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actualité du droit et de la fiscalité de l`immobilier

1. La mauvaise foi du tiers acqu reur ne serait plus le crit re de la r solution du conflit qui serait r gl par le seul d cret du 4 janvier 1955 sur la publicit fonci re Certains commentateurs y voient un revirement de jurisprudence et appellent la plus grande prudence en conseillant de publier de mani re syst matique tout compromis Droit de r tractation Facult de renonciation Aux termes de l article L 271 1 du Code de la cons truction et de l habitation l acqu reur non professionnel peut se r tracter dans un d lai de sept jours compter du lendemain de la premi re pr senta tion de la lettre lui notifiant l acte ayant pour objet la construction ou l acquisition d un immeuble usage d habitation la souscription de parts donnant vocation l attribution en jouissance ou en propri t d immeu bles d habitation ou la vente d immeubles construire ou de location accession la propri t immobili re L avis de r ception de la lettre recommand e portant la signature d un seul des poux ne permet pas de d montrer que l autre poux a re u notification du d lai de r tractation Cet l ment ne constitue donc pas une notification valable faisant courir le d lai de r tractation de sept jours Cass 3 civ 09 juin 2010 En revanche la lettre notifiant l acte n a pas faire explici tement r f rence la facult de r tractation Cass 3 civ 7 novembre 2010 En ap
2. la Cour de cassation La m me chambre avait d cid justement le contraire un an plus t t arr t du 25 juin 2009 comprenne qui pourra Elle a en outre pr cis que l accord collectif de location du 9 juin 1998 n a pas vocation s appliquer lorsqu un propri taire engage quelques ann es d intervalle deux op rations de vente de logements dans un m me immeuble quelques logements chaque fois mais dont le total fait plus de 10 logements s il est montr qu il ne s agit pas d une m me op ration globale CA Paris p le 4 ch 3 14 octobre 2010 Droits de pr emption du locataire Deux offres de vente sont successivement notifi es un locataire au visa de l article 10 alin a 1 de la loi du 31 d cembre 1975 la seconde tant plus avantageuse que la premi re La vente du logement tant envisag e avec un tiers des conditions et prix plus avantageux que ceux pr sent s dans la premi re offre mais iden tiques ceux contenus dans la seconde le bailleur notifie au locataire une offre subsidiaire en application de l article 10 alin a 3 de la loi de 1975 susvis e faisant r f rence la premi re offre La validit de cette offre subsidiaire est critiqu e par les locataires au motif que ses conditions et prix sont identiques la seconde offre de vente Toutefois l offre subsidiaire faisant express ment r f rence la premi re offre de vente le caract re plus ava
3. a d clar conforme la Constitution les dispositions de l article L 318 3 du Code de l urbanisme pr voyant que la propri t des voies priv es ouvertes la circulation publique dans des ensembles d habitations peut apr s enqu te publique tre transf r e d office sans indem nit dans le domaine public de la commune sur le territoire de laquelle ces voies sont situ es la diff rence de la cession gratuite pr vue par l article L 332 6 1 du Code de l urbanisme cf 4 2 Cons const DC n 2010 43 QPC 6 octobre 2010 poux Le Conseil constitutionnel a en effet estim qu un tel transfert est conditionn sous le contr le du juge admi nistratif louverture la circulation g n rale de ces voies laquelle r sulte de la volont exclusive de leur propri taire d accepter l usage public de son bien et de renoncer par l son usage purement priv et qu il lib re le propri taire de ces voies de toute obligation en mettant la charge de la collectivit publique l int gralit de leur entretien de leur conservation et de leur ventuel am nagement Cessions immobili res des personnes publiques Dans le prolongement de sa d cision constitutionnelle de 1986 Cons const DC n 86 207 du 26 juin 1986 rela tive la loi autorisant le gouvernement prendre diverses mesures d ordre conomique et social le Conseil constitu tionnel rappelle que les personnes publiques ne peuvent ali
4. commune les principes retenus pour permettre une offre suffisante diversifi e et quilibr e des diff rents types de logements sur le territoire couvert par le PLH ceux retenus pour r pondre aux besoins des personnes mal log es d favoris es ou pr sentant des difficult s particuli res Il indique galement les axes principaux susceptibles de guider les politiques d attri bution des logements locatifs sociaux article R 123 3 du Code de l urbanisme Bonus de COS Habitation et logement social Le conseil municipal ou l organe d lib rant de EPCI comp tent en mati re de PLU peut par ailleurs auto riser par une d lib ration motiv e un d passement des r gles de construction dans la limite de 20 pour permettre l agrandissement ou la construction de b ti ments usage d habitation L 123 I1 du Code de l urbanisme Le l gislateur a pr vu une information pr alable du public pour lui permettre de pr senter ses observations Les modalit s de cette information sont pr cis es par le d cret du 22 mars 2010 Elles s appli quent galement en cas de majoration par une d lib ration du conseil municipal du volume construc tible au profit des logements sociaux L 127 1 du Code de l urbanisme Les d lib rations autorisant un d passe ment font l objet de mesure de publicit affichage et publication au recueil des actes administratifs Les annexes des PLU indiquent titre d informatio
5. l Union d conomie sociale du logement Les modifications intervenues s appliquent aux impositions tablies au titre de l ann e 2011 Institution d une taxe sp ciale d quipement et suppres sion des taxes sur la valorisation immobili re en Ile de France Dans le but d assurer le financement du r seau de transport public du Grand Paris la loi relative au Grand Paris a institu deux taxes sur la valorisation immobili re en Ile de France codifi es l article 1635 ter A CGI Art 10 loi du 3 juin 2010 La loi de finances rectificative pour 2010 abroge ces taxes qui n taient pas encore entr es en vigueur pour y substituer une taxe sp ciale d quipement au profit de l tablissement public Soci t du Grand Paris Nouvel Art 1609 G GCI Le produit de cette nouvelle taxe est fix 117 millions d euros par an Ce produit est r parti entre toutes les personnes physiques ou morales assujetties aux taxes fonci res sur les propri t s b ties ou non b ties la taxe d habitation et la CFE dans les communes de la r gion Ile de France proportionnellement aux recettes que chacune de ces taxes ont procur es l ann e pr c dente l ensemble des communes et de leurs EPCI situ s dans le ressort de la r gion Ile de France L tablissement et le recouvrement de cette nouvelle taxe se fera selon les m mes modalit s que la taxe sp ciale d quipement au profit des tablissements publics foncie
6. Depuis la loi Grenelle 2 une autorisation d urbanisme ne peut plus tre refus e en raison de l utilisation de mat riaux proc d s de construction renouvelables ou permettant d viter l mission de gaz effet de serre ou de retenir les eaux pluviales l exception des zones de protec tion du patrimoine sur le fondement d une r gle du plan local d urba nisme PLU contraire aux normes minimales fix es par le sch ma de coh rence territoriale SCOT 24 mois apr s sa publication sa r vision ou sa modifi cation en raison de l avis d favorable de l architecte des b timents de France la d livrance de l autorisa tion si cet avis d favorable n est pas confirm par le Pr fet de r gion Enfin le dossier de demande de permis de construire doit comporter l attestation du maitre d ouvrage de la r alisation de l tude de faisabilit des approvisionne ments en nergie et de la prise en compte de la r glementation thermique Mentions d affichage Un arr t du Conseil d Etat du 1 juillet 2010 centre hospitalier de Menton la Palmosa retient que les voies et d lais de recours mentionn s sur le panneau d affi chage du permis de construire doivent tre exacts une r f rence erron e au r gime ant rieur fait obstacle au d clenchement du d lai de recours des tiers 26 Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats D claration d ach vement Le d p t d une d cl
7. civ 13 janvier 2010 Il en est de m me pour la connaissance du vice au moment de la vente par le vendeur Cass 3 civ 20 octobre 2010 Dans le cadre d une action au titre des vices cach s le choix entre l action estimatoire et l action r dhibitoire pr vue l article 1644 du Code civil appartient l ac qu reur qui n a pas motiver sa d cision Cass 3 civ 20 octobre 2010 1 2 D tention d immeubles servitudes mesurage diagnostic indivision droit de propri t Diagnostiqueurs une profession sous surveillance Renforcement du contr le des diagnostics de perfor mance nerg tique DPE Les organismes de certification des professionnels charg s de r aliser des DPE doivent effectuer une op ration de contr le au cours de la p riode de certi fication de cinq ans portant sur dix constats tablis durant la p riode arr t du 16 octobre 2006 Ce contr le est largi par arr t du 8 d cembre 2009 le diagnostiqueur doit dor navant tenir la disposition de l organisme de certification un tat du suivi des r clamations et plaintes le concernant ainsi que la liste de la totalit des rapports tablis post rieurement au janvier 2010 pr cisant le cadre dans lequel le DPE a t r alis Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats Diagnostic plomb et ind pendance du diagnostiqueur La loi du 23 juillet 2010 a tendu l obligation d ind pen dance et d
8. erreur a consist faire le mauvais choix entre les diff rents droits de pr emption existants et non ouvrir un droit inexistant au locataire la renonciation tant impossible pour cette raison CA Paris p le 4 1 ch 28 janvier 2010 Etat des lieux Une loi du 22 d cembre 2010 pr cise que l tat des lieux tabli contradictoirement et amiablement lors de la remise des lieux peut tre fait par un tiers mandat par les parties et que dans cette hypoth se les hono raires ne sont laiss s ni directement ni indirectement la charge du locataire La r gle pos e pour l tat non contradictoire reste la m me les frais d huissier sont partag s par moiti Abandon du logement par le locataire La loi du 22 d cembre 2010 organise une proc dure sp cifique permettant au bailleur de r cup rer le loge ment qu il loue lorsque ce dernier a t abandonn par le locataire le bailleur peut mettre en demeure le loca taire par acte extrajudiciaire de justifier qu il occupe le logement En l absence de r ponse dans le mois qui suit la signification l huissier de justice peut p n trer dans les lieux en pr sence de certaines personnes cf article 21 de la loi du 9 juillet 1991 pour constater l tat d abandon du logement Le proc s verbal qui est dress permet au juge de constater la r siliation du bail dans des conditions fixer par voie r glementaire Expulsion Le droit au logement
9. pour les soci t s de marchands de biens de pr senter des r cla mations contentieuses sur les exercices pass s pour non conformit au droit communautaire du r gime ant rieur fran ais En outre divers am nagements au r gime des droits d enregistrement sont apport s afin d en att nuer le co t Ces nouvelles r gles ont t pr cis es par l administra tion fiscale dans plusieurs instructions et en particulier dans l instruction 3 A 9 10 du 30 d cembre 2010 La TVA et les droits d enregistrement d sormais appli cables aux op rations immobili res r alis es entre entreprises et professionnels de l immobilier assujettis sont synth tis s dans le tableau suivant Droit d enregistrement Taux normal 5 09 sauf engage ment de revendre 0 715 si d duction lors TERRAIN BATIR Taxation sur la marge Taxation sur le prix total de l acquisition par le c dant si pas de d duction lors de l acquisition initiale Taux r duit 0 715 si TVA sur prix total Taux de 5 09 si TVA sur marge sauf Engagement de revendre 0 715 ii Engagement de construire droit fixe de 125 IMMEUBLE ACHEV DEPUIS MOINS DE 5 ANS IMMEUBLE d option la TVA ACHEVE i Sur le prix total si l acquisition avait ouvert droi DEPUIS PLUS S S EA j Aea i g DE 5 ANS d duction lors de l acquisition Taxable sur le prix total Exon ratio
10. une commission r gionale d am nagement commercial Il en irait de m me dans les communes de moins de 20 000 habi tants pour les permis de construire de commerces de d tail et ensembles commerciaux de plus de 300 m Une r ponse minist rielle du 28 octobre 2010 pr cise comment les SCOT vont prendre en compte lurba nisme commercial La proposition de loi relative l urbanisme commercial fait du SCOT le document porteur des r gles d urbanisme commercial C est un document d am nagement commercial DAC contenu dans le document d orientation et d objectifs du SCOT qui pr cisera les orientations relatives l quipement commercial et aux localisations pr f rentielles des commerces en fonction de crit res divers tels que la revitalisation des centres villes le maintien du commerce de proximit la desserte en transports et la consommation conome de l espace En l absence de SCOT un plan local d urbanisme PLU intercommunal pourra comprendre des dispositions relatives aux conditions d implantation commerciales En l absence de SCOT et de PLU intercommunal un EPCI pourra laborer un DAC opposable aux PLU communaux En l absence de DAC les permis de construire portant sur les surfaces de vente sup rieures 000 m ne pour ront tre d livr s qu avec l accord de la commission r gionale d am nagement commercial Le DAC d limi tera les diff rentes zones sur le territoire intercommunal qui seront
11. demment fix contractuellement ou par d cision judi ciaire au sens de l article L 145 39 du Code de commerce est en l occurrence le loyer figurant au bail et non le loyer qui pourrait r sulter de la fixation judiciaire sur la demande de r vision form e par le bailleur puisque celui ci par hypo th se n tant pas encore fix ne rev t pas le caract re d ant riorit exig cet article L absence de facturation de l indexation ne peut faire chec aux dispositions de Particle L 145 39 du Code de commerce Par jugement du 7 janvier 2010 le juge des loyers du Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats m tribunal de grande instance de Paris a d cid que le fait de ne pas facturer l augmentation de loyer r sultant de la clause d indexation ne pouvait faire obstacle aux dispositions de l article L 145 39 du Code de commerce qui ne limitent pas la possibilit de r vision leffectivit du paiement par le preneur du loyer ainsi augment ou diminu Le tribunal a par ailleurs consid r qu en l absence d acte positif non quivoque et bilat ral valant novation la renonciation l application de la clause d indexation n tait pas acquise et que la simple abstention de r cla mation du loyer index par la bailleresse est manifestement insuffisante pour d montrer la novation all gu e le bailleur b n ficiant du d lai de prescription quinquennale pour venir r clamer ce paiement sa loc
12. es Cass 3 civ 13 avril 2010 En l esp ce l assembl e g n rale d une SCI r unie en l absence d associ s minoritaires avait d cid la majo rit simple de vendre l immeuble social et de ratifier la promesse de vente de cet immeuble un tiers Les associ s minoritaires de la SCI demandaient la nullit de ces d lib rations pour violation des statuts lesquels pr voyaient que le g rant ne pouvait pas vendre d im meuble sans y tre autoris par une d cision des associ s repr sentant plus de 80 du capital social Cette demande a t rejet e car il n y avait pas eu m connaissance des dispositions imp ratives Cette d cision a t suivie de deux autres beaucoup plus remarqu es de la chambre commerciale le 18 mai et le 13 juillet 2010 statuant dans le m me sens en mati re de soci t s commerciales 2 8 Cr dit bail immobilier Poursuite du contrat de cr dit bail et proc dure collective Alors que l administrateur judiciaire du cr dit preneur avait opt pour la poursuite du contrat de cr dit bail en cours l une des deux soci t s de financement avait donn pouvoir l autre de d clarer les cr ances de loyers chues et choir au titre du contrat litigieux ce qui fut fait dans les d lais Mais les organes de la proc dure ont contest cette d claration au motif que le d clarant ne justifiait pas d un pouvoir sp cial Suivant cette argumentation et ap
13. gion Ile de France en s appuyant sur la cr ation d un grand r seau de transports publics de voyageurs dont la conception et la ma trise d ouvrage seront assu r es par un nouvel tablissement public cr pour la circonstance la Soci t du Grand Paris dont les statuts ont t pr cis s par un d cret du 7 juillet 2010 22 Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats Le projet du grand r seau de transport public de voya geurs du Grand Paris est subordonn l tablissement d un sch ma d ensemble dont les orientations seront mises en uvre travers des contrats de d veloppe ment territorial Le sch ma d ensemble est tabli par la Soci t du Grand Paris apr s avis des collectivit s terri toriales et tablissements publics de coop ration intercommunale EPCI comp tents en mati re d urba nisme de l association des maires d Ile de France du syndicat mixte Paris M tropole du syndicat des transports d Ile de France STIF et de l atelier interna tional du grand Paris AIGP La loi pr voit la participation du public dans le cadre d un simple d bat public engag avant le 4 octobre 2010 pour une dur e ferme 4 mois Il n y aura ni enqu te publique ni concertation au titre de l article L 300 2 du Code de l urbanisme Le sch ma devra tre approuv par un d cret en Conseil d Etat auquel sera annex e la d claration r sumant l valuation environ nementale Tous les projets d
14. infrastructures dont la cr ation est pr vue par le sch ma d ensemble devront faire l objet d une d claration d utilit publique par d cret en Conseil d Etat A compter de la publication du d cret ils constitueront des projets d int r ts g n raux PIG La Soci t du Grand Paris disposera de pr rogatives tr s larges pour s assurer la ma trise du foncier par pr emption ou expropriation Elle assurera ainsi la ma trise d ouvrage de toutes les op rations d investissement n cessaires la cr ation des infrastructures du r seau de transport public urbain Sur ce plan le l gislateur lui conf re des pr ro gatives d rogatoires aux dispositions de la loi MOP du 12 juillet 1985 et de l ordonnance du 6 juin 2005 pour les march s pass s par certaines personnes non soumis au Code des march s publics Le grand r seau de transport s accompagne galement de grandes op rations d am nagement afin de r aliser 70 000 logements suppl mentaires chaque ann e en lle de France Pour ce faire il est pr vu des contrats de d veloppement territorial entre le pr fet de r gion et les communes ou EPCI qui porteront sur un ensemble de communes d un seul tenant lls seront pr c d s d une enqu te publique et devront tre sign s dans les 18 mois de l entr e en vigueur du sch ma d ensemble Ils fixeront les grands objectifs en mati re de loge ments transports quipements commerciaux et de protection de
15. ner des biens immobiliers un prix inf rieur leur valeur des personnes poursuivant des fins priv es En effet l occasion d une question prioritaire de constitutionnalit soulev e l encontre de la loi n 2009 1437 du 24 novembre 2009 relative l orien tation et la formation professionnelle le Conseil constitutionnel nonce que les principes constitution nels font obstacle ce que des biens faisant partie du patrimoine de personnes publiques puissent tre ali n s ou durablement grev s de droits au profit de personnes pour suivant des fins d int r t priv sans contrepartie appropri e eu gard la valeur r elle de ce patrimoine Cons const DC n 2010 67 86 QPC du 17 d cembre 2010 R gion Centre et R gion Poitou Charentes Cr ation de l Etablissement public d am nage ment de La D fense Seine Arche L Etat a cr par d cret en date du 2 juillet 2010 un nouvel tablissement public d am nagement de La D fense Seine Arche EPADESA fusion entre EPAD Etablissement public pour l am nagement de la r gion dite de la D fense et l EPASA Etablissement public d am nagement de Seine Arche Nanterre Dans la continuit de ces anciens tablissements l EPADESA devra proc der toute op ration de nature favoriser Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats 35 l am nagement le renouvellement urbain le d veloppe ment conomique et social et le d veloppe
16. pour effet d aggraver la situation du d biteur principal ou du tiers d tenteur de l immeuble hypoth qu la modification portant sur le titulaire et non sur la cr ance elle m me confirmant ainsi la jurisprudence existante et l tendant au tiers d tenteur Le non renouvellement de l inscription hypoth caire avant l expiration du d lai de p remption alors que la dette n est pas teinte fait perdre au cr ancier le rang de sa s ret Mais la p remption de l inscription ne se confond avec la prescription ni de la cr ance ni de l hy poth que Le cr ancier peut r inscrire l hypoth que sans l accord du d biteur la nouvelle inscription ne prenant alors rang qu sa date et non celle de l ins cription primitive N anmoins la Cour de cassation juge qu il peut r sulter de la volont des parties que la date limitant les effets de l inscription s tende l hypoth que elle m me d s lors que cela r sulte d une mention expresse de l acte de cautionnement hypoth caire Dans cette hypoth se elle d duit que la banque cr anci re ne peut proc der au renouvellement de l hypoth que consentie par le d bi teur Cass 3 civ 27 mai 2010 Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats 15 La Cour de cassation par un arr t de la 3 chambre civile du 9 juin 2010 a refus d annuler la mainlev e d une hypoth que donn e par erreur par la banque aux motifs que m me donn e pour u
17. pr cisant les objectifs d finis dans la loi Grenelle portant sur la r glementation thermique 2012 NOVEMBRE 8 et 12 novembre d cret n 2010 1392 JO n 0265 du 16 novembre 2010 page 20360 et d cret n 2010 1331 JO n 0261 du 10 novembre 2010 page 20065 pr cisant les conditions d attribution et de renouvelle ment du contrat de location d rogatoire 25 novembre ordonnance n 2010 1445 am nageant les dispositions relatives au dispositif Scellier pour les collectivit s d Outre Mer JO n 0274 du 26 novembre 2010 page 21064 D CEMBRE 6 d cembre instruction n 3 A 8 10 commentant les modalit s de fonctionnement de l option pour l assujet tissement la TVA des loyers aff rents des locaux nus usage professionnel vis e l article 260 2 du Code g n ral des imp ts et modifi es par l article 2 du d cret du 10 septembre 2010 BOI du 6 d cembre 2010 50 Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats 7 d cembre loi n 2010 1488 portant nouvelle orga nisation du march de l lectricit et modifiant les articles L 442 3 du Code de la construction et de l habitation et 23 de la loi n 89 462 du 6 juillet 1989 r dig s dans les m mes termes et relatifs au r gime des charges locatives respectivement pour le secteur social et le secteur priv JO n 0284 du 8 d cembre 2010 page 21467 8 d cembre d cret n 2010 1525 relatif aux comit s consultatifs de r glem
18. s le droit indem nisation de ce pr judice est cependant subordonn la 3 Agence De l Environnement et de la Ma trise de l Energie Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats 33 justification d une comp tence sp ciale en mati re d environnement Le tribunal juge que les r gions et les communes ne remplissent pas cette condition et rejette les demandes fond es sur ce motif L affaire est port e devant la cour d appel de Paris qui r forme le jugement en accueillant favorablement l action de len semble des collectivit s territoriales s tant constitu es parties civiles La cour retient qu elles ont subi un pr judice cologique personnel direct ou indirect en raison d une atteinte au patrimoine naturel et la biodi versit qu elles ont pour mission de sauvegarder aux c t s de l Etat Dans son principe l arr t confirme l autonomie du pr judice cologique pur r sultant d une atteinte l environnement au sens le plus large possible air eau sol biodiversit qui affecte un int r t collectif prot g Il d duit ensuite des principes g n raux de la d centralisation que chaque collectivit territoriale concourt par principe la protection de l environne ment et qu elle dispose d un droit indemnisation au m me titre que les associations de d fense de l environ nement Enfin pour appr cier le montant du pr judice la Cour propose de
19. s ne sont plus consid r s comme des d chets mettant ainsi un terme la tendance jurisprudentielle communautaire et interne qui promouvait une position inverse L541 4 1 du Code de l environnement Un d chet peut sortir du statut de d chet lorsqu il est trait dans une installation r glement e par les l gisla tions eau et ICPE qu il est valoris et qu il remplit les conditions cumulatives suivantes son utili sation courante a des fins sp cifiques il correspond un march il respecte des exigences sp cifiques normes et l gislations propres aux produits et son utilisation n aura pas d effets globaux nocifs pour l envi ronnement o la sant humaine les modalit s d application seront pr cis es par un d cret para tre L 541 4 3 du Code de l environnement Alors que le d tenteur de d chets est d fini comme tout producteur ou toute autre personne qui se trouve en possession de d chets le producteur correspond toute personne dont l activit produit des d chets producteur initial de d chets ou toute personne qui effectue des op rations de traitement des d chets conduisant un changement de la nature ou de la composition de ces derniers L541 1 1 du m me code Enfin le r gime de police administrative est pr cis L541 3 du Code de l environnement lorsque les d chets sont abandonn s d pos s ou g r s de fa on non contraire aux exigences de la r glementation a
20. s concernent notamment la r glementation thermique dite 2012 et le r gime des certificats d conomie d nergie La r glementation thermique 2012 La nouvelle r glementation thermique dite RT 2012 a fait l objet d une premi re s rie de textes d application pour les b timents d habitation de bureaux d enseigne ment et d accueil de la petite enfance dans le cadre du d cret n 2010 1269 et l arr t du 26 octobre 2010 Le d cret et l arr t du 26 octobre 2010 concernent uniquement la RT 2012 applicable aux b timents nouveaux et aux parties nouvelles de b timents usage de bureau et d enseignement aux tablissements ou parties d tablissement d accueil de la petite enfance et aux b timents ou parties de b timent usage d habita tion D autres textes d application viendront d finir prochainement les conditions d application de la RT 2012 pour les autres types de b timents non vis s par le d cret du 26 octobre 2010 tels que les commerces ou les b timents de sant La RT 2012 concernant les b timents relevant des destinations vis es au d cret du 26 octobre 2010 sera applicable compter du 28 octobre 2011 pour les demandes d autorisations de construire portant sur les projets de construction de b timents de bureaux d en seignement d tablissement d accueil de la petite enfance et certains b timents usage d habitation en zone ANRU et compter du 1 janvier 2013 pour
21. us compter du 1 janvier 2010 et i sur les produits de placement incluant les plus values immobili res per us compter du I janvier 2011 En cons quence le taux d imposition d ensemble des plus values immobili res r alis es par les particuliers s tablit d sormais 31 3 19 d IR et 12 3 de pr l vements sociaux contre 28 1 auparavant 16 d IR et 12 1 de pr l vements sociaux L opportunit d assujettir aux pr l vements sociaux les plus values de cession de biens immobiliers d tenus depuis plus de quinze ans exon ration en application de l abattement pour dur e de d tention de 10 par ann e de d tention au del de la cinqui me ann e a finalement t repouss e l examen courant 2011 du projet de loi sur la r forme de la fiscalit patrimoniale Enfin l exon ration d imp t sur la plus value dont les non r sidents b n ficiaient au titre d une seconde cession d habitation en France a t supprim e Art 150 U II 2 CGI Suppression du cr dit imp t au titre des int r ts d emprunt et mise en place du PTZ Mesure phare de la loi TEPA du 21 ao t 2007 le cr dit d imp t sur le revenu au titre des int r ts d emprunt pour l acquisition de la r sidence principale des parti culiers Art 200 quaterdecies CGI est supprim pour i les op rations pour lesquelles l offre de pr t est mise compter du janvier 2011 et ii pour les
22. 22 septembre 2010 Les parties une promesse peuvent toujours pr voir une clause de renonciation au b n fice d une ou de plusieurs conditions suspensives La r daction de ce type de clause doit tre mani e avec prudence Lorsque l acqu reur b n ficie seul de la facult de renoncer la condition suspensive en l esp ce condi tion suspensive d obtention d un permis de construire la non r alisation de celle ci ne rend pas caduque la promesse si l acqu reur y renonce Cass 3 civ 12 janvier 2010 Si les conditions suspensives sont d ter minantes pour les parties la renonciation ces conditions ne peut r sulter que du consentement des deux parties lacte Cass 3 civ 20 octobre 2010 D s lors que la non r alisation d une promesse unilat rale de vente n est pas imputable au b n ficiaire mais un tiers la Cour de cassation juge que l indemnit ne peut tre retenue par le promettant nonobstant toute clause contraire de la promesse Cass 3 civ 15 d cembre 2010 Nullit de la vente La Cour de cassation rappelle au visa de l article 71 du Code de proc dure civile qu une demande de nullit d une promesse de vente sur le fondement de l erreur constitue une d fense au fond qui peut tre soulev e tout moment Cass 3 civ 16 mars 2010 et non une exception de proc dure devant tre soulev e in limine litis Consentement D s lors que la preuve de l insan
23. 30 mars 2010 ajoutant ainsi une nouvelle pierre la construction du droit civil de l environnement Est ainsi act le principe selon lequel une atteinte objective l environnement peut constituer un pr ju dice personnel indemnisable vis vis des associations de protection de l environnement et des collectivit s locales concern es En contrepoint de cette solution le juge carte la responsabilit civile de la soci t p tro li re Total SA au regard de la Convention de Bruxelles du 29 novembre 1969 relative la responsabilit civile pour les dommages dus la pollution par les hydrocar bures dite CLC tout en confirmant sa responsabilit p nale sur le fondement de la loi n 83 583 du 5 juillet 1983 r primant les infractions de pollution maritime Rappelons pour m moire que le 12 d cembre 1999 le p trolier Erika a fait naufrage au large des c tes bretonnes Sa cargaison de fuel lourd s chappe et g n re une mar e noire souillant 400 km de c tes Par un jugement du 16 janvier 2008 le tribunal correc tionnel de Paris a condamn p nalement l ensemble des acteurs impliqu s dans l accident dont la soci t Total SA en sa qualit d affr teur du navire Au plan civil le tribunal pose le principe d une indemnisation des collectivit s territoriales et des associations de protec tion de l environnement raison de l atteinte port e l environnement Pour les collectivit
24. Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats EX tait non pas du partage mais des modalit s d attribution des lots par tirage au sort C est donc cette r gle qu il convenait d carter et non le principe m me du partage Dans cet arr t du 27 octobre 2010 la 3 chambre civile a conclu que les risques inh rents au tirage au sort ne pouvaient justifier d carter le partage d un bien indivis Droit de propri t condamnation de la France par la CEDH L affaire est d sormais fameuse et a valu l Etat fran ais une nouvelle condamnation par la Cour Europ enne des Droits de l Homme En 1971 les h ritiers de l le de Porquerolles avaient choisi de c der l Etat fran ais une partie des terrains de l le un prix moindre que celui propos par d au tres acqu reurs mais en contrepartie de la garantie de l Etat fran ais que pourraient tre construits divers b timents sur la partie restante de l le conserv e par les vendeurs Au moment de la vente l Etat tait la seule autorit comp tente pour d livrer les autorisations de construire Cette comp tence a t ult rieurement d l gu e la collectivit locale et le plan local d urbanisme a rendu les projets de construction des h ritiers impossible La CEDH a estim que les h ritiers de l le avaient t priv s de la possibilit de jouir effectivement de leur droit de propri t et qu en l absence de r solution de la ve
25. am nagement d int r t national du quartier d affaires de La D fense et de Nanterre et La Garenne Colombes JO du 3 juillet 2010 page 12075 12 juillet instruction n 4H 9 10 commentant la loi de finances rectificative pour 2009 confirmant le champ d application territorial de l imp t sur les soci t s BOI du 22 juillet 2010 n 69 12 juillet loi n 2010 788 portant engagement national pour l environnement JO du 13 juillet 2010 page 12905 AO T 3 ao t d cret n 2010 91 1 relatif l organisation et le fonctionnement de l Etablissement public de Paris Saclay n 2010 91 1 pris en application de la loi du 3 juin 2010 relative au Grand Paris JO du 4 ao t 2010 page 14405 30 ao t d crets n 2010 1016 2010 1017 2010 1018 introduisant de nouvelles normes applicables aux instal lations lectriques pour les ma tres d ouvrage entreprenant la construction ou l am nagement de b timents destin s recevoir des travailleurs JO du 1 septembre 2010 page 15932 31 ao t arr t r visant la baisse les tarifs d achat d lectricit photovolta que JO du 1 septembre 2010 page 15919 SEPTEMBRE 10 septembre d cret n 2010 10 75 pr cisant les nouvelles dispositions r sultant de la r forme de la TVA immobili re en vigueur depuis le 11 mars 2010 JO du 12 septembre 2010 page 16559 22 septembre instruction 3A 5 10 sur le r gime de la TVA applicable aux op rations immo
26. ap plication du lotissement a chang depuis la r forme et que l absence de toute allusion au nombre des lots cr s dans l article L 442 1 du Code de l urbanisme d finition l gale du lotissement a d sormais pour cons quence que la notion de lotissement d bute au premier terrain d tach d une unit fonci re en vue de l implantation d un b timent En revanche la d cision du tribunal administratif de Limoges est en compl te ad quation avec la doctrine qui s interroge sur la pertinence du champ d application du lotissement issu de l article L 442 1 du Code de l ur banisme et qui consid re que concevoir un lotissement d un seul lot est une erreur tant d un point de vue historique que du point de vue de la notion m me d op ration d am nagement Permis de construire Bonus de COS BBC La loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 poursuit l im portante modification du Code de l urbanisme pour l adapter aux enjeux du d veloppement urbain durable et inscrit les permis de construire les permis d am nager et la d cision prise sur une d claration pr alable dans l objectif de lutte contre le changement clima tique A l occasion de la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 les dispositions relatives au bonus de COS de 20 applicables aux b timents labellis s B timents Basse Consommation BBC ont t remplac es par des dispositions plus favorables puisqu elle
27. apport dans une ou plusieurs activit s conomiques est une des conditions du report le juge admettant un d lai suffisant pour r investir En outre la neutralit fiscale mise en place par le l gislateur ne doit pas permettre au contribuable de pouvoir disposer de fonds sans intention de les r investir Les trois d cisions comportent le m me consid rant de principe qui fixe une grille d analyse de l abus de droit en mati re de report d imposition optionnel dont il ressort que le r investissement du produit de l apport cession est fondamental pour viter labus de droit Conform ment cette grille d analyse le Conseil d Etat a estim que dans l une des trois esp ces les deux crit res de l abus de droit taient remplis Des poux avaient apport un bien une SARL en formation dont ils d tenaient chacun la moiti des parts Ils avaient opt pour le report d imposition Art 51 octies CGI Trois mois apr s l apport le capital de la SARL avait t consid rablement r duit pour un montant proche de la valeur de l apport par voie de remboursement partiel aux associ s Le juge a relev d une part que la r duc tion du capital permettant aux associ s de r cup rer l essentiel de la valeur de leur apport dissimulait une cession du bien pr c demment apport En cons quence le motif exclusivement fiscal tait tabli D autre part le crit re de la fraude la loi tait gale men
28. aux termes de l article R 421 38 6 du Code de l urbanisme alors applicable 28 Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats Taxes d urbanisme La loi de finances rectificative pour 2010 article 14 a r duit les ch ances pour le recouvrement de la TLE et des taxes assimil es Depuis le I mars 2010 les d lais sont les suivants le versement unique ou premier versement en cas de fractionnement est exigible l expiration d un d lai de 12 mois au lieu de 18 mois compter de la date de d livrance du permis de construire ou de la date laquelle l autorisation de construire est r put e avoir t tacitement accord e le second versement est exigible l expiration d un d lai de 24 mois au lieu de 36 mois compter de la m me date en cas de construction par tranches de logements destin s l habitation principale la taxe doit tre acquitt e en 3 versements chelonn s de 12 mois en 2 mois au lieu de 18 mois en 18 mois compter de la date de d livrance du permis de construire ou de la date laquelle l autorisation de construire est r put e avoir t tacitement accord e Urbanisme commercial Instruction En application des nouveaux crit res d autorisation d gag s par la loi LME du 4 ao t 2008 une circulaire du 31 d cembre 2009 guide les services instructeurs dans l examen des crit res en mati re d am nagement du territoire et de d veloppement durable
29. cette condition qui en a emp ch l accomplissement Si les juges constatent que la demande de pr t form e par le b n ficiaire d une promesse sous condition suspensive est conforme aux caract ristiques stipul es dans la promesse il appar tient au vendeur de prouver que c est le b n ficiaire qui en a emp ch l accomplissement Cass 3 civ 6 octobre 2010 Il doit galement rapporter cette preuve s il souhaite se pr valoir des stipulations contractuelles relatives l indemnit d immobilisation Pour refuser le remboursement de cette indemnit au b n ficiaire les juges doivent donc constater que la non obtention du pr t dans le d lai pr vu l avant contrat est imputable un comportement fautif de ce dernier Cass 3 civ 26 mai 2010 La mise en demeure est une formalit pr alable n ces saire pour que le vendeur puisse se pr valoir du manque de diligence du b n ficiaire et conserver lin demnit si la promesse le pr voit Cass 3 civ 23 juin 2010 Conform ment une jurisprudence constante l annula tion d une d cision de pr emption tant r troactive la commune est cens e avoir renonc pr empter La condition suspensive du non exercice du droit de pr emption pr vue l acte doit donc tre consid r e r alis e La promesse est en revanche caduque si le Fa Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats b n ficiaire n a pas lev l option Cass 3 civ
30. de pr emption se porte acqu reur de l ensemble de l unit fonci re CE 10 f vrier 2010 Commune Hy res les Palmiers Le l gislateur n a n anmoins pas entendu permettre aux titulaires de ces pr rogatives de pr empter autre chose que la partie du bien se situant dans le champ g ographique d application du droit de pr emption C est ce que rappelle clairement le Conseil d tat dans un arr t du 7 juillet 2010 en indiquant que la d cision de pr emption portant la fois sur des biens soumis et non soumis au droit de pr emption est ill gale dans sa totalit Ainsi le titulaire ne peut exercer sa pr rogative que sur la partie du bien situ en zone de pr emption Toute erreur rendra sa d cision ill gale y compris concernant les parcelles situ es en zone de pr emption Un arr t du Conseil d Etat en date du 7 avril 2010 Commune Lescun pr cise que lorsqu une commune pour les besoins d une op ration d am nagement exerce le droit de pr emption urbain sur la fraction d une unit fonci re mise en vente le propri taire peut alors exiger de la commune qu elle se porte acqu reur de l ensemble de l unit ce fractionnement n est pas possible en cas de vente par voie d adjudication dans le cadre d une proc dure judiciaire L exercice ill gal du droit de pr emption urbain cons titue une faute de nature engager la responsabilit du titulaire du droit de pr emption Il convient
31. du cr ancier Traditionnellement pour faire droit une demande d annulation de cautionnement pour dol du cr ancier les juges devaient constater la situation p cuniaire d li cate du d biteur la dissimulation d informations sur la situation du d biteur a suffi dans cette esp ce Cass com l6 mars 2010 La caution est d charg e lorsque la subrogation aux droits hypoth ques et privil ges du cr ancier ne peut plus par le fait de ce cr ancier s op rer en sa faveur Cependant la d charge de la caution ne peut avoir lieu que si la perte du b n fice de la subrogation lui cause un pr judice Tel n est pas le cas lorsque l hypoth que dont la banque a n glig de renouveler l inscription portait sur un bien dont la caution tait propri taire faute de pr judice pour la caution Cass com mai 2010 Gage Dans l hypoth se o un cr ancier b n ficiait d un gage garantissant seulement partiellement la dette contract e envers lui par le d biteur on ignorait jusqu en 2009 si le versement r sultant de la r alisation du gage remboursait en priorit la partie garantie de la dette ou bien la partie non garantie de la dette Par une d cision du 6 novembre 2009 l assembl e pl ni re de la Cour de cassation s est prononc e en faveur du d biteur jugeant dans un attendu de principe que lorsqu une dette est partiellement garantie par un gage le versement apr s r alisation du gage s impu
32. e de la vente en cas de r tracta tion du promettant apr s signature de la promesse Les d cisions venir sur ce sujet m riteront une attention particuli re Au del d un consentement r ciproque sur la chose et sur le prix les parties doivent galement tre d accord sur les conditions de la vente qu elles ont rig es en l ment d terminant de leur consentement Il en est ainsi du d lai de r alisation de la vente pr vu dans un laps de temps tr s court en contrepartie d un prix minor Cass com 4 mai 2010 Droits concurrents L article 30 al 1 du d cret du 4 janvier 1955 relatif la publicit fonci re pr voit que lorsque deux ayants cause ont acquis du m me auteur des droits concurrent la priorit revient celui des deux qui a publi son titre en premier Depuis 1968 la jurispru dence att nuait cette r gle en interdisant au second acqu reur de l invoquer son profit s il avait acquis l immeuble en connaissance de la pr c dente cession son acquisition tant constitutive d une faute En soule vant d office un moyen de pur droit la Cour de cassation retient l inopposabilit de la premi re vente au second acqu reur en l absence de l accomplissement de la publication de la promesse de vente aupr s du bureau des hypoth ques comp tent que le second acqu reur ait eu ou non connaissance de l acte ant rieur en date mais non publi Cass 3 civ 10 f vrier 2010
33. effectu e au moyen d un permis de construire l assiette de la demande est obli gatoirement constitu e par l ensemble de l unit fonci re correspondant la propri t d origine car le d tachement n intervient qu apr s la d livrance du permis de construire Si la division est effectu e au moyen d un permis d am nager l article R 441 1 du Code de l urbanisme laisse au p titionnaire le choix de d poser sa demande soit sur la totalit de l unit fonci re soit sur la partie destin e tre d tach e Pr emption Une r ponse minist rielle du I novembre 2010 est venue pr ciser que deux immeubles contigus apparte nant un m me propri taire constituent une m me unit fonci re et ne peuvent donner lieu une pr emp tion limit e l un des deux seulement m me en pr sence de deux d clarations d intention d ali ner d s lors que le propri taire entreprend la vente group e de ces deux biens Les immeubles appellent en ce cas une d cision de pr emption unique la commune ne pouvant pr empter un seul des deux immeubles La loi SRU du 13 d cembre 2000 a cr un article L 213 2 1 au sein du Code de l urbanisme permettant au titulaire du droit de pr emption d exercer son droit sur une partie d une unit fonci re lorsque celle ci ne se trouve qu en partie au sein d une zone soumise ce droit Dans cette hypoth se le propri taire peut exiger que le titulaire du droit
34. elle est accompagn e d une fiche d instruction et d une note L instruction des dossiers au regard de la protection des consommateurs est du ressort des services charg s du commerce dans le d partement Sont ainsi examin s les effets du projet en mati re d am nagement du territoire sur l animation de la vie urbaine rurale et de montagne sur les flux de transport en mati re de d ve loppement durable et de respect des d marches urbaines SCOT Une proposition de loi adopt e par les d put s le 15 juin 2010 tend int grer l urbanisme commercial dans le Code de l urbanisme et fait du sch ma de coh rence territorial SCOT le document ma tre en la mati re Le SCOT comprendrait un document d am nagement commercial pr cisant les orientations relatives l qui pement commercial et aux localisations pr f rentielles des commerces afin de r pondre aux exigences d am nagement du territoire notamment en mati re de revitalisation des centres villes de maintien du commerce de proximit de coh rence entre la localisa tion des quipements commerciaux et de desserte en transports En l absence de SCOT de PLU ou de document d am nagement commercial les permis de construire portant sur l implantation l extension ou la r ouverture d un commerce de d tail ou d un ensemble commercial d une surface de vente sup rieure 000 m ne pour raient tre d livr s qu avec l accord d
35. est pas le cas lorsque le second permis a t contest ou suspendu que le retrait qu il comporte ait ou non t express ment contest D livrance du permis et droit des tiers Dans un arr t du 18 juin 2010 Commune de Rennes se fondant sur le principe selon lequel les autorisations d urbanisme sont d livr es sous r serve du droit des tiers le Conseil d Etat estime que lorsqu il ressort du dossier de demande que le projet est raccord aux r seaux la circonstance que les p titionnaires ne dispo sent ni d une autorisation de leur voisin pour utiliser une canalisation priv e ni d une servitude d coule ment des eaux us es est sans incidence sur la l galit de la demande de permis de construire Une r ponse minist rielle du 6 juillet 2010 pr cise que la r forme des autorisations d urbanisme de 2007 n a pas eu pour effet de modifier l obligation du p tition naire d obtenir l accord pr alable de l assembl e g n rale des copropri taires pour un projet affectant les parties communes d un immeuble en copropri t faute de quoi le permis obtenu par fraude est ill gal et peut tre retir sans condition de d lai Division primaire Une autre r ponse minist rielle du 6 juillet 2010 vient apporter des pr cisions sur l assiette d une demande d autorisation d urbanisme permettant une division primaire au sens de l article R 442 1 d du Code de l ur banisme Si la division primaire est
36. fusion consistant tout d abord i vider la filiale de sa tr sorerie puis ii la faire dispara tre par fusion peu de temps apr s son acquisition voire le cas ch ant apr s une cession intra groupe La nouvelle mesure pr voit d sormais d une part qu en cas d change de titres dans le cadre d op rations de fusion scission scission partielle ou offre publique d change Art 38 7 38 7 bis et 115 2 CGI les divi dendes distribu s imm diatement avant l op ration ne pourront tre exon r s au titre du r gime m res amp 38 Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats Int gration fiscale Int gration fiscale filiales que si la moins value court terme r sultant de l change n est pas d duite la d duction conduirait une requalification des titres comme tant non ligibles au r gime m res amp filiales D autre part dans le cadre du r gime d int gration fiscale lorsque les titres d une soci t membre d tenus par une autre soci t du groupe sont c d s dans les deux ans de leur acquisition leur prix de revient sera minor du montant des dividendes ant rieurement retranch s du r sultat d ensemble ce qui majorera d autant le r sultat de la cession de la plus value ou moins value court terme Cette nouvelle mesure anti abus qui s appliquera aux exercices clos compter du 31 d cembre 2010 pour rait avoir un impact significatif notamment sur les
37. immeuble soit report dans le contrat de cr dit bail sur les droits aff rents ce contrat Cet am nagement permet donc de faire du lease back avec les immeubles acquis par des soci t s fonci res sp cialis es sous le r gime de l article 210 E du CGI pendant le d lai de conservation de 5 ans Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats Dispositifs de lutte contre l optimisation fiscale susceptible d avoir une incidence sur les structures d investissements immobiliers Mesure anti abus contre le cumul de l exon ration des dividendes et la d duction d une moins value court terme intragroupe Soci t d investissement Soci t d investissement Soci t d investissement Acquisition e soci t cible Distribution r gime m re et filiale Cession Fusion Soci t Cible une autre Soci t int gr e ES Soci t Cible Soci t Cible Soci t Cible Int gration fiscale L article de la loi de finances pour 201 instaure une mesure anti abus qui vise les montages permettant de cumuler i l exon ration des dividendes per us dans le cadre du r gime m res amp filiales ou d int gration fiscale et i la d duction d une moins value court terme sur les titres de la filiale distributrice Ces montages se caract risent g n ralement par des op rations succes sives de distribution et de
38. impartialit du diagnostiqueur pos e l article L 271 6 en mati re de location et de vente aux diagnostics plomb r alis s en dehors de ces hypo th ses sp cialement l occasion d une enqu te sur l environnement d un mineur atteint de saturnisme art L 1334 let L 1334 1 1 du Code de la Sant Publique D une mani re g n rale au del de ce texte isol qui rectifie un oubli l gislatif le professionnel qui r alise un diagnostic immobilier r glementaire quel que soit l objet et le contexte de ce diagnostic est tenu d une obligation d ind pendance et d impartialit Interdiction g n rale du commissionnement L article L 271 6 du Code de construction et de l habi tation impose au diagnostiqueur de n avoir aucun lien de nature porter atteinte son impartialit et son ind pendance avec le propri taire son mandataire ou toute entreprise pouvant r aliser des travaux Le d cret du I octobre 2010 pr cise cette obligation il est dor navant interdit au diagnostiqueur d accorder direc tement ou indirectement aucun avantage ni r tribution sous quelque forme que ce soit au mandataire du propri taire ou l entreprise pouvant r aliser des travaux L obligation est g n rale et vaut pour tous les diagnostics constituant le dossier de diagnostic tech nique article L 271 6 du CCH Cette interdiction est sanctionn e d une contravention de 5 cat gorie Sont passibles de cette s
39. l entier dommage subi par le propri taire Relevant que le propri taire avait revendu le terrain sans proc der la reconstruction des b timents incendi s la Cour de cassation a jug qu une indemnit correspon dant la valeur neuf de l immeuble ne pouvait tre allou e au bailleur Cass 3 civ 8 avril 2010 Obligation de d livrance L obligation de d livrance du bien ne se limite pas une mise disposition du bien mais doit permettre au loca taire une utilisation du bien conforme au bail C est sur cette base que la Cour de cassation dans une d cision du 2 f vrier 2010 juge que l acceptation des locaux en l tat ne d charge pas le bailleur de son obligation de d livrance Interpr tation restrictive des clauses exorbitantes Par d cision du 29 septembre 2010 la 3 chambre civile de la Cour de cassation a jug que la clause du bail transf rant au preneur la charge des grosses r para tions et celle du clos et du couvert doit tre interpr t e restrictivement et ne peut inclure la r fec tion totale de la toiture de l un des b timents compris dans l assiette du bail 2 2 Bail commercial L ann e 2010 a t gouvern e par les turbulences de l indice INSEE du co t de la construction les premi res d cisions relatives aux demandes de r vision intro duites sur le fondement de l article L 145 39 du Code de commerce franchissement du seuil de 25 ont t rendues Par
40. le ma tre d uvre aux c t s du ma tre d ouvrage qui n avait pas respect cette obli gation le ma tre d uvre avait en effet alert le ma tre d ouvrage sur la pr sence du sous traitant sans attirer son attention sur les cons quences financi res dommageables de cette situation Cass 3 civ 10 f vrier 2010 d autre part par la fourniture par l entrepreneur de garanties de paiement article 14 1 qui sont soit une caution personnelle et solidaire soit une d l gation de paiement du ma tre d ouvrage au sous traitant Le ma tre d ouvrage doit s assurer que cette garantie est effectivement fournie les moyens mis en uvre par le ma tre d ouvrage pour contraindre l entrepreneur respecter ses obliga tions doivent tre relev s par les juges du fond pour carter sa responsabilit d faut sa responsabilit d lictuelle peut tre engag e Cass 3 civ 8 septembre 201 0 La loi de 1975 critiqu e en raison de l absence d insti tution d un statut de la sous traitance et du d faut de prise en compte des questions de sous traitance indus trielle fait actuellement l objet d une r flexion par le m diateur des relations inter industrielles la demande du ministre de l industrie discours du 23 juin 2010 4 2 Urbanisme Am nagement Grand Paris La loi relative au Grand Paris a t promulgu e le 3 juin 2010 avec pour objectif d unir les grands territoires de la r
41. les demandes de permis de construire ou les d clarations pr alables d pos es portant sur les projets de cons truction de b timents usage d habitation autres que ceux vis s ci dessus Les certificats d conomie d nergie Deux d crets et deux arr t s d application en date du 29 d cembre 2010 ont t pris pour pr ciser les moda lit s d application du r gime des certificats d nergie au cours de la seconde p riode qui a d but le 1 janvier 2011 Ces textes pr cisent notamment les nouveaux crit res ouvrant droit l attribution de certificats d conomie d nergie Ils introduisent notamment la notion de r le actif et incitatif du demandeur titre de condition pr alable l action ouvrant droit aux certificats Selon l article 6 du d cret n 2010 1664 du 29 d cembre 2010 est consid r e comme un r le actif et incitatif toute contribution directe qu elle qu en soit la nature apport e par le demandeur ou par l interm diaire d une personne qui lui est li e contractuellement la personne b n ficiant de l op ration d conomies d nergie et permettant la r alisation de cette derni re Cette contri bution doit tre intervenue ant rieurement au d clen chement de l op ration Une attention toute particu li re devra tre port e ce nouveau crit re lors de la mise au point de conventions de partenariats afin d en int grer les conditions dont l appr ciation pourr
42. loi du 1 ao t 2008 L 160 I et suivants du Code de l environnement Le principe d indem nisation du pr judice cologique pur pos par le juge judiciaire permettra s il est confirm de compenser les limites pos es l application du nouveau dispositif de la loi du I ao t 2008 qui ne concerne qu un certain nombre limit de dommages les plus graves dont le fait g n rateur est survenu apr s le 30 avril 2007 ce qui n tait pas le cas 34 Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats du naufrage de l Erika et dont le texte exclut tout m ca nisme de r paration en argent On soulignera enfin la p dagogie dont fait preuve la Cour en nous rappelant que la nature fait partie de Phomme comme il en fait partie et que la destruction d un cosyst me peut se comparer une sorte d amputation d une part de soi m me qui justifie donc d tre r par e 6 Propri t s publiques L actualit des propri t s publiques a t marqu e par quelques modifications du Code g n ral de la propri t des personnes publiques et par une activit jurispru dentielle particuli rement intense Occupation privative du domaine public Occupation du domaine et mise en concurrence Stade Jean Bouin Pour clore le contentieux li occupation du Stade Jean Bouin le Conseil d Etat est venu rappeler qu en l tat aucune disposition l gislative ou r glementaire ni aucun principe
43. pendant deux ans ou plus sont exon r s d imp t sur les soci t s IS sous r serve de la r int gration d une quote part de frais et charges Celle ci est fix e un maximum de 5 des dividendes re us cr dits d imp ts compris Toutefois lorsque les frais r ellement expos s par la soci t m re au cours de l ann e taient inf rieurs la quote part de frais et charges r int grer pouvait tre plafonn e au montant de ces frais r els Art 216 CGI La loi de finances pour 2011 supprime le plafonnement aux frais r els En cons quence la quote part de frais et charges sera toujours gale 5 des dividendes per us Cette mesure qui s appliquera pour la d termination des r sultats des exercices clos compter du 31 d cembre 2010 alourdit la fiscalit des remont es de dividendes distribu s notamment par les fonci res assujetties l IS La holding qui recevra ces dividendes soumis au r gime m res amp filiales est d sormais impo sable en tout tat de cause sur le montant SIMPLIFICATION DES STRUCTURES JURIDIQUES Soci t Fonci re d ficitaire le Distribution 100 Quote part de 5 sur les dividendes re us de la soci t A Charge d IS de 1 72 5 x 34 43 Reste distribuer 98 3 Soci t Fonci re correspondant 5 5 points x 34 44 des divi dendes re us y compris lorsque les frais et charges qu elle a engag s sont d
44. r partir par parts gales la plus value de cession de l immeuble sur les exercices clos pendant la dur e du contrat de cr dit bail Cet talement ne peut exc der 15 ans et il est proc d l imposition imm diate du solde de la plus value non encore impos e en cas de lev e anti cip e de l option d achat du cr dit bail ou de r siliation de celui ci Si un taux d actualisation financier de 4 est appliqu le taux r el d imposition pour les soci t s ressort environ 26 au lieu de 34 43 Par ailleurs nous rappelons que le r gime du taux r duit de 19 63 de l imp t sur les soci t s applicable aux plus values de cession d immeubles ou de droits assi mil s r serv jusqu pr sent aux cessions au profit de soci t s fonci res sp cialis es est tendu Art 210 E CGI D sormais les cessions au profit de soci t s de cr dit bail b n ficient galement de ce taux r duit Ce r gime de faveur est conditionn par le respect par le cessionnaire d un engagement de conservation de l immeuble acquis sous le r gime de l article 210 E du CGI pendant 5 ans A compter du 1 janvier 2011 cet engagement de conservation n est pas rompu lorsque l immeuble pr c demment acquis sous ce r gime est c d une soci t de cr dit bail qui en conc de imm diatement la jouissance au vendeur par un contrat de cr dit bail condition notamment que l engagement initialement pris sur l
45. s r parer le pr judice r sultant pour le cr an cier de la faute commise par celui qui l a r gl par erreur Cass civ 17 f vrier 2010 AFFAIRE C UR D FENSE Dans le cadre de l affaire d sormais connue sous le nom de C ur D fense diverses probl matiques juridiques ont t soulev es et ont donn lieu cette ann e plusieurs d cisions La l gitimit de l ouverture d une proc dure de sauvegarde l encontre d un v hicule de d ten tion la soci t HOLD et de sa holding la soci t Dame Luxembourg Le tribunal de commerce de Paris a ordonn louver ture d une proc dure de sauvegarde l encontre de la soci t HOLD et de sa soci t m re leur demande celles ci all guant des difficult s qu elles n taient pas en mesure de surmonter conform ment aux disposi tions de l article L 620 1 du Code de commerce relatif la proc dure de sauvegarde 3 novembre 2008 Par un arr t du 25 f vrier 2010 la cour d appel de Paris faisant une application tr s stricte de la notion de diffi cult s insurmontables a annul les proc dures de sauvegarde prononc es consid rant que les conditions n cessaires n taient pas r unies Elle a soulign que la proc dure de sauvegarde ne saurait tre sollicit e seule fin pour la soci t HOLD de faire chec l im possibilit juridique dans laquelle elle se trouvait d imposer unilat ralement la mod
46. une vente en l tat futur d ach vement les entrepreneurs ne peuvent tre condamn s garantir le ma tre d ouvrage vendeur de la restitution des acomptes vers s par l acqu reur d s lors que la restitution du prix per u par le vendeur est la contre partie de la chose remise par l acqu reur Cass 3 civ 7 juillet 2010 Vices cach s L article 1643 du Code civil nonce que le vendeur est tenu des vices cach s quand m me il ne les aurait pas connus moins que dans ce cas il wait stipul qu il ne sera oblig aucune garantie Il est dor navant bien tabli que la connaissance du vice par le vendeur lors de la vente de l immeuble fait chec au jeu de la clause d exon ration des vices cach s Le vendeur connaissant l existence de termites malgr un tat parasitaire n gatif ne peut tre exon r de sa responsabilit Cass 3 civ 16 d cembre 2009 M me si la connaissance est partielle le vendeur est consid r de mauvaise foi peu importe son ignorance de l am pleur de ce vice il doit donc tre condamn r parer l ensemble des d sordres imputables ce vice Cass 3 civ 14 avril 2010 Pour carter cette responsabilit les vendeurs cher chent soutenir le caract re apparent du vice L appr ciation du caract re apparent ou cach du vice rel ve du pouvoir souverain d appr ciation des juges du fond et n est pas contr l par la Cour de cassation Cass 3
47. ACTUALIT DU DROIT ET DE LA FISCALIT DE L IMMOBILIER 2 dition Janvier 2011 Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats 2 Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats ACTUALIT DU DROIT ET DE LA FISCALIT DE L IMMOBILIER En mati re de vente immobili re on retiendra cette ann e des signes convergents donn s par la Cour de cassation comme si elle voulait mettre de l ordre dans la phase pr liminaire la vente renforcement du devoir d information rigueur accrue sur ses conditions de formation stabilit affirm e des promesses de vente Du c t des baux commerciaux et au del de leur verdissement qui s op re grands pas c est toujours le loyer son indexation et sa r vision qui suscitent l attention la mesure des enjeux conomiques qu ils repr sentent Une fois encore les ventes d immeubles d habitation par lots provoquent un contentieux nourri qui se caract rise par une tendance prot ger le locataire m me au del des textes quand une lecture apais e de ceux ci Le feuilleton judiciaire C ur D fense ne laissera pas le lecteur indiff rent m me s il restera sur sa faim dans l attente d une solution de principe La fiscalit n est pas en reste avec notamment la r forme de la TVA immo bili re qui soumet les op rations immobili res aux r gles de droit commun de la TVA avec des particularismes et qui offre de
48. CPR et FCPI Aides l investissement dans la production d nergie photovolta que La loi de finances pour 201 r duit et met fin plusieurs avantages fiscaux portant sur l nergie photovolta que Le taux du cr dit d imp t dont b n ficient les contri buables au titre de leurs d penses d quipement dans leur habitation principale en faveur du d veloppement durable Art 200 quater CGI est port de 50 25 pour celles d entre elles relatives aux quipements en panneaux photovolta ques Le taux de 50 est provi soirement maintenu si le contribuable a r alis des d penses de cette nature jusqu au 28 septembre 2010 au plus tard et qu il peut justifier cette date i de lac ceptation d un devis ou du versement d arrhes ou d un acompte i de la signature d un contrat de d mar chage vis aux articles L 121 21 L 121 23 du Code de la consommation accompagn e d un paiement total ou partiel avant le 6 octobre 2010 ou ii de l obtention d un financement bancaire Les investissements outre mer effectu s compter du 29 septembre 2010 portant sur des installations photo volta ques sont d sormais exclus i de la r duction d imp t pr vue l article 199 undecies B du CGI en faveur des investissements productifs r alis s dans le cadre d une entreprise relevant de lIR et i de la d duction d imp t de l article 217 undecies du CGI en faveur des investissements product
49. Contacts Contact T l 33 0 1 53 93 30 00 Fax 33 0 1 53 93 30 30 Email paris Ipalaw com Responsable du d partement immobilier Marie Odile Vaissi movaissie lpalaw com T l 33 0 1 53 93 30 03 L immobilier est l activit d origine de Lef vre Pelletier amp associ s Depuis plus de 25 ans Lef vre Pelletier amp associ s est l un des cabinets leaders en France dans le traitement des aspects juridiques et fiscaux des op rations immobili res r alis es par les investisseurs ou les utilisateurs Nos comp tences Investissement m Financement Promotion m D veloppement Urbanisme et am nagement m SIIC OPCI Fonds Op rations sur les cr ances immobili res m Fiscalit m Construction m Professions de l immobilier m Asset Management m Baux commerciaux m H tellerie et loisirs m Environnement et d veloppement durable m Contentieux Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats EI Ra int Une Belle Agence Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats Lef vre Pelletier amp associ s est l un des premiers cabinets d avocats en France Le cabinet accompagne ses clients fran ais et trangers en s appuyant sur la compl mentarit des comp tences de ses quipes en toutes mati res du droit des affaires en conseil comme en contentieux PARIS 136 avenue des Champs Elys es 75008 Paris France T l 33 0 1 53 93 30 00 Fax 33 0 1 53 93 30 30 Email paris lpala
50. a tion a consid r que cette action tait recevable pour une vente r alis e au titre d une promesse de vente exer able l issue d un bail construction Cass 3 civ 7 juillet 2010 et que la l sion devait s appr cier au jour de la lev e d option s agissant d une promesse unilat rale de vente L article 1684 du Code civil exclut la rescision pour l sion en toutes ventes qui d apr s la loi ne peuvent tre faites que d autorit de justice La vente de l immeuble d un d biteur en liquidation judiciaire par le liquidateur f t elle de gr gr est selon l ancien article L 622 16 du Code de commerce aujourd hui L 642 18 une vente qui ne peut tre faite que conform ment aux dispositions des articles 2204 2212 du Code civil c est dire par autorit de justice En cons quence la vente autoris e par le juge commissaire n est pas rescindable pour l sion Cass 3 civ 6 octobre 2010 Vente en tat futur d ach vement En secteur prot g la conclusion d un contrat pr limi naire aux termes duquel le vendeur r servant s engage r server l acqu reur r servataire lim meuble est obligatoire En contrepartie de la r servation l acqu reur verse un d p t de garantie sur un compte sp cial au nom du r servataire Le non respect de ces dispositions entra ne la nullit du contrat pr liminaire Cass 3 civ 22 septembre 2010 En cas de r solution d
51. a s av rer d licate au regard des pratiques tir es de la premi re p riode Parmi les nombreuses autres pr cisions apport es par ces textes d application diverses restrictions sont souligner dont notamment le fait qu une demande de CEE ne pourra d sormais porter que sur des actions achev es moins d un an avant la date de cette demande Installations class es ICPE Premi res applications du r gime d enregistrement C est par une ordonnance du 11 juin 2009 d sormais ratifi e par l article 217 de la loi du 12 juillet 2010 ci apr s loi Grenelle 2 qu un nouveau r gime d autorisation simplifi e dit d enregistrement est cr La proc dure qui en d coule se caract rise par un d lai d instruction de 5 mois prorogeable de 2 impos l administration un dossier excluant les tudes habi tuellement produites dans le cadre du r gime normal d autorisation tudes d impact et de danger notice d hygi ne et de s curit et la mise en place d une proc dure minimale de consultation du public qui ne donne pas lieu un rapport comme en mati re d en qu te publique Une circulaire minist rielle apporte des pr cisions quant au contenu des diff rentes pi ces et justificatifs fournir Circ 22 septembre 2010 Ce r gime se distingue galement par l application de prescriptions standardis es l chelon national que l autorit pr fectorale comp tente peut am nager en fo
52. a poursuite du bail est sans effet et que le bail n est pas de plein droit r sili par l absence de r ponse cette mise en demeure En mati re de cong la fin du trimestre civil ne joue qu en cas de tacite prorogation Par jugement du 28 janvier 2010 le tribunal de grande instance de Paris juge que la r gle selon laquelle la date du cong est report e la fin du trimestre civil en application de l article L 145 9 du Code de commerce n a vocation s appliquer qu en cas de tacite proroga tion et non pas en cours de bail lorsqu un cong est donn en fin de p riode triennale La loi du 30 septembre 2010 relative l quipe ment num rique des tablissements de spectacles cin matographiques La loi dicte la r gle selon laquelle les salles de cin ma sont des locaux monovalents et impose pour les salles de cin ma la r f rence exclusive aux seuls usages observ s dans cette branche d activit Adh sion une association de commer ants pour les locataires de centres commerciaux L obligation faite au locataire d un centre commercial d adh rer une association de commer ants est enta ch e d une nullit absolue Il en r sulte qu il doit tre rembours de toutes les sommes expos es en vertu de cette adh sion Par une d cision du 20 mai 2010 la Cour de cassation r affirme le principe selon lequel la clause d un bail commercial faisant obligation au preneur d adh rer u
53. adre d un apport d une cession d activit d une scission d entre prise ou d une transmission universelle du patrimoine Cette mesure s applique pour les exercices ouverts compter du janvier 2011 Imp ts locaux La loi de finances rectificative pour 2010 tend aux parcs d attractions et de loisirs exer ant une activit saisonni re la r duction prorata temporis de la valeur locative des quipements et biens immobiliers qui sert d assiette la CFE Enfin les immeubles du patrimoine universitaire cons truits dans le cadre de contrats conclus avec des soci t s dont le capital est enti rement d tenu par des personnes publiques sont maintenant exon r s de taxe fonci re Nouvel Art 1382 D CGI Mesures de financement du Grand Paris La loi de finances pour 2011 compl te sur plusieurs points les dispositions fiscales du financement du r seau de transport public du Grand Paris pr vues par la loi relative au Grand Paris Loi 2010 597 du 3 juin 2010 Modifications apport es la taxe annuelle sur les bureaux locaux commerciaux et locaux de stockage en Ile de France Les personnes qui au janvier de l ann e d imposition sont propri taires usufruiti res preneuses bail construction emphyt otes ou titulaires d une occupa tion temporaire de locaux usage de bureaux de locaux commerciaux ou de locaux de stockage situ s dans la r gion Ile de France sont redevables
54. ailleurs un nombre important de loca taires ont cherch remettre en cause la validit de leurs clauses d indexation d marche accueillie par le TGI de Paris La r vision de l article L 145 39 prime la r vi sion triennale de l article L 145 38 du Code de commerce Le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris tait saisi de la demande de r vision du loyer du preneur laquelle le bailleur s opposait en soulevant l irrecevabilit de la demande en r vision fond e sur l article L 145 39 du Code de commerce relatif la possibilit de demander la fixation du loyer la valeur locative lorsque par le jeu de la clause d chelle mobile le loyer se trouve augment ou diminu de plus d un quart par rapport au loyer contractuel ou fix judiciairement du fait de l an t riorit d une demande en r vision triennale de lar ticle L 145 38 du Code de commerce form e par le bailleur Par une d cision du 13 novembre 2009 le juge des loyers a rejet la fin de non recevoir soulev e par le bailleur et constat que les conditions d application de l article L 145 39 taient r unies Le juge des loyers fait en cons quence primer la r vision de l article L 145 39 sur celle de l article L 145 38 le caract re d rogatoire de Particle L 145 39 du Code de commerce tant expres s ment mentionn cet article Le juge des loyers pr cise galement que le prix pr c
55. aire du sch ma de r m r ou ayant re u les titres par la convention de portage per oit les divi dendes qui leur sont attach s et peut d s lors imputer les cr dits d imp t trangers sur son imp t fran ais Lors du d nouement de l op ration intervenant quelques jours plus tard la soci t vendeuse ou pr teuse des titres exerce son option de rachat sur les titres ou met fin leur pension un prix permettant aux deux soci t s de se partager le b n fice du cr dit d imp t ainsi transf r Afin de mettre un terme ces pratiques d sormais le montant des cr dits d imp ts trangers attach s aux dividendes re us par le cessionnaire des titres i e contrat de vente avec option de rachat ou par la partie qui re oit les titres en pension est diminu des charges engag es pour l acquisition des titres ayant donn lieu aux dividendes per us Sont vis es notamment les moins values de cession des titres ouvrant droit aux dividendes auxquels sont attach s les cr dits d imp t trangers et les sommes autres que le prix d acquisi tion de ces titres vers es au d tenteur initial des titres et toute personne avec qui il entretient des liens de d pendance N anmoins ce dispositif ne s applique pas si le contri buable apporte la preuve que la conclusion du contrat n avait pas principalement pour objet ou pour effet de lui faire b n ficier du cr dit d imp t Le dispositif ainsi mis en place s appl
56. aire l objet d un bail emphyt o tique pr vu Particle L 45 1 1 du m me code en vue de sa restauration de sa r paration ou de sa mise en valeur Ce bail est d nomm bail emphyt otique administratif Cette disposition s inspire de la facult analogue reconnue aux collectivit s territoriales depuis la loi du 5 janvier 1988 relative l am lioration de la d centrali sation codifi e aux articles L 1311 2 et suivants du Code g n ral de la propri t des personnes publiques et admise de mani re particuli re sur le domaine public de l Etat aux seules fins de permettre la r alisa tion de logements sociaux loi du 17 f vrier 2009 pour l acc l ration des programmes de construction et d in vestissement publics et priv s D sormais l Etat au m me titre que les collectivit s territoriales peut conclure des baux emphyt otiques administratifs sur son domaine public alors que cette possibilit tait jusqu alors cart e par le l gislateur et par le Conseil d tat CE avis 3 nov 2009 n 383248 Parall lement l article 11 de la loi du 23 juillet 2010 modifie l article L 2331 du Code g n ral de la propri t des personnes publiques et attribue comp tence au juge administratif pour connaitre des litiges relatifs aux baux emphyt otiques pass s par l Etat ou ses tablisse ments publics Le Conseil constitutionnel interrog dans le cadre d une question prioritaire de constitutionnalit
57. aits l indexation avait t appliqu e par le bailleur pendant quatorze ans de fa on r guli re c est dire en retenant un indice de base qui changeait chaque ann e sur une assiette constitu e par le dernier loyer index Un jugement similaire a t rendu le 27 mai 2010 par le tribunal de grande instance de Paris dans une esp ce o contrairement l affaire ayant donn lieu la pr c dente d cision les indexations effectu es l avaient toujours t en prenant le m me indice de base 12 Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats Absence de r siliation de plein droit du bail en cas de mise en demeure de administrateur rest e sans effet Une soci t locataire de locaux commerciaux est mise en redressement judiciaire Le bailleur met en demeure administrateur judiciaire de prendre parti sur la pour suite du bail Apr s l expiration du d lai d un mois qui lui est l galement accord ce dernier r pond qu il entend continuer le bail Le bailleur poursuit alors la r siliation de plein droit du bail La cour d appel de Paris fait droit cette demande et ordonne l expulsion du locataire La Cour de cassation par une d cision rendue le 2 mars 2010 casse cet arr t au visa des articles L 622 13 L 622 14 et L 631 14 du Code de commerce dans leur r daction ant rieure l ordonnance du 18 d cembre 2008 Elle pr cise que la mise en demeure de l adminis trateur de prendre parti sur l
58. ales de confort et d habitabilit pr vus par le d cret du 6 mars 1987 ne peuvent tre r alis s par le locataire Cass 3 civ 3 f vrier 2010 Dur e du bail Lorsque le bail stipule que le locataire sera maintenu dans les lieux sa vie durant la dur e du bail est d ter min e En cons quence le cong d livr par le bailleur ne peut tre donn que pour le terme du contrat c est dire au d c s du locataire Cass 3 civ 10 mars 2010 Usage des lieux lou s C est une solution constante les locaux lou s usage mixte d habitation et professionnel peuvent tre utilis s int gralement pour l un ou l autre des usages pr vus au bail sans que le locataire ne commette d in fraction aux clauses du bail sauf s il est pr vu que seule une partie du logement est affect e l exercice de la profession CA Paris 4 ch I juin 2010 Cong La computation du d lai de pr avis d un cong se fait par mois entier Ainsi le cong d livr un 31 ao t pour un 28 f vrier est valable Cass 3 civ I juin 2010 Le d lai de pr avis de trois mois peut tre r duit dans les cas express ment vis s par l article 15 1 de la loi du 6 juillet 1989 une absence d emploi qui n est pas une perte d emploi ne permet donc pas de b n ficier du d lai de pr avis r duit d un mois Cass 3 civ 24 mars 2010 Le d lai de pr avis r duit est d ordre public le loca taire
59. anction le diagnostiqueur qui ne respecte pas l obligation et plus g n ralement toute personne qui fait appel un diagnostiqueur qui ne satis fait pas aux conditions de comp tence d organisation et d assurance d finies aux articles R 271 1 et R 271 2 du CCH DPE diagnostic assainissement ERNT la loi volue DPE La loi du 12 juillet 2010 dite Grenelle 2 modifie sensi blement le dispositif relatif au diagnostic de performance nerg tique Il faut retenir quatre mesures essentielles le diagnostic de performance nerg tique doit tre mis la disposition des candidats par le propri taire d s la mise en location ou en vente de tout ou partie d un immeuble b ti sans que celui ci ait besoin d en demander la communication les annonces de mise en vente ou location doivent faire appara tre le classement du bien au regard de EX Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats sa performance nerg tique Le d cret du 28 d cembre 2010 pr cise les conditions d application de l obligation d affichage de l tiquette nergie Ces deux mesures applicables compter du I janvier 2011 font de la performance nerg tique du b ti ment un l ment de la d cision d acqu rir ou de louer un immeuble le DPE doit tre annex tout contrat de vente ou de location d un immeuble sauf si celui ci est exclu du champ d application du DPE par l article R 134 1 du CCH constructio
60. aration d ach vement et de confor mit des travaux est exig dans le cadre d un changement de destination ou d une division de terrain sans travaux soumis d claration pr alable r ponse minist rielle du 1 juillet 201 0 Respect des r gles d urbanisme Des travaux incompatibles avec les r gles contenues dans le POS sont ill gaux alors m me qu ils ne sont soumis ni autorisation ni d claration pr alable CE 26 novembre 2010 Min de l cologie Instruction Une r ponse minist rielle du 4 mars 2010 est venue pr ciser qu une lettre modifiant irr guli rement les d lais d instruction ne peut tre cr atrice de droit et un permis tacite est acquis l issue du d lai d instruc tion initialement annonc La d cision de modification irr guli re des d lais fait grief au p titionnaire et peut faire l objet d un recours en annulation pour exc s de pouvoir lll galit du document d urbanisme En vertu de la jurisprudence Commune de Courbevoie CE 7 f vrier 2008 une autorisation d urbanisme d li vr e sous l empire d un document d urbanisme dont est excip e l ill galit n est annul e que si le requ rant d montre en outre que la r glementation d urbanisme remise en vigueur s opposait cette autorisation L arr t R sidences de Cavali re du 16 novembre 2009 tend logiquement cette solution au cas o le docu ment d urbanisme a t annul S agissant d un refus
61. ataire de m me que le paiement conforme l avis d ch ance est notoirement insuffisant d montrer cet accord d s lors que le locataire n est jamais tenu de payer plus que ce qui lui est r clam les loyers tant qu rables et non portables Validit des clauses d indexation au regard de l article L 112 1 du Code mon taire et financier Dans une d cision du 5 janvier 2010 le tribunal de grande instance de Paris a eu connaitre d une clause d indexation pr voyant que l indexation interviendrait automatiquement chaque I janvier en fonction des variations de l indice INSEE du co t de la construction La clause stipulait maladroitement que l indice de base serait l indice du dernier trimestre connu la prise d effet du bail 2 trimestre 1993 et que l indice de comparaison serait celui du m me trimestre de l ann e pr c dent l indexation Le tribunal en d duit que la clause d indexation est contraire l article L 112 1 du Code mon taire et financier d ordre public qui dispose dans son deuxi me alin a est r put e non crite toute clause d un contrat ex cution successive et notamment des baux et locations de toute nature pr voyant la prise en compte d une p riode de variation de l indice sup rieure la dur e s coulant entre chaque r vision Le tribunal juge qu en cons quence la clause d indexation doit tre d clar e non crite bien que dans les f
62. ations d tenues au travers de SDR l int gration fiscale des participations d tenues au travers d une SDP la neutralit des op ra tions de fusion l apport partiel d actif ou de scission entre deux entit s transparentes la r forme de la th orie du bilan en vertu de laquelle un entrepreneur individuel peut inscrire son bilan un bien n ayant aucune relation avec son activit professionnelle ainsi qu une modification de la taxation des revenus patrimoniaux per us au sein des SDP Cependant dans le rapport pr sent la Commission des Finances du S nat le 13 d cembre 2010 il a t confirm que les conditions d examen d une loi de Finances rectificative de fin d ann e ne sont pas propices l laboration d une analyse clair e approfondie et apais e d une r forme aussi complexe La r forme a donc t partiellement report e et un rapport qui devrait tre pr sent par le gouvernement avant le 30 avril 2011 devra distinguer les diff rentes options n cessaires la modernisation du r gime fiscal des SDP M me si tout le monde s accorde sur la complexit des questions soulev es par la r forme des SDP on ne peut que regretter que cette modification de la position fran aise ait t une fois de plus report e alors que cela fait plusieurs ann es qu un tel projet est en discus sion La reconnaissance de la transparence fiscale des SDP ne pose aucune difficult aux grands pays
63. ayant contribu am liorer un bien indivis ne peut tre assimil e une d pense d am lioration donnant lieu remboursement l indivi saire concern La plus value de l immeuble r alis e gr ce ces travaux b n ficie l indivision et non au seul indivisaire ayant entrepris les travaux La Cour de cassation indique cependant que l indivisaire aurait eu droit une r mun ration de son activit alors assimil e une activit de gestion sur le fondement de l article 815 12 du Code civil Cette d cision doit tre rappro ch e d une d cision de la m me formation en date du 13 mars 2007 Cass 1 Civ 13 mars 2007 aux termes de laquelle la Cour de cassation avait r mun r le travail personnel de l indivisaire hauteur de la totalit de la plus value ainsi apport e l immeuble Droit de substitution de l indivisaire Lorsque des droits indivis sont vendus par adjudication judiciaire chacun des indivisaires peut se substituer l acqu reur dans le d lai d un mois compter de ladju dication art 815 15 du Code civil Par un arr t du 7 novembre 2010 la 1 chambre civile de la Cour de cassation limite sensiblement l int r t de cette disposition protectrice des indivisaires Au cas d esp ce un bien indivis tait d tenu par trois indivisaires Les droits du premier taient vendus par adjudication judiciaire le second se portait adjudica taire le troisi me exer a
64. b timent en vue de mettre les copropri taires en situa tion de voter en connaissance de cause des travaux de r novation nerg tique du b timent L objectif poursuivi par la r alisation du DPE collectif susvis est le m me mais l approche est alors simple ment estimative L audit thermique doit permettre une analyse plus approfondie de la situation ERNT Le l gislateur a saisi l occasion de la loi Grenelle pour ajuster le dispositif relatif l tat des risques pr visibles naturels et technologiques Aucune modification de fond mais la r daction du dispositif l gislatif est am lior e et mise en harmonie avec le diagnostic de performance nerg tique L ERNT comme le DPE doit tre annex tout contrat de location Diagnostic assainissement La loi Grenelle 2 en son article 3 anticipe de deux ans l obligation pour le vendeur de fournir un diagnostic assainissement lors de la vente d un immeuble usage d habitation Ce diagnostic devra donc tre fourni au 1 janvier 2011 et doit m riter une attention particuli re puisque s il r v le des non conformit l acqu reur est tenu de r aliser les travaux de nature les supprimer dans le d lai d un an compter de l acte authentique de vente Pour la premi re fois la r alisation d un diagnostic d passe sa vocation simplement informative puisqu il entra ne l obligation de r aliser les travaux de mise en conformit pour l acqu re
65. bili res dans le secteur du logement social BOI du 23 septembre 2010 n 85 27 septembre d cret n 2010 11 28 modifiant le r gime de la garantie intrins que d ach vement de la vente en l tat futur d ach vement VEFA JO du 29 septembre 2010 page 17555 Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats 149 OCTOBRE lI octobre d cret n 2010 1200 pris pour l applica tion de l article L 271 6 du Code de la construction et de l habitation interdisant le commissionnement dans le secteur du diagnostic immobilier JO n 0238 du 13 octobre 2010 page 18387 20 octobre d cret n 2010 12 33 relatif aux sanc tions p cuniaires applicables l encontre des b n ficiaires des aides de l Agence Nationale de lHa bitat et ayant contrevenue aux r gles de l agence ou aux conventions conclues JO n 0246 du 22 octobre 2010 page 18895 21 octobre ordonnance n 2010 12 32 portant diverses dispositions d adaptation au droit de l Union Europ enne en mati re d environnement JO du 22 octobre 2010 page 18885 22 octobre d crets n 2010 12 54 et 2010 12 55 JO du 24 octobre 2010 pages 19086 et 19087 et arr t du m me jour JO du 24 octobre 2010 page 19097 modifiant les r gles applicables aux b timents quipe ments et installations soumis un risque normal de sismicit 26 octobre d cret n 2010 12 69 JO du 27 octobre 2010 page 19250 et arr t JO du 27 octobre 2010 page 19260
66. ces r gles ne doivent pas n cessairement se traduire par un rapport quantitatif c est dire en m tres CE 18 juin 2010 Ville Paris c Assoc de sauvegarde Auteuil Bois de Boulogne Expropriation Dans le cas d une expropriation jug e ill gale si la resti tution en nature est impossible l indemnit due au propri taire doit inclure la plus value acquise par le bien ill galement expropri depuis la d possession Cass 3 civ 17 novembre 2010 Lotissement Une r ponse minist rielle du 2 mars 2010 pr cise que si les r gles d un document d urbanisme approuv depuis plus de 10 ans peuvent tre maintenues la demande des co lotis article L442 9 du Code de Purba nisme cela n est pas possible pour les cahiers des charges parce qu ils n ont pas valeur r glementaire Le tribunal administratif de Limoges s est fait remar quer dans une d cision audacieuse du 4 f vrier 2010 SCI La Pigeonnie 33 Commune Brive La Gaillarde en jugeant que la division d une propri t fonci re b tie en deux parcelles dont l une est destin e tre vendue en vue de limplantation d un b timent et l autre conserv e par son propri taire ne constitue pas un lotissement au sens de l article L 442 1 du Code de l urbanisme Cette position est en effet en compl te opposition avec la doctrine de l administration laquelle n a jamais cess d affirmer depuis le 1 octobre 2007 que le champ d
67. cription en nullit de l int r t conventionnel engag par un emprunteur qui a obtenu un concours financier court compter du jour o il a connu ou aurait d conna tre le vice affectant le taux effectif global En cas de pr t la connaissance du vice est acquise la date de la convention En cas de d couvert bancaire la Cour de cassation a r cemment rappel que le point de d part de la prescription est le jour de la r ception de chacun des crits indiquant ou devant indiquer le TEG et non pas le jour de la signature de la convention d ouverture de compte L action en restitu tion des int r ts trop per us se prescrit par cinq ans partir de leur perception Cass com 9 f vrier 2010 Remboursement de l indu Le remboursement de lindu est admis lorsqu une personne a r gl une autre une somme qui ne lui tait pas due indu objectif ou lorsqu une personne qui par erreur se croyait d bitrice a acquitt une dette indu subjectif La Cour de cassation consid rait depuis 1976 que l ac tion n tait pas ouverte lorsque celui qui avait pay l avait fait sans prendre les pr cautions command es par la prudence Op rant un revirement de jurisprudence la Cour de cassation juge que l absence de faute de celui qui a pay ne constitue pas une condition de mise en uvre de l action en r p tition de l indu sauf d duire le cas ch ant de la somme r p t e les dommages int r ts destin
68. d une taxe annuelle Art 231 ter CGI Le champ d application mat rielle de la taxe est tendu aux surfaces de stationnement d une superficie sup rieure 500 m tres carr s Les surfaces de stationnement s enten dent des locaux ou aires couvertes ou non couvertes annex es aux locaux usage de bureaux commerciaux et de stockage destin s aux v hicules qui ne sont pas int gr s topographiquement un tablissement de production Le montant de la taxe est gal au produit de i la superficie exprim e en m tres carr s des locaux susvis s par ii un tarif unitaire Les tarifs varient selon la nature des locaux et leur situation g ographique La loi de finances rectificative pour 2010 augmente substantiellement les tarifs qui seront en outre revalo ris s chaque ann e en fonction de l indice du co t de la construction le tarif r duit restant r serv certains locaux tels que ceux poss d s par l Etat les collecti vit s territoriales les organismes ou les tablissements publics sans caract re industriel et commercial Le zonage de la r gion Ile de France est totalement refondu pour correspondre l unit urbaine de Paris et concerne d sormais toutes les cat gories de locaux imposables et non plus seulement les bureaux Une fraction du produit de la taxe sera d sormais affect e l tablissement public Soci t du Grand Paris apr s affectation de la fraction revenant
69. d l gu e le ma tre d ouvrage d l gu mandataire du ma tre d ouvrage ne peut accepter les travaux suppl mentaires que s il dispose d un mandat sp cial du ma tre d ouvrage cet effet Cass 3 civ 21 septembre 2010 la Cour a donc censur la d cision d appel condamnant le ma tre d ou vrage r gler des travaux suppl mentaires valid s par un ma tre d ouvrage d l gu sans v rifier s il disposait d un mandat sp cial Enfin la Cour de cassation rappelle que le ma tre d ou vrage n a pas supporter les sommes qui r sultent du compte prorata Cass 3 civ 8 juin 2010 syst me sp ci fique de prise en compte des frais communs du chantier lorsque plusieurs entreprises interviennent dont la principale source rel ve de la norme AFNOR NF P03 001 Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats 21 Sous traitance La protection du sous traitant institu e par la loi d ordre public du 31 d cembre 1975 se traduit par d une part l acceptation du sous traitant et l agr ment de ses conditions de paiement par le ma tre d ouvrage la demande de l entreprise principale Si elle n y proc de pas et que le ma tre d ouvrage a connaissance du sous traitant il doit mettre en demeure l entreprise de le faire sauf engager sa responsabilit sur le fondement de l article 1382 du Code civil article 14 1 Dans une d cision du 10 f vrier 2010 la haute juri diction a condamn
70. d livr apr s notification de fa on pr matur e d une offre de vente et indirectement celle de la vente consentie au tiers acqu reur Cass 3 civ 23 juin 2010 Il a t aussi jug qu une offre de vente notifi e sans que le diagnostic technique y soit annex tait nulle ledit document ayant pourtant t communiqu au jour de la r union d information g n rale avec le livret loca taire Les juges du fond consid rent que le document technique aurait d tre nouveau communiqu aux locataires apr s ladite r union et au plus tard avec l offre de vente conforme aux dispositions de l article 10 de la loi du 31 d cembre 1975 CA Versailles 14 chambre 10 novembre 2010 Toujours propos du document technique communi quer aux locataires le tribunal de grande instance de Paris a consid r juste raison qu il existe une diff rence entre tat de l immeuble communiqu en l absence d une association de locataires et diagnostics et bilans techniques communiqu s en pr sence d une association de locataires Cette d cision n est toutefois pas d finitive TGI Paris 2 chambre 10 juin 2010 Sur le champ d application de l accord collectif de loca tion la cour d appel de Paris a estim que le processus d information des locataires doit tre mis en uvre m me en l absence de cong pour vente CA Paris p le 4 ch 3 4 novembre 2010 L arr t devrait tre d f r
71. d autorisation l arr t Commune du Cannet des Maures du 30 d cembre 2009 pose la solution suivante l annulation ou la d claration d ill ga lit du document d urbanisme entra ne l annulation du refus d autorisation fond sur ses dispositions La seule nullit du document d urbanisme fondant le refus de permis de construire suffit donc annuler le refus de permis de construire Permis successifs Une d cision SCI La Tilleuli re rendue par le Conseil d tat le 7 avril 2010 confirme de mani re tr s claire le complet abandon de la jurisprudence Vicqueneau dont la remise en cause par une d cision Semmaris de 2005 pouvait sembler n tre que partielle Elle met ainsi fin une solution contestable tant au regard de la s curit juridique que de l quit qui ressemblait fort un pi ge pour les p titionnaires et qui non ait la r gle selon laquelle l annulation d un second permis de construire n avait pas pour effet d an antir le retrait implicite qu il avait op r d s lors que ce retrait n ayant pas t contest tait devenu d finitif D sormais les conclusions aux fins d annulation d un permis de construire ne deviennent sans objet du fait de la d livrance d un nouveau permis sur le m me terrain qu la condition que le retrait du premier que ce dernier a op r ait acquis la date laquelle le juge qui en est saisi se prononce un caract re d finitif Tel n
72. de l OCDE comme l Allemagne la Grande Bretagne et les Etats Unis en particulier On ne peut que s tonner de la persistance de la singularit de l approche fran aise Au plan pratique les acteurs immobiliers peuvent d ores et d j se pr parer aux modifications du r gime fiscal des SDP qui va tr s certainement intervenir d s 2011 et anticiper les cons quences fiscales qu elles pourraient avoir sur leur structure d acquisition En particulier la reconnaissance de la transparence de certaines SDP pourrait avoir des cons quences en mati re de r gime de taxation et d obligations d clara tives Nous nous tenons leur disposition pour analyser ces cons quences et prendre les mesures conservatoires appropri es 46 Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats 2 Jurisprudence La proc dure d abus de droit dans le cadre des op rations d apport cession Par trois d cisions le Conseil d Etat a pris position sur les conditions d application de la proc dure d abus de droit au report d imposition de la plus value d apport de titres une soci t passible de l imp t sur les soci t s IS et de la plus value d apport une soci t soumise un r gime r el d imposition CE 8 octobre 2010 Bazire Min c Four Min c Bauchart Il ressort de l analyse de la jurisprudence du Conseil d Etat que le m canisme du report poursuit un objectif de dynamisme conomique Le r investissement de l
73. de fou qui tend viter que la purge du d lai soit effectu e avant que les risques puissent tre concr te ment appr ci s par les tiers En tenant compte du d lai de p remption des autorisations les tiers peuvent b n ficier d un d lai de recours maximum de 3 ans et demi l encontre des autorisations d exploiter D chets Transposition de la directive cadre 2008 98 CE sur les d chets Une ordonnance du 17 d cembre 2010 modifie substantiellement le Code de l environnement dans sa partie l gislative relative aux d chets L 541 1 et suivants du Code de l environnement Il s agit de la transposition de la directive cadre sur les d chets 2008 98 CE du 19 novembre 2008 dont la date butoir expirait le 12 d cembre 2010 Sur le fond il n y a pas de bouleversement du r gime existant mais certaines modifications retiennent l at tention Dans les principes on retiendra notamment que pour la premi re fois les notions de d chet et de producteur ou d tenteur de d chets sont d finies Est galement d finie une hi rarchie des modes de traitement du d chet en favorisant la pr vention la r utilisation le recyclage la valorisation notamment nerg tique avant l limination Autre nouveaut sont d finies les conditions permettant un produit ou une substance de sortir du statut de d chet Plus pr cis ment on rel vera les apports suivants Les sols pollu s lorsqu ils ne sont pas excav
74. de produits fabriqu s prestations de services et marchandises i des redevances pour concessions brevets licences marques proc d s logiciels droits et valeurs similaires iii des plus values de cession d im mobilisations corporelles et incorporelles lorsqu elles se rapportent une activit normale et courante iv des refacturations de frais inscrites au compte de trans fert de charges En outre pour appr cier cette limite le chiffre d affaires doit tre annualis dans le cas o la p riode de r f rence ne correspondrait pas une p riode de douze mois Toutefois par exception l annualit de la d cla ration en mati re de CFE Art 1477 I CGl les contribuables qui deviendraient redevables de cette imposition au titre de l ann e 2011 par application des pr cisions ainsi apport es devront d clarer les bases de CFE avant le I mars 2011 Par ailleurs la loi de finances pr voit que d sormais les parties communes dont disposent les entreprises qui exercent une activit de location ou de sous location d immeubles sont exclues de leur base imposable la CFE Art 1467 CGI En outre la loi de finances r tablit un dispositif anti abus visant emp cher les transferts d immeubles entre entreprises li es r alis s dans le seul but de r duire l assiette de l imp t Art 1518 B CGI Ce dispo sitif relatif aux valeurs locatives plancher concerne la fois la CFE et les
75. dividendes et titres de filiales non pr pond rance immobili re Extension des r gles de sous capitalisation aux pr ts bancaires garantis par une soci t du groupe Soci t fonci re Soci t Immobili re Poursuivant son objectif de lutte contre certaines pratiques d optimisation fiscale par voie d effet de levier financier la loi de finances pour 2011 s est attaqu e une pratique de contournement du dispositif institu contre la sous capitalisation consistant substituer un pr t intragroupe un pr t bancaire exclu des r gles de sous capitalisation en vertu de la l gislation actuelle garanti par des soci t s du groupe de la soci t emprunteuse back to back loan Le champ d application des r gles de sous capitalisation Art 212 CGI est donc largi tous les pr ts ext rieurs au groupe garantis par une s ret personnelle ou r elle accord e directement ou indirectement par une soci t du groupe N anmoins ce nouveau dispositif est restreint dans sa port e par des clauses de sauvegarde et par des exclusions Concernant les clauses de sauvegarde lorsque le pr t n est que partiellement garanti seule la fraction garantie par une s ret r elle ou personnelle entre dans le champ d application du texte En outre lorsque le remboursement est garanti par une s ret r elle la part des sommes dont le remboursement est garanti est r put e gale au rapport entre
76. ent amiable des diff rends ou litiges relatifs aux march s publics JO n 0287 du 11 d cembre 2010 page 21692 17 d cembre ordonnance n 2010 1579 portant diverses dispositions d adaptation du droit de l Union europ enne dans le domaine des d chets JO n 0293 du 18 d cembre 2010 22 d cembre loi n 2010 1609 relative l ex cution des d cisions de justice aux conditions d exercice de certaines professions r glement es et aux experts judi ciaires JO n 0297 du 23 d cembre 2010 29 d cembre loi n 2010 1657 de finances pour 2011 JO n 302 du 30 d cembre 2010 29 d cembre loi n 2010 1658 de finances rectifica tive pour 2010 JO n 302 du 30 d cembre 2010 30 d cembre d cret n 2010 1700 modifiant la colonne A de l annexe l article R 511 9 du Code de l environnement relative la nomenclature des installa tions class es pour la protection de l environnement JO n 303 du 31 d cembre 2010 30 d cembre d cret n 2010 1701 portant applica tion de l article L 514 6 du Code de l environnement et relatif aux d lais de recours en mati re d installations class es et d installations ouvrages travaux et activit s vis es l article L 214 1 du Code de l environnement JO n 303 du 31 d cembre 2010 30 d cembre instruction 3A 9 10 relative aux r gles de TVA applicables aux op rations immobili res Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats
77. ents graphiques du PLU Le Conseil d Etat a consid r dans un arr t du 26 mai 2010 Manuel c commune de Saint Av que la d limi tation d une zone verte dans les documents graphiques des orientations d am nagement d un PLU faute d tre report e dans le r glement ne suffit pas conf rer la parcelle un caract re inconstructible Le Conseil d Etat affirme l inopposabilit de restrictions figurant sur les documents graphiques en l absence de dispositions du r glement du PLU les recoupant Cette d cision est conforme la jurisprudence ant rieure la loi SRU du 13 d cembre 2000 qui pr cisait que les documents graphiques ne peuvent pas eux seuls cr er des servitudes relatives l utilisation du sol Cette d ci sion surprend toutefois puisque la loi SRU a pos le principe de l opposabilit des documents graphiques aux travaux et constructions Implantation des constructions Si le r glement du PLU doit obligatoirement contenir des dispositions relatives l implantation des construc tions par rapport aux voies et emprises publiques et par rapport aux limites s paratives la r glementation de l implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur un m me terrain est en revanche facultative L implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques et par rapport aux limites s pa ratives doit tre encadr e par des r gles pr cises mais
78. es cessions gratuites de terrains pour contribution aux d penses d quipements publics lequel d faut de pr senter les garanties l gislatives suffisantes a t d clar contraire la constitution par le Conseil constitutionnel QPC 22 septembre 2010 Soci t Esso SAF C est la premi re disposition du Code de l urbanisme d clar e inconstitutionnelle au terme d une proc dure de question prioritaire de constitutionnalit QPC Le Conseil constitutionnel a consid r qu en laissant la collectivit publique un large pouvoir d appr ciation sur l application des dispositions contest es et en ne pr cisant pas les usages publics auxquels doivent tre affect s les terrains ainsi c d s le l gislateur n avait pas permis que le droit de propri t prot g par la D cla ration de 1789 soit garanti Une circulaire du 12 novembre 2010 NOR DEVU1027215C est venue pr ciser les modalit s d ap plication de cette d cision et ses effets sur les cessions en cours Par ailleurs le gouvernement ne pr voit pas locca sion de la refonte l gislatives des taxes et participations d urbanisme de r introduire la cession gratuite de terrain dans le Code de l urbanisme R ponse minist rielle publi e au JO du 11 novembre 2010 Q n 15974 Changement de destination Avant la r forme de 2007 la destination d un b timent n tait pas d termin e en consid ration de sa vocation g n rale
79. ette indemnit avait pour objet de limiter les charges support es par le contribuable dans le cadre de son activit de location et par suite constituait une d pense effectu e en vue de l acquisition et de la conservation du revenu d ductible sur le fondement des dispositions de l article 13 1 du CGI Redevance pour cr ation de bureaux ou de locaux de recherche en r gion Ile de France D lai de reprise de l administration Une soci t exploitant des locaux Puteaux avait proc d la transformation de 14 700 m de surface en bureaux Cette soci t n avait pas d pos la d claration pr alable requise par les articles L 520 9 et R 422 3 du Code de l urbanisme permettant l Administration de mettre en recouvrement la redevance dans les deux ans l Administration avait en cons quence requis le paiement de la redevance pour un montant de 7 137 M en principal et en p nalit s Le Conseil d Etat juge que le d lai fiscal de droit commun actuellement de 6 ans de l article L 186 du Livre des proc dures fiscales s applique en l absence de disposition l gale sp cifique au droit de reprise de la redevance en cas de m connaissance des obligations d claratives CE 30 juillet 2010 Cet arr t invalide la doctrine administrative qui s appuyait sur un ancien arr t quivoque du Conseil d Etat pour consid rer que le droit de reprise de la redevance tait imprescriptible en l absence d autorisa
80. gime d en registrement on signalera l importante modification de la rubrique 2920 installations de r frig ration et de compression fonctionnant des pressions effectives sup rieures 105 Pa qui concerne tr s largement le secteur de l immobilier d s lors qu elle concerne les syst mes de climatisation bureaux salons d exposition centres commerciaux centres informatiques parcs logistiques Par un d cret du 30 d cembre 2010 prenant effet le 1 janvier 201 1 la rubrique est modifi e sous trois angles il n est plus fait r f rence aux installations de r fri g ration seules sont vis es les installations fonctionnant avec des fluides inflammables ou toxiques un seuil de classement unique r gime d autorisa tion est retenu partir de 10 MW De fait une crasante majorit des immeubles int grant ce type d installations class es se voit m caniquement Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats El exclue de la r glementation ICPE Cette modification est imm diatement applicable elle concerne les autori sations futures ou en cours d instruction les installations en cours de mise en service et les installa tions existantes Selon l expos des motifs qui ont pr sid la publication du d cret et les discussions qui ont eu lieu devant le CSPRT le 28 septembre 2010 concernant le projet de d cret l administration entend par ce biais se recentrer sur les activit
81. i le montant gal la valeur du bien donn en garantie la date o la s ret a t constitu e sur lui ou si le bien n existe pas encore sa valeur estim e cette m me date et i le montant initial des sommes laiss es ou mises disposition Enfin il est pr vu que ce rapport soit r vis en cas de modification de la convention consti tuant la s ret Concernant les exclusions faisant preuve de r alisme conomique le l gislateur a exclu les op rations suivantes du dispositif les missions publiques d obligations les emprunts garantis par le nantissement des titres du d biteur ou de cr ances sur ce d biteur ou des titres de soci t s d tenant directement ou indirec tement le d biteur lorsque le d tenteur de ces titres et l emprunteur sont membres d une int gra tion fiscale les emprunts ren goci s dans le cadre d une prise de contr le et ou la ren gociation des emprunts contract s ant rieurement au janvier 201 1 loc casion d une op ration d acquisition de titres ou de son refinancement sont en particulier vis es les op rations de LBO Le dispositif s applique aux exercices clos compter du 31 d cembre 2010 En d pit des restrictions apport es clauses de sauvegarde et exclusions il devrait avoir un impact significatif notamment sur les structures de financement d investissements immobiliers Lef vre Pelletier amp ass
82. ification de la docu mentation contractuelle en obtenant du tribunal la suspension de certaines clauses et pour l associ e de faire chec l ex cution du pacte commissoire concer nant les titres qu elle d tenait dans le capital de la soci t HOLD A noter que dans un arr t du m me jour dans une esp ce similaire arr t Mansford la cour d appel de Paris a repris la m me motivation La Cour de cassation devra se prononcer sur ce sujet un pourvoi en cassation ayant t form l encontre de cette d cision L efficacit d une cession de cr ances profes sionnelles par bordereau Dailly en cas de proc dure collective du c dant Le cr ancier avait notifi le 7 novembre 2008 aux d bi teurs c d s les locataires de l immeuble d tenu par la soci t HOLD les cessions Dailly dont il b n ficiait et ce post rieurement la mise sous sauvegarde de justice des soci t s HOLD et Dame Luxembourg La notifica tion portait la fois sur les loyers les charges et taxes Les soci t s HOLD et Dame Luxembourg ont demand ce que les sommes vers es par les loca taires loyers et charges soient s questr es chez l administrateur judiciaire d sign Elles ont obtenu satisfaction CA Paris 16 juin 2009 Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats Ces d cisions de r f r ont par la suite t remises en cause par un jugement du tribunal de commerce rendu le 19 octobre 2009 pronon ant la
83. ifs r alis s par des soci t s soumises l IS Enfin la loi de finances pour 2011 exclut du champ d application des r ductions i d IR de l article 199 terdecies OA du CGI et ii d ISF de l article 885 OV bis du CGI les souscriptions au capital de PME produi sant de l lectricit au moyen de l nergie solaire R duction de 10 des niches fiscales L avantage fiscal li un certain nombre de dispositifs de r duction ou de cr dits d imp t sur le revenu Art 200 OA CGI fait l objet d une r duction g n rale de 10 Celle ci s applique i au taux de chaque avantage fiscal concern et ii aux plafonds d imputation de ces avantages lorsqu il en existe par exemple un cr dit d imp t de 25 sera d sormais fix 22 et un plafond d imputation de 100 000 90 000 En pratique la loi se limite poser le principe de cette r duction et renvoie un d cret en Conseil d Etat para tre courant 201 1 le soin d en d terminer les pour centages et plafonds d imputation Cette mesure s applique aux d penses pay es compter du I janvier 2011 mais non aux reports et r ductions d imp t acquises pour la premi re fois au titre d ann es ant rieures ni aux avantages fiscaux acquis compter de l imposition des revenus de l ann e 2011 mais qui trou vent leur fondement dans un engagement de r aliser l investissement immobilier ant rieur au 31 d cembre 2010 pa
84. institu par la loi du 5 mars 2007 ne fait pas chec une expulsion d un locataire qui n a pas de relogement CE 5 et 4 sous sect r unies 30 juin 2010 Une personne entr e par voie de fait dans un logement ne peut b n ficier de la tr ve hivernale CE 5 et 4 sous sect r unies 27 janvier 2010 Indemnit d occupation Le juge a le pouvoir de mod rer le montant d une indemnit d occupation post rieurement l ex cution partielle de cette obligation par le d biteur Cass 3 civ 8 avril 2010 20 Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats 4 Construction Urbanisme 4 1 Construction La responsabilit civile des constructeurs D biteurs des garanties l gales Aux termes de l article 1792 du Code civil trois cat gories de personnes sont r put es constructeur parmi lesquelles figurent les personnes li es au ma tre d ouvrage par un contrat de louage d ouvrage alin a Tel est le cas pour le coordinateur de travaux Cass 3 civ 26 mai 2010 B n ficiaires des garanties l gales les acqu reurs en VEFA La Cour de cassation a rappel que la participation de l acqu reur aux op rations de r ception est d pourvue d effet juridique bien que pr sent lors de la r ception l acqu reur peut solliciter la condamnation du ma tre d ouvrage l indemniser des d sordres apparents la r ception le proc s verbal de r ception ne lui est pas opp
85. iquera aux r sultats des exercices clos compter du 31 d cembre 2010 En mati re immobili re les soci t s holdings fonci res fran aises d ficitaires et qui re oivent des dividendes auxquels sont attach s des cr dits d imp ts ne pour ront plus faire d op ration de portage de titres afin d optimiser la gestion de leurs cr dits d imp ts tran gers 4 Sa situation d ficitaire lui emp chant d imputer les cr dits d imp ts trangers attach s aux dividendes re us 5 II est vrai on le rappelle que le Conseil d Etat a jug que ce type de montage ne constituait pas un abus de droit ou une fraude la loi CE 7 09 2009 n 305586 SA Axa et n 305596 St Henri Goldfarb g Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats Suppression du plafonnement de la quote part de frais et charges du r gime m res amp filiales sur la base des frais r els STRUCTURES JURIDIQUES EXISTANTES Soci t Fonci re d ficitaire SN 2 Distribution 98 28 Quote part de 5 sur les dividendes re us de la soci t A Charge d IS de 1 69 5 x 98 3 x 34 43 Reste distribuer 96 6 Holding B 1 Distribution 100 Quote part de 5 sur les dividendes re us de la soci t A Charge d IS de 1 72 5 x 34 43 Reste distribuer 98 28 Soci t Fonci re Les dividendes per us par une soci t m re de ses filiales dont elle d tient au moins 5 du capital
86. ir en paiement contre les associ s Date d valuation des titres L valuation des titres d un associ ayant manifest sa volont de se retirer doit tre faite en l absence de dispositions statutaires la date la plus proche de celle du remboursement de la valeur des droits et non la date laquelle l associ avait manifest son intention de se retirer Cass com 4 mai 201 0 Passif social En mati re de soci t civile c est la qualit d associ la date d exigibilit de la dette sociale qui sert de crit re pour savoir quels seront les associ s qui seront oblig s au passif social et ce contrairement la qualit d associ s en nom pour lesquels la date prise en consi d ration est celle de la naissance de la dette et non de la date d exigibilit Cass com 13 avril 2010 Nullit des d lib rations La question fondamentale de la possibilit de sanc tionner les d cisions prises en violation des statuts par la nullit divisait la doctrine et la jurisprudence La Cour de cassation est venue exprimer en 2010 une position uniforme sur cette question sensible Ainsi la nullit des d lib rations de l assembl e g n rale des associ s d une soci t civile pour violation des statuts ne peut tre prononc e s il n est pas tabli que des dispositions imp ratives du titre IX du Code civil ou les conditions de validit requises par le droit commun des contrats aient t viol
87. ise autorisation qui est g n ra lis Toutefois la diff rence de ce dernier r gime les sanctions pr vues r duction du prix remise en tat aux frais du vendeur ou du bailleur ou r solution du contrat ne s appliquent qu en cas de d couverte d un vice de pollution rendant le terrain impropre sa desti nation selon le m me m canisme applicable aux vices cach s r gis par le Code civil la partie l s e doit se manifester dans les 2 ans suivants la d couverte du vice Pour une description plus compl te du dispositif le lecteur se reportera la brochure Lois Grenelle mode d emploi oct 2010 Par ailleurs on rel vera une nouveaut importante dans le Code de l environnement la cr ation d un nouveau Chapitre V au sein du Titre V Livre V Pr vention des pollutions des risques et des nuisances enti rement consacr aux sites et sols pollu s Aux termes de l unique article de ce chapitre L 555 1 c est un tout nouveau r gime de police administrative qui est cr en cas de pollution ou seulement de risque de pollution des sols Il est important de noter que par ce biais le l gislateur cr e pour la premi re fois un r gime de police adminis trative autonome pour les sites et sols pollu s ind pendamment des autres r glementations applicables ICPE dommages graves l environnement eau urba nisme et d chets lorsqu il s agit de terres excav es Ce r gime se
88. isions rendues sur le fond ne sont pas d nu es d int r t sur les plans juridique et pratique En effet la Cour de cassation semble dire qu en toute hypoth se proc dure collective l encontre du d bi teur c dant ou non la pr servation de la jouissance paisible du locataire d biteur c d l emporte sur les droits du cr ancier cessionnaire Elle estime qu en pr sence d un immeuble de grande hauteur IGH engendrant des co ts d exploitation importants auxquels il est imp ratif de faire face avec les revenus g n r s par les baux et incluant le r gle ment des charges r cup rables bonne date la mesure de s questre comme l autorisation donn e l adminis trateur de r gler les d penses de fonctionnement de l immeuble taient justifi es 18 Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats 3 Immobilier d habitation 3 1 Protection du locataire et vente d immeuble Vente par lots L application des accords collectifs de location des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 relatifs l information et la protection des locataires en cas de cong vente d livr dans le cadre d une vente par lots de plus de dix loge ments continue susciter un contentieux nourri Les sanctions du non respect du processus d informa tion du locataire par le bailleur sont de plus en plus strictes Ainsi la Cour de cassation a approuv des juges du fond d avoir prononc la nullit d un cong vente
89. it d esprit du vendeur au jour de la signature de la promesse est rapport e la nullit de la vente peut tre poursuivie nonobstant l au torisation de la vente donn e par le juge des tutelles Cass 1 civ 20 octobre 2010 L autorisation d un juge des tutelles si elle est n cessaire n est donc pas pour autant suffisante Dol Le vendeur d un immeuble est tenu de donner l acqu reur une information compl te sur le bien qu il envisage de c der sous peine de voir la vente annul e sur le fondement de la r ticence dolosive Ainsi le vendeur doit informer l acqu reur des inonda tions ant rieures la vente ayant affect le bien alors m me qu il n existe aucune obligation l gale d informa tion et que le bien se trouve hors zone inondable Cass 3 civ 3 mars 2010 Clause p nale En cas d annulation de la vente l article 1227 du Code civil dispose que la clause p nale pr vue l acte est affect e par la nullit En revanche en cas de r solution il est admis qu elle subsiste La Cour de cassation a retenu la m me solution en mati re de caducit de la vente Cass 3 civ 9 juin 2010 L sion L action en rescision pour l sion est la possibilit laiss e au vendeur d un immeuble dans les deux ans de la vente de demander l acqu reur le paiement d un suppl ment de prix s il d montre qu il a t l s de plus de 7 12 dans le prix de vente La Cour de cass
90. it son droit de substitution L indivisaire adjudicataire opposait son co indivisaire la possibilit d exercer son droit de substitution alors que l adjudicataire tait lui m me indivisaire La Cour de cassation retenant que l adjudicataire tant indivi saire fait chec au droit de substitution du co indivisaire La position de la Cour de cassation para t juste elle conduira chaque indivisaire se porter adju dicataire plut t qu chercher user de son droit de substitution qui pourrait tre mis en chec par un indi visaire concurrent Partage d un bien indivis et tirage au sort Nul ne peut tre contraint demeurer dans l indivision et le partage peut toujours tre provoqu C est le principe pos par l article 815 du Code civil qui ne conna t que de tr s rares exceptions limitativement entendues Un des indivisaires demandait le partage d une cour commune mais son co indivisaire s y opposait en soule vant que par l effet du tirage au sort il pourrait se voir attribuer la partie de la cour commune desservant le bien de son co indivisaire L indivisaire inquiet que cette situation absurde se produise demandait le maintien en indivision perp tuelle La Cour de cassation souligne que ce n est qu excep tionnellement et limitativement que le maintien en indivision peut tre judiciairement prononc et qu en l esp ce l effet pervers d nonc par l indivisaire r sul
91. itre que le r dacteur du bail commercial et doit ainsi indem niser le preneur bail commercial de l int gralit de son pr judice subi Si cette indemnit ne peut tre qualifi e d indemnit d viction son mode de calcul est quivalent Cass 3 civ 4 septembre 2010 L article 555 du Code civil organisant le sort des cons tructions faites par un tiers avec ses propres mat riaux sur la propri t d autrui est inapplicable aux construc tions difi es par le preneur bail emphyt otique CA Aix en Provence 8 octobre 2010 Enfin l hypoth que inscrite sur un bail emphyt otique dispara t l expiration de ce bail Cass 3 civ 7 octobre 2009 Bail construction La Cour de cassation rappelle que le crit re permettant de qualifier un bail de bail construction est celui de l engagement du preneur titre principal d difier des constructions sur le terrain objet du bail Cass 3 civ 12 mai 2010 M me si un bail construction ne conf re pas au preneur la propri t du sol une voie de desserte am nag e par le preneur reste sa propri t pendant toute la dur e du bail CA Rouen 8 septembre 2010 2 5 Agents immobiliers Professions immobili res Mandat exclusif et remise d un exemplaire au mandant L article 78 du d cret du 20 juillet 1972 pris en applica tion de l article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet dispose que lorsqu un mandat est asso
92. ivile de la Cour de cassation est venue confirmer une solution d sormais acquise qui limite la port e de l exigence de poursuites vaines et pr alables que l article 1858 du Code civil impose au cr ancier d exercer l encontre d une soci t civile d bitrice avant de pouvoir pour suivre le paiement des dettes sociales contre un associ En effet la Cour de cassation estime que si la person nalit morale d une soci t dissoute subsiste aussi longtemps que ses droits et obligations caract re social ne sont pas liquid s la cl ture de la liquidation et la publication de la radiation de la soci t au registre du commerce et des soci t s dispensent le cr ancier d tablir que le patrimoine social est insuffisant pour le d sint resser 14 Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats A noter qu il convient de distinguer d une part les soci t s civiles dissoutes pour une cause autre que louverture d une liquidation judiciaire et dont les cr anciers sociaux ne pourront poursuivre les associ s en paiement des dettes sociales qu apr s avoir exerc des poursuites vaines et pr alables l encontre de la personne morale sauf attendre sa cl ture et radiation au registre du commerce et des soci t s et d autre part les soci t s dissoutes pour avoir fait l objet d un jugement en liquidation judiciaire dont les cr anciers ne sont pas tenus d attendre la cl ture de la liquidation pour ag
93. l ouverture de nouvelles zones l urbanisation est subordonn e l obligation pour les constructions travaux installa tions am nagements de respecter des performan ces nerg tiques et environnementales renforc es de d terminer une valeur minimale en dessous de laquelle ne peut tre fix e la densit maximale de construction r sultant de l application des r gles du PLU PLU Le PLU int gre les objectifs du d veloppement durable et pourra pr voir dans des secteurs d limit s situ s proxi Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats 123 mit des transports collectifs existants ou programm s une densit minimale de construction imposer aux constructions travaux installations et am nagements notamment dans les secteurs qu il ouvre l urbanisation de respecter des perfor mances nerg tiques et environnementales renforc es qu il d finit Le d veloppement des PLU intercommunaux est favoris Mesures transitoires La loi n 2011 12 du 5 janvier 2011 portant diverses dispositions d adaptation de la l gislation au droit de l Union europ enne a modifi les articles 17 et 19 de la loi Grenelle Il afin d arr ter des mesures transitoires pour les plans locaux d urbanisme et les sch mas de coh rence territoriale Les d lais laiss s aux collectivit s territoriales ou tablissements publics comp tents pour mettre les plans locaux d urbanisme et les sch ma
94. la garantie Cette facult n est ouverte que pour les contrats conclus ou reconduits apr s le 27 novembre 2009 date de publication du texte la jurisprudence susvis e continuera donc s appliquer pour les polices souscrites avant cette date les sanctions ont donc voca tion s appliquer jusqu en 2019 L assureur dommages ouvrage garantit exclusivement les d sordres de nature d cennale si l indemnit provi sionnelle a t vers e pour des d sordres qui in fine ne sont pas de cette nature il est fond r clamer la resti tution de l indemnit vers e ind ment pendant le d lai de prescription contractuelle de 5 ans Cass 3 civ 7 mai 2010 March de travaux La garantie de paiement pr vue l article 1799 1 du Code civil d ordre public peut tre sollicit e tout moment partir de la signature du march et m me apr s r ception d s lors que des sommes restent dues l entrepreneur l entreprise est donc en droit de solli citer cette garantie alors qu une expertise judiciaire est en cours pour chiffrer le co t des travaux r aliser pour reprendre les malfa ons affectant ses ouvrages Cass 3 civ mai 2010 Dans les march s forfait les travaux suppl mentaires doivent au pr alable tre accept s par le ma tre d ou vrage dans leur principe et leur quantum La Cour de Cassation a rappel fermement ce principe dans l hypo th se d une ma trise d ouvrage
95. la d signation d un nouveau conseil syndical Le membre non d missionnaire du conseil syndical demandait l annulation de la d cision d assembl e g n rale proc dant la d signation d un nouveau conseil syndical La Cour de cassation casse l arr t d appel ayant rejet cette demande non ant que la vacance de plus du quart des si ges du conseil syndical ne mettait pas fin au mandat des membres restants Cass 3 civ 6 octobre 2010 Copropri t et volumes Par un arr t du 8 septembre 2010 la 3 chambre civile rappelle que le statut de la copropri t n cessite lexis tence de parties communes et qu il ne peut y avoir de lots de volume l int rieur d une copropri t l inverse tant possible Clause restrictive au droit de disposer de son lot de copropri t Par un arr t du 9 juin 2010 la 3 chambre civile de la Cour de cassation valide l existence de clauses restrei gnant le droit pour un copropri taire de disposer de son lot dans le r glement de copropri t condition que cette restriction soit justifi e par la destination de l immeuble Ainsi un r glement de copropri t peut valablement interdire un copropri taire de vendre son parking ou une chambre de service un tiers l immeuble pour autant que la restriction soit justifi e par la destination de l immeuble notamment d finie par ses caract res ou sa situation Copropri t et droit d ester en j
96. la priorit de paiement de l article L 622 17 1 du Code de commerce Il y a tout lieu de penser que cette solution perdurera sous l empire des textes nouveaux tant donn que les ch ances post rieures constituent ind niablement la contrepartie d une prestation fournie au d biteur Expropriation Aux termes de l article R 13 46 du Code de l expro priation toute indemnit de remploi est exclue si les biens taient notoirement destin s la vente ou mis en vente par le propri taire expropri au cours de la p riode de six mois ayant pr c d la d claration d uti lit publique Lorsqu une parcelle sur laquelle un bien donn en cr dit bail fait l objet d une proc dure d expropriation la Cour de cassation juge qu il y a lieu d appliquer l ar ticle pr cit et en cons quence de ne pas verser l indemnit de remploi En effet elle consid re que dans la mesure o le cr dit bail comporte une promesse unilat rale de vente le bien est notoirement destin la vente Cass 3 civ 2 d cembre 2009 2 9 Financement et garanties Hypoth que Par un arr t du 27 janvier 2010 la 3 chambre civile de la Cour de cassation juge que l omission dans le borde reau de renouvellement d une hypoth que de la mention en marge relative la modification intervenue dans la personne du cr ancier n emporte pas la nullit du renouvellement d s lors que cette omission n a pas
97. lai d un an compter de la d lib ration adoptant le DAC L int gra tion du DAC dans le SCOT remplace les orientations en mati re d am nagement commercial du SCOT initial si celui ci a t approuv Si les nouvelles orientations du DAC sont en contradiction avec celles du projet d am nagement et de d veloppement durable du SCOT il convient de r viser le SCOT Les prescriptions des Zac s imposent aux PLU et aux op rations d am nagement en terme de compatibilit Une fois le DAC int gr au SCOT les PLU doivent si n cessaire tre mis en compatibilit dans un d lai de trois ans Les autori sations d exploitations commerciales doivent aussi tre compatibles avec les SCOT m me si les PLU n ont pas encore t mis en compatibilit Crit res d appr ciation du projet Le Conseil d Etat est venu pr ciser les crit res d appr ciation d un projet d urbanisme commercial Les projets doivent d sormais r pondre aux exigences d am nage ment du territoire et de la protection de l environnement Dans le cadre d une concurrence loyale ils doivent galement contribuer la modernisa tion des quipements commerciaux au confort d achat du consommateur et l am lioration des conditions de travail des salari s Le Conseil d Etat consid re qu il appartient aux commissions d am nagement commercial d appr cier la conformit du projet ces objectifs au vu des crit res d valuation me
98. lev e du s questre Un appel de ce dernier jugement a alors t interjet par la soci t HOLD sa soci t m re et l administra teur Alors que la place enti re attendait un arr t de principe sur l efficacit de la cession de cr ance par bordereau Dailly relative un contrat ex cution successive en cas de proc dure collective du d biteur c dant la cour d appel de Paris a esquiv le sujet en estimant ne pas avoir se prononcer sur le fond du droit aux motifs que le jour m me elle avait annul arr t pr cit la proc dure de sauvegarde l encontre de la soci t HOLD et de sa m re 25 f vrier 2010 Un pourvoi en cassation a t form La position de la Cour de cassation est d autant plus attendue que les arr ts rendus en mati re de cession de cr ances par bordereau Dailly ne permettent pas de d terminer aujourd hui si cette s ret est l preuve des proc dures collectives Pour tre complet sur l affaire C ur D fense la proc dure de r f r voqu e ci dessus Tcom Paris 16 d cembre 2008 et CA Paris 25 f vrier 2010 s est pour suivie La Cour de cassation a donn raison aux juges du fond d avoir ordonn le s questre des loyers et charges et autoris l administrateur pr lever sur les sommes s questr es celles n cessaires au bon fonc tionnement de l immeuble 16 novembre 2010 Ces d cisions bien que devenues d pourvues d objet du fait des d c
99. lit l sion VEFA vices cach s 1 2 D tention d immeubles servitudes mesurage diagnostic indivision droit de propri t 1 3 Copropri t 2 Immobilier d entreprise 2 1 Bail en g n ral 2 2 Bail commercial 2 3 Bail professionnel 2 4 Bail emphyt otique Bail construction 2 5 Agents immobiliers Professions immobili res 2 6 Relations sociales gardiens 2 7 Soci t s immobili res 2 8 Cr dit bail immobilier 2 9 Financement et garanties 3 Immobilier d habitation 3 1 Protection du locataire et vente d immeuble 3 2 Bail d habitation EI Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats p 15 p 18 p 18 p 19 4 1 4 2 Construction Urbanisme Construction Urbanisme D veloppement durable Environnement Propri t s publiques La fiscalit immobili re en 2010 ___ Mesures l gislatives et doctrine administrative Jurisprudence Chronologie des principaux textes _ jour des textes parus au 31 d cembre p 20 p 20 p 22 p 30 p 36 p 36 p 48 l Le droit immobilier en 2010 1 Dispositions g n rales 1 1 Vente offre r tractation promesse de vente consentement dol nullit l sion VEFA vices cach s Offre La formation du contrat suppose la rencontre d une offre et d une acceptation L offre de vente d un immeuble doit donc tre accept e par une manifesta ti
100. ment durable des espaces Le p rim tre d intervention de lEPADESA est largi et comprend d sormais 564 hectares d cret du 2 juillet 2010 portant cr ation de PEPADESA et dissolution de PEPAD et de l EPASA L EPAD et l EPASA ont t dissous la date de la premi re r union du conseil d administration de l EPA DESA qui a eu lieu le 5 novembre 2010 A l occasion de ce conseil Jo lle Ceccaldi Raynaud a t lue Pr si dent du Conseil d administration de l EPADESA Il La fiscalit immobili re en 2010 1 Mesures l gislatives et doctrine administrative R forme de la TVA sur les op rations immobili res La loi n 2010 237 du 9 mars 2010 applicable aux op rations r alis es compter du mars 2010 a TERRAIN NON OO N OG ar 260 5 Bid Exon ration CGI art 261 5 1 Taxable sur le prix total si option r form les r gles de TVA sur les activit s immobili res afin de les mettre en conformit avec la directive communautaire sur la TVA et de les simplifier en les rapprochant des r gles g n rales de TVA Le nouveau r gime repose sur la distinction entre les op rations r alis es entre des assujettis entreprises professionnels de l immobilier et celles r alis es en dehors d une activit conomique qui ne sont plus qu exceptionnellement soumises la TVA Le r gime sp cifique des marchands de biens est supprim cet gard il conviendra d explorer l opportunit
101. n impose une personne publique d or ganiser une proc dure de publicit pr alable la d livrance d une autorisation ou la passation d un contrat d occupation d une d pendance du domaine public m me si l occupant de la d pendance domaniale est un op rateur sur un march concurrentiel Dans ces conditions le renouvellement de la convention d occupation du complexe sportif situ l or e du Bois de Boulogne au b n fice de l Association Jean Bouin dirig e par le Groupe Lagard re pouvait intervenir sans mise en concurrence CE sect 3 d cembre 2010 Ville de Paris et Association Paris Jean Bouin On peut s interroger sur l opportunit d une telle d cision Panneaux photovolta ques sur les b timents publics Le tribunal administratif de N mes vient de rendre une ordonnance portant sur la passation des contrats d ins tallation et d exploitation des panneaux photovol ta ques sur les b timents publics TA N mes 4 octobre 2010 St Fonroche investissements Selon le juge des r f r s pr contractuels les contrats en cause ne se limitent pas l occupation du domaine public dans la mesure o de tels contrats ont pour objet non seulement de permettre l occupation du domaine public en contre partie d une redevance vers e par le b n ficiaire mais galement de pr voir l ex cution par le b n ficiaire de travaux d installation de mat riel photovolta que et de travaux d entretie
102. n anmoins de d montrer l existence d un pr judice qui peut tre constitu soit par l obligation de c der le bien une valeur moindre que celle pr vue dans un compromis ou par la perte d une chance de disposer du montant de la valeur du bien Dans un arr t du 10 mars 2010 SCI GFM le Conseil d Etat rappelle ce double fondement Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats tout en cartant tout autre pr judice d s lors que le propri taire a recouvr sa libert d ali ner le bien aux conditions de la d claration d intention d ali ner n an moins En mati re de responsabilit pour pr emption ill gale peut tre indemnis e lorsque la r alisation de la vente tait suffisamment probable l impossibilit de disposer du prix entre la date de r ception de la proposition d acquisition un prix diff rent de celui de la d claration d intention d ali ner et la renonciation tacite de saisir le juge de l expropriation Projet Urbain partenarial PUP Un d cret du 22 mars 2010 pr cise les conditions de mise en uvre de la convention de PUP et les mesures de publicit dont elle doit faire l objet L initiative de la convention de PUP appartient aussi bien au propri taire foncier qu au constructeur ou l am nageur public ou priv Le cocontractant peut tre un propri taire de terrain un am nageur ou encore un constructeur La convention est accompagn e d un document graphique faisa
103. n sur un ou plusieurs documents graphiques les secteurs o une d lib ration du conseil municipal ou de l organe d lib rant de l EPCI comp tent a autoris un d passement des r gles du PLU La d lib ration qui pr cise les limites de ce d passement est jointe au document graphique faisant apparaitre les secteurs R 123 3 du Code de Pur banisme Les documents graphiques des PLU font apparaitre les secteurs des zones U et AU dans lesquels les programmes de logements doivent comporter une proportion de logements d une taille minimale qu ils fixent R 123 12 du Code de l urbanisme Cette disposi tion a pour but d viter que les dispositifs fiscaux en faveur de l investissement locatif conduisent la r alisa tion de petits logements ne correspondant pas aux besoins des m nages Les dossiers de permis l int rieur d un secteur ainsi d limit doivent comporter un tableau indiquant la proportion de logements de la taille minimale impos e par le PLU ou le document d urba nisme en tenant lieu R 431 16 2 du Code de l urbanisme Par ailleurs la loi permet aux auteurs du PLU de d li miter dans les zones urbaines et les zones urbaniser des secteurs dans lesquels en cas de r alisation d un programme de logements un pourcentage de ce programme doit tre affect des cat gories de loge ments d finies par le plan dans le respect de la mixit sociale R 123 12 du Code de l urbanisme Docum
104. n avec facult ii Sur la marge si le bien n avait pas ouvert droit Taux r duit 0 715 sauf engagement de construire droit fixe de 125 Taux de 5 09 quel que soit le r gime TVA sauf i Engagement de revendre 0 715 i Engagement de construire droit fixe del 25 36 Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats Imp t sur les soci t s Prorogation du r gime de faveur du lease back Soci t Op rationnelle Vente d un bien immobilier en lease bac talement de la plus value de cession sur une p riode de 15 ans Soci t Leasing Le r gime optionnel d talement de la plus value de cession d immeubles lors des op rations de lease back institu par la loi de finances rectificative pour 2009 est prorog par l article 9 de la loi de finances pour 2011 jusqu au 31 d cembre 2012 alors qu il devait prendre fin le 31 d cembre 2010 Art 39 novodecies CGI comment par le BOI 4 B 5 09 I d cembre 2009 Le lease back constitue un outil de refinancement par lequel le propri taire d un immeuble c de celui ci un organisme de cr dit bail pour conclure imm diatement avec ce dernier un contrat de cr dit bail portant sur l immeuble c d La fiscalit d clench e par le transfert de l immeuble au cr dit bailleur rendait toutefois l op ration tr s co teuse et peu attractive Depuis la loi de finances rectificative pour 2009 le c dant peut
105. n d compte de cr ance d un montant erron la mainlev e de l inscrip tion de hypoth que vaut renonciation cette inscription ce qui emporte extinction de l hypoth que et ce alors m me que l inscription n a pas fait l objet d une radiation Garantie autonome et lettre d intention L engagement de la soci t m re de faire tout le n ces saire pour que sa filiale dispose d une tr sorerie suffisante pour lui permettre de faire face son obligation de remboursement du pr t est une obligation de r sultat La soci t m re est donc condamn e r gler au cr ancier une indemnit correspondant au pr judice subi par lui en raison du d faut d ex cution par la soci t fille de son obligation soit en l esp ce les sommes restant dues au titre d un pr t en principal et int r ts augment es du montant de la clause p nale Cass com 19 janvier 201 0 La Cour de cassation fait application en mati re de garantie autonome et de contre garantie d une d ci sion de port e g n rale rendue en assembl e pl ni re le 6 octobre 2006 aux termes de laquelle le tiers un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsa bilit d lictuelle une faute contractuelle lorsque cette faute lui a caus un pr judice Elle a ainsi jug que l ind pendance de la contre garantie l gard de la garantie de premier rang n interdit pas au donneur d ordre tenu au titre de la garantie au
106. n des toitures des b timents concern s en contrepartie desquels le b n ficiaire se voit reconnaitre par le d partement le droits d exploiter les quipements Eu gard l objet des conventions le juge des r f r s pr contractuels juge des contrats de la commande publique estime que la convention se trouve soumise aux grands principes de la commande publique en mati re de publicit et de mise en concurrence galit de traitement galit d acc s transparence des proc dures Domaine public et bail commercial Par un arr t du 10 mars 2010 la 3 chambre civile de la Cour de cassation rappelle que le statut des baux commerciaux n est pas applicable si les locaux lou s comportent une emprise sur le domaine public Bail emphyt otique administratif sur le domaine de l Etat et de ses tablissements publics L article II de la loi du 23 juillet 2010 relative aux r seaux consulaires au commerce l artisanat et aux services a compl t le Code g n ral de la propri t des personnes publiques en y ajoutant un titre IV dit Valorisation du patrimoine immobilier L article L 2341 1 dudit code pr voit d sormais qu un bien immobilier appartenant l Etat ou un tablissement public mentionn au onzi me alin a de Particle L 7 10 1 du Code du commerce au premier alin a de Particle 5 1 du Code de l artisanat ou l article L 510 1 du Code rural et de la p che maritime peut f
107. n provisoire b timent d une SHON inf rieure 50 m lieu de culte etc La loi Grenelle 2 l ve ainsi l ambigu t qui existait sur la n cessit d annexer ou non un DPE aux baux commerciaux Pour ceux qui en doutaient encore l obligation s impose tous les baux l exception des locations saisonni res et des baux ruraux enfin un DPE collectif va concerner les copro pri t s de moins de 50 lots dont le d p t de la demande de permis de construire est ant rieur au ler juin 2001 lorsqu elles sont dot es d une instal lation collective de chauffage ou de refroidissement Le DPE nouveau devra tre r alis dans un d lai de cinq ans compter du janvier 2012 un d cret pr cisera les modalit s d application L obligation de r aliser un DPE s impose quel que soit l usage du b timent habitation bureaux etc et son organisa tion juridique copropri t ou non Audit thermique Les b timents usage principal d habitation en copro pri t de 50 lots et plus dont la demande de permis de construire a t d pos e ant rieurement au juin 2001 et qui sont quip s d une installation collective de chauffage ou de refroidissement devront quant eux faire l objet d un audit thermique Le contenu et les modalit s de r alisation de cet audit seront d finis par un d cret pr vu au printemps 2011 Cet audit doit en principe mesurer la performance nerg tique r elle du
108. nction des circonstances locales la demande des p titionnaires Pour les installations existantes relevant ant rieurement du r gime d autorisation elles se trouvent automatique ment soumises au nouveau r gime d enregistrement ce qui entra ne deux cons quences imm diates d une part l obligation de se faire conna tre aupr s des services de la pr fecture comp tente dans l ann e suivant le classement de l activit ou le basculement si l activit tait d j class e et d autre part l application de prescriptions mini males selon un calendrier d fini par chaque arr t sectoriel Plusieurs activit s sont d j soumises ce nouveau r gime Sont notamment concern s les entrep ts couverts de mati res combustibles relevant de la rubrique 1510 les entrep ts frigorifiques relevant de la nouvelle rubrique 1511 le stockage de papier bois et cartons relevant de la rubrique 1530 les stations services relevant de la nouvelle rubrique 1435 et le stockage de plastiques et caoutchouc relevant des rubriques 2662 et 2663 toutes ces rubriques ont t modifi es ou cr s par le d cret n 2010 367 du 13 avril 2010 et les prescriptions impos es par des arr t s minist riels en date du 15 avril 2010 propres chaque rubrique D autres rubriques devraient suivre cette volution dans le courant de l ann e 2011 Evolution de la nomenclature des ICPE Hormis les modifications apport es par le r
109. ne association de commer ants et de maintenir son adh sion pendant la dur e du bail est entach e de nullit absolue comme faisant obstacle au principe de libert d associa tion de l article I1 de la Convention Europ enne des Droits de Homme Faisant application de ce principe depuis une premi re d cision de la Cour de cassation du 12 Juin 2003 les juges du fond consid raient que le preneur pouvait obtenir le remboursement des cotisa tions vers es et des sommes expos es en vertu de l adh sion litigieuse mais tait tenu au paiement d une indemnisation au titre des actions de publicit et d ani mation du centre dont il avait b n fici pendant la p riode de son adh sion Allant au del du principe affirm la Cour de cassation en vertu du droit un proc s quitable casse l arr t d appel qui avait ordonn une telle compensation il en r sulte que l association est tenue au remboursement int gral des cotisations vers es mais aussi des sommes vers es pendant la p riode de l adh sion du preneur 2 3 Bail professionnel Sans objet 2 4 Bail emphyt otique Bail construction Bail emphyt otique Contrairement au preneur d un bail d habitation cf 3 2 le preneur bail commercial est priv du droit au renouvellement de son bail l expiration du bail emphyt otique L emphyt ote qui ne d voile pas cette qualit au preneur commet une faute au m me t
110. ne morale qui n en est pas r sidente Par ailleurs le IIl de l article 244 bis A du CGI a t compl t par la troisi me loi de finances rectifica tive pour 2009 qui pose le principe nouveau d galit de traitement des soci t s fran aises et des soci t s de l Union europ enne ou de l Espace conomique euro p en En cons quence la m me solution s appliquerait aujourd hui sur la base de cette seule disposition de droit interne Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats Revenus fonciers D ductibilit des frais de souscription d un nouvel emprunt Le Conseil d Etat juge que le contribuable peut valable ment d duire de ses revenus fonciers les frais qu il a support pour la souscription d un nouvel emprunt destin se substituer et rembourser de mani re anticip e l emprunt initialement contract avec un taux d int r t sup rieur pour l acquisition d un immeuble locatif CE 5 juillet 2010 min c Lh rault Le juge de l imp t fait donc une application favorable au contri buable de l article 31 1 1 du CGI en application duquel seuls les int r ts des dettes directement engag es pour la conservation l acquisition la construction la r para tion ou l am lioration d un immeuble sont d ductibles De m me l indemnit de r siliation du premier emprunt vers e par le contribuable est galement d ductible bien qu elle mait pas le caract re d int r ts En effet c
111. nouvelles perspectives d optimisation Mais c est le droit de la construction de l am nagement et de l urbanisme qui se trouve une fois de plus bien mouvement par la loi du 12 juillet 2010 dite Grenelle 2 et celle du 3 juin 2010 instituant le Grand Paris il s agit de faciliter les op rations immobili res d encourager la production de b timents sobres en nergie de favoriser la r novation du parc C est un immense d fi qui pour tre gagn suppose que les collectivit s territoriales traduisent vite les r gles nouvelles dans leurs documents d urbanisme esp rons qu il en ira ainsi Bonne lecture chacun de vous Les d partements immobilier et fiscal Janvier 2011 Ont particip la r daction de cette brochure sous la direction d Olivia Michaud et d Emmanuelle Briand Christine Bernardo Karine B zille V ronique Bruchet H l ne Clo z Virginie Crucis Busquet Aur lie Dauger Mathieu Finaz Sidonie Fraiche Dupeyrat Gr gory Gutierrez Gwena l Huet Elise Jacot V ronique Lagarde Antonia Raccat Vitore Sukaj et Marie Odile Vaissi Pour en savoir plus reportez vous notre brochure Lois Grenelle mode d emploi t l chargeable sur le site du cabinet www lpalaw com Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats El SOMMAIRE l Le droit immobilier en 2010 1 Dispositions g n rales 1 1 Vente offre r tractation promesse de vente consentement dol nul
112. nt appara tre le ou les p rim tres concern s Ces p rim tres sont annex s au PLU ou au POS La convention n est possible que dans les zones urbaines ou urbaniser La convention est tenue la disposition du public en mairie ou au si ge de l EPCI comp tent et dans ce cas dans les mairies des communes membres concern es Elle fait galement l objet de mesures de publicit affi chage en mairie ou au si ge de EPCI comp tent et en ce cas dans les communes concern es et publication au recueil des actes administratifs Par ailleurs la nature le montant ou la valeur des taxes et contributions de toute nature vers es ou obtenues en application de la convention PUP sont indiqu es sur le registre des taxes et contributions d urbanisme mis disposition du public en mairie Les constructions difi es dans le p rim tre de la convention PUP sont exclues du champ de la TLE cette exclusion prenant effet compter de l affichage de la convention Reconstruction l identique Le droit de reconstruire l identique ne dispense pas du respect des r gles de proc dures Si l article L 11 1 3 du Code de l urbanisme autorise une d rogation aux r gles de fond d occupation du sol il reste sans effet sur les r gles de forme qui conservent quant elles toute leur force imp rative CAA Lyon 12 octobre 2010 Commune de Six fer cheval En l esp ce le maire avait omis de recueillir lavis du Pr fet requis
113. ntageux des conditions et prix de la vente au tiers a t jug correctement appr ci au regard de la premi re notification Cette d cision n est pas d finitive TGI Paris 2 chambre 10 juin 2010 Une offre de vente mise en vertu d une erreur de droit est nulle m me si elle a un caract re inexcusable Cass 3 civ 20 octobre 2010 Les droits de pr emption du locataire institu s par les articles 15 11 de la loi du 6 juillet 1989 et 10 de la loi du 31 d cembre 1975 sont mis en uvre dans des situa tions ind pendantes l une de l autre et ont un champ d application distinct Un locataire qui n a pas accept l offre pr sent e dans un cong vente annul peut donc se pr valoir d une fraude l article 10 susvis son d triment l occasion de la vente ult rieure de l im meuble dont d pendait son logement Cass 3 civ 15 septembre 2010 3 2 Bail d habitation Ordre public Le bail consenti par l emphyt ote ne s teint pas avec l expiration du bail emphyt otique et s impose au propri taire du logement les dispositions d ordre public de la loi du 6 juillet 1989 s appliquant la loca tion Cass 3 civ 2 juin 2010 D cence du logement Le bailleur doit remettre au locataire un logement d cent et ne peut imposer ce dernier d effectuer des travaux m me avec contrepartie pour rendre le bien d cent Ainsi l ex cution de travaux de mise aux normes minim
114. nte ou d indemnisation spontan e par l Etat fran ais du pr judice subi le juste quilibre entre la protection de la propri t priv e et les exigences d in t r t g n ral avaient t rompues L Etat fran ais est en cons quence condamn indemniser les propri taires du pr judice subi Au cas d esp ce la pr servation d un site naturel n autorisait pas aux yeux de la CEDH une telle atteinte la protection de la propri t priv e Il faut dire que le comportement de l Etat tait en l oc currence particuli rement critiquable 1 3 Copropri t Vente d un lot de copropri t avant l tablisse ment et la publication du r glement de copropri t Par un arr t de la 3 chambre civile du 17 novembre 2010 la Cour de cassation a admis la vente de lots de copropri t en l absence de r daction et de publication d un r glement de copropri t d s lors que les lots taient individualis s et qu il ne pouvait y avoir aucune confusion avec les lots de l autre copropri taire Ho Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats D mission partielle du conseil syndical En application de l article 25 du d cret du 17 mars 1967 le conseil syndical n est plus r guli rement cons titu si plus d un quart des si ges devient vacant En l esp ce sept des huit membres du conseil syndical avaient d missionn et l assembl e g n rale des copro pri taires avait proc d
115. ntionn s l article L 752 6 du Code de commerce et que depuis l entr e en vigueur de la loi du 4 ao t 2008 la densit d quipement commercial de la zone de chalandise concern e ainsi que l crasement du petit commerce ne figurent plus au nombre de ces crit res Cette d cision est aussi parmi les derni res sur lesquelles le Conseil d Etat se prononce en premier et dernier ressort en application de la loi LME Depuis le d cret du 22 f vrier 2010 qui a modifi l article R 31 1 du Code de justice administrative les recours form s depuis le 1 avril 2010 contre les d cisions de la CNAC Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats 29 rel vent en effet de la comp tence du Tribunal adminis tratif CE 4 octobre 2010 syndicat commercial et artisanal de l agglom ration s nonaise Information sur les crit res Depuis la r forme op r e par la loi LME du 4 ao t 2008 et son d cret d application du 24 novembre 2008 les crit res d autorisation des surfaces commerciales ont radicalement chang Ceux relatifs des consid ra tions conomiques ont disparu sous la pression de la commission europ enne et laiss la place d autres li s au d veloppement durable Une d cision du Conseil d Etat du 26 mai 2010 soci t Montludis montre le souci du juge de permettre la commission d am nagement commercial d valuer les effets du projet sur ces nouveaux crit res et exige que cette derni re disp
116. nventions portant sur les r sidences de services et portant galement sur la proc dure de pr vention des difficult s des syndics JO du 21 avril 2010 page 7365 23 avril d cret n 2010 403 modifiant les dispositions du Code de commerce et prorogeant temporairement le d lai de mise en uvre des autorisations d exploita tion commerciale et cin matographique d livr es par les commissions d partementales d am nagement commercial CDAC JO du 25 avril 2010 page 7563 MAI 25 mai instruction n 6 E 1 10 pr sentant les condi tions d application de la nouvelle cotisation sur la valeur ajout e des entreprises cr e par la loi de finances pour 2010 BOI n 59 du 3 juin 2010 28 mai loi n 2010 559 pour le d veloppement des soci t s publiques locales SPL JO du 29 mai 2010 page 9697 JUIN 3 juin loi n 2010 597 relative au Grand Paris JO du 5 juin 2010 page 10339 JUILLET l juillet loi n 2010 737 portant r forme du cr dit la consommation JO du 2 juillet 2010 page 12001 2 juillet d cret n 2010 743 portant cr ation de l Epadsa tablissement public d am nagement de la D fense Seine Arche et dissolution de l Epad Etablis sement public pour l am nagement de la r gion dite de La D fense et de l Epasa Etablissement public dam nagement de Seine Arche Nanterre JO du 3 juillet 2010 page 12073 2 juillet d cret n 2010 744 relatif aux op rations d
117. oci s 9 Avocats 39 Mesure anti abus des cr dits d imp ts trangers Soci t Fonci re d ficitaire Soci t Financi re utilisation du Cl Soci t Fonci re Convention de portage Vente des titres gt ET R d ficitaire Coupons Convention de portage Dividendes Revente des titres avec MVL avec CI m Soci t Fonci re trang re A Soci t Fonci re trang re A m Soci t Fonci re trang re A aimo AHR AER La loi de finances pour 2011 instaure un dispositif destin circonscrire l usage jug abusif des cr dits d imp ts attach s aux dividendes de source trang re per us par les soci t s fran aises soumises PIS Art 220 1 a CGI Les cr dits d imp ts trangers non imput s sur l IS d par la soci t qui en est titulaire au cours de l exercice de leur perception ne peuvent tre ni rembours s ni report s sous r serve des conven tions fiscales internationales applicables Cette double restriction est susceptible de conduire la cr ation de sch mas d optimisation de portage se mat rialisant par la conclusion de contrats de vente de titres avec option de rachat Vente r m r ou de pr t de titres ou tout autre contrat quivalent aupr s d une soci t d ficitaire quelques jours avant le paie ment du dividende ou le d tachement du coupon La soci t b n fici
118. on non quivoque de volont du b n ficiaire Sinon elle constitue une simple d marche unilat rale qui ne peut former la vente Cass 3 civ I mai 2010 L article 1583 du Code civil pr voit que la vente est parfaite entre les parties en cas d accord sur la chose et sur le prix Tout comme le prix doit tre d termin ou d terminable la chose doit tre identifiable l offre de vente doit d signer avec pr cision le bien et la seule indication du prix de vente est insuffisante d faut d une telle description aucune vente n est intervenue entre les parties Cass 3 civ 13 juillet 2010 Promesse de vente Aux termes de l article 1589 du Code civil la promesse de vente vaut vente lorsqu il y a consentement r ci proque des deux parties sur la chose et sur le prix Au visa de cet article la Cour de cassation a rendu un arr t int ressant aux termes duquel il a t jug que les promettants avaient d finitivement consenti vendre au moment de la conclusion de la promesse unilat rale de vente il n y a donc pas lieu d obtenir l autorisation du juge des tutelles suite au d c s de l un d entre eux apr s la signature de la promesse laissant pour lui succ der un h ritier mineur Cass 3 civ 8 septembre 2010 Certains commentateurs voient dans cet arr t un revirement de la jurisprudence tablie depuis 1993 refusant au b n ficiaire d une promesse unilat rale de vente l ex cution forc
119. op rations dont l offre de pr t est ant rieure cette date lorsque l acquisition du logement ou la d claration d ouverture de chantier intervient apr s le 30 septembre 2011 Ce cr dit d imp t est remplac par l institution d un pr t taux z ro Plus ins r par la loi de finances pour 2011 aux articles L 31 10 1 et suivants du Code de la construction et de l habitation Le PTZ est r serv aux particuliers primo acc dants qui acqui rent ou font construire leur r sidence principale sans conditions de ressources Le PTZ reprend pour l essentiel les caract ristiques 44 Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats du PTZ ancien en les am nageant Son montant dont les plafonds ont t major s d pend ainsi de la locali sation du logement de sa performance nerg tique de son statut neuf ou ancien et du nombre de ses occu pants La dur e de son remboursement est fonction des revenus du m nage et du nombre de ses membres Les tablissements de cr dit ayant conclu avec l Etat une convention d habilitation sp cifique Art L31 10 13 CCH b n ficient d un cr dit d imp t pour les PTZ qu ils consentent aux particuliers ligibles mis entre le janvier 201 1 et le 31 d cembre 2014 Art 244 quater V CGI Suppression de la r duction d imp t pour Pac quisition de r sidences de tourisme Cette r duction d imp t pr vue l article 199 decies E du CGI et d sign e s
120. osable Cass 3 civ 8 septembre 2010 et 4 novembre 2010 Quant aux actions ouvertes aux acqu reurs en VEFA leur distinction a t fermement rappel e Cass 3 civ 6 octobre 2010 la responsabilit sans faute des cons tructeurs est retenue pour les seuls d sordres relevant des garanties l gales article 1646 1 du Code civil d faut la responsabilit contractuelle des constructeurs doit tre recherch e ce qui impose au demandeur de prouver la faute du constructeur outre le pr judice et le lien de causalit Objet des garanties l gales La Cour de cassation a rappel que la garantie des constructeurs ne s applique pas exclusivement la r alisation de travaux neufs les travaux de r novation peuvent tre assimil s un ouvrage au regard de deux crit res le co t et l ampleur des travaux en l occur rence la r fection portait sur tous les l ments de charpente et de toiture Dans une telle hypoth se la clause de non garantie des vices cach s ne peut tre invoqu e Cass 3 civ 3 mars 2010 Pr judice garanti Seuls les dommages mat riels sont garantis par lassu rance obligatoire des constructeurs La Cour de cassation s est prononc e par plusieurs d cisions sur les composantes de la r paration du pr judice mat riel qui par principe doit tre int grale il n est tenu compte ni de la v tust Cass 3 civ 12 janvier 2010 ni de travaux provisoires palliatifs pou
121. ose d l ments d information suffisants et suffisamment pr cis concernant les consommations d nergie la pollution et l impact sur les paysages et les cosyst mes vis s par l article R 752 7 4 et 5 du Code de commerce A d faut elle annule l autorisation Cette premi re d cision sur les crit res issus de la r forme se situe dans la lign e de la jurisprudence ant rieure le juge exigeant d j des l ments d information suffisants pour permettre la commission d valuer notamment les effets n gatifs du projet sur la circula tion CE 24 juin 2007 Assoc Commer ants et artisans de Mon Village Prorogation de d lai Un d cret du 23 avril 2010 proroge temporairement le d lai de r alisation des projets commerciaux et cin matographiques autoris s par la commission d partementale d am nagement commercial Le d lai de 3 ans pr vu par l article R 752 27 du Code de commerce est port 6 ans pour les autorisations en cours de validit au 25 avril 2010 et pour les autorisa tions notifi es ou accord es tacitement entre le 25 avril 2010 et le 31 d cembre 2011 Cette mesure concerne les projets qui n cessitent ou non un permis de cons truire Lorsqu un permis n est pas requis l autorisation est p rim e si les surfaces de vente ne sont pas ouvertes au public ou en ce qui concerne les projets d am nage ment cin matographiques si les places des spectateurs ne sont pas mises en e
122. ou de sa destination principale mais s appr ciait local par local Les textes issus de la r forme pr voient que d sormais les locaux accessoires d un b timent sont r put s avoir la m me destination que le local principal articles R 421 14 et R 421 17 du Code de l urbanisme mais ne pr cisent pas si le changement de destination s appr cie l chelle du local ou du b timent Toutefois il ne semble pas que l appr ciation local par local soit v ritablement remise en cause aujourd hui comme en t moigne une r ponse minist rielle du 6 juillet 2010 n 65633 qui pr cise que si le b timent est affect plusieurs usages habitation bureau commerce les annexes du bureau sont consid r es comme bureau par le Code de l urbanisme et les locaux annexes commerciaux comme commerces Documents d urbanisme Outils majeurs du d veloppement et de l am nagement durable des territoires les documents d urbanisme ont vu leurs r les respectifs redessin s par la loi Grenelle Il du 12 juillet 2010 L intercommunalit devient ainsi l chelon privil gi au travers de son outil le sch ma de coh rence territorial SCOT SCOT Le SCOT devient plus op rationnel et devra d ter miner des objectifs chiffr s de consommation de l espace et de lutte contre l talement urbain Il pourra imposer aux plans locaux d urbanisme PLU de d finir des secteurs dans lesquels
123. ous le nom de dispositif Demes sine est supprim e compter du I janvier 2011 En revanche la r duction imp t au titre des travaux r alis s dans les logements touristiques Art 199 decies F CGI est maintenue jusqu son terme soit le 31 d cembre 2012 R ductions d IR et d ISF pour investissement au capital de PME La loi de finances pour 2011 modifie les dispositions des articles 199 terdecies OA et 885 OV bis du CGI relatifs aux r ductions lIR et d ISF respectivement pr vues par ces deux textes au titre d investissements au capital de certaines PME ligibles Ces dispositifs sont d sormais centr s sur les entre prises rencontrant de r elles difficult s d acc s au financement en fonds propres Par cons quent les acti vit s immobili res notamment activit s de marchand de biens de syndic de copropri t ou d agent immobi lier financi res notamment activit s de pr ts ou de cr dit bail et les activit s procurant des revenus garantis en raison de l existence d un tarif r glement de rachat de la production activit s de production d lectricit olienne ou photovolta que sont exclues de ces deux m canismes Par ailleurs le taux de la r duction d ISF pour investis sement au capital de PME est abaiss de 75 50 dans la limite de 45 000 pour les souscriptions directes ou via une soci t holding et de 18 000 pour les souscriptions aux parts de FIP F
124. plication de l article L 121 25 du Code de la consommation le mandat conclu entre un agent immo Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats g bilier et un client doit indiquer la facult dont b n ficie le client de renoncer l acte dans un d lai de sept jours La Cour de cassation consid re que la transmis sion faite au domicile des vendeurs d une offre d achat par un agent immobilier b n ficiant d un mandat non exclusif de recherche d acqu reurs ne constitue pas un acte de d marchage devant peine de nullit mentionner cette facult de renonciation En effet les actes pris en ex cution d un mandat conforme la r glementation quand bien m me ils ne seraient pas conformes aux stipulations dudit contrat ne peuvent tre qualifi s d acte de d marchage Cass civ 14 janvier 2010 Droit de pr emption Les dispositions relatives au droit de pr emption sont g n ralement d ordre public et leur non respect est sanctionn par la nullit de l acte pris en violation de ces dispositions En mati re de droit rural la nullit de la vente peut ainsi tre poursuivie par l acqu reur vinc si le fermier qui a exerc son droit de pr emp tion ne remplissait pas les conditions l gales pour le faire Cass 3 civ 17 f vrier 2010 Conditions suspensives L article 1178 du Code civil dispose que la condition suspensive est r put e accomplie lorsque c est le d bi teur oblig sous
125. pplicables l autorit administrative comp tente doit en aviser leurs producteurs ou leurs d tenteurs en les informant des faits reproch s et des sanctions susceptibles d tre encourues Apr s la mise en uvre d une proc dure contradictoire l autorit de police peut mettre le producteur ou le d tenteur en demeure d avoir 2 Conseil Sup rieur de la Pr vention des Risques Sanitaires et Technologiques 32 Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats respecter les exigences qui s imposent dans un d lai d termin Lorsque la mise en demeure n est pas respect e l administration peut poursuivre la proc dure en infligeant des sanctions administratives qui peuvent tre lourdes notamment ordonner le versement d une astreinte plafonn e 500 jour de retard ou le paie ment d une amende maximale de 150 000 et ce sans pr judice de l application d ventuelles sanctions p nales Sites et sols pollu s Obligation g n rale d information dans les contrats de vente ou de location Une obligation g n rale d information adoss e un syst me d inventaire national dont la responsabilit rel ve de l Etat est appliqu e aux actes de vente et de location pass s sur des terrains pr sentant un risque de pollution du sol L125 6 et 125 7 du Code de l environ nement C est le m canisme de l article L 514 20 du Code de l environnement applicable aux terrains ayant abrit des ICPE soum
126. qui ne justifie pas de sa situation personnelle dans le cong qu il d livre peut n anmoins en b n ficier en l esp ce il en justifiait en cours de proc dure Cass 3 civ 30 juin 2010 Le bailleur qui ne connait pas la situation personnelle du locataire lors de la d livrance d un cong peut lui offrir une offre de relogement jusqu la date d expiration du bail afin que l acte respecte les dispositions de l article 15 Ill de la loi du 6 juillet 1989 Cass 3 civ 2 juin 2010 Pour viter tout risque juridique le cong est souvent signifi par huissier Toutefois les juges du fond ont d clar nul un cong signifi par acte extrajudiciaire mais jamais r ceptionn par le locataire l huissier n ayant pas v rifi qu il n existait aucun risque que le destinataire du cong ne puisse pas en tre inform alors m me que la bo te aux lettres ne fermait plus et tait d grad e CA Versailles 1 ch 25 juin 2010 Un bailleur ne peut revenir sur un cong pour vendre Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats 19 tant tenu pendant toute la dur e de sa validit soit jusqu l expiration des deux premiers mois du d lai de pr avis Cass 3 civ 19 mai 2010 Cette r gle est identique m me si le bailleur pensait tre dans l obligation d offrir son locataire l acquisition du bien lou et lui a d livr un cong assorti d une offre de vente bien avant l expiration du bail l
127. r viter la surve nance de dommages immat riels Cass 3 civ 13 janvier 2010 En revanche la r paration doit comprendre l in t gralit des sommes n cessaires la r fection des ouvrages et dans le cas d ouvrages exploit s le co t du d m nagement des mat riels lorsqu il s impose pour la r alisation des r fections Cass 3 civ 20 octobre 2010 Mise en jeu des garanties Garantie de parfait ach vement et responsabilit contractuelle La garantie de parfait ach vement laisse subsister la responsabilit contractuelle de l entreprise m me si elle est mise en uvre apr s le d lai d un an de la garantie charge de prouver la faute de l entreprise Cass 3 civ 27 janvier 2010 A noter qu avant la r cep tion seule la responsabilit contractuelle des entreprises peut tre mise en cause tous les profes sionnels de la construction quelle que soit la nature de leur contrat en l occurrence contrat de construction de maison individuelle ou contrat d entreprise tant d biteurs d une obligation de conseil et de r sultat Cass 3 civ 27 janvier 201 0 Assurance dommages ouvrage L assurance dommages ouvrage qui b n ficie au propri taire de l immeuble par exemple l acqu reur en VEFA peut par exception tre mise en jeu avant la r ception La Cour de cassation a ainsi estim que le ma tre d ouvrage vendeur en VEFA est bien fond r gulariser une d claration de
128. r s avoir relev que le contrat de cr dit bail avait t conclu ant rieure ment l ouverture de la proc dure collective du cr dit preneur les juges du fond ont conclu l extinc tion de la cr ance du cr dit bailleur pour d faut de d claration r guli re jugeant les cr ances en cause exclusivement ant rieures Mais la Cour de cassation par un arr t de la chambre commerciale du 12 janvier 2010 casse cette d cision au visa d articles du Code de commerce dans leur version applicable aux faits de l poque au motif que la cr ance relative aux loyers du cr dit bail dus pour la p riode de jouissance suivant l ouverture du redressement judiciaire constituait une cr ance n e r guli rement apr s le juge ment d ouverture qui n tait pas soumise l obligation de d claration et ne pouvait donc tre teinte en raison de Pir r gularit de cette derni re La Cour de cassation a consid r ainsi que le fait g n rateur de la cr ance de loyer est li non la conclusion du contrat mais la jouissance du bien et a op r une r partition prorata temporis des cr ances de loyers liti gieuses La cr ance correspondant une jouissance du bien post rieure au jugement d ouverture est une cr ance post rieure qui non seulement n a pas tre d clar e et donc peu importe l irr gularit de d clara tion puisque celle ci n avait pas lieu d tre mais qui b n ficie en outre de
129. r sume la possibilit d imposer des travaux de remise en tat travers un m canisme de mise en demeure et de sanctions administratives Une multitude d interrogations apparaissent parmi lesquelles la d ter mination des notions de responsable et d exploitant du site destinataires des sanctions son articulation avec les autres r gimes de police administrative et par ce biais la d finition des autorit s de police comp tentes lab sence de d finition de r f rentiels permettant d appr cier l existence d une pollution ou d un risque de pollution n cessitant une remise en tat etc En cas d insolvabilit du responsable ou de la dispari tion insolvabilit de l exploitant du site les travaux peuvent tre pris en charge par l ADEME et un concours financier des collectivit s territoriales est possible Les travaux et l acquisition des immeubles remettre en tant peuvent faire l objet d une d clara tion d utilit publique et ce faisant se voir appliquer les modes d intervention publique classiques en mati re fonci re expropriation etc Responsabilit environnementale et dommage cologique Confirmation de l indemnisation du pr judice cologique pur Par un important et cons quent arr t plus de 400 pages dans l affaire du naufrage de l Erika a t confirm e en appel la possibilit d une indemnisation du pr judice cologique pur CA Paris
130. r exemple r duction d IR au titre d int r ts d emprunts pour l acquisition en 2010 de la r sidence principale Cet engagement peut notamment r sulter d une r servation enregistr e sous forme notari e ou au service des imp ts avant cette date lacte authen tique devant tre sign avant le 31 mars 2011 En mati re immobili re le rabot de 10 porte notamment sur les investissements dans les r sidences h teli res vocation sociale Art 199 decies l CGI les investissements outre mer r alis s par les particuliers ou dans le cadre d une entreprise relevant de lIR Art 199 undecies A et 199 undecies B CGI les op rations de restauration immobili re Malraux Art 1999 tervicies du CGI les investissements immobiliers Scellier Art 199 septvicies CGI et les investissements locatifs dans des r sidences meubl es Art 199 sexvicies CGI L augmentation d IR cons cutive la r duction de 10 des niches fiscales ne sera pas prise en compte pour le calcul du bouclier fiscal Plafonnement des niches fiscales 18 000 plus 6 du revenu imposable En compl ment de ces dispositions la loi de finances pour 2011 abaisse le plafond global des niches fiscales PIR dont les particuliers peuvent b n ficier Ce dispo sitif introduit dans le CGI l article 200 OA du CGI par la loi 2008 1425 du 27 d cembre 2008 limitait le montant cumul de l avantage procur au foyer fiscal au tit
131. re de dispositifs pr vus par cet article 20 000 major s de 8 du revenu imposable en 2010 En 2011 ce plafond est port 18 000 major s de 6 du revenu imposable Le principe d une refonte en profondeur des soci t s de personnes est report On conna t l importance de l utilisation des soci t s de personnes ci apr s SDP dans les montages immobiliers nationaux et internationaux et la r forme annonc e du r gime fiscal des SDP devait avoir un impact majeur sur les structures d investissement et supprimer quelques discriminations induites par des conventions fiscales sp cifiques octroyant la transpa rence fiscale certains partnerships de droit trangers Le grand b n fice de cette r forme aurait t un rapprochement de la position fran aise sur le traite ment fiscal des SDP de celles des grands pays de l OCDE en particulier les pays anglo saxons Le texte de la r forme du r gime fiscal des SDP a t discut avec les professionnels et a t vot par lAs sembl e Nationale le 8 d cembre 2010 Ce texte relativement complexe il faut le reconna tre s tait fix des objectifs ambitieux Outre la reconnaissance d une transparence fiscale plus compl te ce texte pr voyait galement l extension du r gime des SDP aux indivi Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats 145 sions et aux fiducies l application du r gime des soci t s m res amp filiales aux particip
132. retenir une m thode propre chaque personne morale concern e selon sa sensibilit au regard de sa vocation de son action du nombre d adh rents ou d habitants proc dant ainsi d une certaine forme d empirisme n cessaire d s lors que comme le pr cise la Cour la difficult d appr cier le pr judice colo gique pur est d autant plus grande que la nature n a pas fait l objet d un inventaire pr alable la catastrophe de lErika et que les l ments de comparaison manquent en partie La Cour mod re toutefois cette lacune en rap pelant qu il s agit d une difficult similaire celle ren contr e pour tenter de compenser les pr judices moraux et physiques la destruction d un cosyst me peut se comparer une sorte d amputation d une part de soi m me La Cour de cassation a t saisie de l affaire et certains auteurs envisagent d j la possibilit d une question prio ritaire de constitutionnalit sur la loi de ratification de la convention CLC au regard des dispositions de la charte de l environnement qui a valeur constitutionnelle Ce nouvel pisode judiciaire conforte l id e que les collec tivit s locales et les associations sont vou es devenir des acteurs de premier plan sachant qu elles d tiennent d ores et d j un r le important travers le syst me de pr ven tion et de r paration en nature des dommages environnementaux issu de la
133. rs vis s aux Art L324 I et suivants du Code de l urbanisme Art 607 bis al 4 6 CGI En cons quence comme toutes les autres taxes sp ciales d quipement la nouvelle taxe sera tablie et recouvr e selon les r gles applicables la taxe principale laquelle elle s ajoute Les exon rations et d gr vements d office pr vus en mati re de taxe fonci re sur les propri t s b ties Art 1390 1391 A CGI et Art 1391 B CGI Inst Administrative 21 mars 2001 6 C 3 01 n 24 26 et de taxe d habitation Art 1413 bis 1414 1 Ill IV et 1414 A CGI s applique en principe galement la nouvelle taxe La nouvelle taxe peut sur option du contribuable faire l objet d un paiement par pr l vements mensuels comme les taxes auxquelles elle s ajoute La nouvelle taxe entre en vigueur compter des impo sitions tablies au titre de 2011 R forme de la fiscalit de l urbanisme En proc dant une r forme g n rale de la fiscalit applicable au droit de l urbanisme le l gislateur a dans un titre intitul R former la fiscalit de l urbanisme et des territoires Art 27 30 de la loi de finances rectifica tive pour 2010 r pondu un objectif de simplification et de lisibilit de ce corpus de r gles En effet il existe ce jour huit taxes et neuf participations Cet enchev trement de textes et de taxes a conduit une h t rog n it de l application du dispositif sur len
134. rti d une clause d exclusivit cette clause ne peut recevoir application que si elle r sulte d une stipulation expresse d un mandat dont un exemplaire a t remis au mandant Par arr t du 25 f vrier 2010 la 1 chambre civile de la Cour de cassation sanctionne par la nullit du mandat l absence de remise imm diate au mandant d un exemplaire du mandat Cet arr t fait une applica tion rigoureuse des textes car en l esp ce un exemplaire du mandat avait t remis au mandant apr s signature Mandat exclusif et r vocation de la clause d ex clusivit Un mandant ayant conclu un mandat exclusif de vente peut dans les conditions du mandat r voquer unique ment la clause d exclusivit La cour d appel avait refus de valider cette r vocation partielle estimant que celle ci n tait pas envisag e par lacte La Cour de cassation a cass cet arr t au visa de l ar ticle 2004 du Code civil jugeant que sauf stipulation d irr vocabilit pr vue au contrat la r vocation partielle du mandat est comme sa r vocation totale laiss e la discr tion du mandant le mandataire pouvant toujours renoncer au contrat ainsi modifi Cass civ 25 f vrier 2010 Mandat crit obligatoire Par un arr t du 8 avril 2010 la 1 chambre civile de la Cour de cassation rappelle que le droit commission n est ouvert l agent immobilier qu en cas de conclu sion d un contrat de manda
135. s ayant un impact important sur l environnement en particulier les installations de compression de gazoducs Il y a lieu de souligner que parmi les installations exclues de la rubrique 2920 certaines d entre elles peuvent encore tre concern es par d autres rubriques notam ment la nouvelle rubrique 1511 entrep ts frigorifiques lorsque l immeuble abrite des activit s de stockage Autres volutions contentieux oliennes etc La loi Grenelle 2 apporte une s rie de retouches non n gligeables au r gime des installations class es d taill es dans la brochure Lois Grenelle mode d em ploi oct 2010 Il est pr cis que le d cret d application cr ant l article R 514 3 1 du Code de l environnement d cret du 30 d cembre 2010 prenant effet au 1 janvier 2010 a substantiellement r duit les d lais de recours conten tieux des tiers l encontre des d cisions prises en vertu des l gislations ICPE et eau an Rappelons qu auparavant les arr t s d autorisation et les arr t s compl mentaires de fonctionnement pouvaient faire l objet d un recours des tiers pendant un d lai de 4 ans sauf exceptions Il est toutefois pr vu que si l installa tion n est pas mise en service dans un d lai de 6 mois apr s la publication ou l affichage de l arr t le d lai de recours est automatiquement prorog de 6 nouveaux mois compter de cette mise en service Il s agit d un gar
136. s de coh rence territoriale en conformit avec la loi Grenelle Il sont consid rablement allong s Ils pr voient une d rogation pour les SCOT et pour les PLU approuv s avant le l juillet 2013 et dont le projet aura t arr t avant le 1 juillet 2012 Ces documents pourront opter pour les dispositions ant rieures Les PLU et SCOT approuv s avant le 13 janvier 2011 ainsi que ceux en cours d approbation ou de r vision qui n auraient pas choisi d appliquer les nouvelles disposi tions demeureront applicables mais ils devront int grer les nouvelles dispositions avant le 1 janvier 2016 Modification du PADD Un an apr s le vote de la loi MOLLE du 25 mars 2009 dite loi Boutin parait le d cret d application des dispositions d urbanisme de ce texte d cret n 2010 304 du 22 mars 2010 Les orientations du programme local de l habitat PLH sont int gr es dans le rapport de pr sentation et le pro jet d am nagement et de d veloppement durable PADD du plan local de l urbanisme PLU intercommunal Le rapport de pr sentation du PLU intercommunal inclut le diagnostic sur le fonctionnement du march local du logement et sur les conditions d habitat R I 23 2 al 6 du Code de l urbanisme D sormais lorsqu il s agit d un PLU intercommunal le PADD nonce en plus des orientations d urbanisme et d am nagement retenues pour l ensemble de la 24 Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats
137. s espaces naturels et agricoles Ils pr cise ront le nombre de logements et le pourcentage de logements sociaux r aliser Les contrats de d velop pement territorial s imposeront au Sch ma directeur d Ile de France SDRIF aux Sch mas de coh rence territoriale SCOT et aux Plans locaux d urbanisme PLU Le l gislateur a pr vu que les documents de planification urbaine seront mis en compatibilit avec les actions pr vues au contrat En l absence de contrat de d veloppement territorial la Soci t du Grand Paris ne peut conduire des op rations que dans un rayon de 400 m tres autour des gares nouvelles du r seau de transport public Certificat d urbanisme Le certificat d urbanisme doit indiquer outre les dispo sitions d urbanisme et les limitations administratives au droit de propri t le r gime des taxes et participations applicables au terrain article L410 I du Code de Purba nisme Seules peuvent tre mises la charge des constructeurs les contributions instaur es de plein droit par la loi ou par les organes d lib rants des collectivit s locales ou de leurs groupements la date de la d livrance du certificat d urbanisme Toutefois l omission des taxes et participation dans ce document ne fait pas obstacle leur exigibilit CE 22 janvier 2010 Commune de la Foye Monjault Cession gratuite de terrain Depuis le 23 septembre 2010 les collectivit s ne peuvent plus recourir au m canisme d
138. s instaurent un bonus de COS de 30 au lieu de 20 mais dont les conditions d application privaient beaucoup d op ra tions du bonus de COS pr c dent Les 20 autoris s ant rieurement et supprim s par la loi Grenelle 2 dans les zones N les secteurs sauve gard s les ZPPAUP et les sites inscrits ont t r tablis par le l gislateur par une loi n 2011 12 du 5 janvier 2011 portant diverses dispositions d adaptation de la l gislation au droit de l Union europ enne Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats 25 La modification op r e par la loi du 5 janvier 2011 conduit donc instaurer deux niveaux de bonus de COS BBC susceptibles d tre autoris s par le conseil municipal ou l organe d lib rant de l tablissement public de coop ration intercommunale comp tent en mati re de plan local d urbanisme un bonus de COS ou de gabarit de droit commun pouvant atteindre 30 un bonus de COS ou de gabarit plafonn 20 dans les secteurs sauvegard s les zones de protec tion du patrimoine architectural urbain et paysager les p rim tres de protection d un immeuble class ou inscrit au titre des monuments historiques les sites inscrits ou class s l int rieur du c ur de parcs nationaux ou pour les travaux portant sur des immeubles class s ou inscrits au titre des monu ments historiques ou adoss s un immeuble class ou prot g Permis de construire vert
139. sant peser sur celui ci la charge de la preuve du but non exclusivement fiscal de l op ration envisag e Droits d enregistrement L absorption de la soci t qui a souscrit l engagement de revente de l immeuble dans les 4 ans ne vaut pas revente Une soci t de marchand de biens avait acquis un immeuble en se pla ant sous le r gime de l article 1115 du CGI A cet effet elle avait pris l engagement de revendre ce bien dans un d lai de 4 ans pour b n ficier de l exon ration de droits d enregistrement seule la taxe de publicit fonci re au taux de 0 60 tant per ue Dans ce d lai de 4 ans l immeuble n a pas t revendu un non marchand de bien En revanche la soci t de marchand de biens a t absorb e par la soci t Gecina L administration fiscale a prononc la d ch ance du r gime d exon ration du fait de l absence de revente de l immeuble un non marchand de bien dans le d lai de 4 ans La soci t Gecina a contest le rehaussement en faisant valoir i qu elle n avait pas repris l engagement de revendre souscrit par la soci t FC transactions et ii que cet engagement avait t ex cut par l effet de la fusion d s lors que le trait de fusion stipulait que la soci t absorbante prenait sa charge le passif de la soci t absorb e constitu de la dette bancaire d ac quisition de l immeuble et qu en cons quence le transfert de l immeuble r alis a
140. semble du territoire Le nouveau dispositif repose principalement sur la cr ation de la taxe d am nage ment et sur un versement pour sous densit Ces deux nouvelles impositions entrent en vigueur compter du mars 2012 La nouvelle taxe d am nagement TA La valeur par m tre carr de la surface de la construc tion a t fix e 660 hors Ile de France Dans les communes de la r gion d Ile de France cette valeur a t fix e 748 Le calcul et les taux d application de la taxe n ont pas t modifi s Un r gime homog ne Le souci de mettre fin aux disparit s de r gimes a conduit une homog n isation de la taxe d am nage ment et du versement pour sous densit dans de nombreux domaines les exon rations et exclusions l tablissement le recouvrement et le droit de reprise Seule la proc dure de rescrit reste particuli re au versement pour sous densit Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats 43 Fiscalit des particuliers Rehaussement de la fiscalit des revenus et plus values immobiliers Le taux de l imp t sur le revenu IR sur les plus values immobili res r alis es compter du I janvier 2011 par les personnes physiques est port de 16 19 En outre le taux des pr l vements sociaux sur les revenus du capital est port de 2 2 2 Ce nouveau taux s appliquera i sur les revenus du patrimoine incluant notamment les revenus fonciers per
141. sinistre au cours des travaux et donc b n ficier de cette garantie dans la mesure o il a conserv la qualit de ma tre d ouvrage pendant les travaux et a fait face aux d sordres Cass 3 civ 16 d cembre 2009 Les assurances dommages ouvrage et de responsabilit civile d cennale sont souvent souscrites aupr s du m me assureur Cette identit peut tre source de confusion alors que la distinction entre ces deux assu rances est essentielle Ainsi lorsqu en premi re instance seule l indemnisation de l assureur dommages ouvrage est sollicit e il n est pas possible de solliciter la condamnation de l assureur de responsabilit civile d cennale en appel les garanties et demandes tant de nature diff rente il s agit alors d une demande nouvelle irrecevable Cass 3 civ 20 octobre 2010 La proc dure r glementaire d ordre public de lassu rance dommages ouvrage est strictement encadr e Ainsi l assureur dommages ouvrage a t sanctionn pour ne pas avoir respect les deux tapes de la proc dure diffusion du rapport d expertise puis notification de la position de garantie Cass 3 civ 27 mai 2010 Cette sanction est toutefois remise en cause par l ar r t du 19 novembre 2009 modifiant les clauses type des contrats d assurance construction d sormais l as sureur est autoris communiquer le rapport technique de son expert au plus tard lors de la notification de
142. soumises une r glementa tion adapt e la situation g ographique et la nature des commerces Toutefois en centre ville centralit urbaine centre ville et centre de quartier les implantations commerciales seront r glement es par le PLU En dehors des centres villes seront soumises une r glementation relevant du DAC les implantations commerciales sup rieures 000 m les r gles et le seuil peuvent varier en fonc tion de la typologie des commerces Ces implantations concerneront les cr ations les changements de desti nation et les extensions En l absence de PLU les d cisions prises sur ces implantations devront tre compatibles avec le SCOT S agissant en outre de la couverture du territoire par des SCOT la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l envi ronnement Art 17 participe cet objectif en g n ralisant par tapes successives le nombre des communes concern es par la r gle dite de l urbanisa tion limit e interdisant l ouverture l urbanisation de nouvelles zones dans les communes non couvertes par un SCOT Document d am nagement commercial Une r ponse minist rielle du 3 ao t 2010 apporte des pr cisions quant la valeur juridique du document d am nagement commercial DAC Un DAC comme tout document d urbanisme ne peut tre opposable tant qu il n a pas fait l objet d une enqu te publique celle ci devant intervenir dans un d
143. t crit Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats 13 Ainsi la lettre d un vendeur donnant son accord en vue de la vente d un immeuble l agent immobilier moyen nant un prix d termin et le paiement d une commission d termin e ne constitue pas un contrat de mandat au sens des articles et 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du d cret du 20 juillet 1970 et aucune commission ne lui est due Droit commission ou dommages int r ts Le droit commission n est d l agent immobilier qu en cas de vente effectivement conclue portant sur le bien objet du mandat et faite au profit de l acqu reur pr sent par le mandataire En revanche la r alisation de man uvres frauduleuses ayant pour unique but d luder la commission d un agent immobilier permet ce dernier de demander r paration de son pr judice par lallocation de dommages int r ts Cass 3 civ 8 juin 2010 2 6 Relations sociales gardiens Licenciement d un gardien d immeuble Par un arr t rendu par l assembl e pl ni re le 5 mars 2010 la Cour de cassation a jug que le licenciement d un gardien d immeuble ne pouvait intervenir qu avec l autorisation de l assembl e g n rale des copropri taires Le licenciement du gardien intervenu sans cet accord est sans cause r elle et s rieuse 2 7 Soci t s immobili res Poursuites vaines et pr alables Par un arr t du 10 f vrier 2010 la 3 chambre c
144. t rempli les contribuables ont recherch le b n fice d une application litt rale du texte Art 151 octies CGI ayant pour objet de favoriser l apport d un bien en soci t en neutralit fiscale afin d viter que les apporteurs ne doivent payer de l imp t au titre d une op ration qui ne d gage pas de liquidit s susceptibles de financer cette fiscalit l encontre de l objectif poursuivi par le l gislateur Ces trois arr ts suscitent l espoir que soit bient t clari fi e la situation des contribuables soumis au r gime du sursis d imposition qui lui est automatique en cas d ap port de titres une soci t soumise l IS qui a succ d au report d imposition sur option depuis le 1 janvier 2000 Art 150 0 B CGI En effet les juridictions de premier et second degr s continuent de raisonner comme sous l empire du r gime du report sur option et d exiger un r investis sement dans une activit conomique En revanche le Comit de labus de droit fiscal estime depuis un avis de 2004 avis n 2004 63 et 2004 64 que le r gime de sursis d imposition ne laisse aucune option au contri buable qui ne peut s il veut tre impos imm diatement que proc der la cession directe de ses titres plut t qu leur apport L analyse que fait l administration fiscale du r gime en vigueur conduit dissuader le contribuable d utiliser un r gime de neutralit que lui offre le l gislateur en fai
145. taxes fonci res Le dispositif ainsi mis en place r troagit au janvier 2010 concernant la CFE Enfin les redevables situ s l tranger qui r alisent une activit de location ou de vente portant sur un ou plusieurs immeubles situ s en France sont d sormais redevables de la cotisation minimum au lieu de situation de l immeuble dont la valeur locative fonci re est la plus lev e au ler janvier de l ann e d imposition Nouvel Art 1467 D II CGI 42 Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats Pr cisions et am nagements apport s la coti sation sur la valeur ajout e des entreprises CVAE La principale nouveaut concerne le calcul de la CVAE due par les soci t s membres d un groupe fiscal int gr Le chiffre d affaires prendre en compte pour d terminer le taux effectif de CVAE n est plus appr ci au niveau de chaque soci t mais au niveau du groupe en faisant la somme des chiffres d affaires de l ensemble des soci t s du groupe fiscal int gr Ne sont en revanche pas concern s les groupes dont le montant total de chiffre d affaires est inf rieur 7 630 000 au cours de l ann e d imposition D sormais une entreprise qui n exerce aucune activit imposable au I janvier de l ann e d imposition sera n anmoins redevable de la CVAE au titre de cette ann e dans le cas o elle b n ficie au cours de ladite ann e d une transmission d activit dans le c
146. te sur le montant pour lequel la s ret a t consentie Il appartient donc la banque de veiller se faire garan tir la totalit de la dette contract e par l emprunteur Pr t Il r sulte d une jurisprudence initi e depuis 2005 que la banque qui consent un pr t un emprunteur non averti est tenue son gard lors de la conclusion du contrat d un devoir de mise en garde en consid ration de ses capacit s financi res et des risques de l endettement n de l octroi du pr t Toutefois la banque n est pas tenue cette obligation de mise en garde lorsque le pr t est adapt aux capacit s financi res de l emprunteur peu important que l emprunteur soit averti ou non Cass com 19 novembre 2009 Cass com 2 mars 2010 Le pr t consenti par un professionnel du cr dit est un contrat consensuel et non r el cest dans l obligation souscrite par le pr teur que l obligation de l emprun teur trouve sa cause La Cour de cassation retenait jusqu pr sent que c est celui qui invoquait l absence de remise des fonds de l tablir imposant par la m me une preuve n gative Elle inverse d sormais la charge de la preuve en cas de pr t consenti par un professionnel du cr dit il appar tient au pr teur qui sollicite l ex cution par emprunteur de son obligation de restitution d ap porter la preuve de la de remise pr alable des fonds Cass 1 civ 14 janvier 201 0 La pres
147. th nes a c d un immeuble situ Paris Elle a acquitt cette occasion le pr l vement d un tiers sur la plus value de cession pr vu par les dispositions de l article 244 bis A du CGI Invoquant le principe de non discrimination en fonction de la nationalit de la convention de non double imposition entre la France et la Gr ce la Pinacoth que d Ath nes a contest le bien fond de ce pr l vement Le Conseil d Etat a statu en sa faveur en estimant que l application de l article 244 bis A du CGI la Pinaco th que d Ath nes avait pour effet de soumettre celle ci en raison de sa nationalit une imposition plus lourde que celle laquelle tait assujetti un tablissement public fran ais sans but lucratif qui aurait r alis la m me op ration imposable En effet un tel tablisse ment public fran ais sans but lucratif aurait t exon r d imp t sur la plus value de cession en application de l article 206 du CGI En cons quence le Conseil d Etat a ordonn la restitution du pr l vement du tiers au profit de la Pinacoth que d Ath nes CE 5 juillet 2010 Pinacoth que d Ath nes Pour rem dier aux cons quences de cette jurispru dence l administration fiscale fran aise fait d sormais pr ciser l occasion de la ren gociation des conven tions fiscales bilat rales que la personne morale r sidente d un Etat contractant ne se trouve pas dans la m me situation que la person
148. tion d urbanisme ou de d clara tion constituant le point de d part de la prescription 48 Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats Chronologie des principaux textes jour des textes parus au 31 d cembre JANVIER 12 et 15 janvier arr t s fixant les conditions d achat de l lectricit photovolta que JO du 14 janvier 2010 page 727 et JO du 16 janvier 2010 page 893 20 janvier instruction n 4 H 3 10 d taillant les nouvelles conditions capitalistiques applicables aux Soci t s d Investissements Immobiliers Cot es SIIC BOI du I f vrier 2010 F VRIER le f vrier arr t modifiant le r glement de s curit contre les risques d incendie et de panique dans les Etablissements Recevant du Public ERP JO du 9 f vrier 2010 page 2275 l f vrier arr t relatif la surveillance des l gio nelles dans les installations de production de stockage et de distribution d eau chaude sanitaires dans certains ERP JO du 9 f vrier 2010 page 2276 5 f vrier d cret n 2010 122 fixant les modalit s d application des conventions conclues par les bailleurs priv s avec l agence nationale de l habitat ANAH JO du 9 f vrier 2010 page 2267 MARS 9 mars loi de finances rectificative pour 2010 n 2010 237 portant notamment r forme de la TVA immobili re JO du 10 mars 2010 page 4647 9 mars loi n 2010 238 visant rendre obligatoire l installation de d tecte
149. tonome premi re demande d agir en responsabilit contre le garant de premier rang qui par sa faute l a contraint rembourser le contre garant qui avait t appel par le premier garant Cass com 30 mars 2010 La Cour de cassation rappelle qu une garantie demeure autonome m me si elle pr voit que son appel doit tre justifi par la d faillance du d biteur du contrat de base cette justification servant v rifier que l appel est motiv et rendre plus ais e la mise en jeu de la respon sabilit du b n ficiaire s il est tabli que les motifs invoqu s sont inexacts Cass com 5 octobre 2010 Cession Dailly Lorsque sa dette vis vis du c dant l emprunteur bailleur est dun montant sup rieur la dette de remboursement du c dant vis vis du cessionnaire la banque le d biteur c d locataire qui la cession a t notifi e doit ventiler ses paiements Cass com 9 f vrier 2010 16 Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats Le d faut de pouvoir du signataire du bordereau c dant est sanctionn par une inopposabilit qui ne peut tre invoqu e que par le c dant lui m me et non par le d biteur c d pour chapper son engagement de payer Cass com 21 septembre 2010 Cautionnement La Cour de cassation semble assouplir les conditions requises pour qu il soit fait droit une demande d an nulation d un cautionnement en raison du compor tement dolosif
150. u titre de la fusion constituait un apport titre on reux consid r comme une vente pour l application de l article 1115 du CGI La Cour de cassation Cass com 7 avril 2010 a rejet les pr tentions de la soci t Gecina en estimant que par l op ration de fusion cette derni re i c tait substitu e la soci t absorb e dans tous ses droits et obligations en ce compris l engagement de revendre l immeuble un non marchand de biens dans le d lai de 4 ans et i avait recueilli l int gralit du patrimoine de la soci t absorb e cette transmission ne pouvant pas tre assimil e une revente au sens de l article 1115 du CGI Le redressement a donc t maintenu La Cour de cassation donne une interpr tation restric tive du r gime d exon ration de l article 1115 du CGI Son application est r serv e aux op rations qui comportent une contrepartie la transmission du bien Or une fusion ne comporte pas de contrepartie en faveur de la soci t absorb e qui disparait et ne peut pas tre assimil e une revente Cette solution est transposable au r gime issu de l article 16 de la loi 2010 237 du 9 mars 2010 applicable tous les assujettis la TVA et non plus aux seuls marchands de biens Pr l vement du tiers sur les plus values de cession d immeubles des non r sidents La Pinacoth que d Ath nes personne morale de droit public grecque sans but lucratif dont le si ge est situ A
151. un montant inf rieur Il conviendra donc de revoir les structures juridiques de d tention afin de les simplifier pour viter le paiement en cascade de la quote part de frais et charges de 5 Report de la suppression d finitive de l imp t forfaitaire annuel IFA La suppression d finitive de IFA dont devaient b n fi cier compter du 1 janvier 2011 les entreprises dont le chiffre d affaires est sup rieur 15 millions d euros est report e au janvier 2014 Contribution conomique territoriale Ajuste ments La contribution conomique territoriale CET qui correspond la somme de la cotisation fonci re des entreprises et de la cotisation sur la valeur ajout e des entreprises s est substitu e la taxe professionnelle depuis le I janvier 2010 Plusieurs instructions sont Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats ai venues pr ciser en 2010 les conditions de calcul de ce nouvel imp t A l issue de sa premi re ann e d applica tion la loi de finances pour 2011 apporte des ajustements la CET Pr cisions en mati re de cotisation fonci re des entreprises CFE La loi de finances pr cise que la limite d assujettisse ment des activit s de location et sous location immobili res doit tre d termin e sur une base hors taxes Art 447 1 CGI Cette limite d assujettissement est fix e 100 000 ou un chiffre d affaires gal la somme i des ventes
152. ur Mesurage Carrez La 3 chambre civile de la Cour de cassation dans un arr t du 22 septembre 2010 casse un arr t qui consta tant que la superficie r elle tait inf rieure de plus de 1 20 celle exprim e dans lacte avait condamn le vendeur une r duction du prix et des dommages int r ts compl mentaires La Cour de cassation maintient l arr t en ce qu il a condamn la restitution d une partie du prix mais le casse sur la condamnation compl mentaire des dommages int r ts couvrant les frais annexes de vente Il faut retenir que pour le vendeur la condamnation une r duction du prix de vente est exclusive de toute autre condamnation Cette d cision peut sembler injuste lorsque l on sait que les droits de mutation ou la commission d agence sont calcul s le plus souvent proportionnellement au prix de vente Mais il appar tient alors l acqu reur de se retourner contre l administration fiscale ou l agent immobilier pour obtenir la restitution du trop per u Indivision Am lioration d un bien indivis par un indivisaire La position de la Cour de cassation sur la prise en compte de l activit d ploy e par un indivisaire ayant effectu des travaux d am lioration sur l immeuble indivis continue d tre incertaine Dans un arr t du 23 juin 2010 la 1 chambre civile retient au visa de lar ticle 815 13 du Code civil que l activit personnelle d ploy e par un indivisaire
153. ur de fum es dans tous les lieux d habitation JO du 10 mars 2010 page 4759 15 mars d cret n 2010 273 relatif l utilisation du bois dans les constructions neuves JO du 17 mars 2010 page 4621 15 mars instruction n 3A 310 pr cisant la loi de finances rectificative pour 2002 sur la partie TVA immo bili re applicable aux op rations immobili res r alis es compter du I mars 2010 BOI N 33 du 15 mars 2010 16 mars arr t compl tant le dispositif tarifaire appli cable l lectricit d origine photovolta que issu des arr t s des 12 et 15 janvier 2010 JO du 23 mars 2010 pages 5715 et 5716 19 mars arr t ayant pour objet d am liorer la lisibi lit des contrats de syndic de copropri t en particulier s agissant de la fixation des honoraires JO du 21 mars 2010 page 5673 22 mars d cret n 2010 304 mettant en uvre les dispositions d urbanisme de la loi Molle du 25 mars 2009 ayant pour objet principal de favoriser la cons truction de nouveaux logements JO du 24 mars 2010 page 5746 AVRIL 9 avril d cret n 2010 365 relatif l valuation des inci dences NATURA 2000 JO du 11 avril 2010 page 6880 13 avril d crets n 2010 367 et n 2010 368 portant sur le nouveau r gime d enregistrement des installa tions class es pour l environnement ICPE JO du 14 avril 2010 pages 6977 et 6979 20 avril d cret n 2010 391 modifiant le contenu des co
154. ustice Le syndic ne peut valablement agir au nom du syndicat des copropri taires sans y avoir t autoris par le syndicat Cette autorisation peut toutefois tre donn e a poste riori tant qu aucune d cision judiciaire d finitive n a t rendue et pour autant que l action ne soit pas prescrite Cass 3 civ 13 janvier 201 0 Syndic et pr sident de s ance Par un arr t du 9 juin 2010 la 3 chambre civile de la Cour de cassation rappelle qu il n est pas possible de cumuler les fonctions de pr sident de s ance de las sembl e g n rale des copropri taires et de syndic Le pr sident de s ance lu syndic doit donc pr ciser que ses fonctions de syndic n entreront en vigueur qu l issue de l assembl e g n rale les d cisions d assem bl e g n rale tant imm diatement ex cutoires En cons quence la d cision de l assembl e g n rale de nommer le pr sident de s ance en qualit de syndic doit tre annul e en application de l article 22 alin a 4 de la loi du 10 juillet 1965 2 Immobilier d entreprise 2 1 Bail en g n ral Indemnit de reconstruction Le preneur responsable d un incendie est redevable d une indemnit qui couvre en principe les frais de reconstruction et la perte de loyers subie par le propri taire Il est acquis que le montant de l indemnit ne doit pas tre affect d un coefficient de v tust et que le locataire est tenu de r parer
155. w com ALGER Lotissement Ricour Omar villa n 5 Ben Aknoun Alger Alg rie T l 213 0 21 91 24 83 Fax 213 0 21 91 42 46 Email algiers lpalaw com CASABLANCA 3 rue Bab Mansour Espace Porte d Anfa B t C 2 tage 20 050 Casablanca Maroc T l 212 0 522 97 96 60 Fax 212 0 522 94 19 18 Email casablanca lpalaw com GUANGZHOU Suite 1610 16 F Main Tower Guangdong Intl Hotel 339 Huanshi Dong Lu Guangzhou 510098 R P de Chine T l 86 20 2237 8609 Fax 86 20 2237 8619 Email guangzhou lpalaw com HONG KONG 44 F Cosco Tower Unit 4405 183 Queen s Road Central Hong Kong T l 852 2907 7882 Fax 852 2907 6682 Email hongkong lpalaw com SHANGHAI 41 F Hong Kong New World Tower Unit 4102 300 Middle Huai Hai Road LuWan District Shanghai 200021 R P de Chine T l 86 21 6135 9966 Fax 86 21 6135 9955 Email shanghai lpalaw com www lpalaw com
156. xploitation dans un d lai de 6 ans au lieu de 3 compter de la notification ou de la date laquelle l autorisation est r put e accord e La prorogation b n ficie galement aux projets subor donn s l obtention d un permis de construire Dans ce cas la validit de l autorisation est subordonn e un double d lai Elle devient caduque 30 Lef vre Pelletier amp associ s 9 Avocats lorsqu un dossier de demande de permis de cons truire complet n est pas d pos dans un d lai de 2 ans inchang pour les projets dont la demande de permis est effectivement d pos e dans ce d lai lorsque les surfaces de vente ne sont pas ouvertes au public ou en ce qui concerne les projets d am nagement cin matographique les places de spectateurs ne sont pas mises en exploitation dans un d lai de 6 ans au lieu de 3 compter de la date laquelle le permis de construire est devenu d finitif 5 D veloppement durable Environnement Lois Grenelle et d crets d application Les lois du 3 ao t 2009 dite Grenelle et du 12 juillet 2010 dite Grenelle 2 ont fait l objet d une brochure sp ciale intitul e Lois Grenelle Mode d em ploi dit e par notre cabinet avec CBRE en octobre 2010 laquelle il est fait renvoi concernant l actualit juridique dans le domaine du d veloppement durable Depuis la date de parution de cette brochure les prin cipaux d crets publi

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