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1. remboursement du loyer durant la phase de re cherche d un nouvel occupant Selon les assurances ces op tions suppl mentaires peuvent tre factur cs a Le montant et le d lai maximum d indemnisation La plupart des assureurs fixent un seuil de d dommagement au del duquel ils cessent de cou vrir les loyers non honor s jusqu 100 000 curos selon les contrats De la m me mani re ils d terminent unc dur e pla fond de prse en charge en g n ral cntre 24 ct 30 mois m La condition d ligibilit du locataire Lors d une d claration d inci dent de paiement par un bail leur une compagnie d assu rance peut refuser de le rembourser si elle estime que le locataire en place ne r pond pas aux crit res de solvabilit qu el lc a elle m me d finis type de contrat de travail montant du loyer par rapport scs rc venus LE PARISIEN CONOMIE 1 LUNDI 14 SEPTEMBRE 2015 PATRIMOINE taire mais en cas de probl me il rentre tr s vite dans ses frais Ima ginons par exemple qu il loue son appartement 1 000 euros par mois Le montant de sa prime an nuelle d assurance tourne alors autour des 200 350 curos Or si l on consid re qu un impay de loyer dure cn moyenne sept mois il faudrait qu il soit assur plus de vingt ans sans avoir subi de si nistre pour tre perdant d taille Alain Ledemay En outre les coti sations ainsi vers es sont fiscale ment d ductibl2. 20 IMMOBILIER LOCATIF Comment se pr munir contre les loyers impay s Etre un jour confront un locataire qui ne paie plus ses loyers est source d inqui tude pour les propri taires priv s Plusieurs solutions existent n anmoins pour viter de tels d sagr ments Explications auchemar des propri taires l impay de loyer concerne aujourd hui moins de 3 des loca tions Un pourcentage certes minime mais aux cons guences souvent catastrophiques pour les bailleurs touch s qui comptent g n ralement sur ce re venu pour rembourser leur pr t ou compl ter leur retraite Pour se prot ger de tels d sa gr ments il existe plusieurs solutions non cumulables entre elles except pour les locataires tudiants ou apprentis Comme par exemple demander une cau tion physique ou morale au can didat locataire C est dire une personne ou un organisme entre prisc banque association qui s engage par crit payer sa place les loyers cn cas de d fail lance de sa part Inconv mient dans le cas d une caution phy sigue rien ne garantit au pro pri taire lorsqu il est amen faire jouer cette solidarit que le particulier d sign sera en mesure de payer ces dettes Soit qu il n en ait pas les capacit s finan ci res soit qu il invoque des moyens juridiques pour se sous traire son obligation ou encore qu il soit d c d entre temps met en garde Al
3. ain Ledemay di recteur g n ral de Galian soci t d assurances de caution et cour tage Autre possibilit pour le bail leur souscrire une assurance loyers impay s dite gale ment GLI aupr s d un assu reur priv Certes plus s r qu une caution individuelle car offrant la certitude d unc prise en charge fi nanci re en cas de d faut de paie ment du locataire ce type de pro tection n est en revanche pas gratuit Pour unc couverture de 60 100 000 curos selon les contrats ct une dur e d indemnisation de 24 mois minimum il en co te en moyenne entre 2 et 2 5 du mon tant mensucl du loyer charges in cluses Cela repr sente effecti vement une d pense suppl mentaire pour le propri Les points v rifier avant de choisir une assurance loyers impay s m La dur e de la p riode de carence Au moment de l entr e dans les lieux d un nouveau locataire certaines assurances pr voient un d lai en moyenne deux trois mois entre la date offi ciclle de souscription du contrat ct celle de d but de couverture des garanties En cas d impay s durant ce laps de temps aucune prise en charge n est possible m l tendue de la couverture Si la totalit des contrats com prend le recouvrement des loyers impay s d autres garan ties peuvent galement tre pro pos es comme la protection juri dique la remise en tat du logement en cas de d gradation ou encore le
4. es de ses revenus fonciers Syst me de caution totalement gratuit Enfin bonne nouvelle pour les bailleurs ils disposeront d s le premier trimestre 2016 d une troi si me solution de s curisation des loyers via la mise en place du dis positif VISALE Visa pour le lo gement et l emploi d velopp par le r seau Action Logement Se substituant la Garantie univer selle des loyers GUL originaire ment pr vue par la loi Alur ce syst me de caution totalement gratuit scra Propos aux pro pri taires du parc priv qui accep teront de prendre comme locataire un salari venant de signer un contrat de travail en CDD ou en int rim voire en CDI condition LAVIS DE REAWLanier d tre encore en p riode d essai ct dont le dossier aura pr alable ment t valid par un Comit in terprofessionnel du logement indique Jean Jacques Denizard pr sident de l Association pour l acc s aux garanties locatives Le principe est simple sous r serve d un loyer global mensuel inf rieur 1 300 euros 1 500 euros pour Paris intra muros Action Logement prendra en charge sans franchise ni d lai de carence les loyers non honor s par le locataire durant les trois premi res ann cs de son bail Seul b mol les ven tucls frais de d gradations loca tives nc scront pas couverts E ANNE LISE DEFRANCE EN SAVOIR PLUS A LIRE R ussir votre location propr
5. i taire locataire louez en toute s r nit ouvrage collectif ditions Le Particulier para tre en septembre 2015 26 Location mode d emploi de Yves Rouquet ditions Dalloz juin 2015 552 pages 22 A CONSULTER Le site de l Association pour l acc s aux garanties locatives WWW apaghir s l Agence nationale pour l information sur le logement www anior rubrique Vous tes propri taire Se prot ger c est avant tout trouver un locataire solvable Arnaud COUVELARD responsable juridique l Union nationale de la propri t immobili re UNPI A DR Quels conseils donnez vous un particulier qui mettre en location un logement Se prot ger des impay s de loyers c est trouver d s le d part un locataire s rieux et solvable Avant la signature du bail il est donc essentiel de s informer de son niveau de ressources en lui demandant diff rents documents comme par exemple une copie de son contrat de travail ses trois derniers bulletins de salaire ou encore son dernier avis d imp t sur le revenu Pour s curiser encore plus les bailleurs individuels la direction g n rale des finances publiques leur permet d sormais de v rifier en ligne l authenticit de l avis d imp t pr sent par leur candidat locataire Et si la location concerne plusieurs personnes Il faut alors s assurer des revenus de tous les signataires du bail Et si ces dernie
6. rs ne sont pas mari s ou pacs s mieux vaut inclure dans le contrat de location une clause de solidarit entre les diff rents colocataires En cas d impay s cette disposition permet de vous retourner contre chacun d entre eux pour le paiement int gral des loyers Et ce m me si l un o plusieurs a d j quitt le logement Lors du d part d un colocataire sa solidarit s teint en effet six mois apr s la date d effet de son cong sauf si un nouvel occupant l a remplac sur le bail Quant aux couples mari s ou pacs s il existe une solidarit l gale entre eux Quand r agir en cas de d faillance du locataire D s le premier incident de paiement Au moindre retard d une deux semaines dans le versement du loyer il est important de contacter imm diatement votre locataire par t l phone ou par lettre recommand e S il ne s ex cute pas vous devez alors lui adresser un commandement de payer par voie d huissier C est en effet ce document qui vous permettra d engager la proc dure d expulsion En l absence de r gularisation de sa dette dans les deux mois il ne vous reste alors plus qu assigner le locataire devant le Tribunal d instance pour demander la r siliation du bail et son d part forc sur le site https cfsmsp impots gour fr secavis
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