Home

Expertise concernant les édifices menaçant ruine et les immeubles

image

Contents

1. Int rieur au logement une pi ce s par e ou commune la salle d eau Pas de W C commun W C particulier dans maisons individuelles W C particulier ou commun situ l tage ou au demi tage dans les immeubles collectifs W C collectif l tage ou demi 118 tage pour une chambre isol e appartement d une ou deux pi ces plus cuisine des immeubles collectifs cuvettes Quand un W C usage commun 1 pour 10 occupants maximum pas Chambre isol e distant de plus d un comporte l usage tage ni de plus de d un W C collectif 30m un poste l tage ou un demi d eau l int rieur pallier de distance avec vacuation ind pendante pour au maximum 5 chambres Interdiction d utiliser N ant un appareil br lant m me sans flamme un combustible liquide gazeux ou solide Ne doivent pas communiquer avec cuisine ou pi ce o se prennent les repas si un local de une ou deux pi ces principale cela peut tre le cas sauf pour la cuisine Il est s par de la cuisine et de la pi ce o sont pris les repas Ils doivent tre raccord s l gout ou un syst me d assainissement autre qu une fosse fixe Sont munis d une cuvette siphonn e et d une chasse d eau RDS pr voit caract ristique des cuvettes et les di
2. pour les propri taires bailleurs subventions de Il ANAH et pour les propri taires occupants subventions pour sortie d insalubrit ou SSI se cumulant avec la PAH m canismes qui ont compl t le seul financement du d ficit des op rations de RHI Ces m canismes financiers sont cependant insuffisants pour permettre une action efficace de sortie de l insalubrit plafonds de travaux et montants de subventions trop faibles propri taires occupants trop peu aid s d ou les probl mes bien connus en copropri t En 1994 et en 1997 l ANAH a s rieusement am lior ses dispositifs d aide la sortie d insalubrit en permettant le d plafonnement des travaux prescrits dans les arr t s d insalubrit il est encore trop t t pour en faire le bilan m me si l on sait qu il y a quelques difficult s pratique d application mais aussi une certaine inertie des services de l Etat comme on le verra ci apr s Les financements pr vus sont limit s leur objet pr cis la sortie d insalubrit en application des arr t s pr fectoraux et cela ne permet que tr s difficilement d effectuer les travaux de r habilitation compl te que n cessiterait l tat r el des immeubles difficult s accrues en quartier historique o les travaux devraient aussi prendre en compte la qualit architecturale De plus les disponibilit s financi res des propri taires ne leur permettent pas toujours d effectuer les
3. pour le logement des personnes d favoris s Textes de r f rence articles L 28 et 38 du Code de la sant publique instruction ANAH n 94 07 du 17 11 94 insalubrit par arr t du pr fet circulaire n 97 04 du 18 12 97 de programmation des cr dits de ANAH pour 1998 insalubrit ANAH des immeubles vacants peintures au plomb La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Annexe n 20 AIDES DES CAF L AMELIORATION DE L HABITAT Les CAF interviennent en mati re d aide l am lioration de l habitat sous trois formes les prets l gaux l am lioration de l habitat PAH L gal les prets sociaux l am lioration de l habitat les aides l investissement Les prets l gaux am lioration de l habitat PAH L gal Ce sont des prets courtterme et tr s faible taux d un montant limit Ces prets sont pr vus par l article L 542 9 et l article D 542 35 du code de la s curit sociale Peuvent en b n ficier les allocataires qui sont propri taires locatairesou occupants de bonne foi des locaux qu ils habitent s agissant d une prestation l gale ce pr t n est pas soumis conditions de ressouces Ces prets sont destin s aux travaux d am nagement ou de r paration comportant une am lioration des conditions d habitat l ments de confort de salubrit de chau
4. tat de l un des b timents ne justifiait pas une d molition l arr t a t d clar ill gal en tant qu il a ordonn la d molition du dit b timent A La notification La notification est faite par un agent asserment ou le commissaire de police l absence de notification vicie en principe la proc dure La notification doit tre faite au propri taire pour tre valable et non l usufruitier CE 11 3 83 Lacroix La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Cependant si la notification a t faite au propri taire le fait que l arr t comporte par erreur le nom de l usufruitier est sans incidence sur la r gularit de l arr t de p ril CE 9 1 74 Corne et Vve Corne en l esp ce l arr t mentionnait le nom de la m re comme propri taire alors qu elle n tait qu usufruiti re mais cet arr t a t notifi au fils par un acte de notification le d signant comme propri taire En cas de d membrement de propri t la notification se fait donc au nu propri taire La proc dure de p ril est une proc dure contradictoire entre l administration et le propri taire en cas de copropri t ou de mitoyennet le contradictoire n est respect que si tous les propri taires ou copropri taires sont mis en cause d faut la proc dure peut tre entach e d irr gularit CE 2 11 60 Salah
5. Le pr fet peut d clarer l insalubrit des locaux et installations utilis s aux fins d habitation mais impropres cet objet pour des raisons d hygi ne de salubrit ou de s curit et situ s l int rieur d un p rim tre qu il d finit L arr t du pr fet est pris apr s avis du conseil d parte mertal d hygi ne auquel le maire ou le cas ch ant le pr sident du groupement de communes ayant comp tence en mati re de logement est invit pr senter ses observations et apr s d lib ration du conseil municipal ou le cas ch ant de l organe d lib rant du groupement de communes ayant comp tence en mati re de logement Cet arr t vaut interdiction d habiter au sens des articles L 28 et L 30 pour les immeubles qu il e C t arr t est publi au Recueil des actes administratifs du ner et affich la mairie du lieu de situation des ens N est notifi aux propri taires et usufruitiers int ress s Article L 43 Loi n 70 612 du 10 juillet 1970 art 9 Toute personne qui aura mis disposition titre gratuit ou on reux aux fins d habitation des caves sous sols combles et pi ces d pourvues d ouverture sur l ext rieur et qui n aura pas d f r dans le d lai d un mois la mise en demeure du pr fet de mettre fin cette situation sera passible des peines dict es au dernier alin a de l article L 45 Article L 43 1 Loi n 70 812 du 10 juillet 1970 art 10 Le pr fe
6. a rappel le Conseil d Etat la situation d insalubrit doit tre explicit e pour chaque situation au regard par exemple de l humidit de l a ration insuffisante des locaux ou du mauvais tat ou de l inexistence de l quipement sanitaire Contrairement une doctrine largement r pandue ilest parfaitement possible de d clarer insalubres avec interdiction d habiter des logements ou locaux d habitation vacants comme l a confirm la jurisprudence ceci peut tre justifi soit par le danger de cette insalubrit pour les voisins soit pour emp cher que ces locaux ne soient occup s C est au moment de l enqu te d insalubrit qu il est n cessaire d tablir la liste des occupants r sidant effectivement dans les locaux tat civil droits d occupation afin d assurer les relogements provisoires ou d finitifs n cessaires Cela permet galement d viter les squatters ult rieurement install s arguant d un droit au relogement La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch La loi Vivien vise les occupants et a donc express ment voulu prot ger toutes les personnes habitant effectivement les locaux insalubres quels que soient leurs titres d occupation ou le statut de l immeuble outre les titulaires de baux les log s gratuitement les locataires ou clients des h tels meubl s etc C est p
7. cet usage Lorsque les locaux ont fait l objet d un arr t du pr fet pris en application de l article L 43 1 du code de la sant publique l indemnisation ne peut prendre en consid ration le revenu tir d une utilisation non conforme aux dispositions de cet arr t Article 19 Le refus par les occupants des locaux ou installations vis s l arr t pr vu l article 14 du relogement qui leur est offert par l expropriant dans les conditions pr vues l article 23 de l ordonnance n 58 997 du 23 octobre 1958 per met leur expulsion sans indemnit par arr t pr fectoral m me dans le cas de la suspension pr vue l article 16 Article 20 A titre exceptionnel peuvent galement tre expropri s suivant la proc dure pr vue aux articles 14 19 de la pr sente loi les immeubles b tis ou non qui ne sont ni insalubres ni impropres l habitation mewwmsssmstasta di midmiair lorsque leur expropriation est indispensable la d molition des immeubles insalubres Toutefois les dispositions des alin as 2 et suivants de l arti cle 18 de la pr sente loi ne sont pas applicables au calcul de l indemnit due aux propri taires Article 21 Lorsque des constructions provisoires ou des quipements annexes ne peuvent tre r alis s pour permettre le relo gement temporaire des int ress s sur des terrains expropri s en vertu du pr sent titre les terrains nus n cessaires cet effe
8. d un arr t d insalubrit sur des logements vacants mais est plus h sitante sur les locaux commerciaux industriel ou artisanal t voir note de jurisprudence en annexe n 8 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch les probl mes de recherche de propri taires et de notification L gislations anciennes extr mement protectrices de la propri t priv e au sens le plus traditionnel du terme marqu es par une poque ou la propri t tait encore largement individuelle et fort peu collective l explosion de la copropri t est r cente les proc dures applicables sont inadapt es aux situations actuelles copropri t s nombreuses li es des indivisions non r gl es abandons de propri t ou de lots tutelles curatelles propri taires inconnus successions en d sh rence ou non r gl es En mati re d immeubles mena ant ruine comme en mati re d insalubrit les notifications des diff rents actes de la proc dure sont obligatoirement effectu es individuellement la totalit des ayants droit sous peine de nullit de toute la proc dure ceci est particuli rement contraignant et ne facilite pas l action m me s il y a urgence et ceci peut bloquer des op rations pourtant indispensables notamment dans les copropri t s lieux privil gi s de ces situations difficiles Ces l gislations m connaissent l e
9. de la valeur logement n cessaire au relogement garantir le droit de r int gration des occupants lorsque le relogement n cessit par les travaux faire n est que provisoire Rendre effectif le droit des occupants au relogement au titre des diverses l gislations en compl ment de la pr c dente mesure Aujourd hui les dispositions applicables rel vent de cinq codes non coh rents entre eux et de graves lacunes subsistent notamment dans le code de l expropriation pr venir les ph nom nes d insalubrisation et de ruine Contr ler les conditions de mise en copropri t des immeubles anciens pour viter les ph nom nes d insalubrisation par l institution d une autorisation de mise en copropri t aux fins d habitation des immeubles construits depuis plus de 15 ans par exemple L objectif est de permettre de satisfaire apr s travaux le cas ch ant aux conditions minimales d habitabilit de salubrit et de s curit tendre la proc dure d tat d abandon manifeste aux lots de copropri t pour traiter les lots en d sh rence qui bloquent les copropri t clarifier les conditions d acquisition des biens et revoir les d lais aujourd hui incoh rents am liorer le traitement urbain des lots de pauvret et de pr carit il s agit d un chantier complexe la revalorisation de ceux ci passe par une am lioration des m canismes juridiques et financiers d interventi
10. des maires et des pr fets au titre de leurs pouvoirs de polices respectifs rendre les conseils d partementaux d hygi ne plus aptes traiter des probl mes d insalubrit dans les d partements compte tenu de leurs autres missions et de leur composition la lutte contre l insalubrit n est jamais une priorit La solution la plus simple et la plus efficace consisterait cr er dans leur sein une section habitat avec une composition ad hoc revoir les conditions r glementaires d octroi des allocations logement et du tiers payant au regard des conditions d habitabilit Revoir ces conditions d habitabilit et ne verser les allocations logement qu aux personnes habitant un logement qui soit des normes r elles d habitabilit qui ne soient pas limit es pas un point d eau comme aujourd hui Pour ne pas p naliser les m nages et favoriser l am lioration de ce parc un processus progressif pourrait tre mis en place Le propri taire ne pourrait pas percevoir l allocation logement en tiers payant si le logement n est pas aux normes red finies il aurait un d lai pour se mettre en conformit pour que ses locataires b n ficient des allocations avec injonction de travaux de mise aux normes et le cas ch ant de salubrit par l autorit publique Ce syst me d rogatoire serait contr l par exemple par les ing nieurs sanitaires asserment s des DDASS ou des services communa
11. ensemble du centre ancien et a engag en urgence compte tenu de l tat de son patrimoine propre et de ses responsabilit s respectives de copropri taires et d autorit publique des interventions sur les immeubles les plus d grad s l o elles est copropri taire D marche Approche urbaine et architecturale par lots avec traitements des immeubles et curetages lourds des coeurs d lots largement insalubres On traite dans un lot l insalubrit apr s une tude fine et compl te architecturale technique sociale et financi re permettant de pr ciser un projet d am nagement avec diverses hypoth ses le rem diable par prescription de travaux d lai 1 2 ans et utilisation massive de l ex cution des travaux d office par la ville sous mandat des propri taires et copropri taires apr s saisine du juge des r f r s montage d op ration avec chacun aides financi res d lais etc n gociations des remembrement immobiliers indispensables pour recr er de l habitabilit pour tous les logements et parfois pour conserver la qualit architecturale La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Le recouvrement des fonds est de l ordre de 90 il s effectue par mission d un titre de perception au 1 3 des d penses 15 des frais g n raux inclus Le recouvrement est effectu par le TPG La vill
12. immeuble d clar en tat de p ril Un arr t de p ril sur un immeuble mena ant ruine fait perdre aux locataires le b n fice du droit au maintien dans les lieux au titre de la loi de 1948 Avec le r gime de la copropri t Les travaux prescrits sont des travaux obligatoires qui sont d cid s la majorit absolue de l article 25 e de la loi du 10 juillet 1965 relative la copropri t et non celle de l art 26 Commentaires La jurisprudence a rappel l exigence que l arr t de p ril pris en application de l article L 511 L 511 2 du CCH soit notifi la totalit des propri taires d un immeuble nus propri taires copropri taires propri taires indivis Lorsque les propri taires ou des copropri taires sont inconnus la commune doit apporter la preuve que toutes les d marches ont t entreprises pour rechercher tous les propri taires le juge constate alors que la formalit relative la notification de l arr t ceux ci tant une formalit impossible celui ci est l gal Le d faut de notification entra ne la nullit de la proc dure La jurisprudence a pr cis que les travaux prescrits devaient tre strictement limit s aux travaux indispensables pour faire cesser le danger Le maire ne peut prescrire des travaux d une importance telle au vu de l tat de l immeuble qu ils quivaudraient une v ritable reconstruction dans ce cas la d molition peut tre
13. viction et visent assurer leur relogement d finitif ou temporaire dans des situations limitativement num r es Les personnes fragiles du fait de leur ge sont souvent plus pr cis ment prot g es Le droit au relogement a pour objectif de concilier la l gitime protection des occupants priv s de leur logement g n ralement pour des raisons ind pendantes de leur volont avec les n cessit s des travaux publics de l am nagement ou la jouissance normale de la propri t priv e Les politiques de revalorisation des quartiers anciens entra nent les initiatives de propri taires ou d investisseurs priv s et celles ci ne doivent pas tre engag es au m pris des droits des occupants personnes souvent fragiles dans ces quartiers les collectivit s publiques doivent y veiller 2 Pr sentation mode d emploi 2 1 Le droit au relogement dans les lois relatives aux locations de locaux usage d habitation 9 10 98 102 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Le pr fet du d partement est inform de la mesure d expulsion par le greffe ou par l huissier charg de l ex cution de la mesure d expulsion afin que la demande de relogement de l occupant dans le cadre du plan d partemental d action pour le logement soit prise en compte 2 5 Le droit au relogement en mati re de permis de d molir Le cod
14. Biens concern s Tous difices ou b timents constructions lev es au dessus du sol y compris les l ments incorpor s balcons corniches tuyaux etc et les murs de sout nement mais non les terrains non b tis terrains remblais voies publiques ou priv es Tout immeuble quelle que soit sa situation g ographique peut tre concern celui ci peut tre l cart de toute circulation ou le danger peut ne concerner que l int rieur des b timents Le b timent peut tre abandonn appartenir une personne publique ou priv e La l gislation n est cependant pas applicable aux immeubles communaux la commune tant suppos e entretenir son patrimoine ne peut se prescrire elle m me Le p ril Un danger r el doit tre redouter au regard de la s curit publique et pas seulement pr visible quelles que soient les causes du p ril sauf lorsque celui ci r sulte exclusivement d accidents naturels glissements de terrain effondrements de carri res Le p ril peut concerner les occupants ou utilisateurs du b timent ou le public Le fait que le propri taire soit inconnu n exempte pas le Maire de sa responsabilit d avoir engager la proc dure en mati re de p ril Description de la proc dure La proc dure est mise en oeuvre par le maire ou par le pr fet si le maire est d faillant A Paris la proc dure est mise en oeuvre par le Pr fet de Police La documenta
15. Dans tous les espaces prot g s l avis ou l accord de l ABF est n cessaire LA RESORPTION DE L HABITAT INSALUBRE IRREMEDIABLE RHI La RHI est une op ration lourde assurant le traitement de l insalubrit irr m diable par acquisition sous d claration d utilit publique DUP des immeubles leur d molition et ventuellement la reconstruction le tout subventionn par l Etat Con ue pour faire dispara tre les bidonvilles et l habitat insalubre la RHI s est progressivement enrichie D inspiration hygi niste elle est ainsi devenue une d marche d int gration urbaine et sociale des quartiers qui comprend plusieurs volets social habitat urbain am nagement et conomique La RHI consiste d barrasser un terrain ou un lot des immeubles d clar s insalubres irr m diables Ne sont priori concern s que les immeubles habit s et non et les immeubles vacants de longue date Cependant des immeubles vides peuvent tre inadapt s l habitat au regard de la salubrit et entra ner l insalubrit des immeubles voisins ou celle d un lot ce titre ils peuvent justifier d tre inclus dans l op ration de RHI mais encore faut il que l lot ou les lots concern s soient encore habit s A la diff rence de la r novation urbaine le but premier est de supprimer l habitat insalubre pour prot ger leurs occupants et non pas de remodeler un quartier m me si les consid rations d urbanisme
16. En cons quence il semblait donc tabli que les locaux meubl s vacants l exclusion des locaux de cat gorie IV ne sont ni soumis aux dispositions de la loi de 1948 ni celles de la loi de 1986 ou 1989 mais celles du code civil La jurisprudence s est prononc e sur la question CA Paris 2 ch B 30 9 1988 Boussard cet arr t stipule que pour chapper aux dispositions de 1948 conform ment l article 25 de la loi de 1986 les locaux doivent tre vacants et satisfaire aux normes minimales de confort et d habitabilit pr vues par le d cret de 1987 En l esp ce la cour a conclu l application des dispositions de la loi de 1948 au motif que les lieux lou s meubl s ou non ne r pondent pas aux conditions exig es pour tre r gis par le droit commun ou la loi du 23 d cembre 1986 et que le contrat initial tant irr gulier comme conclu en m connaissance de l article 3 quinquies de la loi de 1948 le bail ainsi consenti irr guli rement ne pouvait que rester soumis aux dispositions du titre I de cette derni re loi Dans un arr t en date du 29 5 89 Konate la Cour d Appel de Paris a refus au preneur d une location en meubl le b n fice de l article 25 de la loi de 1986 au motif que les locations en meubl sont exclues du champ d application de cette loi La jurisprudence a enfin pr cis que les locations de locaux meubl s sont r gies par la loi de 1948 d s lors que l
17. L article 1386 ne vise pas les cas d incendie pour les dommages caus s aux immeubles voisins seule une action sur le fondement de l article 1382 du code civil serait recevable req 10 2 25 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Annexe n 17 Note de jurisprudence Les Meubl s Cette note est relative une tude jurisprudentielle portant sur les locaux lou s usage d habitation mais lou s garnis de meubles meublants Les locaux lou s en meubl chappent aux dispositions des diverses lois relatives la location des locaux usage d habitation 1ls sont r gis selon la date de construction de l immeuble dans lequel ils sont situ s et la qualit de professionnel ou non du bailleur par les dispositions de la loi de 1948 par celles du code civil ou par celles de la loi de 1949 D DEFINITION Meubl s Le caract re meubl d une location d coule de deux l ments d une part de la volont des parties et d autre part de la pr sence de meubles appartenant au bailleur dans le local La jurisprudence exige en effet que la qualification de location en meubl d coule de la commune intention des parties et de la pr sence de meubles meublants Ces dernier doivent tre en quantit suffisante pour permettre de vivre convenablement dans le logement CA Paris 6 ch 8 3 94 Perez la jurisprudence a galem
18. PAH et SSI ANAH et sortie d insalubrit Aides des CAF Exemples locaux de rentabilit Roubaix les limites des financements en sortie d insalubrit La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch annexe n 1 annexe n 2 w annexe n annexe n 4 annexe n 5 annexe n 6 annexe n 7 annexe n 8 annexe n 9 annexe n 10 annexe n 11 annexe n 12 annexe n 13 annexe n 14 annexe n 15 annexe n 16 annexe n 17 annexe n 18 annexen 19 annexe n 20 annexe n 21 annexe n 22 REMERCIEMENTS Cette mission a t rendue possible gr ce aux tr s nombreuses collaborations dont j ai b n fici et aux personnalit s comp tentes qui mont ouvert leurs dossiers et fait part de leur exp rience et de leurs difficult s que tous soient ici remerci s et que ceux dont je ne peux citer les noms me pardonnent notamment les personnalit s qui ont particip aux r unions locales lesquelles sont pr cis es l annexe n 2 de ce rapport Je tiens tout particuli rement remercier les personnalit s qui non seulement m ont re ue mais qui m ont fait parvenir des notes dossiers ou r flexions tous l ments qui mont t d une grande aide M P ALBRECHT directeur technique de l ANAH M de BAECQUE CODAL PACT 94 Mme BADUEL secr taire g n rale adjointe ville de DRAGUIGNAN M BERTRA
19. affaires de l occupante La cour a retenu qu il s agissait l d une violation de domicile ainsi que d un obstacle la jouissance normale du local lou CA Paris 19 11 52 Vanbork mesures relatives l insalubrit Les dispositions du code de la sant publique et notamment son article L 42 sont applicables aux h tels meubl s utilis s pour l habitation CE 1 7 91 Ministre de la solidarit Les dispositions des r glements sanitaires s appliquent galement Crim 15 11 90 En l esp ce il s agissait du r glement sanitaire de Paris et de l application de la disposition faisant obligation aux logeurs et responsables de garnis et d h tels de recevoir les inspecteurs de salubrit En plus des dispositions du code et de celles des r glements sanitaires les pr fets ont le pouvoir d dicter des mesures propres aux logements et pi ces isol es lou s garnis ou meubl s afin d en assurer la salubrit Ces mesures peuvent notamment tre prescrites par ordonnance Ordonnance du pr fet de police du 29 12 72 BMO Ville de Paris 13 1 73 Mon TP 27 1 73 A Paris les questions de salubrit des logements lou s en garnis semble relever non de la comp tence du pr fet de d partement mais de celle du pr fet de police III LES LOGEMENTS FOYERS Le droit applicable ces logements est particuli rement incertain il semblerait que ce soient les dispositions du Code Civil relatives aux contrats de loua
20. architecte des b timents de France est requis Il en est de m me lorsque cet immeuble est situ dans un secteur sauvegard L architecte des b timents de France doit avoir r pondu dans les huit jours et doit avoir t invit l expertise R 430 26 du CU Ceci signifie que les travaux prescrits doivent avoir recueilli son accord au titre des l gislations dont il a la charge Plusieurs cas de figure sont distinguer au stade de l arr t Le propri taire a fait les travaux prescrits dans le d lai imparti constat s par l expert de la commune l arr t est abrog Le propri taire conteste le p ril et fait commettre un expert charg de proc der contradictoirement lejour fix par l arr t du maire la constatation de l tat du b timent L arr t du maire et les rapports sont transmis imm diatement au tribunal administratif dans les huit jours qui suivent le d p t au Greffe le tribunal doit d signer un expert s il y a d saccord entre l expert de la commune et celui du propri taire Si les deux experts sont tomb s d accord le tribunal peut statuer au fond sans instruction compl mentaire Le propri taire n a pas fait les travaux prescrits et ne se rend pas la convocation pour expertise contradictoire l expertise unilat rale effectu e par l expert de la commune vaut expertise contradictoire L arr t du Maire et le rapport sont transmis imm diatement au tribunal admi
21. articuler avec le futur d cret habitat revoir les conditions r glementaires d octroi des allocations logement et du tiers payant au regard des conditions d habitabilit Ce m me dispositif devrait tre appliqu aux aides l acc s au logement d livr es par les FSL La perspective de voir revenir les logements vacants depuis plus de deux ans sur le march suite l institution de la taxe pour inhabitation rend d autant plus indispensable cette r flexion r valuer les financements actuels pour permettre une v ritable action de lutte contre l habitat insalubre et notamment dans les copropri t s ouvrir les m mes dispositifs financiers pour les immeubles mena ant ruine et permettre leur remise en l tat complet d habitabilit La n cessit de traiter au fond la question du saturnisme au del des travaux palliatifs pr vus par la loi exclusions rend indispensable la redefinition des financements Un organisme financier unique devrait traiter de l ensemble des probl mes de r habilitation engag s par les propri taires priv s y compris l insalubrit et le p ril ce pourrait tre le r le d une grande ANAH m liorer les financements our favoriser l acquisition am lioration en sortie Am l les f ts PLA f r t liorat t d insalubrit et r viser les conditions de financement de la RHI aujourdhui exclusivement consacr e la d molition et la construction neuve La documentatio
22. ci a fait l objet d une 2 OPAH avec peu de r sultats d o le choix de travailler sur les noyaux durs de cette zone dans le cadre d un nouveau projet Projet actuel Sur ces bases la ville de Paris a lanc une nouvelle op ration d am nagement sur le secteur dit du Ch teau Rouge avec appel la SEMAVIP pour proposer une strat gie d ensemble sur le quartier avec les outils op rationnels ad hoc concernant en particulier les noyaux les plus durs La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch D marche de la SEMAVIP de 1994 fin 96 une tude historique compl te du secteur constitution du b ti histoire du peuplement travail sur la m moire locale auteur Bertrand Lemoine un diagnostic sur l tat g n ral du b ti comme base d une politique de lutte contre l insalubrit mais aussi comme base de concertation avec la population avant propositions concr tes d action tude effectu e par le PACTE Sur ces bases la SEMAVIP a propos la ville de Paris une strat gie organis e autour de 3 axes d molitions ponctuelles et reconstructions sans proc dure pr d termin e r habilitation lourde OPAH cibl e coupl e avec une sortie d insalubrit un p rim tre de restauration immobili re PRI et enfin un traitement ad hoc sur les immeubles en extr me difficult dont 20 30 i
23. dent les RSD pr voient notamment des r gles minimales de propret et d entretien des locaux d habitation existants de leurs quipements et de leurs abords absence d humidit clairage naturel r gles d entretien d hygi ne et de s curit concernant l vacuation des eaux les ouvrages d assainissement les conduits de fum e et de ventilation Le respect de ces r gles peut etre impos par injonctions de travaux d entretien et de r paration des batiments et quipements existants mais oblige nullement cr er des quipements s ils n existent pas dans le logement concern Les normes de surface des locaux de hauteur sous plafond ou de distribution des locaux par exemple ne sont applicables qu en cas de travaux les normes minimales d habitabilit pr cis es dans les d crets de 1968 et 1987 en application respective des lois de 1967 Am lioration de l habitat et de 1986 modifi e en 1989 et en 1994 ne sont nullement obligatoires et des logements ne les remplissant pas peuvent l galement etre lou s et en quasi libert des loyers voir annexe n 14 tableau comparatif interdiction d habiter les combles locaux non clair s caves et immeubles insalubres irr m diables La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Le decret de 1968 permet au locataire de demander son bailleur de faire lui
24. e par la loi Am nagement de 1985 pour pr server les droits des tiers propri taires d immeubles non insalubres Si les besoins du r am nagement du secteur ne le justifient pas des terrains lib r s pourront tre laiss s libres de construction en r serve fonci re En effet lorsqu il y a expropriation celle ci doit avoir pour but soit la construction de logements notamment sociaux soit tout objet d int r t collectif relevant d une op ration d urbanisme notamment la cr ation d une r serve fonci re Dans cette op ration les immeubles insalubres rem diables pourront tre r habilit s Les financements et les op rateurs seront recherch s lors de cette phase avec la mise en place ventuelle d une OPAH ou un programme d acquisition am lioration par un organisme HLM ou un programme social th matique PST de l ANAH Le relogement des occupants doit tre express ment tudi dans le projet il est rappel qu il est la charge de la collectivit b n ficiaire de la DUP et qui engage l expropriation Les occupants des immeubles vou s la d molition seront relog s soit de fa on d finitive soit de fa on provisoire en attendant la reconstruction qui aura lieu sur les terrains lib r s A ce titre une aide financi re pourra tre inscrite au bilan de l op ration de RHI Le relogement sur place ou proximit est la r gle et 1l faut viter le relogement dans des zones p riph rique
25. er de l habitabilit urbaine par d molitions et curetages impose l utilisation d outils de droit public Les br ves r flexions ci dessus devraient tre approfondies sur le plan technique car l am lioration des conditions de vie des m nages d favoris s le respect de leur droit au logement dans la dignit passe par une efficacit accrue du traitement des immeubles et logements tr s v tustes et des lots et quartiers d valoris s actions qui ne peuvent tre dissoci es voir fiches concernant ces deux villes en annexe voir galement Draguignan et le Muy annexe n 3 d marche similaire propos e Paris par la SEMA VIP voir fiche en annexe n 3 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch ANNEXES La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Annexe n 1 Paris le 19 f vrier 1998 CD NB 98 108 Madame l Inspecteur g n ral Notre pays conna t encore de nombreux cas d immeubles insalubres ou mena ant ruine abritant des populations dans des conditions particuli rement difficiles Plusieurs situations ont abouti r cemment Paris notamment mettre en vidence les difficult s concernant entre autres une intervention publique rapide et efficace alors m me que la sant et la s curit des familles
26. est galement cette date qu il ouvre aux organismes HLM le droit l acquisition am lioration de logements insalubres Le dispositif juridique et financier a pour but de sortir un immeuble de l insalubrit en prescrivant aux propri taires les travaux n cessaires et en les aidant financi rement tout en gardant la pr occupation du re logement d cent des occupants Il concerne tous les propri taires qu ils soient bailleurs ou occupants PRESENTATION MODE D EMPLOI L arr t pr fectoral d clarant l insalubrit est le passage oblig pour mettre en oeuvre les aides financi res sp cifiques de l Etat et de l ANAH aux propri taires priv s La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Le pr fet prend l arr t au vu de la cotation d insalubrit propos e par la DASS ou le bureau municipal d hygi ne et de sant Que la proc dure concerne un seul immeuble en application de l art L 26 et s du CSP ou un lot en application des art L 36 et s du CSP chaque l immeuble doit tre d clar insalubre rem diable et la liste des travaux r aliser pour faire cesser l insalubrit constat e doit tre d finie dans l arr t la ex stabilisation et confortation des murs stabilisation des charpentes planches et escaliers tanch it ainsi que le d lai de leur r alisation les moyens mettre e
27. galement applicable au cas o un risque d boulement r sulte de l tat int rieur d un immeuble qui n offre pas les garanties de s curit n cessaires cela vaut galement pour un immeuble inhabit d s lors qu il est accessible aux tiers CE 26 2 60 Bonomo II PROCEDURE Le maire ou les services municipaux doivent veiller ce que les immeubles ne pr sentent pas un danger pour la s curit publique donc lorsque un b timent menace de s effondrer en raison de son tat de ruine le maire doit en principe d s qu il a connaissance de la situation dresser un proc s verbal constatant l tat du b timent ou le faire tablir par le commissaire de police ou un agent asserment Ensuite selon qu il s agisse d un p ril imminent menace d un effondrement dans un avenir imm diat ou ordinaire la proc dure d bute ou non par une expertise contradictoire par un homme de l art ensuite le maire prend un arr t de p ril qui sera adress au x propri taire s de s immeuble s en cause Cet arr t de p ril doit tre notifi aux propri taires Cette proc dure doit tre mise en oeuvre l encontre de b timents n offrant plus les garanties n cessaires au maintien de la s curit publique cette proc dure ne doit pas avoir d autre but que le maintien de la s curit publique CE 28 5 75 SARL Les briqueteries Lepage en l esp ce le maire avait prescrit la d molition de trois b timents or l
28. m me les travaux de mise aux normes pr cis es dans texte sauf au ba lleur de les engager ou de les contester le cout est d duit des loyers encaiss s en fin de bail Ces dispositions de la loi de 1967 relative l am lioration de l habitat toujours en vigueur pr sentent un moindre int r t lorsque les baux de droit commun ne sont plus que de 3 ans bailleurs personnes physiques les normes minimales d habitabilit pr cis es dans le d cret de 1987 en application de la loi de 1986 ont perdu tout caract re d incitation louer des logements aux normes En effet l article 6a de la loi bailleurs locataires de 1989 dispose que le bail ne peut mettre la charge du locataire les travaux de mise aux normes d habitabilit d finies par le d cret de 1987 Aucune obligation de louer un logement auxnormes ne p se sur le bailleur au titre de la loi de 1989 et depuis le 1 aout 1997 les loyers sont totalement libres Si le logement lou construit avant 1948 et sortant de cette loi n est pas aux normes l article 25 r vis en 1994 de la loi de 1986 pr voit seulement que le locataire peut demander au propri taire d engager les travaux dans le d lai maximal d un an suivant la date d effet de son bail initial sans que la nature du bail puisse tre requalifi e Le juge peut tre appel le cas ch ant fixer la nature des travaux faire et le montant du loyer Pass ce d lai le locataire est for
29. ne justifiant d aucun droit d occuper les lieux et se trouvant sous le coup d une ordonnance d expulsion ne pouvait pr tendre au b n fice de ce droit S agissant des permis de d molir concernant un b timent comportant un ou plusieurs logement soumis la loi de 1948 modifi e l article A 430 2 du code de l urbanisme pr voit que la demande du dit permis doit tre accompagn e d une copie du projet ou de la convention de relogement des locataires ou occupants ainsi que d une notice indiquant le nombre de locataires ou occupants reloger or d apr s la loi de 1948 seuls les locataires ou occupants de bonne foi sont susceptibles de b n ficier du droit au relogement sont de bonne foi les titulaires d un titre d occupation r gulier CAA Nantes 17 5 95 Bouvais en l esp ce l occupant ne remplissait pas ces conditions D L expropriation Si le code de l expropriation pr voit le relogement des propri taires s agissant des locataires et occupants des locaux il ne le pr voit que par incidente art L 14 3 la jurisprudence reconna t cependant ce droit au relogement En cas d expropriation l occupant de bonne foi de l immeuble expropri a droit au relogement ce droit a t reconnu au b n ficiaire d un commodat qui tait encore en application au jour de l ordonnance d expulsion TGI Paris 4 11 69 Ville de Paris En revanche si les occupants se sont install s dans les lieux apr s l ord
30. ne pouvant tre inf rieure l valuation des domaines Fixe la date laquelle il pourra tre pris possession apr paiement ou en cas d obstacle au paiement apr s consignatio de l indemnit provisionnelle Cette date doit tre post rieur d au moins deux mois la publication de l arr t d clarati d utilit publique ce d lai tant toutefois r duit un mois ledit arr t comporte interdiction d habiter au sens des article L 28 et L 30 du code de la sant publique Fixe le montant de l indemnit provisionnelle de d m nagt ment pour le cas o celui ci ne serait pas assur par les soins d l administration et le cas ch ant le montant de l indemnit d privation de jouissance L arr t pr vu au pr sent article est publi au recueil de actes administratifs du d partement et affich la mairie d lieu de situation des biens I est notifi aux propri taires 4 usufruitiers int ress s 99 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Article 15 Les terrains expropri s en application de l article 14 peu vent tre affect s titre pr caire la construction de loge ments provisoires et de leurs annexes sans que la dur e d utili sation de ceux ci puisse exc der huit ans compter de l ordon nance d expropriation Article 16 Dans le d lai de deux mois compter de la publication de l arr
31. s le tout d but du XIX si cle avec un syst me de commissions complexes subsistant jusqu aujourdhui commission de salubrit 1831 Commission des logements insalubres 1850 conseil d hygi ne publique et de salubrit casier Sanitaire des maisons cr par le pr fet de la Seine en 1893 au sein d un bureau de l assainissement d pendant d une direction des affaires municipales elle m me cr e en 1893 commission d hygi ne publique de Paris 1970 exer ant les attributions des conseils d partementaux d hygi ne Cette histoire claire sans la justifier aujourd hui l existence de deux instances diff rentes fonctionnant concurremment Paris en mati re d insalubrit la Commission des logements insalubres CLI pour les logements insalubres faisant l objet d instructions ponctuelles en application des art L 26 et suivants du Code de la Sant Publique et composition sui generis pr sid e par un administrateur de biens repr sentant le pr fet de Paris un conseil d partemental d hygi ne instruisant les affaires int ressant les lots ou p rim tres insalubres en application des art L 36 et suivant du C S P Si dans l un et l autre cas c est le service charg de l hygi ne de la ville de Paris relevant de la direction du Logement et de l Habitat qui instruit les dossiers et c est un pouvoir propre pour le compte du Pr fet de Paris ce sont deux bureaux diff rents
32. soit par d molition expropriation et reconstruction art L36 L 38 et L 42 du CSP sur le plan du droit on distingue la proc dure de d claration d insalubrit et les op rations de suppression de l insalubrit parmi lesquelles la RHI proprement dite un immeuble est d clar insalubre par le Pr fet sur la base d un rapport de la DDASS inspection de la salubrit ou du service communal d hygi ne lorsqu il existe celui ci effectuant une mission pour le compte de l Etat et sur avis conforme du Conseil d partemental d hygi ne La cotation d insalubrit retenue entraine la qualification d un immeuble qui peut tre d clar insalubre irr m diable ce qui entraine l interdiction dhabiter et peut autoriser la d molition ou insalubre rem diable dans ce dernier cas le pr fet prescrit aux propri taires les travaux n cessaires pour mettre fin l insalubrit dans un d lai fix Si les travaux ne sont pas effectu s le maire peut saisir le juge des r f r s qui autorise les travaux d office aux frais du propri taire recouvrer comme en mati re de contributions directes art L 30 du CSP Si l immeuble est d clar insalubre irrem diable le prefet est tenu de l interdire l habitation dans les autres cas l interdiction d habiter peut netre que temporaire D autres cons quences de droit outre l interdiction d habiter s attachent la d claration d insalubrit on citera
33. vue par la loi de 1948 n est pas applicable aux loueurs professionnels CA Poitiers 11 2 57 Vve Boutinet dispositions relatives l expulsion S agissant de l expulsion d un locataire il convient d appliquer les dispositions de la loi du 9 7 1991 et du d cret du 31 7 1992 portant r forme des proc dures civiles d ex cution Articles 61 et s de la loi de 1991 relatifs l expulsion et l vacuation d un immeuble ou d un lieu habit Le bailleur se doit de respecter la proc dure d expulsion pr vue par la loi Il ne peut en aucun cas apr s avoir demand oralement au locataire de quitter les lieux changer la serrure pour emp cher celui ci de p n trer dans son logement sous peine de commettre une voie de fait et de se voir condamner non seulement la La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch r int gration du locataire ill galement expuls mais galement au versement de dommages et int r ts Trib Inst Boulogne Billancourt 24 4 97 Sy Alain c SIPRHEM protection du domicile Les occupants d h tels meubl s sont prot g s de toutes intrusions dans les locaux qu ils louent par le bailleur en vertu des dispositions de l article 226 4 du NCP relatif la violation du domicile En l esp ce l h telier s tait introduit dans la chambre lou e avec une cl de l h tel afin de mettre dehors les
34. 20 12 63 Dame et Demoiselle Morvan Clavena C Immeubles et lots insalubres proc dure des articles L 36 et s du CSP a Proc dure des articles L 36 et suivants du CSP Le conseil municipal peut par d lib ration provoquer la d claration d insalubrit d un immeuble ou d un flot Il n a pas l obligation d apr s la jurisprudence de notifier sa d lib ration aux diff rents propri taires CE 11 3 83 Vandershelden Le pr fet saisit alors le conseil d partemental d hygi ne qui d lib re sur l insalubrit de chacun des immeubles et pr cise les mesures prendre Il lui incombe galement de notifier aux int ress s la d lib ration du CDH La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch b Proc dure des articles L 42 et suivants du CSP Contrairement aux articles L26 et L36 et s du code de la sant publique l article L 42 ne pr voit pas que les int ress s soient entendus par le conseil d hygi ne CE 7 4 76 Epoux Bourgeois ni qu il y ait un rapport du Directeur des affaires sanitaires et sociales devant le conseil d partemental d hygi ne CE 15 2 89 Husum Les mesures prises par le pr fet l int rieur du p rim tre d insalubrit sont totalement ind pendantes des proc dures de d claration d insalubrit provoqu es par les communes CE 28 3 80 Belloc Le pr fet n est pas tenu de s
35. 3 6 64 Meilhac Les travaux ex cut s d office ont le caract re de travaux publics et en cons quence les dommages caus s aux tiers qui sont la cons quence directe de ces travaux engagent la responsabilit de la commune m me si comme en l esp ce ils ont t prescrits par le pr fet de police en charge de la police des difices mena ant ruine Paris CE 13 2 91 Pr fet de police en l esp ce l immeuble mitoyen de l immeuble partiellement d moli avait subi des dommages La responsabilit de la commune peut tre att nu e ou cart e par la faute de la victime ou un cas de force majeure S il le juge utile le maire peut prescrire des travaux d taiement l immeuble voisin d un immeuble d moli ces travaux tant la charge du propri taire de l immeuble alors m me que leur ex cution n a t prescrite qu enraison de la d molition de l immeuble voisin TA Paris 14 10 75 Bri re Lorsqu elle a proc d aux travaux d office la commune esten droit de recouvrer les sommes avanc es les travaux ayant t fait aux frais du propri taire le recouvrement se fait comme en mati re d imp ts directs article L 511 4 du CCH CE 18 5 88 Ville de Toulouse En revanche si le recouvrement par la voie l gale n est pas possible en raison de l irr gularit de l arr t une commune qui aurait ex cut des travaux ne pourrait tenter d en obtenir le remboursement devant les tribunaux ju
36. Cependant une prise de conscience de la question merge nouveau comme l attestent les contacts avec les responsables locaux les services de l Etat DDASS et DDE les associations sp cialis es les op rateurs locaux les gestionnaires des FSL les CAF Une nouvelle g n ration de PDALPD l tude tente de prendre en compte ces probl mes Il appara t vident que l insalubrit existe partout comme en t moignent les plaintes aux services communaux d hygi ne et de sant et aux services sociaux les demandes de relogement l analyse des dettes de charge li es notamment la consommation d eau et celle de l lectricit les bilans d action des FSL et des CAF Ce sont l les vrais indicateurs de la configuration de ce parc de mauvais logements et c est partir d eux que les quipes locales ont analys de fa on empirique ce segment bien particulier du parc de logement Le ph nom ne est suffisamment important pour que la CNAF au niveau national ait mont un groupe de travail particulier sur cette question faisant remonter les pr occupations des CAF souvent aussi gestionnaires des FSL Quelles sont les causes de ces ph nom nes d insalubrit d extr me v tust pouvant mener la ruine Diverses et certaines sont connues logements en d sh rence du fait d op rations d am nagement ou d infrastructure l tude abandonn es ou report es effets n fastes des alignements acquisition
37. Des difficult s tiennent galement l ad quation entre le libell des arret s d insalubrit souvent r dig s en terme d objectifs et les travaux qui en d coulent lesquels seuls donnent lieu d plafonnement de l ANAH On pourrait souhaiter que la subvention de sortie d insalubrit vers e aux propri taires bailleurs la suite de prescription de travaux soit syst matiquement li e un conventionnement des loyers de fa on permettre la r int gration des locataires ou l acc s La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch de locataires pouvant b n ficier de l APL cette exigence pourrait accompagner un taux plus lev de subvention afin d am liorer sensiblement l tat de ce parc tout en lui conservant un r le social Enfin le d plafonnement pour sortie d insalubrit semble actuellement exclusif de celui qui a t institu pour les travaux d int r t architectural or en quartier ancien il n est pas rare de trouver des immeubles conserver pour leur qualit architecturale et insalubres cas Grenoble Sedan et dans nombre de secteurs sauvegard s Enfin le syst me crois de travaux ligibles de montant maximum subventionnable et de taux de subvention rend le dispositif d ensemble d autant moins efficace que les dossiers r gler sont difficiles et les d plafonnements sont eux m me l
38. Les montages financiers la Goutte d or et Chateau Rouge en OPAH 28 immeubles anciens dont 20 copropri t s en plan de sauvegarde exp rimental m canisme OPAH cibl e copropri t s en difficult Financements Pour les copropri taires occupants plafond de ressources 140 des plafonds PAP plafond de travaux PAH 85 000 F taux de subvention de droit commun compl ment ville de Paris 10 compl ment Pr fecture logt 5 S ajoute la SSI pour immeubles et logements ayant fait l objet d un arr t d insalubrit rem diable Pour les copropri taires bailleurs ANAH de base 25 ANAH Conventionnement 50 ANAH Conventionnement loyer interm diaire 40 ANAH d plafonnement pour travaux de sortie d insalubrit LIP compl ments portant sur les montants de travaux subventionn s Ville de Paris 10 convention ANAH 5 APL Ville de Paris 10 si convention intermed 50F m rien pour convention ANAH 65F m La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Seine St Denis synth se des rencontres et entretiens PACT ARIM DDE DDASS CAF FSL Service Communal d hygi ne et de sant de St Denis El ments d etat des lieux PACT ARIM Parc ancien tr s v tuste insalubre largement en copropri t s Forte occupation de familles immigr es africaines notamment travailleurs e
39. Mohamed Ben Othomane En cas d absence du propri taire d ignorance de son adresse ou m me de son nom notamment dans le cadre d indivisions l Administration peut avoir des difficult s notifier l arr t Pour tre valable cette notification doit tre faite au propri taire et non un tiers n ayant aucune qualit pour recevoir cette notification au nom du propri taire CE 9 5 62 Cne de la Saulce en l esp ce en l absence du propri taire parti en convalescence la notification avait t faite une assistante sociale de la Caisse de mutualit dont d pendait le propri taire charge pour elle de lui remettre l acte Cependant le Conseil d Etat a reconnu la validit de la proc dure malgr l absence de notification de l arr t d s lors que l administration a fait diligence pour notifier Le Conseil estime que si malgr les recherches effectu es par le maire les notifications n ont pas abouti pour certains copropri taires cette circonstance n a pas en raison de l impossibilit mat rielle ainsi rencontr e entach d irr gularit laproc dure de p ril CE 4 7 80 Ville de Rouen Dans une affaire similaire la proc dure a t reconnue valable malgr l absence de notification deux copropri taires car l administration avait fait toute diligence pour les retrouver CE 12 3 75 Pr fet de police en l esp ce les adresses des deux propri taires taient inconnues de
40. assur par les services de la ville avecappui technique du Pact Mise en place de PRI pour engager des travaux lourds gr ce aux prescriptions de travaux sous DUP permettant les d molitions indispensables pr vues par le PSMV l tude au fur et mesure des opportunit s et de la faisabilit des op rations La ville pilote les PRI en direct n gociations en cours avec l OPHLM et le Pact pour qu ils appuient les op rations de restauration immobili re Les op rations de restauration immobili re se montent essentiellement sur des immeubles vacants et apr s n gociation avec les acqu reurs afin de regrouper les immeubles pour effectuer les curetages souhait s Les premi res op rations ont t engag es par la ville logements sociaux Financements Les 2 OPAH ont t mises en place avec des montages financiers diff rents pour tenir compte des sp cificit s morphologiques de chaque quartier La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch OPAH Coeur de ville travaux lourds de curetage Principes aides syst matiques la qualit architecturale et d autant plus importante que l effort est cons quent en mati re de loyers accent mis sur les propri taires bailleurs un d plafonnement pour les travaux de curetage au titre des TIA portant sur les travaux M de l ANAH et calcul comme suit 0 5 X plafond pour lo
41. bail commercial en application de l article 9 du d cret du 30 septembre 1953 modifi par la loi du 30 juillet 1960 le bailleur peut refuser le renouvellement d un bail commercial sans tre tenu au paiement d aucune indemnit s il est reconnu que l immeuble doit tre partiellement ou totalement d moli comme tant en tat d insalubrit d clar e par l autorit comp tente Tout bail commercial est concern et on rappellera notamment que les h tels meubl s sont des baux commerciaux Le m me texte pr voit qu en cas de reconstruction par le propri taire ou son ayant droit d un immeuble comprenant des locaux commerciaux le locataire a un droit de priorit gt L article 9 de la loi du 31 12 1975 pr voit que toute division par lots d immeubles totalement ou partiellement insalubres est nulle de droit gt Enfin l article 18 de la loi Vivien pr voit explicitement qu aucune indemnisation ne peut tre accord e en d dommagement de la suppression d un commerce portant sur Putilisation comme habitation de terrains ou de locaux impropres cet usage Ceci vise notamment les h tels meubl s insalubres et les immeubles vis s aux articles L 43 et L 43 1 voqu s ci dessus s ils sont exploit s sous forme commerciale COMMENTAIRES Les crit res d insalubrit pr cis s dans la circulaire de 1971 en application de la loi VIVIEN n ont qu un caract re indicatif et nullement r glementaire comme l
42. bout de 2 ans Situation n 2 Adresse 10 Cour Goevare rue de l Epeule Roubaix Budget Travaux 160 000 Frs soit 2910 Frs au m de SH R habilitation compl te mais minimale Toiture R fection plancher Escalier Isolation Exemples fournis par le Pact de Roubaix La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Menuiserie vacuation des eaux Electricit Sanitaires Chauffage Immeuble Surface habitable 55 m2 Le logement en tat d insalubrit tait occup titre gratuit par la fille du propri taire et sa famille Cette famille a t provisoirement relog e par le CAL PACT Un bail r habilitation vient d tre sign entre le CAL PACT et le propri taire les travaux devant d marrer d s obtention des financements Initialement la volont de l occupante tait de se rendre propri taire de l immeuble ses parents tant d accord pour une cession gratuite B n ficiaires du RMI les occupants n avaient pas les moyens de payer les frais de notaire aussi la solution du bail r habilitation a t propos e et accept e Un propri taire occupant dans cette situation de logement aurait b n fici pour r aliser les travaux de PAH 35 000 F SSI 35 000 F restent financer 90 000 F somme inaccessible en emprunt pour des propri taires faibles ressources Situation id ale en cas d insa
43. comparative des frais demand s par les agences immobili res sur 91 dossiers 48 demandent des honoraires sup rieurs 14 du montant annuel du loyeret sur ces 48 agences 35 sont des habitu es du FSL La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Annexe n 22 Les limites des financements actuels en sortie d insalubrit Quelques exemples d estimation de co ts de sortie d insalubrit et difficult financi re des propri taires occupants y faire face Situation n 1 Adresse 37 rue d Antoing Roubaix Budget Travaux 220 000 Frs soit 2 200 Frs au m de SH Remise en tat des sanitaire Mise aux normes de l lectricit Remplacement de menuiserie Rejet direct Isolation thermique Etanch it des pignons Stabilit des planchers Immeuble Surface habitable 100 m2 En 1992un dossier de SSI est mont SSI 35 000 Frs PAH 5 000 Frs PAH obtenue pr c demment pour la toiture AEAP 5 000 Frs Agence de l eau Apport 45 000 Frs Reste financer 130 000 Frs Tous les organismes bancaires consult s ont refus les demandes de cr dit raisons invoqu es investissement trop lourd au regard de la valeur de l immeuble et manque de solvabilit du propri taire qui tait pourtant l poque salari Les travaux n ont donc pas pu tre effectu s l poque et la SSI a t annul e au
44. concern es taient manifestement en cause A partir de ces cas permettant une analyse concr te des situations de pr carit urbaine ainsi mises jour je souhaite que vous proc diez une expertise des conditions d application des l gislations relatives respectivement aux immeubles mena ant ruine aux immeubles et lots d clar s insalubres Cette expertise devrait vous permettre d valuer l ad quation de ces l gislations la situation de ces immeubles tant au plan physique qu au plan social sachant qu ils jouent aussi un r le d habitat social de fait Vous prendrez pour ce faire tous contacts utiles aupr s des services de l Etat des villes des organismes agissant dans le cadre du logement Vous examinerez galement en liaison avec les services du Pr fet de PARIS et ceux du Pr fet de Police de PARIS la situation particuli re de la ville et du d partement de PARIS au regard des m mes l gislations et du statut particulier de la ville de Paris et des conventions actuelles Madame Nancy BOUCH Inspection G n rale Grande Arche 92055 LA DEFENSE i he SA 7h55 ZA Se vo rot y LA Laiti ER d E UT A ARF 3 1 X 4 PAZE EZA 1Yrt sieta ras Yl aia EZA le Alf 724 firi BA AO AA N La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Vous analyserez notamment Les proc dures juridiques
45. contacts pris l occasion de cette mission l examen des engagements financiers effectu s par les DDE en sortie d insalubrit et les l ment d enqu te fournis par la direction g n rale de la Sant confirment la grave m connaissance des m canisme de lutte contre l insalubrit leur mauvaise utilisation voire leur totale inutilisation dans de tr s nombreux d partements Les relations r guli res et organis es de travail entre DDASS et DDE semblent tre l exception les DDASS connaissent bien le code de la Sant publique mais m connaissent les aspects techniques op rationnels et financiers du logement les DDE sauf exception ne connaissent gu re les proc dures d insalubrit du code de la Sant Publique et fort mal les m canismes op rationnels et financiers de sortie d insalubrit comme l atteste l extr me sous utilisation des cr dits de 1 ANAH et du chapitre commun PAH SSI Ceci aboutit de s rieux dysfonctionnement en la mati re car les DDASS instruisent les arr t s d insalubrit et les r digent sans avoir la capacit technique de les suivre et elles m connaissent souvent les incidences de leurs d cisions sur les probl mes du logement Or l exp rience prouve que d clarer insalubres irr m diables ou rem diables des immeubles sans processus op rationnel mis en place parall lement aboutit des situations ing rables Ceci explique aussi les r ticences de plus en plus
46. de celle ci vis vis des int r ts parisiens et des groupes de pression L efficacit du relogement d pend quant elle des bonnes volont s de la Ville et des bailleurs sociaux parisiens mais on rappellera qu aucune obligation de relogement n existe en la mati re Pour des raisons la fois techniques l eau le sous sol et sociales du fait aussi d op rations d am nagement annonc es puis abandonn es d immeubles sous saisie immobili re et inentretenus d op rations publiques trop longues la ville de Paris conna t de nombreux immeubles mena ant ruine et notamment des immeubles habit s ce qui n est pas un cas g n ral en France ainsi que des immeubles insalubres lieux privilegi s d accueil de populations de toutes origines ces immeubles cumulent toutes les difficult s et ce d autant plus qu ils sont en copropri t et qu il est souvent impossible de d meler les statuts juridiques tant des propri taires que des occupants De tels immeubles sont des lieux privil gi s de squat ce qui empoisonne les probl mes du relogement sur Paris 2 2 Les probl mes op rationnels et financiers 2 2 1 les immeubles mena ant ruine Le devenir des immeubles mena ant ruine vacu s et tay s n est pas assur qu en faire Aucun m canisme d incitation ou d aide ne permet de sortir de ces situations et la possibilit d exproprier n est pas pr vue ce titre Aucune aide financi re n ex
47. de literie lieux quip s d une cuisine collective que la dur e de l occupation en tait d une ou plusieurs ann es qu il s agissait donc en l esp ce d un contrat de louage d immeuble Civ 26 6 96 Soci t le lion d or Ces logements foyers comprennent les r sidences de personnes g es et les foyers de travailleurs immigrants cela exclu donc les r sidences sociales qui sont r gies par le d cret du 23 d cembre 1994 droit des occupants et bail type La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Annexe n 18 FINANCEMENTS Prime l am lioration de l habitat PAH et subvention pour travaux de sortie d insalubrit SSI I La prime l am lioration de l habitat PAH D finition Aide aux m nages revenus modestes pour am liorer des logements dont ils sont propri taires et qui constituent leur r sidence principale Le r gime est r serv aux m nages dont les ressources ne d passent pas 70 des plafonds applicables aux anciens pr ts aid s l accession la propri t PAP et 100 pour les personnes handicap es Les travaux doivent porter sur les logements de plus de 20 ans et tre destin s am liorer la s curit la salubrit et l quipement du logement conomiser l nergie rendre accessible et adapter le logement aux personnes handicap es D
48. des difices mena ant ruine rel ve du Pr fet de Police de PARIS qui prend les arr t s de p ril Pour mener bien cette tache la pr fecture de Police dispose d un tr s important service de s curit en la mati re unique en France 42 architectes de s curit recrut s sur concours assurent la surveillance permanente des immeubles et assurent la ma trise d oeuvre des travaux ex cut s d office Quelques 1200 immeubles parisiens sont plac s sous surveillance et font l objet de visites r guli res et de mises en demeure de travaux 10 000 lettres an et 100 150 arr t s sont pris par an dont 7 8 imminents 80 chantiers font l objet de travaux d office Les d molitions pour ruine sont aujourd hui exceptionnelles de 0 4 ou 5 an La Pr fecture fait des travaux en milieu occup et limite au strict minimum l vacuation des occupants Le relogement provisoire est normalement assur par le BAS de Paris Le relogement d finitif si n cessaire est normalement assur par la ville et par l Etat 50 50 aux termes d un change de lettres de 1988 et 1989 Les questions les plus difficiles concernent les propri taires ou copropri taires occupants et bien videmment les squatters fort nombreux dans ces immeubles En mati re d immeubles mena ant ruine le syst me parisien para t efficace gr ce l existence des services sp cialis s de la Pr fecture de police et l ind pendance
49. des personnes vacu es du fait de la ruine de leur habitation CE 12 1 51 Cie Auxiliaire pour l Industrie et le Commerce Cependant cette r quisition ne peut tre utilis e qu titre exceptionnel et en cas de p ril imminent CE 7 1 57 epoux Lagrevol Lorsqu il proc de une r quisition au profit des habitants d un immeuble mena ant ruine le maire doit porter son choix de pr f rence sur des logements vacants CE 9 1 56 Landais Si la suite d un incendie le maire peut proc der une r quisition pour y loger les habitants du logement d truit cette r quisition ne peut avoir lieu qu en cas d extr me urgence ce qui n tait pas le cas en l esp ce puisque l employeur de la victime avait mis un logement sa disposition CE 25 3 57 Soci t Camion Fr res en lPesp ce la notification de l arr t de r quisition n avait pr c d que de 10 minutes l ex cution forc e le maire ayant fait proc d l ouverture des portes par un serrurier le conseil estim qu il y avait en l esp ce voie de fait et que le tribunal judiciaire tait comp tent pour en conna tre La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Annexe n 6 Les immeubles mena ant ruine Textes LIVRE V TITRE B TIMENTS MENA ANT RUINE CHAPITRE UNIQUE ART L 511 2 L es 2 juin 1983 Dans les cas pr vus par l articl
50. du d partement les propri taires occupants sont mieux financ s que les propri taires bailleurs et le syst me des FIQ fonctionne bien Pour les propri taires bailleurs les niveaux de plafond de travaux subventionnable de l ANAH sont insuffisants compte tenu de l tat r el du b ti 7 Probleme g n ral La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Ville de St Denis BCHS 5 inspecteurs de salubrit 2 agents d enqu te Confirmation de l tat des lieux d crit ci dessus et de la difficult de mener bien les actions n cessaires notamment pour lutter contre l insalubrit 730 proc dures d insalubrit en vigueur sur la ville et de p ril avec ou sans interdiction d habiter Appui sur le RSD et sur l art 17 du CSP injonctions du maire pour raison de salubrit publique relais pr fectoral Souligne le probl me des lots de copropri t en d sh rence l extr me difficult des relogements et le sentiment d un puits sans fonds les m canismes de contr les tant insuffisants et les travaux trop compliqu s a mener bien et les moyens insuffisants S ajoute le saturnisme Souligne les effets pervers des conditions actuelles d octroi des AL au regard des NMH DDE DDASS CAF FSL Tous ces services soul vent le probl me de l actuel dispositif d octroi des AL qui outre la quasi lev e de tout
51. du logement peut tre reconnu par la CAH partir d un examen similaire celui pratiqu pour la d claration d insalubrit rem diable par le pr fet de m me que pour les travaux prescrire pour sortir de celle ci Cette proc dure est destin e pallier la difficult pour les services d hygi ne reconna tre comme insalubres les immeubles inoccup s dans le cadre de l article 28 du Code de la sant publique Les conditions de majoration des d penses subventionnables d cid es par la CAH sont identiques celles qui sont applicables en cas d arr t d insalubrit rem diable pris par le pr fet La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch 3 Le travaux destin s l limination des risques dus aux peintures au plomb lorsque ces risques sont reconnus Ils peuvent faire l objet des subventions pour interventions sp ciales caract re social de l ANAH dites ANAH social quelles que soient les ressources du propri taire Le taux de la subvention est de 70 du montant des travaux subventionnables plafonn 40 000F TTC Cette subvention peut se cumuler avec celle qui est accord e par l ANAH aux travaux dans le cadre d une op ration de r habilitation classique Cette disposition est galement applicable aux travaux ex cut s par les locataires de condition modeste avec l assistance d un organisme agr
52. immeuble a t construit et achev avant le 1 septembre 1948 CA Paris 7 4 93 Nilsson Cormilleau consid rant que l exclusion des locaux meubl s op r e par les lois de 1986 et 1989 ne place pas la location de ces locaux dans le droit commun du code civil lorsqu il s agit d un immeuble construit et achev ant rieurement 1948 Consid rant que la location litigieuse est r gie par les dispositions protectrices de la loi de 1948 Le bail en question a t reclass en II C apr s expertise Cette jurisprudence tend donc confirmer que les locaux meubl s construits avant 1948 restent r gis par la loi de 1948 si le logement meubl est aux normes d habitabilit d cret de 68 il peut faire l objet d un bail d rogatoire Les locations en meubl s consenties par des bailleurs non professionnels sont r gies selon l tat des locaux cf cat gorie IV de la loi de 1948 et leur date de construction pour les locaux non vacants soit par les dispositions de la loi de 1948 soit par le code civil Les locations en meubl s consenties par des loueurs professionnels sont elles r gies soit par la loi du 2 avril 1949 soit par le code civil et en pratique par le seul code civil la loi de 1949 n ayant plus de contenu ni maintien dans les lieux ni contr le des prix La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Bail
53. l administration celle ci avait entrepris des recherches en mairie et aupr s de l administration des Contributions directes sans succ s elle avait galement convoqu au commissariat de police les deux int ress s par plis gliss s sous la porte des appartements dont ils taient propri taires mais ceux ci ne s taient pas pr sent s Dans un arr t du 20 11 91 Cne des Vans le Conseil d Etat a reconnu la validit de la proc dure malgr l absence de notification l un des co indivisaires la mairie n ayant pas trouver malgr ses recherches sa nouvelle adresse celle ci ayant t trouv e apr s la saisine du tribunal administratif le co indivisaire a donc t mis en cause devant le tribunal En revanche si l administration n a pas fait diligence l absence de notification ou en l esp ce l erreur sur l identit du propri taire entra ne la nullit de l arr t CAA Lyon 3 11 94 Cne de La Ciotat en l esp ce l immeuble avait t c d et la cession avait t enregistr e au bureau des hypoth ques le tribunal a estim qu en notifiant l ancien propri taire la commune n avait pas accompli les diligences n cessaires pour trouver les v ritables propri taires B La prescription dela r paration ou de la d molition du b timent mena ant ruine D s lors que le maire connaissance du danger il lui appartient de prendre l initiative d engager la proc dure de p ril d faut
54. la bible des inspecteurs de salubrit faute d outils mieux adapt s Les s rieuses am liorations de m thode apport es en 1980 sont demeur es lettre morte car elles impliquent la capacit d engager des travaux d s la signature de l arr t d insalubrit et donc la mise en place concomitante d un processus op rationnel Issu d une r daction d une LFR du 22121967 compl t e par la loi VIVIEN La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Un travail d actualisation des crit res a t engag en 1989 sous l gide du Conseil Sup rieur d Hygi ne publique de France la nouvelle m thode propos e voulue plus objective para t beaucoup d experts tr s compliqu e mettre en oeuvre De sus une harmonisation est rechercher avec les r glements sanitaires d partementaux eux m mes appel s tre repris par d cret en application de la loi de d centralisation de 1986 en la mati re La lecture et l application de l ensemble des articles du Code de la Sant Publique sont peu claires comme en attestent largement les h sitations et les politiques h t rog nes men es dans les d partements De rapides contacts avec des villes actives gr ce aux Services Communaux d Hygi ne et de Sant avec les DDASS et des DDE comp tentes font appara tre l o la l gislation est appliqu e et mise en oeuvre l extr
55. la commission qui en tient lieu ou ventuel lement par celui du conseil sup rieur d hygi ne Le pr fet pourra prononcer l interdiction temporaire d habiter Cette inter diction d habiter prendra fin d s la constatation de l ex cution de ces mesures par le maire ou l autorit sanitaire Article L 29 Supprim Article L 30 Loi n 70 812 du 10 juillet 1970 art 2 Si l expiration du d lai imparti par le pr fet pour le d part des occupants les locaux ne sont pas lib r s et d faut pour le propri taire ou l usufruitier d avoir en ex cution de l arr t pr fectoral engag une action aux fins d expulsion des occupants de l im meuble le pr fet est recevable exercer cette action aux frais du propri taire ou de l usufruitier Calar qui de mauvaise foi n aura pas fait droit dans le d lai d un mois l interdiction d habiter est passible des peines pr vues au dernier alin a de l article L 45 Si les mesures prescrites l article L 28 n ont pas t ex cut es dans le d lai imparti le maire ou d faut le pr fet saisit le juge des r f r s qui autorise l ex cution d office des travaux aux frais du propri taire Artide L 31 Loi n 70 612 du 10 juillet 1970 art 3 La cr ance de la collectivit publique r sultant en application de l article L 30 des frais d expulsion ou de l ex cution des travaux est recouvr e comme en mati re de contributions directes Les r c
56. la loi de 1948 taudis qui ne peuvent tre lib r s mais condition de rester des taudis et que les baux soient v rifi s or on sait notamment en petite couronne parisienne que des taudis vides ou meubl s sont lou s en fait librement I 2 2 les conditions d octroi des aides publiques au logement au regard des conditions d habitabilit Les propri taires bailleurs ne sont pas plus incit s faire des travaux par le systeme des aides publiques au logement soit par carence administrative soit du fait des textes La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch applicables les deux pouvant se cumuler Ceci concerne les aides des FSL notamment l acc s au logement et les conditions d octroi des allocations logement Tout se passe comme si ces dispositifs mis en place pour faciliter l acc s un logement ou le maintien dans le leur de m nages d favoris s aboutissait un syst me g n ralis de solvabilisation de mauvais logements la d nonciation des m canismes l oeuvre est effectu e par tous les responsables locaux et dans toutes les situations g ographiques CAF services d hygi ne et de sant gestionnaires des FSL associations et op rateurs sp cialis s services sociaux et d habitat La difficult est accrue par les principes de gestion des CAF et par voie de cons quence des FSL qui on
57. la responsabilit de la commune peut tre engag e CE 25 4 41 Maurel en l esp ce l effondrement des immeubles mena ant ruine a caus des dommages l immeuble du requ rant or celui ci avait averti le maire du danger que pr sentait l tat de v tust des constructions en cause mais le maire n avait pris aucune mesure le tribunal estime que cette inaction constitue une faute lourde de nature engager la responsabilit de la commune Il convient que tous les travaux n cessaires pour mettre fin de fa on durable au danger soient prescrits CE 30 3 84 Wolff en l esp ce le tribunal administratif n avait pas tenu compte d une partie des travaux prescrits dans l arr t alors m me qu il ressortait du rapport d expertise et de l instruction qu ils taient n cessaires pour assurer la s curit publique le Conseil d Etat a donc ordonn ces travaux compl mentaires Le maire est en droit de prescrire des travaux pour faire cesser le danger mais ne peut en aucun cas ordonner une reconstruction l identique ni indiquer les mat riaux qui devront tre utilis s pour cela CE 11 3 83 Lacroix Lorsque l immeuble est situ dans un secteur sauvegard sa d molition ne peut avoir lieu sans l avis ou l accord de l architecte des b timents de France en l esp ce il s agissait de la d molition d un presbyt re situ dans le champs de visibilit de l glise class e monument historiq
58. le cas ch ant une expulsion du locataire Ce sont les dispositions de la loi du 9 7 1991 et du d cret du 31 7 1992 portant r forme des proc dures civiles ex cution qui trouvent s appliquer Articles 61 et s de la loi de 1991 relatifs l expulsion et l vacuation d un immeuble C Bailleurs professionnels dont les h tels meubl s Le champ application de la loi de 1949 La loi de 1949 est une application aux loueurs professionnels en meubl s des dispositions de la loi de 1948 relatives au droit au maintien dans les lieux et au contr le des prix Le droit au maintien dans les lieux a t supprim en 1961 et les prix sont libres depuis l ordonnance de 1986 en cons quence la loi de 1949 a t vid e de son contenu sa seule utilit est de faire chapper aux dispositions de la loi de 1948 les locations en meubl s consenties par des loueurs professionnels Les locations en meubl situ s dans un immeuble construit ou achev ant rieurement la promulgation de la loi de 1948 et consenties par un bailleur professionnel sont r gies par les dispositions de la loi n 49 458 du 2 4 1949 modifi e par l ordonnance n 58 1008 du 24 10 58 L article 8 de la loi exclue de son champ d application les immeubles neufs Les diff rentes lois sur les baux d habitation excluant de leur champ d application sans distinction de la qualit du bailleur les locaux meubl s il faut supposer que les locaux me
59. leur devoir de reloger les occupants mais n ont aucune assurance que les m mes locaux ne seront pas r occup s ensuite entra nant de nouvelles demandes de relogement d autres communes de limitent assurer un minimum d h bergement d urgence 3 jours d h tel Cependant dans aucun cas des recours ne peuvent tre effectu s l encontre des propri taires Probl mes sp cifiques l insalubrit Con us et crits en 1971 sur une conception hygi niste dans la tradition du Mouvement Moderne et dans un objectif prioritaire de d molition les crit res d insalubrit sont obsol tes tous les quartiers historiques sont ce titre et par nature insalubres Ils sont de plus inadapt s aux situations actuelles rencontr es dans les copropri t s anciennes et r centes et ne permettent pas d analyser notamment les d sordres sp cifiques aux immeubles r cents collectifs ou non La grille de 1971 est trop ax e sur la seule d molition et celle des immeubles anciens par le poids donn des crit res urbanistiques l insalubrit des parties communes est difficile isoler Enfin la notion d irrem diabilit n est pas technique comme le sugg re la grille de 1971 car aujourd hui on sait tout r habiliter si on y met les financements n cessaires mais en r alit conomique au regard de ce qui peut tre impos aux propri taires priv s Bien que juridiquement non opposable cette grille demeure
60. lib rer par la d molition Cette obligation vaut pour la commune qui rach terait un immeuble mena ant ruine La division par appartements d un immeuble sous arr t de p ril est interdite peine de nullit Article 9 de la Loi du 37 d cembre 1975 sur la protection des occupants L ex cution des travaux fait lever la servitude de p ril qui p se sur l immeuble Lep ril imminent Art L 511 3 du CCH En cas de p ril imminent le maire apr s avertissement adress au propri taire provoque la nomination d un expert par le tribunal d instance charg d examiner l tat du b timent dans les 24 heures Cette expertise n a pas de caract re contradictoire Si l expert constate l urgence ou le p ril grave et imminent le maire ordonne les mesures provisoires n cessaires pour garantir la s curit et notamment l vacuation de l immeuble Le maire doit pr ciser la nature et la consistance des mesures provisoires qu il impose au propri taire et doit suivre l avis de l expert nomm par le tribunal d instance Seules les d molitions partielles peuvent tre le cas ch ant prescrites au titre du p ril imminent et non une d molition totale du b timent Si les travaux n ont pas t ex cut s dans le d lai imparti par la sommation le maire peut faire ex cuter d office les travaux indispensables aux frais du propri taire Lorsque l immeuble est inscrit au titre des Monumen
61. loyers subsistant en loi de 48 et que le bouclage de l AL effectif depuis 1993 a permis l augmentation du montant de ceux ci sans m me la justification d une am lioration parall le du confort I 2 3 les situations urbaines et la question des valeurs immobili res Ces mauvais logements sont situ s majoritairement dans des centres anciens c est massivement le cas dans les villes du pourtour m diterran en et dans les quartiers anciens qui n ont pas fait l objet de politiques actives de r habilitation entre 1975 et 1985 p riode du FAU dans des zones en grave crise conomique mais aussi dans les lots non trait s dans les quartiers anciens de villes par ailleurs prosp res Ce n est pas par hasard que nombre des immeubles concern s soient des copropri t s des indivisions propri taires inconnus dans des coeurs d lot aux configurations techniques et juridiques complexes tous immeubles faibles valeurs fonci res donc inentretenus ce qui en fait des lieux d accueil pour les m nages d munis 1 voir annexe n 21 exemples du Puy de Dome 2 ce r gime fiscal serait tr s peu utilis La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch La d valorisation urbaine alimente ce march du sous logement contribuant sa haute rentabilit Comme on l a d j dit la vacance prolong e d immeubles ou d une
62. mal utilis s mais aussi insuffisants La sortie de logements insalubres est un motif important de la demande de relogement d urgence des m nages Les immeubles mena ant ruine et occup s ne constituent un probl me de logement que dans des cas tr s ponctuels dont Paris Les immeubles et logements vacants doivent tre int gr s l analyse car inentretenus ils peuvent tre insalubres ou menacer ruine constituer une source d insalubrit pour les voisins tre occup s nouveau lou s ou vendus en accession la propri t et ce sera l effet de la prochaine taxe pour inhabitation et enfin sont la fois un signe et une cause de d valorisation du secteur Intervenir sur ce parc qui joue un r le sensible dans la cha ne de certains itin raires r sidentiels rarement analys rel ve la fois du respect de la dignit humaine et de l efficacit sociale Maintenir le r le social de ce parc mais dans des conditions minimales d habitabilit de salubrit et d quipement permettrait d all ger certaines pressions sur le parc HLM et de conserver une certaine mixit sociale dans les quartiers concern s Ce march du taudis est en partie un march noir clandestin difficile r guler par nature et abritant des locataires trangers fragiles en situation plus ou moins r guli re Mais ce march locatif est aussi un march officiel dont les bailleurs sont connus les baux de location convenable
63. me h t rog n it des politiques men es et les incertitudes juridiques subsistant Par exemple des locaux vacants peuvent ils tre jug s insalubres et interdits d occuper La pratique administrative a tendance r pondre non ce qui aboutit la n cessit d attendre qu ils soient occup s pour prononcer l interdiction d habiter ce qui est absurde Cependant la jurisprudence a r pondu oui Des incertitudes subsistent galement quant la possibilit de d clarer insalubres des commerces ou les seules parties communes des immeubles toutes situations concr tes rencontr es Enfin les normes des r glements sanitaires sont diff rentes des crit res d insalubrit utilis s au titre du CSP mais des h sitations juridiques et administratives perdurent Probl mes sp cifiques aux immeubles mena ant ruine La l gislation relative aux immeubles mena ant ruine ne pr voit pas de possibilit d expropriation au b n fice d une collectivit publique pour les immeubles sous arr t de p ril qu il soit simple ou imminent les communes ne peuvent que proc der aux travaux d office et faire vacuer les occupants au titre de la seule s curit publique Aucun dispositif op rationnel n est utilisable au titre de la lutte contre la ruine Choix ou cumul des deux l gislations L etat de certains immeubles peut faire h siter sur le choix de l outil et cela entraine quelques difficult s En effet les
64. neutralisation des locaux en urgence pour pr venir les ph nom nes de squat d s avant la prise de possession Y La ville de PARIS est d favorable cette mesure car en copropri t cela ahoutirait acc l rer la d valonsation et l inentretien La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch lorsque l immeuble insalubre ou mena ant ruine est une copropri t le co t du relogement est imput au syndicat de copropri t et r parti au prorata des milli mes de chacun sans pr judice des actions civiles que le syndicat ou des copropri taires peuvent engager contre les uns ou les autres La contribution financi re des propri taires au relogement aurait le double effet de faire dispara tre les effets les plus choquants des agissements de certains marchands de biens ou de sommeil et de cr er une compensation financi re au b n fice des collectivit s locales qui assurent dans la r alit les relogements indispensables quitte pr ciser l affectation de cette contribution Une saine mesure d administration serait de codifier la loi VIVIEN et ses cons quences de droit largement m connues soit au CCH soit au Code de l urbanisme pour en faire ainsi une v ritable op ration d am nagement associant d molition pour curetage ou reconstruction et r habilitation lourde en sortie d insalubrit Cela impliquerait de c
65. notamment l art 9 de la loi du 31 d c 1975 relative la protection des occupants qui interdit peine de nullit la division par lots d immeubles insalubres ou frapp s d interdiction d habiter La location ou relocation de logements insalubres irr m diables est interdite L interdiction d habiter fait perdre aux occupants le b n fice du maintien dans les lieux Les op rations de suppression de l insalubrit interessant les ilots insalubres elles sont engag es l initiative de la collectivit locale L 36 et L 38 du CSP ou de l Etat L 42 du CSP En application de ces textes les op rations de suppression de l insalubrit peuvent consister en la prescription de travaux aux propri taires ou en op ration de d molition apr s expropriation des immeubles d clar s insalubres irr m diables RHI proprement dite La RHI est une op ration d am nagement qui n en a pas le statut Organis e par la Loi Vivien de 1970 con ue essentiellement pour accelerer la resorption des bidonvilles subsistants et lutter contre les marchands de sommeil elle a en fait t La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch utilis e comme un succ dan de la r novation urbaine expropriation sans enqu te publique de p rim tres consid r s comme globalement insalubres grace la proc dure de l art L 42 du CSP init
66. police et la pr fecture de Paris les h sitations actuelles risquant de laisser hors proc dures les h tels meubl s insalubres 3 2 propositions financi res 3 2 1 concernant les propri taires occupants Les financements actuels devraient tre sensiblement r valu s pour permettre une v ritable action de lutte contre l habitat insalubre et notamment dans les copropri t s les plafonds de travaux sont inadapt s aux besoins et les taux de subvention galement Enfin la n cessit de traiter au fond la question du saturnisme au del des travaux palliatifs pr vus par la loi exclusion rend indispensable la redefinition des financements Les m mes dispositions devraient tre ouvertes pour les immeubles mena ant ruine et permettre la remise en l tat complet d habitabilit les travaux ligibles devraient couvrir les travaux de structure prescrits par les arr t s de p ril simple en p ril imminent les travaux ne sont que confortatifs et ne pas ignorer les probl mes du sous sol En pratique la SSI devrait tre ouverte aux immeubles mena ant ruine dans les conditions analogues 3 2 2 concernant les propri taires bailleurs L ANAH offre d j de meilleurs financements la sortie d insalubrit gr ce au d plafonnement il faudra effectuer un bilan de cette ouverture dont jusqu aujourd hui ont b n fici tr s peu de propri taires du fait des grippages des proc dures analys s ci dessus
67. pr fet se substituera donc au maire droit commun de la police g n rale Cependant un arr t du Conseil d Etat en date du 25 11 94 Min de l int rieur c Gr goire a admis que cene substitution du pr fet au maire pouvait intervenir valablement en l absence d une mise en demeure pr alable tant donn l urgence Cet arr t concernait la fermeture d une boucherie pour cause de produits comportant des souches pid miques de list riose La mise en demeure tait n cessaire sous peine de nullit des mesures prises CE 20 2 57 Sa d Ben Hadj Ali Sur la base de l article L17 du CSP le pr fet peut prescrire les travaux n cessaires faire cesser le danger concern d s lors que ceux ci n entra nent pas une charge excessive pour les propri taires CE 6 10 82 Mlle Seydoux C Sanctions Le Code de la Sant Publique pr voit dans ses articles L 45 et suivants des sanctions aux infractions aux mesures sanitaires du CSP L article L 48 pr voit que les sanctions sont constat es par les officiers et agents de la police judiciaire ou les inspecteurs de salubrit commissionn s par le Pr fet et asserment s toute personne faisant obstacle l accomplissement des fonctions des inspecteurs de salubrit publique encourt une peine de trois mois d emprisonnement et une amende de 25 000F art L 48 3 en cas de r cidive l amende sera port e 50 000F art L 48 II REGLEMENT SANITAIRE DEPARTEMENTAL A Proc dur
68. pr ts l gaux les pr ts sociaux et les aides l investissement Faute de r valuation depuis 1974 les pr ts l gaux limit s 7 O00F sont aujourd hui tr s peu utilis s Une r valuation sensible du montant de ces pr ts permettrait d accompagner une politique de sortie d insalubrit et de mise aux normes d habitabilit tant pour les locataires que pour les propri taires Les pr ts sociaux octroy s sous conditions de ressources pourraient galement concourir ce m me objectif 3 3 R flexions en mati re d urbanisme intervenir dans les lots tr s v tustes structure complexe La revalorisation de ces zones passe par une am lioration des m canismes juridiques et financiers d intervention et ceci implique d am liorer ou de cr er des outils pour traiter ces lots de pauvret afin de leur redonner des conditions convenables d habitabilit urbaine Ce besoin est analys est effectu e par les villes et les op rateurs confront s ces tissus ayant puis toutes les possibilit s des m canismes existants Il semble bien manquer des m canismes qui permettent de traiter des lots complets r habilitation d molition reconstruction curetage remembrement avec des moyens de droit qui ne peuvent tre limit s la seule incitation la r flexion sur l volution de la R HI fait partie de cet ensemble comme on l a voqu plus haut voir la fiche Grenoble annexe n 3
69. prescrite Dans le cas du p ril ordinaire les travaux doivent tre caract re durable pour faire cesser le p ril constat de fa on d finitive Ils ne constituent pas des travaux de r habilitation ou de restauration des b timents et pour ce faire il faut utiliser d autres m canismes juridiques Les travaux prescrits en cas de p ril imminent ex cut s par le propri taire ou ex cut s d office par la commune ne peuvent avoir qu un caract re provisoire il s agit l d une cons quence de respect de la propri t priv e Ceci ne concourt pas remettre en tat satisfaisant l immeuble concern ce qui explique les effondrements ou accidents ult rieurs La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Certains agissements de propri taires le p ril autorise l vacuation des occupants et la r siliations des baux li s l absence de tout relogement expliquent aussi que les juges soient devenus tr s rigoureux en mati re de d molition de p ril imminent comme en mati re d vacuation des occupants Le statut de propri t de nombre d immeubles mena ant ruine la carence ou l absence de propri taires ou de copropri taires connus leur imp cuniosit font que bien souvent les travaux d office doivent tre engag s par la commune travaux qui m me provisoires peuvent tre d un montant lev Les rec
70. probl me de logement qu PARIS et dans quelques cas circonscrits certains centres anciens du bassin m diterran en Ailleurs les difices mena ant ruine sont inhabit s mais ils contribuent la d sh rence de certains centres anciens ainsi qu leur insalubrisation Par nature ce sous march est difficile cerner car il est en partie souterrain interstitiel ou r siduel partie clandestin mais souvent aussi parfaitement int gr dans les m canismes locaux Aussi m conna t on largement la place et le r le de ces mauvais logement dans les march s locaux du logement leurs connexions avec le march priv en accession ou locatif les interf rences avec le parc HLM Peu ou pas d tudes locales ou nationales sur ces points non plus que des tudes sur les itin raires r sidentiels des m nages d favoris s ne permettent d analyser clairement les enjeux Cependant des travaux sont en cours dans le cadre de l valuation de la loi du 31 mai 1990 Le rapport ci apr s tente de faire dans un premier point et sommairement un tat des lieux de ce parc de sous logements en second point de rappeler les m canismes juridiques op rationnels et financiers la disposition des collectivit s publiques et en effectuer une analyse critique pour terminer en troisi me point par des propositions de travail sur les plans juridique op rationnel et financier cf manques d j d nonc s par R Ballain notamme
71. rem diables PACTE de Paris un p rim tre de restauration immobili re compl tant par prescription de travaux sous DUP les travaux de sortie d insalubrit pour effectuer une remise en tat compl te des immeubles avec les meilleures financements possibles SSI PAH ANAH PACTE une OPAH d rogatoire sur 6 1 ans assurant pour tous les immeubles en r habilitation les financements am lioration de l habitat PACTE et dont le p rim tre est plus large que celui du PSL RI Bilan globalement positif de ces op rations complexes dans la zone sud du secteur si l on met part les contestations sur les crit res d insalubrit utilis s sur des immeubles qualit architecturale Relogement correct des personnes concern es par la RHI bonne ex cution des travaux de r habilitation tant en OPAH qu en sortie d insalubrit et qu en restauration immobili re compte tenu de la complexit des montages op rationnels et de l occupation des immeubles Probl mes Les copropri t s peu trait es ou tr s ponctuellement la strat gie de revalorisation du quartier difficile le retour de confiance des propri taires occupants et bailleurs tant tr s fragile et les ventes se poursuivant m me sur les immeubles r habilit s Une partie de la population de la Goutte d Or aurait migr vers Ch teau Rouge et toute une frange du quartier au nord dans un tat extr mement d labr reste traiter Celle
72. responsabilit de l Etat ne peut tre engag e ID CIVIL Article 1386 du code civil Le propri taire d un b timent est responsable du dommage caus par sa ruine lorsqu elle est arriv e par une suite du d faut d entretien oupar un vice de sa construction Article 1382 du code civil Tout fait de quelconque de l homme qui cause autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arriv r parer L art 1386 C Civ vise la responsabilit des propri taires du fait des dommages caus s par la ruine de leurs b timents due un d faut d entretien ou un vice de construction Si nous sommes dans le domaine d application de 1386 cela exclut l application des dispositions g n rales de responsabilit du fait des choses de l art 1384 al 1 C Civ On ne peut cumuler l application des deux articles Civ 2 30 11 88 Dans le cadre de l article 1386 la victime n est pas tenue de prouver la faute du propri taire pour engager sa responsabilit c est une responsabilit de plein droit La victime devra seulement prouver que la ruine d coule d un d faut d entretien ou d un vice de construction Civ 1 22 11 83 L absence de faute ne peut en aucun cas tre une cause d exon ration de la responsabilit du propri taire seule la preuve que le dommage est d une cause trang re qui ne peut lui tre imput e pourra l exon rer de sa responsabilit Civ 1 3 3 64
73. sanitaire s applique l am nagement et l quipement des logements anciens III POLICE SANITAIRE RELATIVE AUX IMMEUBLES INSALUBRES A Crit res d insalubrit L immeuble doit tre impropre l habitation en raison de l hygi ne de la salubrit ou de la s curit CE 8 6 91 Planque ou CE 6 5 96 Kaddour Les crit res d insalubrit et notamment leur m thode d estimation ont t pr cis s dans les circulaires du 23 8 1971 et du 11 7 1980 Rep min 14116 JO AN 30 10 89 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch La circulaire interminist rielle du 27 08 71 recommandant l adoption de divers crit res d insalubrit ne pr sente pas un caract re r glementaire elle n a qu un caract re indicatif et ne limite pas les pouvoirs d appr ciation du pr fet CE 28 3 80 Belloc Le Conseil d Etat a estim que la v tust des b timents le mauvais tat du gros oeuvre et de la charpente tait des facteurs d insalubrit retenus juste titre par le conseil d partemental d hygi ne CE 3 3 76 Min de la sant publique c Dame Bidegain En revanche la Cour Administrative d Appel de Nan y a estim que ni la v tust des installations lectriques et des cours int rieures ni l absence d l ments de confort tels que cabinets d aisance int rieurs chauffage central ou salle de bain ne suffise
74. sont des immeubles d habitation occup s ou suceptibles de l tre dont les cons quences sont proches pour les occupants tat impropre l habitation pour des raisons de s curit et ou de salubrit Ceci n cessiterait de bouleverser l architecture des textes et des comp tences actuelles Deux solutions sont possibles soit tout r unifier dans une police du pr fet soit tout r unifier dans la police municipale La premi re solution consisterait supprimer une partie de la police municipale de la s curit aux maires ce qui est parfaitement inopportun la seconde est contradictoire avec le dispositif cr e par la loi exclusion en mati re de saturnisme lequel rel ve de la police sp ciale du Pr fet La lutte contre le saturnisme et la lutte contre l insalubrit sont appel es etre compl mentaires et il ne faut pas les dissocier La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Ma proposition est donc d en rester l gislations constantes am liorer d unifier un certain nombre de cons quences de droit et d outils financiers de fa on mettre fin certaines distorsions et certaines incoh rences observ es Paris notamment Le point essentiel est de r introduire syst matiquement ces immeubles dans des processus op rationnels et d aider les collectivit s locales en ce sens Renforcer la s curit juri
75. taires cette circonstance n a pas en raison de l impossibilit mat rielle ainsi rencontr e entach d irr gularit la proc dure de p ril CE 4 7 80 Ville de Rouen Dans une affaire similaire la proc dure a t reconnue valable malgr l absence de notification deux copropri taires car l administration avait fait toute diligence pour les retrouver CE 12 3 75 Pr fet de police en l esp ce les adresses des deux propri taires taient inconnues de l administration celle ci avait entrepris des recherches en mairie et aupr s de l administration des Contributions directes sans succ s elle avait galement convoqu au commissariat de police les deux int ress s par plis gliss s sous la porte des appartements dont ils taient propri taires mais ceux ci ne s taient pas pr sent s Dans un arr t du 20 11 91 Cne des Vans le Conseil d Etat a reconnu la validit de la proc dure malgr l absence de notification l un des co indivisaires la mairie n ayant pas trouv malgr ses recherches sa nouvelle adresse celle ci ayant t trouv e apr s la saisine du tribunal administratif le co indivisaire a donc t mis en cause devant le tribunal En revanche si l administration n a pas fait diligence l absence de notification ou par exemple l erreur sur l identit du propri taire entra ne la nullit de l arr t CAA Lyon 3 11 94 Cne de La Ciotat en l esp ce l immeubl
76. un bureau du logement et un bureau de l urbanisme qui suivent et mettent en oeuvre des proc dures la pr fecture de Paris alors que l insalubrit vis e est la m me et les effets de droit galement Il est vraisemblable que la situation actuelle r sulte galement de la non r criture par la loi Vivien de tous les articles du code de la sant publique concernant l insalubrit et de leur non mise en coh rence Il n en demeure pas moins que les attributions du service charg de l hygi ne de la ville de Paris sont exerc es au nom de l Etat la lutte contre l insalubrit en application des art L 26 et suivants comme des L 36 et suivant tant de la comp tence du Pr fet Si ce service n est pas reconnu par le minist re de la Sant comme un Bureau Communal d hygi ne et de sant il n en exerce pas moins pour partie les m mes attributions et est li l Etatpar une convention Sant Pour compl ter ce tableau on rappellera que la Pr fecture de Police aux termes d un d cret de mai 1970 mais repris de d crets consulaires exerce la police y compris sanitaire des meubl s et garnis Se pose un probl me de gestion administrative des h tels meubl s insalubres La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Les Immeubles mena ant ruine A Paris en application des textes remontant au Consulat la police
77. 1 1 du CCH Lorsqu un immeuble menace ruine le maire est en droit sur la base des articles L 511 1 et suivants du code de la construction et de l habitation d enjoindre au propri taire d ex cuter les travaux n cessaires pour faire cesser le p ril ou de proc der la d molition de l immeuble mena ant ruine lorsque le p ril provient de l immeuble lui m me ou de travaux effectu s par un voisin Lorsque le p ril provient d un v nement naturel et d une mani re g n rale d une cause trang re l intervention humaine le maire peut en vertu des pouvoirs de police qu il tient des articles L 2212 2 et suivants du code g n ral des collectivit s territoriales prendre toutes les mesures n cessaires pour faire cesser le p ril Rep min 22 1 96 L intervention du maire sur la base des articles L 511 1 et suivants du CCH ne vise que les cas o le p ril provient de l immeuble lui m me c est dire d faut de construction ou d entretien mais pas le cas o le danger provient de l ext rieur le danger doit tre intrins que l immeuble CE 30 1 48 Ville de Clermont en l esp ce il s agissait d immeubles en bon tat expos s des dangers provenant de causes ext rieures comme des boulements de terres ou de rochers ou tout autre accident naturel En revanche l application de cette proc dure de p ril n est pas limit e au cas o le danger peut affecter la voie publique elle est
78. 2 49 Pinatel Arnaud Il appartiendra au bailleur de prouver que la location n a t consentie qu titre provisoire et pour des raisons exceptionnelles Cass Soc 18 2 54 de Treglode Cela peut d couler d une convention d occupation pr caire d s lors que l occupant connaissait la pr carit de sa situation notamment du fait que le propri taire qui habitait l tranger r sidait dans le local lors de ses s jours en France CA Paris 12 11 85 Kah Le juge a un pouvoir souverain d appr ciation quant la nature exceptionnelle de ces circonstances Cass Soc 24 7 52 Union des Auberges de la Jeunesse Cependant cette disposition est inopposable ceux dont le domicile t d truit par la guerre al 4 in fine de l art 45 La destruction du domicile est n cessaire une simple r quisition ne suffit pas Trib Civ Gap 7 122 49 Pinatel Arnaud La reprise du logement droit commun de la loi de 1948 Dans certains cas le bailleur peut reprendre le local pour reconstruire sans se voir opposer un maintien dans les lieux de la part du locataire Ces dispositions pr vues par les articles 11 12 13 et 14 de la loi de 1948 s appliquent aux locaux meubl s ou nus Les locataires vinc s ont un droit de priorit pour louer les locaux reconstruits ou difier De m me les articles 18 19 et 20 de la loi pr voient un droit de reprise en faveur du propri taire fran ais ou ressortissant d un Etat mem
79. CONSEIL G N RAL DES PONTS ET CHAUSS ES Affaire n 1998 0047 01 Paris La D fense le 6 NOV 1998 Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres tabli par Nancy BOUCHE inspecteur g n ral de l quipement Destinataire Le secr taire d Etat au logement La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch SOMMAIRE Note de synth se RAPPORT Introduction I Etat des lieux I 1 Descriptif et sources I 1 1 1a demande 1 1 2 loffre 1 2 El ments d analyse 1 2 1 la question des NMH 1 2 2 les conditions d octroi des aides publiques 1 2 3 les situations urbaines et la question des valeurs immobili res 2 Les outils d intervention contre la ruine et l insalubrit 2 1 Les outils juridiques 2 1 1 la ruine et le p ril 2 1 2 les immeubles insalubres 2 1 3 Evaluation critique de ces l gislations 2 1 4 le r gime particulier de la ville de Paris 2 2 Les probl mes op rationnels et financiers 2 2 1 les immeubles mena ant ruine La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch 2 2 2 les immeubles insalubres 2 2 3 l action administrative des services de l Etat 3 Propositions de travail consid rations g n rales et objectifs 3 1 Propositions sur le plan ju
80. Celle ci d nonce une situation d insalubrit travers une d lib ration du conseil municipal Le pr fet saisit alors le conseil d partemental d hygi ne qui a pour mission de d clarer l insalubrit rem diable irr m diable ou la salubrit de chaque immeuble inclus dans l lot Le CDH apr s avoir entendu les int ress s leurs observations pr sente ses conclusions en d lib r et d clare pour chaque immeuble son niveau de salubrit ou d insalubrit h d lib ration du CDH est notifi e par le pr fet aux propri taires et occupants un recours est possible aupr s du minist re charg de la Sant par les int ress s dans un d lai de 10 jours dater de la notification du pr fet Le ministre statue d urgence apr s avis du CSHP qui interviendra dans un d lai maximum de 2 mois le CDH d lib re le cas ch ant conform ment la d cision du ministre de la sant publique La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch A l initiative du Pr fet article L 42 et s du CSP celui ci d finit un p rim tre insalubre Chaque immeuble doit faire l objet d une cotation d insalubrit L arr t pr fectoral est pris apr s l avis du CDH auquel le maire ou le pr sident de l tablissement public de coop ration intercommunal EPCI comp tent peut pr senter ses observations et d lib ration du cons
81. DAFU et la DHC dans le cadre du projet de loi sur l urbanisme pr vu au second semestre de 1998 du travail gouvernemental La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Pour mener bien cette mission vous articulerez votre mission avec les diff rents services du minist re charg de l Habitat et de l Urbanisme Vous prendrez les contacts n cessaires avec les repr sentants comp tents du minist re de l Int rieur du minist re de l Emploi et de la Solidarit du Secr tariat d Etat la Sant et en tant que de besoin avec les services concern s des minist res de la Justice des Finances et de la Culture Une assistance juridique sera mise votre disposition pour vous aider mener bien cette t che S agissant de rechercher et de mettre en oeuvre des r ponses appropri es des situations de logement intol rable j attache une grande importance votre mission Je souhaiterais pouvoir disposer d un rapport d tape susceptible de d boucher sur des propositions caract re l gislatif dans un d lai de trois mois Vous tiendrez mon cabinet r guli rement inform de l avancement de votre travail Je vous remercie d avoir accepter cette mission et vous prie de croire Madame l Inspecteur g n ral l assurance de mes sentiments les meilleurs Iitun V me Louis RS La documentation Fran aise Expe
82. La ville participe fortement sur le plan financier l op ration d ensemble Le souci de la qualit urbaine et architecturale est pr sent y compris dans les reconstructions envisag es conservation de quelques fa ades urbaines r cup rables Probl mes rencontr s Co t tr s lev des r habilitation et inad quation des financements copropri t s tr s v tustes et tr s pauvres immeubles mena ant ruine pour lesquels aucun financement ad quat n existe probl mes de sous sol gypses entra nant de gros surco ts de confortement sup rieurs la valeur v nale des immeubles Montages financiers trop lourds pour des investisseurs priv s compte tenu du march Les d marches Draguignan et au Muy sont analogues tudes effectu es par le SAIEM de Draguignan avec un architecte sp cialis dans les quartiers anciens r le d am nagement et d animateur de la SAIEM pour la totalit du projet et pour toutes ses facettes Au Muy La situation est beaucoup plus d grad e qu Draguignan avec les ph nom nes de type ghetto et de la petite d linquance Du fait de la taille r duite de la commune et d un manque de services techniques la SAIEM intervient comme pilote et coordonnateur de la totalit de l am nagement du centre et dans le cadre d un grand p rim tre de concession d passant l OPAH et le RHI incluant la gestion du stationnement et le pilotage de l action commerce La documentati
83. Le dossier peut tre pr sent soit globalement op ration et tudes soit en 2 phases Le dossier est constitu par la commune ou par l am nageur auquel la commune a confi l op ration La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Il comporte un rapport de pr sentation qui explique la globalit de l op ration la situe dans le contexte communal et expose le projet urbain Ce rapport a un volet am nagement et un volet social Le volet am nagement comportera les p rim tres parcellaires de l tat des lieux avec une indication des immeubles salubres insalubres irr m diables et rem diables le plan du projet d urbanisme sur le secteur le plan des r seaux APS le programme d taill de la reconstruction et les plans d architecte si le contexte le justifie secteur sauvegard quartiers anciens pr sentant un int r t architectural ou urbain Le volet social comportera Penqu te sociale des familles composition revenus niveau social la population des secteurs insalubres est en g n ral tr s fragile et la plus grande attention doit tre port e dans le choix du relogement adapt Je plan de relogement pr cis et ou ch ancier Le bilan financier devra comprendre plusieurs justificatifs estimation du service des Domaines ou actes de vente pour le foncier devis pr visionnels pou
84. ND directeur de l habitat et du logement la ville de PARIS M BEZIAT service d hygi ne et de sant de VITRY s seine M L BONDA directeur adjoint du PACT 38 membre du CSHPF Mme BOUDOT chef du bureau de la veille sanitaire la direction g n rale de la sant Mme BOULAY directrice adjointe DDE 93 M BRIENS chef du service habitat la DDE 95 Mme C BRODOVITCH directrice adjointe du PACT ARIM 93 et les charg s d op ration du PACT MM CARRIER et GEYMOND inspecteurs de salubrit la DDASS 38 M CLAVIER chef du service habitat la DDE 69 M CLERMONT chef du service habitat la DDE 38 M M DELAROA directeur du PACTE de PARIS et M D BUTTEUX M ERRERO chef du service habitat la DDE 44 M JL FROT maire de ROCHEFORT Mme RABELLE adjointe aux affaires sociales Mme FERNANDEZ directrice du service habitat peuplement de ROUBAIX M J GARREAU chef du service environnement urbain de NANTES M R GERARD directeur du PACT ARIM 92 M GUELFI UR PACT ARIM d Ilede France Mme GUYOMARD et Mme CHENARD service communal d hygi ne et de sant de ST DENIS Ma tre HUGONIE avocat la cour conseil du PACT 93 M LAFOND directeur des services techniques et de l urbanisme de LUNEL Mme LAHAYE charg e de mission l ANIL M LECOQ ing nieur du g nie sanitaire la DDASS 93 Mme F LEVEVRE et Mme DELLILE CNAF ainsi que et les directeurs de CAF membres du r seau PERSPICAF La documentation Fra
85. Or en seine St Denis beaucoup de P B sont pauvres La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch VILLE de BAYONNE Ville historique secteur sauvegard dont le PSMV est en reprise d tude Etat des lieux Un centre actif commercialement avecdu tourisme Un fort taux de d peuplement avec toutes les caract ristiques classiques du peuplement des quartiers anciens et centraux La morphologie tr s particuli re du centre historique accentue les probl mes de circulation mais aussi d habitat les conditions d habitabilit sont rendues difficiles par un parcellaire tr s troit en longues lani res La v tust est tr s forte et pourrait tre trait e en insalubrit la vacance est importante notamment dans les coeurs d lot petites cours int rieures faible clairement Objectifs Revaloriser le centre historique lui rendre une attractivit r sidentielle et de la mixit sociale attirer de nouvelles populations et surtout des familles sans lui retirer sa vocation sociale et les financements sont pr vus en ce sens Conserver la qualit architecturale et mettre en valeur le b ti chantiers pilotes avec artisans locaux Operations mises en place 2 OPAH pour le secteur sauvegard Coeur de ville et Petit Bayonne accent mis sur la qualit architecturale et un habitat socialement diversifi Suivi animation des OPAH
86. a SSIest imput e sur les cr dits relatifs la PAH Elle concerne environ 200 logements par an pour un montant moyen de prime de 30 000 F logement et compte tenu de ses caract ristiques int resse surtout des personnes g es en milieu rural Possibilit de cumul de la PAH avec la SSI Pour les personnes dont les ressources sont inf rieures 70 du plafond des anciens pr ts aid s l accession la propri t PAP la PAH peut se cumuler avec la prime SSI Dans ce cas la subvention PAH est port e 50 du co t des travaux dans la limite d une d pense subventionnable de 70 000 F par logement cf arr t du 20 novembre 1979 modifi article 7 et circulaire du 16 juin 1980 Base juridique D cret n 79 976 du 20 novembre 1979 codifi Art R 523 1 R 523 12 du CCH La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Annexe n 19 SUB VENTIONDE L ANAH POUR TRA VAUX DE SORTIE D INSALUBRITE D finition Des modalit s particuli res de subvention sont pr vues par l ANAH pour les propri taires bailleurs priv s dans les cas suivants relevant du traitement de l insalubrit lorsque le pr fet en application des articles L 28 et L 38 du code de la sant publique a prescrit par arr t la r alisation de travaux appropri s ainsi que leurs d lais d ex cution concernant un immeuble ou un logement d clar insal
87. able du d lit d homicide involontaire et de la contravention de blessures involontaires La n gligence l imprudence ou le manquement un r glement est n cessaire L art 221 7 CP pr voit la responsabilit des personnes morales pour cette infraction dans les cas o elle a t commise pour leur compte par leurs organes ou repr sentants Art 121 2 CP la responsabilit de l Etat ne peut tre engag e Mise en danger d autrui art 223 1 CP Le fait d exposer directement autrui un risque imm diat de mort ou de blessures de nature entra ner une mutilation ou une infirmit permanente par la violation manifestement d lib r e d une obligation particuli re de s curit ou de prudence impos e par la loi ou le r glement est puni Il est n cessaire pour que l infraction soit constitu e qu il y ait violation manifestement d lib r e d une obligation particuli re de s curit ou de prudence impos e par la loi ou le r glement Le dommage l exposition au risque doit d couler de ce manquement de cette violation L art 223 2 CP pr voit l application de l article aux personnes morales dans les cas o l infraction a t commise pour leur compte par leurs organes ou repr sentants Art 121 2 CP la responsabilit de l Etat ne peut tre engag e Conditions de travail et d h bergement contraires la dignit de la personne art 225 14 NP Le fait de soumettre une personn
88. ai qu il lui impartit sur l insalubrit des immeubles Le conseil d partemental choisit dans son sein des rapporteurs qui apr s avoir entendu les int ress s ou les avoir d ment appel s produire leurs observations pr sentent leurs conclusions Loi n 70 612 du 10 juillet 1970 art 5 Le conseil d partemental d hygi ne en d lib re et d clare pour chaque immeuble s il est salubre totalement insalubre ou partiellement insalubre Dans le cas d insalubrit et lorsqu il est possible d y rem dier il tablit la liste des travaux n cessaires cet effet Lorsqu il est impossible d y rem dier le pr fet prescrit les mesures appro pri es pour mettre les locaux hors d tat d tre habit s gt La m me d lib ration d signe les commer ants ou industriels et tous les autres occupants dont les conditions d exploitation ou Ste PRE cr ent de leur fait une cause sp ciale d insalu rit Le pr fet pourra le cas ch ant adjoindre au conseil d par temental titre de rapporteurs ayant voix consultative des personnes particuli rement qualifi es Article L 39 Le pr fet notifie par lettre recommand e un extrait de la d lib ration du conseil d partemental chaque int ress partir de cette notification dans tout immeuble d clar tota lement insalubre le propri taire ou le locataire principal ne devra ni renouveler un bail ni relouer des locaux vacants I en sera de m me pour les locau
89. alis s par le propri taire avec des mat riaux de r cup ration palette porte de jardin fen tres r cup r es sur des chantiers Aucune porte ne ferme Chauffage lectrique sans isolation Porte en contreplaqu Toiture escalier menuiseries en mauvais tat Le propri taire value le montant des travaux qu il a effectu 20 000 F La somme des d penses 40 000 F acquisition travaux rentabilit tr s court terme 2 ans Refus obstin du propri taire ex cuter certains travaux malgr la demande r it r e des locataires et de la charg e de mission de l OPAH cour es Le propri taire est lui m me locataire d une maison en cour et il consid re que son propri taire ne fait pas les travaux n cessaires Situation n 2 Adresse rue Charlemagne Roubaix Acquisition 8 mars 1996 au prix de 120 000 F pour salon salle manger cuisine d barras 3 chambres wc salle de bains chauffage lectrique Travaux normalement r aliser 6 menuiseries v tustes certaines ne peuvent plus tre ouvertes ventilation haute et basse pour le chauffe eau toiture fuite c t rue et c t cour et isolation thermique des combles lectricit v rifier Mise en location juillet 98 Loyer actuel 2 900 F retour sur investissement de 4 ans Exemples fournis par le PACT de ROUBAIX La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeuble
90. ance l article 1716 du code civil pose le principe selon lequel ce sera le ba lleur qui sera cru cependant le locataire peut demander une expertise Cet article n tant pas d ordre public en l absence d accord des parties sur le montant des loyers le juge peut tre amen a fixer le prix du loyer Civ 3 10 68 Dlle Jorge il n est pas li pour cela par les dires d un expert Cependant le juge ne peut pas fixer ce prix en dehors des r gles d finies par la loi CA Paris 4 6 91 Soci t Bourssac Saint Fr res en l esp ce il y avait une absence de consentement des deux parties or le contrat de bail est un contrat synallagmatique n cessitant un accord de volont En cons quence le contrat de bail n tait pas form il n y avait donc pas lieux fixation d un loyer par le juge La d termination du montant des loyers peut tre faite par un tiers si cela a t pr vu dans le contrat sans qu il soit besoin de respecter les r gles de l arbitrage le tiers tant un mandataire des parties et non un arbitre La d cision du tiers s imposera aux parties CA Paris 5 4 91 Epx Peigner Ce tiers ne peut point tre d sign par le juge en cas d absence d accord des parties moins qu une clause du contrat ne pr voit que le juge pourra d signer titre subsidiaire un expert en cas de d saccord des parties Civ 27 4 76 Association sportive du golf et du country club de Seraincourt les droi
91. anisme sp cifique de surcharge fonci re avait t cr e ce titre en 1979 80 un PLA sortie d insalubrit favorisant la reprise de locaux insalubres dits rem diables ou irr m diables mais non d molir ou situ s dans des flots vacants et oumena ant ruine ou dans un tat relevant de l insalubrit serait d une grande utilit op rationnelle pour augmenter l offre de logements diffus dans les quartiers concern s La r flexion sur les m canismes de la RHI participe de la m me philosophie favoriser des travaux ventuellement lourds de sortie d insalubrit et viter de ne financer que la d molition on ne voit pas pourquoi on n admettrait pas dans les bilans de RHI l acquisition des immeubles r habiliter et les travaux y faire leur vocation tant le logement social ce qui permettrait de traiter de fa on plus efficace des lots insalubres en vitant les traumatismes de la d molition du relogement et de la reconstruction dans un certain nombre de cas Ces remarques s articulent avec une r flexion compl mentaire engager sur les moyens d intervention dans les lots urbains tr s d grad s Ceci a t voqu plus haut propos de la codification de la loi VIVIEN et est compl t par les r flexions ci dessous 3 2 5 Les aides de la CNAF l am lioration de l habitat Les CAF ont la possibilit d aider l am lioration de l habitat selon trois moyens les
92. ans des zones Un decret doit pr ciser ce point mais on voit mal que les conditions soient diff rentes de ce qui est admis aujourd hui au titre des contrats de louage et des diverses aides au logement Recensements de l habitat insalubre partir de 1970 jusqu 1976 effectu s par le GIP RHI Liste des visites en annexe et fiches de cas annexes n 2 et n 3 Voir arr t de la cour d appel de Paris 13 cbre juin 96 Assam Kante confirm en Cass 11 2 98 voir annexe n 16 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch refuges petite couronne mais aussi dans les centres anciens du pourtour m diterran en habitat privil gi des m nages trangers et d origine immigr e de tels immeubles se trouvent aussi dans les lots non trait s de centres ou de quartiers y compris historiques dans nombre de villes fran aises ayant fait par ailleurs l objet de politiques de r habilitation ces noyaux durs difficiles traiter pour des raisons qui seront analys es ci dessous subsistent peu pr s partout et ils sont des lieux d accueil privil gi s de populations fragiles et captives On note que si l habitat insalubre est pr sent dans toutes les villes d partements et r gions y compris dans les zones rurales il ne semble pas en tre de m me pour les immeubles mena ant ruine et habit s ceux ci ne constituent un r el
93. ans les lieux la location reste r gie par la loi de 1948 et le locataire conserve ses droits Cass Soc 6 4 65 Vve Ferrat L une des situations dans lesquelles ce droit au maintien dans les lieux est inopposable au bailleur ou au locataire principal est la location ou la sous location d un local constituant le domicile de l int ress Il convient de pr ciser toutefois que la jurisprudence ne reconna t cette exception au droit au maintien dans les lieux que s il s agit de la totalit de l habitation Cass Soc 12 7 58 dlle Robin Masse La jurisprudence a donn une d finition du locataire principal il s agit non seulement de celui qui est en cours de bail mais encore de celui qui poss de par le fait de la loi un droit au maintien dans les lieux Cass Soc 12 3 51 Van Enst Une autre des situations dans lesquelles ce droit du locataire de meubl s est inopposable au loueur est la location provisoire en raison de circonstances exceptionnelles Cass Soc 24 1 62 Dupuy en l esp ce le La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch propri taire tait parti momentan ment l tranger et d une lettre dans laquelle le locataire pr cis qu il recherchait une location meubl e pour trois mois Le b n fice de cette disposition n est pas subordonn e au fait que le local soit le domicile du bailleur Trib Civ Gap 7 12
94. ant les march s pr voir la possibilit de laisser le propri taire ex cuter lui m me les travaux Les municipalit s peuvent agir directement ou d signer des prestataires de service ma tres d ouvrage L interdiction d habiter et le relogement Lorsque les travaux destin s mettre fin l insalubrit rem diable sont accomplis l interdiction temporaire d habiter ventuellement prononc e prend fin la lev e de l arr t d insalubrit l arr t pr fectoral doit pr voir les conditions de relogement normalement provisoire des occupants ceux ci ont droit r int gration dans leur logement L insalubrit rem diable n entra ne ni interdiction d finitive d habiter ni relogement d finitif des occupants gt insalubrit et r gime de copropri t La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Les travaux de sortie d insalubrit sont des travaux obligatoires pour une copropri t les dispositions du e de l article 25 de la loi de 1965 pr cisant que les d cisions doivent tres prises par la majorit des copropri taires sont applicables gt travaux de sortie d insalubrit et servitudes d urbanisme et de protection Les travaux faire en sortie d insalubrit doivent respecter les dispositions du POS ainsi que les prescriptions des r glements de ZPPAUP ou des plans de sauvegarde
95. applicables arr t s de p ril arr t s d insalubrit RHI et les financements aff rents destin s l am lioration de l tat des immeubles et au vu des cas tudi s Les modalit s effectives de mise en oeuvre des textes en vigueur et les difficult s de toute nature rencontr es par l ensemble des acteurs qu ils soient institutionnels ou simples habitants Cette analyse sera l occasion de souligner ce que les textes en vigueur impliquent en mati re de responsabilit des collectivit s publiques responsabilit des propri taires et copropri taires protection des occupants dans l optique de l acc s ou du maintien des familles concern es dans un logement d cent dans le respect de l galit de tous vis vis du droit au logement ainsi que de valider leur pertinence En second lieu sur la base de cette expertise vous voudrez bien me faire toutes propositions concr tes permettant d am liorer dans un souci d efficacit et dans le respect des droits de chacun les dispositifs applicables en distinguant ce qui rel ve de l instruction administrative des m canismes de financement du domaine r glementaire et du domaine l gislatif Vos propositions pourront concerner si n cessaire les l gislations et r glementations connexes Votre approche constituera la premi re partie d un travail plus ample sur la probl matique des quartiers anciens d valoris s qui sera conduit par la
96. ar la collectivit publique acqu reur Cr er une protection des occupants des logements et immeubles insalubres ou mena ant ruine sur les bases suivantes la responsabilit du relogement devrait incomber au propri taire A d faut le relogement est assur par la collectivit locale aux frais du propri taire La contribution du propri taire est forfaitairement calcul e comme il est dit au L 521 du CCH 15 de la valeur logement n cessaire au relogement La commune est garantie dans tous les cas par une hypoth que l gale de 1 rang lorsque le relogement n cessit par les travaux faire n est que provisoire les locataires et occupants ont un droit de r int gration pr vu par convention dont l ex cution est garantie par la collectivit locale Si les occupants ont t relog s titre d finitif pour des raisons diverses le propri taire pourrait tre tenu de louer un m nage propos par la collectivit locale dans le cadre d un conventionnement obligatoire Le droit r int gration devrait tre exerc dans les m mes conditions de bail et de loyer pour le locataire suspension du bail le propri taire ayant t mis en demeure d effectuer des travaux pour des raisons de police pouvant engager sa responsabilit Lorsqu il y a acquisition d cid e par la collectivit publique et apr s DUP il faudrait pr voir par voie l gislative la possibilit pour elle d engager les travaux de
97. arr t de p ril doit tre notifi la totalit des propri taires et ayants droits la notification est faite par un agent asserment ou le commissaire de police l absence de notification vicie en principe la proc dure La situation juridique est la m me en cas d insalubrit le Pr fet doit assurer la notification des arr t s la totalit des propri taires et ayants droits En cas d absence du propri taire d ignorance de son adresse ou m me de son nom notamment dans le cadre d indivisions ou d abandons l administration peut avoir des difficult s notifier l arr t Dans les deux cas les juges ont eu se prononcer ainsi que dans des mati res connexes Pour tre valable cette notification doit tre faite au propri taire et non un tiers n ayant aucune qualit pour recevoir cette notification au nom du propri taire CE 9 5 62 Cne de la Saulce en l esp ce en l absence du propri taire parti en convalescence la notification avait t faite une assistante sociale de la Caisse de mutualit dont d pendait le propri taire charge pour elle de lui remettre l acte cependant le Conseil d Etat a reconnu la validit de la proc dure malgr l absence de notification de l arr t d s lors que l administration a fait diligence pour notifier Le Conseil estime que si malgr les recherches effectu es par le maire les notifications n ont pas abouti pour certains copropri
98. arrondissement limitrophe m me canton ou canton limitrophe inclus dans la m me commune ou sur le territoire de la m me commune ou une commune limitrophe qui ne serait pas loign e de plus de 5 km Un bailleur qui propose des logements de remplacement dans de telles conditions a respect son obligation de relogement m me si le locataire a refus ses offres CA Toulouse 31 10 95 Senac Dans le cadre de l expropriation l administration peut substituer l offre d un local de reclassement situ dans la m me agglom ration au paiement d une indemnit au commer ant artisan ou industriel vinc cependant ce local doit remplir certaines conditions relatives l quivalence ces derni res ont t d velopp es par la jurisprudence notamment sa situation g ographique sa surface ses quipements TGI Seine 28 3 66 OPHLM d partement de la Seine L expropriant se lib re valablement de son obligation de relogement en faisant une offre de local r pondant aux besoins de l occupant du local expropri et n exc dant pas les normes HLM cette r f rence aux normes HLM est un minimum on ne peut pas reloger dans des locaux sans confort m me si de ce fait le loyer du nouveau local sera plus lev Paris 21 3 86 Dame Cadet en l esp ce l ancien logement tait dans un immeuble ancien et sans confort donc faible loyer Dans un arr t du 14 5 70 Epx Moge la cour d appel de Paris invalid un offre de logement
99. ase de l article 225 14 du code p nal qui incrimine le fait de soumettre une personne en abusant de sa vuln rabilit ou de sa situation de d pendance des conditions de travail ou d h bergement incompatibles avec la dignit humaine C Mise en oeuvre C est le maire qui est charg de faire respecter les dispositions du r glement dans sa commune CE 27 7 90 Cne d Azill c Andorra et CE 18 6 80 Dame Buquet Il prend des arr t s cet effet pour obliger les contrevenants respecter les dispositions du r glement Il peut m me le cas ch ant prendre toutes les mesures n cessaires faire cesser les causes d insalubrit en vertu de ses pouvoirs de police l article L 2212 2 du CGCT voir ci dessus I A etB Pour faire cesser une cause d insalubrit le maire peut prescrire l ex cution de travaux d termin s express ment pr vus dans le r glement sanitaire CE 19 5 54 Legrand Si un particulier subit un pr judice direct du fait de l inapplication d un r glement sanitaire il est en droit de s en plaindre et de saisir le maire afin qu il adresse une injonction au contrevenant en vue de faire respecter le r glement Cependant en cas d urgence ou d pid mie le pr fet peut adresser de telles injonctions des particuliers L urgence est n cessaire car ces injonctions sont une pr rogative du maire CE 18 3 96 d Hausen Responsabilit L inaction du maire est une sour
100. au potable l vacuation des eaux us es un w c m me commun la possibilit d un chauffage mais non une installation ce minimum de salubrit s ajoutent des superficies minimales destin es emp cher la suroccupation Il peut tre d rog tout ceci et en pratique les CAF dans le souci louable d aider les m nages le font assez g n ralement m me si les pratiques locales sont assez diverses en mati re de suroccupation notamment La g n ralisation du tiers payant bien que celui ci ne puisse pas tre octroy au bailleur en cas de d rogation aux normes de salubrit rappel es ci dessus a facilit grandement la solvabilisation officielle de logements qui peuvent tre consid r s comme des taudis tous les loyers rep r s sont cal s sur l AL du locataire 200 500 FF selon les cas Certes les d rogations sont limit es un an avec un m canisme permettant au Pr fet soit d inciter le propri taire faire des travaux soit de reloger les m nages mais il semble bien que ces dispositions soient rest es lettre morte les propri taires n ayant aucune obligation de faire Enfin l article L 831 7 du code de la s curit sociale pr voit la possibilit de contr le par les CAF et les DDASS des logements en question mais ces organismes estiment manquer de bases l gales pour s vir et tenir compte de l tat r el du logement sauf en cas d insalubrit d clar e En effet les nor
101. aux logements aid s donnant lieu conventionnement mais celles qui interessent le b ti existant s appliquent selon le cas aux rapports locatifs entre bailleurs et locataires logements construits avant 1948 d crets de 1968 et 1987 en application respective des lois de 1967 am lioration de l habitat et de 1986 modifi e en 1989 et en 1994 l occupation r glements sanitaires d partementaux pour partie aux conditions d octroi des allocations logement code de la s curit sociale art D 542 14 relatif l A L F et art R 831 13 relatif l A L S au r gime fiscal des revenus locatifs issu de la loi Besson decret du 3 septembre 1990 enfin aux travaux de r habilitation RSD arr t du 10 1 1979 pour les logements locatifs priv s conventionn s d crets de 1968 et de 1987 Aucun de ces r gimes n est identique et des diff rences parfois significatives existent entre eux si cela se comprend selon que le local est consid r comme habitable sans travaux ou fait l objet de travaux aid s par l Etat cela est moins justifi lorsque ces normes s appliquent la seule possibilit d habiter decemment aux rapports bailleurs locataires ou aux aides publiques la solvabilisation des occupants des logements anciens Pour s en tenir aux locaux d cents pour l habitation et aux logements locatifs on rel vera les points suivants sans rappeler les interdictions cit es au point pr c
102. bitation comprenant le coin cuisine fait 12m Surface habitable minimum 14m et 33m3 par habitant pour les quatre premiers au del 10m et 23m3 par habitant suppl mentaire R 111 2 CCH pour calcul superficie prise en compte seulement au dessus d 1 80m Hauteur minimale sous plafond 2m en principe 2 20m Pi ces d habitation ouverture donnant l ext rieur permettant une a ration et un clairement suffisants Pi ces de service ouverture sur La documentation Fran ade0 PBertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Pas de composition du logement d finie Superficie minimum 9m pour une personne 16m pour deux et 9m par personne suppl mentaire pour les allocations logement Pour le r gime fiscal surface habitable de 9m pour une personne seule et 7m par personne suppl mentaire Pas de hauteur minimale sous plafond 116 l ext rieur ou d faut syst me d vacuation d bouchant l ext rieur s par ment soit ont un ouvrant sur l ext rieur et donc un orifice d vacuation d air vici sinon doivent tre munies d une amen e d air frais quand elles sont ventil es par un dispositif commun au logement doit tre conforme r glementation en vigueur Arr22 10 6 Les d bits de ventilations sont pr vus en fonction des pi ces E c
103. bre de la CEE qui veut habiter l immeuble ou le faire habiter par un membre de sa famille La loi par faveur pour le locataire pr voit que ce droit de reprise sera subordonn soit au relogement du locataire art 18 soit au fait que le b n ficiaire de la reprise ne dispose pas d un logement correspondant ses besoins art 19 soit lorsque le propri taire est un fonctionnaire ouvrier lorsqu il s agit d un logement mis disposition par l administration ou l entreprise un locataire vinc par l article 19 de la pr sente loi art 20 Le droit de reprise avec l octroi d un local de remplacement est valable d s lors que le bailleur est de nationalit fran aise ou ressortissant CEE et que le local correspond aux possibilit s des occupants En l esp ce les deux occupants exer aient une activit salari e et avaient en outre droit aux allocations logement en cons quence ils pouvaient payer le nouveau loyer CA Metz 15 10 82 Fernandez Alvarez Il a t reconnu que si les b n ficiaires de la reprise taient auparavent h berg s dans des conditions pr caires n ayant aucun titre locatif ils n avaient pas proposer le dit local aux locataires vinc s Cass Soc 23 10 70 Clauss La cour a refus le bien fond du droit de reprise au motif que le b n ficiaire disposait d un local correspondant ses besoins en l esp ce un logement de 57 m2 pour deux et les moyens financiers de se loger
104. car le loyer tait plus lev que celui du local expropri et le local offert n tait pas encore individualis la cour ne pouvait donc pas v rifier s il correspondait aux besoins des expropri s en l esp ce la commune s tait propos e de payer la diff rence de loyer entre le logement offert et un logement HLM Le suppl ment de loyer que devront ventuellement payer les occupants d un local expropri ne constitue pas un pr judice qui d coule directement de l expropriation Cass 27 2 91 Debbiche Si la r f rence aux normes HLM vaut pour les locaux usage d habitation lorsque l expropriation concerne un local servant la fois de domicile et de lieux de travail le local doit correspondre aux besoins de la profession et ne pas se contenter de correspondre aux normes HLM CA N mes 6 7 65 M le maire de la ville d Al s en l esp ce il s agissait d un officier minist riel l offre d un logement dans un immeuble HLM a t estim e non satisfactoire par la cour car notamment il est inhabituel donc d favorable au point de vue des rapports avec la client le qu une tude d avou soit install e dans des logement situ s dans un immeuble HLM L offre de logement doit prendre en compte l tat de sant du locataire vinc Paris 8 7 77 Naimsky en l esp ce le locataire souffrait d une affection cardiaque le local offert ne pouvait donc convenir et l expropriant devait lui faire une nouvelle
105. caux de m me nature Cass 25 3 92 OPAC Paris Dans le cadre d un immeuble ayant fait l objet d une proc dure d expropriation les locataires mais galement les occupants de chambres meubl es d h tel ont droit au relogement d s lors qu ils sont titulaires d un droit locatif en vertu d un contrat pass avec l h telier les conditions de droit au relogement doivent tre examin es la date de cession amiable de l immeuble ou de l ordonnance d expropriation rendue d faut d accord amiable d faut d apporter la preuve de sa qualit d occupant de chambre meubl e d h tel titulaire d un droit locatif l occupant n aura aucun droit relogement CA Paris 17 9 96 Ramdane C Le droit au relogement en mati re de permis de d molir Il ressort de l article L 430 5 du code de l urbanisme que le permis de d molir peut tre refus si dans un int r t social il est n cessaire de sauvegarder le patrimoine immobilier b ti Il peut tre accord sous r serve pour le titulaire du permis de d molir d assurer avant le commencement des travaux le relogement des locataires preneurs ou occupants de bonne foi l occupation de bonne foi est une condition substantielle de ce droit relogement un occupant qui n aurait pas cette qualit d occupant de bonne foi ne pourrait pr tendre au b n fice de ce droit CE 9 11 92 Tigroudja en l esp ce l occupant sous locataire
106. ce de responsabilit d s lors qu elle constitue une faute lourde Quand les injonctions ont t faites mais qu elles sont rest es sanseffet le Conseil d Etat ne retient pas la responsabilit de la commune mais semble ouvrir la voie de la mise en cause de l Etat CE 20 12 63 Dame et Dlle Morvan Clavena D Sanctions pour non respect d unr glement sanitaire Les infractions aux arr t s portant r glements sanitaires peuvent entra ner des amendes allant de 80 160 F Ces peines seront port es 600F en cas de r cidive Sans exclure l application ventuelle de textes dictant des peines plus graves notamment le CSP Titre VIII du RSD type E Recours en annulation contre un r glement sanitaire L annulation des prescriptions d un r glement sanitaire qui seraient contraires au code de la sant publique ou un r glement national peut tre demand e devant la juridiction administrative CE 21 5 09 Gay Ce recours doit tre intent dans les deux mois compter de la publication du r glement F Locaux d habitation et assimil s dans le r glement sanitaire Le r glement sanitaire type traite dans son titre II des locaux d habitation et assimil s Il d finit les conditions d occupation d entretien d utilisation des habitations de leurs quipements et de leurs d pendances Des dispositions sp cifiques aux logements garnis et h tels ont t ins r es dans le r glement Le r glement
107. cet avis est transmis au ministre charg de la sant publique qui saisit le conseil sup rieur d hygi ne publique de France Article L 28 Loi n 70812 du 10 juiNet 1970 art 1 Si l avis du conseil d partemental d hygi ne ou de la commission qui en tient lieu ou ventuellement celui du conseil sup rieur d hygi ne publique de France conclut la r alit de l insalubrit et l impossibilit d y rem dier le pr fet est tenu dans le d lai d un mois par arr t lt De prononcer l interdiction d finitive d habiter en pr cisant sur l avis du conseil d partemental d hygi ne ou de la com mission qui en tient lieu ou ventuellement sur celui du conseil sup rieur d hygi ne publique de France si cette interdiction est imm diate ou applicable au d part des occupants lt De prescrire toutes mesures appropri es pour mettre les locaux situ s dans l immeuble hors d tat d tre habitables au fur et mesure de leur vacuation et du relogement d cent des occupants lt Ti peut le cas ch ant ordonner la d molition de l immeuble lt L arr t du pr fet pr cise le d lai d ex cution de ces mesures Dans le cas o il aurait t conclu la possibilit de rem dier l insalubrit le pr fet est tenu dans le d lai d un mois de prescrire par arr t les mesures appropri es indiqu es ainsi que leur d lai d ex cution par l avis du conseil d partemental d hygi ne ou de
108. cette mission tout particuli rement Pascale RIEU et Isabelle GALLY qui ont organis certaines visites de terrain et ceux qui ont relu mes textes Enfin je tiens remercier tout particuli rement Nathalie FERREIRA qui a effectu nombre de recherches juridiques et r dig les notes de jurisprudence Nancy Bouch Inspecteur g n ral de l Equipement La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch NOTE de SYNTHESE En 1996 subsistent encore quelques 935 000 logements totalement inconfortables habit s pour 45 par les propri taires pour 26 par des locataires priv s 4 en HLM et pour 24 par des sous locataires les locataires en meubl s et d autres statuts La pr sence de la norme confort ne signifie pas pour autant que le parc jouant un r le social de fait soit r duit ces logements hors normes car l insalubrit est un tat qui affecte aussi des logements par ailleurs aux normes mais inentretenus v tustes humides etc Aucun l ment statistique aucune source ne permet de mesurer l importance de ce parc insalubre et nul ne le conna t ni ne l approche ni au niveau communal ni au niveau d partemental Or l insalubrit existe partout comme en attestent les plaintes aux services communaux d hygi ne et de sant aux services sociaux l action des FSL et des CAF les m canismes actuels sont mal connus ou
109. claration d utilit publique DUP ob it un r gime particulier d rogatoire de droit commun L arr t pr fectoral vaut d claration d utilit publique et en m me temps d clare la cessibilit des immeubles d molir et en permet la prise de possession moyennant paiement ou consignation d indemnit provisionnelle Ce m me arr t pr fectoral mentionne les offres de relogement faites aux occupants et mentionne le b n ficiaire de l expropriation Il fixe galement la date de la prise de possession Cette DUP est prononc e sans enqu te publique sur la seule base de l arr t d insalubrit en ce qui concerne les immeubles insalubres irr m diables et les autres immeubles strictement indispensables leur d molition Le transfert de propri t et la fixation d finitive des indemnit s suivent la proc dure de droit commun des expropriations La d finition d un projet global Parall lement aux phases de la proc dure pr c demment d crite le projet de r am nagement d molition r am nagement et relogement est labor Pour les besoins de l op ration de r am nagement il peut tre souhaitable de d molir des b timents qui ne sont pas class s insalubres ou qui ne sont pas indispensables la d molition des immeubles insalubres ainsi que d acqu rir des terrains non b tis Dans ce cas il faudra faire une DUP classique avec enqu te publique pour am nagement de la zone modification apport
110. clos Ne lui reste que la possibilit d engager lui m me les travaux de mise aux normes d habitabilit du d cret de 1968 dans les conditions rappel es ci dessus au titre du code civil le bailleur est tenu d entretenir en bon tat le logement lou et d y entreprendre les r parations n cessaires autres que locatives articles 1719 et 1720 du code civil les meubl s lou s par des bailleurs non professionnels chappent en grande partie aux lois bailleurs locataires pour n etre soumis qu au code civil Un flou juridique demeure sur leur statut propre et donc sur l applicabilit des normes d habitabilit des d crets de 1968 et de 1987 Les loyers sont g n ralement libres quelque soit leur tat ou leur confort et l exploitation des personnes d munies est fr quente en la mati re Dans tous les cas vis s ci dessus le locataire est tenu de prendre l initiative pour faire valoir ses droits or on sait que les populations d munies sont incapables de faire valoir leurs droits sans aides ext rieures et ne sont donc jamais m me de se d fendre pour soit faire faire les travaux de mise aux normes ou m me de salubrit soit pour ren gocier le montant des loyers Dans ces conditions nombre de propri taires bailleurs ne sont gu re incit s faire des travaux Seuls continuent chapper cette quasi totale libert des conditions locatives et des loyers les logements de la cat gorie IV de
111. confirme la progression du r le d accueil du parc locatif priv ainsi que le ralentissement de l am lioration du confort le taux du tout confort restant plus faible dans le locatif priv que dans les autres parcs Les sous locataires ceux des meubl s et les autres statuts repr sentent encore 7 6 du parc l ou l on trouve beaucoup de pr carit ces statuts sont souvent le premier acc s au logement des m nages les plus pauvres Les d clinaisons de ces donn es sont connues l chelle locale issues des travaux de l INSEE via les exploitations locales du RGP ce qui permet d approcher les lieux possibles d insalubrit ou d extr me v tust mais aucune tude locale exhaustive r gionale cf Donn es socio conomiques Rencontre nationale du logement juin 98 Cf enqu te IAURIF 1997 les emm nag s r cents d munis en RIF cf note ANAH pour le C A 28 04 98 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch d partementale ou effectu e l chelle d une agglom ration n existe sur la question de l insalubrit ou de la ruine Les plans d partementaux pour l acc s au logement des personnes d favoris es PDALPD et les PLH ignorent en partie ce probl me ne serait ce que parce qu ils traitent superficiellement du stock du logement priv en g n ral et du logement ancien en particulier
112. cqu reurs Cette autorisation pourrait relever soit du droit de l urbanisme et tre d livr e par les maires comme les autres ADS soit d une comp tence de police au titre de la s curit et de la salubrit et d livr e par les maires ou les pr fets au nom de l Etat Une telle mesure peut para tre lourde et technocratique aussi pourrait elle tre limit e certaines zones telles que des zones d limit es par le POS ou encore dans le cadre d op rations d am nagement et dans le p rim tre de celles ci si on en fait une ADS sinon c est tout le territoire qui est concern au titre de la police Les agents asserment s des collectivit s locales et des services de l Etat doivent pouvoir contr ler les tats des lieux lorsqu ils l estiment n cessaire N B Ces r flexions devraient tre compl t es par des dispositions caract re pr ventif permettant aux copropri t s d viter les situations d insalubrit ou de ruine telles que modification des r gles de majorit pour les travaux de s curit ou de salubrit portant sur les parties communes droit d initiative pour des minorit s meilleure association ou information des locataires Ces mesures pourraient notamment prises en compte dans le cadre des plans de sauvegarde tendre la proc dure d tat d abandon manifeste aux lots de copropri t pour traiter les lots en d sh rence qui bloquent les copropri t s clarifier les conditi
113. cteur d partemental de la sant ou de son repr sentant le directeur du service municipal charg de l hygi ne de l habi tation concluant l insalubrit de tout ou partie de l habitation est tenu dans le mois d inviter le conseil d partemental d hygi ne ou la commission des logements insalubres de Paris donner son avis dans le d lai de deux mois 1 Sur la r alit et les causes de l insalubrit 2 Sur les mesures propres y rem dier Article L 27 Le rapport du directeur d partemental de la sant ou de son repr sentant contresign par le pr fet est d pos au secr ta riat g n ral de la pr fecture la disposition des int ress s Dans le d partement de la Seine ce rapport est d pos au bureau d hygi ne de l habitation relevant de ja pr fecture de la Seine Les propri taires usufruitiers usagers et occupants sont avis s au moins huit jours d avance la diligence du pr fet et par lettre recommand e de la r union du conseil d partemental d hygi ne ou de la commission comp tente en tenant lieu et ils produisent dans ce d lai leurs observations Is doivent s ils en font la demande tre entendus par le conseil d partemental d hygi ne ou la commission en tenant lieu en personne ou par mandataire et ils sont appel s aux visites et constatations des lieux En cas d avis contraire aux conculsions du rapport du direc teur d partemental de la sant ou de son repr sentant
114. culier ou collectif l possibilit d avoir un moyen de chauffage Composition et dimension Ouverture clairement naturel et ventilation Pas de composition du logement d finie si am nagements ou travaux Superficie une des pi ces principales 9m Autres pi ces au minimum 7m Logement d une pi ce ou pi ce isol e 9m Hauteur minimale sous plafond 2 20m Pi ces principales et chambres isol es ouvertures l air libre et une section ouvrante permettant une a ration suffisante Pi ces de service quand ventil es Logement 1 pi ce principale et une autre pour la cuisine usage non exclusif Superficie pi ces principales 9m Autres pi ces 7m Pi ce isol e 1Om Hauteur minimale sous plafond des pi ces principales 2 50Si logement prend l air sur deux fa ades 2 30m les poutres pouvant descendre 2 20m Exceptionnellement si une vue tr s d gag e 2m Pi ces principales cuisine et chambres isol es ouverture lair libre section ouvrante min 1 10 de leur superficie Rien de pr vu pour pi ces de service Logement 1 pi ce d habitation et cuisine ou coin cuisine am nag e pour recevoir un appareil de cuisson gaz ou lectrique ou poss de un conduit d vacuation de fum e 1 salle d eau et cabinet d aisance Superficie si cuisine s par e la pi ce d habitation fait 9m sinon la pi ce d ha
115. d aussi l hygi ne publique Polices de la ruine et de l insalubrit sont galement anciennes et pr sentent des points communs notamment par les probl mes qu elles posent Cependant les objets comme les fondements juridiques des deux l gislations sont diff rents et autonomes les proc dures et les autorit s charg es de leur application galement La premi re rel ve du code g n ral des collectivit s territoriales et du CCH et la seconde du code de la sant publique Certains b timents d habitation peuvent la fois tre insalubres et menacer ruine mais ce n est pas un cas g n ral et des probl mes pratiques se posent alors voir ci apr s 2 1 1 la ruine et le p ril rappel juridique succinct La l gislation relative aux b timents mena ant ruine est fort ancienne 1898 et d cret loi de 1935 et codifi e aujourd hui la fois au Code de la Construction CCH sous les articles 511 1 et suivants et au Code g n ral des Collectivit s Territoriales CGCT sous les articles 2212 2 et 2213 24 et 25 Il s agit de textes relatifs la s curit publique int ressant tous types de b timents ou difices et leur application rel ve de la police du maire et en cas de d faillance du pr fet dans les conditions du droit commun Voir notes juridiques compl tes annexes n 4 et 5 textes annexe n 6 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les
116. dans un appartement plus vaste CA Paris 29 5 89 Boudin Lestienne Elle a au contraire reconnu le bien fond de la reprise sans relogement d un appartement avec ascenseur au b n fice de deux b n ficiaires g s habitant ant rieurement au 3 tage d un immeuble sans ascenseur Cass 5 11 70 Madias Si l appartement repris n tait pas effectivement occup par le b n ficiaire le bailleur encours la d ch ance de son droit Cependant seul le locataire vinc a un droit agir Cass Soc 8 10 70 Jacquemot De m me si la reprise n a pas pour but de satisfaire un int r t l gitime mais seulement de nuire l occupant de l appartement le juge est en droit de refuser le b n fice du droit de reprise au bailleur Cependant le locataire doit d montrer l intention de nuire CA Paris 29 5 89 Boudin Lestienne Si le droit au bail est au non de plusieurs colocataires le cong doit tre adress a chacun d eux Jusqu ce que cela soit fait l exercice effectif de la reprise sera paralys Cass 5 11 70 Madias Concernant le cong donn un locataire il doit pour tre valable comporter une mention du droit du locataire au maintien dans les lieux Si cette information du locataire sur ses droits n tait pas faite le cong ainsi d livr encourrait une nullit pour vice de forme Paris 9 7 92 Boccadoro La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les imm
117. dant certains FSL ont commenc exclure certains logements de leurs aides compte tenu des plaintes et du nombre des cautions encaiss es et Jamais rembours es voir tableau comparatif des NMH en annexe n 14 17 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch sur l AL du locataire 200 500 FF selon les cas On trouve m me des cas o l A L per ue en tiers payant par le bailleur est d un montant sup rieur au loyer du charges comprises ce qui couvre ses charges propres Certes les d rogations sont limit es un an avec un m canisme permettant au Pr fet soit d inciter le propri taire faire des travaux soit de reloger les m nages mais il semble bien que ces dispositions soient rest es lettre morte les propri taires n ayant aucune obligation de faire Surtout les d rogations trouvent peu s appliquer pour des raisons techniques ou de salubrit vu le niveau vraiment minimal d exigence les d rogations s appliquent essentiellement en mati re de suroccupation Enfin l article L 831 7 du code de la s curit sociale pr voit la possibilit de contr le par les CAF et les DDASS des logements en question mais ces organismes estiment manquer de bases l gales pour s vir et tenir compte de l tat r el du logement si les normes de confort minimales sont respect es et meme en cas d insalubrit d clar e
118. de bonnes conditions ces op rations d licates que constituent les RHI et de d cider du lancement de celles ci la connaissance pr alable des caract ristiques physiques sociales conomiques des sites d intervention possible est n cessaire Ces tudes pr alables reposent sur un diagnostic de l existant la formulation pr cise des probl mes rencontr s l nonc des strat gies mettre en oeuvre pour les r soudre et d bouchent sur un p rim tre op rationnel Elles peuvent tre r alis es par la collectivit locale les organismes HLM en leur qualit d tablissement public ou tout autre prestataire La mission confi e celui ci peut aller des tudes pr alables la r alisation compl te de l op ration C est ce stade que sont d finis les partenariats mettre en place et mis en place un comit de pilotage La reconnaissance institutionnelle du dysfonctionnement social et urbain constat est mise en oeuvre dans le cadre de la d claration d insalubrit La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Les enqu tes pr op rationnelles Ces enqu tes portent sur plusieurs volets social foncier physique et technique conomique Si les tudes pr alables sont n cessaires pour d cider d engagerune RHI les enqu tes pr op rationnelles conditionnentla mise en oeuvre et le bon d roulement de la RHI Un
119. de de la CAF ne peut etre un financement principal maiscompleter un financement PLA ou ANAH Des bailleurs priv s peuvent en b n ficier associations voire propri taires dans le cadre de PST condition que le projet d insertion par le logement soit effectif Afin de garantir la destination sociale de ces prets des conventions d objectifs et de moyens seront pass es pr cisant les conditions de chaque op ration pour chaque b n ficiaire des logements aid s La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Annexe n 21 Exemples locaux de rentabilit de logements hors normes Exemples ROUBAIX Acquisition par des bailleurs ind licats qui pratiquent des loyers lev s qui permettent des temps de retour sur investissement tr s courts avec mobilisation ventuelle de l AL Situation n 1 Adresse rue de l Epeule Cour Lepers Roubaix Logement mis en vente pendant 2 ans 95 97 au prix de 60 000 F sans travaux et sans succ s puis finalement acquis le 10 novembre 88 au prix de 22 000 F puis remis en location en juillet 97 Lou en septembre 97 une famille provenant d une commune ext rieure au bassin d habitat Loyer 2 000 F pour 54 M2 2 chambres Salle Manger Allocation Logement 1 810 F Des travaux assimilables du bricolage sans aucune finition peinture lineau plafond placards ont t r
120. diciaires sur le fondement de la gestion d affaire ou de l enrichissement sans cause CA Toulouse 5 10 59 Ville de Montauban Si le tribunal administratif constate l ins curit de l immeuble il donne pouvoir au maire lorsque le propri taire fait obstacle la d molition de prendre un arr t d interdiction d habiter apr s le maire fait constater par le tribunal l interdiction d habiter Quand l vacuation est prescrite il appartient au tribunaux judiciaires d ordonner l expulsion des occupants L autorit municipale doit assurer le relogement des personnes expuls es d un immeuble mena ant ruine notamment par le biais de r quisition Rep min 29 6 87 C Mesures propres au p ril imminent Si le p ril est imminent apr s en avoir averti le propri taire le maire fait nommer par le juge d instance un homme de l art charg d examiner l tat des b timents sous 24 heures s il ressort du rapport de celui ci qu il y a urgence ou que le p ril est grave et imminent le maire prend alors des mesures provisoires n cessaires garantir la s curit notamment l vacuation de l immeuble art L 511 3 du CCH La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Au titre de cet article le maire peut interdire l acc s l int rieur et aux abord d un ch teau en ruine nonobstant le fait que le ch teau soit un
121. dique des proc dures notamment par les mesures suivantes simplifier les formes de notification pour assurer leur s curit et leur efficacit faciliter les proc dures contre inconnu publicit collective affichage en mairie comme dans d autres l gislations et inscrire au fichier des hypoth ques les arr t s d insalubrit et de p ril pour assurer leur suivi lors des mutations compl ter le contenu obligatoire des arret s de p ril ou d insalubrit relogement r int gration suivi des travaux aides ouvertes sanctions Faciliter les travaux de sortie d insalubrit ou de p ril ouvrir pour tous les propri taires la facult de remplir leur obligation d ex cuter les travaux prescrits en offrant leur immeuble ou leur logement en bail r habilitation en bail construction ou en bail emphyt otique une personne publique ou une personne de droit priv y autoris e par le Pr fet cette personne s engageant proc der aux travaux et r int grer ou reloger les occupants y compris les propri taires provoquer la nomination d un administrateur provisoire l initiative de l administration pour les immeubles d clar s insalubres ou mena ant ruine en copropri t Inciter les communes engager les travaux d office par l institution leur b n fice d une hypoth que l gale de 1 rang pour leur permettre de r cup rer le co t des travaux engag s et celui du reloge
122. doivent tre int gr es l op ration La finalit sociale des op rations est prioritaire La RHI vise galement reloger des habitants sur place ou proximit et r am nager le terrain soit pour de l habitat soit pour une r serve fonci re Dans les ann es 70 les op rations de RHI ont concern des p rim tres de grande ampleur notamment en centre ville ou en quartier ancien que l on d molissait compl tement et reconstruisait de toutes pi ces en y int grant des quipements publics Pour accompagner les actions de r habilitation qui sont maintenant souvent le premier objectif de l intervention dans les quartiers anciens la pratique de la proc dure RHI a volu jusqu prendre en compte des dossiers RHI multisites constitu s de plusieurs petits lots ou m me d immeubles isol s qu il n est pas possible de sauver et dont la d molition est utile la lutte globale men e contre l insalubrit dans la ville tudi e La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Les quartiers anciens en voie d insalubrisation sont aussi des quartiers valeur architecturale et urbaine et cette dimension doit tre respect e dans les op rations de RHI PRESENTATION MODE D EMPLOI D finition juridique de la RHI Cette proc dure r sulte de la combinaison de dispositions l gislatives et r glementaires inc
123. e d un quartier difficile sur la base d une analyse urbaine et historique d une analyse du b ti d une concertation pouss e avec les associations locales sans avoir pr d termin les proc dures ventuellement utilisables Les objectifs sont bien la revalorisation globale l am lioration des conditions d habitat lutte contre l insalubrit contre la suroccupation La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch l offre de logements sociaux et le projet s articule sur des propositions l immeuble de d molition reconstruction des curetages des r habilitations souvent lourdes Se pose ensuite le probl me des outils PRI ou non probl me du droit de d laissement acquisition amiable avec ou sans DUP par pr emption ou non RHI ponctuelle prescriptions de travaux La question soulev e par la SEMAVIP et corrobor e par la SCET concerne le r gime comptable et fiscal des op rations men es dans ce cadre g n ral et impliquant l acquisition par la SEM d immeubles hors proc dures d am nagement au sens strict ZAC PRI ou RHI il semble bien que celles ci soient rendues de fait impossibles financi rement et ne peuvent donc entrer dans une concession d am nagement globale telle que propos e par la SEMAVIP sur Ch teau Rouge la question se pose pour toutes les op rations complexes de restructuration urbaine
124. e en abusant de sa vuln rabilit ou de sa situation de d pendance des conditions de travail ou d h bergement incompatibles avec la dignit humaine estpuni La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch La jurisprudence a condamn le bailleur qui a lou un local de 20m2 trois personnes dont une femme enceinte et un enfant L atteinte la dignit humaine r sultait de l exiguit des locaux du non respect des normes du RDS et de la mise en p ril de la sant des occupants du fait de l humidit et des conditions de chauffage La vuln rabilit de la victime d coule de sa qualit d tranger en situation irr guli re et de ce fait contrainte d accepter l offre du bailleur CA Paris 26 6 96 Assam les normes d habitabilit du r glement sanitaire d partemental doivent tre remplies pour que le logement puisse tre lou les crit res d habitabilit sont pris en compte pour d terminer si l h bergement est conforme ou non au respect de la dignit humaine confimation par la chbre crinC Cass fev 98 Le fait de commettre cette infraction l gard de plusieurs personnes est une circonstance aggravante art 225 15 L article 225 16 pr voit la responsabilit des personnes morales pour ces infractions dans les cas o elle a t commise pour leur compte par leurs organes ou repr sentants Art 121 2 CP la
125. e avait t c d et la cession avait t enregistr e au bureau des hypoth ques le tribunal a estim qu en notifiant l ancien propri taire la commune n avait pas accompli les diligences n cessaires pour trouver les v ritables propri taires L absence de notification peut donc d s lors que l administration fait diligence ne pas entra ner la nullit de la proc dure cependant cette exception n est pas pr vue par les textes et d coule de la jurisprudence en cons quence une instance est chaque fois n cessaire pour poursuivre de la proc dure car les propri taires s engouffrent dans cette br che pour contester la validit de l arr t or en la mati re il y a souvent urgence La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch En mati re d expropriation l article R 12 5 subordonne l ex cution de l ordonnance l encontre des int ress s la notification pr alable par l expropriant mais si le propri taire est inconnu cette notification personnelle est remplac e par un affichage de l ordonnance dans le cadre de l expropriation contre inconnu Si il n y a qu un propri taire inconnu ou s ils sont plusieurs et sans liens de droit entre eux l administration s efforce d identifier les dits propri taires et si malgr ces recherches l identification reste impossible ou s av re tr
126. e bonne articulationentre ces deux tapes est doncindispensable Elle a d autantplus de chances de bien se r aliser que l quipe d enqu teursest la m me du d but la fin de l op ration Un chef de projet peut coordonner l ensemble des enqu tes Au del des volets d tude les enqu tes pr op rationnelles permettent de s assurer de la compatibilit du projet avec son environnement de son appr hension et acceptation par les habitants du respect des r gles administratives et juridiques et de l quilibre financier de la future op ration L enqu te sociale est n cessaire elle permettra d avoir une connaissance de la situation pr cise des occupants qu ils soient propri taires occupants locataires ou autres pour pr voir leur relogement On rappellera que tous les occupants b n ficient du droit au relogement quels que soient leur titre d occupation comme cela est pr cis dans la fiche n 1 L enqu te sociale approfondie peut utilement tre faite d s cette phase pour pr parer le programme de relogement Elle comporte outre la composition de la famille et ses revenus une connaissance de son mode de vie de ses r seaux sociaux scolarit des enfants lieux de travail pour adapter au mieux la solution de relogement ses besoins et ses aptitudes L enqu te fonci re le co t du foncier peut tre la cause principale de d rive des bilans pr visionnels Ma triser ce co t est d
127. e d laboration Le r glement tait pris par arr t pr fectoral sur proposition du directeur d partemental de l action sociale apr s avis du conseil d partemental d hygi ne Les modifications du r glement se font galement par arr t Le conseil sup rieur d hygi ne a propos un r glement sanitaire type qui selon la jurisprudence CE 28 2 94 Desboist est d pourvu de toute valeur normative et n est qu un mod le Il ne peut en aucun cas limiter l tendue des pouvoirs dont dispose le pr fet pour dicter des dispositions en vue d assurer la protection de la sant publique De m me les dispositions de la circulaire minist rielle en date du 9 8 78 invitant le pr fet soumettre l approbation du ministre les nouvelles dispositions ins r es dans un r glement sanitaire d partemental sont entach es d ill galit car elles empi tent sur les comp tences octroy es au pr fet par l article LI CSP CE 8 11 89 Sourine Or le pr fet est le seul responsable de la r glementation sanitaire dans le d partement B Champ d application En l absence des d crets en Conseil d Etat pris pour l application de l article L1 nouveau du CSP article 67 de la loi du 6 janvier 1986 a modifi l article L1 du CSP en vertu du nouvel article des d crets pris en Conseil d Etat fixeront les r gles g n rales d hygi ne et de sant notamment en mati re de pr vention des maladies transmissibles de sa
128. e de l urbanisme pr voit la possibilit de refuser un permis de d molir dans le but de pr server le patrimoine immobilier b ti ou de subordonner sa d livrance au relogement par le titulaire du permis des locataires preneurs ou occupant de bonne foi avant le d but des travaux Pour les immeubles comportant un ou plusieurs logements soumis la loi de 1948 la demande de permis de d molir doit tre accompagn e d une copie du projet ou de la convention de relogement des locataires ou occupants de bonne foi ainsi que d une notice indiquant le nombre de locataires ou occupants reloger 4 Commentaire d actualit La situation des occupants concern s par le droit au relogement diff rent selon les l gislations l origine de leur protection or celles ci sont plus ou moins protectrices ce qui en cas d application simultan e de plusieurs l gislations n est pas sans poser des difficult s ceci concerne notamment la d finition des occupants prot g s Aucune raison ne justifie que des occupants fragiles et log s dans des conditions diverses ne b n ficient pas des m mes garanties dans des cas similaires entra nant l viction de leur lieu d habitation mais qualifi es diff remment sur le plan juridique La loi VIVIEN relative la RHI est la plus protectrice car elle se r f re au terme d occupant sans distinction de bonne ou de mauvaise foi ou de titre d occupation sont concern es par
129. e int gre les travaux n cessaires au traitement de l immeuble entier non prescrits au tre de l insalubrit apr s n gociation avec les copropri taires Les travaux portent essentiellement sur les parties communes Apr s travaux la ville dispose de plateaux de logements sains mais non quip s qui ont pour vocation selon le cas soit de devenir du logement social soit tre revendu sur le march par appel d offre ouvert environ 4 5 000 F m Ach tent des P O familles pour T4 et T5 des investisseurs P B pour les lots de 50 60 m Les actes de vente comprennent un cahier des charges non division respect du RSD des NMH de la s curit et de l architecture Une fois la copropri t remise niveau la ville en sort en insalubrit irr m diable 3 cas de figure on conserve l immeuble qualit s patrimoniales acquis par la ville gt PLA A A en logement social co t lev et op rations hors RHI on d molit sans reconstruire curetages lourds de coeurs d lots manifestement insalubres en soi et pour les autres immeubles ou en reconstruisant neuf du logement social RHI classique on d molit les l ments insalubre irr m diables d un immeuble les sur l vations notamment mais non tout l immeuble dans la RHI dite classique Probl mes soulev s les copropri t s en d sh rence tr s pauvres les indivisions etc une population tr s pa
130. e limiter pour la d termination du p rim tre d insalubrit aux limites fix es par la d lib ration municipale il peut inclure dans un arr t de d claration d insalubrit des immeubles ne figurant pas dans la d lib ration du conseil municipal CE 8 10 75 Epoux Poldeur En vertu de l article L 42 du CSP le pr fet peut d clarer l insalubrit des locaux et installations utilis s aux fins d habitation mais impropres cet objet des locaux a usage exclusivement commercial ne peuvent pas tre inclus dans le p rim tre pr vu l article L 42 CE 9 10 96 Poupart c L expropriation Les actes de police sanitaire doivent tre pris dans l int r t public et en vue de lutter contre l insalubrit et non pas pour d autres raisons Notamment des mesures d expropriation ne doivent pas tre prises dans un but conservatoire afin d viter des sp culations ult rieures sous peine de nullit des dites mesures CE 13 12 68 Min affaires sociales c Dame Milcent Le pr fet peut d s lors qu un immeuble fait l objet d une interdiction d habiter ou d une d claration d insalubrit ou s il s agit de terrains sur lesquels sont utilis s des fins d habitation des locaux ou installations impropres cet usage pour des raisons d hygi ne de salubrit ou de s curit d clarer par arr t pr fectoral une expropriation d utilit publique CE 11 7 86 association des copropri tai
131. e majorit de logements relevant de la cat gorie IV de la loi de 1948 les RSD pr voient des r gles minimales de propret et d entretien des locaux d habitation existants de leurs quipements et de leurs abords absence d humidit clairage naturel r gles d entretien d hygi ne et de s curit concernant l vacuation des eaux les ouvrages d assainissement les conduits de fum e et de ventilation Le respect de ces r gles permet les injonctions de travaux d entretien et de r paration des batiments et quipements existants mais n oblige pas en cr er s ils n existent pas En dehors de ces points de base on peut aujourd hui habiter ou louer et peu pr s n importe quel prix m importe quel local de n importe quelle surface et pour n importe quel nombre de personnes et le locataire est fort d muni vis vis de son propri taire bailleur 113 9 10 98 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et Ulots insalubres Nancy Bouch En effet L article 6a de la loi bailleur locataire de 1989 dispose que le bail ne peut mettre la charge du locataire les travaux de mise aux normes d habitabilit d finies par le d cret de 1987 Mais si le logement lou construit avant 1948 n est pas aux normes l article 25 r vis en 1994 de la loi de 1986 pr voit seulement que le locataire peut demander au propri taire d engager les
132. e mieux traiter l ensemble des questions soulev es elle pourrait mettre fin la seule logique actuelle des ayants droit et y substituer une logique immobili re Les copropri t s seraient plus m me d tre trait es ainsi que les coh rences entre les diverses aides et r glementations actuelles Afin d inciter les collectivit s locales engager plus facilement des travaux d office en mati re d insalubrit et de ruine cette ANAH pourrait faire l avance des fonds aux collectivit s locales cette facult tait express ment pr vue dans la circulaire de 1980 portant application des d crets de 1979 relatifs aux travaux de sortie d insalubrit et c est la ligne budg taire de la RHI qui le permettait mais qui ne semble pas avoir t utilis e en ce sens S agissant de travaux int ressant des propri taires priv s il serait plus logique que les fonds soient avanc s par l ANAH et r cup r s par elle 3 2 4 Organismes HLM et financement de la RHI voir fiche Draguignan annexe n 3 probl mes Nantes La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Enfin l on pourrait aussi inciter les organismes de logement social acqu rir des logements ou immeubles insalubres en PLA acquisition am lioration avec une majoration permettant d effectuer les travaux suppl mentaires de sortie d insalubrit un m c
133. e norme minimale d habitabilit qui y soit li e ne permet pas de croiser l tat des logements avec la mention des allocataires et de leurs bailleurs aucun recoupement n est effectu entre la connaissance du b ti y compris les arr t s d insalubrit et le versement des allocations alors que celui ci ventuellement autoriser par la CNIL permettrait de rep rer les mauvais logements et les bailleurs ind licats et d en tirer les cons quences de droit Un groupe de travail suivi des arr t s d insalubrit rassemble la DASS le sous pr fet la ville et le substitut du procureur de la R publique pour suivre les affaires et faire des exemples FINANCEMENTS des op rations en Seine St Denis Institution des Fonds d intervention de quartier F I Q par convention Ville Conseil G n ral CDC organisme financier convention et instruction des dossiers par le PACT ARIM 93 Les aides du FIQ taux montants maximums et plafonds pr cis s par cat gories grille d taill e subventions pour les P B op rateurs publics ou priv s et syndic locatif caract re social subventions pour les P O et locataires ligibles dans la limite de 140 des plafonds PAP La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch pr ts bonifi s l am lioration de l habitat pour les P O et locataires ligibles dans la
134. e pr c dent l arr t prescrivent la r paration ou la d molition du b timent mena ant ruine est notifi au propri taire avec sommation d avoir effectuer les travaux dans un d lai proc der d office et aux frais du propri taire si cette ex cution n a pas eu lieu l po que prescrite En outre lorsque le tribunal administratif a constat l ins curit de l immeuble le maire peut prendre un arr t portant interdiction d habiter ART L 511 3 En oh case ie mars apr s avertissement adress au le nomination per ls juge du tribunel d instance d un homme de Fat qui Shargh Senarier Fat des bmars damn Ias votes houren ed l ex cution ART L 511 4 Lorsque d faut du propri taire le maire a d prescrire M des travaux ainsi qu il a t pr vu aux articles L 511 2 et L 511 3 le montant des frais est avanc par la commune il est recouvr comme en mati re d imp ts directs La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch annexe n 7 Immeubles et lots insalubres Notes juridiques LA DECLARA TION D INSALUBRITE Est insalubre tout immeuble b ti ou non dangereux pour la sant des occupants ou des voisins du fait de son tat ou de ses conditions d occupation La l gislation relevant du code de la sant publique compl t epar la loi VIVIEN du 10 juillet 1970 a pour objectif d viter aux habitants d
135. e propri t priv e CE 18 10 72 Guiral De telles mesures ne sont justifi es qu en cas de p ril grave et imminent si tel n est pas le cas le maire ne peut prendre ces mesures CE 20 3 59 Mayeur en l esp ce il ressortait des pi ces du dossier et du rapport de l expert qu il n y avait aucun p ril grave et imminent le maire avait donc ordonn tort l vacuation des lieux Si des tiers subissent un dommage du fait d un arr t de p ril la responsabilit de l administration n est pas engag e d s lors qu aucune faute n a t faite dans l ex cution de la proc dure les tiers peuvent ventuellement se retourner contre le propri taire CE 26 7 82 Epoux Foucher en l esp ce il s agissait des locataires d un bail commercial qui avaient t vacu s dans le cadre d une proc dure de p ril En l absence de p ril imminent le maire ne peut pas prendre de mesures provisoires pour garantir la s curit au titre de la proc dure de p ril CE 14 4 61 Lemaistre Le Conseil d Etat estime que s il y a danger grave et imminent le maire ou le pr fet de police Paris peut sur la base de ses pouvoirs de police art L 131 7 du Code des Communes prescrire l ex cution de mesures de s ret exig es par les circonstances par exemple l vacuation ou l interdiction d acc s CE 2 5 90 Pr fet de police D La r quisition Le maire peut l galement r quisitionner un immeuble pour y loger
136. e sur l immeuble Cette hypoth que peut tre inscrite par l organisme la soci t ou la collectivit publique ayant assur le relogement d s la notifi cation au propri taire du relogement de l occupant et du montant de la contribution Article 23 L Le premier alin a du 4 de l article 10 de la loi n 48 1360 du 1 septembre 1948 modifi e portant modification et codification de la l gislation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d habitation ou usage professionnel et instituant les allocations de logement est remplac par les dispositions suivantes 4 Qui occupent des locaux vis s l article L 43 du code de la sant publique ou des locaux ayant fait l objet soit d une interdiction d habiter prononc e en application de l article L 28 ou L 42 du code de la sant publique soit d un arr t de p ril prescrivant en vertu des articles 303 et 304 du code de l urbanisme et de l habitation la r paration ou la d molition de l immeuble mena ant ruine dans lequel les locaux sont situ s Il D est ajout l article 10 de la loi susvis e du 1 septem bre 1948 modifi e un 11 ainsi con u lt 11 Qui apr s s tre vu offrir un logement d finitif corres pondant leurs besoins et n exc dant pas les normes H L M continuent d occuper des locaux appartenant aux organismes d H L M et destin s assurer le relogement provisoire des occu
137. e vivre dans des logements insalubres que ce soit titre d finitif ou temporaire et pr sente plusieurs volets L interdiction d habiter et le relogement des occupants La d finition de la notion d insalubrit des immeubles isol s ou des lots salubres insalubres rem diables insalubres irr m diables Le traitement de l insalubrit de l immeuble ou de l lot Prescription de travaux pour les immeubles insalubres rem diables D molition pour les immeubles insalubres irr m diables le cas ch ant D finition de la notion d insalubrit La lutte contre l habitat insalubre est une comp tence de l Etat elle est mise en oeuvre par un arr t pr fectoral d clarant l insalubrit et prescrivant les mesures n cessaires apr s consultation des personnes concern es et avis du Conseil d partemental d hygi ne CDH Les articles L 26 L 32 du CSP permettent d intervenir sur un logement ou un immeuble constituant soit par lui m me soit par les conditions dans lesquelles il est occup un danger pour la sant des occupants ou des voisins Cette proc dure est d clench e par la DDASS ou le service communal d hygi ne et de sant qui est g n ralement saisie par l occupant des lieux directement par la mairie ou les services sociaux Les articles L 36 L 41 du CSP sont utilis s lorsqu une commune en vue de faciliter son assainissement ou son am nagement souhaite intervenir sur u
138. ecturaux list s sur une grille restaurations et restitutions S ajoutent aux autres aides Aides aux commer ants pour les travaux de fa ade commerciale et les devantures 25 pour fa ades commerciales rapport es Subventions ponctuelles selon dossier si travaux int ressent l immeuble lui m me Cr dits totaux ouverts par la ville pour ces politiques 3 5 MF an La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch VAR Draguignan et le Muy Op rations de RHI multi sites dans deux centre villes extr mement d grad s occupation d origine immigr e majoritaire cumulant l insalubrit irr m diable la ruine et la vacance Les op rations sont des RHI classiques men es en concession par la SEM de Draguignan avec comme objectif la revalorisation des quartiers centraux par d molition des immeubles irr cup rables et construction de PLA dans le respect de la morphologie urbaine Op rations s inscrivant dans des OPAH complexes apr sr flexion sur les autres outils possibles tels que PRI non retenu et dans une strat gie globale d am nagement espaces publics jardins services publics commerce et artisanat quipements publics Draguignan La RHI par d molition reconstruction s inscrit donc dans une d marche d ensemble associant largement la r habilitation priv e l acquisition am lioration en PLA
139. eil municipal ou de l EPCI comp tent Cet arr t vaut interdiction d habiter pour les immeubles qu il d signe Il est notifi aux int ress s propri taires et usufruitiers Cette proc dure est particuli rement exp ditive et ne pr voit notamment aucune consultation des propri taires Autres locaux impropres l habitation gt dans le cas des caves combles pi ces d pourvus d ouvertures sur l ext rieur et locaux impropres l habitation art L 43 Le pr fet prend l arr t d interdiction d finitive d habiter gt dans le cas des locaux pr sentantun dangerpour la s curit ou la sant en raison de leur densit d occupation ou de leur mode d utilisation m me s ils ne sont pas insalubres Apr s l avis du CDH le pr fet peut faire injonction toute personne mettant de tels locaux disposition pour l habitation de les rendre conformes aux prescriptions de son arr t L 43 1 Effets des arret s d insalubrit Interdiction d habiter d occuperles lieux Droit au relogement r int gration indemnisation gt Lorsquel insalubrit est rem diable l arr t pr fectoral prescrit des travaux et un d lai pour leur r alisation Une interdiction temporaire d habiter peut tre prononc e gt Lorsque l insalubrit est irr m diable l arr t pr fectoral prononce l interdiction d finitive d habiter Il pr cise si cette interdiction est imm diate ou
140. elatif la pr somption de r ception en bon tat de r parations locatives de la chose lou e sauf preuve contraire en l absence d tat des lieux et de l obligation de restitution dans l tat initial la jurisprudence estime que ces r parations locatives sont limit es aux immeubles l article 1731 ne s applique pas aux meubles garnissant le local lou dans le cadre d une location en meubl CA paris 4 11 57 Bardin La sous location Sauf stipulation contraire du bailleur le locataire est en droit de sous louer le logement article 1717 du code civil Bien que le contrat de location et celui de sous location soient deux contrats distincts il existe entre eux un certain nombre de liens Ainsi d s lors que le contrat principal prend fin la sous location doit elle aussi cesser Une sous location ne pouvant en principe se prolonger au del de la location principale Civ 10 10 79 Bichara Le bailleur a dans la limite du montant du sous loyer une action directe contre le sous locataire Civ 19 2 97 Favre article 1753 du Code Civil Le locataire principal ayant sous lou sera responsable vis vis du bailleur des manquements du sous locataire aux obligations d coulant du contrat de bail Civ 13 6 69 SARL Perrette et Cottigny La vente du logement lou Le contrat de bail est opposable l acqu reur d un bien lou civ 19 3 91 Masselin L expulsion En fin de bail il peut tre proc d
141. ellement du terrain et le confortement des mitoyens le cas ch ant les travaux de r seaux divers qualifi s de tertiaires ou les VRD n cessaires la sortie de l insalubrit de la zone le poste d aide au relogement qui contient l aide directe au relogement du type d m nagement et l accompagnement social qui pourrait tre n cessaire les frais financiers les frais d tude ou les frais g n raux si la commune r alise en r gie l op ration ou correspondant la r mun ration de l am nageur si la RHI est faite en concession sont inclues dans les recettes pour la reconstruction de logements sociaux l estimation des charges fonci res avec le plafond de r f rence pour le PLA calcul selon les bar mes du PLA avant la r forme du PLA fiscal la revente des terrains s il y a lieu la collectivit publique au prix du terrain nu estim par les Domaines ou la revente des parties priv es au prix de lib ration des terrains sauf exception pour une utilisation communale autre que la voirie et la revente aux priv s au co t de lib ration des terrains La pr sentation du dossier s effectue aupr s de la Commission interminist rielle charg e des dossiers de RHI Les op rations de RHI sont g r es au plan interminist riel depuis l origine les cr dits concernant la RHI ne sont pas d concentr s au niveau des d partements comme les autres cr dits d aide la pierre
142. en zone rurale est totalement inconnue aucune enqu te m me administrative sur l insalubrit n ayant t effectu e en France depuis la fin des ann es 70 2 Les entretiens men s et les visites effectu es dans le cadre de cette mission dans diff rents d partements fran ais dans des villes grandes moyennes ou petites dans des zones au march tendu sur le plan locatif ou non dans des r gions forte demande de logements de m nages d origine immigr e ou trangers ou non font appara tre la g n ralit de la pr sence d insalubrit et de mauvais logements et le fonctionnement partout avec les m mes m canismes l oeuvre d un march significatif du sous logement que ce march soit clandestin ou officiel Si l on peut estimer que ces sous logements ne sont pas massivement pr sents dans les agglom rations concern es l exception notable de villes de premi re couronne parisienne et de certaines zones du Nord on analyse cependant que ce sous march particulier du march priv notamment locatif mais pas seulement a des effets perturbateurs sur le plan conomique et g n re une s rie de probl mes sociaux ses effets n gatifs sont localement beaucoup plus graves que son importance quantitative encore que celle ci est probablement sous estim e De plus les probl mes sociaux li s l existence de ce sous march du mauvais logement sont particuli rement aigus puisque de ces
143. ent Civ 24 2 88 Epx Talamon L ge du b n ficiaire de la reprise est sans incidence sur l exception au droit au relogement du locataire g seul l ge du bailleur est pris en compte Civ 16 12 87 Epx Sirabian B La protection des occupants dans le code de l urbanisme art L 314 1 et suivants Ces articles pr voient la protection des occupants dans le cadre des op rations d am nagement r alis es par la personne publique par exemple la r novation urbaine la restauration immobili re ou les ZAC notamment le relogement des occupants de locaux usage d habitation professionnels ou mixte au moins deux offres de logements doivent leur tre faites ils b n ficient galement d un droit de priorit pour l attribution ou l acquisition d un local dans les immeubles compris dans l op ration Les commer ants artisans et industriels ont un droit de priorit pour l attribution de locaux de m me nature compris dans l op ration lorsque l activit consid r e est compatible avec les dispositions du POS La Cour de Cassation a reconnu un droit au relogement un locataire d un local expropri qui exer ait la profession d artiste mais qui ne b n ficiait pas du statut de commer ant et qui n tait pas affili la caisse de s curit sociale des artistes cependant il pouvait se pr valoir en tant que locataire d un droit au relogement et pas seulement d un droit de priorit pour l attribution de lo
144. ent refus la qualification de meubl un appartement ne contenant que quelques meubles sans valeur Cass Soc 24 5 66 Kacpereck De m me un seul meuble ne suffit pas conf rer le caract re de meubl une location surtout en l absence d accord des parties sur le caract re meubl de la dite location CA Paris 28 3 94 Veuve Bouille Cependant ce caract re meubl ne peut d couler de la seule volont des parties CA Paris 6 5 88 SCI Armenia Il a t admis qu il peut y avoir location en meubl alors m me qu il y a deux contrats un pour l appartement et un pour les meubles d s lors que les deux contrats ont t troitement li s l un l autre et que dans la commune intention des parties ils ont t destin s ne constituer qu une seule et unique convention de location en meubl Cass Soc 6 5 65 Gatinais Lorsque la location initiale portait sur local meubl le fait que le bailleur tol re l introduction dans le local de meubles du locataire ne d montre nullement une intention de changer le contrat initial D s lors que les meubles mis disposition par le bailleur demeuraient dans les lieux et taient utilis s par le locataire Cass Soc 24 4 58 Demoiselle Viossange Le silence du bailleur la simple attitude passive de celui ci en l absence de tout autres circonstances n implique pas la modification de la nature du bail ou l acceptation d un changement de des
145. errains sur lesquels sont difi s des locaux d habitation insalubres et irr cup rables commun ment appel s bidonvilles avant la promulgation de la pr sente loi Article 26 Pour les d partements d outre mer un d cret fixera compte tenu des adaptations n cessaires la date laquelle les dispo sitions de la pr sente loi entreront en vigueur Jusqu cette date les dispositions de la loi n 64 1229 du 14 d cembre 1964 modifi e par la loi n 66 507 du 12 juillet 1966 y demeurent donc applicables Article 27 Sous r serve des dispositions de l article 26 ci dessus la loi n 641229 du 14 d cembre 1964 modifi e par la loi n 66 507 d 12 juillet 1966 est abrog e j La pr sente loi sera ex cut e comme loi de l Etat Fait Paris le 10 juillet 1970 GEORGES POMPIDOU Par le Pr sident de la R publique Le Premier ministre JACQUES CHABAN DELMAS Le garde des sceaux ministre de la justice REN PLEVEN Le ministre de l int rieur RAYMOND MARCELLIN Le ministre de l conomie et des finances VAL RY GISCARD D ESTAING Le ministre d l gue aupr s du Premier ministre charg des d partements et territoires d outre mer HENRY REY Le ministre de l quipement et du logement ALBIN CHALANDON Le ministre de la sant publique et de la s curit sociale ROBERT BOULIN 101 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et l
146. es occupant puisque seul le locataire g faibles ressources b n ficie d un tel droit La loi de 1948 pr voit dans le cadre de la reprise pour d molir ou pour effectuer des travaux ayant pour objet d augmenter la surface habitable articles 11 et 12 la non opposabilit du droit au maintien dans les lieux Les personnes vinc es dans ces conditions peuvent b n ficier si elles ne sont pas relog es d un droit r int gration dans un des locaux situ s dans les immeubles ayant fait l objet des travaux article 13 Si les personnes vinc es est relog es le local mis leur disposition doit tre en bon tat d habitation remplir les conditions d hygi ne normales et correspondre leurs besoins personnels ou familiaux et le cas ch ant professionnels et leurs possibilit s Il doit en outre tre situ Dans le m me arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l arrondissement o se trouvent le local objet de la reprise si celui ci est situ dans une commune divis e en arrondissements Dans le m me canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la m me commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divis e en cantons Dans les autres cas sur le territoire de la m me commune ou d une commune limitrophe sans pouvoir tre loign de plus de 5 kilom tres article 13 bis La loi de 1989 pr voit la possibilit de
147. es difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch
148. es avec r mun rations Squatters nombreux souvent africains organis s avec appui Juridique Ph nom nes de faux propri taires bailleurs d livrant des vrais faux baux de location Les squatters ne sont normalement pas relog s quand ils sont expuls s pour viter leur encouragement mais en pratique il yen a immeubles du PACT qui reloge et locataires squatters de bonne foi Locaux impropres l habitation et lou s tombant sous le coup du L 43 du code de la sant publique caves locaux sans ouvertures nombreux ce qui montre l ampleur des probl mes dans ce d partement P ril les communes sachant leur responsabilit mise en cause au titre de la s curit publique sont beaucoup plus actives qu en insalubrit et les cas sont moins massifs m me si l on rencontre des cas de cumul notamment en copropri t Actions engag es quelques exemples OPAH avec rep rage et traitement de l insalubrit Association de bureaux municipaux d hygi ne et de sant des villes aux OPAH Pantin St Denis Bagnolet Romainville Montreuil RHI dans une OPAH Pantin principaux probl mes soulev s Parc de copropri t s majoritaires et insolvables gros probl mes de montage financier alors m me que l on arrive faire voter les travaux proc dures de saisies trop lourdes et longues et probl me de l adjudication de droit au cr ancier s il n y a pas d acqu reurs Dans les OPAH
149. es d op rations et notamment en Seine St Denis Paris Goutte d Or et Ch teau Rouge Draguignan et au Muy Var dans le d partement de l Is re et Grenoble Bayonne Roubaix accompagn s d exemples de financement en OPAH cibl e ou complexe notamment Chaque exemple op rationnel m riterait une pr sentation plus fouill e faisant appara tre les strat gies men es localement compte tenu des contextes des volont s politiques de la taille des communes et de leurs structures administratives techniques et financi res mais cela d passe les objectifs de cette mission et le temps disponible La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch PARIS Goutte d or et Ch teau Rouge Rappel des interventions sur la Goutte d Or lancement 1983 84 op rations de 1985 1995 Ce quartier tr s populaire forte population d origine immigr e au b ti tr s v tuste et 1985 Quatre proc dures ont t utilis es conjointement avec des processus d intervention et insalubre a fait l objet d interventions lourdes de la ville de Paris et de l Etat d s les ann es des coordonnateurs diff rents le tout dans le cadre d un DSQ une RHI classique d molition reconstruction en tranches sur les immeubles insalubres irr m diables OPAC am nageur des sorties d insalubrit sur les immeubles insalubres
150. es instances inform es CAF EDF concessionnaires d eau commissions de surendettement gestionnaires de FSL travailleurs et services sociaux services de l Etat permettrait d j d am liorer la connaissance Le renforcement de la coop ration inter services pourrait par exemple aboutir la mise en place d un observatoire des logements priv s b n ficiant directement ou indirectement d aides publiques cela passe d j par l tablissement de fichiers avec la collaboration des CAF Sur le plan des politiques de l habitat la lutte contre l insalubrit et l ensemble des immeubles tr s v tustes devrait tre explicitement incluse dans les d marches locales que celles ci soient obligatoires plans d partementaux d acc s au logement des personnes d favoris es PLH pour partie ou l initiative des collectivit s locales PLH OPAH et autres op rations ou actions d am nagement contrats de ville En effet les mesures propos es tendent sortir les l gislations relatives la ruine et l insalubrit de leur seul aspect de police pour les r orienter vers l op rationnel la fois par une am lioration des traitements au coup par coup qui demeure indispensable et par l int gration des interventions dans les op rations d am nagement Dans cette optique la lutte contre l insalubrit rem diable et irr m diable devrait tre clairement institu e comme une op ration d am nageme
151. es locations dans le droit commun de la loi de 1989 Nous ne connaissons pas l ampleur du probl me cependant la fonction d accueil de ces locations meubl es n est pas n gliger notamment lorsque les logements ne sont pas aux normes d habitabilit Il n est en effet pas normal que ces locations vocation tr s sociale ne soient soumises qu au seul code civil avec une totale libert des loyers 3 1 2 Propositions d ordre r glementaire Elles ont pour objet d viter d entretenir y compris par des m canismes financiers publics les mauvais logements proches de l insalubrit cela touche aux normes d habitabilit et leurs effets de droit Etre en la mati re plus exigeant qu aujourd hui est d autant plus d actualit que la menace de la taxe d inhabitation prochainement mise en place en application de la loi exclusion va provoquer la mise sur le march de logements vacants ce qui est l objectif recherch mais encore ne faudrait il pas que ce fussent des taudis ou des quasi taudis or ces logements vacants depuis 2 ans ont peu de chances d tre en tat d habitabilit sans travaux Il n y a pas non plus de raison quitable de leur opposer des normes diff rentes de celles que l on accepte pour les logements non vacants Remarque liminaire il serait bon de mettre un peu d ordre dans les six r glementations diff rentes int ressant les logements existants en mati re d
152. es lois de 1982 1986 1989 pour les logements construits avant 1948 La loi du 22 juin 1982 loi Quilliot tait applicable aux locations en meubl consenties par des loueurs non professionnels l exclusion des chambres faisant partie de leur logement La loi du 23 d cembre 1986 dite loi M haignerie dans son article 1 exclue sans distinction de son champs d application toutes les locations meubl es La jurisprudence conclue donc qu un local suffisamment meubl est exclu du champs d application de la loi du 23 d cembre 1986 CA Toulouse 2 11 90 Dedai De m me la loi du 6 juillet 1989 exclut de son champs d application les locations meubl es Voir en ce sens CA Amiens 28 1 93 Rassan Cependant le chapitre V de la loi de 1986 ayant pour objet la modification de la loi du 1 septembre 1948 son champs d application doit tre concernant ce chapitre celui de la loi de 1948 Ce chapitre V article 25 et suivants de la loi a pour objet de faire sortir du champs d application de la loi de 1948 les locaux vacants l exclusion des locaux class s en cat gorie IV d s lors qu ils satisfaisaient aux normes de confort et d habitabilit pr vus par les d crets Cette derni re disposition a t abrog e par la loi 21 juillet 1994 et l article 25 nouveau de la loi soumet tous les locaux vacants sauf cat gorie IV aux dispositions de droit commun loi de 1989 et sans retour possible la loi de 1948
153. es situations non g r es de familles dans des immeubles en interdiction d habiter Si il y a relogement par certaines villes le logement vacu est imm diatement r occup lou officiellement ou non squatt du fait des difficult s li es aux travaux de sortie d insalubrit notamment en copropri t la r ticence des villes de faire les travaux d office probl mes de r cup ration des fonds et de facturation Enfin probl me des communes qui ne veulent rien faire substitution du Pr fet mais sur quels cr dits H tels meubl s Forte pr sence de travailleurs clandestins et en situation irr guli re Prudence des services qui ne veulent pas de ce fait intervenir or gros probl mes d insalubrit de suroccupation et de s curit Et s il l on ferme par mesure de police probl mes de relogement La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Normes minimales d habitabilit Probl mes partout copropri t s h tels meubl s Mises en copropri t de tous types de locaux aux fins d habitation sans aucun l ment de confort ni de s curit ni d tanch it y compris 9 m sans aucun quipement Les villes utilisent fr quemment les injonctions de travaux sur la base du RSD pour pallier aux urgences Squatters Beaucoup viennent des expuls s de Paris Activit de fili res organis
154. escription de l aide Il s agit d une subvention de l Etat qui est en principe de 20 maximum du co t des travaux dans la limite d un plafond de travaux subventionnables de 70 000 F logement port 85 000 F logement en zone rurale d intervention prioritaire Le taux est de 25 maximum lorsque le logement se trouve dans une op ration programm e d am lioration de l habitat OPAH dans la limite du m me plafond de travaux subventionnables Dans le cadre d une convention d OPAH de requalification d une copropri t le plafond de travaux est port 85 000 F logement et le taux de subvention est port 25 maximum si les b n ficiaires ont un revenu compris entre 60 et 100 du plafond de ressources des anciens pr ts aid s l accession la propri t PAP et 35 maximum si leur revenu est inf rieur 60 de ce plafond Ce montant peut tre major de 5 lorsqu une collectivit locale participe au financement de l op ration pour un montant quivalent Le taux peut galement tre port 35 pour les m nages dont les revenus n exc dent pas 50 du plafond applicable aux anciens pr ts aid s l accession la propri t PAP dans la limite d un plafond de travaux subventionnables de 70 000 F par logement Le taux est de 50 maximum dans la limite de 40 000 F de travaux subventionnables par logement pour la r alisation de travaux d accessibilit aux personnes hand
155. estin aux plus d favoris s 1 1 2 L offre de mauvais logements On trouve absolument tout dans cette offre de logements que ce soit louer ou acheter pi ces isol es sans eau studios de 9 m issus d anciens h tels meubl s sans aucune commodit s combles caves ou sous sols plus ou moins clair s lots en copropri t s des ann es 60 et 70 lots en copropri t dans des immeubles anciens logements v tustes de la loi de 48 locaux moins de 2m habitables sous plafond et ou moins de 9m habitables anciennes devantures de magasin logements ou chambres vides ou suppos s meubl s location de chambres des familles compl tes dans un pavillon con u et quip pour une seule pavillons d valoris s et inentretenus etc Ces logements peuvent tre insalubres avec risques de saturnisme ou menacer ruine aux installations dangereuses Cela ne bloque ni le march de l acquisition ni celui de la location En droit on peut tout vendre aux fins d habitation sauf diviser par lots des immeubles d clar s insalubres ou sous arr t de p ril loi de 1975 manifestement inappliqu e La mise en copropri t d immeubles tr s v tustes se poursuit elle n est soumise aucune condition Les observateurs locaux observent tous le retour des marchands de biens dans ce secteur particulier PARIS on ach te des caves pour se loger La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant r
156. et des DDE pour appr cier corr lativement l insalubrit des immeubles les dimensions techniques et conomiques li s au traitement de l insalubrit et ainsi valuer et d livrer les m thodes et les financements n cessaires au traitement de cette insalubrit Le Pr fet prend alors l arr t d insalubrit sur d lib ration du conseil d partemental de l hygi ne L arr t d insalubrit gt dans le cas de l insalubrit d un immeuble isol L26 L 32 du CSP Saisine du pr fet par un rapport motiv du DDASS ou du directeur du service municipal d hygi ne toute personne int ress e peut saisir le Pr fet ou la DDASS demande l avis du Conseil d partemental d hygi ne par le pr fet dans les 2 mois Consultation des propri taires et occupants qui sont appel s formuler leurs observations en conseil d partemental d hygi ne Saisine du Conseil sup rieur d hygi ne public CSHP de France par le ministre charg de la Sant Publique en cas d avis contraire aux conclusions du DDASS Arr t du pr fet conforme l avis du conseil d partemental d hygi ne notification de l arr t par lettre recommand e chaque int ress qui peut former un recours dans un d lai de deux mois gt dans le cas de l insalubrit d un lot 2 proc dures sont possibles l initiative de la collectivit locale ou de l Etat A initiative de la collectivit locale art L 36 L 41 du CSP
157. et le milieu rural Excellente coordination DDASS DDE et villes avec un PACT et un CDHR tr s impliqu s dans la lutte contre l insalubrit depuis longtemps 1985 dans un PIG habitat pr caire Principaux points de la d marche un PIG habitat pr caire et insalubrit aujourd hui int gr au PDALPD avec la mise en place d une MOUS ax e sur l aide aux P O confi e aux PACT CDHR au titre r mun r e sur le plan sur le budget des tudes locales de la DDE est financ e une pr tude de faisabilit aux propri taires en situation d insalubrit avant d claration d insalubrit initiative DDASS diagnostic PACT CDHR hors OPAH ou PST co t 3 000 8 000F pour 1 3 logements la DDASS est tr s active et n h site pas prononcer des interdictions d habiter y compris sur des immeubles vacants Mais h site vis vis des P O sauf en RHI et en copropri t sauf si c est la demande ou avec l accord du P O pour faire des travaux Probl mes soulev s le relogement provisoire des occupants et le droit r int gration apr s travaux de sortie d insalubrit quelles obligations pour le propri taire Souhait d avoir un dispositif juridique de conventionnement obligatoire On teste des conventions avec les propri taires ville HLM et le syst me de conventionnement fonctionne bien Vienne OPAH avec attributions communales de logements priv s le probl me des obli
158. euble en insalubrit rem diable cotation comprise entre 0 et 5 ou irr m diable cotation sup rieure 5 5 Un coefficient de 17 correspond un immeuble salubre en tr s bon tat Cette m thode ne permet pas cependant toujours de faire une distinction pr cise entre l insalubrit rem diable et irr m diable la circulaire du 11 juillet 1980 Il tait apparu n cessaire de rechercher une m thode mieux adapt e qui permette non plus seulement d obtenir une c te globale d insalubrit mais d appr cier les degr s d insalubrit et de rem diabilit Une nouvelle m thode d valuation de l insalubrit compl mentaire la circulaire du 27 ao t 1971 a donc t propos e par cette circulaire Cette m thode consiste analyser le b timent travers huit familles de crit res structure porteuse structure port e quipement sanitaire chauffage ventilation environnement clairement entretien La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Une appr ciation de salubrit et de rem diabilit est fournie par l enqu teur partir des grilles d appr ciation et d orientation du choix Dans ce cadre le recours une approche conomique d ensemble pour d terminer la solution la plus adapt e au traitement de l immeuble n cessite une coop ration des DDASS ou des bureaux municipaux d hygi ne
159. eubles et lots insalubres Nancy Bouch le calcul du loyer des locations en meubl Le montant des loyers est fix par d cret et subit une majoration annuelle Le bailleur que se soit le propri taire ou le locataire dans le cadre des sous locations peut majorer le montant du loyer l gal du prix de location des meubles sans qu il ne d passe le montant du loyer principal art 43 Donc au maximum un local en meubl pourra avoirun loyer de deux fois celui du local nu Cette r gle d termine le loyer d un logement normalement meubl Les juges ont donc la facult de r viser cette majoration du loyer eu gard la quantit et l tat du mobilier Si le local n tait pas normalement meubl le prix de la location des meubles serait inf rieur au taux pr vu par la loi Cass Civ 6 12 77 Epx Maupetit En raison de la v tust des meubles garnissant le local la Cour a limit la majoration du loyer 80 du maximum autoris par la loi Cass 3 7 63 Roubiolle Si le logement est garni de meubles de grande valeur le bailleur peut d passer la limite de majoration pr vue par la loi pour calculer le montant du prix de location des meubles Paris 29 2 56 Bourdeu La sous location Le pr t titre gratuit des locaux lou s une tierce personne quivaut une sous location Or par d rogation aux dispositions du code civil la loi de 1948 prohibe sauf accord du bailleur ou clause contraire du bail les so
160. f rents un immeuble peut tre insalubre et ne pas menacer ruine et un difice peut menacer ruine et ne pas tre pour autant insalubre certains b timents peuvent cumuler ces d sordres Avec le Code Civil et les lois relatives aux rapports bailleurs locataires La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Les propri taires sont civilement responsables des dommages caus s par la ruine du b timent leur appartenant notamment la suite d un d faut d entretien en application de l article 1386 du Code Civil Ils sont galement p nalement responsables si l inentretien met en danger autrui Article 223 1 du nouveau Code P nal et pour homicide involontaire Article 221 6 du nouveau Code P nal L article 223 2 du nouveau Code P nal pr voit que ces dispositions sont applicables aux personnes morales La jurisprudence assimile le p ril une cause fortuite de perte de la chose avec ses cons quences de droit en mati re de baux d habitation ou commerciaux ou artisanaux la r siliation du bail de plein droit sans qu il y ait lieu d dommagement article 1722 du code civil Si l occupant estime avoir subi un pr judice p cuniaire du fait des cons quences de l arr t de p ril il peut sur les fondement des articles 1382 et 1386 du code civil engager une action r cursoire l encontre du propri taire de l
161. ffage de division et d am nagement de logement de mise en tat d habitabilit de pi ces inutilis es Le montant maximum des prets est plafonn 7 000 F chiffre non r evalu depuis 1974 jet peut atteindre 80 du montant des travaux le remboursement s effectue en 36 mensualit s au maximum et au taux de 1 Les prets sociaux l am lioration de l habitat Les CAF peuvent attribuer sur leur dotation d action sociale des prets sociaux l am lioration de l habitat sous conditions de ressouces visant renforcer le pr t l gal les montants peuvent etre revaloris s entre 7 000 et 14000 F les aides l investissement circulaire CNAF du 16 fevrier 1998 Les CAF peuvent soutenir financi rement la r alisation de logements sociaux ou des r habilitations de logements vocation tr s sociale logements d insertion logements adapt s Ces aides sont r serv es du logement et non de l h bergement caract re transitoire ou d urgence elles ne sont pas destin es financer la r habilitation lourde de logements locatifs sociaux ou boucler des montages financiers Ces aides doivent s inscrire dans un projet individualis d insertion par le logement et sont r serv es aux populations concern es par l action sociale familiale Les financements doivent etre mis en oeuvre dans un cadre partenarial ou conventionnel Logements sociaux ou logements priv s peuvent etre concern s l ai
162. fici de plusieurs aides sur la p riode et donc compt s deux ou trois fois les allocations logement leurs conditions d octroi au regard de la salubrit sont pr cis es respectivement aux articles L 831 3 R 831 13 R 831 13 1 pour l ALS et L 542 2 D 542 14 et suivants pour l ALF du code de la s curit sociale elles sont particuli rement minimales Les textes n exigent en effet que la pr sence d un point d eau potable l vacuation des eaux us es un w c m me commun la possibilit d un chauffage c est dire un conduit de chemin e ou une prise lectrique mais non une installation ce minimum de salubrit en r alit de confort s ajoutent des superficies minimales selon le nombre d occupants destin es emp cher la suroccupation Il peut tre d rog tout ceci et en pratique les CAF dans le souci louable d aider les m nages le font assez g n ralement en mati re de suroccupation notamment m me si les pratiques locales sont assez diverses La g n ralisation de la possibilit du tiers payant bien que le b n fice celui ci ne puisse pas tre octroy au bailleur en cas de d rogation aux normes de salubrit rappel es ci dessus a grandement facilit la solvabilisation officielle de logements qui peuvent tre consid r s comme des taudis tous les loyers rep r s sont cal s cf lettre du d put maire de Nantes au pr fet de Loire atlantique cepen
163. gations de relogements celui des prescriptions de travaux sans effet souhait de pouvoir exproprier sans enqu te publique comme en insalubrit irr m diable O Habitat insalubre bilan DDASS de 1985 1995 ed 1996 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Annexe n 4 Les difices mena ant ruine notejuridique Issus d une l gislation tr s ancienne relative la s curit publique les proc dures relatives au p ril permettent au maire au titre de ses pouvoirs de police de prescrire au propri taire les travaux effectuer pour rem dier au p ril voire en cas d urgence de faire proc der aux travaux provisoires pour garantir la s curit lorsque le p ril est grave et imminent Il s agit de pr rogatives exerc es par le maire au titre de la police sous contr le du juge et selon des modalit s pr cis es aux articles L 511 et suivants du Code de la Construction et d Habitation A Paris ces pr rogatives sont exerc es par le Pr fet de Police Il faut rappeler que l arr t de p ril est une mesure de police et non un l ment d une politique de r habilitation et que l objet de cette l gislation n est pas d obliger entreprendre des travaux de r paration ou de restauration d finitifs du b timent mais les travaux strictement n cessaires pour mettre fin au p ril Pr sentation mode d emploi
164. ge articles 1708 et suivants qui s appliquent aux logements avec des locaux collectifs des accessoires et des prestations annexes Ces logements ont t exclus par la loi du 6juillet 1989 de son champ d application Paris 3 7 92 SA d HLM France Habitation il s agissait en l esp ce de foyers h tels Ces logements sont galement exclus du champ d application de la loi de 1949 relative aux locations en meubl consenties par des bailleurs professionnels et de la loi de 1948 puisque la fourniture de chambres qui s accompagne de la fourniture dans le cadre d un habitat collectif de moyens propres assurer les meilleures conditions de vie personnelle et collectives ne constitue pas un contrat de bail mais un contrat de r sidence CA Versailles 31 1 86 Sonacotra Dans un arr t du 17 2 81 la cour de cassation dans la m me esp ce avait refus d y voir un contrat de location en cons quence la comp tence du TGI ne saurait tre cart e alors m me qu une clause du contrat de r sidence donnait comp tence cette juridiction Les dispositions du code civil relatives au contrat de louage doivent donc trouver s appliquer Les contrats conclus par un loueur professionnel ne pouvait tre qualifi de contrat d h tellerie car les prestations de services caract ristiques du contrat d h tellerie n taient pas assur es que certains des occupants de ces locaux justifiaient avoir acquis des l ments
165. gement par les occupants Harmoniser l exercice de ce droit au relogement dans toutes les l gislations et hi rarchiser les devoirs respectifs des propri taires et des collectivit s publiques dans les diff rentes situations Supprimer quelques incoh rences 3 1 1 3 Limiter l offre de logements manifestement impropres l habitation et pr venir l insalubrit et la ruine Voir annexes n 11 et 12 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch renforcer le type de locaux interdits la location ou l occupation car manifestement impropres cet usage en application des art L 43 et L 43 1 du code de la Sant publique combles caves et locaux d pourvus d ouverture y inclure les locaux en mat riaux pr caires la location les pi ces isol es associant la fois une surface habitable inf rieure 9 m et moins de 2 m de hauteur sous plafond Etendre ces interdictions la vente aux fins d habitation interdire la mise en copropri t aux fins d habitation d immeubles par division en lots d une surface inf rieure 14m habitables pour un studio 25 m pour un deux pi ces et une hauteur sous plafond inf rieure 2 m nullit de droit de division de tels lots On rappellera que depuis 1975 Loi du 31 12 en son art 9 sont nulles de plein droit les divisions par lots d immeubles insalubres m
166. gements loyer libre 1 2 X plafond pour logements loyer interm diaire 2 X plafond pour logements conventionn s hors PST d plafonnement possible pour travaux L au titre des TIA subventions pour travaux logements conventionn s loyer PLA ANAH 35 5 des d penses subventionnables incluant les d plafonnements Ville 10 id Conseil r gional 5 id logements loyer interm diaires 1 4 PLA plafond ressources PLI ANAH 25 des d penses subventionnables ville 10 PST ANAH 70 loyer 80 PLA ville 10 Conseil g n ral Le PST ne fonctionne pas cause des plafonds de travaux et les autres aides sont plus int ressantes Pour les propri taires occupants droit commun OPAH Petit Bayonne Ne n cessite pas de curetages lourds les TIA sont applicables par PANAH selon les dossiers travaux M et L logements conventionn s loyer PLA ANAH 35 5 Ville 5 Conseil r gional 5 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch logements loyer interm diaires 1 4 PLA plafond ressources PLI ANAH 25 Ville 10 Pour les propri taires occupants droit commun aides municipales forfaitaires l architecture Peuvent en b n ficier tous les propri taires quelque soit leur statut commer ants et professionnels inclus elles s appliquent aux l ments archit
167. habitabilit soit trois qui rel vent du CCH une du code de la s curit sociale une du CGI et une du CSP le RSD et qui sur certains points relatifs aux hauteurs sous plafond ou la taille minimum des pi ces ne disent pas la m me chose remettre plat la grille d insalubrit de 1971 interpr t e en 1980 cette responsabilit rel ve du Conseil Sup rieur de l Hygi ne Publique de France plac e sous la tutelle du minist re charg de la Sant C est un travail important d j engag en 1988 et 1989 etrest en l tat Il faudrait int grer la pr sence de plomb accessible aux personnes dans les crit res d insalubrit pour traiter du saturnisme Enfin l actualisation de la grille d insalubrit ne peut pas tre dissoci e de la r flexion entreprendre pour r diger le d cret habitat pr vu par la loi de 1986 et ce jour non sorti c est pourquoi les RSD restent applicables mais sont en fait d pourvus de La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch sanctions Ce travail rel ve des comp tences compl mentaires des Minist res charg s de la Sant et du Logement il serait souhaitable que ceci soit l occasion de mettre de l ordre dans les diverses r glementations sur l habitabilit permette de mieux d finir la notion d insalubrit et de clarifier les champs respectifs de responsabilit
168. i s une liste des travaux ligibles l int rieur de plafonds de travaux non r evalu s de longue date Il faudra galement faire un bilan du m canisme d aide aux travaux int ressant les immeubles vacants insalubres institu par l ANAH hors arret s d insalubrit m canisme qui devrait trouver toute son utilit dans le cadre de l incitation remettre sur le march des logements vacants menac s de la nouvelle taxe pour inhabitation Les travaux int ressant les immeubles mena ant ruine devraient tre plus explicitement ligibles aux aides de l ANAH et les travaux prescrits pouvoir tre d plafonn s dans les m mes conditions que la sortie d insalubrit cela permettrait la remise en l tat complet d habitabilit d un immeuble travaux de structure prescrits par les arr t s de p ril simple en p ril imminent les travaux ne sont que confortatifs et le cas ch ant travaux concernant les sous sol Ceci implique galement une simplification des r gles de l ANAH comme voqu ci dessus 3 2 3 Un organisme financier unique pour traiter de l ensemble des probl mes de r habilitation y compris l insalubrit et le p ril Une grande ANAH comp tente pour toutes les questions touchant la r habilitation de l habitat priv y compris la lutte contre l insalubrit et le p ril et finan ant aussi bien les propri taires bailleurs que les propri taires occupants permettrait d
169. iative Pr fet ou celle du L36 initiative collectivit locale d molition des locaux dont l acquisition a t d clar e d utilit publique modalit s particuli res de calcul des indemnit s d expropriation tenant compte de l insalubrit sur les terrains lib r s apr s relogement des occupants doivent tre reconstruits notamment des logements sociaux Ces op rations b n ficient d un financement important de la part de l Etat soit 80 du d ficit foncier de l op ration pour la majorit des op rations budget du Logement Une op ration de RHI stricto sensu ne peut tre entreprise que si les immeubles ont t pr alablement d clar s insalubres irr m diables On ajoutera que la lutte contre l habitat insalubre permet galement au Pr fet d interdire l habitation des locaux manifestement impropres cet usage combles caves locaux d pourvus d ouvertures ou de faire injonction de rendre les locaux habitables art L43 et L 43 1 du CSP Les crit res d insalubrit Le crit re d insalubrit est un crit re de sant publique qui par d finition ne concerne que lesconditions de vie des occupants et donc les locaux ou immeubles utilis s des fins dhabitation peuvent cependant etre vis s des terrains ou des locaux vacants industriels ou commerciaux cr ant de l insalubrit pour les logements voisins L insalubrit des logements justifiant la d molition est une vie
170. icap es Ces zones ont t remplac es par les zones de revitalisation rurale cr es par le d cret n 96 119 du 17 janvier 1996 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Les d cisions de subvention sont prises par les Pr fets de d partement Basejuridique d cret n 79 977 du 20 novembre 1979 article R 322 1 R 322 17 du code de la construction et de l habitation II La subvention pour travaux de sortie d insalubrit SSI Aide aux propri taires occupant depuis 2 ans au moins un logement insalubre pour effectuer des travaux de sortie d insalubrit concernant principalement la stabilit et l tanch it du b ti la remise en tat des sanitaires et branchements ainsi que l isolation thermique L insalubrit doit avoir t d clar e par un arr t pr fectoral qui pr cise les travaux faire dans un d lai donn art L 28 et L 38 du CSP Les revenus des b n ficiaires ne doivent pas exc der un plafond de ressources actuellement gal celui qui est pris en compte pour l octroi des anciens pr ts aid s l accession la propri t PAP Description de l aide Le taux de subvention est gal 50 du co t des travaux dans la limite d un montant de d penses subventionnables actuellement fix 1 400 F par m Le montant de la subvention ne peut exc der 35 000 F par logement L
171. ification pour assurer leur s curit et leur efficacit faciliter les proc dures contre inconnu publicit collective affichage en mairie comme dans d autres l gislations notifier les arr t s d insalubrit et de p ril aux syndicats de copropri t s repr sent s par leurs syndics charge pour ceux ci d en tirer les cons quences de droit En cas d absence de syndic notifier comme en mati re d expropriation et faciliter les proc dures contre inconnu publicit collective affichage en mairie notifier les arr t s d insalubrit aux occupants pour permettre aux locataires d agir vis vis de leurs propri taires obligations dues au titre du contrat de louage art 1386 du code civil pr voir express ment aux articles L 26 et L 36 du CSP que les immeubles d habitation vacants peuvent tre d clar s insalubres rem diables et irr m diables ceci afin de pouvoir emp cher les locations et les ventes ou les contr ler gr ce la mesure suivante La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch inscrire au fichier des hypoth ques tous les arr t s d insalubrit et de p ril emportant des travaux importants et ayant des incidences sur l habitabilit des logements pour s assurer qu ils produisent leurs effets de droit et suivent l immeuble en quelque main qu il passe Le co t de l inscripti
172. ille notion hygi niste remontant la r volution fran aise et ayant suscit les premiers chantiers d urbanisme au XIX s notamment la suite des pidemies de chol ra et de tuberculose La premi re loi date du 13 avril 1850 l expropriation y appara t ainsi que la notion d ilot insalubre L valuation de l insalubrit des logements est effectu e sur la base d une grille labor e en 1971 pr cis e dans une circulaire d application de la Loi VIVIEN 27 8 1971 cette grille compte 22 crit res et la cotation des diff rents l ments permet de d cider si un immeuble est salubre insalubre rem diable ou irr m diable En 1980 une circulaire commune des Ministres charg s de la Sant et du Logement relative au financement des travaux de suppppression d insalubrit met l accent sur la rem diabilit afin de privilegier les travaux par rapport la d molition et pr cise la m thode d estimation de l insalubrit des immeubles 11 7 1980 Sur le plan juridique la grille d insalubrit de 1971 n est qu une circulaire valeur indicative les juges se r servant l appreciation de la r alit de l insalubrit au vu du dossier de l esp ce 2 1 3 Evaluation critique de ces l gislations L application pratique de ces l gislations se heurte de nombreuses difficult s et on en voquera certaines ci apr s largement communes aux deux l gislations la jurisprudence a confirm la l galit
173. immeubles et lots insalubres Nancy Bouch A Paris la police des immeubles mena ant ruine est de la comp tence exclusive du Pr fet de police qui dispose de services techniques structur s cet effet et d un budget propre de travaux voir ci apr s Le droit applicable r sulte d une tr s abondante jurisprudence qui a pr cis tous les points de proc dure et explicitement organis le respect de la propri t priv e expertise contradictoire contr le du juge de toutes les tapes des proc dures tant en cas de p ril simple que de p ril imminent n cessit de notifier la totalit des ayants droits travaux strictement limit s au n cessaire pour mettre fin au p ril ignorance du sort des occupants hormis l vacuation d urgence Aucune disposition sp cifique n int resse les b timents d habitation ou occup s et les articles relatifs au p ril simple art L 511 1 et L 511 2 du CCH ou le p ril imminent art L511 3 du CCH s appliquent indiff remment tous types de b timents La pr vention du p ril li l tat des b timents au regard de la s curit publique est une obligation du maire susceptible d engager sa responsabilit civile et p nale L arr t municipal de p ril simple est pris apr s expertise contradictoire et homologation par le juge il pr cise les travaux entreprendre pour mettre fin au p ril dans un d lai fix Lorsque le p ril est imminent l arr t
174. immeubles mena ant ruine du fait que les immeubles concern s repr sentent un danger pour leurs occupants ou pour des tiers voire m me occasionnent des dommages les dispositions du code p nal sont applicables pour sanctionner les responsables des infractions relatives l atteinte la personne ou sa dignit Homicide involontaire art 221 6 Code P nal nouveau Nouveau Code P nal lois de 1992 1993 entr e en vigueur 1 mars 1994 cet article pr voit que le fait de causer par maladresse imprudence inattention n gligence ou manquement une obligation de s curit ou de prudence impos e par la loi ou les r glements la mort d autrui constitue un homicide involontaire puni de En cas de manquement d lib r une obligation de s curit ou de prudence impos es par la loi ou les r glements les peines encourues La jurisprudence a retenu la responsabilit de l exploitant d un h tel qui n a pas ex cut les travaux recommand s par la commission municipale de s curit destin s en cas d incendie viter une concentration trop forte des fum es Dans un arr t de lachambrecriminelledu 20 9 93 la Cour de Cassation estime que le pr venu qui incombaient ces travaux ne les avaitpas ex cut s et que cette n gligence fautive a concouru la production du dommage en l esp ce quatre clients d c d s et plusieurs intoxiqu s par les fum es Le pr venu a donc t reconnu coup
175. inspecteurs de salubrit jugent l etat des logements sur des crit res de sant publique humidit clairement pr sence d animaux nuisibles ils refusent donc de d clarer insalubre un immeuble dont les seuls d fauts tiendraient des facteurs relevant de la solidit technique du batiment et le juge leur donnerait raison Or au plan op rationnel les moyens d intervention sont plus efficaces en insalubrit financements pour travaux ou pour expropriation qu en p ril ou ils sont in xistants d o la tentation pour les op rateurs d essayer d intervenir en insalubrit La question se pose tout particuli rement Paris o un nombre non n gligeable d immeubles sont insalubres et menacent ruine et ce sont des consid rations op rationnelles qui expliquent la gestion de certains dossiers sensibles recours l expropriation Si les deux l gislations taient harmonis es et les financements adapt s cette question ne se poserait pas La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch 2 1 4 Le r gime particulier de la Ville de PARIS La Ville de PARIS conna t un r gime administratif sp cifique en ce qui concerne habitat insalubre et les immeubles mena ant ruine et ce pour des raisons historiques dont certaines n ont plus lieu d etre l habitat insalubre La lutte contre le logement insalubre a t engag e Paris d
176. ion des articles 11 et suivants de la loi d orientation fonci re n 67 1253 du 30 d cembre 1967 Article 14 Par d rogation aux dispositions de l ordonnance n 58 997 du 23 octobre 1958 portant r forme des r gles relatives l expro priation pour cause d utilit publique le pr fet par arr t D clare d utilit publique l expropriation des immeubles par ties d immeubles installations et terrains apr s avoir sauf dans le cas pr vu l article 20 ci dessous constat qu ils ont fait l objet soit de l interdiction d habiter pr vue l article L 28 soit de la d claration d insalubrit vis e aux articles L 38 et L 42 du code de la sant publique ou qu il s agit de terrains sur lesquels sont utilis s aux fins d habitation des locaux ou installations impropres cet objet pour des raisons d hygi ne de salubrit ou de s curit Indique la collectivit publique ou l tablissement public au profit de qui est poursuivie l expropriation Mentionne les offres de relogement faites obligatoirement aux occupants y compris les propri taires qu il s agisse d un reio gement durable ou d un relogement d attente avant l offre d un relogement d finitif D clare cessibles lesdits immeubles b tis parties d immeuble b tis installations et terrains vis s dans l arr t Fixe le montant de l indemnit provisionnelle allou e aw propri taires ainsi qu aux titulaires de baux commerciaux cette indemnit
177. ique aujourd hui 5 Textes de r f rence e Lois bailleur locataire Loi du 1 septembre 1948 relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d habitation ou usage professionnel art 11 et 12 reprise pour travaux ou d molition art 13 r int gration apr s travaux art 13 bis caract ristiques du logement offert art 18 et suivants reprise pour habiter Loi du 6 juillet 1989 tendant am liorer les rapports locatifs plus particuli rement l article 1 SI relatif au relogement des locataires g s e Habitat insalubre Loi du 10 juillet 1970 tendant facilit la suppression de l habitat insalubre plus particuli rement l article 14 relatif aux offres obligatoires de relogement Le Code de la sant publique CSP articles 26 et suivants et 36 et suivants relatifs la salubrit des immeubles et des lots e Le code de l urbanisme art L 213 10 relatif la protection des occupants dans le cadre des DPU art L 313 7 offre de relogement par le propri taire ex cutant des travaux dans le cadre d une proc dure de conservation ou mise en valeur des secteurs sauvegard s art L 314 1 L 314 9 relatifs la protection des occupants art L 430 S relogement dans le cadre du permis de d molir art 430 2 relogement dans le cadre du permis de d molir de locaux r gis par la loi de1948 e Le code de l expropriation art L 14 1 L 14 3 et R 14 1 R 14 10 relatifs au relogement des ex
178. issier les dites notifications au Procureur de la R publique de Versailles et non de Paris lieu de r sidence de l expropri en cons quence le jugement a t d clar nul pour d faut de notification En mati re d emplacement r serv dans le cadre des plans d occupation du sol les int ress s sont mis en demeure de faire valoir leurs droits par publicit collective l initiative de la collectivit ou du service public b n ficiaire article L 123 9 du code de l urbanisme l arr t rendant public le POS est affich un mois en mairie ou au si ge de l tablissement public de coop ration intercommunale comp tent et aux mairies des communes membres concern es mention en est galement faite dans deux journaux r gionaux ou locaux diffus s dans le d partement article R 123 10 du code de l urbanisme Lorsque dans une commune des immeubles parties d immeubles installations et terrains sans occupants sont manifestement en tat d abandon le maire constate par proc s verbal provisoire l abandon manifeste d une parcelle ce PV d termine la nature des travaux n cessaires pour faire cesser cet tat Le PV fait l objet pendant trois mois d un affichage en mairie et sur les lieux concern s ainsi que d une insertion dans deux journaux r gionaux ou locaux diffus s dans le d partement ce PV est en outre notifi aux propri taires aux titulaires de droits r els et tout autre int ress si l u
179. iste au b n fice des propri taires qu ils soient bailleurs ou occupants les subventions de l ANAH et la PAH sont inadapt es Lorsque ces immeubles sont en copropri t l engagement des travaux prescrits se heurte aux difficult s connues travaux d entretien et de r paration ni vot s ni effectu s charges non pay es syndics inexistants d faillants ou impuissants La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Or ces immeubles devraient tre trait s en priorit pour les sauver la seule solution consiste pour la commune faire les travaux d office mais les communes craignent fortement de n tre jamais rembours es et h sitent s engager sauf si leur responsabilit peut tre mise en cause Seule la pr fecture de Police de Paris a une politique syst matique de suivi des immeubles v tustes et mena ant ruine et dispose d un budget ad quat pour ex cuter les travaux d office Si le co t des travaux peut tre r cup r sur les propri taires en pratique la r cup ration des frais est difficile et n est jamais poursuivie jusqu la saisie immobili re et le propri taire le reste de son bien 2 2 2 les immeubles insalubres La situation est moins grave en mati re d immeubles insalubres car des m canismes financiers ont t mis en place d s 1979 pour faciliter les travaux de sortie d insalubrit
180. la mesure de relogement toutes les personnes habitant le local vis par la d molition Les autres l gislations en d finissant de mani re plus pr cise le terme d occupant sont plus restrictives Le CCH subordonne cette qualit la bonne foi de la personne sont donc semble t il exclues les personnes n tant pas pr sentes dans les lieux en vertu d un contrat crit ou verbal de location ou de sous location tels les h berg s titre gratuit les occupants d h tels meubl s Le code de l urbanisme quant lui num re de fa on exhaustive les personnes pouvant pr tendre un relogement les propri taires occupants les locataires les occupants de bonne foi maintenus dans les lieux et les preneurs de baux professionnels commerciaux artisanaux industriels ou ruraux les autres occupants tels que les h berg s titre gratuit les occupants d h tels meubl s par exemple sont exclus du droit au relogement m me si une jurisprudence r cente tend largir leurs droits Probl mes non r gl s e les immeubles mena ant ruine Alors qu un arr t de p ril simple ou imminent peut justifier l vacuation des occupants pour des raisons de s curit et entra ne l extinction du droit au maintien dans les lieux aucun droit au relogement n est attach cette proc dure cependant en cas de p ril imminent ou de d molition au titre de l urgence et de la n cessit le maire peut r quisitionne
181. la suppression de l habitat insalubre 10 juillet 1970 loi qui a par ailleurs facilit des op rations de d molition par des m canismes sp cifiques d expropriation et de financement r sorption de l habitat insalubre ou RHI Il s agit d une police sp ciale du prefet qui se superpose une police municipale IL faut rappeler en effet que les maires exercent une responsabilit en mati re d hygi ne publique en application de leur pouvoir de police municipale ce titre ils ont Voir notes juridiques jointes annexes n 7 et 8 textes annexes n 9 et 1 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch assurer l application des reglements sanitaires d partementaux RSD toujours en vigueur dans l attente du futur d cret habitat d application de la loi de d centralisation de 1986 La police des immeubles insalubres en application du code de la sant publique CSP Des immeubles peuvent tre d clar s insalubres en application du Code de la Sant Publique art L 26 et L 28 avec leurs cons quences de droit propres sans pour autant qu une op ration soit ou doive tre entreprise La d claration d insalubrit entraine pour les propri taires des obligations de type police elle permet aussi la collectivit d engager des op rations de suppression de l insalubrit soit par prescription de travaux
182. lairement naturel doit tre suffisant pour permettre une activit normales dans les pi ces principales et les chambres isol es 1 installation int rieure d alimentation en Installations int rieures assurent la permanence de la Pi ce usage de cuisine comporte un vier avec siphon et 1 poste d eau potable Alimentation en eau eau potable vacuation distribution avec provenant de la l ext rieur sur lequel pression et d bit distribution est install e l eau suffisant Sur vier publique source ou potable chaude et de la cuisine eau puits reconnu froide avec d bit potable chaude et potable suffisant par froide branchement au r seau public s il existe Canalisations d eau appareils et r servoirs tablis de mani re viter pollution du r seau Cuisine ou coin cuisine comprend un vier avec siphon raccord une chute d eaux us es Evacuation des eaux de pluie et us es doit pouvoir tre assur en permanence le RDS pr voit les Evacuation des eaux Des moyens d vacuation des eaux us es conditions de cette de distribution vacuation et notamment par les prescrit l occlusion eaux us es Evier des orifices de W C appareil sanitaire sont reli s aux canalisations d gout si possible et install s en conf
183. lamations seront pr sent es et jug es comme en mati re de contributions directes Article L 32 Lorsque par suite de l application des articles du pr sent chapitre il y aura lieu r siliation des baux cette r siliation n emportera en faveur des locataires aucun dommage int r t CHAPITRE V Selubrit des agglom rations Section I EVACUATION DES EAUX US ES Section II DES ILOTS INSALUBRES Article L 36 Les communes peuvent en vue de faciliter leur assainissC ment ou leur am nagement provoquer la d claration d insalu brit d un immeuble d un groupe d immeubles d un flot ou d un groupe d ilots Article L 37 L insalubrit signal e par un avis du bureau d hygi ne ou du conseil d partemental d hygi ne et le cas ch ant par le comit de patronage des habitations loyer mod r est d non c e par une d lib ration du conseil municipal appuy e sur un plan parcellaire des immeubles avec l indication des noms des propri taires tels qu ils figurent la matrice des r les ainsi que le cas ch ant sur un projet d am nagement 97 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Article L 38 Si le pr fet prend en consid ration la d lib ration du conseil municipal il saisit d urgence de cette d lib ration le conseil d partemental d hygi ne et l invite d lib rer dans le d l
184. larifier les champs respectifs des articles L 36 et L 42 du code de la sant publique dans le traitement des lots insalubres privil gier l initiative locale L 36 et limiter le L 42 initiative de l Etat au traitement des bidonvilles et installations impropres l habitation clairement identifi s locaux provisoires mais p rennes baraquements pour travailleurs saisonniers 3 1 1 2 R unifier et rendre coh rents les droits des occupants et leurs droits au relogement au titre des diverses l gislations Il y a l urgence les l gislations tant incoh rentes entre elles avec en sus des lacunes le code de l expropriation ignore les occupants non propri taires Viser dans une d finition unique tous les occupants prot ger et ayant droit au relogement tous types d occupants r guliers ou de bonne foi l exception des squatters entr s par voie de fait quels que soient leurs statuts partir du moment ou l effectivit de leur occupation peut tre constat e ou v rifi e la date de l acte administratif d marrant la proc dure susceptible aboutir un besoin de relogement provisoire ou d finitif Ceci concerne les codes de l Expropriation de l urbanisme de la sant publique de l habitation et de la construction des collectivit s territoriales et vise toutes les op rations initi es ou autoris es par les collectivit s publiques et susceptibles d entra ner la perte de leur lo
185. les locations consenties par des h teliers professionnels qui exploitent dans l immeuble un fond de commerce d h tellerie sans qu il soit n cessaire de justifier d une autorisation de l autorit pr fectorale de transformer des locaux r serv s l habitation bourgeoise en h tel meubl CA Bordeaux 25 1 90 Toujouse le droit au maintien dans les lieux A l origine la loi de 1949 pr voyait comme la loi de 1948 un droit au maintien dans les lieux pour les occupants de meubl s L ordonnance de 58 a tendu ce droit jusque au 1 avril 1961 Donc depuis le 1 avril 1961 ce droit n existe plus Les occupants de locaux meubl s lou s par un bailleur professionnel ne peuvent donc b n ficier d un quelconque maintien dans les lieux Trib Inst Saint Denis 1 12 61 Damaso M me si l occupation des locaux est ant rieure l ordonnance de 1958 les locataires ne peuvent pas se pr valoir du b n fice du droit au maintien dans les lieux Il n y a aucun droit acquis au maintien dans les lieux CA Paris 20 10 81 Ben Kaabar Le loyer Les prix des locations en meubl consenties par des loueurs professionnels taient fix es par l ordonnance de 1945 relative aux prix Cette ordonnance a t abrog e par l ordonnance n 86 1243 du 1 d cembre 1986 relative la libert des prix et de la concurrence En cons quence le prix de ces locations est libre depuis le 1 d cembre 1986 L amende civile pr
186. leurs non professionnels Le bailleur non professionnel est au sens de l article 43 de la loi de 1948 celui qui loue titre exceptionnel un local meubl La jurisprudence estime que celui qui n avait proc d qu une seule location en meubl n tait pas un loueur professionnel en meubl Cass Soc 8 11 63 Vuatrin 1 Meubl s et loi de 1948 Champ d application Comme il a t pr cis ci dessus la loi du 1 septembre 1948 continue s appliquer pour les locaux meubl s construits avant 1948 moins que le bailleur n ait conclu un bail d rogatoire pour les locaux vacants et mis aux normes d habitabilit La loi s applique aux locaux meubl s en raison la fois de la date de construction de l immeuble de la nature et de la date du bail bail en cours conclu sous l empire de la loi de 1948 Trib Inst Paris 24 1 95 Seghair Un retour aux dispositions de la loi de 1948 peut tre demand par le preneur d s lors que le local lou ne respecte pas les normes minimales de confort et d habitabilit requises pour tre conforme aux baux d rogatoires Cass Civ 3 23 2 94 Atfaoui Le droit au maintien dans les lieux des locataires de meubl s article 45 de la loi de 1948 L article 45 de la loi de 1948 accorde au locataire sous locataire et occupant de bonne foi d un logement meubl un droit au maintien dans les lieux qui est illimit dans le temps La bonne foi est une condition i
187. limite de 110 des plafonds PAP pr t s relais pour syndics bailleurs priv s Impay s de charges syndicat de copropri t octroy s par l organisme financier sur subvention de bonification du FIQ pr ts non bonifi s remembrement de copropri t pr ts locatifs caract re social et pour am nagement urbain Garantie par la ville du pr t global contract par l organisme financier aupr s de la CDC Institution d un fonds de garantie abond par la ville et le Conseil g n ral Financements en OPAH copropri t s en difficult auxquels s ajoutent les FIQ Pour les copropri taires bailleurs PAH pour P O 100 des plafonds de ressources PAP et 85 000 F de plafond de travaux droit commun SSI en sus si insalubrit rem diable RIF 30 pour les parties communes dans le plafond de travaux de l ANAH pour m nages dans la limite de 130 plafond PAP D partement entre 20 et 40 de subventions pour m nages ressources 100 plafond PAP et travaux plafonn s 50 000 f CAF pr ts sociaux 0 13 000 F pour m nages pauvres 7 000 F pour tous Caisses de retraites CNAV compl mentaires subventions pour travaux Pour les copropri taires bailleurs ANAH r gles habituelles en RIF 50 40 25 D plafonnement pour insalubrit les 5 5 des OPAH passent par le m canisme du FIQ contributions des communes Conclusion les P O semblent mieux solvabilis s que les P B
188. llement d interdire la mise en copropri t mais de la soumettre conditions comme une autorisation de lotir L objectif est de permettre de satisfaire apr s travaux le cas ch ant aux conditions minimales d habitabilit et d clairement d assurer une distribution des locaux permettant dinstaller les quipements communs dans des conditions satisfaisantes de distribution de s curit et de salubrit ainsi que les quipements de confort des parties privatives Cette autorisation serait li e un diagnostic technique minimum des lieux tabli sous la responsabilit du vendeur permettant de pr ciser le cas ch ant d s avant la mise en copropri t et la charge du vendeur avec garantie de bonne fin d ach vement les travaux minimum de s curit entreprendre sur l immeuble Les autres travaux sont la charge certains experts proposent que cette autorisation soit pr fectorale tout le moins d livr e au nom de l Etat au titre de la police de la s curit L autorisation pourrait tre li e un contr le des travaux effectu s et ou la cr ation d une provision ad hoc la constitution de la copropri t Pour les immeubles datant de plus de 30 ans la mise en copropri t pourrait tre assortie d une garantie du vice cach pendant au moins 5 ans La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch normale des a
189. logements manent les demandes prioritaires de relogement accentuant la pression sur le parc HLM Enfin tous les m canismes d aide la r habilitation et les incitations au conventionnement priv se heurtent aux conditions conomiques de fonctionnement de ce march faible valeur immobili re v nale et tr s haute rentabilit compte tenu de l actuelle libert des loyers et des aides au logement octroy es quel que soit l tat du logement habit Sur le plan technique et juridique on peut tout louer tout vendre et tout habiter en France l exception de combles caves et pi ces non clair es art L 43 du code de la sant publique CSP y compris 6 m 1 80 m sous plafond et n importe quel prix sauf logements rest s en loi de 48 et en voie d extinction Contrairement ce que l on pourrait penser ni le r glement sanitaire d partemental ni des normes minimales d habitabilit ne limitent la facult de louer ou d acheter pour se loger Dans le domaine p nal une limite est apport e par des conditions d h bergement qui porteraient atteinte la dignit humaine au sens des articles 225 14 225 16 du nouveau code p nal Ces immeubles tr s d grad s insalubres ou mena ant ruine sont massivement situ s dans des quartiers anciens ou zones p ri centrales d valoris s et ils contribuent aussi leur d valorisation tr s pr sents dans les r gions conomiquement en difficult ou d
190. lubrit Pour une subvention globale de sortie d insalubrit et d am lioration de confort se substituant la PAH et la SSI valu e 80 du montant des travaux limit e un plafonds de travaux de 2 500 F au m de SH cela aurait pu permettre la sortie des op rations ci dessus pour la situation n 1 le montant de la subvention d Etat aurait t de 176 000 F et le reste financer de 44 000 F L op ration tait r alisable d s 1992 pour la situation n 2 le montant de la subvention de l Etat serait de 110 000 F soit un reste charge de 50 000 F Ce dispositif pourrait tre utilis dans le cas o une enqu te sociale conclurait une possible ma trise du logement par leurs occupants Ces op rations pourraient tre mont es lorsque les familles auraient acc s des pr ts et ou lorsqu un apport personnel est possible Dans les autres cas seule la proc dure du bail r habilitation ou emphyt otique serait utilis e Probl me de la limite des travaux pris en compte dans le cadre de la PAH Le Conseil D partemental de l Habitat a limit les travaux subventionnables par la PAH Les travaux de gros oeuvre ne sont pas subventionnables hormis les travaux de couverture de rejointoiement de fa ade et de percement de murs pour cr ations de portes ou fen tres La reprise en sous oeuvre la cr ation de cha nage n est donc pas subventionnable La documentation Fran aise Expertise concernant l
191. lubrit des habitations les r glements sanitaires d partementaux devaient cesser de s appliquer au profit des d crets or actuellement un seul de ces d crets t pris relatif la r glementation des bruits de voisinage les r glements d partementaux continuent de s appliquer C est ce qu a d cid la jurisprudence dans un arr t du 15 11 90 Crim 15 11 90 Plancke La r ponse du ministre d l gu la sant va galement dans ce sens le r glement sanitaire d partemental pr vu par l ancien article L 1 CSP est donc remplac par les r gles g n rales d hygi ne au fur et mesure de la parution des d crets en Conseil d Etat pr vus par le nouvel article L 1 CSP En cons quence en l absence de d crets en Conseil d Etat le r glement sanitaire d partemental continue de s appliquer La cour d appel de Paris dans un arr t en date du 26 3 96 Assam a consid r que le r glement sanitaire d partemental pose les normes d habitabilit auxquelles doit tre soumis un logement pour pouvoir tre lou La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch que les crit res d habitabilit qu il pose doivent tre pris en compte pour d terminer si l h bergement d une personne est conforme la dignit humaine le cas ch ant en cas de manquement ces normes le bailleur peut tre condamn sur la b
192. luses dans des textes de nature diff rente le code de la Sant Publique CSP qui permet de distinguer les types d insalubrit L 26 L 42 et la loi Vivien du 10 juillet 1970 qui pr cise notamment la proc dure particuli re d expropriation lors que la situation d insalubrit est constat e La proc dure RHI est compos e d outils juridiques dont outre la d claration d insalubrit le principal est l expropriation et d outils financiers subvention de l Etat sur le plan financier subventions attribu es par l Etat la collectivit locale comp tente ou son am nageur une partie du d ficit foncier de l op ration li e notamment au co t de d molitions des immeubles insalubres irr m diables sur le plan juridique la proc dure d expropriation des immeubles d clar s insalubres ou des terrains sur lesquels sont utilis s aux fins d habitation des installations impropres cet usage ainsi que des immeubles salubres qui sont indispensables la d molition des immeubles insalubres constitue une proc dure simplifi e d expropriation d rogatoire aux r gles relatives l expropriation pour cause d utilit publique sur le plan des proc dures d am nagement l article R 315 2 du code de l urbanisme exon re lors de divisions fonci res la personne publique responsable de l am nagement de la zone de la n cessit de lotir Les tudes pr alables Afin de mener dans
193. maire dispose galement d un pouvoir r glementaire CE 28 4 61 Cne de Cormeilles en Parisis il peut ainsi apr s avis du conseil municipal CE 7 3 47 Harang compl ter les dispositions du r glement sanitaire d partemental La consultation du conseil municipal est une condition substantielle d faut l arr t communal sera nul En cas d urgence ou de n cessit absolue le maire peut intervenir dans des mati res r serv es au pr fet en vertu de son pouvoir de police sp ciale de la salubrit publique CE 20 5 49 Textiles v g taux Responsabilit Le tribunal administratif dans un jugement en date du 9 4 75 Liotard a conclu une responsabilit de la commune en raison d une inaction du bureau d hygi ne B Pouvoir du pr fet police sp ciale Outre le fait qu il tablissait les r glements sanitaires d partementaux avant la loi de 1986 le pr fet dispose de pouvoirs de police sanitaire sp ciaux Certains domaines lui sont r serv s tels les immeubles et les lots insalubres article L 26 et suivants L 36 et suivants du CSP La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch En cas de danger grave ou imminent le pr fet peut prendre la place du maire toutes les mesures n cessaires pour prot ger la salubrit publique Cependant il convient au pr alable de mettre en demeure le maire En cas d inaction le
194. me partiellement ou mena ant ruine soumettre d claration au titre de l h bergement collectif la location permanente diff rents m nages de pi ces isol es constituant l origine un seul logement que ces locaux soient lou s vides ou meubl s Ce m canisme devrait permettre de contr ler les conditions d occupation d immeubles ou de pavillons dont les quipements sanitaires et de s curit non pr vus cet effet deviennent inadapt s la suroccupation entra nant l insalubrit de l immeuble Eventuellement en tat correct d entretien et de salubrit l origine le pavillon ne l est plus deux ans plus tard largir le champ du permis de d molir tous travaux ayant pour effet ou pour objet de rendre inhabitables ou habitables dans des conditions dangereuses pour leurs occupants des immeubles d habitation occup s m me partiellement Contr ler les conditions de mise en copropri t des immeubles anciens aux fins d habitation Les mesures propos es ci dessus ne paraissent pas suffisantes pour contr ler la mise en copropri t d immeubles anciens dans des conditions techniques de s curit et d habitabilit convenables pour ne pas voquer l architecture et viter les ph nom nes d insalubrisation Pourrait tre cr e une autorisation de mise en copropri t aux fins d habitation des immeubles construits depuis plus de 15 ans par exemple Il ne s agit nu
195. ment la premi re mutation du bien Accro tre le parc vocation sociale partir de ces immeubles Ouvrir aux collectivit s publiques la possibilit d acqu rir par DUP les immeubles insalubres rem diables et les immeubles mena ant ruine apr s mise en demeure faite aux propri taires d effectuer les travaux prescrits rest e sans effet charge pour celles ci de proc der aux travaux prescrits et de les destiner du logement vocation sociale avec r int gration ou relogement des occupants y compris des propri taires Ouvrir pour ces m mes motifs le droit de pr emption urbain y compris renforc aux collectivit s publiques et aux m mes conditions que ci dessus dans un projet d ensemble affich D duire de l valuation du bien acquis par la collectivit publique le co t des travaux de remise en tat figurant dans les arr t s les ayant prescrits ainsi que le co t forfaitaire du relogement La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Cr er une protection des occupants des logements et immeubles insalubres ou mena ant ruine sur les bases suivantes la responsabilit du relogement incombe au propri taire d faut le relogement sera assur par la collectivit locale aux frais de celui ci La contribution du propri taire serait forfaitairement calcul e comme il est dit au L 521 du CCH 15
196. mes de salubrit sont d j minimales mais l tat r el du logement n est pas vis le r gime fiscal des revenus locatifs loi Besson peut participer au m me ph nom ne car les normes d j minimales de l allocation logement sont encore plus souples quelle en est la raison 9 10 98 114 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Annexe n 14 ETAT COMPARATIF NMH APPLICABLES AU BATI EXISTANT ET AUX LOGEMENTS CONSTRUITS AVANT 48 NORMES AYANT DES EFFETS DE DROIT INDEPENDAMMENT DE L INITIATIVE D ENGAGER DES TRAVAUX RSD normes D cret de 1968 D cret de 1987 Allocations d entretien des loi AH 1967 loi 1986 logement et r gime constructions fiscal loyer loi Besson R gles g n rales Ichauffage suffisant Pour ouvrir droit aux d habitabilit linstallation allocations le La documentation Fraa int rieure d eau potable provenant de distribution publique source ou puits potable 1 vacuation r glementaire des eaux us es Si W C communs 1 pour 10occupants max pas distants de plus de 30m et d un tage L 43 CSP interdiction des caves combles et pi ces sans ouvertures sur l ext rieur IB sertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch logement doit avoir lposte d eau potable 1 moyen vacuation eaux us es W C parti
197. mmeubles en copropri t r pertori s par le PACTE Apr s discussions et d cisions de la ville de Paris concertation avec les habitants et leurs associations le programme retenu s articule autour de d molitions reconstructions 30 immeubles traitement de l insalubrit sur une OPAH cibl e comprenant les copropri t s difficiles 20 immeubles sur les 28 concern s 5 immeubles propri t de la ville de Paris traiter 2 d molitions et 3 r habilitations Sur le plan du programme les d molitions reconstructions concernent du logement social le projet urbain de l ensemble int gre une r flexion sp cifique sur les commerces march africain prosp re mais probl mes de suroccupation probl me des pieds d immeubles neufs notamment en relation avec les constructions neuves Montage op rationnel La SEMAVIP est charg e du pilotage de l ensemble d une partie de la programmation OPAC est op rateur principal de la r flexion sur les commerces et de la gestion ventuelle des RDC commerciaux La SEMAVIP est titulaire d une convention d am nagement pour l ensemble L OPAH cibl e et les copropri t s sont confi es au PACTE ainsi que la sortie d insalubrit les ventuelles RHI ponctuelles sont sous la responsabilit directe de la ville qui est seule op rateur foncier Difficult de montage L int r t de la proposition de la SEMAVP tait de proposer un traitement d ensembl
198. municipal pr cise les travaux confortatifs indispensables la s curit publique sans expertise contradictoire Lorsque le propri taire n a pas entrepris les travaux prescrits dans les d lais impartis pour mettre fin au p ril simple ou imminent le maire peut faire ex cuter les travaux d office aux frais du propri taire et faire recouvrer les frais comme en mati re d imp ts directs art LS11 4 du CCH La jurisprudence a strictement encadr les proc dures les travaux sont limit s ce qui est indispensable pour rem dier au p ril la d molition est aujourd hui exceptionnelle les travaux sont limit s au confortatif en cas de p ril imminent le tout sous contr le du juge et expertise normalement contradictoire Lorsque l immeuble est occup et lorsque le tribunal a constat l ins curit de l immeuble le maire peut par arr t en interdire l habitation En cas de p ril imminent le maire ordonne les mesures provisoires n cessaires et notamment l vacuation de l immeuble Un arr t de p ril fait perdre aux occupants le b n fice du maintien dans les lieux dont ils peuvent disposer 2 1 2 les immeubles insalubres Habitat ilots et p rim tres insalubres rappel l gislatif succinct La lutte contre l insalubrit des logements et des ilots est organis e par le Code de la Sant Publique CSP dans une r daction ancienne partiellement actualis e par la Loi Vivien relative
199. n aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch M LE MERRER chef du bureau du logement de la direction de l urbanisme et du logement la pr fecture de PARIS Mme LERENDU directrice du service d hygi ne et de sant de GRENOBLE M LE STRAT chef du bureau du p ril la pr fecture de police de PARIS Mme LEVY directeur de la protection du public la pr fecture de police de PARIS Mme LOPEZ SEMA VIP PARIS M P LOUBEYRE chef du service habitat la DDE 34 M MARTIN D put maire de DRAGUIGNAN M MARTIN chef de projet SAIEM de DRAGUIGNAN Mme MARY substitut du procureur de la r publique au tribunal de BOBIGNY M M MAZAINGUE chef du service habitat et politique de la ville la DDE 59 et Mme LAVIEVILLE Mme MOISSONNIER DDASS 69 M MONTAIGNE directeur du PACT de ROUBAIX Mme MURACCIOLE service habitat la DDE 83 M PLANCHOT service d hygi ne et de sant de ROCHEFORT Dr RITTER directeur du service d hygi ne et de sant de LYON M B SAUVAGE responsable habitat CAF de ROUBAIX M SAVINE conseiller municipal de GRENOBLE M SITBON conseiller technique au cabinet du pr fet de police de PARIS M et Mme TATIER bureau d tudes M WITTMANN directeur du service patrimoine urbain de GRENOBLE M ZEKRI maire du MUY 83 et ses adjoints et collaborateurs Je ne saurais non plus oublier les agents de la DGUHC qui m ont aid e dans
200. n Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Introduction Malgr un processus continu d am lioration des conditions de confort de l habitat existant et notamment des logements anciens ce qu attestent les r sultat des RGP et enqu tes logement depuis 1962 un stock de logements totalement inconfortables ou en tat d insalubrit peu rep r joue encore aujourdhui en France le r le de ce que l on appelle pudiquement un habitat social de fait pour des m nages d favoris s Si le logement non aux normes de confort c est dire comportant la fois WC int rieur salle d eau et chauffage est statistiquement peu pr s connu par les travaux de l INSEE l tat r el des logements est lui inconnu car ne faisant l objet d aucune enqu te d aucune tude de rep rage lors de l laboration des principaux plans ou programmes int ressant l habitat ou l am nagement Or les notions d insalubrit et de ruine visent l tat d entretien d un immeuble conditionnant l usage qui peut en tre fait et notamment l habitation dans des conditions d centes au regard de la sant des occupants voire de leur dignit et non leurs caract ristiques d quipement Des logements comportant les 3 l ments de confort peuvent tre insalubres humidit tat dangereux des installations lectriques ou mauvais fonctionnement des vacua
201. n des propri taires titulaires de droits r els ou autres int ress s n a pu tre identifi ou si son domicile n est plus connu la notification le concernant est valablement faite la mairie article L2243 2 du code g n ral des collectivit territoriales Cet affichage en mairie servant de notification aux propri taires non identifi s ou dont l adresse demeure inconnue de l administration malgr les recherches effectu es pourrait tre transpos aux arr t s de p ril et aux arr t s d insalubrit afin d viter une paralysie ou tout au moins un alourdissement de la proc dure en raison de l impossibilit de trouver les propri taires et des proc s qui s en suivent La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Annexen 16 Note de jurisprudence RESPONSABILITIPENALE ET CIVILE Dans le cadre des immeubles mena ant ruine ou insalubre outre les actions pr vues au Code de la Sant Publique insalubrit et au Code de la Construction et de l Habitation IMR des actions peuvent tre intent es sur le fondement des dispositions du Code P nal et du Code Civil La pr sente note jurisprudentielle pr sente des voies d action possibles au p nal et au civil afin de lutter contre l insalubrit et les immeubles mena ant ruine I PENAL Bien qu aucun texte du code p nal ne vise expertement l insalubrit ou les
202. n groupe d immeubles un lot ou un groupe d flots L initiative de la proc dure revient la commune au travers d une d lib ration du conseil municipal La diff rence entre les articles L 26 et L 36 du CSP reposent essentiellement sur l autorit qui est l initiative de la proc dure et sur le nombre d immeubles concern s L appr ciation de l insalubrit et le d roulement et l aboutissement de la proc dure sont quasiment identiques La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch L article L 42 du CSP concerne les locaux et les installations utilis s aux fins d habitation mais impropres cet objectif pour des raisons d hygi ne de salubrit ou de s curit et situ s l int rieur d un p rim tre d fini par le pr fet qui est l initiative de cette proc dure L utilisation de cet article dans les ann es 70 a ainsi permis la r sorption des bidonvilles et la d molition des flots insalubres les plus denses et les plus importants o il n importait pas de privil gier la conservation des immeubles par la r alisation de travaux situation largement r pandue aujourd hui L article L 43 du CSP concerne les caves sous sols combles et pi ces d pourvues d ouverture sur l ext rieur mais cependant utilis s aux fins d habitation L article L 43 1 du CSP vise les locaux et les installations qui pr sente
203. n oeuvre ne peuvent pas tre impos s Le financement des travaux Le propri taire dont le logement est frapp d insalubrit doit proc der aux travaux et peut b n ficier sous certaines conditions de subventions particuli res de l Etat Le dossier est instruit et financ par la DDE subvention de sortie d insalubrit SSD pour les propri taires occupants d plafonnement des subventions de l ANAH pour sortie d insalubrit au b n fice des propri taires bailleurs Cependant on notera qu un propri taire occupant peut b n ficier pour effectuer une r habilitation de son immeuble de la PAH et de la SSI cette derni re s appliquant explicitement aux travaux de sortie d insalubrit ces deux primes pouvant se cumuler L ex cution d office des travaux Lorsque les propri taires ne peuvent ou ne veulent pas r aliser les travaux prescrits l ex cution d office peut tre d cid e par le maire ou le pr fet apr s l autorisation du juge des r f r s La municipalit avance les fonds n cessaires la suppression de l insalubrit Le recouvrement est assur comme en mati re de contributions directes Il est conseill cette phase d aider les propri taires d biteurs obtenir les aides auxquelles ils peuvent pr tendre et ceci avant l ex cution des travaux Les communes peuvent etre mandataires des propri taires et recueillir les subventions auxquels ceux ci ont droit On devra en pr par
204. na ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Annexe n 12 LE RELOGEMENT Note de jurisprudence Le relogement est une mesure de protection des occupants pr vue par divers textes notamment par la l gislation sur le permis de d molir l expropriation les diverses lois r gissant la location de locaux usage d habitation le code de l urbanisme pr voit ce relogement dans le cadre des op rations d am nagement Quand il y a un risque d viction de loccupant le l gislateur a parfois pr vu une obligation de relogement mais pas syst matiquement ne sont pas concern s par exemple les l gislations sur les immeubles mena ant ruine et les immeubles insalubres o l viction des occupants est cependant pr vue I L OBLIGATION DE RELOGEMENT A Les lois relatives aux location de locaux usage d habitation La loi de 1948 pr voit un droit au maintien dans les lieux qui cesse d tre opposable au bailleur en cas de reprise pour habiter du local donn bail art 18 et s la loi pr voit alors l obligation pour le bailleur de faire au locataire ou l occupant une offre de local en bon tat d habitation remplissant des conditions d hygi ne normales ou au moins quivalentes celles du local objet de la reprise et correspondant ses besoins personnels ou familiaux et le cas ch ant professionnels et ses possibilit s Les lois suivantes 1982 1986 et 1989 sont moins favorabl
205. ncernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch 3 Propositions de travail Consid rations g n rales Un certain nombre de propositions sont d crites ci dessous qui tentent d apporter des am liorations aux situations analys es Les actions rel vent d une politique nationale de lutte contre les formes diverses de ce sous logement et contre ces formes insidieuses de pauvret et de pr carit urbaines et leur mise en oeuvre rel ve des diverses instances locales Cela implique une mobilisation des services de l Etat concern s et des modes organis s de travail en commun Cela n cessite galement la pr sence sur le terrain d op rateurs comp tents et form s proches des collectivit s locales ils sont aujourd hui peu nombreux quelques SEM quelques PACT quelques services de Villes Parall lement aux actions propos es un travail de fond devrait tre engag permettant de mieux conna tre l tat r el et les diverses composantes de ce parc de sous logements en particulier il serait indispensable de mesurer l importance de l insalubrit en France aujourd hui et de demander l INSEE une enqu te nationale sp cifique ou li e au RGP Au plan local des enqu tes pourraient tre engag es dans le cadre des PDALPD des PLH des contrats de ville des politiques d agglom ration le recollement de diverses sources d informations appuy sur une synergie entre l
206. ndispensable d faut le locataire du logement meubl se verra refuser ce droit par le juge Cass Soc 17 7 52 Huan Ont t estim s de mauvaise foi etne pouvant donc b n ficier du droit au maintien dans les lieux les locataires qui n ont pay ni les loyers ni les charges m me apr s un commandement de payer adress par les propri taires Trib Inst 24 1 95 Seghair Si l alin a 1 de l article 45 pr voit un droit au maintien dans les lieux les alin as suivants pr voient deux exceptions ce droit la location du domicile du propri taire et la location provisoire pour circonstances exceptionnelles La jurisprudence consid re que ces exceptions au droit au maintien dans les lieux ne constituent pas un droit de reprise au sens des articles 18 19 et 20 En cons quence les formalit s exig es par ces articles concemant notamment le cong ne sont pas exig es Le bailleur se contentera d indiquer clairement les motifs du cong lorsqu il le d livrera Cass Soc 18 2 54 de Troglode Le droit au maintien dans les lieux est maintenu au profit du locataire d un local meubl alors m me qu la suite d un arr t pr fectoral le dit local aurait t class en h tel meubl et que le bailleur serait donc devenu un bailleur professionnel Les conditions et la nature d un contrat de bail ne pouvant se changer unilat ralement le loueur ne peut se pr valoir de ce changement de statut pour refuser un maintien d
207. ne pas renouveler le bail pour motif l gitime et s rieux la d molition de l immeuble constitue un motif et d s lors que la location n est pas soumise aux dispositions de la loi de 1948 le bailleur n a pas l obligation de faire une offre de relogement cette obligation ne subsiste qu au profit du locataire g de plus de 70 ans et ayant des ressources inf rieures une fois et demie le montant annuel du SMIC TGI Vincennes 24 6 93 SNC HIRAN Cette faveur pour le locataire g cesse d s lors que le bailleur personne physique est lui m me g de plus de 60 ans et a des ressources inf rieures une fois et demie le montant annuel du SMIC cette disposition est d ordre public le juge n a donc pas rechercher si le bailleur peut l gitimement invoquer le b n fice de cette d rogation sp cialement parce qu il serait propri taire d un autre local quivalent Civ 8 7 87 Hubert L ge du bailleur et du locataire s appr cie la date d effet du cong CA Toulouse 31 10 95 Senac 110 La documentation Fraak0 S Bpertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Lorsque le bailleur rempli les conditions permettant de d roger au droit au relogement il peut reprendre le logement pour l habiter lui m me ou pour y loger un de ses descendants sans faire d offre au locataire m me g de plus de 70 ans et ayant de faibles ressources d un local quival
208. nistratif Si l expert de la commune constate que les travaux entrepris ne correspondent pas aux mesures prescrites l arr t du maire et le rapport de l expert sont transmis au tribunal administratif Si l expert ou les experts dans les proc dures vis es ci dessus constatent le jour de l expertise contradictoire que les d sordres se sont aggrav s les travaux prescrits peuvent La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch tre plus importants ou diff rents de ceux qui figurent dans l arr t notifi pr alablement par le maire Dans tous les cas o le tribunal est saisi par un d f r du maire il se prononce d finitivement au vu des rapports par un jugement qui se substitue l arr t de p ril du maire Si les travaux prescrits ne sont pas entrepris la commune peut faire ex cuter les travaux d office pour mettre fin au p ril apr s d cision du tribunal administratif ly autorisant Les travaux ex cut s d office par la commune comme les travaux prescrits ex cut s par le propri taire doivent avoir un caract re durable pour mettre fin d finitivement au p ril Les travaux d office ex cut s par la commune le sont aux frais du ou des propri taires L acheteur ventuel d un immeuble mena ant ruine est tenu comme le propri taire initial d ex cuter les travaux prescrits et il ne peut s en
209. nitaires d partementaux pour partie aux conditions d octroi des allocations logement du tiers payant et des d rogations code de la s curit sociale art L831 13 au r gime fiscal des revenus locatifs issu de la loi Besson decret du 3 septembre enfin aux travaux de r habilitation RSD arr t du 10 1 1979 pour les logements locatifs priv s conventionn s d crets de 1968 et de 1987 Aucun de ces r gimes n est identique et des diff rences parfois significatives existent entre eux si cela se comprend selon que le local est consid r comme habitable sans travaux ou fait l objet de travaux aid s par l Etat cela est moins justifi lorsque ces normes s appliquent la seule possibilit d habiter decemment aux rapports bailleurs locataires ou aux aides publiques la solvabilisation des occupants des logements anciens Pour s en tenir aux locaux d cents pour l habitation et aux logements locatifs on rel vera les points suivants sont interdits l habitation les seules caves combles locaux non clair s art L 43 du CSP mais pas des logements de 6m2 ou 1 80m sous plafond peuvent tre interdits l habitation les locaux d clar s insalubres irr m diables ou mena ant ruine leur location ou relocation est interdite et la division par lots pour l habitation est interdite art 9 de la loi de 1975 ainsi que la division par lots des immeubles comportant un
210. nt Une d finition claire des r les comp tences et obligations respectives de l Etat et des collectivit s locales dans ces mati res devrait tre op r e Te voir l annexe n 3 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Rappel des objectifs des mesures propos es int grer explicitement la qualit minimale et la salubrit du logement dans le droit au logement c est une question de dignit des personnes conserver un parc priv vocation sociale dans le march du logement mais dans des conditions convenables d courager une partie des propri taires ind licats marchands de sommeil qui trouvent une excellente rentabilit financi re la location de quasi taudis renforcer le droit au relogement des occupants rendre homog nes et coh rents les diff rents dispositif de protection selon les l gislations applicables cr er un droit au relogement l ou il n existe pas d courager les nouvelles formes de mauvais logements et pr venir certains processus d insalubrisation am liorer le traitement urbain des lots de pauvret et de pr carit 3 1 Propositions sur le plan juridique 3 1 1 Sur le plan l gislatif 3 1 1 1 Am liorations communes aux l gislations relatives au p ril et l insalubrit Renforcer la s curit juridique des proc dures simplifier les proc dures de not
211. nt faire sortir les l gislations relatives la ruine et l insalubrit de leur seul aspect de police pour les r orienter vers la r habilitation car les logements concern s jouent un incontestable r le social Si une analyse rapide des pratiques locales montre une certaine efficacit dans le traitement social du maintien ou de l acc s au logement on ne peut que constater en effet que le traitement du b ti n a pas suivi et un parc de mauvais logements continue d accueillir des m nages dans des conditions inacceptables Objectifs des principales mesures propos es int grer explicitement la notion logement d cent respectant la dignit humaine dans le droit au logement conserver un parc priv vocation sociale dans le march du logement mais dans des conditions convenables d habitat d courager les propri taires ind licats marchands de sommeil qui trouvent une excellente rentabilit financi re la location des immeubles tr s d grad s d courager les nouvelles formes de mauvais logements et pr venir certains processus d insalubrisation am liorer le traitement urbain des lots de pauvret et de pr carit Principales mesures l gislatives propos es Am liorations communes aux l gislations relatives au p ril et l insalubrit Consid rations liminaires On peut se poser la question de traiter par une m me mesure juridique les deux cat gories d immeubles lorsque ce
212. nt permettre de qualifier l immeuble d insalubre au sens de L 42 CAA Nancy 22 4 93 Dame Lefevre L administration doit d montrer l insalubrit elle ne peut se contenter d appr ciations sommaires faisant tat de la nature g n rale de la construction et mat riaux Ces seules constatations ne saurait en l absence d inconv nient grave pour l habitation justifier la qualification d immeuble insalubre CAA Nancy 22 4 93 Dame Lefevre En l esp ce les requ rantes contestaient l insalubrit de l immeuble et appuyaient leurs dires par un constat d huissier concluant au bon tat de l immeuble litigieux et l absence d inconv nient grave pour l habitation B Les logements et les immeubles insalubres proc dure des articles L 26 et s du CSP L autorit comp tente en mati re d immeubles insalubres est le pr fet CE 12 7 49 d Halluin il doit tre saisi par un rapport motiv du directeur d partemental des affaires sanitaires et sociales Cette formalit est substantielle la jurisprudence consid re qu d faut l arr t pr fectoral d insalubrit est pris en vertu d une proc dure irr guli re et qu il convient donc de l annuler CAA Lyon 23 2 90 Soubeyrand Si le pr fet doit aviser par lettre recommand e au moins huit jours l avance les propri taires usufruitiers occupants de la r union du conseil d partemental d hygi ne afin que ceux ci puisse
213. nt in loger les personnes d favoris es PCA documentation fran aise 1995 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch I Etat des lieux I 1 Descriptif et sources Aucune source ne permet d appr cier l ampleur de l insalubrit ou des immeubles mena ant ruine et occup s en France aujourd hui les derniers l ments recueillis sur l insalubrit remontent la fin du GIP insalubrit en 1976 et encore ne s agissait il que de donn es administratives h t rog nes aucune actualisation n a t entreprise ce qui explique et l absence de donn es et l absence d int r t pour la question comme si ce ph nom ne n existait plus que tr s marginalement L am lioration g n rale du niveau de confort d fini par les 3 l ments techniques que sont la pr sence de W C int rieurs d une salle d eau et d un chauffage central a occult la question de l tat r el d usage du logement et de ces quipements lorsqu ils existent Les enqu tes logement de l INSEE et le RGP ne portent pas sur l insalubrit On confond souvent insalubrit et inconfort alors que les notions sont diff rentes m me si les logements d clar s insalubres aujourd hui sont le plus souvent des logements inconfortables mais l analyse est biais e par les crit res d insalubrit utilis s et par le postulat que les logement
214. nt produire dans ce d lai leurs observations il n est nullement obligatoire que les membres du conseil d partemental d hygi ne visitent les lieux pr alablement l arr t pr fectoral d clarant l insalubrit ou pronon ant l interdiction d habiter CE 19 3 82 Laborde Il semble tabli que depuis le d cret du 24 5 38 la possibilit de prononcer une interdiction d habiter appartienne au pr fet en exclusivit CE 27 2 47 Varlet Cependant par un arr t du Conseil d Etat en date du 26 7 47 Gelly il semblerait que le maire puisse intervenir dans la proc dure puisque le maire avait prononc une interdiction d habiter fermeture d un h tel jusqu l accomplissements des travaux prescrits or le Conseil d Etat n a pas vraiment invalid une telle d cision Mais la jurisprudence dans son ensemble opte n anmoins pour une exclusivit du pouvoir du pr fet en mati re d interdiction d habiter Le pr fet est li par les prescriptions de la commission d partementale d hygi ne ou Paris par la commission des logements insalubres il ne peut prescrire des travaux non pr vus par la commission CE 22 3 85 Syndicat des copropri taires du 16 18 rue du chevalier de la Barre Responsabilit La violation des dispositions de l article 26 du code de la sant publique ne saurait entra ner la responsabilit de la commune puisqu il n incombe pas au maire mais au pr fet de faire respecter celles ci CE
215. nt un danger pour la sant de leurs occupants en raison de leur densit d occupation ou de l utilisation qui en est faite Description de la proc dure l enqu te d insalubrit La cotation de l insalubrit des immeubles est r alis e soit directement par les inspecteurs charg s de la sant la DDASS soit par des inspecteurs asserment s relevant du bureau communal d hygi ne lorsqu ilexiste Les propri taires et occupants sont tenus de laisser entrer les agents asserment s dans leurs locaux en cas de refus le juge des r f r s doit autoriser la visite Dans les trois premi res proc dures d crites pr c demment L 26 L 36 et L 42 du CSP la m thode utilis e pour appr cier l insalubrit d un immeuble par le technicien asserment et commissionn cet effet qui proc de la visite des lieux repose sur deux outils la circulaire du 27 ao t 1971 prise en application de la loi n 70 612 du 10 juillet 1970 qui propose une cotation des d fectuosit s de l immeuble compos de 22 crit res 12 essentiels relatifs la localisation l clairement la pr sence de l humidit l tat g n ral du b timent et de 10 crit res compl mentaires Cette cotation peut tre compl t e par des observations sur l occupation des logements Chacun des crit res peut tre class bon mauvais ou m diocre et c est l addition des points de cotation qui d finit le classement de l imm
216. nts insalubres les r glements sanitaires d partementaux sont galement d une grande utilit dans cette lutte I POLICE SANITAIRE GENERALITES Cette police a pour but de sauvegarder la sant et la salubrit Elle permet donc de lutter contre les maladies infections l insalubrit des logements Ce sont principalement les maires et les pr fets qui exercent ces pouvoirs de police En cons quence il y a concours de comp tences entre la police g n rale du maire et la police sp ciale du pr fet A Pouvoirs du maire police g n rale La police sp ciale du pr fet n annule pas la police g n rale du maire celui ci reste l autorit administrative de droit commun en mati re de police de l hygi ne publique Il appartient au maire de faire respecter les r glements sanitaires CE 10 3 54 Vve Picard il y a l un monopole le pr fet ne fera d injonctions des particuliers en vue de voir appliqu le dit r glement qu en cas d urgence ou d pid mie CE 25 11 94 Min de l int rieur c Gr goire Le maire est investi des pouvoirs g n raux de police il veille donc faire dispara tre toutes les causes d insalubrit CE 18 6 80 Dame Buquet pour cela il est en droit de prescrire des travaux pr vus par le r glement sanitaire CE 21 2 47 Varlet et Barsi ou d autres d s lors que les travaux prescrits sont les seuls susceptibles de faire cesser l insalubrit CE 19 5 54 Lagr ze Le
217. offre II LES NON BENEFICIAIRES DU DROIT AU RELOGEMENT L occupation d un logement en tant qu accessoire d un contrat de travail n octroie pas l occupant un droit au relogement TGI Paris 14 5 70 Assistance Publique et Paris 16 1 90 Ville de Paris cependant ie TGI de Nanterre dans un jugement en date du 25 6 69 Etablissement public am nagement de la r gion de la d fense a estim qu une concierge ne devait pas tre assimil e une occupante sans titre et dans ces conditions son viction du seul fait de l expropriation lui cause un pr judice certain De m me le b n ficiaire d une r quisition n a pas droit de pr tendre un droit au relogement ou un maintien dans les lieux TGI Paris 25 11 70 Ville de Paris 9 8 F La documentation Franaa BB artise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et Ulots insalubres Nancy Bouch Annexe n 13 Note relative aux NORMES MINIMALES ET SANITAIRES D HABITABILITE DANS LE PARC PRIVE ANCIEN Le r gime juridique et la d finition technique des normes minimales d habitabilit et des normes sanitaires est un v ritable maquis administratif certaines normes s appliquent aux constructions neuves seulement mais celles qui interessent le b ti existant s appliquent selon le cas aux rapports locatifs entre bailleurs et locataires logement construits avant 1948 d crets de 1968 et 1987 l occupation r glements sa
218. ogement On sait que dans les r gions soit fortement marqu es par la crise soit aux march s tr s tendus le logement tr s v tuste et le plus souvent vacant fait l objet d un march de l accession tr s sociale et incontr l e la propri t pour des m nages d favoris s En second lieu les immeubles et logements durablement vacants et inentretenus deviendront inhabitables insalubres ou en ruine et sont des facteurs d insalubrit et de d valorisation pour les immeubles voisins on ne peut donc dissocier comme on le fait administrativement les logements insalubres ou en ruine occup s et vacants m me si par d finition certains probl mes ne s y posent pas Enfin l instauration prochaine d une taxe sur les logements vacants depuis plus de deux ans dans les agglom rations urbaines de plus de 200 000 habitants va entra ner la mise sur le march de logements dont on ne conna t pas l tat de La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch salubrit ou de confort mais qui ont toutes chances d tre particuli rement v tustes Par d finition on ne conna t pas l tat d habitabilit ou de confort des logements vacants non recens s lors du RGP ou des enqu tes logement Ceci tant l ampleur de l insalubrit comme de la menace de ruine affectant les immeubles existants m me occup s en zone urbaine comme
219. olitique de r habilitation des immeubles du centre ancien ax sur la lutte contre l insalubrit Les m canismes utilis s sont la fois ponctuellement la RHI par d molition et reconstruction et la prescription de travaux de sortie d insalubrit selon l tat du b ti et les enqu tes d insalubrit men es et ce en tenant compte de la qualit architecturale des b timents et des caract res du tissu ancien de la ville Etat des lieux et historique Un centre ancien lots fortement d grad s habit s par une population faibles revenus d origine immigr e ancienne Italiens et Maghr bins majoritaires dans des immeubles essentiellement en copropri t La municipalit Dubedout avait acquis beaucoup de logements Grenoble et avait utilis largement la prescription de travaux de sortie d insalubrit et la RHI la fois pour d tenir des logements tiroirs et offrir du logement caract re social dans ses quartiers anciens Traitement des lots urbains par d molition type r novation gt logement social La municipalit Carignon apr s une phase de suivi de cette m me politique l a abandonn e et n a pas poursuivi les acquisitions Il est rest un parc de logements municipaux extr mement v tuste parfois insalubre et ou mena ant ruine non trait et occup dont des baux de 48 logements dispers s dans des copropri t s L actuelle municipalit a repris le dossier du traitement de l
220. omicile est inconnu lorsque le destinataire de l acte n ani domicile ni r sidence ni lieu de travail connus l huissier de justice dresse un proc s verbal o il relate avec pr cision les diligences qu il a accomplies pour le rechercher le jour m me ou le jour ouvrable suivant l huissier envoie par lettre recommand e avec accus de r ception la derni re adresse connue une copie du PV laquelle est jointe une copie de l acte signifier il avise le jour m me par lettre simple le destinataire de l accomplissement de cette formalit Cette proc dure est galement valable pour les significations faites personnes morales n ayant plus d tablissement connu l adresse d envoi est alors l adresse du si ge figuran u registre du commerce et des soci t s La notification peut galement tre faite au Procureur de la R publique du tribunal dans le ressort duquel est situ le dernier domicile connu Paris 12 7 69 Waskiewicz en l esp ce l adresse parisienne de l expropri e tait connue puisqu elle y avait re u certaines lettres durant la phase judiciaire de l expropriation cependant par la suite l expropriant a envoy la notification du m moire et la convocation devant le juge de l expropriation de Versailles l ancienne adresse Parisienne de l expropri A la suite du retour des lettres de notification en raison de l adresse incorrecte l expropriant a fait signifi par hu
221. on et ceci implique d am liorer ou de cr er des outils pour traiter ces lots de pauvret afin de leur redonner des conditions convenables d habitabilit urbaine Instituer la lutte contre l insalubrit comme une op ration d am nagement part enti re tant en sortie d insalubrit qu en d molition et reconstruction serait une premi re tape codifier la loi VIVIEN hors partie int ressant le code de la sant publique dans cette optique serait davantage qu un acte de bonne administration Propositions d ordre r glementaire et financier Remarque liminaire il serait bon de mettre un peu d ordre dans les six r glementations diff rentes int ressant les logements existants en mati re d habitabilit et de clarifier les cons quences de droit de chacune cela doit s articuler avec le futur d cret habitat qui doit remplacer les RSD La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch cr er une section habitat dans les conseils d partementaux d hygi ne pour mieux traiter les probl mes d insalubrit Aligner la Ville de Paris sur le droit commun en cette mati re remettre plat et actualiser la grille d insalubrit de 1971 la fois pour faciliter les travaux de sortie d insalubrit et pour traiter les immeubles r cents comme les immeubles anciens notamment en copropri t Cette proposition est
222. on Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch et artisanat coeur de pays FISAC joue le r le de conseil aux personnes priv es OPAH PST sortie d insalubrit et construit ou am nage le logement social assure le relogement et effectue l accompagnement social des familles Dispositif op rationnel 6 personnes temps plein temps partiels Autres remarques Les coop rations sont organis es entre les villes les op rateurs DDE et DDASS ainsi qu avec les services des Domaines probl me d valuation Bonne connaissance et utilisation des m canismes de l insalubrit Un suivi social attentif des familles et une gestion fine et individualis e des relogements provisoire et d finitif dans la zone centrale avecretour partiel des familles dans les immeubles trait s en RHI Probl mes soulev s les limites des p rim tres correspondant aux proc dures et le traitement des franges dufait de la forte insalubrit dans toute la ville L insuffisance des financements compte tenu de l tat du b ti et de la pauvret des propri taires et des locataires Probl mes de la ruine et de son financement La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch D partement de l Is re et ville de Grenoble Grenoble La ville de Grenoble a relanc une p
223. on serait la charge des propri taires Assurer la lev e hypoth caire lorsque le bien est revenu en tat d tre habitable C est la seule mesure permettant de freiner l accession la propri t dans les immeubles insalubres notifier les arr tes d insalubrit et de p ril aux CAF et gestionnaires des FSL pour que les aides au logement ALF et ALS soient r examin es suppression de droit du tiers payant suspension ou suppression des AL et les aides l installation ou au maintien dans ces logement au titre du FSL supprim es Faciliter les travaux de sortie d insalubrit ou de p ril renforcer le contenu obligatoire de l arr t pr fectoral d insalubrit suivi du dossier tant au plan social qu au plan physique par exemple mention d un organisme responsable du suivi des travaux conditions pr cises du relogement provisoire ou d finitif selon le cas au regard de la situation nominative des occupants mention des aides financi res mobilisables pour faciliter les travaux ouvrir pour tous les propri taires la facult de remplir leur obligation d ex cuter les travaux prescrits en offrant leur immeuble ou leur logement en r habilitation en bail construction ou en bail emphyt otique bail une personne publique ou une personne de droit priv y autoris e par le Pr fet cette personne s engageant proc der aux travaux et r int grer ou reloger les occupants y compris les
224. onc une des conditions de r ussite des op rations de RHI comme dans toute enqu te fonci re un tat des parcelles et une recherche des propri taires et autres ayants droit est effectu e l estimation domaniale est r alis e pour chaque parcelle et chaque immeuble mais elle ob it des r gles particuli res Pour les propri taires bailleurs elle se fait sur la base du terrain nu d duction faite du co t de la d molition des constructions que la parcelle supporte l estimation est effectu e apr s l arr t d insalubrit Cette mesure ne concerne pas les propri taires occupants pour lesquels l estimation des Domaines peut prendre en compte la valeur d usage de l immeuble Les commerces sont expropri s la valeur de r f rence de droit commun du bail commercial lorsqu ils sont install s avant la prise de l arr t d insalubrit On rappellera qu il n y a pas d indemnit d viction des fonds de commerce insalubres exploit s des fins d habitation L enqu te physique et technique celle ci permet de d finir le programme et le projet futur du quartier Les aspects urbains et patrimoniaux doivent tre pris en compte de nombreux quartiers anciens v tustes pr sentant tr s souvent un int r t architectural et urbain La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch La DUP et l expropriation La d
225. onnance d expropriation ils ne peuvent pr tendre ni indemnisation ni au relogement TGI Seine 25 5 65 Ville de Paris et 26 11 64 Ville de Paris 111 La documentation Fran ais l Brice concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Le juge de l expropriation est comp tent pour statuer sur l indemnit et sur l offre de relogement s agissant de la qualit du logement c est le Tribunal de Grande Instance qui a comp tence pour conna tre de ce contentieux Paris 14 11 64 Letteron La vacance ou l occupation d un local a des r percutions sur le montant de l indemnit d expropriation Quand le propri taire occupant est relog par l Administration expropriante il sera proc d un abattement sur la valeur libre du bien pour le calcul de l indemnit Paris 19 3 87 Ville de Paris dans une autre affaire apr s le relogement des occupants par l Administration l indemnisation du local expropri a t calcul comme si ce dernier tait occup Paris 13 6 80 Ville d Aubervilliers IT L OFFRE D UN LOGEMENT EQUIVALENT Les logements propos s l occupant doivent satisfaire au normes d habitabilit correspondre ses besoins familiaux professionnels et ses possibilit s les locaux doivent tre situ s dans la zone g ographique d finie l article 13 bis de la loi de 1948 c est dire dans le m me arrondissement que le local repris ou un
226. ons d acquisition des biens et revoir les d lais aujourd hui incoh rents entre les diff rents textes Acc l rer la mise aux normes minimales de confort des logements mis en location Actualiser la loi de 1967 sur l am lioration de l habitat et donner droit aux locataires de tous types de baux y compris les meubl s de faire les travaux de mise aux normes de confort leurs frais lorsque le propri taire ne veut ou ne peut faire les travaux avec imputation imm diate sur les loyers dus Cette proposition concerne d une part la mise aux normes de confort des logements anciens sortant de la loi de 1948 et soumis aux conditions restrictives de l art 25 de la loi de 1986 modifi en 1994 limitation un an de la possibilit pour les locataires de demander leurs propri taires de faire ces travaux ou diminution du loyer et d autre part tous les logements y compris les meubl s qui ne sont pas aux normes minimales d habitabilit Par ailleurs la mention selon laquelle la loi de 1967 n est pas applicable en secteur sauvegard devrait tre supprim e car elle n a plus de raison d tre 3 1 1 4 mieux prot ger certains locataires la question des meubl s La question des meubl s est complexe et le r gime actuel particuli rement illisible puisque l on distingue 3 offres en meubl sans compter les diff rends foyers aux statuts juridiques incertains les h tels meubl s les locations en me
227. ons d origine immigr e qui savent tre difficilement tre log es ailleurs et ne pas toujours figurer sur les fichiers des mal log s Cette demande est videmment locative officielle ou non mais aussi en accession la propri t et il ne faut pas m sestimer ce march de l acquisition de mauvais logements acqu rir est pour beaucoup de familles la seule voie d acc s au logement ceux ci ont souvent une tr s faible valeur v nale compte tenu de leur situation urbaine et de leur tat et ceci alimente un vrai march dans nombre de villes au nord comme au sud o l est Les solidarit s familiales ethniques ou communautaires y compris des fili res moins avouables qui alimentent ce parc de sous logements d autant plus accessible qu il n est pas entretenu permettent de mobiliser les 20 O00f pour acheter Roubaix ou les 80 100 000 pour acheter de l insalubre en petite couronne parisienne On voit galement appara tre des acc dants la propri t surendett s ayant achet des locaux et dans l incapacit d assumer les travaux indispensables Toutes ces client les sont de plus et pour des raisons diverses captives fragiles et sans moyens de d fense par les voies de droit et donc largement exploit es Des analyses r centes tendent montrer que les m canismes d acc s au logement via les FSL s appliquent de plus en plus un parc priv dont on ne v rifie pas l tat et souvent d
228. op longue la notification individuelle pr alable peut tre remplac e par l affichage de l ordonnance la mairie du lieu des travaux A HOMONT l expropriation contre inconnu JCP 1969 ed G I 2219 si apr s l ordonnance le propri taire est toujours inconnu l article 82 du d cret du 14 octobre 1955 pr voit qu il est fait mention au pied du document publier des parties dont l identification au sens de ces dispositions articles 5 et 6 du d cret du 4 1 55 n apu tre tablie l tablissement de la mention d apr s la circulaire du 24 7 63 n a pas un caract re imp ratif Si les divers propri taires inconnus ont entre eux un lien de droit c est le cas des indivisaires il faut distinguer entre le cas o ils sont tous inconnus et le cas o seuls quelques uns le sont dans le premier cas apr s recherches l administration proc dera l affichage la mairie dans le second cas les indivisaires connus seront avertis par notification individuelle droit commun de l expropriation et les autre par affichage la mairie du lieu des travaux La notification peut selon l article 651 du nouveau code de proc dure civile NCPC tre faite par voie de signification alors m me que la loi aurait pr vu une autre forme cet article autorise pareillement la notification du d p t du dossier en mairie faite par acte d huissier Cass 20 1 88 SCI Chavaux L article 659 du NCPC pr voit le cas o le d
229. ormit avec r glementation vidange des postes d eau la protection contre le reflux des eaux us es notamment par le biais de joints tanches sur les canalisations et pr voit les ouvra es 117 La documentation Frata B pertes concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Les modifications afin de remplacer ou de renforcer les circuits d alimentation lectrique doivent tre conformes aux normes NF C 14 100 et C 15 100 Logement ou chambre isol e pourvu d un branchement lectrique l int rieur celui ci est conforme aux besoins normaux de l utilisateur d un local d habitation Gaz et lectricit Installations de gaz ou leur modifications doivent tre conformes la r glementation Arr 2 8 77 Pi ce usage de cuisine est am nag e pour recevoir un appareil de cuisson gaz ou lectrique Canalisations et ventilation des pi ces comportant le gaz est assur e en conformit avec la r glementation 1 salle d eau avec douche et lavabo aliment s en eaux courante chaude et froide protection du sol et murs est assur e Doit tre ventil e murs plafonds et boiserie maintenus en bon tat d entretien et de propret sols tanches Salle d eau ou deux pi ces et cuisine possibilit qu il n y ait que le la
230. ots insalubres Nancy Bouch Annexe n 11 LE DROIT AU RELOGEMENT Note juridique D finition Le droit au relogement est une mesure de protection des occupants visant leur offrir un logement de substitution pour le cas o ils auraient quitter le leur soit du fait de rapports entre bailleurs et locataires soit du fait de l tat des locaux soit du fait d op rations publiques Les mesures de protection varient selon les situations et selon les cas elles sont applicables tous les occupants ou certaines cat gories d entre eux et incombent des personnes priv es ou des personnes publiques Le droit au relogement est pr vu par divers textes pr cisant chacun des conditions particuli res D une mani re g n rale ce droit passe par l offre de deux logements r pondant des conditions d hygi ne d ad quation avec les besoins personnels familiaux et professionnels des occupants et situ s dans un p rim tre proche de l ancien logement le refus des occupants teint leur droit cf art 13 bis de la loi de 1948 La pr sente fiche traite principalement du droit au relogement des occupants des locaux d habitation et en cas de travaux les fiches relatives aux lois bailleurs locataires de 1948 et de 1989 traitant des autres aspects 1 Objectifs des dispositifs Les diverses l gislations pr voyant le relogement des occupants tendent assurer un droit au logement aux victimes d une
231. ourquoi il est important au moment de l enqu te d insalubrit d arr ter la liste pr cise des occupants concern s Textes de r f rence Code de la Sant Publique art L 26 L 32 relatifs la salubrit des immeubles et L 36 L 43 relatifs la salubrit des lots ci joints Circulaire du 27 08 71 prise en application de la loi du 10 07 70 dite loi Vivien tendant faciliter la suppression de l habitat insalubre Circulaire du 11 7 80 relative au financement des travaux de suppression d insalubrit modifi e par la circulaire du 10 juillet 85 LA SORTIE DE L HABITAT INSALUBRE REMEDIABLE La sortie d insalubrit comprend les m canismes juridiques et financiers qui permettent aux propri taires d am liorer l tat de salubrit de leurs logements ou immeubles En 1979 l Etat prend conscience que la loi Vivien ax sur la d molition des lots insalubres n aide pas suffisamment la r habilitation des logements et immeubles int gr s dans le tissu urbain alors que ceux ci justifient d tre conserv s dans un double objectif conservation du patrimoine priv chaque fois que c est possible et maintien des populations sur place Ainsi l Etat cr e t il une aide sp cifique pour les propri taires occupant de logement insalubre et l ANAH de son c t rappelle les possibilit s d intervention au profit des propri taires bailleurs de logements insalubres directive du 14 01 80 C
232. ouvrements peuvent tre difficiles Or si la valeur des b timents peut tre faible dans les grandes villes la valeur du terrain peut tre elle assez lev e Les textes ne pr voient pas la facult pour la commune de pouvoir exproprier pour recouvrer les frais engag s La voie de droit ouverte la saisie immobili re est rarement engag e par les services charg s du recouvrement et ceci n encourage pas les communes mener des politiques actives de pr vention du p ril m me lorsque l tat du b ti pourrait le justifier De plus l expropriation ou la saisie immobili re devrait tre coupl e avec une politique de relogement de populations souvent tr s d munies La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Annexe n 5 Immeubles mena ant ruine note de jurisprudence La pr sente note retrace une tude jurisprudentielle relative la proc dure de p ril dans le cadre des immeubles qui en raison d un d faut de construction ou d entretien n offrent plus des garanties suffisantes de s curit et menacent donc de s effondrer en raison de leur tat de ruine La mise en place de cette proc dure incombe au maire en vertu des dispositions du Code de la Construction et de l Habitation le maire est tenu de veiller au maintien de la s curit publique D CHAMP D APPLICATION articles L 511 1 et suivants et article R 51
233. pants des locaux ou installations vis s au premier alin a de l article 13 de la loi n 70 612 du 10 juillet 1970 gt 100 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Article 24 En ce qui concerne les op rations relatives aux terrains sur lesquels sont utilis s aux fins d habitation des locaux ou installations impropres cet objet pour des raisons d hygi ne de s curit ou de salubrit et commun ment appel s bidon villes hormis les cas o l arr t de prise de possession du terrain est pris par le pr fet sur demande du maire ou du repr sentant de toute collectivit int ress e l Etat supporte seul la charge financi re de l acquisition En ce qui concerne les autres op rations un d cret pris en conseil des munistres fixera les modalit s de financement et notamment la r partition de la charge des op rations fonci res entre l Etat et les autres collectivit s publiques int ress es Article 25 Les effets des d clarations d insalubrit prises en appli cation des articles L 38 et L 42 du code de la sant publique avant la promulgation de la pr sente loi sont r gl s confor m ment la loi ancienne Il en est de m me des d clarations d utilit publique prises en application de la loi n 64 1229 du 14 d cembre 1964 tendant faciliter aux fins de reconstruction ou d am nagement l expropriation des t
234. parations sont d une importance telle qu elles quivaudraient une v ritable reconstruction ce qui n est nullement le cas en l esp ce L immeuble en question tait frapp d une interdiction d habiter pour cause d insalubrit irr m diable la suite d un arr t pr fectoral tribunal estime que cet arr t ne l oblige pas prononcer la d molition de l immeuble dans le cadre de la proc dure de p ril qu en effet ces deux l gislations ont des objectifs et des proc dures diff rents La d molition peut tre substitu e aux travaux lorsque les r parations n cessaires seraient d une importance telle qu elles quivaudraient une v ritable reconstruction mais cette substitution ne peut r sulter de consid rations d ordre financier CE 13 6 58 Barbier par exemple la comparaison du co t des r parations avec celui de la d molition ou avec la valeur de l immeuble La proc dure sera irr guli re d faut d expertise contradictoire d s lors que cette absence r sulte du fait que les propri taires n ont pas t invit s commettre un expert de plus l expertise eu lieu une date diff rente de celle pr vue par l arr t CE 26 7 85 Cne du Cannet Lorsque le propri taire n a pas ex cut dans ie temps imparti les mesures propres faire cesser le danger le tribunal administratif peut autoriser l administration ex cuter d office ces travaux ou la d molition CE
235. partie significative de logements participe et acc l re cette d valorisation l inentretien aboutit terme la ruine la vacance et la d molition et donc au d part des occupants Ces quartiers cumulent donc vacance v tust insalubrit et ruine la mixit sociale a disparu le commerce local a d sert ces lieux et certains d entre eux connaissent des ph nom nes de quasi ghetto Les dysfonctionnements de certains immeubles et flots et les probl mes de peuplement g n rent une spirale de d valorisation dans les quartiers concern s Les situations de certaines villes de Seine ST Denis de la M diterran e ou du Nord illustrent parfaitement ces m canismes Situation des immeubles et des quartiers ne peuvent tre dissoci s ni dans l analyse ni dans l action On en arrive la conclusion qu une saine revalorisation encadr e et contr l e serait un facteur d assainissement de ce sous march du logement et ce pas n cessairement au d triment des m nages concern s 2 Les outils d intervention contre la ruine et l insalubrit 2 1 Les outils juridiques Les l gislations sp cifiques relatives aux immeubles mena ant ruine et aux immeubles insalubres rel vent l une et l autre de la police police municipale au titre de la s curit publique police sp ciale du pr fet au titre de la sant publique laquelle est concurrente avec la police municipale g n rale du maire qui compren
236. per au dispositions de la loi de 1949 or le bailleur louait plusieurs appartement et avait donc la qualit de professionnel sans qu une autorisation quelconque ne soit requise La cour a estim que la qualit de professionnel ne faisait aucun doute et que le preneur n a pas pu se m prendre sur la qualit de celui ci Le bailleur doit apporter la preuve de sa qualit de professionnel le simple paiement de la patente et de la taxe professionnelle ne suffisent pas d s lors que le local n a pas t class dans les locations en meubl et que le bailleur n a pas eu d autorisation CA Paris 13 5 80 Chupin Sans doute est ce plus l absence de preuves mat rielles de la qualit de loueur professionnel par exemple la location de meubl s que l absence d autorisation qui fait chapper la pr sente affaire l application de la loi de 1949 Le retrait par le preneur des meubles du bailleur n entra ne pas novation du contrat celui ci ne perd pas son caract re de meubl De m me le fait que le bailleur professionnel ne fournisse aucune prestation secondaire n emp che pas le local lou d tre soumis aux dispositions de la loi de 1949 Paris 22 3 79 Vve Marguinaud La cour d appel de Paris a retenu l application de la loi de 1949 un h tel meubl inscrit au registre des garnis malgr l absence de prestations annexes la fourniture de chambres CA Paris 3 5 85 Samassa Sont r gies par la loi de 1949
237. ponsabilit soit pr cis e quant aux devoirs ventuels des propri taires ou des collectivit s locales en la mati re cette disposition trouve de ce fait peu d application d autant plus qu elle semble limit e aux occupants de bonne foide la loi de 1948 L absence de protection des occupants des immeubles insalubres ou mena ant ruine ne facilite pas non plus l utilisation des outils m me lorsque ce serait n cessaire ainsi faute de m canisme de relogement beaucoup d arr t s pr fectoraux d insalubrit se limitent ils interdire l habitation au d part des occupants en attendant que les choses se r glent par elles m me vu qu il n y a aucune obligation et souvent pas d op rateur en charge d une action pr cise L interdiction d habiter met fin au droit au maintien dans les lieux En mati re d immeubles mena ant ruine la situation est encore plus choquante dans la mesure o l arr t de p ril met fin au droit au maintien dans les lieux et autorise l viction des occupants ceci a t utilis e par certains propri taires avec la complicit de certains maires comme un moyen de lib rer des locaux et de les vendre impun ment Il est clair que la non protection juridique des occupants a permis tous ces d tournements de proc dure En pratique le relogement est assur de fa on h t rog ne en France lorsque la question se pose certaines communes consid rent comme tant de
238. preneur donc d s lors que la bailleresse a fait conna tre la locataire qu elle ne renouvelait pas le contrat conclu pour une dur e d un an cette locataire est devenue occupante sans droit ni titre la date d expiration du bail CA Paris 9 2 93 Medelice Si le contrat a t conclu pour une dur e ferme celui ci cessera de plein droit l arriv e du terme sans qu il soit besoin d envoyer un pr avis et il n y a pas detacite reconduction sauf stipulation contraire En revanche le contrat de bail ne s teint pas par le d c s du preneur il passe ses h ritiers De m me un contrat conclu par l un des poux pour leur local d habitation est r put appartenir aux deux ils sont tous deux titulaire du droit au bail CA Paris 4 6 91 Moreau article 1751 du Code civil La fixation du loyer En principe sous l empire du code civil la d termination du loyer r sulte de la libre volont des parties le code ne stipulant pas de r gles de calcul Si plusieurs lois sont intervenues pour r glementer les baux usage d habitation lois des 22 6 82 23 12 86 et 6 7 89 elles ne concernent pas les locations en meubl ces derni re tant exclues du champ d application de la loi de 1989 Si la r vision du loyer n a pas t pr vue au contrat il n y a de r vision Lorsqu il y a contestation sur le montant du loyer d une location en cour d ex cution et en l absence de toute quitt
239. prononc d une interdiction d habiter n est pas justifi des travaux visant faire cesser l insalubrit n auraient pas t de nature affecter l conomie de l immeuble qu ainsi cet immeuble n tait pas totalement et d finitivement impropre l habitation TA Lille 8 7 75 sieur Sion La Cour de cassation reconna t aux tribunaux le droit de v rifier si les immeubles faisant l objet d une interdiction d habiter constituent bien un danger pour la s curit des habitants et des voisins Crim 17 4 75 Courtier La Cour de Cassation admet donc un contr le par le juge r pressif de la l galit des arr t s pr fectoraux individuels rendus en mati re d insalubrit Meubl s Les dispositions du code de la sant publique notamment l article L42 sont applicables aux h tels meubl s utilis s pour l habitation CE 1 7 91 Ministre de la solidarit La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Annexe n 9 TEXTES Code de la Sant Publique TITRE I MESURES SANITAIRES GENERALES Caarrres IV Selubrit des immeubles Article L 26 Lorsqu un immeuble b ti ou non attenant ou non la voie publique constitue soit par lui m me soit par les conditions dans lesquelles il est occup un danger pour la sant des occupants ou des voisins le pr fet saisi par un rapport motiv du dire
240. propri s 108 La documentation Fraal BBertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch e Le code de la construction et de l habitation CCH art L 442 4 et suivant nouveaux articles issus de la loi du 29 7 98 relative la lutte contre les exclusions articles relatifs la possibilit pour un bailleur loi de 1989 de faire une offre de relogement son locataire si ce dernier ne rempli pas son obligation d usage paisible des locaux lou s art L 521 1 et R521 1 R 521 7 contribution des propri taires d immeubles insalubres au frais de relogement des occupants par les collectivit SEM ou offices d HLM art L 613 1 L 613 5 relatifs aux sursis ex cution des d cisions de justice s appliquent en mati re d expulsion art L 641 1 et suivants et R641 1 et suivants relatifs au logement d office la r quisition art L642 1 et suivants nouveaux articles issus de la loi du 29 7 98 relative la lutte contre les exclusions articles relatifs aux r quisitions avec attributaire de locaux sur lesquels des personnes morales ont des droits r els e art 1 2212 2 du code g n ral des collectivit s territoriales e L expulsion Loi du 9 7 91 r formant les proc dures d ex cution articles 61 65 modifi e par la loi relative la lutte contre les exclusions du 29 7 98 109 9 10 98 A La documentation Fran aise Expertise concernant les difices me
241. propri taires renforcer la capacit juridique des copropri t s engager les travaux de sortie d insalubrit ou de fin de p ril du p ril En l absence de syndic ces proc dures devraient tre un motif de nomination d un syndic ou d un administrateur provisoire par voie judiciaire la demande de la collectivit publique ou m me en pr sence d un syndic s il y a carence manifeste de celui ci Faciliter les travaux de sortie d insalubrit ou de p ril pouvant tre engag s par la commune pour le compte des propri taires et comme mandataire leur demande ou avec leur accord sans passer par le juge des r f r s tout en facilitant la r cup ration de sa cr ance par la commune cette mission peut tre assur e pour le compte de la commune par un organisme missionn cet effet Cette proc dure devrait pouvoir tre men e l initiative d une copropri t la majorit de l art 25 e inciter les communes effectuer les travaux d office en l absence d accord des propri taires et apr s autorisation du juge des r f r s instituer leur b n fice une hypoth que l gale de 1 rang pour leur permettre de r cup rer le co t des travaux engag s et celui du relogement la premi re mutation du bien Je co t est de 100F par acte La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch o
242. publique Article 7 Ajoute un article L 41 au code de la sant publique Article 8 Modifie l article L 42 du code de la sant publique Article 9 Ajoute un article L 43 au code de la sant publique Article 10 Ajoute un article L 43 1 au code de la sant publique Article 11 Modifie l article L 45 du code de la sant publique Article 12 Ajoute un article L 48 3 au code de la sant publique Loi VIVIEN Trree II Dispositions relatives l erpropriation Article 13 Peut tre poursuivie au profit de l Etat d une collectivit locale ou d un tablissement public dans les conditions pr vues par le pr sent titre l expropriation Des immeubles ayant fait l objet de l interdiction d habiter vis e l article L 28 ou de la d claration d insalubrit pr vue aux articles L 38 et L 42 du code de la sant publique Des terrains sur lesquels sont utilis s aux fins d habitation des locaux ou installations impropres cet objet pour des rai sons d hygi ne de s curit ou de salubrit ainsi que des terrains contigus ou voisins lorsque leur utilisation est indispensable la r alisation des op rations en vue desquelles la d ciaration d utilit publique est prononc e L expropriation doit avoir pour but soit la construction de loge ments soit tout objet d int r t collectif relevant d une op ration d urbanisme notamment la cr ation d une r serve fonci re en applicat
243. r des locaux en vertu de ses pouvoirs de police 107 9 10 98 pas La documentation Fran aise R3 erise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et Ulots insalubres Nancy Bouch les immeubles d clar s insalubres et interdits l habitation hors RHD La situation est la m me que pour les immeubles mena ant ruine pas de droit relogement et perte du droit au maintien dans les lieux L article L 521 du CCH pr voit que les propri taires d immeubles d clar s insalubres ou en tat de p ril dont un ou plusieurs occupants de bonne foi sont relog s par un organisme HLM une soci t d conomie mixte ou par une collectivit publique sont tenus de verser une contribution l organisme soci t ou collectivit qui a assur ce relogement La contribution d un montant de 15 du prix de revient du local de relogement n est due qu en cas d ali nation volontaire totale ou partielle desdits immeubles ou de reconstruction Aucune contribution n est due si l ali nation est faite au profit d une collectivit d un organisme HLM d une SEM ou un tablissement public charg d une op ration de restauration ou de r novation Le paiement est garanti par une hypoth que l gale sur l immeuble Cette disposition r sulte d une r daction de 1967 LFR du 22 12 et visait les locataires et occupants de bonne foi de la loi de 1948 fort int ressante elle trouve tr s peu s appliquer en prat
244. r les travaux d molition VRD frais de relogement transitoire accompagnement social devis pr visionnels pour les actions li es au relogement frais de d m nagement la demande de subvention de la collectivit locale Le dossier est transmis au Pr fet qui l adresse avec son rapport au Minist re charg du Logement Direction g n rale de l urbanisme de l habitat et de la construction laquelle le rapporte devant 1 a commission interministerielle de RHI La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Annexe n 8 HABITAT INSALUBRE Note de jurisprudence La pr sente note est relative une tude jurisprudentielle portant sur les immeubles impropres l habitation pour des questions d hygi ne de s curit ou de salubrit En mati re de police sanitaire le maire et le pr fet sont tous deux comp tents bien que ce dernier soit investi d un pouvoir de police sp ciale en mati re d insalubrit des logements la police sp ciale du pr fet n annihilant pas la police g n rale du maire autorit administrative de droit commun en mati re d hygi ne publique L habitat insalubre est r gi par les dispositions du Code de la Sant Publique articles L 26 et suivants et L 36 et suivants du CSP ces dispositions l gislatives ne sont pas l heure actuelle les seules mesures existantes pour luter contre les logeme
245. res du terrain des peupliers Un immeuble d clar insalubre en vertu des dispositions de l article L 38 peut faire l objet d une expropriation C est la proc dure pr vue par la Loi du 10 7 70 Vivien qui s applique Le pr fet peut prescrire l int rieur du p rim tre qu il a d termin l expropriation des immeubles insalubres mais galement des non insalubres d s lors que leur expropriation est indispensable la d molition des immeubles insalubres ou lorsqu elle est motiv e par l am nagement de la zone d limit e par ledit p rim tre CE 8 10 75 Epoux Poldeur d L interdiction d habiter Il a t jug que la constatation de l insalubrit irr m diable d un immeuble due notamment la v tust de la charpente et de la couverture ainsi qu des fissures justifiait le prononc d une interdiction d habiter CE 3 3 76 Ministre de la Sant c dame Bidegain Le pr fet doit prononcer l interdiction d habiter pour un immeuble d s lors que l insalubrit irr m diable est constat e alors m me que cet immeuble serait inoccup depuis de nombreuses ann es CE 29 1 65 Ministre de la Sant c Delage Dans le cas d un immeuble en bon tat g n ral pourvu de l eau et de l lectricit et dont les seuls l ments d insalubrit taient le fait que les eaux us es s coulaient par un caniveau jusqu l gout et le mauvais tat du ch neau sur rue le
246. ridique 3 1 1 sur le plan l gislatif 3 1 1 1 am liorations communes aux l gislations relatives au p ril et l insalubrit 3 1 1 2 r unifier et rendre coh rents les droits des occupants 3 1 1 3 limiter l offre de logements impropres l habitation et pr venir l insalubrit et la ruine 3 1 1 4 la question des meubl s 3 1 2 propositions d ordre r glementaire 3 2 Propositions financi res 3 2 1 concernant les propri taires occupants 3 2 2 concernant les propri taires bailleurs 3 2 3 un organisme financier unique L ANAH 3 2 4 HLM et RHI 3 2 5 les aides de la CNAF 3 3 R flexions en mati re d urbanisme ANNEXES La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Liste des ANNEXES Lettre de mission Liste des visites sur place Exemples locaux d intervention et de financement Notes juridiques Les immeubles mena ant ruine descriptif juridique note de jurisprudence textes art L511 1 L 511 4 du CCH Les immeubles et lots insalubres descriptif juridique note dejurisprudence textes code de la sant publique loi VIVIEN le relogement Note juridique Notes dejurisprudence Les normes minimales d habitabilit Note Tableau comparatif Autres notes de jurisprudence notification propri taires inconnus responsabilit p nale et civile les meubl s Annexes financi res
247. rtise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Annexe n 2 MISSIONS EXPERTISE INSALUBRITE R unions et visites locales PARIS Ville de Paris direction de l habitat et de la construction Pr fecture de Police de Paris cabinet et bureau du p ril Pr fecture de Paris bureau du logement PACTE 75 op rations Goutte d or ch teau rouge SEMAVIP Petite couronne St Denis Bureau communal d hygi ne et de sant Vitry s seine Bureau communal d hygi ne et de sant DDE 93 DDASS FSL CAF Tribunal de grande instance de Bobigny PACT 93 PACT 92 CODAL PACT 94 DDE 95 DDASS C AF FSL PACT pr fecture UR PACT ARIM RIF R gion m diterran enne DDE 83 DDASS Ville de Draguignan et SEM Ville de Le Muy et SEM DDE 34 DDASS 34 FSL 34 CAF 34 D partement Ville de Lunel R gion du Nord DDE 59 Ville de Roubaix Bureau communal d d hygi ne et de sant PACT de Lille PACT de Roubaix R gion Rh ne Alpes DDE 69 Courly Villes de Lyon et deVilleurbanne Bureaux communaux d hygi ne et de sant DDASS FSL ALPIL CAF d partement S I A L C A F A L Ville de Grenoble DDE 38 DDASS PACT FSL CAF PREF Pr fet R gions de l ouest DDE 44 CAF FSL DDASS Villes de ST Nazaire et de Nantes services d hygi ne et de sant d partement Ville de Rochefort Autre
248. s Ville de Bayonne La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch annexe n 3 Exemples locaux d intervention et de financement Sont ici pr sent s succinctement quelques exemples significatifs de montage d op rations en tissu ancien tant sur le plan des proc dures et de leur combinaison que sur celui des financements Ce ne sont que quelques exemples partiels issus de la richesse des rencontres et des documents techniques fournis par les villes les services de l Etat DDASS et DDE les CAF les am nageurs ou les PACT les associations dans le cadre cette mission Ils ne sont nullement exhaustifs de l int r t des d marches engag es par les acteurs rencontr s et qui toutes m riteraient d tre connues mais certaines n en sont qu leur d marrage d autres sont d j connues On citera notamment les op rations de Roubaix les r flexions de la Loire Atlantique l occasion de l actualisation du PDALPD les exp riences lyonnaises les travaux et r flexions en cours Nantes Rochefort dans l Herault dans le val de marne ou dans le val d Oise La tr s riche documentation fournie par tous l auteur de ce rapport t moigne de la conscience de la gravit du probl me dans tous les d partements visit s On trouvera ci joints quelques exemples de situations locales et quelques illustrations de montages complex
249. s applique au d part des occupants Il prescrit galement les mesures n cessaires pour rendre inhabitable l immeuble au fur et mesure du relogement d cent des occupants Cette obligation s impose dans le cas d insalubrit d immeubles isol s comme dans le cas des immeubles inclus dans des lots insalubres gt En cas de non respect del arr t les mesures ou sanctions suivantes sont pr vues lorsque les travaux prescrits ne sont pas r alis s dans le d lai fix le maire ou d faut le pr fet saisit le juge des r f res qui autorise l ex cution d office des travaux aux frais des propri taires les infractions aux interdictions d habiter sont punies d une amende de 2 000 F 500 000 F et d un emprisonnement de 6 mois 3 ans ou l une de ces deux peines La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch gt Effets sur les baux Les occupants des locaux vis s par l interdiction d habiter en application des articles L 28 L 42 ou L 43 vis ci dessous n ont pas droit au maintien dans les lieux L interdiction provisoire ou d finitive d habiter est un motif l gitime et s rieux de non reconduction d habitation d un bail Ne peut tre conclu ou renouvel un bail portant sur un local frapp d une interdiction d habiter Le cas particulier des baux commerciaux dans le cas d un
250. s les allocations logement per ues r guli rement et l galement march d o les agences immobili res ne sont pas absentes Dans tous les cas c est un march hautement rentable car les valeurs immobili res de ces sous logements sont tr s basses Les loyers des logements anciens inconfortables ont augment de 97 entre 1984 et 1996 pour 83 sur le march libre 72 pour les HLM et 28 du co t de la vie Ces immeubles insalubres ou mena ant ruine souvent situ s dans des quartiers ou zones d valoris es sont aussi un facteur de d valorisation et cette spirale de pauvret g n re des ph nom nes inqui tants de type ghetto et laisse place toutes les formes d exploitation humaine Une revalorisation contr l e et encadr e pourrait ainsi b n ficier aux m nages d favoris s aujourd hui totalement captifs La lutte contre l insalubrit et l extr me v tust des immeubles devrait tre explicitement incluse dans les d marches locales et les processus op rationnels plans d partementaux d acc s au logement des personnes d favoris es PLH OPAH et autres La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch op rations ou actions d am nagement ainsi que dans les contrats de ville o l on ne peut que noter la quasi inexistence de la prise en compte de ces probl mes Dans cette logique les mesures propos es tende
251. s souvent traumatisant Le programme de reconstruction sera pr cis il int grera les services voiries r seaux n cessaires au bon quipement technique et social de la zone Le montage du dossier administratif juridique et financier La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Le dossier financier Le dossier financier est pr sent sous forme d un bilan pr visionnel de d penses recettes dont le d ficit est subventionn 70 80 ou 100 par l Etat Le taux de 70 est la r gle Il peut tre major jusqu 80 lorsque la commune a une importante population d origine ext rieure et peut atteindre 100 si la zone insalubre est qualifi e de bidonville Le reste des d penses est la charge de la commune Une analyse financi re de ses capacit s est donc ce titre tr s importante Il s agit en fait d une subvention au d ficit foncier de l op ration puisque le bilan prend en compte diff rents postes en d penses et en recettes reconstruction non comprise Sont inclus dans les d penses l appropriation des sols qui comporte le co t d acquisition des immeubles y compris les victions commerciales Seuls les immeubles d clar s insalubres irr m diables peuvent tre pris en compte financi rement la lib ration des sols qui int gre la d molition des immeubles le d blaiement le niv
252. s construits apr s 1948 sont aux normes donc salubres Cette double confusion occulte une grande partie du probl me ainsi que l id e que mieux vaut un mauvais voire tr s mauvais logement que pas de logement du tout ce qui contribue entretenir ce sous parc particulier L id e que le parc ancien comprend lui seul tout ce mauvais parc fait galement partie des non dits de ces approches or un logement ancien peut tre rustique mais salubre et correctement entretenu et un logement des ann es 60 ou 70 aux normes mais insalubre On m conna t d autant plus l tat sanitaire des immeubles r cents construits apr s 1948 qu ils ne font que rarement l objet d op rations de lutte contre l insalubrit et que les crit res d insalubrit ne sont pas adapt s ce b ti Ceci tant on ne peut nier que la majeure partie du parc insalubre et surtout des immeubles mena ant ruine se trouve dans le parc ancien En 19966 subsistent encore quelques 935 000 logements totalement inconfortables habit s pour 45 par les propri taires pour 26 par des locataires priv s 4 en HLM et pour 24 par des sous locataires les locataires en meubl s et d autres statuts Ce parc est massivement un parc ancien et pour 60 urbain Les tudes r centes montrent aussi que les m nages les plus pauvres emm nag s r cents sont locataires dans le parc priv et payent des loyers lev s L enquete logement de 1996
253. s et lots insalubres Nancy Bouch Une aide m nag re dans un T4 Royat totalement v tuste charges d lectricit de 1000f mois pour un loyer de 1950f A L en tiers payant de 1950f Demande de relogement pour non renouvellement du bail 3 ans plus tard un secours FSL avait t octroy pour entrer Femme seule levant un enfant ressouces pr caires habitant un T3 Clermont aux normes mais sans isolation thermique ni phonique ayant b n fici de 4 secours du FSL demande relogement loyer 2250f A L en tiers payant de 1854f couple habitant un T4 humide et non isol loyer 3000f mois Clermont A L en tiers payant de 1966f deux secours d j octroy s pour ce logement cher et insalubre relogement demand pour cette raison Femme seule levant un enfant b n ficiant de l API habite un logement insalubre T1 pi ce consid r e comme inhabitable par le service communal d hygi ne et de sant de Clermont 1 40m de hauteur au centre de la mansarde et 0 80m sur les cot s cuisine avec douche dans la pi ce Fuites d eau par le toit Humidit et manque d a ration ayant provoqu une injonction de travaux du SCHS et menaces de poursuites p nales loyer 834f 100fde charges AL 896f A trouv un nouveau logement transactions faites par une agence peu regardante honoraires lev s avec paiement de deux loyers lors du changement provoquant sursis du FSL L ADIL 63 a effectu une courte tude
254. s occupants et le droit au relogement Les l gislations pr voient l vacuation et l viction des occupants des immeubles mena ant ruine en cas de p ril grave de d molition ou de p ril imminent ou insalubres irr m diables et entrainent d ch ance du droit au maintien dans les lieux rupture du bail et non renouvellement sans aucune indemnit pour les locataires ni droit au relogement En effet et contrairement une id e r pandue le Code de la Sant Publique et le Code de la Construction et de l Habitation sont l un et l autre muets et au titre des deux l gislations sur le droit des occupants sauf lorsqu il y a une op ration de RHI stricto sensu avec expropriation voir annexe n 15 Paris la pr fecture de police peut mettre jusqu 6 mois pour avoir un tat suppos exhaustif de la propri t d un immeuble mena ant ruine ce qui bloque d autant les proc dures Lyon une insalubnt est totalement bloqu e par une succession non r gl e depuis 33 ans dont certains avants droit sont introuvables La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch et ou le droit au relogement est clairement pr vu Il existe bien un article L521 1 du CCH qui pr voit les contributions financi res des bailleurs d occupants de bonne foi un organisme HLM qui aurait relog les occupants sans pour autant qu une res
255. s publiques non g r es op rations dont les proc dures sont trop longues copropri t s en faillite insolvables aux charges trop lourdes indivisions non r gl es biens ayant fait l objet de saisie immobili re Enfin des immeubles r nov s moindres frais avec un convecteur lectriquel pour tout chauffage peuvent devenir rapidement insalubres car lou s des m nages pauvres le co t du chauffage lectrique souvent inadapt au logement est tel que ces m nages pr f rent ne pas se chauffer ce qui entra ne l humidit des lieux Immeubles insalubres ou mena ant ruine sont les lieux privil gi s des squatters Le ph nom ne du squat est majoritairement parisien et francilien et le plus souvent lorsqu il est massif et organis le fait de communaut s tr s structur es notamment africaines il est souvent li la longueur de certaines proc dures 1 1 1 La demande pour ces mauvais logements Dans le cadre de cette mission on a tent d approcher la nature de la demande et de l offre de ces mauvais logements La demande mane de tous types de m nages c libataires ou familles Fran ais d origine immigr e ou non toutes personnes en situation de pr carit ou de d pendance Le d partement de l Herault a commenc un travail en ce sens et a d j d nombr les logements tr s inconfortables du d partement et un collationnement des plaintes et questions des habitants sur linsalubri
256. sachant par ailleurs qu ils ont rarement connaissance des arret s De plus comme on l a dit les CAF ne croisent pas les donn es m nages allocataires et les logements le r gime fiscal des revenus locatifs loi Besson exon ration temporaire des revenus fonciers issus de la location des personnes d favoris es peut participer au m me ph nom ne les normes d j minimales de l allocation logement sont encore plus souples quelle en est la raison Le propri taire bailleur d un quasi taudis peut tre la fois s curis par AL et exempt d imp ts sur le revenu m me si dans ce cas le loyer est particuli rement mod r Ce r gime particulier est de plus structurellement d favorable aux travaux puisque le m canisme de d duction des travaux des revenus fonciers nejoue pas Le cumul de ces diff rents m canismes financiers explique largement le fonctionnement florissant de ce sous march du mauvais logement m canismes financiers institu s et g n ralis s dans l int r t des m nages mais ceux ci sont ils finalement gagnants Tous les acteurs se posent aujourd hui la question tout en tant bien conscients que mieux vaut un mauvais logement que pas de logement du tout et qu il ne faut pas rar fier l offre Mais il ne faut pas s tonner dans ces conditions de l effondrement du parc priv tr s faibles loyers puisque les loyers sont tous lib r s depuis 1997 sauf les 337000
257. sont r gies par les dispositions du code civil CA Paris 8 3 94 Perrez Des locaux meubl s pr c demment r gis par la loi de 1948 et sortis de son champ d application sont en cons quence soumis aux dispositions du code civil La dur e du bail Si le code civil laisse en principe les parties libres de choisir la dur e du bail conclu sous r serve de la prohibition des baux perp tuels les parties tant libres de pr voir le contenu du contrat pour les locations en meubl le code dans son article 1758 pr voit une dur e ces locations sont cens es faites l ann e si le bail est fait tant par an ou au mois s il est fait tant par mois voire au jour sauf en cas de convention contraire Si rien n est stipul le code renvoie aux usages des lieux pour conna tre la dur e du bail La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Si l expiration du contrat de bail le locataire reste dans les lieux sans opposition de la part du bailleur il y a tacite reconduction Cette derni re suppose en principe un contrat de bail crit qui a expir et repose sur la pr somption de volont des parties civ 14 6 84 Soci t Flash International Cependant contrairement la loi de 1948 le code civil ne pr voit pas de droit au maintien dans les lieux au profit du locataire Il n y a aucun droit au renouvellement au profit du
258. spositifs de d sagr gation et d vacuation Pourvu d une cuvette l anglaise et d une chasse d eau ou d un simple effet d eau si quip d une fosse tanche N ant Chauffage Art 12 Possibilit de chauffage doit exister donc d faut de chauffage central le logement doit tre pourvu d un dispositif au choix conduit de chemin e conduit d vacuation des gaz br l s Les gaz de combustion des installations de chauffage de cuisine et de production d eau chaude conformes la r glementation doivent tre vacu s vers l ext rieur dans 119 La documentation Frais Q IB ertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch les conditions pr vues par RSD et la r glementation en vigueur Outre l vacuation une amen e d air frais ayant une section libre doit tre pr vue pour la ventilation Certains dispositifs de ventilation tels que ventilateur de fen tre sont interdits dans pi ces o un appareil combustion est raccord un conduit de fum e appareil gaz ventouses pour appareil gaz en circuit tanche prises lectriques permettant un d bit d une puissance suffisante au chauffage d une pi ce Logement de trois pi ces principales et au moins de
259. t d ou il r sulte que le ph nom ne n est pas marginal 1 certaines d l gations d partementales de l ANAH interdisent notamment en PST les convecteurs lectriques Des dossiers FSL communiqu s par le Puy de D me montrent des charges mensuelles de 1000 1200f mois d lectricit pour des loyers de 1950f 2150f Sur 137 dossiers nominatifs 26 pr sentent des factures EDF excessives 20 l absence de chauffage ou l inutilit du chauffage vu l tat des lieux tous les autres une humidit av r e La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch expuls s du logement social sortis de logements d urgence de prison trangers en situation r guli re ou non m nages ruraux d munis l insalubrit rurale pr sente massivement chez des propri taires occupants tr s pauvres est totalement m connue Elle se manifeste des degr s divers dans toutes les r gions et dans toutes les situations urbaines on ne peut malheureusement pas dire qu elle soit limit e la r gion parisienne ou au Nord Pas de Calais ou au pourtour m diterran en m me si elle peut s y manifester de fa on particuli rement aigu car les lus nantais charentais ou du sud ouest font les m mes analyses Il est cependant vident qu une tr s grande partie de la demande pour ces sous logements mane des populations trang res et des populati
260. t vis l article 14 d lai r duit un mois si ledit arr t comporte interdiction d habiter au sens des articles L 28 et L 30 du code de la sant publique chaque pro pri taire peut s engager vis vis de l expropriant proc der lui m me la suppression des b timents et installations vis s dans cet arr t la remise en tat des sols et au relogement des occupants soit sa propre diligence soit en application de l article 27 de la loi de finances rectificative pour 1967 n 67 1172 du 22 d cembre 1967 compl t e par l article 22 de la pr sente ioi L acceptation de cet engagement par le pr fet suspend l effet de l arr t pris en vertu de l article 14 ci dessus Cet engagement qui doit tre ex cut dans un d lai de douze mois peut ventuellement tre prorog d une dur e quiva lente par le pr fet sur demande justifi e des propri taires Si l engagement n a pas t ex cut dans les d lais prescrits l arr t pr fectoral devient ex cutoire de plein droit Article 17 Dans le mois qui suit la prise de possession le pr fet est tenu de poursuivre la proc dure d expropriation dans les condi tions pr vues par l ordonnance n 58 997 du 23 octobre 1958 Article 18 L indemnit d expropriation est calcul e conform ment aux dispositions de l article 21 de l ordonnance n 58 997 du 23 octo bre 1958 Toutefois la valeur des biens est appr ci e compte tenu du carac
261. t peuvent tre r quisitionn s par le pr fet apr s avis du maire de la commune ou du pr sident du groupement de communes ayant comp tence en mati re de logement int ress par la r quisition au profit de l Etat d une collectivit locale d un tablissement public ou d une soci t d conomie mixte En aucun cas des propri t s attenantes aux habitations et closes par des murs ou par des cl tures quivalentes selon les usages du pays ne peuvent faire l objet d une r quisition Les r gles pr vues aux articles 2 alin a 1 et suivants de l ordonnarce n 61 106 du 1 f vrier 1961 autorisant la r quisition temporgire des terrains necessaires l installation provisoire de logements destin s aux personnes vacu es de locaux impropres l habi tation situ s dans des agglom rations de Fran ais musulmans sont applicables L avis du maire ou du pr sident du groupement de communes pr vu au pr c dent alin a est r put exprim s il n a pas t mis dans le mois du jour o il a t sollicit Tree Il Dispositions diverses Article 22 I est ins r apr s le troisi me alin a de l article 27 de la loi n 67 1172 du 22 d cembre 1967 un alin a ainsi r dig Le paiement de la contribution institu e par le pr sent article au profit de l organisme d H L M de la soci t d conomie mixte ou de la collectivit publique ayant assur le relogement est garanti par une hypoth que l gal
262. t re impropre l habitation des locaux et installations expropri s la valeur du terrain nu d duction faite des frais entra n s par leur d molition En outre l indemnit est r duite lorsque les propri taires ou les locataires des terrains expropri s et des constructions et installations qu ils supportent ont tir un revenu de l utili sation pour l habitation de terrains locaux ou installations fai sant l objet d une interdiction d habiter r sultant des arti cles L 28 L 38 L 42 ou L 43 du code de la sant publique et cela due concurrence du revenu per u depuis cette inter diction Dans le cas o il s agit de locaux vis s l article L 43 du code de la sant publique ou de terrains supportant des instal lations n ayant pas le caract re d immeubles usage d habita tion la r duction pr vue l alin a pr c dent est tendue au revenu per u au cours des cinq ann es pr c dant la date d in terdiction d habiter Dans les hypoth ses vis es aux alin as 3 et 4 du pr sent article est exclue toute indemnit accessoire ou de remploi Les dispositions de l alin a 2 ci dessus ne sont pas applicables aux locaux ou installations occup s par leur propri taire la date du 1 juin 1970 Aucune indemnisation titre principal ou accessoire ne peut tre accord e en d dommagement de la suppression d un com merce portant sur l utilisation comme habitation de terrains ou de locaux impropres
263. t familles maghr bines autres immigr s Pr sence de marchands de sommeil et propri taires bailleurs ind licats mais aussi de propri taires bailleurs et propri taires occupants insolvables Taux importants de suroccupation Saturnisme et insalubrit dans tous les quartiers anciens Ph nom nes de d coupage d immeubles en tr s petites copropri t s 1chambre 9 m lou s 1 400 F mois On ach te un logement 50 000 F et on loue 3 500 F mois Plus un b timent se d grade et plus il y a de locataires et les copropri t s d grad es sont souvent majorit locative Charges non pay es part importante du co t de l eau dans les copropri t s 50 60 des charges car il n y a quasiment pas d autres quipements communs Ph nom nes d exploitation intra communautaires par des propri taires bailleurs ind licats mais manifestation aussi de parcours d insertion on a commenc par l pourquoi pas eux certains de ces propri taires tant log s en HLM ou Rmistes Mais les difficult s tiennent a cette totale absence des n cessit s de l entretien et de la valeur du logement conserver c est de l exploitation court terme entretenue par un march de la pauvret tr s tendu Ph nom nes tr s importants de squat un deux squatters par copropri t Insalubrit Importante et si les proc dures sont utilis es on rencontre de gros probl mes de suivi en mati re de travaux et donc d
264. t peut apr s avis du conseil d partemental d hygi ne et du maire faire injonction toute personne mettant disposition des locaux ou installations qui m me en l absence de d claration d insalu brit pr sentent un danger pour la sant ou la s curit de leurs occupants en raison de leur densit d occupation ou de l utili sation qui en est aite d avoir rendre l utilisation de ces locaux ou installations conformes aux prescriptions de son arr t QR La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Annexe n 10 LOI N 70 612 DU 10 JUILLET 1970 tendant faciliter la suppression de l habitat insalubre 1 Journal officiel du 12 juillet 1970 L Assembl e nationale et le S nat ont adopt A ne Pr sident de la R publique promulgue la loi dont la teneur uit Tres I Dispositions relatives l insalubrit Article 1 Modifie l article L 28 du code de la sant publique Article 2 Modifie l article L 30 du code de la sant publique Article 3 Modifie l article L 31 du code de la sant publique Article 4 Supprime les intitul s des paragraphes 1 et 2 de la section 2 du chapitre V du titre I du livre 1 du code de la sant publique Article 5 Modifie l article L 38 du code de la sant publique J Article 6 Compl te l article L 40 du code de la sant
265. t pour objetif de suivre les allocataires mais non les logements de ce fait aucun croisement n est effectu entre les aides aux m nages et l tat des lieux m me s il y a insalubrit ou rotation anormalement rapide des locataires dans certains logements les FSL l aide l acc s au logement priv est pr sente voire tr s importante dans les FSL sans que des conditions d habitabilit de confort ou m me de salubrit soient pr vues et v rifi es on applique celles applicables aux A L Sauf rep rage de mauvais logements par plaintes rotations rapides des locataires et succession de cautions sur un m me logement o visites par les travailleurs sociaux la qualit ou l tat des logements n est pas v rifi et m me en cas de rep rage sauf insalubrit d clar e si le gestionnaire en a connaissance les services gestionnaires estiment manquer de bases l gales pour refuser l acc s certains logements Au titre des bilans r guliers de la loi Besson on note que les aides des FSL ont permis l acc s un logement de 400 000 m nages dont 60 dans le parc priv entre 1990 et 1996 ces 240 000 entr es pourraient etre rapproch s des 23 000 logements priv s tr s sociaux cr es par PST et ceci soul ve un certain nombre de questions o taient ces logements pr cedemment qui taient ils lou s quels montants de loyers dans quel tat sont ils et combien y a t il de logements ayant b n
266. tant exclusivement des locataires trangers fragiles en situation plus ou moins r guli re Mais ce march locatif est aussi un march officiel dont les bailleurs sont connus les baux de location convenables les allocations logement per ues r guli rement et l galement march d o les agences immobili res ne sont pas absentes D apr s les observations locales ce march s est organis et ne peut plus tre consid r comme marginal et temporaire I 2 El ments d analyse Un certain nombre d l ments peuvent expliquer en partie le fonctionnement de ce march dans sa partie officielle voir annexe n 21 ex sur Roubaix La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch 1 2 1 La question des normes minimales d habitabilit NMH Par facilit de langage on parlera de normes minimales d habitabilit bien que le terme ne recouvre pas des notions uniques ou homog nes On y ajoutera les r glements sanitaires d partementaux RSD On voquera les principaux probl mes li s ces normes notamment leur applicabilit aux rapports locatifs apr s avoir rappel les diff rentes r gles existantes Le r gime juridique et la d finition technique des normes minimales d habitabilit et des normes sanitaires est un v ritable maquis administratif certaines normes s appliquent aux constructions neuves seulement
267. tenant la population sur place en int ressant les propri taires faire des travaux ou r investir implique de r fl chir des modes op ratoires qui comprennent la d finition d un document d urbanisme de d tail une unification ou une red finition des proc dures applicables permettant d molitions et travaux un outil de remembrement immobilier urbain une ma trise d ouvrage collective de type AFU avec appui d un op rateur sp cialis des financements pour les travaux publics et priv s un syst me de d dommagement ou de participation qui vite un droit de d laissement automatique actuellement li la DUP et qui n est pas opposable en insalubrit ou en p ril faciliter les fonctions d ensemblier pour assurer la coordination des actions et des op rateurs aux diff rentes chelles au service du projet global probl mes de bilans de concession et de fiscalit des op rations dites hors proc dures Intervenir efficacement contre l insalubrit la ruine ou l extr me v tust du b ti s inscrit n cessairement dans une action encadr e voire contr l e de revalorisation des quartiers concern s et ce au b n fice final des m nages d favoris s cette action comme l a bien montr le bilan des OPAH ne peut plus tre limit e l incitation des propri taires priv s car l tat du b ti concern la complexit des situations immobili res et la n cessit de recr
268. tination des lieux Assembl e pl ni re 3 5 56 Epoux Petit En revanche le fait d autoriser ou de contraindre le preneur garnir les locaux de ses meubles et les utiliser comme une location classique en l absence de tout service de chambre autre que lafourniture d eau et d lectricit entra nera une disqualification du contrat celui ci ne sera plus relatif une location en meubl mais une location de local usage d habitation en cons quence ce sera le droit commun du louage de locaux usage d habitation qui s appliquera et non plus les dispositions sp cifiques aux meubl s Trib Inst Paris 20 5 94 Nait Cependant en l esp ce enraison de la v tust de l immeuble et de sa date de construction c est la loi du septembre 1948 qui doit s appliquer Le caract re de meubl d une location d terminera la l gislation applicable Tout contentieux concernant une location en meubl est de la comp tence du tribunal d instance La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch ID LA LEGISLATION APPLICABLE La l gislation applicable au logement d coule d une part du caract re meubl ou non de la location et d autre part de la qualit de professionnel ou non du bailleur En ce qui concerne les logements construits apr s 1948 et meubl s c est le code civil qui s applique A l exclusion d
269. tion Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Le p ril ordinaire Art L 511 1 et L 511 2 du C C H Le maire saisi de l tat d un difice susceptible de poser des probl mes de s curit publique d signe un homme de l art agent des services techniques de la ville ou ext rieur qui appr cie le p ril et pr cise les mesures n cessaires pour mettre fin celui ci Le maire peut faire proc der toute visite utile pour v rifier l tat de solidit de tous l ments de b timent Le Maire prescrit par arr t les travaux indispensables pour mettre fin d finitivement au p ril les notifie la totalit des propri taires copropri taires propri taires indivis nus propri taires avec sommation d avoir effectuer les travaux dans un d lai pr cis Le m me arr t fixe dans le m me d lai la date de l expertise contradictoire laquelle les propri taires sont invit s C est l homme de l art nomm par le maire qui appr cie si le p ril est simple ou imminent et ce caract re peut r sulter de l expertise contradictoire si le p ril est imminent le processus ci dessous est mis en oeuvre Lorsque l immeuble mena ant ruine int resse un immeuble inscrit au titre des Monuments Historiques est situ ses abords et dans son champ de visibilit dans un site inscrit ou dans une ZPPAUP l avis de l
270. tions diverses et c est notamment le cas dans des immeubles r cents Des logements non aux normes peuvent tre correctement entretenus et n tre ni insalubres ni menacer ruine Cependant si l on a rep r ou trait pour insalubrit exceptionnellement des logements construits apr s 1948 anciens HLM PSR LOPOFA cit s de transit cit s industrielles l abandon suppos s administrativement aux normes on sait aussi que g n ralement les logements insalubres se trouvent dans des immeubles d nu s de tout confort de m me le saturnisme est souvent coupl avec une insalubrit av r e Paris r gion parisienne Dans la mesure ou l on a tr s peu trait d immeubles r cents au titre de l insalubrit on ne conna t pas la situation sanitaire de ce parc y compris du parc HLM et tout se passe comme si seuls les immeubles anciens pouvaient tre insalubres et les crit res d valuation de l insalubrit adopt s les visent implicitement Enfin les immeubles mena ant ruine et occup s sont massivement des immeubles anciens dont on peut supposer que l absence d entretien est li e l inconfort et aux conditions d occupation Il faudrait int grer dans la r flexion les logements vacants et ce pour plusieurs raisons En premier lieu un logement vacant peut l tre de fa on transitoire et se retrouver occup lou nouveau squatt ou vendu il joue alors un r le dans le march du l
271. travaux dans le d lai maximal d un an suivant la date d effet de son bail initial sans que la nature du bail puisse tre requalifi e Le juge peut tre appel le cas ch ant fixer la nature des travaux faire et le montant du loyer Pass ce d lai le locataire est forclos Ne lui reste que la possibilit d engager lui m me les travaux de mise aux normes d habitabilit du d cret de 1968 en respectant les formes de la loi sur l Am lioration de l Habitat de 1987 au titre du code civil le bailleur est tenu d entretenir en bon tat le logement lou et d y entreprendre les r parations n cessaires autres que locatives articles 1719 et 1720 du code civil Pour faire valoir ses droits le locataire est tenu de prendre l initiative dans les cas vis s ci dessus or on sait que les populations d munies sont incapables de faire valoir leurs droits sans aides ext rieures Seuls continuent chapper cette quasi totale libert des conditions locatives les logements de la cat gorie IV de la loi de 1948 taudis qui ne peuvent tre lib r s le r gime extremement lib ral des conditions d octroi des allocations logement en application du code de la s curit sociale L 831 13 R 831 13 et suivants D 542 14 et suivants fait que sont solvabilis s des logements qui ne devraient pas tre consid r s comme des logements d cents Les textes n exigent en effet que la pr sence d un point d e
272. travaux n cessaires la fois sur les parties privatives et sur les parties communes lorsque c est n cessaire Les communes sauf grandes villes quip es et volontaristes h sitent fortement engager des travaux d office de sortie d insalubrit craignant de m tre jamais rembours es et effray es par la complexit et la longueur des proc dures Elles interviennent moins facilement qu en mati re de p ril o leur responsabilit peut tre effectivement mise en cause Seules les villes de Paris Goutte d or et Ch teau Rouge et de Grenoble centre historique m nent des politiques actives de sortie d insalubrit avec des quipes rod es Grenoble effectuant en sus les travaux d office par souci de rapidit et d efficacit malgr la lourdeur des proc dures Les probl mes de copropri t sont analogues ceux voqu s pour les immeubles mena ant ruine voir fiches financi res jointes annexes n 18 et 19 voir fiches jointes annexe n 22 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Seul le traitement des immeubles insalubres irr m diables par des op rations classiques d expropriation et de d molition fait l objet de financements facilement mobilisables m me si les cr dits budg taires se rar fient 2 2 3 l action administrative des services de PEtat DDASS DDE pr fectures Les
273. ts Historiques ou est situ dans un espace prot g au titre des sites du patrimoine architectural et urbain ou dans un secteur sauvegard l architecte des b timents de France est inform en m me temps que l avertissement est adress au propri taire R 430 26 du CU dernier paragraphe La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Rien n emp che qu un arr t de p ril ordinaire pr cisant les travaux indispensables pour assurer directement la s curit de l immeuble soit pris apr s un arr t de p ril imminent lequel ne garantit que la s curit minimale court terme confortation taiements Les travaux d office Les travaux d office sont les travaux provisoires indispensables pour mettre fin au p ril imminent ils ont un caract re d finitif lorsque le p ril n est pas imminent Lorsque le maire a d faire ex cuter des travaux d office leur montant est avanc par la commune et recouvr comme en mati re d imp ts directs par le Tr sor public au profit de la commune art L 511 4 du CCH La proc dure peut tre celle du recouvrement des produits communaux par le comptable public en vertu d un tat rendu ex cutoire par le maire Le comptable public peut utiliser toutes les voies d ex cution exorbitantes de droit commun mais la commune n est pas un cr ancier privil gi La commune pe
274. ts et obligations des parties Si le bailleur a l obligation de d livrer la chose lou e en bon tat de l entretenir et d en assurer une jouissance paisible au preneur ce dernier doit en change user de la chose en bon p re de famille et suivant la destination qui lui a t donn e dans le bail Si le preneur s est engag a entretenir les meubles fournis par le bailleur et ventuellement remplacer ceux qui viendraient manquer le non respect de cet engagement est de nature justifier la dissolution du contrat Cass 17 10 62 Vve Coffin Dans le cadre d une location en meubl le locataire est bien videmment dispens de l application des dispositions de l article 1752 du code civil qui pr voit une obligation de garnir les lieux avec des meubles Cette disposition a pour but de garantir le bailleur contre le non paiement des loyers en effet il doit pouvoir se payer des sommes dues en raison du contrat de bail par la vente des meubles Le locataire est galement tenu de payer le prix du loyer et des diff rentes charges et droits pr vus au contrat En l esp ce la cour a estim qu en raison du non paiement un mois apr s le commandement adress au locataire la r siliation du bail pouvait intervenir Cass Civ 4 5 94 Kazmierczak La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Concernant l article 1731 du code civil r
275. ubl par des loueurs non professionnels et les locations en meubl par des loueurs professionnels voir note de jurisprudence annexe n 17 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch La loi exclusion pr voit un r gime particulier bail d un an pour les locataires en h tel meubl ainsi que pour ceux des loueurs professionnels en meubl Le r gime des locations de logements meubl s non professionnels n est pas concern or celui ci pose probl me en effet les lois de 1986 et 1989 excluent les locations meubl es de leur champs d application et le r gime est donc celui du code civil Cependant la situation juridique n est pas claire en ce qui concerne les logements construits avant 1948 et la cour d appel de Paris a jug Nilsson Cormilleau 1993 que ces logements n taient pas pour autant sortis du champs de la loi de 1948 dans l esp ce le logement n tant pas aux normes de 1967 il convenait de reclasser le bail en IIC sinon bail d rogatoire de sortie sur la base du 3 quinqui s Cette jurisprudence n a pas t confirm e ni infirm e et elle est ant rieure la derni re modification de l article 25 de la loi de 1986 mais il ne semble pas que celle ci modifie n cessairement l interpr tation juridique Dans ces conditions on peut se demander s il ne serait pas pr f rable de faire entrer c
276. ubl s situ s dans des constructions r centes et lou s par des bailleurs professionnels seront r gis par les dispositions du code civil Outre la qualit de meubl la qualit de loueur professionnel est requise pour que le local soit r gi par la loi de 1949 La d finition du loueur professionnel de meubl s est donn e par l ordonnance du 24 octobre 1958 Est un professionnel le bailleur qui loue habituellement plusieurs meubl s que la location s accompagne ou non de prestations secondaires La jurisprudence a reconnu la qualit de loueur professionnel au bailleur ayant lou une soixantaine de fois des locaux meubl s ne d pendant pas de sa propre habitation Cass Civ 6 12 77 Dame Reb La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Si le bailleur acqui re la qualit de bailleur professionnel apr s la conclusion du contrat il ne pourra pas s en pr valoir et modifier unilat ralement le contrat ant rieurement conclu ce dernier continuera d tre r gi par les dispositions applicables aux locations en meubl non professionnelles Cass Soc 3 10 54 Anglade La qualit de loueur professionnel du bailleur s appr cie dans les faits Paris 3 6 59 Poisson en l esp ce le preneur invoquait le fait que l autorisation d exploiter m avait t d livr e au bailleur que post rieurement son entr e dans les lieux pour chap
277. ubre rem diable dans le cas o l immeuble est vacant et qu il est reconnu insalubre par la commission d am lioration de l habitat CAH de l ANAH dans le cas o des travaux d limination des risques dus aux peintures au plomb sont n cessaires Pr sentation mode d emploi 1 Insalubrit rem diable faisant l objet d un arr t du pr fet Les plafonds de d penses subventionnables d finis pour les interventions classiques peuvent tre major s d un montant au plus gal au co t des travaux prescrits par le pr fet pour rem dier l insalubrit d un immeuble ou d un logement Ceux ci doivent faire l objet de devis descriptifs et estimatifs sp cifiques La commission d am lioration de l habitat CAH de l ANAH peut fixer la majoration un niveau inf rieur ce co t et peut la subordonner au respect de conditions particuli res telles que des engagements de mod ration des loyers ou de maintien des populations log es La CAH peut accepter cette majoration dans le cadre des programmes sociaux th matiques PST dans les zones o le march locatif est tendu Le taux de subvention est celui applicable l op ration de r habilitation 2 Etat analogue l insalubrit rem diable d immeubles d habitation vacants lorsqu ils constituent un enjeu pour l am nagement des centres urbains et des centres bourgs Un tat analogue l insalubrit rem diable de l immeuble ou
278. ude ce dispositif serait en r alit peu utilis La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Le r gime administratif de la Ville de Paris En mati re de lutte contre l habitat insalubre il est propos d aligner les commissions parisiennes sur le droit commun suppression de la commission des logements insalubres de Paris et cr ation d une section habitat sp cialis e avec composition ad hoc dans le conseil d partemental d hygi ne le syst me actuel ne se justifiant gu re compte tenu de l importance des dossiers trait s Paris cette section habitat serait cr e avec une composition ad hoc et pr sid e par un membre du corps pr fectoral de Paris En mati re d immeubles mena ant ruine il n est pas propos de modifier le dispositif actuel qui fait preuve d efficacit sous la responsabilit du Pr fet de Police les architectes de s curit assurent l urgence des travaux ainsi qu un r le utile et d sint ress de conseil notamment aupr s des copropri t s Les dysfonctionnements constat s tiennent aux insuffisances de la l gislation comme on l a analys plus haut les propositions faites am lioreraient les choses cr ation d un droit au relogement possibilit d exproprier aides financi res adapt es La gestion des h tels meubl s devrait tre claircie entre la pr fecture de
279. ue qu ainsi sa d molition ne pouvait tre autoris e alors m me que l immeuble mena ait ruine qu avec l accord du ministre charg des monuments historiques et des sites ou son d l gu TA Bordeaux 15 3 88 Cne de Montagne La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch L arr t est notifi au propri taire avec sommation d effectuer les travaux dans un d lai d termin s il conteste le p ril il doit commettre un expert afin qu une expertise contradictoire ait lieux avec l expert de l administration au jour fix dans l arr t s il ressort un d saccord des rapports d pos s par les deux experts le tribunal administratif ordonne une nouvelle expertise mais il n est pas tenu de l ordonner si le propri taire s est abstenu dans le temps imparti de d signer un expert CE 12 6 89 Latchague en l esp ce le propri taire contestait l utilit des travaux prescrits pour faire cesser l ins curit en raison d une part de la v tust des lieux et d autre part du co t de ces travaux qui serait hors de proportion avec la valeur de l immeuble Il appartient au tribunal administratif la requ te du propri taire de substituer la d molition compl te de l immeuble des travaux de r paration si les travaux prescrits par le maire ne rem dieraient pas de fa on efficace et durable au danger ou si les r
280. uine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch On peut galement tout louer et tout habiter dans n importe quel tat l exception des logements situ s dans des immeubles d clar s insalubres et ou sous interdiction d habiter disposition pas toujours respect e et n importe quel prix depuis la totale lib ration des baux pour les logements anciens sortant de la loi de 1948 depuis la modification de l article 25 de la loi de 1986 op r e par la loi de 1994 et des loyers depuis le 1 ao t 1997 ne demeurent encadr s que les baux encore soumis la loi de 1948 autour de 340 000 dont la cat gorie IV les taudis qui ne peuvent th oriquement pas sortir de cette loi Les loyers sont extr mement dispers s et l on trouve de tout de 300f mois 3500f moispour deux pi ces M me dans les r gions aux march s priori d tendus les loyers peuvent tre d un montant lev compte tenu de leur taille de leurs qualit s d usage et de leur tat Entre 1984 et 1992 le parc ancien inconfortable a connu une hausse des loyers anormalement forte soit de 97 alors que celle du logement libre n a t que de 83 et celle des loyers HLM de 72 Il semble bien que ce sous march particulier fonctionnant cot du march locatif normal soit un march tendu pour une client le totalement captive Comme on le voit ce sous march est d autant plus florissant qu il assure sans faire de travau
281. us locations ou les cessions du bail par le preneur En cons quence un tel pr t constitue une faute suffisamment grave pour entra ner la r siliation du bail CA Paris 25 4 94 SCI Parinan Toute sous location tant subordonn e soit une clause du contrat soit l accord du bailleur Le fait que les locaux aient t sous lou s au vu et au su du bailleur ne constitue qu une simple tol rance et en aucun cas une autorisation L acceptation tacite du bailleur doit donc r sulter d un acte positifet non d une attitude passive Cass 30 11 77 Guigui Le loyer d une sous location partielle en meubl ne peut tre sup rieur au montant du loyer principal Il sera ventuellement major du prix des fournitures et prestations particuli res fournies Cependant si le loyer principal est excessif le locataire principal ne peut exiger du sous locataire le paiement d un loyer illicite Si tel tait le cas il encourrait des sanctions Trib Paix Valence 6 12 50 2 Le code civil Le champ d application D s lors qu un local contient suffisamment de meubles pour y vivre d cemment il peut tre qualifi d immeuble meubl et chappe ainsi la r glementation des baux d habitation Il sera alors r gi par les dispositions du code civil ou le cas ch ant la loi de 1948 CA Agen 23 12 92 Corrocher Toutes les locations en meubl qui ne sont pas comprises dans le champs d application de la loi du 1 septembre 1948
282. ut recourir l hypoth que lorsque le propri taire est insolvable La saisie immobili re pour recouvrement des fonds estjuridiquement possible Ces conditions s appliquent la fois la proc dure normale et celle de l urgence Observation compl mentaire Le maire exerce ses responsabilit s en la mati re en tant qu autorit de police et comme en toute mati re de police de la s curit le Pr fet peut se substituer au maire en application du Code des Collectivit s Territoriales article L 2212 1 et L 2215 1 Articulation avec d autres proc dures et l gislations Avec les documents d urbanisme les prescriptions de travaux ou la d molition doivent respecter les r gles d urbanisme celles d un POS et celles d un plan de sauvegarde et de mise en valeur Avec le r gime des autorisations et les servitudes de protection du patrimoine et des sites la d molition d un immeuble mena ant ruine est exempt e de permis de d molir mais les travaux prescrits peuvent n cessiter un permis de construire Dans les espaces prot g s au titre des Monuments Historiques des sites ou du patrimoine architectural et urbain l avis ou Paccord de l architecte des b timents de France est requis ventuellement celui du ministre concern Avec la l gislation sur l insalubrit il ne faut pas confondre p ril et insalubrit les l gislations tant diff rentes et autonomes et les effets de droit dif
283. uvre mais stable et bien int gr e qui souhaite rester sur place l inadaptation des m canismes financiers classiques de la RHI au cas de figure du traitement des lots dans la dentelle la longueur des proc dures et des travaux gt facteur de d valorisation et d inentretien probl me des commerces en RDC Comment traiter les commerces insalubres quand on ne d molit pas l immeuble on ne peut juridiquement pas dicter d interdiction de commercer au titre de l insalubrit de l habitat Comment g rer l volution des commerces en RDC dans les immeubles r habilit s bruit hygi ne nuisances l utilisation du PRI sur certains immeubles propri t s de la ville et vendus avec prescriptions de travaux une ville peut elle prescrire des travaux sous r serve d expropriation alors qu elle est propri taire t Mais RSD autres r glementations sanitaires La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch les remembrements immobiliers effectuer pour faire les travaux dans les immeubles et dans les lots il n y a pas d outils D partement de l Is re La lutte contre l insalubrit 5 Bureaux municipaux d hygi ne et de sant BCHS fonctionnent dans le d partement Grenoble Vienne St Martin d Hy res Fontaine et Bourgoin Jallieu La DDASS travaille surtout sur les petites villes
284. uvrir la comp tence des AFU aujourdhui limit es la restauration immobili re la lutte contre l insalubrit et le cas ch ant aux travaux mettant fin au p ril Celles ci pr sentent une utilit particuli re pour entreprendre les travaux int ressant les parties communes et les parties privatives d un immeuble d un ensemble d immeubles ou d un flot c est dans ce dernier cas qu elles seraient particuli rement utiles lorsqu il faut mener des op rations complexes dans les flots difficiles Accro tre le parc vocation sociale partir de ces immeubles Ouvrir aux collectivit s publiques la possibilit d acqu rir par DUP les immeubles insalubres rem diables et les immeubles mena ant ruine apr s mise en demeure faite aux propri taires d effectuer les travaux prescrits rest e sans effet charge pour celles ci de proc der aux travaux prescrits et de les destiner du logement vocation sociale avec r int gration ou relogement des occupants y compris des propri taires Ouvrir pour ces m mes motifs le droit de pr emption urbain y compris renforc aux collectivit s publiques et aux m mes conditions que ci dessus dans un projet d ensemble affich D duire le co t des travaux de remise en tat figurant dans les arr t s de prescription de travaux ainsi que le co t forfaitaire du relogement de l valuation du bien acqu rir et les imputer sur les indemnit s dues p
285. ux d hygi ne et de sant la demande de la CAF ou du pr fet ces agents doivent l galement pouvoir visiter les lieux et le refus de p n trer serait sanctionn par la suspension ou le retrait de l A L Il va de soi qu un arr t d insalubrit devrait tre un motif de droit de suspension ou de retrait de l AL Les m mes principes devraient tre appliqu s aux aides l acc s au logement d livr es par les FSL avec la m me d finition des normes la m me gestion des d rogations et les m mes contr les Revoir les conditions de b n fice de l exemption temporaire des revenus fonciers du revenu des personnes physiques en application de la loi BESSON au regard des conditions d habitabilit Outre que ce dispositif n est pas tr s int ressant dans la mesure ou il n encourage pas faire des travaux non d ductibles puisque les revenus fonciers le sont int gralement et donc incite entretenir au minimum les logements il est d autant plus pervers que les conditions d habitabilit sont encore moins contraignantes que celles d finies pou les A L Ces dispositifs cumul s ont pour effet de solvabiliser des taudis On pourrait soit le supprimer soit le r server des logements aux normes celles de 1987 ou celles du conventionnement En tout tat de cause il devrait tre repens et pour les raisons invoqu es et dans un souci de coordination avec le nouveau statut du bailleur priv l t
286. ux dispositifs Cinq pi ces principales et plus au moins trois sauf si les pi ces peuvent tre simultan ment chauff es Chambre isol e un dispositif Cuisine et salle d eau s il y en a sont ventil es dans conditions Sols murs et plafonds ne pr sentent ni infiltrations ni remont es d eau Ouvrants sont tanches Immeuble sans d faut grave d entretien gros uvre en bon tat Couverture ses raccords et accessoires sont tanches Sols des rez de chauss e sont tanches l humidit du sol Murs seuils et plafonds sont tanches aux eaux de pluie et ruissellement Murs ainsi que sol doivent assurer une protection contre l humidit notamment contre remont es d eaux telluriques diverses canalisations doivent tre tanches sols des sanitaires galement Etanch it et tat de l immeuble 9 10 98 120 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Annexe n 15 Note de jurisprudence PROBLEMES DE NOTIFICATION A PROPRI TAIRES INCONNUS En cas de p ril qu il s agisse d un p ril imminent menace d un effondrement dans un avenir proche ou non imminent le maire prend un arr t de p ril qui sera adress au x propri taire s de s immeuble s en cause voir annexe n 4 Cet
287. vabo aliment en eau courante chaude et froide La chambre isol e comporte un lavabo avec eau courante 1 W C int rieur effet d eau mais il est possible qu il soit situ sur la parcelle pour un immeuble individuel 1 pi ce isol e ou commune la salle d eau Outre les dispositions pr c dantes cf salle d eau les cabinets Le W C privatif d aisance disposent peut tre l tage ou d eau en permanence un demi pallier de pour le nettoyage des distance pour les La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch F7 d assainissement Si un logement d une Alimentations en N ant lectricit et ventuellement en gaz conformes la r glementation Si le gaz est utilis en plus une ventilation de la pi ce conforme la r glementation Installations r pondant aux besoin normaux de l utilisateur et assurer leur s curit Si installations nouvelles doivent r pondre aux dispositions pr cit es Salle d eau est int rieure est une pi ce s par e avec baignoire ou douche et un lavabo munis de siphon et aliment s en eau chaude et froide Sols tanches et parois autour de la douche et baignoire prot g es contre les infiltrations
288. videntes des pr fets signer des arr t s d insalubrit sans relogement assur des occupants ou sans processus op rationnel engag souvent une RHI ce qui contribue laisser pourrir des situations inacceptables La RHI est parfois mieux connue dans les DDE car elle rel ve d une culture plus traditionnelle de l am nagement mais constitue une op ration lourde avec expropriation d molition d placement et relogement des occupants La culture dominante reste en effet celle de la d molition qui se heurte aux probl mes de relogement dont on conna t les difficult s et qui n est pas adapt e toutes les situations Enfin la sortie d insalubrit requiert la pr sence d op rateurs particuli rement comp tents et ceux ci restent largement former comme pour toutes les actions mener en tissu b ti existant et occup o le montage d op ration et la n gociation se font au logement et au m nage et non seulement l lot ou au quartier Voir notes en annexe et notamment l annexe n 7 fiche RHI 7 en cette mati re et hors les d partements visit s en 1997 5 d partements ont consomm 198 SSI sur les 272 31 d partements ont consomm entre 1 et 5 SSI et les autres rien une SSI c est 35000f maximum font de la RHI le Nord Paris le Var les Bouches du Rh ne la Loire l Is re le Vaucluse la r gion parisienne un peu en Lorraine La documentation Fran aise Expertise co
289. voir annexe n 20 La documentation Fran aise Expertise concernant les difices mena ant ruine et les immeubles et lots insalubres Nancy Bouch Des villes comme Grenoble ou Bayonne avec des outils et des objectifs diff rents ont engag des d marches en ce sens Ces d marches ont des points communs un tat des lieux exhaustif une analyse de la situation tat et qualit du b ti qualit d usage peuplement et activit s conomiques valeurs fonci res suivi d un programme d taill pr cisant la vocation de chaque immeuble Bayonne c est un plan de sauvegarde Grenoble un projet d taill d am nagement hors proc dure Les difficult s commencent avec les outils op rationnels comment r pondre aux objectifs pr cis sur le plan juridique financier et social sans sacrifier les qualit s d usage et l int r t du patrimoine b ti Les immeubles peuvent tre insalubres rem diable ou non d molir reconstruire cureter r habiliter remembrer tre occup s ou vacants en copropri t ou non en d sh rence ou en ruine Le simple cumul des proc dures existantes peut aboutir 2 ou m me 3 proc dures sur le m me immeuble une proc dure diff rente sur les mitoyens sans r gler les questions de curetage ou de remembrement souvent n cessaires dans ces lots enfin certaines proc dures entra nent droit de d laissement d autres pas Travailler cette chelle en main
290. x une rentabilit exorbitante qu aucun autre type d investissement ne peut offrir 2 000f mois pour un logement insalubre Roubaix acquis 20 000f soit un retour sur investissement sur moins d un an ailleurs les retours sur investissement en 2 ou 3 ans sont fr quents Ceci concours expliquer la pr sence de propri taires bailleurs ind licats voire le retour de marchands de sommeil ainsi que la constitution de fili res diverses ventuellement mafieuses not s par de nombreux observateurs Ceci pose un vrai probl me de politique publique Qui sont les propri taires bailleurs de ces logements Tout le monde m nages pauvres parfois d munis Rmistes personnes g es pour qui ces loyers assurent un revenu mais aussi investisseurs ind licats qui profitent des trous l gislatifs ou des facilit s octroy es leurs occupants immigr s de la 1 g n ration qui rendent un service leurs familles ou coreligionnaires et qui estiment de bonne foi que ce mauvais logement fait partie du parcours normal fili res ethniques qui exploitent leurs communaut s Les conditions de location sont videmment diverses et l on trouve des baux r guliers des baux verbaux des baux irr guliers l absence de tout bail et des baux fictifs transformant des occupants de bonne foi en squatters de fait Ce march du taudis est en partie un march noir Paris petite couronne clandestin difficile r guler par nature et abri
291. x insalubres dans un immeuble d clar partiellement insalubre Dans un d lai de dix jours dater de cette notification tout int ress pourra former un recours aupr s du ministre de la sant publique et de la population lequel statuera d urgence apr s un avis du conseil sup rieur d hygi ne publique de France qui interviendra dans un d lai maximum de deux mois Article L 40 La d lib ration du conseil d partemental modifi e le cas ch ant conform ment la d cision du ministre de la sant publique et de la population sera alors approuv e par un arr t pr fectoral dont un extrait sera notifi par lettre recom mand e aux int ress s qui auront form le recours pr vu l article pr c dent Loi n 70 612 du 10 juillet 1970 art 6 e Si les travaux et mesures mentionn s l article L 38 n ont pas t ex cut s dans le d lai imparti par l arr t le maire ou d faut le pr fet saisit le juge des r f r s qui autorise l ex cution d office des travaux aux frais des propri taires Article L 41 Loi n 70 6812 du 10 juillet 1970 art 7 La cr ance de la collectivit publique r sultant de l ex cution des travaux pr vus au dernier alin a de l article L 40 est recouvr e comme en mati re de contributions directes Les r clamations seront pr sent es et jug es comme en mati re de contributions directes Article L 42 Loi n 70 612 du 10 julet 1970 art 8
292. xistence juridique des syndicats de copropri t et des syndics ainsi que les int r ts des occupants non propri taires lesquels n ont pas toujours connaissance des arr t s d insalubrit Cette obligation de notification individuelle est un importants facteur bloquant en la mati re alors que en mati re d expropriation comme dans d autres l gislations plus modemes les formes de notification ont t simplifi es le probl me du suivi des obligations dans le temps Les arr t s d insalubrit et les arr t s de p ril lorsqu ils entra nent l interdiction dhabiter devraient faire l objet d une inscription aux hypoth ques en application des d crets de 1955 relatifs la publicit fonci re et aux fins d information des tiers les immeubles soumis travaux prescrits ne sont pas vis s Cette formalit la charge de l administration n est actuellement pas effectu e sauf exception d s lors aucun suivi r el ne peut tre effectu en cas de mutation notamment et l on retrouve vendus par des marchands de biens des immeubles insalubres et ou interdits l habitation o les travaux n ont pas t faits et qui seront de nouveau occup s ou qui au contraire apr s viction des occupants seront recycl s Les immeubles insalubres rem diables sont relou s revendus ou acquis par des m nages qui ne peuvent faire des travaux et deviendront insalubres irr m diables la protection de

Download Pdf Manuals

image

Related Search

Related Contents

  TRAITER UNE FIBROMYALGIE  Interex MHL331D User's Manual  Toshiba Satellite S75-A7344  PC de Mão HP Jornada Série 700 Guia do Usuário  Gefen EXT-DVI-AUDIO-CAT5  Plaquette www.jeco.nc - CCI Nouvelle  Healthrider 900hrc Treadmill User Manual  取扱説明書  MOEN 87966SRS Installation Guide  

Copyright © All rights reserved.
Failed to retrieve file