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1. 3 000 000 est tax au taux de 0 25 de 0 50 net taxable est gal 3 000 000 valeur nette taxable gale ou sup rieure patrimoine taxable patrimoine taxable l imposition des biens ou droits composant un trust l imp t de solidarit sur la fortune et aux droits de mutation titre gratuit Le r gime fiscal des trusts et des institutions Juridiques de droit tranger comparables en mati re de droits de mutation titre gratuit et B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX d imp t de solidarit sur la fortune est confirm et compl t sions titre gratuit en ligne directe fraction taxable des donations comprises entre fraction taxable des donations allant au del Le d lai de rappel pr vu pour les donations au ans et moins de huit ans ans et moins de dix ans ou depuis dix ans valeurs par l administration Les dangers li s au rallongement du d lai de rappel pour les donations La modification du d lai de reprise de l admi nistration en mati re de donations par linser L augmentation des taux pour les transmis du d lai de rappel pr vu par l article 784 l article 777 du CGI relatif au tarif et liquida tion pour les mutations titre gratuit est modifi s agissant du tarif des droits appli cables en ligne directe Le taux de 35 est augment 40 pour la l article 885 U du CGI relatif au calcul de l ISF 9
2. Cass com ler f vrier 2011 n 10 13 595 F P B JurisData n 2011 001018 RDBF mai juin 2011 comm N 98 CAUTIONNEMENT Cautionnement et consentement expr s du conjoint La Cour de cassation vient ici rappeler tr s clairement que le consentement du conjoint d une caution exig par l article 1415 du Code civil pour engager les biens communs doit n cessairement tre expr s Doit donc tre censur l arr t d appel qui au m pris de la lettre m me de l article 1415 du Code civil avait consid r acquis le consente ment de l pouse au cautionnement contract par son mari en invoquant l interd pendance des contrats en pr sence le contrat de caution nement avait pour objet de garantir l obligation contract e par l pouse en tant que g rante de soci t de rembourser un compte courant D s lors le cr ancier n gligeant devra se contenter de poursuivre le mari sur ses biens propres et revenus uniquement Cass 1 re civ Ter d cembre 2010 n 09 15 699 F D JurisData n 2010 022864 RDBF mars avril 2011 comm 53 Bail commercial faisant suite un bail d rogatoire non extension du cautionnement sauf mention contraire L acte de cautionnement consenti dans le cadre d un bail d rogatoire ne peut tre tendu au bail commercial qui lui fait suite s il n est pas fait express ment mention de cette extension et que les cautions n ont pas t inform es de ce qu un bail commercial d une dur e de 9
3. DE CHEUVREUX consid rant que m me si le conseil de Paris n a pas express ment autoris le maire pr senter la demande de permis litigieuse deux d lib ra tions permettent de consid rer que le maire a bien t autoris solliciter une telle demande D une part le maire a t autoris d poser par une d lib ration en date des 12 et 13 novembre 2007 toutes demandes d autorisa tion de construire ou de d molir concernant la r alisation du Carreau des Halles dont les travaux de d molition en cause sont manifeste ment indissociables D autre part par d lib ration dat e des 6 et 7 avril 2009 le Conseil de Paris a express ment donn son accord de principe au maire afin que celui ci conduise l op ration d am nage ment du quartier du Forum des Halles confor m ment aux orientations ainsi act es qui notamment impliquaient n cessairement les travaux de d molition contest s CE 17 d cembre 2010 Ville de Paris req n 339988 AJDA 20 juin 2011 p 1218 URBANISME COMMERCIAL Urbanisme commercial autorisation d exploitation crit res d valuation de la CDAC d veloppement durable annulation Un arr t du Conseil d Etat en date du 27 juin 2011 vient pr ciser les crit res de d livrance d une autorisation d exploitation commerciale en mati re de d veloppement durable Rappelons que depuis la loi de Modernisation de l Economie dite loi LME du 4 ao t 2008 la commiss
4. dans le choix du diagnostiqueur et dans la forme des diagnostics remis les obligations r glementaires Cependant il peut tre conseill l acqu reur d introduire une clause dans l acte de vente pr voyant express ment la subrogation de l acqu reur dans les droits du vendeur l encontre du professionnel ayant tabli le diagnostic subrogation personnelle La subrogation aura pour cons quence la substitution d une personne l acqu reur une autre le vendeur dans un rapport de droit le contrat pass entre le vendeur et le diagnostiqueur en vue de permettre la pre mi re d exercer tout ou partie des droits qui appartiennent la seconde Cette subrogation n a pas tre accept e par le diagnostiqueur l article 1250 1 du Code civil n exigeant pas l acceptation du cr ancier de l obligation Par ailleurs et concernant l amiante plus pr cis ment le certificat n gatif tant sans limite de validit et n ayant donc pas tre renouvel chaque vente sauf durcissement des r gles il est judicieux d informer l acqu reur sur les r gles de prescription des recours contre le professionnel CHEUVREUX INFO Pour obtenir la copie d un texte r glementaire ou d une jurisprudence mentionn s dans le Bulletin R my NERRIERE T l 01 44 90 14 33 r nerriere cheuvreux associes fr B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX TAN DROIT FISCAL DROIT DENREGISTREMENT
5. Article L 128 1 et suivants du Code de l Urbanisme Les autorisations de constructions satisfai sant des crit res de performance nerg tique lev es ou aliment es partir d quipements performants de production d nergie renouvelable ou de r cup ration peuvent b n ficier dans une limite de 30 ou de 20 dans les p rim tres de protection environnementale d un d pas sement des r gles relatives au gabarit et la densit d occupation des sols Entr e en vigueur imm diate des dis positions l gislatives le lendemain de la publication de la loi au Journal Officiel soit le 14 juillet 2010 Modification de ces dispositions par la loi du 5 janvier 2011 portant diverses dispositions d adaptation de la l gisla tion au droit de l Union Europ enne D cret d application n 2011 830 du 12 juillet 2011 La loi ENE a lev le seuil du bonus de COS colo gique de 20 30 mais a dans le m me temps exclu l application de ce dispositif dans les secteurs prot g s La loi du 5 janvier 2011 a r tabli l application du bonus de COS dans les secteurs prot g s mais dans la limite de 20 Il en r sulte l application de deux seuils de bonus de COS 20 maximum dans les secteurs prot g s 30 maximum dans les autres secteurs B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX Th mes ETAT DES LIEUX DE L ENTREE EN VIGUEUR DU GRENELLE II Dispositions conce
6. avec les normes incendie pr vues par l arr t du 24 juillet 2006 portant approbation de dispositions compl tant et modifiant le r glement de s curit contre les risques d incendie et de panique dans les tablissements recevant du public R sidences de tourisme d faillance d un exploitant et r duction d imp t En cas de d faillance du gestionnaire d une r sidence de tourisme la r duction d imp t pour investissements immobiliers locatifs de tourisme CGI art 199 undecies decies E 199 decies G n est pas remise en cause si la candidature d un nouveau gestionnaire n a pu tre retenue Le d cret n 2011 545 du 18 mai 2011 permet ainsi aux copropri taires d tenant au moins 50 des appartements de la r sidence de faire r aliser les prestations additionnelles l h bergement par une ou plusieurs entre prises selon les modalit s suivantes CGI ann III art 46 AGG bis nouveau soit en contractant chacun directement avec celles qu ils ont choisies conjointement soit en cr ant une entreprise qui contracte avec elles C est une d rogation la condition de gestion de la r sidence de tourisme par une seule personne physique ou morale Grand Paris et contrats de d veloppement territorial contenu pr cis Le d cret du 14 juin 2011 pr cise le contenu et les modalit s d laboration et d volution des contrats de d veloppement territorial CDT Rappelons que le CDT nouvel outil juridique cr par la
7. m Du c t de votre notaire m Du c t du parlement x Strat gie patrimoniale Le legs une association fran aise ou trang re E Le point sur m Flash Fiscal m Le dossier Les recours de l acqu reur contre le diagnostiqueur m Du c t des tribunaux Droit fiscal Immobilier institutionnel et Promotion immobili re Strat gie patrimoniale Copropri t Droit des affaires Droit bancaire et financier Droit public Environnement Urbanisme et Am nagement m Conjoncture Les Indices l Immobilier parisien Office certifi ISO par afao ISO 9001 Qualit AFNOR CERTIFICATION N QUAL 2003 20002 Fleur Marie Voyron Jeanne Yvon P 10 13 P 14 15 P 21 23 _ P 24 P 25 P 26 P 25 27 P 28 29 P 30 P 30 33 R39 _ P 36 Directeur de la publication Ma tre Ronan BOURGES Ont particip ce Bulletin Sylvie Alonso Isabelle Arnold Adila Berramdane Sophie Bolela Ronan Bourges V ronique Bitouz Louis Coquillette Thierry Croiz S gol ne de La Rivi re Delphine Delpeyroux C cile de Bodman Ma l De Champsavin Olivier Dagrenat Arielle Desert Malicia Donniou Pierre Yves Fauconnier Murielle Gamet Charlotte Fouquere Amaury Guilloteau Charles Henry Gaschignard Virginie Jacquet Silvin Leibengut Marie Anna Lejeune Rapha l Leonetti oralie Leveneur Carole Lvovschi Blanc Catherina Makosso Thibault Martini Mathilde
8. tait redevable du co t des travaux de r parations n cessit s par la pr sence de capricornes Cette solution a t r affirm e par un arr t du 14 mars 2007 de la 3 me Chambre Civile Arr t du 17 septembre 2009 Cass 2 me chambre civile le diagnostiqueur est condamn rembourser l acqu reur les travaux de d samiantage On se heurte cependant parfois la difficult d valuer le pr judice de l acqu reur quel est le prix que l acqu reur aurait mis pour acqu rir le bien s il avait connu le vice B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX e A l gard du vendeur En cas d annulation de la vente la Cour de cassation rappelle un princi pe de port e g n rale selon lequel a restitution du prix laquelle le vendeur est condamn la suite de la r solution d une vente ne constitue par un pr judice indemnisable permettant une action en garantie La seule restitution du prix ne constitue pas en soi un pr judice indemni sable En effet le pr judice se d finit comme la l sion d un int r t la victime doit prouver qu elle a perdu quelque chose Quand on doit restituer le prix de vente on ne perd rien puisqu on r cup re le bien Arr t du 5 d cembre 2007 Cass 3 me Civ n 06 15 332 Peuvent tre par contre Indemnis s le remboursement des frais li s l annulation de la vente et ou la proc dure les frais d une remise en tat voire m me galement un pr
9. tre r alis e que dix ans apr s le d c s Enfin le legs une association d utilit publique charge pour elle de financer l uvre d une association simplement d clar e doit faire l objet de plusieurs pr cautions r dactionnelles Il faut en premier lieu v rifier que cette charge est compatible avec sa mission En deuxi me lieu la clause doit mentionner que dans la mesure o le l gataire est l association d utilit publique la charge ne porte que sur le financement d une uvre de l asso cation Cette derni re ne doit en aucun cas appara tre comme b n ficiaire du legs par ricochet sous peine de nullit du legs pour fraude la loi En d pit de ces pr cautions l ex cution du legs apr s le d c s du testateur n est pas assur e En effet l acceptation par l association est contr l e par l administration _ LE LEGS A UNE ASSOCIATION UNE EXECUTION ENCADREE La proc dure d acceptation est diff rente selon que l association est fran aise A ou trang re B A PROCEDURE D ACCEPTATION DU LEGS CONSENTI A UNE ASSOCIATION FRANCAISE Apr s la r forme de 2005 deux m canismes d acceptation de la lib ralit coexistent aux termes de l article 910 du Code civil e Celui de la libre acceptation du legs par l association assortie d un pouvoir d opposition du pr fet 1 e Celui de l autorisation pr alable du legs par l autorit de tutelle de l association 2 1 Le principe
10. Bien videmment il ne faut pas que cette association par son objet porte atteinte aux r gles fran aises d ordre public ainsi qu aux lois de police L guer une association trang re suppose donc de s tre renseign au pr alable sur sa capacit 2 Ordonnance n 2005 856 28 juillet 2005 compl t e part le d cret n 2007 807 du 11 mai 2007 et par le d cret n 2010 807 du 22 avril 2010 3 Loi du 1er Juillet 1901 relative au contrat d association Article 17 4 Loi du Ter Juillet 1901 prec article 6 et 11 5 Art L 331 4 du Code de l action soc et fam 6 Art 909 du C civ 7 Art 906 du Code Civil 8 D cret n 2010 395 du 20 avril 2010 JO 22 avril 2010 9 La loi du si ge social de l association d termine les r gles de cr ation et de fonctionnement de l organisme B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX 2 Les alternatives en cas d incapacit de l association de recevoir un legs En l absence de capacit de recevoir le legs est nul C est pourquoi les patri ciens et la jurisprudence ont recherch des alternatives cette impossibilit de recevoir titre gratuit a La th orie de l affiliation une alternative la nullit du legs Afin d viter l annulation du legs consenti une association incapable l administration a trouv une alternative la th orie de l affiliation admise depuis longtemps par la jurisprudence 10 Le legs est transmis l organis
11. cision relative l occupation ou l utilisation des sols que si le d p t des statuts de l association en pr fecture est inter venu ant rieurement l affichage en mairie de la demande du p titionnaire le Conseil Constitutionnel a confirm que cette disposition n tait contraire aucun droit ou libert que la Constitution garantit Ainsi la disposition contest e n est pas contraire au principe d galit ni de libert d association dans la mesure o le l gislateur a souhait emp cher les associations qui se cr ent aux seules fins de s opposer aux d cisions indi viduelles relatives l occupation et l utilisation des sols de contester celles ci qu ainsi il a entendu limiter le risque d ins curit juridique D cision n 2011 138 QPC du 17 juin 2011 Association Vivraviry Police de l eau retrait ou modification d une autorisation conformit Saisi d une question prioritaire de constitutionnalit portant sur la facult de retrait ou de modification d une autorisation au titre de la loi sur l eau pr vue par l article L 214 4 II du Code de l environnement le Conseil Constitutionnel a estim que cette disposition n est contraire aucun droit ni aucune libert que la Constitution garantit Cet article dispose qu une autorisation au titre de la loi sur l eau peut tre retir e ou modifi e sans Indemnit de la part de l Etat exer ant ses pouvoirs de police dans les cas suivants 1 Dans l in
12. et ce m me si une desserte transitoire tait envisag e dans le projet CE 27 juin 2011 n 336234 Commentaire Dalloz en ligne DROIT DE PREEMPTION URBAIN Droit de pr emption urbain d cision de pr emption transmission au repr sentant de l Etat contr le de l galit tardivet cons quence sur la l galit de la d cision de pr emption oui Dans cette affaire la commune de Sevran a d cid d exercer son droit de pr emption sur un bien immobilier par une d cision rendue dans les deux mois de la notification qui lui a t faite Toutefois cette d cision n a t transmise en pr fecture pour le contr le de l galit que post rieurement ce d lai de deux mois La question se pose de savoir si ce retard peut entra ner l annulation de la d cision de pr emption En vertu de l article L 213 2 du code de l urbanisme les parties un contrat ouvrant la possibilit d exercice d un droit de pr emption urbain doivent tre d finitivement fix es sur l exercice de ce droit par son titulaire l expira tion du d lai l gal de deux mois Or l arr t d esp ce pr cise que ce ne peut tre le cas si la d cision n est pas devenue ex cutoire dans ce m me d lai de deux mois Ainsi la d cision de pr emption n tant pas devenue ex cutoire dans le d lai de deux mois du fait de la tardivet de la transmission de la d cision en Pr fecture la Cour administrative d appel consid re que la
13. fices impos s ayant donn lieu r partition et les d ficits fiscaux qui ont fait l objet d un comblement ou non Le Conseil d Etat pr cise dans une d cision du 3 mai 2011 que pour calculer la plus value r alis e par l associ lors d une cession de parts les sommes consacr es par la soci t au rachat des parts du co associ qui ont t tax es entre ses mains sans tre r parties entre les associ s doivent concurrence de sa quote part venir en augmentation du prix d acquisi tion des parts c d es Le TA de Montreuil TA Montreuil 2 d cembre 2010 n 09 4802 et 10 11035 1e ch RJF 7 1 n 782 avait pr c demment d cid que les b n fices et les pertes devant tre retenus pour d terminer le prix de revient corrig des parts sont ceux dont la r alisation est intervenue depuis la date d acquisition des parts en cause par le c dant leur cession CE 3 mai 2011 9 me et 10 me Ss Section RJF 7 11 n 807 IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILI RE PROMESSE DE VENTE Obligation de faire du promettant dans une promesse unilat rale de vente ex cution forc e possible non La Cour de cassation dans son arr t du 11 mai 2011 B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX vient une nouvelle fois confirmer sa jurispru dence de 1993 Elle r affirme ainsi le principe selon lequel dans une promesse unilat rale de vente le promettant peut se r tracter tant que l
14. judice moral Cass Civ 3 me 7 octobre 2009 qui condamne le diagnostiqueur r parer le pr judice moral et financier subi par le vendeur raison de la proc dure initi e contre lui par l acqu reur Par ailleurs le diagnostiqueur n est pas responsable de la pr sence du vice mais seulement de la m connaissance de ce vice Tout au plus le diagnostiqueur ne peut il tre tenu indemniser le vendeur que de la g ne occasionn e par la r solution de la vente mais nullement de la pr sence du vice Par contre le diagnostiqueur peut tre condamn indemniser le vendeur de la perte de chance de vendre son logement au prix qu il avait convenu m 111 3 Le lien de causalit N est r parable par le diagnostiqueur que le seul pr judice caus par sa faute La remise du diagnostic erron expose souvent l acqu reur des travaux non pr vus Il convient de se poser la question de l existence ou non d un lien de causalit entre l erreur du diagnostiqueur et les travaux que doit supporter l acqu reur Le vice de l immeuble n est pas de la faute du diagnostiqueur puisqu il existait avant son Intervention Ainsi ce n est parce que le diagnostic est erron qu il y a des termites dans l immeuble Les travaux r aliser par l acqu reur l auraient t m me si le vice avait t connu La jurisprudence accepte rarement le lien de causalit Cour de cassation 3 me Ch civile du 28 janvier 2003 rappelle un pr c
15. nages Indice INSEE Echelle de droite 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 72010 201 Confiance des m nages Janv 2008 Juil 2011 Capacit future pargner Opportunit de faire des achats importants Indicateur r sum opinion des m nages Etude CHEUVREUX Se a S S x DS S K h S K h x S Le Q V S EN S lt Q V S EN S lt Q A9 N NO B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX EN BREF Immobilier les prix Paris amorcent enfin une baisse les Echos vendredi 9 septembre 2011 Apr s avoir grimp de 22 5 en un an au deuxi me trimestre les prix redeviennent plus sages Paris selon les notaires de Paris En juillet ils ont baiss de 1 2 d apr s leurs indicateurs avanc s Tendance de fond ou ph nom ne passager Les prix figurant dans les avant contrats sign s en juillet 2011 pour des logements anciens situ s Paris amorcent une l g re baisse selon les indicateurs avanc s de la Chambre des notaires de Paris Ainsi le prix moyen au m tre carr s tablit 8 570 euros en juillet contre 8 648 euros en juin D o un recul de 1 2 des prix sur un mois Cette volution devrait se confirmer lors de la prochaine publication des statistiques portant sur les actes de vente Ce repli intervient apr s une forte hausse des prix des logements anciens dans la capitale consta te Christian Lefebvre
16. nerg tique Cette disposi tion entrera en vigueur le jour de la publication de l arr t d application pris par le ministre charg du logement et au plus tard le 9 juillet 2012 Installations d di es la recharge des v hicules lectriques dans les b timents Le d cret n 2011 873 du 25 juillet 2011 fixe les dispositions n cessaires l installation d quipements lectriques permettant la recharge des v hicules lectriques et hybrides dans les parcs de stationnement des b ti ments d habitation et de bureaux Les dispositions concernent les b timents usage principal d habitation groupant au moins 2 logements et compre nant un parc de stationnement b ti clos et couvert Il d termine galement les mesures n cessaires la mise en place d infra structures d di es au stationnement s curis des v los Les dispositions du d cret s appliquent toute nouvelle construction d immeubles bureaux et habitations quip e de places de stationnement individuelles couvertes ou d acc s s curis dont la date de d p t de la demande de permis de construire est post rieure au 1er janvier 2012 aux b timents existants compter du 1er janvier 2015 Mise en conformit des h tels repouss e au 4 novembre 2011 En application d un arr t du 27 mai 2011 les h tels de 5 me cat gorie ayant moins de 50 chambres ont jusqu au 4 novembre 2011 au lieu du 4 ao t pour mettre leur tablissement en conformit
17. Bull Gestion Immo n 437 Juillet 2011 p4 Bailleur social location aire de stationnement un tiers bail commercial non convention d occupation pr caire Aux termes de l article L 411 1 CCH les orga nismes HLM peuvent librement louer les aires de stationnement vacantes des tiers mais la location est dans ce cas consentie titre pr caire et r vocable tout moment par le bailleur Faisant une stricte application de cet article la Cour de cassation a ainsi qualifi de convention d occupation pr caire un contrat de mise dis position de places de stationnement consenti par une soci t d HLM rejetant ainsi la demande du preneur de le voir qualifier de bail commercial Cass civ 3 me 5 avril 2011 AJDI juin 2011 p 439 Manquements du bailleur sur la structure des locaux fermeture administrative de l tablissement r siliation du bail aux torts du bailleur Un h telrestaurant avait fait l objet d une fermeture administrative en raison du non respect des r gles d hygi ne par le locataire Or ces Infractions taient provoqu es par de graves manquements du bailleur concernant la struc ture l agencement et la v tust de l ensemble des locaux emp chant le preneur de ma triser les risques sanitaires de fa on satisfaisante La Cour de cassation censure la Cour d appel qui avait prononc la r siliation du bail commercial aux torts partag s du bailleur et du locataire sur le fondement de
18. CDT peuvent tre modifi s par voie d avenant sans enqu te publique si les volutions envisag es ne portent pas atteinte l conomie g n rale du contrat et n ont pas d incidences significatives sur l environnement Pour les modifications plus importantes le contrat peut tre r vis selon la m me proc dure que celle applicable lors de l labora tion du contrat B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX A NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS Taxe de 3 la liste des Etats exon r s s allonge Une instruction du 30 mai 2011 actualise au ler janvier 2011 la liste des Etats pouvant pr tendre au b n fice d une exon ration de la taxe de 3 D sormais sont notamment compris dans cette liste des Etats tels qu Andorre Guernesey Jersey les Iles Vierges Britanniques les Bahamas les Bermudes le Lichtenstein le Quatar et Singapour Rappelons que cette taxe est due par les entit s juridiques qui d tiennent directement ou indirecte ment des immeubles en France et que les entit s situ es dans un Etat de l Union Europ enne en sont exon r es L instruction contient galement quelques corrections d erreurs mat rielles et mises jour de l instruction du 7 ao t 2008 Instruction BOI 7 Q 1 08 du 30 mai 2011 BOI n 50 du 7 juin 2011 REPONSES MINISTERIELLES Renonciation une succession par un enfant unique Dans une d cision de rescrit l administration fiscale consid re que les petits enfants qui s
19. Cass Com 21 juin 2011 n 10 20461 publi au bulletin BIC Acte anormal de gestion et prise de risque L acte anormal de gestion caract ris par une prise de risque manifestement exag r e en mati re de BIC n est pas constitu en cas de disproportion entre le montant du placement financier et le chiffre d affaires de la soci t CE 27 avril 2011 n 327764 RDF n 25 IMPOT SUR LE REVENU Bouclier fiscal et absence de revenu au titre de l ann e de r f rence Un contribuable qui n a dispos d aucun revenu au titre de l ann e de r f rence prendre en compte pour la mise en uvre du bouclier fiscal peut b n ficier du droit restitution pr vu par l article 1649 0 A du CGI pour la fraction des impositions qui exc de 50 de ces revenus en demandant le remboursement de la totalit de l imp t direct retenu pour le calcul du droit res titution CE 7 avril 2011 n 344962 avis 8 me Ss Section in dit au Recueil Lebon U C T DES TRIBUNAUX PLUS VALUES MOBILIERES Cession de parts calcul du prix de revient pr cisions sur la jurisprudence Quemener Il convient de rappeler qu au terme d une construction pr torienne r sultant d un arr t Quemener CE 16 f vrier 2000 n 133296 le Conseil d Etat a retenu que pour le calcul de la plus value de cession des parts de soci t s de personnes le prix d acquisition desdites parts doit prendre en compte le montant des b n
20. Droits de mutation par d c s estimation la date de la transmission restitution suite sur valuation La Chambre commerciale statue au visa de l article 761 du CGI en consid rant que pour la liquidation des droits de mutation titre gratuit les immeubles sont estim s d apr s leur valeur r elle la date de la transmission L administration fiscale est condamn e la restitution l ayant droit du d funt d une partie des droits de mutation correspondant la sur valuation d un immeuble dans la d claration de succession par rapport la valeur de cet immeuble dans une cession ult rieure Cass Com 15 mars 2011 n 10 14729 in dit Renonciation l usufruit concernant des actions effet fiscal imm diat parties solidairement tenues au paiement des droits Les donataires manifestent leur acceptation en faisant figurer en pleine propri t dans leurs d clarations fiscales les actions dont l usufruit a t abandonn par leur donateur Le droit d usufruit ne reste pas vacant entre la d clara tion de son abandon et l tablissement des d clarations fiscales la r union de l usufruit des actions leur nue propri t s op re donc sans d lai Les parties figurant dans l acte sont tenues solidairement au paiement des droits d enregistrement auquel cet acte est soumis donc l administration fiscale peut notifier un redressement tendant au paiement de ces droits l un des d biteurs solidaires
21. Le Tribunal administratif rappelle aussi que La redevance due pour l occupation ou l utilisation du domaine public tient compte des avantages de toute nature procur s au titulaire de l auto risation art L 2125 3 du Code g n ral de la propri t des personnes publiques Mais il consid re qu un rabais a pu tre op r sur le montant de cette redevance aucune pr cision suffisante n tant en l esp ce apport e pour appr cier le caract re injustifi de l aide indirecte ainsi accord e TA de Paris 13 Juillet 2011 n 0903284 Association des locataires du site des Frigos Logement de fonction expulsion du domaine public appr ciation de son appartenance la date de la naissance du litige Suite au recrutement de Mme A pour une dur e d termin e la directrice d un tablissement public communal d h bergement pour per sonnes g es d pendantes EHPAD a mis disposition de celle ci titre gracieux et provisoire une d pendance du logement de fonction qui lui a t conc d S tant mainte nue dans les lieux apr s le terme de son contrat le 21 septembre 2009 l tablissement l avait somm de quitter les lieux Suite ce refus le Juge des r f r s a t saisi afin de prononcer l expulsion de l occupant sans titre du domaine public Estimant que le litige opposait deux personnes priv es le juge a d clin sa comp tence Faisant application des articles L1 et L2111 1 du Code de la propr
22. ans et apr s Il est pr vu un abattement second alin a de l article 784 du CGI sur la valeur des biens pour le d lai de rappel pour les donations pass es dans les dix ann es pr c dant l entr e en vigueur de la loi 31 juillet 2011 Pour les redevables dont le patrimoine a une applications des abattements et r ductions d imp ts Un tel changement de d lai de rappel vient remettre en cause les hypoth ses o des dona 10 si la donation est pass e depuis plus de six ans et moins de sept ans 1 300 000 et inf rieure 1 400 000 l ISF calcul est r duit d une somme gale 24 500 diminu e de 7 x 025 du tions ont t faites dans la p riode comprise entre 6 et 10 ans Ces donations qui n taient 20 si la donation est pass e depuis sept pas comprises dans l assiette du calcul des droits de mutations vont pouvoir faire l objet 30 si la donation est pass e depuis huit ans et moins de neuf ans Pour les redevables dont le patrimoine a une valeur nette taxable gale ou sup rieure 3 000 000 et inf rieure 3 200 000 l ISF calcul est r duit d une somme gale 120 000 diminu de 7 5 x 0 50 du d un rappel fiscal sur des sommes pr c dem ment exclues du calcul 40 si la donation est pass e depuis neuf Le d lai de reprise de 3 ans pr vu par l article L180 du LPF ne peut faire chec ces rappels De plus il est ins r da
23. commune n a pas r guli rement exerc son droit de pr emption CAA Versailles 18 novembre 2010 Consorts D Ovidio n 09VE01553 AJDA 9 mai 2011 p 916 Droit de pr emption en mati re commerciale renonciation expresse pr emption r f r suspension conditions urgence non Dans cette affaire la commune de Gennevilliers renonce express ment dans les deux mois de sa notification exercer le droit de pr emption commercial qui lui est offert par les articles L 214 1 et suivants du code de l urbanisme lors de la cession d un droit au bail commercial La cession du droit au bail est donc r alis e entre les parties pr vues initialement au contrat Une fois le contrat r gularis la commune d cide finalement d exercer son droit de pr emption dans le m me d lai de deux mois Les parties initiales au contrat de cession du droit au bail commercial exercent un recours contre cette d cision de pr emption et demandent la suspension de son ex cution dans le cadre d une proc dure de r f r suspension confor m ment aux dispositions de l article L521 1 du code de justice administrative Pr cisons que la proc dure dite de r f r suspension est applicable lorsque deux condi tions sont r unies il faut caract riser une urgence et qu il existe un doute s rieux quant la l galit de la d cision attaqu e Le Conseil d Etat qui ne s int resse en l esp ce qu la condition d urgence consid r
24. d une somme annuelle de 495 000 euros CE 23 mai 2011 n 342520 Commune de Six Fours Les Plages publi au recueil Lebon DOMAINE PUBLIC Instauration d une redevance refus d acquittement par l occupant r siliation unilat rale pour motif d int r t g n ral L Etablissement public d am nagement de la d fense EPAD a d cid d instaurer des redevances d occupation des galeries servant au passage de diff rents r seaux sur son domaine alors que les exploitants occupaient Jusqu pr sent son domaine public titre gratuit A l occasion d un litige relatif la r siliation des conventions d occupation pour cause de refus du permissionnaire de s acquitter d une rede vance le Conseil d Etat consid re que l instau ration d une redevance tenant compte des avantages de toute nature qu un permission naire est susceptible de retirer de l occupation de ce domaine fait partie des motifs d int r t g n ral pouvant justifier qu il soit mis fin un contrat d occupation du domaine public avant son terme En l esp ce il juge qu il ressort des pi ces du dossier que l EPAD entendait assujettir redevance l occupation de son domaine public en vue d en assurer une meilleure exploitation compte tenu de l volution de sa mission prin cipale depuis la cr ation de l tablissement du r le d am nageur celui de gestionnaire de son domaine Il annule donc l arr t de la Cour administrativ
25. dent arr t du 26 septembre 2001 elle retient l absence de lien de causalit entre la faute du diagnostiqueur et la pr sence d amiante Cette position est s v re pour l acqu reur Certes la faute du diagnosti queur n est pas la cause du pr judice consistant en la pr sence d amian te mais cette faute cause tout de m me un pr judice l acqu reur l quilibre du contrat ayant t boulevers par la d couverte du vice L argument avancer par un acqu reur pour se faire indemniser pourrait tre la perte de chance qui se d finit comme tant la disparition actuel le et certaine d une ventualit favorable m Le d lai de prescription de ces actions Les actions en responsabilit qu elles soient d lictuelles ou contractuelles se prescrivent par 5 ans et courent compter du jour o le titulaire a connu ou aurait d connaitre les faits lui permettant de l exercer Article 2224 du Code civil depuis la loi du 17 juin 2008 Les actions personnelles ou mobili res se prescrivent par cinq ans compter du jour o le titulaire d un droit a connu ou aurait d conna tre les fais lui permettant de l exercer Le point de d part de ces actions ne sera donc non pas la date du rap port mais la date laquelle l acqu reur aura t inform de l existence d un vice non diagnostiqu Attention cependant le report du point de d part la date de connais sance de la faute commise ne peut pas avo
26. en conformit contre la foudre n avaient pas t r alis s et les d tecteurs d alarme pour signaler les fuites d hydrocarbures taient absents Constatant que ces faits taient de nature cr er un risque de pollution majeure pour l environnement en cas de pollution accidentelle du site par infiltration la Cour a estim que le non respect des dispositions de l arr t pr fectoral pris au titre de la r glementation des installations class es portait atteinte aux Int r ts collectifs que les associations avaient pour objet de d fendre et que cette seule atteinte suffisait caract riser le pr judice moral indirect de ces derni res que les dispositions sp cifiques de l article L 142 2 du Code de l environnement permettent de r parer Les associations requ rantes ont donc t indemnis es du pr judice moral subi lors de l exploitation de l ICPE et ce en d pit du fait que l installation en cause avait t d mantel e au moment de l introduction de l instance et que le risque avait donc disparu Cass 3 me civ 8 juin 2011 n 10 15500 Soci t Alv a LOI LITTORAL Loi Littoral implantation d oliennes construction en continuit de l urbanisation oui exceptions non Le juge administratif a annul un permis de construire ayant pour objet l dification d oliennes sur le territoire d une commune situ e dans le champ d application de la loi Littoral au motif que ces oliennes ne se
27. et sa responsabilit est alors limit e aux termes du contrat Dans ce cas l acheteur devrait lui aussi se voir opposer une absence de manquement contractuel s il d sire invoquer une faute d lictuelle du diagnostiqueur en raison de l identit des fautes d lictuelles et contractuelles m Responsabilit d lictuelle l gard de l acqu reur l acqu reur tiers au contrat entre le vendeur et le diagnostiqueur ne peut donc agir directement contre ce dernier sur le principe de la responsabilit contractuelle Par contre il peut le faire sur le fondement de article 1382 du Code civil Tout fait quelconque de l homme qui cause autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arriv le r parer Un arr t de la Cour de cassation en Assembl e Pl ni re a consacr e 6 octobre 2006 LOUBEYRE SARL MYR HO que le tiers un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilit d lictuelle un manquement contractuel d s lors que ce manquement lui a caus un dommage La jurisprudence admet depuis CA Poitiers du 28 mars 2007 MUTUELLES DU MANS ASSURANCES CRANGER que tout tiers un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilit d lictuelle un manquement contractuel d s lors que ce manquement lui a caus un dommage Le tiers l acqu reur peut donc se pr valoir d une situation Juridique cr e par un contrat auquel il n est pas partie mais dont il a vocation
28. faut d avoir pu donner d eux m mes de leur vivant souhaitent transmettre une association tout ou partie de leur patri moine fran ais apr s leur mort Cette g n rosit est d ailleurs vivement encourag e tant par les associations nationales et internationales que par l Etat au travers d une fiscalit attractive Cependant le chemin de la philanthropie est sem d cueils La libert de tester est en r alit contr l e tant au stade de la r daction du testament qu au moment de son ex cution En effet l efficacit du legs n cessite en amont des pr cautions quant au choix de l association l gataire et quant la r daction du testament soient prises 1 Cette efficacit est d autre part subordonn e un contr le de l administra tion fran aise apr s le d c s du testateur qui s est cependant all g depuis 2005 2 11 Enfin il ne faut pas oublier que la protection des h ritiers r servataires pourra faire chec ce legs _ LE LEGS A UNE ASSOCIATION LES PRECAUTIONS PREALABLES NECESSAIRES Certes le choix de l association gratifier appartient exclusivement au testateur Toutefois d faut de pr cautions la volont du testateur risque d tre au mieux difficile ex cuter et au pire de nul effet En effet toutes les associations ne peuvent pas tre l gataires le legs une association incapable est nul 3 A Par ailleurs une attention toute particuli re doit tre app
29. financer les actions d accompagnement social et de gestion locative envers les b n ficiaires du DALO et des logements sociaux Redevance et taxe annuelle sur les bureaux d finition de l unit urbaine de Paris La taxe annuelle sur les bureaux en Ile de France r form e par la loi du 29 d cembre 2010 s applique des tarifs diff rents suivant les trois circonscriptions fix es par l article 231 ter du CGI Paris et Hauts de Seine unit urbaine de Paris et reste de l Ile de France L unit urbaine de Paris vient d tre d finie par l arr t du 4 mai 2011 qui dresse la liste des communes concern es dans chaque d partement de l Ile de France La redevance pour cr ation de bureaux l article L 520 3 du Code de l urbanisme se r f re aussi cette notion d unit urbaine de Paris L arr t s applique donc aussi la fixation du tarif de cette redevance Grand Paris d blocage des projets compatibles avec le projet de SDRIF L laboration d un nouveau sch ma directeur de la r gion Ile de France SDRIF engag e en 2005 par la R gion Ile de France a conduit l appro bation d un projet de SDRIF en 2008 Le Conseil d Etat a rendu le 27 octobre 2010 un avis d favorable fond principalement sur l incom patibilit du projet de SDRIF avec la loi du 3 juin 2010 relative au Grand Paris A d faut d approbation du nouveau SDRIF l ancien document de 1994 est rest applicable et a eu pour effet de bloquer la r a
30. ge de l association 18 La Liste figure l article 4 du D cret du 11 mai 2007 prec 19 CE avis 12 jan 1854 au notaire une attestation d absence d opposition au legs 2 l exception le maintien de l autorisation pr alable article 910 al 1er L ancien r gime de l autorisation pr alable continue cependant d exister pour certaines associations savoir les tablissements de sant les tablis sements sociaux et m dicaux sociaux et les tablissements d utilit publique L autorit de tutelle autorise ou non le legs en fonction de l int r t g n ral de l int r t des familles et de l int r t de l association L autorisation pr alable du Pr fet Le notaire est l encore au c ur de cette proc dure En effet il lui revient de transmettre la pr fecture 17 la demande d autorisation accompagn e d un ensemble de documents permettant l administration d appr cier l int r t de ce legs pour l association 18 Cette proc dure d autorisation pr alable est galement soumise un formalisme strict et encadr e par des d lais l gaux Tout d abord le pr fet doit accuser r ception de la demande dans un d lai de quinze jours au maximum Ensuite l administration dispose d un d lai de six mois compter de la demande pour se prononcer son silence valant autorisation Le pr fet peut d livrer au notaire une attestation confirmant l obtention d une autorisation tacite Le refu
31. la libre acceptation du legs article 910 alin a 2 L ancien dispositif d autorisation administrative pr alable du legs est rem plac par un nouveau r gime fond sur la reconnaissance de la capacit des associations recevoir titre gratuit D sormais les associations sont libres d accepter les legs Cependant cette libert d acceptation reste contr l e sous la forme d un droit d opposition a posteriori de l administration Ce droit est encadr par un formalisme stricte des d lais l gaux et repose largement sur un homme le notaire Ce contr le reste n anmoins souple dans la mesure o seule l inaptitude de l association l gataire utiliser la lib ralit conform ment son objet statutaire peut justifier l exercice de ce droit d opposition du pr fet a R le du notaire Le notaire est effectivement au c ur de cette nouvelle proc dure ainsi que l affirme l article 1er alin a 1 du d cret du 11 mai 2007 En effet il revient au notaire charg du r glement de la succession d infor mer l association et de constater l acception du legs par le repr sentant de l association 13 Puis le notaire doit au plus vite d clarer le legs et transmettre le dossier l autorit administrative c est dire la pr fecture 14 par lettre recommand e avec accus de r ception Un certain nombre de pi ces 15 doivent galement tre transmises savoir 1 Une copie du testament et une copie de
32. le diagnostiqueur doit mentionner dans son rapport que ses conclusions sont incompl tes pour appeler l attention des parties Le diagnostiqueur doit s assurer de la clart de son rapport et mentionner tr s clairement toute limitation contractuelle l tablissement d un diagnostic non r glementaire ou une impossibilit mat rielle Quelques exemples responsabilit du diagnostiqueur retenue car il n a pas proc d un sondage sonore qui lui aurait pourtant permis de suspecter la pr sence d amiante Arr t du 17 septembre 2009 Cass 2 me chambre civile responsabilit non retenue en consid rant que le diagnostiqueur qui conclut que les parties visibles et accessibles de l immeuble inspect es ne pr sentaient pas de mat riaux et produits contenant de l amiante alors qu il s est av r qu il y avait de l amiante dans la toiture n a pas commis de faute dans la mesure o i son rapport tait tabli confor m ment la l gislation et 1 il ne peut pas lui tre reproch de ne pas avoir demand acc der la toiture partie du b timent qu il ne pouvait pas atteindre Cour d Appel de N mes du 11 mai 2010 e L obligation compl mentaire de conseil Le diagnostiqueur est galement tenu d une obligation de conseil d s lors qu il a re u une mission compl te de diagnostics Il doit alors s enqu rir lui m me des caract ristiques compl tes de l immeuble Il doit proc der une recherche syst mati
33. loi relative au Grand Paris est con u comme le contrat de mise en uvre du r seau de transport public de voyageur associant l tat d une part et les communes et leurs groupements d autre part Il couvre un champ tr s large puisqu il doit d finir des objectifs et priorit s notamment en mati re d urbanisme de logement de transports de lutte contre l talement urbain d quipement commercial et de d veloppement conomique sportif et culturel de protection des espaces naturels agricoles et forestiers Le d cret indique que le contrat est structur en quatre titres un projet stra t gique de d veloppement durable les objectifs et priorit s des parties le programme des actions op rations d am nagement et projets d infrastruc ture et les conditions de mise en uvre de suivi et d volution du contrat Le contrat peut pr voir la mise en place de p rim tres pr op rationnels lorsque les objectifs et priorit s des parties ne peuvent tre d finis de mani re pr cise S agissant de l laboration du CDT le d cret pr cise notamment que le projet de contrat fait l objet de discussions au sein d un comit de pilotage avant d tre valid par lui au plus tard 4 mois ou 3 mois dans le p rim tre d intervention de l tablissement public de Paris Saclay avant l ouverture de l enqu te publique Le projet de contrat doit galement faire l objet d une valuation environnementale Le d cret pr cise que les
34. lui m me de la pertinence des rep rages effectu s dans l immeuble et cette presta tion ne rel ve pas d un simple devoir de conseil elle constitue l objet m me de la prestation Cet arr t semble d ailleurs contraire un pr c dent arr t du 2 juillet 2003 Cass 3 me civile n 01 16 246 dans lequel la Cour avait jug que le diagnostiqueur est tenu d une obligation de conseil et doit senqu rir lui m me des caract ristiques compl tes de l immeuble La solution de 2006 trouve certainement sa justification dans le fait que le moyen formul par le vendeur l encontre du diagnostiqueur portait sur le devoir de conseil et que dans l hypoth se aucun manquement au devoir de conseil ne pouvait tre reproch au diagnostiqueur puisque le vendeur avait volontairement limit ses recherches dans un souci d conomie En tout tat de cause il semble vident qu en 2006 le diagnostiqueur avait bien failli sa mission r glementaire pour ne pas avoir accompli toutes les diligences qui lui Incombaient Ainsi de deux choses l une Soit le diagnostiqueur a re u la mission de se conformer aux prescrip tions r glementaires et il engage sa responsabilit s il ne proc de pas une recherche syst matique au regard des obligations pr vues par les r gles Cass 3 me Civ 5 d cembre 2007 soit la mission du diagnostiqueur a t d limit e par le vendeur en d rogeant aux prescriptions r glementaires
35. me ChB 4 septembre 2003 n 2002 17698 D s lors les dispositions protectrices des non professionnels issues de l article L136 1 du Code de la consommation relatives la tacite reconduction des contrats de prestation de service lui sont applicables Cass 1 re Civ n 10 30 645 n 673 P B I Bull Gestion Immo n 437 juillet 2011 p3 SYNDIC Honoraires du syndic approbation obligatoire action en r p tition de l indu possible Pour pouvoir percevoir valablement ses hono raires le syndic de copropri t doit les avoir fait approuver en assembl e g n rale lors du vote de son contrat de mandat jurisprudence constante en ce sens Cass 3 me 12 juin 1991 n 89 19 170 La Cour pr cise aujourd hui que la demande de restitution initi e par les copro pri taires est une action en r p tition de l indu Ind pendante d une quelconque faute du syndic Cass 3 me Civ 8 juin 2011 n 09 71 214 n 678 D et 3 me Civ 8 juin 2011 n 09 71 222 n 686 D Bull Gestion Immo n 437 juillet 2011 p4 REGLEMENT DE COPROPRIETE Clause d habitation bourgeoise location en meubl interdite clause r put e non crite Des poux propri taires d un lot de copropri t compos d un appartement avec cave et d une chambre de service qu ils donnaient bail en meubl ont assign le syndicat des copropri taires qui entendait s y opposer pour que soit B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX n
36. n 5 Mai 2011 Liquidation des biens lors d un divorce obligation d information entre poux sur la valeur des biens c d s En cas de vente d un bien commun par l un des poux lors d une liquidation de communaut le prix de cession doit tre indiqu au conjoint La l re chambre civile de la Cour de cassation rappelle au visa de l article 1477 du code civil qu il incombait au mari de prouver qu il avait inform son pouse de la valeur r elle des actions communes dont il avait dispos Cass l re civ ler juin 2011 n 10 30 205 P B I Droit amp patrimoine N 836 13 juin 2011 SUCCESSION Sort du capital de l assurance accident en cas de d c s concomitant de l assur et du b n ficiaire Un poux avait souscrit au b n fice de son B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX pouse un contrat d assurance automobile qui pr voyait le versement d un capital en cas d accident Leur fille unique h riti re a assign la compagnie en versement du capital La Cour de cassation nonce qu d faut de b n ficiaire en vie au moment du d c s de l assur le contrat tait devenu sans b n ficiaire d termi n de sorte que le capital d c s fait partie de la succession Cass 2 me Civ er juin 2011 n 10 30 430 JCP N n 24 du 17 juin 2011 ADOPTION Adoption simple frauduleuse de sa compagne n cessit d un rapport filial Une personne r alise des donations de parts so
37. pas possible m me avec l accord du vendeur qui l a missionn Attention cependant toute Inex cution d une obligation contractuelle n est pas n cessairement une faute d lictuelle Le professionnel mandat pour rechercher la pr sence ventuelle d un vice se doit de le rep rer d s lors qu il est d celable l aide des techniques qui lui sont impos es L obligation d effectuer un examen complet et conforme la r glementa tion impose au diagnostiqueur d effectuer galement des v rifications sur l ensemble des l ments concern s au sein de l immeuble et tous les l ments accessibles de l int rieur de l appartement Volets fen tres barres d appui Cass civ 3 me 23 mai 2007 La limitation contractuelle de la mission L obligation de recherche compl te s impose au diagnostiqueur qui ne peut pas s exon rer de sa responsabilit par une mention port e dans son rapport M me si le rapport indique clairement les limites de sa prestation examen visuel uniquement il ne peut pas limiter sa mission et doit m me se procurer les documents relatifs la construction ou aux travaux de r novation Cass Civ 3 me 2 juillet 2003 Cette obligation ne s efface qu en cas de limitation conventionnelle de la mission conf r es au diagnostiqueur ou en cas d impossibilit mat rielle Si le client exige la limitation de sa mission l obligation du diagnostiqueur se transforme alors en obligation de conseil Cependant
38. peut opposer au vendeur la limita tion contractuelle de sa prestation dans l hypoth se par exemple o le diagnostiqueur aurait clairement marqu le caract re incomplet de sa mission par exemple un local particulier d un immeuble qui n aurait pas pu tre visit faute d acc s cl s non transmises au diagnostiqueur locataire qui refuse de le faire entrer Il existe alors un risque pour le vendeur qu il soit condamn indemniser son acqu reur mais que ensuite en se retournant contre le diagnosti queur en appel de garantie tire r cursoire le professionnel soit mis hors de cause la Cour reconnaissant une limitation contractuelle de garantie Exemple d un arr t du 27 septembre 2006 de la 3 me Chambre Civile n 05 15 924 qui admettait que le vendeur avait restreint l obligation du diagnostiqueur en limitant sa mission un simple examen visuel des lieux entrainant pour cons quence que ce professionnel ne pouvait se voir reprocher la non r v lation de termites souterraines Et concluant qu il ne pouvait donc pas rechercher la responsabilit du diagnostiqueur en cas de pr sence de pr sences de termites souterraines Cette position peut tre critiqu e car il peut tre consid r que de facto d s lors qu un diagnostic se trouve r glement tout manquement cette norme entra ne une faute s opposant toute exon ration de responsabi lit du professionnel Le diagnostiqueur doit en effet s assurer
39. publique 2 L tat mentionnant la pr sence ou l absence de mat riaux ou produits contenant de l amiante pr vu l article L 1334 13 du Code de la sant publique 3 L tat relatif la pr sence de termites dans le b timent pr vu l article L 133 6 du Code de l habitation et de la construction 4 L tat de l installation Int rieure de gaz naturel pr vu l article L 134 6 du Code de la construction et de l habitation 5 Dans les zones mentionn es au de l article L 125 5 du Code de l environnement l tat des risques naturels et technologiques pr vu au deuxi me alin a du du m me article 6 Le diagnostic de performance nerg tique pr vu l article L 134 1 du Code de la construction et de l habitation 7 L tat de l installation int rieure d lectricit pr vu l article L 134 7 du Code de la construction et de l habitation 8 Le rapport de visite tabli l issue du contr le des installations d assainissement non collectif pr vu l article L 1331 11 1 du Code de la sant publique B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX Virginie JACQUET Groupe Immobilier Le choix du diagnostiqueur une libert r glement e Le vendeur a le libre choix du diagnostiqueur Cependant le nombre et la technicit des documents tablir ainsi que le poids des responsabilit s ventuellement encourues exigeaient que le l gislateur r glemente l activit des
40. reste applicable m Responsabilit contractuelle l gard du vendeur En cas de manquement ses obligations le diagnostiqueur engage sa responsabilit contractuelle l gard de celui qui l a missionn g n ra lement le vendeur Le propri taire vendeur est li au diagnostiqueur par un contrat qui r pond la qualification de contrat d entreprise L action trouve alors son fondement dans les articles 1147 et suivants du Code l acqu reur par contre n ayant aucun lien contractuel direct avec le diagnostiqueur ne pourra pas agir sur ce fondement La transmission automatique de l action contractuelle avec l immeuble n a pas encore t d cid e Ainsi d faut de clause contraire dans l acte de vente subrogation la mise en cause directe du professionnel par l acqu reur via la responsabi lit contractuelle n est pas possible Il devra agir contre son vendeur en vertu du contrat de vente lequel agira ensuite contre le diagnostiqueur en vertu du contrat d entreprise pass entre eux Se pose alors la question de la port e des limitations de la responsabi lit contractuelle du diagnostiqueur convenues entre lui et le vendeur Sont elles opposables au vendeur et donc par ricochet son acqu reur B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX Le principe est que l tendue de l obligation du diagnostiqueur est encadr e par la mission d finie dans le contrat Dans certains cas le diagnostiqueur
41. situations l occupant doit rester dans son logement et manifester sa pr sence sa fen tre alors que l alarme du d tecteur pourrait l inciter vacuer R p min n 94 566 J O A N Q 31 mai 2011 p 5 849 QUESTION PRIORITAIRE DE CONSTITUTIONNALITE La prescription acquisitive est elle conforme la constitution Cette question ne sera pas transmise au Conseil Constitutionnel la haute juridiction ne la jugeant ni nouvelle ni s rieuse En effet si la Cour de cassation est tenue de renvoyer toute question portant sur une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n a encore jamais fait application elle conserve son pouvoir d appr ciation dans le cas contraire En effet le fait que le juge constitutionnel n ait pas d j connu de la disposition l gislative invoqu e ne suffit pas donner la question un caract re nouveau S agissant du caract re s rieux la haute juridiction consid re la QPC d pour vue au motif que la prescription acquisitive n a ni pour objet ni pour effet de priver une personne de son droit de propri t mais de conf rer au pos sesseur sous certaines conditions et par l coulement du temps un titre de propri t correspondant la situation de fait qui n a pas t contest e dans un certain d lai et que cette Institution r pond un motif d int r t g n ral de s curit juridique en faisant correspondre le droit de propri t une situation
42. ts et colonnes portes affiches vocation culturelle La possibilit d ins rer une publicit d une surface maximale de 16m2 dans une b che orn e d une composition d corative originale est ouverte afin de favoriser l insertion des chantiers dans le paysage de la rue La limitation de la publicit lumineuse d sormais restreinte aux toits terrasses La limitation de la publicit sur les v hicules L interdiction de tout dispositif intrusif et de tout dispositif de comptage d audience Pr vention et gestion des d chets Le d cret n 2011 828 du 11 juillet 2011 pris en application de mesures dict es par la loi Grenelle 2 renforce la planification des d chets cr e un plan de gestion des d chets issus de chantiers du b timent et des travaux publics limite la capacit des installations d incin ration et de stockage et rend obligatoire le tri des biod chets et leur collecte s par e en vue d une valorisation pour tous les gros producteurs de biod chets Transmission des DPE l ADEME Le d cret n 2011 807 du 5 juillet 2011 fait obligation aux diagnostiqueurs de transmettre les diagnostics de performance nerg tique DPE r alis s l occasion de la vente ou de la location d un b timent ou d un logement l agence de l environnement et de la ma trise de l nergie ADEME Le d cret pr voit en cons quence la cr ation d une application informatique pour le recueil des diagnostics de performance
43. une ordonnance de non conciliation avait ant rieurement attribu la jouissance du domicile conjugal Monsieur La Cour d appel rejette la demande de Madame Elle est censur e par la Cour de cas sation qui accorde le droit au bail l pouse divorc e ne r sidant plus dans les lieux La cotitularit du bail des poux subsiste donc en d pit du prononc du divorce attribuant la jouissance du domicile l un des poux Cass Civ 3 me 18 mai 2011 n 10 13853 Jurishebdo n 438 du 31 mai 2011 VENTE Vice apparent et ampleur du vice Le vice apparent doit l tre dans toute son ampleur En l esp ce la pr sence d humidit dans un immeuble ancien ne pouvait m me pour des acheteurs normalement diligents laisser pr sager la venue d eau au sol l int rieur de la maison la Cour d appel en a souveraine ment d duit l existence d un vice cach d s lors que les acqu reurs n avaient pas eu connaissance du vice dans toute son ampleur Cour de cassation 3 me civ 15 mars 2011 Affaire n 10 15 174 n 327 F D AJDI mai 2011 p 398 D termination du moment de la vente pour appr cier la l sion modification du caract re constructible terrain entre la promesse et la vente Des indivisaires propri taires d un terrain non constructible avaient consenti sur ce dernier une promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive de la purge du droit de pr emption urbain Par suite d une modifica
44. 01 Loches Conception graphique L C cr ation 01 40 60 04 50 ISSN N 1764 3015 D pot l gal Troisi me trimestre 2011 Le Bulletin de Cheuvreux est prot g par les r gles de la propri t litt raire et artistique Toute reproduction est strictement interdite sauf accord expr s de l Etude CHEUVREUX ETUDE CHEUVREUX 77 boulevard Malesherbes 75008 Paris T l 33 01 44 90 14 14 Fax 33 O1 44 90 14 15 Le Bulletin sur internet http www cheuvreux associes fr Mich le Raunet interviendra lors du salon du SIMI qui aura lieu du 30 novembre au 2 d cembre 2011 au Palais des Congr s de Paris Elle participera le mercredi 30 novembre une conf rence intitul e Vente et acquisition d un bien immobilier mode d emploi 2012 Xavier Boutiron a fait l objet d une longue Interview dans l Agefi Actifs du 24 juin 2011 sur le th me du traitement fiscal de l abandon d usufruit Ses propos ont t recueillis par la journaliste Valentine Cl ment Bruno Cheuvreux et Mich le Raunet sont intervenus lors du colloque organis par le Conseil d Etat le 6 juillet 2011 sur le th me de la valorisation conomique des propri t s des personnes publiques il a t question lors des d bats de la valorisation de leur domaine et de la cession des propri t s publiques Pour la troisi me ann e cons cutive l Etude Cheuvreux a envoy douze de ses meilleurs coureurs aux Foul es de l Immobilier course organis
45. 02 838 et 1 805 677 Les tranches de l actif net taxable servant de base au calcul de l ISF sont rehauss es et les de 1 805 677 Lactif net taxable du patrimoine gal ou sup rieur 1 300 000 et inf rieur tion de l article L181B du LPF et la modification du CGI vont g n rer un contentieux grave et abondant Ces changements entra nent fondamentalement une extension du d lai de prescription en mati re de donation Ant rieurement la loi de finances rectificative pour 2011 l article 784 du CGI pr voyait que Le taux de 40 est port 45 pour la les droits de donation et de succession talent calcul s en y ajoutant la valeur des op rations ayant fait l objet de donations ant rieures l exception de celles pass es depuis plus de Le rallongement du d lai de rappel pour les donations l actif net taxable du patrimoine gal ou sup rieur 3 000 000 est tax au taux 6 ans Le dispositif reste inchang mais ce d lai passe 10 ans Les droits de mutations sont donc d sormais calcul s sur la part du dona second alin a de l article 784 du CGI de 6 ans est port 10 ans Le montant minimal de l ISF est r duit 1 500 pour les redevables dont le patrimoine net taxable est gal 1 300 000 et de moiti pour les redevables dont le patrimoine taire dans l actif donn apr s r int gration des donations consenties depuis 10
46. 1 Indice Immobilier code Sicovam QS0011018098 1 184 10 CAC 40 2 890 09 Variation depuis le 01 01 11 11 26 24 14 Variation depuis 1 an 7 36 22 53 TAUX MONETAIRES Taux de Base Bancaire Inchang depuis le 31 12 2009 6 60 Taux d int r t l gal Pour 2011 0 38 Argent au jour le jour T4M Au 1er sept 2011 0 8972 CROISSANCE PIB 1998 3 4 1999172 9 0 2000 3 6 2001 2 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 CONJONCTURE CONFIANCE DES M NAGES ET ACHAT IMMOBILIER Il existe une forte corr lation depuis de nombreuses ann es entre l volution des prix des logements et l indice d opinion des m nages tel qu il est d termin par l INSEE Ce dernier a connu une forte chute en d but d ann e 2008 anticipant la baisse des prix avant de remonter sensiblement de la m me mani re que l volution des prix qui elle s est acc l r e fortement en 2010 alors que l indice de confiance se stabilisait un niveau assez bas en renfor ant de mani re injustifi e l cart les s pa rant voir tableau n 1 Serait ce le signe de l existence d une bulle immobili re Les principaux indi cateurs apr s une remont e en 2009 semblent se stabiliser en 2010 et 2011 voir tableau n 2 Prix des logements parisiens et opinion des m nages 1996 2 me trim 2011 Evolutions des prix des logements anciens Paris au m2 Echelle de gauche mm Confiance des m
47. 2011 n 10 15 787 Droit et Pat Hebdo n 832 du 16 mai 2011 INDIVISION Notification indivision droit de pr emption possibilit de renoncer la cession avant la signature de l acte authentique La notification faite au titulaire du droit de pr emption de l intention de c der ses droits indivis ne vaut pas offre de vente En cons quence son auteur peut renoncer son projet de vendre malgr la manifestation de l autre indivisaire d exercer son droit de pr emption droit de pr emption de l article 815 14 Ainsi la notification aux fins de purge est un simple moyen d information pr alable des co ndivisaires l indivisaire pouvant renoncer son projet de vente un tiers avant ou apr s la d claration de pr emption tant que les consen tements la vente entre le vendeur et le pr empteur ne sont pas chang s lors de la signature de l acte notari Confirmation par la Cour de cassation de la solution adopt e le 5 juin 1984 Cass 1 re Civ 9 f vrier 2010 n 10 10 759 P B I RPJF n 5 Mai 2011 Bull Joly Soci t s Mai 2011 LE BULLETIN DE CHEUVREUX Tous les trimestres toute l actualit juridique e e 10 1 11 40 SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES Syndicat des copropri taires consommateur oui La jurisprudence confirme que le syndicat des copropri taires bien que personne morale est assimilable un non professionnel en ce sens sur les clauses abusives CA PARIS 23
48. Droit des Affaires Raoul PRELY Droit des affaires Le T Virginie JACQUET Murielle GAMET Xavier BOUTIRON R alisation Conception graphique Cabinet Richard L C Cr ation Fiscalit Impression Renaissance Lochoise Louis COQUILLETTE S gol ne de la RIVI RE Immobilier Urbanisme Charlotte FOUQUERE Strat gie Patrimoniale Immobilier Charles Henry GASCHIGNARD Carole LVOVSCHI BLANC Environnement Coralie LEVENEUR Droit Bancaire Antoine URVOY Myl ne ROLLE Droit Public Strat gie patrimoniale Thierry CROIZE Immobilier Parisien LES INDICES CONSOMMATION Indices des prix la consommation sources INSEE Juillet 2011 Variation en Ens des m nages 123 40 mensuel 0 4 annuel 1 9 Ens des m nages Hors Tabac M nages urbains M nages urbains Hors tabac 121 94 123 44 annuel 1 9 annuel 1 9 mensuel 0 4 mensuel 0 5 121 80 mensuel 0 5 annuel 1 8 CONSTRUCTION Indice Nat B timent Tous corps d Etat BTO1 Mai 2011 Variation en 854 4 mensuel 004 annuel 3 43 Indice co t de la construction sources INSEE ler trim 2011 Variation Variation sur 1 an sur 3 ans Variation sur 9 ans 1 554 3 05 3 81 34 08 Indice de r f rence des loyers 2 me trim 2011 120 31 Variation annuelle 1 73 Au 13 sept 201
49. ELQUES PROGRAMMES IMMOBILIERS NEUFS DANS PARIS Paris 13 me m 03 Paris 18 me m INOVA Rue Brillat Savarin VINCI Angle de la rue Jacque Kabl Paris 17 me mm PEREIRE 17 et rue du D partement ____ BOUWFONDS MARICNAN Angle boulevard Pereire rue Saussure VINCI Paris 19 me W Canal Parc 81 83 rue de Meaux COGEDIM Ceci constitue un aper u des programmes immobiliers neufs dans Paris Ao t 2010 Source Indicateur BERTRAND R f rence de l Etude Service d expertise et de n gociation immobili re Thierry CROIZE Sandrine MEUNIER L IMMOBILIER PARISIEN CONJONCTURE INDICE NOTAIRE INSEE PARIS prix m2 Appartements anciens 2 me trimestre 2011 Variation annuelle Variation sur 3 mois 273 7 22 5 4 6 EVOLUTION DES PRIX ET DES VOLUMES DANS PARIS ET PETITE COURONNE Source Evolution au 2 me trimestre 2011 de la Chambre des Notaires de Paris www paris notaires fr Transactions immobili res Volume Chiffre d Affaires Total 1 15 Dont Appartements anciens libres 3 173 Appartements neufs 8 2 Maisons anciennes 3 6 5 Maisons neuves 26 1
50. Maurey Mathilde PerinetMarquet R my Nerri re Alix d Ocagne Cath rina Makosso Raoul Prely Myl ne Rolle Mich le Raunet Fr d ric Recq Dominique Richard Antoine Urvoy Thomas Vajou ULLETIN DE CHEUVREUX N 03 2011 Septembre 2011 16 me ann e L DITO n t maussade tant sur le plan m t orologique qu conomique Les d pressions se suivent et l horizon ne semble pas s claircir Au del de la m taphore de la crise de la dette de la faillite des Etats de la sp culation tout va nous devons nous interroger sur le point de savoir s il existe encore un mod le conomique Jean d Ormesson dans son ditorial du 19 ao t dans le Figaro crivait Au combat entre marxisme et capitalisme qui s est termin par la d faite du marxisme et la victoire de l conomie de march a succ d l effondrement suicidaire d un capitalisme sans rival Sans aller r clamer une gouvernance mondiale qui rel ve de la chim re l Europe doit imp rativement se doter d une politique conomique et sociale lisible pour l ext rieur et pour les citoyens Faute de mod le proposer on peut craindre que les peuples ne se r voltent un jour ils le font contre la tyrannie politique m fions nous qu ils ne se l vent contre la tyrannie conomique Ronan Bourges Le Bulletin de Cheuvreux N 3 2011 est dit par l Etude Cheuvreux Impression La Renaissance Lochoise 1 ter rue de la Tour 376
51. Paris et sur la mise en uvre des contrats de d veloppement territorial Elaboration r vision et modification des PPRN Le d cret n 2011 765 du 28 juin 2011 pr voit qu un plan de pr vention des risques naturels pr visibles PPRN doit tre d sormais approuv dans un d lai maximum de trois ans suivant sa prescription d lai prorogeable une fois pour une dur e de 18 mois notamment en cas de complexit du plan ou de l ampleur ou de la dur e des consultations Le pr fet d finit les modalit s d association des collectivit s territoriales dans l arr t prescri vant le plan La nouvelle proc dure d laboration de ces plans s applique aux plans dont l tablissement est prescrit compter du 1er ao t 2011 Il pr cise galement la proc dure de modification d un plan de pr vention des risques naturels pr visibles que l article 222 de la loi LNE du 12 juillet 2010 a introduit l article L 562 4 1 du Code de l environnement Ce texte pr voit la proc dure classique de r vision qui est calqu e sur la proc dure d laboration la proc dure all g e dite de modification qui fait l objet de deux nouveaux articles C envir art R 562 10 et R 562 10 2 Les nouvelles r gles concernant la r vision et la modification des plans de pr vention sont d application Imm diate Performance environnementale des nouvelles constructions renforc e Le d cret n 2011 830 du 12 juillet 2011 intervie
52. UX DE L ENTREE EN VIGUEUR DU GRENELLE II Dispositions concern es La mise en uvre du Grenelle Il en mati re d urbanisme Objet Entr e en vigueur Observations R f rences Documents d urbanisme Directives territo riales d am nage ment et de d velop pement durable DTADD Article 13 de la loi ENE Articles L 113 1 L 113 6 du Code de l Urbanisme Transformation des DTA en DTADD Entr e en vigueur imm diate le lende main de la publication de la loi au JO soit le 14 juillet 2010 Aucun d cret d application n est pr vu Sch mas de coh rence territoriale SCOT Plans locaux d urbanisme PLU Trame bleue et trame verte Article 17 de la loi ENE Articles L 122 1 et suivants du Code de l Urbanisme Article 19 de la loi ENE Articles L 123 1 et suivants du Code de l Urbanisme Article 121 Division I loi ENE Article L 371 2 du Code de l Environnement R criture du contenu et du champ d appli cation des SCOT Modification du r gime des PLU Protections patrimoniales et environnementales Elaboration d orientations nationales de Sch mas r gionaux de coh rence cologique Entr e en vigueur des dispositions l gis latives le 13 janvier 2011 Dans l attente de d crets d application Entr e en vigueur Imm diate le lende main de la publication de la loi au JO soit le 14 juillet 2010 Dans l attente de d crets d application Afin de perme
53. ailleur Les disposi tions du Code de commerce pr cisent toutefois que le droit direct au renouvellement du sous locataire l gard du propri taire existe m me si ce dernier a agr la sous location de mani re tacite art L145 32 al 2 C Com La Cour de cassation a retenu l accord tacite du bailleur dans une esp ce o ce dernier savait d s la conclusion du bail initial que les locaux avalent vocation tre sous lou s Les clauses du bail prenaient d ailleurs en compte cette situation et des relations directes entre le bailleur et le sous locataire s taient poursuivies au cours des baux successifs Cass 3 me civ 4 mai 2011 Affaire Centrale Jemmapes c Centre de prestations de services et a n 10 15 473 Dictionnaire Permanent Droit des Affaires bulletin n 765 Juin 2011 Bail commercial fonds de commerce en indivision immatriculation obligatoire au RCS pour le seul exploitant Par un revirement de jurisprudence la Cour de cassation s aligne sur les nouvelles dispositions issues de la loi du 4 ao t 2008 D sormais seul l exploitant a l obligation de se faire immatri culer au RCS L145 1 du Code de Commerce Le bailleur ne peut donc se pr valoir du d faut d immatriculation d un des poux non exploitant pour refuser le renouvellement du bail commer cial quand bien m me le fonds de commerce est en Indivision post communautaire Cass 3 me Civ ler juin 2011 n 10 18 855 n 633 P B
54. ait saisi le pr fet afin que ce dernier mette en demeure l ancien exploitant d y proc der mais le silence gard par le pr fet valait d cision implicite de rejet Les juges du fond saisis de ce litige rejet rent galement la demande du propri taire du terrain en estimant que l int ress n tablissait pas par les pi ces qu il avait produites que cette d charge pr sentait des inconv nients graves pour la commodit du voisinage la sant la salubrit et la s curit publiques Le Conseil d Etat a cass cet arr t de Cour d appel qui commettait une erreur de droit en imposant ainsi au requ rant d tablir la preuve de l existence des dangers ou inconv nients all gu s sans rechercher si l exploitant avait plac le site dans un tat tel que ne soit susceptible de Sy manifester aucune de ces atteintes Ainsi le Conseil d Etat juge que s il appartient la victime de nuisances engen URBANISME ET AM NAGEMENT USAGE Location meubl e autorisation pour changement d usage r sidence principale et bail sup rieur un an non location saisonni re oui Un appartement parisien de standing tait propos sur Internet en location meubl e la semaine ou au mois et la question se posait de savoir si cette transformation n cessitait d obtenir au pr alable une autorisation de changement d usage Nous rappellerons qu en application des articles L 631 7 et suivants du Code de la constr
55. alidit de ce commandement La Cour d appel rejette sa demande en retenant que l acte avait t signifi r guli rement au nom et pour le compte de l indivision en droit de se faire repr senter par l agence immobili re La Cour de cassation censure cette d cision et rappelle que l acte avait t d livr par une indi vision laquelle est d pourvue de personnalit BULLETIN w03 2011 Septembre DE CHEUVREUX Juridique de sorte que le commandement de quitter les lieux tait affect d une irr gularit de fond entra nant sa nullit d faut de r gularisa tion violation de l article 815 3 du Code Civil Cass 2 me Civ 09 juin 2011 n 10 19 241 JCP n 25 26 du 24 juin 2011 Cong pour reprise iInoccupation du local justifi e absence de fraude L inoccupation du logement repris justifi e par l tat de sant du bailleur et la r alisation de travaux Importants ne rend pas le cong pour habiter frauduleux En l esp ce le propri taire de l appartement donn bail n avait pu l habiter Imm diatement en raison des travaux Cour de cassation 3 me civ 5 janvier 2011 n 09 67 861 n FS D Mozzonic c Favre AJDI mai 2011 p 368 Locataires en cours de divorce attribution de la jouissance l poux d c s de l poux et subsistance de la cotitularit du bail au profit de l pouse Suite au d c s d un locataire son pouse fait valoir ses droits sur le bail aupr s du bailleur alors qu
56. ans pouvait tre substitu au bail d rogatoire l expiration de ce dernier Cour d appel de Paris 2 f vrier 2011 AJDI Juin 2011 p 446 DIVERS Transaction sous seing priv force ex cutoire effet d un d p t au rang des minutes d un notaire L article 1441 4 du Code de proc dure civile dispose que Le pr sident du Tribunal de grande Instance saisi sur requ te par une partie la transaction conf re force ex cutoire l acte qui lui est pr sent Toutefois la force ex cutoire peut galement tre conf r e une transaction par le minist re d un notaire si l on en croit la Cour de cassation qui pr cise que les dispositions de l article 1441 4 du Code de proc dure civile ne font pas obstacle ce qu une transaction soit re ue par un notaire et que celui ci lui conf re une force ex cutoire En vat1l de m me pour une transaction qui aurait t r dig e sous seing priv puis d pos e au rang des minutes d un notaire La Haute Cour eut l occasion de r pondre par l affimative cette question dans l affaire suivante une transaction sous seing priv e avait t d pos e au rang des minutes d un notaire En se fondant sur cet acte un huissier proc da une saisle attribution que le d biteur contesta estimant que pour fonder valable ment la saisie attribution la transaction aurait d tre pass e devant notaire et non seulement d pos e au rang des minutes d un nota
57. ansmission de cet arr t intervenu tardivement soit plus de trois mois apr s sa signature le pr fet a exerc dans les deux mois de sa transmission un recours gracieux aupr s du maire en vue du retrait de l acte Ce recours a tacitement t rejet le 6 juin 2009 Une lettre du maire du 13 juin 2009 est venue confirmer le rejet au motif que le d lai de retrait tait expir Le pr fet a alors fait un recours contre ce refus en vue de l annulation et de la suspension de l ex cution de l arr t de permis de construire Se posait alors la question de savoir si le pr fet pouvait faire un recours gracieux plus de trois mois apr s la signature de l arr t de permis c est dire lorsque le permis de construire ne pouvait plus tre retir par l administration Apr s avoir pr cis que sauf dans les cas o des dispositions l gislatives ou r glementaires ont organis des proc dures particuli res un recours gracieux ou hi rarchique est possible sil est exerc dans le d lai de recours conten tieux alors m me que l autorit comp tente laquelle le recours est adress ne sera pas libre de retirer l acte Le Conseil d Etat souligne d ailleurs qu alors m me que le d lai de trois mois fix par l article L4245 du code de l urbanisme serait arriv son terme un tel recours n est pas d pourvu d utilit soit que l auteur de l acte litigieux justifie de la l galit de celui ci soit que son b n f
58. aration d utilit publique et l autorisa tion d installation et travaux divers accord e pour ce projet d am nagement ont par suite t annul es par le Conseil d tat pour m connais sance des dispositions de la loi Littoral La question se posait d s lors de savoir si les ouvrages publics implant s de fa on irr guli re devaient tre d molis URBANISME ET AM NAGEMENT Pour ce faire le juge administratif pr cise qu il doit dans un premier temps rechercher si une r gularisation appropri e de l ouvrage est pos sible et dans la n gative il lui revient dans un second temps de prendre en consid ration d une part les inconv nients que la pr sence de l ouvrage entra ne pour les divers int r ts publics ou priv s en pr sence et notamment le cas ch ant pour le propri taire du terrain d assiette de l ouvrage d autre part les cons quences de la d molition pour l int r t g n ral et d appr cier en rapprochant ces l ments si la d molition n entra ne pas une atteinte excessive l int r t g n ral En l esp ce apr s avoir rappel que seuls des am nagements l gers pouvaient tre implant s dans cet espace remarquable le juge estime eu gard l ampleur du projet envisag qu une r gularisation n tait pas possible Le Conseil d tat consid re ensuite que la sup pression de l ouvrage ne porte pas une atteinte excessive l int r t g n ral dans la mesure o l am nagem
59. argera de d livrer les legs particuliers la famille vinc e n aura pas intervenir Etant ici pr cis qu un simple 10 Cass Req 14 jan 1941 et CE sect int rieur avis n 195 734 26 d c 1923 11 Article 1011 du Code civil 12 Loi du Ter Juillet 1901 prec article 6 et 11 B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX ex cuteur testamentaire ne peut remplacer le l gataire universel dans ce r le 2 me pi ge l guer un immeuble Les associations ne peuvent poss der que des immeubles n cessaires voire m me strictement n cessaires leur objet social tel qu il est exprim dans leur statut Le l gataire doit alors tre inform que si le legs a pour objet un bien immobilier celui ci pourrait alors tre vendu contrairement sa volont 12 3 me pi ge les legs avec charges Consentir un legs avec charge doit faire l objet d une grande attention et pr cision r dactionnelle Tout d abord il faut s assurer que la charge soit compatible avec la mission de l association Ensuite Il est Imp ratif de v rifier que la charge pourra tre ex cut e par l association A titre d exemple l guer un immeuble grev d une clause d in all nabilit peut tre incompatible avec le principe de n cessit ci dessus relat En outre cette charge peut devenir trop lourde pour l association Or l article 900 5 du Code civil pr cise que la demande de r vision judicaire de cette charge ne peut
60. aux baux et renouvellement Sa publication est pr vue pour d cembre 2011 source legifrance Constructions nouvelles ou r novation Art 1 de la loi ENE Art L111 9 et L111 10 du CCH Respect de nouvelles normes de construc tions RT 2012 Attestation de la prise en compte de la r glementation thermique et acoustique au moment du d p t du PC et l ach vement des travaux D cret n 2010 1269 du 26 octobre 2010 Applicable pour toute demande de PC ou de DP compter du 28 octobre 2011 pour les logements en zone ANRU et certains b timents tertiaires et pour tous les b timents compter du ler janvier 2013 D cret n 2011 544 du 18 mai 2011 D cret n 2011 604 du 30 mai 2011 M me application que pour le respect des nouvelles normes D molition ou r novation lourde Art 190 2 loi ENE Art L111 10 4 CCH Obligation de r aliser un diagnostic d chet avant toute d molition D cret n 2011 610 du 31 mai 2011 Applicable aux d molitions de b ti ments pour lesquelles la date de d p t de la demande de permis de d molir ou d faut la date d acceptation des devis ou de passation des march s rela tifs aux travaux de d molition est pos t rieure au ler mars 2012 1 Loi n 2010 788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l environnement dite Grenelle II ou loi ENE B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX Th mes ETAT DES LIE
61. b n ficier aux fins de rechercher la responsabilit des parties audit contrat le vendeur et le diagnostiqueur Sp cfiquement concernant la nature d lictuelle de la responsabilit du diagnostiqueur un arr t du 7 d cembre 2005 Cass 3 me Civile n 04 17919 en a consacr le principe La condition la mise en jeu de cette action est qu une faute caract ri s e puisse tre prouv e conform ment l article 1382 du Code civil Remarques 1 Dans le cas de la responsabilit d lictuelle les clauses de limita tion de responsabilit contractuelle du diagnostiqueur voqu es au 11 1 ne peuvent pas tre invoqu es 2 La responsabilit du diagnostiqueur ne saurait tre engag e sur le fondement de la garantie des vices cach s C civ art 1641 s puisqu il n est pas d biteur de cette garantie particuli re qui ne p se que sur le vendeur dont ce dernier est redevable l gard de son acqu reur condi tion i qu il ait manqu son obligation d information c est dire absen ce de fourniture du diagnostic ou fourniture d un diagnostic ne r pondant pas aux crit res fix s par la loi cette absence de diagnostic ne lui per mettant pas de s exon rer dans l acte de la garantie des vices cach s Arr t Cassation 3 me civile du 7 octobre 2009 la pr sence d amiante constitue un vice cach engageant la garantie du vendeur seulement Il n y a pas de lien de causalit entre la faute du diagnostiqu
62. b ralit s En revanche il pr cise galement que comme les personnes priv es ne sont pas soumises ce principe elles peuvent pr voir une indemnisation inf rieure au montant du pr judice subi CE 4 mai 2011 n 334280 CCI N mes Uz s Bagnols Le Vigan Droit Administratif n Juillet 2011 Convention de subvention d une entreprise de spectacle contrat soumis au droit de la commande publique oui requalification en march public de services oui La commune de Six Fours Les Plages avait confi par convention un op rateur priv la poursuite de l organisation d un festival de musique qu elle avait pris en charge de 1996 2006 et accord une subvention annuelle de 495 000 euros son co contractant Saisies d un recours contre la d lib ration auto risant le maire signer les conventions les juges du fond avaient annul la d lib ration au motif que la commune avait d l gu un service public sans proc der aux formalit s de publicit et de mise en concurrence Censurant la d cision de la Cour administrative d appel de Marseille le Conseil d Etat qualifie la convention litigieuse de march public de services en application du de l article 1er du Code des march s publics La convention ayant t conclue l initiative de la commune en vue de confier des prestations r pondant aux besoins celle ci moyennant un prix tenant l abandon des recettes du festival et au versement
63. biens L autorisation est donn e par le Minist re de l Int rieur de l Outre Mer des Collectivit s territoriales et de l Immigration apr s avis du Ministre des Affaires Etrang res et Europ ennes 20 Le notaire adresse l autorit comp tente une demande d autorisation 20 Article 3 du d cret n 66 388 du 13 juin 1966 relatif la tutelle administrative des associations fondations et congr gations B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX accompagn e d une copie int grale des dispositions faites au profit du l gataire 21 l acceptation du legs par le b n ficiaire les statuts de l association et l tat des forces et charges de la succession Une fois que la notification par le Minist re de l Int rieur de l arr t portant autorisation est obtenue la lib ralit sera rendue possible Envoi en possession La proc dure peut tre encore allong e si le testament est olographe En effet le l gataire universel doit en l absence d h ritier r servataire demander au juge d tre envoy en possession 22 Cette proc dure est obligatoirement effectu e par minist re d avocat et apr s l autorisation administrative ou l absence d opposition du pr fet CONCLUSION En d finitive l guer une association ce n est pas si simple Les conseils du notaire sont ici d terminants car ils permettront d assurer autant que faire se peut l efficacit des derni res et g n reuses v
64. ciales au profit de ses neveux puis adopte sa compagne par adoption simple A son d c s la fille adoptive assigne les neveux en r vocation des donations qu elle consid re r voqu es de plein droit par son adoption L adoption a t r voqu e sur le fondement de la fraude imputable l adoptante car elle ne consacre pas un rapport filial mais elle permet tait uniquement de contourner les r gles civiles de donations entre vifs La Cour de cassation rappelle que l adoption simple a pour objet non pas de renforcer les liens d affection ou d amiti entre deux personnes ayant des rela tions sexuelles mais de consacrer un rapport filial Cass l re civ 4 mai 2011 n 10 13 996 Droit et Pat Hebdo n 834 du 30 mai 2011 REGIME MATRIMONIAL Recel de communaut application au r gime de la participation aux acqu ts non Des poux mari s sous le r gime de la partici pation aux acqu ts divorcent L ex pouse demande la liquidation de sa cr ance de parti cipation et accuse notamment son poux de recel de communaut celui ci ayant dissimul des actions dont il est propri taire diminuant ainsi la valeur de la cr ance de participation La Cour de cassation consid re que l article 1477 du Code civil relatif au recel de communaut n est applicable qu aux poux communs en biens et n est donc pas applicable aux poux mari s sous le r gime de la participation aux acqu ts Cass T re civ 4 mai
65. conclusions tendant sa r siliation ou son annulation La recevabilit des conclusions indemnitaires pr sent es titre accessoire ou compl mentaire aux conclu sions contestant la validit du contrat est en revanche soumise selon les modalit s du droit commun l intervention d une d cision pr alable de l administration de nature lier le contentieux le cas ch ant en cours d ins tance sauf en mati re de travaux publics Elles doivent galement peine d irrecevabilit tre motiv es et chiffr es CE avis 11 mai 2011 n 347002 Soci t R billon Schimit Pr vot R siliation unilat rale validit des clauses d indemnisation A l occasion d un litige relatif l application d une clause relative aux modalit s d indemni sation du co contractant pour cause de r siliation unilat rale du contrat de concession le Conseil d Etat a pr cis le principe selon lequel les parties peuvent librement fixer l tendue et les modalit s d indemnisation du co contractant pour cause de r siliation unilat rale la condition qu il n en r sulte pas au d triment de la personne publique une disproportion manifeste entre l indemnit ainsi fix e et le montant du pr judice r sultant pour le concessionnaire des d penses qu il a expos es et du gain dont il a t priv Ce faisant le Conseil d Etat applique le principe selon lequel une personne publique ne peut consentir des li
66. de fait durable caract ris e par une possession continue et non inter rompue paisible publique non quivoque et titre de propri taire Civ 3e QPC 17 juin 2011 FS P B n 11 40 014 Cession forc e d un bien immobilier prestation compensatoire conformit oui L article 274 2 du Code civil pr voit qu une prestation compensatoire en mati re de divorce peut notamment s ex cuter par attribution de biens en propri t ou d un droit temporaire ou viager d usage d habitation ou d usufruit le jugement op rant cession forc e en faveur du cr ancier La cession forc e de ce bien est conforme la Constitution sous une seule r serve l atteinte l exercice du droit de propri t r sultant de cette attribution forc e ne peut tre regard e comme une mesure proportionn e au but d int r t g n ral poursuivi que si elle constitue une modalit subsidiaire d ex cution de la prestation compensatoire en capital Par cons quent elle ne saurait tre ordonn e par le juge que dans le cas o au regard des circonstances de l esp ce les autres modalit s d ex cution n apparaissent pas suffisantes pour garantir le versement de cette prestation D cision n 2011 151 QPC du 13 juillet 2011 Recours des associations conformit Saisi d une question prioritaire de constitutionnalit portant sur l article L 600 1 1 du Code de l urbanisme aux termes duquel Une association n est recevable agir contre une d
67. dot e d un nouveau r glement local de publicit Adopt l unanimit de la majorit municipale lors de la s ance du Conseil de Paris du 21 juin 2011 le nouveau r glement local de publicit de Paris est d sormais applicable Le pr c dent r glement qui datait de 1986 n tait plus satisfaisant tant du point de vue des volutions de la Ville que du rapport que les citoyens entretiennent la pr sence de la publicit dans leur cadre de vie souligne la mairie Le nouveau r glement local de publicit s attache la mise en valeur et la requalification de son espace public Il vise r duire le nombre de disposi tifs soit d une dimension de pr s de 30 de la densit publicitaire sur le territoire parisien afin d am liorer la qualit du paysage Principales mesures du nouveau r glement local de publicit Paris La mise en place d un zonage simplifi et harmonis sur l ensemble des 20 arrondissements La suppression des zones de publicit largies Paris sera d sormais en zone de publicit restreinte ou Interdite La r duction des formats des affiches publicitaires et particuli rement la suppression des supports de 12m2 920 dispositifs dits 4 x 3 implant s principalement dans les quartiers bordant le p riph rique L interdiction de la publicit sur une longueur de 50m dans la rue de part et d autre de l entr e principale des tablissements scolaires l exception des m
68. e b n ficiaire n a pas lev l option D s lors la lev e de l option par le b n ficiaire de la promesse post rieurement la r tractation du promettant excluant toute rencontre des volont s r ciproques de vendre et d acqu rir la r alisa tion forc e de la vente ne peut tre ordonn e L obligation du promettant est donc analys e comme une obligation de faire laquelle ne peut se r soudre qu en dommages et int r ts Sauf renoncer dans la promesse au b n fice de l ar ticle 1142 du Code civil Cass 3 me civ 27 mars 2008 Cass 3 me civ 11 mai 2011 n 10 12875 R p D f n 11 du 15 juin 2011 IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILI RE Promesse synallagmatique condition suspensive obtention du pr t post rieure au d lai pr vu caducit de la promesse oui Une promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive de pr t avait t conclue en 2000 pour une dur e de cinq ans Un avenant au contrat avait par la suite pr cis que le pr t devait tre obtenu avant le 16 d cembre 2004 En l esp ce la banque avait bien accord le pr t dans les d lais soit le 14 d cembre 2004 Mais la notification de l accord de pr t avait t effec tu e ult rieurement le 24 d cembre 2004 La Cour de cassation consid re que l accord de la banque sur le pr t ayant t transmis apr s l expiration du d lai pr vu pour la r alisation de la condition suspensive la pr
69. e Lorraine En outre une incapacit sp ciale de recevoir frappe deux types d associa tions au nom de l int r t du l gataire vuln rable Primo les associations exploitant des tablissements sociaux ou m dicaux sociaux ne peuvent recevoir des legs des personnes h berg es dans leurs tablissements 5 Secundo les associations tut laires n ont pas la capacit de recevoir les legs qui leur sont faits par les personnes dont elles assurent la protection 6 tant ici pr cis que l association b n ficiaire doit avoir la capacit de recevoir au jour de l ouverture de la succession Cela signifie que le legs ne peut tre consenti une personne morale constituer apr s le d c s 7 Enfin le l gislateur a souhait clarifier la capacit juridique d associations ne disposant pas de la reconnaissance d utilit publique Il leur est d sormais possible de demander au pr fet si elles rel vent de la cat gorie des autres associations aptes recevoir des legs La d cision pr fectorale si elle est positive est valable cinq ans ce qui permet d assurer une certaine s curit juridique pendant ce d lai 8 b Les associations trang res En principe une association trang re valablement constitu e au jour de l ouverture de la succession 9 peut recevoir un legs si la loi de son si ge social le lui permet I importe peu qu elle soit assimilable une association reconnue d utilit publique
70. e d appel de Paris qui avait Inexactement qualifi les faits jugeant que le motif retenu par l EPAD pour prendre cette d cision tait purement budg taire tranger l int r t du domaine mais touchant la cause m me des conventions conclues les 7 octobre 1970 et 30 avril 1980 alors que ne serait survenu aucun v nement nouveau affectant l ex cution de ces conventions CE 23 mai 2011 n 328525 Etablissement public pour l am nagement de la r gion de la D fense EPAD sera mentionn aux tables du Recueil Lebon Domaine public crit re de l affectation au service public montant de la redevance Le Tribunal administratif de Paris a rejet le recours exerc contre la d cision du Conseil de B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX Paris classant l ensemble immobilier sis 19 rue des Frigos dans le domaine public communal Il juge que le Conseil de Paris a pu l galement classer l immeuble en cause dans le domaine public communal car d une part l immeuble est affect une mission de service public de soutien et de d veloppement des activit s artistiques et culturelles Paris et d autre part il a fait l objet d un am nagement indispensable l ex cution de cette mission de service public En effet le Tribunal rel ve que les locaux en cause sont constitu s d ateliers pr sentant des caract ristiques dimensions et volumes adapt s l exercice d activit s artistiques
71. e elles et en pr cisant l entr e en vigueur de ces derni res Th mes ETAT DES LIEUX DE L ENTR E EN VIGUEUR DU GRENELLE II Dispositions concern es La mise en uvre du Grenelle Il en mati re Immobili re Objet Vente immobili re et baux k Entr e en vigueur Observations R f rences Travaux sur b timent existant Construction et travaux Art 3 de la loi ENE Art L111 10 3 CCH Obligation de r aliser des travaux d am lio ration de la performance nerg tique dans les b timents tertiaires et service public Obligation d annexer la justification des tra vaux dans les contrats de vente Dans l attente d un d cret d application Applicable avant 1er janvier 2020 Pollution des sols Article 188 de la loi ENE 1 Obligation pour l Etat de prendre en compte Entr e en vigueur subordonn e la Sa publication est pr vue pour d cembre 2011 Article L125 6 et L125 7 du l tat de pollution des sols dans les docu publication d un d cret non encore source legifrance Code de l Environnement ments d urbanisme publi Cr ation d une obligation d information rela tive aux risques de pollution des sols rendus publics pour les vendeurs et bailleurs Diagnostic de Article ler de la loi ENE performance Article L134 4 3 du Code de la Cr ation d une obligation de publicit du D cret n 2010 1662 du 28 d c 2010 nerg tique Construction et de l Habitation DPE dans les annonces im
72. e par les tudiants du master 246 Management de l immobilier Paris A NOTER AU JOURNAL OFFICIEL Refonte des obligations des propri taires en mati re d amiante Le d cret n 2011 629 du 3 juin 2011 relatif la protection de la population contre les risques sanitaires li s une exposition l amiante dans les immeubles b tis op re une refonte de la partie r glementaire du Code de la sant publique Comme l ancien dispositif il est applicable aux immeubles b tis dont le permis de construire a t d livr avant le Ter juillet 1997 qu ils appartiennent des personnes priv es ou publiques Les obligations des propri taires consistant proc der des rep rages puis le cas ch ant une valuation p riodique de l tat de conservation des mat riaux une mesure d empoussi rement dans l air ou des travaux de confinement ou de retrait sont galement maintenues mais pr cis es D sormais les composants sonder ou v rifier dans le cadre du rep rage sont class s dans 3 listes A flocages calorifugeages faux plafonds B enduits projet s dalles de sol panneaux conduits en amiante ciment etc et C plaques en fbres ciment ardoises composite etc Ainsi l tat que devra produire un propri taire en cas de vente portera sur les mat riaux des listes A parties privatives et B parties communes alors que la liste C S appliquera pour les diagnostics r alis s avant d molitio
73. e que cette condition n est pas caract ris e en l esp ce puisque l acqu reur est entr en possession du bien objet de la d cision de pr emption litigieuse et que cette d cision de pr emp tion ne porte par elle m me aucune atteinte imm diate au droit de jouissance du bail commercial CE 27 avril 2011 n 342329 Jurisdata n 2011 007061 Construction Urbanisme n 6 juin 2011 comm 85 CONTENTIEUX Permis de construire computation du d lai de recours exercice d un recours gracieux th orie de la connaissance acquise esp ce oui Un permis de construire a t accord en vue de la transformation d un b timent agricole en maison d habitation le 13 avril 2007 Ce permis a fait l objet d un recours gracieux adress en mairie le 12 juin 2007 puis d un recours conten tieux par le m me demandeur devant le tribunal administratif le 12 octobre 2007 En l absence de pi ce permettant d tablir la conti nuit de l affichage sur le terrain la question se B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX posait de savoir si ce recours avait bien t adress dans le d lai de 2 mois de recours contentieux Appliquant la th orie de la connaissance acqui se le Conseil d tat reconna t en l esp ce qu un courrier de demande de recours gracieux fait courir l gard du requ rant le d lai de recours contentieux Par ailleurs le juge administratif pr cise que pour tre rece
74. e texte une obligation de travaux pesant sur le vendeur qui doit livrer un b timent exempt du risque de saturnisme Un arr t de la Cour de Cassation 3 me Ch Civile du 23 septembre 2009 casse l arr t d appel en d cidant que le vendeur qui respecte ses obligations l gales de diagnostics techniques ne saurait voir engager ni sa responsabilit ni son obligation de garantie des vices cach s En l esp ce le diagnostiqueur avait conclu l absence d amiante alors que lors d un contr le post rieur tabli par les acqu reurs la pr sence d amiante tait r v l e Les acqu reurs ont assign le vendeur pour manquement l obligation de d livrance conforme et vices cach s et le diagnostiqueur pour faute d lictuelle Le juge civil et la Cour d appel ont acc d ces demandes en indiquant que malgr sa bonne foi le vendeur a failli son obligation d informa tion et de s curit en remettant l acqu reur des documents et des informations erron s Les vendeurs se pourvoient en cassation au motif que le vendeur a respect ses obligations en fournissant un diagnostic mais qu il n est pas tenu de garantir l absence d amiante d autant que l acte de vente contenait une clause d exon ration de la garantie des vices cach s La Cour de cassation censure l arr t d appel pour violation de l article 1134 du code civil en d cidant que a l gislation n oblige le propri taire de l immeuble qu transmettre l acqu
75. e un bail commercial sur ces locaux avec la Soci t Flor de Xicola Au terme du bail la commune a refus son renouvellement au motif que les locaux lou s constituaient des d pendances du domaine public Le liquidateur de la soci t a alors engag la responsabilit de la commune Apr s avoir qualifi en premier lieu l activit confi e par la commune la soci t de mission de service public de revitalisation conomique la Cour administrative d appel de Marseille a en second lieu jug que les locaux apparte nant la commune d Escaro Aytua tant affect s au service public et sp cialement am nag s cet effet constituent des d pen dances du domaine public communal En cons quence la commune qui a laiss esp rer ladite soci t que celle ci occupait le local dans les conditions pr vues par la l gislation des baux commerciaux et qu elle avait droit soit au renouvellement de son bail soit une indemnit d occupation a commis une faute de nature engager sa responsabilit extracontractuelle Cour Administrative d appel de Marseille 24 janvier 2011 Contrats et march s publics avril 2011 p 33 ENVIRONNEMENT INSTALLATIONS CLASSEES Obligation de remise en tat tat du site charge de la preuve Le propri taire d un terrain sur lequel une d charge avait t exploit e sans autorisation demandait en vain son ancien exploitant de remettre le site en tat I av
76. elle ci l acqu reur demande l annulation de la cession pour d faut de transfert de propri t et le c dant demande des dommages int r ts pour manquement aux obligations contractuelles par l acqu reur Les juges d appel accordent l indemnisation du c dant en retenant la responsabilit de l acqu reur qui n avait pas sign les documents emp chant ainsi le c dant de proc der au transfert La Cour de cassation casse l arr t au motif que la signature des ordres de mouvements incombe au seul c dant En cas de d faillance du c dant le transfert de propri t ne pouvait avoir lieu de son propre chef Cass com 24 mai 2011 n 10 12 163 DROIT BANCAIRE ET FINANCIER LETTRE D INTENTION Port e d une lettre d intention obligation faire en sorte obligation de r sultat En vue de l octroi de concours bancaires l une de ses filiales une soci t m re avait remis la banque une lettre d intention par laquelle elle s engageait Inconditionnellement et irr voca blement faire en sorte que la situation financi re de la filiale permette celle ci de remplir tout moment ses engagements envers la banque la lettre pr cisait que la soci t m re sengageait en cons quence mettre la disposition de sa filiale les fonds n cessaires pour faire face l emprunt et veiller ce que les fonds soient utilis s cette fin Il r sulte des termes employ s dans la lettre que la soc
77. ement de la taxe fonci re aff ren La fiscalit de l assurancevie est galement alourdie pour les b n ficiaires percevant des capitaux Importants Actuellement un pr l ve ment de 20 s applique concurrence de la part revenant chaque b n ficiaire exc dant 152 500 euros Le taux de ce pr l vement est relev 25 pour la fraction de part de chaque b n ficiaire sup rieure 902 838 euros La fraction inf rieure ou gale 902 838 euros reste soumise au taux de 20 La suppression des r ductions de droits de te l habitation principale en fonction du revenu Il est ins r dans le CGI un article 1391 B ter Cet article pr voit un d gr vement sur la coti sation de taxe fonci re de l habitation principale du contribuable Ce d gr vement correspond 50 du montant total des revenus du contri buable l instauration d une exit tax Afin de lutter contre l vasion fiscale l article De plus en cas de d membrement de la clause b n ficiaire le fisc consid rait jusqu alors que l usufruitier tait le seul redevable de la taxe de 20 L usufruitier tant le plus souvent l poux ou le partenaire d un pacs il n y avait pas de taxation ces derniers tant exon r s Un nouvel article 790 accorde maintenant une 167 ter est ajout dans le CGI Ce nouvel article pr voit une imposition des plus values latentes hauteur de 31 3 des plus value
78. ent en cause n tait pas Indispensable la pratique de la navigation de plaisance et que la suppression de l ouvrage pouvait tre effectu e pour un co t mod r De ce fait la d molition des constructions est confirm e CE 20 mai 2011 Communaut d agglom ra tion du lac du Bourget req n 32552 JCP n 22 30 mai 2011 note n 393 Permis de construire Ville de Paris n cessit d une autorisation expresse du Conseil municipal oui appr ciation in concreto Dans le cadre de la restructuration de quartier des Halles Paris le maire de Paris a d livr au b n fice de la commune le 23 juillet 2009 le permis de d molir le jardin des Halles Saisi d un recours par des riverains ainsi que par une association de quartier le juge des r f r s a suspendu l ex cution du permis aux motifs d une part que la condition d urgence ne faisait pas de doute eu gard au caract re difficile ment r versible des travaux de d molition et la pr somption d urgence qui s applique aux autorisations d urbanisme et d autre part que le moyen tir de ce qu aucune d lib ration du conseil municipal n a express ment autoris le maire pr senter la demande de permis de d molir tait de nature faire na tre un doute quant la l galit de la d cision attaqu e Le Conseil d tat par un arr t du 17 d cembre 2010 annule l ordonnance du juge des r f r s B U LLETI N N 03 2011 Septembre
79. et 2011 L administration fiscale explicite cette nouvelle mesure dans une de ses r centes Instructions BOI 51 3 11 et pr cise qu un m canisme de restitution est pr vu au rachat ou au d c s dans le cas o la somme des pr l vements acquitt s sur le comparti tant rallong l administration fiscale va pou voir proc der des rehaussements d imposition ment euro du contrat est sup rieure au D sormais le pr l vement s appliquera au m DROITS D ENREGISTREMENT L augmentation des droits d enregistrement En mati re d assurancevie une des disposi tions de la loi de finances rectificative pour pour les partages et licitations 2 50 Ce droit est notamment per u sur la m DISPOSITIONS DIVERSES La suppression du Bouclier Fiscal Le Bouclier Fiscal pr vu par l article 1er du CGI qui ouvrait droit restitution des imp ts directs en fonction du revenu est supprim Il s applique pour la derni re fois pour les revenus acquis au titre de l ann e 2010 Les contribuables redevables de l ISF au titre de l ann e 2012 peuvent exercer le droit restitu tion en imputant le montant de ce droit sur celui de l ISF d au titre de la m me ann e Le montant des pr l vements sociaux calcul s sur la totalit des produits du contrat la date du rachat ou du d c s reliquat de ce droit est imputable sur l ISF des ann es suivantes Le plafonn
80. et le rend impropre sa destination Ce d faut de conformit facteur certain de risque de perte par s isme entre donc dans le champ d application de la garantie d cennale dict e par l article 1792 du Code civil Cass 3 me Civ 11 mai 2011 n 10 11 713 JCP N n 21 du 27 mai 2011 STRAT GIE PATRIMONIALE DIVORCE Ordonnance de non conciliation et date des effets du divorce En instance de divorce des poux ont continu de cohabiter apr s l ordonnance de non conciliation l poux a souhait que les effets du divorce soient fix s la date de la fin de la cohabitation pour faire supporter son pouse des dettes n es post rieurement l ordonnance La Cour de cassation vient rappeler qu d faut d un accord entre les parties la date est fix e au jour de l ordonnance de non conciliation et que le juge ne peut la demande de l un d eux d roger cette r gle pour une date post rieure Cass 1 re Civ 18 mai 2011 n 10 17 943 JCP N n 22 du 3 juin 2011 Notion de logement de la famille Le logement de la famille ne perd pas cette qualit lorsque sa jouissance a t attribu e titre provisoire a l un des poux pour la dur e de l instance en divorce L appartement o vivait la famille demeure le logement de la famille m me si la famille vit ailleurs il s agit du local choisi en commun pour abriter un temps la famille Cass 1 re Civ 26 janvier 2011 n 09 13 138 P B I RJPF
81. et non de r sultat La n cessit de prouver la faute pour engager la responsabilit du diagnostiqueur en t moigne L obligation de moyens transpara t dans la majorit des arr ts qui ne d crivent d ailleurs pas les carences quant la m thode utilis e par l expert Cependant cette obligation de moyens semble se renforcer de plus en plus et glisser vers une obligation de moyens renforc s En effet bien que l obligation du diagnostiqueur ne soit pas une obliga tion de r sultat il peut tre tenu de r aliser un largissement de sa mission en fonction des conclusions de ses recherches initiales Par exemple un simple examen visuel des zones en cas de recherche d amiante peut ne pas tre suffisant quand l ann e de construction de l immeuble devrait l inciter tre prudent et proc der un sondage sonore des parois En ne le faisant pas la Cour de cassation 3 me Civile 17 septembre 2009 a consid r que le professionnel avait manqu son obligation et engageait sa responsabilit l La responsabilit du diagnostiqueur Comme tout prestataire de services l expert en diagnostic immobilier est responsable de la qualit de ses prestations La responsabilit des diagnostiqueurs peut tre mise en cause sur la base de r gles de responsabilit diff rentes si la mise en cause est faite par le vendeur ou par l acqu reur Rappelons cependant que la r gle du non cumul des deux ordres de responsabilit
82. eur qui a failli dans sa mission de contr le et la pr sence d amiante dans l immeuble dont seul le vendeur doit r pondre au titre de la garantie des vices cach s La d couverte d amiante non r v l e par le diagnostic n ouvre donc pas droit la garantie des vices cach s pour l acqu reur M me si les diagnostics sont incomplets l acqu reur n est pas admis tablir une connaissance personnelle du vendeur susceptible d ouvrir un droit garantie moins de prouver que ce dernier a volontairement limit la mission du diagnostiqueur Lon peut d ailleurs supposer que la solution serait la m me en pr sence d un vendeur professionnel de l immobilier face un acqu reur profane et qu il n y a pas de distinction faire dans ce cas R sum sur la responsabilit du diagnostiqueur En cas de manquement ses obligations le diagnostiqueur engage sa responsabilit contractuelle l gard de celui qui l a missionn en g n ral le vendeur L action trouve alors son fondement dans les articles 1147 et suivants du Code civil Le tiers ce contrat g n ralement l acqu reur devra en revanche agir sur le fondement de la responsabilit d lictuelle des articles 1382 et 1383 du Code civil B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX Ainsi a responsabilit du diagnostiqueur est d lictuelle si elle est mise en jeu directement par l acqu reur par contre si l acqu reur agit contre le
83. fa ade l g re et conduits en toiture et en particulier celui des plaques et ardoises et des conduits eaux pluviales us es en amiante ciment Les propri taires ont galement aujourd hui l obligation de constituer conserver et actualiser un dossier intitul dossier amiante parties privatives et d informer le pr fet du d partement dans les 2 mois de la date laquelle un risque amiante est av r Ce dernier peut ensuite prescrire tout propri taire ne respectant pas les r gles de les mettre en uvre dans un certains d lais D sormais la fiche r capitulative du dossier technique amiante parties communes doit tre adress e aux occupants dans le d lai d un mois apr s sa constitution ou sa mise jour Le nouveau dispositif entrera en vigueur compter du 1er f vrier 2012 l exception des dispositions relatives aux organismes r alisant des mesures d empoussi rement et de celles autorisant une prorogation exceptionnelle des travaux qui sont imm diatement applicables Des mesures transitoires sont pr vues pour les rep rages d j effectu s ainsi les rep rages de flocage calorifugeages et faux plafond r alis s avant le 6 juin 2011 tiennent lieu de rep rage de la liste A les DTA r alis s ant rieurement devront tre mis jour lors de la premi re vente du bien concernant les nouveaux mat riaux de la liste B ou lors de tous travaux ayant pour cons quence une sollicitation de mat ria
84. i t des personnes publiques le Conseil d Etat censure la d cision du juge des r f r s et prononce l expulsion de Mme A au motif que le logement en cause nest pas manifestement insusceptible d tre qualifi d accessoire indissociable d un bien apparte nant au domaine public Le Conseil d Etat justifie sa d cision par le fait que le logement constitue une d pendance du logement de fonction conc d pour n cessit absolue de service la directrice qu il est situ dans l enceinte de l tablissement et qu il ne b n ficie d aucun acc s s par de la r sidence Le Conseil d Etat appr cie l appartenance d un logement de fonction au domaine public la date de la naissance du litige En cons quence il applique en l esp ce les dispositions du code g n ral de la propri t des personnes publiques et implicitement le logement tant ici l acces soire d un EHPAD reconna t que l immeuble en cause peut tre consid r comme faisant l objet d un am nagement Indispensable l ex cution d un service public CE 24 f vrier 2011 n 342621 Maisons de retraites de Neuilly sur Seine Service public de revitalisation conomique de la commune occupation du domaine public responsabilit de la commune pour avoir conclu un bail commercial Dans le cadre d une campagne lanc e par le Minist re de l Int rieur d nomm e Renouveau campagne la Commune de Escaro Aytua a d cid de conclur
85. i t m re avait contract une obligation de faire s analysant en une obligation de r sul tat et si ce dernier n est pas atteint le cr ancier peut obtenir des dommages nt r ts sans avoir prouver que la soci t m re a commis une faute Cass com 17 mai 2011 Affaire St Emball iso c St Bayerische Hypo n 09 16 196 BRDA n 11 11 15 juin 2011 Droit et Pat Hebdo n 834 du 30 mai 2011 CESSION DE CREANCES Cession de cr ances professionnelles d signation du d biteur c d mention obligatoire non Une Cour d appel avait d clar inopposable la banque et au d biteur c d une cession de cr ance professionnelle au motif que la men tion obligatoire du d biteur c d fait d faut alors m me que d autres l ments permettaient d identifier le d biteur c d Cette position est censur e par la Cour de cassation qui nonce tr s clairement que la d signation du d biteur c d n est pas une mention obligatoire du bordereau mais seule ment l un des moyens alternatifs susceptibles de permettre aux parties d effectuer l identifica tion des cr ances c d es B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX Toutefois quand bien m me cette d signation n est pas obligatoire il est dans l int r t des tablissements de cr dit cessionnaires de veiller son indication afin d viter tout risque de contestation quant l identification du d biteur c d
86. iales chaque bloc Un des copropri taires conteste la r partition des charges de travaux correspon dant une telle partie commune entre les seuls copropri t s de son bloc au lieu d une r parti tion entre tous les copropri taires du groupe d immeubles Se fondant sur les articles 2 3 et 4 de la loi de 1965 la Cour de cassation comme les juges du fond rejette la demande du copropri taire en affirmant que la cr ation de parties communes sp ciales a pour corollaire l existence de charges sp ciales qui ne sont r parties qu entre ceux qui b n ficient des dites parties communes Cass 3 me civ 8 juin 2011 n 10 15 551 n 697 FS PB St Vignale investissement c Synd des copr du 5 rue Mass na DROIT DES AFFAIRES PROCEDURES COLLECTIVES Liquidation judiciaire absence de d claration de la cr ance caution lib r e non Le d faut de d claration de cr ance la liqui dation judiciaire du d biteur qui n emporte plus extinction de la cr ance depuis la loi du 26 juillet 2005 ne lib re pas la caution moins que celle ci tablisse que le cr ancier aurait pu tre pay dans le cadre de la liquidation La d faillance du cr ancier qui n a pas d clar sa cr ance dans les d lais prescrits n a pas pour effet d teindre la cr ance mais d exclure son titulaire des r partitions et dividendes cette sanction ne constitue pas une exception Inh rente la dette susceptible d tre oppos e
87. iciaire sollicite son retrait au profit d une nouvelle d cision l galement prise CE 5 mai 2011 n 336893 Min d Etat min Ecologie Energie D veloppement durable et Mer en charge des technologies vertes et des n gociations sur le climat Droit administratif n 7 juillet 2011 COMIT EDITORIAL DU BULLETIN CHEUVREUX Comit scientifique Directeur de Publication LS LE lt S D N 3 y x 3 S D Err nn 4 AA 3 AE TN HDTEI Ronan BOURGES R dacteur en chef Conception R daction Corrections Relecture R my NERRIERE Sophie BOLELA Sylvie ALONSO Jean F lix FERRUS Bruno CHEUVREUX Alix D OCAGNE Mich le RAUNE COMIT DE R DACTION a Isabelle ARNOLD Droit Public Adila BERRAMDANE V ronique BITOUZE Copropri t Immobilier IMi A Doroth e DELPEYROUX Arielle DESERT Malicia DONNIOU Strat gie Patrimoniale Immobilier Urbanisme P re Amaury GUILLOTEAU Marie Anne LE FLOCH Immobilier Immobilier Marie Anna LEJEUNE Environnement Mathilde PERINET MARQUET Strat gie Patrimoniale Thibault MARTINI Strat gie Patrimoniale Cath rina MAKOSSO Pratique Notariale Jeanne YVON Immobilier Fleur Marie VOYRON Thomas VAJOU Immobilier Immobilier Ma l de CHAMPSAVIN Urbanisme Pierre Yves FAUCONNIER
88. icle L 632 1 du Code de la construction et de l habitation qui pr cise que toute personne qui loue un logement meubl b n ficie d un contrat tabli par crit d une dur e d un an d s lors que le logement lou constitue sa r sidence principale la Cour d appel de Paris indique en l esp ce que les locaux meubl s constituent des locaux usage d habitation si les deux crit res de l article L 632 1 du Code de la construction et de l habitation pr cit sont r unis savoir d une part que le logement meubl constitue la r sidence principale du preneur et d autre part qu il fasse l objet d un contrat de bail d une dur e minimum d un an renouvelable dur e r duite neuf mois pour les tudiants D s lors la transformation d un logement en location meubl e saisonni re n cessite d obtenir au pr alable une autorisation de chan gement d usage CA Paris 24 mai 2011 req n 10 23802 AJDI p 532 inspection de la DRIRE Direction R gionale de l Industrie de la Recherche et de l Environnement avait ainsi r v l qu un exploitant de d p ts de produits p troliers ne respectait pas les pres criptions techniques nonc es par l autorisation pr fectorale qui lui avait t d livr e l tan ch it des cuvettes de r tention des r servoirs n tait pas assur e le dispositif pour arr ter le transfert des pompes carburant en cas de d bit nul tait inexistant les travaux de mise
89. igny Le pr fet a refus d accorder le permis au motif notamment que le projet tait nuisible pour l environnement et contrevenait aux dispositions de l article R 111 15 du Code de l urbanisme qui pr cise que le permis ou la d cision prise sur la d claration pr alable doit respecter les pr occupations d environnement d finies aux articles L 110 1 et L 110 2 du code de l environnement Le projet peut n tre accept que sous r serve de l observation de prescriptions sp ciales si par son importance sa situation ou sa destination il est de nature avoir des cons quences dommageables pour l environnement Le tribunal administratif d Orl ans annule le refus du Pr fet au motif que les dispositions de l article R 111 15 du Code de l urbanisme ne permettent pas de fonder r guli rement un refus de permis de construire mais seulement de l accorder sous r serve du respect de prescriptions sp ciales TA d Orl ans 9 novembre 2010 Soci t Gamesa nergie France req n 0802195 AJDA 27 juin 2011 p 1183 Constructions comportant plusieurs logements qualification d habitation Individuelle esp ce oui Une soci t a obtenu un permis de construire B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX concernant la construction dans un lotissement de deux b timents comprenant huit logements Les voisins contestent ce permis au motif qu il aurait t d livr en m connaissance du r glement du l
90. ion d partementale d am nagement commercial doit prendre en compte un certain nombre de crit res d finis au sein de l article L 752 6 du code de commerce lorsqu elle statue sur une demande d autorisation d exploi tation commerciale Ces crit res qui sont cumulatifs sont r partis en deux cat gories l am nagement du territoire et le d veloppe ment durable L arr t en question traite plus sp cifiquement des crit res en mati re de d veloppement durable qui comprennent en application dudit article du code de commerce la qualit environnementale du projet et son Insertion dans les r seaux de transports collectifs En l esp ce le Conseil annule une autorisation d exploitation commerciale au motif de sa faible qualit environnementale mise en exergue par la direction d partementale de l quipement et de l agriculture Le juge pr cise ainsi que le projet raison d une emprise insuffisante des espaces verts par rapport celle des surfaces b ties entra nerait l ass chement de prairies humides qui constituent aujourd hui le terrain d implantation qu il impliquerait la disparition de la totalit de la v g tation actuelle l exception d une haie bocag re De plus en mati re de transport le Conseil d Etat vient pr ciser qu une ventuelle desserte inscrite dans le sch ma de coh rence territoriale ne suffit pas r pondre aux exigences de l ar ticle L 752 6 du code de commerce
91. ir pour effet de porter le d lai de la prescription extinctive au del de 20 ans compter du jour de la naissance du droit c est dire la date du diagnostic article 2232 Code civil V Le vendeur peut il tre responsable La seule obligation de r sultat qui p se sur le vendeur est celle de fournir l acqu reur le dossier de diagnostics techniques non de lui livrer un b timent exempt d amiante ou de termites sauf engagement contractuel sp cifiquement mentionn entre vendeur et acqu reur dans l acte de vente Ainsi est cart e la mise en cause du vendeur de bonne foi qui s est d ment prot g par une clause exon ratoire de la garantie des vices cach s d s lors qu il justifie avoir eu recours un diagnostiqueur respec tant les crit res de la l gislation en vigueur Le vendeur est de facto exon r de la garantie des vices cach s d s qu il a fourni l acqu reur un dossier de diagnostics techniques conforme aux prescriptions r glementaires Cette solution n est cependant pas applicable pour le rapport plomb car l article L1334 9 du Code de la sant publique pr voit que si le constat met en vidence la pr sence de rev tements d grad s contenant du plomb des concentrations sup rieures aux seuils d finis par arr t minis t riel le propri taire doit proc der aux travaux n cessaires pour supprimer le risque d exposition au plomb et garantir la s curit des occupants On d duit de c
92. ire La Cour rejeta le pourvoi au motif qu ayant relev que Mme A et M Y avaient d pos la transaction litigieuse au rang des minutes d un notaire pour qu elle acqui re tous les effets d un acte authentique et pour qu il en soit d livr copie ex cutoire et que ce d p t avait t re u en la forme authentique la Cour d appel a retenu bon droit que la copie ex cutoire de la transaction pouvait servir de fondement la saisie attribution contest e A noter que depuis la loi n 2011 331 du 28 mars 2011 le d p t au rang des minutes d un notaire d un acte sous seing priv contre sign ou non m me avec reconnaissance d criture et de signature ne peut donner lieu aux formalit s de publicit fonci re Cass 2 me civ 21 octobre 2010 n 09 12 378 F P B JurisData n 2010 018985 RDBF mars avril 2011 comm N 65 DROIT PUBLIC CONTRATS PUBLICS Distinction entre concession et march de services crit res transfert du risque d exploitation Dans l affaire soumise la Cour un op rateur charg de la fourniture de services de secours la population tait r mun r par des droits d utilisations qu il est autoris exiger selon la loi applicable aupr s des organismes de s curi t sociale Se posait alors la question de savoir si l conomie de ce contrat lui faisait supporter le risque conomique susceptible d emporter la qualification de contrat de concession de ser vices Ce
93. itutionnel de non r troactivit de la loi nouvelle plus s v re d coulant des articles 5 et 8 de la D claration des droits de l homme et du citoyen de 1789 A cet gard ce nouveau dispositif fera sans doute l objet d une QPC donation li es l ge du donateur Les r ductions de doits de donations qui taient offertes par l article 790 ancien du CGI en fonction de l ge du donateur sont suppri m es r duction de 50 si le donateur a moins de 70 ans pour les donations d entreprises pour lesquelles un pacte Dutreil a t sign et qui r unissent les conditions pr vues par l article 787 B du CCI m ASSURANCE VIE 2011 pr voit que pour les contrats en unit s de compte contrats multisupports les produits attach s aux droits exprim s en euros sont valeur des biens qui la suite d une succession ou d un divorce sont partag s entre les h ri tiers ou entre les ex poux compte des contrats int gralement investis en euros Jusqu pr sent ces produits taient soumis aux pr l vements sociaux uniquement lors du d nouement du contrat en cas de vie ou au d c s de l assur Cette disposition vaut pour les produits inscrits en compte compter d sormais soumis aux pr l vements sociaux 12 3 lors de leur inscription au contrat l instar de l imposition des produits inscrits en B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX du ler juill
94. l acte de d c s 2 Les statuts de l tablissement b n ficiaire et les documents attestant de ce qu ils ont t r guli rement d clar s ou approuv s 3 La justification de l acceptation de la lib ralit ainsi que le cas ch ant la justification de l aptitude du l gataire en ex cuter les charges ou en satisfaire les conditions compte tenu de son objet statutaire 4 Le budget pr visionnel de l exercice en cours ainsi que les comptes annuels des trois derniers exercices clos 5 Pour les associations simplement d clar es toute justification tendant tablir que l association est capable de recevoir un legs b Instruction du dossier L administration d livre au notaire un accus de r ception mentionnant la date de r ception du dossier en pr fecture et la date laquelle d faut de d cision expresse l absence d opposition du pr fet sera acquise Le point de d part du droit d opposition du pr fet commence courir la date indiqu e dans l accus de r ception et non la date de r ception du dossier par l Administration Le d lai est ainsi enti rement contr l par la pr fecture Dans l hypoth se o le dossier serait incomplet l accus de r ception fixe un d lai pour la production des pi ces manquantes Le d lai ouvert l au torit administrative pour statuer court compter de la date de r ception de ces pi ces c Droit d opposition de l administra
95. l article 1134 du Code civil qui oblige le bailleur entretenir le bien en tat de servir l usage pour lequel il a t lou D s lors que l tat de l immeuble ne permet plus au preneur d exercer son activit le bailleur encourt la r siliation du bail ses torts Cass civ 3 me 18 janvier 2011 AJDI juin 2011 p 441 BAIL D HABITATION Bail d habitation obtention du premier emploi pr avis r duit non Le locataire peut b n ficier d un d lai pr avis r duit d un mois si son cong est motiv par l obtention d un premier emploi Article 15 de la loi du 6 juillet 1989 En l esp ce un tudiant a invoqu ces dispositions apr s avoir trouv la fin de ses Etudes un emploi La Cour consid re qu il peut se pr valoir de ce d lai r duit le job d tudiant n tant pas assimilable un premier emploi car obtenu avant le d but du cycle universitaire alors qu il habitait encore chez ses parents Cass 3 me Civ 29 juin 2011 n 10 18 271 n 813 P B Bull Gestion Immo n 437 juillet 2011 p5 Commandement de quitter les lieux la demande de l indivision irr gularit nullit Apr s que des coh ritiers indivis adressent un cong leur locataire le tribunal a ordonn l expulsion avec ex cution provisoire Par la suite un commandement de quitter les lieux a t adress au preneur la demande de l indivision repr sent e par une agence immobili re Le locataire conteste la v
96. la s curit et l information des personnes a conduit le l gislateur imposer la r alisation d tats et de diagnostics techniques l occasion de la vente voire de la location de biens immobiliers Ce fut chose faite avec l ordonnance n 2005 655 du 8 juin 2005 relative au logement et la construction Issue des dispositions des articles 19 21 41 et 42 de la loi n 2004 1343 du 9 d cembre 2004 portant simplifi cation du droit laquelle a rassembl dans un seul dossier appel dossier de diagnostic technique l ensemble des tats constats et diagnostics techniques obligatoires destin s l information des acqu reurs lors des ventes de biens Immobiliers Ces dispositions nouvelles ont t introduites dans le Code de la Construction et de l Habitation au sein d un chapitre relatif la protec tion de l acqu reur immobilier sous les articles L 271 4 L 271 6 entr s en vigueur le 1er novembre 2007 Le contenu de l obligation d information du vendeur Ces textes dictent une obligation d information par le vendeur son acqu reur et pr cisent le contenu de cette obligation lequel varie en fonction de l affectation et de la nature de l immeuble vendu S agissant des ventes d immeubles ou de parties d immeubles usage d habitation le dossier de diagnostic technique comprend huit docu ments 1 Le constat de risque d exposition au plomb pr vu aux articles L 1334 5 et L 1334 6 du Code de la sant
97. le cadre d une indivision ou d un usufruit et sauf disposition contraire du r glement de copropri t les int ress s doivent tre repr sent s par un mandataire commun qu ils auront d sign ou d faut d accord qui sera d sign par le pr si dent du tribunal de grande instance sur requ te du syndic ou de l un d entre eux Cass 3 me Civ 30 mars 2011 n 10 14 381 JCP N n 16 du 22 avril 2011 PARTIES COMMUNES Vente d un parking mauvais entretien des parties communes g ne occasionn e l acqu reur garantie d viction non Le vendeur d un immeuble doit garantir l ac qu reur de toute viction selon l article 1626 du code civil En l esp ce l acqu reur de deux lots de parking souhaite faire jouer cet article au motif qu une haire mal entretenue a envahi ses lots Les juges retiennent que la faute n est pas imputable au vendeur et que le trouble subi n est qu un trouble de fait et non pas de droit ce qui ne peut tre couvert par l article 1626 Aussi le trouble intervenu ne l tait que post rieurement la vente Pour ces raisons les juges refusent de donner droit sa demande Cass 3 me civ 11 mai 2011 n 10 13 679 CHARGES DE COPROPRIETE Groupe d immeubles d signation de parties communes sp ciales cons quence sur les charges de copropri t Dans un groupe d immeubles en copropri t compos de 3 blocs le r glement de copropri t d finit des parties communes sp c
98. lisation de nombreux projets projet Village Nature Marne la Vall e Gare de fret autour de Roissy Plateau de Vert le Grand C est la raison pour laquelle Nicole Bricq S natrice a d pos une proposition de loi visant carter l application du SDRIF actuel et l application imm diate de certaines dispositions du projet de SDRIF compatible avec les dispositions de la loi sur le Grand Paris La loi n 2011 665 du 15 juin 2011 pose le principe selon lequel les r visions des documents d urbanisme ne sont pas ill gales du seul fait de leur incom patibilit avec le SDRIF de 1994 sous r serve de leur compatibilit avec celui de 2008 et avec la loi du 3 juin 2010 relative au Grand Paris Il convient de noter que cette disposition ne vaut pas validation l gislative du SDRIF de 2008 possibilit que le Conseil d tat a explicitement cart e notamment dans son avis du 27 octobre 2010 Par ailleurs la loi pr voit que la r vision ou la modification d un document d urbanisme ne peut avoir pour effet de faire obstacle la mise en uvre des contrats de d veloppement territorial Enfin la loi vise relancer la proc dure de r vision du SDRIF mise l arr t par l avis du Conseil d tat et pr voit une proc dure d rogatoire la proc dure habituelle d approbation Il dispose en outre que la r vision porte au moins sur la mise en uvre du d cret relatif au sch ma d ensemble du r seau de transport public du Grand
99. me d utilit publique auquel est affili e l association gratifi e originairement charge pour lui d en affecter le montant une uvre de cette association dans le respect de la volont du testateur b Le legs avec charge une alternative l incapacit de l association Si le testateur d sire malgr tout gratifier une association simplement d clar e il peut consentir l association d utilit publique laquelle est affili e l association un legs avec charge de financer une uvre de cette derni re c Les fonds de dotation une alternative l incapacit de l association Les associations qui ne b n ficient pas de la grande capacit juridique peuvent constituer un fonds de dotation seules ou plusieurs en vue de recevoir indirectement des legs B LA REDACTION DU TESTAMENT LES ECUEILS A EVITER Il importe peu que le testament soit authentique ou olographe Cependant s il est r dig l tranger il faudra s assurer de son efficacit en France Pour cela le testament devra respecter les r gles de forme de la Convention de la Haye du 5 Octobre 1961 ou de la Convention de Washington du 26 octobre 1973 relative au testament international Il devra tre en outre enregistr conform ment aux dispositions de l article 1000 du Code civil 1 La n cessit d une manifestation de volont claire Tout d abord le testament doit tre particuli rement pr cis quant l iden tification de l associatio
100. mobili res Entr e en vigueur le 1er janvier 2011 Article L134 4 1 du CCH Obligation de r aliser un DPE pour tout b ti Dans l attente d un d cret ment quip d une installation collective de Applicable avant 1er janvier 2017 chauffage ou de refroidissement Obligation pour les copropri t s de plus de Dans l attente d un d cret 50 lots et construits avant Ter juin 2001 de Applicable avant er janvier 2017 r aliser un audit nerg tique Art 24 4 loi 10 juillet 1965 Copropri t obligation d inscrire l ordre Dans l attente d un d cret d application du jour la question de la souscription d un Applicable l ann e suivante de la r ali plan de travaux d conomie d nergie ou sation du DPE ou de l audit nerg d un contrat de performance nerg tique tique Certains auteurs mentionnent que le DPE est obli Art L134 3 1 CCH Obligation d annexion du DPE tous les Dans l attente d un d cret d application gatoire pour les baux commerciaux sans attendre la contrats de location sauf bail rural et loca parution du d cret d finissant le champ d applica tion saisonni re tion ni l arr t fixant le mod le de DPE applicable Annexe Article 8 de la loi ENE R daction obligatoire d une annexe environ Dans l attente d un d cret d application environnementale Art L125 9 du Code de nementale pour tous les baux usage de Applicable au 1er janvier 2012 tous l Environnement bureaux ou commerce de plus 2000 m2 les nouve
101. n La principale nouveaut concerne la liste B qui s applique notamment au DTA dossier technique amiante Cette liste comprend d sormais le B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX FU C T DU PARLEMENT Dauphine le dimanche 26 juin 2011 Ce rendezvous annuel unique en France rassemble pr s de 500 coureurs professionnels de l immobilier f rus ou amateurs de course pied autour d un parcours de 10 kilom tres dans le Bois de Boulogne Une nouvelle fois Eug nie Joathon a repr sent l Etude avec brio puisqu elle s est class e premi re de la cat gorie Femme Mich le Raunet Malicia Donniou Rapha l Leonetti et R my Nerri re ont anim deux journ es de formation 22 23 juin 2011 pour le compte des adh rents de JURISUP sur le th me de l immobilier universitaire Ont t abord es notamment l occupation des biens du domaine public et priv la valorisation et la cession des immeubles appartenant l universit Pour rappel le r seau JURISUP est n de la volont de plusieurs charg s d affaires juridiques d tablissements publics d enseignement sup rieur de partager leurs comp tences et leurs exp riences Fort de plus d une centaine d tablissements publics adh rents universit s grandes coles le r seau JURISUP propose d sormais des formations sur mesure r pondant aux besoins exprim s par ses membres piii E contr le des l ments ext rieurs toiture bardages et
102. n b n ficiaire Faute de quoi le legs ne pourra pas s ex cuter le l gataire n tant pas identifiable Ensuite il est n cessaire que l objet du legs soit pr cis ment d sign en termes juridiques afin d viter toute interpr tation qui s loignerait peut tre de la volont du testateur Cette exigence de clart s impose d autant plus lorsque plusieurs associations sont l gataires A titre d exemple seront vit s les termes mon argent ou mes meubles qui en raison de leur impr cision juridique pourront bloquer l ex cution du legs D autre part si le testateur souhaite que les h ritiers l gaux ou testa mentaires supportent tous les frais il conviendra de pr ciser que l associa tion percevra un legs net de tous frais et droits 2 Les pi ges viter Jer pi ge l absence de d signation d un l gataire universel Bien souvent le choix de gratifier l association entraine d faut d h ritiers r servataires l exclusion des h ritiers ab intestat de la succession Cette famille priv e d h ritage m me inconnue au jour du d c s ne voit pas toujours d un tr s bon il ces legs Or il lui reviendra de les d livrer 11 Cest pourquoi afin d viter toute contestation ventuelle du testament tout blocage li au refus de d livrance des legs ou encore toute longueur li e recherche des h ritiers par un g n alogiste il est conseill de d signer un l gataire universel Celui ci se ch
103. n violation des statuts et au m pris de l opposition des autres associ s Cette violation qui r sultait de la m sentente et de l impossibilit de prendre en temps utile des d cisions opportunes pour la soci t tablissait que celle ci n tait plus en mesure de fonction ner normalement et qu elle tait paralys e Cass com 10 mai 2011 Affaire Ch tain c Ch tain n 10 16 323 BRDA n 10 11 31 mai 2011 PARTS SOCIALES D signation du mandataire repr sen tant les parts sociales indivises En cas de d saccord entre les copropri taires d une part sociale Indivise sur le choix du mandataire unique qui selon l article 1844 du Code civil doit les repr senter il ne peut tre d rog aux dispositions imp ratives de ce texte pr voyant la d signation du mandataire en Justice Cass 1 re civ 15 d cembre 2010 n 09 10140 FPBI Bull Joly Soci t s Mai 2011 DIVERS Cession d action conditions suspensive r alis e d faut de signature des ordres de mouvement par l acqu reur faute de l acqu reur non En l esp ce une cession d action sous condition suspensive est intervenue Les conditions tant r alis es par l acqu reur le transfert de propri t devait intervenir lors de la signature des ordres de mouvements suivis par la signature des documents par les parties l acqu reur demande un d lai pour signer ces derniers La soci t est mise en liquidation judiciaire avant c
104. ns le livre des proc dures fiscales un article L181B Celui ci pr voit que la valeur des biens faisant l objet des dona tions ant rieures ajout e la valeur des biens compris dans une donation ou une d claration de succession peut tre rectifi e dans le d lai de 10 ans d sormais pr vu par le second alin a de l article 784 du CGI Cela conduit un allongement des d lais du droit de contr le des fiscaux dans la mesure o la prescription s est elle aussi trouv e modifi e avec un renvoi du nouvel article L181B du LPF au d lai de 10 ans d sormais pr vu par l article 784 du CGI Le d lai de 3 ans pr vu par l article L180 du LPF en mati re de droits d enregistrement ne s applique donc plus aux donations ant rieures Une harmonisation des d lais a donc eu lieu concernant le d lai de reprise et le d lai de rappel FLASH FISCAL FLASH FISCAL FLASH FISCAL Un tel bouleversement l gislatif va permettre l administration de remettre en cause des donations qui n avaient fait l objet d aucun droit de mutation gr ce aux abattements aux r ductions et l exclusion des op rations remontant plus de 6 ans Le d lai de reprise en effectuant un contr le sur les donations comprises entre 6 et 10 ans Devant la rigueur de telles mesures l interroga tion reste enti re quant la conformit du nouvel article 784 du CGI et de l article L181B du LPF avec le principe const
105. nstruire la pr somption d urgence ne peut tre lev e que dans des circonstances particuli res Le rapporteur public pr cise cet gard que ce sont des int r ts consubstan tiels l ex cution du projet autoris par le permis de construire qui sont propres renverser la pr somption d urgence l ordonnance du juge des r f r s est ainsi annul e au motif que les risques pour la s curit publique ne constituaient pas une telle circons tance d autant que ces dangers pouvaient tre pr venus par d autres moyens que la poursuite de l ex cution du permis CE 16 f vrier 2011 Copropri t Les Bleuets et copropri t Primev re req n 341422 BJDU 2 2011 p 140 Ouvrage public irr guli rement implant conditions de d molition analyse de la possibilit de r gularisation confrontation Inconv nients du maintien de l ouvrage et cons quences de la d molition au regard des int r ts publics et priv s en pr sence La Communaut d agglom ration du lac du Bourget a d clar d utilit publique un projet d am nagement touristique et portuaire aux abords du lac du Bourget consistant construire sur une emprise totale de 16 000m2 des aires de Jeux et de loisirs et un bassin de 4 500m2 d une capacit de 60 bateaux de plaisance l en semble saccompagnant de la cr ation d aires de stationnement et de la construction d un pavillon usage de capitainerie et bloc sanitaire La d cl
106. nt d sormais de 1 an pour les tiers et de 2 mois pour les exploitants compter de la publication de l affichage ou de la notification de la d cision ICPE soumises d claration et contr le p riodique DC Article 210 de la loi ENE Article L 512 11 du Code de l environnement Conditions dans lesquelles les r sultats des contr les p riodiques de ces installations sont mis la disposition de l administration ou transmis l autorit administrative com p tente Entr e en vigueur Imm diate le lende main de la publication de la loi au Journal Officiel soit le 14 juillet 2010 Dans l attente de la sortie d un d cret d application Le d cret d application fait actuellement l objet d une concertation B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX FLASH FISCAL FLASH FISCAL FLASH FISCAL LOI DE FINANCES RECTIFICATIVE POUR 201 l UNE REFORME MAJEURE DE LA FISCALITE DU PATRIMOINE Confirm e par le Conseil constitutionnel la loi de finances rectificative pour 2011 n 2011 900 du 29 juillet 2011 publi e au JO du 30 juillet m DONATIONS et supprime le bouclier fiscal Le d bat s anime autour de la mise en place d une exit tax L assurance vie est aussi concern e Voici modifie les r gles en mati re d ISF de donation une pr sentation des principales dispositions E ISF La r forme de l ISF est modifi taux modifi s
107. nt pour la mise en uvre des nouvelles dispositions favorisant la performance environnementale et les nergies renouvelables dans la construction En effet l article L 111 6 2 du code de l urbanisme issu de l article 12 de la loi Grenelle 2 dispose que les autorisations d urbanisme ne peuvent plus s opposer l utilisation de certains mat riaux proc d s ou dispositifs cologiquement performants sauf dans certains secteurs prot g s ou d limit s par la collectivit territoriale Le d cret dresse la liste des dispositifs mat riaux ou proc d s concern s Quant aux articles L 128 1 et L 128 2 du code de l urbanisme ils permettent la collectivit publique d autoriser certaines constructions cologiquement performantes d passer dans la limite de 30 les r gles relatives au gabarit et la densit d occupation des sols r sultant du plan local d urbanisme ou du document d urbanisme en tenant lieu Le d cret pr cise les modalit s d association du public lorsque la collectivit utilise les possibilit s que lui accorde la loi Il apporte aussi les modifications n cessaires la proc dure de d livrance des autorisations de construire concern es et aux annexes des plans locaux d urbanisme Voir au sujet de l application du Grenelle 2 notre tableau en p 12 de ce Bulletin B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX R glement local de Paris sur la publicit et les enseignes La Ville de Paris s est
108. olont s du l gateur D ailleurs en plus pour le testateur de soutenir une cause qui lui tient particuli rement c ur le legs effectu au profit d une association a l avantage de b n ficier d une exon ration des droits de mutation titre gratuit 23 sous certaines conditions d finies l article 795 du Code g n ral des Imp ts Sont notamment concern es les associations cultuelles les associations d enseignement sup rieur reconnues d utilit publique les associations d clar es ayant pour but exclusif la recherche scientifique ou m dicale 24 21 Acte de d p t du testament acte de notori t 22 Article 1008 du Code civil et celles reconnues d utilit publique dont les ressources sont exclusive ment affect es des uvres scientifiques culturelles ou artistiques les associations reconnues d utilit publique de d fense de l environnement et de protection des animaux ou encore les associations non reconnues d utilit publique qui poursuivent un but exclusif d assistance et de bienfaisance 25 Concernant les associations trang res la France limite ce jour cette exon ration aux seuls organismes d int r t g n ral trangers pour lesquels il existe une convention fiscale bilat rale de r ciprocit avec la France 26 Cependant un arr t remarqu de la Cour de Justice de l Union Europ enne du 10 f vrier 2011 27 exigeant une galit de traitement fiscal des legs consentis une a
109. omesse devait tre consid r e comme caduque Cass Civ 3 me 11 mai 2011 n 10 14536 Jurishebdo n 437 du 24 mai 2011 Promesse de vente pas de droit de r tractation ou de r flexion pour la SCI ayant une activit professionnelle La SCI qui a pour objet l achat l administration et la gestion de tous immeubles et biens immobiliers meubl s et am nag s est un acqu reur professionnel au sens de l article L 271 1 du CCH Elle est donc priv e du droit de r tractation ou de r flexion L affaire concerne la vente de la c l bre villa L opolda situ e Villefranche sur Mer consentie une SCI constitu e cet effet par un homme d affaires russe le prix de vente tant de 390 millions d euros dont 19 5 millions pour les meubles Compte tenu de la g n ralit de l objet social voqu ci dessus la promesse sign e tait bien en rapport direct avec l activit professionnelle de la soci t D s lors la SCI ne pouvait se pr valoir du droit de r flexion ou de r tractation r serv au seul non professionnel La r daction des statuts de la SCI semble donc primordiale pour d finir la qualification d acqu reur non professionnel CA Aix en Provence 15 avril 2011 n 10 04628 4e ch A B U LLETI N N 02 2011 Sepiembre DE CHEUVREUX BAIL COMMERCIAL Effet de l application du statut des baux commerciaux l issue d un bail d rogatoire Un local commercial avait t l
110. on d urgence non Un permis de construire a t d livr portant sur la d molition d un chalet et la construction d un immeuble compos de six appartements usage de r sidence secondaire Les syndicats de deux copropri t s mitoyennes du projet exercent un recours devant le juge des r f r s contre ce permis Rappelons qu en mati re de r f r deux condi tions doivent tre remplies pour qu un juge prononce la suspension de l ex cution d une d cision l urgence et l existence d un doute s rieux quant la l galit de la d cision M me si en principe en mati re de permis de construire l urgence est pr sum e compte tenu du caract re difficilement r versible de la construction d un b timent le juge des r f r s ne donne pas droit en l esp ce la demande des requ rants au motif que des conditions particuli res taient de nature renverser cette pr somption d urgence En effet dans le cadre de la mise en uvre du permis de construire en cause les premiers travaux avaient fait appa ra tre une profonde excavation et compte tenu de la d clivit du terrain l interruption prolong e des travaux au stade atteint la date de son ordonnance emportait des risques d boulement sur les terrains en contrebas et mena ait ainsi la s curit publique En revanche la poursuite des travaux tait de nature liminer ce risque Le Conseil d tat indique qu en mati re de permis de co
111. ort e la r daction du testament afin que la derni re volont du testateur puisse s ex cuter B A LE CHOIX LIMITE DE L ASSOCIATION LEGATAIRE Seules certaines associations ont la capacit juridique de b n ficier d un legs 1 Il existe cependant quelques alternatives l incapacit de recevoir 2 1 La capacit restreinte des associations recevoir un legs l analyse portera sur les associations fran aises a puis trang res b 1 Khalil GIBRAN in un proph te TRAT GIE PATRIMONIALE e ee e ee eee eee eee ee Adila BERRAMDANE Groupe Patrimoine a Les associations fran aises Le l gislateur a limit les associations susceptibles de recevoir des lib ralit s En effet il existe deux grandes cat gories d associations en droit fran ais D une part les associations simplement d clar es et publi es qui disposent d une capacit juridique restreinte D autre part les associations reconnues par d cret comme tant d utilit publique qui peuvent accomplir tous les actes de la vie civile dans la limite de leurs statuts 4 Ainsi en plus des associations reconnues d utilit publique seules peuvent recevoir des legs les associations cultuelles les unions agr es d associations familiales les associations qui ont pour but exclusif l assistance la bienfaisance la recherche scientifique ou m dicale ou encore les associations soumises au droit d Alsac
112. otamment r put e non crite la clause du r glement de copropri t soumettant la loca tion en meubl autorisation du syndicat sous le contr le du juge La Cour de cassation accueille leur demande en consid rant que le r glement de copropri t autorisait expres s ment l exercice d une profession lib rale qui entra nait des inconv nients similaires ceux d nonc s par le syndicat pour la location meubl e de courte dur e La location en meubl e n avait provoqu aucune nuisance Ainsi la Cour d appel qui en retenant que la restriction n tait pas justifi e par la destination de l immeuble a pu en d duire que la clause restreignant les droits des poux sur les parties privatives de leur lot tait r put e non crite Cass T re civ 08 juin 2011 n 10 15 891 JCP n 25 26 du 24 juin 2011 ASSEMBLEE GENERALE Repr sentation l assembl e g n rale et d membrement de propri t Le nu propri taire d un lot de copropri t n ayant pas t convoqu lors d une assembl e g n rale a assign le syndicat de l immeuble en annulation de cette assembl e La Cour d appel le d boute de sa demande en retenant la validit de la notification de l as sembl e g n rale faite la seule usufruiti re La Cour de cassation casse l arr t rendu par la Cour d appel au visa de l article 23 alin a 2 de la loi du 10 juillet 1965 et rappelle qu en cas de d membrement du droit de propri t dans
113. otissement qui n autorise que les habitations individuelles Le Conseil d Etat pr cise qu une construction comportant plusieurs logements peut tre regard e comme une construction usage d habitation individuelle eu gard la fois son aspect architectural sa taille et ses conditions d usage CE 12 janvier 2011 SCI Philaur req n 326807 BJDU 2 2011 p 110 Permis de construire condition suspensive d une promesse de vente sursis statuer urgence suspendre l ex cution de la d cision Oui Un p titionnaire titulaire d une promesse de vente a d pos une demande de permis de construire dont l obtention d finitive consti tuait l une des conditions suspensives de la promesse de vente Le maire a d cid de surseoir statuer sur la demande le p tition naire a alors saisi le juge des r f r s d une demande de suspension de l ex cution de cette d cision au motif que cette derni re tait sus ceptible d entra ner la caducit de la promesse Le Conseil d Etat estime en l esp ce que l ur gence justifie de suspendre l ex cution d une d cision de sursis statuer d s lors que cette d cision d termine la lev e d une condition suspensive d une promesse de vente CE 28 mars 2011 reg n 340468 Jurishebdo 3 mai 2011 p 3 Permis de construire r f r suspenr sion pr somption d urgence oui risques induits par l interruption du chantier renversement de la pr sompti
114. ou pour une dur e d un an renouvelable par tacite recon duction sauf d nonciation par lettre recomman d e avec accus de r ception trois mois avant l ch ance Cinq ans plus tard le locataire avait d livr cong au bailleur en lui adressant une lettre recommand e La Cour de cassation a jug que ce cong tait nul faute d avoir t donn par acte extrajudi claire conform ment aux dispositions imp ra tives de l article L145 9 du Code de commerce En effet l expiration du bail d rogatoire ini tial un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux s tait op r art L145 5 al 2 du Code de commerce Ce nouveau bail est soumis aux m mes clauses que le bail d rogatoire expir Mais encore faut il bien entendu que les clauses du bail d rogatoire ne soient pas comme en l esp ce la clause relative au formalisme respecter pour donner cong contraires aux dispositions imp ratives du Code de Commerce Cass 3 me civ 23 mars 2011 Affaire St Vout s c Nouy n 10 12 254 BRDA n 08 11 30 avril 2011 Agr ment tacite par le bailleur de la sous location d un local commercial vocation des locaux tre sous lou s La sous location d un bail commercial est possible mais elle doit alors en principe tre formellement autoris e par le bailleur Celui ci doit tre appel concourir l acte de sous location le locataire ne pouvant simplement se contenter d en Informer le b
115. our permettre la r alisation de l op ration dont la d cision finale sera l aboutissement R Chapus Droit du contentieux administratif Montchrestien 2002 10 me dition p 633 En vertu de cette th orie il est possible d exciper l ill galit des d cisions ant rieures devenues d finitives l appui du recours exerc contre la d cision finale Dans cet arr t le Conseil d Etat pr cise dans un consid rant de principe que ill galit d un acte administratif qu il soit ou non r glementaire ne peut tre utilement invoqu e l appui de conclusions dirig es contre une d cision admi nistrative que si cette derni re a t prise pour son application ou sil en constitue la base l gale En l esp ce le Conseil d Etat consid re que la DUP et les arr t s de cessibilit ne sont pas des actes pris pour l application de la d lib ration approuvant la convention d am nagement laquelle ne constitue pas davantage leur base l gale alors m me que cette d claration tait prise pour permettre la r alisation de cette op ration d am nagement et qu elle pr cisait que l expropriation tait r alis e au profit de la soci t charg e de l am nagement de la zone CE 11 juillet 2011 SODEMEL n 320735 AJDA 18 juillet 2011 p 1406 Permis de construire recours gracieux retrait d f r pr fectoral Un permis de construire a t d livr en date du 22 d cembre 2008 Suite la tr
116. par la caution pour se soustraire son engagement Cass com 12 juillet 2011 n 09 71 113 n 768 FS PBRI Wagner c Franck SOCIETES COMMERCIALES Soci t Anonyme r vocation du dirigeant respect du principe du contradictoire d cision abusive oui En l esp ce une d cision de r voquer le dirigeant social a t prise par le Conseil dAdministration Le dirigeant conteste celle ci au motif qu il n a pas t convoqu et invit s expliquer sur les motifs retenus contre lui devant l organe La Cour de cassation rappelle que la d cision ainsi prise est abusive pour violation du principe du contradictoire Cass com 29 mars 2011 n 10 17667 n 321 F D Remboursement d un compte courant d associ application de l article 1900 du Code civil non S il n a pas t fix de terme pour la restitution d un pr t le juge peut accorder l emprunteur un d lai suivant les circonstances art 1900 du Code civil Ces dispositions ne sont pas applicables au compte courant d associ dont la caract ris B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX tique essentielle en l absence de convention particuli re ou statutaire le r gissant est d tre remboursable tout moment Solution in dite Selon le commentateur la solution ci dessus n interdit pas la soci t de demander au juge des d lais de gr ce sur le fondement de l article 1244 1 du Code civil si elle se trouve en difficul
117. par rapport au premier trimestre de cette ann e Sur un an la baisse du nombre de transactions atteint 28 5 pour les maisons et 21 8 pour les appartements Les ventes de l ann e 2010 ann e de poursuite de la reprise entam e en 2009 avaient t particuli rement hautes rappelle le minist re dans un communiqu Sur les quatre derniers trimestres les ventes de logements neufs ont recul de 5 1 par rapport aux quatre pr c dents 104 473 Ce mouvement qui touche toutes les r gions de m tropole l exception du Centre et de la Corse n a pas emp ch une poursuite de la hausse des prix moyens 3 820 euros le m tre carr pour les appartements 7 7 sur un an et 249 400 euros en moyenne pour les maisons 1 8 Parall lement les mises en vente de logements ont recul de 8 6 au deuxi me trimestre par rapport avriHuin 2010 28 596 Comme celui des ventes ce reflux a davantage touch les maisons 19 2 que les appartements 7 3 L IMMOBILIER PARISIEN PROGRAMMES NEUFS DANS PARIS PAR ARRONDISSEMENT Nombre Prix moyen au M2 Nombre d appart Arrdt Nombre Prix moyen au M2 Nombre d appart de Programmes dans l Arrdt disponibles de Programmes dans l Arrdt disponibles 7 me n C 7 16 me 11 145 12 me 9 700 5 18 me 2 10 700 g 13 me 2 9 500 43 19 me 4 8 335 251 15 me 2 12 500 4 20 me 2 7 500 n C Etude CHEUVREUX QU
118. personnes appel es dresser ces documents L tat des risques naturels et technologiques mis part l article L 271 6 du Code de la construction et de l habitation soumet l exercice de l activit de diagnostiqueur quatre conditions Une garantie de comp tence par le biais d une qualification technique et l exp rience professionnelle certification par un organisme sp cialis lui m me accr dit par un organisme signataire de l accord europ en pris dans le cadre de la coordination europ enne des organismes d accr ditation valable cinq ans renouvelable Qu il dispose d une organisation et de moyens appropri s afin de proc der aux constatations mesures et analyses que requiert sa presta tion et de rendre fiables ses conclusions Une assurance le diagnostiqueur doit souscrire une assurance de responsabilit civile professionnelle Impartialit et ind pendance le diagnostiqueur ne doit avoir aucun lien de nature porter atteinte son impartialit et son ind pen dance ni avec le propri taire ni avec une entreprise pouvant r aliser des travaux sur les biens pour lesquels il tablit le diagnostic Ces garanties de comp tences et de moyens qui forment le statut Juridique de la profession et assimile le diagnostiqueur un professionnel du b timent ne semblent pas pour autant avoir tari toutes les sources de contentieux Ces diagnostics rec lant des informations pertinentes et impor
119. pr sident de la Chambre des notaires de Paris Nous observons un pic de r sistance au dessus du seuil de 8 600 euros le m tre carr Le retournement du march tant attendu par les acqu reurs est il en train de s op rer dans cet environnement difficile marqu par une crise de confiance dans l avenir et un durcissement de la fiscalit Une hausse de prix annuelle de 22 5 fin juin Dans tous les arrondissements les prix sont d sormais les plus hauts jamais enregistr s Tous les arrondissements enregistrent une forte hausse annuelle des prix variant de 16 4 dans le 6 me arrondissement 26 9 dans le 9 me Au sein des quartiers les prix m dians font le grand cart en oscillant entre 2002 1 2 2003 0 8 2004 2 3 2005 1 2 2006 2 1 2007 1 9 2008 0 8 2009 lt 2 2 2010 1 6 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 5 860 euros le m tre carr la Goutte d Or dans le 19 me arrondissement et 13 680 euros le m tre carr dans le quartier Saint Thomas d Aquin dans le 7 me Les ventes de logements neufs en chute de 22 6 au 2 me trimestre Les Echos Mardi 30 ao t 2011 Les ventes de logements neufs ont diminu de 22 6 au deuxi me trimestre en France par rapport la p riode correspondante de l an der nier montrent les chiffres publi s mardi par le minist re du D veloppement durable 23 183 les ventes d avril juin augmentent cependant de 2 6
120. que Article 90 de la loi ENE Article L 553 1 du Code de l environnement Le r gime des enqu tes publiques est profond ment remani Il est substitu aux 280 proc dures existant actuellement 2 proc dures d enqu te publique L une r gie par le code de l environnement et l autre par le code de l expropriation La mise en uvre du Grenelle II en mati re d ne Classement des oliennes dans la nomen clature ICPE par d cret d application Dans l attente de la sortie de d crets d application Entr e en vigueur imm diate le lende main de la publication de la loi au Journal Officiel soit le 14 juillet 2010 D cret d application n 2011 984 du 23 ao t 2011 Le nouveau r gime entrera en vigueur 6 mois apr s la publication des d crets d application Constituent d sormais des ICPE soumises autori sation les installations d oliennes comprenant au moins un a rog n rateur dont le m t a une hauteur sup rieure ou gale 50 m tres ainsi que celles comprenant des a rog n rateurs d une hauteur comprise entre 12 et 50 m tres et d une puissance sup rieure ou gale 20 MW Constituent des ICPE soumises d claration les ins tallations d oliennes comprenant des a rog n ra teurs d une hauteur comprise entre 12 et 50 m tres et d une puissance inf rieure 20 MW Eoliennes Article 90 de la loi ENE Article L 553 3 du Code de l environnement Prescriptions g n rales r gissan
121. que sans se limiter un simple contr le visuel Cass 3 me Civ 3 janvier 2006 CA Poitiers du 28 mars 2007 MUTUELLES DU MANS ASSURANCES GRANGER La Cour retient la faute du diagnostiqueur qui n a pas r alis son travail avec le s rieux et la vigilance requis notamment dans une ville r put e infest e par les termites Cette obligation d information peut dispara tre si le client est un professionnel de l immobilier La restriction de la mission confi e un technicien par un client professionnel de l immobilier exon re donc ce dernier de son devoir de conseil m Le pr judice r parable Si la faute est admise comment valuer le pr judice Dans quel cas est il r parable La Jurisprudence diff rencie le pr judice subi par l acqu reur qui a acquis sans le savoir un bien vici et celui subi par le vendeur en cas d annulation de la vente e A l gard de l acqu reur Depuis un arr t du 26 septembre 2001 Civ 3 me a Cour de cassation est constante sur ce point le diagnostiqueur est tenu de r parer l int gralit du pr judice subi et non pas seulement la perte de chance En l esp ce les juges du fonds avaient retenu le pr judice imputable au diagnostiqueur qui n avait pas signal la pr sente de capricornes par la simple perte de chance pour les acqu reurs d avoir pu proc der une acquisition moins on reuse du bien La Cour de cassation casse l arr t et estime que le diagnostiqueur
122. r vues l article R 261 2 CCH c est dire une personne d sign e par les parties ou d faut d accord entre elles par ordonnance sur requ te du pr sident du tribunal de grande ins tance du lieu de l immeuble Un tel dispositif avait suscit de vives critiques de la part des vendeurs d immeuble construire mais surtout des banquiers l ach vement de l immeuble marquant en effet la fin de la garantie finan ci re d ach vement ou de remboursement Cette proc dure lourde est aujourd hui cart e au profit d un m canisme plus souple offrant une nouvelle alternative D sormais l ach vement peut tre constat soit par une personne d sign e dans les conditions pr vues l article R 261 2 du CCH savoir par les parties ou par ordonnance du pr sident du tribunal de grande instance Soit par un organisme de contr le Ind pendant ou un homme de l art Le d cret pr cise en outre que lorsque le vendeur assure lu m me la ma trise d uvre la constatation est faite par un organisme de contr le Ind pendant Notons enfin que le d cret du 19 mai 2011 est imm diatement applicable aux contrats en cours compter de sa publication Modification des pr ts immobiliers conventionn s Le d cret n 2011 612 du 31 mat 2011 harmonise certaines caract ristiques des pr ts conventionn s des tablissements de cr dit pour la construction l acquisition et l am lioration de logements avec celles du PTZ pr t san
123. r 2011 affC 25 10 Missionswerk Werner Heulkelbach e V les faits sont les suivants legs d une citoyenne belge une association allemande 28 Art 777 du CGI 29 250 x 60 150 et 250 150 100 30 100 x 60 60 et 300 100 60 140 et 140 50 90 ENTR E EN VIGUEUR DU GRENELLE II O EN EST T ON Un peu plus d un an apr s la publication de la loi n 2010 788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l environnement dite Grenelle Il ou loi ENE il nous a paru int ressant de faire le point sur l entr e en vigueur des mesures de cette importante r forme 257 articles faisant suite en cela notre Hors s rie suppl ment au Bulletin n 3 2010 septembre Un rap port parlementaire du 29 juin 2011 signale que seulement 30 des d crets d application ont t pris au 30 juin 2011 59 d crets sur les 189 pr vus B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX Ma l de CHAMPSAVIN Marie Anna LEJEUNE S gol ne de la RIVIERE R my NERRIERE Groupe Droit Public Immobilier par la loi L objectif du gouvernement est pourtant maintenu savoir la publication totale des d crets avant la fin de l ann e Le tableau ci dessous fait le point au 30 juillet 2011 des principales dispositions de la loi Grenelle 2 concernant le b timent l urbanisme l in formation du public et l environnement en pr cisant la date et le num ro du d cret d application pour chacune d entr
124. re juridique communautaire pour les concessions de service QUE 10 mars 2011 privater Rettungsdienst und Karanken transport Stadler Aff C 274 09 Contrats et march s publics mai 2011 p 33 B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX Concurrent vinc modalit d exercice de l action en indemnisation Saisi par le Tribunal administratif de Cergy Pontoise le Conseil d Etat devait r pondre la question de savoir si les demandes indemni taires pr sent es par un concurrent vinc dans le cadre du recours en contestation de la validi t du contrat devaient peine d irrecevabilit tre pr sent es dans le m me d lai de deux mois compter de l accomplissement des mesures de publicit de l avis d attribution du contrat Selon le Conseil d Etat le concurrenc vinc a la possibilit de pr senter devant le juge du contrat des conclusions indemnitaires titre accessoire ou compl mentaire ses conclu sions fin de r siliation ou d annulation du contrat Il peut galement engager un recours de pleine juridiction distinct tendant exclusi vement une indemnisation du pr judice subi raison de l ill galit de la conclusion du contrat dont il a t vinc Dans les deux cas la pr sentation de conclusions indemnitaires par le concurrent vinc n est pas soumise au d lai de deux mois suivant l accomplissement des mesures de publicit du contrat appli cable aux seules
125. reur un tat tabli par le professionnel sans constater l existence d un engagement sp cifique des vendeurs de livrer un immeuble exempt d amiante La responsabilit du vendeur n est donc pas retenue tandis que le diagnostiqueur est condamn au titre de sa responsabilit d lictuelle Le vendeur n est redevable l gard de son acqu reur de la garantie des vices cach s qu condition 1 qu il ait manqu son obligation d infor mation donc en cas d absence de fourniture du diagnostic ou fourniture d un diagnostic ne r pondant pas aux crit res fix s par la loi et ii que l exon ration de la garantie des vices cach s n ait pas t express ment convenue dans l acte de vente De m me si le vendeur a remis les diagnostics conform ment aux obligations r glementaires et qu il est de bonne foi dans l ignorance du vice Il ne peut pas non plus tre poursuivi pour dol V Pr cautions prendre pour permettre l acqu reur de faire valoir ses droits directement envers le diagnostiqueur plus facilement Ainsi l acqu reur peut agir directement contre le diagnostiqueur au titre de sa responsabilit d lictuelle en se retournant contre le vendeur pour qu il fasse jouer la responsabi lit contractuelle du diagnostiqueur mais pas contre le vendeur au titre de la garantie des vices cach s ni de la non conformit de la chose vendue aux pr visions du contrat dans la mesure o le vendeur a respect
126. rn es Objet Entr e en vigueur Observations R f rences La mise en uvre du Grenelle Il en mati re d inf Etude d impact Article 230 de la loi ENE Articles L122 3 et suivants du Code de l environnement Seuils au dessus desquels les projets de travaux d ouvrages ou d am nagements publics ou priv s sont soumis tude d im pact Contenu de l tude d impact Dans l attente de la publication de d crets d application Anciennes dispositions continuent de s appliquer dans l attente de la publication du d cret Evaluation des incidences Natura 2000 Article 125 de la loi ENE Article L 414 4 IV bis du Code de l environnement Conditions dans lesquelles les documents qui ne figurent pas sur les listes des docu ments obligatoirement soumis mais qui sont susceptibles d affecter de mani re significative un site Natura 2000 font l ob jet d une valuation des incidences Natura 2000 sur d cision motiv e de l autorit administrative Entr e en vigueur des dispositions l gis latives le lendemain de la publication de la loi au Journal Officiel soit le 14 juillet 2010 Dans l attente de la sortie d un d cret d application Un projet de d cret est soumis signature des ministres int ress s Enqu te publique Eoliennes Article 236 de la loi ENE Article L 123 19 du Code de l environnement Article L 11 1 du Code de l ex propriation pour cause d utilit publi
127. rtaines autres mesures int ressent galement l immobilier Apport d une certaine souplesse concernant la r forme de la redevance pour cr ation de bureaux locaux commerciaux et locaux qui s tait op r e brutalement au 1er janvier 2011 Exclusion des surfaces de stationnement du champ de la RCB talement de la hausse des tarifs sur plusieurs ann es pour les communes ayant chang de zone et celles qui chappaient jusque l la redevance L talement de la hausse des tarifs pour les locaux commerciaux et de stockage qui taient hors champ de la redevance avant 2011 application d un abattement d gressif jusqu en 2013 Plafonnement de la taxe fonci re aff rente l habitation principale en fonction du revenu article 31 Nouvelle obligation d clarative des achats de m taux ferreux ou non ferreux pour les recycleurs interdiction du paiement en esp ces de ces m taux article 51 ceci afin de lutter contre les vols sur chantier notamment Modification de la majoration de la valeur locative cadastrale des terrains constructibles que peuvent instituer les communes la superficie retenue pour son calcul est r duite et s applique toutes les parcelles contigu s constructibles d un m me propri taire article 55 Cr ation du Fonds national d accompagnement vers et dans le logement dont la gestion est confi e la Caisse de garantie du logement locatif social article 60 Ce fonds est destin
128. s lors du transfert par les contribuables de leur domicile fiscal hors de France Cela concerne les contribuables d tenteurs d une participa tion substantielle 1 des b n fices sociaux prorata des sommes vers es revenant l usur fruitier et aux nus propri taire selon le bar me fixant la valeur de l usufruit en fonction de l ge de l usufruitier ou valeur exc dant 1 3 millions d euros dans une entreprise l assiette de cette exit tax est constitu e par la valeur r sultant de la diff rence entre la valeur des droits sociaux ou valeurs mobili res lors du transfert du domicile fiscal hors de France et leur prix d acquisition Cette valeur correspond celle retenue pour le calcul des droits de mutation si les titres ont t A compter du 1er janvier 2012 les droits d enregistrement pr vus pour les partages et licitations voient leur taux augmenter de 1 10 de l imp t toutefois le contribuable peut demander un sursis de paiement sous r serve acquis titre gratuit Le transfert de domicile emporte exigibilit de garanties ad quates en cas de transfert du domicile dans un Etat membre de l Union europ enne Dominique RICHARD Silvin Leibengut SCP Richard avocat fiscaliste Et le Groupe Patrimoine de l Etude Cheuvreux LES RECOURS DE L ACQU REUR CONTRE LE DIAGNOSTIQUEUR EN CAS DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE AU CONTENU ERRON La n cessit d assurer
129. s Int r ts attribu en compl ment d un ou plusieurs pr ts principaux pouvant tre un pr t conventionn Il aligne notamment les conditions de maintien des pr ts conventionn s sur celles du PTZ afin d viter des situations o le PTZ peut tre maintenu alors que le pr t conventionn doit tre rembours Les dispositions du d cret s appliquent aux offres de pr ts conventionn s mises compter du 1er juin 2011 Etude d impact et ICPE L article R 512 8 du Code de l environnement d finissant le contenu de l tude d impact qui doit tre jointe aux demandes d autorisation d exploi tation d ICPE pr cise que les tudes portant sur certaines d entre elles doivent comporter des documents justifiant le choix des mesures envisag es pour l exploitation de l installation et pr sentant les performances attendues au regard des MTD Meilleures Techniques Disponibles au sens de la Directive IPPC 2008 1 CE Un arr t du 26 avril 2011 d finit les cat gories d installations class es auxquelles ces dispositions s appliquent et pr cise le contenu de la partie sp cifique de l tude d impact qui s y rapporte B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX LFR 2011 et l immobilier La loi de finances rectificative pour 2011 n 2011 900 du 29 juillet 2011 a t publi e au JO du 30 juillet 2011 Elle a modifi en profondeur la fiscalit du patrimoine lire ce sujet le Flash Fiscal de ce Bulletin mais ce
130. s d autorisation rend l association incapable de recevoir le legs qui sera alors de nul effet Le droit de r clamation des h ritiers Aucune information n est transmise aux h ritiers l gaux concernant l exis tence de la disposition testamentaire Toutefois un h ritier peut manifester son opposition aupr s de l administration laquelle apr s enqu te d cidera ou non d y apporter une r ponse positive Les r clamations sont recevables aupr s du pr fet du d partement du lieu de l ouverture de la succession dans un d lai de six mois compter de l ouverture de la succession B PROCEDURE D ACCEPTATION DU LEGS CONSENTI A UNE ASSOCIATION ETRANCGERE Pour recevoir un legs en France les associations trang res doivent imp ra tivement solliciter de l administration fran aise une autorisation pr alable Cette exigence l gale pr sente dans ce cas le caract re de loi de police L objectif de ce contr le est de s assurer que la lib ralit ne porte pas atteinte l ordre public et aux int r ts de l Etat fran ais 19 D s lors il importe peu que la loi de son si ge social lui permette de recevoir sans formalit un legs C est pourquoi cette autorisation n est toutefois pas n cessaire dans le cas o elle recueillerait des biens situ s l tranger m me si la succession est soumise la loi fran aise I conviendra alors de se plier aux exigences de la gislation interne du lieu de situation des
131. situaient pas en continuit d une agglom ra tion ou d un village existant conform ment aux dispositions de l article L 146 4 I du code de l urbanisme qui pose le principe selon lequel l extension de l urbanisation doit se r aliser en continuit avec les agglom rations et villages existants soit en hameaux nouveaux int gr s l environnement Cet arr t est Int ressant notamment en ce qu il nonce qu aucune d rogation au principe pr cit n est envisageable pour l dification d oliennes contrairement ce que pr voit la loi Montagne pourtant r dig e en termes proches Rappelons cet gard que depuis l arr t Leloustre CE 16 juin 2010 req n 311840 il est possible d implanter des oliennes en zone de montagne l cart de l urbanisation sur le fondement de l article L 145 311 du Code de l urbanisme am nageant une exception l obligation de construction en continuit de l urbanisation pour les quipements incompatibles avec la proximit des habitations CAA Nantes 28 janvier 2011 Soci t N o Plouvien n O8NT01037 AJDA 16 mai 2011 p 977 PERMIS DE CONSTRUIRE Permis de construire oliennes refus du permis fond sur l article R 111 15 du Code de l urbanisme non permis accord sous r serve de prescriptions oui Une soci t a d pos une demande de permis portant sur l implantation d un parc olien sur le territoire des communes de C r la ronde et Orb
132. sme Article 57 de la loi ENE Articles R 111 14 2 R 111 14 5 du Code de la Construction et Contr le des dispositifs d installations lumi neuses Obligation d installations d di es la recharge des v hicules lectriques dans les b timents usage principal d habitation Entr e en vigueur depuis la publication du d cret n 2011 831 du 12 juillet 2011 d cret n 2011 873 du 25 juillet 2011 Les dispositions du d cret s appliquent toute nouvelle construction d im D finit les quipements concern s par la r glemen tation et le champ de la r glementation mat riaux renouve lables Articles L 111 6 2 du Code de l Urbanisme velables lectriques de l Habitation groupant au moins 2 logements et compre meubles bureaux et habitations nant un parc de stationnement b ti clos et quip s de places de stationnement couvert individuelles couvertes ou d acc s s curis dont la date de d p t de la demande de permis de construire est post rieure au ler janvier 2012 aux b timents existants compter du ler janvier 2015 Constructions Article 12 de la loi ENE Les autorisations de construire ne peuvent Entr e en vigueur depuis le 13 janvier employant des s opposer l utilisation de mat riaux renou 2011 D cret d application n 2011 830 du 12 juillet 2011 Augmentation de la densit des constructions de haute performance nerg tique Article 20 de la loi ENE
133. ssociation trang re va tr s probablement entra ner une modification de la position fran aise Un statut de l Euro l gataire est en train de na tre Enfin cette g n rosit cause de mort peut ne pas tre totalement d sint ress e et se doubler d une optimisation fiscale de la transmission suc cessorale En faisant supporter l association tous les droits de succession dus par les autres h ritiers non exon r s le montant des droits verser au Tr sor Public est diminu et le patrimoine partager s en trouve augment A titre d exemple pour transmettre 100 une personne non parente tax e 60 28 il faut que 250 lui soient l gu s 29 Dans l hypoth se o le patrimoine s l ve 300 il ne reste alors l association que 50 En revanche si l association a la charge de payer les droits de mutation il lui en co tera seulement 60 et il restera l association l gataire 140 Soit un gain total de 90 30 23 A d faut d exon ration les legs faits aux associations d utilit publique sont soumis aux tarifs fix s pour les successions entre fr res et s urs et pour les associations simplement d clar es au tarif entre personne non parente art 777 du CGI 24 Inst 26 septembre 1988 7 C 2 88 25 R p de Broglie AN 20 novembre 1960 p 4163 n 7333 D adm 7 G 261 n 28 20 d cembre 1996 26 D adm 7 G 261 n 40 20 d cembre 1996 27 CJUE 2 me Ch 10 f vrie
134. suffisant Faisant application de ces principes l article L 214 4 du Code de l environ nement et l hypoth se sp cifique des concessions d nergie hydraulique il pr cise que ces autorisations sont consenties de mani re unilat rale et ne rev tent donc pas un caract re contractuel Il pr cise galement que dans la mesure o le l gislateur a limitativement pr vu les hypoth ses dans lesquelles les modifications et le retrait des auto risations pouvaient intervenir sans Indemnisation inondation menace pour la s curit publique et n a pas exclu toute indemnisation dans le cas exceptionnel o la modification ou le retrait entrainerait pour son b n fi claire une charge sp ciale et exorbitante hors de proportion avec l objectif d int r t g n ral poursuivi et enfin qu au terme du cahier des charges annex aux concessions d nergie hydraulique les modifications apport es ne peuvent remettre en cause l quilibre g n ral de la concession le l gislateur n a pas port aux situations l galement acquises une atteinte contraire aux droits ou libert s que la Constitution garantit et qu il n a pas davantage port atteinte aux contrats l galement conclus D cision n 2011 141 QPC du 24 juin 2011 Soci t Electricit de France A venir La question de la cession gratuite de terrains fait l objet d une nouvelle question prioritaire de constitutionnalit Apr s s tre prononc sur l article L 332 6 1 2 e d
135. t financi re Cass com 10 mai 2011 Affaire SAS Genevi ve Lethu c St FV n 10 18 749 BRDA n 10 11 31 mai 2011 Compte courant d associ poux titulaire du compte action en remboursement manant de l pouse Une pouse mari e sous le r gime de la communaut n a pas qualit agir en rem boursement du compte courant d associ dont son conjoint est le seul titulaire peu important que la somme provenant d un tel rembourse ment doive figurer l actif de la communaut Cass l re civ 9 f vrier 2011 n 09 68659 FSPBI SARL CERAM Bull Joly Soci t s Juin 2011 SOCIETES CIVILES Dissolution d une SCI pour m sentente entre associ s adoption de d cisions irr guli res par le g rant Une soci t civile Immobili re SCI ayant pour objet de donner en location ses locaux avait t constitu e entre deux associ s dont l un avait t nomm g rant A la suite d une m sentente l associ non g rant a obtenu la dissolution judiciaire de la soci t pour justes motifs sur le fondement de l article 1844 7 5 du Code civil M me si les assembl es d associ s avaient t tenues et les comptes approuv s les d cisions sociales pour lesquelles les statuts exigeaient l unanimit conclusion de baux commerciaux ou bien n avaient pas pu tre adopt es en assembl e en raison de l opposition de l associ non g rant ou bien avaient t prises par le seul associ g rant e
136. t r t de la salubrit publique et notamment lorsque ce retrait ou cette modification est n cessaire l ali mentation en eau potable des populations 2 Pour pr venir ou faire cesser les inondations ou en cas de menace pour la s curit publique 3 En cas de menace majeure pour le milieu aquatique et notamment lorsque les B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX milieux aquatiques sont soumis des conditions hydrauliques critiques non compatibles avec leur pr servation 4 Lorsque les ouvrages ou installations sont abandonn s ou ne font plus l objet d un entretien r gulier Une soci t requ rante soutenait que cette disposition m connaissait le droit de propri t la libert contractuelle et le droit au maintien de l cono mie des conventions l galement conclues Dans un premier temps le Conseil Constitutionnel rappelle D une part qu il peut tre apport des limites l exercice du droit de propri t en vertu de l article 2 de la d claration de 1789 et que les auto risations d livr es par l Etat au titre de la police de l eau ne sauraient tre assimil es des biens objet pour leur titulaire d un droit de propri t D autre part qu il est loisible au l gislateur de modifier ou d abroger les textes relevant de sa comp tence sous r serve de ne pas porter une atteinte aux situations et aux contrats l galement form s non justifi e par un motif d int r t g n ral
137. t les op ra tions de d mant lement et de remise en tat d un site et les conditions de constitu tion et de mobilisation des garanties finan ci res que l exploitant ou la soci t pro pri taire doivent constituer Entr e en vigueur imm diate le lende main de la publication de la loi au Journal Officiel soit le 14 juillet 2010 D cret d application n 2011 985 du 23 ao t 2011 R seau de chaleur ou de froid alimen t par une nergie renouvelable D lais de recours Article 85 de la loi ENE Articles 5 7 de la loi n 80 531 du 15 juillet 1980 relative aux conomies d nergie et l utilisation de la chaleur Article 211 de la loi ENE Article L 514 6 du Code de l environnement Article R 514 3 1 du Code de l environnement Conditions dans lesquelles un r seau de chaleur ou de froid aliment plus de 50 par une nergie renouvelable peut tre clas s La mise en uvre du Grenelle II en mati re d ins D termination des d lais de recours l en contre des d cisions des administratives en mati re d ICPE Entr e en vigueur Imm diate le lende main de la publication de la loi au Journal Officiel soit le 14 juillet 2010 Dans l attente de la sortie d un d cret d application Entr e en vigueur depuis la publication du d cret d application n 2010 1701 du 30 d cembre 2010 Publication du d cret envisag e en septembre 2011 source legifrance Ces d lais so
138. tantes pour l acqu reur ou le preneur du bien la responsabilit des diagnosti queurs est recherch e tant par leurs cocontractants le plus souvent le vendeur que par les acqu reurs ou preneurs destinataires finaux des documents Or c est le vendeur qui a missionn et r mun r le diagnostiqueur Quels sont les recours d un acqu reur nouvellement propri taire d couvrant dans son bien la pr sence d un vice non r v l par les diagnostics techniques contre le diagnostiqueur Souvent mal assimil e et appr hend e du fait de l absence de textes se pronon ant express ment sur la question la relation et la responsabilit du diagnostiqueur immobilier envers l acqu reur r pond en r alit aux r gles classiques de la responsabilit civile contractuelle ou d lictuelle avec preuve d une faute et d un pr judice Il existe cependant des pr cautions prendre pour permettre l acqu reur de faire valoir ses droits directement envers le diagnostiqueur plus facilement e La nature de l obligation du diagnostiqueur La responsabilit professionnelle du diagnostiqueur est susceptible d tre engag e vis vis de l acqu reur et du vendeur car il est un professionnel soumis une obligation de comp tences certifi es couvert par une assurance et devant disposer des moyens n cessaires l tablissement de diagnostics r glement s I semble que la force de l obligation principale soit une obligation de moyens
139. tion 16 Par l exercice de ce droit le pr fet prive d effet l acceptation du legs par l association le legs est alors caduc C est pourquoi le l gislateur encadre strictement cette opposition Tout d abord le pr fet doit pr alablement informer l association du projet d opposition et lui demander des pr cisions compl mentaires le tout par lettre recommand e Le l gataire dispose de quinze jours pour y r pondre Le l gislateur exige ensuite que cette opposition soit notifi e par lettre recommand e motiv e et expresse L arr t d opposition peut comme toute d cision administrative faire l objet d un recours l initiative de l tablissement vinc Les effets de la lib ralit seront alors suspendus jusqu ce que le litige opposant la pr fecture et l organisme gratifi trouve une solution d finitive que celle ci soit amiable ou judiciaire En revanche en l absence de notification d une d cision expresse l accep tation est acquise apr s un d lai de quatre mois Le pr fet pourra d livrer 13 Il appartient au Notaire de constater par acte notari l acceptation de cette lib ralit 14 La pr fecture comp tente est celle o l tablissement gratifi son si ge 15 Article 1er du D cret n 2007 807 du 11 mai 2007 compl t par le d cret n 2010 395 du 20 avril 2010 16 Article 2 du d cret du 11 mai 2007 prec 17 Article 4 du d cret de 2007 prec Pr fecture du d partement du si
140. tion du POS intervenue 10 ans plus tard le terrain est devenu constructible Le b n ficiaire de la promesse a alors demand la r it ration de la vente par acte authentique et les vendeurs ont agi en rescision pour l sion de plus des sept douzi mes Pour les vendeurs il convient d estimer la l sion au jour de la demande en r it ration de la vente par acte authentique et ils font valoir ce titre une modification de l objet de la vente caract ris par la modification du caract re constructible du terrain vendu La Cour de cassation retient que le moment de la vente vis par l article 1675 du code civil tait celui de la rencontre des volont s sur les l ments essentiels du contrat savoir la chose et le prix ce qui en l esp ce correspondait la date de la promesse de vente m me en pr sence d une condition suspensive En outre la Cour de cassation constatant qu il tait justifi du paiement de l int gralit du prix de vente lors de la signature du compromis en 1994 en a d duit que la date du compromis tait celle laquelle devait tre appr ci e la l sion Cass 3 me Civ 30 mars 2011 n 10 13 756 JCP N n 16 du 22 avril 2011 GARANTIE DECENNALE Non conformit aux normes parasismiques et garantie d cennale La Cour de cassation nonce que le dommage consistant dans la non conformit de l ouvrage aux r gles parasismiques obligatoires compro met la solidit de cet ouvrage
141. ttre aux collectivit s territoriales de s adapter les d lais de mise en conformit des pro jets de ces documents en cours d laboration ou de r vision ont t allong s par l article 20 de la loi du 5 janvier 2011 les SCOT et les PLU dont le projet aura t arr t jusqu au ler juillet 2012 pourront opter pour l application des r gles ant rieures les SCOT et les PLU soumis aux anciennes disposi tions devront tre r vis s au plus tard le Ter janvier 2016 pour int grer les dispositions de la loi Grenelle Il D cret n 2011 738 du 28 juin 2011 relatif au Comit national trames verte et bleue Attente publication Orientations nationales qui seront labor es par le comit pr cit Aire de mise en valeur de l architec ture et du patrimoi ne Les AMVAP sont appel es remplacer termes les zones de protection du patrimoi ne architectural urbain et paysager ZPPAUP La cr ation des AMVAP ne met pas imm diatement fin aux ZPPAUP exis tantes Un r gime transitoire est pr vu Entr e en vigueur imm diate des dis positions l gislatives le lendemain de la publication de la loi au Journal Officiel soit le 14 juillet 2010 Dans l attente de la sortie d un d cret d application Sources et missions lumineuses Autorisations Installations d di es la rechar ge des v hicules Article 173 de la loi ENE Articles L583 1 et suivants du Code de l Environnement d urbani
142. type de contrat se caract rise en effet contrairement au march de services par la prise en charge par le co contractant du risque li l exploitation du service Pour la Cour lorsque la r mun ration de l op rateur conomique retenu est int grale ment assur e par des personnes distinctes du pouvoir adjudicateur ayant attribu le contrat portant sur des services de secours et que cet op rateur conomique encourt un risque d exploitation f t il tr s limit en raison notamment du fait que le montant des droits d utilisation des services en cause d pend du r sultat de n gociations annuelles avec des tiers et quil nest pas assur d une couverture int grale des co ts expos s dans le cadre d une gestion de ses activit s conforme aux principes nonc s par le droit national ledit contrat doit tre qualifi de contrat de concession de services au sens de l article Ter paragraphe 4 de la directive 2004 18 Ce contrat dont il appartiendra aux autorit s nationales de confirmer la qualification devrait donc n tre soumis qu aux seuls principes de transparence et d galit de traitement d cou lant du trait CJCE 7 d cembre 2000 affaire C 324 98 Telaustria contrairement aux mar ch s de services qui font l objet d une r glemenr tation communautaire On notera cet gard que le commissaire charg du march int rieur et des services Michel Barnier a propos l ins tauration d un cad
143. u Code de l urbanisme en d clarant cette disposition contraire la Constitution dans une d cision du 22 septembre 2010 le Conseil Constitutionnel est nouveau saisi de la question de la cession gratuite de terrains La cour d appel de N mes l occasion d une demande de r trocession d une parcelle dont la cession avait t impos e par un permis de construire d livr en 1974 a saisi la Cour de cassation d une QPC relative l article 72 1 1 de la loi n 67 1253 du 30 d cembre 1967 d orientation fonci re laquelle avait fond l introduction du dispositif des cessions gratuites de terrains pr cis par la suite aux articles R 332 15 et R 332 16 du Code de l urbanisme L int r t de cette QPC r side dans le fait que la question porte sur une cession gratuite d j r alis e A cet gard on peut esp rer que la d cision du Conseil Constitutionnel venir permettra d clairer les interrogations relatives la port e de la d cision du 22 septembre pr cit e s agissant des cessions ayant fait l objet d un permis devenu d finitif mais n ayant pas fait l objet d un acte authentique avant l entr e en vigueur de la d cision d abrogation Civ 3e 8 juillet 2011 n 11 40 025 LE LEGS A UNE ASSOCIATION FRANCAISE O ETRANGERE UNE LIBERTE CONTROLEE Vous ne donnez que peu lorsque vous donnez vos biens C est lorsque vous donnez de vous m mes que vous donnez r ellement 1 Nombreux sont ceux qui d
144. ucc dent l un de leurs grands parents apr s renonciation de leur p re ou m re enfant unique ne peuvent pas b n ficier de l abattement en ligne 159 325 en 2011 Dans ce cas seul celui pr vu d faut d un autre abattement leur est applicable 1 594 en 2011 Par cette d cision l administration infirme une solution r cemment admise r ponse minist rielle n 86052 du 23 novembre 2010 lire notre dossier sur la repr sentation en mati re successorale Bulletin de Cheuvreux n 2 2011 juin 2011 en arguant que conform ment l article 752 du code civil la repr sentation qui est destin e assurer l galit entre les souches n est possible qu en cas de pluralit de souches Elle ne s applique donc pas en pr sence d une souche unique Rescrit fiscal du 26 juillet 2011 n 2011 22 ENR D tecteurs de fum e et parties communes La loi du 9 mars 2010 rend obligatoire l installation de d tecteurs de fum e dans tous les lieux d habitation Outre cette obligation la loi pr voit aussi la mise en place de mesures de s curit dans les parties communes des immeubles collectifs contre l incendie Ces mesures devront permettre d viter la propagation du feu dans les d gagements et circulations des immeubles notamment dans les cas o le d part de feu intervient dans les locaux risques En revanche les d tecteurs de fum e dans les parties communes ne seront pas obligatoires En effet dans certaines
145. uction et de l habitation il existe une r glementation sp cifique visant maintenir l quilibre entre l habitat et l emploi Cette r glementation mise en place en r gion parisienne et dans les agglom rations de plus de 200 000 habitants soumet autorisation le changement d usage des locaux usage d habitation B U LLETI N N 03 2011 Septembre DE CHEUVREUX dr es par une ICPE d apporter des l ments de preuve il ne p se pas sur elle la charge enti re de prouver le manquement de l exploitant aux dispositions relatives aux ICPE Il appartient en effet aux juges du fond de rechercher si cet exploitant a respect les obligations qui lui sont applicables c est dire sur la base de tous les documents qui peuvent tre port s sa connais sance par l administration et par l exploitant Cette solution implique in fine que l exploitant peut tre appel prouver l ex cution de ses obligations au regard de la r glementation des ICPE CE 10 juin 2011 n 329899 CONTENTIEUX Associations de protection de l environnement int r t agir ICPE m connaissance des prescriptions de fonctionnement La Cour de cassation a fait droit par un arr t du 8 juin 2011 au recours civil exerc par deux associations de protection environnementale agr es l encontre de l exploitant d une ICPE qui avait m connu les prescriptions de fonction nement applicables son installation Une Au visa de l art
146. ux ou produits de la liste B et en tout tat de cause avant le 6 juin 2020 Grenelle 2 publication du d cret relatif l attestation de prise en compte de la r glementation acoustique L article 1er 5 de la loi Grenelle 2 oblige le ma tre d ouvrage de b timents d habitations neufs fournir l autorit qui a d livr l autorisation de construire un document qui atteste de la prise en compte de la r glemenr tation acoustique Cette attestation doit tre remise l ach vement des travaux Le d cret n 2011 604 du 30 mai 2011 d finit les conditions d application de cette obligation Ses dispositions ont t codifi es aux articles R 111 4 2 R 111 4 5 du Code de la construction et de l habitation et seront applicables aux b timents usage d habitation faisant l objet d une demande de permis de construire d pos e compter du 1er janvier 2013 Assouplissement de la constatation de l ach vement dans la vente d immeuble construire Le d cret n 2011 550 du 19 mai 2011 relatif la vente d immeuble construire assouplit les modalit s de constatation d ach vement d un immeuble vendu en tat futur ou terme Rappelons que le d cret du 27 septembre 2010 dont l objectif tait de prot ger les acqu reurs d immeubles en tat futur d ach vement avait d j modifi ces r gles et pr vu que l ach vement r sultait de la constatation qui en tait faite par une personne d sign e dans les conditions p
147. vable un recours gracieux doit tre exp di par le requ rant en temps utile pour qu il parvienne normalement avant l expi ration du d lai de recours m me s il ne parvient en pratique l administration qu apr s expira tion du d lai CE 2 mars 2011 Levrard req n 331907 Construction Urbanisme n 5 mai 2011 comm 69 Am nagement th orie des op rations complexes convention d am nagement d claration d utilit publique arr t de cessibilit esp ce non En 2001 une commune a conclu avec une SEM sans publicit pr alable une convention en vue de l am nagement d une ZAC En 2003 le pr fet a d clar ce projet d am nagement d utilit publique et a rendu cessibles au profit de l am nageur les terrains n cessaires la r alisation de la ZAC Les propri taires de ces terrains ont alors saisi le Juge en vue de l annulation de la d claration d utilit publique DUP ci apr s et des arr t s de cessibilit Se pr valant de la th orie des op rations complexes ils Invoquaient notamment l ill galit de la d lib ration ayant approuv la convention d am nagement sans mise en concurrence et estimalent que cette ill galit entachait par voie de cons quence la DUP et les arr t s de cessibilit Pour la doctrine il y a op ration complexe lorsqu une d cision finale ne peut tre prise qu apr s intervention dune ou de plusieurs d cisions successives sp cialement pr vues p
148. vendeur qui se retourne ensuite contre le diagnostiqueur la responsabilit devient contractuelle L acte de vente peut galement contenir une clause de subrogation par l acqu reur dans les droits du vendeur l gard du diagnostiqueur laquelle permettra l acqu reur d agir contre le diagnostiqueur en responsabilit contractuelle En tout tat de cause la responsabilit du diagnostiqueur ne saurait tre engag e sur le fondement de la garantie des vices cach s article 1641 s Code civil puisqu il n est pas d biteur de cette garantie particuli re qui ne p se que sur le vendeur condition qu il ne l ait pas contractuelle ment exclue Il Comment l acqu reur peut il mettre en jeu la responsabilit du diagnostiqueur Dans les deux cas responsabilit contractuelle ou d lictuelle l approche indemnitaire de la responsabilit civile qu elle soit contractuelle ou d lic tuelle subordonne toute condamnation d un diagnostiqueur la preuve d une faute de l existence d un pr judice r parable d un lien de causalit entre la faute et le pr judice E La faute e Les obligations d ordre public du diagnostiqueur Pour savoir s il y a faute il faut conna tre les obligations du diagnostiqueur Elles sont de 3 ordres a recherche l valuation les pr conisations Ces trois r gles constituent la prestation minimale obligatoire d ordre public La restriction de cette mission n est

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