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Le déclin au quotidien. Stratégies immobilières et pratiques sociales

1. 41 1 Les crit res iesi RER eee RN IR ni 42 2 Pr cautions m thodologiques limite de la classification 45 3 R alisation de CAH et analyse des structures mergentes nennen 47 4 Une ce nclision partielle in o eeri ieena ea as em nn nn Re REA 55 IV La jungle immobili re entre innovation et r signation Les strat gies immobili res face au OT PR Re nee 58 AJ La LWB le bailleur communal destruction et marketing politique de services et gestion TEE lr UE 62 1 Une logique conomique et financi re e 62 2 Une logique marketing et commerciale la r volution des services OI 72 BI Anticiper le d clin les recettes de l adaptation 0 0 0ossssssesessssssssssestseseseeersesrsessssseseses 80 1 Kontakt un mod le de gestion du d clin ss 80 2 La Wogetra entre innovation services et difficult s 95 cl A 3 A la limite du dumping les strat gies de la Neutecta u 22cssessnersnersneesnnesnnesnnesnnennnn 102 C Les autres endettement et autres difficult s Vers une simplification du march 103 1 La VLW les difficult s d un groupe endett AA 103 2 Un propri taire priv aussi en difficult 107 3 Vers une simplification du march 7 siennes 108 IIV Perceptions et pratiques du d clin 111 A Le d clin vu par le prisme journalistique tude d
2. De fa on sch matique on pourrait ainsi opposer la jeune g n ration montante et dynamique de Schleussig entretien L hnert Kontakt et l hospice pour personnes g es entretien habitant n 15 de Gr nau ou de Paunsdorf Leipzig s inscrit donc dans ce double processus de baisse de f condit et de vieillissement et est donc bien une ville du tournant d mographique comme nombre de ses cons urs europ ennes ou allemandes WK pour Wohnkomplex complexe d habitations cl En Leipzig et le tournant d mographique 1992 2008 Evolution ge moyen 1552 2008 plus jeune p a L vieux 15 1 ans 28 574 2 7 4 mn couloirs du vieillissement EJ corolle de la jeunesse Carte 6 Leipzig et le tournant d mographique 1992 2008 Source r alisation personnelle partir des donn es du Amt f r Statistik und Wahlen Cette approche par les composantes naturelles de la d mographie reprend de fa on moins th oris e une grande partie des travaux sur ce qui a t appel la seconde transition d mographique Van de Kaa 1987 Monnier 2006 Les fondements en sont souvent quivalents les conclusions parfois moins tranch es Ce concept controvers qui n a pas pour lui l universalit de la premi re transition d mographique postule ainsi dans une optique presque uniquement centr e autour des questions d mographiques que le vieillissement de la population l augmentation du
3. chantillon marque une forte surrepr sentation d habitants install s dans leur logement avant la Wende pr s de la moiti Cela permet malgr tout d analyser deux l ments les conditions de l attachement r sidentiel pour une population qui finalement bouge peu ou a peu boug depuis une vingtaine d ann es la perception du changement sur une chelle temporelle qui n est pas uniquement celle des derni res ann es mais peut parfois faire la comparaison avec la p riode socialiste Cette surrepr sentation des personnes vivant depuis de tr s nombreuses ann es dans les Plattenbauten est sans doute l g rement excessive mais correspond aussi une tendance r elle et que soulignait Wolgang Kil 2004 celle d une frange de pionniers install s depuis la construction des grands ensembles Malgr tout six m nages enqu t s ont emm nag depuis moins de cinq ans dont trois depuis moins d un an sept sont l depuis cinq dix ans et cinq depuis dix dix neuf ans A d faut d tre strictement repr sentatif l chantillon pr sente la vari t de l ensemble des situations de stabilit r sidentielle Il s agit en quelque sorte d un observatoire privil gi de la transformation post socialiste dans le type de b ti qui le symbolise le plus avec une population qui a souvent connu et v cu la transformation dans ces murs 87 2 Due i Il n existe pas notre connaissance de donn
4. tait beaucoup plus m lang C est quand m me mieux quand il ya plusieurs g n rations qui vivent ensemble Les jeunes sont partis du quartier apr s la Wende la recherche d un travail Toutes les entreprises ont ferm Et il n y avait donc plus de possibilit s d avoir des formations professionnelles Depuis des ann es ici c est devenu un hospice pour personnes g es Avant on disait ici que c tait une ville dortoir mais maintenant c est un hospice car il n y a plus d industrie les gens ne vont plus travailler entretien 15 photos 21 et 22 L encore le vieillissement g n ralis est associ la difficult conomique qui fait fuir les jeunes g n rations et aux traumatismes de la transformation post socialiste qui a g n r une rosion du tissu industriel de la ville Le constat peut m me se r v ler plus cynique sur le lien entre vieillissement et ch mage Ici Mockau cela reste balanc Beaucoup sont maintenant la retraite c est pour cela que le taux de ch mage baisse entretien 10 En d autres termes le vieillissement per u est aussi li une forme de pr carisation la pr paration d une pauvret du troisi me ge qui est d j ressentie par certains et redout e par beaucoup Cette situation est une des cons quences de la transformation post socialiste qui dans les perceptions a surtout correspondu un processus de destruction syst matique de la tr
5. avant quelques ann es Un mouvement semble cependant s tre irr m diablement enclench la r volution commerciale de l conomie immobili re L outil marketing est sans doute le parangon de cette transition et est souvent consid r comme un l ment salvateur pour les diff rentes compagnies confirmant la vari t des strat gies qu amp voquait Glatter Il ne se suffit cependant pas lui m me et n enl ve pas non plus une r flexion sur le b ti Son efficacit n est en quelque sorte attest e que s il est inclus dans une architecture complexe int grant les projets urbains innovants et surtout les services la personne L l ment nouveau de cette transition est sans doute cette m tamorphose Ou ont entam e plusieurs groupes de simple gestionnaire de biens celui de prestataire de services Ces nouveaux services portent une certaine ambigu t parfois marchands avec les parkings parfois simples am liorations de la qualit de service public Ils contribuent ainsi troubler l image traditionnel des bailleurs immobiliers La strat gie locative devient ainsi fr quemment une politique client le o l enjeu est d attirer les nouveaux locataires par autre chose que le simple logement Au fond dans ce paysage des villes en d clin les contraintes d un march extr mement d tendu auraient tendance jouer en faveur des locataires qui s ils sont devenus des clients ou consommateurs sont l
6. la LWB le groupe Kontakt a organis sa communication de fa on cibl e pour s adresser des groupes sp cifiques Compte tenu de la moyenne d ge lev e des membres de la coop rative s levant 57 ans en 2007 les personnes g es font l objet d une attention particuli re Les jeunes familles et les jeunes sont aussi cibl s de fa on sp cifique La communication joue sur les diff rents types de m dia et suit une r gle importante la r activit et le changement fr quent chaque mois il faut inventer quelque chose de nouveau Trois m dias sont favoris s la presse la radio et la t l vision La coop rative a par exemple achet un encart de huit pages la fin du mois de mai 2009 dans le journal local la Leipziger Volkszeitung Cet encart peut ainsi toucher un public d environ 350 000 personnes dans Leipzig et sa r gion Le groupe multiplie aussi les publicit s la radio mais galement la t l vision sur des cha nes r gionales et suprar gionales savoir N24 et Leipzig Fernsehen Tout cela c est une r action ces processus de Schrumpfung qu il nous faut aussi voir L hnert Kontakt Cette communication cibl e et multim dia s accompagne d offres de services cens s attirer de nouveaux locataires et persuader les membres de la coop rative de rester chez elle Les services la personne L autre volet de la politique locative de l entreprise est l accent plac
7. Jamais le forum n avait attir autant de monde 150 personnes mai 2000 pour voquer les probl mes d image du quartier En clair deux conceptions s opposent celle des habitants pour qui le quartier est vert divers sympathique et invitant y venir celle des gens ext rieurs au quartier pour qui le quartier est gris b ton peu am ne voire repoussant mai 2000 z J Gr n As se fait ainsi le relais de projets comme ceux de la Wogetra de cr er un mail commer ant le long d une des grandes rues du quartier la Stuttgarter Allee ainsi que de renforcer l attractivit des lieux par de nouveaux usages du quartier comme la cr ation d un mur d escalade sur les logements vides de la LWB ou de la Wogetra En un sens le journal se fait l cho de l atmosph re r gnant dans le quartier avant l arriv e du d bat sur Stadtumbau Ost Les probl mes d image sont soulign s tout en montrant les forts potentiels du quartier Le changement de vision s op re cependant avec la transition de questions sur la valorisation de l image du quartier des interrogations sur les d molitions dans le quartier b circonspection initiale et inqui tude Les premiers temps de la r novation sont pris avec circonspection et inqui tude L une des journalistes titre ainsi Wohnungsleerstand Wohnungsabriss vacance destruction mai 2001 De fa on g n rale c est une relative m fiance qui r gne au d but
8. objet d une certaine attention sans doute plus lev e que ce dont ils b n ficiaient auparavant Il reste cependant valuer dans les perceptions des habitants la fa on dont cette transition a t per ue et les modifications bonnes ou mauvaises qu elles ont engendr es dans leurs pratiques sociales quotidiennes Troisi me partie Perceptions et pratiques du d clin Sommaire A Le d clin vu par le prisme journalistique tude d un journal citoyen de Gr nau Gr n As et la r novation urbaine 1 Qu est ce que Gr n As 2 Qui parle dans Gr n As 3 La mise en sc ne de la r novation explication p dagogique et vision critique 4 Les fils de la contestation 5 La promotion d un quartier en mouvement B Le d clin au quotidien vivre en Plattenbauten 1 Introduction 2 D fense et illustration des grands ensembles vivre bien en Plattenbauten 3 Perception du d clin g n ral de la ville une double approche paradoxale 4 Approche par quartier a Mockau ou les p riurbains de l int rieur b Gr nau ou la ville dans la ville c Paunsdorf ou l extension paisible les nouveaux grands ensembles d Vivre au centre le royaume de l accessibilit bonifi e u F III Perceptions et pratiques du d clin Les diff rents processus de d clin ont eu un impact important sur les groupes immobiliers Ils ont d clench un mouvement de transformation profonde de leurs habitudes et de l
9. offensive de location 2 http www l 1iz de Wirtschaft Firmenwelt 2009 05 Silberner Immo Idee 2009 LWB f C3 BCr freche Werbung ausgezeichnet html cl u En Les offres promotionnelles cibl es La LWB a ax sa d marche locative sur une campagne publicitaire cibl e qui s accompagne d offres destin es aux locataires Sans faire le d tail de toutes les promotions disponibles on peut relever une logique commune celle d offres attractives pour les nouveaux locataires essentiellement orient es vers des bons d achat L offre Lutz und Lola propose ainsi quatre bons d achats de 50 ou 80 dans une laverie partenaire pour y laver son linge gratuitement L offre B rli Stupsi und Mausi s accompagne de trois ch ques cadeaux de 100 pour acheter des v tements pour les enfants La LWB propose galement des r ductions importantes de loyer pour les apprentis qui viennent s installer chez eux et a m me cr une plateforme internet pour g rer les colocations entre apprentis en formation Le d gr vement se monte 25 du loyer la premi re ann e puis 20 la deuxi me et 15 la troisi me Des offres sont aussi pr vues pour les jeunes familles pour les inciter favoriser la LWB comme le paiement de deux mois de couches pour la signature d un bail Les personnes g es ne sont pas en reste avec un week end spa pour un montant de 666 offert pour tout nouveau bal souscrit par des gens de pl
10. partir un mouvement de paup risation s est op r en sens inverse Quelques personnes en grande difficult sociale sozialerhebliche Leute Viennent chez nous depuis quelques temps et on assiste une forme de s gr gation sociale Sozialentmischung qui est loin d tre la r gle mais qui est li e au fait que certaines personnes se comportent mal K hler Wogetra Le changement social est donc important et vu comme une menace de la stabilit de la coop rative Il est cependant aussi utilis par la coop rative pour assurer les rentr es de certains loyers pour les b n ficiaires des minima sociaux Il se cumule un vieillissement g n ral L ge moyen des membres de la coop rative est lev 60 ans Chaque ann e 60 80 membres d c dent et l exp rience tend montrer que leurs appartements sont difficiles remettre en location belegbar car ils sont b tis sur des standards souvent tr s anciens dont personne ne veut plus En somme notre client le se r duit constamment non pas parce qu ils d m nagent mais parce qu ils disparaissent tout simplement K hler Wogetra Cette r flexion montre une prise de conscience de certains enjeux de la Schrumpfung pour une soci t qui atteint des niveaux de vacance de 10 La question est alors d analyser la strat gie qui a pu tre mise en uvre pour faire face ces d fis et ces constats soulign s b strat gies locatives seg
11. tre cl ap jp la fois actualis e et amplifi e par l analyse des comportements des autres acteurs du monde de l immobilier leipzigois A La LWB le bailleur communal destruction et marketing politique de services et gestion pragmatique M me si elle n a plus la position quasi h g monique qui tait la sienne au moment de la chute du Mur la Leipziger Wohnungs und Baugesellschaft LWB reste l acteur principal du march immobilier leipzigois Cette soci t communale contr l e 100 par la ville a pu autrefois occuper une place dominante dans le paysage immobilier de la ville g rant et poss dant 151 000 logements en 1990 soit 60 du parc de la ville Elle n en poss de en 2007 plus que 17 soit 51 000 logements Malgr cette forte rosion elle reste le plus grand ba lleur de la ville Son influence sur le march immobilier s est certes r duite mais elle n en reste pas moins un acteur de poids Comme toutes les entreprises de logement la LWB a t confront e aux d fis du d clin urbain Antenne immobili re des strat gies de la ville elle a chang ses modes de gestion pour s adapter aux nouvelles contraintes Son approche de la situation est double une logique financi re et conomique d un c t avec le passage d une logique d conomie d Etat celle d une conomie immobili re une logique marketing et commerciale de l autre centr e sur la communication et les services
12. 320 logements Et la banque dit alors que toute personne voulant se porter acqu reur de ces biens a besoin de deux cr dits un pour acheter les logements et l autre pour mener bien la r habilitation et ensuite il faut donner un concept de projet la banque pour montrer que la location des 320 logements est assur e Mais aujourd hui 320 logements louer Gr nau probl me Seydewitz VLW Symptomatiquement les acheteurs ventuels sont des groupes internationaux pas des locaux parce qu ils les locaux connaissent tr s bien le march et dans le contexte actuel personne ne souhaite se charger de ce type de fardeau Seydewitz VLW Les responsables de la coop rative reconnaissent ainsi eux m mes la difficult de la d marche de vente et de location dans ces quartiers d valoris s Leur strat gie semble tre davantage guid e par la volont de se s parer des morceaux les plus encombrants que par une approche offensive des probl matiques du d clin A terme l entreprise a d ailleurs pr vu de continuer r duire la taille de son parc il est d ailleurs pr vu de vendre ce qui constitue les diamants Seydewitz VLW de la coop rative savoir des immeubles des ann es 1930 quand le march ira mieux De fa on g n rale la volont de la soci t de se s parer de ses biens et les difficult s qu elle rencontre soulignent le r le tr s important des banques et en k par
13. Avec plus d un million de logements vacants les villes de l ancienne RDA portent le stigmate de ce d peuplement La ville de Leipzig ne fait pas exception avec une vacance approchant les 20 ce qui correspond environ 45 000 logements Monitoring Bericht 2006 L indicateur de la vacance pris sur le temps long indique aussi les zones de reprise et est un marqueur en creux des politiques publiques de revalorisation mises en place dans certains quartiers Elle est ce titre pertinente pour identifier les zones dynamiques ou en voie de recouvrement et celles o la perforation urbaine est encore l uvre De la m me fa on la trame commerciale est un indicateur de l attractivit et de la solvabilit du march Le d clin est souvent caract ris par la fermeture de services de proximit et en particulier de commerces Leur volution permet cl 4 En une fois encore de mesurer le niveau de d gradation ou d am lioration de la situation du quartier et contribue tracer le tableau de sa dynamique g n rale C est en quelque sorte une mesure de l offre urbaine et de son volution 2 Pr cautions m thodologiques limite de la classification La distance qui s pare ce canevas th orique de sa r alisation pratique est cependant importante Quatre limites doivent tre pos es comme pr alable cette classification Il y a malheureusement un foss entre les donn es esp r es et les donn es traite
14. Demolition Program East Dans P O dir Shrinking Cities _vol 1 International research Hatje Cantz Bernt M amp Kabisch S 2006 1 Ostdeutsche Grosswohnsiedlungen zwischen Stabilisierung und Niedergang disP n 164 Bernt M Kabisch S amp Peter A 2005 Heft 1 Die Auswirkungen von Schrumpfung und Stadtumbau auf die Stadtgesellschaft der Fall Weisswasser Berichte zur deutschen Landeskunde Bernt M R ssler S amp Kabisch S 2005 Interessensgegens tze erfordern neue Umsetzungsstrategien Freiraumentwicklung und Stadtumbau in der Grosssiedlung Leipzig Gr nau J R Buzar S Kabisch S Ogden P Hall R Haase A amp Steinf hrer A 2007 Avril vol 44 N 4 Splintering Urban Populations Emergent Landscapes of Reurbanisation in four European Cities Urban Studies Commission Europ enne 2005 Angesichts des demographischen Wandels eine neue Solidarit t zwischen den Generationen livre vert Couch C Karecha J Nuissl H amp Rink D 2005 Janvier Vol 13 n 1 Decline and Sprawl en evolving type of urban development_ observed in Leipzig and Liverpool European Planning Studies Dufaux F 1996 Recomposition territoriale et restructuration du systeme urbain l Est de l Allemagne 1950 1993 Paris Universit Paris 1 6 jJ Eduard Pestel Institut f r Systemforschung e V Hannover 1996 Zwischen Sanierung und Abriss Plattenbauten in den neuen Bundesl n
15. Il en existe un Eutritzsch l Eutritzscher Rundblick mais beaucoup plus petit Qualitativement Gr n As n a sans doute pas d quivalent notamment en termes de qualit d information Nous avons en plus la chance d tre imprim en couleur Walther Gr n As Cet avantage est notamment permis par les recettes publicitaires qui contribuent au financement du journal 71 Notre lectorat est en fait sans doute un peu l image du quartier c est dire des habitants ayant un ge moyen sup rieur 50 ans Walther Gr n As n ms Mode de financement les ambiguites des annonceurs Journal gratuit Gr n As d pend financi rement de ses annonceurs publicitaires Si le journal est officiellement dans une situation d autofinancement 1l re oit en fait des subventions indirectes de la ville les responsables de l hebdomadaire ont ainsi sign un contrat de deux ans avec la ville avec le service de r novation ASW Amt f r Stadterneuerung und Wohnungsbauf rderung qui via le Quartiersmagement ach te une page de publicit dans chaque exemplaire Ce lien contractuel a pu poser probl me notamment lors de l analyse de la politique de r novation mise en place par la ville dans le cadre de Stadtumbau Ost en particulier Nous avons bien s r re u des pressions de la mairie et en particulier du service de r novation qui a essay de nous menacer de ne pas nous prolonger le contrat pour la publi
16. accentuant cette strat gie de privatisation progressive du parc 38 Hors restitutions Le d compte s arr te en juin 2007 ce qui laisse envisager une hausse encore plus prononc e pour cette ann e u Les restitutions Le deuxi me faisceau d explications de la diminution du parc de la LWB correspond ce qui a t appel les restitutions De nombreuses personnes ont ainsi fait valoir leur droit sur des biens dont ils avaient t expropri s de force pendant la p riode socialiste Les proc dures judiciaires qui ont suivi ont souvent tra n en longueur pour d terminer avec pr cision les droits des uns et des autres Les derni res proc dures n ont ainsi abouti qu au d but des ann es 2000 soit plus de dix ans apr s la r unification Cela a d ailleurs contribu la d gradation progressive d une partie du parc des principales villes de l Est de l Allemagne en l absence de situation claire sur la propri t des diff rents b timents personne n a voulu entreprendre les travaux d entretien et de r novation n cessaires entra nant de fait une d gradation acc l r e du b ti en particulier dans les centres villes A l chelle de Leipzig la LWB a ainsi d r troc der un tiers de son parc dans le cadre des restitutions dans un processus qui s est tal sur plus de dix ans aussi Pour donner une id e de l ampleur du ph nom ne les restitutions ont en fait concern un nomb
17. cela s exprime par des formules choc consid rant que l Est de l Allemagne est une colonie de la r publique f d rale allemande Ils nous disent nous sommes un peuple non nous ne sommes pas un seul peuple Par exemple mon entreprise apr s la Wende a fait faillite reprise par des ee or Wessis et du jour au lendemain 3 000 personnes se sont retrouv es au ch mage Le dernier jour certains sont descendus la mine et ont appris que c tait le dernier jour tout court C tait impensable entretien 22 Sans faire l apologie de l ex Allemagne de l Est la tr s grande majorit des personnes interview es fait tat d une diff rence presque irr ductible entre Est et Ouest dont la cicatrice conomique est sans doute une des plus saillantes comme l explique en d tail une des habitantes Maintenant apr s vingt ans nous ne sommes toujours pas unifi s l union n a pas encore eu lieu Il y avait des injustices sous la DDR et il y en a maintenant Mais maintenant c est difficile pour plein de raisons Vous rendez vous compte apr s vingt ans on parle encore de Ossis et de Wessis d anciens et de nouveaux L nder Et l Est on gagne moins qu l Ouest pour le m me travail et les retraites de l Est sont plus basses La proximit humaine a disparu Tant a t cass C est triste qu apres vingt ans nous ne soyons pas des Allemands unis toujours pas Il y a toujours cette s
18. complexes et la strat gie quasi rentiere de la LWB A la diff rence des destructions subventionn es seulement par le Land et le Bund les projets de revalorisation sont cofinanc s par tiers par la ville le Land et le Bund Le d faut de l un des trois acteurs fait annuler la subvention des deux autres Les limites de tr sorerie de la ville obligent souvent restreindre d autant les mesures envisag es Les responsables de la ville accusent souvent les dirigeants du Land de ne pas mettre les moyens suffisants pour la valorisation entretien Gabi mairie de Leipzig mais il n est pas s r que l tat des finances locales puisse permettre d assumer des investissements suppl mentaires entretien Wogetra Au total entre 10 et 20 millions d euros ont t investis pour contribuer la revalorisation des espaces des immeubles d truits soit 3 7 millions d euros venant directement de la ville Une ville comme Leipzig quoique de taille relativement importante est souvent embarrass e pour pouvoir mener ses programmes de revalorisation On peut sans peine imaginer que des villes moyennes prouvent des difficult s encore plus grandes r unir les fonds pour la revalorisation Au fond cela traduit un des c t s iniques de Stadtumbau Ost les communes qui ont sans doute le plus besoin de revalorisation sont celles qui peuvent le moins en profiter Au niveau de la LWB la strat gie adopt e s est voulue pragmatique et
19. d habitants C est notamment le professeur Alice Kahl chercheuse qui a dirig ces tudes qui revient sur les diff rentes lignes de force d volution du quartier Le tableau est dress sans circonvolutions de plus en plus de Gr nauer veulent quitter le quartier dans les deux prochaines ann es Ils taient 27 en 1992 ils sont 40 en 1995 mai 1996 Les images du d clin se multiplient pour d crire la situation et son volution les services pour les loisirs manquent mai 1996 les magasins vides s accumulent cras s par la concurrence des grands centres commerciaux juin 1996 Le journal d nonce la responsabilit de la LWB et des coop ratives dans les loyers trop hauts pratiqu s aupr s des petits commerces les emp chant de se maintenir juin 1996 Pour autant au del du portrait sombre les articles se multiplient pour montrer comment et pourquoi Gr nau peut aller de l avant Avec force statistiques l image du quartier par ses habitants est valoris e f vrier 2000 pour montrer par exemple que plus de la moiti des personnes interrog es dans le quartier consid rent que l on vit mieux Gr nau que dans du b ti ancien dans d autres quartiers Leipzig Les probl mes ne sont pas ni s mais on insiste dE Ee surtout sur les avantages majeurs de l infrastructure du quartier Gr nau tait l origine un quartier de maisons entour es de boue Schlammh user photos 16 et 17 un qu
20. de pouvoir obtenir un logement Il fallait tre mari et avoir des enfants pour tre dans les cas prioritaires entretien 13 cl 4 En un logement d cent Quand nous sommes arriv s ce n tait pas facile l ext rieur il n y avait pas encore de rue mais cela nous tait profond ment gal nous avions notre propre logement entretien 21 Gr nau Le caract re d cent du nouveau logement souligne par contraste la v tust du parc ancien souvent d crit comme une accumulation des signes d inconfort Dans notre pr c dent appartement Bitterfeld les conditions taient tr s simples assez dures c tait un deux pi ces de 55 m avec cuisine mais toilettes sur le palier au demi tage sup rieur pas de salle de bain En obtenant cet appartement ici nous avons fait partie des gens les plus heureux et chanceux de la DDR Dans notre ancien appartement nous tions sous locataires et c tait un vieil immeuble qui avait besoin de r habilitation les fen tres devaient tre refaites d urgence entretien 4 A l image des r cits des premiers habitants des grands ensembles fran ais emm nagement dans les grands ensembles est allemand a d abord correspondu une lib ration la joie d avoir un logement soi et l entr e dans le confort moderne Les nouveaux appartements dans lesquels les habitants ont pu ainsi emm nager poss daient des l ments de confort d un niveau sen
21. e entretiens 4 7 10 Il s agit cependant d un groupe socialement prot g b n ficiant d un niveau de vie confortable et dont les membres n ont g n ralement pas subi de p riodes de ch mage ou d accidents de la vie de ce genre En un sens la perception du d clin est souvent amplifi e par le v cu des cons quences de la transformation post socialiste et est att nu e pour ceux qui ont su traverser ce moment de crise sans tre v ritablement touch s Cette discordance rappelle la multiplicit des expressions du d clin dans l exp rience quotidienne du d classement traumatique la simple continuation d un travail qui ne s est pas arr t Elle souligne les diff rents visages du d clin au quotidien qui varient selon les cat gories sociales l ge mais aussi selon les quartiers 4 Approche par quartier La Schrumpfung n est pas un ph nom ne ou un processus uniforme des quartiers en croissance Jouxtent des quartiers plus en difficult Il ne s agit pas ici de faire le portrait conforme des quatre quartiers enqu t s mais de faire ressortir quelques l ments individualisant la perception de ces quartiers par leurs habitants En d autres termes l id e est ns N de tracer les contours d un espace v cu pour peindre une esquisse grands traits de quatre territoires de quatre facettes des situations diverses au sein m me d une ville globalement en d clin a Mockau ou les
22. e par des aspirations conomiques L id e est de placer la soci t dans une position et une situation conomique int ressante sur le march leipzigois Un r f rendum sur les services publics a certes massivement rejet la privatisation des services de la ville dont le logement mais les responsables de la soci t eux m mes envisagent moyen terme une cession d une partie sinon du parc du moins des activit s de l entreprise entretien Hoffmann Certains chercheurs soulignent d ailleurs la probabilit lev e de privatisation partielle des services publics de la ville la LWB tant une des options envisag es Lenk amp Kunze 2007 Nombre d objets vendus 500 450 400 350 300 250 200 4 150 100 4 50 0 4 m Nombre d objets vendus 1992 1993 E 1996 RS 1997 mm 1998 mm 1999 mm 1995 RG 1994 mm 2004 Ds 2005 emm 2006 SSSR 2000 mm 2001 m 2002 m 2003 ma 2007 Graphique 7 nombre d objets vendus par la LWB 1992 2007 Source LWB Zahlen und Fakten 2007 Les objets Objekte sont une notion immobili re souvent floue correspondant plus ou moins un flot ou un groupe uni de b timents Il est donc difficile de trouver une correspondance stricte entre le nombre d objets vendus et le nombre de logements correspondants 3 Le site Internet de la LWB propose galement la possibilit d acheter des maisons ou groupes de maisons
23. ils ont fait des choses bien r cemment avec le skate parc Mais le quartier s est peu peu referm et beaucoup sont partis entretien 25 mais CC aussi entretiens 15 23 Les offres culturelles sont ainsi peu m me d attirer une population jeune souvent plus attir e par les quartiers Sud Cela conduit acc l rer les processus de vieillissement du quartier et intensifier la perception d un d clin dont les destructions ont t l un des signes les plus marquants bien que per us de fa on contrast e par les habitants Photo 26 La Gr nauer Welle la vague de Gr nau La piscine du quartier Source Gr nau Fotolesebuch Photo 27 Le Allee Center grand centre commercial du quartier Source Gr nau Fotolesebuch Une perception contrast e des d molitions Dans l ensemble la d molition de grandes tours semble avoir t relativement bien per ue leur architecture tant souvent peu appr ci e et consid r e comme anonyme entretien 22 Pour autant une diff rence majeure se d gage au sein des habitants entre les personnes habitant le WK7 et le WK8 d un c t qui ont t les quartiers les plus concern s par les d molitions et le reste de Gr nau de l autre Si pour le second groupe les d molitions ont permis de donner plus d air et d espace vert au quartier entretien 16 par exemple les habitants du premier groupe sont souvent tr s critiques par rappor
24. l rer la destruction mais le journal ne pousse pas la critique trop loin dans ce domaine Pour autant la logique de Stadtumbau Ost est peu peu contest e et le journal se fait l cho et le point central du mouvement Stadtumbau Gr nau so nicht Stadtumbau Gr nau pas de cette mani re 2006 qui appelle un arr t des d molitions en particulier dans le WK3 et exige un nouveau plan de d veloppement du quartier et une nouvelle politique de cr dit de la S chsische Aufbau Bank qui finance le programme Stadtumbau Ost Cet appel sign par des responsables associatifs politiques ou par le directeur de la coop rative Kontakt va contribuer l arr t des d molitions et au ralliement des coop ratives ce refus de la poursuite du programme dans ces conditions On note l importance renouvel e du r le de la banque de Saxe et de son impact sur le quartier et son volution ainsi que le caract re pionnier du refus du programme par un acteur immobilier en l esp ce la coop rative Kontakt C est pour d fendre une image plus positive du quartier que le journal se mobilise Son regard relativement peu critique par rapport la LWB l exception de la tour du WK3 dont on vante fr quemment les nouveaux projets est en fait peut tre comprendre aussi dans cette optique celle d une valorisation des qualit s et avantages du quartier et donc des diff rents projets port s par les acteurs immobili
25. paration C est m me parfois de l aversion directe Il y a encore beaucoup faire C tait une s paration tr s forte on peine s imaginer ce que c tait entretien 19 La force du traumatisme est la hauteur de la crise travers e par les populations depuis les ann es 1990 La th rapie de choc ch re Brontje s exprime ici avec force doubl e de ce qui est v cu comme une revanche politique dont la population subit les cons quences sociales et qui a contribu une aggravation des probl mes du d clin et leur p rennit Cela reprend en quelque sorte les th ses de Bafoil 2006 sur la transformation post socialiste pour qui la notion de transfert institutionnel a ainsi impliqu la notion de sup riorit incontestable des institutions et du savoir ouest allemands avec le r le symbolique du Deutschemark et le r le pratique de la Treuhand et de sa politique souvent fond e sur le secret et la brutalit des interventions Cette sup riorit suppos e permettait aussi de justifier ceux qui voyaient dans l Est un march de consommateurs et non de producteurs On retrouve chez Bafoil formul e autrement une conclusion similaire dix neuf ans apr s l quilibre n a pas t retrouv entre Est et Ouest la crise a perdur l Est La pr carit est une r alit quotidienne du march de l emploi est allemand et leipzigois en particulier Les discours des habitants sont parfois tr
26. que ce soit des habitants d crivant leur quotidien centr autour de ce centre de vie du quartier ou des lus locaux comme le responsable de la DSU Demokratische Soziale Union chroniqueur r gulier du journal Un mot d ordre se d gage peu peu lutter contre la d stabilisation organis e du quartier apr s la biblioth que le lyc e maintenant les commerces Ca suffit le collectif habitant du quartier 2003 43 Tous s insurgent contre les proc d s de la LWB et l incons quence de la ville qui fait d un c t voter un plan sur les centres Zentrenplan destin am liorer le maillage commercial urbain et de l autre permet la destruction de l un des centres les plus importants pour Gr nau Les protestations commencent d s 2003 et le journal se fait l un des porte voix de la contestation en incitant notamment signer la p tition pour le maintien des commerces et participer aux manifestations de protestation derri re un slogan Finger weg von unserem Stadtteilzentrum touche pas notre centre de quartier photo 18 La tour sera finalement d molie et les commerces d plac s pour la plupart sans que l offre de rachat de la Neutecta apparue entre temps comme un espoir pour le quartier 2004 16 ne soit accept e par la LWB a Qui a finalement r amp unie plus de 4 000 signatures entretien Walther et Naceur Gr n As ee GE Photo 18 Finger weg von unserem Stadtteilzentrum
27. res La D couverte Kil W 2003 Lauter Leuchtt rme _ Perforationslandschaft Leipzig Plagwitz deutsches Architektenblatt Kil W 2004 Luxus der Leere Wuppertal Verlag M ller Busmann KG Wuppertal Kil W 2003 N 28 Schatten des Neoliberalismus _ berlegungen zum Schrumpfungsprozess ostdeutscher St dte Politik und Zeitgeschichte Kil W 2004 Testfall f r den Epochenwandel der Stadtumbau Ost beseitigt Wohnungen ohne nach dem Kern des Problems zu fragen www schrumpfende stadt de Kil W 2001 juin berfl ssige St dte im Osten wird der Leerstand bek mpft doch der Wohnungsmarkt ist nicht das Problem Deutsche Bauzeitung Kommission Lehmann Grube 2000 Wohnungswirtschaftlicher Strukturwandel in den neuen Bundesl ndern BVBW Kunze C 2007 Arbeitsmarkt und Besch ftigungspolitik in der Stadt Leipzig Dans C Kunze amp T Lenk Grossst dte im Transformationsprozess vor dem Hintergrund europ ischer Integration und internationalen Strukturwandels _ Leipzig und Wroclaw 2000 bis 2004 im Vergleich Leipzig Transformation _ Leipziger Beitr ge zur Wirtschaft und Gesellschaft N 21 22 Kunze C 2002 Die Wirtschaftsstrategie der Stadt Leipzig Dans R Hesse amp C Kunze Die Situation und die Rolle von Grossst dten im Tranformationsprozess _ konomische Entwicklung und soziale Prozesse der St dte Leipzig und Wroclaw 1995 bis 1999 im Vergleich Leipzig Transformation _ Leipziger Bei
28. 12 15 21 24 Tous les postes importants sont tenus par des Wessis Nous ne sommes pas un peuple Pendant la r volution pacifique nous disions nous sommes le peuple Ils nous disent nous sommes un peuple Non nous ne sommes pas un seul peuple entretien 21 Cet antagonisme est donc moins une affaire de parti politique qu une impression vivace de rester sous la coupe de l Ouest jug d j fr quemment responsable d une grande partie du manque d accompagnement du d clin conomique de la ville Le City Tunnel entre hilarit et consternation Certains projets cristallisent l animosit l gard des autorit s municipales comme le City Tunnel qui fait la quasi unanimit contre lui Gouffre a milliards absurdit g chis sont les mots doux les plus faibles qui accompagnent l vocation du projet J ai 108 Le City Tunnel tait cens permettre d viter aux trains de contourner la ville et de pouvoir la traverser rapidement gr ce un tunnel reliant la gare centrale au sud de la ville Le projet tait destin aux trains grande vitesse allemands les ICE et devait co ter une somme avoisinant le demi milliard d euros Touchant sa fin le chantier a connu quelques probl mes au del de la g ne occasionn e par les travaux et du surco t de 500 autres millions d euros au del des probl mes de trac qu il a fallu plusieurs fois modifier le trac allait manquer la
29. 15 65 ans moyenne ville 10 8 e Vacance moyenne 13 e Nombre de b n ficiaires de ALG II en 2007 22 7 pour mille personnes entre 15 et 65 ans moyenne ville 18 6 cl A e Profil de la premi re CAH classe 6 Tableau 7 Paunsdorf en quelques chiffres Source donn es du Amt f r Statistik und Wahlen Zentrum S d Ost en quelques chiffres e Population 2008 11 826 habitants e Evolution de la population en taux annuel de croissance 1992 1994 1 1 an moyenne ville 1 3 an 1994 1999 1 1 an moyenne ville 0 2 an 1999 2004 0 4 an moyenne ville 0 4 an 2004 2008 1 2 an moyenne ville 0 3 an e Migrations 1993 2001 1 099 habitants total ville 41 241 2002 2007 804 habitants total ville 6 848 e Age moyen 2007 42 6 ans moyenne ville 43 5 ans Diff rence 1992 2007 1 1 ann es moyenne ville 3 5 ann es e Ch mage Taux de ch mage 2007 12 2 des 15 65 ans moyenne ville 11 3 Taux de ch mage 1999 7 8 des 15 65 ans moyenne ville 10 8 e Vacance moyenne 14 e Nombre de b n ficiaires de ALG II en 2007 17 7 pour mille personnes entre 15 et 65 ans moyenne ville 18 6 e Profil de la premi re CAH classe 2 Tableau 8 Zentrum S d Ost en quelques chiffres Source donn es du Amt f t Statitstik und Wahlen Dans l ensemble la population enqu t e est certes plus g e que la moyenne de Leipzig mais elle
30. 2002 2007 1 326 habitants total ville 6 848 e Age moyen JF 2007 53 6 ans moyenne ville 43 5 ans Diff rence 1992 2007 13 4 ann es moyenne ville 3 5 ann es e Ch mage Taux de ch mage 2007 10 7 des 15 65 ans moyenne ville 11 3 Taux de ch mage 1999 10 4 des 15 65 ans moyenne ville 10 8 e Vacance moyenne 14 e Nombre de b n ficiaires de ALG II en 2007 16 4 pour mille personnes entre 15et 65 ans moyenne ville 18 6 e Profil de la premi re CAH classe 6 Tableau 3 Gr nau Ost en quelques chiffres Source donn es du Amt f r Statistik und Wahlen Gr nau Mitte en quelques chiffres e Population 2008 12 286 habitants e Evolution de la population en taux annuel de croissance 1992 1994 1 an moyenne ville 1 3 an 1994 1999 4 an moyenne ville 0 2 an 1999 2004 4 2 an moyenne ville 0 4 an 2004 2008 1 5 an moyenne ville 0 3 an e Migrations 1993 2001 780 habitants total ville 41 241 2002 2007 1 420 habitants total ville 6 848 e Age moyen 2007 48 2 ans moyenne ville 43 5 ans Diff rence 1992 2007 10 ann es moyenne ville 3 5 ann es e Ch mage Taux de ch mage 2007 17 4 des 15 65 ans moyenne ville 11 3 Taux de ch mage 1999 13 6 des 15 65 ans moyenne ville 10 8 e Vacance moyenne 19 e Nombre de b n ficiaires de ALG II en 2007 25 5 pour mille personnes entre
31. Bayeriscer Bahnhof qu il a fallu d placer de 20 m tres le projet a en partie rat sa mission puisque les quais se sont r v l s trop petits pour accueillir les ICE visite sur site Ce projet pharaonique servira donc aux seuls trains r gionaux Florentin 2008 er E GE vu que l ancien maire de Leipzig M Lehmann Grube tait d u de ce que la ville tait devenue Mais c est normal Tiefensee et L tke Daldrup n ont jamais rien voulu entendre comme par exemple pour le City Tunnel Il y a eu des suggestions pour un pont mais ils ont voulu faire leur souterrain et ils ont aussi beaucoup d truit Mais le probl me c est que ce ne sont pas des gens de Leipzig ce sont des gens de l Ouest qui ne savent pas du tout ce qui se passe ici entretien 24 Une fois encore on conteste le manque d adaptation des ing nieurs au contexte local et une forme d importation de concepts venus de l Ouest sans qu ils soient n cessairement judicieux pour le contexte leipzigois Ce qui est critiqu c est aussi le caract re somptuaire de la d pense alors que la conscience du manque de moyens financiers de la mairie est assez lev e entretien 4 par exemple Nuance un groupe d optimistes L valuation n gative de l volution conomique sociale et urbaine de la ville doit cependant tre nuanc e Un groupe d habitants fait montre malgr tout d un certain espoir en une reprise qui aurait d j t amorc
32. Les crit res utilis s et les probl mes de continuit La nature non aboutie de cet atlas explique sans doute que les crit res utilis s ne soient pas distinctement nomm s ou d taill s Au gr des cartes disponibles on retrace cependant ce qui a d constituer la matrice des classifications Quatorze crit res apparaissent ainsi e quatre sont d ordre purement d mographique population densit de population population par cat gorie d ge et statut marital e cinq rel vent de la trame urbaine et de la qualit des logements date de construction indicateurs de confort des logements douche et toilettes taille des logements nombre de personnes par appartement vacance e quatre ont trait la trame et au maillage des quipements proportion de m decins de restaurants d artisans et de petits commerces pour 1000 habitants e un seul est li la structure conomique taux de ch mage Les quatorze crit res dans le d tail population 1981 et 1989 1995 densit de population 1991 1993 1995 population par cat gorie d ge en 1993 statut marital en 1993 cl mp jph ch mage 1995 date de construction avant 1918 1918 1945 1945 1970 1970 et apr s indicateurs de confort douche toilettes en 1993 taille des logements en 1993 nombre de personnes par appartement en 1993 vacance en 1995 m decin pour 1000 habitants en 1993 restaurants pour 1000 hab
33. Plattenbau Le d clin mode d emploi pour une approche micro g ographique gt Quelle strat gie de lutte contre le d clin est men e par les diff rents bailleurs de la ville La jungle immobili re et les m thodes alternatives d adaptation au d clin gt Quelles sont les pratiques sociales et les perceptions du d clin des habitants Le d clin au quotidien Carte de situation Leipzig en Allemagne Fait avec Philcarto httpi parec clut incernec fr ph119e 1 DH e Daniel Florentin Carte 1 carte de situation Leipzig dans le territoire allemand Source laboration personnelle Donn es issues du logiciel Philcarto 2 En Leipzig noms des quartiers OGohisS d 91 Gohlis Mite 92 Gohis Nord Carte 2 Leipzig Noms des quartiers Source laboration personnelle BR Leipzig histoire d une extension L gende WM quartiers originels 176835 ann es 1970 FE Gr nderzeit 1870 1918 P ann es 1990 ann es 1920 et 1930 g 9 Daniel Florentin Carte 3 Leipzig et les annexions Source laboration personnelle 4 jJ Premi re partie Le d clin mode d emploi pour une approche micro geographique Sommaire A Leipzig une shrinking city ins r e dans des spirales de d clin 1 Une double spirale g n rale la transformation post industrielle et le d clin d mographique europ en 2 Troisi me spirale g n rale les difficult
34. a pas de cinema il n y a rien mais c est une zone r sidentielle Ici il manque tout hier fehlt alles Quand nous sortons nous allons parfois dans Sch nefeld pour les restaurants Sch nefeld est agr able car on peut y faire ses courses normalement entretien 6 Le quartier se transforme peu peu en zone purement r sidentielle en dortoir pour les personnes actives Le centre ville exerce un fort tropisme pour toutes les activit s culturelles ou pour certains le quartier plus proche de Sch nefeld consid r comme plus dynamique en termes d offre commerciale et culturelle De fa on notable une habitante voque Sch nefeld comme un quartier plus normal pour y faire ses courses soulignant en contrepoint la perception anormale de l rosion de la trame commerciale du quartier et sa mue vers une zone purement r sidentielle Mockau ou tout du moins les Mockauer rencontr s pr sentent le visage d un quartier touch par certaines spirales du d clin en situation quasi p riurbaine Sa population vieillie ou vieillissante reste attach e au quartier mais certains craignent une paup risation accrue dans les ann es venir une sorte d approfondissement des spirales du d clin pour un quartier qui s est avant tout transform en zone r sidentielle b Gr nau ou la ville dans la ville Le quartier de Gr nau est une ville dans la ville Par ses dimensions par son quipement par ses infrastructures
35. am liorer la vie dans le quartier o Conseilleriez vous un ami de d m nager dans le quartier Pour quelles raisons o Souhaiteriez vous que vos enfants habitent dans le quartier quand ils seront adultes e Information et participation citoyenne o Connaissez vous des associations dans le quartier la ville relance ventuelle sur le Quartiersmanagement dans Gr nau En tes vous membres o Lisez vous les publications locales ou les journaux de la ville LVZ brochures de la mairie Gr n As Qu en pensez vous o Vous sentez vous suffisamment inform Comment trouvez vous les publications la communication de la ville de la coop rative s Leipzig o Comment jugeriez vous l volution de la population de Leipzig schrumpfend wachsend stagnieriend A plus ou moins long terme o Comment jugeriez vous l volution conomique de Leipzig Avez vous t touch personnellement par la perte de votre emploi au moment de la Wende Comment s est op r e la transition o Racontez comment de votre point la ville a volu avant 1990 de 1990 2005 dans les deux trois derni res ann es o Les nouveaux habitants qui sont ils sont ils nombreux O s installent ils 3 h o Que pensez vous de grands projets comme la Neue Messe le City Tunnel ou le Hub DHL o Stadtumbau Ost Qu associez vous au concept de Stadtumbau Ost Avez vous d j entendu parler de certains plans de destruct
36. am nageur a d cid de le reconvertir en locatif et de le vendre par petits segments seuls deux sont lou s sur les 20 25 blocs pr vus pour la r habilitation mu En Photo 25 Les op rations de la Essener Strasse Partie non r habilit e Source Photo personnelle Ce r cit dit la fois la stagnation g n rale la vacance importante qui touche le Sud ou l Est du quartier dans de l habitat ancien non r nov et trop peu attractif dans un contexte d accessibilit r duite et le d clin g n ral de la trame commerciale Deux tours de seize tages appartenant la LWB ont d ailleurs t d truites dans le cadre de Stadtumbau Ost pour diminuer la vacance du quartier Tous les habitants interrog s ont cependant vu cette d molition comme un signe d am lioration du quartier Ce consentement la destruction est toutefois nuancer par le fait qu aucun n y vivait ou ne connaissait des gens qui y habitaient Deux autres l ments viennent compl ter le tableau d un quartier sur la pente douce du d clin les fermetures d cole et le manque d infrastructure culturelle Le vieillissement g n ral de la population a pour corollaire la diminution du nombre de familles de jeunes couples La spirale se poursuit avec la fermeture de plusieurs coles au cours des derni res ann es Une des familles dont l enfant est bient t en ge d tre scolaris r fl chit d ailleurs un possible d m nageme
37. amp Kuntze M 2007 Entwicklung der kommunalen Einnahmen und Ausgaben der Stadt Leipzig unter finanziellen und strukturellen Gesichtspunkten und unter besonderer Ber cksichtigung der personellen Umstrukturierung des Verwaltungsapparats Dans C Kunze amp T Lenk Grossst dte im Transformationsprozess vor dem Hintergrund europ ischer Integration und internationalen Strukturwandels _ Leipzig und Wroclaw 2000 bis 2004 im Vergleich Leipzig Transformation _ Leipziger Beitr ge zur Wirtschaft und Gesellschaft N 21 22 Lorrain D 2006 La d rive des instruments Les indicateurs de la politique de la ville et l action publique Revue fran aise de science politique 56 3 pp 429 455 L tscher L 2005 Shrinking East German cities Geografia Polonica pp 79 99 L tke Daldrup E 2000 n 91 Die Neue Gr nderzeit _ ver nderte Rahmenbedingungen erfordern neue Strategien in der Stadtentwicklung Raumplanung _ Dortmund L tke Daldrup E 2003 cahier 1_ f vier Die perforierte Stadt_neue R ume im Leipziger Osten Information zur Raumentwicklung Monnier A 2006 Demographie contemporaine de l Europe _ Evolutions tendances d fis Armand Colin Nuissl H 2005 The consequences of urban sprawl in a context of decline The case of Leipzig UfZ Nuissl H amp Rink D 2004 Sprawl und Schrumpfung das Beispiel Leipzig Dans UFZ Diskusssionspapiere Nuissl H amp Rink D 2006 Suburbanisierung
38. anders vert vivant et diff rent L hebdomadaire citoyen contribue cr er cette image par le r cit toujours renouvel des projets et cr ations allant dans ce sens et par la promotion continue des initiatives culturelles dans le quartier Cela illustre d un c t la diversit et le dynamisme d un quartier souvent stigmatis tout en ayant de l autre une fonction incitative pour une d marche proactive destin e revaloriser le quartier et son image ext rieure Trois l ments semblent se d gager de ce tableau des perceptions par le prisme journalistique Si le programme de r novation urbaine suscitait des inqui tudes pr ventives il n a pas fait l objet d une contestation a priori Ce comportement montre peut tre un consentement aux logiques de la d molition et une int riorisation des r alit s du d clin et du discours public l accompagnant savoir la n cessit de d truire une partie du parc pour r quilibrer le march immobilier Cependant quelques points noirs sont rapidement apparus le manque de coordination de la r novation l absence d informations claires sur les d molitions et l engrenage de la destruction notamment dans le WK amp 8 Certains projets de d molition ont ainsi fait l objet de ni grosses pol miques pour les effets socio spatiaux qu ils allaient engendrer et qui allaient contre courant de la politique affich e de valorisation du quartier C e
39. assez d sagr able et c est aussi une des raisons pour lesquelles j ai d m nag C est aussi une des raisons pour lesquelles ma fille va d m nager parce que la o elle habite il y a plein de Russes et du coup plein de probl mes de drogue elle n en peut plus entretien 27 Les st r otypes habituels li s aux grands ensembles qui correspondent malgr tout parfois une frange de la r alit sont ainsi d plac s du grand ensemble en g n ral ceux des autres bailleurs En un sens les habitants rencontr s sont avant tout attach s leur logement dans la coop rative aux grands ensembles de Kontakt gr ce aux services qui leur sont propos s L adh sion est toutefois parfois plus La qualit des services fait m me des mules Ici c est agr able et c est sensiblement mieux que la LWB o tout tait non r habilit et o les charges taient du coup tr s lev es C est tellement bien que ma fille va venir s installer dans la maison d c t entretien 27 h E large et d nonce dans la stigmatisation syst matique de ce type d habitat l importation de certaines notions venues de l Ouest de l Allemagne avec la r unification La mauvaise image des Plattenbauten un concept ouest allemand import Pour beaucoup le grand ensemble est non seulement le lieu d un habitat appr ci mais aussi l objet d une stigmatisation injuste qui fait ressortir une di
40. centraux la r habilitation et la revalorisation du centre par la mairie ont g n r une sorte d effet de vase communicant reportant une partie des spirales du d clin sur les quartiers les plus en marge de la ville et notamment les zones de grands 35 Cela s explique sans doute entre autres par le faible nombre relatif de grands ensembles dans les villes de l Ouest WBS 70 Wohnbauserie 70 est le standard le plus fr quemment construit datant de 1970 Le PH9 Punkthaus la maison point strictement PH11 ou PH16 est une tour de 9 11 ou 16 tages s jJ ensembles On peut se demander si ces territoires ne sont pas aussi atteints le plus durablement par ces processus de d clin ayant b n fici d une autre attention des pouvoirs publics que le centre ville et tant consid r s comme des zones paup ris es C est donc une sorte de laboratoire des enjeux du d clin au quotidien dans sa version la plus r cente Pour viter de g n raliser l extr me la situation des grands ensembles nous avons opt pour une enqu te dans quatre quartiers Mockau en marge de la ville au Nord Est quartier quasi p riph rique moins bien reli en transports urbains que les deux suivants Gr nau le quartier d cri par excellence Paunsdorf l extr me Est de la ville qui est une zone de grands ensembles plus r cente que Gr nau et n en a pas la r putation sulfureuse et enfin Zentrum S d Ost dans la zone c
41. cher avec la serrure casser donc A partir de 70 ans les membres de la coop rative re oivent pour leur anniversaire un bouquet de la coop rative un coup de t l phone et une f te est organis e pour eux dans le local de la coop rative du quartier cl pp changer a aurait fait vraiment cher Ce sont tout plein de petites choses mais qui nous rendent service entretien habitant n 2 Cette strat gie a t clairement d cid e pour lutter contre la Schrumpfung en prenant en compte les 12 de vacance moyenne de la ville Avec moins de 7 de vacance Kontakt est la coop rative ayant le taux de logements inoccup s le plus bas de l ensemble du monde coop ratif leipzigois Ces bons r sultats et cette bonne image aupr s de la population ont fait souvent dire certains membres de la coop rative que Kontakt avait su garder le flair coop ratif qui a parfois disparu chez d autres Mais cette politique locative n est pas seulement orient e vers des questions de services la personne La bonne r putation de la coop rative s est construite gr ce l alliance r ussie d une strat gie bas e la fois sur les services la personne et sur l am lioration du b ti passant notamment par des projets innovants et le refus de la logique de Stadtumbau Ost d cr atif et innovant le refus de Stadtumbau Ost Un refus politique De fa on unique dans le monde immobilier leipzigois la coop ra
42. confortable la diff rence de ce qui peut se trouver chez d autres bailleurs Ces avantages des grands ensembles ne sont pas simplement la trace d une nostalgie d une entr e dans le confort moderne qui serait aujourd hui d pass e Pour les habitants elle correspond toujours une r alit qu ils habitent depuis une trentaine d ann es ou seulement quelques mois La qualit des Plattenbauten est comme un secret qu on garde de l int rieur les connaisseurs savent les sceptiques critiquent et sont souvent surpris du contraste entre l image qu ils s en font et la r alit de ce qu ils voient Le quartier a mauvaise r putation notamment pour la propret mais c est ici bien plus propre que dans de nombreux autres quartiers La raison de cette mauvaise r putation Les Plattenbauten et la fa on dont on les a construits le principe tait de d truire l individualit par ce type de logements Chacun se sentait un peu comme enferm dans son tiroir Mais quand les gens viennent ici ils sont surtout tonn s de voir quel point c est agr able c est plus l effet aha et la bonne surprise que les critiques Et ici c est quand m me le top du top en mati re de chauffage avec en plus des fen tres paisses Ici il y a de la place beaucoup de place et on peut tout utiliser Il y a plein d avantages comme le c ble pour Internet le chauffage Et maintenant ils sont en train
43. conomique de la ville n est souvent que le reflet de parcours de vie marqu s par cette rupture par les p riodes de ch mage ou les d classements plus importants Sans vouloir faire le r cit continu de l ensemble des p riodes de ch mage des uns ou des autres quelques extraits de vie donnent voir une esquisse de la violence du choc qu a pu repr senter la transformation post socialiste au niveau individuel Pour chapper aux difficult s d un march du travail atone nombreux sont ceux qui sont partis l Ouest souvent les enfants entretien 4 par exemple Nombreux sont aussi les habitants qui ont t touch s par la faillite de leur entreprise et ont alors d passer par les trav es du ch mage souvent de longue dur e Les deux pisodes suivants n en sont qu un exemple parmi d autres notamment dans une des industries qui faisaient le renom de la ville savoir le monde de l dition Par exemple moi ma firme a mis la cl sous la porte Je me suis retrouv pendant 8 semaines au ch mage et apr s j ai utilis le fait de pouvoir partir en pr retraite J tais chez Polygraph qui a t repris par deux firmes apr s la Wende Holland et Heidelberg Polygraph avait 2 000 employ s ici il n y en a plus que 100 entretien 29 La pr retraite fait souvent office de solution pour viter le ch mage de trop longue dur e les perspectives de retrouver un emploi pour les s niors tant infimes qui pl
44. conomique en soit d ailleurs probante photo 3 Photo 3 un parking de la LWB vide comme souvent Reudnitz Source photo personnelle c entre vocation sociale et logique de rentabilit Le programme Stadtumbau Ost et les strat gies locatives de la LWB ont permis la soci t de faire diminuer drastiquement son taux de vacance Avec un taux de logements inoccup s oscillant entre 4 et 6 le bailleur communal est parmi les groupes immobiliers les mieux lotis alors qu il d passait les 20 avant la mise en place du programme de r novation urbaine La LWB y a gagn en assainissement financier mais elle a ainsi contribu d grader son image aupr s de la population Le constat n est pas simplement li aux cons quences de Stadtumbau Ost mais aussi l volution de la population du bailleur Il est souvent reproch v jJ au bailleur d avoir regroup tous les cas les plus probl matiques entretiens habitants 1 14 et 19 et de remplir ses appartements en jouant sur la client le la plus fragile socialement Bailleur communal la compagnie n est cependant pas proprement parler un bailleur social A la diff rence des organismes de gestion du parc social fran ais la LWB poss de une palette de logements tr s large recoupant tous les secteurs du march et proposant donc des logements pour des loyers allant du meilleur march pour 2 85 m aux niveaux les plus lev s ou parmi les plu
45. contre les assimilations un peu trop h tives entre les soci t s desindustrialisees de l Est et les soci t s post industrielles de l Ouest Les causes n en sont selon lui pas comparables et les villes de l Est de l Allemagne souffrent de probl mes syst matiques voire syst miques qui sont la r sultante de la structure d Etat et d conomie de l poque socialiste C est tout le syst me productif et l organisation du syst me conomique qui se sont vus boulevers s en moins de dix ans Face une concurrence contre laquelle elle n tait pas arm e une bonne partie de l industrie est allemande et en particulier leipzigoise s est retrouv e dans une situation de faillite presque cl 3 En H imm diate En peine quatre ann es de 1989 1993 la ville avait perdu 90 000 de ses 100 000 emplois industriels Nuissl amp Rink 2004 Leipzig n est pas un cas isol et les exemples se comptent par l gion de villes dont l industrie s est effondr e Christine Hannemann parlant m me d une sorte de syndrome d Hoyerswerda Hoyerswerda ist berall Cette ville dont le charbon avait fait les heures de gloire avec le plus grand Konzern europ en du secteur a ainsi connu une d sindustrialisation aussi rapide que douloureuse Ville jeune et prosp re du temps de la RDA on lui promet 50 de retrait s dans les dix ann es venir les habitants plus mobiles ayant quitt la ville d s qu
46. culturelles de la ville C est ce qui explique notamment que les appartements de ce bloc soient maintenant tous lou s et qu il y ait m me une liste d attente pour pouvoir y acc der Les services la personne la r volution par les services 3 L accent a t galement mis sur quelques services du quotidien Tout a commenc il y a cing sept ans C est ce moment l que nous avons d marr notre collaboration avec Caritas et que nous avons propos plus de services cause du march Nous avons compris que si nous restions simplement des loueurs et des administrateurs de bien c tait la vacance assur e il fallait faire plus que cela soit accompagn par quelque chose En 2001 2002 le march s est compl tement modifi Le temps o les gens ne voulaient simplement qu un logement tait r volu Ils veulent plus C est pour cela que nous avons mis en place notre strat gie marketing et une fa on nouvelle d aborder le probl me en g n ral ein generelles neues Herangehen Plusieurs ont pens dans la coop rative que j tais fou K hler Wogetra La croyance pr vaut d avoir chang de mission de m tier en prenant en charge des services qui devraient parfois tre pris en charge par l Etat le Land ou la commune On ne saurait mieux dire ce passage cette logique commerciale dans un syst me marqu par la concurrence Outre la pose gratuite de la cuisine la Wogetra a d velo
47. d calage temporel et une intensit moindre La deuxi me classification exploratoire vient en quelque sorte confirmer une partie des tendances d j d celables partir de ces premiers indicateurs consid r s comme plus Stables et fiables Deuxi me classification exploratoire 0 01 02 03 04 05 06 07 08 09 1 1 1 12 13 14 15 16 17 18 19 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 3 34 32 33 34 35 36 37 38 39 4 41 42 E eler e igie El ep XNBS8AIU ep Seu Inertie expliqu e par 8 classes 73 67 de l inertie totale C03 C04 C05 CO6 C07 BE 32 101 32 101 32 101 32101 32 101 3 2 4101 TX CHOM 07 CR CHOM 97 07 CR REVENU MOYEN WOHNGLDO ALG 2 RED Chaque b ton repr sente la distance de la moyenne de chaque classe la moyenne g n rale Cette distance est exprim e en nombre d carts types de chaque variable u b ton coup ou 3 cart types Graphiques 5 et 6 arborescence de CAH exploratoire et profils de classes Source r alisation personnelle via Philcarto Partition n 7 73 67 RE Casse rn 10 RE 2 ca 12 Darsel Florentin Classe n 03 Ne 16 Fat avec Philcato 0907 2006 00 41 05 HtpWphilearto free fr Cissse nOs Ne 7 EEE Cissse n 06 Ne 3 Cissse n 06 Ne 7 H Cisse n 07 Ne 7 Gasse n 06 Nw 1 Carte 9 Essai exploratoire de CAH Source r alisation personnelle partir de donn es du Amt f r Statistik und Wahlen a fF A l excepti
48. dans ses capacit s d action C est ce qui explique en partie son repli sur des programmes ou des projets forte teneur symbolique et au moindre co t comme les W chterh user Florentin 2008 L ancien responsable de la planification de la ville L tke Daldrup ne d fendait d ailleurs pas une autre politique L tke Dalrup 2000 2003 amp Stadt Leipzig_ Dezernat Planung und Bau 1999 l enjeu tait de cr er une image de marque de supporter des id es fort capital marketing et faible co t conomique On peut y 18 Pour ponger les d ficits de la ville la commune de Dresde a vendu le bailleur communal la WOBA un fond de pension am ricain 7 Les W chterh user strictement les maisons gard es sont n es d une id e ayant merg en 2003 pour lutter contre la vacance de certaines maisons et concernent treize maisons dans toute la ville Un groupe d am nageurs ind pendants et d architectes a ainsi cr avec le soutien de la ville une association Haushalten e V dont le but tait de contribuer la pr servation de l h ritage patrimonial de la ville entretien Haushalten e V En d autres termes le but de l association est de sauver un certain nombre d immeubles reconnus pour leur valeur patrimoniale souvent de l poque Gr nderzeit et dont l tat de salubrit appelle une r habilitation que les propri taires ne sont pas en tat de payer L id e est alors
49. de repeuplement apr s avoir connu une forte vague de d population au d but des ann es 1990 et jusqu au tournant des ann es 2000 L encore les traces du d clin sont loin d tre pleinement effac es le taux de ch mage et les indicateurs de pr carit tant sup rieurs aux niveaux d j lev s de la ville dans son ensemble Ces quartiers jeunes sont en pleine mue sociologique avec de nombreux nouveaux arrivants un solde migratoire positif et une population rajeunie Il est difficile de d crire quantitativement ces nouveaux arrivants les donn es sur les revenus n tant pas probantes et les informations sur le capital culturel de ces nouveaux habitants n tant pas disponibles Pour autant l arriv e massive de ces habitants a pu cr er des poches de tension immobili re dans un march immobili re globalement fortement d tendu Les loyers sont ainsi ponctuellement relativement plus lev s ou en cours d augmentation dans des quartiers comme Schleussig Plagwitz la S dvorstadt ou Connewitz Cette augmentation est n cessairement socialement s lective et contribue la mise en place progressive des conditions propices un processus de gentrification 7 Sa th orie veut qu il y ait un diff rentiel de loyer rent gap quand la d t rioration des immeubles est si avanc e que la rente fonci re du site est plus faible que la rente potentielle de son meilleur usage et donc quand la r habilitation des quartiers
50. dix types de quartier De fa on tonnante ils ne correspondent pas toujours strictement aux limites de quartier administratives et n ont pas t synth tis s dans une carte g n rale de la ville rendant les regroupements par avance suspects et sans doute insuffisants ou insuffisamment expliqu s En reprenant les quartiers cit s et en assimilant les sous quartiers leur quartier de rattachement administratif on obtient la carte 7 Nous d taillons ici les diff rents types strictement tels qu ils sont pr sent s Le type 1 est appel quartier bourgeois de l poque wilhelminienne avec un type de b ti caract ristique Tous ces quartiers sont caract ris s par une certaine proximit au centre ville une forte diminution de la population de 1981 1993 un nombre d trangers et un taux de ch mage plus faible que la moyenne de la ville Ces quartiers Halbwachs pr cise ainsi dans une anecdote tr s parlante le peu de rigueur qu il y a mesurer l volution d une population en ne s int ressant Ou aux moments initial et final Rien n emp che la population d avoir fortement cr pour decroitre ensuite ou inversement La continuit des donn es est alors un imp ratif pour saisir les dynamiques de mani re claire et juste et viter les surinterpr tations douteuses er EEN es sont cens s tre un march immobilier dynamique b n ficiant d une bonne infrastructure commerciale et ont t
51. entra ne l arr t du financement par les autres partenaires et limite a plus forte raison l arriv e d investissements priv s Les fonds allou s par le Land de Saxe au titre des investissements dans la ville de Leipzig ont ainsi fortement d cru et sont pass s de 55 1 millions d euros en 2002 16 4 millions d euros en 2006 en grande partie en raison des manques de la ville pour assurer sa part dans les programmes financement triple C est notamment toute la partie du programme de r novation urbaine Stadtumbau Ost consacr e la revalorisation des zones concern es qui est touch e Malgr un refus massif de toute privatisation des services publics jusqu en 2011 lors d un r f rendum local B rgerentschied certains auteurs consid rent que la solution politique envisag e pour op rer le n cessaire d sendettement passera par des privatisations partielles ou compl tes Lenk amp Kuntze 2007 Les cibles privil gi es pourraient en tre l image de ce qui s est fait Dresde avec la WOBA le bailleur communal la LWB ou les services urbains de distribution de l eau du gaz ou des transports En euros par t te 700 600 L nder de l Est et Berlin 500 300 L nder de l Ouest 200 100 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Graphique 2 D veloppement des investissements des communes allemandes Source Guih ry et Werner 2005 La ville se trouve donc amoindrie
52. fait l exp rience Une diff rence majeure avec la LWB Ici il n y a rien que du positif tout est neuf et ce n est pas comme chez ces sagouins de la LWB ici ils s occupent des gens et des appartements entretien 14 Les paroles sont rudes mais soulignent aussi le contraste avec la situation v cue chez d autres propri taires et notamment le bailleur communal accus d tre souvent trop distant et peu proche de ses 98 5 f Lo DES e Un exemple parmi d autres on se sent toujours bien trait dans cette coop rative Le service est vraiment bon avec un Hausmeister tr s pr sent un service d avarie le service pour les cl s je trouve a vraiment bien et rassurant entretien 5 m G E habitants entretiens 17 19 20 27 33 A la diff rence la prise en charge par les quipes de la coop rative est vue comme un quasi privil ge C est unique dans le monde des coop ratives entretien 20 Le sentiment communautaire qui se d gageait l chelle des immeubles ou des blocs se retrouve en fait amplifi l chelle de la coop rative On peut y voir une sorte de sentiment de reconnaissance sociale un entre soi coop ratif Une voisine m a dit qu ils taient plus prompts r agir Elle n avait pas tort La coop rative fait beaucoup pour qu on ne reste pas seul Si on le veut on a des contacts J ai envie de rester dans la coop rative C est vraiment agr ab
53. fortement revaloris s depuis 1990 Le type 2 correspond au profil de quartiers petit bourgeois de l poque wilhelminienne avec un b ti mixte Il est caract ris par l alliance id ale entre une distance avantageuse du centre et une situation calme Sa structure sociale est cens e tre relativement mixte sans plus de pr cisions Le type 3 correspond aux lotissements petit bourgeois de maisons individuelles des ann es 1920 et 1930 Ce sont des quartiers r sidentiels marqu s par une structure de b ti en maison individuelle ou pour deux familles La cat gorie des habitants g s d une quarantaine d ann es est surrepr sent e malgr la pr sence de nombreux foyers tudiants Marienbrunn On trouve peu ou pas de ch meurs et d trangers dans ces quartiers Le d veloppement de cette zone est stable avec une tendance progressive la revalorisation Le type 4 correspond aux lotissements petit bourgeois de maisons individuelles et collectives des ann es 1920 et 1930 Les auteurs de la typologie contestent la qualit esth tique de ces quartiers ce qui en justifie le caract re bon march Ces quartiers ont connu une diminution de la population de 1981 1989 et une augmentation depuis 1993 comme cons quence des migrations aux marges de la ville Le nombre de ch meurs est ici moins lev que la moyenne de la ville et la population est tr s critique et remont e contre les plans d
54. habitants rencontr s se consid rent souvent comme habitant le centre ville alors qu ils n en sont que dans une des extensions Mais sempiternellement le caract re central de la localisation joue sur leur choix r sidentiel leurs pratiques quotidiennes et l impression d une am lioration constante des conditions de vie depuis la Wende En d autres termes ils sont l illustration d une politique municipale qui a surtout orient ses strat gies vers la r novation et la valorisation des quartiers centraux Conclusion Le d clin de la ville de Leipzig est multiple et multiforme il s exprime diff remment selon les quartiers alternant entre croissance ponctuelle stagnation et d prise il est galement l agr gat de facteurs aussi bien d mographiques qu amp conomiques sociaux et urbains L approche micro g ographique r v le les diff rents visages des cons quences sociales et spatiales de la transformation post socialiste La tendance g n rale semble faire appara tre une aggravation progressive des disparit s sociales et spatiales touchant en particulier les quartiers de grands ensembles cr ant une sorte d effet Plattenbau Cet effet est cependant relativiser selon les strat gies mises en place par les diff rents bailleurs Si certains acteurs du march immobilier ont opt pour un retrait progressif des quartiers de Plattenbauten par la vente ou la d molition de leur parc d autres ont fait
55. ils le pouvaient seuls restant les plus pr caires et les moins mobiles Le risque est ainsi non seulement celui d une baisse de la population mais du d veloppement d une pauvret du troisi me ge Dans une vision dramatis e et quelque peu romanc e Wolfgang Ku pr dit m me que le dernier employeur de ces villes de vieux sera le cimeti re Ce syndrome d Hoyerswerda n est pas une le isol e du reste c est un probl me qui affecte la plupart des villes de l Est de l Allemagne et qui touchera peut tre bient t l Ouest de l Allemagne galement selon Hannemann 2003 Plus qu une th rapie de choc c est m me un processus de d s conomisation ou Hannemann d crit Hannemann 2003 La d sindustrialisation est alors comprendre de deux mani res la fois comme le passage d une conomie base majoritairement industrielle une conomie tertiaire et comme le simple non remplacement d une industrie qui s est effondr e C est toute l Allemagne de l Est et une bonne partie des anciennes Nations du bloc de l Est qui sont concern es par ce type de processus souvent appel la Tranformation dans les diff rentes publications L id e que l on peut en d gager est d ins rer les probl mes de d population dans un contexte plus large o tous les secteurs et domaines se tiennent et font syst me la d population Depopulation est un des sympt mes de ce d clin a
56. imp ts et taxes qui taient mis en place pour moderniser des lotissements pas seulement les maisons mais aussi toute l infrastructure des rues les espaces verts aient t donn s pour rien L hnert Kontakt Le constat est amer mais dit aussi la r alit de l atmosphere de l poque C tait la belle poque de Leipzig Leipzig tait la ville en plein chamboulement la plupart des grues taient Leipzig Nous tions de l avis qu Leipzig tout allait aller de l avant Leipzig devait devenir semblable Francfort sur le Main dans sa p riode dor e La possibilit d un d clin tait non seulement pas admissible elle tait simplement impensable et les probl mes qui commen aient poindre devaient se r soudre d eux m mes du moins le pensait on C est la fin des ann es 1990 que le tournant a eu lieu au sein de la coop rative le d clic vers la conscience du d clin A partir de 1994 1995 cela a commenc appara tre nous avons eu beaucoup de vacance Mais l poque la devise qui pr valait tait a ne peut pas tre vrai Cela nous a pris deux ou trois ans pour en prendre vraiment conscience quand nous avons atteint 10 de vacance vers 1997 1998 Les chiffres nous ont alors fait r agir de fa on univoque Avant la publicisation et la reprise au niveau national du d bat via la commission Lehmann Grube Kontakt a d cid de r orienter ses pratiques pour s adapter aux
57. in schrumpfenden Stadtregionen ein neuer Stadttypus Leipzig und Liverpool im Vergleich Neue Stadtlandschaften im Zeichen der Schrumpfung UfZ Nuissl H amp Rink D 2005 The production of urban sprawl in eastern Germany as a phenomenon of post socialist transition Elsevier 7 jJ Recken D 2007 Intra regional migration in formerly industrialised regions qualitative modelling of household location decisions as an input to policy and plan making in Leipzig Germany and Wirral Liverpool UK Potsdam Potsdam Institute for Climate Impact Research PIK N 105 R ssler S 2006 Shrinking Cities chances and challenges for urban green space planning experiences in the large housing estate Leipzig Gr nau J R Rottmann O amp Bretschneider W 2007 Kommunlaes Wirtschaften in Leipzig Dans C Kunze amp T Lenk Grossst dte im Transformationsprozess vor dem Hintergrund europ ischer Integration und internationalen Strukturwandels _ Leipzig und Wroclaw 2000 bis 2004 im Vergleich Leipzig Transformation _ Leipziger Beitr ge zur Wirtschaft und Gesellschaft N 21 22 Sanders L 1990 L analyse des donn es statistiques appliqu e la g ographie Montpellier GIP Reclus Schmidt H 2007 Bev lkerungsentwicklung Dans C Kunze amp T Lenk Grossst dte im Transformationsprozess vor dem Hintergrund europ ischer Integration und internationalen Strukturwandels _ Leipzig und Wroclaw 2000 bis 2004 im V
58. la perception des diff rents habitants du quartier rencontr s L impression d tre un peu laiss en marge par rapport au centre ville ou d autres quartiers embl matiques est assez diffuse Elle fait de Mockau une sorte de banlieue int rieure assoupie Le quartier est avant tout r sidentiel et ceux qui l ont choisi ou ont choisi de rester insistent sur une dimension capitale pour l attractivit du quartier l espace vert proximit d un lac et dans un espace qui ressemble plus aux aires pavillonnaires p riurbaines qu de l habitat dense de centre ville Ce qui est important c est que ce soit en marge de la ville mais bien desservi C est important pour nous qu il y ait beaucoup d espaces verts Par exemple dans Neustadt Neusch nefeld c tait tr s concentr et a ne me plaisait pas trop entretien 8 A l inverse Mockau appara t comme un lot de tranquillit peu dens ment b ti nn La population rencontr e tait relativement ais e et si certains se plaignent d une paup risation plus forte ayant touch le quartier depuis quelques ann es elle est sans doute relativiser l chelle de la ville n tant pas plus importante qu ailleurs La population rencontr e qui n est sans doute pas l image unique du quartier serait ainsi rapprocher de ce qu on pourrait appeler des p riurbains de l int rieur Attir s par les espaces verts relativement ais s o
59. la Platte a volu o Raisons du dernier d m nagement pourquoi et comment avoir choisi ce logement pas le choix annonce agence amis pourquoi avoir choisi une Genossenschaft eventuellement pourquoi Leipzig ou ce quartier avez vous choisi de venir habiter dans des Plattenbauten Le regrettez vous o Etes vous heureux d habiter l o vous tes Pour quelles raisons Quel attachement au logement ex avez vous effectu des travaux importants dans le logement lesquels Combien de temps comptez vous rester pour aller o et avec quel statut Souhaiteriez vous tes propri taires Acheter un pavillon CC w gt e La vie sociale dans l immeuble o Quels contacts avec les autres habitants de l immeuble Invitez vous des gens de votre entourage chez vous que pensent ils du quartier du logement Invitez vous des voisins chez vous des gens du quartier o Que pensez vous de votre immeuble et de la coop rative architecture propret gestion services fournis par la coop rative de logement relations avec le responsable de la coop rative Quel est l int r t d tre dans une coop rative Est ce la m me chose dans d autres coop ratives ou Kontakt est elle une exception environnement et relations de voisinage o L volution de la population dans l immeuble Connaissez vous vos voisins avez vous envie de les conna tre Quel type de relations entrete
60. le d clin comment cela est il per u notamment tout ce qui concerne le programme Stadtumbau Ost ou les strat gies alternatives de la coop rative Kontakt Leipzig noms des quartiers 10 Sch nefeld 11 Sch nefeld Ost 12 Mbckau S d 13 Mockau Nord 14 Thila 15 Plau ie Poitz 90 Gohis S d 91 Gohlis Mite 2 Gohlis Nord 93 Eitntzsch 4 Seehausen 95 Wiedentzsch Carte 10 Les quartiers enqu t s Source laboration personnelle cl u En A Le d clin vu par le prisme journalistique tude d un journal citoyen de Gr nau Gr n As et la r novation urbaine Le m dia journalistique est souvent la fois un reflet et un moteur des mouvements de soci t Khalifa 2001 Jeanneney 2001 Une tude d un journal citoyen du quartier de Gr nau Gr n As pourrait donc donner une premi re approche des perceptions des processus de d clin par les habitants du quartier le plus stigmatis de Leipzig Nous avons choisi une grille de lecture qui est celle du traitement de la r novation urbaine et notamment du programme Stadtumbau Ost qui a cristallis bon nombre de tensions parmi les habitants et les responsables publics 1 Qu est ce que Gr n As Pour mieux comprendre la teneur des r cits publi s par Gr n As ainsi que leur impact sur la population locale il est sans doute n cessaire de revenir sur le projet originel du journal sur son aura sa diffusion et sur son mode de fonctionneme
61. les habitants ont souvent l impression d tre laiss s un peu trop en marge des priorit s politiques locales sentiment confirm par les annonces de fermeture venir d un coll ge lyc e ou de nouvelles coles i J Pour les premiers concern s la strat gie de d molition est vue comme facteur d ins curit r sidentielle et les projets de d molitions partielles et de pose des ascenseurs de Kontakt emportent un succ s qui contraste avec l hostilit g n r e par les destructions Un jour nous regretterons tout ce que l on a d truit tant de substance tant de maisons qui n taient pas si vieilles Il y a eu d ailleurs une initiative des m decins qui avaient des probl mes parce que leurs clients s en allaient Ils se sont mobilis s pour que les maisons ne soient pas d truites mais cela n a rien chang Il y a eu beaucoup de choses et une ambiance hostile ces destructions Ils ont dit qu il y ait un trop plein d offre Mais c est faux et Kontakt fait a bien mieux avec les ascenseurs les logements deviennent nouveau attractifs Cela a co t des millions Kontakt mais c est la bonne strat gie Par exemple en face c tait vide 50 avant qu ils mettent l ascenseur et maintenant c est plein entretien 31 M me s il faut relativiser ce point de vue qui est aussi celui d un habitant de la coop rative il est notable que la population attach e son quartie
62. les pourcentages exacts de telle ou telle cat gorie soient significatifs et nous pr sentons ainsi davantage les tendances des diff rents indicateurs servant d crire l chantillon Pour mieux remettre en perspective l chantillon avec les i EE quartiers enqu t s et la situation g n rale de la ville nous rappelons de fa on synth tique dans les huit tableaux suivants les caract ristiques d mographiques conomiques et sociales des diff rents quartiers concern s par cette tude Mockau Nord en quelques chiffres e Population 2008 10 342 habitants e Evolution de la population en taux annuel de croissance 1992 1994 0 5 an moyenne ville 1 3 an 1994 1999 2 4 an moyenne ville 0 2 an 1999 2004 1 8 an moyenne ville 0 4 an 2004 2008 1 6 an moyenne ville 0 3 an e Migrations 1993 2001 937 habitants total ville 41 241 2002 2007 827 habitants total ville 6 848 e Age moyen 2007 50 2 ans moyenne ville 43 5 ans Diff rence 1992 2007 6 6 ann es moyenne ville 3 5 ann es e Ch mage Taux de ch mage 2007 12 2 des 15 65 ans moyenne ville 11 3 Taux de ch mage 1999 12 4 des 15 65 ans moyenne ville 10 8 e Vacance moyenne 17 e Nombre de b n ficiaires de ALG II en 2007 16 7 pour mille personnes entre 15 et 65 ans moyenne ville 18 6 e Profil de la premi re CAH classe 6 Tableau 1 Mockau Nord en quelques c
63. m mes m thodes de comptage et ne disposent souvent pas de donn es autres que la population pour la p riode pr c dant l annexion 26 H 12 NE Cette m thode consiste consid rer un logement vacant partir du moment o il n y a plus de rideau aux fen tres et le consid rer comme occup si des rideaux sont visibles 27 Entre 50 et 150 personnes par quartier nn WE EE La classification que nous proposons est donc avant tout exploratoire et doit tre consid r e avec la plus grande prudence compte tenu des probl mes de donn es voqu s II s agit avant tout d un indicateur de tendance plus que du tableau affin que l on aurait pu souhaiter 3 R alisation de CAH et analyse des structures mergentes La dispersion des donn es leur manque de continuit et la fragilit de leur repr sentativit obligent restreindre les r alisations possibles d une Classification Ascendante Hi rarchique aux r sultats concluants Les seules donn es sur lesquelles nous disposons d informations sur la longue dur e et relativement stables sont les chiffres de population des mouvements migratoires de l ge moyen des habitants et du taux de ch mage Le risque est donc de retrouver l obsession d mographique qui marquait d j la premiere classification existante Nous proposons donc deux Classifications qui ne sont prendre qu titre indicatif et appellent tre reprises avec des
64. maisons sont vacantes et un habitant sur cinq est au ch mage Mais l arriv e de DHL soul ve une vague d optimisme et de patriotisme local On ne saurait mieux dire cette tension entre la r alit d une situation difficile et son expression socialement ou spatialement diff renci e En d autres termes le d clin urbain est un agr gat de diff rents facteurs et processus aussi bien d mographiques conomiques sociaux qu urbains qui interagissent et se traduisent par des r alit s multiples une sorte de ville aux mille visages qui d clinant qui stagnant qui croissant La Schrumpfung grande chelle les diff rents visages du d clin les disparit s socio spatiales et e l effet Plattenbau Cette image d une ville aux visages complexes souligne une r alit de plus en plus pr gnante celle de disparit s socio spatiales accrues A la diff rence de l re socialiste o les diff rences ont pu tre nivel es la p riode actuelle semble marqu e par une amplification des carts sociaux et des in galit s spatiales Wiessner 2007 Pour certains acteurs il s agit d ailleurs d une sorte de r activation de ces disparit s comme un retour la situation socio spatiale qui pr valait avant la Seconde Guerre mondiale entretien L hnert Kontakt Si les deux contextes historiques ne sont pas comparables on peut cependant retenir cette id e d une aggravation des in galit s En un sens Leipzig
65. millionnaire c est galement la garantie pour la ville d obtenir des subsides suppl mentaires le seuil tant fix cette hauteur Cette importance de l annexion souvent n glig e ou prise comme un fait par de nombreux chercheurs entretien Glock est cependant une r alit assez bien per ue par la population Comment d cririez vous l volution d mographique de la ville Cela d pend du nombre de villages que nous allons encore annexer entretiens 6 11 24 29 Les recettes g n r es par ces annexions ne peuvent cependant que partiellement compenser les pertes g n r es par la d population et l rosion de la sph re productive Lenk amp Kuntze 2007 Cette spirale fiscale a des r percussions imm diates sur la ville et son d veloppement emp chant la ville de Leipzig comme beaucoup d autres communes de l Est de l Allemagne cf graphique 2 d investir dans des projets urbains importants La ville doit en quelque sorte faire face au dilemme impossible entre une augmentation des demandes publiques et une restriction des capacit s financi res Rottmann amp Bretschneider 2007 La plupart des programmes europ ens f d raux ou r gionaux fonctionnent sur le syst me du triple financement Chaque acteur contribue au tiers des investissements ville Land Bund ou Europe C est cette logique m me qui est compromise par la situation financi re de la ville Tout euro non investi par la ville
66. moyenne ville 0 4 an 2004 2008 3 1 an moyenne ville 0 3 an e Migrations 1993 2001 932 habitants total ville 41 241 vo jJ 2002 2007 2219 habitants total ville 6 848 e Age moyen 2007 45 4 ans moyenne ville 43 5 ans Diff rence 1992 2007 8 5 ann es moyenne ville 3 5 ann es e Ch mage Taux de ch mage 2007 18 5 des 15 65 ans moyenne ville 11 3 Taux de ch mage 1999 13 9 des 15 65 ans moyenne ville 10 8 e Vacance moyenne 23 e Nombre de b n ficiaires de ALG II en 2007 27 4 pour mille personnes entre 15et 65 ans moyenne ville 18 6 e Profil de la premi re CAH classe 3 Tableau 6 Gr nau Nord en quelques chiffres Source donn es du Amt f r Statistik und Wahlen Paunsdorf en quelques chiffres e Population 2008 14 204 habitants e Evolution de la population en taux annuel de croissance 1992 1994 0 3 an moyenne ville 1 3 an 1994 1999 0 9 an moyenne ville 0 2 an 1999 2004 1 8 an moyenne ville 0 4 an 2004 2008 1 2 an moyenne ville 0 3 an e Migrations 1993 2001 1 425 habitants total ville 41 241 2002 2007 1 080 habitants total ville 6 848 e Age moyen 2007 45 5 ans moyenne ville 43 5 ans Diff rence 1992 2007 10 ann es moyenne ville 3 5 ann es e Ch mage Taux de ch mage 2007 16 des 15 65 ans moyenne ville 11 3 Taux de ch mage 1999 12 1 des
67. nombre de m nages la diminution de leur taille de m me que l instabilit grandissante de ces m nages auraient des r percussions sur le plan spatial La seconde transition d mographique se r v le cependant lacunaire et peine expliquer la vari t des causes des mouvements de d population En se centrant sur la composante naturelle de la d mographie elle n glige deux aspects intimement li s l importance des mouvements migratoires et du contexte conomique et social Cette approche omet notamment les effets de la d sindustrialisation tout tant affaire de comportement individuel et de donn es strictement d mographiques Le simple tournant d mographique n explique ainsi pas les mouvements de p riurbanisation qui repr sentent eux seuls 50 de la perte de population de Leipzig depuis 1989 Nuissl amp Rink 2004 2005 L tke Daldrup 2003 I n explique pas davantage les d parts d une partie de la population vers les anciens Bundesl nder apr s la chute du Mur qui correspondent 25 des diminutions de la population de la ville L tke Daldrup 2003 et sont avant tout li s aux changements conomiques engendr s par la transformation post socialiste La ville conna t certes une diminution importante de sa population depuis l ge d or des ann es 1930 La d croissance d mographique est m me continue depuis 1962 Nuissl amp Rink 2004 2005 2006 mais la situation de la p riode socialiste est diffic
68. nouveaux enjeux c le tournant du marketing et des services la r volution des services 2 La Schrumpfung est d s lors reconnue comme un processus non seulement actuel mais p renne La strat gie mise en place pour s y adapter repose comme pour la LWB sur deux 52 PR SE 2 e 2 Les premiers temps de la r unification ont t marqu s par la mise en uvre de nombreux programmes de subventions notamment pour la r novation de la structure urbaine et les constructions dans les zones p riurbaines durant une p riode o le droit de l urbanisme l Est de l Allemagne n tait pas compl tement fix a Te piliers le marketing et les services La chose est d ailleurs clairement exprim e par les dirigeants de la coop rative soulignant la logique commerciale et concurrentielle l uvre Nous avons besoin de quelque chose comme un argument cl de vente Nous devons en tant qu entreprise immobili re tre sup rieurs dans certains domaines pr cis par rapport aux autres par exemple pour tout ce qui concerne les services Par exemple les services concernant les appartements l environnement mais aussi de plus en plus les services concernant les gens L hnert Kontakt Au centre du syst me les habitants sont l objet de toutes les attentions pour essayer de garantir qu ils restent au sein de la coop rative L organisation marketing D une fa on assez proche de ce qui se fait
69. pl biscit une offre de services appr ci e La strat gie mise en place par la coop rative pour s assurer de garder ses locataires semble du moins sur l chantillon tudi porter pleinement ses fruits Les louanges sont nombreuses le service est toujours vant pour sa qualit et sa proximit Notre administration la coop rative c est vraiment un gros avantage Ils sont la dans la journ e que ce soit pour le service des cl s ou le service des avaries C est vraiment l id al il y a un tr s haut niveau de services Au fond il n y a pas de raisons pour chercher un autre logement autre part Les ouvriers sont tr s chaleureux Il reste encore chez Kontakt cet esprit ce flair coop ratif du mouvement coop ratif Ils proposent v ritablement des services alors que la plupart des autres coop ratives ne sont gu re que des loueurs point entretien 12 Peu ou prou les es GEN TE diff rents r cits recoupent cette image d un bailleur proche de ses locataires et qui offrent une gamme de services sans nulle autre pareille Ils sont vraiment proches des gens Au total il n y a que du positif Chaque ann e on est invit pour l anniversaire le f ter dans l antenne de Kontakt Ils vous appellent vous envoient des fleurs le jour o vous avez votre anniversaire On boit un petit mousseux de bienvenue c est tellement super Ils ont aussi un service social mais je n en ai pas besoin en
70. pour l association de faire le lien entre ces propri taires avec qui elle prend contact et des utilisateurs Nutzer qui seraient les futurs habitants des lieux Ces habitants ne paient pas de loyer ou un simple euro symbolique et ont pour contrat de faire eux m mes la r habilitation leur rythme selon leurs envies et leurs frais Ils doivent simplement payer les charges le propri taire devant lui s assurer de la mise aux normes et de l alimentation en eau et lectricit De nombreux groupes d artistes ont ainsi profit de l aubaine d un loyer inexistant pour monter un certain nombre de projets nf voir le double sympt me d une strat gie reposant avant tout sur le marketing urbain et d une impuissance politique et conomique En situation de d clin les villes se doivent ainsi souvent d tre plus inventives ou innovantes pour pallier les contraintes en particulier budg taires qui viennent r duire leurs marges de man uvre et brident les strat gies globales de revitalisation Les villes en d clin sont ainsi plac es devant un manque celui des sph res d actions ouvertes Beer 2007 autrement dit des possibilit s d action La ville de Leipzig est donc plac e dans une spirale financi re et fiscale r gressive qui contraint ou limite fortement les investissements que la situation conomique sociale et urbaine semblent exiger pour inverser durablement la tendance Cett
71. pourrait se stabiliser au prix d un accroissement des disparit s socio spatiales Elle alternerait ainsi entre les quartiers d clinants et parfois abandonn s ou d laiss s par les pouvoirs publics ou les bailleurs les quartiers en croissance dont on encourage le d veloppement et les quartiers stagnants dont le devenir est souvent vacillant Cela invite une approche non seulement g n rale l chelle de la ville mais aussi une chelle plus cl En locale celle des quartiers pour analyser la mani re dont s expriment ces diff rences et leur volution court moyen et long terme L id e est de chercher isoler des structures spatiales des entit s g ographiques dont on pourrait observer l volution face aux ph nom nes caract risant le d clin qu il s agisse de la vacance de l augmentation de la pr carit ou du vieillissement Durant les premi res ann es qui ont succ d la chute du Mur de Berlin les quartiers les plus touch s par des probl mes urbains comme celui de la vacance ont t les quartiers centraux caract ris s par un parc immobilier ancien essentiellement de l poque wilhelminienne A l issue d une r habilitation du parc ancien assez avanc e et d une politique de marketing urbain jouant sur l image de marque de ces immeubles des quartiers centraux L tke Daldrup 2000 et 2003 le d clin ou tout du moins l un de ses aspects urbains les plus marquan
72. qu elle apporte en termes de loyer mod r qui viennent s ajouter aux constatations plus pratiques Et les gens qui disent que I faudrait aussi confronter cette perception avec les donn es statistiques de migration par ge quartier par quartier que nous n avons pas eu le temps de trouver ou d exploiter en 1 les Plattenbauten sont sonores ce sont des pr jug s l ancien est aussi sonore que les grands ensembles Et ici c est plus simple avec la coop rative Avec un propri taire priv comme c tait le cas auparavant on s nerve tout le temps pour le prix du loyer entretien 22 La structure coop rative offre ainsi une assurance de loyers r gul s et l image d une proximit souvent renforc e par les r seaux et liens sociaux qui se cr ent en son sein L importance des r seaux sociaux de proximit L une des raisons de l attachement aux grands ensembles est ainsi sans doute chercher dans les r seaux de sociabilit qui y sont tiss s La plupart des habitants rencontr s ont des amis ou des parents dans la coop rative des amis dans les grands ensembles Venir habiter dans les grands ensembles est alors souvent moins un hasard et une assignation qu un choix op r en fonction de ces r seaux Beaucoup de membres de la coop rative que nous avons interrog s y sont entr s par ces contacts qui par un ami entretiens 5 14 16 qui par un parent plus ou moins direct ent
73. rapidement r habilit s La r alit d un march d tendu o la demande est faible a pouss certains acqu reurs rester propri taires plus longtemps que ce qui tait souhait et pr vu l origine Ils ont cependant pu permettre la LWB de se d charger d une partie de ses dettes m me si l endettement de la soci t reste un niveau tr s lev Les dettes de la LWB s l vent en effet en 2008 900 millions d euros dont la moiti est encore due aux Altschulden cl 5 En La seconde phase de privatisation du parc a t enclench e depuis le d but des ann es 2000 Une seconde vague de ventes importantes a d but d passant les cent objets vendus par an Le but recherch par la LWB est de trouver un quilibre financier en se s parant d une partie du parc cf Graphique 7 I n a cependant pas t possible de savoir quels taient les diff rents groupes qui s taient port acqu reurs D autres ventes importantes sont d ailleurs pr voir 7 puisque la coop rative Kontakt envisage de racheter 2 000 logements la LWB dans le quartier de Paunsdorf entretien L hnert Kontakt Le bailleur communal tend ainsi se retirer de certains quartiers jug s sans doute moins rentables elle a ainsi disparu du paysage immobilier de certains Wohnkomplexe de Gr nau et opte pour une strat gie de retrait partiel de Paunsdorf La logique qui guide cette vente est vraisemblablement avant tout guid
74. regrettent au final nous ne sommes que trois tre des r dacteurs du journal Il s y ajoute malgr tout des articles de groupes ou d associations qui ont envie d crire sur une r union ou une exposition ce qui tait pr vu d s l origine Malgr les appels r p t s la participation citoyenne 1l est de plus en plus difficile de motiver les gens et notre r dacteur en chef est mort Cela est probl matique car cela nous fait perdre de la diversit des points de vue et nous fait peut tre perdre en objectivit Nous avons essay de faire une partie pour les jeunes que des adolescents crivent une partie du journal mais cela a chou ils ont particip la premi re fois mais le num ro suivant c tait d j difficile Naceur Gr n As Ce manque de participation la r daction contraste cependant avec la diffusion et l cho du journal aupr s des habitants 70 Selon les responsables de Gr n As cette faillite est notamment due au fait que les r dacteurs de Gr nauer Linie ont voulu faire un journal sur le quartier en tant en dehors du quartier entretien Naceur et Walther Gr n As ee TE Un journal lu et reconnu pour sa qualit De quelques num ros par an ses d buts Gr n As est devenu mensuel puis peu peu hebdomadaire 12 puis 30 puis 40 puis 52 num ros par an Cette r gularit est un signe du succ s et de l audience renouvel e du journal Le format hebdomadaire pe
75. s financi res des communes allemandes et en particulier est allemandes 3 La crise actuelle une quatri me spirale 4 Leipzig et la transition vers la soci t du d clin B Retour critique sur une premi re typologie du d clin grande chelle 1 Un atlas social 2 Les crit res utilis s et les probl mes de continuit 3 Les dix types isol s et les biais soulign s C Propositions pour une nouvelle typologie 1 Les crit res utilis s 2 Pr cautions m thodologiques les limites de la classification 3 R alisation d une classification ascendante hi rarchique et structures spatiales mergentes un effet Plattenbau 4 Conclusion partielle cl 5 En I Le d clin mode d emploi pour une approche micro g ographique A Leipzig une shrinking city ins r e dans des spirales de d clin En quelques dix ann es de 1989 a 1999 la ville de Leipzig a vu sa population baisser de pr s de 100 000 unit s La ville qui concurren ait M nich dans les ann es 1930 avec une population approchant les 700 000 habitants peinait la fin des ann es 1990 atteindre le seuil symbolique des 500 000 habitants De fa on parall le le tissu conomique leipzigois s est profond ment lim puisque 90 des 100 000 emplois industriels de la ville ont disparu entre 1989 et 1993 Cette rosion aussi rapide que violente du syst me productif doubl e d une s v re perte d mographique n est pas une ex
76. s pessimistes comme si la spirale du d clin conomique avait t pouss e si loin qu un r quilibrage semble impensable entretiens 11 16 18 19 21 23 26 27 33 Il n y a aucune chance que cela se redresse Il n y aura pas de retour Toutes les petites et moyennes entreprises sont parties l Ouest entretien 21 La crise actuelle est d ailleurs vue comme un amplificateur de cette tendance de fond l aggravation des difficult s et une paup risation g n rale de la ville accentu e nn er GE La tendance est plut t tout d truire comme maintenant avec Karstadt Ils r duisent le personnel Dans les ann es 1990 ils ont beaucoup liquid abgewickelt comme ils disent les grandes entreprises et elles ont toutes ferm Les gens se retrouvaient dans la rue Cela n est jamais revenu M me au th tre il n y avait plus de personnel entretien 19 Les rares emplois disponibles sont des postes pay s 400 par mois ou des postes hautement qualifi s entretiens 18 21 ce qui contribue faire que les disparit s sociales sont toujours plus fortes notamment depuis le tournant des ann es 2000 entretiens 21 14 15 23 entre les plus qualifi s qui s en sortent et le nombre grimpant de b n ficiaires des minima sociaux Quelques histoires personnelles de l accident au d classement Cette perception d un d clin conomique d une sorte de perforation de la structure
77. sur les services la personne Cette insistance sur les services a t d velopp e au cours des derni res ann es et 53 Qui se vend 230 000 exemplaires selon une tude de 2007 cl u s articule autour de plusieurs projets phares le service des cl s Schl sseldienst le service d m nagement Umzugsdienst le service social Sozialdienst La coop rative a ainsi mis en place un service permettant d ouvrir gratuitement sa porte quelqu un qui perd ses cl s n importe quelle heure du jour ou de la nuit Elle prend galement sa charge les frais de d m nagement quand un membre souhaite d m nager au sein de la coop rative ou quand un nouveau locataire veut s y installer Enfin un service social a t mis en place destin principalement aux personnes g es Au del de l anecdotique anniversaire commun partir de 70 ans la coop rative a mis en place un tissu social dense pour r pondre aux besoins des personnes g es Des employ s de la coop rative peuvent ainsi faire les courses ou s occuper gratuitement des t ches m nag res pour les personnes n tant plus en capacit de le faire La coop rative a galement install deux locaux associatifs l un Gr nau et l autre Paunsdorf qui sont un service d aide pour les personnes jeunes et g es Jugend und Altenhilfeverein ouvert non seulement aux membres de la coop rative mais toutes les personnes du quartier O
78. tude cherche tester une sorte d effet Plattenbau invers l oppos des stigmatisations r currentes dont ils font preuve les grands ensembles sont ils des lieux appr ci s par leurs habitants Cet enthousiasme pour les Platten est il unanimement partag ou marque t il aussi des ruptures entre anciens habitants attach s ce type de b ti et nouvelles g n rations plus critiques Le principe est de montrer un ventuel contraste tr s fort entre l image l exception notable d une tude sur les impacts de Stadtumbau Ost Hoyerwerda Wolfen et Weisswasser Kabisch Peter amp Bernt 2007 ou d une enqu te sur un quartier de grands ensembles berlinois Heusinger Schuster amp Wolter 2009 gt Le tournant strictement Il s agit du mot couramment utilis pour voquer la chute du Mur de Berlin et ses cons quences Que ce soit dans les discours publics ou dans les conversations informelles il n est pas rare que la distinction majeure soit ins r e entre l avant et l apr s Wende cl o En ext rieure extr mement galvaud e de ces grands ensembles et la perception interne des habitants De fa on synth tique ce travail s organise autour de trois axes probl matiques articul s autour de la notion du d clin et des pratiques d adaptation au d clin gt Comment caract riser le d clin grande chelle peut on avoir une approche locale du d clin Peut on parler d un effet
79. un choix radicalement diff rent comme pour valoriser la modernit de ce type d habitat Les strat gies offensives adopt es par certains bailleurs sont le signe d une adaptation aux processus du d clin et de leur reprise en main Le d bat sur la Schrumpfung tait n du monde de la pratique et cette m me sph re immobili re semble avoir trouv du moins pour certains de ses acteurs des moyens de g rer les enjeux cr s par les processus de d clin urbain Peut tre peut on y voir les traces d un mod le d adaptation la Schrumpfung ou d faut les traces d une strat gie efficace orient e sur les services La ville de Leipzig qui se voulait le mod le de la gestion du d clin au niveau municipal l est peut tre davantage par les options strat giques de certains bailleurs centr es notamment sur la modernisation des Plattenbauten Cette optique cherche contrer l image n gative associ e ce type de b ti et vient renforcer en contrepoint le tr s fort attachement des habitants leur quartier et leurs grands ensembles L approche par les habitants permet un renversement d image des Plattenbauten sans nier ou n gliger les probl mes que traversent ces quartiers ni la d fiance des jeunes g n rations l gard des Platten les habitants rencontr s ont une image tr s positive de leur quartier Cette image est souvent fond e sur une tr s bonne offre commerciale de bonnes infrastructures de t
80. urbaine La ligne du journal a t elle volu sur ce point Quelle tait l ambiance dans le quartier pendant la r alisation du programme Relances Quel r le joue le Stadtforum Quelle coordination avec le journal Que pensez vous des projets de d molition totale partielle oe Gr nau est il encore sauver IV Les enjeux venir Quels sont les th mes qui sont les enjeux du quartier pour les ann es venir relance les th mes sociaux les allocations ch mage le 2 Stadtumbau Quel est l avenir du quartier Comment voyez vous Leipzig dans dix ans Grille d entretien habitants e Parcours r sidentiel o Retracer les diff rentes tapes quelle dur e pour chacun des logements les diff rents lieux Est Ouest dans la ville dans quel quartier les diff rents statuts propri taires locataires priv s membre d une coop rative locataires d un bailleur communal log chez un ami etc et types de logement Ein Zweifamilienh user Plattenbauten Altbaubestand o Les caract ristiques du logement taille quipements type cuisine salle de bain balcon tat du b ti saniert unsaniert r novations op r es avant apr s la Wende dans les derni res ann es compar es aux anciens logements en particulier en fonction des origines de l Ouest ou de l ex DDR Pourquoi tre venu dans une Plattenbau que repr sentent les Plattenbau pour vous Comment
81. 15et 65 ans moyenne ville 18 6 e Profil de la premi re CAH classe 3 Tableau 4 Gr nau Mitte en quelques chiffres Source donn es du Amt f r Statistik und Wahlen i jJ Gr nau Lausen en quelques chiffres e Population 2008 12 087 habitants e Evolution de la population en taux annuel de croissance 1992 1994 0 4 an moyenne ville 1 3 an 1994 1999 2 5 an moyenne ville 0 2 an 1999 2004 4 4 an moyenne ville 0 4 an 2004 2008 2 7 an moyenne ville 0 3 an e Migrations 1993 2001 1 255 habitants total ville 41 241 2002 2007 2 795 habitants total ville 6 848 e Age moyen 2007 47 ans moyenne ville 43 5 ans Diff rence 1992 2007 11 ann es moyenne ville 3 5 ann es e Ch mage Taux de ch mage 2007 16 4 des 15 65 ans moyenne ville 11 3 Taux de ch mage 1999 14 8 des 15 65 ans moyenne ville 10 8 e Vacance moyenne 23 e Nombre de b n ficiaires de ALG II en 2007 22 1 pour mille personnes entre 15et 65 ans moyenne ville 18 6 e Profil de la premi re CAH classe 3 Tableau 5 Gr nau Lausen en quelques chiffres Source donn es du Amt f r Statistik und Wahlen Gr nau Nord en quelques chiffres e Population 2008 8 248 habitants e Evolution de la population en taux annuel de croissance 1992 1994 0 4 an moyenne ville 1 3 an 1994 1999 4 7 an moyenne ville 0 2 an 1999 2004 4 3 an
82. 1999 Nuissl amp Rink 2004 La prise en compte de l indicateur de l ge moyen permet quant elle de saisir les ph nom nes d j voqu s de tournant d mographique et de vieillissement Ces trois indicateurs consid r s sur une p riode allant de 1992 2007 sont ainsi la premi re couche d analyse du d clin respectant la fois les mouvements g n raux traditionnellement analys s dans les tudes acad miques sur le d clin et l histoire propre de Leipzig Le complexe socio conomique L approche d mographique ne se suffit pas elle m me et une partie des pertes de population est mettre en relation avec l volution du march du travail local et de la dynamique conomique du bassin d emploi de la ville Pour affiner cette tude socio conomique et donner une image r aliste de la structure sociale de la ville trois crit res ont t s lectionn s le ch mage les b n ficiaires des minimas sociaux et les revenus moyens Leipzig est l une des grandes villes les plus touch es par le ch mage de masse avec un taux a GE sup rieur 18 Si les perspectives de trouver un emploi a fortiori un emploi stable sont souvent consid r es comme faibles entretiens habitants 1 35 la distribution spatiale des ch meurs laisse appara tre des zones plus ou moins dynamiques L une des caract ristiques du march de l emploi est allemand et particuli rement leipzigois est la forte pr
83. 2 TE LT 8 19 3 21 22 23 24 25 26 27 28 29 3 ns Inertie expliqu e par 8 classes 74 15 de linertie totale r Mi An n nx r 2 24012 24012 24012 2 24012 24012 BACK URCR HER OHOECR NO Et AGE ARA DIFF 9248 CR TX CHOM IT ER CHOM 97 07 CR Chaque b ton repr sente la distance de la moyenne de chaque classe la moyenne generale Cette distance est exprim e en nombre d carts types de chaque variable Graphiques 3 et 4 Arborescence de CAH et Profils des diff rentes classes Source r alisation personnelle via Philcarto 48 R e SIU91818I4 el ep XNBSAIU ep soo pu Premi re Classification Ascendante Hi rarchique Partition n 7 74 15 Eesen Cissse n 01 He 12 zei Classe r02 Ne 8 Daniel Florentin RE croate Fait avec Philcarto 0907 2008 00 12 58 to phiiceto free fi gt ci DAN 9 esse ri FH Cissse d O5 Nas 6 H Casse 08 Ne 7 El Cissse n 07 Ne 3 Classe O8 Ne 15 Carte 8 Premi re Classification Ascendante Hi rarchique CAH Source R alisation personnelle partir des donn es du Amt f r Statistik und Wahlen Cette premi re classification fait appara tre quelques structures spatiales quelques tendances structurelles qui permettent de regrouper certains quartiers entre eux Les types 1 5 et 8 en rouge rose et ciel sur la carte ont des profils assez similaires proches du cas moyen Ils se distinguent simplement par un taux de ch ma
84. 3 Photo 18 Finger weg von unserem Stadtteilzentrum p 129 Photo 19 Gr nau ce n est pas que du grand ensemble L habitat individuel Gr nau p 134 Photo 20 F te de Hausgemeinschaft en 1985 p 157 Photo 21 La station de S Bahn de Gr nau en 1985 p 165 Photo 22 La station de S Bahn en 2005 p 165 Photo 23 Le Mockau Center p 173 Photo 24 Les op rations de la Essener Strasse Partie r habilit e en commercialisation p 174 Photo 25 Les op rations de la Essener Strasse Partie non r habilit e p 175 Photo 26 La Gr nauer Welle la vague de Gr nau La piscine du quartier p 179 Photo 27 Le Allee Center grand centre commercial du quartier p 180 Annexe 2 index des entretiens r alis s Responsables op rationnels Stefan Gabi ville de Leipzig responsable de la r novation urbaine Gregor Hoffmann responsable presse pour la LWB M K hler directeur de la Wogetra Antje Kretzschmar responsable du Quartiersmanagement Gr nau Rainer L hnert directeur de Kontakt Klaudia Naceur redactrice de Gr n As Siegfried Schlegel responsable de projet pour Kontakt M Seydewitz directeur de la VLW Peter Stubbe directeur de la LWB Uwe Walther responsable de la Komm Haus et r dacteur de Gr n As Habitants 18 m nages dans Gr nau 9 m nages dans Mockau 7 m nages dans Paunsdorf 4 m nages dans Zentrum S d Ost Annexe 3 grilles d entretiens Grille d entretien bailleurs Pr ambule pr sentation de la soc
85. 4 Indicateur Conjoncturel de F condit ICF en Europe en 2001 Source Conseil de l Europe Recent Demographic developments in Europe Strasbourg 2002 cl D jp Le ph nom ne est certes europ en mais le tournant d mographique prend une dimension particuli rement sensible en Allemagne et plus encore l Est de l Allemagne La carte 4 illustre la faible f condit de l Allemagne largement en dessous du taux de 2 1 enfants par femme que l on consid re comme n cessaire la reproduction l identique d une population Les donn es au niveau de l ensemble de l Allemagne ont en fait tendance craser les disparit s tr s fortes entre l Est et l Ouest S il est vrai que l Ouest de l Allemagne a lui aussi une f condit peu lev e l Allemagne de l Est a cependant un profil plus proche de pays comme la R publique Tch que ou la Pologne que de la Suisse ou du Portugal contrairement ce que la carte pourrait laisser croire Altenguotienten gt 2005 EE keme Daten verf gbar Altenquotient 2005 5 es ZG N 21 30 31 36 E 37 42 43 48 BEE 49 64 i Carte 5 vieillissement en Europe l exemple du quotient de personnes g es en 2005 Source Maeding 2007 L importance majeure pour l Allemagne de ces enjeux d mographiques se retrouve dans d autres indicateurs En 2000 le taux de natalit dans les nouveaux L nder tait de 1 4 soit 7 Ce quotient
86. C est la conjonction de ces l ments et d une politique de projets de prestige qui a contribu aggraver une situation d endettement d j pr occupante pour la ville ACT Consultants Bauhaus Universit t Weimar 2007 L endettement de la ville a ainsi suivi une courbe aussi galopante qu inqui tante dans les ann es 1990 passant en euros constants de 75 millions d euros en 1992 860 millions d euros en 2000 et un peu plus de 900 millions d euros en 2005 La situation d passe donc les 1 800 d endettement par habitant Cette situation critique a conduit les autorit s du Land placer pour un temps les finances publiques sous tutelle en 2003 ce qui tait une premi re en Saxe Le syst me de stabilisation financi re mis en place le Haushaltssicherungskonzept oblige ainsi la ville limiter ses d penses aux engagements financiers essentiels ACT Consultants Bauhaus Universit t Weimar 2007 Les finances locales vont galement p tir terme de l arr t des transferts f d raux pour la p r quation Est Ouest ce qui risque d amplifier les d ficits existants Pour faire face cette situation la ville a lanc depuis les ann es 1990 et en accord avec le Land de Saxe une politique d annexions les Eingemeindungen La plus importante a eu lieu en 1999 et a permis la ville de gagner 50 000 habitants en doublant sa superficie Cet artefact statistique est la fois symbolique et strat gique Edw
87. Daniel Florentin Le d clin au quotidien Strat gies immobili res et pratiques sociales face au d clin Leipzig N N IWWW s gewerkotelie de Memoire de M2 Sous la direction de Sylvie Fol Paris I et Frederic Dufaux Paris X Universit Paris I Panth amp on Sorbonne Master Recherche Am nagement du Territoire et Urbanisme 2008 2009 Sommaire SOMMAIT RT EE et he sr tee en attenant Rene nie ne tes 1 ET e E CN 4 Introduction EEN EE AE Ee EA 5 T Le d clin mode d emploi pour une approche micro g ographique 16 A Leipzig une shrinking city ins r e dans des spirales de d clin 16 1 Une double spirale g n rale la transformation post industrielle et le d clin d mographique europei EE 16 2 Troisi me spirale g n rale les difficult s financi res des communes allemandes et en particulier est allemandesss s tin de M nn ar Renten Ee ege E ele 26 3 La crise actuelle une quatri me spirale e 30 4 Leipzig et la transition vers la soci t du d clin 7 32 B Retour critique sur une premi re typologie du d clin grande chelle 34 e BEE 34 2 Les crit res utilis s et les probl mes de continuit uessessessenssnersnersnnesnnesnnesnennnennnnnnn 35 3 Les dix types isol s et les biais soultengs essen 37 C Proposition pour une nouvelle typologie
88. Hoffmann Pour rendre les destructions financi rement int ressantes les bailleurs de la ville ont aussi pu b n ficier d une clause suppl mentaire leur permettant de se d charger d une partie de leur dette mesure que leur participation aux programmes de destruction tait importante C est dans ce cadre que la LWB a largement contribu la partie destruction du programme en particulier dans le quartier de Gr nau Sur les 30 000 logements du quartier la LWB en poss dait 7 600 avant la mise en place du programme et son parc a t r duit pour n atteindre s TE d sormais plus que 3 700 logements A l chelle de la ville ce sont ainsi 8 300 logements de la LWB qui ont t d truits dont 2 800 dans le parc ancien et 5 500 dans les Plattenbauten Graphique 8 On retrouve ici les marques d une strat gie de reconfiguration de la g ographie immobili re du bailleur communal Les points sensibles comme Gr nau sont tendanciellement d laiss s la LWB y ayant op r la quasi totalit de ses destructions ce qui revient un retrait de fait du quartier E Plattenbauten E parc ancien u LL I L 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Graphique 8 nombre de logements d truits dans le cadre de Stadtumbau Ost 2000 ao t 2007 Source LWB Zahlen und Fakten 2007 Les d gr vements fiscaux n taient cependant pas pleinement int ressants pour les propri t
89. Mockau Nord est plus nuanc que le type 5 qui fait ressortir les diff rentes cat gories de d finition du d clin de fa on tr s marqu e 4 Une conclusion partielle S1 certaines structures spatiales semblent certes appara tre le manque de fiabilit de certaines donn es et leur caract re trop partiel emp che d en tirer des conclusions trop pouss es sur les volutions des diff rents quartiers Les donn es dont nous disposions sont souvent trop r centes ou trop lacunaires pour mesurer la vigueur et les effets de la transformation post socialiste Le manque de continuit de certains indices rend leur pertinence moindre voire douteuse Halbwachs 1935 Si les premi res bauches d un effet Plattenbau semblent merger il faut sans doute le relativiser ou en tout cas nuancer sa profondeur et son expression spatiale dans l attente de donn es plus compl tes Cela rend du m me coup n cessaire une approche plus qualitative par les pratiques que ce soit les pratiques d adaptation des agents du march immobilier ou les pratiques et perceptions des habitants eux m mes Deuxi me partie La jungle immobili re entre innovation et r signation Les strat gies immobili res face au d clin Sommaire A La LWB le bailleur communal destruction et marketing politique de services et gestion pragmatique 1 une logique conomique et financi re 2 une logique marketing et commerciale la r vo
90. On retrouve ici l un des marqueurs id ologiques import s de l Ouest avec ce mythe de la propri t individuelle comme sommet du parcours r sidentiel Dans la pratique seuls 2 des locataires se sont dits pr ts acheter leur appartement Cette obligation des 15 est devenue en fait un chiffre politique Au d but des ann es 1990 on n a fait aucune enqu te en Allemagne de l Est en pr paration de la loi sur les dettes anciennes On n a cr aucune base de donn es On s est simplement mis d accord au gouvernement sur un chiffre C taient les propos du ministre T pfer Il m a dit une fois dans une conversation priv e que ce chiffre tait un compromis politique entre la CDU et le FDP Mais le v ritable chiffre de logements qu on voulait et pouvait vendre tait plut t de l ordre de 2 3 entretien L hnert directeur de Kontakt La coop rative a alors propos un mod le alternatif ce sch ma de privatisation apr s avoir exclus la vente des acqu reurs temporaires Zwischnerwerber C tait une premi re en Allemagne entretien L hnert directeur de Kontakt Une partie du parc a t ainsi c d e en 1997 une nouvelle coop rative cr e pour l occasion Heiterblick e V Cette cession a permis une remise de dettes de 268 millions de Deutschemarks L administration et la gestion de la coop rative Heiterblick sont cependant rest es l apanage de Kontakt Unternehmendarstellun
91. Roth 2009 Du nom de l ancien maire de Leipzig qui la pr sidait cl 58 jph H L analyse acad mique des m thodes de lutte contre le d clin ou d adaptation la Schrumpfung est g n ralement tr s centr e sur le seul programme Stadtumbau Ost Nous voudrions montrer que les strat gies existantes sont loin de se limiter la seule application de ce programme et qu il est possible d envisager une reprise en main par les acteurs locaux de la r novation urbaine dans un sens qui respecte sans doute davantage l esprit de Stadtumbau Ost que sa lettre stricte Un article a ainsi servi de trame au questionnement sur les strat gies immobili res Ian Glatter 2003 y explique qu on relie trop souvent la vacance la destruction de logements comme si la destruction tait la seule alternative la vacance Or les entreprises immobili res ne le voient elles m mes pas toujours ainsi Elles ont leur disposition ou ont cr toute une palette de strat gies alternatives qu il regroupe en quatre blocs Les diff rents groupes immobiliers peuvent tout d abord proc der l valuation de leur parc pour varier la gamme des produits propos s et mieux cibler leurs publics A cet effet il leur est possible d utiliser des outils de marketing et des strat gies de location offensives li es des offres de services La troisi me option concerne l volution du parc l ventail des possibilit s va
92. Source Gr n As Ce mouvement de contestation va se poursuivre par une vision plus critique de Stadtumbau Ost et de ses logiques avant tout orient es vers les d amp molitions Plus g n ralement on critique une strat gie plus ou moins d clar e de la ville de la banque et du Land de vouloir se s parer petit petit des WK7 et WEST Un article de Klaudia Naceur revient en termes virulents sur les strat gies des diff rents bailleurs qui semblent s engouffrer dans la spirale de Stadtumbau Ost pour se s parer d une partie de leur parc cr ant les conditions d un d clin renforc apr s la destruction op r e par la LWB c est la Lipsia qui va maintenant d molir dans la Brackestrasse en mettant le pistolet sur la tempe ses locataires car 30 de vacance ce n est pas rentable ils les responsables du service de r novation veulent m me transf rer la Komm Haus ailleurs ce qui n a pas de sens et cr erait une spirale de d valorisation suppl mentaire 2006 15 Les mots sont rudes mais disent aussi l inqui tude de la Critique d taill e en particulier dans un article intitul Gr nau Poker aber bitte mit offenen Karten Poker Gr nau mais s il vous pla t jouez cartes sur table 2006 44 o l on d nonce les refus de subventions de la banque pour des projets de la Wogetra c t d un centre commercial r nov ce qui diminue l impact positif de la r novation La journa
93. abitants de ces grands ensembles pour contrebalancer un discours stigmatisant L une de nos hypoth ses qu il faut nuancer en la ramenant toujours son contexte est que les habitants des Plattenbauten sont relativement heureux d y vivre et que ces quartiers ont une image interne tr s positive Ce serait une sorte d effet Plattenbau invers plut t que le lieu des stigmatisations les plus dures les grands ensembles seraient un lieu appr ci et ayant une certaine dynamique Cette tude des pratiques et perceptions du d clin s organise autour de deux sources pour m ler deux approches une analyse de la presse locale de quartier et les r sultats d une enqu te men e aupr s d une quarantaine d habitants de quatre quartiers de grands ensembles de la coop rative Kontakt 6 Quatre habitants ne faisaient pas partie de la coop rative Kontakt mais y taient li s l une pour y travailler les autres pour profiter des lieux de rencontre mis disposition par la coop rative Gen n GE Le quartier de Gr nau est sans doute le plus symbolique des quartiers de grands ensembles de Leipzig l un des plus decries mais aussi sans doute l un des plus dynamiques Le quartier a ainsi d velopp son propre journal Gr n As journal citoyen tr s lu par la population et qui peut servir de premi re jauge des perceptions du declin Les grands ensembles ayant t consid r s comme les lieux privil gi s
94. aires priv s ce qui a contribu leur manque de contribution au programme Stadtumbau Ost Bernt 2005 2006 2007 Deux autres l ments ont limit la participation de ces propri taires priv s au programme la ville a ainsi refus certaines demandes de destruction dans le centre ville pour pr server la nature patrimoniale du centre entretien Gabi mairie de Leipzig et d autres propri taires ont t ins r s dans une spirale comparable celle du dilemme du prisonnier Bernt 2005 Ce dilemme classique de la th orie des jeux Pour obtenir les fonds du programme les diff rents propri taires doivent pr alablement obtenir l accord des services de planification de la mairie 2 Le dilemme a t formalis en 1950 par Melvin Dresher et Merill Flood L nonc est le suivant Deux suspects sont arr t s ils sont enferm s dans des cellules s par es La police leur fait la proposition suivante s ils ne parlent pas ils copent de deux ans de prison chacun s ils se disent innocents ils sont condamn s o oo peut se r sumer de la fa on suivante dans son application la r novation urbaine chacun attend que le voisin d truise pour contribuer une tension du march Personne n a int r t d truire tout le monde attend que le voisin agisse C est ce qui explique que seul l acteur public autrement dit la LWB et dans une moindre mesure certaines coop ratives de logement participen
95. alement diff rente celle des Plattenbauten Une approche grande chelle pourrait permettre de tester la validit de cet effet Plattenbau qui existe dans les discours Cet effet serait finalement une spirale du d clin un processus social et une sorte d effet de structure li l alliance troite de l volution de la structure sociale et de la repr sentation publique et 7 Il s agit de l poque dite Gr nderzeit qui correspond aux r gnes de Guillaume Ier et II 1870 1918 cl 2 j sociale de ce type de b ti En d autres termes l effet Plattenbau serait un processus et le r sultat de ce processus liant la paup risation des zones de grands ensembles et les repr sentations n gatives dont elles sont l objet dans les discours publics des m dias et de certains acteurs politiques A Leipzig certains travaux ont pu montrer que les quartiers p riph riques et en particulier les quartiers de grands ensembles seraient d sormais les plus touch s par la vacance et les ph nom nes d appauvrissement de la population Haller 2002 L id e est d observer l volution de ce ph nom ne sur le moyen et le long terme pour mieux saisir les causes structurelles l uvre dans les processus d augmentation des disparit s socio spatiales Notre approche se veut double Nous voulons d un c t peindre le tableau de l volution d indicateurs aussi bien d mographiques socio conomiques qu urba
96. ame conomique et en particulier industrielle de la ville y BSE a Lee KH v 3 i Photo 21 La station de S Bahn de Gr nau en 1985 Source Gr nau Fotolesebuch 2006 Photo 22 La station de S Bahn en 2005 Source Gr nau Fotolesebuch 2006 nn I s Tu L impression que tout a t cass la transformation post socialiste et la perforation conomique La situation conomique est d crite par tous les interlocuteurs comme pour le moins compliqu e La transformation a t authentiquement v cue non seulement comme un traumatisme mais comme une injustice comme un ph nom ne impos par le gouvernement de l Ouest sur l conomie est allemande En d autres termes une transition qui ressemblait une histoire crite par les vainqueurs et dont l conomie est allemande devait tre la vaincue Beaucoup a t cass et ce n tait pas toujours n cessaire Pour les firmes de l Ouest c tait certes tr s bien cela leur a assur leur place On a ferm beaucoup d entreprises qui n taient pas si mal ni en si mauvais tat Et maintenant au Nord et l Est de la ville on a construit de nouvelles zones de production entretien 5 Les nouvelles zones industrielles de Porsche ou BMW sont certes de grands symboles mais ne r ussissent vraisemblablement pas quilibrer les pertes g n r es par les fermetures multiples li es la transformation post socialiste entretien 6 Leur local
97. ands ensembles puisqu on y rencontre aussi des petites maisons individuelles parfois install es depuis les ann es 1930 dans la Gr nau Siedlung photo 19 ou plus r cemment le parc de grands ensembles du quartier correspond environ 10 de l ensemble du parc de la ville u Photo 19 Gr nau ce n est pas que du grand ensemble L habitat individuel Gr nau Source photo personnelle 4 Le parc ancien est majoritairement collectif m me s il existe quelques r sidences de maisons individuelles datant des ann es 1930 Le parc r cent est plus souvent li de petites maisons individuelles ou pour deux familles au jh Les grands ensembles sont aussi un habitat id ologiquement et sociologiquement assez marqu C est l habitat du r gime socialiste par excellence au point d avoir un nom diff rent des grands ensembles de l Ouest les Plattenbauten de l Est s opposent au terme plus g n rique de Grosswohnsiedlungen de l Ouest M me si les grands ensembles de l Ouest ont t construits sensiblement avec les m mes mat riaux qu l Est l id e re ue perdure que le grand ensemble b tonn la Platte dalle de b ton est une sp cificit est allemande Il est associ in vitablement au r gime socialiste qui en avait fait l tendard de sa politique de logement Qu ils se nomment WBS70 PH9 PH11 ou PH16 ces types standardis s sont connus de la population comme autan
98. ans l industrie mini re Je me suis retrouv sans emploi J ai essay de monter un projet une entreprise de taxi j ai eu les pires difficult s obtenir un cr dit de la banque et ils m ont mis des int r ts faramineux J ai t au ch mage pendant un an et demi puis j ai fait le taxi dans l entreprise de ma femme qui l a finalement mont e Et puis en 2000 j ai appris que c tait la derni re ann e pour pouvoir partir en pr retraite pour nous donc je n ai pas attendu un jour de plus j ai pris ce qu ils ont cr avec la Treuhand en 1999 l Intelligenzrente avant que la Treuhand ne nous liquide nos retraites apr s avoir liquid amp nos entreprises entretien 11 La Treuhand appara t comme un perforateur social qui confirme la m taphore d une ville perfor e jusque dans sa structure sociale Les cons quences sociales et conomiques de la transition post socialiste se traduisent ainsi par une exp rience souvent traumatique et par une perception assez n gative de l volution socio conomique de la ville et de ses perspectives d volution C est ce qui justifie notamment une vision relativement critique vis vis de ce qui a pu tre r alis par la mairie notamment dans ce domaine pour enrayer les spirales du d clin l uvre c Des critiques de la politique municipale Au del du sentiment d injustice l gard de l Ouest de l Allemagne entretiens 21 22 24 26 n
99. ans le centre ville on a commenc construire dans Gr nau Leipzig tait alors un grand lieu industriel et Gr nau a t le coup de poumon Lungenschlag pour d sengorger la ville centre et ce malgr la caserne Ce qui est vraiment bien c est que tout le vert du quartier s est d velopp tout ce qu on avait plant en parall le de la construction du quartier Ce qui fait que c est vraiment bien maintenant d habiter Gr nau que c est d sormais authentiquement GR N au Et moi je suis contente d habiter Gr nau entretien 2 Si tous 100 Terme p joratif pour d signer les Allemands de D Ouest encore aujourd hui tr s utilis de m me que son pendant Ossi pour les Allemands de l Est 101 C est Gr nau qu taient install es les troupes russes pr sentes jusqu en 1993 is jJ ne montrent pas le m me enthousiasme d bordant les Plattenbauten sont en tout cas loin de l image horrifi e qu on leur applique Pour plusieurs habitants ceux qui n aimaient pas les Platten et trouvaient que rien ne valait l ancien entretien 6 sont partis en profitant des changements de la Wende pour s installer dans le parc ancien C est ce qui justifierait galement l image tr s positive des habitants sur leur habitat et leur quartier ceux qui en avaient l image la plus sombre sont partis Sont rest s les groupes les plus enthousiastes ou d faut les moins critiques
100. ans le quartier Apr s la Wende il y a eu moins d enfants et les coles ont ferm peu peu Sur les cinq coles maternelles seule une est encore l L environnement social s en est vu transform M me si ici cela reste une exception pour les contacts entre les gens entretien 21 Le caract re convivial du quartier ne compense que difficilement le manque d quipements culturels vu souvent comme l une des raisons du d part des jeunes de Gr nau La piscine du quartier est certes tr s fr quent e photo 26 de m me que le mur d escalade mais les deux font relativement exception dans un quartier o les espaces d vou s la jeunesse ont progressivement disparu En dehors des activit s propos es dans le grand centre commercial Allee Center photo 27 les diff rents centres culturels en particulier les Jugendklub ont ferm en s rie quelques ann es apr s la Wende La vie culturelle ici elle est foutue toute p t e C est devenu mort Avant il y avait plein de clubs pour les jeunes il y avait au moins un ou deux clubs par WK et le week end il y avait au moins deux ou trois soir es en discoth ques qui taient propos es Les clubs ont t pour partie vendus et l un deux est par exemple devenu la boutique de chez Kontakt Mais ils n avaient plus aucun soutien financier c est pour cela qu ils ont p riclit Maintenant les jeunes se retrouvent au kiosque et ce n est pas bon Cela dit
101. ar les principaux bailleurs pr voyant d un c t la destruction de 2 650 logements dans les trois ans mais aussi la promesse d un logement quivalent voire meilleur pour les personnes concern es par la destruction er ER E de ce relatif consentement Akzeptanz la r novation L approche sensiblement consensuelle avec la LWB est aussi rattacher au mode de financement du journal m me si rien ne peut prouver un lien direct entre l analyse de la r novation urbaine par la LWB et la d pendance financi re de Gr n As la LWB Le consentement n est cependant pas total et l optique est devenue plus offensive et critique autour d une destruction tr s controvers e dans le WK amp qui a engendr une nouvelle lecture de la r novation plus am re m me si souvent amortie par la communication des services de la mairie ou du Quartiersmanagement 4 Les fils de la contestation Un projet a fortement mobilis la fois la population et le journal Gr n As celui de la destruction d une tour de seize tages de la LWB dans le WK8 sur la Brackestrasse Cet immeuble ne devait pas tre d truit l origine et toute la pol mique est aussi venue s installer sur les commerces qui constituaient le lin aire du rez de chauss e D truire la tour voulait dire raser les commerces ce contre quoi la population s est lev e 2003 43 2004 02 et 16 Les lettres ouvertes de lecteurs plus ou moins anonymes se multiplient
102. ards 2008 il s agit sans doute moins de chercher une chelle de pertinence plus adapt e la gestion de l agglom ration que 3 ai P SAT A d annexer les anciennes zones p riurbaines suppos ment plus ais es Symptomatiquement I5 Le loyer est int gralement pris en charge pour une personne b n ficiaire de Hartz IV pour un logement de 45m dans la limite d un loyer mensuel de 3 85 m et de charges de 2 32 m Toute personne suppl mentaire a le droit 15m de plus 60m deux 75m trois etc 16 Et notamment le tr s d cri City Tunnel qui semble faire l unanimit contre lui et se r v le un gouffre financier de plusieurs milliards d euros sans apporter en change des garanties d attractivit Ce tunnel destin permettre aux trains de traverser la ville ne peut en effet accueillir que les trains r gionaux et pas les trains grande vitesse ICE trop longs 17 La litt rature scientifique sur l talement urbain souligne d ailleurs un arr t de la p riurbanisation depuis la fin des ann es 1990 sans le mettre en relation avec cette politique d annexions cl En aucune extension massive du r seau de transports publics urbains n a accompagn la grande annexion de 1999 L objectif ultime est donc d assurer la ville le statut de grande ville en d passant le seuil symbolique des 500 000 habitants Ce seuil n a pas pour lui que la seule force de l image d une ville demi
103. artier qu on surnommait volontiers Graunau grau signifiant gris mais en m me temps les invit s regardaient souvent avec envie les appartements D sormais Gr nau dispose d infrastructures commerciales impressionnantes d une nouvelle piscine de restaurants d une vie associative et d une ambiance culturelle Evelin M ller f vrier 2000 Photo 16 Gr nau l poque des Schlammh user en 1982 Source Gr nau Fotolesebuch 2006 Photo 17 La m me rue en 2005 Stuttgarter Allee Source Gr nau Fotolesebuch 2006 Que ce soit par les articles de la chercheuse par ceux des journalistes ou par des lettres ouvertes des habitants on reproche surtout au quartier de p tir de pr jug s import s de l Ouest sur les Plattenbauten on critique et discrimine beaucoup les Platten alors que l on fait beaucoup pour la r habilitation aussi bien interne qu externe On se tait devant les Plattenbauten de l Ouest qui sont dans un tat mis rable C est cette image qui a contribu la vacance et au vieillissement de la population du quartier habitante lettre ouverte janvier 2000 C est cette image que le journal veut contribuer a changer Pour lutter contre ces pr jug s de nombreuses campagnes de marketing urbain sont pr vues Le journal rapporte ainsi les discussions nombreuses tenues au Forum Gr nau lieu de r union pour la concertation citoyenne dans le quartier
104. ation du quartier et pas d une d molition citant l appui les exemples de la Lipsia ayant transform ses immeubles du WK3 en loggia chic avec vue sur le lac 2002 02 Les inqui tudes concernent en fait l implication des acteurs priv s mars 2002 pour viter que les coop ratives soient les perdants d un jeu o les acteurs priv s ne participeraient pas mais en b n ficieraient tous les niveaux que ce soit en termes d image et de rentr es conomiques Dans l ensemble les articles des services municipaux donnent une vision l g rement aseptis e de la r novation publiant de nombreux livrets de plusieurs pages pr sentant de fa on tr s factuelle l ensemble des projets des plus infimes aux destructions Leur strat gie joue sans doute sur un effet de d tournement symbolique en accordant la m me place la cr ation d une piste cyclable et au retrait du march d un immeuble et contribue aplanir la conflictualit de la mise en uvre de Stadtumbau Ost 77 Cette option p dagogique visant rassurer la population sur les enjeux de la r novation est par exemple soulign e par le titre d un article de 2002 Wer hat Angst vorm Stadtumbau qui a peur de la r novation urbaine Au del de l allusion Virginia Woolf l article se veut aussi une explication des projets et un garde fou contre les inqui tudes des habitants a TE Du c t des journalistes on insiste fo
105. ation ou sous location v cue sous le signe de la promiscuit entretiens 1 3 4 6 par exemple Nous voulions avoir notre propre logement principal et ne plus tre sous locataires Nous avons trouv cet appartement par le biais de l entreprise o je travaillais La coop rative devait fournir un logement aux employ s du combinat nerg tique dont j tais et nous devions loger dans Mockau L obtention d un appartement en temps de crise du logement tait souvent un long parcours du combattant et les Plattenbauten ont pu constituer une bouffee d air pour obtenir une premiere forme d autonomie et de confort Les attributions de logement au sein de la coop rative se faisaient par le syst me des quotas chaque coop rative avait un contingent de logements distribuer pour les travailleurs d un certain nombre de corps de m tier auxquels elle tait rattach e Les habitants ayant emm nag dans leur appartement durant la p riode socialiste n ont ainsi pas eu le choix de leur lieu de vie mais y ont gagn la possibilit d avoir un chez soi propre et neuf Nous n avons pas eu le choix on nous a attribu ce logement Et nous tions heureux l poque d avoir enfin Un exemple parmi d autre de la longueur et de la difficult des proc dures pour obtenir un logement en Plattenbau J ai obtenu ce logement par le biais de ma firme Robotrom et cela a dur plusieurs ann es avant
106. avancement qui sont ceux de la LWB ou de Kontakt Les difficult s conomiques persistantes du groupe lui font d ailleurs envisager de participer la prochaine campagne de d molitions lors de la nouvelle mouture de Stadtumbau Ost L cart entre la prise de conscience des enjeux du d clin et la mise en place efficiente des nouveaux outils pour s y adapter semble ici assez sensible La logique commerciale est elle aussi l uvre sans que la coop rative ne puisse rivaliser avec ses concurrents de la LWB ou de Kontakt mais sans qu elle tombe non plus forc ment dans les exc s de la Neutecta 3 A la limite du dumping les strat gies de la Neutecta Parmi les propri taires priv s certains ont aussi su s adapter au d clin au point parfois d en faire un quasi filon commercial comme cela peut l tre pour la Neutecta Ce propri taire priv pr sent dans Gr nau a t analys par Matthias Bernt 2005 dans une tude sur la gestion politique de Stadtumbau Ost M me s il ne le formule pas ainsi la Neutecta incarne une forme de cas extr me d adaptation au d clin un quasi profiteur et amplificateur de certaines spirales de la Schrumpfung La Neutecta a ainsi achet une tour de 11 tages dans le WK amp c t d un autre propri taire priv Leur pr sence sur le march leipzigois n est pas anodine car le groupe est dans une strat gie d expansion sur les march s immobiliers des villes en d clin De
107. bailleur est s r de remplir ses logements et de toucher des loyers en proposant des niveaux de loyer tr s bas pour des populations paup ris es et des logements de relativement mauvaise qualit Cette strat gie rel ve davantage de l conomie immobili re concurrentielle que de la pure vocation sociale du bailleur C est notamment ce qui amplifie les remarques de d fiance l gard de la LWB exprim es par les diff rents habitants rencontr s entretiens 17 19 20 27 33 On lui reproche un manque de proximit et un manque de prise en charge des r novations et r habilitations Ce constat est cependant nuancer Les personnes interrog es sur le sujet taient d anciens locataires de la LWB et en taient souvent parties par m contentement Il faudrait ainsi relativiser cette vision par une analyse des perceptions des habitants qui ont fait le choix de 4 M me si les loyers sont d risoirement bas en comparaison des loyers fran ais le loyer moyen est de 5 6 m en 2005 il faut le mettre dans la perspective de l Est de l Allemagne et de ses salaires en moyenne inf rieurs ceux pratiqu s l Ouest cl i En rester dans le giron communal travail que nous n avons pas pu r aliser Leur image de destructeur est aussi nuancer car de nombreux acteurs de terrain et habitants m me parmi les plus critiques l gard du programme Stadtumbau Ost conc dent volontiers que la situation de la LWB
108. bitants IV Stadtumbau Ost A Participation Y avez vous particip O en quelle proportion pour quelles raisons Avez vous op r des destructions partielles ou seulement des destructions totales Relances possibles pourquoi n avoir d truit qu Gr nau Que pensez vous des projets de destructions partielles et par exemple des maisons terrasses de chez Kontakt Est ce un mod le suivre ou une simple exception dans le paysage B Effets Quels taient les effets attendus de Stadumbau Ost et quels sont les effets ressentis de sa mise en place Est ce que la r ponse concernant strictement le b ti vous semble pertinente N aurait il pas fallu aussi une r ponse sociale Comment peut on expliquer que la vacance touche toujours plus fortement les quartiers de Gr nau et ventuellement les autres quartiers de grands ensembles et plus le centre ville Qui est responsable de cette transition Avez vous parfois profit des mesures de d molition des concurrents pour obtenir de nouveaux locataires par exemple de la LWB Quels sont vos rapports avec la LWB avec la mairie avec les autres acteurs du march immobilier Relances concurrence coop ration dans quels domaines et pour quelles raisons UU Strat gie de d veloppement Quelle est la strat gie du groupe pour les ann es venir Devenir toujours plus gros plus petit Pour Kontakt retour sur l extraction fusion de Heiterblick
109. carit des diff rents postes offerts De fa on g n rale les disparit s sociales ont eu tendance s accroitre Wiessner 2007 ce qui rend pertinent le crit re des b n ficiaires des minima sociaux ainsi que celui des revenus La question en trame de fond est celle d une paup risation spatialement diff renci e en d autres termes voit on appara tre des quartiers paup ris s ou en voie de paup risation des territoires de la pauvret ou l inverse des quartiers dynamiques disposant d une population ais e Coupl e la dimension d mographique cela permettrait de tester les hypoth ses d une pauvret du troisi me ge ou d analyser les liens entre ch mage et perte de population Ce sont souvent les plus mobiles qui ont quitt qui le quartier qui la ville qui l Est de l Allemagne Seuls sont rest s ceux qui n avaient pas d autres possibilit s Le complexe urbain L attractivit des quartiers est aussi une question de trame urbaine Pour compl ter ce portrait de la ville il faut ainsi int grer les l ments du cadre urbain qui contribuent au dynamisme ou au d clin du quartier Deux indicateurs ont t choisis la vacance et la trame commerciale La vacance est non seulement un probl me sensible dans tous les nouveaux L nder Glock amp H ussermann 2004 commission Lehmann Grube 2000 mais aussi un marqueur urbain l chelle de la ville du quartier de la rue ou de l immeuble
110. ce Ou avec l ge j ai peur de rester sur les genoux et de ne plus y arriver un jour C est vraiment notre plus grand souhait qu ils installent ici un ascenseur pour que nous puissions rester et que les gens qui sont la depuis le d but et ont notre ge puissent aussi rester On a vu qu ils avaient mis des ascenseurs Paunsdorf on aimerait bien en avoir aussi Nous n avons pas envie de d m nager car notre fils habite l appartement d en face et que nous nous sentons bien ici Mais bon en un mot Aufzug Aufzug Aufzug entretien 6 Le manque d ascenseur p nalise ainsi les plus g s et rend difficile les d marches du 3 Nous voulons rester ici jusqu la fin Cela nous pla t c est vert il y a le lac Nous avons un incroyable cercle d amis ici les possibilit s de faire les courses sont optimales on a les transports en commun proximit et le centre ville n est pas trop loin On se sent comme dans un village ici chacun aide l autre chacun conna t l autre On n a peut tre a que dans le WK8 On n a d ailleurs aucun contact avec ceux de l autre c t de la ligne 1 du tram entretien 21 4 Autre exemple qui souligne les difficult s de faisabilit notamment financi res pour la pose d ascenseur tir de l entretien 7 Non je resterai ici jusqu ce je que la mort vienne me scier bis es mich umhaut Tant que je peux physiquement vivre ici je reste Cela d pend
111. centraux ou ici p ricentraux est plus rentable et plus int ressante qu ailleurs I 58 Dans la m me logique de zones relativement plus dynamiques que le reste le type 3 serait celui de la couronne p riurbaine tranquille o les probl mes sociaux ou urbains sont beaucoup moins pr sents Les quartiers concern s sont ceux de l ancienne zone p riurbaine annex e en 1999 L annexion dans cette perspective prend alors aussi un sens conomique pour essayer de r quilibrer la structure sociale de la ville par l inclusion de populations l g rement plus favoris es et moins touch es par les processus de pr carit ou de ch mage Ce profil est rapprocher du type 1 dans une situation relativement analogue qui comprend des quartiers essentiellement en marge de la ville Le type 1 est relativement proche de la moyenne ce n est pas un espace du d clin aggrav mais plus une zone interm diaire relativement plus pr serv e que d autres quartiers plus touch s par les probl mes conomiques sociaux et urbains A l oppos le type 7 est dans une situation interm diaire plus m diocre avec une population vieillissante et socialement plus fragile la fois loign du centre et pas pleinement dans la zone p riurbaine Enfin les types 5 et 6 reprennent les contours du profil des quartiers touch s par l effet Plattenbau L encore le profil 6 qui regroupe notamment les quartiers de Paunsdorf et de
112. ception mais bien l un des exemples prononc s des cons quences de la transformation post socialiste Leipzig s insere ainsi dans des logiques plus g n rales du d clin urbain dans un engrenage de spirales et de processus socio conomiques et politiques qui interagissent et s accumulent aux diff rentes chelles d analyse Il ne s agit pas ici d op rer un retour sur la naissance du d bat sur les shrinking cities en Allemagne et sur les acteurs qui le portent mais de replacer Leipzig dans un contexte plus large celui du d clin urbain l chelle europ enne allemande est allemande ou saxonne En jouant sur les chelles on fait appara tre la fois le r gulier et le particulier tout ce qui fait de Leipzig une ville en d clin comme d autres mais aussi une ville en d clin pas comme les autres 1 Une double spirale g n rale la transformation post industrielle et le d clin d mographique europ en La ville de Leipzig s int gre dans des mouvements et processus de fond qui traversent les soci t s europ ennes Elle n est pas l exception d clinante dans un foisonnement dynamique mais bien l incarnation de certaines mutations que l on retrouve une chelle plus large Cette analyse a d j t faite dans un pr c dent travail Florentin 2008 et Florentin Fol amp Roth 2009 jp H Deux mouvements semblent li s l un l autre la transformation post indus
113. ch 2002 16 2007 48 2008 13 Les d molitions sont d ailleurs pr sent es comme une uF n cessit comme une quasi fatalit m me pour les strat gies de d veloppement de la ville l chelle 2020 2007 05 l aspect in luctable prot ge en quelque sorte du soup on de politique d lib r e de destruction d une partie du quartier et notamment de l id e assez fortement tablie que la ville cherche peu peu vider les deux complexes d habitation les plus l Ouest de la ville le WK7 et WK8 Ces diff rents articles donnent ainsi autant d importance la r fection du goudron dans une rue qu la destruction d un immeuble 2002 16 ce qui a tendance survaloriser les mesures concernant l embellissement du quartier Les acteurs institutionnels peuvent aussi prendre un autre visage dans les articles de Gr n As et notamment celui des acteurs op rationnels Qu il s agisse d architectes en charge des projets de r novation des coop ratives 2007 29 pour la Lipsia par exemple ou de la LWB entre autres 2003 11 2007 07 les articles du monde de la pratique ne sont pas rares S ils ont certes une vertu p dagogique pour expliquer la strat gie de d veloppement de ces acteurs et leur vision du quartier ils sont aussi le reflet d une communication visant effacer le plus possible toute conflictualit dans les projets controvers s La LWB multiplie ainsi les entretiens pour d fen
114. cit dans le journal La mairie a dit qu elle r fl chissait diffuser des informations sur la r novation urbaine dans un autre journal Mais nous avons tenu bon il n y a pas d autre journal ils ont dit qu ils voulaient faire venir des gens d autres journaux de quartier On leur a dit essayez si vous voulez il y a d j eu trois ou quatre journaux qui ont fait faillite Gr nau Ils ont essay de nous intimider de nous ramener la droite ligne mais la man uvre tait un peu grosse Walther Gr n As Ces rapports de d pendance conomique des subventions de la mairie peuvent constituer un biais dans l approche des projets men s par les quipes municipales Ils obligent tout du moins leur laisser une place importante dans le journal permettant aux diff rents services de la mairie de publier des articles S1 la mairie est un contributeur indirect les autres annonceurs publicitaires ne sont pas moins concern s par toutes les th matiques urbaines Ce sont surtout les gros bailleurs du quartier qui contribuent ainsi la vie du journal par leurs encarts Toutes les coop ratives participent mais deux bailleurs sont nos plus grands sponsors Kontakt et la LWB ainsi que la Wogetra tous les deux mois peu pres Naceur Gr n As Leur importance est conomiquement d cisive pour la survie du journal Quand nous sommes un peu justes financi rement nous appelons la LWB ou Kontakt et leur demandons s
115. correspond assez bien la population de la coop rative Seuls cinq m nages enqu t s ont moins de 50 ans et la moyenne d ge tourne autour de 60 ans ce qui correspond plus ou moins la tendance g n rale de la coop rative Il s agit d une population vieillissante mais o toutes les cat gories sociales sont repr sent es De 15 20 des enqu t s sont ch meurs n jJ ou sont partis en pr retraite pour mettre fin aux p riodes de non activit prolong es Les b n ficiaires des minima sociaux repr sentent autour d un cinqui me des personnes rencontr es ce qui se situe dans la moyenne de la ville Un peu plus d un tiers des habitants touche moins de 900 par mois un autre tiers a des revenus compris entre 900 et 1 300 par mois un quart a des revenus approchant les 1500 2000 par mois et seuls quatre m nages ont des revenus sensiblement sup rieurs 2 000 par mois jusqu 80 000 par an pour deux cas Si cela ne reprend pas la r partition sociale de la ville au pourcent pr s cela traverse les diff rentes cat gories sociales De fa on marquante on note aussi que quelques personnes aux revenus lev s voire tr s lev s habitent toujours dans les grands ensembles venant nuancer le caract re pr tendument paup ris des populations logeant dans ce type de logements La plupart des personnes interrog es sont cependant pr sentes depuis longtemps dans la coop rative et l
116. correspond au rapport entre la population d passant les 65 ans et la population g e de 15 64 ans Cela traduit plus ou moins la part des retrait s par rapport aux personnes actives cl 5 En le taux le plus bas d Europe L tscher 2005 Le mouvement de d prise d mographique pourrait cependant tre th oriquement contrebalanc par des apports migratoires cons quents mais ceux ci restent illusoires L tscher note bien que si les tr s fortes migrations Est Ouest avaient tendance se tasser au milieu des ann es 1990 avec 11 000 d parts en 1997 contre 359 000 pour la seule ann e 1991 les migrations ont repris de l ampleur apr s 1997 reflet et moteur d une situation de d clin et de stagnation conomique de l Est De l autre c t les apports migratoires actuels ne sont pas suffisants pour compenser la baisse de la population La pyramide des ges est donc amen e se renverser par un effet d upside down Au niveau de la ville de Leipzig on retrouve pleinement ces deux ph nom nes de baisse de la f condit et de vieillissement Le taux de natalit de la ville est encore assez bas cf graphique 1 Si la situation s est l g rement am lior e par rapport aux ann es 1990 les naissances restent toujours en d ficit par rapport aux d c s Comme d autres grandes villes d Allemagne la ville est ainsi caract ris e par son tournant d mographique Schmidt 2007 Signe du vieillissement plus du q
117. ctions op r es par les concurrents un deuxi me pacte a t sign le pacte de proximit citoyenne Pakt der B rgern he en 2003 o la ville a demand ce que les proc dures de d molition et d information des habitants concern s soient standardis es Cette exigence est cependant la preuve en creux qu elles ne l taient pas et que les abus taient nombreux ce qui appara t parfois en arri re plan de certains courriers de lecteurs L id e tait par ce pacte d installer des relations standardis es entre les habitants et les bailleurs Cela est venu notamment dans un contexte o le Land de Saxe et le gouvernement f d ral ont exerc une forte pression pour que les Plattenbauten soient d truits entretien Gabi mairie de Leipzig Si le journal ne se prive souvent pas de critiquer le manque de coordination ou de moyens accord s la r novation il est tonnant de voir quel point les d molitions ne sont pas fondamentalement remises en causes et notamment les grandes tours de la LWB De longs entretiens permettent d ailleurs la LWB d expliquer sa strat gie et de pr senter sa communication de la r novation 2004 25 2005 29 On peut se demander si cette approche de Gr n As n est pas seulement un reflet de la perception des habitants mais aussi un moteur 78 De la quantit la qualit de la masse la classe au standing Le Pakt der Vernunft est un accord de d cembre 2001 sign p
118. culier pour les jeunes la perception contrast e des d molitions Un quartier devenu plus vert mais plus vieux Gr nau ce furent d abord des tours et des barres avant d tre des rues et un quartier On parlait volontiers de Schlammh user maisons de boue pour d crire un quartier o il fallait s quiper de bottes cf supra photos 16 et 17 A l origine l environnement tait mauvais ce n tait que de la tourbe on appelait a les maisons en boue Notre fille n avait pas le droit de prendre le chemin le plus direct pour aller l cole parce que c tait trop boueux Il y avait un bus qui venait les chercher apr s avoir fait un grand d tour On tait oblig de porter des bottes en caoutchouc C tait dr le quand on prenait le tram tout le monde qui se d chaussait entretien 21 Avec le temps le quartier s est transform de Br nau en Gr nau entretien 25 L environnement urbain s est nettement embelli les centres commerciaux se sont d multipli s Cependant dans le m me mouvement la population du quartier a fortement vieilli et s est parfois paup ris e Gr nau a un peu mauvaise r putation et c est plut t injuste Ici il ne se passe rien de plus et rien de moins que dans d autres quartiers La chose principale c est qu ici les loyers sont bas ce qui nous permet de rester entretien 16 De fa on frappante l chantillon de Gr nau pr sentait sans dout
119. cult sur le march immobilier de m me que la fragilit de ses projets innovants Dans une logique de concurrence exacerb e la VLW appara t engag e sur la piste dangereuse de ceux qui subissent le d clin et se replient vers un parc plus r duit 2 Un propri taire priv aussi en difficult Le cas de la VLW n est pas isol D autres groupes connaissent galement des difficult s li s au d clin et de nouveaux probl mes qu ils n ont pas su ou pu surmonter C est le cas Pour am liorer la qualit nous avons install un ascenseur dans un bloc avec parquet et quipement de haute technologie C est seulement un bloc 5 maisons 35 logements Pour les plus g s sinon on a un projet c t de l h pital et sans se foutre de la charit Le probl me est encore un probl me de financement Seydewitz et aussi sans doute le caract re isol et exceptionnel du projet Te jJ notamment d un groupe immobilier priv pr sent Gr nau et analys par Matthias Bernt 2005 l Aubisgruppe H L Aubisgruppe est un groupe proche des lites berlinoises de la CDU lie quelques scandales bancaires Leur but a t d acqu rir des Plattenbauten d s 1999 pour acheter bas prix faire une r habilitation a minima et revendre aussi rapidement pour profiter des avantages fiscaux propos s par le Bund Ils devaient tre ces acheteurs interm diaires ces Zwichenerwerber qui profitaien
120. de Kontakt et si le marketing a commenc s installer dans les pratiques il n en est qu ses balbutiements ce qui explique sans doute que la coop rative soit dans une situation encore fragile conomiquement c nuances et limites L approche volontariste de la Wogetra s est confront e aux dures r alit s d une situation encore compliqu e une transition encore inaboutie dans l adaptation aux th matiques du d clin Le programme Stadtumbau Ost et son application en sont l incarnation D un point de vue purement conomique le programme est consid r par les responsables de la coop rative comme une r ussite et a permis d effacer de fortes dettes Le co t politique est cependant jug trop lev les bailleurs qui d truisent auraient t trop souvent diabolis s La Wogetra a ainsi d truit 500 logements dans Gr nau ce qui a soulev certaines r sistances notamment de la part de la presse La d molition d un premier immeuble de six tages n a pas es Te pos de probl mes mais celle d une tour de onze tages a soulev plus de critiques Dans l ensemble 70 des locataires concern s par les destructions sont rest s dans la coop rative contre 98 pour les destructions partielles de Kontakt Le taux n est pourtant pas excessivement mauvais et s explique en partie par les offres de relogement avantageuses qui ont t faites aux personnes d plac es Si moins de cinq pour cent des
121. de construire l ascenseur Il y a vraiment tr s peu de d fauts dans cet immeuble Et moi je travaille dans les r seaux de gaz et de chauffage ce type de b timent les grands ensembles je sais que c est le top en mati re de performance et de protection de l environnement entretien 25 Le haut niveau d quipements est donc toujours une Za Depuis 1992 tout est un peu cass dans Altpaunsdorf Et puis il y avait de la moisissure sur toute la partie Nord de notre appartement C tait chez Unitas aussi en Plattenbauten depuis 1966 entretien 29 cl an jJ caract ristique des Plattenbauten et montre d un c t sa modernit et l attachement de ses habitants ce type de confort C est ce qui explique notamment la volont assez r pandue de rester toute sa vie dans ce type de logement et de b ti b La volont de rester toute sa vie dans ce logement Le discours ambiant traditionnel de nombreux responsables publics tend faire des grands ensembles les lieux de la mis re sociale et de l assignation r sidentielle une sorte de marqueur social et spatial qui serait comme une synth se d un effet Plattenbau A l oppos de cette image externe la population des Platten que nous avons pu enqu ter d peint une r alit diff rente celle d un lieu de vie appr ci au point de vouloir y passer le reste de ses vieilles ann es Plut t que d assignation il s agit en fait d un attachement r sidenti
122. de la vente la destruction en passant par une modification des fondations ou du d coupage de certains logements Enfin l entreprise peut choisir de changer de structure par le biais de fusions ou par la cr ation d entreprises d di es la destruction pour externaliser certaines t ches C est notamment partir de ce canevas que nous voudrions mettre en exergue la vari t des strat gies choisies par les diff rents acteurs immobiliers L id e est de tester l int gration des probl matiques de d clin dans leur d veloppement et leur politique locative Nous voudrions aussi montrer le passage marquant une logique commerciale et concurrentielle Les ph nom nes de d clin ont en quelque sorte initi ou acc l r la transition vers une politique de services qui est rapprocher de ce qui est souvent appel une politique client le dans d autres domaines par exemple dans le domaine de l eau cf Trancart et Pflieger 2001 ou Bakker 2003 Il s agit g n ralement d une politique cherchant donner des assurances de services aux consommateurs locataires et des d lais d ex cution pour jouer sur les avantages comparatifs avec les autres acteurs Ceux ci sont d ailleurs vus comme des concurrents et la sph re immobili re se transforme peu peu en une jungle o la comp tition devient f roce cl 5 jph pour attirer les futurs locataires consommateurs Ce passage est notamment symbolis pa
123. de la Komm Haus depuis quatre ou cinq ans Mais on a d truit un peu toute l infrastructure pour les jeunes Cela les destructions s est pass de nombreux endroits ici en particulier dans le WK7 Ils ont d truit sans raison des blocs des tours de onze tages Cela tait socialement d nu de r flexion parce qu on aurait pu d truire aux marges du quartier vers l int rieur Mais non il a fallu d truire n importe o R sultat 15 des 20 PH16 ont t d truits Et avec ces grandes tours ce sont aussi les halles commerciales qu on a d truit Il y a eu des protestations mais pas comme en France Ce devrait tre notre mod le ils ont toujours montr depuis la R volution comment il fallait se faire entendre et nous ne l avons pas fait Les gens concern s que nous connaissons ne sont rest s que pour partie Gr nau entretien 21 Ce r cit souligne le manque de coordination du programme de d molition et confirme l id e r pandue d un quartier peu peu d laiss par les autorit s Il d taille aussi par le menu tous les marqueurs du d clin urbain dans une vision plus que sombre On y trouve les spirales de l effet Plattenbau qui sont aliment es par la politique publique de d molition alors que les habitants marquent de l autre c t un fort attachement leur quartier C est notamment ce qui explique la tension manifeste dans les deux complexes les plus concern s le WK7 et WK8 o
124. dern tude command e par la deutsche Siedlung und Landesrentenbank dirig e par Lothar H bl Leipzig Edwards M M 2008 Understanding the Complexities of Annexation Jounal of Planning Litterature 23 Florentin D 2008 Leipzig ou la ville perforee une shrinking city modele Paris Paris 1 Panth on Sorbonne Florentin D Fol S amp Roth H 2009 La Stadtschrumpfung ou r tr cissement urbain en Allemagne un champ de recherche mergent Cyberg o 445 Gatzweiler H P Meyer K amp Milbert A 2003 Schrumpfende St dte in Deutschland Informationen zur Raumentwicklung 10 11 pp 560 574 Glatter J 2003 Strategien der Wohnungsunternehmen in schrumpfenden und wachsenden M rkten J R Schriften 41 Glock B 2005 Umgang mit Schrumpfung Reaktionen der Stadtentwicklungspolitik in Duisburg und Leipzig Dans H G Norbert Gestring Jahrbuch Stadtregion pp 71 91 Wiesbaden VS Verlag f r Sozialwissenschaften Glock B amp H ussermann H 2004 vol 28 4 New Trends in Urban Development and Public Policy in Eastern Germany Dealing with the vacant Housing Problem at the Local Level International Journal of Urban and Regional Research IJURR Guih ry L amp Werner J 2005 Les finances publiques en Allemagne Quelles r formes Revue de l OFCE 94 pp 111 137 Halbwachs M 1935 publi 1944 La statistique en sociologie Dans La statistique ses applicati
125. derni re Trois acteurs contribuent au versement des subventions la ville le Land et le Bund Seuls le Land et le Bund financent la destruction 50 chacun et les mesures de valorisation sont cofinanc es par tiers par les trois acteurs C est le Land qui d finit cependant la proportion des cr dits attribu s aux diff rentes mesures A la diff rence des autres L nder qui ont choisi une quit pour le soutien aux mesures de destruction et de valorisation le Land de Saxe a fait un choix diff rent favorisant clairement la destruction Les fonds du programme dans le Land de Saxe sont ainsi r partis 80 pour la destruction et 20 pour les mesures cens es contribuer la revalorisation des zones d truites Les proportions sont l g rement inf rieures dans la ville de Leipzig entretien Gabi mairie de Leipzig mais la tendance est sensiblement quivalente avec plus de 70 des subventions consacr s la destruction L argumentation du Land d fend l id e que les mesures de revalorisation peuvent tre prises en charge par d autres programmes d j existants comme le programme Soziale Stadt ou les fonds du FEDER entretien Gabi mairie de Leipzig Les conditions de d dommagement sont les m mes pour tous les propri taires dans le cadre des destructions avec une allocation de 60 m d truit de subvention compensatoire Pour autant la somme allou e n quilibre pas les d penses occasionn es entretien
126. des discussions sur Stadtumbau Ost Elle traduit sans doute une partie des angoisses de la population notamment sur le devenir de tel ou tel immeuble mais aussi les doutes de certaines coop ratives sur la structuration du programme L approche n est pas oppos e frontalement la r novation mais met en question la strat gie long terme Wohin soll der Weg f hren tout cela mais pour aller o Evelin M ller 2001 10 L impression qui se d gage d apr s les journalistes est celle d une offensive pour la d molition Abriss Offensive et les inqui tudes viennent surtout se porter sur la valorisation et les probl mes d image de Gr nau qui semblent d un coup rel gu s au second plan On est pass de la pluie la goutti re du d bat sur la valorisation et l embellissement de l image une discussion sur la destruction juillet 2001 Les critiques sont pr ventives et structur es autour d exemples pr cis et r currents comme celui de Leinefelde pourquoi ne suit on pas le m me processus qu Leinefelde d abord la valorisation Aufwertung puis la r novation Umbau et enfin seulement la destruction Abriss juillet 2001 La crainte majeure qui est exprim e par les articles des journalistes ou par les lettres des habitants est celle d une rel gation du quartier tel que cela appara t Gr nau va tre de fa on p renne 74 I faut ici comprendre qu on
127. diants et une partie des lyc ens viennent ainsi faire effet tampon pour rer la baisse le taux de ch mage On peut sans doute y voir une utilisation politique du chiffre destin e ne pas aggraver la mauvaise image de la ville et ne pas refroidir les divers investisseurs par des taux inqui tants Gr ce l intervention tr s pr cieuse de Siegfried Schlegel s os Au del de cet effet d crasement des donn es pour certains indicateurs certaines donn es ne sont parfois disponibles que sous une forme partielle ou ont un mode de collecte pour le moins trange qui les rend probl matiques utiliser C est le cas notamment pour les taux de vacance et les informations relatives aux revenus La vacance a t mesur e par de grandes enqu tes sur trois ann es selon la m thode tr s empirique dite du rideau un tiers de chaque quartier tant prospect chaque ann e Ces comptes ont t arr t s pour des raisons de co t apr s trois ann es et limitent donc la perception du ph nom ne De la m me fa on les donn es sur les revenus sont disponibles sur quelques ann es uniquement et r alis es partir d chantillons tr s r duits dont rien n indique la repr sentativit Les r sultats obtenus semblent marquer quelques incoh rences les habitants d un quartier comme Gohlis r put pour tre le quartier des villas et des cercles hupp s se retrouvent ainsi successivement dans les tranches
128. donn es plus pr cises La premi re se concentre sur les donn es stables avec au final dix variables quatre variables pour la population volution 1992 1994 1994 1999 1999 2004 2004 2008 deux variables pour les mouvements migratoires volution 1993 2001 2001 2007 deux variables pour l ge ge moyen en 2008 et volution 1992 2008 deux variables pour le ch mage taux en 2008 et volution 1997 2008 La seconde inclut les autres indicateurs plus instables des revenus des b n ficiaires de l aide au logement Wohngeld 2001 et 2003 de la vacance et des b n ficiaires des minima sociaux ALG II mais doit tre pris avec la plus grande prudence A la nuance pr s qu il ne s agit pas strictement parlant d un taux de ch mage calcul par rapport la population active Les bornes ont t choisies de la fa on suivante les ann es juste apr s la chute du Mur de Berlin les cinq ans jusqu l annexion majeure de 1999 puis 2004 date partir de laquelle la mairie a communiqu davantage sur le retour de la croissance de la population 30 Les bornes correspondent la p riode 1993 2001 o le solde migratoire tait globalement n gatif jusqu au changement de 2001 date partir de laquelle le nombre d arrivants a d pass le nombre de partants Les deux phases sont donc clairement diff rencier v GE Premi re typologie 0 01 02 03 04 05 06 07 08 09 1 H 12 019 19
129. dre sa politique dans Gr nau et essayer de combattre l id e que le groupe se retirerait peu peu du quartier 2005 29 Certaines coop ratives comme la Lipsia communiquent galement sur leurs nouveaux projets sans d ailleurs toujours pr ciser l institution qu ils repr sentent ce qui cr e les conditions d une parole biais e d une parole auto laudative qui ne s affiche pas clairement Enfin Gr n As reste aussi un journal pour les habitants par les habitants Mais outre les lettres ouvertes de lecteurs la parole habitante exprim e dans le journal n est pas celle du simple quidam En d autres termes certains habitants sont plus ou moins anonymes L un des intervenants r guliers le Dr Kasek a en effet t candidat aux lections municipales pour le compte des listes du parti cologiste B ndnis 90 die Gr nen son engagement pour le quartier est sans doute ind niable mais sa parole a aussi une port e politique qu il faut prendre en compte pour ne pas en sous estimer les enjeux 7 Les arguments avanc s par le responsable local de la LWB sont cependant peu convaincants la LWB ne se retirerait pas de Gr nau parce qu ils n ont de toute fa on jamais t tr s pr sents dans le WK8 73 Dans ce domaine comme dans d autres on trouve aussi l importance du titre de docteur mis en avant comme symbole social Il sert renforcer le poids d une parole qui se veut experte l
130. du d clin il nous a sembl galement pertinent d interroger les pratiques de leurs habitants Cette approche est avant tout exploratoire et ne pr tend pas donner un tableau complet des perceptions des habitants Leipzig Il faudrait pour cela pouvoir entre autres les comparer aux perceptions de personnes logeant dans d autres types d habitat qu il s agisse d habitat ancien ou de projets alternatifs il faudrait aussi sans doute les confronter avec les r actions des locataires d autres bailleurs travail que les contraintes de temps ne nous ont pas permis de r aliser Malgr le caract re n cessairement lacunaire de notre approche nous souhaiterions tester l chelle de l chantillon interrog quatre grandes th matiques attachement r sidentiel il serait en quelque sorte le pendant de l assignation r sidentielle et constituerait ce qu on peut appeler un effet Plattenbau invers Il repose sur une hypoth se vivre en Plattenbau tait un luxe l entr e dans le confort moderne et la plupart des habitants sont toujours heureux d y vivre quelle que soit leur cat gorie sociale mais pas forc ment quel que soit leur ge On testera notamment l importance des r seaux sociaux pour s int grer dans le quartier la perception des difficult s les ruptures l id e est d observer le lien qui est op r par les habitants entre d clin d mographique et d clin conomique pou
131. du programme une strat gie offensive de revalorisation des zones concern es par les destructions et notamment Gr nau Cela se traduit notamment par une d fense ferme des quartiers de grands ensembles et une vision tr s positive de l volution des Plattenbauten presque contre courant des discours officiels Nous ne voyons pas non plus la Schrumpfung comme quelque chose allant se continuer dans les zones de Plattenbauten Dans ces zones le processus est pour nous amplement achev Nous avons dans les plus grandes zones de grands ensembles Gr nau 98 99 000 habitants autour de 1989 qui y ont v cu dans 36 000 logements Nous sommes maintenant avec un chiffre autour de 54 000 Et les gens qui y habitent ont une image positive de leur quartier L image ext rieure est bien encore d favorable mais comme les gens qui y vivent voient leur quartier de mani re positive il est peu vraisemblable que le quartier continue d cliner au m me tempo que durant les dix neuf ou vingt derni res ann es entretien L hnert Kontakt C est dans cet esprit que la coop rative a repris son compte la politique de r novation pour lui donner sa touche personnelle autour d une conviction celle d une attractivit possible et renouvel e des grands ensembles a Rendre les Plattenbauten attractifs les projets innovants de Kontakt A l oppos de la LWB qui s est peu peu retir e de certains quartiers de Gr nau Ko
132. e r novation urbaine de la coop rative Kontakt taient inaugur es Comme tous les projets de destruction partielle elles n ont pas pu b n ficier des subventions accord es dans le cadre du programme Stadtumbau Ost r serv es pour l instant aux seules destructions totales Elles t moignent cependant d un mouvement celui d une reprise en main du principe de l Umbau la transformation urbaine tout en refusant le principe de Stadtumbau Ost Par son refus le groupe Kontakt s est plac comme un acteur un peu part La coop rative est d ailleurs souvent vue comme un pr curseur et b n ficie d une bonne opinion aupr s de la population Pour beaucoup ils ont su garder le flair coop ratif entretien habitant 12 l esprit de ce mouvement n au tournant du vingti me si cle r put pour sa proximit avec les membres de la coop rative Leur strat gie vari e s inscrit en tous points dans cette logique et on peut se demander si Kontakt n est pas le laboratoire d un mod le d adaptation au d clin a la premi re reprise en main locale Kontakt et l Altschuldenhilfegesetz s adapter au contexte local H Ge 51 ti La coop rative Kontakt est la fois un acteur important et ind pendant du paysage immobilier leipzigois Avec 15 000 logements et locaux sa charge elle est la premi re coop rative de Saxe par la taille et le deuxi me bailleur de la ville derri re la LWB Sa position de poid
133. e d veloppement de l administration municipale Le type 5 correspond aux quartiers de travailleurs de l poque wilhelminienne avec un b ti simple et densifi Dans ces quartiers industrie et logement se m langent et les espaces verts sont peu nombreux Ce sont les zones o les chiffres de la vacance sont les plus lev s et o la baisse de population de 1981 1995 a t parmi les plus intenses Beaucoup de jeunes habitent le quartier de nombreux trentenaires mais aussi quelques retrait s Il y a peu d trangers et les taux de ch mage sont les plus lev s de la ville D apr s les auteurs de L Aflas social ces quartiers sont d j le lieu de probl mes sociaux qui pourraient devenir des foyers de tension sociale l avenir sans intervention de la ville Ces quartiers et en particulier ceux situ s l Ouest du centre ville correspondent ceux qui ont t inclus quelques ann es plus tard dans les cl 58 programmes d aide au d veloppement r gional du FEDER dans le cadre du programme Urban II Typologie de l atlas social Carte 7 Leipzig selon l atlas social de 1997 Source r alisation personnelle partir des indications de L atlas social de la ville de Leipzig les 14 quartiers en blanc correspondent aux quartiers annex s en 1999 Le type 6 est nomm quartiers de travailleurs des ann es 1920 et 1930 avec une structure du b ti l che Dans ce profil le
134. e fait 90m Cet appartement est jug impossible louer dans les conditions actuelles du march Le d coupage du logement a t modifi et il accueille d sormais une association de nourrices qui s occupent des enfants des immeubles alentours Les locataires sont les services sociaux de la ville D apr s les responsables de la Wogetra les chos sont cl mp jph probants Des travailleurs sociaux sont aussi actifs sur cet immeuble pour s occuper des jeunes y habitant et viter qu ils d m nagent en leur proposant des activit s adapt es Les am liorations propos es sur le parc sont donc essentiellement centr es sur les locataires moins que sur le b ti strict Cela s explique toutefois par le fait que l ensemble des immeubles de la coop rative poss dait d s l origine des ascenseurs ce qu il n a donc pas fallu installer Un r le plus en retrait pour le marketing Le marketing n y tient pas la place de choix qu il occupe chez les concurrents de la LWB ou de Kontakt Le service a en fait t externalis tout comme pour les services la personne avec Caritas Une agence de marketing travaille ainsi pour la coop rative Des v nements festifs sont organis s dans le cadre de la politique de marketing choisie comme la f te du march d Eutriztsch en juin qui a r uni plus de 10 000 personnes Les moyens mis en uvre semblent sensiblement plus limit s que ceux du bailleur de la ville ou
135. e g ographie de l universit de Leipzig Il tait cens r pondre l exigence du temps une poque o les atlas sociaux se sont multipli s en Allemagne en particulier dans des villes de l Ouest L id e tait de pouvoir b n ficier d une sorte d instrument de suivi de la ville l chelle des quartiers et de dresser un tableau de la vari t des situations des diff rents quartiers Il faut cependant remettre cet atlas dans le contexte de l apr s r unification et des probl mes de donn es qui ont pu se poser La transformation post socialiste a t aussi l occasion d une sorte de grand mouvement de table rase statistique Les d coupages ont t tr s fr quemment modifi s que ce soit au niveau de la ville ou des cantons alentours De la m me fa on les cl 4 m thodes de collecte des donn es ont chang rendant compliqu es sinon impossibles les comparaisons entre la p riode socialiste et la p riode qui l a suivie La non publication de l atlas est peut tre comprendre dans cet esprit celui d une quasi impossibilit de l installer dans le long terme avec des donn es lacunaires L atlas n a d ailleurs pas eu de suite ni n a t repris ce qui aurait tendance prouver qu il n a pas t jug pleinement pertinent ou qu il a t consid r comme partiellement insatisfaisant En un sens l atlas social portait en lui les germes de sa propre critique 2
136. e guides d information sur les services aux s niors Zu Hause lter werden qui en est sa sixi me dition Cette logique sectorielle par segment de client le est doubl e d une logique spatiale avec des projets cibl s territorialement Les projets d habitation innovants La LWB ne d veloppe pas qu une strat gie de services la personne elle l articule ponctuellement avec une r flexion sur l espace urbain Le b ti n est donc pas d laiss mais est inclus dans un syst me mettant le client au centre du complexe de services disponibles C est dans ce cadre que la LWB travaille par exemple en collaboration avec une association La gestion ne se fait plus de fa on sectoris e par quartier mais de fa on centrale avec des antennes relais dans certaines zones o jph pour prendre en charge la formation de jeunes en chec scolaire Le bailleur fournit titre gracieux les locaux S A une chelle plus large le bailleur communal a aussi lanc un projet de revitalisation d une portion de quartier Altlindenau dans le Duncker Viertel Cet ancien quartier de travailleurs construit au d but des ann es 1950 tait l poque socialiste un lieu pris o s alignaient les Stalinplatten un des mod les de grands ensembles Les ann es 1990 ont vu le Duncker Viertel se d grader p tissant la fois de son loignement du centre du manque de balcon de ses logements et de la mauvaise c
137. e interne positive dont ils b n ficient les quartiers de Plattenbauten de Leipzig correspondent aussi des zones de fort d clin urbain l image de ce qui se passe l chelle de la ville enti re 103 4 12 m S 7 2 N Ze 5 ERE taille limite par m nage qui est souvent d pass e dans l ancien o les pi ces sont tr s grandes et prix limite pour les charges l encore souvent d pass s dans l ancien car volumes plus grands et chauffage au charbon ou r seaux anciens et mal entretenus R F 3 Perception du d clin g n ral de la ville une double approche paradoxale Les perceptions sur le d clin g n ral de la ville sur les ph nom nes de Schrumpfung et sur l volution de la trame urbaine sont marqu es par une double trame de fond presque paradoxale la quasi totalit des r cits fait tat des probl mes conomiques et d mographiques qu a connus la ville tout en insistant de l autre c t sur le meilleur visage g n ral de la ville En simplifiant et en caricaturant Leipzig est une ville qui aurait davantage fi re allure mais qui irait moins bien qu avant la rupture de la Wende aussi bien socialement que d mographiquement a Une double approche paradoxale Interrog e sur l volution de la ville la tr s large majorit pour ne pas dire l int gralit des habitants a trac le portrait d une ville qui s est embellie s parant cet aspect urbain de l volution d u
138. e le plus grand nombre de personnes socialement fragiles et souvent g es Le vieillissement est tr s clairement per u et ressenti par la I Je pr f re aller au Allee Center qu au centre ville Le centre c est le trouble et le chaos entretien 20 er EL ms population avec la crainte maintes fois exprim e de voir le quartier se transformer en hospice pour les plus g s Le manque ou la perte d infrastructures culturelles pour les jeunes L un des aspects majeurs des discours rapport s par les habitants est ainsi le d part et l absence de populations jeunes dans le quartier Ce ph nom ne est perp tuellement inscrit dans une logique qui allie la fermeture des coles et le manque de perspective en termes d emploi Le point n gatif c est qu il n y a plus de club pour les jeunes et il n y a par exemple plus que trois enfants dans l immeuble Les jeunes n ont en outre pas de travail Cela nous cr e des probl mes parfois avec le NPD Avant la police tait l tr s pr sente et il y avait le commissariat Et depuis trois ou quatre ans plus rien ils ont disparu A l poque de la DDR les jeunes avaient des postes en apprentissage ils taient mis dans les entreprises et nous n avions pas de ch mage Mais maintenant les aires de jeu ont ferm parfois remplac es par des grandes tours Tout s est un peu cass la figure avec les jeunes Les coles ferment en rafale Cinq ont ferm d
139. e les zones de croissance continue et les zones de d clin non colmat Cette constatation est consid rer non seulement au niveau interr gional mais aussi entre le centre et la p riph rie entre les Gemeinde et m me l int rieur des villes En un sens on retrouve de fa on un peu plus th oris e et g n ralis e l id e que les disparit s socio spatiales se sont aggrav es Leipzig Si l Ouest de l Allemagne on notait avant tout un mouvement de dispersion p riurbaine marqu par la croissance de certaines Gemeinde qui n ont pas de statut central l Est c est une mosa que qui merge entre les zones de croissance et de d croissance La tendance irait d ailleurs une aggravation des diff rences entre ces deux zones et qui serait li e trois faisceaux d explication la faible qualit urbaine les mauvaises infrastructures de type transports et voirie et l accessibilit d ficiente Pour Siedentop les zones les plus touch es par cette soci t du d clin qui se met en place sont ainsi les centres villes et les villes moyennes les Mittelst dte Ils sont l un comme l autre cens s incarner la s lectivit des processus de la Schrumpfung et les renforcements de polarisation urbaine qu elle engendre Ce sont d ailleurs ces villes moyennes qui portent sans doute un des enjeux les plus importants des probl matiques du d clin car les effets y sont plus marqu s et plus durs surm
140. e sont importantes la LWB est consid r e par certains comme un concurrent puissant car tr s r actif et ayant int gr les probl matiques du d clin des services la personne et des conomies d nergie et donc de baisse des charges de fa on assez avanc e entretien L hnert Kontakt Symboliquement la LWB a emport le prix Silberne Immo Idee 2009 pour sa campagne de marketing de niches autre nom pour le ciblage syst matique des publics vis s b projets innovants et services la personne La strat gie de communication puissante mise en place par la LWB s accompagne d un changement d approche une sorte de r volution des pratiques n e de la n cessit de s adapter aux difficult s d un march atone Cette rupture fait de la LWB plus qu un simple propri taire louant ses biens elle en fait un pourvoyeur de services la personne actant le passage d un service public un service pur Wohnen mieten und viel mehr annonce le slogan de l entreprise habiter payer son loyer et bien plus encore C est moins un slogan rh torique que la trace d une transition vers une nouvelle forme de gestion locative marqu e notamment par la logique commerciale et les services la personne Cette strat gie suit trois fils des offres promotionnelles cibl es des services la personne des projets d habitation innovants Ces trois axes sont autant de signes d une politique assez
141. e spirale semble m me s acc l rer dans le contexte actuel de crise conomique que traversent la plupart des nations occidentales 3 La crise actuelle une quatri me spirale Les spirales du d clin dans lesquelles Leipzig est ins r caract risent une relative fragilit conomique et sociale A la diff rence de Dresde qui s est assez t t reconvertie vers les nouvelles technologies et l conomie de la connaissance Leipzig a eu plus de difficult s trouver le moteur d un renouveau conomique Ce n est que depuis peu que la ville a opt pour une strat gie offensive et a d cid de s organiser en clusters Kunze 2002 et 2007 et d orienter son activit vers les secteurs haute valeur ajout e Cependant l conomie leipzigoise reste encore fortement bas e sur les activit s touristiques et commerciales La foire qui a fait les heures glorieuses de la ville en est sans doute l incarnation la plus parlante Messenmetropole MM m tropole de foire c est ainsi que les autorit s locales pr sentent la ville c est aussi presque une signature urbaine puisque le double M est pr sent dans de nombreux b timents du mobilier urbain photos 1 et 2 Photo 1 le logo de la foire de Leipzig Photo 2 Les insignes de la foire en ville Les fonctions symboliques de l espace Source site www leipziger messe de Source photo personnelle La ville est du m me coup tr s soumise aux retournements de c
142. ee d une p dagogie de la r novation vers une attitude plus compr hensive C est clairement partir de la fin de l ann e 2001 et de l ann e 2002 que la communication municipale se fait plus importante sur la r novation urbaine contribuant une lecture plus apais e mais peut tre trop liss e de la r novation Par un effet d encha nement les diff rents projets sont relat s d une mani re souvent tr s factuelle sans forc ment tre accompagn e d une vision critique Certains articles d une des journalistes Evelin M ller reviennent certes sur les frustrations des habitants mais pour insister sur un point l attente de la population pour que le quartier change Ce changement de ton est assez manifeste et traduit bien la volont du journal de pr senter le processus de fa on p dagogique sur le temps long Naceur Gr n As De nombreux points d tape sont faits sur les diff rents projets pour pr senter leur tat d avancement Les diff rents articles des journalistes critiquent surtout les retards pris dans la mise en uvre dus en particulier des probl mes de financement plus qu ils ne remettent en cause le principe m me de la destruction La critique est pr sente mais se veut davantage une mise en garde bienveillante qu une opposition les chroniqueurs appellent plus de clart dans la vision d velopp e pour le quartier et esp rent qu il s agit bien d une restructur
143. el tr s fort des habitants des grands ensembles et ce quelle que soit la cat gorie sociale On pourrait presque aller jusqu dire que ce ph nom ne est l expression de ce qu on appelerait un effet Plattenbau invers les lieux les plus d cri s de l ext rieur sont ceux o l attachement r sidentiel se montrerait parmi les plus intenses Cet effet est bien s r nuancer et explorer plus en d tail mais 1l est notable que m me les m nages disposant de plus de 80 000 par an souhaitent ainsi finir leurs jours dans des grands ensembles auxquels ils restent fid les Si une partie des Plattenbauten subit objectivement un mouvement de paup risation il est cependant symbolique que les cat gories les plus socialement hupp es ne soient pas parties de ce type de logements qui reste donc le lieu d une mixit sociale relative Un enthousiasme quasi unanime Ici J y reste jusqu l extr me onction Je n ai pas besoin de men occuper Pourquoi voudrais je d m nager alors que tout va bien entretien 10 Relativement jeunes ou beaucoup plus vieux socialement fragiles ou plus favoris s les habitants sont dans la m me logique celle d un attachement profond Le r cit est presque toujours le m me Je n ai plus envie de d m nager J ai trouv ce que je cherchais C est optimal pour le loyer et tout est impec dans l appartement Je na aucune raison de changer et j en ai assez de d m nage
144. ement critiqu es Gr n As s est non seulement fait cho des protestations mais a fortement insist sur le caract re inique de ces fermetures 2001 11 Chaque complexe d habitation disposait l origine de sa biblioth que et la ville a pr vu d en fermer deux ou trois pour am liorer l offre de services comme le relate un des articles Les journalistes et habitants se mobilisent pour d montrer statistiques l appui que la biblioth que vis e de Gr nau Nord accueille chaque ann e plus de 65 000 visiteurs Plus profond ment on souligne le caract re contradictoire de cette strat gie avec la politique d am lioration du cadre de vie poursuivie dans les Plattenbauten 2001 11 La col re est manifeste et les journalistes d noncent l argument financier des probl mes de rentabilit selon eux l argent est disponible pour des projets dans le centre ville mais devient tout de suite plus compliqu trouver pour s occuper de quartiers plus p riph riques comme Gr nau Un lecteur r sume dans une lettre ouverte l objectif pr server kurze Wege f r kurze Beine pour viter de tomber dans la spirale o Leipzig schliesst statt Leizpig liest titre d un article de juillet 2003 Il est noter que les articles publi s par la mairie sont rares dans cette premi re phase 75 des chemins courts pour de petites jambes 76 A Leipzig on ferme plut t qu Leipzig on lit
145. enfermer dans une forme d obsession d mographique La Schrumpfung n est pas un instantan la photo d une ville ou d une r gion un moment donn c est un processus ou plut t c est avant tout l agr gat de plusieurs processus de plusieurs facteurs qu ils soient conomiques d mographiques sociaux urbains ou historiques C est la jonction de ces diff rents faisceaux la rencontre de ces diff rentes spirales qu on retrouve le cas de Leipzig ins r dans des logiques assez globales comme celle de la transformation post socialiste mais aussi dans des contextes plus particuliers li s l histoire propre de la ville comme ses vagues de p riurbanisation ou l importance du trou d mographique C est ce qui explique aussi que le d clin de Leipzig n est par exemple pas le m me que le d clin de Liverpool De nombreuses tudes ont cherch rapprocher ces deux villes aux populations similaires qui ont toutes deux connu leur heure de gloire dans les ann es 1930 avant de peu peu d cliner et de tomber dans l anonymat de la hi rarchie urbaine apr s avoir touch les sommets de l aura nationale ou supra r gionale Couch Karecha Nuissl amp Rink 2005 Nuissl amp Rink 2006 Reckien 2007 Pour autant si les deux villes ont des profils historiquement assez proches si l une comme l autre ont d subir les affres de la d sindustrialisation l impact de la transformation post socia
146. ent total de 4 millions d euros sur tout le quartier Les 150 restants sont en cours de transformation et 1l ne devrait en rester que 78 l issue des travaux Sur la premi re partie d j r alis e tous les logements sont d sormais occup s Les habitants sont pour la plupart les anciens locataires ou des habitants des alentours l augmentation des loyers a apparemment t accept e et compens e par l am lioration des conditions de l habitat les loyers sont pass s de 3 02 m sans charges avant la r novation 5 5 m ce qui reste dans la fourchette basse des loyers de la ville et dans le haut du loyer moyen pour Gr nau Pris aupr s d une autre banque la Deutsche Kreditbank AG DKB La construction de ces maisons a t financ e par des cr dits courants et de nouveaux loyers cl En Photo 9 Les Terrassenh user de l Uranusstrasse Source photo personnelle Photo 10 Les maisons terrasses dans le WK7 une pointe de lumi re dans un ensemble gris Source photo personnelle Le projet n est pour autant pas une pure cr ation de la coop rative Kontakt Il s agit en effet l origine d un projet d une autre coop rative la Wogetra qui aurait d voir le jour sur le trottoir oppos aux actuelles maisons terrasses La banque de Saxe a cependant refus l poque les cr dits pour ce projet au pr texte que le quartier n tait pas valorisable entretien Wogetra et Bern
147. entrale ou p ri centrale Ces quartiers recouvrent les diff rents types de Plattenbauten et correspondent galement aux trois cat gories de grands ensembles d finis par les services de planification de la ville selon l intensit des probl mes Problemintensit t dit le document d urbanisme qui y r gne Les complexes WK7 et WK8 de Gr nau sont ainsi dans la cat gorie tr s forte intensit de probl mes Mockau Ost le centre Sud Est et les WK 4 5 1 et 5 2 rel vent de la cat gorie ponctuellement forte intensit de probl mes et les WKI 2 et 3 ainsi que Mockau West sont dans la cat gorie faible intensit de probl mes Le panel d entretiens traverse ainsi peu ou prou l ensemble des situations des grands ensembles de la ville D une fa on pragmatique le choix des grands ensembles a aussi correspondu aux lieux o je pouvais r aliser mon enqu te Le parc de la coop rative n est compos quasiment que de logements de ce type Cela permet galement de tester les strat gies d adaptation mises en uvre par le groupe pour valoriser les Platten comme un lieu de vie qui peut avoir encore sa modernit b pr sentation de l chantillon et de sa repr sentativit Pour mieux cerner la repr sentativit et les limites de l chantillon interrog il faut le placer par rapport la coop rative Kontakt et par rapport Leipzig en g n ral Le nombre d entretiens est trop faible pour que
148. ergleich Leipzig Transformation _ Leipziger Beitr ge zur Wirtschaft und Gesellschaft N 21 22 Schmidt H amp Wiessner R 2002 Stadtentwicklung Bev lkerungsentwicklung und Entwicklung der sozialen Infrastruktur Dans R Hesse amp C Kunze Die Situation und die Rolle von Grossst dten im Tranformationsprozess _ konomische Entwicklung und soziale Prozesse der St dte Leipzig und Wroclaw 1995 bis 1999 im Vergleich Leipzig Leipziger Beitr ger zu Wirtschaft und Gesellschaft n 11 Schmidt H Wiessner R amp Arnold M 2002 Einkommensdifferenzierung und weitere Differenzierung der sozialen Schichten und Gruppen Dans R Hesse amp C Kunze Die Situation und die Rolle von Grossst dten im Transformationsprozess _ konomische Entwicklung und soziale Prozesse der St dte Leipzig und Wroclaw 1995 bis 1999 im Vergleich Leipzig Transformation _ Leipziger Beitr ge zu Wirtschaft und Gesellschaft n 11 Sch nfelder M K amp Kirschner H 2006 Gr nau Fotolesebuch Pro Leipzig Siedentop S amp Kausch S 2003 Der bergang in die schrumpfende Gesellschaft R umliche Auspr gung von Wachstum und Schrmupfungsprozessen in deutschen Agglomerationsr umen ein berblick I R Schriften 41 Smith N 1987 Gentrification and the rent gap Annals of the American Association of Geographers 77 pp 462 478 Stadt Leipzig_ Dezernat Planung und Bau 1999 Beitr ge zur Raumentwicklung 23_ Stadtlinie
149. ers locaux 83 Sans doute temporaire au vu des plans de d veloppement pr vus pour 2020 0 5 La promotion d un quartier en mouvement Au del des conflits li s la r novation somme toute assez limit s Gr n As cherche aussi pr senter le quartier sous un jour diff rent de ce qui est fait par le tablo d Das Bild ou par le journal local LVZ C est dans cet esprit que l on insiste tr s fortement sur les projets innovants mis en place par les diff rents bailleurs que ce soit les ascenseurs et les loggias de la Lipsia les appartements pour handicap s de la LWB l architecture participative de Pro Leipzig ou les maisons terrasses de Kontakt Ces derni res font l objet de plusieurs recensions et sont pr sent es par le journal comme un mod le de r novation au sens plein du terme pour la fois changer l image du quartier et contribuer sa valorisation Les diff rents articles soulignent d ailleurs que ces maisons sont situ es pr cis ment dans les quartiers o la banque de Saxe et le Land ne veulent plus investir et prouvent toute la vitalit du quartier et la n cessit de ne pas abandonner les marges pour se concentrer seulement sur le centre du quartier 2008 14 En un sens Gr n As reprend les images fortes d velopp es par certains responsables de la mairie ou du Quartiersmanagement L id e est de pr senter le quartier sous son meilleur jour autour d un slogan Gr n lebendig
150. es statistiques disponibles sur les revenus des habitants dans les 2 diff rents quartiers Les donn es sur les revenus existantes sont contradictoires et peu repr sentatives cf premi re partie 88 x E ws EHER l Il n existe pas notre connaissance de donn es sur les parcours r sidentiels l chelle de la ville selon les diff rents parcs Gen E ee 2 D fense et illustration des grands ensembles vivre bien en Plattenbau A l oppos des clich s habituels faisant du grand ensemble un lieu d assignation r sidentielle et sociale les habitants rencontr s ont trac les contours d un tableau beaucoup plus optimiste Allant de l adaptation l enthousiasme et de fa on quasi unanime le Plattenbau n est pas d cri par ses habitants bien au contraire Il a souvent symbolis et incarne encore fr quemment l entr e dans le confort moderne et souligne l attachement r sidentiel les habitants veulent rester plus qu ils n y sont contraints ai L entr e dans le confort moderne Pour la quasi totalit des personnes rencontr es le grand ensemble n a pas t un point de d part de leur parcours r sidentiel Il a cependant une symbolique forte dans ce m me parcours incarnant notamment pour les plus anciens de ses habitants le passage dans l re du confort moderne et la possibilit d avoir son propre logement Pour certains un logement en Plattenbau permettait de quitter une coloc
151. est dire enlever partout un bloc ici ou l pour g n rer plus de lumi re La strat gie suivante de la ville a t de s parer la ville en quartiers consolid s en quartiers pr tendument de r novation Umbaugebiete Et on a suivi l id e de d truire des immeubles aux marges pour pouvoir r duire long terme l infrastructure des r seaux eau canalisation rues transports publics et pour d charger la ville financi rement Je trouve que cette strat gie est sens e mais seulement si on fait comme dans les autres L nder en investissant 50 dans la destruction et 50 dans la valorisation L hnert Kontakt Une fois encore la strat gie du Land est d nonc e On lui reproche ce d s quilibre patent en faveur de la destruction l absence de mesures interm diaires pour supporter les destructions partielles et le manque de vision pour la revitalisation des quartiers concern s par les d molitions En s engageant ne pas op rer de destructions dans le cadre de Stadumbau Ost Kontakt prenait d un c t le risque de ne pas pouvoir b n ficier des d gr vements fiscaux et des subventions promises aux contributeurs du programme Elle gagnait de l autre une s curisation de sa population et une bonne image aupr s des habitants elle pouvait appara tre comme un refuge garanti la diff rence de la LWB ou d autres coop ratives La vision est m me pouss e assez loin passant de la logique de destruction
152. eurs habitants per oivent leur lieu de vie Est il possible d imaginer que les habitants de ces grands ensembles appr cient ce type de b ti sans s y sentir outre mesure assign s Wolfgang Kil architecte berlinois souvent critique l gard des projets de Stadtumbau Ost et tr s engag dans le d bat sur la Schrumpfung en donne les premi res pistes Il parle du clich traditionnel touchant les grands ensembles synth tis s par l expression de fuite des Platten Flucht aus der Platte Kil 2004 il lui oppose la popularit Beliebtheit des Platten aupr s de ses habitants Il nuance toutefois cette popularit en la restreignant un enthousiasme unidimensionnel ce sont surtout d apr s lui les personnes qui vivent dans ce type d immeubles depuis longtemps qui aiment y vivre Les plus jeunes ne se sentiraient plus attach s motionnellement aux Plattenbauten et seraient plus facilement enclins d m nager la moindre alternative all chante C est partir de cette trame et de ces intuitions de Wolgang Kil que nous avons interrog une petite quarantaine d habitants de Plattenbauten de Leipzig dans quatre quartiers diff rents de la ville lors d entretiens semi directifs qui ont dur en moyenne 1h20 Tous ou presque quatre exceptions dont trois pour des micro entretiens sont membres de la coop rative Kontakt La liste des noms m a t fournie par la coop rative en essayant de
153. eurs modes de gestion Pour autant on peut se demander si ce double mouvement de Schrumpfung et de strat gies de lutte contre le d clin a chang galement les pratiques sociales et les perceptions des habitants La transformation post socialiste et ses cons quences ont g n r une m tamorphose du monde immobilier mais quels en ont t les effets sur les pratiques quotidiennes Comment les habitants ont ils per u les processus de d clin et les politiques mises en place pour s y conformer Comment s y sont ils adapt s eux m mes Les spirales du d clin semblent avoir contribu isoler les quartiers de grands ensembles comme des territoires du d clin amplifi Le simple nom de Plattenbauten fait d ailleurs office de repoussoir dans de nombreux discours publics cr ant une image ext rieure souvent n gative de ces lieux de vie En sch matisant le raccourci traditionnel fait des zones de Plattenbau la fois la cause et la cons quence du d clin la cause par un b ti souvent d cri la cons quence par les mouvements de paup risation dont elles seraient l objet En d autres termes ces grands ensembles dans les repr sentations aussi bien des m dias que de certains acteurs politiques sont l incarnation d une forme d assignation r sidentielle premi re tape vers une s paration sociale et spatiale plus importante C est cette image ext rieure que nous voudrions confronter la vision et au v cu des h
154. extr me c est malgr tout parmi les jeunes g n rations qu on trouve les critiques les plus acharn s des grands ensembles ils sont en quelque sorte les porteurs du discours qui a t d crit en France par le ph nom ne de sarcellite m lant la monotonie du quotidien et du b ti dans un contexte de d prise g n ralis e Quelques personnes r sign es Si la plupart des habitants interrog s ont tenu un discours tr s laudatif sur les grands ensembles il faut n anmoins relater l existence d un groupe certes ultra minoritaire dans l chantillon 2 entretiens mais non moins notable d habitants consid rant leur habitat avec r signation L attitude peut aller de la simple adaptation On ne peut pas dire qu on soit heureux d habiter ici on s y est habitu entretien 24 a une position plus critique plus profonde Personne n emm nage de fa on volontaire dans les Plattenbauten C est bon march et c est un type d habitat p joratif d valorisant abwertend entretien 30 Ces voix quoique minimes voquent un malaise social ressenti une aversion du b ti li l image qu il est cens incarner celle d un d classement social ou d une ascension sociale inaboutie Cela s explique notamment par les prix tr s avantageux des grands ensembles et leur structure qui s adapte parfaitement aux m canismes de l aide au logement Ces propos rappellent aussi qu au del de l imag
155. ez vous une ligne critique Comment s exprime t elle IV Gr nau Comment le quartier s est il d velopp de votre point de vue avant la Wende apres la Wende depuis deux trois ans Relances le quartier s est il apauvri la population a t elle vieilli D opn vient la mauvaise r putation de Gr nau Relance comment l expliquer par rapport d autres quartiers de grands ensembles comme Paunsdorf par exemple Quelle est la situation d mographique sociale et conomique du quartier de la vile Relances ventuelles Est ce plus difficile dans les quartiers de grands ensembles pourquoi Y a t il une aggravation des diff rences sociales Depuis quand o et pourquoi Quel r le le journal joue t il dans le quartier Quelles initiatives sont prises par le journal Relances en quoi participe t il un mouvement de participation citoyenne Quelles activit s sont organis es ou quels d bats sont propos s ou soutenus par le journal Relance possible quelle est la nature de la relation du journal avec l administration municipale avec les diff rents bailleurs fe F IIV Stadtumbau Ost Quel a t le r le de Gr n As ou de la Komm Haus durant la mise en place de Stadtumbau Ost Relances un mouvement de contestation comment s est il ventuellement exprim Sur quoi reposait il Qui le soutenait De fa on g n rale que pensez vous du programme de r novation
156. fet la coop rative a multipli la pose d ascenseurs et de balcons en particulier dans la Saturnstrasse contigu Les ascenseurs sont une n cessit grandissante pour permettre de conserver les populations les plus g es dans les immeubles de la coop rative Leur installation ne concerne pas simplement Gr nau mais tout le parc de Kontakt L encore l id e est de modifier l image des Plattenbauten en leur ajoutant des l ments de confort et d esth tique photos 11 12 et 13 Le projet est en un sens de souligner la modernit et l efficacit de ce type d habitat habituellement d cri Financi rement l op ration est rentabilis e terme Cela co te de l argent c est vrai Mais un appartement vacant nous co te aussi de l argent Nous pensons que si nous ne faisons rien les immeubles de 5 ou 6 tages ne seront plus louables long terme Compte tenu de cela ce que l on envisage pour les dix prochaines ann es cela est rentable d investir dans la pose d un ascenseur L ascenseur relie 12 appartements pour les immeubles de 6 tages et co te 120 000 euros Nous pouvons le r partir en tranches de 11 pour les locataires sans doute et il nous reste 6 de service de la dette couvrir int r t et capital Au total c est un jeu somme nulle pour l entreprise L hnert Kontakt C est aussi un moyen d adapter tr s cl a concr tement la structure du parc aux enjeux du
157. ff rence fondamentale entre les grands ensembles de l Ouest et de l Est les premiers tant presque exclusivement des logements sociaux alors que les seconds taient un habitat privil gi et qui reste encore relativement m lang socialement Cette mauvaise r putation cela vient d id es de l Ouest Ils ont aussi des Plattenbauten Mais la diff rence c est que chez nous ces immeubles ont toujours t bien entretenus alors qu l Ouest ce sont des logements sociaux souvent n glig s verwahrlost Je suis all une fois Francfort sur le Main et j ai t horrifi e de l tat des espaces publics Nous avions peu de ce c t mais le peu que nous avions nous le soignions et l entretenions entretien 12 Les diff rences lexicales sont elles aussi reprises pour d noncer un concept consid r comme plaqu sur une situation sociale pourtant oppos e Je voudrais dire quelque chose en plus sur les grands ensembles les Plattenbauten C est un mot que les Wessis utilisent avec beaucoup de m pris Apr s la chute du mur je suis all e l Ouest j tais curieuse je voulais voir comment c tait Je voulais savoir si c tait mieux Et je dois dire que eux aussi ils ont les m mes Plattenbauten que nous ici Il y en a partout alors il ne faut pas nous raconter que c est quelque chose de particulier l Est Comme il y avait de gros besoins de logements et qu on n avait plus de place d
158. fictivement et la situation conomique qui elle ne s am liore pas tout comme le vieillissement Le sentiment de vieillissement S 1l faut sans doute nuancer le constat selon les quartiers l impression g n rale est que la population aurait tendance vieillir et dans les grands ensembles de fa on encore plus prononc e que dans le reste de la ville entretiens 6 8 10 15 16 19 La situation en est arriv e au point o certains ont l impression que la jeunesse a compl tement d sert leur quartier comme dans certains complexes d habitation de Gr nau ce qui donne l impression aux habitants d tre dans l antichambre d un futur hospice pour personnes g es De fa on 106 Sur l volution de la population cela d pend du nombre de villages que l on annexera encore On a atteint les 500 000 habitants mais c est avec le tour de passe passe des annexions M me si c est vrai qu on a des gens qui viennent Leipzig Mais a s est internationalis entretien 6 er NI E tr s regrettable plus aucun enfant n habite ici Il y avait deux familles avant mais elles sont parties Je trouve a vraiment triste les jeunes ne restent plus ici ou alors ne sont l que pour peu de temps Ce sont surtout des personnes g es La jeunesse part dans les anciens L nder parce qu il n y a plus de travail ici Avant tout le monde vivait ici on avait aussi des gens en fauteuil roulant C
159. g 2007 La coop rative a ensuite t r int gr e dans le groupe Kontakt fusionn e la maison m re en 2005 apr s avoir re u la garantie f d rale que la soci t avait bien rempli les conditions de la loi Ce montage habile a permis ainsi de contourner la fois l esprit et la lettre de la loi pour l adapter la situation locale et au peu d envie des locataires de changer de statut Il a permis la soci t d effacer une partie de ses dettes sans avoir perdre sa place sur le march immobilier leipzigois Cette strat gie a fait des mules puisqu une ann e apr s Kontakt une autre des six grandes coop ratives de la ville la Lipsia a r utilis le dossier de Kontakt pour proc der au m me montage Le r sultat n a cependant pas t tout fait le m me Les coop ratives cr es par Kontakt ou Lipsia devaient poss der un parc en bon tat et tous les l ments n cessaires pour a F viter que le groupe ne se trouve en faillite en quelques mois L Elster Aue coop rative cr e par Lipsia a ainsi su faire fructifier sa situation de d part et est actuellement la seule coop rative de logement de la ville d gager chaque ann e des dividendes C est ce qui a notamment motiv leur refus de r int grer la Lipsia Comme le reconna t le directeur de Kontakt nous avons eu de la chance que Heiterblick e V accepte de revenir dans le giron de Kontakt b les difficult s malgr
160. gation rapide ne sont pas envisageables court terme Cela confirme en creux le d calage temporel des ph nom nes de d clin dans ces quartiers souvent p riph riques Ce n est v ritablement que lors d une seconde phase de Schrumpfung que les quartiers de Plattenbauten se seraient pleinement ins r s dans les spirales du d clin qui avaient d abord concern les quartiers centraux d sormais partiellement r nov s Pour mieux saisir cet effet d cal il faut vraisemblablement l analyser sur un temps plus long et partir d une grille d analyse laissant moins de place aux crit res purement architecturaux pour leur substituer des l ments de description du tissu socio conomique C Proposition pour une nouvelle typologie La classification de L Arlas social donne un point de d part une premi re approche qui invite tre amplifi e pour pouvoir mieux caract riser les diff rents visages que peut prendre une schrumpfende Stadt C est dans ce cadre que nous avons collect toute une s rie d indicateurs destin s la r alisation d une Classification Ascendante Hi rarchique CAH l chelle des quartiers Cette classification correspond une partition de l ensemble des quartiers A la diff rence de la classification descendante qui part de l ensemble pour le diviser selon les crit res la classification ascendante part des unit s l mentaires pour op rer petit petit des regroupements Comme le
161. ge l g rement plus bas pour le type 1 Ces trois types correspondent essentiellement aux zones p riph riques de la ville et aux anciennes communes p riurbaines qui ont t peu peu annex es Le faible taux de ch mage montre un certain dynamisme conomique de ces zones et tendrait prouver que la p riurbanisation du d but des ann es 1990 est avant tout une p riurbanisation choisie et non subie un mouvement d loignement du centre socialement marqu La pr sence du centre et d un autre quartier central dans ces types est assez tonnante et s explique peut tre par deux l ments le centre ville est sans doute le quartier le plus petit de la ville et il suffit de quelques individus pour faire augmenter sensiblement l importance de certaines variables le centre ville est aussi moins une zone r sidentielle qu un quartier de bureaux ou de b timents publics ce qui explique une l g re d crue de la population sans que celle ci soit spectaculaire comme dans d autres quartiers On retrouve avec les types 2 et 4 en bleu roi et jaune sur la carte deux profils de quartiers dont la population est relativement jeune Les caract ristiques sociales viennent cependant les diff rencier L o les quartiers de type 2 ont connu une relative stagnation de la population depuis 1999 la population cro t relativement rapidement pour les quartiers du type 4 tout en tant jeune et se rajeunissant avec un solde migratoire ne
162. gitim e par le titre acad mique l insigne de savoir tant vu comme une marque de pouvoir pour le dire en termes foucaldiens uF Au total la parole de Gr n As est la fois multiple et ambigu on y voit certes une diversit des points de vue qui s exprime mais qui n est pas sans poser probl me L importance des acteurs op rationnels et institutionnels place le journal dans un quilibre toujours pr caire entre la critique possible et la critique souhait e C est sans doute ce qui explique la mani re dont la r novation urbaine a t trait e par l hebdomadaire qui revendique une approche la fois p dagogique et critique Naceur Gr n As pour expliquer un processus en montrer les points positifs et en souligner les faiblesses La question est alors de savoir si l architecture du journal ne conduit pas une vision trop embellie de ph nom nes parfois controvers s 3 La mise en sc ne de la r novation explication p dagogique et vision critique a avant la r novation du d clin la campagne d image Gr nau fait l objet d une enqu te sociale importante et r guli re depuis 1979 La population du quartier est interrog e intervalles r guliers sur ses perceptions du quartier et sur ses aspirations rester dans le quartier ou partir Gr n As se fait ainsi l cho des r sultats de ces tudes quantitatives men es sur des chantillons de plusieurs centaines voire milliers
163. h et Mendelssohn est souvent proche de la fausse note en termes de ch mage d augmentation de la pr carit ou de finances publiques Leipzig au m me titre que la plupart des autres villes de l Est de l Allemagne est ainsi engag e dans une s rie de spirales n gatives qu elles soient d mographiques conomiques sociales ou urbaines Florentin 2008 L ensemble de ces spirales correspond aux diff rents marqueurs de ce qui est traditionnellement appel la transition post socialiste Ce processus politique conomique et social a fait passer en quelques ann es un territoire autrefois ins r dans un r gime d conomie dirig e une conomie ouverte et concurrentielle laquelle il n tait pas pr par Il est davantage qu une simple transition il s apparente bien plus ce que Christine Hannemann a appel une d s conomisation Hannemann 2003 Kil 2001 version amplifi e de la d sindustrialisation qui a vu la quasi int gralit du syst me productif dispara tre sans tre n cessairement suivie par une mue vers une conomie tertiaire A l image de la plupart des villes de l ancienne R publique D mocratique Allemande Leipzig a ainsi fait l exp rience d une crise violente d une th rapie de choc Bontje 2004 qui n a pas t sans g n rer des effets sociaux et spatiaux toujours pr sents C est l accumulation et l articulation de ces spirales dans un processus de long terme et
164. hiffres Source donn es du Amt f r Statistik und Wahlen Gr nau Sch nau en quelques chiffres e Population 2008 4 851 habitants e Evolution de la population en taux annuel de croissance 1992 1994 0 5 an moyenne ville 1 3 an 1994 1999 2 3 an moyenne ville 0 2 an 1999 2004 3 an moyenne ville 0 4 an 2004 2008 0 5 an moyenne ville 0 3 an e Migrations 1993 2001 267 habitants total ville 41 241 2002 2007 77 habitants total ville 6 848 e Age moyen 2007 45 4 ans moyenne ville 43 5 ans Diff rence 1992 2007 6 5 ann es moyenne ville 3 5 ann es e Ch mage Taux de ch mage 2007 14 1 des 15 65 ans moyenne ville 11 3 Taux de ch mage 1999 12 6 des 15 65 ans moyenne ville 10 8 e Vacance moyenne 20 e Nombre de b n ficiaires de ALG II en 2007 20 5 pour mille personnes entre 15et 65 ans moyenne ville 18 6 e Profil de la premi re CAH classe 5 Tableau 2 Gr nau Sch nau en quelques chiffres Source donn es du Amt f r Statistik und Wahlen Gr nau Ost en quelques chiffres e Population 2008 7 909 habitants e Evolution de la population en taux annuel de croissance 1992 1994 1 1 an moyenne ville 1 3 an 1994 1999 3 an moyenne ville 0 2 an 1999 2004 3 1 an moyenne ville 0 4 an 2004 2008 3 an moyenne ville 0 3 an e Migrations 1993 2001 466 habitants total ville 41 241
165. i t et de son parc Quels types de logements A quel endroit dans la ville Dans quelle proportion Combien de membres pour les coop ratives V Schrumpfung et strat gie locative A Definition et pertinence Est ce encore un theme encore d actualit pour la ville de Leipzig pour le bailleur et notamment quand on ne le consid re pas simplement d un point de vue d mographique mais en le mettant en perspective avec les diff rences de revenus accrues Relances ventuelles sur les Altschulden les Neuschulden leur importance et les probl mes de vacance B La vacance et sa gestion la strat gie locative O avez vous des logements vacants Dans quelle proportion Dans quel segment du parc Pour quelles raisons Que fait on pour lutter contre la vacance Quelles strat gies avez vous mises en place Quelle est votre politique de location Relances ventuelles sur les outils marketing d velopp s ou sur les segmentations de march ou les projets innovants ponctuels ou non ascenseurs maisons terrasses etc Quels mod les suivez vous Relances possibles sur les probl mes de structure de propri t le probl me de Leipzig est il celui d un manque de propri taires occupants Comment schrumpfe t on de fa on sens e Comment s adapte t on au tournant d mographique Quelle est l volution sociale de la population au sein du bailleur Relances ventuelles sur les services offerts aux ha
166. i se pose est celle de l impact de la transformation post socialiste non plus l chelle de la ville ou des grands groupes immobiliers mais celle du quotidien Nous proposons un double cheminement pour ce qui n est qu une premi re bauche d une tude sur l espace per u et v cu du d clin la fois l analyse d un journal citoyen engag Gr nau articles depuis 1997 et la chronique orient e des perceptions d un panel d habitants de la coop rative Kontakt Les perceptions du d clin sont tr s peu analys es dans la litt rature universitaire ou professionnelle l tude est donc avant tout exploratoire pour essayer d identifier les processus de d clin par le prisme de la transformation post socialiste telle qu elle a t ou est v cue par les habitants Plusieurs questions guident cette approche par les habitants la Wende est elle vue comme une rupture majeure Comment le programme de r novation urbaine a t il t v cu L id e est de mieux cerner sur la dur e les pratiques sociales des habitants pour voir si les processus de d clin influent sur lunivers quotidien et de quelle mani re ils le modifient On peut ventuellement envisager des dissemblances entre des groupes diff rents dans leurs pratiques et leurs visions du d clin que ce soit en fonction de cat gories d mographiques sociales ou selon les diff rents types d habitat L une des hypoth ses fortes de cette
167. il a tout d une ville moyenne de 50 000 habitants En bordure Ouest de la ville le quartier tait cens tre une ville satellite pendant l poque socialiste dont les capacit s devaient permettre d accueillir jusqu 90 000 habitants Dans les pratiques du quotidien il est devenu une quasi ville tout court La plupart des habitants font ainsi la diff rence entre Gr nau et Leipzig comme deux entit s s par es C est galement un moyen de marquer une forte identit territoriale propre ce quartier Cette identit se d cline er LC F d ailleurs une chelle encore plus fine puisque les uns et les autres se r clament de tel ou tel complexe d habitation WK pour Wohnkomplex le num ro tant lui seul un indicateur ou un marqueur identitaire Tous les r cits insistent ainsi sur l quipement remarquable et en constante am lioration du quartier en particulier pour les commerces et les transports Cette densit d infrastructures du quotidien n a d ailleurs que peu d gal dans la ville et explique que peu d habitants aillent dans le centre ville JL car ils n en ont en un sens pas besoin le centre ville j y vais comme une touriste pour voir ce qui s est construit de nouveau entretien 2 r sume une habitante Trois l ments viennent individualiser le quartier le caract re plus vert mais plus vieux de Gr nau le manque ou la perte d infrastructures culturelles en parti
168. il ici entretien 23 nn i FE jeunes gens qui sont partis cause du travail Ensuite il y a eu une deuxi me vague parce qu il n y avait plus de travail ici donc des personnes plus g es sont aussi parties entretien 13 Les reproches sont souvent amers et associent l ensemble de ces processus de perte d mographique et de difficult s sociales un mouvement g n ral de d clin qui touche sinon la partie Est de l Allemagne du moins Leipzig Ils voulaient tous que nous partions L Etat lui m me La Schrumpfung c est parce que les jeunes sont partis l Ouest et qu ici il y avait peu de perspectives La pauvret est d ailleurs tr s forte et a empir ces derni res ann es Et de pareilles choses ne devraient pas exister dans des soci t s comme les n tres L euro ne nous a pas fait que du bien de ce point de vue l Les gens sont devenus plus pauvres il y a eu plus de ch mage Cela ne vaut pas que pour Paunsdorf c est quelque chose de g n ral pour Leipzig Ici il arrive parfois que quand quelqu un rit on se rende compte qu il n a plus de dents Pourquoi A cause de probl mes de sant et parce que le syst me de sant n est plus ce qu il tait Nous n avons d ailleurs pas beaucoup comme retraite Beaucoup de gens tra nent dans la rue toujours plus qui sont b n ficiaires de Hartz IV entretien 28 Les mouvements de paup risation et de pr carisation sociale ne sont vu
169. ilement comparable l effondrement qui a suivi la Wende La dynamique d mographique r gressive de l re socialiste s est produite dans un contexte de relative prosp rit industrielle et de crise du logement crise de l offre Cette dynamique est en partie le r sultat d une politique d lib r e du gouvernement de la RDA politique d am nagement visant brider la croissance industrielle des villes du Sud et en particulier de Saxe pour mieux d velopper des villes moyennes hypoth se de Gr sillon reprise par Dufaux 1996 La chute de la population qui a suivi la chute du Mur est bien diff rente et s inscrit dans un contexte particulier celui de la On rappellera que la premi re transition d mographique est ce grand mouvement d marr au milieu du 19 si cle en Angleterre poursuivi en Europe et dans le monde occidental puis dans le reste du monde qui fait passer d un r gime de natalit et de mortalit fortes un r gime de natalit et mortalit plus r duites et contr l es notamment par les progr s de l hygi ne et de la m decine es E GE transformation post socialiste La simple approche d mographique ne suffit pas expliquer un processus qui voit se cumuler les facteurs d mographiques conomiques et politiques La d sindustrialisation et la transformation post socialiste la particularit du cas est allemand Si Leipzig s ins re parfaitement dans les grandes dynamiques e
170. illes qui ont 22 et 32 ans sont aussi chez Kontakt et voulaient aussi habiter a Gr nau On conna t beaucoup de gens on se sent du coup tr s attach notamment via les enfants Je travaille en plus dans le quartier au Kaufland et donc je connais des gens partout entretien 26 F Le refus de devenir propri taire Quels que soient l ge ou la cat gorie sociale le refus de devenir propri taire d une maison est aussi unanime qu tait l attachement aux grands ensembles Certains sont de toute fa on dans l incapacit financi re de le devenir mais les plus stables conomiquement ne le souhaitent pas davantage Moi propri taire Je n y ai jamais song j avais envie d avoir mon calme ici Pas envie de me charger avec d autres encombrements dans une maison comme de faire le m nage constamment entretien 10 mais aussi 12 pour des constats similaires Ce refus correspond en fait aussi la structure de propri t g n rale l Est de P Allemagne o les propri taires occupants sont tr s peu nombreux sensiblement moins que dans la parte occidentale La proximit et les services offerts par la coop rative ne sont cependant pas du tout trangers cette d fiance devenir propri taire Si les habitants sont heureux de vivre en Plattenbauten ils sont sans doute avant tout heureux de vivre dans un grand ensemble de chez Kontakt c Le r le de la coop rative dans cette perception Un r le
171. ils ne peuvent pas faire une publicit un peu plus large pour nous aider quilibrer la situation financi re et ils le font sans aucun probl me Walther Gr n As L encore les compagnies immobili res ayant une influence directe sur la continuation et la p rennit conomique du journal on peut se demander si cela ne cr e pas des biais plus ou moins conscients dans la mani re de relater tk les diff rents sujets concernant la r novation urbaine et l volution du march immobilier de Gr nau 2 Qui parle dans Gr n As Ces ambiguites li es au mode de financement sont doubl es par l imbroglio des paroles qui s expriment dans Gr n As Comprendre un journal c est ainsi comprendre la fois ses conditions de production et les enjeux de sa r daction Comme le rappelle Christian Topalov propos de l cole de Chicago Topalov 2003 les publications sont voir comme le r sultat de leurs conditions sociales interactions de face face ou distance entre savants interactions entre les savants ceux qui les financent et ceux qui utilisent leurs travaux ou feignent de le faire configurations multiples des trajectoires individuelles des exp riences du monde social et des conditions concr tes locales dat es de la pratique scientifique On peut sans peine transf rer cette constatation au monde de la presse et au journal Gr n As Il faut ainsi sans doute envisager les articles du jou
172. ins pour faire le portrait aussi pr cis que possible des visages du d clin Nous cherchons de l autre doubler cette approche quantitative par une tude de quelques cas isol s pour tester cet effet Plattenbau notamment par une approche par les pratiques sociales des habitants de ces grands ensembles En un sens l effet Plattenbau serait l extension sur un territoire donn des effets de la perforation urbaine l uvre dans la ville Le concept de ville perfor e a en effet t utilis par l ancien responsable de l am nagement de la ville Engelbert L tke Daldrup pour d crire une situation qui semble tre le cauchemar des planificateurs et la r alit de Leipzig la ville trous Les nombreuses friches industrielles et logements vacants ont ainsi contribu cr er ce paysage improbable notamment dans la partie Est de la ville Si L tke Daldrup a fait de ce concept un descriptif de la situation pr sente un point de d part pour la fois reconna tre la r alit du d clin et enclencher des actions publiques pour contrer cette spirale cette image de la perforation est sans doute voir non seulement comme le r sultat d un processus mais aussi comme un processus lui m me La perforation avec toutes les pr cautions n cessaires l emploi de ce type de m taphore peut alors se comprendre de fa on plus large et s largir la perforation conomique sociale urbaine La perf
173. ion ni d ailleurs un mouvement de rapide s gr gation Le profil 10 correspond au quartier de M ckern qui ne rentrait pas dans les autres cat gories d apr s les auteurs de la classification Les limites de la classification Cette classification si elle a le m rite d exister n en pose cependant pas moins quelques probl mes Les crit res utilis s ne sont pas toujours pr cis s On voque parfois une structure sociale h t rog ne ou des termes comme une structure de b ti mixte sans pr ciser v ritablement le d tail de ces termes ni la norme laquelle ils doivent tre rapport es Le profil social est rarement voqu dans ces quartiers et il semble que les indicateurs relatifs la 40 nature du b ti soient surrepr sent s En un sens il s agit plus d un tableau de la structure urbaine de la ville que de l volution sociale des diff rents quartiers H L importance donn e au b ti conduit toutefois certains biais Les grands ensembles se trouvent ainsi m caniquement isol s par le crit re de l ge du b ti sans que la question de leur structure conomique et sociale et de son volution soit v ritablement analys e On note cependant que ces grands ensembles s ils sont certes regroup s dans les types 8 et 9 ne sont pas d crits comme les lieux de tension sociale br lante Au contraire on y voit des lieux d une relative stabilit o des mouvements de s gr
174. ion de quelques espaces verts C est ce manque de suivi de la ville qui incite en particulier la VLW juger tr s durement le programme et en refuser les prochaines volutions consid rant qu il s agit d une n gation des biens de la soci t qui n a pas port ses fruits en un sens oui c est un programme urbain pour des probl mes sociaux Quitte aller contre la strat gie de la ville la coop rative refuse ainsi de participer aux prochaines d molitions C est sans doute l un des effets de la d fiance des locataires l issue des destructions op r es puisque seuls 25 des habitants concern s par les destructions sont rest s au sein de la coop rative Nous n allons pas poursuivre la strat gie de destruction parce que c est une destruction Vernichtung de notre propre bien et que la LWB et les autres coop ratives agissent mais pas les propri taires priv s ce qui n est plus possible pour nous Pour nos destructions la d cision a t prise deux ans avant de la r aliser et la plupart des personnes concern es ont alors voulu quitter la coop rative en col re Pour eux ils ne voyaient pas que nous agissions dans l int r t du d veloppement de la ville et ils disaient toi coop rative tu prends une o J d cision contre moi Pourquoi ce bloc Finalement seuls 25 des locataires sont rest s dans notre parc Seydewitz VLW La vision n gative du programme co
175. ions Que pensez vous des destructions Connaissez vous des gens qui ont t directement concern s par ces d molitions Comment cela s est il pass o Comment voyez vous Leipzig dans 10 ans e Donn es personnelles o Vous vivez couple c libataire colocation union libre autre o Des enfants vont ils l cole o des coles ont elles ferm dans le quartier Est ce un probl me o Recevez vous de l aide sociale Hartz IV ALG IT Wohngeld o Le loyer est il un probl me pour vous a t 1l volu depuis votre emm nagement o D tails personnels ge dipl me m tier revenus loyer aide sociale
176. ir Des n gociations sont d ailleurs en cours avec la LWB depuis plusieurs ann es pour r cup rer plus de 2 000 logements dans le quartier de Paunsdorf signe s il en est de cette volont d expansion Par cette acquisition la coop rative renforcerait son influence sur le quartier assez r cent et peu stigmatis de Paunsdorf o la vacance est relativement faible et le parc de Kontakt d j imposant 60 za N Re in Les deux pour cent restant sont poss d s par des propri taires occupants souvent g s que la coop rative souhaite int grer son groupe cl pp jp On peut se demander si terme le paysage immobilier de la ville n allait pas conna tre une simplification majeure dict e notamment par les capacit s d adaptation au d clin Cette vision est d ailleurs partag e par le directeur de Kontakt m me s il n envisage pas cette simplification avant une dizaine d ann es f nuances Un point d interrogation reste malgr tout pr sent dans l volution du parc de la coop rative La situation conomique du march impose une politique d investissements tr s mesur e La coop rative essaie de rendre ses investissements les plus efficients possibles pour viter les erreurs ou les gaspillages comme celui qu elle consid re avoir fait dans un lot de la Dresdner Strasse Nous avons par exemple investi dans un quartier ici Reudnitz dans la Dresdner Strasse hauteur de 2 102
177. isage plus am ne Il a beaucoup investi dans le centre ville Avant la Wende il n y avait pas assez d argent pour le march immobilier Il y a eu ensuite un boom en 1991 1992 et il n y eut plus de maisons gris tres comme avant entretien 6 En uvrant la r novation du centre ville Schneider a particip indirectement la campagne de valorisation du centre men e par les services municipaux la fin des ann es 1990 campagne de marketing urbain jouant sur l image d un centre historique pr serv la diff rence par exemple de celui de Dresde Il a permis le passage d un centre n glig sous le r gime socialiste au nouveau fleuron de la strat gie touristique de la ville de 4104 la ville grise au centre redor Cette image de ville r nov e se focalise cependant essentiellement sur le centre ville et contraste avec la perception simultan e d une ville ayant connu un d clin conomique et d mographique important Un d clin ou une inqui tude sur la situation conomique et d mographique A l oppos de l image reluisante du centre les perceptions des habitants r v lent une conscience d un d clin prononc aussi bien d mographique qu amp conomique L o la recherche allemande est souvent obnubil e par les aspects d mographiques la situation v cue lie toujours les l ments d mographiques et conomiques dans les discours des habitants entretiens 3 4 13 23105 26 28 29 ent
178. isation en dehors de la ville pose aussi des probl mes d accessibilit qui n existaient pas pour les anciennes zones industrielles de la ville accessibles en tram ou en transports en commun Les usines de ces deux grands constructeurs automobiles ne sont reli es par aucune ligne de transport public entretien 29 et il faut donc une automobile pour pouvoir y travailler ce qui est socialement discriminant De fa on g n rale les habitants expriment une forte amertume face aux pratiques du gouvernement de l Ouest souvent accus d avoir escamot les possibilit s d un red marrage conomique Nous avions une zone industrielle incroyable Tout a t cass c tait une erreur On aurait d en sauver une partie c tait criminel frevelhaft de tout d truire comme cela Cela en a nerv plus d un Maintenant qu ils ont tout mis par terre c est tr s compliqu de trouver quelque chose quel que soit votre ge Mon fils est par exemple parti en Suisse parce qu il faut bien nourrir sa famille On ne trouve plus d emplois stables ici entretien 15 La rupture entre l Est et l Ouest est hautement sensible sur le sujet et il n est pas rare d entendre parler des deux Allemagne pour voquer la situation pr sente La plupart des entretiens font le r cit de ce qui est ressenti comme une injustice sociale le fait d tre pay moins cher qu l Ouest pour un travail quivalent de mani re brutale
179. itants en 1993 artisans pour 1000 habitants en1993 petits commerces pour 1000 habitants en 1993 Deux aspects mergent de ce tableau des crit res retenus On peut y remarquer l importance marqu e et renouvel e des indicateurs d mographiques et la surrepr sentation des l ments de structure du b ti L obsession d mographique est en quelque sorte d j l uvre ou en tout cas focalise une bonne part de l attention Si l on fait l hypoth se que la classification g n rale a donn autant d importance chacune des variables l aspect d mographique semble b n ficier d un traitement de faveur qui risque de faire gonfler l importance de certains facteurs De la m me fa on les indicateurs relatifs la structure du b ti sont en tr s nette surrepr sentation Ils sont aussi le reflet d une poque et d une r flexion sur les probl mes sociaux marqu e par le prisme du type de logement on a souvent fait le raccourci causal d une situation sociale un type de b ti A l oppos les indicateurs socio conomiques sont relativement peu pr sents m me s il est possible qu ils aient t pris en compte de mani re plus large sans que la chose soit pour autant pr cis e Enfin on peut noter les nombreux crit res de densit des quipements avec des donn es sur les commerces et les quipements du quotidien qui n existent malheureusement plus d sormais Pris sur le temps long ils so
180. la soci t La ville n a de son c t pas apport un soutien autre que moral aux projets de revalorisation de Gr nau propos s par la soci t comme le mur d escalade install dans le WK8 photo 15 rendant la construction du site plus co teuse pour le bailleur et la valorisation du quartier plus incertaine m me si les responsables du bailleur se montrent comme ceux de Kontakt d GE 8 nel volontaires et optimistes pour le devenir de cette zone de grands ensembles si decriee I s agit de la tour faisant face aux actuelles maisons terrasses Si la coop rative Kontakt a r ussi financer son projet de maisons terrasses l oppos c est notamment en jouant sur ses fonds propres et en prenant des cr dits bancaires aupr s d autres banques et notamment la DKB ig Gr nau plus personne n y vient Au d but sous le r gime socialiste le concept tait bon et le climat a chang de fa on positive Tout a t pens de fa on intelligente notamment pour les transports de proximit C est pour cela que je pense que ce quartier 3 un avenir malgr tout K hler cl o jJ Photo 15 mur d escalade construit par la Wogetra sur la Stuttgarter Allee Source Minka Rihtari Au final les diff rentes options strat giques suivies par le groupe sont certes innovantes et parfois ponctu es de succ s mais se heurtent des limites financi res et n ont pas encore atteint les niveaux d
181. le il y a des interlocuteurs tr s compr hensifs Il y a un Hausmeister avec des heures de permanence et qui est toujours joignable par t l phone Il y a toujours quelqu un l Il y a aussi beaucoup de choses pour le social comme les fleurs qu ils vous livrent pour votre anniversaire partir de vos 70 ans Je trouve a bien cela donne un sentiment d appartenance entretien 19 Cet entre soi peut prendre diff rents aspects mais marque une forme d assurance de position sociale garantie par la simple appartenance la coop rative alors que la composition sociale de ses habitants correspond globalement aux composantes de la ville On retrouve formul autrement l un des arguments voqu s dans les discours sur l acc s la respectabilit que d taille Carsten Keller dans son tude sur les grands ensembles est allemands Keller 2007 l argument de la communaut permet d installer une position symbolique qui permet de se distancer de ceux que l on consid re comme asociauX Cela en alt re la perception des logements vacants consid r s comme la marque d un manque de consid ration ou d attention du bailleur de la ville Ici il n y a pas d immeubles vacants Chez la LWB il y en avait plein mais aussi beaucoup de b n ficiaires de Hartz IV alors que leur nombre reste plut t constant chez Kontakt je crois Mais la LWB on ne conna t plus personne les gens ne se connaissent plus c est
182. les plus lev es puis dans les plus basses et de nouveau dans les plus lev es dans un intervalle d a peine quatre cinq ann es d lai sans doute trop court pour de tels changements de population et de double renversement sociologique Enfin des l ments exog nes tirent certaines donn es m caniquement la baisse et posent des probl mes de continuit C est notamment le cas de tout ce qui concerne les minimas sociaux Le nombre de b n ficiaires de Hartz IV en est sans doute le meilleur exemple Ce programme d allocations de ressources minimales mis en place par le gouvernement Schr der a subi de nombreuses modifications et changements de calcul faisant sortir du programme bon nombre de b n ficiaires au cours des derni res ann es Hartz IV a aussi la difficult d tre une aide globale dont on ne peut b n ficier qu en faisant la preuve de ne pas poss der de bien dans la limite d un plafond relativement bas et dont les crit res d attribution ont volu au gr des diff rentes politiques Il est pratiquement impossible de construire une s rie continue entre le systeme pr existant de l Arbeitslosgeld et les calculs complexes de Hartz IV Cela complique au final le suivi social de proximit sur la longue dur e A cela s ajoute aussi les probl mes d instabilit du cadre statistique li s aux changements fr quents g n r s par les nombreuses annexions Les communes annex es n avaient pas les
183. leur communal semble avoir mis en place une politique offensive de r action aux processus de d clin m lant vente du patrimoine destructions projets de revitalisation et mise en place de carcans marketings pour une approche commerciale de l conomie immobili re La question de l valuation de cette nouvelle fa on de proc der est cependant d licate D un point de vue strictement financier la soci t est sur une voie ascendante quitte perdre son influence territoriale sur le march immobilier leipzigois La vacance s est sensiblement r duite dans l ensemble du parc et notamment dans les projets innovants comme ceux d Altlindenau Il reste pourtant confronter cette renaissance conomique par le marketing et les services l volution de la sociologie des habitants de la LWB et leurs pratiques sociales et perceptions En d autres termes il faudrait pouvoir analyser non seulement la mise en place de cette nouvelle strat gie marketing mais tudier les effets sur la population que cette transition a g n r s B Anticiper le d clin les recettes de l adaptation Au sein du paysage immobilier leipzigois un groupe se d gage D une mani re plus ou moins aboutie ils ont chang leur approche de gestion pour s adapter aux r alit s d un march d clinant 1 Kontakt un mod le de gestion du d clin Il y a peine quelques mois les premi res maisons terrasses fer de lance de la strat gie d
184. lification de poches de pauvret Leur politique de loyers ultra concurrentiels attire et cherche volontairement attirer une population relativement appauvrie La localisation dans les espaces pr alablement en difficult du quartier de Gr nau contribue augmenter la fragilit sociale de ce quartier et w e amplifie les pr jug s et la mauvaise image du quartier qui est souvent ramen au clich d un quartier de pauvres et de personnes socialement en marge L approche est malgr tout ambigu amp avec ces offres de service mais la logique financi re semble au moins conomiquement efficace m me s il faudrait tudier la r ussite sociale de ce type de projets Le risque est cependant celui d une forte homog n it sociale tir e vers le bas qui finalement tirerait parti des processus de d clin mais aurait pour effet de renforcer ses cons quences socio spatiales C Les autres endettement et autres difficult s Vers une simplification du march Un autre groupe semble plus en retrait ou plus en difficult La Schrumpfung est non seulement spatialement s lective mais est aussi un r v lateur de la r activit immobili re C est un march immobilier deux voire plusieurs vitesses qui se met en place avec d un c t le train de ceux qui ont commenc s adapter et de l autre ceux qui peinent rattraper le temps d une transition souvent peine amorc e De ce groupe nous n avon
185. liste critique aussi le manque de soutien de la banque et du Land pour tous les projets concernant les quartiers de la couronne p riph rique de Gr nau o les projets de modernisation comme ceux de la Lipsia ne sont possibles que s ils sont pris par les bailleurs leurs propres frais 7 Centre culturel du quartier lieu de r union pour la vie associative locale i jJ population qui a peur d tre laiss e de c t par la mairie le manque de clart des projets de d molition est fr quemment soulign et contribue la d fiance des habitants qui pr f rent parfois quitter le quartier C est en tenant compte de cette r alit et de cette relative ins curit locative que le journal prend peu peu des positions plus tranch es contre le mode op ratoire de la r novation Cette critique a aussit t g n r une campagne importante des services municipaux de r novation pr sentant des sc narios pour Gr nau 2020 en essayant d effacer les conflits potentiels par l argument de la fatalit il faudra d truire car la situation n est plus tenable 2007 05 L argument de la vacance lev e est souvent appel la rescousse par la mairie ou les bailleurs surtout la LWB pour justifier la d molition comme ultime solution possible Cette position est cependant parfois contredite par les r cits de certains habitants qui estiment que la vacance est souvent sciemment organis e dans certains immeubles pour en acc
186. liste joue un r le que ne peut pas englober la simple d sindustrialisation occidentale La rapidit du ph nom ne aussi bien que sa teneur id ologique et ses effets urbains sont fondamentalement diff rents de la lente rosion de la soci t industrielle telle que l a connue la vall e de la Mersey La reconversion des zones industrielles anglaises ou occidentales en g n ral ne pose pas les m mes enjeux que sa version orientale En un sens une bonne partie des villes de l Est de l Allemagne et de l ancien bloc sovi tique sont peut tre en train de passer dans ce qui a pu tre appel la transition vers la soci t du d clin Siedentop amp Kausch 2003 On peut d ailleurs se demander si Leipzig ne serait pas l incarnation type de cette transition sorte de nouveau mod le urbain Pour une approche qui fait interagir les aspects d mographiques avec les probl matiques socio conomiques cf entre autres Glock 2005 Glock amp H ussermann 2004 Gatzweiler Meyer amp Milbert 2003 Weidner 2005 TT Der bergang in die schrumpfende Gesellschaft en allemand dans le texte aF Cette transition repose sur un triple postulat un d clin d mographique et conomico social une polarisation accrue et des disparit s spatiales renforc es D apr s les deux auteurs une tendance de fond se d gagerait de l analyse de nombreuses villes en d clin et pr dit un creusement du foss entr
187. lle en d clin une schrumpfende Stadt Cette double spirale forge le terreau d une ville la structure conomique et sociale fragile ce qui a des impacts sur la situation financi re de la commune 2 Troisi me spirale g n rale les difficult s financi res des communes allemandes et en particulier est allemandes A l image de nombreuses communes allemandes la ville de Leipzig conna t des difficult s financi res importantes Elle est tiraill e par un effet de ciseaux entre des recettes fiscales limit es et des comp tences toujours largies Guih ry amp Werner 2005 Les communes allemandes doivent notamment assumer la majeure partie des frais de l aide sociale qu il s agisse de l aide au logement ou des allocations ch mage C est ainsi la ville qui prend sa charge le loyer d une personne b n ficiaire des minima sociaux Hartz IV dans la limite d une certaine surface et d un certain prix A l image de ce que connaissent de nombreuses villes de l Est de l Allemagne les taux de ch mage et de pr carit de l emploi Leipzig gr vent ainsi d autant les finances communales et creusent davantage les d ficits Les nombreuses fermetures d usines et d entreprises limitent galement les rentr es fiscales de taxe professionnelle L arriv e de nouveaux groupes industriels comme Porsche ou DHL ne peut compenser les pertes g n r es par la suppression des nombreuses autres firmes
188. lution des services B Anticiper le d clin les recettes de l adaptation 1 Kontakt un mod le de gestion du d clin 2 Wogetra entre innovation services et difficult s 3 A la limite du dumping les strat gies de la Neutecta C Les autres endettement et autres difficult s Vers une simplification du march 1 La VLW les difficult s d un groupe endett 2 Un propri taire priv aussi en difficult 3 Vers une simplification du march JF II La junge immobili re entre innovation et r signation Les strat gies immobili res face au d clin Le d bat sur la Schrumpfung n est pas une cr ation universitaire Il est n de la pratique du monde op rationnel Certains groupes immobiliers touch s par une vacance trop importante pour tre conomiquement soutenable ont t parfois contraints la faillite En ce domaine comme dans d autres Leipzig a malheureusement t un pr curseur En 2001 la premi re coop rative de logement faire banqueroute avec plus de 33 de vacance tait la Wohnungsbaugenossenschaft L ssnig e G Kil 2001 C est dans ce contexte de crise que les diff rents bailleurs ont tir la sonnette d alarme face une situation qui devenait durablement ing rable A l initiative du monde de l immobilier une commission avait t install e en 2000 la commission Lehmann Grube dont l une des pr conisations a d bouch sur la cr ation du programme de
189. m Aujourd hui on peut dire que ce n tait pas une d cision judicieuse La Dresdner Strasse est certes proche du centre mais c est une rue avec du trafic donc beaucoup de bruit Nous avons r habilit les logements sans changer la structure de base Mais cette structure de base n est pas bonne Les logements ont de toutes petites salles de bain qui ne sont plus demand s de nos jours Les logements sont vraiment petits Cela veut dire que quiconque veut vivre dans le centre ville a aussi les moyens de se payer un autre logement avec une autre structure plus judicieuse Pour l instant nous n avons pas de vacance mais cela est pr voir L hnert Kontakt Dans cet esprit l volution du WK8 reste pour la soci t encore en suspens les signes de reprise tardant se faire sentir A la d charge de l entreprise la mairie n a pas non plus pr vu de strat gie de revitalisation majeure et ne contribue pas au r enclenchement d une spirale de d veloppement de l attractivit du quartier Au fond la logique de Kontakt reste pragmatique et conomique et montre bien qu elle fonctionne dans un march immobilier o la question de la concurrence reste majeure Kontakt est l incarnation sans doute la plus aboutie de la transition vers une logique de services une logique commerciale La coop rative joue ainsi sur les mesures concernant le b ti les services la personne et le d veloppement des quartiers pour c
190. m langer les ges et les cat gories sociales 1 Introduction a justification des quartiers et du type d habitat Ces entretiens qui sont l un des r sultats de trois mois de stage au sein de la coop rative Kontakt et d une campagne d enqu te d environ un mois ne sont pas l aboutissement d un cl a J tirage au sort pur Ils sont reli s au th me du d clin urbain et de sa perception par les habitants Quatre l ments viennent justifier les choix op r s que ce soit le choix des quartiers et du type d habitat Ils permettent de l gitimer une approche de la perception de la Schrumpfung par les Plattenbauten A l Est de l Allemagne les grands ensembles sont un mode d habiter plus que courant qui concerne environ de 22 de la population contre peine 2 pour les grandes villes de l Ouest en 2000 Haller 2002 Leipzig ne fait pas exception et est m me au dessus de la moyenne avec un taux de 31 de logements datant de l re socialiste en 2003 Monitoringbericht 2004 ce qui correspond sans doute un taux sup rieur 25 27 pour les Plattenbauten au sens strict Le reste du parc de la ville se constitue 35 de logements datant d avant 1918 18 de logements datant de l poque entre 1918 et 1949 et enfin 16 de logements neufs construits depuis 1991 Le quartier de Gr nau rassemble lui seul pr s de 10 de la population S il n est pas uniquement un quartier de gr
191. mblent se faire sentir au tournant des ann es 2000 moment de reprise Ce type de quartier est sans doute rapprocher du type 4 la nuance pr s que les effets de d population y ont t sans doute plus violents C est autour de ce tournant des ann es 2000 que les types 3 et 6 en vert fonc et bleu pastel sur la carte concentrent l essentiel des spirales du d clin avec une population tendanciellement fortement d clinante un solde migratoire tr s en dessous de la moyenne une population nettement plus g e et vieillissant plus que la moyenne de la ville et un taux de ch mage relativement plus lev que la moyenne Autrement dit ces profils sont ceux des quartiers les plus touch s par les ph nom nes de d clin Le type 3 est m me une sorte de mod le aggrav du type 6 avec des tendances similaires mais plus marqu es Ces profils correspondent notamment aux quartiers de Gr nau de Paunsdorf et de Mockau Nord Ce sont les territoires des grands ensembles l o les Plattenbauten constituent l crasante majorit voire la totalit du parc En creux apparaissent ainsi les caract ristiques d une sorte d effet Plattenbau avec une population vieille et vieillissante socialement plus fragile et d o les habitants auraient tendance partir Au sein de cet effet Plattenbau le cas de Gr nau semble plus extr me les quartiers du type 6 semblant tre affect s par ces spirales d clinantes avec un l ger
192. mentation du march marketing et projets innovants A l image de ce qui se fait la LWB ou chez Kontakt la Wogetra a segment la client le pour proposer des offres diff renci es selon les cat gories concern es L essentiel des strat gies locatives s articule ainsi autour de deux principes une politique des loyers diff renci s et une logique de services Une politique des loyers diff renci s L un des exemples de cette option est l un des grands blocs de la coop rative situ non loin du centre sur la Johannisplatz photo 14 Les cinq cents logements de ce bloc sont des s ph studios sur la partie Nord et des deux pi ces sur la partie Sud L int rieur a t modernis pour que cela ressemble des couloirs d h tel La vacance importante a oblig trouver un nouveau concept de location qui a t adopt en 2003 les studios sont principalement d di s aux tudiants et les deux pi ces sont organis s pour les personnes g es Des offres promotionnelles dans la m me logique commerciale que ce qui a pu se faire la LWB ou chez Kontakt sont venues tayer cette politique locative L assurance est par exemple prise en charge pendant un an pour les tudiants et la pose d une cuisine est offerte Les studios sont g n ralement meubl s pour tre plus pratiques pour les tudiants La localisation est relativement favorable proximit du centre et des diff rentes infrastructures
193. ments malgr tout sur la Essenerstrasse ils sont en train de reconstruire et deux blocs sont d j occup s c t du Mockau Center photos 24 et 25 Par contre je n y emm nagerai aucun prix parce que c est trop bruyant avec les bruits du trafic ce doit tre insupportable Il manque des commerces ici En fait il y a une boulangerie c t et c est tout Avant il y avait un marchand de l gumes un coiffeur un Konsum des magasins pour produits m nagers Mais tout cela a disparu apr s la Wende Du coup pour faire mes courses je prends la voiture pour aller au Sachsen Park ou Paunsdorf et plus rarement au Mockau Center Sans aucun doute c est plus compliqu ici quand on n a pas de voiture car pour le bus il y a un arr t derri re mais c est seulement dans un sens et l arr t dans l autre sens est assez loign Pour les personnes g es qui ne conduisent plus c est compliqu Ce serait mieux s il y avait une ligne de bus qui faisait le tour Tout le monde ou ceux qui peuvent a ainsi une ou deux voitures et nous en sommes ce qui a videmment des effets sur les places de stationnement qui sont surcharg es entretien 6 Photo 24 Les op rations de la Essener Strasse Partie r habilit e en commercialisation Source photo personnelle IT L op ration tait l origine pr vue pour tre vendue de futurs propri taires Devant le manque d acqu reurs l
194. n d avoir une structure conomique cass e et peinant se relever ce qui se retrouve dans les histoires personnelles des accidents de la vie ayant touch l un ou l autre Ce sont autant de r cits de la difficile transition vers une conomie de march La conscience du r le des annexions La communication des autorit s municipales tend pr senter la ville sous un jour heureux regagnant des habitants mais nombreux sont ceux qui y voient surtout une man uvre statistique pour gonfler le nombre d habitants et atteindre les 500 000 habitants entretiens 68 11 21 24 29 Il est tonnant de voir que ce qui est pris comme un pur fait incontestable pour de nombreux chercheurs est remis en cause par la population qui y voit les int r ts strat giques politiques et conomiques que cela engendre et les probl mes qui ne sont malgr tout pas r solus L ensemble de la ville s est d s paissi Et on a gard les chiffres un certain niveau par le biais d annexions Mais ici on ne trouve pas de travail c est pour cela que les gens sont partis entretien 11 C est ensuite gr ce des annexions successives que l on a retrouv les 500 000 habitants Comme cela le maire touche plus d argent Mais tout cela c est un peu faux tout a parce que beaucoup sont partis dans les environs entretien 29 Le lien est ainsi fait entre d un c t la situation d mographique qu on am liore relativement
195. n der Stadtentwicklung Stadterneuerung Leipzig Stadtplanungsamt Leipzig 2004 Monitoring Bericht Leipzig ef TI Stadtplanungsamt Leipzigs 2006 Monitoring Bericht Tissot S 2004 Identifier ou d crire les quartiers sensibles Le recours aux indicateurs statistiques dans la politique de la ville Gen ses 54 pp 90 111 Topalov C 2003 juin Ecrire l histoire des sociologues de Chicago Gen ses Trancart J L amp Pflieger G 2001 Lyonnaise des eaux le tournant de la politique client le entretien Flux 4 46 pp 61 69 Unternehmendarstellung die Wohnungsbaugenossenschaft Kontakt 2008 p 70 Van de Kaa D 1987 Vol 42 Europe s Second Demographic Transition Population Bulletin pp 1 57 Weidner S 2005 Stadtentwicklung unter Schrumpfungsbedingugen Erfassung dieses ver nderten Entwicklungsmodus von Stadt und zum Umgang damit in der Stadtentwicklungsplanung Leipzig Institut f r Baubetriebswesen Bauwirtschaft und Stadtentwicklung _ Universit t Leipzig Letifaden zur Wiechmann T 2007 Conversion strategies under uncertainty in Post socialist Shrinking Cities The example of Dresden in Eastern Germany The future of Shrinking Cities Berkeley Wiessner R 2007 Einkommendifferenzierung und weitere Differenzierung der sozialen Schichten und Gruppen Dans C Kunze amp T Lenk Grossst dte im Transformationsprozess vor dem Hintergrund europ ischer Integration und inter
196. n particulier est souvent moins celui de la transformation de la base conomique que de sa tr s large rosion A l origine de cette rosion la Treuhandanstalt a jou un r le pr pond rant Cette institution cr e par le gouvernement f d ral aux lendemains de la r unification est strictement une agence de tutelle Dans la pratique elle s est r v l e avant tout une agence de privatisation Bafoil 2006 une sorte de bras arm du gouvernement f d ral mis en place pour liquider sl la structure conomique h rit e de la p riode socialiste La Treuhand d s son origine avait une date de fin de vie fix e au 31 d cembre 1994 Comme le souligne Bafoil 2006 la vitesse tait donc un imp ratif impos par le calendrier fix ex ante pas par la situation du march Instrument avant tout id ologique plus que r gulateur conomique la Treuhand a ainsi privatis la moiti du portefeuille dont elle a h rit en 1990 elle en a liquid un tiers et a redistribu le reste de diff rentes mani res Ce n est qu partir de 1993 sous la pression d une crise sociale croissante que l agence a pris en compte la situation de l emploi et du ch mage Bafoil 1999 et 2006 Les crit res originels fix s par la Treuhand pour fixer le sort des entreprises sous sa tutelle taient strictement li s la performance conomique La crise sociale majeure g n r e par les privatisations et liquidations multiples en partic
197. n y propose des activit s culturelles sportives ou simplement un lieu de rencontre pour prendre un th ou un caf Ces diff rents services s ils marquent certes d un c t le passage une logique commerciale n en sont pas moins pl biscit s par les locataires et la coop rative est actuellement en train de mener une tude aupr s de ses habitants pour pouvoir coller aux plus pr s de leurs attentes en termes de service En un sens le contexte de march immobilier en d clin semble profiter aux locataires qui voient la qualit du service s am liorer dans une logique qui reste pour les coop ratives en tout cas proches de celles d un service public Cet enthousiasme est assez g n ral chez les habitants de la coop rative que nous avons pu rencontrer Le r cit suivant est la fois particulier et g n ral il est une sorte de r cit moyen dont la forme et l expression ont pu varier mais qui raconte souvent la m me histoire celle d un service appr ci Que vous soyez locataire ou membre de la coop rative ils sont la sans faire de distinction Et ils proposent des choses vraiment bien Par exemple avec le service pour les cl s Cela m est arriv de m enfermer dehors les cl s l int rieur Ia appel le service des cl s et ils taient la en moins de 10 minutes gratuitement Je n ai qu trouver un t l phone Sinon j aurais d faire venir un serrurier qui m aurait co t plus
198. nationalen Strukturwandels _ Leipzig und Wroclaw 2000 bis 2004 im Vergleich Leipzig Transformation_ Leipziger Beitr ge zur Wirtschaft und Gesellschaft N 21 22 Annexe 1 index desillustrations Graphique 1 Composantes naturelles d mographiques Leipzig 1999 2004 Graphique 2 D veloppement des investissements des communes allemandes Graphique 3 Arborescence de CAH Graphique 4 Profils des diff rentes classes Graphique 5 Arborescence de CAH Graphique 6 Profils des diff rentes classes Graphique 7 Nombre d objets vendus par la LWB 1992 2007 p 19 p 29 p 48 p 48 p 52 p 52 p 64 Graphique 8 Nombre de logements d truits dans le cadre de Stadtumbau Ost 2000 ao t 2007 Tableau 1 Mockau en quelques chiffres Tableau 2 Gr nau Sch nau en quelques chiffres Tableau 3 Gr nau Ost en quelques chiffres Tableau 4 Gr nau Mitte en quelques chiffres Tableau 5 Gr nau Lausen en quelques chiffres Tableau 6 Gr nau Nord en quelques chiffres Tableau 7 Paunsdorf en quelques chiffres Tableau 8 Zentrum S d Ost en quelques chiffres Carte 1 Carte de situation Leipzig dans le territoire allemand Carte 2 Leipzig Noms de quartiers Carte 3 Leipzig et les annexions Carte 4 Indicateur Conjoncturel de F condit ICF en Europe en 2001 Carte 5 Vieillissement en Europe l exemple du quotient de personnes g es en 2005 Carte 6 Leipzig et le tournant d mographique 1992 2008 Car
199. ndant pas une exception et a pu exister pour d autres villes du m me type comme Dresde Wiechmann 2007 L tude Pestel tait sans doute exag r e dans les pr visions de perte de population qu elle envisageait mais elle soulignait des r alit s fortes en particulier sur les grands ensembles Les Plattenbauten d apr s l tude allaient p ricliter cause d un quadruple ph nom ne la concurrence des nouvelles constructions dont les standards seraient sup rieurs ceux des grands ensembles et les prix moins lev s la baisse non frein e de la population des loyers concurrenc s cause de charges trop lev es une r habilitation compliqu e par les dettes eg Te anciennes Altschulden L tude pr conisait m me une destruction de certains grands ensembles dans le cadre d un programme national pour surmonter les difficult s pr dites pour ces grands ensembles et ce quatre ans avant la commission Lehmann Grube et la mise en place de Stadtumbau Ost Cependant l aveuglement relatif face aux probl mes et r alit s du d clin n tait pas une particularit de Kontakt ou des acteurs locaux mais bien une r alit nationale un refus de se confronter la vigueur et profondeur des enjeux sensible tous les chelons Il y avait l poque des programmes des programmes de subventions qui taient orient s vers les nouveaux lotissements et ce n tait pas imaginable que tous ces
200. ne de la ville participe ainsi de cette polarisation entre quartiers en croissance et zones de d clin plus en difficult L analyse de Siedentop invite ainsi prendre en compte s rieusement les disparit s une chelle micro g ographique celle des quartiers L image qui peut en ressortir d passe alors la simple t te de Janus urbaine alternant entre le visage de la croissance et celui de d clin la ville s miette en un territoire aux mille visages alliant croissance d clin et toutes les situations interm diaires et faisant du mod le de la schrumpfende Stadt un complexe vari dont il faut regarder les d tails pour en comprendre les structures de fond B Retour critique sur une premi re typologie du d clin grande chelle Au del de l approche g n rale du d clin l chelle de la ville et dans un contexte large prenant en compte les divers processus l uvre est il possible d isoler les diff rents visages du d clin une chelle plus grande celle des quartiers L id e est de pouvoir identifier ventuellement des types ou des profils de d clin 1 Un atlas social nn F Ce travail a d j t men une premi re fois au milieu des ann es 1990 par une quipe du Helmholtz Zentrum UFZ de Leipzig autour du projet d un atlas social Kabisch 1997 Cet atlas n a cependant jamais t publi et n est disponible que sous une forme sans doute inaboutie la biblioth que d
201. ne forme d empowerment de reprise en main du quartier par ses habitants dont la force tient l ampleur du lectorat du journal et son impact aupr s des Gr nauer Si cette reprise en main est en un sens indirectement financ par la mairie par le biais du financement du journal il n est pas s r qu elle ait t clairement voulue ni con ue comme telle par les autorit s municipales Cette esquisse d analyse d un journal citoyen donne un premier aper u de la fa on dont le d clin et la r novation urbaine ont pu tre per us dans le quartier qui cristallise toutes les attentions et les tensions On peut essayer d largir le spectre pour comprendre comment les habitants eux m mes ont v cu et per u ces ph nom nes et plus largement la transformation post socialiste pour essayer de saisir la mani re dont ils ont pu ou d s adapter au quotidien B Le d clin au quotidien vivre en Plattenbauten Les Plattenbauten font souvent l objet d une stigmatisation qui rel ve davantage du pr jug et de consid rations id ologiques que de la r alit Ces immeubles ont en leur temps incarn la modernit et le confort Quelques ann es plus tard ils ont t brocard s comme le lieu de tous les maux Dans la transformation post socialiste les Plattenbauten occupent donc une place peu enviable celle du quartier d cri Les images qu on leur attache sont elles cependant repr sentatives de la mani re dont l
202. ne situation conomique et sociale per ue comme relativement sombre Clairement l aspect urbain est s par dans les perceptions de l volution d mographique ou conomique isolant d un c t le b ti qui a gagn une splendeur retrouv e et permise par les r novations et de l autre une trame socio conomique et d mographique marqu e par de plus amples difficult s Une ville et surtout un centre embelli l effet Schneider La ville a un gros avantage elle a eu M Schneider entretien 6 mais aussi entretiens 12 13 25 29 Absconse au premier abord cette phrase raconte un pan de la r novation de Leipzig et explique une partie de la perception d une ville ayant retrouv les atours de beaut de son glorieux pass J rgen Schneider tait un entrepreneur allemand qui a beaucoup investi dans la r novation d immeubles du centre de plusieurs villes allemandes dont Francfort Munich Berlin et Leipzig Il a fait banqueroute en ayant accumul des milliards de marks de cr dits qu il ne pouvait pas rembourser et a fait l objet de scandales retentissants dans les ann es 1990 Pour autant si les banques pr teuses n ont jamais pu recouvrer directement largent investi les r habilitations avaient t engag es et ont permis notamment Leipzig IE de r habiliter une tr s grande partie du centre ville historique Il est en quelque sorte le h ros crapuleux qui a permis la ville de se parer d un v
203. nez vous avec eux services amiti rapports cordiaux conflits Y a t il une vie d immeuble une Hausgemeinschaft ou de quartier avec des v nements organis s sp cialement par qui Y participez vous Vos voisins ont ils chang ces derni res ann es avec la Wende Qui est parti et pourquoi Quels sont les nouveaux locataires Quelles sont vos relations avec ces habitants les anciens ou les nouveaux Cela a t il chang quelque chose la vie de votre immeuble du quartier Avez vous t tent de partir vous aussi Pourquoi tes vous rest o La vacance Y a t il beaucoup de logements vacants dans votre immeuble depuis quand Pour quelles raisons les gens sont ils partis de l immeuble du quartier de la ville Est ce que le fait d avoir des logements vacants pose probl me votre avis e Le quartier o Quartier mental votre quartier c est x h o La recherche du quartier Depuis combien de temps y habitez vous Avez vous cherch ailleurs dans le quartier dans d autres quartiers dans d autres communes avant de vous installer quels ont t les crit res d terminants emploi accessibilit proximit familiale ou amicale attractivit de l environnement prix des loyers mouvement coop ratif etc o Quel attachement la ville et au quartier Pour quelles raisons Quelle image de la ville du quartier aviez vous avant de ve
204. nir pourquoi o L volution du quartier Comment et dans quelles directions le quartier volue t 1l positif n gatif inchang pourquoi Comment le quartier a t il volu par rapport la p riode socialiste aux ann es 1990 aux ann es 2000 Qu est ce qui a chang Qu est ce qui s est am lior d t rior n a pas chang Quels sont les avantages et inconv nients du quartier comment jugez vous la propret la s curit la diversit culturelle l ambiance du quartier les quipements type th tre cin ma poste banque cole Que pensez vous de l offre commerciale loin proche vari e peu vari e ch re bon march comment a t elle volu ces derni res ann es et depuis la Wende O allez vous faire vos courses lieux et types de commerces nourriture et reste Que pensez vous de la liaison en transports publics Est il facile de s en sortir sans voiture dans le quartier Prenez vous la voiture le tram le bus le v lo autre chose pour vous d placer Comment trouvez vous les quipements de loisirs et de culture dans le quartier Comment la situation a t elle volu Y avait il plus d quipements pour la jeunesse auparavant O sortez vous et o allez vous vous promener dans le quartier dans la ville o Quels sont les lieux que vous aimez que vous vitez dans le quartier la ville Pourquoi o Citez deux l ments pour
205. ns certains quartiers de grands ensembles Ces projets co teux sont malgr tout financ s par les cr dits et les fonds propres de l entreprise A la diff rence de certains de ses concurrents la coop rative obtient relativement facilement les cr dits n cessaires la r alisation des diff rents programmes Cela est sans doute non seulement le reflet de la forte personnalit de son directeur mais aussi celui d une bonne sant conomique du groupe permise notamment par la politique locative offensive mise en uvre C est notamment ce qui permet Kontakt d avoir une strat gie d expansion de son parc dans le contexte d un march pourtant d clinant e toujours plus gros les options d volution de Kontakt De fa on tonnante ou contre intuitive la coop rative Kontakt est dans une logique d expansion de son parc par le biais notamment du rachat d immeubles appartenant d autres concurrents qu il s agisse de coop ratives ou de la LWB Outre la r int gration de Heiterblick e V Kontakt s est aussi port acqu reur de plusieurs coop ratives C est le cas notamment de la coop rative L ssnig en 2003 C tait la premi re coop rative de Saxe qui a fait faillite en 2001 C tait une TLG Treuhandliegenschaftgenossenschaft c est dire qu elle poss dait des immeubles qui taient pris par les grosses entreprises de la RDA Elle a t refond e apr s la Wende Les causes de la faillite
206. nt Le premier constat est une inqui tude et concerne l homog n it du b ti Comme la plupart des coop ratives de la ville la Wohnungsgenossenschaft Transport poss de un parc avant tout construit pendant la p riode socialiste Les Plattenbauten forment donc l essentiel de la trame urbaine de la soci t Le d fi selon les responsables est donc d arriver tre identifi sur le march malgr cette homog n it quasi structurelle Le probl me de la forme urbaine est consid r comme beaucoup plus d cisif par la Wogetra que par Kontakt le grand ensemble n est selon eux pas attractif et contribue au vieillissement g n ral de la population habitant ces immeubles les jeunes pr f rant partir dans de l ancien r nov ou partiellement r nov A l origine comme toutes les coop ratives sous l re socialiste la Wogetra tait li un corps de m tier auquel il devait fournir des quotas de logement Les professeurs taient parmi ces corps de m tier dont la coop rative avait la charge Cependant sur les quelques 1 000 personnes que cela repr sentait et dont 70 taient Gr nau il en reste tout au plus 10 TT Elle a d ailleurs t fond e l poque socialiste en 1954 aF es entretien K hler Wogetra La plupart ont quitt la coop rative pour s installer dans les zones p riurbaines ou sont devenus propri taires Si les classes moyennes traditionnelles ont eu tendance
207. nt et de financement L origine du journal Le projet d un journal local est n d une insatisfaction et a t port l origine par la Volkshochschule quivalent d universit populaire en 1995 Les responsables du projet consid raient que le quartier de Gr nau apparaissait trop peu dans les m dias et surtout trop peu sous un jour qui lui correspondait Les articles de la Leipziger Volkszeitung LVZ traitent ainsi plus g n ralement des incidents et faits divers qui maillent la vie du quartier sans souligner les projets et mouvements de long terme qui font aussi partie du quotidien de Gr nau BEE r i 69 A o Un premier journal a donc vu le jour en 1996 Gr nauer Linie qui n a eu que dix huit mois d existence avant des conflits r dactionnels et juridiques pour la conservation du nom C est alors que Gr n As a t fond tandis que Gr nauer Linie a fait faillite peine quelques mois Jeu de mot entre la ligne verte die gr ne Linie et Gr nauer les habitants de Gr nau nn E plus tard Le journal s est voulu d s l origine authentiquement local fait avec des habitants des citoyens engag s du quartier Uwe Walther Gr n As D s l origine du projet le journal a eu pour vocation de cr er un lien social entre les diff rents habitants de Gr nau consid r comme une ville en soi Walther Gr n As C est notamment une des raisons pour lesquelles le jo
208. nt pour habiter proximit d une cole l cole la plus proche se situant sinon dans le quartier de Thekla plus de trente minutes pied La spirale n est sans doute pas amen e s inverser sans intervention politique importante si 110 II est difficile de savoir s il s agit l d un cas fr quent car il n est apparu qu une fois de cette mani re dans les entretiens La tendance g n rale Leipzig comme en Allemagne en g n ral est cependant la fermeture toujours plus importante d tablissements scolaires notamment les coles primaires Cela faisait en particulier l un des objets de la campagne l gislative ayant oppos Angela Merkel Gerhard Schr der cl A des familles continuent de quitter le quartier les coles vont continuer fermer entra nant le d part de nouvelles familles dans un processus d amplification Ces fermetures scolaires ou commerciales ne sont qu un des indices du manque d activit s culturelles dans le quartier Le caract re quasi villageois lou par certains entretien 7 a pour contrepoint l absence d quipements culturels ou d activit s de loisirs en dehors des espaces verts Ici il n y a pas grand chose comme infrastructure culturelle Si nous voulons nous promener on va soit vers les espaces verts pour promener le chien soit vers le centre ville pour retrouver des amis La Karl Liebknecht Strasse c est trop loign Ici il n y
209. nt pourtant l un des marqueurs possibles des changements de la structure urbaine et des effets du d clin une chelle qui serait celle de ot ou du quartier cl 356 phl e L autre caract ristique notable de cette palette de crit res c est aussi son caract re instantan fixe et sans dur e Les donn es qui doivent servir la classification ne sont souvent utilis es que sur une ann e ou deux ans tout au plus C est donc plus la photo d un instant donn que le tableau dynamique d une volution qui est ainsi promis au lecteur L absence de profondeur temporelle peut cependant se r v ler g nante car rien n indique que l ann e ou les ann es choisies ne soient pas l exception ou ne correspondent une phase particuli re L tude d un territoire et de ses caract ristiques ne peut en toute rigueur s effectuer que sur le temps long et continu Halbwachs 1935 l absence de continuit des donn es augmente les possibilit s de d calage et de mauvaises interpr tations Pour autant on peut aussi ais ment imaginer que ces donn es n taient pas disponibles ou difficilement comparables avec celles de l poque ant rieure ce qui vient sinon justifier la m thode du moins en nuancer les carences 3 Les dix types isol s et les biais soulign s Les dix types isol s C est donc au prisme de ces indicateurs que sont regroup s les quartiers selon leur profil jusqu isoler dix types
210. ntakt a d cid d en faire la vitrine de ses projets innovants Un des quartiers les plus touch s par la vacance le WEI a t ainsi le lieu d exp rimentation de cette strat gie avec le projet des maisons terrasses Ces maisons terrasses cf photos 9 et 10 sont en fait des grands ensembles ayant subi une d molition partielle Teilr ckbau Dans des immeubles marqu s par des taux de vacance d passant parfois les 30 il a t d cid de supprimer les deux derniers tages pour en faire des terrasses et de r habiliter l ensemble du b ti Le projet n tant pas une destruction int grale et les fonds pour la revalorisation n tant accord s par la S chsischer Aufbaubank qu la condition expresse de d truire pr alablement hauteur de 80 du projet la coop rative a d financer l ensemble du projet sur ses fonds propres et des cr dits bancaires Le projet comprend les 250 logements de la Uranusstrasse Ces appartements taient relativement insalubres unsaniert et pas un euro n avait t investi pour leur r novation depuis la chute du mur D apr s les responsables de la coop rative si nous n avions rien fait nous aurions vid les maisons en cinq ans avec tous les probl mes sociaux si une ou deux personnes vivaient encore l bas Alors il nous aurait fallu d truire L hnert Kontakt Les 100 premiers logements ont t transform s et il n en reste plus que 58 pour un investissem
211. on du type 8 constitu d un seul individu et qui est le reflet d une aberration dans les donn es sur les revenus les structures spatiales d j d gag es semblent se confirmer Le type 4 correspond des zones fragiles socialement o la vacance est relativement lev e et les taux de b n ficiaires des minima sociaux et de ch mage assez forts Ces quartiers sont souvent les anciennes zones industrielles o les friches industrielles viennent perforer la structure urbaine Ce sont cependant aussi des territoires marqu s par un certain rajeunissement de la population Si les difficult s sociales sont nombreuses cette arriv e de la population jeune et un solde migratoire l g rement positif font de ces quartiers les zones favorables des processus de studentification Hill amp Wiest 2003 Buzar Kabisch Ogden Hall Haase amp Steinf hrer 2007 ou l installation de pionniers de la gentrification On retrouve la plupart des quartiers ins r s dans les programmes de renouvellement urbain de l Union Europ enne Leipziger Westen et Osten qu il s agisse de Lindenau ou de la Neustadt Neusch nefeld Des donn es sur le march immobilier pourraient sans doute aider tayer cette hypoth se d un potentiel gentrification notamment par la pr sence d un rent gap Smith 1987 A un stade plus avanc de revalorisation le profil 2 reprend les contours de la corolle de rajeunissement en cours
212. oncr tement cette sociabilit du quotidien trouvait ses moments quasi rituels d expression collective Nous sommes devenus vieux tous ensemble entretien 29 r sume un habitant En clair des f tes taient organis es pour les enfants photo 20 et tous les locataires taient tenus d acquitter quinze heures de travail annuelles pour l entretien de la maison en collectif Le contact se faisait entre autres par ce biais mais galement par les enfants Le sentiment de communaut tait plus fort entretien 29 et les enfants sont d sormais souvent partis Les communaut s d immeuble se sont elles aussi taries et avec elles la sociabilit qui les accompagnait A l poque de la DDR il y avait des f tes C tait simple et modeste il n y avait pas norm ment de restaurants mais il y avait des f tes pour les enfants des animations dans le quartier Ici nous tions des privil gi s mais la structure sociale tait malgr tout tr s mixte des gens de toutes les cat gories sociales habitaient ensemble et les diff rences de revenus taient moindres On pouvait se parler les uns les autres D sormais il n y a plus de communaut d immeuble Tout cela a disparu avec la Wende Les raisons Les enfants ne sont plus l et beaucoup de gens voyagent d sormais Des gens ont leurs hobbies On peut certes compter sur l aide des voisins mais c est un peu comme si on nous avait vol un bout de notre vie a
213. onjoncture et se r v le assez profond ment touch e par les premiers effets sociaux de la crise conomique Les fermetures des enseignes du centre ville dont l embl matique Karstadt sont nombreuses et viennent contribuer compliquer la situation de la ville Les diff rents acteurs du monde op rationnel soulignent d ailleurs l augmentation r cente du nombre de personnes en situation pr caire depuis une petite ann e entretiens L hnert et Seydewitz Kontakt et VLW Il est probable que les effets de la crise seront plus sensibles Leipzig que dans des villes la structure conomique plus stable et mieux tablie Il est cependant sans doute trop t t pour en mesurer les effets Toutefois cette d t rioration du march du travail vient contrecarrer une bonne partie des efforts qui avaient t d ploy s pour faire revenir des groupes industriels dans la r gion leipzigoise Porsche comme BMW ont ainsi envisag publiquement des suppressions d emploi et les sites de production de Leipzig ne devraient pas chapper la r gle Les premiers effets de cette crise rappellent que Leipzig comme d autres est peut tre entr e dans ce qui a pu tre appel la transition vers la soci t du d clin Siedentop amp Kausch 2003 4 Leipzig et la transition vers la soci t du d clin Les enjeux du d clin urbain de la Schrumpfung ne peuvent donc tre r duits des probl mes d mographiques au risque de s
214. onnotation attach e aux quartiers des ann es 1950 entretien Hoffmann Les mouvements de d population ont t si importants que 40 des logements taient vacants dans les ann es 1990 Un projet d am nagement men par la LWB quasi unique propri taire des b timents de la zone a t lanc partir de 2004 pour revitaliser le quartier Une partie du parc a t d truite pour tre reconvertie en espace vert et en places de parkings Pour un co t total de 3 5 Millions d euros les 800 logements restants pour 1 000 logements l origine ont t r habilit s Le projet se veut aussi innovant en termes d nergies renouvelables avec la mise en place d une rigole pour la r colte des eaux de pluie destin e faire baisser les charges et l empreinte cologique de l ensemble du bloc photos 7 et 8 PER re er TEN GE 7 nn e Se Sen y pS Photo 7 Le Duncker Viertel un projet innovant de la LWB Source photo personnelle L ensemble des projets de ce type est d taill dans une brochure de communication annuelle Das soziale Engagement der LWB 2007 E Photo 8 L am nagement cologique selon la LWB L exemple du Duncker Viertel Source photo personnelle Des espaces ont t am nag s pour permettre le passage des personnes mobilit r duite et un centre a ouvert pour accueillir les personnes mentalement d ficientes En quelques ann es la vacance a t r duite sa p
215. ons les probl mes qu elle soul ve PUF Haller C 2002 Leerstand im Plattenbau Edition Stadt und Region Hannemann C 1995 2004 Architecture as an ideology industrialization of housing in the GDR Humboldt Universit t Hannemann C 2003 B28 Schrumpfende St dte in Ostdeutschland Ursachen und Folgen einer Stadtentwicklung ohne Wirtschaftswachstum Politik und Zeitgeschichte Hill A amp Wiest K 2003 Segregation und Gentrification in der Schrumpfenden Stadt _ eine L ngsschnittbetrachtung in Leipziger Altbauvierteln Leibniz Institut f r L nderkunde IfL H tter G amp Westphal C 2003 Wettbewerbsstrategien von Kommunen zur Weiterentwicklung des Wohnungsbestands am Beispiel von Leipzig und M nster Dans I I G rard H tter Demographischer Wandel und Strategien der Bestandsentwicklung in St dten und Regionen Vol 41 pp 127 148 I R Schriften he GE Jeanneney J N 2001 Une histoire des m dias des origines nos jours Points Seuil Kabisch S 1997 Sozialatlas der Stadt Leipzig Leipzig Kabisch S 2006 Stadtumbau als Entwicklungsmuster f r schrumpfende St dte_ Pilotstudie Weisswasser Neue Stadtlandschaften im Zeichen der Schrumpfung UfZ Keller C 2007 1 2 N 128 129 La population des grands ensembles de l ex RDA Fractionnement social et luttes pour la respectabilit Espaces et soci t s Khalifa D 2001 La culture de masse 1850 1930 Paris Rep
216. ons pas besoin dans ces conditions d aller dans le centre ville pour aller faire des courses entretien 29 On ne saurait mieux dire les diff rents visages du d clin qui se juxtaposent entre les zones en grande difficult comme Alt Paunsdorf et les quartiers de grands ensembles mieux quip s et plus attractifs comme Paunsdorf Le centre ville reste distant accessible seulement en plus de quarante minutes Les habitants n y vont que de fa on exceptionnelle pour b n ficier de l offre culturelle plus abondante des zones centrales d Vivre au centre le royaume de l accessibilit bonifi e Le faible nombre d entretiens r alis s dans le quartier du centre Sud Est emp che sans doute de tirer des enseignements sur le quartier de fa on pr cise Un l ment majeur se 112 SR Ge e O Une habitante r sume ainsi la qualit du vivre ensemble dans un quartier qui lui semble comme aux autres personnes rencontr es plus que paisible Il y a en fait beaucoup de ch meurs dans le quartier parce que les loyers sont abordables Les riches ne vivent sans doute pas ici Mais bien que ce soit comme a les gens sont chaleureux ceux qui habitent ici je veux dire entretien 19 113 Nous n avons pu rencontrer que quatre m nages dans une tour de la Strasse des 18 Oktober cl s jJ d gage cependant l importance de la proximit du centre ville et l avantage comparatif en termes d accessibilit Les
217. onter Des villes comme Wolfen Eisenh ttenstadt ou Hoyerswerda ne sont pas que de simples laboratoires scientifiques d observation du d clin Bernt Kabisch amp Peter 2005 Kabisch 2006 Kabisch Peter amp Bernt 2007 Kil 2001 ce sont aussi des municipalit s dont la situation financi re est souvent compliqu e et qui n ont pas les moyens structurels sans subsides ext rieurs de surmonter les difficult s g n r es par les processus li s au d clin S1 Leipzig n est certes pas consid r e comme une ville moyenne et si les explications par la qualit urbaine sont prendre avec des r serves la tendance la polarisation accrue est elle bien r elle Schmidt Wiessner amp Arnold 2002 Wiessner 2007 Elle est d ailleurs presque revendiqu e comme telle la Wertbewerbstrategie autrement dit la mise en comp tition des territoires est affirm e comme principe par les documents d urbanisme de la ville On place les diff rents quartiers non plus dans une logique de solidarit territoriale mais dans celle d une lutte pour la comp titivit Ce changement d optique place ainsi la ville dans la m me logique qu une entreprise du march priv H tter amp Westphal 2003 Les cons quences spatiales et sociales en sont presque pr visibles avec un approfondissement des disparit s cl mp En entre les territoires dynamiques et ceux plus en retrait Au sein m me de la ville la strat gie urbai
218. oration sociale est par exemple comprendre comme le processus d rosion du tissu conomique et de pr carisation sociale accru dont il faut analyser la pr gnance dans les zones de grands ensembles en particulier S adapter au d clin Strat gies immobili res et pratiques sociales S1 les processus de la Schrumpfung se d clinent sous la forme d une mosa que de situations c est aussi en partie le reflet des strat gies qui ont pu tre mises en place par les diff rents groupes immobiliers pour s adapter ou non au d clin et le r sultat de pratiques sociales des habitants Au del du travail de d finition et de description des diff rentes formes du d clin ce travail cherche ainsi tudier les strat gies d adaptation ou l absence d adaptation au d clin Il s agit donc de dresser les contours d un tableau du d clin autour de deux entr es les pratiques de l conomie immobili re et les pratiques sociales savoir les strat gies de certains acteurs particuliers les acteurs immobiliers et les perceptions des habitants Le d bat sur la Schrumpfung a l originalit d tre n du monde de la pratique Ce sont les groupes immobiliers qui ont en quelque sorte tir la sonnette d alarme touch s par la premi re cons quence du d clin la vacance Kil 2001 Cette prise de conscience a suscit un d bat public et a g n r une politique le programme Stadtumbau Ost Mais on peut
219. orient e par des pr occupations avant tout conomiques l exception de quelques espaces verts les mesures de valorisation mises en place par la LWB ont surtout consist en la construction de parkings Pour valoriser les espaces libres on peut soit faire des espaces verts soit construire des parkings Nous on fait g n ralement des parkings Hoffmann L investissement de base est minimal et rapporte une rente importante d faut d am liorer la qualit paysag re du quartier La LWB propose ainsi un service non gratuit ses locataires qui marque dans une certaine mesure l orientation commerciale de la strat gie adopt e Les co ts pour l entreprise sont moindres que ceux que g n re l entretien d espaces verts plant s dont l apport en termes d image est sans doute meilleur mais dont le b n fice financier court terme est moins vident Cette logique a t suivie par la LWB en particulier dans le quartier de Gr nau La ville est g r e par le SPD en partenariat de principe avec die Linke et la CDU sur certains sujets Le Land est dirig par les conservateurs de la CDU Les conflits sont nombreux entre ville et Land 44 A raison d un abonnement d environ 15 par mois variable selon les quartiers o J R ssler 2006 et Bernt R ssler amp Kabisch 2005 lors de la mise en place du programme Stadtumbau Ost mais se retrouve un peu partout dans la ville sans que la r ussite
220. ortion la plus congrue et les places de parking sont toutes lou es Le projet a t r alis dans le cadre de Stadtumbau Ost et si la LWB a re u des fonds pour la destruction elle n a pas t subventionn e pour la valorisation du site SachsenSonntag 27 03 2005 Ce projet illustre d un c t l orientation stricte du programme vers des mesures de destruction au niveau du Land et de l autre la reprise en main par les acteurs locaux pour construire un projet se voulant innovant Pourtant si le projet a t r compens par de nombreux prix d architecture l enthousiasme des habitants n est pas l unisson des discours tenus par le bailleur Les articles de journaux locaux relatent les perceptions relativement n gatives de certains habitants Ils d plorent ainsi aussi bien la persistance du manque de commerces que la faible accessibilit d un quartier mal desservi Les travaux op r s par la LWB sont remis en cause et notamment la mauvaise qualit de la construction et les probl mes de promiscuit chacun devait partager sa vie avec les autres Certains sont m me all s jusqu ouvertement critiquer les crit res d attribution du prix d architecture pour le quartier se demandant si les responsables de la LWB ne sont pas devenus borgnes LVZ 27 10 2007 De fa on plus g n rale cela pose la question des crit res d valuation de la strat gie immobili re de la LWB ns En Le bail
221. otamment la population est critique sur les r alisations de la mairie et sur la personnalit ou l origine m me des diff rents maires On reproche la mairie des projets de prestige dont l int r t est douteux et l apport conomique plus que contestable 107 Cf note 13 page 25 pour des explications sur la Treuhand Je jJ A la mairie on ne s int resse plus gu re Leipzig entretien 12 Une critique revient souvent dans les entretiens celle d un maire qui ne viendrait pas de la ville et n en comprendrait pas le fonctionnement Rapidement la remarque se transforme en une nouvelle source de conflit entre l Ouest et l Est de l Allemagne J esp re qu on aura enfin un maire qui vient de Leipzig et pas quelqu un de l Ouest On veut quelqu un qui comprenne la mentalit d ici Parce que le City Tunnel la place de Saxe c est une sacr e merde Ce n est pas une d mocratie c est un trou milliards entretien 15 Le premier maire de la ville apr s la p riode socialiste Lehmann Grube venait de la R publique F d rale Allemande et m me si Wolfgang Tiefensee son successeur venait de la proche Thuringe son quipe tait aussi et surtout incarn e par L tke Daldrup et d autres responsables venus de l Ouest de l Allemagne Le sentiment est assez r pandu d tre dirig par des responsables de l Ouest sans que les habitants de la ville puissent avoir leur place entretiens
222. p riurbains de l int rieur En p riph rie de la ville avant la grande annexion de 1999 le quartier de Mockau alterne entre grands ensembles construits dans les ann es 1970 et petites maisons individuelles des ann es 1930 La plupart des personnes enqu t es habitent la lisi re du lotissement pavillonnaire L habitat y est globalement peu dense Les habitants historiques du quartier qui ont emm nag au moment de sa construction sont encore nombreux repr sentant entre le tiers et la moiti de chaque immeuble visit La population de ces grands ensembles a donc fatalement vieilli Mockau est un quartier tr s stable Les gens ici ne veulent pas partir mais du coup le quartier prend de l ge Il faut r fl chir un moyen de garder les gens et d en faire venir de plus jeunes Peut tre que je me trompe mais Mockau stagne Tout est trop concentr sur le centre ville On doit faire attention et s occuper aussi des quartiers p riph riques car c est l qu habite la plupart des Leipzigois Et il faut amener un m lange de g n rations C tait plus m lang avant la Wende mais nous tions nous m mes plus jeunes Presque aucun jeune ne vient emm nager ici car rien ne s y construit On a parfois l impression d tre un peu p nalis s Par exemple pour la propret ils font peine quelque chose pour nettoyer les rues entretien 18 Cette vision d un quartier stagnant la marge reprend globalement
223. palette de services propos s ce qui est devenu dans le vocabulaire de l entreprise des clients Comme l explique l un des responsables de la soci t Avant le probl me tait que la structure de la LWB n tait pas orient e vers le service Maintenant qu elle est centralis e elle est plus accueillante pour les clients kundenfreundlich entretien avec G Hoffmann responsable de la communication pour la LWB Les kiosques de la LWB sont autant de relais locaux o les locataires peuvent venir se renseigner se plaindre ou discuter des probl mes de leur logement La soci t a galement mis en place une infrastructure sociale pour essayer de se montrer au plus proche des habitants Une structure est en charge de l aide aux personnes g es pour les aider dans leurs d marches quotidiennes et essayer de pallier les probl mes de mobilit des plus g s Les projets ne sont pas men s strictement par la LWB mais sont parfois le fruit de partenariat avec d autres bailleurs comme dans le quartier de Zentrum S d Ost o la LWB travaille avec Kontakt pour s occuper d un club d activit s pour les habitants du quartier d j avanc s dans le troisi me ge Pro Wohnen Le principe de cette association est de combattre la solitude des personnes g es en organisant des rencontres et des r unions festives ou sportives r guli res pour animer le quartier Ce travail d encadrement social est m me agr ment d
224. pas seulement dans une crise ph m re qui conduisent faire de la ville de Leipzig une ville en d clin une schrumpfende Stadt Son intensit est nuancer et il faut la replacer dans un contexte de plus longue dur e Florentin 2008 Le terme de Schrumpfung est flou et ambigu Brandstetter Lang amp Pfeifer 2005 ce qui rend son usage d autant plus compliqu Pour un retour th orique et syntaxique sur la notion que l on retrouve dans les tudes urbaines anglo saxonnes sous le terme de shrinkage et que l on approche par le fran ais d clin cf introduction du m moire de Master 1 2008 et Florentin Fol Roth 2009 5 L image de l lot de stabilit et celle des spirales d clinantes semblent contradictoires comme en d calage Elles semblent oppos es mais le sont elles pleinement Ne peut on aussi y voir les signes d une ville dont le d veloppement se ferait selon plusieurs rythmes alternant les lieux de la croissance ceux du d clin et les espaces en situation interm diaire C est ce paradoxe que semblait souligner une sorte de maxime populaire reprise par la S ddeutsche Zeitung wenn etwas geht im Osten dann in Leipzig quand il se passe quelque chose l Est alors c est Leipzig 10 novembre 2004 L article esquissait grands traits le portrait sombre et r aliste de la commune tout en soulignant ce d calage la ville n a pas d argent de nombreuses
225. personnes concern es ont v ritablement contest la d molition entretien K hler Wogetra la coop rative a cependant sous estim l attachement au quartier Ce qui nous a tonn s et qu on a acquis comme exp rience c est que en r gle g n rale les gens veulent rester dans leur environnement dans leur quartier en particulier les plus g s On voulait que certains puissent aller dans l immeuble de la Johannisplatz plus cosy mais les gens ne voulaient pas ils ne voulaient pas changer K hler Wogetra On voit appara tre en filigrane les distorsions entre un programme centr sur le b ti et les pratiques sociales des habitants et notamment leur attachement r sidentiel Ces destructions n auraient cependant pas n cessairement d avoir lieu L immeuble de onze tages tait cens tre transform en maisons terrasses La banque de Saxe pour la construction qui r partit pour le Land les subventions de Stadtumbau Ost a refus d accorder un cr dit la coop rative pour le projet La banque me l a refus car elle trouve que le quartier n est pas assez s r pour des investissements Ce qui contribue finalement ce que les projections pour Gr nau soient mauvaises Le directeur de la banque de Saxe m a dit Gr nau c est une ventouse conomique K hler Wogetra Ce refus de la banque souligne x h x 24 263 peut tre en creux les difficult s financi res encore importantes de
226. pp une offre de covoiturage car sharing et a sign un contrat de partenariat avec Caritas qui est un prestataire de services pour la soci t C est en particulier dans ce cadre que des concierges ont t install s dans ce grand bloc distribuant des petits pains Br tchen certains matins et dont le r le est de cr er une ambiance d immeuble a Te erg 13 som y t e Ze Photo 14 le grand bloc de la Johannisplatz Jeunes et vieux m lang s Source site Internet de WOGETRA Des projets innovants pour s adapter au d clin La client le du troisi me ge est particuli rement vis e par le bailleur avec des projets dans Gr nau sur la Stuttgarter Allee o les salles d eau ont t sp cialement am nag es pour s adapter aux personnes ayant des difficult s de mobilit Parmi les projets innovants cens s s adapter aux enjeux du vieillissement la Wogetra a aussi repris son compte un projet de colocation pour personnes souffrant de d mence gr ce une coop rative partenaire de Dresde Si la mixit g n rationnelle est officiellement recherch e elle est difficile mettre en place et la coop rative a du mal attirer les plus jeunes g n rations de fa on durable L un des moyens adopt s pour faciliter la venue des populations plus jeunes passe une fois encore par les services A Gohlis dans la Landbergerstrasse le bailleur dispose d un immeuble dont le rez de chauss
227. pr f re des mesures de revalorisation du quartier pr alables toute d molition La destruction ne doit dans cette logique intervenir qu en derni re extr mit comme aboutissement de l embellissement du quartier et non comme point de d part sans garantie de mise en place des actions de requalification iu J toujours le perdant car le quartier n a pas de lobby et on prend piti d habitants qui ne peuvent pas faire autrement que vivre ici Evelin M ller juillet 2001 C est pour contrer cette image et viter cette rel gation que les r cits se multiplient sur les projets concernant les quartiers de grands ensembles m me l Ouest Un des exemples est le quartier de Clarenberg Dortmund pour faire le portrait d une revalorisation ayant plac les grands ensembles sinon au centre du projet du moins pas la marge Ces inqui tudes vont galement se mat rialiser par une premi re campagne de mobilisation et de contestation contre la r organisation de la g ographie du livre Leipzig et donc contre la fermeture programm e de certaines biblioth ques dans le cadre de la r novation du quartier c mobilisation contre les fermetures de biblioth ques M me si elles n ont pas strictement t incluses dans le programme Stadtumbau Ost les fermetures de biblioth ques du quartier sont placer dans la strat gie g n rale de r novation du quartier C est ce titre qu elles ont t fort
228. puis la fin de l re des repreneurs interm diaires apr s la Wende l entreprise cherche s installer dans des niches dans les quartiers de grands ensembles Ces niches sont en fait des immeubles non r habilit s Le groupe rach te ainsi depuis le milieu des ann es 1990 des grands ensembles dans les secteurs de prix les plus bas Neutecta est ainsi pr sent Halle Neustadt Berlin Hohensch nhausen et Marzahn Magdeburg Olivenstadt Son administration est r duite la portion la plus congrue ses loyers sont attractifs sans relever compl tement du dumping d apr s Bernt Pour tre comp titifs les responsables de ce propri taire ont mis en place un syst me d abattement jouant sur la m me logique commerciale que les pr c dents groupes tudi s pour 12 mois sur place et sans r parations n cessaires les locataires b n ficient d un mois de loyer offert On offre aussi un voyage en Bulgarie pour la signature d un bail et des services comme les petits pains Frische Br tchen Service le dimanche La reconnaissance par la population s est accrue par le biais de ces petites actions Depuis 2004 le taux de location atteint 100 alors que les logements sont situ s au c ur de la zone la plus marqu e par les probl mes de vacance de Gr nau En un sens la Neutecta a jou sur la fragilit sociale du quartier pour la favoriser en cr ant les conditions favorables l mergence ou l amp
229. qui ont accept de nous rencontrer avaient souvent une strat gie tablie et une communication d j arr t e sur le sujet On peut faire l hypoth se chiffres de vacance l appui que certains des groupes ayant refus des entretiens n ont pas le m me degr de r flexion ou d int gration de ces probl matiques que les acteurs rencontr s On leur fait d ailleurs souvent le reproche de manquer tout simplement de strat gie d ensemble et de vision g n rale pour le d veloppement de leur parc entretiens Kretzschmar Naceur Quartiersmanagement et Gr n As Gr nau notamment Trois groupes ont t isol s pour voquer les diff rents acteurs leurs options strat giques et leur degr d int gration des probl matiques du d clin Le bailleur communal par son importance num rique et sa gestion l unisson de l administration de la ville est un acteur part et notamment l un des seuls participer v ritablement Stadtumbau Ost Les autres acteurs sont ensuite r partis en deux groupes Le premier recoupe ceux qui ont su s adapter au d clin ou qui ont tout du moins initi des projets et mis en place des modes de gestion alternatifs pour s adapter la Schrumpfung Le second est un agr gat de groupes plus en difficult et qui peinent int grer les nouvelles pratiques qu imposent le changement durable de situation du march Cette s paration n est qu une premi re approche qui demande
230. r entretien 27 La quasi unanimit des habitants rencontr s souhaite ainsi prolonger au maximum son s jour en grand ensemble comme l aboutissement d un parcours r sidentiel aF TE C est d ailleurs non seulement le logement en lui m me qui est appr ci mais tout le contexte social qui l entoure une forme d atmosph re villageoise o tout le monde se conna t et a appris s appr cier entretien 21 Deux r serves Deux types de r serve apparaissent cependant l ge et les ascenseurs Les rares m nages ne pas souhaiter rester ind finiment en Plattenbauten sont symboliquement deux m nages parmi les plus jeunes entretiens 8 et 34 d passant peine la vingtaine d ann es S ils n ont rien contre les grands ensembles leur logement n est consid r que comme une tape vers quelque chose de plus grand souvent vers de l habitat individuel On retrouve en quelque sorte l une des intuitions de Wolgang Kil sur la d fiance des nouvelles g n rations par rapport aux grands ensembles L autre r serve qui conditionne la volont de rester dans le logement est celle des ascenseurs dont de nombreux immeubles ne b n ficient pas encore notamment les ensembles de six tages Nous aimerions rester jusqu la fin mais il faut quand m me le dire le 3 me tage c est haut et j ai d j crit en ce sens la coop rative pour qu ils nous installent un ascenseur par
231. r er ce qui est plus qu un bailleur traditionnel Dans un contexte de march d tendu ou en d clin cette transition semble profiter aux habitants qui b n ficient des diff rents services mis en place pour s assurer qu ils resteront au sein du groupe En arriere fond cette transition fonctionne malgr tout au prix d une concurrence forcen e avec les autres acteurs du march immobilier es DE Te Kontakt est ainsi peut tre un mod le d adaptation au d clin innovant dans ses pratiques et pl biscit par la population mais la question de la g n ralisation de ce mod le est sans doute plus complexe La situation atteinte par le bailleur a t acquise en tant souvent plus attractif que des concurrents qui quoiqu innovants n ont pas su ou pu s adapter aux enjeux nouveaux de la Schrumpfung 2 La Wogetra entre innovation services et difficultes La Wogetra autre grande coop rative de logements de Leipzig forte de 7 500 logements propose un autre exemple de cette adaptation un degr moindre que Kontakt et montre certaines des difficult s que connaissent les diff rents bailleurs m me les plus innovants dans la gestion du d clin a un constat nos immeubles sont tous pareils et notre population vieillit Devant les ph nom nes de d population la soci t Wogetra a entam sa r flexion autour de trois axes l homog n it du b ti le changement sociologique le vieillisseme
232. r l introduction des pratiques de marketing dans le domaine du logement et de la location autrement dit les acteurs immobiliers ne sont plus de simples loueurs ou gestionnaires de bien ils deviennent des acteurs commerciaux proposant toute une gamme de services qui n taient originellement pas de leur ressort Nous nous appuierons principalement sur deux sources pour dresser le tableau des strat gies immobili res et faire appara tre la vari t des acteurs et des options favoris es par les uns ou les autres La premi re consiste en des entretiens r alis s en propre aupr s de quatre bailleurs de la ville le bailleur communal la LWB ainsi que trois coop ratives parmi les six grandes que comptent la ville Kontakt Wogetra VLW La seconde source est une tude de Matthias Bernt 2005 sur la gestion politique de Stadtumbau Ost dans le quartier de Gr nau dans laquelle sont voqu s certains propri taires priv s importants Cela permet la fois de balayer grands traits les diff rents acteurs du march communal coop ratif priv et de pouvoir mesurer des diff rences de strat gies selon le type d acteurs Dans l ensemble les diff rents bailleurs et promoteurs analys s repr sentent autour de 50 du march immobilier leipzigois ce qui rend l approche repr sentative Pour autant il est possible que cette tude laisse une part trop grande aux innovations et aux m thodes d adaptation au d clin Les acteurs
233. r novation urbaine Stadtumbau Ost qui a mobilis 2 5 milliards d euros pour la p riode 2002 2009 Wiechmann 2007 Pour la premi re fois le th me du d clin et son caract re p renne ont pu tre reconnus et trait s comme tels Ce monde de la pratique a donc fait na tre un d bat tomber un tabou et a g n r une politique Stadtumbau Ost Initiateur de la r flexion comment le monde immobilier s est il adapt aux enjeux du d clin qu il a contribu faire reconna tre Stadtumbau Ost est il une fin en soi une r ponse unique On peut se demander quels nouveaux outils et notamment quels outils de marketing ont pu tre mis en place pour r pondre aux nouveaux enjeux du d clin Quels sont les projets innovants ou les tendances de fond qui ont merg comme r ponse cette crise particuli re que repr sente la diminution drastique de la demande dans un contexte conomique rong par les difficult s sociales issues de la r unification et de la douloureuse transformation post socialiste Ce sont ces strat gies que nous voulons explorer Tous les acteurs immobiliers n ont pas pu tre interrog s pour plusieurs raisons refus de certaines coop ratives au motif du caract re peu clair des strat gies de la ville ou par frilosit impossibilit face la masse innombrable des propri taires priv s 33 Pour le d tail de la chronologie et des acteurs du debat sur les schrumpfende St dte cf Florentin Fol
234. r pouvoir mettre l accent sur les aspects li s la transformation post socialiste Il s agit notamment de conceptualiser tout ce qui concerne la perception de l volution de la ville et notamment les ruptures historiques et sociales C est ce 7 Construit partir des ann es 1970 et jusque dans les ann es 1980 le quartier de Gr nau devait accueillir d apr s les plans initiaux jusqu 90 000 habitants Ce devait tre le deuxi me plus grand quartier de grands ensembles de l ex RDA apr s les quartiers de Berlin Marzahn et Hellersdorf Gr nau ne compte plus d sormais l issue de vastes mouvements de d population qu entre 45 000 et 50 000 habitants Le site Internet du journal propose des archives class es th matiquement et nous avons ainsi analys la centaine d articles concernant le theme Stadtumbau depuis 2001 laquelle s ajoute une cinquantaine d articles sur le d veloppement du quartier et les probl mes de r novation et destruction choisis par nos soins apr s lecture de l ensemble des num ros de 1996 2001 Een CH GE qui nous am ne tester en particulier le r le de la Wende dans les perceptions et l volution des pratiques sociales adaptation aux th matiques du d clin que faire face la vacance aux fermetures d cole de magasin ou la destruction de certains immeubles la perception des am liorations et changements qu est ce qui est fait contre
235. r semble pl bisciter toutes les mesures destin es sa valorisation et valide les strat gies alternatives propos es par Kontakt ou d autres bailleurs comme pour combler le foss s parant la politique municipale et la perception des habitants c Paunsdorf ou l extension paisible les nouveaux grands ensembles A la diff rence de Gr nau Paunsdorf quartier de grands ensembles important mais moins massif que son pendant occidental n est pas stigmatis Quartier plus r cent construit entre les ann es 1980 et 1990 il b n ficie des m mes atouts que Gr nau savoir un quipement en commerces tr s dense incarn par les nombreux supermarch s et la grande centrale d achat du Paunsdorf Center mais galement une bonne desserte en transports avec plusieurs lignes de tram et de bus Il ne p tit cependant pas des m mes probl mes d image que Gr nau et semble dans les discours des habitants tre un quartier paisible et agr able vivre en bordure de ville proximit de grands espaces verts A la diff rence de Mockau on ne trouve gu re de petites maisons individuelles dans ce qui n tait il y a encore une vingtaine d anndes que de grands champs agricoles Les grands ensembles de Paunsdorf n ont pas connu les remous de Stadtumbau Ost ce qui en fait un quartier dont la population est certes vieillissante mais relativement pr serv e et vit dans un parc neuf ou r nov M me si la population du q
236. r collect es aupr s des services statistiques de la ville Si nous avons r ussi surmonter les probl mes de co t des donn es nous avons cependant d renoncer certaines donn es et notamment les donn es relatives aux commerces et leur densit qui ne sont pas disponibles de fa on traitable Un probl me est galement apparu dans les changements de comptage selon les sources utilis es Dans trois atlas statistiques diff rents pourtant tous dit s par les services de la mairie il est arriv de trouver trois chiffres fortement diff rents pour une m me variable et notamment pour les chiffres de population Les donn es sont aussi difficiles exploiter dans la mesure o certaines cat gories sont tant t incluses tant t exclues du d compte C est notamment le cas pour les personnes tant enregistr es en r sidence secondaire Leipzig ce qui concerne de nombreux tudiants qui ont t alternativement compt s puis d laiss s des chiffres de population de la ville Cela cr e des s ries quelque peu incoh rentes ou tout du moins dont la lecture est comme fauss e d s l origine Le m me type de probl me a pu se poser pour les chiffres du ch mage Le d compte op r par la ville donne des taux de ch mage anormalement bas ce qui s explique par le fait qu on d nombre la part des ch meurs non sur la population active mais sur l ensemble des personnes g es de 15 65 ans L ensemble des tu
237. ra de ma sant de mes probl mes de dos mais je fais r guli rement de la gym trois fois par semaine pour garder la forme S ils mettaient un ascenseur ce ne serait pas plus mal mais en tant qu lu chez Kontakt je sais aussi que cela co te de l argent et qu il faut tre pr t ensuite payer l ascenseur e ascenseur cl ap jJ quotidien et la sociabilit des plus en difficult Je ne pourrais pas rester jusqu la fin de mes jours parce qu il n y a pas d ascenseurs et c est difficile aussi pour mes amis qui veulent me voir et qui sont du m me ge que moi Des connaissances n y arrivent parfois plus avec les marches Et quand on rentre avec les courses c est astreignant Je ne sais pas si j aurai encore longtemps la force Mais s ils construisaient un ascenseur alors je resterai entretien 19 Pour autant le d sir de rester est l ne manquent parfois que les conditions pratiques pour certaines personnes mobilit r duite Un retour vers les Plattenbauten Cet attachement est d autant plus fort qu il correspond parfois un retour dans le Plattenbau apr s avoir fait l exp rience de l ancien r nov ou avoir t locataires de propri taires priv s Les conditions de co t et la forte humidit persistante des constructions anciennes r nov es sont souvent dissuasives entretien 11 Le ph nom ne en est au point que certains habitants consid rent qu un retour
238. ransport et une qualit d espaces verts qui trouve peu d gal dans la ville Ces qualit s intrins ques des quartiers de Plattenbauten doubl es des strat gies de modernisation de certains bailleurs pourraient contribuer dans le meilleur des sc narios une revalorisation g n rale de ces quartiers souvent d cri s Il n est cependant pas s r que l on puisse trouver ais ment la volont politique n cessaire ce renversement s jJ Bibliographie ACT Consultants Bauhaus Universit t Weimar 2007 Les politiques de renouvellement urbain des villes d Europe centrale illustr es par la r habilitation des quartiers existants _ La ville de Leipzig en Allemagne Paris commande de l ANAH et de la Caisse nationale des d p ts et consignations Bafoil F 1999 Le post communisme en Europe L D couverte d Paris Rep res Bafoil F 2006 Transfert institutionnel et europ anisation Une comparaison des cas est allemand et est europ ens Revue Internationale de Politique Compar e 13 2 Bakker K 2003 Du public au prive au mutuel La restructuration du secteur de l eau en Angleterre et au Pays de Galles Flux 2 3 52 pp 87 99 Beer I 2007 Drei Fragen an Ingeborg Beer Bundeszentrale f r politische Bildung bpb Bernt M 2005 Die politische Steuerung des Stadtumbaus in Leipzig Gr nau UFZ Diskussionpapiere Bernt M 2005 Myth of Planning Automatic Urbanism Halle Leipzig
239. rappelle L na Sanders 1990 La CAH est plus descriptive et n impose pas la pr sence d un cadre th orique pr alable Cela permet d viter l arbitraire d au choix des seuils et de l ordre d intervention des variables Le but est d avoir des classes assez homog nes c est dire de minimiser les diff rences intraclasses et de maximiser les differences interclasses Toutes les variables utilis es sont norm es c est dire 4 jJ centr es puis r duites ce qui permet de donner la m me importance toutes les variables quelles que soient les chelles de mesure dans lesquelles elles sont exprim es Comme le souligne Johnston 1980 il faut qu chaque variable soit accord e le m me poids dans la proc dure de classification ce qui implique la d cision initiale que la distance entre deux observations pour une variable a exactement la m me importance que la m me distance pour une autre variable Cela suppose que les variables sont mesur es sur la m me chelle On vite ainsi qu une variable n crase les autres biaisant les r sultats Dufaux 1996 p 124 La question d cisive est alors celle des crit res et de leur pertinence 1 Les crit res L utilisation de crit res ou d indicateurs pour d crire un lieu et ses habitants est toujours un exercice p rilleux voire probl matique Comme le rappelle Lorrain 2006 Les indicateurs ne sont que des construits interm diaire
240. re autres La situation conomique n est pas bonne ici beaucoup a t d truit apr s la Wende Et surtout des petites et moyennes entreprises Cela a provoqu une baisse sensible de la population Ici ce n est vraiment pas facile de trouver un travail Tout a t cass et je l ai moi m me exp riment entretien 13 Le lien est fait entre les difficult s trouver un travail et le d part de certains entre le manque de perspective pour les jeunes g n rations et leur d part souvent massif sit t leurs tudes finies Les g n rations plus g es ne sont pas non plus pargn es Ce sont d abord les 104 penses j ss S Avant la Wende la ville tait noire sale grise triste et cass e Il y avait norm ment de ruines Certains quartiers comme le Waldstrassenviertel Gohlis ou le centre ville taient comme des films de la fin du monde Tout tait marron cause du charbon et de la poussi re de cendres C est le jour et la nuit dix ans plus tard Beaucoup d argent a t investi depuis pour la r novation Beaucoup de ruines ont t ras es et on trouve beaucoup de nouvelles constructions dans le centre ville Ces ruines elles taient la parce qu il n y avait pas d argent et que les loyers taient trop bas entretien 25 105 Par exemple La population a beaucoup diminu et a norm ment vieilli Les jeunes s en vont depuis dix ans parce qu il y a moins de trava
241. re de logements quivalent l ensemble des logements de la ville de Jena entretien avec le directeur de la LWB Les destructions Le troisi me ph nom ne ayant contribu la baisse de l emprise de la LWB sur le march immobilier leipzigois correspond aux destructions op r es notamment dans le cadre de Stadtumbau Ost Elles ont concern pr s de 9 000 logements dont 5 000 taient vacants et 4 500 situ s dans le quartier de Gr nau Par ces destructions la LWB a une nouvelle fois pu effacer certaines de ses dettes b n ficiant des avantages d finis par le programme Stadtumbau Ost A l chelle de l Allemagne c est ainsi pr s de 2 millions de demandes de restitutions qui ont t d pos es par des ayant droit directs ou par leurs h ritiers s GE b Stadtumbau la LWB seule impliqu e Les conditions du programme et l intervention de la LWB un programme orient vers la destruction Le programme de r novation urbaine Stadtumbau Ost s est fix comme but d assainir le march immobilier est allemand notamment par le retrait d une partie du parc de logements En clair les destructions doivent permettre de retendre progressivement des march s immobiliers souvent atones Dans le cadre de ce programme deux volets sont syst matiquement pr vus destruction et valorisation Abriss und Aufwertung sans que les mesures concr tes soient pr cis es pour d finir cette
242. relatif s op re vers les Plattenbauten Ce retour serait le fait d une partie des jeunes g n rations qui ont quitt ces quartiers dans les ann es 1990 Avant Gr nau j avais v cu dans le m me coin Et tous mes amis ont v cu ou reviennent en bord du quartier parce qu ici c est le top en mati re de prix Honn tement regardez la vue qu on a est ce qu il y a quelque chose de plus beau Ici j y reste pour une dur e ind termin e mais c est tr s possible que je reste ici jusqu mes 90 ans C est vraiment quelque chose de pensable et ce n tait pas le cas dans mes pr c dents logements entretien 25 36 ans Ce ph nom ne de retour s il doit tre relativis notamment par les chiffres d volution de la population cf carte 6 est peut tre malgr tout un indicateur de tendance qu il faudrait analyser plus en d tail sur les conditions ventuelles d un certain retour dans les zones de grands ensembles Cela refl te galement la conviction des responsables de la coop rative Kontakt pour qui ces b timents ont d pass leur phase de rejet absolu Ils envisagent m me le retour de cat gories de population parties aux temps de leurs tudes et revenant dans le quartier pour y fonder leur famille entretien L hnert Kontakt La structure de la coop rative ou en tout cas d un grand bailleur semble aussi jouer en faveur de la comparaison avec l ancien notamment par les garanties
243. rendus ce qui est devenu dans le vocabulaire de l entreprise des clients La LWB se trouve ainsi dans une position ambivalente entre la logique de service largie et les signes d une forme de strat gie commerciale de politique client le ces deux piliers poursuivent en un sens un seul et m me but celui de garder le plus possible et le plus longtemps possible les locataires de la soci t 1 Une logique conomique et financi re a l rosion du parc et l assainissement financier privatisation restitutions destructions En presque vingt ann es la LWB a vu son parc se r duire de pr s de cent mille logements Trois principaux ph nom nes ont pr sid cette diminution la privatisation d une partie du parc les restitutions et les destructions Ces trois ph nom nes se sont cumul s suivant une 35 Cr e en 1949 la LWB a t refond e en 1990 pour tre adapt e au droit priv ouest allemand h ritant ainsi du parc de la ville ainsi que de ses dettes 2 jJ logique commune l assainissement financier de l entreprise pour la sortir de la situation difficile dans laquelle les processus de d clin et en particulier la transformation post socialiste ont pu la placer La privatisation d une partie du parc La privatisation du parc s est faite en deux phases une premi re dans le cadre de la Altschuldenhilfegesetz une seconde plus r cemment Comme la plupart des entrepri
244. retien 15 qui par ses propres enfants entretien 17 ou par ses parents entretien 6 26 La qualit du r seau social a pu pousser certains rester Avant j ai toujours voulu partir je voulais toujours tre plus proche du centre notamment cause de toutes les infrastructures culturelles Mais maintenant je n ai plus envie ma s ur habite dans les environs Et le quartier est devenu tr s vert Du coup je n ai plus aucune intention de d m nager entretien 15 Des familles enti res viennent habiter chez Kontakt m me apr s le d part du logis familial pour les enfants qui restent fid les la coop rative De v ritables communaut s d immeubles Hausgemeinschaft se sont ainsi re cr es donnant un caract re quasi identitaire certains ensembles Le WK3 est le meilleur pour cela ici il ya un vrai sentiment de communaut Ici c est comme au village on sait o sont les enfants on sait que les autres veillent C est comme une communaut villageoise Il y avait une communaut d immeuble ici mais que nous avons organis e nous m mes ce n tait pas les communaut s officielles Apr s la Wende naturellement cela a diminu mais cela revient peu peu entretien 21 C est notamment ce sentiment communautaire et les avantages offerts par la coop rative qui ont dissuad les plus fortun s de se porter propri taires de leur propre logement en p riurbain 97 Mes deux autres f
245. rf chez un propri taire priv Les toilettes taient l ext rieur il n y avait pas de salle de bain c tait sous les toits Nous y avons v cu six ans et depuis 1972 avec un enfant C taient des conditions difficiles les murs taient humides il n y avait pas d eau entretien 12 TT Cela concerne plus des deux tiers des enqu t s s jJ l ancien et c est bien mieux ici entretien 10 De l avantage comparatif on passe m me parfois la description quasi hagiographique des Platten Les grands ensembles ont souvent mauvaise r putation Nous nous sommes toujours positionn s contre cette id e re ue m me si nous voudrions galement quelques petits changements Depuis des ann es je regarde un peu les immeubles je cherche un appartement et je dois le dire je n ai rien trouv de mieux Ici c est comparable au style Bauhaus tout fonctionne 100 C est bien chauff bon march et clair entretien 12 S il faut relativiser la r alit architecturale de ces propos qui sont aussi une construction rh torique face aux clich s stigmatisant la mauvaise qualit des grands ensembles ils n en disent pas moins un attachement profond au type de b ti quelle que soit la cat gorie sociale Le r le de Kontakt est cependant sans doute pr pond rant dans ce constat puisque la coop rative a r habilit une tr s grande partie de son parc depuis la Wende ce qui en fait un parc moderne et
246. rmet aussi d viter le sensationnalisme du quotidien et permet des enqu tes plus approfondies et un regard plus distant sur l volution du quartier que ce que peut faire la LVZ Signe de ce succ s populaire tous les habitants rencontr s dans le quartier de Gr nau lisaient Gr n As une exception pr s et tous se disaient ravis du contenu qui permettait de se sentir plus concern par la vie du quartier et son volution Le journal est galement pl biscit par l ensemble des acteurs institutionnels que ce soit les responsables du Quartiersmanagement ou les groupes immobiliers entretiens Kretzschmar et Schlegel Quartiersmanagement et Kontakt alors qu il est aussi cens tre porteur d une parole parfois critique l gard de ces m mes institutions Le journal tire entre 12 000 et 15 000 exemplaires par num ro Si l on consid re que chaque exemplaire est lu par au moins deux personnes on peut estimer le lectorat de Gr n As 25 000 30 000 habitants ce qui repr sente entre 50 et 60 de la population du quartier C est ce qui en justifie le caract re repr sentatif pour donner un aper u des perceptions du quartier M me si aucune tude n a t r alis e pour tracer le portrait des diff rents lecteurs les personnes g es sont parmi les lecteurs les plus r guliers d apr s les r dacteurs du journal Il existe d autres journaux d habitants dans Leipzig mais aucun de cette taille
247. rnal de Gr nau comme l interaction entre les diff rents r dacteurs et les financeurs Une multitude d acteurs s exprime en effet dans le journal venant d horizons diff rents Ces diff rents acteurs portent une parole parfois ambigu et d fendent des int r ts souvent contradictoires ou dont le m lange peut se r v ler probl matique Quatre types d acteurs prennent ainsi la parole dans le journal et viennent constituer la trame ou la repr sentation du th tre de la r novation l institutionnel municipal l institutionnel op rationnel les habitants plus ou moins anonymes et les journalistes du journal Au del des trois principaux journalistes intervenant sur l ensemble de la p riode Evelin M ller Klaudia Naceur et Uwe Walther les acteurs institutionnels sont nombreux publier des articles La mairie via le service de r novation ou le Quartiersmanagement communique fr quemment par le biais de Gr n As pour pr senter un projet ou d fendre une position Leurs articles se veulent souvent purement informatifs mais ils repr sentent avant tout une politique Le Quartiersmanagement vante ainsi ses r alisations 2001 19 2002 05 2002 26 2003 03 2007 10 et appelle leur amplification La pr sentation se veut souvent la plus lisse possible en termes de conflictualit s et des mots comme d molition ou destruction sont le plus souvent prohib s On parle tout au plus de retirer des b timents du mar
248. rrespond aussi une perception tr s n gative de Gr nau o la soci t cumule les probl mes en particulier de vacance Au fond Stadtumbau Ost n a pas eu vraiment d impact Peut tre parce qu on s y est mis trop tard mais les destructions sont n gatives pour l image du quartier Personne ne veut y emm nager Gr nau personne ne veut y aller Seul 30 de notre parc Gr nau est occup Dans le WK8 sur les 320 logements seuls 30 sont lou s Cela a aussi voir avec la qualit de vie pour les gens cela ne bouge plus dans ce quartier Si on enl ve des b timents a ne changera rien personne n emm nage ici de toute fa on La diff rence est frappante avec le discours volontariste de Kontakt ou avec les quelques projets innovants de la Wogetra Elle est le contrepoint n gatif d une strat gie qui subit le d clin plus qu elle n agit contre lui C est la raison qui pousse la VLW vendre une partie de son parc ou tout du moins vouloir le vendre Les banques sont en effet fortement r ticentes proposer des cr dits l acheteur ventuel la location tant consid r e comme trop risqu e Nous avons des acheteurs ils sont l disposition mais la banque qui est derri re n est pas pr te accorder un cr dit car la banque sait par le biais de la situation g n rale du march immobilier que la location est compliqu e En clair il y a quelqu un qui ach te un bloc Gr nau
249. rtement sur les projets innovants r alis s par les diff rents bailleurs que ce soit les loggias de la Lipsia auxquelles sont consacr s trois articles entre 2002 et 2003 ou encore les projets d architecture participative de Pro Leipzig Le bailleur consid re qu il faut changer le d coupage de ses appartements pour multiplier les deux pi ces et diminuer les quatre pi ces dont plus personne ne veut Les habitants sont alors invit s choisir la r partition et l quipement de leur futur appartement son co t final d pendant des options choisies par le futur locataire Les diff rents bailleurs outre les articles pr sentant leurs projets et leurs avanc es disposent ainsi d une tribune officielle pour faire leur promotion autour de slogans bien r d s Quantit t zu Qualit t Masse zu Klasse pe Cette approche assez p dagogique cherche montrer la r novation sous un jour galement acceptable pour la population en insistant sur les sommes engag es par les diff rents acteurs 2 millions d euros investis par la Lipsia rappelle fr quemment le journal tout en tant ferme sur les demandes d information C est notamment pour cela que le journal se fait l cho des diff rents accords entre les bailleurs qu il s agisse du pacte de la raison ou du pacte de proximit citoyenne Apres le pacte de la raison Pakt der Vernunft qui tait sign entre la ville et les bailleurs pour ne pas profiter des destru
250. s partir desquels se repr sente le monde r el Ces indicateurs apportent de l information mais ils affectent aussi le sens donn des situations Parfois dans les mailles de leur tamis disparaissent des faits essentiels Les indicateurs sont d j une grille de lecture ils portent en eux un jugement sur le r el qui contribuent en modifier limage La production de chiffres loin de ne faire que refl ter la r alit contribue la d finir Tissot 2006 Sans vouloir appliquer une grille de lecture pr tablie limage de ce qui a pu se faire pour la politique de la ville en France nous souhaitons op rer une typologie partir de crit res repr sentatifs de la situation la fois de villes est allemandes en d clin et de la sp cificit de Leipzig L id e est de tracer les contours d un tableau du d clin qui ne soit pas absorb par la dimension d mographique mais qui puisse rendre compte tout la fois de la trame conomique et sociale ainsi que des processus de perforation urbaine Florentin 2008 qui touchent la ville Le but est d envisager la perforation comme une dynamique r gressive l uvre et pas seulement comme un simple tat de fait un processus sur le temps long plus qu une photo H d un instant donn La perforation est ici comprendre de fa on m taphorique comme Pour centrer une variable on soustrait la valeur la moyenne de la variable correspondante Ain
251. s lev s de la ville autour de 7 8 m Pour autant la LWB a une obligation sociale contractuelle en tant que soci t publique en d l gation de service pour la mairie Le fait de conserver une part du parc immobilier partiellement salubre feilsaniert permet la soci t de pouvoir proposer une gamme complete de logements et d assurer ainsi tous les habitants la possibilit d obtenir un logement au loyer accessible C est du moins le discours officiel d fendu par la soci t La d cision de garder un parc partiellement salubre bas prix peut contribuer cr er des poches de pauvret alors que les loyers sont pris en charge par la mairie pour les populations les plus fragiles dans le cadre de l aide au logement jusqu des seuils de 3 85 m sans les charges C est ce qui explique les reproches parfois adress s la LWB qui ne ferait pas les travaux de r novation et de r habilitation n cessaires d un c t tout en accueillant des populations fragiles de l autre qui on offre du m me coup des conditions de logement souvent m diocres L investissement en r habilitation serait ainsi nul les apports de loyer tant de l autre c t garantis par l aide au logement per ue directement par le bailleur La logique qui se d gage de cette strat gie est un m lange trange entre le r le de parachute social que la soci t joue pour les plus fragiles et la logique conomique qui la sous tend le
252. s lui a parfois permis de refuser certains projets politiques ou en tout cas de les d tourner pour mieux s adapter aux enjeux locaux Ce mouvement de reprise en main l La coop rative Kontakt a t fond e en 1958 Comme toutes les coop ratives Wohnungsgenossenschaft elle est r gie par le droit coop ratif et n est donc pas soumise aux m mes r gles juridiques que la LWB ou un propri taire priv Les habitants de la coop rative sont pour la plupart membres Miglied m me si quelques uns ne sont que locataires Mieter l entr e de la coop rative a un co t qui correspond une part du capital que l on ach te et bloque jusqu son d part de la coop rative La contrepartie de cette adh sion la coop rative est l acc s aux services propos s par la coop rative ainsi que l influence directe sur les d cisions de la soci t qui sont soumises au vote de ses membres cl o jJ locale s est particuli rement illustr dans l application de la Altschuldenhilfegeserz loi promulgu e en 1993 Comme tous les bailleurs de la ville la coop rative Kontakt avait accumul des dettes sous la p riode socialiste La loi de purge de ces dettes pr voyait un effacement de certaines lignes de cr dit contre la privatisation d au moins 15 du parc Cette privatisation devait se faire aupr s des locataires les immeubles o plus de 50 des locataires d siraient acqu rir leur appartement devaient tre ainsi vendus
253. s qu un seul exemple d taill issu de nos propres enqu tes celui d une autre des six grandes coop ratives de la ville la Vereinigte Leipziger Wohnungsgenossenschaft VLW ainsi que deux exemples issus de la litt rature scientifique deux propri taires priv s Gr nau 1 La VLW les difficult s d un groupe endett Avec plus de 9 000 membres vivant dans 8 000 logements la VLW est parmi les six plus grosses coop ratives de la ville Elle est aussi une de celles qui connaissent le plus de difficult s li es en particulier un endettement colossal a la spirale des difficult s endettement pauperisation vacance Il n a pas t possible d obtenir le montant auquel s levaient les dettes de la soci t le chiffre tant consid r comme strat gique mais son niveau est sans doute l un des plus lev s de toute la sph re immobili re leipzigoise Les explications sont chercher dans l application de la Altschuldenhilfegesetz La soci t a un parc datant pour l essentiel de la p riode pr c dant le r gime socialiste mais pas strictement elle poss de malgr tout un certain nombre de Plattenbauten dans Gr nau en particulier et des logements construits des ann es 1930 aux ann es 1950 Elle n a pas accumul autant de cr dits sur les nouvelles constructions que les autres tout en ayant amoncel de nombreuses dettes durant la p riode La VLW est ainsi la seule coop rative n a
254. s que comme l aboutissement d une double spirale d clinante aussi bien d mographique qu amp conomico sociale La plupart des habitants ont ainsi l impression d tre les laiss s pour compte d un syst me qui tait avant tout pens pour l Ouest de l Allemagne qui a fait office de pompe aspirante des g n rations les plus mobiles et les plus dipl m es et de destructeur de la structure conomique locale Cela a contribu la construction d une perception assez sombre de l volution de la trame d mographique et conomique de la ville une sorte de conscience du d clin et des processus qui le sous tendent sur le temps long b Un tableau relativement sombre de la situation d mographico conomique La situation d mographique et conomique de la ville n est pas ignor e ou feinte d tre ignor e La saign e d mographique a souvent t trop forte pour que dans leur quotidien les habitants n en aient pas t conscients avec les d parts massifs qui du voisin qui du parent qui de l ami ou de l ancien coll gue de travail La transition post socialiste a aussi laiss trop de traces dans le tissu social pour ne pas avoir t pleinement per ue ou v cue de l int rieur Tout cela conduit un tableau assez dur de la situation g n rale Quatre l ments en ressortent fortement une conscience du r le des annexions un vieillissement marqu qui nn E conduit l impressio
255. s zones industrielles et r sidentielles sont aussi pr sentes comme dans le profil 5 mais elles sont bien plus clairement s par es La population y a d cru fortement jusqu en 1989 puis s est stabilis e jusqu en 1993 avant de d cro tre de nouveau fortement jusqu en 1995 La structure sociale est dite tr s h t rog ne sans d tails sur le contenu de ce descriptif et le quartier est marqu par de nombreuses friches Le type 7 correspond au profil des zones de construction r cente des ann es 1970 et 1980 pour les lites de la RDA C est notamment dans le centre et le centre Sud Est que se rassemblent les fonctions de centralit avec l universit de m decine et la biblioth que nationale Les logements ne repr sentent que 4 de la zone et l on trouve essentiellement des foyers pour tudiants C est une sorte de ville dortoir pour tudiants Dans ce type on trouve galement le quartier de Gohlis Nord caract ris par ses grandes aires vertes et qui tait la zone occup e par les anciens soldats et officiers Son profil semble assez diff rent des autres quartiers de ce type sans qu aucune explication ne soit cependant donn e Les profils 8 et 9 rel vent des zones de grands ensembles avec une structure sociale mixte le profil 8 tant plus l che le 9 plus dense Ces quartiers reprennent donc essentiellement les zones de grands ensembles dont on n attend pas une grande volut
256. sans qu il s agisse n cessairement des plus pauvres ou des plus fragiles socialement Cette image interne tr s favorable qui s oppose au clich d une image externe beaucoup plus n gative n est cependant pas prendre comme un bloc et appelle deux nuances la perte d une certaine forme de sociabilit et l existence quoique r duite de voix discordantes qui permettent d quilibrer le tableau et de ne pas c der un ang lisme du grand ensemble purement et strictement heureux d Nuance 1 la perte malgr tout d une certaine sociabilit La relative bonne image des grands ensembles ne doit cependant pas faire effacer l une des marques les plus sensibles de la transition post socialiste dans les relations sociales la perte de la sociabilit du quotidien Le probl me est peut tre moins li aux grands ensembles qu au changement op r entre la p riode de la RDA et celle qui lui a succ d Il correspond aussi un ph nom ne celui d un changement de population intervenu avec la Wende ou plac juste apr s Le changement Il a eu lieu quatre ou cinq ans apr s la Wende Depuis c est devenu impersonnel Ceux qui sont partis sont partis cause du travail ou pour se construire une maison entretien 6 L anonymat des relations sociales est d ment soulign dans la plupart des entretiens et recoupe les analyses de Carsten Keller 2007 sur les grands ensembles de la RDA dans leur en
257. sans doute l un des lieux o cette sociabilit tait la plus forte car c est l qu elle manque le plus ils montrent aussi le passage une autre forme de socialisation ou de vivre ensemble qui fait peu peu s opposer deux groupes dans les diff rents immeubles les anciens historiquement install s et les arrivants plus r cents Les anciens ont ainsi tendance rester entre eux les habitants plus r cents quel que soient leurs parcours r sidentiels tant dans des strat gies plus individuelles avec le moins de contact possible avec les voisins Si cela reste confirmer une chelle plus vaste on peut noter que cette strat gie des habitants plus r cents est surtout sensible chez les habitants les plus jeunes entretien 34 par exemple certains habitants r cemment arriv s mais plus g s n h sitent pas proposer tout un tas de services leurs voisins la o la tendance est davantage au repli sur son appartement pour les plus jeunes m nages On conna t les gens dans l immeuble mais cela reste anonyme On veut avoir son calme entretien 9 jeune couple Ces jeunes populations restent d ailleurs parmi les rares critiques de ces appartements de grands ensembles e Nuance 2 quelques voix dissidentes malgr tout Les jeunes et les grands ensembles L ensemble des r cits confirme l encore une des hypoth ses de Wolfgang Kil savoir le relatif d sint r t ou la d fiance des jeunes g n ra
258. se demander si des strat gies particuli res ont t test es par les diff rents groupes immobiliers pour lutter contre ces ph nom nes de d clin Le programme Stadtumbau Ost a t il t le rem de miracle et unique Les processus de d clin ont ils g n r des strat gies alternatives d adaptation Glatter 2003 L id e est en fait de mieux comprendre les outils utilis s pour d finir les strat gies de location et de d veloppement des diff rents groupes L hypoth se que nous cherchons tester est celle d une reprise en main par certains acteurs locaux de la politique de r novation qui s accompagne de la mise en place de strat gies locatives offensives Ces strat gies reposeraient sur deux piliers le marketing et les services aux clients et non plus aux usagers La logique est sans doute moins celle d un passage d un service public une antenne privatis e que la transition vers une logique commerciale centr e davantage sur le client que sur le b ti Ce tableau permet aussi de mieux identifier les diff rences entre les diverses soci t s immobili res et ventuellement de mesurer le degr d int gration des probl matiques du d clin dans leurs strat gies de d veloppement o e Si les diff rents groupes immobiliers ont pu concevoir des strat gies d adaptation au d clin qu en est il pour les habitants Comment ces processus sont ils v cus et per us par les habitants La question qu
259. semble De fa on g n rale les habitants regrettent la solidarit sociale que le passage une Allemagne r unifi e a cras e A l origine c tait fichtrement bien On tait tous tu et toi D sormais il y a d autres personnes Nous ne sommes pas proches au point de nous 102 Les visites des diff rents appartements enqu t s lors des entretiens ont dans l ensemble confirm cette vision de logements tr s confortables modernes et bien quip s Les nombreuses visites de Gr nau ont elles aussi renforc l image d un des quartiers les plus verts de la ville ce que souligne galement Matthias Bernt 2005 is jJ inviter entre nous Mais nous avons une bonne relation avec tous les locataires Mais certaines choses ont chang cela ne concerne pas notre tage mais il y a des tages o le m nage n est pas fait par les locataires qui ne sortent pas les poubelles Les fluctuations de locataires sont plus nombreuses maintenant Apr s la Wende les gens qui gagnaient bien leur vie ont achet leur propre maison Nos filles par exemple sont parties l Ouest pour mieux gagner leur vie L immeuble est en fait devenu anonyme entretien 4 Ce qui est regrett par la plupart des habitants et notamment par les plus anciens c est le d clin du vivre ensemble avec le passage d une sociabilit festive en communaut entretiens 18 23 24 29 une soci t plus individuelle Tr s c
260. ses immobili res des villes d ex Allemagne de l Est la LWB a h rit des dettes contract es pendant la p riode socialiste et qu on a appel les Altschulden les anciennes dettes Ces dettes sont en fait les restes des anciens cr dits engag s par le r gime socialiste pour la construction des zones de grands ensembles Les Plattenbauten ont t construits compl tement cr dit par l Etat est allemand et le gouvernement socialiste pr voyait d quilibrer cet investissement en jouant sur d autres postes budg taires Les niveaux de cr dit ont grimp de fa on vertigineuse dans les ann es 1980 sans que les emprunts soient rembours s ce qui a g n r des dettes colossales la fin de la p riode socialiste Le gouvernement f d ral au pouvoir apr s la r unification a alors l gif r pour ponger une partie de ces dettes aux montants abyssaux instituant la Altschuldenhilfegeserz Cette loi pr voyait l effacement d une partie importante des dettes la condition expresse de vendre 15 de son parc de logements La LWB a donc c d une partie de son bien des investisseurs Luz Le montage financier utilis a souvent t celui d acqu reurs interm diaires Zwischenerwerber qui taient des investisseurs immobiliers g n ralement venus de l Ouest pour profiter des avantages fiscaux accord s par le gouvernement de l Allemagne r unifi e Leur but tait de revendre imm diatement les biens acquis et
261. si on peut placer l origine du syst me au centre de gravit du syst me de points Pour r duire on divise chacune des valeurs du tableau par l cart type de la variable correspondante ce qui explique que les crit res aient tous la m me importance cl 2 En l accumulation de ph nom nes de d prise d mographique de d clin socio conomique et d rosion de la trame urbaine Nous avons 1sol trois complexes d indicateurs destin s pr ciser cette image de la perforation ce portrait de la ville aux mille visages un complexe d mographique un complexe socio conomique et un complexe urbain Tous les indicateurs voqu s par la suite sont calcul s pour les 63 quartiers Ortsteile qui divisent la ville Le complexe d mographique Le prisme d mographique s il ne doit pas tre la grille unique de lecture occupe cependant une place non n gligeable dans l approche du d clin que ce soit l chelle de la ville ou de la partie orientale de l Allemagne Trois indicateurs ont t s lectionn s cet effet la population les migrations et l ge moyen Les chiffres de population pris sur le temps long disent la r alit de la saign e d mographique de la ville et sa r partition spatiale diff renci e Ils sont mettre en relation avec les mouvements migratoires qui expliquent en th orie pr s des trois quarts des pertes de population de la ville sur l intervalle couvrant la d cennie 1989
262. siblement plus lev que ce qui existait dans le parc ancien si certains avaient le privil ge d avoir d j des toilettes l int rieur de l appartement entretien 1 le cas le plus habituel tait celui de la cuisine partag e et des salles d eau communes sur le palier ou le demi tage sup rieur Le grand ensemble a constitu ainsi une r volution des standards r sum e de mani re frappante par ce jugement Les avantages de l immeuble c est d avoir l alimentation en eau chaude et le chauffage central m me si c est le standard maintenant Mais l poque c tait vraiment une nouveaut pour nous entretien 6 Ce confort moderne a contribu grandement l attachement des habitants leur lieu de vie attachement non d menti par la patine du temps et l volution des standards Pour nous ici c est la Heimat entretien 3 explique t on souvent Le terme n est pas anodin et se traduit difficilement il d note l attachement le plus fort qui soit une sorte de patrie int rieure De fa on assez g n rale le contraste est saisissant pour les habitants entre l humidit chronique d un parc ancien en mauvais tat et les avantages des grands ensembles les Plattenbauten sont des maisons tr s s ches et bien chaudes Ce n est pas le cas dans de TT Autre exemple de cet inconfort Auparavant nous vivions dans des conditions vraiment plus modestes Paunsdo
263. sont d apr s les responsables de Kontakt essentiellement li es des prix de vente trop lev s lors de la privatisation du parc qui n ont pas trouv d acqu reurs On devait payer autour de 400 DM par m l poque ce qui tait consid r comme trop haut pour un b ti n cessitant r habilitation Le parc a t par la suite r habilit mais la coop rative ne pouvait reporter les co ts trop lev s de la r habilitation sur les loyers et Le projet en tait la d livrance du permis de construire par les services de la ville au moment de la r daction de ce m moire gt De notre point de vue un prix de 90 m aurait t le montant maximum L hnert J2 n arrivait donc pas assumer le service de la dette et les dettes pour l achat La banque la S chische Aufbaubank n avait aucune confiance dans le management de l entreprise Pour viter de pousser une coop rative la faillite la banque a propos Kontakt tout d abord de reprendre la gestion du groupe dans le but de l int grer par la suite dans le groupe par une fusion Les cr dits ont t ren goci s pour obtenir des taux d int r ts plus mod r s et la coop rative a re u l aide financi re du Land de Saxe La coop rative administre galement un groupe de logements Marienbrunn dont elle est propri taire 98 Ces objets sont plut t pris s et la vacance n y est que de 2 Kontakt cherche act
264. st la sans doute le troisi me l ment la requalification du quartier Face une forme d engrenage impr vu et mal arr t des d molitions dans le quartier et particuli rement dans le WK8 il est clairement apparu que Gr nau risquait d tre laiss en marge de la ville de fa on plus forte que ce qu il est d j Le journal et travers lui une partie de la population se sont mobilis s pour mettre un terme au processus qui a t temporairement interrompu En insistant sur les projets innovants men s par les diff rents acteurs du quartier Gr n As souligne la fois le manque de projets de valorisation du quartier par la ville et la n cessit d amplifier les projets existants Il montre aussi le potentiel d un quartier et de ses habitants souvent stigmatis s de fa on abusive En un sens il dit en substance ce que l un de ses r dacteurs r sume par la formule Gr nau vaut mieux que sa r putation Walther autre moyen de dire que la population n est pas aussi marginale ou marginalis e qu on veut le faire croire La formule a d ailleurs t reprise non seulement pour Gr nau mais pour les grands ensembles par Sigrun Kabisch et Tilo Arnhold die Platte ist besser als ihr Ruf les Plattenbauten valent mieux que leur r putation En insistant sur les projets porteurs du quartier ou en militant pour la sauvegarde de la trame commerciale du quartier le journal se fait en quelque sorte le vecteur d u
265. t ce qui a t per u comme cl se nm une erreur et une destruction des quipements du quotidien On retrouve peu ou prou dans les r cits des habitants les m mes v nements que ceux relat s par le journal Gr n As Certains regrettent ainsi les destructions de la skyline de Gr nau entretien 15 Mais au del de cette image symbolique c est la destruction du tissu social engendr e par ces destructions qui est fortement critiqu e par les habitants des quartiers les plus concern s Les d molitions ont entra n parfois des contestations dans le WK8 notamment pour le bloc voqu dans le journal Gr n As et contribuent forger pour certains l image d un quartier per u et v cu comme d clinant Les quartiers les plus la marge de Gr nau le WK7 et le WK amp sont ainsi v cus par leurs habitants comme tant ins r s dans une spirale prononc e du d clin Dans l ensemble le quartier d cline avant on avait tout port e de la main La poste la Sparkasse le coiffeur Mais avec la destruction des tours de onze tages ils ont aussi d truit les commerces qui taient au rez de chauss e D sormais le marchand de chaussures le plus proche est un peu trop loin Nous sommes un peu isol s maintenant Pour les infrastructures de sant c est un peu pareil le cabinet avait t r habilit et hop ils l ont abandonn et il est toujours vacant depuis des ann es Tout a t rassembl autour
266. t 2005 La grande tour de la Wogetra a donc d tre d truite lib rant ainsi o jJ la perspective pour les futures maisons terrasses En un sens Kontakt a pu profiter de la destruction op r e par la Wogetra pour monter son op ration et lui garantir un certain succ s Les habitants de ces maisons terrasses rencontr s ont notamment insist sur l avantage de cette perspective d gag e en pr cisant qu ils n auraient sans doute pas accept de payer le loyer exig si la tour de la Wogetra tait toujours en place obstruant la vue Dans un march immobilier concurrentiel les faiblesses de l un ont pu tre utilis es par l autre pour la revalorisation du quartier Le projet a soulev un enthousiasme assez important chez les habitants et aussi chez certains responsables politiques notamment du Land Le ministre de l int rieur du Land a m me voqu la possibilit de financer terme ce type de projet de d molition partielle dans le cadre de Stadtumbau Ost Kontakt aurait donc op r une reprise en main locale de la r novation urbaine qui pourrait se solder par une r orientation des priorit s au niveau du Land Ce projet de maisons terrasses n est cependant que la t te de pont et le symbole d une strat gie d ensemble sur le quartier Ces maisons ne sont pas destin es tre des isolats mais doivent s int grer dans un sch ma g n ral de revitalisation et de valorisation du quartier A cet ef
267. t de la loi de purge des anciennes dettes et des avantages fiscaux mis en place par le gouvernement f d ral Les r sultats n ont pas t la hauteur de leurs esp rances Aucun acheteur ou presque ne s est manifest Aubis n a r ussi vendre que 50 logements sur les 4500 achet s Les r habilitations ont t faites au rabais les charges restent tr s on reuses et seules les fa ades ont t r habilit es Les charges tant plus lev es que pour les concurrents les logements sont peu comp titifs et la vacance a rapidement grimp Cette situation compliqu e a justifi l intervention de la banque qui tait derri re le groupe La banque a voulu changer le systeme de gestion elle garderait l usufruit tandis qu Aubis ou son successeur resterait propri taire La gestion est devenue parfois probl matique avec ce syst me dyarchique Un changement majeur s est cependant op r avec une strat gie locative jouant sur le dumping des loyers Cela a acc l r l arriv e de nombreux ch meurs et populations fragiles venus s installer pour b n ficier des loyers avantageux dans des appartements mal ou pas r habilit s On retrouve les traces d une strat gie id ologiquement marqu e tr s lib rale et strictement financi re qui offre des conditions de vie peu enviables aux populations les plus pauvres Les enjeux du d clin ont ainsi t escamot s pour tre remplac s par une pure logique concurren
268. t de symboles de l poque de l Allemagne de l Est Les Plattenbauten ont t apr s la Wende la cible de nombreuses attaques tout comme en France stigmatisant les grands ensembles comme responsables de tous les maux sociaux avec en surimposition le canevas de l opposition Est Ouest opposition la fois id ologique et sociologique Les grands ensembles de l Ouest sont en effet strictement de l habitat social similaire l habitat HLM fran ais alors que les Plattenbauten taient leur origine l habitat d une couche sociale relativement privil gi e Le transfert est cependant effectu des logements sociaux de l Ouest sur des immeubles de l Est pourtant socialement et sociologiquement fondamentalement diff rents La question qui se pose est donc celle de savoir comment l on vit l int rieur de ces logements Existe t il un d calage entre l image externe de ces quartiers et l image interne comme certains responsables ou une tude sur Gr nau l indiquent entretien L hnert Kontakt et Bernt amp Kabisch 2005 Comment ce d calage s exprime t il De quand date le changement d image qui a conduit cette stigmatisation des Plattenbauten Les quartiers de grands ensembles sont aussi ceux qui Leipzig ont t touch s par le d clin le plus r cemment sans doute le plus durement et peut tre le plus durablement Si les mouvements de d clin ont prioritairement touch les quartiers
269. t fortement au programme Sa motivation est diff rente des simples logiques des propri taires priv s A l exception quelques destructions ponctuelles op r es par d autres coop ratives de logement la LWB s est ainsi trouv e souvent seule agir dans le cadre du programme Stadtumbau Ost Les enjeux du relogement et de la valorisation Tous les logements d truits par le bailleur communal n taient cependant pas abandonn s ou vacants La LWB s est engag e fournir des propositions de relogement et payer les frais de d m nagement ce qui n a pas t le cas de beaucoup d autres bailleurs entretiens Hoffmann et Schlegel LWB et Kontakt Nous n avons pu tudier dans le d tail les conditions de relogement propos s par la LWB et ne disposons que de sources internes la LWB Pour G Hoffmann l ensemble a t fait de fa on tr s professionnelle et seul un cas a t port devant les tribunaux m me s il reconna t que le principe m me de la destruction a pu causer des frustrations La litt rature scientifique ainsi que les acteurs associatifs du quartier de Gr nau ne mentionnent galement qu un cas probl matique dans le WK8 ce qui aurait tendance prouver une adh sion relative de la population au programme ou tout du moins une conflictualit relativement peu lev e par rapport ce qui a pu se passer dans d autres villes comme Dresde La LWB a notamment pu jouer sur la vacance importan
270. tait ce un moyen d viter de privatiser une partie de la coop rative Dans quel but cela a t il t fait Etait ce une exception ou d autres groupes ont ils suivi Comment voyez vous le paysage immobilier leipzigois dans quelques ann es Relance Va t on vers une simplification du march avec deux ou trois grandes coop ratives Quels projets innovants avez vous pour les ann es venir Quels sont les d veloppements pr vus projets fusions constructions destructions participation la nouvelle mouture de s jJ Stadtumbau Ost etc Avez vous des projets de maisons pour le troisi me ge ou plurig n rationnels Quels sont les projets sociaux d velopp s par le bailleur pour les ann es venir Que pensez vous de projets comme les W chterh user Grille d entretien journal Gr n As V Le journal en soi Quand a t il t fond Par qui Dans quel but Comment tes vous venus l id e de le cr er Est ce un journal citoyen Y en a t il d autres dans Leipzig Avez vous suivi un mod le Qui crit dans le journal Combien d exemplaires sont publi s Quel est votre lectorat quantitatif et qualitatif comparaisons avec la LVZ et d autres journaux locaux Comment le journal fonctionne financi rement Comment est il subventionn Quelle est la relation du journal avec la maison Komm Haus Est ce un journal politique Quelle vision d fendez vous Av
271. tait devenue probl matique et que certaines tours taient touch es un degr extr me par la vacance dans certains cas la destruction tait souvent l ultime possibilit entretien Naceur Gr n As pour viter que le b timent ne tombe de lui m me Au total la LWB alterne entre vocation sociale et logique de rentabilit ce qui est sans doute un des signes du passage une logique commerciale et concurrentielle dont le symbole est l entr e dans l re du marketing immobilier 2 Une logique marketing et commerciale la r volution des services 1 a l arriv e du marketing Depuis de nombreuses ann es les murs de la ville se sont couverts de nouvelles affiches Fr quemment chang es les campagnes publicitaires se multiplient et investissent l espace public La LWB fait ainsi rapidement partie de l univers quotidien du passant en promenade Pour r pondre aux d fis d une offre nettement sup rieure la demande le bailleur communal s est engag dans un processus de promotion et de marketing offensif La logique qui sous tend cette strat gie est purement concurrentielle et promotionnelle il s agit d attirer les futurs locataires dans l entreprise pour viter qu ils ne partent chez le voisin Les campagnes d affichage sont nombreuses et vari es elles pr sentent les diff rents avantages propos s aux futurs locataires et sont souvent orient es en fonction des cat gories de popula
272. te 7 Leipzig selon l atlas social Carte 8 Premi re Classification Ascendante Hi rarchique CAH Carte 9 Essai exploratoire de CAH Carte 10 Les quartiers enqu t s p 67 p 137 p 138 p 139 p 139 p 140 p 141 p 142 p 142 12 13 14 17 18 21 39 49 53 114 ee e J e jJ Photo 1 Photo 2 Photo 3 Photo 4 Photo 5 Photo 6 Photo 7 Photo 8 Photo 9 Logo de la foire de Leipzig Les insignes de la foire en ville Les fonctions symboliques de l espace Un parking de la LWB vide comme souvent Reudnitz Photo de la campagne orient e pour les familles Campagne humoristique pour les personnes g es Campagne humoristique pour les individualistes Individualisten Le Duncker Viertel un projet innovant de la LWB L am nagement cologique selon la LWB L exemple du Duncker Viertel p Les Terrassenh user de l Uranusstrasse p Bea Se 31 31 70 73 73 13 77 78 89 Photo 10 Les maisons terrasses dans le WK7 une pointe de lumi re dans un ensemble gris p 89 Photos 11 et 12 Les ascenseurs pos s par Kontakt WK7 et WK3 p 91 Photo 13 Des balcons rajout s Mockau p 91 Photo 14 Le grand bloc de la Johannisplatz Jeunes et vieux m lang s p 98 Photo 15 mur d escalade construit par la Wogetra sur la Stuttgarter Allee p 101 Photo 16 Gr nau l poque des Schlamh user p 122 Photo 17 La m me rue en 2005 Stuttgarter Allee p 12
273. te de son parc pour offrir des solutions de relogement aux locataires concern s par les destructions de leur appartement L adh sion la strat gie de la LWB par les habitants est cependant nuancer les locataires qu il fallait reloger n ont pas tous fait le choix de rester dans le giron du bailleur communal Seuls 60 des personnes concern es par les destructions sont ainsi rest es dans le parc de la LWB les 40 restant se r partissant entre les propri taires priv s et les coop ratives de logement La LWB y a sans doute gagn financi rement ce qu elle a perdu en chacun quatre ans si l un se dit innocent et l autre ne parle pas le premier est lib r et l autre doit purger une peine de cinq ans de prison Les calculs de probabilit et d esp rance montrent que la situation pr f rentielle est celle d un silence commun Dans un contexte rationnel les deux suspects se taisent Appliqu s au programme Stadtumbau Ost ces principes reviennent dire que devant la proposition de d truire ou d attendre les propri taires devraient rationnellement opter pour lattente cl ep En termes d image et de capacit d influence sur le march immobilier passant parfois pour le bailleur destructeur et voyant sa part du march diminuer Les mesures de valorisation du quartier et des immeubles d truits ont pu se r v ler plus probl matiques Deux l ments viennent en expliquer les enjeux les jeux d acteurs
274. ticulier de la S chsische Aufbaubank Ce r le n a pas pu tre tudi dans le d tail mais est sans doute capital pour approfondir la connaissance de la m canique immobili re dans le march immobilier en d clin de Leipzig Il est le r v lateur en particulier des fragilit s de certains groupes immobiliers qui n ont pas amorc de fa on importante la transition vers les nouveaux modes de gestion locatives Cela se ressent galement dans la politique de projets innovants et de marketing mise en place par la VLW Les faiblesses d un marketing balbutiant Au del de la vente et de la d molition du parc le troisi me pilier de la politique de location et de d veloppement de la coop rative est ce que l on appelle en marketing portfolio servicing Bestandspflege En clair il s agit de discuter avec les locataires pour les mettre ventuellement en relation avec les services sociaux mais on n est pas les services sociaux et on ne va pas prendre leur place On ne saurait mieux souligner la distance entre cette pratique et les strat gies beaucoup plus avanc es de la LWB de Wogetra ou Kontakt Le marketing est une r alit depuis une dizaine d ann es dans la soci t mais il en est encore un stade balbutiant ou en tout cas tr s fortement d pass par les concurrents La VLW est de ce point de vue en retard par rapport aux autres soci t s ce qui explique sans doute sa position plus en retrait et en diffi
275. tielle sans apport de services la personne dans l attente de pouvoir revendre ce parc jug encombrant 3 Vers une simplification du march Entre les strat gies d expansion de Kontakt ou de Neutecta d un c t et le retrait d autres acteurs comme la VLW on peut se demander si la tendance d volution du march immobilier leipzigois qu il faut voir ici sans doute comme un laboratoire des march s immobiliers des schrumpfende St dte n est pas la simplification Plut t que la myriade e d acteurs actuels on passerait alors un paysage marqu par quelques grands acteurs tenant la tr s grande majorit du parc de la ville En d autres termes Kontakt ou Neutecta ont multipli les fusions La VLW si elle semble dans une position plus d licate fait cependant partie d une plateforme commune avec la Wogetra la Lipsia et la Baugenossenschaft Leipzig A terme il est sans doute envisageable que les enjeux du d clin et de certaines adaptations technologiques notamment pour les nergies renouvelables et la probl matique de la r duction du co t des charges locatives conduisent des regroupements des fusions La n cessit de se r organiser qu imposent structurellement les processus de Schrumpfung sous peine de faire faillite pourrait ainsi d boucher sur une simplification immobili re Ce sc nario doit cependant tre consid r avec pr caution et n est sans doute pas imaginable
276. tion cibl es photos 4 5 6 Photo 4 photo de la campagne orient e pour les familles Source site internet de la LWB f aerch Kommt der Nevet Photos 5 et 6 campagnes humoristiques pour les personnes g es et les individualistes Individualisten Source photos personnelles Le march a t divis en six groupes qui font l objet de campagnes cibl es et individualis es personnes en apprentissage tudiants c libataires familles personne seule levant son enfant personnes g es Ce ciblage syst matique fait partie des ressorts d une politique de marketing mise en place depuis le tournant des ann es 2000 2003 d apr s le a F Leipziger Internet Zeitung et qui marque la transition vers une approche avant tout commerciale Les diff rentes campagnes jouent sur l effet de d calage humoristique volontairement kitsch avec des personnages marquants Mandy und Andy Lutz und Lola B rli Stupsi und Mausi A chaque nom correspond une offre de services et la campagne joue sur l effet individualisant et nominatif Les coop ratives de logement et a fortiori les groupes immobiliers priv s sont dans cette perspective vus comme des partenaires dans le cadre de certains projets mais aussi et avant tout comme des concurrents entretien Hoffmann et la perception est r ciproque entretien L hnert Kontakt M me si les difficult s li es la dette de l entrepris
277. tions vis vis des Plattenbauten Symptomatiquement les deux seuls m nages avoir exprim l envie de d m nager dans une ch ance proche sont parmi les plus jeunes entretiens 9 et 34 Du c t des plus anciens la perception r pandue est celle d un d part des jeunes g n rations qui seraient plus attir es par l habitat ancien ou par les possibilit s offertes par les immeubles r nov s entretiens 15 20 La situation est parfois d crite comme une volont de s extirper de l homog n it qui caract rise les Plattenbauten Ce sont des immeubles qui sont homog nes qui sont construits de fa on simple Ils ont fait beaucoup par la suite apr s la Wende en peinturlurant le tout et installant des ascenseurs Les Plattenbauten avant taient tr s d sir s Maintenant les jeunes veulent partir notamment pour des raisons li es au travail Car tout a t r nov il y a dix ans et il y a la possibilit d aller ailleurs maintenant entretien 31 La concurrence des nouveaux standards serait ainsi en partie la cause d une d saffection des populations les plus RF jeunes Elle s explique aussi sans doute par la fermeture assez syst matique de tous les quipements culturels pour la jeunesse dans les quartiers de grands ensembles ainsi que par l attraction op r e par les quartiers tudiants du Sud de Leipzig ou par les possibilit s d emploi offertes par les anciens L nder Sans g n raliser l
278. tive Kontakt a refus de participer au programme Stadtumbau Ost C est sans doute moins le principe d une r novation que la r alit de destructions compl tes de b timents que la coop rative n accepte pas de cautionner La mauvaise direction de notre point de vue c est la destruction compl te de certains objets Cela est aussi une erreur mon sens parce que cela met les gens dans une situation d inqui tude par rapport leur maison va t elle tre d molie Chez nous les gens ont la certitude que leur maison ne sera pas d truite C est pourquoi nous avons dit tr s clairement nos membres il y a de cela peu pr s dix ans il n y aura pas de destruction totale chez nous L hnert Kontakt Le refus de la destruction est une prise de position politique qui s appuie sur un id al celui d un quilibre entre la r novation revalorisation et la destruction Au fond c est moins l esprit de la Stadtumbau qui est remis en cause que son application dans le Land de Saxe et son manque d adaptation au contexte local Il faut regarder cela de fa on diff renci e Pour Hoyerswerda ou des r gions de ce genre o toute l industrie a t d truite o les gens ne sont tout simplement plus l cela a du sens de d truire fortement A Leipzig il y avait ef s plusieurs strat gies la premi re a t d velopp e sous l ancien maire adjoint L tke Daldrup il fallait d densifier c
279. tout reconna tre le d clin Ce volontarisme politique n a cependant pas permis de prendre conscience imm diatement de la r alit du d clin aux lendemains de la r unification Jusqu au milieu des ann es 1990 les responsables de la coop rative ont tenu la p riode de difficult des premi res ann es post r unification pour une phase transitoire C est d ailleurs ce qui a motiv une r action assez vigoureuse contre une tude de 1996 dirig e par l institut Pestel de Hanovre Eduard Pestel Institut f r Systemforschung e V Hannover 1996 Il y eut une tude en 1996 qui a montr que Leipzig devait d cliner c tait l tude Pestel A l poque nous avons officiellement protest contre le fait qu on publie de telles b tises L tude a pourtant montr exactement ce qui s est pass C est g nant pour nous parce que nous avons cru nous tions bien s rs que tout l environnement toutes les subventions que tous ces fonds avaient t lev s avec l impression qu il ne fallait pas tre aussi na f pour investir autant d argent Nous devions aussi prendre cet argent disponible car les autres acteurs du march avaient pris cet argent pour la modernisation du parc Dans un syst me de concurrence r guli re cela aurait t pour nous un d savantage si nous n avions pas pris cet argent L hnert Kontakt Cette difficult accepter la r alit du d clin urbain n est cepe
280. tr ge zu Wirtschaft und Gesellschaft n 11 Kunze C 2007 Entwicklung der Infrastruktur Dans C Kunze amp T Lenk Grossst dte im Transformationsprozess vor dem Hintergrund europ ischer Integration und internationalen Strukturwandels _ Leipzig und Wroclaw 2000 bis 2004 im Vergleich Leipzig Transformation _ Leipziger Beitr ge zur Wirtschaft und Gesellschaft N 21 22 Kunze C 2007 Wirtschaftsstrategie der Stadt Leipzig und der Region Dans C Kunze amp T Lenk Grossst dte im Transformationsprozess vor dem Hintergrund europ ischer Integration und internationalen Strukturwandels _ Leipzig und Wroclaw 2000 bis 2004 im FT 188 gt Vergleich Leipzig Transformation _ Leipziger Beitr ge zur Wirtschaft und Gesellschaft N 21 22 Kunze C 2002 zur Entwicklung von Arbeitsmarkt und Besch ftigung Dans R Hasse amp C Kunze Die Situation und die Rolle von Grossst dten im Tranformationsprozess _ konomische Entwicklung und soziale Prozesse der St dte Leipzig und Wroclaw 1995 bis 1999 im Vergleich Leipzig Transformation _ Leipziger Beitr ge zu Wirtschaft und Gesellschaft n 11 Kunze C amp Urbaniak N 2002 Ver nderung des Wirtschaftsstandorts Leipzig 1995 1999 Dans C Kunze Grossst dte im Transformationsprozess vor dem Hintergrund europ ischer Integration und internationalen Strukturwandels Leipzig und Wroclaw 1995 bis 1999 im Vergleich Universit t Leipzig _ Transformation Lenk T
281. tretien 14 A d faut d tre directement utilis s les diff rents services sont connus de la quasi totalit des habitants ce qui vient renforcer l image de la coop rative Tous les locataires ou presque sont aussi membres de la coop rative et poss dent donc une part du capital de la soci t A ce titre les bons r sultats conomiques le caract re innovant et la bonne image du bailleur dont ils sont en quelque sorte un peu tous propri taires sont un motif de satisfaction et contribuent l attachement r sidentiel Les locataires n h sitent d ailleurs pas pr senter leur coop rative comme la plus accueillante et la plus performante honn tement il n y pas une coop rative qui en fasse autant que Kontakt pour ses habitants que ce soit avec leurs ouvriers les r unions l aide qu ils proposent Chaque semaine je vais au Jugend und Altenhilfeverein On y prend notre petit d jeuner ensemble et on y organise galement des f tes avec les handicap s entretien 28 handicap e elle m me La mise disposition de locaux pour les habitants du quartier ou les chambres d amis que l on peut louer lorsqu on re oit des invit s sont autant de signes appr ci s par la population qui contribuent renforcer l attractivit du quartier aux yeux de ses habitants et le rendre n cessairement plus heureux vivre La diff rence se fait d ailleurs parfois avec les autres bailleurs dont certains ont d j
282. trielle et le tournant d mographique Ces deux mouvements sont la fois europ ens ou occidentaux mais prennent une couleur particuli re dans le contexte de la transformation post socialiste Le tournant d mographique der demographische Wandel Le tournant d mographique est un th me et un terme qui s est impos assez r cemment dans le d bat public europ en et allemand Commission europ enne 2005 Il repose sur deux piliers la baisse de la f condit et des naissances d un c t le vieillissement de l autre Il correspond en quelque sorte l entr e dans une soci t plus g e une Europe des t tes grises cf carte 4 Sans compensation par des flux migratoires importants il conduit un d peuplement progressif et un vieillissement acc l r des diff rents pays europ ens cf carte 5 et pose cet gard un certain nombre de questions politiques sur la gestion de cette d population annonc e Children per woman TED Nombre d enfants par femme ICF 1 90 2 51 1 75 1 89 1 60 1 74 1 50 1 58 140 14 1 80 1 98 1 20 1 28 1 0 1 18 Data not avalable Donn es non dsponbies CH RITTER o 250 5 750 100km TG Kae do not De sion of eioi ing fe ot my ter fly or Gen ne deimtabon deen er en r Les Cass NG e ient auuns oppen sur IE Swiss Federal Statistical Oflios St Rosi d un pays o d un STRONG ni sur ls Zeie suisse de is statistique trac gs sas Carte
283. ts la vacance s est comme transf r vers les quartiers de grands ensembles les fameux Plattenbauten L une des hypoth ses que nous voudrions tester l preuve des r alit s est celle de l existence de ce qu on pourrait appeler un effet Plattenbau qu il faut voir comme une forme de d clin aggrav Ces quartiers sont souvent l objet de discours publics fortement d favorables assimilant fr quemment ces zones de grands ensembles divers maux sociaux Le terme lui m me est repr sentatif d une certaine id ologie ce type de b ti a en effet t brandi par le r gime socialiste comme symbole de sa politique de logement et d entr e dans le confort moderne Par contrecoup il a t stigmatis par le r gime mis en place apr s la r unification comme sympt me des erreurs accomplies par le r gime ant rieur Habitat destin originellement une population relativement m lang e socialement voire assez privil gi e les Plattenbauten sont souvent consid r s tort comme de l habitat social C est notamment le r sultat d un double processus une paup risation des populations qui y vivent et l importation d un concept ouest allemand Les zones de grands ensembles de l Ouest de l Allemagne g n riquement nomm es Grosswohnsiedlungen sont en effet comparables aux logements sociaux tels qu ils existent en France Leur image a souvent t plaqu e une r alit pourtant fondament
284. ttement sup rieur la moyenne Le type 4 correspond la corolle de la jeunesse qu on a d j pu identifier l o les quartiers en type 2 sont dans une situation plus fragile avec un ch mage plus lev et tendanciellement plus fort que la moyenne Des quartiers comme Sch nefeld Lindenau ou Altlindenau sont ainsi socialement fragiles l o Plagwitz Schleussig ou Connewitz r put s pour tre des NEE Ze va quartiers tudiants se r v lent socialement plus solides Le type 7 est assez complexe et difficile d finir aussi bien spatialement que socialement On y trouve les quartiers de la S dvorstadt de Gohlis Sud et du centre Nord Ouest Ces quartiers proches du centre ont manifestement t touch s par une forte perte de population juste apr s la chute du Mur et un solde migratoire fortement n gatif jusqu au tournant des ann es 2000 Ces quartiers sont peupl s d habitants relativement plus jeunes que la moyenne de la ville et 31 On peut toutefois se demander si cet effet tudiant n oblit re pas la r alit de certains r sultats notamment pour les taux de ch mage La m thode de calcul de cet indicateur englobant les tudiants dans la population active le risque est donc grand que les diff rences sociales soient partiellement biais es cl a jph la population a tendance se rajeunir Ce sont en fait les quartiers qui ont connu de nombreux travaux de r habilitation dont les effets se
285. u une politique longuement pr par e Pour les responsables de la coop rative la crise actuelle est un catalyseur de ces difficult s une sorte de seconde vague de Schrumpfung L importance de ces chiffres traduit aussi sans 4 jJ doute la d fiance des habitants vis vis de la soci t ou en tout cas leur manque d adaptation aux nouvelles demandes du march b la triple strat gie vendre d truire et tre proche des gens Vente et d molition r tr cir progressivement Pour faire face ces enjeux la coop rative a opt pour une strat gie dont le point central est la d molition et la vente d une partie du parc La d molition s est op r e dans le cadre de Stadtumbau Ost La VLW a d truit deux blocs dans Gr nau l un de 200 logements l autre de 182 Pour autant les responsables de la soci t se montrent tr s critiques face au programme consid rant que la ville souhaiterait que l on d truise autant que possible dans Gr nau et dans les pr tendues zones de r novation parce qu il y a un exc s d offre partout Je peux comprendre la ville mais le probl me c est qu il y a la partie destruction certes mais pas la valorisation du quartier La ville n y participe pas en ne donnant pas les subventions Seydewitz VLW La VLW critique ainsi le manque de moyens allou s par la ville pour les plans de revitalisation du quartier et se cantonne en la mati re la cr at
286. u de classes moyennes tous effectuent leurs d placements en voiture et il n est pas rare que certains m nages disposent de deux voitures Cela souligne a contrario les difficult s d accessibilit du quartier en transports publics si tous soulignent la bonne desserte en tram aucun ne le prend la station la plus proche tant une quinzaine de minutes bon pas La plupart des habitants font d ailleurs leurs courses dans les grands centres commerciaux l ext rieur de la ville et ne se rendent que pour les courses n cessaires dans le Mockau Center mini centre commercial local photo 23 Tickets a Service Photo 23 Le Mockau Center Source photo personnelle La trame commerciale est ainsi peu dense pour ne pas dire fortement d clinante Un habitant en fait le portrait complet r sumant l ensemble des remarques entendues chez les uns ou les autres Le quartier a peu chang En fait pas du tout Ici les rues sont mortes comme la Mockauer Strasse ou la Kielerstrasse ou l Essenerstrasse la diff rence de ce que l on voit dans le Sud mm jJ de Leipzig Signe de ce c t mort le restaurant au Mockau Center a ferm ce qui n est pas compr hensible Et puis il y a beaucoup de logements vacants de la LWB surtout qui ne sont franchement pas beaux De fa on g n rale les rues ne sont pas de bonne qualit ici et le trafic de bus ne doit pas aider Il y a quelques change
287. u m me titre que la d s conomisation ve er Ze 12 z e V e gt z z De konomisierung ainsi que les diverses manifestations d rosion de la trame urbaine 10 Hoyerswerda est partout 1 Une des rares revues analyser de fa on syst matique les probl mes conomiques sociaux et spatiaux li s la transition post socialiste Leipzig et dans d autres villes de l ancien bloc de l Est s appelle symptomatiquement Transformation 12 Pour expliquer ce terme de d s conomisation Hannemann montre que c est non seulement le secteur industriel qui s est effondr mais que c est aussi toute l conomie agricole qui occupait encore 850 000 actifs en 1985 qui s est d lit e Plus de 80 de ces actifs agricoles ont vu leur emploi dispara tre entre 1989 et 1993 soit des chiffres encore plus lev s que pour l industrie De la m me fa on mais une chelle moindre la d militarisation de certaines zones et la d sadministratisation ont aussi eu des impacts majeurs sur l emploi ef a SR Deurbanisierung Et ces ph nom nes ne sont pas une simple phase d adaptation l conomie de march ni une p riode transitoire avant un retour attendu une croissance r v e mais des processus durables Le d clin est donc comprendre et traiter comme un ph nom ne de long terme et non comme un simple piph nom ne Le probl me l Est de l Allemagne en g n ral et Leipzig e
288. u rendre non seulement cette tude plus facile mais l exp rience plus enrichissante parfois triste souvent dr le toujours tr s humaine Mes remerciements vont aussi ceux qui ont pu m aider pendant l criture ou la relecture de ce m moire et tout particuli rement Elena et Joanna pour le d cryptage parfois ardu de certains saxonismes R my Pierre et Jo lle pour les relectures Minka Romana Yen Chun et tant d autres pour leur soutien Je remercie Gabriel Dupuy d avoir bien voulu pr sider le jury de soutenance de ce travail Je tiens enfin remercier chaleureusement Sylvie Fol et Fr d ric Dufaux pour avoir accept de diriger ce travail et de continuer une aventure leipzigoise commenc e l an dernier Leurs conseils avis s leurs relectures critiques et leur disponibilit sans faille m ont permis d avancer dans ma r flexion Introduction Entre lot de stabilit et les spirales du d clin Dans un monde urbain est allemand travers par un mouvement g n ral de d clin Leipzig a pu tre pr sent comme un lot de stabilit Herfert 2002 Cette image fait de Leipzig un phare Leuchtturm entretien Gr n As dans un oc an de difficult s urbaines Pourtant si cette m taphore souligne peut tre une r alit d mographique court terme elle ne correspond pas pleinement la situation conomique et sociale de la ville L ancienne patrie d adoption de Bac
289. uart de la population de la ville d passe les 60 ans et les projections d mographiques pr voient une forte augmentation de ce taux dans les dix prochaines ann es HE N Nombre de nd deceset naissances f Naissances D c s 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Ann e Graphique 1 composantes naturelles d mographiques Leipzig 1999 2004 Source Amt f r Statistik und Wahlen Sozialreport 2007 in Schmidt 2007 Mais si un processus de vieillissement acc l r est assez sensible l chelle de la ville la situation est plus contrast e selon les quartiers certains quartiers sont r put s pour leur population jeune comme la S dvorstadt le Zentrum S d Ost ou Schleussig d autres ont la r putation d tre des quartiers plus largement fr quent s par des personnes g es comme Mockau ou Gr nau carte 6 cl jp e Une sorte de corolle de la jeunesse semble appara tre autour des quartiers centraux et en particulier dans les quartiers au Sud et l Ouest du centre de Leipzig Ce sont l que l on trouve la plupart des tudiants qu ils habitent dans des foyers ou dans des colocations les fameuses WG le plus souvent install s dans les immeubles anciens de ces quartiers e A l oppos deux zones sont marqu es la fois par un ge moyen tr s lev et par une aggravation tr s sensible de cet ge moyen depuis la Wende Deux ceintures ou couloirs du
290. uartier est relativement peu ais e le quartier n est pas un foyer de tensions 112 sociales C est ce qui explique notamment le faible taux de vacance du quartier o la coop rative Kontakt joue un r le majeur dans l organisation sociale Elle organise notamment des f tes de quartier et propose de nombreuses activit s culturelles pour les jeunes et les moins jeunes Tout comme pour Mockau le centre ville joue son r le de centre culturel et de pompe aspirante dans un quartier o les quipements de ce type sont relativement peu pr sents Mais les probl mes d accessibilit y sont beaucoup plus limit s gr ce la bonne qualit de desserte en transports publics dont b n ficie le quartier Paunsdorf ou tout du moins la partie du quartier concentrant les grands ensembles semble ainsi tre l extension paisible et apais e de la ville jouxtant un quartier plus en difficult Alt Paunsdorf quartier d habitat souvent ancien et assez d labr A Altpaunsdorf avant il y avait comme disait ma m re toujours un boucher et un boulanger par bloc Maintenant il ny a plus que deux boulangers et un seul boucher pour l ensemble du quartier de Altpaunsdorf Cela dit ici Heiterblick c est devenu tr s beau tr s vert et la for t aide Le quartier est vraiment calme et nous avons cinq minutes d ici un Penny un Lidl un Aldi La Sparkasse et le Paunsdorf Center sont 15 minutes pied Nous n av
291. uellement les moyens de pouvoir galement fusionner cette partie du parc la coop rative Kontakt a aussi repris une autre coop rative en faillite en 2005 la Schlettau qui poss dait une tour de seize tages Mockau entretien habitant 33 Dans les diff rents cas la coop rative s est port acqu reur ou a absorb dans sa structure de petites coop ratives de quelques centaines de logement au maximum La logique qui semble s en d gager est la volont d acqu rir une masse critique pour assurer sa position et son influence sur le march immobilier leipzigois Cela permet notamment la coop rative de diversifier son parc et de r cup rer souvent moindre frais de nouveaux logements dans des zones relativement pris es A terme cela peut et doit contribuer la sant conomique de l entreprise pour lui permettre de financer les projets d adaptation au d clin Cette strat gie d expansion est cependant con ue sur le long terme avec l objectif d atteindre les vingt mille logements d ici dix quinze ans cette augmentation ne devant pas g n rer la mobilisation de trop de personnel suppl mentaire entretien L hnert Kontakt Cet agrandissement est cependant envisag de fa on minutieuse en s lectionnant pr cautionneusement les zones d investissement Nous voulons tout d abord essayer dans les quartiers o nous sommes d j implant s si ce sont des zones judicieuses de nous agrand
292. uelque sorte transform e en agent de perforation conomique et urbaine pour la ville de Leipzig comme du reste pour de nombreuses villes de Saxe Les privatisations forc es op r es au lendemain de la r unification par la THA Treuhandanstalt puis par la Beteiligungs und Managementgesellschaft Berlin BMGB ont conduit de nombreuses fermetures pour des entreprises qui n ont su r sister au choc de la concurrence Kunze amp Urbaniak 2005 La structure conomique de la ville surtout marqu e par des petites et moyennes entreprises s est r v l e particuli rement friable et peu r sistante dans ce contexte Les fermetures d usines Leipzig et en particulier de la plupart des maisons d dition qui faisaient le renom de la ville comme Reklam l diteur de livre de poche entretien Schlegel ou des industries chimiques se sont avant tout traduites par une mont e en fl che des chiffres du ch mage qui flirtent encore aujourd hui entre 18 et 20 ce qui est le taux le plus lev pour une ville de cette taille la moyenne nationale tournant autour de 10 L encore Leipzig ne fait pas exception et s ins re profond ment dans les cadres de ces processus d rosion du tissu conomique et urbain aggrav s l issue de la chute du r gime socialiste C est donc la conjonction de ph nom nes d mographiques d une certaine conomie politique et de ses r sultantes sociales qui ont fait de Leipzig une vi
293. ulier dans l industrie a conduit une r orientation politique C est partir de ce moment que l agence s est mise chercher des solutions de transition pour mieux soutenir les environnements r gionaux Ce passage s est traduit par une prise de conscience il est apparu n cessaire d laborer des outils de restructuration exceptionnels et pas seulement d tendre les r gles ouest allemandes aux situations est allemandes Pour autant la transformation n a rien laiss debout des institutions en place sous la RDA et comme l indique Bafoil 2006 les institutions innovantes ont vite t routinis es dans la pratique bureaucratique ouest allemande En d autres termes le mal tait d j fait et les changements dans les discours ne se sont pas n cessairement suivis de changements dans les pratiques Au niveau de la ville de 5 Treuhand se traduit par tutelle La Treuhand a r cup r sous sa coupe l ensemble des entreprises qui taient auparavant dirig es par l Etat est allemand l4 Le mot est un peu fort mais correspond au terme employ l poque lors des fermetures d usines abgewickelt et qui s est r pandu dans la population pour voquer avec nostalgie cette re troubl e des fermetures forc es cl D En Leipzig le changement d orientation de la Treuhand s est op r alors que 90 de la trame industrielle avait d j t ferm e ou pouss e la liquidation La Treuhand s est en q
294. un journal citoyen de Gr nau Gr n As t la r novation urbaine nannies ee ee d EE e 115 VQOwestcegue EE 115 2 Qui parle dans Grun AS nn r eE E EE E E E a E E E EE EE ett tie 119 3 La mise en sc ne de la r novation explication p dagogique et vision critique 121 4 Les fils de la contestation niione ina s ai eaii iiaii 128 5 La promotion d un quartier en mouvement 131 B Le d clin au quotidien vivre en Plattenbauten 133 1 Introducti n anne a Hirn 133 2 Defense et illustration des grands ensembles vivre bien en Plattenbau 144 a L entr e dans le confort moderne ss 144 b La volont de rester toute sa vie dans ce logement ucsscnnssennnseeesssennsnenennnennnn nennen 147 c Le r le de la coop rative dans cette perception ss 151 d Nuance 1 la perte malgr tout d une certaine sociabilit uersessersnersneesneesnnesnneenn 155 e Nuance 2 quelques voix dissidentes malgr tout 158 3 Perception du d clin g n ral de la ville une double approche paradoxale 160 a Une double approche paradoxale ss 160 b Un tableau relativement sombre de la situation d mographico conomique 162 c Des critiques de la politique municipale 169 4 Approche par quartier ss se ne MR ln tte tee led etre lat 171 a Mockau ou les p riurbains de l int rie
295. ur sus 172 b Gr nau ou la ville dans la ville 176 c Paunsdorf ou l extension paisible les nouveaux grands ensembles 182 cl 2 j d Vivre au centre le royaume de l accessibilit bonifi e 183 Conclusi rss nent reel ARES PINTE NEES tement lue ads nette dd 185 Bibliographie 222 ee ANEN Ee 186 Annexe 1 index des illustrations 202400240020002snnnnennnensnnnnnnnnennnnnnennsennnennnennse essen 192 Annexe 2 index des entretiens r alis s nennen 194 Annexe 3 grilles d entretiens nine dunes EENZELEN EE 195 Grille d entretien bailleurs 2u8 20020 195 Grille d entretien journal Gr n As 198 Grille d entretien habitants 200 Remerciements Ce m moire n aurait pu avoir cette forme sans la coop rative Kontakt qui a tr s gentiment accept de me prendre en stage pendant quelques mois pour me permettre d observer la gestion des probl matiques du d clin de l int rieur Du cacao du matin aux visites d taill es de tous les recoins de la ville en passant par des discussions quotidiennes et un soutien logistique permanent ce travail doit beaucoup Siegfried Schlegel qu il en soit tr s sinc rement remerci Du directeur de la coop rative M L hnert aux diff rents employ s de Kontakt et aux habitants je dois un grand merci tous pour leur disponibilit leur coute leur accueil et leur gentillesse Ils ont s
296. urnal est distribu gratuitement Ici nous sommes dans le WK amp et du WK3 jusqu au WKI il y a six kilom tres Le but est de relier entre eux les habitants de ces diff rentes parties de Gr nau pour savoir un peu ce qu il s y passe surtout qu l poque de la fondation il n y avait pas Internet ou tr s peu D ailleurs il n y a peut tre que 50 des habitants du quartier qui ont Internet et une population g e pour laquelle c est important d avoir un m dia de ce type Walther Gr n As Le ton se veut volontiers militant moins pour d fendre une position partisane que pour d fendre les int r ts d un quartier C est aussi une ville en soi pour tout ce qui concerne les structures on a tout ici les infrastructures commerciales les loisirs des restaurants des activit s culturelles le cin ma le th tre Il ne faut pas abandonner ce Gr nau c est pour cela que nous sommes l en quelque sorte Et on laisse de plus en plus ce quartier de c t Walther Gr n As Le projet est donc de d velopper la fois une vision critique sur tout ce qui se fait dans le quartier notamment en mati re de r novation urbaine et de mettre l accent de l autre sur tout ce qui fait de Gr nau un quartier un peu part S il est cens tre un journal fait par les habitants pour les habitants Gr n As manque cependant fr quemment de nouveaux r dacteurs Les principaux responsables du journal le
297. urop ennes et allemandes du tournant d mographique elle est aussi int gr e dans une r gion qui a connu comme une bonne partie de l Europe un mouvement de d sindustrialisation massive Le contexte historique particulier de la RDA et de son conomie dirig e singularise l approche Plus que d une traditionnelle poque de d sindustrialisation telle qu ont pu la conna tre la plupart des grandes nations occidentales l Allemagne de l Est et Leipzig en son sein comme d autres ont d conna tre l preuve parfois socialement et conomiquement douloureuse de la transition post socialiste Le terme m me de transition post socialiste qui est cens dire le passage d une conomie avant tout industrielle et contr l e par l Etat une conomie ouverte la concurrence et massivement orient e vers le secteur des services est sans doute trop faible pour d crire les d fis et probl mes de ce qui fut sans doute moins une transition qu une v ritable th rapie de choc En peine quelques ann es la plupart des villes de l Est de l Allemagne ont ainsi d op rer le passage d un syst me un autre alors m me que la transition vers une conomie de services s est tal e sur plusieurs d cennies dans les grandes nations industrielles occidentales comme la France ou l Angleterre et n a pas t sans heurts ni conflits Le sociologue Wolfgang Engler cit par Hannemann 2003 met d ailleurs en garde
298. us de cinquante ans La plupart de ces offres sont limit es dans le temps et ne s appliquent Ou aux nouveaux locataires On est dans la logique commerciale traditionnelle d attractivit par une offre de d part un produit d appel pour faire venir le chaland C est dans ce m me esprit que la LWB essaie de s duire les tudiants en leur offrant deux Semesterticket ticket de transport urbain pour le semestre s ils fondent une colocation au sein du bailleur L ensemble de ces offres implique aussi une nouvelle pratique partenariale pour la LWB qui doit chercher des accords avec les diff rents partenaires pour rentabiliser ses offres commerciales Ce travail de relations publiques l loigne de sa mission de gestionnaire d immeubles pour la rapprocher des pratiques d une entreprise priv e de services Pour un appartement de 40m tout nouveau locataire de la LWB prenant cette offre b n ficie de quatre bons d achats de 50 dans la laverie donn s au bout de six mois douze mois dix huit mois et vingt quatre mois Pour un appartement de 60m les bons d achats s l vent 80 Il s agit de chercher fid liser les locataires et de trouver des offres commerciales assurant cette fid lit L offre s appelle d ailleurs du nom humoristique das ist die Kr nung c est le pompon cl 55 jp Les services la personne Le deuxi me pilier de la strat gie locative de la LWB correspond une
299. us est dans des domaines o la plupart des groupes de la ville soit ont ferm soit se sont exil s qui l Ouest qui l tranger Les accidents de la vie ne sont pas le seul apanage des premi res ann es de la transition post socialiste mais sont aussi un processus de longue dur e avec des faillites qui ont pu se multiplier A titre personnel j ai connu quatre fois des entreprises qui ont fait faillite Il y a du travail ici mais pas du bon Porsche et BMW se sont install s tr s bien Mais ils nn fe n embauchent qu temps partiel Et nous on aimerait bien vivre de notre emploi Pour les jeunes ou les gens seuls c est trop compliqu Cela s est clairement d grad depuis deux ou trois ans Et maintenant avec la crise ce sont les magasins aussi qui ferment comme Karstadt Beaucoup de magasins ferment La population s est globalement paup ris e et tout le monde est un peu la limite Et cela va empirer entretien 11 La pr carit ainsi soulign e dans la recherche d un emploi comme dans les salaires pratiqu s a pu ainsi conduire au d classement social de certains habitants entretiens 11 17 27 surqualifi s ou inadapt s aux nouvelles r gles du march concurrentiel Le r cit suivant donne une id e de ce type de d classement et des difficult s parfois iniques pour trouver une reconversion qu elles viennent de la banque ou de la Treuhand Moi m me je travaillais d
300. vec la Wende Ici nous sommes dans notre Heim tout le monde parle la m me langue au sens m taphorique s entend entretien 12 Photo 20 F te de Hausgemeinschaft en 1985 Source Gr nau Fotolesebuch 2006 Ces changements de sociabilit ne sont cependant souvent que le reflet d un bouleversement profond qui touchait la plupart des familles avec les probl mes de ch mage et de d classement social Avant la Wende il y avait des r unions des f tes Puis il y a eu de gros bouleversements et ce n a t simple pour personne Les gens avaient des probl mes avec leur travail avec leurs enfants Chacun avait suffisamment faire chez soi Maintenant vingt ans apr s a s est un peu stabilis et le contact reprend Moi m me mon travail a t rationalis mon entreprise a fait faillite et j ai eu une ann e de ch mage Mon mari non par chance C est s r que cela a endommag la vie en soci t tous ces probl mes Et avec le changement on voulait la meilleure cole pour ses enfants alors que par exemple l cole sportive fermait pourtant prestigieuse entretien 18 Cette perte dans les rapports du quotidien est surtout pr sente dans les discours et perceptions des plus g s ou tout du moins de ceux qui vivent depuis le plus longtemps dans ces grands ensembles I e Ces r cits sont le reflet en creux d un double processus ils montrent que les grands ensembles taient
301. vieillissement mergent plus en marge de la ville dans les zones Ouest et Est de la commune Certains quartiers comme Heiterblick Mockau ou Gr nau ont ainsi vu leur population vieillir en moyenne de dix quinze ans dans un laps de temps d peine seize ans ce qui montre la force du vieillissement qui les a touch s La structure spatiale qui merge de cette approche par l ge correspond en fait aussi aux quartiers de grands ensembles ou en tout cas aux quartiers o les grands ensembles sont tr s fortement surrepr sent s Le lien entre le vieillissement et la structure du b ti n est pas direct et doit en particulier tre mis en parall le avec les mouvements migratoires et avec les conditions immobili res conomiques et sociales propres ces quartiers Il est cependant peut tre une des marques ou une des cons quences d une sorte d effet Plattenbau symbolis par une population relativement g e et vieillissante L effet est cependant relativiser et replacer dans un contexte social plus large Dans le complexe de grands ensembles 7 de Gr nau WK7 par exemple la moyenne d ge des nouveaux habitants est de 37 ans entretien Kretzschmar Quartiersmanagement S il s agit pour la plupart de personnes en situation pr caire b n ficiaires des minima sociaux cela vient en tout cas nuancer l image sans doute trop simpliste d une population des grands ensembles vieillissant chaque jour davantage
302. vieillissement et du tournant d mographique dans lesquels la ville est ins r e Photos 11 et 12 les ascenseurs pos s par Kontakt WK7 et WK3 Source photo personnelle Photo 13 des balcons rajout s Mockau Source photo personnelle L ensemble de ces projets concerne le b ti existant et l am lioration des b timents d j construits Ils s accompagnent galement d une politique d adaptation aux nouvelles nergies pour faire baisser les charges et rendre les loyers encore plus comp titifs 7 L objectif est de diminuer de moiti le co t de revient des charges par le passage au solaire ou d autres nergies renouvelables et en am liorant la performance nerg tique des b timents L eau chaude et le chauffage reviennent 1 04 m et les autres charges s l vent 1 02 m L objectif est de les faire descendre 0 5 m chacune a E La coop rative consid re que les conditions ne sont plus r unies pour se lancer dans des grands programmes de construction dans le contexte g n ral de march d tendu Les projets de nouveaux immeubles sont donc tr s limit s mais marqu s du m me sceau de l adaptation aux logiques du d clin urbain Sur un terrain de Sommerfeld dans l Est de la ville la coop rative compte ainsi construire deux maisons l une devant tre un immeuble multi generationnel S pour contrer les logiques de concentration de populations g es da
303. voir pas pris part cette loi et une des rares en Saxe Sa situation d endettement est aujourd hui probl matique et menace l existence m me de la soci t Ce fardeau financier s accompagne d une paup risation de la population dont les effets sont contradictoires D un c t le montant du droit d entr e dans la coop rative pose de plus en plus de probl mes pour certains m nages de l autre la pr sence de b n ficiaires des minima sociaux pr sente pour le bailleur l avantage d avoir la garantie de paiement de ses loyers par les services de la mairie La population paup ris e nouvelle sert ainsi quilibrer autant que faire se peut les d parts des habitants qui ont quitt la coop rative depuis les ann es 1990 et qui ont cr une vacance importante Avec plus de 23 de logements inoccup s la situation de la VLW est conomiquement peu p renne D apr s le bailleur cette vacance est diff rencier en deux groupes une partie consciemment laiss e vide qu on veut vendre et pour laquelle on attend les autorisations de cr dit des banques qui pour l instant les refusent aux acqu reurs Cela concerne 1 500 2 000 logements Et il y a la seconde partie avec les logements simplement compliqu s louer Seydewitz VLW Il faut sans doute pr ciser que la d cision de vente a succ d la vacance et ne l a pas pr c d e ce qui fait de la vente une strat gie par d faut plus q

Le déclin au quotidien. Stratégies immobilières et pratiques sociales

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