Publication_AE_2012 Construisons ensemble
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1. 1 Surface brute de plancher La surface brute de plancher SBP utile se compose de la somme de toutes les surfaces d tages en dessous et en dessus du sol y compris les surfaces des murs et des parois dans leur section horizontale N entrent pas en consideration a les surfaces non utilis es ou non utilisables pour l habitation ou le travail b les parties des combles qui n atteignent pas une hauteur de 1 50 metres entre le plancher et le plafond V le de Lausanne Plan general d affectation r glement du 26 juin 2006 on immobilie Groupe de particuliers cr pour financer et r aliser ensemble un projet immobilier r pondant aux besoins d espace attentes sociales ainsi qu aur possi bilites de financement de chacun Le groupe peut se constituer indiff rem ment en coop rative ou soci t et peut indiff remment louer ou vendre les appartements d ses membres Par rapport une promotion immobili re concevoir anonyme un projet en autopromotion est en moyenne 20 moins cher L apport de fonds propres reste cependant de 20 comme dans toutes op rations immobili res classiques RECOMMANDATIONS Pr voir un d coupage du quartier en lots vari s tant en superficie qu en volume Distinguer 3 cat gories de lots les petits lots de moins de 2000 m de surface brute de plancher les lots moyens entre 2000 et 5000 m de surface brute de plancher les2. par l Association coquartier CONSTRUISONS ENSEMBLE Recommandations et criteres d attribution des terrains pour la r alisation d un coquartier 4 quartier Construisons ensemble Recommandations et criteres d attribution des terrains pour r alisation d un coquartier Auteur amp diteur Association coquartier Lieu et date de parution Lausanne juin 2012 Adresse Association coquartier case postale 5256 1002 Lausanne Suisse info ecoquartier ch www ecoquartier ch Tirage 1 000 exemplaires Conception graphique impression www eclosoir fr Remerciements la Ville de Lausanne et la Banque Alternative Suisse BAS pour leur soutien financier Droits de reproduction et diffusion limit s License Creative Commons by nc nd 63 CONSTRUISONS ENSEMBLE RECOMMANDATIONS ET CRITERES D ATTRIBUTION DES TERRAINS POUR LA REALISATION D UN ECOQUARTIER Preface 3 Preambule 6 Mode d emploi 9 Valeurs fondatrices et gouvernance Enjeu 1 10 Politique fonci re Enjeu 2 18 Vivre ensemble Enjeu 3 28 cologie et soci t 2000 Watts Enjeu 4 42 propOSONS 52 PREFACE En mati re d habitat et de construction de logements plus encore en p riode de p nurie les collectivit s publiques ne peuvent plus se contenter d un r le de simple prescripteur Elles doivent devenir un acteur part enti re La ma trise fonci re joue un r le primordial Il s ag
3. es de tirer parti de ses recommandations d autres intervenants sur le march immobilier pourraient aussi y trouver matiere r flexions Ariane Widmer Pham Architecte urbaniste Cheffe de projet du bureau du Schema directeur de l Ouest lausannois PREAMBULE o pr ambule L Association coquartier L Association coquartier s est constitu e le 12 janvier 2007 dans le but de promouvoir les coquartiers dans le canton de Vaud Elle favorise le d veloppement de connaissances autour du concept d coquartier ou quartier durable afin de cr er une v ritable nulation citoyenne et de favoriser l mergence la r alisation et la durabilit de tels quartiers Parmi ses activit s l Association coquartier organise des conf rences d bats et des visites d coquartiers propose des lieux de rencontre et d change pour les personnes int ress es par un projet d habitat coop ratif ou d conomie sociale et solidaire et met sur pied et anime des groupes de travail lieux de r flexion pour laborer des recommandations et renforcer l expertise citoyenne En 2009 la publication m tamorphOSONS Recommandations urbanis tiques de l Association coquartier a propos 140 recommandations pour l coquartier des Plaines du Loup Lausanne qui ont t int gr es au cahier des charges du concours de projet d urbanisme Elle constitue un outil concret destin galement tout autre projet d coquartier ou de r am nagement
4. DE SUPERFICIE AFIN DE SERVIR AU MIEUX L INT R T PUBLIC GARANTIR LA TRANSPARENCE CHAQUE TAPE DU D VELOP PEMENT DE L COQUARTIER CELA D S L APPEL D OFFRES AUX INVESTISSEURS N politique fonci re ASSURER UNE PARTICIPATION EXTERNE L ADMINISTRATION DANS LA COMMISSION EN CHARGE DE L EXAMEN ET DES PR AVIS DES DOSSIERS D POS S EN VUE DE L OBTENTION D UN LOT DONNER UN MAXIMUM DE CHANCES AUX PROJETS MANANT DE PETITS INVESTISSEURS ET AUX PROJETS INNOVANTS E 2 o S 2 A 22 Le droit de superficie ou droit distinct et permanent DDP permet son beneficiaire d eriger des construc tions et installations sur un terrain appartenant autrui et de les utili ser pendant toute la dur e du droit dont elles disposent pour g rer leur d veloppement Est dit superficiant le propri taire du terrain Est dit superficiaire le b n ficiaire du droit de superficie VLP ASPAN Territoire amp Environne ment n 6 11 Le Droit de superficie RECOMMANDATIONS Veiller au respect d une r partition des lots entre les investisseurs selon trois tiers soit 1 3 de logement loyer contr l y compris subventionn 1 3 de logement en coop ratives d habitants 1 3 de logement en march libre locatif ou propri t par tage PPE Veiller au respect de la r gle des trois tiers susmentionn e dans l
5. de quartier existant pr ambule Pour un coquartier digne de Aujourd hui le terme d coquartier est malheureusement de plus en plus utilis de fa on opportuniste que ce soit par des promoteurs des poli tiques ou des m dias Dire qu un coquartier est la somme de b timents construits dans le respect des standards cologiques les plus lev s de panneaux solaires d espaces verts et d absence de trafic motoris est une simplification r ductrice Au del des crit res environnementaux un quartier durable doit aussi r pondre des consid rations conomiques et sociales notamment en termes de mixit s fonctionnelle sociale ou g n rationnelle Enfin un coquartier n tant rien sans ceux qui l habitent et le font vivre la participation citoyenne est indissociable d un tel projet Pour aboutir un coquartier digne de ce nom le d un projet urbanistique de qualit est primordial car il conditionnera fortement la qualit de vie dans le quartier et il serait difficile de compenser apr s coup des bases inad quates Il n est cependant pas suffisant Sur ces bases saines il faut encore se donner les moyens de ses ambitions pour que chaque r alisation soit de qualit et participe la r ussite de l ensemble du quartier Pour cela le choix des investisseurs et des projets est d terminant pr ambule les recommandations et crit res d attribution de l Ass
6. e entre habitat activit s quipements et services les projets doivent contribuer l instauration d un quartier vivant La vitalit conomique de l coquartier son quit sociale et sa qualit environnementale doivent offrir une bonne qualit de vie aux habitants du quartier NB le terme de quartier ne doit pas se limiter ici au seul coquartier mais concerne la notion de proximit g ographique et englobe donc galement les quartiers avoisinants amp vivre ensemble CRIT RES D ATTRIBUTION le vivre ensemb verifier 3 Le projet r amp pond aux aspirations besoins a Implication des futurs habitants MEN des habitants m Le projet favorise l implication des habitants au niveau de l immeuble de 101 uu et du quartier exigence minimale vivre ensemble bonus Decrire dont le projet repond aux aspirations besoins des futurs habitants ou la maniere dont il implique les futurs habitants 1 2 points de bonus peuvent tre octroy s aux projets en fonction de la qualit et de l importance de l implication ou du soutien des futurs habitants L implication des futurs habitants peut commencer d s la conception du projet C est par exemple le cas avec les projets de type coop ratives d habitants baux associatifs ou autopromotions immobili res La qualit du soutien
7. grands lots de plus de 5000 m de surface brute de plancher Les grands lots pourront tre attribu s des consortiums d investisseurs et leur surface brute de plancher devrait tre r partie selon la r gle des trois tiers Les lots contigus petits et moyens devraient tre r partis entre les diff rents types d investisseurs Ne pas assortir l attribution des petits lots l obligation d organiser des concours d architecture Mettre en place une plateforme d change ou les futurs investisseurs et habitants pourront se rencontrer 93 vivre ensemble Inciter les investisseurs faire participer les futurs 2 Bail associatif habitants l laboration de leurs projets pas seulement Contrat de location entre un propri pour les projets de type autopromotions immobili res taire et une association d habitants baux associatifs ou coop ratives d habitants mais qui signe ensuite un bail avec chaque aussi pour les propri t s par tage PPE locataire et prend en charge la gestion immeubles locatifs coop ratives d habitation etc courante de l immeuble L association d habitants d finit le projet et tablit Inciter les investisseurs r server les rez de chauss e le plan financier en accord avec le des activit s quipements et services l implantation propri taire qui s occupe ensuite de d activit s apportant une plus value au quartier la r alisation d
8. permettant le suivi des objectifs choisis dans le temps Veiller au respect des engagements en mati re d cologie et de soci t 2000 Watts ARGUMENTAIRE logie et societe a 2000 Watts co gt Pour garantir une utilisation quitable et durable des ressources et concr tiser les objectifs de protection du climat UEPFZ a quantifie la consommation d nergie ne pas d passer et imagin le concept de la soci t 2000 Watts avec les objectifs concrets suivants reduction de la consommation d nergie 2000 Watts par habitant et par an ce qui correspond la moyenne actuelle au niveau mondial Aujourd hui les besoins nerg tiques de la Suisse sont trois fois plus lev s avec quelques 6500 Watts reduction des missions d equivalent 1 tonne par personne et par La soci t 2000 Watts est un objectif ambitieux qui pourra tre i atteint qu avec une attitude d termin e de l ensemble des acteurs de la conception l usage de l coquartier particuli rement dans les domaines suivants habitation mobilite alimentation consommation et infrastructure Au del de ces consid rations essentiellement quantitatives la qualit 5 de vie doit tre un objectif prioritaire de L coquartier notamment par le choix de constructions saines et cologiques une limitation du trafic individuel motoris un encouragement la mobilit do
9. qualit pr sentant des faiblesses plan de financement ou expertise en mati re de ma trise d ouvrage et ou d uvre mais demander des compl ments d information ou garanties suppl mentaires dans un d lai fix Fixer des d lais diff renci s pour la remise des compl ments d informations et ou des garanties suppl mentaires cela en fonction du type de soumissionnaire et ou du type de lot concern d lais inversement proportionnels l importance des lots Autoriser les soumissionnaires faire figurer dans leur plan de financement une rubrique auto construction par exemple jusqu concurrence d un pourcentage maximum du co t de construction de l immeuble projet plafond d terminer ARGUMENTAIRE lt x KS 2 555555 2525222 IT A EEE SEELE EEE EEE EEE XO EEE IIA AA AUDI 909 90 ESS AAA III CX t t t t X 0X X OX i t t t OCC OCC OX OC OC CON 2 9 0060 7 194949494949 049 9 9 9 0 9 0 9 9 9 te 00 0 0 0 0 0 9 909 09 00 Le droit de superficie est l instrument capable d inscrire le projet d co quartier dans l
10. ENSEMBLE DANS LE CADRE DE L COQUARTIER S valeurs fondatrices et gouvernance 00000 00000 Pooooo PROMOUVOIR ET FAVORISER LA MISE EN PLACE D UNE GOUVERNANCE PARTICIPATIVE ASSURER LE PASSAGE DES INTENTIONS LA REALISATION POUR ATTEINDRE LES RESULTATS SOUHAITES FACILITER LA DEFINITION DES PRIORITES ET LA PRISE DE DECI SION PAR REFERENCE DES OBJECTIFS COMMUNS LIBRE MENT SUIVIS ET MESURABLES ASSURER DANS LA DUREE UNE PRISE EN COMPTE ET UNE ACTUALISATION AMBITIEUSE DE LA GOUVERNANCE DE L COQUARTIER valeurs fondatrices et gouvernance 1 Gouvernance La gouvernance est synonyme de coordination efficace et largement de pouvoirs ressources et informations Elle aide a detecter et preciser des problemes et leur source et a proposer des solutions correc tives appropri es La gouvernance n est pas un art acad mique mais na t de la participation et de l action RECOMMANDATIONS Contribuer et veiller l tablissement de documents cadres sp cifiques pour trois niveaux distincts d engagement des acteurs coquartier charte de quartier avec une partie pr d finie signer par tous les porteurs de projets condition pour la recevabilit des dossiers et une partie construire dans un second temps en concertation entre les investisseurs les habitants et les usagers du quartier lot charte de vois
11. cial Pour juger de cette qualit on prendra notamment en compte les projets pr voyant des activit s favorisant les liens entre les diff rents secteurs socio conomiques des locaux par exemple au rez de chauss e des immeubles pour petits commerces artisans boulangerie coiffeur salons lavoirs etc restauration r fectoires garderies centres de sant biblioth que ateliers de r paration quipements de tout genre etc des locaux associatifs des lieux de rencontre des salles polyvalentes pour cours divers changes de savoirs et comp tences devoirs surveill s etc ouverts aux habitant e s du quartier des jardins potagers places de jeux terrains de sport etc l animation d activit s au b n fice de tous les habitant e s du quartier 43 EN E C O LO G lt nz OBJECTIFS logie et soci t 2000 Watts co 4 ATTEINDRE DES OBJECTIFS EXEMPLAIRES EN MATI RE D ECOLOGIE ET TENDRE VERS LA SOCI T 2000 WATTS RECOMMANDATIONS cologie et soci t 2000 Watts Faire de la soci t 2000 Watts un objectif pour l coquartier Fixer des objectifs mesurables en mati re d cologie et de consommation d nergie D finir des indicateurs
12. constitueraient des l ments d terminants De tels pr requis sont en effet n cessaires pour qu une d marche participative r ellement ouverte puisse comme par miracle faire merger l expertise l o les connaissances paraissent manquer de prime abord p 5 1 6 O a 53 En premier lieu des th matiques furent identifi es mixit s energie et environnement taille critique gouvernance faisabilit des projets Des groupes de r flexion travaill rent ensuite de mani re autonome ces th matiques ne se retrouvant qu une fois par mois en s ance pl ni re Au gr de ces rendez vous mensuels qui se renouvel rent durant neuf mois la complexit de la probl matique se r v la chaque fois davantage Certains groupes connurent des d fections mais la dynamique se pour suivi et les id es devinrent progressivement plus claires Dans le cadre de la r flexion et malgr les garanties qu ils apportent l chelle individuelle des projets les crit res applicables aux dossiers des investisseurs apparurent insuffisants pour influer sur les interactions des projets entre eux ou sur leur devenir dans le temps Or la qualit des parties ne peut assurer seule la qualit de l ensemble c est dire du quartier Des lors le defi fut de trouver comment encourager les collectivit s les investisseurs les habitants les usagers des lieux se concerter s entendre sur des buts communs s int resser aux possib
13. ction de la qualit de leur apport en mati re de gestion des eaux et de biodiversit En termes de gestion des eaux et de biodiversit les projets doivent tre compatibles avec les objectifs fix s l chelle du quartier et s ins rer dans les r seaux bleu vert par exemple limitation de l imperm abilisation des sols r tention des eaux pluviales r utilisation des eaux pluviales mise en place de milieux naturels de qualit choix de v g tation etc Les id es originales et novatrices doivent tre encourag es proposons a PROPOSONS C est en septembre 2011 que l Association coquartier proposa la d marche participative qui a conduit la production de la pr sente publication R pondant l appel lanc une quarantaine de personnes membres et non membres de l Association se retrouverent pour une premi re r union Ces personnes toutes int ress es par l enjeu de l habitat poss daient elles pour autant des comp tences en mati re d attribution des terrains La question fut pos e et montra que la probl matique tait nouvelle pour presque tous Sur la base de ce qu avait communiqu l Association beaucoup pr supposaient qu il y avait l un levier significatif pour fa onner un coquartier mais iL tait clair qu un r el apprentissage serait n cessaire aux personnes r unies un apprentissage pour lequel la curiosit le dialogue l engagement et la patience
14. d pend des modalit s de mise en uvre d un partenariat entre les investisseurs et les futurs habitants notamment de leur forme plus ou moins contraignante On peut par exemple imaginer un contrat pass entre les investisseurs et les futurs habitants stipulant les modalit s de leur partenariat tout au long de la vie du projet L importance du soutien d pend de la proportion des futurs locaux logements d j attribu s r serv s vivre ensemble v rifier O O A Le projet contribue aux objectifs d int gration de tous les groupes Mixit s socio conomiques et de prise en et solidarites compte de diversit g n rationnelle socioculturelle Il tient compte de la place accorder toutes NEN les cat gories de population _ y compris les moins favoris es exigence minimale amp vivre ensemble bonus U Decrire facon dont le projet integre les questions de mixites et de solidarites 1 2 points de bonus peuvent tre octroyes aux projets en fonction de la qualit de leur apport en mati re de mixit s et de solidarit Pour juger de cette qualit on prendra notamment en compte les projets incluant garantissant des logements mis disposition prix co tant hors sp culation des logements subventionn s des logements pour tudiant e s et a
15. e 7 Le projet privil gie la consommation EE d nergies renouvelables mE __ Source d nergie cologie et soci t 2000 Watts exigence minimale gt bonus Respect du label MINERGIE ECO ou quivalent 1 point de bonus respect du label MINERGIE P ECO ou quivalent 2 points de bonus performance sup rieure au label ou quivalent b timent passif ou productif Les projets doivent r pondre autant des exigences de rendement nerg tique et confort b timents type MINERGIE P que de construction saine et cologique b timents type MINERGIE ECO notamment dans les domaines suivants isolation protection contre la surchauffe faible consommation d nergie lumi re bruit air int rieur mati res premi res fabrication d construction etc Les solutions innovantes doivent tre encourag es par exemple tra abilit des mat riaux utilis s suivi de la consommation nerg tique des b timents etc Consommation d nergies renouvelables 2 80 1 point de bonus consommation d nergies 100 renouvelables 2 points de bonus consommation d nergies 100 renouvelables avec mutualisation L alimentation en nergie des projets doit se faire avec des sources renouvelables uniquement qu elle soit produite in situ ou provienne du r seau cela autant pour le chauffage et l eau chaude sanitaire que pour l lectrici
16. e l immeuble achat ou g n ratrices de lien social sera encourag e emprunt bancaire travaua etc Veiller la pr sence suffisante d quipements Groupe de particuliers qui se constitue et de services facteurs d int gration valuer l opportunit en coop rative pour concevoir finan de l engagement d animateurs sociaux mod rateurs cer puis r aliser un immeuble qui sera g r en commun une fois que les Investiguer la possibilit de mise en place d un budget coop rateurs y logeront Les valeurs de quartier participatif par exemple sur la base fondamentales sont la propri t de contributions des habitants et de la collectivit collective la sortie du systeme sp avec une coresponsabilit budg taire culatif et la d mocratie La coop rative d habitants r unit la fois les avantages de la coop rative d habitation 5 de fonds propres loyer prix coutant et de l habitat participatif projets con us par les habitants selon leurs d sirs et leurs exigences ce qui n est pas le cas des projets r alis s par les coop ratives d habitation dont la conception m est pas participative Par ailleurs compte tenu de la volont d implication caract risant ses membres la coop rative d habitants constitue un facteur particulierement favorable au d veloppement d une vie de quartier conviviale et participative ARGUMENTAIRE vivre ensemble w roc B rc M Un individu peut avoir d
17. e temps Il doit la fois garantir la viabilit conomique des trois tiers p r quation financi re et leur p rennit maintien dans le temps de leurs sp cificit s On notera que la r gle des trois tiers accroit la diversit des investisseurs diversit int ressante deux titres notam ment elle constitue une certaine garantie pour la mixit sociale du futur quartier et favorise l mergence d exp riences constructives vari es c est dire utiles pour travailler la ville de demain RA RR es es 5056 0000500 SKK D politique fonci re Si on part du postulat que la qualit globale de l coquartier est li e la qualit intrins que des diff rents projets et galement leur diversit on a tout int r t favoriser l mergence de projets qui se diff rencient des projets traditionnels sachant bien que de toute fa on ces derniers constitueront in fine la majorit des projets retenus En annon ant clairement que la solidit financi re et la ma trise technique des dossiers pr sent s ne constituent pas des crit res imm diatement liminatoires on autorise une plus grande prise de risque par les diff rents investisseurs Si celle ci est jug e int ressante il est alors toujours possible de demander des compl ments afin de s assurer de la viabilit finale du projet Toutefois plus le lot concern est important moins le d lai accord peut tre long si l on veut qu il s
18. ement concernant les processus mettre en uvre pour l attribution de terrains aussi nomm s lots des investisseurs En fonction des besoins et afin de faciliter la compr hension certains l ments sont explicit s dans un argumentaire et quelques termes apparaissent sous forme de d finition au fil de la publication Enfin les crit res d attribution des terrains permettant de r pondre aux objectifs fix s sont expos s la fin de chaque enjeu Ce sont ainsi neuf crit res qui sont propos s pour valuer les dossiers de candidature des investisseurs Les crit res d attribution des terrains comprennent d une part des exigences minimales que l ensemble des projets doivent rativement respecter pour tre retenus et d autre part des l ments per mettant de favoriser les meilleurs projets dans le cadre de l valuation exprim s sous la forme de bonus 1 2 points 11 VALEURS FONDATRICES ET GOUVERNANCE 7 7 N N z s s OBJECTIFS valeurs fondatrices et gouvernance F D RER LES ACTEURS CONCERN S PAR LE FUTUR ECOQUARTIER AUTOUR DE VALEURS FONDATRICES TRADUITES EN OBJECTIFS PR CIS ET EXEMPLAIRES EN MATI RE D ENVIRONNEMENT DE MIXIT S ET DE VIE EN COMMUN POSER LES FONDEMENTS POUR L EXERCICE D UNE D MOCRATIE ACTIVE COLOGIQUEMENT ET DISPOS E EXP RIMENTER UN AUTRE VIVRE
19. ements au jour le jour et ce qu il fait de son environnement C est ainsi que la gouvernance passive dict e par la Charte de quartier volue vers la gouvernance active o l appropriation la participation de chacun et l engagement dans la dur e d fi essentiel font voluer un id al d urba niste de sociologue ou de politique vers une r alit assum e de soci t La gouvernance a le m rite de mettre les gens en contact d obliger le dialogue ainsi qu la d finition d objectifs et la mise en place d un suivi dans le temps Par ailleurs c est galement une invitation progresser par emulation al valeurs fondatrices et gouvernance D ATTRIBUTION Valeurs fond trices et gouvernance N v rifier 1 Le porteur de projet adh re w la charte de l coquartier Engagement valeurs fond trices let gouvernance S engager respecter Pas de bonus et mettre en oeuvre la charte de l coquartier signature pr alable 7 OBJECTIFS litique fonciere S po N FIXER UNE R GLE DE R PARTITION DES LOTS FAVORISANT LA VARI T DU TYPE D INVESTISSEURS Z ET LA MIXIT SOCIALE L EXEMPLE DE LA R GLE DES TROIS TIERS UTILISER LES DIFF RENTES POSSIBILIT S OFFERTES PAR L EXERCICE DU DROIT
20. es relations sociales significatives avec un maximum de 150 personnes et des relations plus profondes avec environ 30 50 personnes Au del de cette taille les relations entre les membres d un groupe deviennent moins spontan es et n cessitent des r glements de plus en plus formels Afin de garantir une ambiance conviviale l coquartier devrait pouvoir h berger assez de petits 30 50 habitants et moyens 50 150 habitants projets En prenant par exemple une moyenne de 50 m de surface brute de plancher SBP par personne il faudra environ 2000 m de SBP pour loger 40 personnes et 5000 de SBP pour loger 100 personnes Les diff rents types d habitation coop rative d habitation immeuble locatif propri t par tage etc peuvent tre r alis s et g r s de mani re classique avec un ma tre d ouvrage qui sans conna tre les futurs habitants des le d but du projet cherche anticiper leurs d sirs et leurs exigences Afin de r duire les risques cette approche produit souvent des immeubles standardis s adapt s une client le type de mani re participative avec les futurs habitants qui discutent de leurs exigences avec le ma tre d ouvrage ou deviennent ma tre d ouvrage eux m mes et orientent le projet selon leurs d sirs Cette approche donne souvent des projets tr s diversifi s car chaque groupe d habitants peut avoir des exigences tr s diff rentes Par une articulation quilibr
21. espace et dans le temps Assurer le suivi dans le temps en se basant sur un syst me de quantification explicite et en l accompagnant de comptes rendus r guliers et transparents Lorsque les terrains sont propri t s de collectivit s publiques les mettre disposition des investisseurs sous forme de droit de superficie DDP Envisager une p r quation financiere l chelle de l coquartier bas e sur l application de modalit s diff renci es des droits de superficie Par exemple limitation de la rente annuelle loyer 396 de la valeur du terrain pour les projets vocation sociale Concernant les modalites definir pour les droits de superficie ne pas se limiter a une solution standard mais dans l int r t public et dans mesure du possible recourir toutes les formules existantes celles ci tant pr ciser en fonction des cas Par exemple assortir un contr le des loyers sur la dur e totale des droits de superficie aux projets vocation sociale Autre exemple proposer un chelonnement dans le temps du paiement du droit de superficie afin d encourager le d p t de dossiers par de petites coop ratives Surveiller le transfert ult rieur du droit de superficie Un superficiaire ne pourra c der son droit de superficie qu avec l accord du superficiant le superficiant veillera ce que le repreneur souscrive aux engagements pris par le pr c dent superficiaire et ou aux engagemen
22. ilit s de collaboration et de mutualisation cela dans la dur e et l chelle de L ilot et du quartier comme de l immeuble proposons a D o un largissement de la perspective et la recherche de leviers d passant le cadre de l attribution des terrains En compl ment des crit res pour l valuation individuelle des projets les groupes d ci d rent donc de produire des recommandations plus larges touchant non seulement les investisseurs mais aussi d autres acteurs cl s dont en particulier les collectivit s publiques et les propri taires fonciers Arriva le moment de la synth se fin mars 2012 le travail fut pr sent dans ses grandes lignes aux membres de l Association lors d une assembl e g n rale extraordinaire Les recommandations et crit res ne firent pas l objet d une validation point par point L assembl e discuta l une ou l autre question mais approuva l ensemble de la r flexion Les valeurs ch res aux membres furent jug es pr sentes et affirm es de mani re suffisamment explicite et coh rente pour autoriser l Association coquartier produire apr s une derni re tape de finalisation un document portant son Cette publication avec les recommandations et crit res qu elle pr sente est l oeuvre des participant es aux groupes de travail de l Association coquartier Val ry Beaud Marco Castroni V ronique Descartes Brigitte Gonzalez Ostos Francois Guichon Marie France Ha
23. inage immeuble engagement sur le vivre ensemble donnant aux habitants une part r elle de cod cision partag e avec les investisseurs Pour les niveaux pr cit s et selon les cas exiger ou encourager la constitution d organes de gouvernance Avec l laboration des chartes et des engagements demander aux acteurs d tablir des crit res indicateurs et proc dures qui permettront le suivi et le respect de leurs engagements ARGUMENTAIRE Le souci cologique est pr pond rant lors de la construction de tout nouveau morceau de Ville ou de sa r novation Les autorit s fixent en cons quence des objectifs en termes d nergie de mobilit d espaces publics de mixit s d activit s etc sous la forme d une Charte de quartier Il est primordial que les investisseurs et par la suite les habitants et usagers s engagent au respect des objectifs fix s Pour les premiers il s agira d engagements r glementaires pour les seconds d engagements moraux Parce que les seconds ne participent que rarement la phase d laboration et de construction ce sont les investisseurs qui dans l acte de vente ou le bail relaient les principes de la Charte de quartier aux futurs habitants et usagers Des normes architecturales cologiques strictes et un urbanisme prio e giant l humain sont n cessaires mais non suffisants pour qu un quartier devienne cologique L l ment d terminant est l humain ses comport
24. it d acqu rir les terrains n cessaires de d finir un programme conforme leur politique du logement puis de s assurer de sa r ali sation Cette derri re tape est souvent laiss e des partenaires priv s investisseurs institutionnels coop ratives particuliers promo teurs immobiliers etc par le biais de droits de superficie Cet instrument foncier fournit aux collectivit s les moyens de fixer contractuellement leurs ambitions et leurs exigences pour r pondre au mieux aux besoins des habitants Encore faut il d finir quelles sont les attentes des habitants Les actions entreprises par l Association coquartier sont en ce sens salutaires En tant que citoyens concern s par la cr ation de logements ses membres ont d fini une vision du quartier auquel is aspirent Une triple exigence d mocratique cologique et qualitative se fait jour Il s agit de veiller l acc s du plus grand nombre au quartier de permettre aux nouveaux habitants de s approprier leur lieu de vie en participant sa cr ation de mettre en place des solutions environnementales innovantes et d assurer la qualit des logements et du quartier pr face Cette mani re de mettre les habitants au c ur du d veloppement urbain est certainement un renouveau Elle rappelle la p riode de l habitat social des ann es 1920 lorsqu il s agissait pour les collectivit s d offrir aux tra vailleurs des quartiers conviviaux bien dot s en quipements collec
25. mou C dric Isch Roland Joseph Claude Mottier Clotilde Mukasine Nsengimana Ghislain Nkadji Tchango Josette Pellet Vincent Rocher Alain Sattiva J r mie Sch eli Jeanne Schmid Philippe Solms Serge Todeschini Giampiero Trezzini J r my Trieu Antonio Zucchinetti
26. ociation coquartier Dans ce contexte l Association coquartier a souhait mettre profit les comp tences de ses membres pour mener une r flexion approfondie sur la definition de processus et de crit res d attribution des terrains vue de futures constructions Le pr sent document est l aboutissement de neuf mois de r flexions Il est constitu d une part des recommandations de l Association coquartier sur les processus mettre en uvre pour l attribution des terrains et d autre part d une proposition concr te de crit res d attribution Il se veut par ailleurs un outil pour les propri taires fonciers et les collectivit s publiques afin de favoriser l mergence de v ritables coquartiers VA Ka a I MODE D EMPLOI mode d emploi La publication Construisons ensemble Recommandations et crit res d attribution des terrains pour la r alisation d un coquartier expose successivement quatre enjeux majeurs identifi s par l Association co quartier valeurs fondatrices et gouvernance politique fonci re vivre ensemble et cologie et soci t 2000 Watts Pour chacun des enjeux un certain nombre d objectifs sont tout d abord d finis Pour y r pondre et favoriser ainsi l mergence d coquartiers dignes de ce nom plusieurs recommandations destination des collectivit s publiques et propri taires fonciers sont ensuite formul es particu lier
27. oit r alis dans le temps imparti De la m me mani re la possibilit laiss e aux porteurs de projets de faire figurer une rubrique auto construction doit tre pond r e en tenant compte de l importance du lot D ATTRIBUTION litique fonci re verifier 2 Le projet peut tre men terme Financement et maitrise _____ d ouvrage _ d uvre iere 2 3 pod a exigence minimale bonus 27 Pr senter un plan Pas de bonus de financement posteriori la collectivit peut conditionner l attribution d un lot la pr sentation de garanties suppl mentaires de la part du des porteur s de projet s lectionn s financi res de maitrise d ouvrage et ou d uvre 28 OBJECTIFS vivre ensemble SE LES MOYENS D ACCUEILLIR DES INVESTISSEURS VARIES ET DES PROJETS DIVERSIFIES ET INNOVANTS CREER LES CONDITIONS POUR UN VIVRE ENSEMBLE HARMONIEUX ET SOLIDAIRE ENCOURAGER L IMPLICATION DES HABITANTS AU NIVEAU DE L IMMEUBLE DE L LOT ET DU QUARTIER FAVORISER L INT GRATION DES HABITANTS ET MINIMISER LES RISQUES DE S GR GATION FAVORISER UNE MIXIT FONCTIONNELLE AVEC DES ACTIVIT S QUIPEMENTS ET SERVICES APPORTANT UNE PLUS VALUE AU QUARTIER vivre ensemble vivre ensemble
28. pprenti e s des logements prot g s pour personnes g es des logements prot g s pour personnes souffrant de fragilit physique sociale ou psychique une certaine solidarit entre les diff rents habitants La solidarit entre les diff rents habitants peut s exprimer par la mise en ceuvre de conditions favorisant l change de services avec ou sans contrepartie financi re Par exemple en change de l engagement pris par un tudiant de fournir certaines prestations son loyer pourrait tre r duit De la m me mani re un apport de capital plus important d un habitant coop rateur diminuerait son loyer et permettrait un autre habitant coop rateur moins fortun de limiter son propre apport vivre ensemble gt v rifier D Le projet apporte au quartier coquartier et quartiers avoisinants Activit s une plus value en termes d activit s et lien social d quipements et de services la population en compl mentarit A avec ceux d j propos s par la NEN collectivit EN exigence minimale vivre ensemble bonus D crire la mani re dont le projet peut apporter une plus value au quartier 1 2 points de bonus peuvent tre octroy s aux projets en fonction de la qualit de leur apport en matiere d activit s et de lien so
29. t cologie et soci t 2000 Watts o v rifier PP EEOEUE QQ 8 Le projet contribue la limitation du trafic individuel motoris Mobilit et favorise la mobilit douce ER Le projet s int gre dans les concepts EP du quartier et les renforce Eau et biodiversite cologie et soci t 2000 Watts exigence minimale bonus Cr D crire facon dont le projet int gre les questions de mobilit 1 point de bonus nombre de places de stationnement inf rieur la moyenne de l coquartier ou projet apportant une plus value au quartier en termes de mobilit par exemple borne lectrique aliment e par des nergies renouvelables atelier de r paration de v lo etc Les id es originales et novatrices doivent tre encourag es 2 points de bonus renoncement au trafic individuel motoris aucune place de stationnement Les projets doivent d montrer de r els efforts pour limiter le trafic individuel motoris et encourager la mobilit douce par exemple vendre louer les logements des personnes sans voiture construire plus de places que la norme pour les v los laisser une perm abilit des b timents pour le passage de la mobilit douce etc D crire la compatibilit du projet avec les objectifs de l coquartier 1 2 points de bonus peuvent tre octroy s aux projets en fon
30. tifs L industrialisation des techniques de construction et la marchandisation du logement puis l individualisation de la soci t ont par la suite men aux op rations massives que sont les grands ensembles d abord les zones pavillonnaires ensuite Le besoin de se r approprier son quartier et de devenir un acteur de la ville de participer au d veloppement de projets collectifs est r jouissant IL permet d envisager des quartiers visage humain En tablissant des plans de quartier les collectivit s peuvent ouvrir la porte ce type de d veloppement En position d attribuer des terrains elles rendent possible un mouvement t moin de notre poque Pour le choix des b n ficiaires l application de crit res de s lection identiques est garante de transparence et d quit Cette proc dure doit cependant assurer que chacune et chacun trouve une place dans le quartier Le propre de la ville est sa diversit sa mixit et la compl mentarit des parties qui la constituent Taille des logements types d op ration modes de vie co ts programmes publiques activit s autant d aspects pour lesquels la vari t est la condition la r alisation d un quartier durable Forte de l exp rience de ses membres l Association coquartier pro pose un syst me de s lection des projets qui favorise la diversit des op rations tout en tant parfaitement transparente Si les collectivit s publiques seront bien inspir
31. ts liant les acteurs de l coquartier si pertinent pr voir des droits de pr emption ou autres Annoncer les crit res d attribution des lots d s l appel d offres aux investisseurs Mettre en place une commission de s lection mixte c est dire qu elle comprend non seulement des repr sentants de l administration mais galement des repr sentants de la soci t civile manant par exemple d associations militant en faveur des a n s des handicap s des jeunes de l environnement etc N politique fonci re 2 Facult en vertu de laquelle une per sonne le pr empteur peut exiger d une autre personne le promettant le transfert de la propri t d une chose dans l ventualit o le pro mettant la vend un tiers Lorsque le droit de pr emption est exerc le prix pay par le pr empteur est soit celui que le tiers s tait engag payer pr emption ordinaire soit un prix inf rieur pr emption qualifi e Projet d agglo franco valdo genevois cahier n 10 3 Politique fonci re et am nagement du territoire dans les cantons de Gen ve et Vaud gt politique fonciere N S assurer que les membres de la commission de s lection sont libres d int r ts conflictuels l gard du projet d coquartier S engager ce que la commission de s lection applique les crit res annonc s lors de l appel d offres aux investisseurs Ne pas rejeter un dossier de
32. uce et par des projets de qualit en termes de gestion des eaux et de biodiversit A cologie et soci t 2000 Watts Concernant les aspects li s la gestion des eaux et la biodiversit s sont g n ralement trait s large chelle principalement au niveau des planifications urbanistiques Par la suite au stade de l attribu tion des terrains aux investisseurs il faut d une part s assurer que les diff rents projets s int grent dans les r seaux bleu vert projet s l chelle du quartier et d autre part favoriser ceux qui apportent une plus value aux concepts d velopp s pour le quartier NB de nombreuses recommandations dans les domaines de l cologie et de la soci t 2000 Watts s appliquent principalement au niveau des planifications urbarustiques lors de la conception du quartier Elles figurent dans la publication m tamorphOSONS Recommandations urbanistiques de l Association coquartier Association coquartier 2009 et ne sont pas reprises ici wE 5 E o D oO Os 1 o 00 o eo ro ot ee TICA A 8 00 EEE D Q v d CENE 8 5 Oa i 0 mE CRITERES D ATTRIBUTION logie et soci t a 2000 Watts co gt v rifier Le Po EEEEO PP 6 Le projet int gre des standards lev s en termes de rendement nerg tique _____ Construction et de confort ainsi qu en termes et nergie de construction saine et cologiqu
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