Notifier un congé pour vendre un logement loué
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1. peine de nullit comporter certaines mentions D Indications devant figurer dans le cong Outre l indication de la d no mination du bailleur de ses coordonn es et du motif du cong c est dire l offre la vente le cong pour vente doit reproduire les cinq premiers alin as de l article 15 H de la loi de 1989 qui organise le droit de pr emption du locataire Le fait que la reproduction soit faite dans une annexe du cong et non dans l acte lui m me n en tache pas le cong de nullit Cass civ 3 18 f vrier 2009 n 08 11 114 Le cong doit galement indi quer le prix et les conditions de la vente projet e L indication d un prix qui serait stipul n gocier est ainsi de nature entra ner la nullit du cong De plus les modalit s de paie ment doivent tre pr cis es prix payable au comptant ou de fa on chelonn e et selon quelles modalit s En principe le propri taire est libre de fixer le montant du prix auquel il souhaite vendre son bien Toutefois le bailleur qui notifie un prix de vente sup rieur aux valeurs du march prend le risque de voir son cong annul de nombreuses d cisions ont en effet estim qu un prix exorbitant tait des tin faire chec au droit de pr emption du locataire Cass civ 3 24 f vrier 1999 Le cong est alors susceptible d tre annul pour fraude le locataire pouvant m me obtenir des dommages in2. De m me le droit de pr emp tion du locataire s efface en cas de pr emption du bien par la commune il ne s applique pas non plus lorsque l immeuble est inhabitable Soulignons que le droit de pr emption ainsi pr vu par l article 15 II ne s applique qu en fin de bail lorsque le bailleur a donn un cong pour vendre En cours de bail le locataire dont le loge ment est vendu lou un tiers ne dispose pas d un droit de pr emption sauf s il s agit de la premi re vente cons cutive la division de l immeuble e
3. si le locataire n a pas les moyens d acheter le bien au prix demand 24 REVUE DE L HABITAT JUILLET AO T 2010 Comment s exerce le droit de pr em tion du locataire D Le cong vaut offre de vente au profit du locataire lequel dispose des deux pre miers mois du pr avis de six mois pour accepter ou refuser l offre de vente au prix indiqu par le bailleur Le locataire qui accepte l offre en informe le bailleur compter de la date d envoi de sa r ponse il a deux mois pour r aliser la vente quatre mois lorsqu il a recours un pr t Lorsque apr s le refus du locataire le bailleur propose la vente un tiers des conditions ou un prix plus avantageux le bailleur ou le notaire charg de la vente doit peine de nullit de la vente en avertir le locataire qui b n ficie alors d un second droit de pr emption En effet compter de la r ception de cette notifica tion le locataire dispose d un d lai d un mois pour accepter l offre compter de la date d envoi de sa r ponse il a deux mois quatre en cas de pr t pour r aliser la vente D Il faut noter que l article 15 II de la loi de 1989 carte le droit de pr emption du loca taire lorsque le bailleur vend le logement un parent jusqu au quatri me degr inclus Dans ce cas le parent qui s est port acqu reur doit occuper le local pendant une dur e minimale de deux ans compter de l expi ration du d lai de pr avis
4. tels les revenus de capitaux de valeurs mobili res ou le prix de vente d un bien non remploy Cass civ 3 16 septembre 2009 n 1011 D Le cong doit tre notifi individuellement chacune des personnes titulaires du bail soit en vertu du contrat de location soit en vertu de la loi Le bailleur veillera donc en cas de pluralit de locataires adresser le cong personnelle ment chacun d entre eux De m me lorsque le logement est lou un couple le cong doit tre adress personnellement chacun des conjoints par lettres distinctes A d faut le cong est inopposable celui qui ne l a pas re u Cass civ 3 9 mars 1994 sauf si l avis de r ception y DA go an de l unique lettre recomman d e notifi e aux poux est sign par chacun d eux Cass civ 3 2 f vrier 2000 ou encore si l existence du conjoint n a pas t pr alablement port e la connaissance du bailleur art 9 1 de la loi de 1989 Le bailleur prendra galement soin de v rifier la signature port e sur l accus r ception car en cas de contestation de celle ci notamment parce que l avis de r ception a t sign par une autre personne que le desti nataire le cong sera d clar nul 4 Que doit contenir le cong Pour que le locataire puisse exercer en toute connaissance de cause le droit de pr emption auquel le cong pour vente lui ouvre droit celui ci doit
5. 1 le cong devra tre d livr au plus tard le 31 juillet 2010 minuit Il ne faut pas non plus perdre de vue que le d lai de pr avis de six mois commence courir partir de la date de signature de l accus r ception par le locataire ou de la r ception de l acte d huissier et non la date 22 REVUE DE L HABITAT JUILLET AO T 2010 d exp dition ni celle de la premi re pr sentation au locataire de la lettre recommand e Cass civ 3 29 janvier 2002 Il en r sulte que le d lai de pr avis ne court pas tant que la lettre n a pas t remise son destinataire ou tant que celui ci n a pas t la retirer au bureau de poste C est pourquoi en cas d envoi du cong par lettre recommand e avec AR il est fortement recommand au bailleur de se m nager un d lai suppl mentaire afin de pouvoir faire appel le cas ch ant un huissier En effet le cong d li vr tardivement par le bailleur est nul et le contrat de location est reconduit Cass civ 3 12 avril 1995 souvent pour une nouvelle p riode de trois ans Le bailleur qui veut absolument vendre doit alors c der le loge ment occup ce qui implique une d cote D Attention au cong pr ma tur Si le cong d livr tardi vement est nul il ne faut pas non plus tomber dans l exc s inverse en donnant son cong trop t t Envoyer le cong pour vente trop longtemps l avance prolonge la p riode pendant laquell
6. Pratique Baux d habitation Notifier un cong pour vendre un logement lou Mode d emploi La fin du bail de votre locataire approchant vous envisagez de lui donner cong pour vendre Ce cong valant offre de vente son profit il vous faudra respecter des conditions de formes et de d lais ainsi que certaines dispositions visant prot ger les personnes g es Ce qu il faut savoir pour notifier un cong pour vendre un logement lou sous le r gime de la loi du 6 juillet 1989 sans risquer de se voir opposer la nullit du cong par le locataire e Baux soumis la loi du 6 juillet 1989 e Cong pour vente e Droit de pr emption du locataire Quand envoyer le cong pour vente Il est possible de demander son locataire de quitter le loge ment lou afin de le vendre libre en fin de bail c est dire l ch ance du contrat de loca tion initial ou de la p riode de renouvellement en cours D Le cong doit tre envoy six mois au moins avant la date d ch ance du bail par lettre recommand e avec avis de r ception ou par acte d huissier Pour calculer ce d lai de six mois avant l ch ance du bail ou de son renouvellement il faut retenir la date de prise d effet indi qu e dans la clause relative la dur e du bail et non la date de conclusion ou signature du contrat Montpellier 2 ch 20 f vrier 2001 Par exemple si le bail expire le 31 janvier 201
7. e le bailleur est li par son offre de vente En outre dans l hypoth se o les prix augmentent il est tenu par le montant de l offre indi qu dans le cong sans possi bilit de r valuation au moment o le locataire exer ce son option Qui peut donner D conge pour vendre Le cong pour vente tant un acte de disposition le bailleur doit avoir la capacit et le pou voir de vendre Fst ainsi nul le cong d livr par un mineur ou par un incapable majeur Lorsque le bien est en indivision l auteur du cong doit obtenir un mandat sp cial des autres indivisaires ou bien le cong doit tre sign par tous les indivisaires Si le bailleur est usufruitier le cong doit maner la fois de usufruitier et du nu propri taire De m me le cong pour vente n est valablement d livr par un administrateur de biens que si ce dernier dispose d un man dat sp cial plus tendu qu un simple mandat de gestion Paris 2 mai 2002 Attention le cong d livr par un interm diaire agent immo bilier notaire au nom et pour le compte du bailleur doit pr ciser peine de nullit le nom du bailleur ou sa Baux d habitation d nomination sociale s il s agit Protection du locataire g disposant de faibles ressources d une personne morale et son Les locataires g s de plus de soixante dix ans la date d ch ance du contrat dont adresse Cass Ass Pl n 12 ee NE les ressou
8. ns ce cas elle n est pas due puisque l agent immobilier n a accompli aucune d marche commerciale pour trouver l acqu reur J ai d livr mon locataire un cong pour vendre le logement un an avant la date d ch ance du bail Puis je r voquer mon offre et faire une nouvelle offre un prix plus lev avant que ne coure le d lai de pr avis de 6 mois Non Le caract re pr matur de votre offre ne vous autorise pas la modifier et elle vous lie jusqu l expiration des 2 premiers mois du pr avis l gal de 6 mois Suivant la cour de cassation Cass civ 3 10 d cembre 2008 les effets d un cong pour vendre d livr par anticipation doivent tre report s la date pour laquelle le cong aurait d tre donn Par cons quent tant que votre locataire est prioritaire l achat il peut se porter acqu reur au prix initialement propos En r digeant mon cong j ai oubli d annexer la pi ce jointe qui comportait la reproduction des cinq premiers alin as de l article 15 II de la loi de 1989 Mon locataire veut se servir de cet oubli pour faire annuler le cong alors que de toute mani re il ne disposait pas des ressources suffisantes pour acheter le bien Sa demande a t elle des chances de prosp rer L absence d une mention obligatoire n entra ne la nullit du cong que si le locataire prouve que l irr gularit lui cause un pr judice Cass civ 3 15 mai 2008 n 07 10243 Tel n est pas le cas
9. rces annuelles sont la date de notification du cong inf rieures une fois f vrier 1998 RER i e et demie le SMIC annuel b n ficient d une protection particuli re En effet lorsque le A qui adresser Re le cong pour locataire remplit cumulativement ces deux conditions d ge et de ressources le vente p propri taire ne peut pas lui donner cong sans le reloger Le logement propos dans le cong doit tre proximit du logement occup et correspondre aux besoins et aux possibilit s du locataire Le bailleur chappe toutefois cette obligation de relogement lorsqu il a lui m me plus de soixante ans la date d ch ance du contrat ou si ses ressources sont inf rieures une fois et demie le montant annuel du SMIC la date de notification du cong conditions alternatives Quand le bailleur est une indivision il suffit pour la validit du cong qu un seul des coindivisaires ait plus de 60 ans ou ait des ressources ne d passant pas le plafond Cass civ 3 16 septembre 2009 n 1012 Soulignons que lorsque le logement est occup par plusieurs personnes g es les ressources de chaque locataire doivent tre appr ci es s par ment Cass civ 3 24 septembre 2002 noter galement que pour l appr ciation du seuil de ressources du locataire de plus de 70 ans seules les ressources r guli res doivent tre retenues n ont pas tre int gr dans ce calcul des revenus exceptionnels
10. t r ts s il tablit l existence d un pr judice Insistons sur le fait que l offre de vente doit porter sur tous les l ments du local lou n est ainsi pas valable le cong pour vendre le logement lou qui ne mentionne pas la cave et le parking qui font partie gale ment de l assiette du bail Cass civ 3 28 avril 2009 n 08 17 037 Pr cisons aussi que le cong qui lie l offre de vente au versement d une somme titre d indemnit d immobilisation est nul Cass civ 3 1 mars 2000 Des formulaires de cong s pour vendre sont en vente dans le commerce D Informations non obligatoires En revanche le bailleur n est pas tenu de pr ciser dans le cong la superficie du loge ment m me situ dans un immeuble en copropri t article 15 II de la loi de 1989 De m me le bailleur n est pas tenu de joindre au cong le dossier de diagnostic technique cette communication se fera plus tard Il n a pas non plus fournir les copies du r glement de copropri t et de l tat des criptif de division Cass civ 3 17 octobre 2007 n 06 12 533 REVUE DE L HABITAT JUILLET AO T 2010 23 Pratique Baux d habitation QUESTIONS REPONSES Le locataire qui a recu cong pour vente et qui a laiss passer le d lai de pr emption a t il la possibilit de contester ce cong Oui La Cour de cassation a affirm Cass civ 3 18 f vrier 2003 que le d lai de pr emption de deu
11. x mois qui s inscrit au sein du d lai de pr avis de six mois n a pas d incidence sur la contestation du cong par le locataire Celui ci peut donc soulever des irr gularit s du cong apr s l expiration du d lai de deux mois qui n est pr vu que pour l acceptation de l offre de vente faite par le bailleur au locataire En effet il faut bien distinguer le droit de pr emption d une part et la validit du cong d autre part J ai notifi un cong pour vente mon locataire d habitation en pr cisant que le prix de vente s entendait hors frais Mon locataire soutient que le cong pour vente est nul pour ind termination du prix de vente Qu en pensez vous L indication dans le cong du prix de vente et la pr cision que celui ci s entend hors frais suffisent rendre le cong conforme aux exigences de l article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 En effet la mention hors frais signifie que s ajoutent au prix indiqu les frais d acte et autres accessoires qui sont la charge de l acheteur Ces frais sont tarif s et donc d terminables Versailles 1 ch 22 septembre 2009 Cassouto Cohen c Alan L offre de vente faite un locataire titulaire d un droit de pr emption peut elle inclure la commission pr vue dans le mandat de vente confi un agent immobilier Non L offre de vente qui inclut la commission de l agent immobilier est nulle Cass civ 3 17 d cembre 2008 n 07 15 943 En effet da
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