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1. Les avantages de La SCI pour g rer votre immobilier Cr er une SCI Soci t civile immobili re pour g rer vos actifs dans La pierre offre des avantages condition d anticiper votre situation Long terme et de pr voir Le bon fonctionnement de La sci Tour d horizon loisonner Tel est le but des cr ateurs d une SCI Soci t civile immobili re qui choisissent pour acqu rir et g rer leurs biens immobiliers de constituer une soci t de droit civil r gie par des statuts crits avec un ou plusieurs g rants et soumise des assembl es g n rales annuelles Une rigueur bien loign e de l indi vision syst me de copropri t o les propri taires indivis peuvent se substituer l un l autre pour prendre en charge des travaux quitter l indivision quand bon leur semble Bref o les r gles sont bien moins strictes Dissocier l immobilier pour faciliter la cession de l entreprise Le particulier qui opte pour la SCI souhaite donc codifier la gestion de son bien en impliquant chaque membre de la soci t voire faciliter une ventuelle succession En cas de d c s l ayant droit d un membre de la SCI re oit sa part num rot e de la soci t La succession est plus simple que dans le cas d une indivision car les statuts de la SCI pr voient l organisation de la transmis sion Ceci vite d avoir composer et s entendre avec un copropri taire indivis avec qui toute d cision
2. ind finie ils peuvent donc tre responsables des d ficits de la soci t sur leurs biens propres pr vient M Philippe H ry Oratio Il convient donc de bien s entourer lors de la cr ation et de bien mesurer les responsabilit s La r daction des statuts est une tape cruciale Les statuts pr cisent le fonctionnement de la SCI et notamment le pouvoir du ou des g rant s et les r gles de majorit applicables aux d cisions collectives indique M Virginie Delannoy Simon Associ s Attention requ rir l unanimit des voix pour prendre des d cisions peut s av rer contraignant Il est n cessaire de se faire aider d un avocat ou d un notaire pour pr voir les bons statuts au regard des membres de la SCI des rapports qu ils entretiennent et de leur volution potentielle Sachez qu il est possible de faire voluer les statuts au cours de la vie de la SCI pr cise M Virginie Delannoy Un loyer forc ment au prix du march La SCI en tant que bailleur doit respecter les lois du march face son locataire m me si un ou plusieurs associ s de la soci t commerciale locataire sont aussi membres de la SCI Cette derni re dresse un bail commercial 3 6 9 ans encaisse les loyers paie les charges et assure l entretien du b timent Il peut tre tentant de gonfler le loyer pour constituer un matelas financier appartenant la SCI atten tion alors aux services fiscaux qui p
3. Oratio De plus en cas de d ficit par exemple d des loyers impay s il existe un plafond de 10700 euros annuels au del duquel on ne peut pas reporter le d ficit sur la d clara tion de revenus Dans le second cas de figure il est possible que la SCI opte pour le r gime de l imp t sur les soci t s une d cision irr ver sible Elle pourra alors d duire non seulement les int r ts d emprunt mais aussi la totalit du capital de ses revenus imposables Par ailleurs l ensemble des d ficits sera repor table sur les b n fices futurs de la SCI sans plafond La SCI soumise TIS s acquittera d une imposition de 15 jusqu 38120 euros de b n fice puis 33 au del Opter pour l un ou l autre des r gimes fiscaux suppose donc un examen approfondi Enfin vendre son bien n implique pas n cessairement de dissoudre la SCI Vous pouvez la mettre en sommeil en attendant une prochaine acquisition E OLGA STANCEVIC gt redaction chefdentreprise com www chefdentreprise com
4. Pour cr er une SCI il faut au moins deux membres La SCI peut tre constitu e avec les associ s de l entre prise commerciale que l on poss de Il est aussi possible de cr er une SCI avec des membres de sa famille pr cise M Virginie Delannoy avocate sp cialiste de l immobilier B Avril 2013 N 77 Chef d entreprise B au sein du cabinet parisien Simon Associ s Tout d pend des capacit s de financement des associ s Il est galement possible si l entreprise commerciale poss de de la tr sorerie que celle ci investisse dans une part de la SCI ajoute l onore Bohuon Strego On opte g n ralement pour une participation minimum de 5 10 mais il n existe pas de r gle l gale Cette participation permet d investir une partie de la tr sorerie dans une valeur s re la pierre En revanche si l on c de son activit commerciale mieux vaut clarifier les choses et vendre cette petite participation l un des autres membres de la SCI avant la transac tion De cette fa on immobilier et entreprise c der seront clairement dissoci s La SCI poss de un objet la gestion d un ou plusieurs biens immobiliers des statuts un organe de direction avec un ou plusieurs g rants qui se r unit lors d une assembl e annuelle voire en assembl e extraordinaire en cas de d cision importante prendre par exemple la vente d un bien Les membres d une SCI ont une responsabilit
5. conna tre des difficult s et d poser le bilan Si l immobilier est dissoci le propri taire peut continuer de percevoir des loyers dans le cadre de la SCI et se constituer un capital Certains entre preneurs y voient aussi un compl ment de retraite Mais dissocier les murs du patrimoine de l entreprise est plus coh rent lorsqu on exerce une activit tertiaire Dans ce cas les locaux ont peu d influence sur la marche de l entreprise et peuvent tre lou s et relou s facilement En revanche certaines activit s font corps avec leur b timent notamment dans l industrie o il peut y avoir des am nagements sp cifiques une configuration qui ne se pr te qu un seul m tier souligne Gaylord Graveleau Interface Trans mission Ainsi les murs peuvent tre consid r s comme partie int grante de l activit de l entreprise difficile wuww chefdentreprise com Rodolphe Wallgren fondateur de King Memphis La SCI permet une lecture plus nette du bilan Franchiseur dans la restauration th me avec l enseigne Memphis Coffee qui regroupe 14 tablissements Rodolphe Wallgren poss de 1 500 m de locaux bureaux atelier et entrep t N mes Sur les conseils de mon expert comptable et de l avocat de l entreprise j ai cr une SCI qui g re nos locaux deux ans apr s le d marrage de l activit explique le dirigeant Ses principales motivations Simplifier La gestion de la
6. devrait tre prise l unanimit explique M Philippe H ry avocat fiscaliste associ chez Oratio Angers Dans le cadre profes sionnel cr er une SCI permet aussi Tu Vois JE SEPARE MoN PATRIMOINE ENTREPRISE DE MoN IMMOBILIER de rationaliser et de cloisonner les patrimoines Une entreprise qui poss derait par exemple 300 m de bureaux Paris aurait son bilan un actif immobilier important Ce qui en cas de cession de l activit peut s av rer bloquant Quand le poids de l immobilier est trop fort dans le patrimoine de l entreprise le dissocier peut permettre de faciliter la cession en all geant le co t pour le repreneur Chef d entreprise N 77 Avril 2013 r sume Gaylord Graveleau g rant d Interface Transmission soci t de conseil en cession d entreprises Angers Si les murs sont s par s des biens de l entreprise et g r s par une SCI ind pendante celle ci peut devenir le bailleur de l entreprise commerciale et louer les murs au repreneur le temps que ce dernier trouve les fonds n cessaires pour les acheter www chefdentreprise com Pour l onore Bohuon expert comptable du cabinet Strego Nantes ll est int ressant de dissocier l immobilier du patrimoine de l entreprise d s la cr ation de la soci t commer ciale Car au d marrage de l activit le dirigeant part de z ro Il ne sait pas de quoi demain sera fait l entreprise peut
7. t te de r seau ainsi que des trois autres soci t s d tenues par La holding King Memphis l une est sp cialis e dans les travaux d agencement des points de vente l autre approvisionne les restaurants du r seau et la troisi me fabrique du mobilier Dissocier l immobilier du patrimoine de l entreprise exploitante permet d avoir une lecture plus simple du bilan avec un loyer et des charges locatives qui sont des frais r currents et stables Autre motivation simplifier une transaction future en permettant Patrimoine King Memphis gt Activit Holding regroupant trois soci t s de conception de mobilier d agencement de restaurant et d approvisionnement dans la restauration th me gt Ville N mes Gard gt Forme juridique SARL gt Dirigeant Rodolphe Wallgren 33 ans gt Ann e de cr ation 2010 gt Effectif 15 personnes gt CA 2012 800 k d valuer les entreprises Leur juste valeur sans le poids de l immobilier Rodolphe Wallgren s est associ avec son pouse dans La SCI dont il estime que le processus de cr ation est simple et rapide 66 Il est possible de faire voluer les statuts au cours de la vie de la SCI M Virginie Delannoy avocate sp cialiste de l immobilier KA Simon Associ s ment louables d autres ou alors moyennant de lourds travaux et il peut tre moins pertinent de monter une SCI pour les g rer Soignez Les statuts
8. ourraient traduire l op ration en distribution d guis e de b n fices A contrario vous ne devez pas accorder un avantage en nature au locataire avec un loyer trop bas D autant que g n ralement la SCI rembourse un pr t aupr s de la banque et il faut pouvoir payer les ch ances Enfin c t fiscal la SCI g n re des revenus qu elle peut d clarer selon deux possibilit s Primo elle produit sa propre d claration fiscale et ses membres d clarent de leur c t les sommes per ues sur leur propre avis d imposition en tant que revenus gt LIRE Mess S Le mode d emploi des SCI d taille La cr ation le fonctionnement la fiscalit ou encore la gestion locative Il b n ficie d une actualisation permanente sur www efl fr Par la r daction des ditions Francis Lefebvre et Bruno Gouthi re avocat associ chez CMS ditions Francis Lefebvre novembre 2012 1340 p 129 Chef d entreprise N 77 Avril 2013 Patrimoine 66 Les membres d une SCI ont une responsabilit ind finie ils peuvent donc tre responsables des d ficits de la soci t sur leurs biens propres M Philippe H ry avocat fiscaliste associ Oratio fonciers L imposition applicable est alors celle du bar me par tranches de l imp t sur le revenu et les contribu tions sociales Dans ce cas de figure il n est possible de d duire que les int r ts d emprunt pr cise M Philippe H ry
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