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1. Arrdt Nombre Prix moyen au M2 Nombre d appart Arrdt Nombre Prix moyen au M2 Nombre d appart de Programmes dans l Arrdt disponibles de Programmes dans l Arrdt disponibles 2 8 713 4 El 8 9 023 96 J NC NC IE 10 250 ii 9 500 20 17 4 NC 76 2 2 7 187 NC 18 5 750 11 135 2 8 398 82 g re 7 6 383 135 14e 7 835 2 20 NC 31 Etude CHEUVREUX QUELQUES PROGRAMMES IMMOBILIERS NEUFS DANS PARIS Paris 2 mm Rex Paris 15 m Paradoxe Convention 31 boulevard Poissonni re lt _____ NO Rue de la Convention rue Lecourbe GROUPE ACCUEIL E Lindet Paris 9e m Le Carr de Lorette 22 rue Robert Lindet angle rue Montauban LECTURINVEST 5 rue Choron SOFERIM m 31 bis 33 rue du Docteur Leroux Bouwfonds Marignan Paris 11 22 rue de Lappe 22 rue de Lapp PARIS OUEST Paris 17 mt Carr des Fleurs 57 rue de la Jonqui re 53 rue Gauthey COFIM Paris 12 m Paris Diderot E Le patio des Ternes 130 bis bd Diderot PARIS OUEST 9 rue Pierre Demours COFIM GROUPE ACCUEIL m Paris XVII Rue Rebiere NEXITY Paris 13 m 13 rue Rive Gauche 13 rue des Frigos NEXITY Paris 19 m Les All es de l Ourcq Paris 14 m Jean Moulin 61 rue de l Ourcq ___ GROUPE ACCUEIL 19 bis av Jean Moulin NC Ceci constitue un aper u des programmes immobiliers neufs dans Paris Juin 2008 Source indicateur BERTRAND R f rence de l Etude Service d exp
2. Divorce pour faute bien tomb dans la communaut reprise de l apport oui l poux aux torts exclusifs duquel le divorce a t prononc subit la perte de plein droit des avantages matrimoniaux consentis lors du mariage La qualification du bien apport la communaut universelle n est pas modifi e mais l poux non fautif qui a apport un bien propre devenu commun suite l apport peut reprendre son apport Cass 1 civ 5 mars 2008 n 06 18 187 JCP N n 12 du 21 mars 2008 R compense due la communaut pour le paiement du solde d biteur d un fonds artisanal propre r compense au titre de la conservation d un bien propre Un artisan commun en biens avait utilis des fonds communs pour acquitter le solde d biteur du compte en banque d pendant de son fonds artisanal propre Lors de la liquidation de la communaut celui ci soutenait qu aucune r compense n tait due la communaut celle ci devant supporter les charges d exploitation en contrepartie de son droit aux fruits de l exploitation La Cour de Cassation a cart cette argumentation L apurement du compte d biteur ayant permis d viter la disparition du B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX fonds artisanal la communaut a droit une r compense raison de la d pense faite pour la conservation d un bien propre Cass 1 civ 14 novembre 2007 n 05 18570 P B RJPF avril 2008 page 18 Prestation compens
3. disposition du public sans d lai CE 19 d cembre 2007 Cne d Ungersheim n 281803 mentionn aux Tables du Recueil RDI 2008 n 1 p 54 CONTENTIEUX Permis de construire Ill galit de l avis de l ABF avis simple incidence sur la l galit du permis non L irr gularit d un avis de l architecte des b ti ments de France ABF ne peut pas tre invo qu e l appui d une demande de suspension d un permis de construire En effet l avis de l ABF n tant pas un avis conforme son 1ll gali t est sans Incidence sur la l galit du permis de construire Seul importe qu il ait t r guli re ment saisi pour avis et qu il ait formul un avis CE 12 f vrier 2008 Ville de Paris c Mme Sucheston Fauchier n 310136 Construction urbanisme avril 2008 n 69 URBANISME ET AM NAGEMENT DROIT PUBLIC DROIT DE PREEMPTION Droit de pr emption ZAD Motivation d une d cision de pr emption exigence d un projet pr cis non Le Conseil d tat vient ici pr ciser les exigences de motivation d une d cision de pr emption dans le cadre d une zone d am nagement diff r ZAD Le Conseil d tat rappelle en premier lieu les termes de l article L 210 1 du Code de l urba nisme indiquant que toute d cision de pr emp tion doit mentionner l objet pour lequel ce droit est exerc Toutefois il ressort galement de cet article que le l gislateur en ce qui concerne les pr emp tions dans
4. BAIL A CONSTRUCTION Destruction de l difice en fin de bail qualification de bail construction oui Un bail construction avait t conclu mais le contrat stipulait que le preneur s engageait l expiration du bail remettre les lieux dans l tat dans lequel ils se trouvaient lors de sa prise de possession et donc d truire l difice construit Les juges du fond avaient cart la qualification de bail construction au motif que l obligation de d truire l difice tait contradictoire avec cette qualification La Cour de cassation rejette cette position sur le fondement de l article L 251 1 du code de la construction et de l habitation puisqu aucune disposition n interdit aux parties de pr voir la destruction en fin de bail Cass 3 civ 30 janvier 2008 n 06 21292 n 79 FS PB St touristique d H tellerie et de casino de la R union c Chane Si ken BRDA 4 08 du 29 f vrier 2008 AGENT IMMOBILIER D faillance de la condition suspensive faute des acqu reurs vente conclue post rieurement Indemnisation de la premi re agence La d faillance de la condition suspensive d ob tention d un pr t li e la faute des acqu reurs ouvre droit une indemnisation de l agence immobili re la vente ayant t r alis e post rieurement par un concurrent sur le fondement de l article 1382 du code civil dans la mesure o sa commission avait t stipul e la charge du vendeur C
5. en raison d une activit de ski nautique pratiqu e sur un tang proche La Cour d appel conclut l interdiction de l acti vit de motonautisme se basant sur l avis du col l ge national des experts judiciaires en acous tique qui qualifie la g ne d excessive lorsque l mergence globale exc de 5dBA de jour condition que le bruit incrimin constitue soit une anomalie soit une incongruit soit une intrusion ou encore soit tranger au site L existence d un trouble anormal de voisinage caus par le passage r p t de bateaux moteur puissants la fr quence de 30 40 pas sages par heure dans un milieu rural est carac t ris e Il n est pas possible de se pr valoir de l ant rio rit des activit s en cause l arriv e de certains riverains d s lors que ces activit s produisent des troubles sonores exc dant les normes admises par la loi et les r glements CA Paris 2 Ch B 28 f vrier 2008 n 04 06380 Jurishebdo n 307 B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX MITOYENNETE Mur de s paration partage des frais existence ant rieure d un mur application stricte de l art 663 code civil L article 663 du code civil pr voit que dans les villes et faubourgs chacun peut contraindre son voisin contribuer aux constructions et r para tions de la cl ture faisant s paration de leurs maisons cours et jardins La Cour d appel avait refus de faire applicat
6. gler la destination des sols et d autre part que la mesure envisag e ne porte pas atteinte au droit de propri t Le PLU a par ailleurs fait l objet de quatre modifications Chacune de ses modifications dispose de son propre rapport de pr sentation qui s ajoute au rapport de pr sentation g n ral du PLU Les modifications concernent les secteurs suivants e Modification du 13 novembre 2007 sur Clichy Batignolles 17 me arrondissement e Modification des 17 et 18 d cembre 2007 sur Macdonald Eole Evangile 19 me arrondissement e Modification des 17 et 18 d cembre 2007 au 24 24 A rue des Foss s Saint Jacques et 14 rue Pierre et Marie Curie 5 me arrondis sement e Modification des 17 et 18 d cembre 2007 au 22 rue Basfroi et 14 20 impasse Truillot 11 me arrondissement Les annexes du PLU ont par ailleurs t mises jour le 24 septembre 2007 m CHAMP GEOGRAPHIQUE Le PLU de Paris couvre la totalit du territoire parisien l exception des secteurs sauvegard s Marais et 7e arrondissement et du S nat l article 76 de la loi Urbanisme et Habitat a exclu la gestion du patrimoine constitu par le Jardin du Luxembourg du champ d appli cation du PLU m ZONAGE Dans un souci de simplification le territoire parisien est d coup en quatre zones trois zones urbaines et une zone naturelle 1 la zone Naturelle et foresti re N couvre les Bois de Boulogne et de Vincennes et leur assure une p
7. principe mais sur la base d l ments chiffr s et de dividendes r ellement encaiss s Le pr l vement la source de 18 sur les dividendes d apparence avantageuse ne devrait en d finitive int resser qu une infime minorit de contribuables impos s dans la tranche la plus haute percevant un certain montant de dividendes ne b n ficiant pas du bouclier fiscal et pr ts faire l avance de tr sorerie Ma tre Sophie GUITARD Ma tre Dominique RICHARD cabinet richard associes avocat fr FLASH FISCAL FLASH FISCAL FLASH FISCAL Les nouvelles r ductions en mati re d ISF Suite de l article du Bull Cheuvreux n 01 2008 p 9 D cision de la Commission Europ enne sur la R duction ISF PME du 11 mars 2008 Un r gime fran ais alternatif la r glementa tion de minimis a t autoris par la Commission europ enne dans une d cision du 11 mars 2008 Pour les souscriptions au capi tal de PME effectu es compter du 11 mars 2008 E Soit la soci t b n ficiaire r pond aux condi tions sp cifiques pr vues l article 885 0 V bis du CCI LA PROTECTION DE L ENTREPRISE CONTRATS e Etre en phase d amor age de d marrage ou d expansion au sens des lignes directrices concernant les aides d Etat visant promou voir les investissements en capital nvestisse ment dans les petites et moyennes entreprises 2006 C 194 O2 e Ne pas tre qualifiable d entreprise en diffi
8. rejette le pourvoi form par la soci t locataire au motif qu aux termes des dispositions de la loi du 19 juillet 1976 la charge de la d pollution d un site Industriel incombait au dernier exploi tant et non au propri taire du bien pollu Cette remise en tat du site r sulte d une obligation l gale particuli re dont la finalit est la protection de l environnement et de la sant publique Cass 3 civ 2 avril 2008 n 07 12 155 et 07 13 158 JCP N n 15 du 11 avril 2008 Installations class es d lai de recours contentieux prorogation recours administratif cas exceptionnel oui Il est de jurisprudence constante cf commen taire sous le jugement du TA de Cergy Pontoise du 4 juillet 2007 Bull de Cheuvreux nov 2007 que les r gles relatives aux installations class es font obstacle ce que les dispositions de l article L 5146 relatives aux d lais de recours contentieux puissent faire l objet de la part des demandeurs ou exploitants dans le d lai qui leur est imparti pour l introduction du recours contentieux d un recours administratif inter rompant le cours de ce d lai Ainsi contrairement au droit commun en mati re d installations class es et d autorisations loi sur l eau tel est le cas en l esp ce le recours administratif gracieux ou hi rarchique n interrompt pas le d lai du recours contentieux Dans la pr sente affaire l article 17 de l arr t litigieux mentionnait que
9. soit une augmentation de pr s de 20 du parc actuel qui totalise 112 millions de m explique Christian Dubois Directeur G n ral chez Cushman amp Wakefield France La crise du cr dit Immobilier ne semble donc pas avoir de r percussions sur le march un nombre restreint de projets pourraient tre retard s au Royaume Uni en raison de difficult s de finance ment ou d interrogations sur l appr ciation des actifs mais ceci mis part il n y a encore aucun signe dans le reste de l Europe d un impact de la crise du cr dit sur le nombre de projets en d veloppement souligne Christian Dubois Belles perspectives en France Quant la France elle se situe en bonne position dans le paysage europ en avec une perspective de cr ation de plus de 915 000 m de centres commer ciaux en 2008 et 2009 Et les chiffres pourraient tre encore plus lev s puisque selon une enqu te de LSA le magazine de la grande consommation pr s d un million de m de surfaces commerciales seraient en projet pour la seule ann e 2008 Toutefois l tude de Cushman amp Wakefield souligne que l volution du march d pendra du dynamisme et du contexte conomique g n ral sans oublier l impact de l volution du cadre r glementaire travers la LME L IMMOBILIER PARISIEN PROGRAMMES NEUFS DANS PARIS PAR ARRONDISSEMENT
10. 2 9 CONSTRUCTION Indice Nat B timent Tous corps d Etat BTO1 Mai 2008 Variation en 780 05 mensuel 0 49 annuel 450 Indice co t de la construction sources INSEE 4 e trim 2007 Variation Variation sur 1 an sur 3 ans Variation sur 9 ans 1 474 4 84 16 15 37 24 INDICES BOURSIERS Au 9 Juin 2008 Indice Immobilier code Sicovam QS0011018098 1 369 90 Variation depuis 1 an Variation depuis le 01 01 08 1 98 19 19 CAC 40 4799 38 14 89 18 78 TAUX MONETAIRES Taux de Base Bancaire Depuis le 15 10 2001 6 60 Taux d int r t l gal Pour 2008 3 99 Argent au jour le jour T4M Au 1 Juin 2008 4 0 CROISSANCE PIB 1998 3 4 2001 2 0 2005 1 2 1999772 9 2002 1 2 2006 2 1 2000 3 6 2003 0 8 2007 1 9 2004 2 3 35 Indice de r f rence des loyers 1 trim 2008 115 12 Variation annuelle 1 81 1998 1999 2000 2001 CONJONCTURE CONFIANCE DES M NAGES ET ACHAT IMMOBILIER Il existe une forte corr lation entre l volution des prix des logements et l indice d opinion des m nages tel qu il est d termin par l INSEE Ce dernier a connu une remont e certaine au premier semestre 2007 avant de rechuter tr s fortement nouveau en d but d ann e 2008 alors que l volution des prix poursuit sa stabilisation en ce d but d ann e voir tableau n 1 Les principaux indicateurs opinion des m nages o
11. RE URBAINE LIBRE Copropri t qualit pour contester les d cisions prises par une AFUL La Cour de cassation approuve les juges du fond d avoir retenu que d s lors que les copropri taires sont membres de l association et que le syndic ne fait que les repr senter l assembl e g n rale chaque copropri taire a qualit pour agir en contestation des d cisions prises en assembl e g n rale par l association syndicale Cass 3 civ 13 f vrier 2008 n 07 10 098 Juris Data n 2008 042734 JCP N n 9 du 29 f vrier 2008 act 269 LOT DE COPROPRIETE Indivision mandat tacite de gestionnaire des lots preuve du mandat pouvoir d agir en nullit d une assembl e de copropri taire L indivisaire se comportant comme le gestion naire des lots indivis en l esp ce la m re b n ficie d un mandat tacite permettant au syndic de le consid rer comme seul destinataire des notifications 1 arr t D ailleurs la Cour de JU C T DES TRIBUNAUX Cassation avait estim que ce mandataire avait qualit pour agir seul en nullit d une assembl e de copropri taire Civ3 12 mars 1997 Bull civ III n 59 Cependant l indivisaire doit prouver l existence d un tel mandat 2 arr t CA Paris 23 Ch B 18 octobre 2007 n 07 01018 et 25 octobre 2007 n 07 01466 Bull Gestion Immo n 399 Avril 2008 p1167 PARTIES COMMUNES ET PARTIES PRIVATIVES Transformation d une chambre en cuisine
12. Renaissance Lochoise 1 ter rue de la Tour 37601 Loches Conception graphique LC cr ation ISSN N1764 3015 D pot l gal Deuxi me trimestre 2008 Le Bulletin de Cheuvreux est prot g par les r gles de la propri t litt raire et artistique Toute reproduction est strictement interdite sauf accord expr s de l Etude CHEUVREUX VERSION 2000 N QUAL 2003 20002 ETUDE CHEUVREUX 77 boulevard Malesherbes 75008 Paris T l 33 01 44 90 14 14 Fax 33 01 44 90 14 15 Le Bulletin sur internet http www cheuvreux associes fr e Carole LvovschiBlanc est intervenue le lundi 9 juin 2008 lors d une conf rence organis e par la CNAP Conf rence des notaires Assistants de Paris en partenariat avec la semaine juridique LEXISNEXIS sur le th me de la r forme des autorisations d urbanisme e Mich le Raunet a t interview e par le Moniteur 16 mai 2008 p 89 au sujet de la valorisation du domaine public et de la probl matique du d classement e l Etude Cheuvreux a d cid de participer aux Foul es de l immobilier en envoyant ses meilleurs coureurs cet v nement phare du monde de l immobilier qui r unira le dimanche 29 Juin environ 1000 acteurs cl s du secteur pour une course de 10 km dans le Bois de Boulogne A NOTER AU JOURNAL OFFICIEL Diagnostic de performance nerg tique lors de mises en location d un b timent usage d habitation Le diagnostic de performance nerg tiq
13. Soci t BRETIM Un permis de construire d finitif quand le savoir S P rignon Construction urbanisme mars 2008 n 3 LOI LITTORAL Sch ma de mise en valeur de la mer SMVM loi Littoral possibilit de d rogation du PLU oui esp ce non L article L 146 4 du Code de l urbanisme pr voit que I l extension de l urbanisation doit se r aliser soit en continuit avec les agglom ra tions et villages existants soit en hameaux nouveaux int gr s l environnement Il L extension limit e de l urbanisation des espaces proches du rivage doit tre justifi e et motiv e dans le PLU selon des crit res li s la configuration des lieux ou l accueil d activi t s conomiques exigeant la proximit imm diate de l eau Toutefois ces crit res ne sont pas B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX applicables lorsque l urbanisation est conforme aux dispositions d un sch ma de mise en valeur de la mer l approbation d un SMVM peut avoir pour effet de dispenser les PLU de se r f rer aux crit res fix s par l article L 146 4 pour justifier une urba nisation des espaces proches du rivage de la mer Pour autant le caract re de document d urbanisme conf r ces sch mas leur impose de se conformer aux dispositions particuli res relatives au Littoral figurant au chapitre VI du titre IV du livre 1er du Code de l urbanisme Le Conseil d Etat consid
14. a de l article UG 14 du r glement concernant la produc tion de justificatifs pour l instruction du permis de construire r gle ment tome 1 p 72 Ces documents n tant pas au nombre de ceux limitativement num r s l article R 421 2 du Code de l urbanisme le tribunal a consid r que l administration n tait pas autoris e imposer la production de telles pi ces e les protections du patrimoine architectural portant sur des l ments int rieurs aux b timents rep r es sur les plans au 1 2 000 de l atlas g n ral et dans l annexe VI du tome 2 du r glement les autres protections patrimoniales demeurent valides Le tribunal a consid r que les dispositions du 7 de l article L 123 1 du Code de l urbanisme n autorisalent pas les auteurs du PLU inclure dans la protection de certains b timents classer comme l ment prot g des caract ris tiques int rieures de ces b timent En revanche le juge a consid r comme l gales les dispositions des articles UV 6 UV 7 N 6 et N 7 relatives l implantation des constructions par rapport aux voies dans la zone urbaine verte et la zone naturelle et foresti re La Ville de Paris a fait appel du jugement du Tribunal administratif de Paris pour que soit r examin e par la Cour d appel la question des protections des rez de chauss e commerciaux et artisanaux Elle consi d re d une part que le code de l urbanisme autorise les collectivit s locales r
15. avant que l op ration n ait t effectivement conclue et constat e d s lors que le mandant agit dans le cadre de ses activit s professionnelles et que la convention le pr voit express ment De plus les conditions de mise jour du dossier de d livrance de la carte professionnelle ouvert la pr fecture sont renforc es Les conditions relatives l aptitude professionnelle sont elles aussi modifi es Cr dit d imp t et int r ts des pr ts immobiliers Le d cret n 2008 360 du 16 avril 2008 est venu compl ter l instruction du 10 avril dernier BOI 5 B 14 08 du 10 avril 2008 relative au cr dit d imp t sur le revenu au titre des int r ts des pr ts contract s pour l acquisition ou la construction de l habitation principale institu par la loi sur le pouvoir d achat loi TEPA du 21 ao t 2007 Nous reviendrons en d tail sur ce cr dit d imp t dans notre prochain bulletin Dispositif SIIC3 publication du d cret d application Le dispositif SIIC 3 permet d externaliser jusqu au 31 d cembre 2008 sous certaines conditions des actifs Immobiliers vers des soci t s qui font appel public l pargne ou sui sont agr es par l AMF et qui ont une activit d investisseur Immobilier long terme moyennant un imp t sur les soci t s IS au taux r duit de 16 5 condition que la soci t cessionnaire prenne l engagement de conserver les biens acquis pendant au moins cinq ans La loi de finances pour 2008 a
16. cult au sens des lignes directrices commu nautaires concernant les aides d Etat au sau vetage et la restructuration d entreprises en difficult ou relever des secteurs de la construc tion navale de l industrie houill re ou de la sid rurgie Le montant des versements mentionn s au premier alin a ne doit pas exc der le plafond million d euros par p riode de douze mois Dans ce cas si les conditions g n rales sont galement remplies le versement est suscep tible d ouvrir droit r duction d ISF E Sinon pour ouvrir droit r duction d imp t la souscription doit satisfaire les conditions de la r glementation relative aux aides de mini mis notamment exclusion de certains secteurs d activit et plafond des aides fix 200 000 sur trois exercices fiscaux Toutes ces conditions sont reprises en d tail dans une instruction administrative 7 S 3 08 du 11 avril 2008 fix par d cret Ce plafond ne peut exc der 1 5 TRAT GIE PATRIMONIALE A CCCEET EECC ECEECE HOMME CLE ET MANDATS AUTHENTIQUES n est de richesse que d hommes Cette maxime du XVI me si cle illustrant la doctrine du populationnisme trouve toute son actualit en ce qui concerne les entreprises familiales pourvu que l on en d tourne son sens premier l loge du nombre et que l on y trouve la mise en exergue de l humain dans la valorisation des organi sations sociales Il s agit alors de consid rer que ce s
17. d finis l article L210 1 du Code de l ur banisme D autre part au regard d un projet local suffisamment pr cis et certain tabli par la commune B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX Pourtant le Conseil d Etat semble assouplir le contr le de la motivation en exigeant d sor mais la seule r alit du projet communale au jour de la pr emption En l esp ce le simple fait que la grange pr empt e dans un but d instal ler une activit conomique se situe dans une zone de d veloppement des activit s cono miques suffit justifier la d cision de la commune CE 7 mars 2008 n 288371 Commune de Meung sur Loire Bull Gestion Immo n 399 Avril 2008 p1175 URBANISME COMMERCIAL Equipement commercial composition de la CDEC arr t du pr fet d signation nominative oui L article R 751 6 du Code de commerce dispose que pour chaque demande d autorisation un arr t pr fectoral fixe la composition de la com mission Se posait la question de savoir si l ar r t devait simplement pr voir la fonction des membres composant la commission ou s il tait n cessaire de d signer les membres nominati vement Dans cet arr t le Conseil d Etat retient une approche formaliste et consid re qu eu gard l objet et la finalit des dispositions de l article R 751 6 l arr t pr fectoral fixant la composition de la commission d partementale d quipement commercia
18. d un contrat de location pour la construction d un immeuble Pour ce faire elle a mis en uvre la proc dure de dialogue comp titif pr vue par la directive communautaire du 31 mars 2004 n 2004 18 pour les march s publics de travaux Un candidat vinc ayant form un recours contentieux aux fins d obtenir l annulation de la proc dure de mise en concurrence le juge admi nistratif consid re que le contrat envisag a pour objet principal la construction d un ouvra ge r pondant aux besoins pr cis s par la Communaut Urbaine de Bordeaux I constate par ailleurs que le mode de r mun ration sous la forme d un loyer a t pr vu selon des moda lit s qui ne peuvent tre regard es comme transf rant l op rateur le risque conomique de l op ration Compte tenu de ces l ments le juge adminis tratif qualifie le bail emphyt otique administra tif de march public de travaux au sens de la directive communautaire du 31 mars 2004 n 2004 18 TA de Bordeaux Ordonnance du 26 novembre 2007 Soci t Norbait Immobilier req n 0704671 CP ACCP n 75 mars 2008 p 60 Vente en l tat futur d ach vement crit res de mise en uvre Le district de Millau a souhait acqu rir en tat futur d ach vement des locaux dans une zone d am nagement concert pour y tablir son si ge Saisi d un recours contentieux sur le projet du district le Conseil d Etat se prononce dans sa d cision sur la validit du recou
19. exorbitantes du droit commun En pareil cas l acte de vente rev t un caract re administratif En l esp ce la Cour consid re que la clause par laquelle l acqu reur soblige n effectuer les reventes de terrains viabilis s qu un prix maximal et en l absence de tout pouvoir de contr le de la commune venderesse ne met pas la charge dudit acqu reur des obli gations trang res par leur nature celles qui sont susceptibles d tre consenties par qui conque dans le cadre des lois civiles et commer ciales De m me ne constitue pas une clause exorbitante du droit commun la clause par laquelle la commune s engage avec le concours du d partement largir un chemin d parte mental pour permettre la circulation de v hi cules Industriels CAA Marseille 19 novembre 2007 Soci t Hirondelles vauclusienne de constructions AJDA 17 mars 2008 p 548 DOMAINE PRIVE Qualification d un chemin rural domaine priv de la commune conditions S agissant d un chemin possiblement rural il convient de savoir si c est un chemin reliant seu lement des exploitations entre elles et apparte nant aux riverains ou bien si ce chemin est ou a t affect l usage du public ce qui lui conf rerait sauf le cas d une prescription acquisitive de trente ans par un tiers le caract re d un che min relevant du domaine priv de la commune ce qui implique que la question ne peut tre tranch e sans la pr sence l
20. int r t g n ral Le PLU a inscrit sur un certain nombre de terrains des servitudes localisant principalement des quipements culturel social ou sportif cr er ou modifier L annexe V du r glement fixe la liste des emplacements r serv s en vue de la r alisation de logements et de logements locatifs sociaux inscrits au b n fice de la Ville de Paris L article UC 2 3 du r glement d finit les r gles applicables chacune des r serves LS 25 L 50 LS 50 L 100 et LS 100 Le r glement et ses documents graphiques sont opposables toute personne publique ou priv e pour tous projets de construction ou d am nagement e Les annexes du PLU ont un caract re informatif permettant la connaissance de l ensemble des contraintes administratives et servitudes applicables sur le territoire couvert par le PLU L ensemble du PLU est disponible sur le site internet de la ville de Paris www paris fr et d s lors que l adresse de l op ration envisag e est connue il est possible de consulter la r glementation applicable la parcelle concern e La note de renseignements d urbanisme est gale ment disponible sur internet Les dispositions sp cifiques du PLU En application des orientations g n rales d finies par le PADD sont mis en uvre des dispositifs qui visent assurer la diversit des fonctions urbaines contr ler la constructibilit d velopper la mixit sociale de l habitat pr server les
21. lot privatif nuisance sonore remise des lieux en l tat oui Si les copropri taires peuvent disposer libre ment de leur partie privative ce n est que sous r serve qu ils ne portent pas atteinte aux droits des autres art 9 Loi du 11 Juillet 1965 D s lors la transformation d une chambre en une cuisine carrel e occasionnant des nuisances sonores entra ne l obligation de remettre les lieux en l tat Etant ici observ que la prescription d cennale aurait pu tre invoqu e pour chapper cette sanction CA Paris 23 Ch B 28 f vrier 2008 n 076 17494 Bull Gestion Immo n 399 Avril 2008 p1174 LE BULLETIN DE CHEUVREUX Tous les trimestres toute l actualit juridique STRAT GIE PATRIMONIALE ASSURANCE VIE Dissimulation d un contrat d assurance vie par le b n ficiaire recel successoral non Dans cette affaire l h ritier b n ficiaire d un contrat d assurance vie s est abstenu de r v ler l existence du contrat ses coh ritiers Ceux ci ont form un pourvoi en cassation contre l arr t d appel qui les d boutait de leur demande de rapport successoral de diverses sommes au titre du contrat d assurancevie en invoquant un recel successoral commis par l h ritier b n ficiaire La Cour de cassation a rejet le pourvoi en consid rant que d s lors que le capital ou la rente payable au d c s du souscripteur et que les primes vers es par lui sauf preuve judiciaire ment
22. mandataire et sa r mun ration Le choix du mandataire constitue donc une probl matique fondamentale Celui ci doit avoir la confiance du mandant et disposer des qualit s techniques et professionnelles notamment en ce qui concerne les professions r glement es lui permettant de mener bien la mission qui lui est confi e Il peut s agir de toute personne physique ou morale inscrite sur une liste dress e par le repr sentant de l Etat dans le d partement Par ailleurs si en principe la mission du manda taire futur ou posthume est exerc e titre gratuit le cadre sp cifique de la gestion ou du contr le d une entreprise suppose une implication totale du mandataire qui s accommode mal de la gra tuit d un tel service Ainsi afin de garantir la qualit des prestations du mandataire il peut sembler juste de r mun rer l ex cution de sa mission ainsi que ses performances En outre cette r mun ration peut tre prise en compte dans le cadre de l tablissement d un contrat d assurance homme cl e Les opportunit s offertes par les mandats de protection future et posthume Par ailleurs l usage des mandats de protection future et posthume par acte notari offre non seulement la garantie des actes authentiques mais aussi une souplesse qui permet d envisager les solutions les plus simples un seul mandataire comme les plus sophistiqu es afin de r pondre la complexit de chaque situation concr t
23. prix des appartements qui taient taient rest s stables ont marqu une l g re hausse de 0 5 Au total note la Fnaim si les prix des maisons sont toujours court terme en phase de repli 2 7 au cours des trois derniers mois ceux des appartements sem blent r sister une baisse g n ralis e 1 1 au cours des trois derniers mois Mais pour autant force est de constater que le march est toujours en voie de stabilisation puisque les prix y progressent d sormais sur un rythme annuel de 1 7 Par rapport au pic de mai 2005 la hausse du prix des maisons enregistrait le mois dernier une chute de 10 points passant de 12 2 Des pr visions record pour les centres commer ciaux Batiactu Selon la derni re tude de Cushman amp Wakefield les centres commerciaux connaissent un v ritable boom depuis quelques ann es et cette tendance devrait se 3 2 91 5 2 1 5 Eu 0 2002 2003 2004 2005 2006 poursuivre durant au moins deux ans Pour preuve une croissance de 20 est attendue pour fin 2009 En effet selon la derni re tude de Cushman amp Wakefield l ann e 2007 qui a t une ann e record avec la construction de 8 2 millions de m en Europe devrait tre d pass e en 2008 avec l ouverture d un peu plus de 11 millions de m de centres commer ciaux et autant en 2009 L Europe comptabilisera 134 millions de m de centres commerciaux dans moins de 24 mois
24. qualit du paysage urbain Ils sont d limit s sur les documents graphiques du r glement e L espace lib rer EAL permet d imposer l occasion de projets sur les terrains concern s la d molition de b timents existants en vue de lib rer un espace pr sentant un int r t urbain L espace ainsi lib r devra recevoir un traitement appropri son environnement v g tal ou min ral L objectif est d am liorer le paysage urbain local Ils sont galement d limit s sur les documents graphiques du r glement CHEUVREUX INFO Pour obtenir la copie d un texte r glementaire ou d une jurisprudence mentionn s dans le Bulletin R my NERRIERE T l 01 44 90 14 33 r nerriere cheuvreux associes fr B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX REGLEMENT DE COPROPRIETE D rogation personnelle au r glement validit non n cessit de modifier le r glement Toute d rogation une interdiction dict e par le r glement de copropri t en l esp ce construction d une v randa sur une partie com mune jouissance exclusive ne peut r sulter que d une modification dudit r glement Une autorisation personnelle et ponctuelle d livr e par l assembl e g n rale des copropri taires m me la double majorit de l article 25 n est pas valable Cass 3 civ 10 octobre 2007 n 06 17 932 n 903 P B Bull Gestion immo n 396 novembre 2007 p1302 ASSOCIATION SY
25. qui lui appartenait en propre Lors de la liquidation de la communaut celui ci soutenait que la com munaut n avait pas droit r compense au titre du financement de l achat de biens propres la communaut n ayant droit qu aux revenus nets des biens propres Il estimait qu au cas o une r compense serait n anmoins due elle devrait tre calcul e en fonction du profit subsistant c est dire en tenant compte de la d pr ciation des v hicules d occasion La Cour de Cassation a cart les deux demandes la r compense est due la communaut d s lors que le titulaire des biens propres n a pas financ l acquisition de biens propres par nature au moyen de fonds propres l acquisition desdits outils de travail tant n cessaire le montant de la r compense ne peut tre Inf rieur la d pense faite Cass 1 civ 14 novembre 2007 n 05 18570 P B RJPF avril 2008 page 18 Epoux s par s de biens collaboration professionnelle enrichissement sans cause non cr ances entre poux Une pouse s par e de biens avait collabor l activit professionnelle de son mari sans r mu n ration Elle demandait ce que sa cr ance soit calcul e en fonction du profit subsistant alors que les h ritiers lui opposaient les r gles de l enrichissement sans cause La Cour de Cassation rappelle que lorsque la collaboration a servi acqu rir conserver ou am liorer un bien l indemnit doit t
26. re que dans l hypo th se o le sch ma de mise en valeur de la mer ne pr cise pas les modalit s de l urbanisation des espaces proches du rivage de la mer il appartient aux sch mas de coh rence territoria le aux plans locaux d urbanisme et aux cartes communales de respecter les dispositions dudit sch ma tout en se r f rant aux crit res fix s par le II de l article L 146 4 du Code En l esp ce le SMVM du bassin d Arcachon pr voyait des dispositions trop g n rales pour tre consid r comme ayant pour objet ou pour effet de d roger au Il de l article L146 4 du Code de l urbanisme CE 03 03 2008 Mme Laporte et autres n 278168 AJDA 21 avril 2008 p 805 POS PLU PLU Exception d ill galit cons quences sur le permis de construire retour la r glementation ant rieure Cette importante d cision du Conseil d Etat revient sur la jurisprudence Gepro selon laquelle le permis de construire n tant pas un acte d application du document local d urbanisme l ill galit de celui ci n a pas pour effet d entra ner l ill galit du permis sauf dans le cas o l ill galit en cause a eu pour objet de rendre possible sa d livrance Rappelant le principe selon lequel si le permis de construire ne peut tre d livr que pour un projet qui respecte la r glementation d urbanis me en vigueur Il ne constitue pas un acte d application de cette r glementation le Conseil d Etat consid re que l
27. seront plus tenues de publier des informations commer ciales dans les bulletins nationaux en effet depuis d but 2007 les registres du commerce doivent rendre ces Informations accessibles en ligne les obligations de traduction lors de la cr ation de succursales dans d autres tats membres devraient tre all g es dans la mesure o dans ce cas les traductions d j certifi es dans un tat membre devraient pouvoir tre r utilis es les obligations de publicit en mati re de comptabilit pour les entreprises de taille moyenne seront r duites les tats membres pourraient exempter ces entreprises des obligations de publier des Informations inutiles l annexe des comptes annuels sont concern es la ventilation du chiffre d affaires par cat gorie d activit et par march g ographique et le d tail des frais d tablissement de l entreprise modification de la directive 78 660 CEE l obligation d tablir des comptes consolid s pour les soci t s m res dont les filiales pr sentent un int r t n gligeable sera supprim e FINANCEMENT EUROPEEN Publication d un Livre blanc sur l int gration des march s du cr dit hypoth caire de l Union La Commission souhaite am liorer la comp titivit et l efficience des mar ch s du cr dit hypoth caire par l augmentation de l offre et du financement transfronti res du cr dit hypoth caire Son Livre blanc propose donc des r formes en ce sens Le but est d
28. siliation amiable signature d un nouveau bail accession repouss e A d faut de clause sp cifique dans le contrat et en vertu du principe de l accession les travaux r alis s par le preneur en place deviennent la propri t du bailleur l expiration du bail Article 555 Code civil D s lors en cas de r siliation amiable et m me si un nouveau bail est conclu imm diatement entre les parties l accession devient effective La valeur locative du bien doit donc tre appr ci e en fonction de l tat des lieux au jour du nou veau bail incluant de ce fait l am lioration apport e par le locataire Pour temp rer cet effet la Cour a n anmoins admis la validit des clauses reportant l acces sion la fin de la jouissance des lieux Toutefois la Cour a opt pour une solution contraire en cas de r siliation ind pendante de la volont des parties Cass 3M civ 4 avril 2002 expropriation et 2 avril 2003 incendie Cass 3 civ 19 mars 2008 n 07 10 679 n 260 P B Bull Gestion Immo n 399 Avril 2008 p1160 Bail commercial nature de l indemnit d viction convention des parties Apr s avoir rappel que l indemnit d viction due par le bailleur au preneur en cas de refus de renouvellement du bail commercial n a pas la nature d un loyer la Cour de cassation pr cise que si le montant de cette indemnit doit en principe correspondre la valeur locative les parties sont libres d en d cider autrem
29. une transmission de propri t titre on reux Ansi la remise de l immeuble en paiement de dividendes n est pas une cession et chappe aux droit d enregistrement Cass com 12 f vrier 2008 JCP Fiscalit nota riale n 4 2008 avril 2008 BRDA 7 08 du 15 avril 2008 JCP N n 9 29 f vrier 2008 act 272 CONTENTIEUX Donation avec r serve d usufruit Requalification en donation indirecte de la pleine propri t La Cour de cassation approuve la Cour d Appel d avoir requalifi une donation de nue propri t avec r serve d usufruit sur des titres en une donation indirecte de la pleine propri t sur la base des seuls l ments suivants les donataires de la nue propri t avaient vendu les titres l ann e de la donation et avaient conserv l int gralit du prix de vente la donatrice n avait pas per u les fruits en pro venance des parts sociales litigieuses entre la donation et la revente Peu importe que la donatrice ait conserv un temps la gestion du compte titres et qu elle ait Inscrit dans sa d claration ISF une cr ance gale la valeur de son usufruit Cet arr t est s v re en ce qu il ne prend pas en compte le report du d membrement sur le prix de vente des parts sociales Cass com 20 novembre 2007 n 06 19 294 et 06 19 595 F D RJF 4 08 n 515 Proc dure int r ts moratoires Des remboursements d imp ts obtenus la suite d une transaction conclue avec l adminis tration fiscale n
30. vendeur en viager ne peut r clamer la reva lorisation de la rente viag re sur le fondement de la l sion En effet si l article 1674 du Code civil pr voit que le vendeur qui estime avoir t l s de plus de 7 12 mes dans le prix de vente d un immeuble a le droit de demander la rescision de la vente la r solution seul l acqu reur peut offrir une revalorisation du prix pour viter que la vente ne soit rescind e Il s agit de l applica tion pure et simple de l article 1681 du Code civil Cass 3 civ 6 juin 2007 R p Def n 1 du 15 janvier 2008 art 38701 RESPONSABILITE DU CONSTRUCTEUR Prise de possession r ception tacite point de d part de la prescription la r ception expresse La r ception expresse des travaux constitue le point de d part des actions en responsabilit des constructeurs m me si une r ception tacite a lieu ant rieurement Lorsqu un contrat de ma trise d ouvrage pr voit express ment que la r ception des travaux sera effectu e par le ma tre d ouvrage en pr sence de l entrepreneur et qu un proc s verbal est effectivement dress le d lai de prescription de l action en responsabilit d cennale commence courir compter de ce proc s verbal La cir constance que la prise de possession de l im meuble crit re retenu par ailleurs par la juris prudence pour d duire une r ception tacite des travaux soit ant rieure ce proc s verbal de r ception est Ino
31. 2008 le ministre de l cologie Jean Louis Borloo a pr sent un projet de loi de programme relatif la mise en uvre du Grenelle de l environnement Concernant le secteur du b timent le texte pr voit la r novation thermique des logements sociaux afin de r duire les d penses nerg tiques Est galement pr vue la mise en place de nouvelles normes d isolation sur les b timents neufs Les incita tions fiscales cr dit d imp ts vont tre renforc es dans ce domaine Nous aborderons dans les d tails ce projet de loi dans le prochain num ro du bulletin OINT DE VUE PR SENTATION DE LA LOI N 2007 1775 DU 17 D CEMBRE 2007 R FORMANT L ASSURANCE VIE Est ce son poids dans l conomie en janvier 2007 selon les chiffres fournis par la F d ration fran aise des soci t s d assurance FFSA l encours des contrats souscrits cette date atteignait 1074 milliards d euros qui le cause Ou bien encore son extraordinaire complexit juridique I demeure que l assurance vie reste l objet des attentions soutenues du l gislateur De la r forme permanente il convient sans doute d isoler un texte la loi du 17 d cembre 2007 permettant la recherche des b n ficiaires des contrats d assurance sur la vie non r clam s et garantissant les droits des assur s tant ses apports du moins certains d entre eux sont essentiels et boule versent la physionomie de l assurance vie Ce texte comp
32. 6 du 8 f vrier 2008 Maintien dans l indivision d cision personnelle Int r t y demeurer non Un cr ancier d un des indivisaires demande la liquidation d une indivision dans laquelle son d biteur a des droits Les autres indivisaires souhaitent rester dans l indivision et veulent payer la quote part de l indivisaire endett e au demandeur en partage Ils peuvent se maintenir en indivision sans justifier d un int r t rester dans l indivision Cass 1 civ 19 mars 2008 n 06 17805 Jursi data n 2008 043226 JCP N n 14 du 4 avril 2008 STRAT GIE PATRIMONIALE DIVORCE Donation entre poux divorce homologation par le tribunal possibilit de r voquer la donation non Des poux en instance de divorce avaient choisi de maintenir la pleine et enti re applica tion des donations qu ils s taient consenties Cette convention avait t homologu e par le tribunal Monsieur par la suite et aux termes d un acte notari a d clar r voquer cette donation Post rieurement au d c s de son ex poux Madame a fait assigner l h ritier pour obtenir la nullit de l acte notari La Cour de Cassation a approuv sa demande et nonce que les dona tions faites entre poux pendant le mariage qui sont maintenues de fa on expresse dans la convention d finitive de divorce homologu e par le juge deviennent Irr vocables Cass 1 civ 6 f vrier 2008 JD n 2008 042651 JCP N n 8 du 22 f vrier 2008
33. 7 n 291252 8 me et 3 me sssect RJF 2 08 n 164 Taxes fonci res d lai de reprise de l administration Lorsque le d gr vement d une cotisation de taxes fonci res est prononc la suite d une r clamation r guli rement form e par une personne qui n est pas le redevable l gal l admi nistration peut r tablir l imposition l gard du redevable l gal au del du d lai l gal de reprise CE 30 novembre 2007 n 289441 8e et 3 ss sect RJF 2 08 n 159 IMPOT SUR LE REVENU IR bailleur imp ts fonciers d duction des d pense d quipement non L article 31 du CGI relatif aux d penses d duc tibles des revenus fonciers concerne les d penses de travaux en ce qu il s agisse de d penses de r parations d entretien ou d am loration Le contribuable doit par ailleurs en justifier la r alit Ainsi ne sont pas d ductibles des d penses relatives des quipements m nagers ou lec trom nagers affect s aux logements locatifs CE 3 et 8 ss sect 28 novembre 2007 n 290510 Antoine JurisData n 2007 081227 JCP Fiscalit Notariale n 3 mars 2008 p 15 n 36 IR d ficit foncier travaux support s par le nu propri taire L article 156 3 du CGI autorise sous cer taines conditions le nu propri taires d duire de son revenu global les d ficits r sultant de d penses de grosses r parations La d duction par le nu propri taire de ces d penses est justi fi e par
34. BULLETIN DE CHEUVREUX N 02 2008 Juin juillet 2008 13 ann e L DITO m Du c t de votre notaire P 2 m Du c t du parlement TP qe financi re crise Omar crise Ale crise p troli re crise environnementale cons quences d une mondiali m Point de vue P 5 sation in luctable L enjeu qui s offre nous consiste juguler les sp culations et combattre des goismes nationaux Pour ce faire point n est besoin de r glementer a Flash Fiscal P 6 7 ne tout va mais il convient de r guler par un renforcement des pouvoirs des organismes a Strat gie patrimoniale P79 internationaux existants Le r le du FMI travers son brillant directeur g n ral montre que la volont tant l l action peut suivre Ar I m Du c t de l Europe Fortes et ind pendantes ces instances internationales sont seules capables d aller P 10 11 E Le dossier Le PLU de Paris mode d emploi l encontre des corporatismes souvent compr hensibles mais d fendant des int r ts court terme L actualit le d montre tous les jours et cet gard la situation des marins p cheurs est exemplaire en ce sens qu elle regroupe la totalit des diverses pr occupations cit es m Du c t des tribunaux ci dessus Copropri t P 16 Strat gie patrimoniale P 17 19 En ces temps ombrageux comme tous bons marins nous tenons la barre de notre Environnement P 19 20 entreprise en prenant les mesur
35. C t de l Europe COMIT DE R DACTION Julien ANTOINE Isabelle ARNOLD Vivien BAUFUME Julien BERNARD Adila BERRAMDANE Natalia BOGDANOVA Immobilier Urbanisme Droit des Affaires Droit Public Copropri t Strat gie Patrimoniale Julia CALDEROLI Damien CONCE Adrienne D AUMALE Christian DELPIERRE Malicia DONNIOU C line GALY Fiscalit Notariale Strat gie Patrimoniale Immobilier Immobilier Urbanisme Immobilier Marie Anne LE FLOCH Anne LE MAITRE Carole LVOVSCHI BLANC Cath rina MAKOSSO Patrimonial Strat gie Patrimoniale Immobilier Fiscalit Notariale Environnement Pratique Notariale Kristell GUILLOUX Cl ment MARIGOT Laurence PAINSAR FOURRE V ronique PEZARD Garance PHILIPPARIE Antoine URVOY Droit des Affaires Immobilier Immobilier Patrimonial Strat gie Patrimoniale Droit Public Cabinet Richard S f 0 Fr d ric VIEIRA Fabrice ZAMOLO Nathalie CLEMENT Thierry CROIZE Immobilier Droit Bancaire Immobilier Parisien Immobilier Parisien Sophie GUITARD Dominique RICHARD Fiscalit Flash Fiscal LES INDICES CONSOMMATION Indices des prix la consommation sources INSEE Mai 2008 Variation en Ens des m nages 119 10 mensuel 0 3 annuel 2 0 Ens des m nages Hors Tabac M nages urbains M nages urbains Hors tabac 117 86 119 57 annuel 3 0 annuel 3 0 mensuel 0 3 mensuel 0 3 11775 mensuel 0 3 annuel
36. E D EMPLOI Pr sentation g n rale du PLU de Paris Le Plan Local d Urbanisme PLU a t approuv par d lib ration du Conseil de Paris des 12 et 13 juin 2006 Il est entr en vigueur le 1 septembre 2006 Le 23 janvier 2007 le Pr fet de la R gion Ile de France a d f r devant le Tribunal administratif de Paris les dispositions du PLU concernant notamment les protections patrimoniales et le dispositif de sauvegarde des rez de chauss e commerciaux et artisanaux article UC 2 2 a b et e ainsi que les dispositions des articles UV 6 UV 7 N 6 et N 7 relatives l implantation des constructions par rapport aux voies dans la zone urbaine verte et la zone naturelle et foresti re Le Tribunal administratif de Paris a annul par un jugement du 2 ao t 2007 certaines dispositions du PLU Ces mesures concernent principa lement les mesures de protection des rez de chauss e commerciaux et artisanaux Les dispositions g n rales suivantes ont t annul es e le a de l article UG 2 2 du r glement conditions relatives la transformation en habitation de locaux existants en rez de chauss e sur rue r glement tome 1 p 32 Le tribunal a consid r qu aucune disposition l gislative ou r glementaire n avait pu l galement fonder l diction par le r glement d un PLU d une prescription qui r git l agencement int rieur et les conditions d entretien des b timents d habitation et non leur implantation leur empri
37. NDICALE LIBRE D mission d une association syndicale impossibilit non Le propri taire d un immeuble inclus dans le p rim tre d une association syndicale ne peut d missionner de celle ci du fait du caract re r el de cette adh sion Seule la vente de son bien entrainera son retrait de l association Cass 3 civ 10 octobre 2007 n 06 18 108 n 896 P B Bull Gestion immo n 396 novembre 2007 p1303 LOI CARREZ Parties communes usage exclusif exclusion du mesurage Carrez absence de ventilation calcul de la r duction du prix Seul les lots de copropri t sont soumis l obli gation de mesurage issue de la loi CARREZ du 10 juillet 1965 D s lors ne sont pas inclus dans le calcul les parties communes usage exclusif B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX d un copropri taire En effet ce droit m me qualifi de lot par le RCP n est pas assimil un droit de propri t mais repr sente un simple droit r el accessoire du lot privatif Notamment Cass 3 civ 6 juin 2007 n 06 13 477 P B R I Confirmation de jurisprudence Par cons quent si lors de la vente le prix n a pas t ventil la r duction se calcule sur le prix diminu de la valeur des biens ou lots exclus du champ d application de la loi dite CARREZ Cass 3 civ 16 Janvier 2008 n 06 21 696 n 22 P B I et n 06 15 314 P B Bull Gestion Immo n 399 f vrier 2008 p1224 ASSOCIATION FONCI
38. U BANQUIER Prestataires de services d investissement exigence de la constitution d une couverture Revirement de jurisprudence de la cour de cassation qui admet la respon sabilit contractuelle d une banque prestataire de service d investissement pour ne pas avoir exig de son client la constitution d une couverture La cour de cassation estime d sormais que le prestataire de services d investissement est tenu d exercer son activit avec la comp tence le soin et la diligence qui s imposent au mieux des int r ts de ses clients et de l int grit du march Elle estimait auparavant que le donneur d ordres ne pouvait invoquer son profit le non respect de l obligation de couverture celle ci n tant dict e que dans l int r t de l op rateur et afin de pourvoir la s curit des mar ch s mais non dans le sien propre Cass com 26 f vrier 2008 n 07 10761 n 316 FS PBIR Chaib c St Cortal Consors BRDA 3 08 du 15 f vrier 2008 BRDA 3 08 du 15 f vrier 2008 COMIT EDITORIAL DU BULLETIN CHEUVREUX Directeur de Publication Comit scientifique T ja i ARE 1 Ronan BOURGES Bruno CHEUVREUX Alix D OCAGNE Murielle GAMET Virginie JACQUET R dacteur en chef Conception R daction Corrections Relecture R alisation Conception graphique L C Cr ation Impression Renaissance Lochoise R my NERRIERE Sophie BOLELA Catherine DESMONTS Du C t du Parlement Du
39. ais pour autant ne serait qu accessoire au regard des obligations du march La Cour de Justice se prononce par ailleurs sur l application des r gles communautaires aux march s de travaux dont le montant est inf rieur aux seuils pr vus par les directives relatives aux march s publics Reprenant le raisonnement qu elle a initi dans sa d cision Commission contre Irlande du 13 novembre 2007 Bulletin Cheuvreux n 1 mars 2008 elle consid re que les r gles du Trait ont vocation s appliquer aux march s publics dont le montant est Inf rieur aux seuils fix s par les directives et qui pr sentent un int r t trans frontalier certain Ainsi l attribution d un march qui pr sente un int r t transfrontalier certain en l absence de toute transparence une entreprise situ e dans l Etat membre du pouvoir adjudicateur est constitutive d une diff rence de traitement au d triment des entreprises susceptibles d tre int ress es par ledit march qui sont situ es dans un autre Etat membre interdite en appli cation des articles 43 et 49 du Trait CJCE 21 f vrier 2008 aff C 412 04 Commission c Italie Contrat et March s publics n 3 mars 2008 p 14 B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX March public march d int r t transfrontalier certain crit res Trois mois seulement apr s avoir rendu sa d ci sion Commission c Italie voir supra La Cour de Justice des Commun
40. al R p min n 14197 JOAN Q 8 avr 2008 p 3065 RJPF f vrier 2008 page 17 PLU destination qualification des r sidences de tourisme habitation oui h bergement h telier non Dans cette r ponse minist rielle le Ministre fait valoir que les r sidences de tourisme constituent des constructions usage d habitation notamment en ce que les dispositions du CCH relatives aux b timents d habitation s ap pliquent elles En revanche elles ne sont pas soumises aux dispositions de la loi du 5 juillet 1996 relatives aux tablissements h teliers notamment En cons quence de telles r sidences peuvent tre autoris es dans les zones du PLU accueillant des constructions usage d habitation tout comme dans les zones p riurbaines vocation de loisirs et de tourisme moins que le r glement de la zone ne les Interdise express ment Rep min n 3080 JOAN Q 25 12 2007 p 8224 Urbanisme construction mars 2008 n 50 Taxe forfaitaire et participation La taxe forfaitaire sur la cession titre on reux de terrains nus devenus constructibles peut se cumuler avec la participation pour voirie et r seaux Rep Min du 27 mai 2008 JOAN Q n 11079 R duction d imp t au titre des souscriptions en num raire au capital de PME LAdministration reprend l ensemble de la doctrine administrative relative la r duction d imp t sur le revenu IR accord e au titre des souscriptions en num rai
41. ale Les protections d espaces verts existants et des espaces libres sont renforc es gr ce la cr ation d outils nouveaux qui seront appliqu s localement la parcelle e Cr ation d espaces verts prot g s EVP substitution au profit des anciens espaces verts int rieurs prot g s EVIP Il s agit d ensemble paysager existant sur un ou plusieurs terrains que le PLU prot ge pour son r le dans le maintien des quilibres cologiques sa qualit v g tale ou arboricole Ils sont r pertori s dans l annexe V du r glement avec l indication de leurs superficies r glementaires e Cr ation d une protection sp cifique des espaces libres prot g s ELP sans que ceux ci soient n cessairement v g talis s Ce sont des espaces g n ralement dominante min rale ne comportant pas de construction en l vation et constituant sur un ou plusieurs terrains une unit paysag re prot g e pour sa fonction dans le paysage urbain et le cadre de vie des habitants sa qualit esth tique ou de t moi gnage historique et le cas ch ant son r le dans le maintien des quilibres cologiques Ils sont d limit s sur les documents graphiques du r glement e L espace libre v g taliser ELV permet de d limiter des espaces libres requalifier Ce sont des emprises dominante min rale ou d j v g talis es situ es en bordure de voie ou l int rieur des terrains prot g es pour pr server ou am liorer la
42. ant un prix de soixante mille francs 60 000 francs lequel prix converti d un commun accord entre les parties en l obligation que prend B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX l acqu reur envers le vendeur de lui assurer deux promenades hebdomadaires sur le d partement de l Ard che de lui fournir l habillement n ces saire et g n ralement lui assurer le suivi de sa correspondance En outre il est bien convenu que pour le cas o l tat de sant du vendeur n cessiterait une admission en hospice ou h pi tal suite la d gradation de son tat de sant cette obligation cesserait pendant la p riode de s jour dans lesdits tablissements et unique ment en ce qui concerne les deux promenades hebdomadaires acqu reur demande alors que le contrat soit requalifi en bail nourriture La Cour de Cassation approuve les juges du fond et rejette le pourvoi au motif que le bail nourriture est caract ris par l obligation contract e par l acqu reur de subvenir la vie et aux besoins de l auteur de l ali nation sp cialement en lui assurant la fourniture et la prise en charge de ses aliments En l esp ce le contrat litigieux ne constituait pas un bail nourriture mais un contrat de vente qui pouvait tre r solu pour vilet du prix Cass 1 civ 20 f vrier 2008 n 06 19 977 JCP N n 11 du 14 mars 2008 Rescision pour l sion revalorisation d une rente viag re Le
43. ard des pr visions conomiques et d mographiques une tude d environnement tenant lieu d tude d impact l explication des choix retenus les motifs et la justification des limitations apport es Il B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX doit justifier de la compatibilit du PLU avec les diverses normes supra communales Le rapport de pr sentation n entraine pas en lui m me des effets juridiques les servitudes ne pouvant tre dict es que par le r glement e Le PADD est l une des pi ces constitutives du dossier de PLU Il expose le projet d urbanisme de la commune et d finit les orientations d urbanisme et d am nagement retenues pour l ensemble de la commune n est pas directement opposable aux autorisations de construire contrairement au r glement et aux orientations d am nage ment mais le r glement et les orientations lorsqu elles existent doivent tre en coh rence avec ses dispositions e Les orientations d am nagement peuvent pr voir les op rations d am nagement mettre en uvre notamment pour mettre en valeur l environnement les paysages les entr es des villes et le patri moine lutter contre l insalubrit permettre le renouvellement urbain et assurer le d veloppement de la commune A la diff rence des orientations g n rales figurant dans le PADD les orientations d am nagement par quartier ou secteur sont opposables aux tiers Tout projet de construction ou d a
44. ass 3 civ 10 octobre 2007 n 06 16 223 n 1076 P B Bull Gestion Immo n 396 novembre 2007 p1299 Mandat promesse sign e pour le mandant facult pr vue au mandat Pour qu une promesse de vente soit valable ment sign e par un agent immobilier agissant au nom et pour le compte de son mandant ven deur le mandat conclu entre eux doit expres s ment et imp rativement contenir cette facul t de passer la vente Certes la th orie du mandat apparent peut couvrir l absence de mandat de rechercher un acqu reur en ce sens Civ 1 12 mai 2004 mais ne peut palier le non respect des dispositions d ordre public dict es par La loi Hoguet du 2 janvier 1970 relatives au contenu du mandat Cass 1 civ 31 janvier 2008 n 05 15 774 n 97 P B I Bull Gestion Immo n 399 f vrier 2008 p1217 Bull Lamy Immo Mars 2008 n 156 PROMESSE DE VENTE R tractation de l acqu reur d un bien immobilier droit de repentir non an antissement du compromis Un acqu reur avait fait jouer sa facult de r tractation issue de l article L 271 1 du CCH puis s tait repenti avant l expiration du d lai de r tractation Les juges du fond ont prononc la r solution de la vente aux torts de l acqu reur puisque celui ci avait renonc acqu rir puis s en est repenti avant l expiration du d lai de r trac tation en acceptant nouveau d acqu rir aux conditions fix es par le compromis La Cour de
45. atoire remariage entre l ex poux caducit de la rente Lors d un 1er divorce un homme est condamn verser une prestation compensatoire sous forme de rente viag re son ex pouse Par la suite il pouse nouveau la m me femme puis il en divorce une seconde fois Lors du 2 divor ce il n a pas t attribu de nouvelle prestation compensatoire l pouse au motif que le 1 jugement de divorce avait toujours force ex cutoire Devant le juge de l ex cution l ex mari soutient que le remariage emporte n cessairement cadu cit des mesures prises lors du divorce La Cour de Cassation a retenu cette analyse Cass 1 Civ 17 octobre 2007 n 06 20451 P B RJPF f vrier 2008 page 15 R p Def n 05 08 n 38732 p 569 Recel d actions communes aux poux privation des actions et de leurs dividendes L ex poux victime du recel devient seul propri taire des biens recel s et a seul droit aux fruits et revenus produits par ces biens depuis la dis solution de la communaut ou si le recel est post rieur depuis l appropriation des biens par le receleur Cass 1 civ 31 octobre 2007 n 06 10348 P B RJPF f vrier 2008 page 18 R compense due la communaut financement d outils de travail par les revenus du fonds artisanal propre principe et montant Un artisan commun en biens avait financ l achat de v hicules n cessaires son fonds arti sanal au moyen des revenus dudit fonds
46. atre outils sp cifiques qui prot gent le logement social sur le territoire parisien sont les suivants e Certaines orientations d am nagement pr voient l obligation de cr er des logements sociaux en fonction de quantum e La r gle des 25 le document graphique du PLU d limite un secteur de d ficit en logement social dans lequel s appliquent les dispositions de l article UG 2 3 Ces dispositions noncent que tout projet entrant dans le champ d application du permis de construire comportant des surfaces d habitation doit pr voir d affecter au loge ment social locatif au moins 25 de la SHON destin e l habitation Cette obligation concerne aussi bien les projets de construction neuve de restructuration lourde ou de changement de destination que ces op rations rel vent du permis de construire ou de la d claration pr a lable Toutefois ces dispositions ne sont pas applicables si la SHON d habitation est inf rieure 800 m e Les emplacements r serv s en vue de la r alisation de logement ou de logement locatif social ils sont au nombre de 107 Ces emplace ments nonc s l annexe V du r glement du PLU sont r serv s en vue de la r alisation de logements et de logements locatifs sociaux qui se r partissent en plusieurs cat gories Le m canisme appliqu est d imposer un pourcentage d habitation la SHON une fois d duite les surfaces en RDC en sous sol ou comportant des CINASPIC C est donc l ense
47. aut s Europ ennes s est prononc e nouveau sur les r gles applicables aux march s publics dont le montant est inf rieur aux seuils fix s par les directives en appor tant d utiles pr cisions sur la notion d int r t transfrontalier certain Confirmant un principe qu elle a pos r cem ment d cision Commission contre Irlande du 13 novembre 2007 elle consid re que l appli cation des r gles fondamentales et des prin cipes g n raux du Trait aux proc dures de pas sation des march s d une valeur inf rieure au seuil d application des directives communau taires pr suppose que les march s en cause pr sentent un int r t transfrontalier certain Pour appr hender cette nouvelle notion la Cour propose trois crit res qui permettent selon elle de d terminer s il s agit ou non d un march qui pr sente un int r t transfrontalier certain la valeur estim e du montant du march public sa technicit ou la localisation g ographique des travaux tant pr cis que ces trois crit res devraient tre appr ci s selon la Cour de mani re combin e CJCE 15 mai 2008 aff C 147 06 SECAP SpA c Comune di Torino JCP Administrations et collectivit s territoriales n 22 26 mai 2008 p 28 Bail emphyt otique administratif qualification mise en concurrence oui La Communaut Urbaine de Bordeaux a lanc un appel d offre en vue de conclure un contrat de bail emphyt otique administratif assorti
48. bles Voir son commentaire en page 43 ets CA de Bordeaux 27 f vrier 2007 n 05 004619 Monsieur Robert X c ADEME JCP Environnement n 4 avril 2008 p 43 A lire Rapport de la mission Lepage sur la gouvernance colo gique dossier sp cial dans la Revue mensuelle du Juris classeur environnement d avril 2008 pour b n ficier de notre service de recherche d appartement contactez Elizabeth HERBINGER T l 01 44 90 16 22 Email e herbinger cheuvreux associes fr IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILI RE PREEMPTION DU LOCATAIRE Cong pour vente accord collectif 9 juin 1998 diagnostics immobiliers absence sanction nullit des cong s L accord collectif du 9 juin 1998 dicte diverses dispositions d ordre public et notamment l obli gation pour le bailleur de communiquer au pre neur en place lors de la d livrance du cong pour vendre diff rents diagnostics et bilans techniques D s lors l absence d examen avec les associations de locataires des modalit s de r alisation de ces diagnostics entraine la nullit des cong s Cass 3 civ 20 f vrier 2008 n 06 21 122 n 148 P B I Bull Gestion Immo n 399 Mars 2008 p1196 JCP N n 9 29 f vrier 2008 act 266 DIVERS Troubles de voisinage nuisances sonores g n r es par une activit de ski nautique Les propri taires de plusieurs r sidences secon daires s taient plaints de nuisances sonores
49. c d son installation et que le cessionnaire se soit substitu lui en sa qualit d exploitant Elle pr cise toutefois qu il ne ressort d aucun texte que l administration a la possibilit d imposer l exploitant dans le cadre de la remise en tat du site de rem dier des dommages ou des nuisances d pourvus de tout lien avec l exploitation En l esp ce l adminis tration n tait pas en mesure de d montrer que la pollution tait en lien avec l exploitation du site Il ressort de cet arr t qu il n est pas possible pour le Pr fet en se fondant unique ment sur la qualit de dernier exploitant d ordonner ce dernier des mesures visant faire cesser des nuisances sans lien direct avec l exploitation du site CAA de Versailles 22 janvier 2008 n O5VEO01535 Min Ecologie et D veloppement durable c Gaz de France JCP Environnement n 4 avril 2008 p 51 Installations class es autorisation d cision cr atrice de droits d lai de retrait oui Conform ment la jurisprudence Ternon du 26 octobre 2001 l administration peut l gale ment retirer une d cision cr atrice de droits ill gale dans un d lai de quatre mois suivant la prise de cette d cision Une autorisation d exploiter une Installation class e est bien une d cision cr atrice de droits En l esp ce l administration a proc d au retrait d une autorisation d une unit de concassage r v l e ill gale en l absence du doss
50. c s ou celui du mandataire le placement sous tutelle de l un des deux ou la r vo cation du mandat par le juge des tutelles En pr sence d un outil professionnel et lorsque les h ritiers ne seraient pas en mesure de reprendre cette entreprise du fait de leur ge ou de leurs comp tences le mandat posthume permet de d signer de son vivant par un acte authentique un mandataire avec mission apr s de le d c s du mandant et pour une dur e de cinq ans d administrer et de g rer l Entreprise pour le compte des h ritiers Pour que ce mandat soit valable il faut qu il soit accept du vivant du mandant par le mandataire La combinaison de ces deux institutions juridiques permet d assurer la continuit de la gestion d une entreprise malgr l indisponibilit de l entrepreneur Cependant l efficacit de ce type de solution d pend des qualit s du mandataire choisi Or il n est pas ais de trouv r uni dans une m me per sonne disponible pour exercer une telle mission l ensemble des qualit s et comp tences recher ch es Aussi il peut tre envisag de recourir diff rents mandataires auxquels seraient attribu s des missions et des pouvoirs distincts Ainsi il serait possible de d signer un mandataire principal charg d une mission d administration et de gestion de l entreprise et d organiser la surveillance de son action par d autres mandataires e Le choix d licat d un
51. cassation rejette cette analyse en estimant que l exercice du droit de r tractation entraine l an antissement de la vente de sorte que l acqu reur ne peut pas ensuite se repentir en acceptant d acqu rir le bien m me si le d lai de r tractation n est pas expir Cass 3 civ 13 f vrier 2008 n 06 20334 n 136 FS PB Le Mentec c Crouin BRDA 5 08 du 15 mars 2008 Droit et Pat n 690 du 27 mars 2008 JCP N n 9 29 f vrier 2008 act 268 Non r alisation de la condition suspensive carence des b n ficiaires conformit aux termes de la condition charge de la preuve Une promesse de vente avait t consentie sous la condition suspensive d obtention d un pr t de 900 000 euros sur une dur e maximale de 15 ans un taux d int r ts ne pouvant exc der 9 l an Les acqu reurs ont renonc cette acquisition en raison du refus des banques contact es Les vendeurs les ont alors assign s en paiement de l indemnit pr vue invoquant leur manque de diligence dans l accomplisse ment des formalit s relatives la r alisation de la condition suspensive La Cour d Appel de Paris rejette la demande consid rant que l on ne pouvait d duire de l absence des l ments caract ristiques du pr t dans le courrier de la banque la carence des acqu reurs La cour de cassation casse consid rant qu il appartenait aux acqu reurs de d montrer que la demande de pr t tait conforme aux caract ristiques pr vues dan
52. celui ci tait ENVIRONNEMENT ENVIRONNEMENT susceptible de faire l objet soit d un recours gracieux soit d un recours hi rarchique proro geant dans les deux cas le d lai de recours contentieux Le juge a consid r que dans ces circons tances eu gard aux garanties n cessaires l exercice effectif du droit au recours l arr t attaqu ne pouvait regarder comme tardive la demande pr sent e au tribunal administratif d Orl ans au motif que le recours gracieux pr sent le 9 d cembre 1997 par M D en qualit de mandataire du groupement n avait pu interrompre le d lai de recours contentieux Il ressort de cet arr t que le d lai de recours contentieux se trouve interrompu lorsque ces mentions erron es figurent dans la d cision Le Conseil d Etat a suivi les conclusions du commissaire du gouvernement Monsieur Mattias Guyomar qui a nonc que la men tion erron e qui figurait non dans la notifica tion de l arr t mais dans l un de ses articles rel ve le requ rant de toute forclusion Cette solution s inscrit dans le cadre d un droit un recours effectif conform ment l article 6 1 de la Convention europ enne de sauvegarde des droits de l homme et des libert s fonda mentales et va dans le sens d une meilleure s curit juridique pour les exploitants CE 21 d cembre 2007 n 280195 Groupement d irrigation des Pr s de la Forge et a BDEI mars 2008 p 43 Vente de ter
53. cer la propri t com merciale et notamment son droit au renou vellement r gle d ordre public que post rieur rement la signature de son contrat de bail Toute clause contraire est sanctionn e par la nullit relative dont le d lai de prescription est abr g par l article L145 15 du Code de com merce deux ans Cass 1 civ 23 janvier 2008 n 06 19129 n 59 P B I Bull Gestion Immo n 399 f vrier 2008 p1224 Bull Lamy Immo Mars 2008 n 356 R vision triennale de loyer impossibilit d une r vision la baisse L article L145 38 du Code de commerce issu de la loi MURCEF du 11 d cembre 2001 ne fait plus r f rence la notion de valeur locative dans le cadre de la r vision triennale l gale du loyer du bail commercial Par cons quent la Cour de Cassation pr cise que le loyer r vis doit tre fix la valeur loca tive d s lors que celle ci se situe entre le loyer en cours et le plafond r sultant de la variation de l indice du co t de la construction La Cour avait d j pr cis que le loyer ne pouvait tre inf rieur au loyer en cours Civ 3 11 juillet 2007 Cass 1 civ 6 f vrier 2008 n 06 21 983 n 117 P B I Bull Gestion Immo n 399 f vrier 2008 p1224 BRDA 4 08 du 29 f vrier 2008 Bull Lamy Immo Mars 2008 n 356 B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX Travaux r alis s par le preneur r gle de l accession en fin de bail r
54. constat e de leur caract re exag r eu gard ses facult s ne sont pas soumis rapport succession la non r v lation de l existence du contrat par un h ritier n est pas constitutive en elle m me d un recel successo ral faute d l ment intentionnel Cass 1 civ 12 d cembre 2007 R p Def n 02 08 p 127 PARTAGE Partage carence du demandeur du partage d ch ance du droit indemnit d occupation Celui qui demande son copartageant le versement d une indemnit en raison de l occu pation exclusive par celui ci d un bien indivis peut se voir refuser cette indemnit lorsque c est sa propre carence qui est l origine d un d lai anormalement long du partage Cass 1 civ 14 novembre 2007 n 06 18265 D RJPF f vrier 2008 page 17 DONATION R vocation pour ingratitude n cessit d un acte fautif ant rieur la donation La Cour de cassation apporte dans cet arr t une pr cision sur les conditions de la r vocation B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX d une donation pour ingratitude Ainsi elle rappelle qu il r sulte de l article 955 du Code civil que la r vocation d un acte de donation pour ingratitude ne peut tre prononc e que pour des faits commis par le donataire post rieurement sa r alisation En l esp ce l un des enfants d un couple avait d tourn des fonds de ses parents son profit avant d tre ult rieurement gratif
55. de l incapacit l assurance homme cl L assurance dite homme cl est un contrat d assurance contract par une entreprise elle m me tant la b n ficiaire sur la t te de ses dirigeants ou de certains de ses collaborateurs Cette assurance vise compenser le pr judice que lui causerait le d c s ou l incapacit des personnes sur la t te desquelles l assurance est souscrite par le versement d une indemnit d ter min e en fonction des pertes p cuniaires cons cutives la survenance du sinistre Pour l entre prise le traitement fiscal des cotisations et des indemnit s rend ce m canisme relativement neutre e Des cotisations d ductibles En effet l instruction fiscale du 7 mars 1994 tendue par l arr t du Conseil d Etat du 29 juillet 1998 consid re que les primes vers es dans le cadre de tels contrats constituent des charges d exploitation d ductibles du b n fice imposable de l exercice en cours la date de leur ch ance la double condition que le b n ficiaire du contrat soit irr vocable ment la soci t souscripteur que l homme cl soit un individu travaillant dans l entreprise et dont le r le est d terminant dans le fonctionnement de celle ci que le risque assur consiste en la perte p cu niaire cons cutive au d c s ou l incapacit de l homme cl assur et enfin que les primes vers es soient d finitivement perdues d faut de r alisa tion du risque as
56. du dispositif nouveau pourrait n tre qu apparente Les obligations nouvelles de faire qui leur incombent s informer du d c s de l assur rechercher le b n ficiaire n ont pas de contenu ni de sanction net tement d finis La loi aurait eu besoin sur ce point d un d cret d application Faute pour le pouvoir l gislatif de l avoir envisag c est le milieu des assureurs lui m me qui l a concoct par un engagement d ontologique venant d s le 18 d cembre 2007 pr ciser le dispositif l gal et renforcer les obligations l galement d finies m lll L acceptation du contrat par son b n ficiaire La loi redessine les modalit s de l acceptation A et red finit ses effets B A Les modalit s de l acceptation Une distinction majeure est op r e selon que l assur et le stipulant le souscripteur sont en vie et selon que l un ou l autre des assur et stipulant est d c d B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX STRAT GIE PATRIMONALE Article r dig par Herv L cuyer Professeur l Universit Paris II Panth on Assas e Tant que l assur et le stipulant sont en vie l acceptation est faite par un avenant sign de l entreprise d assurance du stipulant et du b n ficiaire Elle peut galement tre faite par un acte authentique ou sous seing priv sign du stipulant et du b n ficiaire et n a alors d effet l gard de l entreprise d assurance que lorsqu elle lui es
57. dur e du contrat apr s acceptation du b n ficiaire le stipulant ne peut exercer sa facult de rachat et l entreprise d assurance ne peut lui consentir d avance sans l accord du b n ficiaire Le l gislateur a tent de trouver un subtil quilibre le souscripteur est associ l acceptation en contrepartie il est priv de toute marge de man uvre unilat rale a posteriori L application de ce dispositif nouveau encadrant l acceptation n ira pas sans engendrer maintes difficult s d interpr tation A court terme on peut sans grande crainte d erreur parier sur une importante rar faction des contrats accept s Se trouverat l en effet encore un souscripteur pour accepter de perdre tous ses droits sur le contrat du moins de subordonner leur exercice au bon vouloir du b n ficiaire Enfin tandis que le l gislateur retenait ce nouveau dispositif la Cour de cassation empruntait un chemin tr s diff rent Par un arr t rendu en chambre mixte le 22 f vrier 2008 elle est venue consid rer que dans un contrat d assurance vie mixte et pour peu que le droit de rachat figura dans le contrat l acceptation par le b n ficiaire ne s opposait pas au rachat l initiative et pour le profit du seul souscripteur La solution est sans doute excellente elle ne vaut plus que pour le pass FLASH FISCAL FLASH FISCAL FLASH FISCAL PRELEVEMENT LIBERATOIRE SUR LES DIVIDENDES LA FAUSSE BONNE AFFAIRE Les di
58. e Ainsi il pourrait tre d sign une personne physique comp tente afin d assurer le rempla cement du mandant dans ses fonctions op rationnelles au sein de la soci t la g rance ou la pr sidence de la soci t par exemple ce mandataire op rationnel il pourrait tre adjoint un mandataire du contr le d opportunit qui pourrait tre une personne physique de confiance qui aurait pour mission de contr ler la bonne gestion du mandataire op rationnel utiliser les droits de vote du mandant et r voquer le mandataire op rationnel avec le concours d une troisi me mandataire Ce dernier pourrait tre une personne morale charg de l analyse des comptes de la gestion du mandataire op ra tionnel et partageant avec le mandataire du contr le d opportunit le pouvoir de r voquer le mandataire op rationnel Dans d autres circonstances il pourrait tre envisag de d signer un mandataire op rationnel afin de g rer la soci t et de donner une mission sp cifique un autre mandataire afin par exemple de rechercher un acqu reur ventuel et d organiser la vente de la soci t Il est souvent indiqu qu environ 7 000 entre prises disparaissent chaque ann e du fait du d c s de l entrepreneur et des difficult s que rencontrent ses h ritiers dans la reprise de cet outil professionnel Pourtant aujourd hui les entrepreneurs disposent des outils pr vus par les dispositifs Dutreil
59. e cr er un march int rieur du cr dit hypoth caire Cela sera accompagn par la refonte du registre foncier du syst me d valuation des biens et des proc dures de vente forc e Gr ce cette r forme le montant des int r ts verser pour un pr t hypo th caire de 100 000 euros pourrait tre r duit d environ 470 euros par an CONJONCTURE Nouveau cycle pour l investissement h telier Immobilier europ en Le volume total des transactions immobili res h teli res en Europe a recul de 20 l an dernier avec un cumul de 174 milliards d euros Faute d actifs disponibles les ventes de portefeuilles fl chissent Le march europ en de l investissement immobilier h telier a donc enregistr une grave baisse du nombre de transactions et in fine de leur montant total Cette baisse est iImput e une chute d activit de l ordre de 50 au Royaume Uni A contrario le march fran ais a t tr s actif avec un total de 2 milliards d euros pour les transactions de portefeuille Le march fran ais est donc pass en t te de ce march au niveau europ en notamment avec la tr s remarqu e reprise de l h tel haut de gamme parisien le Royal Monceau pour plus de 250 millions d euros Cette conjoncture conomique difficile s inscrit dans une ann e de turbu lences li es la crise des subprime am ricains Pourtant les investisseurs restent a l aff t des opportunit s Une sensible hausse de l investissement immob
60. e font pas suite une r clama tion contentieuse et ne peuvent de ce fait don ner lieu au versement d int r ts moratolres CE 14 d cembre 2007 n 2972179 ss sect RJF 3 08 n 366 REVENUS FONCIERS Monuments historiques parties non inscrites parc d penses d ductibles non Sont d ductibles des revenus du propri taire d un monument historique les d penses directe ment li es la r paration et l entretien des parties inscrites l inventaire suppl mentaire des monuments historiques ainsi qu une fraction des d penses de chauffage d eau et d lectricit et la r mun ration d ouvriers sp cialis s dans la restauration de b timents anciens En revanche les d penses se rappor tant des parties non inscrites en particulier le parc et celles figurant sur des factures trop Impr cises ne sont pas d ductibles CE 3 me et 8 me ss sect 28 D cembre 2007 n 287847 RIF 3 08 n 262 Taxe d habitation locations meubl es redevable Un propri taire qui loue son appartement meubl mais qui s en r serve la disposition en dehors des p riodes de locations saisonni res peut tre regard comme le redevable de la taxe d habitation La circonstance que l appartement tait lou au ler janvier de l ann e est indiff rente d s lors qu l issue du bail en cours d ann e le propri taire n a donn aucun man dat une agence pour remettre l appartement en location CE 30 novembre 200
61. e requ rant demandant l annulation dun permis de construire ne saurait utilement se borner soutenir qu il a t d livr sous l empire d un document ill gal quelle que soit la nature de l ill galit dont il se pr vaut Toutefois la d claration d ill galit ayant pour cons quence de remettre en vigueur l ancien document Imm diatement ant rieur il appartient au requ rant de faire valoir que le permis de construire m connait les r gles d urbanisme ainsi remises en vigueur Sous r serve des dispositions de l article L 600 1 du Code de l ur banisme CE Section 07 f vrier 2008 Commune de Courbevoie n 297227 BJDU 6 2007 p 459 POS proc dure de modification mise disposition du public du rapport du commissaire enqu teur pr alable l approbation non L article R 123 11 du Code de l urbanisme dernier alin a dans sa r daction ant rieure la loi SRU du 13 d cembre 2000 imposait de mettre la disposition du public le rapport et les conclusions du commissaire enqu teur Au regard de ce texte cette formalit ne faisait pas obstacle ce que la d lib ration approuvant la modification d un POS intervienne avant cette mise disposition Il n est pas certain que la solution retenue par le Conseil serait la m me pour la proc dure d ap probation ou de modification d un PLU d s lors que le texte actuel impose que le rapport et les conclusions du commissaire enqu teur soient mis
62. efuser au propri taire de la parcelle limitrophe de s installer temporaire ment sur sa parcelle pour construire un immeuble en limite de propri t R p Min n 767 JO S nat 6 d cembre 2007 p 2235 AJDI n 2 2008 page 154 Droit d habitation et d usage et valuation fiscale L article 762 bis du CGI dispose que pour la liquidation des droits de mutation titre gratuit la valeur des droits d habitation et d usage est de 60 de la valeur fiscale de l usufruit Cet article est applicable non seulement la valeur du droit d usage et d habitation du conjoint survivant mais aussi tous les droits d usage et d habitation qu ils soient institu s par la loi ou par la volont des parties RM n 344 S Dassault JO S nat Q 6 d c 2007 p 2226 La revue fiscale notariale n 1 janvier 2008 p 5 n 10 Plus value immobili re cession de la r sidence principale ex poux ayant quitt le bien Un ex poux ou ex concubin pacs ou non peut b n ficier de l exon ra tion de la plus value r alis e lors de la cession de son ancienne r sidence principale quelque soit le d lai coul depuis son d part si les deux conditions suivantes sont remplies l autre ex poux ou ex concubin a occup les lieux jusqu leur mise en vente la cession intervient dans les d lais normaux de vente dans la majorit des cas un d lai d une ann e compter de la mise en vente doit consti tuer le d lai maxim
63. en compensant les pertes de chiffres d affaire en assurant l entreprise la disposition de tr sorerie lui permettant de continuer son activit et de faire face ses engagements et ses charges fixes Par ailleurs le d nouement du contrat permettra aussi l entreprise de sauvegarder son image aupr s de ses partenaires et clients en affichant sa solidit financi re et en consolidant sa valeur nette comptable Ainsi la nouvelle direction disposera de moyens suppl mentaires afin de traverser la p riode de transition que g n re la disparition d un fonda teur ou d un homme cl mais elle se trouvera aussi dans de meilleures conditions pour aborder l ventuelle cession de l entreprise Toutefois une telle solution demeure incompl te si la soci t n est pas rapidement sortie de la 2 D adm 4 C 4231 3 CE 29 juillet 1998 n 108244 SA Clinique Lafourcade 4 Article 38 quater du CGI Par d rogation aux dispositions de l article 38 lorsqu un contrat d assurance sur la vie a t souscrit aupr s d une compagnie d assurances par une entreprise sur la t te d un dirigeant ou d une person ne jouant un r le d terminant dans le fonctionnement de l exploitation le profit qui r sulte de l indemnisation du pr judice conomique subi par l entreprise cons cutivement au d c s peut tre r parti par parts gales sur l ann e de sa r alisation et sur les quatre ann es suivantes Dans ce cas l entreprise chelon
64. en pr sence d une clause d exclusion de garantie des vices cach s ins r e l acte l action des acqu reurs est soumise la preuve de la mauvaise foi du vendeur appr ci e sou verainement par les juges CA Paris 2 ch 27 f vrier 2008 n 07 01411 Jurishebdo n 307 URBANISME ET AM NAGEMENT PERMIS DE CONSTRUIRE Permis de construire d lai de retrait notification respect d un d lai non Rendu dans une affaire trang re au droit de l urbanisme la d cision rapport e relative aux d lais de notification du retrait d une d cision Individuelle est int ressante transposer en mati re d autorisation de construire Dans cette affaire une d cision individuelle cr atrice de droit avait t retir e dans le d lai l gal de retrait 4 mois en droit commun mais ce retrait n avait pas t notifi au b n ficiaire dans le d lai de retrait Le Juge consid re que la circonstance que cette d cision de retrait n a t notifi e au b n ficiaire qu apr s l expira tion du d lai de quatre mois est sans incidence sur la l galit Commentant cet arr t S P rignon souligne les difficult s pratiques que pourrait causer cet arr t en mati re d autorisation de construire pour les professionnels de l immobilier qui pourront tre contraints de s assurer aupr s de l administration que la d cision na pas t retir e dans le d lai l gal CE 21 decembre 2007 n 285515
65. eneur Cass 3 civ 5 mars 2008 n 06 19 237 et 06 20 223 Juris Data n 2008 043005 JCP N n 12 du 21 mars 2008 act 310 VENTE Revendication immobili re actes de partage anciens sans Incidence sur des titres actuels et concordants Suite la vente de diff rentes parcelles d un ensemble immobilier dont la moiti indivise d une terrasse l acqu reur revendiquant l int gralit de la terrasse avait alors assign les acqu reurs de l autre moiti contestant que leurs auteurs aient t valablement propri taires de la moiti Sa demande tant rejet e l acqu reur reproche la Cour d Appel d avoir n glig de consid rer les actes initiaux de partage datant de 1877 et 1901 Mais la Cour de cassation ne retient pas ces arguments au motif que son acte d acquisition et celui de ses voisins concordaient parfaite ment ce qui attestait de leur validit donc les actes ant rieurs ne pouvaient tre que sans inci dence Pour la Cour d Appel les actes de partage ini tlaux ne pouvaient tre oppos s aux auteurs des voisins Ces conventions anciennes souvent non publi es lorsqu ant rieures au ler janvier 1956 ne repr sentent que des indices Inoppo sables aux tiers sauf d montrer que ceux ci en avaient connaissance Leur force probatoire est inf rieure un titre authentique actuel et sans ambigu t Cass 3 civ 2 avril 2008 n 400 FS P B rejet Jurishebdo n 311 Diagnostic amia
66. engagement de conservation des titres et r duction de droits de mutation titre gratuit leur permettant de transmettre au moindre co t leur entreprise Mais ces m ca nismes ne sont pas suffisants pour garantir la valeur des entreprises transmises I convient donc de s assurer que l incapacit ou la disparition du dirigeant ne paralyse pas l Entreprise A cet effet la r daction d un mandat de protec tion future et dans certains cas celle d un mandat posthume accompagn d une modification des statuts de la soci t sont m me de r duire non seulement les d lais de reprise en main de l entreprise mais aussi le traumatisme que celle ci subit du fait de l indisponibilit de son dirigeant En outre les contrats homme cl peuvent don ner aux mandataires les moyens de leur mission Ainsi l ensemble de ces m canismes transmis sion mandats et assurance participent des moyens la disposition des cr ateurs d entreprise leur permettant d assurer la survie de leur cr ation leur propre disparition 7 Chaque ann e et en fin de mandat le mandataire rend compte de sa gestion aux h ritiers du mandant 8 Cette liste comprend les services mentionn s au 14 du de l article L 312 1 les personnes agr es au titre de l article L 472 1 les personnes d sign es dans la d claration pr vue l article L 472 6 B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX RESCRITS FISCAUX Pr alablem
67. ent la conclusion d un contrat ou d une convention le contribuable peut consulter l administration fiscale Celle ci dispose d un d lai de six mois pour rendre son avis r ponse favorable l op ration peut tre r alis e sans r ponse dans les 6 mois la proc dure de r pression pour les abus de droit ne pourra pas par la suite tre utilis e par le fisc Son avis est nomm rescrit et peut clairer les contribuables qui sont dans la m me situation Investissement Malraux r alis par une soci t civile immobili re L administration fiscale vient de refuser un couple l accord pr alable qu il avait sollicit sur une op ration Immobili re consid rant que le montage d crit est susceptible d tre remis en cause sur le fondement de l abus de droit Il s agissait de cr er une SCI familiale d acqu rir un bien situ dans un p rim tre sauvegard d effec tuer des travaux de restauration immobili re d duits des revenus des associ s et de louer ensuite le bien ses associ s au prix du march L op ration ainsi r alis e est abusive d s lors qu en permettant aux associ s dimputer des d ficits fonciers sur leur revenu global ou sur des revenus fonciers provenant de la location d autres immeubles elle n a pas d autre but que de faire chec ces dispositions Rescrit DGI n 2008 7 FP 22 avril 2008 Dispense de TVA inapplicable aux cessions isol es d un immeuble affect partielle
68. ent Cass 3 civ 3 octobre 2007 R p Def du 15 f vrier 2008 art 38718 Trouble de voisinage par le preneur recours contre le bailleur possible non Un bailleur commercial avait t sanctionn par le juge de 1 re Instance et le juge d appel sa responsabilit ayant t retenu pour les troubles de voisinage caus s par son preneur La Cour de cassation censure les juges du fond consid rant qu il y a d faut de droit d agir l en contre du bailleur dans ce cas Il convient toutefois de r server cette solution aux cas o il n y a pas d engagement du pro pri taire envers les tiers concern s comme par exemple dans l hypoth se d un r glement de copropri t Civ 3 18 septembre 2007 AJDI avril 2008 p 283 Cong donn par un poux action en nullit par le locataire bien commun action ouverte au seul conjoint L action en nullit d un acte pass par un poux sur un bien commun n tant ouverte qu son conjoint l exception de nullit du locataire est recevable En l esp ce des poux communs en biens ont donn bail des locaux usage commercial d pendant de la communaut L pouse seule a d livr cong avec refus de renouvellement pour motifs graves de l gitimes La locataire a assign l pouse pour voir d clarer nul ce cong La Cour d appel a valid le cong et la Cour de cassation confirme en ces termes il r sulte de l article 1427 alin a 147 du c
69. ente de l instruction fiscale qui viendra esp re t on lever les incertitudes existantes NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS Plus values immobili res et indivision La loi de finances pour 2008 a modifi certaines dispositions du r gime d imposition applicable en mati re de partage de biens indivis tant mobiliers qu immobiliers Ainsi les partages avec soulte y compris pour les valeurs mobili res de biens provenant d une Indivision successorale conjugale ou d une indivision entre partenaires ayant conclu un PACS ne sont plus soumis au r gime d imposition des plus values condition qu ils interviennent entre membres originaires de l indivision Par ailleurs le r gime de faveur a t tendu aux partages de biens re us par voie de donation partage et aux partages portant sur des biens indivis acquis par des poux ou partenaires d un PACS y compris lorsque le bien indivis faisant l objet du partage a t acquis avant le mariage ou la conclusion du PACS Ces nouvelles dispositions comment es dans deux instructions venant de para tre s appliquent aux partages intervenus compter du 1 janvier 2007 pour les valeurs mobili res et du 1er janvier 2008 pour les biens Immobiliers Inst BOI 8 M 1 08 du 21 mai 2008 plus values immobili res et BOI 5 C 3 08 du 21 mai 2008 plus values mobili res Plus values professionnelles r alis es sur des biens immobiliers abatte ment pour dur e de d tention L administration f
70. erritoriales avec le r glement du 5 juillet 2006 relatif au groupement europ en de coop ration territoriale GECT PE et Cons UE r gl n 1082 2006 JOUE n L 210 31 juill 2006 p 19 V JCP S 2006 alerte 1741 est publi e au Journal officiel du 17 avril Le texte instaure la possibilit de cr er un groupement europ en de coop ration territoriale de droit fran ais V JCP A 2006 tude 1295 entre d une part les collectivit s territoriales leurs groupements et apr s autorisation de leur autorit de tutelle les organismes de droit public au sens de la directive 2004 18 CE du 31 mars 2004 relative la coordination des proc dures de passation des march s publics de travaux de fournitures et de services JOUE n L 134 30 avr 2004 p 1 V Contrats March s publ 2004 tude 5 et d autre part les collectivit s territoriales les groupements de collectivit s territoriales et les organismes de droit public des tats membres de l Union europ enne ainsi qu avec les tats membres de l Union euro p enne ou les tats frontaliers membres du Conseil de l Europe sous r serve de l autorisation pr alable du repr sentant de l tat dans la r gion o le groupement europ en de coop ration territoriale a son si ge Le GECT est dot de la personnalit morale et de l autonomie financi re Les collectivit s territoriales leurs groupements et les organismes de droit public peuvent en outre adh rer un gro
71. ertise et de n gociation immobili re Thierry CROIZE Nathalie CLEMENT L IMMOBILIER PARISIEN CONJONCTURE INDICE NOTAIRE INSEE PARIS prix m2 Appartements anciens Variation sur 3 mois 27 Variation annuelle 10 5 4 trimestre 2007 213 3 EVOLUTION DES PRIX ET DES VOLUMES DANS PARIS ET PETITE COURONNE Source Bilan ann e 2007 de la Chambre des Notaires de Paris www paris notaires fr Transactions immobili res Volume Chiffre d Affaires Total 1 3 7 1 Dont Appartements anciens libres 1 0 7 1 Appartements neufs 8 0 0 5 Maisons anciennes 0 5 1 6 Maisons neuves 147 5 8 Terrains 5 8 2 9 Immeuble entier 0 5 42
72. es n cessaires la ma trise des co ts mais surtout en Immobilier institutionnel E L 7 E E assumant notre strat gie volontariste Cette derni re se concr tise aujourd hui par la et Promotion immobili re P 21 24 D Urbanisme nomination de deux nouveaux notaires que sont Virginie JACQUET et Murielle GAMET et Am nagement P 25 26 qui dans le domaine de l immobilier et de la strat gie patrimoniale vont poursuivre notre Droit public P 26 27 d veloppement Droit fiscal P 28 29 Droit des affaires P 29 Droit bancaire et financier P 29 Ronan BOURGES m Conjoncture Les Indices P 31 Immobilier parisien _P 32 Office certifi ISO ar Directeur de la publication Ma tre Ronan BOURGES Ont particip ce Bulletin Julien Antoine Isabelle Arnold Adrienne d Aumale Julien Bernard Adila Berramdane NataliaBogdanova Sophie Bolela Ronan Bourges Bruno Cheuvreux Christian Delpierre Catherine Desmonts Malicia Donniou Amaury Guilloteau Kristell Guilloux Matthieu Levilly Marie Lorraine Henry Virginie Jacquet Marie Anne Le Floch Carole Lvovschi Cl ment Marigot Murielle Gamet Sophie Guitard R my Nerri re Alix d Ocagne Imran Omarjee Laurence PainsarFourre V ronique P zard Garance Philiparie Sylvie Qu au Mich le Raunet Fr d ric Recq Dominique Richard Antoine Urvoy Fr d ric Vieira Fabrice Zamolo Le Bulletin de Cheuvreux N 2 2008 est dit par l Etude Cheuvreux Impression La
73. formes urbaines et le patrimoine issu de l histoire parisienne r quilibrer la diversit des fonctions pr server des secteurs sp cifiques dans des territoires limit s pour prot ger certaines activit s m COEFFICIENTS D OCCUPATIONS DES SOLS COS ET DESTINATIONS Dans la zone UG le COS est conserv l exception des secteurs d am nagement et des secteurs des maisons et villas secteurs sans COS Le COS de droit est fix 3 En revanche les trois autres zones du PLU ne disposent pas de COS Le m canisme du COS de fait c est dire la possibilit d am nager ou de reconstruire des b timents dans la limite des surfaces existantes est maintenu Ainsi lorsque la densit des constructions existantes d pas se le COS il est possible d am nager ou de reconstruire des b timents dans la limite des surfaces existantes sous r serve du respect des autres dispositions du r glement de reconstruire un b timent dans la limite de la surface existante Ce dispositif permet le renouvellement ou la modernisation des immeubles Le r quilibrage et la diversit des fonctions sont assur s par un dispositif qui distingue principalement deux secteurs B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX e un secteur de protection de l habitation o cette destination est privil gi e Dans ce secteur le COS de droit est de 3 mais la SHON des destina tions li es l emploi bureau commerce artisana
74. h avant que celui ci ne puisse tre effectivement conclu En cas de non respect de ce d lai le texte fait obligation aux tribunaux nationaux d annuler le march en le d clarant sans effet b combattre l attribution ill gale de march s publics avec possibilit pour les tribunaux de les d clarer sans effet sauf raisons Imp rieuses d int r t g n ral Les march s seront alors soumis un nouvel appel d offre Dans ce cas des sanctions substitutives devront tre appliqu es La directive doit tre transpos e par les Etats membres avant le 20 d cembre 2009 Cr ation des partenariats public priv institutionnalis s PPPI La Commission europ enne a publi des l ments d orientation sur la cr ation des partenariats public priv institutionnalis s PPPI qui sont des entit s capital mixte habituellement cr es pour la prestation d un service au public notamment au niveau local Les l ments d orientation de la Commission se basent sur un arr t de la Cour de Justice Europ enne C 26 03 Stadt Halle qui impose des proc dures de passation transpa rentes et concurrentielles lors de l attribution des march s publics ou concessions aux entit s mixtes Publication de la loi relative au groupement europ en de coop ration territoriale La loi du 16 avril 2008 visant renforcer la coop ration transfrontali re transnationale et interr gionale par la mise en conformit du Code g n ral des collectivit s t
75. i par une donation partage consentie par sa m re Bien que celle ci n ait eu connaissance des faits qu apr s la donation partage et qu elle ait agi dans le d lai d un an de cette connaissance son action en r vocabilit n a pu tre accueillie les faits ayant t commis ant rieurement l acte de donation Cass 1 civ 9 janvier 2008 R p Def n 05 08 p 487 Point de d part de l action en r vocation d une donation pour ingratitude Une information a t ouverte la demande du donataire du chef de faux l encontre de sa m re donatrice L ingratitude n est tablie qu la date laquelle l arr t de la chambre de l instruction ayant confirm le non lieu avait d finitivement constat le caract re mensonger de ces accusations Le d lai d un an pour enga ger la proc dure de r vocation de la donation ne pouvait donc courir qu compter de cette date savoir l arr t confirmatif Cass 1 civ 19 mars 2008 n 07 11 861 juris data n 2008 043225 JCN N n 14 du 4 avril 2008 Donation partage procuration authentique condition de substitution de mandataire En mati re d acception de donation seul le mandataire d sign peut en la forme notari e faire usage de la facult de substitution pr vue dans une procuration En l esp ce des procura tions ont t tablies au nom d un clerc de l office notarial par certains donataires Le jour de la signature de l acte de donation le clerc ne tra
76. ier de demande de l attestation fonci re CAA de Paris 4 octobre 2007 n 04PA02833 Pomare Code Permanent Environnement et Nuisances Bulletin 364 2008 p 2819 D CHETS D chets d tenteur ADEME demande de remboursement oui Monsieur Robert X a h rit la suite du d c s de son p re d une propri t o ont t exerc es successivement des activit s de fonderie qui ont engendr s une contamination importante du sol Par arr t s pr fectoraux l ADEME a t charg e de r habiliter le site et a demand au propri taire apr s avoir accompli sa mission le remboursement du montant des travaux ex cu t s sur le fondement des articles L 541 2 du Code de l environnement et de l article 1382 du Code civil La Cour d appel de Bordeaux confirme le juge ment et nonce qu s en sa qualit de propri taire de ce site il Monsieur Andr X est d tenteur des d chets de plomb qui y sont incorpor s au sens de l article L 541 1 du Code de l environnement et tenu d en assurer l limination par application de l article L 541 2 du m me code Philippe Billet est venu commenter cet arr t dans la Revue mensuelle du Juris classeur envi ronnement et d veloppe un point int ressant sur la qualification juridique de ces r sidus de plomb et notamment sur le point de savoir s ils peuvent tre l galement consid r s comme des d chets alors qu ils sont incorpor s au sol et sont donc devenus des immeu
77. il d Etat rappelle dans un arr t Consorts Bermond en date du 5 mars 2008 que non seu lement le propri taire d une voie priv e est en droit d en interdire l acc s au public tout moment mais galement que le maire ne sau rait sans exc der les pouvoirs qui lui ont t conf r s par l article L2212 2 du Code g n ral des collectivit s territoriales rouvrir une telle vole la circulation publique en cas d opposl tion des propri taires CE 5 mars 2008 Consorts Bermond BJCL n 4 08 p 257 DROIT FISCAL TVA Vente immobili re indemnit d immobilisation assujettissement la TVA non La somme d nomm e indemnit d immobilisa tion stipul e dans une vente comme acquise au vendeur en cas de d faut de r alisation de la vente constitue une Indemnit forfaitaire vers e en r paration du pr judice subi la suite d une d faillance du client sans lien direct avec un quelconque service rendu titre on reux et en tant que telle non soumise TVA Il s agit d un revirement de la jurisprudence fran aise qui S aligne sur la jurisprudence europ enne CAA Lyon 31 octobre 2007 n 06 525 5 ch RJF 4 08 n 420 Vente d immeuble construire d duction de TVA en amont vente de lot apr s 5 ans absence de reversement livraison soi m me Dans l hypoth se o un promoteur na pas vendu certains lots dans les cinq ans de leur ach vement la vente de ces appartements n est plus so
78. ilier d entreprise en Europe en 2007 Entre 2006 et 2007 le volume total des investissements en immobilier d entreprise en Europe a augment de 6 milliards d euros Cependant on note une baisse d un tiers des investissements au quatri me trimestre de l ann e 2007 due la crise Immobili re des Etats Unis qui selon CB Richard Ellis a nuit de mani re tr s nette l activit de l investissement d entreprise au Royaume Uni alors que le niveau de ces Investissements serait rest stable sur le continent LAutriche l Espagne et les Pays Bas auraient m me enregistr une hausse de leur activit dans le dernier trimestre 2007 TOP 10 DES VILLES DE BUREAUX LES PLUS CHERES Selon une tude du cabinet immobilier Cushman amp Wakefield Londres affiche les loyers les plus chers du monde pour la 3 me ann e cons cutive Paris perd deux places et pointe la 6 me place du classement Selon l tude annuelle du cabinet de conseil en immobilier d entreprise Cushman amp Wakefield le West End Londres est pour la troisi me ann e cons cutive le quartier le plus cher du monde en ce qui concerne la location de bureaux avec un co t d occupation de 2 277 euros m an Un r sultat qui s explique entre autres par une demande toujours soutenue du secteur de la finance La ville de Hong Kong se hisse la deuxi me marche du podium avec 1 745 euros m an suivie de Tokyo avec un loyer de 1 536 euros m an Quant Paris elle perd 2 place
79. instance de cette collectivit locale Cass 3 civ 6 f vrier 2008 Droit et Pat n 689 du 19 mars 2008 CONTRATS ET MARCHES PUBLICS March public march s mixtes crit re de qualification march d int r t transfrontalier certain Saisie par la Commission europ enne d un recours en manquement form l encontre de l Italie concernant une loi relative aux march s publics de travaux la Cour de Justice des Communaut s Europ ennes a rendu r cem ment une d cision int ressante double titre La Cour s est tout d abord prononc e sur le cas des march s publics ayant un double objet dits march s mixtes sujet sur lequel elle n avait pas eu l occasion de se prononcer depuis sa d cision Gestion Hotelera Internacional du 19 avril 1994 La Cour rappelle que le r gime juridique de ces contrats d pend de leur objet principal Celui ci doit tre d termin apr s un examen objectif de l ensemble du march sur lequel porte le contrat La Cour indique qu il convient de v ri fier pour ce faire les obligations essentielles qui pr valent dans le contrat tant pr cis que le montant des diff rentes prestations n est qu un crit re parmi d autres qui ne peut en toute cir constance tre d terminant Cela pourrait en effet avoir comme cons quence de faire chap per la r glementation sur les march s publics certaines prestations sous couvert d une autre prestation dont le montant serait sup rieur m
80. ion de cet article dans le cas d un fonds sur lequel existait d j un mur ancien surmont d un grillage en retrait d environ 50 cm de la limite s parative La Cour de cassation casse l arr t pour violation de l article 663 du code civil aucune cl ture n ayant t construite en limite de propri t Il faut conclure de cette d cision que le voisin peut imposer la construction du mur frais par tag s m me s il existe d j un mur en retrait sur le terrain Cass 3 civ 19 mars 2008 n 261 FS P B cassation partielle Jurishebdo n 308 BAIL D HABITATION ET MIXTE Logement insalubre paiement des loyers interdit Un arr t pr fectoral avait d clar un logement en tat d insalubrit rem diable Or le juge de proximit avait rejet la demande du locataire en remboursement du loyer au motif que le locataire avait sign tant le bail que le proc s verbal de conciliation en connais sance de la situation de l immeuble et qu il invoquait tort un vice du consentement La d cision est cass e En effet l article L 521 2 du CCH pr voit les cas dans lesquels le loyer cesse d tre d par le loca taire Il renvoie l article L 1331 22 et suivants du code de la sant publique Il s agit notam ment des locaux pour lesquels le pr fet a adres s une mise en demeure d effectuer des travaux L arr t rapport tire les conclusions de cette r gle le bailleur ne peut pas se pr va
81. iscale rappelle et explicite dans une r cente instruction que les plus values professionnelles portant sur des biens immobiliers ou droits immobiliers affect s l exploitation d une entreprise agricole Industrielle ou artisanale sont d sormais d termin es apr s application d un abattement de 10 par ann e de d tention partir de la 6e ann e Ces plusvalues sont donc de fait exon r es apr s 15 ans de d tention B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX Cet abattement est susceptible de b n ficier aux seules entreprises relevant de l imp t sur le revenu quel que soit le r gime d imposition sous lequel elles sont plac es r gime r el micro d claratif sp cial ou forfaitaire Cette mesure s applique aux plus values r alis es depuis le 1er janvier 2006 Instr BOI 4 B 3 08 n 49 du 7 mai 2008 Int r ts d emprunt et nue propri t Les int r ts d emprunt vers s par les nus propri taires d immeubles lou s et destin s financer l acquisition de la nue propri t ou les d penses de r pa ration d entretien ou d am lioration de ces immeubles sont d ductibles des revenus fonciers provenant le cas ch ant de leurs autres propri t s Rescrit DGI n 2007 49 FP 4 d cembre 2007 JCP Fiscal Notarial n 1 janvier 2008 p 4 n 5 REPONSES MINISTERIELLES Construction et obligations de voisinage R serve faite de l hypoth se de travaux publics le propri taire d une parcelle peut r
82. l doit permettre de conna tre l avance l identit des personnes susceptibles de si ger par la d signation des membres qui la composent soit en vertu de la qualit au nom de laquelle elles sont appel es si ger lorsque cette mention suffit les iden tifier soit dans l hypoth se o un membre peut se faire repr senter par l indication nominative de la personne qui pourra le repr senter D s lors doit tre d clar ill gal l arr t pr fec toral qui se borne d signer les lus locaux et les repr sentants des compagnies consulaires en pr cisant que les uns et les autres pourraient se faire repr senter sans indiquer le nom de ce repr sentant ventuel Les pr fets s abstenant en g n ral de proc der la d signation pr cise des membres de la CDEC il existe un risque latent d annulation pour ce motif des d cisions actuellement concern es par un recours CE 16 janvier 2008 St Leroy Merlin n 296528 Construction urbanisme mars 2008 n 54 BRDA 6 08 du 31 mars 2008 PROPRIETES PUBLIQUES Domaine priv cession notion de clause exorbitante de droit commun La Cour administrative d appel de Marseille nonce dans un arr t Soci t Hirondelles vau clusienne de constructions rendu le 19 novembre 2007 que les contrats de ventes por tant sur des d pendances du domaine priv des commune sont en principe des contrats de droit priv sauf lorsqu un tel contrat comporte des clauses
83. la B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX U C T DU PARLEMENT IU C T DE L TUDE e Le P lerin Magazine a interview Mich le Raunet l occasion du Congr s des Notaires sur le th me de l acc s aux informations environnementales par les acqu reurs d un bien Immobilier interview disponible en video sur le site www pelern nfo Dans le num ro de Juin du m me journal la journaliste Patricia Labiano a co crit un article avec R my Nerri re sur le th me de la location de son bien en logement social bail r habilitation usufruit locatif e R my Nerri re interviendra lors d une formation EFE le 13 octobre 2008 consacr e la prospection la n gociation et la ma trise du foncier Son inter vention portera plus particuli rement sur la s curisation de la n gociation par le choix de l avant contrat construction et de l habitation Le d cret modifie aussi l art 4 du d cret n 2004 964 du 9 septembre 2004 relatif la s curit des ascenseurs pour pr voir pour le premier contr le technique des ascenseurs des dates diff renci es selon leur date d installation Agent immobilier un droit r mun ration en l absence de transaction Les conditions d exercice de la profession d agent immobilier d finies par la loi n 70 9 du 2 janvier 1970 loi Hoguet sont modifi es par le d cret n 2008 355 du 15 avril 2008 Un agent immobilier peut d sormais perce voir des sommes d argent
84. la communaut Lorsqu une SCI souhaite opter pour l imp t sur les soci t s la notification qu elle adresse au service des imp ts cette fin doit tre sign e par tous les associ s Si la soci t compte deux associ s qui sont des poux l option rev tue de la signature d un seul d entre eux nest pas valable m me si ces derniers sont mari s sous le r gime de la communaut La signature des deux poux est n cessaire CE 28 d cembre 2007 JCP Fiscalit notariale n 4 2008 avril 2008 Assujettissement d une SCI l IS exigibilit des droits de mutation titre on reux sur les apports ant rieurs Une soci t civile qui opte peu apr s sa consti tution pour l assujettissement l imp t sur les soci t s est redevable des droits de mutation titre on reux sur les apports titre purs et simples effectu s sa cr ation Cass com 20 novembre 2007 JCP Fiscalit notariale n 4 2008 avril 2008 IS report en arri re des d ficits Une soci t anonyme est recevable demander le report en arri re d un d ficit sur les b n fices d ann es ant rieures issus de rectifications CE 19 d cembre 2007 n 285588 et 294358 10 et 89 ss RIF 3 08 n 347 DROITS D ENREGISTREMENT Remise d immeubles titre de dividendes droits d enregistrement non La d cision de distribution de dividendes consti tue un acte Juridique unilat ral et non un contrat de sorte qu elle ne caract rise pas
85. le cadre de ZAD a voulu assouplir cette exigence de motivation en introduisant la possibilit de se r f rer aux motivations g n rales de l acte cr ant la ZAD En effet la ZAD ayant pour objet de constituer des r serves fon ci res une pr emption dans ce cadre s ins re dans l op ration g n rale d acquisition de la ma trise fonci re et la collectivit n a donc pas besoin de justifier d un projet pr cis Ainsi en l esp ce le Conseil d tat juge qu une d cision par laquelle une collectivit exerce dans la cadre d une ZAD le droit de pr emption dont elle est titulaire des fins de constitution de r serves fonci res n a pas justifier d un pro jet pr cis la r f rence aux motivations g n rales de l acte ayant cr la ZAD tant suffisante Il faut noter qu une telle motivation par r f rence n est r guli re que pour autant que l acte auquel il est fait r f rence est lui m me suffi samment motiv I est ainsi possible de contes ter le caract re suffisant de la motivation de l arr t pr fectoral cr ant une ZAD l appui d un recours contre la d cision de pr emption Conseil d tat 17 d cembre 2007 Commune de Pardies Pi tat req n 307231 BJDU 6 2007 p 436 ets D cision de pr emption motivation situation du bien dans une ZAC La d cision par la commune d exercer son droit de pr emption urbain doit tre doublement motiv e D une part au regard des objectifs l gaux
86. le fait que l immeuble est effectivement donn en location titre on reux dans des conditions normales par l usufruitier et que le revenu correspondant est impos au nom de l usufruitier dans la cat gorie des revenus fonciers Dans le cas d un local pour partie lou un tiers et pour partie occup par l usufruitier l adminis tration est fond e r duire le montant des travaux d ductibles au prorata de la surface des locaux dont l usufruitier s est r serv la jouissance CE 21 d c 2007 n 300726 RJF 4 08 n 392 DROIT DES AFFAIRES CESSION DE PARTS Cession de parts non enregistrement au greffe liquidation judiciaire du c dant assurance absence de subrogation contre le tiers cessionnaire Les soci t s B et P associ es de la soci t R avaient c d leurs parts M CC et Mmes V et E C lesquelles avaient c d ult rieurement les leurs Mme D C Une proc dure de liquidation judiciaire avait t ouverte l encontre de la soci t R et de la soci t B laquelle apparaissait toujours comme son associ e faute pour l avocat d avoir proc d aux formalit s de cession de parts aupr s du registre du commerce et des soci t s L avocat de la soci t B ayant t condamn payer une certaine somme en r paration de sa faute professionnelle son assureur la soci t M apr s r glement de cette somme au profit de la soci t B s tait fait remettre une quittance subro gative et assig
87. lle ont t ali n s par le premier gratifi les droits du second b n ficiaire ne se reportent ni sur le produit de ces all nations ni sur les nouveaux biens acquis Cass 1 civ 7 juin 2006 n 04 10 616 juris data n 2006 033863 JCP N n 5 ler f vrier 2008 Legs de parts sociales incompatible avec les des statuts droit a la valeur des parts l gu es qualit d associ non Un legs de parts de SCI n a pu tre ex cut les statuts de la SCI excluant la transmission de la qualit d associ par legs La Cour de Cassation a reconnu au l gataire le droit la valeur des parts au jour du d c s Cass 1 civ 12 d cembre 2007 n 05 21885 D RIPF f vrier 2008 page 29 DROIT INTERNATIONAL R gime matrimonial tranger modification par contrat Le r gime matrimonial des poux tait soumis la loi de l Etat de New York et en application de cette loi ils peuvent changer de r gime matri monial par contrat Le changement de r gime matrimonial re u par un notaire en France sans homologation est donc une proc dure valable Cass 1 civ 19 mars 2008 n 06 19 103 juris data n 2008 043230 JCP N n 14 du 4 avril 2008 MINORITE Jouissance l gale entretien et ducation de l enfant mineur sort des gains et salaires L enfant mineur n a pas de droit de jouissance l gale sur ses gains et salaires Ses administra teurs l gaux peuvent affecter tout ou partie de ces revenus son e
88. loir d un accord du locataire pour exiger le paiement du loyer Cass 3 civ 19 mars 2008 n 321 FS P B cassation Jurishebdo n 308 Locaux vacants non soumis la loi de 1948 exception local joint un local occup loi 1948 notion d indivisibilit Le principe pos par l article 25 de la loi du 23 d cembre 1986 est clair les locaux vacants au 23 d cembre 1986 sortent du champ d appli cation de la loi du 1 septembre 1948 relative aux baux d habitation Cependant un tel local peut rester soumis la loi de 1948 s il est adjoint un lot soumis lui m me cette Loi Les deux principes qui s ap pliquent sont d une part la notion d indivisibili t du bail et d autre part la r gle selon laquel le l accessoire suit le principal En l esp ce le preneur n avait vers qu un seul d p t de garan tie ne payait qu un loyer unique et global et ne recevait qu un seul appel de charge l exclusion conventionnelle des dispositions de la loi de 1986 est prohib e lors de la conclusion du bail Cass 3 ME civ 2 juin 1999 Bull civ Ill n 123 mais non lors de l extension d un bail conclu ant rieurement cette loi Cass 3 civ 17 octobre 2007 n 06 17472 n 931 P B Gestion Immo bull 396 novembre 2007 p1295 Etat des lieux convocation du locataire non constat opposable ce dernier Par un revirement de Jurisprudence la Cour de Cassation consid re d sormais que l tat des lie
89. m nagement doit tre compatible avec les orientations relatives au quartier ou secteur o se situe ce projet Cette compatibilit s appr cie lors de l instruction des demandes d autorisation d urbanisme Les orientations d am nagement du PLU de Paris se pr sentent sous la forme de sch mas d am nagement compos s d un texte explicatif et d un document graphique cartographi qui fournissent les informa tions relatives la compr hension du projet d am nagement Elles concernent 22 territoires dans lesquels des op rations d am nage ment sont d j engag es ou en cours d tude Parmi ces territoires figurent notamment le quartier des Halles Ter l h pital Saint Lazare 10 me le site des Olympiades 13 me Paris Rive Gauche 13 me le secteur Beaugrenelle Front de Seine 15 me le secteur Clichy Batignolles 17 me et Paris Nord Est 18 et 19 me e Le r glement comprend des documents graphiques et des docu ments crits El ment essentiel du dossier il d limite les diff rentes zones du plan et fixe en coh rence avec le PADD les r gles g n rales et les servitudes d utilisation des sols chaque zone du PLU corres pond un chapitre du r glement comprenant 14 articles En outre en application des articles L 123 1 et L 123 2 dudit code le r glement du PLU de Paris a tabli des contraintes particuli res dans des secteurs d limit s Elles sont relat es aux annexes Il II IV V du r glement La princi
90. mble des surfaces en tages l exception des CINASPIC qui sert de base de calcul de l obligation r glementaire le syst me est diff rent de celui de la r gle des 25 o l obligation ne concerne que les surfaces d habitation e Le d passement de COS pour cr er du logement social en applica tion de l article L 127 1 du Code de l urbanisme le Conseil de Paris a adopt une d lib ration autorisant le d passement de COS dans une limite de 20 condition d affecter les surfaces ainsi cr es au logement locatif social Cette disposition ne s applique que dans les secteurs o un COS existe c est dire seulement en zone urbaine g n rale et sous r serve du respect des autres r gles du PLU E PROTECTION DU PATRIMOINE HISTORIQUE ET ARCHITECTURAL Le PLU recense comme par le pass la liste des monuments histo riques inscrits et class s Le PLU prot ge en outre en application de l article L 123 1 7 du Code de l urbanisme des immeubles parcelles b timents ou parties de b timents l ments particuliers qui poss dent une qualit architecturale remarquable ou constituent un t moignage de la formation et de l histoire de la ville ou d un quartier ou assurent par leur volum trie un rep re particulier dans le paysage urbain La liste de ces immeubles figure dans l annexe VI du pr sent r glement E STATIONNEMENT En mati re de stationnement le PLU exige la r alisation d aires de stationnement mais ces no
91. ment une activit locative Les livraisons de biens et les prestations de services r alis es entre redevables de la TVA sont dispens es de celle ci lors de la transmission titre on reux ou titre gratuit ou sous forme d apport une soci t d une universalit totale ou partielle de biens CGI art 257 bis Toutefois vient de pr ciser l Administration lorsqu un assujetti op re la cession isol e d un immeuble quil avait affect jusqu alors de mani re partielle une activit locative au titre de laquelle les loyers per us taient en tout ou partie soumis effectivement la TVA il y a lieu d carter le b n fice de la dispense de taxation ou de r gularisation dans la mesure o l im meuble c d ne constitue pas dans son ensemble une partie d entreprise susceptible d tre quali fi e d universalit partielle Rescrit DGI n 2008 4 4 mars 2008 DU COTE DU PARLEMENT EUROPEEN March public La directive n 2007 66 CE du Parlement europ en et du Conseil du 11 d cembre 2007 modifiant les directives n 89 665 CEE et n 92 13 CEE du Conseil en ce qui concerne l am lioration de l efficacit des proc dures de recours en mati re de passation des march s public vient d tre publi e au JOUE Ce texte a notamment pour objectifs a d am liorer les proc dures de recours nationales et imposer aux pouvoirs adjudicateurs d attendre au moins 10 jours avant de d cider qui a emport le marc
92. mobili res Jean Louis Borloo le ministre de l Ecologie de l Energie du D veloppement durable a sign le 15 mai avec les acteurs immobiliers une convention visant am liorer l information de l acqu reur d un bien immobilier sur la perfor mance nerg tique de celui ci Cette convention pr voit la g n ralisation de l affichage de la performance nerg tique des logements dans les annonces immobili res sous la forme d une chelle d croissante de performance avec double indication chiffr e et color e Le diagnostic devient un argument de vente La qualit nerg tique d un logement et la valorisation de ses installations par exemple chemin e po le g othermie va donc devenir un l ment qui influencera le prix des transactions immobili res et incitera les propri taires investir dans les nergies renouvelables et l isolation de leur logement Il n est pas exclu par la suite de rendre obligatoire cet affichage dans les annonces Immobili res pour tous les particuliers R forme des enqu tes publiques La r forme des enqu tes publiques confirm e dans le projet de loi Grenelle s inscrit dans un contexte International convention d Aarhus et national Grenelle tr s porteur Si l volution du dispositif des enqu tes publiques est urgente ce n est pas tant pour am liorer la d mocratie participative que pour mettre en conformit la France avec le droit international et europ en L envir
93. mporaire ou d finitive de l entre preneur en compensant les baisses de chiffre d affaire et les frais de r organisation que celle ci g n re D autre part la cons cration par la loi des mandats posthumes et de protection future qui permettent d assurer la continuit de la gestion de l outil professionnel en autorisant le dirigeant d signer un mandataire pour la gestion de son entreprise au cas ou il dispara trait ou serait dans l incapacit d assumer ses fonctions Ainsi le cumul de ces m canismes devrait per mettre d enrayer la perte de valeur de l entreprise li e l incapacit du dirigeant et de g rer l entre prise ou d en pr parer la cession en son absence dans les meilleures conditions possibles m Enrayer la perte de valeur de l entreprise La perte de valeur que l entreprise subit la suite de l incapacit totale ou partielle du dirigeant cest d abord la cons quence d une baisse du chiffre d affaire et la hausse des charges li es sa r organisation C est dans ce cadre que jouera l assurance homme cl La perte de valeur d une entreprise est aussi due sa paralysie en cas de survenance brutale d une incapacit temporaire ou d finitive du dirigeant ainsi qu aux doutes et l incertitude qui p sent sur la continuit de l activit en son absence Ces causes peuvent tre limit es dans le temps par l usage de mandats posthume ou de protection future E Limiter les effets conomiques
94. nait M C C et Mme D C devant le tribunal sur le fondement des dispositions de l article 1251 3 du code civil La Cour de cassation approuve la Cour d appel de Paris qui a consid r que la subrogation n est admise que si par son paiement le solvens a lib r le d biteur de sa dette l gard d un cr ancier qui leur est commun or les consorts C est la faute de son propre avocat et non celles des consorts C qui avait t la cause du pr judice subi par la soci t B laquelle n tait donc cr anci re que de l avocat l exclusion des consorts C L assureur solvens ne pouvait donc tre subrog contre les consorts C qui n taient ni auteurs ni co auteurs du dommage Cass com 29 janvier 2008 Droit et Pat n 688 du 12 mars 2008 DE CHEUVREUX B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet PRET Pr t taux d int r t variable modification du taux obligation d information non L article L 313 2 du Code de la consommation s il impose la mention du taux effectif global dans tout crit constatant un pr t ne fait pas obligation au pr teur en cas de stipulation de r vision du taux d int r t originel selon l volution d un indice objectif d informer l emprunteur de la modification du taux effectif global r sultant d une telle r vision Cass 1 re civ 20 d c 2007 n 06 14 690 CRCAM Anjou et Maine c St Le Brasseur JurisData n 2007 041978 JCP N n 9 du 29 f vrier 2008 RESPONSABILITE D
95. ne par parts gales sur les m mes ann es la d duction du montant global des primes qu elle a acquitt es en ex cution de ces contrats et qui n ont pas t pr c demment d duites des r sultats imposables de l entreprise Les sommes dont l imposition a t diff r e en application de l alin a pr c dent sont rapport es au b n fice imposable de l exercice de la cession ou de la cessation de l entreprise 5 Cf Bulletin Cheuvreux 2 juin 2007 Dossier La r forme de la protection juridique des majeurs 6 Ce mandat ne peut pas en principe d passer la dur e de deux ans compter du d c s du mandant sauf prorogation une ou plusieurs fois par d cision judiciaire Cependant lorsque l objet du mandat est la gestion d un bien professionnel ou lorsque le mandat t donn en raison de l inaptitude et de l ge des h ritiers sa dur e peut tre de cinq ans B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX paralysie dans laquelle la plonge l indisponibilit de son dirigeant De plus l incertitude qui p se sur le management du fait de l absence du dirigeant demeure malgr les compensations financi res une source de perte de confiance des salari s et des clients qui cause immanquable ment une perte de valeur de l entreprise Or les d lais de reprise en main de la soci t peuvent tre extr mement r duits si le dirigeant a par le biais d un Mandat de protection future ou d un mandat posth
96. ne cour d appel d cide de retenir les estimations Immobili res faites en 1997 sous r serve de leur indexation sur la base de l indice des prix la construction jusqu la date de la jouissance divise fix e en 2004 La Cour de cassation censure l arr t aux motifs que sur une p riode aussi longue les valuations r valu es et donc retenues ne pouvaient pas rejoindre les valuations des biens au jour du partage ou de la jouissance divise Le nouvel article 829 d sormais applicable pr cise que les valuations des biens doivent se faire jour partage ou jour de la jouissance divise sachant que cette date doit tre la plus proche possible du partage Cass 1 civ 14 novembre 2006 n 04 18 879 juris data n 2006 035872 JCP N n 5 du ler f vrier 2008 INSTALLATION CLASSEE Pollution d un site frais de remise en tat principe du recours contre l ancien exploitant Une soci t bailleresse a assign son locataire en paiement de dommages int r ts pour le retard apport la d pollution et l immobilisation des locaux servant la production de produits chimiques et d engrais ant rieurement donn s bail Arguant de l existence d une pollution ant rieure la soci t locataire forme une demande recon ventionnelle afin de faire condamner la soci t bailleresse au remboursement des frais de d pollution La Cour de Cassation approuve les juges du fond et le principe g n ral du pollueur payeur
97. nguer les sous r gions et les types de biens en ce qui concerne les terrains b tir et le prix des appartements on rel ve une progression de plus de 8 par rapport 2006 Cependant le march se concentre essentielle ment autour des communes proches des fronti res linguistiques avec la Flandre ou nationales avec les Pays Bas et l Allemagne affichant les prix moyens les plus lev s Li ge ville la situation est tr s contrast e certains quartiers sont en d clin mais d autres Laveu Saint L onard Thier Li ge en tr s nette hausse Attention la chambre des notaires note que la sp culation immobili re n a visiblement pas encore commenc r ellement autour de la gare Aussi elle remarque que l arriv e du TGV dans les villes europ ennes s accompagne en g n ral d une mont e du march immobilier qui ne manquera pas de toucher Li ge On note galement une baisse des offres locatives et donc un ralentissement en douceur de la croissance du march immobilier qui devrait se poursuivre en 2008 PORTUGAL Trois projets immobiliers pour 70 Millions d euro pour Bouygues Bouygues Immobilier vient de d crocher trois contrats au Portugal portant sur la r alisation d un centre commercial et de deux immeubles Il s agira de construire un centre commercial et de deux immeubles pour le compte de l am ricain Pramerica Real Estates Le centre commercial de 12 000 m sera achev en 2009 LE PLU DE PARIS MOD
98. nnel qui obtient un permis d am nager pr vu par l ordonnance n 2005 15 27 du 8 d cembre 2005 Rescrit DGI N 2008 10 FI du 20 mai 2008 Plus values immobili res et cession du bien un HLM L article 150 U du Code g n ral des imp ts CGI pr voit une exon ration d imp t sur les plus values r alis es lors de la cession par les personnes phy siques de biens immobiliers au profit directement ou indirectement d orga nismes en charge du logement social Ce dispositif a ensuite t tendu aux cessions r alis es au profit des collectivit s territoriales en vue de leur cession ult rieure l un de ces organismes par la loi du 13 juillet 2006 puis aux cessions r alis es au profit de certains tablissements publics par la loi de Finances pour 2008 Une instruction fiscale BOI n 8 M 2 08 du 6 juin 2008 qui commente ces nouvelles dispositions d taille les tablissements publics concern s par la derni re extension tablissements publics de coop ration intercommunale tablissements publics fonciers et d am nagement tablissements publics fonciers locaux cet gard il est pr cis que le dispositif s applique gale ment aux cessions r alis es au profit des soci t s d conomie mixte non g rantes de logements sociaux qui sont d l gataires du droit de pr emption urbain d une commune B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX EN PROJET Le DPE dans les annonces im
99. nte responsabilit du diagnostiqueur limit e l examen visuel Ayant entrepris des travaux et d couvert que le diagnostic amiante n tait pas conforme la r alit des acqu reurs ont assign leurs ven deurs en r paration et diminution du prix de vente Ils sont d bout s car le diagnostic les informait de la pr sence d amiante dans diff rents endroits et de plus ils avaient d clar en faire leur affaire personnelle et ne pr tendaient pas que les vendeurs aient eu connaissance lors de la vente de la pr sence d amiante en d autres points de la construction Les vendeurs sont alors fond s leur opposer la clause d exon ra tion de garantie des vices cach s stipul e au contrat De m me la responsabilit du diagnostiqueur n est pas engag e le diagnostic tait conforme la norme I comportait des erreurs en ce qu il n a pas d cel d autres endroits possiblement amiant s mais la mission du diagnostiqueur B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX consiste en une inspection visuelle sans travaux destructifs En l esp ce l amiante a t d cou verte lorsque des travaux de restauration ont t entrepris Il n est pas tabli qu au moment de la r alisation du diagnostic la texture des mat riaux au sous sol ait t visible l il nu Il aurait fallu un examen destructif que les textes n exigent pas CA Paris 2 Ch A 9 avril 2008 n 07 09156 Jurishebdo n 312
100. ntretien et son ducation B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX l exc dent doit lui revenir Cass 1 civ 9 janvier 2008 n 05 21 000 juris data n 2008 042166 JCP N n 13 du 28 mars 2008 SUCCESSION D lai de d p t de d claration de succession action en contestation de la d volution successorale Une action en recherche de paternit naturelle ne suspend pas le d lai de six mois imparti pour d poser la d claration de succession L h ritier saisi de plein droit de la succession a l obliga tion de proc der la d claration dans les d lais l gaux Cass com 26 mars 2008 n 07 11 703 JCP N n 15 du 11 avril 2008 D c s au cours de l instance en divorce communaut de bien points retraite absence de r version d usufruit droit r compense Un poux commun en biens ach te des points retraite Il d c de au cours de l instance en divorce apr s avoir d sh rit son pouse La Cour de Cassation d cide que la succession doit r compense la communaut le prix d achat desdits points retraite constituant une dette personnelle de l poux d c d d s lors qu il y avait absence de r version au profit du conjoint survivant Cass l re civ 31 octobre 2007 n 06 18572 P B RIPF f vrier 2008 page 21 Partage date d valuation des biens Un p re d c de en 1977 et son pouse en 1991 Les partages de successions sont tr s complexes r aliser U
101. ode civil que l action en nullit pass e par un poux relative ment un bien commun n est ouverte qu au conjoint de cet poux Par suite l exception de nullit du cong invoqu e par le locataire est recevable Cass 3 civ 14 novembre 2007 Soulier Mme c La Passerelle St AJDI n 2 2008 page 119 Clause de l acte authentique de vente d immeuble s analysant en d l gation imparfaite de paiement bail commercial paiement d une indemnit d viction Une soci t propri taire de locaux usage com mercial pris bail par une banque lui avait donn cong avec offre de renouvellement La bailleresse a ensuite notifi sa locataire la r tractation de cette offre et lui a offert le paie ment d une indemnit d viction Par acte authentique ult rieur une autre soci t a acquis la propri t de l immeuble lou La banque a assign la soci t nouvellement propri taire pour voir constater le renouvelle ment de son bail et obtenir titre subsidiaire le paiement d une indemnit d viction La Cour de cassation a approuv la Cour d ap pel d avoir d clar recevable la demande d in demnit d viction form e par la banque en retenant que l acte authentique de vente des biens lou s contenait une clause s analysant en une d l gation imparfaite de paiement par laquelle le propri taire avait transmis l acqu reur la charge du paiement de l indemnit d viction due au pr
102. onnement l gislatif et r glementaire des enqu tes publiques qui leur sont d di es manque en effet totalement de transparence et de lisibilit Au minist re on reconna t 163 proc dures diff rentes donnant lieu enqu te publique Yves J gouzo professeur la Sorbonne et auteur d un projet de r forme rendu en juillet 2007 au minist re charg de l environnement propose de regrouper toutes les proc dures autour de deux enqu tes l enqu te publique visant prot ger l environnement et l engu te d utilit publique Au del de ces volutions d autres intervenants ont voqu la n cessit d organiser les enqu tes plus en amont du projet le d veloppement du recours internet pour toucher une audience plus large ou encore l obliga tion pour les ma tres d ouvrage de r agir aux propositions formul es par le commissaire enqu teur suivre R forme du droit des familles recompos es La ministre de la Justice Rachida Dati souhaite un renforcement des droits du beau parent La r forme entend faire voluer les conditions d exercice de l autorit parentale puis assouplir les conditions de d l gation de l autorit parentale La loi devra terme reconna tre le droit d un enfant entretenir des relations avec son ancien beau p re ou son ancienne belle m re Projet de loi d orientation et de programmation du Grenelle de l envi ronnement Lors du Conseil des ministres du 11 juin
103. ont les qualit s humaines et techniques des hommes composant l entreprise qui g n rent sa valeur conomique Cette conception trouve une terrible illustration lorsque brutalement et de mani re impr visible le dirigeant dispara t ou se trouve incapable d assumer ses fonctions Un tel v nement produit des effets paralysie de l entreprise crise 1 Jean Bodin 1530 1596 B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX de confiance perte de chiffre d affaire perte de personnel qualifi frais de r organisation sur la valorisation conomique de l entreprise et est m me susceptible de porter atteinte sa survie Certes l entrepreneur a pu par le biais d engage ments de conservation de titres de donations ou de legs s assurer que la transmission de l entre prise se fasse au moindre co t fiscal mais la paralysie de la soci t qu entraine l incapacit du dirigeant ou le r glement de sa succession peut r duire n ant la valeur de ces biens Aussi pour assurer la protection de l entreprise et donc du patrimoine de l entrepreneur et de sa famille il convient de garantir la continuit de l exploitation Deux m canismes juridiques concourent aujourd hui la r alisation de cet objectif D une part le d veloppement Article r dig par Damien CONCE Groupe Patrimoine des contrats d assurance homme cl qui s attachent garantir l entreprise des effets de l incapacit te
104. ontribuable choisit d exercer l option pour un dividende il a tout Int r t B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX formuler l option pour l int gralit des divi dendes et distributions re us au cours de la m me ann e Or l option pour le pr l vement lib ratoire doit tre formul e pour chaque encaissement ce qui peut rendre la t che un peu fastidieuse pour un contribuable qui dispose de plusieurs lignes de titres dans plusieurs tablissements bancaires E En cas d option pour le pr l vement forfaitaire e Le contribuable perd la possibilit de d dui re une partie de la CSG de ses revenus impo sables En revanche en cas d imposition des dividendes au bar me progressif de l imp t sur le revenu la CSG reste d ductible hau teur de 5 8 du revenu imposable du contri buable e La base d application du pr l vement for faitaire est constitu e du montant brut des dividendes vers s c est dire sans application d aucun abattement ni d duction de frais ou d penses par exemple sans d duction des droits de garde Donc en optant pour le pr l vement la sour ce le contribuable perd la possibilit de d dui re de ses revenus les frais et charges ainsi que 5 8 de CSG pr lev s la source E Le pr l vement forfaitaire est pr lev l an n e m me du versement des dividendes alors que l imp t au bar me progre
105. p rante Cass 3 civ 31 janvier 2007 R p Def n 1 du 15 janvier 2008 art 38702 VICES CACHES Soci t d assurance professionnel de l immobilier non L existence d un service immobilier au sein d une soci t d assurances et le fait que celle ci m ne des op rations sur le march immobilier ne suffise pas caract riser le caract re profes sionnel de la vente immobili re de ladite soci t Par suite la clause d exclusion de la garantie des vices cach s dont ladite soci t d assu rances b n ficierait est valable Civ 3 25 avril 2007 AJDI janvier 2008 Clause exon ratoire de vices cach s d couverte d insectes xylophages preuve de la mauvaise foi du vendeur Se plaignant de la pr sence d insectes xylo phages dans le pavillon qu ils avaient acquis les acqu reurs ont assign leurs vendeurs en garantie des vices cach s Leurs demandes sont rejet es dans l acte le vendeur d clarait qu sa connaissance l im meuble n tait pas Inclus dans une zone conta min e ou susceptible d tre contamin e par les termites et qu il n avait pas connaissance de la pr sence de tels insectes dans l immeuble Les vendeurs n habitaient pas les lieux il n tait donc pas tabli qu ils avaient connaissance de la pr sence de parasites que les acqu reurs eux m mes pr cisent avoir d couverte un an apr s l acquisition Ainsi hors des zones d limit es par arr t pr fectoral et
106. pale cons quence de l tablissement de ces outils est la possibilit pour les propri taires des terrains concern s d exercer le droit de d laissement relevant des articles L 123 17 et L 230 1 du Code de l urbanisme aupr s de la direction de la Ville charg e de l urbanisme l annexe Il du r glement fixe des p rim tres devant faire l objet d un projet d am nagement global Dans ces p rim tres il est Interdit pendant une dur e de 5 ans compter de la date d laboration du PLU de r aliser des construction ou installations d une SHOB sup rieure un seuil indiqu l annexe 111 du r glement fixe la liste des emplacements r serv s aux voies ouvrages publics installations d int r t g n ral et espaces verts dans lesquels il est interdit de construire Les emplacements r serv s sont d duits de la superficie prise en compte pour le calcul des possibilit s de construction Toutefois le propri taire d un terrain dont une partie est comprise dans un de ces emplacements et qui accepte de c der gratuitement cette partie la collectivit b n ficiaire de la r serve peut tre autoris reporter sur la partie restante de son terrain un droit de construire correspondant tout ou partie du COS affectant la superficie du terrain qu il c de gratuitement la collectivit L annexe IV du r glement fixe la liste des p rim tres de localisation d quipements voies ouvrages espaces verts publics ou installations d
107. pportunit d acheter capacit future pargner sont en grande chute depuis ces six derniers mois Prix des logements parisiens et opinion des m nages 1991 1 trim 2008 mms Evolutions des prix des logements anciens Paris au m e Echelle de gauche 4 Confiance des m nages Indice INSEE 5 4 Echelle de droite c M X 0 2 H 5 Y 10 0 I j 15 hI 20 2 f 5 o 25 4 30 35 6 40 1991 2008 Confiance des m nages Mai 2006 Mai 2008 Opportunit d acheter Etude CHEUVREUX Capacit future pargner pou de gauche Indicateur r sum opinion des m nages B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX EN BREF Immobilier le prix des maisons a baiss de 3 3 en mai Les Echos Sur fond de stabilisation du march la Fnaim consta te une baisse des prix des maisons tandis que ceux appartements r sistent En rythme annuel les prix affichent toujours une petite hausse de 1 7 Au mois de mai 2008 le march de l ancien aura connu une nouvelle fois des volutions contrast es note la F d ration nationale des agents immobiliers Fnaim qui publie ce mardi sa note de conjoncture pour le mois de mai pour les logements anciens En effet alors qu ils avaient progress de 1 3 en avril 2008 les prix des maisons ont enregistr une baisse de 3 3 au cours du mois de mai 2008 par rapport au mois d avril 2008 Parall lement les
108. rain Installations class es obligation d information Installation en cours non L article L 514 20 du Code de l environnement nonce que lorsqu une Installation soumise autorisation a t exploit e sur un terrain le vendeur est tenu d en informer par crit l acheteur Dans un arr t du 9 avril 2008 la Cour de cassation rappelle que cette obligation ne s applique pas la vente d un terrain sur lequel l exploitation d une installation class e est en cours Le vendeur d un terrain sur lequel l exploitation d une installation class e est en cours n est donc pas tenu la lecture de l article L 514 20 d en informer l acheteur En l esp ce les soci t s Natexis bail Fructicomi et Unibail avaient c d une propri t b tie exploit e la date de cette vente dans des conditions relevant du r gime de l autorisation B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX la cour d appel en a d duit bon droit que cette obligation d information n tait pas applicable Cass 3 civ 9 avril 2008 n 07 10795 JCP N n 17 du 25 avril 2008 Jurishebdo n 312 Installations class es ancien exploitant remise en tat lien avec l exploitation non La CAA de Versailles rappelle une fois de plus dans cet arr t que l obligation de remettre en tat le site d une installation class e p se sur l ancien exploitant ou si celui ci a disparu sur son ayant droit moins que ce dernier n ait
109. re valu e en fonction du profit subsistant Cass 1 civ 12 d cembre 2007 n 06 15547 P B RJPF avril 2008 page 21 D part volontaire en retraite r vision de la rente modification des ressources Un divorc a d cid de prendre une retraite anti cip e apr s quoi il demande la r vision de la prestation compensatoire dont il est redevable La Cour de Cassation censure la Cour d Appel qui avait refus la r vision pour n avoir pas recherch si la diminution de revenu consti tuait un changement important dans sa situa tion L origine volontaire ou non de la modifi cation des ressources para t ne pas devoir tre prise en compte Cass 1 civ 9 janvier 2008 n 06 18524 P B RJPF avril 2008 LEGS Legs r siduel acte de disposition Une pouse est l gataire universelle de son d funt mari Le testament pr cise que tous les biens l gu s dont elle n aurait pas dispos de son vivant seraient d volus une autre personne La l gataire vend les actions issues de la succession et fait placer le montant sur un compte ouvert sous l intitul Compte succes sion La cour d appel et la Cour de cassation affirment que le placement des fonds sur un compte succession ne peut pas tre qualifi d un acte de disposition il s agit d une simple op ration de gestion I faut maintenant pr ciser les termes du nouvel article 1058 du Code civil lorsque les biens objets de la lib ralit r sidue
110. re au capital de PME non cot es et commente ce dispositif modifi r cemment et diverses reprises Ainsi le plafond annuel des versements ouvrant droit la r duction d IR a t port de 6 000 20 000 euros pour les personnes seules et de 12 000 40 000 euros pour les personnes sou mises une imposition commune Des pr cisions sur les conditions remplir par les soci t s b n ficiaires des souscriptions ligibles cette r duction d IR ont aussi t apport es Loi n 2003 721 1 ao t 2003 JO 3 ao t art 13 Instr 5 mars 2008 BOI 5 B 12 08 Cr dit d imp t en faveur des conomies d nergie et de d veloppement durable Pour ouvrir droit au cr dit d imp t sur le revenu pour les d penses d quipe ment de la r sidence principale en faveur des conomies d nergie celles ci doivent tre r alis es dans un immeuble achev depuis plus de deux ans Si ces am nagements aboutissent une sur l vation ou une addition de construction il y a lieu de consid rer que ces d penses ne sont pas r alis es dans un immeuble achev depuis plus de deux ans et ne peuvent pas ouvrir droit l avantage fiscal Rescrit DGII 23 oct 2007 JCP Fiscalit notariale n 12 2007 d cembre 2007 TVA immobili re op rations r alis es par les lotisseurs L administration pr cise le r gime fiscal applicable l acquisition et la revente d un terrain b tir par un marchand de biens ou un lotisseur professio
111. rend onze articles consacr s trois th mes le contrat de l incapable majeur I la d finition d obligations nouvelles pour l assureur afin de lutter contre les contrats en d sh rence Il l acceptation du contrat par le b n ficiaire Ill m Le contrat de l incapable Pour l essentiel et sur le premier th me il s est agi d autoriser les principales op rations portant sur le contrat souscription rachat d signation ou substitution du b n ficiaire sur autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille quand le stipulant est sous tutelle avec l assistance du curateur lorsqu il est plac sous curatelle m La lutte contre les contrats en d sh rence Quant l arsenal de dispositions de lutte contre les contrats en d sh rence il est enrichi de nouvelles obligations Incombant l assureur Le nouvel article L 132 9 3 du Code des assurances lui impose d sormais de s informer du d c s ventuel de l assur Pour ce faire les organismes professionnels sont autoris s consulter les donn es figurant au r pertoire national d iden tification des personnes physiques Quant la qu te des b n ficiaires elle devient dans la loi contraignante pour l assureur qui se voit tenu de rechercher le b n ficiaire et si cette recherche aboutit de l aviser de la stipulation effectu e son profit La lettre de la loi semble pour les assureurs contraignante Mais la rigueur pour ces derniers
112. rotection forte 2 la zone Urbaine Verte UV regroupant des espaces o la densit b tie est faible a pour objectif de pr server la fonction cologique r cr ative et sportive de ces espaces 3 la zone des Grands Services Urbains GSU qui rassemble les quipements et services n cessaires au fonctionnement de la ville et qui n cessitent des am nagements sp cifiques cette nouvelle zone regroupe des emprises municipales ou d pendant de la SNCF de RFF du Port autonome de Paris ou de l AP HP 4e a zone Urbaine G n rale UG couvrant la plus grande partie du territoire parisien a vocation accueillir l ensemble des destinations et comprend deux secteurs principaux le secteur de protection de l habitation centre ouest et le secteur d incitation la mixit habitat emploi qui inclut un sous secteur d incitation l emploi l est Les r gles d urbanisme ont t con ues pour permettre une mise en uvre de la mixit des fonctions urbaines au niveau de chaque terrain m CONTENU Le PLU comprend un rapport de pr sentation incluant un diagnostic un projet d am nagement et de d veloppement durable PADD comprenant des orientations d am nagement relatives des quartiers ou des secteurs mettre en valeur r habiliter restructurer ou am nager et un r glement accompagn de documents graphiques ainsi que des annexes e Le rapport de pr sentation comporte un diagnostic pr cisant les besoins au reg
113. rs la vente en l tat futur d ach vement Faisant application des principes pos s dans son avis du 31 janvier 1995 le Conseil d Etat rappelle que les collecti vit s locales ne peuvent pas recourir ce type de contrat lorsque l objet de l op ration consiste en la construction m me d un immeuble pour le compte de la collectivit publique lorsque l im meuble est enti rement destin devenir sa propri t et lorsqu il a t con u en fonction de ses besoins propres En l esp ce le juge administratif consid re que l op ration doit tre regard e comme la construction m me d un immeuble quand bien m me une partie de l ensemble immobilier acqu rir devait r sulter de la r novation ou de la reconstruction d immeubles existants Par ailleurs l immeuble en cause individualis par rapport aux constructions voisines tait destin tre occup en totalit par les services du dis trict et devenir enti rement sa propri t et avait t con u en fonction des besoins propres de ce dernier D s lors le district de Millau ne pouvait pas valablement recourir la vente en l tat futur d ach vement pour son op ration CE 14 mai 2008 Communaut de communes Millau Grands Causses req n 280370 JCP Administrations et collectivit s territoriales n 22 26 mai 2008 p 5 VOIRIE ROUTIERE Voies priv es ouverture la circulation publique Dans la lign e de sa jurisprudence ant rieure le Conse
114. s et arrive en 6 me position avec un loyer atteignant 1 035 euros m an Cette descente est due entre autres la perc e de Bombay et de Moscou qui se positionnent respectivement aux 4 me et 5 me rangs et non la chute des loyers dans la capitale fran aise On remarque la progression d Oslo et Singapour avec pour chacune un prix au m tre carr pr s d atteindre les 1000 euros Sur l ensemble de l ann e les dix villes les plus ch res du monde ont vu leur loyer augmenter de 40 par rapport l ann e pr c dente Sur l chantillon global des villes on constate une hausse de loyers de 14 en 2007 contre 10 en 2006 qui s explique par un d s quilibre de l offre et de la demande Classement des villes de bureaux les plus ch res du monde loyer moyen Londres 2 277 euros m an Paris 1 035 euros m an Singapour 954 euros m an Duba 921 euros m an Dublin 823 euros m an New York 733 euros m an Hong Kong 1 745 euros m an Tokyo 1 536 euros m an Bombay 1 214 euros m an Moscou 1 160 euros m an B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX x OX OX OX OX OX OX OO OX OX OO XX O I O O I I I I x PAYS PAR PAYS GRANDE BRETAGNE 4 Stabilit en Grande Bretagne p La banque Halifax rel ve que les prix de l immobilier au Royaume Uni ont t stables en janvier par rapport d cembre et sont ressorts en augmentation de 4 5 sur un an Jusqu novembre les pri
115. s la promesse de vente Cass 3 civ du 30 janvier 2008 Droit et Pat n 689 du 19 mars 2008 JCP N n 7 15 f vrier 2008 act 226 Avant contrat condition suspensive du caract re d finitif d un permis de construire Des propri taires qui avaient consenti une soci t une promesse de vente d un bien immo bilier sous diverses conditions suspensives et notamment celle de l obtention d un permis de construire d finitif ont assign celle ci en paie ment de l indemnit dimmobilisation pour d faut de signature de l acte de vente dans le d lai convenu La Cour de cassation approuve la Cour d Appel qui a consid r que la condition suspensive rela tive l obtention du permis de construire d fi nitif la date de r alisation de la vente n tait pas satisfaite en retenant que l obligation faite la soci t b n ficiaire de la promesse de d po ser une demande de permis modificatif la demande du Pr fet avait eu pour effet de priver le permis qui lui avait t accord pr alable ment de tout caract re d finitif Cass 3 civ 13 f vrier 2008 n 07 11 462 Juris Data n 2008 042738 JCP N n 9 29 f vrier 2008 act 267 VENTE Paiement du prix en nature qualification de bail nourriture non L un des h ritiers du vendeur demande la nulli t pour d faut de prix d un contrat de vente contenant la clause prix suivante La pr sente vente est consentie et accept e moyen n
116. se au sol leur hauteur ou leur aspect ext rieur alors surtout que l objectif de cette prescrip tion est en r alit dissuader la transformation des locaux de commerce et d artisanat concern s en locaux usage d habitation e le b de l article UG 2 2 du r glement conditions relatives la pro tection du commerce et de l artisanat r glement tome 1 p 32 et 33 e le e de l article UG 2 2 du r glement conditions relatives aux sites de protection de l artisanat et de l industrie r glement tome 1 p 33 En ce qui concerne ces deux dispositions le tribunal a estim que la circonstance que le d cret d application pr vu par l article L 214 3 du Code de l urbanisme n avait toujours pas t publi la date de la d lib ration attaqu e n autorisait pas la Ville de Paris cr er un dispositif de protection du commerce et de l artisanat diff rent ne B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX LU Carole IVOVSCHI Groupe Droit Public Immobilier reposant sur aucune base l gale et portant atteinte au droit de propri t Par voie de cons quence les dispositions suivantes de l atlas g n ral sont sans effet e lin aires de protection de l artisanat et du commerce figurant sur les 4 plans C au 1 12 500 e terrains appartenant au secteur de protection de l artisanat et de l industrie rep r s par le symbole cl molette sur les plans au 1 2 000 e le 3e alin
117. ssif est pay l an n e suivant celle du versement des divi dendes Le contribuable perd donc environ un an de tr sorerie en optant pour le pr l ve ment forfaitaire mA noter que les contributions sociales tant obligatoirement retenues la source depuis le 1 janvier 2008 le contribuable ne perd la tr sorerie que sur 24 au maximum E En outre la premi re ann e d exercice de l option le contribuable supportera une double charge d imposition e payera l imp t progressif sur les divi dendes qu il a re us l ann e pr c dente Le pr l vement forfaitaire sera pr lev la source sur les dividendes de l ann e en cours B Enfin il y a une incidence indirecte concer nant le bouclier fiscal e Dans le cas du pr l vement la source les revenus pris en compte sont les revenus ser lt vant de base au pr l vement c est dire le montant brut des dividendes sans aucune d duction de frais ni abattement e Dans le cadre du bar me progressif les revenus pris en compte sont les revenus nets imposables c est dire les dividendes dimi nu s des frais et abattements notamment de l abattement de 40 En aucun cas le pr l vement forfaitaire la source de l imp t sur le revenu ne doit donc tre choisi si on peut b n ficier des r gles du bouclier fiscal En conclusion le choix du pr l vement ne doit en aucune fa on tre fait sur le plan du
118. sur Cependant dans le cas d une entreprise indivi duelle le b n ficiaire ne peut pas tre l exploitant lui m me e Des indemnit s imposables Dans la mesure o les primes vers es sont d duc tibles du b n fice imposable les indemnit s per ues constituent un revenu imposable Ainsi par application des dispositions de l article 38 du Code g n ral des Imp ts l indemnit vers e l entreprise soumise l imp t sur les soci t s IS lors de la r alisation du risque doit tre comprise dans le b n fice dans les conditions de droit commun En effet ce versement constitue un profit exceptionnel au titre de l exercice consid r et est donc imposable a l Imp t sur les Soci t s En revanche en ce qui concerne les soci t s soumises l Imp t sur le Revenu IR telles que les soci t s en nom collectif SNC ou SARL de famille ayant opt es pour l IR selon les disposi tions de l article 38 quater du CGI le b n fice exceptionnel que constitue l indemnit re ue pourra tre tal sur les cinq exercices venir incluant l ann e de sa r alisation D un point de vue fiscal le contrat homme cl est donc neutre pour l entreprise lorsque le risque se r alise les primes pay es ont t d duite du b n fice imposable et le produit exceptionnel est soumis l imposition D un point de vue pratique ce contrat permettra de limiter les effets de la disparition du dirigeant
119. t industrie entrep t ne doit pas exc der un COS de 1 En ce qui concerne le COS de fait la proportion dans la SHON totale de la SHON globalement destin e l habitation et aux constructions et installations n cessaires aux services publics ou d int r t collectif CINASPIC ne doit pas tre inf rieure la proportion initiale e un secteur d incitation la mixit habitat emploi qui exprime la volont d tablir un plus juste quilibre de la r partition de l emploi parisien et de r sorber les in galit s territoriales Dans ce secteur le COS de droit est de 3 et il est identique pour l habitat et l emploi En ce qui concerne le COS de fait la part des surfaces d habitation pr existantes devra tre maintenue en cas de r habilitation ou de reconstruction sauf dans le sous secteur du secteur d incitation la mixit habitat emploi o sous certaines conditions la proportion d habitation peut tre diminu e en faveur des autres destinations dans ce sous secteur De la m me mani re la proportion dans la SHON totale de la SHON destin e aux CINASPIC ne doit pas tre inf rieure la proportion initiale CONTROLE DE LA DENSITE I convient de noter galement que le PLU de Paris pr voit l article UG 14 3 R gles g n rales de densit et d quilibre entre destinations que si l op ration concerne un terrain Issu d une parcelle d tach e depuis moins de 10 ans d un terrain dont les droits cons
120. t notifi e par crit La rupture d avec les solutions classiques est consomm e tandis que en application du droit commun de la stipulation pour autrui l acceptation tait l objet d une manifestation unilat rale de volont manant du b n fi ciaire elle est d sormais l objet d un acte juridique fait deux voire trois A n en pas douter la solution nouvelle engendrera un contentieux important quel souscripteur ne sera pas tent d invoquer un vice de son consentement pour tenter de revenir sur une acceptation qui le lie excessivement pour l avenir Quel b n ficiaire n invoquera pas l existence d une donation indi recte dont l acceptation est par principe libre pour chapper au formalisme gal de l acceptation de l assurancevie etc La convention d acceptation pourra en outre tre fr quemment vue comme le support d une lib ralit faite par le souscripteur au b n ficiaire Il sera n en pas douter plus facile de mettre jour l intention lib rale aujourd hui qu hier On en mesure les cons quences civiles et fiscales Th oriquement enfin la question est pos e de savoir si le fait que le souscripteur ait manifester une seconde fois sa volont pour permettre au b n ficiaire de retirer irr vocablement un avantage est compatible avec le m canisme de la stipulation pour autrui e Si l assur ou le stipulant est d c d l acceptation est alors libre B Effets de l acceptation Pendant la
121. tendu ce dispositif aux cessions de titres d tenus dans des soci t s pr pond rance immobili re SPI l engagement de conservation devant tre pris dans ce cas sur les titres Le m me forma lisme que celui actuellement pr vu pour l engagement de conservation des immeubles ou des droits vient d tre tendu aux titres de SPI par un d cret n 2008 294 du ler avril 2008 qui compl te l article 46 quater 0 ZZ bis C Annexe IlI du CGI Taxation des actifs immobiliers des soci t s cot es report de date La loi de Finances rectificative pour 2007 pr voit de nouvelles possibilit s d exon ration de la taxe de 3 qu il conviendra de prendre en compte lors des d clarations devant tre effectu es au plus tard le 15 septembre prochain La date limite a t exceptionnellement report e pour cette ann e afin de permettre aux op rateurs de prendre connaissance de la future instruction administrative commentant les nouvelles r gles en vigueur au ler janvier 2008 avant le d p t des d clarations Ainsi par exemple un investisseur dont le si ge social est situ dans l Union europ enne ou dans un pays conventionn d tenant directement ou indirectement moins de 5 d une soci t propri taire d un immeuble en France est d sormais exon r de la taxe de 3 Mais cette loi a galement durci les conditions d exon ration de la taxe de 3 dont b n ficient les soci t s cot es les professionnels sont ainsi dans l att
122. truire ont d j t utilis s la SHON ne pourra exc der les droits construire d j consomm s et le vendeur devra fournir l acheteur un certificat attestant la SHON des b timents existants sur la parcelle concern e Il convient de noter que l article L 123 1 1 du Code de l urbanisme pr cise que l acte de vente atteste de l accomplissement de cette formalit m DEPASSEMENT DE COS Le Conseil de Paris a parall lement au vote du PLU lors de sa s ance du 12 juin 2006 approuv l application des dispositions de l article L 127 1 du Code de l urbanisme pour favoriser l acc l ration de la construction de logements sociaux Cette d lib ration autorise le d passement de COS dans une limite de 20 condition d affecter les surfaces ainsi cr es au logement locatif social En outre le Conseil de Paris dans ses s ances des ler et 2 octobre 2007 est venu pr ciser les modalit s d application du m canisme dict es l article L 128 1 du Code de l urbanisme et a propos de rendre possible Paris le d passement de COS dans la limite maxi male de 20 pour les b timents nouveaux destin s majoritairement l habitation et les extensions de b timents d habitation qui remplis sent des crit res de performance nerg tiques ou comportent des quipements de productions d nergie renouvelables LOGEMENT SOCIAL Le PLU contient plusieurs dispositions novatrices en mati re de logement social Les qu
123. ue DPE voit son champ d application pr cis par un d cret n 2008 461 du 15 mai 2008 JO du 18 mai p 8103 Parmi ses dispositions on rel vera les nouvelles exclusions des b timents ou parties de b timents non chauff s ou pour lesquels les seuls quipements fixes de chauffage sont des chemin es foyer ouvert et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux les b timents ou parties de b timents r sidentiels qui sont destin s tre utilis s moins de quatre mois par an location saisonni re Par ailleurs l article 3 1 de la loi du 6 juillet 1989 exige du bailleur qu il annexe un DPE au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement Le d cret du 15 mai 2008 pr cise la notion de renouvel lement D sormais l occasion de la reconduction tacite du contrat le locataire ne peut reprocher son propri taire de ne pas lui avoir fourni un nouveau DPE Il en va de m me du locataire dont le contrat s est d j renou vel au moins une fois Pour rappel l obligation d annexion ne concerne pas encore les baux commerciaux R glementation ascenseurs mise aux normes repouss e Le d cret n 2008 291 du 28 mars 2008 repousse de deux ans et demi du 3 juillet 2008 au 31 d cembre 2010 le d lai imparti aux propri taires d ascenseurs install s avant le 27 ao t 2000 pour mettre en place divers dispositifs de s curit modification de l article R 125 1 2 du code de
124. ume d j pr vu qu un mandataire le remplacerait en cas d incapacit ou de disparition m Assurer la continuit de l activit le mandat de protection future et le mandat posthume Le mandat de protection future et le mandat post hume participent de la m me id e d signer un tiers de confiance pr sentant toutes les comp tences techniques requises pour administrer g rer et disposer d un l ment du patrimoine du mandant lorsque celui ci ne sera plus capable incapacit ou disparition de le faire lui m me Le Mandat de protection future est un contrat qui permet une personne de choisir celui qui sera charg de s occuper de ses affaires le jour o elle ne pourra plus le faire elle m me et d viter les mesures judiciaires de curatelle ou de tutelle Ce contrat peut r sulter d un acte sous seing priv ou d un acte authentique Toutefois le mandat de protection future notari pr sente le double Int r t de permettre au mandataire de vendre les biens si le mandataire lui confie cette mission et de soumettre le mandataire au contr le annuel du notaire r dacteur de l acte Enfin selon les dispositions l gales ce mandat ne prendra effet qu apr s le 1 janvier 2009 lorsqu il sera tabli par la fourniture d un certificat m dical vis par le greffe du tribunal d instance que le mandant ne peut plus pourvoir seul ses int r ts Il prendra fin par le r tablissement des facult s du mandant son d
125. umise la TVA alors m me que le promoteur a us de son droit d duction l administration admet que la r gularisation puisse tre effectu e par vole de reversement de la taxe d duite Mais si un tel versement n a pas t fait l administration admettait qu il soit pro c d une livraison soi m me de l immeuble en application de l article 257 8 du CGI La Cour administrative d appel de Bordeaux a conf r cette derni re option un caract re g n ral en excluant ainsi le reversement de la taxe d duite CAA Bordeaux 4 ch 24 mai 2007 n 05BX00440 Minc St Herm s JurisData n 2007 351220 JCP Fiscalit Notariale n 3 mars 2008 p 21 n 43 IMPOT SUR LES SOCIETES IS SA d HLM op ration de promotion immobili re Apr s avoir relev que l activit de la SA d HLM tait constitu e de mani re pr pond rante par des op rations de promotion immobili re qui B U LLETI N N 02 2008 Juin Juillet DE CHEUVREUX n tant pas destin es des personnes ou familles aux revenus modestes n taient pas conformes ses missions r sultant des articles L 411 1 et suivants du CCH la Cour d Appel a pu juger que cette SA ne pouvait pr tendre au b n fice des exon rations d IS et de taxe professionnelle CE 21 d cembre 2007 n 291674 et 296648 9 me et 10 ss RJF 3 08 n 285 Option pour l IS d une soci t civile obligation de la signature des poux mari s sous le r gime de
126. upement europ en de coop ration territoriale de droit tranger Par ailleurs le texte pr voit que les collectivit s territoriales et leurs BULLETIN w02 2008 ui DE CHEUVREUX 2 U C T DE CEUROPE XX XX XX OX x groupements peuvent adh rer un organisme public de droit tranger ou participer au capital d une personne morale de droit tranger auquel adh re ou participe au moins une collectivit territoriale ou un groupement de collectivit s territoriales d un tat membre de l Union europ enne ou du Conseil de l Europe Cette adh sion est autoris e par arr t du repr sentant de l tat dans la r gion o le GECT a son si ge et fait l objet d une conven tion avec l ensemble des membres adh rant l organisme public en cause ou participant au capital de la personne morale en cause La loi pr cise enfin que les groupements d int r t public V JCP A 2006 tude 1137 restent r gis pour la dur e de leur existence par les articles L 1115 2 et L 1115 3 du Code g n ral des collectivit s territoriales dans leur r daction ant rieure leur abrogation par la pr sente lol La Commission all ge les charges administratives d coulant du droit europ en des soci t s Dans le cadre des propositions d actions destin es r duire les charges administratives pesant sur les entreprises pr sent es le 10 mars 2008 la Commission europ enne a approuv le 17 avril quatre propositions les entreprises ne
127. uvelles obligations sont all g es par rapport l ancien POS En effet seule la destination habitation est concern e par ces mesures L article UG 12 pr voit l obligation de cr er une place de stationnement pour 100 m de logement dans les programmes sup rieurs 1000 m Ainsi pour les autres destinations il n y a pas d obligation E ESPACES VERTS ET ESPACES LIBRES En mati re d espaces libres et de qualit d espaces verts le PLU est plus exigeant que le POS Les r gles obligeant r aliser des espaces libres dans le cadre de constructions nouvelles sont am lior es pour inciter dans une perspective de d veloppement durable la qualit de ces espaces et privil gier les am nagements paysagers en pleine terre afin de lutter contre la tendance l imperm abilisation des sols Les espaces libres correspondant 50 du terrain hors bande d une profondeur de 15 m tres par rapport la rue devront tre pour au moins 40 en pleine terre ce minimum s ajoutera un taux suppl mentaire variable 20 30 des espaces libres en fonction des d ficits en espaces verts constat s dans le secteur L obligation r sultant de ce dernier taux pourra tre remplie sous la forme de surfaces de terre sur dalle ou de surfaces de v g talisation de murs et de terrasses auxquelles seront appliqu s des coefficients distincts dits coefficients de biotope permettant de prendre en compte leur moindre qualit environnement
128. ux dress par huissier en l absence du loca taire m me non convi participer ce constat est opposable ce dernier Cass 1 civ 9 janvier 2008 n 07 11 34 n 6 P B Bull Gestion Immo n 399 f vrier 2008 p1225 Arr t de p ril absence de prescription de travaux sur l immeuble paiement des loyers oui L article L521 2 du Code de la construction et de l habitation dispose que les loyers des locaux vis s par un arr t de p ril cessent d tre dus si et seulement si le b timent dans lequel se trou ve le local lou est affect par les mesures pres crites en l esp ce les travaux concernaient un autre b timent Cass 3 civ 19 mars 2008 n 07 13 414 n 260 Bull Gestion Immo n 399 Avril 2008 p1168 Lib ration des lieux anticip e par le preneur pr sence post rieure de squatteurs pas de manquement l obligation de jouissance N est pas constitutif d un manquement l obli gation de jouissance paisible le fait pour le locataire de lib rer les lieux avant la fin de son pr avis r guli rement donn Il importe peu que des squatteurs aient pris possession de l ap partement dont les clefs taient encore d te nues par le preneur Cass 3 civ 2 mai 2007 n 06 12 586 n 896 Bull Gestion Immo n 396 novembre 2007 p1304 BAIL COMMERCIAL Renonciation anticip e au droit au renouvellement jeu d une clause contractuelle nullit relative Un preneur ne peut renon
129. vaillait plus dans l Etude un autre nom de clerc a donc t stipul la place de la procu ration et ce apr s la signature du donataire La Cour de cassation casse l arr t de la Cour d appel et vient affirmer que seul le mandataire d sign peut en la forme notari e faire usage de la facult de substitution pr vue dans une procuration Cass 1 civ 23 janvier 2008 juris data n 2008 042366 JCP N n 6 du8 f vrier 2008 Donation d un bien commun fraude aux droits du cr ancier opposabilit au cr ancier non La Cour de cassation rappelle que lorsqu un d biteur poux commun en biens a pass avec son conjoint en fraude des droits de son cr an cier un acte portant sur un bien commun qui fait partie du gage du cr ancier l acte est Inopposable dans son entier ce dernier Cass 1 civ 6 f vrier 2008 JD n 2008 042648 JCP N n 8 du 22 f vrier 2008 INDIVISION Vente d un bien indivis d penses indivises plus value Lors de la vente d un immeuble en Indivision chaque indivisaire doit tre r put recevoir la fraction du prix de vente correspondant sa quote part qu il d tient dans l indivision Pour le calcul des plus values chaque indivisaire est pr sum supporter les d penses venant majorer le prix d acquisition alors m me qu il ne les a pas support s mais qu elles l ont t par un autre Indivisaire CAA Versailles 3 ch 29 septembre 2006 n 04 1874 JCP N n
130. videndes sont assujettis l imp t sur le revenu au taux progressif apr s application d un abattement de 40 sur le montant brut per u et d un abattement fixe annuel de 1 525 euros pour les personnes seules ou de 3 050 euros pour les couples Ces revenus ouvrent galement droit un cr dit d imp t de 50 plafonn 115 euros pour une personne seule ou 230 euros pour les couples Depuis le 1 janvier 2008 les contribuables peuvent opter pour un pr l vement forfaital re lib ratoire au taux de 18 sur les divi dendes per us Les contributions sociales au taux de 11 sont obligatoirement pr lev es la source depuis le 1 janvier 2008 Donc E Lorsque le contribuable choisit l imp t sur le revenu au taux progressif il paie un imp t maximum de 24 taux marginal maximum de 40 moins abattement de 40 11 de contributions sociales soit 35 au total m Lorsque le contribuable choisit le pr l ve ment lib ratoire il paie un imp t de 18 major de 11 de contributions sociales soit 29 au total Le gain est donc de 6 Cela semble une bonne affaire Cependant E Si le contribuable n opte pas pour le pr l vement lib ratoire pour l ensemble des divi dendes per us au cours d une ann e il perd pour les dividendes pour lesquels il n a pas opt pour le pr l vement lib ratoire l abatte ment de 40 ainsi que l abattement fixe et le cr dit d imp t Donc lorsque le c
131. x taient en chute puis ont augment avec comme prix moyen pour une maison de 264 500 euros environ soit 179 244 Livres La banque est optimiste sur les prix pr voyant une stabilit des prix en 2008 et un emploi record ESPAGNE Effet de la crise immobili re la hausse du ch mage Corr lativement au ralentissement du secteur immobilier l emploi a connu une ann e 2007 difficile Les deux secteurs phares de l conomie espagnole que sont la construction et les services ont connu respectivement une hausse de 39 et 6 5 du nombre de suppres sion de postes On compte donc un taux de ch mage pour 2007 de 8 6 contre 8 03 la fin du troisi me trimestre La tendance actuelle inqui te les sp cialistes qui notent que la tendance la baisse d activit toucherait tous les secteurs Se voulant rassurant Zapatero promet la cr ation de pr s de 2 millions de postes et de ramener le nombre de demandeurs d emploi 7 de la population active d ici 2012 Les promoteurs espagnols au prise avec les cr dits Les promoteurs espagnols doublement financ s cr dit se retrouvent contraints de capituler et d accepter les conditions du plus fort leurs cr anciers Mieux vaut signer un accord de refinancement que de d poser le bilan pour le promoteur catalan Habitat BELGIQUE Ralentissement du march immobilier li geois Malgr un ralentissement en 2007 le march immobilier li geois montre une tendance la hausse Il faut disti

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