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1. CE 28 d cembre 2012 n 347607 KZJ Une SCI tait propri taire de 2000 2002 d un b timent dont une partie usage de bureaux tait lou e trois soci t s dirig es par son g rant et l autre par tie usage d habitation tait laiss e la disposition du g rant et de sa famille Lors d un contr le fiscal le v rificateur apr s avoir constat que la partie habitation avait t lou e l t par l interm diaire d une agence durant ces trois ann es deux mois au total a estim que la SCI exer ait une activit commerciale de loca tion de locaux meubl s et l a assujettie l imp t sur les soci t s La cour administrative d appel de Mar seille avait remis en cause le redresse ment Selon elle l activit de location de meubl s tait seulement occasionnelle et Location meubl e n avait donc pas un caract re commercial arr t n 0O8MA03685 3 2 2011 RJF 6 11 n 680 Le Conseil d Etat vient de casser l arr t Le caract re habituel de la location r sulte de ce que les locaux meubl s ont t lou s plusieurs reprises au cours des ann es en cause la dur e de la location tant sans incidence En cons quence la SCI doit tre regard e comme exer ant une acti vit commerciale passible de PIS L int r t de la d cision est de souligner importance du crit re d habitude par rapport celui tenant la dur e de loca tion De br ves p riodes de location
2. celle ci en raison de leurs caract ristiques et de leur utilisation des fins professionnelles L exon ration r sidence principale ne peut s appliquer CAA Douai 4 octobre 2012 n 11DA01143 KZJ Des poux sont propri taires d un ensemble immobilier compos d une mai son constituant leur r sidence principale d un ancien pressoir et d une ancienne bergerie le tout implant sur un terrain de 4 hectares En 2005 ils vendent le pressoir et la bergerie mais restent pro pri taires de la maison La plus value r a lis e cette occasion n est pas impos e la cession ayant t d clar e par eux comme relevant du r gime d exon ration de la r sidence principale administration fiscale remet en cause l exon ration La cour administrative d appel de Douai donne raison cette derni re Si la loi tend l exon ration de la r sidence prin cipale aux d pendances imm diates et n cessaires de celle ci CGI art 150 U I 29 et 3 Cest la condition que les d pendances soient c d es en m me temps que la r sidence principale En l esp ce les d pendances ayant t c d es seules jour de l obtention d un permis d am na ger lorsque celui ci est n cessaire l ta blissement de l acte authentique sans que cette date puisse tre report e au jour o le permis devient d finitif m l exon ration de la r sidence principale n tait pas ouverte La loi est appliqu
3. La m diation nouveau cheval de bataille des notaires franciliens de dd ne Rein La m diation une technique de r solution des conflits particuli rement bien adapt e la pratique notariale Se former la m diation facilite les rapports parfois difficiles avec la client le Martine Amsellam Zaoui nouvelle pr sidente du MJN place l installation des jeunes notaires da Cur de son Manda e sa de eee Pas de faute du notaire qui s est content d ex cuter une decision de JUICE ee 6 Vente immobili re L Etat pourra bient t c der gratis des terrains aux fins de r aliser du logement social Lorsqu un programme de construction de logements sociaux sera r alis sur un terrain acquis de l Etat avec d cote lacte d achat du foncier ainsi que les actes de revente des logements acquis dans le cadre d un tel programme devront pr voir certaines clauses sp cifiques Loi 2013 61 du 18 janvier 2013 art 3 et 4 JO 19 p 1321 KA Le dispositif permettant l Etat de vendre des terrains de son domaine priv avec une d cote maximale de 25 35 dans certaines zones lorsque ces terrains sont notamment destin s la construc tion de logements sociaux vient d tre remani par la loi relative la mobilisa tion du foncier public en faveur du loge ment et au renforcement des obligations de production de logement social D sor mais la d cote pour la part du programme destin e au
4. M MENTO PRATIQUE FRANCIS EFEBVRE Evaluation gel 2 BON n a COMMANDE A RETOURNER AUX EDITIONS FRANCIS LEFEBVRE Ci joint mon r glement Signature 42 rue de Villiers 92532 Levallois cedex Date TITRES COMMAND S Prix TTC Ar gler O M Mme Mlle ou agrafez votre carte de visite Memento Fiscal 2013 E eE E jour au 1 f vrier 2013 service d actualisation sur www efl fr en acc s libre 128 Pr nom Offre de souscription valable jusqu au 28 02 13 128 au leu de 142 A a NOR e A A Evaluation A jour au 1 septembre 2012 Fonctio A E Soci t PS e aaa A jour au 1 septembre 2012 service d actualisation sur www efl fr en acc s libre PER POTE SE a a E E E A A a Code postal s 1 1 1 VS ie T l phone LI ILI JLI IL LIL 1 MCet ERE Prix TTC TVA 5 5 TOTAL DE LA COMMANDE Europe et Suisse 13 par ex Autres pays et Dom Tom 21 par ex Participation aux frais de port France Conform ment la loi du 6 01 1978 ces informations peuvent donner lieu l exercice d un droit d acc s et de rectification aupr s de notre service commercial Les donn es personnelles que vous nous indiquez pourront tre utilis es par l ensemble des filiales du groupe Editions Lefebvre Sarrut Vous pouvez vous y opposer en contactant notre service commercial m RAN CI S 42 rue de Villiers 92532 Levallois cedex TOTAL LEFEBVRE Service Relations Clients t l 01 41 05 22 22 REGL
5. Mitry Mory 77 Charg e de mission C cile Cornelli notaire CEMCESA KAD Secr tariat g n ral Marie H l ne Fremond Tr sorier Andr Voide notaire honoraire Tous les CRIDON nous font d j confiance au quotidien Pourquoi pas vous Devenez un cybernotaire Nous traitons aujourd hui l essentiel du droit pour les m tiers du notariat Rendez vous sur www efl fr ou contactez nous au OI 41 05 22 22 80 ann es d exp rience et une volont intacte d tre toujours au plus proche de vos probl matiques Profession ET Dans le cadre de plusieurs proc dures de redressement judiciaire ouvertes au profit de deux poux et de soci t s leur appartenant le tribunal de commerce arr te un plan de cession des actifs et impose la signature des actes avant le 28 f vrier 1995 La vente du fonds de commerce est r gularis e devant notaire le 1 f vrier 1995 D but 1996 les poux se voient notifier un redressement fiscal remettant en cause l exon ration de la plus value sur la cession Une telle exon ration est en effet conditionn e notam ment l exercice de l activit transmise depuis au moins 5 ans Or le fonds avait t donn en location g rance le 25 mars 1990 Reprochant au notaire de ne pas avoir diff r la signature de la vente au 25 mars 1995 ce qui lui aurait permis de b n ficier de l exon ration l pouse devenue veuve entre temps assigne l int ress en ju
6. exercer une activit Parmi les 45 notaires d j form s il y a aussi de jeunes notaires Un crit re g ographique existe t il Le notaire a professionnellement une comp tence nationale rien ne s oppose ce qu il soit d sign m diateur sur tout le territoire Par cons quent un notaire parisien peut parfaitement r aliser une m diation pour des personnes domicili es en province Pour suivre la formation du CMNP aucune contrainte g ographique n est pr vue Un notaire de province d si reux de suivre la formation d livr e par le centre peut s y inscrire Vous tes vous fix des objectifs en termes de nombre de notaires m diateurs L activit d marre et nous n attendons pas une avalanche de dossiers de m diation Nous avons re u des demandes de ren seignement mais n avons pas encore de dossiers traiter D s qu une session de m diation est propos e elle se remplit tr s rapidement Pour linstant nous n avons pas pr vu de 4 session de formation Nous avise rons au fur et mesure selon les besoins Nous avons constat avec satisfaction que d s qu une session de m diation est pro pos e elle se remplit tr s rapidement ce qui d montre un engouement r el pour la m diation Comment expliquez vous cet attrait pour la m diation Deux raisons certains notaires veulent ef fectivement devenir m diateurs et d autres y voient un moyen d am liorer leur pra ti
7. 09 15 891 Cass 3 civ 12 1 2011 n 10 10 667 Bull civ HT n 5 M Suquet Cozic Pano rama 2011 Sol Not 3 12 inf 73n 10 4 Toutefois le raisonnement suivi par les juges en l esp ce n est pas exempt de critique certes le premier acqu reur ne pouvait pas pr tendre tre titulaire d un droit r el opposable aux tiers du seul fait du compromis non publi puisque l op posabilit de la vente aux tiers ne peut tre obtenue que par la publicit fonci re D cret 55 22 du 4 1 1955 art 30 1 N anmoins ce contrat lui conf rait bien des droits au moins personnels que les tiers sont cens s respecter et auxquels la seconde vente porte ind niablement at teinte L existence d une fraude aux droits du premier acqu reur pouvait donc tre discut e En cela l arr t semble marquer un changement par rapport la juris prudence ant rieure qui sanctionnait le notaire ayant re u une vente en violation Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013m 23 Doctrine d un pacte de pr f rence Cass 1 civ 14 1 1981 n 79 14 687 Bull civ I n 14 JCP N 1982 II p 169 Cass 3 civ 11 7 2006 n 03 18 528 Bull civ I n 389 ou comme en l esp ce en pr sence d un premier avant contrat au profit d un autre acqu reur Cass 1 civ 29 4 1965 pr cit Le recours la r gle de l inopposa bilit des actes non publi s puis e dans le droit de la publicit fon
8. TE e RL demandes en justice tendant obtenir la r solution la r vocation l annulation ou la rescision d une convention ou d une dis position cause de mort portant sur des droits soumis publicit et ce sous peine d irrecevabilit de la demande En second lieu l acqu reur soul ve l in comp tence du juge des r f r s en ce qu il a constat la r solution du compro mis de vente et ordonn la radiation de sa publication car il s agissait selon lui de questions de fond qui se heurtaient des contestations s rieuses La Cour de cassation rejette le pourvoi sur ces deux points S agissant du premier moyen elle consid re que la cour d appel a retenu bon droit que la publication facultative du compromis de vente n imposait pas celle de l assignation en r solution de cet acte La demande tait donc recevable bien que non publi e R pondant au troisi me moyen elle indique qu aucune contestation s rieuse ne Ss op posait la constatation de la r solution de la promesse de vente par le juge des r f r s Cons quence de cette r solution l acqu reur ne disposait d aucun droit jus tihant qu il f t proc d la publication de la promesse la conservation des hypo th ques alors qu elle n tait plus suscep tible de produire effet Aucune contes tation s rieuse ne s opposait donc la radiation de la publication du compromis Le compromis n est pas e
9. coup d associ s soient pr ts consentir l an antissement de leur position 16 Changement de la forme sociale La transformation de la soci t de per sonnes en soci t par actions soci t anonyme soci t par actions simplifi e ou soci t en commandite par actions pour rait permettre la soci t sous sa nouvelle forme de mettre en place la proc dure de vente des titres en d sh rence ouverte par l article L 228 6 3 du Code de com merce porteurs rest s inactifs et inconnus pendant plus de dix ans Rappelons que toutes les soci t s par actions que leurs titres soient cot s ou non qu elles pro c dent ou non une offre au public de titres financiers peuvent avoir recours 22 m Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013 la proc dure de mise en vente des titres non r clam s ou en d sh rence Mais encore faut il que le passage du sta tut de soci t de personnes au statut de soci t de capitaux ne requiert pas luna nimit Rappelons ici les r gles de majorit re quises pour la transformation la transformation en soci t par actions simplifi e est impossible puisque la d ci sion doit toujours tre prise l unanimit C com art L 227 5 agissant de la transformation d une soci t civile ou d une soci t en nom col lectif en soci t anonyme ou en soci t en commandite par actions il convient de se r f rer aux statuts Dans le silence
10. 2116 9551 ISSN MARS SOlut A 013 LORN Notaires Actualit s Immobilier L Etat pourra bient t c der gratis des terrains aux fins de r aliser du logement social p 5 inr 65 Famille et successions La d couverte d un don manuel lors d un contr le fiscal vaut elle r v lation p 12 ir 74 Droit de l entreprise La clause d un pacte d actionnaires fixant par avance le prix de rachat d actions estnuloman L ER SOL M p 15 NF 80 Doctrine Donation indirecte ne pas confondre soci t et associ s p 17 inr 81 Droit des soci t s des solutions pour r gler la question des parts sociales en d sh rence p 20 mr 82 Acqu reurs successifs d un m me immeuble 9 pas de faute du notaire qui re oit la seconde vente p 23 NF 83 Pratique Disparition sans fleurs ni couronnes des conservateurs des hypoth ques p 25 NF 84 Frais d h bergement r cup ration de l aide sociale sur assurance vie p 27 inr 85 Profession La m diation nouveau cheval de bataille des notaires franciliens p 28 ir 86 Entretien La m diation une technique de r solution des conflits particuli rement bien adapt e la pratique notariale p 29 nr 87 Se former la m diation facilite les rapports parfois difficiles avec la client le p 31 iNF 88 Mouvement jeune notariat
11. Cette position est coh rente avec celle qui juge que le contr le d une soci t par un associ ou un groupe d associ s est le gage d une saine gestion Cass com 26 3 2008 n 06 21 944 RJF 7 08n 904 L analyse de la Cour a t confirm e dans une affaire Audureau dans laquelle l administration tentait de la faire revenir sur la solution en soutenant que la mise en r serve constituait de la part de lusu fruitier une renonciation sans contre partie d finitive et irr vocable de sa part appr hender les b n fices auxquels il avait droit Cass com 31 3 2009 n 08 14 053 RJF 7 09n 698 Ces deux d ci sions reposaient d j sur le principe selon lequel les associ s n ont aucun droit sur les b n fices avant d cision de distribu tion On va le retrouver sur notre second point Les arr ts du 18 d cembre 2012 pr cit s ne pouvaient que rappeler le prin cipe Ils le font fermement en censurant les arr ts de la cour d appel qui reposent sur la confusion prohib e Le double visa des articles du Code civil 894 quali ca tion de donation et 1842 personnalit morale des soci t s fonde cette vidence 8 Y avait il acceptation d un dona taire Bien que la censure prononc e par la Cour de cassation lait dispens e de trai ter cette question il est logique d appli quer les principes retenus la condition d acceptation du donataire La d cision de modifier les droits
12. Les droits du l gataire titre particulier d un corps certain ne peuvent s exercer que sur le bien qui se trouve en nature dans la succession au jour du d c s Il ne peut pr tendre sa contre valeur en argent lorsque le bien a t vendu E des liquidit s dont elle disposait d autre part que ce placement ne pr sentait aucune utilit pour elle le rachat le plus int ressant se situant l expiration d un d lai de six ans elle tait d c d e quatre ans apr s la souscription la cour d appel de Pau ordonne la r int gration succes sion du capital per u par le b n ficiaire du contrat tort juge la Cour de cassation c est le seul montant des primes vers es qui de vait tre r int gr dans l actif de la succes sion en vue du rapport et de la r duction Il conviendra de v rifier si l arr t com ment met un terme une jurisprudence bien fluctuante certains arr ts comme ce lui du 19 d cembre d cidant que lorsque la prime est exag r e c est l int gralit de la prime vers e qui doit tre rapport e la masse partageable Cass 1 civ 1 7 1997 n 95 15 674 d autres seulement sa fraction excessive Cass 1 civ 4 7 2007 n 06 16 382 d autres enfin concluant au rapport des capitaux vers s comme lavait d cid la cour d appel m Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013m 13 la suite du contr le sur pi ces de la d claration de succession
13. engagements doit tre distingu e de celle de diminution des droits des associ s La Cour de cassation l a r cemment rappel en consid rant qu une d cision sociale de nature priver les associ s de leur int r t participer la soci t ne consti tue pas en elle m me une augmentation de leurs engagements Cass com 26 10 2010 n 09 71 404 RJDA 1 11 n 54 L int r t pratique de la distinction semble limit d s lors que l on consid re que exclusion porte n cessairement atteinte au droit fondamental de l associ de faire partie de la soci t auquel cas l unanimit est requise comme en cas d augmentation des engagements des associ s Toutefois certains auteurs semblent admettre que toutes les clauses d exclusion ne sauraient tre consid r es comme portant syst ma tiquement atteinte un droit fondamental de l associ G Taormina R flexions sur l aggravation des engagements de l asso ci Rev soci t s 2002 p 267 Enfin certains auteurs ont avanc que le r gime juridique de l introduction des clauses d exclusion statutaires d pendrait de la question de savoir si l obligation mise la charge des associ s sanction Doctrine n e par leur exclusion constitue une res triction de leurs droits ou une aggravation de leurs engagements Sous cet angle la question porterait alors sur l obligation de l associ de participer aux d cisions col lective
14. j agr s m diateurs par d autres centres de m diation pr sentant des garanties de formation quivalentes La d livrance et le maintien de l agr ment sont galement li s l adh sion du m dia teur la charte d ontologique et au r gle ment du centre 28 Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013 Centre de m diation des notaires de Paris La m diation nouveau cheval de bataille des notaires franciliens La Chambre des notaires de Paris a install le Centre de m diation des notaires de Paris CMNP le 31 janvier 2013 D di la r solution des diff rends entre particuliers entreprises ou associations il est d sormais op rationnel Tour d horizon de cette activit nouvelle prometteuse pour le notariat D signation des m diateurs et r partition des dossiers Le bureau d signe pour chaque dossier un m diateur en raison de sa disponibilit de la nature du litige et des souhaits ventuellement exprim s par les parties Un notaire peut refuser de traiter un dos sier de m diation en dehors des cas de refus pr vus par la charte du centre par exemple cas du notaire qui aurait eu connaitre du dossier opposant les par ties Par exemple lorsqu il ne ressent pas d affinit avec les m di s ou est indis ponible C est une adh sion volontaire pr cise Christian Lefebvre pr sident du CMNP Le notaire m diateur restera libre de d cliner un dossier pour des raisons
15. le 4 f vrier 2010 entre la France et l Alle magne et qui institue un r gime matri monial optionnel de participation aux acqu ts Ce nouveau r gime matrimonial s adresse aux couples franco allemands ainsi qu ceux qui vivent en Allemagne ou en France ou auxquels le droit matrimonial allemand ou fran ais est applicable quoiqu ils vivent dans un pays tiers P Simler Le nouveau r gime matrimonial optionnel franco allemand de 12 m Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013 participation aux acqu ts Dr famille 2010 tude 8n 3 II s ins re dans le droit interne des deux Etats et s ajoute aux autres r gimes r gime l gal et r gimes r glement s d j pr vus par lui Les r gles adopt es s inspirent de la par ticipation aux acqu ts existant dans les deux pays et r alisent en ce qui concerne notamment la liquidation du r gime ma trimonial un compromis entre les deux syst mes fran ais liquidation en valeur et allemand liquidation en nature Lon se contentera de signaler ici deux points D une part le contrat peut d roger aux r gles relatives la d termination de la cr ance de participation D autre part est pr vu afin d assurer une certaine quit un plafonnement de la cr ance la moiti de la valeur du patrimoine final de l poux d biteur Legs particulier L Allemagne ayant d j rati l accord le 15 mars 2012 l entr e en vigueur du texte interviendra l
16. re joue un r le minent dans la s curit juridique des transactions immobili res et requiert un traitement exhaustif rapide harmonis et s curis des formalit s 10 Mais c est sur le volet de la qualit que devra tre appr ci e une r forme qui comme l a assign au Gouvernement l ar ticle 30 de la loi d habilitation 2009 1674 du 30 d cembre 2009 ne doit pas re mettre en cause le service rendu l usager La responsabilit personnelle du conser vateur constituait sans aucun doute un aiguillon au bon fonctionnement des conservations Le pilotage par objectifs des nouveaux services de la publicit fon ciere devra s efforcer de le maintenir C est donc sur le r sultat terme des indicateurs quantitatifs et qualitatifs de la mission d lai fichier d lai de r ponse aux demandes de renseignements nombre et taux de succ s des contentieux qu in fine il pourra tre r pondu de mani re perti nente aux inqui tudes l gitimes de cer tains praticiens E Pratique N Cas pratique Frais d h bergement r cup ration de l aide sociale sur assurance vie Une personne g e b n ficiant de l aide sociale pour son h ber gement d c de Sa succession est insuffisante pour rembourser le Conseil r gional Elle avait souscrit un contrat d assurance vie Un recours du Conseil r gional est il possible 2 EX Le droit r cup ration exerc par le departement est
17. taires les usufruitiers ne sont propri taires des b n fices avant distribution Ils n ont droit qu aux dividendes c est dire aux b n fices distribu s Le vote sur la mise en dis tribution de tout ou partie des b n fices porte sur des b n fices qui appartiennent au patrimoine social et non celui des usufruitiers sans droit sur les dividendes les usufruitiers n ont pu consentir de donation ayant ces dividendes pour objet I ny a aucun droit transmis puisque apr s d cision de distribution l usufruitier n est titulaire que de la cr ance de divi dende mais non d un droit sur l int gralit des b n fices ou du patrimoine social 11 La d cision de distribution est ind pendante de celle qui fixe la proportion des droits financiers attach s aux droits sociaux Cette derni re rel ve des statuts de la soci t Il en d coule des comp tences diff rentes des organes sociaux La d cision de distri bution ressort l assembl e g n rale ordi naire tandis que la modification des droits financiers statutaires f t elle temporaire rel ve de la comp tence de l assembl e extraordinaire puisqu elle quivaut une mimina PAATTI HAE modification des statuts La nature des d cisions rel ve en outre de majorit s dif f rentes Il suit de cette analyse que la r solution modifiant les droits financiers n implique en elle m me aucune d cision sur une distribution d terminan
18. 31 janvier 2013 apr s plus de 18 mois de r flexions et de travaux le Centre de m diation des notaires de Paris CMNP est d di la r solution par la m diation des conflits intervenant dans les champs d expertise du notaire immobilier droit patrimonial et de la famille conseils aux entrepreneurs Pr sentant les activit s du nou veau centre Christian B nasse pr sident de la Chambre des notaires de Paris a rappel que le CMNP constitue l abou tissement d une id e lanc e par son pr d cesseur Christian Lefebvre parrain du centre Que les notaires soient pr sents dans le domaine de la m diation paraissait vident fait valoir Christian B nasse Cette pr sence est la volont d une profession qui a quelque chose apporter Mettre au service des concitoyens le sa voir faire et les qualit s dont les notaires t moignent quotidiennement au sein de leurs tudes telle est la raison d tre du centre Il ne s agit pas de d sencombrer les tribunaux mais bien d aboutir une gestion apais e des diff rends ajoute Christian B nasse Promotion et organisation La m dia tion permet des personnes en conflit de renouer le dialogue et de parvenir par elles m mes la r solution de leur diff rend avec l aide d un tiers neutre ind pen dant et impartial le m diateur Le CMNP a pour mission principale l organisation de la m diation effectu e par les notaires ag
19. Cr ne Codirecteur et charg du d veloppement de l Ecole de Notariat de Paris notaire honoraire ancien r dacteur en chef du Defr nois Alain Delfosse Notaire honoraire directeur honoraire des affaires juridiques du Conseil sup rieur du notariat sur des b n fices futurs dans l affaire r cente ni sur des b n fces r alis s avant que soit prise la d cision de distribuer dans l affaire de 2009 La seule preuve d un enrichissement imm diat quand il existe ne suffit pas d montrer l existence d une donation Le Code civil nous enseigne et le fisc ne devrait pas l oublier qu il est galement n cessaire de constater un appauvrisse ment du donateur m par une inten tion lib rale Ainsi il n y pas de donation indirecte si l avantage procur l une des parties n en traine pas l appauvrissement de l autre ce qui vient d tre rappel dans les deux affaires susvis es Idem si l amoindrisse ment suppos du donateur ne se traduit pas par un accroissement imm diat de la valeur du patrimoine du donataire tel est le cas des constructions par l usufrui tier sur le terrain d membr l accession Axel Depondt Notaire Paris Sophie Gaudemet Professeur l Universit de Paris Sud Michel Giray Notaire Paris Pr sident du 96 Congr s des Notaires de France membre du Cercle des fiscalistes Sophie Gonsard Dipl m e notaire sp cialiste strat gie
20. aux b n fices ne peut constituer l acceptation d une donation Cette question peut para tre surabondante d s lors qu en l absence de d pouillement irr vocable elle ne se pose pas N an moins on peut l envisager en tant que de besoin Puisque la d cision de modifier les droits aux b n fices prise par l assembl e des associ s organe social ne peut tre regard e comme manant des associ s personnes physiques et par cons quent ne peut op rer donation par ces derniers d un bien figurant dans leur patrimoine cette m me d cision ne peut constituer l acceptation de cette donation par cer tains autres associ s l assiette et le calcul des droits 9 Une position incoh rente Comme on l a vu l administration a consid r que la renonciation leurs droits par les parents a pris effet lors de chaque distri bution d cid e l unanimit par l assem bl e g n rale au cours des ann es consi d r es Dans cette optique elle a assis la taxation chaque ann e sur les dividendes distribu s Cette position n est pas coh rente avec les principes juridiques invo qu s par l administration elle m me En effet de deux choses l une 18 Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013 si la donation est constitu e par la d li b ration modifiant la clef de r partition des dividendes en ce qu elle r alise un abandon de droits c est cet abandon qui constitue l objet
21. civ 19 d cembre 2012 n 11 25 197 Cass 1 civ 19 d cembre 2012252560 e Le juge doit motiver sa d cision s il d signe un curateur diff rent de celui souhait par le majeur Cass 1 civ 5 d cembre 2012 n 11 2661 Vie professionnelle e Le Centre notarial de droit europ en organise son colloque annuel le 27 mars 2013 Lyon Le colloque annuel du Centre notarial de droit europ en aura pour th me Acquisitions et cessions immobili res en Europe questions et solutions Communiqu CNDE e Les Journ es notariales de la personne et des familles auront lieu les 25 et 26 mars 2013 Paris Les Journ es notariales de la personne et des familles INPF se d rouleront les 25 et 26 mars 2013 l Ecole du notariat Paris 12 sous la coordination de Jean Michel Mathieu notaire Treffort Cuisiat efl fr et bien plus encore gt L actualit en continu et une Newsletter chaque vendredi gt Les sujets les plus chauds d velopp s imm diatement et mis la Une gt Toute l actualit de votre profession dans la rubrique Vie professionnelle pr sident de l INPF et de Jean Fran ois Sagaut notaire Paris Direction de la formation et du d veloppement CSN Droits de successions en Corse installation d un groupe de travail par le ministre du Budget Le gouvernement a install un groupe de r flexion charg d valuer les cons quences de la d cision du Conseil constitu
22. consiste mettre en place une formation l anglais juridique obligatoire dans le cadre des formations initiale et continue a t 32 Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013 en 2012 et doivent tre lanc s Lyon au premier semestre 2013 D autres r gions sont galement int ress es Enfin le d veloppement de la notion de notaire chef d entreprise est encore par fois sous estim mais les choses voluent Votre profession se f minise progressivement l installation d une femme notaire est elle compliqu e La f minisation est un ph nom ne soci tal qui touche toutes les professions Pour une femme l installation n cessite peut tre plus de t nacit et de pers v rance Les r ticences que mes cons urs peuvent avoir sont surtout li es am nagement de leur temps de travail Quid du prochain congr s Le Congr s MJN 2013 se d roulera du 7 au 11 novembre prochains New York sur le th me M c nat et Philanthropie le no taire acteur de la g n rosit citoyenne Annie Lamarque notaire Collioure 66 en sera la pr sidente et Fabrice Luzu no taire Paris le rapporteur g n ral m COMPOSITION DU BUREAU 2013 15 Vice pr sident charg de la commission Jeunes St phane Berre dipl m notaire et docteur en droit Charg de la r gionalisation Nicolas Nicolaides notaire Grenoble 38 Charg de la communication revue m j n Madeleine Gruzon notaire
23. cours de vie sociale l unanimit ou un vote la majorit qua lifi e n cessaire pour la modification des statuts L exigence d unanimit emp che rait bien entendu l adoption d une clause statutaire d exclusion dans le cas tudi du d laissement de parts sociales sauf pas ser outre cette exigence et attendre pour mettre en uvre la clause l expiration du d lai de prescription triennale des actions en nullit pr vu par l article L 235 9 du Code de commerce 9 Le recours l argument de l interdiction d augmenter les engagements des asso ci s sans leur consentement est souvent utilis afin de justifier l unanimit Pour tant l insertion d une clause d exclusion constitue t elle r ellement une augmen tation des engagements des associ s La question est discut e Elle l est tout d abord sur la notion m me d engagement S agit il uniquement des engagements financiers c est dire des engagements entrainant une aggrava tion de la dette contract e par les asso ci s envers la soci t ou envers les tiers A Couret Lassembl e g n rale extraordi naire une assembl e risques D 2010 p 2947 ou faut il y inclure galement les engagements extra p cuniaires auquel cas la clause d exclusion serait couverte par cette notion d engagement F Rizzo Le principe d intangibilit des engagements des associ s RTD com 2000 p 27 Ensuite la notion d augmentation des
24. d pos e apr s le d c s d un homme mari sous le r gime de la s paration de biens le fisc estime que le compte joint ayant exist entre lui et son pouse aurait d faire l objet d une d claration pour la totalit du solde et non pour moiti Pour la perception des droits de succes sion on le sait le montant des cr dits figu rant un compte joint entre poux s pa r s de biens est r put appartenir pour moiti chacun d eux CGI art 753 Ce pendant la preuve contraire est r serv e au fisc comme aux h ritiers Ces derniers Salaire diff r Peniela Famille et successions Droits de succession Le fisc peut r int grer l int gralit d un compte joint la succession d un de ses titulaires Un compte joint entre deux poux s par s de biens d pend de la succession du d funt lorsque ce dernier l alimentait seul CA Montpellier 10 janvier 2013 n 11 00821 ch O1 sect AO1 peuvent tablir que le survivant alimentait seul le compte le compte ne d pendant alors pas de la succession Le service des imp ts peut lui d montrer que les droits du d funt sont sup rieurs cette moiti ce qu il pr tendait en l esp ce l pouse n ayant aucune activit r mun r e et les fonds d pos s provenant de la seule in dustrie du d funt La cour d appel de Montpellier valide le redressement On remarquera que l h ritier tentait en vain de justifier la d claration de
25. de ces derniers la d cision doit tre prise l unanimit ce qui comme pr c dem ment serait probl matique dans le cas tu di C civ art 1852 M mento Francis Lefebvre Soci t s civiles 2013 n 9101 C com art L 221 6 M mento Francis Lefebvre Soci t s commerciales 2013 n 23150 Modi er les statuts pour car ter l unanimit suppose pr alablement une d cision prise unanimit sauf si les statuts ont cart de mani re g n rale lexigence d unanimit pour transformer une soci t en com mandite simple en soci t anonyme ou en soci t en commandite par actions la d cision n cessite le consentement de tous les commandit s et de la majorit en nombre et en capital des commanditaires C com art L 222 9 al 2 M mento Francis Lefebvre Soci t s commerciales 2013 n 27181 la transformation de la soci t respon sabilit limit e en soci t en comman dite par actions requiert l unanimit des associ s tandis que sa transformation en soci t anonyme peut tre d cid e soit la majorit requise pour la modification des statuts soit la majorit des parts sociales si les capitaux propres exc dent 750000 C com art L 223 453 Conclusion 17 En d finitive faute de texte sp ci fique on voit bien que le chemin qui peut conduire la r solution de la difficult suscit e par l existence de parts en d s h rence est tr s troit A
26. en cr ant le Centre de m diation des notaires de Paris CMNP Profession commerce et d industrie de Paris et l Insti tut d expertise d arbitrage et de m diation IEAM sur la formation la m diation Il privil gie une coop ration confante entre les tribunaux de l ordre judiciaire mais aussi administratif Par ailleurs des colla borations et concertations seront tablies avec les professionnels du droit amen s accompagner les parties dans la m dia tion en qualit de conseils Tous doivent tre associ s au processus de m diation C est une condition de son succ s W A SAVOIR R glementation Le cadre juridique de la m diation en France est compatible avec le statut du notaire Pour en savoir plus sur le contexte l gal de la m diation consultez en ligne sur notre portail Notaires l infor mation publi e le 15 f vrier 2013 rubrique Vie professionnelle CENTRE DE M DIATION DES NOTAIRES DE PARIS 12 avenue Victoria Paris 1 Contact Magali Chaumont centre de mediation paris notaires fr www paris notaires fr mediation Ce centre est la premi re structure mono professionnelle notariale sous forme associative d di e exclusivement la m diation pour la r solution des conflits intervenant dans le champ d expertise du notaire conseil des familles juriste de l immobilier sp cialiste des patrimoines et conseil de proximit des entrepreneurs Le notaire a dans ce
27. juge de proc der une exclusion que les statuts n ont pas envisag e La Cour de cassation s tant clairement op pos e l exclusion judiciaire d un associ dans un arr t de principe rendu en 1996 au sujet d un associ de soci t en nom collectif qui demandait la dissolution de la soci t pour m sentente Cass com 12 3 1996 n 93 17 813 JCP E 1996 I p 426 note Th Bonneau RJDA 7 96 n 926 nous ne pensons pas qu elle l admettrait pour des parts sociales en d sh rence On doit toutefois relever l existence d une d cision isol e ayant prononc l exclusion d un associ en raison de la perte carac t ris e de l affectio societatis CA Poitiers 25 3 1992 n 90 2395 ch civ 1 sect Raynaud c SARL Les Ambulances R unies cit par J M de Bermond de Vaulx A pro pos d une conception exalt e de l affectio societatis Dr soci t s 1993 chron n 4 Cette d cision se rattache un courant jurisprudentiel et doctrinal minoritaire favorable lexclusion judiciaire en tant qu alternative la dissolution de la soci t pour m sentente des associ s CA Reims 24 4 1989 n 88 787 Rev soci t s 1990 p 77 obs Y Guyon Elle est toutefois an t rieure la d cision de la Cour de cassa tion de 1996 Reste que l exclusion est une proc dure plus pertinente encore dans les soci t s de personnes que dans les autres La responsabilit ind finie et solidaire des associ s supp
28. la r so lution de la vente avec versement des in demnit s contractuelles applicables soit le versement d une indemnit pr judicielle pouvant atteindre le double du montant de la d cote consentie Des clauses anti sp culation en cas de revente ou de mise en location du logement acquis dans les 10 ans L avantage financier r sultant de l achat du foncier avec d cote sera exclusivement et en totalit r percut dans le prix de re vient des logements locatifs sociaux ou sur le prix de cession des logements en acces sion sociale la propri t Dans ce dernier cas le primo acqu reur souhaitant re vendre dans les 10 ans devra en informer le pr fet de r gion Ce dernier informera son tour les organismes HLM qui pour ront se porter acqu reur en priorit Afin que le dispositif ne soit d tourn de ses fins et ne procure qu un effet d aubaine le primo acqu reur sera par ailleurs tenu de verser l Etat une somme gale la diff rence entre le prix de vente et le prix d acquisition du logement dans la limite du montant de la d cote Seule la premi re Immobilier POEME E revente du logement est concern e Dans le m me esprit si le primo acqu reur d cide de louer le logement dans les 10 ans suivant l acquisition le niveau de loyer ne pourra exc der certains plafonds fix s par le pr fet de r gion Sous peine de nullit les contrats de vente devront mentionner l ensem
29. la seule moiti du compte par l existence d une donation r mun ratoire qui aurait t due participation partielle l exploitation agricole du d funt cr ance de salaire diff r partielle Le fils d une agricultrice ayant particip de fa on seulement partielle l exploitation ne peut b n ficier que d une cr ance de salaire diff r partielle CA Limoges 10 janvier 2013 n 12 00562 ch civ Lors du partage des successions de ses parents l un d c d en 1959 l autre sa m re en 2002 un fils r clame le paie ment d une cr ance de salaire diff r au motif qu il a particip la mise en valeur de l exploitation de sa m re sans contre partie financi re Le tribunal lui accorde 114670 soit les deux tiers de 10 ans du SMIC taux plein en application des dispositions de l article L 321 13 du Code rural et de la p che maritime Constatant d une part que la taille de l exploitation 13 hectares ne justifait pas l emploi d un salari agricole plein temps d autre part que le demandeur occupait un emploi temps complet chez un employeur la cour d appel de Limoges r duit la cr ance 40000 Pour pr tendre au b n fice d un contrat de travail salaire diff r le descendant d un exploitant agricole doit d montrer qu il a particip l exploitation familiale 14 Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013 sa m re au titr
30. p t de garan tie sous 15 jours sous la menace d une clause r solutoire Lacqu reur n ayant pas vers le d p t de garantie et ne s tant pas pr sent suite la sommation com para tre pour signer l acte authentique les vendeurs invoquent la r solution de l avant contrat Lacqu reur reconna t par courriel du 14 d cembre 2009 la r solu tion de la vente Il fait pourtant publier le compromis de vente la conservation des hypoth ques le 12 janvier 2010 Cass 3 civ 16 janvier 2013 n 11 25 262 n 4 FS PB D Le D _ TF ie ak am 3 r l Daar E i a des es 2 5 TE mp P z f a 4 ANT US s Al i Ti i Li LT a gP Les vendeurs assignent alors lacqu reur en r f r afin de faire constater l acqui sition de la clause r solutoire Leur de mande ayant t accueillie en premi re instance puis en appel l acqu reur forme un pourvoi en cassation Celui ci repose sur trois moyens dont seuls le premier et le troisi me retiendront notre attention En premier lieu l acqu reur soutient que la demande en justice form e par les ven deurs est irrecevable car elle n a pas t publi e la conservation des hypoth ques service de la publicit fonci re depuis le 1 janvier 2013 L acqu reur se pr vaut ici de l article 28 4 du d cret 55 22 du 4 janvier 1955 qui exige la publication des 10 Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013
31. patrimoniale du Groupe Alth mis r seau notarial Marc lwanesko Notaire Toulouse Editorial ne jouant qu au d c s de l usufruitier le patrimoine des nus propri taires n est pas augment de la valeur des constructions au fur et mesure de leur dification Pourquoi cet acharnement du fisc qui fait s interroger les notaires prudence oblige lorsque des parents mettent en place des strat gies qui ne les d pouillent pas imm diatement mais se r v lent avanta geuses terme pour leurs enfants Par ignorance sans doute des grands prin cipes d faut de grands sentiments Daniel Faucher Marc Nicod Professeur l Universit Toulouse 1 Capitole Beno t Nuytten Notaire Roubaix Nathalie Peterka Professeur l Universit Paris Est Cr teil Val de Marne UPEC Bertrand Ryssen Notaire Seclin Muriel Suquet Cozic Dipl m e notaire charg e d enseignement notarial Le comit scientifique est anim par Sylvie Rideau Editions Francis Lefebvre Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 20131 3 Sommaire th Actualit s Immobilier L Etat pourra bient t c der gratis des terrains aux fins de realiser d logement SOCIAL uen iris 5 L acheteur peut supporter le co t du dossier de diagnostic EAN EE E EE E E EE 6 R union des l ments n cessaires la perfection de la vente quand un projet d acte est tabli n nannaa aaau 7 Un pressoir et une berger
32. quences de l impossibilit objec tive d ex cution du testament Peu importe la raison de la perte force majeure fait rapport de la totalit des primes en cas de primes excessives C est l int gralit des primes vers es par le souscripteur qui est prendre en compte pour le rapport et la r duction en pr sence de primes excessives Cass 1 civ 19 d cembre 2012 n 11 25 505 n 1475 F D Apr s le d c s de leur m re un h ritier assigne son fr re seul b n ficiaire d un contrat d assurance vie souscrit par elle l ge de 83 ans aux fins de rapport succession des primes vers es Selon lui ces primes pr sentent un caract re mani festement exag r au sens de l article L 132 13 du Code des assurances les r gles du rapport succession et de la r duction ne s appliquent pas aux sommes vers es titre de primes moins qu elles n aient t manifestement exag r es eu gard aux facult s du souscripteur Constatant d une part que ces primes repr sentaient l quivalent des revenus de la souscrip trice pendant 21 mois et la quasi totalit Famille et successions FNaaERireE autre Etat membre de l Union europ enne pourra adh rer l accord Nous reviendrons plus en d tails sur ce texte dans une prochaine tude de Richard Cr ne E ll 5 p a AVENDRE d untiers ou comme en l esp ce vente par le repr sentant l gal du testateur
33. qui lui appartiennent Domaines d intervention Les m dia teurs agr s interviendront notamment en mati re familiale pour les litiges rela tifs la liquidation des successions des r gimes matrimoniaux aux donations aux divorces aux Pacs etc en mati re immobili re pour tous types de litiges et notamment ceux li s aux baux la propri t et ses d mem brements aux garanties r elles la co propri t aux servitudes au logement aux conflits de voisinage aux ventes et promesses de vente d immeuble ou de parts sociales correspondant des lots de division d un immeuble aux rentes viag res etc dans le domaine de l activit profession nelle pour les litiges pouvant na tre l occasion des transmissions d entre prise des baux commerciaux des ces sions de fonds de commerce des rela tions du travail ou entre associ s etc Grille tarifaire Les frais et honoraires sont r partis galement entre les parties sauf si elles en d cident autrement Les parties sont inform es d s l origine du co t pr visionnel de la m diation puis de son volution en fonction du temps pass Le budget peut tre pr d fini en accord avec les parties Plus conomique que la plupart des proc dures judiciaires le co t de la m diation par l interm diaire du CMNP est fix par sa grille tarifaire la m diation donne lieu au versement de 150 HT au titre des frais admin
34. sur au moins deux ann es suffisent caract riser une activit habituelle et donc commer ciale N est pas usage d habitation le meubl lou pour une dur e inf rieure un an Le propri taire de locaux d habitation en modifie l usage en pratiquant des locations touristiques de courte dur e s il n y a pas t autoris il s expose au paiement d une amende dans les grosses communes et la petite Couronne parisienne CA Paris 4 septembre 2012 n 11 21971 ch 1 3 Dans les communes de plus de 200000 habitants et dans les d parte ments de la petite Couronne parisienne le changement d usage des locaux desti n s l habitation est soumis autorisation pr alable constituent de tels locaux toutes cat gories de logements et leurs annexes y compris notamment les locaux meubl s donn s en location dans les conditions de l article L 632 1 du Code de la construc 8 Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013 Le crit re de la dur e de location n a d int r t que pour la premi re ann e de location si celle ci n est pas poursuivie et demeure isol e En l esp ce l administration n avait pas impos les deux premi res ann es en application de sa doctrine r sultant de la r ponse Berger AN 11 5 1981 p 2009 re prise BOI IS CHAMP 10 30 n 330 selon laquelle une soci t civile qui se livre si multan ment des activit s commerciales et non commerciales n est
35. t de personnes d autres solu tions permettant la sortie de l associ de la soci t m ritent d tre tudi es sans que l on puisse tre certain a priori que le droit commun soit m me de fournir des instruments alors que la loi a d intervenir sp cialement pour les soci t s par actions Comme le rel ve le professeur Gilbert Parl ani il faut prendre acte de la force des principes qui garantissent le droit de propri t ou la titularit et qui refusent toute sanction au non usage Les actions d laiss es Rev soci t s 2000 p 715 4 La premi re de ces solutions est l exclu sion de l associ d faillant Si l exclusion n appara t pas envisageable compte tenu des circonstances d autres techniques peuvent tre imagin es impliquant une modification des statuts Exclusion de l associ 5 Il est a priori tentant de songer l ex clusion de l associ qui manifeste bon gr mal gr un d sint r t vident pour la so ci t dans laquelle il est titulaire de parts Mais en d pit de progr s de la r flexion juridique sur cette question notre droit oppose des r sistances r currentes ce type de d marche Lexclusion peut tre envisag e sous deux angles elle peut tre demand e au juge alors m me qu elle n a pas t pr vue dans le pacte statutaire elle peut trouver son origine dans une dis position des statuts 6 Exclusion judiciaire Peut on deman der au
36. tonde sur l article L 132 8 du Code de l action sociale et des familles Il s exerce notamment contre la succes sion du b n ficiaire ou contre celui qui a b n fici d une donation de la personne aid e Lorsqu ils sont r cup rables les frais d h bergement et de soins des personnes g es de type maison de retraite long s jour logement foyer ou placement familial pris en charge par l aide sociale le sont sans aucun abattement et d s le premier euro R cup ration aupr s du souscripteur du contrat En principe le capital vers au b n ficiaire du contrat d assurance vie ne fait pas par tie de la succession de l assur Le b n fi ciaire re oit ce capital en vertu d un droit direct sur la compagnie en application des dispositions de l article L 132 12 du Code des assurances La r cup ration sur succession peut atteindre ce capital seule ment si aucun b n ficiaire n a t d sign par le souscripteur ou si les b n ficiaires ont renonc au b n fice du contrat dans ces deux cas le capital garanti fait en effet partie de la succession de l assur Dans l hypoth se o le caract re manifes tement exag r des primes vers es par le b n ficiaire de l aide serait d montr le Conseil r gional pourrait pr tendre au remboursement des primes par la voie de l action paulienne qui lui est ouverte en application des dispositions de l article L 132 14 du Code des assurances
37. une d cision l unanimit des associ s Faute de proc dures analogues celles mises en place par la loi pour les soci t s par actions il faut imaginer d autres solutions Par Alain Couret et Solenne Gilles Avocats CMS Bureau Francis Lefebvre EFJ 1 Par principe toute personne r gur li rement entr e dans une soci t a droit la qualit d associ et au maintien de cette qualit jusqu son d c s ou son retrait par cession ou rachat de ses parts sociales Nul ne peut tre exclu de la soci t ni contraint de c der ses parts contre son gr M mento Francis Lefebvre Soci t s commerciales 2013 n 3410 Ce principe repose sur le caract re absolu et perp tuel du droit de propri t en vertu duquel ce droit ne s teint pas par le non usage de la chose Par cons quent le d laissement de ses titres par un associ ne semble pas devoir alt rer ses droits sur ceux ci B Los feld Le sort des actions d laiss es Bull Joly 2004 p 1323 G Parl ani Les actions d laiss es Rev soci t s 2000 p 715 2 Proc dures l gales dans les soci t s par actions Trois proc dures ont t instaur es par le l gislateur afin de rem dier aux inconv nients li s au d laissement des titres dans les soci t s par actions Deux d entre elles visent des hypoth ses bien sp cifiques actions non r clam es la suite d op rations finan ci res et titres tomb s en d sh rence la
38. 2005 les consorts X ont sign une seconde promesse synallagma tique sur ce m me terrain au proft de la commune Z Aucun des deux compromis n a t publi Apprenant lexistence de cette seconde vente le premier acqu reur informa le notaire charg de la r gulariser de l existence du premier compromis par courrier du 19 septembre 2006 N an moins la vente au profit de la commune Z fut r it r e par un acte authentique du 26 septembre 2006 publi la conserva tion des hypoth ques le 31 octobre 2006 Le premier acqu reur ayant tent d enga ger la responsabilit du notaire est d bout par la Cour de cassation au motif que la promesse synallagmatique lui b n ficiant n ayant pas t publi e elle tait inoppo sable aux tiers en sorte que le notaire ne pouvait pas refuser d instrumenter l acte de vente requis par la commune Z En cons quence la Cour casse l arr t d appel en ce qu il avait retenu l existence d une faute du notaire entra nant sa responsabilit a s at 7 gr Li Ti z A 3 Li wF AL a t 2 La question de responsabilit civile po s e la Haute Juridiction revenait savoir si le notaire devait ou non en pareil cas refuser d instrumenter Car si le notaire a en principe l obligation de pr ter son minist re lorsqu il en est requis Loi du 25 vent se an XI art 3 la jurisprudence consid re traditionnellement que cette obligation s efface notamment lorsqu
39. ER fax OI 41 05 22 30 www efl fr M mento Soci t s civiles 2013 129 A jour au 1 septembre 2012 service d actualisation sur www efl fr en acc s libre ibian RNOPU1 52 222 Le fisc voit des donations indirectes partout mais le juge veille Une nouvelle fois le juge vient dans plu sieurs arr ts du 18 d cembre 2012 de ne point voir de donation indirecte l o le fsc croyait en d celer une Laffaire rap pelons le Sol Not 2 13 inf 45 concer nait une modification temporaire de la r partition des dividendes des parents associ s d tenteurs de la quasi totalit du capital d une soci t acceptant que leurs enfants associ s tr s minoritaires per oivent la quasi totalit des dividendes distribuer voir la forte tude du Doyen Hatoux inf 81 Comme dans la d cision de la Cour de cassation du 10 f vrier 2009 n 07 21 806 l cran de la personnalit morale a conduit le juge carter les pr tentions du fisc ce dernier soutenait que proc dait une donation indirecte au profit des nus propri taires l usufruitier de parts qui acceptait que les b n fices r ali s s soient port s en r serves Les parents ne s appauvrissaient d aucune fa on car ils n avaient de droit acquis ni COMIT SCIENTIFIQUE Augustin Ayn s Professeur l Universit Paris Est Cr teil Val de Marne UPEC Jacques Combret Notaire Rodez membre du Groupe Monassier r seau notarial Richard
40. Martine Amsellam Zaoui I place l installation des jeunes notaires au c ur de son mandat p 32 inr 89 Pas de faute du notaire qui s est content d ex cuter une d cision de justice p 34 ir 90 EDITIONS LEGISLATIVES LE MENSUEL IIOU NS FRANCIS PRESSE SELECTION SPECIAL NOTAIRES 414 740 852 RCS Nanterre SARL au capital de 241 608 Conception graphique IE IDENTITE INSTRUMENTS www identite fr NOUVELLE EDITION Memento NOUVELLE DITION Societes Civiles Le mode d emploi des SCI M mento Societes SCPI SCP SCM GAEC Commerciales NOUVELLE DITION A jour 1 septembre 2012 Toutes les op rations Evaluation NOUVELLE EDITION Service d actualisation sur juridiques pour chaque i EN SOUSCRIPTION Internet en acc s libre tune de soci t Les cles de l valuation d 3 1 340 pages 129 rer ere pour le particulier Memento Fiscal Pe d a sur et l entreprise Toute la l gislation fiscale Internet fen acc s libre jour 1 septembre 2012 d crypt e analys e 1 680 pages 155 360 pages 72 et comment e jour au 1 septembre 2012 Service d actualisation sur Internet en acc s libre a ni 1 500 pages 128 au lieu de 142 offre valable jusqu au 28 02 2013 Le S M MENTO PRATIQUE M FRANCIS LEFEBVRE M MENTO PRA li 0 LE TT j U E FRANCIS LEFEBVRE Soci t s EA Civiles Soci t s Commerciales f r d 1
41. agement au Conseil sup rieur du notariat 2013 14 pr sidente du MIN seur coh rence pour toujours veiller f d rer les membres du mouvement coop ration c est dire tre l coute comp tence car il faut se former pour tre performant communication apprendre communiquer est essentiel cr ativit car il faut laisser les jeunes s exprimer tout en canalisant leur ardeur convivialit pour tre anim d un esprit d quipe contrat social qui signifie tre bienveillant envers nos collaborateurs changement pour r pondre aux besoins des citoyens Et last but not least courage il en faut pour me ner bien les challenges que l on se fixe Quel est votre plan d actions Quelles sont les suites donn es aux propositions 2012 du MJN La 1 proposition savoir lorganisa tion d un forum d di l installation des jeunes notaires constitue LE challenge de mon mandat C est ma priorit Qu ils soient cr ateurs repreneurs indivi duels d tude ou encore candidats las sociation les futurs notaires doivent tre paul s Notre objectif est d essayer de leur donner les cl s pour r ussir leur installation tout en leur apportant aide et s r nit Lor ganisation de cette journ e d information et d changes pr vue au cours du dernier trimestre 2013 est en cours Il faut pauler les jeunes notaires lors de leur installation Parmi les autres propositions celle qui
42. alculer son montant en appliquant une d cote au taux annuel pr vu par la loi Ainsi au cas d une participation mi temps la cr ance doit tre fix e sur la base de la moiti du taux annuel pr vu l article L 321 13 du Code rural soit les deux tiers de la somme correspondant 2 080 fois le taux du SMIC m Droit des soci t s La clause d un pacte d actionnaires fixant par avance le prix de rachat d actions est nulle La clause d un pacte d actionnaires pr voyant qu en cas de refus des signataires d agr er la cession par l un d eux de ses actions un tiers ils rach teront celles ci un prix fix annuellement par avance ou d faut en recourant une expertise est nulle CA Paris 4 d cembre 2012 n 11 15313 ch 5 8 ET Les principaux actionnaires d une soci t anonyme sont convenus dans un pacte qu aucun d eux ne peut c der ses actions un tiers sans l accord des autres signataires et qu d faut d accord ces derniers se substitueront au tiers pour acheter les actions Aux termes du pacte le prix de ce rachat est d termin chaque ann e par les signataires du pacte la majorit simple d faut de fixation du prix ce dernier doit tre fix par un expert d sign amiablement avec le c dant en l absence d accord sur ce point chaque partie doit d signer un expert le coll ge d experts statuant la majorit simple La cour d appel de Paris a jug
43. alogue soit renou Profession De nombreux professionnels se forment mais ne seront pas m diateurs Pour au tant ils se sont impr gn s de ces principes de r solution des conflits Notre attention est diff rente et nous avons plus de facilit s apaiser les rapports entre nos clients C est un moyen de g rer les rendez vous difficiles met en avant Anne Marie Picard Mariscal Et en toute humilit il faut accepter qu il n y ait pas toujours de solution Apport des notaires la m diation Le choix d un notaire comme m diateur n est pas neutre Il doit offrir toutes les garanties qui s attachent sa fonction a rappel Christian Lefebvre pr sident du CMNP lors de son intervention inaugurale C est une richesse d tre accompagn par un m dia teur qui peut arr ter temps les d rives juridiques En ef fet par exemple les parties PE peuvent parfois trouver des accords qui ne sont fiscalement pas viables que le notaire saura d samorcer explique Anne Marie Picard Mariscal qui pratique la co m diation au sein d un centre inter professionnel Lexp rience du notaire constitue un v ritable atout Familiers des relations qui se nouent et se d nouent nous comprenons l int r t des parties ajoute Jean Fran ois Le Falher Toutefois il est plus facile d tre notaire m diateur sur une mati re m connue Sinon on se comporte comme un expert nos r flexes juridiques sont tenace
44. anis e par notre Compagnie est une premi re en France Des r flexions sont en cours au niveau national pour tendre cette pratique l en semble du territoire Le bureau de Benoit Renaud lorsqu il tait pr sident du CSN s y est int ress et avait missionn un notaire charg de mission pour conna tre notre processus de r flexion et de mise en uvre du centre Il existe galement une m diation sp ci fique pour les notaires de la Cour d appel d Aix en Provence Une clause de m dia tion particuli re figure dans les actes ta blis en r gion Provence Alpes C te d Azur elle pr voit qu en cas de conflit entre les parties sur les cons quences d un acte celles ci ont la possibilit d avoir recours la m diation avant d entamer une pro c dure judiciaire Les notaires du ressort de la Cour d Aix ont d j re u 400 500 dossiers depuis l instauration de cette m diation Par ailleurs les notaires de la Cour d appel de Lyon participent une asso ciation de m diation inter professionnelle Nous avons analys leurs exp riences dans l laboration de notre projet W T moignages Se former la m diation facilite les rapports parfois difficiles avec la client le Lors de l installation du CMNP deux notaires investis dans la m diation ont partag leur enthousiasme pour cette nouvelle activit Eclairages de Jean Fran ois Le Falher notaire Paris r cemment form aux techn
45. ar la profession Les petits d jeu ners du notariat ont t initi s Grenoble Questions r ponses sur ses perspectives d action Qu est ce qui vous a conduit rejoindre le Mouvement ET J ai d couvert le Mouvement jeune notariat au Congr s des notaires de France Cannes en 2002 Lors d changes sur le stand avec Marie H l ne Fremond secr taire g n rale j ai d couvert les valeurs du mouvement et son tat d esprit humaniste ce qui m a donn envie de participer cette aventure collective Notre mouvement est ouvert attentif et l coute des collaborateurs tout en restant un mouvement professionnel Sa jeunesse r side dans l tat d esprit de ses adh rents Quel est votre programme J ai labor mon programme autour de 10 C Cible pour assurer la continuit du programme initi par mon pr d ces Parcours de MARTINE AMSELLAM ZAOUI 2003 adh sion au MJN et rapporteur du 34 congr s MIN Cancun L acte authentique une minute dans l air du temps 2005 Commissaire g n rale du 36 congr s MIN P kin Le notaire dans la famille du 3 mill naire 2006 nomination en tant que notaire cr ation d office 2006 37 congr s MJIN Loutraki Le notaire dans la famille du 3 mill naire 2008 2011 membre de la Chambre des notaires du Rh ne 2010 12 vice pr sidente du MN sous la pr sidence de Nicolas Nicola des 2012 d l gu e man
46. ation du contrat en donation repose sur la d monstration de l intention lib rale du souscripteur eu gard son esp rance de vie et l importance des primes ver s es par rapport son patrimoine CE 19 11 2004 n 254797 CE 21 10 2009 n 316881 op ration de pr voyance ou de gestion que constitue la souscrip tion d un contrat d assurance vie s efface devant la lib ralit si l esp rance de vie du souscripteur est faible et si le montant de la prime vers e est lev On remarquera que lorsqu il agit contre le b n ficiaire du contrat pris en qualit de donataire le titulaire de l aide sociale n est pas un cr ancier ordinaire Agissant en applica tion des dispositions de l article L 132 8 du Code de l action sociale et des familles il ne doit pas avant d exercer son action contrairement un cr ancier ordinaire du souscripteur vis l article L 132 14 du Code des assurances d montrer le carac t re exag r des primes vers es Le montant r cup rable est limit aux seules primes vers es et ne peut porter sur le capital existant au d c s du sous cripteur assure Cette action est ouverte aux titulaires de l action en r cup ration lorsque la souscription du contrat est in tervenue apr s la demande d aide sociale ou dans les dix ans qui ont pr c d cette demande Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 20131 27 Profession EJ Port sur les fonts baptismaux le
47. ation juridique de comp tence po s e par l article 1533 du Code de proc dure civile tous les notaires pensent tre naturellement des m diateurs et croient faire de la m diation au quotidien Or ils confondent conciliation et m diation Le m diateur n est pas juge son r le n est pas de trancher un conflit il est l pour rap procher les parties avertit Jean Fran ois Le Falher Tous les notaires pensent tre des m diateurs la plupart confondent conciliation et m diation t continue La formation et la sensibi lisation se poursuivront dans le temps car tre m diateur agr implique le respect d une obligation de formation continue Cette derni re se met en place et s or ganisera par demi journ es mensuelles consacr es des mises en situation la gestion de la violence ou la co m diation Le suivi r gulier des m diateurs est important Seule une pratique r p t e permet de conjuguer expertise et techniques de la m diation observe Jean Fran ois Le Falher Des techniques utiles pour g rer les dossiers d licats B n fice de la m diation pour les notaires La m diation est salvatrice assure Anne Marie Picard Mariscal notaire et titulaire d un dipl me d Etat de m dia teur familial obtenu en 2006 Puisqu on leur donne la parole les parties se sentent cout es Tant pis si on n aboutit pas un protocole d accord Le plus important est que le di
48. avantage la confer un membre de la profession cela n emporte pas aban don de leur client le entre les mains du confr re d sign m diateur Une disposi tion particuli re de la charte du centre pr voit que si un notaire r alise une m dia tion l invitation d un confr re il ne peut pas devenir le notaire du m di pendant au moins trois ans En aucune mani re la m diation n est faite pour capter de la client le Quelles qualit s avez vous notaires pour devenir m diateurs Nous sommes des professionnels de l amiable En permanence nous pr ve nons les litiges par exemple entre les h ritiers qui se disputent une succession difficile entre les poux qui envisagent de se s parer ou apr s leur divorce pour faciliter la liquidation de leur r gime etc Les notaires sont des m diateurs n s Notre m tier fait de nous des m diateurs n s Limpartialit nous n avons pas apprendre La volont de conciliation nous en disposons spontan ment Nous sommes des juristes autant que des m diateurs Si nous agissons dans le cadre de la m diation comme officiers publics nous restons attach s aux valeurs de notre statut qui ne se divise pas dans le temps Quel est le profil des candidats En g n ral nombreux sont les m diateurs qui viennent de quitter la vie active pour prendre leur retraite La m diation permet ainsi de rester en contact avec la clien t le et de continuer
49. ble des obligations qui s imposent ainsi au primo acqu reur et le montant de la d cote consentie CGPPP art L 3211 7 II nouveau Dans le cadre d un programme ayant b n fici de la cession d un terrain avec d cote les conventions APL qui fixent les conditions de location et garantissent le caract re social des logements devront avoir une dur e minimale de 20 ans Le d lai de 10 ans fix pour la vente par un organisme HLM CCH art L 443 7 sera doubl CGPPP art L 3211 7 IV nouveau il s agit de garantir que tout logement du parc des bailleurs sociaux ayant b n fici d une d cote pour sa construction demeu rera dans le parc social pendant 20 ans Rapport AN n 414 du 15 11 2012 Le b n fice du dispositif est par ailleurs ouvert certains tablissements publics de l Etat qu il s agisse de terrains de leur domaine priv ou dont la gestion leur a t confi e par la loi CGPPP art L 3211 13 1 nouveau La liste de ces tablissements sera fix e par d cret il devrait s agir de R seau ferr de France RFF de la SNCF de Voies navigables de France et de l Assis tance Publique H pitaux de Paris Rap port AN pr cit Un d cret en Conseil d Etat doit pr ciser les conditions d application de ces nou velles r gles CGPPP art L 3211 7 IX nou veau E Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013m D Vente immobili re ENGAGER lmmobilier L acheteur peut supporter le
50. ces ne sont pas des actes des associ s personnes physiques ou morales mais des d cisions des organes sociaux coll giaux La confusion de ces organes avec les personnes physiques ou morales qui les composent est interdite par le droit des soci t s 6 La Cour de cassation juge que les op rations accomplies par les organes sociaux ne sont pas susceptibles de constituer en elles m mes une lib ralit entre action naires ou porteurs de parts Seul un acte distinct relatif ces op rations intervenu entre personnes physiques peut constituer une donation indirecte Cass 1 civ 2 12 1981 n 80 15 972 Bull civ I n 363 La distinction entre soci t et associ s a t illustr e en plusieurs occasions Dans une affaire Cadiou la Cour de cassation a rejet la th se de ladministration pr tendant trouver une donation indirecte des usufruitiers de titres au profit de nus propri taires dans la d cision de mise en r serve des b n fices d une soci t vot e en assembl e Cass com 10 2 2009 n 07 21 806 Il est souligner que la Cour de cassation s est prononc e par un motif de pur droit substitu aux motifs de la cour d appel Par cette substitution la Cour a d lib r ment vit d approuver les motifs de la cour d appel retenant la fic tivit de la soci t en raison du caract re majoritaire de la participation CA Lyon 16 10 2007 n 06 03323 1 ch civ B RJF 8 9 08 n 915 7
51. ci re parait donc maladroit pour trancher ce probl me aff rent la responsabilit civile du notaire 5 N anmoins la solution obtenue est opportune en pratique Le notaire peut en effet faire valoir plusieurs arguments dans un tel cas lui imposer de refuser d instrumenter tendrait faire de lui le juge de la validit de la premi re vente ce qu il n est pas et ne peut pas tre Par ailleurs emp cher toute r ception d un acte authentique d s lors qu un bien fait l objet d un compromis en cours aboutirait le rendre inali nable alors m me que ce compromis peut ne pas tre suivi d effet ou que l acqu reur peut se montrer n gli E Z i gent dans la d fense de ses propres droits Puisque la jurisprudence de la troisi me chambre civile admet l opposabilit de la seconde vente publi e la premi re malgr la connaissance d une vente ant rieure non publi e n 3 il eut t incoh rent d interdire au notaire de recevoir cette seconde vente Des mesures de publicit fonci re bien qu inusit es sont la disposition du premier acqu reur 6 L action du premier acqu reur contre le notaire est donc vaine Le seul recours eff cace dont il dispose doit tre dirig contre le vendeur coupable d avoir viol son obli a Outil de strat gie patrimoniale forme juridique particuli rement efficace pour la mise en commun de moyens la soci t civile pr sente des int r
52. co t du dossier de diagnostic technique L obligation l gale mise la charge du vendeur de fournir les diagnostics techniques n implique pas qu il en supporte le co t d s lors que les parties s accordent Cass 3 civ 16 janvier 2013 n 11 22 591 n 7 FS PB KT Le notaire charg de la r daction de l acte de vente d un immeuble d habita tion recommande la r alisation de nou veaux diagnostics Alors qu il a sign un bon payer sur la facture du diagnos tiqueur l acheteur demande au notaire apr s la conclusion de la vente le rem boursement des frais de diagnostics et des dommages int r ts Une juridiction de proximit fait droit ces demandes Elle consid re que mettre la charge des acheteurs le co t d tablisse ment du dossier de diagnostic technique aboutirait trahir l esprit de la loi qui exige que ce dossier soit fourni par le vendeur article L 271 4 du Code de la construction et de l habitation Cette d cision est cass e Les parties peuvent convenir de mettre la charge de l acheteur le co t du dossier de diagnostic technique R partir la charge des frais dans l acte de vente La Cour de cassation a d j pr cis pro pos des frais de diagnostics sur les ter mites dans l immeuble et la performance nerg tique que si l obligation l gale mise la charge du vendeur de fournir ces deux diagnostics techniques implique l vidence qu il en supp
53. comme en mati re de r f r le lieu de d livrance des assigna tions tant fix au si ge du service de la publicit fonci re ayant rendu la d cision contest e Par ailleurs eu gard au d lai 26 Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013 contraint qui encadre la gestion de ce type de contentieux une dispense d avocat a cete mnroduite a compter du 1 janvier 2013 JA expose de ce nouveledticenre glementaire qui comporte galement quelques mesures d adaptation et de sim plification du droit de la publicit fonci re qui seront comment es dans un prochain num ro il apparait que l administration a entendu se doter des moyens juridiques pour pr server les droits des usagers et maintenir la qualit de traitement des contentieux Par ailleurs l administration centrale de la Direction g n rale des Finances publiques devrait reprendre au sein d un p le civi liste cr au service juridique lactivit doctrinale exerc e jusqu pr sent par PAMC Des moyens am liorer pour que la qualit soit au rendez vous Il reste encore cependant enrichir la do cumentation administrative d un espace d di la publicit fonci re pour pallier l absence future d actualisation de la base des articles du bulletin de AMC articles qui constituaient jusqu pr sent le socle de la doctrine Ce chantier devrait tre prioritaire car bien que mal connu du grand public la publicit fonci
54. de dix ans A Couret et H Le Nabasque Valeurs mobili res Augmentations de capital Editions Francis Lefebvre 2004 n 410 s le champ de la r forme tait limit aux valeurs mobili res On notera pour finir lexistence d une fa cult d appropriation par l Etat d actions vacantes C dom Etat art L 27 Elle lui permet d acqu rir les d p ts de titres et les avoirs en titres dans les tablissements de cr dit et autres tablissements d posi taires de titres lorsque ces d p ts ou avoirs n ont fait l objet de la part des ayants droit d aucune op ration ou r clamation depuis trente ann es Les parts sociales ne sont pas vis es par ces dispositions 3 Quid dans les soci t s de per sonnes Quelles sont les proc dures envisageables pour les parts de soci t s de personnes Sans doute dans l hypo th se o la d faillance de l associ para lyse le fonctionnement social faute de pouvoir faire voter des mesures n ces 20 Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013 M MENTO PRATIQUE ERANCIS LE F BVRE TIHE Soci tes Civiles w o saires le recours ponctuel un manda taire ad hoc d sign en justice pour agir en lieu et place d un titulaire passif n est pas exclure Mais on voit bien qu une telle d marche purement occasionnelle n est qu un rem de sans lendemain En labsence de proc dure sp cifique au cas de d laissement des parts par un associ de soci
55. de la donation sur lequel la taxation doit tre assise C est donc la valeur de ce droit qui devrait tre recher ch e et non le montant des dividendes per us en vertu des dispositions combi n es des articles 666 et 758 du CGI et L 17 du LPF si l objet de la donation est constitu par les dividendes l acte caract risant la lib ralit devrait tre la d lib ration d cidant la distribution Cette incoh rence peut tre regard e comme traduisant l embarras du service fiscal Il a sans doute paru difficile d va luer le droit abandonn insusceptible de valeur v nale d s lors qu il ne serait pas cessible En outre supposer cette valeur tablie elle n aurait pu tre retenue qu une fois Le rendement fiscal aurait t plus que limit Le montant des dividendes per us au titre des ann es non prescrites tait plus facile retenir et d un rendement fiscal subs tantiel incluant des p nalit s mais au prix de l incoh rence que nous avons relev e Apparemment l administration regardait les dividendes comme des fruits civils s acqu rant jour par jour Quoi qu il en soit de ces ambiguit s la position de l administration doit tre confront e aux principes applicables 10 Les principes applicables De nouveau et au m me double visa la Cour de cassation rappelle les principes fixant le r gime des dividendes Les b n fices r alis s par une soci t ne participent de
56. dement une solution leur litige car elle se d roule en principe sur trois mois compter de la d signation du m diateur sauf cas de prorogation la demande des parties accept e sur proposition du centre et la demande du m diateur Partenariats Participer au d veloppe ment de la m diation dans le cadre de par tenariats est le dernier objectif du centre Le CMNP travaille d j avec la Chambre de La m diation une technique de r solution des conflits particuli rement bien adapt e la pratique notariale Initiateur du projet il y a presque deux ans Christian Lefebvre pr sident du CMNP s emploie avec conviction promouvoir cette association qui traitera bient t ses premiers dossiers Pouvez nous pr senter le Centre de m diation des notaires de Paris Quelle a t sa gen se La Chambre des notaires des Paris s est int ress e d s 2011 la question de la place du notaire dans la m diation Il est apparu que le notaire n y tait pas suffisamment repr sent alors que cette activit constitue un formidable outil son service lui permettant de moderniser ses m thodes de travail et de r pondre la demande de sa client le particuliers ou entreprises Parce que la m diation est galement particuli rement bien adapt e la pacif cation des rapports entre les parties et l esprit du notaire la Compagnie a sou hait promouvoir le d veloppement du r le des notaires
57. dministrateurs des finances pu bliques qui a mis en extinction le grade de conservateur des hypoth ques compter du sl decembre 2012 C est ensuite une ordonnance 2010 638 du 10 juin 2010 qui a donn le coup de gr ce juridique en supprimant le r gime des conservateurs des hypoth ques conform ment l article 30 de la loi d habilitation 2009 1674 du 30 d cembre 2009 Enfin in extremis le volet r glemen taire de la r forme a t parachev par deux d crets 2012 1462 et 2012 1463 du 26 d cembre 2012 pris pour l applica tion de l ordonnance portant suppression du r gime des conservateurs des hypo th ques et pour l adaptation de la publicit fonci re Sol Not 2 13 inf 57 3 Dispara t ainsi dans l indiff rence la plus totale une institution administrative qui avait travers sans incident majeur pr s de 250 ans d histoire de l Ancien R gime la V R publique en passant par diverses convulsions r volutionnaires et deux Empires Excusez du pe C est sous Louis XV Le statut des conservateurs tait fort an cien cest en elfet SOUS Louis XV avec l Edit du 17 j uin 1 71 gue le corps des conservateurs des hypoth ques a t cr Par la suite une loi du 21 Vent se An VII 11 mars 1799 a rattach les conserva teurs la r gie nationale de l enregistre ment de l administration fiscale C est cette loi qui avait pos les bases du statut particulier de conserva
58. e la date fatidique du 31 d cembre 2012 Jean Pierre Laval retrace une page d histoire et ouvre l avenir Les conservateurs sont morts Que vive la publicit fonci re Par Jean Pierre Laval ancien vice pr sident de l Association des conservateurs des hypoth ques EZ 1 Depuis plus de deux cents ans la publicit fon ci re tait ins parable du conservateur des hypo th ques garant personnel lement de la tenue et de la f abilit du fichier immobilier dans la France m tropolitaine et les d partements d Outre mer l exception des trois d par tements d Alsace Moselle r gis par le livre foncier Mais ce couple d une incroyable long vit que l on croyait uni jamais s est rompu le 1 janvier 2013 sous l effet des coups de butoirs r p t s de la Cour des comptes et notamment de son rapport annuel 2008 qui a recommand de mani re p remp toire de mettre Nn a un regime considere comme anachronique voire archa que et inadapt un service public efficient et moderne Dans la foul e les pouvoirs publics ont d cid dans le cadre de la mise en place de la r forme structurelle de la Direction g n rale des Finances publiques de suivre la lettre les pr conisations de la Cour en supprimant le statut de conservateur des hypoth ques avec toutefois un effet d cal au 1 janvier 2015 2 C est d abord un d cret 2009 208 du 20 f vrier 2009 relatif au statut particu lier des a
59. e en l esp ce sans surprise Mais les juges pr cisent par ailleurs que si le pressoir et la bergerie situ s proximit de la maison d habitation pr sentaient le caract re de d pendances imm diates ils n avaient pas la nature de d pendances n cessaires en raison de leurs caract ristiques qui les ont vou s une utilisation distincte ils taient uti lis s par le vendeur pour entreposer du mat riel utilis dans le cadre de son acti vit d artisan Autrement dit pour la cour m me si le pressoir et la bergerie avaient t c d s en m me temps que la maison la plus va lue constat e sur la cession de ces d pen dances n aurait pas t exon r e compte tenu de leurs caract ristiques et de leur utilisation des fins professionnelles par le propri taire Ni le fisc ni la jurisprudence n avaient jusqu pr sent pr cis ce point Esp rons que cette approche restrictive de la notion de d pendances n cessaires res tera isol e Wm Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013 7 ENGAGER lmmobilier Location meubl e La location de meubl s trois t s de suite par une SCI m me pour de courtes p riodes entra ne sa taxation l IS La location pendant trois t s d affil e de logements meubl s par une SCI la rend imposable l imp t sur les soci t s une telle activit tant commerciale m me si la dur e de location n a pas d pass un mois par an
60. e lacte est pass en fraude des droits des tiers Cass teg 14 1 1889 5 1889 I p 216 Cass 1 civ 29 4 1965 JCP N 1965 II p 15379 Lorsque le notaire est requis de recevoir un acte en fraude des droits des tiers Or cette question la Cour de cassation r pond en op rant un raccourci Son rai sonnement consiste dire puisque la premi re promesse n a pas t publi e elle est inopposable aux tiers en l occur rence le second acqu reur Autrement dit le second acqu reur est en droit d ignorer la premi re vente En cons quence il ne peut y avoir de fraude aux droits des tiers est ici vis le premier acqu reur dans le fait d authentifier la seconde vente Le notaire ne pouvait donc pas refuser de re cevoir cette seconde vente et la r ception de l acte n est pas fautive Doctrine 3 Au premier abord le raisonnement peut para tre s duisant puisque cet arr t rendu par la premi re chambre civile semble faire sienne la jurisprudence r cente de la troisi me chambre civile en mati re de conflit entre acqu reurs concurrents d un m me immeuble Celle ci juge en effet d sormais que le premier publiant second acqu reur en date peut opposer ses droits au premier acqu reur n ayant pas publi quelle que soit sa connaissance ou non de la premi re vente voire son ventuelle mauvaise foi Cass 3 civ 10 2 2010 n 08 21 656 Bull civ II n 41 Cass 3 civ 15 12 2010 n
61. e carence servant de base l exclusion 11 Indemnisation exclusion appelle l indemnisation ce qui pose un double probl me de fixation et d affectation S agissant de la fixation l expert de l ar ticle 1843 4 du Code civil a vocation intervenir toute fixation faite en dehors de son intervention sera sujette discus sion dans l hypoth se de retour inopin de l associ d faillant S agissant de l affecta tion des sommes elles devront logique ment tre inscrites sur un compte dans un tablissement de cr dit d positaire Op rations impliquant modification des statuts 12 Nous voquerons ici des techniques qui entra nent de mani re incidente la mise l cart de l associ l objectif aff ch n tant pas cette mise l cart Deux cas de figure peuvent tre voqu s des op rations sur capital et une transforma tion sociale 13 Op rations sur capital Des op ra tions li es au capital social peuvent offrir a priori des opportunit s pour r gler la difficult On peut tout d abord songer une r duction du capital ordinaire On peut galement songer l op ration plus complexe qu est le coup d accord on 14 R duction du capital La r duction du capital ob it au principe d galit Il convient donc d obtenir l accord de tous les asso ci s pour pouvoir annuler certaines parts seulement Dans notre cas de figure l accord de tous les associ s ne peut pas t
62. e cassation incline penser que l acqu reur a publi l un des actes de demande en r it ration forc e sous forme authentique de la vente sous seing priv Rappelons que ce type de publicit facul tative permet au b n ficiaire de lavant Immobilier contrat de prendre rang et d opposer ses droits aux tiers condition de publier dans les trois ans un acte ou un jugement constatant la vente D cret 55 22 du 4 1 1955 am 37 2 Or il est de jurisprudence constante que la publication obligatoire de la demande ten dant l an antissement d une mutation ne concerne que les op rations soumises publicit obligatoire ce qui n est pas le cas de la demande en r it ration forc e de l article 37 2 Cass 3 civ 28 5 1979 n 77 15 857 Bull civ HI n 115 Par ailleurs cette publicit ne s applique pas non plus la demande d an antissement d une vente d s lors qu elle n a pas t publi e Cass 1 civ 14 11 1967 n 65 13 374 Bull civ I n 330 La publication du compromis effectu e ici la demande de l acqu reur si elle a t r alis e comme on le suppose sur le fondement de l ar ticle 37 2 du d cret du 4 janvier 1955 ne vaut pas publication de la vente elle m me D s lors la vente n ayant pas t publi e en l esp ce la publication de la de mande en r solution des vendeurs n tait pas obligatoire Le pr sent arr t s inscrit dans la continuit d
63. e d une collaboration sans r mun ration l entreprise de son mari et d une contribution de celle ci aux charges du mariage exc dant sa part Mais pour le juge une donation r mun ra toire qui tait au demeurant peu vidente en l esp ce ne peut se d duire des seuls d p ts r alis s par un poux s par de biens sur un compte joint avec son pouse Solution logique il ne saurait y avoir de donation au profit du co titulaire d un compte joint puisque le donateur le moyen de r cup rer les fonds Cass 1 civ 17 4 1985 n 83 16 939 Cass com 19 1 2010 n 09 12 140 BPAT 2 10 inf 109 m sans contrepartie Il n est pas exig que cette participation soit exclusive de toute autre occupation d s lors qu elle n est pas seulement occasionnelle Cass 1 civ 2 3 1970 n 68 14 077 La participation peut tre partielle en l esp ce le fils am na geait ses cong s et demandait des jour n es d absence en fonction des besoins de l exploitation mais elle n ouvre alors droit qu une cr ance de salaire diff r partielle en ce sens d j Cass 1 civ 8 7 2009 n 08 13 972 On rappellera que la cr ance de salaire diff r est calcul e sur une dur e maxi male de dix ans C rur L 321 17 al 3 Sa d termination s effectue sur la base du SMIC en vigueur au jour du partage de la succession En cas de participation par tielle l exploitation il revient au notaire de c
64. e la jurisprudence La radiation de la publication un OVNI en droit de la publicit fonci re On restera dubitatif en revanche face aux motifs de la d cision l gard du troi si me moyen On peut certes soutenir que l acqu reur ne saurait faire publier une convention d j r solue Mais le rai sonnement des juges est erron lorsqu ils ordonnent en cons quence la radiation de la publication du compromis En droit fran ais de la publicit fonci re seules les charges telles les hypoth ques et privil ges dont l effet est limit dans le temps peuvent faire l objet d une radia tion Les autres sortes de publications ne sauraient tre radi es Leur inefficacit d coulera de la publication d un acte subs quent M Suquet Cozic Pratique de l en registrement et de la publicit fonci re Editions Francis Lefebvre et SEDF 2010 n 1618 Pour cette raison on ne parle de radiation qu au sujet des inscriptions La radiation de la publication du com promis ordonn e par les juges r v le une m connaissance profonde de la mati re et doit placer le service de la publicit fon ci re charg de l ex cuter dans une situa tion bien inconfortable La bonne solution consistait pour le juge ordonner la publication de la d ci sion constatant la r solution de la vente comme le permet d ailleurs l article 28 du d cret du 4 janvier 1955 Celle ci tait suf sante pour inf
65. e premier jour du mois sui vant l change des instruments de ratifi cation il s agit des documents constatant pour chacun des Etats que l accord a bien t rati Apr s l entr e en vigueur tout La vente du bien l gu entraine la caducit du legs Si apr s la r daction d un testament le testateur est plac sous tutelle et si son administrateur l gal vend le bien l gu le legs est caduc Cass civ 19 d cembre 2012 n 11 22 309 n 1480 F D Une veuve r dige en 1995 un testament par lequel elle l gue un studio Ce dernier est vendu en 1997 par l un de ses fr res d sign administrateur l gal de ses biens en 1996 la suite de son d c s en 2001 des difficult s s l vent pour le r glement de sa succession Ladministrateur l gal saisit le tribunal qui d cide que le testament doit recevoir application par remplacement de l immeuble en sa valeur au jour du d c s La Cour de cassation rejette le pourvoi form contre l arr t de la cour d appel de Assurance vie Assurance vie Rouen infirmant la d cision du tribunal la cour d appel a retenu juste titre qu en application de l article 1042 du Code civil lorsque le bien l gu a totalement p ri entre la r daction du testament et le d c s du testateur le legs est caduc la vente du bien l gu assimilable sa perte entrai nait la caducit du legs L article 1042 du Code civil permet de tirer les cons
66. effectuerait d sor mais pendant une dur e de cinq ans raison de 17 pour chacun des parents et 33 pour chacun des enfants Dans le second litige les poux C d te naient avec leurs trois enfants les parts d une soci t civile partie en pleine pro pri t partie en usufruit dans des pro portions telles que les parents avaient ensemble droit 91 43 des b n fices distribu s Les associ s r unis en assem bl e extraordinaire ont d cid l unani mit que par d rogation aux statuts la r partition des dividendes s effectuerait d sormais pendant une dur e de cinq ans raison de 7 45 pour les parents ensemble et respectivement 32 30 32 30 et 27 95 pour les enfants Dans les deux cas l administration a vu une donation indirecte des parents aux enfants hauteur de la diff rence entre les droits anciens et nouveaux des parents dans les b n fices distribu s Elle a cal cul les droits r clam s aux enfants en leur qualit de donataires sur la base des dividendes distribu s au titre de chacune des ann es pendant lesquelles la nouvelle r partition tait appliqu e Le tribunal et la cour d appel ont ratifi la th se de l administration un des ar r ts de la cour d appel a t publi la RJF avec des observations critiques CA Douai 5 9 2011 n 10 06319 RJF 1 12n 71 Le litige posait principalement deux questions la d lib ration de l assemb
67. ent et mis jour en continu pour e disposer de r ponses op rationnelles en mati re immobili re familiale patrimoniale et droit de l entreprise e justifier uos d cisions gr ce aux sources faire profiter vos clients de votre expertise fiscale e mieux vous informer et en temps r el Profitez d un essai gratuit de 15 jours en vous connectant sur www efl fr ou en contactant notre Service Relations Clients au 01 41 05 22 22 EDITIONS rl FRANCIS 42 rue de Villiers 92532 Levallois cedex L E F E BV R E Service Relations Clients Tel 01 41 05 22 22 Fax 01 41 05 22 30 www efl fr La solution juridique 414740 852 RCS Nanterre SARL au capital de 241 608
68. ent inchang En effet l ordonnance pr cit e du 10 juin 2010 substitue au salaire du conservateur pr vu l article 879 du Code g n ral des imp ts CGI une nouvelle taxe la contribution de s curit immobili re CSI pour les formalit s requises compter du 1 jan vier 2015 Cette ContiOuUNON est per ue dans les m mes conditions d assiette de tarif de contr le et de recouvrement que le salaire Toutefois la CSI constitue une taxe en ti rement recouvr e au profit de l Etat C est la raison pour laquelle les formalit s requises pour l Etat sont d sormais exo n r es tout comme les radiations dont l Etat doit supporter la charge d finitive par suite du d gr vement de la cr ance ayant justifi l inscription Par ailleurs en vertu de l article 881 nou veau du CGI les inscriptions de privil ge ou d hypoth que requises par l Etat de viennent exon r es de CSI lors du d p t de la formalit la CSI se rapportant lins cription est due lors de la radiation Elles ne sont donc plus sujettes d bet comme l tait le salaire du conservateur Il est enfin pr cis que l Etat est substi tu au 1 janvier 2013 dans les droits des conservateurs des hypoth ques recou vrer les salaires en d bet ou en diff r non recouvr s cette date 7 En second lieu la responsabilit d cen nale des conservateurs pour les erreurs ou fautes dommageables de leurs services est transf r e m
69. est r gu li rement assimil e un d tournement de la proc dure de pr emption Elle permet l administration de faire pression sur un vendeur press qui ne veut pas attendre la fin d un proc s en fixation du prix par le juge de lexpropriation pour obtenir de sa part certaines concessions voire acheter bas prix pour revendre avec une forte plus value Cette d rive d nonc e par le Conseil d Etat il y a maintenant fort long temps EDCE Lurbanisme pour un droit plus efficace La Documentation Fran aise 1992 p 129 reste semble t il cou rante malgr des tentatives l gislatives r centes pour y mettre fin notamment en obligeant l administration pr empter au prix de la DIA En l tat actuel des textes Servitudes Une servitude une contre proposition un prix tr s bas ne peut pas tre sanctionn e pour ce seul motif m conventionnelle de cour commune persiste malgr la modification des r gles d urbanisme La cause de la servitude de cour commune convenue entres les propri taires int ress s s appr cie au moment o elle a t consentie et ne dispara t pas en raison dune modification ult rieure des r gles d urbanisme Cass 3 civ 23 janvier 2013 n 11 27 086 n 50 FS D Deux propri taires voisins concluent par acte notari une servitude de cour commune en application de l article L 451 1 devenu L 471 1 du Code de lur banisme Aux termes de cet
70. ibe la dona tion de biens venir L article 947 ne fait exception cette prohibition que pour les donations mentionn es aux chapitres VII et IX du titre II c est dire celles faites par contrat de mariage aux poux et aux enfants na tre du mariage Ch VI et celles concer nant les dispositions entre poux soit par contrat de mariage soit pendant le mariage Ch IX Aucune de ces situations ne corres pond celle de l esp ce Au surplus sup Doctrine poser l exception applicable l article 1096 applicable aux donations indirectes entre poux art 1099 dispose que la donation de biens venir faite entre poux pendant le mariage est toujours r vocable Cette dispo sition est incompatible avec un d pouillement irr vocable Observations sous CA Douai 5 9 2011 n 10 06319 pr cit Par son incise la Cour de cassation fait du motif litigieux une lecture neutralisante en retenant que le droit en cause pouvait tre terme ou conditionnel Ce faisant elle se r f re une vari t de biens pr sents En effet les biens ou droits affect s d un terme ou d une condi tion sont des biens pr sents Ils peuvent donc constituer l objet d une donation au contraire de biens futurs Malaurie et Ayn s Les successions les lib ralit s De fr nois 4 d 2010 n 433 ne sont pas seulement biens pr sents ceux dont le donateur est propri taire mais aussi ceux sur lesquels s
71. idence sur la l galit de la d cision de pr emption CE 7 janvier 2013 n 357230 Une commune d cide de pr empter une maison individuelle mise en vente Elle refuse le prix indiqu dans la d clara tion d intention d ali ner DIA et propose un prix tr s inf rieur Le vendeur conteste la l galit de cette d cision et en demande la suspension Le juge des r f r s accueille la demande Il estime que la proposition par la com mune d un prix tr s inf rieur celui f gurant dans la promesse de vente et la DIA est entach e d une erreur manifeste d appr ciation de nature faire na tre un doute s rieux sur la l galit de la d cision de pr emption Le Conseil d Etat censure L utilisation du droit de pr emption urbain doit r pondre aux finalit s pr vues par la loi ainsi qu un int r t g n ral suffisant ce titre les caract ristiques du bien pr empt et le co t de la pr emption sont des l ments prendre en consid ration Le montant auquel le titulaire du droit de pr emption se propose d acqu rir le bien pr empt entre donc en ligne de compte mais le caract re insuffisant o excessif de ce prix au regard du march est par lui m me sans incidence sur la l galit de la d cision de pr emption La pratique consistant pour le titulaire du droit de pr emption d cider de pr emp ter en faisant une contre proposition un prix nettement inf rieur la DIA
72. ie annexes une r sidence principale ne sont pas des d pendances n cessaires 7 La location de meubl s trois t s de suite par une SCI m me pour de courtes p riodes entra ne sa taxation PIS 8 N est pas usage d habitation le meubl lou pour une dur e Aa a AMEN E E E E EE E 8 Une contre proposition un prix tr s insuffisant est sans incidence s r l decision de PR CMIDIEN 9 540420 9 Une servitude conventionnelle de cour commune persiste malgr la modification des r gles d urbanisme 9 obligation de publier la demande en r solution d une vente ne s applique pas l avant contrat 10 Famille et successions La d couverte d un don manuel lors d un contr le fiscal vaut elle r v lation 12 Nouveau r gime matrimonial franco allemand la ratification de l accord vient d tre autoris e 12 La vente du bien l gu entraine la caducit du legs 13 Solution Notaires LE MENSUEL Le Code de la Propri t Intellectuelle n autorisant aux termes de l article L 122 5 2 et 3 a d une part que les copies o reproductions strictement r serv es l usage priv du copiste et non destin es une utilisation collective et d autre part que les analyses et courtes citations dans un but d exemple et d illustration toute repr sentation ou reproduction int grale o
73. iques de la m diation et d Anne Marie Picard Mariscal notaire Versailles m diatrice familiale depuis 15 ans En France aucune r glementation ne fxe le champ des comp tences et savoir faire acqu rir pour devenir m diateur Confront e la disparit de l offre sur ce th me qui va de la formation universitaire quelques heures seulement propos es par certains organismes la Chambre des notaires de Paris a voulu s assurer que ses futurs m diateurs b n ficient d une for mation qui r ponde au niveau d exigence que requiert le statut du notaire et qu ils pourront r aliser des m diations dans les meilleures conditions Formation initiale Une formation sp cialis e est indispensable Identifer et trouver une solution amiable implique que les dimensions psychologiques et affec tives soient prises en consid ration La formation initiale dispens e par le CMNP en partenariat avec le Centre de m diation et d arbitrage de la Chambre de commerce et d industrie de Paris Ile de France CMAP http www cmap fr dure 6 jours Un tiers du temps porte sur des mises en pratique et des jeux de r les Depuis avril 2012 trois sessions de forma tion initiale se sont d roul es 45 notaires m diateurs l ont d j suivie Jean Fran ois Le Falher notaire Paris 7 qui a fait partie de la premi re vague de notaires form s sou ligne l importance de la for mation pour r pondre l oblig
74. istratifs et de 250 HT heure au titre des honoraires du m diateur Cette grille correspond une moyenne tablie en fonction des tarifs ho raires pratiqu s par les grands centres de m diation qui varient de 120 400 voire plus explique Christian Lefebvre Nous reverrons cette option pour que la grille soit plus souple adapt e l objet de la m diation et sa dur e pr visionnelle Nous envisa gerons peut tre des devis de conventions d honoraires Garanties D ontologie notariale conf dentialit force ex cutoire et rapidit telles sont les garanties offertes par la m diation notariale L exp rience profes sionnelle du m diateur notaire lui permet d accomplir sa mission avec impartialit comp tence et diligence La confidentialit des changes est de nature garantir les droits et les int r ts des parties Entretien Pouvoir donner force authentique un accord est un atout r el de la m diation notariale Une autre garantie r side dans la possibilit de rendre ex cutoire l accord auquel parviennent les parties En effet pour lui conf rer force ex cutoire l accord peut tre soumis homologation du juge ou tre pass en la forme authentique La d livrance d une copie ex cutoire facilitera la mise en uvre des termes de l accord C est un atout ind niable de la m diation notariale commente un notaire Enfin la m diation permet aux parties de trouver rapi
75. l e des associ s modifiant les statuts pou vait elle r aliser une donation entre les associ s personnes physiques Les droits pouvaient ils tre assis et calcul s sur les dividendes per us par les enfants en appli cation de la modification statutaire La d lib ration de l assembl e des associ s 3 Le raisonnement de l administration ratifi par la cour d appel peut se r sumer ainsi les d cisions de l assembl e ma nent des parents puisque ceux ci y dis posent en tant qu usufruitiers de lessen tiel des droits de vote Les int ress s ont ainsi renonc une fraction de leur droit dividendes pour la p riode consid r e Doctrine et ce au proft de leurs enfants associ s lesquels ont accept cette transmission puisque les r solutions des assembl es ont t adopt es l unanimit 4 Y avait il d pouillement irr vo cable d un donateur Au premier chef cette analyse tait elle pertinente en ce qui concerne la premi re condition de la qua lification de donation le d pouillement irr vocable du donateur Faut il rappeler qu un donateur ne peut tre qu une per sonne physique et qu il ne peut se d pouil ler que d un bien ou d un droit figurant dans son patrimoine 5 La r ponse de la Cour de cassation est d une clart blouissante la modifica tion de la r partition de la part de chaque associ dans les b n fices de la soci t ne peut r sul
76. la nature des fruits que lors de leur attri bution sous forme de dividendes lesquels n ont pas d existence juridique avant la constatation de l existence de sommes distribuables par l organe social comp tent et la d termination de la part attri bu e chaque associ Elle en tire la cons quence que les usu fruitiers des parts n ayant t titulaires d aucun droit f t il affect d un terme sus pensif sur les dividendes attribu s leurs enfants soumis l imposition litigieuse n ont pu consentir aucune donation ayant ces dividendes pour objet La Cour s appuie ainsi sur sa jurisprudence constante Cass com 23 10 1990 n 89 13 999 RIF 12 06n 1559 D1991 n 13 p 173 note Y Reinhard Cass com 28 11 2006 n 04 17 486 RJF 2 07 n 357 Cass com 26 3 2008 n 06 21 944 pr cit Notamment si les dividendes sont des fruits ce ne sont pas des fruits civils s ac qu rant jour par jour Cass com 23 10 1990 n 89 13 999 pr cit Ce r gime est parfaitement coh rent Les r sultats de la soci t notamment ses b n fices appartiennent au patrimoine social Tant qu une d cision de distribu tion n a pas t prise il n existe aucun dividende Les organes sociaux sont libres de distribuer tout ou partie ou de ne pas distribuer Cass com 23 10 1984 n 82 12 386 Bull civ IV n 281 Cass com 23 10 1990 n 89 13 999 pr cit Pas plus que les associ s pleins propri
77. le capital ou la rente garantis au profit d un b n ficiaire d termin ne peuvent tre r clam s par les cr anciers du contrac tant ces derniers ont seulement droit au remboursement des primes dans le cas indique par l arucle L12 13 du Code des assurances deuxi me alin a en vertu de l article 1167 du Code civil Mais il est n cessaire que les conditions de la fraude paulienne soient r unies notamment le souscripteur devait savoir qu il augmentait lors du versement des primes son insol vabilit au pr judice de ses cr anciers On remarquera que cette action n est ouverte aux titulaires de l action en r cup ration que si la souscription du contrat ou le ver sement de primes sur un contrat existant a eu lieu apr s la demande d aide sociale R cup ration aupr s du b n ficiaire du contrat de l assurance vie en tant que donation Le prestataire de l aide sociale est auto ris r tablir la qualification exacte des actes permettant de justi er son action en r cup ration Pour pr tendre la r cu p ration pr vue par article L 132 8 du Code de l action sociale et des familles il doit ainsi d montrer que la souscription NA E Ap R d un contrat d assurance vie par le b n ficiaire de l aide constitue le support d une donation indirecte Le prestataire de laide agit alors contre le b n ficiaire du contrat pris en qualit de donataire La requalif c
78. ment Cass 3 civ 18 11 2009 n 08 11 893 Bull civ I n 256 car le d faut de publication constitue une fin de non recevoir et non un vice de forme en affectant la validit Cass 1 cv 7202 n 1 22 275 Enfin la doctrine admettait auparavant la publication de la demande m me lorsqu elle figurait simplement dans des conclusions d avocat et qu elle ne rev tait pas en cons quence le caract re authen tique Bulletin AMC 2000 art 1818 l ar ticle 710 1 du Code civil semble toutefois avoir r duit cette tol rance aux seules demandes contenues dans l assignation ce qui est regrettable ml Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013 11 Actualit s Actualit s On sait que les dons manuels ne deviennent taxables que dans quatre cas Parmi eux la r v lation par le donataire ou ses repr sentants l administration fiscale D o le grand int r t de l arr t par lequel la Cour de cassation vient de juger que les dons manuels d couverts lors de la v rification de comptabilit d une associa tion ne sont pas r v l s par le donataire Is ne sont donc pas soumis aux droits de mutation seule une r v lation volontaire pourrait entrainer taxation En l esp ce la cour d appel de Rennes avait d cid en 2011 que l examen de la comptabilit d une association ayant pour objet la sauvegarde et la protection de la foi chr tienne par le fisc ne valait pas r v lation des don
79. mmobilier NgAEReS Vente immobili re R union des l ments n cessaires la perfection de la vente quand un projet d acte est tabli M MENTO PRA TIQUE Les l ments n cessaires la perfection de la vente peuvent tre consid r s comme r unis au jour o le notaire adresse son confr re un projet d acte authentique ou lorsque le dernier document n cessaire l tablissement de l acte authentique est obtenu Cass 3 civ 16 janvier 2013 n 11 27 229 n 8 FS D Cass 3 civ 16 janvier 2013 n 12 12 166 n 9 FS D Une promesse de vente pr voit qu en cas de refus d une des parties de r it rer la vente l autre pourra saisir le tribunal afin de la faire constater par d cision de justice dans le d lai d un mois compter de la date laquelle tous les l ments n cessaires la perfection de la vente auront t r unis Il ressort de deux d cisions de la Cour de cassation que cette date laquelle tous les l ments n cessaires la perfection de la vente auront t r unis peut notam ment correspondre au jour de l envoi du projet d acte authentique par le notaire r dacteur son confr re ou encore au Plus values immobili res Un pressoir et une bergerie annexes une r sidence principale ne sont pas des d pendances n cessaires Un ancien pressoir et une ancienne bergerie situ s proximit d une maison sont des d pendances non n cessaires
80. nements d livr s lorsque ces erreurs ou omissions sont constitu tives d un prejudice C civ art 2450 D De telles actions doivent tre port es devant le juge judiciaire dans le d lai de dix ans suivant le jour o la faute a t commise peine de forclusion C civ art 2450 II Lorsque ce contentieux porte sur une faute commise avant le 1 janvier DIE ceite action peut etre entreprise dans les dix ann es suivant la cessation des fonctions du conservateur concern Les nouvelles assignations de mise en jeu de la responsabilit devraient tre adres s es l agent judiciaire de l Etat AJE qui est seul comp tent pour conna tre des actions mettant en jeu la responsabilit de lEtat Loi 55 366 du 3 4 1955 art 38 Corr lativement l article 1 du d cret 2012 1462 du 26 d cembre 2012 modifie l article R 211 7 1 du Code de l organisa tion judiciaire pour donner comp tence exclusive au tribunal de grande instance de Paris pour conna tre des assignations introductives d instance en responsabilit Il est noter que ce dispositif ne concerne pas les contestations d une d cision de refus de d p t ou de rejet de la forma lit qui demeureront port es dans les huit jours de la notification de la d cision contest e devant le tribunal de grande instance dans le ressort duquel sont situ s les immeubles EN verw de laricle 26 d d cret 55 22 du 4 janvier 1955 il est sta tu sur ces affaires
81. on droit est affect d une modalit terme ou condition est bien venir un bien sur lequel le donateur n a qu une expectative Dans le m me sens I Najjar R p civ Dalloz V Donation 2008 n 465 Que l administration tire enfin les cons quences du droit commun 13 Il est souhaiter que l administration tire enfin les cons quences du droit com mun auquel le droit fiscal ne d roge pas et abandonne des rectifications qui obligent les contribuables des contentieux longs et co teux m me s ils peuvent se fonder sur une jurisprudence ferme et constante de la Cour de cassation Loccasion lui est offerte de pr figurer sa position dans les esp ces analys es en renon ant poursuivre des re dressements qui ne peuvent tre valid s par la cour de renvoi tenue d appliquer les prin cipes rappel s par la Cour de cassation W Le M mento Fiscal 2013 va bient t para tre R servez le d s aujourd hui en profitant du prix r duit 128 au lieu de 142 Prix pr vu parution valable jusqu au 28 02 13 Commandez le en page 2 ou contactez notre Service Relations Clients au 01 41 05 22 22 Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013m 19 Doctrine Droit des soci t s Des solutions pour r gler la question des parts sociales en d sh rence La question du sort des parts sociales en d sh rence se pose chaque fois qu une soci t de personnes doit prendre
82. ormer les tiers de l ineffica cit du compromis publi ant rieurement Quand la publication de la demande en r solution s impose doctrine et jurisprudence font preuve de souplesse Cette affaire aura au moins le m rite de rappeler aux professionnels du conten tieux une r gle dont l oubli peut tre fatal les demandes en justice tendant obtenir la r solution la r vocation l annulation ou la rescision d une convention ou d une disposition cause de mort portant sur un droit soumis publicit fonci re doivent tre publi es sous peine d irrecevabilit de la demande Les int ress s auront donc tout int r t y proc der y compris dans les cas douteux tel celui de l esp ce d au tant que la jurisprudence et la doctrine se montrent plut t souples quant sa mise en uvre Si la demande en an antisse ment de l acte ne figure pas dans l assi gnation sa publicit peut tre requise bien que la demande principale n ait pas t publi e Bulletin AMC 2000 art 1818 La publicit de la demande peut galement se faire par la publication en cours d instance de conclusions r capitulatives contenant cette demande Cass 3 civ 20 10 2010 n 09 16640 Bull civ II n 190 Par ailleurs lorsque la demande n a pas t publi e en premi re instance la situation peut encore tre r gularis e en appel d s lors que le demandeur tablit que la publi cation a eu lieu depuis le juge
83. orte le co t les Diagnostic n gatif p rim 21364 Faut il r s scond diagnosi G Dossier de diagnostic technique 21370 Cepuc le 1 novembre 2007 ur CLSQMNOMIQUEUTS MONNET Champ d application du dispositif 21372 wi Soie din on vente pulls Saint Merre ct Miquelon Contenu du dossier 21374 j l in parties peuvent convenir de mettre ces frais la charge de l acheteur Cass 3 civ 21 9 2011 n 10 22 939 Sol Not 4 11 inf 92 Nous avions indiqu que cette solution tait notre avis transposable tous les diagnostics requis en cas de vente C est ce que confirme la pr sente d cision en visant express ment le dossier de dia gnostic technique La volont de transf rer l acheteur la charge des frais de diagnostics peut r sulter 6 Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013 au r capstulasi 21375 Cr e de validit t El ment PRET TT ste du certifiez Chijet du contr le meuble concern express ment ou implicitement du contrat de vente ou d un acte s par En l esp ce l acheteur avait appos sur la facture du diagnostiqueur la mention bon payer Il appartiendra la cour d appel de renvoi de dire si ce document tablit la volont des parties de faire supporter l acheteur le co t des diagnostics Pour viter toute discussion et tout litige sur la charge finale des frais il est recommand de les r partir dans lacte de vente I
84. ose qu il soit possible de pas ser outre l attitude passive d un associ qui emp cherait l adoption des mesures n cessaires la sauvegarde de l int r t commun Tout cela peut tre entendu par un juge cette r serve que dans beau coup de cas on ne sait rien d un porteur absent ou disparu 7 Exclusion pr vue par les statuts On rel vera au pr alable l existence d un arr t de la Cour de cassation de 1992 ayant valid l exclusion d un associ pro nonc e par l assembl e g n rale extraor dinaire pour non respect des statuts en dehors semble t il de toute clause d exclu sion Cass com 15 7 1992 n 90 21 161 RJDA 12 92 n 1130 S agissant des clauses statutaires d exclu sion bien que la loi ne reconnaisse pas express ment la possibilit d introduire une telle clause dans les statuts des soci t s de personnes leur validit est aujourd hui largement admise par la doctrine et la juris prudence toutefois elle est soumise cer taines conditions M mento Soci t s com merciales Francis Lefebvre 2013 n 3412 J Cl Civil Art 1832 1844 17 fasc 41 n 54 s ELnet Droit des affaires Etudes M sentente entre associ s n 16 s Lamy Soci t s commerciales 2012 n 830 8 Majorit requise pour l insertion d une clause statutaire La question se pose tout d abord des conditions de majorit re quises pour l insertion d une clause statu taire d exclusion en
85. pas soumise l imp t sur les soci t s si la moyenne des recettes commerciales r alis es au cours de l ann e en cause et les trois ann es ant rieures n exc de pas 10 du mon tant moyen des recettes totales r alis es au cours de la m me p riode W tion et de l habitation CCH art L 631 7 Aux termes de ce texte toute personne qui loue un logement meubl b n ficie d un contrat tabli par crit d une dur e d un an d s lors que le logement lou constitue sa r sidence principale Il r sulte de la combinaison de ces disposi tions a jug la cour d appel de Paris qu un logement meubl ne constitue un local destin l habitation qu en pr sence d un bail d une dur e d un an titre de r si dence principale Par suite elle a prononc une amende de 10000 par infraction constat e l encontre du propri taire de cinq appartements meubl s situ s Paris initialement destin s l habitation qui les avait lou s des trangers en r sidence pour des p riodes de 3 mois 6 mois ou un an sans solliciter d autorisation pr alable au changement d usage E Immobilier Droit de pr emption Une contre proposition un prix tr s insuffisant est sans incidence sur la d cision de pr empter Formul e en r ponse une d claration d intention d ali ner la proposition pour le bien mis en vente d un prix insuffisant ou excessif au regard du march est sans inc
86. peut faire publier un proc s verbal de carence qui produira les m mes effets Il n est jamais bon de laisser s enliser une situation conflictuelle sans prendre les mesures n cessaires pour pr server ses droits W T M MENTO PRATIQUE FRANCIS LEFEBVRE Soci t s Civiles e Il analyse ensuite pour chaque type de soci t les particularit s juridiques fiscales et comptables des soci t s civiles vocation immobili re de portefeuille ou objet professionnel AE gt Exhaustif il exploite toutes les sources et propose des solutions concr tes en fonction d une situation donn e gt Pratique il propose des mod les de statuts comportant les clauses obligatoires et les clauses usuelles de nombreux exemples chiffr s ILest jour de la 2 loi de finances rectificative de l t 2012 les nouvelles exon rations en mati re de plus values immobili res les derniers am nagements du Scellier SE Pour le commander rendez vous en page 2 D FANS LEFEBVRE contactez notre Service Relations Clients 1 030 pages jour au 1 septembre 2012 mise jour internet en acc s libre au 01 41 05 22 22 129 24 Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013 Libres propos Disparition sans fleurs ni couronnes des conservateurs des hypoth ques La fin du monde n a pas eu lieu celle programm e des conservateurs des hypoth ques ou plut t de leur statut est bien intervenu
87. que pour respecter les r gles de dis tance entre les constructions l autorit Publicit fonci re ENGAGER lmmobilier charg e de d livrer un permis de construire exige la cr ation sur un terrain voisin de celui du demandeur d une servitude de ne pas b tir ou de ne pas d passer une certaine hauteur cette servitude est dite de cour commune C urb art L 471 1 Il s agit d une charge grevant perp tuit le fonds servant dans l int r t g n ral l encontre de laquelle on ne peut pas prescrire Gass 3 Civ 15 12 1999 n 97 22 161 Bull civ II n 250 RDI 2000 p 147 obs J L Bergel Cass 3 civ 12 6 2012 n 10 31 094 BPIM 4 12 inf 366 La servitude de cour commune peut r sul ter d un accord amiable entre les propri taires int ress s ou tre impos e par le juge selon les r gles de proc dure pr vues aux articles R 471 1 et suivants du Code de l urbanisme E L obligation de publier la demande en r solution d une vente ne s applique pas l avant contrat La publication facultative du compromis de vente n imposait pas celle de l assignation en r solution de cet acte Le compromis tant r solu aucune contestation s rieuse ne s oppose la radiation de sa publication Le 3 octobre 2009 les consorts V signent une promesse synallagmatique de vente d immeuble au profit de Mon sieur T aux termes de laquelle l acqu reur s engage verser un d
88. que la clause pr voyant la fixation annuelle par avance du prix de cession des actions est nulle car contraire l article 1843 4 du Code civil selon lequel dans tous les cas o sont pr vus la cession des parts ou actions d un associ ou leur rachat par la soci t leur valeur est d termin e en cas de contestation par un expert d sign soit par les parties soit d faut d accord entre Droit de l entreprise FMansEnitsE elles par le pr sident du tribunal statuant en la forme des r f r s Une sanction excessive F conomie de la clause de pr emption telle que voulue par les parties tant ainsi affect e la cour l a annul e int gralement L extension de la nullit des stipulations sur la pr d termination du prix tout le dispositif est notre avis excessive Lob jectif de celui ci tait d emp cher l entr e de tiers non d sir s par les signataires du pacte dans le capital social ce m ca nisme pouvait tre appliqu dans le res pect de la loi en substituant aux modalit s a a e Re rer ae MUR OUR PR HN Aer Se e DRE Toutes les op tions juridiques pour chaque type de soci t l UNIQUE tout le droit des soci t s en 1680 pages EFFICACE tous les l ments pour d cider et agir FIABLE jour au 1 septembre 2012 il offre une vision synth tique et concr te en int grant les derniers textes de fixation du prix irr guli res l expe
89. que quotidienne Une fois form s ils appr hendent leur client le dans des situa 30 Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013 tions tendues d une autre mani re C est un avantage Cette activit sera t elle rentable Les notaires ne viennent pas chercher du chiffre d affaire ou du business dans la m diation Le notaire m diateur sera r mun r au temps pass en application de l article 4 de notre tarif Il n est pas anormal pour un notaire de consacrer du temps une activit qui n est pas r mun ratrice ou l est peu car avec le syst me de r mun ration l acte et de compensation entre des actes de nature diff rente il ne doit pas se pr occuper de la rentabilit de tel ou tel dossier Pour viter les fantasmes nous avons voulu fixer une grille tarifaire de r f rence lire inf 86 en pr voyant s il y a lieu des r ajustements ult rieurs En pratique la r mun ration sera acquit t e aupr s du centre qui percevra sa part au titre des frais administratifs Pour un notaire en exercice un reversement sera effectu au profit de son tude Un notaire honoraire sera r tribu personnellement Cette centralisation nous a sembl plus simple et les modalit s pratiques de r gle ment seront affin es au fil du temps Votre initiative est elle appel e s tendre sur le territoire t elle vocation inspirer d autres r gions La m diation telle qu org
90. r er les notaires m diateurs tenir une liste de m diateurs la disposition des parties un litige d signer un m diateur la demande des parties ou du juge s assurer de l expertise et de la formation du notaire m diateur r diger une charte d ontologique du notaire m diateur s assurer du respect des r gles d ontologiques du m diateur faire appliquer une grille tarifaire tenir des statistiques sur l activit de m diation promouvoir le recours la m diation aupr s du grand public et des professionnels d velopper des partenariats avec tous les acteurs de la m diation Saisine Le CMNP peut tre saisi par le juge les particuliers les entreprises ou les associations Ils peuvent faire appel lui spontan ment ou sur prescription d un magistrat d un notaire d un agent immobilier ou encore d un assureur voire en application d une clause de m diation contractuelle Ne sont pas concern s les conflits entre les clients et un notaire et ceux entre notaires Une fois saisi le centre prend en charge l organisation administrative et d signe un m diateur sur la liste des m diateurs agr s Agr ment Les notaires en exercice ou notaires honoraires peuvent tre agr s par le CMNP apr s avoir suivi une for mation sp cifique aux techniques de la m diation et avoir assist en qualit d ob servateur une m diation Seront admis les notaires d
91. re obtenu Par ailleurs en l absence de pertes la r duction de capital r alis e par voie d annulation par la soci t des parts sociales en d sh rence reviendrait pour la soci t op rer une exclusion non fond e sur une clause statutaire Car m me si tous les associ s pr sents sont d accord c est bien l absent qui nous cause difficult Reste envisager une r duction de capital qui s appliquerait tous les porteurs de parts sociales sans discrimination aucune et qui aurait pour r sultat l annulation des parts de l associ d faillant Cela suppose que les statuts aient pr vu la possibilit de r duire le capital une majorit qualifi e et non l unanimit Quant introduire cette possibilit en cours de vie sociale c est la difficult de l op ration de coup d accord on 15 Coup d accord on L op ration de coup d accord on consiste proc der une r duction de capital z ro en vue d apurer les pertes de la soci t r duction r alis e sous condition suspensive d une augmentation de capital S Sylvestre Le coup d accord on ou les vicissitudes du capital Presses universitaires d Aix Mar seille 2003 Cette op ration conduit annuler les titres existants et exclure les associ s de la soci t ne r pondant pas positivement l augmentation de capital priori on vacue les difficult s pr c demment voqu es Cette op ra
92. ritaire de nos jours en l absence d une clause statutaire d exclusion Cet avis n est pas unani mement partag par la doctrine D j d licate pour des actes caract ris s l ex clusion n est gu re envisageable pour de simples abstentions A Couret Le d sin t r t social M langes P B zard 2002 S agissant de la seconde question il a t jug que l absence de participation active une soci t ou la circonstance qu un as soci ne r clame pas sa part de b n fices qui ne sont pas n cessairement distribu s est insuffisante prouver la disparition de l affectio societatis Cass com 19 9 2006 n 03 19 416 RJDA 2 07 n 155 Bull Joly 2007 p 147 Dans cette esp ce le d sin t r t avait t provoqu par l absence de d cisions collectives des associ s faute de convocation du g rant ce qui explique tr s certainement la d cision Pour autant ne pourrait on pas pr voir comme cause d exclusion un comportement de nature paralyser le fonctionnement social D s lors que l attitude de l associ interdit de prendre des mesures n cessaires dans Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013m 21 Doctrine des soci t s o la r gle de unanimit est souvent le principe ne peut on pas retenir un abus de minorit susceptible de justi fer l exclusion Resteraient sans doute d finir des conditions pr cises permettant d tablir une sorte de constat d
93. rtise organis e par l article 1843 4 On rappelle que les parties ne peuvent pas chapper celle ci au moyen d une clause statutaire ou conventionnelle pr d terminant le prix de cession s il y a contestation sur le prix en dernier lieu Cass com 4 12 2012 n 10 16 280 Sol Not 2 13 inf 48 En l esp ce les modalit s de l exper tise subsidiaire pr vue par la clause liti gieuse n taient pas non plus conformes aux prescriptions d ordre public de lar ticle 1843 4 La stipulation pr voyant qu d faut d accord entre les parties sur la d signation de l expert le prix devait tre fix par un coll ge d experts est en effet contraire ce texte en l absence d accord sur la d signation d un expert celui ci doit tre nomm par le pr sident du tribunal m gt TR S DOCUMENT solutions illustr es exemples chiffr s sch mas et tableaux les notre avis o les auteurs m prennent position sur les questions les plus complexes lois ordonnances d crets EDITION Pour le commander contactez notre Service Relations Clients Wal FRANCIS au 01 41 05 22 22 LEFEBVRE Nouvelle dition 1 680 pages jour au 1 septembre 2012 mise jour internet en acc s libre 155 Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 20131 15 Lu sur le fil d info de notre portail Notaires Cette rubrique vous permet de retrouver sous la forme de br ves celles des information
94. s Anne Marie Picard Mariscal rench rit le savoir et l expertise ne nuisent pas d s l instant o ils ne polluent pas la m diation Formule d avenir Si aucune nouvelle session de formation n est pr vue dans les prochaines semaines les notaires impliqu s dans le CMNP sont convaincus de l avenir de ce mode alternatif de r so lution des conflits Je suis persuad que la m diation conna tra un grand succ s approuve Jean Fran ois Le Falher Chris tian B nasse pr sident de la Chambre des notaires de Paris esp re que la m diation s tende dans la pratique en France et soit beaucoup plus facilement utilis e dans des domaines plus diversifi s De Hauts Magistrats les pr sidents des tribunaux de grande instance de Bobigny et de Cr teil ont d ores et d j accueilli favorablement cette initiative et n h si teront pas recourir aux notaires agr s par le CMNP qui seront recens s dans un prochain annuaire W Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013m 31 Profession Mouvement jeune notariat Martine Amsellam Zaoui nouvelle pr sidente du MJN place l installation des jeunes notaires au c ur de son mandat Serge Ayala Le 11 janvier dernier Martine Amsellam Zaoui 52 ans notaire Jonage Rh ne a t lue pr sidente du Mouvement Jeune Notariat MJN pour un mandat de deux ans Elle succ de Nicolas Nicola des notaire Grenoble Is re reprise p
95. s celle des conservations des hypoth ques rebaptis es services de la publicit fon ci re avec des attributions civiles et fs cales inchang es au sein d un maillage territorial ce stade int gralement main tenu et ancr dans la nouvelle Direction g n rale des Finances publiques Les nouveaux chefs de service de la publicit fonci re qui seront au d but majoritairement anciens conservateurs auront donc pour challenge d assurer avec la m me qualit de service la tenue du fichier immobilier et de demeurer a l gard des usagers le guichet unique pour l ensemble des impositions tablies lors des mutations immobili res droits d en registrement taxe de publicit fonci re TVA immobili re dans certains cas plus values immobili res taxes forfaitaires sur Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013m 25 Pratique les terrains taxe forfaitaire pour le finan cement des infrastructures de transport challenge qui est leur port e pour peu que le savoir faire des personnels de leurs bureaux soit pr serv dans un contexte de r duction importante des effectifs 6 cet gard les pouvoirs publics se sont fix s pour objectif que la r forme soit neutre pour les usagers tant en ce qui concerne la nature et le co t du service rendu que l tendue de leur garantie en cas de dommages Une r forme neutre pour les usagers En premier lieu le co t pour lusager de meurera strictem
96. s obligation dont la non ex cution durant une p riode suffisamment longue serait sanctionn e par l exclusion et non plus sur l exclusion elle m me Il pourrait alors tre soutenu que cette obligation de participer la vie de la soci t ne consti tue ni une restriction des droits de l asso ci ni une augmentation de ses engage ments entendus restrictivement dans le sens d engagements financiers 10 Motifs d exclusion pr cis et objectifs Ensuite pour tre valable la clause d exclu sion ne doit pouvoir tre mise en uvre que pour des motifs pr cis et objectifs constituant des faits graves perturbant la vie sociale Ces faits peuvent tenir la personne de l associ ou son compor tement La perte d affectio societatis ou le d sint r t social survenant en cours de vie sociale peuvent ils constituer un motif valide d exclusion Linertie de l associ permet elle de caract riser cette perte d affectio societatis S agissant de la premi re question la jurisprudence ne semble pas avoir eu se prononcer sur des clauses pr voyant exclusion pour ce motif Une lecture a contrario des commentaires de l arr t pr cit de 1996 n 6 pourrait toutefois faire admettre qu une exclusion pour perte d affectio societatis serait valable en pr sence d une clause statutaire Lamy Soci t s commerciales 2012 n 326 J C Soci t s fasc 10 n 134 Cette position demeure tout de m me mino
97. s d actualit parues sur le fil de veille de notre portail d di aux notaires qui ne sont pas d velopp es dans la revue Consultez galement en ligne les nominations et mou vements dans les offices La Newsletter Solution Notaires vous informe chaque vendredi de la mise en ligne de nouvelles actualit s dans votre espace abonn Immobilier L option pour la TVA form e avant la signature du bail r troactif prend effet au jour de son exercice CAA Nantes 11 octobre 2012 n TINTOI 63 Vefa et annonce d un retard de livraison la proc dure pr vue au contrat doit tre suivie Le contrat de vente ayant pr vu que la justification d un retard de livraison devrait tre rapport e par le vendeur l acqu reur par une lettre du ma tre d uvre le courrier adress par le promoteur vendeur ne respecte par cette disposition Cass amp civ 19 d cembre 2012 n 09 15 920 Famille et successions e Assurance vie la suspension de la d signation du b n ficiaire vaut absence de d signation BOI ENR DMTG 10 10 20 20 du 20 d cembre 2012 n 35 Dissimuler un enfant lors d un changement de r gime matrimonial n est pas en soi frauduleux l adoption d une s paration de biens au lieu du r gime l gal en dissimulant Retrouvez l int gralit de Solution Notaires l existence d un enfant non commun n est pas frauduleuse si les droits successoraux de ce dernier n en sont pas affect s p Cass 1
98. s manuels re us par elle C est le pourvoi de l administration contre cette d cision qui vient d tre re jet par la Cour de cassation L association n ayant rien r v l volontairement ad ministration mise en demeure de d cla rer elle avait port la mention n ant sur l imprim 2735 et seul le contr le ayant fait appara tre les dons manuels litigieux c est bon droit que la cour d appel a consid r que cette proc dure ne pouvait tre le support d une taxation des dons manuels re us La jurisprudence ant rieure Cass com 5 10 2004 n 03 15 709 tr s critiqu e avait t r it r e apr s la censure de la CEDH dans l affaire T moins de J hovah CEDH 5 sect 30 6 2011 n 8916 05 On rappelle que la cour europ enne a estim que la taxation des dons d couverts lors d un contr le fiscal constitue une violation de la convention europ enne des droits de l Homme notamment pour impr visibilit dans lapplication de la loi Pour les organismes d int r t g n ral mais leur d finition est relativement troite la nouvelle interpr tation de la Cour de cassation n a pas d incidence une disposition expresse de la loi exclut Famille et successions Don manuel La d couverte d un don manuel lors d un contr le fiscal vaut elle r v lation Op rant un spectaculaire revirement la Cour de cassation juge que les dons manuels per us par une association qui
99. sont d couverts lors d un contr le ne sont pas r v l s et d s lors ne sont pas taxables Quelle est la port e de cet arr t Cass com 15 janvier 2013 n 12 11642 45 FS PB les dons qu ils re oivent de la taxation pr vue l article 757 du CGI La question se pose en revanche pour les autres contribuables et pas seulement les sectes personnes physiques associa tions d anciens l ves etc Des modalit s sp cifiques de d claration d un don dont la r v lation est la cons quence d une r ponse du donataire une demande de l administration ou d une proc dure de contr le fiscal figurent en effet dans la loi qui s applique aux dons manuels r v l s depuis le 31 juillet 2011 CGI art 635 A Ce texte fait il obstacle la nouvelle interpr tation de la Cour de cassation Ou doit il tre consid r comme incom patible avec la convention europ enne La r ponse est entre les mains des juges E R gimes matrimoniaux Nouveau r gime matrimonial franco allemand la ratification de l accord vient d tre autoris e L accord sign le 4 f vrier 2010 entre la France et l Allemagne instituant un r gime matrimonial optionnel de la participation aux acqu ts entrera en vigueur le premier jour du mois suivant l change des instruments de ratification Loi 2013 98 du 28 janvier 2013 JO 29 p 1721 Le Parlement vient d adopter la loi autorisant la ratification de l accord sign
100. stice La cour d appel retient la responsabilit du notaire Certes ce dernier tait tenu par les termes du jugement imposant une signature avant le 28 f vrier 1995 Mais il lui appartenait n anmoins d avertir ses clients des cons quences de la passation d un acte de cession avant le 25 mars 1995 et de leur sugg rer toute initiative utile pour repousser la signature une date plus favorable Censure de la Cour de cassation L acte ayant t re u en ex cution d une d cision de justice la faute reproch e au notaire ne pouvait tre retenue Port e de la solution au regard du devoir de conseil La solution d esp ce doit tre consid r e avec pr caution Le notaire qui se conforme une d cision de justice n est pas n cessairement d gag de toute obli Responsabilit professionnelle Pas de faute du notaire qui s est content d ex cuter une d cision de justice L acte ayant t re u en ex cution d une d cision de justice qui fixait une date butoir le vendeur ne saurait reprocher au notaire r dacteur de ne pas avoir repouss la signature une date ult rieure le privant ainsi d une exon ration fiscale Cass 1 civ 16 janvier 2013 n 12 11 661 n 26 F D gation de conseil pour autant C est ce que la Cour de cassation a eu l occasion de pr ciser concernant un notaire autoris par une ordonnance ex cutoire du juge commissaire se dessaisir au profit d
101. suite de la d mat rialisation des valeurs mobili res La troisi me instaure une proc dure g n rale d viction des action naires inconnus de la soci t depuis plus de dix ans Aucune proc dure quivalente n existe s agissant des soci t s de per sonnes soci t civile SARL etc La proc dure de vente des actions non r clam es la suite d op rations financi res C com art L 228 6 avait pour buts d as sainir l actionnariat et de faciliter la flui dit des march s Bull Joly 2004 p 1323 Or les parts sociales ne peuvent pas tre repr sent es par des titres n gociables et il est interdit aux soci t s qui les mettent de proc der des offres au public C civ art 1841 C com art L 221 153 al 1 et L 222 2 Cela peut expliquer pourquoi ces soci t s ne sont pas concern es par la proc dure La proc dure de vente des titres tomb s en d sh rence introduite par le d cret 92 743 du 21 mai 1992 s inscrit dans le contexte de la d mat rialisation des va leurs mobili res Seules taient vis es les valeurs mobili res mises par les soci t s par actions Les parts sociales mises par les soci t s de personnes n avaient donc pas vocation b n ficier de ce dispositif Quant la troisi me proc dure instaur e par l ordonnance 2004 604 du 24 juin 2004 C com art L 228 6 3 et visant les titres dont les porteurs sont rest s inac tifs et inconnus pendant plus
102. t dans tous les domaines du droit Sur simple demande vous pouvez recevoir un extrait de documentation DES OFFRES FORFAITAIRES Totalement modulable notre service se compose de diff rents forfaits allant de un nombre illimit de questions qui sauront s adapter l volution de vos besoins tout au long de l ann e SIMPLE RAPIDE ET EFFICACE TOUTES LES CL S POUR D CIDER ET AGIR EN TOUTE S CURIT Pour en savoir plus contacter Philippe Bougerolle au OI 41 05 22 22 ou rendez vous sur www efl fr E EDITIONS ia FRANCIS LEFEBVRE La solution juridique R ponse sous 48h maximum si votre question n cessite une recherche approfondie Les r ponses apport es par le service L appel expert ont pour seul objet de fournir des renseignements et Informations caract re documentaire Ces informations n ont en aucun cas valeur de consultation juridique Solution Notaires EFL O Su ei js a nn UN an z ST y pi V n Sons Ut Sel WU XO ht a pe eS Ge ee Spe Ge RNA ae gt ON CR A av S ane de SOLUTION MAGNITUDE EFL La cl de vo te de toutes vos missions Les Editions Francis Lefebure Les Editions L gislatives et Dalloz vous font aujourd hui b n ficier du savoir faire du 1 groupe fran ais d dition juridique Au trauers d une s lection pointue et riche du fonds de nos trois maisons Solution Magnitude EFL vous donne acc s un contenu en Ligne d di pertin
103. t la naissance de dividendes Ces derniers n auront d exis tence qu apr s l approbation des comptes de l exercice par l assembl e g n rale la constatation par celle ci de l existence de sommes distribuables et la d termination de la part qui est attribu e chaque associ 12 Une r serve pr ciser La Cour a in clus dans son attendu de principe une in cise pr cisant que les usufruitiers n taient titulaires d aucun droit f t il affect d un terme suspensif Cette r serve r pond un motif de la cour d appel qui pouvait susciter l tonnement La cour avait retenu que la renonciation des parents porte sur des biens futurs puisqu au jour o elle a t d cid e les pa rents ne disposaient pas encore dans leur patrimoine de droit sur les b n fices car les dividendes n ont pas d existence juri dique avant l approbation des comptes de l exercice par l assembl e g n rale et de la constatation par celle ci de l existence de sommes distribuables Elle ajoutait que cependant la donation de droits futurs chappe la prohibition de l article 943 du Code civil et qu elle est valable car seul son exercice se trouve retard jusqu aux assembl es g n rales ordinaires d cidant de l attribution des b n fices sous forme de dividendes Cette affirmation a t critiqu e par le commentateur de la RJF dont nous ap prouvons l avis reproduit ci apr s L article 943 du Code civil proh
104. te convention l un des propri taires s interdit titre per p tuel d difer toute construction en l vation sur une bande de terrain longeant la propri t de l autre Une SCI venant aux droits du premier pro pri taire ayant entrepris la construction d une terrasse sur l assiette de la servitude l autre propri taire l assigne en d molition et dommages int r ts Ce dernier obtient gain de cause en appel La SCI porte alors l affaire devant la Cour de cassation en faisant notamment valoir que la servitude doit tre consid r e comme teinte d s lors que sa cr ation tait exclusivement motiv e par des r gles d urbanisme et que ces r gles ont depuis disparu Selon elle aucune restriction d urbanisme ne s oppose d sormais au droit de construire sur la cour commune Echec de son pourvoi La cause d une servitude s appr cie au moment o elle a t consentie et ne dispara t pas en raison d une modification ult rieure des r gles d urbanisme Ayant par ailleurs relev que la servitude tait express ment qualifi e de perp tuelle la cour d appel en a d duit bon droit que cette servitude qui ne se Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013 9 Actualit s heurtait aucune impossibilit d usage n tait pas teinte Les constructions en treprises doivent tre d molies Une servitude pouvant r sulter d un accord amiable ou tre impos e par le juge Lors
105. ter que d une d cision col lective des associ s En participant cette d cision manant d un organe social les usufruitiers des parts n ont pu consentir une donation ayant pour objet un l ment de leur patrimoine On retrouve ici la distinction maintes fois affirm e entre la personne morale et les associ s Cette jurisprudence a t illustr e depuis longtemps par les arr ts Beauvallet Le Joncour Cass com 7 3 1984 n 8l 13 728 et 81 16 259 Beauvallet Bull civ IV n 94 Cass com 7 3 1984 n 82 12 432 Le Joncour Bull civ IV n 95 La Cour a ult rieurement pr cis que les soci t s commerciales jouissent de la personnalit morale compter de leur immatriculation et sont distinctes de leurs actionnaires ou porteurs de parts Cass com 21 4 1992 n 88 16 905 RJF 7 192n 1090 Seule permet d chapper cette distinction la fictivit des soci t s ou des op rations en cause m me arr t Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 20131 17 Doctrine Il s ensuit que les d cisions des organes sociaux doivent tre distingu es des actes individuels qui peuvent tre accomplis par les associ s hors ces organes en ce qui concerne leurs droits La distinction maintes fois affirm e entre la personne morale et les associ s Les d lib rations relatives au fonctionne ment de la soci t notamment ses sta tuts ou la distribution de tout ou partie des b n fi
106. teur ind niable ment atypique dans le droit de la fonction publique sans tre pour autant archa que puisqu il s inspire du r gime des notaires dont personne ne remet en cause au jourd hui la l gitimit savoir une respon sabilit civile personnelle pour les fautes dommageables commises dans l exercice des fonctions consubstantielle un m ca nisme de r mun ration proportionnelle en lien avec le march immobilier C est cette r mun ration sensiblement plus lev e que les traitements admi nistratifs habituels le fameux salaire de 0 1 du conservateur revers d ailleurs globalement l Etat hauteur de plus Pratique de 90 pour assurer le financement du service qui a jet opprobre de certains m dias sur les conservateurs consid r s comme des privil gi s voire des fermiers g n raux de l Ancien R gime 4 Les conservateurs famille laquelle j ai eu bri vement l honneur d appartenir esp rent que l histoire retiendra d eux une autre image celle d une profession digne et responsable qui a uvr avec r solution et constance pour la fiabilit du fichier im mobilier la modernisation des proc dures avec les applications informatiques Fidji et t l ctes et in fine la bonne ex cution d une mission r put e pour sa s curit dans le monde entier La publicit fonci re reste 5 Pour autant la disparition des conser vateurs des hypoth ques n entraine pa
107. ticle 894 du Code civil dispose La do nation entre vifs est un acte par lequel le donateur se d pouille actuellement et nn irr vocablement de la chose donn e en faveur du donataire qui lac cepte Larticle 1842 nonce Les soci t s autres que les soci t s en participation vis es au chapitre II jouissent de la per sonnalit morale compter de leur imma triculation Pour avoir une fois de plus ignor ces r gimes juridiques l adminis tration fiscale conna t un nouveau m compte devant la Cour de cassation La jurisprudence montre que l administra tion fiscale recherche des donations indi rectes avec une certaine f brilit et les voit parfois l o le civiliste ne les trouve pas Les arr ts de la chambre commerciale du 18 d cembre 2012 n 11 27 745 1275 F PB et 11 27 741 1271 F D 11 27 742 1272 F D 11 27 743 1273 F D et 11 27 744 1274 F D illustrent cette consta tation 2 La situation nous semble in dite Les faits des deux groupes d esp ces sont les suivants Dans le premier litige les poux G d tenaient avec leurs deux enfants les parts d une soci t civile partie en pleine propri t partie en usufruit dans des proportions telles que les parents avaient ensemble droit 95 des b n fices dis tribu s Les associ s r unis en assembl e extraordinaire ont d cid l unanimit que par d rogation aux statuts la r par tition des dividendes s
108. tion a t reconnue pleinement licite par la jurisprudence Cass com 17 5 1994 n 91 21 364 RJDA 8 9 94n 934 Cass com 18 6 2002 n 99 11 999 RJDA 10 02 n 1038 Dans ce cas la r duction de capital z ro n entraine pas une expropriation mais se contente de mettre en uvre l obligation de chaque associ de contribuer aux pertes de la soci t Pour que l op ration s analyse en une contribution aux pertes et pour exclure la qualification d expropriation il faut que le contexte et les modalit s le justifient cette fin l int r t social doit toujours tre respect Tel sera le cas lorsque la p rennit de l entreprise est en cause Par ailleurs la d cision ne doit pas constituer un abus de majorit ni cr er une rupture d galit entre les associ s majoritaires et les minoritaires Ces condi tions sont g n ralement respect es en cas de coup d accord on les associ s majori taires et minoritaires subissant le m me sort Rev soci t s 1994 p 485 J C Hal loin Validit des r ductions de capital z ro D 2002 cah aff n 43 p 3264 Si la mise en uvre d une op ration de coup d accord on peut permettre de par venir au r sultat recherch faut il encore que la soci t ait perdu tout son capital situation qui limite grandement la mise en uvre de la solution cette exigence objective s ajoutent des consid rations subjectives il est peu probable que beau
109. tionnel censurant la prorogation de l exon ration de droits de successions en Corse Communiqu de presse n 3 6 Minist re de l Economie et des finances 31 janvier 2013 Frank Molitor nouveau pr sident du CNUE Frank Molitor notaire et Pr sident de la Chambre des Notaires du Grand Duch de Luxembourg depuis 2009 est le pr sident pour l ann e 2013 du Conseil des Notariats de l Union europ enne CNUE Actualit s CNUE 18 janvier 2013 INGIUS DANS VOTRE ABONNEMENT gt Un acc s direct aux articles et des liens vers les textes sources gt 2 ann es d archives en ligne es gt Votre revue au format pdf disponible en ligne quelques jours avant sa parution gt Un moteur de recherche performant gt l agenda fiscal et social tous les indices et taux accessibles en un seul clic Faj rrancs Rendez vous vite sur abonnes efl fr LEFERVRE Si vous avez perdu vos identifiants contactez notre Service Relations clients au 01 41 05 22 22 16 Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013 Donation indirecte Distinction de la soci t et des associ s confusion des genres interdite Le Doyen Hatoux commente la d cision de la Cour de cassation Sol Not 2 13 inf 45 selon laquelle dissocier temporairement le droit aux dividendes des droits dans le capital ne constitue pas une donation indirecte taxable Par Bernard Hatoux Doyen honoraire de la Cour de cassation 1 Lar
110. ts tant juridiques que fiscaux Le M mento Soci t s civiles accorde donc une tr s large place la fiscalit et la comptabilit tout en examinant de fa on approfondie le r gime des soci t s civiles au regard du droit des soci t s Il tudie les r gles communes toutes les soci t s civiles constitution fonctionnement administration consultation des associ s modifications statutaires comptabilit statut juridique fiscal et social des associ s r gimes des cessions de parts sociales dissolution et liquidation des soci t s gation contractuelle de ne pas consentir de droits un tiers pendant la dur e de l avant contrat acqu reur b n ficie galement de solu tions offertes par le droit de la publicit fonci re trop souvent inusit es en pra tique il peut faire publier sa d claration de volont unilat rale de voir r it r e en la forme authentique le compromis sous seing priv dont il b n ficie D cret 55 22 du 4 1 1955 art 37 2 Cette forma lit peut tre effectu e m me pendant la dur e du compromis Lacqu reur a tout int r t y proc der sans attendre le terme du compromis car cette publica tion si elle est suivie dans les trois ans de la publication d un acte ou d un juge ment constatant la vente lui permet de prendre rang et d opposer ses droits aux tiers qui publieraient leur acquisition par la suite Au m me titre il
111. tte perspective une mission accomplir Comment fonctionnera le centre Le CMNP est une association compos e au d part de deux associ s la Chambre des notaires de Paris et Paris Notaires Ser vices structure conomique L association est ouverte aux Chambres des notaires d Ile de France qui voudraient y participer En pratique je suis assist dans mes fonc tions de pr sident par une permanente Magali Chaumont titulaire d un dipl me universitaire en m diation et charg e de mission la Chambre Pour le moment elle g re seule l ensemble des aspects administratifs et organisationnels Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 20131m 29 Profession Les notaires peuvent tre prescripteurs de la m diation ou choisir de devenir m diateurs Quel message voudriez vous adresser vos confr res pour les inciter suivre cette voie Dans un premier temps il est important de leur faire connaitre la m diation Les notaires doivent savoir que c est une acti vit particuli re qui diff re de l arbitrage et de la conciliation Ensuite il faut leur mon trer comment ils peuvent y avoir recours dans leur exercice quotidien Pour eux il sera pr cieux de voir une situa tion se r gler paisiblement les notaires ne r gleront pas la situation c est la nuance Confier une m diation un confr re ne veut pas dire lui abandonner son client S ils ont besoin d une m diation ils ont tout
112. u d biteur en redressement judiciaire du prix de cession d un bien grev de plusieurs s ret s r elles Ainsi jug que le notaire charg par le cr ancier de proc der la mainlev e des inscriptions hypoth caires n en avait pas moins l obligation d infor mer son mandant de tout v nement sus ceptible de remettre en cause le paiement de la cr ance garantie et de l avertir des risques inh rents cette mainlev e Cass 1 civ 21 3 2006 n 04 12 810 m Le M mento Baux commerciaux 2013 2014 va bient t para tre R servez le d s aujourd hui en profitant du prix r duit 147 au lieu de 157 Prix pr vu parution valable jusqu au 19 04 13 Contactez notre Service Relations Clients au 01 41 05 22 22 34 Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013 L appel expert 9 Renseignement juridique par t l phone DIFFICULT JURIDIQUE AVEC L APPEL EXPERT RENSEIGNEMENT JURIDIQUE PAR T L PHONE GAGNEZ EN TEMPS EN FIABILIT ET EN EFFICACIT DES R PONSES D EXPERTS Nos experts juristes de formation s appuient sur toute la richesse du fonds documentaire des Editions Francis Lefebvre des Editions L gislatives et des Editions Dalloz pour r pondre toutes vos questions SIMPLICIT ET R ACTIVIT Posez votre question par t l phone au 0 820 800 112 0 1 18 ttc min du lundi au vendredi de 9h 18h Nos juristes vous r pondent imm diatemen
113. u demeurant la doctrine appelle beaucoup de prudence M mento Francis Lefebvre Soci t s com merciales 2013 n 3410 m me lorsque la soci t met en uvre une proc dure l gale qui est possible pour les soci t s par actions Pour autant face une urgence pratique les solutions que nous proposons peuvent certes avec quelques risques tre utilis es Le pari est que lindiff rence d aujourd hui garantit l absence de querelle demain Pari videment risqu m Profession Acqu reurs successifs d un m me immeuble pas de faute du notaire qui re oit la seconde vente Une promesse synallagmatique de vente non publi e est inopposable aux tiers en sorte que le notaire ne peut refuser d instrumenter l acte de vente au profit d un second acqu reur du m me bien Retour sur cet int ressant arr t Par Muriel Suquet Cozic Dipl m e notaire charg e d enseignement notarial 1 Voici un arr t d j bri vement rapport dans ces colonnes qui ne man quera pas de retenir l atten tion tant la situation vis e peut se rencontrer fr quemment Cass 1 civ 20 12 2012 n 11 19 682 Sol Not 2 13 inf 64 Par une promesse synallagmatique sous seing priv du 23 avril 2004 les consorts X se sont engag s vendre un terrain une soci t Y la r it ration de la vente par acte authentique devant intervenir au plus tard dans un d lai de vingt quatre mois Mais d s le 12 avril
114. u partielle faite sans le consentement de l auteur ou ses ayants droit o ayants cause est illicite art L 122 4 Cette repr sentation ou reproduction tout comme le fait de la stocker ou de la transmettre sur quelque support que ce soit par quelque proc d que ce soit constituerait donc une contrefa on sanctionn e p nalement par les articles L 335 2 et suivants du Code de la Propri t Intellectuelle 4 Solution Notaires Le mensuel n 3 Mars 2013 Assurance vie rapport de la totalit des primes NCdS de DAMES eres E ss ne oder Le fisc peut r int grer l int gralit d un compte joint a la succession d un d ses titulaiteS oseca Leisure participation partielle l exploitation agricole du d funt cr ance de salaire diff r partielle Droit de l entreprise La clause d un pacte d actionnaires fixant par avance le prix de tachat d actions est NUG Se oo Lu sur le fil d info de NOLS POriail Norrale i Doctrine Distinction de la soci t et des associ s confusion des genres interdite Des solutions pour r gler la question des parts sociales en d sh rence Acqu reurs successifs d un m me immeuble pas de faute du notaire qui re oit la seconde vente n io sisis res bear Pratique Disparition sans fleurs ni couronnes des conservateurs des YPO OUES ee peraan a E Ea aa E Y Frais d h bergement r cup ration de l aide sociale sur assurance vie Profession
115. utatis mutandis l Etat En application du I de Particle 2450 du Code civil dans sa r daction issue de l ordonnance du 10 juin 2010 l Etat de vient en effet responsable devant le juge judiciaire du pr judice r sultant des fautes commises par chaque service charg de la publicit fonci re dans l ex cution de ses attributions Par ailleurs en application de l article 18 1 de l ordonnance pr cit e la responsabilit de l Etat est substitu e la date du 1 jan vier 2013 celle incombant aux conserva teurs des hypoth ques au titre des pr ju dices r sultant de l ex cution des missions civiles effectu es par ces derniers jusqu au SINd Cemhrer CI En d finitive la responsabilit de l Etat sera donc susceptible d tre engag e pour les erreurs ou omissions commises compter du 1 janvier 2013 par les services de la publicit fonci re et avant cette date par les conservateurs des hypoth ques Dans cette derni re hypoth se l Etat est subs titu dans leurs droits et dispose ainsi de la facult d appeler en garantie la compa gnie d assurance couvrant dans le cadre du contrat d assurance collectif conclu par l Association des conservateurs AMC les fautes commises par les conservateurs avant le 1 janvier 2013 8 Il est rappel que le contentieux en responsabilit concerne les actions n es du d faut de publication d un document d pos ou de l omission d informations dans les renseig
116. x logements sociaux pourra atteindre 100 de la valeur v nale du terrain elle sera toutefois limit e 50 pour les logements financ s en pr ts loca tifs sociaux et pour les logements en ac cession sociale la propri t Quant au montant exact de la d cote il d pendra de plusieurs crit res et notamment de la situation du march foncier local de la cat gorie et de la proportion de loge ments sociaux existant sur le territoire de la collectivit concern e ou encore de la situation financi re de l acqu reur Peu importe en revanche que le terrain soit b ti ou non au jour de la vente CGPPP art L 3211 7 I nouveau L application de la d cote sera de plein droit en cas de cession au profit notam ment d une collectivit territoriale d un tablissement public de coop ration inter communale EPCD d un bailleur social ou encore d un tablissement public foncier Le terrain devra en outre figurer sur une liste tablie par le pr fet de r gion apr s avis des collectivit s territoriales CGPPP art L 3211 7 Il nouveau Une convention conclue entre le repr sen tant de l Etat dans la r gion et l acqu reur jointe lacte de vente fixera les condi tions d utilisation du terrain et d termi nera le contenu du programme de loge ments r aliser CGPPP art L 3211 7 V nouveau L acte de vente devra pr voir en cas de non r alisation du programme de logements dans les 5 ans soit
117. xpress ment vis par le d cret du 4 janvier 1955 Bien que l arr t manque cruellement de pr cisions sur les circonstances exactes de la publication du compromis de vente il semble Muriel Suquet Cozic conforme la jurisprudence traditionnelle concer nant la publication des demandes en an antissement d un acte publi En effet le compromis n est pas expres s ment vis par le d cret du 4 janvier 1955 parmi les actes entrant dans le champ d application de la publicit fonci re ni titre obligatoire ni titre facultatif N tant pas reconnu en tant que tel il doit tre qualifi afin d entrer dans l une des cat gories d actes vis es par le d cret dont le champ d application est limitatif Ainsi il peut indirectement faire l objet d une publication en annexe d une demande en r it ration forc e d une vente sous seing priv hypoth se du proc s verbal de carence et actes assimil s D cret 55 22 du 4 1 1955 art 37 2 Il peut aussi tre publi en qualit de vente parfaite le cas ch ant sous condition suspensive ceci n emp che pas la publication ce qui suppose toutefois d sormais qu il ait t initialement re u par acte authentique sur ces questions voir M Suquet Cozic Quelle publicit fonci re pour lavant contrat inex cut BPIM 3 10 inf 183 Dans l affaire comment e le caract re fa cultatif de la publication r alis e soulign par la Cour d

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