me fran ais est extr mement formaliste quant aux convocations Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s des assembl es g n rales Bien que je pr che en faveur du formalisme cela pose des probl mes qui n cessitent des solutions Ce que je dis concerne la loi bien entendu En marge de la loi pour autant qu ils ne soient pas contradictoires il y a des statuts de la copropri t qui peuvent pr voir toute une s rie de prescriptions particuli res En g n ral on y trouve des prescriptions relatives au d lai et parfois au mode de convocation Mais la loi ne pr voit rien quant au mode de convocation de l assembl e g n rale Les copropri taires peuvent tre convoqu s par le syndic de la mani re que le syndic souhaite La libert est totale a peut tre la lettre recommand e a peut tre la lettre simple l e mail a peut tre une lettre d pos e dans la bo te a peut tre n importe quoi Je pense personnellement que ce syst me n est pas mauvais parce qu videmment il y a des gardes fous Le premier garde fou c est qu on n envisage p
133. e cas pour les d m nagements h bien il faut pouvoir constater et ce n est pas toujours tr s simple il y a toujours un probl me de preuves mais souvent a dissuade il y a beaucoup de copropri t s dont les r glements de copropri t s ont t am lior s y compris d ailleurs l occasion de la mise en conformit des adh rents ont introduit des clauses p nales C est vrai que la clause p nale la clause d aggravation des charges c est souvent plus pour le non paiement de charges que pour le comportement non conforme Mais la r ponse est la majorit de l article 26 Question de la salle concernant les frais de relance simple en cas d impay de charge Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Alors l c est clair vous avez 17 r ponses sur le site Internet de l ARC sur a les frais de relance pr alables la lettre recommand e ne sont pas r cup rables Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s sur le d biteur Alors vous allez dire c est injuste Pourquoi est ce que la copropri t devrait payer des frais de relance m me ant rieurs la lettre recommand e Donc la r ponse est si le syndic veut envoyer une lettre de relance simple h bien il faut qu il la paye o alors faites comme nos adh rents demandez l assembl e g n rale faire en sorte que quand il y a un impay il y ait tout de suite une lettre recommand e
134. e exerc galement par une personne morale Lettonie e Normalement l Assembl e G n rale lieu une fois par an mais si une coop rative ou une association a t tablie ce n est pas n cessaire e Ily une convocation avec un ordre du jour e Toute d cision peut se d cider aux r unions mais seuls les copropri taires ou les mandataires peuvent voter e Pendant la r union les copropri taires votent pour un pr sident et un secr taire de s ance qui sont responsables du le Proc s Verbal de la r union e Les d cisions prises par les copropri taires peuvent tre contest es par la convocation d une nouvelle r union ou par les voies juridiques Pays Bas M me chose qu en France sauf que le conseil syndical est un conseil d administration Il est obligatoire et s appelle bestuur Il est compos d un Pr sident d un Secr taire et d un Tr sorier Portugal e Les copropri taires sont r unis au moins une fois par an en assembl e g n rale et prennent toutes les d cisions concernant la gestion de la copropri t identique au cas fran ais Seuls les copropri taires ou les personnes d tenant leurs pouvoirs sont habilit s voter e Comme signifi dans le code civil les copropri taires opposants pr sents en assembl e ou absents peuvent contester les d lib rations sielles sont contraires la loi prisent irr guli rement AG convoqu e hors d lai etc ou contradictoires avec des d cision
135. e facture et cause de ceci l agent du syndic peut entamer des proc dures juridiques pour recouvrir les cr ances et pour des d dommagements y compris les frais du litige article 700 Il est possible de faire vendre la propri t d un copropri taire d biteur Pays Bas Ily a galement un super privil ge de la VVE qui permet de remonter des impay s jusqu 5 ans en arri re Portugal 3 possibilit s s offrent la copropri t en dehors bien entendu des relances par courrier e si des sanctions sont pr vues dans le r glement de copropri t en cas de non paiement des charges ces derni res peuvent tre appliqu es comme par exemple application de p nalit s etc e envoi d un recommand avec accus de r ception au copropri taire en d faut de r glement l informant qu une d marche va tre faite aupr s des tribunaux afin de r cup rer la dette Suite cette premi re d marche un recourt la voie judiciaire avec une action ex cutive engag e pour le paiement de la dette avec production d l ments tel PV de l AG qui a vot les d penses budget ou travaux qui concernent la dette ainsi que copie de tous les courriers envoy s au copropri taire d biteur afin de lui demander le r glement de sa dette La dette est associ e la fraction et il est possible de prendre possession administrativement de la fraction concern e Cependant ce processus requiert la decision d un juge processus difficile et long
136. e g n rale toutefois le copropri taire qui serait en d saccord avec une action de l administrateur de la copropri t peut convoquer une assembl e extraordinaire pour r clamer qu il r ponde de ses actes Royaume Uni Il n y a pas de syndic ce sont les directeurs qui peuvent bien videment d l guer la gestion et contr ler l ex cution des d cisions c Avec quels moyens le contr le de la bonne ex cution des d cisions peut il se faire Allemagne Le conseil syndical peut faire appel des experts et peut demander au syndic copie de tous les documents qui concernent la copropri t Le CS ou tout copropri taire d ailleurs peut voquer le tableur comparatif des charges de copropri t pour sa ville s il en existe un Gestion Gestion Ng Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Autriche la fin de l ann e le syndic doit adresser un arr t des comptes chaque copropri taire Celui ci a un droit de regard sur tous les documents comptables Belgique Avec les moyens qui lui sont allou s par l assembl e Espagne Rien n emp che le pr sident de se faire assister par des professionnels siles cr dits sont vot s pour cela Finlande S il y a plusieurs personnes au conseil d administration c est le pr sident qui s en occupe Pour la r vision des comptes i
137. e l exemple espagnol Et la possibilit de convocation par email ou d autres voies Madame AGUILAR Intervenant pour l Espagne a je ne sais pas Par e mail je ne sais pas franchement Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC La Chancellerie nous a refus l e mail et a admis comme vous l avez remarqu cet instrument d avenir qu est le fax C est dire qu on fait un d cret pour vous dire vous pouvez obtenir la convocation par t l copie On avait demand l e mail et a r glait le probl me de la convocation aux trangers par lettre recommand e Je regrette de ne pas avoir su a Madame AGUILAR Intervenant pour l Espagne Si vous le permettez je rebondis sur ce que vous dites Il s agit l d une modification qui a t introduite par la France la suite d un avis donn par la Commission Europ enne D une plainte la Commission Europ enne qui a effectivement d cid que c tait un obstacle la libre circulation des capitaux N anmoins la seule autorit susceptible de dire le droit dans l Union Europ enne c est la Cour de Justice des Communaut s Europ ennes qui n a pas t saisie sur ce point puisque la France a tout simplement d cid qu il valait mieux viter un contentieux et donc a supprim cette disposition qui certainement de toute fa on aurait t d clar e nulle contraire la libre circulation des capitaux par la Cour de Justice des Communaut s Europ ennes au vu de la jur
138. e reconnu par le Gouvernement et faire la preuve de sa comp tence dans ce domaine Ils sont repr sent s la Chambre de Commerce Le droit d acheter est un aspect tr s important Il a t introduit il y a 10 13 ans au d but des ann es 90 et c est cette poque qu il y a eu un consensus entre les logements qui taient en location et ceux qui taient en propri t Donc une nouvelle structure un nouveau sch ma a t mis en place Au bout de dix ans en location il y a obligation de proposer l achat de son logement Alors quel est l int r t d acheter pour le locataire Je ne crois pas que l avantage soit si grand que a m me si le prix des logements est g n ralement en de des prix du march On estime que seulement 20 des locataires seraient pr ts acheter leur logement dans ces conditions N anmoins c est quand m me une source importante d augmentation du nombre de copropri t s Derni re remarque lorsque je parlais de la loi je pense que comme vous le savez l Union Europ enne est r ticente endosser des responsabilit s dans le domaine du logement ou du b timent Cela tant ily a des volutions il y a d sormais des fonds r gionaux On pense galement une charte du logement social Mais d un point de vue juridique Code civil l gislation en mati re de logement je pense qu il y a tr s peu de chance que l Union Europ enne en tant que telle en prenne la responsabilit sauf en
139. e temps qu elle approuve les comptes du budget de l ann e coul e le budget pr visionnel de la copropri t avec les charges courantes Les charges sont appel es en r gle g n rale trimestriellement mensuellement ou annuellement plus rarement En principe il y a deux types de d p ts faits sur le compte de la copropri t e La provision pour les charges courantes e Le fonds de r serve qui doit s lever au moins 5 du budget ordinaire vot lors de la derni re assembl e de copropri t afin de faire face aux frais d entretien et de r paration dans le but de permettre la copropri t de disposer de fonds pour effectuer les travaux n cessaires sans avoir attendre qu une AG autorise de nouveaux appels de fonds Ce fonds de r serve ne peut tre utilis que dans ce but ou afin de payer des primes d assurance couvrant les dommages caus s l immeuble ou enfin pour payer un contrat de maintenance de l immeuble pour des installations communes Finlande Le montant du budget pr visionnel des charges courantes est expliqu et vot en Assembl e G n rale France Les charges sont d termin es ainsi e un budget pr visionnel est vot pour les charges courantes e chaque trimestre le syndic appelle un quart du budget e en fin d ann e il appelle les sommes manquantes apr s approbation des comptes par les copropri taires ou leur rembourse le trop per u e pour les gros travaux l assembl e g n ra
140. ement pour les obligations contract es par la copropri t dans l int r t commun Par cons quent le cr diteur peut poursuivre l un d entre eux par Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s exemple le plus solvable ou le syndic ou n importe qui d autres qui avait contract l obligation au nom des copropri taires En ce qui concerne les contributions des copropri taires si ceux ci ne payent pas l ch ance pr vue le syndic doit activer la r cup ration du cr dit en envoyant au d biteur une lettre de sollicitation et si sans r sultat en pr voyant la r cup ration judiciaire Ila facult d arr ter la distribution des services usages communs le chauffage par exemple mais seulement si le propri taire est en d faut de paiement pour au moins un semestre et si cela est pr vu dans le r glement de copropri t L AG peut d lib rer sur la division provisoire entre les copropri taires solvables la quote part due par qui est en d faut de r glement mais il faut distinguer un tel appel Le r glement de copropri t peut pr voir qu aux versements des copropri taires effectu s en retard soient appliqu s des int r ts de retard taux l gal 2 5 Lettonie Les agents du syndic sont responsables pour tout paiement frais d exploitation travaux majeurs services fournis tels que l eau l lectricit le chauffage Les agents doivent payer tout
141. ent Finlande France e Le seul contr le est exerc par la Pr fecture et ne concerne que les conditions voqu es plus haut garanties assurance et comp tences minimum exig es e La Pr fecture ne contr le NI le travail des syndics NI le respect des lois Italie e Lettonie On travaille l dessus actuellement Pays Bas Seul un juge peut condamner le syndic payer des dommages et int r ts Portugal Non Mais ils peuvent faire l objet d actions juridiques et de d cisions judiciaires Royaume Uni Non sauf que toute soci t doit enregistrer ses comptes et autres documents tels que les noms des directeurs aupr s du Companies Register Registre National des Soci t s Les comptes sont certifi s par un comptable c En cas de faute comment et par qui sont ils sanctionn s Allemagne e En cas de faute les copropri taires r unis en assembl e g n rale doivent d cider la majorit des voix d engager une action judiciaire au Tribunal proc dure lourde et co teuse contre le syndic Il est important au d part de la proc dure de donner pouvoir un copropri taire pour r ceptionner les notifications et significations concernant le syndicat des copropri taires e Un copropri taire peut aussi engager une proc dure mais cela co tera environ 3 fois plus cher apr s la r forme qui rentrera en vigueur le 1 juillet 2007 Colloque La copropri t en Europe organis par l Assoc
142. ent C est dans ce formalisme que moi je vois la solution de beaucoup de probl mes que nous rencontrons Peut tre que la suite des d bats permettra de voir a de fa on plus pr cise Nous allons voir Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Le sous titre du colloque a devrait tre le champ du voisin est toujours plus vert a c est une caract ristique c est toujours mieux ailleurs Et parce qu on voit un peu les d fauts qui sont dans le syst me Le formalisme excessif peut avoir des d fauts mais il a des qualit s Donc c est s r que c est le verre moiti plein et le verre moiti vide Cette id e que vous avez voqu e du r glement d ordre int rieur qui pourrait f d rer les Europ ens ce n est certainement pas une mauvaise id e Il y aurait peut tre creuser un petit peu l dedans de voir ce qui dans les diff rents r glements et diff rentes lois est repris est constant et peut former en effet une unit de pens e En fait l Europe c est quand m me une unit de pens e qui pourrait s imposer et qui pourrait faire en sorte que quand le Fran ais ira dans sa r sidence secondaire de Pologne Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s ou d Angleterre il ne soit pas compl tement dans un univers d connect de sa pratique juridique Madame AGUILAR Intervenant pour l Espagne J interviens pour pr ciser le syst me en Espag
143. ent beaucoup plus juste en cas de saisie immobili re On ne va pas engager un d bat on s aper oit qu il y a des pratiques diversifi es aussi On ne va pas parler de l Espagne et de son retrait du droit de vote au d biteur Madame AGUILAR Intervenant pour l Espagne Moi je n aborderai pas la phase judiciaire puisque l on retrouve grosso modo des points communs avec ce qu il est possible de faire en France En revanche en amont c est dire avant de recourir au juge il existe diff rentes modalit s pour convaincre un mauvais payeur de s acquitter de sa dette envers la copropri t L une d elle est de le priver le droit de son vote aux Assembl es g n rales et de son droit de contester les d cisions prises sauf si ces d cisions concernentlestanti mes lar partition enfinoui les tanti mes de la copropri t et sauf s il s est mis jour en consignant les sommes qu il doit la copropri t Doncil y a privation de son droit de vote Une autre mesure est le fait que lorsque l on convoque l Assembl e g n rale la convocation donne une liste des personnes qui ne sont pas jour de leurs charges Ce qui videmment fait assez mauvais effet et peut avoir un effet assez dissuasif En dehors de cela il y a effectivement la solidarit entre l acheteur et le vendeur d un bien Il y a une cr ance privil gi e galement Donc il y a un ensemble de mesures
144. ent o la sauvegarde de l immeuble est concern e Et ce c t int ressant d obliger quelque part les travaux n cessaires est ce qu elle existe r ellement en Allemagne que ce soit pour un syndic choisi par le promoteur ou tout autre syndic amen g rer Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Nous avons le th me 4 qui pr voit de traiter ce probl me cher Monsieur Monsieur Alexander TAUCHER et Madame Marianne KERAMPRAN Intervenants pour l Allemagne Le syndic peut effectivement conclure des contrats qui vont au del de son mandat Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC H bien c est comme chez nous Ma tre RIQUIER Intervenant pour la Belgique Monsieur le Directeur en Belgique la dur e du mandat du syndic est d finie sur une base contractuelle choisie entre le syndic et la copropri t avec un maximum de cinq ans Cela dit on constate que les mandats je n ai pas de statistiques mais en g n ral ils sont de un an ou deux ans Souvent un an lorsque c est un nouveau syndic l assembl e souhaite qu il fasse un petit peu ses preuves Une dur e trop courte dans la th orie se heurte videmment ce probl me li la r gle qui veut que le syndic ne puisse pas conclure de contrats d une dur e sup rieure son mandat Il faut bien se rendre compte que lorsque le mandat est d un an il n y a pas moyen de respecter cette r gle sauf conclure des contrats annuels le jour m me de la nominati
145. ent prendre une d cision quant la r novation Comme dans tous les pays que je connais c est toujours un grand probl me dans les copropri t s les gros travaux Nous n avons pas non plus trouv de solution id ale au probl me S il y a des projets en mati re de financement de subventions et d initiatives prometteuses on a beaucoup discut du financement de ces travaux de ces fonds de r serve Certains ont dit que ce n tait peut tre pas forc ment le plus important que ce soit obligatoire mais que le plus important tait de savoir quelle tait la contribution minimum La contribution peut aller jusqu 1 30 par mois et par m tre carr C est la loi mais a ne suffit pas pour une r novation long terme et entretenir un bon niveau le parc immobilier Mais dans le secteur de la copropri t il n est pas possible jusqu pr sent d imposer cette contribution parce que l argument qu on nous oppose c est que les locataires qui vivent dans des copropri t s s attendent avoir des charges peu lev es Si vous commencez constituer des fonds de r serve pour l entretien pour les travaux etc vous allez de ce fait augmenter les charges qui seront r cup r es sur les locataires Les gens n accepteront pas a en particulier sice sont des personnes g es retrait es avec une petite retraite etc Donc il n y a pas d autre m thode que d ta
146. er u Pour les gros travaux l AG doit voter des devis pr cis En g n ral le syndic propose 3 devis mais il n y a aucune r gle sur le montant partir duquel il doit y avoir une mise en concurrence Les charges sont r parties par la Nebenkosten verordnung en e charges r cup rables aupr s du locataire Betriebskosten e charges non r cup rables par le propri taire Hausgeld Wohngeld Autriche Pour les charges de chauffage collectif le l gislateur a introduit une r glementation particuli re Les copropri taires ont un droit de veto s ils ne sont pas d accord Il faut faire appel un juge Belgique La loi ne dispose rien sinon que chaque copropri taire contribue aux charges en fonction de sa part En revanche le r glement de copropri t r gle g n ralement la question Il existe principalement deux syst mes soit les comptes sont cl tur s p riodiquement g n ralement par trimestre et les copropri taires payent alors le montant exact de leurs charges soit les copropri taires payent mensuellement ou trimestriellement une provision tablie sur base d un budget fix annuellement par l assembl e g n rale Dans ce second syst me les copropri taires re oivent annuellement en m me temps que les comptes annuels un d compte de r gularisation Espagne L article 16 de la loi pr voit que l assembl e g n rale se r unit au moins une fois par an et vote cette occasion en m m
147. es statuts doivent faire l objet d un acte authentique et que la transcription de celui ci est une condition du droit pour la copropri t de se pr valoir de sa personnalit envers les tiers Espagne Ilpeut y avoir des conventions communes appel es statuts quiserapprochent des r glements de copropri t existants en France Ils ne sont pas impos s par la loi cf expos des motifs de celle ci Ils contiennent notamment les dispositions relatives la constitution de la copropri t consistance lots et quote parts la destination de l immeuble la jouissance des lots aux installations et parties communes aux obligations et droits des copropri taires en r sum ils d taillent les r gles d utilisation de l immeuble et de fonctionnement de la copropri t L opposabilit aux tiers est assur par la publication au Registre de la Propri t Au statut peut s ajouter un r glement int rieur qui pr cise les r gles de conduite et d utilisation des parties communes dans les limites fix es par la loi et le statut Finlande La soci t de logement risque limit a une administration proche des soci t s commerciales mais doit avoir des statuts bien sp cifiques qui sont proche d un r glement de copropri t Ces statuts doivent contenir les indications suivantes e Lenomde la soci t e La commune dans laquelle la soci t est domicili e e L adresse des immeubles dont la soci t est propri t
148. esses si les copropri taires n habitent pas sur place on pouvait demander a au syndic Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Est ce que le syndic peut refuser Madame Marianne KERAMPRAN Intervenant pour l Allemagne Non ilne peut pas refuser Madame AGUILAR Intervenant pour l Espagne a ne fait pas partie des droits reconnus aux copropri taires par la loi pas ma connaissance Donc a priori non mais apr s c est une question de cas d esp ce comme ici Docteur AMANN Intervenant pour l Autriche Alors je crois que c est de l information publique c est comme au Royaume Uni on peut retrouver cetteliste au Cadastre Il n y a pas vraiment de probl me enfin la question ne se pose pas en terme de protection des donn es Rien ne s oppose la mise disposition de cette information Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Ce n est pas le plus simple Une remarque de la Gr ce qui est dans la salle a ressort d o en Gr ce de la loi ou Intervention de la salle pour la Gr ce En fait a sort du droit des obligations C est dire que ce sont des gens qui sont r unis dans un objectif communetsontdoncint ress sparlagestioncorrecte de l immeuble et le g rant est oblig d informer si une volont de r union en dehors de la fonction du g rant de dire quels sont les copropri taires Monsieur Bruno DHONT Direct
149. essionnel qui comprend plus que le juge Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Ce que je voulais dire c est qu on avait un th me l dessus Donc on reviendra dessus Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Madame Jane BALL Intervenant pour le Royaume Uni Ily a un autre point concernant les recours Si vous avez recours la Justice on essaye de le faire plus facilement En France il y avait un processus pour faciliterl acc salaJustice C taitdespetits tribunaux de quartier Mais a augmente le personnel et pour nous on a voulu r duire le nombre de proc dures et de juges pour faire en sorte que a aille plus vite Et ce qu on peut faire en Angleterre c est lancer une action en ligne Vous allez sur un site web vous entrez et si on ne r pond pas dans les deux semaines vous avez gagn Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Ily a une d cision de justice en deux semaines ou une m diation Madame Jane BALL Intervenant pour le Royaume Uni C est apr s la m diation mais la m diation a peut tre tr s court et sinon il y a quelques actions quine passent pas la m diation Cela d pend des termes Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Mais le cas que vous citez de l action en ligne qui dure deux semaines c est une action judiciaire qui aboutit un jugement Madame Jane BALL Intervenant pour le Royaume Uni A
150. ettre 10 euros pour nous dire cher Monsieur ch re Madame rappelez vous que vous devez payer vos charges Question de la salle C est ce quise passe cheznous Doncilfaut la n gocier dans le contrat Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Exactement J en profite pour vous dire que ce colloque n aurait pas pu se faire dans d aussi bonnes conditions si Marianne KERAMPRAN n avait pas t nos c t s Marianne est une vraie Europ enne et pour une Allemande s appeler Marianne c est pas mal En plus elle s appelle KERAMPRAN un nom breton il faut le faire Elle parle au moins trois langues et donc elle a favoris la relation avec tous ces pays europ ens qui ne parlent qu anglais allemand tout l est de l Europe a souvent plus de mal parler anglais qu allemand Et c est tr s important d avoir quelqu un qui est germanophone ce qui en France est encore plus rare comme vous le savez Madame Marianne KERAMPRAN Intervenant pour l Allemagne Ily a galement Monsieur AMMAN qui est Autrichien et qui nous a beaucoup aid monter ce r seau international qui est tr s difficile monter par Internet parce que si on ne conna t pas les gens si onne les a pas en face c est difficile de les accrocher mais gr ce lui on est arriv 10 pays ce qui est d j un bon r sultat je trouve Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Donc Marianne a beaucoup contribu et puis Estelle a assur toute la partie do
151. eur de l ARC Ce n est pas simplement pour faire plaisir Monsieur que vous r pondez a Intervention de la salle pour la Gr ce Pas du tout Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC En France c est un d bat qui est tr s vieux la Cour de Cassation avait d cid que c tait un droit d acc der qui n tait pas respect Il a donc fallu faire modifier le d cret pour dire que la liste la feuille de pr sence avec l adresse tait une annexe du Proc s verbal et qu il y avait acc s H bien sachez qu aujourd hui il y a encore 99 syndics sur 100 qui refusent cet acc s au Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s nom de la confidentialit et de la protection de la vie priv e ce qui est compl tement aberrant Monsieur SAFAR vous ne me contredirez pas parce que votre organisation va dans notre sens l dessus Mais il y a un certain nombre de syndics qui refusent cet acc s au nom de la libert ce qui est absolument anormal Monsieur SAFAR CSAB Je vous r ponds trente secondes l dessus il y a certains de mes confr res qui refusent de donner la liste avec les adresses En revanche ils ne refusent pas de donner la liste des copropri taires Ils consid rent que les adresses des copropri taires qui n habitent pas sur place qui ne souhaitent pas la donner ils n ont pas la communiquer Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Nonils
152. eur et de secr taire Vous allez dire que je fais une petite fixation mais je reviens cescopropri t souexistent desnationalit s diff rentes imaginez un malheureux copropri taire tranger qui se retrouve devoir assumer la t che de pr sident de la copropri t Eh bien il est mal parti je vous le dis C est assez difficile Donc a c est l obligation de la loi sachant que le copropri taire qui a t d sign pr sident et qui ne peut pas exercer ses fonctions soit parce qu il habite dans un autre pays soit parce qu il est malade tout simplement ou tr s g et qu il ne lui est pas possible d assumerlest ches quisontlessiennes etqueje vous expliciterai ce copropri taire peut heureusement demander au juge de se faire d charger de cette fonction Le juge statuant en quit appr ciera si effectivement les raisons all gu es justifient que la personne en question n assume pas la charge de pr sident Parce que la charge de pr sident c est de repr senter la copropri t au niveau judiciaire et dit la loi de fa on assez impr cise dans tous les actes qui y ont trait Donc le pr sident exerce cette fonction Dans un premier temps beaucoup de copropri t s se sont dit voil faire appel un professionnel a va nous co ter cher donc on va en rester l Evidemment devant les difficult s qui se sont accumul es devant le fait que la fonction de pr sident administrateur est la fois technique requiert
153. gie et l eau et le gaz Je ne vois pas a Parce que a devient trop important Les soci t s d eau et autres ont des m thodes de collectes de dettes quasi industrielles Ils peuvent agir pour leurs comptes La meilleure fa on de sauver ces choses est que chaque logement ait un compteur d lectricit d eau et de gaz Moi j ai un compteur pour mon eau et j arrose beaucoup moins mes plantes Et puis je dirai tr s vite ce que l on peut faire un d biteur a D s que le jugement a t rendu on convoque le d biteur pour savoir s il peut payer S il ne vient pas on le fait arr ter b On peut d duire les dettes de son salaire faire saisir son compte bancaire puis les bien mobiliers Sans r sultats on d clare la banqueroute puis redressement judiciaire Les dettes ne sont pas stigmatis es en Angleterre certaines personnes choisissent le r glement judiciaire oublient leurs dettes et recommencent leur vie Enfin il y a l hypoth se judiciaire qui peut entra ner l expulsion c est peu pratiqu car il faut que les dettes soient tr s importantes Cela se fait cependant sachant que les personnes expuls es sont relog es Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC H bien on retrouve la fois des dispositions et des dispositifs communs Des dispositifs diff rents des mentalit s En ce qui nous concerne c est s r que vous dites qu en cas de vente l amiable forc ment le notaire s arrange pour r cup rer
154. grand changement en d faveur des copro pri taires Le juge de paix a t aboli On doit faire appel au m me tribunal qui applique la CPO Civil Process Of C est le Code Civil Ily a int r t de prendre un avocat Cela co te cher En appel on peut se d fendre soit m me Mais peu de chance Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Alors a c est tr s inqui tant Je le dis parce qu on en a d j discut avec Marianne En fait vous avez compris il y a eu une r forme qui a rendu plus difficile l acc s la justice pour le copropri taire et la raison semble l volution du contentieux de la copropri t C est dire qu afin d emp cher les gens d obtenir gain de cause h bien on remonte la difficult d acc s la justice et c est d autant plus inqui tant pour nous que nous demandons depuis des ann es ce que la justice soit plus accessible et qu on redescende au niveau du Tribunal d instance ce qui est aujourd hui du niveau du Tribunal de Grande Instance Donc l vous voyez que les pays europ ens les grands pays comme l Allemagne auraient plut t tendance rendre plus difficile cet acc s ce qui n est pas bon Ce n est pas une bonne nouvelle Ma tre RIQUIER intervenant pour la Belgique Laloibelgecontientextr mementpeudedispositions relatives l assembl e g n rale et aucune je pense ou quasi aucune quant sa convocation et son d roulement La loi se contente de poser le princip
155. h oui Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Alors il faudra dire a Madame DATI On supprime tous les Tribunaux et il n y a plus de probl mes Madame Jane BALL Intervenant pour le Royaume Uni Quelque chose d important que je n ai pas dit En Angleterre un copropri taire c est un consommateur Et alors si vous tes consommateur dans le droit anglais vous avez une garantie de prix de qualit de vitesse des services et de qualit des mat riaux Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Prix qualit services Justement le juste prix C est tr s important ce que vient de dire Jane BALL c est un d bat aussi tr s fran ais de savoir si le copropri taire est un consommateur La r ponse des pouvoirs publics est non Le copropri taire n est pas un consommateur et il a fallu qu on bataille jusqu au Ministre de l Economie pour faire reconna tre la copropri t comme un consommateur par rapport aux droits de la consommation Mais le copropri taire n est pas consid r comme un consommateur Et a c est tr s important J ai l impression que les Allemands admettent aussi que le copropri taire est un consommateur puisque c est dans la r ponse ceux qui ont lu le document du S nat ont vu qu on faisait r f rence une enqu te du Minist re de la Consommation C est vrai que c est important Cette volution aussi elle est pour nous importante de reconna tre que le copropri taire est aussi un consomma
156. hypoth que etc sans l unanimit des associ s Cette modification d une forme existante fait que quoique ce soit une nouvelle loi le droit et les pratiques de la soci t sont d j bien tablis La forme du company limited by guarantee est appropri e car il n y a pas d actionnaire qui puisse demander la distribution des profits 3 Charges a Comment sont d finies les r gles de r partition des charges pour chaque copropri taire Allemagne D apr s le WEG 16 art 1 et 2 les copropri taires doivent participer aux charges par rapport leur quote part tel quelle est d finie par le contrat de division L article 3 du 816 permet par vote l unanimit de d finir un autre mode de r partition des charges par exemple par utilit Autriche Les charges de gestion de maintenance d imp ts etc sont largement r gies par la loi surtout dans le domaine de la location acquisition vocation social HLM Sinon il est possible que les charges soient r parties par rapport la consommation individuelle eau chauffage etc Dans les autres cas les charges communes sont reparties par tanti mes Nutzwert lesquels refl tent seulement d une mani re grossi re l utilit r elle Belgique Les charges sont d finies par le r glement de copropri t Elles sont r parties essentiellement en fonction de la valeur des lots La notion de valeur fait appel non seulement aux surfaces des lots mais galement
157. i t s quand elles sont laiss es la gestion des syndics de promotion eux m mes pas forc ment ind pendants parce qu ils peuvent appartenir au groupe promoteur posent des probl mes la copropri t Donc ce probl me de la dur e du mandat n est pas si marginal que a Il est int ressant de voir que la loi allemande a pr vu cette restriction pr cis ment parce que le probl me du conflit d int r t a t vu par le l gislateur conflit qu on refuse un petit peu d admettre en ce qui nous concerne Monsieur GINOT Pr sident du CSAB Je dirais simplement que les difficult s d marrent bien avant trois ans La difficult elle est structurelle surtout Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC On est bien d accord Ily a en effet dans la loi belge une disposition qui fait que le syndic ne peut pas signer des contrats au del de son mandat c est dire qu il ne peut pas signer un contrat de huit ans avec OTIS pour dire au hasard ou de dix ans si lui a un contrat d un an Je caricature peut tre La question est est ce que les Allemands ont la m me disposition Madame Marianne KERAMPRAN Intervenant pour l Allemagne Je ne dirais rien sans mon avocat Question de la salle Il me semble qu on inclut dans les budgets une somme qui correspond des travaux r aliser obligatoirement partir du mom
158. i d crit Comme je l ai mentionn les copropri taires sont consid r s comme des consommateurs J ai parl galement des achats des acquisitions On a ce qu on appelle Bautrig Vertrag en fait un contrat qui conf re beaucoup de s curit aux consommateurs lorsqu ils ach tent un logement et le payent avant d avoir acquis formellement le titre de propri t Donc s il y a par exemple des fraudes qui pourraient tre d couvertes par la suite la loi en mati re de copropri t est tr s formelle elle r git de fa on d taill e la convocation des assembl es g n rales et l envoidu proc s verbal Enfait a doit tre envoy par la Poste dans un d lai bien pr cis a doit tre affich de mani re visible tout un chacun dans le b timent On peut galement utiliser les autres moyens de transmission modernes par exemple l e mail si le copropri taire l accepte Il faut son acceptation de fa on volontaire et de fa on explicite Qu en est il des d cisions H bien les d cisions sont prises sur la base des quotas des tanti mes les votes sont calcul s en fonction des parts Par exemple si 60 des propri taires sont pr sents h bien on peut prendre les d cisions Donc il faut qu il y ait 50 de 60 qui votent en faveur de la d cision Mais apr s l assembl e g n rale onpeuttoujours prendre contact avec les absents pour les informer si par exemple on constate que pour tel ou tel sujet il n y avait pas le
159. i le d lai de convocation minimum fix par la loi qui est de 21 jours ne convient pas il y a la possibilit de poser un d lai de convocation d assembl e g n rale plus important pr voir par exemple d autres organes de copropri t que ceux qui sont pr vus dans la loi condition bien entendu que cela ne conduise pas modifier les pouvoirs et les comp tences des organes tels qu ils ont t d finis dans la loi Donc il y a plusieurs modalit s qui peuvent tre introduites par les statuts dont une tr s importante qui a trait la possibilit d exercer une activit dans le domicile puisque la loi parle de bibienda c est le logement qui est un terme un peu g n rique Silestatutreproduitcela cela veut dire concr tement que la personne propri taire de cette bibienda de ce lot de copropri t pourra l utiliser certes pour y vivre mais pourra l utiliser ventuellement pour y mettre un cabinet de professions lib rales avec peut tre de la client le et tous les probl mes que cela peut poser en terme de bruit de nuisances etc Donc le statut peut permettre d viter ce genre de possibilit s en interdisant justement ces activit s l Puisque la loi elle m me n interdit que les activit s dangereuses nuisibles telles qu elles sont interdites par la l gislation g n rale Voil ce que j avais dire sur le rapport entre la loi et
160. i payait qui faisait faillite quelquefois ce dont on avait peur Mais ce n tait pas du tout de la responsabilit des personnes membres de la coop rative qui n taient pas des propri taires C tait uniquement des locataires qui payaient une part quivalant l entretien de l immeuble et l administration Mais Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s peut tre que ce que je devrais dire quand m me c est que dans les coop ratives auparavant ils taient mieux prot g s Les copropri taires actuels ne le sont plus parce que tout le monde est responsable solidairement donc on peut effectivement s adresser aux copropri taires en cas de cessation de paiement par exemple qui peut se faire tout comme dans la coop rative Ce qui est quand m me curieux c est que aussi bien les coop ratives que les copropri t s alors que la loi n en parle absolument pas sont g r es par les professionnels C est la loi Par des organes qui sont institu s apr s selon la loi Les statuts sont calqu s sur un mod le qui sont g n ralement grosso modo pareils La gestion se fait donc par des professionnels par des administrateurs de biens qui n ont pas de statuts la loi ne pr voyant pas cela apparemment par l interm diaire de droit commun On fait un contrat avec n importe quel professionnel aussi bien pour les coop ratives que pour les copropri t s Monsieu
161. iation des Responsables de Copropri t s Autriche La premi re sanction est la perte de la copropri t en tant que client Dans certains cas le syndic peut tre tenu responsable pour les dommages qu il a caus s Belgique Sanction d ontologique si la faute est de nature d ontologique Sanction contractuelle si la faute consiste en un manquement envers la copropri t refus de quitus r siliation du mandat etc Espagne En cas de faute une action en justice peut tre intent e si l AG en d cide ainsi par un vote de copropri taires r unissant la majorit des tanti mes Pour viter cette proc dure hasardeuse et co teuse en temps et en frais de proc dures les ordres professionnels mettent en avant le fait qu ils peuvent lorsqu il s agit d un de leurs membres jouer un r le de m diation et trouver une solution dans un d lai beaucoup plus rapide que les tribunaux Ce qui reste d montrer aucune statistique ou tude ne permettant a priori de corroborer cette affirmation Iln enreste pas moins qu a priori compte tenu du peu d encadrement de la profession et des garanties qu elle doit offrir l inscription un ordre professionnel peut para tre apporter une s curit aux copropri taires notamment parce qu il assurent la responsabilit de leurs membres Finlande a France En cas de faute les copropri taires r unis en assembl e g n rale doivent d cider la majorit simple d engager une action j
162. iation des Responsables de Copropri t s La profession d agent immobilier est r glement e par l Arr t Royal du 6 septembre 1993 prot geant le titre professionnel et l exercice de la profession d agent immobilier L article 3 de cet A R dispose que Exerce l activit professionnelle d agent immobilier au sens du pr sent arr t celui qui d une mani re habituelle et titre ind pendant r alise pour le compte de tiers e des activit s d interm diaires en vue de la vente l achat l change la location ou la cession de biens immobiliers droits immobiliers ou fonds de commerce e des activit s d administrateur de biens assurant a soit la gestion de biens immobiliers ou de droits immobiliers b soit la fonction de syndic de biens immobiliers en copropri t Cela implique que toute personne exer ant une des activit s susmentionn es en qualit d ind pendant pour le compte de tiers doit tre agr e par l IPI Institut Professionnel des agents Immobiliers e Les garanties d coulent du statut m me d agent immobilier Ce sont notamment l existence d une d ontologie 2 l existence d un Ordre I PI l existence d une couverture d assurance R C et cautionnement obligatoire Espagne e La loi est peu clairante ce sujet puisqu elle se limite stipuler que l administrateur r tribu devra avoir une qualification professionnelle suffisante et l galement reconnue pour pouvoir exercer cette fonctio
163. ic et le pr sident de l AG qui l a approuv il devient op ratif s il n est pas contest par les copropri taires absents ou opposants pass le terme de 30 jours suivant la d lib ration et de la r ception de la copie du proc s verbal La non validit du bilan peut prendre deux formes nullit et annulation Est nul le bilan non v ridique Est au contraire annulable le bilan v ridique dans la substance mais non r dig selon les crit res de comptabilit Pays Bas e Le budget pr visionnel est vot pour les charges courantes e La r partition des charges et son appel est d fini dans la splitsingsakte e Enfin d ann e il appelle les sommes manquantes apr s approbation des comptes par les copropri taires ou leur rembourse le trop per u e Pour les gros travaux un seul devis peut tre suffisant Portugal Les charges sont d termin es ainsi e Un budget pr visionnel est vot pour les charges courantes en assembl e g n rale tous les ans e la definition des appels est d cid e en assembl e g n rale ils peuvent tre mensuels trimestriels etc e A la fin de l ann e est fait l ajustement Les alt rations au budget d passements etc sont discut es ponctuellement en assembl e Ilya 10 ans le gouvernement a tablit l obligation d un fond commun de r serve repr sentant au moins 10 du budget annuel ou plus si l assembl e g n rale le d cide Ilest constitu par les copropri
164. icht Tribunal d Instance de la situation de l immeuble c est surtout le juge qui change Il est moins comp tant en mati re de copropri t La mission d un avocat est obligatoire Autriche Chaque copropri taire qui souhaite s opposer une d cision prise en AG peut engager une action en justice Le syndicat des copropri taires en tant que personne morale Belgique Les copropri taires se voient reconna tre par la loi un certain nombre de recours e recours en annulation ou r formation des d cisions de l A G e droit de demander au juge la convocation d une AG lorsque le syndic refuse abusivement ou n glige de le faire e droit de se faire autoriser ex cuter aux frais de la copropri t des travaux urgents et n cessaires lorsque l assembl e n a pas pu les d cider faute d une majorit suffisante e action en abus de minorit Notez que la loi donne galement aux copropri taires le droit de demander la rectification ou la modification de la r partition des charges lorsque cette r partition a t calcul e inexactement ou est devenue inexacte suite certaines transformations de l immeuble Cette action doit cependant tre introduite non pas contre la copropri t mais contre les autres copropri taires Action judiciaire 121 Action judiciaire Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Co
165. iendraient pas un accord pour la r daction du R glement la loi donne la possibilit une partie d entre eux dont la quote part sur la propri t commune repr sente au minimum 60 de demander sa r daction par le juge Le r glement produit tous ses effets ayant une extension r elle d s la transcription ayant alors une valeur obligatoire pour les h ritiers donc pratiquement tous les copropri taires m me s ils n taient pas partie lors de son tablissement Textes r gissant la Copropri t DE Parties et quipements communs a Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Lettonie La questionne se pose pas il n y a que des recommandations en plus de la loi Pays Bas Ces documents peuvent tre plus contraignants que la loi Portugal Ces documents peuvent tre plus pr cis et d taill s que la l gislation mais pas tre contraires ses dispositions Royaume Uni La loi en soit ne propose pas souvent le contenu pr cis de toutes les clauses dans les documents donc il y est absolument n cessaire de le r diger et on peut ajouter des choses Ily a des choses qui sont contraires la loi par exemple il n est pas permis pour un commonholder d octroyer un bail pour une p riode fixe qui est plus longue que 7 ans afin de faire que le commonhold ressemble une forme de propri
166. il tait affect dans le respect du r glement de copropri taire Il ny a aucun emp chement la possibilit de donner en location le bien dont il est propri taire ni non plus le vendre Si le propri taire ou le locataire affectent le lot un usage interdit par le r glement la copropri t peut agir indiff remment contre lui ou contre le copropri taire locataire Cass 3600 1991 Le discours est diff rent quand l objet est un bien commun Pays Bas Tout d pend de ce qui est not dans la splitingsacte Si la destination de l immeuble est par exemple une r sidence pour personnes g es la jouissance des lots en r sulte IUn y aucun restriction l achat ou la vente Portugal Oui dans les limites qu impose la l gislation e Chaque copropri taire a le droit d utiliser non seulement sa fraction mais aussi les parties communes de l immeuble e Les copropri taires ne doivent pas porter pr judice la ligne architecturale ou l agencement esth tique de la copropri t travers par exemple la r alisation de travaux incorrects Droit de jouissance vente etc A Droit de jouissance vente etc DA Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s e Ils ne doivent pas destiner leur fraction un usage allant l encontre des bonnes m urs e Ils ne doivent pas util
167. illeurs pour discuter des probl mes d nergies dans les copropri t s et d am lioration nerg tique et d conomie d nergie Vous nous aiderez cibler mieux les interventions Si d autres intervenants d autres pays veulent nous adresser des documents gouvernementaux d agences nous sommes preneurs parce que nous pensons que l aussi on n est pas oblig de toujours tout r inventer tout seul et qu on peut utiliser ce qui se passe dans d autres pays et je pense en particulier que les Belges et les Allemands peuvent avoir de la documentation sur les conomies d nergie que nous n avons pas On a appris qu il n y avait pas de probl me en Slovaquie et qu en fait pour ne pas avoir de probl me vous prenez des locataires compl tement pourris vous en faites des copropri taires et il ny a plus de probl me Je plaisante a va plaire Monsieur SARKOZY Je ne suis pas s r que cette transfiguration s op re aussi facilement nous avons bien des soucis avec d anciens locataires qui se comportent exactement de la m me fa on avant et apr s mais enfin ils n ont pas du comprendre qu ils taient copropri taires On va leur dire Ma tre RIQUIER Intervenant pour la Belgique Le traitement des impay s j imagine que c est le m me dans tous les pays plus ou moins est un norme probl me pour les copropri t s Si ce n est que peut tre la Belgique est la pointe du progr s en ce qui concerne l id e que tout est du
168. in d une majorit qualifi e pour faire des am liorations etnotamment modifier l isolation modifier le syst me de chauffage am liorer effectivement la productivit nerg tique de l immeuble Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Chez nous c est quand m me la majorit de l article 25 quand les conomies sont sup rieures 10 donc comme 25 aujourd hui c est 24 Taratata quand ce sont de vraies conomies d nergie il suffit d avoir un calcul 10 et vous passez 24 mais le probl me c est qu on n a pas les sous Monsieur Martti LUJANEN Intervenant pour la Finlande Ence quiconcernelamaintenance du b timent cela fait partie du r le du syndic il n a pas besoin d une majorit quelle qu elle soit pour ce type de travaux Cela comprend toute la mise jour du syst me d isolation du b timent Alors le probl me c est que tr s souvent le fond de r serve ne suffit pas pour financer ce type d op ration Si tel est le cas bien entendu il faudra ce moment l une majorit et puis il va falloir financer autrement que par le fond de r serve Question de la salle Est ce que dans tous les pays d Europe les syndics sont pay s au pourcentage sur les travaux ou pas Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC L Allemagne va r pondre Madame Marianne KERAMPRAN Intervenant pour l Allemagne Effectivement les gros travaux font partie du peu d honoraires suppl mentaires du syndic qui ne sont
169. ination du droit individuel qui va contre le droit collectif puisque aujourd hui en France on peut annuler n importe quelle assembl e g n rale au pr texte que les gens ne re oivent pas forc ment tous leur convocation dans les d lais imp ratifs de la loi Donc l aussi on a des volutions qui pourront revenir au droit individuel mais je pense qu en France le droit de la copropri t est fait par des ayatollahs du droit individuel Et que je pense aussi que la surd termination du r glement int rieur vient plut t de pays qui sont des pays o le droit collectif est peut tre plus fort ou du moins la conception du collectif est peut tre plus forte En tout cas a doit tre le cas de l Angleterre Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Question de la salle Je voudrais poser une question au sujet des r gle ments de copropri t Le r glement de copropri t disons r cent est bien mais pratiquement dans les copropri t s il est appliqu 10 seulement D un autre c t actuellement les cabinets font un forcing terrible pour mettre jour les r glements de copropri t ce qui n est pas absolument obligatoire alors qu il ya des articles dans les r glements qui sont effectivement ill gaux Mais de toute fa on tant donn que pour qu ils soient d clar s l gaux il faut que le Tribunal se prononce ce qui est une op ration co teu
170. indel ARC puisque l ARC a cr une structure ad hoc pour aider les copropri taires contr ler les comptes quand ils n ont pas la comp tence de le faire est quelque chose qui permettrait assez largement d viter des sinistres Quand un syndic commence tre mauvais et que a peut d boucher sur un sinistre de garantie financi re je pense que souvent on aurait pu s en rendre compte par l analyse des comptes la d tection de comptes d attente la d tection d op rations anormales etc par une v rification ad quate Or des copropri taires aujourd hui se font lire par les conseils syndicaux pour v rifier les comptes mais en r alit ce ne sont pas des professionnels de la v rification de comptes et 99 fois sur 100 quand ils disent l assembl e g n rale oui j ai v rifi les comptes vous pouvez les approuver ils n ont pas fait les diligences n cessaires ils n ont pas v rifi que les organismes sociaux ont t pay s que les ch ques ont t faits qu il est dit qu ils ont t faits aux fournisseurs etc On s aper oit apr s quand on a un sinistre de garantie financi re que les d tournements c est sur des factures que les organismes sociaux n ont pas t pay s etc On ne peut pas jeter la pierre aux copropri taires de ne pas savoir v rifier les comptes quand ce ne sont pas des professionnels de la v rification de comptes h bien il faut prendre un professionnel pour le faire Donc a je
171. ion vous faire J coutais bien ce que vous disiez Monsieur le Pr sident lorsque vous avez fait votre discours d ouverture et vous avez dit ce n est que la premi re phase n est ce pas Et je crois que c estune tr s bonne id e et je dois dire cet gard que j ai deux propositions vous faire D abord certains d entre nous y compris mon pays avons un peu tard vous fournir les r ponses et donc le secr taire n a pas pu obtenir toute l information qui avait t re ue parce que nous avons t en retard pour les transmettre Alors je voulais vous dire que ces informations sont disponibles En fait on pourrait inclure toutes les informations sur ces documents et ce qui avait t envoy pr c demment dans le m me document Et ensuite je pense que notre proposition serait d organiser d autres conf rences et peut tre avec une discussion plus structur e parce qu en fait il n est pas n cessaire de reprendre tout partir de z ro ou si vous voulez de tout consid rer mais de prendre quelques points et aller plus loin Je pense que ce serait une bonne chose pour l avenir de ce secteur dans toute l Europe et galement pour les pays qui ne sont pas repr sent s ici Je crois que c est une question tr s importante cette question de copropri t et je crois que c est le meilleur groupe que j ai vu dans ce domaine la meilleure audience le meilleur public le meilleur secr tariat et le meilleur pr side
172. ion un peu plus importants Mais nous avons toujours estim qu en fait pour que les choses marchent il faut que les gens les propri taires les gestionnaires et galement les professionnels du b timent qui font desoffresaientlaconnaissance techniquen cessaire pour concilier le march et les propri taires Et puis apr s il y a quelques subventions Mais le plus important c est cette connaissance parce que vous savez nos copropri taires re oivent tr s peu de subventions pratiquementinexistant les incitations fiscales ou autres Mais je crois qu il est tr s important et c est l dessus que je vais conclure que les copropri taires comprennent que leur patrimoine c est cette copropri t Si le b timent n est pas bien entretenu s il n est pas bien r par a n est pas une bonne chose du tout pour leur patrimoine Et comme disent les Am ricains money talks l argent parle de lui m me et c est sans doute l argument le plus valable pour permettre aux gens de prendre des d cisions Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC La connaissance pas de subvention a a va plaire certains Nous a sera la connaissance et les subventions Ceci dit Monsieur LUJANEN parle d or et le repr sentant du Minist re du Logement qui est au Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s fond prendra bien note qu un carnet d entretien d une copropri t
173. ion des investissements qui a achet un logement et qui est le voisin Monsieur LANDOU Copropri taire Je me permets de dire et c est tr s important que je souffre pour manque de connaissance des copropri taires qui ont achet des appartements Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s chez nous Vous le savez tr s bien j ai agi comme conseiller syndical avec votre aide la Bastide N D LR Quartier populaire de Cergy Pontoise h bien on en souffre encore aujourd hui des fois on voudrait communiquer certaines choses aux copropri taires et je n arrive pas conna tre les adresses de ces copropri taires Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Donc vous avez maintenant lar ponse Et c est pour a qu on est l Merci Monsieur LANDOU de cet appui Intervenant de la salle On a parl des adresses et des t l phones je reviens sur les e mails parce que je peux vous dire que depuis que dans une copropri t on travaille avec les e mails pas seulement au sein du conseil syndical mais aussi avec la liste de tous les gens qu on peut avoir a change compl tement la donne a change les rapports de force n ayons pas peur des mots Parce que quand les gens sont au courant ils savent pourquoi le conseil leur propose ceci ou cela pourquoi il vaudrait mieux accepter ceci et refuser cela et tout se passe 10 000 fois mieux y compris pour le s
174. ions priv es et pour les soci t s de promotion immobili re a va tre probablement obligatoire dans quelques ann es Donc en fait il faut que l on d crive l dedans tout ce qu il faut faire pour l entretien des fen tres des goutti res pour les ascenseurs en g n ral tout le monde sait ce qu il faut faire Je parle des constructions nouvelles Maintenant pour le secteur existant pour l habitat ancien on a cru comprendre que les propri taires n avaient pas la capacit d analyser en fait l tat exact dans lequel tait le b timent Donc depuis 30 ans il existe des valuateurs professionnels Ce sont des docteurs des b timents Quand ils examinent les gens ils savent quoi correspond chaque chose comme les voitures vous savez il y a le contr le technique tous les tant d ann es H bien c est la m me chose pour les b timents Et c tait l poque o je faisais mes tudes l poque il y avait des subventions gouvernementales et le gouvernement payait 50 de cette valuation C est ce qu a fait le gouvernement pour lancer la machine afin que les syndics de copropri t les soci t s commerciales les g rants prennent l habitude de faire cela Maintenant ce n est pas encore obligatoire mais tout le monde le fait de plus en plus C est devenu une pratique de plus en plus largement partag e et ces valuations techniques d entretien ont lieu fr quemment C est en fonction de cette valuation
175. ire de tout notre sol Il a t mis au point un syst me qui divise les droits entre bailleurs et locataires La difficult c est que dans le droit anglais il n est pas possible qu on ait plus de 4 titulaires d un titre de propri t pour un immeuble Donc on a du cr er une association commonhold association Notre droit des copropri t s s appelle un commonhold Cette commonhold association n est pas une association au sens fran ais c est une soci t qui ne fait pas de profit et est gouvern e par le droit des soci t s quelque chose qui me semble t il manque en France il y a un conseil de gestion un conseil de g rance et un des copropri taires ou probablement plusieurs en sont les directeurs Il n y a pas besoin de syndic si on ne le souhaite pas Tout de m me il faut suivre le droit des soci t s et c est compliqu Il faut enregistrer les documents N D L R aupr s du Land Registry Cadastre et cela co te cher Notre droit impose des devoirs tr s lourds aux directeurs en ce qui concerne la pr servation de la copropri t tel point qu il n y a aucune possibilit pour les propri taires de racheter comme en France parties communes Et cela pose un probl me Je vais parler des autres statuts C est une question th orique un nouveau droit car plus de 80 des logements anglais sont des logements individuels Le droit des appa
176. ires peuvent galement introduire ce recours bien qu ils ne fassent pas partie de l assembl e g n rale nine peuvent y participer Espagne Les d cisions peuvent tre contest es devant le tribunal de premi re instance pour les motifs suivants elles sont contraires la loi ou aux statuts elles causent un pr judice grave la copropri t au b n fice d un ou de quelques copropri taires elles causent un pr judice important un copropri taire qui n est pas tenu juridiquement de s y conformer ou r v lent un abus de droit article 18 Seuls peuvent contester les copropri taires ayant vot contre lors de l AG les copropri taires absents et non repr sent s pour quelque cause que ce soit ou ind ment priv s de leur droit de vote jour des dettes chues envers la copropri t la loi pr voit des exceptions Si cette derni re condition n est pas remplie une consignation des sommes quivalentes celles qui sont dues sera exig e pour que le recours soit recevable les de copropri taires D lais 3 mois ou un an pour les d cisions ill gales ou contraires aux statuts NB la loi pr voit une purgation de certaines irr gularit s de forme qui permet ainsi de limiter les cas de recours en justice Cette correction s effectue avant la prochaine AG qui devra la ratifier ees genera Finlande Si l AG n a pas t tenue dans les formes pr vues par la loi ou les statuts de la SLRL le
177. is s Dans ce cas l on a la comp tence du Tribunal de Premi re Instance mais aussi le Tribunal de Paix Cela d pend dans ce cas du montant du Donc c est la comp tence du Tribunal de Paix dans le cas o on a un montant du de 12000 euros et apr s c est le Tribunal de Premi re Instance Dans le cas o le d biteur est locataire on peut aussi envisager une action en expulsion On ne peut pas ne pas mentionner la possibilit de mesure provisoire en Gr ce qui est une proc dure qui aboutit une solution plus rapide On avait demand en fait qu il soit pr vu une ventuelle suppression des droits de vote en cas d impay s La loi ne pr voit pas express ment cette possibilit Ily a une autre loi sur des cas diff rents par exemple le fonctionnement des associations syndicales qui pr voit la suppression du droit de vote en cas de non cotisation Dans le cas de la copropri t la loi ne pr voit pas express ment mais on pourrait en tout cas envisager une telle option dans le cadre de la libert des parties de la volont des parties qui arrivent jusqu au point d une solution qui ne soit pas abusive ou contraire aux coutumes de transactions Je voulais donner la m me r ponse en ce qui concerne les coupures de chauffage en g n ral dans ces Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s types de mesures qui taient pos es par vous et la r pon
178. iser leur fraction des fins diff rentes de celles qui figurent dans le Titre Constitutif de Propri t Horizontale e Ils ne doivent pas avoir des comportements ou agir en opposition avec les r gles pr sentes dans le Titre Constitutif ou approuv es en assembl e sans opposition e Ils doivent respecter les r gles et devoirs figurants dans le r glement de copropri t On ne peut pas interdire l achat d un lot une personne ext rieure Royaume Uni Oui sauf la limitation sur les longs baux d j d crits Il faut se souvenir qu en Angleterre nous n avons pas de succession obligatoire donc on peu laisser ses biens quiconque Les documents peuvent imposer des limitations sur l usage des unit s Il y a des r gles particuli res qui limitent l utilisation d une partie seulement des droits du commonholder comme la vente d une partie des lots C est pour emp cher le fractionnement de la propri t le principe de l unit de la propri t n existe pas en droit anglais Il n y a pas de pr cisions pour l accord des autres cela r duirait la valeur du bien b En cas de vente existe t il des r gles concernant les charges dues ou devoir Allemagne Aucune disposition pr vue ce sujet par la loi e Soit on compte la mutation des droits et devoirs partir de la date pr vue dans l acte authentique e Si lacte authentique est muet on compte la mu tation partir de l inscription dans le livre foncier Autriche
179. isie immobili re La jurisprudence admet g n ralement la lic it des clauses p nales contenues dans les statuts ou d cid es par l assembl e g n rale Enfin de nombreux statuts comportent des clauses de d l gation de loyer qui permettent la copropri t de percevoir directement les loyers de lots lou s lorsque le copropri taire bailleur reste en d faut de payer ses charges Espagne Le copropri taire mauvais payeur perd son droit de vote m me s il peut toujours assister aux assembl es et recevoir notification des d cisions prises et le droit de contester enjustice les d cisions prises par l assembl e sauf celles qui concernent la r partition des tanti mes de charges Le copropri taire qui n est pas jour de ses paiements est signal comme tel dans les convocations aux assembl es g n rales de m me que la privation de droit de vote ce qui est une publicit plut t n gative Le copropri taire d biteur qui d sire vendre son bien ne peut dissimuler ses dettes les notaires devant joindre l acte de vente un certificat attestant que le vendeur est jour du paiement des charges tabli par le secr taire et vis par le pr sident Si une proc dure judiciaire s av re n cessaire celle ci est raccourcie depuis les derni res r formes qui ont mis l accent sur la facilitation du recouvrement des cr ances par la copropri t Si le copropri taire assign ne se pr sente pas ou ne conteste pas le
180. isprudence mais ceci dans quelques ann es En toute hypoth se effectivement je pense Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s que pour l Espagne le probl me se posera de mani re similaire et que effectivement cette disposition devra tre annul e supprim e sous peine de se voir peut tre un jour objet d une plainte et peut tre y compris d une condamnation devant la Cour de Justice des Communaut s Europ ennes si l Espagne ne suit pas l exemple de la France en modifiant sa l gislation avant d en arriver l Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Oui mais l Espagne n a pas une disposition contraignante comme l obligation d envoyer par recommand avec accus de r ception le d lai partantapartir delaremise c est aquiestahurissant C est que non seulement on nous a supprim la possibilit d exiger le domicile lu en France ce qui est une facilit mais peut tre une contrainte mais nous ARC nous avions demand pour viter a que celui qui ne voulait pas lire domicile en France soit convoqu mais qu ce moment l il ne puisse pas se pr valoir d un non respect du d lai de 15 jours date de r ception d une lettre recommand e D ailleurs la Chancellerie ils ne savaient m me pas si en Patagonie on pouvait envoyer une lettre recommand e ou la recevoir C est pour a que parfois le formalisme est gravissime et l c est int
181. issions encadr es par la loi article 20 et la d cision de l AG qui le nomme m me article Finlande FA France e Comme on l a dit le syndic est un mandataire et non un prestataire e Son contrat pr voit les conditions de sa r mun ration et la dur e souvent floues e Les contrats sont libres Italie e Le syndic conform ment la loi re oit un mandat sans d rogation possible de la dur e d un an Ni le r glement de copropri t ni l AG ne peuvent pr voir une dur e diff rente La dur e de la charge d coule de la date de nomination l ch ance du terme annuel le syndic peut tre confirm avec la m me majorit Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s e Dans le cas o le syndic serait d missionnaire et non remplac il ne peut pas demander la nomination d un syndic judiciaire e A la cessation de la charge s il n est pas confirm il doit d livrer au nouveau syndic tous les documents et les livres comptables de la copropri t e La r mun ration du syndic est vot e par l AG et elle est r partie entre les copropri taires en proportion des milli mes e Il n existe pas ce jour un bar me d honoraires tant donn qu il n existe pas de cat gorie de syndic e Si toutefois le syndic est inscrit a une cat gorie professionnelle architectes avocats commer ants g om tres etc il peut demander l application de
182. it pas des exp riences des autres pays on ne savait pas trop sur quel syst me ils fonctionnaient et que finalement si l Europe fonctionne sans qu on sache ce qui se passe chez nos voisins on aura du mal bien fonctionner nous m mes et bien nous comprendre Le colloque que nous organisons aujourd hui n est surtout pas un colloque de th oriciens Il ne s agit pas de faire du droit compar au sens strict du terme entre les pays europ ens mais une analyse commune du mode de fonctionnement des copropri t s en Europe Donc ce sont des questions de praticiens que nous allons aborder parfois microscopiques parfois tr s terre a terre curiosit s de copropri taires qui ont l habitude de fr quenter les assembl es g n rales plus que le Code Civil et les cabinets de syndics plus que les palais de justice Ce colloque a d ailleurs d j eu un effet int ressant Vous l avez sans doute not c est que dans sa grande bont le S nat a accept de faire une premi re tude de droit compar sur le fonctionnement de l Assembl e G n rale du conseil syndical et du syndic dans six pays europ ens Six seulement je rappelle que l on est 27 Donc il y a encore du travail faire pour compl ter l information Et ce premier document qui est sur le site du S nat a t tr s Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s diffus On a t tr s surpris de voir
183. ition civiliste napol onienne Cela tant ce qui pourrait nous rejoindre c est pr cis ment ces r glements d ordre int rieur parce que les gens sont grosso modo les m mes partout Ces r glements d ordre int rieur sont ceux qui pr voient des r gles que certains consid reraient comme videntes mais que d autres pas Quand vous d m nagez vous vitez de d foncer les murs de la cage d escalier voil moi a me semble aller de soi Mais dans certaines copropri t s il faut qu un r glement le dise attention on ne peut pas tout casser quand on d m nage un meuble Voil Ces probl mes l sont les m mes en Angleterre et chez nous Donc on pourrait trouver un fond commun entre les pays via ce r glement d ordre int rieur Pour le reste la pr dominance des droits individuels la pr dominance de l int r t collectif et le poids respectif de la loi et des r glements de copropri t comme je vous le disais en Belgique notre loi date maintenant d une bonne douzaine d ann es puisqu elle est entr e en vigueur en 1995 ont impos toute une s rie de r gles Comme toujours chez nous la coh rence du syst me interne n est pas vidente au premier abord et m me au second d ailleurs On Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s a impos toute une s rie de r gles pourquoi pas d autres pourquoi celles l Parce que pour tout ce que
184. l Textes r gissant la Copropri t Fa Textes r gissant la Copropri t Na Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s e Le second document est un r glement de copropri t qui tablit les diverses r gles d utilisation et de conservation des parties communes et privatives ainsi que les normes de relation entre les coprorpri taires mais aussi entre ces derniers et l instance de gestion dans toutes les copropri t s de plus de quatre copropri taires ler glement de copropri t est obligatoire D ailleurssacr ationimplique quela copropri t soit enregistr e comme personne collective Art 1429 A Royaume Uni Il existe pour chaque copropri t trois documents importants e Ily a un community commonhold statement qui r gle les droits et les devoirs entre les commonholders leurs locataires et le commonhold association Ce document doit tre enregistr aupr s du Land Registry Cadastre et il a un effet de limitation des droits normaux de la propri t pour le commonholder Le commonhold est une sorte de freehold qui est la meilleure forme de propri t en Angleterre L ext rieur et la structure de l immeuble y compris les pipes et les fils sinon pour l usage exclusif du commonhholder doivent tre exclus de l unit et il y a la possibilit le limiter ce qui est inclus Ce document
185. l Ceci dit ce qui est int ressant c est qu on a donc la coexistence de deux syst mes un syst me en effet o il y a un droit de jouissance tr s fort des parties privatives sans en tre forc ment propri taires ou copropri taire elles peuvent tre g r es par une soci t ou un bailleur C est un syst me qui pourrait s instituer ou qui s institue sur d autres continents et le nouveau droit de la copropri t anglaise est bas sur le droit des soci t s a aussi c est int ressant c est dire que ce qu a dit Jane BALL c est qu il y a un conseil d administration vous avez parl de conseil de g rance mais pour nous c est plus proche du conseil d administration Un conseil d administration peut tre je ne sais pas si on aura le temps de le voir aujourd hui qui a plus de pouvoir que le conseil syndical beaucoup plus parce qu il a un pouvoir de gestion Et d ailleurs en France il y a des personnes qui souhaiteraient qu on aille vers ce droit l c est dire un droit o le syndic et le conseil syndical aient plus de pouvoirs que ce qu ils ont aujourd hui tant sous le contr le de l Assembl e g n rale D ailleurs quand on r fl chit bien en France on a aussi ces deux r gimes Ceux qui connaissent le Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s r gime de l association syndicale libre savent bien que l association syndicale libre finalement est c
186. l v ritablement il y a eu uvre utile faire et en tout cas pour un grand nombre d associations professionnelles europ ennes on tente de se rapprocher de la Commission de Bruxelles afin d avoir une directive a minima imposant ces professionnels les quatre conditions que j ai nonc es tout l heure savoir un minimum de comp tences professionnelles la garantie financi re en repr sentation des fonds des clients et l assurance responsabilit civile Monsieur PHILIPPE Vice pr sident de l ARC Ilest exact qu en France il y a une garantie financi re certes Mais il faut savoir une chose pour les syndics ind licats et Dieu sait s il y en a actuellement en le de France les soci t s d assurances trang res bas es l tranger ne versent pas de fonds de garantie pour couvrir cette garantie Ce qui fait que dans le cas de syndics ind licats notamment un que nous vivons en le de France qui g rait plusieurs centaines de copropri t s la caisse de garantie ne paye pas Alors je ne sais pas si la r ciproque est vraie mais avoir une caisse de garantie assur e par une soci t trang re qui n a aucun bien en France et qui ne verse pas de fond de garantie en France c est illusoire Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Non mais au del de la perfection il y a deux choses il y a le niveau de la garantie qui ne garantit pas les fonds d tenus mais les fonds d clar s donc a ce n est pas norm
187. l me comme chez nous du chauffage ou moins Et il faut toujours penser que la complexit de gestion d une copropri t est fonction de son niveau de charges et je crois on n aura pas le temps d en parler mais que le niveau des charges en France aujourd hui est v ritablement le plus lev d Europe On pourra avoir un dialogue avec nos amis allemands qui commencent faire une comparaison par ville des comparaisons tr s int ressantes et qui sont d flationnistes Je ne sais pas si on vous apportera beaucoup de solutions pour r soudre vos probl mes en Slovaquie mais c est s r qu il faudrait une mission de la r gion le de France en Slovaquie pour aller voir les d g ts de la copropri t sociale trop rapide Ceci dit on voit qu on a le passage de la coop rative la copropri t et peut tre qu il y aurait plus garder de l ancienne coop rative Monsieur Martti LUJANEN Intervenant pour la Finlande Merci Cette discussion tait tr s int ressante je vais essayer de structurer un peu mon intervention Dans notre cas nous avons dit que nous avions un conseil qui est un conseil de directeurs lus par l assembl e g n rale et la d cision peut changer tous les ans Donc en fait ce sont les copropri taires qui ma trisent tout qui g rent tout et a se passe bien Ce Conseil de Directeurs ce conseil syndical lit un gestionnaire Le
188. l ont chang d entreprise donc on a une difficult sur ces e mails Sachez que les syndicats professionnels entre nous syndics nous avons supprim le papier c est dire que nous ne nous crivons plus qu en envoyant des e mails Que les choses soient claires auparavant toute la documentation arrivait par papier depuis maintenant plus de deux ans la documentation ne vient que par mail Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Vous tes d accord avec nos adh rents pour dire n ayez aucune crainte donnez les adresses e mails que vous avez qu elles soient bonnes qu elles soient mauvaises on verra bien Monsieur SAFAR CSAB Le probl me est que je ne peux pas donner une adresse e mail tant que je n ai pas l accord des copropri taires concern s Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Nous aussi on nous envoie aussi des e mails et puis ensuite on nous envoie un fax pour dire est ce que vous avez bien re u mon e mail et ensuite on nous t l phone en nous disant est ce que vous avez re u le fax pour avoir mon e mail Onne va pas engager de discussion l dessus Intervention de la salle alors que le fax lui m me n est jamais en panne alors il y a boire et manger l dedans Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Vos retrait s ils n ont pas de fax On ne va pas engager une discussion l dessus la limite le texte du 1 mars aurait pu pr voir fax ou e mail on ne demandait
189. l fait appel un auditeur France Le conseil syndical peut faire appel des experts et peut demander au syndic copie de tous les documents qui concernent la copropri t Lettonie Par approbation du rapport annuel et des comptes Pays Bas Le bestuur peut envoyer des lettres recommand es et demander un professionnel de v rifier les comptes Portugal L Assembl e ou quelques copropri taires peuvent faire appel des experts et peuvent demander l Adminstra o copie de tous les documents qui concernent la copropri t Royaume Uni Le contr le se fait selon les pouvoirs que les documents donnent aux directeurs Il faut dire que l Angleterre a un r seau tr s fort d experts de l immobilier auxquels peut tre d l gu e la gestion avec un cadre l gislatif et une jurisprudence forte pour prot ger ceux qui re oivent des services ou des conseils ce qui inclut the commonhold association et les commonholders auxquels on fournit un service d Quels sont les recours qui existent si l ex cution des d cisions ne se fait pas Allemagne e Le syndic peut tre r voqu pour des raisons importantes WEG 826 1 e Depuis la r forme la d signation d un adminis trateur de bien par un juge n existe plus Autriche e Les copropri taires peuvent ne pas renouveler le contrat du syndic l occasion de l AG e Si le syndic a commis un acte ill gal il peut tre assign en justice Collo
190. l obligation pour le syndic de tenir un registre des d cisions c est dire un classeur que sais je peu importe sa forme dans lequel on va pouvoir reprendre toutes les d cisions qui ont t prises par l assembl e g n rale Il n emp che que la pratique quasi unanime des copropri t s est videmment de r diger un proc s verbal Et donc la mani re dont ce proc s verbal est r dig l je trouve devrait faire l objet d une certaine r glementation dans la mesure o elle est totalement livr e la libert de celui qui va le r diger c est dire le secr taire de l assembl e souvent le syndic Or ce proc s verbal a une importance cruciale dans la mesure o c est somme toute le seul document crit dont on peut disposer pour appr cier le caract re ventuellement abusif d une d cision en cas de recours ult rieur devant le Tribunal Il faut savoir et je l voquais tout l heure qu on ne peut pas introduire de recours en justice contre une d cision simplement parce qu on n est pas d accord avec La loi belge a fix des crit res ou des raisons pour lesquelles on peut contester des d cisions en justice Et il y a trois cas de figures dans lesquels on peut contester une d cision Le premier c est lorsque la d cision est abusive et la r f rence l que la doctrine a faite cette notion d abus c est celle l abus de droit qu en g n ral tout le monde conna t c est l id e que quel que soit le
191. la loi n organise pas on revient videmment aux statuts et la loi a pr vu que lorsqu il y a une contradiction entre les statuts et elle c est en r alit la r gle la plus restrictive qui l emporte Par exemple pour des questions de majorit si la loi pr voit une majorit une simple majorit pour aborder telle ou telle d cision et que les statuts pr voient une majorit qualifi e h bien c est la majorit qualifi e qui sera en application IL y a un point important voqu par la loi belge en 1994 c est dire qu avant cette loi les copropri t s chez nous n avaient pas de personnalit juridique C est un point que je n ai pas vu aborder dans les th mes qui seront voqu s Il le sera peut tre lorsqu il sera question des recours en justice mais je ne sais pas si dans tous les pays les copropri t s ont une personnalit juridique Les copropri t s sont elles une personne juridique capable d aller en justice capable de se d fendre Pour lereste ce sont toujours des probl mes d application de lois quelles qu elles soient que nous rencontrons et nous en parlions tout l heure le droit fran ais est beaucoup plus formel que le droit belge sur l organisation des assembl es g n rales etc Je comprends aujourd hui que a semble tre un probl me chez vous alors que moi depuis des ann es je plaide en Belgique qu il faut s inspirer du syst me fran ais et tre plus coercitif et plus formel dans le fonctionnem
192. lais juste refaire un point dessus dire qu effectivement s il y a un d veloppement de la vente HLM nous avons mis tout en place pour justement qu il n y ait pas de risque de copropri t d grad e savoir vous devez la conna tre qu il y a d j une charte du Syndic solidaire qui existe au sein de l Union Sociale pour l Habitat et qui reprend de nombreux principes transparence formation des copropri taires Et puis d autres choses notamment ces deux points mise en place d un compte s par obligatoire et galement d un fond de r serve sp cifique pour les travaux venir Par ailleurs des formations vont tre mises en place pour les bailleurs sociaux qui sont amen s d velopper la vente HLM Nous incitons fortement ces bailleurs sociaux garder d velopper le m tier de syndic au sein de leurs activit s Et donc j incite fortement galement les syndics qui sont pr sents dans la salle prendre connaissance de la charte du syndic solidaire puisque peut tre seront ils amen s Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s galement travailler avec des bailleurs HLM dans le cadre de la vente HLM Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Merci on note avec int r t que la charte pr voit le compte bancaire s par et le fond de r serve Par contre la charte et c est ce que nous regrettons ne pr voit pas l individualisation maximu
193. le de voter une r solution bien pr cise par crit sans convoquer une AG si tout les copropri taires sont d accord e Un conseil syndical peut tre lu mais il n y a pas d obligation Il est lu la majorit des voix Son r le est d assister et de contr ler le syndic Le conseil syndical n a aucun pouvoir de gestion e Le syndic rend compte de son travail au cours de l assembl e g n rale annuelle Le WEG 827 5 oblige l administrateur s parer les fonds du syndicat des copropri taires de ses fonds priv s Le r glement de copropri t peut pr voir le mode de conservation des fonds communs sinon les copropri taires peuvent d cider le mode de son placement par vote l unanimit en AG Autriche e Une grande partie de la responsabilit est transmise au syndic qui repr sente la copropri t Il est nomm par la majorit des copropri taires par parts compt es en tanti mes e La gestion de la copropri t est divis e en gestion courante et gestion extraordinaire avec des proc dures de prise de d cision diff rentes e Le syndic ex cute les d cisions prises par les copropri taires Il doit rendre compte de ses actions en d tail Il doit faire un budget pr visionnel sur les investissements venir e Les d cisions sont prises l occasion de l assembl e g n rale Si une r solution n a pas obtenu la majorit l administrateur contacte les copropri taires absents pour comptabiliser leur avis
194. le doit voter des devis pr cis qui auront du tre envoy en m me temps que la convocation l assembl e Charges w Charges Xe Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Gr ce La loi pr voit seulement l obligation pour les copropri taires de participer aux charges communes reparties Le R glement peut pr voir des dispositions concr tes concernant les modalit s de financement de certains travaux En pratique l Assembl e G n rale vote chaque ann e le budget des d penses courantes et compose le budget annuel Italie Par r gle de principe elles sont partag es par milli mes entre tous les copropri taires On parle aussi de charges communes comme ce qui est avanc par les copropri taires Si les copropri taires ont avanc des d penses communes ils ont droit remboursement condition que la copropri t a t mise en demeure l avance ou pour le moins que les autres copropri taires ou le syndic aient t inform s de ces d penses et que le s copropri taire s concern s apportent la preuve d une ventuelle n gligence ou de la notion d urgence qui ont initi ces d penses Cassation 27 2004 Point v rifier cause des difficult s li es la traduction Sont remboursables selon une r cente disposition de la loi e Les d penses soutenues pour la c
195. le l Italie l Allemagne la Belgique la Slovaquie et toujours la Finlande et l Espagne La dur e des mandats Ma tre Lionel CIVIDINO Intervenant pour l Italie Je suis juriste d entreprise avocat d affaires qui travaille enltaliemaisaussiauMaghreb etaujourd hui je vais vous parler des normes de copropri t s en Italie Je traiterai de la dur e des mandats et puis des professionnels les obligations qui p sent sur eux et les garanties qu ils doivent apporter ou non et enfin je terminerai avec les honoraires de ceux ci Je m tais pr par une copieuse intervention mais vu l heure je vais essayer de parler peu et d tre bref Il faut partir de la premi re norme qui identifie le fondement delafigure de l administrateur de bien En Italie on n a pas de loi sp ciale qui normalise la figure de l administrateur La norme fondamentale c est le Code Civil de 1942 promulgu une poque fasciste et qui disciplinait tout ce qui est mati re de droit des soci t s de communions des droits personnels aussi dans le secteur des droits de la copropri t surtout par les articles 1129 et 1130 qui d finissent quelles sont les fonctions de l administrateur en Italie Pour le sujet qui nous int resse la dur e du mandat de l administrateur est normalement de 1 an C est une norme laquelle on ne peut pas d roger Toutes les nominations qui sont inf rieures un an sont nulles Ce sont des actes nuls Evidemment il y a
196. lectif Vous avez si peu de chauffages collectifs que a dans vos immeubles Madame Jane BALL Intervenant pour le Royaume Uni Ily a des chauffages collectifs mais il y aura presque toujours un compteur Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Bon h bien ce sera pour le prochain colloque sur les conomies d nergies les compteurs gaz anglais moi quand j allais en Irlande quand j tais petit il y avait des compteurs avec des pi ces donc on ne prenait jamais de douches Donc a sera pour le prochain colloque Je ne vais pas vous fatiguer plus longtemps Je vous remercie la fois de votre patience et de votre int r t Merci d tre avec nous et la prochaine fois Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Questionnaire et r ponses europ ennes 1 Textes r gissant la Copropri t a Existe t il une loi A quelle date remonte t elle b En plus de la loi existe t il des documents qui r glent les rapports entre copropri taires c Ces documents peuvent ils simplement compl ter la loi ou pr voir des dispositions contraires la loi 2 Parties et quipements communs qui appartiennent les parties communes et les quipements communs 3 Charges a Comment sont d finies les r gles de r partition des charges pour chaque copropri taire b Comment sont d termin es les charges chaque ann e assurance m nage frais d a
197. les autres pays europ ens et j esp re bien qu on va en venir ce dispositif ont un compte bancaire s par D ailleurs je rappelle qu en France le compte bancaire s par est obligatoire bien que non pratiqu mais il reste obligatoire donc il suffirait de faire en sorte que la majorit requise pour lad rogationpassealamajorit de l article 26 Mais c est quand m me tr s important pour nous et l je ne plaisante plus de constater que partout partout et Monsieur vient de le dire le compte bancaire s par est une vidence et que c est un instrument de transparence et d appropriation qui n est pas n gligeable En Espagne c est la m me chose au Portugal c est la m me chose les comptes sont s par s et ce n est pas non plus anecdotique comme tout l heure la dur e du mandat Je rappelle que toutes les contributions y compris celles de Monsieur LUJANEN qui est tr s organis e sont sur le site de l ARC et nous regrettons de ne pas pouvoir davantage laisser la parole aujourd hui mais ceux qui sont int ress s par le d tail de chacun de ces syst mes les retrouveront sur le site en anglais et en fran ais Question de la salle Bonjour je suis Delphine PROUST Union Sociale pour l Habitat Je m occupe sp cifiquement de la vente HLM de l accession la propri t de la copropri t au sein de l Union Sociale pour l Habitat Vous avez parl beaucoup de vente HLM et du risque de copropri t donc je vou
198. les diff rents textes de la copropri t Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC On s aper oit que c est encore plus compliqu que ce qu on pouvait penser puisqu on descend au niveau de la r gion D ailleurs il y a ce colloque des repr sentants du Conseil R gional d Ile de France J esp re qu ils ne vont pas faire une loilocale qui vase surajouter la loi nationale pourquoi pas Donc en fait on s aper oit que l adaptation peut aller jusqu l adaptation r gionale ce qui peut en effet termes poser de sacr s probl mes pour ceux qui ne sont pas de la r gion Ceci dit je pense qu on n arrivera pas poser le probl me mais on voit quand m me que toute cette diversit de situations d volutions de l histoire est impressionnante et qu on a vraiment affaire un patchwork Moi je ne pensais pas au d part de cette tude qu on arriverait une telle diversit de points de vue de solutions Pour r pondre Ma tre RIQUIER l Angleterre cen est pas qu il y ait rien aller piocher en Angleterre c est que d apr s ce que je comprends l Angleterre a fait un effort pour aller vers la copropri t continentale et qu ils ne sont pas convaincus C est int ressant de voir qu il y a eu cet effort de rapprochement mais qui se solde finalement par un retour Madame Jane BALL Intervenant pour le Royaume Uni Lestextesquej ailus disent que a vient de l Australie et des Am ricains Mais il faut dire
199. lettre simple contrairement laFranceo ilfauttoutenvoyer par lettre recommand e Il faut que la convocation soit envoy e deux semaines avant l Assembl e G n rale contrairement la France o il y a trois semaines je crois Ensuite une fois que tout le monde est r uni l administrateur de biens tablit le quorum Sont compt s les absents Une fois l Assembl e G n rale ouverte on vote ouvertement c est dire que chacun par appartement a une carte de vote Par exemple une personne qui a trois appartements dans un immeuble a trois cartes de vote Donc on vote main lev e avec ces cartes de vote Et siil y a besoin d un vote par milli me le syndic fait son calcul Les noms des votants ne sont pas repris dans le PV ce qui peut poser des probl mes par rapport la contestation d une r solution par exemple Ensuite on tablit un PV qui lui aussi est envoy par lettre simple et partir de la date de l AG on a un mois pour contester une r solution Ce n est pas comme en France o on a deux mois partir de la r ception du PV C est un mois partir de la date de l AG Question si on n a pas re u le PV Onaun mois c est tout C est dire que si on n a pas re u le PV h bien le laps de temps reste de un mois On aurait pu se procurer le PV autrement On tait au courant qu il y avait une AG donc on est bien conscient que un mois apr s il faut faire les choses dans le bon sens Question peut on saisir
200. lication des statuts mais il y a d j une difficult majeure qui est dans l existence d au moins deux lois de propri t horizontale Je ne sais pas si d autres autonomies vont se lancer dans la m me aventure pour le moment on en est l Alors pour ce qui est de la hi rarchie des normes dont je vous parlais vous avez la loi au sommet puis vous avez ce que les Espagnols appellent El intitulo constitutivo que nous pourrions assimiler notre tat descriptif d indivision puisqu il s agit de d crire l immeuble de d crire les lots et donc les quotes parts Ensuite il y a les statuts qui concernent la destination de l immeuble les parties communes et il y a le r glement int rieur auquel il tait fait allusion tout l heure qui tablit donc les r gles de coexistence dans cette microsoci t qu est la copropri t Que les statuts ou a fortiori le r glement int rieur qui se trouve au bas de la hi rarchie existe ou n existe pas il y a quand m me copropri t il faut le savoir C est comme en France La loi s applique qu il y ait des statutsouqu iln yenaitpas Lacopropri t existeetla loiespagnoleesttr s d taill e Detellesorteque dans la pratique bien souvent les statuts se contentent de recopier plus ou moins les dispositions de la loi C est une erreur car il y a videmment des possibilit s de compl ter la loi de la rendre certes non pas moins contraignante mais plus contraignante Par exemple s
201. m des charges en particulier des charges de chauffage et des charges d eau et nous sommes bien plac s pour savoir qu un certain nombre d immeubles HLM mis en copropri t ont un niveau de charges qui est trop lev pr cis ment parce que c est souvent des immeubles qui avaient des charges collectives Question de la salle Monsieur DESSEROIR Pr sident de conseil syndical Je suis copropri taire d un ensemble immobilier de 620 logements donc je ne peux pas dire que c est une petite copropri t J avais une remarque faire parce qu un intervenant a cit l exemple allemand parce qu il y avait eu des scandales au niveau du mode de gestion des copropri t s en Allemagne Pour rassurer nos amis allemands je voudrais dire qu on a eu la m me chose en France une poque avec les syndics on a eu des scandales aussi Donc je crois qu ce niveau l l Europe fonctionne bien J coute tout ce qui s est dit et je m aper ois qu il y a des pays notamment la Gr ce o il n y a pas grand chose de pr vu au niveau de la l gislation Je m aper ois que dans d autres pays c est un peu diff rent Tout l heure on faisait allusion la France on disait qu en France on a des syndics professionnels ils ont des caisses de garantie donc a priori on pense avoir des dispositifs qui fonctionnent on s aper oit qu l usage ce n est pas forc ment le cas Je suis malheureusement pr sident d une copropri t en Plan de s
202. mage qu on n ait pas parl dela contradiction entre droit individuel et droit collectif parce que il est certain que l volution de la copropri t c est de renier les droits individuels D ailleurs l exemple de la Catalogne est passionnant Qu est ce qu ils ont faits Ils sont pass s de l unanimit aux 4 5 a veut dire quoi a veut dire qu ils ont emp ch le pouvoir de nuisance en gros de celui qui se r clamait de son droit individuel On est bien conscient qu en France aussi les solutions l gislatives vont vers la r duction progressive du droit individuel nuisible au profit de la collectivit Or quand l article 9 aura t revu et quand on sera all au bout peut tre d un r quilibrage entre droit individuel et droit collectif peut tre qu ce moment l il n y aura plus entre la SCI et les copropri t s que l paisseur d une feuille de cigarette et qu ce moment l on pourra reparler de la chose Mais nos droits individuels ils sont terribles encore en France Le dernier pisode c est la convocation des assembl es g n rales avec remise aux copropri taires Nous nous nous sommes lev s contre cette disposition d ailleurs avec les f d rations de syndics en disant comment peut on dans un pays o on ne peut pas garantir les d lais d acheminement dire les d lais de convocation ne seront valablement respect s que quand la personne aura re u la convocation C est donc une surd term
203. me on l a vu a Sont contr l es par l Administra o Cet organe est mandat par l assembl e et peut tre compos par des copropri taires ou par un prestataire sp cialis b L assembl e doit se r unir pour valider les d penses suppl mentaires soit pour les d penses d j support es soit pour les d penses en train de se faire Royaume Uni L assembl e g n rale annuelle des commonholders vote concernant le rapport annuel et les comptes sont pr sent s l assembl e de la m me mani re que ce qu on attendrait pour le droit des soci t s L assembl e vote pour des directeurs qui ont des responsabilit s g n rales qui incluent la bonne foi le bien tre des commonholders et le fait que les commonholders respectent g n ralement les r gles On vote aussi pour un comptable et on fixe sa r mun ration Si on vote pendant les assembl es en levant la main toutes les voix sont gales mais les documents de la copropri t peuvent permettre plus d un vote par unit s il y a un scrutin avec bulletins crits La gestion peut tre faite pas les directeurs eux m mes par un agent ou par une soci t c est libre mais il y a une expertise possible par exemple il y a une Association of registered managing agents Elle a 779 membres mais ils ne sont pas les seuls faire ceci et ils font aussi la gestion d autres sortes de statuts L avantage d utiliser un gestionnaire ext rieur c est qu on a la possi
204. ment de copropri t commence pr dominer D ailleurs il y a un troisi me palier on a remarqu il y a la loi le r glement et il y a des pays qui au del du r glement ont un r glement int rieur tr s fort qui est presque aussi fort que notre r glement de copropri t En France on s aper oit qu il y a une tr s faible demande concernant les r glements int rieurs C est le cas en tout cas l ARC En tout cas il est int ressant de savoir qu il y a d autres pays qui fonctionnent avec des r glements int rieurs extr mement rigoureux et qui sont des codes imp ratifs qui peuvent comme le disait Jane BALL aller jusqu interdire tr s fortement l acc s aux immeubles Autre chose quand des pays comme l Angleterre voire la Hollande donnent beaucoup de poids aux r glements de copropri t s il y a souvent des r glements type On peut penser que les gens inventent tout comme en Gr ce partir de rien Non il y a quand m me un cadre qui existe et souvent les r glements se r f rent des r glements type Alors l c est aussi un autre mode de fonctionnement Ce n est pas la loi qui s impose mais on choisit finalement de se raccrocher un r glement type qui peut d ailleurs voluer Je suppose que c est le cas plus facilement que la loi Donc vous voyez en fait c est pour a qu on n y arrivera pas ce soir et je vous renvoie aux documents qu on a pr par s pour ce colloque qui vous aideront mieux
205. mmation des gros travaux via le fond de r serve obligatoire et nous en reparlerons cet apr s midi Ce fond de r serve j ai appris qu il tait m me instaur dans la loi slovaque Il n est pas abond d accord mais enfin il est obligatoire Ah On ne peut pas tout avoir d un coup D j nous on instaure ensuite on verra l abonder mais il est vident et j esp re que ressortira de ce colloque au moins cette id e que la gestion des copropri t s n est pas une gestion annuelle mais c est la gestion des gros travaux que plus les populations sont modestes plus il faut les aider les inciter pargner de fa on faire face le jour venu aux gros travaux La situation qu on vit souvent ce sont des gestionnaires qui sont d pass s par les v nements pr cis ment parce qu on ne tond pas un uf Donc merci de cette intervention Au del de cette r flexion j aurais voulu conclure sur un point concernant les honoraires Ce n est pas pour f cher L aussi nous avons remarqu que dans les pays europ ens le syndrome de l honoraire suppl mentaire n existait pas Je m explique L exemple du contrat allemand que nous avons mis sur le site et que vous pourrez consulter montre bien qu un professionnel allemand d termine un prix pour la gestion qui comprend la totalit des actes de gestion et que les suppl ments sont vraiment exceptionnels J ai l impression qu en Italie c est la m me chose Alors vous v
206. mplace l unanimit Ceci videmment dans le but d tre plus efficace mais a remet aussi en question peut tre les droits des copropri taires que nous aborderons dans un autre th me Donc l il peut y avoir une contradiction Une autre contradiction enfin disons une autre difficult tr s pratique qui est soulev e par les administrateurs de biens c est le fait que la Catalogne impose que les PV d assembl e g n rale soient r dig s en catalan alors que la constitution dit pourtant qu il faut conna tre l espagnol C est vrai que conna tre l espagnol c est diff rent d utiliser l espagnol Donc la Catalogne va utiliser le catalan Bien entendu en sp cifiant que si besoin est il y aura des traductions dans les langues quiseront parl es parles malheureux copropri taires qui ne conna tront pas cette belle langue qu est le catalan Il faut bien comprendre et vous le savez l Espagne est un pays tr s touristique il y a un tr s beau littoral avec beaucoup d urbanisation que vous avez tous vu et dans ces urbanisations cohabitent des Espagnols Catalans ou pas des Hollandais des Fran ais des Italiens des Allemands Dans ces copropri t s quand il faut tenir les assembl es se pose le probl me de la langue Mais en Catalogne les Catalans l ont r solu d une fa on qui fait grincer des dents parmi les administrateurs de biens Voila je voulais dire qu en Espagne en d finitive il y a des difficult s dans l app
207. n e l appr ciation de l existence decettequalificationr sulte d s lors danslapratique du fait que l administrateur estinscrit l ordre des administrateurs de biens de saville ou de sa r gion au sens espagnol de communaut autonome cette inscription pr supposant d tre titulaire d un dipl me d expert immobilier ou d une licence ou titre quivalent Voir aussi le d cret n 693 1968 du ler avril 1968 modifi ult rieurement qui r gle essentiellement le fonctionnement de l ordre professionnel e Mais l appartenance un ordre d administrateur de biens n est pas une obligation pour tre administrateur d une copropri t semble t il v rifier e Les ordres proposent des formules d assurance couvrant la responsabilit des administrateurs responsabilit civile professionnelle et galement financi re mais l importance de ces garanties varient selon les ordres Finlande Ea France e Peuvent tre gestionnaires les personnes qui une carte de gestion a t d livr e par l Etat e Cette carte est d livr e sous condition de dipl me ou d exp rience minimum de garantie bancaire d assurance e Ily a une comp tence minimum trois ann es d tudes sup rieures BAC 3 OU une exp rience minimum requise noter les conditions requises sont vraiment minimum e Garantie financi re des fonds d tenus mais uniquement hauteur des sommes d clar es par le syndic minimum 110 000
208. n par le r glement de copropri t En g n ral elle sera communiqu e par voie d affichage sur le tableau d information dans l immeuble La loi pr voit toutefois l envoi par courrier en cas de r solutions importantes par exemple le changement de la r partition des charges courantes pour lesquelles l accord de tous les membres affect s par ce changement est n cessaire France Par le syndic ou par le conseil syndical apr s demande au syndic rest e infructueuse ou par une personne nomm e par le juge la demande d un ou plusieurs copropri taires Italie La loi ne pr voit pas d ch ance pr cise En g n ral l AG est convoqu e une fois par an au moins dans les 2 mois apr s la cl ture de l exercice La convocation doit tre faite l initiative du syndic les de copropri taires f ces penera 7 Les assembl 43 les de copropri taires ees genera Les assembl S Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s L AG extraordinaire peut tre convoqu e par le syndic mais la demande sp cifique d au moins 2 copropri taires repr sentant un sixi me 1 6 de la valeur de l immeuble 167 77 milli mes Suite une demande rest e infructueuse au del de 10 jours les requ rants peuvent proc der directement la convocation L AG on peut participe
209. n gestionnaire pour administrer l immeuble Ce gestionnaire peut tre un actionnaire interne la SLRL ou un syndic professionnel qui s occupe des affaires au quotidien Les statuts de la SLRL peuvent pr voir l obligation de recourir un gestionnaire professionnel France e Les copropri taires sont r unis au moins une fois par an en assembl e g n rale et prennent toutes les d cisions concernant la gestion de la copropri t e Un conseil syndical est lu parmi les copropri taires Son r le sera de contr ler l ex cution de ces d cisions par le syndic en cours d ann e Le conseil syndical n a aucun pouvoir de gestion sauf mandat pr cis donn par l AG e Le syndic rend compte de son travail au cours de l assembl e g n rale annuelle La dur e du contrat est de l an minimum 3 ans maximum Gr ce e Le syndic est d sign par l assembl e g n rale l unanimit si le R glement ne le pr voit pas autrement Il peut tre un des copropri taires b n vole ou un tiers En Gr ce le plus fr quent est le syndic b n vole En cas d existence du r glement ce dernier peut pr voir des dispositions concernant sa d signation ses obligations son remplacement sa fin de mission ou d mission et les limites de son pouvoir de gestion Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s e En cas d absence de R glement la loi pr voit que le syndic sera d sign
210. n de la matin e Apr s midi Discussion en attendant le retour de tous les intervenants Question de la salle C est une question un peu g n rale qui peut peut tre int resser d autres membres de conseil syndical ou pr sident de conseil syndical qui concerne les clauses d aggravation de charges On a tous v cu des situations dans lesquelles le plus souvent les locataires qui se sentent moins tenus par le r glement de copropri t ont une attitude un peu d plac e voiregrave Tr ssouvent aentra ne aubout d un certain temps un dommage a peut aller jusqu une action en justice qui est une sorte de dommage et donc ma question est la suivante lorsque une clause d aggravation des charges qui peut tre utilis e pour r percuter les co ts cr s par ce mauvais respect du r glement de copropri t doit l tre est ce que lorsque la clause d aggravation des charges n est pas incluse dans le r glement de copropri t au d part est ce qu elle peut tre vot e par une assembl e Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s g n rale et quelle majorit J ai cherch dans vos livres je n ai pas encore trouv la r ponse Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC La clause d aggravation des charges dans la mesure o ce sont les conditions de jouissance des parties communes et d administration peut se voter la double majorit En
211. n fran aise et je suis d accord avec vous sur le principe de dire il n est pas normal que ce ne soit pas des fonds d tenus et pas des fonds d clar s qui soient garantis a je pense qu effectivement c est un point qui est soulever avec les caisses de garanties et avec les garants Mais en tout cas quoiqu il arrive si quelqu un est malhonn te il sera malhonn te donc a il n y a aucune solution aujourd hui dans aucun des droits en tout cas ni en Allemagne puisque c est d j arriv ni effectivement en France a arrive encore malheureusement aujourd hui de se pr valoir de ce type de probl me et de ce type de personne Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC On va demander la Finlande et la Slovaquie qu ils puissent t moigner sur ces probl mes dire ce qui se passe chez eux et nous donner les syst mes de garanties qui existent ventuellement Question de la salle Pour le compte bancaire s par s il y a double signature il y a tout de m me moins de risques de partir avec l argent Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC La double signature n est pas pr vue Question de la salle Ah Mais on peut le pr voir Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC On n est pas en train d organiser un d bat franco fran ais sur la garantie des fonds Ce qui tait int ressant c est de voir est ce que l absence d un syst me de garantie obligatoire entra ne vraiment des catastrophes ou pas
212. n parle beaucoup a se vote la majorit des 2 3 mais on ne peut pas non plus emp cher quelqu un qui ne veut plus faire partie de cette coop rative d en sortir Lanouvelleloide 94concerne vraiment la copropri t qui est je pense vraiment calqu e sur la loi fran aise elle exige maintenant et a seulement depuis 2000 que la copropri t en tant que telle n existe seulement qu partir de cinq logements appartenant trois propri taires diff rents Avant c tait deux je suppose que c tait pour emp cher un peu les constitutions tr s h tives de copropri t s Enfin ily a une nouvelle loi en pr paration qui devrait permettre on ne sait toujours pas comment un transfert d une mani re beaucoup plus g n raliste de coop ratives vers la propri t priv e laquelle les Tch ques tiennent assez C est ce que les professionnels m ont dit a devrait pouvoir se faire en bloc Sinon il y a encore une nouvelle loi qui ne concerne pas une copropri t c est une loi de 1964 qui est je crois le droit de l indivision qui ressemble l indivision fran aise qui a beaucoup de mal s appliquer parce qu il faut toujours l unanimit pour en sortir Mais il y a aussi des avanc es le Tribunal intervenant si vraiment quelqu un l exige a se fait seulement tr s lentement parce que c est g n ralement mal rendu ou bien il y a des d saccords tr s forts entre tout le monde La nouvelle loi qui se met en pla
213. nant les annonces et informations d int r t commun avec l indication expresse de la date et des raisons pour lesquelles il est fait usage de cette forme de notification sign e par la secr taire et vis e par le pr sident Cette notification produira pleinement effet dans les trois jours de sa r alisation article 9 La convocation peut aussi tre faite pour deux assembl es successives afin de surmonter l obstacle du quorum Celui ci moiti des copropri taires qui d tiennent la moiti des tanti mes doit tre atteint pour que la premi re assembl e si ge Si ce n est pas le cas une seconde assembl e doit tre convoqu e ce qui peut tre fait une demi heure apr s que la premi re ait constat l absence de quorum mais condition que cette deuxi me convocation ait t pr vue dans la premi re La condition de quorum dispara t alors e Deuxi me convocation Si la premi re convocation n a pas pris la pr caution de pr voir l absence de quorum et la n cessit d une seconde convocation comme on vient de le voir la convocation la seconde assembl e devra avoir lieu dans un d lai compris entre trois et huit jours La convocation doit comprendre au moins e Date de la tenue de l assembl e e Lieu e Auteur s de la convocation e Caract re ordinaire ou extraordinaire de l assembl e indication du fait qu il s agit d une premi re ou d une deuxi me convocation e Indication des copropri taires qui ont des dettes
214. nants Premier mode c est celui qu on conna t nous une assembl e g n rale un conseil syndical qui contr le etunsyndic Deuxi me mode c est celui peut tre anglais du conseil d administration Une assembl e g n rale et un conseil d administration qui a un fort pouvoir de gestion Troisi me mod le et a serait int ressant que l Espagne nous en parle on a ce qu on peut appeler un mod le bic phale coexistence d un pr sident de copropri t tr s fort c est le cas de l Espagne et de la Hollande et d un administrateur syndic Et c est donc int ressant de voir en fait qu on n a pas les deux mod les qu on pourrait imaginer celui de la copropri t avec une forte ma trise de l assembl e g n rale ou celui de l association ou soci t avec un fort conseil d administration Mais on a un troisi me mod le un peu hybride avec ce pr sident qui quilibre ou r quilibre on ne sait pas trop les pouvoirs d un administrateur Donc ce qui nous int resse dans cette table ronde c est de savoir ce qui se passe dans les autres pays ces trois mod les l comment ils voluent le poids des copropri taires dans la gestion la Gr ce nous a dit tout l heure que les petites copropri t s taient g r es par les propri taires c est de la gestion directe malgr soi les obligations des professionnels dans les diff rents pays et les probl mes et pourquoi pas aborder le probl me des honoraires aussi On accueil
215. ncern s Lettonie Pays Bas Tout d pend de ce qui est pr vu dans la splitingsacte Le d lai peut tre de 8 ou de 15 jours priori il n y pas d ordonnance sur la forme et les documents joindre Il faut un ordre du jour c est tout Si le copropri taire n a pas re u la convocation il faut voir les circonstances pour lesquelles il n a pas re u la lettre et s il aurait pu se procurer les informations autrement Portugal Ces r gles sont d finies par la loi i e le Code Civil e Les copropri taires doivent tre convoqu s avec au moins un d lai de 10 jours entre la date de r ception et la tenue de l assembl e par recommand avec accus de r ception ou par un margement fait dans les m mes d lais e La convocation doit indiquer le jour le lieu l ordre de travail de la r union ainsi que les questions qui n cessitent l unanimit des votes e S il ny a pas le nombre n cessaire de copropri taires pour former la majorit et s il n y a pas mention d une nouvelle date d assembl e sur la convocation on consid re qu une nouvelle r union est convoqu e une semaine apr s la m me heure et dans le m me lieu Cette nouvelle assembl e peut d liberer la majorit des votes des copropri taires pr sents partir du moment o ils repr sentent au moins de la valeur totale de l immeuble e Les d lib rations qui n cessitent l unanimit des votes de l immeuble peuvent tre prises l unanimit
216. ne b n ficient d aucun privil ge Donc quand on se trouve dans une situation de concours lorsque le copropri taire d faillant est en faillite ou bien en d confiture les copropri t s sont bien videmment dans le fond du panier Alors que paradoxalement leur dette a vocation continuer de mani re permanente parce que les charges de copropri t au jour le jour videmment elles augmentent Donc l beaucoup de personnes en Belgique en tout cas j en fais partie souhaitent que le l gislateur interviennent pour nous donner plus de privil ges Au moins un petit privil ge pour permettre de passer avant d autres cr anciers lorsqu il s agit d en arriver la situation la plus extr me c est dire la liquidation des biens du copropri taire d biteur et donc la vente de son appartement Mais a reste encore un probl me extr mement important Ily a des probl mes annexes qui se greffent sur la probl matique g n rale des impay s et notamment le r glement des frais de justice C est peut tre le savez vous une question qui pour l instant fait l objet de beaucoup de d bats en Belgique puisqu il y a environ deux ou trois ans la Cour de Cassation s est soudain avis e que celui qui gagnait un proc s avait la possibilit de r clamer l autre partie ses frais d avocat Je sais que dans certains syst mes judiciaires c est vident chez nous a ne l tait pas Donc quand on allait en justice tout ce qu on risquait
217. ne le syst me des rapports entre la loi et les documents internes la copropri t Il y a une hi rarchie des textes qui s impose Au sommet de cette hi rarchie il y a la loi de fa on tr s claire En Espagne nous avons un particularisme qui tient au fait que l Espagne bien qu tant un tat unitaire reconna t aux r gions une large autonomie Donc les r gions ont notamment certaines comp tences en mati re de droit civil des comp tences qui remontent je ne sais pas pas P ricl s peut tre Don Quichotte mais qui remontent un certain temps C est ce qu on appelait les foros c est dire les libert s r gionales ou communales Il se trouve que la Catalogne a utilis et a fait usage de la possibilit qui lui tait donn e d adapter son Code Civil en adoptant le 10 mai 2006 si je me souviens bien une loi de propri t horizontale qui lui est sp cifique Cette loi de propri t horizontale ne vient pas contredire la loi de 99 qui s applique l ensemble de l Espagne pour l ensemble de ses dispositions Mais il y a quand m me quelques particularismes qui pourront peut tre poser probl mes d applications On n a pas trop de recul C est de 2006 on est en 2007 donconne sait pas trop comment a va se passer Mais je peux d j vous indiquer que par exemple les r gles de majorit ne sont pas les m mes La Catalogne est pass e un r gime de prise de d cision la majorit des 4 5 qui re
218. ne tendance g n rale de la doctrine et de la jurisprudence actuelle mais malheureusement ce n est pas certain 100 Monsieur SAMEDI FNAIM Si l on admet que l arbitrage est possible en droit fran ais en mati re de copropri t la question que je voulais voquer tout l heure est la suivante a veut dire qu il y a deux types d arbitrages dans le code civil fran ais Un des arbitrages est l arbitrage en amiables compositeurs a veut dire quoi a veut dire que naturellement je doit respecter les r gles de forme les droits de la d fense a c est incontournable mais je peux aussi juger en quit et ne pas tenir compte des r gles imp ratives de la loi de 1965 Concr tement a voudrait dire a Il y a une vraie r flexion avoir mais il faut aussi en fixer les contours Et probablement que l Jane BALL nous parle bien de m diation qui n est pas l arbitrage et qui n est pas quelque chose de l ordre judiciaire et il faut vraiment bien comprendre de quoi l on parle Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Vous parlez de a c est dommage que notre ami Portugais n ait pas pu venir parce que la loi portugaise aussi rend obligatoires parfois les clauses d arbitrage Madame Jane BALL Intervenant pour le Royaume Uni Alors concernant la m diation J ai dit m diation car je ne connaissais pas le mot en fran ais pour arbitrage voil mais enfin c est une tradition tr s ancienne mais on a un choix conce
219. nes de l immeuble circulations escaliers ascenseurs En pratique il s agit d un immeuble plusieurs tages e Copropri t verticale il s agit des propri t s ind pendantes un ou plusieurs immeubles ind pendants ou sur une partie d eux construites sur le m me terrain Comme la copropri t horizontale la copropri t verticale se d compose aussi en deux l ments la propri t privative un ou plusieurs immeubles ind pendants et la copropri t des parties communes selon la quote part de chaque propri taire sur le terrain La copropri t verticale peut tre simple dans le cas o chacun des immeubles ind pendants constitue une propri t s par e qui appartient un ou plusieurs personnes ou mixte dans le cas o les immeubles ind pendants sont aussi divis s en tages selon le mode de la copropri t horizontale NB Il convient d attirer l attention des lecteurs fran ais sur le fait qu en droit hell nique les notions pr cit es n ont pas le m me sens que les d finitions homonymes fran aises Italie La liste des parties communes est contenue dans l art 1117 du code civil Tel recensement n a pas pour nature de taxer mais de servir de mod le Par immeuble on entendra l enti re construction des fondations jusqu au toit en incluant les sous sols En particulier entre en compte dans les parties communes e Lesolsur lequel est construit l immeuble les fondations les murs toits et
220. nn e le budget des d penses courantes et compose le budget annuel Italie En g n ral les travaux sont d cid s en seconde convocation par une d lib ration vot e par 1 3 des participants et au moins 1 3 de la valeur de l immeuble mais si les d penses sont sup rieures par rapport la valeur de la copropri t alors il faut un nombre de vote quirepr sente la majorit des intervenants et au moins la moiti de la valeur de la copropri t Ilen va diff remment en ce qui concerne les travaux indispensables mais non urgents En effet s ils deviennent indispensables les travaux dans les parties communes de l immeuble ou quipements communs certains copropri taires peuvent d cider de r aliser les travaux en ayant recours des pr ts bancaires avec droit au remboursement Cass 3860 1986 Le m me raisonnement est valable si un copropri taire s oppose sans raison la r alisation des travaux Cass 2748 1978 Lettonie Nous n avons pas l obligation de s parer les types de d penses mais nous pouvons le faire Pays Bas En assembl e g n rale n y a pas d obligation pour les devis ou les documents joindre la convocation Portugal En assembl e g n rale Seul l assembl e des copropri taires peut d cider avec l approbation des 2 3 de la valeur totale de l immeuble de la r alisation d am liorations Aucune innovation ne peut porter pr judice l utilisation des parties communes ou de la fraction
221. nnes mobilit r duite NB pour le calcul de ces majorit s seront consid r s comme ayant vot s pour les copropri taires absents bien que r guli rement convoqu s moins qu ils ne fassent connaitre au secr taire leur opposition la d cision prise dans un d lai de 30 jours Autres r gles de majorit e 1 3 des copropri taires repr sentant 1 3 des tanti mes ex installations communes d acc s des services de t l communications e majorit des copropri taires repr sentant la majorit des tanti mes en premi re convocation pour toutes les questions quine doivent pas tre prises une des pr c dentes majorit s et majorit des copropri taires pr sentsou repr sent s d tenant plus de la moiti des tanti mes en seconde convocation Le PV de la r union doit contenir des mentions minimales les m mes que celles de la convocation plus les participants et ceux qui n ont pas le droit de vote les diff rentes d cisions prises avec indication pour chacune des votes pour et contre et des tanti mes y correspondant les signatures du Pr sident et du Secr taire la fin de la r union ou au plus tard dans les 10 jours suivants Mais l accord est ex cutoire d s la cl ture de l assembl e sauf lorsque la loi en dispose autrement Notification par le Secr taire aux copropri taires dans les formes de l article 9 voir 6 c Le Secr taire conserve le registre des actes Finlande Voici les poi
222. normalement c est l lection par l assembl e g n rale mais a peut tre aussi le tirage au sort ou tour de r le Par exemple vous avez une copropri t comptant dix logements h bien on va dire l ann e 1 a va tre le copropri taire du 1 tage Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s gauche l ann e 2 1 tage droite et ainsi de suite jusqu en haut Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Et au Portugal c est par le rang d inscription au fichier des hypoth ques et donc il y a des gens qui s arrangent pour tre inscrits les derniers para t t il Mais a finalement c est une tr s bonne solution d signer les gens tour de r le a ne serait pas forc ment plus mal Madame Elena Szolgayov va intervenir pour la Slovaquie qui je vous le rappelle appartenait avant la Tch coslovaquie Les gens ne savent en g n ral pas o est la Slovaquie vous prenez l Autriche et c est apr s l Autriche Madame Elena Szolgayov intervenant pour la Slovaquie Merci monsieur le Directeur tout d abord je suis vraiment d sol e de ne pas parler votre belle langue vraiment d sol e et si j avais cout mon p re eh bien j aurais parl fran ais mais bon je parle anglais Je vais m efforcer de vous expliquer la situation de la copropri t en Slovaquie et la mani re dont nous faisons face ce probl me qui est nouveau Au d b
223. ns et dans ce cas les commonholders vont devoir prendre en consid ration ces conditions concernant la qualit du gestionnaire Non mais il y a la possibilit de lancer une action contre un directeur pour responsabilit d lictuelle concernant son choix de gestionnaire ou de service donc on fera attention Les gestionnaires sont ils l objet d un contr le ext rieur aux copropri t s ex administration juge Allemagne Le syndic professionnel n est contr l que par le conseil syndical ou par les copropri taires directement qui peuvent voter le non renouvellement du mandat la fin des 3 ans du mandat Les gestionnaires professionnels Les gestionnaires professionnels Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s e Sous le proverbe Faire confiance est bien contr ler est encore mieux l Association Haus Grund Bayern e V Munich a labor un questionnaire pour faire un point sur la qualit du syndic en place ou mieux choisir son futur syndic Autriche Le certificat d aptitude est sous le contr le d une commission Belgique La profession d agent immobilier est r glement e Elle est r gie par un Code de d ontologie L I PI en contr le le respect Espagne Pour les administrateurs membres d un ordre professionnel un contr le est exerc par celui ci contr le disciplinaire notamm
224. ns la caisse ce qui malheureusement arrive de temps en temps enfin en tout cas chez nous si c est une faute grave mais pas trop grave de toute fa on on arrive la fin de l ann e On ne renouvelle pas son mandat et on n est pas confront au probl me des proc dures judiciaires et des r siliations anticip es de contrat Donc voil un bel exemple o l on peut s inspirer ici du syst me fran ais et convenir d un mandat extr mement court Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Je vous remercie d autant plus qu aujourd hui il y a un certain syndicat professionnel non repr sent dans Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s cette assembl e qui milite pour le mandat de cinq ans Trois ans la fran aise mais m me cinq ans J ai vu un manifeste d un syndicat fran ais qui demande ce qu on s aligne sur le r gime allemand de la possibilit d un mandat de cinq ans et pour nous c est quelque chose de tr s contre productif Ma tre RIQUIER Intervenant pour la Belgique Cela dit les syndics qui militent pour le contrat de cinq ans sont g n ralement les syndics qui pensent leur mandat actuel Mais lorsque vous tes en dehors et que vous souhaitez prendre la place d un de vos concurrents vous avez tout int r t ce que le syst me soit beaucoup plus court donc je pense que globalement cela s quilibre Monsieur Bruno DHONT Directeur de
225. ns la pratique leur Pr sident et ou Administrateur ai outrepassent leurs comp tences sous couvert d urgence ou m me sans se r f rer ce concept A LU Finlande o D L assembl e est l organe d autorit supr me de la copropri t N importe quelle d cision concernant la 4 SLRL peut tre prise au sein de l AG sauf celles indiqu es dans la section 5 de la loi sur les SLRL comme par do a 5 exemple le changement de la r partition des charges g n rales z Lo O0 tal France al el L assembl e a peu pr s tous les pouvoirs D Panu z Le syndic peut sans autorisation uniquement e n e engager des travaux en cas d urgence F qd A e engager des proc dures judiciaires pour non paiement des charges les de copropri taires ees genera Les assembl Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Italie Lettonie Pays Bas L assembl e a peu pr s tous les pouvoirs Le syndic peut sans autorisation uniquement e engager des travaux en cas d urgence e engager des proc dures judiciaires pour non paiement des charges Portugal L assembl e a peu pr s tous les pouvoirs L Administrateur peut sans autorisation e Engager des travaux en cas d urgence e Engager des proc dures judiciaires pour non paiement des charges Art 1437 du Code Civil
226. ns la salle Et m me factur tr s cher Monsieur SAFAR CSAB Bien au contraire nous sommes favorables aux e mails mais je sais que cette position n est pas partag e par tous Intervention dans la salle Votre r ponse est int ressante mais exc de consid rablement ma question Je con ois que vous puissiez imaginer un service ventuellement faire payer mais enfin ce n est pas obligatoire si a ne co te pas grand chose mais ma question tait est ce que vous pourriez vous engager l communiquer envers vos adh rents en leur disant soyez intelligents laissez l acc s aux adresses Internet aux adresses e mails des copropri taires en dehors des services que vous pouvez imaginer Monsieur SAFAR CSAB Nous n avons pas toutes les adresses e mails des copropri taires Il faut savoir une chose c est que nous avons fait par exemple je parle pour moi un recensement dans certaines copropri t s des adresses e mails des copropri taires pour pouvoir les enregistrer Sachez que nous avons deux difficult s d abord tout le monde ne r pond pas et ensuite on a beaucoup de changement d e mail parmi les copropri taires qui font qu effectivement quand on se rend compte que la moiti des e mails que l on a au bout d un an ne sont plus attribu s parce que les gens ont chang d op rateur ont chang d e mails ou ont un e mail professionne
227. nt leur cause aux statuts de la copropri t horizontale ou verticale b constituer l assembl e g n rale quia le pouvoir de prendre des d cisions pour la conservation l am lioration et l usage des parties communes c d terminer la majorit n cessaire pour la prise des d cisions Les copropri taires peuvent pr voir dans le R glement de copropri t a des clauses concernant par exemple l assurance ainsi que l administration la gestion le personnel l arbitrage des litiges les travaux d entretien des parties communes b certains organes charg s des obligations particuli res ainsi que leurs comp tences les sujets pour lesquels l unanimit des voix la majorit simple ou absolue est requise etc Par cons quent son contenu peut tre soit r glementaire avec des dispositions concernant le fonctionnement de la copropri t soit gestionnaire avec des dispositions pour la gestion des appels des fonds et des d penses courantes ou exceptionnelles Il se peut aussi que le R glement contienne des dispositions constitutives concernant la constitution en m me temps de la copropri t horizontale ou verticale Pour supprimer ou modifier le r glement de copropri t il faut une d cision de l Assembl e G n rale prise l unanimit sauf si le R glement pr voit la majorit En tout tat de cause il est n cessaire par la suite qu un acte notarial soit tabli et transcrit Dans le cas o les copropri taires ne parv
228. nt qu il m ait t donn de voir discutant de ces probl mes Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Que dire apr s a alors juste avant de vous laisser partir il est certain que nous envisageons d j une deuxi me phase qui sera sans doute consacr e plus aux probl mes d conomies d nergie de traitement d conomie d nergie dans les copropri t s et cette occasion l nous pourrons reparler aussi bien de probl mes de d cisions de probl mes de financement de probl mes de connaissances de formations Vous avez raison les d bats auraient pu tre plus cibl s a veut dire en gros que a a t un peu dans tous les sens mais je le prends tr s bien Nous avions besoin d avoir une large vision des situations et des probl mes que nous n avons pas parce qu en effet un certain nombre de pays ne sont pas repr sent s et qu en effet le deuxi me tour de piste que nous ferons utilisera la connaissance que nous avons acquise gr ce vous en particulier de ce fonctionnement des pays europ ens Moi m me j avoue que je d couvre tous les jours tout un tas de choses et que je suis fascin par cette richesse et fascin parnotre manque de connaissance r ciproque de ce que nous sommes Merci de vos compliments que je vous retourne parce que votre contribution tait tr s efficace J esp re qu on se retrouvera l ann e prochaine ici ou a
229. nts obligatoires voquer dans un ordre du jour e Approbation du compte de r sultat e Actions et engagements qui ont conduit la perte ou au profit des charges approuv es e Quitus du conseil d administration et du syndic e Budget pr visionnel et montant de l appel de fond pour les charges courantes e Tout autres questions qui concernent les membres de la SLRL les de copropri taires f ces penera 7 Les assembl VE les de copropri taires ees genera Les assembl Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Chaque part repr sente une voix Les statuts de la SLRL peuvent pr voir que chaque bloc de parts soit r duit aux parts gales vis vis des autres Un membre ne peut exercer un droit de vote repr sentant plus de 1 5 des parts totales des membres pr sents ou repr sent s sauf si les statuts ont pr vu une autre r glementation section 26 de la loi Ce dispositif a t introduit pour viter qu un membre de la SLRL puisse prendre le pouvoir au sein de la SLRL en achetant plusieurs blocs de parts La majorit requise est la majorit absolue plus de la moiti des voix exprim es Siles votes sont 50 50 c est l avis du Pr sident de l AG qui sera d cisif Toutefois les statuts peuvent pr voir des majorit s plus strictes et en cas d
230. oduction d un conseil du syndicat des copropri taires pour am liorer la coop ration avec le syndic Belgique C est en principe le syndic qui ex cute les d cisions de l assembl e g n rale Le conseil de g rance peut galement se voir confier l ex cution de certaines d cisions L assembl e g n rale contr le leur application ventuellement le conseil de g rance Espagne Le Pr sident administrateur ou le Pr sident et l Administrateur qui sont alors une sorte d ex cutif bic phale L administrateur est soit un copropri taire b n vole soit un professionnel L article 20 de la loi pr cise que sa t che est de a veiller au bon fonctionnement de l immeuble de ses quipements et services et au besoin adresser aux copropri taires les remarques n cessaires b pr parer le budget c conserver l immeuble en bon tat d entretien en faisant proc der aux r parations urgentes et en en rendant compte imm diatement au pr sident et l assembl e Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s d ex cuter les d cisions de l assembl e relatives aux travaux et payer les factures e et s il exerce aussi la fonction de secr taire veiller tenir la disposition des copro pri taires les documents relatifs la copropri t Finlande Le conseil d administration missionne le gestionnaire de l ex cution et contr le l application des d ci
231. oi pas Est ce que chers syndics bouchez vous les oreilles est ce que les marchands de fuel seraient plus mauvais que les syndics professionnels La question est pos e l Europe Ma tre KARNACHORITI Intervenante pour la Gr ce Ah non quand m me pas Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC C est une mauvaise boutade J ai un humour absolument catastrophique Ceci dit c tait assez dr le Madame Jane BALL Intervenant pour le Royaume Uni Je parle de ce qui se passe avec les tr s longs baux N D R L baux emphyt otiques mais de ce qui se passera certainement avec les copropri t s Pour la copropri t la forme proc durale de la soci t est fixe On ne peut pas changer a mais il y a aussi un commonhold statement qui est le r glement Mais le droit dit il faut couvrir ces questions assurances paiement etc Mais on ne dit pas ce que doit dire le r glement il y a la libert Mais en plus de cela il y aura certainement beaucoup de conditions suivant les Etats Uniens Je ne sais pas si vous avez regard des s ries tats uniennes il y a des immeubles exclusifs et plus l immeuble est exclusif plus la liste des conditions remplir est longue Ilne faut pas laver son linge le lundi ou le dimanche Ily a une question qui occupe les juristes de common law N D LR droit coutumier qui est
232. on Enfin les contrats avec les ascensoristes sont en g n ral des contrats d un an Si le syndic conclut ce contrat trois mois apr s avoir t nomm eh bien par d finition la dur e de ce contrat d entretien des ascenseurs choira apr s l expiration de son propre mandat Je dois dire qu en Belgique c est une r gle qui existe dans le Code Civil et qu on fait semblant de ne pas conna tre sauf de temps en temps pour de gros probl mes De toute fa on le syndic ne peut pas faire ce qu il veut en tout cas chez nous puisqu il ne peut accomplir que des actes d administration conservatoires ou provisoires le choix par exemple de l ascensoriste comme le choix de la dur e du contrat avec l ascensoriste appartient l assembl e g n rale Donc tout ce que le syndic va faire est de toute fa on soumis la sanction de l assembl e g n rale Alors sur la dur e le contrat de syndic est un contrat de mandat Je ne connais pas le droit des pays comme l Allemagne ou l Italie mais je connais le droit fran ais puisque c est le m me que le n tre Le mandat est un contrat que l on peut r silier parce que pr cis ment il est fond sur la confiance donc tout moment la copropri t peut dire au syndic on ne veut plus de vous La seule chose c est que c est un contrat donc il est soumis au droit des contrats et par cons quent sile syndic avait un contrat de trois ans par exemple et qu apr s un an on le met dehors on doit
233. onc l on a un chantier norme mais je pense aussi qu on peut s inspirer de ce qui s est pass en Finlande particuli rement pour imposer cet esp ce de m thode de carnet d entretien des immeubles savoir ce qu il faut entretenir C est vrai qu il n y a pas besoin d avoir invent la poudre pour savoir que si au bout de 30 ou 40 ans il n y a rien eu de fait sur telle ou telle partie de l ouvrage il faudra intervenir d une fa on ou d une autre C est important cette esp ce de p dagogie que Monsieur LUJANEN nous a voqu Parce que c est s r on fait souvent la copropri t sans les copropri taires et on ne leur donne pas les outils de connaissance Et je reviens sur ce probl me du carnet d entretien Nous sommes tr s d us que cet outil que nous avons obtenu par amendement en 2000 dans la loi SRU soit devenu un gadget inutile Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Question de la salle Je voudrais qu on dise quand m me un petit mot sur la comptabilit parce qu on est pass un petit peu vite J airetenu qu il n y avait qu un seul pays o les comptes taient certifi s Je crois que ce probl me m rite qu on s y arr te deux minutes parce que je veux dire que la certification des comptes des copropri t s et surtout des copropri t s d une certaine taille qui manipulent quand m me des sommes relativement importantes j apporteunpeud eauaumoul
234. ons ce soir que vous en avez ce matin ce n est pas plus mal Je vous rappelle qu Andr Malraux disait que l homme est grand d abord par ses questions et non pas par les r ponses qu il leur apporte Alors l on va tre grand aujourd hui parce qu on a plein de questions Merci de m avoir cout Je vais passer la parole Madame AGUILAR Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Lois et r glement Madame AGUILAR Intervenante pour l Espagne Monsieur le Pr sident Monsieur le Directeur de l ARC merci tout d abord de m avoir invit e participer cette journ e laquelle ma contribution sera de vous pr senter les r gles de la copropri t en Espagne Je ne vous donnerai pas un scoop en disant qu elles s apparentent de tr s pr s celles de la France N anmoinsilyadesparticularismesquijustifient qu on les tudie car effectivement dans le fonctionnement concret de la copropri t en Espagne il y a certaines r gles qui pourraient peut tre tre m dit es par les Fran ais pour s en inspirer ou au contraire voir quel point elles sont peu op rantes Il y a videmment des probl mes d application en Espagne comme je pense dans tous les pays La loi de r f rence pour l Espagne est la loi 491960 du 21 juillet 1960 sur la propri t horizontale C est ainsi qu est appel e la copropri t en Espagne On parle de propri t horiz
235. onservation du bien commun eau courante irrigation du jardin e Celles pour le combustible ou l nergie lectrique n cessaire la climatisation et l eau potable R partition des d penses L art 1123 tabli que 1 Les d penses n cessaires pour le maintien pour la jouissance des parties communes de l difice pour les prestations et les innovations approuv es par une majorit de l AG sont soutenues par les copropri taires de mani re proportionnelle la valeur de la copropri t de chaque tage moins qu il n y ait une autre convention en vigueur laquelle tous les copropri taires ont souscrit 2 Le second alin a de l art 1123 dans le cas o on l gif re sur des d penses r parties en fonction de la proportion de l usage dans ce cas la disposition pour la copropri t agit de mani re diff rente en usage potentiel et non effectif 3 L art 1123 tablit que si un ou plusieurs copropri taire s ont davantage d escaliers de cours de verri res ou l usage de certains quipement leur entretien est la charge du groupe des copropri taires quientirent b n fice Le r glement condition qu il soit contractuel peut pr voir que les d penses destin es servir d autres copropri taires soient r parties entre tous Toutes les d penses d ment num r es si elles ne sont pas urgentes font l objet d un bilan pr visionnel par le syndic budget La r daction du bilan est donc une des tache
236. onstitu e d une assembl e g n rale d un conseil d administration qui a beaucoup plus de pouvoirs que ce qu ont un conseil syndical et un syndic dans une copropri t Donc nous m mes connaissons le double droit droit de la copropri t et droit de la soci t ou de l association qui peut tre d apr s ce que j ai compris se rapprocherait un petit peu de ce qui se passe en Angleterre sauf qu en Angleterre c est le droit des soci t s et comme l a dit Jane BALL Ily a obligation de publier ses comptes Madame Jane BALL Intervenant pour le Royaume Uni Oui mais ce n est que pour les membres les associ s Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Oui mais il y a d j obligation de publier un certain nombre de documents le nom des associ s comme en mati re commerciale Donc on voit bien qu on est sur des r gimes qui sont extr mement diff rents sans tre forc ment compl tement trangers ce qu on peut conna tre Chez nous il y a beaucoup de gens qui regrettent que les copropri t s ne soient inscrites qu au fichier des hypoth ques et qu il n y ait pas par exemple une obligation de d clarer la copropri t ses instances et en particulier qui est syndic un organisme central voire d poser ses comptes de fa on ce qu ils soient publiables Il y a un courant en France qui souhaite cette publicit renforc e Martti LUJANEN en Finlande va nous ouvrir d autres perspectives Monsieur Ma
237. ont pas concern es par cette loi les copropri t s qui comptent 4 lots diff rents peuvent rester soumises l article 396 dans ce que j ai appel l indivision Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC On note l un point important c est que la loi ne s applique pas tout le monde et je rappelle que nous avons eu en France un d bat hom rique sur le fait de savoir si le plan comptable devait s appliquer toutes les copropri t s et nous avions eu un d bat m taphysique sur qu est ce qu une petite copropri t On est arriv 15 lots principaux et il est assez rassurant de voir que des pays et il n y a pas que l Espagne l Italie aussi ou d autres ont d cid qu une toute petite copropri t ne devait pas forc ment tre r gie par une grosse loi Pour nous a veut dire qu il y a une volution possible et il y a beaucoup de petites copropri t s qui se cr ent en France de 3 lots 4 lots Est ce qu il est vraiment indispensable que ces petites copropri t s soient r gies par des grosses lois ou est ce que le r gime de l indivision ne peut pas suffire l Espagne y r pond Madame Jane BALL Intervenant pour le Royaume Uni Nous avons une loi des copropri t s qui est tout fait nouvelle c est une loi de 2002 qui est entr e en vigueur en 2004 copi e sur le droit am ricain et australien C est ce qu on appelle un strata titles Disons c est un mille feuilles En Angleterre la Reine est propri ta
238. ont tort Ce n est pas vos adh rents Monsieur SAFAR que je respecte vous et vos adh rents qui font la loi La loi dit et c est vident que si on a un nom sans une adresse excusez moi mais a ne veut rien dire Et que cette confidentialit entre guillemets c est du pipeau un certain nombre de gens ne veulent pas que des copropri taires puissent informer d autres copropri taires surtout quand c est des bailleurs qui ne savent m me pas o ils ont achet un logement et qui ne sont pas au courant de la vie de la copropri t Et ce n est pas normal qu on en soit faire modifier les lois pour acc der une liste toute b te d adresses En plus on sait qu en allant au Cadastre on a l adresse Donc c est juste de la cruaut mentale ou un obstacle volontaire C est vident c est un faux d bat c est juste un obstacle mis sur la route parfois mouvement e des copropri taires Il y a m me un syndic l autre jour qui n est pas heureusement du syndicat de Monsieur SAFAR qui m a dit a c est uniquement pour vous faire des adh rents faire des mailings des futurs adh rents ce qui est vraiment d une mesquinerie En plus c est b te parce qu on ne fait pas de mailing Et ce n est pas a l enjeu l enjeu c est qu on a le droit de savoir qui etsurtoutaujourd huidanslescopropri t s DE ROBIEN et BORLOO N D L R lois facilitant les investissement immobiliers pour le propri taires bailleurs d fiscalisat
239. ontale Cette loi a t modifi e plusieurs reprises ensuite et la derni re modification la plus importante a eu lieu en 1999 C est la loi du 6 avril 1999 qui r git aujourd hui la copropri t dans sa forme de propri t horizontale Il faut savoir qu avant la loi ce qui d terminait la copropri t tait l article 396 du Code Civil espagnol qui est relatif ce que les Espagnols appellent la communaut de biens et que l on pourrait assimiler notre r gime d indivision Et cette communaut de biens continue s appliquer toutes les copropri t s qui comptent moins de cinq lots Pour les autres la loi de 1999 s applique et l article 1 de la loi de 99 pr cise qu il s agit d un r gime d une d rogation l article 396 puisqu il s agit tout simplement de r gir cette forme particuli re de communaut de biens qu est la propri t horizontale et qui est d finie ainsi une communaut de copropri taires dans laquelle coexiste un droit exclusif et individuel de propri t sur certains l ments qui sont les parties privatives et un droit de copropri t commun et indivisible ins parable du droit privatif sur d autres l ments qui sont les l ments communs tous les copropri taires et qui ensuite donneront lieu une division en quote part Globalement sch matiquement c est le m me syst me qui est applicable en Espagne et enFrance Si ce n est que toutes les copropri t s encore une fois ne s
240. ore une chose qui pourrait donner des id es des syst mes quine le conna traient pas on autorise chez nous les clauses de d l gation de loyer qui figurent dans les r glements de copropri t c est dire que lorsque cette clause existe le syndic est autoris en cas de d faillance d un copropri taire si le lot de ce copropri taire est lou percevoir directement les loyers pay s au copropri taire par le locataire a fonctionne bon an mal an parce qu il faut encore convaincre le locataire qui n est pas un juriste qu a un moment donn sur la foi de la r ception d une simple lettre recommand e il doit se mettre payer son loyer non plus son bailleur mais la copropri t Il faut lui expliquer que si il continue payer son bailleur il risque de devoir payer une deuxi me fois il ne le croit pas Alors il faut r assigner le locataire Ce syst me ne fonctionne pas toujours tr s bien mais enfin c est un syst me qui parfois permet de r soudre beaucoup de probl mes surtout lorsqu on a affaire et Bruxelles je dois dire que c est assez fr quent des propri tairesbailleursquienr alit vivental tranger Bruxelles est une capitale europ enne et donc une grande quantit d appartements appartiennent des gens qui les ont achet s parce que a reste une ville fort bon march sur le plan immobilier Quand vous tes un fonctionnai
241. ous avez un copropri taire g n ralement minoritaire quise bat contre cette majorit g n rale qui prend toujours des d cisions que le syndic veut qu elle prenne et nous en avons dans la salle je le sais parce que j ai reconnu une dame tout l heure que je connais bien et qui est pr cis ment confront e ce genre de probl me On peut tr s bien imaginer que juste pour avoir la paix l assembl e g n rale et pour viter ce genre de difficult s le syndic ne la convoque pas H bien virtuellement cette personne n a pas de recours Elle n a pas de recours pourquoi parce que la majorit est contre elle et elle ne pourra jamais d montrer que si elle avait t convoqu e la d cision aurait t diff rente Et c est la raison pour laquelle Le formalisme fran ais dont les Fran ais se plaignent tant parce que c est Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s vrai qu un formalisme cr e toujours beaucoup de difficult s ce formalisme a du bon Il a du bon parce qu il r duit dans une large mesure l appr ciation que le Tribunal peut avoir de l opportunit d annuler ou de ne pas annuler une d cision Le formalisme c est le garant des minorit s C est la garantie minimale me semble t il de ce que les copropri taires pourront faire valoir leur voix dans un syst me qui est certain Et sije ne suis pas convoqu l assembl e g n rale je dois pouvoi
242. ouver le caract re d urgence tribunal MILAN 11 05 1992 S il n en rend pas compte l AG il a droit au remboursement dans la limite de ce que retiendra le juge Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Lettonie Normalement les questions concernant les frais d exploitation et les d penses n cessaires d finies dans le Code Civil sont tranch es par la coop rative l association ou la personne de confiance d sign e Les questions concernant les d penses jug es utiles sont vot es lors des r unions des copropri taires par la double majorit 2 3 Les frais d exploitation sont vot s avec l approbation du budget seulement si la majorit absolue est requise les gros travaux sont vot s dans le cadre de l approbation d un plan pluriannuel des d cisions sp ciales sont n cessaires pour le financement pour emprunter de l argent la double majorit est requise Pays Bas Les d penses annuelles autoris es par un vote en assembl e g n rale comme on l a vu e sont contr l es dans le courant de l ann e par le conseil syndical ou en absence de conseil syndical par un tr sorier kascomissie voir art 135 livre 5 du BW ou deux copropri taires e les d penses suppl mentaires sont valid es ou non par l assembl e g n rale annuelle en fin d ann e Portugal Les d penses annuelles autoris es par un vote en assembl e g n rale com
243. oyez on va nous dire oui les Allemands c est possible qu il n y ait pas de r mun ration suppl mentaire parce que les Allemands sont tr s disciplin s etc etc Eh bien non Les Italiens on les conna t Donc ils sont comme nous ils sont aussi indisciplin s et pourtant ils arrivent ne pas avoir d honoraires suppl mentaires Donc vous voyez bien que le droit compar est tr s utile Ma tre Lionel CIVIDINO Intervenant pour l Italie Je voulais ajouter une chose il n y a pas de bar me comme je vous disais par contre l j ai ramen un exemple dela province de Ravenao ily aun protocole d entente entre les administrateurs condominiens de copropri t et la province m me Ils ont une ligne grosso modo de toutes les prestations Apr s le maximum on peut n gocier avec l administrateur m me mais de fait on na pas d honoraires bien d termin s Au niveau des prestations etc Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Vous avez une liste de prestations H bien c est exactement la voie qu on a souhait e adopter avec le Conseil National de la Consommation CNC c est de d terminer la totalit des t ches de gestion courante qui rentrent dans le forfait de base et on s aper oit que nos amis Italiens nous ont d j grill la politesse On va donc prendre ce document qu on va faire traduire et envoyer l administration centrale Fi
244. pas la lune Mais avoir cart l instrument qui est quand m me celui qui est appel se d velopper ce n est pas adapt On ne va pas reprocher un syndic de ne pas donner les e mails de ses clients rassurez vous Monsieur SAFAR C est chacun de savoir s il veut donner son e mail mais pour a il faut le contacter donc il faut avoir son adresse Revenons la base et faisons simple Enfin c est int ressant ce petit tour de l Europe parce qu on voit que les choses ne sont suffisamment pas encore tr s claires mais sachez que le jour o vous Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s aurez fait changer votre loi belge h bien vous aurez encore du chemin Madame Jane BALL Intervenant pour le Royaume Uni J ai un point sur la transparence c est que pour nous la majorit des titres des propri t s est enregistr e aupr s d un cadastre lectronique alors il y a une carte nationale avec les lignes autour de chaque partie et nimporte qui peut inspecter a Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Donc la solution c est le cadastre lectronique Madame Jane BALL Intervenant pour le Royaume Uni Il y a un avantage qui est que si votre titre est enregistr le chef du registre garantit le titre alors il n est pas possible pour quelqu un d autre de le d faire sauf le chef du registre Question de la salle Copropri taire belge C es
245. propri t telle que nous la connaissons ne fonctionne pas du tout comme a ni comme une association ni comme une soci t mais bien comme une d mocratie directe avec une assembl e g n rale qui en principe doit contr ler et ne d l gue que tr s peu de pouvoirs son ex cutif a a serait int ressant de voir comment a fonctionne dans les questions pr cises de gestion tout l heure Ce que je souhaiterais c est que l un de nos intervenants puisse traiter le deuxi me ou troisi me point voqu dans ce premier th me Le poids respectif de la loi et des r glements de copropri t et la pr dominance des droits indi viduels ou la pr dominance des int r ts collectifs L aussi nous nous sommes aper us que l Europe tait divis e en deux avec des pays qui comme la France ont une loi qui pr domine fortement et qui laisse peu de place au r glement de copropri t s et des pays qui au contraire laissent respirer au maximum le r glement de copropri t et font que la charte de la copropri t pr vaut sur la loi Donc c est tr s int ressant d avoir d abord un expos sur ces situations et on pourra peut tre avoir un change pour savoir si c est efficace ou pas Je rappellerai que le fait que la loi pr domine chez nous n emp che pas le flou des r glements de copropri t et qu on ne sait jamais si le r glement finalement m me quand il est ill gal s applique o pas On vit a depuis quelques ann
246. propri t s Les occupants qui b n ficient d un droit personnel ou r el mais qui n ont pas acc s l assembl e peuvent galement demander au juge l annulation ou la r formation des d cisions qui leur causent un pr judice propre Espagne D cisions d AG voir 6 f Les tiers cr anciers dans les conditions pr vues l article 22 De mani re g n rale la copropri t peut voir saresponsabilit engag e sielle prend des d cisions ous abstient d en prendre et que cela cause un pr judice ex en n agissant pas pour interdire certaines activit s voir plus bas France Les copropri taires qui subissent un pr judice peuvent agir contre le syndicat des copropri taires En ce qui concerne les d cisions d assembl e g n rale seuls les opposants et les absents peuvent engager une action Ces actions doivent tre introduites dans le d lai de deux mois compter de la notification du proc s verbal Italie Les dispositions pour respecter le Code Civil Art 63 pr voient que le syndic d faut de r glement des charges p riodiques peut s adresser l autorit judiciaire pour obtenir un titre proc dure imm diatement ex cutoire malgr l ventuelle opposition de l int ress L article cit pr voit la possibilit pour le syndic si cela est pr vu par le r glement de copropri t de suspendre aux copropri taires en retard de r glement de plus d un semestre la fourniture des services communs avec
247. qu ils sont tr s organis s ils sont tr s bien d fendus par leurs associations Tu l avais dit tout l heure il y a un comparatif des charges de copropri t s ville par ville en Allemagne Donc il y a un comparatif possible et ils disent bon ce que je paye n est pas normal remboursez moi Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Mais alors pourquoi est ce que c est le Minist re de la Consommation qui a r pondu l enqu te sur la copropri t dans le document du S nat Madame Marianne KERAMPRAN Intervenant pour l Allemagne Il faut que je demande mon avocat Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Bon on prend acte que ce n est pas un consommateur moi j ai t un peu rapide en voyant que c tait ce minist re l qui avait t interrog par le S nat a n enl ve en rien la remarque de Jane BALL sur le statut de consommateur du copropri taire en Angleterre Est ce qu un autre intervenant veut intervenir Docteur AMANN Docteur AMMAN Intervenant pour l Autriche La question de savoir siles copropri taires sont des consommateurs ou non h bien je pourrais r pondre tr s clairement que oui ils le sont La plupart des dispositions concernent en fait la protection des consommateurs donc ce n est pas seulement d ordre formel dans le processus de d cision de d lib r Cela s applique surtout lors de l achat de biens immobiliers Ily a une forte protection de l acqu reur Mais ce n e
248. que La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Belgique Il s agit d abord des recours de droit communs savoir notamment e la sanction du syndic par l assembl e g n rale Le syndic qui a mal accompli son mandat peut se voir remplacer et ou refuser son quitus e Les copropri taires qui ont un int r t personnel ce que telle d cision soit ex cut e si elle ne l est pas peuvent contraindre la copropri t au besoin par voie de justice En outre la loi pr voit la possibilit de demander au juge la d signation d un syndic judiciaire en cas de carence du syndic ordinaire Tout copropri taire peut faire cette demande Espagne e Non reconduction du mandat dur e br ve comme vu pr c demment e Mise en cause de la responsabilit e R vocation et remplacement par une AG extraordinaire Finlande C est le conseil d administration qui met le syndic en demeure France Soit l assembl e g n rale r voquera le syndic soit il faudra saisir le juge qui nommera un administrateur pour suppl er la carence du syndic Italie Contre les agissements du syndic violant la loi ou le r glement de copropri t on peut recourir directement au juge sans passer par l AG e Pour d autres litiges les copropri taires doivent passer par l AG Seulement si celle ci n est pas convoqu e ou sielle n arrive pas exprimer une majorit les copropri taires peuvent s adresser
249. que vous tes des gens assez adultes mais est ce que a existe ou pas Monsieur Martti LUJANEN Intervenant pour la Finlande C est vrai que je ne l ai pas abord parce que a n existe pas Nous avions en quelque sorte contourn le probl me en faisant en sorte que les gens comprennent d abord puis aussi par la suite compter sur le march c est le march qui ferait jouer les choses c est dire que nous en sommes en train de nous demander si on va maintenant prendre des mesures d ordre administratif si le march ne joue pas son r le Mais je crois que l essentiel est que les gens comprennent la n cessit de la chose mais une fois de plus nous n avons pas de fond de r serve obligatoire Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Tout fait il faut qu ils comprennent mais il faut aussi les obliger un peu Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Monsieur SAFAR CSAB J ai compris qu il y avait beaucoup de gros travaux qui taient effectivement pr vus notamment en Finlande mais visiblement aussi en Autriche et j ai vu que c tait des travaux qui relevaient pour moi de l am lioration et notamment de la modification substantielle de l immeuble Vous savez tous comme moi qu en France il fautune majorit qualifi e notamment celle de l article 26 pour faire des am liorations Comment a se passe en Autriche ou en Finlande Est ce qu on a beso
250. que la planification des grands travaux est effectu e et que le budget est d cid Je voudrais insister sur deux points Premi rement il faut garantir que l on prend les bonnes mesures au bon moment et il faut en m me temps entreprendre des actions pour justement conomiser de l argent Et puis pour ce qui est des appels d offres vous avez un bon rapport technique sur l tat du b timent et vous tes mieux arm pour d cider Ce que je voulais dire aussi c est que les copro pri taires savent ainsi pourquoi il est important de faire les travaux J en viens au troisi me point qui a t soulign un peu plus t t par mon coll gue autrichien Cette valuation maintenant est consid r e comme une protection pour le consommateur pour l acheteur Et l id e est que si vous achetez un logement il ne s agit pas simplement de voir l aspect int rieur ext rieur il faut savoir galement l tat exact de ce qu il y a de tout ce qu on ne peut pas voir le toit l isolation quel est l tat de l isolation Et de plus en plus il est implicite que si l on veut obtenir un bon prix il faut pouvoir fournir un certificat d crivant toutes les caract ristiques du b timent Si vous avez besoin de gros travaux de r novation si vous voyez qu il faut changer toute la tuyauterie videmment a va faire baisser le prix de vente qui est propos Cela a une incidence sur le prix a c tait l approche gouvernementale mais galement
251. quel point il tait diffus sans que les gens sachent forc ment que le d clencheur de ce travail tait pr cis ment le colloque d aujourd hui puisque ce sont les services juridiques du S nat qui nous ont gentiment propos de travailler sur ce th me et qui ont donc commenc creuser ce probl me avec les moyens formidables qu ils ont Si certains n ont pas lu ce document qui est un document sur six pays limit s je le rappelle ces trois notions assembl e g n rale conseil syndical et syndic je les invite le faire Nous m mes avons essay d aller beaucoup plus loin et nous ne sommes pas forc ment toujours arriv s au bout de nos souhaits 1 Pr paration du colloque Comment avons nous pr par ce colloque Nous avons r alis un questionnaire assez complet que nous avons cherch diffuser des associations juristes praticiens europ ens La premi re surprise qu on a eue c tait que ce n tait pas si facile de trouver des europ ens qui pouvaient r pondre ce questionnaire Il a fallu finalement chercher longtemps et sur un certain nombre de pays nous n avons pas abouti jusqu aujourd hui donc ce colloque n est qu une premi re tape Pour des pays comme la Pologne par exemple qui sont des pays tr s int ressants puisque ce sont des pays qui vont tr s vite et qui mergent nous n avons pas r ussi avoir la r ponse notre questionnaire Sans tre trop long l aussi car vous
252. r ou ult rieurement par d cision des pr sidents des diff rentes copropri t s concern es apr s avoir re u l accord de leurs assembl es g n rales respectives la majorit Le statut constitutif d crit les l ments communs au complexe immobilier dans son ensemble et fixe la quote part de chaque copropri t membre dans les charges g n rales communes Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Finlande Les parties communes et parties privatives appartiennent la soci t de logement risque limit Il existe un droit de possession par part de soci t sur le logement lui m me Il n y a pas d acte notari de propri t ni d inscription aux hypoth ques France Les parties communes et les quipements communs appartiennent de fa on indivise tous les copropri taires Certaines parties communes exemple un b timent quand il y en a plusieurs ou quipement exemple ascenseur peuvent appartenir simplement une partie des copropri taires dans ce cas le r glement de copropri t le pr voit Gr ce En Gr ce la copropri t se d cline sous diff rents modes constructifs savoir e Copropri t horizontale l oppos de la notion l gale fran aise il s agit de la copropri t d un immeuble qui est constitu par deux l ments principaux les parties privatives appartements et la copropri t des parties commu
253. r Bruno DHONT Directeur de l ARC Ce qui prouve bien qu on a du mal savoir ce qui se passe et notre premier coup de filet n a pas t suffisant il y en aura un deuxi me et ces questions l quid de la pr sence des professionnels en R publique Tch que a serait int ressant de le savoir peut tre que c est encore un peu pr matur C est s r que ces pays voluent tr s vite et il y a des mutations dont on n arrive pas avoir le t moignage On n a pas r ussi avoir des Tch ques directement concern s de m me que des Polonais Pourtant il y a une promotion immobili re galopante en Pologne et a aurait t int ressant Je suppose que c est un peu calqu sur ce quise passe aussi dans nos pays Mais ce quiserait int ressait c est de voir comment cela est per u comment sont les premiers dysfonctionnements quelles sont les premi res distorsions a sera pour le prochain colloque Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Gestion Nous allons aborder la deuxi me table ronde qui concerne les organes de d cision et de gestion la dur e des mandats de syndic le poids des copropri taires dans la gestion les professionnels les obligations qui p sent sur eux et les honoraires des professionnels Vaste sujet En introduction je dirai qu en ce qui concerne les modes de gestion on a rep r qu il y avait en fait trois modes qui sont assez pr g
254. r faire savoir que si je vais devant le juge le juge me donnera raison et sanctionnera le syndic et la copropri t de ne pas m avoir convoqu Dans le syst me belge cette garantie je ne l ai pas Dans le syst me fran ais je pense que pour l instant en tout cas vous l avez J ai dit peu pr s ce que je voulais dire sur le th me n 3 Mais le th me n 3 rejoint un peu le th me n 5 Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Votre intervention est excellente Mais dire que le formalisme est le garant des minorit s oui et non Vous n imaginez pas le nombre de r solutions d assembl es g n rales qui ont t annul es mais qui ensuite ont t ratifi es Donc nous l ARC on dit qu une personne ultra minoritaire n est pas forc ment oblig e d empoisonner la vie d une copropri t et que si elle reste minoritaire ce n est pas forc ment la loi de lui donner en permanence raison contre tout le monde On a une approche un peu plus syndicale de la vie en copropri t m me si c est vrai qu il faut un peu de formalisme pour d fendre les droits individuels Mais o est le juste milieu Ce que je retiens personnellement on avait d j vu a dans votre r ponse c est ce niveau abusif irr gulier frauduleux C est d j aussi une fa on de bien identifier les probl mes et les sources de probl mes Parce qu il n est pas normal qu on fasse annuler aussi bien une assembl e g n rale pour un d lai qui n a
255. r soit directement soit indirectement en donnant d l gation de pouvoir une autre personne Le r glement de copropri t peut fixer un nombre maximum cumulable des pouvoirs une m me personne Au cas o la personne poss derait un nombre sup rieur de pouvoirs ceux qui sont consentis par le r glement la d lib ration qui en r sulterait serait nulle Pays Bas Le bestuur a un r le actif S il n y a pas de syndic il convoque l AG lui m me Sinon des membres de la VVE peuvent convoquer l AG s il y a une disposition dans la splitingsacte ce sujet Portugal Par l Adminstra o ou par une fraction des membres de l Assembl e repr sentant au moins 25 de la valeur de l immeuble ou par une personne nomm e par le juge la demande d un ou plusieurs copropri taires plus rare et dans le contexte d une affaire judiciaire Royaume Uni Voir le droit des soci t s Ce sera d habitude les directeurs mais un groupement des associ s peut aussi convoquer l AG c Quelles sont les r gles concernant la convocation et la tenue des assembl es g n rales d lai forme documents etc Allemagne e Envoie de la convocation 2 semaines avant l AG e Sans forme particuli re e Nombreux documents joindre e Ordre du jour avec projet de d cision Autriche La convocation doit tre crite et transmise au moins 2 semaines avant l AG Elle peut tre envoy e par poste par e mail ou par voie d affichage dans l
256. rais que dans le cas de la Finlande le b timent et les parties communes sont en fait la propri t d une entit La gestion en est plus facile et on peut facilement obtenir des pr ts pour la r paration des parties communes On peut avoir des pr ts taux favorable et pour les d cisions on n a pas besoin de la signature des individus puisque ce sont des d cisions qui sont prises par la soci t qui est propri taire des parties communes et des structures Je terminerai en disant que ce qui est important c est que ces soci t s sont propri taires de 46 des logements Ce syst me immobilier fonctionne depuis cent ans Jamais de probl me jamais de faillite et de ce fait un parc immobilier en bon tat Merci Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC On s aper oit que c est tr s difficile de se discipliner mais c est normal parce qu on a tellement envie d aller l essentiel qu est la gestion qu on oublie les questions qu on tait sens aborder dans ce point 1 Ce n est pas grave un programme c est un pr texte mais on n est pas forc ment oblig de le respecter la lettre Ceci dit on s aper oit avec la Finlande qu on a bien sans doute le syst me de la soci t comme en Angleterre et que ce syst me de soci t qu on retrouvera peut tre dans le probl me de gestion renforce le pouvoir de l organe qu est le conseil d administration qui d termine un fonctionnement de soci t Or il est certain que la co
257. rale mais l encore les personnes pr sentes sont dans l incapacit de comprendre Comme d j dit iln y a aucun r glement d finissant la professiondesyndic llyacependantuneorganisation en liaison avec les instances europ ennes qui essayent de donner des cours de formations pour am liorer la comp tence des gestionnaires Voil la situation de la Slovaquie Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Merci a vainciter les gens devenir copropri taires C est s r que le chantier de la copropri t dans ces pays doit tre quelque chose de titanesque D ailleurs je rappelle qu il a quand m me fallu attendre 1985 pour que le conseil syndical soit rendu obligatoire en France ce qui veut dire que ce n tait pas si vident et quand l avocat allemand dit que les professionnels se demandent comment les non professionnels peuvent g rer tellement c est compliqu c est s r qu ils n ont pas tellement tort a ne s improvise pas et a s apprend C est s r que la copropri t s apprend et plus c est complexe plus a s apprend Et encore une fois c est pour a qu il y a des associations Ce n est pas de la publicit mais il faut quitter l id e que la copropri t c est vident Une voiture on apprend la conduire et a ne g ne personne La copropri t on n apprend pas la conduire et c est dommage Et c est s r en fait Madame est en train de nous dire que l ensemble de la Slovaquie est une copropri t
258. re europ en tr s bien pay vous venez de Paris vous avez vu le prix des appartements Paris vous voyez les prix Bruxelles vous vous dites qu il manque un z ro Donc vous vous dites je vais en acheter un vous habitez dedans le temps de votre commission et vous partez vous louez Et donc en r alit c est de la n gligence de votre part le plus souvent que de ne pas payer vos charges mais lorsque la copropri t doit assigner un copropri taire qui se trouve en Italie ou ailleurs c est beaucoup plus long c est beaucoup plus cher et donc l les clauses de d l gation de loyer sont extr mement efficaces Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Merci pour ces pr cisions Je dois pr ciser que cette clause existe aussi en Allemagne On l a d couverte et a semble fonctionner assez bien et en fait c est une saisie sur loyer sans titre C est une tr s bonne id e pourquoi ne pas l introduire surtout avec nos bailleurs de ROBIEN qui ne connaissent pas leur logement Ma tre KARNACHORITI Intervenant pour la Gr ce La question du traitement des impay s et des litiges est une question tr s importante pour nous et pour tous les pays je crois Je vais essayer d tre concr te Je vais vous donner trois ou quatre points importants Les impay s des charges en Gr ce constituent un probl me tr s important et en outre les copropri taires ont souvent des probl mes qui rel vent plut t du droit de voisinage
259. re ordre professionnel Donc maintenant les administrateurs de copropri t s appartiennent cet ordre ce qui garantit aux copropri taires l assurance d avoiruninterlocuteurencas deprobl meavantd aller voir le juge Cela leur garantit aussi d tre assur s hauteur de 150 000 euros Mais il faut savoir que toutes les copropri t s ne recourent pas forc ment a des administrateurs qui sont membres d un ordre professionnel bien que la loi l impose Simplement les copropri t s elles font comme ici elles sont plus ou moins c t de la loi dans la loi au dessus enfin bon on a des copropri t s qui fonctionnement avec des administrateurs dont les qualifications ne sont pas av r es Si tant est d ailleurs que les qualifications des administrateurs appartenant l ordre des administrateurs soient av r es Enfinil y a l une garantie quand m me puisqu il ya des garanties encore une fois de dipl mes et d assurance Donc est ce que a se passe bien ou mal on ne sait pas bien Moije ne sais pas tr s bien Ce que je pense c est qu il y a tout de m me un probl me dans cette obligation qui est faite un copropri taire d assumer la pr sidence a c est mon avis un probl me Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC C est int ressant de voir qu en tout cas il n y a pas de protestation ni d association
260. ri t s et surtout a comprendre leur dysfonctionnement C est le deuxi me th me de notre colloque sinous y arrivons parce que comme vous allez voir le colloque est tr s ambitieux J ai r pondu la question comment tait pr par ce colloque 2 D roulement du colloque Comment ce colloque maintenant va t il se d rouler Donc vous avez eu depuis un moment un document qui s appelle les 17 questions pos es aux Europ ens Ces 17 questions sont issues de la lecture des questionnaires et sont des questions qui nous ont parues int ressantes poser anos amis europ ens de fa on ce qu ils puissent nous apporter un clairage tr s cibl tr s concret de leur exp rience de leurs doutes parfois aussi et de leurs attentes Il y aura certainement aujourd hui un change entre les pays et nous sommes ici pour r pondre des Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s questions qui pourraient nous tre pos es par d autres repr sentants de pays europ ens de fa on commencer un v ritable change Alors le principe de nos tables rondes qui comme toutes les tables rondes ne sont pas des tables rondes puisque ce sont des tables longues est de permettre certains intervenants qui sont la tribune de r pondre l une ou l autre des questions sur le th me dela table ronde choisie Encore une fois l id e tant de r pondre des ques
261. riche Les 1 30 est consid r comme suffisant pour la maintenance long terme l entretien long terme mais a c est pour le secteur social le logement social mais c est d j obligatoire Mais simplement pour les copropri t s il est dit qu il faut qu il y ait un fond de r serve appropri la seule chose que l on ne d finit pas c est le montant de celui ci Pour le moment ce n est obligatoire ce n est seulement que pour le secteur des bailleurs sociaux du logement social Pour ce qui est de la majorit ce que j ai dit c est qu ilest tr s difficile de prendre les d cisions de fa on unanime pour les gros travaux Vous savez qu il y a toujours celui qui est contre et donc maintenant on a la majorit qualifi e Pour la plupart des gros travaux on se fonde sur le principe de la majorit qualifi e et si vous voulez que ce soit une solution ou une autre il y a toujours des difficult s Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Je n avais pas si mal compris finalement C est s r que Monsieur AMANN a raison quand on voit comment faire en r novation pour respecter les objectifs de Kyoto J avais juste une question la Municipalit de Vienne 300 par m tre carr c est le syndicat des copropri taires qui est subventionn ou les personnes en fonction de leurs ressources C est une question importante pour nous La subvention est elle attribu e la personne ou l immeuble pour faire face ces travau
262. rnant ses modalit s Il existe une loi arbitration act bien pr cise quand on y fait appel On r gle les conflits Mais pour les copropri t s la question concerne quelles surtaxes a couvre Peut tre pas tout On peut choisir que la d cision de l arbitre ne soit pas Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s finale J ai parl des devoirs lourds qu on impose sur certaines personnes par exemple le directeur Ces devoirs s imposent aussi sur l arbitre comme sur le juge Alors ce sont des pratiques bien tablies ce n est pas un probl me Est ce que vous voulez que je parle des impay s Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Si vous voulez Madame Jane BALL Intervenant pour le Royaume Uni Lors d une vente le notaire de l acheteur d duira du prix de vente les sommes dues par le vendeur Pas de probl me La loi pr voit que le syndic n est pas responsable des dettes du vendeur en raison des sommes dues aux imp ts On n a pas voulu qu il ait cette priorit Chez nous nous empruntons beaucoup Si on prend la moyenne entre les Fran ais et les Anglais concernant les dettes on aurait quelque chose de tr s bon car nous empruntons trop videmment Nous avons un droit de dette qui est assez efficace et g nial en m me temps Mais pour le moment concernant les charges je ne vois pas pourquoi c est la soci t de collecter l argent pour l ner
263. robl mes venir avec l volution de la soci t et des constructions et qui peut amener des abus On a beaucoup apprendre et notamment prendre exemple sur le syst me fran ais qui n est pas parfait mais qui est beaucoup plus labor Je profite de ma pr sence aujourd hui pour voir les syst mes des autres pays et voir s il n y a pas une combinaison et une r flexion laborer peut tre pour dire que je vais piocher dans tel droit pour finalement arriver un droit de copropri t parfait Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC L on est dans un autre univers On est revenu P ricl s On retient le terme de souplesse mais des fois la souplesse peut en effet poser d normes probl mes Moi je me suis laiss entendre dire je ne sais pas si c est par vous ou par l un de vos adh rents qu il y avait des marchands de fioul qui faisaient office de syndic en Gr ce Donc un prestataire peut finalement faire office de syndic professionnel Ma tre KARNACHORITI Intervenant pour la Gr ce C est le consensualisme c est dire que si un copropri taire veut confier a un voisin lalimiteil peut le faire C est une libert totale Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Exactement c est pour dire voyez on n a pas envie de s autog rer on donne a un professionnel Bon le marchand de fuel ilnous conna t il sait o est la cuve on lui confie c est donc une souplesse pourqu
264. rs ou si elle n annule pas la d cision contest e le copropri taire qui conteste peut engager une proc dure judiciaire pour annulation des d lib rations Royaume Uni On utilise les dispositions du droit des soci t s Il y a par exemple des mesures contre l oppression des minorit s abus de majorit s les de copropri taires 7 ees penera 7 Les assembl 7a Gros travaux N 3 Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Il semble que les r gles anglaises sont moins bureaucratiques qu en France car le droit n impose pas des sanctions pour des carences dans la tenue des assembl es si elles sont peu importantes Il n y a pas une importance aussi grande pour une forme particuli re des documents ni pour la preuve crite en g n ral quoique cela ait des avantages naturels Il est possible qu il y ait un probl me pour un particulier qui veut contester les d cisions de la majorit mais on ne sait pas encore comment cela se passera et de quelle mani re les r gles et la jurisprudence existantes seront ou non adapt es la r alit 7 Gros travaux a Comment se d cident les gros travaux Allemagne En Assembl e G n rale e Aucune r glementation n est pr vue concernant les devis e Les modifications substantielles des parties communes qui d passent le cadre des trav
265. rtements pour la plupart est r git par unautre statut tr s ancien qui estun peu comme votre bailemphyt otique Tout locataire en Angleterre a un droit la propri t Son int r t est un droit r el mais le droit pour le bail long terme est tr s diff rent du droit des baux court terme On peut avoir un bail entre 25 ans et 2000 ans On paye un loyer fixe un tout petit loyer qui devient de plus en plus petit au fil des ann es et on peut prendre une hypoth que pour acheter avec une grosse somme d argent Ceux qui ont unlongbailse pensent propri taires La propri t est donc tenue par des bailleurs qui ont constitu une soci t leur appartenant Ils pensent donc acheter la propri t en prenant de mani re collective un nouveau bail long Alors la question pourquoi il y a des propri t s auxquelles la loi de la copropri t ne s applique pas La question est est ce que c est mieux est ce que le droit de la copropri t est mieux que le droit qui s appliquerait Et en Angleterre la r ponse est peut tre non Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Si on comprend bien les Anglais sont venus la copropri t en 2002 et se demandent si a valait le coup Donc a serait int ressant de programmer un colloque dans cinq ans pour savoir o en sont les Anglais pour savoir s ils ont d finitivement abandonn le droit la copropri t ou s ils sont revenus leur droit f odal peut tre pas ancestra
266. rtti LUJANEN Intervenant pour la Finlande intervention en anglais Eh bien merci Monsieur le Directeur merci tous les participants je suis directeur g n ral au sein du Minist re del Environnementen charge des questions du logement Ce sujet est extr mement important non seulement pour vos pays mais galement en fait pour des pays comme la Chine Bien entendu je ne vais pas parler de la Chine de la Russie aussi mais je vais poursuivre en reprenant le chemin trac par le Pr sident Je vais essayer d tre clair et concret Dans notre cas particulier et comme je l ai dit notre syst me en Finlande est fond essentiellement sur des soci t s immobili res qui sont un petit peu comme Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s des SARL Il y a une loi sp cifique concernant ces soci t s immobili res avec un certain nombre de caract ristiques Ce sont des SARL avec des aspects qui sont sp cifiques au logement Il s agit en fait d un ensemble de personnes ou d individus qui sont propri taires d un immeuble et chacun poss de une part de cet immeuble Il y a des certificats un peu comme des actions qui peuvent tre utilis es de fa on collat rale Je dirai qu en fait une bonne partie dusyst me bancaire finlandais utilise cette approche que ce soit pour des immeubles mais galement pour l achat d une voiture Vous pouvez vous servir de votre certific
267. s Terrain sous les constructions et autour de l immeuble except lorsque le terrain est lou par les propri taires espaces communs dans l immeuble quipement communication continue murs ext rieurs toit quipements chauffage ascenseurs conduite d eau et quipements associ s quipement lectrique L ensemble des parties communes appartient l ensemble des copropri taires de fa on indivise en fonction de leurs tanti mes Apr s l tablissement des actes de vente les propri taires doivent prendre des d cisions dans des r unions ouvertes au sujet du maintien des espaces et des quipements communs Ily a trois possibilit s 1 Etablir une coop rative des propri taires 2 Etablir une association des propri taires 3 Elire une personne de confiance qui repr sente les copropri taires et qui pr pare le contrat avec les agents du syndic personne priv e ou soci t de services La double majorit 2 3 est requise pour trancher cette question Pour transformer quelque chose de commun en priv il faut que les copropri taires votent l unanimit Pays Bas La copropri t est d finie comme la combinaison du droit de jouissance exclusif de certaines parties d un immeuble avec la propri t partag e de l ensemble de l immeuble Les parties communes appartiennent au syndicat des copropri taires qui s appelle vereniging van eigenaars VVE Chaque VVE a un num ro de r gistre recens p
268. s y apporter Espagne Question de la responsabilit des administrateurs et de leurs qualifications Clarification des comp tences pas toujours tr s claire aux termes de la loi quels empi tements entre les fonctions de Pr sident et celle d administrateur Quelles sont les cons quences de la possibilit de double casquette Pr sident Administrateur comment sont d fendus les int r ts de la copropri t sans organe assurant l interface Gr ce L application de la r glementation concernant la copropri t horizontale ou verticale en Gr ce n est pas tr s vidente Le manque d une r glementation claire en la mati re a donn l occasion au d veloppement des interpr tations divergentes tant dans la th orie que dans la jurisprudence tablie En cas d absence du R glement de copropri t le principe de l unanimit des voix est n cessaire pour l tablissement du principe de la majorit Or il r sulte que la loi ayant comme but de prot ger les int r ts des copropri taires cr e parfois des probl mes entre les copropri taires Toutefois pour l unanimit on Droit de jouissance vente etc E Droit de jouissance vente etc S Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s doit prendre en consid ration le nombre de copropri taires et non pas leurs quotes parts On
269. s a n est pas ce probl me l que j voquais Si on doit arriver devant le juge en Belgique si on estime que le syndic commet une faute et qu on ne veut pas prendre le risque de le virer pour se retrouver tre oblig de lui payer des indemnit s et qu on d cide de demander au juge si en l occurrence on se trouve dans une situation o il a commis une faute qui justifie la r solution de son mandat Peu importe de la mani re dont le droit pr voira l appr ciation des fautes du syndic mais en Belgique il faudra six ans avant d avoir une d cision du juge Donc ce moment l a n a plus aucun sens de se pourvoir devant le juge L est le probl me Donc sion n est pas content et que vraiment il y a une faute grave on le met dehors et puis voil En r ponse la salle la suspicion est tablie par le recours d un ou de plusieurs copropri taires videmment Monsieur le Directeur si vous me permettez de poursuivre je pense que ce point ci est vraiment tout fait illustratif de l utilit de la comparaison des syst mes Parce qu en comparant les diff rents syst mes on se rend compte d une chose c est que somme toute je ne vais peut tre pas faire plaisir aux syndics ici mais la meilleure solution est la solution d un mandat court d un mandat annuel renouvel d ann e en ann e qui r gle d office toutes les questions de proc dure Votre syndic commet une faute moins videmment qu il ait piqu l argent da
270. s es ou par les directeurs ou par les associ s quoiqu il faille les notifier aux autres en avance et sont les moyens par lesquelles la politique de la soci t est chang e Ily aura dans les documents des dispositions d taill es concernant la tenue des assembl es g n rales par exemple concernant le nombre minimum de personnes qui devront tre pr sentes pour que ce soit valide Il est tr s commun de e faire que les absents peuvent choisir quelqu un qui vote pour eux et la proc dure associ e les de copropri taires f ces penera 7 Les assembl RE Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s e choisir un chairman quelqu un qui pr side le d roulement de l assembl e et des votes e Pr voir l obligation d un rapport annuel pr sent par un directeur qui sera adopt avec les comptes par l assembl e Chaque associ peut en avoir une copie par la poste La pratique permet l volution Tr s souvent on adopte des r gles qui sont propos es par la loi comme forme sugg r e f Comment et sur quoi peut on contester les d cisions des assembl es g n rales Allemagne Pour l opposition contre un vote en AG il faut d poser sa plainte de principe au greffe dans le mois qui suit l AG et pour fonder et justifier la plainte le plaignant dispose d un mois de plus WEG 846 1
271. s d assembl e prises ant rieurement Les pr sents opposants ont 10 jours compter de l assembl e et les absents ont 10 jours compter de la communication des d lib rations pour demander l administrateur de convoquer une assembl e extraordinaire dans un d lai de 20 jours et ce pour annulation des d lib rations non valides Si cette AG extraordinaire n a pas lieu dans le d lai de 20 jours le copropri taire qui conteste peut engager une proc dure judiciaire pour annulation des d lib rations e De l Assembl e g n rale est issue l Adminstra o organe lu par les copro pri taires qui est compos d un Administrateur proche du syndic mais juridiquement et de facto distinct qui peut tre un Gestion Gestion Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s b copropri taire ou un tiers et ce pour une dur e d un an renouvelable et un vice administrateur surtout dans le grandes copropri t s Son r le sera d ex cuter les d cisions en cours d ann e L Administra o rend compte de son travail au cours de l assembl e g n rale annuelle Il est possible de voter en assembl e la constitution d une commission de copropri taires qui assiste l administrateur dans sa fonction Cette commission peut remplir diverses missions comme par exemple suivre les comptes sui
272. s de faute comment se prenaient les sanctions e Quel type de contrat les gestionnaires professionnels passaient avec les copropri t s e Existait il des assembl es copropri t dans tous les pays g n rales de e Par quiet comment taient elles convoqu es e Quels taient leurs pouvoirs et les limites de pouvoir en g n ral e Quelles taient les r gles de tenue d assembl e g n rale e Comment et sur quoi pouvait on contester les assembl es g n rales e Comment se d cidaient les gros travaux e Existe t il une obligation de constituer des fonds de pr voyance pour gros travaux e Contre qui la copropri t pouvait elle agir e N importe qui pouvait il acheter un logement dans une copropri t ou non e En cas de vente existait il des r gles concernant les charges Ce questionnaire vous le voyez est la fois tr s complet pour des probl mes concrets et finalement insuffisant Ceci dit c est le questionnaire auquel ont r pondu nos partenaires europ ens ceux que nous avons r ussi trouver et qui a donn un deuxi me document R ponses au questionnaire de l ARC que vous trouverez sur le site de l ARC N D L R rubrique Copropri t en Europe http www unarc asso fr site europe europe htm soit pr sent par questions soit par pays On s est aper u qu il y a des gens qui pr f raient avoir
273. s disposent plus ou moins des parties privatives comme ils le souhaitent Des changements concernant une partie commune sont tr s compliqu s C est surtout le cas dans des immeubles avec terrasses sous le r gime de la WEG La location est possible Il n y a aucune restriction l achat Belgique Oui pourvu que l usage du lot soit conforme aux prescriptions des statuts Ainsi souvent les statuts limitent ils le droit d exercer une profession dans le lot droit g n ralement limit aux professions socialement valoris es avocat m decins N importe qui peut acqu rir un lot sans que l assembl e ou les autres copropri taires aient leur mot dire Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Espagne Il existe quelques limites Par exemple les statuts peuvent interdire au copropri taire ou l occupant en cas de location par ex des activit s qui e pourraient causer un pr judice la copropri t par ex en affectant la tranquillit des lieux e et ou qui contreviennent la l gislation et r glementation en vigueur activit causant des nuisances insalubres dangereuses article 782 La loi d taille les obligations d entretien et de conservation des parties privatives dans la mesure o le non respect de ces obligations peut affecter l immeuble Elle impose au copropri taire de permettre l acc s son logement ou local afin de garantir
274. s honoraires li s ces professions e Le syndic ne peut pas exiger un extra suppl mentaire pour participer aux Assembl es ordinaires ou extraordinaires s agissant l d activit faisant partie de ses obligations pour toutes les AG pour lesquelles il y a au moins un des participant repr sentant au moins 500 milli mes aussi bien en premi re qu en deuxi me convocation e Si le syndic est galement copropri taire il doit s abstenir de voter e Le syndic une fois son mandat chu garde ses pouvoirs jusqu ce qu il soit remplac ou confirm toujours si l AG n a pas d lib r autrement Lettonie Un contrat simple Pays Bas e Le syndic est un mandataire et un prestataire le contrat est libre avec une dur e minimum d un an e Un administrateur non professionnel r mun r doit en principe d clarer ses revenus au fisc Portugal Prestation de service R glementation commune des contrats Royaume Uni C est libre Cela peut tre pour des services particuliers tels que le jardinage ou pour la gestion en g n ral C est possible que cela soit un contrat de mandat agency 6 Les assembl es g n rales de copropri taires a Existe t il des assembl es de tous les copropri taires Allemagne Oui au moins une fois par an et autant de fois que n cessaire Autriche Oui normalement tout les 2 ans Pour des raisons importantes une minorit de copropri taires 3 t tes minimum qui repr sentent au
275. s lequel elles doivent tre trait es mais la forme de ces pr cisions n est pas prescrite sauf pour le statut de la soci t mais encore une fois quelques variations sont possibles c Ces documents peuvent ils simplement compl ter la loi ou pr voir des dispositions contraires la loi Allemagne Ces documents peuvent d roger abdingbar la loi exemple Majorit par voix ou par milli mes pour le vote l Assembl e G n rale Autriche Non ils compl tent seulement la loi Belgique Le r glement de copropri t tablit g n ralement plus de r gles que la loi elle m me ou des r gles diff rentes ceci notamment en raison du caract re r cent de la loi En cas de contradiction c est en principe la plus contraignante des deux r gles qui prime mais la loi tant imp rative il peut arriver que des r gles statutaires soient r put es non crites si elles lui sont contraires Par exemple une disposition du r glement de copropri t conf rant au conseil de g rance certains pouvoirs Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s de d cision que la loi a r serv s l assembl e g n rale sera r put e non crite en ce qu elle r duit les pouvoirs de l assembl e Espagne Les statuts peuvent compl ter et pr ciser la loi mais pas tre contraires ses dispositions Exemple les statuts peuvent pr voir d autres organes de gestion de
276. s les copropri t s de moyenne et grande importance pr voient la composition d un bureau avec un pr sident des assesseurs etc Enfin plus les copropri t s sont importantes plus videmment la structure mise en place pour l organisation de l assembl e g n rale peut tre importante Mais je le r p te la loi ne pr voit rien elle a renvoy implicitement la libert pour organiser le d roulement de cette assembl e g n rale L assembl e g n rale se d roule je l imagine comme dans n importe quel pays d Europe c est dire que dans certaines copropri t s a fonctionne tr s bien dans d autres il y a des bless s il faut appeler l ambulance a d pend des circonstances a d pend des personnes a d pend des litiges a d pend des questions qui sont pos es a d pend de la taille de la copropri t a d pend de tas de choses qui je pense chappent totalement une quelconque r glementation uniforme On ne pourra jamais r gler ce genre de probl mes par une loi europ enne ni m me une loi nationale Reste une question sp cifique qui est celle de la r daction du proc s verbal c est un probl me qui en Belgique me pr occupe particuli rement et j ai eu l occasiond interveniragaucheouadroitepour donner mon avis sur la question La loi n voque m me pas le proc s verbal chez nous Tout ce qu on trouve dans la loi c est
277. s milli mes sont la copropri t ce que sont les actions pour une entreprise Ce quota est proportionnel la valeur de l appartement comprenant les diff rentes adjonctions garage cave grenier Les milli mes sont d finis travers un tableau effectu par un g om tre correspondant la pr disposition du r glement du constructeur Le r glement et les tableaux relatifs au r glement sont approuv s par tous les copropri taires au fur et mesure qu ils ach tent les diff rentes unit s immobili res par acte notari Les milli mes ont une incidence sur trois aspects fondamentaux de la vie de la copropri t e Ils repr sentent la mesure des droits exprim s par chacun des copropri taires sur les parties et services communs de l immeuble e Ils sont le param tre fondamental pour la r partition des d penses communes entre copropri taires e Ils sont l un des deux param tres auxquels on fait r f rence pour la majorit en AG l autre param tre tant celui des personnes qui prennent part la r union d AG Les milli mes sont obligatoires si les copropri taires sont plus de 4 Cour d appel de Naples 14 12 1967 Lettonie al Pays Bas Elles sont d finies par la splitsingsakte en fonction de la surface ou du volume des lots leur prix et le nombre des pi ces Portugal Elles sont d finies par la loi au travers du titre constitutif de propri t horizontale qui fixe la valeur relative de
278. s notre gouvernement estime que m me si nous avons des gestionnaires d immeubles professionnels a ne suffit pas Il faut aussi que ces gestionnaires et les copropri taires eux m mes aient davantage d l ments pour prendre leurs d cisions que ce dont ils disposent habituellement Je vais vous parler du point de vue g n ral du gouvernement Lesecteurimmobilier estlecinqui me dans l ordre conomique en mati re de richesses C est plus important que tout ce qui est voirie ou autre Donc c est vraiment un segment prioritaire Nous avons utilis deux approches de base Si vous achetez une voiture vous avez un petit manuel qui va avec un petit guide d utilisation vous devez faire a et a pour telle et telle raison vous devez l entretenir dans telle et telle circonstance comme ceci comme cela Avec un avion c est encore plus vident a n est pas au propri taire de l avion ou de l automobile de d cider de l entretenir et comment ce sont les autorit s les fabricants quidisentilfaut faire comme ci comme a Donc l approche du gouvernement a t la suivante Il a estim que pour chaque copropri t il faudrait qu il y ait un manuel d entretien suivre que le constructeur le promoteur devrait remettre la fin de la construction En fait nous avons a depuis dix ans c est comme en Autriche il tait plus facile d introduire de nouvelles approches dans ce domaine Pour le moment c est n cessaire pour les construct
279. s ont beaucoup de responsabilit s mais la plupart de celles ci sont envers les commonholders collectivement plut t qu individuellement Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Bien videment parce que le commonhold association a la personnalit morale il est possible de lancer une action contre elle pour n importe quoi sielle est responsable y compris pour non respect des r gles cela peut tre dans le cadre du droit des soci t s concernant le memorandum and articles of association ou un droit civil d un particulier concernant le community commonhold statement ou g n ralement b Contre qui la copropri t peut elle agir et dans quelles conditions Allemagne Contre tout le monde avec une autorisation sp ciale d assembl e g n rale donn e au syndic Contre les d biteurs de charges sans autorisation de l assembl e Le syndic peut depuis la r forme convenir des honoraires d passant les bar mes d usage avec l avocat qui d fend la copropri t attention Si la copropri t attaque le syndic le syndic peut prendre pour sa propre d fense un avocat sp cialis pay par la copropri t Autriche Contre un copropri taire d biteur de ses charges Belgique Contre toute personne pour autant e que l action soit conforme l objet social de la copropri t e que la copropri t justifie d un int r t agir e la Cour de cassation a p
280. s parties Ils s opposent la loi la petite loi squelettique qu on a de 94 ou pas et personne ne comprend rien C est l exemple ne pas suivre Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Rassurez vous c est ce que Ma tre RIQUIER a dit tout l heure Il est venu prendre des cours en France pour passer de l imp ratif souple l ordre public incompr hensible Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Comme vous le voyez les th mes sont peu tanches puisqu on a parl de tout et de rien On a parl de tout sur le premier th me et on pourra revenir sur ces questions l dans le deuxi me th me Je vous propose donc de passer au deuxi me th me Auparavant nous avons l intervention de Madame VICHROVA Madame VICHROVA Intervenant pour la R publique Tch que Je voulais d abord pr ciser que je ne viens pas de la R publique Tch que je suis en France depuis une quarantaine d ann es pratiquement et je travaille ici notamment depuis les vingt derni res ann es dans l immobilier dans l habitat Donc ce titre j ai fr quent l ARC ainsi que d autres professionnels pr sents ici ou pas Je suis quand m me originaire de ce pays et donc je peux faire la part des choses sur ce qui se passe ou sur ce qui s est pass C est tr s important et on ne peut pas parler de ce qui se passe sans effectivement dire ce qui s est pass Ce qui s est pass
281. s principales du syndic Il y a deux bilans le pr visionnel et le final Dans le budget sont indiqu es toutes les recettes et toutes les d penses concernant l exercice tandis que dans le bilan final sont enregistr es les entr es et les d penses de l exercice qui vient de se terminer La p riode de r f rence est l ann e de la copropri t quipeutne pas co ncider avec l ann e civile dans certaines copropri t s par exemple la p riode de gestion commence avec l allumage du chauffage L approbation du bilan demande en premi re convocation de l AG le vote favorable de la moiti plus un des copropri taires et d au moins 334 milli mes en seconde convocation Le syndic galement copropri taire doit s abstenir de voter le bilan se trouvant dans une situation de conflit d int r ts D habitude les d penses sont regroup es en e Frais g n raux de copropri t honoraires assurances d penses postales t l phone e D penses pour les services communs m nage lectricit entretien d ratisations e Frais pour escalier et ascenseur m nage maintenance r parations e Frais pour chauffage centralis combustible allumage de la chaudi re entretien Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s e D penses pour le service du concierge e D penses privatives engag es dans l int r t d un copropri taire Le bilan doit tre sign par le synd
282. s professionnels Les gestionnaires professionnels JF Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Lettonie Ily des options l amiable et juridiques Pays Bas Il faut la majorit simple des copropri taires pour d clencher une proc dure judiciaire Portugal Par la suite d une action judiciaire Royaume Uni Ily aura des sanctions contre un mandataire gestionnaire ou prestataire de services mais ceci aura faire avec le droit commun et non celui des copropri t s d Quel type de contrat passent t ils avec la copropri t Allemagne e Le syndic est un mandataire et un prestataire Le mandat peut tre certifi par un notaire e Son contrat pr voit les conditions de sa r mun ration et la dur e apr s la premi re mise en copropri t 3 ans maximum ensuite 5 ans maximum renouvelables e Les contrats sont libres Autriche e Une partie des obligations et missions de l administrateur de bien est d finie par la loi r siliation du contrat quotas reprise par un successeur etc Une autre partie est d finie par le contrat avec le syndicat des copropri taires e Les administrateurs des immeubles HLM sont encore plus r glement s et contr l s Belgique C est g n ralement le contrat type tabli par l I PI qui est sign Espagne Le contrat est libre mais l administrateur voit ses m
283. s qui sont aussi individuels Donc en fait le formalisme il est aussi g om trie variable Madame Jane BALL Intervenant pour le Royaume Uni Il y a un petit point de ce matin je n ai pas eu l opportunit de r pondre concernant l exclusivit les copropri taires anglais auront droit la vente ce qui fait qu ils ne peuvent pas exclure des personnes C est un point part Lesassembl esg n rales pourmoic estune question du droit des soci t s Il faut dire qu en Angleterre nous n avons que six formes de soci t s tandis qu en France vous avez une quarantaine de formes je crois La proc dure est peu pr s la m me pour tous et tout le monde sait comment a marche D habitude ce sont les directeurs qui convoquent l assembl e g n rale annuelle Il y a aussi la possibilit si vous avez 5 des associ s de convoquer vous m me Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s une assembl e g n rale extraordinaire n importe quelle assembl e g n rale nimporte quel associ peut proposer une r solution m me pour changer le r glement de copropri t Pour l assembl e g n rale extraordinaire c est d mocratique pour les r solutions on diffuse l avance une information La convocation est faite deux semaines avant par lettre plus facile prouver l assembl e g n rale annuelle on lit le directeur et le secr taire Le se
284. s r ponses Allemagne Autriche Belgique Espagne Finlande Gr ce Italie Lituanie Pays Bas Portugal R publique Tch que Royaume Uni Slovaquie Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s 1 Textes r gissant la Copropri t a Existe t il une loi A quelle date remonte t elle Allemagne e L indivision est r glement e dans le Code civil allemand BGB en particulier par les paragraphes 741 ff BGB concernant la communaut par indivis et les paragraphes 241 ff BGB concernant les rapports d obligations La copropri t est r glement e par le WoEigG ou WEG Wohnungseigentumsgesetz qui date du 15 mars 1951 modifi par La loi du 19 mars 1974 BAnz 58 du 23 mars 1974 Une reforme du WEG a t vot e par le Parlement Allemand le 14 d cembre 2006 Adopt e par le Bundesrat cette r forme devrait entrer en vigueur au plus tard le 1 juillet 2007 La loi n est d ordre public que pour des dispositions l mentaires Les rares r glements irr vocables concernent l indissolubilit de la copropri t 8 11 13 WEG la nomination d un administrateur 8 20 II WEG et les pouvoirs de l administrateur 8 27 III WEG Pour ces dispositions aucune modification n est possible Autriche La loi d origine sur la copropri t date de 1948 Elle a t modernis e en 2002 Belgique Loi du 30 juin 1994 est entr e en vigueur le 1 ao
285. s s r Parce que chez eux il y en a qui ont froid Et puis aussi par exemple on parle beaucoup d nergie renouvelable mais peut tre que l Espagne a trois ou quatre longueurs d avance en mati re de r chauffement d eau chaude sanitaire par capteurs solaires ou photovolta que et donc on a tout int r t se rapprocher d eux Donc le prochain colloque a sera un colloque sur l nergie et l Europe a c est peu pr s s r Avant de reprendre je vous pr sente aussi Madame JUERY journaliste au Particulier Immobilier qui nous a aid avec les gens de l ANIL de l ANAH de la Caisse des D p ts de la R gion organiser ce colloque Nous passons au troisi me th me de ce colloque Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s L Assembl e G n rale C est un th me int ressant Je vous ai dit tout l heure c est partir de ces probl mes de pr paration d Assembl e G n rale de convocations qu est n e l id e de ce colloque Donc on va laisser parler l Allemagne l Angleterre et la Belgique sur les sp cificit s de l Assembl e G n rale la fois la pr paration la convocation le contenu et les recours et j interviendrai ventuellement aussi pour dire ce que nous on a remarqu Madame Marianne KERAMPRAN Intervenant pour l Allemagne Le syndic comme en France tablit la convocation l Assembl e G n rale Elle est envoy e par
286. sans qu on doive v ritablement payer Moi j ai un peu le sentiment que les d fauts de paiement deviennent de plus en plus importants et repr sentant moi m me en Justice quotidiennement des copropri t s je suis confront la difficult qu on a r cup rer tous ces impay s Il y a tout l aspect social qu il y a derri re c est dire videmment les difficult s personnelles des uns et des autres qui font qu un moment donn on se retrouve dans l impossibilit de payer les factures a n est pas le sujet du colloque de traiter a ici Je me contente d voquer le probl me des copropri t s elles m mes En g n ral a se r sout Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s en justice C est dire que le probl me devient un r el probl me lorsque le copropri taire mis en demeure ou rappel de multiples reprises par le syndic et puis par l avocat de la copropri t persiste ne pas payer on est oblig de le poursuivre en justice Le l gislateur a soumis au Juge de Paix tout ce contentieux relatif la copropri t esp rant probablement le simplifier en choisissant un juge dit de proximit En r alit la proc dure devant le Juge de Paix est rigoureusement la m me que devant n importe quelle autre juridiction et les Juges de Paix n chappent pas l arri r judiciaire qui touche toutes les juridictions en Belgique Ce qui fait que
287. sation des clause types est fr quente parce que leur effet juridique est connu et le Minist re The Department of Constitutional Affairs en propose une forme sugg r e Charges v Charges e Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s c Comment sont contr l es et valid es les d penses Allemagne Les d penses annuelles sont autoris es par un vote en assembl e g n rale Le 29 3 pr cise que l arr t des comptes et les factures de l ann e pass e doivent tre vis s et comment s par le Conseil Syndical avant l AG Mais tout copropri taire a galement le droit de v rifier les comptes lui m me Il existe la comptabilit simple tr sorerie dont les comptes ne sont pas uniformis s ce qui n aide pas comparer les charges d une copropri t l autre En Allemagne les locataires peuvent refuser de payer des charges qui sont au dessus de la moyenne de leur ville Il y a un comparatif annuel qui les prot ge des pratiques abusives Le propri taire bailleur a donc int r t contr ler l volution des charges Autriche Tout copropri taire a un droit de regard sur l arr t annuel des comptes et peut s y opposer L organisation de la protection des consommateurs est tr s active ce sujet Les copropri t s organis es en HLM sont largement contr l es par une commi
288. se on ne le fait pas Et donc le r glement est comme il est C est possible de l adapter au mieux mais il ne faut pas se laisser emporter par les modifications horriblement co teuses et inutiles Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC On ne pourra pas r pondre cette question qui est une question tr s compliqu e et qui nous emm nerait tr s loin Mais c est vrai qu on p tit de contradictions entre des r glements qui sont en partie ill gaux mais dont l ill galit n est pas toujours tr s facile rep rer et qui comme je le disais tout l heure doit tre constat e judiciairement ce qui est une difficult suppl mentaire et qui d ailleurs nous pose probl me parce qu on ne voit pas pourquoi si une loi est d ordre public il faut forc ment faire constater l ill galit d une clause par un juge Il y a quand m me l un probl me mais qui d passe le cadre de ce colloque Question de la salle Au niveau europ en je pense qu il y a quelque chose faire puisqu il y a aussi la protection des consommateurs c est un domaine qui rel ve des comp tences de l Union Europ enne Deuxi me chose puisque je viens de Belgique vous avez soulev le probl me de la loi d ordre public Chez nous notre probl me c est qu elle est imp rative avec tout ce que cela comporte et elle est aussi extr mement laconique nous avons un norme probl me parce que les statuts c est dire les actes d indivision etc font loi de
289. se est pareille C est permis dans le cas o elles ne sont pas abusives et contraires aux coutumes de transactions Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC L injonction de payer on a a aussi chez nous Est ce que la possibilit existe pour la personne le d biteur de contester l injonction Ma tre KARNACHORITI Intervenant pour la Gr ce Oui il y a tout d abord ce qui est important le fait qu on peut prendre les options si on a la preuve crite Donc avec la preuve crite il nous attribue l injonction et puis le d biteur a un d lai de quinze jours d s la notification de cette option de d poser une opposition Donc dans ce cas l celle ci n a pas pour r sultat d arr ter l ex cution de la d cision automatique C est au d biteur de demander l arr t de l ex cution donc on peut avoir une opposition pratiquement et on peut ex cuter en m me temps Et puis on a une deuxi me notification dans ce cas l c est le d biteur qui peut aussi d poser une requ te et l c est une question de l autorit de juger c est une autre question dirig e plut t vers un juriste Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC C est un syst me un peu diff rent du n tre o nous il suffit que le d biteur conteste l ordonnance pour qu on soit oblig d aller devant le Juge de fa on contradictoire mais pour les adh rents qui sont l je rappelle que cette proc dure d injonction de payer elle marche assez bien condi
290. se les modalit s d application qui remonte 1965 et qui a t r guli rement modifi e sur divers points depuis cette date Textes r gissant la Copropri t 3 Textes r gissant la Copropri t NN Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Cette loi est presque en totalit dite d ordre public c est dire qu elle s impose malgr les conventions communes Gr ce La loi n 3741 1929 Journal Officiel du Gouvernement A 4 9 1 1929 concernant la copropri t verticale ILest galement consid r comme tage le sous sol et les chambres parties sous les combles Le d cret loin 1024 1971 QEK A 235 15 11 1971 concernant la copropri t horizontale qui d termine les conditions de sa cr ation en combinaison des lois sp ciales concernant la soumission des immeubles situ s hors du plan d alignement titre indicatif art 27 par 2 L 2831 2003 Ce d cret loi aligne les r gles qui r gissent la copropri t horizontale avec celles qui concernent la copropri t verticale La loin 1562 1985 qui r git entre autre le cas o les copropri taires ne parviennent pas un accord amiable pour la r daction du r glement de copropri t Les articles 1002 1017 et 1013 du Code Civil hell nique ainsi qu titre subsidiaire les articles du Code Civil qui concernent la
291. sion France e C est le syndic qui ex cute les d cisions de l assembl e g n rale Le syndic peut tre un professionnel voir point 5 ou un copropri taire lu par l assembl e noter que le syndic est un mandataire du syndicat il repr sente celui ci Ce n est pas un prestataire e Le conseil syndical contr le la bonne mise en uvre des d cisions puis l assembl e g n rale Italie Dans l exercice de son mandat le syndic doit agir dans l int r t collectif de tous les copropri taires Au syndic reviennent aussi bien des fonctions ex cutives l application des d lib rations que des fonctions administratives la pr paration du budget de la copropri t Lettonie e Normalement ce sont les agents du syndic coop rative association personne de confiance d sign e qui appliquent ces d cisions e Les copropri taires contr lent eux m mes Pays Bas e C est le syndic professionnel ou non professionnel qui ex cute les d cisions de l assembl e g n rale Le syndic est un prestataire et mandataire de la VVE e Le conseil syndical puis l assembl e g n rale contr le l ex cution des d cisions Portugal e C est l Adminstra o qui ex cute les d cisions de l assembl e g n rale L Adminstra o peut tre compos par des copropri taires lus par l assembl e ou il peut s agir d un tiers agence immobili re par exemple e Le contr le se fait par l assembl
292. ssion de r vision Point difficile comprendre pr ciser au cours du colloque Belgique Le syndic repr sentant et gestionnaire de la copropri t tablit les comptes que l assembl e g n rale approuve en principe annuellement La v rification des comptes est quant elle confi e un ou plusieurs v rificateurs g n ralement d sign s par l assembl e parmi les copropri taires Dans les grosses copropri t s il peut tre fait appel un r viseur professionnel Espagne Les d penses vot es par l assembl e sont contr l es par le Pr sident Finlande Ces d penses sont contr l es par un ou plusieurs auditeurs missionn es par le conseil d administration S il y a plusieurs personnes au conseil d administration un pr sident sera lu C est important en cas de 50 50 sans majorit pour un vote en AG puisqu il aura le droit d arbitrer France e Les d penses annuelles sont autoris es par un vote en assembl e g n rale e Elles sont contr l es dans le courant de l ann e par le conseil syndical voir point 4 a e Les d penses suppl mentaires sont valid es ou non par l assembl e g n rale annuelle en fin d ann e Italie Le syndic a droit au remboursement des d penses anticip es dans l int r t des copropri taires condition qu il s agisse de d penses autoris es ou approuv es par l AG ou d une d pense urgente dans un tel cas il doit en r f rer l AG ou en pr
293. st le m me que celui qui est signal en France l inaction de ceux qui sont habilit s agir c est a dire l administrateur s il y en a un ou le pr sident voir plus bas les organes de la copropri t Les avocats soulignent la n cessit d envoyer des mises en demeure sans tarder et de mettre en uvre la proc dure de r cup ration des charges impay es d s que celles ci repr sentent trois mois de retard d lai tol r Unautre probl me est apparu li la publicit des noms des copropri taires d biteurs certainsadministrateurs amateurs joignant cette liste tous les documents envoy s voire m me dans des listes affich es dans les parties communes La loi est pourtant claire la d signation nominative des copropri taires d biteurs n est possible que dans les convocations aux assembl es France Lorsqu un syndic a laiss tra ner les proc dures ou qu un d biteur a utilis des moyens pour gagner du temps la copropri t m me en cas de saisie immobili re risque de ne pas r cup rer tous ce qu on lui doit la totalit des sommes dues n tant pas enti rement privil gi e par rapport certains autres cr anciers exemple la banque qui a pr t l argent pour l achat du logement Lettonie Le syst me en place fonctionne bien Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Pays Bas In y a plus de probl mes partir de l obtention du ti
294. st pas le sujet aujourd hui Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Donc en Autriche c est le cas Est ce que vous souhaitez intervenir sur un autre sujet sur l Assembl e G n rale Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Docteur AMANN Intervenant pour l Autriche Oui je pourrais parler du syst me autrichien en mati re de copropri t si vous voulez que je le fasse maintenant Nous avons une loi relativement r cente de 2002 La loi originale date de 1943 mais a t r nov e en 2002 C est une loi r cente qui int gre toutes les questions urgentes qui tournent autour de la copropri t L un des aspects importants qui explique la raison d tre de cette nouvelle loi c est ce qu on appelle les syst mes de copropri t s mixtes Je m explique Ily a des b timents qui sont r sidentiels qui taient en location Les gens ont eu le droit d acheter ces habitations qu ils louaient auparavant Lorsque le logement est vendu au locataire d s lors qu un seul appartement est privatis vendu son occupant l ensemble du b timent devient une copropri t Alors cela ne change pas beaucoup mais du point de vue des formalit s l gales a constitue un changement important Autrement dit notre loi en mati re de copropri t couvre aussi bien les grandes copropri t s que les petites mais galement des copropri t s mixtes telles que ce que j a
295. st possible que les Espagnols s exposent la m me d convenue et qu effectivement la loi un jour ou l autre peut tre prochainement m me doive tre modifi e sur ce plan l a simplifie effectivement la vie des organes de la communaut On privil gie l int r t collectif de la copropri t par rapport l int r t individuel du copropri taire ce qui rejoint un th me que nous avons abord rapidement ce matin Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Si ce colloque avait eu lieu il y a un an on aurait vit ce d cret la noix puisqu on a eu un d cret qui nous a oblig s supprimer la disposition comme quoi le copropri taire r sidant l tranger devait lire domicile en France sous pr texte que a emp chait la libert de circulation des personnes C est vrai que si j avais su que l Espagne tait en faute aussi j aurais exig qu elle soit l objet d une plainte et on aurait non seulement gagn un an mais renvers la vapeur et montr que ce n tait pas une disposition discriminative mais que c tait une disposition d efficacit concernant la copropri t Donc imaginez qu aujourd hui on est oblig de convoquer 21 jours avec lettre recommand e et accus de r ception la date tant celle de remise de la lettre des gens habitant l tranger Et c est s r qu on se serait empar d
296. ste Les propri taires tant eux m mes sans exp rience cela peut poser probl me L tat desimmeublesimportants 60 100logements ont t construits apr s la seconde guerre mondiale Ils ont t n glig s et demandent des travaux tr s co teux La plupart des propri taires ayant peu de ressources sont confront s cette situation dramatique il est tr s difficile d tre pr sident d association dans ce contexte Si c est une soci t de gestion la situation est identique Dans les deux cas on est confront un fort absent isme aux assembl es 10 de pr sents Cela laisse sous entendre un manque de responsabilit et d int r t des propri taires Un fonds de travaux est obligatoire mais on ne sait pas d finir le montant minimum demander Les travaux sont tr s importants et les provisions seront insuffisantes Une tude r cente a montr que les besoins de financements pour r parations d immeuble pouvaient repr senter deux ann es du budget de la R publique Slovaque noter que le contrat sign avec une soci t de gestion a une dur e illimit e Il peut tre r sili avec un pr avis de six mois mais vu le taux d absent isme aux assembl es g n rales on ne peut obtenir de d cision De plus l inexp rience des propri taires ne permet pas de faire le choix entre deux soci t s Un rapport concernant les comptes et les travaux venir est soumis chaque ann e l assembl e g n
297. suite ventuellement il peut y avoir des recours le juge peut d cider que la clause est abusive mais une clause d aggravation des charges a se vote assez facilement la double majorit Alors le probl me c est qu il ne faut pas exag rer et surtout il faut pouvoir faire en sorte que la clause soit proportionn e l infraction Parce que c est a qui risque ensuite de faire en sorte que les gens vont devant le juge qui lui estime que la clause malgr son caract re valable ne doit pas tre appliqu e dans toute sa rigueur On a la r ponse exacte dans un de nos guides sur des sanctions en cas de stationnement g nant a existe et c est parfaitement une clause valable Il ne faut pas que l amende soit de 300 euros alors ensuite il peut y avoir des clauses qui jouent plus facilement si ce sont des clauses de nature p nale et qui entra nent un constat par un gardien asserment Mais vous avez la r ponse dans un de nos guides le 300 questions m me une r ponse minist rielle qui n a pas chang fait la part des choses entre la clause dite p nale du r glement de copropri t qui n est pas vraiment une clause p nale et l application de cette clause Enfin en g n ral nos adh rents ne s emb tent pas trop si la clause est peu pr s correcte ils la font passer la majorit de l article 26 et ensuite ils essayent de la faire appliquer Alors c est s r que si vous avez une clause comme c est souvent l
298. t 2 Parties et quipements communs A qui appartiennent les parties communes et les quipements communs Allemagne Iln y pas de diff rence entre les parties communes et les quipements et services communs Le tout appartient au syndicat des copropri taires qui s appelle Wohnungseigent mergemeinschaft suivi de la d nomination de la Copropri t Depuis la r forme 2007 le syndicat des copropri taires a la personne morale Autriche Les parties communes appartiennent divis es en parts aux copropri taires individuels qui sont organis s en association Belgique Les parties communes et les quipements communs appartiennent aux copropri taires au prorata de leurs quotit s L association des copropri taires la copropri t en tant que personne juridique n en est pas propri taire Les parties communes sont un accessoire des parties privatives Certains biens meubles peuvent n anmoins tre propri t de l association des copropri taires mais leur nombre comme leur nature sont limit s dans la mesure o l objet social de la copropri t est lui m me tr s limit Espagne Les parties communes appartiennent la communaut de propri taires cf syndicat des copropri taires Lorsqu il y existe plusieurs immeubles formant un complexe immobilier chapitre III de la loi ceux ci peuvent soit constituer une seule copropri t soit un regroupement de copropri t s par acte du promoteu
299. t part les exceptions qui sont num r es par la loi Les droits d obligations que j ai d j cit s et les conditions de vote entre les copropri taires puis aussi des litiges des clauses d arbitrage des comp tences et aussi le mode de fonctionnement du g rant qui est juste d sign par les copropri taires Souvent tous les ans on change de g rant En Gr ce on a de petites copropri t s qui ne n cessitaient pas jusqu il y a quelques ann es un syndic professionnel Ily a une volution ce sujet Il y a des soci t s commerciales qui sont charg es de g rer les immeubles Elles sont r mun r es et g rent avec leurs propositions commerciales en fonction du dispositif pr vu au r glement de copropri t En cas de conflits comme il n y a pas de personne morale Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s chaque copropri t peut pour le probl me concern se pr senter en justice ou donner pouvoir au g rant de la soci t qui les repr sente C est le syst me des obligations de droit civil qui s applique pas comme en France dans le sens g n ral Ce ne sont pas vraiment des dispositions particuli res pour les syndicats de copropri taires Le syndic en sa qualit repr sente le syndicat des copropri taires Ce qu on arrive constater c est que cette souplesse de la loi tient une loi tr s g n rale qui n a pas pu pr voir les p
300. t c est une question que j aurais voulu poser la Finlande mais peut tre que je ne vais pas la poser c tait le degr d ind pendance de ces valuateurs professionnels par rapport aux autres professionnels Nous savons tous qu un grand groupe de syndics veut faire voter ses assembl es g n rales la r alisation de diagnostics d immeubles H bien on craint le pire parce qu on sait que ce ne sont peut tre pas des valuations toujours tr s objectives Et qui aujourd hui en France est capable d assurer une valuation objective d une b tisse qui a cinquante ans H bien ce n est pas vident Le mouvement HLM a son r seau la copropri t n est pas encore dot e d experts suffisamment ind pendants notre avis pour r soudre ce probl me Donc en fait on voit qu il y a toute une cha ne qui manque Il manque la cha ne de d part c est dire qu un immeuble a s entretient il faut donc un carnet d entretien un vrai carnet d entretien Il manque une mentalit des professionnels pour dire vraiment oui il faut pr voir Il manque au niveau l gislatif une disposition qui oblige provisionner comme dans les HLM Et puis enfin il manque des experts professionnels qui vont vous dire il y a a faire et pas plus et pas moins Ce que nous vivons par exemple avec les ascenseurs c est dire tr s peu d experts ind pendants et beaucoup de pousse au crime finalement se revoit aussi dans le b timent D
301. t s e Comment cela se passe t il s il n y a plus de syndic Autriche Chaque syndicat des copropri taires s organise pour assurer l administration de l immeuble La plupart des copropri t s sont administr es par un syndic professionnel Allemagne WEG 27 3 pr voit l administration du syndicat des copropri taires par tous les copropri taires Ils peuvent missionner par la majorit des voix une ou plusieurs personnes parmi eux pour repr senter la copropri t Belgique e C est prioritairement l assembl e g n rale au besoin r unie de mani re urgente qu il appartient de d signer un nouveau syndic e d faut le juge sera saisi par n importe quel copropri taire qui d signera alors un syndic provisoire lequel aura notamment la t che de convoquer une assembl e g n rale afin qu elle se dote d un syndic ordinaire Espagne e Encas de d faillance de l administrateur le Pr sident est l pour suppl er et convoquer une AG qui d signera un autre administrateur si lui m me ne peut remplir cette fonction e Des vice pr sidents peuvent galement avoir t d sign s par l AG pr c dente pour pallier les cas de vacance ou d emp chement du Pr sident lui m me Finlande En g n ral c est le conseil d administration qui missionne un nouveau gestionnaire professionnel ou non France En principe il faut saisir le tribunal qui va nommer une personne qui convoquera une assembl e g n rale po
302. t intervenir Si on peut se donner une heure pour traiter le probl me des litiges en essayant de distinguer la fa on dont les impay s sont trait s dans les pays et la fa on dont les copropri taires peuvent faire valoir leurs droits Tous les pays semblent confront s ce probl me d impay ce qui n est pas un scoop et qu en effet on a remarqu qu il y avait deux fa ons de r gler les probl mes une premi re fa on dont on va parler qui est de retirer des droits aux copropri taires d faillants ce qu on n a pas encore fait en France mais je ne vois pas pourquoi on ne le ferait pas Les Qu b cois eux m mes quine sont pas des foudres de guerre quine sont pas particuli rement anti lib raux retirent le droit de vote comme d autres pays en Europe aux d faillants Je ne vois pas pourquoi on se priverait de le faire Par ailleurs nous on trouve que le super privil ge ne fonctionne pas tr s bien c est un peu compliqu etilne fonctionne pas tr s bien et c estvraiqueles dispositions de certains pays quifont que l acqu reur est solidaire des dettes du vendeur nous semble maintenant qu on a quelques r gles comptables plus strictes une possibilit de r gler les probl mes des irr couvrables On en parlera mais on va d abord laisser la parole nos amis Monsieur Martti LUJANEN Intervenant pour la Finlande Je peux vous laisser le manuel mais il en Finnois je vois que vous avez un grand int r t donc je vous
303. t les d cisions d j vot es en AG sont la charge du vendeur Portugal Non les charges sont associ es la fraction Il faut faire attention au moment de la contractualisation de l achat aux dettes envers la copropri t et faire l identification du d biteur pour viter le passage des dettes au nouvel acqu reur Royaume Uni Le commonholder qui part n est pas responsable pour les charges qui sont dues apr s qu il ait vendu Le commonholder qui ach te sera responsable pour les arri r s des charges non pay es par son pr d cesseur mais les notaires demanderont la production des re us et partageront d habitude le co t entre les parties de mani re juste 10 En conclusion selon vous quels sont a Les trois points forts de votre syst me Espagne e Fonds de r serve e Organisation qui permet de limiter les hypoth ses de vacance dans la gestion de la copropri t et donc la n cessit d aller en justice demander la d signation d un administrateur e Possibilit de r gulariser certains vices de forme des d cisions de l AG Portugal e L obligation du fond de r serve pour faire face aux travaux ainsi que la distinction des fonds de la copropri t par l obligation de deux comptes distincts e L existence de processus de compromis arbitral pour r gler les diff rends qui n auraient pas lieu d tre trait s par le syst me judiciaire conflit de voisinage etc b Les trois am liorations importante
304. t pr sent ou repr sent 51 100 ou 501 1000 si le quorum n est pas atteint et si la convocation ne fait pas r f rence une seconde date de convocation on consid re de fait qu une nouvelle assembl e aura lieu une semaine apr s la premi re lam meheure dans le m me lieu l assembl e pourra alors d lib rer la majorit des votes des copropri taires pr sents condition qu ils repr sentent un quart de la valeur total do pr dio de l immeuble e Les d cisions n cessitants l unanimit des votes peuvent tre approuv es l unanimit des pr sents s ils repr sentent au moins deux tiers des milli mes sous r serve d approbation ult rieure par les absents Lapossibilit pour les absents de se faire repr senter sous conditions bien encadr es avec des autorisations sign es e R gles de majorit diff rentes selon le type de question e Annonce des votes chaque fois e Proc s verbal sign en fin de s ance e Mise jour du livre des proc s verbaux Livro de Actas registre des r unions des copropri taires assembl e des copropri taires Royaume Uni C est comme le droit des soci t s ce qui donne en g n ral une plus grand libert de forme en Angleterre qu en France Le droit des soci t s insiste sur une majorit simple pour des r solutions ordinaires et 75 pour certaines r solutions fortes importantes tels le changement du nom Ces r solutions peuvent tre propo
305. t qu il ny a pas de formalisme qu on peut invoquer On a trois mois pour contester mais il faut savoir que pour contester on doit faire appel au Juge de Paix et pour aller au Juge de Paix il faut un PV parce que sinon il ne re oit m me pas votre demande Et comme le PV arrive souvent trois mois apr s l assembl e et que dans beaucoup de proc s verbaux il y a des anomalies et beaucoup de lacunes les gens sont forclos on ne peut plus discuter C est important et je crois que a devrait tre relev a n a pas t dit Donc le formalisme qu on n a pas ne nous apporte rien comme s curit On n a aucun pouvoir pour se d fendre Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC D accord on a bien compris qu il y avait un probl me en Belgique Il y en a peut tre d ailleurs plusieurs Question de la salle Pour ceux qui ont des moyennes et grandes copropri t s est ce qu il y a des probl mes en Europe pour obtenir des salles de r unions Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Je crois qu on peut reporter a la prochaine fois Ily a des probl mes mais on les r gle Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Gestion financi re et travaux Si vous voulez bien on va essayer assez rapidement de voir les sp cificit s de chaque pays L id e est de r pondre plusieurs questions D abord y a t il des r gles de transparence financi re on l
306. t un ordre professionnel qui s organise pour essayer de r guler la situation et je ne suis pas s r que ce soit pire qu en France et que le r sultat n est pas pire En gros on a des obligations tr s strictes en France y compris en termes de comp tences et d exp riences D embl e on lit les questionnaires on ne voit aucune obligation aucune obligation on dit a doit tre la catastrophe h biennon cen est pas la catastrophe aaussic estint ressantparcequ enfait ons aper oit que le syst me fran ais qu on nous pr sente souvent comme un syst me de forte garantie ce que nous contestons nous et en ce moment nous lan ons une campagne contre la carte professionnelle dix ans parce qu on a la preuve que les pr fectures ne suivent rien du tout que ce syst me l finalement semble tre un syst me garantissant alors que l autre ne le serait pas et finalement on s aper oit que ce n est pas forc ment a Monsieur SAMEDI FNAIM Ily a trois ans lorsqu il s est agit de r fl chir sur la directive BOLKESTEIN qui est devenue ce que l on sait nous avons une tude compl te sur les pays de l Union nous n tions pas encore 25 l poque et effectivement pour aller dans votre sens on peut constater que sur le plan europ en peu de pays ont des r glementations contraignantes comme celles que nous connaissons en France En revanche toutes les organisations professionnelles tendent vers des crit res semblables
307. taires en fonction de leur quote part Le but est de permettre la copropri t de financer les travaux de conservation Les appels sont effectu s en m me temps que ceux des charges courantes mais sont distingu s Les sommes appel es chaque copropri taire vont sur deux comptes bancaires distincts e l un servant r gler les d penses courantes o sont d pos s les quotes parts des copropri taires ainsi que les ventuelles recettes de la copropri t e l autre destin au fond commun de r serve servant eventuellement r gler des travaux d am lioration dont le financement par ce fond t decid en assembl e g n rale Royaume Uni Les modalit s de gestion d pendent de ce que veut faire l association Ceci n est pas prescrit quoique les documents doivent traiter d une liste de choses importantes Les directeurs doivent faire une estimation d un budget provisoire avec des estimations suppl mentaires si n cessaire Les modalit s de la division des co ts entre les commonholders ne sont pas prescrites par la loi mais seront pr cis es dans les documents remis au commonholder au moment de l achat de son unit C est possible pour le propri taire d une unit de ne pas payer les charges Ce n est pas parce que ce n est pas r glement par la loi que cela veut dire qu il n y aura pas des r gles prescrites par les documents Par exemple suivant des pratiques d j en court pour les longs baux l utili
308. ter la consistance du lot et sa destination par rapport aux parties communes Chaque copropri taire peut exiger la jouissance de son Sondereigentum m me si la loi et le r glement de copropri t sont muets Il suffit d appliquer le bon sens et de respecter l int r t g n ral des autres copropri taires Le WEG 812 pr voit l accord des copropri taires pour des raisons importantes en cas de vente gr gr et vente judiciaire d une partie privative Dans le m me paragraphe l article 2 reconna t que le copropri taire peut exiger cet accord En tout cas la r forme tente de r tablir le plein droit de la propri t Il est d sormais possible de transiger cette disposition l gislative par un vote la majorit des voix en AG Une fois la suppression de la condition suspensive vot e il faut changer le r glement de copropri t et supprimer cette condition suspensive du livre foncier pour devenir opposable aux tiers Pour montrer la pratique en Allemagne trouvez ci dessous l extrait d un contrat avec un syndic allemand S il existe une convention qui demande l accord pour la location ou la vente d un lot en copropri t le syndic doit prononcer son verdict seulement apr s une analyse rigoureuse de la situation priori s il y a une interdiction d ali ner ou de louer sans accord il faut que cette clause soit inscrite comme condition suspensive dans le livre foncier Autriche Les copropri taire
309. teur Madame Jane BALL Intervenant pour le Royaume Uni Il y a une pr cision pour nous le locataire est un consommateur aussi Le copropri taire pourrait lancer une action contre le mandataire mais ce serait difficile de lancer une action contre la soci t en elle m me parce que les services ne sont pas fournis suivant un contrat car notre soci t n tablit pas n cessairement un contrat Ce n est pas d cid on verra Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC C est bien il y a un peu d ajustement en fait Madame Marianne KERAMPRAN Intervenant pour l Allemagne En ce qui concerne l Allemagne le copropri taire n est pas consid r comme un consommateur Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Je me suis fait avoir Est ce que tu as demand ton avocat Madame Marianne KERAMPRAN Intervenant pour l Allemagne Affirmatif Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Sauf que tu nous avais expliqu que le copropri taire tait reconnu dans ses droits y compris par rapport aux charges excessives Madame Marianne KERAMPRAN Intervenant pour l Allemagne Non c est surtout les locataires qui peuvent demander un remboursement de leur Haus Gelt voir Marianne les charges qu ils payent s ils se rendent compte qu elles sont trop lev es Donc ce sont les locataires qui sont consommateurs dans ce sens Et ils ont un vrai droit Parce
310. tion qu on ne l engage pas quand le d biteur doit 10 000 euros mais qu on l engage quand il doit 1500 euros Tout simplement parce qu 10000euros ilyauratoujours contestation de l ordonnance d injonction de payer 1500 euros il y a moins de chances que la personne conteste Ma tre KARNACHORITI Intervenant pour la Gr ce C est surtout la menace de l inscription de l hypoth que qui fait que chaque d biteur paye finalement le montant du Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Oui mais nous on peut inscrire l hypoth que sans titre Vous voyez on a un truc d avance quand m me Ma tre KARNACHORITI Intervenant pour la Gr ce Sans titre En Gr ce aussi Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Ah bon d accord Je pensais qu il fallait une autorisation pour inscrire l hypoth que comme c est le cas dans certains pays Vous me rassurez Est ce que vous avez des questions Bon on va prendre une ou deux questions On va demander Madame Jane BALL de nous parler juste de la m diation On va r pondre aux questions Parce qu il semble qu il faut qu on lib re la salle les s nateurs en ont besoin Question de la salle Monsieur DAVID syndic b n vole J aijusteune questionparrapport cequ estenFrance une propri t Quand on parle de copropri taire une pleine propri t c est une nue propri t associ e l usufruit Est ce qu il y a cette m me notion au niveau de l Europe Parce qu en plus en cas
311. tion sp ciale d assembl e g n rale donn e L Adminstra o Contre les d biteurs de charges sans autorisation de l assembl e Action judiciaire 4S Droit de jouissance vente etc JF Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Royaume Uni Pour tre pr cis the commonhold association a la legal personality qui est dans des cas un peu plus forte que la personnalit morale La soci t agit par ses directeurs mais vu les responsabilit s quireposent sur eux ils chercheront tr s souvent une autorisation part cela le droit des soci t s et les documents imposent des limitations d taill es sur ce que les directeurs peuvent faire et ne pas faire en g n ral 9 Droit de jouissance vente etc a Les copropri taires peuvent ils disposer de leur bien comme ils veulent location par exemple N importe qui peut il acheter un logement ou droit de jouissance ou faut il l accord des autres Si un accord est n cessaire comment cet accord est il donn ou refus Allemagne Le WEG 15 1 dit que les copropri taires peuvent r gler l usage du Sondereigentum Partie privative dans le r glement de copropri t Si le r glement de copropri t reste muet ce sujet les copropri taires peuvent la majorit des voix d signer l usage dudit bien Il faut respec
312. tionnement comptable La programmation et le financement des gros travaux Intervenants Autriche Dr AMANN Finlande Martti LUJANEN Th me 5 traitement des litiges 60 Les points abord s dans ce th me sont les suivants Le traitement des impay s Le traitement des litiges Intervenants Angleterre Jane BALL Belgique Eric Riquier Finlande Martti LUJANEN Gr ce Georgia KARNACHORITI Slovaquie Elena Szolgayov Espagne Dominique AGUILAR Annexe 69 En annexe cette restitution des actes du colloque du 21 Septembre 2007 sur la Copropri t en Europe vous retrouverez le questionnaire diffus tous les pays europ ens et pour lequel nous avons re u 13 r ponses Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s R ponses des diff rents pays au questionnaire de l ARC sur le fonctionnement de la copropri t regroup es par question R ponses apport es par les pays suivants e Allemagne e Autriche e Belgique e Espagne e Finlande e Gr ce e Italie e Lituanie e Pays Bas e Portugal e R publique Tch que e Royaume Uni e Slovaquie Les autres documents li s ce colloque sont disponibles en ligne sur le site www unarc asso fr rubrique Copropri t en Europe Les r ponses int grales de chacun des pays notre questionnaire L tude r alis e par le S nat en pr paration du Colloque Elle concerne 6 pays
313. tions pratiques et non pas th oriques chacun se d termine en fonction de l int r t de celles ci Je demande tous ceux qui vont intervenir dans cette journ e d tre assez rapides dans leurs interventions de fa on ne pas faire un grand discours dogmatique et th orique qui serait certainement tr s int ressant mais qui ne r pondrait pas forc ment l objet du colloque Je demande donc ces personnes d tre assez br ves dans leurs interventions concr tes de bien mettre en vidence les sp cificit s propres leur pays Si d autres intervenants que ceux de cette table des intervenants de pays europ ens souhaitent compl ter o intervenir ils peuvent le faire sans probl me depuis la salle Et puis il peut y avoir aussi des non intervenants que vous tes qui sont connaisseurs de certains probl mesetquiontenviedecompl teroudecritiquer ce qui a t dit S ils le font sans animosit avec un esprit constructif pour compl ter l information ce sera bienvenu Et ensuite vous poserez les questions aux uns et aux autres qui nous permettront de compl ter cette information Ce n est pas un colloque tr s facile il va falloir tre assez souple et aussi attentif En plus certains de nos intervenants vont parler en anglais donc il va falloir tre doublement attentif J esp re que nous vous ressortirez ce soir avec plus de r ponses que de questions mais ceci dit si vous avez encore plus de questi
314. tration de copropri t Ce domaine d activit est en pleine expansion au Portugal cependant il n est pas r glement ce qui devrait bient t changer puisqu ilexisteunprojet de loi tablit en 2006 quidevrait tre approuv par le gouvernement d ici fin 2007 et qui vise r glementer l acc s l activit de gestion des copropri t s A priori la l gislation en question pourrait exiger une licence pour l exercice de l activit l obligation pour l entreprise d avoir un tablissement commercial une comptabilit organis e et une assurance responsabilit civile ainsi que l obligation d avoir un livre de r clamations L objectif est de professionnaliser l activit de gestion des copropri t s et garantir une gestion rigoureuse des parties communes des difices en copropri t Rien n existe pour l instant en terme d obligations l gales de comp tence pour exercer le m tier de gestionnaire cependant des cursus de formation en administration et gestion de copropri t apparaissent sous forme de sessions courtes par exemple par l cole sup rieure des activit s immobili res de Lisbonne ou il existe un cursus court dans le domaine Aucune garantie n est demand e ni m me d assurance de responsabilit civile cependant le projet de loi de 2006 voqu plus haut s il est adopt instaurera des obligations Royaume Uni N importe qui peut tre gestionnaire professionnel mais les documents peuvent proposer des conditio
315. tre consid r comme contraire la loi Par contre juste un petit mot pour tirer les enseignements pour la France de ce qui se fait l ext rieur Il faut se rappeler qu il y a un statut en France qu on utilise tr s peu mais qui pourrait se rapprocher du syst me des soci t s peut tre l anglo saxonne ou comme a a t voqu tout l heure c est le syst me de la SCI d attribution qui offrirait une beaucoup plus grande libert l organisation d une copropri t et peut tre une approche je dirais de la part des copropri taires beaucoup plus responsable que ce qui se fait actuellement dans le statut de la copropri t normale Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Le seul probl me c est que la SCI d attribution fut et est morte Et on est en train encore d ponger le passif de ces SCI d attribution et pr cis ment parce que la SCI d attribution tait sens e se transformer en copropri t Alors il y a un d bat l dessus La SCI reviendra peut tre avec des esp ces d usines gaz qu on nous pr pare sur l acquisition en HLM o les gens ne seront pas propri taires mais associ s d une SCI qui restera sous la coupe des HLM On est tr s fort pour inventer aussi des moutons cinq pattes Donc Monsieur PAPADOPOULOS vous serez satisfait le Gouvernement travaille pour vous Ceci dit c est tr s important ce que vous venez de dire on sait aussi on a eu ce droit l des soci t s et Monsieur
316. tre ex cutoire Les cr ances futures deviennent galement exigibles Portugal La lenteur du syst me judiciaire portugais l apurement de la dette face un processus judiciaire long conduit l accroissement de la dette Royaume Uni Difficile de le dire car cela n existe pas beaucoup pour le moment Ily a des probl mes th oriques de droit des biens anglais par exemple le probl me d imposer une obligation positive sur un propri taire post rieur qui n est pas le contractant originel C est tout neuf Il y aura peut tre des probl mes des droits des commonholders contre le commonhold association Ily a peut tre un probl me pour faire adopter le commonhold quand il y a de la concurrence avec les longs baux Pour cette raison le commonhold doit tre assez souple et le public doit commencer le demander La conversion des longs baux existants en commonholds est difficile parce qu il faut en g n ral le consentement de tous les locataires existants qui ont un bail de plus de 21 ans et de toute personne qui a une hypoth que Les promoteurs comprennent d j bien les longs baux mais ils produiront des commonholds s il y a de la demande 4 Gestion a Quel est le syst me de d cision et de contr le des d cisions Allemagne e Les copropri taires sont r unis au moins une fois par an en assembl e g n rale et prennent toutes les d cisions concernant la gestion de la copropri t D apr s le WEG 823 2 il est possib
317. ts non repr sent s votent pour Madame JUERY Surtout dans certaines proc dures qui concernent la cr ation de services d int r ts communs L c est certain Dans les autres proc dures je ne suis pas s re que cela puisse concerner des d cisions pour les travaux les plus importants Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC C est peut tre un peu excessif mais c est s r que a force les gens se faire repr senter et se manifester Alors on sait aussi qu il pourrait y avoir des abus et on sait tous comment faire pour que quelqu un ne vienne pas ne soit pas repr sent une assembl e g n rale enfin tous je veux dire on imagine bien ce que certains peuvent faire Madame Marianne KERAMPRAN Intervenant pour l Allemagne Je veux dire un dernier mot en ce qui concerne la r forme qui est en vigueur depuis le 1 juillet 2007 Le syndic est oblig de tenir un registre de PV des assembl es g n rales et dans ce registre il est oblig d ins rer les d cisions de jurisprudence qui Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s concernent la copropri t pour qu on sache ce qui a t jug pour cette copropri t Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Il n y a pas que la jurisprudence les jugements qui concernent la copropri t les jugements pour les d biteurs Madame Marianne KERAMPRAN Intervenant pour l Allemagne Un
318. ttre en place en Autriche ce qui m avait inqui t d ailleurs Docteur AMANN Intervenant pour l Autriche Oui il faut comprendre le contexte le financement en fait du logement en Autriche Nous avons beaucoup de subventions pour les mati res premi res utilis es pour la construction et l Etat cofinance une bonne partie des nouveaux logements Quand je dis cofinancer on peut supposer que 30 40 du co t de construction peut tre couvert par des pr ts d Etat Bien s r ce n est pas la majorit de la construction qui a t faite par l tat mais une partie Alors ce qui fait que de toute fa on le co t du logement se trouve tre moins lev du fait de ces pr ts m me si une bonne partie des constructions sont cofinanc es Du fait du cofinancement des logements on a tendance faire confiance ces soci t s dont je vous ai parl es les SARL qui sont bien contr l es Apr s tout ils ont une organisation qui chapeaute tout qui contr le non seulement leur bilan le bilan de ces soci t s mais galement la performance conomique de ces soci t s l Ensuite cet organe de supervision fait un rapport qui est approuv par les autorit s locales Donc de ce point de vue l il y a un syst me de poids et de contrepoids qui est mis en uvre Et au cours des derni res d cennies ce syst me est devenu non seulement pr pond rant mais disons que c
319. u es Allemagne e Par le syndic Il peut y avoir des AG suppl mentaires si au moins un quart des copropri taires formule une demande crite dans ce sens sous condition d un ordre de jour pr cisant le motif et le but de la r union WEG 824 1 et 2 e En cas de carence du syndic le pr sident du conseil syndical ou son suppl ant peut convoquer l AG WEG 624 3 Autriche Normalement par le syndic Belgique L assembl e est convoqu e par le syndic soit au temps pr vu par les statuts A G ordinaire soit A G extraordinaire lorsque des copropri taires disposant de 20 au moins des quotit s le requi rent lorsque l urgence et l int r t de la copropri t le commandent Espagne L article 16 de la loi pr voit que l AG se r unit au moins une fois par an Toutefois d autres r unions assembl s extraordinaires peuvent avoir lieu la demande du Pr sident ou d un quart des copropri taires ou d un nombre de copropri taires repr sentant un quart des tanti mes Convocation par le pr sident sa demande ou celle d un quart des copropri taires ou d un nombre de copropri taires repr sentant un quart des tanti mes L AG peut aussi se r unir sans convocation par le pr sident si la totalit des copropri taires si ge et en d cide ainsi article 16 de la loi Finlande L Assembl e G n rale est convoqu e par le conseil d administration et le syndic Le mode de convocation est d termi
320. udiciaire au Tribunal de Grande Instance proc dure lourde et co teuse Un copropri taire peut aussi engager une proc dure mais ce sera beaucoup plus difficile Italie Par les copropri taires en r voquant le syndic Voici quelques raisons possibles manque de communication l AG de la notification d un acte de citation ou d une mesure la charge de la copropri t Non paiement des factures de fournisseurs ou des contributions sociales des employ s de la copropri t malgr le r glement de la part de chaque copropri taire La pr sentation de faux comptes rendus La signature de contrats pour le compte de la copropri t dans une situation de conflit d int r ts dont la copropri t n a pas t mise au courant La non pr sentation pendant 2 ann es du compte rendu de sa gestion De graves anomalies comptables De graves irr gularit s comme par exemple faire rentrer les versements des charges des copropri taires ainsi que les fonds de r serve sur son propre compte et non sur le compte s par de la copropri t Ne sont pas consid r s par la jurisprudence comme de graves irr gularit s d ex cution de d lib ration d AG nuls o annulables si la r vocation a lieu sans juste cause le syndic a droit de demander ce qu il lui est d pour toute la p riode r siduelle de son mandat mais seulement titre de remboursement des dommages en raison du manque gagner Les gestionnaire
321. ue c est un syst me commun beaucoup de pays europ ens les p nalit s sont admises jusqu ce que le cr ancier ne trouve pas un int r t ce que le d biteur ne paye pas sa dette Alors sur le traitement des litiges de mani re plus g n rale au del des impay s puisque vous avez demand qu on traite tous les points en m me temps si le juge et le Juge de Paix en particulier reste le moyen normal de r glement du litige il y a comme dans beaucoup de pays en Belgique depuis quelques ann es une certaine tendance favoriser les modes alternatifs de r glement des diff rends notamment l arbitrage La doctrine s est pench e chez nous sur la validit des clauses d arbitrage dans les r glements de copropri t Globalement maintenant elles sont admises c est dire qu on peut opter pour un syst me arbitral plut t que pour le syst me judiciaire En Belgique je pense pouvoir dire que l int r t de l arbitrage r side plus dans la rapidit de traitement du litige que dans le co t parce que certains organes arbitraux sont finalement plus chers que la justice Mais l avantage d un syst me d arbitrage c est qu on peut g n ralement aller plus vite que ce que le syst me judiciaire habituel est en mesure de nous donner Cela dit de mon exp rience en mati re de copropri t je peux dire que le recours l arbitrage reste tr s largement exceptionnel et que 99 des litiges sont d volus au Juge de Paix Enc
322. ue que ce n est pas commode c est un peu lourdingue Mais on va essayer de passer d j non pas 27 mais au moins une vingtaine Marianne a raison la deuxi me manche a pourrait tre les copropri taires et l nergie Pour deux raisons d abord je crois que nous aurions beaucoup apprendre de pays europ ens sur ce qu ils font ce qu ils proposent la fa on dont ils se mobilisent Deuxi mement les lois aussi peuvent changer dans Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s ce domaine l pour la copropri t en particulier On pense qu on peut les faire voluer Un truc tout b te Nous n arrivons pas faire comprendre au Gouvernement que le diagnostic de performance nerg tique d un appartement isol quand il y a un chauffage collectif c est une absurdit Donc nous militons pour que ce diagnostic soit supprim quand c est un seul logement dans un collectif et qu il y ait la place un certain nombre d ann es pour donner aux copropri t s la possibilit d avoir un diagnostic de performance nerg tique qui soit un vrai diagnostic et pas fait par des gens form s en trois jours Vous voyez qu il y a pas mal de sujets de discussion et c est vrai qu aller voir chez les voisins comment a se passe a doit tre tr s int ressant Alors l aussi on apprendra peut tre plus des Finlandais que des Espagnols qui ont chaud mais ce n est pa
323. ues ann es apr s les gens ont r ussi se comprendre On est quand m me fascin d ailleurs la pr paration de ce colloque le prouve on a beaucoup de mal se comprendre se conna tre et en fait on en souffre Il y a quand m me un d ficit qui n est pas bon Et nous pensons que les changes qui sont initi s ici mais qui ne sont pas du niveau d une directive ces changes permettront peut tre de trouver rapidement des accords Mais c est s r que cette id e du r glement int rieur europ en c est une id e comme a compl tement en l air mais pourquoi pas Et a serait d j int ressant de voir ce que sont ces r glements Voila c est juste a Mais nous sommes constructeurs de cette Europe l sion ne veut pas tre construits par elle Question de la salle Tr s bri vement Alain PAPADOPOULOS Universimmo com Sur le r glement int rieur c est vrai qu il y a une tr s faible demande de r glements int rieurs en plus du r glement de copropri t mon avis pour deux raisons En France c est que d abord le r glement de copropri t fait office en fait de r glement int rieur et d autre part on a une tr s grande ins curit juridique cr e par l article 9 de la loi qui dit qu on peut faire ce qu on veut de son lot et on peut user librement des parties communes sous r serve des droits des autres copropri taires ce qui fait que tout r glement int rieur qui serait trop restrictif risquerait d
324. un bureau qui s occupe de tuteller les droits des locataires Mais ma connaissance il n y a pas d association de copropri taires Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC C est ce qu on a cru comprendre dans notre recherche europ enne Madame Marianne KERAMPRAN Intervenant pour l Allemagne Je voudrais dire un mot sur les organes l aptitude professionnelle etles honoraires des professionnels Donc les organes sont peu pr s les m mes qu en France Il y a l assembl e g n rale le syndic donc l administrateur de biens et le conseil syndical des copropri taires A savoir qu en Allemagne il n y a pas d obligation d avoir un conseil syndical des copropri taires Alors je posais la question Alexander dans la voiture et il me dit tu sais vu la qualit et les connaissances du conseil syndical ils n ont pas souvent vraiment un grand poids Pour contr ler un syndic souvent ce n est pas suffisant Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC C est bien une r flexion d avocat Madame Marianne KERAMPRAN Intervenant pour l Allemagne D ailleurs il trouvait tr s bien que l ARC forme des responsables de copropri t pour les aider Sinon il ny a aucune aptitude professionnelle n cessaire en Allemagne On peut donc s inscrire au RCS pour devenir syndic professionnel Ily a aussi des syndics b n voles videmment non professionnels quine prennent pas d honoraires et sur les honoraires nous avons un syst
325. ur lire un syndic Ceciest tr s lourd et peut co ter tr s cher aux copropri taires mais dans l esprit de la loi ils agit d un dispositif protecteur des int r ts des copropri taires Italie L AG doit nommer un syndic quand la copropri t est compos e de plus de quatre lots Le syndic est nomm par l AG avec la majorit de la moiti plus un des intervenants repr sentant au moins 500 milli mes llest possible de nommer pour la m me copropri t plus de syndics dans ce cas le pouvoir de repr senter les copropri taires revient tous sauf pr cision des t ches respectives de chacun Si l AG ne nomme pas de syndic la nomination est faite par le tribunal la demande d un ou plusieurs copropri taires Les frais de proc dure sont la charge des demandeurs Les rapports entre le syndic et la copropri t sont r gl s par le contrat de mandat Le syndic peut tre r voqu par l AG tout moment s agissant d un rapport de nature de confiance Pour la r vocation la m me majorit est n cessaire que celle demand e pour sa nomination au moins 500 milli mes Lettonie e Etablissement d une coop rative des propri taires e Etablissement d une association des propri taires e Election d une personne de confiance qui repr sente les copropri taires et qui pr pare le contrat avec les agents du syndic personne priv e ou soci t de services Colloque La copropri t en Europe organis par l Associ
326. ura pas t respect pour un jour ou pour par exemple avoir fait voter deux millions d euros de travaux sans devis Ma tre RIQUIER Intervenant pour la Belgique Oui mais pourquoi avoir rat le jour en question vous voyez si c est si important on va faire attention aux d lais et on ne va pas rater le jour Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Parce que le d lai peut tre justement trop rigoureux Ma tre RIQUIER Intervenant pour la Belgique Alors il faut le changer le d lai Mais tant que le d lai est l il faut le respecter Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Il faut assouplir les formes du d lai Donc vous voyez le formalisme aujourd hui par exemple on nous impose un d lai de 21 jours parce qu on nous dit il faut que quelqu un de Patagonie puisse recevoir sa lettre recommand e autant que la personne de l arrondissement d a c t a c est un formalisme suicidaire pour les copropri t s Ma tre RIQUIER Intervenant pour la Belgique a voque quelque chose que j ai oubli de dire C est qu iln y a chez nous aucun d lai pour la communication du PV de l assembl e g n rale Et voil un cas dans lequel le formalisme est extr mement important Il est essentiel qu en Belgique le l gislateur intervienne pour dire le proc s verbal doit tre communiqu dans un certain d lai Tout l heure j entendais des personnes fr mir l id e que le PV pouvait arriver apr s trois sem
327. ut des ann es 90 il y avait dans les zones rurales des propri taires de maisons individuelles et dans les villes des immeubles propri t s de l Etat Celui ci s est d sengag privatisant ces immeubles en vendant leurs locataires depuis 30 ans l appartement qu ils occupaient pour une somme symbolique 10 de la valeur de l appartement Ces nouveaux copropri taires sans exp rience ont t d us pensant que du fait de leur nouvelle position ils n avaient plus rien payer D o leur d ception Il y avait une attente mais cela impliquait des responsabilit s pour beaucoup afin d organiser la propri t Une loi a t mise en place en 1993 souvent modifi e onl appelle Loisurlapropri t des r sidences etdes zones non r sidentielles Elle introduit un certain nombre d l ments importants tels que l lection d un pr sident les r glements des assembl es g n rales Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Pour la gestion deux options sont permises e soit cr ation d une association de copropri taires avec personnalit juridique responsable de la gestion de la copropri t e soit signer un contrat avec une soci t de gestion professionnelle Les deux options peuvent tre combin es Comme en Italie il n y a pas d obligation quant la qualification du gestionnaire Quiconque sans exp rience peut assurer ce po
328. ut du compte cette libert totale dans le mode de convocation l assembl e g n rale permet d viter les probl mes accessoires li s un grand formalisme dans les modes de convocation On n a pas de proc s fond s sur la constatation par exemple que les convocations n ont pas t envoy es en recommand alors qu elles devaient l tre Ce genre de litige n arrive pas en principe en Belgique Il y a videmment des litiges mais ces litiges sont en g n ral g n r s par une imprudence du syndic c est dire qu au moment de convoquer l assembl e g n rale le syndic clair sait avec quels copropri taires il risque d avoir des probl mes et g n ralement c est toujours les m mes Donc certains seront convoqu s par lettre recommand e parce qu on sait que syst matiquement ils vont introduire un recours en justice et qu il faut donc pour une raison de s curit juridique limiter le d lai pendant lequel ils pourront introduire ce recours Mais pour les copropri taires gentils dirons nous qui ne posent a priori aucune difficult on peut se contenter d un simple d p t dans la bo te aux lettres ou une remise par la concierge pour leur dire voil l assembl e g n rale aura lieu telle date Et a suffit Le d roulement de l assembl e g n rale n est absolument pas r gl par la loi Ce sont g n ralement les statuts qui expliquent la mani re dont a se passe Souvent ceux ci en tout cas dan
329. ux membres etc C est le r glement qui r gle toutes ces questions En l absence du R glement les dispositions pr vues pour les soci t s y trouvent application Les d cisions de l Assembl e sont prises la majorit La majorit peut tre form e en prenant en consid ration les copropri taires ou les quotes parts de chaque propri taire sur les parties communes Si le r glement ne pr voit rien les dispositions du Code Civil concernant le partage trouvent application en prenant en consid ration les quotes parts de chaque propri taire sur les parties communes La majorit peut se diversifier selon l importance de la question Italie L AG est souveraine dans la vie de la copropri t elle est comme un petit Parlement Elle poss de des pouvoirs l gislatifs exemple quand elle approuve le r glement de copropri t mais aussi administratifs de contr le et d organisation de la vie commune La volont est exprim e par la majorit En effet elle prend des d cisions qui s imposent galement aux copropri taires en d saccord et ceux qui n ont pas particip la s ance Ceci naturellement si la majorit pr vue a t respect e et si les d cisions adopt es ne sont pas contraire la loi et au r glement de copropri t Le pouvoir de l AG n est pas absolu mais il est limit l usage et la jouissance des parties et des services communs Les t ches de l AG sont multiples et concernent le fonctionnement glo
330. verordnung une ordonnance en vigueur depuis le 1 mars 1989 qui r gle la r partition des charges de chauffage collectif Textes r gissant la Copropri t w Textes r gissant la Copropri t T Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s Autriche Ily a des interf rences avec d autres lois en particulier avec la loi des Mischh user comparable avec la location selon la loi de 1948 en France avec un droit de pr emption avant la mise en copropri t dans des immeubles anciens Ces copropri t s dites mixed sont maintenant soumises la WEG 2002 mais il reste des difficult s d application Belgique Les statuts de l immeuble fixent les rapports entre les copropri taires Ils se composent en principe e de l acte de base aussi appel statut r el qui d crit le b timent ses parties privatives et communes leurs quotit s leur affectation les servitudes etc e du r glement de copropri t qui d finit le fonctionnement de la copropri t conditions d usage des parties communes et privatives administration de la copropri t assembl es g n rales conseil de g rance r partition des charges etc e ventuellement du r glement d ordre int rieur qui fixe les r gles de vie en commun destin es assurer le bon voisinage des copropri taires noter que l
331. versimmo com Juste un corollaire par rapport la question qui vient d tre pos e c est l aspect responsabilit de ces b n voles qui ont beaucoup de responsabilit s dans ce syst me de bic phalisme et est ce qu il y a une obligation d tre assur est ce qu eux m mes peuvent avoir une garantie financi re etc J aurais une autre intervention faire tout l heure l dessus mais aujourd hui on a des gens qui prennent des responsabilit s importantes par exemple des pr sidents de grandes ASL et qui n ont pas d obligation d assurance et a me para t poser probl me Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC La r ponse est oui s ils sont l ARC ils sont assur s Monsieur PAPADOPOULOS Je vous rassure Madame AGUILAR Intervenant pour l Espagne Pour l Espagne le conseil syndical on l oublie puisqu il n y en a pas vous l avez bien compris Pour le pr sident c est un copropri taire donc forc ment c est un b n vole Et donc ilva tre d fray mais c est tout A ma connaissance ensuite rien n emp che la copropri t et je pense que c est fait s ils y pensent de souscrire des assurances de responsabilit civile comme on le fait ici pour les syndics b n voles Mais c est tout Quant la garantie financi re vous imaginez bien Monsieur que la r ponse est non galement Puisqu il s agit de particuliers Etj ai oubli de vous dire tout l heure que le mode de d signation du pr sident
332. voir essentiel appartient l assembl e r unie au moins une fois par an avec la copropri t qui s appelle l association des propri taires d unit s Donc a semble avoir un poids assez fort dans le d roulement de la gestion Le notaire vient d s la premi re assembl e d s la constitution qui est enregistr e la copropri t a une personnalit juridique Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Je propose qu on renvoie les auditeurs votre texte qui est mis en ligne sur le site et qui est tr s int ressant Ceux qui souhaitent bien comprendre les volutions en Tch coslovaquie et les dispositions de la nouvelle loi Madame VICHROVA fait un comparatif sur les trois syst mes l indivision la coop rative et la nouvelle loi Donc l vous aurez les volutions qui sont tr s int ressantes et qui permettront d affiner cette analyse Moi ce que j ai not et qui m a tr s int ress c est la fois le passage de la coop rative la copropri t et donc en fait la coop rative c est un peu ce dont parlait Monsieur PAPADOPOULOS tout l heure et qui est rejet e par des gens qui veulent acc der la propri t la coop rative n tant pas la solution id ale ce qui serait aussi int ressant c est d ici deux ou trois ans de voir les d boires vous parliez qu il y avait d j des gens qui d chantaient Madame VICHROVA Intervenant pour la R publique Tch que Oui parce que c tait la coop rative qu
333. vre l entretien des parties communes ainsi que contr ler l administrateur Cette commission est l interm diaire entre l administrateur et les probl mes que rencontre la copropri t Royaume Uni Le droit des soci t s comme modifi pour the commonhold association Les d cisions sont prises par les directeurs avec le soutien videmment des associ s Qui ex cute ces d cisions Qui contr le leur bonne mise en uvre Allemagne C est le syndic de la copropri t qui ex cute les d cisions de l AG le conseil syndical puis l assembl e g n rale contr lent leur ex cution Ca peut tre un syndic professionnel ou un copropri taire qui s inscrit au RCS N importe qui peut s inscrire au RCS et administrer une copropri t Il suffit d inclure la TVA dans les factures d honoraires noter qu en Allemagne il existe la Trennungs theorie c est dire qu il y a deux actes juridiques diff rents qui consistent en un a Mandat b Contrat de prestation En cas de r vocation du syndic le mandat du syndic s arr te mais pas automatiquement son contrat de prestataire de service qui lui peut courir jusqu la fin de son ch ance si la dur e du mandat et la dur e du contrat ne sont pas express ment li s Autriche L administrateur de bien mandat par les copropri taires ex cute les d cisions Le syndicat des copropri taires contr le la bonne mise en uvre de ses d cisions Il y existe des essais d intr
334. x Docteur AMANN Intervenant pour l Autriche Dans ce cas c est la copropri t qui demande la subvention et qui l obtient donc c est une subvention la copropri t Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Tr s bien c est tr s clair et c est d ailleurs ce que nous demandons l ANAH d envisager en particulier pour les r novations d am liorations thermiques de faire en sorte qu il y ait un dossier par copropri t quand il y a des travaux d conomies d nergie Pour aujourd hui ce n est que les copropri t s en grande difficult qui b n ficient d une subvention la copropri t donc c est important de savoir l aussi qu il y a des exemples trangers Merci pour ces explications qui prouvent que nous ne sommes pas les seuls r fl chir et avoir des difficult s Colloque La copropri t en Europe organis par l Association des Responsables de Copropri t s La Finlande va encore nous faire p lir d envie Est ce que vous pouvez nous dire ce qu il en est chez vous Monsieur Martti LUJANEN Intervenant pour la Finlande Je vais consid rer les deux points en m me temps Pour commencer pour ce qui est des d cisions en mati re de gros travaux il est tr s important que les copropri taires comprennent pourquoi il faut les faire et quels sont ceux qui sont les plus profitables la copropri t quand il faut les faire et dans quel ordre a c est tr s important Depuis longtemp
335. yndic d ailleurs J insiste fortement sur les e mails est ce que vous pourriez avoir une action aupr s de vos adh rents pour les inciter communiquer sans probl me les e mails Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Monsieur SAFAR agress r pond Monsieur SAFAR CSAB Je ne me sens pas agress j en ai parl plusieurs fois au conseiller CAPOULADE en lui disant que le fax tait la demande d il y a vingt ans et que la demande que l on avait formul e il y a vingt ans tait d pass e Monsieur Bruno DHONT Directeur de l ARC Ily a vingt ans Monsieur CAPOULADE ne savait pas que a existait Monsieur SAFAR CSAB Mais si je lui avais d ja dit que a existait vous tes m chant Et je lui avais propos la question de mettre en place un syst me d e mail pour les copropri taires qui le souhaitaient je l ai dit clairement et il m a dit VOUS ne pouvez pas savoir qui va r pondre Je lui ai dit iln yapas de difficult onpeuttout afaitimaginer unsyst me d e mail dans lequel la personne qui re oit le mail confirme que c est bien le copropri taire en inscrivant soit un code soit une identification ou un mot de passe pour avoir acc s ces informations Ce syst me marche aujourd hui on l a mis en place dans de nombreux immeubles il y a m me des syndics qui ont des consultations des comptes par Internet c est dire que vous pouvez aller consulter vos comptes sur Internet Intervention da
336. yst me particulier celui de la majorit travers de l unanimit des voix Ce syst me se trouve en opposition avec le syst me tablit par le Code Civil hell nique concernant le partage qui pr voit les principes de l unanimit des voix pour l administration des parties communes la majorit pour la gestion ainsi que la possibilit du recours aupr s du tribunal comp tent en cas d un d saccord ventuel Dans la th orie on trouve des doutes concernant la nature m me de cet organe En cas de d saccord et en l absence du R glement chaque copropri taire peut se diriger au tribunal comp tent tant pour r soudre un diff rend particulier que pour demander la gestion et l utilisation des parties communes Le syndicat des copropri taires peut en unanimit des voix e tablir un R glement de copropri t e convoquer l assembl e g n rale et lui donner la possibilit de d cider en majorit e d signer le syndic qui g re la copropri t au nom et pour le compte du syndicat Italie Une fois que l AG est r unie en g n ral sont nomm s un pr sident avec la t che de diriger la s ance un secr taire avec la fonction de r diger le PV Il s agit de deux fonctions non pr vues par la loi mais n es dans la pratique llestnomm de pr f rence un copropri taire qui vit depuis de nombreuses ann es dans la copropri t et qui conna t les probl mes tandis que comme secr taire peut tre nomm le syndic m me

Download Pdf Manuals

image

Related Search

Related Contents

警告欄を参照のこと。 処方された抗血小板薬を早期に中止  4 - 浦安市  SMS Smart Media Solutions PL020050 flat panel wall mount  AKG K518LEGRN headphone  Docteurs&Co n°4, décembre 2004  1400-DC/20 1400-DC/24 - Service Solutions Group  User manual - Infopulsas  585 TECPak User`s Manual  ノ*\ GREEN H。USE〝 取扱説明書  5019 307 00459 awz 320 f guide de consultation - Migros  

Copyright © All rights reserved.
DMCA: DMCA_mwitty#outlook.com.