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Mémoire RGCQ février 2010

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1. Probl mes d insonorisation Copropri taires irrespectueux intimidation harc lement vandalisme manque de civisme 7 Conflits de personnalit s entre copropri taires ou l int rieur du conseil 6 Faire respecter la d claration 3 Faire respecter le choix de la majorit 2 Mesures discriminatoires et manque de transparence par le conseil 2 Cotisations sp ciales 2 Contr le des procurations et surveillance des gens par le CA Probl mes d insonorisation Insouciance d sint r t des copropri taires qui se pensent l h tel ou locataires 4 Conflits entre copropri taires vandalisme copropri taire qui empoisonne le climat conflits de valeurs 9 Absence de respect de la d claration 3 Manque de comp tence d un administrateur imbus de son pouvoir d penses injustifi es 4 Difficult s avec le promoteur entrepreneur 2 Locataires et animaux 2 Demande d autorisation pour faire des R novations De toute vidence les relations entre copropri taires sont parfois difficiles et donnent lieu des conflits et plusieurs dysfonctionnements Le manque de respect de la d claration de copropri t peut tre le point de d part de plusieurs irritants qui seraient vitables De plus les probl mes d insonorisation mentionn s quelques reprises peuvent exacerber les esprits Les agissements et d cisions du conseil peuvent aussi avoir des cons quences n gatives sur la vie en copropri t
2. disposition des copropri taires Ne serait il pas logique de prendre toutes les mesures requises pour s assurer que les syndicats les obtiennent sans d lai des promoteurs Des sanctions s v res devraient donc tre pr vues en cas d inex cution totale ou partielle comme la possibilit pour le syndicat d obtenir une compensation mon taire advenant le d faut du promoteur de se conformer ses obligations tel que le pr voit la loi ontarienne CHAPITRE 4 LE CONTR LE DE QUALIT DE LA CONSTRUCTION D IMMEUBLES R SIDENTIELS NEUFS 4 1 Constats et cons quences Depuis plusieurs ann es des milliers de copropri taires ont t confront s la pi tre qualit de la construction r sidentielle neuve Certaines situations ont mis en p ril autant leur s curit financi re que physique Certains cas spectaculaires ont t rapport s dans les m dias comme les Brises du Fleuve Verdun o la structure g n rale de l immeuble a failli mettant en p ril la s curit des copropri taires Cette pi tre qualit de la construction des immeubles a forc le l gislateur intervenir Le Plan de garantie des immeubles r sidentiels neufs une port e limit e Ainsi depuis 1999 le Gouvernement du Qu bec rend obligatoire le Plan de garantie des b timents r sidentiels neufs pour certains immeubles d tenus ou non en copropri t divise Article 1070 C c Q 33 Articles 42 et 43 Condominium Act S O
3. pour que le tribunal intervienne comme au stade d une injonction interlocutoire Ce point de vue fut ventuellement cart par une jurisprudence majoritaire ayant tabli que le crit re du pr judice s rieux et irr parable s appliquait plut t la sanction additionnelle que constitue la vente de la fraction dans le cas o le copropri taire fautif transgresse l injonction ou refuse d y ob ir Selon cette jurisprudence majoritaire interpr ter autrement l article 1080 C c Q carterait la r gle de droit pour les copropri t s tant et aussi longtemps que le contrevenant ne cause pas un pr judice s rieux et irr parable ce qui serait totalement d sastreux 1 Syndicat Roseraies d Anjou tape III c Habitat Les Roseraies d Anjou inc 1996 R D I 336 C S g Syndicat Northcrest c Amselem 1998 R J Q 1892 C S confirm 2002 R J Q 906 C A Dans cette affaire la Cour Supr me du Canada a ventuellement donn raison aux copropri taires qui avaient install des souccahs sur leurs balcons parties communes usage restreint pour des motifs religieux reli s aux Chartes des droits sans toutefois renverser les deux cours inf rieures quant l interpr tation de l article 1080 C c Q Voir aussi Syndicat des M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 62 N anmoins le RGCQ estime que dans le cadre d une refonte des r gles de la copropr
4. Le bon fonctionnement des assembl es Le respect des r glements Pour y arriver il faut R p ter les m mes consignes Publier des bulletins r guli rement Les r ponses viennent expliquer une bonne partie du portrait d velopp dans d autres questions en ce qui concerne l attitude d indiff rence de trop nombreux copropri taires La perception d un manque de compr hension des droits et obligations est confirm e par plusieurs exemples de comportement observ s par les r pondants Certains r pondants mentionnent avoir r ussi faire comprendre aux copropri taires leurs droits et obligations en appliquant beaucoup d ardeur et de patience Dans d autres copropri t s pas assez nombreuses les copropri taires agissent de fa on responsable comme quoi cela est possible Question 28 Avez vous des suggestions pour am liorer cette situation Rendre les notaires et les agents d immeuble responsables d expliquer les obligations des nouveaux copropri taires 4 Campagne de sensibilisation et de communication pour valoriser le bon voisinage 5 Pr parer un guide des copropri taires faire des sessions d information utiliser les assembl es Rendre les notaires et agents immobiliers plus responsables lors des ventes pour informer les acheteurs 3 Le syndicat rencontre les nouveaux copropri taires et remet de l information Remettre un carnet d information aux copropri taires
5. 11 Page 15 de 16 Utiliser des r unions informelles pour duquer les pour duquer les copropri taires copropri taires 2 Pr parer un manuel des proc dures Exiger la participation des cours de formation d assembl es adapt la copropri t 1 conf rences 5 Instaurer un tribunal de la copropri t avec des Exiger la formation de gestionnaires comp tents personnes comp tentes en copropri t avec des avec une certification du gouvernement 5 frais moindres 1 Exiger de meilleures compagnies de gestion 2 Clarifier le langage des textes l gislatifs et de la Campagne publique de sensibilisation rubrique d claration 2 dans les journaux spots publicitaires m diatiser Exiger la mise jour des d clarations les futurs changements la loi faire conna tre le tous les 10 ans 1 Salon de la copropri t 5 Imposer des sanctions aux copropri taires Fournir de l information sur le Web 2 d linquants pour les responsabiliser 4 Envoyer des avis pour les infractions aux Application rigoureuse des r glements 1 r glements 2 Valoriser le travail des administrateurs 1 M canisme de surveillance du fonctionnement Exiger une rotation des administrateurs des syndicats 1 aux trois ans 1 Faire appel des sp cialistes pour expliquer le fonds de pr voyance aux copropri taires 1 Il appara t primordial de mieux renseigner les copropri taires sur leurs d
6. 1999 J Q no 2832 C S Pacte constitutif de la copropri t serait sujet comme tout autre contrat aux principes g n raux du droit civil concernant le mandat surtout que le facteur temps cr e une situation factuelle et juridique laquelle les copropri taires les mandants auraient tacitement consenti soit par leur omission ou silence Syndicat des copropri taires de Les R sidences S bastopole Centre 1996 A Q 880 par 25 C S et Leduc St Pierre c Th riault 1997 A Q no 2985 par 16 C S les juges voquent la possibilit de convention tacite pouvant modifier la d claration de copropri t Lemelin c Labrousse 2007 QCCS 5128 par 28 37 C S le comportement des copropri taires dont 70 ont modifi leurs rev tements de sol dans les parties privatives parfois sans l approbation du conseil d administration est interpr t comme une modification tacite la d claration de copropri t 104 Article 1062 C c Q 105 Article 1060 C c Q Le RGCQ propose au l gislateur de revenir la situation ant rieure 1994 afin d imposer les m mes formalit s aux modifications au r glement de l immeuble voir la proposition 6 2 4 du pr sent M moire M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 61 modification tacite va l encontre des mesures de protection des copropri taires en plus d tre une source d incertitude pour tout acheteur potentiel
7. Bill 186 gt de 2009 intitul Loi de 2009 sur la protection des propri taires de condominiums actuellement devant le Comit permanent de la Justice Par ailleurs en France l article 25 g de la Loi num ro 65 557 du 10 juillet 1965 pr voit que les d cisions concernant les travaux d conomie d nergie portant sur l isolation thermique du b timent le renouvellement de l air le syst me de chauffage et la production d eau chaude ne sont adopt es qu la majorit des voix de tous les copropri taires moins de relever de la majorit de l article 24 7 Rapport e 2001 R D I 20 M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 50 pr voyance dans une m me copropri t en adoptant express ment une disposition analogue celle de l Ontario 9 3 6 Permettre aux syndicats de copropri t la possibilit d emprunter en vue de travaux de r fection importants aux parties communes et d hypoth quer l immeuble incluant les parties privatives Le l gislateur devrait envisager la possibilit qu un syndicat puisse emprunter d une institution financi re par exemple jusqu 10 de la valeur uniformis e de l immeuble selon l valuation municipale en vigueur afin de laisser plus de latitude lorsque des syndicats sont confront s la r alisation d importants travaux de r paration ou de remplacement des parties communes Cela leur permettrait de proc der aux travau
8. Dans le pr sent m moire le RGCQ expose sa position sur les am liorations qu il estime n cessaires la l gislation qu b coise afin de mieux encadrer la copropri t divise Cette mise niveau de notre r gime juridique doit prendre en consid ration d une part les probl mes sp cifiques au vieillissement et la d gradation croissante de cet habitat d autre part venir en aide aux copropri t s et aux personnes qui y habitent en rehaussant l information et la protection des copropri taires et acqu reurs ventuels Il en r sultera une am lioration de la confiance du public envers ce mode de propri t Condominium Act de 1998 S O 1998 c 19 10 Articles 93 et suivants Condominium Act S O 1998 c 19 articles 27 33 Ontario Regulation 48 01 M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 7 CHAPITRE 1 AM LIORER L INFORMATION AUX ACHETEURS 1 1 Constats et cons quences Le Code civil du Qu bec a introduit en 1994 certaines dispositions visant une meilleure protection des acheteurs d immeubles neufs cet gard en mati re de copropri t divise l obligation de fournir au promettant acheteur une note d information constituait une innovation int ressante Cette obligation ne vise toutefois que les immeubles de 10 unit s d habitation et plus Par surcro t cette obligation demeure trop souvent ignor e par les promoteurs qui omettent ou n gligent de s y c
9. In the case of a corporation affix corporate seal or add a statement that the persons signing have the authority to bind the corporation PPT EEE RECETTES EC EEE ETES O Reg 49 01 Form 5 Se Monde Les otages du sixi me tage Ifred ne sort jamais de chez li Lors de fian ailles auxquelles il assistait avec sa fenime Madeleine en avril 2009 il a fuit une crise d h mipl gie Depuis il n a quitt son Lrois pi ces qu une fois un jour de malaise avee les ambulanciers Madeleine descend ous les quinze jours trois semuines pour faire les courses Elle les laisse dans le coffre de sa voilure les voisins les montent petit petit wPUELICITE uns n Et 7 e Chaque jour d s 15h Les Tosolini sont otages de leur appartement au 6 sans ascenseur dans une barre de 10 tages retrouvez l int gralit Yren Clichy sous Bois en Seine Saint Denis Alfred 80 ans souffre de la maladie d Alzheimer Madeleine 7 du Monde en HTML ans lui consacre ses journ es en r vant de ne plus tre propri taire Son obsession partir Enfin obtenir un logement en location Enfin cesser de payer des centaines d euros de charges tous les mois alors que l eau s infiltre par les fen tres C est un quartier la d rive au coeur de Clichy sous Bois 6 000 habitants dans 1 500 logements au Ch ne pointu et l Etoile du ch ne pointu Dix huit b timents l allure de HLM mais propri t s priv es Les Tosolini sont arr
10. si les administrateurs n agissent pas quitablement envers tous Question 21 Est ce que vous avez pu r gler votre probl me Si oui qui a pu vous aider le r gler Si non connaissiez vous les ressources disponibles pour le r gler Page 10 de 16 Oui 28 Oui 22 Pai t aid e par Jai t aid e par Avocat RGCQ RGCQ Proc dures juridiques Assistance juridique Administrateur Documentation et Salon Gestionnaire Policiers ASCQ Manuel de gestion ASCQ Comptable Administrateur Copropri taires mme ND ER CL Non 23 Non 12 Je ne connaissais pas les ressources Je ne connaissais pas les ressources disponibles 5 disponibles Je connaissais des ressources disponibles Plusieurs copropri taires ont pu r gler leur probl me parfois de fa on inattendue selon les commentaires fournis Les copropri taires ont utilis des ressources vari es tandis que certains d entre eux ne connaissaient pas de ressources disponibles L GISLATION ENCADRANT LA COPROPRI T Question 22 Avez vous d j consult des articles du Code civil du Qu bec concernant la copropri t Oui 5i Oui 46 Non 12 Non 9 La plupart des r pondants tant membres d un conseil d administration il n est pas surprenant de constater qu ils aient consult le Code civil du Qu bec Question 23 Avez vous d j consult au moins un des nombreux livres de r f rence sur la copropri t La plup
11. tre plus claire et nette pour d partager entre les moins de 5 et les 5 et plus 14 5 Les articles 1092 et 1093 C c Q et les notions d ayant cause du promoteur et d intention d habiter Le l gislateur qu b cois a pr vu l article 1092 C c Q une r duction progressive des voix que peut d tenir le promoteur d une copropri t comptant cinq fractions o plus avec l coulement du temps ind pendamment du nombre de fractions encore invendues Le but avou est de limiter le contr le que celui ci peut exercer sur les destin es de la copropri t apr s un certain nombre d ann es tel qu exprim dans les Commentaires du ministre de la Justice propos de cet article copropri taires Estuaire 1 enr c Asselin 2003 J E 2003 386 C S Syndicat des copropri taires du Bief des Seigneurs tour D c Klein 2003 R D I 835 C S M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 63 Cet article est de droit nouveau Il vise limiter le contr le du promoteur sur les destin es de la copropri t par la r duction sur une p riode de trois ans du nombre de voix qu il d tient Est toutefois exempt de la r duction des voix le nombre de voix attach es la fraction qui sert de r sidence au promoteur La p riode de trois ans est suffisamment longue pour prot ger les int r ts des promoteurs et suffisamment courte pour ne pas d cou
12. 1 L article 1788 C c Q pr voit entre autres que la note d information fait tat du budget pr visionnel AE rs Il s agit en somme des frais d entretien frais pour la pr paration des registres les services publics l assurance de l immeuble et l assurance responsabilit du syndicat les frais de gestion et d administration ainsi que les frais de d marrage dont les honoraires du professionnel du M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 10 Or dans les faits tel budget s av re g n ralement inad quat Il est donc fr quent de constater que d s la passation des pouvoirs aux nouveaux administrateurs de la copropri t ces derniers doivent tablir un nouveau budget plus r aliste Cela a pour cons quence d accro tre substantiellement le fardeau financier des copropri taires pour faire face aux charges d op rations courantes ou au fonds de pr voyance Il s agit l d un irritant majeur et nous sommes d avis que des mesures coercitives devraient tre pr vues dans la l gislation afin d obliger les promoteurs pr senter aux acqu reurs un budget pr visionnel r aliste Avant 1994 plusieurs d clarations de copropri t pr voyaient que tout d ficit d exploitation pendant l administration provisoire devait tre assum par le promoteur Il y aurait sans doute lieu d introduire une mesure analogue dans la loi m me e La d claration d
13. D autres r gles par ailleurs n cessitent selon nous des assouplissements Plusieurs acheteurs d unit s en copropri t s alimentent encore d id es pr con ues sur la vie en copropri t et acqui rent d abord le r ve que les promoteurs leur font trop souvent miroiter devenir copropri taire signifie l acc s au statut de propri taire sans le moindre souci ni tracas en limitant au strict minimum les charges communes La r alit est cependant toute autre et nous sommes d avis qu une nouvelle intervention l gislative s av re n cessaire br ve ch ance afin de clarifier resserrer ou assouplir selon le cas divers aspects de la l gislation Cela permettrait de mettre fin notamment certaines pratiques de la part des promoteurs et en d finitive mieux prot ger les copropri taires pour qui lachat d une unit en copropri t peut repr senter l investissement le plus important de leur vie D ailleurs nous remarquons que les l gislations trang res sur lesquelles s est bas le l gislateur en 1994 ont volu depuis ce temps La loi fran aise en particulier a t amend e de multiples reprises afin d introduire de nouvelles mesures de protection pour les copropri taires s adapter de nouvelles tendances ou r primer des abus Mentionnons seulement la Loi Carrez du 18 d cembre 1996 qui a introduit l obligation de sp cifier dans l avant contrat ou le contrat notari la superfici
14. Est ce une pr occupation pour vous Page 7 de 16 Je suis pr occup e Je suis pr occup e Oui 26 Oui 16 Non 3 Non 15 Les r pondants au sondage qui sont dans la tranche d ge plus lev e semblent tre suffisamment l aise pour faire face des cotisations sp ciales Certains ont tout de m me exprim leur pr occupation partag e avec celle des r pondants qui seraient incapables financi rement de faire face des cotisations sp ciales L AIDE ET L ASSISTANCE LA COPROPRI T SOUTIEN DANS LES SITUATIONS DIFFICILES ADMINISTRATEUR Question 16 Avez vous d j fait partie du conseil d administration de votre syndicat Oui Non Puisque la plupart des formulaires ont t adress s un repr sentant du conseil d administration du syndicat il ne faut pas se surprendre que la majorit des r pondants ait t administrateur Question 17 Est ce une exp rience positive ou n gative Pourquoi Positive 45 Positive 44 Apprentissage Apprentissage Participer aux d cision pour r soudre les Participer aux d cision pour r soudre les probl mes probl mes Se sentir responsable tre inform Savoir o va l argent des frais de condo G rer rigoureusement Former une bonne quipe sur le CA Former une bonne quipe sur le CA Prot ger mon investissement Prot ger mon investissement Socialisation N gative 27 N gative 22 Manque de collaboration et d implication des Ma
15. et n gocie les contrats au mieux des int r ts du syndicat Les t ches administratives peuvent galement inclure la pr paration de tous les documents administratifs requis pour la convocation et la tenue des assembl es de copropri taires et les r unions du conseil d administration Il peut enfin devoir pr parer et r diger des rapports d exploitation tenir et g rer les dossiers de secr tariat et d assurances ainsi que les proc s verbaux des assembl es Les t ches financi res d un gestionnaire Les t ches financi res confi es un g rant peuvent inclure la pr paration du budget la r partition la perception et le recouvrement des charges communes et des contributions au fonds de pr voyance ainsi que la production de rapports de suivi sur le budget Le gestionnaire est aussi appel tenir les registres comptables du syndicat et effectuer la conciliation des comptes bancaires Selon les particularit s de l immeuble et le nombre d unit s de logement les sommes en jeu peuvent tre tr s consid rables entre autres en ce qui concerne le fonds de pr voyance Les t ches d intendance d un gestionnaire Les fonctions d intendance englobent les t ches reli es la gestion ou l entretien de l immeuble dont la n gociation avec les fournisseurs l analyse ou l octroi de contrats la pr paration de soumissions et offres de service la pr paration de recommandations au conseil d administration la supervision
16. g rer le plan obligatoire doivent distinguer clairement dans leur publicit les plans optionnels du plan obligatoire il est parfois impossible pour un consommateur d appr cier lors de la signature du contrat pr liminaire si l immeuble tre construit comportera ou non quatre parties privatives superpos es Cela constitue d s le d part une source importante de confusion d incompr hension et d irritation chez les copropri taires et administrateurs de copropri t De plus les garanties offertes par ces autres plans optionnels diff rent bien des gards de celles offertes par le plan obligatoire ce que les consommateurs ignorent En effet les exclusions sont l gion et le point de d part des garanties se situe g n ralement lors de l inscription de la d claration de copropri t au registre foncier Il est donc fr quent de constater que certaines garanties sont d j chues au moment de l lection du nouveau conseil d administration de sorte que le RGCQ consid re que ces plans optionnels ne conf rent souvent aux copropri taires qu une protection illusoire Constat commun aux deux types de plan de garantie Plusieurs t moignages parmi les membres consult s par le RGCQ lors du sondage de l automne 2009 mentionnent que les plans de garantie induisent fortement en erreur les consommateurs quant la qualit intrins que de M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page
17. gles en offrant une meilleure compr hension de ce mode d habitation M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 66 Mieux informer tous les acteurs de la copropri t Avec cette refonte de la l gislation le gouvernement du Qu bec et ou les ordres professionnels et organismes Chambre des notaires Barreau du Qu bec Ordre des administrateurs agr s Ordre des comptables agr s Autorit des March s Financiers devraient coordonner une vaste campagne d information du public en publiant une s rie de brochures visant mieux informer le public sur les l ments importants prendre en compte pour l acquisition d une unit en copropri t ainsi que la bonne gestion de ce type d habitation Assurer le d veloppement harmonieux et durable de la copropri t l heure du d veloppement durable la copropri t s av re un outil fort utile Elle permet une optimisation de la densit urbaine une int gration de b timents cologiques dans nos centres urbains et limite l talement des populations Un chec dans le d veloppement de ce type d habitation collective pourrait avoir un s rieux impact conomique et social pour l ensemble du Qu bec Le gouvernement du Qu bec doit donc s engager assurer ce d veloppement en d finissant une politique ad quate pour le logement collectif priv Pour ce faire il doit mettre en place diverses mesures qui assureront une
18. la copropri t divise ainsi qu en ce qui a trait la d ontologie Il faudrait r glementer l acc s ce secteur sp cifique des assurances aux courtiers ayant re u les cours de formation sp cifiques la copropri t Confier aux courtiers d assurance l obligation d exiger une valuation de l immeuble par un professionnel afin de d terminer sa valeur neuf Nous sommes galement d avis qu une grande majorit des situations d insuffisance de couverture d assurance dispara trait si les courtiers d assurance exer aient pleinement leur r le de conseil aupr s des consommateurs et exigeaient syst matiquement la confection d un rapport d valuation par un valuateur professionnel membre d un ordre reconnu par la loi Instaurer un m canisme de contr le pour d partager ce que l assurance du syndicat couvre l immeuble standard des am liorations apport es par les copropri taires D s la construction d une copropri t les promoteurs devraient avoir l obligation de remplir un document ou certificat qui noncerait sp cifiquement pour chacune des unit s l tat de construction devant tre consid r comme l unit standard Ce document ou certificat 51 Articles 99 et suivants Condominium Act S O 1998 c 19 M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 30 5 2 5 5 2 6 devrait n cessairement faire partie des registres de la copropr
19. riode durant laquelle de nombreux et co teux travaux majeurs et des remplacements d quipement sont n cessaires En parall le l ge moyen des r pondants correspond l arriv e des nouveaux retrait s dans la copropri t dans les ann es 1980 Par contre comme nous le verrons dans l analyse de la section consacr e au fonds de pr voyance la moyenne des contributions au fonds de pr voyance pour la conservation d immeubles qui prennent de l ge laisse pr sager des insuffisances de fonds importantes surtout dans la r gion de Montr al LA VIE EN COPROPRI T EN G N RAL Question 1 Qu est ce qui vous satisfait le plus de vivre en condo Chapitre de Montr al Chapitre de Qu bec Pas d entretien faire 26 Pas d entretien faire 20 S curit confort tranquillit 17 S curit confort tranquillit 19 tre propri taire 8 tre propri taire Acc s aux services 4 Acc s aux services Vie sociale et communautaire 5 Vie sociale et communautaire Partage des frais et risques 4 Partage des frais et risques SU EE De fa on pr dominante l absence d entretien faire pour la nouvelle r sidence est le facteur le plus appr ci surtout dans le cadre de copropri t s suffisamment volumineuses Consid rant l ge moyen des r pondants qui ont possiblement d j t propri taires d une maison individuelle le r sultat n est pas surprenant La publicit des promoteurs renf
20. s Le fonds de pr voyance L insonorisation Les d clarations de copropri t ant rieures 1994 Les conflits entre les d clarations et le C c Q Le texte non convivial de la d claration Le partage des co ts pour certaines d penses L impossibilit d interdire la location des unit s comprendre R glements de l immeuble 6 Qui paye quoi quand il y a d g t d eau 14 Qui s occupe des r parations en cas de d g t d eau 12 Le stationnement ill gal des automobiles Le calcul des frais de condo Le remplacement des tapis par des planchers de bois 2 faire respecter Les r glements de l immeuble 18 Qui paye quoi quand il y a d g t d eau Qui s occupe des r parations en cas de d g t d eau 4 Le stationnement ill gal des automobiles 19 Le calcul des frais de condo 2 Le remplacement des tapis par des planchers de bois 3 appliquer Les r glements de l immeuble I1 Qui paye quoi quand il y a d g t d eau 6 Qui s occupe des r parations en cas de d g t d eau 5 Le stationnement ill gal des automobiles 5 Le calcul des frais de condo 3 Le remplacement des tapis par des planchers de bois 3 accepter Qui s occupe des r parations en cas de d g t d eau 1 Le remplacement des tapis par des planchers de bois 2 Autres l ments qui causent des difficult s Le fonds de pr voyance L insonorisation L article 1097 du C c Q Les reco
21. s d habitation De plus ces multiples petits syndicats requi rent l implication d un fort pourcentage de copropri taires qui cherchent plut t se d gager des responsabilit s d entretien et de gestion en proc dant un achat dans de telles copropri t s M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 58 Dans bien des cas les copropri taires b n ficieraient certainement de la possibilit de se fusionner sans trop de formalit s Or pour le moment dans l tat actuel du droit la fusion de copropri t s n cessiterait autant le consentement de tous les copropri taires que de tous les cr anciers hypoth caires en plus d imposer les lourdes formalit s aff rentes la liquidation des copropri t s existantes Il faut galement pratiquer la fusion de toutes les personnes morales concern es par un tel projet 13 2 La proposition du RGCQ Le l gislateur qu b cois a d j manifest par l article 1083 C c Q son int r t pour les associations de syndicats Cette disposition ne suffit toutefois pas pallier aux nombreuses difficult s s rieuses r sultant de la n cessit d administrer des copropri t s niveaux multiples Le RGCQ soumet que la loi devrait permettre formellement la fusion des copropri t s et d en faciliter les op rations Le l gislateur ontarien a d j pr vu la possibilit et les modalit s de fusion de syndicats Corporations gt aux art
22. s provenant de plusieurs copropri t s sous gestion e assurer que ces comptes bancaires soient ouverts et maintenus de fa on autonome au nom de chacun des syndicats sous gestion e assurer qu un minimum de deux signatures dont celle d un des membres du conseil d administration soient requises sur tout 8 Article 1355 C c Q M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 40 ch que ou effet de commerce tir sur le compte du syndicat et que chaque d pense ou retrait soit pr alablement autoris par une r solution du conseil d administration Le RGCQ souligne aussi que les r gles actuelles applicables l administrateur des biens d autrui s av rent certains gards sans application v ritable en mati re de copropri t Mentionnons l article 1316 C c Q qui pr voit que l administrateur du bien d autrui a le pouvoir d ester en justice pour tout ce qui touche son administration o intervenir dans toute action concernant les biens administr s Une telle disposition peut avoir une certaine utilit du strict point de vue proc dural mais elle s av re g n ralement inapplicable puisque c est le syndicat lui m me qui doit tre partie l action en justice Pire encore elle conf re au gestionnaire un pouvoir exorbitant qui n a pas sa raison d tre en copropri t divise d faut de professionnaliser la gestion des copropri t s une r vision compl te
23. sublease assignment of leasc has been entered into for For all condominium corporations except common elements condomimum corporations OEST 5 Lee S scans include any parking or storage units that have been leused In the case of a common elements condominium corporation the common interest in the condominium corporation being the interest attached 10 nine provide brief description of the parcel of land to which the common interest in the Condomimum Corporation is attached on the following terms Nameoftessee s or SUDIESSe SD sirrsrerannnenenepnnepaarennpamentennanenennnsennnmenennneennennemennnedsrnien Telephone n mer nee FARDE PANNE nenaon aa aenea A aiis Eaire A reani iaaa iaai A aa COMMENCEMENTMHALES versent Terminauon date Opuon s Lo renew ser out d tails Rental payments tent D RE E pais dns set out amount and when due a able TEL Le aai CU jee io EEA TA ue TP ne Ut 2 We have provided the sirike out whichever is not applicable lessee s sublessec s with a copy of the declaration by laws and rules of the condominium corporation 3 1 We acknowledge that as required by subsection 83 2 of the Condominnum Act 1998 1 we will advise you in writing if the strike out whichever is not applicable lease sublease assignment of lease is terminated Dated this sin GAYAF inso cer pmauncnncresgrrsesecinnsi remns eas tesso signature of owner s print name of owner s
24. t adopt es qui ne seront ici que r sum es tant elles sont nombreuses R glementation des assembl es g n rales concernant les convocations et la tenue de celles ci R glementation des frais de chauffage au titre des conomies d nergie pour individualiser les d penses de combustible Renforcement de l information des copropri taires sur les appels de fonds et les sanctions des copropri taires d faillants Obligation de faire d lib rer sur un compte s par plut t qu au nom du cabinet de syndic Obligation de mentionner la superficie de la partie privative d un lot de copropri t en cas de vente Loi CARREZ Modification des r gles relatives aux antennes et paraboles de t l vision Nouvelle r glementation sur les r gles de s curit quant aux acc s aux immeubles Modification des r gles des majorit s pour rendre plus faciles les prises de d cisions en assembl e g n rale Modification fondamentale des r gles relatives aux copropri t s en difficult pour les aider viter la d perdition du patrimoine et la mise en faillite d immeubles Obligation de d lib rer sur un fond de pr voyance etc Nous avons l heure actuelle 25 recommandations de la Commission relative la copropri t qui ont t suivies d effet par des modifications l gislatives dans tous les domaines que ce soit dans les questions d tablissement des tats descriptifs de divisio
25. 22 l immeuble Cette confusion provient notamment de la complexit de ces plans de l interpr tation restrictive qu en font les divers administrateurs de ces plans et du fait qu il n existe pas un seul et m me plan obligatoire pour couvrir tous les immeubles Actuellement il existe beaucoup de confusion dans le public quant l tablissement du point de d part des diff rentes garanties offertes par les plans obligatoire ou priv s De m me la distinction entre ce qui constitue une malfa on un vice ou une d ficience n est pas vidente pour le commun des mortels Il arrive donc fr quemment que les copropri taires laissent couler les d lais prescrits pour en b n ficier car ils comprennent mal la d marche suivre pour obtenir les correctifs requis leur unit d habitation ou au b timent 4 2 Les propositions du RGCQ 4 2 1 Remplacer les plans de garantie de maisons neuves par une surveillance obligatoire des travaux de construction par des professionnels du b timent Le RGCQ est d opinion que la protection du public serait nettement sup rieure si en lieu et place des plans de garantie de nature curative et encorel le l gislateur introduisait une mesure pr ventive soit une surveillance de la qualit du b ti en cours de construction effectu e par des professionnels du b timent L objectif visant s assurer que les b timents construits soient conformes
26. Alfred et Madeleine devront attendre la fin des ann es 1980 pour pouvoir acheter Trop tard C est le d but de la d gringolade Les premiers arrivants prennent leur retraite partent vivre la campagne mettent leur bien en location La population se paup rise Aujourd hui trois locataires sur quatre d apr s la mairie vivent sous le seuil de la pauvret 880 euros par mois pour une personne seule en 2006 Au fil du temps les impay s de charges se sont accumul s Le syndic a fini par mettre la cl sous la porte La copropri t est sous administration Pa Bi P judiciaire la coop rative gestionnaire du chauffage a t liquid e Trop de dettes A l automne le chauffage n a t rallum que sur injonction du maire Qui paiera la facture Comment Personne ne sait Le Ch ne pointu est une copropri t d grad e En clair un ghetto o chouent les exclus de l habitat social en attente depuis des ann es d un F pro ehands de sommeil Une centaine d appartements sont surpeupl s d apr s les appartement HLM ou les trangers sans papiers proies des m2 services muaicipaux De moins en moins nombreux les propri taires habilant les lieux cohabitent avec des locataires qui n ont nulle part o aller Dans un F4 d clar insalubre par la mairie au 9 tage sans ascenseur vivent quatre familles Deux maliennes une mauritanienne une cap verdienne Une par chambre Dans la premi re gauche la maman n
27. CHAPITRE 13 LA FUSION DES COPROPRI T S 57 13 1 Constats et cons quences sen etant nn nee ee Nes see ee 57 13 2 La proposition du RGCQ SES nana nn no 58 CHAPITRE 14 ARTICLES DIVERS DU CODE 58 14 1 Les articles 1041 et 1068 C c Q et la d termination des valeurs EAEAN AA E E E A E E E EA A E 58 14 2 L article 1060 C c Q et les modifications la d claration de copropri t PR E TN PEER EE DNA EE PEER CE DU EUR RE 60 143 L article 1080 C c Q et la notion du pr judice s rieux et irr parable nn AT Me ed nbte tee a Edo ut Manet ste 61 144 L aricl to 1 OC La rennes ite nier nan AEREOS 62 145 Les articles 1092 et 1093 C c Q et les notions d ayant cause du promoteur et d intention d habiter sessssssseeseeeeeeirirrrrrrrrssrestesrerrrrennns 62 CON CERU SO N en me ne A re An en re ne 65 M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 3 PR FACE Le Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec RGCQ est un organisme sans but lucratif fond en 1999 ayant pour objet principal la promotion de la saine gestion des syndicats de copropri t du Qu bec notamment par l tablissement de r gles visant assurer la conservation des immeubles et le maintien du capital des copropri taires II compte actuellement 420 membres gestionnaires de copropri t administrateurs et copropri taires repr sentant au del de 80 000 pe
28. Le comportement du pr sident d assembl e est peu mentionn mais il explique possiblement les d bordements verbaux de certains copropri taires Page 14 de 16 Question 27 Avez vous l impression que les copropri taires de votre immeuble comprennent bien leur droits et obligations Qu est ce qui vous donne cette impression Non 32 Ils font leur t te pr sentent des revendications ill gitimes ou mal formul es ont une attitude de locataires se placent en situation de conflit d int r t ne lisent pas la d claration de copropri t Ils s attaquent l quipement du syndicat Ils s en remettent aveugl ment au CA Ils ignorent les r glements m me s ils les connaissent Oui 9 Ils font des interventions pertinentes aux assembl es Ils ont compris suite des discussions avec le CA et leur pr sence aux assembl es Pour y arriver il faut Tenir des rencontres informelles avec les copropri taires Fournir des informations au sujet des choses s rieuses et des d penses importantes Non 27 Ils agissent en locataires ou propri taires d une maison priv e ne lisent pas la d claration pensent que l assembl e est souveraine en tout font des interventions inappropri es aux assembl es manque de respect Manque de participation aux assembl es Ils font ce qu ils veulent agissant comme administrateurs Ils n acceptent pas leurs obligations Ils s en remettent au CA Oui 11
29. aider prendre les bonnes d cisions Personne Avocat Ami e s Gestionnaire Notaire RGCQ ASCQ Documentation et Salon Services juridiques assurances Autres administrateurs voisins CCU de la Ville Internet Condol oal Personne 8 Avocat 25 Ami e s 5 Gestionnaire 9 Notaire 10 RGCQ 25 ASCQ 6 Professionnels appropri s 2 Condoressources 1 Autres administrateurs voisins 2 Minist re du gouvernement 1 Le RGCQ joue un r le conseil important aupr s des administrateurs qui sont membres de l organisation Lorsque ceux ci recherchent un avis juridique ils sont dirig s vers un avocat pour une consultation Question 19 Qu est ce que vous avez trouv de plus difficile en tant qu administrateur de votre copropri t Indiff rence et manque d implication des copropri taires M connaissance et manque de respect de la d claration Difficult de la prise de d cision quitable pour tous et de l explication G rer les diff rences d id es de demandes et d attentes Ing rence et intimidation ina ropri es des 13 14 5 4 10 Faire respecter la d claration de copropri t Faire accepter les hausses de frais de condo et de contributions au fonds de pr voyance Disponibilit investissement de temps tre consid r comme concierge stress insomnie 9 Appels d offres pour les travaux majeurs trouver entrepreneurs fiables 4 Manque de connaissances et
30. cessaires pour effectuer les grands travaux lorsque le fonds de pr voyance est insuffisamment garni Actuellement la solution habituelle r side dans la lev e d une cotisation sp ciale payable imm diatement par les copropri taires Toutefois lorsque les cotisations sp ciales sont importantes et que des copropri taires ne sont pas en mesure de payer les sommes demand es s ensuivent de longues et co teuses proc dures judiciaires avant que le syndicat puisse collecter les sommes dues et proc der l ex cution des travaux Il est imp ratif que le l gislateur facilite le financement de ces grands travaux en vue de pr server la s curit des b timents plus g s et s assurer que les travaux importants qui sont requis ne soient pas ind ment repouss s par les conseils d administration faute de fonds pour les d frayer 9 3 Les propositions du RGCQ Le RGCQ consid re que plusieurs mesures l gislatives devraient tre adopt es afin de s assurer que les syndicats de copropri t constituent effectivement un ou des fonds de pr voyance calcul s sur la base des besoins estim s en vue des ventuelles r parations majeures et du remplacement des parties communes 9 3 1 Clarifier les r gles entourant la constitution m me d un fonds de pr voyance La r daction actuelle des articles 1071 et 1072 C c Q na pas permis de toute vidence que l intention du l gislateur se concr tise dans les faits La R forme du Cod
31. coh rence suffisante pour le d veloppement harmonieux de la copropri t LISTE DES ANNEXES Profil des membres du Comit de travail du RGCQ sur la r forme du droit de la copropri t Compilation des r sultats du sondage du RGCQ Sondage pour la production d un livre blanc en vue d une r forme du droit de la copropri t M mo sur la force des textes l gislatifs fran ais concernant la copropri t Formulaire 5 de d nonciation d une location mod le ontarien Article du journal Le Monde intitul Les otages du sixi me tage 30 janvier 2010 p Regroupement des gestionnaires lt et copropri taires N 2 i du Qu bec rgcq org PROFIL DES MEMBRES DU COMIT DE TRAVAIL DU R G C Q lise Beauchesne Comptable agr e elle a d but sa carri re dans une firme comptable internationale Suite son implication comme pr sidente du conseil d administration du syndicat o elle acheta son premier condo elle a compris les probl matiques de gestion v cues par les syndicats de copropri taires de petite taille Cette exp rience l amena ensuite se joindre d autres professionnels afin de d marrer l entreprise SolutionCondo com Cette derni re vise fournir des outils de gestion et de comptabilit via un logiciel web afin de faciliter l ex cution des nombreuses t ches requises pour effectuer une bonne gestion d un syndicat de copropri t Elise Beauchesne poursuit aujourd hu
32. copropri t dont quatre ann es durant lesquelles elle s est aussi impliqu e sur le conseil d administration Cette exp rience pratique combin e aux nombreuses sessions de formation auxquelles elle a particip lui permet d tre une source clair e de renseignements sur la copropri t B n volement elle n h site pas consacrer de nombreuses heures prendre les appels des membres pour les renseigner sur les saines pratiques de gestion en copropri t Regroupement des gestionnaires 4 et copropri taires du Qu bec h 4 rgcqurg COMPILATION DES R SULTATS DU SONDAGE DU RGC Dans le cadre du comit de travail mis sur pied par la Chambre des notaires pour une r flexion sur le droit de la copropri t le Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec a consult ses membres par sondage Les th mes choisis par le comit de travail ont servi l laboration des questions regroup es dans les cat gories suivantes La vie en copropri t en g n ral L achat d une unit et les informations n cessaires La qualit de construction de votre immeuble Les garanties Le fonds de pr voyance et l entretien de l immeuble L aide et l assistance la copropri t soutien dans les situations difficiles L gislation encadrant la copropri t Une copie du formulaire de sondage est jointe en Annexe 2 Les formulaires ont t remis par la poste aux membres du RGCQ dans les chapitre
33. dans une copropri t qui ne saurait d aucune fa on conna tre ni m me soup onner cette modification tacite La jurisprudence ayant ouvert la porte une telle modification tacite se doit d tre cart e clairement et sans d lai par le l gislateur 14 3 L article 1080 C c Q et la notion du pr judice s rieux et irr parable L article 1080 C c Q pr voit que lorsque le refus d un copropri taire de se conformer la d claration de copropri t cause un pr judice s rieux et irr parable au syndicat ou l un des copropri taires l un ou l autre peut recourir l injonction contre le fauteur de trouble Au surplus cette disposition stipule que si le copropri taire transgresse l injonction ou refuse d y ob ir le tribunal peut outre les autres peines qu il peut imposer ordonner la vente de la fraction du copropri taire r calcitrant Cette disposition telle que r dig e a fait l objet d une controverse jurisprudentielle quant la n cessit de prouver un pr judice s rieux et irr parable pour en obtenir l application En effet dans une d cision de la Cour sup rieure datant de 1996 le juge a conclu qu en mati re de contravention aux dispositions de la d claration de copropri t le l gislateur imposait un lourd fardeau au syndicat ou au copropri taire troubl en l obligeant prouver l existence d un pr judice non seulement s rieux mais aussi irr parable
34. de copropri t Adapter la l gislation pour les syndicats de moins de 10 unit s 12 Page 13 de 16 Mise jour de la d claration tous les dix ans 1 Dan l Plusieurs suggestions de nature l gislative ont t pr sent es L importance d augmenter les contributions au fonds de pr voyance soit par un minimum plus lev soit par l obligation d effectuer des tudes de fonds de pr voyance est mentionn e en priorit Le manque d information lors de l acquisition d un condo et le manque de respect des r glements de l immeuble ont conduit plusieurs copropri taires r clamer une responsabilisation des notaires au moment des transactions On leur attribue m me une responsabilit d ducateur envers les nouveaux acqu reurs On souhaite aussi des modifications l gislatives pour faciliter l application de sanctions envers les contrevenants On sugg re aussi une formation obligatoire pour les gestionnaires de copropri t afin d assurer leur comp tence parce que plusieurs r pondants ont eu des exp riences n gatives avec une gestion externe Question 26 Dans votre copropri t quel est l aspect de la d claration de copropri t qui cause le plus de frustration parmi les copropri taires lors de l assembl e g n rale annuelle L absence de vote des copropri taires L absence de vote des copropri taires sur le budget sur le budget Le comp
35. de d celer le v ritable pouls de la copropri t ou l tat des r glements en vigueur dans l immeuble 1 Articles 1785 et suivants C c Q L amendement l article 1069 C c Q en 2002 a r solu un grave probl me de r cup ration des charges communes impay es auquel les syndicats de copropri t taient confront s auparavant Le RGCQ qui est l origine de cette modification l gislative souligne qu il s agit toutefois du seul changement apport aux r gles concernant la copropri t divise depuis l entr e en vigueur du Code civil du Qu bec en janvier 1994 13 L article 1060 C c Q pr voit que seules les modifications apport es lacte constitutif de copropri t ou l tat descriptif des fractions doivent d sormais tre publi es au registre foncier Cette disposition a eu des effets pervers quant l information disponible aux copropri taires ou M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 8 e Par ailleurs les certificats d tat de l immeuble et les tudes du fonds de pr voyance sont rarement disponibles malgr le fait qu ils soient des outils indispensables la bonne gestion de la copropri t En r sum le RGCQ constate qu une part importante des probl mes v cus en copropri t provient d un manque d information des acheteurs potentiels copropri taires membres de conseil d administration ou gestionnaires de copropri t Que ce soi
36. de se soustraire certaines obligations relatives la mise en place d un fonds de pr voyance par l adoption de r solutions en ce sens par l assembl e des copropri taires dans des proportions de votes major es 66 6 ou 75 des voix En contrepartie les syndicats qui optent pour une telle avenue sont tenus d en faire sp cifiquement mention dans la documentation relative la copropri t fournie tout acheteur potentiel Une telle possibilit serait peut tre envisageable dans notre l gislation notamment pour les copropri t s constitu es essentiellement de maisons en rang e qui comportent tr s peu de parties communes M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 49 9 3 4 9 3 5 Clarifier les r gles de d tention et d utilisation des sommes provenant du fonds de pr voyance Plusieurs l gislations trang res dont l Ontario la Colombie Britannique et la Californie contiennent de nombreuses r gles relatives la d tention et l utilisation des sommes qui sont d tenues dans le fonds de pr voyance Ainsi l Ontario a pr vu dans la loi plusieurs dispositions ayant trait l ouverture et la tenue des comptes bancaires par la personne qui re oit une somme au nom de l association ou son profit notamment une somme re ue des copropri taires titre de contribution aux d penses communes ou au fonds de r serve ainsi que les possibilit s de placement de ces so
37. des travaux Le gestionnaire peut aussi voir la pr paration et l analyse du certificat d tat de l immeuble et des tudes du fonds de pr voyance ainsi que toute autre t che connexe visant l entretien ou la conservation de l immeuble Ces t ches peuvent galement impliquer la manipulation de sommes d argent importantes En somme les t ches confi es un gestionnaire de copropri t peuvent tre tr s vari es et complexes Elles requi rent comp tence et professionnalisme d autant plus que de nombreux immeubles en copropri t sont confront s d importants travaux de mise niveau de r paration ou de remplacement des parties communes dont les co ts peuvent souvent d passer le million de dollars M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 39 Le RGCQ a t cr dans le but de promouvoir la saine gestion des syndicats de copropri t et de rehausser la qualit des services offerts par les gestionnaires Il diffuse et offre depuis sa fondation de l information destin e aux gestionnaires administrateurs et copropri taires afin de r aliser son objet Il a r cemment conclu une entente avec l Ordre des Administrateurs Agr s du Qu bec afin d unir leurs efforts pour accro tre la formation et la comp tence des gestionnaires de copropri t en inscrivant cette fonction parmi les professions r gies par cet ordre professionnel Il y a cependant lieu de reconna tre
38. des dispositions du Code civil du Qu bec relatives l administrateur du bien d autrui devrait tre effectu e par le l gislateur pour s assurer qu elles cadrent effectivement avec la copropri t divise Celles qui ne cadrent pas devraient tre express ment cart es Qui plus est des r gles sp cifiques obligatoires devraient tre adopt es en mati re de tenue des comptes bancaires et de la manipulation des sommes d tenues pour une copropri t 7 3 Les propositions du RGCQ Le RGCQ consid re que la fonction de gestionnaire ou g rant de copropri t devrait faire l objet d un encadrement par le l gislateur afin d assurer la qualit de la gestion des syndicats de copropri t et la protection des copropri taires Tout gestionnaire devrait d tenir des comp tences juridiques et techniques Il devrait avoir suivi une formation dans les domaines de l immobilier du droit de la comptabilit et des sciences du b timent A cet effet nous proposons que le l gislateur adopte les mesures suivantes e encadrer la fonction de gestionnaire de copropri t formation comp tence responsabilit professionnelle d ontologie fonds d indemnisation etc Le RGCQ pr conise la mise en place d un ordre professionnel ou d faut l imposition aux gestionnaires de copropri t En France le syndic professionnel doit obligatoirement d tenir une carte professionnelle d livr e par la Pr fecture tre titul
39. devient peu pr s illusoire puisqu on est dans l impossibilit d tablir la diff rence entre la valeur relative accord e la fraction dans la d claration et celle qui aurait d tre tablie Pour contrer le probl me il faudrait instaurer l laboration d une grille d valuation g n rale laquelle les valuateurs agr s architectes et ing nieurs pourraient contribuer Dans l intervalle il faudrait proc der l valuation de toutes les unit s d un immeuble en construction ou conversion au m me moment effectu e par un valuateur agr utilisant les principes d valuation qui ont g n ralement cours Le l gislateur devrait n cessairement se pencher sur ce probl me d tablissement des valeurs relatives car la situation actuelle est source d in galit s et d injustice 102 Commentaires du ministre de la Justice propos de l article 1053 C c Q M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 60 14 2 L article 1060 C c Q et les modifications la d claration de copropri t Nous avons soulign au chapitre 6 de ce M moire relatif la tenue des registres les difficult s occasionn es par l amendement l article 1060 C c Q en 1994 concernant les modifications apport es au r glement de l immeuble Cet article du Code civil du Qu bec pr voit d sormais qu il suffit que ces modifications soient d pos es aupr s du syndica
40. est pas l Elle est la maternit A son retour dans deux jours ils seront cinq dans une douzaine de m tres carr s il faudra faire de la place pour le b b entre le frigo le t l viseur l armoire et le lit o dorment parents el enfants Le tarif 450 euros par chambre en liquide Voil ce que demandait le propri taire M M Bodj A la suite de d boires judiciaires ce marchand de sommeil s n galais a pris la fuite l appartement a l vendu aux ench res en d cembre Le nouveau propri taire est pass deux fois Il a r clam 450 euros par chambre Le champion de ces marchands de sommeil s appelle Rodrigue Marehety En 2005 ce Martiniquais gardien de la paix la police de l air et des fronti res ach te 38 appartements dans le quartier La mairie le signale d s f vrier 2006 au parquet de Bobigny qui ouvre une information judiciaire Interpell il est mis en examen fin 2007 pour dissimulation d activit s et aide l entr e et au s jour irr gulier En novembre 2009 le parquet de Bobigny a requis son renvoi devant le tribunal correctionnel pour escroquerie et infraction la l gislation sur les b angers Sollicit e son avocate M Sophie Chekroun n a pas souhait s exprimer Rodrigue Marchety avait selon l enqu te trouv un filon loger des centaines de personnes sans payer les charges Au faite de son empire immobilier prapri taire de 49 appartements Clichy sous Bois d apr s la mai
41. faisant l objet d une vente d faut de quoi des indemnit s pr calcul es sont dues aux victimes d s lors que la diff rence de superficie est de 5 ou plus L indemnit est une r duction du prix de vente proportionnelle la diff rence de surface Quant aux normes acoustiques elles sont la plupart du temps camoufl es sous le vocable insonorisation sup rieure dans la publicit des promoteurs ce qui ne veut strictement rien dire Nous sommes d avis que le l gislateur devrait exiger que des informations ad quates devis acoustique ou autres soient obligatoirement fournies dans le contrat pr liminaire ou la note d information Qui plus est des normes acoustiques plus rigoureuses devraient tre impos es pour toutes les nouvelles constructions Les probl mes reli s l insonorisation insuffisante des immeubles en copropri t sont nombreux et faisaient partie des irritants fr quemment soulign s dans le cadre de la consultation men e par le RGCQ aupr s de ses membres l automne 2009 Enfin le l gislateur devrait tre plus pr cis quant aux documents fournir et imposer des sanctions s v res en cas d informations erron es ou manquantes dans la note d information pouvant aller jusqu la suspension ou au retrait de la licence d entrepreneur le cas ch ant lorsqu en pr sence d informations fausses ou trompeuses quivalant un dol Nous sommes d avis que la R gie du b
42. fran aise a t am lior e au fil des ann es notamment la suite de grands scandales financiers immobiliers des ann es 60 qui ont concern des milliers d pargnants ce furent les scandales du Patrimoine Foncier et de la Garantie Fonci re qui ont englouti les fonds des pargnants immobiliers ce qui a entra n la r glementation des professions immobili res aujourd hui tr s encadr es par la Loi HOGUET du 2 janvier 1970 et le renforcement des structures de la copropri t par la Loi de 1965 comme dit ci dessus et toutes les lois ou d crets qui ont suivi Pour canaliser la profusion de lois et d crets d pos s par les Parlementaires au fur et mesure des difficult s que rencontraient les copropri taires il a t d cid par la Loi du 31 d cembre 1985 et le d cret du 9 juin 1986 la constitution d une COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIETE qui a pour objectif de faire le point des difficult s d application de la copropri t avant les refontes l gislatives vot es par le Parlement Cette Commission r unit des juristes minents des repr sentants des Minist res du logement et de la justice des professionnels de l immobilier et des repr sentants des copropri taires pour proposer chaque fois que leur sont signalis es des difficult s d application des modifications l gislatives tr s nombreuses en FRANCE C est ainsi que gr ce cette Commission les modifications l gislatives suivantes ont
43. gles actuelles ne pr voient absolument rien cet gard La Soci t canadienne d hypoth ques et de logement SCHL Pour clore ce chapitre ajoutons que la Soci t canadienne d hypoth ques et de logement SCHL est l organisme national responsable de l habitation au Canada A titre de premier assureur hypoth caire au Canada elle permet aux emprunteurs d acheter une habitation en versant une mise de fonds d aussi peu que 5 Pour mitiger le risque reli la qualit de la construction elle exige un plan de garantie de maisons neuves Or dans le cas des immeubles en copropri t non couverts par le plan obligatoire la protection offerte ne peut s inscrire dans les objectifs qu elle vise A cet gard le RGCQ recommande que la SCHL n assure pas de pr ts hypoth caires pour des copropri t s neuves qui ne sont pas assujetties au plan de garantie obligatoire ou qui n auraient pas fait l objet d une surveillance de chantier par des professionnels du b timent CHAPITRE 5 LES ASSURANCES 5 1 Constats et cons quences Parmi les principales modifications dans la r forme du Code civil du Qu bec au chapitre de la copropri t divise figure l introduction d une obligation pour tous les syndicats de copropri t d assurer tout l immeuble y compris les parties 4 C est dire lors de la publication de la d claration de copropri t article 1038 C c Q M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri
44. la mixit sociale Ce fut galement la Loi pour l accession aux logements du 10 juillet 2008 d nomm e BOUTIN modifi e nouveau le 25 mars 2009 pour lutter contre l exclusion et am liorer le fonctionnement des copropri t s C est cette Loi qui a vot l obligation mise aux normes des ascenseurs a encadr les honoraires des syndics pour travaux et cr une nouvelle proc dure d alerte pour les copropri t s en difficult ou encore r glementer les ventes isol es de parkings la d tention des archives du syndicat ou les ravalements On n oubliera pas de citer la Loi GRENELLE DE L ENVIRONNEMENT qui sera discut e prochainement au Parlement sur les conomies d nergie puisque les prises de d cisions doivent tre faciliter en assembl e g n rale la cr ation de parties privatives d int r t commun que sont les fen tres pour faciliter les d cisions en assembl e g n rale des ravalements nerg tiques Fait Neuilly le 7 janvier 2010 Olivier J BRANE Avocat honoraire Form 5 Condominium Act 1998 SUMMARY OF LEASE OR RENEWAL clause 83 1 b of the Condominium Act 1998 TOME NT rurninnn san mnt a a euy 0 NE OI CORIONIHRUN LOTPArANon 1 This is t notify you that Strike out whichever is not applicable a written or oral strike out whichever is not applicable case sublease assignment of lease OR renewal of a written or oral sirike out whichever is not applicable lease
45. ph nom ne existe depuis nombre d ann es le statut de la copropri t des immeubles b tis a t initialement tabli en France par une loi datant du 29 juin 1938 Les concepts ont t modernis s par la Loi num ro 65 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropri t des immeubles b tis SCHL Actualit s habitation R gion du Qu bec Troisi me trimestre de 2008 3 M H CHOKO G S N CAL et N VACHON La copropri t divise dans la r gion m tropolitaine de Montr al et de Qu bec Institut national de recherche scientifique Urbanisation Culture et Soci t Soci t d habitation du Qu bec Gouvernement du Qu bec Montr al 2006 152 p Article 1039 C c Q M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 5 g n rale le RGCQ estime que cette r forme a permis de moderniser la loi et a apport ainsi des am liorations aux r gles r gissant alors ce mode de propri t Constats et perspectives quant l avenir Toutefois apr s maintenant seize ans sous le r gime actuel force est d admettre que des correctifs et des am liorations doivent tre apport s aux r gles concernant la copropri t divise contenues dans le Code civil du Qu bec Certaines r gles n atteignent toujours pas les objectifs recherch s par le l gislateur soit en raison de l incompr hension des intervenants du milieu soit cause de leur refus de privil gier l int r t collectif
46. potentiels En effet compte tenu de la qualit r dactionnelle g n ralement m diocre de ces r glements ainsi que de la tenue pour le moins chaotique des registres de copropri t il devient souvent tr s difficile de conna tre v ritablement l tat de la r glementation dans une copropri t En raison de ces lacunes les intervenants ou acheteurs potentiels ne disposent bien souvent que d une information incompl te ou incertaine ce sujet En somme un constat s impose l gard de la tenue des registres du syndicat ils sont en g n ral tr s mal tenus Voici des exemples de situations fr quentes e les administrateurs b n voles montrent g n ralement une bonne volont mais ne poss dent que rarement tout le temps requis et les connaissances n cessaires pour que cette t che soit remplie ad quatement La tenue des registres est donc souvent al atoire et d sordonn e e certains administrateurs se croient propri taires uniques de l immeuble Ils contr lent les documents limitant ind ment ou interdisant carr ment l acc s aux copropri taires malgr l article 1070 C c Q e la rotation des membres des conseils d administration au cours des ann es entra ne parfois la disparition des registres de la copropri t avec le d part d un des administrateurs sortant La plupart de ces probl mes pourraient notre avis tre r gl s ou att nu s assez facilement par le l gislateur M moire d
47. t CHAPITRE 11 LES COPROPRI T S EN SITUATION DE BLOCAGE 11 1 Constats et cons quences Une copropri t en situation de blocage est certainement une copropri t en difficult Nous avons tout de m me opt de d velopper dans un chapitre distinct les situations de blocage d abord parce qu elles ne touchent pratiquement que les petites copropri t s alors que le concept de copropri t en difficult vise tous les types et formats d immeubles Deuxi mement il est courant lorsqu on mentionne la notion de copropri t s en difficult gt d voquer surtout les cons quences physiques l immeuble soit l tat de d gradation ou limminence d entreprendre d importants travaux aux parties communes sans que le syndicat dispose des sommes n cessaires pour y faire face Nous voulons plut t voquer par la notion de copropri t en situation de blocage les situations dans de petites copropri t s o les voix sont galement partag es et o la discorde r gne M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 55 En effet il arrive assez fr quemment dans les tr s petites copropri t s moins de 5 unit s que des conflits entre les copropri taires entra nent un blocage total des destin es de la copropri t les voix de part et d autre tant galement r parties 50 vs 50 Or le Code civil du Qu bec ne pr voit actuellement aucun m canisme permetta
48. taires du Qu bec Page 26 privatives contre les risques usuels tels le vol ou l incendie Le montant de cette assurance doit correspondre la valeur neuf de l immeuble Cette obligation est en fait un corollaire la mission premi re du syndicat visant la conservation de l immeuble II s agit n anmoins d une situation particuli re puisque l int r t assurable dans tout l immeuble est conf r une personne morale qui n est pas propri taire ni des parties communes ni th oriquement des parties privatives Le syndicat pourrait m me assurer les am liorations apport es par un copropri taire sa partie privative mais il n y est pas tenu Il revient chacun des copropri taires de contracter une assurance couvrant ces am liorations ainsi que leur propre responsabilit civile Plusieurs copropri taires omettent toutefois de le faire ce qui occasionne norm ment de probl mes lorsque survient un sinistre mentionnons seulement les d g ts aux parties communes ou d autres unit s caus s par un chauffe eau ou un autre accessoire d fectueux tel un robinet ou une douche L intention du l gislateur selon les Commentaires du ministre de la Justice tait d viter les probl mes juridiques et pratiques li s aux assurances insuffisantes la responsabilit des r parations en cas de sinistre aux conflits entre experts relativement l valuation du pr judice etc Seize ans p
49. 091 C c Q pr voit Lorsqu un copropri taire dispose dans une copropri t comptant moins de cinq fractions d un nombre de voix sup rieur la moiti de l ensemble des voix des copropri taires le nombre de voix dont il dispose une assembl e est r duit la somme des voix des autres copropri taires pr sents ou repr sent s cette assembl e Cette disposition est loin de suffire pour r gler les situations de blocage Article 53 1 Loi sur l application de la r forme du Code civil L Q 1992 c 57 Article 54 Loi sur l application de la r forme du Code civil L Q 1992 c 57 M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 56 contribution aux charges communes suivant les dimensions de la partie privative de chaque fraction Les mesures de transition concernant les d clarations de copropri t publi es avant 1994 sont une source potentielle de soucis de questionnements et de conflits parmi les copropri taires et les administrateurs des syndicats lls sont confront s devoir se questionner sur la primaut ou non des dispositions du Code civil du Qu bec par rapport aux nonc s de la d claration de copropri t souvent consid r e comme la loi des parties Ainsi la fixation du budget pr visionnel par le conseil d administration est source de frustrations les copropri taires se fiant aveugl ment la d claration qui pr voit bien souvent que ce su
50. 1998 c 19 Il s agissait dun b timent en b ton de 12 tages rig en 2001 et dont le toit du stationnement souterrain p riph rique du c t sud s effondra sur de nombreux v hicules le 7 novembre 2001 Une analyse structurale du b timent d montra subs quemment un tat de non conformit g n ralis e le b timent ne pouvant r sister un tremblement de terre 3 R glement sur le plan de garantie des b timents r sidentiels neufs c B 1 1 r 0 2 M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 20 Ce plan de garantie n assujettit toutefois que certains b timents enti rement nouveaux d tenus en copropri t divise et destin s des fins principalement r sidentielles e une maison unifamiliale isol e jumel e ou en rang e e un b timent multifamilial de construction combustible e un b timent multifamilial de construction incombustible comportant au plus quatre parties privatives superpos es Ce r glement s inscrivait dans la foul e d une s rie d amendements visant une meilleure protection des consommateurs immobiliers d abord par le biais de la Loi sur la protection du consommateur puis dans le Code civil du Qu bec II visait aussi tel qu on peut le lire dans un M moire du Barreau du Qu bec r pondre aux inqui tudes des consommateurs face la qualit trop souvent douteuse de la construction dans le secteur r sidentiel et aux nombreuses fru
51. 5 ducation au sujet des r glements 7 Civisme respect convivialit 5 5 1 1 Communication avec les copropri taires Rencontres avec les nouveaux copropri taires Formation sur notions d administration R duire pourcentage de votes 1097 1098 Clarifier le langage de la d claration L implication des copropri taires dans la vie en copropri t a grand besoin d am lioration et ceci se refl te aussi dans la n cessit de mieux encadrer le respect des r glements de l immeuble Est ce que cela r sulte d une incompr hension importante de ce mode de vie Il semble que les copropri taires ne r alisent pas que leur investissement ne se limite pas l int rieur de leur partie privative L immeuble valant g n ralement plusieurs millions de dollars devrait aussi recevoir leur attention afin de maintenir sa valeur et de pr senter un milieu de vie accueillant L ACHAT D UNE UNIT ET LES INFORMATIONS N CESSAIRES Question 4 Avant d acheter votre unit vous a t on remis suffisamment d information pour prendre une d cision clair e Page 3 de 16 Question 5 En regardant en arri re y a t il des informations que vous auriez aim obtenir avant de prendre une d cision d acheter votre unit Non 19 Non Oui 48 Oui 36 D claration de copropri t r glements 26 D claration de copropri t r glements 13 Montant dans le fonds de pr voyance 32 Montant da
52. R Les obligations du syndicat quant la conservation de l immeuble et les recours inh rents de telles obligations dans BARREAU DU QUEBEC D veloppements r cents en droit de la copropri t divise vol 159 Cowansville Editions Yvon Blais 2001 p 1 e Y JOLI C UR Les param tres g n raux de la copropri t divise dans BARREAU DU QUEBEC D veloppements r cents en droit de la copropri t divise vol 159 Cowansville Editions Yvon Blais 2001 p 35 e Y JOLI C UR et P G CHAMPAGNE Les probl mes reli s l acoustique en copropri t divise dans BARREAU DU QUEBEC D veloppements r cents en droit de la copropri t divise vol 198 Cowansville Editions Yvon Blais 2003 p 33 e Y JOLI C UR et P G CHAMPAGNE Le promoteur la perte de contr le et l interpr tation des articles 1092 et 1093 C c Q dans BARREAU DU QUEBEC D veloppements r cents en droit de la copropri t divise vol 198 Cowanssville ditions Yvon Blais 2003 p 61 e Y JOLI C UR et P G CHAMPAGNE L application des chartes des droits de la personne en mati re de copropri t dans BARREAU DU QUEBEC D veloppements r cents en droit de la copropri t divise vol 198 Cowansville ditions Yvon Blais 2003 p 83 e Y JOLI C UR et C GAGNON La r partition des charges communes en copropri t divise dans BARREAU DU QUEBEC D veloppements r cents en droit de la copropri t divise vol 237 Cowansville Editions Yvon B
53. Regroupement des gestionnaires gt 4 et copropri taires du Qu bec rgcg org M MOIRE PR SENT MADAME KATHLEEN WEL MINISTRE DE LA JUSTICE DU QU BEC dans le cadre des travaux du groupe de travail sur la copropri t Chambre des notaires du Qu bec amp Minist re de la Justice du Qu bec 15 F vrier 2010 TABLE DES MATI RES PR FACE Tri a A ne A EEE 3 INTRODUCTION r Rene ne A O 4 CHAPITRE 1 AM LIORER L INFORMATION AUX ACHETEURS 7 1 1 Constats et cons quences ssssseeeeeeeeeereressttrrtttrrrrrerrnssrrrrrr reren 7 1 2 Les propositions du AGO Es ne ee ne nt ee Anne ce 8 CHAPITRE 2 L ADMINISTRATION PROVISOIRE 14 2 1 Constats et cons quences ed re nie end esete ee 14 2 2 Les propositions du RAGGA SAR ne ne en dr nd 15 CHAPITRE 3 LA PASSATION DES POUVOIRS ssisssssssneeenneenesernerrnnreeneenee 17 3 1 Constats et cons quences res ns nee een en de Dee 17 3 2 Les propositions du RGCQ sssssssessssrrnssrrressrretsrrnttrtrnnrtrnnsrrrnssrerne 18 CHAPITRE 4 LE CONTR LE DE QUALIT DE LA CONSTRUCTION D IMMEUBLES RESIDENTIELS NEUFS ses 19 4 1 Constats et cons quences 2h28 re ele en ent mere ele 19 4 2 Les propositions du AGBQN en ag nthnet strate tarte 22 CHAPITRE 5 LES ASSURANCES nanc antoine tansrosses 25 5 1 Constats et cons quences san L na nee set 25 5 2 Les propositions du ROGQi a lonrtndrs AUlne der ter rer ene 28 CHAPITRE 6 LA TENUE DES REGISTRE
54. Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 23 copropri t des plans de l immeuble tel que construit sign s par un professionnel De tels plans sont rarement pr par s ou remis au syndicat en d pit de l obligation s adressant au syndicat l effet de les conserver aux registres de la copropri t Pr sentement le d faut de surveillance des travaux lors de la construction fait en sorte que les immeubles sont rig s et que des modifications sont apport es au gr des besoins du chantier sans que le syndicat dispose par la suite d un document de r f rence pour d terminer l tat pr cis de la construction L absence de plans a aussi des cons quences lors de la r ception des parties communes aux fins de la mise en application du plan de garantie des immeubles r sidentiels neufs En effet comment le professionnel du b timent dont les services sont retenus par le syndicat peut il valablement accepter les travaux et recevoir les parties communes s il ne dispose pas du document de r f rence lui permettant de conna tre la port e des travaux r alis s sur l immeuble Il en est de m me lorsqu il s agit d tablir un fonds de pr voyance Comment peut on efficacement valuer les travaux de remplacement qui seront n cessaires si l on ne conna t pas pr cis ment les d tails de la construction initiale Le RGCQ consid re que la surveillance obligatoire des travaux se
55. S tannins 32 6 1 Constats et cons quences men ns nn esse 32 6 2 Les propositions du AGCQL terne Crete ter are 35 CHAPITRE 7 LA GESTION DES COPROPRI T S ssn11nrrer111ere1 111e 37 7 1 Historique et foncli nn ment 5ttr mienne emtiennen 37 7 2 Constats et cons quences Eee min done pren no sn tatin den 39 7 3 Les propositions RGO SSSR RU nn Er 40 CHAPITRE 8 LES ASSEMBL ES DE COPROPRI TAIRES 1 1 11 41 8 1 Historique et fonctionnement 41 8 2 Constats et cons quences ss 43 8 3 Les propositions du RGCQ 4iiuuuiiriesngenenreettenenenstes 44 M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 2 CHAPITRE 9 LE FONDS DE PR VOYANCE rer 44 9 1 Historique et fonctionnement 44 9 2 Constats et cons quences nn nent 45 9 3 Les propositions du RGCQ 4 1548nernerenetdenererdateseanpenenenees 47 CHAPITRE 10 LES COPROPRI T S EN DIFFICULT ssssssiises1ieser1esn 50 10 1 Constats et cons quences renent 50 10 2 Les propositions du RAGQ Lin dette ea nid tel db 53 CHAPITRE 11 LES COPROPRI T S EN SITUATION DE BLOCAGE 54 11 1 Constats et cons quences sans Mann Dada 54 11 2 La proposition du REC ans nana en mters 55 CHAPITRE 12 LA MISE JOUR DES D CLARATIONS DE COPROPRI T RS dd ta 55 12 1 Constats et COns quences 20e peede tone date rates iret benne 55 12 2 La proposition du RGCQ SES SE M anne noue 56
56. ___ D claration de copropri t r glements d immeuble Cotisations sp ciales Mauvaise administration du syndicat Probl mes avec le gestionnaire Conflits entre copropri taires Bruit provenant des appartements voisins Stationnement insuffisant Assurance obligatoire pour mon condo Autre Autre Autre La qualit de construction de votre immeuble 7 Quel ge a votre immeuble ans 8 tes vous satisfait de la qualit de la construction de votre immeuble O oui O non 9 Quels sont les plus s rieuses d ficiences que vous avez rencontr es dans votre immeuble ___ Ma onnerie ____ Ventilation ____ Toiture Jnfiltration d eau ____ Plomberie ____ Insonorisation Foyers au bois ___ Dalle de garage du stationnement int rieur Autre Page 2 de 6 Les garanties 10 Votre copropri t tait elle couverte par un plan de garantie de maison neuve obligatoire 4 11 12 13 14 15 tages ou moins C oui O non Avez vous fait une r clamation aupr s du plan de garantie pour des d ficiences Si oui quelle impression gardez vous de cette d marche O non O oui __ Frustration Peu de garantie r elle ___ Manque de r ceptivit du plan de garantie ___ Refus injustifi des r clamations ____ Parti pris contre le syndicat Autre Le fonds de pr voyance et l entretien de immeuble Connaissez vous le pourcentage du budget de votre copropri t qui est allou au fonds de pr
57. a demande d un copropri taire nommer ou remplacer un administrateur et fixer les conditions de sa charge La proposition du RGCQ est l effet d largir et de pr ciser les circonstances donnant ouverture la nomination d un administrateur judiciaire M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 54 serait d termin e tant dans sa teneur que de sa dur e par l ordonnance du tribunal La nomination d un administrateur judiciaire se pr senterait comme la solution ultime destin e assurer la p rennit de la copropri t Le recours l administrateur judiciaire serait donc exceptionnel tant r serv aux situations de crise grave e Le l gislateur devrait galement permettre l emprunt par le syndicat afin de financer des travaux majeurs requis et la cr ation d une hypoth que sur l ensemble de l immeuble incluant les parties privatives tel que d crit au chapitre pr c dent e Les programmes d acc s la propri t devraient n cessairement tre g r s par un administrateur provisoire ind pendant du promoteur afin de bien d marrer la copropri t De plus le budget pr visionnel devrait avoir t pr par sur la base d une valuation pr cise des besoins de l immeuble par des professionnels ind pendants Enfin les programmes devraient pr voir une information compl te aux acqu reurs sur les tenants et aboutissants de l administration d une copropri
58. abandonner leur sort les consommateurs faisant l acquisition de fractions dans des copropri t s caract re commercial ou mixte Il nous semble que le sens v ritable de la mesure aux articles 1092 et 1093 C c Q est l effet que dans l intention de l habiter signifie n cessairement dans l intention d utiliser unit de copropri t acquise pour les fins auxquelles elle est destin e Il y aurait donc lieu de clarifier la r gle ici aussi M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 65 CONCLUSION La copropri t divise au Qu bec compte aujourd hui des centaines de milliers de logements de l immeuble comptant moins de cinq logements aux grands ensembles d habitation en comprenant plusieurs centaines La popularit de ce mode d habitation ne cesse de cro tre un rythme fulgurant ce qui d montre qu elle r pond une demande d une part importante du public Cependant sans un nouvel encadrement juridique et administratif de qualit l avenir de la copropri t pourrait tre passablement hypoth qu Rattraper le retard en mati re l gislative Le Qu bec conna t aujourd hui un v ritable retard dans l volution des l gislations touchant la copropri t en regard la protection du public Ce retard p nalise d j lourdement les copropri taires dans certains cas et pourrait m me devenir un frein au d veloppement futur de la copropri t pa
59. acheteurs pour leur faire miroiter que les travaux de conversion leur procurent un immeuble quasiment neuf alors que ce n est g n ralement pas le cas Le RGCQ reconna t et salue les efforts d ploy s ces derni res ann es par la R gie du b timent pour faire conna tre le plan obligatoire actuel Malheureusement nous constatons quotidiennement que cette diffusion d information demeure insuffisante pour assurer une protection minimale des copropri taires Des mesures additionnelles devraient tre prises pour que les copropri taires disposent de toute l information n cessaire aux moments cruciaux du processus lors de la signature du contrat pr liminaire lors de l inspection pr r ception lors d une d cision de l administrateur du plan M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 25 Il arrive fr quemment que les acheteurs dans des immeubles convertis se bercent d illusion et se croient l abri des soucis alors que la structure ou l enveloppe ext rieure de l immeuble accuse l usure de nombreuses ann es d s la naissance de la copropri t au point qu il faudrait d j d tenir un fonds de pr voyance bien garni parce que des travaux majeurs seront requis br ve ch ance Des mesures particuli res devraient tre envisag es par le l gislateur pour prot ger les acheteurs lors de conversions d immeubles existants en copropri t divise parce que les r
60. aire d une assurance professionnelle disposer d une garantie financi re et des comp tences requises par la l gislation en plus de ne pas avoir t l objet d une condamnation p nale Loi Hoguet M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 41 d une d tention obligatoire de tous les attributs d un professionnel avec supervision par un organisme de contr le ind pendant comme pour les courtiers et agences immobili res vis s par la nouvelle Loi sur le courtage immobilier Ceci assurera la protection du public quant aux fonds sous la gestion du gestionnaire et les obligera d tenir une assurance responsabilit civile professionnelle Au surplus l ordre professionnel ou l organisme de contr le sera m me de superviser les activit s des gestionnaires et de sanctionner les fautes e mettre en place une s rie de cours de formation obligatoires r gis par un organisme dispensateur accr dit s adressant aux gestionnaires de copropri t et couvrant l ensemble des t ches administratives financi res et d intendance que cette activit professionnelle est susceptible de comporter Cette formation obligatoire devra couvrir les domaines de l immobilier du droit de la comptabilit et des sciences du b timent e mettre en place des r gles pr cises devant obligatoirement s appliquer quant la tenue des comptes bancaires le placement et la manipulation des sommes sous gestio
61. ar les diff rents assureurs au chapitre de l assurance responsabilit civile des administrateurs de sorte qu il s av re tr s difficile pour le commun des administrateurs b n voles dans une copropri t de conna tre la couverture qui s applique selon telle ou telle police Conflits d assurances en ce qui concerne les am liorations aux parties privatives Il s av re particuli rement difficile dans la pratique de distinguer entre ce qui constitue une am lioration apport e la partie privative relevant de M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 28 l assurance d tenue par le copropri taire et ce qui rel ve de l assurance du syndicat Ces difficult s proviennent notamment du fait que le syndicat ne dispose souvent pas des plans de l immeuble tel que construit ou encore parce que plusieurs am liorations apport es par les copropri taires au fil des ans aux parties privatives ne sont pas d nonc es ou rapport es aux registres de la copropri t La question des am liorations aux parties privatives constitue donc une vaste zone grise et il en r sulte parfois des conflits entre les assureurs lorsque survient un sinistre ce qui retarde d autant l indemnisation des victimes Copropri taires mal ou pas assur s Par ailleurs nous remarquons aussi que plusieurs copropri taires sont souvent mal assur s ou bien ils ne souscrivent aucune assurance
62. arantie obligatoire tendre son application l ensemble des copropri t s divises et le publiciser davantage Enfin d faut d instaurer les mesures propos es par le RGCQ il faudrait simplifier le plan de garantie des b timents r sidentiels neufs l tendre l ensemble des copropri t s divises et le publiciser encore davantage Le RGCQ est d opinion que tous les consommateurs qui font l acquisition d une unit de logement devraient minimalement recevoir une documentation compl te identifiant clairement le plan de garantie en cause obligatoire ou optionnel leur admissibilit au plan en cause le cas ch ant ainsi que les principales caract ristiques et limites de ce plan 4 2 4 Instaurer des mesures sp cifiques visant prot ger les acheteurs d unit s dans des b timents convertis en copropri t Le plan de garantie obligatoire actuel ne s applique qu aux immeubles enti rement neufs Ainsi les anciennes habitations usines coles ou glises converties en copropri t s divises ne sont aucunement vis es par ce plan Il s agit l d une autre application du principe deux poids deux mesures ce qui nous appara t in quitable alors que la surveillance des travaux ou l assurance dommages d cennale prot gerait tous les acqu reurs Qui plus est nous pouvons constater dans la pratique que plusieurs promoteurs profitent de l absence de contr le ou de r gles prot geant les
63. art des r pondants tant membres d un conseil d administration il n est pas surprenant de constater qu ils aient consult des volumes de r f rence Page 11 de 16 Question 24 Dans la liste ci dessous quel est l aspect de la loi ou de la d claration que vous avez le plus de difficult comprendre faire respecter appliquer accepter A comprendre R glements de l immeuble Qui paye quoi quand il y a d g t d eau Qui s occupe des r parations en cas de d g t d eau Le stationnement ill gal des automobiles Le calcul des frais de condo Le remplacement des tapis par des planchers de bois faire respecter Les r glements de l immeuble Qui paye quoi quand il y a d g t d eau Qui s occupe des r parations en cas de d g t d eau Le stationnement ill gal des automobiles Le calcul des frais de condo Le remplacement des tapis par des planchers de bois appliquer Les r glements de l immeuble Qui paye quoi quand il y a d g t d eau Qui s occupe des r parations en cas de d g t d eau Le stationnement ill gal des automobiles Le calcul des frais de condo Le remplacement des tapis par des planchers de bois accepter Les r glements de l immeuble Qui paye quoi quand il y a d g t d eau Qui s occupe des r parations en cas de d g t d eau Le remplacement des tapis par des planchers de bois Autres l ments qui causent des difficult
64. bilit sociale plus que le statut de locataire r put moins soigneux de la propri t choix de la mise en copropri t dans des immeubles verticaux pour tenter d viter l talement urbain dans les grandes villes ce qui est actuellement une pr occupation essentielle de notre urbanisme pour viter les transports source de C02 On peut dire que la copropri t a t invent e en France dans les ann es 50 par la m thode empirique dite de GRENOBLE ville dans laquelle elle s est d velopp partir des r gles du Code Civil Napol onien de l indivision Ce statut de l indivision a t jug tr s vite inadapt car n cessitant l unanimit des copropri taires pour les prises de d cisions d o les premi res lois sur la copropri t qui ne s est vraiment concr tis e que par le vote de la Loi du 10 juillet 1965 De tr s nombreuses modifications l gislatives ont vu ensuite le jour la cadence moyenne d une par ann e pour am liorer les processus de d cisions en assembl e g n rale pour faciliter les travaux contr ler la gestion des syndics avec de nouvelles r gles comptables r glementer les copropri t s en difficult prot ger les int r ts du copropri taire lorsqu il verse des fonds un promoteur pour construire ou un syndic de copropri t pour g rer l immeuble puisqu il est n cessaire de d tenir des garanties financi res en cas de d tournement de fonds La L gislation
65. ble Ses t ches peuvent tre tr s vari es et selon la port e du mandat confi comporter des charges administratives financi res et ou d intendance Les t ches administratives d un gestionnaire La gestionnaire de copropri t repr sente le syndicat dans l ex cution de ses fonctions Il assure au quotidien la gestion de l immeuble et ex cute les d cisions du conseil d administration Il veille au respect de la d claration de copropri t assure le recrutement du personnel et supervise l ex cution de leurs Les pouvoirs et devoirs respectifs de ces composantes sont pr cis s de fa on parfois tr s d taill e dans l acte constitutif soit la premi re partie de la d claration de copropri t articles 1052 1053 C c Q 63 En France la nomination d un syndic est obligatoire dans toutes les copropri t s Celui ci joue le r le de l ex cutif et doit entre autres mettre en application les d cisions de l assembl e administrer l immeuble et en assurer la conservation recouvrer les charges communes et voir au respect du r glement de l immeuble Articles 17 et 18 de la Loi num ro 65 557 du 10 juillet 1965 On retrouve cependant deux types de syndics les syndics professionnels et les syndics b n voles t Articles 1301 et suivants C c Q M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 38 t ches Il requiert et encadre la souscription des polices d assurance du syndicat
66. c Q pr voit actuellement que la violation d une des conditions du contrat d assurance par un copropri taire n est pas opposable au syndicat Le l gislateur pourrait ajouter cet article que toute surprime d assurance occasionn e par un copropri taire fautif est payable par ce seul copropri taire nonobstant la r partition des charges communes pr vue l article 1064 C c Q Il s agirait en somme d une codification de la jurisprudence en la mati re Pr ciser le r le et les conditions d intervention du fiduciaire d assurance Il y aurait lieu de d finir ce qui peut constituer une perte importante entra nant l intervention du fiduciaire d assurance La loi ontarienne contient une d finition de substantial damage savoir un dommage pour lequel les co ts de r paration sont estim s gaux ou sup rieurs 25 du co t de remplacement de tous les b timents et structures situ s sur la propri t Cette disposition rejoint d ailleurs ce que l on retrouve dans certaines d clarations de copropri t Cependant la d finition d une perte importante na pas n cessairement se limiter un pourcentage comme dans la loi ontarienne car on trouve des pertes qui sont importantes en soi compte tenu du luxe et de la nature des mat riaux ab m s ou d truits m me si un certain pourcentage de la valeur de l immeuble n est pas atteint 5 Hovington c Syndicat des copropri taires d
67. celui o le promoteur d une copropri t ne d tient plus la majorit des voix l assembl e des copropri taires le conseil d administration doit convoquer une assembl e extraordinaire des copropri taires pour l lection d un nouveau conseil d administration Si l assembl e n est pas convoqu e dans les quatre vingt dix jours tout copropri taire peut le faire M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 18 requis Il est inconcevable que de telles t ches soient implicitement impos es aux copropri taires En somme la pratique d montre que les quelques indications contenues au Code civil du Qu bec aux articles 1104 et suivants sont loin de suffire pour assurer une passation des pouvoirs permettant aux copropri taires de bien prendre en main les destin es de leur copropri t Ces dispositions sont la fois impr cises et d nu es de sanctions de sorte qu elles ne permettent pas dans de nombreux cas aux copropri taires d entreprendre sans heurts et frictions avec le promoteur l administration de leur immeuble 3 2 Les propositions du RGCQ 3 2 1 Professionnaliser la charge d administrateur provisoire Tel que mentionn au chapitre pr c dent le RGCQ consid re d abord et avant tout que la nomination d un administrateur provisoire ind pendant du promoteur faisant partie d un ordre professionnel r gissant ces fonctions solutionnerait les probl mes de d
68. copropri taires autres que le d clarant puissent lire deux administrateurs au sein du premier conseil d administration Article 43 9 Condominium Act S O 1998 c 19 Ajoutons que les articles 111 114 Condominium Act S O 1998 c 19 pr voient galement diff rentes possibilit s de r siliation de contrats conventions de gestion ou de partage de frais conclus avant la perte de contr le par le promoteur M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 17 CHAPITRE 3 LA PASSATION DES POUVOIRS 3 1 Constats et cons quences Le Code civil du Bas Canada ne contenait absolument aucune disposition visant r gir la transmission du contr le sur le syndicat exerc par le promoteur partir de la publication de la d claration de copropri t L introduction des articles 1091 1092 et 1104 1107 du Code civil du Qu bec constituait donc th oriquement une am lioration sur la situation ant rieure puisqu elle comblait un vide juridique Malgr tout peu de promoteurs se conforment dans les faits aux quelques prescriptions contenues au Code civil du Qu bec lorsque vient le temps de proc der la passation des pouvoirs vers une administration contr l e par les copropri taires Plusieurs comprennent mal les principes entourant la gestion et le d marrage d un syndicat de copropri taires Voici quelques exemples tir s de la pratique afin d illustrer nos propos e Le
69. croyant erron ment que l assurance du syndicat couvre absolument tout ou bien ils assurent toute leur partie privative et non seulement les am liorations qui y sont apport es de sorte qu il y a d doublement de primes Qui plus est l incertitude entourant les am liorations aux parties privatives en l absence d un point de d part pr cis comme les plans de l immeuble tel que construit ou un Standard Unit Certificate fait en sorte que des copropri taires de 2 ou 3 g n ration sont souvent incapables d appr cier leur couverture d assurance ne sachant pas quelles ont t les am liorations apport es ant rieurement leur partie privative Incompr hensions entourant le r le du fiduciaire Enfin on constate une grande incompr hension quant au r le du fiduciaire d assurance Celle ci provient notamment de l absence de d finition l article 1075 C c Q de ce qui constitue une perte importante En d finitive le RGCQ estime que l assurance en copropri t divise constitue une sp cialit mais que peu de courtiers d assurance ont vraiment d velopp une expertise pointue en ce domaine Jumel lincompr hension des copropri taires quant aux assurances nous constatons que les Qu b cois ach tent d abord et avant tout une prime plut t qu un produit adapt aux besoins tels que l exige le l gislateur Le milieu m me du courtage ne serait pas totalement tranger ce constat d ai
70. d outils pour la estion 11 4 Page 9 de 16 Menaces intimidation vandalisme critiques mesquines envers les administrateurs copropri taires pour dominer le conseil 4 Manque de temps et de fonds requis pour r aliser une saine gestion 5 R sistance au changement de mentalit 2 Organisation des travaux majeurs et gestion de Contr le exerc par un administrateur sinistres 2 surle CA 1 Relations difficiles avec le promoteur 1 Relations difficiles avec le promoteur 1 Recrutement de nouveaux administrateurs 1 Recrutement de nouveaux administrateurs Exigences lev es de l article 1097 pour Difficult s avec les finances et les dossiers approuver les am liorations juridiques 2 Encore une fois l indiff rence et le manque d implication des copropri taires reviennent comme l exp rience la plus difficile vivre surtout en tant qu administrateur Ce qui surprend c est la mention de menaces intimidation vandalisme et critiques mesquines en particulier par les administrateurs de Qu bec Faire respecter les r glements de l immeuble faire accepter des hausses de charges communes g rer les diff rences d id es cr ent des climats tr s difficiles surtout consid rant la proximit du voisinage entre administrateurs et copropri taires COPROPRI TAIRE Question 20 Quel est le probl me qui a rendu d sagr able votre vie en copropri t
71. dans la pratique En effet l absence d obligation formelle de m me que des limitations aux contributions fr quentes dans les d clarations de copropri t ant rieures 1994 faisaient en sorte que plusieurs copropri t s ne disposaient pas de r serves suffisantes pour faire face aux r parations majeures ou au remplacement des parties communes Un Groupe de travail sur la copropri t form en 1979 dans le cadre des travaux de la R forme du Code civil proposa ce sujet une solution l effet que des dispositions similaires celles de la loi ontarienne soient adopt es afin d instituer un fonds de r serve obligatoire Ainsi comme en Ontario un fonds de r serve devrait tre constitu d s l enregistrement de la d claration de copropri t Ce fonds serait affect aux d penses majeures et au remplacement des l ments communs La contribution des copropri taires ce fonds serait d termin e par les administrateurs en fonction du co t de remplacement des l ments communs Enfin ce fonds appartiendrait la copropri t Ces recommandations se retrouv rent ventuellement en grande partie reproduites l article 1071 du Code civil du Qu bec Par ailleurs le l gislateur ajouta ce qui suit au second alin a de l article 1072 C c Q La contribution des copropri taires au fonds de pr voyance est d au moins 5 p 100 de leur contribution aux charges communes II peut tre tenu comp
72. de copropri t concomitantes Parmi toutes ces modalit s d implantation c est la m thode des d clarations de copropri t concomitantes qui s est impos e comme la plus fr quemment utilis e Elle pr sente l avantage de permettre l unification d un projet au moyen d une d claration de copropri t initiale tout en constituant des phases autonomes devant faire l objet de d clarations de copropri t concomitantes distinctes En cours d laboration d un tel projet cette derni re m thode est avantageuse pour les promoteurs puisqu elle leur permet de garder le contr le des phases subs quentes du d veloppement Les consommateurs pour leur part y adh rent souvent parce qu ils sont prot g s par l ind pendance des phases ant rieures Bref en cours de construction promoteurs et acqu reurs appr cient g n ralement les protections mutuelles que cette formule offre Cependant au terme de la construction de toutes les phases d un projet les multiples d clarations de copropri t qui doivent tre g r es deviennent un fardeau et souvent un casse t te consid rable pour les copropri taires En effet ces derniers sont souvent d pass s par l ampleur des exigences li es la pluralit des syndicats des assembl es de copropri taires et des conseils d administration surtout lorsqu il s agit de tr s nombreuses petites copropri t s par exemple soixante immeubles distincts comportant chacun quatre unit
73. dur e de l administration provisoire et m me pr voir que le mandat prendra fin de plein droit si l assembl e de transition n a pas lieu dans les d lais impartis De plus il serait int ressant de s inspirer des dispositions de la l gislation ontarienne pr voyant la nomination de certains administrateurs provisoires lus par les copropri taires autres que le d clarant Signalons galement qu en Ontario le l gislateur impose plusieurs obligations au promoteur nettement plus pr cises et d taill es que ne le sont nos articles 1104 et suivants C c Q en regard la reddition de compte et aux documents remettre au syndicat lors de la passation des pouvoirs On y pr voit par surcro t la possibilit pour le syndicat d obtenir une compensation mon taire pouvant atteindre 10 000 advenant le d faut du promoteur de se conformer ses obligations en la mati re La nomination d un administrateur provisoire de copropri t totalement ind pendant du promoteur serait particuli rement importante dans les copropri t s o les acqu reurs ont b n fici d une politique d acc s la copropri t comme par exemple le programme Acc s Condo de la Soci t d Habitation de Montr al 8 Les articles 42 et 43 Condominium Act S O 1998 c 19 pr voient notamment des d lais plus courts pour la convocation de l assembl e de transition ainsi que la possibilit dans certaines circonstances que les
74. e C Gestionnaire O Notaire O RGCQ Autre 19 Qv est ce que vous avez trouv de plus difficile en tant qu administrateur de votre copropri t Copropri taire 20 Quel est le probl me qui a rendu d sagr able votre vie en copropri t 21 Est ce que vous avez pu r gler votre probl me Si oui qui a pu vous aider le r gler Si non connaissiez vous les ressources disponibles pour le r gler O oui J ai t aid e par C1 non O Je ne connaissais pas de ressources disponibles 1 Je connaissais des ressources disponibles L gislation encadrant la copropri t 22 Avez vous d j consult des articles du Code civil du Qu bec concernant la copropri t CT oui CT non Page 4 de 6 23 Avez vous d j consult au moins un des nombreux livres de r f rence sur la copropri t C oui non 24 Dans la liste ci dessous quel est l aspect de la loi ou de la d claration de copropri t que vous avez le plus de difficult comprendre faire respecter appliquer accepter a Les r glements de l immeuble b Qui paye quoi quand il y a d g t d eau c Qui s occupe des r parations en cas de d g t d eau d Le stationnement ill gal des automobiles e Le calcul des frais de condo f Le remplacement des tapis par des planchers de bois g Autre h Autre 25 Quelles suggestions avez vous faire pour modifier la loi en vue d am liorer l administra
75. e civil l gard du fonds de pr voyance demeure inachev e en raison de lincompr hension ou indiscipline des copropri taires g n r e par les impr cisions et le manque de rigueur de ces dispositions De plus le Code civil du Qu bec ne pr voit actuellement aucune balise aucun m canisme aucun mode d emploi susceptible de guider les copropri taires dans la mise en place d un fonds de pr voyance suffisant compte tenu des particularit s de chaque immeuble LE RGCQ propose donc que le l gislateur s inspire principalement de la l gislation ontarienne actuelle qui appara t comme la plus exhaustive et la plus d taill e qui soit mais aussi des r gles en vigueur dans certains M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 48 tats am ricains tels la Californie la Floride Hawaii et le Michigan pour mettre en place tous les m canismes requis pour disposer d un fonds de pr voyance suffisant 9 3 2 Abolir toute r f rence un quelconque pourcentage minimal de contributions au fonds de pr voyance L alin a 2 de l article 1072 C c Q ayant t source de bien des incompr hensions involontaires ou non il y aurait lieu de pr voir de fa on plus nette l obligation d instituer un fonds de pr voyance qui soit calcul en fonction du co t estimatif des r parations majeures et du co t de remplacement des parties communes De telles donn es sont obtenues par la r a
76. e copropri t L article 1788 2 du Code civil du Qu bec pr voit qu une copie ou un r sum de la d claration de copropri t et du r glement de l immeuble m me si ces documents sont l tat d bauche doit tre annex la note d information Les Commentaires du ministre de la Justice mentionnent quant au second alin a de l article 1788 C c Q qu en pr cisant que ces documents sont requis m me s ils ne sont qu l tat de projet on couvre les cas fr quents o les documents d finitifs ne sont pas disponibles tant que les travaux de construction ne sont pas termin s Nous sommes en mesure de reconna tre que dans de nombreux cas comme lors de ventes sur plans la d claration de copropri t ne soit pas compl tement r dig e jusque dans ses moindres d tails Cependant nous sommes d avis que dans tous les cas sans exception les consommateurs devraient tre en mesure de prendre connaissance du texte d finitif de la d claration de b timent qui proc dera l inspection pr r ception des parties communes et ceux vers s pour la confection de l tude du fonds de pr voyance 18 titre comparatif l Ontario pr voit que le d clarant i e le promoteur doit rendre compte au syndicat de l tat budg taire couvrant la p riode d un an suivant la publication de la d claration de copropri t et lui verser la fraction du montant r el total des d penses commu
77. e de toute unit de copropri t faisant l objet d une vente ou la Loi SRU et son d cret d application du 27 mai 2004 qui ont modifi plusieurs gards la Loi no 65 557 du 10 juillet 1965 5 Michel PARADIS Id es pr con ues sur la vie en copropri t comment d jouer les pr jug s attach s la d tention d un appartement divis dans D veloppements r cents en copropri t divise vol 237 Cowansville ditions Yvon Blais 2005 181 p 202 Loi no 2000 1208 du 13 d cembre 2000 relative la Solidarit et au Renouvellement Urbain 7 D cret no 2004 479 du 27 mai 2004 Voir en annexe un texte r dig par Me Olivier J Brane avocat parisien faisant tat des nombreuses modifications apport es la Loi no 65 557 du 10 juillet 1965 M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 6 Par ailleurs en Ontario une toute nouvelle loi entrait en vigueur en mai 2001 introduisant d importantes modifications la l gislation ant rieure notamment en ce qui concerne les fonds de pr voyance reserve funds en obligeant dor navant toutes les copropri t s de fa on d taill e par r glement effectuer r guli rement des tudes de fonds de pr voyance et laborer un plan de financement pour les r parations majeures et le remplacement futur des parties communes Cette l gislation a aussi fait l objet de modifications ponctuelles depuis lors
78. e syndicat des copropri taires se trouve dans l impossibilit de pourvoir la conservation de l immeuble faute de moyens financiers c lorsque le syndicat de copropri taires est dans l impossibilit d assurer l immeuble d lorsque le syndicat de copropri taires est dans l impossibilit de proc der la nomination d administrateurs L administrateur judiciaire serait une personne d sign e par le tribunal pour exercer les fonctions du conseil d administration Elle poss derait tous les pouvoirs et attributs du conseil d administration et sa mission Un appel de charges dit de solidarit r sulte de l incapacit d un nombre appr ciable de copropri taires de faire face aux charges communes D s lors les autres copropri taires sont tenus momentan ment de pallier aux difficult s de tr sorerie de la copropri t La loi ontarienne contient des dispositions de cette nature visant la nomination d un administrateur par la Cour la demande de toute personne int ress e et qui pourraient s appliquer dans une situation de copropri t en difficult article 131 Condominium Act S O 1998 c 19 Cette derni re ventualit recoupe la situation que nous d crirons au chapitre suivant Les copropri t s en situation de blocage voir ci apr s L article 1084 2 C c Q pr voit d j qu en cas de silence du r glement ou d impossibilit de proc der en la mani re pr vue le tribunal peut l
79. ensible de sa repr sentation devant la Commission des institutions de l Assembl e nationale en 2002 aupr s du l gislateur dans la port e de l amendement l gislatif apport au chapitre du Code civil du Qu bec portant sur la copropri t consultez en une transcription R alisations Il a particip la mise en place du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec De plus il a pris l initiative de vulgariser aupr s du grand public les principes juridiques encadrant la copropri t divise e Le site web Condolegal com constitue l une de ses premi res r alisations d envergure en vue de rendre accessibles aux justiciables les r gles de droit concernant la copropri t e Par l entremise du R G C Q il publie depuis pr s de 10 ans le bulletin d information Condoliaison consacr aux v nements d actualit dans le domaine de la copropri t e Depuis 2005 il organise le Salon de l immobilier et de la copropri t un forum de rencontres et d changes qui permet aux citoyens d entrer en contact avec plus d une centaine de sp cialistes et d assister des conf rences sur la copropri t e Me Joli C ur collabore r guli rement avec les m dias tant pour ce qui est de la presse crite que de la radio et de la t l vision Ses interventions poursuivent le m me objectif sensibiliser la population et les d cideurs aux caract ristiques de la vie en copropri t Publications e Y JOLI C U
80. es dans votre immeuble Ma onnerie 13 Ma onnerie 15 Ventilation 28 Ventilation 12 Toiture 20 Toiture 13 Infiltration d eau 20 Infiltration d eau 16 Plomberie 11 Plomberie 11 Insonorisation 16 Insonorisation 22 Foyers au bois 3 Foyers au bois 4 Dalle de garage du stationnement int rieur 7 Dalle de garage du stationnement int rieur 5 Fenestration 5 Fenestration 2 Balcons 2 Structure ext rieure de b ton 2 Ascenseur 2 Ascenseur 1 Toits terrasses 2 Calfeutrage ji Fondations du garage 2 Rev tement ext rieur 1 tant donn le contenu des r ponses et l tendue des d ficiences identifi es il faut probablement tre prudent dans leur interpr tation et consid rer que plusieurs des probl mes identifi s sont apparus avec le vieillissement des immeubles Page 5 de 16 LES GARANTIES Question 10 Votre copropri t tait elle couverte par un plan de garantie de maison neuve obligatoire 4 tages ou moins Cette question a t peu r pondue parce les plans de garantie de maisons neuves n existaient pas dans leur forme actuelle il y a 20 ans l ge moyen des immeubles Question 11 Avez vous fait une r clamation aupr s du plan de garantie pour des d ficiences Si oui quelle impression gardez vous de cette d marche Oui 16 Oui 7 Frustration Peu de garantie r elle Manque de r ceptivit du plan de garantie Frustration 5 4 3 Refus injustifi des r clama
81. es situations o des administrateurs acceptent ou se font imposer des montants de franchise trop lev s L adoption de r gles qu b coises plus pr cises et d taill es serait avantageuse en vue d une meilleure protection des copropri taires et administrateurs d une copropri t 48 Article 1039 C c Q Sous r serve de la possibilit pour le syndicat d acqu rir une fraction dans l immeuble par exemple l appartement pour loger le concierge r sident 5 Commentaires du ministre de la Justice propos de l article 1073 C c Q M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 27 qui assez souvent omet de s adresser un valuateur agr pour l tablir avec pr cision On se fie plut t aveugl ment aux seules affirmations du courtier ou de l assureur l effet que la Valeur neuf est comprise dans le produit propos sans autre v rification Or le RGCQ constate que nombre de courtiers d assurance ne comprennent pas suffisamment les r gles d assurance de copropri t divise en particulier l obligation d assurer l immeuble pour la valeur neuf Qui plus est nous constatons qu une majorit de polices d assurance excluent sp cifiquement l insuffisance de couverture dans l assurance responsabilit des administrateurs du syndicat ce qui nous appara t totalement in quitable pour ces derniers Nous d plorons aussi le fait qu il existe en d finitive une inco
82. espect de la destination de l immeuble art 442h Code civil du Bas Canada Le Code civil du Qu bec a r duit ces exigences en recourant plut t la majorit prescrite par l article 1098 C c Q sauf lorsque la d claration de copropri t pose la r gle de l unanimit pour les d cisions visant changer la destination de l immeuble auquel cas elle est maintenue article 53 Loi sur l application de la r forme du Code civil L Q 1992 c 57 De plus une certaine forme d unanimit pourrait galement tre requise pour viter l application de l article 1102 C c Q dans certaines circonstances 7 Article 1097 C c Q 74 Article 1098 C c Q Article 1108 C c Q M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 43 8 2 Constats et cons quences L assembl e des copropri taires est un organe important d un syndicat de copropri t Lorsqu elle fonctionne bien elle sert au maintien de l harmonie au sein de l immeuble et permet au conseil d administration de mieux comprendre les volont s de la majorit des copropri taires Il est donc indispensable de faciliter la tenue des assembl es et par le fait m me solliciter moins de temps de la part des copropri taires et administrateurs en liminant les proc dures vaines Incompr hension des r gles de fonctionnement Le RGCQ constate toutefois que la tenue des assembl es de copropri taires constitue fr quemment une source de probl me
83. et de qualit serait sans doute mieux atteint par une telle mesure Instaurer une surveillance de la construction par des professionnels du b timent procurerait galement l assurance de doter chaque 4 D j en 1996 le Barreau du Qu bec reprochait dans son M moire sur le plan de garantie obligatoire que celui ci ne couvre pas toutes les copropri t s divises en excluant notamment les immeubles de construction incombustible de plus de quatre tages Comment expliquer au consommateur qui d cide d acheter une unit dans un difice de cinq tages qu il ne sera absolument pas prot g en vertu du plan alors que son voisin qui opte plut t pour une maison en rang e ou un condo dans un triplex lui le sera De l avis du Barreau une telle distorsion ne se justifie pas et ne devrait pas exister Si les condos en hauteur repr sentent un risque trop lev qui se refl terait dans l tablissement de primes inabordables pour les b n ficiaires compte tenu que la licence d entrepreneur octroy e par la R gie du b timent couvre toute l activit de l entrepreneur sur une base annuelle il y aurait peut tre lieu de songer proc der la pi ce page 4 4 La France s est dot e d une s rie de mesures dont l inspection ponctuelle du processus de construction avant pendant et apr s l dification en plus d exiger des normes de qualit lev es et des assurances dommages d ouvrage obligatoires M moire du
84. evenus sont confront s de co teux travaux de r paration ou remplacement des parties communes sans 88 Article 93 1 Condominium Act S O 1998 c 19 M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 51 fonds de pr voyance ou presque L tat de d gradation est parfois tel et les risques d aggravation si lev s par exemple des infiltrations d eau que les assureurs se retirent et refusent de couvrir le risque Il devient alors difficile de trouver des gens pour si ger au conseil d administration car la situation devient trop risqu e en regard la responsabilit civile qu implique le poste d administrateur Le syndicat n a habituellement plus les moyens financiers pour embaucher un professionnel capable de redresser la situation Il en r sulte que la copropri t se d t riore de plus en plus au point de constituer m me un danger pour la s curit des occupants Bien que le ph nom ne des copropri t s en difficult demeure encore relativement marginal au Qu bec par rapport la situation qui pr vaut en France le RGCQ consid re n cessaire de pr voir d s maintenant des m canismes d aide pour ces copropri t s fragilis es ou carr ment en difficult Pour illustrer l ampleur de la situation en France nous avons annex au pr sent M moire un r cent article paru dans le quotidien Le Monde Actuellement ni le Code civil du Qu bec ni les autres l gis
85. i re pour d finir qui est un promoteur est simple et claire il s agit de la personne physique ou morale qui est propri taire dau moins la moiti de l ensemble des fractions de l immeuble au moment de l inscription de la d claration de copropri t C est toutefois lorsqu on ajoute au terme promoteur ses ayants cause que les choses se compliquent singuli rement En effet le l gislateur a pr vu d exclure de cette notion d ayants cause celui qui acquiert de bonne foi et dans l intention de l habiter une fraction pour un prix gal sa valeur marchande Le mot fraction en copropri t divise signifie une partie privative laquelle se rattache une quote part des parties communes Une fraction de M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 64 copropri t peut tre tout autant une unit de logement un espace de stationnement une aire de rangement une unit commerciale ou m me industrielle selon la copropri t concern e Or l utilisation des expressions la fraction qui lui sert de r sidence l article 1092 C c Q et dans l intention de l habiter l article 1093 C c Q signifie t elle que le l gislateur ne vise comme exception aux ayants cause que les cas se situant dans des copropri t s r sidentielles Cela nous semble difficile imaginer Si tel est le cas pourquoi le l gislateur aurait il voulu
86. i t il y aurait lieu de codifier l tat de cette jurisprudence majoritaire afin d viter une autre d rive en regard cette disposition 14 4 L article 1091 C c Q Le l gislateur qu b cois a pr vu larticle 1091 C c Q que lorsqu un copropri taire dispose dans une copropri t comptant moins de cinq fractions d un nombre de voix sup rieur la moiti de l ensemble des voix des copropri taires le nombre de voix dont il dispose une assembl e est r duit la somme des voix des autres copropri taires pr sents ou repr sent s cette assembl e Le but recherch est d emp cher qu une m me personne puisse ind finiment contr ler la copropri t et imposer sa volont aux autres copropri taires ce qui est louable somme toute Nous sommes toutefois d avis que cet article au lieu d utiliser le mot fractions poserait moins probl me s il visait plut t moins de cinq unit s de logement En effet le mot fractions peut viser autant une unit d habitation qu un espace de stationnement voire m me une aire de rangement ceci est rare mais n anmoins possible En utilisant le mot fractions la ligne de partage entre les articles 1091 et 1092 C c Q ce dernier visant les copropri t s comptant cinq fractions ou plus devient al atoire selon qu une copropri t compte ou non d autres fractions que les unit s d habitation Il nous semble que la r gle devrait
87. i t et tre remis aux nouveaux administrateurs lors de la passation des pouvoirs Par la suite chaque copropri taire aurait l obligation de signaler au conseil d administration tous les travaux et toutes les am liorations apport es l int rieur de la partie privative par exemple un changement d armoires de cuisine ou de rev tement de sols etc Une mise jour annuelle pourrait se faire par exemple l occasion de la tenue de l assembl e g n rale annuelle Pr voir des m canismes afin d obliger les copropri taires d poser aux registres de la copropri t une copie de leur police d assurance responsabilit civile Le RGCQ propose que le Code civil du Qu bec contienne une obligation sp cifique pour que les copropri taires d posent aupr s du syndicat une copie de leur police d assurance portant sur les am liorations apport es leur partie privative et leur responsabilit civile Une telle mesure aurait pour cons quence d acc l rer le processus d indemnisation en cas de sinistre Cela inciterait aussi les copropri taires administrateurs et experts en sinistre tre plus ordonn s dans la gestion d une r clamation Pr voir des m canismes afin d obliger les copropri taires proc der au remplacement de leur chauffe eau ou aux r parations des composantes dans leur partie privative Les probl mes de d g ts d eau provenant d un chauffe eau ou d un accessoire d fectue
88. i le d veloppement du logiciel web SolutionCondo com et fait galement b n ficier de son expertise les copropri taires dans les syndicats de grande taille puisque son entreprise offre galement des services de gestion externe complet ou la carte Madame Beauchesne si ge maintenant sur le conseil d administration du RGCQ qui b n ficie ainsi de son exp rience Andr Delage Il est un membre du conseil d administration du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Durant sa carri re d homme d affaires il a dirig les ventes de produits de diff rentes compagnies et s est ventuellement retrouv la t te de sa propre entreprise En 2004 il a abandonn la maison familiale pour faire l achat d un condo dans un immeuble converti en copropri t et comportant 137 unit s Les probl mes de d marrage du syndicat ont attir son attention et il a d cid de s impliquer sur le conseil d administration jusqu en devenir le pr sident pour faire avancer les dossiers Ce travail de b n volat l a incit retourner sur le march du travail pour y pratiquer la gestion de copropri t dans une entreprise de gestion Le conseil d administration du RGCQ b n ficie maintenant de son exp rience acquise autant dans l entreprise priv e que dans l administration d un syndicat Janine Huot Aujourd hui directrice g n rale du RGCQ apr s avoir si g sur son conseil d administration pendant 10 an
89. i le syndicat nest pas inform de la location par le copropri taire jusqu la survenance d un fait dommageable Le RGCQ propose que la loi pr cise que le bail ne prenne effet qu partir du moment o il serait notifi au syndicat d faut de bail crit le copropri taire aurait l obligation de remplir un formulaire comme c est le cas en Ontario Nous sommes d avis qu une telle mesure constituerait un incitatif pour le copropri taire bailleur Le l gislateur pourrait envisager la cr ation par la R gie du logement d un formulaire de bail sp cifique la copropri t divise comportant une troisi me copie qui serait remise au syndicat par le copropri taire afin de remplir l obligation pr vue Particle 1065 C c Q Ce formulaire comporterait l accus de r ception par le locataire du r glement de l immeuble et la copie du bail serait conserv e aux registres du syndicat S Article 83 1 b Condominium Act S O 1998 c 19 Voir Annexe 6 du M moire M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 36 6 2 3 6 2 4 Obliger les promoteurs transmettre au syndicat une copie du plan cadastral de la copropri t ainsi que les plans et devis de l immeuble tel que construit De tels documents sont fondamentaux pour un syndicat de copropri t or peu de promoteurs en fournissent une copie lors de la passation des pouvoirs au nouveau conseil d administration U
90. icles 120 et 121 de la loi et nous somme d avis que le l gislateur qu b cois pourrait s inspirer de ces dispositions afin de faciliter la fusion de copropri t s lorsque les gens qui y habitent le d sirent CHAPITRE 14 ARTICLES DIVERS DU CODE 14 1 Les articles 1041 et 1068 C c Q et la d termination des valeurs relatives L acte constitutif de copropri t d termine entre autres la valeur relative de chacune des fractions dans l immeuble et indique la m thode suivie pour l tablir en tenant compte des crit res indiqu s l article 1041 C c Q la nature la destination les dimensions et la situation mais sans tenir compte de utilisation Le l gislateur voulait tenir compte non pas de la superficie mais du volume pris en compte en France dans la consistance des fractions Toutefois il semble difficile de tenir compte de la destination de l immeuble ou de la fraction sans tenir compte de son utilisation Les conclusions du l gislateur en cette mati re nous apparaissent contradictoires 100 Articles 120 et 121 Condominium Act S O 1998 c 19 101 Articles 1053 et 1041 C c Q M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 59 De plus nous sommes d avis que l objectif l effet d obliger le d clarant indiquer dans l acte constitutif de copropri t la m thode suivie pour tablir la valeur relative de chaque fraction laquelle tient compte des c
91. ionnaires et copropri taires du Qu bec rEcqorg e SONDAGE POUR LA PRODUCTION D UN LIVRE BLANC EN VUE D UNE R FORME DU DROIT DE LA COPROPRI T Nom du syndicat Nombre d unit s dans votre copropri t La copropri t est situ e dans la Ville Arrondissement O F minin L Masculin ge O 20 35 O 36 55 O 56et plus Eas La vie en copropri t en g n ral 1 Qwest ce qui vous satisfait le plus de vivre en condo 2 Quel est l l ment qui vous cause le plus de frustration dans le fait de vivre en condo 3 Quel est l l ment le plus important que vous aimeriez am liorer dans la vie en copropri t L achat d une unit et les informations n cessaires 4 Avant d acheter votre unit vous a t on remis suffisamment d information pour prendre une d cision clair e CT oui CT non Page 1 de 6 5 En regardant en arri re y a t il des informations que vous auriez aim obtenir avant de prendre une d cision d acheter votre unit O non C oui Cochez ou ajoutez ____ D claration de copropri t r glements d immeuble Montant dans fonds de pr voyance Restrictions pour les animaux Futurs travaux majeurs Nombre d unit s lou es Contenu des proc s verbaux des assembl es Poursuites engag es par le syndicat Autre Autre 6 Avez vous eu des mauvaises surprises apr s avoir achet votre unit Si oui lesquelles C non L oui Cochez ou ajoutez _
92. iv s l en 1966 Les travaux n taient m me pas termin s Le quartier can u par Bernard Zehrfuss l architecte du si ge de l Unesco Paris tait superbe C tait le paradis raconte une voisine Il y avait des fleurs des bancs des toboggans une charcuterie une esth ticienne avec parfumerie un marchand de chaussures Ah C tait autre chose dit Madeleine H y avait un r glement Pas de linge aux fen tres rien sur le palier le gardien et sa femme taient l jour et nuit Sur le pas de sa porte la vieille dame soupire Quand je pense qu on ach te pour tre tranquille quand on est vieux Derri re elle un papier peint fleuri des meubles brillants d encaustique des vitrines de bibelots Un d cor des ann es 1960 m ticuleusement entretenu Pr s du seuil l ascenseur inaccessible la porte d fonc e repose l int rieur Des jeunes l ont forc e coups de barre mine ils avaient des copains coinc s l int rieur C tait il y a pr s d un an Au rez de chauss e plus de porte Le hall est ouvert tous les vents Le froid s engouffre dans la cage d escalier recouverte de graffitis jusqu au 10 tage Sur le toit terrasse interdit d acc s poussent des arbres que personne n a plant s Il y a quarante ans le Ch ne pointu et l Etoile du ch ne pointu incarnaient le r ve de l accession la propri t le moyen de sortir des logements exigus et insalubres du nord de Paris Locataires
93. ivil du Qu bec ne pr voit pas une telle autorisation en ce qui concerne l administration d un syndicat de copropri taires Voir ce sujet Christine GAGNON Le d marrage d un syndicat de copropri taires dans D veloppement r cents en droit de la copropri t divise vol 288 Cowansville ditions Yvon Blais 2008 1 p 9 10 Or nous constatons que les Formulaires publi s par la Chambre des notaires sur l inforoute notariale pr voient l article 104 que la charge d administrateur peut tre d volue toute personne physique ou morale Cette personne peut ne pas tre un copropri taire Une correction des Formulaires serait requise ainsi que la diffusion d un avis aux membres de l ordre afin de rectifier la situation M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 15 En effet malgr le fait que l administrateur provisoire soit en principe appel maintenir toutes les normes de probit loyaut et honn tet pr vues au Code civil du Qu bec nombreux sont les promoteurs ou leurs repr sentants le cas ch ant qui soit par ignorance des r gles de d marrage et de fonctionnement d une copropri t divise soit parce qu ils se per oivent essentiellement comme promoteur au d triment de leurs obligations d administrateur omettent de suivre le cheminement qui s imposerait pour assurer un d marrage ad quat de la copropri t Il en r sulte s
94. jet est de la juridiction de l assembl e des copropri taires Ces derniers ne disposent pas ainsi d un outil de r f rence fiable les clauses de leur d claration de copropri t pouvant tre contradictoires par rapport certaines prescriptions imp ratives du Code civil du Qu bec De plus la r daction des dispositions contenues aux d clarations de copropri t ant rieures 1994 ne permet pas toujours de d terminer avec certitude dans quelle partie de la d claration celles ci devraient se retrouver Il en r sulte nouveau de l incertitude parmi les copropri taires voire m me des conflits quant au droit applicable lors d une modification apporter la d claration de copropri t Selon que telle clause fait partie de l acte constitutif ou du r glement de l immeuble des majorit s diff rentes seront requises pour leur adoption Il en r sulte un climat d incertitude peu propice la vie communautaire de nombreuses copropri t s 12 2 La proposition du RGCQ Plusieurs litiges et maux de t te seraient certainement vit s si le l gislateur pr voyait la mise jour des anciennes d clarations de copropri t afin qu elles s harmonisent ad quatement avec les dispositions du Code civil du Qu bec Cela permettrait aux copropri taires et administrateurs de syndicats dans ces immeubles d avoir une bien meilleure id e des droits et obligations s appliquant leur collectivit Il en r sulterait n ce
95. l e de copropri taires s av re difficile dans la plupart des cas voire impossible M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 44 Cons quemment des modifications indispensables la d claration de copropri t ou l adoption de d cisions importantes peuvent parfois tre fort difficiles obtenir en assembl e dans le cadre l gislatif actuel Cette situation occasionne des co ts financiers importants pour les copropri taires qui doivent convoquer plusieurs assembl es avant d tre en mesure d obtenir les majorit s requises 8 3 Les propositions du RGCQ Le RGCQ consid re que l assembl e des copropri taires serait plus en mesure d assumer pleinement son r le si le l gislateur proc dait une vaste campagne d information sur les r gles r gissant la copropri t divise et particuli rement celles entourant la convocation la tenue et les pouvoirs d une assembl e de copropri taires Cette campagne d information par voie de brochures et par internet pourrait se faire de concert ou par lentremise des ordres professionnels tels le Barreau du Qu bec la Chambre des notaires ou l ordre des Administrateurs Agr s du Qu bec e une simplification des majorit s Une telle mesure devrait inciter les copropri taires d montrer plus d int r t et prendre plus de responsabilit s dans la gestion de leur copropri t all ger le pourcentage des voix requises p
96. lais 2005 p 151 e Y JOLI C UR et Y PAPINEAU Code de la copropri t divise Montr al Wilson et Lafleur 2005 1i re dition et 2007 2i me dition e Y JOLI C UR A M BENO T et Y PAPINEAU Le condo Tout ce qu il faut savoir Montr al Wilson et Lafleur 2006 e Y JOLI C UR et Y BRANE Les copropri t s en difficult s constat et solutions France Qu bec Montr al Wilson et Lafleur Bruylant 2007 e Y JOLI C UR A M BENO T et Y PAPINEAU Condos Everything you Should Know Montr al Wilson et Lafleur 2008 traduction par Me Helen Bougas de l ouvrage publi en fran ais en 2006 e Y JOLI C UR Le fonds de pr voyance gage de r ussite en copropri t Montr al Wilson et Lafleur 2008 e Y JOLI C UR Le fonds de pr voyance dans BARREAU DU QU BEC D veloppements r cents en droit de la copropri t divise vol 288 Cowansville Editions Yvon Blais 2008 p 109 Me Richard Le Couffe Avocat chez de Grandpr Joli C ur depuis 2004 il est dipl m d une licence en droit LL L de l Universit de Montr al en 1974 et est membre du Barreau du Qu bec depuis 1976 Me LeCouffe a uvr au cours de sa carri re dans les domaines du droit de l emploi et du travail le droit administratif et le droit de la copropri t Il a plaid devant divers arbitres de griefs et tribunaux administratifs du Qu bec en plus d agir comme porte parole lors de nombreuses n gociations de co
97. lations relatives aux personnes morales en difficult financi re ne pr voient des m canismes d aide pour les copropri t s Cette r alit a d ailleurs t comment e dans une d cision importante en copropri t divise rendue par l Honorable juge Jeannine M Rousseau Le demandeur a amplement prouv la mauvaise gestion de la copropri t Le Saint Claude par le conseil d administration du syndicat titre de rem de il demande essentiellement qu un tiers soit nomm par le Tribunal pour en prendre charge Il sugg re la nomination d un s questre d un administrateur i e un membre du conseil d administration ou d un g rant Le Tribunal conclut qu aucun de ces trois rem des n est possible Le s questre L institution du s questre est le d p t dans un contexte litigieux le Code civil du Qu bec est clair La notion de copropri t en difficult a t d finie en France d s 1994 par la Loi num ro 94 624 du 21 juillet 1994 relative l habitat qui a introduit l article 29 1 dans la Loi num ro 65 557 du 10 juillet 1065 Voir Yves JOLI C UR et Olivier BRANE Les copropri t s en difficult constats et solutions France Qu bec Montr al Co dition Wilson amp Lafleur Lt e Bruylant 2007 276 p Article de Madame Marie Pierre Subtil intitul Les otages du sixi me tage gt paru dans le quotidien Le Monde du 31 janvier 2010 Tremblay c Syndicat des copropri taire
98. lisation d une tude du fonds de pr voyance 9 3 3 Rendre obligatoires l expertise de l immeuble de fa on r guli re 5 ans la confection d tudes de fonds de pr voyance et la mise en place d un plan de financement des travaux majeurs Cette proposition est en fait un corollaire des propositions pr c dentes mais comme ces tapes s av rent les plus cruciales dans l tablissement d un fonds de pr voyance suffisant nous avons cru n cessaire de les signaler sp cifiquement Il faut aussi pr voir comme c est notamment le cas en Ontario et en Floride les qualifications requises des professionnels qui effectuent de telles inspections ou tudes de fonds de pr voyance afin d carter l improvisation ou l amateurisme de personnes ne poss dant pas les comp tences requises Le RGCQ ne saurait assez insister pour que toutes ces mesures de bonne gestion soient rendues obligatoires pour l ensemble des copropri t s sauf de rares exceptions 82 Le Chapitre 2 de l ouvrage pr cit de Me Yves JOLI C UR Le fonds de pr voyance gage de r ussite en copropri t consiste en une tude comparative de diverses l gislations trang res en mati re de fonds de pr voyance permettant d examiner divers mod les utilis s On y trouve des solutions visant constituer un fonds de pr voyance suffisant 8 titre d exemple l tat de la Floride pr voit sp cifiquement des clauses d opting out permettant des syndicats
99. lleurs 5 2 Les propositions du RGCQ Le RGCQ estime que les dispositions du Code civil du Qu bec concernant les assurances ont besoin d tre grandement pr cis es et d taill es l instar de la M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 29 loi ontarienne La situation est cependant telle qu il faudrait notre avis plus que des pr cisions dans la loi Il faudrait galement que l industrie de l assurance s adapte aux besoins des copropri t s et aux exigences du l gislateur Les propositions du RGCQ au chapitre des assurances sont donc les suivantes 5 2 1 5 2 2 5 2 3 5 2 4 Entreprendre les discussions tudes et travaux n cessaires de concert avec le Bureau d assurance du Canada afin que l industrie de l assurance adapte son produit en fonction des exigences de la loi Le RGCQ estime qu un vaste travail de coordination serait n cessaire afin d obtenir une meilleure concordance entre les exigences pr vues dans la loi au chapitre des assurances et ce qui est offert sur le march ainsi qu une plus grande coh rence parmi les assureurs Am liorer la formation des courtiers d assurance en ce qui concerne les besoins des syndicats de copropri t L Autorit des March s Financiers AMF devrait tre mise contribution et assurer un leadership quant la mise en place d une formation sp cialis e des courtiers en regard aux r gles sp cifiques
100. lors de toute transaction ces derniers pouvaient se procurer des informations et une documentation analogues celles mentionn es au Status Certificate mis en place en Ontario Il y aurait lieu selon nous d instaurer un syst me semblable au Qu bec De plus nous sommes d avis que le notaire qui re oit les actes de vente d unit s de logement en tant qu officier public devrait tre davantage impliqu dans la transmission d information Agissant comme r gulateur de la transaction il devrait proc der pr alablement la signature un v ritable audit c est dire une v rification de tous les aspects juridiques de la copropri t signaler tout probl me ou adresser une mise en garde aux acheteurs le cas ch ant Sans n cessairement s en porter garant le notaire devrait s assurer que toutes les informations et documents pertinents la transaction certificat d assurance certificat d tat de l immeuble tude du fonds de pr voyance plan de financement des travaux normes acoustiques de l immeuble plan cadastral certificat de localisation de la partie privative et des parties communes de l immeuble etc ont t remis l acheteur en plus de la d claration de copropri t les tats financiers le budget l tat des charges communes venir etc Instaurer des normes minimales standardis es de comptabilit Le l gislateur devrait imposer que la tenue de la comptabilit des copro
101. lus tard il y a lieu de constater que plusieurs probl mes pratiques subsistent en d pit de cette intention et que ces objectifs n ont t atteints que partiellement L insuffisance de couverture Nous remarquons fr quemment dans la pratique des cas d insuffisance de couverture d assurance provenant notamment du fait que le syndicat n a pas assur l immeuble pour la valeur neuf Le fardeau d tablir la valeur neuf de l immeuble repose actuellement sur le conseil d administration du syndicat 7 L article 1073 C c Q pr voit galement que le syndicat doit contracter une assurance couvrant sa responsabilit civile envers les tiers En comparaison avec la loi ontarienne les articles 1073 1075 C c Q demeurent impr cis et peu d taill s Ainsi l article 99 2 du Condominium Act S O 1998 c 19 d finit risques graves comme signifiant le feu la foudre la fum e la temp te la gr le l explosion l eau la gr ve l meute ou l agitation populaire l impact d un a ronef ou d un v hicule les actes de vandalisme ou de malveillance gt alors que Particle 1073 C c Q mentionne uniquement les risques usuels tels le vol et l incendie Autre exemple les articles 99 7 et 105 du Condominium Act S O 1998 c 19 sp cifient que le montant de la franchise d assurance doit tre raisonnable alors que le Code civil du Qu bec est totalement muet cet gard Ce silence am ne parfois d
102. marrage efficace et de transition vers une copropri t contr l e par les copropri taires 3 2 2 G rer ad quatement les comptes de la copropri t Subsidiairement les obligations s adressant au promoteur en regard la reddition de la gestion des fonds qu il doit produire au syndicat lors de la passation des pouvoirs devraient tre beaucoup mieux pr cis es Le l gislateur qu b cois pourrait ainsi envisager des m canismes visant contrer les probl mes de tr sorerie lors de cette passation des pouvoirs Il pourrait s agir d une p nalit analogue celle pr vue en Ontario ou encore l obligation pour les promoteurs de fournir un cautionnement d ex cution en lien avec ses obligations financi res envers la copropri t 3 2 3 G rer ad quatement les registres de la copropri t Par ailleurs les plans du b timent tel que construit le manuel d entretien le certificat d tat de l immeuble le plan cadastral pour ne nommer que ceux ci sont essentiels au syndicat afin de g rer et entretenir l immeuble ad quatement dans le futur Ces documents sont galement n cessaires que ce soit pour le dossier des assurances ou la mise en application d un plan de garantie le cas ch ant Qui plus est le l gislateur oblige le syndicat tenir ces documents la 31 Article 43 9 Condominium Act S O 1998 c 19 M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 19
103. mation pour les administrateurs 4 Responsabiliser les notaires pour une information contenu de la d claration de copropri t 3 Formation obligatoire pour les gestionnaires 2 Exiger que les compagnies de gestion rendent des comptes 1 R duire le quorum aux assembl es Obliger les copropri taires assister aux assembl es 1 R duire le nombre de procurations par mandataire 1 L application de normes comptables 2 Obliger la mise en place de deux comptes de banque distincts 1 Restreindre la location des unit s pour maintenir l assurabilit 2 Exercer un contr le sur les ventuels acheteurs 1 Clarifier les r gles de partages des co ts pour les parties communes 1 plus ad quate aux futurs acheteurs en particulier le Augmenter les contributions minimums requises au fonds de pr voyance Introduire des sanctions pour les d linquants et des recours plus rapides et moins dispendieux Responsabiliser les notaires pour assurer la compr hension des futurs acheteurs re d claration et r glements Simplifier le texte de la d claration et de la loi Assurer la qualification des gestionnaires Fournir des informations concernant les courtiers d assurance Simplifier les calculs pour les doubles majorit s de 1097 et 1098 Exclure le droit de parole du copropri taire qui a perdu son droit de vote Identifier la m thode de calcul des valeurs relatives et la divulguer Annexer les articles 1038 1109 la d claration
104. mmes L Ontario a aussi pr vu sp cifiquement des r gles relatives l utilisation de sommes d tenues dans le fonds de pr voyance m me lorsque les travaux comportent une certaine part de mise niveau ou d am lioration compte tenu de l volution des technologies sans devoir recourir l approbation par l assembl e des copropri taires Une disposition semblable serait utile au Qu bec pour viter des conflits ou litiges De plus compte tenu que l volution des technologies va de pair avec l volution des mentalit s le RGCQ consid re qu il y aurait aussi lieu de pr voir sp cifiquement que toute r paration ou remplacement de partie commune impliquant une am lioration de l efficacit nerg tique ne soit pas non plus consid r e comme une am lioration des parties communes requ rant l obtention d une double majorit lors d une assembl e des copropri taires Permettre la mise en place dans une m me copropri t de plus d un fonds de pr voyance Afin d carter l application de l arr t de la Cour d appel du Qu bec dans l affaire Verri res 17 en plus d accorder plus de flexibilit aux syndicats il y aurait lieu de permettre la mise en place de multiples fonds de 4 Article 115 Condominium Act S O 1998 c 19 3 Article 97 1 Condominium Act de 1998 S O 1998 c 19 Une disposition semblable est pr sentement l tude en Ontario l article 4 du projet de loi 186
105. moi raconte larmes aux yeux une m re dont les quatre enfants lyc ens cohabitent dans la m me chambre Elle l a maintes fois r p t aux copropri taires M Tulier n est pas assistante sociale Marino et Rosa Azevedo en savent quelque chose Leur appartement doit tre vendu aux ench res Mise prix 7 000 euros pour une dette l gard de la copropri t de 11 000 euros Marino 72 ans tait ma on sa retraite est de 700 euros Celle de Rosa est de 300 euros Ils se sont laiss d border n ont plus pav les charges plus ouvert leur courrier Ils n ont appris la vente de leur logement que gr ce Redresser ensemble le Ch ne pointu une association er e par Habitats solidaires Cette entreprise d conomie solidaire comme son nom l indique fait du portage elle ach te des appartements saisis afin d aider leurs propri taires rester dans lenr logement Elle en a d j acquis une vingtaine et a l intention de se porter acqu reur de celui des Azevedo Patrick Carnus est lui aussi propri taire d un apparlement dans le quartier En tant qu agent immobilier il en g re 200 autres qui sunl lou s entre 700 euros et 1 000 euros par mois ou inoccup s Conunent louer un appartement sans ascenseur Pour viter les squatteurs il fait installer des portes aires cherchent vendre explique le g rant de l agence SGN s curis es lou es entre 150 el 200 euros par mois Les propri a vaut E
106. n notari s que dans la vie m me de l immeuble ou les questions relatives aux reventes des lots de copropri t aujourd hui tr s encadr es quant aux obligations respectives du vendeur et de l acheteur sur les charges en cours Il appartient justement la Commission de trier les demandes de modifications l gislatives faites par les organisations syndicales de professionnels ou d usagers consommateurs copropri taires ainsi que celles en provenance des parlementaires qui leur sont remont es par les habitants de leurs circonscriptions Dans le foisonnement l gislatif fran ais on doit encore faire part de plusieurs tr s grandes lois programme qui ont fait progresser le Droit de la copropri t du logement de l urbanisme Ce sont la Loi SRU Solidarit Renouvellement Urbain du 13 d cembre 2000 qui a cr l obligation des diagnostics techniques l obligation de mettre en conformit avec la Loi les anciens r glements de copropri t les questions de comptes bancaires s par s mais aussi les questions d individualisation de charges d eau froide etc Autant de suggestions qui avaient t faites en grande partie par la Commission relative la copropri t Ce fut galement la Loi ENL Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006 qui a cr l Agence Nationale pour la R novation Urbaine qui est une agence de financement de projets urbains pour transformer des quartiers laquelle fut amend e par la Loi BORLOO sur
107. n pour les syndicats de copropri t afin d assurer la protection des copropri taires e interdire sp cifiquement qu un gestionnaire de copropri t puisse agir titre d officier d assembl e pr sident vice pr sident secr taire ou scrutateur ou tre d tenteur de procurations lors de toute assembl e de copropri taires pour une copropri t sous sa gestion afin d viter toute possibilit de conflit d int r ts ou de mainmise sur la copropri t CHAPITRE 8 LES ASSEMBL ES DE COPROPRI TAIRES 8 1 Historique et fonctionnement Le l gislateur qu b cois a opt lors de la r forme du Code civil pour ne pas copier int gralement le syst me ayant cours en France o l assembl e des copropri taires dispose de pouvoirs d cisionnels consid rables notamment en ce qui concerne le budget les travaux entreprendre la d signation du syndic les modifications au r glement de copropri t i e la d claration de copropri t et m me la plupart des actions en justice L Q 2008 c 9 8 La loi ontarienne contient de telles dispositions article 115 Condominium Act S O 1998 c 19 M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 42 Le l gislateur qu b cois a plut t choisi de confier le pouvoir ex cutif au conseil d administration qui pourvoit l administration courante de la copropri t de sorte que c est lui qui d termine le budget et fixe apr s co
108. ne obligation en ce sens devrait tre cr e d faut de quoi le promoteur pourrait tre susceptible l expiration d un d lai raisonnable de s ex cuter suite une demande formelle en ce sens par le syndicat de voir sa licence d entrepreneur suspendue ou retir e par la R gie du b timent Rappelons que l Ontario a pr vu des obligations pr cises s adressant aux promoteurs quant la remise au syndicat de divers documents lors de la passation des pouvoirs Le d faut d agir peut entra ner entre autres une p nalit en faveur du syndicat pouvant atteindre 10 000 R tablir la situation ant rieure en ce qui concerne les modifications au r glement d immeuble Afin d am liorer l information disponible aux copropri taires ou aux acheteurs potentiels par une r daction plus claire une centralisation assur e et un acc s plus facile au registre foncier le RGCQ propose un retour la situation ant rieure en regard l article 1060 C c Q alors que toute modification au r glement d immeuble dans la d claration de copropri t devait tre effectu e par acte notari publi au Bureau de la publicit des droits De cette fa on tout nouvel acqu reur dans un immeuble existant pourrait facilement trouver l int gralit du r glement de l immeuble en vigueur dans la copropri t un seul et m me endroit De plus ces r glements seraient r dig s de fa on nettement plus coh rente et intelligible qu ac
109. nes engag es pour la p riode couverte par l tat budg taire qui d passe le montant total inscrit au budget article 75 2 Condominium Act S O 1998 c 19 M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 11 copropri t avant de signer le contrat de vente chez le notaire et non seulement un r sum Au m me titre que le promettant acheteur d une unit existante peut formuler son offre d achat de fa on conditionnelle un examen satisfaisant de la d claration de copropri t et autres documents pertinents les acheteurs potentiels dans un immeuble neuf devraient b n ficier de la m me protection La marge entre un r sum de la d claration de copropri t et le document d finitif est trop vaste pour affirmer l heure actuelle que ces personnes acqui rent leur unit de fa on clair e et en toute connaissance de cause e Caract ristiques de l immeuble Par ailleurs l article 1786 C c Q indique que le contrat pr liminaire doit contenir notamment les informations utiles relatives aux caract ristiques de l immeuble Or le RGCQ note qu cet gard certaines informations relatives aux caract ristiques de l immeuble font souvent probl me Il s agit de la superficie des unit s et de l insonorisation Les d fauts de contenance gt ou de superficie des unit s vendues sont assez fr quents dans la pratique et constituent un irritant pou
110. ngruit entre les exigences pr vues l article 1073 du Code civil du Qu bec soit d assurer pour la valeur neuf c est dire une couverture 100 alors que les produits d assurance disponibles sur le march appliquent syst matiquement la r gle proportionnelle 80 ou 90 De plus les produits d assurance pr sentement offerts ne pr voient pas d office une couverture pour les honoraires professionnels des intervenants impliqu s dans la reconstruction d un immeuble apr s sinistre l architecte et ou l ing nieur pour pr parer les plans de reconstruction l arpenteur g om tre s il faut reconstituer des certificats de localisation voire m me le cadastre le cas ch ant etc Or si le l gislateur exige d assurer pour la valeur neuf il faudrait que ces co ts et honoraires soient galement couverts par l assurance afin de v ritablement assurer une telle valeur neuf En fait nous constatons que les produits d assurance offerts aux copropri t s s apparentent l assurance d entreprise plut t que r sidentielle Il en r sulte des conditions de couverture et des exclusions qui ne cadrent pas de fa on efficace avec les besoins d assurance des syndicats La non couverture des administrateurs du syndicat en cas d insuffisance de couverture sur l immeuble n est qu une autre illustration de cette lacune Enfin il n existe aucune homog n it entre les produits offerts p
111. nque de collaboration et implication des copropri taires copropri taires Quantit de travail exigences lev es tre Quantit de travail exigences lev es tre consid r comme concierge consid r comme concierge Critiques ingratitude et n gativisme des Manque de respect des r glements critiques et pri taires n vativisme des copropri taires Page 8 de 16 Manque de rigueur et d implication des autres administrateurs 3 Manque de rigueur et d outils dans la gestion sur le CA Contr le du CA par une personne tre administrateur a souvent donn lieu autant des exp riences positives que des exp riences n gatives Un grand nombre de r pondants ont accept cette t che afin d apprendre le fonctionnement d une copropri t et de participer la prise de d cision Ils y ont vu aussi une occasion d tre inform s sur ce qui se passe dans leur immeuble Par contre le manque d implication des copropri taires pour maintenir une saine administration de la copropri t a d u La charge de travail est tr s lev e surtout en autogestion et l ingratitude des copropri taires donne un go t amer cette exp rience Plusieurs ont la perception d tre consid r s comme un concierge ayant r pondre toutes les demandes des voisins Question 18 Quand vous avez rencontr des difficult s appliquer la loi et la d claration de copropri t qui avez vous consult pour vous
112. ns du RGCQ ci apr s font suite une consultation des membres du Regroupement effectu e l automne 2009 et dont la synth se est annex e au pr sent M moire Un comit de travail a ensuite t constitu afin de soumettre le point de vue du RGCQ Les membres de ce comit sont Monsieur Raymond Ouimet pr sident du RGCQ Madame Janine Huot MBA Adm A directrice g n rale du RGCQ Madame Elise Beauchesne CA Adm A gestionnaire de copropri t Madame Nicole Veillette membre du RGCQ Chapitre Qu bec Monsieur Andr Delage administrateur et copropri taire Me Yves Joli C ur Ad E avocat de Grandpr Joli C ur secr taire du RGCQ Me Richard LeCouffe avocat de Grandpr Joli C ur secr taire du comit M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 4 INTRODUCTION Un ph nom ne r cent La copropri t au Qu bec est un ph nom ne encore r cent Les premi res dispositions l gislatives y ont t adopt es il y a environ quarante ans grandement inspir es du droit fran ais en la mati re Elle a connu un essor consid rable au cours de la derni re d cennie tel point qu au premier trimestre de 2008 le nombre de mises en chantier d unit s en copropri t surpassait le nombre de maisons neuves individuelles Bon an mal an quelque 10 000 nouvelles unit s d habitation en copropri t s ajoutent au parc immobilier qu b cois et des tudes nous po
113. ns le fonds de pr voyance 21 Restrictions pour les animaux 13 Restrictions pour les animaux 7 Futurs travaux majeurs 30 Futurs travaux majeurs 23 Nombre d unit s lou es 19 Nombre d unit s lou es 10 Contenu des proc s verbaux des assembl es 12 Poursuites engag es par ou contre le syndicat 12 Contenu des proc s verbaux des assembl es 12 Poursuites engag es par ou contre le syndicat 16 tats financiers 2 tats financiers 0 tat de l immeuble 1 tat de immeuble 2 tude du fonds de pr voyance 0 tude du fonds de pr voyance 1 Fonctionnement de l administration 1 Fonctionnement de l administration 1 Apr s quelques ann es de vie en copropri t les r pondants r alisent l importance du contenu de la d claration de copropri t Reconnaissant que les acheteurs prennent souvent connaissance de la d claration de copropri t au moment de la transaction chez le notaire il ne faut pas se surprendre que cette information aurait d tre fournie plus t t dans le processus d acquisition d un condo Les r ponses cette question confirment la n cessit d accro tre l information disponible aux acheteurs Question 6 Avez vous eu des mauvaises surprises apr s avoir achet votre unit Si oui lesquelles Non 17 Non 28 Oui 44 Oui 29 D claration de copropri t r glements D claration de copropri t r glements Cotisations sp ciales Cotisations sp ciales Mauvai
114. nsultation de l assembl e de copropri taires la contribution des copropri taires aux charges communes et au fonds de pr voyance Selon le type de d cisions prendre l assembl e des copropri taires vote les d cisions selon trois niveaux de majorit la majorit simple la majorit double dite majorit renforc e ou l unanimit Ainsi lorsqu il s agit de questions fondamentales ayant trait la copropri t le l gislateur a pr vu la n cessit d obtenir des majorit s renforc es notamment lorsqu il s agit de e modifications lacte constitutif de la copropri t ou l tat descriptif des fractions travaux de transformation agrandissement ou am lioration des parties communes actes d acquisition ou d ali nation immobili re par le syndicat construction de b timents pour cr er de nouvelles fractions e modifications la destination de l immeuble ali nation de parties communes dont la conservation est n cessaire au maintien de la destination de l immeuble modifications la d claration de copropri t pour permettre le time sharing e la fin de la copropri t Article 1072 C c Q 7 Article 1096 C c Q 7 Articles 1097 1098 ou 1108 C c Q 72 Ant rieurement 1994 il fallait l unanimit des copropri taires pour changer la destination de l immeuble ou d cider l ali nation des parties communes dont la conservation est n cessaire au r
115. nt de mettre fin une telle situation 11 2 La proposition du RGCQ Nous sommes d avis qu il y aurait lieu de pr voir lorsque les organes d cisionnels d un syndicat de copropri taires sont paralys s par un nombre ex aequo de voix la nomination d un administrateur judiciaire de la m me fa on que mentionn au chapitre pr c dent pour les copropri t s en difficult Ce recours devrait toutefois tre r serv aux situations de crise grave CHAPITRE 12 LA MISE JOUR DES D CLARATIONS DE COPROPRIETE 12 1 Constats et cons quences L entr e en vigueur des dispositions du Code civil du Qu bec en 1994 s est effectu e sans que les d clarations de copropri t publi es ant rieurement ne soient modifi es pour autant Le l gislateur a plut t pr vu comme mesures de transition que la copropri t divise d un immeuble tablie avant l entr e en vigueur de la loi nouvelle est r gie par cette loi et que les clauses contenues dans les d clarations de copropri t existantes sont class es dans l une ou l autre des cat gories vis es l article 1052 du nouveau code suivant ce que pr voient les articles 1053 1055 de ce code La Loi sur l application de la r forme du Code civil a toutefois pr vu certaines exceptions quant aux stipulations posant la r gle de l unanimit pour les d cisions visant changer la destination de l immeuble et celles fixant la L article 1
116. ntre 40 000 et 60 000 euros El a part a part Marie Pierre Subtil e Monde fr mep Se Monde A j Tmin i t Le Puit L ARGEN amp t a ir r i nn i L AS 4 Ad L maur Lu Momie wa i lon itie cai LOU T CA r nir wti Pace 2 2
117. nventions collectives Me LeCouffe a galement r dig plusieurs articles se rapportant la copropri t divise en plus de collaborer la r daction de divers ouvrages m moires et textes de conf rences en la mati re Raymond Ouimet Il est un membre fondateur du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Il a consacr 40 ans de carri re la gestion immobili re D butant dans la gestion d immeubles locatifs dans la r gion de Montr al il s est dirig vers la gestion de copropri t en 1990 lorsque les promoteurs ont construits plusieurs projets immobiliers d envergure Durant ses ann es de service il a su tablir une collaboration transparente avec les conseils d administration qui lui ont confi des mandats de gestion Ses conseils et ses solutions pratiques aux probl mes ont t tr s appr ci s des administrateurs Monsieur Ouimet a pris sa retraite de la gestion de copropri t en 2003 pour consacrer une partie de ses temps libre conseiller les membres du RGCQ tout en agissant titre de Pr sident de cette organisation sans but lucratif Nicole Veillette Elle est membre du conseil d administration du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec chapitre de Qu bec Gr ce son travail acharn comme responsable des services aux membres ce chapitre conna t une croissance continue de nouvelles adh sions depuis 2007 Madame Veillette a v cu quatorze ann es en
118. on de la Cour d appel du Qu bec a statu qu il n est plus possible au Qu bec depuis le 1 janvier 1994 de tenir plus d un fonds de pr voyance dans une m me copropri t Cet arr t de la Cour d appel du Qu bec impose une trop grande rigidit administrative aux syndicats de copropri t qui doivent souvent tenir compte 7 Les constats et irritants soulev s au pr sent chapitre sont une r alit que nous constatons r guli rement dans la pratique Le sujet a d ailleurs t tudi en profondeur dans l ouvrage d un des membres du Comit de travail Yves JOLI C UR Le fonds de pr voyance gage de r ussite en copropri t Montr al Editions Wilson amp Lafleur Lt e 2008 219 p 2 Article 93 1 Condominium Act S O 1998 c 19 Syndicat des copropri taires de Verri res 1 c Bombardier 2001 R D I 20 C A confirmant le jugement de premi re instance J E 99 1614 C S M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 47 d importantes parties communes usage restreint dans le calcul des contributions au fonds de pr voyance En effet l article 1072 2 C c Q pr voit qu il peut tre tenu compte pour tablir la contribution des copropri taires au fonds de pr voyance des droits respectifs des copropri taires sur les parties communes usage restreint Enfin une derni re probl matique provient de la difficult pour le syndicat de trouver les sommes n
119. onformer en tout ou en partie sans que cela n entra ne la moindre cons quence Les copropri taires ach tent souvent sous de fausses repr sentations budget pr visionnel insuffisant superficie r elle diff rente de celle annonc e par le promoteur insonorisation insuffisante etc ce qui entra ne du m contentement et occasionne des litiges Par ailleurs en ce qui concerne les copropri t s existantes soulignons la difficult qu prouvent g n ralement les acqu reurs ventuels se renseigner ad quatement au sujet de l tat de l immeuble et sur les l ments entourant la gestion de la copropri t Mise part la question des charges communes impay es l information disponible pour ces consommateurs ne leur permet habituellement pas de prendre une d cision clair e Voici quelques exemples pour illustrer nos propos e n existe pas de comptabilit normalis e En effet il my a aucune obligation pour les copropri t s de tenir leur comptabilit selon des r gles pr cises Les tats financiers ne sont pas sujets la v rification ou l examen par un expert comptable Ainsi les copropri taires et acqu reurs ventuels ne peuvent souvent pas appr cier l volution de la tr sorerie de l immeuble d une ann e l autre poste par poste et se faire une id e juste de l tat des finances de la copropri t e Les proc s verbaux d assembl es lorsqu ils sont disponibles ne permettent pas toujours
120. orce ce b n fice aux futurs acheteurs de m me que le sentiment de s curit qui se rattache aussi la copropri t Page 2 de 16 Question 2 Quel est l l ment qui vous cause le plus de frustration dans le fait de vivre en condo Non respect des r glements et probl mes d attitude locataire ou l h tel 32 Non respect des r glements et probl mes d attitude locataire ou l h tel 20 Promiscuit avec les voisins 11 Promiscuit avec les voisins 13 Aspects financiers 5 Aspects financiers 0 Manque d implication des copropri taires 5 Manque d implication des copropri taires 0 Incomp tence des administrateurs 2 Incomp tence des administrateurs 0 Insonorisation 2 Insonorisation 3 Vandalisme 1 Vandalisme 0 Provenant de r pondants qui ont l exp rience d administrer une copropri t le non respect des r glements et les probl mes d attitudes des copropri taires repr sentent une source de frustration bien r elle Plusieurs administrateurs ont l impression d tre consid r s comme des concierges par leurs voisins Question 3 Quel est l l ment le plus important que vous aimeriez am liorer dans la vie en copropri t 0 Manque d implication des copropri taires 1 Respect des r glements 7 Mise jour de la d claration 3 Augmenter le fonds de pr voyance 2 3 2 Manque d implication des copropri taires 1 Respect des r glements
121. ortante des charges communes ou une cotisation sp ciale 2 2 Les propositions du RGCQ L tape cruciale dans la vie d une copropri t que constitue la p riode o celle ci est administr e de fa on provisoire avant la perte de contr le du promoteur sur le syndicat devrait tre g r e par des personnes physiques comp tentes en gestion de copropri t s et qui sont totalement ind pendantes du promoteur 26 Articles 321 et suivants C c Q M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 16 Cela permettrait d liminer toutes les situations o volontairement ou involontairement les destin es de la copropri t ne sont pas ad quatement g r es Le RGCQ recommande donc au l gislateur qu b cois d imposer la nomination d administrateurs provisoires de copropri t ind pendants du promoteur qui seraient membres d un ordre professionnel r gissant ce m tier Cet administrateur ind pendant serait plus apte mettre en place tous les l ments inh rents au bon d marrage de la copropri t ainsi que de d terminer en toute impartialit le moment o l assembl e de transition doit tre tenue Subsidiairement d faut d accueillir cette proposition il y aurait lieu tout le moins de restreindre le contr le du promoteur sur les destin es de la copropri t entre sa constitution et cette passation des pouvoirs aux copropri taires Il faudrait donc limiter la
122. ortement du pr sident d assembl e Le comportement du pr sident d assembl e L agressivit verbale de certains L agressivit verbale de certains copropri taires copropri taires Le monopole des interventions par une Le monopole des interventions par une poign e de copropri taires poign e de copropri taires Le manque d implication et d int r t des Le manque d int r t des copropri taires copropri taires Le contr le des procurations par le CA Les propositions d augmentation des frais de L approche directrice du CA condos Les propositions d augmentation des frais de Les difficult s comprendre le budget condos pr sent par le gestionnaire L incomp tence du pr sident d assembl e M connaissance de la d claration de La m connaissance et le non respect de la copropri t loi en particulier les pouvoirs de l assembl e Utilisation des valeurs relatives lors d un vote L application de l article 1097 pour faire Faire accepter le proc s verbal de l assembl e approuver les am liorations pr c dente L assembl e g n rale des copropri taires est l unique occasion de r unir tous les propri taires Mais ce n est pas toujours une exp rience harmonieuse Il est surprenant de constater que l agressivit verbale soit si fr quente ou que les discussions soient monopolis es par une poign e de copropri taires La prise de d cision dans un tel climat peut difficilement tre d mocratique
123. our ladoption de certaines d cisions fondamentales par l assembl e des copropri taires en s inspirant des r ductions de majorit s que la France a introduites dans sa l gislation en raison des difficult s obtenir des majorit s renforc es CHAPITRE 9 LE FONDS DE PR VOYANCE 9 1 Historique et fonctionnement Le l gislateur qu b cois a introduit lors de la r forme du Code civil du Qu bec l obligation pour toute collectivit de copropri taires de constituer un fonds de 75 La Loi no 2000 1208 du 13 d cembre 2000 relative la Solidarit et au Renouvellement Urbain Loi SRU a r duit ou modul plusieurs majorit s exig es aux articles 24 25 et 26 de la Loi du 10 juillet 1965 afin de contrer un probl me d absent isme ou d abstentionnisme lors des assembl es de copropri taires en France qui constituait un frein la bonne gestion des copropri t s M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 45 pr voyance dans le but de planifier le financement des d penses reli es aux r parations majeures et au co t de remplacement des parties communes de l immeuble Selon les Commentaires du ministre de la Justice propos de l article 1071 C c Q l introduction de cette obligation avait pour but de combler une lacune du droit ant rieur qui tait silencieux cet gard bien que la constitution de tels fonds de r serve ait t r pandue
124. ouvent de la confusion au niveau des assurances de l immeuble alors que le promoteur conserve son assurance chantier en vigueur au lieu de souscrire des assurances au nom du syndicat un fouillis dans la confection des registres cette op ration tant fr quemment n glig e un dysfonctionnement dans la tenue des comptes bancaires de la copropri t e l omission de proc der une valuation de limmeuble aux fins d assurances ou de constituer un certificat d tat de l immeuble et une tude du fonds de pr voyance etc Cette confusion des genres se r percute galement assez souvent au niveau de la contribution aux charges communes et de la confection des tats financiers Il en r sulte que le d marrage du syndicat s effectue souvent de fa on chaotique et que les copropri taires recueillent une s rie de probl mes lors de la passation des pouvoirs et ce pour une longue p riode de temps Ces situations sont particuli rement douloureuses dans les cas o les acheteurs ont b n fici de politiques d acc s la copropri t En effet lorsqu on est en pr sence de m nages ou de personnes revenus modestes il est d autant plus fondamental que la copropri t d marre sur le bon pied avec un budget r aliste g r de fa on professionnelle Si le d marrage s effectue de fa on chaotique les copropri taires risquent de ne jamais pouvoir ajuster leur budget personnel quelque hausse imp
125. pri t s ainsi que la confection des tats financiers soient normalis es en fonction de r gles simples mais pr cises respectant les r gles de l art De plus la v rification ou l examen par un expert comptable devrait tre exig afin de permettre aux copropri taires et aux acqu reurs ventuels de disposer d informations claires et coh rentes sur l tat des finances des copropri t s 2 Articles 76 et 77 Condominium Act S O 1998 L article 18 Ontario Regulation 48 01 pr voit que le Status Certificate doit tre r dig sur le Formulaire 13 et que le co t maximal que le syndicat peut r clamer pour la confection de ce formulaire y compris la documentation aff rente est de 100 taxes incluses M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 14 CHAPITRE 2 L ADMINISTRATION PROVISOIRE 2 1 Constats et cons quences D s qu une copropri t est constitu e qu il s agisse d un immeuble neuf ou d un immeuble ancien un administrateur provisoire est d sign dans le r glement d immeuble par le promoteur L administrateur provisoire exerce ses fonctions jusqu l assembl e des copropri taires qui lira le nouveau conseil d administration apr s la perte de contr le du promoteur sur le syndicat La gestion de l immeuble est souvent assur e par un administrateur associ au promoteur Ce lien de proximit est parfois flagrant puisqu on retrouve de
126. promoteur omet d organiser dans les d lais prescrits l assembl e de transition alors qu il ne d tient plus 50 des voix suite des ventes d unit s conservant ainsi la mainmise sur l administration du syndicat e Le promoteur ne maintient pas un registre ad quat de la copropri t la documentation est parcellaire ou inexistante au niveau de la comptabilit des assurances sur le b timent des plans de l immeuble tel que construit etc e Le promoteur ne paie pas sa part des charges communes redevables pour les unit s invendues faisant parfois compensation avec d autres d penses encourues lors de la finalisation des travaux Cette r alit occasionne beaucoup de difficult s aux futurs administrateurs confront s l obligation de s assurer que le promoteur a respect ses obligations mon taires durant la p riode d administration provisoire Actuellement les copropri taires sont laiss s eux m mes ainsi qu au bon vouloir des promoteurs Ainsi il est impossible pour les copropri taires de savoir quel moment pr cis le promoteur ne d tient plus la majorit des voix sans devoir consulter sur une base r guli re le registre foncier afin de v rifier si des ventes d unit s ont t publi es Et encore faudrait il qu ils soient en mesure de conna tre les quote parts attribu es ces fractions pour effectuer les calculs 3 L article 1104 C c Q nonce que dans les quatre vingt dix jours compter de
127. que sans une intervention du l gislateur cet gard le chemin parcourir pour assurer une protection ad quate du public adoptant la copropri t divise comme mode d habitation sera encore long et ardu 7 2 Constats et cons quences Actuellement peu pr s n importe qui peut s improviser gestionnaire de copropri t au Qu bec En effet seuls les faillis et les personnes vis es par un r gime de protection tutelle curatelle etc sont express ment exclus par la loi Mis part les quelques obligations relatives aux administrateurs du bien d autrui charg s de la simple administration il n existe aucune exigence particuli re de formation ou de comp tence aucune obligation en mati re d assurance responsabilit aucun organisme de contr le des prestations ou d indemnisation des copropri taires advenant malversation Or la gestion de copropri t s divises est pr sentement un domaine o les risques de d tournement de fonds existent puisqu il n y a aucune norme aucune balise aucun m canisme de contr le Ainsi tant que cette activit ne sera pas chapeaut e par un ordre professionnel ou supervis e par un organisme de contr le ind pendant des r gles sp cifiques minimales devraient tre adopt es pour obliger les gestionnaires e tenir des comptes distincts pour chacune des copropri t s sous gestion actuellement certains gestionnaires d tiennent dans leur compte de banque les fonds consolid
128. r tous ceux qui en sont victimes De plus les indemnit s vers es par les tribunaux s av rent g n ralement minimes par rapport au pr judice subi Or comme il n existe pas de m thode standardis e pour d terminer la superficie des unit s certains promoteurs incluent les balcons dans la superficie habitable D autres pr sentent la superficie brute sans sp cifier la part associ e aux murs porteurs mitoyens ou s parateurs ou encore aux parties communes telles que les colonnes structurales situ es dans l unit d habitation De telles situations contribuent r pandre de mauvaises impressions sur les copropri t s Il faudrait d terminer avec pr cision le mode de calcul de la superficie dune unit r sidentielle afin que l acheteur potentiel comprenne clairement ce qu il ach te Il nous semble que la superficie habitable nette de la partie privative excluant le balcon g n ralement partie commune usage restreint serait la meilleure mesure et qu il faudrait galement pr voir un mode de calcul simple des indemnit s aux acheteurs l instar de la loi fran aise M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 12 En effet le RGCQ estime que le l gislateur devrait s inspirer notamment de la Loi Carrez du 18 d cembre 1996 qui en France a introduit l obligation de sp cifier dans l avant contrat ou le contrat notari la superficie de toute unit de copropri t
129. rager l initiative des copropri taires Cette r gle n est applicable qu aux copropri t s comptant cinq fractions ou plus La r gle prescrite l article 1091 s appliquera le cas ch ant au promoteur d une copropri t comptant moins de cinq fractions Nous sommes d avis que plusieurs expressions aux articles 1092 et 1093 C c Q seraient r viser ou pr ciser par le l gislateur Ainsi l expression cinq fractions o plus l article 1092 C c Q semble inappropri e En effet compte tenu que des espaces de stationnement voire m me des aires de rangement sont parfois des parties privatives dans l immeuble ou pour reprendre l expression des fractions il aurait t plus coh rent d employer le terme unit s de logement gt comme l article 1787 C c Q L article 1092 C c Q vise express ment le promoteur contrairement l article 1091 C c Q qui vise tout copropri taire ce qui peut n anmoins inclure le promoteur de sorte qu il doit tre lu parall lement avec l article 1093 C c Q qui d finit ce qu est un promoteur Est consid r comme promoteur celui qui au moment de l inscription de la d claration de copropri t est propri taire d au moins la moiti de l ensemble des fractions ou ses ayants cause sauf celui qui acquiert de bonne foi et dans l intention de l habiter une fraction pour un prix gal sa valeur marchande gt La r gle prem
130. rait consid rablement plus efficace pour rassurer les copropri taires quant l tat de l immeuble dans lequel ils habitent et dont ils devront prendre soin dans le futur 4 2 2 Subsidiairement d faut d une surveillance des chantiers mettre en place une assurance dommages d cennale obligatoire d faut de voir instaur e une telle surveillance obligatoire le RGCQ propose au l gislateur de mettre en place une assurance dommages d cennale comme il en existe entre autres en France ou en Grande Bretagne Mieux encore on pourrait tablir la fois la surveillance des chantiers et l assurance dommages d cennale comme c est le cas en France 2 Article 1070 C c Q 43 Introduite en 1978 par la Loi no 78 12 du 4 janvier 1978 dite Loi Spinetta Dans ce cas il n existe pas d obligation l gale mais le march des assurances a d velopp au d but des ann es 1990 un produit semblable connu sous le vocable Latent Defects Insurance ou Inherent Defects Insurance M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 24 Il nous semble que de telles mesures seraient nettement plus appropri es pour garantir la protection des consommateurs plut t que le plan de garantie actuel m me s il tait tendu l ensemble des copropri t s divises 4 2 3 Subsidiairement d faut de souscrire nos propositions ci dessus simplifier et clarifier le plan de g
131. re s il y a lieu les proc s verbaux des assembl es et les tats financiers du syndicat e La loi pr voit galement que le syndicat tient la disposition des copropri taires divers documents relatifs l immeuble ou la copropri t entre autres une copie du plan cadastral et les plans et devis de l immeuble b ti le cas ch ant incidemment la version anglaise de l article 1070 2 C c Q ne comporte pas la mention le cas ch ant Registre des copropri taires et locataires La simple tenue jour des registres de copropri taires et de locataires constitue dans bien des cas une t che colossale pour les administrateurs Le conseil d administration doit tablir la liste de tous les copropri taires de l immeuble Pour ce faire il importe que ceux ci les informent syst matiquement des modifications intervenues ou susceptibles de survenir Les actes de transfert d une unit de logement ou d un espace de stationnement privatif le cas ch ant devraient tous tre signal s au syndicat par le vendeur l acqu reur ou encore le notaire instrumentant Malheureusement la r alit est toute autre ce qui cr e de l incertitude quant la qualit du registre Quant aux locations les administrateurs du syndicat se butent souvent au refus ou tout le moins la procrastination des copropri taires de les signaler Les administrateurs sont ainsi laiss s dans l obscurit totale lorsqu ils doivent par e
132. rie il avait cumul une dette de charges de 336 000 curos Son salaire tant saisi il s est retir de la police Un huissier a rendu visite ses locataires il s agissait de femmes des Maliennes dont les allocations logement taient vers es directement au propri taire Contact e la caisse d allocations familiales de Seine Saint Denis pr cise que sa derni re d claration dat e d octobre lui PAGE 1 2 Se Moni permet de percevoir 32 allocations logement ce jour quatre ans apr s le signalement de la mairie En 2009 l ancien policier a c d 12 appartements Neuf autres doivent tre vendus aux ench res Mais qui rach te feint de se demander le maire socialiste Claude Dilain Les services municipaux ont vu appara tre il y a six mois de nouveaux marchands de sommeil Un certain Abdoulaye Sane a acquis neuf logements en quelques mois Hippolyte Koyo a fait mieux il en a achet dix huit Nous sommes d munis Maire de la commune la plus pauvre de France Claude Dilain est face un casse t te comment intervenir dans ces propri t s priv es sans moyens juridiques et financiers A Clichy sous Bois pr s d un logement sur trois fait partie d une copropri t d grad e Celles du Ch ne pointu et de l Etoile du ch ne pointu font l objet depuis le 19 janvier d un plan de sauvegarde L id e est simple des fonds publies sont mobilis s condition que la municipalit et les copropri taires metten
133. rit res indiqu s l article 1041 n a t au mieux que partiellement atteint Il tait pr vu que la connaissance de la m thode utilis e permettrait aux copropri taires de d terminer avec plus de justesse si la valeur relative de leurs fractions a bien t tablie et le cas ch ant en demander la r vision en vertu de l article 1068 C c Q Or il n existe aucune obligation l gale d int grer dans la d claration de copropri t la m thode de calcul ayant servi d terminer la valeur relative des fractions Qui plus est la pratique notariale ne fait r f rence qu aux crit res nonc s l article 1041 C c Q sans que les coefficients r els ayant servi au calcul aient t indiqu s Plus souvent qu autrement les notaires se basent essentiellement sur les prix de vente tablis par les promoteurs Ceux ci sont susceptibles de varier au gr du volume des ventes et des soldes que les promoteurs doivent parfois consentir Par surcro t ces variations ne sont jamais prises en compte dans la d claration de copropri t une fois lacte r dig et publi L incertitude quant la valeur relative provient galement des extras qui sont install s dans les unit s avant la publication de la d claration et qui ne se refl tent pas n cessairement dans la valeur relative Il r sulte de cette absence de m thode de calcul utilis e que le recours en r vision pr vu l article 1068 C c Q
134. roits et obligations ainsi que sur les r glements de l immeuble La publication d un guide des copropri taires semble privil gi e comme moyen de communication par de nombreux r pondants On sugg re aussi une campagne m diatique afin de sensibiliser les copropri taires et r sidents au fonctionnement de la vie en copropri t Les campagnes men es par quelques ordres professionnels sont cit es en exemples De nouveau il est sugg r de responsabiliser les notaires pour l ducation des futurs acqu reurs On mentionne aussi la n cessit d exiger plus de professionnalisme de la part des gestionnaires de copropri t et des compagnies de gestion et on souhaite qu un contr le des comp tences professionnelles soit mis en place par le gouvernement Une l gislation qui permettrait la mise en place de moyens plus coercitifs est aussi sugg r e pour sanctionner les comportements ind sirables CONCLUSION En lisant les commentaires remis dans ce sondage nous r alisons l ampleur de la mission ducative qui incombe tous les intervenants dans le monde de la copropri t Des modifications l gislatives sont absolument n cessaires pour mieux encadrer la vie en copropri t et assurer la conservation des immeubles mais l ducation sera la cl du succ s continu de ce mode de vie Cela fait partie de la mission du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 16 de 16 Regroupement des gest
135. romettent d acheter dans une copropri t d au moins 10 unit s de logement et les autres ce qui nous appara t in quitable Nous sommes d avis que ce type de discrimination quant au devoir d information du vendeur professionnel est totalement inad quat L obligation de fournir une note d information devrait tre tendue tous les immeubles neufs en copropri t quels qu ils soient d autant plus qu une portion consid rable du march qu b cois de la copropri t est constitu e d immeubles comportant moins de 10 unit s de logement De plus cette obligation ne b n ficie actuellement qu aux promettant acheteurs c est dire aux consommateurs qui ont d j sign un contrat pr liminaire Id alement nous croyons que la note d information devrait galement tre fournie tout consommateur int ress m me avant la signature du contrat pr liminaire afin de lui permettre d valuer plus sereinement l achat projet Apr s la signature du contrat pr liminaire il sera parfois trop tard pour se d dire d autant plus que la p nalit pr vue l article 1786 C c Q peut s av rer un obstacle Renforcer la qualit de l information communiqu e _ aux consommateurs e Budget pr visionnel Pr par par le promoteur ce document doit n cessairement pr voir tous les postes des d penses auxquelles le syndicat sera confront au cours de sa premi re ann e d existence 15 Article 1787 C c Q
136. ropri taires louant leur unit r sidentielle est susceptible de sous tendre une fragilisation de la sant financi re de la copropri t Il pourrait s agir de copropri taires de premi re date ne parvenant pas vendre au prix souhait ou encore d investisseurs moins scrupuleux du bon avenir de la copropri t 5 Article 1070 C c Q M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 34 communes Cependant plusieurs syndicats se heurtent cet gard au refus ou la n gligence des promoteurs de les fournir Les modifications au r glement de l immeuble Autre irritant important lors de la r forme du Code civil du Qu bec l article 1060 C c Q a modifi le droit ant rieur en pr voyant que seules les modifications apport es lacte constitutif de copropri t ou l tat descriptif des fractions devaient d sormais tre publi es au bureau de la publicit des droits Le l gislateur voulait que les modifications au r glement d immeuble soient plus simples r aliser sans le formalisme ant rieur C est pourquoi il a pr vu que ces modifications n ont qu tre d pos es aupr s du syndicat c est dire tout simplement d pos es au registre On s aper oit apr s seize ans du r gime actuel que cette simplification des r gles de modification du r glement d immeuble a eu des effets pervers quant l information disponible aux copropri taires ou aux acqu reurs
137. rsonnes vivant en copropri t Les mesures pr conis es par le RGCQ pour assurer la qualit de la gestion des syndicats de copropri t comprennent entre autres une formation ad quate structur e pour les gestionnaires pr sents et futurs l encadrement professionnel de cette pratique et l tablissement obligatoire de mesures de protection du public par l entremise d une assurance responsabilit professionnelle obligatoire et l indemnisation des victimes advenant d tournement de fonds A cet effet le RGCQ et l Ordre des Administrateurs Agr s du Qu bec ont conclu une entente en mai 2009 visant unir leurs efforts pour favoriser le d veloppement de la profession d administrateur agr oeuvrant en gestion de copropri t L entente pr voit de faire des repr sentations aupr s de l Office des professions afin d inclure la gestion de copropri t parmi les actes exclusifs ou r serv s tout en am liorant la formation et la comp tence des gestionnaires de copropri t Dans le cadre des travaux de r flexion du Groupe de travail sur la copropri t mis sur pied conjointement par le Minist re de la Justice et la Chambre des notaires du Qu bec le RGCQ d sire exposer ses propositions en vue d am liorer les r gles l gislatives en mati re de copropri t divise au Qu bec Notre but vise mieux prot ger les copropri taires et acqu reurs ventuels d appartements divis Les constats observations et propositio
138. rtent croire que le ph nom ne n est pas pr s de s estomper En effet l int r t des baby boomers et des jeunes familles pour ce mode de propri t jumel la raret des terrains dans les grandes agglom rations et le d sir des municipalit s d assurer une plus forte densification de leur territoire devraient maintenir sinon accentuer cette tendance La r forme du Code civil du Qu bec L entr e en vigueur du Code civil du Qu bec le 1 janvier 1994 a entra n des modifications aux r gles r gissant ce mode de propri t notamment pour conf rer la collectivit des copropri taires d un immeuble un statut l gal plus pr cis le syndicat de la copropri t Cette personne morale a pour objet la conservation de l immeuble l entretien et l administration des parties communes la sauvegarde des droits aff rents l immeuble ou la copropri t ainsi que toutes les op rations d int r t commun Les amendements apport s en 1994 au droit de la copropri t s inspiraient aussi en grande partie de la loi fran aise mais galement de certaines dispositions contenues dans la l gislation ontarienne et am ricaine De fa on La Loi concernant la copropri t des immeubles L Q 1969 c 76 a t sanctionn e le 28 novembre 1969 incorporant les articles 441b 442p au Code Civil du Bas Canada entr s en vigueur le m me jour Ces r gles taient fortement inspir es du droit fran ais o le
139. rticuli rement dans les r gions limitrophes l Ontario En effet un copropri taire avis pourrait opter pour une unit de logement en sol ontarien en raison de la meilleure protection qu offre la l gislation de cette province Une r vision des r gles contenues au Code civil du Qu bec s av re indispensable II en est de m me pour de nombreuses lois p riph riques la copropri t Le RGCQ est d avis qu l instar de la France il y aurait lieu de constituer une Commission relative la copropri t ayant pour objectif de faire le point sur une ventuelle refonte de toute la l gislation applicable la copropri t divise Cette Commission devrait tre constitu e de juristes sp cialis s de repr sentants des divers minist res concern s travail logement et justice de repr sentants des professionnels de la gestion immobili re et de repr sentants des copropri taires Mieux comprendre le march de la copropri t Il serait galement opportun que la Soci t d Habitation du Qu bec dont l expertise dans le domaine du logement communautaire est reconnue soit davantage impliqu e dans l tude du march de la copropri t Une analyse en profondeur du march de la copropri t divise identifiant clairement les param tres de composition de ce parc immobilier notamment l ge des constructions le type de b timent et de client le etc constituerait un outil pr cieux dans le cadre de la refonte des r
140. s compte tenu de la grande confusion qui y r gne Nombreux sont les administrateurs et copropri taires ne sachant pas trop comment proc der que ce soit pour la convocation le calcul des voix visant constater le quorum le d roulement des assembl es la pr sentation de r solutions le calcul des voix lors d un vote ou la r daction des proc s verbaux La consultation des membres men e par le RGCQ l automne 2009 a aussi r v l un important manque de civisme et de respect de la part de certains groupes de copropri taires lors des assembl es Le sondage souligne galement le manque de compr hension de plusieurs copropri taires quant aux pouvoirs de l assembl e qui d g n re parfois en agressivit verbale totalement d plac e Probl mes d absent isme La faible participation aux assembl es de copropri taires occasionne des difficult s dans la prise de d cisions et le choix des administrateurs L assembl e ayant souvent les mains li es par un manque de participation m me les copropri taires qui assistaient aux assembl es initialement en viennent ne plus s y pr senter Il en r sulte un irritant important en mati re d assembl es de copropri taires soit la quasi impossibilit d obtenir suffisamment de votes pour proc der l adoption de toute d cision pour laquelle la loi requiert des maijorit s renforc es La pratique d montre que l obtention de telles majorit s lors d une assemb
141. s d clarations de copropri t d signant carr ment le d clarant ou un de ses repr sentants titre d administrateur provisoire Outre cette probl matique du manque d impartialit d un tel administrateur provisoire les copropri taires sont parfois confront s une autre difficult transiger avec un administrateur provisoire qui n a pas la qualit juridique d agir lorsque le d clarant est une personne morale Toutes ces situations sont susceptibles de cr er des conflits et des dysfonctionnements administratifs dans les copropri t s 2 Le Code civil du Qu bec pr voit que la naissance d une copropri t divise survient d s la publication d une d claration de copropri t au registre foncier article 1038 C c Q Cette publication constitue par la m me occasion l v nement qui cr e la personne morale de droit priv regroupant la collectivit des copropri taires le syndicat article 1039 C c Q Le r glement d immeuble mentionne les r gles de fonctionnement et d administration de la copropri t notamment la composition du conseil d administration le mode de nomination de remplacement ou de r mun ration des administrateurs y compris les administrateurs provisoires article 1054 C c Q 4 Article 1104 C c Q 5 Une personne morale ne saurait tre valablement nomm e administrateur d une autre personne morale moins que la loi ne ly autorise art 304 2 C c Q Or le Code c
142. s elle vit en copropri t depuis 1980 et est administratrice du syndicat o elle demeure En revenant vivre au Qu bec en 1998 elle a fond sa compagnie de gestion de copropri t pour utiliser l exp rience acquise en si geant comme pr sidente sur deux conseils d administration de copropri t s en Ontario et en Colombie Britannique Elle a g r au del de 1000 unit s de condo dans des petites et grandes copropri t s et des immeubles de tous les ges Croyant la n cessit d une solide formation dans les champs d interventions du gestionnaire de copropri t Madame Huot a entrepris de mettre en place les structures n cessaires pour encadrer professionnellement cette fonction avec l aide de l Ordre des administrateurs agr s du Qu bec et en participant la fondation de la National Association of Condominium Managers Me Yves Joli C ur Associ principal chez de Grandpr Joli C ur depuis sa cr ation il est dipl m de l Universit de Montr al en 1981 et est membre du Barreau du Qu bec depuis 1983 Le Barreau du Qu bec lui a remis en 2009 la distinction honorifique d Avocat m rite Ad E pour sa grande contribution dans le domaine de la copropri t divise au Qu bec Il est en effet un des pionniers dans ce domaine il en a fait son champ d expertise principal depuis de tr s nombreuses ann es Il conseille et repr sente de nombreux copropri taires et syndicats de copropri t dans la d fense de le
143. s Le Saint Claude 2005 R D I 422 C S M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 52 2305 Le s questre est le d p t par lequel des personnes remettent un bien qu elles se disputent entre les mains d une autre personne de leur choix qui s oblige ne le restituer qu celle qui y aura droit une fois la contestation termin e 2306 Il s agit d une mesure provisionnelle Cela suffit pour l carter dans la pr sente affaire ce stade i e celui du jugement au fond Notons que l institution du s questre pr suppose une dispute quant un bien bien qui devra tre remis la partie qui y a droit une fois la contestation termin e 22 La nomination d un administrateur C est l article 1084 C c Q qu est pr vue la possibilit pour le Tribunal de nommer un administrateur 4 Dans la pr sente affaire les conditions ne sont pas telles que ces dispositions s appliquent La nomination d un g rant as La nomination d un g rant en soi ne serait pas un rem de appropri dans la pr sente affaire une large partie des probl mes du Saint Claude d coule des d cisions qui appartiennent aux copropri taires et non au g rant Effets pervers des programmes d acc s la propri t Ces derni res ann es certains immeubles o les acqu reurs ont b n fici de programmes d acc s la propri t ont t confront s aux s rie
144. s de Montr al et Qu bec Dans le cas de membres syndicats l enveloppe tait adress e un membre du conseil d administration Les quelques membres copropri taires ont re u le formulaire directement leur r sidence Selon les r ponses fournies la question 16 la plupart des r pondants ont d j fait partie ou font partie pr sentement du conseil d administration de leur syndicat et il faut tenir compte de ce facteur en prenant connaissance des points de vue exprim s Afin de cerner la personnalit propre chaque chapitre les r sultats ont t compil s s par ment Les caract ristiques des r pondants apparaissent dans le tableau ci dessous Chapitre Montr al Chapitre Qu bec Taux de r ponse Taux de r ponse 64 formulaires 55 formulaires Nombre d unit s repr sent es par les r pondants Nombre d unit s repr sent es par les r pondants 2 506 unit s 2 929 unit s moyenne par r pondant 43 unit s moyenne par r pondant 55 unit s Page 1 de 16 Sexe Sexe F minin F minin Masculin Masculin Age Age 20 35 ans 20 35 ans 36 55 ans 36 55 ans 56 ans et plus 42 56 ans et plus 43 Age de l immeuble Age de l immeuble Moyenne 20 ans Moyenne 20 ans Contribution au fonds de pr voyance Contribution au fonds de pr voyance Moyenne 10 1 Moyenne 16 6 Parmi ces caract ristiques il faut souligner l ge moyen lev des immeubles en copropri t qui arrivent une p
145. se administration du syndicat Mauvaise administration du syndicat Probl mes avec le gestionnaire Probl mes avec le gestionnaire Conflits entre copropri taires Conflits entre copropri taires Bruit provenant des appartements voisins Bruit provenant des appartements voisins Stationnement insuffisant Stationnement insuffisant Vices de construction Vices de construction Approbation difficile certificat d tat Vandalisme intimidation manque de respect Insuffisance du fonds de pr voyance Manque de transparence de l administration Erreurs dans la d claration Poursuite judiciaire Assurance de la copropri t Page 4 de 16 Les r pondants ont recherch la qui tude et la s curit en achetant un condo mais plusieurs probl mes reli s l administration de la copropri t et d autres reli s la vie communautaire ont apport leur lot de mauvaises surprises LA QUALIT DE CONSTRUCTION DE VOTRE IMMEUBLE Question 7 Quel l ge de votre immeuble ge de l immeuble ge de l immeuble Moyenne 20 ans Moyenne 20 ans Question 8 Etes vous satisfait de la qualit de la construction de votre immeuble Oui 46 Oui 42 Non 13 Non 15 Quelques r pondants se disent satisfaits de la qualit de leur immeuble apr s avoir d pens indivi duellement plusieurs milliers de dollars en r fection et mise niveau Question 9 Quelles sont les plus s rieuses d ficiences que vous avez rencontr
146. sitivement la question dans une optique de court terme seulement Compte tenu du pourcentage moyen des contributions au fonds de pr voyance identifi dans la r ponse la question 12 les r ponses ne sont pas surprenantes Les syndicats de la r gion de Montr al risquent de conna tre des crises financi res s rieuses compte tenu de l ge des immeubles et des faibles contributions au fonds de pr voyance Question 14 Votre syndicat conna t il les montants qui seront n cessaires pour faire face aux travaux majeurs et aux remplacements dans les prochains dix ans Si non est ce que cela vous inqui te Oui 40 Oui 41 Non 20 Non 14 Je suis inquiet e Je suis inquiet e Oui 21 Oui Non 4 Non Il est surprenant de constater que les deux tiers des r pondants affirment que le syndicat conna t les montants n cessaires lorsque exp rience nous d montre que peu de syndicats ont fait r aliser une tude du fonds de pr voyance par un professionnel Par contre Montr al ces r pondants ont r pondu tre inquiets m me en connaissant les montants n cessaires pour les travaux majeurs futurs Le faible pourcentage de contribution au fonds de pr voyance tout en connaissant les sommes n cessaires pour la mise niveau d immeubles qui vieillissent a de quoi inqui ter Question 15 Personnellement tes vous capable financi rement de faire face des cotisations sp ciales lev es pour des travaux majeurs
147. ssairement une diminution des tensions incompr hensions et litiges dans ces copropri t s ce qui aurait pour cons quence de rehausser leur confiance dans ce mode de propri t Le l gislateur pourrait s inspirer d un pr c dent fran ais aux termes de l article 81 17 alin a de la Loi no 2000 1208 du 13 d cembre 2000 relative la Solidarit et au Renouvellement Urbain la loi SRU gt qui obligeait les Article 53 2 et 3 Loi sur l application de la r forme du Code civil L Q 1992 c 57 L article 1052 C c Q nonce les trois parties que doit contenir une d claration de copropri t lacte constitutif de copropri t le r glement de l immeuble et l tat descriptif des fractions M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 57 syndicats de copropri t actualiser leurs r glements d claration de copropri t aux derni res modifications l gislatives et r glementaires CHAPITRE 13 LA FUSION DES COPROPRI T S 13 1 Consiats et cons quences Au cours des derni res ann es le Qu bec a vu se multiplier les projets de copropri t s par phases Nombreux sont les promoteurs qui utilisent diverses m thodes d tablissement de telles copropri t s copropri t s associ es au moyen de servitudes et contrat d association copropri t modifi e par d claration de copropri t additionnelle ou copropri t s tablies selon la m thode des d clarations
148. strations qu ils ont v cues et vivent encore en tentant de faire valoir leurs droits Malheureusement le projet refl te la d cision politique d investir beaucoup plus dans le curatif que pr ventif Une d marche inachev e Le RGCQ constate dans la pratique que les inqui tudes des consommateurs face la qualit trop souvent douteuse dans le secteur r sidentiel gt sont encore pr sentes aujourd hui Ce plan de garantie obligatoire n a pas fait dispara tre chez les consommateurs les frustrations en tentant de faire valoir leurs droits Ces frustrations sont de deux ordres la port e de la garantie et les exclusions En effet les nombreuses exclusions du plan obligatoire diminuent s rieusement la port e des protections Ainsi ne sont pas couverts e les espaces de stationnement et les locaux d entreposage situ s l ext rieur du b timent o se trouvent les unit s r sidentielles e tout ouvrage situ l ext rieur du b timent comme le terrassement les piscines ext rieures les trottoirs les all es et le syst me de drainage des eaux de surface du terrain e les cr ances des personnes qui ont particip la construction du b timent Article 2 2 R glement sur le plan de garantie des b timents r sidentiels neufs c B 1 1 r 0 2 37 LR Q c P 40 1 au chapitre des pratiques interdites et fausses repr sentations articles 219 222 224 230 232 235 236 238 243 38 Ar
149. t plut t que pr sent es au bureau de la publicit des droits Or cette simplification des r gles de modification du r glement de l immeuble a eu des effets pervers elle fait en sorte qu il est devenu extr mement difficile autant pour un copropri taire que pour un acqu reur potentiel de d terminer avec certitude l tat de la r glementation dans une copropri t Le RGCQ recommande donc au l gislateur de r tablir la situation ant rieure 1994 en ce qui concerne ces modifications Par ailleurs il existe une autre source importante d instabilit des d clarations de copropri t qui doit tre limin e la source le concept de modification tacite des d clarations de copropri t introduit par une certaine jurisprudence La d claration de copropri t est un document important qui lie compter de son inscription au registre foncier les copropri taires leurs ayants cause et les personnes qui l ont sign e La d claration ainsi que les modifications l acte constitutif et l tat descriptif des fractions doivent tre notari es et pr sent es au bureau de la publicit des droits Le RGCQ estime qu il est imp ratif que le l gislateur pr cise qu une d claration de copropri t ne peut pas tre sujette d aucune mani re et en aucune circonstance une modification tacite par les copropri taires Une telle 103 Syndicat des copropri taires de Verri res 1 c Bombardier
150. t au niveau de l entretien courant de l immeuble et des co ts qui s y rattachent des co ts inh rents la mise en place d un fonds de pr voyance ou encore de la situation financi re du syndicat l incompr hension ou l ignorance du public est frappante Il en r sulte que l acquisition d une unit de copropri t peut constituer encore aujourd hui une aventure p rilleuse pour le consommateur 1 2 Les propositions du RGCQ Le RGCQ pr conise d abord que l information disponible aux acheteurs potentiels soit am lior e et augment e Pour ce faire il faudrait accro tre les obligations de divulgation l gard de l tat du b timent et de ses besoins financiers tant de la part des promoteurs pour les immeubles neufs que des conseils d administration de syndicats pour les immeubles existants Plusieurs l gislations trang res imposent d ailleurs de telles obligations d information et de renseignement Pour une meilleure compr hension nous avons donc cru bon de distinguer nos propositions de la fa on suivante aux acqu reurs potentiels la qualit r dactionnelle g n ralement m diocre des amendements au r glement de l immeuble ainsi que la tenue chaotique des registres rendent difficile toute recherche visant conna tre la port e de la r glementation dans une copropri t 14 titre d exemples l Ontario a pr vu des obligations de divulgation s adressant aux promoteurs de nouveaux imme
151. t la main au pot Lei il faudrait 30 millions d euros pour parer au plus urgent r parer les toits et les ascenseurs faire intervenir un organisme social scinder cette trop grosse copropri t en plusieurs entit s Seule la moiti des fonds a t trouv e Le jour de la signature du plan de sauvegarde tout le monde tait l le sous pr fet le pr fet l galit des chances les repr sentants de la mairie des associations beaucoup d habitants M me Madeleine Tosolini casquette blanche en tricot sur la t te avait quitt son F3 au 6 sans ascenseur Mais il manquait quelqu un l administratriee judiciaire M Florence Tulier ne quitte plus ses bureanx d Evry l autre bout de la r gion parisienne pour mettre les pieds dans le quartier Elle craint dit elle pour sa s curit L administratrice judiciaire et les copropri taires sont en guerre Elle essaie de r cup rer par tous les moyens les 4 millions d euros de charges impay es Eux n en peuvent plus de voir les charges augmenter de provisionner un fonds de solidarit alors que l environnement continue de se d grader Commie chez les Tosolini la majorit des ascenseurs ne marchent pas Persoune ne contr le le travail de la soci t de nettoyage Les factures sont illisibles Le syndic situ Ris Orangis dans l Essonne n assure pas de permanence sur place Dans certains b timents l eau des toits s infiltre du 10 au 5 tage Quand il pleut il pleut chez
152. te pour l tablir des droits respectifs des copropri taires sur les parties communes usage restreint 9 2 Constats et cons quences Le RGCQ rel ve de nombreuses lacunes en ce qui concerne la constitution de fonds de pr voyance en grande partie en raison de l absence de balises pr cises dans la l gislation pour s assurer que les sommes ad quates requises s accumulent graduellement dans le fonds de pr voyance en fonction des besoins sp cifiques de chaque immeuble 7 Articles 1071 1072 C c Q ES 78 GROUPE DE TRAVAIL SUR LA COPROPRI T Rapport du Groupe de travail sur la copropri t Qu bec Minist re de la Justice 29 novembre 1982 p 111 113 M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 46 Faute de telles balises pr cises plusieurs syndicats de copropri taires g rent mal le bien collectif On ne pr voit pas l avenir on s en tient au strict minimum de 5 des contributions aux charges communes Par surcro t on consid re les sommes d tenues dans le fonds de pr voyance comme un fonds d impr vu ou un fonds de d pannage dans lequel on peut puiser en cas d insuffisance du fonds de roulement g n ral L intention du l gislateur lors de la R forme du Code civil tait pourtant assez claire suivant les recommandations du Groupe de travail sur la copropri t adopter comme en Ontario des dispositions faisant en sorte qu un fonds de pr vo
153. ticles 1785 et suivants C c Q Des r gles particuli res la vente d immeubles usage d habitation Voir ce sujet nos commentaires au Chapitre 1 BARREAU DU QU BEC M moire sur le plan de garantie des b timents r sidentiels neufs mars 1996 p 1 M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 21 e la r paration des dommages r sultant des sols contamin s y compris le remplacement des sols eux m mes Quant la port e de la garantie les d lais pour en revendiquer l ex cution ne sont pas uniformes Ainsi la r ception des parties communes ne constitue pas le seul point de d part Les vices de construction affectant la solidit ou la stabilit du b timent doivent plut t tre d nonc s par crit dans les cinq ans de la fin des travaux Or comment peut on d terminer la fin des travaux alors que le promoteur conserve la mainmise sur le conseil d administration durant cette p riode Il existe aussi beaucoup de confusion dans le public quant la distinction entre ce qui constitue une malfa on un vice ou une d ficience Les plans de garantie optionnels Pour les immeubles non vis s par le plan de garantie obligatoire il existe d autres plans priv s optionnels offerts sur le march par des organismes apparent s ceux qui sont accr dit s comme administrateurs du plan obligatoire Bien que les administrateurs autoris s
154. timent devrait tre appel e exercer un r le plus actif cet gard entre autres en informant les consommateurs qu ils peuvent porter plainte contre de tels titulaires de licence Article 46 de la Loi num ro 65 557 du 10 juillet 1965 tel qu introduit par la Loi no 96 1107 du 18 d cembre 1996 L action en diminution de prix doit tre intent e par l acqu reur dans un d lai d un an compter de l acte authentique constatant la r alisation de la vente sous peine de d ch ance La France a mis en place un ensemble de garanties visant la qualit des constructions incluant une garantie d isolation phonique bruits a riens bruits d impact etc par laquelle le promoteur ou le vendeur est garant de la conformit aux normes r glementaires pour une p riode d un an l gard du premier occupant article 111 11 3 Code de la construction et de l habitation 1 L article 70 12 de la Loi sur le B timent L R Q c B 1 1 pr voit que la R gie du b timent peut suspendre ou annuler une licence lorsque son titulaire a agi de telle sorte qu il ne se m rite plus la confiance du public selon la R gie M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 13 b quant aux immeubles existants 1 2 3 1 2 4 Renforcer les obligations de divulgation aux acheteurs Le RGCQ consid re que l information offerte aux acheteurs dans une copropri t serait de meilleure qualit si
155. tion d un syndicat 26 Dans votre copropri t quel est l aspect de la d claration de copropri t qui cause le plus de frustration parmi les copropri taires lors de l assembl e g n rale annuelle __ _ L absence de vote des copropri taires sur le budget ___ Le comportement du pr sident d assembl e ___ L agressivit verbale de certains copropri taires ____ Le monopole des interventions par une poign e de copropri taires Autre 27 Avez vous l impression que les copropri taires de votre immeuble comprennent bien leurs droits et leurs obligations Qu est ce qui vous donne cette impression 28 Avez vous des suggestions pour am liorer cette situation Page 5 de 6 COMMENTAIRES ADDITIONNELS MERCI DE NOUS RETOURNER CE SONDAGE AU PLUS TARD LE 10 D CEMBRE 2009 Par la poste Par t l copieur 514 499 0469 RGCQ 2000 ave McGill College bureau 1600 Par courriel direction rgcq org Montr al Qu bec H3A 3H3 Page 6 de 6 Olivier J BRANE Avocat honoraire 22 boulevard Jean Mermoz 92200 NEUILLY SUR SEINE T l 01 42 56 04 51 braneavocats wanadoo fr MEMO SUR LA FORCE DES TEXTES LEGISLATIFS FRAN AIS CONCERNANT LA COPROPRIETE Dans son effort de reconstruction apr s la deuxi me guerre mondiale la France a d cid de favoriser la copropri t comme mode d accession la propri t pour deux raisons favoriser la mise en propri t gage de sta
156. tions 2 3 1 1 Peu de garantie r elle Manque de r ceptivit du plan de garantie Refus injustifi des r clamations Parti pris contre le syndicat 8 ans pour r gler la demande Excellente collaboration Parti pris contre le syndicat Co t de d fense lev Aucun respect des d lais par le plan de garantie Limite de 2 millions r viser ei LL ND EN Les immeubles r cents de quatre tages ou moins tant peu repr sent s dans le sondage un petit nombre de r pondants ont fait l exp rience d une r clamation un plan de garantie L impression qu ils en gardent est plut t n gative LE FONDS DE PR VOYANCE ET L ENTRETIEN DE L IMMEUBLE Question 12 Connaissez vous le pourcentage du budget de votre copropri t qui est allou au fonds de pr voyance Si oui quel est il Oui 54 Oui 50 Pourcentage moyen 10 1 Pourcentage moyen 16 6 Non 3 Non 5 Page 6 de 16 Trois r pondants de Montr al font mention de cotisations sp ciales lev es en plus des contributions mensuelles Question 13 Croyez vous que votre syndicat a suffisamment d argent dans le fonds de pr voyance pour faire face aux travaux majeurs et aux remplacements d quipement sans demander de cotisation sp ciale Oui 20 Oui 22 Non 42 Non 33 Seulement le tiers des r pondants estiment que le syndicat a suffisamment d argent dans le fonds de pr voyance Montr al plusieurs r pondent po
157. tuellement 1 Article 43 9 Condominium Act S O 1998 c 19 M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 37 CHAPITRE 7 LA GESTION DES COPROPRI T S 7 1 Historique et fonctionnement Une des modifications fondamentales introduites lors de la R forme du Code civil de 1994 fut l instar de la l gislation fran aise l octroi de la personnalit juridique cette nouvelle entit cr e lors de la publication d une d claration de copropri t au registre foncier qu est le syndicat de copropri t Les pouvoirs d cisionnels d un syndicat de copropri t sont r partis entre deux organes l assembl e des copropri taires et le conseil d administration Le l gislateur qu b cois n a toutefois pas jug n cessaire d introduire la fonction de syndic dans le syst me de droit qu b cois contrairement la situation en vigueur en France Il a cependant pr vu l article 1085 C c Q la possibilit de confier l administration courante du syndicat un g rant choisi ou non parmi les copropri taires L article ajoute que cette personne mandat e par le syndicat agit comme administrateur du bien d autrui charg de la simple administration En tant que mandataire du conseil d administration le g rant souvent d sign dans la pratique comme gestionnaire a pour r le de voir aux int r ts de la collectivit des copropri taires et de l immeu
158. u Domaine du lac inc 2005 R D I 692 C Q Outre les cas de bris de chauffe eau ou de d g ts d eau un autre exemple pourrait tre la location d unit s r sidentielles Ainsi par analogie avec l article 1064 in fine C c Q relativement l utilisation des parties communes usage restreint le Code civil pourrait pr voir qu une surprime d assurance occasionn e par un taux de location d unit s trop lev selon l assureur serait assum e par les copropri taires qui louent leur unit et non par l ensemble des copropri taires 5 Article 123 2 Condominium Act S O 1998 c 19 M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 32 CHAPITRE 6 LA TENUE DES REGISTRES 6 1 Constats et cons quences Le Code civil du Qu bec a r solu plusieurs probl mes v cus ant rieurement dans les copropri t s en raison du statut juridique incertain des administrateurs de copropri t En cr ant le syndicat de copropri t dot de la personnalit juridique le l gislateur a clarifi certaines zones grises mais la situation actuelle place du m me coup un lourd fardeau sur les paules des membres de conseils d administration En voici certaines implications e Le l gislateur qu b cois impose aux syndicats de copropri t l obligation de tenir la disposition des copropri taires des registres contenant notamment les nom et adresse de chaque copropri taire et de leur locatai
159. u Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 35 6 2 Les propositions du RGCQ Le RGCQ consid re que des mesures l gislatives devraient tre adopt es afin de venir en aide aux membres des conseils d administration pour mieux remplir les obligations impos es au syndicat en ce qui a trait la tenue de registres et de la documentation de la copropri t 6 2 1 6 2 2 Obliger les notaires instrumentant transmettre au syndicat une copie de tout acte d acquisition publi sur une fraction de la copropri t Une telle mesure aurait l avantage d am liorer ou tout le moins d acc l rer la notification d une vente d unit dans une copropri t au syndicat Cela faciliterait le travail de maintien jour du registre des copropri taires en fournissant par surcro t une information de premi re qualit quant l identit des copropri taires Obliger les copropri taires transmettre au syndicat une copie de tout bail de location de leur unit d habitation Actuellement les articles 1057 1065 et 1066 2 C c Q ne comportent aucune mesure contraignante Ils pr voient des obligations mais n incluent aucune sanction ou mesure de redressement en cas de non observation Ainsi l article 1057 C c Q indique que le r glement d immeuble ne devient opposable au locataire qu compter du moment o il lui a t notifi soit par le copropri taire soit par le syndicat Mais qu advient il s
160. ubles Disclosure Statement articles 72 75 Condominium Act S O 1998 article 17 Ontario Regulation 48 01 ainsi qu tout syndicat dans les immeubles existants Status Certificate articles 76 et 77 Condominium Act S O 1998 article 18 Ontario Regulation 48 01 La Californie pr voit l obligation pour le syndicat de remettre tout copropri taire qui s appr te vendre son unit et qui en fait la demande crite une copie de tous les documents constitutifs les tats financiers le budget et l tat du fonds de pr voyance un certificat relatif aux charges communes r guli res se rapportant l unit tout d faut de paiement de ces charges toute cotisation sp ciale vot e ou venir ainsi que l num ration et la description de tout vice ou d faut que le syndicat envisage de r parer et toute r clamation d pos e aupr s du syndicat en regard ces d fauts ou vices article 1368 a California Civil Code M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 9 a quant aux immeubles neufs 1 2 1 1 2 2 G n raliser l obligation de fournir une note d information Actuellement l obligation de remettre une note d information ne s applique qu au promettant acheteur et aux immeubles comportant ou faisant partie d un ensemble qui comporte au moins 10 unit s de logement Il existe ainsi au Qu bec deux cat gories de consommateurs ceux qui p
161. urs droits Publications et conf rences Il a publi de nombreux articles et ouvrages juridiques et a prononc diverses conf rences en droit de la copropri t dont une destin e aux juges de la Cour du Qu bec En 2001 Me Joli C ur a enseign le droit de la copropri t divise l Universit du Qu bec Montr al Le Code de la copropri t divise qu il a publi pour la premi re fois en 2005 en collaboration avec Me Yves Papineau avocat demeure ce jour l instrument de recherche le plus complet Plusieurs de ses crits ont t pr sent s dans le cadre de conf rences donn es par le Service de la formation continue du Barreau du Qu bec Mais ses crits et conf rences s adressent aussi aux valuateurs agr s aux courtiers et agents immobiliers et souvent au grand public En 2007 il publie en collaboration avec un avocat fran ais l ouvrage Les copropri t s en difficult s constat et solutions France Qu bec un livre dans lequel il s attaque des probl mes pratiques tout comme dans Le fonds de pr voyance gage de r ussite en copropri t qu il publie en 2008 Influence aupr s des institutions Me Joli C ur est probablement l un des avocats ayant le plus contribu la r flexion dans le domaine du droit de la copropri t au Qu bec Il est intervenu aupr s des instances d cisionnelles pour orienter l volution de l encadrement juridique de ce droit On peut notamment relever l impact s
162. urs l gaux Les paiements pr autoris s pour les frais de condo L irresponsabilit des copropri taires La remise des cl s d appartement aux Page 12 de 16 La perception des frais de condos en arr rages L utilisation de l hypoth que l gale Les normes comptables Le manque de clart des responsabilit s des copropri taires L atteinte du quorum aux assembl es de copropri taires Les restrictions pour les animaux Les servitudes de passage administrateurs L autorisation de travaux dans les parties privatives La servitude architecturale D apr s les r pondants la gestion des d g ts d eau est une d marche difficile comprendre Probable ment parce que de multiples intervenants sont impliqu s Tel qu on pouvait le pr voir les r glements de l immeuble sont l aspect le plus difficile faire respecter et appliquer Toutefois la gestion du stationnement ill gal pose aussi probl me pour plusieurs r pondants De nombreux autres aspects principalement de nature juridique ont t mentionn s de fa on individuelle sans rallier un large appui Question 25 Quelles suggestions avez vous faire pour modifier la loi en vue d am liorer l administration d un syndicat Rendre obligatoire l tude du fonds de pr voyance et augmenter le minimum requis 5 Une nouvelle l gislation avec des dents pour l application des r glements 4 Requ rir une for
163. ux probl mes que conna t la copropri t entretien gestion tr sorerie ex cution de travaux visant corriger les vices affectant l immeuble D s lors les nouveaux copropri taires aux revenus limit s se retrouvent dans une situation que le programme d acc s n tait pas sens e engendrer difficult faire face une augmentation des charges communes impossibilit de M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 53 r pondre toute cotisation sp ciale incapacit de faire face aux appels de charges dit de solidarit etc De plus les programmes d acc s ne fournissent aux copropri taires que la facilit financi re d acqu rir en copropri t sans proposer aucune information ni outils pour comprendre tout ce qu impliquent la gestion et le co t du maintien d une copropri t 10 2 Les propositions du RGCQ e Il faudrait d s maintenant d finir la notion de copropri t en difficult et pr voir des m canismes d aide nomination d un administrateur judiciaire ou d un s questre de copropri t afin d aider une copropri t r tablir ses finances La nomination d un tel administrateur judiciaire ou s questre de copropri t pourrait tre utilis e notamment a lorsque le syndicat des copropri taires voit son quilibre financier gravement compromis cause de limportance des charges communes impay es b lorsque l
164. ux sont l gion en copropri t divise Il faudrait pr voir une disposition ou un m canisme pour obliger les copropri taires proc der au remplacement ou r parer ces composantes situ es l int rieur de leur partie privative Une mesure sugg r e pourrait tre l introduction apr s les mots n cessaires la conservation de l immeuble l article 1066 C c Q L Ontario a pr vu un tel m canisme commun ment d sign le Standard Unit Certificate articles 89 3 et 4 99 5 et 6 43 5 h et 56 1 h Condominium Act S O 1998 c 19 53 L assembl e annuelle est souvent la seule occasion d une communication aux copropri taires en cours d ann e Les administrateurs du syndicat pourraient en profiter pour effectuer une mise jour ou une r vision des am liorations effectu es l int rieur des unit s privatives le cas ch ant M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 31 5 2 7 5 2 8 de l ajout suivant ou qui affectent l assurabilit de l immeuble Ceci permettrait par exemple l intervention du syndicat afin d effectuer le remplacement d un chauffe eau dont la dur e de vie est expir e en lieu et place d un copropri taire n gligent Pr voir la responsabilit d assumer les co ts d une surprime d assurance pour le copropri taire fautif ou l origine de cette surprime d assurance L article 1074 C
165. vis de l immeuble b ti la d claration de copropri t et ses modifications y compris les r glements d immeuble ainsi que tous autres documents relatifs l immeuble et au syndicat Les proc s verbaux et les pi ces annex es des r unions du conseil d administration et des assembl es de copropri taires font partie des archives de la copropri t Une gestion rigoureuse de ces documents est essentielle au suivi d une bonne administration de l immeuble Malheureusement dans de nombreuses situations l archivage des proc s verbaux se r v le incomplet insuffisant ou inexistant Il en est souvent de m me des pi ces annex es aux proc s verbaux comme la copie de l avis de convocation et les accus s de r ception correspondants l ordre du jour et les documents notifi s en m me temps la feuille d margement la feuille de pr sence les procurations Quant aux copies du plan cadastral ou des plans et devis de l immeuble tel que construit il s agit certes de documents fondamentaux pour une copropri t notamment en vue de l entretien la r paration et le remplacement des parties 57 On pourrait galement signaler l exigence l article 1066 2 C c Q de donner au locataire les avis pr vus aux articles 1922 et 1931 C c Q relatifs aux travaux effectuer l int rieur de la partie privative Comment peut on donner de tels avis si l on ne sait pas qui est locataire L augmentation du pourcentage de cop
166. voyance Si oui quel est il C oui O non Croyez vous que votre syndicat a suffisamment d argent dans le fonds de pr voyance pour faire face aux travaux majeurs et aux remplacements d quipement sans demander de cotisation sp ciale O oui CO non Votre syndicat conna t il les montants d argent qui seront n cessaires pour faire face aux travaux majeurs et aux remplacements dans les prochains dix ans Si non est ce que cela vous inqui te C oui C non Je suis inqui t e oui O non Personnellement tes vous capable financi rement de faire face des cotisations sp ciales lev es pour des travaux majeurs tels le remplacement de la toiture de fen tre l asphalte du stationnement l imperm abilisation de la dalle de garage le rejointoiement de la ma onnerie etc Est ce une pr occupation pour vous CT oui O non Je suis pr occup e LI oui L non Page 3 de 6 L aide et l assistance la copropri t soutien dans les situations difficiles Administrateur 16 Avez vous d j fait partie du conseil d administration de votre syndicat CT oui O non 17 Est ce une exp rience positive ou n gative Pourquoi T positive Raisons C n gative Raisons 18 Quand vous avez rencontr des difficult s appliquer la loi et la d claration de copropri t qui avez vous consult pour vous aider prendre les bonnes d cisions L Personne L Avocat CT Ami e s Autr
167. x m me lorsque le fonds de pr voyance n est pas suffisamment garni ou que les copropri taires ne peuvent faire face une cotisation sp ciale importante puisque la dette se trouverait tal e sur une plus longue p riode Ultimement l obtention d une mainlev e de hypoth que aff rente la fraction de l immeuble serait possible sur paiement par le copropri taire concern de la portion de dette tablie en fonction de la valeur relative de cette fraction CHAPITRE 10 LES COPROPRI T S EN DIFFICULT 10 1 Consiats et cons quences Le pr sent chapitre est intimement reli au pr c dent quant aux mesures l gislatives appropri es adopter afin de s assurer que les syndicats de copropri t disposent au fur et mesure des fonds n cessaires pour proc der aux travaux de r parations majeures ou remplacement des parties communes Pour un grand nombre de copropri t s il n est pas encore trop tard pour agir et en rectifiant le tir d s maintenant la plupart devraient tre en mesure de se doter des fonds n cessaires pour assurer les r parations majeures venir avant d tre confront es des situations sans issue Par contre certains syndicats sont d j entr s dans la spirale de probl mes d ordre conomique juridique et op rationnel qui les m nera vers le fond Nous constatons en effet dans la pratique de s rieux dysfonctionnements dans certains immeubles o des copropri taires faibles r
168. xemple se pr valoir de l article 1079 C c Q souvent de fa on urgente l encontre d un locataire qui trouble la tranquillit des lieux au point parfois de Article 1070 C c Q M moire du Regroupement des gestionnaires et copropri taires du Qu bec Page 33 menacer la s curit des copropri taires trafic de drogue par exemple Mentionnons cet gard que l exp rience nous d montre que la pr sence de locataires dans une copropri t est souvent synonyme de probl mes accrus de non respect du r glement d immeuble Un locataire par d finition ne per oit pas la vie communautaire que repr sente la copropri t divise du m me il qu un copropri taire r sidant C est pourquoi les assureurs v rifient r guli rement le pourcentage de locataires dans les immeubles lors des renouvellements de police et appliquent des crit res de souscription comportant un seuil de tol rance quant la proportion de locataires au del duquel ils se r servent le droit de refuser d assurer l immeuble Il est vident d s lors que le conseil d administration se doit d tre bien inform sur le nombre de locations dans la copropri t Conservation des documents relatifs la copropri t Le conseil d administration doit conserver l ensemble des documents relatifs la copropri t tels que les proc s verbaux des assembl es les tats financiers du syndicat une copie du plan cadastral les plans et de
169. yance soit constitu dans chaque copropri t aux fins de financer les r parations majeures et le remplacement des parties communes La contribution des copropri taires ce fonds serait d termin e en fonction de ces co ts de r paration et de remplacement Seize ans apr s l entr e en vigueur des dispositions 1071 et 1072 C c Q un triste constat s impose l intention du l gislateur qu b cois d viter des dysfonctionnements dans les copropri t s par le financement graduel des travaux de r parations ou de remplacement des parties communes n a pas t comprise Les dispositions actuelles du Code civil du Qu bec en mati re de fonds de pr voyance p chent par leur timidit et leur impr cision de sorte que bien souvent on s en tient au strict minimum de 5 des contributions aux charges communes ce qui est nettement insuffisant dans la majorit des cas Les cons quences de cette incompr hension des copropri taires ou de leur manque de vision collective sont d j visibles dans la pratique de plus en plus de copropri t s font aujourd hui face d importants travaux de remplacement ou de r paration des parties communes pouvant d passer le million de dollars alors qu elles ne disposent d aucun fonds ou presque pour les r aliser Par ailleurs alors que l Ontario pr voit express ment qu un syndicat de copropri taires a l obligation de constituer un ou plusieurs fonds de pr voyance une d cisi

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