état détaillé des rémunérations du syndic
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1. tat d taill demand EXEMPLE D UN TAT DETAILLE DES SOMMES PER UES PAR LE SYNDIC AU TITRE DE SA REMUNERATION article 11 Il d ordre public du d cret du 17 mars 1967 P RIODE DU LA CHARGE DU SYNDICAT DES COPROPRI TAIRES Type d honoraires Libell des honoraires Montant Montant HT TTC Honoraires de base Honoraires de base contrat classique Frais d affranchissement Notifications des Remboursement de frais divers convocations diffusion des proc s verbaux des assembl es g n rales et envois exceptionnels en nombre Travaux vot s en assembl e Honoraires pour suivi administratif comptable g n rale autre que travaux de et financier du dossier sur le montant TTC de maintenance l op ration Pour tout appel de fonds exceptionnel Frais administratifs fractionnement appels travaux appels d avance hors charges courantes par lot Frais administratifs Frais de photocopies l unit Frais administratifs Convocation assembl e g n rale suppl mentaire Vacations horaires Vacation horaire AG hors heures ouvrables avant 20 heures Vacations horaires Vacation horaire Suivi Technique Location de salle en Agence organisation et Remboursement de frais divers mise en place de salles de r union Solde la charge du syndicat des copropri taires LA CHARGE INDIVIDUELLE DES COPROPRI TAIRES Type d honoraires Libell des honorair2. Honoraires sur travaux 1 013 00 6 Honoraires pour gestion des placements 375 00 7 Frais administratifs 520 00 8 Frais extranet 720 00 9 Frais d archivage 640 00 10 Permanence 24 24h 400 00 20 740 00 Par ailleurs il peut avoir sous trait des actes de gestion qu il vous fait payer exemple archivage mise jour du DUER etc Il CE QUI SE PASSERA SI VOUS NE FAITES PAS ATTENTION Nous allons entrer dans l re du contrat fout sauf tout compris sauf prestations pr cises Il est peu pr s certain que de nombreux syndics pour vous proposer un nouveau tarif vont proc der ainsi a ils vont additionner et m langer TOUS les honoraires et frais du dernier exercice b ils vont ensuite diviser le chiffre obtenu par le nombre de lots principaux c ils vont alors vous proposer un prix de base beaucoup plus lev par lot MAIS en vous disant que en fait ce prix est le m me que celui de l ann e pr c dente tout compris Dans notre exemple cela donnera pour 70 lots 296 00 On va voir pourquoi ce raisonnement qui semble a priori tr s correct ne vaut pas grand chose et comment vous aller devoir r agir REPRENONS LES FRAIS SUPPLEMENTAIRES FACTURES PAR LE SYNDIC SUR L EXERCICE PRECEDENT Il va falloir que vous d composiez et analysiez pr cis ment les frais suppl mentaires factur s par votre syndic dans notre exe
3. es dans les comptes et difficiles parfois rep rer 2 Ensuite cette situation est inqui tante Comment est il possible que 95 des syndics puissent ainsi ne pas respecter la loi et se dispenser d adresser aux copropri taires ce document r capitulatif si important 3 Enfin cette situation est pr judiciable un moment o la loi ALUR va changer les r gles du jeu en mati re de contrats de syndic ne pas avoir une vision exacte du co t total des honoraires va rendre plus difficile la comparaison entre nouveaux et anciens contrats et donc la concurrence loyale entre syndics Nous venons donc de lancer une op ration transparence qui doit permettre aux copropri taires d obtenir simplement les informations dues par leur syndic au sujet de leur r mun ration d tudier ensuite les honoraires actuels de n gocier le futur contrat sachant que celui ci devra bient t tre obligatoirement un contrat complet Notre op ration s appuie A sur une campagne lanc e aupr s des chambres professionnelles qui nous demandons de rappeler leurs adh rents la loi et les r gles en vigueur B Sur une campagne lanc e aupr s des copropri taires pour les aider obtenir les renseignements necessaires C Sur un mode d emploi qui permet une fois obtenue ces informations obligatoires de les utiliser au mieux des int r ts des copropri taires pour n gocier les futurs honoraires et
4. n est pas le cas Le d cret pr voit bien que sa communication est obligatoire bien que l absence de fourniture de ce document ne peut entra ner l annulation de la r solution concernant l approbation des comptes Aujourd hui et alors que les d crets concernant les contrats de syndic mais aussi et surtout les honoraires suppl mentaires et privatifs sont en discussion ces documents seraient essentiels C est la raison par laquelle nous vous remercions en tant que syndicat professionnel 1 de bien vouloir rappeler cette obligation vos adh rents et surtout leur rappeler que la communication de ce document n est pas facultative 2 de bien vouloir leur demander de satisfaire la demande des conseils syndicaux qui vont leur demander de fournir ce document pour le dernier exercice cl t La fourniture puis l tude de ces documents permettront d clairer les associations comme la n tre mais aussi les pouvoirs publics sur l tat de la situation Voici la lettre type que nos adh rents conseils syndicaux vont adresser leur syndic pi ce jointe Nous esp rons que vous saurez rappeler vos propres adh rents l importance qu il y aura d f rer cette demande et participer cette action Nous ferons d ailleurs le point rapidement sur cette campagne de recueil de donn es et comptant sur votre organisation professionnelle pour en assurer le succ s ce dont nous vous remercions vous prions de recev
5. 220 00 et non 296 00 CONCLUSION On le voit il va falloir tre vigilant Nous ne vous avons donn ci dessus qu un mode d emploi tr s grossier videmment affiner au cas par cas Consultez nous si vous tes adh rents collectifs videmment
6. DOSSIER N 2 DU MOIS D OCTOBRE 2014 02 10 14 tat d taill des r mun rations des syndics PARC lance une op ration transparence aupr s des organisations professionnelles de syndics pour aider les copropri taires n gocier les futurs contrats Profitez en L article 11 Il du d cret du 17 mars 1967 pr voit que TOUS les syndics doivent chaque ann e adresser TOUS les copropri taires de chacune de leur copropri t un tat d taill des r mun rations qu ils ont per ues Or nous venons suite une enqu te r alis e aupr s de nos adh rents de nous apercevoir que 5 seulement des syndics adressaient chaque ann e leurs copropri taires cet tat d taill de toutes les r mun rations per ues par eux sur une copropri t Cela est tout fait regrettable pour les raisons que nous allons examiner plus bas D autant plus que contrairement ce que certains syndics pr tendent la communication de ces tats n est PAS facultative mais imp rative m me si aucune sanction n est pr vue malheureusement en cas de manquement cette obligation Voyons pourquoi cette situation est regrettable et doit rapidement tre corrig e 1 D abord cette situation est regrettable Cet tat d taill gt doit permettre en effet de conna tre simplement la totalit des r mun rations d un syndic dont on sait pr cis ment qu elles sont non seulement diverses mais dispers
7. contrats Vous trouverez l La lettre adress e aux chambres professionnelles Il Le mod le de lettre type adresser votre syndic lll Un premier dossier qui explique comment exploiter le document re u l Lettre adress e tous les pr sidents de syndicats professionnels de syndic FNAIM UNIS SNPI PLURIENCE Paris le 2 Octobre 2014 Monsieur le Pr sident Alors que notre association souhaitait engager une tude nouvelle simple concernant les honoraires des syndics pour l ann e 2013 honoraires de base et honoraires suppl mentaires nous avons eu la grande surprise de constater qu peine 5 des conseils syndicaux des syndicats de copropri taires interrog s avaient t destinataires du document synth tique obligatoire dont la fourniture est pr vue par l article 11 II du d cret du 17 mars 1967 Ceci signifie donc qu peine 5 des syndics respectent les dispositions pourtant d j anciennes visant garantir aux copropri taires une information compl te et transparente concernant TOUS leurs honoraires Nous pensons que cette situation s explique par le fait qu un tel document laisserait vite appara tre les exag rations tarifaires que les copropri taires d noncent et d plorent depuis de nombreuses ann es et que nous relayons avec l UFC Que Choisir depuis trois ans noter aussi que certains syndics mal inform s croient que la communication de ce document est facultative ce qui
8. es Montant Montant HT TTC tablissement tat Dat Article 10 1 Loi du 10 juillet 1965 renseignement notaire situation comptable et financi re du copropri taire concern informations Etat dat administratives et juridiques Recouvrement des charges Mise en demeure Frais administratifs Reproduction du r glement de copropri t Recouvrement des charges Dernier avis avant poursuite Pr contentieux Frais administratifs Duplicatas recherche de dossiers divers par dossier Solde la charge individuelle des copropri taires Total des sommes per ues par le Syndic au titre de sa r mun ration Ill Comment bien utiliser l tat d taill des r mun rations du syndic pour n gocier votre futur contrat tout sauf Nous allons voir maintenant comment en partant de l tat d taill des r mun rations de votre syndic vous allez pouvoir redresser les chiffres dans le but de ren gocier votre contrat fout sauf l PRENONS D ABORD UN EXEMPLE CONCRET REEL Votre syndic a pr lev en 2013 les honoraires et frais suivants pour un immeuble de 70 lots principaux 1 Honoraires de base 12 000 00 2 Convocation des AG frais postaux et photocopies 2 215 00 dont 1 196 de photocopies 3 Vacations pour AG 1 197 00 4 Vacations diverses 1 660 00 5
9. mple ci dessus les honoraires 1 10 qui on va le voir sont TOUJOURS surestim s ou ill gaux 1 Frais de convocation d AG Exemple le syndic vous compte 1 196 00 pour 5 200 copies 0 23 En fait le syndic est pass par un prestataire et n a pay que 250 C est ce chiffre qu il faudra prendre en compte 2 Vacations pour AG 1 197 00 le syndic a factur 2 personnes 342 00 pour 3 heures 30 soit 1 197 00 le prix raisonnable serait 1 personne 120 00 pour 3 heures 30 420 00 3 Vacations diverses Chacun sait que le tarif des vacations n a aucun sens et est tr s souvent sur valu pr s de 140 00 de l heure chez Foncia pour un salari qui revient 50 00 maximum On passe donc de 1 660 00 factur s 750 00 qui auraient du tre factur s 4 Autres frais 7 8 9 10 Qu il s agisse de forfaits informatiques administratifs des frais pour permanence 24 24H etc nous savons que ceux ci sont surfactur s ou ill gaux On ram nera le tout 1 000 00 au lieu de 2 280 00 ce qui sera d j tr s correct IV REPRENONS MAINTENANT LE DETAIL DES FRAIS SUPPLEMENTAIRES RECALCULES 12 000 honoraires de base anciens Poste 915 00 Photocopies 250 00 AG 420 00 Vacation 750 00 Divers 1 100 00 15 435 00 au lieu des 20 740 00 Ce qui ramen au nombre de lot fera
10. oir Monsieur le Pr sident l assurance de nos salutations distingu es Jean Claude BOUILLET sC Si Pr sident E PJ 2 il Mod le de lettre ou mail envoyer votre syndic Paris le Objet communication de l tat d taill des r mun rations du syndic SDC OU sereins Madame ou Monsieur le syndic En tant que pr sident e du conseil syndical du syndicat de copropri taires r f renc je vous remercie de bien vouloir m adresser l tat d taill des sommes per ues par le syndic au titre de sa r mun ration ceci pour le dernier exercice clos article 11 I1 du d cret d ordre public du 17 mars 1967 Cet tat comme c est le cas dans le document joint titre d exemple doit pr ciser TOUS les honoraires per us par vous m me en cours d ann e y compris les honoraires dits privatifs Ce document que vous n avez pas pu oublier d tablir puisque sa diffusion est obligatoire ne nous est pas parvenu ce qui explique la pr sente d marche Certains syndics estiment tort ce n est sans doute pas votre cas que la fourniture de ce document pour information est facultative Ce n est pas le cas comme le stipule bien l article 11 II pr cit Vous remerciant de satisfaire notre demande le plus rapidement possible je vous prie de recevoir Madame Monsieur le syndic l assurance de mes salutations distingu es Pour le Conseil syndical P J exemple d
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