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le logement social est-il un atout ou un handicap pour la croissance

1. Evolution des postes de consommation des m nages part de chaque poste dans l ensemble de la consommation en p que p i 35 4 30 Logement 30 25 J 25 4 20 4 Alimentation 15 4 1 3 S Loisirs culture H tel caf restaurant 10 Transport Habillement ameublement Communication Sant et ducation 0 HT 0 Arra 1960 1970 1980 1990 2000 2010 1960 1970 1980 1990 2000 2010 Source CR DOC partir des donn es INSEE comptes nationaux On peut se demander si la situation du logement en France ne fait pas peser des menaces sur la coh sion sociale On assiste depuis le d but des ann es 2000 corr lativement au ralentissement de la croissance conomique un enracinement du sentiment de d classement social li aux probl mes de logement revenu gal profession comparable niveau de dipl me quivalent et ge identique les personnes qui d clarent avoir du mal faire face leurs d penses de logement tendent 2 4 fois plus souvent que les autres se classer dans le bas de l chelle sociale Bigot et 11 Hoibian 2010 Bab s et al 20123 l loignement de la perspective d acc der la propri t nourrit de profondes frustrations le sentiment de d classement est 2 fois plus lev parmi les locataires que parmi les propri taires toujours niveau socio conomique quivalent Pour Gheki re 2006 les difficult s rencontr es par la population en mati re de logeme
2. Comptes de patrimoine des m nages derni re mise jour 15 mai 2013 http www insee fr fr themes theme asp theme 16 amp sous theme 5 4 2 INSEE 2013b Comptes de la nation Consommation des m nages par fonction s ries longues derni re mise jour 15 mai 2013 http insee fr fr themes comptes nationaux tableau asp sous theme 2 3 amp xml t 2201 INSEE IAU IDF DREIF 2009 Les conditions de logement en Ile de France en 2006 DREIF 2009 http www ile de france equipement gouv fr IMG pdf Conditionsdelogement2006 cle51fb8b pdf INSEE Notaires 2013 Indices des prix des logements anciens mise jour 1 trimestre 2013 http www insee fr fr themes info rapide asp id 96 JACQUOT Alain 2006a Cinquante ans d volution des conditions de logement des m nages Donn es sociales La soci t fran aise INSEE 2006 http www insee fr fr ffc docs_ffc donsoc06za pdf JACQUOT Alain 2006b Des m nages toujours plus petits Insee premi re INSEE Octobre 2006 http www insee fr fr ffc ipweb ip1106 ip1106 pdf JACQUOT Alain 2007 L occupation du parc HLM un clairage partir des enqu tes logement de l Insee l INSEE documents de travail n F0708 juillet 2007 http www insee fr fr publications et services docs doc travail f0708 pdf JACQUOT Alain 2009 La crise du logement r sulte t elle d une offre quantitativement insuffisante in MISTRAL Jacques et PLAGNOL
3. avec Blanchflower en 2013 en utilisant des donn es longitudinales sur les tats f d raux am ricains qui montre que la variation du taux de propri taires et n gativement li e celle du taux de ch mage les Etats qui ont connu une plus grande progression de la propri t ont v cu une pouss e plus forte du ch mage Les travaux d Oswald ont eu de nombreux chos et une abondante litt rature a tent de tester cette hypoth se sur des donn es agr g es macro conomiques ou des donn es individuelles sur diff rents p rim tres donn es internationales ou provinciales r gionales diff rentes p riodes et par diff rentes m thodes conom triques Certains confirment ses r sultats Layard et Nickell 1999 qui montrent partir de donn es de l OCDE qu une augmentation de 10 de la part de propri taires a pour effet de faire croitre de 1 1 5 points le taux de ch mage Pehkonen 1999 trouve une relation du m me ordre partir de donn es r gionales finlandaises Green et Hendershott 2001 reprenant les donn es d Oswald 1997 pr cisent que c est dans la tranche d ge des 35 65 ans que l effet est le plus probant chez les plus jeunes et les plus g s la corr lation ne tient plus L OCDE 2011 confirme que les pays o la mobilit r sidentielle est forte sont aussi ceux dans lesquels la r affectation entre les licenciements et les embauches des salari s est bonne en Islande au Danemark et en Finl
4. 245 CREDOC d cembre 2007 http www credoc fr pdf Rech C245 pdf ALGAN Yann et CAHUC Pierre 2010 La soci t de d fiance in Philippe Askenazy et Daniel Cohen 16 nouvelles questions d conomie contemporaine Economiques 2 Albin Michel 2010 ALGAN Yann et TERRACOL Antoine 2001 L influence de l pargne de pr caution sur la recherche d emploi Economie et statistique n 349 350 2001 9 10 p 63 76 http www insee fr fr ffc docs ffc es349 350c pdf AMAR Michel 2010 Les tr s hauts salaires du secteur priv Insee Premi re n 1288 avril 2010 http www insee fr fr ffc ipweb ip1288 ip1288 pdf ANTIER Marion 2012 Le parc locatif des bailleurs sociaux au 1er janvier 2012 Chiffres et statistiques n 364 novembre 2012 SOes CGDD http www statistiques developpement durable gouv fr fileadmin documents Produits editoriaux Publications Chiffres_et_statistiques 2012 chiffres stats364 parc locatif social 01012012 novembre2012 pdf ARROW Kenneth 1972 Gifts and exchanges Philosophy and Public Affairs volume 1 1972 p 343 62 BABEAU Andr 2008 La contribution des patrimoines la dynamique de consommation des m nages in Philippe MOATI et Robert ROCHEFORT Mesurer le pouvoir d achat rapport du Conseil d Analyse Economique janvier 2008 p 189 201 http www cae gouv fr IMG pdf 073 pdf BABEAU Andr et ZEANA Alexandru 2005 Le cycle de vie au t
5. Bigot et Hoibian 2009 Signalons que la dynamique territoriale de peuplement est aujourd hui orient e vers l Ouest et le Sud de la France proximit des c tes Atlantique et M diterran e et vers des villes comme Nantes Bordeaux Toulouse et Montpellier Fauvet 2008 Baca ni et L vy 2009 2 Les multiples causes de la hausse des prix Les explications de la hausse des co ts du logement sont multiples et varient souvent selon le point de vue d o l on parle les banquiers seraient trop restrictifs dans leur octroi de cr dit les maires seraient r ticents d livrer des permis de construire les propri taires de terrains ou de logements feraient de la r tention dans l espoir de plus value ult rieures les acheteurs trangers pousseraient les prix vers le haut le tissus conomique serait trop concentr en r gion parisienne etc Difficile de savoir quelle est celle qui prime sur les autres et vraisemblablement elles ne sont pas exclusives les unes des autres On peut rappeler quelques m canismes en uvre Tout d abord il convient de rappeler que le march du logement est atypique par rapport aux march s des biens et services de consommation Dans un march de biens de consommation lorsque les prix augmentent la demande diminue la plupart du temps Or le logement est la fois un bien de consommation et un actif patrimonial Les forces de rappel sont annul es par les anticipations de valorisation du patri
6. Conditions de vie et aspirations du CREDOC men e aupr s de 2000 personnes repr sentatives de a population g e de 18 ans et plus m thode des quotas Premier r sultat aujourd hui 44 de la population pensent d m nager dont 22 qui y pensent tr s souvent On se situe au dessus du taux de rotation observ dans le parc de logement 10 Le fait de penser d m nager ne signifie pas qu on a l intention de le faire et inversement on peut se limiter dans ses aspirations face une r alit qui n offre pas d opportunit A ces r serves pr s on trouve l une confirmation d autres tudes qui indiquent que le march du logement n offre pas assez de fluidit pour permettre la mobilit r sidentielle souhait e de nos concitoyens Bigot et Hoibian 2011 Et cela vient relativiser l id e selon laquelle les Fran ais seraient casaniers et ancr s dans leur territoire On notera que 55 des locataires du parc social pensent d m nager 31 y pensent souvent comparer leur taux de mobilit r el de 10 Cet cart plus grand qu en moyenne plaide pour interpr ter la faible mobilit des locataires du parc social comme r sultant davantage d une contrainte que d un souhait De m me 70 des locataires du parc priv pensent d m nager alors qu ils ne sont que 17 le faire effectivement les locataires du parc priv aussi semblent englu s dans leur logement Par ailleurs 36 de nos concitoy
7. Habiter en HLM quels avantages quelles diff rences Insee Analyses n 10 INSEE juillet 2013 http www insee fr fr ffc iana iana10 iana10 pdf USH 2012 Les chiffres cl s du logement social Union sociale pour l habitat septembre 2012 http www union habitat org sites default files Chiffres 20cl C3 A9s 20du 20logement 20social 202012 pdf 32 VAN VUUREN A 2009 The impact of Homeownership on Unemployment in the Netherlands in C van EWIJK amp M van LEUVENSTEINN Editeurs Homeownership amp the Labour Market in Europe Oxford University Press 2009 chapitre 5 pp 113 135 VORMS Bernard 2010 Propri t mode d emploi Politique publique et choix des statuts d occupation ANIL Habitat Actualit Novembre 2010 http www anil org publications et etudes etudes et eclairages etudes et eclairages 2010 propriete mode demploi politique publique et choix des statuts doccupation VORMS Bernard 2011 Accession la propri t que change la crise Metropolitique eu 2011 http www anil org fileadmin ANIL Etudes 2011 article BV metropolitiques pdf 33
8. Toute la litt rature statistique indique que les propri taires sont moins mobiles que les locataires Le taux de mobilit des propri taires sans emprunt est de 2 contre 10 pour les acc dants la propri t 10 pour les locataires du secteur social et 16 pour les locataires du secteur libre Debrand et Taffin 2005 La propri t du logement refl te l attachement un territoire l enracinement dans un r seau social constitu d amis de relations de voisinage proximit de sa famille l ensemble pouvant constituer un vivier de ressources mat rielles et immat rielles am liorant non seulement la qualit de vie au quotidien mais pouvant aussi contribuer aider en 15 cas de difficult s Bonvalet Gotman et Grafmeyer 1999 La moindre mobilit des propri taires s explique aussi par la crainte de co ts de transactions lev s en cas de d m nagement remboursement anticip d un pr t pour les acc dants frais de notaires frais de mutation frais d agence etc Oswald 1997 OCDE 2011 Joue aussi un effet de lissage de la consommation le logement est un l ment de patrimoine qui est int gr par les propri taires dans leurs l ments objectifs de niveau de vie la revente de leur bien immobilier ou l assurance qu ils pourront le faire en cas de coup dur leur permet de lisser leur consommation et de maintenir leur niveau de vie en l absence de revenus r guliers li s au travail Les effets des stocks de r
9. Val rie Loger les classes moyennes rapport du Conseil d analyse conomique 30 janvier 2009 http www cae gouv fr IMG pdf 082 pdf JACQUOT Alain 2011 Doit on et peut on produire davantage de logements Regards crois s sur l conomie 2011 2011 1 n 9 p 150 158 JAUNEAU Yves et VANOVERMEIR Solveig 2008 Les jeunes et les m nages modestes surestiment plus souvent le confort de leur logement Insee Premi re n 1209 INSEE septembre 2008 http www insee fr fr themes document asp ref _id ip1209 JOSNIN R mi 2012 Les conditions de logement des m nages bas revenus en 2010 Chiffres et statistiques n 291 CGDD juin 2012 http www territoires gouv fr IMG pdf CS291 pdf JOSNIN R mi et ROBERT Annelise 2009 La mobilit r sidentielle progresse dans le parc locatif priv et diminue dans le parc social Le point sur n 27 octobre 2009 SOeS CDGG http www developpement durable gouv fr IMG pdf LPS27 cle217f9f 1_ pdf KESTEMAN Nadia 2010 Le logement des jeunes synth se des tudes statistiques r centes Politiques sociales et familiales Synth ses et statistiques n 99 CNAF mars 2010 p 113 120 http www caf fr web WebCnaf nsf 090ba6646193ccc8c125684f005898f3 793d3ec84e876a98c125770000270cf8 SFILE PS F99 2 NadiaKesteman pdf LACOSTE G rard 2010 Panne de la construction la mobilit r sidentielle et professionnelle p nalis e Note rapide Habit
10. cembre 2008 p 21 34 http www caf fr sites default files cnaf Documents Dser PSF 094 RP94 LGhekiere pdf GHEKIERE Laurent 2011 Evolution du sens du logement social l preuve de la crise et du droit communautaire de la concurrence in HOUARD No mie 2011b dir Loger l Europe le logement social dans tous ses tats Paris La documentation fran aise MEEDDM DIHAL 2011 GLAESER Edward GYOURKO Joseph et SAIZ Albert 2007 Housing Supply and housing bubbles National Bureau of Economic Research Document de travail n 1 193 juillet 2007 http www economics harvard edu faculty glaeser files bubbles10 jgedits NBER 20version July 2016 202008 pdf GOBILLON Laurent et LE BLANC David 2005 Quelques effets du pr t taux z ro Economie et statistique n 381 382 2005 http www insee fr fr ffc docs ffc es381 382d pdf GREEN Richard K et HENDERSHOTT Patric H 2001 Home ownership and the duration of unemployment a test of the Oswald hypothesis Paper presented at the AREUEA Annual Meeting January 2002 GREIBER Claus et SETZER Ralph 2007 Money and housing evidence for the euro area and the US Discussion Paper Series 1 Economic Studies n 1 2007 Deutsche Bundesbank 2007 http econstor eu bitstream 10419 19691 1 200712dkp pdf GUILLOUET Jean Jacques et PAUQUET Philippe 2009 La mobilit r sidentielle des m nages franciliens entre 1984 et 2006 IAU IDF juin 200
11. que Autriche 4 Luxembourg Danemark Pays bas 3 Al 2 T T T T T T 1 0 5 10 15 20 25 30 35 Poids du parc social en b volution du taux de ch mage entre 2008 et 2013 Gr ce 17 4 Espagne 12 Portugal Irlande Evolution du ch mage 2008 2013 en pts de 0 10 Slov nie Estonie France Danemark Hongrie Q Royaume Uni Pays bas Etats Unis R publique Pologne Tch que Su de Finlande u 2mbourg Belgique 20 30 40 y 0 25x 7 20 R2 0 21 Allemagne Poids du parc social en Sources Taux de ch mage OCDE taux de ch mage harmonis s en pourcentage de la population active civile en janvier 2008 et volution entre janvier 2008 et janvier 2013 Poids du parc social statistiques des diff rents instituts publics nationaux collect s par le CECODHAS donn es 2008 compl t es par celles de 2004 pour la R publique Tch que le Portugal l Irlande l Espagne le Luxembourg l Autriche et le Royaume Uni 24 IV Co t du logement et mobilit professionnelle Dans le prolongement des travaux men s par le CREDOC pour le MEDEF en 2011 l USH a souhait mieux comprendre dans quelle mesure le co t du logement tait un frein la mobilit professionnelle et r ciproquement quel serait le montant de baisse du co t du logement pour inciter davantage de mobilit A cette fin plusieurs questions ont t ins r es dans l enqu te
12. 150 o Di a DA 100 nd 100 De 100 ne TE 1 J r Danemark Irlande 50 4 Belgique Finlande 1 i 50 Cor e du sud 50 tltalie Nouvelle Z lande Su de i et Luxembourg P i 0 o 0 1 NOR 0 ON M St LN WE DO Nm N OR 0 D iQ M SF LUN WF 00 D HN M NORDROSNNMANORDRDETNM DNNDHNOQOQO0Q00Q00Ocucd DHNDHHOQCOOO0000000Oueic NDNNDNNDOQCQOOQ0CQ00Q0QS us On0NnN00O000000000000 CORRE EEE EEEEEE ATATARRAINANINIR RARE QE RNA I QI RE Source Traitements CREDOC partir de la House price database de la Federal Reserve Bank of Dallas dans la plupart des pays il s agit des prix des logements anciens mais dans certains pays comme cette donn e n tait pas disponible c est l volution des prix de l ensemble des logements neufs et anciens qui a t pris en compte Note Les prix ont t index s 100 pour l ann e 1995 Tr s t t plusieurs conomistes ont parl de bulle immobili re aux Etats Unis McCarthy et Peach 2004 Sorbe 2009 Del Negro et Otrok 2007 Glaeser Gyourko et Saiz 2007 Stiglitz 2010 et en Espagne Pages et Maza 2003 En France les experts sont plus partag s certains pensent que les prix ne sont pas trop d connect s des fondamentaux Quignon 2008 Jacquot 2011 Cl venot 2011 Trannoy et Wesmer 2013 FFB 2013a Mouillart 2013 Loi de finance 2013 d autres consid rent que la hausse s apparente une bulle Friggit 2009 Ben Jelloul et al 2011 Force est de constater
13. 20 Fees y 0 28x 8 46 v R2 0 18 H QPanemark F 3 rance z jad Royaume Uni Autriche Luxembourg Pays Bas Allemagne Belgique 10 4 Italie Estonie gt e Hongrie Gr e Portugal Irlande gd Pologne R publique Tch que Slov nie 0 T T T T T T 1 0 5 10 15 20 25 30 35 Poids du parc social en Sources Traitements CREDOC Mobilit r sidentielle OCDE Pourcentage de m nages ayant chang de r sidence au cours des 2 derni res ann es 2012 Poids du parc social statistiques de diff rents instituts publics nationaux collect s par le CECODHAS donn es 2008 compl t es par celles de 2004 pour la R publique Tch que le Portugal l Irlande l Espagne le Luxembourg l Autriche et le Royaume Uni 23 Il semblerait m me que le parc social joue un r le d amortisseur des chocs conomiques Non seulement les pays dans lesquels le parc social est important sont les pays dans lesquels le taux de ch mage est le plus faible mais ce sont aussi les pays dans lesquels le taux de ch mage a le moins progress pendant la crise conomique entre 2008 et 2012 Importance du parc social et taux de ch mage a Taux de ch mage en 2008 Taux de ch mage en 2008 en 9 Espagne Portugal pre e Allemagne Finlande gt e Hongrie Pologne France 7 Belgique Italie Su de 6 4 Etats Unis ande 0Y2UME Australie vod Le R publique R2 0 20 Slov nie Tch
14. Cahier de recherche n 249 CREDOC d cembre 2008 http www credoc fr pdf Rech C249 pdf BIGOT R gis 2009 Le logement p se de plus en plus dans le budget des m nages europ ens Informations sociales n 155 CNAF septembre octobre 2009 27 BIGOT R gis 2010 Les difficult s de logement des classes moyennes et les besoins de mobilit r sidentielle Collection des rapports CR DOC n 263 juin 2010 http www credoc fr pdf Rapp R263 pdf BIGOT R gis 2011 Les r percussions directes et indirectes de la crise du logement sur l emploi Collection des rapports du CREDOC n 273 mars 2011 http www credoc fr pdf Rapp R273 pdf BIGOT R gis et HOIBIAN Sandra 2009 Les difficult s des Fran ais face au logement Cahier de recherche n 265 CREDOC d cembre 2009 http www credoc fr pdf php param pdf Rech C265 BIGOT R gis et HOIBIAN Sandra 2010 La crise du logement entretient le sentiment de d classement social Consommation amp Modes de Vie n 226 CREDOC f vrier 2010 http www credoc fr pdf 4p 226 pdf BIGOT R gis et HOIBIAN Sandra 2011 La mobilit professionnelle brid e par le logement Collection des Rapports n 274 CR DOC juillet 2011 http www credoc fr pdf Rapp R274 pdf BLANCHFLOWER David et OSWALD Andrew J 2013 Does High Home Ownership Impair the Labor Market Peterson Institute for International Economics Working Paper Series Mai 2013 http www p
15. Est de la France sont largement d ficitaires La r gion Ile de France fait galement partie des zones g ographiques les plus d ficitaires les d partements Franciliens montrent des soldes migratoires fortement n gatifs en particulier Paris et en Seine Saint Denis M me les cadres ont tendance quitter Paris le solde migratoire parisien des cadres est n gatif certes un peu moins que celui des autres cat gories sociales mais les d parts restent plus importants que les arriv es En fait les seuls flux migratoires positifs en Ile de France concernent la tranche d ge des 18 25 ans attir s par les nombreux centres universitaires de la r gion et les perspectives d emploi Bacca ni et L vy 2009 R cemment la mobilit r sidentielle a nettement diminu en r gion Ile de France o le co t du logement est devenu particuli rement lev le coup de frein est particuli rement net chez les locataires du secteur libre et du parc social et un moindre degr chez les propri taires Guillouet et Pauquet 2009 INSEE IAU IDF et DREIF 2009 Contrairement certaines id es re ues les plus mobiles sont les ch meurs qui sont davantage pr ts que les autres d m nager pour trouver un emploi et les plus dipl m s Dans la litt rature conomique partir de Hicks 1932 la mobilit professionnelle ou r sidentielle est souvent associ e un calcul de co t d opportunit avant d envisager concr tement un d m nag
16. alise pour la F d ration des Promoteurs Immobiliers 2013 http www fpifrance fr Upload Proposition20 pdf COMPTES DU LOGEMENT 2012 Comptes du logement 2011 premiers r sultats 2012 CGDD d cembre 2012 http www statistiques developpement durable gouv fr fileadmin documents Produits editoriaux Publications References 2012 Compte logement resultats 2012 Compte logement2011 pr2012 ed2012b pdf CONSEIL D ANALYSE ECONOMIQUE 2013 La politique du logement locatif par Alain Trannoy et Etienne Wasmer http www cae eco fr IMG pdf document_de travail de la note 10 pdf CONSEIL D ETAT 2009 Droit au logement droit du logement Paris La Documentation fran aise 2009 http www ladocumentationfrancaise fr var storage rapports publics 094000298 0000 pdf COSTES Nicolas et EL KASMI Sabrina 2013 Les freins la mobilit r sidentielle p nalisent ils la qualit de l appariement sur le march du travail Tr sor Eco n 116 septembre 2013 https www tresor economie gouv fr File 389909 CONSTRUCTIF 2013 Les aides au logement sont elles au service de la hausse des prix Constructif Hors s rie n 2 F d ration Fran aise du B timent juin 2013 http www constructif fr bibliotheque 2013 6 les aides au logement sont elles au service de la hausse des prix html item_id 3326 103 COULSON Edward et FISHER Lynn 2002 Labor Market Outcomes of Homeownership Housing Studies janvier 20
17. anarchiques sans coh rence d ensemble Ben Jelloul et al 2012 Initialement le parc social tait con u comme une premi re tape dans les parcours r sidentiels des m nages Offrant des logements la location il est cens faciliter la mobilit des personnes On rappelle juste titre que la mobilit r sidentielle dans le parc social tend diminuer mais on oublie souvent de rappeler que le taux annuel de mobilit dans ce parc est sup rieur celui que l on observe parmi les propri taires de leur logement 2 pour les propri taires sans emprunt 10 pour les acc dants la propri t et 10 pour les locataires du secteur social Debrand et Taffin 2005 En r alit les bas loyers permettent de diminuer le salaire de r servation des actifs les personnes en recherche d emploi accepteront plus facilement de d m nager pour un nouveau poste si leur nouveau logement leur co te moins cher Nous avons voulu v rifier la mani re d Oswald si le parc social facilitait la fluidit du march du travail Nos calculs montrent que les pays dans lesquels le parc social est le plus important sont aussi ceux dans lesquels la mobilit r sidentielle est la plus lev e cette corr lation est v rifi e dans 16 pays de l OCDE au cours de la p riode r cente 2008 2012 Graphique 4 Lien entre l importance du parc social et la mobilit r sidentielle 2 25 o Su de Australie i 5 Etats Unis 3 trd A 9
18. conomique tait la plus forte Flatau et al 2002 partir de donn es australiennes en constituant des sous ensembles croisant d une part 3 p riodes 1986 1991 et 1996 et 3 niveaux de stratification r gionale ne parviennent ni confirmer ni infirmer l hypoth se d Oswald Les r sultats d pendent beaucoup des chantillons et des mod les conom triques Coulson et Fischer 2009 reprennent les donn es d Oswald 1997 c est dire les tats f d raux am ricains et partir de sp cifications conom triques diff rentes obtiennent des r sultats contradictoires ceux d Oswald De notre point de vue les analyses d montrant la corr lation au niveau macro conomique entre propri t et taux de ch mage semblent plus robustes que celles qui tentent de d montrer le contraire Pour compl ter les analyses pr c dentes nous avons suivi les recommandations de Brunet et al 2007 qui sugg rent de distinguer non plus seulement propri taires et locataires mais d examiner pr cis ment le statut d occupation du logement en effet en termes de mobilit les acc dants la propri t sont incit s travailler afin de rembourser leur emprunt et ne pas perdre leur maison alors que les propri taires sans emprunt ont une charge en moins et une incitation plus faible travailler Nous nous sommes livr s cet exercice et les r sultats montrent clairement que dans les pays o les propri taires ayant fini de remb
19. est inf rieur de 38 6 au loyer th orique qu ils paieraient pour ces m mes logements dans le parc priv L cart entre les loyers du social et du priv a peu vari depuis une trentaine d ann es Comptes du logement 2012 On peut exprimer ces tendances l aide d autres chiffres le loyer moyen dans le parc social est de 5 6 au m tre carr Antier 2012 et en valeur absolue les logements HLM se louent en moyenne 320 contre 490 par mois dans le secteur libre pour des surfaces souvent plus grandes Chodorge 2013 C est dans les zones tendues que l cart entre les loyers r glement s et les loyers du march sont les plus importants Baietto Beysson et Vorms 2012 en revanche dans les zones peu tendues les loyers HLM sont peu diff rents des loyers pratiqu s dans le secteur libre Ben Jelloul et al 2012 Malgr des loyers en moyenne plus faibles le taux d effort des locataires du parc social s est accru ces derni res ann es cela ne tient pas tellement aux augmentations de loyer car elles sont r glement es mais plut t la paup risation des locataires du parc social Briant 2010 2 Inconv nients du logement social La mobilit r sidentielle dans le parc social tend diminuer le taux de rotation annuel est pass de 12 5 par an en 1999 contre 9 9 en 2009 Etats g n raux du logement 2011 On a d j dit qu en France la mobilit du parc social est moindre que dans le secteur libre Deb
20. facteur essentiel de la mobilit professionnelle L enqu te sp cifique conduite par le CREDOC pour USH montre qu environ 8 millions de personnes seraient tout fait pr tes d m nager si on leur proposait un logement avec des loyers peu lev s I La situation du logement en France est elle un handicap pour la croissance conomique et l emploi 1 Le constat un logement qui co te de plus en plus cher Dresser un tat des lieux du logement en France n cessite de synth tiser une tr s abondante litt rature On pourra se r f rer aux Comptes du logement 2012 pour une vaste compilation de donn es chiffr es dans de nombreuses dimensions avec souvent un recul historique sur longue p riode et des analyse de type macro conomique Le Cr doc a r alis de nombreux travaux sur les difficult s de la population fran aise se loger Bigot 2009 Bigot 2011 Bigot et Hoibian 2009 avec un angle la fois macro conomique et micro social en accordant une large place aux perceptions de la population fran aise leurs frustrations et leurs aspirations Les chercheurs de la statistique publique Anne Laferr re ou Alain Jacquot par exemple ont largement document biens des aspects de ces sujets Les paragraphes qui suivent sont une courte synth se r cente de la situation du logement en France d peinte grand trait et en comparaison avec d autres pays de l OCDE La premi re chose signaler est que globalement la qualit
21. fileadmin documents Produits editoriaux Publications Le Point Sur 2008 Sesp 20en 20bref 2030 20oc tobre 202008 20logements 20ruralite poles 20ur pdf F D RATION FRAN AISE DU B TIMENT 2013a L immobilier est il un handicap pour la France Note conomique mars 2013 https asp zone secure net v2 index jsp id 379 447 33091 F D RATION FRAN AISE DU B TIMENT 2013b Analyse de l volution compar e des prix et des co ts dans le B timent Pr conisations en mati re de simplifications r glementaires Rapport du groupe de travail Pr sid par Olivier TOMMASINI juillet 2013 http www ffbatiment fr Files pub Fede NOO NAT ACTUALITES 3218 ea6bc8c45d50401d8d7a7b19922f1930 PJ rapport preconisations simplifications reglementaires pdf FERRERO Andrea 2012 House Price Booms Current Account Defi cits and Low Interest Rates Staff Report n 541 Federal Reserve Bank of New York janvier 2012 http www newyorkfed org research staff_reports sr541 html FLATAU Paul FORBES Matt HENDERSHOTT Patric H O DWYER Lisel et WOOD Gavin Home Ownership and Unemployment Does the Oswald Thesis Hold for Australian Regions Working Paper No 189 2002 http www murdoch edu au School of Management and Governance _document working papers previous 189 pdf FRIGGIT Jacques 2009 Les prix des logements sur longue p riode Informations sociales n 155 CNAF septembre octobre 2009 p 23 36 http
22. la baisse des taux d int r t a concern tous les pays en tendance longue depuis la fin de la p riode de d sinflation des ann es 1990 Baugnet et al 2011 Trannoy et Wesmer 2013 Loi de finance 2013 Et il est frappant de constater que la crise conomique financi re internationale de 2008 2009 qui a t suivie de politiques mon taires accommodantes et donc d une baisse des taux d int r t a relanc la hausse des prix de l immobilier dans un certain nombre de pays la covariation inverse entre le taux d int r t et les prix des actifs immobiliers est tr s nette sur la p riode 2006 2013 la hausse ou la baisse Dans un registre connexe il convient d ajouter l assouplissement des conditions de financement Trannoy et Wasmer 2013 La d r gulation et les innovations financi res ont permis d accro tre le pouvoir d achat des m nages travers un allongement de la dur e des pr ts jusqu 50 ans au Royaume Uni ou Espagne une diminution des apports personnels et parfois m me avec la mise en place de garanties hypoth caires pour financer des cr dits la consommation dont on vu les limites lors de la crise des subprimes Baugnet et al 2011 Selon Ben Jelloul et al 2011 l assouplissement des conditions de cr dit expliquerait ainsi 50 de la hausse des prix dans l ancien Finalement d un point de vue macro conomique l octroi suppl mentaire de cr dits au logement a contribu une cr ation mon taire
23. la population sans conditions de ressources l attribution se faisant selon le principe du premier inscrit sur la liste d attente comme en Su de ou Danemark Gheki re 2008 La Commission europ enne en vue de faire respecter le principe de concurrence libre et non fauss e l gard des bailleurs priv s exerce une pression sur les pays offrant un syst me universel afin qu ils se recentrent sur les publics les plus fragiles et que les logements propos s s inscrivent davantage dans une logique de service public lorsque le march du logement se r v le d faillant la mise en uvre d un droit au logement pour tous Houard 2011b Gheki re 2011 De fait aujourd hui le parc social est de plus en plus sp cialis En France il avait une vocation plut t g n raliste au d part et tait ouvert des cat gories larges de la population dans l id e d tre une des premi res tapes du parcours r sidentiel mais il s est petit petit sp cialis se concentrant de plus en plus sur les m nages en difficult s les familles compos es d un couple ne 19 sont plus majoritaires et la part des familles monoparentales n a fait que cro tre La proportion de m nages th oriquement ligibles au logement social a diminu de 15 points entre 1980 et aujourd hui sans parler du fait que l insuffisance de l offre de logement par rapport la demande concentre les attributions de logement sue les m nages les plus pr caires Dr
24. pense de logement chaque mois Population en Selon la situation d emploi Selon le statut d occupation du logement 100 100 90 90 80 80 70 70 S 60 60 4 50 6 50 40 3 40 30 Ch meur 30 4 Locataires du parc social Locataires du secteur libre 20 20 Actif occup Acc dants 10 107 Propri taires 0 T T T 1 0 0 500 1000 1500 2000 0 500 1000 1500 2000 Gain net Gain net Source CREDOC enqu te Conditions de vie et aspirations juin 2013 Lecture sur l axe horizontal figure le gain net et sur l axe vertical la proportion d individus qui serait pr te d m nager Par exemple 50 des actifs occup s seraient pr ts d m nager si on leur proposait un travail qui leur permettrait de gagner 500 en plus de ce qu ils gagnent en tenant compte de l ventuel surco t li un d m nagement 26 Bibliographie L AVENIR DU LOGEMENT EN EUROPE 2007 Rapport du Colloque organis par le GIS le r seau socio conomie de l habitat et le European Network for Housing Research 2007 ACCARDO J r me et BUGEJA Fanny 2009 Le poids des d penses de logement depuis 20 ans Cinquante ans de consommation en France INSEE septembre 2009 http insee fr fr ffc docs ffc ref CONSOO9d PDF ALDEGHI Isa et OLM Christine 2007 L impact des aides publiques sur les in galit s face au logement Cahier de recherche n
25. pour la politique du logement La construction de logement social contribue cr er directement une offre de logement nouvelle et limite au niveau macro conomique la hausse des prix du logement sur les autres march s qu il s agisse du secteur locatif libre ou du march de l acc s la propri t La question est de savoir si l intervention des pouvoirs publics est justifi e sur le march du logement Les bailleurs priv s ont tendance consid rer que la r gulation tatique fausse les r gles de concurrence et induit des effets pervers Plusieurs conomistes estiment au contraire que le march du logement n est pas efficient et qu il doit tre r gul Stiglitz 2010 OCDE 2011 Les imperfections de ce march sont multiples 1 il y a une asym trie de l information entre l offre et la demande 2 les co ts de transaction les droits de mutation les frais d agence ou de d m nagement sont lev s 3 il n y a pas de forces de rappel sur 22 les prix avec les risque de sp culation la hausse ou la baisse que cela comporte 4 le secteur locatif libre peine offrir des logements abordables aux m nages les plus modestes on a vu plus haut qu un grand nombre de m nages pr caires sont log s dans ce parc mais au prix de taux d efforts lev s et croissants O Flaherty 1995 Murray 1999 Sinai et Waldfogel 2002 5 il est n cessaire de ma triser les formes d urbanisation afin d viter les constructions
26. que depuis 1995 la hausse des prix en France est largement sup rieure celle que l on observe en Espagne ou aux Etats Unis Ceux qui estiment que la hausse des prix en France est normale s appuient sur les id es suivantes le nombre de logements aurait cr de mani re aussi 6 rapide que le nombre de m nages cet argument est un peu tautologique l offre de logement est insuffisante la demande est saine car les banquiers ne pr tent qu aux clients solvables des taux fixes moins risqu s que des taux variables les organismes de cr dit immobilier sont galement des banques de d tail et cela limiterait les risque de d faut car banquier et client se connaissent bien la solvabilit des emprunteurs ne se serait pas d grad e depuis 10 ans gr ce la hausse des revenus la baisse des taux et l allongement des dur es d emprunt les acquisitions de biens se font des fins d occupation personnelle et non de sp culation immobili re comme au d but des ann es 1990 les prix seraient stabilis s en France depuis 2011 l endettement des m nages fran ais est inf rieur celui qu on observe aux Etats Unis en Grande Bretagne ou en Espagne Ceux qui d fendent l id e d une bulle constatent que les prix sont historiquement d connect s de l volution des revenus que les prix d achat des logements ont progress plus vite que les loyers et plus vite que les co ts la construction et plus vite que la qualit i
27. t aux hausses des prix de l immobilier et aux cons quences de celles ci sur la vie quotidienne arbitrages de consommation effritement du lien social moral min etc les Fran ais ont ils toujours comme objectif central de devenir propri taire de leur habitation Les pouvoirs publics doivent ils d ailleurs avoir pour ambition de favoriser tout prix l accession la propri t ou plut t chercher am liorer les conditions de logement du plus grand nombre Interrog s directement sur le sujet 81 de la population estiment qu il est plus important que tout le monde puisse disposer d un logement confortable un co t raisonnable tandis que seules deux personnes sur dix optent pour une soci t o tout le monde puisse devenir propri taire de son logement Le consensus est tel que les taux d effort ou les statuts d occupation ne changent rien la tr s nette pr f rence de nos concitoyens pour une soci t qui permette tous de b n ficier d un 18 logement confortable un prix raisonnable 82 des locataires 85 de ceux qui ont un taux d effort sup rieur 30 Et sans exception toutes les cat gories sociales jeunes personnes g es habitants de grandes agglom rations ou de petites partagent cette opinion Bab s et al 2011 Aux Etats Unis d ailleurs la politique du logement n est plus guid e par l objectif de l accession la propri t pour tous Dans ce pays plus qu a
28. tude pour le MEDEF men e aupr s des salari s montre que 70 des actifs d clarent qu ils refuseraient un emploi meilleur que celui qu ils occupent actuellement si cela devait les obliger d m nager en occasionnant un surco t financier au cours 12 des cinq derni res ann es environ 500 000 personnes en recherche d emploi ont effectivement renonc un poste parce que cela les aurait contraint accro tre leurs d penses de logement 56 des personnes interrog es indiquent que ne pas tre oblig de d m nager est un crit re tr s important dans le choix d un nouvel emploi titre de comparaison seulement 48 estiment qu tre bien r mun r est tr s important Bigot et Hoibian 2011 De fait la mobilit r sidentielle diminue depuis 1999 selon les estimations elle est pass e de 13 11 par an en 1999 11 5 9 5 par an en 2006 Donzeau et Pan K Shon 2010 La question de savoir si la situation du logement en France a un impact ou non sur la comp titivit des entreprises fran aises fait r cemment l objet de d bats voir FFB 2013a et COE REXECODE 2013 Certains avancent que la hausse des co ts du logement tire les salaires vers le haut travers le m canisme des n gociations salariales La comp titivit de l Allemagne tiendrait ainsi en partie au co t mod r de l immobilier qui aurait limit la hausse des salaires Projet de loi de Finance 2013 Cet effet doit tre relativis c
29. www cairn info revue informations sociales 2009 5 htm FRIGGIT Jacques 2012 Note de fin de mission sur les aides personnelles au logement CGDD Mission n 007987 01 juillet 2012 http www portail documentation developpement durable gouv fr documents cgedd 007987 01_ rapport pdf GALLOT Philippe LEPR VOST lodie et ROUGERIE Catherine 2011 Prix des logements anciens et loyers entre 2000 et 2010 Insee Premi re n 1350 INSEE mai 2011 http www insee fr fr ffc ipweb ip1350 ip1350 pdf GARBINTI Bertrand LAMARCHE Pierre et SALEMBIER Laurianne 2012 H ritages donations et aides aux ascendants et descendants Les revenus et le patrimoine des m nages dition 2012 INSEE R f rences mai 2012 http www insee fr fr ffc docs ffc ref REVPMEN12e D2 herit pdf GARCIA Javier A Barrios et HERNANDEZ Jos E Rodriguez 2004 User Cost Changes Unemployment and Home ownership Evidence from Spain Urban Studies 41 3 563 578 http jabarrio webs ull es PDFs Pub4 pdf GHEKHIERE Laurent 2006 Une offre insuffisante de logements urbains l chelle europ enne Constructif n 15 F d ration Fran aise du B timent octobre 2006 http www constructif fr bibliotheque 2006 10 une offre insuffisante de logements urbains a l echelle europeenne html item_id 2741 GHEKIERE Laurent 2008 Le d veloppement du logement social dans l Union europ enne Recherches et pr visions n 94 d
30. 02 17 35 50 COULSON Edward N et FISHER Lynn M 2009 Housing tenure and labor market impacts The search goes on Journal of Urban economics vol 65 n 3 mai 2009 http www sciencedirect com science article pii S0094119008001290 DAVY Anne Claire GUIGOU Brigitte et SAGOT Mariette 2005 S gr gation urbaine et politiques publiques tude comparative Synth se IAU Ile de France Octobre 2005 http www iau idf fr fileadmin Etudes etude 456 SyntheseEurope pdf DEBRAND Thierry et TAFFIN Clause 2005 Les facteurs structurels et conjoncturels de la mobilit r sidentielle depuis 20 ans Economie et statistique n 381 382 INSEE 2005 http www insee fr fr ffc docs ffc es381 382f pdf DEL NEGRO Marco et OTROK Christopher 2007 99 lufthballons monetary policy and the house price boom across US states Journal of Monetary Economics n 5 2007 DIETZ Robert et HAURIN Donald 2003 The Social and Private Micro Level Consequences of Homeownership Journal of Urban Economics n 54 p 401 49 2003 http www realtor org sites default files reports 2011 social benefits of stable housing 2011 03 pdf DJEFAL Sabrina et EUGENE Sonia 2004 Etre propri taire de sa maison un r ve largement partag quelques risques ressentis Consommation et Modes de vie n 177 CREDOC 2004 http www credoc fr pdf 4p 177 pdf DONZEAU Nathalie et PAN K SHON Jean Louis 2010 L volution de la mo
31. 9 http www iau idf fr fileadmin Etudes etude 596 mobilite ENL 9 01 2008v15 avec signets pdf note de synth se ici http www iau idf fr fileadmin Etudes etude 537 nr 463 Mobilite residentielle des Franciliens pdf HARLOE Michael 1995 The People s Home Social Rented Housing in Europe and America Oxford Blackwell Publishers 586 p HICKS John R 1932 The Theory of Wages Londres Macmillan 1932 HOIBIAN Sandra 2013 Les Fran ais en qu te de lien social barom tre de la coh sion sociale 2013 Collection des rapports du CREDOC n 292 juin 2013 http www credoc fr pdf Rapp R292 pdf HOORENS Dominique 2012 avec la collaboration de MEHIRI Soraya Conforter et adapter le mod le conomique et social du logement social Dossier de Habitats et Soci t revue trimestrielle dit e par l Union Sociale pour l Habitat septembre 2012 n 67 http union habitat org sites default files Dossier 20Habitat 20 26 20Soci C3 A9t C3 A9 20n C2 B067 pdf HOUARD No mie 2011a Le logement social pour qui Perspectives europ ennes Notes d analyse n 230 Centre d analyse strat gique juillet 2011 http www strategie gouv fr content le logement social pour qui perspectives europeennes note danalyse 230 juillet 2011 30 HOUARD No mie 2011b dir Loger l Europe le logement social dans tous ses tats Paris La documentation fran aise MEEDDM DIHAL 2011 INSEE 2013a Comptes de la nation
32. Allemagne l investissement hors construction est sup rieur en Allemagne Loi de finance 2013 Les m canismes inflationnistes sont galement point s du doigt Ferrero 2012 partir d une tude portant sur une trentaine de pays au cours de la p riode 2001 2006 montre que plus les prix de l immobilier augmentent plus la balance courante se d grade La raison en serait une politique mon taire trop accommodante qui favorise l inflation On peut encore voquer talement urbain qui r sulte de la hausse des prix du logement et qui occasionne des co ts de transports suppl mentaires ce qui d grade encore la comp titivit Loi de finances 2013 Il est difficile vrai dire de conclure avec certitude que la situation de l immobilier p se aujourd hui sur la comp titivit des entreprises dans l tat actuel des travaux sur le sujet on se trouve plut t face un faisceau d indices qui convergent vers cette hypoth se La crise conomique et financi re d clench e en 2008 est n e de la bulle immobili re aux Etats Unis partir de montages financiers douteux Il n est pas ill gitime de se demander si la forte hausse des prix du logement constat e depuis le milieu des ann es 1990 en France et dans beaucoup d autres pays ne fait pas courir des risques syst miques sur les march s financiers Les acc dants la propri t qui sont engag dans des contraintes de remboursement fortes sont expos s des risques de
33. CREDOC LE LOGEMENT SOCIAL EST IL UN ATOUT OU UN HANDICAP POUR LA CROISSANCE tude r alis e la demande de l Union Sociale pour l Habitat USH R gis BIGOT Emilie DAUDEY Sandra HOIBIAN NOVEMBRE 2014 N 316 D PARTEMENT CONDITIONS DE VIE ET ASPIRATIONS Etude r alis e la demande de l Union Sociale pour l Habitat USH Le d partement Conditions de vie et Aspirations des Fran ais est compos de R gis Bigot Patricia Croutte milie Daudey Isabelle Delakian Sandra Hoibian et J rg M ller CR DOC Sommaire Note de SYn M SE isscsdsnsrishninnnstsnssannssentmncetsnsnnnsnqen tn an anses 4 l La situation du logement en France est elle un handicap pour la croissance conomique et emploi Pssssssssssissnrissientsenemennneenentenensenies datent nnssetestses 5 1 Le constat un logement qui co te de plus en plus cher 5 2 Les multiples causes de la hausse des prix 7 3 Cons quences un risque de moindre dynamisme conomique s sssssssssssrsssrrssressrsssrnssrnssensses 10 Il Une nation de propri taires est elle un gage de dynamisme conomique 14 1 L inclination favoriser l acc s la propri t 14 2 Le statut d occupation du logement joue un r le important dans la mobilit r sidentielle et professionnelle ASE niet de tt beat ei 15 3 Une nation de propri taires risque de pr senter un march du travail moins efficient 16 4 Aujourd hui l id
34. EMENT J08 cle2929f9 pdf GERT Bal zs and KIERZENKOWSKI Rafat 2010 Exports and property prices in France are they connected Working paper n 759 OCDE 19 avril 2010 http www oecd ilibrary org exports and property prices in france _5kmh379pv30v pdf jsessionid 4n7cld1j65rie x oecd live 01 contentType ns WorkingPaper amp itemid content workingpaper 5kmh379pv30v en amp containerltemid content workingpaperseries 18151973 amp accessltemids amp mimeType application pdf EMONT Gilbert 2010 avec la collaboration de DROULEZ Nathalie La raret au prix fort IEIF 2010 ETATS G N RAUX DU LOGEMENT 2011 Diagnostic de la situation du logement en France Document de travail 27 juin 2011 61 p http www etatsgenerauxdulogement fr UserFiles file Diagnostic EGL pdf FACK Gabrielle 2005 Pourquoi les m nages bas revenus paient ils des loyers de plus en plus lev s L incidence des aides au logement en France 1973 2002 Economie et statistique n 381 382 2005 www insee fr fr ffc docs_ffc es381 382b pdf FACK Gabrielle 2009 L volution des in galit s entre m nages face aux d penses de logement Informations sociales n 155 CNAF septembre octobre 2009 29 FAUVET Laurent 2008 Depuis 2005 la construction neuve de logements allie ruralit et proximit des grands p les urbains SESP en bref n 30 octobre 2008 http www statistiques developpement durable gouv fr
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36. al de la propri t est remis en question 18 IlI Quel r le le logement social peut il jouer pour am liorer le fonctionnement du marche deb emploi Si hrndi onisssmimsstuneessbiinissininssanonensesnisiimnd istisnoiss 19 1 Donn es de cadrage sur le parc social 19 2 Inconv nients du logement social 20 3 Avantages du log mentsociali ssis sand tisaianiie antiasanitatiitiaiiiianandantaisshe 21 IV Co t du logement et mobilit professionnelle 25 BiBiOBraphie sssssssiiiesssdiinmmstnenestmierenaiennestnnc tnnnssentont lnnrennus 27 Note de synth se Alors que la crise conomique se prolonge cinq ans apr s le choc financier de l automne 2008 chacun se demande ce qui pourrait contribuer relancer la croissance et r duire le sous emploi De nombreuses pistes de r flexion ont t ouvertes ces derni res ann es autour de la question du logement ce secteur conomique g n rant environ 20 de la valeur ajout e dans notre pays L analyse est d autant plus n cessaire que le march du logement est assez atypique d s la fin de l ann e 2009 alors que l conomie mondiale s enfon ait dans la crise le volume des transactions et les prix de l immobilier repartaient la hausse dans un mouvement contra cyclique pour le moins paradoxal Cette tude r alis e par le CREDOC la demande de l Union Social pour l Habitat porte plus sp cifiquement sur l impact socio conomique du logement social autrement d
37. ande le taux de r affectation des salari s d passe 45 ce sont des pays o une proportion lev e de m nages ont chang de r sidence dans l ann e plus de 9 la Gr ce l Italie la Hongrie la R publique tch que et le Portugal sont au contraire des pays o la mobilit r sidentielle est faible moins de 5 et o les salari s qui perdent leur emploi tardent retrouver un poste taux de r affectation inf rieur 35 La France se situe dans une position interm diaire mais plut t favorable avec une mobilit assez lev e au 8e rang sur les 26 pays tudi s et un taux de r affectation relativement plus lev qu en moyenne au 6e rang sur 26 pays Selon l OCDE pour r sorber la r cession conomique actuelle il serait essentiel que les salari s soient en mesure de migrer vers les secteurs et les r gions en expansion pour que les pays puissent retrouver progressivement leurs taux d emploi ant rieurs la crise La mobilit r sidentielle et 16 professionnelle constituerait un l ment cl de ce processus d ajustement et celle ci ne peut se faire dans un syst me de logement fluide pas trop orient vers l acc s la propri t D autres auteurs r futent l hypoth se d Oswald Sur le plan th orique et d un point de vue micro conomique Munsch et al 2006 avancent une hypoth se contraire celle d Oswald l immobilit des propri taires les conduirait accepter tout emploi disponibl
38. ar il suppose que les salari s seraient en position de force pour n gocier leur salaire ce qui est rarement le cas en France o le ch mage est tr s lev Autre levier pour l OCDE 2011 la comp titivit serait affect e par le logement dans la mesure o une partie de l pargne serait d tourn e de l investissement productif Le financement par les particuliers de leur acquisition immobili re carterait ainsi une part de l pargne du financement des entreprises Il est vrai que l on constate une diminution de l actionnariat en France ces derni res ann es Chaput et al 2010 Bigot 2011 Dans le m me ordre d id es gert et Kierzenkowski 2010 estiment que la hausse des prix de l immobilier attirerait des capitaux et de la main d uvre dans ce secteur au d triment des autres qui seraient davantage expos s la concurrence internationale les autres secteurs verraient leur comp titivit d grad e et le d ficit commercial se creuserait selon leurs estimations entre 2000 et 2010 la France aurait ainsi perdu 13 de ses exportation en valeur cause de la hausse des prix de l immobilier Un autre argument est avanc la hausse des prix du logement a pu entra ner des hausses de co t de l immobilier des entreprises vin ant par l les investissements en recherche et d veloppement et en mat riels on constate effectivement que depuis 2002 si l investissement est globalement plus lev en France qu en
39. at n 504 IAU IDF mai 2010 http www iau idf fr fileadmin Etudes etude 699 NR 504 web pdf LAFERRERE Anne et LE BLANC David 2002 Comment les aides au logement affectent elles les loyers conomie et Statistique n 351 2002 INSEE p 3 30 LAMARCHE Pierre LUU KIM Kim Hoa et ROMANI Maud 2012 Endettement domestique des m nages au d but 2010 enqu te Patrimoine 2010 Collection Insee R sultats Soci t n 135 INSEE novembre 2012 http www insee fr fr publications et services irweb asp id endettmnt2010 LAYARD R et NICKELL S 1999 Labor market institutions and economic performance in AASHENFELTER o CARD d eds handbook of labor economics Elsevier vol 3 1999 pp 3029 3084 MAREUGE C line et RUIZ Nicolas 2008 Dispersion des revenus et h t rog n it des structures de consommation vers la notion de pouvoir d achat effectif cat goriel in Philippe MOATI et Robert ROCHEFORT Mesurer le pouvoir d achat rapport du Conseil d Analyse Economique janvier 2008 MASSOT Andr 2007 La situation du logement dans six pays d Europe IAURIF novembre 2007 http www iau idf fr fileadmin Etudes etude 88 ddhegl RAPPORT EUROPE MASSOT pdf MAYO Stephen MANSFIELD Shirley WARNER David et ZWETCHKENBAUM Richard 1980 Housing Allowances and Other Rental Assistance Programs A Comparison Based on the Housing Allowance Demand Experiment Part 2 Costs and Efficiency Cambridge MA Abt As
40. bilit r sidentielle en France entre 1973 et 2006 nouvelles estimations Population n 4 volume 64 2010 p 779 795 http ilpks free fr x site2 d articles finalises Population Mobilite definitif 2009 pdf DRIANT Jean Claude 2011 Le logement social en France entre inertie et mutations Un tat des lieux du syst me HLM au seuil des ann es 2010 in HOUARD No mie 2011b dir Loger l Europe le logement social dans tous ses tats Paris La documentation fran aise MEEDDM DIHAL 2011 DRIANT Jean Claude et RIEG Christelle 2004 Les m nages bas revenus et le logement social Insee premi re n 962 INSEE avril 2004 http www insee fr fr ffc docs_ffc ip962 pdf DROSSO F rial 2001 La propri t un r ve archa que Contribution une r flexion sociologique et juridique sur l attachement des Fran ais la propri t in Bernard Coloos Dir Statuts atypiques d occupation du logement une r ponse pertinente Entre le locatif et l accession quels enseignements des exp riences trang res pour le contexte fran ais Collection recherche n 129 Editions du PUCA Plan urbanisme construction et architecture 2001 p 127 136 DUFLOS Catherine HATCHUEL Georges et CROUTTE Patricia 2008 Quelques opinions et aspirations en mati re de logement Rapport du CREDOC pour le Minist re du logement et de la ville juillet 2008 http www logement gouv fr IMG pdf RAPPORT CREDOC_ LOG
41. clination favoriser l acc s la propri t L acc s la propri t correspond tout d abord un souhait de la population de longue date le logement id al correspond dans l esprit des Fran ais une maison individuelle dont on serait propri taire environ huit personnes sur dix l envisagent ainsi Dj fal et Eug ne 2004 Les politiques publiques tendent aussi favoriser l accession la propri t il y a peu de d bat politique sur l opportunit ou non d encourager l accession la propri t La France ne s est jamais vraiment cart e du principe du libre choix du statut d occupation et tous les gouvernements ont simultan ment aid le locatif social et l investissement locatif priv Vorms 2011 Ce n est pas une exception fran aise on retrouve cette tendance dans de nombreux pays except en Allemagne ou en Suisse Vorms 2010 Pendant la Guerre froide le mod le de l acc s la propri t tait une affirmation id ologique des pays capitalistes face au communisme et c est encore une composantes importantes de l American dream Dietz et Haurin 2003 Schaff 2011 ou des programmes politiques c tait notamment un des projet phare de Nicolas Sarkozy dans son programme lectoral de 2007 je veux permettre chaque m nage d tre propri taire parce que la propri t est le r ve de chacun d entre nous Au del des arguments politiques la propri t g n rerait des externalit s
42. conomiques positives Certains chercheurs avancent que les propri taires s impliquent plus dans la vie sociale et associative de leur quartier ont des enfants qui r ussissent mieux l cole entretiennent mieux le parc de logement Dietz et Haurin 2003 Schaff 2011 Catte et al 2004 Mais cela pourrait aussi d avoir des externalit s n gatives car les propri taires sont moins mobiles que les locataires 14 2 Le statut d occupation du logement joue un r le important dans la mobilit r sidentielle et professionnelle Nous avons d j voqu m canismes li s au logement qui entravent la mobilit professionnelle et r sidentielle des m nages et des salari s Mais peut tre n est il pas inutile ici de rappeler les liens entre la mobilit r sidentielle et le statut d occupation du logement On rappellera tout d abord que la mobilit r sidentielle est plus lev e en Ile de France et dans la p riph rie des grandes agglom rations et beaucoup plus faible dans les r gions rurales telles que la Bourgogne le Limousin ou l Auvergne Cela tient pour beaucoup la composition sociod mographique de ces r gions les tudiants et les jeunes actifs dipl m s sont proportionnellement plus nombreux dans les grandes agglom rations tandis que les seniors sont surrepr sent s dans l espace rural Josnin et Robert 2009 Les d partements de l Ouest et du Sud sont les d partements les plus attractifs tandis que ceux du Nord
43. d r s sans injection de fonds suppl mentaires en p riode de crise il joue donc le r le d un amortisseur en cas de choc conomique Le mod le conomique du logement social s inscrit dans un horizon temporel tr s long puisque les organismes HLM construisent des logements qu ils g rent ensuite jusqu leur destruction Hoorens 2012 La structuration juridique et conomique du secteur du logement social a conduit au fil des ann es une professionnalisation de l offre de logements aujourd hui les 4 5 millions de logements sociaux sont g r s par 761 organismes du logement HLM en comparaison on recense environ 2 5 millions de bailleurs priv s qui g rent environ 6 6 millions de logements dans le secteur libre Comptes du logement 2011 et Bosvieux 2012 Par rapport aux bailleurs priv s dont la gestion locative est rarement l activit principale la plupart d entre eux investissant titre personnel pour s assurer des compl ments de revenus ou constituer un capital les organismes HLM sont davantage en capacit de suivre l volution des normes de construction d innover en mati re d urbanisme de conduire des tudes de march de la demande afin de proposer une offre de logement adapt e de mettre en place des protocoles de relation client etc En un mot la gestion locative est davantage professionnalis e au sein du parc social au sein du secteur libre Le logement social est bien entendu un outil
44. du parc de logement s est am lior e sur longue p riode Jacquot 2006a Depuis la fin de la Seconde guerre mondiale les logements sont plus grands et fournissent un bien meilleur confort o l eau courante une salle de bain et des toilettes sont devenu la norme En France il reste cependant des logements de mauvaise qualit 32 de la population vit ainsi dans un logement comportant au moins ce que l on pourrait appeler un d faut majeur de qualit c est dire un trou dans la toiture de l humidit dans les murs les plafonds et les sols une lectricit ou une plomberie inadapt e ou une absence de toilettes dans le logement De ce point de vue la France se situe dans le bas du classement des 27 pays de l Europe peu pr s au m me rang que la Gr ce le Portugal l Italie Chypre et le Royaume Uni Bigot et Hoibian 2009 Nous sommes bien loin du confort moyen que l on observe dans les pays scandinaves ou allemands ce qui peut surprendre tant donn que la France est la 5 puissance conomique au monde Le logement repr sente le premier poste de d pense des m nages et son poids ne cesse de cro tre sur longue p riode Briant et Rougerie 2008 Accardo et Bugeja 2009 INSEE 2013b Le constat vaut pour la France mais galement dans la plupart des pays d Europe Bigot 2009 Corr lativement une part croissante de la population se sent cras e par ces charges sur les trente derni res ann es la proportion de perso
45. e march en faveur de la demande Mais le bouclage au niveau macro conomique de tous les effets n est pas certain et il reste difficile d valuer l impact global de ces mesures Une chose est s re la hausse des prix et des loyers tend m caniquement diluer l impact des aides publiques lesquelles doivent sans cesse suivre l inflation faute de n tre plus incitatives Vorms 2010 Bigot 2011 Bien entendu l l vation des revenus des m nages depuis 1995 a contribu nourrir la hausse des prix non seulement par un effet de financement direct des achats mais aussi jusqu la crise de 2008 par un m canisme d anticipation les personnes dans une trajectoire professionnelle ascendante et tent es par l accession la propri t pr voyant que leurs revenus augmenteraient dans les prochaines ann es Baugnet et al 2011 Trannoy et Wesmer 2013 La FFB 2013a utilise aussi cet argument mais l inverse pour expliquer que la mod ration salariale en Allemagne explique en partie la faible hausse des prix du logement On notera cependant que l effet revenu est loin de tout expliquer depuis la crise conomique le revenu nominal par m nage c est dire y compris l inflation n a progress que de 1 entre 2009 et 2012 INSEE comptes nationaux tandis que les prix des logements anciens ont augment 11 INSEE Notaires 2013 La question de l in lasticit et de l insuffisance de l offre de logement revie
46. e dans leur bassin de vie Ainsi ils auraient un salaire de r servation plus faible que les locataires et accepteraient plus facilement un emploi D un point de vue empirique sur micro donn es Munch et al 2006 pour le Danemark et van Vuuren 2009 pour les Pays Bas d montrent ainsi que le fait d tre propri taire r duit la dur e des pisodes de ch mage Dans la m me id e Brunet et al 2010 s int ressent eux une comparaison France tats Unis Ils montrent que la propri t immobili re n a pas d impact significatif sur les dur es de ch mage aux tats Unis tandis que les propri taires fran ais au ch mage retrouvent un emploi un peu plus rapidement que les locataires Coulson et Fisher 2009 utilisant un panel am ricain ne parviennent pas dire si les propri taires ont un risque plus grand ou plus faible d tre au ch mage les r sultats d pendent de la mod lisation conom trique La litt rature r cente conclut souvent que les individus propri taires sont moins souvent ch meurs que les locataires Mais toutes ces tudes se situent en fait un niveau individuel et on ne peut pas vraiment parler de r futation de l hypoth se d Oswald qui se situe un niveau macro conomique D un point de vue macro conomique on peut citer Garcia et Hernandez 2004 indiquent qu au d but des ann es 1990 les provinces espagnoles o l on trouve le plus de propri taires sont celles dans laquelle la croissance
47. e de la population qui exacerbe les tensions sur les diff rents march s du logement 3 Cons quences un risque de moindre dynamisme conomique Nous allons d velopper les risques conomiques et sociaux des difficult s du logement en France mais il convient auparavant de rappeler que la situation du logement en France g n re des effets positifs Le logement mobilise pr s de 400 milliards d euros de Les loyers fictifs En comptabilit ressources paiements de loyers achats de logement et nationale on consid re que les m nages de terrains les aides de l Etat soit 20 du Produit propri taires occupants sont producteurs int rieur brut Comptes du logement 2012 L enqu te d un service de logement dont ils sont les emploi de l INSEE indique que le secteur de la propres b n ficiaires ce titre leur construction emploie 6 8 de la population active celui revenu et leur consommation sont des activit s immobili res 1 5 et les services financiers augment s de loyers imput s qui 3 5 soit au total 11 8 des emplois En cascade la correspondent aux loyers qui Jaou hausse de la valeur ajout e dans le secteur du logement acguittes danis le secteur locatif PAS RAR des logements de caract ristiques fait travailler tous les acteurs du secteur bailleurs ET A similaires Ce raisonnement economique agents immobiliers banquiers notaires promoteurs trouve de nombreuses justifications mais il entreprise
48. ement les agents conomiques se posent non seulement la question de savoir ce que co tera ce d placement mais galement ce qu il peut rapporter Or l esp rance de gains est plus lev e pour les postes de cadres et les professions intellectuelles sup rieures que pour les postes d ouvriers et d employ s faiblement qualifi s La distribution des r mun rations est en effet beaucoup plus ramass e dans le bas de l chelle des revenus que vers le haut de la pyramide Amar 2010 L observation de la distribution des salaires par grande cat gorie professionnelle est peut tre encore plus parlante 80 des ouvriers du secteur priv ou semi public per oivent un salaire net mensuel compris entre 1 026 et 1972 par mois 10 gagnent plus et 10 gagnent moins en comparaison 80 des cadres per oivent entre 2 033 et 6 261 par mois Bigot 2011 La mobilit est galement tr s li e au cycle de vie elle est forte avant 30 ans 32 et diminue r guli rement avec l avanc e en ge 2 seulement 70 ans plus on vieillit plus on tend s installer et on cherche devenir propri taire Bigot 2010 Bab s et al 2012a OCDE 2011 Les v nements de la vie qui influent le plus sur la mobilit r sidentielle sont dans l ordre d croissant la formation du couple une mutation professionnelle la s paration du couple la naissance d un enfant un changement d entreprise un d c s et la retraite Debrand et Taffin 2005
49. ement accro t les difficult s d insertion professionnelle des jeunes Avoir un emploi est souvent un facteur d autonomie r sidentielle des jeunes mais la faiblesse des salaires d embauche permet difficilement aux jeunes de trouver un logement d cent dans les grands centres urbains en tension Rappelons que c est entre 18 et 25 ans que le taux d effort consacr au logement est maximum l enqu te Statistics on Income and Living Conditions d Eurostat indique que chez les locataires du secteur libre il atteint 36 en moyenne contre 33 en moyenne L enqu te nationale logement de l INSEE montre par ailleurs que 28 des moins de 30 ans vivent dans des habitations de qualit m diocre ou surpeupl es contre 7 des 60 ans et plus Cela peut avoir des r percussions importantes sur leur motivation au travail Dans les premi res phases de leur insertion professionnelle les jeunes trouvent le plus souvent un logement dans le parc locatif du secteur libre dont le taux de rotation lev les confronte plus directement la hausse des loyers le poids du logement dans le budget des plus jeunes repr sente une charge croissante voire insurmontable pour certains qui peuvent tre conduits renoncer certains emplois La question du logement et de la mobilit r sidentielle rev t une dimension particuli re chez les jeunes puisque ce sont eux de tr s loin qui s av rent les plus mobiles Chacune des tapes de l entr e dans la vie adulte l
50. ens d clarent qu ils seraient pr ts d m nager si on leur proposait des loyers peu lev s et 19 se disent tr s certains de le faire ce denier pourcentage correspond environ 8 millions de personnes en France La proportion s l ve 63 chez les locataires du secteur libre et 60 chez ceux parc social Ces r sultats montrent qu une part importante des locataires se sentent pi g s dans leur logement en raison du prix des loyers qui leur impose des taux d effort croissants On mesure aussi ici quel point le co t de la location entrave la mobilit r sidentielle et donc professionnelle Graphique 6 Si on vous proposait un logement avec Graphique 5 Vous arrive t il de penser d m nager des loyers peu lev s cela vous inciterait il en d m nager en 70 70 64 63 De temps en temps 0 Oui probablement 60 E Souvent E Oui certainement TRA Propri taire Acc dant Ensemble Locataire du Locataire du Propri taire Acc dant Ensemble Locataire du Locataire du Sans secte r secte t libre sans secteur secteur libre emprunt s cial emprunt social Source CREDOC enqu te Conditions de vie et aspirations juin 2013 25 L USH a voulu mesurer le co t de la mobilit r sidentielle et professionnelle toutes choses gales par ailleurs tel qu il est estim par nos concitoyens Pour l valuer nous avons demand la population en ge de travailler quel devrait tre le mon
51. ersonne sont plus souples puisqu elles suivent g ographiquement leurs b n ficiaires L Union National des Propri taires Immobiliers insiste sur les effets d viction du parc locatif libre une partie de l offre produite se substitue l offre du secteur priv surtout dans les zones peu tendues o les diff rentiels de prix entre le parc social et le parc priv sont plus faibles Certains bailleurs priv s consid rent que le logement social exerce une concurrence d loyale sur le parc du secteur priv Un des arguments de l UNPI consiste dire que les bailleurs priv s accueillent eux aussi des m nages pr caires 1 9 millions de m nages vivant sous le seuil de pauvret sont log s dans le parc locatif libre contre 1 6 millions dans le parc social Josnin 2012 cet argument est repris par le Conseil d analyse conomique 2013 qui indique que dans les cinq premiers d ciles de niveau de vie il y a autant de m nages dans le parc priv que dans le parc social Un d bat r current porte sur le co t compar du logement social avec celui des aides la personne Les aides personnelles seraient pr f rables car 1 elles sont utilisables partout et permettraient d viter des effets de ghetto 2 elles sont mieux adapt es la situation financi re du m nage l volution de sa situation et sa mobilit 3 elles ne sont pas suspectes d tre attribu es de mani re opaque ce que l on reproche parfois aux commiss
52. ervatoire du logement 2010 http observatoirecetelem com medias observatoire box observatoire cetelem immo 2010 index htm 41 CHAPUT H l ne LUU KIM Kim Hoa SALEMBIER Laurianne et SOLARD Julie 2010 Patrimoine des m nages d but 2010 Une recomposition au d triment de l pargne logement Insee Premi re n 1325 INSEE novembre 2010 http www insee fr fr ffc ipweb ip1325 ip1325 pdf CHAPUT H l ne et SALEMBIER Laurianne 2011 Les choix de d tention patrimoniale des m nages ne sont pas seulement li s leurs ressources Les revenus et le patrimoine des m nages dition 2011 INSEE R f rences mai 2011 http www insee fr fr ffc docs ffc ref revpmen11c pdf CHODORGE Maxime 2009 La paup risation des locataires HLM en France depuis 20 ans Habitat en chiffres USH 2009 http ifuhabitat m1 e monsite com medias files article pauperisation pdf CHODORGE Maxime 2013 Les Him rempart contre l rosion du pouvoir d achat Les HLM le mag USH 1 ao t 2013 http www union habitat org les hlm le mag dossiers les hlm rempart contre l XE2 80 99 C3 A9rosion du pouvoir d E2 80 99achat CL VENOT Micka l 2011 Les prix immobiliers en France une volution singuli re Note de conjoncture INSEE juin 2011 http www insee fr fr indicateurs analys_conj archives juin2011_ d1 pdf 28 COE REXECODE 2013 L immobilier est il l ennemi de la comp titivit Etude r
53. es territoires En France m me si le territoire est tendu la plupart des centres de d cision se situent Paris ce qui accro t les effets de congestion et introduit des d s quilibres entre l offre et la demande de logement de plus Paris fait face une demande importante d achat de logements par les trangers ais s en 2010 les non r sidents ont repr sent 9 6 4 des transactions en valeur sur Paris contre moins de 2 sur l ensemble du territoire A Paris le patrimoine historique et culturel contraint la construction de nouveaux logements Et la croissance du nombre de logements vacants ou de r sidences secondaires accro t les tensions elles repr sentent 14 3 du parc en 2010 contre 5 6 en 1968 Trannoy et Wesmer 2010 Enfin et c est sans doute un des m canismes l uvre les plus puissants la d mographie croissante en France et dans d autre pays d Europe comme le Portugal l Espagne l Irlande et le Luxembourg conjugu e la diminution de la taille des m nages tirent la demande de logement vers le haut La d mographie fran aise est particuli rement dynamique Pison 2013 et la taille des m nages diminue sous l effet crois de l augmentation du c libat des s parations et des divorces du veuvage et de la d cohabitation des familles de plusieurs g n rations Jacquot 2006b Bigot et Hoibian 2009 Il en r sulte une multiplication du nombre de m nages sup rieure la croissance d mographiqu
54. eur fournit des occasions de d m nager et le parc social ne leur permettant pas facilement de se loger ils sont expos s aux augmentations de loyers dues la relocation dans le secteur libre Bigot 2011 Selon Kesteman 2010 en France 44 des jeunes qui vivent chez leurs parents expliquent qu ils ne peuvent pas quitter le nid parce qu ils n ont pas trouv de logement un prix abordable Un co t lev pour se loger peut tre un frein la mobilit professionnelle une enqu te r alis e pour le MEDEF montre que 40 des tablissements sont touch s d une mani re ou d une autre par les probl mes de logement de leurs salari s difficult s de recrutement probl mes pour accompagner la mobilit interne complication des n gociations salariales d gradation du climat interne moindre productivit des salari s etc Les entreprises situ es dans les zones en tension et les grands tablissements sont les plus affect s par le ph nom ne Pour faire face ces difficult s 25 recourent aux dispositifs d Action Logement d autres ont mis en place des actions sp cifiques Mais une partie des entreprises reste sans solution Les petits tablissements en particulier faute de moyens ont plus de mal proposer des aides leurs salari s Cette entrave au recrutement en zone tendue fait que des emplois disponibles ne sont pas pourvus ce qui contribue augmenter le taux de ch mage Bab s et al 2012b Une autre
55. iant 2011 De plus en plus le logement social accueille des locataires paup ris s et pr caris s qui ne peuvent envisager de mobilit qu au sein du parc social le constat vaut aussi bien pour la France Etats g n raux du logement 2011 que dans de nombreux autres pays Harloe 1995 En France selon les donn es de l enqu te logement de l INSEE 59 des habitants HLM appartenaient la moiti la plus riche de la population en 1973 contre 26 en 2006 Driant et Rieg 2004 Chodorge 2009 Autre sp cificit du parc social en France il comporte de moins en moins de jeunes m nages La hausse des prix des logements du parc priv emp che limite la propension des habitants d un logement social d m nager ce qui se traduit par un vieillissement des habitants du parc Driant 2011 Une des sp cificit s du parc social est que la demande de logements sociaux tr s sup rieure l offre ce qui conduit r duire la mobilit dans le parc social Le constat g n ral en Europe o un peu partout les pouvoirs publics ont diminu les cr dits allou s au logement social Dans le parc social les loyers sont inf rieurs d environ 40 aux loyers du march libre En 2006 les locataires du parc social acquittent un loyer annuel moyen de 55 euros par m2 S ils occupaient les m mes logements dans le parc priv le loyer annuel moyen au m serait de 35 euros sup rieur Ainsi le loyer annuel moyen par m acquitt par les locataires sociaux
56. ichesse sur le retour l emploi ont fait l objet de plusieurs analyses convergentes l pargne stock e est utilis e la mani re d une assurance ch mage qui permet de faire face aux baisses de revenus engendr es par la perte de ressources Algan et Terracol 2001 Ce m canisme est confirm par Brunet et Lesueur 2004 partir de l enqu te Trajectoire des Demandeurs d Emploi March Local du Travail r alis e par la DARES sur une cohorte d individus entr s au ch mage entre avril et juin 1995 et suivis pendant trente trois mois 3 Une nation de propri taires risque de pr senter un march du travail moins efficient Oswald fut le premier avancer l id e selon laquelle l augmentation du taux de propri taires serait un d terminant non n gligeable du taux de ch mage dans les pays d velopp s Fin 1996 il montre partir de 20 pays de OCDE et sur deux d cennies les ann es 1960 et 1990 que les pays enregistrant un taux important de propri taires sont aussi les pays o le ch mage est le plus lev Oswald 1997 L hypoth se centrale de ses travaux tant les propri taires qui ont perdu leur emploi refusent plus souvent les offres d emploi loin de leur domicile car ils pr f rent ne pas d m nager En 1999 il trouve de nouvelles corr lations robustes en s int ressant aux tats f d raux am ricains et aux cantons suisses sur la p riode 1970 1990 Oswald 1999 II compl te ses recherches avec un article publi
57. iie com publications wp wp13 3 pdf BOSVIEUX Jean Bailleurs et locataires dans le parc priv ANIL novembre 2012 http www anil org fileadmin ANIL Etudes 2012 etude bailleurs locataires pdf BONO Pierre Henri et TRANNOY Alain 2011 Impact du dispositif Scellier sur les prix des terrains b tir Inspection g n rale des finances 2011 http www tresor economie gouv fr File 382959 BONVALET Catherine GOTMAN Anne et GRAFMEYER Yves 1999 La famille et ses proches L am nagement des territoires Travaux et documents INED 1999 BOUTILLIER Michel GABRIELLI Daniel et MONFRONT R gine 2005 L endettement immobilier des m nages comparaisons entre les pays de la zone euro Bulletin de la Banque de France n 144 d cembre 2005 http www banquedefrance eu archipel publications bdf_bm etudes bdf_ bm bdf bm 144 etu 3 pdf BRIANT Pierrette 2010 Les in galit s face au co t du logement se sont creus es entre 1996 et 2006 France portrait social dition 2010 INSEE 2010 http www insee fr fr ffc docs ffc ref FPORSOC10H pdf BRIANT Pierrette et ROUGERIE Catherine Les logements sont plus confortables qu il y a vingt ans et p sent davantage sur le revenu des m nages France portrait social dition 2008 INSEE 2008 http www insee fr fr ffc docs_ffc ref FPORSOCO8j PDF BRUNET Carole et LESUEUR Jean Yves 2004 Le statut r sidentiel affecte t il la dur e de ch mage Une est
58. ilement l exercice N anmoins certains analystes se sont pench s sur la question et distinguent trois types de pays ceux o l intervention est forte Pays Bas Su de Royaume Uni o les pouvoirs publics d pensent plus de 3 5 du PIB dans ce secteur moyenne France Allemagne Autriche Danemark autour de 2 ou faible Irlande Italie Belgique Finlande Luxembourg moins de 1 Mais dans tous les pays la tendance g n rale est un d sengagement progressif de l Etat la faveur d une prise de position plus forte du secteur priv Houard 2011a Dans certains pays le logement social repr sente une part importante du parc des habitations Pays Bas 34 Royaume Uni 24 Autriche 21 Danemark 20 R publique tch que 20 France 20 Finlande 19 tandis que dans les pays de l Est et Sud de l Europe ainsi qu au Luxembourg la part est nettement r duite inf rieure 5 Houard 2011a Au total dans l Union de 27 pays de l Europe environ vingt millions de m nages sont log s dans le parc social Gheki re 2008 Le logement social est selon les pays soit cibl sur les publics les plus en difficult s Royaume Uni Espagne Irlande Hongrie Portugal Roumanie Lituanie Lettonie Slovaquie Slov nie etc soit plus ouvert des populations qui ne sont pas forc ment en situation de grande pr carit France Allemagne Autriche Belgique Finlande Italie ou alors plus universel et s adressant l ensemble de
59. illeurs la crise des subprimes a montr les limites de ce mod le et aujourd hui c est plut t l id e d un logement convenable un prix abordable pour tous qui est en ligne de mire Obama 2013 III Quel r le le logement social peut il jouer pour am liorer le fonctionnement du march de l emploi 1 Donn es de cadrage sur le parc social Selon les Comptes du logement 2012 les aides publiques au logement repr sentent 45 milliards d euros en 2011 compos s de 18 milliards aux consommateurs essentiellement li s aux aides personnelles et de 27 milliards aux producteurs la moiti relevant d avantages fiscaux Sur les 27 milliards d aide la pierre 10 milliards sont affect s aux producteurs de logement locatif social Les avantages conf r s aux op rations de logements locatifs sociaux ont beaucoup augment entre les ann es 2005 2010 pendant le plan de coh sion sociale et le plan de relance suite la crise conomique et financi re de 2008 2009 si bien qu ils ont t multipli s par 3 3 entre 2005 et 2011 En France 17 des m nages sont locataires du parc social Ben Jelloul et al 2012 et le parc locatif social compte 4 5 millions de logements Antier 2012 En Europe l intervention des pouvoirs publics en mati re de logement social est tr s variable Il est difficile de comparer le degr d intervention publique dans le logement social au sein de chaque pays les sources internationales se pr tant diffic
60. imation micro conom trique sur donn es fran aises Revue conomique 2004 3 Vol 55 p 569 578 BRUNET Carole HAVET Nathalie et LESUEUR Jean Yves 2010 La propri t immobili re est elle un obstacle pour sortir du ch mage GATE CNRS Working paper n 1007 2010 http www gate cnrs fr IMG pdf Brunetetal WP pdf BRUNET Carole CLARK Andrew et LESUEUR Jean Yves 2007 Statut r sidentiel et dur e de ch mage en France et au Royaume Uni Revue fran aise d conomie volume 22 n 2 p 165 190 http www persee fr web revues home prescript article rfeco 0769 0479 2007 num 22 2 1652 Prescripts Search tabs1 standard amp CALDERA S NCHEZ Aida et JOHANSSON sa 2011 The Price Responsiveness of Housing Supply in OECD Countries Working paper n 837 OCDE 26 mai 2011 35 p http www oecd ilibrary org the price responsiveness of housing supply in oecd countries 5kgk9qhrnn33 pdf contentType ns WorkingPaper amp itemid content workingpaper 5kgk9qhrnn33 en amp containerltemid content workingpaperseries 18151973 amp accessltemids amp mimeType application pdf CATTE Pietro GIROUARD Nathalie PRICE Robert et ANDR Christophe 2004 La contribution des march s du logement la r silience conomique Revue conomique de l OCDE 2004 n 38 p 139 173 http www cairn info revue economique de l ocde 2004 1 page 139 htm CETELEM 2010 Propri t rime avec h r dit Obs
61. ions d attribution des logements sociaux 4 elles seraient moins stigmatisantes que l attribution d un logement dans le parc social Des analyses co t efficacit men es aux Etats Unis selon une m thodologie synth tis e par Olsen 2009 semblent indiquer que globalement le co t total pay la fois par la collectivit et le b n ficiaire d un logement social est sup rieur au co t total que paierait le m me m nage log dans le parc priv et b n ficiant d aides la personnes Mayo et al 1980 Oslen et Barton 1983 Shroder et Reiger 2000 Meryl et al 1999 Cependant les aides la personne auraient un effet inflationniste les bailleurs int grant le suppl ment de pouvoir d achat que ces aides octroient aux locataires Laferr re et Le Blanc 2002 d apr s les calculs de Fack 2005 78 de l augmentation des aides au logement de la r forme de 1991 1993 auraient t capt es par les bailleurs Hoorens 2012 indique cependant que la s curisation des m nages modestes est mieux garantie travers le logement social que par les aides la personne lesquelles sont susceptibles d tre remises en cause en p riode de restriction budg taire lorsque les d ficits publics sont jug s trop lev s l oppos le logement social est un stock de patrimoine qui fournit des services durablement En d finitive il nous semble difficile de dire si les aides la pierre sont pr f rables aux aides la personne Elles ont
62. it on cherchera savoir si le logement social comporte plut t des avantages ou des inconv nients pour la croissance et l emploi L analyse se d roulera en trois temps 1 Quels liens peut on tablir entre la situation du logement en France et la croissance conomique 2 L acc s la propri t pour le plus grande nombre est il un facteur de dynamisme conomique 3 Quel r le le logement social peut il jouer pour am liorer le fonctionnement du march de l emploi L tude rappelle dans un premier temps que le co t du logement n a cess de cro tre depuis pr s de 20 ans le poids des d penses de logement dans le budget des m nages s alourdit continuellement et cela exerce une pression sur tous les autres secteurs de la consommation le prix des logements a t multipli par 2 5 depuis 1995 et les loyers ont augment plus vite que les revenus des locataires si la qualit des logements tend s am liorer sur longue p riode il reste un grand nombre d habitations aux conditions de confort peu satisfaisantes les difficult s grandissantes d acc s la propri t notamment pour les classes moyennes induit un sentiment de d classement et nourrit l impression qu une nouvelle fracture sociale s est instaur e entre les locataires pi g s dans un logement qui leur co te de plus en plus cher et les propri taires dont le patrimoine s accro t continuellement la hausse des co ts du logement dans les grands p le
63. les unes et les autres des avantages et des inconv nients qu il est difficile de mettre en balance et que la litt rature scientifique peine d partager Ben Jelloul et al 2012 3 Avantages du logement social L int r t premier du logement social son fondement m me est qu il fournit des logements des loyers accessibles pour des m nages aux faibles ressources De nombreuses tudes montrent que les taux d effort de la population ont beaucoup augment depuis une trentaine d ann es 21 notamment parmi les locataires et encore plus chez les locataires les plus modestes mais que l impact a t att nu par le parc social le parc social a donc permis de r duire les in galit s d effort Ald ghi et Olm 2007 Fack 2009 Briant 2010 Ben Jelloul et al 2012 Si l on prend comme situation de r f rence un m nage c libataire le reste pour vivre des plus modestes qui habitent en HLM est pass de 400 440 par mois et il est sup rieur de 100 celui des locataires du priv aux revenus comparables Chodorge 2013 Ben lJelloul et al 2012 montrent qu au cours des vingt cinq derni res ann es l offre de logement locatif du secteur libre accessible aux m nages les plus modestes s est consid rablement r duite Cet effet de tarissement a t moins prononc dans le parc social et il s est arr t au milieu des ann es 1990 Le corolaire de l effet prix est que le logement social offre des logeme
64. moine Se mettent alors en place des effets sp culatifs la hausse entra ne la hausse pour des recherches de plus values ou la captation d une rente de situation la baisse entra ne la baisse de peur des moins values Stiglitz 2010 Baugnet et al 2011 Certains analystes remarquent que dans les pays o la proportion de propri taires est importante les forces de rappel sur les prix li es aux revenus et aux capacit s de financement dont moins fortes comme les propri taires ach tent des logements avec les biens qu ils vendent leur pouvoir d achat suit l volution des prix Ben Jelloul et al 2011 Jacquot 2009 Or cette r serve de financement est consid rable et s auto entretient les patrimoines priv s repr sentent en 2010 presque six fois le PIB contre seulement trois fois le PIB en 1970 Trannoy et Wesmer 2013 Les professionnels de l immobilier FFB 2013b avancent que l augmentation des co ts du logement tient en partie la hausse des co ts de construction laquelle r sulterait de la hausse des prix des mati res premi res l acier par exemple de l augmentation du co t de la main d uvre augmentations de salaires pour pallier les difficult s de recrutement de la hausse du co t de l nergie le p trole notamment de la multiplication des normes techniques et r glementations en mati re de protection incendie ou sismique en mati re d acoustique d accessibilit aux personnes en situation de ha
65. moins values importantes en cas de chute des prix Stiglitz 2010 OCDE 2011 Bigot 2011 Rien n indique que les prix pourraient s effondrer actuellement mais l exp rience des march s patrimoniaux enseigne que les placements tr s rentables non risqu s sont rares En l occurrence l augmentation du taux d endettement des m nages accentue les risques de d fauts m me si le taux d endettement des m nages fran ais est inf rieur ce que l on observe dans d autres pays Boutiller Gabrielli et Monfront 2005 Lamarche Luu Kim et Romani 2012 Banque de France 2013 INSEE 2013a En moyenne chaque ann e environ 8 des Fran ais se trouvent en difficult s de 13 paiement de leur logement qu il s agisse de loyers en retard ou de remboursements d emprunts non honor s Bigot et Hoibian 2009 Graphique 3 volution du taux d endettement des m nages Danemark lt Allemagne 250 e Irlande 200 Espagne France 150 talie Pays Bas 100 Su de 50 Royaume Uni Etats Unis o L SE EE L N XV m Japon D D D D D D D D LE N EN E E a PP PE Sources EUROSTAT taux d endettement brut des m nages sur la p riode 1995 2012 pour les pays europ ens et BANQUE DE FRANCE pour les Etats Unis l Italie et le Japon II Une nation de propri taires est elle un gage de dynamisme conomique 1 L in
66. n 1 p 107 124 OBAMA Barack 2013 Remarks by the President on Responsible Homeownership discours prononc Desert Vista High School Phoenix Arizona le 6 ao t 2013 http www whitehouse gov the press office 2013 08 06 remarks president responsible homeownership O FLAHERTY Brendan 1995 An economic theory of homelessness and housing Journal of Housing Economics vol 4 n 1 p 13 49 OCDE 2011 Le logement et l conomie des politiques r nover R formes conomiques 2011 1 n 7 chapitre 4 Ed de l OCDE 2011 http www oecd org dataoecd 42 12 46917420 pdf OLSEN Edgar 2009 The cost effectiveness of alternative methods of delivering housing subsidies pr sentation la 31e conference annuelle de l Association for Public Policy Analysis and Management document revis en octobre 2009 http eoolsen weebly com uploads 7 7 9 6 7796901 cesurvey2009 pdf OLSEN Edgar et BARTON David 1983 The Benefits and Costs of Public Housing in New York City Journal of Public Economics volume 20 avril 1983 p 299 332 OSWALD Andrew J 1996 A conjecture on the explanation for high unemployment in the industrialized nations Part I mimeo Warwick University d cembre 1996 http www2 warwick ac uk fac soc economics staff academic oswald unempap pdf OSWALD Andrew J 1997a The Missing Piece of the Unemployment Puzzle 1997 http www2 warwick ac uk fac soc econ
67. ndicap etc Tous ces facteurs sont importants et nous ne les avons pas tous repris ici mais force est de constater que la hausse des co ts de construction n explique pas toute la hausse des prix de l immobilier entre 1985 et 2009 les co ts de la construction ont t multipli s par 1 8 alors que dans le m me temps le co t des maisons neuves a t multipli par 3 et celui des appartements neufs a t multipli par 2 6 Bigot et Hoibian 2009 Ben Jelloul et al 2011 Trannoy et Wesmzer 2013 Le rapport d s quilibr entre l offre et la demande explique en grande partie que le prix s aligne non pas sur le co t marginal des logements mais sur la capacit payer des acheteurs On peut galement trouver une explication de la hausse des co ts du logement dans les d cisions d pargne des particuliers et les strat gies d investissement des entreprises et administrations La forte volatilit des march s financiers accro t la pr f rence des investisseurs pour la pierre Trannoy et Wesmer 2013 Bigot et Hoibian 2010 II faut dire que depuis 1995 les march s d actions sont la fois plus volatils et moins rentables l indice du CAC 40 a t multipli par 2 entre 1995 et 2010 tandis que les prix des logements anciens l ont t par 2 5 durant la m me p riode Bigot 2011 Une des raisons probables la hausse des prix tient la baisse des taux d int r ts qui a donn du pouvoir d achat la demande De fait
68. ne analyse des donn es de l observatoire du financement du logement collect es aupr s des tablissements distributeurs de cr dit montre en revanche que les prix des logements neufs financ s l aide de pr ts taux z ro ont augment moins vite 61 entre 2001 et 2011 que ceux des logements financ s sans les aides nationales 104 ce qui semblerait invalider l hypoth se d un effet inflationniste de ces aides la pierre FFB 2013a Concernant les aides la personne deux tudes analysant l impact de la r forme dite du bouclage des aides au d but des ann es 1990 en France montrent que les aides la personne conduisent des hausses de loyer pour leurs b n ficiaires sans v ritable am lioration des conditions de confort Laferr re et Le Blanc 2002 Fack 2005 On manque cependant d analyses compl mentaires pour affirmer avec certitude que toute aide au logement se traduit par une inflation des loyers g n ralis e Friggit 2012 estime d ailleurs que l ampleur de l effet inflationniste n est peut tre pas si important que cela surtout si l on prend en compte les effets incitatifs pour les bailleurs proposer ou construire de nouveaux logements Globalement il est donc difficile d estimer l impact des aides publiques sur les prix et les loyers cela peut cr er des effets d aubaine injecter de la cr ation mon taire dans le circuit conomique voire au contraire stimuler l offre et r quilibrer l
69. nes et cette tendance s est renforc e depuis une trentaine d ann es Accardo et Bugeja 2009 Bigot et Hoibian 2009 Mareuge et Ruiz 2008 Briant 2010 Loi de finances 2013 Pour prendre un exemple le taux d effort des locataires du secteur libre est pass de 19 30 entre 1988 et 2006 pour les 20 des m nages les plus pauvres tandis que chez les 20 des locataires du secteur libre les ais s 5 le taux d effort n est pass que de 16 17 Fack 2009 Chez les locataires du parc social le taux d effort net a augment de 15 20 parmi les plus modestes contre une l g re hausse de 12 14 chez 20 les plus ais s de ce secteur Un des faits les plus saillants r side dans la tr s forte hausse des prix d achat des logements en France depuis 1997 les prix des logements anciens a ainsi t multipli par 2 5 alors que dans le m me temps le revenu disponible par m nage en valeur nominale ne progressait que de 60 Friggit 2009 et Baugnet et al 2011 remarquent que le prix des logements affiche une croissance particuli rement lev e sur une p riode exceptionnellement longue par rapport aux autres cycles ant rieurs La hausse des prix a t g n ralis e dans 75 des pays de l OCDE Mais depuis la remont e des taux qui a pr cipit la crise des subprimes on constate une certaine h t rog n it dans l volution des prix Baugnet et al 2011 certains pays ont fortement corrig la hausse Etats U
70. nis Espagne Pays Bas Danemark Irlande et Italie tandis que celle ci se poursuit en France en Belgique au Luxembourg au Royaume Uni au Canada en Australie en Norv ge en Finlande en Su de L Allemagne la Suisse le Japon et la Cor e du Sud sont tr s atypiques aucun n a connu une telle augmentation des prix La particularit de ces cycles haussiers est qu ils sont d connect s de de l activit conomique on a constat une acc l ration de la hausse des prix alors que l conomie a ralenti en 2002 puis une reprise de la hausse des prix d s le 3 trimestre 2009 en pleine crise conomique Stiglitz 2010 Baugnet et al 2011 Bigot et Hoibian 2009 Certains commentateurs expliquent cette d connexion par la faible r activit de l offre de logement par rapport la demande Dans d autres pays lorsque les prix augmentent l offre augmente plus rapidement Les imperfections du march hexagonal entra neraient des rigidit s qui d couplent la dynamique de la croissance de celle des prix Baugnet et al 2011 Graphique 1 volution de l indice de prix des logements dans plusieurs pays Pays sans inflation Pays avec correction des prix Pays o la hausse se poursuit 350 350 350 Canad A Suisse Espagne anada france 4 300 Allemagne 300 Pays bas 300 4 Australie Japon Etats Unis Royaume Uni 250 250 250 4 Norv ge Mi Eu I 200 4 200 200 las hf 150 150
71. nnes d clarant que leurs d penses de logement constituent une lourde charge une tr s lourde charge ou une charge laquelle ils ne peuvent faire face est pass e de 34 49 Bigot et Hoibian 2010 En France la proportion de m nages propri taires de leur logement a eu tendance cro tre au cours des 50 derni res ann es passant de 39 en 1960 60 en 2010 INSEE Recensement de 1961 enqu te Patrimoine de 2010 Mais le mouvement d accession la propri t s est d velopp de mani re h t rog ne les propri taires sont aujourd hui plus g s et plus ais s Briant et Rougerie 2008 Ben lJelloul et al 2012 la cat gorie des locataires s est petit petit vid e de ses membres les plus ais s ces derniers ayant cherch devenir propri taire Le corolaire est que le revenu relatif des locataires a baiss par rapport au revenu moyen d o une augmentation du taux d effort des locataires lesquels font aujourd hui plus d effort pour se loger que les acc dants Accardo et Bugeja 2009 II y a trente ans on trouvait parmi les locataires autant de cat gories ais es que de cat gories d favoris es aujourd hui le statut d occupation du logement est r v lateur du statut social Bab s et al 2012 Globalement les in galit s en mati re de logement ont nettement augment la croissance du poids du logement se fait sentir en priorit sur les m nages modestes et des classes moyen
72. nt contribuent ainsi alt rer le sentiment d appartenance une seule et m me communaut et le partage de valeurs communes D ailleurs un Fran ais sur trois pense que pour renforcer la coh sion sociale les pouvoirs publics devraient se pr occuper en priorit de permettre tous de bien se loger c est la deuxi me priorit apr s l emploi Hoibian 2013 Par ailleurs le statut d occupation du logement devient une nouvelle ligne de fracture sociale Bab s et al 2012a on constate que les modes de vie les habitudes de consommation les aspirations les opinions m me sont conditionn es dans 85 des cas et cela toutes choses gales par ailleurs par le fait d tre propri taire ou locataire de son logement Le patrimoine devient en effet un l ment central des conditions de vie travers les effets de richesse Babeau 2008 Babeau et Zeana 2005 Pigou 1943 Et il soul ve la question de la transmission des in galit s par les h ritages Garbinti et al 2012 Chaput et Salembier 2011 Cetelem 2010 Sans compter que l accession la propri t occasionne un transfert financier interg n rationnel important des jeunes acc dants la propri t vers les s niors qui vendent leur logement Loi de finance 2013 et ce transfert interg n rationnel est d autant plus accentu que l ge moyen des propri taires s est accru sur longue p riode comme nous l avons signal plus haut Le co t lev du log
73. nt p riodiquement dans les d bats L aussi la litt rature scientifique peine trancher dans un sens ou dans un autre Pour Jacquot 2011 la France ne ferait pas face une p nurie de logement au niveau national le stock de logement par rapport la population tant parmi les plus lev s d Europe de l Ouest Depuis le d but des ann es 2000 la France aurait construit plus de logements qu en Allemagne ou en Grande Bretagne A contrario beaucoup d analystes estiment que l offre de logement en France est insuffisante Emont 2010 Gallot Lepr vost et Rougerie 2011 et in lastique Caldera S nchez et Johansson 2011 La fragmentation du pouvoir de d cision dans la gestion du foncier expliquerait en partie la mauvaise gestion de l offre et une insuffisante mobilisation des terrains ce qui qui aurait d bouch sur une p nurie chronique de logement dans certaines zones tendues et notamment en r gion parisienne o l miettement communal est tr s fort Trannoy et Wesmer 2013 expliquent ainsi que seuls 7 des communes sont associ es pour mieux g rer ensemble les plans locaux d urbanisme Un meilleur regroupement produirait selon eux des conomies d chelle en termes de gestion administrative et cela optimiserait les am nagements des infrastructures quipements publics et transports D s lors qu on parle des difficult s du logement en France il importe de traiter s par ment le cas francilien ou parisien des autr
74. ntation l habillement l quipement du foyer les transports etc Bigot 2011 Il s ensuit une augmentation des taux d effort et une perte de pouvoir d achat arbitrable Bigot 2009 Bigot et Hoibian 2010 FFB 2013a Bab s et al 2012a montrent que toutes choses gales par ailleurs les personnes qui jugent que leurs d penses de logement repr sentent une lourde charge ont 2 6 fois plus souvent l impression que leur pouvoir d achat s est d grad au cours des 10 derni res ann es le risque qu elles restreignent leur consommation est plus lev de 22 elles d clarent en effet plus souvent que le moment est d favorable pour r aliser des achats importants Force est de constater au niveau macro conomique que la plupart des postes budg taires des m nages sont en baisse depuis une dizaine d ann es l exception du de la sant et du logement Ici aussi il convient d apporter quelques nuances l augmentation du poids des d penses de logement est valu e en tenant compte des loyers fictifs cf encadr lesquels ne correspondent pas un d caissement des m nages et la stabilisation de certains coefficients budg taires tient la diminution des prix constat s et non une diminution des volumes c est particuli rement le cas pour le poste communication qui int gre les technologies de l information et de la communication dont les prix diminuent r guli rement au cours du temps Graphique 2
75. ntrins que des logements Contrairement ce que l on observe sur de nombreux autres march s de biens et services le secteur du logement est marqu par de fortes disparit s de prix selon les territoires L observation de la situation au niveau de la France masque ainsi des r alit s locales tr s diff rentes avec des prix et des loyers par r gions qui peuvent varier du simple au double Ainsi alors que le loyer moyen en Ile de France zone la plus tendue est sup rieur 18 m il est inf rieur 9 m dans la Champagne Ardenne ou en Lorraine Franche Comt Limousin et Auvergne En outre ces diff rences tendent se renforcer trois r gions ayant un loyer sup rieur 12 m connaissent des hausses de prix tandis que dans trois des quatre r gions ayant un loyer inf rieur 9 m il est en diminution Loi de finances 2013 Sur le march des achats et des ventes on observe en 2013 des carts consid rables selon les territoires au premier trimestre 2013 le prix du m tre carr pour un appartement ancien s l ve 14 000 Saint Germain des Pr s Paris contre 940 Gu ret dans la Creuse source INSEE Notaires Malgr ces disparit s de niveau les prix des logements ont augment la m me vitesse sur l ensemble du territoire en centre ville comme en zone rurale Paris comme en Province pour les maisons et les appartements Etats g n raux du logement 2011 INSEE Notaires 2013
76. nts plus confortables pour les m nages modestes parmi les m nages b n ficiant actuellement d une aide au logement ou d un logement social un peu moins du quart d m nageraient dans un logement moins confortable si on supprimait les aides publiques Cette proportion passe un tiers pour les m nages d favoris s et aid s dans le secteur libre Ald ghi et Olm 2007 L argument suivant est relatif car il pourrait tout aussi bien s appliquer au secteur locatif libre Toujours est il que le logement social constitue un secteur conomique part enti re en 2011 le secteur HLM a g n r 18 5 milliards d euros de loyers 2 8 milliards d euros de d penses d entretien et 16 5 milliards d euros d investissement USH 2012 Les organismes sont les employeurs directs de 76000 agents de qualifications diverses dont plus des trois quarts sont des agents de proximit Les travaux de construction r novation entretien cr ent environ 15 milliards de commande au secteur du b timent pour un ratio de dix emplois directs par million de travaux ce seraient ainsi l quivalent de 150 000 emplois directs qui d pendent de la commande HLM Hoorens 2012 Le financement par l pargne des m nages sur les livrets garantit un acc s au cr dit pour les bailleurs sociaux qui ne risquent pas de se confronter des restrictions lorsque les banques se montrent plus prudentes Le logement social permet la constitution d une offre p renne de loyers mo
77. omics staff academic oswald inaugura pdf OSWALD Andrew J 1997b Theory of homes and jobs mimeo Warwick University OSWALD Andrew J 1999 The housing market and Europe s unemployment A non technical paper mimeo Warwick University PAG S Jorge Martinez et MAZA Luis ngel 2003 Analysis of house prices in Spain document de travail n 307 Banco de Espa a 2003 http www bde es informes be docs dt0307e pdf PEHKONEN Jaakko 1999 Unemployment and Home Ownership Applied Economics Letters vol 6 1999 pp 263 265 PIGOU Arthur Cecil 1943 The Classical Stationary State Economic Journal volume 53 n 212 1943 PISON Gilles 2013 France 2012 f condit stable mortalit infantile en baisse Population et Soci t s n 498 INED mars 2013 http www ined fr fichier t_telechargement 61187 telechargement _ fichier fr publi pdf1 population societes 2013 498 fecondite_mortalite pdf PROJET DE LOI DE FINANCE POUR 2013 Rapport conomique social et financier Tome I Perspectives conomiques 2012 2013 et volution des finances publiques Dossier l inflation immobili re et ses cons quences pour l conomie fran aise p 109 Juillet 2013 http www performance publique budget gouv fr fileadmin medias documents ressources PLF2013 REF13_1 pdf QUIGNON Laurent 2008 March de l immobilier r sidentiel en France d gonflement plut t qu clatement Eco Week B
78. ourser leur cr dit immobilier sont nombreux le taux de ch mage est en moyenne plus lev et dans les pays o les acc dants la propri t sont nombreux le taux de ch mage est plus faible 17 Lien entre taux de ch mage et statut d occupation du logement Acc dants la propri t Propri taires sans emprunt Espagne Espagne 20 20 Gr ce Gr ce 15 15 Irlande P g Irlande g Slovaquie Slovaquie PS Portugal g o Estonie Portugal y 0 09x 12 60 g e 9 Hongrie SLOME R 0 16 5 Hongrie 5 e Estonie v v France Pol 5 10 Pologne 5 10 ologne x de Royaume Uni i x Royaume Unie L UE 27 Italie e anemar i Belgi i Le z Slov nie Finlande amp Su de E sSu dk g gidu E Belgique Islande mark MEME R publique 5 R publique de y 5 Islande tch que uxembour tch que Autriche Pays Bas Autriche luxembourg ane Norv ge Pays Bas Norv ge R 0 17 0 T T T 1 0 T T T T 1 20 40 60 80 0 20 40 60 80 100 Taux d acc dants la propri t Taux de propri taires sans emprunt Sources Traitements CREDOC Taux de propri taires sans emprunt et d acc dants la propri t Eurostat 2011 Taux de ch mage OCDE taux de ch mage annuel harmonis 2011 4 Aujourd hui l id al de la propri t est remis en question Ce d bat invite r examiner l aspiration des m nages devenir propri taires de leur logement Le fait est que tous n ont pas en
79. rand et Taffin 2005 c est galement vrai l chelon international OCDE 2011 Or la moindre mobilit dans le parc social peut tre un facteur de friction sur le march de l emploi les b n ficiaires d un logement social ayant int r t ne pas accepter de travail car ils risquent de perdre les avantages li s leur logement M nard et Sellem 2010 Trois effets pervers entrent ici en ligne de compte le diff rentiel de loyer avec le parc locatif libre limite le gain potentiel accepter un nouveau travail qui impliquerait de d m nager les arbitrages logement emploi s op rent d autant plus en d faveur de l emploi que les opportunit s de trouver un emploi mieux r mun r sont toutes choses gales par ailleurs plus faibles pour les personnes peu qualifi es surrepr sent es dans le parc social l ventail des salaires est plus troit le mode d attribution des logements sociaux qui conf re une pr f rence aux habitants de la commune n incite pas les b n ficiaires d un logement social quitter leur habitation sachant qu ils devront pour r int grer le parc social de leur nouvelle commune s inscrire dans une nouvelle file d attente o ils ne seront pas n cessairement prioritaires Le droit au maintien dans les lieux pour les locataires du parc social peut conduire des rentes de situation lorsque les ressources de ces m nages se sont accrues au fil des ann es Ben Jelloul et al 2012 CAE 2013 C es
80. ravers des comptes nationaux Revue Economique volume 56 n 4 juillet 2005 p 939 963 BAB S M lanie BIGOT R gis et HOIBIAN Sandra 2011 Les dommages collat raux de la crise du logement sur les conditions de vie de la population Cahier de recherche n 281 d cembre 2011 http www credoc fr pdf Rech C281 pdf BAB S M lanie BIGOT R gis et HOIBIAN Sandra 2012a Propri taires locataires une nouvelle ligne de fracture sociale Consommation et modes de vie CREDOC n 248 mars 2012 http www credoc fr pdf 4p 248 pdf BAB S M lanie BIGOT R gis et HOIBIAN Sandra 2012b Les probl mes de logement des salari s affectent 40 des entreprises Collection des rapports n 280 CREDOC avril 2012 http www credoc fr pdf Rapp R280 pdf BACCA NI Brigitte et LEVY David 2009 Recensement de la population de 2006 les migrations entre d partements le Sud et l Ouest toujours tr s attractifs Insee Premi re n 1248 juillet 2009 www insee fr fr ffc ipweb ip1248 ip1248 pdf BAIETTO BEYSSON Sabine et VORMS Bernard 2012 Les observatoires des loyers Paris La documentation fran aise juin 2012 http www ladocumentationfrancaise fr var storage rapports publics 124000592 0000 pdf BANQUE DE FRANCE 2013 Endettement des agents non financiers r sidents France 3 me trimestre 2012 l ger repli de l endettement des agents non financiers Stat info 25 janvier 2013 http www banque france fr
81. s du b timent et de la construction artisans induit parfois des confusions il convient des travaux de r novation etc Les pouvoirs publics de rappeler que ces loyers fictifs ne b n ficient galement de la hausse des prix travers correspondent nullement des les divers imp ts dont l assiette d pend du secteur d caissements des m nages ils ne sont droits de mutation TVA etc La premi re pas stricto sensu une charge financi re cons quence positive de l importance croissante du Pour les propri taires contrairement aux logement dans l conomie nationale est une croissance eMboursements d emprunt ou aux conomique de l ensemble des secteurs li s charges li es au logement immobilier Plus sp cifiquement la hausse des prix constitue une source d enrichissement non n gligeable pour les propri taires Ainsi les m nages qui ont achet leur logement au milieu des ann es 1990 b n ficient actuellement d un patrimoine immobilier dont la valeur a plus que doubl Rappelons que 58 de nos concitoyens sont propri taires de leur habitation principale 38 n ayant aucun cr dit immobilier rembourser Si une partie des agents conomiques consacrent une part importante de leur budget leur habitation d autres b n ficient des rentr es d argent correspondantes au niveau macro conomique les flux mon taires continuent de circuler L augmentation des prix des habitations correspond m me une cr a
82. s urbains semble entraver la mobilit professionnelle certaines entreprises peinant de plus en plus recruter pour des probl mes li s au logement En r sum l hypertrophie du secteur du logement pourrait tre l origine d un moindre dynamisme conomique et d une perte de comp titivit dans les pays comme la France o l inflation immobili re est importante Par ailleurs si l acc s la propri t est de longue date encourag par les politiques publiques en vue de r pondre aux aspirations de la population on peut se demander si cette orientation reste pertinente dans la mesure o rien ne garantit qu elle soit efficiente d un point de vue conomique On constate en effet que les nations dans lesquels la proportion de propri taires est importante sont plus souvent des pays dans lesquels la mobilit r sidentielle est moins forte o la r affectation de la main d uvre est plus lente et o finalement le taux de ch mage est plus lev Inversement les pays dans lesquels le parc social est plus dense sont caract ris s par une mobilit r sidentielle et professionnelle plus lev e et un ch mage moins fort les locataires du parc social sont certes de moins en moins mobiles ces derni res ann es en raison de l cart grandissant entre les loyers mod r s et ceux du secteur libre mais ils le sont tout de m me plus que les propri taires Un parc locatif de qualit un co t raisonnable semble un
83. sociates Inc juin 1980 MCCARTHY Jonathan et PEACH Richard 2004 Are Home Prices the Next Bubble Economic Policy Review n 3 volume 10 Federal Reserve Bank of New York d cembre 2004 http newyorkfed org research epr 04v10n3 0412mcca pdf MENARD S bastien et SELLEM Faouzi 2010 How does social housing affect the rate of equilibrium unemployment Pr sentation au congr s AFSE 2010 f vrier 2010 http www congres afse fr docs 2010 150887afse pdf MERYL Finkel DEMARCO Donna MORSE Deborah NOLDEN Sandra et RICH Karen 1999 Status of HUD Insured or Held Multifamily Rental Housing in 1995 Final Report Cambridge MA Abt Associates Inc mai 1999 http www housing infoxchange net au library ahin social_housing items 00050 upload 00001 pdf 31 MOUILLART Michel 2013 La hausse des prix immobiliers est elle irrationnelle Constructif Hors s rie n 2 F d ration Fran aise du B timent juin 2013 http www constructif fr bibliotheque 2013 6 la hausse des prix immobiliers est elle irrationnelle html item id 3320 MUNSCH Jakob Roland ROSHOLM Michael et SVARER Michael 2006 Are Homeowners Really More Unemployed Economic Journal 116 p 991 1013 2006 http www econ ku dk jrm PDFfiles Homeowner2 pdf MURRAY Michael 1999 Subsidized and unsubsidized housing stock 1935 to 1987 Crowding out and cointegration Journal of Real Estate Finance and Economics volume 18
84. source en elle m me d inflation immobili re Greiber et Setzer 2007 D aucuns consid rent que la pression inflationniste ne trouve pas tant son origine dans le secteur bancaire que dans les aides publiques au logement Concernant les aides la pierre d un point de vue th orique la d duction des int r ts d emprunt et les pr ts taux z ro ont incit investir et donc construire de nouveaux logements Ce levier sur l offre aurait pu avoir des effets d flationnistes en augmentant l offre de logements Mais dans l hypoth se o l offre est in lastique tout apport de pouvoir d achat la demande de logements des particuliers tire les prix des march s immobiliers vers le haut Trannoy et Wesmer 2013 Empiriquement tablir une corr lation entre les aides la pierre et l inflation n est pas vidente Massot 2007 indique que les prix de l immobilier ont flamb en Grande Bretagne et en Italie alors que ces pays comportent peu d aide la pierre et alors que les aides la pierre sont d gale importance en France et en Allemagne les prix sont rest s stables en Allemagne En ce qui concerne la France les tudes ne sont pas convergentes Bono et Trannoy 2011 montrent ainsi que la loi Scellier visant encourager l investissement locatif a 8 entra n une hausse significative des prix des terrains b tir des r gions concern es cr ant ainsi un effet d aubaine pour les propri taires concern s U
85. t une des raisons pour laquelle des dispositifs correctifs ont t mis en place surloyers suppl ment de loyer 20 de solidarit pour les m nages d passant les plafonds de ressources ou la mise en place d un bail de 3 ans non renouvelable pour les m nages du parc social d passant deux fois les plafonds de ressources Le logement social introduit des risques de s gr gation g ographique car les habitations loyer mod r sont assez in galement r parties sur le territoire Jacquot 2007 certaines communes rechignant construire des logements sociaux et les habitants eux m mes choisissant leur quartier en fonction du type de population qui y r side Un ph nom ne de ghetto sation s est ainsi renforc en Ile de France et dans d autres capitales europ ennes Davy et al 2005 Berger 2006 Dans les inconv nients r guli rement d battus dans l opinion il est parfois fait le reproche au logement social d tre opaque dans ses r gles d attributions des habitations Houard 2011 Ben Jelloul et al 2012 On peut aussi voque la rigidit de l offre de logement il est plus difficile d adapter la localisation du parc de logements la mobilit g ographique des populations et l volution de la demande Une fois construit le parc s adapte mal aux volutions d mographiques appara t alors de la vacance dans certaines zones d laiss es par les m nages et les entreprises En comparaison les aides la p
86. tant de r mun ration suppl mentaire qu il leur faudrait pour les d cider d m nager en tenant compte de la variation du co t du logement que cela impliquerait Il en ressort que la moiti de la population serait pr te d m nager pour un travail qui lui rapporterait 800 de plus chaque mois on parle bien ici de gain net c est dire ce que l on voudrait gagner de plus en r mun ration par rapport une augmentation du co t du logement que le d m nagement induirait 25 de la population seraient pr ts d m nager pour 400 On peut lire ces r sultats autrement un gain net de 500 pousserait 37 des actifs occup s d m nager contre 49 des ch meurs cette somme encouragerait la mobilit 25 des propri taires n ayant plus d emprunt rembourser 33 des acc dants la propri t 45 des locataires du secteur libre et 53 des locataires du secteur social Ces r sultats donnent une id e du ce co t de la mobilit qui implique parfois la coupure des liens amicaux le changement d cole pour les enfants un changement de travail pour le conjoint la n cessit de r investir un lieu nouveau Graphique 7 Supposons que l on vous propose un travail mieux r mun r qui vous oblige d m nager dans un logement plus cher Pour que vous acceptiez ce travail et que vous d m nagiez de quel montant votre augmentation de r mun ration devrait elle tre sup rieure votre augmentation de d
87. tion de patrimoine nette au niveau macro conomique Une partie de cette richesse vient donc alimenter l activit conomique lorsqu elle est consomm e ou investie lorsque les biens sont vendus Babeau 2008 Babeau et Zeana 2005 Ce ph nom ne doit tre relativis dans la mesure o l enrichissement patrimonial ne correspond pas une cr ation de ressources mobilisables imm diatement c est un actif immobilis et les plus values sont latentes elles ne g n r rent pas de flux de revenus en elles m mes 10 La pr servation des emplois en France est une pr occupation de plus en plus pr gnante dans l opinion Or une partie importante de l activit conomique li e au logement reste localis e sur le territoire national Les logements consomm s sont produits sur place contrairement de nombreux autres biens qui sont import s Les retomb es positives en termes d emplois sont donc probablement plus importantes dans ce secteur que dans d autres m me si une partie de la cr ation de richesse dans la construction implique aussi des importations nergie mat riels mat riaux main d uvre etc Parmi les cons quences n gatives de la situation du logement en France on rel vera la pression sur les autres secteurs conomiques l hypertrophie du logement dans le budget des m nages empi te sur les autres postes de consommation conduit un effet d pressif sur les autres march s tels que l alime
88. uploads tx bdfgrandesdates 2012 T3 france stat info endettement des agents non financiers residents 01 pdf BANQUE DE FRANCE 2009 Barom tre du surendettement fin juin 2009 juillet 2009 http www banque france fr fr instit telechar services barometre0906 pdf BAUGNET P BUTZEN S CHELIOUT W MELYN Q et WIBAUT 2011 La crise des march s de l immobilier r sidentiel est elle termin e Un tour d horizon international Revue conomique Banque nationale de Belgique 15 juin 2011 http www nbb be doc TS Publications EconomicReview 2011 revecol2011_H3 pdf BEN JELLOUL Mahdi COLLOMBET Catherine CUSSET Pierre Yves et SCHAFF Cl ment 2011 L volution des prix du logement en France sur 25 ans La note d analyse n 221 Centre d analyse strat gique avril 2011 http www strategie gouv fr system files 2011 04 29 prixdulogement na221 O pdf BEN JELLOUL Mahdi CUSSET Pierre Yves et SCHAFF Cl ment 2012 Les aides au logement des m nages modestes La note d analyse n 264 Centre d analyse strat gique f vrier 2012 http www strategie gouv fr system files 2012 02 15 aidesaulogement na264 O pdf BERGER Martine 2006 P riurbanisation et accentuation des logiques s gr gatives en le de France H rodote n 122 La D couverte 3e trimestre 2006 http halshs archives ouvertes fr docs 00 44 79 59 PDF HER 122 0198 pdf BIGOT R gis 2008 Les classes moyennes sous pression
89. vie d tre propri taire si l acc s la propri t tait encore au milieu des ann es 2000 un id al pour beaucoup il convient de rappeler que ce projet n tait d j plus partag que par 56 des locataires d un appartement Dj fal et Eug ne 2004 Une autre tude du CR DOC indique que seuls 47 des locataires souhaitent dans un avenir proche devenir propri taires Duflos Hatchuel et Croutte 2008 L enqu te nationale logement de l INSEE en 2006 confirme ce r sultat en Ile de France parmi les locataires du secteur libre souhaitant changer de logement 58 penchent plut t pour une nouvelle location La situation n est d ailleurs pas sp cifique la r gion parisienne 55 des locataires du secteur libre en province s orientent vers la m me d cision INSEE DREIF et IAU IDF 2009 Sans aller jusqu dire que l acc s la propri t est un r ve archa que Pour Drosso 2001 tre propri taire correspond au fond un statut social qui peut servir de point de rep re dans un environnement professionnel instable Le repli sur le foyer et plus concr tement le surinvestissement du logement serait un palliatif aux d sordres per us dans l univers professionnel on peut se demander si actuellement les m nages ne sont pas en train de revoir leurs priorit s Vivre dans un logement convenable prix abordable repasse peut tre au premier plan Confront s la difficult d acc der la propri

le logement social est-il un atout ou un handicap pour la croissance

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