Home

Bedienungsanleitungen - Buhl Data Service Online

1. 0 8111er rer rer rer Tr Tr Tr Tr Tr Tr Te se als Kachel auf der Startseite oder ber die Windows Suche Wenn Sie bei der Installation TE f corp ein Programmsymbol auf dem Desktop angelegt Ca haben gen gt ein Doppelklick darauf 00f 2016 WISO Hausverwalter H lte und lipps Anschlie end und bei jedem sp teren Start greift WISO Hausverwalter auf das Internet zu um zu pr fen ob ein Update verf gbar ist Per Infobox bestimmen Sie ob Sie die Update Suche Be starten oder auf spater verschieben wollen Liegt Ceviche mit Man go eine Programmaktualisierung vor bietet Ihnen und Koriander WISO Hausverwalter die Aktualisierung an Qa Gute Gr nde f rs Laufen Unter Windows 8 ist WISO Hausverwalter als Kachel auf der Startseite zu finden 20 SS SSS Sr Spielwiese Musterfall Nenn Sie sich mit dem Programm vertraut machen wollen ohne gleich Ihre realen Daten einzugeben k nnen Sie auf der Startseite Erster Start den Punkt Musterfall ffnen wah len WISO Hausverwalter bietet Ihnen drei verschiedene Musterfalle an mit denen Sie s mtliche Programmfunkti onen nach Belieben durchspielen k n nen Haben Sie bereits eigene Daten erfasst l sst sich der Musterfall auch sp ter ber die Registerkarte Verwal tung laden um Funktionen zu testen ohne Ihre eigenen Daten zu beeinflus sen Wechseln Sie hierzu zum Ab schnitt Verwaltung des Men Bands und wahlen Sie aus d
2. Ein Assistent wird eingeblendet der Sie Schritt f r Schritt durch die Expose Erstellung f hrt Das Expose k nnen Sie auch ohne Zugang zum Immobilienportal erstellen Um es Hochzuladen ben tigen Sie ein entsprechendes Konto An schlief end k nnen Sie in mehreren Schritten die Details der Immobilie wie etwa Lage Wohnfl che Miet und Nebenkosten sowie die Beschreibung erfassen ber Weiter gelangen Sie in den je weils n chsten Abschnitt Am Ende l sst sich das 30 Eingabemasken Haben Sie eine Eingabemaske aufgerufen er scheint diese in der Mitte des Bildschirms In den Eingabezeilen geben Sie die erforderlichen Daten direkt per Tastatur ein ber Aufklappmen s k n nen Sie auf vorbereitete Listeninhalte zu greifen Ein Mausklick auf Rechtspfeile ffnet zus tzliche Eingabemasken bersicht eigene Daten Pers nliche Daten Anrede Herr v Briefanrede Sehr geehrter Herr v Bitte ausw hlen Vorname Sehr geehrter Herr m Sehr geehrte Frau Name Sehr geehrte Frau und Herr Sehr geehrte Familie Sehr geehrte Herren Sehr geehrte D Ferienhausweg 15 Ggf Firmenname Anschrift 2 Stra e Haus Nr Land Postleitzahl Ort oe 1 12345 Berin In vielen Eingabemasken werden bereits erfasste Daten in einer Tabelle ber den Eingabefeldern dargestellt Um einen erfassten D
3. _ em 1 1 0111 ee Treffen die Wohnungseigent mer also eine gt Info Beschl sse wirken gegen Rechts Entscheidung nicht die jedoch nach ordnungsge nachfolger eines Wohnungseigent ma er Verwaltung erforderlich w re kann statt mers 5 10 Abs 4 WEG Vereinba der Eigent merversammlung das Gericht nach rungen allerdings nur wenn sie ins billigem Ermessen ber die zu treffende Ma nah Grundbuch eingetragen werden 10 me entscheiden Abs 3 WEG Vereinbarungen und Beschl sse der Wohnungseigent mer Die Eigent mer k nnen grunds tzlich jeden Be reich durch Vereinbarung also durch Zustimmung Da eine Wohnungseigent mergemeinschaft na aller Wohnungseigent mer regeln F r Beschl s turgem aus verschiedenen Personen besteht se muss die Eigent mergemeinschaft jedoch eine muss es Regelungen geben wie die Entscheidun Beschlusskompetenz haben Gesetzlich geregelt gen innerhalb der Wohnungseigent mergemein sind folgende Beschlusskompetenzen schaft zu treffen sind Hier sind insbesondere der Mehrheitsbeschluss sowie die Vereinbarung zu Regelungen des ordnungsgem en Gebrauchs ren des Sondereigentums oder des gemeinschaft lichen Eigentums 8 15 Abs 2 WEG zumeist Beim Mehrheitsbeschluss gilt das Mehrheitsprin geregelt durch eine Hausordnung zip Die Vereinbarung ber die Anwendung des Mehrheitsprinzips muss allerdings einstimmig erfolgen Abrechnung verbrauchsabhangig
4. Eingabe Art der Buchung Einnahme x Datum 21 05 2015 m 2 Belegnummer 001 Buchungstext Mieteinnahme G Betrag 2 500 00 Brutto Buchungskonto aufteilen 2 Buchungskonto 8200 x Mieteinnahmen Gewerbefl 2 100 84 Steuer Umsatzsteuer 19 399 16 Zuordnung zu einem Mietvertrag 2 OG Mitte AT Schmidt Martha 01 06 zu G ltigkeitszeitraum f 01 05 2015 31 05 2015 Zeitraum w hlen Bankkonto Hauskonto MFH MZ Rw 5 Kto 5566556655 2 500 00 vv Nehmen wir einmal an die Grundsteuer ist fallig In diesem Fall gehen Sie folgenderma en vor Wenn bereits Buchungen in der Tabelle enthal ten sind klicken Sie auf die Schaltfl che Neu ansonsten k nnen Sie direkt beginnen Art der Buchung Hier w hlen Sie normalerweise zwischen Einnahmen und Ausgaben Falls er Tr rer rer reset forderlich k nnen Sie mit WISO Hausverwalter aber auch Korrekturbuchungen vornehmen zum Beispiel bei Erstattungen oder Gutschriften Das Datum gibt an wann die Zahlung geleistet wurde Bei der Hausgeldabrechnung werden die Kosten anhand des Zahlungsdatums dem jewei ligen Abrechnungszeitraum zugeordnet Belegnummer Buchungstext Vergeben Sie nun im Feld Buchungstext eine aussagekr ftige Beschreibung damit Sie die Buchung sp ter wiederfinden Betrag Hier tragen Sie die H he der Einnahme oder Ausgabe in Euro und Cent ein Ob es sich um eine Brutto oder Nettoza
5. bersicht CODE Bedienbuch Auf der bersichtsseite k nnen Sie Ihre Angaben noch einmal berpr fen Sollten Sie einen Fehler entdecken navigieren Sie mit der Schaltflache Zur ck an die entsprechende Stelle und korri gieren die Angaben Schlie en Sie die Erfassung des Mieters danach mit einem Klick auf OK ab Mietvertrag bearbeiten und drucken Der Mietvertrag wird standardma ig als Datei im Word Format im Dokumenten Verzeichnis Hausverwalter 2016 Dokumente abgelegt Mithilfe Ihres Textverarbeitungsprogramms k nnen Sie den Mietvertrag nun ffnen erg nzen berpr fen und drucken Haben Sie die Vertragsvorlage in die Dokumen tenverwaltung bernommen k nnen Sie den Mietvertrag direkt aufrufen Wechseln Sie hierzu uber das Men Band in den Abschnitt Start Klicken Sie anschlie end auf das Symbol Doku mente In der Liste der gespeicherten Dokumente ist der Mietvertrag aufgef hrt den Sie mit einem Mausklick markieren Nenn Sie in der Eingabe maske Dokumente auf den Link Dokument anzeigen gehen ffnet WISO Hausverwalter Ihr Textbearbeitungsprogramm mit dem gew hlten Mietvertrag 72 0100111111111 rer rer 111er rer Tr Tr Tr Te Ten 6 Schritt Z hler anlegen gt Info Verbrauchsabh ngige Abrechnung Nach dem B rgerlichen Gesetzbuch werden alle Kosten sofern keine an dere Verteilung vereinbart ist auf die Mieter im Verh ltnis d
6. unvorhergesehene berufliche Versetzung des Mieters in eine andere Stadt alters oder krankheitsbedingter Umzug in ein Heim weil der Mieter sich nicht mehr selbst versorgen kann erhebliche Vergr erung der Familie durch Kin der z B Geburt von Mehrlingen oder normales Anwachsen der Familie schwere Erkrankung des Mieters oder der im Haushalt lebenden Angeh rigen z B Miet wohnung im 5 Stock ohne Fahrstuhl der Arzt verbietet wegen schwerer Herzerkrankung das Treppensteigen Ein schutzw rdiges Interesse liegt aber niemals vor wenn der Mieter lediglich eine billigere oder bessere Wohnung gefunden hat und deshalb um ziehen m chte Denn hat der Mieter sich an einen Vertrag gebunden muss er sich hieran grunds tz lich erst einmal halten und kann ihn nicht nach Lust und Laune brechen 263 Ratgeber e _ nr 1 0 1 1 1 teren Tr Tr Tr Tr Tr Te Hat der Mieter nachweisbar ein berechtigtes In teresse an einer vorzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrag kann der Vermieter den Nachmieter nur aus sehr gewichtigen Gr nden ablehnen Au erdem muss der Vermieter die Unzumutbar keit des Nachmieters beweisen Der Vermieter darf den Nachmieter auch nicht aus sittenwidri gen Gr nden ablehnen z B darf der Vermieter den Mieter nicht allein deshalb ablehnen weil er Kinder hat Ausl nder ist oder beispielsweise als Lehrer den falschen Beruf hat 264 Tr rer rer T
7. 7 Mietvertragsvorlage erstellen 8 bersicht F r alle zur Wohnung geh renden Z hler erfolgt bei Mietbeginn die Eingabe der aktuellen Zahler st nde Fallen das Ende des vorangegangenen Vertrags und der Beginns des neuen Vertrags auseinander so m ssen Sie die Z hlerst nde zweimal erfassen Tragen Sie hier also die Zah lerst nde ein und verlassen die Eingabemaske jeweils mit einem Klick auf Weiter Als N chstes k nnen Sie einen Mietvertrag aus einer Vorlage erstellen W hlen Sie aus den ange botenen Musterbriefvorlagen den f r Ihre Zwecke am besten passenden Vertragsentwurf meist ist das der Mietvertrag Standardwohnraum 69 Bedienbuch Mietvertragsvorlage erstellen Vorlage w hlen Einleitung Soll der Mietvertrag aus einer Vorlage erstellen werden Mietvertragsvorlage Mietvertrag Standardwohnraum 2 Wohnung und Mieter Ps f 5 Bitte auswahlen 2 Dateiname des Mietvertrages Mietvertr g Epenbimawalinung Mietvertrag Garagen usw 3 Miete f Soll der Mietvertrag in die Dokumentenverw Mietvertrag Gewerbe h a Vertragsdaten f Anlagen anh ngen Mietvertrag Standardwohnraum o ii Weitere Mieter Wohngemeinschaft NG 2 Pi Garagenordnung AK PAN Z hlerst nde bei Vertragsende des 2 4 Saunaordnung J letzten Mieters f Mietvertragsvorlage erstellen bersicht Wenige Ha
8. Mieters Nebenkostenvorauszahlung netto 7 Metvertragsvorlage erstellen Heekostenvorauszahlung netto Garagen Stellpatzmiete netto 7 8 bersicht Falls eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung vorliegt zum Beispiel bei einem Ladenlokal oder sonstigen Gewerbefl chen setzen Sie hier einen Haken Es wird ein zus tzliches Feld eingeblen 64 0101111111111 1er rer Tr Tr Tr Tr Ten det in dem Sie den f r die Vermietung relevanten Mehrwertsteuersatz auswahlen k nnen Geben Sie im n chsten Feld an ab wann die Miete gelten soll beziehungsweise seit wann sie bereits gilt Der Zeitpunkt ist meist mit dem Vertragsbe ginn des neuen Mieters identisch Im n chsten Feld w hlen Sie die Zahlungsweise aus In der Regel sind es monatliche Zahlungen Liegt der Mieterwechsel innerhalb des Monats k nnen Sie mit dem n chsten Haken festlegen dass f r den Wechsel zwischen dem 14 und 16 des Monats die Miete nicht taggenau sondern f r einen hal ben Monat berechnet werden soll Kontrollieren Sie anschlie end in den n chsten Feldern die Kaltmiete Neben und Heizkosten vorauszahlung sowie eventuell die gesonderte Garagen und Stellplatzmiete Sollten sonstige regelm ige Zahlungen wie z B Wegerecht oder Nutzungsgeb hren zur Miete geh ren k nnen Sie diese ebenfalls erfassen Mit Weiter gelan gen Sie zur Seite Vertragsdaten AS SSS rr Umsatzsteuer Einnahmen aus Vermietung un
9. Wird der individuelle Ge oder Verbrauch ein zelner Mieter erfasst m ssen Sie als Vermieter auch f r eine verursachungsgerechte Aufteilung der Kostenarten sorgen Um Missverst ndnisse von vornherein auszuschlie en sollten Sie die einzelnen Betriebskosten den Abrechnungszeit raum und das Umlageverfahren im Mietvertrag festschreiben Nachtr gliche nderungen sind nur in schriftlicher Form zulassig und das auch nur f r zuk nftige Abrechnungszeitr ume Steht eine Wohnung leer so sind die zeitanteiligen Kosten vom Vermieter zu tragen Nur f r Sozialwohnun gen gelten Sonderregeln WISO Hausverwalter unterst tzt alle g ngigen Umlageverfahren Falls es im Einzelfall erfor derlich sein sollte K nnen Sie eigene Umlage schl ssel definierten die sogar von Geb ude zu Geb ude unterschiedlich sein d rfen In der Regel gen gen jedoch die im Programm vorhandenen Verteilungsverfahren 52 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Zur Verfugung stehen folgende Umlage Grund typen Anteiliger Schl ssel Die Kosten werden anhand der Anteilswerte prozentual auf die einzelnen Wohnungen verteilt Anzahl Schl ssel Die Kosten werden anhand der Anzahl der Nutzungen auf die Wohnungen verteilt In diesem Fall m ssen Sie in der jewei ligen Wohnung die einzelnen Nutzungen durch die Mieter erfassen Verbrauchsabhangiger Schl ssel Die Kosten werden anha
10. b Au erordentliche K ndigung von Gewerberaum Diese ist f r beide Vertragsparteien stets m glich wenn ein wichtiger Grund gem 8 543 BGB vorliegt Dies ist der Fall wenn dem K ndigen den unter Ber cksichtigung aller Umst nde und unter Abw gung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhaltnisses bis zum Ablauf des Vertrages oder einer K ndigungsfrist nicht zuzumuten ist Auf Seiten des Mieters liegt ein wichtiger Grund zum Beispiel dann vor wenn ihm der Mietge brauch nicht rechtzeitig gew hrt oder wieder ent zogen wird Ein wichtiger Grund f r den Vermieter kann darin bestehen dass der Mieter beispiels weise Zahlungsr ckst nde in bestimmter H he entstehen l sst trotz jeweiliger Abmahnung die Miete unp nktlich zahlt eine vereinbarte Kaution nicht leistet oder gegen eine vertragliche Betrieb spflicht verst t 297 Ratgeber Der K ndigungsgrund muss stets aus der Sph re des Vertragspartners stammen darf also nicht im Risikobereich des K ndigenden liegen So ist etwa der Mieter von Gewerberaum nicht zur au erordentlichen K ndigung berechtigt wenn er erkrankt oder wenn sich seine Umsatzerwartun gen nicht erf llen Das Recht zur au erordentlichen K ndigung kann bei Gewerberaum verwirkt werden wenn es nicht zeitnah ausge bt wird und sich der andere Teil hierauf eingestellt hat Neben der Grundnorm des 8 543 BGB bestehen noch einzelne gesetzliche Sonderk ndigungsrech
11. muss lediglich die Verl ngerung der K ndigungs frist in Kauf nehmen Ausserordentliche K ndigung mit gesetzlicher Frist Sowohl Mieter als auch Vermieter k nnen unter bestimmten Umst nden ein au erordentliches K ndigungsrecht mit gesetzlicher Frist haben Wie der Name schon sagt handelt es sich um ein K ndigungsrecht au er der Reihe Das Gesetz gibt vor wann ein au erordentliches Recht zur K ndigung gegeben ist Der Mieter hat das Recht auf eine au erordentli che K ndigung mit gesetzlicher Frist wenn eine Mieterh hung geltend gemacht wird 8 561 BGB Und zwar sowohl wenn die Mieterh hung nach einer Modernisierung erfolgen soll als auch bei einer Anpassung an die orts bliche Vergleichs miete K ndigt der Vermieter eine Modernisierungsma s nahme an hat der Mieter ebenfalls das Recht auf au erordentliche K ndigungen mit gesetzlicher Frist 5 554 Abs 35 2 BGB 246 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Beim Tod des Mieters ist die au erordentliche K ndigung mit gesetzlicher Frist m glich wenn eine Person in den Mietvertrag eintritt und in dieser Person ein wichtiger K ndigungsgrund liegt 5 563 BGB Die K ndigung muss dann inner halb eines Monats erfolgen Die Frist beginnt mit der Kenntnis vom endg ltigen Eintritt der in den Mietvertrag eintretenden Person Treten nach dem Tod des Mieters keine Partner oder An
12. SS SA rer Tr rn rer res Sie hier ebenfalls eingeben oder sich sp ter alle vorhandenene Vertr ge zu der Wohnung anzeigen lassen Zur Erfassung kommen wir im n chsten Kapitel Mieter erfassen Mietvertrag erstellen Zusatzinformationen Hier k nnen Sie zus tzliche Informationen zur Ausstattung der Wohnung eingeben Diese sind rein informativ und nicht relevant f r die Abrech nung 5 Schritt Mieter erfassen Mietvertrag erstellen Beim Aufsetzen des Mietervertrags sollten Sie gr ndlich vorgehen und sich nicht auf das erst beste Vertragsmuster verlassen Mit WISO Haus verwalter sind Sie auf der sicheren Seite Wollen Sie die Daten eines bereits bestehenden Vertrags erfassen sollten Sie den Punkt Stamm daten Mieter Vertrage wahlen und dort die Daten direkt eingeben Wollen Sie hingegen einen neuen Mieter erfassen und f r diesen gleichzeitig einen Mietvertrag erstellen sollten Sie hierf r den Assistenten nutzen Sie finden ihn im Abschnitt Assistenten im Men Band Klicken Sie hier auf Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung das Symbol Mieterwechsel Bestimmen Sie als erstes die betreffende Woh nung Geben Sie gegebenenfalls das Vertragsen de des vorangegangenen Mietverhaltnisses an Anschlie end wahlen Sie im Feld Neuer Mieter entweder ber das Aufklappmen einen beste henden Kontakt aus oder legen ber den Link darunter einen neuen Kontakt als Mieter
13. lung die berlassung der Wohnung an den Mieter hat dieser kein Vorkaufsrecht Der Vermieter muss den Mieter rechtzeitig von einem Verkauf informieren und ihn auf sein Vor kaufsrecht hinweisen Der Mieter kann muss aber nicht die Woh nung kaufen sobald der Vermieter ihn ber den beabsichtigten Verkauf informiert Da der Mieter Vorkaufsrecht des Mieters das Recht hat in einen notariellen Kaufvertrag zwischen dem Nohnungseigent mer und einem Dritten einzutreten kann er auch zu einem spa teren Zeitpunkt entscheiden ob er die Wohnung kaufen will Der Mieter kann sich zwei Monate bzw bei einer Sozialwohnung sechs Monate lang berlegen ob er in den Kaufvertrag eintreten will Wartet der Mieter bis zum Vorliegen eines notariellen Kauf vertrags ab kann er gegebenenfalls Geld sparen Das ware der Fall wenn der Wohnungseigent mer und der Dritte einen niedrigeren Kaufpreis vereinbart haben als der Wohnungseigent mer dem Mieter zunachst genannt hat Will man als Mieter also von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen sollte man genau berlegen wann man dies aus bt Der Vermieter sollte um sich nicht eventuellen Schadenersatzanspr chen des Dritten auszuset zen eine Regelung in den notariellen Kaufvertrag f r den Fall aufnehmen dass der Mieter von 285 Ratgeber seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht und sich f r diesen Fall den R cktritt vom Kaufvertrag mit dem Dritten vorbehalten Aber Mieter haben kein
14. seine Mieter bzw die Liegenschaft mit Heizwar me und gegebenenfalls Warmwasser aus einer Zentralheizung zu versorgen Der W rmelieferant Contractor ist durch die langen Laufzeiten in der Lage seine Investitionen in die Heizungsanlagen auf 10 15 Jahresraten umzulegen Beim so ge nannten Teil Contracting wird die W rmelieferung vom Contractor bernommen beim Full Contrac ting wird vom Contractor zus tzlich die Anlagen technik betrieben und die Kosten direkt mit dem Mieter abgerechnet Die Kostenbelastung ist f r den Mieter h her Da mit einer neuen modernen Heizungsanlage we gen der besseren Wirkungsgrade Energie gespart wird fallt der auf Jahre verteilte im Rahmen der jahrlichen Heizkostenabrechnung in Rechnung Das Mietrechtsanderungsgesetz gestellte Investitionskosten Zuschlag den meis ten Mietern nicht sofort auf Erforderlich f r die bertragung der W rmeliefe rung auf Dritte ist eine mietvertragliche Verein barung mit dem Mieter Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2007 BGH VIII ZR 202 06 NJW 2007 3060 reicht f r die mietvertragliche Vereinbarung aus wenn der Mietvertrag hinsichtlich der vom Mieter zu tra genden Betriebskosten auf die Anlage 3 zu 8 27 Il BV Verordnung ber wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbau gesetz verweist Anlage 3 zu 8 27 Il BV ist durch die inhaltsgleiche Bestimmung des 8 2 BetrKV Verordnung ber die Aufstellung von Be
15. te des Vermieters und Mieters Zu nennen sind f r den Vermieter das Recht zur au erordentlichen K ndigung beim Tod des Mieters 8 580 BGB sowie das K ndigungsrecht des Erstehers in der Zwangsversteigerung gem 5 57a Gesetz ber die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung ZVG Sonderk ndigungsrechte des Mieters k nnen sich aus den 88 578 Abs 2 554 Abs 3 Satz 2 BGB ergeben etwa bei Ank ndigung von Erhaltungs oder Modernisierungsma nahmen durch den 298 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Vermieter Auch 5 580 BGB K ndigungsrecht des Erben des Alleinmieters oder 8 540 Absatz 1 Satz 2 BGB Verweigerung der Erlaubnis zur Unterver mietung durch den Vermieter erm glichen dem Gewerberaummieter ein Sonderk ndigungsrecht Es kommt aber auch immer auf die Umst nde des Einzelfalles an 2 Aufhebungsvertrag Einvernehmlich k nnen die Parteien einen Mietvertrag jederzeit auch wieder aufheben In Ausnahmef llen kann nach Treu und Glauben ein Aufhebungsanspruch des Mieters beste hen wenn er zum Beispiel aufgrund eines pers nlichen Schicksalsschlages die Nutzung der Gesch ftsr ume aufgeben muss und einen Ersatzmieter stellt Dies ist aber streitig die herr schende Meinung verweist den Mieter in diesem Falle auf die M glichkeit einer Untervermietung gema 8 540 BGB 3 Befristung Gewerbliche Mietverh ltnisse k nnen ohne weiteres a
16. 1 der Registerkarte Verwaltung die Rubrik News Hier werden Ihnen die aktuellsten Informationen vom Vermieter Portal hausblick de als kurze bersicht angeboten Ein Klick auf Weiterle sen f hrt Sie direkt zum vollst ndigen Text der Meldung auf hausblick de Hierzu wird Ihr Web browser gestartet und die entsprechende Seite aufgerufen WISO Hausverwalter 2016 News 12 05 2015 Wenn der Hausverwalter bei Steuersachen hilft In Deutschland darf nicht jeder bei Steuerfragen Hilfe leisten Wer dazu befugt ist ist im Steuerberatungsgesetz StBerG geregelt Im 5 4 Nr 4 StBerG hei t es Zur gesch ftsm igen Hilfeleistung in Steuersachen sind ferner befugt Verwahrer und Verwalter fremden oder zu treuen H nden oder zu Sicherungszwecken bereigneten Verm gens soweit sie hinsichtlich dieses Weiterlesen 72 05 2015 Amtsgericht erkennt qualifizierten Mietspiegel nicht an Das Amtsgericht Berlin Charlottenburg hat den Berliner Mietspiegel 2013 in einem Urteil nicht als Rechtfertigungsmittel f r eine Mieterh hung anerkannt Hier handelt es sich um einen sogenannten qualifizierten Mietspiegel Die Richterin bemangelte jedoch dass der Mietspiegel nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grunds tzen erstellt beziehungsweise korrigiert wurde Deshalb sei er auch nicht als einfacher Weiterlesen 03 05 2015 Unterlassungsanspriiche bei Teileigentum Der Bundesgerichtshof hat jetzt festge
17. 2a GVG 29a ZPO Zivilprozessordnung Lediglich bei Streitigkeiten ber Gewerbe oder Geschaftsrau me h ngt die Zust ndigkeit vom Streitwert ab so dass ab einem Streitwert von 5 000 das Landge richt zust ndig ist 293 Ratgeber 0 2 _ e nn 0 11 tete rer 11er ner Tr Tr Tr Tr Tr Te 294 Tr rer rer rer re Mietverh ltnisse ber Gewerbe und Gesch ftsraume Mietverhaltnisse uber Gewerbe und Geschaftsraume Im Gegensatz zu dem in weiten Teilen regulierten und sozial abgesicherten Wohnraummietrecht herrscht bei der Gewerbe und Gesch ftsraum miete der raue Wind der Vertragsfreiheit Nach der Vorstellung des Gesetzgebers treffen hier im Gesch ftsverkehr erfahrene Vertragspartner auf einander so dass es keines besonderen Schutzes einer Partei bed rfe Die t gliche Praxis zeichnet aber ein ganz ande res Bild Bei der Vermietung von Gesch ftsraum an Kleingewerbetreibende herrschen bei der Vertragsgestaltung teilweise Methoden welche nur durch eine gute anwaltliche Beratung oder Vertretung einer gut aufgestellten Vermieterorga nisation zumindest aber durch gute Fachliteratur neutralisiert werden k nnen Geltung allgemeiner Vorschriften Die grunds tzlichen gesetzlichen Regeln f r den Abschluss eines Gewerbemietvertrages findet man im B rgerlichen Gesetzbuch BGB Die wichtigsten Bestimmungen stehen in den 58 535 bis 548 au erdem kommen noch einige Regelun gen i
18. Andernfalls ist es f r eine Mieterh hung un brauchbar Das Sachverst ndigengutachten hat in einem eventuellen Prozess auf Zustimmung zur Mie terh hung keinen h heren Beweiswert als ein einfacher Mietspiegel Das Gericht muss sich nicht daran halten und kann hiervon abweichen 229 Ratgeber Zustimmung des Mieters Klageverfahren Die Mieterh hung wird nicht automatisch wirk sam Der Mieter muss der Mieterh hung zu stimmen damit sich die Miete entsprechend der Mieterhohungserklarung des Vermieters erh hen kann Er hat hierzu gem 5 558b BGB eine mindestens zweimonatige Uberlegungsfrist Die Zustimmung muss erst mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Erhalt des Mieterh hungsverlangens des Vermieters erteilt werden Erhalt der Mieter also am 20 01 ein Mieterh hungsverlangen seines Vermieters hat er bis zum 31 03 Zeit sich zu berlegen ob er seine Zustimmung ganz teilwei se oder berhaupt nicht erteilen will Erteilt der Mieter seine Zustimmung zur Mieter hohung nicht und will der Vermieter die Mie terh hung dennoch durchsetzen muss er den Mieter auf Zustimmung verklagen Die Frist hierzu betr gt 3 Monate 8 558b Abs 2 Sie beginnt mit dem Ende der Zustimmungsfrist f r den Mieter zu laufen Eine fehlerhafte Mieterh hung kann wahrend eines Zustimmungsverfahrens geheilt werden 230 0100111111111 erreererereerrrrerererereeere111er7re1r7rTrTrrrTrTTTeTTTTTTTnen indem die Fehler korrigier
19. Band ist eine Registerkarte die Funktionen und Programm Bereiche als Symbole in logischen Gruppen zusammenfasst Bei WISO Hausverwal ter umfasst es folgende Abschnitte Verwaltung Hier k nnen Sie die Stammdaten andern Daten sichern Updates einspielen oder die Programmeinstellungen anpassen Start Start gibt Ihnen Zugriff auf grund legende Funktionen wie Kontakte oder die Dokumentenverwaltung Hier k nnen Sie auch per Aufklappmen zwischen verschiedenen Geb uden wechseln Neu in der Version 2016 ist das Symbol Erinnerungen Aufgaben das ber aktuelle Ereignisse informiert Termine Mahnungen und Forderungen sind thematisch in einzelne Register gelistet Online Banking Im Bereich Online Banking k nnen Sie neue Ums tze von Ihren Konten abrufen oder berweisungen erstellen Hier finden Sie zudem Import Funktionen um Trans aktionen aus einer Datei oder einem Finanzpro 26 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 gramm wie beispielsweise WISO Mein Geld zu importieren Werkzeuge Der Abschnitt Werkzeuge f hrt Sie zu den wichtigsten Programmhilfen Hierzu geh ren Kalender Textverarbeitung die Schnitt stelle zu ImmobilienScout24 oder Vorlagen zur Mietselbstauskunft und das Ubergabeprotokoll Assistenten Unter Assistenten sind samtliche Assistenten von WISO Hausverwalter versam melt Assistenten erleichtern
20. Begr ndungsmittel f r eine Mieterh hung her anziehen sondern muss auf ein anderes Begr n dungsmittel zur ckgreifen 22I Ratgeber Die Mietdatenbank F r eine Mieterh hung kann grunds tzlich auch eine sogenannte Mietdatenbank herangezogen werden In der Praxis hat diese jedoch keine prak tische Bedeutung Unter dem Begriff einer Mietdatenbank ist eine strukturiert aufgearbeitete fortlaufend gef hrte und sich st ndig andernde Sammlung einzelner Mieten zu verstehen In der Regel wird die Miet datenbank von der jeweiligen Gemeinde gef hrt Auch eine gemeinsame F hrung von Interessen vertretern der Mieter und Vermieter ist m glich Die Mietdaten d rfen nicht lter als 4 Jahre sein Die Mietdatenbank soll dazu dienen Ausk nfte abrufen zu k nnen die f r einzelne Wohnungen einen Schluss auf die orts bliche Vergleichsmiete zulassen Demgema kann der Vermieter zum Zwecke der Begr ndung von Mieterh hungsver langen anstatt auf einen Mietspiegel zur ckzu greifen sich auch auf Ausk nfte einer Mietdaten bank berufen Vergleichswohnungen Die Mieterh hung kann auch darauf gest tzt wer den dass der Vermieter f r ihre Begr ndung drei 228 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Vergleichswohnungen heranzieht Diese mussen mit der Wohnung des Mieters nach Art Baujahr Lage Gr e und Beschaffenheit vergleichbar sein Die Wohn
21. Dachzeile um zwischen den einzelnen Perioden zu wechseln WISO Hausverwalter blendet dar aufhin die Eingabemaske f r den Kalender ein Es handelt sich um eine Monatsansicht 1 W hlen Sie aus dem Aufklappmen Geb ude gegebenfalls die Immobilie aus f r die der neue Termin angelegt werden soll 2 ber die Pfeiltasten im oberen Bereich des Di alogs k nnen Sie zwischen den einzelnen Mo naten wechseln Klicken Sie auf die Schaltfl che Heute um den aktuellen Tag im Monatskalen der anzuzeigen 3 Doppelklicken Sie den betreffenden Tag um den Eingabedialog f r neue Termine einzublen den Geben Sie einen Betreff ein w hlen Sie gegebenenfalls ein Geb ude aus und legen Sie die Dauer fest Die Kalendersymbole helfen mit einer vereinfachten Eingabe speziell bei mehr tagigen Terminen Sie k nnen zus tzlich einen Ort und eine Notiz erfassen WISO Hausverwalter 2016 4 Klicken Sie abschlie end auf Speichern und Schlie en um den neuen Termin zu sichern Er wird jetzt in der Terminliste eingeblendet Neuer Termin Betreff Besichtigung Fasanenstra e Geb ude MFH MZ Rw 5 Beginn 26 01 2015 m 08 00 Ganzt giges Ereignis Ende 26 01 2015 m 09 00 Ort Fasanenstra e Berlin Erinnerung 15 Minuten Speichern und Schlie en Abbrechen Wenige Angaben gen gen um einen neuen Termin zu erfassen Wohnraum vermarkten Mit Immobi
22. Diesen Betrag wollte der Mieter vom ehemaligen Eigent mer ersetzt haben Mit einer entsprechenden Klage hatte er zun chst weder vor dem Amtsgericht noch vor dem Landgericht als Berufungsinstanz Erfolg Der Bundesgerichtshof entschied jedoch dass der Mieter Anspruch auf die strittige Summe haben k nne Sie k nne ihm als Erf llungsschaden zustehen weil der Vermieter seinen Mitteilungs pflichten bez glich des Inhalts des Kaufvertrags und dem Vorkaufsrecht des Mieters erst nach dem Verkauf der Wohnung an einen Dritten nachgekommen sei Wenn der Mieter deshalb von der Aus bung des Vorkaufsrechts abgese hen h tte st nde ihm eine Entsch digung zu Die Richter f hrten aus dass die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls und die Belehrung ber die Vorkaufsberechtigung den Mieter in die Lage Tr rer rer reset versetzen sollten sein Vorkaufsrecht auszu ben und damit einen Anspruch auf bereignung der Wohnung zu begr nden Wird der Mieter nach Abwicklung des Kaufvertrags mit einem Drittkau fer informiert kann davon ausgegangen werden dass der nun ehemalige Eigent mer die Woh nung nicht mehr an den Mieter bereignen kann Bei dieser Ausgangslage kann vom Mieter nicht verlangt werden dass er zunachst einen Vertrag eingeht von dem von vorneherein klar ist dass er nicht mehr erf llt werden kann In dieser Situation k nne der Mieter sehr wohl unmittelbaren Ersatz des Erf llungsschadens hier der entgangene Gewinn
23. Er wird von der Gemeindevertretung f rmlich beschlossen und in den Amtsblattern der Gemeinden ver ffentlicht Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird im Zivilprozess vermutet dass die darin genannten Mietpreisspannen zutreffen Diese Vermutung ist aber widerlegbar Der qualifizierte Mietspiegel muss fortgeschrie ben also aktuell gehalten werden W hrend der Die Mieterh hung einfache Mietspiegel nur fortgeschrieben werden soll muss der qualifizierte Mietspiegel fortge schrieben werden damit er g ltig und anwend bar ist Die Fortschreibung muss alle zwei Jahre erfolgen Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen Ist ein qualifizierter Mietspiegel vorhanden z B f r Berlin muss der Vermieter auf diesen hinwei sen selbst wenn er ein anderes Begr ndungsmit tel f r sein Mieterh hungsverlangen heranzieht Es handelt sich hier um eine unbedingte Vor aussetzung f r die Wirksamkeit des Mieterh hungsverlangens Unterl sst der Vermieter diesen Hinweis kann er diesen jedoch nachholen da die Mieterh hung dann nur schwebend unwirksam ist und geheilt werden kann Der Hinweis auf den qualifizierten Mietspiegel muss aber nur dann erfolgen wenn sich die Woh nung des Mieters in den Mietspiegel einordnen lasst Sind etwa keine Angaben f r vergleichbare Wohnungen vorhanden muss der Vermieter auf den qualifizierten Mietspiegel auch nicht hinwei sen Er kann diesen dann jedoch auch nicht als
24. Freien Betrag buchen Betrag aus Sollstellungen seit der letzten Zuf hrung bis zum Buchungsdatum errechnen 4 834 00 Einleitung Y amp Buchungsdetails Ergebnis 89 Bedienbuch H R cklagen erfassen Ergebnis Ihre Eingaben Ergebnis Es wird eine Zuf hrung von 4 834 00 vom Bankkonto Hauskonto Weiterleitung ZFH Kk 38 Kto 5566556679 25050180 Sparkasse Hannover auf das R cklagenkonto R cklagenkonto Fensteraustausch ZFH Kk38 Kto 777777770 25050180 Sparkasse Hannover gebucht Der R cklagenassistent ermittelt automatisch R cklagen aus den Sollstellungen 90 Einleitung Buchungsdetails amp Ergebnis Tr rer rer reset Wiederkehrende Buchungen Buchungsvorlagen Viele Buchungen f r Einnahmen und Ausgaben kehren monatlich quartalsweise oder jahrlich wieder Um Ihnen die Erfassung regelm iger Buchungen zu erleichtern stellt Ihnen WISO Hausverwalter Buchungsvorlagen zur Verf gung Vor allem bei Splittbuchungen ersparen Sie sich mithilfe der Vorlagen viel Tipparbeit Zudem reduzieren Sie auf diese Neise die Zahl m glicher Fehlerquellen Um eine Buchungsvorlage zu erstellen w hlen Sie eine bestehende Buchung aus der Tabelle aus und klicken dann auf den Link als Vorlage speichern am unteren Rand der Buchungsmaske Das Programm fragt Sie dann nach dem G ltig keitszeitraum d
25. Schaltfl che Vom Geb ude abweichende Zuord nung der Umlageschl ssel zu den Umlagekonten Hier kann f r jedes Umlagekonto der zugeordnete Umlageschl ssel abweichend vom Standard schl ssel am Geb ude zeitraumbezogen erfasst werden Dies sollte jedoch nur in Ausnahmef llen geschehen da die Abrechnungen damit schwerer nachzuvollziehen sind Zudem k nnen Probleme bei der Verteilung auftreten Um die Daten einzugeben w hlen Sie zun chst 61 Bedienbuch ein Umlagekonto aus der Liste WISO Haus verwalter zeigt Ihnen in den Eingabefeldern im unteren Fensterbereich die Daten des Stan dard Umlageschl ssels f r das Geb ude an Um die Zuordnung zu ndern markieren Sie das K stchen Auf Grund von nderungen Anschlie Send erscheinen weitere Eingabefelder auf dem Bildschirm Jetzt k nnen Sie angeben ab wann ein Umlageschl ssel gelten soll Den Schl ssel selbst w hlen Sie aus der Liste die sich nach dem Anklicken eines der beiden Eingabefelder Umla geschl ssel ffnet Angaben zu den Mietern und Vertr gen Abrechnungsrelevante Angaben 2 Wohnfl che 92 00 me 2 Heizfl che 92 00 m Anzahl der R ume 3 00 Anteile der Wohnung Einheit an den Umlageschl sseln NN 2 Vom Geb ude abweichende Zuordnung der Umlageschl ssel zu den Umlagekonten Hier erfassen Sie die H he der Miete und der Vor auszahlungen f r die Wohnung Klicken Sie hierzu auf die
26. VZ Gewerbefl 19 8226 Heizk VZ Gi Nr 1 Monatsmiete und Nebenkosten Zapfhahn SW 2 528 80 Einnahme 1775 Umsatzsteuer 16 8205 Mieteinnahmen Gewerbe 16 8215 Nebenk VZ Gewerbefl 16 8225 Heizk VZ G Nr 22 Quartalsabschlag Wasser und Kanal 448 38 Ausgabe 1571 Anrechenb Vorsteuer 7 4150 Wasserversorgung 4160 Kanalgeb hren Hauskonto MFH MZ Rw 5 Zum panaon kapi Popen sa E Ema u u pachan 2 235 00 iete 1 580 te He 00 Sonstiges 70 00 note SATAA Eur ass Mie 380 00 eizkosten 92 00 een kg Atelierwohnung Schmidt Martha Wenn Sie die Mieten und Vorauszahlungen weder uber den Assistenten noch uber Sollstellungen verbuchen mochten bietet Ihnen WISO Haus Schritt fur Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung verwalter eine weitere Alternative Sie konnen die Buchungen auch per Hand anlegen ohne daf r ber die einzelnen Buchungsbestandteile nachdenken zu m ssen Klicken Sie hierzu in der Buchungsmaske einfach auf den Link Vorlage w hlen Der WISO Hausverwalter bietet Ihnen dann neben Ihren selbst erstellten Vorlagen auch eine Reihe von Standard Vorlagen an Klicken Sie die Vorlage an um sie in die Buchungsmaske zu bernehmen Dort k nnen Sie anschlie end den Betrag oder das Datum anpassen F r den Fall dass der Mieter einen abweichenden Betrag oder versp tet gezahlt hat W hlen Sie anschlie end das Bankkonto aus Verbuchen Sie die Zahlu
27. Zum Verwalter bestellt werden kann im Prinzip jeder Auch einer der Wohnungseigent mer kann Verwalter werden Hier sollte jedoch ber ck sichtigt werden dass sich unter Umst nden Interessenkollisionen ergeben k nnen Als Miteigent mer kann er bei bestimmten Fragen ein Eigeninteresse haben welches sich mit der Position des Verwalters nicht unbedingt deckt Ausgeschlossen ist eine solche Konstellation jedoch keineswegs Diese kommt auch durchaus haufig vor weil sie zumeist kosteng nstiger ist als die Berufung eines professionellen Verwalters Es k nnen sowohl Einzelpersonen als auch Juristische Personen z B Verwaltungs GmbH zu Verwaltern bestellt werden Bestellung und Abberufung 1 Bestellung Der erste Verwalter wird zumeist bereits durch die Teilungserkl rung bestellt Dieser so genann te Erst Verwalter darf f r nicht mehr als 3 Jahre bestellt werden F r samtliche Berufungen von Verwaltern vor dem 01 07 2007 gilt noch eine f nfjahrige Frist 319 Ratgeber Wird der erste Verwalter in der Teilungserklarung f r langer als 3 Jahre bestellt endet die Bestel lung des Verwalters jedoch automatisch nach 3 Jahren Dies gilt nicht f r die Bestellung eines Folgeverwalters Dieser kann f r maximal 5 Jahre bestellt werden 8 26 Abs 1 S 2 WEG Nach dieser Vorschrift ist der Verwalter auf jeden Fall durch die Eigent merversammlung zu bestellen Die Beschlussfassung ber die Bestellung sollte bereits in dem Jahr
28. Zun chst bieten elektro nische Erfassungsger te den Vorteil der genaue ren Ablesung SS rer rer Tre res Anders ist die Rechtslage seit dem 01 01 2009 bei den Verdunsterrohrchen Hier bestand zwischenzeitlich keine Verpflichtung mehr dem Mieter Ableseprotokolle zur Verf gung zu stel len Dies hat sich nachhaltig ge ndert Wird dem Mieter bei der Ablesung kein Protokoll bergeben muss dies innerhalb eines Monats nachgereicht werden 8 6 Abs 1 HeizkV Bei den so genannten Verdunsterrohrchen hat man zudem das Problem der Einflusse durch externe Temperaturschwankungen siehe oben Selbst wenn im Sommer die Heizung abgestellt ist verdunstet die Fl ssigkeit in dem R hrchen aufgrund der hohen Au entemperaturen Um diese Verdunstung auszugleichen werden die R hrchen ber den Beginn der Messskala bef llt Insbesondere bei Mieterwechseln zu bestimmten Zeitpunkten ist hier eine genaue Verteilung des Verbrauchs schwierig Nach M glichkeit sollten daher elektronische Erfassungsger te eingebaut werden Heizkosten 1 Miete Leasing oder Kauf von Erfassungsger ten Die notwendigen Ger te k nnen sowohl gekauft als auch gemietet oder geleast werden Die Kosten eines Kaufs k nnen auf dem Mieter umgelegt werden wenn die Z hler erstmals angeschafft werden Da es sich um eine Moderni sierung handelt k nnen die Kosten des Erwerbs entsprechend der gesetzlichen Regelung 8 559 BGB auf die Mieter umgelegt werden
29. Zuordnung der richtigen Formularzeilen geachtet haben ist die korrekte Ermittlung Ihrer Eink nfte aus Vermietung und Verpachtung im Handum drehen erledigt 112 10 1 11 1011111111111 1er rer Tr Tr Te Trennen Datensicherung nicht vergessen Bevor Sie die Arbeit mit WISO Haus verwalter f rs Erste abschlie en sind Sie gut beraten eine Sicherungskopie zu erstellen und anschlie end auf ei nen externen Datentr ger zu kopieren Sie k nnen den Standard Speicher pfad aber auch von vornherein auf einen separaten Datentr ger legen z B eine zweite Festplatte oder einen USB Stick Wechseln Sie hierzu ber den Punkt Verwaltung im Me nu Band zur Registerkarte Verwal tung Wahlen Sie in der Navigations leiste Datei amp Sicherheit und klicken Sie dann in der Bildschirmmitte auf die Schaltfl che Optionen Der Dialog fur die Programmeinstellungen wird eingeblendet Klicken Sie in der Regis terkarte auf Datei und passen Sie im Abschnitt Sicherung gegebenenfalls den Speicherpfad an WISO Hausver walter fragt von sich aus bei jedem Schlie en des Programms nach oD eine Datensicherung stattfinden soll Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung 113 Ratgeber 0 2 _ e nn 0 11 tete rer 11er ner Tr Tr Tr Tr Tr Te 114 Tr Tr rer rer rer re Der Vermieter Ratgeber Rechtssicherheit durch Gesetz und Urte
30. ab dem 01 10 2012 verlangt werden 275 Ratgeber Die Form des Mieterh hungsverlangens Begrundungsmittel Gema 8 558a BGB ist das Mieterh hungsverlan gen schriftlich zu stellen und die Mieterh hung zu begr nden F r die Begr ndung kann auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden oder auf eine Auskunft aus einer Mietdatenbank M glich sind auch die Benennung von drei Vergleichswoh nungen oder ein Sachverst ndigengutachten um das Mieterh hungsverlangen zu begr nden Der Mietspiegel Eine M glichkeit der Begr ndung eines Mieterh hungsverlangens auf die orts bliche Vergleichs miete ist die anhand eines Mietspiegels Dies stellt die h ufigste Art der Mieterh hung auf die orts bliche Vergleichsmiete dar Hier ist zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Miet spiegel zu unterscheiden Der Mietspiegel ist eine tabellarische bersicht ber die Mieten in der Gemeinde in der die Wohnung des Mieters liegt Der Mietspiegel ist aufgeteilt nach Lage Geb ude Baualter Ausstat tungsmerkmalen und Wohnungsgr f se 226 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Dabei werden geordnet nach dem Baujahr und der Gr e der Wohnung sowie der Ausstattung und Lage der Wohnung sogenannte Mietspreis spannen angegeben z B 7 00 9 00 Euro pro Quadratmeter 1 Der einfache Mietspiegel Der einfache Mietspiegel 5 558c BGB ist eine von de
31. bei denen eine Mietminderung vom Gericht abgelehnt wurde So verweigerte das Amtsgericht Spandau eine Mietminderung und stellte fest dass die Anfor derungen die an den L rmschutz gestellt werden nur gelten wenn Bewohner anderer Wohnungen gest rt werden Urteil des Amtsgericht Spandau vom 04 04 2014 Aktenzeichen 3 C 576 13 Ist f r einen Mieter aufgrund der bestehenden Bebauung absehbar dass in der N he der von ihm gemieteten Wohnung Bauma nahmen stattfin den hat er kein Mietminderungsrecht bez glich des dann entstehenden L rms auf der Baustelle Urteil des Landgerichts Berlin vom 11 03 2013 Aktenzeichen 67 S 465 12 Der Bundesgerichtshof BGH hat in einem Urteil seine Meinung best tigt dass der L rmschutz einer Wohnung den Anspr chen gerecht werden muss die bei Errichtung des Hauses galten Daran andert sich auch nichts wenn der Estrich erneuert beziehungsweise bearbeitet wird Urteil des Bun desgerichtshofs vom 05 06 2013 Aktenzeichen VIII ZR 287 12 Das Gew hrleistungsrecht Zur ckbehaltungsrecht Bis zur Mangelbeseitigung kann der Mieter ber die Minderung hinaus oder stattdessen auch die Zahlung der Miete verweigern 320 BGB um seinen M ngelbeseitigungsanspruch durchzuset zen Voraussetzung ist auch hier dass dem Vermieter der Mangel angezeigt wurde Verzug des Ver mieters ist nicht erforderlich Die Verweigerung ist nur ein Zur ckbehaltungsrecht bez glich der Miete bis der Man
32. brigen Verm gen anzulegen und die Kaution zu verzinsen Unterlasst er dies macht er sich gegen ber dem Mieter schadener satzpflichtig Der Schadenersatz bel uft sich auf den entgangenen Zinsgewinn Dar ber hinaus macht der Vermieter sich unter Umst nden wegen Untreue strafbar wenn er die Kaution nicht getrennt von seinem sonstigen Verm gen anlegt Dies gilt jedenfalls dann wenn der Vermieter zum Zeitpunkt der Verpflichtung zur Anlage der Kaution bereits berschuldet war Die getrennte Anlage vom brigen Verm gen des Vermieters soll dem Mieter im Falle einer Insol venz des Vermieters die M glichkeit geben die Kaution zur ckzuerhalten Andernfalls hat der Tr rer rer reset Mieter nur einen in der Regel deutlich geringeren Anspruch gegen ber der Insolvenzmasse und da mit keine weitergehenden Rechte als die brigen Insolvenzglaubiger Bei Jugend oder Studentenwohnheimen besteht keine Pflicht zur Verzinsung der Kaution Verwertung und Ruckzahlung der Kaution Der Vermieter kann die Kaution wahrend des lau fenden Mietverhaltnisses verwerten Er ist hierzu jedoch beispielsweise bei einem Mietruckstand des Mieters nicht verpflichtet Der Mieter ist im Falle der Inanspruchnahme verpflichtet die Kaution wieder aufzuf llen Der Mieter hingegen ist nicht berechtigt im laufenden Mietverhaltnis ber die Kaution zu verf gen und mit seinem Kautionsr ckzahlungs anspruch aufzurechnen Auch wenn das Mietver ha
33. bzw des Wirtschaftsplans werden lediglich einzelne Positionen angefochten so werden die einzelnen Positionen zusammen gerechnet Protokollberichtigung bei einer Klage auf Berich tigung eines unrichtigen Verlaufsprotokolls wird ein Streitwert von 4 000 00 angesetzt Abberufung des Verwalters der Streitwert be misst sich nach Verwaltervergutung die f r die vorgesehene Vertragslaufzeit entstehen w rde Energieeinsparverordnung EnEV Die Energieeinsparverordnung EnEV soll dazu beitragen dass Energie in Deutschland eingespart wird Die EnEV wird deshalb kontinuierlich weiter entwickelt Am 01 05 2014 wurden die Bestim mungen durch eine Novelle versch rft 345 Ratgeber F r die Frage welche EnEV 2009 oder 2014 zugrunde gelegt werden muss ist entscheidend wann die im jeweiligen Bundesland geforderten Bauantrag beziehungsweise Bauanzeige Bis 30 04 2014 eingereicht und entschieden Bis 30 04 2014 eingereicht aber noch nicht entschieden Ab 01 05 2014 eingereicht Regelungen f r Neubauten F r Neubauten wurde durch die EnEV 2014 der zul ssige Primarenergiebedarf um weitere 25 gesenkt Hier geht es nicht etwa nur um die in der Immobilie verbrauchte Energie sondern um die aufgewandte Energie F r Herstellung von Strom wird beispielsweise bei der Produktion mit Hilfe von l oder Kohle das Dreifache an Energie aufge wandt als letztlich beim Endverbraucher landet Entsprechend unterschiedlich sind die Erg
34. cklich im Mietvertrag ver einbart sein muss Der Mieter muss die Sch nheitsreparaturen ordentlich ausf hren beispielsweise Tapeten auf Sto und ohne Blasen kleben den Anstrich der W nde und Decken gleichm ig und vor allen Dingen deckend vornehmen und darauf achten dass weder Steckdosen Fensterbretter oder T r rahmen berstrichen werden noch der Anstrich ungleichm ig oder wolkig erscheint 277 Ratgeber Will ein Verwalter eine qualitativ schlechte Aus f hrung der Sch nheitsreparaturen durch den Mieter vermeiden indem er schon im Mietvertrag vorschreibt dass Sch nheitsreparaturen nur durch einen Fachmann oder einen Fachbetrieb ausgef hrt werden d rfen bewirkt er genau das Gegenteil dessen was er eigentlich erreichen wollte Fachhandwerker und Fachbetriebsklau seln sind grunds tzlich unwirksam Deswegen schuldet der Mieter in diesem Fall berhaupt kei ne Sch nheitsreparaturen BGH WuM 2010 476 Weitere unwirksame Klauseln eine Auswahl Aus der F lle der BGH Entscheidungen zu Sch n heitsreparaturen hier zum Abschluss noch eine kleine Auswahl f r den Praktiker Wird der Mieter beispielsweise verpflichtet vor R ckgabe der Wohnung alle Tapeten unabh ngig von deren Zustand zu entfernen ist dies unwirk sam BGH WuM 2006 308 Bei Wohnungsbaugenossenschaften ist in vielen alteren Vertr gen noch die Klausel enthalten dass der Mieter beim Renovieren der Wohnung nicht oder nur mi
35. glich ist Achtung Um das Konto direkt online f hren zu k nnen ist die Angabe der Bankleitzahl und der Kontonummer zwingend notwendig Der HBCI Standard zur Kommunikation mit der Bank schreibt die Angabe von Bankleitzahl und Kontonummer vor Erfassen Sie alternativ Ihre Ums tze ber WISO Mein Geld Sie k nnen Ihre Ums tze auch mittels Datei importieren Dies ist m glich wenn Sie mit T Online Banking oder StarMoney arbeiten und die Buchungen exportiert haben Auch der Import von anderen CSV oder HBS QIF Dateien ist m glich Den Import starten Sie ber das Men Datei Import aus anderen Programmen Das k nnte Sie noch interessieren e Welche Banking Art ist die Richtige f r mich Neben Kontoinformationen wie Kontonummer Bankleitzahl oder den Namen des Kreditinstituts sollten Sie die Informationen zum europaischen Zahlungsraum Single European Payment Area SEPA erfassen Anders als im privaten Umfeld konvertieren die Banken bei Gesch ftskonten keine veralteten Zahlungsinformationen ins neue SEPA Format Wichtige Informationen sind vor allem die International Bank Account Number IBAN und der Business Identifier Code BIC Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung Zudem sollten Sie jedem Konto auch eine spre chende Bezeichnung geben WISO Hausverwalter macht anhand der angegebenen Daten einen pas senden Vorschlag Diese Bezeichnung wird sp ter berall dort verwendet wo Konten a
36. glichst ge Tr rer rer reset nau bezeichnete Mangel zu beseitigen ist Um den Vermieter in Verzug zu setzen gen gt die blo e Mangelanzeige nicht Vielmehr muss der Vermie ter zur Mangelbeseitigung aufgefordert und ihm f r die Beseitigung des Mangels eine angemes sene Frist gesetzt werden In der Regel d rfte eine zweiw chige Frist gen gen Allerdings kann in Einzelf llen auch eine l ngere Fristsetzung angemessen sein Etwa wenn die Mangelbeseiti gung an sich l ngere Zeit in Anspruch nimmt bzw aufwendigerer Vorbereitungen bedarf Die Frist ist daher an den Umst nden des Einzelfalls zu mes sen Kann der Mangel schnell behoben werden kann die Frist k rzer sein Dauert die Behebung erfahrungsgem langer oder sind Handwerker um diese Jahreszeit nur schwer zu finden ist dies zu ber cksichtigen Eine Mahnung ist entbehrlich wenn eine be stimmte Zeit zur Mangelbehebung vereinbart wurde diese aber verstrichen ist Das Recht zur Selbstbeseitigung bedeutet nicht unbedingt dass der Mieter mit seinen Aufwen dungen in Vorleistung gehen muss und erst sp ter seine Aufwendungen erstattet bekommt Er kann notfalls auf gerichtlichem Wege vom Das Gewahrleistungsrecht Vermieter Vorschuss f r die voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten verlangen Handelt es sich allerdings um einen Mangel der dringend be seitigt werden muss wird dem Mieter ein langes Klageverfahren nichts n tzen Ist der Vermieter nicht oder
37. kann er eine Nachforderung aus einer Betriebskostenab rechnung nicht mehr geltend machen 8 556 Abs 3 S 3 BGB Er ist aber weiterhin zur Erstellung der Abrechnung verpflichtet Insbesondere kann der Mieter auch ein etwaiges Guthaben aus der Rechnung vom Vermieter zur ckfordern Etwas anderes gilt nur dann wenn der Vermieter die Versaumung der Frist nicht zu vertreten hat beispielsweise weil er die Geb hrenbescheide der ffentlichrechtlichen Versorgungstr ger erst nach Fristablauf erhalten hat Die verspatete Erstellung 176 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 von Heizkostenabrechnungen durch die Ablese firma muss der Vermieter sich aber zurechnen lassen Der Vermieter muss sobald das Hindernis weggefallen ist die Abrechnung erstellen In der Regel ist hier von einem Zeitraum von maximal drei Monaten auszugehen Einwendungsausschluss f r den Mieter Der Mieter hat dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung sp testens bis zum Ablauf des zw lften Monats nach Zugang der Abrech nung mitzuteilen 8 566 Abs 3 Satze 5 und 6 BGB Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter keine Einwendungen mehr geltend machen Die ser Einwendungsausschluss greift f r den Mieter nicht wenn er an der Versaumung der Einwen dungsfrist keine Schuld tr gt Eine Einwendung gegen eine Betriebskosten abrechnung wahrt nur dann die Frist wenn der Mieter seine Beans
38. kosten enthalten Das vorliegende Kapitel soll einen berblick dar ber geben was die HeizkV bei der Umlage und Abrechnung von Heizkosten genau bestimmt und auf welche Dinge Vermieter und Verwalter besonders achten m ssen Die HeizkV ist unabdingbar die rechtliche Grund lage f r die Abrechnung der Heizkosten sowohl f r Gebaudeeigent mer Hausverwalter Mieter als auch Nohnungseigent mer Die Regelungen k nnen nicht durch Klauseln im Mietvertrag um gangen eingeschr nkt oder abge ndert werden Die Heizk regelt dabei umfassend und detailliert welche Heizkosten auf welche Art und Weise abzurechnen sind Zu den Heizkosten z hlen folgende Positionen Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung Kosten des Betriebsstroms 183 Ratgeber Kosten der Bedienung berwachung und Pflege der Anlage Kosten der regelm igen Pr fung ihrer Be triebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschlie lich der Einstellung durch einen Fachmann Kosten der Reinigung der Anlage und des Be triebsraums Kosten der Messung nach dem Bundesimmissi onsschutzgesetz und Schornsteinfegerkosten Kosten der Anmietung von Ger ten zur Ver brauchserfassung Kosten der Verwendung von Ger ten zur Ver brauchserfassung einschlie lich der Kosten der Berechnung und Aufteilung Anwendungsbereich In 5 1 HeizkV ist geregelt f r welche Bereiche die Heizkostenabrechnung berhaupt Anwen dung findet Zum ein
39. mer Laut Abrechnung Beim Schl ssel vom Typ Laut Abrechnung ist die Kostenzuordnung extern vorgegeben So schickt Ihnen beispielsweise ein Energieversorger eine Rechnung f r das gesam te Haus Die Berechnung der Anteile lassen Sie Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung von einem externen Anbieter durchf hren der Ihnen anschlie end nur die einzelnen Summen f r jede Partei mitteilt Diese Summen werden dann im Programm den betreffenden Parteien zugeordnet bis die gesamten Kosten verteilt sind Haben Sie einen dieser beiden Schl ssel einem Konto zugeordnet k nnen Sie dem betreffenden Konto keinen weiteren Schl ssel zuordnen F r Umlageschl ssel vom Typ Anzahl Schl ssel oder Anteiliger Schl ssel kann die Anzahl der Nachkommastellen zwischen O und 6 eingegeben werden Wenn Sie sich bei der Erfassung Ihrer Gebau de Stammdaten f r den eingebauten Standard kontenplan entschieden haben arbeitet WISO Hausverwalter mit den folgenden Umlageverfah ren 53 Bedienbuch Umlagekonto Umlageschlussel Allgemeinstrom Wohnfl che Aufzugskosten Anzahl der Nutzungen Gartenpflege Anzahl der Gartenzugange Gebaudereinigung und Ungezieferbekampfung Wohnflache Gebaudeversicherungen Wohnflache Grundsteuer Wohnfl che Haftpflichtversicherung Wohnfl che Hausmeister Wohnfl che Hausreinigung Wohnfl che Kabel TV Hausantenne Anzahl der Anschl sse Kanalgeb hren Personen x Tage
40. mer herangezogen Daher ist es f r Abrechnungszeit r ume die nach dem 31 12 2008 enden wichtig dass die Vorauszahlungen und Nachzahlungen detailliert in Hausgeld Heizkosten und R cklagen aufgeteilt werden 95 Bedienbuch 1 0 11 tete rer een ee Tr Tr Tr Tr Tr Te Bei der Abrechnung pr ft WISO Hausverwalter gt Ansaben zu den nactogen mianitehaus Hannover Kreuzkamp 38 01 01 2013 31 12 201 ob die Salden der Bankkonten mit den Salden der uk Ca KUA Rucklagenkonten Ubereinstimmen Fur alle Ent Fensters 1 0203 31 122015 nahmen besonderen Zuf hrungen sowie Zinsen Steuerabzugsbetr ge und Kosten wird davon 2 ausgegangen dass Soll und Ist Werte berein stimmen Sol Anfangsbestand 7 276 56 Soll Zuf hrung zu den R cklagen aus dem Wirtschaftsplan aus den Vorauszahlungen 70077 ermitteln 3 300 00 bersicht ber die R cklagen R cklagen Soll Ist Anfangsbestand 7 276 56 7 276 56 Zuf hrungen 3 300 00 3 300 00 Entnahmen 2 145 35 2 145 35 besondere Zuf hrungen 0 00 0 00 4 besondere Entnahmen 0 00 0 00 Zinsen 35 66 35 66 Steuerabzugsbetr ge Abgeltungsteuer Solidarit tszuschlag 0 00 0 00 usw Sonstige Kosten Kontof hrungsgeb hren usw 16 50 16 50 Cent Differenzen aus Abrechnungen 0 00 0 00 Endbestand 8 450 37 8 450 37 Im Abschnitt Abrechnunge
41. muss er seine Absicht dem Vermieter schriftlich mitteilen Eine Erkl rung per E Mail oder Fax reicht nicht aus Um den Zugang der Erkl rung nachweisen zu k nnen sollte diese per Einwurfeinschreiben versendet werden Die Erkla rung muss nicht notariell beglaubigt werden Es gen gt die Einhaltung der Schriftform Vorkaufsrecht des Mieters Kreis der Vorkaufsberechtigten Vorkaufsberechtigt ist zunachst einmal der Mieter bzw die Mieter Stirbt der Mieter geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen uber die in das Mietverhaltnis eintre ten Das konnen beispielsweise der Ehegpartner eingetragene Lebenspartner Lebensgefahrte oder ein anderer Familienangehoriger sowie Personen sein die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt fuhren Verpflichtungen des Vorkaufsberechtigten Tritt der Mieter in einen notariellen Kaufvertrag zwischen dem Wohnungseigentumer und einem Dritten ein muss er dies zu den bereits vereinbar ten Konditionen tun Ist beispielsweise vereinbart dass der K ufer die Maklerprovision oder die Kosten f r die L schung einer Grundschuld zahlen muss gilt diese Verpflichtung auch fur den Mieter der in den Kaufvertrag eintreten will Der Mieter sollte die notariellen Vereinbarungen also genau pr fen bevor er sich vertraglich bindet 287 Ratgeber Pflichtverletzungen des Vermieters Das Vorkaufsrecht kann leicht vom Vermieter umgangen werden Denn ist der Erstk ufer erst einmal im Grundbuch eingetragen g
42. ssel im Bereich Gebaude hinterlegen damit WISO Hausverwalter eine rechtssichere Abrechnung erstellen kann Geben Sie zuerst an auf welcher Etage sich die Wohnung befindet Zus tzlich kann die Wohnung mithilfe der Lage beschrieben werden Die Art der Wohnung Einheit l sst sich aus der Vorschlagslis te ausw hlen oder frei eingeben Vergeben Sie danach eine eindeutige Bezeichnung f r die Wohnung zum Beispiel 1 Obergeschoss links oder Wohnung 21 und zus tzlich eine Kurzbezeichnung Das Programm schl gt aus den bisher erfassten Angaben einen Wert vor den Sie jederzeit ver ndern k nnen ber die Kurzbezeichnung k nnen Sie die Wohnung sp ter eindeutig identifizieren Sie wird im Programm bei allen Auswahlfeldern und in den Tabellen ange zeigt Die ausf hrliche Bezeichnung wird hinge gen lediglich in Anschreiben und Abrechnungen verwendet ES rer rer Tr rer rer res Abrechnungsrelevante Daten Abrechnungsrelevante Angaben 2 Wohnfl che 92 00 m Heizfl che 92 00 m Anzahl der Raume 3 00 Anteile der Wohnung Einheit an den Umlageschl sseln NS 2 Vom Geb ude abweichende Zuordnung der Umlageschl ssel zu den Umlagekonten In der Regel sind die Wohn und Heizflache iden tisch sodass Sie in beide Felder denselben Wert eingeben k nnen WISO Hausverwalter bietet jedoch die M glichkeit unterschiedliche Werte zu erfassen Dies ist zum B
43. stab ist nach der Novelle des 8 7 HeizkV seit dem 01 01 2009 Pflicht f r Geb ude die das Anfor derungsniveau der Warmeschutzverordnung vom 18 August 1994 nicht erf llen und mit einer l oder Gasheizung versorgt werden Zudem m ssen die freiliegenden Leitungen der W rme verteilung berwiegend gedammt sein Ist das Geb ude nur mittelm ig isoliert und liegen unterschiedliche Isolierungen in den ein zelnen Wohnungen bzw Bereichen vor kann ein Verteilungsschl ssel von 60 nach Verbrauch und 40 nach Grundkosten angemessen sein ltere oder schlecht isolierte Geb ude sollten nach einem Verteilungsschl ssel von 50 50 abge rechnet werden 201 Ratgeber Bei der Wahl des Verteilungsschlussels ist ferner zu ber cksichtigen dass jeder Verteilungsschl s sel der gew hlt wird f r das gesamte Geb ude gilt Es m ssen daher immer alle Wohnungen im Auge behalten werden Sollen Lagenachteile f r bestimmte Wohnungen ausgeglichen werden ist zu ber cksichtigen dass dies zu Lasten anderer durch die Lage bevorzugter Nohnungen geht Eine absolute Verteilungsgerechtigkeit lasst sich nicht erzielen Es sollte jedoch versucht werden zumindest ann hernd einen gerechten Vertei lungsschl ssel zu w hlen Grundsatzlich k nnen die Mietparteien auch einen Verteilerschl ssel vereinbaren bei dem mehr als 70 nach dem Verbrauch verteilt werden Gem 8 10 der Heizkostenverordnung ist es m glich die Heizkosten zu 1
44. stellten Platzhaltern vorneh men oder zus tzliche Felder einf gen Bei WISO Hausver walter 2016 haben Sie Zugriff auf annahernd einhundert Datenbankfelder Heizung und Warmwasser Warme Betriebskosten Seit dem Jahr 1981 m ssen alle Heizkosten nach der Heizkostenverordnung abgerechnet werden Wird das Warmwasser ber die Heizungsanlage erzeugt erstreckt sich die Verordnung auch auf den Warmwasserverbrauch Zu den Heizkosten geh ren vor allem die Kosten f r Brennstoffverbrauch und lieferung Strom f r die Heizungsanlage Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung Bedienungs Wartungs Reinigungs und Pr fkosten sowie Berechnungs und Aufteilungskosten Nicht in die Heizkostenabrechnung aufgenommen und umgelegt werden d rfen hingegen die Kosten der Feuerl scher Pr fungen Versicherungs Bei trage f r Brennmateriallager oder auch Trinkgel der zum Beispiel f r den llieferanten Sie haben grunds tzlich drei Abrechnungsalterna tiven die Sie unter Abrechnungen Heizkos tenabrechnung eintragen Sie sorgen selbst f r eine verbrauchsabh ngige Abrechnung der Heiz und Warmwasserkosten Sie vergeben die Verbrauchserfassung an einen externen Ablesedienst Dann erhalten Sie regelm ig differenzierte Abrechnungen der einzelnen Wohneinheiten die Sie direkt an Ihre Mieter weiterleiten k nnen Mithilfe von WISO Hausverwalter ist d
45. teilen Sie gemischte Zahlungen am besten gleich bei der Erfassung auf Legen Sie unter Einnahmen Ausgaben zunachst eine neue Buchung an Schaltfl che Neu Tragen Sie wie gehabt das Datum den Bu chungstext die Zahlungsart den Gesamtbetrag sowie das Bankkonto ein Anschlie end klicken Sie auf den Link Bu chungskonto aufteilen ber der Zeile mit dem Buchungskonto in der Eingabemaske Damit ffnen Sie eine neue Eingabemaske in der Sie die einzelnen Teilbetr ge nach und nach den passenden Buchungskonten zuordnen 80 lt w Einnahmen Ausgaben gt Einnahmen und Ausgaben Suchen Teilbuchungen Konto Nettobetr Steuer Mieteinnahme 8206 1 008 40 191 60 Heizkostennachzahlung 8310 420 17 79 83 sonstige Nebenkostenvorauszahlung 8150 750 00 0 00 0 00 0 00 pn Text Mieteinnahme Betrag 2 500 00 brutto noch nicht verteilt 450 00 Buchungskonto aufteilen Teibetrag 500 00 Brutto Buchungskonto 8250 K Nebenk NZ Gewerbefl 500 00 Q Steuer Bitte ausw hlen Na 0 00 TIERE Bitte ausw hlen G ltigkeitszeitraum satzsteuer 19 9 Q me Umsatzsteuer 19 2 OG Mitte AT Schmidt Martha 01 06 201 7 Buchungstext Zuordnung zu einem Mietvertrag Aufteilung aufheben l scht alle Teilbuchungen des Buchungssatzes Die Auswahl des Buchungskontos erfolgt
46. und Kurz bezeichnung den Text Saunanutzung ein und w hlen als Umlageschl ssel 1 schlie lich Ihren zuvor angelegten Schl ssel je Saunanutzung Nach einem Mausklick auf Speichern steht Ihnen die zus tzliche Kostenart 4071 Saunakos ten sowohl bei der Buchung Ihrer Ausgaben als auch bei den j hrlichen Nebenkostenabrechnun gen zur Verfugung Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung Einzelnutzungen erfassen Damit das Programm am Jahresende nutzungs abh ngige Schl ssel ber cksichtigen kann z B f r Sauna Waschraum oder Lastenaufzug m s sen Sie zuerst deren Einzelnutzungen erfassen Wechseln Sie zun chst ber den Eintrag Ver waltung oder Start im Menu Band zur Gebau deauswahl und w hlen Sie hier das betreffende Geb ude aus Wechseln Sie anschlie end in den Abschnitt Assistenten im Men Band Klicken Sie hier auf das Symbol Anteile Umlageschl s sel Der Assistent f r Umlageschl ssel wird eingeblendet Wahlen Sie hier den Umlageschl s sel z B gaunanutzung bestimmen Sie den Stichtag und das Datum Klicken Sie anschlie end auf Weiter um die Anzahl der Nutzungen und bei Bedarf einen Kommentar einzugeben Den Rest erledigt das Programm automatisch 57 Bedienbuch 0 0 1 terre 1er 1er 1111111110187 Tr Tr Tr Tr Te gt Info Elektronische Notizen Sie k nnen zu allen Stammdaten mit Ausna
47. und Warmwasserkosten zwingend nach dem Leistungsprinzip abzurechnen ist BGH VIII ZR 156 11 NJW 2012 1141 Der Vermieter kann also nicht wie in dem vom BGH entschiedenen Fall geschehen samtliche wahrend des Abrechnungszeitraums an den Energieversorger geleisteten Vorauszahlungen abrechnen Er muss vielmehr die auf den abzu rechnenden Zeitraum entfallenden tats chlichen Verbrauchskosten hier also den Brennstoffver brauch ermitteln Dies ergibt sich bereits aus 8 7 Abs 2 HeizKV wonach nur die Kosten der verbrauchten Brennstoffe in die Abrechnung aufgenommen werden d rfen Bei Heiz llieferun gen ist z B der Anfangsbestand zum Beginn des Abrechnungszeitraums vom Bestand am Ende des Abrechnungszeitraums abzuziehen 173 Ratgeber Bei mehreren Lieferungen innerhalb eines Ab rechnungszeitraums ist nach dem Prinzip First in First out abzurechnen Nach dieser Methode ist neben dem Preis der letzten noch nicht ver brauchten Lieferung der Brennstoffpreis aus der vorletzten Lieferung zu ber cksichtigen Der Abrechnungszeitraum Es gilt der Grundsatz dass pro Jahr eine Betriebs kostenabrechnung zu erstellen ist Dies ergibt sich aus 8 556 Abs 3 BGB jahrlich Im Regelfall wird es sich dabei um eine kalenderj hrliche Abrech nung handeln Dies ist aber nicht zwingend Man kann beispielsweise auch vom 01 07 bis zum 30 06 abrechnen Es sind auch unterschiedliche Abrechnungszeitraume f r unterschied
48. und ihn unter Fristsetzung zur M ngelbeseitigung aufgefordert hat Befindet der Vermieter sich namlich nicht in Verzug kann er unter Umstan den den Ausgleich der Kosten f r die M ngelbe seitigung verweigern Meldet der Mieter hingegen den Mangel nicht verliert er die zuvor genannten Rechte und darf auch nicht nach 8 543 Abs 3 S 1 BGB fristlos k ndigen Grunds tzlich hat der Vermieter einen vom Mieter angezeigten Mangel unverz glich zu beseitigen wenn er auf die Beseitigung bestimmend Einfluss nehmen kann Bei St rungen die beispielsweise Das Gewahrleistungsrecht SS SA SA SAU SASA AY von Nachbarn ausgehen wird das regelm ig gt Beispiel Modernisierungsarbeiten f r nicht m glich sein 15 Tage Mietminderungs Der Vermieter muss den Mangel auch beheben quote 20 im Monat wenn ihn der Mieter mitverschuldet hat Hier Da hier die Beeintr chtigung kann der Mieter nur zur anteiligen Kosten ber des Mietgebrauchs nur einen nahme verpflichtet werden Anders ist es wenn halben Monat dauerte ist der Mieter den Mangel der Mietsache herbeige nur eine 10 ige Minderung f hrt oder zu vertreten hat Sch den durch G ste anzusetzen des Mieters usw Dann muss der Mieter den Mangel beseitigen gt Tipp Wird eine sogenannte energetische H he der Mietminderung Sanierung vorgenommen hat der Die Erfahrung zeigt dass viele Mieter die Miet Mieter in den ersten drei Monaten der minderungsm glichkeiten weit bersc
49. zu diversen M ngeln wieder AG Bremen WuM 87 383 LG Berlin Az 64 S 189 94 AG Berlin MM 1986 Nr 9 27 AG Bonn Az 5 C 175 85 AG K ln Az 212 C 124 98 AG Goslar WuM 1974 53 AG Rudolstadt WuM 2000 19 21 AG Charlottenberg MM 1988 5 367 AG Regensburg Az 3 C 1121 90 LG Berlin Az 64 S 84 95 LG Berlin Az 64 S 84 95 7 5 1 3 15 4 20 10 30 22 10 30 abhangig von der H he der Wohnung welches Stockwerk Defekt Nicht nutzbar Nicht nutzbar wegen streunender Katzen Balkon wird durch Aufstockung einsehbar Nicht nutzbar Defekt Nur im August Ohne konkrete Belastigungen Bei konkreten Belastigungen 195 Ratgeber 00 1 1er rer rer 111er ner Tr Tr Tr Tr Te Briefkasten Container Glas Recycling Chemische Reinigung im EG Dachgescho ausbau Dusche defekt Durchlauferhitzer defekt Diskothekenlarm Baularm Baustelle Bauger st Energie Strom Fahrstuhl 156 AG Hamburg WM 1976 53 3 AG Mainz Az 8 C 98 96 1 LG Berlin GE 95 427 und 10 AG Rudolstadt WuM 2000 19 21 NJW RR 90 972 50 LG Berlin Urteil vom 15 20 M rz 2002 Az 63 S 54 00 AG Gro Gerau Az 21 C 33 1336 78 LG Berlin Az 64 S 189 94 13 AG K ln Az 155 C 30 5035 77 AG Darmstadt WuM 84 25 245 AG Wei wasser WuM 50 1994 601 AG Hamburg WuM 87 272 60 LG Hamburg Az 307 S 135 95 80 LG Berlin Az 64 S 108 01 110 AG Hamburg Az
50. 27 Abs 1 Nr 3 Abs 3 Nr 4 WEG Verwaltung der Gelder der Gemeinschaft 8 27 Abs 12 Nr 4 Nr 5 Nr 6 und Abs 5 WEG Fristwahrung und Abwehr von Rechtsnachteilen 5 27 Abs 2 Nr 2 Abs 3 Nr 2 WEG Die Verwaltung von Wohnungseigentum Entgegennahme von Willenserklarungen und Zustellungen 8 27 As 1 Nr 7 Abs 2 Nr 1 Abs 3 Nr 1 WEG Geltendmachung von Anspr chen im Verfahren 5 27 Abs 3 Nr 7 WEG bei Erm chtigung des Verwalters durch Vereinbarung oder Beschluss Abwehr von Anspr chen im Verfahren 8 43 Nr 1 und Nr 4 NEG Abschluss von Verg tungsvereinbarung mit Rechtsanwalt 8 43 Nr 1 Nr 4 und Nr 5 WEG 8 43 Nr 2 u Nr 5 WEG Pflicht zur Rechnungslegung Auskunftsertei lung und Gew hrung von Einsicht in die Verwal tungsunterlagen bersendung der Eigent mer liste Haftung des Verwalters Der Verwalter haftet der Eigent mergemein schaft sowie den einzelnen Eigent mern gegen ber f r Pflichtverletzungen Werden Schaden ersatzanspr che gegen den Verwalter geltend gemacht tr gt der Gesch digte die Beweislast f r das Vorliegen einer Pflichtverletzung durch den Verwalter 325 Ratgeber Macht die Eigent mergemeinschaft Schaden ersatzanspr che gegen den Verwalter geltend muss hier ber zunachst ein entsprechender Beschluss gefasst werden Dieser entspricht ord nungsgema er Verwaltung da dies im Interesse der Gemeinschaft liegt Der Verwalter haftet auch f
51. 38 C 15 483 95 AG Neuk ln MM 88 151 100 AG Charlottenburg GE 10 15902223 funktionsunf hig Larm durch Einwurf von Glas f r die Dauer der Beeintr chtigung wahrend der Bauzeit Einzig vorhandene Duschm glichkeit Ausgehend von Neubaugebiet Umfangreiche Sanierung i Hs Bauarbeiten im DG ber Whg Dachgeschossausbau im Haus Standig in die Whg eindringender Sand von einer nahe gelegenen Baustelle Zur Durchf hrung von Bauarbeiten das Geb ude einger stet und mit Planen verhangen Vollst ndiger Stromausfall Wohnung lag im 4 Stock Das Gewahrleistungsrecht Fenster AG Leverkusen WuM 50 in der gesamten Wohnung undicht 81 92 AG M nster WM 1976 10 ein Fenster undicht 256 Feuchtigkeit im Schlafzimmer AG Osnabr ck 1 S 523 83 10 Feuchtigkeit in Badu LG M nchen 14 S 10 Kinderzimmer 13987 83 Fogging LG Ellwangen 9 03 2001 14 Fliesen LG Berlin Az 645 108 01 2 6 Fliesen defekt Garten nicht nutzbar AG K ln Az 214 83 94 10 Lagerung von Bauschutt Gegensprechanlage LG Berlin GE 92 S 159 5 Elektrischer T r ffner defekt Ger st au en LG Berlin MM 94 396 5 Beeintr chtigung beim Licht L ften AG Hamburg WM 1996 15 Balkon kann nicht genutzt werden S 30 Geruchsbel stigungen AG Sch neberg Az 16C 10 fehlende Entl ftung in der Toilette 50 90 AG Augsburg Az 73 C 15 Heiz lgeruch in Wohnung 2442 01 Handwaschbecken defekt LG Berlin Az 64 S 189 94 2 Waschbecken defekt Fenstergriff lo
52. Angaben im Fokus Vertragsdatum Dieser Wert ist keine Pflichtan gabe und auch nicht relevant f r die Abrech nung Hier wird das Datum erfasst an dem der Vertrag unterschrieben wurde Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung Einzugsdatum Dieser Wert ist ebenfalls rein informativ und in der Regel identisch mit dem Vertragsbeginn daher ist dieser Wert automa tisch vorbelegt gt Tipp Die von WISO Hausverwalter erzeug ten Vertragsformulare entsprechen dem aktuellen Stand der Gesetzge bung und Rechtsprechung und werden bei gesetzlichen nderungen aktua lisiert Eine Gew hr f r die Richtigkeit und Vollst ndigkeit der Inhalte f r jeden Einzelfall kann dennoch nicht bernommen werden Bevor Sie das Dokument Ihrem Mieter zur Unter schrift vorlegen sollten Sie es daher noch einmal pr fen Vermieten Sie an eine Wohngemeinschaft zum Beispiel an Studenten Dann k nnen Sie im nachsten Schritt die weiteren Mieter erfassen F r jeden Mitmieter der in dieser Liste erfasst ist kann sp ter bei der Abrechnung eine Kopie erstellt werden 67 Bedienbuch Weitere Mieter Wohngemeinschaft Weitere Mieter hinterlegen Einleitung Gibt es noch weitere Mieter z B Wohngemeinschaft Mieter T Einzugsdatum Auszugsdatum Wohnung und Mieter Becken und Sch ssel 3 Miete ff Gisela Frohnatur ur Gr ner Daumen paa NG Elfriede Hermanns a Ver
53. Angaben zusammen fasst Der Vorteil Sie k nnen alle relevanten Da ten in einem Zug erfassen ohne dabei zwischen verschiedenen Programmbereichen zu springen Nat rlich lassen sich die Assistenten auch wei terhin einzeln aufrufen Wechseln Sie hierf r ber das Men Band in die Registerkarte Verwaltung und gehen Sie anschlie end ber die Navigations leiste zum Punkt Geb ude M chten Sie f r das neue Geb ude die Umlagekonten und Umlageschl ssel eines anderen Geb udes bernehmen oder die Standardumlagekonten und Standardumlageschl ssel verwenden Die Umlagekonten und Umlageschl ssel geben an welche Kostenarten es gibt und wie die Kosten auf die Mieter und Figentiimer verteilt werden k nnen Nat rlich k nnen Sie die Umlagekonten und Umlageschl ssel sp ter an das neue Geb ude individuel anpassen Umlagekonten und Umlageschl ssel bernehmen von palan dan ageiagkos und schl ssel 7 Zunachst fragt Sie das Programm woher Umla aaa maawa geschl ssel Verteilungsarten und Umlagekonten Ale Geb ude CD Nur Favoriten C Archiv Aiter v Einnahme und Kostenarten bernommen wer Es wurden noch keine Geb ude angelegt den sollen Haben Sie noch kein Gebaude ange legt bernehmen Sie einfach die Standardumla gekonten und schl ssel Neues Geb ude anlegen Klicken Sie im Eingabebereich auf die Schaltfl che Neues Geb ude anlegen WISO Hausverwalter 2016 f hrt Sie direkt in
54. Aufwendungen Auch sonstige Aufwendungen die der Erhaltung Wiederherstellung oder der Verbesserung der Wohnung dienen sind grunds tzlich vom Vermie ter zu ersetzen Darunter fallen alle n tzlichen Aufwendungen durch die der Verkehrswert der Sache objektiv gesteigert wird Erfasst werden Sch nheitsreparaturen und Modernisierungs ma nahmen ebenso wie Ein und Umbauten Voraussetzung ist allerdings dass die Vornahme dem wirklichen oder mutma lichen Willen des Vermieters entspricht Das ist nicht der Fall wenn der Mieter die Arbeiten nur ausf hrt um die Woh Tr rer rer reset nung seinen pers nlichen Bed rfnissen anzupas sen Genehmigt oder w nscht der Vermieter die Ma nahme jedoch ausdr cklich ist der Ersatzan spruch des Mieters gegeben Diese Anspr che verj hren nach Beendigung des Mietverh ltnisses innerhalb von 6 Monaten Hemmung der Verj hrung Nach der neuen Fassung des Schuldrechts sind auch separate vertragliche Regelungen ber eine Erschwerung der Verj hrung zul ssig Eine Verj hrung kann gehemmt werden was beu tetet dass die Frist nicht weiter verstreicht Sind von der Verj hrungsfrist bereits 3 Monate verstri chen und wird beispielsweise ein Mahnbescheid beantragt wird die Verj hrung so lange gehemmt bis das Verfahren beendet ist Kann beispielswei se der Vermieter seinen mittels Mahnbescheid geltend gemachten Anspruch durchsetzen und erhalt z B einen Vollstreckungsbescheid weil
55. Ausschluss der Eigenbedarfsk ndigung vereinba ren 242 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Wenn der Eigenbedarf noch im Laufe der Kundi gungsfrist wegf llt ist die K ndigung ebenfalls unwirksam Die formellen Voraussetzungen an die K ndigung wegen Eigenbedarf wurden von der Rechtspre chung immer weiter gelockert Die Voraussetzun gen an eine formell wirksame Eigenbedarfsk ndi gung sind also nicht mehr so hoch Dennoch muss der Vermieter zumindest angeben dass er wegen Eigenbedarf k ndigt f r wen die K ndigung er folgen soll und zu welchem Zeitpunkt Es gen gt nicht lediglich mitzuteilen dass die K ndigung wegen Eigenbedarf erfolgt Eine K ndigung mit dieser Begr ndung ist formell unwirksam und f hrt nicht zur Beendigung des Mietverh ltnisses Die Eigenbedarfsk ndigung muss so abgefasst werden dass der Mieter die Gr nde des Eigenbe darfs nachvollziehen kann b Besondere H rte Falls der Umzug eine besondere Harte f r den Mieter darstellt ist der Mieter berechtigt schrift lich Widerspruch gegen die K ndigung einzulegen Der Widerspruch muss sp testens zwei Monate vor dem K ndigungstermin erfolgen Als beson SS rer rer Tre res dere H rtegr nde kommen insbesondere feh lender Ersatzwohnraum hohes Alter Krankheit Behinderung eine bevorstehende Examenspr fung sowie Schwangerschaft in Betracht c Schadener
56. Breitbandkabel Einrich tungen f r die Waschepflege Versicherung Miete Leasing fur Fremdanlagen Baukosten fur Verteileranlage einmalige Anschlussgebuhr Kosten der meist hausei genen Verteileranlage inkl Betriebsstrom Inspektion Justierung Versicherung Betriebsstrom Inspektion Justierung Versicherung Leasing etc f r beide Anlagen Wasser ja aber nein nein ja aber ja aber Miete und Betriebskosten bei Nr 13 Versicherungen Wortlaut Nr 15a Umlage aber u U m glich durch Modernisierungsmieterh hung vgl Wortlaut Kosten des Betriebs der Verteileranlage strittig wenn Gemeinschaftsan tenne ohne Zustimmung des Mieters durch Breitbandkabel ersetzt wird weil es dann an einer ausreichenden Rechtsgrundlage im Vertrag fehlt vgl Mutschler schadet nur GW 1985 29 33 Maciejewski MM 1985 311 daf r OLG M nchen WuM 1989 190 strittig vgl Beuermann Miete und Mieterh hung S 99 Leasing Wort laut Nr 15a nur bei gesonderter Erfassung sonst bei Nr 2 191 Ratgeber 0 0111er rer 1er Tr Tr Tr Tr Tr Te Betriebsstrom ja aber keine Umlage mit Betriebsstrom Erfassung durch separaten Z hler jedoch nicht notwendig Sch tzung ausreichend 17 Sonstige Giro Kosten nein da Verwaltungskosten vgl 8 26 Il BV Reinigung von Dachrinnen ja f r Umlage Fischer Dieskau Anm 28 gegen Umlage Reinigung AG Spandau MM 1986 332
57. Buchungen erzeugt Eigenes Konto Empf nger Hauskonto MFH MZ Rw 5 Kto 1790650 20090500 netbank Fremdes Konto Zahlungspflichtiger Berliner Volksbank Kto 12548978 BLZ 10090000 Berliner VB Berlin CJ Zahlungstrager automatisch erstellen M chten Sie zu dem offenen Posten einen Zahlungstr ger erzeugen klicken Sie auf die Schaltfl che Offene Posten im Bereich Einnah men Ausgaben W hlen Sie dann einen Offenen Posten in der Liste aus und klicken im unteren Bereich des Dialogs auf den Link Lastschrift erzeugen bei Forderungen respektive berwei sung erstellen bei Verbindlichkeiten 87 Bedienbuch Im anschlie enden Dialog k nnen Sie nun im Feld Eigenes Konto Ihr Konto ausw hlen und im Feld Fremdes Konto das Konto des Gesch fts partners Beachten Sie dass die berweisung bzw die Lastschrift nur im System zwischenge speichert und noch nicht ausgef hrt wurde Zur endg ltigen Ausf hrung der berweisung wech seln Sie ber das Menu Band in den Abschnitt Online Banking und w hlen Sie hier den Punkt berweisungen ausf hren Wenige Handgriffe gen gen um Lastschriften zu erzeugen gt Info R cklagen Besser mit Hilfe erfassen Die R cklagen im Rahmen der Haus verwaltung etwa f r die Instandhal tung sind komplex Erfassen Sie die R cklagen deshalb besser mithilfe des Assistenten Zum Start des R cklagenassistenten we
58. Die Leitungen die aber von den Hauptleitungen abzweigen und danach in den W nden einer Sondereigentumseinheit verlaufen stehen im Sondereigentum Was nicht ausdr cklich als Gemeinschaftseigen tum bestimmt ist kann zum Sondereigentum zahlen muss es aber nicht Sondereigentum ist langst nicht so umfassend wie viele Eigent mer oder Verwalter vielleicht glauben m gen Zum Sondereigentum zahlt beispielsweise nur der Innenputz Tapeten der Innenanstrich Teppichbo den oder andere Fu bodenbel ge die Innent ren nicht tragende Zwischenwande sanitare Einrich tungen wie Badewanne Dusche WC und Wasch becken der Bodenbelag des Balkons sowie der Innenanstrich des Balkons sind Sondereigentum Nicht alles was Sondereigentum sein kann ist es auch Es kommt hier letztlich auf die Teilungserklarung an Zum Sondereigentum geh rt danach nur dasjenige was in der Teilungser klarung unter Bezugnahme auf den Aufteilungsplan ausdr cklich als Son dereigentum bestimmt wurde gt Tipp Andernfalls gilt eine widerlegbare Vermutung f r Du Zur Dur ur ur Bar a Te Tr a SO O SSS SASA rr die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum 8 1 Abs 5 WEG Ausnahmsweise kann Gemeinschaftseigentum dem Sondereigentum zugewiesen werden Das geht aber nur dann wenn die Teile des Geb udes weder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen noch f r dessen Bestand oder Sicherheit erfor derlich sind Auch k nnen Anlagen und Einrich tungen die dem
59. Gemeinschaft F r jeden Eigent mer ist eine gesonderte Einze labrechnung unter Ber cksichtigung der von ihm geleisteten Hausgelder zu erstellen Grunds tzlich werden die Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt Der Verteilungsschl ssel kann jedoch auch durch Beschluss der Eigent mergemein schaft ge ndert werden Hierzu gen gt die einfa che Stimmenmehrheit Neben der Jahresabrechnung hat der Verwalter auch den Wirtschaftsplan f r die Wohnungsei gent mergemeinschaft zu erstellen Anhand des Wirtschaftsplans wird ermittelt in welcher H he der jeweilige Eigent mer Hausgeldzahlungen f r das folgende Kalenderjahr leisten muss Der Wirt schaftsplan muss die voraussichtlichen Einnah men und Ausgaben der Gemeinschaft enthalten sowie die H he des Beitrags zur Instandhaltungs 343 Ratgeber r cklage Ebenso wie bei der Jahresabrechnung sind ein Gesamtwirtschaftsplan zu erstellen sowie Einzelwirtschaftspl ne f r den jeweiligen Eigent mer Sowohl ber die Jahresabrechnung des Vorjahres als auch den Wirtschaftsplan f r das kommende Jahr muss die Wohnungseigent mergemeinschaft abstimmen und diese genehmigen Gerichtliches Verfahren in WEG Sachen F r Streitigkeiten der Wohnungseigentumer gemeinschaft und des Verwalters sowie der Nohnungseigent mer untereinander ist das Amtsgericht zust ndig in dessen Bezirk sich das streitgegenstandliche Grundst ck der Wohnungs eigent mergemeinschaft befindet Die Zust
60. Mahngeb hren Betrag Material Kleinreparaturen Betrag M llabfuhr Personen x Tage Niederschlagswasser Wohnfl che R cklastschriftgeb hren Betrag 54 Schornsteinfeger Sonstige Kosten Stra enreinigung Warmwasserversorgung Sofern nicht in Heizkostenabrechnung Wartung Heizungsanlage Waschraumnutzung Wasserversorgung Winterdienst Schritt fur Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung Heizflache Wohnflache Wohnflache Verbrauch Personen x Tage Heizflache Anzahl der Nutzungen Personen x Tage Wohnflache Umlageschlussel nutzen und andern Falls Sie eines der vom Programm vorgesehenen Umlageverfahren andern mochten wechseln Sie ber den Abschnitt Verwaltung im Me nu Band in das betreffende Geb ude Wechseln Sie Jetzt ber die Navigationsleiste in den Bereich tammdaten Gebaude Gehen Sie in der Eingabemaske zum Bereich Konten und Um lageschl ssel um den Umlageschl ssel einer bestimmten Kostenart zu ndern Mit einem Klick auf die Schaltfl che neben dem Feld Umlagekon ten und Festlegung der Verteilung ffnen Sie die Liste der Umlagekonten Angenommen Sie wol len die Hausmeisterkosten k nftig nicht mehr auf Basis der Wohnfl che sondern nach der Anzahl der Wohnungen verteilen Klicken Sie in diesem Fall in der Liste auf die Zeile 4040 Hausmeister Im unteren Teil des Fensters ffnen sich daraufhin die Kontodetails zu denen auch die Felder Umla gesch
61. Mie ters Der Mieter musste nach Zeitablauf etwas renovieren was gar nicht renovierungsbed rftig war In einer ersten grundlegenden Entscheidung BGH MDR 2004 1290 kippte der BGH die starre Fristenregelung mit der Ma gabe dass eine Renovierung bei Auszug erst dann erforderlich ist wenn die Mietraume derart abgewohnt und ver braucht sind dass sie sich f r eine Neitervermie tung nicht mehr eignen so auch Kammergericht Berlin GE 2004 297 Am 18 03 2015 entschied der Bundesgerichts hof BGH in drei Verfahren dass Klauseln die bei unrenoviert bergebenen Nohnungen eine bertragung der Sch nheitsreparaturen vorse hen ung ltig sind Aktenzeichen VIII ZR 185 14 242 13 und 21 13 274 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Damit hat der BGH seine fruhere Rechtsprechung aufgegeben dass die Schonheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unre noviert uberlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschaftsbedingungen auf den Mieter ubertragen werden konnen Die Richter stellten fest dass eine Formularklau sel die dem Mieter einer unrenoviert bergebe nen Nohnung die Sch nheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt unwirksam ist Eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung samtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und f hrt jedenfalls bei kunden feindlichster Auslegung dazu dass der Mieter die Wohn
62. Mietvertrag kann auch nicht von einem einzelnen Mitglied gek ndigt werden Da man gemeinsam den Vertrag geschlossen hat kann er auch nur von allen gemeinsam gek ndigt werden Will ein Mitglied der Wohngemeinschaft ausziehen und soll eine andere Person deren Anteil an der WG bernehmen stellt dies grund s tzlich eine nderung des Mietvertrages dar die der Zustimmung durch den Vermieter bedarf Die Zustimmung kann allerdings nicht grundlos verweigert werden Die Mieter werden deshalb versuchen im Mietvertrag das Recht auf Aus tausch von WG Mitgliedern zu verankern Allerdings gilt auch im Umkehrschluss dass das Mietverh ltnis auch nur der gesamten WG gek n digt werden kann Bei R ckzahlung der Kaution muss der Vermieter die Anteile so zur ckzahlen wie dies von den WG Mitgliedern gew nscht wird K nnen diese sich nicht einigen zahlen 138 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Sie die Kaution bei der Hinterlegungsstelle des zustandigen Amtsgerichts ein Wird die Wohnung nur an ein Mitglied der WG vermietet und schlie t dieser mit den anderen Untermietvertr ge ab Er ist dann der Haupt mieter und der Vertragspartner des Vermieters Hier gelten die normalen Regelungen f r ein Untermietverhaltnis Der Vorteil f r den Vermie ter besteht darin dass er in allen Fragen nur mit einem Ansprechpartner verhandeln muss Sowohl in finanziellen Belangen w
63. Nein ber 50 m2 Ja Neubau Anforderungen ohne versch rfte Regelungen ab 2016 349 Ratgeber In der EnEV 2009 war noch die Abschaffung von elektrischen Nachtspeicherheizungen bis 2020 vorgesehen Diese Regelung wurde aber bereit im Juli 2013 au er Kraft gesetzt In der EnEV 2014 wurde dieser Passus endg ltig Ersatzlos gestri chen Energieausweis Einen Anspruch auf die Vorlage eines Energie ausweises hatten potenzielle Mieter und K ufer eigentlich schon seit der Einf hrung des Auswei ses Aber der Vermieter oder Verkaufer musste den Ausweis nur auf ausdr ckliches Verlangen vorlegen Mit der EnEV 2014 wird dies dahinge hend ge ndert dass nun der Energieausweis un aufgefordert vorzulegen und im Original oder als Kopie sp testens beim Abschluss der Vertr ge auszuh ndigen ist Au erdem m ssen Vermietungs oder Verkaufs anzeigen folgende Werte des Energieausweises beinhalten Art des Ausweises Bedarfs oder Verbrauch sausweis Der Endenergiebedarfswert beziehungsweise Endenergieverbrauchswert 350 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Die im Ausweis genannten wesentlichen Hei zungsenergietr ger Baujahr des Geb udes laut Energieausweis Die Effizienzenergieklasse soweit vorhanden siehe unten Der Ausweis selbst wird ab 01 Mai 2014 um eine Einteilung in Energieeffizienzklassen hnlich wie bei Elektroger t
64. Ratgeber Die Barrierefreiheit Mieter mit einer Behinderung bzw k rperlichen Einschr nkung sind auf eine barrierefreie Umge bung angewiesen Dies gilt insbesondere f r den Zugang zur und die Nutzung der eigenen Woh nung Der Gesetzgeber hat durch die Einf hrung des 8 554a BGB im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 versucht eine Regelung zu finden die in derartigen Fallen sowohl die Interessen des Mie ters an einer Barrierefreiheit als auch die Interes sen des Vermieters an der Erhaltung der Mietsa che ber cksichtigt Ebenfalls zu ber cksichtigen sind die m glichen Interessen von Mitmietern beispielsweise an einem m glichst hindernisfrei en Zugang zu den eigenen Wohnungen Bei der Abwagung des jeweiligen Einzelfalles ist jedoch immer zu beachten dass 8 554a BGB dem behin derten Mieter grunds tzlich einen Anspruch auf eine barrierefreie Wohnung einr umt Sachlicher und pers nlicher Anwendungsbereich Der Anspruch auf Barrierefreiheit gilt sowohl f r den Mieter als auch in dessen Haushalt lebende Personen also insbesondere auch f r Familienan 132 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 gehorige Lebensgefahrten und Lebenspartner Der Anspruch auf Barrierefreiheit beschrankt sich nicht nur auf die Wohnung selbst Er umfasst auch den Zugang zur Wohnung z B den Einbau eines Treppenlifts fur einen gehbehinderten Mie ter oder barrierefreier Z
65. Schaltfl che neben der Feldbezeichnung Geben Sie an ab wann die Miete gelten soll bezie hungsweise seit wann sie bereits gilt Da sich die Miete im Zeitverlauf ndern kann ist es wichtig 62 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 ein Startdatum zu erfassen Im Zweifel geben Sie hier einfach das Datum der Verwaltungsuber nahme oder den ersten Tag des Abrechnungs zeitraums an Im n chsten Feld wahlen Sie die Zahlungsweise aus In der Regel lautet diese monatlich Falls eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung vorliegt zum Beispiel bei einem Ladenlokal oder sonstigen Gewerbefl chen w hlen Sie die Option Ja Daraufhin blendet WISO Hausverwalter ein zus tzliches Feld ein in dem Sie den f r die Vermietung relevanten Mehrwertsteuersatz aus wahlen k nnen F r die korrekte Abrechnung ist dann bei Einnahmen und Ausgaben die Angaben zur Umsatz beziehungsweise Mehrwertsteuer erforderlich Sie sollten die Option nur aktivieren wenn wirklich eine gewerbliche Vermietung mit Umsatzsteuer Option vorliegt Geben Sie in den n chsten Feldern die Kaltmie te Neben und Heizkostenvorauszahlung sowie gegebenenfalls eine gesonderte Garagen und Stellplatzmiete an Sollten sonstige regelm ige Zahlungen wie z B Wegerecht oder Nutzungsge b hren zur Miete geh ren k nnen Sie diese auch erfassen Die Angaben zu Mietern und Vertr gen k nnen
66. Sie jetzt auf die Schaltflache neben Er mittlung der Brennstoffkosten um unter ande rem die Warmwassertemperatur Ihrer Heizungs anlage zu erfassen bernehmen Sie das gesamte Warmwasservolumen auf Basis aller Zahlerst n de und schon weist WISO Hausverwalter 2016 den Anteil der Warmwasseraufbereitung an den Brennstoffen aus Um die entsprechende Kos tenaufteilung k mmert sich WISO Hausverwalter anschlie end selbststandig Bei einem Mieterwechsel innerhalb eines Ab rechnungszeitraums sind die Kosten grunds tz 48 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 lich nach Gradtagszahlen auf den Vor und den Nachmieter zu verteilen sofern keine Zahlerstan de zum Stichtag des Mieterwechsels vorliegen Es besteht jedoch auch die Moglichkeit in dem Mietvertrag zu vereinbaren dass die Kosten zeitanteilig aufzuteilen sind Falls Sie die zeitan teilige Aufteilung w nschen wechseln Sie zu den Gebaude 5tammdaten in den Bereich Angaben zur Heizanlage und w hlen Sie unter Vertei lung bei Mieterwechsel die Option Zeitanteilig anstatt nach Gradtagszahlen 1 Im Abschnitt Angaben zu den Brennstoffen ist das Brennstoffkonto f r die sp tere Heizkos tenabrechnung anzugeben Vorhandene Konten lassen sich einfach per Auswahlmen zuwei sen Nenn Sie ein neues Konto anlegen oder ein bestehendes ndern wollen klicken Sie auf das Symbol Br
67. Vorkaufsrecht wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familien angeh rigen oder an einen Angeh rigen seines Haushalts verkauft 8 577 Abs 1 BGB Der Per sonenkreis entspricht dabei dem des 8 573 Abs 2 Nr 2 BGB Familienangeh rigen oder Angeh rige seines Haushalts Das Vorkaufsrecht gilt nur f r den ersten Ver kaufsfall nach der Umwandlung Ist die Eigen tumswohnung bereits einmal verkauft worden und das Vorkaufsrecht wurde durch den Mieter nicht ausge bt hat er keinen Anspruch mehr wenn die Eigentumswohnung nun wieder durch den neuen Eigent mer verkauft wird Nach dem ersten Verkauf ist die Eigentumswohnung freies Verm gen des jetzt verkaufenden Eigent mers Das Vorkaufsrecht ist selbst dann ausgeschlos sen wenn der erste Verkauf der Wohnung nicht isoliert sondern en bloc zusammen mit weiteren Eigentumswohnungen erfolgt ist Auch wenn der Mieter beim ersten Verkauf kein Vorkaufsrecht 286 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 hatte weil beispielsweise die Wohnung an einen Familien oder Haushaltsangehorigen verkauft wurde besteht beim zweiten Verkauf kein Vor kaufsrecht mehr Das Vorkaufsrecht kann mietvertraglich nicht von vornherein ausgeschlossen werden Auch durfen die Modalitaten zur Geltendmachung des Vor kaufsrechts nicht zum Nachteil des Mieters abge andert werden Beispielsweise darf keine kurzere Frist oder die notariel
68. auch der Mieter hat durch Vereinbarung ei ner Staffelmiete Sicherheit weil er weils wie sich Tr rer rer reset die Miete zuk nftig entwickeln wird und nicht von Mieterh hungen berrascht wird Allerdings sollte der Mieter bei Abschluss einer Staffelmietverein barung auf die H he der Miete achten Diese mag zu Beginn noch g nstig erscheinen Erh ht sich die Miete aber jahrlich um beispielsweise 40 Euro sind das in 3 Jahren bereits 120 Euro monatlich mehr als zu Beginn des Mietverhaltnisses und das jeden Monat Formelle Voraussetzungen f r die Vereinba rung einer Staffelmiete Nach 8 557a BGB muss die jeweilige Mieth he oder die jeweilige Mieterh hung als Geldbetrag ausgewiesen werden Es reicht nicht im Mietvertrag zu vereinbaren Die Nettokaltmiete erh ht sich jedes Jahr um 3 Prozent oder zum 01 07 2012 erh ht sich die Kaltmiete auf 7 30 Euro je qm zum 01 07 2013 auf 7 80 Euro je qm In beiden F llen wird die Miete oder der Erh hungsbetrag nicht als Geldbe trag ausgewiesen Die Miete muss mindestens ein Jahr unver ndert bleiben Beginnt das Mietverh ltnis beispielswei se am 01 07 eines Jahres ist die erste Erh hung Die Mieterh hung fr hestens zum 01 07 des Folgejahres m glich Sieht der Vertrag eine fr here Mieterh hung vor ist die gesamte Vereinbarung unwirksam Aller dings muss f r die Mieterh hung nicht zwingend ein Datum angegeben werden Es reicht aus wenn vereinbart wi
69. auch in der H he der einzelnen Be triebskostenarten im Vertrag offen gelegt werden Andernfalls geht die Rechtsprechung von einer preiswidrigen Absprache aus Der Mieter muss dann zumindest im ersten Jahr des Mietverhalt nisses berhaupt keine Betriebskosten zahlen Bei der Vermietung ffentlich gef rderter Woh nungen ist hier besondere Sorgfalt angebracht Hauptpflichten des Mieters Zahlungs Sorgfalts und Obhutspflicht Die Hauptpflicht des Mieters besteht in der Zah lung der vereinbarten Miete 8 535 Abs 2 BGB Hierzu geh ren auch beispielsweise vereinbarte Betriebskosten und zul ssige Mieterh hungen SS rer rer Tre res Die Mietpreisbremse Neu eingef hrt wurde zum 01 06 2015 die soge nannte Mietpreisbremse Dabei handelt es sich um eine gesetzliche Regelung nach der in be stimmten Regionen die von den Bundesl ndern festgelegt werden bei einer Vermietung die Miete nicht h her als 10 der orts blichen Vergleichs miete sein darf Die Mietpreisbremse greift nicht wenn ein Neu bau oder eine umfassend modernisierte Immobi lie erstmals vermietet wird Als Neubau gilt eine Immobilie oder Wohnung die erstmals nach dem 1 Oktober 2014 genutzt und vermietet wird Eine Modernisierung gilt als umfassend wenn der Umfang der Ma nahmen die Wohnung einer Neu bauwohnung gleichstellt Davon ist auszugehen wenn die Investition etwa ein Drittel des f r eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands
70. auf Plausibili tat der angegebenen Daten hilft Ihnen Fehler zu vermeiden berschriften in Schwarz statt in Grau drucken Werden die Kopfdaten im Ausdruck nicht darge stellt also vom Drucker quasi verschluckt k nnen Sie die Druckfarbe dieser Angaben auf Schwarz umstellen Hausgeldabrechnung WISO Hausverwalter bietet Ihnen die M glichkeit schnell und einfach die Hausgeldabrechnung f r Eigent mer zu erstellen Wechseln Sie hierf r ber die Navigationsleiste zu Punkt Abrechnun gen Hausgeldabrechnung 108 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Im anschlie enden Dialog w hlen Sie zunachst den Abrechnungszeitraum aus in der Regel sollte der Abrechnungszeitraum des jeweiligen Geb udes verwendet werden Anschlie end wahlen Sie die Gebaude und Eigent mer aus f r die eine Hausgeld Abrechnung erstellt werden soll Sie k nnen an dieser Stelle ausnahmsweise vom Abrechnungszeitraum abweichen den Sie in den Gebaude Stammdaten festgelegt haben Sie haben die M glichkeit einen freien Zeitraum verwenden Achtung So n tzlich diese Funktion in Ausnahmef llen sein kann zum Beispiel im Jahr des Kaufs oder Verkaufs einer Immobilie so sehr ist sie ansonsten mit Vorsicht zu genie en Bei nicht sachgerechter Handhabung laufen Sie Gefahr fehlerhafte Abrechnungen zu produzieren Rechnungsangaben In diesem Bereich der mit einem Klick a
71. beispielsweise unangemessen gro ist Wann eine Wohnung aber zu gro ist ist auch bei den Gerichten umstritten So sprachen die Richter des Landgerichts Berlin einem Vermieter das Recht zu f r eine 200 m gro e Wohnung Ei genbedarf geltend zu machen obwohl diese nach der K ndigung nur von drei Personen bewohnt werden sollte Die Richter des LG Berlin sahen die Eigenbedarfs k ndigung als zul ssig an Von einem Missbrauch k nne keine Rede sein da der Vermieter die Woh nung selbst nutzen werde Hierbei ber cksichtig ten die Richter auch den Einwand des Vermieters er ben tige ein Arbeitszimmer f r das in der alten Wohnung zu wenig Platz gewesen sei Urteil des Landgerichts Berlin vom 07 05 2014 Aktenzei chen 18 S 34 13 Die Kundigung des Mietverhaltnisses EineK ndigung ware au erdem unwirksam soweit die Wohnung nur vor bergehend ben tigt wird oder der Eigenbedarf schon bei Abschluss des Mietvertrages vorlag aber verschwiegen wurde In diesem Zusammenhang ist ein Urteil des Bundesgerichtshofs bemerkenswert Urteil vom 04 02 2015 Aktenzeichen VIII ZR 154 14 Eine Wohnung war im April 2011 vermietet worden Der Vermieter machte dann Eigenbedarf ab Juni geltend da seine Tochter nach einem l nge ren Auslandsaufenthalt die Wohnung ben tige Der Mieter hielt die Eigenbedarfsk ndigung f r rechtsmissbr uchlich da der Vermieter den Ei genbedarf schon bei Abschluss des Mietvertrages hatte voraussehen
72. benenfalls f r weitere Geb ude 83 Auswahl der offenen Posten Bitte w hlen Sie die zu buchenden offenen Posten aus i j p A 10 06 2014 2 594 20 Erna u Friedhelm Zapfhahn Zapfhahn Erna u Friedhelm Miete NK if 10 06 2014 535 00 Erna u Friedhelm Zapfhahn Zapfhahn Erna u Friedhelm Miete NK i Y 10 06 2014 775 00 Martha Schmidt Schmidt Martha Miete NK HK Garage Jun 20 P2 21 05 2015 2 659 65E Erna u Friedhelm Zapfhahn Zapfhahn Erna u Friedhelm Miete NK Y 21 05 2015 582 00 Erna u Friedhelm Zapfhahn Zapfhahn Erna u Friedhelm Miete NK P2 21 05 2015 728 00 Martha Schmidt Schmidt Martha Miete NK HK Mai 2015 2 OG nene ano T were 84 Die Alternative per Hand Automatische Vorlagen buchen ALLE 10 WERE Eigene Vorlagen Nr ker ine uni 915 00 r R 4011 Grundsteuer Gewerbe 4020 Stra enreinigung 4030 M llabfuhr 4031 M llabfuhr Gewerbe m Aa 822 58 mag rei Hauskonto MFH MZ Rw 5 Nr 3 pure und Nebenkosten Von der Vogelweide 740 00 2100 Mieteinnahrmen Wohnungen 8110 Nebenk VZ f r Wohnungen 8120 Heizk VZ f r Wohnungen 8300 Mieteinnal sl B miste und Nebenkosten Zapfhahn BW 530 00 8100 j Misteinalimen Wohnungen 8110 Nebenk VZ f r Wohnungen 8120 Heizk VZ f r Wohnungen Hauskonto MFH Mr bA ga und Nebenkosten Zapfhahn SW 2 594 20 1776 paaa 19 Yo 8206 Mieteinnahmen Gewerbe 19 8216 Nebenk
73. bleiben wollen Im Mietrecht gibt es keine speziellen gesetzlichen Regelungen zur Der Vermieter Ratgeber Vermietung an Wohngemeinschaften Allerdings gibt es bereits eine ganze Reihe von Urteilen die sich mit der Problematik einer Wohngemein schaft befasst Meist gibt es mit WGs kaum mehr Probleme als mit anderen Mietverh ltnissen und auch die prim ren Probleme sind die gleichen Sch den an der Mietsache und ihre Beseitigung sowie Schwierigkeiten bei der Miet und Neben kosten Zahlung Da das Mietrecht keine gesonderten Regelungen fur Wohngemeinschaften vorsieht gelten hier die bestehenden Vorschriften fur normale Mietver haltnisse Es ergeben sich daraus drei Varianten Alle Mitglieder der Wohngemeinschaft werden gemeinsame Mieter der gesamten Wohnung Ein Mitglied der WG fungiert als Hauptmieter der an die anderen Mitglieder untervermietet Die Wohnung wird aufgeteilt und die Zimmer werden einzeln an je ein WG Mitglied vermietet Als Vermieter sollten Sie die erste Variante bevorzugen Das setzt voraus dass alle einzie henden Personen im Mietvertrag genannt werden und alle Personen unterschreiben Der Vorteil f r Sie Die Mieter haften gemeinsam f r die Miete 137 Ratgeber Sollte ein Mieter die Miete nicht zahlen wollen oder k nnen haften die anderen f r seinen Anteil Selbst wenn ein Mieter auszieht bleiben er oder eben die anderen Miieter in der Pflicht die Miete weiterhin zu zahlen Der
74. brauch kann ein Mietverh ltnis nur dann gek n digt werden wenn dieser Gebrauch die Interessen des Vermieters in erheblichem Ma verletzt Beispielsweise kann sich eine Vertragspflicht verletzung aus der Vernachl ssigung der Sorg faltspflicht ergeben Dies gilt insbesondere wenn der Mieter es schuldhaft unterl sst drohende Substanzschaden an der Wohnung rechtzeitig Der Vermieter Ratgeber abzuwenden LG Munster WuM 1991 33 Ferner ist ein vertragswidriger Gebrauch anzunehmen wenn der Mieter die Nohnung selbst nicht mehr nutzt und diese ohne Genehmigung des Vermie ters beispielsweise einem Verwandten berlasst LG Frankfurt NIW RR 19993 143 Auch das Anzapfen von Strom stellt einen ver tragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar die den Vermieter ohne vorherige Abmahnung zur fristlosen K ndigung berechtigt Des Weiteren liegt in einer berbelegung eine Vertragsverlet zung Von einer Uberbelegung ist auszugehen wenn den in der Wohnung lebenden Personen weniger als 6 qm Kind bzw 10 qm Erwachse ner zur Verf gung stehen Das Auf bzw Abstel len von Gegenst nden im Hausflur kann ebenfalls einen vertragswidrigen Gebrauch darstellen Dies gilt jedoch in der Regel nicht wenn der Vermieter dies jahrelang geduldet hat Wird ein Wohnraummietvertrag geschlossen darf die Wohnung auch nur zu Wohnzwecken genutzt werden Das schlie t zunachst eine gewerbliche Nutzung der Wohnung oder Teile davon aus Auch wenn im M
75. chlie en zum Abrechnungsdialog zur ck Dort sorgen Sie dann mit einem Klick auf den Link Nebenkostenabrechnunglen als PDF Dateien in der Dokumentenverwaltung ablegen im Ab schnitt Dokumentenverwaltung daf r dass die Dokumente im PDF Format auf der Festplatte gesichert werden Sie finden die Dateien anschlie Bend in der Dokumentenverwaltung die Sie uber den Abschnitt Start des Menu Bands erreichen Klicken Sie hier auf das Symbol Dokumente Alternativ k nnen Sie ber das Standardverzeich nis auf die Dokumente zugreifen das Sie in der Dokumentenverwaltung festgelegt haben Eine erneute Anzeige der Abrechnungen am Bildschirm findet dabei nicht statt Lediglich eine Hinweisbox 104 0101111111111 er 1er 71 Tr Tr Tr Te Ten informiert Sie sobald der Speichervorgang abge schlossen ist gt Info Standardvorlagen ndern Nenn Sie f r die Ausgabe Ihrer Nebenkostenabrechnungen Word gew hlt haben blendet das Pro gramm die Schaltfl che Bearbeiten ein Ein Mausklick darauf startet einen bergabedialog mit dem Sie Form und Inhalt des Schreiben gezielt beeinflussen indem Sie beispielswei se verschiedene Textbausteine und vorbelegte Felder nutzen NS SSS SS SASA ASA SA gt Wichtig Eingriffe in Druckvorlagen haben nicht nur rein optische Wirkung sondern k nnen auch zu gravierenden Abrech nungsfehlern f hren Seien Sie also vorsichtig wenn Sie nderungen an den voreinge
76. da die K ndigung ohne Einhaltung einer K ndigungsfrist gilt Das ist der Fall wenn der jeweilige Vertragspart ner den Mietvertrag schwerwiegend verletzt hat Die Vertragsverletzung muss so grob sein dass Die K ndigung des Mietverh ltnisses dem anderen die Fortsetzung des Mietverhaltnis ses nicht mehr zuzumuten ist Der Vermieter wird der Mie terin gegen ber handgreiflich oder der Mieter beleidigt den Vermieter schwer gt Beispiel Sowohl Mieter als auch Vermieter k nnen den Mietvertrag au erordentlich und fristlos k ndi gen wenn ihnen eine Fortsetzung des Mietver trages nicht zugemutet werden kann 8 543 BGB Der Mieter kann z B fristlos k ndigen wenn der Vermieter ihm die Mietsache vorenthalt Hat der Mieter eine Nohnung angemietet ist er zur fristlosen K ndigung des Mietverh ltnisses noch vor seinem Einzug berechtigt wenn der Vermieter ihm die Wohnung nicht rechtzeitig also zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt zur Verf gung stellt Gleiches gilt aber auch wenn der Vermieter dem Mieter w hrend des Mietverhalt nisses den Gebrauch an der Wohnung entzieht Vor einer fristlosen K ndigung des Mietverh lt nisses empfiehlt es sich jedoch dem Vermieter eine Frist zur Abhilfe zu setzen 247 Ratgeber Sowohl Mieter als auch Vermieter m ssen eine fristlose K ndigung aus wichtigem Grund begr n den Gr nde die vor Ausspruch der K ndigung bereits vorlagen k nnen daher nicht nachge
77. dass die Aufrechnung nur mit unbestrittenen oder rechtskr ftigen Forderungen m glich ist Wurde eine solche Vereinbarung getroffen so ber hrt sie nicht die vorgenannten Anspr che Dehnt eine Klausel jedoch das Aufrechnungsverbot auch auf unbestrittene oder rechtskr ftig festgestellte Forderungen aus ist sie unwirksam H ufig anzutreffen ist auch die Regelung dass der Mieter seine Absicht zur Aufrechnung oder Aus bung seines Zur ckbehaltungsrechts dem Vermieter mindestens einen Monat vor der F l ligkeit der Miete anzeigen muss Diese Regelung ist wirksam auch wenn sie die vorgenannten Anspr che erfasst 183 Ratgeber 184 Ifd ffentliche Lasten Wasserversor gung Grundsteuer einmalige Erschlie ungskosten ff rechtl Kehrgeb hren f r Schornsteinfeger Frischwasserversorgung Grundgeb hr Z hlermiete Eichkosten Kalt und Warmwasserzahler Verwendung von Zwischenzahlern Kosten der Dichtigkeitspr fung nein ja aber ja nein auch mit berlanger R ckwirkung vgl 4 Abs 8 Satz 2 NMV n F Teil der Gesamtkosten Baugrund st ck 8 5 Abs 2 Il BV bei Nr 12 nach Tarifsatzen und Verbrauchs mengen Vorauszahlungen k nnen nicht als Kosten ber cksichtigt werden Abflussprinzip vgl BGH 01 02 2012 VIII ZR 156 11 sog Leistungsprinzip Wortlaut Nr 2 Wortlaut Nr 2 Wortlaut Nr 2 vgl Nr 4 d allerdings nur alle 12 Jahre ansetzbar AG K ln ZMR 201
78. der Mieter nicht reagiert kommt es auf die weitere Verj hrung allerdings sowieso nicht mehr an weil er mit dem Vollstreckungsbescheid einen Titel in der Hand h lt aus dem er 30 Jahre lang vollstre Die Abwicklung des Mietverh ltnisses cken kann Eine Hemmung der Verjahrung kann durch die folgenden Ereignisse eintreten Zustellung von Mahnbescheiden ein bei einer G testelle gestellter G teantrag ernsthafte Verhandlungen bez glich des Anspruchs Antrag auf Prozesskostenhilfe Leistungs oder Feststellungsklage ein Insolvenzverfahren einstweiliger Rechtsschutz Durchf hrung eines selbstst ndigen Beweisver fahrens vereinbartes Leistungsverweigerungsrecht 283 Ratgeber 0 2 _ e nn 0 11 tete rer 11er ner Tr Tr Tr Tr Tr Te 284 Tr rer rer Tr rer rer rer Tree Vorkaufsrecht des Mieters Wenn der Vermieter seine Wohnung verkauft muss er diese dem Mieter zuerst anbieten Dies gilt unabh ngig davon ob dies vertraglich zwi schen Mieter und Vermieter vereinbart ist daes ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters gibt 8 577 BGB Dieses Vorkaufsrecht entsteht immer dann wenn ein Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt wird Wichtig ist die Einhaltung der richtigen Reihenfol ge Die Wohnung muss erst vermietet und ber lassen werden bevor sie umgewandelt wird Wird die Wohnung an den Mieter vermietet sodann umgewandelt und erfolgt erst nach der Umwand
79. der Vermieter nichts wei Fr her scheiterten Raumungen oft daran dass in der Wohnung ohne Kenntnis des Vermieters Personen wohnten gegen die dann kein Vollstreckungstitel vorliegt Gegen solche Personen k nnen Vermieter nun durch einst weilige Verf gung kurzfristig einen erg nzenden Raumungstitel erwirken In der Vergangenheit konnte es bei geschicktem Taktieren des zahlungssaumigen Mieters teilwei se mehrere Jahre dauern bis der Vermieter in den Besitz eines rechtskr ftigen Raumungstitels ge 309 Ratgeber langte Die damit f r die Vermieter verbundenen finanziellen Verluste waren betr chtlich Das MietR ndG versucht mit der Schaffung des 8 302a ZPO diesem Missstand mit der Hinterle gungsanordnung zu begegnen Das Amtsgericht kann bei einer wegen Mietschulden anh ngigen Raumungsklage auf Antrag des Vermieters an ordnen dass f r die wahrend des Prozesses fallig werdenden Mieten eine Hinterlegung zu erfolgen hat Erfolgt eine Hinterlegung entsprechend der Anordnung nicht binnen zwei Wochen kann auf Antrag des Kl gers eine einstweilige Verf gung auf R umung der Wohnung gem 8 904 a ZPO ergehen und die Raumungsvollstreckung einge leitet werden Die R umung von Wohnraum auf der Grundlage einer einstweiligen Verf gung ist gem 8 940a ZPO E in den folgenden Fallen m glich bei verbotener Eigenmacht bei konkreter Gefahr f r Leib und Leben bei Nichtbefolgung einer Hinterlegungsanord nung g
80. der Vorschriften der HeizkV zu verlan gen Das Recht des Mieters auf Abrechnung des Heiz und Warmwasserkostenverbrauchs gem den Vorschriften der Heizkostenverordnung ergibt sich aus 8 4 Abs 4 der HeizkV Gem 8 3 HeizkV sind die Vorschriften die ser Verordnung auch auf Wohnungseigentum anzuwenden Dies gilt selbst dann wenn eine Wohnungseigent mergemeinschaft in einer Teilungserkl rung oder einer Vereinbarung eine abweichende Regelung bez glich der Verteilung der Heizkosten getroffen haben sollte Zwar kann eine Wohnungseigent mergemein schaft dies grunds tzlich tun solange kein Eigent mer gegen eine solche Vereinbarung vorgeht Problematisch wird es jedoch wenn ein neuer Eigent mer in die Wohnungseigent mer gemeinschaft eintritt und die Anwendung der HeizkV verlangt In diesem Fall sind samtliche abweichenden Regelungen hinfallig und f r alle Wohnungseigentumer gelten ausschlie lich die Vorschriften der HeizkV Heizkosten Dar ber hinaus sollten Wohnungseigent mer darauf achten dass sie im Fall einer Vermietung der Wohnung gegen ber dem Mieter in jedem Fall an die Vorschriften der HeizkV gebunden sind Dies kann dazu f hren dass der Vermieter einer Eigentumswohnung m glicherweise Abz ge hin nehmen muss die der Mieter vornehmen kann wenn die Abrechnung nicht nach den Vorgaben der HeizkV erfolgt Verbrauchserfassung Die HeizkV schreibt in 8 4 vor dass der Gebaude eigent mer den anteiligen
81. des Mietverhaltnisses nicht zugemutet werden kann Beispiele f r zul ssige K ndigung Beleidigung oder Misshandlung des Vermieters 254 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Fortwahrende Bel stigung der Hausbewohner Nachhaltige Verst e gegen die Hausordnung K ndigungsfristen Die K ndigungsfristen sind Mieter und Vermieter nicht mehr gleich Der Mieter kann das Mietver haltnis einheitlich unabh ngig von der Mietdau er mit einer Frist von drei Monaten bis zum 3 Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des bern chsten Monats k ndigen 8 573 c Abs 1 S 1 BGB Will der Mieter beispielsweise bis Ende Juni ausziehen muss die K ndigung dem Vermie ter spatestens bis zum 3 Werktag im April zuge gangen sein Anders als bei der Frage der Recht zeitigkeit einer Mietzahlung wird der Samstag als Werktag hier mitgez hlt BGH 27 04 2005 VIII ZR 206 04 NJW 2005 2154 Die K ndigungsfristen f r den Vermieter wei chen von denen f r den Mieter ab 8 573 c Abs 1 S 2 BGB Die Frist betr gt zun chst ebenfalls 3 Monate Sie verl ngert sich nach 5 Jahren auf 6 Monate nach 8 Jahren auf 9 Monate Dabei kommt es auf die Dauer des Mietverh ltnisses zum Zeitpunkt des Zugangs der Kundigungserkla rung an Tr rer rer reset Bei Wohnraum der nur zum vor bergehenden Gebrauch vermietet wird kann eine k rzere K ndigungsfrist ver
82. des Z hlers die Sie ausgew hlt haben Zuordnung zu Hier erfahren Sie mehr Bei der Abrechnung wird zwischen verschiedenen Arten von Zahlern unterschieden normale Z hler f r eine Wohnung Einheit sind der Standardfall also zum Beispiel die Wasseruhren die in den einzelnen Wohnungen eingebaut sind Normale Z hler k nnen m ssen Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung aber nicht auch mit einem Hauptz hler ver bunden sein In diesem Fall wird bei etwaigen Abweichungen der Gesamtsumme aller Z hler im Verhaltnis zum Wert des Hauptzahlers die Differenz im Ma stab der Z hlerwerte auf die Nutzer umgelegt Hauptz hler werden ben tigt wenn der Versor ger ber einen Z hler abrechnet der nicht direkt einer Wohnung Einheit zuzuordnen ist z B die Hauptwasseruhr Diesem werden dann die Z hler der Einheiten zugeordnet Zwischenz hler werden f r den Fall ben tigt wenn von einem normalen Z hler der einer Wohnung zugeordnet ist ein Z hler abgeht der einer anderen Einheit zugeordnet ist Z hler f r Solarthermie und W rmemengen z hler Heizungsanlage dienen der Erfassung der genutzten Warme f r die Heizanlage insbe sondere bei kombinierten Anlagen W rmemengenz hler Wohnungen Ein heiten dienen der Erfassung des Verbrauchs an Heizenergie in der jeweiligen Einheit und k nnen einem Warmemengenzahler der Hei zungsanlage f r die Verteilung vo
83. die Eingabemaske f r Geb ude 43 Bedienbuch Mehrere Geb ude anlegen Vermieten oder verwalten Sie mehrere Geb ude bei denen die gleichen Um lageschlussel und Umlagekonten ver wendet werden sollten Sie zun chst ein Geb ude anlegen Passen Sie dann die Umlageschl ssel und konten an Bei den folgenden Geb uden k nnen Sie die Vorgaben dann einfach ber nehmen Tragen Sie anschlie end die Grunddaten zur Immobilie ein Vergeben Sie eine aussagekr ftige Bezeichnung f r das Geb ude z B 2 Familien haus Berlin Stettiner Str 17 WISO Hausverwal ter schl gt automatisch eine Kurzbezeichnung vor Diese k nnen Sie durch eine eigene Bezeich nung ersetzen Vergeben Sie Kurzbezeichnungen mit der Sie Geb ude eindeutig identifizieren Den ken Sie daran dass Sie bei WISO Hausverwalter berwiegend mit Kurzbezeichnungen arbeiten Optional k nnen Sie eine Gebaudenummer ver geben und Gebaudefotos hinterlegen Verwalten Sie mehrere Geb ude erleichtert dies die Orien tierung Klicken Sie hierzu einfach auf den Link 44 0101111111111 1er Tr Tr Tr Tr Tr Teen soymbol ndern im Feld Symbol W hlen Sie dann im Unterdialog die Schaltfl che Bild ffnen Symbol ndern Eigenes Bild Bild ffnen Standardsymbol verwenden Zu jedem Geb uden k nnen Bilder hinterlegt werden W hlen Sie anschlie end aus dem Aufklappmen Art der Verw
84. die bislang nicht geregelte Problembereiche kl ren sollen Schwerpunkt der Novelle ist die energetische Sanierung die aufgrund steigender Energiekos ten und knapper Ressourcen zum Regierungzziel erkl rt worden ist Energetischer Teil des Mietrechts anderungsgesetzes Energetische Modernisierung Die Vorschriften ber die Duldung von Erhal tungs und Modernisierungsma snahmen wur den reformiert 8 555b Abs 1 Nr 1 BGB enth lt erstmals eine Legaldefinition der energetischen Modernisierung Der Tatbestand erfasst aus dr cklich sowohl die Einsparung von Primar als auch von End Energie und dar ber hinaus alle Ma nahmen die dem Klimaschutz auf sonstige Weise dienen Insoweit wird ein neuer Tatbe Das Mietrechtsanderungsgesetz stand geschaffen der sonstige Ma nahmen zum Zwecke der Einsparung nicht erneuerbarer Prima renergie ohne unmittelbaren Bezug zur Mietsache oder zum Klimaschutz erfasst Klimasch tzende Ma nahmen wie beispiels weise die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach deren Strom der Vermieter in das ffentliche Stromnetz einspeist muss der Mieter lediglich dulden sie berechtigen aber konsequen terweise nicht zur Mieterhohung Mit dem Mieter Einwand einer wirtschaftlichen H rte wegen einer zu erwartenden Mieterh hung kann die Duldung von Modernisierungstatbe standen nicht mehr verweigert werden Die Frage der wirtschaftlichen H rte wird in das sp tere Mieterh hungsv
85. ein Mietvertrag Dennoch sind hier eine Reihe von Besonderheiten zu beachten Grundsatzlich muss ein Mietvertrag nicht schrift lich abgeschlossen werden Es gilt auch hier das Prinzip der Formfreiheit Ein m ndlich geschlos sener Mietvertrag ware also auch g ltig ist aber nicht zu empfehlen da bei Streitigkeiten verl ss liche Unterlagen fehlen auf die sich beide Seiten berufen k nnen Ein Mietvertrag kann auch indirekt beispiels weise ber einen Briefwechsel oder gar per E Mail geschlossen werden Allerdings ist bei einem indirekten Abschluss immer darauf zu achten dass die Annahme eines Vertragsangebo tes relativ kurzfristig erfolgen muss In der Regel muss dies binnen f nf Tagen geschehen 119 Ratgeber 0 1 1 1er rer rer 11er 1er 1er ner Tr Tr Tr Te Eine ausdr ckliche Vollmacht f r Eheleute und gt Wichtig Ein Mietvertrag ber Wohn f r eingetragene Lebenspartnerschaften ist bei raum kann zwar sowohl folgender Konstellation ausnahmsweise nicht schriftlich als auch m nd erforderlich Ein Ehe oder Lebenspartner f hrt lich geschlossen werden die Vertragsverhandlungen bis zur Unterschrifts Aber Wird der Mietvertrag reife und unterzeichnet auch den Vertrag alleine f r l ngere Zeit als ein Jahr Er l sst aber seine Ehefrau bzw den bzw die nicht in schriftlicher Form Lebenspartnerlin im Kopf des Mietvertrages als geschlossen so gilt er f r gleichberechtigten Vertragspartner eintrage
86. ein berechtigtes Interesse k ndigen Der Mieter kann hingegen jederzeit mit der gesetzlichen K ndigungsfrist das Mietverh lt nis beenden es sei denn die Parteien haben einen Zeitmietvertrag vereinbart Es gibt allerdings Mietverh ltnisse f r die die umfassenden Mieterschutzvorschriften nur ein geschrankt anwendbar sind Umfang des Mieterschutzes Unge sch tzte Mietverh ltnisse F r einige Mietverh ltnisse gelten die Vorschrif ten ber die Mieterh hung und ber den Mieter schutz bei Beendigung des Mietverhaltnisses so wie bei der Begr ndung von Nohnungseigentum nicht Die ungesch tzten Mietverh ltnisse sind in 8 549 Abs 2 und Abs 3 BGB aufgelistet Nur eingeschr nkt gesch tzt sind Mietverhaltnisse Der Mieterschutz bei Wohnraummiete uber Wohnraum zum vor bergehenden Gebrauch uber m blierten Wohnraum in der Wohnung des Vermieters uber Wohnraum den ein ffentlichrechtlicher oder privater Trager der Wohlfahrtspflege an gemietet hat und an Personen mit dringendem Wohnbedarf weitervermietet Uber Wohnraum in Studenten und Jugend wohnheimen Auf die vorgenannten Mietverh ltnisse sind fol gende Vorschriften nicht anwendbar die Vorschriften ber die Mieterh hung 88 557 561 BGB die Vorschriften uber den K ndigungsschutz 5 573 BGB 8 573a BGB und 573d BGB die Vorschriften uber den K ndigungswider spruch des Mieters nach der Sozialklausel 88574 574c BGB diese V
87. eine Betriebskostenabrechnung im mietrechtlichen Sinne Trotzdem wird er nat r lich genau Buch ber die kalkulierten und die tatsachlichen Betriebskosten f hren m ssen um rechtzeitig auf eine Unterdeckung durch die Pauschale bei stark gestiegenen Kosten reagieren zu k nnen Der Vorteil f r den Mieter besteht darin dass er bei seiner Mietkalkulation bis auf weiteres von ei nem gleichbleibenden monatlichen Betrag f r die Betriebskosten ausgehen kann Er muss sich nicht mit einer Betriebskostenabrechnung auseinan 164 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 dersetzen und ganz wichtig fur viele Mieter er muss mit keiner Nachzahlung rechnen Nicht zuletzt durch die kaum noch kalkulierbaren Preissteigerungen bei den Betriebs beziehungs weise Nebenkosten nehmen immer mehr Vermie ter von einer pauschalierten Betriebskostenab rechnung Abstand Anpassung der Betriebskostenpauschale Bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale sollte bereits im Mietvertrag festgelegt werden dass die Betriebskostenpauschale bei nachgewie senen Kostensteigerungen erh ht werden kann Andernfalls bleibt der Vermieter an die einmal vereinbarte H he der Pauschale gebunden Eine Erh hung der Betriebskostenpauschale ist nur bei einer entsprechenden mietvertraglichen Vereinbarung zul ssig 8 560 Abs S 1 BGB Eine wirksame Klausel kann beispielsweise wie folgt laut
88. einem geringen Wohnungsangebot sogar nur um 15 innerhalb 224 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 von 3 Jahren steigen Welche Gebiete hierzu zah len bestimmen die Bundeslander Ortsubliche Vergleichsmiete Grundlage fur die Ermittlung der Vergleichs miete sollen moglichst alle verfugbaren Daten sein Besonders hohe und niedrige Mieten sind von vorneherein nicht zu berucksichtigen Die Bundesrichter finden es dabei in Ordnung wenn solche Mieten au en vor gelassen werden die 20 und mehr Prozent vom Mittelwert abweichen Es m ssen aber Neu und Bestandsmieten im ange messenen Verh ltnis vertreten sein Bei der Ermittlung der orts blichen Vergleichs miete ist preisgebundener Nohnraum nicht zu ber cksichtigen da sich hier die Miete aufgrund anderer Faktoren ermittelt Kappungsgrenze Die Miete darf innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um nicht mehr als 20 steigen Unber ck sichtigt bleiben die innerhalb der Drei Jahresfrist eingetretenen Mieterh hungen die aufgrund GOB rer BEBE BEBE G GG durchgefuhrter Modernisierungsma nahmen oder erhohter Betriebskosten berechtigterweise vorgenommen wurden F r Immobilien die in einem Gebiet liegen f r das die zust ndigen Beh rden eine Gef hrdung der ausreichenden Versorgung der Bev lkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen festgestellt haben wird die Kappungsgrenze
89. einzelne Betriebskosten um mehr als 10 Prozent erh ht m ssen Sie den Preisanstieg in Ihrem eigenen Inter esse erkl ren Sonst muss der Mieter eine eventuelle Nachzahlung nicht leisten Vor allem bei den Kosten der Gartenpflege der Reinigung der Schadlingsbekampfung und des Hauswarts wird von Mietern immer wieder eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots behaup tet Meistens zu Unrecht Der Vermieter muss zwar grunds tzlich Preisvergleiche anstellen doch ist er nicht verpflichtet das kosteng nstigs te Angebot zu nehmen Sprechen f r einen teure ren Anbieter gute Gr nde darf der Vermieter auch diesen w hlen Gute Gr nde k nnen dabei sein positive Referenzen zur Zuverl ssigkeit des Anbieters positive Referenzen zur Qualit t der Leistungen die Vereinbarung von Kostenpauschalen wenn abzusehen ist dass der Bedarf steigen wird Flexibilit t bei der Leistungserbringung 175 Ratgeber g nstige Zahlungsbedingungen oder Preisnach lasse bzw ein g nstiges Rabattsystem Wichtig ist nur dass der Vermieter seine Ent scheidung f r oder wider einen bestimmten Anbieter begr nden kann und dies bei einer Kostensteigerung von mehr als 10 Prozent auch tut Ausschlussfrist f r Betriebskosten nachforderungen Der Vermieter muss ber die Betriebskosten innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende der Abrechnungsperiode abrechnen 8 556 Abs 3 S 2 BGB Vers umt der Vermieter diese Frist
90. f r Etagenheizungen nach Nr 4d8 2 BetrKV umzulegen 189 Ratgeber 0 8011 Tr Tr Tr Tr Tr Te T Tr TTTT jl Versicherung Feuer Sturm Glas ja a A LG Hamburg WuM 1989 640 bruch Leitungswasserrisiko 641 Fischer Dieskau Wohnungs baurecht 8 27 Il BV Anm 11 Eisen schmid Wall 3 Aufl Betriebskos ten Kommentar Rnr 3554 Haftpflicht ja Betriebshaftpflicht f r Fahr ja LG Berlin ZK 64 WuM 1986 187 f stuhl ltank AG Wedding GE 1985 1035 ltank versicherung nicht mehr bei Heiz kosten ansetzbar Neufassung Il BV 14 Hauswart Gehalt Sozialbeitr ge Miet ja aber berh hte Verg tung w rde dem wert der Dienstwohnung Gebot ordnungsgem er Gesch fts betriebliche Altersvorsorge f hrung widersprechen vgl LG Lohnfortzahlung gema Berlin WuM 1972 81 ZMR 1972 Arbeitsvertrag Urlaubsvertre 322 T tigkeiten f r Verwaltung und tung Vertretung im Krank Instandsetzung aussondern keine heitsfall Unfallversicherung Aufteilung der Hauswartkosten auf die brigen Betriebskosten m glich vgl Wortlaut Nr 14 Lebensversicherung nein Direktversicherung 15a Antenne Betriebsstrom ja Wortlaut Nr 15a gesonderte Erfas sung durch Zwischenz hler oder durch Sch tzung von Anschlusswert und Betriebsdauer vgl Beuermann Miete und Mieterh hung 3 Aufl 84 Rnr 27 Inspektion Justierung ja 190 15b 16 Breitbandkabel Parallelbetrieb Gemein schaftsan tenne und
91. fung einer Duldungspflicht steht dem Mieter im brigen ein Sonderk ndi gungsrecht zu Die K ndigung ist bis zum Ablauf des Monats der auf den Zugang der Mitteilung des Vermieters folgt f r den Ablauf des n chsten Monats zul ssig Hierauf sollte der Vermieter in der Mitteilung auch hinweisen Hat der Vermieter die Modernisierungsma nahmen etwa am 5 Mai angek ndigt ist die K ndigung des Mietverhalt nisses bis Ende Juni zum Ende des Monats Juli m glich Gebrauchs berlassung an Dritte Der Mieter ist grunds tzlich berechtigt die Wohnung an Dritte zu berlassen wenn er ein berechtigtes Interesse hieran hat Dies kann beispielsweise die Aufnahme eines Verwandten in 136 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 die Wohnung sein die teilweise Untervermietung der R ume weil der Mieter sich die Miete nicht mehr leisten kann die Aufnahme eines Lebensge fahrten oder die Begr ndung einer eingetragenen Lebenspartnerschaft Das Interesse muss nach Vertragsschluss entstanden sein Hierbei kommt es nicht auf den Zeitpunkt der berlassung der Mietwohnung sondern auf den Vertragsschluss an Die Aufnahme von engen Familienangeh rigen Ehepartnern Eltern und Kindern gilt nicht als Untermiete Sie muss dem Vermieter gegen ber zwar angezeigt werden bedarf jedoch nicht seiner Erlaubnis Dies gilt aber nicht f r entfernte Verwandte Etwas anderes gilt
92. gemeinschaftlichen Gebrauch dienen nicht Gegenstand des Sondereigentums sein Das gilt selbst dann wenn sie sich im Son dereigentum befinden Hier einige Beispiele Aufzug Balkon Gemeinschaftseigentum weil er dem gemeinschaftlichen Ge brauch dient Gemeinschaftseigentum kon struktive Teile Bodenplatte Balkondecke Isolierung St tzen Au enanstrich Balkonbr stung Au enwande Seitenw nde Balkonfenster und T ren Sondereigentum soweit nach Teilungserkl rung zugewiesen Dach Estrich Fenster Garage Heizung Leitungen Die Verwaltung von Wohnungseigentum Bodenbelag z B Fliesen Holz bohlen etc der Untergrund des Bodenbelags Putz oder Anstrich auf der Balkoninnenseite Gemeinschaftseigentum Gemeinschaftseigentum Gemeinschaftseigentum egal ob innen oder au en es sei denn es sind Doppelfenster vorhanden kann dem Sondereigentum zugeordnet werden hiervon sind jedoch nicht die gemeinschaftli chen Bestandteile umfasst Gemeinschaftseigentum bei Zentralheizungsanlage Heizk r per und Ventile k nnen wieder um Sondereigentum sein in der Regel Gemeinschaftseigen tum bei gemeinsam genutzten Ver und Entsorgungsleitungen f r Wasser Abwasser und Gas insbesondere die Hauptleitun gen Einzelleitungen zur Versor 317 Ratgeber _ 0 1011 Tr Tr Tr Tr Te Rauchmelder Rolll de
93. getroffen werden in dem die Bestellung des alten Verwalter auslauft damit nicht etwa eine L cke in der Verwaltung entsteht was zu erheblichen Problemen f hren kann Bei der Wahl des Verwalters m ssen die Vor gaben f r eine ordnungsgem e Abstimmung eingehalten werden Dies beginnt bereits damit dass die Beschluss fassung ber die Verwalterbestellung in der Tagesordnung f r die n chste Eigent merver sammlung angek ndigt werden muss Zuvor m ssen Angebote verschiedener Verwal ter eingeholt werden damit die Eigent mer eine Wahlm glichkeit haben Hierzu ist es sinnvoll dass die Angebote der einzelnen Verwalter bzw 320 0111011111111 11er 11er 11er 71 Tr rer Tr Tr Tr Tre Verwaltungsgesellschaften schriftlich abgegeben werden Dies ist selbstverst ndlich nicht notwendig wenn sowohl der Verwalter als auch die Eigent mer darin bereinstimmen dass der Verwalter seine Amtszeit nach Ablauf der Bestellung weiter fortsetzen soll In diesem Fall kann die Eigent mergemeinschaft dar ber beschlie en dass der Verwalter f r drei weitere Jahre bestellt werden soll Vor der Bestellung sollte nach M glichkeit bereits ein Verwaltervertrag vorliegen damit dem Eigen tumer die Konditionen zu denen der Verwalter seine Tatigkeit aus bt bekannt sind Dies ist jedoch nicht zwingend notwendig Falls ein Verwaltervertrag noch nicht vorliegt sollte in den Beschluss jedoch aufgenommen werden dass ein entsprech
94. her ausfallen als kalkuliert In Extremf llen w re hier auch eine Anpassung nach den Grunds tzen des Wegfalls der Gesch ftsgrundlage denkbar Dies ist letztlich jedoch eine Frage des Einzelfalls Um solchen Unklarheiten vorzubeugen sollte man als Vermie ter daher bereits bei Vertragsabschluss auf eine entsprechende Vereinbarung zur Erh hung der Pauschale achten Um Kalkulationsirrt mer und sp tere Steigerungen der Betriebskosten auf zufangen enthalt die Betriebskostenpauschale in der Regel einen Sicherheitszuschlag Solange sich die tats chlichen Betriebskosten im Rahmen des seitens des Vermieters kalkulierten Rahmens 166 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 bewegen stellt der Sicherheitszuschlag einen verdeckten zus tzlichen Nettomietanteil dar Der Mieter hat insoweit keinen Anspruch auf Auskunft und Korrektur Die Betriebskostenpauschale kann auch nur dann angepasst werden wenn die Betriebskosten ins gesamt gestiegen sind Ist beispielsweise die Po sition Hausmeisterkosten gestiegen die Position Gartenpflege jedoch gesunken und erh hen sich damit die Kosten insgesamt nicht nennenswert ist eine Erh hung der Pauschale nicht zul ssig Sinken die in der Betriebskostenpauschale ent haltenen Kosten ist der Vermieter verpflichtet die Pauschale ab dem Zeitpunkt der Erm igung zu reduzieren Dies kann dazu f hren dass der Vermieter r ckwi
95. hinterfragt die Probleme die besprochen und gel st werden sollen Dabei h lt er auch fest wo es schon bereinstimmungen gibt F r viele Streithahne ist das schon sehr erstaunlich und ein erster Schritt der Ann herung Nun wird die Liste der Fragen gemeinsam in eine Reihenfolge gebracht In dieser Reihenfolge werden die einzel nen Themen abgearbeitet 118 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Dann m ssen die Fakten auf den Tisch gelegt werden Vertr ge Schriftwechsel Beh rdenan ordnungen Bescheide usw m ssen vorgelegt werden Der Mediator braucht diese Unterlagen um sich ein Bild der Situation machen zu k nnen Bevor er L sungsvorschl ge anbietet fragt er nach den Zielen die die Kontrahenten anstre ben Meist werden diese Ziele im ersten Schritt mehr oder weniger oberfl chlich formuliert Der Mediator wird dann nachfragen um das gesamte Zielszenario nachvollziehen zu k nnen Wenn sich beispielsweise ein Mieter gegen eine Umbauma s nahme wehrt kann Ihre Zielsetzung auch lauten dass Sie eine auch f r die Zukunft f r den Mieter geeignete Wohnung schaffen wollen Dann bekommen beide Seiten die M glichkeit ihren Standpunkt darzustellen ohne dabei unterbrochen zu werden Zu den Regeln der Mediation geh rt dass auch im Gespr ch keiner der Kontrahenten eine dominante Rolle einnimmt Vernunftige tragbare L sungen k nnen nur bei Ge
96. igen Kosten f hrt Hessen Jede Nohnung muss Einrichtungen zur Messung des Wasserverbrauchs haben Bei Nut zungs nderungen gilt dies nicht wenn der Einbau mit unverh ltnism igen Aufwand verbunden ist Mecklenburg Vorpommern 8 40 Jede Wohnung muss seit 31 12 2003 einen eigenen Wasserzah ler haben Ausnahmen k nnen gestattet werden wenn die Ausr stung wegen besonderer baulicher Umst nde mit unverh ltnisma ig hohen Kosten verbunden ist Niedersachsen 8 42 4 Jede Wohnung muss einen eigenen Nasserz hler haben Dies gilt nicht bei Nutzungsanderungen wenn die Anforderun 180 0000000 000000000000000 00000000900900090900000002000200890920809800090809908909080900980809800999090009 2004 gen nur mit unverh ltnism igem Mehraufwand erfullt werden kann Nordrhein Westfalen Jede Wohnung und jede Nutzungseinheit muss einen eigenen Wasserzah ler haben Das gilt nicht bei Nutzungs nderungen wenn die Anforderungen nur mit unverhaltnisma Bigem Aufwand erf llt werden kann Rheinland Pfalz Jede Wohnung in Geb uden mit mehr als 2 Wohnungen soll einen eigenen Was serzahler haben Saarland F r jede Wohnung und jede sonsti ge Nutzungseinheit m ssen Einrichtungen zur Messung des Trinkwasserverbrauchs vorhanden sein Dies gilt auch f r Wohnungen und sonstige Nutzungseinrichtungen in bestehenden Gebau den wenn die Wasserinstallation erneuert oder wesentlich ge ndert wird Sachsen Jede Wohnung muss einen eigen
97. k nnen beide Parteien mit der Frist des 8 580a BGB k ndigen Im Rahmen von Gewerberaummietverh ltnissen gilt das Schriftformerfordernis f r K ndigungen gem 5 568 BGB nicht Allerdings sollten K ndi gungen schon allein aus Beweisgr nden niemals m ndlich sondern in jedem Fall schriftlich ausge sprochen werden Anders als im Wohnraummietrecht ist im Gewer beraummietrecht eine Kundigung zum Zwecke 296 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 der Mieterhohung ohne weiteres zulassig 5 573 BGB findet insoweit keine Anwendung auf ge werbliche Mietverhaltnisse 1 K ndigung Ohne eine vertragliche Regelung bedarf die K n digung von Gewerberaum keiner Form Vertrag lich wird aber zumeist die Schriftform vereinbart 5 127 BGB Bitte beachten Sie den Unterschied zwischen Schrift und Textform Die Schriftform verlangt grunds tzlich eine eigenh ndige Unter schrift In Ausnahmef llen ist eine qualifizierte elektronisches Signatur zugelassen Wird Schrift form vereinbart ist eine K ndigung beispielswei se per Telefax von vorneherein ausgeschlossen Anders bei der Textform 8 126b BGB Hier wird eine eigenhandige Unterschrift nicht verlangt In diesem Fall w rde also auch eine SMS oder E Mail der Textform entsprechen Bei Personenmehrheiten ist eine K ndigung grunds tzlich von beziehungsweise gegen ber allen Vermietern Mietern zu erkl re
98. ndlichen Verhandlung gestellt werden Die Dauer einer zu gewahrenden Rau mungsfrist f r Wohnraum liegt grunds tzlich im Ermessen des Gerichts Es hat bei seiner Ent scheidung die Interessen sowohl des Vermieters als auch des Mieters gegeneinander abzuwagen Liegt beispielsweise ein erheblicher Zahlungs verzug vor oder wurde das Mietverh ltnis auf grund grober und nachhaltiger Pflichtverletzung des Mieters beendet d rfte die einzuraumende Frist k rzer ausfallen Beim Zahlungsverzug d rf te dies auf jeden Fall dann gelten wenn w hrend der Raumungsfrist die Zahlung der Nutzungsent sch digung nicht sichergestellt ist Allerdings darf die Raumungsfrist gema 5 721 Abs 5 ZPO nicht langer als ein Jahr betragen Wird ein Zeitmietvertrag gem 5 575 BGB auf grund einer au erordentlichen befristeten K ndi gung beendet kann eine Raumungsfrist gem 8 721 Abs 7 ZPO l ngstens bis zum vertraglich 292 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 bestimmten Ende gewahrt werden Kundigt der Vermieter beispielsweise Mitte Februar 2012 fristlos und hatte das Mietverhaltnis noch bis zum 30 06 2012 bestanden kann die Raumungsfrist langstens bis zu diesem Zeitpunkt verlangert werden Denn dann hatte das Mietverhaltnis nach der vertraglichen Vereinbarung der Parteien geendet Die Bewilligung einer Raumungsfrist lasst die Beendigung des Mietverhaltnisses unberuh
99. ne programm WISO Steuer Sparbuch bernehmen dabei Samtliche Upgrades der Start Damit ist Ihre Steuererkl rung schnell und einfach Standard und Pro Version k nnen Sie erledigt aus dem Programm heraus online ein spielen ohne die vorhandenen Daten zu verlieren Bei der Arbeit unterst tzt Sie WISO Hausverwal ter durch Assistenten die gezielt die erforder lichen Informationen erfragen Das Programm erzeugt alle Auswertungen f r Mieter und Fi nanzamt Ihre Korrespondenz erledigen Sie weiter mit Ihrer Textverarbeitung wobei die integrierte Dokumentenverwaltung Briefe Rechenbl tter und Auswertungen einfach den einzelnen Miet einheiten zuordnet Mit dem WISO Hausverwalter k nnen Sie die Ums tze Ihrer Bankkonten direkt online abrufen Wenn Sie berweisungen Lastschriften und den brigen Zahlungsverkehr per Online Banking mit WISO Mein Geld erledigen kann WISO Hausver 16 Tr rer Tr rer Trees ber dieses Handbuch Dieses Handbuch f hrt Sie schnell und sicher zum gew nschten Ergebnis Es verzichtet daher auf lange Beschreibungen aller erdenklichen Funkti onen Bei Bedarf k nnen Sie spezielle oder selten ben tigte Funktionen in dem Hilfesystem des Programms nachschlagen Wir starten mit einigen grunds tzlichen Informationen zur Programm bedienung und f hren Sie dann Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Nebenkosten und Haus geldabrechnung Wenn im Handbuch Tasten erwahnt werden steht deren B
100. ngigen Verteilung kom binierter Heiz und Warmwasseranlagen muss zus tzlich noch der auf die Warmwasseraufbe reitung entfallende Teil des Brennstoffverbrauchs ermittelt werden Existieren keine Warmemen genzahler so muss der Verbrauch nach einer in der Heizkostenverordnung festgelegten Formel ermittelt werden GONG OO Tr Tre res Erfolgt die Abrechnung durch einen externen Ableser oder Ablesedienst m ssen die ermittel ten Anteile der Nutzer noch den Mietern Eigentu mern zugeordnet werden Unabh ngig von der Art der Verteilung m ssen die Kosten bereits bei den Einnahmen Ausgaben erfasst worden sein Verbrauchserfassung mit Heizkostenverteilern HKV Heizkostenverteiler sind Ger te zur verbrauchs abhangigen Berechnung der Heizkosten Grund satzlich gibt es zwei HKV Arten Bei einem Verdunster handelt es sich um ein mit spezieller Fl ssigkeit gef lltes Glasr hrchen in dem je nach Temperatur des Heizk rpers mehr oder weniger Fl ssigkeit verdunstet Eine Messskala an der Vorderseite erm glicht das Ablesen des Verbrauchswertes Nachteile Die R hrchen m ssen j hrlich ausgetauscht wer den Au erdem sind sie f r moderne Nieder temperaturkessel nicht zugelassen Bei einem elektronischen Heizkostenverteiler berechnen zwei Sensoren den Unterschied zwischen Raumluft und Heizk rpertemperatur Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung ber mehrere Messschritte wird daraus der V
101. nicht rechtzeitig erreichbar etwa wenn er in Urlaub ist und be oder entsteht ein Mangel dessen Behebung zur Abwendung einer Gefahr f r den Mieter oder die Mietsache nicht aufgeschoben werden kann kann der Mieter ebenfalls entsprechende Ma nahmen veranlassen und vom Vermieter Aufwendungser satz verlangen Gew hrleistungsausschluss Unter bestimmten Umst nden hat der Mieter wenn ein Mangel vorhanden ist keinen Anspruch auf Minderung der Miete Dies kann aufgrund gesetzlicher oder auch vertraglicher Regelungen der Fall sein Ausdr cklich geregelte F lle 1 gesetzlicher Ausschluss Eine Minderung ist von Gesetzes wegen ausge schlossen wenn der Mieter den Mangel bereits 151 Ratgeber bei Vertragsschluss kannte 8 536b BGB Dies gilt jedenfalls dann wenn der Mieter nicht die umge hende Beseitigung des Mangels verlangt sondern die Wohnung in dem mit dem Mangel behafteten Zustand akzeptiert hat Eine Mietminderung ist ebenfalls ausgeschlossen wenn der Mieter den Mangel nicht anzeigt so dass der Vermieter berhaupt nicht die M glich keit hat den Mangel zu beseitigen Auch ist der Mieter nicht berechtigt die Miete zu mindern wenn er die Entstehung des Man gels selbst zu vertreten hat Dies ist haufig bei Schimmelpilzbildung durch falsches L ften oder mangelhaftes Heizen der Fall Hat der Mieter vertraglich die Beseitigung eines Mangels bernommen ist er ebenfalls nicht zu einer Mietminderung berech
102. nicht von sich aus beruck sichtigen darf Die Abwicklung des Mietverh ltnisses Anspr che des Vermieters Hierzu geh ren neben Schadenersatzanspr chen wegen nicht ausgef hrter Sch nheitsreparaturen unter anderem auch solche wegen der unterlas senen Entfernung von Einbauten und anderer vom Mieter zur ckgelassener Gegenst nde Die Rechtsprechung hat den Anwendungsbereich des 8 548 BGB weit ausgedehnt Anspr che auf Wiederherstellung des urspr nglichen Zustandes der Mietsache unterliegen der kurzen Verj hrung des 8 548 BGB genauso wie solche die darauf beruhen dass der Mieter die Mietsache auf grund des Vertrages umgestalten durfte und bei Vertragsende zur Herstellung des vereinbarten Zustandes verpflichtet ist 548 Abs 1 BGB erfasst au erdem s mtliche Schadensersatzanspr che des Vermieters die ihren Grund darin haben dass der Mieter die Mietsache als solche zwar zur ckgeben kann diese sich jedoch aufgrund einer Besch digung oder Ver nderung nicht in dem bei der R ckgabe vertraglich geschuldeten Zustand befindet Auch Ersatzanspr che des Vermieters denen auf grund eines einheitlichen Schadensereignisses 281 Ratgeber eine Besch digung nicht nur des Mietobjekts selbst sondern zugleich auch ein Schaden an nicht vermieteten Gegenst nde zugrunde liegt sofern der Schaden einen hinreichenden Bezug zum Mietobjekt selbst hat verjahren innerhalb der kurzen Frist Anspr che des Mieters Von
103. nicht zul ssige Farbvorgabe die die komplette Formularklausel unwirksam macht BGH Urteil vom 21 9 2011 Aktenzeichen VIII ZR 47 11 Anders beurteilt der BGH den Zustand farbigen Holzwerks bei R ckgabe der Wohnung Hier darf ausnahmsweise vorgegeben werden dass la ckierte Holzteile nur in dem Zustand zur ckgege ben werden d rfen indem sie sich bei Vertrags beginn befunden haben BGH WUM 008 722 Die Verjahrung von Anspr chen aus dem Mietverh ltnis Anspr che k nnen verj hren Haben Mieter oder Vermieter Anspr che gegen den jeweils anderen steht ihnen nur eine bestimmte Zeitspanne zur Verf gung um den jeweiligen Anspruch gegen ber dem anderen durchzusetzen Hier sieht das Gesetz Fristen von sechs Mo naten einem Jahr drei manchmal auch vier Die Abwicklung des Mietverh ltnisses Jahren sowie 30 Jahren vor Welche dieser Fristen genau Anwendung findet h ngt vom jeweiligen Sachverhalt ab Die Verj hrungsfrist beginnt in der Regel mit dem Schluss des Jahres also zum 31 12 in dem der Anspruch entstanden ist und der Glaubiger Kenntnis von den Umst nden und der Person des Schuldners erlangt Hat der Mieter beispielsweise die Miete f r den Monat August 2011 nicht gezahlt verj hrt der Anspruch des Vermieters auf die Mietzahlung am 31 12 2014 Ist der 31 12 2014 abgelaufen kann der Vermieter die fehlende Miete vom Mieter nicht mehr fordern Die Verj hrungsfrist von drei Jahren gilt f r fol gen
104. r das Verschulden seiner Mitarbeiter Der Verwalter haftet hinge gen nicht f r das Verschulden von Personen die beispielsweise f r die Durchf hrung von Instand haltungsarbeiten eingesetzt werden da Auftrag geber hier die Eigent mergemeinschaft ist gt Info Aufgrund der sehr weitgreifenden Haftung des Verwalters wird der Abschluss einer Vermogensscha den Haftpflichtversicherung dringend empfohlen Die Versicherung haftet allerdings nicht fur Scha den durch Unterschlagung auch durch Mitarbei ter des Verwalters und auch nicht f r Sch den die durch eine Untatigkeit des Verwalters ent standen sind 326 000000000000 0000000000009009090900069800098000900080000920000009000900908099080889808990000990999000990004 Hier einige Beispiele in denen die Haftung des Verwalters bejaht wird Fehlerhafte Einberufung der Eigent merver sammlung die zur Beschlussanfechtung f hrt Mangelhafte Protokollierung Verwalter proto kolliert nur die Nein Stimmen so dass das Be schlussergebnis nicht festgestellt werden kann In einem sp teren Verfahren kommt es auf die Frage an ob der Beschluss wirksam getroffen worden ist was sich aufgrund der fehlerhaften Protokollierung nicht feststellen l sst dem Verwalter werden daher die Verfahrenskosten auferlegt Fehlerhafte Beurteilung der Beschlussfahig keit der Versammlung durch bersehen eines Stimmrechtsausschluss was zu einer Be schlussanfechtung f hrt Vergabe
105. reset geplanten Versammlung zugestellt werden Sind Fristen einzuhalten empfiehlt sich ein Hinweis in der Ladung welche Fristen auch bei Nachmeldung von Tagesordnungspunkten zu beachten sind Viele Verwalter laden erg nzend zu der urspr ng lichen Einladung zu einer Zweitversammlung ein Hier handelt es sich um eine so genannte Even tualeinladung f r den Fall dass die Versammlung aufgrund fehlender Beschlussfahigkeit nicht einberufen werden kann Eine solche Eventualeinladung ist unzul ssig und verst t gegen 8 25 Abs 4 WEG Die hat zur Fol ge dass die auf der Zweitversammlung gefassten Beschl sse anfechtbar sind Ist die Versammlung nicht beschluss fahig muss eine neue Versammlung einberufen werden Hierzu ist eine erneute Ladung notwendig In der ersten Ladung sollte darauf hinge wiesen werden dass die Wiederho lungsversammlung ohne R cksicht auf die H he der vertretenen Anteile beschlussfahig ist gt Tipp Die Verwaltung von Wohnungseigentum Der Ablauf der Versammlung Grunds tzlich wird die Eigent merversammlung durch den Verwalter geleitet Dieser muss zu nachst die Beschlussfahigkeit der Versammlung feststellen Damit die Versammlung beschluss fahig ist muss mehr als die H lfte der Miteigen tumsanteile durch die erschienenen Eigent mer oder deren Bevollm chtigte vertreten sein 8 25 Abs 3 WEG Die Beschlussfahigkeit MUSS zu jedem einzelnen Tagesordnungspunkt gepr f
106. sind ohne Relevanz f r die Abrechnung aber eventuell wichtig bei steuerlichen Fragen wie etwa die Abschrei bungsberechnung Wollen Sie die Informationen erfassen blenden Sie den Bereich mit einem Klick auf den Link anzeigen ein Falls Sie die Daten zur Hand haben k nnen Sie das Anschaffungs und Fertigstellungsdatum sowie das Baujahr ausf llen Ansonsten lassen Sie diese Felder einfach frei Wird das Geb ude nur teilweise mit SS rer rer Tre res Umsatzsteuer vermietet wird vom Finanzamt ein Vorsteueraufteilungssatz festgelegt Tragen Sie in diesem Fall den abziehbaren Anteil der Vorsteuer ein Zusatzinformationen Die Zusatzinformationen werden ebenfalls nicht zwingend ben tigt lassen sich jedoch mit einem Klick auf anzeigen einblenden Hier k nnen Sie einen Ansprechpartner oder Verwalter f r das Geb ude sowie einen Hausmeister erfassen W hlen Sie den Ansprechpartner einfach aus dem Aufklappmen aus oder erg nzen Sie die Person ber das Symbol am Ende der Zeile Bei dem Datum der Verwaltungs bernahme tra gen Sie das Datum ein ab dem Sie das Gebaude verwalten Der Hausmeister ist rein informativ und hat kei ne Auswirkung auf die Abrechnung Falls Sie einen Hausmeister angeben w hlen Sie diesen aus der Liste aus oder legen Sie einen neuen Kontakt an Dokumentenverwaltung Im Bereich Dokumentenverwaltung k nnen Sie wahlweise neue Schriftst cke zum Geb ude Schritt f r Schri
107. und k nnen angefochten werden 8 21 Abs 4 WEG regelt was unter einer ordnungsgem en Verwaltung zu verstehen ist Danach ist ordnungsgem was den geordneten Zusammenleben in der Gemein schaft dient den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentumer nach billigem Ermessen entspricht und der Gemeinschaft nutzt Nachfolgend einige Beispiele f r die Frage ob eine ordnungsgem e Verwaltung vorliegt oder nicht Die Verwaltung von Wohnungseigentum Bauliche Ver nderungen Beschluss zur Ver folgung von Anspr chen der Gemeinschaft auf R ckbau nach unzul ssigen baulichen Veran derungen durch einen anderen Wohnungsei gent mer entspricht der ordnungsgem en Verwaltung Energieausweis Ein Beschluss ber die Erstel lung entspricht ordnungsgem er Verwaltung Entlastung des Verwalters und Verwaltungsbei rats Die Entlastung entspricht ordnungsgema Ber Verwaltung wenn keine Schadensersatzan spr che gegen den Verwalter oder den Beirat erkennbar bestehen Instandhaltungsr cklage Keine ordnungsge ma e Verwaltung liegt vor wenn die Instand haltungsr cklage f r die Zahlung des laufenden Verwalterhonorars verwendet wird Verbrauchserfassung der Einbau von Kalt wasserzahlern entspricht ordnungsgem er Verwaltung Jeder Wohnungseigent mer hat Anspruch auf eine ordnungsgem e Verwaltung des Woh nungseigentums und kann diesen auch notfalls gerichtlich durchsetzen 337 Ratgeber
108. versp teten Auszug des Mieters aber auch ein ber die Miete hinausgehender Schaden entstehen H tte der Vermieter die Wohnung beispielsweise gewinn bringend verkaufen k nnen wenn der Mieter bei Beendigung des Mietverhaltnisses p nktlich aus gezogen ware und verliert er diese M glichkeit dann kann er Schadenersatz verlangen Zahlt der Mieter keine Miete und kann der Vermieter den Kredit f r die Wohnung nicht mehr bezahlen kann auch das einen Schaden darstellen Es entstehen m glicherweise h here Darlehenskosten oder es kommt im schlimmsten Fall zur Zwangsversteige rung Der wohl am h ufigsten vorkommende Fall d rfte sein dass der Vermieter dem Nachmieter Schadenersatz leisten muss der sich auf die p nktliche Raumung der Wohnung verl sst und m glicherweise eine berteuerte Ersatzwohnung oder ein Hotelzimmer anmieten muss Die Frage des Schadenersatzes stellt sich auch haufig wenn der Mieter nicht mehr alle ihm ausgehandigten Schl ssel zur ckgeben kann und aus Sicherheitsgr nden Schl sser oder sogar Schlie anlagen getauscht werden m ssen In einer Entscheidung hat der Bundesgerichtshof Die Abwicklung des Mietverh ltnisses klargestellt dass der Vermieter erst nach dem Austausch einer Schlie anlage Schadenersatz hierf r verlangen kann In dem Verfahren lag folgender Sachverhalt zugrunde Ein Mieter konnte dem Vermieter beim Auszug lediglich einen Wohnungsschl ssel zu r ckgeben Laut bergabeprotokoll b
109. von jedem Eigent mer angefochten werden Die Frist f r die Anfechtung betr gt einen Monat und be ginnt am Tag der Beschlussfassung also dem Tag der Eigentumerversammlung zu laufen Wird ein anfechtbarer Beschluss nicht angefoch ten wird dieser bestandskr ftig und gilt auch gegen Rechtsnachfolger des Wohnungseigent mers Hiervon zu unterscheiden sind nichtige Beschl s se gem 5 23 Abs 4 WEG Ein Beschluss ist nichtig wenn er gegen eine Rechtsvorschrift ver st t auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann Die Nichtigkeit eines Beschlusses kann gegeben sein bei Verstob gegen die guten Sitten 5 138 BGB Beschluss trotz fehlender Beschlusskompetenz gezielter Ausschluss einzelner Eigent mer von einer Eigent merversammlung Nichtige Beschl sse sind unwirksam Hierzu ist keine gerichtliche Entscheidung erforderlich 339 Ratgeber Allerdings kann ein rechtliches Interesse daran gegeben sein die Feststellung der Nichtigkeit ge richtlich durchzusetzen Diese Klage kann unbe fristet geltend gemacht werden da der Beschluss an sich ja bereits nichtig ist Will sich ein Wohnungseigent mer gegen die Vollziehung eines fehlerhaften Beschlusses wenden kann er dies auch im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzes tun Soll z B das Dach saniert werden und halt ein Eigent mer die Beschlussfassung f r fehlerhaft und ficht darauf hin den Beschluss an kann er zur Vermeidung von Nachte
110. wieder die normale K ndigungsfrist von drei Monaten Kann nicht vorzeitig gek ndigt werden kann der Mieter allenfalls versuchen die Wohnung zu Tr rer rer reset untervermieten Lehnt der Vermieter eine Un tervermietung oder den Untermieter ungerecht fertigt ab hat der Mieter ein au erordentliches K ndigungsrecht 8 540 Abs 1 BGB M glicher weise hat der Mieter auch Anspruch auf Stellung eines Nachmieters Die weit verbreitete Meinung der Mieter m sse dem Vermieter lediglich drei Nachmieter anbieten und k nne dann aus dem Mietverh ltnis heraus wenn der Vermieter keinen der drei haben will ist ein Irrtum Der Vermieter muss einen Nachmieter nur dann akzeptieren wenn dieser zahlungsfahig und kein Grund in der Person des Nachmieters vorhanden ist der den Vermieter zu einer Ablehnung des Mieters berechtigten w rde Au erdem muss der Mieter ein schutzw rdiges Interesse an der Stellung eines Nachmieters haben Hierbei ist abzuw gen zwischen dem Inte resse des Vermieters am Bestand des Vertrages und dem Interesse des Mieters an einer Ver tragsentlassung Das Interesse des Mieters muss deutlich berwiegen damit es als schutzw rdig angesehen wird Au erdem muss das Festhalten am Vertrag f r den Mieter eine gewisse H rte bedeuten Eine solche H rte ist gegeben wenn Der Zeitmietvertrag die restliche Vertragslaufzeit noch sehr lang ist Beispiele f r ein berechtigtes Interesse des Mie ters k nnen sein
111. 00 nach Verbrauch umzulegen Dies muss jedoch vertraglich vereinbart werden Hierbei sollte allerdings bedacht werden dass ein solcher Verteilungsschl ssel nur gew hlt wer den sollte wenn das Geb ude dies auch zul sst Eine Verteilung zu 100 nach Verbrauch ist daher nur sinnvoll und angemessen wenn eine hervorragende Warmedammung des gesamten Hauses vorhanden ist Dar ber hinaus sollten 202 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 die Wohnungen keine bauart oder lagebedingten starken Abweichungen im Verbrauch aufweisen da andernfalls der Umlageschlussel nicht mehr angemessen ist b Warmwasser Die Verteilung der Kosten der Warmwasserver sorgung hat ebenfalls anteilig nach Verbrauch sowie nach der Flache zu erfolgen Hier gelten die gleichen Werte wie bei den Heizkosten Die Ver teilung nach Verbrauch kann also daher zwischen 50 und 70 liegen Die Verteilung der Grundkos ten ist bei den Warmwasserkosten jedoch ledig lich nach der Wohn oder Nutzfl che m glich c Verbundene Anlagen Ist im Geb ude eine Zentralheizanlage vorhan den die dieses gleichzeitig mit Heizenergie sowie Warmwasser versorgt m ssen die Kosten auf die Heizenergie sowie das Warmwasser aufgeteilt werden Die auf die zentrale Warmwasserversor gungsanlage entfallende Warmemenge Q ist ab dem 31 Dezember 2013 mit einem Warmezahler zu messen Nur im Ausnahmefall unzumu
112. 0002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 kinder Nichten und Neffen Ausnahmsweise ist eine Eigenbedarfsk ndigung auch f r Personen m glich die nicht mit dem Vermieter verwandt sind Dazu geh ren zum Beispiel Ehepartner eingetragene Lebenspartner der nichteheliche Lebenspartner oder Haushalts und Pflegeperso nal Die Raume m ssen tats chlich ben tigt werden Der Vermieter muss vern nftige und nachvoll ziehbare Gr nde darlegen um den Eigenbedarf zu rechtfertigen Er muss erl utern wer einziehen m chte und warum gerade zum K ndigungszeit punkt Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs ist eine Eigenbedarfsk ndigung auch m glich wenn der Vermieter die Wohnung zu beruflichen Zwecken nutzen will Die Richter sahen hierin ein berechtigtes Interesse des Vermieters Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26 09 2012 Akten zeichen VIII ZR 330 11 Die wichtigste Grenze f r die K ndigung wegen Eigenbedarfs ist das Missbrauchsverbot So ist es missbrauchlich wenn der Vermieter eine K n digung ausspricht obwohl er eine andere gleich SS rer rer Tre res geeignete Wohnung zur freien Verf gung hat Al ternativ kann er diese Wohnung dem Mieter zum Tausch anbieten Grunds tzlich ist der Vermieter aber nicht zum Anbieten von Alternativwohnun gen verpflichtet Ebenfalls ist es missbr uchlich einem Mieter zu k ndigen obwohl die Wohnung f r den Vermieter v llig ungeeignet ist weil sie
113. 090200920090202900209202802999099908909989098990999080909099028990020990204 aber LG Berlin GE 2003 257 LG Berlin MM 2003 192 gesamte Kosten fur Vollwartungsvertrag nicht ansetzbar wenn Anhaltspunkte fur Aufteilung v llig fehlen Austausch von Ersatzteilen nein Wortlaut Nr 7 aber Grenzfall Klein auch Kleinteilen strittig teile Schrauben Dichtungsringe strittig f r Umlage Schmid Handbuch der Mietnebenkosten 3 Aufl Rnr 4133 Sternel Mietrecht 3 Aufl Ill Rnr 298 AG Koblenz U v 28 5 1996 DWW 1996 252 Batteriewechsel gegen Umlage Fischer Dieskau Wohnungsbaurecht 8 27 II BV Anm 12 5 100 LG Berlin ZK 67 GE 1997 68 LG K ln ZMR 1993 IV Nr 23 TUV ja Wortlaut Nr 7 auch bei zweijahrigem Turnus Betrieb und Wartung einer ja Kosten der Beaufsichtigung und Notrufanlage mit St rungs berwachung Nr 7 Taschenbuch f r dienst Telefonsprechver den Wohnungswirt 1972 204 ebenso bindung zur Einsatzzentrale OLG D sseldorf Info M 2011 533 Gegensprechanlage zum AG Hamburg WuM 1987 127 nur Hauswart Notruf a A AG M nchen WuM 1978 87 Die Grenze zur Instandhaltung ist berschritten wenn im Rahmen der St rungsbeseitigung z B Ersatzteile montiert werden vgl Fischer Dieskau a a 0 8 Stra enrei nigung und M llabfuhr M llabfuhr 9 Gebaudereini gung kommunaler Gebuhrenbescheid Reinigung von Privatstra en Schnee und Eisbeseitigung Abfuhr von Herbstlaub L
114. 1 222 daher nicht laufend nach LG Hannover ZMR 2007 865 alle 2 Jahre aber Versto gegen Wirtschaftlichkeitsgebot 3 Entw sserung Kosten der hauseigenen 7 Aufzugskosten Entw sserungsanlage einschlie l Inspektion Inspektion der Entw sserungspumpe Hauswartsleistungen f r Inspektion Regenwasser Entw sse rung wenn getrennt von Schmutzwasser Stromkosten f r Maschine und Beleuchtung Wartung Inspektion Abschmierdienst Probefahrt Reinigung ohne Fahrstuhl korb Schmierstoffe Reini gungsstoffe ger t ja ja aber ja ja aber Miete und Betriebskosten Wortlaut Nr 2 3 Wortlaut Nr 3 Beispiele Tiefge schosse Fahrstuhlschacht Wortlaut Kosten der Entw sserungspumpe nur bei Nr 14 Hauswartkosten vgl Wortlaut soweit Nachweis bei Fischer Dieskau 8 27 Anm 5a Stromkosten ber Zwischenzahler erfassen oder durch Sch tzung nach Anschlusswert und Betriebsdauer bei sog Vollwartung muss Anteil f r Instandhaltung abgezogen werden Verteilungsschl ssel ggf schon im Wartungsvertrag vereinbaren LG Berlin ZK 29 GE 1990 655 80 20 LG Berlin GE 1986 1121 75 25 LG Berlin GE 1988 463 65 35 LG Aachen DWW 1993 42 60 40 LG Essen WuM 1991 702 50 AG Berlin Spandau MM 2010 111 185 Ratgeber 000000000085000 90009000000000900009000909000000090009000q 009q6 00000000000000000000900000009000009000909099909096900
115. 11er Tr Tr Tr Tr Tr Tr Te gt Info Eingabemasken aan Datumsangaben per Kalender N Pad Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul u Okt Nov Dez Mo j j Do Fr Bei Datumseingaben unterst tzt Sie ein Kalender der Ihnen das m hsame und fehleranfallige Eintippen erspart Ein Mausklick auf das Kalendersym bol neben dem Datumsfeld ffnet ihn Ganz oben im Kalenderfenster k nnen Sie das gew nschte Jahr einstellen Wenn Sie in einem Einga 24 befeld ein einfaches Datum eingeben ra m ssen Markieren Sie einfach den entsprechenden Tag im gew nsch 12 August 2004 One Abbrechen ten Monat Klicken Sie anschlie end auf bernehmen um das Datum zu bernehmen Wenn ein Eingabefeld einen Zeitraum verlangt stellen Sie im oberen Fensterbereich des Kalenders die Jahre ein und markieren anschlie Bend das Start und Enddatum WISO Speichen Hausverwalter zeigt den Zeitraum im Kalender unterhalb der Eingaberel der f r die Jahreszahlen an Ist dieser Zeitraum richtig bernehmen Sie ihn durch einen Klick auf bernehmen 17 31 Sind die Daten erfasst dann konnen Sie mit einem Klick auf Speichern gesichert werden ohne die Eingabemaske zu schlie en 1 Klicken Sie mit der Maus hingegen auf Schlie en verlassen Sie die Eingabemaske Gegebenenfalls fragt WISO Hausverwalter ob Sie Ihre Eingaben speichern m chten sofern Sie dies nicht bereits 32 WISO Hausverwa
116. 4 der Anspruch auf Eigentums bertragung durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert ist und dem K ufer die Wohnung bereits bergeben wurde Noch vor endg ltiger Eintragung des Eigentums erwerbs ins Grundbuch haben die Eigent mer bereits vollwertige Rechte und Anspr che bei spielsweise auf Einberufung einer Eigent mer versammlung Die werdende Eigent mergemeinschaft en det sobald der erste Eigent mer endg ltig ins Grundbuch eingetragen wird Denn dann gibt es mindestens zwei Eigent mer den Bautr ger und den Wohnungsk ufer Rechtsfahigkeit der Eigent mergemeinschaft Lange Zeit war umstritten ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentumer rechtsfahig ist Fr her wurde dies verneint so dass die Gemeinschaft als solche keine eigenen Handlungen und Entschei dungen vornehmen konnte Weil die Eigent mergemeinschaft aber schon immer gemeinschaftliche Vertr ge geschlossen Tr rer rer reset hat in denen nicht extra alle Eigent mer aufge f hrt waren und es hier zu verschiedenen Pro blemen gekommen ist hat die Rechtsprechung eine L sung f r das Problem gefunden indem sie die Wohnungseigent mergemeinschaft WEG kurzerhand f r rechtsf hig erkl rt hat BGH V ZB 32 05 ZMR 2005 547 Die WEG ist nach dieser Entscheidung des Bun desgerichtshofs jedenfalls dann rechtsf hig so weit sie im Rahmen der Verwaltung des Gemein schaftseigentums am Rechtsverkehr teilnimmt Mittlerweil
117. 500 00 1370 Verrechnungskonto 0 00 1 256 00 1375 Verskto Eigent Direkt 0 00 L 52 00 el 138U Verrechnungskonto Ruckl 30 0 00 1390 Verrech kto Brennstoff 0 00 0 00 1592 Fremdgeld 0 00 0 00 1792 Interrimskonten 0 00 none 100000 Hauskonto MFH M7 Rw 5 0 00 0 00 Gg Anfangsbest nde ndern 4 Anfangsbestande erzeugen Der Folgedialog enthalt eine Liste der Konten die ublicherweise fortgefuhrt werden Prufen Sie ob ein oder mehrere Konten einen Anfangsbe stand aufweisen Wenn Sie die Anfangsbestande aller Konten eingetragen haben wechseln Sie zur nachsten Seite WISO Hausverwalter fasst Ihre Angaben noch einmal zusammen bevor die notwendigen Buchungen im Bereich Einnah men Ausgaben erzeugt werden Nenn Sie einen Anfangsbestand nachtr glich anpassen m ssen k nnen Sie das ebenfalls mit dem Assistenten erledigen Um Zahlungen zu erfassen wechseln Sie ber die Navigationsleiste zum Abschnitt Einnahmen Ausgaben W hlen Sie hier den Punkt Einnah 76 0100111111111 rer Tr Tr Tr Tr Te Tr 2004 men und Ausgaben Daraufhin wird ein geteiltes Buchungsfenster eingeblendet Im oberen Bereich listet WISO Hausverwalter alle bisherigen Zah lungsvorgange auf Darunter befindet sich der Eingabebereich Hier buchen Sie neue Vorg nge und kopieren l schen oder bearbeiten bereits vorhandene Buchungss tze
118. Betriebskos 129 Ratgeber tenabrechnungen k nnen nicht mit der Kaution verrechnet werden weil der Vermieter hier schon durch das Mietausfallwagnis abgesichert ist H he der Sicherheit Die H he der Sicherheitsleistung ist auf drei Net tomonatsmieten beschr nkt Haben die Parteien eine h here Sicherheitsleistung vereinbart ist die Vereinbarung nicht unwirksam sondern wird auf die zul ssige H he von 3 Monatsmieten begrenzt Werden mehrere Sicherheiten gestellt d rfen diese insgesamt ebenfalls drei Monatskaltmieten nicht berschreiten Falligkeit der Kaution Der Mieter ist berechtigt die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverh ltnisses fallig die beiden brigen Raten jeweils mit der zweiten bzw dritten Monatsmiete Kommt der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung nicht nach wird die gesamte Kaution f llig Ein Recht zur Ratenzah lung besteht dann nicht mehr 130 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Bei Mietvertragen die nach dem 01 05 2013 abgeschlossen wurden kann der Verzug bei der Zahlung der Kaution zur fristlosen Kundigung f hren 5 569 Abs 2a BGB Allerdings muss der Mieter mit seiner Kautionszahlung in H he von mindestens zwei Nettomonatsmieten im R ckstand sein Anlage und Verzinsungspflicht Der Vermieter ist verpflichtet die Kaution ge trennt von seinem
119. Eigent mer notwendig Tr rer rer reset Zu einer vollst ndigen Jahresabrechnung geh ren die Hausgeldabrechnung die Kontenentwicklung sowie die Entwicklung der Instandhaltungsr ck lage Die Hausgeldabrechnung ist im Prinzip hnlich wie eine Betriebskostenabrechnung aufgebaut Allerdings enth lt sie auch Bestandteile die in einer gegen ber dem Mieter zu erstellenden Betriebskostenabrechnung nicht enthalten sind In der Hausgeldabrechnung werden n mlich auch Verwaltungskosten z B Kontof hrungsgeb hren aufgef hrt Der Verwalter hat neben der Hausgeldabrechnung auch noch anzugeben wie sich die Konten der Gemeinschaft entwickelt haben Gleiches gilt auch f r die Instandhaltungsr cklage Diese wird im Rahmen der Hausgeldzahlung geleistet und dient als Sicherheit f r die Wohnungseigent merge meinschaft f r anstehende Instandhaltungen und Reparaturen Wie die Betriebskostenabrechnung muss die Hausgeldabrechnung eine bersicht ber s mt liche entstandenen Kosten z B Gartenpflege M llgeb hren Hausmeister Versicherung usw Die Verwaltung von Wohnungseigentum enthalten Es muss der Gesamtbetrag angegeben werden sowie der Umlageschl ssel Verteilung z B nach Miteigentumsanteilen MEA Des Wei teren sind die Einnahmen die die Gemeinschaft erzielt hat durch Hausgelder usw anzugeben Hier sind beispielsweise auch Habenzinsen aus einem Girokonto aufzulisten Dem gegen berzustellen sind die Ausgaben der
120. Fenster 159 Ratgeber 0 2 _ e nn 0 11 tete rer 11er ner Tr Tr Tr Tr Tr Te 160 Tr rer rer Tre rer re Miete und Betriebskosten Wer fur die Betriebskostenabrechnung verant wortlich zeichnet muss einen nicht einfachen Spagat beherrschen Auf der einen Seite muss er den wirtschaftlichen Interessen des Immobilie neigent mers gerecht werden Auf der anderen Seite muss gegen ber den Mietern das Gebot der Wirtschaftlichkeit gewahrt werden Nicht zu untersch tzen ist auch die gekonnte und sachgerechte Festsetzung der H he von Betriebskostenvorauszahlungen Sind sie zu hoch leidet die Vermietbarkeit sind sie zu niedrig sind massive und zeitaufwandig zu bearbeiten de Beanstandungen der Mieter ber zu hohe Nachzahlungen zu erwarten Die hohe Kunst gekonnter Verwaltung besteht hier letztendlich in der taktisch geschickten Festsetzung der Voraus zahlungsh he Salopp gesagt Ner seine Mieter gl cklich machen will setzt die Vorauszahlung auf Betriebskosten gerade so hoch an dass am Ende eines Abrechnungszeitraumes ein leichtes Guthaben verbleibt Bei einem derartigen Ergeb nis gibt es weder w tende Nachfragen der Mieter Miete und Betriebskosten noch arbeitsintensive Schreiben vom Mieterverein oder gar eine gerichtliche Auseinandersetzung Guthaben seien sie auch noch so klein machen gl cklich und zufrieden Die Mietstruktur Per Vereinbarung kann geregelt werden dass d
121. Gem 8 4 Abs 2 der HeizkV k nnen die Ger te auch gemietet werden Will der Gebaudeeigentumer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchs berlassung beschaffen so hat er dies den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen die Ma nahme ist unzul ssig wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht Die Wahl der Ausstattung bleibt dem Geb udeeigent mer berlassen Es muss also eine vertragliche Vereinbarung vorliegen andernfalls kann keine Kostenumla ge erfolgen Diese Vereinbarung kann schon im 197 Ratgeber Mietvertrag erfolgen Im Falle des Fehlens einer entsprechenden mietvertraglichen Vereinbarung muss der Vermieter den Mietern zuvor mitteilen dass er die Erfassungsger te mieten will ber welchen Zeitraum er mieten will und wie hoch die Kosten voraussichtlich sein werden Die Mieter haben die M glichkeit der Anmietung zu wider sprechen Widerspricht die Mehrheit der Mieter der Anmietung ist sie ausgeschlossen Sind die Mieter jedoch mit einer Anmietung oder einem Leasing der Erfassungsger te einverstan den sind sowohl die Kosten f r Geratemiete als auch Leasingraten Teil der Heizkosten und k nnen daher auf die Mieter umgelegt werden 8 7 Abs 2 HeizkV 2 Eichpflicht Der Vermieter muss beachten dass sowohl Kaltwasserz hler als auch W rmemengen und Warmwasserzahler in besti
122. Hat der Vermieter jedoch zur Vermeidung eines Rechtsstreits und damit einer Verz gerung der Bauma nahmen gegen ber dem Miieter erkl rt dass eine Duldung der Ma nahmen durch ihn nicht automatisch eine Mieterh hung rechtferti ge muss im Rahmen der Mieterh hung gepr ft werden ob der Mieter zu einer Duldung der Ma nahmen verpflichtet war Sogenannte finanzielle H rten k nnen nach der neuen Gesetzgebung energetische Modernisie rungsma nahmen nicht mehr verhindern Sie werden als Verweigerungsgrund zur Zustimmung Tr rer rer reset der Ma nahme nicht mehr anerkannt Hierauf muss allerdings schon in der Modernisierungsan k ndigung hingewiesen werden Stellt sich aller dings bei der Feststellung der neuen Miete nach der Modernisierung heraus dass diese tats ch lich eine finanzielle H rte f r den Mieter darstellt muss er die h here Miete nicht zahlen Sonderk ndigungsrecht des Mieters Das Sonderk ndigungsrecht des Mieters gilt f r Mieterh hungen bis zur orts blichen Vergleichs miete sowie die f r Modernisierungsmieterh hungen Will der Mieter der Mieterh hung nicht zustimmen kann er das Mietverh ltnis gem 8 561 BGB k ndigen F r die K ndigungsm glichkeit des Mieters kommt es nicht darauf an ob das Mieterh hungs verlangen wirksam ist Es reicht vielmehr aus dass der Vermieter eine h here Miete verlangt Der Mieter kann die Mieterh hung ab Zugang des Mieterh hungsverlangens bis zu
123. Im n chsten Feld geben Sie die aktuelle Anzahl verwendet der standardm ig f r einige Kosten der Personen im Haushalt an Die Eingabe er zum Einsatz kommt folgt mit einer Nachkommastelle da in manchen Fallen Kleinkinder nur mit 0 5 Personen angesetzt werden Die Anzahl der Personen wird f r die Be rechnung des Umlageschl ssels Personen x Tage Falls Sie eine Kaution mit dem Mieter vereinbart haben k nnen Sie diese in den nachsten beiden Feldern eingeben In der Regel betr gt die Kaution ein Vielfaches der monatlichen Kaltmiete h chs 66 Tr rer rer reset tens das 3 fache Die vereinbarte Kaltmiete wird vom Programm automatisch ausgef llt sodass Sie nur noch den Faktor eintragen m ssen z B 2 Falls Sie einen anderen Betrag vereinbart haben k nnen Sie diesen eintragen und bei den Monaten 1x angeben Wenn Sie keine Kaution vereinbart haben brauchen Sie nichts zu ver andern Die beiden folgenden Felder sind nicht abrechnungsrelevant Erfassen Sie jetzt die Bankverbindung des Mieters z B f r Lastschrifteinzug Entweder w hlen Sie diese aus der Liste aus oder legen ber den Link eine neue Bankverbindung an Die Bankverbin dung des Eigent mers ist bereits vorbelegt und kann in der Regel so bernommen werden Mit einem Ja bei der Frage zum Lastschrifteinzug k nnen Sie k nftig f llige Mieten direkt vom Kon to Ihres Mieters einziehen Im Abschnitt Zusatzinformationen stehen ledig lich zwei
124. MEN EI re ee 260 Ben UNO NAA NED RENESEREENLONREN REINE SER ANNIE SCHERE NBRE NE REITER ATERLIANNERENE a 260 Form der Mitteilung der Befristung NAAN REIT neh RER 261 Ausk nftsanspr ch des MIETErS anas AA AA 261 Vereinbarungsf higkeit eines Aus schlusses der ordentlichen K ndigung feste Mindestlaufzeit 261 Die Abwicklung des Mietverh ltnisses 265 Raumungsanspruch des Vermieters Ausschluss des Zur ckbehaltungsrechts des VOL DAUERTE 265 R ckgabe im ubereebenen Zustand ee nee 270 Sch nheitsreparaturen bei R ckgabe der Mietsache usssrsrsnnrennsnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnann 271 Die Verj hrung von Anspr chen aus dem Mietverh ltnis u s 279 Vorkaufsrecht des Mieters 285 Mietrecht und ZPO Zivilprozessordnung 291 KOSTETE D cn e E E I ERDE 291 Die Sicherung sano pa UNG AABANGAN NAAN ANA 291 Raum ngsfrist f r Wohnraum 5 721 ZPO uses AA AA 292 G richtlich Zustandig KEIT AA ANA 293 Mietverh ltnisse ber Gewerbe und Gesch ftsr ume 295 Geltung allgemeiner Vorschriften re 295 SON ErVOrS EHE Eee AA 295 SENT IFLIOTENEL orderis en NAAN ANA 300 Das Mietrechts nderungsgesetz 305 Energetischer Teil des Mietrechts nderungsgesetzes usssrannnnnennnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnn 305 Der verfahrensrechtliche Teil des Mietrechts nderungsgesetzes unuunsnrsnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnannnnnnnnnn 309 Die Verwaltung von Nohnungseigentum 313 Die
125. Methode ist jedoch nur begrenzt anwend bar Dies gilt insbesondere dann wenn ver schiedene M ngel in verschiedenen R umen zu ber cksichtigen sind Eine Berechnung der Mietminderung ist auch anhand einer so genannten Nutzwertanalyse m glich Dabei werden sowohl die Raumgr e als auch der Wert der Raumnutzung und der Be eintrachtigungsfaktor durch den Mangel ber ck sichtigt M glich ist ferner die Berechnung anhand einer theoretischen Formel Danach ermittelt sich die Mietminderung nach dem Verh ltnis der mangelf reien Mietwohnung zur mangelhaften Letztlich m ssen jedoch die Besonderheiten des Einzelfalles ber cksichtigt werden Ein Anspruch auf Mietminderung ist ausgeschlos sen wenn der Mangel nur unerheblich ist und den Mietgebrauch nicht in nennenswerter Neise einschr nkt Das Gewahrleistungsrecht Fehlen zugesicherter Eigenschaft Ein Mangel der Mietwohnung kann auch in dem Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft liegen Hierunter ist eine vertraglich bindende Erkla rung zu verstehen die ber die blo e Angabe des Verwendungszwecks im Vertrag hinausgeht BGH WuM 1981 864 Der Vermieter muss f r das Vorhandensein einer bestimmten Eigenschaft einstehen und bei ihrem Fehlen auch ohne eige nes Verschulden Schadenersatz leisten wollen Die Zusicherung muss sich auf die Mietsache selbst beziehen Ist im Mietvertrag eine bestimmte Wohnungsgro e angegeben ist darin in der Regel eine Zusiche
126. Miet Vorauszahlungen aus Ale Mieten auswahlen abwahlen triehswohnting Zapfhahn Era u Friedhelm z 91 07 2014 UNE here 380 on EK 110 Me HK 92 00 v 01 07 2014 728 00 73 Zum fri Zal Ema u helm 01 07 2014 2 235 00 ya lete 1 580 no NK 335 00 HK 250 00 Sonst 70 00 wohnung Schmidt 520 00 WK 71 ne E Hk 7700 mn lichen 1 Friedhel CET v 01 08 2014 12 235 00 Met oa anne bay 335 nei ik E20 one Bar 70 00 jetriel ing Zapfhahn Fri 01 08 2014 582 00 b kerr on EN pati 11 10 ME En K a2 on Bi ma Atelerwohnung Si 01 08 2014 728 00 Miete 580 00 wer m me x 77 0 o Zum fr hlichen Ho 01 09 2014 223500 pete si 500 io e pli na 00 ci ii 250 00 ar sagi 70 00 m Betriel REIN BABA Miete 30 o0 E weh 110 do E iK 92 00 01 99 2014 NENE pra 2500 o E EN N o er HK 77 00 DI Zum frohichen Hopfen Zapfhahn Lma m nedhe sda 2235008 pete 1 500 00 NK 335 00 IK Zu jao Sons 0 0 m gt Starten Sie den Assistenten erneut wenn Sie die Einnahmen eines anderen Geb udes buchen wol len Sie finden die vom Assistenten angelegten Buchungen in der Eingabemaske Einnahmen Ausgaben 82 0101111111111 1er rer Tr Tr Tr Tr Ten Die Alternative vorab Sollstellung und offene Posten Sie k nnen Mieten und Vorauszahlungen von WISO Hausverwalter auch zur Zahlun
127. Mieterwechselkosten nein Verwaltungskosten vgl AG Frankfurt WuM 1988 170 AG Charlottenburg MM 1994 66 Rechtschutzversicherung nein Sauna ja Eisenschmid Wall Betriebskos ten Kommentar 3 Aufl Rnr 3942 a A LG Berlin GE 1995 879 Schlie anlage nein Pr f und Nachstellkosten Instandsetzungskosten Instandhaltungsr cklage nein 192 Tr rer rer Tr rer re Heizkosten Neben den Betriebskosten hat der Mieter in der Regel auch die Heizkosten f r seine Wohnung zu tragen F r die Umlage der Heizkosten ist ge nauso wie bei den Betriebskosten eine mietver tragliche Vereinbarung notwendig Der Vermieter muss also im Mietvertrag mit dem Mieter verein bart haben dass dieser die Heizkosten zu tragen hat Andernfalls muss der Mieter diese nicht zahlen Allerdings muss der Vermieter die Heiz kostenverordnung HeizkV beachten Diese Ver ordnung ist zum 01 01 2009 auf Grundlage des Energieeinsparungsgesetzes teilweise ge ndert worden Auf diese nderungen wird im Text an den relevanten Stellen ausdr cklich eingegangen Aufgrund der HeizkV ist es nicht zul ssig eine Bruttomiete mit dem Mieter zu vereinbaren Eine Bruttomiete enth lt namlich die Heizkosten ohne dass ber diese abgerechnet wird Nach 8 2 HeizkV ist zwingend ber die Heizkosten abzu rechnen egal was im Mietvertrag vereinbart ist blicherweise ist in fast allen Mietvertr gen eine Heizkosten entsprechende Regelung zur Umlage von Heiz
128. R ckgabe der Wohnung zu vertreten hat Streiten die Parteien ber die Wirksamkeit einer K ndigung kann es durchaus sein dass den Mieter kein Verschulden trifft wenn er zum Ende des Mietverh ltnisses nicht aus der Wohnung auszieht K ndigt der Vermieter dem Mieter und ist dieser der Auffassung dass die K ndigung unberechtigt ist und zieht daraufhin nicht aus kann ihm ein Verschulden nur dann vorgeworfen werden wenn die K ndigung ganz eindeutig und erkennbar wirksam gewesen ist Anders ist die 268 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Situation wenn die Rechtslage undurchsichtig ist und nicht abzusehen ist wie ein Gericht den Streit entscheiden wurde Dann kann man vom Mieter nicht erwarten dass er die Wohnung lediglich auf die Moglichkeit hin dass die Kundigung rechtens sein konnte raumt In einem solchen Fall kann man dem Mieter kein Verschulden vorwerfen Der Vermieter hat dann auch keinen Schadenersat zanspruch gegen den Mieter Es sind aber auch andere Grunde denkbar die ein Verschulden des Mieters ausschlie en Ist der Mieter schwer erkrankt oder liegt sogar im Koma kann er sich nicht darum k mmern dass die Wohnung rechtzeitig geraumt wird Hat der Mieter sich aber lediglich zum Beispiel ein Bein gebrochen ist er durchaus in der Lage sich um den Umzug zu k mmern und andere mit den notwenigen Arbeiten zu beauftragen Das Wegnahmerec
129. Schl ssigkeit sondern auch die sachliche Richtigkeit und die Kontrolle der Kostenzuordnung und Verteilung der Kosten pr fen muss Der Beirat pr ft ferner Rechnungen und Kosten voranschl ge ber die beschlossen werden soll Er berichtet ber die erfolgten Pr fungen in der Versammlung In der Regel reicht ein m ndlicher Bericht Ferner unterschreibt der Vorsitzende des Beirats oder dessen Stellvertreter das Versamm lungsprotokoll Die Eigentumerversammlung ist aber nicht an die Empfehlungen des Beirats gebunden Es widerspricht nicht ordnungsge 328 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 ma er Verwaltung die Jahresabrechnung zu genehmigen nachdem ein Verwaltungsbeirat eine ablehnende Empfehlung in der Eigent merver sammlung gegeben hat Es gibt keine Pflicht der Eigent mer auf einer Eigent merversammlung den Empfehlungen des Beirats zu folgen LG Ber lin Urteil vom 19 04 2013 55 S 170 12 NEG Weigert sich der Verwalter eine Versammlung einzuberufen ist der Verwaltungsbeirat zur Ein berufung befugt 8 24 Abs 3 WEG Dem Beirat k nnen jedoch noch weitere Aufgaben bertragen werden wie beispielsweise die Mit wirkung an der Feststellung und Verfolgung von Baum ngeln und die Vorauswahl von Kandidaten f r das Verwalteramt Der Verwaltungsbeirat haftet der Eigent mer gemeinschaft f r Pflichtverletzungen Allerdings ist zu ber cks
130. T tigkeit des Verwalters egal ob durch Abberufung mit oder ohne wichtigen Grund oder durch Amtsniederlegung ist der Verwalter verpflichtet alle in seinem Besitz befindlichen Verwaltungsunterlagen sowie die Gelder der Gemeinschaft herauszugeben Ein Zur ckbehaltungsrecht an Unterlagen der Ge meinschaft besteht nicht auch wenn der Verwal ter gegen seine Abberufung vorgeht 323 Ratgeber Hinsichtlich der Herausgabe der Unterlagen der Gemeinschaft handelt es sich um eine Holschuld der Gemeinschaft das heilst dass der Verwalter die Unterlagen nicht im Objekt vorbeibringen sondern lediglich in seinen B roraumen zur Abho lung bereithalten muss Folgende Unterlagen sollten vom Verwalter her ausverlangt werden Eigent merliste Verwaltervollmacht Teilungserklarung Gemeinschaftsordnung Kaufvertrage Aufteilungsplane Bauunterlagen Bauvertrage Leistungsbe schreibungen usw Betriebs und Bedienungsanleitungen Einnahmen und Ausgabenbelege Rechnungen Kontoausz ge und Buchungsbelege Wohngeldkonten Jahres und Einzelabrechnungen und wirt schaftsplane Gerichtsentscheidungen sowie Unterlangen anhangiger Verfahren 324 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Versammlungsniederschriften und Einladungen Beschluss Sammlung Wartungs Hausmeister Versicherungs ver trage und policen bei Schlie anla
131. Verbrauch der Nutzer an W rme und Warmwasser zu erfassen hat Dies ist nur m glich wenn die beheizten R ume mit einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung aus ger stet werden Darum muss jeder Heizk rper in jedem Raum der Wohnung mit einem Erfas sungsger t oder bei gro en Heizkorpern zwei Erfassungsger ten auszustatten ist Hierzu werden entweder sogenannte Ver dunsterr hrchen auch Heizkostenverdunster genannt oder elektronische Erfassungsger te eingesetzt 195 Ratgeber Bei den Verdunstungsgeraten handelt es sich um ein Glasr hrchen in einem Geh use In dem R hrchen befindet sich eine j hrlich wechseln de farbliche Fl ssigkeit Die Fl ssigkeit in dem R hrchen verdunstet wenn Warme an den Raum abgegeben wird ber eine Skala kann man den Fl ssigkeitsverbrauch ablesen Je h her die Tem peratur desto schneller verdunstet die Fl ssig keit K hl der Raum aus und wird dann wieder aufgeheizt verdunstet mehr Fl ssigkeit als bei ein gleichma iger Betrieb mit einer niedrigen Raumtemperatur Staut sich die Hitze beispiels weise durch Vorhange oder M bel die den Heizk rper verdecken entsteht auch eine h here Verdunstung als bei freistehenden Heizk rpern Grundsatzlich gilt dass die Messfl ssigkeit auf eine erh hte Temperatur reagiert gleichg ltig ob sie vom Heizk rper oder durch andere Faktoren verursacht wird Die Hersteller versuchen deshalb externe Erw rmungsfaktoren durch e
132. WISO Hausverwalter Alles f r Verwaltung und Abrechnung 2015 Bedienbuch amp Ratgeber Liebe Leserin lieber Leser sch n dass Sie sich f r eine WISO Software entschieden haben Das Programm gen gt aus unserer Sicht h chsten qualitativen Anspr chen Das dazu geh rige Handbuch ist ebenfalls sorgf ltig und gewissenhaft erstellt Druck und bertragungsfehler sind trotzdem nicht ganz aus zuschlie en Eine Gew hr f r die Richtigkeit und Vollst ndigkeit der Inhalte bernehmen wir daher nicht Dieses Handbuch und die darin beschriebene Software werden nur in Lizenz vergeben und d rfen nur in bereinstimmung mit den Bedin gungen des Lizenzvertrages verwendet werden Au erdem ist dieses Handbuch urheberrecht lich gesch tzt Jede Verwendung au erhalb des bestimmungsgem en Gebrauchs mit der zugeh rigen Software ist ohne Zustimmung der Rechteinhaber unzul ssig Das gilt insbesondere f r die Verviel f ltigung bersetzung Ver ffentlichung auch auszugsweise und die Einspeicherung in elektro nische Systeme Alle Softwarebezeichnungen die in diesem Buch erwahnt werden sind gesch tzte Warenzeichen der Hersteller und sind als solche zu betrachten Lizenz durch ZDF Enterprises Software Entwicklung Produktion und Vertrieb Buhl Data Service GmbH Inhalt Inhalt EIRFIERLUNESSS FNICE una usa aa a NAUNA Terre 14 Noch mehr WISO Hausverwalter Service Uu nanasa 14 WISO Hausverwalter 2016 15 Ube
133. Wer bungskosten Sonderausgaben und aulsergewohnlichen Belastungen der Fall ist Bei einer Steuererm igung Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung handelt es sich viel mehr um einen Nachlass auf die Steuerschuld in vol ler H he Weil dadurch zugleich die Berechnungsbasis f r den Solidari tatszuschlag und die Kirchensteuer sinkt kann der Steuernachlass unterm Strich auch h her ausfallen Wenn Sie in der Buchungsmaske derartige Leistungen aus der Liste der Buchungskonten gew hlt haben klicken Sie auf das Symbol am Ende der Zeile Angaben zu Aufwendun gen nach 8 35 a EStG Daraufhin off net sich ein separater Eingabedialog in dem Sie die Art der Aufwendung auswahlen zum Beispiel Handwer kerleistung oder Inanspruchnahme von haushaltsnahen Dienstleis tungen sowie den beauftragten Dienstleister eintragen 79 Bedienbuch 0 0111 1er rer rer een Tr Tr Tr Tr Te Ein Betrag mehrere Konten Nicht immer l sst sich ein Zahlungsvorgang kom plett einem einzelnen Buchungskonto zuordnen Ein Beispiel daf r ist die monatliche berweisung eines Mieters Denn diese Zahlung setzt sich in der Regel aus der eigentlichen Monatsmie te sowie den Vorauszahlungen f r Neben und Heizkosten zusammen Damit das Programm die einzelnen Zahlungsbestandteile von vornherein den richtigen Einnahmepositionen zuordnet und auf Knopfdruck korrekte Abrechnungen liefert
134. Wohnungseigent mergemeinschaft een nike 313 Gemeinschafts und Sondereigentum 1 aan 315 B1 E AA AA AA AA T 319 Der Ve NalUNE DOGGIE 327 10 Inhalt Die EiIrEntumerversarn ni N Bean Ti Een 329 Verwaltung durch die Wohnungseigent mer usssssrsnsnonnsnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnannn 336 Vereinbarungen und Beschl sse der Wohnungseigent mer ussssnersnrsnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnn 338 ENNA la KASSE a TE TEE 340 Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan aaa AGA 342 Gerichtliches Verfahren in WEG Sachen u L aan 344 Eniergieeinsparverordn ung EnEV ze 2 345 Regelungen Eur NGAUN Erna Er Er RE Tree 346 EnerplealeWwels een 350 Newe Ordnungsiwidrig kelte NANANA NANANA NAA 351 11 12 Inhalt 13 Bedienbuch Einrichtungs Service Gerne helfen wir Ihnen bei der Installation und Einrichtung von WISO Hausverwalter weisen Sie in das Programm ein und beantworten Fragen zu Ihrer neuen Software Der Einrichtungsservice be inhaltet die Einrichtung der kompletten Stamm daten einschlie lich Konten sowie des Moduls Onlinebanking Ihre Vorteile Sie arbeiten direkt mit Ihren pers nlichen Daten Individuelle Betreuung bei der Einrichtung von WISO Hausverwalter angepasst an Ihre speziellen Bed rfnisse Sie sparen Zeit bei der Ersteinrichtung des Programms Noch mehr WISO Hausverwalter Service Technische Fragen Support Bei technisch
135. altung das Verwaltungsverfahren aus Mieterverwaltung Das Geb ude hat nur einen Eigent mer Daher werden nur Neben und Heizkostenabrechnungen ben tigt WEG Verwaltung Es wird nur die Haus geldabrechnung auch WEG Abrechnung Tr rer rer reset genannt zur Verteilung der Kosten auf die Ei gent mer ben tigt Die Wohnungen werden von den Eigent mern selbst genutzt oder von Ihnen vermietet WEG steht f r Wohnungseigent mergemeinschaft Mieter und WEG Verwaltung Es werden so wohl Abrechnungen f r Mieter und Eigent mer des Objekts ben tigt Abrechnungsrelevante Angaben Abrechnungsrelevante Angaben gt Gilt f r die Heizkostenabrechnung ein von den kalten Betriebskosten abweichender Abrechnungszeitraum 01 01 2016 31 12 2016 m Angaben zur Heizanlage A Das Geb ude Neues Objekt hat keine Heizanlage in Betrieb Ja je Nein Abrechnungszeitraum In diesem Abschnitt werden die Abrechnungs zeitraume f r die Betriebs und Heizkosten eingetragen WISO Hausverwalter geht zun chst davon aus dass Betriebs und Heizkostenperio de denselben Zeitraum umfassen Sollten beide Abrechnungsperioden voneinander abweichen setzen Sie per Mausklick eine Markierung in das entsprechend bezeichnete K stchen und geben den abweichenden Zeitraum ein Sie k nnen den Zeitraum wahlweise manuell eintragen oder den Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnun
136. amit Sie bei komplexen Angaben nichts Wich tiges bersehen und keine Fehler machen stellt Ihnen WISO Hausverwalter Assistenten zur Seite Diese sind bersichtlich an einer Stelle versam melt Sie haben einen Ehrenplatz im Menu Band und sind im Abschnitt Assistenten zu finden Assistenten fragen Informationen schrittweise ab Nach dem Start eines Assistenten erhalten Sie zun chst eine bersicht Der rechte Fenster abschnitt informiert Sie an welcher Stelle des Interviews Sie sich gerade befinden Der gerade aktive Abschnitt ist farblich markiert Abschnitte die Sie bereits bearbeitet haben sind mit einem WISO Hausverwalter 2016 gr nen H kchen versehen ber die Schaltfl chen Weiter und Zur ck k nnen Sie zwischen den einzelnen Abfragedialogen wechseln ohne Datenverluste zu bef rchten Gespeichert werden die Eintragungen allerdings erst wenn Sie im letzten Schritt auf OK klicken Falls Sie eine Frage nicht verstehen oder unsicher sind fordern Sie ber die Hilfe 5chaltflache die ben tigten Hintergrundinformationen an Die Zusammenfassung am Dialogende ist bei allen Assistenten obligatorisch Falls Ihnen ein Fehler auff llt k nnen Sie auch dann noch problemlos nderungen vornehmen Gehen Sie hierf r mit Zur ck zum betreffenden Eingabedialog M ch ten Sie hingegen s mtliche Eingaben verwerfen klicken Sie einfach auf Abbrechen Mietvertrag erstellen Auswahl de
137. and der Mietsache an sind unzul ssig da sie gegen 8 307 BGB unangemessene Benachteiligung eines Vertragspartners versto en Formular vertraglich kann der Mieter etwaige M ngel an der Mietsache nicht anerkennen hierf r bedarf es einer individuellen Erkl rung die aber auch stillschweigend bei Vertragsschluss erfolgen kann insbesondere wenn der Mieter durch Be sichtigung der Nohnung Kenntnis vom einen oder anderen Mangel erhalten hat Ein Ausschluss des Minderungsrechts ist nat rlich nicht m glich wenn der Vermieter einen Mangel arglistig verschweigt Vertraglich kann ebenfalls die Haftung des Mie ters f r nach Vertragsabschluss auftretende M n gel wegen Fahrl ssigkeit des Vermieters nicht ausgeschlossen werden Eine solche Regelung gef hrdet den Vertragszweck weil der Mieter derartige Sch den nicht durch eigene Vorsichts ma nahmen abwenden der Vermieter jedoch eine Haus Haftpflichtversicherung abschlie en kann Dar ber hinaus ist die Pflicht des Mieters die Mietsache in einem zum vertragsgema en 154 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten eine Hauptpflicht des Vermieters Diese kann daher nicht durch allgemeine Geschaftsbedingungen ausgeschlossen werden Ein Ausschluss f r grobe Fahrl ssigkeit ist allenfalls dann m glich wenn zwischen Personen und Vermogensschaden unterschieden
138. as Buchen von Einnahmen und Ausgaben ist nat rlich kein Selbstzweck Wechseln Sie ber die Navigationsleiste in den Abschnitt Wirt 91 Bedienbuch schaftliche Auswertungen W hlen Sie dann in der Bildschirmmitte die Schaltfl che Einnahmen und Ausgaben Eine Eingabemaske f hrt Sie zu verschiedenen Auswertungen Wahlen Sie zu nachst aus dem Aufklappmen den gew nschten Bericht Einnahmen berschuss Rechnung Wenn Sie Ihre Einkommensteuererklarung manuell erstel len bernehmen Sie die Werte aus dieser Liste in die Anlage V Listen der Einnahmen und Ausgaben Die Liste zeigt die Einnahmen und Ausgaben der gera de ausgew hlten Immobilien Die Aufstellung samtlicher Zahlungsvorg nge l sst sich nach beliebigen Zeitraumen und Kriterien sortieren und filtern Listen der Kontobewegungen Zeigt die einzel nen Kontobewegungen eines Geb udes inner halb eines bestimmten Zeitraums Die bersicht kann auf bestimmte Konten eingeschrankt werden Listen der Kontost nde bersicht ber die Kontost nde zu einem bestimmten Zeitpunkt Auch diese Liste l sst sich auf bestimmte Kon ten einschr nken 92 0100111111111 erreererereerrrrerererereeere111er7re1r7rTrTrrrTrTTTeTTTTTTTnen Listen f r die Umsatzsteuervoranmeldung Umsatzsteuerpflichtige Vermieter bertragen die Ergebnisse dieser Auswertung ganz einfach der Kennziffern Zeile f r Zeile in die monatliche oder vierteljahrliche Ums
139. as schnell erledigt In bestimmten Sonderf llen d rfen Sie die Heizkosten ausnahmsweise auch nach der Wohn bzw Heizfl che oder dem Verbrauch des Vorjahres umlegen Das gilt zum Beispiel 105 Bedienbuch 1r 00 1111er rer rer 1er11er11e11r11e1r11e 111 8eTrrrTrTTTr Tr TTTTTTTTTT f r Einliegerwohnungen bei Geb uden aus der gt Abrechnungen 3 niskstenbrechnng Zeit vor 1981 ohne regulierbare Heizk rper oder BENENNEN j bei Ausfall der Ger te zur Verbrauchserfassung 2 Art der Heakostenabrechnung nj Hezkostenaufstelung zur Ermtling der Hez Ebenfalls ausgenommen sind Geb ude mit ei SERA nem Heizwarmebedarf von weniger 15 kWh pro Capa i Quadratmeter und Jahr et a i Wollen Sie die verursachungsgerechte Kosten TAN BANGA verteilung eigenh ndig vornehmen sind Sie Bi ee verpflichtet samtliche Heizk rper mit identischen ee Heizkostenverteilern HKV auszustatten Nur so a AN BEE ME ist die Vergleichbarkeit gew hrleistet Au erdem mee a anna muss der Warmwasser Durchlauf an allen Ent nahmestellen jeder Wohneinheit erfasst werden Naa semit arasam oten o apa Der individuelle Verbrauch stellt den Hauptvertei lungsschlussel der gesamten Heiz und Warm wasserkosten dar Abweichende Regelungen im Mietvertrag sind nicht zul ssig ber die Kosten und das genaue Umlageverfahren m ssen Sie Ihre Mieter jedes Jahr in einer nachvollziehba
140. ass Zuf hrungen weder als Ausgaben noch als sonstige Kosten ber cksichtigt werden d rfen Sie m ssen separat ausgewiesen werden und es muss ersichtlich sein welcher Betrag der Eigent mergemeinschaft tats chlich zur Verf gung steht Um der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gerecht zu werden wurde die R cklagenerfas sung und Berechnung f r Zeitr ume die nach dem 31 12 2008 enden entsprechend angepasst Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung Neben der bereits bisher erfolgten Erfassung der Bewegungen auf den R cklagenkonten werden unter diesem Punkt zus tzlich die Sollzuf hrung zu den R cklagen und die Forderungen zu Beginn der Abrechnungsperiode eingegeben Denken Sie daran dass Sie jede R cklagenart einzeln pla nen m ssen Hierzu ist gegebenenfalls zun chst ein entsprechendes Konto anzulegen Wechseln Sie schlie end im Bereich des Wirtschaftsplans in den Unterdialog Eingabe der Planzahlen f r Umlagekonten Eine bersicht zu den geplanten R cklagen finden Sie im Punkt Kostenverteilung Angaben zu den R cklagen Anhand der Angaben und der erfassten Buchun gen errechnet WISO Hausverwalter die Vertei lung der Sollzuf hrung die Soll Anfangs und Soll Endbest nde sowie die Forderungen am Ende der Abrechnungsperiode F r die Berech nung der Forderungsendbest nde werden die Rucklagen Vorauszahlungen beziehungswei se R cklagen Nachzahlungen der Eigent
141. atensatz anzu sehen oder zu bearbeiten w hlen Sie in der Liste den gew nschten Datensatz per Mausklick aus Y 44 Mieter Vertr ge Mehrfamilienhaus mit Schankwirtschaft Marzahn Rebenweg 5 Betriebswohnung Filter Kein Fitter Suchen a Erweiterte Suche Mieter Von Bis EEE 01 01 2005 Emaii median Zapihahin AGNO Hubertus von der Vogelweide 01 08 2004 31 05 2012 Martha Schmidt 01 06 2012 WISO Hausverwalter 2016 Sie k nnen die Ansicht der Liste vergr ern oder verkleinern Stellen Sie dazu den Mauszeiger auf den unteren Rand der Liste und klicken Sie so bald der Cursor als Doppelstrich dargestellt wird die linke Maustaste Halten Sie diese gedr ckt Wenn Sie die Maus nun vertikal bewegen zeigt ein dunkler Balken die m gliche neue Begrenzung der Liste an Lassen Sie die Maustaste los um das Ende der Liste an der Position des Balkens zu fixieren gt Info Sie k nnen Eingabemasken grund s tzlich in eine bersicht und die eigentliche Eingabe trennen Weil es mehr Platz in den Eingabemasken gibt erh ht sich dadurch die Uber sichtlichkeit Diese Art der Anzeige k nnen Sie ber die Registerkarte Verwaltung und Auswahl des Punktes Einstellungen im Reiter Ansicht bei Tabellen und Eingabemaske getrennt anzeigen aktivieren Alternativ ber die Men Band Funktion in der Ansicht Regis terkarte 31 Bedienbuch r 8111er rer rer 1er 1er
142. atmeter und Jahr erlaubt der Gesetzgeber die vereinfachte Variante 2 In diesem Fall k nnen Sie bei den Heizkosten einen Umlageschl ssel zum Beispiel nach Quadratme tern oder Personen und Tagen ausw hlen Bei den Warmwasserkosten d rfen Sie zwei ver schiedene Schl ssel miteinander kombinieren F r welches Verh ltnis Sie sich entscheiden bleibt Ihnen berlassen 7 Ermittlung der Brennstoffkosten Das Geb ude hat eine Heizanlage in Betrieb Hokzpelletkessel vom 01 01 2014 bis zum 31 12 2016 2 Ermittlung der Brennstoffkosten f r alle Brennstoffkostenkonten des Geb udes m 46 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Bei der verbrauchsabhangigen Ermittlung der Kostenaufteilung mit Heizkostenverteilern schreibt der Gesetzgeber den Aufteilungsma stab vor Grunds tzlich d rfen zwischen 30 und 50 Prozent der Kosten nach Fl chen umgelegt werden Erf llt das Geb ude nicht die Anforde rungen der W rmeschutzverordnung 1994 wird mit l oder Gas versorgt und die freiliegenden Leitungen der Warmeverteilung sind ged mmt m ssen 30 Prozent der Kosten nach der Wohn Nutzflache umgelegt werden Dies gilt f r Abrechnungszeitraume die ab dem 1 1 2009 beginnen Unabh ngig von der Art der Abrechnung m ssen die Angaben zu den Brennstoffkosten erg nzt werden wenn es sich um einen lagerf higen Brennstoff handelt Bei der verbrauchsabh
143. atzsteuervoranmel dung Listen f r die Umsatzsteuererkl rung Auch zur Umsatzsteuererklarung liefert WISO Hausver walter die passenden Zahlen Abgleich der R cklagenbuchungen Diese Auswertung vergleicht die eingezahlten R ckla gen mit den R cklagenforderungen des gleichen Zeitraums Wenn Sie in der Navigation Wirtschaftliche Auswertungen w hlen und dann in der bersicht im mittleren Fensterbereich die Option Offene Posten klicken k nnen Sie eine Aufstellung der Offenen Posten nach verschiedenen Kriterien abrufen Die Auswertung Abgleich der Mietforderungen stellt die von einem Mieter geleisteten Zahlungen den Forderungen eines bestimmten Zeitraums gegen ber aufgeteilt nach den verschiedenen Kostenarten z B Miete Nebenkosten usw Neu Tr rer rer reset in der aktuellen Version ist dass WISO Hausver walter jede Wohnung auf einem eigenen Blatt ausgibt Sie erreichen den Bericht ber Wirt schaftliche Auswertungen Abgleich der Mietfor derungen Grafische Auswertungen Hier finden Sie grafi sche Bestandsverl ufe Gegen berstellungen und Zusammensetzungen Bevor Sie Ihre Auswertungen mit Drucken zu Papier bringen sollten Sie das Ergebnis mit einem Klick auf die Schaltfl che Voransicht am Bild schirm pr fen 8 Schritt Angaben zu den Abrechnungen erg nzen Mit Einnahmen und Ausgaben allein lasst sich nicht immer eine Abrechnung erstellen F r Heiz kosten u
144. aubsackkosten Sonderabfuhr von Sperrm ll Boden und Kellerentr mpelung Hausreinigungsfirma f r Flure Dachboden Keller Fahrstuhlkorb Sonderreinigung au er Turnus Beseitigung von Graffiti ja ja aber ja nein nein Miete und Betriebskosten Bewilligungsstellen verlangen Auftei lung der Kosten nach Wohnungs bzw Gewerbeanteil vgl Wortlaut Nr 8 Kosten entsprechender nicht ffentlicher Ma nahmen vertretbar auch bei Nr 10 Gartenpflege wenn zwar keine jahrliche aber laufende Entstehung auch bei durch Dritte verursachten Kosten BGH WuM 2010 153 andernfalls nur bei geregelter Abfuhr durch Vermieter LG Berlin GE 2008 269 Wortlaut Nr 9 aber Reinigung der Au enanlagen Hof Zuwege Privatstra e etc unter Nr 10 vgl Wortlaut keine Betriebskosten bei Reinigung nach Bau und Instandhaltungsma nahmen des Vermieters Umlage ist auch dann ausgeschlossen wenn Arbeiten regelm ig anfallen a A AG Berlin Mitte GE 2007 1259 187 Ratgeber rn 0111 11er een ee Tr Tr Tr Tr Te Te 10 188 Ungezieferbe kampfung Gartenpflege Untersuchung auf Sch dlingsbefall einmalige Ungezieferbeseitigung wiederkehrende Ungezieferbekampfung Rasenschneiden sprengen d ngen Unkrautbeseitigung Erneuerung von Rasen Pflanzen Geh lzen auch Teilerneuerung Spielsand erneuern desinfizieren strittig nein ja aber ja ja
145. auch hier ber die Kontoliste die Sie durch einen Klick auf das K Symbol neben dem Feld Buchungs konto aufrufen Als Text der Teilbuchungen schl gt WISO Haus verwalter standardm ig den eingangs einge gebenen Buchungstext des Gesamtbetrags vor Damit Sie die einzelnen Positionen Ihrer Splitt buchung spater besser nachvollziehen k nnen a Erweiterte Suche Tr rer rer reset sollten Sie den einzelnen Zahlungspositionen nachvollziehbare Bezeichnungen geben Sobald Sie die Angaben eines Teilbetrags abgeschlossen haben klicken Sie auf die Schaltfl che Speichern und bernehmen sie so in die dar ber stehende Liste Zugleich informiert Sie das Feld noch nicht verteilt ber den verbleibenden Restbetrag Den verteilen Sie anschlie end in beliebig vielen wei teren Teilbetr gen auf die brigen Konten Verlas sen k nnen Sie die Eingabemaske erst wenn Sie den Gesamtbetrag restlos verbucht haben Mit chlie en kehren Sie zur Gesamtbuchung zur ck und sorgen dort durch einen Klick auf Speichern fur die abschlie ende Verteilung des Zahlungsvorgangs auf die gew nschten Konten Mieten Vorauszahlungen verbuchen Damit das Programm die geleisteten Vorauszah lungen der Mieter korrekt verrechnet m ssen diese als Einnahmen gebucht werden Bei der Bu chung dieser Zahlungen hilft Ihnen ein Assistent Wechseln Sie zun chst im Menu Band in den Abschnitt Assistenten Klicken Sie a
146. auf 15 gesenkt Von dieser M glichkeit haben bei spielsweise Berlin und M nchen bereits Gebrauch gemacht 1 Selbst wenn unter Ber cksichtigung der orts b lichen Vergleichsmiete eine weitere Erh hung m glich w re darf der Vermieter die Miete nicht ber die Kappungsgrenze hinaus erh hen Die Miete darf dar ber hinaus nur alle 15 Monate erh ht werden Das bedeutet dass das Mieter h hungsverlangen fr hestens ein Jahr nach der letzten Mieterh hung geltend gemacht werden kann Es kommt dabei jedoch darauf an wann die letzte Mieterh hung wirksam wurde nicht wann Sie verlangt wurde 8 558 Abs 1 BGB Die Mieterh hung Die letzte Mieterh hung wur de zum 01 07 2010 verlangt Aufgrund von Fehlern in der Erhohungserklarung und einer streitigen Auseinanderset zung wurde die Erh hung aber erst zum 01 07 2011 wirksam Der Vermieter muss in diesem Fall mit einem neu en Erh hungsverlangen bis zum 30 06 2012 warten Alle vorzeitigen Mieterh hungs verlangen sind unwirksam gt Hinweis Nur wenn die alte Miete vor der Erh hung bereits 15 Monate Bestand hatte kann ab dem ersten Folgemonat das ist der 16 Monat nach der letzten Erh hung die Erh hung der Miete verlangt werden Dadurch ist f r den Mieter vom Gesetz garantiert dass er immer wahrend einer Periode von 15 Monate eine gleichbleibend hohe Miete bezahlt In dem obigen Beispiel kann eine Mieterh hung daher fr hestens f r den Zeitraum
147. auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt f hrten z B Kinder Lebensgef hrte in das Mietverh lt nis ein Diese Personen m ssen innerhalb eines Mo nats nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben dem Vermieter mitteilen wenn sie das Mietverh ltnis nicht fortsetzen m chten 209 Ratgeber Dann ist das Mietverh ltnis au erordentlich mit der gesetzlichen K ndigungsfrist zu k ndigen also 3 Monate Auch der Vermieter kann binnen eines Monats nachdem ihm der Tod des Mieters bekannt wurde mit der gesetzlichen Frist k ndi gen Forderungen an den verstorbenen Mieter k nnen gegen ber den Erben geltend gemacht werden Dar ber hinaus haften aber auch die Personen die den Mietvertrag fortsetzen Der Vermieter kann frei entscheiden an wen er sich zur Beglei chung der noch offen stehenden Forderungen wendet Die Rangfolge der eintrittsberechtigten Personen Ist der verstorbene Mieter alleiniger Mieter einer Wohnung gewesen so besteht ein gesetzliches Eintrittsrecht nach 8 563 BGB f r bestimmte Personengruppen die mit dem Verstorbenen in einem gemeinsamen Haushalt lebten mit ihm verwandt waren oder als Erben eingesetzt wur den Der Gesetzgeber legt hier eine Rangfolge fest in der das Eintrittsrecht besteht 210 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 1 Ehegatten eingetragener Lebenspartner 2 Kinder des Verstorbenen
148. ausgezo gen der Abrechnungsma stab hat sich ver ndert oder es sind einfach nur die Preise gestiegen All diese Umst nde sind bei der Berechnung der neuen Vorauszahlungen zu ber cksichtigen so dass eine Nachzahlung nicht automatisch zu einer Ver nderung der Vorauszahlungen f hren muss 170 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Der Vermieter kann daruber hinaus einen Sicher heitszuschlag von 10 fur k nftige Kostensteige rungen ansetzen Der Anspruch des Mieters auf Herabsetzung der Vorauszahlungen Der Mieter wiederum hat einen Anspruch auf He rabsetzung der Vorauszahlungen wenn die Ab rechnung mit einem erheblichen Guthaben endet Auch hier ist zu ber cksichtigen ob die Voraus zahlungen bereits zu einem fr heren Zeitpunkt gesenkt wurden und dies in der aktuellen Abrech nung noch keine Ber cksichtigung gefunden hat oder ob andere nderungen eingetreten sind die zuk nftig eine Reduzierung der Vorauszahlungen nicht rechtfertigen Sonderregelung im ffentlich gef rderten Wohnungsbau Im ffentlich gef rderten Wohnungsbau gelten andere Spielregeln Hier ist die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale unzul ssig Nach 8 20 Abs 1 Satz 3 der NMV Verordnung ber die Ermittlung der zul ssigen Miete f r preisgebundene Wohnungen sind dem Mieter Tr rer rer reset die Betriebskosten die er tragen soll bei ber lassung der W
149. be gr ndeten Zweifel an dessen Bef higung haben Im Gutachten muss die orts bliche Vergleichs miete durch den Gutachter angegeben werden Das Gutachten muss dar ber hinaus erkennen lassen dass dem Gutachter ausreichend Ver gleichswohnungen zur Verf gung standen und der Sachverst ndige auch deren Mietpreisgestal tung kennt Ein Verweis allein auf die Sachkunde und Be rufserfahrung des Gutachters ist absolut nicht ausreichend und f hrt dazu dass das Gutachten als Begrundungsmittel f r eine Mieterh hung unbrauchbar ist Das Gutachten ist auch dann un brauchbar wenn der Sachverst ndige in seinem Gutachten erkennen lasst welche Miete er per sonlich f r angemessen h lt da er sich zwingend Die Mieterh hung an der orts blichen Vergleichsmiete orientieren muss Ist ein Mietspiegel vorhanden muss der Gutach ter sich mit diesem auseinandersetzen jeden falls dann wenn er von den Werten des Mietspie gels abweichen will Der Gutachter muss au erdem die Wohnung des Mieters besichtigt haben es sei denn es existieren in einer Wohnanlage mehrere Woh nungen etwa gleicher Art Gr e Ausstattung und Beschaffenheit Dann kann er auch diese Wohnungen besichtigen Der Mieter muss an der Besichtigung der Wohnung mitwirken Er muss den Gutachter also in seine Wohnung lassen Allerdings hat der Vermieter hier R cksicht darauf zu nehmen wann der Mieter Zeit hat Das Gutachten darf nicht lter als zwei Jahre sein
150. brechnungen erg nzen uusssesersnnsnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnn 93 9 Schritt Betriebskostenabrechnung en erstellen 2 2 22222222220220020000000000000000000000000B0nnnnnnnnnnnnnnnnnnn ann 0nn 97 10 Schritt Daten f r die Steuererkl rung vorbereiten ursssenesnrsnnnonnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnannn 111 Der Vermieter Ratgeber 115 Rechtssicherheit durch Gesetz und UKG 115 Erstmal UT Guten versuche aan neuen 115 Mediation statt P026 5S innen 116 Wirksames Zustandekommen von Mietvertr gen Uu aaa 119 Die Mietpreisbr emise AANI AA ABA 127 Inhalt Die Mietsicherheit KaUtiOi mean Fa ABA AA 127 Die BAE NAE eissa a AA 132 Duldung von Erhaltungs und ModernisierungsmaBnahman u s 133 Gebrauehsuberlassung an Dritte nee NGANGA AA NAA AA NAA 136 VeriragsWwidriger GEDQUCN paaa NAAN BABA AA AA 139 Das Gewahrleistungsrecht 143 MISST KAKAIN AA AGA 143 Larue penali SEEN APAN een ine 149 Schadenersatz Aufwendungsersatz aNG KANG HE 150 G ewahrleist ngsausschluSS AANGAL NAA GAN 151 Miete und Betriebskosten 161 DiE NUSE EKEN aa ANA A E AA 161 Die Betriebs KostenabrechnuUNne ua een 172 Falligkeik und Aufrechnung een 182 Heizkosten 193 Anwendung 012g EN er AA AA AA 194 Cp a CA AA PAHABA 195 KostenverteilUng na NGA AA 200 Ermittlung der Brennston kOSEEN aaa AANGAT ee 205 ABTECEHNUNE SZENE AUN NANGANGAGAT AA 206 ETIErEIEANISWEIS aakalain unmenshabeiutewoikun 207 Wech
151. bskosten findet nicht statt Die Vereinbarung einer derartigen Miete verst t gegen 8 2 HeizKV Heizkostenverord nung Nach dieser Vorschrift m ssen die Heiz kosten immer verbrauchsabh ngig abgerechnet 162 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 werden ganz egal was im Mietvertrag vereinbart ist oder was eine Wohnungseigentumerver sammlung beschlossen hat Bruttokaltmiete Bei der Bruttokaltmiete enthalt die Miete samt liche Betriebskosten gem 5 2 Betriebskos tenverordnung mit Ausnahme der Heizkosten Eine Abrechnung erfolgt mit Ausnahme der Heizkosten nicht Eine berpr fung der H he des Betriebskostenanteils durch den Mieter ist grunds tzlich nicht m glich Ausgenommen sind lediglich F lle in denen der Mieter beweisen und darlegen kann dass zwischen dem in der Miete enthaltenen Bruttoanteil und den tats chlich zu zahlenden Betriebskosten ein grobes Missver haltnis besteht der Mieter also unangemessen benachteiligt wird In der Praxis sind derartige Falle relativ selten da die Kosten und Geb hren eher gestiegen denn gesunken sind Ist im Mietvertrag eine Teilinklusivmiete verein bart sind die Betriebskosten in der Grundmiete enthalten Lediglich ein Teil der Betriebskosten nach 8 2 BetrKV wird neben der Miete umgelegt Hier sind verschiedene Konstellationen m glich je nachdem welche Betriebskosten neben der Miete vereinbart wor
152. ch folgender Formel Tr rer rer reset NI 100 ME ni 100 ME ist der zu ermittelnde Erhohungssatz in Prozent NI ist der aktuelle Index und Al ist der Anfangsindex der bei Abschluss des Vertrages galt Gehen wir von folgendem Beispiels aus Die Woh nung wird am 01 10 2010 bezogen Der Verbrau cherpreisindex betrug zu diesem Zeitpunkt 100 2 Im Oktober 2014 berechnen Sie die Mieterh hung Zu diesem Zeitpunkt betr gt der VPI 106 7 Sie stellen nun folgende Berechnung an 106 7 100 10670 10670 100 2 106 49 106 49 100 6 49 Sie k nnen die Miete also um 6 49 anheben Wichtig ist dass man die richtigen Indizes f r die Berechnung verwendet Hier gibt es verschiede ne Tabellen des statistischen Bundesamtes mit unterschiedlichen Basisjahren Gegebenenfalls ist hier noch eine zus tzliche Umrechnung notwen Die Mieterh hung dig wenn eine Berechnung f r einen l ngeren Zeitraum erfolgt Die erh hte Miete kann mit einer nderungser klarung gegen ber dem Mieter geltend gemacht werden Dabei muss die jeweils eingetretene nderung angegeben werden am besten zusam men mit der Berechnung damit der Mieter die Berechnung auf Richtigkeit pr fen kann In der nderungserkl rung sind die zuk nftig zu zah lende Miete sowie der Erh hungsbetrag in einem konkreten Betrag anzugeben Die h here Miete muss der Mieter mit Beginn des bern chsten Monats zahlen Geht dem Mieter die nderungserk
153. ch muss eine einfache Mehrheit der anwesenden Stimmbe rechtigten Eigent mer vorliegen Dabei sind alle Ja Stimmen sowie Nein Stimmen zu zahlen Ent haltungen werden nicht mitgezahlt sind jedoch anzugeben Das Protokoll der Eigentumerversammlung ber jede Eigent merversammlung hat der Verwalter ein Protokoll zu fertigen Dieses dient insbesondere der Information der Eigent mer Gleichzeitig dient es auch als Informationsquelle f r etwaige Rechtsnachfolger also K ufer einer Eigentumswohnung die neu in die Eigentumsge meinschaft eintreten Die Verwaltung von Wohnungseigentum Das Protokoll wird grunds tzlich von dem Verwal ter gef hrt Er kann diese Aufgabe jedoch auch an andere Personen delegieren Das Protokoll muss folgende Punkte enthalten Name der Eigent mergemeinschaft Tag Zeit und Ort der Versammlung Wortlaut der Antr ge Angaben zum Abstimmungsergebnis Beschlussergebnis mit Hinweis auf die Be kanntgabe des Ergebnisses Von Interesse kann auch sein welche Einzelheiten auf der Versammlung besprochen worden sind Denn allein die Bekanntgabe des Beschlusser gebnisses sagt noch nichts dar ber aus wor ber genau gesprochen worden ist Insofern empfiehlt es sich ein Verlaufsprotokoll ber die Versamm lung zu fertigen Das Protokoll muss vom Vorsitzenden der Ver sammlung dem Vorsitzenden des Verwaltungs beirates oder dessen Stellvertreter sowie einem Wohnungseigent mer unterzeichnet werd
154. chseln Sie ber das Men Band in den Abschnitt Assistenten Klicken Sie dann auf das Symbol R cklagen erfassen Mithilfe des R cklagenas sistenten dokumentieren Sie alle Bewegungen die im Rahmen der 88 0 10111111 er rer 71171 Tr Verwaltung notwendig sind Sie k nnen zwischen der Eingabe des Anfangsbestands Zuf hrungen und Entnahmen der Erfassung der Zinsen und Steuern sowie Kontof hrungsge buhren und Umbuchungen w hlen Den R ckstellungsbetrag ermittelt WISO Hausverwalter bequem aus der Summe der Sollstellungen Der Assistent fragt anschlie end die be treffenden Konten ab und zeigt Ihnen das Endergebnis an Alternativ k nnen Sie den Betrag auch manuell eingeben Klicken Sie auf OK um die Vorgan ge zu speichern Eine Auswertung zum R cklagenverlauf finden Sie im Abschnitt Wirtschaftliche Auswertun gen gt Grafische Auswertungen H R cklagen erfassen Buchungsdetails Schritt fur Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung Buchungseinstellungen Art der R cklage Buchungsart Bankkonto R cklagenkonto R cklage Instandhaltung Zuf hrung Umbuchung vom Hauskonto Hauskonto Weiterleitung ZFH kk 38 Kto 5566556679 25050180 Sparkasse R cklagenkonto Instandhaltung ZFH Kk38 Kto 777777779 25050180 Sparl Betr ge buchen Buchungsdatum Art der Betragsermittlung 10 06 2015
155. chtlicher Auseinandersetzungen als Wirtschafts oder Umweltmediation angewandt Auch im Mietrecht gewinnt dieser Neg immer mehr an Bedeutung 116 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Bei der Mediation wird mit Hilfe eines neutralen Mediators versucht die Kontrahenten in einer Streitfrage soweit zu bringen dass sie gemein sam eine L sung ihres Konfliktes finden Hau fig ist die Situation so dass eine gemeinsame L sung zwar denkbar ware aber die Fronten inzwischen so verhartet sind dass jeder meint er w rde als Verlierer dastehen wenn er auf den anderen zugehen w rde Das ist der Punkt an dem der Mediator einsetzt Er ist kein Richter der entscheidet sondern ein Helfer und Begleiter auf einem Weg den letztlich die zerstrittenen Parteien gehen Der Mediator stellt hierf r unterschiedliche L sungsans tze vor Sie sollen es den Konfliktparteien erm gli chen gemeinsam eine individuelle L sung des Problems zu finden Der Mediator greift in den Prozess der L sungsfindung nur ein wenn die Gefahr der unsachlichen Eskalation besteht oder der L sungsansatz in eine Richtung geht die juristisch nicht vertretbar ist Mediation verlangt von den streitenden Parteien eine grunds tzliche Bereitschaft den bestehen den Konflikt auf diese Weise zu l sen Sie macht deshalb nur Sinn wenn von beiden Seiten die SS rer rer Tre res folgenden Regeln a
156. d Warmwasserleitungen und Armaturen Nichtdammung der obersten Geschossdecken soweit keine Ausnahmeregelung zutrifft Bei Klimaanlagen wurden vorgeschriebene Inspektionen nicht durchgef hrt Energieausweis wurde nach einem Neubau nicht ausgeh ndigt Die Verwaltung von Wohnungseigentum Bei einer Immobilienbesichtigung wegen Neu vermietung oder Verkaufs wurde kein Energie ausweis vorgelegt Nach Abschluss eines Miet oder Kaufvertrages wurde kein Energieausweis bergeben Fehlende Pflichtangaben bei Immobilienanzei gen Unkorrekte Angaben im Energieausweis Unberechtigt ausgestellte Energieausweise Bei neuen Energieausweisen Registriernummer nicht korrekt Bei neuen Energieausweisen Nicht rechtzeitig eingetragene Registriernummer Bei Inspektionsberichten Nicht rechtzeitig ein getragene oder unkorrekte Registriernummer Bei Stichprobekontrollen Daten und Unterlagen nicht oder falsch bermittelt Bei neuen Energieausweisen muss au erdem eine Registriernummer beim Deutschen Institut f r Bautechnik beantragt werden Hierzu m ssen neben den Daten des Antragstellers Name und Anschrift das Bundesland und die Postleitzahl des Ortes in dem sich das Geb ude befindet 351 Ratgeber e _ nr 1 0 1 1 1 teren Tr Tr Tr Tr Tr Te angegeben werden Au erdem sind das Aus stellungsdatum des Ausweises und die Art des Geb udes anzugeben Bei der A
157. d Ver pachtung sind normalerweise von der Umsatzsteuer befreit Falls Sie R ume an gewerbliche Mieter vermieten kann es im Einzelfall sinnvoll sein sich freiwillig der Umsatzsteuer zu unter werfen Im Gegenzug darf die in den Ausgaben enthaltene Mehrwertsteuer Worsteuer von der Steuer abge zogen werden F r den Mieter andert sich durch die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer nichts Die M glichkeit zur Umsatzbesteuerung besteht nur wenn der Mieter seinerseits diese als Vorsteuer wieder geltend machen kann In diesem Fall bekommt der Mieter also die zus tzlich zur Miete und den Betriebskosten erhobene Umsatzsteuer vom Finanzamt erstat Let Falls Sie sich f r die Umsatzsteuer entschieden haben setzen Sie einen Haken vor der Option Handelt es sich um eine umsatzsteuerpflichtige Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung Vermietung WISO Hausverwalter ber cksichtigt dann in der Neben kostenabrechnung die Umsatzsteuer und unterst tzt Sie bei der Erstellung korrekter Umsatzsteuervorauszahlun gen und erklarungen Falls eine gewerbliche Nutzung der Einheit vor liegt w hlen Sie bitte die entsprechende Variante mit oder ohne Umsatzsteuer Es werden dann weitere Angaben erfasst die sich auf eine abwei chende Fristenregelung bei K ndigung beziehen Anschlie end werden Sie nach zwei Datumswer ten gefragt Vertragsbeginn Dieser Wert ist das abrech nungsreleva
158. de 3 Telefon Fax F Mai Internet Vorname Namo 4 Zahlungsverkehr Gaf abweichender Firmenname 5 Zahlungsfnsten Anschritt Stra e Haus G Ubersicht ber die Verwalterdaten Land Postleitzahl Ort 40 0110011111111 rer 7 11 77T 1er Tr Tr Tr Tre Bei den Feldern die mit einem roten Sternchen gekennzeichnet sind handelt es sich um Pflicht felder Doch keine Sorge Auf Vollst ndigkeit kommt es bei den ersten Angaben nicht unbe dingt an Sie k nnen Ihre Stammdaten sp ter jederzeit erg nzen Sind alle Angaben erfasst fasst der Verwalteras sistent die Informationen zusammen bevor sie gespeichert werden 2 Schritt Bankverbindungen erfassen Nachdem Ihre Stammdaten erfasst sind sollten Sie die Bankverbindungen eingeben die Sie f r die Verwaltung Vermietung verwenden Hausverwalter Pro Verwalter Mitarbeiter Bankverbindungen Rechnungsangaben Mahnwesen Steuerschl ssel Tr Tr rer Tr Arr Auch wenn Sie f r jedes Geb ude ein eigenes Konto nutzen k nnen Sie diese unter dem Punkt Bankverbindungen anlegen Am einfachsten gelangen Sie zu dem Abschnitt ber die Naviga tionsleiste der Registerkarte Verwaltung Die eingegebenen Konten werden sp ter bei den Gebauden zur Auswahl angeboten Art der Kontof hrung x Erfassen Sie hier die notwendigen Angaben zur Art der Kontof hrung Voraussetzung ist dass f r dieses Bankkonto Online glich ist Banking m
159. de Anspr che R ckzahlungsanspr che des Mieters nach Vertragsende Offene Mietforderungen des Vermieters Mietausfallschaden Anspr che auf Zahlung der Mietkaution bzw R ckzahlung der Mietkaution Anspr che auf Betriebskostenguthaben Anspr che auf Erteilung der Nebenkostenab 219 Ratgeber rechnung Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs Allerdings kann ein Anspruch auch schneller als in drei Jahren verj hren Im Mietrecht gibt es f r bestimmte Anspr che n mlich eine kurze Verjah rungsfrist von sechs Monaten 8 548 BGB Unter die Verj hrungsfrist von sechs Monaten fallen Anspr che des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen Anspr che des Mieters auf Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen Anspr che des Vermieters bez glich der Ver schlechterung oder Ver nderung der Mietsache z B Sch den an der Wohnung Die einj hrige Verj hrungsfrist findet bei Mietern einer Sozialwohnung Anwendung die unwirk same Einmalleistungen nach dem Wohnungs bindungsgesetz zur ckfordern Au erdem bei verlorenen Baukostenzusch ssen 280 0100111111111 111er rer 71T Tr Tr Teen Die Verj hrung f r Anspr che des Mieters und Vermieters die der kurzen Verjahrung unterliegen beginnt unter Umst nden zu unterschiedli chen Zeitpunkten gt Achtung Die kurze Verj hrungsfrist kann n mlich f r den Mieter zu einem anderen Zeitpunkt beginnen als f r den Vermieter Das i
160. den sind Tr rer rer reset In manchen Mietvertr gen ist beispielsweise lediglich die Grundsteuer nicht vereinbart so dass diese in der Grundmiete enthalten ist In anderen Wohnraummietvertragen ist lediglich die bernhame der Kosten f r Wasser und Abwasser vereinbart Dann sind die brigen Betriebskosten mit der Grundmiete abgegolten Bei einer Nettomiete wird neben der reinen Kaltmiete eine Vorauszahlung auf die siebzehn Betriebskostenarten gem 5 2 BetrKV verein bart M glich ist auch die Vereinbarung einer Pau schale In diesem Fall erfolgt keine Abrechnung ber die Zahlungen anders als bei Vereinbarung von Vorauszahlungen Da bei einer Pauschale grund stzlich kein Nachforderungs beziehungs weise R ckforderungsrecht besteht wird diese Form der Nettomiete nur noch sehr selten ange wandt Bei ffentlich gef rderten Wohnungen muss ne ben der Kosten netto Miete eine Vorauszahlung auf die 17 Betriebskostenarten gefordert werden Die Vereinbarung einer Pauschale einer Teilinklu sivmiete oder gar einer Bruttomiete ist nicht zu l ssig Andernfalls handelt es sich um eine miet preisrechtswidrige Vereinbarung Der Mieter Miete und Betriebskosten muss dann zumindest im ersten Abrechnungsjahr berhaupt keine Betriebskosten zahlen In diesem Zusammenhang ist aber auch ein Urteil des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 13 07 1983 interessant Aktenzeichen 8 REMiet 2 83 Danach ist davon auszuge
161. der Fall wenn der Eigent mer gemeinschaft eine weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter unter Ber cksichtigung aller Umst nde nach Treu und Glauben nicht mehr zumutbar ist Dies gilt insbesondere dann wenn das Vertrauensverhaltnis zwischen Eigentumer gemeinschaft und Verwalter zerstort ist Ein Grund fur eine vorzeitige Abberufung aus wichtigem Grund kann auch in der nicht ord nungsgema en F hrung der vorgeschriebenen Beschluss Sammlung liegen 8 26 Abs 1 S 2 WEG Der Grund f r die Abberufung muss nach der Verwalterbestellung entstanden oder bekannt geworden sein Hat die Eigent mergemein schaft einen Verwalter in Kenntnis der Umst nde bestellt wegen derer sie ihn nunmehr abberufen will reicht dies f r eine wirksame Abberufung nicht aus Dann m ssten noch weitere Gr nde hinzukommen 321 Ratgeber Gr nde f r eine vorzeitige Abberufung k nnen sein nicht ordnungsgem e F hrung der Be schluss Sammlung 8 26 Abs 1 S 4 WEG Verschweigen von Provisionen die der Verwal ter f r den Abschluss von Versicherungen f r die Gemeinschaft erhalten hat keine Einberufung einer Eigent merversamm lung f r einen Zeitraum von mehr als 12 Mona ten Verwalter weigert sich die Abberufung des Ver walters auf die Tagesordnung zu setzen Vorstrafen im Zusammenhang mit der Verwal tung anderer WEGs Nichtvorlage der Jahresabrechnungen f r drei aufeinander folgende Jahre keine vollst ndig ge
162. der kurzen Verj hrungsfrist werden Anspru che des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen sowie auf Wegnahme von Einbauten erfasst Aufwendungen m ssen dem Mietobjekt zu Gute kommen und es in seinem Bestand erhalten wie derhergestellt oder verbessert haben Nicht wenige Mieter stecken gerade zu Beginn des Mietverh ltnisses viel Zeit Geld und Lie be in die Renovierung und Verschonerung des angemieteten Wohnraums Bei Beendigung des Mietverh ltnisses bestimmt sich die Beantwor tung der Frage ob die Mieter f r die von ihnen get tigten Aufwendungen Ersatz vom Vermieter verlangen k nnen nach den Bestimmungen des Mietvertrags und der Art der eingebrachten Auf wendungen Schweigt sich der Mietvertrag hierzu aus oder sind enthaltene Regelungen unwirksam 282 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 richtet sich der Anspruch allein nach den gesetzli chen Bestimmungen Danach kann der Mieter vom Vermieter Ersatz der Aufwendungen verlangen die zur Erhaltung oder Wiederherstellung der Mietsache objektiv not wendig waren Darunter fallen nach der Recht sprechung alle Ma nahmen zu deren Vornahme der Vermieter selbst unbedingt verpflichtet gewe sen ware Dies gilt etwa f r Notma snahmen die absolut keinen Aufschub dulden wie beispiels weise die Behebung eines Rohrbruchs oder die Reparatur einer defekten Heizung Es handelt sich insoweit um notwendige
163. der m ssen Schadenersatzforderungen durchgesetzt wer den muss der Verwalter aktiv werden und diese SS rer rer Tre res Forderungen eintreiben da dies im Interesse der brigen Nohnungseigent mer liegt Wird ein Anwalt mit der gerichtlichen Geltendma chung der r ckst ndigen Hausgelder beauftragt sind ihm folgende Unterlagen zur Verf gung zu stellen Grundbuchauszug der Schuldnerwohnung 8 Teilungserklarung Gemeinschaftsordnung Verwaltervertrag oder Vollmacht Einzel Jah resabrechnung und oder Einzelwirtschaftsplan der die r ckst ndigen Hausgelder betrifft Protokoll der Eigent merversammlung in welcher die Jahresabrechnung bzw der Wirt schaftsplan beschlossen worden ist Eine Eigent merliste wird nunmehr nicht mehr ben tigt da Hausgeldr ckst nde im Namen der Wohnungseigentumergemeinschaft geltend ge macht werden k nnen Hierzu bedarf es lediglich eines Beschlusses M glich ist die gerichtliche Geltendmachung entweder durch ein gerichtliches Mahnverfahren oder aber eine Zahlungsklage Das gerichtliche Mahnverfahren d rfte der schnellste und auch Die Verwaltung von Wohnungseigentum billigste Weg sein einen Titel gegen den saumi gen Wohnungseigentumer zu erhalten Dieser Weg sollte jedoch nur dann begangen werden wenn nicht mehr damit zu rechnen ist dass der saumige Nohnungseigent mer gegen den Mahn bescheid vorgehen wird Andernfalls verz gert sich lediglich das Verfahren und es soll
164. derer es ausge bt werden kann und die Vorgehens weise Greift das neue Gesetz nicht was bei privater Ver mietung der Fall w re siehe oben hat der Ver mieter nach der Unterschrift kein R cktrittsrecht mehr es sei denn dies wurde im Mietvertrag explizit vereinbart kann und die Vorgehensweise Sollte der Mieter schon die Wohnung bezogen ha ben und will danach sein Widerrufsrecht aus ben k nnen Sie einen Wertersatz verlangen wenn da rauf hingewiesen wurde Es ist empfehlenswert dass der Mieter erst nach Ablauf der Widerrufs frist einzieht Existiert kein schriftlicher Mietvertrag gelten dar ber hinaus die gesetzlichen Regelungen Das bedeutet insbesondere dass der Vermieter die auf dem Objekt ruhenden Lasten Betriebskosten tragen muss und verpflichtet ist die Sch nheits reparaturen auszuf hren Liegt ein schriftlicher 122 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Vertrag vor konnen diese Pflichten bei Verwen dung wirksamer Klauseln dem Mieter auferlegt werden Grundsatzlich gibt es zwei Arten der schriftlichen Mietvertrage Den Formularmietvertrag oder den individuell vereinbarten Mietvertrag Am haufigs ten kommt der Formularmietvertrag zu Einsatz Hiervon spricht man wenn die im Vertrag getrof fenen Vereinbarungen nicht zwischen den Partei en individuell ausgehandelt sondern von einer der Vertragsparteien vorgegeben wird Davon ge
165. die Anwaltsgeb h ren sowie die Gerichtskosten richten sich nach verschiedenen Kriterien Sowohl die Gerichtskos ten als auch die Gerichtsgeb hren ermitteln sich jedoch anhand des sogenannten Gegenstands wertes ber die H he des jeweiligen Gegen standwertes sollte man sich zunachst anwaltlich beraten lassen Die Sicherungsanordnung In einem laufenden Raumungsprozess kann der Vermieter eine Sicherungsanordnung beantra gen Nach Erlass der Anordnung ist der Mieter verpflichtet f r k nftige Mieten Sicherheitsleis tungen bei Gericht zu hinterlegen Neigert er sich kann die Wohnung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes geraumt werden binnen Wo chen und nicht wie bisher erst nach Monaten 8 283a ZPO Auch der haufig angewandte Trick die Vollstre ckung eines Raumungsurteils zu verhindern indem der Mieter durch eine bis dahin unbekann te Person unberechtigter Untermieter ersetzt wird funktioniert jetzt nicht mehr Musste der Gerichtsvollzieher bisher resignierend unverrich teter Dinge wieder abziehen gibt es jetzt eine andere M glichkeit Im Rahmen einer einstweili gen Verfugung kann sehr schnell ein erganzender Raumungstitel gegen den unberechtigten Unter mieter erwirkt werden 8 940 a Abs 2 ZPO 291 Ratgeber Raumungsfrist f r Wohnraum 8 721 ZPO Auf Antrag kann das Gericht bei einem Rau mungsrechtsstreit dem Mieter eine Raumungs frist gew hren Der Antrag muss sp testens vor dem Schluss der m
166. die Referenzgeb ude ausgestatten sind ist derzeit noch nicht bekannt Die sich daraus ergebenden Voraussetzungen werden spater im Bundesanzeiger ver ffentlicht Installation Bis 30 09 1978 Bis 31 12 1984 Betrieb ab 2015 nicht mehr erlaubt Die Verwaltung von Wohnungseigentum Au erdem werden die Berechnungsmodalit ten f r den End Energiebedarf dahin gehend gean dert dass die Anteile von selbst erzeugter erneu erbarer Energie wie beispielsweise Solarenergie und in Anspruch genommene Gebaudeenergie wie K lte und W rme in der Berechnung gleich null gesetzt werden Regelungen f r Bestandsgebaude Die EnEV 2014 schreibt vor dass l oder Gas heizkessel je nach Einbaudatum ausgetauscht werden m ssen Betrieb nicht erlaubt Ausnahme Niedertemperaturkessel oder Brennwertkessel Ausnahme Niedertemperaturkessel oder Brennwertkessel Ab 01 01 1985 Betrieb maximal 30 Jahre nach Aufstellung erlaubt Ausnahme Niedertemperaturkessel oder Brennwertkessel 347 Ratgeber Von Nachr stverpflichtungen sind ausgenommen Heizungsanlagen unter 4 kW Leistung Heizungsanlagen ber 400 kW Leistung Heizkessel f r nicht markt bliche fl ssige oder gasf rmige Brennstoffe Anlagen die ausschlie lich zur Warmwasserbe reitung dienen Kuchenherde Gerate zur Heizung des Raumes in dem sie in stalliert wurden aber auch Warmwasser f r die zentrale Heizungsanlage und f r den sonstigen Gebrauch li
167. e Form d rfte die Barkaution sein Danach ist der Mieter verpflichtet dem Vermieter den vereinbarten Kautionsbetrag in bar auszuh ndigen oder auf ein vom Vermieter benanntes Konto zu berweisen Der Mieter kann die berweisung des Kautionsbetrages davon abh ngig machen dass ihm vom Vermieter oder Verwalter ein vom brigen Verm gen getrennt angelegtes Kautionskonto genannt wird Es wird dringend davon abgeraten Zahlung auf ein Gesch fts oder Privatkonto zu verlangen F r diesen Fall darf namlich der Mieter die Zahlung der Kaution bis zur Einrich tung eines Kautionsskontos verwel gern gt Tipp Eine weitere M glichkeit ist die Verpfandung eines Sparbuches oder Sparguthabens Zu diesem Zweck zahlt der Mieter den Kautionsbetrag auf ein Sparbuch ein das auf seinen Namen ausge stellt ist Die Verpf ndung erfolgt zugunsten des 128 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Vermieters und muss der Bank gegen ber ange zeigt werden Diese tragt dann einen Sperrver merk zugunsten des Vermieters ein Sehr haufig ist auch die Stellung einer Bankb rg schaft Bei der Bankb rgschaft verpflichtet sich die Bank gegen ber dem Vermieter f r die Ver bindlichkeiten des Mieters aus dem Mietverhalt nis aufzukommen Zu unterscheiden ist hier die Bankb rgschaft von einer B rgschaft auf erstes Anfordern W hrend bei der normalen Burg schaft die Bank a
168. e Formen der Beendigung des Mietverh ltnisses einschlie lich aller K ndigungsformen und unabh ngig davon ob der Mieter oder der Vermieter das Mietverhalt nis beendet hat Der R ckgabeanspruch gem 8 546 Abs 1 BGB ist darauf ausgerichtet dem Vermieter den un mittelbaren Besitz an der Wohnung nach Beendi gung des Mietverhaltnisses wieder einzur umen Dies beinhaltet gleichzeitig die Verpflichtung des Mieters die Mietsache zu r umen Normal ist die R ckgabe der Mietsache eine Selbstverst ndlichkeit Die Mietsache bezieht sich hierbei auch auf das Zubeh r Dazu geh 265 Ratgeber ren nat rlich auch die Schl ssel die dem Mieter wahrend der Mietzeit vom Vermieter berlassen wurden Dies betrifft auch die vom Mieter zus tz lich angefertigten Schl ssel Der Mieter hat auch kein Zur ckbehaltungsrecht gegen den R ckgabeanspruch des Vermieters aus 8 546 BGB wenn er ein selbstst ndiges Beweis verfahren ber behauptete M ngel der Mietsache eingeleitet hat Der Mieter ist aufgrund der Regelung des 8 570 BGB nicht berechtigt die Herausgabe der Woh nung zu verweigern weil er beispielsweise noch einen Anspruch auf Erstattung eines Betriebskos tenguthabens oder berzahlter Miete hat Die Parteien k nnen hier aber eine andere Rege lung treffen da die Regelung abdingbar ist Das bedeutet dass mietvertraglich auch vereinbart werden kann dass der Mieter in bestimmten Fallen ein Zur ckbehaltungsrec
169. e ist die Rechtsf higkeit der Eigent mergemeinschaft gesetzlich geregelt insbeson dere in 8 10 Abs 6 und 7 WEG Im Rechtsverkehr tritt die Wohnungseigent mer gemeinschaft beispielsweise als WEG Neu er Str 5 10 auf Dabei wird der Wohnungseigen t mergemeinschaft die Bezeichnung des Grund st cks nachgestellt Die Wohnungseigent mergemeinschaft kann daher z B Vertr ge schlie en wie etwa Versi cherungsvertr ge Nartungsvertr ge usw Dabei werden nicht die einzelnen Eigent mer Vertrags partner sondern die Gemeinschaft als solche Die Die Verwaltung von Wohnungseigentum Gemeinschaft wird in der Regel vom Verwalter vertreten Sehr wichtig ist dass die Gemeinschaft klagen und verklagt werden kann F r eine Klage der Gemeinschaft bedarf es jedoch eines gesonderten Beschlusses der Eigent mer siehe unter Be schl sse der Wohnungseigentimer Gemeinschafts und Sondereigentum Bei Wohnungseigentumsanlagen muss unter schieden werden zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum Um diese Frage ranken sich viele Streitigkeiten und Gerichtsverfahren Geh ren die Fenster zum Gemeinschaftseigen tum oder sind sie Sondereigentum Diese Frage ist oft entscheidend f r die Frage wer die Kosten beispielsweise einer Sanierung tragt Gem 8 16 Abs 2 WEG wird das Gemeinschaftseigentum namlich auf Gemeinschaftskosten instand ge halten und verwaltet Das Sondereigentum muss hingegen jeder Eigent mer g
170. e w hrend der Mietzeit zu gew hren Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgem sen Gebrauch geeigneten Zu stand zu berlassen und sie w hrend der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen Der Vermieter Ratgeber 2 Der Mieter ist verpflichtet dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten Allerdings geht der Gesetzgeber davon aus dass Betriebskosten ausschlie lich Sache des Vermie ters sind und dieser auch die Sch nheitsrepara turen durchzuf hren hat Diese Kosten k nnen jedoch im Mietvertrag durch entsprechende Klau seln auf den Mieter bertragen werden Ob solche Klauseln jedoch rechtsg ltig sind hangt von der aktuellen Rechtsprechung ab Schon aus diesem Grund ist es sinnvoll sich For mularmietvertr ge aus dem Internet aus zuver l ssiger Quelle herunterzuladen Beispielsweise als Mitglied des Forums www hausblick de Hauptpflichten des Vermieters Instandsetzungspflicht Gem 8 535 Abs 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet dem Mieter das Mietobjekt also die Wohnung zum vertragsgema en Gebrauch w h rend der Mietzeit zu berlassen Hierzu geh rt nicht nur dass der Vermieter dem Mieter lediglich die Schl ssel zur Wohnung bergibt Er muss aktiv daf r sorgen dass der Mieter den Besitz an der Wohnung erh lt Au erdem muss dem Miieter 123 Ratgeber eine uneingeschr nkte Nutzung des Mietobjektes ein
171. eben falls nicht auf Inklusivmieten und Warmepau schalen anzuwenden ist Warmelieferungsverordnung Die technischen Einzelheiten des Contracting sollen in der ebenfalls im Entwurf vorliegen den MietWohnWarmeLV Verordnung ber die Warmelieferung fur Mietwohnraum Mietwohn raum Warmelieferverordnung geregelt werden Sie enthalt auch Bestimmungen zum Warmelie fervertrag zwischen W rmelieferant Contractor und Vermieter Nach dem Referentenentwurf vom 13 02 2013 regelt die Verordnung in acht Para grafen Details zum Contracting insbesondere wer die Parteien des N rmelieferungsvertrages sind wie der W rmepreis zu gestalten ist wie die Preisanpassung erfolgen muss wie und mit welchen Fristen der Vermieter den bergang auf das Contracting zu bewerkstelligen hat Der verfahrensrechtliche Teil des Mietrechts nderungsgesetzes Erleichterte Raumungsklage und Das Mietrechtsanderungsgesetz Vollstreckung Die sogenannte Berliner Raumung bei der der Vermieter den Raumungsauftrag auf die Be sitzverschaffung an der Wohnung beschr nkt und an den in der Wohnung befindlichen Sachen des Mieters sein Vermieterpfandrecht geltend macht wurde als gleichberechtigte Alternative zur normalen R umung im Gesetz festgeschrie ben werden Hierdurch sollen Vermieter k nftig kosteng nstiger raumen k nnen Mietern soll erschwert werden Raumungen dadurch zu verhindern dass sie Personen in die Wohnung aufnehmen von denen
172. ebenkostenabrechnung zwei aufeinander folgende Rechnungen jeweils anteilig zu ber ck 71 Bedienbuch 000000000080 0000000900000000090000900090900009009000900006 009q600000000000090000000090000000909000000909090990990909690009000900920900209000990909990890998909990999082009909990028290204 sichtigen Falls Sie Rechnungen haben die vom Abrechnungszeitraum abweichen Denken Sie daran zusatzlich die Vorganger bzw Folge rechnung anzugeben da andernfalls die Kosten nur anteilig auf Ihre Mieter umgelegt werden Bankkonto und aktueller Kontostand optional Ob Sie die einzelnen Bewegungen auf Ihrem Gi rokonto erfassen und kontrollieren bleibt Ihnen berlassen Bei gemischten Konten ber die mehrere Mietobjekte und oder andere private und gesch ftliche Zahlungen abgewickelt wer den ist dies jedoch zweifellos sinnvoll Wenn Sie f r die Aus und Einzahlungen aus der Ver mietung ein separates Bankkonto eingerichtet haben sind Finanzbuchungen mit der Hausver walter Software nicht unbedingt erforderlich Das gilt auch f r den Fall dass Sie Ihren Zah lungsverkehr mit einer Onlinebanking Software erledigen Falls Sie nicht auf einem Bankkonto buchen k nnen Sie an dieser Stelle auch Kas se Bar ausw hlen gt Info 78 Mit WISO Hausverwalter 2016 k nnen Sie Ihren Einnahmen und Ausgaben Dokumente hinterlegen Das ist vor al lem f r sp tere Recherchen praktisch Fragen beispielsweise Eigent mer oder Mieter Mona
173. ebnisse Ein Haus das erneuerbare Energien einsetzt hat einen sehr viel geringeren Primarenergiebedarf als eine Immobilie in der eine lheizung einge baut wurde 346 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Bauantrage beziehungsweise Bauanzeigen vor gelegt wurden Was gilt f r wen Anwendung der EnEV EnEV 2009 EnEV 2009 auf Antrag des Einreichenden EnEV EnEV 2014 EnEV 2014 Eine weitere Versch rfung ergibt sich aus dem Iransmissionswarmeverlust Dabei handelt es sich um W rme die durch die Au enw nde eines Geb udes nach au en gelangt Je besser ein Haus isoliert ist umso geringer ist der Transmissions warmeverlust Die Angabe der Warmedammung erfolgt mit dem Warmedurchgangskoeffizienten U Wert Der Warmedurchgangskoeffizient ist ein Ma fur die Warmedurchlassigkeit von Materialien Je ho her der U Wert ist umso schlechter ist die Isolie rung Der Koeffizient gibt an welche N rmeleis tung durch einen Quadratmeter Fl che str mt wenn der Temperaturunterschied zwischen den beiden Seiten konstant 1 Grad Kelvin betr gt Der Wert wird in W m2 K Watt pro Quadratmeter und Kelvin angegeben Die jeweils zulassigen Nerte werden anhand ei nes Referenzhauses festgelegt beziehungsweise berechnet Wie sich das Berechnungsmodell f r Immobilien bauer auswirkt kann derzeit noch nicht abschlie Bend beurteilt werden Wie
174. ebskosten einmal j hrlich erfolgen 5 556 Abs 3 BGB Ein l ngerer Abrechnungszeitraum ist grundsatz lich unzul ssig Denn die in 8 556 BGB angegebe ne Zeitspanne darf normalerweise nicht ber schritten werden Kurzere Abrechnungszeitraume sind ausnahmsweise zul ssig zum Beispiel bei Tr rer rer reset Anpassung an die Abrechnungsperiode des Ener gielieferanten Eine Verl ngerung des Abrechnungszeitraums ber 12 Monate hinaus h lt der Bundesgerichts hof BGH f r zul ssig wenn dies dem Vermieter und dem Mieter Vorteile bringt Urteil des BGH vom 27 7 2011 Aktenzeichen VIII ZR 316 10 Der Abrechnungszeitraum von Betriebskosten und Heizkostenabrechnung muss nicht identisch sein Dies kann jedoch die Abrechnungserstellung vereinfachen Energieausweis Mit dem Energieausweis soll der Verbraucher In formationen ber die energetische Qualit t eines Geb udes erhalten Der Energieausweis wird vom Gesetzgeber zwingend vorgeschrieben und ist in der Energieeinsparverordnung aus dem Jahr 2007 geregelt Die Bestimmungen zur Anwendung des Energieausweises wurden durch die Energieein sparverordnung EnEV 2014 weiter versch rft Der Energieausweis gibt Auskunft ber den Ener giebedarf einer Immobilie und den Energiever brauchskennwert auf der Basis des tats chlichen Verbrauchs und liefert damit Informationen ber Heizkosten den energetischen Zustand des Geb udes Bei Wohngeb uden versteht man unter de
175. edingt aus dem Mietvertrag ergeben Glei ches gilt f r ein Mietende Auch dieses muss klar ersichtlich sein Nachtrage zum Mietvertrag Treffen die Vertragsparteien im Verlauf des Mietverh ltnisses neue Absprachen muss auch der Nachtrag zu dem urspr nglichen Mietvertrag den Schriftformanforderungen gerecht werden Ein Nachtrag der den Anforderungen nicht ent spricht kann den schriftformgerecht abgeschlos senen Ursprungsmietvertrag infizieren und zu einer K ndbarkeit des gesamten Vertrages f h ren Andererseits kann ein Ursprungsvertrag der M ngel in der Schriftform aufwies durch einen schriftformgerechten Nachtrag geheilt werden Entsprechend sorgfaltig sollten die Parteien vor gehen wenn sie den urspr nglichen Mietvertrag nachtr glich ab ndern wollen Allein dieses f hrt zu einem Schriftformmangel des Mietvertrages Weiterhin ist f r die Ein haltung der Schriftform auch erforderlich dass 303 Ratgeber e _ nr 1 0 1 1 1 teren Tr Tr Tr Tr Tr Te s mtliche Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen Unterzeichnet ein Vertreter den Mietvertrag muss das Vertretungsverhaltnis in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhalt nis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommen 304 GO OO re Das Mietrechtsanderungsgesetz Das Mietrechtsanderungsgesetz beinhaltet zahl reiche Anderungen insbesondere der mietrecht lichen Vorschriften
176. efehle aufrufen wie etwa die Stammdaten oder das Update Modul Wahrend das Menu Band zu den wichtigsten Funktionen f hrt k nnen Sie ber die Navigati onsleiste am linken Fensterrand zwischen den verschiedenen Programm und Eingabebereiche ab Pr AN wechseln Klicken Sie auf die einzelnen Abschnit Panata mars Das Gebaude Mehrfamilienhaus mit Schankwirtschaft Marzahn Rebenweg 5 hat eine Heizanlaye in Betrieb Hezanlage 01 01 2011 1 te um die entsprechenden Dialoge aufzurufen In der Dachzeile des mittleren Fensterabschnitts finden Sie eine Adressleiste Sie zeigt Ihnen in welchem Programmbereich und in welcher Ein gabemaske Sie sich gerade befinden hnlich wie beim Windows Explorer sind der Anzeige Links hinterlegt ber die Sie sich im Programm bewe gen k nnen Unterhalb der Dachzeile befindet sich die Eingabemaske von WISO Hausverwalter Auf der rechten Seite finden Sie den Kalender Er zeigt anstehende Termine an 22 Navigation Navigation hai Stammdaten mif Wohnungen Geb ude Mieter Vertr ge pat Z hler b EB Einnahmen Ausgaben p Kostenverteilung b Abrechnungen b Wirtschaftliche Auswertungen b Stammdaten drucken Die Navigationsleiste im linken Teil des Hauptbild schirms f hrt Sie zu den einzelnen Programmbe reichen und Unterpunkten In der Navigationsleis te sind die Funktionsgruppen als bergeordnete Schaltfl chen dargestellt Klicken Sie auf einen die
177. efern Es handelt sich um Niedertemperatur oder Brennwertkessel Ein Austausch entf llt bei Ein oder Zwei fa milienhausern wenn die Eigent mer am 01 02 2002 selbst in diesen Hausern wohnten Wer ein Ein oder Zweifamilienhaus kauft das zuvor auch vom Verk ufer genutzt wurde hat zwei Jahre Zeit den verlangten Austausch vor zunehmen 348 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Fur die obersten Geschossdecken in Bestands gebauden gelten Mindestwarmeschutzanforde rungen die bis Ende 2015 erf llt werden m ssen Dabei handelt es sich um Decken ber denen sich unbeheizte Raumer befinden In den allermeisten Fallen d rfte es sich um die Decken zwischen Wohnbereich und unbeheizte Speicherr ume handeln Die Mindestanforderungen gelten als erf llt wenn statt der Decke das Dach ber dem dar ber befindlichen Raum den Anforderungen entspricht Auch hier gibt es eine Ausnahmeregelung f r Hauseigent mer von Ein oder Zweifamilienhau sern die dort am 01 02 2002 selbst wohnten Ihre obersten Geschossdecken m ssen die Min destanforderungen nicht erf llen Wird mehr als ein Zehntel der Fenster Decken Dacher oder Au enh llen eines Wohngeb udes saniert m ssen auch hier die Bestimmungen der EnEV ber cksichtigt werden Dabei wird ein Warmedurchgangskoeffizient auch U Wert fruher k Wert zugrunde gelegt der sich aber in den meiste
178. eht der Mie ter leer aus und kann von seinem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch mehr machen Er hat dann zwar theoretisch einen Schadenersatzanspruch gegen seinen ehemaligen Vermieter Das setzt aber voraus dass der Mieter einen Schaden hat und beweisen kann dass er das Vorkaufsrecht auch tatsachlich ausge bt hatte Ein Schaden kann insbesondere darin liegen dass der Erwerber das Mietverh ltnis k ndigt Unter Umst nden k nnen die Schadenersatzan spr che aber auch erheblich sein So schloss der Bundesgerichtshof in einem Verfahren nicht aus dass einem Mieter ein Schadenersatzanspruch wegen entgangener Gewinne in H he von 80 000 zustehen k nne Urteil vom 21 01 2015 Ak tenzeichen VIII ZR 51 14 In dem Verfahren klagte der Mieter in einem Hamburger Mehrfamilienhaus Das Mehrfamilien haus wurde vom Eigent mer verkauft Der neue Eigent mer bot dem Mieter seine Wohnung zum Preis von 266 250 00 zum Kauf an Der Mieter 288 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 machte nun geltend dass ihm der Voreigentumer vor dem Verkauf der Immobilie ein Vorkaufsrecht hatte einnehmen mussen Der Anteil der Woh nung ware am Gesamtverkaufspreis lediglich 186 571 00 gewesen Da sich der Verkehrswert der Wohnung auf 266 500 00 belief w re dem Mieter beim Kauf zum Zeitpunkt der Gesamt ver u erung des Geb udes ein Gewinn von rund 80 000 00 entstanden
179. eibaum01 01 13 31 12 13 Ihietvertraglich ai ann osten zu bernehme In dieser Aufstellung erscheinen aussch ei lieh Kosten welche Ihnen direkt und separat ii Rechnung gestell werden Die Nebenkosten werden Mietern separat fakturiert Rechnungsangaben Im Bereich Rechnungsangaben bestimmen Sie das Aussehen der Abrechnung Das Rechnungs datum wird von WISO Hausverwalter mit dem aktuellen Datum vorbelegt Falls es sich um eine gewerbliche Vermietung handelt erzeugt das Programm auf Wunsch eine Rechnungsnummer Anstelle der Verwalterdaten lassen sich auch die Daten der Eigent mer als Absender ausgegeben Auf Basis des Zahlungsziels beispielsweise 14 Tage errechnet WISO Hausverwalter aus gehend vom Rechnungsdatum den genauen Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung Tag bis zu dem die f llige Nachzahlung auf Ihrem Konto eingegangen sein muss Um die Abrechnung Ihren Bed rfnissen anzu passen k nnen Sie die Texte auf der ersten Seite selbst bestimmen Aktivieren Sie hierf r das Aus wahlfeld Ja bei der Frage M chten Sie eigene Texte statt der Standardtexte verfassen und erfassen Sie einen Text mit dem gew nschten Wortlaut Hierbei stehen Ihnen Felder zur Verf gung die bei der Ausgabe vom Programm ersetzt werden gt Info Der Freitext am Ende der Abrechnung eignet sich brigens gut um Mie ter auf die Folgen eines m glichen Zahlungsverzugs hinzuw
180. eiche der Hinweis auf den Betriebskostenspiegel f r Deutschland nicht aus Denn berregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellun gen kommt angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu Auch den Hinweis des Mieters die abgerechneten Kosten seien gemessen an den Verh ltnissen der Kommune f r die die Kosten abgerechnet w rden deutlich zu hoch lie das Gericht nicht gelten Der Mieter h tte sein Recht wahrneh men k nnen die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen So h tte er Kenntnis von dem M llgeb hrenbescheid der Gemeinde bekommen und auf dieser Basis argu mentieren m ssen Auch wenn die Abrechnungen in jedem Jahr den identischen Fehler enthalten muss der Mieter ge gen jede Abrechnung erneut Einw nde erheben Es gen gt also nicht gegen die Abrechnung 2008 die beispielsweise die Position Hausmeister bein haltet obwohl vertraglich die Umlage der Haus 177 Ratgeber meisterkosten nicht vereinbart war vorzugehen und f r die folgenden Abrechnungen zu schwei gen Vielmehr muss auch in den Folgejahren der gleiche Einwand erneut vorgebracht werden sofern der Vermieter die unberechtigten Kosten erneut in Rechnung stellt bzw die Abrechnung den identischen Fehler zum Vorjahr aufweist Es gibt Einwendungen die der Mieter ohne wei teres erheben kann z B wenn der Verteilungs schl s
181. eim Einzug waren ihm jedoch zwei Schl ssel ausgeh ndigt worden ber den Verbleib des zweiten Schl ssels konnte der Mieter keine Angaben machen Der Vermieter informierte die Hausverwaltung Diese verlangte vom Vermieter einen Kostenvorschuss in H he von 1 468 Sie begr ndete dies damit dass die Schlie anlage aus Sicherheitsgrunden ausgetauscht werden m sse Der Austausch sollte nach Eingang der Zahlung erfolgen Der Vermieter weigerte sich jedoch und die Schlie an lage wurde nicht ausgetauscht Der Vermieter behielt die Kaution des Mieters ein und verlangte die Zahlung von knapp 1 400 an die Wohnungseigent mergemeinschaft Der Bun desgerichtshof stellte nun fest dass der Mieter nicht zahlen muss Die Schadensersatzpflicht des Mieters der einen zu einer Schlie anlage geh renden Schl ssel verloren hat k nne zwar auch 267 Ratgeber die Kosten des Austausches der Schlie anlage umfassen wenn der Austausch wegen bestehen der Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgr nden erforderlich sei Ein Verm gensschaden liege aber erst vor wenn die Schlie anlage tats chlich ausgetauscht worden sei Da dies hier nicht der Fall sei m sse der Mieter auch nicht zahlen Urteil des Bundesgerichtshofs vom 05 03 2014 Ak tenzeichen VIII ZR 205 13 Das Haftungsprivileg des Wohnraummieters Gem 8 571 BGB hat der Vermieter nur dann gegen den Mieter einen Anspruch auf Schaden ersatz wenn der Mieter die versp tete
182. einbart werden Bei m blier tem Nohnraum ist die K ndigung sp testens am 15 eines Monats zum Ablauf des Monats zul ssig wenn der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen berlassen worden ist mit dem er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haus halt f hrt 8 573 c Abs 3 BGB Im Falle der erleichterten K ndigung gem 8 573 a Abs 1 S 2 BGB Einliegerwohnung verl ngert sich die K ndigungsfrist f r den Vermieter um jeweils drei Monate Sie belauft sich also zun chst auf sechs Monate verl ngert sich nach f nf Jah ren auf neun und nach acht Jahren auf 12 Monate Unabdingbarkeit Von der Regelung ber die K ndigungsfrist kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden Ein solcher Nachteil ist gegeben wenn vertraglich vereinbart ist dass der Mieter l ngere K ndigungsfristen einhalten muss Die Verein barung k rzerer Fristen ist jedoch ohne weiteres m glich Die K ndigung des Mietverh ltnisses Ist vertraglich fur den Vermieter eine k rzere als die gesetzliche vorgesehene K ndigungsfrist vorgesehen ist die Vereinbarung unwirksam Allerdings k nnen l ngere Fristen vereinbart werden Soll sowohl f r Vermieter als auch Mieter eine k rzere als die gesetzliche Frist gelten ist die Vereinbarung teilunwirksam W hrend f r den Mieter die g nstigeren vertraglich vereinbarten K ndigungsfristen gelten kann der Vermieter nur mit der gesetzlichen Fris
183. eisen zum Beispiel so Bitte achten Sie in Ihrem eigenen Interesse auf die Einhaltung des Zah lungstermins Falls Ihre Nachzahlung Dis zu diesem Zeitpunkt nicht auf dem genannten Konto eingegangen ist be finden Sie sich laut Paragraf 286 BGB im Zahlungsverzug Demnach bedarf 101 Bedienbuch es keiner ausdr cklichen Mahnung wenn f r die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist Der Zah lungsverzug hat zur Folge dass sofort Verzugszinsen f llig sind und ohne Weiteres das gerichtliche Mahnver fahren eingeleitet werden kann Ein solcher Hinweis erh ht die Zah lungsmoral erfahrungsgem sp rbar Abrechnungsbestandteile Zusatzlich k nnen Sie festlegen welche Informa tionen die Abrechnung enthalten soll Kosten mit dem Umlageschl ssel Betrag Setzen Sie hier einen Haken damit WISO Haus verwalter Kosten die nicht Umlagen basieren separat ausweist Das ist beispielsweise bei Kleinreparaturen der Fall Bankverbindung drucken In der Abrechnung erscheint die Bankverbindung die Sie bei den Eigenen Daten angegeben haben 102 0100111111111 erreererereerrrrerererereeere111er7re1r7rTrTrrrTrTTTeTTTTTTTnen Gegebenenfalls eine Anpassung der Voraus zahlung Zusammen mit der Betriebskosten abrechnung k nnen Sie Ihre Mieter gleichzeitig ber eine sich daraus ergebende nderung der laufenden Vorauszahlungen informieren Z hlerst nde ausgeben Die Stande d
184. eispiel dann hilfreich wenn zur Wohnung eine unbeheizte Terrasse geh rt Diese wird zwar anteilig zur Wohnfl che hinzugerechnet muss aber bei der Heizflache un ber cksichtigt bleiben Die Anzahl der R ume ist nur abrechnungsrelevant wenn Sie einem Konto den Umlageschlussel R ume zuordnen Andern falls ist die Angabe nur von informellem Wert Unter Anteile der Wohnung an den Umlage schl sseln legen Sie die Anteile der Wohnung Einheit an den Umlagearten fest Klicken Sie hier f r auf die Schaltfl che In der folgenden Einga bemaske erfassen Sie zu jedem Umlageschl ssel den Anteil f r die aktuell gew hlte Wohnung oder Einheit Um die Daten einzugeben w hlen Sie den Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung gew nschten Umlageschl ssel aus der Liste und geben im unteren Bereich den Wert die Werte ein Die einzige Ausnahme Wenn es sich bei dem Umlageschl ssel um einen verbrauchsabh ngigen Schl ssel einen Schl ssel laut Abrechnung oder einen Betragsschl ssel handelt werden die ent sprechenden Werte sp ter vom Programm in den jeweiligen Bereichen abgefragt Haben Sie alle Nerte erfasst verlassen Sie die Maske mit einem Klick auf Schlie en Wird f r ein Umlagekonto Kostenart laut Miet vertrag fur die Wohnung Einheit ein anderer Umlageschl ssel verwendet als beim Geb ude hinterlegt ist kann eine abweichende Zuordnung vorgenommen werden Klicken Sie hierzu auf die
185. el muss der Zustand der Wohnung ber cksichtigt werden Auch hier ist eine starre Klausel nicht zul ssig Eine sogenannte Quotenabgeltungsklausel ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts hofs unzulassig Hierbei handelt es sich um eine Regelung die f r jedes volle abgelaufene Jahr den Mieter mit einer Quote von bis zu X Pro zent an den entstehenden Renovierungskosten beteiligt Gem 8 535 Abs 1 S 2 BGB sind die auf die Wohnung des Mieters entfallenden Lasten also die laufenden Betriebskosten grunds tzlich vom Vermieter zu tragen Auch hier kann durch eine entsprechende vertragliche Vereinbarung die Kosten bernahme auf den Mieter verlagert wer den Dies ist seit der Mietrechtsreform in 8 556 BGB ausdr cklich geregelt Hiernach k nnen die Mietparteien vereinbaren dass anders als in 8 126 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 535 BGB vorgesehen der Mieter die Betriebskos ten in voller H he bernimmt Bei ffentlich gef rderten Wohnungen ist es ausdr cklich vorgeschrieben dass neben der Kostenmiete die Betriebskosten gema 5 20 NMV Verordnung ber die Ermittlung der zul ssigen Miete f r preisgebundene Wohnungen in voller H he vom Mieter zu bernehmen sind Zwingen de Voraussetzung ist hier aber auch dass dem Mieter die einzelnen Betriebskostenpositionen zu Beginn des Mietverhaltnisses nicht nur in ihrer Art sondern
186. elcher an beide Eigent mer adressiert ist Ist in der Teilungserkl rung festgelegt dass bei einer Mehrheit von Eigent mern an einer Eigentumswohnung ein gemeinsamer Vertreter zu benennen ist erleichtert dies die Ladung erheb lich Daher sollte jede Teilungserkla rung eine solche Regelung beinhalten gt Tipp Die Ladung selbst kann in Textform erfolgen 8 24 Abs 4 S 1 WEG 8 126b BGB Damit kann der Verwalter die Ladung zur Eigent merver sammlung beispielsweise auch per Email oder per Telefax versenden 331 Ratgeber Die Ladungsfrist muss mindestens zwei Wochen betragen 8 24 Abs 4 S 2 WEG Ferner ist in der Ladung der Ort das Datum und die Uhrzeit der Versammlung anzugeben Insbe sondere ist darauf zu achten dass der Versamm lungsort f r alle Wohnungseigent mer zumutbar erreichbar ist Der Versammlungsort muss nicht unbedingt in der Wohnungseigentumsanlage liegen Es kann sich hier beispielsweise auch um den Sitz des Verwalters handeln oder andere R umlichkeiten Die Ladung zu Eigent merversammlung sollte keinesfalls auf einen Sonn oder Feiertag er folgen Ansonsten kann an jeden Wochentag einschlie lich Samstag geladen werden Hinsichtlich der Uhrzeit sollte darauf geachtet werden dass die Arbeitszeiten berufstatiger Per sonen ber cksichtigt werden Eine Einladung um die Mittagszeit ware daher wohl eher unzumut bar Es kommt hier jedoch auf den Einzelfall an In der Regel sollte ei
187. elsweise den Vermieter in der Vergangenheit grob beleidigt oder gar tatlich angegriffen kann es dem Vermie ter nicht ohne weiteres zugemutet werden mit dieser Person das Mietverhaltnis weiterzuf hren Gleiches gilt wenn der eintretende Mieter die Miete nicht bezahlen kann Deutlich einfacher gestaltet sich das K ndigungs recht gem 5 564 BGB gegen ber dem Erben Hat dieser keinen gemeinsamen Haushalt mit Wechsel der Vertragspartei dem verstorbenen Mieter gef hrt kann der Ver mieter ohne Geltendmachung eines berechtigten Interesses gem 8 573 BGB k ndigen Aus nahmsweise sind nur Frist und Form einzuhalten die Begr ndung entf llt Die Fortsetzung des Mietverhaltnisses mit berlebenden Mietern Ist der Mietvertrag mit mehreren Personen abgeschlossen worden wird das Mietverhaltnis mit den berlebenden Mietern fortgesetzt Diese k nnen ebenfalls innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Frist 3 Monate au erordentlich k ndigen Treten beim Tod des Mieters keine der oben ge nannten Personen in das Mietverh ltnis ein wird das Mietverh ltnis kraft Gesetzes 8 564 BGB mit den Erben fortgesetzt Sie treten mit allen Rechten und Pflichten in das Mietverh ltnis ein Die Erben k nnen das Mietverhaltnis innerhalb eines Monats nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben mit der gesetzlichen Frist au erordentlich k ndigen Erfolgt keine K n digung wird das Mietverhaltnis mit den Erben fortge
188. em 5 302a ZPO Entwurf und 310 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 bei Vorhandensein eines vollstreckbaren Rau mungstitels gegen den bekannten Mieter gegen den bisher dem Vermieter unbekannt gebliebe nen Mitbesitzer z B Untermieter der Wohnung Erleichterte K ndigungsm glichkeit bei Nichtzahlung der Kaution Die Nichtzahlung der Kaution ist nun als Grund zur fristlosen K ndigung festgeschrieben Der Vermieter kann ohne Abmahnung fristlos k ndi gen wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in einer H he in Verzug ist die zwei Kaltmieten entspricht Wie bei der fristlosen K ndigung wegen Zahlungsverzugs ist es auch hier m glich die K ndigung unwirksam zu machen wenn der r ckst ndige Betrag innerhalb von 2 Monaten ab Rechtsh ngigkeit der Raumungsklage nachge zahlt wird Das Mietrechtsanderungsgesetz Tr rer rer reset Erschwerte K ndigungen bei Umwandlung von Miet in Eigentumswohnungen Beim Erwerb vermieteter Wohnimmobilien durch Gesellschaften oder mehrere Personen gilt ge nerell die K ndigungssperrfrist des 8577a Abs 1 BGB 3 bzw 10 Jahre Ausnahme Erwerb durch Familienmitglieder oder Angeh rige desselben Haushalts zur Selbstnutzung 311 Ratgeber 0 2 _ e nn 0 11 tete rer 11er ner Tr Tr Tr Tr Tr Te 312 Tr rer rer Tr rer rer res Die Verwaltung von Wohnungseigent
189. en Erh hen sich nach Abschluss dieses Mietvertrags die Betriebskosten gem 8 2 BetrKV so ist der Vermieter berechtigt durch schriftliche Erkl rung die die Begr ndung und Berechnung der erh hten Kosten enth lt die jahrliche entstehende Mehrbelastung auf die Tr rer rer Tr rer res beteiligten Mieter im Verh ltnis der Wohnflachen in gm umzulegen Die Zahlung der Umlage hat monatlich mit der Miete im Voraus zu erfolgen Wichtig ist dass die Klausel nur bei umlagefahi gen Betriebskosten gem 5 2 BetrKV angewandt werden kann und den Vorgaben des 5 560 BGB entspricht Danach ist bei entsprechender Verein barung die erh hte Pauschale mit Beginn des auf die Erkl rung folgenden bern chsten Monats zu zahlen Teilt der Vermieter im Marz mit dass die Betriebskostenpauschale um 20 00 monatlich steigt ist diese Erh hung vom Mieter ab dem Beginn des Monats Mai zu zahlen Erh hen sich Betriebskosten r ckwirkend z B die Grundsteuer k nnen die Kostensteigerungen r ckwirkend auf den Mieter umgelegt werden wenn die Erkl rung innerhalb von 3 Monaten nach Kenntnis von der Erh hung z B ge nderter Grundsteuerbescheid abgegeben wird Die Erh hung wirkt allerdings h chstens auf das der Erkl rung vorausgehende Kalenderjahr zu r ck Erfahrt der Vermieter beispielsweise am 25 Mai 2011 dass die Grundsteuer sich f r die Jahre 2009 2011 erh ht hat muss er dem Mieter Miete und Betriebskosten bis zum 25 A
190. en Kakwasser Schanktresen Kakwasser Schanktresen Kakwasser m 2 791 234 31 12 2013 0 000 0 000 A Zum tr hlchen Hopfen Kaltwasser K che Kakwasser K che Kakwasser m 6 175 250 31 12 2013 0 000 0 000 4 um tr hlchen Hopfen Warmwasser Tollettena Warmwasser Tollettena Warmwasser m 1 478 074 31 12 2013 0 000 0 000 F Zum fr hlichen Hopfen Warmwasser Schanktre Warmwasser Schanktre Warmwasser m 3 569 240 31 12 2013 0 ona 0 NON F Zum frihlchen Hopfen Warmwasser K che n Warmwasser K che n Warmwasser m R 1 697 350 31 12 2013 0 000 0 000 4 Betiebswohnung Kallwasser Kakwasser Kakwasser m 5 489 300 31 12 2013 0 000 0 000 A Bedienbuch Wenn Sie keine Vorauswahl treffen werden alle Wohnungen Einheiten des Geb udes angezeigt Entfernen Sie die Haken vor jenen Nohnungen fur die keine Zahlerstande erfasst werden sollen Bei den verbleibenden Zahlern k nnen Sie nun die Z hlerst nde in der Tabelle eintragen Am Ende jeder Zeile wird der sich aus den Zahlerstanden ergebende Verbrauch angezeigt Gibt es in dem Geb ude Hauptz hler Warme mengenz hler oder Solarthermiez hler so wer den diese einzeln abgefragt Verteilung der Kosten laut Abrechnung Kosten die nach dem Umlageschl ssel laut Ab rechnung verteilt werden sind den Mietern oder Eigent mern zuzuordnen Dies erfolgt direkt bei der Erfassung der Kosten mithilfe des Assisten ten der beim Speichern der Buchung automatisch startet od
191. en erweitert Es gibt neun Klassen von A niedriger Energiebedarf bis H hoher Energiebedarf Vor dem 01 05 2014 ausgestellte Ausweise die noch nicht ber diese Klassifizierung verf gen verlieren aber dadurch nicht ihre G ltigkeit Bei neuen Energieausweisen muss au erdem eine Registriernummer beim Deutschen Institut f r Bautechnik beantragt werden Hierzu m ssen neben den Daten des Antragstellers Name und Anschrift das Bundesland und die Postleitzahl des Ortes in dem sich das Geb ude befindet angegeben werden Au erdem sind das Aus stellungsdatum des Ausweises und die Art des Geb udes anzugeben Bei der Art des Geb udes ist anzugeben ob es sich um ein Nohn oder Nichtwohngeb ude und ob es sich um einen Neu bau oder ein Bestandsgebaude handelt Tr rer rer reset Die Kontrolle der Energieausweise wird ver sch rft Allerdings werden zunachst nur elektro nische Validitatsprufungen von dem Deutschen Institut f r Bautechnik durchgef hrt Diese wird nach sp testens sieben Jahren die Kontrolle an die Bundesl nder abgeben Dann k nnen die Kon trollen so weit gehen dass eine Hausbesichtigung durchgef hrt wird um die Werte des Energieaus weises zu berpr fen Neue Ordnungswidrigkeiten Durch die Novellierung der EnEV wird auch der Katalog der Ordnungswidrigkeiten erweitert Neu hinzugekommen sind Weiterbetrieb von nicht mehr zugelassenen Heizkesseln Nutzung von nicht gedammten Heizungs un
192. en wenn der K ndigungsempf nger f r l ngere Zeit ortsabwesend ist Dann hat der K ndigungsemp fanger einen Zustellungsbevollm chtigten zu benennen oder anderweitig sicherzustellen dass ihm Erkl rungen zugehen k nnen z B durch re gelm ige Leerung des Briefkastens durch hierzu ermachtigte Personen Arten der K ndigung Es existieren verschiedene Arten der K ndigung Sowohl Mieter als auch Vermieter stehen die ordentliche K ndigung die au erordentliche K ndigung mit gesetzlicher Frist sowie die au er ordentliche fristlose K ndigung zur Beendigung eines Mietverh ltnisses zur Verf gung Schriftform Begr ndungszwang Die K ndigung eines Mietverhaltnisses ist immer schriftlich zu erkl ren Dies gilt sowohl f r den Vermieter als auch den Mieter 8 568 BGB Eine m ndliche K ndigung ist au er im Gewerbe mietrecht unwirksam Auch eine Ubermittlung der Kundigung per Telefax ist unwirksam da der Vertragspartner die Kundigungserklarung im Original erhalten muss Die Kundigung des Mietverhaltnisses Abweichende Vereinbarungen uber die gesetzliche Schriftform sind in Mietverhaltnissen ber Wohnraum unwirksam gt Tipp Der Vermieter muss eine K ndigung nicht nur schriftlich abfassen er muss sie auch begr nden Aus der Begr ndung muss das berechtigte Inte resse des Vermieters an der K ndigung hervor gehen damit dem Mieter die Nachpr fung der K ndigungsgr nde m glich ist Die ordentlic
193. en Der Verwalter ist im brigen nicht verpflichtet das Protokoll zu versenden Er muss das Protokoll 335 Ratgeber allerdings zur Einsichtnahme f r die Wohnungsei gent mer bereithalten Es kann jedoch auch durch die Gemeinschaftsordnung oder den Verwalter vertrag geregelt werden dass der Verwalter Kopi en des Protokolls an die Eigent mer verschicken muss Der Versand sollte so rechtzeitig erfolgen dass die Miteigent mer das Protokoll vor Ablauf der Anfechtungsfrist erhalten Die Beschluss Sammlung Neben dem Protokoll der Eigentumerversamm lung ist der Verwalter daruber hinaus verpflichtet eine Beschluss Sammlung zu f hren 8 24 Abs 7 und Abs 8 WEG Hier handelt es sich um eine Kardinalpflicht des Verwalters Ein Versto gegen diese Hauptpflicht kann mit der Abberufung des Verwalters geahn det werden 8 26 Abs 1 S 3 WEG Eine be stimmte Form der Beschluss Sammlung ist nicht vorgegeben Die Beschl sse und gerichtlichen Entscheidungen sind jedoch fortlaufend einzutra gen und zu nummerieren Der Verwalter hat die Eintragung in der Be schluss Sammlung nach 8 24 Abs 7 S 7 WEG unverz glich zu erledigen Unverz glich bedeutet 336 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 gem 5 121 Abs 1 BGB ohne schuldhaftes Z gern Konkret bedeutet dies dass die Eintra gung in die Beschluss Sammlung in der Regel an dem auf die Versammlu
194. en Wasserzahler haben Dies gilt auch fur Wohnun gen in bestehenden Geb uden wenn die Was serinstallation erneuert oder wesentlich ge ndert wird Das gilt nicht bei Nutzungs nderungen wenn die Anforderung nur mit unverhaltnismaBi gem Mehraufwand erf llt werden kann Tr rer rer reset Sachsen Anhalt Jede Wohnung muss einen eigenen Wasserz hler haben Das gilt nicht bei Nutzungs nderungen wenn die Anforderung nur mit unverh ltnism igem Mehraufwand erf llt werden kann Schleswig Holstein Jede Wohnung muss einen eigenen Wasserz hler haben Es sollen nur solche Armaturen und Sanitareinrichtungen verwen det werden die eine sparsame Verwendung des Trinkwassers gew hrleisten Th ringen Die sparsame Verwendung von Trink wasser soll gew hrleistet sein Jede Wohnung muss einen eigenen Wasserzahler haben Das gilt nicht bei Nutzungs nderungen wenn die Anforde rungen nur mit unverhaltnisma igem Mehrauf wand erf llt werden k nnen Abdingbarkeit Sowohl die Regelung zur Verteilung der Betriebs kosten nach Wohnfl che als auch nach Verbrauch ist abdingbar Dies bedeutet dass die Parteien einen anderen Verteilungsma stab vereinbaren k nnen Miete und Betriebskosten Das Bestimmungsrecht des Verwalters Ist ein Abrechnungsma stab zwischen den Miet parteien vereinbart kann der Vermieter bzw sein bevollm chtigter Verwalter bestimmen dass ab Beginn des n chsten Abrechnungszeitraums ein anderer Abrechnun
195. en Fragen zur WISO Software wenden Sie sich an unseren kompetenten telefonischen Support gt 02735 90 96 66 14 0101111111111 1er rer Tr Tr Tr Tr Ten Fehler bei den Grundeinstellungen werden von Anfang an vermieden UVM Diese individuelle Dienstleistung ist kosten pflichtig Wir beraten Sie gern und senden Ihnen jederzeit ein Angebot zu Sie erreichen uns unter folgender Nummer gt 02735 90 96 66 Wir beraten Sie gerne Rufen Sie uns an oder stellen Sie Ihre Anfrage unter kundencenter buhl de Kaufberatung Bei allen Fragen zu Leistungsumfang Kosten und m glichen Erweiterungen wenden Sie sich am besten an unseren Beratungsservice gt 02735 90 96 99 SSS SS SO SASA rr WISO Hausverwalter 2016 Mit dem WISO Hausverwalter k nnen Sie bequem Ihre Einnahmen und Ausgaben erfassen Und Sie k nnen die Betriebskosten Ihrer Wohn und Gewerbeeinheiten rechtssicher und tagesgenau abrechnen Damit bewegen Sie sich auf der siche ren Seite WISO Hausverwalter umfasst alle wichtigen Verwaltungsfunktionen Die Software ist einfach und komfortabel zu bedienen Haben Sie erst einmal alle Basisangaben erfasst erzeugt WISO Hausverwalter mit wenigen Mausklicks alle er forderlichen Auswertungen Sie erstellen schnell alle wichtigen Dokumente und k nnen sicher sein dass diese der aktuellen Rechtslage entsprechen Neben der bequemen Erfassung der Einnahmen und Ausgaben beherrscht WISO Hausverwal
196. en ist hier geregelt dass die Heiz kV Anwendung findet wenn eine zentrale Heizungsanlage sowie Warmwasserversorgungs anlage vorhanden ist Des Weiteren findet die 194 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 HeizkV auch Anwendung wenn eine gewerbliche Lieferung von Warme und Warmwasser erfolgt Hieraus ergibt sich dass auch alle Gebaude die zentral beheizt werden der HeizkV unterliegen Es ist dabei unerheblich um welche Art von Heizungsanlage es sich handelt Ob das Gebaude also durch Ol Gas oder beispielsweise Fernw rme beheizt wird spielt keine Rolle Die HeizkV ist nicht anwendbar auf Einfamili enhauser und Wohnungen mit Einzel fen oder Etagenheizungen da hier jeder Nutzer seinen Energieverbrauch unmittelbar bezahlt und daher weder Brennstoff noch Nebenkosten zu vertei len sind Von den Vorschriften der HeizkV sind dar ber hinaus Gebaude mit nicht mehr als zwei Wohnungen ausgenommen sofern der Vermieter eine hiervon selbst bewohnt 8 2 Heizk Auch in Mehrfamilienhausern kann zunachst entgegen der Heizk nicht verbrauchsabhangig abgerechnet werden Verlangt aber nur ein Mieter eine Abrechnung nach der HeizkV muss der Ver mieter bzw Verwalter dem entsprechen Dies gilt auch dann wenn mietvertraglich vereinbart sein sollte dass die Vorschriften keine Anwendung Tr rer rer reset finden Der Mieter hat immer das Recht die An wendung
197. en relativen Kostenanteil Warmezahler dagegen exakt die physikalische Warmemenge Welches Erfas sungsger t im Einzelnen eingesetzt wird hangt von den tats chlichen Gegebenheiten ab So k nnen die Verbrauche von Fu bodenheizungen nur mit W rmez hlern erfasst werden Sind un terschiedliche Erfassungsger te vorhanden muss zun chst eine Vorverteilung getrennt nach der Art des Erfassungsger tes erfolgen Grunds tzlich ist der Vermieter einer Wohnanlage verpflichtet die Kosten des Warmwassers und Heizung teilweise nach Verbrauch umzulegen Hiervon gibt es jedoch Ausnahmen 8 11 Heiz kV Ist die Ausstattung mit Erfassungsger ten 199 Ratgeber technisch nicht m glich oder mit unverhaltnisma Big hohen Kosten verbunden besteht beispiels weise keine Pflicht zur verbrauchsabhangigen Abrechnung Unverh ltnisma ig sind die Kosten wenn die Kosten f r die Verbrauchserfassung die einzusparende Energie weit berschreiten Feste Ma st be gibt es hier allerdings nicht 4 K rzungsrecht des Mieters Ist der Vermieter verpflichtet verbrauchsabhan gig abzurechnen und tut dies nicht hat der Mieter ein K rzungsrecht 8 12 Abs 1 HeizkV Werden die Heizkosten beispielsweise zu 100 nach Quadratmetern umgelegt kann der Mieter den so errechneten Betrag um 15 k rzen Dieses K rzungsrecht gilt allerdings nicht f r Wohnungseigentumer Des Weiteren besteht das Kurzungsrecht nicht wenn die Voraussetzungen fur eine Pau
198. ender Vertrag mit bestimmten Eckdaten noch zu verhandeln ist F r die F hrung der Verhandlungen kann beispiels weise der Verwaltungsbeirat bestimmt werden Ist der zu bestellende Verwalter selbst Eigen tumer oder hat er von anderen Eigent mern die bei der Versammlung nicht anwesend sind Tr rer rer reset das Stimmrecht bertragen bekommen kann er dennoch an der Abstimmung bez glich seiner Bestellung teilnehmen Zum Verwalter wird bestimmt wer die absolute Mehrheit erzielt 2 Abberufung Der Verwalter kann nicht nur bestellt sondern selbstverst ndlich auch abberufen werden Hier ist die Abberufung ohne wichtigen Grund von der Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund zu unterscheiden Die Abberufung des Verwalters ohne wichtigen Grund kommt in der Praxis sehr selten vor Meist besteht eine Regelung dass die Abberufung des Verwalters nicht ohne wichtigen Grund erfolgen darf Ist eine solche einschr nkende Regelung al lerdings nicht vorhanden kann der Verwalter auch ohne wichtigen Grund abberufen werden Sind f r die Abberufung Fristen bestimmt m ssen diese beachtet werden Der Eigentumer Verwalter hat auch bei seiner Abberufung ein eigenes Stimmrecht und ist nicht etwa von der Abstimmung ausgeschlossen Die Verwaltung von Wohnungseigentum Der Verwalter kann jedoch auch abberufen wer den wenn die Vertragslaufzeit noch nicht beendet ist und ein wichtiger Grund f r die Abberufung vorliegt Das ist
199. engemeinschaft m ssten daher samtli che Mitglieder der Erbengemeinschaft gesondert aufgef hrt werden im Mietvertrag Es reicht nicht aus dass die Erben au erhalb der Vertragsurkun de ermittelbar sind Tr rer rer reset Ungenaue Bezeichnung des Mietgegenstandes Der Mietgegenstand muss hinsichtlich seiner Lage und Beschaffenheit konkret bezeichnet wer den Dazu geh rt selbstverst ndlich die Angabe der Anschrift oder der Grundbuchdaten Werden nur einzelne Flachen innerhalb eines Objektes vermietet muss sich aus dem Vertrag ergeben wo sich diese Flachen in dem Gesamtobjekt be finden Dies kann sich dann schwierig gestalten wenn das Objekt erst noch errichtet wird und es dabei zu Abweichungen von der urspr nglichen Planung kommt Sollte dies der Fall sein sollten die Abweichungen unbedingt erg nzend in den Vertrag mit aufgenommen werden damit das Mietobjekt weiterhin genau bestimmbar ist Ungenaue Bezeichnung bei Mietbeginn und dauer Widerspr chliche oder ungenaue Angaben zu Beginn und Dauer des Mietvertrages k nnen zu Verst en gegen die Schriftformanforderungen f hren Kann bei Abschluss des Vertrages noch kein fester Termin vereinbart werden beispiels weise weil das Objekt noch nicht errichtet ist Mietverh ltnisse ber Gewerbe und Gesch ftsraume sollte darauf geachtet werden dass der Zeitpunkt des Mietbeginns nachtr glich schriftlich festge halten wird Der Mietbeginn muss sich namlich unb
200. enn im Falle einer Entscheidung im Umlaufverfahren m ssen nicht die Ladungsfris ten f r die Eigent merversammlung usw be achtet werden Man spart unter Umst nden also wichtige Zeit 330 0111011111111 11er 11er 11er 71 Tr rer Tr Tr Tr Tre Die Einberufung der Wohnungseigent mer versammlung Grunds tzlich wird die Wohnungseigent merver sammlung durch den Verwalter einberufen 8 24 Abs 1 WEG Die Versammlung muss mindestens einmal jahrlich einberufen werden Gegebenen falls m ssen jedoch auch noch weitere Versamm lungen einberufen werden wenn dies erforderlich ist Dies ist insbesondere dann der Fall wenn Entscheidungen zu treffen sind die nicht auf die lange Bank geschoben werden k nnen beispiels weise weil Baumangel vorliegen und hier die Verj hrung droht In diesem Fall muss umgehend ein Beschluss der Eigent merversammlung ber das weitere Vorgehen erfolgen Der Verwalter ist dar ber hinaus verpflichtet eine Eigent merversammlung einzuberufen wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigent mer dies schriftlich unter Angabe des Zwecks der Versammlung verlangen 8 24 Abs 2 WEG Der Verwalter muss einem solchen Verlangen nach kommen andernfalls verst t er gegen seine Pflichten Weigert sich der Verwalter oder ist kein Verwal ter vorhanden kann die Versammlung durch den SS rer rer Tre res Verwaltungsbeirat einberufen werden sofern ein solcher vorhanden ist Des Neiteren kann jeder Eigen
201. ennstoffkonten verwalten Ein Unterdialog wird eingeblendet Vergeben Sie zun chst die Grunddaten wie Kontonummer Bezeichnung und Kategorie Anschlie end k nnen Sie im unteren Abschnitt die Brennstoffart und die Verrechnungseinheit festlegen Wird der Brennstoff zum Beispiel lokal gelagert w hlen Sie die Option Ja SS rer rer Tre res WISO Hausverwalter ist in der in der Lage einer Heizanlage mehrere Brennstoffarten zuzuweisen Eigent mer und Verwalter k nnen so effiziente Kombinationsl sungen ordnungsgem abrech nen Hierf r ist zuerst f r jeden Brennstoff ein eigenes Konto zu er ffnen Anschlie end l sst sich der Brennstoff unter Angaben zu den Brenn stoffen per Tabelle der Heizanlage des jeweiligen Geb udes zuweisen Angaben zu den Brennstoffen Brennstoffkonto T Brennstoffart 4500 Brennstoffkosten Heizanlage Holzpellets kg Y Brennstoffeinheit Lagerung nicht ausgew hlt u 4500 Brennstoffkosten Heizanlage 4501 Brennstoffkosten Gas er Die restlichen Eingabe und Ausgabefelder dienen steuerlichen Zuordnung des Kontos Gehen Sie also mit Bedacht vor wenn Sie das Konto bei spielsweise der Umsatzsteuervoranmeldung oder der Einkommensteuererkl rung zuordnen Fehler k nnen zu falschen Abrechnungsergebnissen f hren Speichern Sie die Angaben und beenden Sie den Dialog mit Schlie en Ist das Konto bereits bebucht lasst sich die Brennstoffart nicht
202. er Mieter die Betriebskosten tr gt Grunds tzlich ist hierzu der Vermieter verpflichtet 8 535 Abs 1 S 3 BGB Daher ist eine ausdr ckliche und wirksa me Vereinbarung notwendig um die Betriebskos ten auf den Mieter zu bertragen Betriebskosten sind diejenigen Kosten die dem Eigent mer durch das Eigentum am Grundst ck oder durch den bestimmungsgem en Gebrauch des Geb udes oder der Wirtschaftseinheit der Nebengeb ude Anlagen Einrichtungen und das Grundst ck laufend entstehen So steht es jedenfalls in 8 1 Abs 1 S 1 BetrKV Betriebskos tenverordnung 161 Ratgeber Der Vermieter darf neben den blichen Betriebs kosten seine eigenen Sach und Arbeitsleistungen mit dem Betrag ansetzen der f r eine gleich wertige Leistung eines Dritten insbesondere eines Unternehmers angesetzt werden k nnte allerdings ohne Umsatzsteuer Nicht zu den Betriebskosten geh ren Verwal tungskosten sowie Instandhaltungs und In standsetzungskosten Diese sind jedenfalls im Wohnraummietverhaltnis nicht auf den Mieter umlegbar 8 556 Abs 1 BGB schreibt bei der Umlage der Betriebskosten keine bestimmte Mietstruktur vor Einschrt nktungen entstehen jedoch durch andere gesetzliche Vorgaben So ist eine soge nannte Bruttowarmmiete heute nicht mehr m glich Hier zahlt der Mieter f r die berlassung der Wohnung einen festen Betrag in dem bereits alle Betriebskosten enthalten sind Eine Abrechnung von Betrie
203. er Verbrauchszahler werden auf der Abrechnung angegeben Heizkosten mit abrechnen Ein Ja vor dieser Option ist dann erforderlich wenn Sie keine separate Heizkostenabrechnung erstellen Bescheinigung nach 835a EStG Damit ist die Bescheinigung ber Handwerker Lohnkosten und Ausgaben f r haushaltsnahe Dienstleistung gemeint Auf die haben Ihre Mieter Anspruch um in den Genuss der Steuererm igungen zu kommen Zusammenfassung f r Mieter Die Zusammen fassung ist f r Mieter gedacht denen mehrere Objekte im betreffenden Geb ude zuzuordnen sind Sammelliste erstellen Die Sammelliste ist eine Gesamt bersicht ber alle Nebenkostenabrech nungen die nach Mietern sortiert aufgelistet werden Tr rer rer reset Dar ber hinaus k nnen Sie festlegen wie oft Ihre Zusammenfassung gedruckt werden soll zum Beispiel nur eine Kopiervorlage oder ein Exemplar pro Mieter Einstellungen zum Ausdruck Hier legen Sie fest ob die Daten vor dem Aus druck auf Fehler berpr ft und wie die Daten ausgegeben werden sollen Daten auf Fehler pr fen Ein Test auf Plausibili tat der angegebenen Daten hilft Ihnen Fehler zu vermeiden berschriften in Schwarz statt in Grau drucken Werden die Kopfdaten im Ausdruck nicht dargestellt also von Ihrem Drucker quasi verschluckt k nnen Sie die Druckfarbe dieser Angaben auf Schwarz umstellen Ausgabe Sie haben die Wahl Sie k nnen die interne Ausgabe d
204. er zur ckzugreifen mit der man automatisch eine rechtlich haltbare Abrech nung erstellen kann An sich ist die Betriebskostenabrechnung vom Grundsatz her etwas ganz einfaches namlich eine geordnete Zusammenstellung der Ein nahmen und Ausgaben 8 259 BGB Nach der Rechtsprechung muss sie einige Mindestangaben enthalten und zwar eine Zusammenstellung der Gesamtkosten des Objektes 5 die Angabe 172 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 des Verteilungsma stabes 5 die Berechnung des Kostenanteils des einzelnen Nutzers sowie 8 die Ermittlung des Saldos durch Abzug seiner geleisteten Vorauszahlungen Die Abrechnung muss einerseits formal und inhaltlich korrekt sein Anderseits soll sie aber auch bersichtlich und nachvollziehbar bleiben da sie nicht f r den BGH oder den Fachanwalt gemacht wird sondern f r den in der Regel juristisch nicht vorgebildeten Mieter Eine bis ins letzte Detail gehende Verteilungsge rechtigkeit bei den Betriebskosten ist mit vertret barem Aufwand nicht erreichbar Der Mieter kann sie daher auch nicht verlangen Die Abrechnungen sollen praktikabel und mit vertretbarem Aufwand erstellbar sein Das ist heute schon in vielen F l len kaum mehr zu gew hrleisten Die Vermieter und die Rechtsprechung m ssen daher immer aufs Neue die Grenzen zwischen der Einzelfallge rechtigkeit auf der einen Seite und der Handhab barkeit auf de
205. er Betriebskos ten nach einem von 8 16 Abs 2 WEG also der Verteilung nach Miteigentumsanteilen abwei chenden Verteilungsschl ssel 5 16 Abs 3 WEG Entziehung des Wohnungseigentums 8 18 Abs 3 WEG Bauliche Ver nderungen 5 22 Abs 1 4 WEG 338 SS rer rer Tre res Bestellung eines Verwalters sowie eines Ver waltungsbeirats 8 26 Abs 1 und 8 29 Abs 1 WEG Beschlussfassung ber Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan 8 28 Abs 4 u 5 WEG Soll die Teilungserkl rung oder die Gemein schaftsordnung ge ndert oder dauerhaft von gesetzlichen Bestimmungen abgewichen werden besteht keine Beschlusskompetenz der Eigentu mergemeinschaft Besonders zu erw hnen sei hier noch der Zweit beschluss Die Eigent mergemeinschaft darf grunds tzlich ein zweites Mal ber eine be stimmte Frage z B Erlaubnis der Hundehaltung entscheiden Hierbei sind aber schutzw rdige Belange eines Nohnungseigent mers aufgrund des Erstbeschlusses zu ber cksichtigen Dies ist meistens jedoch in erster Linie bei bereits vollzo genen baulichen Ver nderungen der Fall In einer Eigent mergemeinschaft kann es auch zu fehlerhaften Beschl ssen kommen Hierbei ist zu unterscheiden ob der Beschluss lediglich rechts widrig d h anfechtbar ist oder nichtig Die Verwaltung von Wohnungseigentum Ist ein Beschluss anfechtbar weil er gegen das Gesetz oder eine Vereinbarung der Wohnungs eigent mergemeinschaft verst t kann er
206. er Eigent mer oder aber der Bevollmachtigte an der Versamm lung teilnehmen darf 334 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Die Beschlusse der Wohnungseigentumer versammlung Aus den Tagesordnungspunkten ergibt sich in der Regel uber welche Punkte abgestimmt werden soll Wie die einzelnen Stimmen der Eigent mer zu zahlen sind h ngt von den Regelungen in der Gemeinschaftsordnung ab Nenn in der Gemein schaftsordnung keine abweichende Regelung vorhanden ist gilt das Kopfprinzip Jeder Woh nungseigent mer hat dann eine Stimme 8 25 Abs 2 S 1 WEG In der Teilungserklarung kann jedoch auch das Wertprinzip also die Abstimmung nach Mitei gentumsanteilen bestimmt werden Bei meh reren Eigent mern einer Eigentumswohnung k nnen diese nur gemeinsam das Stimmrecht aus ben Zu pr fen ist ferner ob ein Stimmrechtsaus schluss f r bestimmte Eigent mer gilt Ein Stimmrechtsausschluss ist beispielsweise gege ben bei SS rer rer Tre res Beschlussfassung ber die Einleitung eines Rechtsstreits gegen einen Eigent mer 8 25 Abs 5 WEG s Stimmrechtsausschluss in Gemeinschaftsord nung f r den Fall des Zahlungsr ckstands Liegt ein Stimmrechtsausschluss vor wird die Stimme des betreffenden Eigent mers nicht mitgezahlt Der Verwalter hat nach erfolgter Abstimmung das Beschlussergebnis festzustellen und bekannt zu geben Grunds tzli
207. er Navigations leiste den Eintrag Musterfall Wollen Sie aus dem Musterfall zu Ihren eigenen Daten zur ckkehren schlie en Sie auf gleichem Weg den Musterfall wieder Sind Sie sich nicht sicher wie das eine oder andere Pro srammmodul funktioniert oder welche WISO Hausverwalter 2016 Auswirkung ein einzelner Eintrag hat macht nichts Bei Bedarf lasst sich der Musterfall wieder in den Anfangszu stand zur cksetzen W hlen Sie hierzu einfach aus der Registerkarte Verwal tung den Punkt Musterfall Mus terfall zur cksetzen Das funktioniert allerdings nur wenn der Musterfall nicht aktiv ist Programmbildschirm Die Benutzerf hrung von WISO Hausverwalter 2016 lehnt sich optisch an Microsoft Office Das gilt sowohl f r die Oberflachengestaltung als auch f r die Navigation Unterhalb der Titelleiste am oberen Bildschirm rand finden Sie die einzelnen Abschnitte des Men Bandes Klicken Sie auf Eintr ge wie Verwaltung Assistenten oder Hilfe um zwischen den Bereichen zu wechseln Die dazu geh rigen Funktionen werden als logische Gruppen in der Registerkarte darunter angezeigt Die Registerkarte Verwaltung erreichen Sie ber den gleichnamigen Eintrag im Men Band Hier 21 Bedienbuch r 1 111er rer ee rer 111er nee Tr Tr Tr Tr Tr Te Te finden Sie vor allem die Grundeinstellungen und einige Verwaltungsfunktionen Zudem k nnen Sie selten genutzte B
208. er Vermieter Ratgeber ihm in einem Haushalt lebenden Personen eine besondere Harte darstellen Sogenannte finanzielle H rten k nnen Moderni sierungsma nahmen nicht mehr verhindern Sie werden als Verweigerungsgrund zur Zustimmung der Ma nahme nicht mehr anerkannt Hierauf muss schon in der Modernisierungsank ndigung hingewiesen werden Stellt sich allerdings bei der Feststellung der neuen Miete nach der Moder nisierung heraus dass diese tats chlich eine finanzielle H rte f r den Mieter darstellt muss er die h here Miete nicht zahlen Eine besondere H rte kann beispielsweise in der H he der Mieterh hung begr ndet sein So ge nannte Luxusmodernisierungen muss der Mieter nicht dulden Ferner kann sich eine besondere H rte aus in der Person des Mieters liegenden Gr nden ergeben Dies kann beispielsweise eine K rperbehinderung eine Erkrankung oder ein hohes Alter des Mieters oder seiner Angeh rigen sein Auch die nderung des Zuschnitts der Wohnung zum Nachteil des Mieters stellt in der Regel eine H rte dar Den Verlust von Fenstern Stellflache 135 Ratgeber oder Zimmern oder eine weitere Verkleinerung ei ner ohnehin beengten Wohnung muss der Mieter nicht dulden Eine besondere H rte kann auch in vom Mieter get tigten Investitionen und Umbauma nahmen liegen wenn diese durch die Modernisierung entwertet oder nutzlos werden und sich f r den Mieter der Wohnwert nicht verbessert Neben der berpr
209. er Wohnflachen verteilt Nach dem WEG Gesetz gilt fur die Verteilung auf die Eigent mer zunachst der Grundsatz der Verteilung nach Miteigentumsanteilen Beide Verteilungen entsprechen nicht dem Verursachungsprinzip Daher werden Kosten die unmittelbar mit dem Verbrauch des jeweiligen Nutzers zusammenh ngen Strom Nasser Heizung in der Regel nach dem Verbrauch verteilt F r Heizkos ten ist diese Verteilung sogar grund satzlich vorgeschrieben Die Verbrauche werden dabei mithilfe der Zahler ermittelt und anschlie end im Verh ltnis des Verbrauchs auf die einzelnen Nutzer umgelegt Tr rer rer reset Die Z hler des Geb udes und der Wohnungen Einheiten werden unter dem Punkt Stammda ten Zahler angelegt und verwaltet Klicken Sie zuerst auf Neu um einen neuen Z hler zu erfassen Bestimmen Sie dann ber das Aufklapp men in welcher Wohnung sich dieser befindet Handelt es sich um einen Z hler der keiner Einheit zugeordnet ist w hlen Sie die Option Hauptz hler f r das gesamte Objekt aus An schlief end k nnen Sie eine Bezeichnung f r jeden Z hler und eine Liste der Z hlernummern f r den Fall eines Z hlerwechsels erfassen Art des Z hlers normaler Z hler f r eine Wohnung I Einheit v Wohnung Betriebswohnung Z hlerbezeichnung Kaltwasserz hler Toilettensp lung Keinem Hauptz hler zugeordnet v Ist das die richtige Art
210. er an dieser Stelle Klicken Sie hierf r im Abschnitt Kostenverteilung auf die Schaltfl che Verteilung der Kosten laut Abrechnung auf die Mieter F r jeden Abrechnungszeitraum muss eine Verteilung erfasst werden Geben Sie den Abrech nungszeitraum an und erfassen Sie anschlie end 94 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 f r jedes Konto mit dem Umlageschl ssel laut Abrechnung die Anteile der Nutzer Planen f r die Zukunft der Wirtschaftsplan Den Wirtschaftsplan finden Sie ebenfalls im Abschnitt Kostenverteilung Klicken Sie hierf r in der bersicht auf Wirtschaftsplan Um die Vorauszahlungen der Eigent mer zu ermitteln muss vom Verwalter ein Wirtschaftsplan aufge stellt werden In diesem sind die angenommenen Werte f r die Zukunft angegeben Anpassungen k nnen Sie einfach anhand der Vorjahres Soll und Ist Werte vornehmen und die Werte auf die Eigent mer verteilen Tr rer res Angaben zu den R cklagen Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 04 12 2009 die bis dahin bliche Abrechnungspraxis f r Instandhal tungsr cklagen gekippt Nach dem Urteil des BGH ist es f r alle Abrech nungen notwendig dass in der Ruck lagenabrechnung eine Gegen berstel lung der Soll und Ist Betr ge sowie ein Ausweis der offenen Forderungen gegen ber einzelnen Eigent mern erfolgt Des Weiteren hat der BGH entschie den d
211. erbrauch abgeleitet und ber ein integriertes Display angezeigt F r die Stromversorgung sorgt die eingebaute Batterie die bei moder nen Ger ten rund zehn Jahre lang h lt Vorteile Messfehler und Manipulationen sind weitge hend ausgeschlossen Das Ablesen am Stichtag ist nicht erforderlich weil die Werte frei definier barer Zeitpunkte im Ger t automatisch gespei chert werden Das obligatorische Speichern von Monatswerten erleichtert Zwischenabrechnun gen bei einem Mieterwechsel Hintergrund Energieanteil der Warmwasserbereitung gt Info Erwarmt die Heizungsanlage auch das Warmwasser mussen die dadurch verursachten Ausgaben zunachst von den reinen Heizkosten abgetrennt werden Im Idealfall erfasst ein sepa rater Warmezahler an der Heizungs anlage die fur die Wassererwarmung erforderliche Energiemenge Ist das nicht der Fall kann der Energieanteil aus der Menge des erw rmten Was sers zur ckgerechnet werden 47 Bedienbuch Nur wenn die Menge des erwarmten Wassers wegen technischer Gr nde nicht durch Warme oder Wasserzah ler gemessen werden kann d rfen ausnahmsweise pauschal 18 Prozent der Gesamtkosten f r die Warmwas sererwarmung angesetzt werden Die erforderlichen Angaben zur Ermittlung der anteiligen Heiz und Warmwasserkosten machen Sie im Abschnitt Kostenverteilung in der Na vigationsleiste W hlen Sie hier den Unterpunkt Angaben zur Heizkostenabrechnung Klicken
212. erfahren verlagert Die formalen Anforderungen an die Begr ndungs pflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt und zugleich wird klargestellt welche Rechtsfolgen fehlerhafte Modernisie rungsank ndigungen f r das Mieterh hungsver fahren haben 305 Ratgeber Die weite Fassung der Vorschrift soll Abgren zungsprobleme vermeiden und zukunftsoffen umfassend auch f r bisher unbekannte Techniken gelten Zur Darlegung der Energieeinsparung sollen anerkannte Pauschalwerte ausreichen 8 555c Abs 2 BGB Nach 8 555b Abs 2 BGB sind Hartefalleinwendungen des Mieters ausgeschlos sen wenn der Vermieter rechtlich verpflichtet ist die Modernisierungsma nahme durchzuf h ren oder wenn der Vermieter auf eine Moderni sierungsmieterh hung f r energetische Moderni sierungen verzichtet Im brigen wird das Recht der Duldung von Erhaltungs und Modernisierungsma nahmen in Kapitel 88 555a bis 555f BGB neu geregelt Die Vorschriften werden zugleich mit dem Mieter h hungsrecht nach Modernisierung 88 559 bis 559b BGB abgestimmt Ansonsten gilt weiter dass die Kosten von Mo dernisierungsma nahmen wie bisher nach 8 559 BGB mit j hrlich elf Prozent auf die Miete umge legt werden k nnen Diese Erh hungsgrenze gilt auch f r die energetische Modernisierung 306 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Energetische Mode
213. ermieter kann seine Zustimmung verweigern wenn sein Interesse an der unver nderten Erhaltung der Mietsache oder des Geb udes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache berwiegt Dabei sind auch die berechtigten Interessen anderer Mieter in dem Tr rer rer reset Geb ude zu ber cksichtigen Solche Ma nahmen kann der Vermieter aber von der Zahlung einer zus tzlichen Sicherheit abhan gig machen mit der die Kosten eines R ckbaus im Fall des Auszugs des Mieters gedeckt werden k nnen Diese Sicherheit wird dann zus tzlich zur Kaution fallig und wird wie diese angelegt Sch nheitsreparaturen bei R ckgabe der Mietsache Vor R ckgabe der Mietsache sollte gekl rt wer den in welchem technischen Zustand die Noh nung zur ckzugeben ist Neben der Beseitigung der vom Mieter selbst verursachten Sch den und der Entfernung mietereigener Einbauten sowie der Beseitigung von baulichen Ver nderungen durch den Mieter spielt insbesondere die Frage ob und in welchem Umfang Sch nheitsrepara turen geschuldet und damit auch durchgef hrt werden m ssen eine ganz entscheidende Rolle Auch hier gilt unver ndert der Grundsatz dass der Vermieter Sch nheitsreparaturen durchzuf h ren hat 535 Abs 1 BGB Allerdings kann diese Verpflichtung durch eine wirksame Klausel im Die Abwicklung des Mietverh ltnisses Mietvertrag auf den Mieter bertragen werden Vermieter und Verwalter sollten also z
214. ermieter muss angeben f r wen der Eigenbedarf geltend gemacht wird z B Der Mietvertrag ist bis zum 31 05 2012 befristet Danach wird meine Tochter Simone in die Wohnung ziehen weil sie ein Studium in Berlin aufnehmen wird Der Vermieter kann den Befristungsgrund auch nicht einfach ndern wenn der Vertrag einmal ab geschlossen ist Er kann also nicht von Eigenbe darf zu einer umfassenden Sanierung wechseln Fallt der Befristungsgrund weg kann der Vermie ter hieran nachtr glich nichts mehr ndern Ein Wechsel gleichwertiger Bedarfspersonen bei 260 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Eigenbedarf ist in engen Grenzen m glich statt Tochter Simone kann der Bedarf f r Sohn Tho mas nicht jedoch f r den Neffen Norbert geltend gemacht werden Der Mieter hat dann die Wahl Ist der Grund f r die Befristung entfallen kann er entscheiden ob er mit Ablauf der urspr nglichen Befristung aus der Nohnung auszieht oder vom Vermieter eine Verl ngerung auf unbestimmte Zeit verlangt Befristungsgr nde Es gibt gem 8 575 Abs 1 BGB drei Gr nde f r den Vermieter einen Mietvertrag zeitlich zu befristen Der Mietvertrag kann zeitlich befristet werden wenn der Vermieter die R ume als Wohnung f r sich seine Famili enangehorigen oder Angeh rige seines Haus halts nutzen will in zulassiger Weise die R ume beseitigen oder so w
215. erreicht Aus dem Recht des Mieters zum vertragsgema en Gebrauch ergeben sich f r diesen aber noch weitere Pflichten So ist der Mieter verpflichtet die Mietsache schonend und pfleglich zu behan Der Vermieter Ratgeber deln und hat Beschadigungen der Mietsache zu unterlassen Der Mieter ist auch verpflichtet absehbare Gefahren von der Mietsache abzuwen den So besteht beispielsweise im Winter eine Heizpflicht um Frostschaden zu vermeiden Der Mieter ist au erdem gesetzlich verpflichtet dem Vermieter etwaige M ngel der Mietwohnung unverz glich zu melden 8 536c Abs 1 BGB Kommt der Mieter seiner Anzeigepflicht nicht nach und zeigt einen Mangel nicht unverz g lich an verliert er nicht nur seinen Anspruch auf Mietminderung gem 5 536 BGB Er macht sich dar ber hinaus unter Umst nden schadenser satzpflichtig 8 536c Abs 2 S 2 BGB Die Mietsicherheit Kaution Der Vermieter kann zur Sicherung seiner Anspru che aus dem Mietverhaltnis die Zahlung einer Sicherheitsleistung Kaution verlangen Dies muss allerdings vertraglich vereinbart werden da gesetzlich keine Pflicht des Mieters zur Zahlung einer Sicherheitsleistung besteht Ist im Miet vertrag eine Sicherheitsleistung ausdr cklich vereinbart ergeben sich die Pflichten der Parteien aus 8 551 BGB 127 Ratgeber Art der Sicherheitsleistung Die Sicherheitsleistung kann auf unterschiedliche Weise durch den Mieter erbracht werden Die wohl h ufigst
216. erung durch den Vermieter zuvor genehmigt wurde War der Vermieter mit dem Einbau des Einbau schrankes einverstanden muss der Mieter den Schrank nicht entfernen es sei denn dass der Vermieter zwar einverstanden war dem Mieter aber mitgeteilt hat dass er den Schrank bei Aus zug entfernen muss Einbauten sollten daher vorab abgesprochen wer den Am besten sollte eine entsprechende schrift liche Vereinbarung getroffen werden Darin sollte geregelt werden ob der Einbau bei Auszug in der Wohnung verbleiben kann Vermieter und Mieter k nnen auch vereinbaren dass der Einbau in der Wohnung verbleiben soll der Vermieter hierf r jedoch eine Abstandszahlung leisten muss Ist nichts geregelt verbleibt es bei dem Weg nahmerecht bzw der Wegnahmepflicht Will der Vermieter dennoch dass eine Einrichtung in der Wohnung verbleibt muss er den Mieter entscha digen 269 Ratgeber Bei modernisierenden Ein und Umbauma nah men stehen dem Erstattungsanspruch des Mie ters oft mietvertragliche R ckbauklauseln ent gegen Danach ist der Mieter bei Beendigung des Mietverhaltnisses verpflichtet Ein und Umbau ten auf eigene Kosten unter Wiederherstellung des fr heren Zustandes zu beseitigen Ob sich der Vermieter jedoch auf die R ckbauklausel beru fen kann h ngt von den jeweiligen Umst nden des Einzelfalls ab Dies bedarf der sorgf ltigen juristischen Pr fung Bewirbt etwa der Vermieter bei einer Neuvermietung oder einem Verka
217. es WISO Hausverwalter verwenden oder die Auswertungen ber Word ausgeben W hlen Sie Word wird eine Bear beiten Schaltflache eingeblendet ber die Sie die Textverarbeitung ffnen Wenn Sie wollen nehmen Sie so gezielt Einfluss auf die u ere Gestaltung der Abrechnung Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung Voransicht von Dokumenten ber die Schaltfl che Voransicht im unteren Bereich des Dialogfensters finden Sie auf der linken Seite des Betrachters eine Navigations leiste ber die Sie die einzelnen Abrechnungsdo kumente anzeigen k nnen In der Reihenfolge der einzelnen Mieteinheiten sind dort Anschreiben steuerliche Aufwandsbescheinigungen sofern aktiviert sowie die Liste mit der Zusammenset zung der Gesamtkosten aufgef hrt Falls Ihnen bei der Durchsicht der Dokumente am Bildschirm ein Fehler auff llt kehren Sie per Klick auf Schlie en zur Eingabemaske zur ck 103 Bedienbuch und nehmen die erforderlichen Korrekturen vor Ist die Abrechnung richtig klicken Sie einfach auf das Drucken Symbol Legen Sie fest ob Sie nur einzelne oder gleich alle Seiten zu Papier bringen Elektronisches Abrechnungsarchiv WISO Hausverwalter bietet Ihnen die M glichkeit Ihre Nebenkostenabrechnungen andere Abrech nungen und Auswertungen in elektronischer Form zu archivieren Nachdem Sie diese ausgedruckt haben kehren Sie hierf r ber die Schaltfl che
218. es beispielsweise Mieterh hungen umzusetzen R cklagen zu erfassen oder Mieterwechsel zu dokumentieren Ansicht ber Ansicht k nnen Sie Parameter wie die Schriftgr e oder Bildschirmaufteilung ver ndern Hilfe Im Bereich Hilfe finden Sie alle Informa tionen und Funktionen die Sie bei der Nutzung von WISO Hausverwalter unterst tzen Hierzu geh ren sowohl lokale Hilfen wie Online Hilfe oder das Benutzerhandbuch im PDF Format als auch Online Funktionen wie der Support und Zugriff auf Webdienste WISO Hausverwalter 2016 Tr rer rer rt rt kehren Erinnerungen und Aufgaben Alle 8 Mahnungen 1 Forderungen 6 pa Mahnungen Mahnungsnummer 000001 2013 vom 13 05 2013 Treffen Mieter Welfenallee seit 5 h 08 00 Uhr Offen 4 00 Termin Wohnungs bergabe seit 5 h 08 00 Uhr Erna u Friedhelm Zapfhahn Eau ET Erna u Friedhelm Miete NK HK Sonstiges Mai 2013 EG Mitte SW kap en 1 Mahnung 15 Minuten Emeut erinnern Geb ude MFH MZ Rw 5 Forderungen Offener Posten 901 vom 01 06 2014 Offen 2 594 20 Erna u Friedhelm Zapfhahn Zapfhahn Erna u Friedhelm Miete NK HK Sonstiges Jun 2014 EG Mitte SW Geb ude MFH MZ Rw 5 Offener Posten 902 vom 01 06 2014 Offen 535 00 Erna u Friedhelm Zapfhahn Zapfhahn Erna u Friedhelm Miete NK HK Jun 2014 1 OG Mitte BW Geb ude MFH MZ Rw 5 Werkzeuge Assistenten Ansicht Hilfe Hausve
219. esentlich ver ndern oder instand setzen will dass die Ma nahmen durch eine Fortset zung des Mietverh ltnisses erheblich erschwert w rden oder Tr rer rer reset die R ume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will Form der Mitteilung der Befristung Der Befristungsgrund ist dem Mieter schriftlich mitzuteilen Dies geschieht am besten im Miet vertrag selbst damit die Befristung unstreitig Gegenstand der Vereinbarung zwischen den Parteien wird Auskunftsanspruch des Mieters Der Mieter kann vom Vermieter fr hestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt ob der Befristungsgrund noch besteht Das bedeutet dass der Mieter t tig werden muss wenn er Interesse daran hat dass dieses Mietverhaltnis ber das vereinbarte Mietende weiterhin beste hen bleibt Meldet er sich nicht endet das Miet verh ltnis einfach zum vereinbarten Zeitpunkt ob der Befristungsgrund noch besteht oder nicht Verz gert sich der Eintritt der Befristung nur beginnt die Tochter des Vermieters beispielswei se erst zwei Semester sp ter als urspr nglich geplant mit ihrem Studium kann der Mieter die Verl ngerung des Mietverh ltnisses bis zu diesem Der Zeitmietvertrag Zeitpunkt verlangen F llt der Grund ganz weg die Tochter studiert berhaupt nicht sondern fangt eine Ausbildung im Ausland an muss das Miet verh ltnis mit dem Mieter auf unbestimmte Zeit mit der
220. esondert finanzieren und instand halten 8 14 Nr 1 WEG Welche Bestandteile eines Geb udes zum Ge 315 Ratgeber meinschafts bzw zum Sondereigentum zahlen bestimmt 8 5 Abs 1 und 2 WEG Zum Gemein schaftseigentum z hlen alle Teile des Gebaudes die f r dessen Bestand oder Sicherheit erfor derlich sind Hierzu geh rt beispielsweise das Fundament eines Hauses die tragenden W nde und Decken Auch geh ren zum Gemeinschaftsei gentum die Anlagen und Einrichtungen die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Eigent mer dienen Hier ist insbesondere das Treppenhaus zu nennen Gemeinschaftliches Eigentum ist ferner alles was nicht ver ndert werden kann ohne dass sich durch die nderung auch die u ere Gestalt des gesamten Geb udes ndern w rde Hierzu z hlen insbesondere die Fassade Fenster Balkone und das Dach Wie kompliziert die Abgrenzung von Sonder und Gemeinschaftseigentum sein kann zeigt sich bei den Stromleitungen Leitungen die zu den einzelnen Sondereigentumseinheiten f hren geh ren zum Gemeinschaftseigentum da sie von der Gemeinschaft zur Verf gung gestellt werden Zum Gemeinschaftseigentum geh ren aber auch Leitungen die durch das Geb ude f hren und nur eine einzelne Wohnungseinheit versorgen Urteil 316 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 des Landgerichts M nchen Aktenzeichen 8 11 2010 1 S 10608 10
221. esuche Zus tzliche Belastung durch st ndiges Anliefern und Abholen von Material und Waren Angestellte die in der Wohnung f r den Mieter tatig sind Ein Teil z B ein Zimmer oder gar die gesamte Wohnung wird ausschlie lich f r gewerbliche Zwecke genutzt Auch das Anbringen von Nerbetafeln am Haus d rfte ein Indiz sein dass der Mieter die Wohnung ber das zul ssige Ma hinaus zu gewerblichen Zwecken nutzt Nat rlich ist schon das Befesti gen einer Tafel an der Au enwand des Geb udes genehmigungspflichtig Der Vermieter muss im Konfliktfall beweisen dass die Wohnung nicht vertragsgema genutzt wird Der Vermieter Ratgeber Tr rer rer SASA SSS SS YY 141 Ratgeber 0 2 _ e nn 0 11 tete rer 11er ner Tr Tr Tr Tr Tr Te 142 Tr rer rer Tr rer rer res Das Gewahrleistungsrecht In der Praxis schwer umzusetzen sind die Vor schriften ber die Gew hrleistungsrechte im Mietrecht Streit entsteht haufig ber die H he einer angemessenen Mietminderung Neben der Frage wer einen Mangel verschuldet und damit zu vertreten hat beispielsweise bei Schimmel sch den spielt die Frage der Berechnung der Mietminderung eine immer wichtigere Rolle Hier sollte man sich nicht auf pauschale Milchmad chenrechnungen einlassen Das Gebot der Stunde lautet vielmehr durch konkrete Wohnwertbe rechnung unter Ansatz der konkreten Schadens tage den Mietminderungsanspruch s
222. eter macht geltend dass Infolge der Ausd nstun gen eines neu verlegten Tep pichbodens mit einer gesund heitlichen Beeintr chtigung zu rechnen sel Konkret kann er jedoch das Vorliegen einer Gesundheitsbeeintr chtigung nicht geltend machen gt Beispiel Die Gesundheitsgefahrdung muss objektiv vorlie gen Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an Eine besondere subjektive Empfind lichkeit des Mieters gen gt aber nicht ES rer rer Tr rt re Der Mieter k ndigt das Mietverhaltnis wegen Gesundheitsgefahrdung durch Wohnungsgifte Diese lassen sich Jedoch objektiv nicht nachweisen Der Mieter macht geltend gegen jede Art von verwendeten Lacken allergisch zu sein gt Beispiel Die besondere subjektive Empfindlichkeit des Mieters kann nicht ber cksichtigt werden Beispiele f r Umst nde die zur K ndigung be rechtigen sesundheitsgef hrdende Feuchtigkeitsschaden in den angemieteten R umen Schimmelbildung im Badezimmer der nicht vom Mieter durch falsches Heizungs und L ftungs verhaltens zu vertreten ist wiederholter Ausfall der Zentralheizung wegen vom Vermieter zu vertretenden Olmangels bei strengem Frost Formaldehyd Konzentration oberhalb der durch das Bundesgesundheitsamt festgesetzten Die K ndigung des Mietverh ltnisses Grenzwerte da hier die Gesundheitsgef hrdung objektiv feststeht infolge Hochwassers durchfeuchtete und nicht mehr beheizbare Woh
223. ezeichnung in spitzen Klammern Mit lt Entf gt ist etwa die Taste mit der Aufschrift Entf also Entfernen auf der Tastatur gemeint Ist im Text beispielsweise lt Alt gt lt gt angegeben m ssen Sie die Taste lt Alt gt gedr ckt halten und zus tzlich kurz die Taste lt V gt betati gen Wie bei allen Windows Programmen erfolgt die Bedienung berwiegend ber Mausklicks auf grafischen Schaltfl chen Im Buch sind die Namen dieser Schaltfl chen in Anfuhrungszeichen darge stellt etwa als Hilfe WISO Hausverwalter 2016 Datei Bearbeite CI ffnen Bedienbuch amp Ratgeber Elektronisches Fachbuch und Online Hilfe Falls Sie im Folgenden die Beschreibung einzel ner Programmfunktionen oder Beantwortung von Rechtsfragen vermissen Der ausf hrliche Vermieter Ratgeber wird in elektronischer Form mitgeliefert Wechseln Sie ber das Men Band in den Bereich Hilfe Klicken Sie anschlie end in der Registerkarte den Eintrag Programmbedienung 17 Bedienbuch 1 0 1 1 1 ee rer rer 1er 1111111111187 Tr Tr Tr Tr Te Te E Books sind das ideale Medium zum nachschla gen Interaktive Navigationshilfen wie Lesezei chen das verlinkte Inhaltsverzeichnis und die Volltextsuche sorgen f r einen schnellen Zugriff auf gerade ben tigte Hilfe und Infotexte a B Jeter Inhak en aus Drucken Inhalt v O Die Programmbedienung B Grundsatziches zu Ihrem PROGNAMEN B Neue
224. f r die Wohnung an Wohnung und Mieter Auswahl der wohnung Einheit Wenn Sie im n chsten Dialog die Frage M chten Sie eine neue Miete festlegen mit Ja beantwor tet ist wird das Folgefenster Miete eingeblen det Es zeigt die bei der Wohnung definierte Miete an Sie k nnen die Angaben ndern oder bestehen lassen Wenn Sie Nein ausw hlen wird die 63 Bedienbuch bisherige Miete zur Information angezeigt In diesem Fall verwendet WISO Hausverwalter die der Wohnung hinterlegten Daten Beantworten Sie die Frage nach der Staffelmiete nur dann mit Ja wenn eine entsprechende Rege lung im Mietvertrag vorliegt Ist dies der Fall wird eine zus tzliche Tabelle eingeblendet in der Sie die Schritte und das jeweilige Anpassungsdatum erfassen k nnen WISO Hausverwalter wird die Anpassungen zum gew nschten Termin automa tisch ber cksichtigen Grundangaben zur neuen Mlete M chten Sie eine neue Miete festlegen Handelt as sich um einen Staffelmietvertrag Handelt es sich um eine umsatzsteuerpflchtige Vermietung G kig ab temmm B Zahlungsweise monatlich z 4 Vertragsdaten Sol hei Vertragsheginn ader Vertragsende zwischen dem 14 und 16 des Monats halbe Manatsmiete herechnen werden anstatt taggenauer Abrechnung TEST RE 3 ere Mieter Wohngemeinscha Festlegen der neuen Miele ER 3 Zahlerstande bei Vertragsende des letzten Kaluniete netto 1 580 00
225. f r die Grundkosten also nach Wohn Nutzfl che erfolgen e Zwischenablesung Zieht w hrend der Abrechnungsperiode ein Mie ter aus und ein neuer ein oder kommt es zu einem Leerstand stellt sich die Frage wie die Kosten auf die jeweiligen Nutzer bzw den Leer stand zu verteilen sind Hier kann beispielsweise eine Zwischenablesung erfolgen Diese kann der Vermieter selbst oder das von ihm beauftrage Heizungsunternehmen durchf hren 204 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Auch eine Kostenverteilung nach Gradtagszahlen ist zulassig Bei Gradtagszahlen handelt es sich um eine langjahrig ermittelte Klimadatentabelle aus welcher jedem Monat ein Durchschnittswert zugeordnet wird Dieser ermittelt sich nach der Heizintensitat des jeweiligen Monats So wird in den Sommermonaten erfahrungsgem sehr viel weniger oder berhaupt nicht geheizt als bei spielsweise in den Wintermonaten Dezember und Januar Den Winter und Herbstmonaten werden daher entsprechend h here Gradtagszahlen zu geordnet Addiert man s mtliche Monate erh lt man den Wert 1000 Die aktuellen Gradtagzahlen finden Sie im Inter net unter http www dwd de gradtagzahlen links auf Gradtagzahlen klicken Eine Besonderheit besteht wenn der W rmever brauch durch Verdunsterrohrchen erfolgt Zieht der Mieter kurz vor der n chsten Ablesung oder kurz nach der Ablesung aus ist eine Zwisc
226. g interaktiven Kalender verwenden Den Kalender rufen Sie mit einem Mausklick auf das Symbol neben dem Eingabefeld auf Angaben zur Heizanlage Im n chsten Schritt geht es darum die Angaben zur Heizungsanlage detailliert zu erfassen Diese sind sp ter f r Abrechnung und Umlage der Heiz und Warmwasserkosten relevant Klicken Sie hierf r auf das Symbol in der Zeile Angaben zur Heizungsanlage Geben Sie im folgenden Unter dialog zun chst die Bezeichnung und Betriebs zeiten der Heizungsanlage ein Das d rfte in der Regel das komplette Jahr sein W hlen Sie jetzt per Aufklappmen die Art der Heizkostenabrech nung und die Art der Heizungsanlage aus Hier haben Sie grunds tzlich die Wahl zwischen vier Varianten 1 Sie berlassen die Verbrauchserfassung einem externen Ableser Ablesedienst 2 Sie begn gen sich mit einer verh ltnisma igen Ermittlung 3 Sie sorgen selbst mit Warmeverbrauchszah lern f r eine verbrauchsabhangige Abrech nung 45 Bedienbuch 4 Sie m ssen keine Heizkostenabrechnung er stellen da es keine zentrale Versorgung gibt Bei der anteiligen und verbrauchsabh ngigen Ab rechnung k nnen Sie w hlen ob nur Heizkosten nur Warmwasserkosten oder beides abgerechnet werden sollen Geben Sie anschlie end die Vorga ben f r die Verteilung der Warmwasserkosten ein Vermietern von Einliegerwohnungen und von Geb uden mit einem Heizw rmebedarf von we niger 15 kWh pro Quadr
227. g vormerken lassen Dazu m ssen Sie zun chst die Zahlungen ins Soll stellen Rufen Sie hierf r den Offene Pos ten Assistenten auf Sie finden ihn im Abschnitt Assistenten im Men Band Klicken Sie hier auf das Symbol Offene Posten erzeugen Eine Eingabemaske wird eingeblendet Geben Sie dort zunachst den gew nschten Zeit raum an In der Regel ist dies der nachste Monat z B Mai 2015 Mai 2015 Als Sollstellungsda tum wird automatisch das aktuelle Tagesdatum vorgeschlagen Wahlen Sie anschlie end die Geb ude aus f r die Sollstellungen erzeugt werden sollen Klicken Sie abschlie end auf OK WISO Hausverwalter be notigt nun Zeit zum Rechnen Bitte warten Sie ab bis der Best tigungsdialog erscheint Hier m ssen Sie in der Regel nichts ver ndern Das Abschluss fenster listet die zu erzeugenden Offenen Posten und deren Gesamtsumme am Fu des jeweiligen Fensters Schlie en Sie den Dialog mit einem Klick auf OK Erst danach werden die Sollstellungen ESSAYS SSS SY gespeichert und Sie erhalten eine entsprechende Best tigung Klicken Sie abschlie end erneut auf OK Bitte w hlen Sie den Zeitraum und die Wohnungen Einheiten aus f r den offenen Posten erzeugt werden sollen von 2015 85 mai z Reis 5 Sollstellungsdatum 21 05 2015 ml alle Wohnungen Einheiten ausw hlen abw hlen nur vermietete Einheiten ausw hlen w 4 Mehrfamilienhaus mit Schankwirtschaft Marzahn Rebenweg 5 4 Zum f
228. geh rigen gem 5 563 BGB oder Mit mieter gema 8 563a BGB in den Mietvertrag ein wird der Vertrag mit den Erben fortgesetzt Hier kann au erordentlich gek ndigt werden wenn die K ndigung innerhalb eines Monats nach Kennt nis vom Tod des Mieters und dem Eintreten des Erben in das Mietverh ltnis erfolgt 8 564 BGB Einer Begr ndung bedarf es nicht Verweigert der Vermieter dem Mieter die Unter vermietung der Mietsache ohne dass der Ver mieter hierf r einen wichtigen Grund hat so ist der Mieter zur au erordentlichen K ndigung mit gesetzlicher Frist berechtigt 8 540 Abs 1 BGB Nach Ablauf von 30 Jahren kann ein Mietvertrag der f r mehr als 30 Jahre nicht aber auf Lebens Tr rer rer reset zeit des Mieters geschlossen wurde von beiden Seiten au erordentlich mit gesetzlicher Frist gek ndigt werden 8 544 BGB Unter den vorgenannten Voraussetzungen kann auch ein Zeitmietvertrag au erordentlich mit gesetzlicher K ndigungsfrist gek ndigt werden 8 575a BGB Die au erordentliche K ndigung mit gesetzlicher Frist gem 8 573 d BGB muss vom Vermieter begr ndet werden Dies gilt allerdings nicht f r das K ndigungsrecht des Vermieters gegen ber dem Erben Die au erordentliche fristlose K ndigung aus wichtigem Grund Sowohl Mieter als auch Vermieter k nnen das Mietverhaltnis au erordentlich fristlos aus wich tigem Grund k ndigen Hierzu bedarf es selbst verst ndlich eines K ndigungsgrundes
229. gel beseitigt ist Danach muss die zur ckbehaltene Miete dem Vermieter bezahlt werden Von den Gerichten wird das Leistungsverweige rungsrecht h ufig der H he nach auf das drei bis f nffache der gesch tzten Kosten der M ngelbe seitigung begrenzt LG Bonn WuM 1991 S 262 Das Einbehalten oder Zur ckbehalten der Miete kann allerdings ausgeschlossen sein wenn der Mieter schon l ngere Zeit mit dem Mangel lebte ohne ihn anzuzeigen Anzeigepflicht des Mieters Denn dadurch kommt zum Ausdruck dass dem Mieter an einer Beseitigung des Mangels nicht wirklich gelegen ist Nartet der Mieter zu lange 149 Ratgeber mit der Anzeige des Mangels muss er damit rechnen dass er seine Rechte verliert Schadenersatz Aufwendungsersatz Bestand ein Mangel bereits bei Vertragsabschluss und wurde dieser nicht im bergabeprotokoll vom Mieter akzeptiert oder ist der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels saumig kann der Mieter vom Vermieter Schadenersatz verlangen Dann muss der Vermieter dem Mieter alle Scha den ersetzen die ihm durch dem Mangel an der Wohnung entstanden sind 8 536a BGB Ersatzanspruch besteht f r Sch den an den Sa chen des Mieters Ersatz von Heilungskosten f r K rper oder Gesundheitssch den entstandene Mehrkosten f r ausw rtige Lagerung von Sachen des Mieters usw Auch Sachverst ndigenkosten zur Mangelfest stellung k nnen darunter fallen Hierbei ist zu beachten dass die Beauftragung des Sac
230. gen Schliefsplan Sicherungs schein Generalschl ssel H ndigt der Verwalter die Unterlagen nicht freiwillig aus kann die Eigent mergemeinschaft nach entsprechendem Beschluss auf Herausga be klagen Die Unterlagen m ssen dann damit das Urteil auch vollstreckbar ist so genau wie m glich bezeichnet werden Gegebenenfalls kann hier auch der Verwalter auf Auskunft in Anspruch genommen werden Es ware dann eine Stufen klage erst Auskunft dann Herausgabeanspruch m glich Aufgaben und Befugnisse des Verwalters Die Rechte sowie die Pflichten sind haupts chlich in8 27 WEG festgehalten Der Verwalter ist nicht generell befugt die Ge meinschaft zu vertreten Seine Rechte und Pflich ten sind f r einzelne Angelegenheiten geregelt Tr rer rer reset Diese gesetzlichen Bestimmungen geben ihm jedoch keine generelle Vertretungsmacht Die gesetzlich bestimmten Aufgaben und Befug nisse des Verwalters k nnen jedoch ohne weite res durch den Verwaltervertrag erweitert werden 5 27 Abs 3 Nr 7 WEG Der Eigent mergemein schaft wird hier das Recht einger umt durch Beschluss den Aufgabenkreis des Verwalters zu erweitern Nach den gesetzlichen Regelungen geh ren zu den Aufgaben des Verwalters die Durchf hrung von Beschl ssen 8 27 Abs 1 3 WEG die Durchf hrung der Hausordnung 8 27 Abs 1 Nr 1 2 Alt WEG Instandhaltungsma nahmen 8 27 Abs 1 Nr 2 Abs 3 WEG dringende Erhaltungsma nahmen 8
231. gen in welcher der Vermieter dem Mieter klar macht dass er zuk nftig auf einer rechtlich korrekten Grundlage die Betriebskosten geltend macht Dies ergibt sich auch aus 8 20 Abs 1 Satz 3 NMV der auf den Zeitpunkt des Ver tragsschlusses abstellt Es reicht nicht irgendeine Mitteilung Sie muss Teil einer rechtsgeschaft lichen Erkl rung sein Auch nderungen bei den sonstigen Bestandteilen der Kostenmiete m ssen gem 8 10 WoBindG Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen durch eine rechtsgesch ftliche Erklarung bekannt gege ben werden Nat rlich kann auch durch die bersendung einer Betriebskostenabrechnung der Mietvertrag entsprechend ge ndert werden Daf r gelten aber die allgemeinen Regeln f r die nderung des Mietvertrages durch schl ssiges Verhalten 171 Ratgeber Auch wenn man eine Heilung durch die bersen dung der Betriebskostenabrechnung annimmt wirkt diese erst ab dem ersten Abrechnungsjahr nach Zugang der heilenden Abrechnung Zieht der Mieter also zum 01 01 2009 in die Wohnung und bekommt im Laufe des Jahres 2010 seine Abrech nung so kann der Vermieter erst ab dem Abrech nungsjahr 2011 Betriebskosten verlangen Die Betriebskostenabrechnung Formale und inhaltliche Anforderungen Gerade die formalen Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung sind f r Nichtjuristen kaum noch fassbar Es empfiehlt sich deshalb hier auf spezielle Softwareprogramme wie den WISO Hausverwalt
232. genannt wurden ber Jahre hinweg vom Mieter bezahlt kann hierin eine stillschweigende Vereinbarung gesehen werden Dann ist die Zahlung auch weiterhin wirksam Urteil des Bundesgerichtshofs vom 07 04 2004 Aktenzeichen VIII ZR 146 03 Von einer jah relangen Zahlung gehen Experten aus wenn mindestens drei Jahre gezahlt wurde Diese Frist kann allerdings von den Gerichten unterschiedlich gesehen werden Bei Wohnraummietvertr gen muss man sich an den Katalog der BetrKV halten Man kann diesen z B nicht um Verwaltungskosten erweitern 8 556 Abs 1 BGB Auch bei den sonstigen Kosten der Nummer 17 muss man sich an die Betriebs kostendefinitionen der BetrKV halten Hier d rfen ebenfalls nur laufende Kosten in die Abrechnung eingestellt werden Einmalige Aufwendungen geh ren nicht zu den umlagefahigen Betriebskos tenarten Bei Gewerberaummietvertr gen kann der Ver mieter den Mieter hingegen mit Kosten belasten die den Definitionen der BetrKV nicht entspre chen Miete und Betriebskosten Das Erh hungsrecht des Vermieters Vorauszahlungen d rfen nur in angemessener H he vereinbart werden 8 556 Abs 2 Satz 2 BGB Angemessen sind die Vorauszahlungen wenn sie sich an den tats chlich zu erwartenden Betriebskosten orientieren Die bisherigen Kosten kennt der Verwalter Ebenso kann er Veranderungen einkalkulieren die etwa durch angek ndigte Preiserh hungen im laufenden Wirtschaftsjahr entstehen Was er allerd
233. ger umt werden Hier ist grunds tzlich zu be achten dass der Mieter mit der Einraumung des uneingeschr nkten Gebrauchs auch das uneinge schr nkte Hausrecht an der Wohnung erhalt das auch gegen ber dem Vermieter gilt Will der Vermieter die Wohnung des Mieters be treten muss er hierf r Gr nde haben Als Gr nde werden von den Gerichten beispielsweise akzep tiert Besichtigung der Wohnung mit Kaufinteressen ten oder Nachmietern wenn das Mietverh ltnis gek ndigt ist Vorbereitung von Modernisierungs bzw In standhaltungsma nahmen Kl rung von Sch den in der Wohnung zur Vermeidung von Schaden wenn hierf r Anhaltspunkte vorliegen bei begr ndetem Verdacht der vertragswidrigen Nutzung Ablesen von Messvorrichtungen oder Ausmes sen der Wohnung 124 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Au erdem billigen die meisten Gerichte dem Ver mieter das Recht zu sich in Abst nden meist von zwei bis drei Jahren vom Zustand der Woh nung zu berzeugen Hier ist die Rechtsprechung allerdings nicht einheitlich Normalerweise muss der den Besuch mit der ent sprechenden Begr ndung bei nicht berufst tigen Mietern mindestens 24 Stunden vorher anmel den Bei berufst tigen Mietern kann die Zeitspan ne l nger sein Unangemeldete Besuche sieht die Rechtsprechung im Regelfall als unzumutbar an Eine Ausnahme stellt nat rl
234. gesetzlichen K ndigungsfrist fortgesetzt werden Vereinbarungsf higkeit eines Aus schlusses der ordentlichen K ndigung feste Mindestlaufzeit Trotz Wegfalls des einfachen Zeitmietvertrages ist es auch heute noch m glich ohne Befristungs grund einen Mietvertrag zeitlich zu befristen Dies ergibt sich auch aus der Gesetzesbegr ndung zu 5 575 BGB Eine solche Befristung kann durch Ausschluss des ordentlichen K ndigungsrechts sowohl f r Mieter als auch Vermieter vereinbart werden Ein qualifizierter zul ssiger Zeitmietvertrag endet nach Ablauf der zeitlichen Befristung Es existiert keine zeitliche Obergrenze so dass auch Miet vertrage mit einer Laufzeit von ber 10 Jahre abgeschlossen werden k nnen Kann ein Zeit mietvertrag au erordentlich gek ndigt werden so gelten die allgemeinen Vorschriften zu K ndi gungsfristen im Mietrecht 261 Ratgeber Fraglich ist hingegen wie lange das ordentliche K ndigungsrecht ausgeschlossen werden kann Hierbei orientiert sich die Rechtsprechung an der K ndbarkeit von Staffelmietvertr gen Diese k nnen sp testens nach vier Jahren gek ndigt werden Dies wird auch f r den Ausschluss des ordentlichen K ndigungsrechts so gesehen BGH VIII ZR 27 04 NJW 2005 1574 Der K ndigungsverzicht f r Mieter und Vermieter kann durchaus unter schiedlich gestaltet werden W hrend der Kundigungsverzicht f r den Mieter nicht mehr als vier Jahre betragen darf kann der Verzicht f
235. gsschl ssel gew hlt werden soll der dem erfassten Verbrauch bzw der unter schiedlichen Verursachung Rechnung tr gt Ist dies mietvertraglich vereinbart kann der Vermieter auch in anderen Fallen den Umlage schl ssel andern Im Mietvertrag kann ein einsei tiges nderungsrecht des Vermieters vereinbart werden Die Vereinbarung ist jedoch nur wirksam wenn das nderungsrecht des Vermieters nur eingreifen darf wenn aufgrund sachlicher Veran derungen eine angemessene Neuverteilung der Betriebskosten erreicht werden soll Die nde rung hat nach billigem Ermessen zu erfolgen muss also sowohl die Interessen des Vermieters als auch des Mieters angemessen ber cksichti gen 181 Ratgeber Falligkeit und Aufrechnung Falligkeit der Miete Der Gesetzgeber schreibt vor dass die Miete bis zum 3 Werktag im Voraus gezahlt werden muss 5 556b Abs 1 BGB F r Mietvertrage die vor dem 01 09 2001 geschlossen wurden und die kei ne eigene Klausel bez glich des Zahlungstermins beinhalten gilt die alte Regel wonach die Miete bis zum letzten des Monats f r den die Miete fallig ist zu zahlen ist Selbstverst ndlich ist zwischen den Parteien eines Mietvertrages eine von dieser Regelung abweichende Vereinbarung zul ssig Die Parteien k nnen sowohl eine fr here als auch eine sp tere F lligkeit vereinbaren Wann die Miete auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss ergibt sich aus der gesetzlichen Regelung nicht Die
236. h hei t hierbei ohne schuldhaftes Z gern 8 121 Abs 1 BGB Die Maximalfrist f r die Zur ckwei sung betr gt zwei Nochen ab Zugang der K ndi gung Etwas anderes gilt wenn der Mieter bereits vor der Kundigung Kenntnis von der Bevollmachti gung des Dritten hatte Dies ist beispielsweise der Fall wenn im Mietvertrag aufgefuhrt ist dass der Vermieter der Wohnung durch eine Hausverwaltung vertreten wird und diese dann spater die Kundigung erklart Oder der Vermieter informiert den Mieter dass er nunmehr von einer Hausverwaltung oder einem Anwalt vertreten wird und diese r umfassend fur das Mietver 235 Ratgeber haltnis bevollm chtigt und auch zur K ndigung des Mietverhaltnisses berechtigt ist In derarti gen F llen muss eine Vollmacht nicht beigef gt werden Wird jedoch beispielsweise ein Anwalt nur mit dem Ausspruch der K ndigung beauftragt ist die Originalvollmacht der K ndigung unbedingt beizuf gen Auch eine per Einschreiben zuge sandte K ndigung hat nur bedingte Beweiskraft bez glich der Zustellung der Umschlag k nnte ja auch leer ge wesen sein Darum sollte die Kundi gung m glichst in Beisein von Zeugen bergeben oder gegen Quittierung auf einem Duplikat ausgeh ndigt werden Die sicherste aber auch teuerste Variante ware die Zustellung per Gerichtsvollzieher gt Tipp Die K ndigung muss dem anderen Vertragspart ner auch zugehen Nach herrschender Recht sprechung ist der Zugang dan
237. h ltnisses der Schrift form Ob eine Abrede ausnahmsweise formfrei getroffen werden kann sollte deshalb gr ndlich gepr ft werden Im Zweifel sollte insbesondere eine nachtr gliche nderung immer schriftlich ge schlossen und fest mit dem bereits bestehenden Mietvertrag verbunden werden Auf folgende Schriftformfallen sollte man unbe dingt achten Ungenaue Bezeichnung der Vertragsparteien Zu den Grunddaten eines gewerblichen Miet vertrages geh ren nicht nur die Mietflache die Laufzeit des Vertrages oder aber der Mietpreis sondern insbesondere auch die genaue Bezeich nung der Mietvertragsparteien Vermietet werden Raume in der Praxis nicht nur an Einzelkaufleute im Regelfall sind Mieter Firmen wie GmbH5s 301 Ratgeber Kommandit oder Aktiengesellschaften um nur einige Beispiele zu nennen Bei der Vermietung sollte gr tm gliche Sorgfalt ge bt werden esist zu pr fen wer die jeweilige Firma vertritt ein Blick in das Handelsregister ist insoweit empfeh lenswert Die gleiche Sorgfalt ist zu ben bei der Bezeich nung des Vermieters Es wird wohl eher die Ausnahme sein dass eine Einzelperson gewerb liche Raume vermietet H ufig treten auf der Vermieterseite Vermietergemeinschaften auf wie Erbengemeinschaften oder BGB Gesellschaften Auch Firmen k nnen Vermieter sein wie Gm bHs oder Kommanditgesellschaften Die genaue Bezeichnung der Mietvertragsparteien ist wichtig um wahrend des laufenden Mietve
238. h tzen und Baumalsnahmen kein Recht zur Miet schon f r vergleichsweise geringe M ngel 30 bis minderung 8 536 Abs 1a BGB 50 der Miete oder mehr abziehen Dies f hrt regelm ig zum teuren Streit mit dem Vermieter Gemindert wird um den Betrag um den die Miet der bei sachkundiger Auskunft h tte vermieden sache bei objektiver Betrachtung im Gebrauchs werden k nnen wert gemindert ist Auf die Sichtweise des einzel nen Mieters kommt es also nicht an Andererseits kommt es auch nicht darauf an ob der Mieter die Mietsache so nutzt wie vertraglich vereinbart Wer z B wahrend Bauarbeiten im Urlaub ist und subjektiv von den Belastigungen nicht betroffen ist kann trotzdem die Miete mindern Zur Berechnung der Mietminderung ist auf den Zeitraum abzustellen in der die objektive Ge brauchstauglichkeit der Mietsache gemindert ist 145 Ratgeber Lange Zeit war umstritten ob sich die Mietmin derung von der Netto oder aber von der Brut tomiete berechnet Der Bundesgerichtshof hat zwischenzeitlich entschieden dass die Miet minderung von der Bruttomiete also inklusive Nebenkosten zu berechnen ist BGH 06 04 2005 XII ZR 225 03 NJW 2005 1713 Die Mietminde rung erfolgt dabei stets in Abh ngigkeit von der gezahlten Miete die relativ zu mindern ist Bei einer Wohnung fur die 500 00 zu zahlen sind f hrt ein Mangel der zu einer 10 igen Minderung berech tigt zu einer Minderung von 50 00 im Monat Bel einer Nohnu
239. h das Recht zur ordentlichen K n digung aus und begrenzen Sie diesen beiderseiti gen K ndigungsausschluss auf max 48 Monate halt der BGH dies f r zul ssig und zwar auch in Formularmietvertragen f r die die Bestimmun gen der Allgemeinen Gesch ftsbedingungen AGB gelten Diese Rechtsprechung bewahrt viele insbesondere private Vermieter vor einer hohen verlustbringenden Mieterfluktuation Wegfall des einfachen Zeitmietvertrags Nach der Mietrechtsreform zum 01 09 2001 ist der einfache unbegr ndete Zeitmietvertrag weggefallen Eine Befristung ist daher grundsatz lich nur noch mit Befristungsgrund m glich quali fizierter Zeitmietvertrag Damit jedoch auch ohne Befristungsgrund bei beiderseitigem Interesse der Vertragsparteien trotzdem ein zeitlich befris teter Mietvertrag geschlossen werden kann ist es durch die Rechtsprechung trotz Wegfalls des einfachen Zeitmietvertrages zugelassen worden 259 Ratgeber dass die Parteien f r einen gewissen Zeitraum auf ihr K ndigungsrecht verzichten Der qualifizierte Zeitmietvertrag Eine Befristung im Mietvertrag ist nur bei Vor liegen von im Gesetz abschlie end aufgez hlten Befristungsgr nden m glich Der Vermieter darf die gesetzliche Regelung aber nicht einfach abschreiben Vielmehr muss er den Befristungsgrund ganz konkret auff hren Es reicht nicht lediglich anzugeben dass die Woh nung nach Ablauf der Befristung wegen Eigenbe darfs ben tigt wird Der V
240. h den Mieter zu umgehen wird dringend empfohlen die au erordentliche frist lose K ndigung hilfsweise mit einer ordentlichen K ndigung des Mietver haltnisses zu verbinden Diese wird durch einen vollst ndigen Ausgleich der R ckst nde n mlich nicht geheilt Der Mieter hat auch schlechte Karten wenn er seine Kaution nicht ordnungsgem bezahlt Dann gilt auch dies nach den neuen Regeln als fristloser K ndigungsgrund Allerdings muss der Mieter mit seiner Kautionszahlung in der H he von mindestens zwei Netto Monatsmieten im R ckstand sein bevor die K ndigung m glich ist 8 569 Abs 3 Abs 2a BGB In diesem Fall ist keine Abmahnung notwendig Auch eine Frist zur Abhilfe wird hier nicht gewahrt K ndigungsrecht des Mieters wegen Gesundheitsgefahrdung Setzt sich der Mieter bei einem Verbleib in der Wohnung einer Gesundheitsgefahr aus kann ihn 252 000000000000 000000000000900909090090800090009000800090000028909009009080990808890999090080992098990008990004 das unter Umst nden zu einer fristlosen K ndi gung des Mietverh ltnisses berechtigen Bei den durch die Gesundheitsgef hrdung betroffenen Raumen muss es sich nicht um Wohnraume handeln Es kann sich auch um andere nach ihrer Zweckbestimmung zum Aufenthalt von Men schen bestimmte Raume handeln Die Gesundheitsgefahrdung die mit der Benut zung der Raume verbunden ist muss erheblich sein Eine Sch digung muss jedoch noch nicht eingetreten sein Der Mi
241. h selbst berlassen werden Die Miteigent mer die f r den Verwaltungsbeirat kandidieren d rfen mitwahlen Sie sind von der Stimmabgabe nicht ausgeschlossen Dies gilt auch f r die Wahl des Verwalters wenn diese Funktion von einem Miteigent mer bernommen werden soll Die Amtszeit des Beirats ist grunds tzlich nicht beschr nkt kann jedoch zeitlich eingegrenzt wer den Ist keine Beschr nkung beschlossen worden endet die Amtszeit entweder wenn das Beirats mitglied seine Wohnung verkauft und damit aus der Eigent mergemeinschaft ausscheidet oder sein Amt niederlegt Der Beirat kann jedoch ebenso wie der Verwalter abberufen werden Der Beirat arbeitet grunds tzlich unentgeltlich hat jedoch einen Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen z B Porto und Fahrtkosten oder bernahme der Kosten f r ein Fachseminar Le diglich bei gr eren Gemeinschaften ist es blich dass eine Auslagenpauschale gezahlt wird 327 Ratgeber Der Beirat hat nur einen sehr beschr nkten Aufgabenkreis Hierzu geh rt vornehmlich den Verwalter bei der Durchf hrung seiner Aufgaben zu unterst tzen Die wichtigste Aufgabe des Beirats d rfte aber wohl in der Pr fung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung bestehen Diese werden vor Beschlussfassung in der Eigent mersammlung durch den Beirat gepr ft Diese Aufgabe ist zugleich die schwierigste Auf gabe des Beirats insbesondere weil der Beirat nicht nur die rechnerische
242. haltenen Sch nheitsreparaturklauseln unwirk sam sind andererseits aber die Miete bei Vertragsschluss so kalkuliert war dass die Kosten fur Sch nheitsrepara turen gerade nicht vom Vermieter zu erbringen waren gibt es bei Beendi gung von Mietverhaltnissen nur eine einzige Erfolg versprechende L sung Unabh ngig vom Mietvertrag kann mit dem Mieter eine Vereinbarung beispielsweise im Rahmen eines Auf hebungsvertrages getroffen werden Wunscht der Mieter beispielsweise eine vorzeitige R ckgabe der Woh nung ohne Einhaltung der gesetzli chen K ndigungsfrist sollte Sie dies nicht ablehnen Nehmen Sie diesen Wunsch des Mieters zum Anlass mit dem Mieter einen Aufhebungsvertrag zu schlie en Nahezu alle Mieter sind bereit f r das Entgegenkommen Ihres Vermieters bzw Verwalters Arbeiten zu bernehmen welche wegen der unwirksamen Klausel im Mietvertrag Die Abwicklung des Mietverh ltnisses eigentlich nicht geschuldet werden Die Rechnung ist ganz einfach Spart der Mieter auch nur eine Monatsmiete ist es f r ihn g nstiger die Wohnung selbst zu renovieren weil hier nur geringe Materialkosten und ein uber schaubarer Arbeitseinsatz anfallen Fachhandwerker zul ssig oder nicht Liegt eine wirksame Klausel zur Durchf hrung von Sch nheitsreparaturen durch den Mieter vor und renoviert dieser selbst wird eine fachgerechte Ausf hrung mittlerer Art und G te geschuldet ohne dass dies ausdr
243. he K ndigung Das K ndigungsrecht des Mieters Der Mieter kann das Mietverhaltnis jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertragli chen K ndigungsfrist durch Kundigungserklarung beenden Er muss die K ndigung nicht begr nden Allerdings muss der Mieter bei Ausspruch einer K ndigung zun chst pr fen ob er berhaupt schon k ndigen kann Ist namlich ein Zeitmietver trag mit gegenseitigem K ndigungsausschluss vereinbart kann der Mieter in der Regel erst zum Ende des K ndigungsausschlusses mit der gesetzlichen Frist k ndigen 237 Ratgeber Die ordentliche K ndigung durch den Vermieter Der Vermieter kann im Gegensatz zum Mieter ein Mietverh ltnis nicht ohne Grund k ndigen Der Mieter gilt als schutzw rdig Er muss darauf vertrauen k nnen dass das Mietverhaltnis fort besteht solange es vereinbart ist oder der Mieter dies will und er sich an die vertraglichen Verein barungen h lt Deshalb ben tigt der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der K ndigung Dieses muss das Interesse des Mieters an der Fortset zung des Mietverh ltnisses berwiegen Die K ndigungsgr nde m ssen in dem K ndi gungsschreiben mitgeteilt werden 8 573 Abs 3 BGB Dies ist Wirksamkeitsvoraussetzung f r die ordentliche K ndigung des Vermieters Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhaltnisses liegt insbeson dere vor wenn 1 der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuld haft n
244. hen dass in einer Nettomiete die Betriebskosten durch die Miete abgegolten werden Will der Vermieter eine Mieterh hung durchset zen kann er hierf r den Mietspiegel der jeweili gen Kommune als Grundlage verwenden Handelt es sich bei den dort ausgewiesenen Mieten um Nettomieten so kann der Vermieter auf diese Vorgabe einen Zuschlag aufgrund der Betriebs kosten erheben Dieser Zuschlag muss allerdings belegt werden Die Art der vereinbarten Miete wirkt sich auch auf die m gliche Kautionszahlung aus Soll der Mieter neben der Kaltmiete die f r die Gebrauchs ber lassung der Wohnung vereinbart ist auch die Betriebskosten zahlen muss sich der Vermie ter entscheiden ob er ber die Betriebskosten j hrlich abrechnen will oder mit der Zahlung eines Pauschalbetrages die Kosten abgedeckt sein sollen 153 Ratgeber Die letztere Variante hat f r den Vermieter den Vorteil dass er keine aufwendige Abrechnung erstellen muss Bei der Pauschale werden die Betriebskosten namlich nicht einzeln nach der Betriebskostenverordnung aufgegliedert und berechnet Die Pauschale ist vielmehr ein Betrag der von vornherein aufgrund einer berschl gi gen Berechnung ermittelt wird Daher sollte die Pauschale mit R cksicht auf die voraussichtliche Entwicklung der Kosten und Geb hren kalkuliert werden damit die Zahlungen des Mieters zumin dest f r die nachste Zukunft kostendeckend sind Die Betriebskostenpauschale erspart dem Vermieter
245. henab lesung nicht geeignet den tats chlichen Ver brauch zu erfassen Dies gilt beispielsweise dann wenn die j hrliche Ablesung im Sommer durch gef hrt wird Zieht der Mieter im Winter aus und findet dann die Ablesung statt hat der ausziehen SS rer rer Tre res de Mieter eventuell die Kaltverdunstungsvorgabe bereits komplett verbraucht so dass ebenfalls nicht der tats chliche Verbrauch ermittelt werden kann F r derartige F lle ist eine Aufteilung auch der Heizkosten nach der Gradtagszahlentabelle vorzunehmen Eine Zwischenablesung ist nur dann sinnvoll wenn von der Abrechnungsperiode mindestens 400 h chstens jedoch 800 von 1000 Gradtags zahlen verstrichen sind Hinsichtlich der Frage wer die Kosten der Zwi schenablesung tragen muss ist die Rechtslage nach langen Auseinandersetzungen mittlerweile gekl rt Ist im Mietvertrag nichts anderes verein bart hat der Vermieter die Kosten zu tragen BGH WuM 2008 85 Ermittlung der Brennstoffkosten 1 Verbrauchskosten Wird eine zentrale Heizungsanlage mit Gas be trieben ergibt sich der Verbrauch aus der Rech nung des Energieversorgers Bei einer olbetriebe nen Heizungsanlage ist dies jedoch anders Hier muss der Verbrauch aus der Differenz zwischen Heizkosten dem Anfangsbestand und den Ankaufen abz glich Endbestand ermittelt werden Sind beispielsweise anf nglich 2 000 Liter l vorhanden und kauft der Vermieter im Laufe der Heizungsperiode noch weite
246. her Gegend daher keine h here Minderung Gesundheitsgef hrdung Lose St be Fugen und H henunterschiede Nur bezogen auf die anteilige Fl che des Parkettzimmers Erhebliche M ngel beim Heben und Senken eindringender Sand Staub Schimmel in K che und WC im Winter im Sommer Undichtigkeit Sp lung unzureichend kurzfristiger Defekt Sp lung Einziges WC in der Wohnung Wasser br unlich verf rbt Beschmierte W nde Tr rer rer Tr rer rer rr Ungeziefer Speckk fer Ungeziefer Schadenbefall Ungeziefer Motten Umweltgifte PAK Benzol Lindan PCP Belastung Wasserschaden Warmwasser Wanzen Schwalbenwanzen Zugluft AG Aachen Az 80 C 569 97 LG Berlin Az 64 S 405 97 AG Bremen Urteil vom 6 Dezember 2001 Az 25C 0118 01 25 C 118 01 LG Berlin Az 61 5 152 02 AG Rheinbach Az 3C 454 88 AG Bochum WM 5 C 668 78 AG Charlottenburg Az 204 C 349 02 LG Berlin Az 64 S 108 01 AG Spandau Az 2b C 688 98 LG Kassel WuM 88 108 100 10 25 15 30 30 13 5 20 20 Das Gewahrleistungsrecht Starker K ferbefall gesamte Wohnung unbewohnbar Keine weiteren M ngel 10 20 Motten sichtbar erhebliche Beeintr chtigung vor Kenntnis des Mieters nur 5 akute Gesundheitsgefahr Wasserschaden im Wohnzimmer Wassertemperatur schwankt um 13 Grad beim Duschen Baden Bruttowarmmiete Warmwasser erst nach Vorlauf Befall durch Schwalbennest siehe auch
247. hig vereinbart wer den die nicht im Katalog der Betriebskostenver ordnung erw hnt sind Da die Umlage von Betriebskosten in aller Regel im Wege formularvertraglicher Vereinbarun gen erfolgt unterliegen diese Regelungen einer strengen AGB Kontrolle Dieser halten insbeson dere intransparente Umlagevereinbarungen nicht stand Das betrifft zum Beispiel die Umlage von Kosten der Verwaltung Hier empfiehlt sich eine genaue Auflistung im Vertrag Ansonsten k nnen solche Klauseln unwirksam sein selbst wenn man im Gewerbemietrecht wesentlich gr ere Freihei ten hat als im Wohnraummietrecht Die Freiheiten sind allerdings auch nicht grenzenlos 299 Ratgeber Betriebskostenabrechnungen m ssen aufgrund der Unanwendbarkeit der wohnungsmietrecht lichen Vorschriften nicht innerhalb eines Jahres nach dem Ende der Abrechnungsperiode vorge legt werden Schriftformerfordernis Eine der bedeutendsten Bruchstellen im Gewer bemietvertrag ist die Einhaltung der Schriftform Gem 88 578 Il 550 BGB ist der Mietvertrag ber eine l ngere Zeit als ein Jahr grunds tzlich schriftlich oder ersatzweise in elektronischer Form zu schlie en M ngel der Schriftform f hren nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages Stattdessen gilt der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen Er kann dann nur noch ordentlich gek ndigt werden Gerade bei Gewerbemietvertr gen sind l ngere Vertragsdauern blich und erw nscht Auf die Einhaltung der Sc
248. hlung handelt ist nur f r umsatzsteuerpflichtige Vermieter von Bedeutung Buchungskonto Ein Mausklick auf das K Symbol neben dem Eingabefeld ffnet eine Auswahlliste aus der Sie die passende Einnahme oder Ausgabekategorie aus dem Standard Kontenrahmen ausw hlen In der Auswahl erkennen Sie direkt ob das entspre chende Konto umlagefahig ist Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung Steuer Bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung geben Sie hier die H he der Umsatzsteuer an Zuordnung zu einem Mietvertrag Eigent mer Einnahmen insbesondere Mieten und Vorauszahlungen m ssen einem Mieter oder Eigent mer zugeordnet werden damit sie in den Abrechnungen ber cksichtigt werden Auch bei Ausgaben die nach dem Umlageschl ssel Betrag aufgeteilt werden ist die Zuordnung erforderlich G ltigkeitszeitraum Diese Information ist wich tig f r die korrekte Umlage der Betriebskosten Mit einem Klick auf Zeitraum w hlen ffnet sich eine Liste aus der Sie einen vorgeschlage nen Zeitraum wahlen k nnen Auf diese Weise ordnet WISO Hausverwalter eine Buchung automatisch der richtigen Neben bzw Heizkos tenperiode zu die Sie in den Gebaude Stamm daten eingetragen haben Bei Bedarf k nnen Sie die richtige Zeitspanne aber auch manuell vorgeben So kann es vorkommen dass die Rechnung etwa f r Gas oder Strom f r einen anderen Zeitraum gilt Ist dies der Fall sind f r die N
249. hme der Beschluss Sammlung Notizen erfassen Den Eingabebereich fur Notizen finden Sie im Abschnitt Zusatzinformationen der jeweiligen Eingabemaske Klicken Sie hier auf den Link anzeigen um das Eingabefeld anzuzeigen Notiz ausblenden 58 SS SSS Sr Schriftverkehr Die Dokumentverwaltung Die Dokumentenverwaltung finden Sie im Menu Band im Bereich Start Klicken Sie hier auf das Symbol Dokumente gt Info Dokumentenverwaltung Dokumentenverwaltung WISO Hausverwalter ist mit einem integrierten Dokumentenmanage mentsystem f r den Schriftverkehr ausgestattet Damit k nnen Sie den von Ihnen erfassten Daten verschie dene Dokumente zuordnen In vielen Eingabemasken gen gt hierf r ein Klick auf den die Querverweise im Abschnitt Dokumentenverwaltung Alternativ erreichen Sie die Dokumen tenverwaltung ber den Abschnitt Einnahmen und Ausgaben Mehrfamilenhaus mit Schankwirtschaft Marzahn Rebenweg 5 Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung start im Men Band Klicken Sie hier auf das Symbol Dokumente Ebenso lasst sich die Dokumenten art definieren Um Dokumente die auf der Festplatte des Computers gespeichert sind zu bernehmen klicken Sie auf die Schaltfl che Neu und anschlie end auf das Symbol neben der Eingabezeile Datei Die Nindows Datelauswahl wird geoff net Jetzt k nnen Sie das gew nschte Dokument ausw hlen und
250. hriftform sollte daher unbedingt geachtet werden um nicht spater eine unliebsa me berraschung zu erleben Die K ndbarkeit des Vertrages hat aber auch Auswirkungen auf die in langfristigen Gewer bemietvertr gen blicherweise vereinbarten 300 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Wertsicherungsklauseln Diese Klauseln koppeln eine Anpassung der Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes Voraussetzung fur die Zulassigkeit einer solchen Klausel ist eine mindestens 10jahrige Laufzeit des Mietvertrages Bei fehlender Schriftform kann diese nicht mehr erreicht werden Auf die Wahrung der Schriftform muss daher bei dem Abschluss eines langfristigen Gewerbemietvertrages ganz besonders geachtet werden Die Einhaltung der Schriftform umfasst alle miet vertraglichen Regelungen aus dem Mietvertrag insbesondere ist zu achten auf die vollst ndige Bezeichnung der Parteien im Mietvertrag die Unterzeichnung des Mietvertrages durch alle Parteien oder einen Vertreter mit Vertre terzusatz hieran scheitert die Schriftform sehr haufig die genaue Beschreibung der Mietsache im Mietvertrag Ort der R ume Beschreibung ggf Lageplan die Unterschrift unter allen Vereinbarungen keine Vereinbarungen nach der Unterschrift Tr rer rer reset Folge der nicht eingehaltenen Schriftform ist zun chst der Abschluss eines wirksamen unbe fristete
251. ht man beispielsweise aus wenn ein Mietvertrag vom Vermieter erstellt wird und in mehreren F l len eingesetzt werden soll Es muss also noch gar nicht zu einem weiteren Einsatz gekommen sein Der Formularmietvertrag unterliegt den Bestim mungen f r Allgemeine Gesch ftsbedingungen AGB die sich aus den 88 305 ff BGB ergeben Werden neben dem Formularmietvertrag indivi duelle Regelungen getroffen haben diese Vor rang vor den Bestimmungen des Mietvertrages Daten die in einen Formularmietvertrag auch handschriftlich eingef gt werden gelten als Bestandteil des Formularmietvertrages Tr rer rer reset Allgemeine Gesch ftsbedingungen liegen nicht vor soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind 8 305 Abs 1 Satz 3 BGB Wird also der Mietvertrag zwischen den Parteien im beiderseiti gen Einverst ndnis individuell verfasst unterliegt er nicht den Bestimmungen f r AGB Der Vertrag gilt als ausgehandelt wenn beispielsweise der Vermieter einen Entwurf vorlegt bei dem er dem Mieter die reale M glichkeit gibt auf alle Ver tragsbedingungen Einfluss zu nehmen soweit die sich daraus ergebenden nderungen nicht den gesetzlichen Bestimmungen widersprechen Die grunds tzlichen Rechte und Pflichten aus einem Vertragsverhaltnis sind in 8 535 BGB ge setzlich geregelt 1 Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet dem Mieter den Gebrauch der Miet sach
252. ht unerheblicher Vertragsverletzung gem 8 573 Abs 1 u 2 Nr 1 BGB durch den Mieter muss der Vermieter vorher nicht abmahnen Die K ndigung des Mietverh ltnisses Die K ndigung wegen Zahlungsverzugs Hat der Wohnungsmieter Zahlungsruckstan de von mehr als einer Monatsmiete ber zwei aufeinanderfolgende Termine oder gar zwei komplette Monatsmieten auflaufen lassen kann der Vermieter das Mietverh ltnis au erordentlich fristlos k ndigen Ist der Zahlungsr ckstand geringer als zwei Monatsmieten reicht dies f r eine au erordent liche fristlose K ndigung aber nur aus wenn sich der R ckstand aus zwei aufeinanderfolgen den Monaten ergibt Ansonsten kann erst dann fristlos gek ndigt werden wenn der R ckstand zwei Monatsmieten erreicht Das Mietverh ltnis endet dann mit der K ndigung Der Mieter erh lt allenfalls eine Raumungsfrist die im Ermessen des Vermieters liegt In dem K ndigungsschreiben muss der Grund f r die K ndigung angegeben und mitgeteilt werden welche Mieten in welcher H he nicht gezahlt worden sind F r Mietverh ltnisse ber Wohnraum gelten Son derregelungen bei Zahlungsverzug des Mieters GemaB 8 569 Abs 3 Nr 2 BGB wird die fristlose K ndigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam wenn der Mietr ckstand innerhalb von zwei 249 Ratgeber Monaten seit Rechtsh ngigkeit Zustellung einer R umungsklage an den Mieter zum Ausgleich gebracht wird Der Mieter muss jedoch die Kosten des Rau
253. ht des Mieters Hat der Mieter die Wohnung mit Einrichtungen versehen kann er diese gem 8 539 BGB beim Auszug mitnehmen SS rer rer Tre res Einrichtung ist eine Sache die mit der Mietsache verbunden und dazu bestimmt ist dem Zweck der Mietsache zu dienen Hierzu geh ren z B Waschbecken Badewannen Wandschranke Badeeinrichtungen Boiler Beleuchtungseinrich tungen vom Mieter verlegte Teppichboden vom Mieter eingepflanzte Str ucher und B ume im Garten Maschinen Hat der Mieter beispielsweise einen Einbauschrank auf seine eigenen Kosten eingebaut darf er diesen beim Auszug wieder mitnehmen Sofern der Mieter beim Auszug von seinem Wegnahmerecht Gebrauch macht ist er prinzipi ell verpflichtet den ursprunglichen Zustand der Mietwohnung auf seine Kosten wiederherzustel len Abweichende Regelungen im Mietvertrag sind jedoch m glich Der Mieter hat zwar einerseits das Recht Ein bauten mitzunehmen Andererseits ist er auf Verlangen des Vermieters aber auch verpflichtet Einbauten zu entfernen Will der Mieter den Ein bauschrank beispielsweise nicht mitnehmen weil er ihn in seiner neuen Wohnung nicht gebrauchen kann muss er den Schrank dennoch entfernen wenn der Vermieter dies verlangt Die Weg Die Abwicklung des Mietverh ltnisses nahmepflicht besteht hingegen nicht wenn die Wohnung erst durch die bauliche Ver nderung in einen vertragsgem sen Zustand gebracht worden ist oder wenn die bauliche Ver nd
254. ht haben soll Der Anspruch auf Nutzungsent schadigung und Schadenersatz Ist das Mietverhaltnis egal auf welche Wei se beendet und zieht der Mieter gegen den 266 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Willen des Vermieters nicht aus ist das mehr als argerlich Allerdings hat der Vermieter in solchen Fallen gem 8 546a BGB gegen den Mieter einen Anspruch auf eine sogenannte Nutzungsentscha digung In der Regel ist diese Nutzungsentschadi gung genauso hoch wie die Miete die der Mieter w hrend des regul ren Mietverh ltnisses gezahlt hat Da er die Wohnung aber eigentlich nicht mehr nutzen darf spricht man von Nutzungsentscha digung W re der Mieter rechtzeitig ausgezogen hatte der Vermieter diese renovieren weiterver mieten oder selbst nutzen k nnen Durch den verspateten Auszug halt der Mieter dem Vermie ter die Wohnung vor Wenn die orts bliche Miete allerdings h her ist als die bislang von dem Mieter gezahlte kann der Vermieter die h here Miete f r die Dauer der Vor enthaltung verlangen Die orts bliche Miete kann in der Regel mithilfe eines Mietspiegels ermittelt werden Ist die Wohnung bei Beendigung des Mietver h ltnisses mangelhaft z B bauartbedingter Schimmel im Schlaf und Wohnzimmer kann die Nutzungsentschadigung geringer ausfallen als die zuvor gezahlte Miete Tr rer rer reset Dem Vermieter kann durch den
255. hver st ndigen begr ndet werden muss Ein Grund ist meist die Weigerung des Vermieters den Mangel zu beheben weil dieser noch nicht tats chlich festgestellt wurde Das Kostenrisiko tr gt also zum Teil der Mieter 150 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Ist der Mangel spater eingetreten haftet der Ver mieter dem Mieter fur den entstandenen Scha den wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat Dies ist beispielsweise bei nachl ssiger Beaufsichtigung der Mietsache oder durch von beauftragten Personen bei Arbeiten verursachten M ngeln undichte Leitungen kaputte Fenster etc regelm ig der Fall 5 536a BGB Unter Umst nden kann dem Mieter ein Mitverschulden angerechnet werden Dies ist insbesondere dann der Fall wenn dieser den Mangel nicht rechtzeitig angezeigt hat Im Falle des anf nglichen Mangels kann der Mieter den Mangel selbstst ndig beheben und vom Vermieter Aufwendungsersatz verlangen Entsteht der Mangel erst sp ter gilt Folgendes Kommt der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen Er kann dann den Ersatz seiner daf r get tigten Aufwendungen verlangen Der Vermieter wird grunds tzlich mit einer Mahnung in Verzug gesetzt Eine Mahnung kann bereits mit der Mangelanzeige erfolgen Beispielsweise indem dem Vermieter eine angemessene Frist gesetzt wird bis wann Datum der m
256. ialrechnungen Zustandsprotokolle Vermerke ber Zeitpunkt und Umfang der Arbei ten unter Angabe von Zeugen beginnen derartige Regelfrist neu zu laufen mit der Folge dass er bei R ckgabe der Mietsache dann eine Durchf hrung der Sch nheitsreparaturen nicht schuldet Quotenabgeltungsklauseln wirksam oder nicht In vielen lteren Mietvertr gen sind neben Sch n heitsreparaturklauseln auch so genannte Quoten oder Quotenabgeltungsklauseln enthalten Diese sehen f r den Fall dass bei R ckgabe der Noh nung die vertraglich vereinbarten Fristen noch nicht abgelaufen waren die anteilige bernahme bereits abgewohnte Sch nheitsreparaturen auf Basis eines Kostenvoranschlages einer Malerfir ma vor Zus tzlich vereinbart war hier regelma Big dass ein Mieter eine derartige Zahlung nur dann abwenden konnte wenn er trotz noch nicht abgelaufener Fristen die Sch nheitsreparaturen durchfuhrte 275 Ratgeber Auch diese Quotenabgeltungsklauseln sind mittlerweile vom BGH kassiert worden So sind Quotenabgeltungsklauseln in Zusammenhang mit der Vereinbarung starrer Fristen grunds tzlich unwirksam BGHZ WU M2 1006 248 Unwirksam sind auch Quotenabgeltungsklauseln welche selbst starre Quoten beispielsweise Prozentsatze vorsehen Soll ein Mieter beispiels weise 10 der Kosten nach bereits sechs Mona ten Mietzeit 20 nach einem Jahr und 40 nach zwei Jahren zahlen ist eine derartige Vereinba rung wegen unangemes
257. ich Gefahr im Verzug dar beispielsweise ein Wohnungsbrand bei Abwesenheit des Mieters Der Besuchstermin sollte im Rahmen der blichen Besuchszeiten normalerweise zwischen 10 und 13 Uhr sowie 13 und 19 Uhr von montags bis freitags Wochen end Besuche sind nach Absprache m glich Ist der Mieter berufst tig k nnen die Termine auch nach Feierabend des Mieters vereinbart werden normalerweise zwischen 19 00 und 21 00 Uhr Bei der Festlegung der Besuchstermine hat der Vermieter auf die Belange der Mieter R cksicht zu nehmen Tr rer rer reset Grunds tzlich steht dem Vermieter wahrend der Abwesenheit des Mieters z B Urlaub kein Besichtigungsrecht zu Soll das Mietobjekt verkauft werden muss ein berufst tiger Mieter monatlich drei Besichti gungstermine an Werktagen zwischen 19 00 und 20 00 Uhr Dauer bis zu 45 Minuten dulden Der Vermieter ist ferner verpflichtet die Wohnung in einem zum vertragsgem en Gebrauch geeig neten Zustand zu erhalten Er muss also not wendige Reparaturen am Mietobjekt auf eigene Kosten durchf hren Nach 8 535 Abs 1 BGB ist der Vermieter grund s tzlich verpflichtet die so genannten Sch n heitsreparaturen auszuf hren Hierbei handelt es sich um dekorative Arbeiten an der Nandober flache wie etwa das Streichen oder Tapezieren Auch derartige Aufgaben geh ren zu der Instand haltungspflicht des Vermieters Er kann diese Arbeiten jedoch nach wie vor durch eine wirksame ver
258. ichen Kaufmann oder eben wie ein vern nftiger Wohnungsmieter verhalten muss der ein vertretbares Kosten Nutzen Verhaltnis im Auge beh lt Die Betriebskosten m ssen also in einem allgemein vertretbaren Rahmen gehalten Tr rer rer reset werden Hier hat der Vermieter bei Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots gerade bei den Betriebskosten einen gewissen Spielraum Nach herrschender Rechtsprechung muss er nicht immer das billigste Angebot wahrnehmen wenn die Gefahr besteht dass dieser g nstige Anbieter unzuverl ssig ist Geboten ist vielmehr ein ausge wogenes Preis Leistungsverhaltnis d h mark tubliche Qualit t zu einem angemessenen Preis Zu der Frage was das Wirtschaftlichkeitsgebot f r den Vermieter konkret bedeutet hat das Ber liner Kammergericht ein wichtiges Urteil gef llt Darin ging es um einen Mieter der sich geweigert hatte wegen der um 69 gestiegenen Haus meisterkosten eine Nachzahlung zu leisten Die Berliner Richter gaben dem Mieter Recht Und zwar deshalb weil der Vermieter ihm den Preis anstieg nicht ausreichend erkl rt hatte Auch ein starker Preisanstieg sei zwar durchaus m glich die Richter meinten aber dass eine Preissteige rung um mehr als 10 Prozent besonders begr n det werden m sste Andernfalls sei ein Versto gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot wahrschein lich KG Berlin Az 12 U 216 04 Miete und Betriebskosten gt Info Haben sich im Verh ltnis zum Vorjahr
259. icht unerheblich verletzt hat 2 der Vermieter die Raume als Wohnung f r sich seine Familienangeh rigen oder Angeh rige seines Haushalts ben tigt oder 238 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 3 der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhaltnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstucks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden w rde die M glichkeit durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine h here Miete zu erzielen bleibt au er Betracht der Vermieter kann sich auch nicht darauf beru fen dass er die Mietraume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach berlassung an den Mieter erfolgten Begr ndung von Woh nungseigentum ver u ern will 8 573 Abs 2 BGB 1 K ndigung wegen schuldhafter Vertragspflichtverletzung Das Gesetz definiert nicht n her wann der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat Eine Pflichtverletzung liegt zunachst einmal immer dann vor wenn der Mieter sich nicht so verh lt wie es nach den mietvertraglichen Vereinbarungen von ihm verlangt werden kann Ausgangspunkt ist zunachst also immer der Mietvertrag GOB res Die Pflichtverletzung muss nicht unerheblich sein Dies ist mehr als unerheblich aber weniger als erheblich Eine unerhebliche Pflichtverlet zung rechtfertigt also keine K ndigung w hrend e
260. ichtigen dass der Beirat meist aus Mitgliedern besteht die keine speziellen Kennt nisse im Bereich der Rechnungs und Abrech nungspr fung haben Sollten die Beir te jedoch bei einer Pr fung beispielsweise nicht bemerken dass der Verwalter das Gemeinschaftsverm gen veruntreut hat und entsteht der Gemeinschaft Tr rer rer reset hierdurch ein Schaden weil das veruntreute Geld vom Verwalter nicht mehr zur ckerlangt werden kann haftet der Beirat der Gemeinschaft auf Schadenersatz Ebenso wie der Verwalter wird der Verwal tungsbeirat durch die Eigent merversammlung entlastet es sei denn dass Anhaltspunkte f r Pflichtverletzungen bestehen In einem solchen Fall w rde die Entlastung des Beirats nicht ord nungsgem er Verwaltung entsprechen Die Eigent mergemeinschaft kann beschlie en f r den Beirat eine Haft pflichtversicherung abzuschlielsen Besteht eine solche Versicherung ist eine Entlastung durch die Eigent mer gemeinschaft nicht mehr notwendig da diese dann nur zu einer Entlastung der Versicherung f hren w rde gt Tipp Die Verwaltung von Wohnungseigentum Die Eigentumerversammlung Die Eigent mergemeinschaft verwaltet sich grunds tzlich selbst 5 21 WEG Ausf hrendes Organ f r die Verwaltung der Nohnungseigent mergemeinschaft ist die Eigent merversammlung 8 23 Abs 1 WEG Im Rahmen dieser Eigent merversammlung werden Beschl sse gefasst die die Verwaltung der Eigen tumergemei
261. ie auch in allen anderen Fragen Einhaltung der Hausordnung Sch den an der Mietsache Sch nheitsreparaturen usw haf tet einzig und allein das Mitglied der WG das den Mietvertrag unterschrieben hat Kommt es zur K ndigung k ndigen Sie ausschlie lich dem Ver tragspartner Allerdings kann einer der WG Mit glieder der zuvor Untermieter war anbieten das Mietverh ltnis fortzusetzen Hierzu sind Sie als Vermieter grunds tzlich nicht verpflichtet Haben Sie im Mietvertrag die Untervermietung vereinbart kann der Hauptmieter nat rlich auch Untermietern k ndigen und neue Untermieter aufnehmen Der Mieter ist verpflichtet hiervon den Vermieter zu informieren Sie k nnen nur bei Tr rer rer reset vorliegenden guten Gr nden darauf bestehen dass ein neuer Untermieter nicht aufgenommen wird Kompliziert kann es auch werden wenn dem Hauptmieter gek ndigt wird und f r die WG Un termieter noch K ndigungsfristen eingehalten werden m ssen Vertragswidriger Gebrauch Der vertragsgem e Gebrauch richtet sich nicht nach objektiven Kriterien sondern nach dem bereinstimmenden Willen der Vertragspartei en Ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsa che durch den Mieter kann den Vermieter unter Umst nden zu einer au erordentlichen fristlosen K ndigung aus wichtigem Grund berechtigen 8 543 Abs 2 Nr 2 BGB Ferner kann der Vermieter nach vorheriger Abmahnung auf Unterlassung klagen 8 541 BGB Wegen vertragswidrigem Ge
262. iebskostenabrechnung genauen Tag bis zu dem die f llige Nachzahlung auf Ihrem Konto eingegangen sein muss Um die Abrechnung besser Ihren Bed rfnissen anzupassen k nnen Sie die Texte auf der ersten Seite der Abrechnung selbst bestimmen W hlen Sie hierf r die Option Ja setzen Sie einen Haken f r die jeweilige Variante und erfassen in dem Textfeld die gew nschten Zeilen Hierbei stehen Ihnen Felder zur Verf gung die bei der Ausgabe sp ter vom Programm ersetzt werden Abrechnungsbestandteile Zusatzlich konnen Sie festlegen welche Informa tionen die Abrechnung enthalten soll Gegebenenfalls eine Anpassung der Vorauszah lung Zusammen mit der Betriebskostenabrech nung k nnen Sie Ihre Mieter zusammen mit der Abrechnung ber eine sich daraus ergebende nderung der laufenden Vorauszahlungen informieren Bescheinigung nach 835a EStG Damit ist die Bescheinigung ber Handwerker Lohnkosten und Ausgaben f r haushaltsnahe Dienstleistung gemeint Auf die haben Ihre Mieter Anspruch um in den Genuss der Steuererm igungen kommen zu k nnen 107 Bedienbuch Zus tzlich k nnen Sie festlegen wie oft Ihre Gesamtkosten bersicht gedruckt werden soll oder ob Z hlerst nde und Bankverbindungen mit ausgegeben werden sollen Einstellungen zum Ausdruck Hier legen Sie fest ob die Daten vor dem Aus druck auf Fehler berpr ft und wie die Daten ausgegeben werden sollen Daten auf Fehler pr fen Ein Test
263. ierf r eine entspre chende Kaution zu verlangen Diese Kaution wird zus tzlich zu einer eventuell bereits erhobenen Mietkaution fallig Sie k nnen die Umbauarbeiten von der Zahlung der Kaution abh ngig machen Der Umbau darf dann erst vorgenommen werden wenn Sie die Kaution erhalten haben Anders als bei der klassischen Mietkaution hat der Mieter auch keinen Anspruch auf eine Raten zahlung Das hindert Sie jedoch nicht daran dem Mieter hier entgegenzukommen und ihm eine Ratenzahlung zu gestatten Die H he der Kaution richtet sich nach den Kosten die ein R ckbau im Der Vermieter Ratgeber Normalfall verursachen w rde Am besten Sie holen hierzu ein Gutachten oder einen Kostenvor anschlag ein Duldung von Erhaltungs und Modernisierungsma nahmen Der Mieter ist grunds tzlich zur Duldung von Modernisierungsmalsnahmen verpflichtet Eine ausdr ckliche Zustimmung wie bei der Mieter h hung zu den Ma nahmen muss der Mieter allerdings nicht erteilen Der Mieter muss eben falls Ma nahmen dulden die der Erhaltung der Mietsache dienen Erhaltungsma nahmen Erhaltungsma nahmen sind das Ausbessern und die Erneuerung schadhafter Teile der Mietsache Erhaltungsma nahmen sind sowohl Instandset zungs als auch Instandhaltungsma nahmen Instandhaltungsarbeiten sind vorbeugende Ma nahmen die zur Vermeidung von Sch den am Mietobjekt dienen Instandsetzungsarbeiten dienen der Beseitigung bereits vorhandener Scha de
264. ies ist sowohl ausdr cklich als auch durch schl ssiges Verhalten m glich Entweder zahlt der Mieter auf eine Ank ndigung des Vermieters eine h here Miete oder er stimmt einem sol chen Verlangen ausdr cklich zu In beiden F llen kommt es auf die brigen Vorschriften ber Mie terh hungen nicht an da hier die Privatautonomie der Parteien greift Ausschluss von Mieterh hungen F r eine Mieterh hung kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters einfordern sofern die Mieterh hung nicht durch Vereinbarungen der Parteien ausgeschlossen ist Ein Ausschluss kann sich gem 5 557 BGB auch aus verschiedenen Umst nden wie zum Beispiel aus dem Vorliegen eines Zeitmietvertrages ergeben 217 Ratgeber Der Ausschluss kann das Mieterh hungsrecht des Vermieters ganz oder auch nur teilweise einschr nken Der vollst ndige Ausschluss eines Mieterh hungsrechts des Vermieters ist jedoch eher selten Weitaus haufiger sind Vereinbarun gen die das Mieterh hungsrecht des Vermieters der H he nach oder aber auch nur zeitweise aus schlie en Letztlich sind alle Vereinbarungen die zugunsten des Mieters von den Vorschriften ber Mieterh hungen abweichen zul ssig sei es durch Ausschluss bestimmter Ausstattungsmerkmale f r die Berechnung der orts blichen Vergleichs miete oder beispielsweise durch einen zeitlichen Ausschluss Staffelmiete Bei der Staffelmiete ist bereits im Mietvertrag die H he der Miete f r bestimmte Zeit
265. ieser Buchung wahlen Sie die sen aus der Liste und klicken dann auf OK Das Programm speichert Ihre Buchungsvorlage Um eine Vorlage zu verwenden klicken Sie zuerst auf Neu um eine neue Buchung anzulegen Gehen Sie dann auf den Link Vorlage w hlen W hlen Sie hier den Punkt Eigene Vorlagen und anschlie end aus der Liste die gew nschte Buchungsvorlage per Mausklick aus Sofern er Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung forderlich k nnen Sie die Inhalte der automatisch ausgef llten Felder vor dem Speichern ndern Falls Sie nderungen an den Vorlagen vornehmen wollen w hlen Sie in der Navigationsleiste Ein nahmen Ausgaben und w hlen aus der ber sicht im mittleren Teil des Bildschirms den Punkt Vorlagen In der Liste finden Sie Ihre Buchungs vorlagen Wahlen Sie die zu ndernde Vorlage aus und bearbeiten Sie die Angaben Soll die Vorlage regelm ig gebucht werden beantworten Sie die Frage Soll die Vorlage regel m ig erzeugt werden mit Ja Geben Sie in den zus tzlichen Feldern das Datum der ersten und letzten Ausf hrung an W hlen Sie dann in wel chem Intervall der Vorgang erzeugt werden soll Speichern Sie nun die Vorlage Nach Abschluss des Assistenten Regelm ige Buchungen erzeu gen legt WISO Hausverwalter die betreffenden Buchungen automatisch an Wirtschaftliche Auswertungen Einnahmen und Ausgaben auf einen Blick D
266. ieter die Miete nicht p nktlich zahlen kann obwohl ein Antrag auf Sozialhilfe fristgerecht gestellt wurde dieser jedoch nicht rechtzeitig bewilligt wurde In dem Verfahren ging es um einen Mieter der Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch Il Hartz IV erhielt Er kam in Mietr ckstand weil er die f r die Miete erhaltenen Gelder nicht an den Vermieter weiterleitete Der Vermieter k ndigte daraufhin fristlos und erhob Raumungsklage Aufgrund einer einstweiligen Anordnung des zust ndigen Sozialgerichts gab das Jobcenter des Vermieters eine Erkl rung nach 8 569 Abs 3 Nr 2 BGB ab in der es sich zur bernahme der aufge laufenen Mietschulden verpflichtete Wegen einem Zust ndigkeitswechsel beantrag te der Mieter bei dem nun f r ihn zust ndigen Sozialamt Sozialhilfe inklusive der bernahme der Wohnungskosten Die Wohnkosten ber Tr rer rer reset nahme wurde jedoch verweigert wogegen der Mieter Widerspruch erhob und einstweiligen Rechtsschutz beim Sozialgericht beantragte Das Sozialgericht erlies eine einstweilige Anordnung wonach das Sozialamt die ausstehenden Miet kosten zu tragen hatte Der Vermieter hatte aber bereits wegen aufgelaufenen Mietr ckst nde erneut fristlos gek ndigt Der Bundesgerichtshof entschied dass die K ndi gung das Mietverh ltnis wirksam beendete Zum Zeitpunkt der K ndigung war der Beklagte mit sechs Monatsmieten im Verzug Damit lag ein f r die fristlose K ndigung erforderlicher
267. ieter in bestehenden Mietverhaltnissen haben keinen Anspruch auf einen Energieausweis Den Energieausweis gibt es als Bedarfsausweis sowie als Verbrauchsausweis Der bedarfsori entierte Energieausweis gibt den Energiebedarf einer Immobilie wieder Die Berechnung der gesamten Gebaudeh lle bez glich der Warme dammf higkeit und eine detaillierte Ber ck sichtigung der Anlagentechnik machen den Bedarfsausweis aussagef higer als den Ver brauchsausweis Er wird deshalb auch von der Deutschen Energie Agentur dena empfohlen Der Verbrauchsausweis wird hingegen anhand des tats chlichen Energieverbrauchs innerhalb der letzten drei Jahre erstellt Geb udeh lle und 208 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Anlagentechnik bleiben hier unberucksichtigt In vielen Fallen reicht dieser Ausweis nicht aus So wird der Verbrauchsausweis bei KfW F rderpro grammen nicht anerkannt Energieausweise die ab dem 01 Mai 2014 ausgestellt werden ordnen die Gebaude entspre chenden Energieeffizienzklassen A bis H zu Ab 01 05 2014 m ssen in Immobilienanzeigen wesentliche energetische Kennwerte angeben werden Ein Wechsel der Vertragsparteien kann sowohl auf Mieter als auch Vermieterseite erfolgen Hier geht es um die Rechtsnachfolge bei Tod des bzw eines Mieters die gewerbliche Zwischenvermie tung sowie der Eintritt eines Grundst ckserwer bers in das Mietverha
268. ietvertrag die gewerbliche Nut zung nicht ausdr cklich ausgeschlossen wurde 139 Ratgeber kann daraus noch keine Zustimmung des Vermie ters abgeleitet werden dass der Mieter die Woh nung auch f r gewerbliche Zwecke nutzen kann Das gleiche gilt im brigen auch f r freiberufliche T tigkeiten die in der Wohnung ausge bt werden Nicht zuletzt durch PC und Internet gibt es aber immer mehr Mieter die ihrer Arbeit von zuhause aus nachgehen Darum gibt es eine Reihe von T tigkeiten die Sie nach der geltenden Rechtspre chung dulden m ssen Grunds tzlich gilt dass der Mieter gewerbliche T tigkeiten aus ben darf wenn andere Personen durch die T tigkeit nicht in unzumutbarer Weise benachteiligt oder belas tigt werden das Mietobjekt weiter als Wohnraum erhalten und in seiner Beschaffenheit unver ndert bleibt keine erh hte Gefahr der Besch digung der Wohnung des Hauses oder des Grundst cks entsteht Alle drei Voraussetzungen m ssen erf llt sein wenn der Mieter ohne ausdr ckliche Zustimmung des Vermieters die Wohnung teilweise gewerblich 140 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 nutzen will Wird auch nur gegen einen der drei Punkte versto en k nnen Sie die gewerbliche Nutzung untersagen Gr nde f r eine Untersa gung k nnen beispielsweise sein Ger usch oder Geruchsbel stigung Bel stigung durch h ufige B
269. ile Der Blick ins Gesetz verschafft Ihnen sicher zun chst einen ersten berblick wenn es um die Klarung rechtlicher Fragen geht Doch dieser Blick hat auch seine T cken Auf der einen Seite ist es f r den Laien nicht immer einfach die juristische Sprache in den Paragraphen zu verstehen Auf der anderen Seite sind die Regelungen im Gesetz aber auch nur die Spitze eines Eisberges Was zu gr ten Teil im B rgerlichen Gesetzbuch BGB ab 8 535 grunds tzlich geregelt ist wird von einer fast un berschaubare Anzahl von Vorschriften Ausf hrungsbestimmungen und Urteilen h ufig au erst kompliziert im Detail festgelegt In vielen Fallen lassen sich die gerichtlichen Entscheidun gen auch nicht verallgemeinern und sind nur auf den individuellen Fall anwenden Dadurch ist das Mietrecht trotz aller Bem hungen immer noch eines der kompliziertesten Rechtsgebiete in Deutschland Der Vermieter Ratgeber Ca 30 aller Zivilrechtsf lle besch ftigen sich mit Mietstreitigkeiten Das ist der deutlich gr te Anteil aller Prozesse vor bundesdeutschen Gerichten Wer hier nicht in die Mietprozess falle geraten will muss sich informieren Unser Vermieter Ratgeber will Ihnen ein solides Basis wissen vermitteln dass Ihnen hilft die oft nicht ganz einfachen Zusammenh nge auch bei den gerichtlichen Entscheidungen zu verstehen Erst mal im Guten versuchen Aufgrund der haufig doch recht verwirrenden Rechtslage kommt es
270. ilen und zur Verhinderung der Schaffung von vollendeten Tatsachen Beginn der Dachsa nierung eine einstweilige Regelungsverf gung beantragen Die Gemeinschaftsordnung oder Teilungserkla rung kann in der Regel nur durch eine Vereinba rung ge ndert werden Allerdings gibt es drei F lle in denen die Gemein schaftsordnung auch durch Beschluss ge ndert wird Aufhebung einer Ver u erungsbeschr nkung 8 12 Abs 4 WEG 340 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 nderung des Verteilungsschliissels f r Be triebskosten 5 16 Abs 3 WEG Geldangelegenheiten 8 21 Abs 7 WEG Die Gemeinschaftsordnung kann auch durch Be schluss ge ndert werden wenn eine so genann te ffnungsklausel vorhanden ist Eine solche ffnungsklausel muss in der Teilungserkl rung enthalten sein Beispielsweise kann in der Tei lungserklarung vereinbart werden dass soweit zwingende gesetzliche Vorschriften nicht entge genstehen die Wohnungseigent mer abweichend von den Bestimmungen der Gemeinschaftsord nung und von den gesetzlichen Vorschriften durch Beschluss mit Dreiviertelmehrheit entscheiden k nnen Die ffnungsklausel kann jedoch be schr nkt werden beispielsweise auf die nderung eines Kostenverteilungsschl ssels Hausgeldinkasso Kommen Wohnungseigent mer ihren Zah lungsverpflichtungen nicht nach und zahlen sie beispielsweise das Hausgeld nicht o
271. im Freien der Fall oder bei Gartenterrassen Das Sondernutzungsrecht muss ins Grundbuch eingetragen werden Es kann bereits in der Teilungserklarung gew hrt werden Wird das Sondernutzungsrecht nicht ins Grundbuch eingetragen wirkt es nicht gegen ber Rechtsnachfolgern Wird beispielsweise einem Eigent mer das Sondernutzungsrecht an einem Gartenteil einger umt ohne dass eine entspre chende Eintragung ins Grundbuch erfolgt gibt es Tr rer rer reset beim Verkauf der Wohnung ein Problem Das im Grundbuch nicht eingetragene Sondernutzungs recht geht dann nicht auf den Erwerber ber Er darf den Gartenteil nicht nutzen Der Verwalter Jeder Eigent mer einer Eigent mergemeinschaft hat gem 8 21 Abs 4 WEG das Recht einen Verwalter zu verlangen der die Verwaltung der Gemeinschaft bernimmt Eine Bestellung muss aber nicht erfolgen Der Verwalter ist nach der Eigent merversamm lung das wichtigste Organ der Eigent merge meinschaft Daher sollten die Eigent mer hier besonders dar auf achten eine qualifizierte m glichst erfahrene Verwaltung zu w hlen die sich in dem Bereich der Wohnungseigentumsverwaltung gut auskennt In der Praxis zeigt sich immer wieder dass berfor derte Verwalter einer Wohnungseigent merge meinschaft mehr Probleme bereiten als sie l sen Die Zugeh rigkeit zu einem anerkannten Berufs verband ein erstes Indiz f r einen qualifizierten Verwalter Die Verwaltung von Wohnungseigentum
272. immer wieder zu gerichtli chen Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter Doch in vielen F llen kosten diese Auseinandersetzungen letztlich nur Zeit und Geld f r beide Teile wenn es vor Gericht zu einem Vergleich kommt was sehr haufig der Fall ist Da rum sollte man sich vor dem Gang zum Kadi erst einmal um eine g tliche Einigung bem hen Das ist nat rlich einfacher gesagt als getan denn die Interessen von Mieter und Vermieter sind fast 115 Ratgeber immer sehr unterschiedlich wenn nicht gar ge gensatzlich Dennoch ist es immer der M he wert zun chst das freundliche sachliche Gespr ch zu suchen Kann man seine Meinung mit Fakten untermauern und mit Informationen belegen so wird der Mieter wenn auch manchmal zahne knirschend einlenken Um eine klare Rechtslage zu schaffen sollte man einen Fachanwalt zurate ziehen Auch das Ge sprach mit dem Anwalt kann helfen eine Ausein andersetzung vor Gericht zu vermeiden Machen Sie doch Ihrem Mieter den Vorschlag den Konflikt unter Beisein eines gemeinsam ausgew hlten Anwalts zu klaren und sich die dabei entstehen den Kosten zu teilen Das ist immer noch billiger als den Streit vor Gericht auszutragen Mediation statt Prozess In vielen F llen hilft auch die sogenannte Medi ation Urspr nglich wurde die Mediation primar bei Familienstreitigkeiten eingesetzt oder beim Tater Opfer Ausgleich Inzwischen wird sie aber auch als Mittel zur Vermeidung geri
273. ine erhebliche Pflichtverletzung in der Regel auch eine fristlose K ndigung begr ndet Ob die Pflichtverletzung nicht unerheblich ist muss anhand eines objektiven Ma stabes bewertet werden nicht aufgrund der individuellen Erwar tungen von Mieter und Vermieter Am besten kann dies anhand zahlreicher bereits zum Thema Pflichtverletzung ergangener Entscheidungen beurteilt werden Nachfolgend eine kleine Liste zur Frage wann eine Pflichtverletzung von den Gerichten bejaht wurde und wann nicht Nicht unerhebliche Pflichtverletzung bejaht strafrechtlich relevante Handlungen oder Androhungen solcher Handlungen z B Bedro hung Sachbeschadigung Beleidigung Verleum dung falsche Beschuldigung usw wiederholte Larmbelastigungen durch den Mie ter oder seine Mitbewohner Die K ndigung des Mietverh ltnisses beharrliche Weigerung die Schonheits reparaturen auszuf hren wiederholte unp nktliche Mietzahlungen Mietschulden die zur au erordentlichen K ndigung berechtigen wiederholte Bel stigungen oder Bedrohungen der Mietmieter Nicht unerhebliche Pflichtverletzung verneint nicht genehmigte Hundehaltung sew hnlicher Kinderl rm fahrl ssig verursachte leichte Besch digungen der Mietsache unerlaubtes Abstellen von Fahrzeugen im Hof unerlaubtes Aufstellen einer Parabolantenne In den letztgenannten Fallen ist der Vermieter nat rlich den Pflichtverletzungen des Mieters nicht
274. ine etwas h here Bef llung der Messr hrchen und spezielle Kaltverdunstungsvorgaben bei der Bemessung der Stricheinheiten zu korrigieren Die Ergebnisse der Ablesung m ssen in einem Protokoll erfasst werden da dem Mieter auszuh ndigen ist Kopie reicht aus 196 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Bei elektronischen Heizkostenvertreilern wird aus der Differenz von Oberflachentemperatur des Heizkorpers und Raumtemperatur der Verbrauch ermittelt Durch einen Warmestau k nnen hier anders wie bei den Verdunstungsrohrchen keine abweichende Mehrverbr uche entstehen Es gibt elektronischen Heizkostenverteiler die mit Funksystemen ausgestattet sind so dass sie ab gelesen werden k nnen ohne dass die Wohnung betreten werden muss Der Mieter kann die Werte leicht kontrollieren da sie digital angezeigt wer den Es wird der gespeicherte Vorjahreswert und der aktuelle Verbrauch angezeigt Zu Beginn des Abrechnungszeitraumes stellt sich der Z hler auf Null Der Endbestand der letzten Abrechnungs periode wird gespeichert und zusammen mit dem aktuellen Verbrauch im Display eingeblendet So kann der Mieter den gespeicherten Endwert der letzten Abrechnungsperiode noch ein ganzes Jahr lang ablesen Ob Verdunsterrohrchen oder elektronische Er fassungsger te eingesetzt werden k nnen wird nach dem neu gefassten 8 6 Abs 1 HeizkV sehr unterschiedlich beurteilt
275. ings nur schwer kalkulieren kann ist das individuelle Verhalten seines neuen Mieters Er kann insoweit auf keine Erfahrungswerte zur ck greifen Bei der Bemessung der Vorauszahlungen hat sich daher als probate Kalkulationsgrundlage der Mittelwert der Wirtschaftseinheit erwie sen So vermeidet man einerseits zu niedrige Vorauszahlungen die dann bei der Abrechnung zu Frustrationen bei den Mietern wegen hoher Nachzahlungen f hren Andererseits entstehen auch keine zu hohen Vorauszahlungen die die Wohnung gerade in der Vermietungsphase nur unn tig teuer machen und damit die Vermietung erschweren 169 Ratgeber Stellt der Vermieter nach Erstellung der Betriebs kostenabrechnung fest dass die Vorauszahlun gen des Mieters die entstandenen Kosten nicht gedeckt haben ist er berechtigt die Vorauszah lungen zu erh hen Voraussetzung ist nat rlich dass die Kosten wirksam auf den Mieter bertra gen wurden Ergibt sich aus einer Betriebskostenabrechnung ein erheblicher Nachzahlungsbetrag zu Lasten des Mieters kann der Vermieter durch eine ein seitige Erkl rung in Textform 8 126b BGB eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine ange messene H he verlangen Aber Achtung Die Grundlagen der Abrechnung k nnen sich ver ndert haben So kann es schon nach der letzten Abrechnung eine Erh hung der Vorauszahlungen gegeben haben die sich in der aktuellen Abrechnung noch nicht niedergeschla gen hat es ist Jemand aus der Wohnung
276. inzip unzul ssig ist BGH NJW 2012 1141 Lediglich die Kosten der tats chlich verbrauchten Brennstoffe sind abrechenbar 8 7 Abs 2 HeizkV Dem Mieter k nnen also nur die tatsachlich im Abrechnungszeitraum verbrauchten Kosten in Rechnung gestellt werden Das bedeutet dass der Vermieter nicht berechtigt ist beispielsweise die Brennstoffkosten so zu berechnen dass er zum Beispiel alle in dem Abrechnungsjahr geleis teten Abschl ge f r die Gaskosten in die Abrech nung einstellt Vielmehr kann der Vermieter nur die Kosten in die Abrechnung einstellen die sich 206 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 nach Abschluss der Abrechnungsperiode aus der Abrechnung des Energieversorgers ergeben Sind Verbrauchs und Abrechnungszeitraum nicht identisch muss eine zeitanteilige Berechnung der Kosten erfolgen Rechnet der Energieversorger beispielsweise von Mai bis April des Folgejahres ab und ist der Abrechnungszeitraum hingegen das Kalenderjahr m ssen die Brennstoffkosten anteilig aus zwei Rechnungen ermittelt werden Sollen die im Kalenderjahr verbrauchten Brenn stoffkosten ermittelt werden m sste also anteilig die Rechnung von Mai des Vorjahres bis April des Abrechnungsjahres zu 4 12 sowie vom Mai des Abrechnungsjahres bis April des Folgejahres zu 8 12 ber cksichtigt werden Abrechnungszeitraum Die Abrechnung der Heizkosten muss ebenso wie die Betri
277. ischen Miete und Betriebskosten Voraussetzungen f r eine verbrauchsabh ngige Erfassung vorliegen Sind also beispielsweise Kaltwasserz hler im Objekt in allen Wohnungen vorhanden muss zwingend eine verbrauchsab hangige Abrechnung erfolgen Die Regelungen zur Verbrauchserfassung sind in den jeweiligen Bundesl ndern unterschiedlich geregelt F r Wasserz hler gelten die folgenden Regelungen Baden W rttemberg Jede Wohnung muss einen eigenen Wasserzahler haben Bei Nutzungsan derungen gilt dies nicht wenn der Einbau mit unverh ltnism igem Aufwand verbunden ist Bayern Hier gibt es noch keine gesetzliche Rege lung Berlin Jede Nutzungseinheit muss einen eigenen Wasserz hler haben Bei Nutzungs nderungen gilt dies nicht wenn der Einbau mit unverhaltnis ma igem Aufwand verbunden ist Brandenburg Wie Berlin Bremen Jede Wohnung muss einen eigenen Wasserz hler haben Bei Nutzungs nderungen gilt dies nicht wenn der Einbau mit unverhaltnis 179 Ratgeber m igen Kosten verbunden ist Hamburg 8 39 Jede Wohnung oder andere Nutzungseinheit in Geb uden die berwiegend Wohnzwecken dienen muss seit dem 01 09 204 mit Einrichtungen zur Messung des Wasserver brauchs in der Wohnung oder Nutzungseinheit ausger stet sein Ausnahmen k nnen zugelassen werden soweit die Ausr stung im Einzelfall we gen besonderer Umst nde durch einen unange messenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu unverh ltnisma
278. it der Abrechnung ber eine sich daraus ergebende nderung der laufenden Vorauszah lungen informieren hlerst nde ausgeben Die St nde der Ver brauchszahler werden auf der Abrechnung angegeben Heizkosten mit abrechnen Ein Haken vor dieser Option ist dann erforderlich wenn Sie keine separate Heizkostenabrechnung erstellen R cklagenabrechnung und Bescheinigung f r die Einkommensteuerveranlagung beif gen Der Hausgeldabrechnung wird bei dieser Option eine R cklagenentwicklung angeh ngt und die Zinsabrechnung der R cklagen erstellt Bescheinigung nach 835a EStG Damit ist die Bescheinigung ber Handwerker Lohnkosten und Ausgaben f r haushaltsnahe Dienstleis tungen gemeint Auf die haben Ihre Eigent mer Anspruch um in den Genuss der Steuererm i gungen zu kommen Dar ber hinaus legen Sie fest wie oft Ihre Ge samtkosten bersicht gedruckt werden soll nur eine Kopiervorlage oder ein Exemplar pro Eigen t mer 109 Bedienbuch Einstellungen zum Ausdruck Hier legen Sie fest ob die Daten vor dem Aus druck auf Fehler berpr ft und wie sie ausgege ben werden sollen Daten auf Fehler pr fen Ein Test auf Plausibili tat der angegebenen Daten hilft Ihnen Fehler zu vermeiden berschriften in Schwarz statt in Grau drucken Werden die Kopfdaten im Ausdruck nicht dar gestellt also von Ihrem Drucker quasi ver schluckt k nnen Sie die Druckfarbe dieser Angaben auf Schwarz ums
279. izk Dies bedeutet dass 30 50 der Kosten f r die Heizung nach Wohn oder Nutzfl che oder einem der anderen Verteilungs schl ssel umgelegt werden m ssen auf keinen Fall aber mehr Man unterscheidet verbrauchsabhangige und ver brauchsunabhangige Verteilungsschl ssel weil beim Betrieb einer Heizungsanlage Kosten ent stehen die nichts mit dem Verbrauch des Mieters zu tun haben und daher von diesem nicht beein flusst werden k nnen Es handelt sich hier z B um Energieverluste in Form von Abgasverlusten 10 20 Transportverluste in den Versorgungs leitungen 6 10 sowie Kesselverluste 4 10 Wie die genaue Verteilung erfolgt h ngt in erster Linie von den Gegebenheiten in den betreffenden Wohnanlagen ab Der Verteilungsschl ssel muss angemessen sein Ein wichtiges Kriterium ist insbesondere die W rmed mmung Des Weiteren sollte bei der Wahl des Vertei lerschl ssel ber cksichtigt werden dass es in Wohnanlagen Wohnungen mit unterschiedlichem Energiebedarf geben kann der beispielsweise durch die Bauart oder die Lage bedingt ist z B Wohnungen die ber einer kalten Garage liegen Heizkosten Hier kann es zu erheblichen Abweichungen im jeweiligen Verbrauch kommen Um Lagenachteile auszugleichen muss ein entsprechend passender Verteilungsschl ssel gewahlt werden Ist das Geb ude neu oder gut isoliert kann der verbrauchsabh ngige Anteil 70 betragen der Grundkostenanteil 30 Dieser Verteilungsmak
280. ja ja nur in Gemeinschaftsraumen und Flachen nicht in Wohnungen Wortlaut Grenzfall zur Instandhaltung und anderen Pr ventivma nahmen wegen N he zu Instandhaltung regel ma ig nicht umlegbar Achtung bei Rasensprengen muss Abwassermenge geringer sein als Frischwassermenge u U mit Wasser werken verhandeln Landesnaturschutzgesetze verbieten u U chemische Mittel so in Berlin Wortlaut Nr 10 ausnahmsweise d rfen auch Instandhaltungskosten abgewalzt werden LG Hamburg WuM 1989 191 Wortlaut Nr 10 auch angestauter Erneuerungsbedarf vgl LG Hannover GE 1984 231 f Erneuerung alle 2 bis 3 Jahre 11 Beleuchtung Beleuchtung Au enbeleuch ja tung Zugange Flure Klingel tableau Treppe Keller Boden Waschk che Gl hbirnen Leuchtstoffr hren nein Sicherungen nein 12 Schornstein Schornsteinreinigung nein reinigung Kehrgeb hr ja Immissionsmessung nach ja BImschG Miete und Betriebskosten Instandhaltung gegen Umlage LG Berlin ZK 67 GE 1997 68 AG Wuppertal ZMR 1994 372 LG K ln ZMR 1993 IV Nr 23 typische Instandhaltung Schmid Handbuch der Betriebskosten 4 Aufl Rnr 4119 Langenberg Betriebskostenrecht der Wohn und Gewerberaummiete Rnr A 80 a A Staudinger Kommentar zum BGB 13 Aufl 8 4 Rnr 26 Sternel Mietrecht 3 Aufl Rnr III 298 Instandhaltung OLG D sseldorf NZM 2000 762 bei Zentralheizung nach Nr 4 5 und 6 8 2 BetrKV umzulegen
281. k nnen Hier stellten die Richter zunachst fest dass ein widerspr chliches rechtsmissbrauchliches Verhalten vorliege wenn der Vermieter Wohn raum auf unbestimmte Zeit vermiete obwohl er entschlossen sei oder erwage ihn binnen k rzerer Zeit selbst zu nutzen Dann m sse der Vermieter den Mieter hier ber informieren Es k nne aber nicht von Rechtsmissbrauch gesprochen werden wenn der Eigenbedarf zwar unter Umst nden 241 Ratgeber erkennbar gewesen sei bei Abschluss des Miet vertrages aber weder alsbald Eigenbedarf geltend machen wollte noch dies ernsthaft in Betracht gezogen habe Ein Vermieter bringe durch einen unbefristeten Mietvertrag nicht zum Ausdruck dass er die M g lichkeit eines alsbaldigen Eigenbedarfs unaufge fordert gepr ft habe W rde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine sich nach ei ner verbreiteten Auffassung auf bis zu f nf Jahre erstreckende Lebensplanung verlangt werden w rde die verfassungsrechtlich verb rgte Freiheit des Vermieters missachtet ber die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen Ob der Vermieter bereits bei Vertragsabschluss entschlossen war kurzfristig Eigenbedarf geltend zu machen m sse vom Gericht gepr ft werden Will der Mieter das Risiko k nftiger Entwicklun gen nicht auf sich nehmen kann er f r einen ge wissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen K ndigung oder einen einseitigen
282. kt des Zugangs der K ndigungserkl rung geltend ge macht werden k nnen Nachtr glich entstandene Gr nde k nnen nachgeschoben werden bereits vorhandene aber nicht Der Mieter muss den 256 0101111111111 er 1er 71 Tr Tr Tr Te Ten Widerspruch allerdings nur auf Verlangen des Vermieters begr nden Der Mieter muss in seinem Widerspruch die Fort setzung des Mietverhaltnisses verlangen gt Achtung Die Zwei Monatstrist gilt nicht wenn der Vermieter den Mieter in der K ndigung auf sein Widerspruchsrecht dessen Form und Frist nicht hingewiesen hat In diesem Fall kann der Mieter der K ndigung auch noch spater widersprechen siehe voriges Kapitel Rechtsfolgen Wenn der Mieter der K ndigung aufgrund un billiger H rte f r ihn widerspricht kommt es darauf an ob es sich um einen vor bergehenden z B Schwangerschaft Pr fung oder um einen dauerhaften H rtegrund Behinderung Alter handelt Bei einem nur vor bergehenden Harteg rund hat der Mieter Anspruch auf die Fortsetzung des Mietverh ltnisses f r einen angemessenen Die K ndigung des Mietverh ltnisses Tr rer rer reset Zeitraum bei einem dauerhaften H rtegrund kann die Fortsetzung des Mietverh ltnisses auf unbestimmte Dauer angezeigt sein An sich sollten die Vertragsparteien nach einem K ndigungswiderspruch eine entsprechende Ver tragsverl ngerung vereinbaren Dies kommt in der Praxis jedoch so gut wie nie vor Vielmehr werden S
283. kzeptiert und eingehalten werden Freiwilligkeit Alle Beteiligten entscheiden sich freiwillig diesen Neg zu gehen und haben auch das Recht jederzeit die Mediation abzubrechen Gleichheit Der Mediator verh lt sich neutral Er steht niemals auf der einen oder anderen Seite oder ergreift hierf r Partei Selbststandigkeit Das Verfahren wird vom Mediator begleitet nicht bestimmt Weg und Ziel liegen in der Hand der Konfliktparteien Sie bringen dabei ihre eigenen F higkeiten und Kenntnisse ein Vertrauensbasis Die Kontrahenten vertrau en dem Mediator als Vermittler Sie nehmen deshalb seine Hinweise ernst und stehen ihnen positiv gegen ber ielorientierung Das Ziel ist eine L sung bei der sich keiner der Beteiligten als Verlierer f hlt und die langfristig Bestand hat Verbindlichkeit Kommt es zu einem positiven Abschluss wird die Konfliktl sung protokolliert und ist f r die Beteiligten damit verbindlich Der Vermieter Ratgeber Vertraulichkeit Der Mediator behandelt grund satzlich den gesamten Prozess streng vertrau lich Auch die Kontrahenten sollten Stillschwei gen ber die Mediation und soweit m glich ber die Probleml sung vereinbaren Die Mediation lasst sich schneller abwickeln als ein Prozess bei dem es schon mal Monate dauern kann bis das Verfahren berhaupt er ffnet wird Haben Sie sich mit Ihrem Kontrahenten darauf geeinigt eine Mediation durchzuf hren suchen Sie zun ch
284. l rung also im Juli zu muss die erh hte Miete von dem Mieter ab September gezahlt werden Mieterh hungsverlangen nach 8 558 BGB Die formellen Anforderungen an ein Mieterh hungsverlangen d rfen nicht zu hoch angesetzt werden So muss der Vermieter beispielsweise seinem Mieterh hungsschreiben keinen Miet spiegel beif gen wenn dieser allgemein zugang lich ist Nimmt der Vermieter in seinem Mieter 223 Ratgeber h hungsverlangen zur Begr ndung nicht auf den kurz zuvor ver ffentlichten Mietspiegel Bezug sondern auf den bis dahin g ltigen macht das das Mieterh hungsverlangen nicht unwirksam Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erh hung der Miete bis zur orts blichen Ver gleichsmiete verlangen wenn die Miete in dem Zeitpunkt zu dem die Erh hung eintreten soll seit 15 Monaten unver ndert ist Die bisherige Miete muss also zu dem Zeitpunkt zu dem die Mieterh hung eintreten soll mindestens 15 Monate unver ndert sein 8 558 Abs 1 BGB Er h hungen aufgrund von Modernisierungen sowie von Betriebs und Kapitalkostenerh hungen sind dabei ohne Belang Au erdem ist die Kappungsgrenze bei der Mie terh hung zu beachten Danach darf der Vermie ter die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erh hen Mieterh hungen wegen Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten werden bei der Kappungsgrenze ebenfalls nicht ber cksichtigt Seit 1 Mai 2013 darf die Miete in Gebieten mit
285. l ssel 1 und Umlageschl ssel 2 geh ren 55 Bedienbuch ber das Auswahlmen des Felds Umlage schl ssel 1 ersetzen Sie den bisherigen Umla geschl ssel durch einen anderen Schl ssel Ihrer Wahl zum Beispiel Einheit wenn nach der Zahl der Wohneinheiten abgerechnet wird Wenn Sie eine Mischkalkulation mit zwei verschiedenen Umlageschl sseln bevorzugen vergeben Sie ber die Prozentangaben in den Anteil Feldern die gew nschte Gewichtung beider Umlageschl s sel Bevor Sie den Anteil des zweiten Schl ssels eingeben k nnen m ssen Sie zun chst die bis herigen 100 des ersten Schl ssels nach unten korrigieren Mit Schlie en oder Speichern bernehmen Sie Ihre nderungen in die Geb u de Stammdaten Das ge nderte Umlageverfahren gilt sowohl f r die aktuelle Nebenkostenperiode als auch f r alle folgenden Abrechnungszeitrau me Hausmeisterkosten Keine Doppelbelastung gt Info Bei den Kosten f r Hausmeister t tigkeiten entstehen leicht Fehler Wenn Sie sein Gehalt auf Ihre Mieter umlegen dann d rfen Sie Kosten f r Arbeiten wie Schneeraumen Garten 56 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 pflege und Treppenhausreinigung nicht noch einmal in Rechnung stellen Sol che T tigkeiten geh ren zu den Auf gaben eines Hausmeisters und sind bereits mit dem Gehalt abgegolten Eigene Umlageschl sse
286. l anlegen Falls Ihnen die vom Programm mitgelieferten Umlageschl ssel nicht gen gen k nnen Sie eige ne Schl ssel definieren Angenommen Sie wollen die Kosten Ihrer neuen Sauna nach der Anzahl der Nutzungen verteilen Wechseln Sie zun chst ber das Men Band in das Register Start W hlen Sie anschlie end mithilfe des Aufklappmen s ein Geb ude aus Wechseln Sie ber die Naviga tionsleiste zum Punkt Stammdaten Gebau de Gehen Sie dann zum Abschnitt Konten und Umlageschl ssel und klicken Sie auf die Schalt flache neben dem Feld Umlageschl ssel Klicken Sie jetzt auf Neu am unteren Rand der Einga bemaske um den neuen Schl ssel zu erfassen Vergeben Sie als erstes eine Bezeichnung f r den Schl ssel zum Beispiel Saunanutzung w hlen den Schl sseltyp Anzahl Schl ssel aus dem Menu des Feldes Typ und geben als Ma ein SS rer rer Tre res heit Anz an Mit Speichern und Schlie en bernehmen Sie den neuen Umlageschl ssel in die Stammdaten des gew hlten Geb udes Da im Standardkontenplan keine Saunakosten vorkom men legen Sie anschlie end noch das dazugeho rige Umlagekonto an klicken Sie auf den Rechtspfeil neben dem Feld Umlagekonten und Festlegung der Verteilung markieren Sie eine vergleichbare Kostenart beispielsweise 4070 Gartenpflege klicken auf die Schaltfl che Kopieren tragen in die Felder Bezeichnung
287. lagekonten Im Bereich Einnahmekonten sind die Einnahmenkonten zu dem Geb ude gelistet Im Bereich Umlagekon ten verwalten Sie die Konten f r die Umlage der Nebenkosten WISO Hausverwalter ist zus tzlich mit einigen vordefinierten Einnahme und Umlagekonten Kostenarten ausgestattet Sie k nnen jederzeit neue Konten anlegen und nicht ben tigte Konten deaktivieren F r jedes Umlagekonto Kostenart ist der Umlageschl ssel festzulegen F r Abrechnungen mit Umsatzsteuerausweis kann in den betreffenden Konten ein Umsatz steuersatz hinterlegt werden der automatisch bei der Erfassung der Einnahmen und Ausgaben zum Einsatz kommt Mietweiterleitung Im Abschnitt Mietweiter leitung werden die Konten festgelegt die n tig 50 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 sind um Rucklagen und Mietweiterleitung zu buchen Rucklagen Im Abschnitt R cklagen definieren Sie die R cklagen die im Rahmen der WEG Abrechnung einzuziehen sind W hrend im Unterpunkt R ck lagen neue R cklagenarten angelegt werden dient die Zeile R cklagenkonten der Verwaltung vorhandener R cklagen Sie k nnen den R ckla gen beispielsweise ein Bankkonto zuweisen oder erlauternde Notizen hinterlegen Mit WISO Haus verwalter 2016 k nnen Sie mehrere R cklagen anlegen buchen und verwalten Steuerliche Angaben Die steuerlichen Angaben
288. le Form fur die Ausubung des Vorkaufsrechts durch den Mieter vereinbart werden G nstigere Regelungen k nnen jedoch per Vertrag festgehalten werden So k nnen die Parteien beispielsweise vereinbaren dass der Mieter eine l ngere Frist f r die Aus bung seines Vorkaufsrechts erh lt oder dass das Vorkaufs recht nicht nur f r eintrittsberechtigte Personen gelten soll sondern auch f r die Erben des Mie ters Vererbbarkeit des Vorkaufsrechts Mitteilung des Vorkaufsfalls Der Vermieter muss dem Mieter mitteilen dass er die ihm vermietete Nohnung an einen Dritten verkaufen will Gleichzeitig muss er dem Mieter mitteilen dass er das Recht hat die Wohnung SSS rer SASA AY selbst zu kaufen und ihn darauf hinweisen dass er dies innerhalb von zwei Monaten mitteilen muss Die Frist f r den Mieter beginnt erst mit Zugang der Mitteilung Die Mitteilung allein ge n gt jedoch nicht Vielmehr muss der Mieter ber den Inhalt des Kaufvertrages informiert werden Dies erfolgt am besten durch bersendung einer Abschrift des Kaufvertrags Ist die Zustimmung des Verwalters f r den Verkauf notwendig sollte auch hierauf hingewiesen werden Fehlt dieser Hinweis f hrt dies jedoch nicht dazu dass die Aus bungsfrist nicht zu laufen beginnt Aus bung des Vorkaufsrechts Schriftformerfordernis Der Mieter kann innerhalb von zwei Monaten bzw sechs Monaten bei Sozialwohnungen von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen Will er dies tun
289. ler um einen Heizkostenverteiler HKV handelt Im Abschnitt Zuordnung des Zahlers f r die Abrechnung k nnen Sie die einzelnen Umla geschl ssel genauer definieren Bestimmen Sie hierzu im Aufklappmen Umlageschlussel die Art des Schlussels Wenn Sie mit kombinierten Umlageschlusseln arbeiten konnen Sie zusatzlich einen weiteren Schlussel hinterlegen Bereits im Eingabedialog konnen Sie in WISO Hausverwalter 2016 die hinterlegte Zahler bequem sortieren zum Beispiel nach Umlage schlusseln Weitere Auswertungen finden Sie im Abschnitt Stammdaten drucken W hlen Sie hier den Unterpunkt Z hler Abschlie end k nnen Sie die Zahlerstande erfas sen und kontrollieren Komfortabler ist allerdings die Eingabe mithilfe des Assistenten Z hlerst n de erfassen Sie finden ihn im Abschnitt Assis tenten im Men Band Der Assistent wird sp ter im Schritt Angaben zu den Abrechnungen erg nzen beschrieben Tr Tr Tr Tr rt rer re 7 Schritt Einnahmen und Ausgaben erfassen Sind die Gebaude Wohnungs und Mieterdaten Ihrer Immobilie einmal erfasst k nnen Sie mit der Erfassung der laufenden Einnahmen und Ausga ben beginnen Der berblick ber Ihre Einnahmen und Ausga ben ist aus drei Gr nden unverzichtbar Erstens wissen Sie dadurch jederzeit was f r Sie unterm Strich brig bleibt Zweitens erzeugen Sie am Ende des Jahres auf Knopfdruck eine gesetzes konforme Betriebskostenabrechnung f
290. liche Kos tenarten m glich also beispielsweise die kalten Betriebskosten im Kalenderjahr und die Heiz kosten zum Halbjahr also im Sommer nach dem Ende der Heizperiode Ein l ngeres Abrechnungs intervall ist nur ausnahmsweise und nach vorheri ger Zustimmung des Mieters m glich Andernfalls ist die Abrechnung formell unwirksam Dann muss keine Nachzahlung geleistet werden 174 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Ein unterjahrig ein oder ausziehender Mieter kann nicht verlangen dass er eine Teilabrechnung erh lt bei der ihm nur die Kosten des Zeitrau mes berechnet werden in dem er die Wohnung bewohnt hat Vielmehr erh lt auch er nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung in der er anteilig nach seiner Wohndauer 1 12 f r jeden Monat oder 1 365 f r jeden Tag mit den im Jahr angefallenen Betriebskosten belastet wird Das gilt auch f r den nicht verbrauchsabh ngigen Anteil der Kosten Wer also im April ein und im Oktober wieder auszieht zahlt so auch f r die winterlichen Heizkosten mit Andernfalls ware der Vermieter faktisch verpflichtet nach Auszug eines jeden Mieters eine neue Abrechnung zu erstellen Das Gebot der Wirtschaftlichkeit Der Vermieter muss bei der Abrechnung das Gebot der Wirtschaftlichkeit ber cksichtigen 8 556 BGB Abs 3 2 Halbsatz Dieser Grundsatz besagt dass sich der Vermieter entsprechend einem ordentl
291. lienScout24 Mieter sind vor bergehende G ste mal mit kurzer mal mit l ngerer Verweildauer Vermieter und Verwalter sehen sich deshalb regelm ig mit Fragen der Wohnungsvermarktung konfron tiert Dabei haben Online Immobilienportale wie ImmobilienScout24 den Immobilienseiten der 29 Bedienbuch 000000000085000 0000900000090009000900090900c60900090009000q6 0098q60000000000000000000090000000900000900090909909906900909000900090092029000900890909099909909989099909990802909092028990002990204 Tageszeitungen langst den Rang abgelaufen On Expose als Word Dokument speichern oder und line Inserate sind nicht nur kostengunstiger Im auf ImmobilienScout24 ver ffentlichen Beach mobilien lassen sich darin auch mit Bildern oder ten Sie dabei dass die Ver ffentlichung im Web Lageskizzen wesentlich interessanter aufbereiten geb hrenpflichtig ist Ein weiterer Pluspunkt ist der gro z gig bemes sene Raum f r die Objektbeschreibung Anhand Wohnung nd Anschrit Auswahl der wohnung konkreter detaillierter Angaben k nnen sich Interessenten schnell ein Bild machen Anfragen und von vornherein aussichtslose Besichtigungs termine entfallen Mit WISO Hausverwalter 2016 k nnen Sie Ihre Immobilie mit wenigen Handgrif fen auf ImmobilienScout24 vermarkten Wechseln Sie hierzu ber das Men band in den Abschnitt uNerkzeuge Klicken Sie anschlie end auf das Symbol ImmobilienScout24 Expose
292. lter 2016 Tr rer rer rer rer rer rer reset getan haben Klicken Sie bei der Sicherheitsabfra gt Info Vorschlaglisten ge auf Nein gehen nicht gespeicherte Eingaben nn verloren F r einige Eingabefelder bietet der WISO Hausverwalter Eingabevor Schlie en schlage an Dann finden Sie am rechten Rand des Eingabefeldes eine Schaltfl che Wenn Sie auf diese Schaltfl che klicken ffnet sich eine Liste aus der Sie einen der Eintr ge per Mausklick ausw hlen und in das Eingabefeld bernehmen k nnen Die Schaltfl chen Neu und Kopieren sind in vielen Eingabemasken vorhanden Klicken Sie auf Neu wird ein neuer Datensatz angelegt Klicken Sie auf Kopieren werden bereits eingegebene Daten gespeichert und stehen als neuer Daten satz f r die weitere Bearbeitung zur Verfugung Heu Kopieren bernehmen Schlie en Hilfe 33 Bedienbuch _ rettete rer 1er 111er 11er Tr Tr Tr Tr Tr Te gt Info Suchen filtern und sortieren sich anhand aller m glichen Tabel Wenn Sie auf der Suche nach einem bestimmten Eintrag sind sollten Sie die Such und Sortierfunktionen nutzen Diese stehen Ihnen in allen Ta bellenansichten zur Verf gung Klicken Sie auf einen Spaltenkopf um eine Tabelle alphabetisch nach der lendaten einen benutzerdefinierten Filter anlegen Wahlen Sie hierzu im Aufklappmen den Eintrag Benutzer definie
293. ltnis Tr rer rer Tr rn rer rer re Wechsel der Vertragspartei Wechsel der Vertragspartei auf der Mieterseite Auf Mieterseite kann ein Wechsel der Vertrags parteien durch verschiedene Konstellationen erfolgen Eintrittsrecht 8 563 BGB Mehrere Personen leben in der Nohnung nur einer ist Mieter dieser stirbt Fortsetzungsrecht 8 563a BGB Mehrere Personen wohnen in der Wohnung und sind auch Mieter einer von ihnen stirbt Fortsetzung mit dem Erben 5 564 BGB Ein Mieter wohnt in der Wohnung dieser verstirbt Der au erhalb wohnende Erbe bezieht die Woh nung des verstorbenen Mieters Das Eintrittsrecht des Mietnachfolgers gilt automatisch bei Tod des Mieters Nur wenn die eintrittsberechtigten Personen nicht in das Mietverhaltnis eintreten es also nicht fortsetzen Wechsel der Vertragspartei wollen m ssen sie aktiv werden Sie m ssen dies gegen ber dem Vermieter erkl ren Nach Tod eines Mieters tritt zunachst der Ehe partner oder eingetragene Lebenspartner in das Mietverhaltnis ein Der Partner muss nicht im Mietvertrag aufgef hrt also selbst nicht Vertragspartner gewesen sein Weitere Voraus setzung ist lediglich dass der Partner mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haus halt gef hrt hat also nicht auf Dauer getrennt lebte oder gar geschieden war War ein Wohnungsmietvertrag nur mit dem ver storbenen Mieter abgeschlossen treten andere Familienangehorige die mit dem Mieter einen
294. ltnis bereits gek ndigt ist darf der Mieter die Kaution nicht etwa abwohnen und die Mietzah lungen einstellen Nach Beendigung des Mietverh ltnisses muss der Vermieter in der Regel nicht sofort ber die Kau tion abrechnen es sei denn dies wurde zwischen Der Vermieter Ratgeber den Parteien vereinbart Eine vorgegebene Ruck zahlungsfrist existiert nicht Die Rechtsprechung gesteht dem Vermieter in der Regel sechs Monate zu Allerdings ist dies eine Frage des Einzelfalls Es sind sowohl k rzere als auch l ngere Fris ten denkbar Der Vermieter ist jedoch gehalten umgehend zu pr fen ob Anspr che gegen den Mieter vorliegen und diese geltend zu machen Wurde die Wohnung des Mieters vorbehaltlos zur ckgenommen hat der Vermieter keinen An spruch auf Schadenersatz f r etwaige Sch den an der Wohnung und muss die Kaution auszahlen Bei ausstehenden Betriebskostenabrechnungen hat der Vermieter das Recht einen angemesse nen Teil der Kaution 2 3 Monatsvorauszahlun gen einzubehalten Der Anspruch des Mieters auf R ckzahlung der Kaution verj hrt in 3 Jahren ab F lligkeit des R ckzahlungsanspruchs Dabei beginnt die Ver jahrung mit dem Schluss des Jahres in dem die F lligkeit eingetreten ist Endet das Mietverh ltnis beispielsweise am 30 04 2011 und geht man von der durch die Gerichte in der Regel zugestande nen 6 Monats Frist aus w rde der R ckzah lungsanspruch des Mieters Ende 2014 verj hren 131
295. lung der Kosten auf die Mieter Eigent mer der Wohnun gen Einheiten zus tzlich ben tigten Angaben lassen sich hier erg nzen So werden beispiels weise Angaben zur Verteilung der Heizkosten gemacht Kosten die laut Abrechnung auf die Mieter Eigent mer verteilt wurden zugeordnet WISO Hausverwalter 2016 und die Sch tzwerte f r den Wirtschaftsplan festgelegt Abrechnungen In diesem Bereich erzeugen Sie die Nebenkosten Heizkosten und Haus geldabrechnungen sowie den Wirtschaftsplan Wirtschaftliche Auswertungen Im Abschnitt wirtschaftliche Auswertungen stellt Ihnen WISO Hausverwalter Ihre Einnahmen und Ausgaben sowie eine bersicht zu den aktuellen Au enst nden bereit Au erdem k nnen Sie ei nen Abgleich der Mietforderungen vornehmen wahlweise gegen ber einzelnen ausgew hlten oder aber allen Mietern ber den in der Version 2016 v llig berarbeiteten Dialog k nnen ab sofort einzelne Einnahmearten gezielt ausge wertet werden Stammdaten drucken Wenn Sie mehrere Wohneinheiten Vertr ge und oder Mieter im Blick behalten wollen k nnen Sie sich unter Stammdaten drucken differenzierte Listen anzeigen und drucken lassen Menu Band Ebenso wie die Registerkarte Verwaltung geht auch das Men Band auf einen Standard aus 25 Bedienbuch Microsoft Office zur ck Da viele Anwender WISO Hausverwalter und Microsoft Office parallel einsetzen erleichtert dies die Orientierung Das Men
296. m Energiebedarf die Energie die zur Erzeugung von Heizwarme und Warmwasser ben tigt wird Dieser Wert ermittelt sich anhand individueller Gegebenheiten der Immobilie Die Verbrauchs gewohnheiten der Bewohner und auch die Lage finden dabei keine Ber cksichtigung F r die Berechnung des Energiebedarfs eines Geb udes werden in erster Linie die Au enw nde eines Geb udes die technische Anlage zur Ge winnung von Warme und Warmwasser sowie das Dach des Geb udes gepr ft Der Energieverbrauchskennwert bezieht sich auf den Energieverbrauch eines Geb udes innerhalb der vergangenen drei Jahre Bei der Berechnung m ssen jedoch auch u ere Umst nde einbezo gen werden wie die Witterung oder Leerst nde in einem Wohngebaude Sowohl der Energieverbrauchskennwert als auch der bedarfsorientierte Energieausweis liefern jedoch keine exakten Ergebnisse hinsichtlich des tats chlichen Energieverbrauchs sondern dienen lediglich als Orientierungshilfe 207 Ratgeber Seit 1 Juli 2008 wurde die Energieausweispflicht f r Bestandsgeb ude schrittweise eingef hrt Das bedeutet dass jeder Vermieter bzw Verkau fer auf Nachfrage eines Kauf oder Mietinteres senten f r eine Wohnung oder ein Haus einen g ltigen Energieausweis vorlegen muss Seit 01 Mai 2014 muss der Energieausweis ohne Nach frage des Miet oder Kaufinteressenten vorgelegt und sp testens bei Abschluss eines Vertrages im Original oder in Kopie ausgeh ndigt werden M
297. m Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt der Erkl rung zum Ablauf des bern chsten Monats k ndigen Der Vermieter Ratgeber Soll die Miete zum 01 07 er h ht werden kann der Mieter bis zum 30 06 k ndigen Die K ndigung wird dann zum 31 08 wirksam Die Mieter h hung tritt bis zum Ende des Mietverhaltnisses nicht ein gt Beispiel Mieterh hung nach energetischer Modernisierung Die energetische Modernisierung ist heute leichter durchzusetzen So kann der Vermieter bei der Ank ndigung von energetischen Modernisie rungsma nahmen insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualit t von Bauteilen auf allge mein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen g 555c Abs 3 BGB Grundsatzlich hat der Mieter solche Ma nahmen zu dulden es sei denn sie stellen f r ihn eine un billige H rte dar Solche Hinderungsgr nde muss der Mieter binnen eines Monats nach dem Zugang der Modernisierungsank ndigung schriftlich mitteilen 8 555d Abs 3 Hierauf muss der Mieter jedoch in seiner Modernisierungsank ndigung hinweisen 233 Ratgeber e _ nr 1 0 1 1 1 teren Tr Tr Tr Tr Tr Te Die zuk nftige h here Miete gilt jedoch nicht als unbillige H rte mit der der Mieter die energeti sche Ma nahme verweigern kann Allerdings hat die Sache einen betr chtlichen Haken Stellt sich nach der energetischen Modernisierung heraus dass die nun f llige Miete f r ihn eine unbillige H rte dars
298. m markt blichen Zinssatz den der Vermie ter zahlen m sste Erhohungserklarung Die Mieterhohungserklarung muss schriftlich er folgen Es gen gt dabei die Textform Der Vermie ter muss in der Erkl rung genau erl utern welche Bauma nahmen durchgef hrt wurden und welche Kosten konkret angefallen sind Er muss auch angeben ob Drittmittel gew hrt wurden und diese entsprechend von den Baukosten in Abzug bringen Ferner ist anzugeben ab welchem Zeitpunkt die Mieterh hung in Kraft tritt Im Gegensatz zur Mieterh hung auf die orts bliche Vergleichsmiete muss der Mieter der Modernisierungsmieterh hung nicht zustimmen Erh hungswirkung Die erh hte Miete wird mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erhohungserkla rung wirksam Teilt der Vermieter am 10 02 dem 232 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Mieter mit dass sich die Miete aufgrund durchge fuhrter Modernisierungsma nahmen erh ht tritt die Erh hung der Miete ab dem 01 05 ein Hat der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Mieterh hung nicht mitgeteilt oder erh hen sich die Kosten um mehr als 10 verschiebt sich die Mieterh hung um weitere 6 Monate Im Beispiel w rde die Mieterh hung dann erst zum 01 11 wirksam werden Die Frage ob der Mieter die Bauma nahmen nicht hatte dulden m ssen spielt jedenfalls dann keine Rolle wenn der Mieter diese geduldet hat
299. man aus wenn die orts bliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent berschritten wird Diese Vorschrift im Wirtschaftsstrafgesetzbuch setzt voraus dass die Mietpreis berh hung darauf zur ckzuf hren ist dass sie infolge der Ausnutzung eines gerin Tr rer rer reset gen Angebotes an vergleichbaren Nohnr umen erfolgt Liegt eine unangemessen hohe Staffel miete im Sinne des 8 5 WiStrG vor ist die Staffel mietvereinbarung nichtig Es gilt dann die orts b liche Vergleichsmiete Voraussetzung ist jedoch unbedingt dass ein geringes Angebot an Woh nungen vorliegen und dieser Umstand seitens des Vermieters ausgenutzt worden sein muss Da der Mieter hier beweis und darlegungspflichtig ist hat sich die Zahl der durchgef hrten Verfahren deutlich r cklaufig entwickelt Ausschluss des K ndigungsrechts bei Staf felmietvertrag K ndigungsausschluss Staffelmieten k nnen im Mietvertrag mit einem K ndigungsausschluss kombiniert werden Allerdings darf mit einer Staffelmietvereinbarung ein K ndigungsausschluss nur f r maximal 4 Jah re vereinbart werden Ist dieser f r einen l ngeren Zeitraum vereinbart gilt der Ausschluss nur f r 4 Jahre Hier tauchen haufig Berechnungsfehler auf wenn das Datum des Vertragsabschlusses und des Mietbeginns unterschiedlich sind Wird ein Mietvertrag am 15 03 2013 geschlossen der Beginn des Mietverhaltnisses aber auf den Die Mieterh hung 01 05 2013 festgelegt kann der K ndigung
300. mehr andern gt Hinweis Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung Konten und Umlageschl ssel Im n chsten Schritt legen Sie die Konten und Um lageschl ssel fest Sie bestimmen wie die Kosten auf die Mieter Eigent mer umgelegt werden Klicken Sie hierf r auf das jeweilige Symbol am Ende jeder Zeile Bankkonten Wahlen Sie zun chst aus den be reits erfassten Bankkonten jene aus die f r das Objekt ben tigt werden Bei den Bankkonten wird zwischen Konten f r laufende Einnahmen Aus gaben und Konten f r R cklagen im Rahmen der WEG Verwaltung zum Beispiel f r Instandhal tung unterschieden Ist das ben tigte Bankkonto noch nicht erfasst k nnen Sie den Schritt mit einem Klick auf die Schaltfl che rechts von der Auswahl nachholen Umlageschl ssel WISO Hausverwalter arbeitet mit den unterschiedlichsten Verteilungsma staben Die Schl ssel k nnen dabei anteilig zum Beispiel nach der Wohnfl che abh ngig vom Verbrauch Wasser und hnliches fest beispiels weise die j hrliche Wartung oder auf Personen etwa Personen x Tage bezogen sein Vorhandene Umlageschl ssel k nnen meist ohne Veranderun gen verwendet werden 49 Bedienbuch Finanz und Verrechnungskonten Im Abschnitt Finanz und Verrechnungskonten k nnen Sie dem Geb ude Konten zuordnen die beispielswei se f r die Verrechnung von R cklagen Brennstoff oder sonstigen Kosten hilfreich sind Einnahme und Um
301. men werden Umsatz Bankkonto Hauskonto MFH MZ Rw 5 Kto 1790650 20090500 netbank Datum 20 02 2015 Betrag 5 000 00 Ausgabe Empf nger BJOERN LORENZ BJOERN LORENZ SEPA BERWEISUNG IBAN DE6412030000101772734 6 BIC Verwendungszweck BYLADEM1001 KREF GE NODEF1515150220071200140000 nicht bernehmen bernehmen berspringen Zu erg nzende Angaben Offene Posten zuordnen Geb ude Mehrfamilienhaus mit Schankwirtschaft Marzahn Rebenweg 5 2 Art der Buchung Ausgabe X Belegnummer 001 Buchungstext SEPA BERWEISUNG IBAN DE6412030000101772734 6 BIC BYLADEM1 Buchungskonto aufteilen Buchungskonto 4150 Wasserversorgung 5 000 00 2 Steuer Bitte ausw hlen er Datum itte ausw hlen z Vorsteuer 7 Aufzuteilende Aufzuteilende Vorstete 5 Aufzuteilende Vorsteuer 16 G ltigkeitszeitraum G Angaben zu Aufwendungen nach 35a EStG Anzahl 0 Zahlungseing nge lassen sich auf mehrere Offene Posten verteilen Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung Nat rlich k nnen Sie den Umsatz auch verwerfen in dem Sie das Auswahlfeld bei Diesen Umsatz nicht bernehmen w hlen Mit Zur ck und Weiter gehen Sie die Ums tze einzeln durch Alternativ k nnen Sie Buchungen auch zun chst berspringen Sind alle Ums tze berpr ft und zugeordnet verlassen Sie die Maske mit Schlie en Danach werden die
302. mieters gezahlt und ist sie kein Erbe des verstorbenen Mieters kann sie den gezahlten Betrag von dem Erben zur ck fordern Wechsel der Vertragspartei auf Vermieterseite Der Wechsel der Vertragspartei auf Seiten des Vermieters f hrt f r den Mieter zu keinerlei Ande rungen Zwar ndert sich der Vertragspartner das Vertragsverh ltnis und seine Bedingungen ndern sich jedoch nicht Kauf bricht nicht Miete Wird die Wohnung des Mieters oder das Haus in dem sich diese Wohnung befindet verkauft andert sich nichts an den vertraglichen Verein barungen Der neue Eigent mer tritt in die Rolle des alten Eigent mers ein und bernimmt das Mietverhaltnis mit allen Rechten und Pflichten Wechsel der Vertragspartei Tr rer rer reset 5 566 BGB Der Mieter ist nicht verpflichtet einen neuen Mietvertrag mit m glicherweise neu en Konditionen mit dem neuen Vermieter abzu schlie en Vielmehr bleibt der bisherige Vertrag unver ndert bestehen und wird von dem neuen Eigent mer unver ndert bernommen Durch die Ver u erung der Wohnung wird das bisherige Mietverhaltnis nicht unwirksam 213 Ratgeber 0 2 _ e nn 0 11 tete rer 11er ner Tr Tr Tr Tr Tr Te 214 Tr rer Tr rer rer res Der Mieterschutz bei Wohnraummiete Der Wohnraum Mieterschutz schr nkt die Ei gentumsrechte des Vermieters ein So kann der Vermieter ein Mietverhaltnis ber Wohnraum in der Regel nicht ohne
303. mit einem Klick auf ffnen bernehmen Um die Zuordnung eines Dokuments abzuschlielsen klicken Sie auf die Schaltfl che Speichern 13 05 2013 Adobe Acrobat Document anzeigen Weitere Dokumente anzeigen Neues Dokument f r Mehrfamilienhaus mit Schankwirtschaft Marzahn Rebenweg 5 erzeugen erfassen 59 Bedienbuch Die Eingabemaske Dokumente listet die erfassten Dokumente auf ber die Filterfunktion w hlen Sie beguem die Dokumente aus die Ihren Kriteri en entsprechen Unterhalb der Liste k nnen Sie Angaben zu dem Doku ment machen und diese so Geb uden Nohnungen und Mietern zuordnen Um ein Dokument zu ffnen wahlen Sie es in der Liste aus und klicken im unteren Fensterteil auf den Link Dokument anzeigen Windows ffnet das Dokument mit dem passenden Programm wie etwa Word f r Textdo kumente oder Excel f r Tabellen 4 Schritt Wohnungen anlegen Wohnungen Einheiten Um eine Wohnung anzulegen w hlen Sie zuerst das betreffende Geb ude in der Registerkarte Verwaltung unter Gebaude aus Wechseln Sie anschlie end in der Navigationleiste zum Ab schnitt Stammdaten Wohnungenr Einheiten 60 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Wenn Sie nicht alle Wohnungen die zu dem betreffenden Geb ude geh ren erfassen m s sen Sie die Basiswerte f r die Umlageschl
304. mmten Abst nden ge eicht werden m ssen Dies gilt hingegen nicht f r Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprin zip mit Verdunstungsr hren und elektronische Heizkostenverteiler Hier ergibt sich erst in der Abrechnung also bei der Gegen berstellung von 198 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Kosten und Verbrauchseinheiten der zu zahlen de Betrag pro Einheit Soweit Eichpflicht besteht sind die folgenden Fristen ma gebend Heizkostenverteiler Verdunsterger te und elek tronische Heizkostenverteiler keine Eichpflicht Warmwasserzahler alle 5 Jahre Kaltwasserzahler alle 6 Jahre Warmezahler alle 5 Jahre Sind die f r die Abrechnung verwendeten Erfas sungsger te nicht geeicht stellt sich die Frage ob dem Mieter hierdurch ein K rzungsrecht zusteht Lange Zeit war dies so Die Rechtsprechung war hier der Auffassung dass die Abrechnung mit nicht geeichten Erfassungsger ten fehlerhaft ist und der Mieter daher berechtigt ist die Abrech nung zu k rzen Zwischenzeitlich hat der Bundesgerichtshof jedoch entschieden dass die Abrechnung von Heizkosten mittels eines nicht geeichten Erfas sungsgerates nicht grunds tzlich unwirksam sein muss Vielmehr muss der Mieter berechtigte Anhalts punkte daf r liefern dass aufgrund des Ablaufs GOB rer BEBE BEBE G GG der Eichfrist der Verbrauch nicht korrekt erfasst worden ist Dies d
305. mungsverfahrens tragen da er hierzu durch die Mietr ckst nde Anlass gegeben hat Wird dem Mieter beispielsweise am 10 4 eine Raumungsklage vom Amtsgericht zugestellt kann er die Mietr ckst nde bis zum 10 6 beglei chen Er muss aber die gesamten R ckst nde begleichen Fehlen lediglich 2 Euro bleibt die fristlose K ndigung wirksam Die Richter an den Amtsgerichten sind sehr rigoros weil die Vor schrift eindeutig ist Entweder wird der gesamte R ckstand ausgeglichen oder es verbleibt bei der Beendigung des Mietverh ltnisses und der Mieter muss die Wohnung r umen In der Praxis und gesetzlich ebenfalls in 8 569 Abs 3 Nr 2 BGB geregelt gibt das Sozialamt eine Kosten bernahmeerkl rung ab wenn Wohnungs losigkeit droht und der Mieter aufgrund seiner finanziellen Verh ltnisse zu einem Ausgleich der Mietr ckst nde nicht in der Lage ist h ufig bei Beziehern von Hartz IV oder Sozialleistungen Die sogenannte Schonrfrist gilt jedoch nicht wenn diese vor nicht weniger als zwei Jahren bereits 250 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 von dem Mieter in Anspruch genommen wor den ist In diesem Zusammenhang ist ein Urteil des Bundesgerichtshofs wichtig Urteil vom 04 02 2015 Aktenzeichen VIII ZR 175 14 Die Richter stellten hier fest dass der Vermieter zur au erordentlichen fristlosen K ndigung berech tigt ist wenn ein sozialhilfeberechtigter M
306. n T ren Z hler gung der jeweiligen Wohnung jedenfalls dann wenn die Leitun gen im Estrich verlaufen Gemeinschaftseigentum wenn gemeinschaftlich angeschafft Sondereigentum wenn von dem jeweiligen Eigent mer ange schafft Gemeinschaftseigentum Sondereigentum Innent ren in der Wohnung Gemeinschafts eigentum Wohnungst r es sei denn sie ist dem Sondereigen tum zugewiesen Gemeinschaftseigentum Die Frage ob Sondereigentum vorliegt oder nicht ist gerade f r Wohnungsverwalter wichtig Denn diese m ssen nur dann t tig werden wenn es sich um Gemeinschaftseigentum handelt es sei denn es besteht mit den einzelnen Eigent mern ein entsprechender Verwaltungsvertrag f r das Sondereigentum Daneben gibt es noch das Teileigentum Es 318 handelt sich hier ebenfalls um Sondereigen tum allerdings bezieht sich dieses auf nicht zu Wohnzwecken dienende R ume eines Geb udes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum Hierzu z hlen z B Garagen und Keller Das Sondereigentum darf nicht mit dem Sonder nutzungsrecht eines Eigent mers verwechselt werden Einem Eigent mer kann n mlich durch Vereinbarung an Gemeinschaftseigentum ein Sondernutzungsrecht einger umt werden Dies ist gesetzlich nicht geregelt Die Einraumung eines Sondernutzungsrechts kommt insbeson dere dann in Betracht wenn Sondereigentum nicht einger umt werden kann Das ist z B bei Pkw Stellplatzen
307. n digkeit des Amtsgerichts ist unabh ngig vom Streitwert Das Amtsgericht ist ausschlie lich zu standig f r Streitigkeiten die Wohnungseigentum betreffen es sei denn es handelt sich um Klagen Dritter gegen die Wohnungseigent mergemein schaft Hier gelten die normalen zivilprozessualen Regelungen Bei der Klage sind verschiedene Konstellationen zu unterscheiden 344 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Alle Eigent mer klagen gegen einen einzelnen Eigent mer EinEingent mer klagt gegen die anderen Eigen t mer Ein Eigent mers klagt gegen einen oder mehre re Eigent mer Die Klage gegen den Verwalter Die h ufigste Klage d rfte wohl die Beschlussan fechtungsklage sein also der Fall dass ein Wohnungseigent mer einen Beschluss den die Wohnungseigentumergemeinschaft getroffen hat anficht Des Weiteren sind auch Klagen gegen einen einzelnen Eigent mer auf Unterlassung eines bestimmten Verhaltens bzw der Nutzung des Gemeinschaftseigentums h ufig Hier kann sowohl der einzelne Eigent mer klagen da jeder Eigent mer gegen einen anderen Eigen tumer der beispielsweise gegen getroffene und bestandskr ftige Beschl sse verst t einen Unterlassungsanspruch geltend machen kann Es ist jedoch auch m glich dass die Wohnungs eigentumergemeinschaft klagt In diesem Fall ist jedoch ein Beschluss dar ber zu f hren dass die Wohnu
308. n Besonder heiten gelten bei Gesellschaften und juristischen Personen Eine Eigenk ndigung einer GbR kann zum Beispiel auch durch einen Gesellschafter ES rer rt er rer AY erfolgen wenn dieser seine Vertretungsmacht bei der K ndigung nachweist Geschieht dies nicht kann die K ndigung gem 8 174 Satz 1 BGB zu r ckgewiesen werden Eine K ndigung gegen ber einer GbR kann auch gegen ber einem Gesamt vertreter erkl rt werden a Ordentliche K ndigung Ein auf bestimmte Zeit abgeschlossener Vertrag ist nicht ordentlich k ndbar Ist er auf unbestimm te Zeit abgeschlossen kann er ordentlich gek n digt werden Dabei k nnen die K ndigungsfristen vertraglich frei vereinbart werden Fehlt es daran gilt die gesetzliche Regelung des 8 580a Abs 2 BGB wonach bei Geschaftsraumen die K ndigung sp testens am dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des n chsten Quartals zul ssig ist K ndigt der Gewerberaummieter beispielsweise bis zum 3 Nerktag im April wird die K ndigung zu Ende September wirksam Nach 8 545 BGB kommt es durch stillschweigen de Gebrauchsfortsetzung durch den Mieter zur Verl ngerung des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit Ist dies nicht gewollt sollte der Vermieter der Fortsetzung bereits im Mietvertrag und oder Mietverh ltnisse ber Gewerbe und Gesch ftsraume in der K ndigungserkl rung widersprechen und diesen Widerspruch nach Beendigung des Miet verh ltnisses noch einmal wiederholen
309. n Dazu geh rt beispielsweise der Austausch maroder Fenster 133 Ratgeber Modernisierungsma nahmen 1 Voraussetzungen Modernisierungsma nahmen sind bauliche Ver anderungen 1 durch die in Bezug auf die Mietsache Endener gie nachhaltig eingespart wird energetische Modernisierung 2 durch die nicht erneuerbare Primarenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nach haltig gesch tzt wird sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt 3 durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird 4 durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erh ht wird 5 durch die die allgemeinen Wohnverhaltnisse auf Dauer verbessert werden 6 die auf Grund von Umst nden durchgef hrt werden die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsma nahmen nach 555a sind oder 134 0111011111111 11er 11er 11er 71 Tr rer Tr Tr Tr Tre 7 durch die neuer Wohnraum geschaffen wird 8 555b Diese Ma nahmen hat der Mieter zunachst grunds tzlich zu dulden 2 Mitteilungsfrist bei Modernisierungsmalsnahmen Der Vermieter muss die Ma nahmen zur Moder nisierung sp testens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsarbeiten ank ndigen um dem Mieter ausreichend Zeit zur Pr fung zu geben ob er die Ma nahmen duldet oder gegen diese vor gehen will Halt der Vermieter diese Frist nicht ein muss der Mieter die Ma nahmen nicht dulden Der Vermieter muss dann
310. n der Navigations leiste k nnen ber den Unterpunkt Wirtschaftpla ne sowohl Einzel als auch Gesamtwirtschafts plane erstellt werden wobei sich Eigent mer und Wirtschaftsjahr ausw hlen lassen 96 Tr rer rer reset 9 Schritt Betriebskostenabrechnung en erstellen Ein Albtraum f r viele Vermieter die Betriebs kostenabrechnung Denn die Umlage der Kosten auf die einzelnen Wohneinheiten macht viel Arbeit Zudem droht man durch Formfehler oder versaumte Fristen unter Umst nden auf einem Teil seiner Kosten sitzen zu bleiben Mit WISO Hausverwalter erstellen Sie schnell einfach und rechtssicher Ihre Heiz und Nebenkosten Abrech nungen Der gesetzliche Sammelbegriff fur Neben und Heizkosten aller Art lautet Betriebskosten Als solche gelten grundsatzlich alle regelma ig wie derkehrenden Ausgaben die Ihnen als Vermieter im laufenden Betrieb des jeweiligen Geb udes entstehen Einmalige Ausgaben etwa f r Neu anschaffungen oder Sch nheitsreparaturen geh ren ebenso wenig zu den umlagef higen Kosten wie die Ausgaben f r Instandsetzung und Instandhaltung Wenn Sie Gebaudemangel be seitigen lassen die auf Abnutzung Alterung oder Witterungseinflusse zur ckzuf hren sind m ssen Sie die aus den Mieteinnahmen bestreiten Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung Hintergrund Seit 2004 ist eine spezielle Be triebskostenverordnung in Kraft die genau regelt welche Ausgaben ein Vermieter a
311. n unbestimmte Zeit Die K n Aus diesen Umst nden ergibt sich dass in einem digung ist Jedoch fr hestens solchen Fall ein Mietvertrag mit den Eheleuten zum Ablauf eines Jahres nach bzw den Lebenspartnern gemeinsam zustande berlassung des Wohnraums gekommen ist OLG D sseldorf ZM R 2000 210 zul ssig 5 550 BGB 8 535 BGB enth lt die grundlegenden Elemente eines Mietvertrages Voraussetzung f r einen wirksamen Mietvertrag ist die Einigung ber die Parteien die den Mietvertrag schlie en wollen also wer Vermieter und wer Mieter ist die Mietsache also welche Wohnung vermietet werden soll die H he der Miete und der Beginn des Mietverh ltnisses Haben sich die Parteien ber diese Mindestvor 120 Tr rer rer reset aussetzungen eines Mietvertrages geeinigt ist ein Mietvertrag wirksam zustande gekommen Das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucher rechterichtlinie und zur nderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung auf das Mietrecht kurz Fernabsatzvertragsgesetz raumt dem Miietinteressenten allerdings unter bestimmten Bedingungen ein 14tagiges Ruck trittsrecht vom Vertrag ein Zunachst muss der Vertrag zwischen einem Unternehmer und einer Privatperson geschlos sen werden Privat vermieteter Wohnraum fallt nicht unter diese Bestimmung Bisher ist leider noch nicht juristisch eindeutig gekl rt wann die Vermietung privat und wann sie als Unternehmer erfolgt Man kann davon a
312. n A Rechnungsdatum 30 01 2014 m heutiges Datum w hlen vv Im anschlie enden Abrechnungsdialog w hlen Sie zunachst den Abrechnungszeitraum aus in der Regel sollte der Nebenkostenabrechnungs zeitraum des jeweiligen Geb udes verwendet werden Bei Bedarf k nnen Sie alternativ von dem in den Geb ude Stammdaten festgelegten Ab rechnungszeitraum abweichen und stattdessen Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung einen freien Zeitraum verwenden Aber Achtung So n tzlich diese Funktion in Ausnahmef llen sein kann zum Beispiel im Jahr des Kaufs oder Ver kaufs einer Immobilie so sehr ist sie ansonsten mit Vorsicht zu genie en Bei nicht sachgerechter Handhabung laufen Sie Gefahr fehlerhafte Ab rechnungen zu produzieren Anschlie end w hlen Sie Geb ude und Vertr ge aus f r die die Nebenkostenabrechnung erstellt werden soll gt Info Extrawurst f r Kleinreparaturen Kosten mit dem Umlageschl ssel Betrag werden bei WISO Haus verwalter 2016 in einer separaten Rechnung ausgewiesen ber diesen Umlageschl ssel werden in aller Regel Kleinreparaturen umgelegt Die meis ten Mietvertrage verpflichten Mieter zur bernahme von Kosten etwaiger Kleinreparaturen 99 Bedienbuch m m 1 0 0 0 011 0 ertetreeeteeereeereerteeereerereeeeeeereeerreeerrererereeerreee rer Allerdings z hlen diese nicht zu den Mietnebenkosten
313. n F llen gegen ber der EnEV 2009 nicht ge ndert hat Lediglich f r Fenstert ren mit Klapp Falt Schiebe oder Hebemechanismus gilt nach der EnEV ein U Wert von h chstens 1 6 W m2K Laut EnEV 2014 k nnen der Kesselaustausch und die Dammung der obersten Geschossdecke wie auch die Dammung von Heizungs und Wasser rohren unterbleiben wenn die Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht inner halb angemessener Frist erwirtschaftet werden k nnen Allerdings hat die Bundesregierung bereits zur EnEV 2009 entsprechende Gutachten eingeholt nach denen nahezu in allen F llen eine Erwirtschaftung der Aufwendungen innerhalb Die Verwaltung von Wohnungseigentum einer angemessenen Frist gegeben ist Dennoch bleibt diese Regelung letztlich in einer Grauzone die im Zweifelsfall f r jeden Einzelfall neu gepr ft werden muss W hrend nach der EnEV 2009 die Heizung eine untergeordnete Rolle bei An oder Ausbauten spielte weil man davon ausging dass die Anlage des Hauptgebaudes mitgenutzt wurde kommt es jetzt durch die EnEV zu einer nderung Nun ber cksichtigen die Bestimmungen auch ob eine neue Heizanlage im An oder Ausbau eingebaut wird oder nicht Au erdem spielt die Grundflache des neuen Bereiches eine Rolle Anforderung der ENEV Bauteilsanierung im Bestand Bauteilsanierung im Bestand mit Nachweis des sommerlichen W rmeschutzes durch den Planer An Ausbau Neue Heizung Bis 50 m2 Nein ber 50 m2
314. n Messdiffe 73 Bedienbuch renzen zugeordnet werden Zus tzlich besteht die M glichkeit bei der Ma einheit zwischen Kilo und Megawattstunden zu w hlen Bei der Abrechnung werden die Einheiten anschlie end abgeglichen um eine einheitliche Rechenbasis zu schaffen Allgemeinz hler werden ben tigt wenn ein Teilverbrauch nicht direkt einer Wohnung Ein heit zuzuordnen ist dieser Verbrauch jedoch anhand eines bestimmten Schl ssels auf die Nutzer umgelegt werden soll z B Strom f r Hausflurbeleuchtung oder Gartenbewasserung ausblenden A Nein Handelt es sich um einen HKV Z hler Ja Nein Om onen m Angaben zur Berechnung Ist der Z hler aktiv Wird der Z hler nach der Jahresablesung auf null zur ckgestellt F r die Ermittlung des Verbrauchs m ssen even tuell Angaben zur Berechnung gemacht werden So gibt es beispielsweise Z hler die nach jeder Ablesung auf null zur ckgestellt werden sodass der abgelesene Wert gleichzeitig auch den Ver brauch darstellt Bei ausgetauschten Z hlern han delt es sich nat rlich um keine aktiven Z hler W hlen Sie in diesem Fall die Option Nein damit der betreffende Z hler nicht mehr auf Abrech 74 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 nungen erscheint die nach der letzten Ablesung erfolgen Zudem konnen Sie bestimmen ob es sich bei dem Zah
315. n Mietvertrages Zus tzlich tritt aber auch die Sonderregel ein dass das Mietverh ltnis von beiden Parteien nach einem Jahr unter Beachtung der gesetzlichen K ndigungsfristen von fast 6 Monaten zum Quartalsende ordentlich k ndbar ist Auch eine jahrelange Laufzeit des Mietver trages und sp tere K ndigung durch eine Partei unter Berufung auf die fehlende Schriftform ist m glich und in der Regel nicht treuwidrig Das Schriftformerfordernis gilt auch f r alle n derungen des Vertrages die eine l ngere Wirkung als ein Jahr haben sollen Nach berwiegender Meinung muss die nachtr gliche Vereinbarung fest mit mindestens einem Exemplar der Origi nalurkunde verbunden werden Alternativ kann die Vereinbarung selbst alle wesentlichen Rege lungen des Mietvertrages enthalten und auf die urspr ngliche Urkunde Bezug nehmen Um also sicher zu gehen sollte eine ber den Mietvertrag gefertigte Urkunde fest mit allen Anlagen verbunden werden z B durch Heftklam mern nicht aber B roklammern Der Vertrag sowie alle nachfolgenden Unterlagen sollten Mietverh ltnisse ber Gewerbe und Gesch ftsraume einzeln unterzeichnet werden Nachtr ge sollten ebenfalls an diese Exemplare geheftet bzw fest mit diesen verbunden werden Die Anforderungen an die Einhaltung der Schrift form sind hoch die Anzahl der Urteile und Entscheidungen ist kaum noch berschaubar Inhaltlich unterliegen fast alle Vereinbarungen des langfristigen Mietver
316. n aufgeteilt Mieterhohung richtig berechnet Mieterhohungsfrist in Ordnung Mieterhohungsfrist 6 Monate sp ter Der Vermieter ist nach erfolgter Modernisierung berechtigt 11 der Modernisierungskosten jahr lich auf den Mieter umzulegen Er kann lediglich Die Mieterh hung die Baukosten sowie die Baunebenkosten geltend machen Finanzierungskosten sind nicht umlage fahig Auch muss der Vermieter die Instandhal tungskosten die bei Modernisierungsma nah men eigentlich immer entstehen herausrechnen und kann diese nicht auf den Mieter umlegen Voraussetzungen Um die Miete im Rahmen einer Modernisierung erh hen zu k nnen muss der Vermieter Ma nahmen durchf hren die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erh hen die allgemeinen Wohnverhaltnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Energie oder Wasser einsparen Ein Recht zur Mieterh hung besteht auch dann wenn der Vermieter andere bauliche Ma nahmen durchgef hrt hat die er nicht zu vertreten hat Anrechnung von Drittmitteln Der Vermieter muss sich Drittmittel die er f r die Modernisierungsma nahmen erhalten hat anrechnen lassen Werden die Kosten der Modernisierung ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darle hen aus ffentlichen Mitteln gedeckt verringern 231 Ratgeber sich die umlegbaren Kosten um den Jahresbetrag der Zinsermabigung Dieser ergibt sich aus dem Unterschied zwischen dem erm igten Zinssatz und de
317. n baulicher nderungen nach 559 BGB aufgrund von Umst nden die der Vermieter nicht zu vertreten hat sowie eine Erh hung der Betriebskosten nach 8 560 BGB W hrend der Laufzeit der Indexvereinbarung ist eine Mieterh hung nach 8 558 BGB auf die orts bliche Vergleichsmiete ausgeschlossen 222 0111011111111 11er 11er 11er 71 Tr rer Tr Tr Tr Tre Berechnung der Index Miete Um wie viel sich eine Indexmiete erh ht hangt zumeist von zwei Faktoren ab Zum einen von der Ver nderung des Preisindex seit Mietvertragsab schluss bzw seit der letzten Erh hung der Miete Zum anderen von dem was zwischen den Miet vertragsparteien vereinbart worden ist In alten Mietvertr gen findet sich meist noch die Klausel dass die Miete erst dann erh ht werden kann wenn der Index um einen bestimmten Prozent satz gestiegen ist z B 10 Um wie viel sich die Miete erh ht hangt davon ab um welchen Prozentsatz der Index seit Mietver tragsabschluss bzw seit der letzten Mieterho hung erh ht hat Dann kann die Miete um diesen Prozentsatz erh ht werden Die Indexmiete wird auf der Basis von zwei Werten ermittelt Zum Einen ben tigen Sie den Preisindex der bei Ver tragsabschluss galt Au erdem m ssen Sie den aktuellen Index kennen Es ist empfehlenswert den bei Vertragsabschluss g ltigen Index im Miet vertrag festzuhalten Dann haben Sie ihn jederzeit zur Hand Dann berechnen Sie den Satz um den die Miete erh ht werden kann na
318. n das Hauptverzeichnis des CD ROM Lauf werks und starten dort per Doppelklick die Datei Start exe Wahlen Sie dann im Menu des Installationsprogramms WISO Hausverwalter 2016 Jetzt installieren WISO Hausverwalter 2016 Die f r die Installation n tige Garantie Nummer finden Sie im Innenteil der DVD Box hinter der CD Im Falle einer Downloadversion erhalten Sie die Garantie Nummer direkt vom jeweiligen Anbieter E85 WISO Hausverwalter 2016 Herzlich willkommen Zur Installation Ihres Produktes ist die Eingabe einer Garantie Nummer erforderlich So finden Sie Ihre Garantie Nummer Kunden mit Aktualit ts Garantie Vertrag auf Ihrer aktuellen Rechnung e online im Kundenportal unter http login buhl de Alle anderen Kunden finden die Garantie Nummer in der Produktverpackung Ihre Garantie Nummer Zur Installation Ihres Produktes bet tigen Sie bitte den Weiter Schalter Weitere Hilfe erhalten Sie online auf unserer Su tseite oder rufen Sie uns an 02735 90 96 66 14 ct min aus dem dt Festnetz Mobilfunkpreis max 42 ct Min Mo Fr von 9 21 Uhr Sa 9 13 Uhr f lt Zur ck weiter gt kakanan Programmstart Um WISO Hausverwalter zu starten klicken Sie unter Windows XP Vista 7 im Startmen auf die Programmgruppe WISO Hausverwalter 2016 W hlen Sie dann mit der linken Maustaste den Eintrag WISO Hausverwalter 2016 Unter Windows 8 finden Sie die Anwendung wahlwei 19 Bedienbuch
319. n den 88 578 bis 580a hinzu F r die meisten Regelungen gilt aber dass diese nur gelten wenn keine anderweitige Vereinbarung im Mietvertrag geschlossen wurde Im Unterschied zum Wohn raummietrecht k nnen hier auch Verabredungen getroffen werden die f r den Mieter von Nachteil sein k nnen Sollten Sie also Mieter sein pr fen Sie jeden Vertrag genau bevor Sie ihn unter schreiben Es ist gar nicht so selten dass nach teilige Klauseln verwendet wurden ohne dass Ihr Vermieter Ihnen damit etwa schaden wollte Deshalb ist eine genaue Pr fung des Vertrages im beiderseitigen Interesse Was hier eindeutig gekl rt wurde kann sp ter nicht zu Problemen f hren Sondervorschriften K ndigung bzw Beendigung Einige Vorschriften im BGB sind nur auf Gewer beraummietverhaltnisse anwendbar 295 Ratgeber So muss die K ndigung von Gesch ftsraumen gema 8 580a Abs 2 BGB bis sp testens zum 3 Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des n chsten Kalendervierteljahres erfolgen Wird das Mietverh ltnis also beispielsweise am 3 4 gek ndigt endet es am 30 09 des gleichen Jahres Selbstverst ndlich k nnen auch hiervon abweichende K ndigungsfristen vereinbart wer den beispielsweise l ngere oder k rzere Fristen oder Zeitmietvertrage Gema 8 580 BGB wird sowohl dem Erben als auch dem Vermieter ein Recht zur au erordent lichen K ndigung mit gesetzlicher Frist beim Tod des Mieters einger umt Stirbt der Mieter
320. n erfolgt wenn die Willenserkl rung K ndigung derart in den Bereich des Empf ngers gelangt ist dass dieser unter normalen Umst nden die M glichkeit hat 236 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 vom Inhalt der Erklarung Kenntnis zu nehmen Der Zugang kann z B durch bergabe der K ndi gung an den anderen Vertragspartner oder einen Empfangsboten Haushaltsmitglieder Mitmieter etc erfolgen Hier sollte entweder ein Zeuge anwesend sein der die bergabe best tigen kann oder aber man sollte sich den Empfang durch den Empfanger quittieren lassen Auch der Einwurf in einen vom Empf nger zur Verf gung gestellten Briefkasten oder ein Post fach gilt als Zugang Der Zugang erfolgt in diesen F llen jedoch erst wenn die Kenntnisnahme des Erklarungsinhalts durch den Empf nger nach der Verkehrsanschauung m glich und zu erwarten ist Befindet sich der Empf nger beispielsweise im Urlaub geht ihm die schriftliche K ndigung bei Einwurf des Schreibens in seinen Briefkasten zu sobald nach der Verkehrsanschauung mit der nachsten Leerung des Briefkastens zu rechnen ist Dies ist regelm ig am Vormittag der Fall Ein wahrend der Nachtzeit eingeworfener Brief geht erst am nachsten Morgen bzw mit Beginn der Gesch ftszeiten zu Auch bei Postfachern ist auf den blichen Abholtermin abzustellen Tr rer rer reset Die K ndigung gilt auch dann als zugegang
321. nd Kosten die laut Abrechnung umgelegt werden m ssen sind weitere Informationen zu erfassen Zahlerst nde erfassen F r die verbrauchsabh ngige Verteilung von Kosten m ssen die Z hlerst nde zu Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums abgelesen und Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung erfasst werden Gab es innerhalb des Abrech nungszeitraums einen Nutzerwechsel sind f r die betroffene Wohnung auch die Zwischenst nde zu erfassen Bei der Eingabe der Z hlerst nde hilft Ihnen ein Assistent Sie finden ihn im Men Band im Abschnitt Assistenten Wahlen Sie hier die Schaltfl che Zahlerst nde erfassen Der Assistent fragt zun chst zu welchem Stichtag Beginn Nutzerwechsel oder Ende die Ablesung erfolgt ist Das Ablesedatum dient dem Nachweis wann die Ablesung tats chlich durchgef hrt wurde Zus tzlich kann der Vorgang kommentiert werden ber die Aufklappmen s sWohnungen Einheiten sowie Nur Z hler mit Umlageschl ssel k nnen Sie den Umfang der Zahler beschr nken 21 05 2015 m Mehrfamilienhaus mt Schankwirtschaft Marzahn Rebenwag 5 Wohnungen Einheiten Alle Wohnungen Angaben zur Ablesung Nur Z hler m Umlageschl ssel Alle Umlageschkissel Wohnung kinheit Zahlernummer Umbgeschlussel ZA Alter Stand vom Neuer Stand verbrauch 4 Zum fr hlichen Hopfen Kakwasser Tolettenanl Kakwasser m 924 356 31 12 2013 0 000 0 000 4 Zum frohlchen Hopf
322. nd des gemessenen Verbrauchs auf die Wohnungen umgelegt Der Verbrauch wird mit Hilfe von Zahlern festgestellt F r diese Z hler sind Ablesungen zu erfassen Den Verbrauch ermittelt WISO Hausverwalter dann automatisch aus den abgelesenen Stichtags werten Personen x Tage Die Kosten werden in die sem Fall anhand der Nutzer in den einzelnen Wohnungen verteilt Um die Verteilung korrekt abzubilden werden die Personen mit der Anzahl der Tage im Nutzungszeitraum multipliziert Die Summe aller Nutzer in den Zeitraumen bildet Tr rer rer reset Berechnungsgrundlage mit der die Nutzerzahl in der einzelnen Wohnung verglichen wird Neben diesen allgemeinen Schl sseln gibt es an teilige Schl ssel mit dem Zusatz Spezieller an teiliger Schl ssel Bei diesen Schl sseln werden die Werte direkt aus den in der Nohnung Einheit hinterlegten Werten z B Wohnfl che bernom men ohne dass sie erneut erfasst werden m s sen Nur wenn sich im Zeitablauf eine nderung ergibt sind zus tzliche Angaben erforderlich Des Weiteren gibt es zwei spezielle Schl sselty pen f r die jeweils nur ein Schl ssel existiert Betrag Hier ergeben sich die Kosten aus einzel nen Rechnungen die direkt einem Mieter oder Eigent mer zugeordnet werden k nnen Ein gutes Beispiel sind die Kosten f r Kleinreparatu ren die vertraglich haufig den Mieter belasten Die Kosten erscheinen nur auf der Abrechnung des betreffenden Mieter oder Eigent
323. ndgriffe gen gen um einen Mietvertrag aus einer Vorlage zu erstellen 70 Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung Tr rer Tr nr rer rr Vergeben Sie einen Dateinamen und speichern Beantworten Sie die folgende Frage zur Doku Sie den Vertrag Sie k nnen hierf r wahlweise das mentenverwaltung mit Ja erscheint der neue vorgeschlagene Standardverzeichnis oder einen Vertrag automatisch in der integrierten Doku beliebigen anderen Ort verwenden Klicken Sie mentenverwaltung Dar ber hinaus lassen sich einfach auf die Schaltfl che am rechten Rand und weitere Dokumente als Anlagen anh ngen Ver geben Sie anschlie end eine Bezeichnung bezie lassen Sie die Seite mit einem Klick auf Weiter hungsweise einen Dateinamen f r das Dokument an bersicht Ihre Eingaben 1 Einleitung Mietvertrag Wohnung Zum fr hlichen Hopfen 2 Wohnung und Mieter Neuer Mieter Elfriede Hermanns N Vertragsbeginn 01 06 2015 E NG Vertragsende offen Pi Nag Vertragsdatum EJ paka Y Einzugsdatum 01 06 2015 Anzahl der Personen im Haushalt 1 Vertragsdaten f Private Nutzung K ndigungsfrist 3 Monate zum Monatsende E s4 Bankverbindung des Mieters Hauskonto Hermanns Kto 564646777 ING DiBa Frankfurt a M Weitere Mieter Wohngemeinschaft NG z Z hlerst nde bei Vertragsende des f letzten Mieters 7 Mietvertragsvorlage erstellen ff
324. ne Ladung jedoch fr hestens ab 18 00 Uhr erfolgen Neben Ort Datum und Uhrzeit muss zwingend die Tagesordnung der Versammlung mitgeteilt Sev 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 werden Die Tagesordnungspunkte mussen ein zeln erl utert werden damit jeder Eigent mer der Ladung entnehmen kann ber welche Angele genheiten Beschl sse gefasst werden sollen In die Tagesordnung kann immer der Punkt Sonsti ges aufgenommen werden F r die Versammlung selbst ist jedoch darauf hinzuweisen dass unter diesem Punkt keine Beschl sse getroffen werden d rfen sondern lediglich Beratungen stattfinden k nnen Die Tagesordnung ist zu erg nzen wenn dies von einem Viertel der Wohnungseigent mer schriftlich verlang wird Wenn ein einzelner Eigen tumer einen Erganzungswunsch hat steht dem Verwalter ein Ermessen zu da grunds tzlich ein Viertel der Wohnungseigent mer notwendig ist Entspricht der gew nschte Tagesordnungspunkt einer ordnungsgem en Verwaltung entspricht es dem pflichtgem fsen Ermessen des Verwal ters diesen auf die Tagesordnung zu setzen Bei der Erg nzung von Tagesordnungspunkten ist jedoch darauf zu achten dass die Ladungsfrist gewahrt bleibt Ist daher damit zu rechnen dass Eigent mer weitere Tagesordnungspunkte auf die Tagesordnung setzen lassen wollen sollte die La dung wesentlich fr her als zwei Wochen vor der Tr rer rer
325. nen verschiedene M glichkeiten zum Start der Bearbeitung angeboten Sofern Sie nicht bereits in der Vergangenheit mit dem WISO Hausverwal ter gearbeitet haben w hlen Sie die Schaltfl che Neues Projekt beginnen F Daten aus der Vorjahresversion bernehmen F Neues Projekt beginnen B Musterfall ffnen Alle Daten die Sie ber den Assistenten erfassen k nnen Sie sp ter auch auf den Verwaltungssei ten der Registerkarte Verwaltung eintragen Hierzu geh ren etwa Angaben zu Ihrer Person oder Ihren Mietobjekten Geben Sie zuerst Ihre Kontaktdaten ein und klicken Sie anschlie end auf Weiter 39 Bedienbuch Telefon Fax E Mail Internet Im zweiten Schritt folgen die Kommunikationsdaten Zahlungsverkehr Sollen im Rahmen der Vermietung Verwaltung Rechnungen mit ausgewiesener Umsatzsteuer erstellt werden m ssen diese den gesetzlichen Anforderungen entsprechen Hierf r sind insbesondere die Steuernummer oder die Umsatzsteuer Iden tifikationsnummer sowie eine fortlaufende Rechnungsnummerierung notwendig Zahlungsfristen Immer wieder kommt es vor dass Mieter oder Eigent mer ihren Zahlungs verpflichtungen nicht nachkommen Nach einer angemessenen Frist sollte daher eine Mahnung erfolgen Die Fristen und etwaigen Mahnkosten k nnen hier erfasst werden Grunddaten Pers nliche Daten Handelt es sich bei dem Kontakt um eine Firma Beh rde oder Verein 2 Anrede 2 Briefanre
326. nftigen und nachvollziehbaren Erw gungen beruhen 244 gt Hinweis Die Verwertungsk ndigung wurde in den neuen Bun desl ndern durch den Eini gungsvertrag ausgeschlos sen Trotzdem halten einige Amts und Landgerichte in den neuen Bundesl ndern die Anwendung von 8 573 Abs 1 BGB f r zul ssig wenn bergeordnete Interessen beispielsweise stadtebauliche Malsnahmen eine Rolle spie len AG Jena WuM 2003 211 LG Gera WuM 2003 467 Wohnraum zu angemesse nem Bedingungen gefahrdet ist 5 577a BGB In derartigen Fallen wird von der jeweiligen Landesregierung des betref fenden Bundeslandes eine Verordnung erlassen die die Dauer der Sperrfrist festlegt SS rer rer Tre res 4 Der befristete Kundigungsausschluss bei Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung Wird durch den Verkauf erstmalig Wohnungsei gentum begr ndet gilt f r den neuen Eigent mer eine K ndigungsbeschr nkung 8 577a BGB Die sogenannte Sperrfrist betr gt grunds tzlich drei Jahre Sie kann jedoch auf bis zu 10 Jahre verlan gert werden wenn die Versorgung der Bev lke rung mit Die Sperrfrist ist allerdings auf Eigenbedarfs und Verwertungsk ndigungen beschr nkt Die Sperrfrist gilt auch zugunsten eines Angeh rigen der zum Zeitpunkt der Umwandlung die Wohnung gemeinsam mit dem Mieter bewohnt hat und mit dem Tod des Mieters in das Mietverh ltnis ein getreten ist Die Frist beginnt mit Eintragung des neuen Eigen
327. ng danach mit Speichern Die Komfortvariante Online Banking Neben der manuellen Erfassung und der Buchung mit Hilfe von Assistenten bietet Ihnen WISO Hausverwalter die M glichkeit Ums tze aus dem Online Banking von WISO Mein Geld zu berneh men oder mittels integriertem Online Banking direkt abzuholen Hierzu m ssen zun chst On line Banking fahige Konten einrichten Wechseln Sie hierf r ber den Abschnitt Verwaltung im Menu Band zur Registerkarte Verwaltung und 85 Bedienbuch gehen Sie auf den Eintrag Bankverbindungen Denken Sie daran dass Sie neue Bankverbin dungen zun chst wie unter 3 Schritt Gebaude anlegen beschrieben dem betreffenden Geb ude zuweisen m ssen um Ums tze zu bernehmen Existieren bereits Online Konten k nnen Sie die Ums tze direkt in WISO Hausverwalter importie ren Die entsprechenden Funktionen finden Sie im Abschnitt Online Banking im Menu Band Wah len Sie hier die Schaltfl chen Online Banking beziehungsweise WISO Mein Geld Im letzteren Fall k nnen Sie Ums tze aus dem Homeban king Programm WISO Mein Geld in WISO Haus verwalter bernehmen Hierf r blendet WISO Hausverwalter einen Ubernahme Dialog ein Mithilfe der Schaltfl che Ums tze verarbeiten im Bereich Online Banking des Men bandes k nnen Sie die einzelnen Buchungen schrittweise abarbeiten Wollen Sie einen Umsatz berneh men w hlen Sie die Option Die
328. ng die 800 00 im Mo nat kostet f hrt der gleiche Mangel zu einer Minderung in H he von 80 00 im Monat gt Beispiel Die H he der Minderung bemisst sich grundsatz lich nach dem Umfang der Beeintr chtigung Je st rker sich ein Mangel auf die Gebrauchstaug lichkeit auswirkt desto gr er ist auch der Anteil an der Miete den der Mieter k rzen darf Dabei 146 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 hangt die Hohe der Minderung von den Umstan den des Einzelfalls ab Insofern k nnen Mietman gel und Minderungslisten wie sie zu kaufen sind oder gelegentlich in Zeitungen und Zeitschriften abgedruckt werden nur einen ungef hren An haltspunkt geben wo ein Mangel von dem man selbst betroffen ist einzuordnen ist Rechtssi cherheit wird man dadurch nur im Ausnahmefall erlangen k nnen Eine schematische Berechnung der zul ssigen Mietminderung scheidet namlich aus Denn die Urteile m ssen auf den jeweiligen Einzelfall bertragen werden Bei der Berechnung ist stets eine Gesamtbewertung der Nutzbarkeit der Wohnung vorzunehmen F r die Mietminderung herangezogen werden kann auch die Hamburger Tabelle die den jewei ligen R umen einer Wohnung einen prozentualen Anteil zuweist Wohnzimmer 28 Arbeitszimmer 20 Schlafzimmer 12 K che 10 Bad 10 GO OO res Abstellraum 7 G ste WC 3 Balkon 10 Diese
329. ng folgenden Arbeitstag erfolgen soll sp testens jedoch innerhalb von drei Arbeitstagen Einzutragen sind die in der Eigentumerversamm lung verk ndeten Beschl sse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung Ferner sind schrift liche Beschl sse Umlaufverfahren einzutragen mit Angabe von Ort und Datum der Verk ndung Des Weiteren muss der Verwalter auch gerichtli che Entscheidungen eintragen wenn ein Rechts streit gef hrt worden ist und zwar mit Urteils formel sowie Angabe von Datum Gericht und Parteien des Verfahrens Verwaltung durch die Wohnungseigentumer Ordnungsgem e Wohnungsverwaltung Die Wohnungseigentumer konnen das Woh nungseigentum grunds tzlich selbst verwalten Dabei k nnen die Wohnungseigent mer Ma nahmen der ordnungsgem en Verwaltung durch Tr rer rer reset Stimmenmehrheit beschlie en 8 21 Abs 3 WEG Der Mehrheitsbeschluss ist also der Normalfall Die Verwaltung des Wohnungseigentums bein haltet alle Ma nahmen die in tats chlicher oder rechtlicher Hinsicht auf die Erhaltung Sicherung oder Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichtet sind Der gesetzliche Aufgabenkatalog findet sich in 8 21 Abs 5 WEG Diese Aufz hlung ist jedoch nicht abschlie end Die Verwaltung des Wohnungseigentums muss ordnungsgem sein Treffen die Wohnungsei gent mer Entscheidungen die einer ordnungs gema en Verwaltung widersprechen sind diese zwar nicht nichtig aber rechtswidrig
330. ng zuk nftig nur noch dann zulassen wenn Energie eingespart oder effektiver eingesetzt wird und wenn die Umstel lung vor allem kostenneutral bleibt Der Vermieter 308 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 muss die Erfullung dieser Voraussetzungen vor Beginn der Umstellung ankundigen und erlautern Die Regelung gilt fur samtliche Umstellungen in laufenden Mietverhaltnissen Der 5 556c BGB gilt nicht fur Gewerbemietver haltnisse selbst wenn sie sich in gemischt ge nutzten Wohn und Geschaftshausern befinden Dies ergibt sich aus dem Fehlen einer Verwei sungsvorschrift in 5 578 BGB Will der Vermieter solche Objekte umstellen muss er entweder auf eine im Mietvertrag vorhandene Umstellungs klausel vertrauen oder er muss die Zustimmung des Gewerbemieters einholen 5 556c BGB gilt auch nicht fur Eigentumswoh nungen Auch auf bereits umgestellte Mietobjekte findet die neue Vorschrift keine Anwendung Die Vorschrift gilt ebenfalls nicht wenn Einze lofen oder Gasetagenheizungen in den Wohnun gen durch einen Anschluss an Fernheizung oder Nahwarme ersetzt werden sollen Die Vor schriften sind dar ber hinaus nicht anwendbar wenn der Vermieter auf eine Direktversorgung Full Contracting umstellen will Diese Variante Tr rer rer reset hat in der Vergangenheit allerdings keine gr ere Bedeutung erlangt Zu beachten ist ferner dass die Regelung
331. ngseigentumergemeinschaft gegen den Wohnungseigent mer vorgehen soll Tr rer rer reset Bei der Anfechtungsklage ist zu ber cksichti gen dass diese innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung also nach erfolgter Eigen t merversammlung erfolgen muss Wird diese Frist versaumt geht die Anfechtung ins Leere Der Beschluss der Eigent mergemeinschaft wird bestandskraftig Die Kosten des Verfahrens hat die Partei zu tra gen die den Rechtsstreit verliert Der Streitwert wird bei einer Beschlussanfech tungsklage beispielsweise nach dem Interesse des jeweiligen Eigentumers an der Anfechtung gemessen Folgende Beispiele sollen eine klei ne bersicht ber m gliche Streitwerte eines WEG Verfahrens geben Einsichtnahme in Abrechnungsunterlagen 2 000 00 Entlastung des Verwalters Der Streitwert bemisst sich nach dem Umfang der Schadens ersatzspr che die gegen den Verwalter in Betracht kommen Gibt es hierf r keine kon kreten Anhaltspunkte ist als Wert ein Teil des Jahresumsatzes der Eigent mergemeinschaft anzusetzen oder ein Pauschalbetrag Die Verwaltung von Wohnungseigentum Herausgabe von Verwaltungsunterlagen durch den ehemaligen Verwalter Hier muss eine Sch tzung erfolgen der Streitwert bel uft sich in der Regel auf 2 000 00 Anfechtung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans wird die gesamte Abrech nung bzw der gesamte Plan angefochten ist der Streitwert der Gesamtwert der Abrechnung
332. nicht verpflichtet 8 556 Abs 3 S 4 BGB Liegen dem Vermieter also schon ein paar Rechnungsbelege vor darf er dennoch warten bis alle Belege vor liegen Nur zu lange sollte er nicht warten denn die einjahrige Abrechnungsfrist lauft dennoch Andererseits kann der Vermieter jedoch eine Teilabrechnung erstellen wenn ihm wesentliche Kosten bereits vorliegen und er nicht l nger auf die Nachzahlung warten will Der Vermieter sollte Tr rer rer reset allerdings in der Abrechnung klarstellen dass es sich wirklich nur um eine Teilabrechnung handelt Die Verteilungsschl ssel Der Flachenschlussel Ist mietvertraglich kein Verteilungsschl ssel ver einbart worden gilt die Verteilung der Betriebs kosten nach der Wohnflache 8 556a Abs 1 BGB Dieser Verteilungsschlussel ist f r den Vermieter wesentlich leichter handhabbar als die Verteilung beispielsweise nach Personen Gerade in gro en Anlagen ist die Erfassung der korrekten Mieter zahl auch aufgrund h ufiger Personenwechsel mit einem erheblichen Aufwand verbunden Der Verbrauchsschl ssel Kosten die verbrauchsabh ngig verursacht werden sind nach einem Ma stab umzulegen der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung tr gt 5 556a Abs 1 S 2 BGB F r den Mieter entsteht aus dieser Regelung allerdings nach wie vor kein Anspruch auf Einbau von Erfassungsger ten z B Kaltwasserz h lern Sie greift also nur wenn die techn
333. nschaft betreffen Bei der Eigent merversammlung treffen sich wie der Name bereits sagt die Eigent mer der Wohnanlage Die Wohnungseigent merversammlung muss mindestens einmal im Jahr stattfinden 8 24 Abs 1 WEG Sie muss j hrlich ber den Wirtschafts plan sowie die j hrliche Abrechnung der geleiste ten Hausgelder entscheiden Bei dieser Versammlung handelt es sich um die so genannte ordentliche Eigentumerversamm lung Sind in einem Jahr weitere Eigent merver sammlungen notwendig weil beispielsweise der Verwalter abberufen werden soll oder andere dringende Entscheidungen anstehen bezeichnet man die Eigent merversammlungen als au er ordentlich 329 Ratgeber Entscheidungen der Eigent mergemeinschaft k nnen auch ohne Versammlung erfolgen Man nennt dies Umlaufverfahren Hier ist zu ber ck sichtigen dass diese Umlaufverfahren nur dann wirksam sind wenn alle Eigent mer zustimmen 5 23 Abs 3 WEG Schon eine Stimmenthaltung reicht aus um einen schriftlichen Beschluss zur Fall zu bringen Umlaufbeschl sse eignen sich ei gentlich deshalb nur f r eher kleine Wohnungsei gentumergemeinschaften da in gro en Eigent mergemeinschaften selten die Zustimmung aller Wohnungseigentumer beigebracht werden kann Umlaufbeschl sse sind gerade dann sinnvoll wenn eine ordentliche Eigentumerversammlung bereits stattgefunden hat und eine wichtige und m glichst kurzfristig zu treffende Entscheidung ansteht D
334. nschlie end auf das Symbol Mieten verbuchen Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung Auf der ersten Seite erhalten Sie allgemeine Informationen zum Assistenten und k nnen angeben f r welches Geb ude Sie die Einnahmen verbuchen wollen Anschlief end w hlen Sie das entsprechende Bankkonto aus Zus tzlich k nnen Sie den Zeitraum festlegen f r den die Mieten Vorauszahlungen f llig sind Bankkontoauswahl Vorauswahl Bankkonto Hauskonto MFH MZ Rw 5 Kto 5566556655 25090500 Sparda Ba Nach einem Klick auf Weiter werden Ihnen auf der n chsten Seite alle Zahlungen angezeigt die f r das ausgew hlte Geb ude im angegebenen Zeitraum angefallen sind W hlen Sie mit einem Haken die tats chlich eingegangenen Zahlungen aus Best tigen Sie die Auswahl mit Weiter 81 Bedienbuch Die letzte Seite des Assistenten dient der ber sicht Kontrollieren Sie ob alle Zahlungen korrekt ausgew hlt sind Mit der Zur ck Taste k nnen Sie auf die vorige Seite wechseln und Korrekturen vornehmen Falls alles richtig ist schlie en Sie den Assistenten mit OK Erst nach Abschluss des Assistenten werden die Buchungen in die Ein nahmen Ausgaben bernommen Sie erhalten dann einen entsprechenden Hinweis Mieten und Vorauszahlungen Auswahl der Mieten Vorauszahlungen Bitte w hlen Sie die auf Ihrem Konto eingegangenen
335. nte Datum Geben Sie hier den Tag ein ab dem der Mieter die Wohnung gemietet hat und Miete sowie Vorauszahlungen bezahlt Vertragsende Dieser Wert liegt in der Regel beim Vertragsabschluss nicht vor und kann frei gelassen werden Ausnahme Der Vertrag wurde auf Zeit geschlossen Vermieten Sie sozialen Wohnraum k nnen Sie zudem ausw hlen dass das Umlage Aus fall Wagnis automatisch ber cksichtigt werden soll 65 Bedienbuch Vertragsdaten Angaben zum Mieter Vertrag 1 Einleitung Vermietung an privaten Nutzer u C gewerblichen Nutzer mit Umsatzsteuerausweis 2 Wohnung und Mieter C gewerblichen Nutzer ohne Umsatzsteuerausweis Ka S Vertragsbeginn 01 06 2015 3 ete 4 Vertragsende tt mm jjjj E G ig Si Vertragsdaten 7 Soll das Umlage Ausfal Wagnis f r sozialen Wohnraum 2 der Betriebskosten berechnet und ausgewiesen werden Personen im Haushalt 1 0 Personen 5 Weitere Mieter Wohngemeinschaft 2 Mietkaution 1 580 00 X 0 Monate Bankverbindungen ang y Bankverbindung des Mieters Hauskonto Hermanns Kto 564646777 BLZ 50010517 INC v 7 Mietvertragsvorlage erstellen Om onen Z hlerst nde bei Vertragsende des letzten Mieters Eine neue Bankverbindung f r den Mieter erfassen 8 bersicht Bankverbindung des Eigent mers Hauskonto MFH MZ Rw 5 IBAN DE28 2509 0500 5566 55t v
336. nthalten 98 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 die geleisteten Vorauszahlungen korrekt be rucksichtigen und dem Mieter h chstens zw lf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode zugehen Einzelbelege m ssen nicht zum Mieter geschickt werden aber der Mieter kann Einsicht in die Unterlagen verlangen Wenn Sie Ihre laufen den Einnahmen und Ausgaben kontinuierlich mit WISO Hausverwalter erfasst haben liefert Programm mit wenigen Mausklicks alle erforder lichen Auswertungen Nachdem Sie unter Einnahmen Ausgaben oder mit den Auswertungen Wirtschaftliche Aus wertungen berpr ft haben ob alle Zahlungen des Abrechnungszeitraums korrekt erfasst sind klicken Sie in der Navigationsleiste auf Abrech nungen und w hlen dann in der bersicht auf dem mittleren Teil des Bildschirms Nebenkos tenabrechnung Tr rer rer Tr rn rer rer res lt w Abrechnungen gt Nebenkostenabrechnung Angaben zum Abrechnungszeitraum 2 Abrechnungszeitraum Nebenkosten Abrechnungszeitraum O Freier Zeitraum m Auswahl der abzurechnenden Mietvertr ge Alle Mietvertr ge ausw hlen abw hlen Nur Vertr ge im Abrechnungszeitaum Nur aktuelle Vertr ge Hermann und Elise Schulze 01 01 2006 offen w 4 1 OG Wohnung 4 Gisela Frohnatur 01 01 2006 offen Rechnungsangaben ausblende
337. nung erhebliches Eindringen von Zugluft infolge man gelnder Isolierung Innentemperaturen von mehr als 35 Grad ber mehrere Monate hinweg in einem Normal Sommer Die K ndigung wegen nachhaltiger St rung des Hausfriedens Der Vermieter kann dem Mieter auch fristlos wegen nachhaltiger St rung des Hausfriedens k ndigen Dabei muss der Mieter eine schuldhafte Vertragsverletzung begangen haben Gegebenen falls reicht bereits eine einmalige Vertragsver letzung aus Gemeint sind hier nur solche Ver tragsverletzungen die keinen vertragswidrigen Gebrauch darstellen denn diese werden bereits von 8 543 Abs 2 Nr 2 BGB erfasst Hierunter fallt insbesondere eine nachhaltige St rung des Hausfriedens Past Ratgeber Ist der Mieter schuldunfahig z B infolge einer psychischen Erkrankung so mangelt es an der Voraussetzung schuldhaft Trotzdem kann der Vermieter k ndigen und zwar wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung K ndigung aus wichtigem Grund Voraussetzung hierf r ist aber dass die St rung auch unter der n tigen R cksicht auf kranke Menschen nicht mehr hinnehmbar ist gt Wichtig Ebenfalls ist erforderlich dass dem Vermieter unter Ber cksichtigung aller Umst nde des Einzelfalls insbesondere eines Verschuldens des Mieters und unter Abw gung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhaltnis ses bis zum Ablauf der K ndigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung
338. o er denn berechtigt ist nachvollziehbar und m glichst objektiv und damit im Ergebnis auch gerichtsfest darzustellen Mietminderung Der Mieter ist zur Minderung der Miete be rechtigt wenn die Wohnung mit einem Mangel behaftet ist Ein Wohnungsmangel liegt vor wenn der tats chliche Zustand der Wohnung zum Das Gewahrleistungsrecht Nachteil des Mieters vom vertraglich geschul deten Zustand abweicht Abweichung des Ist vom Soll Zustand F r die Feststellung ob ein Mangel vorliegt oder nicht kommt es zun chst darauf an was Mieter und Vermieter im Mietver trag vereinbart haben Dies beeinflusst spatere Mangelanspr che Ein Mangel ist somit nicht nur objektiv Ist etwas nicht in Ordnung sondern auch subjektiv nach den Parteien zu beurteilen Damit kann ich leben Was der vertraglich geschuldete Zustand ist ergibt sich in erster Linie aus dem Mietvertrag bzw den zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen Dabei ist auch das Mietobjekt selbst zu ber cksichtigen Bei einem Altbau muss man mehr Abstriche machen als bei einer hoch wertigen Neubauwohnung In der Regel wird ein durchschnittlicher markt blicher Zustand der Wohnung geschuldet So hat der Bundesgerichtshof BGH best tigt dass der L rmschutz einer Wohnung den Anspr 143 Ratgeber chen gerecht werden muss die bei Errichtung des Hauses galten Daran ndert sich auch nichts wenn der Estrich erneuert beziehungsweise be arbeitet wird U
339. oh nungsverwaltung geh rt ein idyllisch gelegenes technisch jedoch ziemlich herunter ge kommenes Einfamilienhaus Ein f r die Wohnungsver waltung t tiger Handwerker bittet darum dieses Haus f r sich und seine Familie an mieten zu k nnen Dies wird zunachst von dem Verwalter abgelehnt mit dem Hinweis ihm fehlten Mittel f r die Sanierung Immerhin m ssten das Dach die Fenster und die Fu b den in Stand gesetzt werden Daraufhin bietet der Hand werker dem Wohnungsver walter an die notwendigen Reparaturen auf eigene Kosten durchzuf hren wenn ihm daf r eine g nstigere Miete f r eine bestimmte Zeit einger umt w rde Das Gewahrleistungsrecht Daraufhin schlie en beide Parteien ein Vertrag mit dem ausdr cklichen Hinweis dass dem Mieter gestattet wird das Dach die Fenster und die Fu b den auf eigene Kosten instand zu setzen Gleichzeitig wird vereinbart dass nach Ablauf einer Wohndauer von mindestens zehn Jahren diese Investitionen ersatzlos in das Eigentum des Vermieters bergehen F r den Fall einer vorzeitigen Vertragsbeendigung werden dem Mieter pro Jahr 10 der von ihm nachgewiese nen Kosten erstattet Zum Ausgleich f r die Investitionen wird dem Mieter f r die ersten zehn Jahre eine Miete von 700 statt der orts blichen Vergleichsmiete von 1200 eingeraumt 13 Ratgeber Formularklauseln in Mietvertragen mit dem Inhalt Der Mieter erkennt den einwandfreien Zust
340. ohnung nach Art und H he bekannt zu geben Mit der berlassung der Wohnung ist der Abschluss des Mietvertrages gemeint Dem Mieter ist danach mitzuteilen welche Betriebs kostenarten im Einzelnen auf ihn zukommen und mit welchen Betr gen er bei den einzelnen Betriebskostenarten rechnen muss Eine allge meine Bezugnahme auf die Betriebskosten nach der BetrKV gen gt anders als im freifinanzierten Wohnungsbau nicht ebenso wenig die Mitteilung eines einheitlichen Vorauszahlungsbetrages Nicht im Mietvertrag aufgef hrte Kostenarten Fehlen einzelne der anfallenden Kostenarten im Mietvertrag oder ist bei den aufgef hrten Kos tenarten die jeweilige H he der auf den Mieter entfallenden Kosten nicht bzw deutlich zu niedrig ausgewiesen so liegt ein Versto gegen 8 20 Abs 1 Satz 3 NMV vor Der Vermieter muss dann den Mehrbetrag selbst tragen Dies betrifft nicht nur die Abrechnungssalden sondern die gesamten vom Mieter geforderten Betriebskosten Auch im sozialen Wohnungsbau gilt ohne Vereinbarung der Grundsatz dass eigentlich der Vermieter die Betriebskosten zu tragen hat Miete und Betriebskosten Fraglich ist ob dem Vermieter ffentlich gef r derten Wohnraums bei fehlender oder fehler hafter Vereinbarung die M glichkeit offensteht Betriebskosten dennoch nachtr glich umlegen zu k nnen Dies ist umstritten Will man dem Vermieter eine M glichkeit er ff nen dies nachzuholen muss eine ausdr ckliche Erkl rung vorlie
341. ondereigentum an der 3 Zimmer Wohnung mit Terrasse Nr 6 gem Aufteilungsplan Alle Wohnungen zusammen haben einen Wert von 1000 auf die Wohnung von Herrn Meier entf llt in unserem Beispiel ein Anteil von 200 Die Anteile nennt man Miteigentumsanteile Die Wohnung geh rt zwar dem jeweiligen Eigent mer Diese ist dennoch Teil der Gesamtanlage 313 Ratgeber Die so genannten Miteigentumsanteile sind beispielsweise bei der Abstimmung in Eigent merversammlungen wichtig sowie f r Fragen der Wohngeldumlage Jeder Wohnungseigent mer ist separat in das Grundbuch einzutragen Eine Wohnungseigent mergemeinschaft besteht bereits dann wenn mindestens zwei Wohnungs eigent mer ins Grundbuch eingetragen werden Solange nur eine Person oder Gesellschaft z B der Bautr ger als Eigent mer im Grundbuch steht existiert die Wohnungseigent mergemein schaft nicht Bevor die Eintragung erfolgt existiert aber die so genannte werdende WEG Werden Wohnungen von einem Bautr ger gekauft kann es dauern bis eine Eintragung der jeweiligen Eigent mer in das Grundbuch erfolgt Dies ist haufig erst nach dem Einzug in die Wohnungen der Fall Bis zum Zeit punkt der endg ltigen Eintragung besteht eine faktische Wohnungseigent mergemeinschaft Das ist jedenfalls dann so wenn ein wirksamer Vertrag vorhanden ist 314 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 200
342. orschriften gelten 215 Ratgeber e _ nr 1 0 1 1 1 teren Tr Tr Tr Tr Tr Te aber bei Mietverhaltnissen ber Wohnraum in Studenten und Jugendwohnheimen die Vorschriften ber den Zeitmietvertrag 8 575 BGB die Regelungen zum Vorkaufsrecht des Mieters 5 577 BGB die Regelungen zur K ndigungsbeschr nkung bei Umwandlung von Wohnraum in Wohnungs eigentum 8 577a BGB 216 Tr rer rer Tre rer re Die Mieterh hung Zu Beginn eines Mietverhaltnisses vereinbaren die Parteien eine bestimmte Mieth he Gera de bei l ngerfristigen Mietverh ltnissen ist der Vermieter jedoch daran interessiert die Miete an die tats chlichen Gegebenheiten anzupassen Der Vermieter hat daher grunds tzlich das Recht die Miete w hrend eines Mietverhaltnisses nach bestimmten Regeln zu erh hen Es gibt insgesamt vier M glichkeiten die Miete zu erh hen Die einvernehmliche Mieterh hung gem 5 557 Abs 1 BGB Mieterh hung durch Staffelmiete 5 557a BGB oder Indexmiete gem 5 557b BGB Mieterhohung bis zur orts blichen Vergleichs miete gem 5 558 ff BGB Mieterhohung bei Wohnraummodernisierung gema 8 559 ff BGB Au erdem besteht die M glichkeit der Anpassung von Betriebskosten gem 8 560 BGB Die Mieterh hung Einvernehmliche Erh hung der Miete Mieter und Vermieter k nnen sich jederzeit auf eine Erh hung der Miete einigen 8 557 Abs 1 BGB D
343. osten von Personen und Lasten aufz gen 8 Die Kosten von Stra enreinigung und M llbe seitigung 9 Die Kosten der Geb udereinigung und Bek mp fung von Ungeziefer 10 Die Kosten der Gartenpflege 11 Kosten der Beleuchtung 12 Kosten der Schornsteinreinigung 13 Kosten der Sach und Haftpflichtversicherung 168 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 14 Kosten des Hauswarts Ubernimmt der Hauswart Aufgaben die der Instandhaltung Instandsetzung Erneuerung den Schonheits reparaturen oder Hausverwaltung dienen mussen die hierauf entfallenden Kosten herausgerechnet werden da sie nicht auf den Mieter bertragen werden k nnen 15 Kosten einer Gemeinschaftsantenne oder einem Breitbandnetz 16 Kosten des Betriebs der Einrichtungen f r die Waschepflege 17 Sonstige Betriebskosten Will man sonstige Betriebskosten Nr 17 des Betriebskostenkatalogs vereinbaren m ssen die jeweiligen Kosten ausdr cklich und einzeln im Mietvertrag aufgef hrt werden Andernfalls ist eine sp tere Umlage solcher Kosten nicht m g lich Als Vermieter kann man sich spater namlich nicht generell auf die Position Nr 17 sonstige Kosten berufen Nas nicht ausdr cklich im Miet vertrag schriftlich aufgef hrt ist kann auch nicht auf den Mieter umgelegt werden Tr rer rer reset Wurden jedoch sonstige Betriebskosten ohne dass diese im Mietvertrag
344. r hlichen Hopfen F Betriebswohnung Wohnung 1 OG Rechts F Atelierwohnung Die Sollstellungen wurden in die so genannten Offenen Posten bernommen und erscheinen auf der bersichtsseite Zus tzlich finden Sie die Bu chungen im Men Einnahmen Ausgaben Of fene Posten Die Offenen Posten sind wie der Name schon sagt noch nicht endg ltig verbucht Um sie auszugleichen m ssen die Einnahmen bei Zahlungseingang gegengebucht werden Damit Sie dies nicht manuell erledigen m ssen ist WISO Hausverwalter mit einem Assistenten ausge Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung stattet Sie finden ihn im Abschnitt Assistenten im Men Band Gehen Sie hier auf das Symbol Offene Posten verbuchen Geben Sie zun chst das zugeh rige Bankkonto an Beim Buchungsdatum k nnen Sie den vorge gebenen Wert beibehalten sofern er der tatsach lichen Zahlung entspricht Zus tzlich k nnen Sie den Zeitraum einschr nken aus dem die offenen Posten angezeigt werden sollen Klicken Sie anschlie end auf Weiter Die n chste Seite gibt Ihnen eine bersicht ber alle offenen Posten die zu Ihrer Auswahl passen W hlen Sie die Eintr ge aus f r die Zahlungen eingegangen sind Klicken Sie auf Weiter und auf der n chsten Seite auf OK Die Zahlungen wurden nun unter Einnahmen und Ausgaben verbucht und die Offenen Posten ausgeglichen Wiederholen Sie den Vorgang gege
345. r ume fest gelegt Vorteil Der Vermieter muss sich nicht mit der Erh hung der Miete auseinandersetzen und die entsprechenden Risiken in Kauf nehmen Auch ist er nicht an die Einschr nkungen gebunden der eine Mieterh hung beispielsweise nach dem Mietspiegel unterliegt Vermieter w hlen daher gerne den Staffelmietvertrag in dem sich die Mie 218 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 te regelm ig zu einem bestimmten Zeitpunkt erh ht Die gesetzlichen Mieterh hungsm glichkeiten nach 8 558 BGB greifen nicht wenn Mieter und Vermieter bei Beginn des Mietverh ltnisses oder sp ter eine Staffelmiete gem 8 557a BGB ver einbart haben Staffelmietvertrage sind sowohl f r preisfreie frei finanzierte Wohnungen als auch f r preisgebundene zum Beispiel Sozial wohnungen zul ssig Ein Staffelmietvertrag bringt beiden Vertragspar teien Planungssicherheit Vermieter und Mieter wissen von Anfang an wie hoch die Miete sein wird Dabei liegen die Vorteile f r den Vermieter auf der Hand Die Miete erh ht sich automatisch zu den vereinbarten Zeitpunkten Der Vermieter muss den Miieter nicht noch besonders auffor dern die erh hte Miete zu zahlen Damit entf llt auch die Notwendigkeit die Mieterh hung jeweils besonders zu begr nden Der Verweis auf Miet spiegel Vergleichswohnungen oder Sachverst n digengutachten entf llt daher ebenfalls Aber
346. r Gemeinde oder von Mietinteressenver tretern erstellte bersicht ber die orts bliche Vergleichsmiete Sie soll im Abstand von zwei Jah ren der Marktentwicklung angepasst werden Der Mietspiegel enth lt Netto Kaltmieten ohne Betriebskosten d h lediglich das Entgelt f r die berlassung der leeren Mietr ume Betriebs kosten m ssen im Mietvertrag gesondert auf gef hrt sein Auch eine M blierung ist gesondert zu ber cksichtigen ebenso die Vermietung einer Garage oder eines Stellplatzes usw Der Mietspiegel umfasst Wohnungen mit drei verschiedenen Ausstattungsmerkmalen in bis zu sieben Baualtersgruppen unterteilt in drei Gr engruppen Bei der Ermittlung der orts blichen Vergleichsmiete ist die jeweilige Wohnung nach Tr rer rer reset diesen Gesichtspunkten in das entsprechende Feld des Mietspiegels einzuordnen 2 Der qualifizierte Mietspiegel Der Unterschied zum einfachen Mietspiegel be steht beim qualifizierten Mietspiegel nach 8 558d BGB darin dass der qualifizierte Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grunds tzen alle zwei Jahre erstellt werden muss von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter zum Beispiel der rtliche Mieterverein und der Gemeinde aner kannt wird 8 558d BGB Ausnahmsweise darf er nach zwei Jahren auch durch eine Anpassung mit Hilfe des Lebenshaltungskostenindex f r gesamt Deutschland angepasst werden bevor nach insgesamt vier Jahren seine Neuerstellung zwingend ist
347. r Ihre Mieter und die Eigent mer Und drittens ermittelt das Programm auf dieser Grundlage Ihre Einnah men berschussrechnung f rs Finanzamt Falls Sie umsatzsteuerpflichtig sind k nnen Sie zudem die Werte f r die Umsatzsteuer Voranmeldung und die Umsatzsteuererkl rung ermitteln Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung Der Grundstock Bankkontostand und andere Best nde erfassen Wenn Sie das erste Mal mit dem WISO Hausver walter arbeiten k nnen Sie den Grundstock schnell erfassen Viele Konten werden ber Jahre fortgef hrt Deshalb beginnt der Kontostand in der Regel nicht bei null wenn Sie ihre Arbeit auf nehmen Um Ihnen die Dateneingabe zu erleich tern gibt es hierf r einen Assistenten Sie finden diesen im Men Band im Abschnitt Assistenten Klicken Sie hier auf das Symbol Anfangsbestan de Geben Sie zuerst das Datum an f r das die Best nde erfasst werden sollen Das Saldovor tragskonto k nnen Sie in der Regel unver ndert lassen da es f r die sp tere Auswertung keine Rolle spielt 75 Bedienbuch ereits enthaltenen Anfangshest nde f r die einzelnen Konten Sie k nnen in ind neue Werte erfassen Der Assistent erzeugt schlie lich entsprechende iese k nnen Sie anschlieBend in den Finnahmen und Ausgaben einsehen ani 2 Kontenauswahl f Bestandskonto aktueller Anfangsbestand neuer Anfangsbestand 1000 Kasse Bar 0 00 2
348. r Weise als durch Vermietung zu verwer ten und was der Anlass f r diese Absicht ist Im K ndigungsschreiben muss angegeben werden dass die beabsichtigte Verwertung unter Ber ck sichtigung der Gesamtumstande angemessen ist dass ein Fortbestehen des Mietvertrages die angemessene wirtschaftliche Verwertung ver hindert und welche erheblichen Nachteile f r den Vermieter bei Fortbestehen des Mietverhaltnisses entstehen 243 Ratgeber 001111111111 rer ee rer 1er 1er nee Tr Tr Tr Te Te Te Als vern nftige Gr nde kommen zum Beispiel in Betracht Sanierungsma nahmen und Umbau des Hauses f r anderweitige Nutzung Grunds tzlich stellt aber weder die Durchf hrung eines Umbaus noch ein umfassende Sanierungsma nahme einen Grund f r eine K ndigung im Sinne des 8 573 BGB dar Der Mieter hat in einem solchen Fall die Bauma nahmen zu dulden Unter Umst nden kann auch von ihm gefordert werden dass er vor bergehend auszieht Auch der Abriss eines sanierungsbed rftigen Geb udes und ein anschlie ender Neubau kann eine angemessene wirtschaftliche Verwertung darstellen Hier m ssen nachvollziehbare Gr n de f r den Abriss und Wiederaufbau bestehen Befindet sich das Geb ude in einem sehr schlech ten Zustand und entspricht es auch im brigen sowohl vom technischen Standard als auch beispielsweise der Raumaufteilung nicht den bli chen Standards kann der Abriss des alten und der Bau eines neuen Geb udes auf vern
349. r anderen Seite definieren Tr rer rer reset Die Abrechnungsmethode Abfluss oder Leistungsprinzip Wie die nach 8 556 Abs 3 Satz 1 BGB j hrlich abzurechnenden Betriebskosten dem jeweiligen Abrechnungszeitraum zuzuordnen sind wurde in Rechtsprechung und Literatur lange nicht einheit lich beurteilt Nach dem Leistungsprinzip auch Zeitabgren zungs oder Verbrauchsprinzip genannt sind diejenigen Betriebskosten abzurechnen die f r den jeweiligen Abrechnungszeitraum angefallen also tats chlich verbraucht worden sind Demgegen ber wurde auch eine Abrechnung nach dem so genannten Abflussprinzip auch Abrechnung nach Rechnungen oder Ausga benabrechnung genannt f r zul ssig gehalten Danach kann der Vermieter alle Kosten mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird in die Abrechnung einstellen Der BGH hat mittlerweile entschieden dass eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflus sprinzip zumindest bei den nicht verbrauchsab hangigen Betriebskosten grunds tzlich erlaubt ist BGH VIII ZR 49 07 GE 2008 471 Miete und Betriebskosten Entschieden ist zwischenzeitlich aber auch die Frage ob dies auch f r die Heiz und Warmwas serkosten gilt soweit diese nach den Regeln der HeizKV Verordnung ber die verbrauchs abhangige Abrechnung der Heiz und Warm wasserkosten abgerechnet werden m ssen Der Bundesgerichtshof hat klargestellt dass im Anwendungsbereich der HeizKV ber die Heiz
350. r den Vermieter durchaus f r einen l ngeren Zeitraum vereinbart werden Der BGH hat im vorgenannten Urteil lediglich ber den K ndigungsverzicht des Mieters entschieden gt Tipp M glich ist auch dass die Parteien einen K n digungsverzicht f r den Vermieter vereinba ren jedoch keinen f r den Mieter Lediglich ein K ndigungsverzicht f r den Mieter ohne K ndi gungsverzicht f r den Vermieter geht nicht Das 262 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 wurde den Mieter unangemessen benachteiligen und stellt eine unzulassige Abweichung von den gesetzlichen Kundigungsvorschriften dar Die ordentliche Kundigung von Zeitmietvertra gen ist nicht moglich Liegen aber die Voraus setzungen f r eine au erordentliche K ndigung vor kann dies zur vorzeitigen Beendigung eines Zeitmietvertrages f hren Die Voraussetzungen sind die gleichen wie bei der au erordentlichen befristeten K ndigung eines unbefristeten Miet Vertrages Wichtig f r die Praxis ist die M glichkeit einer au erordentlich fristlosen K ndigung aus wichtigem Grund wenn die gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen vorliegen Vertr ge mit K ndigungsausschluss k nnen in der Regel nicht vorzeitig gek ndigt werden es sei denn f r den Mieter wurde das K ndigungsrecht f r mehr als vier Jahre ausgeschlossen Dann ist der K ndigungsverzicht insgesamt unwirksam Es gilt
351. r dieses Handbuch ANA ana na NN BAAL PANAHANAN ARNAN NANNA NA ANA 17 Elektronisches Fachbuch und Online Hilfe Uu 1 a 17 Vor dem start Die INAANO ANAKAN AINA ANAN NP I AAEE 18 Pr grammstant anG een 19 PrOgramm DI ASCHE sc Ka Een EEE RER RUHE RUE 21 EAU E aD near 23 R giSterkarte Verwall ng iarainn naninira aariaa Aadan aeaea aR Re 23 DISPURKUON SAN PENA ANA AA AA AA 24 Ment 5G NG nee Oele 25 KAEN E ETE E EEEN I IENNE E A EE EEA NEE 28 Einen neuen Termin anl gei GAGANA NGA era a aana aa Earias 29 Wohnraum vermarkten Mit ImmobilienScout2 4 sssssssssssnnsnnnnsnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnn 29 Eng abema SKEN aan na E T 31 Hilfreiche Assistenten PAP AAAH ABAE AR NGA ARA MANA RANA MP MAPA AAAPAURKIN PAAPASAA MAGAAN SAAN 35 Daten berna NME aa ABA NAA AA AA AA Riann 36 Rechtlich immer auf dem Laufenden assssssunnnnnnsnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnn 37 Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung 39 da Schritt Neues Projekt beginnen nee 39 2 Schritt Bankverbindungen erfassen muna ANAN BANANA ANA AAAAA 40 3 Schritt Geb ude anlegen naar aaa era 43 4 Schritt WONNUNZENGNEREN Kama GNG AGANG GAGA GANA NAA NAGA 60 5 Schritt Mieter erfassen Mietvertrag erstellen 1 111171aaanaasaasaaaaaa 63 6 Schnitt Zanler anle ae ee 72 7 Schritt Einnahmen und Ausgaben erfassen ee 75 8 Schritt Angaben zu den A
352. r rn rer rer Tree Die Abwicklung des Mietverh ltnisses Die R ckgabe einer Wohnung nach Beendigung des Mietverh ltnisses kann v llig problemlos ab laufen wenn das Mietverhaltnis in seinem Verlauf gut dokumentiert und die mit der bergabe be auftragte Person gut vorbereitet ist Die bergabe einer Wohnung kann aber auch zum Albtraum eines Vermieters oder Verwalters werden wenn erst anl sslich des bergabetermins festgestellt werden kann dass der Mieter Ein und Umbauten vorgenommen hat die Elektro oder Sanitarins tallation nachhaltig ver ndert oder gar Eingriffe an der Heizungsanlage vorgenommen hat Ner derartige berraschungen vermeiden will sollte bis 4 Wochen vor der endg ltigen R ckgabe der Wohnung eine Vorwegabnahme mit den Mietern vereinbaren auf welche dann in ruhigem sachli chen Ton ber alle Einzelheiten im Zusammen hang mit der ordentlichen R ckgabe der Nohnung gesprochen und verhandelt werden kann Das Ergebnis dieser Verhandlungen sollte m glichst schriftlich fixiert werden Erfahrungsgem ist dann der R ckgabetermin selbst kein Problem mehr Die Abwicklung des Mietverh ltnisses Raumungsanspruch des Vermieters Ausschluss des Zuruckbehaltungsrechts des Wohnraummieters Bei Beendigung des Mietverhaltnisses ist der Mieter verpflichtet die Mietsache an den Vermie ter zuruckzugeben wenn dieser sich auf einen vertraglichen R ckgabeanspruch berufen kann 5 546 Abs 1 BGB Sie gilt f r all
353. r wohnung Hinheir Wohnung Einhet Zum fr hlichen Hopfen Ema u Friedhelm Zapfhahn Neuer Mieter Vorlage w hlen Mictvertrogsvorkge 4 Dateiname M chten Sie den Vertrag in die Dokumenti x Anlagen anh ngen 2 Hausordnung Garagenordnung 2 T Saunaordnung 35 Bedienbuch _ m 1 111er rer 1er 1er 1111111118017 Daten bernahme WISO Hausverwalter 2016 kann die mit der mO Om e Vorg ngerversion erfassten Daten importieren TE s Big W hlen Sie hierzu auf der Startseite Erster Start aaa ana die Schaltflache Daten aus der Vorjahresversion Tr bernehmen Daten aus der Vorjahresversion bernehmen Der Daten bernahmeassistent f hrt Sie Schritt f r Schritt durch den Importprozess Damit ist si chergestellt dass Sie die erfassten Daten l cken los in die neue Programmversion bernehmen Bestehende Dokumente lassen sich ebenfalls in die neuen Verzeichnisse importieren Bei Ein nahmen und Ausgaben kann das Datenvolumen begrenzt werden Beachten Sie hierzu die Hinwei se am Bildschirm 36 Tr rer rer rer rer rer Tr Tr BB BEE HG GG Rechtlich immer auf dem Laufenden Damit Sie ber aktuelle nderungen im Mietrecht und interessante M glichkeiten rund um die Vermietung immer informiert sind finden Sie in
354. rd dass die Miete beispiels weise im 1 Jahr 600 00 im 2 Jahr 630 00 im dritten Jahr 650 00 usw betr gt Folgende Vereinbarung kann beispielsweise bei Staffelmieten verwendet werden Die Nettokalt miete erh ht sich jahrlich ab 1 Juli 2012 auf 700 Euro ab 1 Juli 2013 auf 740 Euro ab 1 Juli 2014 auf 780 Euro usw Weitere Mieterh hungen sind auch bei Moder nisierungen w hrend der vereinbarten Lauf zeit des Staffelmietvertrages ausgeschlossen Ausgenommen sind lediglich die Erh hung von Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebs kostenpauschalen Die Staffelmietvereinbarung darf im Gegensatz zu fr her auch einen Zeitraum von 10 Jahren berschreiten Der Staffelmietvertrag ist an die Schriftform gebunden Hier kommt es h ufig zu Pannen 219 Ratgeber wenn im Mietvertrag beispielsweise ein Ehepaar als Mieter genannt wird der Vertrag aber nur von einem Ehepartner unterschrieben wird Dies ent spricht dann nicht der gesetzlichen Schriftform Damit ist die Vereinbarung unwirksam Bei einem Staffelmietvertrag f r preisfreie Wohnungen gilt nicht die 20 prozentige Kap pungsgrenze da die Mieterh hungen bereits bei Vertragsabschluss vereinbart werden Die orts bliche Vergleichsmiete wird lediglich bei der Frage ber cksichtigt ob eine Mietpreis berh hung vorliegt Nach 8 5 WiStrG Wirtschaftsstrafgesetz liegt eine Mietpreis berh hung vor wenn die verein barte Staffelmiete die or
355. re 7 000 Liter l ein betr gt der Verbrauch in der Heizperiode nicht unbedingt 9 000 Liter Vielmehr ist hier zu pr fen ob noch ein Restbe stand vorhanden ist Betr gt dieser beispielswei se 1 000 Liter bel uft sich der Gesamtverbrauch in der Heizperiode auf lediglich 8 000 Liter Der Anfangsbestand f r die n chste Abrechnung betr gt dann 1 000 Liter Da die Kosten pro Liter bei jedem Einkauf variie ren k nnen muss f r den Endbestand ein konkre ter Preis pro Liter l angesetzt werden Falsch ist es hier den Restbestand anhand der Kosten des letzten Einkaufs zu berechnen Dies gilt jedenfalls dann wenn die Menge des restlichen ls h her ist als ist als die des letzten Einkaufs Hat der Vermieter beispielsweise im Verlauf des Jahres einmal 2 000 Liter dann 3 000 Liter und noch mals 3 000 Liter eingekauft insgesamt also 8 000 Liter und ist am Ende der Abrechnungsperiode noch ein Restbestand von 4 000 Litern vorhan den m ssen 3 000 Liter nach dem letzten Einkauf 205 Ratgeber abgerechnet werden F r die verbleibenden 1 000 Liter werden dann die Olkosten des vorletzten Einkaufs angesetzt first in first out 2 Leistungsprinzip oder Abflussprinzip Betriebskosten darf der Vermieter sowohl nach dem Leistungs als auch nach dem Abflussprinzip umlegen Dies gilt aber nicht f r die Abrechnung von Heiz kosten Der Bundesgerichtshof hat entschieden dass bei den Heizkosten eine Abrechnung nach dem Abflusspr
356. ren Heizkostenabrechnung erstellen Heizkostenabrechnung informieren Haben Sie alle erforderlichen Angaben zu der Heizkostenabrechnung gemacht und alle Zahlun gen gebucht k nnen Sie die Heizkostenabrech nung erstellen W hlen Sie dazu Abrechnungen Heizkostenabrechnung 106 Tr rer rer reset In diesem Abrechnungsdialog w hlen Sie zu nachst aus ob eine Aufstellung f r den externen Ablesedienst erzeugt oder ob eine eigene Heiz kostenabrechnung erstellt werden soll Anschlie Bend w hlen Sie den Abrechnungszeitraum f r den die Daten ausgegeben werden sollen Werden sowohl Mieter als auch Eigent mer verwaltet m ssen Sie zunachst angeben f r wen die Heiz kostenabrechnung erfolgen soll Anschlie end wahlen Sie die abzurechnenden Objekte und bei eigener Abrechnung die Nutzer aus Rechnungsangaben In diesem Bereich der mit einem Klick auf anzei gen eingeblendet wird bestimmen Sie die Optik der Rechnung Sie k nnen hier das Rechnungs datum eintragen dieses wird softwareseitig mit dem aktuellen Datum vorbelegt Falls es sich um eine gewerbliche Vermietung handelt erzeugt WISO Hausverwalter auf Wunsch eine Rech nungsnummer Anstelle der Verwalterdaten k nnen auch die Daten der Eigent mer als Absender der Ab rechnungen ausgegeben werden Auf Basis des Zahlungsziels z B 14 Tage errechnet das Pro gramm ausgehend vom Rechnungsdatum den Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betr
357. rfte wohl in den wenigsten Fallen gelingen insbesondere dann wenn der Verbrauch im Vergleich zu den Vorjahren nicht auffallend abweicht Allenfalls bei stark abwei chenden Werten d rfte hier eine andere Bewer tung vorzunehmen sein Urteil des Bundesge richtshofs vom 17 11 2010 Aktenzeichen VIII ZR 112 10 Die Eichfristen betragen f r Warmemengenzahler und Warmwasserzahler 5 Jahre sowie f r Kalt wasserz hler 6 Jahre In einem anderen Urteil stellte der BGH jedoch auch fest dass bei nicht geeichten Ger ten der Vermieter nachweisen muss dass die Z hler dennoch korrekt messen wenn ein Mieter Wider spruch gegen die Messergebnisse geltend macht 3 Ausnahmen Gemeinschaftlich genutzte R ume m ssen nicht mit Verbrauchserfassungsgeraten ausgestattet werden 8 4 Abs 3 der HeizkV Hier handelt es sich beispielsweise um Treppenhauser Flure und Kellerraume da hier der Verbrauch eher gering ist Die Nutzung muss aber tatsachlich durch alle Heizkosten Mieter des Hauses erfolgen andernfalls muss der Verbrauch erfasst und auf die jeweiligen Mieter umgelegt werden Ausgenommen hiervon sind Raume mit einem hohen Energieverbrauch wie z B Schwimmb der oder Saunen In diesen R umen m ssen auf jeden Fall Erfassungsger te installiert werden Eine Vorerfassung muss auch dann erfolgen wenn Geb ude gemischt genutzt werden beispielsweise durch Gewerbe einerseits und Wohnraum andererseits Heizkostenverteiler erfassen ein
358. rhaltnisses erforderliche Erkl rungen gegen ber dem vertre tungsberechtigten Ansprechpartner abgeben zu k nnen In der Praxis kommt es immer wieder zu un genauen Bezeichnungen der Vertragsparteien Besonders bei juristischen Personen werden Be standteile der Firma weggelassen oder verk rzt was dazu f hrt dass der richtige Vertragspartner nicht mehr zweifelsfrei bestimmbar ist Probleme 302 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 konnen sich auch ergeben wenn fur einen der Vertragspartner ein Vertreter den Vertrag unter zeichnet ohne dass auf die Vertretereigenschaft ausdrucklich hingewiesen wird In diesen Fallen konnen sich Unsicherheiten daruber ergeben wer tatsachlich Vertragspartner werden sollte und da mit das Schriftformerfordernis nicht eingehalten sein Dies ist eine der haufigsten Ursachen f r die die Nichteinhaltung des Schriftformerfordernis ses Beide Vertragsparteien sollten daher auf eine exakte Bezeichnung achten Tritt eine Erbengemeinschaft als Vermieter auf ohne dass sich aus der Mietvertragsurkunde ergibt aus welchen Einzelpersonen sich die Erbengemeinschaft zusammensetzt stellt dies einen Versto gegen das Schriftformerfordernis dar Die Erbengemeinschaft als solche ist nicht rechtsfahig sondern vielmehr eine gesamth nde risch verbundene Personenmehrheit der mit dem Nachlass ein Sonderverm gen zugeordnet ist Bei der Erb
359. rkend eine Erstattung vorneh men muss bzw der Mieter eine Verrechnung vornehmen kann Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen Haben die Mietvertragsparteien eine Betriebs kostenvorauszahlung vereinbart ist der Vermieter verpflichtet jahrlich ber die geleisteten Voraus zahlungen des Mieters abzurechnen SS rer rer Tre res Hierzu hat er die jeweiligen Gesamtkosten jeder Betriebskostenposition separat aufzuf hren und auch den Gesamtverteilungsschl ssel anzugeben Ferner ist der Verteilungsschlussel f r den Mieter anzugeben sowie die auf den Mieter entfallenden Kosten und die von ihm geleisteten Vorauszah lungen Enth lt die Abrechnung diese Angaben ist sie grunds tzlich zun chst einmal formell wirk sam und berechtigt den Vermieter zur Geltend machung des Betriebskostensaldos Damit der Vermieter aber berhaupt Betriebs kosten gegen ber dem Mieter abrechnen kann muss er dies mit dem Mieter z B im Mietvertrag wirksam vereinbaren Fehlt es an einer derartigen Vereinbarung gem 5 556 BGB ist der Vermieter verpflichtet die Kosten selbst zu tragen 8 535 Abs 1 BGB Die Vereinbarung dar ber dass der Mieter die Be triebskosten gesondert tragt muss inhaltlich klar bestimmt sein Insbesondere muss der Mieter feststellen k nnen mit welchen Betriebskosten er zu rechnen hat Die vom Mieter zu uberneh menden Betriebskosten sollten daher im Miet vertrag klar und unmissverst ndlich im Einzelnen benannt
360. rnisierungen die fur Vermieter verpflichtend sind berechtigen den Mieter nicht mehr zur Mietminderung Das Mietminderungs recht wird bei energetischen Modernisierungen fur einen begrenzten Zeitraum von drei Monaten ausgeschlossen Im Ubrigen bleibt es beim Min derungsrecht wenn Mieter durch Baumaf snah men beeintr chtigt werden Contracting Wenn die Energieversorgung f r ein Geb ude nicht direkt mit dem regionalen Netzbetreiber sondern ber einen Dritten abgewickelt wird nennt man das Contracting Der Contractor oder Energiedienstleister finan ziert und realisiert Planung Einkauf und Errich tung der gesamten Anlage f r Heizung Strom und Warmwasser sei es f r Neubauten oder bei einer energieeffizienten Sanierung Au erdem ist er f r die regelm ige Instandhaltung und Wartung der Anlage zust ndig Dadurch wird der Eigent mer der Immobilie der so genannte Contracting Nehmer von der orga nisatorischen Umsetzung der Energiesparma s nahmen und von den erforderlichen Investitionen SS rer rer Tre res entlastet Im Gegenzug muss er sich aber inner halb des festgelegten Vertragszeitraums entwe der an den eingesparten Energiekosten beteiligen Energiespar Contracting oder f r die gelieferte Energie in Form von N rme K lte oder Strom bezahlen Energieliefer Contracting Der Hauseigent mer raumt dem Contractor in einem Warmelieferungsvertrag mit langer Laufzeit 10 15 Jahre das exklusive Recht ein
361. rt Der Vermieter ist jedoch in der Zeit in der die Raumungsfrist lauft an der Durchsetzung seines Raumungstitels im Wege der Zwangsvollstre ckung gehindert Er kann allerdings f r die Dauer der Raumungsfrist eine Nutzungsentsch digung in H he der vereinbarten Miete oder der orts bli chen Miete geltend machen Kein Raumungsschutz besteht bei Mietverhalt nissen ber Wohnraum den eine juristische Per son des ffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Tr ger der Wohlfahrtspflege zur ber lassung an Personen mit dringendem Nohnbe darf angemietet hat Der Mieter muss jedoch bei Vertragsschluss auf den fehlenden Mieterschutz hingewiesen werden Mietrecht und ZPO Zivilprozessordnung Tr rer rer reset Die vom Gerichte eingeraumte R umungs frist kann auf Antrag einer Partei verk rzt oder verlangert werden Der Antrag auf Verl ngerung muss vom Mieter sp testens zwei Wochen vor Ablauf der Raumungsfrist gestellt werden Endet die Raumungsfrist am 31 03 muss der Antrag bis sp testens zum 17 03 gestellt werden Eine Verlangerung kommt beispielsweise dann in Be tracht wenn der Mieter bereits neue R ume ge funden hat und bei Einhaltung der Raumungsfrist ein Zwischenmietverhaltnis eingehen m sste Gerichtliche Zust ndigkeit Bei Rechtsstreitigkeiten aus einem Mietverhaltnis ber Wohnraum ist unabhangig vom Streitwert immer das Amtsgericht zust ndig in dessen Be zirk sich die Wohnung befindet 88 23 Nr
362. rt WISO Hausverwalter ffnet daraufhin einen Unterdialog ber den Sie die Einnahmen und Ausgaben nach mehreren Kriterien parallel durchfors ten k nnen betreffenden Spalte zu sortieren Ein erneuter Klick dreht die Sortierfolge um ber benutzerdefinierte Filter k nnen lange Buchungslisten effektiv durch sucht werden Um gezielt auf einzelne Datensat ze zuzugreifen k nnen Sie in das Etage Lage Kurzbezeichnung Wohnfla j aktueller Mieter Suchfeld oberhalb der Tabelle einen AE NETTE TEE f 2 0G Mitte 2 OG Mitte AT 70 00 Martha Schmidt 01 06 2012 offen Suchbegriff eingeben Klicken Sie an schlielsend auf das Lupensymbol ea Ta Erweterte Suche Wollen Sie nur Datens tze zu einem bestimmten Kriterium zum Beispiel Zahlungen im Nebenkostenabrech nungszeitraum anzeigen lassen nutzen Sie am besten den Filter ober halb der Tabelle der in einigen Listen verf gbar ist Entspricht keiner der Filter Ihren W nschen k nnen Sie Filter Benutzerdefiniert 34 ES SASSY Wertebereich Text von 001 bis 125 von 01 01 2016 bis 31 12 2016 Barausgaben Teil des Feldinhaltes Teil des Feldinhaltes Zuordnung Kasse Konto Teil des Feldinhaltes e3 Kontobezeichnung Teil des Feldinhaltes Fil Teil des Feldinhaltes v von 5 00 bis 25 00 Hilfreiche Assistenten D
363. rt des Geb udes ist anzugeben ob es sich um ein Wohn oder Nichtwohngeb ude und ob es sich um einen Neu bau oder ein Bestandsgebaude handelt Die Kontrolle der Energieausweise wird ver sch rft Allerdings werden zunachst nur elektro nische Validitatsprufungen von dem Deutschen Institut f r Bautechnik durchgef hrt Diese wird nach sp testens sieben Jahren die Kontrolle an die Bundesl nder abgeben Dann k nnen die Kon trollen so weit gehen dass eine Hausbesichtigung durchgef hrt wird um die Werte des Energieaus weises zu berpr fen 352
364. rteil des Bundesgerichtshofs vom 05 06 2013 Aktenzeichen VIII ZR 287 12 In diesem Zusammenhang ist es auch wichtig dass man bei Vertragsabschluss eine Begehung mit dem zuk nftigen Mieter durchf hrt und hier ber ein Protokoll anfertigt das von beiden Seiten unterschrieben wird Nur so k nnen Sie bei sp teren Auseinandersetzungen belegen in welchem vom Mieter akzeptierten Zustand das Haus bergeben wurde Liegt ein Mangel der Mietwohnung vor ist die Miete von Gesetzes wegen gemindert Der Mieter kann vom Vermieter grunds tzlich die Behebung des Mietmangels verlangen 8 536 BGB Dies gilt nat rlich nicht f r vom Mieter selbst verschuldete M ngel Wenn der Vermieter den Mangel nicht beheben will oder kann kann der Mieter auf Mangelbehebung klagen die Miete nach 8 536 BGB mindern oder 144 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 einen Teil der Miete vorl ufig einbehalten Dies gilt auch dann wenn der Vermieter auf den angezeigten Mangel keinen Einfluss nehmen kann z B bei st ndiger Ruhest rung durch die Nachbarn Hat der Mieter einen Mangel an seiner Wohnung dem Vermieter gemeldet kann er die Miete min dern 8 536 Abs 1 BGB Schadenersatz verlangen 5 536 Abs 1 BGB oder von seinem Recht auf Ersatzvornahme Gebrauch machen 8 536 Abs 2 BGB Voraussetzung ist allerdings dass der Mieter seinem Vermieter den Mangel angezeigt
365. rung zu sehen Dies muss jedoch nicht zwin gend so sein Hier kommt es zum einen auf die Formulierung als auch den bereinstimmenden Parteiwillen an Es handelt sich hier letztlich um eine Frage des Einzelfalls Ist die Wohnungsgr e danach zugesichert und ist die Wohnung tatsach lich kleiner hat der Mieter unter Umst nden ein Recht auf Mietminderung Grunds tzlich haben die Gerichte geregelt dass die Mietparteien Abweichungen der Wohnflache bis zu 10 hinnehmen m ssen ohne Anspr che 147 Ratgeber gegeneinander geltend zu machen Das gilt jedoch nicht wenn die Miete als Preis pro Quadratmeter vereinbart wird Urteil des Oberlandesgerichts Dresden vom 01 07 2014 Aktenzeichen 5 U 1890 13 Blo e Anpreisungen der Mietsache oder Hinweis auf Eigenschaften die f r den normalen Miet gebrauch selbstverst ndlich sind wie z B die Aussage dass sich die Wohnung in einem sehr guten Zustand befindet stellen keine zugesicher te Eigenschaft dar Die Zusicherung einer Eigenschaft liegt insbeson dere dann vor wenn es darum geht den beson deren Bed rfnissen des Mieters Rechnung zu tragen Kein Recht auf Mietminderung Wenn auch die Rechtsprechung bei Mietminde rungen relativ gro z gig zugunsten des Mieters agiert so gibt es dennoch immer wieder F lle in denen die Gerichte einer Mietminderung wider sprechen Dies ist beispielsweise fast immer der Fall wenn der Mieter aufgrund von Kinderlarm eine Mietminder
366. rungen im WISO Hausverwalter 2016 E Der Start E Programmbedienung im Detail E Programmbidschrm Daten aus der Vorjahresversion bernehmen H baitan aus Banking Programmen by Band O st Start Registerkarte E Onine Banking Registerkarte 18 ng Extrase Hilfe schlie en altung Registe diad e finden 5 EN Inhalt die direkt oder nar aro karot ine rv la AG ng ie grau Pfeil Schaltfl che i nnen S os nd to hie Nood Erster Start icht aber e Verwalter Bankverbindung Rechnungsangaben Mahnwesen Steuerschl ssel Geb ude X 5 e Geb ude bergreifende Funktionen e Musterfall Pfeil Schaltfl che j i Die Pfeil Schaltflache gibt Sie zur ck in So softete Cebaude steht de cl PS un ng liegt es 2 dar i Och kei Se Erster Start Sie ba ba nden WISO Hausverwa iter APEONTARD g telle durch die ten oh Sie die ata paaa ia bd re son ni Kae Projekt PGH ALAT ng Progrerom jerat e e Daten ind Sie Net para nde und haben apron nige A papangin mit Ihrem WISO Hausverwalter 5 Si men Lpa ugrai we ri Muntnclal ant Durchatabern ie A WISO aa Awita echend ken Vor dem Start Die Installation WISO Hausverwalter lauft unter Windows XP Vis ta 7 8 8 1 und dem k nftigen Windows 10 also auf allen g ngigen PCs Besondere Anspr che stellt das Programm nicht aber auf der Festplatte m ssen mindestens 180 MByte freier Speicher platz zur Verf gung stehen Zudem sollte das System ber minde
367. rwalter Professional 2016 A B Di a un Online Banking WISO Mein Geld CSV Format agn a Ums tze verarbeiten Zahlungsverkehr ausf hren I Suchen Q Auf dem Menu Band sind alle wichtigen Funktionen bersichtlich sortiert 27 Bedienbuch 1 1 1er rer rer rer 1er 111er 11er Tr Tr Tr Tr Te Kalender Termine Besichtigungen Wohnungs bergaben Hand werker zu jedem Haus gibt es Termine die es im berblick zu behalten gilt Deshalb ist WISO Hausverwalter 2016 mit einem Terminkalender Geb ude Alle ausgestattet Er befindet sich im rechten Bereich MAAE 20 27 28 29 30 31 F 3 4 e 6 7 tt 424 13 14 lo 4f 6 19 29 2 22 24 25 26 27 28 Bb 4 3 4 5 7 Die n chsten Termine Mo 18 05 15 08 00 09 00 Wohnungsbesichtigung Mo 18 05 15 12 00 13 00 Vertragsunterzeichnung des Programmfensters Der obere Abschnitt ist fur die Monatsubersicht reserviert wahrend im unteren Abschnitt die anstehenden Termine gelis tet sind ber das Aufklappmen Geb ude k n nen Sie wahlweise die Termine f r eine bestimm te Immobilie oder f r alle Objekte einblenden oO NA NM NO ks o Der Terminkalender informiert ber anstehende Ereignisse 28 SS rer rer Tre res Einen neuen Termin anlegen Um einen neuen Termin anzulegen doppelklicken Sie in der Monatsansicht auf den betreffenden Tag Nutzen Sie die beiden gr nen Pfeile in der
368. rwaltungsfunktionen zu finden Abschnitt Verwaltung im Menu Band Abe Geb ude Nur Favorken chiy _ ze ir Neues Geb ude anlegen WISO Hausverwalter umfasst folgende Funkti onsbereiche Diese sind ber die Navigationsleiste am linken Bildschirmrand zu finden Stammdaten Hier finden Sie alle mehr oder weniger feststehenden Angaben Ihrer verwal teten oder vermieteten Geb ude den darin befindlichen Wohneinheiten und sonstigen Mietobjekten Hinzu kommen die aktuellen und archivierten Vertragsdaten Auch die fur ver brauchsabhangige Abrechnungen ben tigten 24 Err Zahler lassen sich hier anlegen und verwalten Au erdem k nnen Sie auf die Kontaktdaten von Mietern und Eigent mern zugreifen Einnahmen Ausgaben Hier erfassen Sie die laufenden Zahlungen Sie k nnen mit offenen Posten also ausstehenden Zahlungen arbeiten die Sie f r die zu erwartenden Einnahmen au tomatisch mithilfe eines Assistenten erstellen Au erdem lassen sich Vorlagen fur regelm Big wiederkehrende Einnahmen und Ausgaben definieren mit denen Sie sich viel Tipparbeit ersparen F r berweisungen und Lastschriften steht Ihnen der Zahlungsverkehr zur Verf gung Und sollte ein Mieter oder Eigent mer einmal nicht zahlen erstellen Sie f r den offenen Pos ten eine Mahnung Kostenverteilung Die Einnahmen und Ausga ben allein reichen f r die Abrechnung in einigen Fallen nicht aus Die zur korrekten Vertei
369. satz bei vorgetauschtem Eigenbedarf Wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vor tauscht und der Mieter auszieht hat er Anspruch auf Schadensersatz Der Vermieter muss dann alle Mehrkosten tragen die dem Mieter durch den Umzug entstanden sind z B Umzugskosten die Differenz zu einer h heren Miete in der neuen Wohnung eventuell Maklergeb hren usw Ist noch kein anderer Mieter eingezogen kann der Mieter dar ber hinaus auch verlangen wieder in die Wohnung einzuziehen Der Mieter muss aller dings beweisen dass der Eigenbedarf nur vorge tauscht war Anhaltspunkte sind beispielsweise eine Inserierung der Wohnung in der Tagespresse kurz nach dem Auszug des Mieters Die K ndigung des Mietverh ltnisses 3 Die K ndigung wegen Hinderung einer an gemessenen wirtschaftlichen Verwertung Der Vermieter darf eine ordentliche K ndigung auch als so genannte Verwertungskundigung vornehmen 5 573 Abs 2 Nr 3 BGB Eine K ndi gung ist dann m glich wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverh ltnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundst cks gehindert ist und dadurch erhebli che Nachteile erleiden w rde Die Gr nde f r ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem K ndigungsschreiben anzugeben Der Vermieter muss f r eine ordnungsgem e K ndigung die Gr nde nachvollziehbar darlegen Dazu geh rt zunachst dass er darlegt dass die Absicht besteht die Wohnung bzw das Haus in andere
370. saus schluss h chstens bis zum 14 03 2017 vereinbart werden Bei einem Formularmietvertrag macht eine falsche Datierung den K ndigungsausschluss unwirksam Indexmiete Formelle Voraussetzungen Die Indexmiete gem 5 557b Abs 1 BGB ist kei ne Staffelmiete weil der Mietpreis nicht auf einen festen Nert bestimmt ist Die Indexmiete bemisst sich im Nohnraum mietrecht nach dem Verbraucherpreisindex f r Deutschland VPI der vom Statistischen Bun desamt ver ffentlicht wird www destatis de gt Zahlen amp Fakten gt Gesamtwirtschaft amp Umwelt gt Preise gt Verbraucherpreisindizes Steigt der Index erh ht sich die Miete Vermieter m ssen beruck sichtigen dass die Miete sinkt wenn auch der Index sinkt Dies d rfte jedoch so gut wie nie vorkommen weil der Index eigentlich immer steigt gt Achtung 221 Ratgeber Eine Indexmiete kann nicht bei preisgebunde nem Wohnraum vereinbart werden daf r aber bei jedem befristeten oder unbefristeten Wohn oder Gewerberaummietvertrag Eine solche Vereinbarung ist mittlerweile auch ohne zeitliche Beschr nkung und ohne Verzicht auf das K ndi gungsrecht m glich Fr her musste mindestens eine 10 Jahres Frist vereinbart werden F r Gewerberaumvermieter gilt weiterhin die 10 Jahres Frist gt Achtung W hrend der Laufzeit der Indexmiete muss die Miete jeweils ein Jahr unver ndert bleiben Die beiden einzigen Ausnahmen eine Mieterh hung wege
371. sch aufpassen dass bei der Auswahl desjenigen welcher die Sch nheits reparaturen durchzuf hren hatte die im Druck vorgegebene Alternative Vermieter Mieter gestrichen zumindest aber unterstrichen wurde Wurde von dieser Wahlm glichkeit kein Gebrauch gemacht also schlichtweg vergessen etwas zu unterstreichen oder schlicht zu streichen oder das entsprechende K stchen anzukreuzen dann galt mangels wirksamer Vereinbarung die gesetzliche Regelung aus 8 535 Abs 1 BGB Hier musste wieder der Vermieter die Sch nheitsreparaturen bernehmen Noch katastrophaler f r Vermieter war die Einf hrung von Fristenregelungen in die Formu larmietvertrage War bislang immer mit den Mie tern diskutiert und gestritten worden ob die in in der Regel zu erbringenden Schonheitsreparatu ren f llig waren oder nicht wollte man jetzt durch eine klare Fristenregelung verl ssliche einfach nachzuhaltende Zeitintervalle vereinbaren So wurde wie folgt formuliert In K chen B dern und Duschen alle drei Jahre 273 Ratgeber In Wohn und Schlafraumen Fluren Dielen und Toiletten alle f nf Jahre In sonstigen Nebenr umen alle sieben Jahre Bei dieser Fristenregelung wurde allerdings bersehen dass langst nicht jede Wohnung nach Ablauf der vorgegebenen Zeitintervalle tatsach lich renovierungsbed rftig war Nach Auffassung des BGH ist eine derart starre Fristenregelung eine unangemessene Benachteiligung des
372. schal abrechnung gegeben sind Sch tzungen von mehr als 25 der Fl che Dies gilt jedoch nur wenn die Ursachen f r die Sch tzung nicht beim Vermieter liegen Hat der Vermieter es hingegen zu vertreten dass mehr als 25 der Wohnflachen gesch tzt werden m ssen steht dem Mieter ein 200 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Kurzungsrecht zu Dies ist beispielsweise dann der Fall wenn der Vermieter defekte Messgerate nicht austauscht obwohl er von dem Messdien stunternehmen mehrfach darauf hingewiesen worden ist Kostenverteilung a Heizkosten Die Verteilung der Kosten ist ebenfalls in der HeizkV geregelt Der Vermieter hat hier einen ge wissen Spielraum muss sich jedoch an den Vor gaben der HeizkV orientieren Dabei muss ein Teil der entstandenen Kosten nach dem Verbrauch umgelegt werden der brige Teil wird nach einem festen Umlageschl ssel verteilt Dies kann die Wohn oder Nutzfl che oder der umbaute Raum sein Letzteres ist sinnvoll wenn unterschiedli che Raumh hen vorhanden sind Des Weiteren kann auch die Wohn oder Nutzflache oder der umbaute Raum nur der beheizten R ume zugrun de gelegt werden Dies gilt allerdings nur f r die Umlage von Heizkosten Mindestens 50 h chstens jedoch 70 der ent standenen Kosten der zentralen Heizungsanlage sind nach erfasstem Warmeverbrauch zu vertei Tr rer rer res len 5 7 Abs 1 He
373. scho ben werden sondern m ssen bereits bei Aus spruch der K ndigung mitgeteilt werden Abmahnung Fristsetzung zur Abhilfe Eine au erordentliche fristlose K ndigung aus wichtigem Grund wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag ist sowohl im Wohnraum mietverh ltnis als auch bei gewerblichen Miet vertragen in der Regel nur dann zul ssig wenn die Mietpartei erfolglos abgemahnt wurde 8 543 Abs 3 Satz 1 BGB Eine solche Abmahnung ist die Aufforderung des Vermieters an den Mieter das vertragswidrige Verhalten in Zukunft zu unterlassen Dabei muss der Mieter konkret auf sein vertragswidriges Ver halten hingewiesen werden damit dieser weils welches Verhalten er zuk nftig unterlassen soll Lediglich pauschale Behauptungen z B der Mie ter w rde wegen Larmbelastigung abgemahnt sind nicht ausreichend Hier sind vielmehr Datum und Uhrzeit des konkreten Einzelfalls anzugeben 248 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Die Abmahnung ist nicht nur in den Fallen des 8 543 Abs 3 BGB Voraussetzung f r eine fristlose K ndigung aus wichtigem Grund sondern auch gem 5 541 BGB Voraussetzung f r eine Unter lassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch Vor Ausspruch der fristlosen K ndigung z B wegen ruhestorenden L rms oder erheblicher Gef hrdung der Mietsache ist daher der Mieter aufzufordern dieses pflichtwidrige Verhalten zu unterlas
374. schutzlos ausgeliefert Er kann in der Regel Unterlassung verlangen diese auch einklagen nur eben nicht k ndigen Und auch in diesen F l len gilt dass ein beharrliches Fehlverhalten des Mieters aus einer unerheblichen Pflichtverletzung eine nicht unerhebliche machen kann 239 Ratgeber Diese F lle sind allerdings nur Anhaltspunkte Entscheidend ist immer noch der jeweilige Ein zelfall Bei dessen Beurteilung ist der bisherige Verlauf des gesamten Mietverh ltnisses kurz von Beginn an gest rt oder schon lang und bisher ohne Probleme mit einzubeziehen ebenso die Pers nlichkeiten der Mietvertragsparteien die au eren Umst nde usw Dies kann dazu f hren dass das gleiche Verhalten eines Mieters in einem Fall zur K ndigung berechtigt in einem anderen Fall jedoch eben nicht Hier ist vor dem Ausspruch einer K ndigung sehr sorgf ltig abzuw gen und zu pr fen ob eine K ndigung des Mietverhaltnis ses tatsachlich ausgesprochen werden soll 2 K ndigung wegen Eigenbedarf a Voraussetzungen Die K ndigung wegen Eigenbedarf ist die haufigs te Begr ndung f r die K ndigung eines Mietver haltnisses durch den Vermieter Der Vermieter kann Eigenbedarf geltend machen wenn er seine Wohnung f r sich selbst oder f r Angeh rige ben tigt Als Familienangeh rige im Sinne des Gesetzes gelten Gro eltern Eltern Kin der Enkel Geschwister Schwiegereltern Stief 240 0000000 000000000090000 0000009009090009000009
375. se Heizungsausfall LG Berlin Az 65 S 70 92 100 Im Winter Herd Kochgelegenheit LG Berlin Az 635 39 02 3 Fehlende Kochgelegenheit Holzdielen knarren AG Kopenik Az 2 C 305 98 0 Im Altbau Keller AG K ln Az 218 C 102 81 10 Nutzung wurde Mieter entzogen AG Hannover 54 C 10867 85 5 Nutzungseinschr nkung durch Feuchtigkeit 157 Ratgeber _ e nee ee rer een Larmbelastigung M lltonne zu klein Mauseplage Nachstromspeicherheizung Asbest Parkettboden Rollladen z Teil auch Jalousie genannt Sand Staub von Baustelle Schimmel Swinger Club als Nachbar Sp le K chensp le Toilettensp lung Toilette unbenutzbar Trinkwasser Treppenhaus 158 AG Bergisch Glattbach Az 5 64 C 125 00 AG K ln Az 220 C 215 99 10 AG Potsdam WM 96 760 5 AG Rendburg Az 3C 10 551 87 AG Hof Az 15 C 2065 95 20 LG Berlin Urteil vom 15 6 M rz 2002 Az 63 S 54 00 AG Warendorf Az 5 C 5 472 99 LG Berlin Az 64 S 108 01 10 LG M nchen 15 5 15 7066 85 AG Charlottenburg Az 20b 55 C 182 96 70 LG Berlin Az 64 S 189 94 5 AG M nster Az 49 C 15 133 92 LG Berlin Az 64 S 189 94 104 LG Berlin MM 1988 S 80 213 AG Dortmund Az 126C 110 799 90 AG K ln WM 97 470 10 Streitgespr che des Wohnungsnachbarn Altbau Mangelhafte Trittschallisolierung Wohnung in l ndlic
376. se Abrechnung von Narmwasserkosten ist die Erfassung des Warmwasserverbrauchs ber Messeinrichtungen Dies l sst sich bereits durch den Einbau eines Kaltwasserz hlers im Zulauf zum Boiler sicher stellen d Sch tzung Kommt es zu Ger teausf llen oder kann eine Ablesung beispielsweise nicht erfolgen weil der Mieter mehrfach nicht anzutreffen war muss der Verbrauch gesch tzt werden Hier sollte vorrangig das Vorjahresergebnis des Nutzers als Vergleichs ma stab verwendet werden Dabei darf aber nicht der konkrete Verbrauch des Vorjahres zu grunde gelegt werden Vielmehr ist der Anteil des Nutzers an den gesamten Verbrauchseinheiten der Wohnanlage prozentual zu ermitteln Hat der Nutzer beispielsweise im Vorjahr 20 der gesam ten Einheiten verbraucht werden ihm im Wege der Sch tzung ebenfalls 20 der im betreffenden Jahr entstandenen Kosten angerechnet 203 Ratgeber Ist ein solcher Vergleichswert nicht vorhanden weil beispielsweise der Nutzer gewechselt hat muss der Verbrauch anhand des Verbrauchs ver gleichbarer R ume gesch tzt werden Au erdem besteht die M glichkeit eine Sch t zung auf Basis des Durchschnittsverbrauchs des Geb udes oder der Nutzergruppe vorzunehmen Diese Art der Sch tzung kann jedoch nicht mehr erfolgen wenn mehr als 25 der Flache eines Wohnobjekts gesch tzt werden muss 8 9a Abs 2 HeizkV In diesem Fall muss die Verteilung der Kosten insgesamt nach dem Verteilungsschl ssel
377. se Frage ist auch bei Juristen umstritten Die eine Seite vertritt die These dass es sich bei der Miete um eine Bring schuld handele so dass die Miete am dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eingehen m sse Die andere Seite geht davon aus dass es ausreicht wenn der Mieter bis zum 3 Werk 182 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 tag die Miete auf den Weg gebracht hat Das hei t bei Anwendung der gesetzlichen Regelung dass der Mieter die Miete bis zum 3 Werktag im Monat berweisen muss Bei der Berechnung der Frist wird der Samstag als Werktag nicht mitgez hlt weil die Banken an Samstagen nicht arbeiten BGH VIII ZR 291 09 WuM 2010 495 Um Schwierigkeiten zu vermeiden sollte es im Mietvertrag vereinbart werden dass die Miete bis zum dritten Tag auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein soll Ausschluss des Aufrechnungs und Zur ckbehaltungsrechts Vertraglich kann die Aufrechnung und das Zur ck behaltungsrecht des Mieters gegen eine Mietfor derung ausgeschlossen werden Allerdings k nnen gem 5 556b Abs 2 BGB nicht ausgeschlossen werden Schadenersatzanspr che wegen M ngeln 8 536a BGB Anspr che wegen Aufwendungen der Mietsache 8 539 BGB Miete und Betriebskosten Tr rer rer reset Anspr che aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete In Mietvertr gen wird haufig vereinbart
378. se kommt jedoch nur dann in Betracht wenn ein erheblicher Zahlungs r ckstand besteht Dieser muss mehr als sechs monatliche Betr ge des Hausgeldes ausmachen Ferner muss die Versorgungssperre angedroht werden und eine Frist von zwei Wochen gesetzt werden Des Weiteren hat eine Beschlussfassung der Eigent mergemeinschaft ber die Anordnung der Versorgungssperre zu erfolgen 342 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Dem saumigen Wohnungseigentumer kann auch das Wohnungseigentum gem 8 18 Abs 2 Nr 2 WEG entzogen werden Dies ist dann m glich wenn der Wohnungseigent mer sich mit den Hausgeldzahlungen in H he eines Betrages der mehr als 3 vom Hundert des Einheitswerts seines Wohnungseigentums berschreitet l nger als 3 Monate in Verzug befindet Letztlich l uft die Entziehung des Wohnungseigentums ebenfalls auf eine Zwangsversteigerung der Wohnung hinaus Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan Eine der wichtigsten Pflichten der Wohnungsei gent mer ist die Abstimmung ber Jahresabrech nung und Wirtschaftsplan Die Abrechnung wird in der Regel durch den Verwalter erstellt In der Abrechnung sind die Ausgaben und Ein nahmen der Gemeinschaft festzuhalten Dar ber hinaus ist jedoch auch jedem Eigent mer mitzu teilen mit welchem Anteil er an diesen Gesamt kosten beteiligt wird Hierzu ist die Erstellung von Einzelabrechnungen f r jeden
379. sehr genau pr fen bevor er seine Zustimmung f r dieses Verfahren gibt Er kann auf traditionelle Formen der Kaution siehe oben bestehen Auch f r Mieter ist die Versicherung eine Sache mit zwei Seiten Die kurzfristige Liquidit t muss recht teuer bezahlt werden Im Schadensfall tritt die Versicherung namlich lediglich in Vorleistung Sie verlangt den gesamten Betrag vom Mieter Der Vermieter Ratgeber zuruck So muss er neben den laufenden Kosten einmalige Urkunden und j hrliche Kontenf h rungsgeb hr die die Versicherung f r die B rg schaft verlangt hinterher immer noch die gesam ten Kosten tragen Von den Geb hren erhalt der Mieter aber am Ende des Mietverhaltnisses nichts zur ck Gesicherte Anspr che des Vermieters Die Kaution sichert m gliche Anspr che des Vermieters beispielsweise bei Besch digung der Wohnung Ausfall der Mietzahlung oder der Be triebskostennachzahlung Ist eine konkrete Vereinbarung nicht getroffen so gilt die Sicherung f r alle gegenwartigen und zuk nftigen Forde rungen aus dem Mietverhaltnis Hierzu zahlen ebenfalls die Kosten der Rechtsverfolgung durch den Vermieter Bei ffentlich gefordertem Wohnraum kann die Kaution vom Vermieter lediglich f r Anspr che gegen den Mieter aus Schaden an der Wohnung oder unterlassenen Sch nheitsreparaturen ge nutzt werden 8 9 Abs 5 5 1 WoBindG Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwoh nungen R ckst nde aus Miete oder
380. sel der Vertragspartei 209 Wechsel der Vertragspartei auf der Mieterseite uusssnsersnnnnnennnnonnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnannn 209 Wechsel der Vertragspartei auf Vermieterseite usssnsssnnerennnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnannn 212 Der Mieterschutz bei Wohnraummiete 215 Umfang des Mieterschutzes Ungeschutzte Mietverh ltnisse sssssseesnennnennnennnnnnnunnnunnnnnnnnnnnunnnnnnnnnnnnnnnnn 215 Die Mieterh hung 217 Einvernehmliche Erhohung der Miete maana apa a na na aan na una aiaiai 217 sc Ui 11 1 e AA AAP 218 NAGANA GA AG 221 Mieterhohungsverlarigen nach 8 558 BGB AGAIN ANA 223 Die Modernisierungsmieterho hung iin 230 Sonderkundigsunpsrecht des Mieters nennen herein 233 Die K ndigung des Mietverh ltnisses 235 Allgemeines zur Beendigung des Mietverh ltnisses aaa 235 Arten ger Kundig Ung ee a ee ae 237 8 Inhalt Schriftform Begr ndung SZWAN DAGAN GAAN AA 237 Die ordentliche Kundigeune see NAG NAA NALIBANG reiten 237 Ausserordentliche K ndigung mit gesetzlicher Frist aan 246 Die au erordentliche fristlose K ndigung aus wichtigem GrunNd X aaa 247 K ndigung siris tE saan AABANG 254 Der Kundigungswiderspruch nach der Sozialklausel sssssssssususnununnunnnnnnnunnnnnnnnnnnnunnnnnnnnnannnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnannnaa 255 Der Zeitmietvertrag 259 Wegfall des einfachen Zeitmietvertrags sn en AGA eek 259 Der qualifizierte Ze
381. sel nicht korrekt ist oder seine Vorauszah lungen nicht richtig ber cksichtigt wurden Andere Einwendungen setzen jedoch die Kenntnis der be triebskostenrelevanten Vertr ge und Rechnungen voraus siehe auch oben angef hrtes Urteil des BGH Zur berpr fung der Abrechnung steht dem Mieter daher ein Belegeinsichtsrecht in alle der Abrechnung zugrunde liegenden Unterlagen zu Dieses Einsichtsrecht ist am Sitz des Vermieters bzw der Hausverwaltung auszu ben Der Mieter hat kein Recht darauf dass ihm die Unterlagen ins Haus gebracht werden Er kann aber verlangen dass der Vermieter ihm Fotokopien der Unter lagen gegen Erstattung der Kosten zugeschickt werden Dies gilt jedenfalls dann wenn sich die Hausverwaltung nicht am Wohnsitz des Mieters 178 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 befindet und die Anreise weit ist Hier werden Strecken von 20 km jedoch noch zumutbar sein Verweigert der Vermieter die Belegeinsicht so darf der Mieter in einem eventuellen Zahlungs prozess um eine Betriebskostennachzahlung die einzelnen Kostenpositionen mit Nichtwissen bestreiten Nimmt der Mieter die ihm gebotene M glichkeit der Belegeinsicht umgekehrt nicht wahr ist ein Bestreiten mit Nichtwissen unzulassig da der Mieter Kenntnis von den der Forderung zugrunde liegenden Tatsachen h tte erlangen k nnen Teilabrechnungen Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen
382. sen Zahlt der Mieter die Miete wiederholt unp nkt lich stellt dies eine grobe Pflichtverletzung dar Hier ist an sich keine vorherige Abmahnung notwendig sollte jedoch rein vorsorglich dennoch ausgesprochen werden um f r ein eventuelles Raumungsverfahren auf der sicheren Seite zu stehen Die Abmahnung muss nicht schriftlich erfolgen Aus Beweisgr nden sollte sie jedoch immer schriftlich erfolgen damit man bei einer gericht lichen Auseinandersetzung auf der sicheren Seite ist Im Fall der Vertretung durch einen Bevoll machtigten ist der Abmahnung grunds tzlich auch eine Originalvollmacht beizuf gen da eine Tr rer rer reset solche Abmahnung eine rechtsgesch ftliche Erkl rung darstellt Der Vermieter muss nicht sollte aber in der Abmahnung mitteilen dass im Wiederholungsfall die fristlose K ndigung ausge sprochen wird Eine Abmahnung ist dann nicht notwendig wenn sie keinen Erfolg verspricht oder die sofortige K ndigung des Mietverh ltnisses unter Abwa gung sowohl der Interessen des Mieters als auch des Vermieters gerechtfertigt ist 5 543 Abs 3 S 2 BGB Eine Abmahnung ist ebenfalls nicht notwendig wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Verzug geraten ist siehe n chstes Kapitel Es muss sich aber um wirklich gravierende Pflichtverst e des Mieters handeln damit eine Abmahnung entbehrlich wird z B bei einer Straf tat gegen den Vermieter Bei einer K ndigung wegen schuldhafter nic
383. sen Umsatz bernehmen an WISO Hausverwalter erg nzt das Dialogfenster dann um eine Buchungsmaske Der Verwendungszweck wird dabei in voller L nge in das Feld Buchungstext bernommen 86 0101111111111 1er rer Tr Tr Tr Tr Ten Jetzt k nnen Sie die Ums tze buchen WISO Hausverwalter versucht zun chst anhand der Offenen Posten den Vertr gen und Hausgeldum lagen sowie bereits bestehenden Buchungen die Zahlungen selbstst ndig zuzuordnen Sie k nnen den Vorschlag akzeptieren wenn dieser mit Ihren Vorstellungen bereinstimmt Andernfalls lassen sich mithilfe des Links Offene Posten zuord nen die Offenen Posten gegebenenfalls manuell zuweisen WISO Hausverwalter ffnet in diesem Fall einen Unterdialog der alle logisch passenden Offenen Posten listet Bei Bedarf k nnen Sie den Zahlungseingang auch auf mehreren Offenen Posten verteilen Aktivieren Sie hierzu einfach die betreffenden Eintr ge Klicken Sie anschlie end auf OK um die Zuordnung zu speichern Bitte geben Sie Ihre PIN f r das Konto mit der IBAN DE49 2009 0500 0001 7906 50 ein Arc AASA a Se ee Sr Te a Se Te Se ee AA ee er er i Es wurden 25 Ums tze abgerufen Sie k nnen sich die Ums tze unter Verwaltung bei der jeweiligen Bankverbindung ansehen oder sie direkt mit Umsatze verarbeiten in die Einnahmen und Ausgaben bernehmen Neue Bankumsatze k nnen ganz einfach ber die Online Banking Schnittstelle bernom
384. sener Benachteiligung des Mieters unwirksam BGH WuM 2006 677 BGH WuM 2007 260 Nicht zul ssig und damit unwirksam sind auch Klauseln in denen der vom Vermieter vorgelegte Kostenvoranschlag f r verbindlich erkl rt wird BGH WuM 2004 466 Nicht zul ssig ist auch das Recht des Mieters auszuschlie en die Sch nheitsreparaturen selbst auszuf hren BGH WuM 2004 466 Das entbin det aber den Mieter nicht von der Verpflichtung die notwendigen Arbeiten fachgerecht durchzu f hren 276 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Endrenovierungsklauseln wirksam oder nicht Mieter durfen grundsatzlich nicht unabhangig von der Dauer des Mietverhaltnisses und insbeson dere unabhangig vom Zustand der Wohnung zur Durchfuhrung einer Endrenovierung verpflichtet werden Dies gilt auch fur den Fall dass die Mieter nach den vertraglichen Vereinbarungen wahrend der Mietzeit nicht renovieren m ssen BGH WuM 2007 682 Ist im Mietvertrag neben einer Verpflichtung zur Durchf hrung laufender Sch nheitsreparaturen auch eine Endrenovierung vereinbart f hrt die Kombination beider Vereinbarungen ebenfalls zur Unwirksamkeit BGH WuM 2006 306 Wird eine Endrenovierungsklausel hingegen unab hangig vom Mietvertrag individuell ausgehandelt und vereinbart bleibt sie wirksam BGH WuM 2009 173 AS SSS rr Da schatzungsweise 80 der in alten Formularmietvertragen ent
385. ser Hauptpunkte ffnet sich in der Bildschirm WISO Hausverwalter 2016 mitte die Liste der zu diesem Bereich zugeord neten bersichten und Assistenten ber diese gelangen Sie zu den dazugeh rigen Eingabemas ken und Funktionen Registerkarte Verwaltung Die Registerkarte Verwaltung ist ein Standard aus Microsoft Office Sie umfasst unter ande rem Programmeinstellungen Stammdaten und grundlegende Verwaltungsfunktionen die nur selten ge ndert werden Zur Registerkarte Ver waltung gelangen Sie ber den Eintrag Verwal tung im Men Band In der Registerkarte Verwaltung hinterlegen Sie beispielsweise die Daten zu Verwalter Mitarbei ter Bankverbindungen oder Steuerschl ssel Sie k nnen neue Geb ude erfassen oder die Vorein stellungen zum WISO Hausverwalter ndern Im rechten Bereich des dreigeteilten Fensters ist ein Newsticker untergebracht der aktuelle rechtliche und Fachinformationen rund um die Immobilie bereitstellt 23 Bedienbuch Die Funktionsgruppen Geb ude Musterfall gt Hinweis Hinweis f r Nutzer lterer Versionen Die Funktionen die bislang in der Funktions Enak gruppe Meine Hausver ER nn a waltung Ubersicht Figene Sn Daten zu finden waren sind beim WISO Hausverwalter 2016 in die Registerkarte Verwaltung gewandert Zur Registerkarte Verwal Unter der Registerkarte Verwaltung sind die wichtigsten tung gelangen Sie ber den Ve
386. setzt 211 Ratgeber Der Mietvertrag endet also nicht mit dem Tod des Mieters Sowohl der Erbe als auch der Vermieter haben ein Sonderk ndigungsrecht Der Erbe ist berech tigt innerhalb eines Monats au erordentlich mit gesetzlicher K ndigungsfrist also 3 Monate bis zum 3 Werktag eines Monats das Mietverh ltnis schriftlich zu k ndigen Bei einer Erbengemein schaft m ssen alle Erben gemeinsam k ndigen Der K ndigung ist eine Kopie der Sterbeurkunde beizuf gen Die Haftung bei Eintritt bzw Fortsetzung Sind bei Eintritt bzw Fortsetzung des Mietver haltnisses beispielsweise Mieten offen oder Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen nicht beglichen haften die Personen die in das Mietverhaltnis eintreten oder es fortsetzen neben den Erben als Gesamtschuldner 8 563b Abs 1S 1 BGB Das hei t dass der Vermieter sich hinsichtlich offener Forderungen sowohl an die Erben als auch an die eingetretenen bzw fortset zenden Personen halten kann und zwar an jeden einzeln Er kann sich also denjenigen aussuchen der finanziell am leistungsstarksten ist Im Innen 212 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 verhaltnis muss der Erbe den gezahlten Betrag allerdings erstatten Hat beispielsweise ein Familienmitglied das mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt gef hrt hat z B eine Nichte die Forde rungen auf Verlangen des Ver
387. sfassung geandert werden Nach Einberufung der Wohnungseigentumerversamm lung k nnen jedoch nur noch Angaben ge ndert werden die den Raumeigent mern noch nicht mitgeteilt wurden SSS rer SASA AY Der Wirtschaftsplan muss klar und ubersichtlich sein Die Bezeichnung der Positionen darf nicht jahrlich wechseln Die Einnahmen und Ausgaben mussen deshalb nach ihrer Art aufgeschlusselt werden Mietweiterleitung Falls Mieter die Miete und Betriebskostennach zahlungen an einen Verwalter gezahlt haben k nnen Sie unter Abrechnungen Mietweiter leitung eine Mietweiterleitung an den Eigent mer erstellen Inhalt dieser Mietweiterleitung sind die vom Mieter laut Vertrag geschuldeten und gezahlten Mieten sowie die laut der Abrechnung geschulde ten und gezahlten Betriebskostennachzahlungen bzw Betriebskostenerstattungen Die an den Verwalter gezahlten Mieten werden vom Verwal ter an den Eigent mer und Betriebskostenerstat tungen an die Mieter weitergeleitet Voraussetzung f r die Auswertung Mietweiterlei tung ist dass in der Eingabemaske 5tammdaten Nohnungen Einheiten im Abschnitt Angaben zu den Eigent mern im Unterdialog Eigent mer die Checkbox Die Miete und die Vorauszah 1 Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung lungen des Mieters werden vom Hausverwalter eingezogen und an den Eigent mer weitergelei tet markiert ist 10 Schritt Daten f r die S
388. spr chen gefunden werden bei denen man auf Augenh he miteinander spricht Die Mediati on bietet die M glichkeit anders als bei einem Urteil auch nicht juristische Vereinbarungen zu Tr rer rer reset treffen die beispielsweise dazu beitragen dass auch das zuk nftige Zusammenleben harmonisch bleibt Eine entscheidende Rolle spielt der Mediator Sie sollten diesen deshalb m glichst schon mit Ihrem Mieter au erst gewissenhaft aussuchen Leider gibt es auch bei den Mediatoren gute und weniger gute Achten Sie darauf dass Ihr Me diator auch ber die notwendigen Kenntnisse im Mietrecht verf gt Bei der Suche kann man sich beispielsweise an die Anwaltskammer wenden Auch der Zusatz BAFM ist ein Hinweis auf einen guten Mediator Ein Tr ger dieser Bezeichnung hat mindestens 200 Zeitstunden Ausbildung hinter sich Scheitert die Mediation und kommt es doch zum Prozess darf der Mediator weder Sie noch Ihren Mieter vertreten Schon deshalb sollte der Hausanwalt nicht als Media tor eingesetzt werden gt brigens Der Vermieter Ratgeber Wirksames Zustandekommen von Mietvertragen Die Grundlage eines Vertrages ist faktisch immer gleich Eine Seite macht ein Angebot und die an dere Seite nimmt dieses Angebot an oder verlangt nderungen Geht der Angebotsgeber auf diese nderungsw nsche ein wird das Angebot neu definiert bis die andere Seite das Angebot akzep tiert So entsteht letztlich auch
389. st der Fall wenn die Woh nung durch den Mieter vorzeitig also vor dem Ende des Mietverh ltnisses bergeben wird Die Verj hrungsfrist f r den Vermieter beginnt bereits mit der R ckgabe der Wohnung durch den Mieter 5 548 Abs 1 S 2 BGB Endet das Mietverh ltnis also regul r beispielsweise am 31 5 und bergibt der Mieter die Wohnung bereits am 16 5 beginnt die kurze Verj hrungsfrist fur die Geltendma chung der Anspr che des Vermieters bereits mit Ablauf des 16 05 und endet am 16 11 F r den Mieter beginnt die Verj hrung allerdings erst mit der Beendigung des Mietverh ltnisses 8 548 Abs 2 BGB F r den Mieter beginnt die kurze Verj hrungsfrist daher erst mit Ablauf des 31 05 und endet am 30 11 Tr rer rer reset Die unter Umst nden unterschiedlichen Verjah rungsanfange sollte insbesondere der Vermieter ber cksichtigen wenn er Anspr che gegen den Mieter beispielsweise wegen Sch den an der Wohnung geltend macht Hier k nnen nur ein paar Tage ber die Verj hrung des Anspruchs entscheiden gt Info Die Verj hrung tritt nicht automa tisch ein Der Mieter oder aber auch der Vermieter muss sich auf die Verjahrung berufen Dieser Einwand kann auch noch im Prozess geltend gemacht werden Das Gericht muss ihn dann aber auch nur dann beruck sichtigen Selbst wenn ein Anspruch also verjahrt ist erfolgt eine Verur teilung falls der Anspruch im brigen bestehen sollte da das Gericht die Verjahrung
390. st einen Mediator dar ber sp ter mehr Dann kann die Mediation kurzfristig be ginnen und f hrt vielleicht schon nach wenigen Sitzungen eine L sung Eine Mediation ist in fast allen Fallen bei Wei tem g nstiger als ein Prozess Wobei bei einem Prozess nie vorher feststeht ob das Ergebnis tats chlich Ihren Vorstellungen entspricht Das Stundenhonorar eines Mediators liegt zwischen 120 und 180 Das ist zugegeben viel Geld Wenn man aber bedenkt dass manches Problem in wenigen Stunden erledigt ist und kein Urteil gesprochen wird f r das man sp ter auch noch in die Berufung gehen muss dann lohnt sich die Mediation allemal 117 Ratgeber Der gr te Vorteil der Mediation d rfte aber sein dass der Streit beigelegt wird ohne dass einer der Beteiligten oder andere Partner dabei sein Gesicht verliert Es ist also durchaus m glich dass man in Zukunft wieder vern nftig miteinander reden kann und Sie einen ansonsten gesch tzten Mieter nicht verlieren Zu Beginn der Mediation erl utert der Medi ator noch einmal Sinn und Zweck des Verfah rens Dann werden die Regeln f r die Mediation festgelegt Hierzu geh rt beispielsweise dass der Mediator keine Position bezieht und dass die gegnerischen Parteien sich gegenseitig ausreden lassen Die festgelegten Regeln werden meist niedergeschrieben und sind f r den weiteren Ablauf f r alle Beteiligten verbindlich Dann f hrt der Mediator eine Art Bestandsaufnahme durch Er
391. stellt dass eine der Teilungserk rung widersprechende Nutzung von Wohnraum nicht hingenommen werden muss Wenn auch der Beginn der Nutzung bereits viele Jahre zur ckliegt verj hrt der Anspruch auf Unterlassung nicht unbedingt In dem Verfahren stritten sich zwei Teileigent mer einer Wohngemeinschaft W hrend der eine Eigent mer ber die R ume Weiterlesen 37 Bedienbuch r e _ e ee rer ee ee 11er 111011017717 38 EE SSS SSS ae ee er er Se ee Se ee er rr Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung Mit WISO Hausverwalter gelangen Sie einfach zu einer rechtssicheren Nebenkosten Hausgeld und Heizkostenabrechnung Gehen Sie hierzu einfach nach dem folgenden Schema vor 1 Neues Projekt beginnen Daten des Vermieters Verwalters eingeben und Angaben zu Rechnun gen und Mahnungen machen 2 Bankverbindungen erfassen 3 Geb ude anlegen 4 Wohnungen anlegen 5 Mieter erfassen Mietvertrag erstellen 6 Z hler anlegen 7 Einnahmen und Ausgaben erfassen 8 Angaben zu den Abrechnungen erg nzen 9 Betriebskostenabrechnung en erstellen 10 Daten f r die Steuererkl rung vorbereiten 1 Schritt Neues Projekt beginnen Direkt nach dem Start ffnet der WISO Hausver walter die Startseite Erster Start Hier werden Ih
392. stens 1 GByte Arbeitsspeicher verf gen Mit Blick auf die Grafikkarte ist eine Aufl sung von mindestens 1280 x 1024 Punkte notwendig Wie Sie die aktuelle Darstellungsart ermitteln und gegebenenfalls umstellen k nnen ist in der Windows Hilfe beziehungsweise der Bedienhilfe Ihrer Grafikkarte beschrieben WISO Hausverwalter wird von CD ROM installiert Legen Sie hierf r die Programm CD in Ihr Lauf werk Normalerweise startet das Installationsme nu nach Einlegen des Datentr gers automatisch Sollte dies nicht geschehen starten Sie die Ins tallation ber einen Klick auf Arbeitsplatz WISO Hausverwalter 2016 W hlen Sie dann im Men den Punkt WISO Hausverwalter jetzt installieren F r die weitere Installation folgen Sie den Hinwei sen auf dem Bildschirm Wenn die Installation nicht startet Startet das Installationsmen nach Einlegen des Datentr gers nicht automatisch w hlen Sie bei Windows XP im Startmen den Men punkt einstellungen und darin den Eintrag oystemsteuerung F hren Sie im nachsten Fenster einen Doppelklick auf das Symbol Software durch um die Softwareverwaltung von Windows zu ffnen W hlen Sie in der Fenster auswahl Neue Programme hinzuf gen und klicken auf die Schaltfl che CD oder Diskette Im folgenden Fenster klicken Sie auf Weiter Be statigen Sie danach den Quellpfad mit Fertigstellen Bei Windows Vista 7 und 8 wech seln Sie im Windows Explorer i
393. t BGH WUM 2009 286 Folgende Arbeiten geh ren nicht zu den Sch n heitsreparaturen und k nnen demnach auch nicht im Rahmen von Formularmietvertragen auf Mieter bertragen werden Abziehen und Neuversiegelung des Parketts BGH WUM 2010 85 Abziehen oder abschleifen von Dielenb den LG Berlin in GE 1999 938 Tr rer rer res Erneuerung von Teppichb den OLG Hamm RE WUM 1991 248 Sch nheitsreparaturklausel wirksam oder nicht In vielen Formularmietvertragen sind Klauseln zur Durchf hrung von Sch nheitsreparaturen enthalten welche einer richterlichen berpr fung gema 8 307 BGB nicht standhalten Sie sind im Ergebnis unwirksam Insbesondere Vertr ge der siebziger achtziger und neunziger Jahre bis etwa zum Jahr 2005 enthalten infizierte Klauseln ltere Vertr ge hingegen enthalten schlichte ein fach formulierte und gerade deshalb immer noch wirksame Vereinbarungen wie etwa die Sch nheitsreparaturen tr gt der Mieter der Mieter f hrt die Sch nheitsreparaturen auf seine Kosten aus Erste Probleme traten auch bei diesen wirksamen Vereinbarungen auf weil die Herausgeber von Formularmietvertragen der damaligen Mode ent sprechend Alternativvereinbarungen oder gar das Multiple choice Verfahren K stchen ankreu zen bei den grunds tzlich wirksamen Klauseln einf hrten Die Abwicklung des Mietverh ltnisses Hier musste ein Vermieter bzw sein Verwal ter geradezu h lli
394. t mer in einem gerichtlichen Verfahren den Verwalter zu einer Einberufung verpflichten Weigert sich der Verwalter eine Versammlung einzuberufen besteht des Neiteren die M g lichkeit dass auch ein einzelner Eigent mer sich vom Gericht zur Einberufung einer Versammlung ermachtigen l sst Dies erfolgt im Wege einer einstweiligen Verf gung Der Verwalter hat dann die Kosten des Verfahrens zu tragen da sich das Verfahren gegen die einzelnen Eigent mer richtet die jedoch kein Verschulden an dem Verfahren tragen Zu der Versammlung sind alle Miteigent mer des Objekts zu laden Eigent mer ist wer zum Zeit punkt der Ladung im Grundbuch eingetragen ist Selbst wenn ein Miteigent mer einem Stimm rechtsausschluss unterliegen sollte ist er den noch zu laden da ein Stimmrechtsausschluss nicht dazu f hrt dass der Eigent mer kein Teil nahmerecht mehr hat Besonders h ufig ist ein Stimmrechtsausschluss bei Hausgeldr ckst nden Die Verwaltung von Wohnungseigentum zu finden Hier kann die Eigent mergemeinschaft namlich beschlie en dass im Falle von R ckstan den ein Verlust des Stimmrechts erfolgt Dennoch kann der betroffene Eigent mer selbstverst nd lich an der Versammlung teilnehmen Sind mehrere Personen Eigent mer einer Woh nung hat der Verwalter alle Miteigent mer gesondert zu laden Etwas anderes gilt nur wenn die Eigent mer unter einer Anschrift wohnen beispielsweise Eheleute Hier gen gt ein Brief w
395. t mers in das Grundbuch Eine Sperrfrist gibt es immer nur dann wenn der Mieter bereits vor der Umwandlung in Woh nungseigentum in der Nohnung gelebt hat Zieht ein Mieter in eine Wohnung in einem bereits in Wohneigentum aufgeteiltes Haus ein gilt keine Sperrfrist f r die K ndigung wegen Eigenbedarf Die K ndigung des Mietverh ltnisses Grund Der Mieter wusste ja bereits dass er eine Eigentumswohnung gemietet hat und keine Wohnung in einem klassischen Miethaus oder Mehrfamilienhaus 5 Die erleichterte K ndigung des Vermieters Eine erleichterte K ndigung des Mieterverhalt nisses durch den Vermieter gem 8 549 Abs 2 Nr 2 BGB ist m glich wenn in dem vom Ver mieter bewohnten Geb ude nicht mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind und eine von diesen Wohnungen von dem Vermieter selbst bewohnt wird Einliegerwohnung Die erleichterte K ndi gung gema 8 549 Abs 2 Nr 2 BGB gilt auch f r Wohnraum in der Wohnung des Vermieters Sind diese Voraussetzungen gegeben kann der Vermieter das Mietverh ltnis mit der gesetzlichen Frist verl ngert um weitere 3 Monate k ndigen Aufgrund des Umstands dass Vermieter und Mieter in solchen Konstellationen eng beieinander wohnen soll dem Vermieter die M glichkeit der erleichterten K ndigung zustehen Die Erleichte rung liegt darin dass der Vermieter die K ndigung nicht begr nden muss Er kann einfach ohne Vorliegen eines K ndigungsgrundes k ndigen Er 245 Ratgeber
396. t Zustimmung des Vermieters von der bisherigen oder der blichen Ausfuhrungsart 278 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 abweichen darf Beide Formulierungen sind nich tig mit der Folge dass die gesamte Schonheits reparaturklausel unwirksam wird BGHZ WuM 2007 259 BGH WuM 2011 96 Unzul ssig sind auch alle Klauseln die dem Mie ter vorschreiben wie er die Wohnung w hrend der Dauer des Mietvertrages farbig zu gestalten hat Eine Ausnahme gilt nur f r Klauseln welche die farbige Gestaltung der Wohnung bei R ck gabe regeln Wird hier dem Mieter ein gewisser Spielraum gelassen und beispielsweise nur die Verwendung von Volltonfarben ausgeschlossen kann dies als wirksame Vereinbarung gewertet werden BGH WuM 2011 96 Nicht mehr zul ssig ist schon die generelle Vor gabe dass nur in neutralen deckenden hellen Farben und Tapeten renoviert werden darf oder dass nur neutrale T ne verwendet werden d r fen BGH WuM 2008 472 BGH WuM 2009 224 Nicht zul ssig ist auch die Vereinbarung dass De cken und W nde wei gestrichen werden m ssen BGH WuM 2009 655 Auch die Vereinbarung dass die R ckgabe der Tr rer rer reset Wohnung komplett in wei er Farbe erfolgen soll ist unwirksam BGH WuM 2011 96 Selbst wenn man statt des Begriffes streichen den Begriff wei en verwendet sieht der BGH darin eine
397. t ausgeben Ja onen 32 Onen 2 Sollen die Heizkosten mit abgerechnet werden Abweichender Heiz und Nebenkosten Abrechnungszeitraum Die Abrechnungszeitr ume f r die Neben und Heizkostenabrechnung sind unterschiedlich Daher ist es sinnvoll die Heizkosten separat zu erstellen Abrechnungszeitraum der Nebenkosten 01 01 2013 31 12 2013 Abrechnungszeitraum der Heizkosten 01 07 2013 30 06 2014 7 Soll die Bescheinigung f r Anteile an nach 5 35 a EStG beg nstigten Aufwendungen 3 Ionen beifiigt werden ag cn 7 F r Heizkosten ebenfalls Bescheinigung f r Anteile an nach 5 35 a EStG beg nstigten Aufwendungen beif gen Zusammensetzung der nach 6 35 a EStG beg nstigten Aufwendungen beif gen 2 M chten Sie eine Zusammenfassung mit ausgeben g Ja Nein F Gesamt bersicht f r Mieter ausgeben die mehrere Einheiten im Objekt gemietet haben Zusammensetzung der Gesamtkosten einmal nur f r das Geb ude ausgeben Jan jede Nebenkostenabrechnung anh ngen nicht ausgeben ausblenden v v Kleinreparaturen werden bei Bedarf getrennt von den Neben kosten ausgewiesen rechnung k nnen auch bei separaten 100 2 xX Seitenbreke Schlie en Ferdinan nd Vermieter Odpext Merten lem ME KANKANI Mara Repennegs 12345 Dei Ladanicas Zum Son tonen Hogten Rae an masraitaum Sehr geehrte Familie Zapfhahn anbei erhalten Sie die Weilerbelsstungsrechnung f r den Mietz
398. t k ndigen Der Kundigungswiderspruch nach der Sozialklausel Der Vermieter muss den Mieter in der Kundigung auf sein Recht zum Widerspruch sowie dessen Form und Frist hinweisen Tut er dies nicht kann der Mieter den Widerspruch noch bis zum ersten Termin im Raumungsrechtsstreit nachholen Die Kundigung muss fur den Mieter auch un ter Wurdigung der berechtigten Interessen des Vermieters eine unzumutbare Harte darstellen Letztlich ist die Abwagung immer eine Frage des Einzelfalles Gr nde fur eine unzumutbare H rte k nnen beispielsweise sein Fehlender Ersatz wohnraum Schwangerschaft schwere Krankheit 255 Ratgeber geringes Einkommen lange Wohndauer bei lte ren Menschen Gebrechlichkeit bevorstehendes Examen Schwierigkeiten bei Schul oder Kinder gartenwechsel Liegen mehrere dieser Grunde vor so spricht dies umso mehr fur das Vorliegen eines Hartegrundes Uber den Mieter und seine Familie hinaus sind auch andere Angehorige seines Haushalts ge schutzt wenn sie mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Hausstand f hren z B Lebenspartner Pflegekinder Form und Frist des K ndigungswiderspruchs Der Widerspruch muss schriftlich sp testens bis zu zwei Monate vor Ablauf der K ndigungsfrist durch den Mieter erkl rt werden Andernfalls gilt er als versp tet und muss nicht mehr ber cksich tigt werden Der Widerspruch sollte alle Gr nde f r eine soziale H rte angeben die zum Zeitpun
399. t werden 8 558b Abs 3 BGB Stellt sich im Verfahren jedoch heraus dass kein wirksames Mieterhohungsverlangen vorliegt kann eine neue Erkl rung nachgeschoben werden Beide Varianten setzen allerdings eine neue ber legungsfrist in Gang Die Modernisierungsmieterh hung F hrt der Vermieter Modernisierungsma nahmen durch kann er im Anschluss an die Modernisie rungsma nahmen die Miete erh hen Das geht aber nur wenn der Vermieter die Spielregeln einhalt Das hei t dass der Vermieter die Moder nisierungsmalsnahmen zuvor ordnungsgem angek ndigt und die voraussichtliche Mieterh hung angegeben haben muss Folgende Fragen sollte der Vermieter vor Erstel lung der Mieterh hung pr fen um sicherzugehen dass er alle Voraussetzungen f r die Erh hung der Miete nach Modernisierung eingehalten hat Bauma nahme abgeschlossen Modernisierungs Baumalinahme Modernisierung ordnungsgem angek ndigt Tr rer rer reset Fehler bei der Ank ndigung aber Modernisie rungsarbeiten geduldet Mieterhohung nach Mietvertrag berhaupt zul ssig Richtiger Absender Mieterhohungserklarung schriftlich Richtig adressiert Mieterhohung im Vermieterschreiben berechnet und erlautert Kosten der Bauma nahme korrekt erfasst Reparaturanteil herausgerechnet Staatliche Zusch sse und Zinsverbilligungen ber cksichtigt Gesamtmodernisierungskosten nachvollziehbar auf Wohnungen Mietparteie
400. t werden Dies gilt jedenfalls dann wenn Eigent mer vorzeitig die Versammlung verlassen gt Tipp Die Versammlung findet nicht ffentlich statt Das bedeutet dass Dritte grunds tzlich nicht an der Versammlung teilnehmen d rfen Die Versamm lung darf deshalb auch nicht an einem ffentli chen Ort stattfinden Der einzelne Eigent mer kann sich grunds tzlich vertreten lassen Hier ist jedoch darauf zu achten ob in der Gemeinschaftsordnung gegebenenfalls Beschr nkungen zur Stellvertretung enthalten 333 Ratgeber sind Dies kommt durchaus vor Beispielsweise wird die Vertretung durch Rechtsanw lte oder andere externe Berater ausgeschlossen Ist in der Gemeinschaftsordnung also beispielsweise gere gelt dass eine Vertretung durch Rechtsanwalte ausgeschlossen ist und l sst sich ein Wohnungs eigent mer von einem Rechtsanwalt vertreten kann dieser nicht wirksam abstimmen und darf sich auch nicht an der Versammlung beteiligen Gelegentlich kommt es vor dass Eigent mer Berater beispielsweise Rechtsanw lte Sach verst ndige etc zur Versammlung mitbringen Diese haben grunds tzlich kein Teilnahmerecht Der Eigent mer kann jedoch einen Antrag zu Gesch ftsordnung auf Abstimmung der Teilnah meberechtigung stellen Sollten die Eigent mer diesen zur ckweisen kann der Eigent mer den Berater bevollmachtigen ihn zu vertreten Aller dings muss der Eigent mer dann die Versamm lung verlassen weil entweder nur d
401. tandung ausreichend konkret vorbringt Es reicht nicht aus wenn er lediglich beanstandet eine Kostenposition sei v llig uber hoht oder wenn er vom Vermieter eine berpr fung der Abrechnung verlangt Es muss vielmehr erkennbar sein welche Position aus welchem Tr rer rer reset Grund beanstandet wird damit der Vermieter ge gebenenfalls zu einer Korrektur der Abrechnung in der Lage ist In einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 06 07 2011 Aktenzeichen VIII ZR 340 10 stell ten die Richter noch einmal grunds tzlich fest dass der Vermieter verpflichtet ist bei Manah men und Entscheidungen die Einfluss auf die H he der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten haben auf ein angemessenes Kosten Nut zen Verhaltnis R cksicht zu nehmen Gleichzeitig stellten Sie jedoch auch Anforderungen an die Beweisf hrung von Seiten des Mieters In dem Verfahren klagte ein Vermieter gegen seine Mieter welche sich weigerten die abgerech neten M llabfuhrgeb hren 525 71 zu zahlen Die Mieter verwiesen auf einen vom Deutschen Mieterbund herausgegebenen Betriebskosten spiegel f r Deutschland und errechneten einen Betrag von lediglich 185 76 Der Bundesgerichtshof hat entschieden dass der Mieter seine Behauptung beweisen muss dass der Vermieter gegen 5 556 Abs 3 Satz 1 BGB Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebotes Miete und Betriebskosten versto en habe under deshalb Schadenersatzan spr che habe Hierf r r
402. tbar hoher Aufwand kann hierauf verzichtet werden 8 9 Abs 2 HeizkV F r die Aufteilung gibt es Tr rer rer reset dann grunds tzlich zwei Berechnungsarten 8 9 Abs 2 Heizk V Dabei ist zunachst der Anteil der Warmwasser kosten an den Gesamtkosten entsprechend der Formel in 5 9 Abs 2 Ziffer 1 HeizkV zu errechnen Dieser errechnete Anteil ist dann von den Be triebskosten abzuziehen und ergibt die Heizkos ten So ist die Ermittlung des Warmwasseranteils unter Ber cksichtigung der aufbereiteten Narm wassermenge der Warmwassertemperatur und des verwendeten Brennstoffs zu berechnen und durch den Heizwert des verbrauchten Brennstoffs zu teilen Den einzelnen Brennstoffen werden da bei verschiedenen Heizwerte zugeordnet Heiz l hat beispielsweise einen Wert 10 kWh I Erdgas L hat einen Wert von 9 kWh m3 Erdgas H hingegen 10 5 F r die Berechnung ist es daher wichtig den genauen Brennstofftyp zu ermitteln Das dann gefundene Ergebnis ist mit dem durchschnittli chen Preis je Brennstoffeinheit zu multiplizieren M glich ist auch die Ermittlung des Warmwasser verbrauchs nach einem Fl chenma stab falls die Menge des verbrauchten Wassers nicht gemes sen werden kann Hier ist die Formel aus 8 9 Abs Heizkosten 2 Ziffer 2 HeizkV anzuwenden Der pauschale An satz f r Warmwasserverbrauch aus der zentralen Narmwasserversorgungsanlage darf dann nicht mehr zugrunde gelegt werden Voraussetzung f r eine problemlo
403. te sofort Klage eingereicht werden Liegt ein rechtskr ftiges Urteil bzw bei Durch f hrung des Mahnverfahrens ein rechtskr ftiger Vollstreckungsbescheid vor kann gegen den saumigen Wohnungseigentumer die Zwangsvoll streckung eingeleitet werden Da der Wohnungs eigentumer naturgema ber Nohnungseigen tum verf gt sollte die Immobiliarvollstreckung gew hlt werden Hierzu geh rt die Zwangsver waltung des Objekts die Zwangsversteigerung und auch die Sicherungshypothek Die Zwangsverwaltung dient der Sicherstel lung der laufenden Hausgeldzahlungen Durch Zwangsvollstreckung k nnen unter Umst nden die r ckst ndigen Hausgelder beigetrieben wer den Hierbei ist jedoch zu ber cksichtigen dass die Zwangsversteigerung des Objekts etliche Zeit in Anspruch nimmt Bei Forderungen ab 750 00 341 Ratgeber kann auch eine Sicherungshypothek gem 8 867 ZPO Zivilprozessordnung eingetragen werden Die Eintragung der Sicherungshypothek kann unter Umst nden dazu f hren dass die Banken die bereits haufig als Glaubiger im Grundbuch eingetragen sind der Eigent mergemeinschaft eine Lastigkeitsgebuhr anbieten damit die Wohnungseigentumergemeinschaft auf ihre Rechte aus der Sicherungshypothek verzichtet und die Bank einen freihandigen Verkauf des Ob jekts durchf hren kann bei dem sich in der Regel h here Verkaufsbetr ge erzielen lassen Zulassig ist bei r ckst ndigen Hausgeldern auch eine Versorgungssperre Die
404. te sp ter nach den Details der Nebenkostenabrechnung m ssen Sie nicht erst lange suchen Auf diese Weise bringen zugeordnete Dokumente mehr Transparenz in die Buchhaltung Um ein neues Dokument zuzuordnen aktivieren Sie den betref fenden Buchungssatz und klicken Sie im untersten Abschnitt Dokumenten verwaltung des Dialogs auf den Link Neues Dokument f r diese Einnah me Ausgabe erfassen Der Dokumen ten Assistent wird eingeblendet Er unterst tzt Sie beim Import der Datei Dienstleisterrechnungen Lohnkosten Anteil festhalten Arbeiten rund ums Haus werden vom Gesetzgeber steuerlich gefor dert Dazu geh ren vor allem Reno DL Zur Bar ar Tr Sa Te er SS SA O SS SSS rr vierungs Erhaltungs und Moder nisierungsarbeiten an H usern und Garagen Wartung von Heizungsan lagen Elektro Gas und Wasser installationen sowie Mal nahmen der Gartengestaltung aber auch die Geb hren f r den Schornsteinfe ger Au erdem sind haushaltsnahe Dienstleistungen wie zum Beispiel Treppenhausreinigung Fensterput zen oder Gartenarbeiten beg nstigt Pro Jahr k nnen bei den Handwer kerleistungen 6 000 Euro bel den haushaltsnahen Dienstleistungen 20 000 Euro der Lohn und Fahrt kosten maximal geltend gemacht werden Die Steuererm igung be tragt dann jeweils 20 Prozent dieser Aufwendungen Wichtig Die Steuererm igung senkt nicht etwa nur das zu versteuernde Einkommen wie das bei den
405. tellen Ausgabe Hier haben Sie die Wahl Sie k nnen die interne Ausgabe von WISO Hausverwalter verwenden oder die Auswertungen mit Word ausgeben lassen W hlen Sie Word wird eine Bearbeiten Schaltfl che eingeblendet ber die Sie die Textverarbeitung ffnen Nenn Sie wollen k nnen Sie dabei die Gestaltung der Abrechnung ver ndern Wirtschaftsplan Gem 5 28 WEG ist ein Verwalter verpflichtet f r ein Kalenderjahr im Voraus einen Wirtschafts plan aufzustellen Dieser Wirtschaftsplan enth lt 110 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die anteilma ige Verpflichtung der Wohnungsei gent mer zur Lasten und Kostentragung die Beitragsleistung der Wohnungseigent mer zu der Instandhaltungsr cklage Der Wirtschaftsplan ist nach Aufstellung den Wohnungseigentumern zur Beschlussfassung vorzulegen Per Beschlussfassung sind die Woh nungseigent mer verpflichtet nach Abruf durch den Verwalter die dem Plan entsprechenden Vorsch sse zu leisten W hlen Sie zum Erstellen des Wirtschaftsplans uAbrechnungen Wirtschaftsplan Der Wirt schaftsplan wird objektbezogen verfasst und ist fur einen zukunftigen Zeitraum zu erstellen wobei der Zeitraum zwolf Monate umfassen muss Ein Wirtschaftsplan kann grundsatzlich bis zur Beschlus
406. tellt kann es sein dass der Vermieter die Miete nicht erh hen kann 234 Tr rer rer res Die K ndigung des Mietverh ltnisses Die K ndigung gegen ber Mietern stellt den tiefsten Eingriff in das Mietverh ltnis berhaupt dar Entsprechend hoch sind die Anforderungen an eine Vermieterkundigung die sich aus Gesetz und Rechtsprechung hierbei ergeben Der Mie ter muss f r eine K ndigung nur Frist und Form einhalten Der Vermieter aber muss in der Regel immer ein begr ndetes Interesse geltend machen und die K ndigung ausf hrlich begr nden Der sehr ausgepr gte soziale Schutz der Mieter vor unwirksamen und unberechtigten K ndigungen stellt somit hohe Anforderungen an eine tatsach lich berechtigte K ndigung durch den Vermieter Allgemeines zur Beendigung des Mietverh ltnisses Ein Mietverh ltnis kann auf verschiedene Weise beendet werden Zum einen ist eine Beendi gung durch Ablauf einer vertraglich vereinbarten Mietzeit denkbar Auch kann das Mietverhaltnis durch einseitige K ndigung sowohl des Mieters als auch des Vermieters beendet werden M glich Die K ndigung des Mietverh ltnisses ist auch eine einvernehmliche Beendigung durch Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages Bevollm chtigt der Vermieter eine dritte Person mit der K ndigung muss der Kundigungserkla rung die Originalvollmacht beigef gt werden Fehlt diese kann der Mieter die K ndigung unver z glich zur ckweisen 8 174 BGB Unverz glic
407. ter die rechtssichere Betriebskostenabrechnung die WEG Abrechnungen von Wohnungseigentu mergemeinschaften die betriebswirtschaftliche Abrechnungen BWA sowie die Erstellung von Wirtschaftsplanen WISO Hausverwalter 2016 Dar ber hinaus gibt es eine Eigenverwaltung f r Eigent mer Hausverwalter und deren Mitarbeiter WISO Hausverwalter Eine flexible Familie gt Info WISO Hausverwalter ist im Handel als WISO Hausverwalter Start und WISO Hausverwalter Standard erh ltlich Mit der Start Version k nnen Sie bis zu zehn Wohneinheiten z B Woh nungen Garagen oder Stellplatze verwalten mit WISO Hausverwalter Standard sind es bis zu 50 Wachst die Zahl der vermieteten Ob jekte ist WISO Hausverwalter flexibel Mit einem Upgrade der Start Version kommen bis zu 25 Wohneinheiten hinzu Noch mehr Erweiterungsspiel raum bietet WISO Hausverwalter Standard Hier k nnen Sie per Upgrade auf bis zu 75 Einheiten erweitern Ben tigen Sie noch mehr Nohnein 13 Bedienbuch r 0 1 0 01 111 heiten steht WISO Hausverwalter Pro walter via Import Export Schnittstelle direkt auf Gewehr bei Fu Mit dieser Version Ihre Finanzdaten zugreifen lassen sich 150 Wohneinheiten oder Dar ber hinaus k nnen Sie steuerlich relevante als Plus Version unbegrenzt viele Daten aus WISO Hausverwalter in das Steuer Wohneinheiten verwalten Das Sch
408. teuererkl rung vorbereiten Mit WISO Hausverwalter sind Umsatz und Ein kommensteuererkl rungen schnell erledigt Mit wenigen Mausklicks erzeugen Sie Einnahmen berschussrechnungen und falls n tig Umsatz steueranmeldungen f rs Finanzamt Zu den zahlreichen Auswertungen die Sie mit Ihrer Hausverwalter Software erstellen geh ren auch die erforderlichen Abrechnungen von Eink nften aus Vermietung und Verpachtung f rs Finanzamt Falls Sie umsatzsteuerpflichtig sind oder freiwillig f r die Umsatzsteuer optiert haben erzeugt WISO Hausverwalter au erdem per Knopfdruck Listen deren Inhalt Sie einfach zeilenweise in die amtlichen Umsatzsteuerformu lare bertragen k nnen Vorausgesetzt Sie haben zuvor s mtliche Einnah men und Ausgaben erfasst sind daf r nicht mehr als vier Handgriffe erforderlich 111 Bedienbuch Samtliche Steuerberichte finden Sie im Funkti onsbereich Wirtschaftliche Auswertungen der Navigationsleiste Gehen Sie hier auf den Unter punkt Einnahmen Ausgaben Wenn Sie Ihre Steuererklarungen mit dem WISO Steuer Sparbuch erledigen k nnen Sie sich die Handarbeit beim zeilenweisen bertragen der einzelnen Einnahmen Positionen und Wer bungskosten in die Anlage V ganz sparen Denn dann bernehmen Sie die Daten aus der Hausver walter Software ber eine komfortable Daten schnittstelle in das WISO Steuer Sparbuch Wenn Sie bei der Neuanlage von Umlagekonten auf die
409. tigt Nach 8 536 Absatz 1a BGB kann der Mieter die Miete in den ersten drei Monaten einer energe tischen Sanierung nicht mindern Eine energeti sche Sanierung dient dazu dass in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird 8 555b Nr 1 1542 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 2 vertraglicher Ausschluss Das Recht zur Minderung der Miete kann vertrag lich nur bei Gewerberaummietverhaltnissen be grenzt oder ausgeschlossen werden Bei Wohn raummietverhaltnissen ist eine Einschr nkung Erschwerung oder gar ein g nzlicher Ausschluss des Minderungsrechts unwirksam da eine solche Vereinbarung zum Nachteil des Mieters von der gesetzlichen Regelung des 8 536 BGB abweicht Lediglich eine Vereinbarung zwischen den Par teien bez glich der Beschaffenheit der Wohnung kann zu einem Ausschluss des Minderungsrechts des Mieters f hren Dabei k nnen die Parteien vereinbaren dass ein vom blichen Standard negativ abweichender Zustand der Nohnung als vertragsgema akzeptiert wird Ist eine solche Regelung in allgemeinen Gesch ftsbedingungen enthalten ist zu pr fen ob die Regelung den Mieter unangemessen benachteiligt Das ware beispielsweise der Fall wenn eine Beschaf fenheitsvereinbarung den Vertragszweck also die berlassung der Mietr ume zum Wohnen gef hrdet SSS SSS SS SS SA SASA SA rr gt Beispiel Zum Bestand einer W
410. tragliche Regelung auf den Mieter bertragen Allerdings sind hier die Anforderungen sehr hoch Immer wieder werden Klauseln mit denen die bertragung der Renovierungsarbeiten auf Der Vermieter Ratgeber den Mieter geregelt werden von den Gerichten verworfen Grundsatzlich sollten Sie auf folgende Punkte achten bertragen Sie nur die folgenden Arbeiten auf den Mieter Tapezieren Anstreichen oder Kalken der W nde und Decken Streichen der Fu b den Heizk rper einschlie lich Heizrohre der Innent ren sowie der Fenster und Au ent ren von innen Weitere Aufgaben k nnen zur Ung l tigkeit der Klausel f hren Sie k nnen vom Mieter nicht verlangen dass er f r die Ausf hrung der Arbeiten eine Fachfirma beauftragt Die Klausel muss ihm erlauben die Arbeiten fachmannisch auch selbst aus zuf hren Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09 06 2010 Aktenzeichen VIII 249 09 Wahrend der Mietzeit kann der Mieter die Woh nung streichen wie er es f r richtig halt f r den Auszug k nnen unter Umst nden Vorgaben gemacht werden die aber nicht zu eng gefasst werden d rfen Sogenannte starre Fristen bei denen eine Renovierung nach bestimmten Zeitintervallen gefordert wird sind ung ltig weil sie keine 725 Ratgeber R cksicht auf den Zustand der Nohnung neh men Eine Renovierung beim Auszug ist nicht zulas sig wenn die Wohnung unrenoviert bernom men wurde Bei einer Endrenovierungsklaus
411. tragsdaten f d Volker Kehrgut Klempnerei Fix und FdGisela und Reinhard Immerfroh Kranz und Krebs Weitere Mieter Wohngemeinschaft Ottokar Lehrmeister Rita Putzig p KA i j Z hlerst nde bei Vertragsende des letzten Bitte ausw hlen __ Mieters Bitte ausw hlen Bitte ausw hlen Mietvertragsvorlage erstellen Einen neuen Kontakt als weiteren Mieter f r die Wohnung erfassen a 4 8 bersicht 68 Tr Tr rer Tr rer nr rer Arr Z hlerst nde bei Vertragsende des letzten Mieters Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung Z hlerst nde hinterlegen Kommentar Z hler Alter Stand Vom Kaltwasser K che Kaltwasser 6 175 250 31 12 2013 ir Kaltwasser Schanktresen Kaltwasser 2 791 234 31 12 2013 laf Kaltwasser Toilettenanlagen Kaltwasser 924 356 31 12 2013 P7 Warmwasser K che neuer Z hler Warmwas 1 697 350 31 12 2013 Warmwasser Schanktresen Warmwasser 3 569 240 31 12 2013 A Warmwasser Toilettenanlagen Warmwasser 1 478 024 31 12 2013 2 ZA Zwischenablesung 1 Einleitung Naaer Stanit Verbrauch 2 Wohnung und Mieter 6 175 250 0 000 NY 2 791 234 0 000 3 Miete Y 924 356 0 000 Tag 1 697 350 0 000 14 Vertragsdaten NA 3 569 240 0 000 O 1 478 024 0 000 5 Weitere Mieter Wohngemeinschaft NG Zahlerstande bei Vertragsende des letzten Mieters
412. treitigkeiten ber die Berechtigung einer K ndi gung und die Berechtigung der H rtegr nde in der Regel vor Gericht ausgetragen und von diesem auch ber die Vertragsfortsetzung entschieden 257 Ratgeber 0 2 _ e nn 0 11 tete rer 11er ner Tr Tr Tr Tr Tr Te 258 Tr rer Tr Tre re Der Zeitmietvertrag Mit Inkrafttreten der Mietrechtsreform zum 1 9 2001 ist der einfache Zeitmietvertrag ersatzlos weggefallen Dieser Verlust wurde von vielen insbesondere privaten Vermietern zu nachst bedauert War man doch gezwungen bei einer zeitlichen Befristung des Mietvertrages den Befristungsgrund schon zu Beginn des Mietver haltnisses im Vertrag selbst schriftlich angeben zu m ssen Wer also keinen Eigenbedarf keine umfassende Sanierungsma nahme oder die berlassung der R ume an einen zur Dienstleis tung Verpflichteten plante durfte den Mietvertrag zeitlich nicht mehr begrenzen Doch Not macht bekanntlich erfinderisch schon bald wurde in die ersten Mietvertr ge statt der nicht mehr zul ssigen zeitlichen Befristung ein K ndigungsausschluss eingedruckt Die Ins tanz Gerichte fanden diesen Umgehungstatbe stand zunachst gar nicht passend und wiesen derartige Vereinbarungen als unwirksam zur ck bis dann der BGH ein Machtwort sprach und Richtlinien vorgab welche auch f r die n chste Der Zeitmietvertrag Zukunft verl sslich bleiben d rften Schlie en die Parteien lediglic
413. trennte Anlage von Gel dern der Gemeinschaft von dem Verm gen des Verwalters unberechtigte Zahlungen an sich selbst F r die Abberufung des Verwalters gen gt eine einfache Mehrheit Der Abberufungsbeschluss 322 0111011111111 11er 11er 11er 71 Tr rer Tr Tr Tr Tre stellt gleichzeitig die K ndigung des Verwalter vertrages dar Eine Abmahnung muss dem Verwalter zuvor nicht erteilt worden sein Grunds tzlich sollte aber insbesondere wenn es sich nicht um einmalige Vorgange handelt eine Abmahnung ausgespro chen werden um das Fehlverhalten des Verwal ters aktenkundig zu machen Eine Abmahnung d rfte haufig jedoch durchaus entbehrlich sein da es letztlich auf die Zumut barkeit der Fortsetzung der Zusammenarbeit ankommt und ein erheblicher Vertrauensverlust auch nicht durch eine Abmahnung geheilt werden kann Damit es jedoch zu einer Abberufung des Verwal ters berhaupt kommen kann muss die Eigent mergemeinschaft t tig werden da der Verwalter ansonsten weiterhin machen kann was er will solange sein Amt nicht endet Hierzu sollte die Eigent mergemeinschaft bzw ein Miteigent mer den Verwalter zur Einberufung einer au erordentlichen Eigentumerversamm lung auffordern auf welcher die Abberufung des Verwalters beschlossen werden soll Am besten Tr rer rer reset sollten mindestens ein Viertel der Eigent mer die Einberufung der Versammlung verlangen da der Verwalter in diesem Fall zu einer Einber
414. triebs kosten zum 1 Januar 2002 ersetzt worden Bei Mietvertr gen die auf die BetrK verweisen ist daher die Rechtslage gleich F r Altmietvertrage vor dem 1 M rz 1989 er moglicht der Verweis auf die Anlage 3 zu 8 27 Il BV nur die Umstellung auf Fernw rme da in der damaligen Fassung die Nahw rme Betrieb der zentralen Heizungsanlage im Haus durch einen Contractor nicht enthalten war Bei Mietverh lt nissen in den neuen Bundesl ndern die vor dem 307 Ratgeber 3 Oktober 1990 geschlossen wurden konnte der Vermieter ab 1991 eine Betriebskostenum lage nach 8 1 Betriebskostenumlageverordnung durchf hren Problematisch ist bislang die Umstellung im lau fenden Mietverh ltnis und zwar auch dann wenn der Vertrag eine allgemeine Bezugnahme auf alle Arten der Betriebskosten enth lt Erforderlich ist bislang die Zustimmung des Mieters zur nach traglichen Umstellung Der Bundesgerichtshof hat zwar f r die Falle der Fernw rme eine allgemeine Bezugnahme auf 8 27 Il BV bzw 8 2 BetrKV als Zustimmung Vertragsgrundlage auch f r die nachtr gliche Umstellung als ausreichend ange sehen Diese Rechtsprechung ist jedoch dann sehr fragw rdig wenn es um Regelungen in allgemei nen Gesch ftsbedingungen geht Um dieses Problem zu l sen ist 8 556c BGB ge schaffen worden Damit wird dem Vermieter ein Anspruch zur Umlage von Contracting Kosten als Betriebskosten auf den Mieter gegeben Der Ge setzgeber will das Contracti
415. ts bliche Miete unange messen bersteigt Davon geht man aus wenn die orts bliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent berschritten wird Diese Vorschrift im Wirtschaftsstrafgesetzbuch setzt voraus dass die Mietpreis berh hung darauf zur ckzuf hren ist dass sie infolge der Ausnutzung eines gerin gen Angebotes an vergleichbaren Wohnraumen erfolgt Liegt eine unangemessen hohe Staffel miete im Sinne des 8 5 WiStrG vor ist die Staffel mietvereinbarung nichtig Es gilt dann die orts b 220 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 liche Vergleichsmiete Voraussetzung ist jedoch unbedingt dass ein geringes Angebot an Woh nungen vorliegen und dieser Umstand seitens des Vermieters ausgenutzt worden sein muss Da der Mieter hier beweis und darlegungspflichtig ist hat sich die Zahl der durchgef hrten Verfahren deutlich r ckl ufig entwickelt Mietpreis berh hung macht Staffelmiete unwirksam Bei einem Staffelmietvertrag f r preisfreie Wohnungen gilt die Kappungsgrenze nicht da die Mieterh hungen bereits bei Vertragsabschluss vereinbart werden Die orts bliche Vergleichsmie te wird lediglich bei der Frage ber cksichtigt ob eine Mietpreis berh hung vorliegt Nach 8 5 WiStrG Wirtschaftsstrafgesetz liegt eine Mietpreis berh hung vor wenn die verein barte Staffelmiete die orts bliche Miete unange messen bersteigt Davon geht
416. tt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung erstellen oder vorhandene zuweisen Klicken Sie auf den Link erzeugen um mithilfe der integrier ten Textverarbeitung und etwaiger Vorlagen ein neues Dokument zu erstellen Nutzen Sie hinge gen den Link erfassen um ein bereits vorhan denes Dokument zum Beispiel im Word Format dem Geb ude zuzuordnen In beiden Fallen helfen Ihnen Assistenten bei der Umsetzung Mehr Komfort Sie k nnen Dokumente auch zu einzelnen Buchungen oder Vorlagen hinterlegen In den Dialogen werden dabei die letzten drei Dokumente direkt angezeigt Ohne den Umweg ber die Dokumentenverwaltung k nnen Sie so auf aktuelle Informationen schneller zugreifen Zul ssige Umlage Alternativen Ist nichts anderes vereinbart sind Betriebskosten laut Gesetz grunds tzlich nach der Wohnfl che Quadratmeter umzulegen Im Mietvertrag d rfen Sie aber auch andere Verteilschl ssel vereinbaren beispielsweise nach der Personenzahl oder der Anzahl der Mietwohnungen Die unterschiedlichen Varianten d rfen dabei auch kombiniert werden Die Verteilung muss aber auf jeden Fall nach bil ligem Ermessen erfolgen Mit anderen Worten Es muss gerecht zugehen Ungerecht w re zum 51 Bedienbuch Beispiel eine M llgeb hren Abrechnung bei der die alleinstehende Witwe genauso viel bezahlen muss wie eine f nfk pfige Familie In diesem Fall k nnte die Mieterin eine nderung des Umlage schl ssels verlangen
417. u unterscheiden sind Instandsetzungs ma nahmen welche grunds tzlich vom Vermie ter zu bernehmen sind Stellt der Mieter beim Abl sen der Tapete fest dass der Wandputz gerissen ist und abbr ckelt muss er unverz glich den Vermieter von diesem Mangel in Kenntnis setzen Gleichzeitig muss er ihn unter Fristset zung zur Beseitigung dieses Mangels auffordern Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung nicht nach und beseitigt er den Mangel nicht fristge recht wird der Mieter von seiner Verpflichtung zur Durchf hrung der Sch nheitsreparaturen befreit Wegen der unterbliebenen Instandsetzung der 272 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 Wandoberflache wurde ihm die Durchfuhrung der Schonheitsreparaturen unmoglich gemacht Fur offentlich geforderte Wohnungen gilt un verandert die Definition aus 5 28 Abs 4 S 5 der Zweiten Berechnungsverordnung II BV Hier nach zahlen zu den Sch nheitsreparaturen das Tapezieren das Anstreichen oder Kalken der W nde und Decken das Streichen der Fu b den das Lackieren der Heizk rper einschlie lich der Rohre der Innenfenster und Innent ren sowie der Innenseite von Au enfenstern und Au ent ren der Mietwohnung Weiter gehende Arbeiten k nnen von Mietern einer ffentlich gef rderten Wohnung nicht gefordert werden Diese abschlie Bende Aufz hlung wird mittlerweile auch im frei finanzierten Wohnungsbau angewand
418. uf anzei gen erscheint bestimmen Sie Optik und Inhalt der Rechnung Hier k nnen Sie auch das Rech nungsdatum eintragen es wird vom Programm mit dem aktuellen Datum vorbelegt Falls es sich um eine gewerbliche Vermietung handelt Tr rer rer reset erzeugt WISO Hausverwalter auf Wunsch eine Rechnungsnummer Auf Basis des Zahlungsziels beispielsweise 14 Tage errechnet die Software ausgehend vom Rechnungsdatum den genauen Tag bis zu dem die f llige Nachzahlung auf Ihrem Konto eingegangen sein muss Um die Abrechnung Ihren Bed rfnissen anzupas sen k nnen Sie die Texte auf der ersten Seite der Abrechnung selbst bestimmen Wahlen Sie hierf r einfach die Option Ja in der Zeile M chten Sie eigene Texte statt der Standardtexter verfassen Setzen Sie anschlie end einfach einen Haken f r den jeweiligen Text und erfassen in dem Textfeld den gew nschten Wortlaut Hierbei stehen Ihnen Felder zur Verf gung die bei der Ausgabe sp ter vom Programm ersetzt werden Abrechnungsbestandteile Zusatzlich konnen Sie festlegen welche Informa tionen die Abrechnung enthalten soll Bankverbindung drucken In der Abrechnung wird die Bankverbindung angegeben die Sie bei den Eigenen Daten angegeben haben Gegebenenfalls eine Anpassung der Voraus zahlung Zusammen mit der Betriebskostenab Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung rechnung k nnen Sie Ihre Eigent mer zusam men m
419. uf Anforderung des Vermieters bei Streitigkeiten uber die Forderung nicht ohne weiteres auszahlen darf ist sie bei der B rgschaft auf erstes Anfordern zu einer Zahlung verpflich tet In der Regel fragt die Bank jedoch auch bei der B rgschaft auf erstes Anfordern beim Mieter nach ob die Inanspruchnahme der B rgschaft durch den Vermieter begr ndet ist Zur Sicherung der Anspr che des Vermieters kann auch eine B rgschaft von Privatleuten vereinbart werden Haufigster Anwendungsfall ist die Eltern b rgschaft bei Auszubildenden und Studenten H ufig bringen potenzielle Mieter auf die soge nannte Mietversicherung ins Spiel Der Vermie ter ist nicht verpflichtet eine solche Kaution zu Tr rer rer reset akzeptieren Bei dem Versicherungsmodell muss der Mieter ab Abschluss des Mietvertrags Geb h ren an die Versicherungsgesellschaft zahlen Der Vermieter erhalt von der Versicherung statt der Mietkaution eine B rgschaft Sie verpflichtet sich damit beispielsweise die Rechnung zu zahlen wenn nach dem Auszug des Mieters die verw s tete Wohnung renoviert werden muss Experten warnen jedoch dass bei den einzelnen Anbietern noch Unklarheiten best nden wie im Schadensfall verfahren w rde Je nach Vertrags bedingungen k nnte es schwierig werden an das Geld zu kommen Au erdem tragt der Vermieter das gesamte Risiko wenn der Versicherer Insol venz anmeldet Deshalb sollte der Vermieter die Bedingungen der Versicherung erst
420. uf die renovierte und modernisierte Wohnung mit den seitens der Mieter vorgenommenen Ma nahmen und rechtfertigt damit gar einen h heren Miet oder Kaufpreis kann er sich aufgrund seines widerspr chlichen Verhaltens nicht mehr auf die R ckbauklausel des Mietvertrags berufen Ein solches Verhalten verstielbe gegen den gesetzlich verankerten Grundsatz von Treu und Glauben R ckgabe im bergebenen Zustand Grunds tzlich ist der Mieter verpflichtet die Wohnung in dem Zustand zur ckzugeben in dem er sie bernommen hat Darum ist ein bergabe 270 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 protokoll bei Beginn des Mietverhaltnisses von besonders wichtig Nur so kann der Zustand der Wohnung bei Ubernahme dokumentiert werden Hat der Mieter bauliche Veranderungen an der Wohnung vorgenommen muss er hierf r vor her die Genehmigung des Vermieters eingeholt haben Die Zustimmung sollte immer schriftlich erfolgen und bereits eine Regelung enthalten was bei Auszug des Mieters mit den Umbauten geschehen soll bernahme durch den Vermieter Ausgleichszahlungen an den Mieter R ckbau USW Nach 8 554a BGB ist der Vermieter zur Zustim mung verpflichtet wenn der Mieter bauliche Ver anderungen vornehmen will die f r eine behin dertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind und der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat Der V
421. uf eine bestimmte Zeit abgeschlossen werden 8 542 Abs 2 BGB so dass sie mit Ablauf dieser Zeit enden ohne dass es einer K ndigung Tr rer rer reset bedarf Dies gilt auch f r Mischmietverh ltnisse bei denen sowohl Wohn wie auch gewerblich ge nutzter Raum vermietet wird soweit der gewerb liche Anteil berwiegt Bei einer vorgesehenen Mietzeit von mehr als ei nem Jahr ist aber die Schriftform des Vertrages zu beachten 8 550 BGB Sonst handelt es sich um ein Mietverh ltnis auf unbestimmte Zeit welches jederzeit mit gesetzlicher Frist gek ndigt werden kann Oft enthalten gewerbliche Mietvertr ge Options rechte des Mieters deren fristgerechte Aus bung zu einer entsprechenden Vertragsverl ngerung f hrt 4 Anfechtung Grunds tzlich besteht die M glichkeiten einer Irrtums oder Tauschungsanfechtung 88 119 123 BGB Eine arglistige Tauschung des Vermie ters kann beispielsweise darin liegen dass er die Ertragslage eines Gesch fts bertrieben g nstig darstellt oder Behauptungen ins Blaue hinein abgibt Mietverh ltnisse ber Gewerbe und Gesch ftsraume Betriebskosten Die Vorschriften ber Betriebskosten bei Wohn raum Vermietung sind im Gewerbemietrecht nicht anwendbar Die Parteien k nnen diese Vor schriften jedoch f r anwendbar erklaren wobei eine solche Vereinbarung wohl eher g nstig f r den Mieter sein d rfte Im Gewerbemietrecht k nnen daher auch solche Betriebskosten als umlagefa
422. uf seine Mieter umlegen darf Darin finden sich 16 durchweg sehr genau bezeichnete Ausgabenarten 1 Grundsteuer und andere ffentliche Lasten 2 Wasserversorgung 3 Entw sserung 4 Heizkosten 5 Warmwasserbereitung 6 Kosten verbundener Heizungs und Warmwasserversorgungsanlagen 7 Betriebskosten von Personen oder Lastenaufz gen 8 Stra enreinigung und M llbeseitigung 9 Geb udereinigung und Ungezieferbekampfung 10 Gartenpflege 11 Beleuchtung 12 Schornsteinreinigung 13 Kosten der Sach und Haftpflichtversicherung 97 Bedienbuch 14 Kosten f r den Hauswart Hausmeister nicht Hausverwalter 15 Kosten f r eine Gemeinschafts Antennenan lage oder Kabelanschluss 16 Betriebskosten von Einrichtungen f r die Waschepflege Au erdem sieht das Gesetz eine unspezifische Sammelposition sonstige Betriebskosten vor Auf die Mieter d rfen keine reinen Hausverwal tungskosten umgelegt werden wie zum Beispiel Bankgeb hren Zinsen oder Porto sowie die Ausgaben f r Vermieter Versicherungen soweit sie sich nicht auf das Geb ude beziehen z B Rechtsschutz oder Mietausfallversicherungen Nebenkostenabrechnungen erstellen Kalte Betriebskosten Eine rechtssichere Nebenkostenabrechnung muss einigen Kriterien gen gen Sie muss bersichtlich gegliedert und verst ndlich sein jede einzelne Einnahme und jede Ausgabe gesondert ausweisen den richtigen Verteilerschlussel e
423. ufung der Versammlung gem 8 24 Abs 2 WEG verpflich tet ist Weigert sich der Verwalter die Versammlung einzuberufen stellt dies zum einen erneut einen wichtigen Grund f r dessen Abberufung dar Zum anderen wird die Versammlung dann ohne den Verwalter durchgef hrt da dieser andernfalls durch seine pflichtwidrige Weigerung seine Abbe rufung verhindern k nnte Kommt ein Wohnungseigent mer mit seinem An trag auf Abwahl des Verwalters nicht durch kann er eine direkte Klage auf Abberufung des Verwal ters anstrengen Diese M glichkeit hat er auch wenn ihm das Abwarten einer vorherigen Eigen tumerversammlung nicht zugemutet werden kann da er aufgrund der Mehrheitsverh ltnisse ohnehin keinen Erfolg haben wird 3 Amtsniederlegung durch den Verwalter Die Verwaltert tigkeit kann nicht nur durch Ab berufung bzw Beendigung der Bestellung enden Vielmehr ist der Verwalter berechtigt sein Amt Die Verwaltung von Wohnungseigentum niederzulegen Besteht f r die Amtsniederlegung kein Grund und ist der Gemeinschaft hierdurch ein Schaden entstanden macht der Verwalter sich unter Umst nden schadenersatzpflichtig Im umgekehrten Fall n mlich wenn der Verwal ter einen wichtigen Grund f r die Amtsniederle gung gehabt hat kann unter Umst nden dem Verwalter ein Schadenersatzanspruch zustehen z B fortw hrende Beleidigungen durch den Beirat 4 Pflichten des Verwalters nach dem Ende seiner Tatigkeit Endet die
424. ugang zum Haus durch Anbringung einer Rampe Der Vermieter ist in diesem Fall jedoch berechtigt eine zus tzliche Sicherheitsleistung zu verlangen damit bei Auszug des Mieters der R ckbau der Umbaumaf snahmen gew hrleistet ist Die Zu stimmung zu einem barrierefreien Umbau durch den Mieter kann der Vermieter nur dann verwei gern wenn eine Abwagung der beiderseitigen Interessen ergibt dass das Interesse des Vermie ters an der Beibehaltung des bisherigen Zustands der Nohnung oder des Hauses das Interesse des Mieters an den Umbaumaf nahmen berwiegt Hier sind der Umfang der Ma nahmen die Dauer die R ckbauf higkeit Beeintr chtigungen von Nachbarn w hrend des Umbaus Art und Schwere der Behinderung usw abzuwagen Die Gerichte stellen sich in Streitf llen meist auf die Seite des behinderten Mieters Tr rer rer reset Will der Mieter Umbaumafsnahmen zur Barriere freiheit selbst durchf hren muss er auch die Kos ten hierf r alleine tragen Nenn Sie daran interes siert sind dass die Ma nahme durchgef hrt wird sollten Sie jedoch berlegen ob Sie sich nicht an den Kosten beteiligen um eine entsprechende Wertsteigerung der Wohnung zu erreichen Sind Sie an einer barrierefreien Gestaltung der Wohnung nicht interessiert und wollen die Ma nahmen nach einem etwaigen Auszug des Mie ters wieder r ckg ngig machen k nnen Sie die sen R ckbau vom ausziehenden Mieter verlangen Sie haben auch das Recht h
425. ugust 2011 mitteilen dass sich die Betriebskostenpauschale r ckwirkend erh ht Die R ckwirkung reicht im Beispiel allerdings nur bis zum 1 Januar 2010 zur ck Vor diesem Zeitpunkt liegende Erh hungen kann der Vermieter nicht mehr geltend machen Das gilt auch wenn er die Erkl rung nicht innerhalb der vorgeschriebenen drei Monate abgibt Ein Vermieter bzw Verwalter muss sich nicht damit zufrieden geben dass nicht umlagef hige Bestandteile ruck wirkend erhobener Geb hren von ihm zu bernehmen sind Hier empfiehlt sich wo landesrechtlich zul ssig zumindest ein Widerspruch inner halb eines Monats nach Zugang des r ckwirkenden Bescheides In Bun deslandern in denen ein Widerspruch nicht m glich ist sollte Klage vor dem zust ndigen Verwaltungsgericht erhoben werden Derartige Verfahren sind in der Regel einfacher zu f hren als normale Zivilprozesse Muss ein Vermieter bzw Verwalter in einem Zivilverfahren alle behaupteten gt Tipp 165 Ratgeber Anspr che beweisen und darlegen gen gt es in einem verwaltungsge richtlichen Verfahren die Benachteili gung zu behaupten Das Gericht zieht dann die Akten der beklagten Gemein de und ermittelt selbstst ndig nach dem Amtsermittlungsgrundsatz Ausnahmsweise kann die Anpassung einer Betriebskostenpauschale auch ohne entspre chende vertragliche Abrede m glich sein wenn diese auch verbrauchsabhangige Kosten ent halt und diese wesentlich h
426. um Die Verwaltung von Wohnungseigentum Die Verwaltung von Nohnungseigentum ist eine Materie f r sich und beinhaltet bei der prakti schen Umsetzung erhebliche T cken Zun chst gilt es die teilweise unterschiedlichen Interessen von Wohnungseigent mern unter einen Hut zu bringen Zudem muss sich der Ver walter noch um tausend andere Dinge k mmern wie beispielsweise die Hausgeldabrechnung Reparaturen Mieter usw Dabei sind zumindest Grundkenntnisse des Wohnungseigentumsge setzes und die wichtigsten Verfahrensablaufe f r die Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage berlebenswichtig Grundlage f r die Wohnungseigentumsverwal tung ist das WEG das Wohnungseigentumsge setz Die Wohnungseigent mergemeinschaft Entstehung Eine Wohnungseigent mergemeinschaft besteht aus einer Mehrzahl von Wohnungseigent mern Jedem dieser Eigent mer geh ren eine oder mehrere Wohnungen einer Wohnungsanlage Diese Wohnungen sind jedoch nicht isoliert zu sehen Vielmehr sind diese Wohnungen Teil einer Gesamtheit namlich der Wohnungseigentumsan lage Welchen Anteil dabei die jeweilige Wohnung hat ergibt sich aus der so genannten Teilungs erkl rung Eine solche wird immer dann erstellt wenn ein Geb ude eigentumsrechtlich aufgeteilt wird und die einzelnen Wohnungen verkauft werden In der Teilungserklarung steht dann beispiels weise dass dem Eigent mer Meier ein Miteigen tumsanteil von 200 1000 geh rt verbunden mit dem S
427. unachst pr fen ob die in dem Formularvertrag verwen dete Klausel wirksam ist oder nicht Nur so kann vermieden werden dass ein Mieter welcher zun chst nach Aufforderung durch den Verwal ter die Sch nheitsreparaturen vor R ckgabe der Wohnung durchgef hrt hat dann pl tzlich nach R ckgabe der Wohnung Schadensersatz fordert weil eine berpr fung der Klausel im Mietvertrag ergeben hat dass er infolge Unwirksamkeit der Klausel berhaupt keine Sch nheitsreparaturen hatte durchf hren m ssen Sch nheitsreparaturen was hei t das berhaupt Unter Sch nheitsreparaturen versteht man die Beseitigung von Gebrauchsspuren und Abnut zungen die durch den normalen Mietgebrauch entstanden sind Es handelt sich ausschlie lich um sogenannte dekorative Arbeiten also die Beseitigung von Verschmutzungen Griffspuren und Kratzern auf Wandoberflachen Leitungen und Holzwerk Kurz gesagt die Beseitigung von 271 Ratgeber Verschlei erscheinungen auf den Innenflachen der Wohnung welche mit Farbe und oder Tapete beseitigt werden k nnen stellen Sch nheitsrepa raturen dar Gr nde f r Sch nheitsreparaturen sind beispiels weise das Verblassen von Wand und Decken farben durch Sonneneinstrahlung das Vergilben oder braunliche Verfarben durch Kochd nste oder Nikotin sowie Verschattungen auf Wandoberfla chen die durch an der Wand b ndig abgestellte Schranke oder dort aufgeh ngte Bilder entstan den sind Hiervon z
428. und d rfen dem entsprechend auch nicht mit etwaigen Vorauszahlungen auf die Mietne benkosten verrechnet werden WISO Hausverwalter 2016 weist diese Kostenart dementsprechend separat aus Anwender haben allerdings die M glichkeit zum alten Abrechnungs schema zur ckzukehren um zum Beispiel Kontinuit t in der Rech nungslegung gegen ber den Mietern zu wahren Um die Kosten mit dem Umlageschlussel Betrag separat auszuweisen wechseln Sie ber die Navigationsleiste in den Abschnitt Abrechnungen Nebenkostenab rechnung Setzen Sie anschliebend im Bereich Abrechnungsbestandteile einen Haken in der Auswahlbox Kosten mit dem Umlageschl ssel Betrag als separate Rechnung drucken Ebenso wie bei der Heiz und Nebenkostenab Rechnungen f r Kleinreparaturen Kos ten nach 835a des Einkommensteu ergesetzes ausgewiesen werden Auf diese Weise profitieren die betroffenen Mieter von den Steuererleichterungen bei Handwerksrechnungen lt Abrechnungen gt Nebenkostenabrechnung s 7 er EEE pan M chten Sie eigene Texte statt der Standardtexte verfassen DJa Nein Abrechnungsbestandteile V Kosten mit dem Umlageschl ssel Betrag als separate Rechnung drucken Soll die Bankverbindung bzw der Zahlungshinweis gedruckt werden Ja Nein O r Gegebenenfalls eine Anpassung der Vorauszahlungen in die Abrechnung aufnehmen M chten Sie die Z hlerst nde mi
429. und des eingetragene Lebenspartner 3 Personen mit denen der Verstorbene einen dauerhaften gemeinsamen Haushalt gefuhrt hat 4 Erben des Verstorbenen Das Ablehnungsrecht der eintretenden Personen Das Eintrittsrecht nach 8 563 BGB tritt automa tisch in Kraft Es bedarf somit von den Berech tigten keiner Antragsstellung oder Zustimmung M chten diese jedoch von ihrem Eintrittsrecht keinen Gebrauch machen m ssen sie dies in nerhalb einer Frist die auch als berlegungsfrist bekannt ist dem Vermieter m glichst schriftlich erkl ren Die gesetzliche berlegungsfrist betr gt einen Monat nach Kenntnisnahme vom Tod des Mieters 8 563 Abs 3 BGB Diese Erkl rung gegen ber dem Vermieter ist ohne Einhaltung von K ndigungsfristen g ltig Sie Tr rer rer reset muss jedoch bei einer Wohnungsk ndigung beim Tod des Mieters durch andere im Mietvertrag aufgef hrte Personen eingehalten werden Das K ndigungsrecht des Vermieters Der Vermieter hat ebenfalls das Recht das Miet verh ltnis innerhalb eines Monats nach Kennt nis von dem Eintritt anderer Personen in das Mietverhaltnis au erordentlich mit gesetzlicher Frist zu k ndigen 8 563a Abs 4 BGB Allerdings besteht dieses Recht nur dann wenn in der Per son des Eintretenden ein wichtiger Grund vorliegt Entscheidend dabei ist ob dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhaltnisses mit dieser Person zuzumuten ist Hat der eintretende Mieter beispi
430. ung durchsetzen will Hier beruft man sich auf den 8 22 Abs 1a Bundesimmis 148 0000000 000000000090000 00000090090900090000090002000000909202009800090809909890908090098009809990820009 2004 sionsschutzgesetz wo festgesellt wird dass Gerauscheinwirkungen die von Kindertagesein richtungen Kinderspielplatzen und ahnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielpl tzen durch Kinder hervorgerufen werden im Regel fall keine sch dliche Umwelteinwirkung Bei der Beurteilung der Ger uscheinwirkungen d rfen deshalb auch die Immissionsgrenz und richt werte nicht herangezogen werden Grunds tzlich besteht auch kein Mietminde rungsrecht wenn der Mieter den Vermieter ber bestehende M ngel nicht informiert hat Das wur de in einem Urteil des BGH nochmals best tigt Das Zur ckbehaltungsrecht an der Miete 8 320 BGB Abs 1 solle dazu dienen den Schuldner in diesem Fall also den Vermieter dazu zu bringen seine Verpflichtungen aus einem Vertrag hier die Beseitigung der M ngel zu erf llen Dies k nne der Vermieter aber erst wenn man ihn diesbez glich informiert habe Vor der Informati on best nde deshalb kein Mietminderungsrecht Urteil des Bundesgerichtshofs vom 3 11 2010 VIII ZR 330 09 So wie es in den meisten F llen keine grunds tzlichen Regelungen f r die H he einer Mietminderung gibt gibt es auch Einzelent Tr rer rer reset scheidungen die sich nur bedingt auf andere F lle bertragen lassen
431. ung vorzeitig renovieren oder gegebe nenfalls in einem besseren Zustand zur ckgeben m sste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat EE rer rer SASA SSS SY Vorsicht bei Mietvertrags Formularen die man aus dem Internet herunter ladt Da hier meist nicht festgestellt werden kann ob die Vertrage noch aktuell sind besteht die Gefahr dass Vereinbarungen darin bereits durch die Rechtsprechung aufgehoben wurden Wer muss was beweisen Ob eine Nohnung bei R ckgabe renoviert werden muss oder nicht hat der Vermieter zu beweisen Die im Mietvertrag vorgegebenen Fristen hel fen hier wenig Eine starre Fristenregelung ist grunds tzlich unwirksam Sie kann deshalb nicht als Beweis f r die Renovierungsbed rftigkeit zugrunde gelegt werden Sind im Mietvertrag Re gelfristen angegeben etwa f r Wohnzimmer in der Regel f nf Jahre ist dies allenfalls ein Indiz keinesfalls jedoch der Beweis f r die Renovie rungsbed rftigkeit Hier muss der Vermieter bzw sein Verwalter detailliert vortragen welche Ge brauchsspuren vorhanden sind und weshalb diese eine Weitervermietung unm glich machen Nur in diesem Falle w re der Mieter verpflichtet die mittels einer vertraglichen Klausel dann falligen Die Abwicklung des Mietverh ltnisses Sch nheitsreparaturen zu erbringen Hat ein Mieter allerdings in der oben genannten Regelfrist selbst schon Sch nheitsreparaturen durchgef hrt und kann dies beweisen Handwer ker und Mater
432. ungen m ssen jedoch nicht exakt gleich gro sein Vielmehr darf die Gr e sogar um bis zu das Doppelte abweichen Wichtiger sind vor allem die Ausstattung z B Bad mit Badewanne G ste WC Bodenbelag usw die Lage der Woh nung gut mittel oder einfach und das Baujahr Au erdem sollte der Vermieter am besten mehr als drei Wohnungen benennen Da der Vermie ter die Wohnungen in der Regel nicht besichtigt muss er sich auf die Informationen verlassen die er hat Diese k nnen jedoch aus welchen Gr n den auch immer falsch sein Ist ein Mietspiegel vorhanden und verlangt der Vermieter eine h here Miete kann er damit den Mietspiegel grunds tzlich nicht widerlegen Es sind jedoch F lle denkbar in denen die ermittelte Miete trotz Abweichung vom Mietspiegel ge rechtfertigt sein kann Dies gilt jedenfalls dann wenn es sich um ein sehr exklusives Objekt handelt bzw um eine sehr exklusive Lage so dass die Daten aus dem Mietspiegel nicht heranziehbar sind weil sie diese Merkmale nicht wiedergeben Tr rer rer reset Der Sachverst ndige Die Mieterh hung kann auch auf ein Gutach ten eines ffentlich bestellten und vereidigten Gutachters gest tzt werden 8 558a Abs 2 Nr 3 BGB Der Gutachter muss nicht ausdr cklich f r Mietpreisbewertungen bestellt sein Es gen gt auch wenn der Sachverst ndige f r Grundst cks und Gebaudesch tzungen ffentlich bestellt oder vereidigt ist Der Mieter darf allerdings keine
433. unter Einhaltung der drei Monatsfrist dem Mieter eine neue Ank ndi gung zukommen lassen Die neue Rechtslage macht es einfacher eine Modernisierungsmalsnahme zu begr nden Wah rend die Gerichte teilweise au erst hohe Anforde rungen an die Begr ndung stellten wurden die Ma st be hier nach unten korrigiert So kann man sich bei der Begr ndung auch auf allgemein anerkannte Pauschal oder Durchschnittswerte beziehen Tr rer rer reset 3 Erkl rung in Textform Die Erkl rung kann in Textform erfolgen d h auch eine Ank ndigung per E Mail oder Fax ist m glich Die Mitteilung muss keine Originalunterschrift tragen Es gen gt vielmehr eine Nachbildung der Unterschrift So k nnen Sie beispielsweise eine Bilddatei mit Ihrer Unterschrift in die E Mail kopieren Allerdings kann dieses Bild dann von Ihrem zuk nftigen Mieter herauskopiert und missbraucht werden 4 Art und Umfang der Erkl rung Die Erkl rung muss die Art sowie den voraus sichtlichen Umfang und Beginn die voraussicht liche Dauer und die zu erwartende Mieterh hung enthalten Gibt der Vermieter die zu erwartende Mieterh hung bewusst zu niedrig an braucht der Mieter die Ma nahme nicht zu dulden Hat er die Ma nahme dennoch geduldet kann der Ver mieter lediglich die angek ndigte Mieterh hung verlangen 5 H rtegr nde Sonderk ndigungsrecht Der Mieter muss die Modernisierungsmaf nah men nicht dulden wenn sie f r ihn oder die mit D
434. usgehen dass bei der Vermietung von mehreren Wohnungen von einer gewerblichen Vermietung ausgegangen wird Aber wie gesagt Gerichtlich ist diese Frage nicht eindeutig gekl rt und m sste deshalb von Fall zu Fall neu entschieden werden Handelt es sich um einen Abschluss zwischen Unternehmer und Privatperson hat die Privatper son ein R cktrittsrecht von 14 Tagen ab Vertrag Der Vermieter Ratgeber sabschluss wenn die Wohnung vor Vertragsab schluss nicht besichtigt wurde oder der Vertrag au erhalb der Geschaftsraume des Vermieters abgeschlossen wurde Als Vermieter sollten Sie Ihren Interessenten auf dieses neue Widerrufsrecht aus Beweisgrun den am besten schriftlich hinweisen Erfolgt kein Hinweis besteht die Moglichkeit dass der Mieter noch nach bis zu 12 Monaten vom Vertrag zurucktreten kann Am besten fugen Sie den Hin weis in den Mietvertrag ein da hier die meisten der notwendigen Informationen bereits zu finden sind Grundsatzlich mussen Sie um der Informa tionspflicht genuge zu leisten folgende Punkte mitteilen Die Eigenschaften der Wohnung Name Anschrift und Telefonnummer des Ver mieters Miethohe Zahlungsweise Vertragsbeginn Rechte bei M ngeln Minderung Schadens und Aufwendungsersatz 127 Ratgeber K ndigungsm glichkeiten bei unbefristeten Mietvertr gen oder Dauer des Vertrages bei befristeten Mietvertr gen Das Widerrufsrecht die Fristen innerhalb
435. usgew hlt werden Sie erscheint zudem in kontenbezogenen Auswertungen Zus tzlich k nnen Sie im Abschnitt Online Ban king f r jedes Konto bestimmen ob es sich um ein Online Konto handelt Wird das Konto online gef hrt k nnen sp ter die Ums tze direkt von der Bank aus WISO Mein Geld oder aus einer Datei eingelesen werden Ein Assistent hilft dann die Buchungsdaten in die Einnahmen Ausga ben Rechnung zu bernehmen Anschlie end werden die abgerufenen Ums tze im jeweiligen Konto gespeichert 41 Bedienbuch 0 0 1 terre 1er 1er 1111111110187 Tr Tr Tr Tr Te gt Info Hilfe und Infothek Falls Sie Fachinformationen oder Hilfe zur Bedienung der Software ben tigen finden Sie diese im Abschnitt Hilfe des Menu Bands Zus tzlich bietet Ihnen WISO Haus verwalter Hilfen zu den einzelnen Ein gabebereichen innerhalb von Eingabe masken an Diese erreichen Sie durch Anklicken des kreisf rmigen Symbols mit dem Fragezeichen Ein erneuter Klick auf das Fragezeichen und der eingeblendete Hilfetext verschwinden wieder 42 Schritt f r Schritt zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung Tr rer rer rer rer res 3 Schritt Geb ude anlegen Um Ihnen die Orientierung zu erleichtern sind die Eingabeassistenten bei WISO Hausverwalter 2016 teilweise miteinander verkn pft Auf diese Weise entsteht ein durchgehender Arbeitspro zess der alle erforderlichen
436. von Auftr gen ohne Einholung von Vergleichsangeboten oder ohne Beschluss der Versammlung Ausgleich unberechtigter Forderungen weil die Rechnungen nicht gen gend gepr ft wurden Verweigerung der Herausgabe der Unterlagen nach Beendigung der Amtszeit Haftung auf Tr rer rer reset Ersatz der Prozesskosten f r eine Herausgabe klage spekulative Anlage der Instandhaltungsr cklage keine ausreichende Eintreibung ausstehender Hausgelder die Entstehung von berziehungszinsen durch unberechtigte Uberziehung des Hausgeldkontos falsche rechtliche Auskunft die zu einem Schaden bei einem Nohnungseigent mer f hrt angeblich zustimmungsfreie bauliche Ma nah me die von einem Miteigent mer im Nege der einstweiligen Verf gung erfolgreich gestoppt werden kann Verwalter haftet dem Eigent mer auf die Verfahrenskosten Der Verwaltungsbeirat Den Eigent mern steht es frei einen Verwal tungsbeirat zu w hlen 8 29 Abs 1 WEG Der Verwaltungsbeirat besteht aus drei Mitglie dern Einer von diesen drei Eigent mern ist der Vorsitzende des Beirats die beiden anderen die Beisitzer Von diesen wiederum vertritt einer den Vorsitzenden als Stellvertreter Diese Aufteilung ist aber nicht zwingend notwendig Soll es eine Die Verwaltung von Wohnungseigentum solche Aufteilung des Beirats geben kann direkt bei der Wahl beschlossen werden wer welchen Posten bernehmen soll Die Verteilung kann dem Beirat aber auc
437. von rund 80 000 00 verlangen Das Ver fahren wurde deshalb vom Bundesgerichtshof zur Neuverhandlung an das Berufungsgericht zur ck berwiesen An den Nachweis dass der Mieter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht h tte sind kei ne strengen Anforderungen zu stellen Es gen gt dass der Mieter nachweisen kann dass er ein ernsthaftes Interesse an dem Kauf der Wohnung hatte und diese auch aufgrund seiner Einkom mensverhaltnisse h tte finanzieren k nnen Vorkaufsrecht des Mieters Wenn der K ufer noch nicht im Grundbuch einge tragen ist kann der Mieter durch eine einstweilige Verf gung verhindern dass der K ufer in das Grundbuch eingetragen wird 289 Ratgeber 0 2 _ e nn 0 11 tete rer 11er ner Tr Tr Tr Tr Tr Te 290 Tr rer rer Tr rer rer res Mietrecht und ZPO Zivilprozessordnung Mietrecht und ZPO Zivilprozessordnung Das Mietrecht enth lt einige Besonderheiten im prozessualen Bereich die hier kurz vorgestellt werden sollen Insbesondere ist in Fallen in denen Anw lte oder das Gericht bem ht werden m ssen wichtig zu wissen wie sich die Kosten bemessen Beispielsweise kann ein Raumungs rechtsstreit ganz sch n ins Geld gehen Genauso wichtig ist es das Raumungsverfahren sowie die Zwangsvollstreckung aus einem ent sprechenden Titel sowie die Verteidigungsm g lichkeiten des Mieters hiergegen zu kennen Kostenrecht Die Kosten im Mietrecht also
438. wenn der Mieter die Wohnung bzw einen Teil der Wohnung anderen Personen zum selbstst ndigen Gebrauch berlassen will F r diese Untervermietung ben tigt der Mieter die Genehmigung des Vermieters Diese ist in der Regel zu erteilen wenn der Mieter hieran ein berechtigtes Interesse hat Das ist beispielswei se gegeben wenn der Mieter sich die Wohnung allein nicht mehr leisten kann der Mieter eine Pflegekraft aufnehmen oder im Alter nicht allein Tr rer rer reset sein m chte Der Vermieter kann diese Geneh migung gegebenenfalls von einem Untermietzu schlag abh ngig machen Vermietet der Mieter ohne Genehmigung des Ver mieters die Wohnung ganz oder teilweise unter steht dem Vermieter ein Unterlassungsanspruch gegen den Mieter zu Dies gilt nicht wenn es sich bei der aufgenommenen Person um den Lebens gefahrten des Mieters handelt Setzt der Mieter die unerlaubte Untervermietung fort kann dies den Vermieter zu einer fristlosen K ndigung des Mietverh ltnisses berechtigen Verweigert der Vermieter die Erlaubnis grundlos oder unbegr ndet kann der Mieter das Mietver haltnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen k ndigen oder aber den Vermieter auf Erteilung einer Zustimmung verklagen In desem Zusammenhang ist auch die Frage der Vermietung an Wohngemeinschaften zu stellen Durch den demografischen Nandel sind Wohngemeinschaften heute auch immer hau figer bei lteren Mitmenschen anzutreffen die nicht alleine
439. werden Miete und Betriebskosten Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs BGH VIII ZR 202 06 NJW 2007 3060 reicht allerdings der Verweis auf die Betriebskostenverordnung Es ist jedoch zu empfehlen 8 2 der BetrKV voll st ndig abzuschreiben und zum Bestandteil des Mietvertrages zu machen Dies beseitigt m gli che Unklarheiten gerade auch f r den Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung Nach 8 2 der BetrKV geh ren folgende Kosten zu den Betriebskosten 1 Laufende ffentliche Lasten hierzu geh rt u a die Grundsteuer 2 Kosten der Wasserversorgung hierzu geh ren auch die durch die Wasserversorgung ent stehenden Nebenkosten wie die Kosten der Wasserzahler einschl Eichkosten die Be triebskosten usw 3 Kosten der Entw sserung einschl Geb hren und Kosten einer nicht ffentlichen Anlage und einer Entw sserungspumpe 4 Die Kosten der Versorgung mit W rme Hierzu geh ren die Betriebskosten einer zentralen Heizungsanlage der zentralen Brennstoff 167 Ratgeber versorgungsanlage und der Brennstoffe die Kosten f r die Lieferung von W rme sowie die damit verbundenen Nartungs und Reini gungskosten 5 Die Kosten der Versorgung mit Warmwasser Hierzu geh ren auch die Betriebs Reini gungs Wartungs und sonstigen Kosten f r Anlagen zur Herstellung oder Lieferung von Warmwasser 6 Die Kosten verbundener Heizungs und Warm wasserversorgungsanlagen aller Art 7 Die Betriebsk
440. wichtiger Grund 8 543 Abs 1 Satz 1 Abs 2 Satz 1 Nr 3 Buchst a BGB vor Daran ndere sich auch nichts wenn der Mieter f r die Mietzahlung auf Sozial leistungen angewiesen sei und diese Leistungen auch rechtzeitig beantragt h tte Grunds tzlich kommt ein Schuldner zwar nur in Verzug wenn er das Ausbleiben der Leistung im Sinne von 8 276 BGB auch zu vertreten habe Bei Geldschulden befreiten jedoch wirtschaftliche Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen versp teter Zahlung wenn der Schuldner hierf r nicht verantwortlich ist Jedermann hat nach dem Die K ndigung des Mietverh ltnisses Prinzip der unbeschr nkten Verm genshaftung ohne R cksicht auf ein Verschulden f r seine finanzielle Leistungsfahigkeit einzustehen Dieses gelte auch f r Mietschulden Bei dem Zahlungsverzug mit einem Teil der Miete gilt f r Wohnraummietverhaltnisse gem 5 569 Abs 3 Nr 1 BGB dass der Mietr ckstand mehr als eine Monatsmiete betragen muss Diese Regelung gilt allerdings nicht f r Wohnraum zum vor bergehenden Gebrauch Ist die Berechtigung einer Mieterh hung streitig kann der Vermieter dem Wohnungsmieter erst zwei Monate nach der rechtskr ftigen Verurtei lung des Mieters zur Zahlung der Mieterh hung wegen Zahlungsverzugs k ndigen es sei denn dass der Mieter mit der Grundmiete mit zwei Monatsmieten in Verzug ist 251 Ratgeber gt Tipp Um die Heilungswirkung durch Ausgleich des R ckstands durc
441. wird und lediglich die Verm gens sch den ausgeschlossen werden Vorbehaltlose Zahlung in Kenntnis des Mangels Zahlt der Mieter die Miete in Kenntnis des Man gels vorbehaltlos weiter verliert er sein Mietmin derungsrecht f r die Zukunft nicht Er kann jedoch die berzahlte Miete f r die Vergangenheit auch nicht zur ckfordern Eine R ckforderung f r die Vergangenheit kommt nur in Betracht wenn der Mieter die Miete ausdr cklich unter Vorbehalt leistet Etwas anderes kann jedoch gelten wenn der Mieter die Miete im Vertrauen darauf dass der Vermieter den Mangel z gig beseitigen wird ungemindert weiterzahlt Hierf r m ssen aller dings Anhaltspunkte beispielsweise ein entspre chender Hinweis in einem Schreiben des Mieters an den Vermieter vorliegen Mietminderungstabelle Wie bereits ausgef hrt k nnen zur Berechnung der Mietminderung Gerichtsurteile herangezo gen werden die den gleichen Mangel betreffen f r den der Mieter die Mietminderung geltend machen m chte Aufzug Antenne Gemeinschaftsanlage Balkon Badewanne Biergarten Larm bis 23 Uhr Bordell im Haus Das Gewahrleistungsrecht Zu berucksichtigen ist allerdings dass die Tabelle nicht schematisch angewendet werden kann Es m ssen immer die Besonderheiten des Einzelfal les zu ber cksichtigt werden Andernfalls besteht die Gefahr dass die H he der Mietminderung falsch berechnet wird Die nachfolgende Tabelle gibt beispielhaft Urteile

Bedienungsanleitungen - Buhl Data Service Online

Contents

Download Pdf Manuals

Related Search

Related Contents