Bail vert et Annexe Environnementale
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1. Le principe d annexe environnementale aux baux tertiaires portant sur plus de 2 000m a constitu l article 8 de la Loi Engagement National pour l Environnement du 12 juillet 2010 codifi l article L 125 9 dans le Code de l Environnement Le d cret d application a t t publi au JORF le 31 d cembre 2011 Ce d cret d application reprend et pr cise les publics concern s par l obligation et son contenu Etat des lieux de la mise en place de clauses environnementales Les recommandations du groupe de travail parc tertiaire priv ont t respect es dans la mise en application travers le d cret du 30 d cembre 2011 chapitres 12et 1 3 du pr sent document La France est donc le seul pays dans le p rim tre de l enqu te ayant opt pour une obligation r glementaire Prochaines tapes Le seuil de 2 000m permet de cibler en premier lieu des acteurs mais aussi des enjeux d une certaine taille En outre le degr de sensibilit en mati re de d veloppement durable est plus important pour les soci t s qui ont une l effet conjugu de l attente de leurs parties prenantes de la motivation de leurs dirigeants et des n cessit s de leur activit N anmoins certains acteurs s interrogent sur l opportunit de ramener long terme le seuil 1 000m pour tre en phase avec le seuil de la R glementation Thermique Note d information RICS 15 16 Bail vert et Annexe Environnemen2. Origine de la d marche Green Lease Schedule Volontarisme de l industrie immobili re Investa 2006 J volontarisme d acteurs publics et de l industrie immobiliere Green Lease Guide for Commercial Office Tenants J Obligation r glementaire pour le parc tertiaire priv Universit de Sidney Investa 2006 Note d information RICS 1 Une ambition partagee La performance du batiment int resse autant le preneur que le bailleur ma trise des charges connaissance et suivi de l empreinte environnementale de l immeuble notori t enjeux d image aupr s de parties prenantes clients salari s actionnaires agences de notation fournisseurs La d marche environnementale est donc partenariale et partag e 1 1 Pourquoi convenir de clauses environnementales L apparition de certifications des constructions et de labels nerg tiques attestant de niveaux de performances th oriques a conduit constater que ces derni res ne pouvaient avoir de r alit sans une adh sion de l occupant et des fournisseurs charg s de la maintenance exploitation du b timent Dans le cas d un immeuble multi locataires le propri taire ou son gestionnaire souscrit les contrats de fourniture d eau et d nergie au titre des parties communes et le locataire souscrit le ou les contrats de fourniture d nergie s pour les parties privatives S il en est le seul locataire il a en charge l entretien courant de l immeuble ainsi que les c
3. Bail vert et Annexe Environnementale Avant propos Des origines anglo saxonnes Le bail vert est apparu d abord en Australie et au Canada des pays qui connaissent des conditions environnementales extr mes s cheresses pour le premier et grand froid pour le second Apr s s tre dot s de certifications du b ti respectivement Green Star Rating et LEED Canada inspir es du breeam britannique les acteurs avaient rapidement compris que les performances nerg tiques et environnementales d un immeuble n taient atteintes et durables qu condition que preneurs et bailleurs travaillent dans une troite collaboration dans le respect d engagements r ciproques D but 2009 un mode d emploi du bail vert a t r dig en Grande Bretagne tool kit du Better Buildings Partnership Une obligation fran aise L annexe verte est devenue un sujet d tude en France d s 2009 gr ce aux travaux du Plan B timent Grenelle auxquels la RICS France a particip via notre groupe professionnel environnement d veloppement durable D s 2010 et surtout partir de 2011 quelques investisseurs fran ais ont d cid de mettre en uvre l annexe pr conis e afin de consacrer des engagements environnementaux partag s avec leurs locataires L article 8 de la loi du 12 juillet 2010 dite Grenelle 2 codifi l article L125 9 du Code de l Environnement a instaur l obligation de convenir d une annexe
4. Notre recensement n a pas permis de constater de signature effective de bail avec clauses environnementales sur le march immobilier tertiaire allemand Prochaines tapes L Allemagne est au tout d but de la mise en place de clauses vertes dans les baux tertiaires Le d ploiement de clauses vertes par des investisseurs institutionnels et des fonci res de premier plan sera certainement un l ment d clencheur pour diffuser cette pratique au sein des acteurs concern s I n y a pas de lien direct entre les baux verts et les certifications sur le b ti mais ce qui est certain c est que les certifications sur le b ti dans leurs formes actuelles ne sont pas suffisantes pour atteindre nos objectifs de mesure et d am lioration de la performance environnementale Christoph Wildgruber Head of Sustainability Allianz Real Estate 10 ao t 2011 Note d information RICS 2 2 Australie Contexte Depuis d sormais plus d une d cennie l Australie a pris en compte de mani re volontariste les enjeux de d veloppement durable pour l immobilier La lutte contre le changement climatique est une pr occupation majeure dans un pays qui dispose de conditions climatiques rudes s cheresse et gestion cruciale des ressources en eau Etat des lieux de la mise en place de clauses environnementales Le recours des clauses environnementales dans l immobilier tertiaire australien est d une dynamique issue d acteurs dif
5. des copropri t s certains organismes publics ou priv s semblent int ress s par ce dispositif nouveau qui doit encore se structurer Un certain nombre de ces actions sont favoris es par les baux verts il est difficile de quantifier l incidence r elle de chacune la fois parce que leur mise en place et leur d veloppement est encore r cent et parce que les outils de mesure n existent pas toujours Note d information RICS 17 Bail vert et Annexe Environnementale Quel impact sur la valeur Green value Le fait qu un bail soit compl t d une annexe environnementale a t il un impact sur la valeur locative et sur la valeur v nale de l immeuble Incidence sur le loyer L impact ne peut tre que positif puisque l annexe traduit une volont commune de progresser et de r duire l empreinte environnementale de l occupation Ce n est pas le fait de signer une annexe verte qui a un impact mais plut t la teneur des engagements r ciproques qu elle contient Le partage d conomies r alis es ou des n gociations d augmentation du loyer en l change de travaux support s par le bailleur pourront intervenir au moment du renouvellement du bail ou lorsque l annexe verte est r gularis e ou tout moment en cours de bail par voie d avenant d taillant les engagements r ciproques En l absence de n gociations particuli res comme celles pr cit es l impact sera nul sur le montant du loyer Dans les pays o il n
6. environnementale le contenu de celle ci a t pr cis par le d cret publi le 31 d cembre 2011 Une enqu te internationale Alors que l annexe environnementale devient obligatoire en France nous avons jug int ressant de nous interroger sur le niveau r el d avancement de ce sujet dans les pays anglo saxons et de rassembler des retours d exp rience afin d identifier les premiers enseignements que l on peut en tirer Cette tude a t conduite dans le cadre du m moire de Somdeth Sakda dont j ai t le tuteur d apprentissage en coordination avec le groupe professionnel d veloppement durable dont chaque membre doit tre remerci Enfin qu il nous soit permis de remercier chacun des participants cette premi re enqu te D horizons divers ils sont investisseurs utilisateurs experts repr sentants d associations professionnelles et ont accept de r pondre pour partager leurs retours d exp rience Ce rapport leur est d di Jean Eric Fournier MRICS Pr sident du groupe professionnel d veloppement durable RICS France Directeur du D veloppement Durable Fonci re des R gions 1 Master Urbanisme et Projet Urbain de l Institut d Urbanisme de Grenoble Directeur de m moire M Nicolas Buclet directeur de l UMR PACTE Territoires Note d information RICS Les notes d information information paper de la RICS Ceci est une note d information Les notes d information sont destin
7. es fournir des informations et des explications aux membres de la RICS sur des th mes sp cifiques pr sentant un int r t pour la profession La fonction de cette note n est pas de recommander ou de conseiller des proc dures professionnelles suivre Elle a cependant un rapport avec la comp tence professionnelle dans la mesure o les membres doivent tre inform s et avoir une connaissance des notes d information dans un d lai raisonnable la suite de leurs entr es en vigueur Les membres sont pri s de noter que lorsqu une all gation de n gligence professionnelle est faite contre un surveyor une cour de justice ou un tribunal prendra en compte le contenu des notes d information publi s par la RICS afin de d terminer si le membre a agi avec comp tence Table 1 D finition des types de documents RICS Cette note d information est destin e refl ter la jurisprudence et la l gislation en vigueur la date de sa publication Il revient au membre d tablir si un changement de jurisprudence ou de l gislation apr s la date de publication du document a un impact sur l orientation ou l information du document D finition du statut du document La RICS produit une vari t d instructions professionnelles et de standards Ils sont d finis dans le tableau ci dessous Ce document est un information paper note d information Practice Statement d claration de meilleure pratique RICS Practice Statemen
8. est encore difficile Nos interlocuteurs disposent de peu de recul et n ont pas forc ment mis en place les outils de suivi n cessaires Les outils statistiques n existent pas encore Diff rentes actions s exercent simultan ment Concernant le b timent les fabricants d clairage chauffage ascenseurs climatisation etc ont compris que leurs produits doivent consommer de moins en moins d nergie Les travaux d entretien et les grosses r parations vont m caniquement conduire une r duction des consommations d nergies S agissant de la part du process c est dire les consommations inh rentes l activit qui s exerce dans les locaux les installations informatiques et les ordinateurs eux m mes sont appel s devenir de moins en moins gourmands en nergie Les notions de Green IT et cloud computing montrent ce chemin La sensibilisation du personnel de l occupant et son adh sion une d marche co responsable restent d terminantes La Direction Immobili re ou des Services G n raux ne peuvent tout r aliser seuls Les bonnes pratiques doivent tre partag es par tous La maintenance exploitation des sites constitue galement un levier de r duction des consommations de fluides et va notamment avec le recours des instruments de comptage et de suivi apporter des l ments de reporting importants La piste du Contrat de Performances Energ tiques est encore embryonnaire
9. L enqu te internationale que nous avons men e fait ressortir la n cessit de mettre a disposition des locataires des supports destin s a les sensibiliser a un comportement vertueux correspondant aux engagements contract s dans les clauses vertes Ces guides d occupation ou de bonnes pratiques pour le locataire guide d exploitation pour les fournisseurs leur permettent galement d avoir des rep res colabels certifications achats responsables pour encadrer leurs pratiques d achats La sensibilisation des locataires sur les enjeux et les moyens d un comportement vertueux n cessite donc un document type pouvant contenir le cadre r glementaire des obligations environnementales pour les immeubles en exploitation mat riaux de construction documents d audit nerg tique ou environnemental des pistes d aide la d cision pour les achats et travaux liste de produits colabellis s ou de labels environnementaux exemples de bonnes pratiques les engagements contract s dans les clauses vertes rendus plus accessibles au personnel du locataire afin qu il puisse s approprier les enjeux d finis Best practice 1 Les Fit out guides de Stockland Australie La fonci re commerciale australienne Stockland remet ses preneurs un guide de bonnes pratiques ce fit out guide est destin donner au locataire des rep res en termes de l gislation environnementale et des pistes pour l am nagemen
10. am lioration de la performance environnementales d un b timent et donc faciliter la mise en place d une certification sur l exploitation HQE breeam In Use LEED EB 0M Best practice des certifications en exploitation et des colabels vis s en r f rences dans le mod le de bail vert de REALpac dition 2010 Le Locataire est galement conscient que le b timent a actuellement re u ou est audit pour l une de accr ditations notations ou certifications choisir si applicable LEED for New Construction and Major Renovation LEED for Core and Shell LEED for Existing Buildings Operations and Maintenance breeam d une notation de ENERGY STAR d une notation de et ou BOMA BESt d une notation de Le Locataire accepte que le Propri taire souhaite exploiter g rer et entretenir le b timent en maintenant a minima le niveau pr c demment voqu Extrait de l annexe E Plan de Gestion Environnementale p 49 D Les produits de nettoyage doivent tre conformes au standard Green Seal GS 37 ou un quivalent canadien et les produits d entretien des moquettes doivent tre conformes au GS 37 ou un quivalent canadien et ou l EcoLogo CCD 148 Extrait de l annexe E p 51 52 3 2 Perspectives Quel impact sur les consommations ma trise des charges Caract riser l impact r el et av r du bail vert sur les consommations d nergie et sur la valeur de l immeuble
11. des associations de propri taires Le panel d enqu t s est ainsi form des personnes class es par pays et par ordre alphab tique mentionn es dans la table 2 page suivante Enqu te quantitative Les fonci res s lectionn es ont t sollicit es pour faire part de leur exp rience dans la mise en application concr te des principes d engagements environnementaux apr s une prise de contact t l phonique un questionnaire traitant de diff rents aspects leur a t communiqu par e mail Ce questionnaire transmis aux responsables D veloppement Durable Sustainability Manager ou Head of Sustainability ou aux directeurs juridique immobilier Head of leasing est compos de diff rents l ments strat gie de d ploiement de clauses vertes sur le patrimoine mode de r partition des charges d exploitation entre bailleur et preneur impacts des clauses environnementales sur les performances nerg tiques environnementales et financi res de l immeuble avis prospectif sur l impact financier des clauses vertes Table 2 Panel des personnes enqu t es par pays et par ordre alphab tique Pays Personne enqu t e Soci t institution Activit principale Allemagne Allemagne Allemagne Australie Australie Australie Australie Australie Australie Australie Canada Canada Canada Canada Canada Etats Unis Etats Unis Etats Unis Etats Unis Royaume Uni Royaume Uni Royaume
12. s pour l obtention d une certification de l exploitation Elle peut galement int grer un risque plus faible de d part une meilleure capacit de commercialisation si l immeuble se lib re et en d finitive une meilleure liquidit du bien Note d information RICS En d finitive lorsque l annexe verte s inscrit dans une d marche de verdissement d un parc immobilier et qu elle est adoss e un v ritable plan d actions destin am liorer la performance nerg tique et environnementale de celui ci le taux de capitalisation retenu par les experts doit ind niablement en tenir compte et par voie de cons quence la valeur v nale doit en b n ficier Cette position est largement partag e dans les diff rents pays o l enqu te a t r alis e n anmoins elle ne donne pas lieu l application d un bar me ou d une grille partag e Les diff rents travaux men s sur la valeur verte ne permettent pas d envisager la d finition d un tel dispositif court terme Bibliographie Australia Gouvernement australien Ville de Sidney Ville de Melbourne Investa et alii Green Lease guide for commercial and office tenants 2006 Gouvernement Australien Energy Efficiency in Government Operations EEGO Policy Green Lease Schedule 2007 Investa Green Lease Schedule 2006 RICS Oceania Guide to Environmental Performance Clauses f vrier 2009 Canada Public Works and Government Services of
13. 2 2 733 10 19 f 32 2 742 97 48 ricseurope rics org Ireland 38 Merrion Square Dublin 2 Ireland t 353 1 644 5500 f 353 1 661 1797 ricsireland rics org NOVEMBER 2013 DML 18567 INFORMATION Asia Room 2203 Hopewell Centre 183 Queen s Road East Wanchai Hong Kong t 852 2537 7117 f 852 2537 2756 ricsasia rics org Oceania Suite 1 Level 9 1 Castlereagh Street Sydney NSW 2000 Australia t 61 2 9216 2333 f 61 2 9232 5591 info rics org au Americas One Grand Central Place 60 East 42nd Street Suite 2810 New York 10165 2811 USA t 1 212 847 7400 f 1 212 847 7401 ricsamericas rics org Middle East Office G14 Block 3 Knowledge Village Dubai United Arab Emirates t 971 4 375 3074 f 971 4 427 2498 ricsmenea rics org South America Rua Maranh o 584 cj 104 S o Paulo SP Brasil t 55 11 3562 9989 f 55 11 3562 9999 ricsbrasil rics org India 48 amp 49 Centrum Plaza Sector Road Sector 53 Gurgaon 122002 India t 91 124 459 5400 f 91 124 459 5402 ricsindia rics org rics org
14. Canada Green Lease Schedule 2009 REALpac Office green lease national standard for single building projects 2010 REALpac Green lease guide for commercial office tenants f vrier 2010 Etats Unis Building Owners and Managers Association USA Going Green en Operating Expense Escalation publication en 2013 2014 Institute for Market Transformation Green Lease Library http www greenleaselibrary com Royaume Uni Better Buildings Partnership Green Lease Toolkit Working Together for Sustainability 2009 France Plan B timent Grenelle Groupe de travail Tertiaire Priv Propositions pour la mise en uvre du Grenelle dans le parc immobilier tertiaire priv existant Paris 27 octobre 2009 Code de l Environnement Article L125 9 cr par l article 8 de la Loi n 2010 788 du 12 juillet 2010 portant Engagement National pour l Environnement MEDDTL D cret no 2011 2058 du 30 d cembre 2011 relatif au contenu de l annexe environnementale publi au JORF le 31 d cembre 2011 Code de la Construction et de l Habitation titre Ill du livre ler chapitre VI Annexe environnementale articles R 136 1 R 136 3 Note d information RICS 19 QQ RICS Promouvoir l excellence chez les professionnels de l immobilier et du b timent La RICS est le label de qualit mondial en mati re de pratiques professionnelles dans l immobilier et le b timent Dans un monde o de plus en pl
15. Uni Royaume Uni Royaume Uni Royaume Uni Royaume Uni Royaume Uni Enqu te qualitative Thomas Beyerle David Lorenz MRICS Christoph Wildgruber MRICS Shaun Condon Ben Hindmarsh Colin Jennings Michael Lane Bruce Precious Richard Reed MRICS Amanda Steele Derek Billsman Michael Brooks Giselle Gagnon Darryl Neate Ellen Williamson Scott Muldavin FRICS Adam Sledd Roy Torbert Bill Brownfield Tatiana Bosteels Paul Edwards Helen Franks Nigel Hughes FRICS Nina Jackson Neil Pennell David Short Justin Snoxall IVG Fund Lorenz Property Advisors Allianz Real Estate Investa Mirvac RICS Oceania Dexus property group General Property Trust Deakin University Stockland Morguard REIT REALpac Bentall Kennedy Oxford Properties Cadillac Fairview Rocky Moutain Institute Institute for Market Transformation Rocky Mountain Institute Brownfield amp Mayerhofer Hermes Fund Managers Hammerson Grosvenor Grosvenor Prupim Land Securities GE Real Estate UK British Land entretiens t l phoniques L enqu te qualitative a t r alis e aupr s des repr sentants des soci t s sollicit es pour l enqu te quantitative mais aussi aupr s d autres acteurs de l industrie immobili re experts reconnus dans la connaissance du march immobilier tertiaire d un pays par exemple Cette enqu te qualitative a permis d clairer l tude sur les points suivants le contexte global du march
16. acement d Entreprise ou Plan de D placement Inter Entreprises PDE ou PDIE _ co gestes r duction des consommations de papier recyclage des cartouches d imprimantes __ m trologie recours a des syst mes de comptage via GTB Gestion Technique du B timent ou GTC Gestion Technique Centralis biodiversit choix des plantes pr servation des animaux et des v g taux entretien des espaces verts sans pesticides a etc 1 4 Les limites des obligations Obligation En Australie et au Canada l obligation de recourir des baux avec clauses ou annexes vertes s applique uniquement aux agences gouvernementales En Australie cette obligation concerne les baux portant sur plus de 2 000m en de de ce seuil les agences gouvernementales sont fortement invit es recourir des baux incluant des clauses environnementales Au Canada cette mesure ne concerne que les baux portant sur plus de 10 O00m En France cette obligation concerne les baux tertiaires en faveur d entreprises publiques ou priv es portant sur des locaux de bureaux ou de commerces de plus de 2 000m Dans tous les cas il est possible de signer une convention verte pour des acteurs ou des surfaces qui ne sont pas express ment vis s par les textes Sanctions En France l obligation du recours l annexe environnementale n est pas assortie de sanction inscrite dans la loi La r siliation voire r soluti
17. aux administrations doit tre encourag e car il s agit d un des segments le plus importants du march immobilier national Des actions devront tre men es afin de responsabiliser le acteurs mais aussi de r duire le co ts et les barri res institutionnelles concernant le partage d informations sur les consommations d nergie et d eau Des recherches doivent tre conduites pour mieux cerner les cons quences positives du bail vert pour le bailleur et pour le preneur en caract risant ses impacts financiers Les clauses environnementales ont entam leur int gration progressive dans les baux commerciaux une tendance qui s acc l re mesure que les bailleurs et les locataires comprennent le b n fice mutuel et la cr ation de valeur qui est rendu possible par une exploitation et une gestion durable des b timents Scott Muldavin FRICS Senior Advisor Rocky Mountain Institute and Executive Director of the Green Building Finance Consortium 2 5 Royaume Uni Contexte Le contexte britannique est similaire aux contextes allemand et fran ais le Royaume Uni doit galement se conformer aux objectifs europ ens de performance environnementale Le pays labore une r glementation en mati re de b timent durable sur un rythme proche de ses homologues europ ens obligation de Energy Performance Certificates Energieausweis en Allemagne et quivalent des Diagnostics de Performance Energ tique en France obligation
18. aux commerciaux ce qui aurait engag le Grenelle sur une piste longue et hasardeuse Le terme de bail vert a tr s vite t attach un cadre rigide et plus contraignant que celui d annexe environnementale Annexe environnementale Les sujets environnementaux et de d veloppement durable sont en cours de d finition et de r glementation en Europe comme dans le reste du monde de nouvelles questions apparaissent r guli rement sant biodiversit urbanisme eau etc L annexe environnementale offre un cadre volutif susceptible d tre compl t sans remise en cause ou ren gociation de la convention principale En France le groupe de travail Grenelle Parc tertiaire priv pilot par Serge Grzybowski a recommand le recours l annexe environnementale en proposant que celle ci soit rendue obligatoire pour toute location de bureau ou de commerce L article 8 de la loi du 12 juillet 2010 dite Grenelle 2 codifi l article L125 9 du Code de l Environnement a instaur l obligation de convenir d une annexe environnementale pour tous les baux portant sur plus de 2 000m de bureaux ou de commerce le contenu de celle ci a t pr cis par le d cret publi le 31 d cembre 2011 qui indique les informations que se doivent mutuellement bailleur et preneur sur les caract ristiques nerg tiques des quipements et syst mes du b timent et des locaux lou s leur consommation r e
19. composition du comit de partenariat responsabilit s du comptage nerg tique et environnemental etc Les principales fonci res britanniques ont contribu l laboration de ce Toolkit Celles qui ont t contact es dans le cadre de cette tude avaient ainsi pris comme trame celles propos es par le Better Buildings Partnership Les premi res initiatives d int gration de clauses vertes dans des baux tertiaires datent de 2010 Dans les immeubles o ils prennent directement en charge les consommations d nergie les locataires sont plus sensibles ces enjeux de d veloppement durable ils peuvent voir directement l impact positif d une baisse de consommation sur les factures qu ils r glent eux m mes Nina Jackson Director of Sustainability PRUPIM United Kingdom 22 ao t 2011 Prochaines tapes La contribution du Better Buildings Partnership est salu e au sein des fonci res leaders du Royaume Uni Il faut d sormais v rifier la mise en uvre effective de ce clausier qui est le fruit d un travail partenarial entre les acteurs de l industrie immobili re et les pouvoirs publics Les entretiens qui ont t men s au cours de l enqu te ont r v l davantage que dans d autres pays les diff rences de mise en place en fonction de la sensibilit des locataires sur les questions de d veloppement durable en g n ral Les bailleurs britanniques qui ont pu tre interrog s sont majoritairement des fo
20. d exploitation vertueuse des batiments difficile cerner Le pays est en effet relativement avanc sur certains aspects du d veloppement durable Territoire tendu riche en ressources cologiques il a depuis plusieurs d cennies amorc des initiatives fortes en mati re de protection de l environnement l accord Canada Ontario concernant l cosyst me des Grands Lacs est par exemple en vigueur depuis 1971 N anmoins les retours sur investissement court terme qui sont attendus par une partie de l industrie immobili re canadienne constituent un frein aux d marches de verdissement de l activit Les fonds de pension sont les structures les plus dynamiques sur la question des baux verts ils sont plus ancr s dans des valeurs d thique et de morale Les REITs elles ont pour enjeu fondamental la cr ation de valeur et une rentabilit court terme Michael Brooks pr sident de REALpac 12 ao t 2011 Etat des lieux de la mise en place de clauses environnementales Les premi res initiatives de clauses vertes sont issues de l tat f d ral et des principales associations de l industrie immobili re La premi reinitiative de bail vert est issue du gouvernement canadien les services du Gouvernement f d ral ont l obligation d inclure des clauses environnementales dans les baux portant sur des locaux de plus de 10 000m La Real Property Association of Canada association des propri taires
21. du b timent et des locaux lou s leur consommation r elle d eau et d nergie et la quantit de d chets g n r e Il indique galement l obligation faite chaque partie de r aliser un bilan p riodique et de s engager sur un programme d actions visant am liorer la performance nerg tique et environnementale du b timent et des locaux lou s bien comprendre l activit de l occupant ses contraintes ses besoins sa strat gie D veloppement Durable en outre ses bonnes pratiques en termes d co comportement ont un poids d cisif sur le niveau de performances nerg tiques et environnementales de l immeuble bien connaitre les caract ristiques physiques L change d information concerne donc a minima techniques g ographiques du site par exemple l nergie en kWh ou MWh desserte de transports en commun mode d enl vement des d chets mais aussi age et puissance des quipements niveaux de consommation etc les d chets en tonnes l eau en m3 Dans les autres pays tudi s le contenu possible est sugg r par les associations de propri taires et certains Etats qui se sont saisis de la question En Australie et au Canada les obligations concernent essentiellement les baux souscrits par les agences gouvernementales En France le d cret publi le 31 d cembre 2011 d termine le contenu minimum de l annexe que les parties peuvent compl ter et enrichir en fonction de leurs besoins
22. e notation environnementale NABERS National Australian Built Environment Rating System qui permet aux acteurs de l industrie immobili re de disposer de seuils et de plafonds homog nes sur le plan national pour mesurer et rendre compte du comportement en exploitation des b timents Par exemple la notation NABERS sur la consommation d eau est ainsi chelonn e de 2 5 5 moyenne du march 5 5 performance exceptionnelle vis a vis du march gt Le Green Lease Guide co labor par Investa et des institutions australiennes indique les niveaux de performance respecter ou atteindre sur un immeuble de fa on atteindre la notation NABERS De m me les objectifs d usage de mat riaux durables et respectueux de l environnement peuvent tre appuy s par des r f rentiels standards plut t que sur des objectifs convenus au cas par cas Il peut tre demand par exemple le respect d colabels et de produits r pondant certaines normes environnementales pour le nettoyage et l entretien des locaux lou s La certification sur l exploitation peut galement tre une source de standards pour le reporting environnemental et pour fixer des objectifs chiffr s atteindre De plus les clauses environnementales peuvent contribuer la conformit d usage d un b timent par rapport aux objectifs donn s par une certification sur l exploitation Il s agit d un outil contractuel permettant de participer l
23. e rubrique consacr e au bail vert le site web du bureau des Ressources Naturelles du Canada recommande le Green office lease qui a t labor par REALpac en 2010 2 4 Etats Unis Contexte La mise en place de baux verts est apparue sur le march immobilier nord am ricain a partir de 2007 puis a t favoris par l effondrement du march immobilier neuf qui a accentu l int r t en faveur de la r novation verte des immeubles existants L arriv e des certifications sur les b timents existants a galement jou un r le positif Traditionnellement certains baux contiennent des clauses organisant un partage des d penses de travaux destin s r duire les co ts d exploitation N anmoins il est souvent difficile d attribuer la responsabilit au bailleur ou au preneur en cas de mauvaise performance nerg tique La mesure et le partage des donn es de consommation d nergie et d eau est donc probablement le principal enjeu pour l mergence de baux verts aux Etats Unis Note d information RICS 13 14 Bail vert et Annexe Environnementale Etat des lieux de la mise en place de clauses environnementales La mise en place de baux verts aux Etats Unis est concentr e sur les secteurs g ographiques o le march immobilier est le plus dense et sur les grands portefeuilles d actifs Dans le cadre de l enqu te 2013 du Global Real Estate Sustainability Benchmark GRESB 36 des soci t s qui ont r pondu o
24. ep a ai Cc Oo yp iq Sam oO d Ka fab J oO Z VW v a4 Etat des lieux international Bail vert et Annexe Environnementale feci d cece y c d cc Cece ay e et rics org guidance 2 Bail vert et Annexe Environnementale QQ RICS Note d information RICS Remerciements Nous tenons remercier tout particuli rement la RICS Europe et notamment Ursula Hartenberger Edouard Dor et Nathalie Bellanger qui nous ont aid s dans nos d marches et permis d tablir des contacts privil gi s avec divers acteurs immobiliers dans diff rents pays le groupe professionnel D veloppement Durable de la RICS France et bien s r chacun des correspondants qui ont accept de r pondre l enqu te Somdeth SAKDA Etudiant RICS Conseil AMO et Jean Eric FOURNIER MRICS Fonci re des R gions Published by the Royal Institution of Chartered Surveyors RICS Surveyor Court Westwood Business Park Coventry CV48JE UK www ricsbooks com No responsibility for loss or damage caused to any person acting or refraining from action as a result of the material included in this publication can be accepted by the authors or RICS Produced by the Dispute Resolution Services Professional Group of the Royal Institution of Chartered Surveyors ISBN9781842198001 Royal Institution of Chartered Surveyors RICS November 2013 Copyright in all or part of this publication rests wi
25. eur Bailleur Bailleur Organisme professionnel Organisme professionnel Organisme professionnel Conseil Bailleur Bailleur Bailleur Bailleur Bailleur Bailleur Bailleur Bailleur L enqu te a en outre t bas e sur l analyse de documents collect s soit travers des publications des fonci res et acteurs enqu t s associations professionnelles etc soit directement aupr s de ces acteurs Les documents analys s sont globalement de deux types mod les de baux clauses MoU environnementaux dit s par les administrations ou les organismes rassemblant des professionnels de l immobilier dans les march s concern s clauses types et mod les de baux clauses MoU dit s par les investisseurs et fonci res qui ont gracieusement transmis un exemplaire pour l enqu te Note d information RICS 7 Bail vert et Annexe Environnementale Figure 1 Initiatives en mati re de clauses vertes et baux verts mod les dans les pays de l enqu te Green Lease Toolkit Better Buildings Partnership 2009 D cret du 30 d cembre 2011 relatif au contenu de l annexe environnementale article L 125 9 du Code de l Environnement Office Green Lease National Standard for single building projects REALpac 2010 Model Green Lease Model Green Lease Task Force 2009 Guide to Writing a Commercial Real Estate Lease BOMA USA 2008 Y Green Lease Schedule Gouvernement australien 2006
26. f rents mais qui ont travaill en parall le depuis 2005 l administration rend obligatoire pour ses agences locales de signer des baux incluant des clauses vertes pour des locaux de plus de 2 000m sachant que les collectivit s publiques australiennes louent environ 30 du parc tertiaire priv national d s 2001 la fonci re Investa leader en Australie a int gr les probl matiques environnementales dans ses activit s qu elle retrace annuellement dans son rapport d veloppement durable Investa a t un interlocuteur de premier plan pour le gouvernement australien dans la d finition et la mise en uvre des baux verts Elle a r dig en 2006 un mod le de bail vert ainsi qu un Green lease guide for commercial office tenants en partenariat avec la Ville de Sidney l Universit de Technologie de Sidney et d autres institutions publiques en 2009 la RICS Oceania a publi un guide pour les clauses de performance environnementale Guide to Environmental Performance Clauses 20 de notre parc de bureaux est lou des agences du Gouvernement C est sur ce segment de notre patrimoine que ce situe la majorit de nos baux avec clauses vertes Ben Hindmarsh Head of Leasing Mirvac 31 ao t 2011 Le partenariat entre bailleurs et preneurs est un l ment important les fonci res australiennes qui ont t contact es durant l enqu te poss dent chacune un mod le de clauses vertes toujours ass
27. immobilier tertiaire dans les pays de l enqu te la sensibilit des acteurs de l industrie immobili re du pays concern sur les pr occupations environnementales et de d veloppement durable l audience des clauses environnementales les l ments de r ussite et de blocage du d ploiement des clauses vertes Les entretiens qualitatifs ont permis de mieux cerner le contexte et les jeux d acteurs sp cifiques aux diff rents march s immobiliers tertiaires concern s Head of Corporate Sustainable Responsibilit Expert immobilier Head of Sustainability Head of Environment and Safety Head of Leasing Sustainability project manager Head of Sustainability ational Sustainability Manager Professeur ational Sustainability Manager Director of Strategic Initiatives Pr sident Vice President of National Real Estate Services Director of Sustainability Vice President Legal Assistant General Counsel Senior Advisor Sustainability Finance and Valuation Green Lease Program Manager Author Landlord Tenant Guide Principal Head of Responsible Property Investment Head of Sustainability Head of Leasing Environment Director Director of Sustainability Head of Sustainability Environmental Counsel Head of Sustainability Documents analys s Bailleur Expertise Bailleur Bailleur Bailleur Organisme professionnel Bailleur Bailleur Recherche Bailleur Bailleur Organisme professionnel Baill
28. immobiliers canadiens a labor un mod le de bail vert Green office Lease dont la derni re version date de 2010 Elle a galement d clin le concept de guide destin aux locataires un Green Lease Guide for Commercial Office Tenants a t publi par l association en janvier 2010 dans le m me esprit que celui qui avait t labor par Investa et des institutions australiennes en 2006 Les exemples d application du mod le labor par REALpac sont pour le moment peu nombreux on peut citer Morguard REIT qui a sign deux baux incluant des clauses vertes en 2010 et 2011 les responsables interview s ont indiqu que ces baux ont t sign s avec des locataires d sireux de convenir d engagements mutuels en termes de performance nerg tique et environnementale Prochaines tapes La situation canadienne se caract rise par une forte volont de certains acteurs publics et d associations de propri taires d avancer sur la question du bail vert ces initiatives se heurtent une industrie immobili re o le d veloppement durable n est pour l instant pris en compte que lorsqu il devient un crit re d terminant de vente d acquisition ou de location L enjeu est donc celui d une p dagogie du bail vert et de son impact r el sur les consommations d nergie et le confort int rieur Le dialogue entre l Etat f d ral et les associations de propri taires immobiliers est une d marche int ressante dans un
29. lle d eau et d nergie et la quantit de d chets g n r e Il indique galement l obligation de r aliser un bilan p riodique et de s engager sur un programme d actions visant am liorer la performance nerg tique et environnementale du b timent et des locaux lou s Charte environnementale Laiss e l initiative des parties elle permet au preneur et au bailleur de souscrire des engagements visant am liorer ou conserver un niveau de performance environnementale identifi Il s agit par exemple d engagements du locataire se conformer certains choix de mat riaux de mobilier de plantes de fa on p renniser un niveau de qualit de l air atteint gr ce la conception et la r alisation du b timent Un certain nombre de Chartes environnementales ont t sign es en 2010 et 2011 en France Si l annexe reste adoss e au bail la Charte est autonome Dans les pays tudi s la Charte environnementale peut s apparenter au MoU Memorandum of Understanding Note d information RICS 9 Bail vert et Annexe Environnementale i Ce d cret entr en vigueur au 1er janvier 2012 codifi aux 1 3 Les contenus possibles de articles R 136 1 R 136 3 du Code de la Construction et annexe verte de l Habitation pr cise les informations que se doivent mutuellement bailleur et preneur sur les caract ristiques Avant de r diger une convention verte il importe de nerg tiques des quipements et syst mes
30. loppement Durable de la section fran aise de la Royal Institution of Chartered Surveyors RICS L ambition de l enqu te tait de r aliser un premier tat des lieux sur le d ploiement du bail ver t dans les pays pionniers en ce domaine Les l ments qui ont t collect s portent sur les aspects suivants int r ts de la mise en place de baux verts l ments de blocage typologie du b ti sensibilit des locataires aux enjeux autour du d veloppement durable et leurs ressources financi res contenu des engagements possibles en fonction du contexte immobilier modalit s de mise en place et de suivi impact chiffr ou estim des clauses vertes sur la performance nerg tique environnementale et financi re des immeubles concern s Cette collecte large avait pour objectif d clairer sur l impact concret des formes diverses de clauses vertes dans diff rents march s d immobilier d entreprise P rim tre Le bail vert et les clauses environnementales proc dant d une d marche relativement r cente le p rim tre d enqu te a t d fini en fonction de plusieurs crit res afin de faciliter l investigation dans des march s immobiliers aux contextes forts diff rents Ces crit res sont les suivants pays au march immobilier tertiaire r put dynamique et innovant dans le domaine environnemental mise en place reconnue et effective de clauses environnementales dans des baux d immeuble
31. nariat entre bailleur et locataire dans la n gociation d un bail vert Le Manuel de r vision des d penses d exploitation Operating Expense Escalation Book qui sera publi par le BOMA en 2013 2014 contient un chapitre intitul Devenir vert Going green Une association de soci t s se l industrie immobili re a cr une Green Lease Library financ e par le D partement F d ral de l Energie et g r e par l Institute for Market Transformation Cette base de donn es a t visit e par 25 000 personnes d s la premi re ann e Elle contient des mod les de baux verts des tudes et recherches r alis es sur le sujet et notamment des tudes de cas sur la mise en place de baux verts aux Etats Unis et l international Bien que la majorit des baux verts soient contractualis s dans l immobilier de bureaux un groupe d environ 25 majors de la Retail Industry Leaders Association et de l International Council of Shopping Centers a publi un manuel sur le bail vert dans l immobilier commercial Ce groupe de travail continue son travail de concertation et de p dagogie au sein du secteur Note d information RICS Prochaines tapes Les pouvoirs publics locaux et les gouvernements des Etats de New York de Californie de Washington du Maryland et de Pennsylvanie suivent la dynamique impuls e par le gouvernement f d ral de mise en place de baux verts Cette diffusion dans le secteur de l immobilier lou
32. nci res tertiaires qui louent notamment des locaux commerciaux de pied d immeuble ou dans des centres commerciaux Les baux portant sur des petites surfaces avec des preneurs ind pendants n cessitent de faire de plus gros efforts de p dagogie au titre des bonnes pratiques De plus la sensibilit moindre de ces locataires n cessite une mise en uvre progressive et donc de convenir d engagements de base avant d envisager des objectifs plus approfondis La majorit de nos locataires sont des petits ind pendants pour qui le d veloppement durable ne constitue pas une priorit Katherine Ring Sustainability Manager Grosvenor Britain and Ireland 26 ao t 2011 2 6 France Le contexte le dispositif Grenelle 2 et le Plan B timent Grenelle Le l gislateur fran ais a choisi d inscrire une obligation d annexe environnementale dans la r glementation Ce choix fait suite aux r flexions du Plan B timent Grenelle pr sid par Philippe Pelletier initiative qui a conduit la cr ation de pr s de 20 groupes de travail o les diff rents m tiers du b timent et de l immobilier sont repr sent s Sa vocation est de favoriser la prise en compte de fa on r aliste et concr te ces m tiers aux diff rents stades de la vie d un immeuble le groupe de travail parc tertiaire priv a propos l obligation d une annexe environnementale dans ses Recommandations au comit de pilotage du PBG
33. nformation RICS 11 12 Bail vert et Annexe Environnementale 2 Mise en uvre des r alit s diff rentes par pays 2 1 Allemagne Contexte L industrie immobili re allemande consid re globalement que la priorit est donner l adoption de certifications afin d am liorer la performance nerg tique et environnementale du b ti La d marche de certification DGNB cr e en 2009 et majoritairement utilis e en Allemagne prend en compte l ensemble des probl matiques li es la performance intrins que l analyse du cycle de vie et l exploitation De plus la r glementation allemande de l immobilier pas seulement dans le secteur r sidentiel est fortement organis e en faveur des locataires en mati re d utilisation du b timent les bailleurs allemands semblent h sitants ajouter des exigences environnementales dans les conventions locatives tertiaires Etat des lieux de la mise en place de clauses environnementales L laboration de clauses vertes dans les baux tertiaires est tr s r cente en Allemagne les fonci res leaders engag es sur le plan du d veloppement durable ont entam des r flexions sur cette mise en place courant 2011 au moment de l enqu te Allianz Real Estate finalisait des clauses environnementales int grer dans ses baux tertiaires susceptibles de s adapter divers march s immobiliers europ ens voire au del la soci t est aussi implant e Singapour
34. nt indiqu qu elles utilisaient des baux verts vs 39 en Europe M me en prenant en compte le biais de l autos lection des r pondant l enqu te et la notion floue de ce qui constitue un bail vert l enqu te r v le qu une part croissante des leaders de l industrie immobili re consid re le bail vert comme un sujet utile et pertinent De plus de nombreuses collaborations entre acteurs de l industrie immobili re prouvent l int r t croissant qu ils portent au bail vert par la mise en place d outils de mod les et de r f rences afin d assister les op rations dans leurs d marches Parmi ces initiatives nous pouvons citer Le Building Owners and Managers Association BOMA a publi un Green Lease Guide d s 2008 et mis jour son Guide pour la r daction d un bail existant en y int grant les probl matiques de performance nerg tique et environnementales du b timent concern La California Sustainability Alliance a cr un Green Lease toolkit en collaboration avec de nombreux bailleurs locataires et organismes promouvant le d veloppement durable en Californie Squarefootage com a publi un Green Model Lease en 2009 au terme d un travail d un an qui a associ des avocats des bailleurs et des locataires Le Guide for Landlords and Tenants publi en 2012 dans le cadre d un partenariat entre le Rocky Mountain Institute RMI et le BOMA propose 5 cat gories de bonnes pratiques pour guider le parte
35. oci un guide destination des locataires Le guide dit par la RICS Oceania constitue une trame de convention entre bailleurs et preneurs dans l esprit d une check list indicative Les baux et annexes environnementaux australiens sont tr s orient s sur le suivi instrument de la performance nerg tique et environnementale des immeubles le lien est tr s troit entre les standards nationaux de suivi de le performance environnementale et les engagements du preneur en mati re de reporting Prochaines tapes Le march immobilier australien est devenu une r f rence en mati re de clauses vertes les institutions canadiennes et britanniques qui ont labor des mod les de clauses annexes environnementales ont profit des avanc es r alis es en Australie Le suivi pr cis et standardis de la performance nerg tique et environnementale permettra terme de disposer de retours d exp riences homog nes sur les immeubles de bureaux australiens et donc de disposer de s ries statistiques moyen terme Un bail vert sur un immeuble neuf est plus compliqu impl menter sur ce type d immeuble nous n avons pas encore de donn es sur son comportement en exploitation except celles projet es durant la conception Amanda Steele National Sustainability Manager Stockland 29 ao t 2011 2 3 Canada Contexte La popularit du bail vert au Canada est comme les autres formes de garantie
36. on du bail constitue le risque pour ceux qui envisageraient de s y soustraire Le respect de cette nouvelle disposition incombe donc aux parties Les notaires contr leront l existence et le contenu des annexes au moment de la cession d immeubles lou s R glement int rieur La mise en uvre des bonnes pratiques de l utilisateur ne peut se faire sans l adh sion du personnel occupant les locaux lou s qu il s agisse de la r duction des consommations d clairage de chauffage de climatisation d eau Un volet environnemental peut tre port dans le R glement Int rieur Dans certaines entreprises l engagement du salari est consacr par un avenant au contrat de travail ouvrant parfois sur la possibilit de sanctions Dans ces types de cas les repr sentants du personnel Comit d Entreprise CHSCT sont alors associ s au dispositif Les enjeux sociaux d passent largement le sujet de l annexe verte Ladh sion du personnel du preneur est indispensable au succ s de la mise en uvre de l annexe verte Les pr occupations sociales ont un r le aussi important que les dimensions environnementales et conomiques dans la Responsabilit Sociale et soci tale des Entreprises RSE mais aussi dans la construction des 3 piliers qui d finissent le D veloppement Durable l annexe verte doit permettre de r pondre de fa on tr s concr te cet enjeu en comprenant que l humain est au centre du dispositif Note d i
37. ontrats de fourniture d eau d nergie s S il est important que les directions immobili res du preneur et du bailleur caract risent leur volont de progresser ensemble la dynamique doit tre partag e avec les prestataires facility et property managers la mise en place de la certification de l exploitation du b timent peut correspondre une volont de positionner l actif selon des crit res de lisibilit d une certification comme HQE Exploitation breeam In Use ou encore LEED EB OM Lun des objectifs de la signature d une convention verte peut alors tre d optimiser les conditions de mise en place de la certification Plusieurs types de contrat peuvent tre envisag s pour encadrer et structurer cette d marche 1 2 Quel type de contrat Bail vert Traduction litt rale de green lease le terme de bail vert est employ en France depuis 2009 Plusieurs pays utilisent ce terme comme l Australie le Canada les Etats Unis et le Royaume Uni Au Royaume Uni le Better Building Partnership a r dig un guide m thodologique Toolkit tr s complet en pratique ce sont plut t des annexes aux baux qui sont sign es MoU Memorandum of Understanding Ce terme de bail vert traduit une refonte du contrat de bail en veillant ce que les dispositions touchant aux questions de d veloppement durable y soient organis es En France cette refonte risquait de conduire modifier le statut des b
38. ou des caract ristiques du bien par exemple Table 3 R capitulatif des informations changer a minima entre bailleur et preneur D cret du 30 novembre 2011 relatif au contenu de l annexe environnementale fournis par le bailleur fournis par le preneur Les consommations annuelles P rim tre dont il a l exploitation Situ s dans les locaux lou s ou dont il nerg tiques r elles des a l exploitation quipements et syst mes Les consommations annuelles P rim tre dont il a l exploitation P rim tre dont il a l exploitation d eau des locaux lou s et des quipements et syst mes La quantit annuelle de d chets D chets g n r s par le b timent si le D chets g n r s partir des locaux et le cas ch ant la quote part bailleur en assure le traitement lou s si le preneur en assure le collect e en vue d une valorisation traitement ou d un traitement sp cifique 10 Note d information RICS Comit de pilotage d veloppement durable La cr ation d un comit de pilotage d veloppement durable peut s av rer n cessaire en particulier pour des locataires grands comptes louant des surfaces importantes pour des immeubles neufs ou r nov s ayant fait l objet d une certification et ou d un label nerg tique il s agira alors de p renniser l ambition de la conception et de la construction En France le groupe Grzybowski avait propos de le rendre obligatoire mais la loi Grenelle 2 ne l a pas re
39. s tertiaires Ces deux crit res ont permis de d finir le p rim tre centr sur l Australie le Canada les Etats Unis le Royaume Uni l Allemagne et la France Note d information RICS Panel d enqu te A partir du p rim tre des pays enqu t s un panel d enqu te a t labor en troite collaboration avec les sections RICS des pays s lectionn s Les personnes enqu t es sont de trois types des repr sentants d utilisateurs et d investisseurs immobiliers ayant contribu l laboration de conventions types green lease guides dans leur pays des repr sentants d investisseurs immobiliers faisant r f rence au bail vert dans leur communication li e la performance nerg tique et environnementale du parc qu elles d tiennent des repr sentants d organismes rassemblant les bailleurs ou acteurs de l industrie immobili re dans les pays s lectionn s Le panel d enqu t s est majoritairement compos de repr sentants de fonci res et d associations regroupant les propri taires immobiliers dans les pays de l tude Il est en effet plus fr quent que le bailleur propri taire et gestionnaire d un parc immobilier soit l initiative de la mise en place de clauses environnementales Ce type d initiative s inscrit dans une d marche de suivi de la performance nerg tique et environnementale du parc Les d marches de r daction de clauses types ont le plus souvent t lanc es par
40. s r glementaires li es aux missions de carbone Carbon Reduction Commitment etc Le mod le en mati re de clauses vertes en Grande Bretagne est le fruit d une d marche partenariale entre une agence gouvernementale et les principaux acteurs de l industrie immobili re britannique Etat des lieux de la mise en place de clauses environnementales La London Climate Change Agency LCCA a jou un r le primordial dans l laboration et la diffusion d un Toolkit bo te outils guide pratique pour baux verts le Better Buildings Partnership division de la LCCA pour le secteur immobilier et de la construction a dit en avril 2009 cette bo te outils afin de donner des guides pour la mise en place de clauses environnementales dans les baux tertiaires Ces mod les de clauses environnementales sont propos s sous deux formes en fonction de l appr ciation des utilisateurs Une annexe d sign e sous le vocable anglophone de Memorandum of Understanding ce format permet une n gociation ind pendante du bail classique l accord pouvant notamment tre convenu durant les termes d un bail en vigueur ce MoU d finit les engagements convenus en mati re de bonnes pratiques que ce soit de la part du preneur comme du bailleur Des clauses ins rer dans le bail tertiaire compl tant le MoU et permettant surtout d ancrer dans le bail les modalit s d laboration et de suivi des engagements contract s dans le MoU
41. t d claration de meilleure pratique RICS Conduite des membres Guides RICS Code of Practice Code pratique RICS Document informant les membres de recommandations obligatoires selon la R gle 4 des R gles de Document approuv par la RICS et adopt par une autre organisation Obligatoire Obligatoire ou recommand cela sera pr cis dans le document professionnelle fournissant ses utilisateurs des recommandations de bonnes pratiques reconnues et suivies par les professionnels consciencieux RICS Guidance Note GN Document fournissant a ses note d instruction RICS consciencieux RICS Information Paper IP note d information RICS Information bas e sur les pratiques professionnelles fournissant ses utilisateurs les derni res informations Bonne pratique recommand e utilisateurs des recommandations de bonnes pratiques reconnues et suivies par les professionnels Information et ou recherches sur un sujet donn Note d information RICS 5 Bail vert et Annexe Environnementale Note methodologique Objectif Les conclusions pr sent es dans ce document sont le r sultat d une enqu te internationale r alis e d ao t a octobre 2011 dans le cadre du m moire de Somdeth Sakda Master Projets Urbains de l Institut d Urbanisme de Grenoble durant son apprentissage sous le tutorat de Jean Eric Fournier Cette tude a t conduite avec le soutien du Groupe Professionnel D ve
42. t int rieur mat riaux durables recyclage pratiques pr voir Ce document donne des orientations aux locataires pour r pondre l chelle de leur activit commerciale aux engagements convenus dans les clauses environnementales Best practice 2 le guide d occupation environnementale d Investa Australie Un guide sur le bail vert destination des locataires d immobilier tertiaire a t publi en 2006 en Australie fruit d une d marche partenariale entre Les principales collectivit s de Nouvelles Galles du Sud la ville de Sidney l Etat de Nouvelles Galles du sud la ville de Melbourne l Universit de Technologie de Sidney et Investa ce type de guide permet de sensibiliser les locataires et de les informer des impacts b n fiques qu ils peuvent tirer de clauses environnementales confort int rieur garanti baisse du co t de l nergie etc Un chiffrage standardis des objectifs atteindre Les clauses et baux verts contiennent g n ralement un plan d actions communes bailleur preneur sur des objectifs atteindre Ces objectifs d finis en fonction des dispositions de l immeuble performance intrins que donn es d j disponibles peuvent tre formul s travers des standards comme un niveau de performance certifi sur la base d un label nerg tique par exemple Best practice les plafonds de consommation de fluides en Australie Le gouvernement australien a mis en place le syst me d
43. tale 3 Bilan et perspectives 3 1 Synth se du retour d exp riences pour une mise en uvre partenariale et adapt e Les l ments prendre en compte Les t moignages des diff rents acteurs enqu t s sur la mise en place de baux verts nous permettent de b n ficier d un retour d exp riences sur les l ments prendre en compte dans l impl mentation afin d viter les cueils et d anticiper les blocages 4 l ments ressortent principalement de ce premier retour nergie qui la consomme et qui paye dur e du bail permet il des engagements longs ou un Retour sur Investissement ROI supportable pour chacune des parties charges locatives le bail est il net de charges ou charges incluses maturit sur enjeux de d veloppement durable quels sont les niveaux de sensibilit et les attentes du locataire sur ces sujets Maitrise de Dur e du bail l nergie Bail long Net lease Sensibilit du locataire au d veloppement durable Type de bail A travers ces pistes d valuation le bail vert sera plus ou moins engageant on peut passer d un bail vert pale se limitant aux obligations r glementaires a un bail vert fonc dans lequel les clauses environnementales impliquent un engagement pouss des acteurs en termes de comportement et de montant de travaux correctifs Note d information RICS Une d marche partenariale entre bailleur et locataire
44. tenu le laissant facultatif Le comit de pilotage permettra la d finition et le suivi d un plan d actions Il pourra tre bloquant de vouloir d finir d s la r daction de la convention verte quel sera ce plan d actions laquelle des deux parties devra prendre en charge tel ou tel type de d penses ou jusqu quelle hauteur etc C est au Comit de pilotage d veloppement durable qu il appartiendra de traiter ces questions Des engagements peuvent galement tre souscrits concernant le choix des mat riaux et du mobilier lorsque l immeuble a t con u en retenant des mat riaux et embellissements tr s peu metteurs de compos s organiques volatils COV il serait dommage que les cloisons l ments de d coration et mobiliers choisis par le locataire soient fortement missifs et annihilent les efforts r alis s En France le d cret du 23 mars 2011 a cr une obligation d tiquetage des produits de construction et de d coration sur leurs missions en polluants volatils Depuis le Ler janvier 2012 les nouvelles r f rences commerciales doivent pr senter une tiquette A A B ou C en fonction de leur niveau d missions et partir du ler septembre 2013 ce sont tous les produits sur le march qui seront concern s les transports le bailleur peut inciter voire tre moteur sur le recours aux transports collectifs il peut galement participer la r alisation d un Plan de D pl
45. th RICS No part of this work may be reproduced or used in any form or by any means including graphic electronic or mechanical including photocopying recording taping or Web distribution without the written permission of the Royal Institution of Chartered Surveyors or in line with the rules of an existing license Sommaire AVANE POO POS encuen EAA 4 Note m thodologique 6 1 Une ambition partag e ou ccsssssssesscssssescsssssessssssessssssesesssneessssees g 1 1 Pourquoi convenir de clauses environnementales essersi 9 12 Quel type de contrat sisi 9 1 3 Les contenus possibles de l annexe verte 10 1 4 Les limites des obligations 11 2 Mise en uvre des r alit s diff rentes par pays 12 2 1 ANEMAQNE nu nee crise stten een tenin es 12 2 2 DATES dE LC ELU 12 2 3 Canalan na nr mnnoitnnnentus 13 2 4 Etat UNIS vicsicccsesissessecsetersesenisosdcscconssassueotusseenadeatsiserudseazeuesvaseeruaueeiitierisoess 13 2 5 Royaume Uni rsntenseenmennnenneninnnintie 14 2 6 IGANG nutriments 15 3 Bilan et perspectives 000 cccssssssssssssescssseessssssescssssessssseessessnsesesssees 16 3 1 Synth se du retour d exp riences pour une mise en uvre partenariale et adapt e 0 0 esceseeeeeteseeeeteeseeeeeseeteneseeteteees 16 3 2 PESPOCtVOS visecsiiestersedecivesiciiasttevesdtteetaaends sata tresses anti tinn ete ll nn ane 17 Bibliographie dnsianeurnensdininmipnuneines 19 Note d information RICS 3 4
46. us d individus de gouvernements de banques et d entreprises exigent une plus grande garantie de professionnalisme et d thique l accr ditation RICS est le sceau du professionnalisme immobilier par excellence RICS HQ Parliament Square London SW1P 3AD United Kingdom Plus de 100 000 professionnels de l immobilier actifs au sein des grandes conomies tablies et mergentes du monde ont d j reconnu l importance d uneaccr ditation RICS en devenant membres La RICS est un organisme professionnel ind pendant fond l origine au Royaume Uni par Charte Royale Depuis 1868 la RICS s est engag e d nir et pr server les normes d excellence et d int grit les plus rigoureuses en fournissant des conseils impartiaux faisant autorit sur des questions cl s touchant les entreprises et les particuliers Worldwide media enquiries e pressoffice rics org Contact Centre e contactrics rics org t 44 0 24 7686 8555 f 44 0 20 7334 3811 La RICS dispose d un r seau mondial Pour obtenir de plus amples informations il vous suf t de contacter le bureau de la RICS local United Kingdom Parliament Square London SW1P 3AD United Kingdom t 44 0 24 7686 8555 f 44 0 20 7334 3811 contactrics rics org Africa PO Box 3400 Witkoppen 2068 South Africa t 27 11 467 2857 f 27 86 514 0655 ricsafrica rics org Europe excluding United Kingdom and Ireland Rue Ducale 67 1000 Brussels Belgium t 3
47. y a pas d obligation il ne nous a pas t r v l de diff rences significatives en faveur des loyers selon que le bail dispose ou non de clauses vertes L incidence sur les charges d exploitation La signature d une annexe environnementale t moigne d une volont d action partag s entre preneur et bailleur en faveur d un comportement responsable et d une r duction des d chets des consommations de fluides etc Ces actions s inscrivent dans une logique de ma trise des charges ce qui est de nature soutenir le niveau de loyer et l attractivit de l immeuble C est pour cette raison que certains bailleurs et preneurs d cident de convenir d une annexe environnementale en l absence de toute obligation En France c est parfois le cas pour des baux qui ne sont pas express ment vis s par l obligation et qui peuvent alors porter sur des locaux tertiaires de moins de 2000m L incidence sur la valeur v nale La signature d une annexe environnementale pourra se traduire par une implication plus forte d intervenants tiers property facility managers parfois en lien avec une d marche de certification de l exploitation comme HQE Exploitation breeam In Use ou encore LEED EB OM La prime de risque prise en compte dans le taux de capitalisation doit pouvoir tenir compte de l anticipation des r glementations et du niveau qualitatif du bati de l exploitation et de l utilisation les trois domaines analys
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