Syndic info N°37 DECEMBRE 2013
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1. Plus besoin de c blage plus de poste dans les appartements Un visiteur se pr sente l entr e c est votre t l phone mobile ou fixe s il le faut qui sonne vous pouvez m me voir sur votre t l phone mobile le visiteur et cela o que vous soyez Bien s r il faut LE BULLETIN D INFORMATION DE L ASSOCIATION BELGE DES SYNDICS ET ADMINISTRATEURS DE BIENS Editeur responsable S ROBERT R dacteur en chef J CARLIER J Carlier M Milcamps R daction Mise en page Henry BROUSMICHE info adv art be Photos Henry Brousmiche Yves Van Ermen amp Food photo Fotolia com Pour nous contacter Par courrier ABSA Av Montjoie 147 6 1180 Bruxelles Par Email info absa be Vous pouvez aussi contacter votre syndic pour plus de ren seignements sur notre asbl que la platine soit quip e d une cam ra Vous ouvrez la porte avec une touche de votre t l phone AVANTAGES o que vous soyez vous tes ap pel partout et tout moment contr le possible de toute la r si dence avec lecteur de proximit pour les personnes g es ou mobilit r duite plus besoin de courir vers le poste fix au mur vous tes incapable de r pondre automatiquement le syst me appellera en cascade les num ros de t l phone que vous aurez pr d termin s en fant aide soignante femme d ouvrage m decin infirmi re ambulance etc les platines sont quip es pour les malv2. licate jus tifiant dans le chef des syndics et de leurs collaborateurs une atten tion particuli re et soutenue ainsi que des formations compl men taires Quant la loi de 2012 outre le fait qu elle accroit sensiblement le tra vail comptable des syndics elle remet en cause la qualification du personnel en charge de la tenue des comptabilit s cet aspect l gislatif touchant di rectement le fonctionnement des copropri t s s est ajout e au cours de ces derni res ann es toute une s rie d autres obligations tels que titre d exemples non exhaustifs e Arr t Royal du 25 01 2001 concernant les chantiers tempo raires ou mobiles e Les obligations devant tre res pect es en mati re de retenues d ONSS et ou fiscales e Arr t du gouvernement de la R gion de Bruxelles Capitale du 3 juin 2010 relatif aux exigences PEB applicables aux syst mes de chauffage pour le b timent lors de leur installation et pen dant leur exploitation e Arr t Royal du 16 mars 2006 relatif la protection des travail leurs contre les risques li s l exposition l amiante e l Arr t Royal du 10 12 2012 modifiant l Arr t Royal du 09 03 2003 relatif la s curit des ascenseurs e l Ordonnance du 95 3 2009 rela tive la gestion et l assainisse ment des sols pollu s D cembre 2013 n 37 NNDIC DE COPROPRI T SUITE DE LA PAGE 2 e La gestion des per
3. L bulleti l des Syndies et A AT ROPRIETAIRES VIVEZ EN PAIX Vous poss dez un ou plusieurs biens immobiliers que vous louez Mais vous n avez pas le temps e votre travail vous accapare e vous tenir au courant des nou velles l gislations incessantes vous lasse ou vous d passe e trouver des corps de m tiers effi caces et honn tes vous rend la vie impossible e VOUS tes en indivision et aucun parmi vous ne peut ou ne veut g rer les biens e votre retraite se doit d tre pal sible En confiant la gestion locative de vos biens un administrateur de biens ou r gisseur tous ces probl mes disparaissent Selon la loi le titre prot g d agent immobilier est divis en deux cat gories l le courtier qui loue ou vend il travaille dans une agence 2 l administrateur de biens immo biliers subdivis en a le syndic qui g re les parties communes d une copropri t b le r gisseur qui g re les par ties privatives IIS travaillent dans un cabinet de gestion Le r gisseur assure la gestion loca tive de vos biens immobiliers c est un prestataire de services pour cela il e recherche le locataire r pon dant aux meilleurs crit res pos sibles e tablit le bail en veillant res pecter strictement la l gislation en cours e veille au bon entretien du bien e fait proc der l tat des lieux d entr e et de sortie e ne re
4. amais fait attention Un conseil achetez un extinc teur TOUS FEUX que vous dis posez dans votre logement bien accessible et lisez en le mode d emploi en l achetant Vous pourrez ainsi intervenir plus vite et plus efficacement 3 La couverture anti feu si vous utilisez une friteuse surtout au gaz ou Cuisinez sur le gaz ache tez une couverture anti feu qui sera votre port e imm diate dans votre cuisine tout comme un essuie ou une lavette Lisez E LE MS aussi le mode d emploi apr s l achat 4 Le d vidoir incendie ou lance d incendie Certains immeubles en sont pourvus Encore faut il pouvoir S en Servir Savoir aussi qu elle peut faire beaucoup de d g ts l inverse de l extinc teur comme celle des pom piers mais au moins le feu est arr t Pensez donc acheter les 3 pre miers articles ils ne co tent pas tr s cher et peuvent vous tirer d un mauvais pas m D cembre 2013 n 37 SAOUVEAUTE DANS LA PARLOPHONIE Votre installation parlophones de vient obsol te celle ci ne fonctionne plus correctement le c blage a t d t rior par diverses interventions malencontreuses et il ne convient pas pour la vid ophonie Miracle voil qu appara t la PARLOPHONIE INTRATONE Comment cela fonctionne t il Une platine est plac e l entr e de l immeuble elle fonctionne suivant le principe de la t l phonie mobile mais un co t nettement moindre
5. met les cl s qu apr s constitution de la garantie e tablit les charges d comptes de e surveille la bonne ex cution des paiements en utilisant ventuellement les moyens de pression ad quats e au besoin remet le dossier du mauvais payeur un avocat e vite au propri taire tout contact avec le locataire per mettant au r gisseur d appli quer les lois us et coutumes en toute objectivit servant ainsi de m diateur e effectue les demandes ven tuelles de permis d urbanisme o d environnement e d clare les ventuels sinistres aux compagnies d assurances et en r gle les indemnit s e re oit les dol ances des loca taires en discute et trouve une solution MS ANN E 2013 N 37 DECEMBRE 2013 Dans ce num ro PROPRIETAIRES VIVEZ EN PAIX 1 SYNDIC DE COPROPRI T 2 3 PROTECTION INCENDIE NOUVEAUTE DANS LA PARLOPHONIE a a e repr sente si utile taire l assembl e g n rale de la copropri t le copropri En cas de travaux d une certaine im portance le r gisseur en avertit le pro pri taire et lui soumet le cas ch ant des devis II fera ex cuter lesdits travaux tout en en assurant avec rapidit et efficacit les petites r parations Les honoraires du r gisseur seront ta blis par un pourcentage calcul sur le loyer mensuel hors tva ou tout autre recette que le propri taire percevrait dommages en cas de sinistre d g ts l
6. mis d environ nement Face ce constat il aurait t lo gique que les honoraires de base du Syndic soient sensiblement re vus la hausse Or il nen n est rien Si ce n est le recours plus sys t matique la facturation d hono raires compl mentaires au travers de l laboration d un tarif de presta tions usuelles non couvertes par les honoraires de base Malheureusement dans la pra tique force est de constater que ce tarif est souvent tr s mal per u par les copropri taires au point de constituer parfois la cause m me du rejet de la candidature d un syn dic En pratique galit d immeubles et de lots g r s cette situation g n re en permanence une sur charge de travail qui a pour effet de rendre les syndics moins dispo nibles outre le fait qu ils ne trouvent plus le temps d accomplir correcte ment et pleinement leurs missions Ce manque de disponibilit des syndics et de leurs collaborateurs est la cause principale du manque de satisfaction dans le chef des copropri taires qui de ce fait sont peu enclins accepter une revalo risation des honoraires 67 ROTECTION INCENDIE Concr tement pourtant afin de r duire la pression de travail des syndics tout en assurant une ren tabilit normale de leur activit il faudrait que les honoraires de base soient revu la hausse hauteur de 20 soit en moyenne de 4 par mois par appartement Quant on sait que les h
7. ocatifs r cup ration de cr ances apr s litige etc Le propri taire recevra un d compte mensuel ou trimestriel des recettes et des d penses et le solde lui sera vers En confiant un mandat de gestion un r gisseur le propri taire pourra ainsi vivre sereinement soit en Belgique soit l tranger partir en voyage sans remords son mandataire s occupe de tout m SNNDIC DE COPROPRI T HONORAIRES DE BASE ET HONORAIRES COMPLEMENTAIRES LES DEUX NE FONT QU UN EN MATI RE DE RENTABILIT Si l on se r f re la publication de lIPI du bar me minimum re command adapt par Le Conseil national du 21 avril 1998 on peut y lire sous le titre Modalit s d appli cation du bar me que Dans tous les actes pos s dans l exercice des activit s d agent im mobilier en mati re d honoraires il y a lieu de tenir compte d une Juste r mun ration des prestations fournies des services rendus de la qualification du prestataire et des responsabilit s assum es D s lors les honoraires ne sont pas essentiellement fonction du temps consacr l accomplissement d une mission mais il y a lieu de prendre aussi en consid ration la qualification l exp rience le temps et les efforts consentis pour se tenir au courant de l volution dans sa propre discipline Sous le titre 3 Administration de biens Pr ambule on peut encore lire Les bar mes doivent
8. onoraires du syndic repr sentent grosso modo entre 8 et 10 des charges cou rantes d un immeuble quip de chauffage collectif cela reviendrait donc augmenter celles ci de 1 6 2 D l effort C est indispensable consentir si on veut trouver une solution durable la qualit de la gestion des copropri t s s On croit toujours que cela n arrive qu aux autres le feu Par divers moyens il y a possibilit de l viter Tout d abord par le moyen le plus l mentaire en faisant attention ne pas avoir de flammes aux mau vais endroits ni de laisser jouer des enfants avec le feu MOYENS DE PREVENTION 1 Les d tecteurs de fum es obli gatoires attention aux assu rances pour les propri taires r sidents et les locataires charge des bailleurs dans la R gion Bruxelloise Ils doivent tre plac s sur le che min des chambres vers la sortie du logement Donc au minimum il faudra 1 d tecteur dans le hall d entr e au plafond environ 1 m tre dans l axe de la porte d entr e Si votre bien dispose d un hall de nuit S par par une porte o si le couloir est divis au plafond par une poutre de plus de 30 centim tres de hauteur il fau dra un second d tecteur plac m tre au plafond avant la porte ou la poutre 2 L extincteur peu d immeubles sont quip s d extincteurs De plus ils sont dans la cage d escaliers ou dans un r duit on n y a j
9. oyants et ou les malen tendants co t d risoire t l phonie mobile sp ciale jusqu 10 fois moins cher D cembre 2013 n 37 O1 hr 11 Lil pas de maintenance dans les appartements gestion et intervention en temps r el sans d place ment de technicien tranquillit de tous y com pris du syndic Voil une nouveaut tr s int ressante qui peut tre coupl e avec un syst me de verrouillage de la porte d entr e de lim meuble par lectro aimant ce qui supprime toute pi ce m ca nique d usure et surtout qui s curise l acc s l immeuble
10. tre respec t s sous peine de nuire la qualit du travail la transparence de la mission et la s curit des parties Les honoraires brad s obligent les administrateurs de biens r duire leurs prestations ou rechercher d autres sources de revenus afin d assurer la rentabilit de leurs bu reaux Exit la r f rence tout bar me de puis que celui ci est devenu interdit dans le cadre des lois europ ennes sur la libre concurrence Or depuis cette publication nor m ment d eau a coul sous les ponts tant en mati re de volume de travail que d accroissement sensible de la responsabilit profes Sionnelle des syndics Les principaux changements viennent d une part de la loi du 2 juin 2010 modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionne ment des copropri t s et d ac cro tre la transparence de leur ges tion et d autre part de celle du 12 07 2012 fixant un plan comp table minimum normalis pour les associations de copropri taires La mise en uvre de ces deux lois a profond ment modifi la mani re de travailler des syndics et les a oblig consentir des investisse ments importants tant en mati re de ressources humaines qu en mati re de changement ou d adap tation des logiciels de gestion et de comptabilit Avec le recul de 3 ann es pour ce qui concerne la loi de 2010 il s av re que l ex cution de plusieurs des t ches l gales est d
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