Green lease et annexe environnementale : modèles et exemples de
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1. 38th Floor Bund Center 222 Yan An Road East Shanghai 200002 T 86 21 2322 2000 F 86 21 2322 2322 Singapour Herbert Smith LLP 50 Raffles Place 3124 01 Singapore Land Tower Singapore 048623 T 65 6868 8000 F 465 6868 8001 Stuttgart Gleiss Lutz Maybachstrasse 6 70469 Stuttgart T 49 711 8997 0 F 49 711 855096 Tokyo Herbert Smith 41st Floor Midtown Tower 9 7 1 Akasaka Minato ku Tokyo 107 6241 l 81 35412 5412 F 81 3 5412 5413 Varsovie Pietrzak Siekierzynski Bogen Sp k Gleiss Lutz bureau associ ul Ztota 59 00 120 Warsaw T 48 22 22242 00 F 48 22 22242 99 www herbertsmith com www 9gleisslutz com www stibbe com 8389 2309112. 4 16 Certifications et labels dans l hypoth se o il s agit d un Objectif Environnemental 2 terree eer a Fera eei conderet eus 4 17 Syst me de Gestion Centralis e de l Immeuble 4 5 SUIVI DES ENGAGEMENTS ET R SOLUTION DES DIFFICULT S see 5 1 Comit de Pilotage et de Suivi Environnemental de l Immeuble ci apres le Comite Jamae emer rie Pe Erro ER Aie o NIE antennes 52 R solution des difficult s ses ert erteilt eto o dye ont t nhe peine ri adu 4 Herbert Smith EXEMPLES DE CLAUSES DE PARTAGE DES AVANTAGES ET DES COUTS INCITATIONS FINANCI RES seems 23 CO RE ES LS CE a 0 ON RS EM Ue Ee ae Phe buit ie ted 23 6 2 Loyer Net et Charges Ajustables ss 23 SEN Foods 23 6 4 Loyer Brut et M canisme de malus bonus ssssssssseeeeeenenen 24 6 5 Constitution d une r serve d investissement sese 24 6 6 Exon ration des travaux de remise en tat sse 24 6 7 Utilisation de l Immeuble la carte et variation des charges sssssssss 24 08 Ir vaux obligatolf6S rides eerta et ERU EROR UO TUBRS EE 24 6 9 Syst me d change de quotas d mission de gaz effet de serre ssuuus 25 6 10 Certificats d conomie d nergie seen 25 6 11 Contribution CImiat Energle 3er sente here thee peux ri epa dean 25 SANCTION DU NON RESPECT DES OBLIGATIONS sense 26 7 Ex cution aux frais et charges de la partie d faillante sss 26 7 2 R ducti
3. ajustement sera pr c d d un audit d une identification des raisons du d faut de conformit et d un plan de rectification et d am lioration lorsque cela est possible Les frais inh rents cet ajustement seront partag s par le Bailleur et le Preneur VARIANTE seront support s par la partie responsable telle que d sign e par l Expert Un r ajustement la baisse ne peut tre d cid que dans des circonstances o bien que les Parties respectent toutes deux leurs obligations l Objectif Environnemental n a pu tre atteint Dans le cas d un r ajustement la hausse la Partie qui demande le r ajustement devra justifier des raisons pour lesquelles un Objectif Environnemental plus ambitieux doit tre atteint 3 5 Normes r glementaires Les Parties conviennent que dans l ventualit o une r glementation imposerait l une ou l autre des Parties des objectifs de performance environnementale plus contraignants que les Objectifs Environnementaux notamment en mati re de consommation d nergie ou d utilisation des ressources naturelles ces objectifs remplaceront de plein droit les Objectifs Environnementaux Dans un tel cas de figure les Parties r gulariseront pour la bonne forme un avenant aux pr sentes afin de rappeler les nouvelles exigences l gales et r glementaires 4 MISE EN UVRE DES OBJECTIFS ENGAGEMENT DES PARTIES 4 1 Mise en place de moyens de mesure et de contr le de la consommation OPTION Le
4. et colles utilis s ou devant tre utilis s dans les Locaux respectent les normes EcoLogoTM Green SealTM ou quivalentes afin de s assurer de l absence d mission ou d une faible mission de COV dans l Immeuble et les Locaux Le Preneur devra s appuyer sur les recommandations d achat du Guide d Occupation Environnementale pour ses achats de meubles de mat riaux de fournitures de produits d entretien et d quipements qui seront utilis s dans les Locaux Le Preneur sera tenu de favoriser l utilisation de mat riaux recycl s pour les travaux d am nagement ou les travaux modificatifs qu il sera amen r aliser dans les Locaux d s lors qu ils sont autoris s par le Guide d Occupation Environnementale ou accept s par le Bailleur Le Preneur prendra en consid ration les sources d approvisionnement locales lorsqu elles sont compatibles avec les travaux qu il r alise et avec les dispositions du Guide d Occupation Environnementale Le Preneur s engage accepter de recycler ou de faire recycler par les entreprises charg es des travaux autant de d chets que possible issus de la d molition des existants lors de la r alisation de travaux d am nagement ou de travaux d am lioration dans les Locaux et ce afin de minimiser le volume de d chets mettre en d charge Le Bailleur se r serve le droit de surveiller et mesurer le volume de d chets qui quitte les Locaux pour tre mis en d charge Lorsque cela est possible le Bailleur a
5. Bailleur s engage installer des compteurs intelligents permettant un mesurage chelonn minutes heure d intervalles de la consommation d lectricit de gaz et d eau pour chacun des Locaux et pour les quipements collectifs de l Immeuble En outre le Bailleur est autoris tout moment et ponctuellement mesurer et contr ler la quantit de gaz effet de serre produite par les quipements de production d nergie utilisant des sources fossiles install s au sein de l Immeuble y compris l int rieur des Locaux en adressant un pr avis raisonnable au Preneur et en se faisant accompagner par un repr sentant du Preneur si celui ci en fait la demande Le Bailleur pourra ponctuellement effectuer des mesures de COV dans les Locaux Le Bailleur pourra ponctuellement effectuer des campagnes de surveillance de la qualit de l air int rieur Cette campagne portera sur tout ou partie des param tres identifi s comme pertinents compte tenu de la nature des Locaux par l observatoire de la qualit de l air int rieur 4 2 Partage des donn es et des informations collect es Chaque Partie accepte de communiquer l autre toutes les donn es et les informations les plus d taill es possibles qu elle poss de ou poss dera relativement l Immeuble et aux Locaux et qui concernent la consommation d lectricit la consommation de gaz la consommation de toutes autres sources d nergie la consomma
6. Net Au titre des charges le Preneur supporte tous les co ts induits par la recherche de la performance environnementale et b n ficie de toutes les conomies en r sultant 6 2 Loyer Net et Charges Ajustables Il est tabli un budget pr visionnel des charges dont le montant est fonction de la performance environnementale A la fin de chaque il est proc d un arr t des charges faisant l objet du budget pr visionnel et la d termination d une conomie ou d un surco t par rapport ce budget Par ailleurs il est effectu une valuation d indicateurs de performance environnementale pr d finis qui permet d attribuer aux preneurs un classement en fonction de leur performance par rapport aux objectifs pr d finis Les preneurs qui obtiennent le meilleur classement c est dire la meilleure performance environnementale b n ficient d un pourcentage plus lev de rabais sur les charges Inversement les preneurs dont le classement est le moins bon supportent une majoration de charges 6 3 Loyer Brut Le Bailleur s engage sur un montant forfaitaire ou sur un plafonnement de tout ou partie des charges dont le montant est fonction de la performance environnementale en contrepartie du respect par le Preneur d un cahier des charges sp cifique d utilisation des Locaux et de l Immeuble 23 Herbert Smith 6 4 Loyer Brut et M canisme de malus bonus Il est tabli un plafond des charges qui est fonction du respect d
7. convenue avec le Bailleur dans un d lai de 15 jours calendaires Lorsque le Bailleur devra obtenir une certification ou un label le classement qu il devra obtenir en application de ce label ou de cette certification sera fix en fonction de la performance optimale de l Immeuble ou en fonction des am liorations apport es l Immeuble Le Preneur reconnait que le Bailleur est en droit de faire fonctionner g rer et maintenir l Immeuble de telle facon qu il puisse conserver les labels ou certifications obtenues et qu il puisse obtenir les labels ou certifications recherch s dans les conditions des pr sentes Le Preneur accepte en cons quence les ventuelles contraintes que la conservation des labels ou certifications feraient peser sur le fonctionnement de l Immeuble ou l utilisation des Locaux Dans l hypoth se o la gestion de l Immeuble est assur e par des cocontractants du Bailleur le Bailleur s engage s assurer que ses cocontractants accomplissent leurs t ches de mani re ne pas g ner l obtention et la conservation des certifications et labels obtenus par le Bailleur ou que le Bailleur et ou le Preneur chercheraient obtenir Lorsque le Preneur devra obtenir une certification ou un label le classement qu il devra obtenir en application de ce label ou de cette certification sera fix en fonction de la performance optimale de l Immeuble et ou des Locaux ou en fonction des am liorations apport es l immeuble et ou
8. dition du green lease la fran aise Mode d emploi Les mod les et exemples de clauses contenues dans ce document ont vocation tre utilis s pour la mise au point d une annexe environnementale ou d un bail vert ou encore d un avenant vert un bail existant ces clauses compl tant dans ces deux derniers cas les autres clauses type d un bail commercial loyer travaux charges recours l expertise etc certaines pour se substituer elles d autres pour tre ins r es telles quelles dans le bail objectifs environnementaux par exemple Dans le souci de simplifier la lecture et de ne retenir que les particularit s d un green lease toutes les clauses sont propos es en dehors du contexte plus g n ral du bail commercial dans lequel elles seront amen es s inscrire 2 Herbert Smith Compte tenu du caract re novateur et volutif du sujet ce bail n est pas proprement parler pr t consommer Il a vocation constituer une boite outils partir de laquelle il est possible en fonction des projets particuliers et des objectifs sp cifiques des parties de construire un bail ou une annexe environnementale adapt s aux besoins propres qui s exprimeront chez les investisseurs mais aussi chez les utilisateurs Ce document est donc un instrument de travail avant d tre un contrat type C est pour cette raison notamment que les clauses sur le partage des avantages et des co ts sont trait es sous forme d exem
9. les soci t s d entretien pr voient que leurs techniciens de surface respectent les dispositions des pr sentes s agissant de l entretien des Locaux Notamment les contrats conclus par le Preneur portant sur des quipements environnementaux 17 Herbert Smith sp ciaux tels que les urinoirs sans eau devront pr voir des proc dures de nettoyage et d entretien appropri es et que les techniciens de surface en charge de la maintenance soient parfaitement inform s des modalit s d entretien de ces quipements Le Preneur devra imposer ses prestataires de se conformer au programme de gestion des d chets et aux programmes de r duction de consommation d nergie ou d eau convenus entre les Parties Avant d entreprendre des travaux de quelque type que ce soit le Preneur devra s assurer que les soci t s charg es de l entretien avec lesquelles il contracte adh rent la norme ou toute autre norme quivalente applicable en France les cocontractants r duisent la consommation d clairage un niveau inf rieur de 15 de ce qui est autoris par la norme tablie par Le Preneur devra programmer les horaires d entretien afin de minimiser l utilisation de l clairage du chauffage et de l air conditionn Il s engage sensibiliser et offrir des formations pratiques aux personnes charg es de l entretien des Locaux 4 8 Travaux obligatoires Dans le cas des b timents anciens Les Parties ont pleine e
10. un cahier des charges sp cifique d utilisation des Locaux et de l Immeuble par les preneurs et qui ne peut varier qu en fonction de la performance environnementale A la fin de chaque il est proc d une valuation d indicateurs de performance environnementale pr d finis Le Bailleur et les preneurs partagent de mani re gale l conomie r alis e gr ce la surperformance au regard des objectifs pr d finis ou supportent de mani re gale chaque augmentation de d penses caus e par la contreperformance au regard des objectifs pr d finis 6 5 Constitution d une r serve d investissement Toute r duction conomie des co ts est vers e sur un compte sp cial du Bailleur destin financer les investissements permettant une am lioration de la performance environnementale de l Immeuble Le Bailleur peut galement s engager abonder cette r serve Le Bailleur s engage r aliser des travaux d am lioration de la performance environnementale de l Immeuble dans un d lai compatible avec la dur e d occupation des locaux par les preneurs 6 6 Exon ration des travaux de remise en tat S1 le Preneur a fait r aliser des travaux de modification en vue d am liorer la performance environnementale de l immeuble et ou des Locaux et si le Bailleur consid re qu il ne sera pas n cessaire de proc der en fin de Bail une remise en tat de l Immeuble et ou des Locaux par suite de ces modifications le Bailleu
11. 2 R duction temporaire du loyer Sous r serve du parfait respect par le Preneur de ses obligations en mati re environnementale le loyer sera r duit d un montant pr d termin dans l hypoth se o le Bailleur n obtiendrait pas les labels ou certifications pr vus et ce jusqu l obtention desdits labels ou certifications 26 Herbert Smith Herbert Smith Abu Dhabi Herbert Smith LLP Suite 302 8rd Floor Al Bateen Towers C2 Building Al Bateen PO Box 106178 Abu Dhabi UAE T 49712412 1700 F 971 2 412 1701 Amsterdam Stibbe Stibbetoren Strawinskylaan 2001 PO Box 75640 1070 AP Amsterdam T 31 20 546 06 06 F 31 20 546 01 23 Arabie Saoudite Al Ghazzawi Professional Association Herbert Smith LLP bureau associ Jeddah Commercial Centre 3rd Floor Al Maady Street Corniche Al Hamra P O Box 7346 Jeddah 21462 T 966 2 6531576 F 966 2 6532612 Al Ghazzawi Professional Association Herbert Smith LLP bureau associ Arabian Business Center Prince Muhammad Street PO Box 381 Dammam 31411 T 966 3 8331611 F 966 3 8331981 Al Ghazzawi Professional Association Herbert Smith LLP bureau associ King Faisal Foundation North Tower 4th Floor K Fahd Road PO Box 9029 Riyadh 11413 T 966 1 4632374 F 966 1 4627566 Bangkok Herbert Smith Thailand Ltd 1403 Abdulrahim Place 990 Rama IV Road Bangkok 10500 T 66 2657 3888 F 66 2636 0657 Beijing Herbert Smith LLP 28th
12. Floor Office Tower Beijing Yintai Centre 2 Jianguomenwai Avenue Chaoyang District Beijing PRC 100022 T 86 10 6535 5000 F 86 10 6535 5055 Belfast Herbert Smith LLP 3 Cromac Quay Ormeau Gasworks Belfast BT7 2JD T 44 28 9025 8200 F 44 28 9025 8201 Berlin Gleiss Lutz Friedrichstrasse 71 10117 Berlin T 49 30 800 979 0 F 49 30 800 979 979 Bruxelles Herbert Smith LLP Central Plaza Rue de Loxum 25 1000 Bruxelles T 32 2 511 7450 F 32 2 511 7772 Gleiss Lutz Central Plaza Rue de Loxum 25 1000 Bruxelles T 32 2 551 1020 F 32 2 551 1039 Stibbe Central Plaza Rue de Loxum 25 1000 Bruxelles T 82 25335211 F 32 2 583 5212 Budapest B n S Szab amp Partners Gleiss Lutz bureau associ J zsef n dor t r 5 6 1051 Budapest T 36 1 266 3522 F 36 1 266 3523 Djakarta Hiswara Bunjamin and Tandjung Herbert Smith LLP bureau associ 23rd Floor Gedung BRI II Jl Jend Sudirman Kav 44 46 Jakarta 10210 T 62 21 574 4010 F 62 21 574 4670 Duba Herbert Smith LLP Dubai International Financial Centre Gate Village 7 Level 4 PO Box 506631 Dubai UAE T 971 4 428 6300 F 971 4 3653171 Stibbe Dubai International Financial Centre Gate Village 7 Level 4 PO Box 506631 Dubai UAE T 971 4 428 6300 F 971 4 365 3171 4v D sseldorf Gleiss Lutz Bleichstrasse 8 10 40211 D sseldorf T 49 211 54061 0 F 49 211 54061 111 Francfor
13. Grenelle II va n cessairement influencer la relation contractuelle entre bailleurs et preneurs les rapports locatifs resteront principalement r gis par la libert des parties de fixer leurs engagements dans la mesure o la loi n a pas vocation crire toutes les clauses des contrats Pour ces raisons et en nous appuyant sur les exp riences trang res recueillies au sein du groupe de travail de Herbert Smith sur le Changement Climatique et le D veloppement Durable C2SD nous avions mis au point d s septembre 2009 des mod les et exemples de clauses pouvant figurer dans une annexe environnementale ou un bail vert un green lease la fran aise Depuis la mise au point et mise en ligne de ces mod les nous avons conseill un nombre significatif d acteurs cl pour la r daction d un bail vert ou d une annexe environnementale notamment des investisseurs des soci t s fonci res et des compagnies d assurances pour des immeubles ou tours de bureaux existants r nov s ou en tat futur d ach vement Le choix de ces soci t s a t guid essentiellement selon les cas par la volont d anticiper la r glementation venir de compl ter avec coh rence un processus de r novation et ou de certification de l immeuble ou encore la conviction de leur responsabilit sociale L assistance apport e ces diff rents clients nous a permis d enrichir notre mod le de bail et nous sommes heureux de mettre disposition une nouvelle
14. UR P TERES 2 GUIDE D OCCUPATION ENVIRONNEMENTALE ssssnnnse 3 OBJECTIFS DE PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE nee 3 Objectifs generaux oe era tt RE ERR RR EUR GST TEE eU Rr Ee PRAES 3 2 Certifications et Labels ss 3 3 Objectifs sp cifiques tie te e erret dee s e ES e nm eR O E Ipae adea e ete 3 4 Adaptation des Objectifs Environnementaux sse 3 5 Normes r glementaires uote re EC OR UO am OE eda ed R 4 MISE EN UVRE DES OBJECTIFS ENGAGEMENT DES PARTIES 4 Mise en place de moyens de mesure et de contr le de la consommation 4 2 Partage des donn es et des informations collect es sss 4 3 Audit initial environnemental de l Immeuble sse 4 4 Rapport de v rification annuelle et actualisation de l audit environnemental D MEE CUu S 4 6 Travaux d am nagement ou d am lioration sse 4 7 Travaux d entretien eet erre ie rer Ea ee EE ELE EU Ee tee d 4 8 Travaux obligatomes eee e RR SERERE n E E 49 Geston de Immeuble ns et Ne Er a oi 4 10 R duction de la consommation directe et indirecte d nergie et des missions d 547 effet de SET siperian a E ire eite E eU ER cres tr ed 4 11 R duction de la Consommation d Eau sss 412 DEChetS NR eme tdeRstenstee nantes 4 13 Modification des Locaux et Remplacement des quipements sss zb T E e nude 4 15 Information et Formation see
15. ants telles que pr vues par cette r glementation thermique Le Bailleur s est vu attribuer par le label dans les conditions d finies par adapter en fonction du niveau de performance nerg tique atteint par l Immeuble au regard de la r glementation thermique Copie du label est annex e au pr sent contrat en Annexe n 1 1 2 DPE Un diagnostic de performance nerg tique tabli par nom du diagnostiqueur selon le mod le compl ter en fonction la nature du b timent a t r alis sur l immeuble au moment de sa construction dans les conditions fix es par les articles L 134 1 et suivants du code de la construction et de l habitation Les Locaux sont class s pr ciser en mati re de consommation nerg tique et d missions de gaz effet de serre Copie du diagnostic de performance nerg tique accompagn e des conseils et recommandations de l auteur du diagnostic est joint en Annexe n 1 1 3 Exposition aux risques naturels et technologiques Conform ment aux articles L 125 5 et R 125 6 du Code de l Environnement est joint en Annexe n l tat des risques naturels et technologiques tabli sur la base de l arr t pr fectoral en vigueur dans la commune de En outre le Bailleur d clare que l Immeuble n a subi aucun sinistre ayant donn lieu au versement d une indemnit d assurance garantissant les risques de catastrophes naturelles Art L 125 2 du Code des assurances ou t
16. ation annuelle moyenne d eau dans ses Locaux litres d eau par m tre carr de surface utile 4 12 D chets Le Bailleur est en droit de refuser 1 de collecter des d chets en provenance des Locaux du Preneur ou ii d accepter dans les locaux de stockage pr vus cet effet des d chets en provenance des Locaux du Preneur qui ne sont pas tri s dans le container de recyclage appropri Le Bailleur s engage d velopper et s accorder avec le Preneur et les autres occupants de l Immeuble sur un programme de gestion des d chets g n r s dans l Immeuble comprenant le cas ch ant le partage des installations de recyclage et de gestion des d chets par les occupants et un programme de gestion en mati re de d chets avec les immeubles voisins 19 Herbert Smith Le Preneur s engage mettre en place des dispositifs permettant le recyclage des cartouches pour les imprimantes les ampoules fluorescentes les piles et batteries et autres mat riaux similaires Le Preneur s engage adopter des codes d achat durable ex achat de consommables mobiliers et bureautiques protecteurs de l environnement et r utilisation de mat riels superflus non p rissables En mati re d approvisionnement et d quipement le Preneur s engage privil gier les cocontractants qui favorisent une politique de gestion des d chets ad quate de recyclage des fournitures et de r utilisation de mat riels superflus non p rissables 4 13 Modificati
17. aux Locaux Le Bailleur reconnait que le Preneur est en droit d attendre du Bailleur qu il fasse fonctionner g rer et entretenir l Immeuble de telle facon que le Preneur puisse conserver les certifications ou labels obtenus et qu il puisse obtenir les labels ou certifications recherch s dans les conditions des pr sentes Le Bailleur accepte en cons quence les ventuelles contraintes que la conservation des labels ou certifications par le Preneur feraient peser sur le fonctionnement de l Immeuble pour autant que ces contraintes soient compatibles avec l utilisation par les autres preneurs de l Immeuble 4 17 Syst me de Gestion Centralis e de l Immeuble i LeBailleurcontr lera les heures de fonctionnement des services de chauffage d clairage et de climatisation de l Immeuble et ou des Locaux Par cons quent le Preneur lui communiquera les d tails de ses horaires d occupation des Locaux et ses besoins en services de chauffage d clairage ou de climatisation pour les Locaux et tiendra le Bailleur inform de toute modification ii Un syst me de gestion centralis e de l Immeuble a t mis en place Par cons quent le Bailleur a si n cessaire expliquera au Preneur le fonctionnement du syst me et assurera en cas de besoin la formation du personnel du Preneur ou de ses prestataires b s assurera que les param tres de fonctionnement du syst me sont correctement r gl s et r guli rement v rifi s afin d vite
18. ccepte de fournir au Preneur une zone de transit pour le tri et le recyclage des mat riaux pendant la r alisation des travaux Avant d entreprendre des travaux de quelque type que ce soit le Preneur devra s assurer que ses cocontractants respectent tout guide de bonne conduite pouvant exister concernant l approche de la qualit de l air les intervenants la construction respecteront la charte de chantier vert faible impact environnemental qui leur sera remise les moyens de filtration utilis s r pondent une valeur d efficacit la plus forte possible et que les moyens de filtration sont remplac s avant toute nouvelle occupation toutes les peintures sont conformes au standard ou toute norme quivalente applicable en France toutes les moquettes sont conformes au standard et les tissus sont conformes aux exigences du ou toute autre norme quivalente applicable en France A l ach vement des travaux le Preneur devra fournir au Bailleur les Fiches de D claration Environnementale et Sanitaire F D E S relatives l ensemble des mat riaux employ s 4 7 Travaux d entretien Le Preneur devra pr voir dans chacun des contrats qu il conclura pour l entretien des Locaux que les produits de m nage utilis s soient conformes aux normes ou toute autre norme quivalente et que les principes de tri s lectif et de recyclage soient respect s Le Preneur devra s assurer que tous les contrats conclus avec
19. climate change and sustainable development Herbert Smith Green lease et annexe environnementale mod les et exemples de clauses Septembre 2011 4x Herbert Smith en collaboration avec Gleiss Lutz et Stibbe INTRODUCTION Un green lease la fran aise Avec l adoption par le Parlement des dispositions du Grenelle I et du Grenelle II la prise en compte des contraintes du d veloppement durable par le secteur du b timent a franchi un cap Le Grenelle I a tout d abord pos les principes d une politique de d veloppement durable dans l immobilier Mais cette derni re ne fera la d monstration de son efficacit que si elle est galement en mesure de s imposer dans l exploitation des immeubles par leurs propri taires et l utilisation des locaux par leurs occupants Le bail est le support juridique vident par lequel investisseurs et utilisateurs seront en mesure de collaborer et de s entendre pour parvenir ce r sultat et la loi Grenelle II a pos l obligation de joindre au bail une annexe environnementale dont elle a esquiss le contenu dans l attente d un d cret d application Bailleurs et preneurs auront ainsi l obligation de joindre une annexe environnementale aux baux de locaux de plus de 2 000 n usage de bureaux ou de commerces obligation qui entrera en vigueur le 1 janvier 2012 pour les nouveaux baux et le 13 juillet 2013 pour les baux en cours ou renouvel s Si le dispositif l gislatif du
20. de gaz effet de serre ou un syst me quivalent de type cap and trade portant sur les missions de gaz effet de serre a leBailleur sera le b n ficiaire de tous les quotas qui pourront tre d livr s l exception le cas ch ant des quotas qui seront exclusivement d livr s au Preneur par la r glementation applicable OPTION les produits issus de la revente des quotas d tenus par le Bailleur ou par le Preneur au terme de chaque p riode de r f rence viendront abonder la r serve constitu e en application de l article 6 5 b lorsque le Ba lleur sera redevable de l achat de quotas les co ts d achat de ces quotas seront inclus dans les charges de fonctionnement de l Immeuble et recouvr s conform ment l article du Bail Il en ira de m me des ventuelles p nalit s inflig es au Bailleur dans l hypoth se o celui ci ne parviendrait pas restituer un nombre de quotas suffisant 6 10 Certificats d conomie d nergie VARIANTE Eligibilit Les Parties conviennent que dans l hypoth se o elles d cideront d entreprendre une action leur permettant de pr tendre en qualit d ligible la d livrance d un certificat d conomie d nergie le b n fice dudit certificat sera r serv au Bailleur Le produit r sultant de la revente des certificats d conomie d nergie sera r parti entre les Parties au prorata de leur participation respective dans l action ayant donn droit la d l
21. douches et de vestiaires pour les cyclistes ainsi qu l installation d espaces pour les voitures hybrides et lectriques Le Bailleur s engage mettre en place des navettes desservant les moyens de transports publics Les Parties conviennent de mettre au point un plan de transport cologique 4 15 Information et Formation Le Bailleur mettra en place des ateliers pour le Preneur et les autres occupants destin s promouvoir les initiatives en mati re de d veloppement durable et afin de les informer sur la r duction et l conomie en mati re d nergie d eau et de d chets qui peuvent tre r alis es Le Preneur s engage offrir des formations pratiques et th oriques son personnel et lui communiquer trimestriellement des informations sur les consommations des locaux 20 Herbert Smith 4 16 Certifications et labels dans l hypoth se o il s agit d un Objectif Environnemental Le Bailleur fera tous les efforts n cessaires afin de coop rer avec le Preneur en vue de la certification ou de la labellisation des Locaux conform ment aux normes en vigueur telles que ou toute autre norme quivalente en accord avec le Bailleur tant pr cis que les co ts inh rents cette certification ou labellisation seront support s par le Preneur Le Preneur accepte de fournir toutes les informations qui lui seront demand es par le Bailleur en relation avec les certifications ou labels pr vus aux pr sentes sous une forme
22. e l environnement le Bailleur et le Preneur s engagent en particulier obtenir i la conformit de l occupation des Locaux et du fonctionnement de l Immeuble avec sa conception et ou sa construction lorsque cette conception et ou construction ont pris en compte la performance environnementale ii uner duction de la consommation d nergie en ce compris notamment une rationalisation de la consommation du chauffage et de l clairage et une r duction de la production de gaz effets de serre iii une r duction de l utilisation de la climatisation au profit de la ventilation naturelle iv une r duction de la consommation d eau potable et la promotion de l utilisation d eau usag e trait e ou d eau de pluie r cup r e le cas ch ant v une r duction de la production des d chets et une optimisation de leur traitement en favorisant leur tri s lectif et leur recyclage et en vitant la mise en d charge des mat riaux r sultant des travaux r alis s dans l Immeuble ou les Locaux constructions am nagement d molition d pose d l ments de construction ou d montage d l ments d am nagements vi le remplacement des produits polluants par des produits n ayant pas d effet d favorable sur l environnement et en particulier l utilisation de produits de nettoyage non polluants et b n ficiant chaque fois que cela est possible d une certification cologique vii la promotion des moyens de transport alter
23. e pour l am lioration de la performance environnementale de l Immeuble ou des Locaux b adapter les Objectifs Environnementaux relatifs la r duction de la consommation d nergie de l mission de CO2 de la consommation d eau et de la production des d chets dans l Immeuble et les Locaux l augmentation lorsque cela est possible de l utilisation des quipements bas s sur les technologies cologiques de l utilisation d nergies renouvelables du recyclage des d chets de l utilisation de l eau usag e trait e et la r cup ration d eau de pluie pour l Immeuble et les Locaux aux autres mesures qu il est possible d adopter en vue d am liorer les performances environnementales de l Immeuble et des Locaux c produire un rapport annuel qui contiendra un r sum de l utilisation de l eau et de l nergie et de la production des d chets par l Immeuble et les Locaux d crira les progr s effectu s en mati re d atteinte aux objectifs d termin s les ann es pr c dentes et identifiera tout autre progr s r alis ex r duction de la consommation de combustible fossile d terminera les objectifs atteindre Chaque Partie communiquera l autre partie les coordonn es des personnes de sa soci t ou de ses prestataires charg s de la gestion de l entretien ou de la maintenance qui pourront tre contact es pour les questions int ressant la performance environnementale de l Immeuble ou de
24. echnologiques Art L 128 2 du Code des assurances ce depuis qu il en est propri taire Le Preneur prend acte de ces informations d clare s en satisfaire et en faire son affaire personnelle sans recours contre le Bailleur 1 1 4 Amiante Est jointe en Annexe n aux pr sentes la fiche r capitulative relative aux Locaux Lou s ainsi qu aux parties communes dont le Preneur a l usage et pr vue l annexe 3 de l arr t du 22 ao t 2002 pris en application du d cret 96 97 modifi Le Preneur d clare faire son affaire des l ments qui sont contenus dans cet tat ainsi que des consignes de s curit respecter en cas de pr sence d amiante et s engage en aviser toute entreprise mandat e par ses soins ou par ses pr pos s ou mandataires amen s effectuer des travaux dans les Locaux le tout de mani re ce que le Bailleur ne soit ni inqui t ni recherch ce sujet 7 Herbert Smith 1 2 Certifications de l Immeuble Certification NF B timents Tertiaires D marche HQE Exemple pour un immeuble d j certifi L Immeuble a t certifi NF B timents Tertiaires D marche HQE par CERTIVEA dans le cadre de sa construction ou dans le cadre des travaux de restructuration lourde op r s date Le r f rentiel pris en consid ration lors de la certification est le r f rentiel La d cision de certification est num rot e Elle a t d livr e les date programme date c
25. ie ex r duire sa consommation d clairage lorsqu elle n est pas n cessaire en utilisant des quipements peu consommateurs d nergie en mettant en place des capteurs de pr sence reli s au r seau d clairage dans les zones d finies dans le Guide d Occupation Environnementale et en utilisant les mod les d quipements sugg r s dans le Guide d Occupation Environnementale 18 Herbert Smith Lorsque cela sera appropri et possible le Preneur sera en droit de demander que l lectricit qu il consomme provienne d une source d nergie renouvelable Dans ce cas tous les frais correspondants y compris d installation s il y a lieu seront sa seule et enti re charge soit qu il r gle directement le fournisseur choisi soit qu il rembourse le Bailleur si celui ci a trait avec le fournisseur Pour la gestion des parties communes et des quipements collectifs de l Immeuble le Bailleur devra se conformer aux Objectifs Environnementaux En outre il devra faire ses meilleurs efforts pour que les autres preneurs occupent leurs locaux conform ment aux Objectifs Environnementaux Lorsque cela sera appropri et possible le Bailleur s efforcera d alimenter l Immeuble par une nergie Issue de sources d nergie renouvelable Dans ce cas les frais d installation correspondants seront la charge du Bailleur le Preneur restant redevable du r glement des consommations Le Bailleur favorisera l installation dans ou sur l Immeuble ou
26. ivrance de certificats OPTION Le produit de la vente des certificats viendra abonder la r serve constitu e en application de l article 6 5 VARIANTE Assujettissement Dans l hypoth se o le Bailleur serait assujetti en qualit d oblig au dispositif des certificats d conomie d nergie et sauf dans le cas o le Preneur serait lui m me assujetti en cette m me qualit au dispositif des certificats d conomie d nergie au titre de l occupation des Locaux i lePreneur s engage c der gratuitement au Bailleur tous les certificats qui pourraient lui tre d livr s et qui r sulteront des activit s men es dans l Immeuble ou dans les Locaux i sile Bailleur est tenu d acqu rir des certificats ou d acquitter des p nalit s lib ratoires le co t d acquisition de ces certificats et le montant des p nalit s lib ratoires seront inclus dans les charges de fonctionnement de l Immeuble et recouvr s conform ment l article du Bail 6 11 Contribution Climat Energie En attente 25 Herbert Smith 7 SANCTION DU NON RESPECT DES OBLIGATIONS 7 1 Ex cution aux frais et charges de la partie d faillante Si une Partie ne rem die pas dans une p riode pr d termin e l inex cution de ses obligations souscrites en vue d atteindre les Objectifs Environnementaux l autre Partie pourra apr s une mise en demeure rest e sans effet faire ex cuter ces obligations aux frais de la Partie d faillante 7
27. les Locaux d quipements bas s sur les nergies renouvelables sous r serve que de telles installations n affectent pas de l avis du Bailleur la valeur la solidit ou l esth tique de l Immeuble Lorsque cela sera possible le Bailleur s engage participer des programmes pour la production et la fourniture d nergie renouvelable 4 11 R duction de la Consommation d Eau Le Bailleur et le Preneur s engagent proc der lors de la r alisation de travaux l installation d un syst me de plomberie hautement efficace et d un syst me de contr le de la consommation d eau dans l Immeuble et les Locaux Le Bailleur et le Preneur s engagent mettre en ceuvre un programme r gulier de recherche des fuites dans l Immeuble et les Locaux VARIANTE Le Preneur accepte d installer ses seuls frais un compteur d eau ou un syst me de contr le de consommation d eau Lorsque l utilisation d eau potable n est pas n cessaire le Preneur consent utiliser de l eau usag e trait e ou de l eau naturelle trait e notamment pour les toilettes de l Immeuble Le Preneur consent utiliser des quipements faible consommation d eau tels que des urinoirs sans eau ou d autres quipements qui permettent de se conformer aux Objectifs Environnementaux Le Preneur devra s assurer que tous les quipements acquis pour les Locaux soient certifi s par ou un quivalent fran ais OPTION Le Preneur accepte de limiter sa consomm
28. natifs pour les utilisateurs de l Immeuble et les personnes qui sont amen es s y rendre viii la non utilisation de mat riaux et mobiliers contenant un taux lev de Compos s Organiques Volatiles ci apr s COV et l am lioration de la teneur en COV dans l Immeuble et les Locaux 10 Herbert Smith 3 2 Certifications et Labels a Certifications et labels du Bailleur Le Bailleur a obtenu les labels et certifications suivants qu il s engage conserver jusqu au terme du Bail H OPTION Le Bailleur s engage obtenir et conserver jusqu au terme du Bail une fois qu il les aura obtenues les certifications et labels suivants H H la certification ISO 14001 pour la gestion de l Immeuble Le Bailleur est en droit tout moment pendant la dur e du Bail d essayer d obtenir pour l Immeuble d autres certifications ou labels i que le Bailleur juge n cessaire pour s assurer que l Immeuble reste conforme aux r glementations en vigueur ou pour refl ter les am liorations obtenues en mati re de performance environnementale ii ou qui constituent des standards de march ii ou que le Bailleur juge n cessaire pour r pondre aux demandes exprim es par les preneurs en place ou les preneurs futurs b Certifications et labels du Preneur Le Preneur a obtenu les certifications et labels suivants qu il s engage conserver jusqu au terme du Bail OPTION Le Preneur s engage obte
29. nir et conserver jusqu au terme du Bail une fois qu il les aura obtenues les certifications et labels suivants H Le Preneur est en droit tout moment pendant la dur e du Bail d essayer d obtenir pour les Locaux d autres certifications ou labels i que le Preneur juge n cessaire pour s assurer que les Locaux restent conformes aux r glementations en vigueur ou pour refl ter les am liorations obtenues en mati re de performance environnementale ii ou qui constituent des standards de march 11 Herbert Smith VARIANTE a Objectifs de certification de l Immeuble Les Parties conviennent de faire leurs meilleurs efforts aux fins de permettre l Immeuble d obtenir la certification selon la norme sous un d lai de Le Bailleur sera le porteur de la certification Le Preneur s associera pleinement aux d marches du Bailleur Les Parties conviennent de mettre en place le calendrier suivant aux fins d aboutir une certification de l Immeuble la date mentionn e au premier alin a compl ter Le Bailleur est de surcro t parall lement en droit tout moment pendant la dur e du Bail d essayer d obtenir pour l Immeuble d autres certifications ou labels i que le Bailleur juge n cessaire pour s assurer que l immeuble reste conforme aux r glementations en vigueur ou pour refl ter les am liorations obtenues en mati re de performance environnementale ii ou qui constituent des
30. nn l article 5 1 qui d cidera le maintien la suppression et ou l ajout de cibles dans les Objectifs Environnementaux 4 5 Charges Le Preneur remboursera au Bailleur sa quote part tablie au prorata de la surface utile des Locaux par rapport celle de l ensemble des locaux usage privatif compris dans l Immeuble de toutes charges fournitures et prestations relatives l usage et l entretien des parties communes de l Immeuble qui comprendront notamment mentionner le d tail des charges r percut es sur le Preneur au titre du Bail ainsi que l ensemble des frais li s l am lioration de la performance environnementale de l Immeuble que ces frais aient t engag s ou non en vue de se conformer une r glementation ou une injonction administrative tels que les frais d tablissement de l audit environnemental stipul l article 4 3 les frais et honoraires li s au maintien ou au renouvellement de la certification ou la labellisation de l Immeuble en mati re thermique ou environnementale de telle sorte que le loyer per u par le Bailleur soit net de toutes charges 4 6 Travaux d am nagement ou d am lioration Le Preneur permettra au Bailleur l acc s aux Locaux pour la r alisation de travaux d am lioration de la performance nerg tique OPTION et environnementale de l Immeuble et souffrira l ex cution de tels travaux dans les Locaux et dans l Immeuble pendant toute la dur e du Bail sans pouvoir r clamer a
31. ogie des preneurs et occupants de l Immeuble de leur besoins en mati re de consommation d nergie ou de ressources naturelles et des modifications de l usage ou de la consommation d nergie pour les diff rentes parties de l Immeuble y compris les parcs de stationnement souterrain s il y en a les services collectifs de restauration s il y en a ou les autres parties communes de l Immeuble VARIANTE Dans l hypoth se o l obtention ou la conservation d une certification ou d un label ne constitue pas un Objectif Environnemental De plus le Bailleur sera en droit de modifier les Objectifs Environnementaux afin de les rendre compatibles avec les objectifs qui pourraient tre d finis dans le cadre d une certification par un organisme tiers ou d un syst me de notation tels que le HQE le BREEAM le LEED EBOM l Energy Star ou avec les objectifs qui seraient d finis pour l attribution d un label ou d une certification propre l industrie immobili re et qui aurait ou non une force obligatoire OPTION 2 Dans l hypoth se o l utilisation des Locaux change ou si un programme important de travaux tait engag ou si la certification ou le label cible est modifi ou supprim les Parties conviennent de proc der un ajustement des Objectifs Environnementaux et de confier l Expert tel que d fini l article 5 2 la d termination de chaque r ajustement 13 Herbert Smith Dans le cas d un r ajustement la baisse le r
32. on des Locaux et Remplacement des quipements A l occasion de toute modification des Locaux le Preneur s engage privil gier l utilisation de sources d approvisionnement durables d nergies renouvelables et de produits et mat riaux durables et de prendre en compte les modalit s de recyclage et des performances environnementales et de l impact du remplacement des quipements Lors du remplacement des Equipements le Bailleur s engage favoriser l utilisation d Equipements conomes en mati re de consommation d nergie Le Preneur s engage ne pas effectuer de modifications des Locaux qui pourraient avoir pour effet de d grader les performances environnementales de l Immeuble ou des Locaux Le Preneur s engage fournir au Bailleur des informations suffisantes relatives l impact environnemental des modifications envisag es lors de la demande d accord pr alable au moins 15 jours calendaires l avance au Bailleur sur ces modifications Les Parties s efforceront de favoriser les modifications qui r duisent les besoins en climatisation et autre consommation d nergie Les Parties conviennent de se mettre d accord sur un objectif de classement de performance environnementale avant qu une Partie ne fasse des travaux pour lesquels une certification ou un label de performance environnementale est disponible 4 14 Transport Le Bailleur s engage proc der l installation d un espace de rangement des bicyclettes de
33. on temporaire du loyer ss 26 5 Herbert Smith PR AMBULE AMELIORATION DE LA PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE DE L IMMEUBLE ET DES LOCAUX Le Bailleur et le Preneur s engagent mettre en ceuvre tous les moyens n cessaires afin d aboutir l am lioration des caract ristiques techniques des biens immobiliers dans lesquels sont compris les Locaux ci apr s l Immeuble et la partie de l Immeuble faisant l objet du Bail ci apr s les Locaux ainsi que de leurs conditions d exploitation et d utilisation en mati re environnementale en particulier dans les domaines suivants l insertion de l Immeuble dans son environnement en promouvant notamment les modes de d placement les moins polluants en assurant la qualit paysag re de l Immeuble et en pr venant la pollution atmosph rique sonore et visuelle et l atteinte la biodiversit la maitrise de l nergie et la limitation des missions de gaz effet de serre en limitant notamment les d perditions d nergie li es aux caract ristiques techniques de l Immeuble et la r duction de la consommation d nergie pour les besoins du chauffage du refroidissement de l clairage de l eau chaude sanitaire de la ventilation et des auxiliaires de fonctionnement et en promouvant le recours aux nergies renouvelables la maitrise de la consommation d eau potable sanitaire la gestion des eaux pluviales la gestion des d chets produits quotidiennement dans les Locaux e
34. onception et date r alisation Le profil environnemental de l Immeuble pris en consid ration lors de la d livrance de la certification HQE est le suivant Tr s performant Performant Base ECO CONSTRUCTION 1 Relation de l Immeuble avec son environnement imm diat 2 Choix int gr des produits syst mes et proc d s de construction 3 Chantier faible impact environnemental ECO GESTION 4 Gestion de l nergie 5 Gestion de l eau 6 Gestion des d chets d activit s 7 Maintenance p rennit des performances environnementales CONFORT 8 Confort hygrom trique 9 Confort acoustique 10 Confort visuel 11 Confort olfactif SANTE 12 Qualit sanitaire des espaces 13 Qualit sanitaire de l air 14 Qualit sanitaire de l eau compl ter selon le m me mod le Certification NF B timents Tertiaires en exploitation D marche HQE Herbert Smith 2 GUIDE D OCCUPATION ENVIRONNEMENTALE Afin notamment de sensibiliser le Preneur aux moyens permettant d atteindre la performance environnementale souhait e le Bailleur a remis au Preneur pr alablement la signature du Bail un guide d occupation des Locaux visant la performance environnementale ci apr s le Guide d Occupation Environnementale qui d finit les r gles prendre en compte pour l am nagement et l occupation des Locaux ainsi que l utilisa
35. onsommation d lectricit ne d passant pas kilowatts heure par m tre carr de surface utile de l Immeuble par an KWh m an ii une consommation de gaz naturel ne d passant pas m tres cube par m tre carr de surface utile de l Immeuble par an m m an Les objectifs de consommation d crits ci dessus sont exprim s en nergie finale VARIANTE en nergie primaire iii une consommation d eau potable sanitaire ne d passant pas litres par m tre carr de surface utile de l Immeuble par an l m an iv un pourcentage de recyclage des d chets au moins gal par an adapter en fonction de la nature des activit s exerc es au sein de l Immeuble v une teneur en CO2 l int rieur de l Immeuble qui ne soit pas sup rieure la teneur en CO l ext rieur de plus de Parts Par Million PPM mesur es conform ment au standard 62 1 2007 de l American Society of Heating Refrigerating and Air Conditioning Engineers ASHRAE ou toute autre norme quivalente 3 4 Adaptation des Objectifs Environnementaux OPTION 1 Le Bailleur sera en droit 1 d ajuster les Objectifs Environnementaux en fonction du type et de l intensit de l occupation des Locaux ainsi qu au regard de la typologie des occupants de l Immeuble de leurs besoins en mati re de consommation d nergie ou de ressources naturelles 11 d uniformiser les objectifs sp cifiques de l Immeuble au regard de la typol
36. ples et non de mod les Sile document pr sente parfois des options et des variantes il peut tre appr hend dans son int gralit comme un assemblage d options dont l utilisation ou non conduit colorier en vert plus ou moins intense la relation contractuelle locative Il constitue n anmoins une trame structurante autour de laquelle s articulent les principales innovations d un green lease la sensibilisation et l information du preneur la fixation des objectifs de performance environnementale atteindre les engagements pris pour atteindre ces objectifs les modalit s de suivi et de contr le du respect de ces objectifs et les incitations financi res permettant de favoriser l atteinte de ces objectifs Bonne lecture Pierre Popesco Responsable du d partement immobilier de Paris T 33 0 1 53 57 72 50 E pierre popesco gherbertsmith com Herbert Smith Paris LLP 66 avenue Marceau 75008 Paris France 3 Herbert Smith SOMMAIRE PR AMBULE AMELIORATION DE LA PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE DE L IMMEUBLE ET DES LOCAUX see 1 CARACTERISTIQUES ENVIRONNEMENTALES DE L IMMEUBLE 1 1 Caract ristiques de l Immeuble au regard de la r glementation s Le Preneur prend acte de ces informations d clare s en satisfaire et en faire son affaire personnelle sans recours contre le Bailleur sss 13 Certifications de l Immeuble iere RI RE ER ERE UH ERE ERRE
37. pr voit d obtenir en mati re de performance environnementale e des renseignements sur les certifications ou les labels que le Preneur est en mesure d obtenir ou devra obtenir en mati re de performance environnementale des informations sur les performances environnementales de l Immeuble pouvant tre utilis es dans les documents de communication du Preneur Le Bailleur se r serve la possibilit tout moment et pendant la dur e d occupation des Locaux d actualiser de compl ter ou de modifier le Guide d Occupation Environnementale VARIANTE Apr s consultation accord du Comit de Pilotage et de Suivi Environnemental pr vu l article 5 1 9 Herbert Smith 3 OBJECTIFS DE PERFORMANCE ENVIRONNEMENTALE Le Bailleur et le Preneur conviennent d atteindre et de maintenir les objectifs suivants les Objectifs Environnementaux pour l Immeuble et ou pour les Locaux selon les ch ances fix es ci apr s VARIANTE Le Bailleur et le Preneur conviennent d atteindre la date de ins rer la date cible si elle est diff rente de ce jour et de maintenir pendant toute la dur e du Bail les objectifs suivants les Objectifs Environnementaux pour l Immeuble et ou pour les Locaux 3 1 Objectifs g n raux Dans le cadre de la recherche d un environnement int rieur confortable favorisant la productivit la sant et le bien tre de ses occupants conome en nergie et en ressources naturelles et respectueux d
38. r la fourniture superflue de services de chauffage d clairage ou de climatisation de l Immeuble et des Locaux et de refl ter les besoins communiqu s par le Preneur en application du paragraphe i 21 Herbert Smith 5 SUIVI DES ENGAGEMENTS ET R SOLUTION DES DIFFICULT S 5 1 Comit de Pilotage et de Suivi Environnemental de l Immeuble ci apr s le Comit Les Parties mettront en place un Comit qui se r unira semestriellement annuellement Le Comit sera compos de repr sentants du Bailleur du Preneur de la soci t charg e de la gestion de l Immeuble par le Bailleur de toute soci t d entretien et ou de maintenance employ e par le Bailleur ou le Preneur ou toute autre personne impliqu e ponctuellement ou non dans le fonctionnement ou la gestion de l Immeuble et des Locaux et que les Parties consid rent comme utiles AADAPTER EN FONCTION DES PR ROGATIVES QUI SERONT ACCORD ES AU COMITE DANS LES AUTRES DISPOSITIONS DU CONTRAT Le Comit est charg de a tudier les donn es et informations mises en commun par les Parties conform ment l article 4 2 les performances environnementales de l Immeuble en g n ral toute modification apport e l Immeuble aux Locaux ou leur fonctionnement qui pourrait affecter les performances environnementales de l Immeuble ou des Locaux tout projet de modification de la r glementation ou toute volution de la pratique qui pourrait tre prise en compt
39. r le respect de cette confidentialit tout tiers d tenant des informations cet gard tels que les autres membres ou invit s du Comit l Expert les prestataires etc Toutefois toutes les informations qui seraient demand es par une autorit administrative ind pendante ou dans le cadre d une loi ou d une proc dure judiciaire pourront tre communiqu es apr s notification pr alable l autre Partie la confidentialit ne s tendra pas aux actions de communication interne ou externe men es par l une ou l autre Partie concernant sa politique g n rale d am lioration de la performance nerg tique tant n anmoins convenu que chacune des Parties s oblige solliciter l accord pr alable de l autre si dans le cadre de ces actions elle souhaitait communiquer des donn es chiffr es recueillies et que l identit de l autre Partie devait tre mentionn e 4 3 Audit initial environnemental de l Immeuble Le Bailleur a fait r aliser un audit environnemental de l Immeuble joint en Annexe n Les frais de cet audit ont t support s par le Bailleur Les pr conisations contenues dans cet audit environnemental ont t seront utilis es par les Parties pour la mise au point des Objectifs Environnementaux VARIANTE Le Bailleur fera r aliser un audit environnemental de l Immeuble dans un d lai de mois compter des pr sentes qui fera l objet d un avenant aux pr sentes Les frais de cet audit
40. r s engage ne pas imposer une telle remise en tat 6 7 Utilisation de l Immeuble la carte et variation des charges compl ter 6 8 Travaux obligatoires Dans le cas des b timents anciens Les Parties conviennent que les travaux vis es l article 4 6 ainsi que de mani re g n rale tous les travaux de mise en conformit et d am lioration de la performance nerg tique et environnementale de l immeuble de ses quipements et des conditions d exploitation qui seraient rendus n cessaires ou obligatoires par l volution de la r glementation qu ils aient ou non fait l objet d une injonction administrative seront int gralement support s par le Preneur qui s y oblige au prorata de la surface utile des Locaux par rapport celle de l ensemble des locaux usage privatif compris dans l Immeuble quand bien m me les travaux qui en r sulteraient rel veraient de l article 606 du Code Civil Les travaux effectu s seront soumis au contr le du Bailleur Le Preneur d f rera ses frais exclusifs en ce qui concerne les r glementations vis es ci apr s et les cons quences qui s y attachent toute prescription r clamation ou injonction qui pourrait maner des autorit s comp tentes concernant l utilisation qu il ferait des Locaux 24 Herbert Smith 6 0 Syst me d change de quotas d mission de gaz effet de serre Dans l hypoth se o le Bailleur serait soumis un syst me d change de quotas d mission
41. s Locaux 22 Herbert Smith 5 2 R solution des difficult s Le Bailleur et le Preneur acceptent de soumettre avant l introduction de toute proc dure judiciaire un expert l Expert la r solution des difficult s de nature technique rencontr es dans la recherche des Objectifs Environnementaux et le respect des engagements pris pour pouvoir les atteindre L Expert devra rechercher les raisons pour lesquelles l Immeuble ou les Locaux selon le cas n ont pas atteint les objectifs pr vus ou pour lesquelles les engagements pris s ils ont t respect s n ont pas permis de les atteindre Il devra donner son avis sur le partage des responsabilit s l origine de cette contre performance faire des recommandations pour am liorer les performances et permettre d atteindre ces objectifs ou sur le d lai et le cas ch ant les modalit s selon lesquelles la partie d faillante devra rem dier l inex cution de son obligation Les Parties conviennent de se conformer aux recommandations formul es par l Expert Les honoraires et les frais aff rents la mission de l Expert seront support s par la Partie laquelle l Expert aura imput le dysfonctionnement VARIANTE Les honoraires et les frais aff rents la mission de l Expert seront partag s par moiti entre les Parties L Expert sera d sign par compl ter 6 EXEMPLES DE CLAUSES DE PARTAGE DES AVANTAGES ET DES COUTS INCITATIONS FINANCIERES 6 1 Loyer Triple
42. seront support s par le Bailleur Les pr conisations contenues dans cet audit environnemental seront utilis es par les Parties pour la mise au point ou la modification des Objectifs Environnementaux 15 Herbert Smith 4 4 Rapport de v rification annuelle et actualisation de l audit environnemental Le Bailleur fera r aliser une fois par an et par un auditeur ind pendant et qualifi que le Bailleur et le Preneur auront choisi d un commun accord un rapport ayant pour objet de v rifier la r alisation de celles des pr conisations de l audit environnemental pr c dent qui auront t retenues au titre des Objectifs Environnementaux Les Parties s efforceront dans la mesure du possible et si l auditeur ind pendant donne satisfaction aux Parties de choisir le m me auditeur d une ann e sur l autre Les frais de v rification et d tablissement de l actualisation annuelle de l audit environnemental seront support s par Dans sa conclusion ce rapport devra galement mettre en vidence les progr s effectu s au regard des Objectifs Environnementaux pr c demment d finis comporter des propositions d actions mettre en uvre en vue d atteindre les Objectifs Environnementaux mentionner le cas ch ant les progr s accomplir dans le comportement des occupants d finir une strat gie adopter pour mettre en ceuvre les actions propos es Lerapport annuel ainsi tabli sera soumis au Comit mentio
43. standards de march ii ou que le Bailleur juge n cessaire pour r pondre aux demandes exprim es par les preneurs en place ou les preneurs futurs b Objectifs en mati re de certification des activit s des Parties A Certification des activit s du Bailleur Le Bailleur a obtenu les labels et certifications suivants VARIANTE le Bailleur s engage obtenir et conserver jusqu au terme du Bail une fois qu il les aura obtenues les certifications et labels suivants ISO 14001 pour le syst me de management environnemental de l immeuble ou de ses immeubles en date du Le Bailleur s engage ra obtenir le renouvellement de cette certification jusqu au terme du Bail B Certification des activit s du Preneur Le Preneur a obtenu les labels et certifications suivants VARIANTE le Preneur s engage obtenir et conserver jusqu au terme du Bail une fois qu il les aura obtenues les certifications et labels suivants ISO 14001 pour le syst me de management environnemental de l activit de compl ter en date du Le Preneur s engage ra obtenir le renouvellement de cette certification jusqu au terme du Bail 12 Herbert Smith 3 3 Objectifs sp cifiques En compl ment des dispositions des articles 3 1 et 3 2 ci dessus le Bailleur et le Preneur conviennent d atteindre et de maintenir les objectifs sp cifiques suivants pour l Immeuble et pour les Locaux Exemples i une c
44. t Gleiss Lutz Mendelssohnstrasse 87 60325 Frankfurt T 49 69 95514 0 F 49 69 95514 198 Hambourg Gleiss Lutz Hohe Bleichen 19 20354 Hamburg Germany T 49 40 460017 0 F 49 40 460017 28 Hong Kong Herbert Smith 23rd Floor Gloucester Tower 15 Queen s Road Central Hong Kong T 852 2845 6639 F 852 2845 9099 Londres Herbert Smith LLP Exchange House Primrose Street London EC2A 2HS T 44 20 7374 8000 F 44 20 7374 0888 Stibbe Exchange House Primrose Street London EC2A 2ST T 44 20 7466 6300 F 44 20 7466 6311 Luxembourg Stibbe Luxembourg Avocats Rue Jean Monnet 6 2180 Luxembourg T 352 26 61 81 F 352 26 61 82 Madrid Herbert Smith Espagne LLP Paseo de la Castellana 66 28046 Madrid T 34 91 423 4000 F 34 91 423 4001 Moscou Herbert Smith CIS LLP 10 Ulitsa Nikolskaya Moscow 109012 T 7 495 363 6500 F 7 495 363 6501 Munich Gleiss Lutz Karl Scharnagl Ring 6 80539 Munich T 49 89 21667 0 F 49 89 21667 111 Herbert Smith en collaboration avec Gleiss Lutz et Stibbe New York Stibbe 489 Fifth Avenue 32nd floor New York NY 10017 T 1 212 972 4000 F 1 212 972 4929 Paris Herbert Smith Paris LLP 66 Avenue Marceau 75008 Paris T 33 15357 70 70 F 33 1 53 57 70 80 Prague Kub nek amp Nedelka v o s Gleiss Lutz bureau associ n m Republiky 1a 110 00 Prague 1 T 420 225 996 500 F 420 225 996 555 Shanghai Herbert Smith LLP
45. t enti re connaissance des dispositifs l gislatifs et r glementaires dont il r sulte que des travaux d am lioration de la performance nerg tique pourront tre impos s pour les b timents usage tertiaire et en particulier dans l Immeuble dans un d lai de huit ans compter du 1 janvier 2012 selon des modalit s d finies par voie r glementaire 4 9 Gestion de l Immeuble OPTION Dans l hypoth se o ce n est pas un Objectif Environnemental Le Bailleur s engage obtenir la certification ISO 14001 pour la gestion de l Immeuble Le Bailleur s engage galement g rer et maintenir les quipements de l Immeuble conform ment aux meilleures pratiques du march et aux recommandations des fabricants 4 10 R duction de la consommation directe et indirecte d nergie et des missions de gaz effet de serre Tous les quipements lectriques de l Immeuble ou des Locaux qui doivent tre install s le seront par le propri taire des quipements conform ment la norme Le Preneur devra lorsque les conditions financi res sont sensiblement identiques ou n exc dent pas un surco t de privil gier l acquisition d quipements pour les Locaux b n ficiant de la certification lorsqu une telle certification existe pour l quipement consid r Le Preneur devra faire tous les efforts possibles pour r duire sa consommation d lectricit dans les Locaux par exemple en adoptant des mesures d conom
46. t l Immeuble la pr vention des inconv nients g n r s par les ventuels chantiers et interventions r alis s au sein de l Immeuble gestion des d chets pr vention des nuisances et des pollutions le confort hygrothermique acoustique visuel et olfactif des occupants la qualit sanitaire des espaces de l air et de l eau Les Parties conviennent de faire partager leurs engagements dans les domaines d crits ci dessus par toutes les personnes avec lesquelles elles seront amen es contracter dans le cadre de la gestion de l Immeuble et de l occupation des Locaux et notamment avec le gestionnaire de l Immeuble les entreprises de maintenance et d entretien les entreprises qui r aliseront des travaux les sous locataires ainsi que les occupants de l Immeuble quelque titre que ce soit 6 Herbert Smith 1 CARACTERISTIQUES ENVIRONNEMENTALES DE L IMMEUBLE 1 1 Caract ristiques de l Immeuble au regard de la r glementation 1 1 1 Caract ristiques thermiques et label de l Immeuble L Immeuble a t construit date et le cas ch ant a fait l objet de r novations lourdes au cours de date L Immeuble a t construit dans le respect de la r glementation thermique applicable la date du d p t de sa demande de permis de construire soit la RT clause adapter selon la date de la construction ou de la r novation lourde de l Immeuble et respecte les performances thermiques de l enveloppe et de ses compos
47. tion d eau 1 NB lacommunication entre les parties sur les consommations nerg tiques seules sera obligatoire en vertu de l annexe environnementale cf art 8 de la loi Grenelle II du 12 07 10 codifi l art L125 9 du Code de l env 14 Herbert Smith la production la gestion et le recyclage des d chets la maintenance des quipements de production ou de distribution d une quelconque des nergies utilis es de l eau et ou de traitement des d chets les Equipements la qualit de l air int rieur les moyens de transport utilis s par les occupants Ces donn es et informations seront communiqu es au minimum mensuellement et selon une m thodologie et sous une forme qui seront d termin es ult rieurement par le Bailleur VARIANTE les Parties le Comit de Pilotage et de Suivi Environnemental pr vu l article 5 1 et le cas ch ant adapt es dans la perspective de disposer des donn es exploitables de la fa on la plus efficace possible La m thodologie choisie par le Bailleur VARIANTE les Parties le Comit de Pilotage et de Suivi Environnemental pr vu l article 5 1 devra synth tiser l ensemble des donn es et des informations collect es Les Parties s engagent pr server la confidentialit des informations recueillies et chang es 1 dans le cadre de la mise au point du Bail et pendant la dur e du Bail notamment dans le cadre du Comit mentionn l article 5 1 et demande
48. tion des parties usage commun et les quipements collectifs de l Immeuble Le Guide d Occupation Environnementale expose e Jes crit res minimums respecter pour que les travaux d am nagement des Locaux soient compatibles avec la conception de l Immeuble et des exemples d am nagement pour assister les preneurs dans l am nagement qui doivent la fois r pondre leurs besoins et permettre une performance environnementale optimale et le bien tre des occupants des informations sur l approvisionnement en mat riaux durables utiliser pour les travaux d am nagement e des solutions pour minimiser l impact environnemental direct de l occupation des Locaux en termes de consommation des ressources de production de d chets et d mission de carbone par exemple en mettant en place des programmes de recyclage ou des plans de transport en utilisant des nergies renouvelables ou des quipements nergiquement efficaces ou des consommables recycl s des informations sur les normes du march notamment en mati re d efficacit nerg tique et d nergie renouvelable pour assister les preneurs dans leurs prises de d cisions e des informations sur la mani re dont le Bailleur peut aider les preneurs atteindre leurs objectifs de performance environnementale e des recommandations et des bonnes pratiques e des renseignements sur les labels ou les certifications que le Bailleur a obtenus pour l Immeuble ou qu il
49. ucune indemnit ni diminution du loyer alors m me que ces travaux dureraient plus de quarante jours et quels qu en soient les inconv nients qui pourraient en r sulter ce par d rogation l article 1724 du Code civil Le Preneur s engage prendre en compte les crit res minimums d finis dans le Guide d Occupation Environnementale pour la r alisation de ses travaux d am nagement ou d am lioration et informer le Bailleur de tous travaux de ce type et de leurs modalit s de r alisation au moins 15 jours calendaires avant la r alisation de ceux ci 2 NB seul le droit d acc s aux Locaux pour la r alisation de travaux d am lioration de la performance nerg tique sera obligatoire en vertu de l annexe environnementale cf art 8 de la loi Grenelle II du 12 07 10 codifi l art L125 9 du Code de l env 16 Herbert Smith Le Bailleur aura le droit d exiger que le Preneur se conforme certains crit res d am nagement des Locaux pr vus par le Guide d Occupation Environnementale s il est d avis que les projets du Preneur en mati re d am nagement des Locaux contreviennent la performance environnementale des Locaux ou de l Immeuble ou contreviennent l obtention ou la conservation par le Bailleur de ses labels ou certificats en mati re de performance environnementale VARIANTE des Objectifs Environnementaux Nonobstant ce qui pr c de le Preneur devra s assurer que toutes les peintures enduits d tanch it
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