Home

télécharger le pdf - Cheuvreux Notaires

Contents

1. 48 09 au lieu de 49 58 pour les revenus de l ann e 2002 E Cr dit d imp t pour d penses de gros quipements et assimil s Le cr dit d imp t pour d penses de gros quipements aff rentes l habitation principale est reconduit et tendu pour les d penses pay es entre le ler janvier 2004 et le 31 d cembre 2005 Ce cr dit d imp t s applique un taux de 15 ou 25 selon la nature des d penses il est plafonn E Application du r gime micro foncier certains d tenteurs de parts de soci t de personnes Le champ d application du r gime micro foncier est tendu compter de l imposition des revenus de l ann e 2003 aux personnes physiques qui d tiennent des parts de soci t qui don nent en location des immeubles nus d s lors que la soci t n est pas soumise l imp t sur les soci t s et ne poss de pas d im meubles pour lesquels elle b n ficie d un r gime fiscal particulier l associ est par ailleurs propri taire d immeubles qu il donne en location nue E Travaux portant sur les locaux d habitation et services d aide la personne Le dispositif permettant de soumettre au taux r duit de TVA 5 5 les travaux r alis s dans les logements et les services d aide la personne BU LLETIN x 01 2004 Mars DE CHEUVREUX devrait tre p rennis sous r serve d une autorisation au niveau commu nautaire qui devrait intervenir p
2. Bretagne et non en France L id e est alors de d signer un r sident fran ais g rant de la SCI condition bien s r de tenir aussi des assembl es g n rales tous les ans en France ainsi qu une comptabilit r guli re Le second est d aller rechercher le support d autres instruments du droit fran ais permettant d atteindre l objectif poursuivi Ainsi qu il a t dit plus haut cet objectif est le plus souvent d unifier les lois successorales et d viter l application de la r serve h r ditaire fran aise La France pr sente dans ce contexte pour des personnes mari es un avantage ind niable Elle a en effet int gr dans sa l gislation interne depuis le ler sep tembre 1992 la convention de La Haye sur la loi applicable aux r gimes matrimoniaux du 14 mars 1978 Depuis 1992 il est donc possible des ressortissants trangers qui proc dent l acquisition d un bien immobilier en France d opter dans le cadre d un acte notari fran ais pour l assujettissement de cet immeuble un r gime matrimonial fran ais BU LLETIN x 01 2004 Mars DE CHEUVREUX La solution la plus fr quemment conseill e consiste en le choix d un r gime de communaut assorti d un avantage matrimonial l attribu tion de l int gralit de la communaut au conjoint survivant Cette modification du r gime matrimonial n affectera en rien la situa tion des poux qui resteront soumis celui chois
3. particuli re n est applicable Le prix de vente est de 1 000 000 et le prix d achat de 600 000 Aucun travaux n a t effectu CALCUL DE LA PLUS VALUE BRUTE Prix de vente Prix d acquisition Frais d acquisition Majoration du prix d acquisition pour travaux Prix d acquisition corrig Plus values brute 1 000 000 600 000 Forfait de 7 5 soit 45 000 Forfait de 15 90 000 735 000 1 000 000 735 000 265 000 CALCUL DE LA PLUS VALUE IMPOSABLE Abattement pour dur e de d tention Abattement fixe Plus value imposable Taux de l abattement 2 ans x 10 20 265 000 x 20 53 000 1 000 265 000 53 000 1 000 211 000 IMPOT AFFERENT A LA PLUS VALUE ET PRELEVEMENTS SOCIAUX Imp t sur le revenu aff rent la plus value CSG CRDS Pr l vement social Total des pr l vements sociaux Imp ts et pr l vements dus BULLETIN 01 2004 Mars DE CHEUVREUX 211 000 x 16 33 760 211 000 x 7 5 15 825 211 000 x 0 5 1 055 211 000 x 2 4 220 21 100 54 860 U C T DES TRIBUNAUX IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILI RE Projet de promesse de vente vente un tiers rupture abusive de pourparlers Apr s qu un projet de promesse de vente ait t tabli par un notaire au profit de Mr K qu un rendez vous de signature de cet acte ait t annul l initiative du p
4. une autre soci t anonyme la SA Etablissements Rostaing et fils laquel le ils taient li s et qui avait elle aussi exploit sur le m me site jusqu cette m me date une installation de traitement de surface dont elle avait inform le pr fet de la cessation d activit La mise en demeure a t jug e ill gale au motif de jurisprudence constante que les anciens propri taires ne pouvaient en leur seule qualit de propri taire du t nement pollu tre tenus de la remise en tat Ils ne pouvaient galement tre regard s dans les circonstances de l esp ce comme d ten teurs de linstallation La CAA de Lyon a abandonn sa jurisprudence Zoegger selon laquelle d faut d exploitant pr sent et solvable les obligations de remise en tat doivent tre mises la charge du d tenteur La mise en cause des propri taires a t ga lement cart e au motif qu ils n taient pas les anciens exploitants de l installation puisque celle ci tait exploit e par une soci t anonyme CAA Lyon 530 juillet 2003 n 99LY01704 Environnement et nui sances Code perm bull n 515 novembre 2003 p 4329 Installation class e pollution remise en tat succession d exploitants lien de causalit Le dernier exploitant est il tenu de d pol luer totalement le site lors de l arr t d finitif de son exploitation ou n est il tenu que d ter les pollutions qui sont li es so
5. une indivision successorale ou conjugale E Calcul de la plus value Il convient tout d abord de calculer la plus value brute avant de d terminer la plus value imposable La plus ou moins value brute est gale la diff rence entre le prix de cession et le prix d acquisition par le c dant Le prix de cession retenir est le prix r el tel qu il est stipul dans l acte Le prix d ac quisition retenir est le prix effectivement acquitt par le c dant tel qu il est stipul dans lacte Si la mutation a eu lieu titre gratuit la valeur v nale retenir est celle du bien au jour de la mutation titre gratuit qui l a fait entrer dans le patrimoine du c dant c est dire au jour de la succession de la donation partage ou de la donation simple Les d penses de construction de reconstruction d agrandissement de r novation ou d am lioration r alis es sur un immeuble viennent en majoration du prix d acquisition Elles peuvent tre prises soit pour leur montant r el soit forfaitairement pour un montant gal 15 du prix d acquisition lorsque le contribuable c de le bien plus de 5 ans apr s son acquisition La plus value brute r alis e lors de la cession d un immeuble de droits relatifs un immeuble ou de parts de soci t s pr pond ran ce immobili re est r duite d un abattement de 10 pour chaque ann e de d tention au del de la cinqui me En cons quence la plus value se
6. Cet arr t annulant une d cision municipale autorisant sans prescription l exploitation d une piste de karting d montre que le juge administratif entend conf rer la loi du 31 d cembre 1992 relative la lutte contre le bruit article L 571 1 et suivants du Code de l environnement toute sa port e notam ment dans le domaine des activit s spor tives CAA Marseille 3 juin 2003 Commune de Monteux req n 01MA02066 Editions du Juris Classeur Environnement novembre 2003 p 15 POLLUTION D tenteur de d chets remise en tat site pollu propri taire Le propri taire ne peut pas en sa seule qua lit de d tenteur de d chets se trouvant sur son terrain tre tenu sa remise en tat TA de Paris 27 fevrier 2003 St BULLETIN w 01 2004 Mars DE CHEUVREUX nationale des chemins de fer fran ais n 9909344 7 JCP La semaine juridique administra tions et collectivit s territoriales n 50 8 d cembre 20053 p 1641 Installations class es remise en tat du site responsabilit non ancien dirigeant Compte tenu de l insolvabilit de la soci t Technicor mise en liquidation judiciaire qui avait exploit une installation de traite ment de surface l administration avait mis en cause pour la remise en tat du site M et Mme Rostaing propri taires du terrain Ceux ci en taient devenus propri taires la suite de la liquidation intervenue en 1982 d
7. chapper la r serve h r ditaire de droit fran ais est donc d acqu rir un immeuble en FRANCE au travers d une soci t civile immobili re dont les parts sociales sont civilement consid r es comme des biens meubles BULLETIN w 01 2004 Mars DE CHEUVREUX Leur d volution successorale sera donc soumise la loi du domicile du d funt qui par hypoth se sera rest en Angleterre Tel est le charme discret des SCI fran aises De surcro t rappelons pour la bonne compr hension des choses qu en France une soci t civile est fiscalement consid r e comme transpa rente ou plus exactement translucide et que par voie de cons quen ce ses associ s supportent personnellement l imp t sur les revenus g n r s au sein de cette soci t le plus souvent dans la cat gorie des revenus fonciers La soci t civile n est en elle m me soumise aucune taxation l asso ci est en fait consid r comme ayant per u directement le revenu en question Cette r gle d imposition directe se retrouve tout naturellement dans les dispositions de la convention fiscale franco britannique visant viter les doubles impositions en mati re d imp t sur le revenu sign e le 22 mai 1968 C est ainsi que son article 5 pr cise que les revenus qu un r sident d un Etat contractant tire de biens immobiliers situ s dans l autre Etat contractant ainsi que les revenus tir s des droits attach s ces biens
8. d une formation EFE Amortissement De Robien L article 91 de la loi du 2 juillet 2003 relative l urbanisme et l habi tat am nage le r gime des charges d ductibles des revenus fonciers en ce qui concerne le dispositif en faveur de l investissement locatif ex amortissement BESSON Le dispositif est applicable aux ventes intervenues depuis le 3 avril 2003 Le d cret d application vient d tre publi au Journal Officiel du 21 d cembre Il fixe les modalit s d application de ce nouveau dispositif Il pr cise notamment les plafonds de loyer mensuel retenir selon la zone g ographique de situation de l immeuble concern 18 euros du m tre carr en zone 12 5 euros du m tre carr en zone B 9 euros ailleurs Comme dans le cadre du dispositif Besson la notion de surfa ce habitable major e au plus de huit m tres carr s pour tenir compte des surfaces annexes est maintenue Le d cret pr cise galement les conditions d application du dispositif pour l acquisition de logements anciens obligation de r habiliter le bien pour le rendre d cent au sens de la r glementation en vigueur et de faire tablir par un professionnel comp tent avant et apr s les tra vaux un tat descriptif des travaux entreprendre et les am liorations qui ont t r alis es voir arr t d application S agissant des SCPI le d cret confirme bien que l associ peut amortir 95 de sa souscription au capital les fra
9. de notifier pr alablement par crit sa d cision Cass Com 26 nov 2003 Droit et Pat Hebdo n 498 du 7 janvier 2004 DROIT DES AFFAIRES PROCEDURES COLLECTIVES D claration de cr ances par t l copie validit oui Une d claration avait t effectu e par t l copie manant de l Avocat du cr an cier Or selon le liquidateur la d claration des cr ances quivalant une demande en justice elle ne pouvait tre r guli rement faite par t l copie en l absence du moins de production ult rieure de l original du document t l copi production qui aurait selon lui permis d authentifier ladite d claration Tant les juges du fonds que la chambre commerciale rejettent ses pr ten tions Puisque les textes ne prescrivent aucune forme particuli re la d claration faite par t l copie n est pas en elle m me irr guli re Il en est de m me pour la d claration par voie lectronique Cass com 17 d c 20053 St Faina et a cl St des Etablissements Markiner et a SOCIETES CIVILES Droit de vote du nu propri taire suppression impossible La Cour d Appel de Rennes vient de rappe ler que tout associ a le droit de participer aux d cisions collectives Ainsi si une part sociale de SCI est grev e d usufruit les sta tuts ne peuvent pas purement et simplement supprimer le droit de votre du nu propri tai re et attribuer l usufruitier l exclusivit de ce droit dans toutes
10. e dans les derniers num ros du bulletin s est bien accompagn d une stagnation de la hausse des prix L INSEE a chang partir de janvier 2004 son mode d interrogation des fran ais pour conna tre leur moral Ceci se traduit par des donn es quelque peu r valu es voir tableau n 2 Prix des logements parisiens et opinion des m nages 1991 2004 mm volutions des prix des logements anciens Paris au n Echelle de gauche mm Confiance des m nages Indice INSEE Echelle de droite 1 1 1 1 1 1 SU A D Ne HO ON A A 1991 92 93 94 95 96 97 98 99 2000 2001 2002 2003 Confiance des m nages Oct 2001 Oct 2003 Opportunit d acheter 0 Capacit future pargner chelle de gauche Indicateur r sum opinion des m nages 5 pa Etude CHEUVREUX N 01 2004 Mars DE CHEUVREUX EN BREF En France le logement finit 2003 en beaut source Les Echos Le boom du secteur est une nouvelle fois confirm avec les derni res statis tiques sur les permis de construire et les mises en chantier au 4e trimestre et en 2003 A contre courant de la pi tre conjoncture conomique de l an der nier le secteur du logement en France a poursuivi tout au long de 2003 une courbe ascendante qui s est confirm e avec les statistiques publi es par le de des Transports du Logement du Tourisme minist re l Equipement et de la Mer au titre du quatri me trim
11. es en cas de revente des biens remembr s ou chang s Il faudra alors la calculer partir de la date et du prix d acquisition du bien originel les immeubles les parties d immeubles ou les droits relatifs ces biens sont exon r s si leur prix de cession est inf rieur ou gal 15 000 Ce seuil s appr cie bien par bien et non annuellement I prend en compte la valeur en pleine propri t de l immeuble de la partie de l immeuble ou des droits relatifs ce bien Il faut aussi pr ciser que la cession de lusufruit d un bien ou de sa nue propri t impose de prendre en compte la valeur en pleine propri t de ce bien pour appr cier si le seuil est ou non d pass En revanche en cas de cession d un bien d tenu en indivi sion le seuil de 15 000 s appr cie en tenant compte de chaque quote part indivise sans recourir la valeur en pleine propri t du bien L ultime exon ration est li e la dur e de possession Il existe un abattement de 10 par ann e de d tention au del de la cinqui me ann e Ainsi la plus value est exon r e au bout de 15 ans b Les exon rations supprim es Quatre cas d exon ration ont t supprim s par la loi nouvelle la premi re cession d un logement lorsque le c dant n est pas propri taire de sa r sidence principale l exon ration tenant l importance du patrimoine immobilier familial l exon ration des cessions de terrains
12. janvier 2004 ou existant cette date Ce remboursement est effectu sous d duction d un int r t appliqu la cr ance restant imputer E R gime de l int gration fiscale L option pour le r gime de groupe peut d sormais tre exerc e jusqu l expira tion du d lai de d p t de la d claration de r sultat de l exercice pr c dant celui au titre duquel le r gime s applique Par exemple si une soci t est soumise l imp t sur les soci t s et cl ture son exercice au 31 d cembre 2003 elle peut d cider de former en 2004 un groupe fiscal et peut notifier son option en principe au plus tard le 31 mars 2004 L option prendra effet compter du ler janvier 2004 En outre les modalit s de changement de dates de cl ture des exercices pour les soci t s d un groupe int gr sont assouplies E Report illimit des d ficits des entreprises soumises l imp t sur les soci t s Suppression du r gime des amortissements r put s diff r s P ARD Le droit au report illimit en avant des p d ficits actuellement r serv aux 2 amortissements r put s diff r s en p riode d ficitaire ARD est ten du l ensemble des d ficits constat s par les soci t s soumises l imp t sur les soci t s Corr lativement le r gime des amortis gt b sements r put s diff r s est supprim pour l ensemble des entreprises qu elles soient soumis
13. nue propri t des biens 2 Aux termes du nouvel article 790 IT du CGI les autres donations en pleine propri t ou en usufruit b n ficient d une r duction de 30 lorsque le donateur est g de moins de 65 ans et de 30 lorsqu il est g de 65 ans r volus et de moins de 75 ans Toutefois afin de favoriser la transmission anticip e du patrimoine en pleine propri t une mesure temporaire fixe le taux de r duction des droits de donations pr vu l article 790 du CGI 50 quel que soit l ge du donateur pour les donations consenties entre le 25 septembre 2003 et le 30 juin 2005 article 17 de la loi de finance pour 2004 EN BREF AGE DU DONATEUR Moins de 65 ans DONATION EN NUE PRORPRIETE R duction de droits de 35 R duction de droits de 10 65 ans r volus et moins de 75 ans Plus de 75 ans r volus E L impact pratique de ces nouveaux dispositifs Fiscalement les transmissions d usufruit deviennent plus lourdes supporter pour le contribuable Sont ici vis es aussi bien les cessions d usufruit que les renonciations usufruit De la m me mani re le conjoint survivant qui en pr sence d enfants com muns du couple optera pour la totalit de la succession en usufruit voit accro tre ses droits de succession Les m mes cons quences peuvent encore se retrouver suite certaines dispositions testamentaires ou encore apr s le jeu d une donation entre poux Pour r
14. pondre ces premi res critiques relatives au conjoint survivant un amendement a t adopt pr voyant que les actes portant change ment de r gime matrimonial pass entre le ler janvier et le 31 d cembre 2005 en vue de ladoption d un r gime communautaire ne donnent lieu aucune perception au profit du Tr sor Les poux qui souhaitent par exemple substituer un r gime de communaut univer selle leur r gime de s paration de biens pourront le faire sans tre tax s article 1133 bis du CGD Pour illustrer nos propos nous prendrons l exemple d un donateur g de 74 ans qui a donn en avril 2003 la nue propri t d un bien valant 1000 L ancien bar me fixait l poque la valeur de la nue propri t 9 10 savoir pour notre bien 900 En f vrier 2004 il renonce son usufruit Au jour d aujourd hui la valeur de l usufruit est gale 3 10 savoir 300 au lieu de 1 10 en 2003 savoir 100 En cons quen ce les droits sont calcul s sur 1200 au lieu de 1000 L impact du nouveau bar me est aussi important en mati re de plus values imposables Aucune mesure ne semble avoir t mise en place concernant des op rations pouvant tomber sous le coup des deux bar mes Nous visons aussi bien les cessions sur des droits d membr s isol s que sur des biens en pleine propri t dont l usufruit et la nue propri t avaient t acquises isol ment Prenons l exemple d un usufruit
15. t suivant offre accept e le 5 d cembre 1987 r it r e par acte authentique le 18 d cembre 1987 L emprunteur poursuivi en paiement assigne la banque le 2 juillet 97 en annula tion du contrat pour d faut de respect du d lai l gal de r flexion et par conclusion du 27 mai 1998 sollicite titre subsidiaire la d ch ance du droit aux int r ts pour non communication du tableau d amortissement La Cour supr me confirme 1 que les r gles d ordre public de l article L 312 10 du Code la Consommation consti tuent des mesures de protection dict es dans l int r t des particuliers dont la viola tion est sanctionn e par la nullit relative du contrat l action form e apr s plus de cinq ans apr s la conclusion du contrat est donc prescrite 2 que le non respect des conditions de forme pr vues par l article L 312 8 du Code la Consommation est sanctionn par la d ch ance du droit aux int r ts qui n est pas une nullit mais une sanction civile sou mise la prescription d cennale de l article L 110 4 du Code de Commerce Cass Lere civ 9 juill 2003 Rev de Droit Banc et Fin n 6 Nov Dec 2003 p 361 CREDIT MOBILIER Rupture de cr dit conditions non respect effets Si lorsque le comportement du b n ficiaire du cr dit est gravement r pr hensible la banque est dispens e de respecter un pr avis avant d interrompre son concours elle n en reste pas moins tenue m me dans ce cas
16. 1621 n 37850 RETROUVEZ LE BULLETIN DE CHEUVREUX EN LIGNE www cheuvreux associes fr DROIT FISCAL Int r ts d emprunt d ductibilit nature des travaux objectif de conserver ou de procurer ult rieurement des revenus fonciers L article 31 I 1 d du CGI pr voit que sont d ductibles pour la d termination du reve nu net les int r ts de dettes contract es pour la conservation l acquisition la construction la r paration ou l am liora tion des propri t s Le Conseil d Etat a fait application de cet article en consid rant que sont d duc tibles tous les int r ts d emprunt relatifs des travaux sur un immeuble destin la location ex d molition en vue de la reconstruction Contrairement aux travaux eux m mes la Haute juridiction consid re que pour d duire les int r ts d emprunt la nature des travaux importe peu CE 8 me et Jeme sous sect 23 mai 2005 n 251 720 Dt fiscal n 3 7103 comm 616 TAXE FONCIERE Redevable de la taxe b n ficiaire d un droit d usage par contrat clause mopposable Le propri taire indivis d un immeuble re u par donation partage et sur lequel les dona teurs disposent vie d un droit d occupation gratuite mais non de l usufruit est r guli rement assujetti la taxe fonci re Toute convention contraire relative au rede vable de la taxe est inopposable l Administration Fiscale CAA Bordeaux 4 me chamb
17. CR B DOSSIER EXEMPLE 1 E Faits n particulier personne physique vend le 20 janvier 2004 une r si dence secondaire qu il a acquise 10 ans plus t t Aucune exon ration y DROIT FISCAL Plus Value immobili re Exemples pratiques particuli re pest applicable Le prix de vente est de 120 000 et le prix d achat de 60 980 Des travaux ont t r alis s sur le bien CALCUL DE LA PLUS VALUE BRUTE Prix de vente Prix d acquisition Frais acquisition Majoration du prix acquisition pour travaux Prix d acquisition corrig Plus value brute 120 000 60 980 Forfait de 7 5 soit 4 574 Forfait de 15 9 147 74 701 120 000 74 701 45 299 CALCUL DE LA PLUS VALUE IMPOSABLE Abattement pour dur e de d tention Abattement fixe Plus value imposable Taux de l abattement 5 ans x 10 50 45 299 x 50 22 650 1 000 45 299 22 650 1 000 21 649 IMPOT AFFERENT A LA PLUS VALUE ET PRELEVEMENTS SOCIAUX Imp t sur le revenu aff rent la plus value CSG CRDS Pr l vement social Total des pr l vements sociaux Imp ts et pr l vements dus EXEMPLE 2 E Faits Un particulier personne physique vend le 2 f vrier 2004 un apparte ment sis Paris qu il a acquis 7 ans plus t t Aucune exon ration 21 649 x 16 3 464 21 649 x 7 5 1 624 21 649 x 0 5 108 21 649 x 2 433 2 165 5 629
18. Jacquet Nathalie Larroze ISSN N 1764 3015 D pot l gal Ann e 2004 Marie Anne Lefloch Carole Lvovschi Jean Pierre Mabru Marie Maubert R my Nerri re S verine Le Bulletin de Cheuvreux est prot g par les r gles de la propri t litt raire et artistique Nicque Julien Pauchet Mich le Raunet Fr d ric Recq Fabrice Zamolo Dominique Richard Toute reproduction est strictement interdite sauf accord expr s de l Etude CHEUVREUX VERSION 2000 N QUAL 2003 20002 CHEUVREUX 77 boulevard Malesherbes 75008 Paris T l 33 01 44 90 14 14 Fax 33 O1 44 90 14 15 Le Bulletin sur internet http www cheuvreux associes fr L ACTUALIT DE CHEUVREUX m Jeudi 6 Mai au Pavillon Gabriel Jean Philippe Mabru animera une conf rence d bat sur la Loi DUTREIL et la transmission d entreprise organis e sous l gide de Gestion de Fortune et parrain e par l ASPEM en pr sence de Jacques Henri BOURDOIS Yvon GATTAZ et Renaud DUTREIL Il sera galement pr sent Prague du 23 au 27 Mai au Congr s annuel de l International Academy Of Estate and Trust Law m Jean Philippe Mabru interviendra mardi 11 mai 2004 lors d une formation EFE sur la transmission de patrimoine Son intervention portera sur la probl matique de la donation et du d membrement r a lit de l intention lib rale et abus de droit Il interviendra galement sur le m me th me lors d une importante table ronde le 24 juin lors
19. a t noy sous un d lu ge tr s anglais Cette conviction est n en pas douter renforc e par la position d sor mais prise par l administration fiscale britannique au sujet des soci t s civiles immobili res fran aises Une chape paisse de brouillard s est abattue sur elles tel le fog sur Londres les rendant opaques aux yeux de l administration anglaise La soci t civile a de tout temps t un instrument fort pris et vive ment conseill aux citoyens britanniques pour r aliser leurs investis sements immobiliers en France Ceci pour des consid rations d ordre successoral En effet comme nous l avons mentionn dans un pr c dent article Le coq et la rose d cembre 2003 le droit civil fran ais applique en mati re successorale le principe du morcellement Il r sulte de cette r gle que les immeubles sont soumis la loi du pays de situation alors que les biens meubles sont d volus selon la loi du domicile du d funt Ainsi la d volution successorale d un immeuble situ en France est soumise la loi fran aise et donc l application de la r serve h r di taire droit absolu de certains h ritiers descendants ascendants conjoint recevoir une fraction fix e par la loi du patrimoine du d funt Cette notion de r serve h r ditaire est bien entendu totalement incon nue en droit anglais qui repose sur un principe de libert testamentai re absolue La solution pour
20. activit d une entreprise et d tenues majoritairement par des personnes physiques ou par des personnes morales d tenues majoritairement par des personnes physiques L apport risqu en fonds propres par la SUIR a pour corollaire un r gime fiscal favorable pour l associ unique exon ration d imp t sur le revenu sous certaines conditions pour les distribu tions effectu es par la SUIR et pour la SUIR exon ration d imp t sur les soci t s jusqu au terme du dixi me exercice suivant celui de la cr ation de la SUIR Ma tre Dominique RICHARD cabinet richard associes avocat fr TRAT GIE PATRIMONIALE TE a a A a Prolongeant notre s jour outre manche nous voil immerg dans les eaux troubles de la Tamise De r centes d cisions de l Inland Revenue viennent en effet de jeter un froid dans l esprit des particuliers anglais propri taires ou potentiels acqu reurs de r sidences secondaires en France Un nouvel exemple d incompr hension de nos modes de fonctionnement mutuels et d interpr tation bien mal inspir e PIEGE EN EAUX TROUBLES aucuns diront que l Angleterre ne se porte jamais aussi bien qu au milieu des intemp ries qui caract risent son climat brouillard et pluie La d monstration en a sans doute t apport e pour ces ind fectibles pourfendeurs l occasion d une certaine confrontation au moyen d un ballon ovale lors de laquelle le chant du coq
21. de b n ficier de l exon ration Si le logement constitue la r sidence principale de lusufruitier et du nu propri taire la plus value r alis e lors de la cession du logement peut en principe b n ficier de l exon ration L immeuble c d doit constituer la r sidence principale du propri taire lui m me Il est possible que cet immeuble soit d tenu par Pin term diaire d une soci t de personnes En effet un associ d une soci t qui rel ve des articles 8 8 ter du CGI qui occupe titre de r sidence principale un immeuble ou une partie d immeuble appar tenant cette soci t et que celle ci met gratuitement sa disposi tion b n ficie en cas de cession titre on reux de cet immeuble ou de cette partie d immeuble de l exon ration pr vue en mati re d ha bitation principale de la m me mani re que s il en avait t lui m me propri taire De m me l exon ration s applique la plus value r alis e lors de la cession d un immeuble appartenant une soci t immobili re dot e de la transparence fiscale si toutes les autres conditions sont par ailleurs remplies Le logement doit tre la r sidence principale du c dant au jour de la cession Il convient donc d exclure de l exon ration les cessions BU LLETIN x 01 2004 Mars DE CHEUVREUX 15 portant sur des immeubles qui bien qu ayant t ant rieurement la r sidence principale du propri taire n o
22. de soci t en nom collectif r vocation d cision de continuation de la soci te Pour viter la dissolution de la soci t la suite de la r vocation de l associ g rant sta tutaire la d cision de continuation de la soci t doit tre prise d s la d cision de r vocation En l absence de clause statutai re il a t jug que la d cision de continuer la soci t devait tre prise lors de la r union ayant d cid la r vocation du g rant Ainsi d s lors qu il avait t constat que la d ci sion de continuer la soci t avait t prise lors d une r union qui s tait tenue apr s l assembl e au cours de laquelle le g rant associ avait t r voqu la soci t avait t dissoute l issue de l assembl e de r vo cation Cass Com 26 nov 2005 Lef vre eta CI Deruas Eta PROCEDURES COLLECTIVES Saisie attribution cr ance ex cution successive effet de la mise en liquidation judiciaire du saisi La Cour de Cassation statuant en chambre mixte nonce que la saisie attribution por tant sur une cr ance n e d un contrat ex cution successive continue produire ses effets quand bien m me le saisi est ensuite mis en redressement ou en liquidation judi claire Les r gles de la proc dure collective n en tra nent donc pas la cessation des effets de la saisie Cass ch Mixte 22 novembre 2002 rejet Bull civ n 7 Rep Defr N 24103 page
23. es en bourse pr pond rance immobili re A noter que lorsque des non r sidents d tiennent un immeuble en France par l interm diaire d une soci t de personnes dont le si ge est situ en France la plus value sur la cession de l immeuble est calcul e et impos e en consid ration de la seule soci t et non de ses associ s non r sidents Elle suit donc le r gime applicable aux r si dents de France E Les immeubles ou droits concern s Le pr l vement pr vu l article 244 bis A du CGI s applique aux plus values r alis es lors de la cession titre on reux d immeubles b tis ou non b tis de droits immobiliers ou d actions ou parts des soci t s non c t es en bourse pr pond rance immobili re Bien que figurant parmi les revenus de source fran aise les plus values r alis es par des contribuables domicili s hors de France lors de la cession de biens meubles ne sont pas imposables en France E Les biens exon r s Les contribuables personnes physiques non domicili s en France b n ficient de la plupart des exon rations applicables aux r sidents 1 Liste des pays hors UE ayant conclu avec la France une convention fiscale comprenant une clause de non discrimination Afrique du Sud Alg rie Arabie Saoudite Argentine2 Arm nie Bengladesh2 B nin Bolivie Botswana Br sil Bulgarie2 Burkina Faso Cameroun Canada Centrafrique Chine Chypre2 Congo Cor e du Sud2 Cote d Ivoire E
24. l ha bitat a tendu aux personnes morales qui proc dent ou font proc der des travaux de constructions ou de r novation de b ti ments la responsabilit p nale cons cutive la commission de certains d lits pr vus par le Code de l rbanisme L auteur liste les d lits analyse les conditions de mise en uvre de cette responsabilit et les sanc tions applicables Par Gabriel ROUJOU de BOUBEE RDI n 5 Sept Oct 20053 STRAT GIE PATRIMONIALE SUCCESSION R int gration dans l actif successoral des droits de donation acquitt s par le d funt Les droits de mutation titre gratuit pay s par le donateur sont consid r s comme une cr ance de la succession soumis aux droits de succession et doivent ce titre tre r in t gr s dans l actif successoral Cette interpr tation se justifie dans lesprit du texte de l article 751 du CGI d s lors que la donation devient du fait du d c s pr ma tur du donateur fiscalement inop rante et que la succession dont l actif ayant t ampu t sans cause du montant des droits est en cons quence cr anci re de ce montant Cass Com 13 nov 2003 JCP ed N 9 janvier 2004 N 1 2 Proc dures collectives sanctions prononc es contre les h ritiers d un dirigeant La Cour d Appel d Amiens vient utilement rappeler que la faillite personnelle et l inter diction de g rer sont des sanctions person nelles destin es punir un comportemen
25. l assiette des droits de mutation titre gratuit c est dire celle de la d claration initiale ou de la d claration rectificative si elle existe N anmoins la Cour administrative d appel de Paris pr cise que si la d claration rectifi cative est d pos e une poque o l op ra tion g n ratrice de plus value tait engag e il y aura lieu de retenir la valeur de la d cla ration initiale Ainsi dans une telle situation si l Administration fiscale proc de un redres sement sur le montant des droits de succes sion il sera pr f rable de ne pas r diger de d claration rectificative m me pour un montant sup rieur lorsqu une op ration g n ratrice de plus value sera d j engag e Car ni le montant de la d claration rectifica tive ni celui de la notification ne seraient retenus CAA Bordeaux 4 me chambre 20 fevrier 2003 n 99 237 Dt fiscal 51 03 comm 923 CONVENTION EUROPENNE DES DROITS DE L HOMME Article 6 1 de la CEDH application aux p nalit s fiscales appr ciation de la condition de proportionnalit juge judiciaire Il appartient au contribuable de contester le quantum de la p nalit pr vue l article 1728 du CGI Le juge ne peut le soulever d office Il appartient aussi au contribuable de four nir au juge les l ments d appr ciation per tinents au regard des circonstances de l es p ce Cass com ler juillet 2003 n 1097 F D RJE 12 03 n 1473 LES I
26. le cadre des conventions fiscales sign es entre la France et le Royaume Uni Serait ce alors la d route de la SCI foudroy e par un coup de baguette de l administration anglaise transform e en Voldemort Un effet Harry Potter Que nenni Car la position prise par l administration fiscale britan nique est loin de faire l unanimit outre manche Il est d abord not qu elle est en totale contradiction avec la r gle pos e dans la convention fiscale franco britannique du 21 juin 1963 en mati re de droits de succession qui pr voit en son article 4 2 que les soci t s civiles fran aises sont comprises dans la d finition anglaise des partnerships groupements fiscalement transparents Que la m me contradiction se retrouve ensuite avec la convention de 1968 en mati re de l imp t sur le revenu En clair cette nouvelle interpr tation fiscale est en opposition totale avec toutes les r gles fiscales convenues entre le Royaume Uni et la France Quelques esprits chagrins ne manqueront pas de relever que ce n est pas la premi re fois Mais rassurons nos amis anglais il existe des palliatifs Le premier consiste bien entendu fixer clairement en France le si ge de direction de la SCI C est en effet parce que les deux associ s anglais sont aussi l un ou lautre g rant de la SCI que le fisc anglais la soumet l imp t sur les soci t s anglais en consid ration d une direction effective en Grande
27. le revenu condition que l associ soit une personne physique participant l exploitation de la soci t E R valuation libre Selon le syst me actuellement en vigueur une op ration de r valuation libre doit obligatoirement concerner l ensemble des immobilisations corpo relles et financi res Les plus values d gag es par l op ration sont impo sables dans les conditions de droit commun La mesure nouvelle soumet l imp t sur les soci t s au taux de 16 5 les plus values nettes d gag es lors de la r valuation des immeubles et titres de soci t s pr pond rance immobili re r alis es du ler janvier 2004 au 31 d cembre 2007 lorsque les soci t s s engagent conserver ces immeubles ou titres pendant une dur e minimale de cinq ans La mesure nouvelle ne d roge pas la r gle selon laquelle une r valuation libre doit obligatoirement concerner l ensemble des immobilisations corpo relles et financi res Ainsi en pratique ce sont surtout les entreprises dont l actif est principalement constitu par des immeubles ou des titres de soci t BULLETIN w 01 2004 Mars DE CHEUVREUX pr pond rance immobili re qui devraient tre int ress es par le nouveau r gime de faveur E Suppression de l avoir fiscal 1 Personnes physiques r sidentes fiscales de France L avoir fiscal est supprim pour les revenus distribu s compter du ler janvier 2005 Pour compe
28. les assembl es CA Rennes 27 Mai 2003 n 01 7026 l re Ch BRDA 20 03 du 31 octobre 20035 Prescription du paiement des b n fices sociaux aux associ s L article 2277 du Code Civil qui dispose que les actions en paiement de tout ce qui est payable par ann e ou des termes p rio diques plus courts se prescrivent par cinq ans ne s applique pas aux b n fices d une soci t civile professionnelle En effet ceux ci sont n cessairement variables voire ventuels et ils sont d ter min s seulement en fin d exercice de sorte BULLETIN w 01 2004 Mars DE CHEUVREUX qu ils d pendent d l ments non connus du cr ancier Cass l re Civ 17 septembre 2003 n 1082 FD 21 03 du 15 novembre 2005 SOCIETE COMMERCIALES Imp t de solidarit sur la fortune effet de la nomination irr guli re d un dirigeant L article 885 O bis 1 al 1 autorise l associ d une soci t soumise limp t sur les soci t s exclure ses parts ou actions de la base taxable de l imp t de solidarit sur la fortune d s lors notamment qu il est g rant pr sident directeur g n ral pr sident du conseil de surveillance ou membre du direc toire de ladite soci t Encore faut il rappelle la Cour de Cassation que l associ ait t r guli re ment nomm l une de ces fonctions Ainsi un directeur g n ral qui n a pas t nomm dans les conditions l gales ne peut pas b n fici
29. n ficiaire d origine perd son titre habilitant notamment du fait de la caducit de la promesse de vente CONTENTIEUX DE L URBANISME Contentieux d cision de pr emption r f r suspension condition d urgence Lorsque le juge des r f r s prend sur le fondement des dispositions de Particle L 521 1 du Code de justice administrative une mesure de suspension de l ex cution d une d cision de pr emption cette mesure a pour cons quence selon les cas non seu lement de faire obstacle la prise de pos session au transfert de propri t du bien pr empt au b n fice de la collectivit publique titulaire du droit de pr emption mais galement de permettre aux signataires de la promesse de vente de mener la vente son terme Le juge peut n anmoins faire usage du pouvoir que lui donnent les dispo sitions pr cit es de ne suspendre que cer tains des effets de lacte de pr emption et d cider de limiter la suspension la pre mi re des deux cat gories d effets susmen tionn es En l esp ce la circonstance que les propri taires des parcelles cadastr es BULLETIN w 01 2004 Mars DE CHEUVREUX ZB n s 60 61 et 63 ont la suite de la r ception des d cisions de pr emption de ces parcelles un prix inf rieur celui figu rant dans les d clarations d intention d ali ner renonc implicitement ou explicitement l ali nation de ces parcelles dans les conditions pr
30. n rale En l absence d un dispositif r glementaire propre les dispositions de Particle A 26 du Code du domaine de l Etat peuvent s appliquer au domaine public des collectivit s locales Dans ces conditions l indem nisation de l occupant du domaine public des collectivit s locales ne BU LLETIN x 01 2004 Mars DE CHEUVREUX para t possible qu la double condition que la construction difi e ait t agr e par la collectivit gestionnaire et que l indemnisation ait t express ment pr vue dans le titre d occupation RM D Jacquat QE n 17198 JO AN 8 septembre 20053 p 6970 EN PROJET Les s nateurs examinent le projet de loi relatif au divorce Les s nateurs ont commenc au mois de janvier l examen du projet de loi relatif au divorce pr sent l t dernier par le ministre de la Justice Pour m moire le texte vise notamment simplifier les diff rentes pro c dures de divorce tout en leur maintenant un caract re judiciaire A l actuel divorce pour rupture de la vie commune est substitu le divor ce pour alt ration d finitive du lien conjugal fond sur le constat par le juge de la cessation de la communaut de vie tant affective que mat rielle des poux pendant deux ans La proc dure de divorce par consentement mutuel devrait tre all g e et ne comporterait plus qu une seule audience au lieu de deux Par ailleurs la liquidation du r gime matrimonial devra tre pr par e
31. retard commissions frais et accessoires C A Paris ch 3 Sect B 14 mars 2003 Rev de Droit Banc et Fin n 6 NovlDec 2003 p 565 Cautionnement obligation de coop ration de la caution Deux arr ts de la Cour de Cassation vien nent pr ciser l application du principe de proportionnalit aux termes duquel le cr an cier doit tre en mesure d appr cier la proportion existant entre le patrimoine et les BU LLETIN x 01 2004 Mars DE CHEUVREUX ressources de la caution d une part et l ten due de son engagement d autre part Une obligation de se renseigner p se donc sur la banque la caution devant coop rer dans la fourniture d informations Les deux arr ts de la Cour de Cassation d boutent les cautions n ayant pas en l esp ce contract de bonne foi en ne souscrivant pas leur obligation de coop ration Cass Com 8 juill 2003 Cass Com 11 juin 2003 Rev de Droit Banc et Fin n 6 NovlDec 2003 p 362 Cautionnement plan conventionnel de surendettement novation non La novation ne se pr sume pas et un r am nagement de la dette pour inex cution d un plan conventionnel de surendettement ne suffit pas caract riser une novation oppo sable par la caution de m me qu une modi fication des modalit s de remboursement d emprunt Cass l re cw 20 mai 2003 Rev de Droit Banc et Fin n 5 SeptlOct 2003 p 288 D faut d information de la banque r ticence dolosive non La p
32. sont imposables dans cet autre Etat Sachant que l article 5 2 b de cette convention assimile les parts ou actions de soci t s immobili res des biens immobiliers c est tout naturellement que l on admettait qu un citoyen britannique associ d une soci t civile fran aise propri taire d un bien immobilier en France tait directement taxable en France et non en Angleterre sur les revenus g n r s par l immeuble fran ais Or la suite d une d cision judiciaire rendue en 1999 Joseph Carter et sons Ltd V BAIRD les rouages bien huil s ont t gripp s par deux instructions tax bulletin n 39 et 50 qui sont venues bouleverser pour nos cousins anglais la vie paisible des SCI fran aises D sormais une SCI fran aise est fiscalement opaque en Grande Bretagne et d s lors assujettie l imp t britannique sur l ensemble de ses revenus L int r t civil demeure la loi successorale reste toujours unifi e au pays du domicile du d funt Mais le co t fiscal devient exorbitant INTERNATIONALE La probl matique est en effet s rieuse la soci t civile tant fiscale ment translucide en France les revenus fonciers ventuellement g n r s seront soumis l imp t sur le revenu en France au niveau de chaque associ Opaque en Grande Bretagne la soci t sera l bas assujettie l imp t sur les soci t s Il en r sulte une double imposition impossible r gler dans
33. t annul apr s le d c s de l assur la seconde pou se a la qualit de conjoint survivant au sens du Code de la s curit sociale La pension de r version est partag e au prorata de la dur e respective de chaque mariage Cass 2 me Civ 16 sept 2003 Droit et Patrimoine Hebdo n 492 du 19 novembre 2003 ENVIRONNEMENT Installations class es obligation de d pollution notion d exploitant actionnaires La soci t SEDA tait d tenue pour l es sentiel des parts sociales par un actionnai re majoritaire Monsieur Fayolle et pour le reste par la soci t Fayolle et fils Le fait que la soci t J Fayolle et Fils ait accept de r aliser en 1996 apr s la dissolution de la SEDA des travaux de pr l vement et d analyse n est pas de nature lui conf rer la qualit d exploitant ne soci t ne peut en sa seule qualit d ac tionnaire d une autre soci t faire l objet apr s la liquidation de cette derni re de prescriptions de remise en tat d s lors que la soci t qui subsiste n a pas repris l exploi tation de la soci t liquid e Par cons quent le pr fet ne peut pas transf rer l obligation de d pollution d un site sur les actionnaires d une soci t mise en liquidation CAA Paris 17 octobre 2005 Ministre de l Am nagement du territoire et de l Environnement cl Soci t J Fayolle et fils req n 99PA05 797 BRUIT Bruit piste de karting
34. un pr t concurrence des fonds utilis s par le client Il faut donc distinguer deux phases la premi re ouverture de cr dit ne fait supporter au pr teur qu une obligation de faire la deuxi me phase naissance du pr t avec l utilisation des fonds fait peser une obligation de payer et de rembourser la somme pr t e Cass com 21 janvier 2003 n 171 FS PBI CAUTIONNEMENT Cautionnement d une SA paiement des int r ts de retard int r t r dactionnel Le b n ficiaire du cautionnement souscrit par une S A ne peut pr tendre au paiement des int r ts de retard de la dette garantie d s lors que le Conseil d administration n a autoris le cautionnement de la soci t que pour le montant du pr t en principal et int r ts Il s agit ici d une application rigoureuse de l article 98 de la loi du 24 juillet 1996 pro non ant l inopposabilit la soci t de la caution souscrite par son Pr sident interdi sant toute ratification ult rieure et le rejet de la demande de la banque du paiement par la soci t caution des int r ts de retard contractuels en lieu et place du d biteur principal d faillant Il convient d tre vigi lant quant au contenu de la d lib ration donn e par un Conseil son Pr sident et de veiller ce que la soci t garante autorise le cautionnement de la soci t pour le montant principal du pr t en principal augment de tous int r ts int r ts de
35. vues l article R 213 10 du Code de lurbanisme emp che la commu naut urbaine de poursuivre l acquisition de ces parcelles Les d cisions de pr emption dans la mesu re o elles continuent de faire obstacle la signature des actes de vente en ex cution des promesses de vente sign es entre les propri taires desdites parcelles et la Soci t Atlantique Terrains n ont pas puis tous leurs effets D s lors en rejetant comme irrecevables les conclusions de la soci t requ rante tendant la suspension des d ci sions de pr emption de ces parcelles au motif que les d cisions en cause avaient puis tous leurs effets le juge des r f r s du tribunal administratif de Nantes a com mis une erreur de droit CE 23 juillet 2003 l re et 2 me sous sections r unies Soci t Atlantique Terrains n 254837 256162 Mme de Salins Rapp Mlle Fombeur C du G Le Moniteur d cembre 2003 p 22 PERMIS DE CONSTRUIRE Permis de construire prorogation refus motifs l gaux L autorit administrative qui il est deman d de proroger un permis de construire ne peut se fonder pour rejeter cette demande que sur des prescriptions d urbanisme et des servitudes administratives de tous ordres mentionn es l article R 421 32 du Code de l urbanisme l exclusion de toute autre consid ration CE Sect 5 novembre 2003 Commune d Eze req n 230535 230556 AJDA du 8 d cembre 2003
36. BULLETIN DE CHEUVREUX N OI 2004 Mars 9 ann e L DITO e d but d ann e est marqu traditionnellement par la Loi de Finances et son chapelet de nouveaut s fiscales dont le E Du c t de pr sent Bulletin se fait l cho Force est de constater que votre notaire P 2 bon nombre de dispositions sont sous tendues par les imp rieuses n cessit s budg taires que l on conna t habile E Du c t du ment masqu es derri re des intentions plus louables parlement P 2 5 La r forme des plus values immobili res est cet gard M Le point sur P 6 7 exemplaire de l exercice auquel se livre Bercy Voil un imp t o dont le recouvrement tait difficile et co teux les notaires sont M Du c t de l Europe e donc promus en agent du fisc charg de sa collecte Bien vu E Flash Fiscal P 10 11 D connect de la d claration de revenus un taux unique de 16 est appliqu augment des pr l vements sociaux soit au total 26 dans la m me logique certaines exon rations sont supprim es et l inflation cart e travers la suppression du coefficient d rosion mon taire Nul doute que la recette doit s en trouver am lior e M Strat gie Patrimoniale Internationale P 12 13 M Le dossier Le nouveau r gime d imposition Enfin nos grands argentiers vont b n ficier pour l exercice 2004 tant de l imp t d au titre de 2004 la r forme tant applicable au ler janvier que des plus v
37. Minist re de l Environnement qui reprend la plupart des d finitions de la pr c dente mais en diff re sur plusieurs points importants Extension du champ d application des servitudes d utilit publique indemnis es circulaire du 21 octobre 2003 para tre au BO du Minist re de l Environnement Des indemnit s devront tre vers es par l exploitant dans les cas d ins tauration de servitudes li es des installations nouvelles sur un site existant ou des modifications d installations existantes En revanche les contraintes et servitudes de toutes natures existant la date de d p t du dossier de demande d autorisation ne sauraient tre requali fi es en servitudes indemnisables en application de l article L 515 8 du Code de l environnement elles rel vent du plan de pr vention des risques technologiques Participation pour voirie et r seaux mode d emploi Une circulaire n 2004 8 du 5 f vr 2004 BO Minist re de l Equipement apporte les explications techniques plus d taill es des tin es r pondre aux questions soulev es au cours des premiers mois d application de la participation pour voirie et r seaux R PONSES MINIST RIELLES Loi Carrez et promesse de vente ne r ponse minist rielle pr cise que si un acqu reur accepte de signer un acte de vente indiquant une superficie r elle inf rieure celle nonc e dans la promesse de vente il exprime alors son consen tement sur la nouv
38. NDICES CONSOMMATION Indices des prix la consommation sources INSEE Janvier 2004 Variation en 109 mensuel 0 annuel 1 4 Ens des m nages Ens des m nages Hors Tabac M nages urbains 107 8 109 7 mensuel 0 2 annuel 1 4 mensuel 0 1 annuel 2 3 M nages urbains Hors tabac 108 mensuel 0 2 annuel 1 5 CONSTRUCTION Indice Nat B timent Tous corps d Etat BTO1 Octobre 2003 Variation en 639 1 mensuel 0 38 annuel 3 05 Indice co t de la construction sources INSEE 3 trim 2003 Variation Variation Variation sur I an sur 3 ans sur 9 ans 1203 2 29 9 23 16 44 Moyenne associ e des 4 derniers trimestres 1190 2 76 INDICES BOURSIERS Au 1 Mars 2004 Variation depuis le 01 01 04 Indice Immobilier code Sicovam 350939 1329 7 45 CAC 40 3748 87 4 23 TAUX MONETAIRES Taux de Base Bancaire Depuis le 15 01 2001 6 60 Taux d int r t l gal Pour 2004 2 27 Argent au jour le jour T4M Mars 20053 2 0334 CROISSANCE PIB 1998 3 4 2000 3 6 2002 1 2 1999 2 9 2001 2 0 2003 1 0 1999 CONJONCTURE CONFIANCE DES M NAGES ET ACHAT IMMOBILIER Il existe une forte corr lation entre lachat d un logement et l indice d opinion des m nages tel qu il est d termin par l INSEE voir le tableau n 1 La stabilisation de la baisse de la confiance des m nages que nous avions annonc
39. X OX OX OX OX OX OX OO OX OX O O OX OX OO OX O XX O OX XX O XX x X x s GRANDE BRETAGNE Logement le march p tit du niveau des prix La Banque d Angleterre vient de relever son taux de 3 base d un quart de point La hausse des prix a t de 16 en 2003 Le prix moyen d un logement en Grande Bretagne est d sormais de 211 500 euros Mais compte tenu d un prix d entr e sur le march de 145 000 euros il y a eu en 2003 une p nurie de primo acc dants Repr sentant en moyenne 40 50 du march leur pourcen tage est redescendu 29 en 2003 ce qui pourrait engendrer une stagnation PORTUGAL Le BTP dans une mauvaise passe Le reprise de l activit semble incertaine Les permis de construire d livr s pour les habitations neuves sont en diminution 7 4 et l obtention de permis pour les r habilitations requiert des d lais de plus en plus longs Pour ce qui est des ouvrages publics la baisse se main tient 30 Les grandes entreprise profitent d une certaine diminution de la concurrence et entrevoient une am lioration de leurs activit s dans les trois prochains mois Les PME par contre sous traitent davantage et diminuent leur participation aux appels d offres faute d tre comp titives POLOGNE 2003 un bon cru pour le logement L immobilier polonais a battu en 2003 tous les records depuis la chute du communisme avec 164 000 nouveaux logements Ce r sultat est avant to
40. a Cour de Justice des Communaut s europ ennes CJCE pour non conformit du nouveau code sur les march s publics avec les directives europ ennes Trois articles sont vis s et notamment l article 30 soumettant certains march s de services des proc dures all g es services juridiques sociaux et sanitaires r cr atifs culturels et sportifs d ducation ainsi que de qualification et d insertion professionnelles Texte du code D cret n 2004 15 7 janv 2004 JO 8 janv et Circ 7 janv JO 8 janv E POINT SUR LES MUTATIONS A TITRE GRATUIT LA NOUVELLE DONNE Deux importantes lois dat es toutes les deux du ler ao t 2003 loi n 2003 706 de s curit financi re et loi n 2003 721 pour l initiative conomique dite loi Dutreil sont venues r former le droit des soci t s en profondeur Nous avions signal leur parution dans le dernier Bulletin Il nous semble utile aujourd hui de vous d crire d une mani re plus d taill e les principales dispositions de ces deux lois LES MODIFICATIONS APPORT ES EN MATI RE DE D MEM BREMENT ET DE DROITS DE DONATION PAR LA LOI DE FINANCES 2004 E La nouvelle valuation de usufruit viager et de la nue propri t Jusqu pr sent le bar me fiscal pour l valuation de l usufruit et de la nue propri t tait fix par l article 762 du CGI et ne jouait que pour les mutations titre gratuit Son entr e en vigueur datait de 1901 date la
41. acquis ant rieurement au ler janvier 2004 et c d apr s cette date Pour le calcul de la plus value faut il appliquer l ancien bar me de l article 762 du CGI au prix d acquisition et le nouveau BULLETIN w 01 2004 Mars DE CHEUVREUX DONATION EN PLEINE PROPRIETE entre le 25 septembre 2003 et le 30 juin 2005 AUTRES DONATIONS R duction de droits de 50 R duction de droits de 30 quel que soit l ge du donateur r duction de droits de 50 bar me au prix de cession Si tel doit tre le cas nous nous aperce vons rapidement que ce calcul fait appara tre une plus value fictive Un r el d calage de calcul des droits doit attirer notre attention Lusufruitier dot d une valorisation plus importante de ses droits se trouve en cons quence redevable d un imp t plus important que le nu propri taire Alors quelle solution adopter opter pour l application du nouveau bar me pour le prix de cession et d acquisition ou poursuivre l application de l ancien dans ce genre d hypoth se Nous avons vu pr c demment que la r forme abaissait les r ductions de droits des donations en nue propri t Ce qui est donn d une main aux contribuables est repris de l autre diront cer tains C est oublier la faveur qui est aujourd hui accord e aux trans missions d entreprise entreprises individuelles parts ou actions de soci t s c t es ou non En effet rappelons pour m moi
42. administra tive et de le remplacer par un d cret minist riel Premier PPP pour des coles Pour la premi re fois une municipalit allemande a conclu un projet de partenariat public priv PPP pour les b timents sco laires Sur le plan fiscal le PPP permettra une conomie de 15 PAYS PAR PAYS BELGIQUE Bureaux Bruxelles primaut des inves tisseurs trangers En 2003 quelques 2 milliards d euros ont t investis dans l immobilier de bureaux en r gion bruxelloise et en p riph rie Pour la premi re fois les inves tisseurs trangers se sont montr s les plus actifs s attribuant 55 du total contre 45 pour les belges Les Allemands arrivent en premi re position 41 suivis des N erlandais des fran ais des irlandais et des repr sentants du Moyen orient Bruxelles arrive aujourd hui en t te du trio de choix des investissements aux cot s de Londres et Paris Les nouvelles r gles d urbanisme Le Parlement bruxellois a vot le dernier volet de la r forme du droit de l urbanisme Cet important travail l gislatif refond en profondeur de nombreuses dispositions du droit de Purba nisme bruxellois une derni re tape avant la mise en place du Code bruxellois de l am nagement du territoire le Cobat FRANCE Batiment s am liorent Les professionnels du b timent estiment que les perspectives d activit de leurs entreprises vont s am liorer au cours des trois procha
43. alisent au nom et pour le compte de leur client toute transac tion financi re ou immobili re SUCCESSIONS les r gles d valuation des titres cot s sont assouplies Pour l valuation des valeurs mobili res cot es qui leur sont trans mises les h ritiers ont d sormais le choix entre le cours moyen au jour de la transmission et le cours moyen des trente jours pr c dents Le capital servant de base la liquidation et au paiement des droits de mutation titre gratuit des valeurs mobili res fran aises et trang res de toute nature admises aux n gociations sur un march r glement est d termin par le cours moyen de bourse au jour de la transmission Cette r gle est toujours valable en mati re de donation en pratique toutefois l administration admet le cours de la veille Elle l est aussi en cas de d c s mais dans cette situation les h ritiers ont le choix entre ce cours moyen et le cours moyen des trente derniers jours qui pr c dent la transmission B n ficient de cette possibilit les successions ouvertes compter du ler janvier 2004 CGI art 759 mod par L fin 2004 n 2003 1511 30 dec 20053 art 18 S curit des piscines le d cret d application est paru La loi du 3 janvier 2003 relative la s curit des piscines entre en application Gilles de ROBIEN ministre de l quipement des trans ports du logement du tourisme et de la mer rappelle que cette loi a pour objectif de r du
44. alues de la plus value immobili re l i d clar es au titre de l ann e 2003 Bien pris Dans la rubrique des fausses bonnes intentions la loi du 3 d cembre 2001 portant r forme du droit des successions dans un lan de g n rosit bien compr hensif a tendu les droits du conjoint survivant notamment en usufruit E Du c t des tribunaux Immobilier institutionnel et Promotion immobili re P 19 20 Strat gie patrimoniale P 20 Environnement P 21 Avantage vite gomm par le rel vement du bar me de la valorisation usufruit Droit public P 22 nu propri t qui pour une personne entre 61 ans et 70 ans voit doubler la valeur de Urbanisme l usufruit de 20 40 Incontestablement cette augmentation g n rera des droits de et Am nagement P 23 succession dont l usufruitier faute du pouvoir de disposition aura le plus grand mal Droit bancaire et financier P 24 s acquitter Droit des affaires P 25 Droit fiscal P 26 Ronan BOURGES E Conjoncture Les Indices P 27 L Immobilier parisien _P 28 Directeur de la publication Ma tre Ronan BOURGES Comit de r daction Antoine Allez Sophie Amiel Samuel Auger Raymond Xavier Bourges Impression La Renaissance Lochoise 37601 Loches Xavier Boutiron Yann Bridoux Nathalie Cl ment Thierry Croiz Catherine Desmonts Sandra Flouest Conception graphique L C cr ation Muriel Gamet Yann Guegan Marie Lorraine Henry Sonia Herm s Virginie
45. avril 2003 Soci t Lyon Parc Auto et Soci t Sol tanche Bachy France req n 00 295 et 00 La Poste pouvoir adjudicateur besoin d int r t g n ral autre qu industriel et commercial La Poste est un pouvoir adjudicateur au sens des directives communautaires march s publics en particulier parce que cet EPIC remplit un besoin d int r t g n ral autre qu industriel et commercial En cons quen ce ses contrats doivent respecter les r gles communautaires de passation des march s publics transpos es en France par le d cret n 92 311 du 31 mars 1992 En cas de man quement ces r gles le juge civil des r f r s peut sur le fondement de l article 11 1 de la loi du 3 janvier 1991 et l article 1441 du nouveau Code de proc dure civile d cider de suspendre la passation des mar ch s de La Poste TGI Paris ordonnance en la forme des r f r s 9 juillet 2003 Solystic SAS cl La Poste Epic req n 03 57011 M Bichard Vice pr s Bulletin juridique des contrats publics n 31 Contenu de lavis d appel public a la concurrence rubriques obligatoires modalit s essentielles de financement et accord international sur les march s publics Le Conseil d Etat pr cise dans cet arr t que lavis d appel public la concurrence doit comprendre peine d irr gularit de la proc dure une rubrique relative l accord international sur les march s publics et une rubrique sur les mo
46. cs quelque soit leur montant E R organisation des seuils de mise en concurrence et publicit e March s inf rieurs ou gal 90 000 euros HT La publicit doit tre adapt e et suffisante Elle est laiss e au libre choix de l acheteur e March s de fournitures et services 90 000 230 000 euros HT pour les collectivit s territoriales ou 150 000 euros HT de lEtat et les March s de travaux entre 90 000 et 3 900 000 euros HT publicit obligatoire dans le BOAMP ou dans un journal d an nonces l gales Une publicit compl mentaire peut tre pr vue e March s au dessus de ces seuils publicit obligatoire dans le BOAMP et dans le Journal officiel de l Union Europ enne JOUE E R organisation des seuils de mise en concurrence et proc dures de passation des march s e Le principe reste la proc dure d appel d offres article 26 La n gociation de gr gr n existe plus e March s de fournitures et services inf rieurs 230 000 euros HT pour les collectivit s territoriales ou 150 000 euros HT de lEtat et les March s de travaux inf rieurs 5 900 000 euros HT march s pass s selon une proc dure adapt e sous la responsa BU LLETIN x 01 2004 Mars DE CHEUVREUX bilit de l acheteur Cette proc dure remplace la proc dure de march s sans formalit s pr alables e March s au dessus de ces seuils March s dits formalis s en principe soumis la proc dure d appel
47. d offres sauf dans certains cas pr vus par le code s ils remplissent les conditions requises notamment le march n goci la proc dure all g e la proc dure de dialogue comp titif le concours e March s de fournitures et de services sup rieurs 230 000 euros HT et march s de travaux sup rieurs 3 900 000 euros la pro c dure est imp rativement l appel d offres europ en avec publicit au moins dans le BOAMP ou le JOUE E Red finition du r le de la personne responsable du march E Red finition des prestations homog nes et de la notion d ouvrage ou d op rations selon l article 27 E Red finition des crit res de s lection et possibilit de choix du moins disant le crit re des performances en mati re de protection de l environnement est reconnu et l administration peut retenir un candidat sur la base du crit re unique du prix S agissant des textes accompagnant ce nouveau code seul un d cret portant sur l organisation de contr le des march s devrait tre pro chainement pris En revanche une r forme de ce texte est d j pr vue horizon d un an afin d y int grer les l ments novateurs contenus dans la prochaine directive et notamment la notion de pouvoir adjudicateur jug e ce jour pas assez ma tris e par les acheteurs publics pour tre int gr directement dans le nouveau code w L La Commission europ enne poursuit n anmoins d s pr sent la France devant l
48. dalit s essentielles de financement et de paiement du march En revanche il ne d finit pas ce qu il entend par modalit s essentielles de financement et de paiement du march L incertitude reste donc enti re sur le contenu exact de cette notion CE 7 5 SSR 14 mai 2003 Communaut d agglom ration de Lens Li vin req n 251 556 DOMAINE PRIVE Vente d un immeuble par une commune choix de l acqu reur libert de choix limit e Contrairement aux ali nations par l Etat qui suivent des proc dures particuli res la commune peut avoir recours la vente de or gr et choisir librement son acqu reur Cette libert rappel e r guli rement par la jurisprudence semble quelque peu remise en question par l arr t du 24 octobre 2002 rendu par la Cour Administrative d appel de Nancy Cette d cision n impose pas la proc dure de l adjudication pour la vente d un immeuble de son domaine priv n anmoins la Cour rappelle indirectement la n cessit pour la commune de justifier dans sa d lib ration le choix du cocontractant apportant ainsi une nouvelle limitation la libert dont elle jouit depuis 1982 pour ce type d ali nation CCA Nancy du 24 octobre 2002 q Le prix symbolique en droit public cessions ventes et locations prix symbolique La symbolique est d pourvue de valeur en soi mais significative d une intention Le prix symbolique pratiqu en droit pub
49. dispositif de location accession b n ficiant d une TVA all g e 5 5 et d une exon ration de la TFPB taxe fonci re sur les propri t s b ties pendant 15 ans comme le logement social et sera assorti d un m canisme de s curisa tion On trouvera par ailleurs des dispositions favorisant l acquisition de HLM par les locataires tant entendu que les organismes HLM devront utiliser le produit des ventes pour des nouveaux logements locatifs a indiqu le ministre avant de pr ciser que cela ne veut pas dire que l Etat se d sengage R forme de la politique de l eau ach vement de la troisi me phase de consultation Le minist re de l cologie a pr sent les r sultats des enqu tes men es aupr s du grand public sur la politique de l eau Dans le cadre de l la boration du projet de loi sur l eau plusieurs d bats ont eu lieu Un d bat national puis un d bat local ont permis de faire merger des pro positions et des attentes Le grand public tait galement convi faire valoir ses observations sur la politique de l eau lors d une troisi me phase de consultation Il ressort de ces tudes d opinion que les fran ais consid rent la qualit de l eau comme tant un sujet majeur de la politique environnementale il se place en seconde position devant la gestion des d chets et derri re l am lioration de la qualit de Pair Dans une quatri me phase un projet de programme d acti
50. e initi le ler janvier 2000 cessera fin 2005 Il s agit d un sursis de deux ans Nouvelles directives march s publics Adopt es d finitivement d but f vrier les nouvelles directives euro p ennes portant coordination des proc dures de passation des march s publics vont tre publi es au Journal Officiel de l Union Europ enne d s que les textes seront finalis s dans toutes les versions linguis tiques compter de cette date les Etats Membres devront les trans poser en droit interne dans un d lai de 21 mois Le Parlement se pr pare l largissement Le Parlement Europ en se r organise en pr vision du prochain lar aissement en modifiant le nombre qui passe de 17 20 les comp tences et les attributions de ses commissions Cette d cision entrera en vigueur avec la l re cession de la prochaine l gislature Habitats naturels nouveaux sites de montagne prot g s Dans le cadre de la mise en uvre du r seau Natura 2000 la Commission a adopt le 14 janvier 2004 une liste de 959 sites natu rels de r gions montagneuses qui feront l objet d une protection U C T DE L EUROPE Vous pouvez retrouver cette rubrique sur le site du GEIE Notaries European Task Force www net eeig com renforc e Ces sites sont situ s dans les Alpes les Pyr n es les Apennins et dans les montagnes de Fennoscandie Seront prot g es certaines esp ces animales et v g tales list es et notamm
51. e 2003 p 21 Condition de l galit des avenants d finition des suj tions tech niques impr vues Les suj tions impr vues qui aux termes de l article 19 du Code des march s permet tent de d roger au principe selon lequel un avenant ne doit pas bouleverser l conomie du march ni en changer l objet sont n ces sairement des difficult s mat rielles ren contr es lors de l ex cution du march pr sentant un caract re exceptionnel impr visibles lors de la conclusion du contrat et dont la cause est ext rieure aux parties CE 50 juillet 2003 Commune de Lens n 223445 Juris Data n 2003 065732 Droit administratif Editions du Juris Classeur d cembre 2003 p 22 SEM concessionnaire march s pass s pour son propre compte march s priv s Cet arr t de la cour administrative d appel de Lyon juge que les march s pass s pour son propre compte par une soci t d cono mie mixte concessionnaire d une collectivit locale sont des contrats de droit priv Cette solution s explique par deux raisons la convention de concession de la SEM ne contenait d une part aucune stipulation BULLETIN w 01 2004 Mars DE CHEUVREUX permettant de conclure que la SEM agissait pour le compte de la communaut urbaine et d autre part que la SEM concessionnaire pouvait tre regard e comme le mandataire m me tacite de la collectivit locale CAA Lyon 4 me chambre 3
52. e Chaumont E 5 Baudoin 4 passage de Melun __ DGHA 5 7 rue Baudoin GEORGE V E Villa des Camelias E Les Terrasses des Gobelins 8 rue de Lun ville SAB CONSTRUCTION 18 20 rue du Banquier ALTAREA Paris 20 M Le Clos Alexandre Dumas Paris 15 133 rue du Cherche Midi ____ MEUNIER 130 boulevard de Charonne CABINET ARDOUIN Ceci constitue un aper u des programmes immobiliers neufs dans Paris Mars 2004 Source Indicateur BERTRAND R f rence de l Etude Service d expertise et de n gociation immobili re Thierry CROIZ Nathalie CL MENT L IMMOBILIER PARISIEN A 1 1 1 A 1 ONE UN S DN GU M d le 8 1 NG 3 trimestre 2003 140 5 12 4 CONJONCTURE Variation annuelle INDICE NOTAIRE INSEE PARIS prix m2 Appartements anciens Variation sur 3 mois 3 0 EVOLUTION DES PRIX ET DES VOLUMES DANS PARIS ET PETITE COURONNE Source Conj Janvier 2004 de la Chambre des Notaires de Paris www paris notaires fr Transactions immobili res Volume Chiffre d Affaire Total 3 0 14 7 Dont Appartements anciens libres 1 0 12 0 Appartements neufs 28 7 38 9 Maisons anciennes 0 8 18 0 Maisons neuves 13 5 35 8 Terrains 4 2 25 3 Immeuble entier 24 2 o 85 4
53. e Conseil d Etat consid re que la d cision du ministre du budget refusant de conclure une telle convention doit tre motiv e CE 6 me et 5 me sous sect 19 mars 2005 n 233 359 Dt fiscal n 47103 comm 832 Mutation titre gratuit succession assiette cr ance du d funt sur les h ritiers Les droits de donation sont en principe sup port s par le donataire Cela tant la prise en charge par le donateur des droits de mutation d une donation partage n est pas consid r e comme une lib ralit suppl mentaire et n est pas soumise aux droits N anmoins la chambre commerciale de la Cour de cassation pr cise qu une telle prise en charge alors que l acte de donation pr cisait express ment que les droits seraient support s par les donataires constitue une cr ance de la d funte donatrice sur ses h ri tiers donateurs en cas de d c s Cette cr an ce se trouve alors dans le patrimoine de la d funte au jour de son d c s et est soumise aux droits de mutation titre gratuit Seule la preuve de l intention lib rale peut y faire obstacle Cass Com 3 juin 2003 n 926 F D RJE 10 03 n 1181 PLUS VALUES IMMOBILIERES D termination de la plus value prix d acquisition valeur retenue pour le calcul des droits de succession cas d une d claration rectificative Pour le calcul de la plus value d un bien acquis par voie de succession il faut se r f rer la valeur retenue pour
54. e pour 2003 du 30 d cembre 2003 dispose que les dispositions du troisi me alin a 2 de l article L 631 7 du code de la construction et de l habitation aux termes desquelles ne sont pas applicables aux locaux appartenant une personne publique affect s un autre usage que l habitation et dont le produit de la cession donne lieu au versement d une recette non fiscale au profit du budget de l Etat NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS Premi res mesures d application de la loi sur les risques Une circulaire du 2 octobre 2003 BO Minist re de l Environnement n 2003 24 pr sente les mesures d application imm diate introduites par la loi du 30 juillet 2003 dans sa partie relative la pr vention des risques technologiques La circulaire pr sente en particulier l application qui doit tre faite des articles 1 3 4 et 84 de la loi n 2003 699 du 30 juillet 2003 modi fiant le code de l environnement Elle donne des pr cisions sur l ex tension du champ d application des servitudes d utilit publique ainsi que sur les modifications apport es l tude de danger BU LLETIN x 01 2004 Mars DE CHEUVREUX Nouveau r gime juridique des carri res La circulaire du 23 juin 1994 relative la rubrique n 2510 de la nomenclature des installations class es rubrique modifi e par le d cret n 2002 680 du 30 avril 2002 est abrog e et remplac e par une nouvelle circulaire du 10 d cembre 2003 para tre au BO du
55. e r alisa tion a t prorog Cass 3 me Civ 8 Octobre 2003 n 1050 FS PB SCI Pasqui re c St ILEX BRDA 20 03 du 51 octobre 2005 BULLETIN w 01 2004 Mars DE CHEUVREUX EXPROPRIATION Expropriation modification concomitante du COS intention dolosive de la commune oui Mme D tait expropri e au profit de la com mune N qui modifiait concomitamment le COS uniquement sur les parcelles concer n es par ladite expropriation La cour de cassation casse l arr t rendu par la Cour d Appel d Aix en Provence et donne raison Madame D qui invoquait l intention dolosive La Cour nonce que la concomi tance entre la volont de la commune d acqu rir sa propri t et la modification substantielle du coefficient d occupation des sols applicable qui ne visait que les par celles concern es par l expropriation ou appartenant d j la commune d montrait l intention dolosive de l expropriante Arr t d esp ce Cass 3 me Civ 26 novembre 20053 Droit et Patrimoine Hebdo n 499 du 14 janvier 2004 SERVITUDE Servitude discontinue tablissement obligatoire par titre Les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes ne peuvent s tablir que par titres la possession m me imm moriale ne suffisant pas pour les tablir Seuls l assiette et le mode d exercice de la servitude peu vent en cas d enclave tre d termin s par 30 ans d usage continu Cass 3 me Civ ler oc
56. el le Conseil d Etat consid re que le maire n a pas comp tence pour compl ter ou aggraver les prescriptions pr fectorales fixant un p rim tre de protection autour d une installation class e Ainsi que le rap pelle le juge de cassation ce n est qu en cas de p ril imminent que le maire peut s immis cer dans l exercice de la police sp ciale des installations class es mais en l esp ce les risques pr sent s par le complexe chimique de Carling Saint Avold ne menacent pas d un tel p ril la Commune de Saint Avold CE 29 septembre 2005 n 218217 Houill res du bassin de Lorraine Environnement et nuisances Code perm Bull n 315 novembre 2003 p 4551 DROIT PUBLIC MARCHES PUBLICS Crit re de passation d un march n goci sans publicit pr alable circonstances exceptionelles raisons techniques La Cour de justice des Communaut s europ ennes rappelle qu un pouvoir adju dicateur ne peut passer un march n goci sans publicit pr alable que s il d montre que des circonstances exceptionnelles jus tifient le recours une telle proc dure d rogatoire Il n y a de raison technique un tel choix que s il est tabli que les caract ris tiques particuli res de la prestation atten due ne peuvent tre prises en compte que par un op rateur d termin CJCE 10 avril 2003 Commission cl Allemagne aff C 28 01 Droit administratif Editions du Juris Classeur novembr
57. elle superficie A d faut il dispose des voies de recours de droit commun propres la nature de l avant contrat sign Pour viter les litiges l acqu reur peut inclure dans lavant contrat la mention que la superficie est un l ment d terminant de son engagement R p Min n 17145 JOAN Q 28 juillet 2003 AJDI n 10 2003 Financement des travaux pr ventifs ou curatifs de lutte contre les termites Une r ponse minist rielle pr cise les moyens de financer les travaux pr ventifs ou curatifs de lutte contre les termites subvention de l Agence Nationale pour lAm lioration de l Habitat ANAH TVA au taux r duit au titre des travaux d am lioration de transfor mation d am nagement et d entretien portant sur les locaux usage d habitation achev s depuis plus de deux ans d duction pour la d termination des revenus fonciers imposables l imp t sur le revenu des d penses d entretien relatives aux diagnostics et travaux de lutte contre les termites support s par les bailleurs R p Min n 19102 JOAN Q 28 juillet 2003 AJDI n 10 2003 p 694 U C T DU PARLEMENT SUITE Collectivit territoriale et prise de parts dans une SCI Il ressort de l application des articles L 2253 1 L 3231 6 et L 4211 1 6 du code g n ral des collectivit s territoriales qu une collectivit ter ritoriale ne peut d tenir une participation dans une SCI qu la condi tion d tre autoris e par d cret en Co
58. ent les prai ries de fauche de montage en tant qu habitat menac La commission a publi un rapport sur la mise en uvre de la directive 92 43 CEE concernant la conservation des habitats naturels ainsi que de la faune et la flore sauvage dite Directive Habitat PPP nouveau traitement statistique dans les comptes nationaux Eurostat l Office Statistique des Communaut s Europ ennes modifie le traitement comptable dans les comptes nationaux des contrats sous cris par des unit s publiques dans le cadre de partenariats avec des unit s priv es La d cision pr cise l impact sur le d ficit exc dent public de la dette publique Eurostat recommande que les actifs li s un partenariat public priv soient class s comme actifs non publics et ne soient pas enregistr s dans le bilan des administrations publiques si les deux conditions suivantes sont r unies le partenaire priv supporte le risques de construction et le partenaire priv supporte au moins l un des deux risques suivants celui de la disponibilit ou celui li la demande Si le risque de construction est support par l Etat ou si le partenaire priv supporte seulement le risque de construction et aucun autre risque les actifs sont class s comme actifs publics Ceci a des cons quences importantes sur les finances publiques tant du point de vue du d ficit que de la dette Les d penses initiales en capital relatives aux actifs seront enre
59. er de cette exon ration ex d si nation par un organe incomp tent nomina tion des conditions de majorit contraire la loi ou aux statuts et m me semble t il en cas de d faut de publication au RCS de la nomination Cass Com 26 novembre 2005 n 1666 FS P BRDA 01 04 du 15 janvier 2004 Soci t cot e d faut de d claration de franchissement de seuil En cas de franchissement de certains seuils 5 10 20 33 50 de d tention du capital social ou des droits de vote d une soci t dont les actions sont admises aux n gociations sur un march r glement l Autorit des March s Financiers doit en tre inform e dans un d lai de cinq jours de bourse A d faut les actions exc dant la fraction qui aurait d tre d clar e sont pri v es de droit de vote pour toutes assembl es d actionnaires pendant deux ans compter de la date de r gularisation L associ qui a r guli rement proc d cette d claration lors du franchissement du seuil de 20 alors qu il avait pr c dem ment franchi le seuil de 10 en s abstenant de faire la d claration requise ne peut pas purger l irr gularit r sultant de ce d faut de d claration d s lors que la d claration faite au moment du franchissement du seuil de 20 ne contient aucune r f rence au fran chissement du seuil de 10 CA Paris 18 novembre 2003 n 03 11913 l re Ch A BRDA 23 03 du 15 decembre 2003 G rant
60. es l imp t sur les soci t s ou qu elles rel vent de Pim p t sur le revenu Pour ces derni res la loi de finances rectificative pour 2003 pr voit de porter de cinq six ans le d lai de report du d ficit sur le revenu global Ces dispositions s appliquent aux exer cices ouverts compter du ler janvier 2004 Le droit au report illimit des d ficits s applique galement aux d fi cits restant reporter la cl ture de l exercice pr c dant le premier exerci gt ce ouvert compter du ler janvier 2004 E M c nat Les dons effectu s au cours des exer cices ouverts compter du ler janvier FLASH FISCAL FLASH FISCAL FLASH FISCAL 2003 au profit des organismes de financement des entreprises ouvrent droit la r duction d imp t accord e au titre du m c nat d entreprise E Cr dit d imp t famille Les entreprises impos es d apr s leur b n fice r el peuvent b n ficier d un cr dit d imp t famille pour certaines d penses engag es compter du ler janvier 2004 en faveur des salari s avec des enfants Le taux est de 25 avec un plafond Lorsque la soci t est soumise l imp t sur les soci t s le cr dit d imp t est imput sur cet imp t Lorsque la soci t n est pas soumise l imp t sur les soci t s le cr dit d im p t peut tre utilis par les associ s proportionnellement leurs droits dans la soci t et tre imput sur l imp t sur
61. estre Sur l ensemble de l ann e le secteur du logement a enregistr une hausse de 9 des permis de construire 379 000 unit s Il faut remonter dix ans pour retrouver un tel montant La hausse a t particuli rement sensible dans le logement collectif 14 9 Elle est plus faible pour les maisons individuelles 4 9 mais reste satis faisante Par ailleurs les mises en chantier ont progress de 3 9 avec 314 000 logements d clar s commen 2000 pr vision 2001 2002 c s soit un chiffre proche de celui atteint en 1999 ann e record du fait de la fin du dispositif de soutien l inves tissement locatif d but en 1996 L aussi ce sont les logements collectifs qui tirent vers le haut le secteur 10 5 En revanche les mises en chantier de maisons individuelles marquent le pas 0 3 Bureaux en janvier 258 664 m2 source immo hebo info La demande plac e de surfaces de bureaux en Ile de France pour le mois de janvier s tablie 258 664 m2 selon le conseil en immobilier d entre prise Keops Ce total repr sente 282 transactions dont 243 733 m2 lou s et 14 931 m2 vendus des utilisateurs Les transactions sup rieures ou gales 3 000 m2 au nombre de 10 ont totalis 160 288 m2 En janvier 2003 la demande plac e avait repr sent 202 000 m2 Le chiffre de 2004 est a relativiser en effet il inclut la transaction locative de 60 000 m2 Bd des Bouvets Nanterre s
62. gistr es comme formation de capital fixe des administrations publiques avec un impact n gatif sur le d ficit exc dent public En contrepartie de cette d pense de l Etat la dette publique augmentera sous la forme d un pr t imput au partenaire Les paiements r guliers de l Etat au partenaire auront un impact sur le d ficit exc dent public pour ce qui est de la partie relative aux achats de services et l int r t imput PAYS PAR PAYS ALLEMAGNE Immobilier la Cour des Finances au secours des propri taires La Cour F d rale des Finances de Munich conteste une mesure du gouvernement berlinois contre les propri taires d immeubles qui exempte les ventes d immeubles de l imp t sur la plus value si la vente a lieu plus de 10 ans apr s l acquisition Auparavant ce d lai tait de 2 ans Le changement tait intervenu en 1999 La Cour a d cid de faire v rifier la loi controvers e par la Cour Constitutionnelle et il est tr s probable que celle ci l annulera car la loi a un effet r troactif BULLETIN 01 2004 Mars DE CHEUVREUX Controverse sur la r forme du droit des appels d offres Les professionnels du BTP d sapprouvent les projets de r for me de la l gislation en mati re d appels d offres publics Ils r cusent notamment l intention du Ministre de l Economie d abolir le syst me paritaire la base des fameuses VOB r gi me des appels d offres au nom d une simplification
63. gypte2 Emirats Arabes Unis Equateur Estonie Etats Unis Gabon Ghana Guin e Hongrie2 Ile Maurice2 Inde Indon sie Iran Islande2 Isra l Jama que Japon Jordanie2 Kazakhstan Lettonie Liban Lituanie Mac doine Madagascar Malaisie Mali Malte2 Maroc Mauritanie Mexique Monaco Mongolie Namibie Niger Nig ria2 Norv ge2 Ouzb kistan Pakistan Philippines Pologne Qu bec Roumanie Russie S n gal Singapour Sri Lanka Suisse R publique Tch que Tha lande Togo Trinit et Tobago Tunisie Turquie Ukraine Venezuela Malawi Zambie Zimbabwe BU LLETIN x 01 2004 Mars DE CHEUVREUX sauf celles concernant la r sidence principale d tenue de mani re directe ou indirecte ainsi que d une exon ration particuli re Cette exon ration particuli re est pr vue pour les plus values r ali s es lors de la cession d immeubles partie d immeubles ou droits relatifs ces biens qui constituent l habitation en France des per sonnes physiques ressortissantes d un tat membre de la Communaut Europ enne Cette exon ration est admise dans la limite d une r sidence par contribuable et condition que le c dant ait t fiscalement domicili en France de mani re continue pendant au moins deux ans un moment quelconque ant rieurement la cession E Le mode d imposition Les modalit s de d termination de la plus value lorsque le c dant est assujetti l imp t sur le revenu sont a
64. i ou non au moment de leur mariage Seuls les biens immobiliers situ s sur le sol fran ais seront concern s par cette communaut et l attribution qui r sultera du d c s de l un des conjoints En droit fran ais une telle attribution au travers d un r gime matrimo nial ne proc de pas d une d volution successorale et n est pas non plus consid r e comme une donation Il s agit d une pure op ration de par tage entre les poux mais limit e l hypoth se du d c s de l un d eux Elle n est donc pas soumise la loi successorale fran aise ni au plan civil la r serve h r ditaire n a pas vocation s appliquer ni au plan fiscal la transmission au profit du conjoint survivant n est soumise aucune taxation Une simple adaptation du r gime matrimonial sur un spectre limit de surcro t offre donc le confort recherch sans risque de mauvaise inter pr tation du c t anglais Pour les couples non mari s une autre voie leur est offerte au travers du m canisme de la tontine ins r e dans lacte d acquisition En cas de d c s l acqu reur survivant est consid r comme le seul propri taire depuis le jour de l acquisition du bien Quant l acqu reur pr d c d il est cens n avoir jamais eu la qualit de propri tai re ses h ritiers sont donc priv s de tous droits sur l immeuble acquis qui chappe la succession Cet avantage du pacte tontinier ne constitue pas u
65. iens Il faut noter que certains titulaires de pension de vieillesse ou de la carte d inva lidit n entrent pas dans le champ d application de cet imp t De plus sont aussi soumises ce nouveau r gime d imposition des plus values les soci t s de personnes non soumises l imp t sur les soci t s article 8 8 ter du CGI qui r alisent des cessions titre on reux Rappelons que chacun des associ s de cette soci t pr sent la cession est impos pour la part des plus values qui lui revient Des r gles particuli res sont pr vues pour les contribuables qui n ont pas leur domicile fiscal en France cf MI E Les immeubles ou droits concern s Les plus values imposables sont celles qui proviennent de la cession titre on reux d immeubles b tis ou non b tis ou de droits relatifs BULLETIN w 01 2004 Mars DE CHEUVREUX ces biens usufruit nue propri t servitudes Comme aupara vant il n est pas tenu compte de l origine des biens vendus ni de leur affectation ou destination Aucune distinction n est encore op rer sur la forme et le caract re de la vente Lorsque les plus values r sultent de la cession d un terrain divis en lots destin s tre construits soit le lotisseur n a pas acquis le ter rain dans l intention de le revendre apr s division de lots et le nou veau r gime des plus values s applique soit le lotisseur a acquis le terrain en v
66. ign e par AXA en fin d ann e et enregistr e en Janvier 2004 L IMMOBILIER PARISIEN PROGRAMMES NEUFS DANS PARIS PAR ARRONDISSEMENT Nombre Prix moyen au M2 Nombre d appart Arrdt Nombre Prix moyen au M2 Nombre d appart de Programmes dans l Arrdt disponibles de Programmes dans l Arrdt disponibles me l 5 114 3 1 3 9 713 ll p 2 10 869 7 Ios 10 6 471 6l la l 10 970 5 16 6 7 891 29 s l 5 890 ri pe 2 6 121 24 11 2 5 271 6 19 4 4 268 45 127 4 4 702 75 207 4 4 829 46 Etude CHEUVREUX QUELQUES PROGRAMMES IMMOBILIERS NEUFS DANS PARIS Paris 4 mi Le Marais Bragelonne Paris 15 M Le Saint Lambert 43 45 rue Vieille du Temple ESPACE IMMOBILIER 108 rue de la Croix Nivert ____ GEORGE V E Le Parnasse Paris 5 5 boulevard St Germain rue Andr Gide FINANCIERE RIVE GAUCHE 5 boulevard St Germain KAUFMAN amp BROAD E 18 rue Armand Moisant 18 20 rue Armand Moisant COGEDIM Paris 11 Le Clos Saint Maur E Le Raphael 26 rue Saint Maur PITCH IMMOBILIER 6 8 rue Lecourbe __ AFDIN Paris 12 M Les terrasses Constance Paris 17 li 26 avenue de Villers ___ _____ MEUNIER rue Paul Bert BOUYGUES IMMOBILIER E Rue Gounod E Le 10 rue Citeaux LW quartier Courcelles Wagram FEAU Paris 13 103 rue Claude Decaen CAPRI Paris 19 M R sidenc
67. ins mois selon une enqu te de l Insee sur le secteur r alis e en janvier 2004 Les entrepreneurs anticipent galement un regain d activit du secteur au cours des prochains mois les perspectives d activit D chets la France en d faut La Commission europ enne a d cid de saisir la Cour de Justice des Communaut s Europ ennes l encontre de la France en raison des lacunes dans les mesures fran aises d application et de la directive cadre sur les d chets et notamment les d chets de construction et de d molition inertes qui ne figurent pas dans la l gislation fran aise bien que vis s par la directive La Commission a galement saisi la Cour Europ enne l encontre de la France pour ne pas avoir adopt certaines mesures concernant l limination sans danger des huiles usag es Logements 2004 sera une ann e entre parenth ses C est que qu estime la FNAIM en indiquant que la conjonc ture est plus incertaine Outre les interrogations sur les taux d int r t l indicateur synth tique de solvabilit de la demande se d grade Il est presque retomb au niveau atteint en 1906 2003 a pourtant t une ann e excellente puisque les prix ont progress encore plus vite de 14 2 dans un contexte de tr s faible recul des transactions sur l ann e 2 1 Depuis 5 ans la hausse des prix a t de 59 2 au total BULLETIN w 01 2004 Mars DE CHEUVREUX EUROPEAN Ta G X O
68. ire le nombre de noyades dans les piscines pri v es en particulier les noyades de jeunes enfants Depuis le ler janvier 2004 les piscines priv es nouvellement construites usage individuel ou collectif doivent tre pourvues d un dispositif de s curit visant pr venir les risques de noyade Le ler mai 2004 les piscines existantes des habitations donn es en location saisonni re devront galement tre pourvues d un tel dispositif Le ler janvier 2006 toutes les autres piscines existantes devront tre quip es Sont concern es les piscines priv es usage individuel ou collectif c est dire les piscines familiales ou r serv es des r sidents les piscines des centres et clubs de vacances des h tels des g tes ruraux des campings etc de plein air dont le bassin est enterr ou semi enterr Ne sont donc pas concern es les piscines situ es dans un b timent les piscines pos es sur le sol gonflables ou d montables les tablissements de natation piscines vis es par la loi du 24 mai 1951 qui font l objet d une surveillance par un ma tre sauveteur Le d cret d application de cette loi a t publi au journal officiel du ler janvier 2004 d cret n 2003 1389 du 31 d cembre 2003 relatif la s curit des piscines et modifiant le code de la construction et de l habitation Changement d affectation des locaux des personnes publiques L article 81 de la loi de finances rectificativ
69. is de collecte n tant pas amortissables BULLETIN w 01 2004 Mars DE CHEUVREUX U C T DE L TUDE m Mich le Raunet et Bruno Cheuvreux interviendront le 14 juin prochain au cours d une formation EFE sur le th me de la construction en volumes m Jean Philippe Mabru a donn r cemment deux interview lune est parue dans Gestion de Fortune du mois de janvier 2004 sur l abus de droit et la gestion du patrimoine et la seconde dans le num ro du Figaro Patrimoine du 6 f vrier 2004 sur la nouvelle donne en mati re de transmission titre gratuit m Alix d Ocagne a t moign dans le num ro du mois de f vrier du Journal des Soci t s sur la d marche Qualit de l Etude Cheuvreux qui a obtenu la certification ISO version 2000 en avril 2003 U C T DU PARLEMENT NOTER AU JOURNAL OFFICIEL Les professions juridiques participent la lutte contre le blanchiment En vertu de la loi n 2004 130 du 11 f vrier 2004 r formant le statut de certaines professions judiciaires ou juridiques la d claration de soup on est tendue notamment aux avocats notaires huissiers et mandataires judiciaires Ces professionnels devront d sormais d clar es TRACFIN certaines sommes ou op rations soup onn es d tre d origine illicite Les condi tions de cette d claration sont d taill es par le nouvel article L 562 2 1 du Code mon taire et financier Leur vigilance devra s exercer lors qu ils r
70. it de deux d lib rations am nagement de la proc dure l tude En r ponse l arr t de la cour administrative d appel de Lyon du 5 d cembre 2002 dans laquelle a t jug e irr guli re la signature d un march par le maire au motif que la d lib ration pr alable n avait t pass e cette jurisprudence fait obstacle la possibilit pour les organes d lib rants d autoriser par une m me d lib ration en amont le lancement de la proc dure et la signature du contrat le gouverne ment envisage d am nager les dispositions de l article L 2122 21 du Code g n ral des collectivit s territoriales afin de concilier la n ces saire information du conseil municipal et les imp ratifs d un achat public rapide et conomiquement avantageux pour la collectivit RM J Mah as QE n 7072 JO S nat 28 ao t 20053 p 2675 R siliation d une convention d occupation privative du domaine public conditions d indemnisation du titulaire Lorsque l administration met fin une convention d occupation du domaine public pour motif d int r t g n ral il n y a alors pas lieu indemnit en application de l article A 26 du Code du domaine de PEtat Loccupant domanial peut toutefois pr tendre une indemnit en cas de r siliation anticip e du contrat d occupation sauf en cas de violation ou d inobservation des clauses contractuelles ou d une r vo cation du contrat r sultant d une mesure g
71. le plus en amont possible de telle sorte qu elle puisse tre r alis e dans des d lais stricts apr s le prononc du divorce En outre le r gime de la prestation compensa toire devrait tre r vis afin notamment d en limiter le versement au d c s du d biteur Orientations du second projet de loi sur l initiative conomique Un projet de loi sur la modernisation des entreprises du commerce et de l artisanat est en cours d laboration Il devrait compl ter la loi du ler ao t 2003 pour l initiative conomique Les principales orientations de ce projet de loi seront destin es am liorer le statut de l entrepreneur et de son conjoint et favoriser le d veloppement des entreprises et notamment donner aux nouvelles formes d activit s un cadre juridique stable Les travaux en cours visent galement rechercher les moyens de renforcer la couverture sociale des conjoints de commer ants et d artisans ainsi que la protec tion de leur patrimoine et favoriser la reprise et la transmission des entreprises notamment par le conjoint ou les ayants droit de l entre preneur d c d en am liorant le cadre juridique existant R p min n 19430 JOAN Q ler d c 2003 p 9241 Relance de l accession la propri t Le projet de loi propri t pour tous visant relancer l accession sociale la propri t a t pr sent en f vrier au conseil des ministres et d pos au Parlement Il comporte un nouveau
72. lic s inscrit dans cette dimension Mais le prix symbolique ne doit pas tre pratiqu au d triment de l une ou des deux parties au contrat l acqu reur comme le vendeur doivent trouver un int r t la vente Pour la personne publique le prix symbolique sera syst matiquement associ la recherche de l int r t g n ral et ce qu il s agisse d une vente ou d une acquisition St phane DAMAREY AJDA 15 d cembre 2005 gt D classement et d saffec tation du domaine public Les notions de d saffectation et de d clas sement sont sources de confusions et d in certitudes Parfois ind ment consid r es comme synonymes elles r pondent en fait des finalit s diff rentes Souvent imbri qu es elles peuvent d ailleurs dans cer tains cas tre nettement dissoci es Jean DUFAU agr g des facult s de droit professeur m rite des universit s JCP La semaine juridique adminis trations et collectivit s territoriales n 5 26 janvier 2004 p 101 URBANISME ET AM NAGEMENT R gime d utilisation du permis de construire transfert accord du b n ficiaire non Il r sulte des dispositions de l article L 421 1 du Code de l urbanisme que le permis de construire n est pas d livr en consid ration de la personne qui en devient titulaire mais en fonction du projet de b timent d pos Ainsi nonobstant les dispositions de la circulaire minist rielle du 26 mars 1973 d po
73. lign es sur les nouvelles dispositions applicables aux contribuables domicili s en France Le taux de pr l vement est en principe fix un tiers 33 1 3 Par d rogation il est fix 16 pour les plus values r alis es par les personnes physiques ou les associ s personnes physiques de soci t s de personnes r sidents d un Etat Membre de la Communaut Europ enne Les non r sidents ne sont pas soumis aux pr l vements SOCIAUX NOTA BENE Il existe donc aujourd hui 3 taux d imposition des plus values immo bili res TYPE DE RESIDENTS IMPOSITION 16 10 de contributions Contribuable r sident de France sociales Contribuable non r sident de France mais r sident de 16 la Communaut Europ enne Contribuable non r sident de France et non r sident de 33 33 la Communaut Europ enne Voir page suivante quelques exemples pratiques Jean Philippe MABRU Marie Lorraine HENRY Accords particuliers comprenant une clause de non discrimination port e variable selon les Etats Bulgarie Colombie Costa Rica Egypte Ha ti Honduras Hongrie le Maurice Jordanie Kowe t Laos Lib ria Malte Nicaragua Nigeria Saint Marin Salvador Soudan Syrie Tchad Uruguay Viet nam Y men Za re Nota Bene les pays suivants sont candidats l adh sion l Union Europ enne en Mai 2004 Chypre Hongrie Lettonie Lituanie Malte Pologne R publique Tch que Slovaquie Slov nie
74. n acti vit Le tribunal pr cise qu il incombe au dernier exploitant d tablir que la pollution du site n est pas de son fait afin de lui permettre d appeler en garantie l exploitant qui est l origine de cette pollution Tribunal administratif de Lyon 12 juin 2002 St Rhodia Chimie Environnement 2003 Comm n 17 obs D Deharde INSTALLATIONS CLASSEES Installations class es absence de d claration fermeture uniquement de l activit non d clar e Lorsqu une installation fonctionne sans la d claration requise et sans avoir r pondu la mise en demeure de r gulariser l admi nistration peut ordonner la fermeture de la totalit de l activit relevant de la nomencla ture y compris donc la part inf rieure au seuil de classement En revanche la fermeture ne peut porter que sur l activit class e non d clar e et non sur les autres activit s de l entreprise En lesp ce s agissant d une animalerie c est bon droit que la suppression a port sur la totalit de l levage de chiens mais le pr fet ne pouvait interdire les activit s de vente d autres animaux et de produits ani maliers TA Nancy 4 juillet 2003 n 036490 SARL Eurodogue Environnement et nuisances Code perm Bull n 315 novembre 2005 p 4329 P rim tre de protection comp tence du maire pour compl ter les prescriptions du pr fet p ril imminent Contrairement ce qui avait t jug en app
75. nce la transmission par la soci t absorb e de son patrimoine une soci t existante la soci t absorbante Pour cha cun des immeubles faisant l objet du transfert de patrimoine la fusion peut avoir pour cons quence la constatation d une plus ou moins values Il est admis par d rogation qu une compensation puisse tre op r e entre les plus et les moins values r alis es sur les immeubles figu rant l actif de la soci t absorb e pour la d termination des plus values nettes imposables au nom des associ s personnes physiques Cette mesure est de port e limit e et concerne uniquement les per sonnes physiques et les soci t s de personnes qui d tiennent des parts de SCPI dans le cadre de la gestion de leur patrimoine priv E Imp t sur le revenu et pr l vements sociaux La plus value nette subit d sormais une taxation proportionnelle de 16 laquelle s ajoutent les pr l vements sociaux CSG CRDS et pr l vement social Le taux d imposition s l ve donc 26 E Les obligations d claratives et de paiement en cas de ces sion d un immeuble L imp t sur le revenu aff rent la plus value r alis e lors de la ces sion d un immeuble est en principe d clar et pay la conserva tion des hypoth ques Les obligations d claratives et de paiement varient en fonction de la nature de l acte acte notari ordonnance judiciaire ou acte pass en la forme administrative Lorsq
76. ne donation et n est donc ni rapportable la succession ni r ductible pour atteinte la r serve h r ditaire de droit fran ais L int r t fiscal n est cependant pas le m me que celui vu pr c dem ment en mati re de r gimes matrimoniaux L avantage tontinier est en effet taxable en France au titre des droits de succession En conclusion ne dramatisons pas la situation Au travers du brouillard anglais perce toujours la douce lumi re de notre France Bien comprise et correctement structur e la SCI reste encore un outil efficace pour la r alisation d un investissement immobilier en France Et pour ceux plus timides qui craindraient des foudres fiscales les r gimes matrimoniaux fran ais ou la tontine sont deux voies ouvertes parmi de nombreuses autres Regrettons toutefois que ce couac de l administration anglaise jette un trouble mais il est vrai que ce n est pas le seul dans les eaux que l on voudrait paisibles de l harmonisation europ enne jf M PU AA LEA CHEUVREUX HN tuy V Jean Philippe MABRU L 2 a 3 s EF La d z x t A AP L L E ta s oy AC o r r i DROIT FISCAL LE NOUVEAU R GIME D IMPOSITION DE LA PLUS VALUE IMMOBILI RE L article 10 de la loi de finances n 2003 1311 du 30 d cembre 2003 vient de modifier le r gime d imposition des plus values immobilieres Cet ancien r gime issu de la loi du 19 juillet 1976
77. nseil d Etat Ainsi pour permettre l autorisation d une commune de participer une soci t civile la commune doit adresser au pr fet une d lib ration sol licitant une autorisation d livr e par d cret en Conseil d Etat Le pr fet transmet cette demande au minist re de l int rieur qui proc de l instruction du dossier conjointement avec le minist re de l Economie et des Finances puis le transmet au Conseil d Etat L autorisation n a pas de caract re automatique La r ponse minist rielle pr cise sujet que le Conseil d Etat cantonne g n ralement la participation de la commune 33 du capital Concernant le statut et la r mun ration du g rant la r ponse rappelle que s il n existe pas d incompatibilit entre la fonction de g rant et de conseiller municipal il n en demeure pas moins qu un tel g rant s expose deux types de risque la prise ill gale d int r t art L 432 12 du code P nal et si le g rant pris en sa qualit de d lu municipal prend part aux d lib rations de la com mune portant sur les relations avec la soci t en cause il risque d tre int ress l affaire au sens de l article L 2131 11 du code g n ral des collectivit s territoriales et ces d lib rations auraient alors un caract re ill gal R p Min n 9988 Mr Jean Marie Aubron JOAN 2 N 46 17 novembre 2003 p 8845 Bull Joly D cembre 2003 n 278 Conclusion d un march public n cess
78. nser cette suppression les contribuables b n fi cieront d un abattement en base de 50 du dividende per u et d un cr dit d imp t plafonn Les dividendes vers s jusqu au 31 d cembre 2004 impo sables en 2005 seront encore assortis de lavoir fiscal Cela conduit imp t sur le revenu et avis social compris une r duction de la taxation de l ordre de 20 Cette mesure conduit ne plus pouvoir rembourser l avoir fiscal pour les contribuables non imposables 2 Soci t s D j r duit 10 des distributions compter du ler janvier 2003 sauf utili sation dans le cadre du r gime m res et filiales l avoir fiscal dispara t pour les dividendes encaiss s compter du ler janvier 2004 Les entreprises ne pour ront donc plus imputer d avoir fiscal sur l imp t dont elles sont redevables compter du ler janvier 2005 Le pr compte est corr lativement sup prim pour les distributions mises en paiement compter du ler janvier 2005 Un pr l vement exceptionnel de 25 est applicable aux distributions de 2005 pour assurer le financement budg taire du co t de transition de la r forme M Une nouvelle soci t la Soci t Unipersonnelle d Investissement Risque SUIR Une nouvelle soci t la Soci t Unipersonnelle d Investissement Risque la SUIR gt peut tre cr e compter du ler janvier 2004 et b n fi cier sous certaines conditions d un r gime fi
79. nt plus cette qualit au moment de la vente Si l immeuble a t occup jusqu sa mise en vente l exon ration peut ne pas tre cart e la condition que la cession intervienne dans les d lais normaux de vente Cette exon ration comprend aussi les d pendances imm diates et n cessaires c d es simultan ment avec cet immeuble article 150 U du CGI L exon ration est g n rale Elle est de droit d s que les conditions sont remplies peu importe les motifs de la cession la nature de l habitation l importance du prix de cession ou de la plus value ou encore l affectation que l acqu reur envisage de donner Pim meuble les plus values r alis es lors de la cession d immeubles de parties d immeubles ou de droits relatifs ces biens pour les quels une d claration d utilit publique a t prononc e en vue d une expropriation sont exon r es Cette exon ration est subordonn e au remploi par le c dant de l int gralit de l indemnit par l acquisition la construction la reconstruction ou l agrandisse ment d un ou plusieurs immeubles dans un d lai de douze mois compter de la date de perception de l indemnit les plus values r alis es lors de certaines op rations de remembrement ou op rations assimil es sont exon r es Il convient de parler d op rations intercalaires En effet cette exo n ration est temporaire puisque les plus values sont susceptibles d tre impos
80. ons gouver nemental fera l objet d une derni re consultation des comit s de bassin et du grand public en janvier f vrier 2004 Nouveau Code des March s Publics La r forme du code des march s publics 2004 pour un achat public plus simple plus efficace et plus transparent Le nouveau code des march s publics est entr en vigueur le 10 janvier 2004 Ce code est le fruit d une large concertation men e depuis novembre 2002 avec l ensemble des acteurs de la commande publique En effet le syst me mis en oeuvre lors de la pr c dente r forme du 7 mars 2001 ne correspondait pas aux souhaits de simpli fication de souplesse et d efficacit des acheteurs publics et ne prenait pas suffisamment en compte les exigences communautaires Le nouveau code est accompagn d une circulaire novatrice baptis e manuel d application qui ne propose pas un commentaire exhaustif article par article du code mais a pour ambition de r pondre aux prin cipales interrogations que pourrait se poser l acheteur non exp riment Les principales modifications apport es par le nouveau code sont les suivantes E Le mandat est d sormais soumis aux obligations de publicit et de mise en concurrence pos es par le code des march s publics E Renforcement des principes fondamentaux de la commande publique Le nouvel article ler rappelle que ces principes concurrence publi cit galit transparence s appliquent tous les march s publi
81. p 2257 Permis de construire prorogation refus legislation sur l urbanisme commercial absence de prescription d urbanisme ou de servitude administrative La loi du 27 d cembre 1973 modifi e sur l quipement commercial ne peut pas tre regard e comme une prescription d urbanis me ni comme une servitude administrative au sens des dispositions de l article R 421 32 du Code de l urbanisme Un maire ne peut donc se fonder sur une volution de cette l gislation pour refuser de proroger un permis de construire CE Sect 5 novembre 2003 SCI Les bl s d or req n 237363 AJDA du 8 d cembre 2003 p 2260 Permis de construire suspension date d effet caducit Lorsqu en vertu de l article R 421 32 du Code de l urbanisme le d lai de validit d un permis de construire s est trouv suspendu par suite de l annulation dudit permis par un Jugement du TA et que ce jugement est frapp d appel ce d lai recom mence courir compter de la notification de l arr t de la CAA annulant le jugement du TA et rejetant les conclusions dirig es contre le permis et non compter de la date de lecture de cet arr t CE 10 octobre 2003 Commune de Soisy sous Montmorency n 242373 242455 LE MONITEUR 12 d cembre 2005 DROIT BANCAIRE ET FINANCIER Ouverture de cr dit qualification promesse de pr t L ouverture de cr dit constitue une pro messe de pr t et donne naissance
82. quelle l esp rance de vie des hommes s levait 46 ans et celle des femmes 49 ans maintes reprises r clam e par tous une modification a enfin vu le jour au sein de la loi de finances pour 2004 Son entr e en vigueur est intervenue compter du ler janvier 2004 1 Le premier changement notable est l extension du champ d applica tion de ce bar me l ensemble des droits d enregistrement L valuation des droits d membr s concerne maintenant tant les droits de mutation titre gratuit que les droits de mutation titre on reux 2 Le bar me de l ancien article 762 du CGI se trouve enti rement modifi Il se situe dor navant au sein de l article 669 du CGI l ancien article 762 tant abrog Trois types de modifications y ont t appor t s savoir la modification des tranches d ge existantes la revalorisa tion de la valeur de l usufruit et la cr ation de tranches suppl men taires Il se compose de la mani re suivante AGE DE VALEUR DE LA LC USUFRUITIER VALEUR DE LUSUFRUIT_ NUE PROPRIETE Moins de 21 ans r volus Entre 21 ans r volus et 31 ans Entre 31 ans r volus et 41 ans Entre 41 ans r volus et 51 ans Entre 51 ans r volus et 61 ans Entre 61 ans r volus et 71 ans Entre 71 ans r volus et 81 ans Entre 81 ans r volus et 91 ans Plus de 91 ans r volus BULLETIN 01 2004 Mars DE CHEUVREUX 3 En mati re d usufruits succe
83. r sidence doit tre effective une utilisation temporaire d un loge ment ne peut tre regard e comme suffisante pour que le logement ait le caract re d une r sidence principale susceptible de b n ficier de l exon ration L immeuble ou la partie d immeuble doit en principe tre affect totalement un usage d habitation Il peut arriver que l immeuble ou seulement une partie de celui ci soit totalement affect l usage d habitation mais constitue le domicile commercial d une entrepri se il est admis que l exon ration puisse s appliquer la totalit de la plus value toutes les autres conditions tant par ailleurs remplies En revanche lorsque l immeuble est pour partie affect usage d ha bitation et pour partie usage professionnel seule la fraction de la plus value aff rente la cession de la partie privative qui constitue la r sidence principale du c dant peut b n ficier de l exon ration Dans une situation de d membrement de propri t lorsque la ces sion porte uniquement sur l usufruit ou sur la nue propri t l exon ration est applicable si toutes les autres conditions sont applicables Lorsque la cession porte sur un immeuble dont la nue propri t et l usufruit appartiennent des personnes diff rentes si le logement constitue la r sidence principale du seul usufruitier seule la quote part de plus values correspondant aux droits de l usufruitier est sus ceptible
84. re 30 mars 2003 n 99 2158 BF 12 03 n 1149 CONTENTIEUX DE LIMPOT Notification des actes de proc dure par voie postale envoi au choix au mandataire ou au contribuable Le mandat donn par un contribuable pour recevoir lensemble des actes de proc dure emporte lection de domicile aupr s de ce mandataire Toutefois le Conseil d Etat BULLETIN w 01 2004 Mars DE CHEUVREUX pr cise que l exp dition de tout ou partie des actes de proc dure au domicile ou au si ge du contribuable sera r put e r guli re la condition que le pli soit retir par ce dernier Lorsque le pli est renvoy l Administration fiscale faute d avoir t retir dans le d lai par le contribuable il appartient celle ci de proc der une nouvelle notification au mandataire dans le d lai imparti CE avis 6eme et 3 me sous sect 23 mai 2005 n 253 223 Dt fiscal n 37103 comm 641 Mutations titre gratuit succession immeubles class s ou inscrits l inventaire exon ration convention conclue avec le ministre refus motiv L exon ration des droits de mutation titre gratuit des immeubles class s ou inscrits sur l inventaire suppl mentaire des monuments historiques est subordonn e la conclusion d une convention entre les ministres charg s de la culture et des finances et les h ritiers donataires ou l gataires aux termes de Par ticle 795 A du CGI Dans son arr t du 19 mars 2003 l
85. re qu au regard de la loi Dutreil loi n 2003 721 du ler ao t 2003 pour l initiative co nomique les droits sociaux donn s en pleine propri t sont exon r s de moiti de leur valeur si les donataires prennent l engagement de les conserver dans les conditions pr vues l article 787 B du CGI En ajoutant cela la r duction de droits de 50 si le donateur a moins de 65 ans pas de limite d ge jusqu au 30 juin 2005 le montant des droits d enregistrement devient particuli rement faible le plus souvent inf rieur 10 3y Marie Lorraine HENRY Jean Philippe MABRU ETES CHEUVREUX CHEUVREUX INFO Pour obtenir la copie d un texte r glementaire ou d une jurisprudence mentionn s dans le Bulletin R my NERRIERE T l 01 44 90 14 33 r nerriere cheuvreux associes fr Logements la TVA r duite enfin prolong e Les ministres europ ens des Finances ont formellement adopt le 10 f vrier la prorogation pour deux ans des taux de TVA r duits sur certaines activit s haute intensit de main d uvre dont les travaux dans les logements Neuf pays avaient demand appliquer cette mesure au ler janvier 2000 dont 6 pour les travaux de r novation des logements priv s France Belgique Espagne Italie Pays Bas et Portugal Ces 6 pays pourront continuer s ils le souhaitent appliquer des taux r duits de TVA certaines cat gories de services Mais ce r gime d rogatoir
86. remi re chambre civile de la Cour de Cassation a d cid que le fait pour une banque cr anci re au titre d un cautionne ment de ne pas informer la caution lors de la signature de la caution que la situation de la soci t cautionn e et d bitrice l gard de la banque tait ob r e ne constitue pas une r ticence dolosive mais un manquement de la banque son obligation de loyaut jus tifiant la mise en cause de sa responsabilit l gard de la caution Cass ler Civ 8 juillet 2003 Bull Joly D cembre 2003 N 266 NANTISSEMENT Inscription du nantissement de fonds de commerce et lieu d exploitation La Cour de Cassation confirme que le nan tissement conventionnel d un fonds de com merce doit tre inscrit au greffe du tribunal de commerce dans le ressort duquel est exploit le fonds le lieu d exploitation s en tendant de celui o le fonds est mat rielle ment ouvert la client le et non de celui o est exerc e la direction intellectuelle de l entreprise Ainsi en cas de nantissement d un h tel l inscription effectu e aupr s du tribunal du lieu de situation de l h tel et non du si ge social est r guli re Cass Com 13 novembre 2003 n 1520 F D BRDA 23 03 du 15 d cembre 2003 CREDIT IMMOBILIER D faut du d lai de r flexion prescription de cinq ans non communication du tableau d amortissement prescription d cennale ne Banque consent un pr
87. rer l attention de la locataire sur l irr gularit du cong donn par lettre recommand e alors que si ce fait lui avait t signal la locataire disposait encore d un d lai de deux mois pour faire d livrer un cong par acte extra judiciaire la Cour d Appel a pu en d duire que la soci t bailleresse avait commis une faute ayant caus la soci t locataire un pr ju dice qu elle a souverainement valu au montant des loyers dont cette soci t s tait trouv e redevable du fait de la continuation du bail Cass 3 me ciw 5 novembre 2003 St Euro Managers c Soci t ITW Belgium Droit et Patrimoine n 496 du 17 d cembre 2005 IMMOBILIER INSTITUTIONNEL SUITE Bail substitution de bailleurs n cessit d un engagement express de la caution pour tre engag envers le nouveau bailleur A d faut de manifestation de volont de la part de la caution de s engager envers le nouveau bailleur le cautionnement souscrit au profit des pr c dents bailleurs peut tre tendu en faveur du nouveau La Chambre commerciale maintient sa position nonc e par son arr t du 26 octobre 1999 malgr la r sistance des Cour d Appel et contre lavis de la doctrine L assembl e pl ni re doit se prononcer prochainement sur la question Cass com 3 dec 2003 n 01 10755 Responsabilit des per l sonnes morales L article 60 de la loi n 2003 590 du 2 juillet 2003 relative urbanisme et
88. rochai nement Le taux r duit devrait tre prorog en tout tat de cause jusqu au 31 d cembre 2005 E Restauration Le chef du gouvernement a annonc le 10 f vrier 2004 un plan de baisse des charges sociales dans la restauration dans l attente d une directive commu nautaire permettant de soumettre les services de restauration au taux r duit de TVA 5 5 E Cr ance de report en arri re des d ficits remboursement anticip en cas de redressement ou de liquida tion judiciaire Selon le dispositif actuel la cr ance de report en arri re des d ficits peut tre utilis e pour le r glement de l imp t sur les soci t s d au titre des exercices clos au cours des cinq ann es suivant celle au cours de laquelle l exercice d ficitaire a t clos Au terme de ce d lai de cinq ans la cr ance qui n a pas t utilis e pour acquitter l imp t sur les soci t s est rembours e l entrepri se Aucune r duction de ce d lai n est pr vue en faveur des entreprises en redressement ou en liquidation judi ciaire et les entreprises risquent de perdre la possibilit d obtenir le remboursement de leur cr ance de carry back D sormais les entreprises ayant fait l objet d un redressement ou d une liquidation judiciaires peuvent deman der compter de la date du jugement d ouverture des proc dures le rem boursement de leur cr ance de carry back non utilis e n e compter du ler
89. romettant ce dernier r gularisait une promesse de vente au m me prix au profit de Mr et Mme Z La Cour d Appel de Paris d clarait le ven deur responsable de rupture abusive de pourparlers et le condamnait notamment la somme de 100 000 francs de dom mages int r ts La Cour de cassation approuve cet arr t en non ant que Mr K avait subi un pr judi ce du fait des d marches accomplies vai nement en vue de la vente et de la perte de chance de r aliser une op ration immobi li re pour loger sa famille ou percevoir des revenus locatifs int ressants Cass 3 me Civ 3 d cembre 2005 Droit et Patrimoine Hebdo n 500 du 21 janvier 2004 Dur e de validit d une promesse unilat rale de vente et prorogation du d lai de lev e d option La prorogation du d lai de validit d une promesse de vente ne constitue pas une pro rogation du d lai de lev e de l option La Cour de cassation vient de juger que la convention pr voyant une prorogation conventionnelle de la dur e de validit de la promesse de vente si huit jours avant son expiration le promettant n a pas fait parvenir au b n ficiaire les documents n cessaires l tablissement de lacte authentique de vente ne constitue pas une prorogation de la date limite pour lever l option A d faut de lev e d option dans le d lai imparti la promesse est caduque et le ven deur peut se refuser r it rer lacte authen tique de vente m me si le d lai d
90. scal de faveur Dans la mesure o l objet social exclusif de cette soci t s doit tre d s sa cr ation de souscrire en num raire au capital initial ou aux augmentations de capital de certaines soci t s non cot es on peut parler d une nouvelle forme de capital risque Constitu e obligatoirement sous forme de Soci t par Actions Simplifi e Unipersonnelle SASU avec un associ personne physique la SUIR ne participe pas en principe du fait des limites de participation pr vues par la loi la gestion des soci t s dans lesquelles elle investit participation de la SUIR dans les soci t s cibles comprise entre 5 et 20 des droits financiers et des droits de vote partici pation de l associ unique et de sa famil le dans les soci t s cibles inf rieure 25 des droits financiers et des droits de vote absence de fonction dirigeante dans les soci t cibles par l associ unique et sa famille La SUIR est cependant amen e jouer en tant qu investisseur un r le actif dans le financement en fonds propres de soci t s dont la s lection ob it des conditions strictes soci t s non cot es ayant leur si ge dans l Union Europ enne soumises l imp t sur les soci t s et exer ant une activit commerciale industrielle ou artisanale en outre ces soci t s doivent tre cr es depuis moins de cinq ans tre nouvelles ou cr es pour la reprise de l
91. soumettait les plus values r alis es lors de la cession titre on reux d immeubles ou de droits relatifs un immeuble par des particuliers au bar me progressif de l impot sur le revenu selon les r gles de droit commun l ann e suivant la cession de l immeuble article 150 A et suivants du CGI Le vendeur se devait de les d terminer et de les d clarer sur un imprim sp cifique joint la d claration d imp t sur le revenu n 2042 Le nouveau r gime est entr en vigueur pour l imposition des plus values r alis es lors des cessions titre on reux intervenues compter du ler janvier 2004 En cons quence celles qui ont pris date en 2003 demeurent imposables selon les conditions et les modalit s de l ancien r gime souscription d une d claration n 2049 en mars 2004 Une r cente instruction du 14 janvier 2004 8 M 1 04 vient nous clairer sur l application de ce nouveau r gime objet du pr sent dossier Nous nous attacherons d finir son domaine d application avant de nous concentrer sur son mode d imposition Le cas des non r sidents sera aussi mis en exergue Le domaine d application E Les personnes vis es Le nouveau r gime d imposition s applique aux plus values r alis es par des particuliers dans la gestion de leur patrimoine priv Il ne s applique pas aux profits tir s d une activit professionnelle comme ceux r alis s par exemple par des marchands de b
92. ssifs et d usufruits ventuels le nouvel article 669 du CGI reprend la disposition aux termes de laquelle il n est tenu compte pour la fixation de la nue propri t que des usu fruits ouverts au jour de la mutation de cette nue propri t Notons aussi que la valeur des droits d habitation et d usage s l ve comme auparavant 60 de la valeur de l usufruit d termin e confor m ment au nouveau bar me de l article 669 du CGI Rappelons que la valeur de l usufruit dur e fixe a t modifi e par la loi de finances rectificative pour 2003 Elle est maintenant valu e 23 de la valeur de la propri t enti re par p riode de 10 ans sans fraction et sans gard l ge de l usufruitier E Les nouvelles r ductions de droits d enregistrement applicables aux donations Deux mesures mises en place par la loi de finances pour 2004 visent pour lune la diminution des taux de r duction des droits en cas de donation de la nue propri t et pour l autre une nouvelle r duction pour les donations en pleine propri t ou en usufruit 1 Les donations en nue propri t b n ficient d une r duction de 35 lorsque le donateur est g de moins de 65 ans et de 10 lorsque le donateur est g de 65 ans r volus et de moins de 75 ans article 790 I CGD Ces r ductions s appliquent concurrence de la fraction de la valeur des biens transmis repr sentative directement ou indirectement de la
93. t fautif et en pr venir le renouvellement et ne peuvent donc pas tre prononc es l en contre d un dirigeant d c d ou de ses h ri tiers En revanche l action en paiement de BULLETIN w 01 2004 Mars DE CHEUVREUX l insuffisance d actif ou l action tendant louverture d une proc dure personnelle de redressement ou de liquidation judiciaire ont un caract re patrimonial et sont quant elles transmissibles aux h ritiers CA Amiens 23 janvier 2003 n 02 253 Ch con Detres c Grave BRDA 22105 du 30 novembre 2003 REGIMES MATRIMONIAUX Communaut construction difi e sur un terrain propre avec des deniers communs action en r int gration exerc e par le liquidateur possibilit non Dans cet arr t qui concerne le droit de la faillite la chambre commerciale de la Cour de cassation pr cise le champ d application de Particle L 621 112 du Code de Commerce qui dispose que le repr sentant des cr anciers ou l administrateur peut en prouvant par tous les moyens que les biens acquis par le conjoint du d biteur lont t avec des valeurs fournies par celui ci demander que les acquisitions ainsi faites soient r int gr es l actif Elle nonce en effet que les dispositions susvis es de l article L 621 112 du Code de Un nouveau risque assur par l la force de la loi Les catas trophes technologiques Le l gislateur a mis en place un no
94. tobre 2003 Droit et Patrimoine Hebdo n 491 du 12 novembre 2003 Servitude par destination du p re de famille crit re de l apparence Afin de prouver l existence d une servitude issue de la volont du p re de famille la Cour de cassation pr cise qu il suffit qu elle ait t apparente au moment de la division des fonds l examen du titre pour d terminer l absence de clause contraire ne devant tre fait qu apr s le constat de la situation de fait Par cet arr t les magistrats de la Haute juri diction donnent toute son extension l ar ticle 692 du Code civil au d triment de lar ticle 694 selon lequel les deux conditions de l apparence et de la continuit de la servitu de sont n cessaires En l esp ce la Cour de cassation a censur l arr t de la Cour d Appel qui a refus au propri taire du fonds dominant le b n fice d une servitude de passage tablie par des tination du p re de famille apparente mais discontinue au motif qu d faut d tre continue ces servitudes ne peuvent r sulter que d un acte juridique Civ S eme 28 mai 2003 AJDI n 10 2003 p 695 BAIL Forme du cong nullit bailleur professionnel de l immobilier obligation de signaler au locataire l irr gularit En l esp ce la bailleresse avait assign sa locataire en nullit du cong que celle ci avait donn par lettre recommand e et non par acte d huissier En s abstenant d atti
95. trouve exon r e apr s 15 ans de d tention Les d lais de possession doivent tre calcul s par p riodes de 12 mois depuis la date d acquisition jusqu la date de cession Si la cession est r a lis e par acte authentique il faudra prendre en compte la date por BU LLETIN x 01 2004 Mars DE CHEUVREUX t e l acte Dans les autres cas il faudra prendre en compte la date compter de laquelle le contrat est r guli rement form entre les parties n abattement fixe de 1 000 est effectu sur la plus value brute corrig e le cas ch ant de l abattement pour dur e de d tention et des moins values imputables E L absence de prise en compte des mo ins values La moins value brute r alis e sur les biens ou droits n est pas prise en compte Le principe de la non imputation des moins values immo bili res sur les plus values immobili res a une port e g n rale N anmoins deux exceptions peuvent tre soulign es en cas de vente d un immeuble acquis par fractions successives constat es par le m me acte soumis publication ou enregistre ment et entre les m mes parties la ou les moins values brutes r duites de 10 pour chaque ann e de d tention au del de la cinqui me s imputent sur la ou les plus values brutes corrig es le cas ch ant de l abattement pour dur e de d tention Dans le cas d une fusion absorption les op rations de fusion ont pour cons que
96. ue de le revendre apr s lotissement et les profits sont impos s au titre des b n fices industriels et commerciaux En principe les plus values issues de la cession d immeubles ou de droits relatifs ces biens inscrits l actif d une entreprise indus trielle artisanale commerciale agricole ou affect es l exercice d une profession non commerciale sont soumises au r gime des plus values professionnelles Il s agit de b n fices professionnels logiquement soumis aux plus values professionnelles Deux exceptions visant des b n fices professionnels doivent tre sp cifi es les plus values r alis es lors de la cession de locaux d habitation meubl s faisant l objet d une location directe ou indirecte par les loueurs en meubl s non professionnels rel vent du r gime d impo sition des plus values des particuliers article 151 septies V du CGD l exon ration partielle des plus values r alis es lors de la cession de terres ou de b timents inscrits l actif d une exploitation agrico le est maintenue E Les biens exon r s La loi nouvelle maintient certaines exon rations et en supprime d autres a Les exon rations maintenues les plus values r alis es lors de la cession de la r sidence principale du c dant au jour de la cession sont exon r es La r sidence habituelle doit s entendre du lieu o le contribuable r side habituellement pendant la majeure partie de l ann e Cette
97. ue le transfert de propri t est constat par acte notari la d claration est tablie par les soins et sous la responsabilit du notai re Elle doit tre d pos e sauf exceptions la conservation des hypoth ques L absence de d claration entra ne le refus de d p t ou d enregistrement selon les cas Notons que lorsque la plus value est exon r e ou ne donne lieu aucune imposition il n est pas n ces saire d tablir une d claration mais dans ce cas peine de refus de publication d enregistrement une mention de lacte doit pr ciser la nature et le fondement de l exon ration ou l absence d imposition Pour information des obligations d claratives et de paiement sp ci fiques sont pr vues en faveur des cessions constat es par une ordon nance judiciaire et en faveur des cessions une collectivit publique constat s par un acte pass en la forme administrative III La situation des non r sidents E Les personnes concern es Sous r serve des conventions internationales l les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domicili es en France au sens de l article 4 B du CGI et les personnes morales ou organismes quelqu en soit la forme dont le si ge est situ hors de France sont soumis un pr l vement d un tiers 33 1 3 sur les plus values r alis es titre occasionnel r sultant de la cession d immeubles de droits immobiliers ou d actions et parts de soci t s non c t
98. urvue de toute valeur r glementaire la d cision par laquelle l autorit comp tente prononce le transfert d un permis de construire une autre personne n est pas subordonn e l accord pr alable du titulaire initial du permis lorsque celui ci n est plus lui m me propri taire du terrain d assiette du projet sur lequel porte le permis de construire en cause et ne justifie plus d aucun titre habilitant construire CAA Marseille 1 re chambre 13 mars 2005 S C T MARGIA Commune de Menton n 99MA00662 99MA01104 M Laffet Rapp M Beno t C du G Cet arr t de la Cour administrative d Appel de Marseille a des cons quences pratiques tr s importantes si le b n ficiaire du permis de construire n a plus de titre habilitant construi re l autorit comp tente pour d livrer le permis peut proc der au transfert du permis sans l accord de ce dernier Cette solution ne doit pas faire oublier que l tablissement du dossier de demande d un permis de construire a un co t qui peut tre lev et correspond un pro jet architectural En cons quence il n est pas exclu que le titulaire initial du permis intente devant le juge civil une action pour enrichissement sans cause et que l architecte intente une action au titre de la r glementation sur les droits d auteurs Il est donc important de pr voir dans les promesses de vente les conditions du transfert de permis de construire dans l hypoth se o le b
99. usage agricole ou forestier et des peuplements forestiers l exon ration sous certaines conditions des cessions de terrains b tir situ s dans les d partements d outre mer Le mode d imposition Seules sont imposables les plus values r alis es lors d une cession titre on reux Cette cession constitue le fait g n rateur de l imp t E Notion de cession titre on reux Une cession titre on reux doit tre entendue d une vente d une expropriation ou encore d un change Les partages constituent des cessions titre on reux imposables hauteur des droits appartenant aux copartageants autres que l attri butaire et qui du fait du partage sont c d s par eux ce dernier Notons qu aucune imposition n est donc op rer en cas de partages intervenant entre les membres originaires ou leurs descendants d une indivision successorale ou conjugale En pr sence d une licitation vente soit aux ench res soit l amiable de biens indivis deux choses sont distinguer Si elle est effectu e au profit d un tiers tranger l indivision elle est qualifi e de ces sion titre on reux et la plus value est imposable au nom de chaque co ndivisaire pour sa part dans l indivision Si elle est effectu e au profit d un co ndivisaire ou de son descendant il faudra faire la m me distinction que pour les partages suivant que la licitation porte ou non sur un bien provenant d
100. ut d aux particuliers qui ont enregistr eux seuls une croissance de 124 par rapport 2002 Les promoteurs immo biliers ont annonc une croissance de 16 avec 23 000 logements Remarque Une des raisons en est la nouvelle loi sur le b ti ment imposant d importantes p nalit s pour les constructions sauvages ce qui a conduit un nombre consid rable de propri taires d clarer des maisons ou des appartements construits depuis longtemps En outre les avantages fiscaux incitant faire tra ner les chantiers ont disparu RUSSIE Immobilier Moscou va monter jusqu en 2007 La hausse des prix de l immobilier tr s forte en Russie depuis deux ans continuera encore pendant encore deux ou trois ans Le prix moyen des logements en Russie a augment de 25 en 2003 En comptant sur une croissance de la surface habitable de l ordre de 10 par an les prix monteront encore pendant deux ou trois ans avant de se stabiliser O To FLASH FISCAL FLASH FISCAL FLASH FISCAL L ACTUALITE DE LA LOI DE FINANCES POUR 2004 Certaines dispositions de la loi de finances pour 2004 confirment la baisse annonc e de la pression fis cale ainsi qu une volont de simpli fication D autres dispositions pr sentent des innovations int res santes E Bar me applicable aux revenus de 2003 Les taux du bar me applicable aux revenus de l ann e 2003 sont en baisse de 3 ce qui porte le taux maximum
101. uveau r gime de responsabilit destin indemni ser les victimes d un accident provoqu par une installation industrielle L auteur nous pr sente ce nouveau r gime qui a t cal qu sur le r gime d indemnisation des catastrophes naturelles et des r gles exis tant d j pour r parer les atteintes aux per sonnes et leurs biens ou l environne ment Ces dispositions obligent les assu reurs de chose garantir les assur s per sonnes physiques non professionnels des dommages qu ils auraient subi du fait d une catastrophe technologique occasionn e par des installations industrielles class es Par Gilbert LEGUAY et Luc GRYN BAUM RDI n 5 Sept Oct 2003 commerce sont inapplicables au cas dans lequel l immeuble b ti sur le terrain propre d un des conjoints pendant la dur e du mariage et l aide de fonds provenant de la communaut constitue un bien propre de ce conjoint charge de r compense envers la communaut Cass Com 24 juin 2003 Bull Civ IV n 105 p 115 Rep Defr N 1 2004 page 71 n 57856 PENSION DE REVERSION Mariage bigame nullit effets sur l acquisition d une pension de r version M me lorsqu un mariage a t d clar nul il produit n anmoins ses effets l gard de l poux qui l a contract de bonne foi Or la bonne foi est toujours pr sum e et la nature de l erreur de droit commise est indiff rente Lorsque le second mariage a

Download Pdf Manuals

Related Search

Related Contents

5271. Lámparas de pared Empotrado Lámpara de señalización  MotionDrape LED User Manual    Philips 20XL User's Manual  Sea Gull Lighting 31363-965 Installation Guide  NETGEAR Model FS726T Smart Fast Ethernet Switch  TECHNIAL BULLETIN  

Copyright © All rights reserved. Failed to retrieve file