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Kits de développement et mixité fonctionnelle

1. Enfin depuis quelques ann es le groupe d veloppe de plus en plus d op rations de r sidences de tourisme d affaires et d tudiants et se tourne vers les r sidences services seniors Le seul exemple cit dans son rapport de d veloppement durable pour la mixit fonctionnelle est la transformation du fort militaire d Issy Les Moulineaux datant du XIXe si cle en co quartier r alis avec trois autres promoteurs Le Fort d Issy est un site de 12 hectares dont quatre d espace vert au sein duquel Kaufman amp Broad r alise cinq b timents avec 271 logements Ces logements sont conformes trois labels diff rents BBC H amp E profil A et Isseo la charte environnementale d Issy Les Moulineaux Le projet du Fort d Issy combine mixit sociale et fonctionnelle en associant logements services de proximit commerces transports coles bureaux et loisirs dans un cadre de vie fond sur l innovation et les conomies d nergie Le groupe ne propose pas de produit correspondant la mixit fonctionnelle mais int gre cette pr occupation dans de nombreux projets bien que cela provienne le plus souvent du programme d ensemble ou des exigences de la collectivit ou de l am nageur cas de Nantes ou Bordeaux 90 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 3 4 4 Les op rateurs sp cialis s pr sentant un outil pour la mixit A c t des grands groupes des promoteurs de tail
2. 72 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Le groupe CODIC est cr en 1970 Bruxelles o il contribue la r alisation des si ges de la Commission europ enne En 1988 il tend ses activit s l Allemagne puis au Luxembourg en 1989 et arrive en France en 1990 par l ouverture d un bureau Lille Ses op rations en France sont localis es Lille au d but puis CODIC est intervenu Metz et Nancy Paris rue de Rennes et rue de Rivoli Cannes ou St Quentin en Yvelines parc d affaires de 45 000 m2 de bureaux Au milieu des ann es 2000 une quipe de 5 personnes est install e Paris Son activit est essentiellement tourn e vers l immobilier d entreprise tertiaire et commercial L immobilier r sidentiel tant une activit plus r siduelle L un de ses savoir faire est sa capacit construire et associer divers actifs immobiliers en un seul programme tout en recomposant un quartier repose notamment sur le rejet du concept d un site exclusivement d di au business qu il applique aussi ses parcs d affaires L ensemble immobilier est int gr dans un environnement multifonctionnel commerces logements coles services Un dialogue permanent avec les acteurs locaux leur permet de favoriser l assimilation de l op ration dans l agglom ration Les habitants peuvent par exemple profiter librement de la tranquillit des espaces verts Des n gociations son
3. 2 sr ENSEMBLE 3 Al let IS LES DES MOULINS N HON 1de Le RESERVE GDF se SHON A na D _ EQUIPEMENT PUBLIC Ho DIGUE DES FRANGAIS 2 EMON 1420 re A A RI AZ LA SHON MENTIONNEE EST CELLE MISE A LA VENTE Nice M ridia est un des exemples de Nouveaux quartiers pr sent s par Altarea Cogedim comme un projet mixte qui r pond la volont des villes de r am nager leurs territoires Ils pr sentent une mixit fonctionnelle et d usage avec des quipements et des espaces verts Mais Nice avec l op ration de bureaux du Diamant dans l extr mit de l lot Robini est galement cit pour les quartiers d affaires mixtes Ce double classement laisse penser que les lots port s par le groupement Cogedim icade ont bien volu vers une mixit de fonction quilibr e Le r le d Altarea est ici partag entre immobilier tertiaire et de logements dans les r alisations avec l op ration qui d bouche sur le Diamant immeuble de bureaux g r par Cogedim partner l immeuble Premium ou des r sidences comme West Parc ou la r sidence Arbora La mixit appara t plus pr sente au niveau de la diversit des besoins en immobilier d entreprise auxquels le programme veut r pondre d clin s en quatre cat gories 119 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Bureaux milieu de gamme et locaux mixtes pour les activit s techniques ou traditionnelles n cessitant u
4. Finalement l un des enjeux est d arriver vendre des produits immobiliers des prix relativement lev s des investisseurs averses au risque Or les banques suivent pour le commercial et des produits bien identifi s qu ils cernent d autant mieux qu ils en assurent eux m mes la gestion par l interm diaire de filiales Mais pour le logement en dehors des r sidences services il n y a pas de soci t s de gestion immobili re interm diaires D o une commercialisation qui repose essentiellement sur des dispositifs de d fiscalisation ils permettent une vente l avance gr ce des rentabilit s augment es par les avantages fiscaux La rentabilit moindre du logement expliquerait cette difficult 3 contre 7 avant imp ts Le logement locatif social serait le seul tre actuellement financ facilement On voit aussi que c est la lisibilit des rentabilit s hors du giron de m tiers connus et ma tris s par les groupes de banques et d assurances qui peut poser probl me Malgr un discours le plus souvent d velopp autour de principes du d veloppement durable des coquartiers ou du bien vivre tout le syst me refl tant la soci t toute enti re est fond sur la consommation travers l apport des espaces commerciaux le commerce comme source de financement et de richesse Les op rateurs eux m mes doivent trouver l quilibre entre originalit et innovation d une part standardisation d autr
5. La demande des usagers appara t comme un obstacle au d veloppement de solutions innovantes qui favoriserait la vie du quartier notamment en raison de la recherche du moindre risque Si les op rateurs soulignent leur faible capacit d adaptation et leur conformisme le manque d audace des solutions qu ils proposent p se beaucoup dans le faible d veloppement de solutions favorisant la mixit La traduction de leurs attentes semble parfois triviale et tr s technique alors que d autres solutions plus diffuses ou g n riques pourraient tre d velopp es Ainsi la demande de s curit et de contr le des acc s est elle traduite en r sidentiel par des poses d interphone d une succession de portes ou de codes d acc s associ s une r sidentialisation clot res et en tertiaire par des 54 2 x y L PR i x source num ro de la revue Urbanisme La ville financiaris e n 384 Mai Juin 2012 159 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 interphones l exception des immeubles de grande hauteur qui exigent un accueil et des badges pour recenser les personnes pr sentes tout moment en cas de besoin d vacuation D autres solutions pourraient tre trouv es en d veloppant la pr sence humaine que ce soit dans les fonctions d accueil de service ou de simple pr sence avec le voisinage et des temps diff rents Elles sont actuellement d licates financer souvent plus ou moins d cal es
6. West Parc Voil le plan masse J y ai rajout le nombre d tages et les annotations en rouge Concernant l lot Robini le projet final pr voit un lot mixte avec des logements une r sidence tudiante des bureaux et des commerces pour e 14 197 m de SHON l o le projet de base compl tement revu n annon ait que des bureaux et locaux d activit s enseignement Finalement les projets ont volu vers plus de mixit fonctionnelle parall lement une densification Source PSS archi eu ps D LT Ligne de tramway Cogedim Icade 120 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Projet d immeuble mixte regroupant 120 logements tudiants des logements sociaux des logements en accession des bureaux et des commerces en RDC In Situ L gende Logements Accession VV Nr Wil UE mr WFN ul ELLE EE le BETETE te DT LOGEMENTS C URILOT Ni TE i i i i LOGEMENT s ACCES ENONCE COMMERCES In Situ Le diamant auler plan et logements R sidence Arbora livraison d but 2012 Source PSS archi eu L l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 3 5 1 4 Massy Place du Grand Ouest Ce projet r cent d Altarea Cogedim nouveaux quartiers et L Atelier Portzamparc retenu d but 2012 a pour objectif clairement affich la mixit fonctionnelle Il illustre la proximit de cette notion avec l id e d
7. un partenaire italien apr s la signature de l acte d achat du terrain en septembre 2010 L ensemble mixte est situ au c ur du centre ville Source site internet de Vinci immobilier L intervention de Vinci s arr te la commercialisation des op rations immobili res m me si certaines des soci t s du groupe offrent des prestations de gestion immobili re destination des professionnels et des particuliers Les interventions restent bien distinctes dans le temps avec des intervenants diff rents m me s ils appartiennent la m me soci t ou au m me groupe quipe d am nagement conception montage promoteurs et enfin constructeurs L id e d une prestation de gestion de la mixit est cart e a priori c est un autre m tier Derri re cet 81 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 argument du m tier se trouve probablement la question du financement jusqu la livraison de logements bureaux ou espaces am nag s un logique d investissement pr vaut tous ces produits tant vendus des op rateurs publics ou priv s pour leur usage ou pour la location Si une coordination entre les diff rents sp cialistes de ces produits s est mise en place pour la cr ation de ces zones multifonctions rien de tel n existe pour la gestion o les intervenants sont encore plus distants les uns des autres chacun cantonn sur son march Si Vinci propose de la gestion d actif
8. 381 m2 Chauffage urbain D lai de livraison 2014 ins r dans l Ecoquartier g r par la soci t d quipement de la r gion de Strasbourg Architecte Patrick Schweitzer L coquartier est implant sur l ancien site des brasseries Kronenbourg 3 5 4 Lille V rose Cette op ration est un exemple de mixit fonctionnelle verticale livr en 2012 de grande ampleur par un architecte de renom sur un site connu Dominique Perrault a con u l immeuble V rose un b timent symbolique port par lcade en fa ade du quartier du Bois Habit dans Euralille 2 Cet ensemble de 13 000 m comprend des commerces en rez de chauss e des bureaux sur les deux premiers tages puis des logements sur les sept niveaux 138 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 sup rieurs Cette mixit fonctionnelle assez rare dans un m me difice se double d une mixit sociale cinq maisons de ville comprenant vingt logements sociaux sont dispos es l arri re de la parcelle Ils sont acquis par Vilogia Cette op ration illustre la difficult produire la mixit en raison de difficult de financements Les trois types de logements ont t financ s sur des tours diff rentes tendant montrer la n cessit d une certaine ind pendance physique des unit s de commercialisation puis de gestion au moins dans le domaine du logement L ensemble a t con u en trois tours de trente log
9. March s des bureaux rythme 3Nice M ridia d cal Capri d investissement 4M Grand O t dt A Altarea Cogedim ul commences Synergies Ouest quipements Oui bureaux Nant A ng rganisation tr forte 5Nan erre c ur Altarea Cogedim diversit Organisatio t op de quartier iier 6 Rive de Bohrie j Nexi Diversit ch ancier Strasbourg CU Une mn O oee memar 7Ermont Nexity Ville et iene N Eaubonne projets 8 La Garde du Var SEM en r gie Finalement la mixit affich e semble se r duire une juxtaposition et non traduire les principes mobilis s son vocation La mixit des usages appara t m me parfois comme une r f rence rh torique permettant d adapter l offre ou sa pr sentation au fil des r alisations et des besoins selon les th mes la mode et selon la demande Ainsi la mixit est elle immanquablement voqu e 150 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 au sujet des coquartiers Mais que penser de sa prise en compte quand l expos commence par expliquer que l coquartier a son pendant en quartier d activit quelques centaines de m tres gage de compl mentarit Le marketing et la communication d ploient souvent plus rapidement la mixit que les quipes op rationnelles certains responsables rencontr s ne connaissaient pas les produits de mixit propos s par une autre direction du m me groupe Certains interlocuteurs ont eu tendance
10. la gestion de la mixit fonctionnelle En France la mixit des usages appara t la fin des ann es 1990 comme une composante de la ville durable aux c t s d autres notions telles que la mixit sociale mais beaucoup moins tudi e et outill e que cette derni re qui reste pourtant contest e en tant que concept 2 2 Les moyens de production de la multifonctionnalit Ce contraste entre la France et les USA sur la recherche d une d finition et d outils incite regarder les approches concernant les moyens de produire la multifonctionnalit les programmes les outils conomiques La mixit programmatique la Fran aise concentration des acteurs et des projets La r flexion sur la mixit fonctionnelle est en France tr s marqu e par le point de vue de l acteur public collectivit locale le plus souvent Le concept proprement dit et les fa ons de produire cette multifonctionnalit sont tr s peu abord s Ainsi dans une synth se sur les questions fr quentes au sujet du d veloppement durable Aur lien Boutaud voque t il la mixit fonctionnelle comme un compl ment indispensable la notion de densit dans le principal but de r duire les d placements et ainsi de r cup rer des espaces sur les infrastructures de transports pour r introduire de la qualit de vie La plupart des textes d ailleurs peu nombreux qui abordent cette question s int ressent d abord l enjeu dans le contexte du re
11. la suite de l observation des 8 op rations pose plusieurs questions le contexte a t celui de la mise en place de services am nagement dans les grands groupes certes en r ponse aux exigences des collectivit s mais aussi en conflit d influence avec elles ceci bloque certainement la mise en place d un syst me durable de production int gr e en France les co quartiers OIN op rations ANRU etc ont semble t il handicap la g n ralisation monopolisant un th me qui s est de fait rattach au d veloppement durable et des op rations exemplaires absence de r flexion conomique des op rateurs et des financiers sur l apport de la mixit fonctionnelle tant du point de vue de la diminution du risque que des effets induits le manque de statut d op rateur sur la dur e pour maintenir cette fonction et l objectif atteindre long terme synergie 164 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 6 Annexe bibliographique 6 1 Critiques de la mixit fonctionnelle Gentin Michael All mixed up A critical analysis of mixed use UNSW 2010 79 pages Mac Donald Risk in mixed use property development in South Africa University of Pretoria Nov 2010 167 pages D finition Hirt The devil is in the definition Jal of american planning ass Juillet 2005 Ferrandi A brief history of mixed use development diaporama KLBN 43 pages Hodge ASSIGNMENT 4 FINAL LITERAT
12. FGP Ferrier Grand projet urbain Echelle quartier Gazeau Paillard ZAC autour de gare TGV En d cembre 2009 le cabinet d architectes urbanistes French Global Project FGP Gazeau et Paillard est choisi pour le projet urbain par le conseil de Rennes M tropole FGP est associ aux paysagistes de l Agence Ter avec Michel Hoessier notamment L quipe est pluridisciplinaire dans la mesure o l agence Franck Boutt Consultants sp cialis e dans la conception et l ing nierie environnementale et l agence OGI Omnium G n ral d Ing nierie pour l expertise technique y sont assOCICES Reims 2020 Projet Reims m tropole Mixit des fonctions comme mot Echelle ville d ordre organis e autour de quartiers multifonctionnels coquartier Encours Topaze promotion deux niveaux de bureau au Op rations ancien site des petit promoteur centre complexes brasseries alsacien B timent Basse Consommation multifonctionnelles Kronenbourg soci t chauffage urbain isolation par 1 3 CA l Arche des d quipement de la l ext rieur Verticale brasseurs r gion de Projet immobilier Strasbourg Strasbourg mixte compos de Cronembourg dessin par Patrick logements de Schweitzer bureaux et de locaux commerciaux situ dans le futur Eco Quartier route de Mittelhausbergen Strasbourg Cronenbourg coquartier l architecte Danube urbaniste Christian Strasbourg Devillers 3
13. Malgr son exp rience op rationnelle travers ING Real Estate ces synergies ne se sont pas traduites par des innovations au plan financier pour faciliter le portage d op rations mixtes incluant plusieurs classes d actifs vari s sur un m me site Il rste n cessaire d avoir un investisseur aux reins solides ou un propri taire foncier ou encore une soci t d am nagement 3 4 2 3 BOUWFONDS MARIGNAN IMMOBILIER Leader aux Pays Bas o il a t fond en 1946 Rabo Real Estate Group est l un des tout premiers groupes europ ens de promotion immobili re adoss la Rabo Bank Il est pr sent dans les domaines de la promotion du financement et de l asset management gestion d actifs Ses points d ancrage sont les Pays Bas l Allemagne et la France L entit fran aise qu est Bowfonds Marignan immobilier avec environ 3 500 logements annuels est la plus importante apr s les Pays Bas o la production est de l ordre de 5 000 logements par an alors que l Allemagne se situe 1 000 lots L ensemble totalise un portefeuille de pr s de 9500 logements et 3 278 000 m2 d activit s tertiaires et commerciales en portefeuille Avec un chiffre d affaires de 530 millions d euros et 285 salari s le groupe se pr sente comme un promoteur g n raliste int gr qui couvre la totalit de la cha ne de production du foncier la 74 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 commercialisation ma
14. attractivit conomique le quartier ayant pour principal moteur un centre de congr s aux retomb es attendues Un autre l ment remarquable est la diff rence entre le projet retenu et les deux autres projets concurrents sur la traduction spatiale de la demande de mixit urbaine et fonctionnelle le pari du laur at est de donner la part belle l espace public comme lieu de la mixit urbaine et de convivialit demand e par l am nageur public la SEMMassy avec son syst me de quatre places Les projets d laiss s avaient eux mis s sur une centralit anim e par des changes plus commerciaux dans des espaces beaucoup plus restreints anim s par des fa ades explicitement d di es la consommation Reste une question autour de quoi et par qui sera cr e les changes les liens entre les diff rents occupants des b timents aux fonctions vari es et la convivialit rendue possible sur la place du Grand Ouest L am nagement de la place les espaces verts et services communs n y suffiront probablement pas exigeant une animation de qualit que l on imagine mal autre que publique adapt e au quartier Quelques rep res Printemps 2011 lancement de la consultation par la SEMMassy D cembre 2011 L quipe Atelier Portzamparc et Altarea Cogedim retenue Printemps 2012 Signature d un protocole d accord avec le laur at au fin 2012 Modification du PLU Plan Local d Urbanisme avec enqu te publ
15. d avoir une expertise professionnelle priv e pour mener correctement ce genre d op rations qui suppose de tr s bien connaitre les march s et les interactions La plupart des op rations reposeraient sur le moteur du commerce voire sur une surface majeure autour de cette fonction Le risque pris est donc loin d tre n gligeable et seules des op rations importantes peuvent le supporter il semble peu r aliste de se limiter une surface inf rieure 10 voire 50 000m Au dessous de 50 000m il est difficile de mutualiser quoi que ce soit notamment le parking et les services aux entreprises L id e est d en faire un v ritable moteur pour relancer la vie urbaine mais avec de plus la n cessit d intervenir en longue dur e sur l op ration pour g rer les aspects collectifs s curit parking espaces communs c est videmment peu plausible en dehors de grandes villes et de tr s grands op rateurs Cette recherche souligne galement de nombreux obstacles la multi fonctionnalit par la privatisation des espaces et image par les utilisateurs la n cessit de g rer les interfaces les plages horaires qui se recoupent sans compter les diff rences techniques hauteur de plafond sup rieure des bureaux chauffage vis e durable dans les logements et les probl mes de s curit Il souligne notamment la n cessit d une conception programmation et gestion tr s fine car sur un espace restreint donc avec des co
16. et 5 10 en accession sociale la propri t 130 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Le chantier a d but en f vrier 2011 Superficie 48 ha co t 36 millions d euros hors constructions Premi res livraisons de logements 2e semestre 2013 Population 3 000 habitants 1 000 logements Activit s 9 000 11 000 m de bureaux et commerces quipements publics cole et gymnase maison de l enfance biblioth que de quartier maison de l environnement Pilote CUS avec la Ville d Ostwald 36 logements lot E2 Laur at http www laisnearchi co Nexity immobilier lot E1 Laur at Osloarchitectes 131 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 3 5 1 7 Ermont Eaubonne 95 ZAC du quartier de la gare Cette op ration a t coordonn e par Nexity Villes et projets soci t transversale intervenant en amont des projets au moment de leur conception et pouvant ensuite assurer la coordination entre les diff rentes filiales sp cialis es de Nexity comme le programme C ur de Seine Gennevilliers 92 Le promoteur se trouve engag par une convention mais n est pas directement r mun r pour les tudes qu il produit Il profite toutefois d une position privil gi e parmi les candidats pour acqu rir les charges fonci res produites m me si la Ville ne s est pas au pr alable engag e formellement les lui vendre
17. il semblerait que le succ s ne soit assur que dans de grandes villes internationales avec ouverture sur l innovation les march s de pointe la diversit sociale et conomique Car la client le qui accepte ce pari de la diversit et de la densit du d placement sans automobile des nouvelles technologies et de nouveaux modes de vie ou de travail rel verait d une cat gorie tr s particuli re de professionnels cr atifs ou sur des march s d avant garde 23 us res AA A EN 3 s 2 Aak L association des experts juridiques britanniques a ainsi r alis un guide sp cialement destin aux b timents et lots multifonctionnels qui posent des probl mes bien sp cifiques Voir d clarations de plusieurs promoteurs Oliver Mc Millan California of Irvine au forum annuel de l ULI en 2011 4 novembre Los Angeles 24 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 il faut que le projet cr e un lieu sans concurrence sans commune mesure avec les autres productions du moment Nous avons synth tis les remarques concr tes sur les difficult s rencontr es rassembl es dans une valuation faite pour la ville d Atlanta dans le tableau suivant Mixed Use Development in theory and practice J Herdon W Drummond Mai 2011 95 pages 25 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Une conduite de projet et une gestion tr s diff rente des projets monofonctionnels P
18. la priorit donn e aux zones de restructuration urbaine de centres ville autour de projets commerciaux dans des projets multifonctionnels La diversification r ussie des activit s du Groupe et sa capacit d velopper une offre multi produits le positionnent comme un acteur pluridisciplinaire pr sent sur tous les segments de la cha ne de production habitat immobilier d entreprises r sidences services r pondant des besoins d h bergement diff renci s loisirs affaires tudiants seniors D j largement engag dans la r alisation d op rations de qualit destination mixte Bouwfonds Marignan Immobilier est pr t r pondre aux exigences nouvelles le partage quitable de la ville entre ses diff rentes fonctions quipements logements activit s commerces la prise en compte des jeunes m nages et primo acc dants l quilibre interg n rationnel La capacit de d velopper des op rations complexes et le cas ch ant d en supporter le risque financier constitue un autre atout de poids pour Bouwfonds Marignan Immobilier d sireux d affirmer sa pr sence en amont et sur le long terme dans la r urbanisation des villes Parmi les diff rents p les de sp cialisation de Bouwfonds Marignan l immobilier d entreprises constitue une entit part enti re dot e d une large capacit d intervention Au sein du Groupe la 75 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 D
19. sont alors traduits g n ralement avec une forme juridique et par sous partie immeubles lots aux op rateurs Le ma tre d ouvrage de l ensemble de l op ration g n ralement un am nageur public pour le compte de la collectivit doit ensuite mettre en place un syst me la fois souple et contraignant par exemple le plan guide pour imposer une co conception coh rente entre les intervenants et le respect de l objectif global souhait par la collectivit l existence de plusieurs formes d introduction de la mixit fonctionnelle reste cependant porteuse d une approche encore tr s spatiale soit la juxtaposition horizontale soit empilement vertical notamment lorsque le rez de chauss e est occup par la seule fonction commerciale sur l ensemble du lot il faut alors maintenir une ma trise d ouvrage unique pour certains espaces il s agit dans ce second cas d une sorte de retour l urbanisme sur dalle avec la diff rence d un acc s direct de toutes les fonctions la rue avec des vitrines et des acc s directs aux immeubles donc une renaissance de la rue L id e est aussi qu il n y ait qu un seul gestionnaire pour le rez de chauss e de fa on maintenir cette diversit et l animation de la rue la question de la maintenance et de la gestion de ces nouvelles formes urbaines est pos e par cette analyse les op rateurs n ont pas vocation le plus souvent g rer mais seuleme
20. tout comme l a fait il y a 20 ans l arriv e de l autoroute explique Christian Proust vice pr sident de la Communaut d agglom ration belfortaine CAB et P dg de la Sempat La Sem sp cialis e depuis 20 ans dans l immobilier d entreprise veut jouer un r le actif dans le d veloppement qui s annonce autour de la gare nouvelle TGV Belfort Montb liard inaugur e en d cembre 2011 Objectif participer la construction d une zone conomique homog ne dans une logique d innovation de synergies et de partenariats et aider propulser terme l aire urbaine au niveau des grandes agglom rations europ ennes Pour relever le d fi et porter des projets immobiliers ambitieux la Sem a cr en 2010 la SAS Alliance D veloppement avec 23 investisseurs locaux tous partenaires de longue date C est aussi une nouvelle tape pour la Sem qui largit via la SAS ses comp tences en immobilier d affaires La premi re op ration men e par Alliance D veloppement est d envergure et devrait participer la dynamique que souhaite donner la CAB la nouvelle zone d activit qui voit le jour autour de la gare TGV Deux Zac en cr ation Avec pas moins de 20 000 m dont 16 000 m en cours de livraison le b timent port par la SAS devrait en devenir l une des locomotives conomiques int grant h tel restaurant et centre d affaires tout en b n ficiant de hautes qualit s environnementales Baptis La Jonxion ce complexe
21. 95 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 3 4 4 4 Groupe financi re Duval Ce groupe existe depuis 25 ans et r alise trois type d activit s promoteur constructeur travers les soci t s Alamo MCG et CFA les services immobiliers EDM Fidual Assets Management et Irrimo puis ADM rachet e en 2006 et l exploitation Odalys Residalya et Park Aliz s Le groupe couvre sur une base r gionale avec une priorit aux villes moyennes de 20 200 000 habitants pour viter la surench re des grands groupes la promotion classique de logement des locaux d activit s et de commerce la construction exploitation de b timents de services publics PPP ou de bureaux mais aussi de r sidences de tourisme d tablissements pour personnes g es de parkings la gestion immobili re de patrimoines importants notamment pour les bureaux mais aussi des prestations d expertise thermique ou amiante ou la gestion du risque immobilier EDM Ce groupe est donc particuli rement bien plac pour mettre en uvre des programmes de mixit fonctionnelle ce qui appara t dans plusieurs projets A Sarreguemines Il s agit d une r habilitation de friche commerciale avec une m diath que une galerie commerciale des maisons de ville et un parking public Pour la branche personnes g es la r alisation de r sidences seniors proximit des tablissements est un moyen de r pondre au maintien de l autonomie et
22. Ce type de d marche tend aujourd hui se formaliser par des contrats plus pr cis et n ont plus lieu d tre lorsque les collectivit s lancent des appels projets ou des concessions d am nagement en amont du projet Quelques rep res 2005 Nexity laur at 2007 ZAC cr e 2008 Signature du trait de concession et PLUs modifi s 2009 Commercialisation de la 1re phase de 340 logements en 2009 2010 D but des travaux en 2010 2012 2013 livraisons 5 5 ha de terrain 57 145 m SHON de logements 13 800 m SHON de bureaux 7 000 m SHON d activit s 4 900 m SHON de commerces Partenaire Communaut d agglom ration Val et For t Architecte Bridot Willerval C est l une des plus anciennes op rations affichant nettement la mixit urbaine et fonctionnelle rep r es dans cette tude Sous forme de ZAC cette op ration autour du renouvellement du Quartier de la gare Ermont Eaubonne 95 se distingue d une op ration plus classique de ZAC par l investissement en amont de l op rateur et par son affichage assum d une exigence de mixit urbaine fonctionnelle avec un programme complet sur un espace relativement limit multisite et non situ en centre d agglom ration Continuit s urbaines transports qualit des espaces publics mixit urbaine fonctionnelle et sociale densit cr ation d un parc gestion alternative des eaux pluviales gestion du bruit Logem
23. Des op rations tertiaires qui taient sources de financement pour l am nagement avant les ann es 1990 n ont plus jou ce r le aussi facilement A travers des outils comme les SIIC Soci t s d investissement Immobilier Cot es l immobilier est d sormais plus largement cot des soci t s fonci res acqui rent construisent et g rent un patrimoine immobilier locatif pour le compte de leurs actionnaires Aujourd hui chaque actif doit tre rentable sur le m me type de taux la ville 7 ce qui remet 2 Pour une approche synth tique de la question voir par exemple le num ro de la revue Urbanisme La ville financiaris e n 384 Mai Juin 2012 et les r f rences qu elle propose Notamment Dominique Lorrain La main discr te Revue fran aise de science politique 6 vol 61 2011 pp 1097 1122 Ingrid Nappi Choulet La ville financiaris e HDR IEP Paris vol 2 2011 a Ingrid Nappi Choulet Les Mutations de l immobilier de la finance au d veloppement durable Autrement 2009 Ludovic Halbert Louise David Logiques financi res globales et fabrique de la ville Regards sur la Terre Presses de Sciences Po 2010 pp 91 108 34 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 en cause les transferts de charge entre fonctions et remet en jeu les quilibres des op rations d am nagement Seul le logement pur chapperait cette mise en actif par le biais de
24. Durant cette p riode de pr s de dix ann es le projet a d j t revu d but 2011 l Etablissement public pour l am nagement de La D fense Seine Arche Epadesa a pr sent un projet revu la baisse 120 000 m2 au lieu de 140 000 m2 15 000 30 000 m2 de commerces au lieu de 45 000 m2 moins de bureaux 50 000 m2 maximum et davantage de logements 40 000 m2 minimum Cette modification a t faite suite des retards du chantier de la gare qui g ne la lib ration de certaines emprises du projet d o le phasage Elle provient galement de la crise conomique Accompagn par un bureau d tude sp cialis dans les tudes commerciales l EPADESA a r duit les emprises de commerces et a privil gi des commerces sur rue un centre commercial ou un supermarch comme pr vu au d part Le programme initial a galement t amput de quelques tages dans les immeubles et des tours 129 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Dans ce projet Altarea et Eiffage travaillent avec un tablissement public comp tent et qui a investi sur la gestion des flux notamment par une tude de programmation commerciale r alis e par CVL l chelle de Seine Arche et a t r actualis e et affin e en tenant compte de l volution de la conjoncture Cette mission incluant benchmark d op rations comparables villes dans l aire d influence d une grande m tropole projet urbains privil giant la mixit
25. Groupe sont des op rations mixtes Habiter les Quais Nantes EuroAlsace Paris Evry Horizon Sud ou l op ration Le Monolithe de Lyon Confluence inaugur en octobre 2010 L approche retailed mixed use est d velopp e pour des emplacements proximit d un p le de transports en commun llots urbains Metz Lyon Confluence Thonon les Bains et Valenciennes Pour chacun ce sont des programmes mixtes logements bureaux r sidences h tel au dessus d un rez de chauss e d di aux commerces Le minimum c est 15 600m2 Valenciennes le maximum c est 77 500m2 Metz dans le quartier de l Amphith tre ING intervent galement sur de grands territoires dans des quartiers mixtes dominante logements Le d veloppement est 73 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 organis en 2 ou 3 phases sur 10 15 ans En France deux projets de ce type sont en tude Marseille avec les Docks libres et sur l Ile St Denis entre 60 000 et 100 000m2 En 2010 ING organise avec d autres promoteurs un grand d bat sur le co t du logement les comparaisons avec d autres pays soulignent que la mixit fonctionnelle pourrait tre un moyen de mieux amortir certains co ts collectifs et explique aussi le co t du logement en France En 2011 ING d cide de ne plus faire de promotion immobili re en France ING Real Estate Development a t mis en gestion extinctive en d but de l ann e
26. Il n y avait pas de solution de cession satisfaisante Le p le fran ais d ING Real Estate Investment Management a t vendu en f vrier 2011 CB Richard Ellis comme la majeure partie des activit s de gestion immobili re de la banque n erlandaise Plusieurs op rations Muse Metz Les Docks Libres de Marseille la gare Sud ont t revendues d autres op rateurs Reste Paris une quipe d ING Real Estate Finance active dans les pr ts aux soci t s fonci res Avec un encours mondial d environ 35 milliards d euros ING Real Estate Finance figure parmi les 5 premi res banques de financement immobilier en Europe Sa filiale ING Real Estate Finance France cr e en 2005 g re un portefeuille d environ 3 milliards d euros Elle compte sur l expertise de ses quipes et la p rennit de sa structure pour poursuivre son d veloppement ING Real Estate France m ne des financements sur classes d actifs traditionnels bureaux commerces logements logistique pour des fonds d investissements internationaux qui repr sentent 60 de son portefeuille et des soci t s fonci res cot es 40 Depuis quelques ann es des synergies ont t mises en place au sein du groupe ING afin que chaque entit puisse b n ficier d une dynamique favorisant le d veloppement de son activit Dans ce cadre le m tier Real Estate Finance a rejoint les autres m tiers d ING Commercial Banking en France comme dans l ensemble du Groupe
27. de VINCI qui est capitalis e hauteur de 39 6 M d euros 77 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Une soci t prestataire de services VINCI Immobilier Promotion qui assure la gestion des op rations immobili res port es par les SSM ou les SSO dont elle est la g rante Des soci t s sp cialis es multi programmes SSM qui d veloppent et r alisent des projets immobiliers dans lesquelles nous n avons pas de partenaires associ s Elles sont sp cialis es par ligne de produit immobilier d entreprise commercial r sidentiel r sidences services et d veloppement h telier Une soci t marchand de biens et diverses soci t s sp cialis es Des soci t s supports d op rations SSO qui r alisent les op rations dans lesquelles nous avons des partenaires associ s En g n ral il s agit de co promoteurs VINCI IMMOBILIER ex Sorif Investissement Elige Participation Forme SAS Capital 39 600 000 Siren 722 026 226 RCS NANTERRE Pr sident Olivier de la ROUSSIERE Objet Holding VINCI IMMOBILIER D ENTREPRISE VINCI IMMOBILIER PROMOTION VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL ex Sorif Immobilier d Entreprise ex Elige Sorif ex Michelet Forme SNC Forme SAS Forme SNC Capital 10 000 Capital 4 938 000 Capital 1 500 Siren 428 115 752 RCS NANTERRE Siren 339 788 309 RCS NANTERRE Siren 435 166 285 RCS NANTERRE G rant Vinci Immobilier P
28. e autrement que Franck Scherrer Institut d urbanisme de Lyon Universit de Lyon 2 D couper pour l action naissance et volution des d coupages li s l am nagement urbain les d coupages ont une vis e fonctionnelle Trois modes principaux au 20 me si cle le zoning ou zonage int r t pour la gestion fonci re et la synchronisation des rythmes des acteurs urbains l aire fonctionnelle li e aux r seaux et l isolement d un ou plusieurs morceaux de ville en lieux exemplaires l op ration de r novation en centre ville le quartier de banlieue l extension urbaine le bourg p riurbain la grande zone p riph rique sur le mod le am ricain 155 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 par une gestion des espaces publics Nous avons relev des sites qui ont des espaces publics ferm s alors que la servitude de passage nuit est normalement acquise Dans quelques unes une pr sence continue est garantie de la part des op rateurs pr sents la conception et au montage par l implantation d un si ge social sur le site par la gestion d un quipement par l investissement dans un immeuble de bureaux dans un centre commercial en tant que fonci re La gestion est directement li e l action d investisseur Or l investissement est tr s souvent s par de la conception et de la r alisation plus ou moins long terme Ainsi Okab c est l op ration de Bur
29. en promotion et investissement Ses centres commerciaux affichent une volont d innovation et une position relativement haut de gamme Un autre projet mixte a t r alis avec un partenaire pour le logement et les bureaux les Rives de l Orne Caen livr en mai 2013 commerces Leur sp cialit est l urbain avec la gestion des al as de la densit des voisinages et autres particularit s li es ce positionnement exemple Lille par exemple Les prix de loyers sont de l ordre de 450 700 m de surface commerciale contre 80 150 m dans un Retail park espace commercial en p riph rie Apsys a ainsi d velopp la comp tence d am nageur coordonnateur des aspects autres qu architecturaux par d faut de l am nageur initial d j exp riment en projet mixte Aucune strat gie de progression et de d veloppement autour de la mixit fonctionnelle n est pr vue d but 2013 La soci t Apsys comme l chelle d une op ration simplement commerciale n offre pas de kits proprement parler mais des produits sp cialis s sur lesquels les op rateurs sont comp tents Son r le est alors de coordonner prestation qui n est pas financ e sp cifiquement ni prise en charge par l am nageur et qui d pend donc largement de la bonne volont de chacun Face la difficult financer des actions transversales une ing nierie juridique plus que financi re est mise en place liant les diff r
30. est dans la qualit du travail de l urbaniste dont c est le m tier de composer des morceaux de ville et des espaces pour faire fonctionner l urbain Si toutes les quipes r gionales peuvent faire appel aux savoirs faire de la direction ce type d interventions se concentre en r gion Ile de France Cela tient d une part la taille des op rations qui sont proportionnelles celle de l agglom ration D autre part l miettement et aux faibles moyens des quipes d am nagement publiques rarement constitu es une chelle intercommunale suffisamment vaste et ou solide La mixit fonctionnelle appara t peu dans une soci t qui met en avant l adaptation des projets uniques et complexes ins r s dans des contextes vari s Elle est peu reli e l argumentaire sur la durabilit centr ici sur la conception des b timents et l int gration des imp ratifs cologiques l activit de l entreprise L offre interne est privil gi e sauf dans certains cas qui sont fr quents tels que la demande d une diversit d op rateurs par le commanditaire l ampleur du projet qui exige le partage du risque par plusieurs partenaires ainsi que la n cessit d ajouter une sp cialit absente du groupe Vinci immobilier vise d abord des op rations complexes d envergure dans une approche adapt e qui se veut aux antipodes de la syst matisation le plus souvent de reconstruction urbaine Le march centr s
31. impr cision du concept la notion de m lange ne suffit pas mesurer les doses Les boutiques de rez de chauss e d immeuble peuvent correspondre des besoins de compl ment ou des achats de circonstance sans remettre en cause le recours au grand commerce de p riph rie Les zones de mixit fonctionnelle sont tr s peu nombreuses et ne constituent pas une alternative l talement urbain Enfin la juxtaposition de fonctions petite chelle ne recr e pas une conomie urbaine nouvelle fond e sur la synergie mais de petites unit s qui vivent c t des grands flux conomiques et gr ce eux la fragilit des r alisations qui exigent de poursuivre un sc nario dans ses moindres d tails pour avoir une chance de succ s concomitance d installation de fonctions mont e rapide en r gime y compris pour le peuplement ma trise de la r alisation des quipements Contrairement des r alisations plus classiques un d calage tr s fr quent peut changer la nature du projet les exc s de la g n ralisation longueur de rapports toutes les expertises sur ce sujet soulignent la n cessit de prendre en compte le site car la mixit des fonctions d pend du syst me de transports de l environnement conomique du contexte Il faut ainsi distinguer la mixit dans les centres les efforts pour cr er des centres secondaires les reconversions de zones mono fonctionnelles en mal de commercialisation les d v
32. kit de d veloppement est utilis dans cette recherche au sens de gamme pr d finie de produits placer choisie par les op rateurs et mobilis e avec un mode d emploi pr cis con u et mis en uvre par l op rateur de mani re standardis e comme des ensembles pr ts d velopper ou cl s en main La logique de d veloppement des activit s poursuit en effet sa marche vers la conqu te de nouveaux march s qui passe par les concentrations les regroupements spatiaux et la recherche des effets d chelle Il ne s agit pas d une logique conomique mais d un syst me d offres Le fait de tenter de capter les effets d interaction de proximit et de synergie s int gre tr s bien cette logique d o l excellente prise en compte de la mixit fonctionnelle par les grands groupes de commerces et services Certes parler de fabrication de la ville multifonctionnelle propos de ces d clinaisons du quartier reconstitu ou de l imitation du village urbain serait excessif Les activit s sont encadr es par des r gles pr cises et l image doit rester coh rente d o des exclusions l artisanat est suppos d grader l image de quartiers recevant du public le commerce ind pendant ne serait pas durable ni les activit s artistiques ou culturelles non institutionnalis es hormis les salles de cin ma et les quipements culturels publics Autant de principes qui voluent au fil des mode
33. lent peu pertinents pour cerner des op rations aux contours finalement flous et d pendant du point de vue des acteurs La notion de mixit fonctionnelle serait d autant plus pertinente que l on se positionne du point de vue des planificateurs et penseurs de l urbain et de l am nagement Ceux qui la font ou plut t la rendent possible l inverse ne la raisonneraient pas ainsi se positionnant sur des objets qui la produisent gr ce des interactions qui ne seraient alors ma tris es par personne mais plut t par un jeu de multiples acteurs publics et priv s Cette hypoth se devra tre v rifi e aupr s des op rateurs En d autres termes dans une acception de la mixit fonctionnelle dont l objectif essentiel est de cr er une dynamique de la vie des espaces et lieux de rencontre qui marchent et pas seulement potentiels il n y aurait pas de Deus ex machina responsable de cette vie Un autre r sultat rejoint l interrogation qu a lev e J Lucan dans son ouvrage de 2012 O va la ville aujourd hui Formes urbaines et mixit sur le fait que la mani re de faire la ville et ici la mixit fonctionnelle r sulte de diff rentes logiques qui n ont pas t pens es l origine en tout cas dans leurs interactions et dans le r sultat produit La mixit fonctionnelle n est pas un objet dans les articles car elle ne serait pas un produit op rationnel mais le r sultat de la mani re de proc der D
34. n rale initi e par la pr sidence ne parvient que lentement branler le mod le conomique classique de chaque secteur de l immobilier qui pr sidait auparavant dans chaque p le du groupe d autant plus que depuis d autres volutions ont touch le groupe r organisation par m tiers en 2008 volution du capital d clinaison du d veloppement durable acquisition de Rue du Commerce com notamment La convergence est en cours entre les diff rentes entit s mais de nombreuses conditions doivent co ncider Convaincre en interne de la validit de cette approche plus riche mais plus complexe n cessitant une grande ouverture et une volont de coop ration autour des savoir faire Cela commence par faire conna tre et faire accepter le r le des ensembliers et ces produits au sein du groupe ce qui n est pas acquis apr s six ann es Pour les futurs mandataires ou clients comme en interne il faut saisir une occasion de mettre en pratique l ensemble d un projet de la conception de la mixit sa r alisation et sa gestion pour prouver la capacit du groupe toutes les tapes Or ce type de projet n est pas si fr quent et il faut une bonne visibilit pour l int gralit des produits Pour les responsables rencontr s la premi re op ration d ensemble doit tre celle de Massy Grand Ouest pour laquelle ils ont t retenus au printemps 2012 engagement rester propri taire pour le commerce le centr
35. re encore tr s s par e dans la pr sentation de l offre du groupe mais use de ces trois segments pour monter des offres adapt es la demande de mixit avec un argumentaire d velopp autour du d veloppement durable Altagreen d marche de d veloppement durable et environnementale mise en uvre en 2010 qui permet au groupe de s am liorer sur l ensemble de ses m tiers de d finir ses enjeux et priorit s en mati re environnementale sociale et soci tale de d velopper des outils de mesure fiables et d laborer des plans d actions concrets pour continuer de progresser Mise en uvre suite au Grenelle de l environnement et ses r flexions Des arguments vis vis des collectivit s RSE Contribuer au d veloppement local s engager avec les collectivit s territoriales sur des projets impactant le d veloppement local Le Groupe participe ainsi des projets d Ecoquartiers o la mixit est cit e comme primordiale La mixit est affich e dans la partie d veloppement durable des rapports d activit s dans le souci de promouvoir un mod le urbain plus respectueux des quilibres sociaux et environnementaux La mixit urbaine est cit e au m me titre que la mixit sociale et interg n rationnelle comme l une des composantes des projets Elle est d finie comme une association de logements bureaux quipements publics et priv s La mixit urbaine a t concr tement traduite la fin des ann
36. reront n cessaires au projet et auxquels pourront s adjoindre des partenaires externes si n cessaire urbaniste bureau d tudes programmiste etc Une fois le projet labor Nexity constitue une soci t sp cifique pour les acquisitions fonci res qui par la suite c de les droits construire des soci t s de promotion du Groupe La r alisation technique du projet peut tre confi e un op rateur type soci t d conomie mixte Par ailleurs l activit s est renforc e avec la cr ation en 2008 de la filiale Actifoncier dont la mission est de participer au d veloppement de zones d activit s PME PMI et logistiques Des projets mixtes sur des terrains d extension urbaine de faible ampleur sont r alis s par les professionnels de l am nagement de terrains b tir en collaboration avec Nexity foncier conseil le plus souvent Ces quipes interviennent galement dans la conception et r alisation d Ecoquartiers Enfin l entit Am nagement cr ateur de quartiers participe la r alisation de nouveaux quartiers entiers sur des territoires divers requalification de zones industrielles secteur en urbanisation renouvellement des quartiers d habitat social etc Nexity cr ateur de quartier apporte une r ponse globale d am nageur et de promoteur Dans la conception de ces espaces de ville reconstruire une r flexion programmatique et urbaine est men e en troite collaboration avec les pouvo
37. tiers des logements sans compter les constructeurs de maisons individuelles qui r alisent pr s de 25 de la construction neuve La fa on dont cette profession se saisit de l enjeu de la mixit fonctionnelle est tr s diverse selon la taille mais aussi l origine historique Cinq cat gories de structures se sont engag es dans la mise en place d une offre de mixit fonctionnelle 31 Promoteurs immobiliers priv s et probl matiques de d veloppement durable urbain D c 2012 UNAM 378 pages 37 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 les grands groupes Nexity Bouygues Eiffage Vinci Bouwfonds Marignan Kaufman amp Broad lcade Altarea Cogedim Promogim Nacarat issus du BTP ou de la construction auxquels il faut ajouter les entreprises int gr es dans des groupes financiers Sogeprom SG BNP Paribas Real Estate Cr dit Agricole Immobilier Ataraxia ils ont mis en place des services d am nagement au d but des ann es 2000 ils disposent d une organisation tr s diversifi e h rit e de leur politique de croissance externe pendant la p riode de croissance 2002 2008 Pour autant l impression pr vaut qu ils ne pratiquent pas une politique industrielle de mixit qu ils ont une organisation fond e sur les centres de profit et que la diversit affich e est opportuniste elle est con ue pour communiquer et capter des march s non pour produire il faut signaler l int r t des
38. un quartier selon les principes d urbanisme traditionnel donc avec un r seau de rues et de p t s de maisons interconnect s une gamme d finie de types de construction des espaces publics taille humaine tous les services et quipements n cessaires pot e de marche pied des r sidences une vitesse limit e pour les automobiles liveable communities il s agit de quartiers am nag s pour assurer la s curit la s ret l accessibilit financi re et des transports ad quats une vie sociale et des services sur place L objectif est de permettre l autonomie et la participation des habitants la vie collective ainsi que d assurer un quilibre social conomique et fonctionnel du quartier development near transit DNT quartiers densifi s pr s de moyens de transport en commun mais aussi des villages p riurbains bien quip s et reli s par une gare aux p les d emplois new community development partant du principe de la prise en charge d un changement par des habitants qui partagent au moins une identit la cr ation d activit s conomiques culturelles et sociale diversifi es partir des savoirs faire de la communaut inclut tr s fortement le principe de la pr sence d un grand nombre de fonctions sur place Des mouvements nationaux et internationaux 20 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 utilisent ce concept aussi bien pour les zones rurales les pays pauv
39. Altarea Cogedim Christian de Portzamparc a t choisi car r pondant au mieux aux attentes de la Collectivit en mati re d offre architecturale environnementale et de faisabilit conomique Le projet pr sente tous les ingr dients d un centre de quartier c est dire ce m lange des fonctions qui demeure la base d un centre urbain vivant Les arguments plus pr cis cit s par la SEMMassy pour l expliquer sont r v lateurs d une conception de la mixit urbaine et de sa mise en uvre Pour Jean Ch ron Architecte Urbaniste de l agence DLM Architectes et coordinateur de la Place du Grand Ouest C est en effet le seul projet qui cr e une v ritable place Le jury dit avoir appr ci les qualit s de convivialit dans l am nagement de l espace public syst me de 4 places f d rant des lieux qui sont autant d accroches avec le quartier existant et d innovation dans celui des services communs lots de verdure jardins partag s du projet Le contenant para t pr vu places largement pi tonnes reste envisager le contenu qui cr era la convivialit recherch e Des services communs tels que commerces restauration quipements publics ou jardins partag s sont annonc s Le positionnement dans l espace doit susciter les flux L quipement majeur du centre des congr s coupl au complexe de cin ma est positionn au sud afin de tirer profit de son attractivit depuis la Place jusqu l a
40. FDV PUCA 2013 Vinci n a apparemment pas d velopp sa communication sur la mixit des produits et des usages des fonctions mais plut t mis en avant sa capacit d velopper toute sorte de produits sp cialis s et les mettre en musique Sa communication est plus ax e sur les aspects environnementaux avec plusieurs labels pour la construction HQE NF logement BBC la chaire de recherche Vinci Paris Tech ax e sur la mesure des qualit s environnementales des produits conomies d eaux et d autres flux par exemple et son investissement dans des Ecoquartiers Elle repose sur la pr sentation d op rations r ussies Cela correspond sa strat gie de d veloppement qui n est pas de grossir tous azimuts restant dans son m tier de l immobilier d fini au sein du groupe Vinci Pour les collectivit s l attrait de grands op rateurs de type Vinci capables d intervenir sur des projets d envergure est d abord la puissance financi re associ e la capacit de portage du foncier et la ma trise de diff rentes fili res de produits Dans le cas de Vinci immobilier bien que la strat gie de groupe ait pes dans ces volutions avec la volont de proposer une offre compl te aux collectivit s l offre a toutefois d abord volu pour faire face de grosses op rations arriv es sur le march par la r habilitation de friches en milieu urbain cas des usines Renault de Boulogne Billancourt ou par le r am nagement de
41. Le programme de cette derni re subira probablement encore des transformations malgr la publicit faite autour de cette op ration exemplaire Bien que des r f rences de prix pr cises n aient pu tre compar es cette activit nouvelle pour Apsys conduit des prix plus lev s justifi s par la dur e longue de l op ration plus que par le temps pass la porter et la coordonner La rentabilit de l espace commercial attendue n est pas meilleure le travail de coordination autour du projet est consommateur de temps et mal r mun r Pour le reste de son activit la soci t conduit des r alisations d immobilier commercial uniquement Pour Apsys les collectivit s auraient tendance ne pas suffisamment dissocier les choses et faire porter certains enjeux publics au priv sans r partition claire des r les En l absence de politique fonci re par exemple demande au promoteur de se substituer aux pouvoirs publics pour l achat de terrains Les cycles longs de l urbain s entrechoquent avec les cycles de vie des projets et des entreprises Ainsi l immobilier commercial aurait connu un aller retour sur une quinzaine d ann es selon un rythme cyclique de l action publique relier aux op rations de tramway et ou de reconqu te des centres villes La cons quence serait que les Retail park zones commerciales plut t bas de gamme situ es en p riph rie auraient nouveau t pouss e dans
42. MUSE n a pas encore vu commencer les travaux qui doivent durer trente six mois Le programme a d j subi des modifications par rapport la demande initiale les logements sociaux devaient atteindre 0 et risquent de repr senter la moiti du parc au minimum alors que le quartier jouxte des zones d habitat collectif et social Avant son d part Nexity aurait obtenu de la mairie qu une partie des logements priv s qu elle devait r aliser mise mal par la disparition du Scellier soit remplac e par des logements en usufruit locatif social Actuellement les logements 109 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 sociaux sont plus faciles placer que des logements priv s La partie logement des programmes rencontreraient de grandes difficult s sortir en dehors des dispositifs sp cifiques Le secteur serait sous perfusion la demande tant incapable de supporter les prix actuels de production Les contraintes de commercialisation p sent tr s fortement sur l volution du programme Les autres produits sont en bonne voie pour s engager dans la partie travaux le centre commercial est bient t commercialis 50 les r sidences services se placent une vendue des investisseurs particuliers et l autre vendue en bloc la filiale de gestion de la soci t Metz Seille 2012 et ne posent pas de probl me ensuite la gestion tant la demande est forte sur ce cr neau malgr des prix lev s
43. Nexity George V Est Jean Paul Viguier et Associ s 8 000 m de logements 121 et bureaux mixtes Lazard Group Real Estate Devanthery Lamuni re 5 200 m de bureaux Metz Seille 2012 Brenac amp Gonzalez 147 logements en r sidences services et seniors Groupe APSYS Jean Paul Viguier et Associ s pr s de 40 000 m d espaces commerciaux INSPIRER LA VIE Source dossier presse Projet MUSE Le projet se pr sente comme un ensemble de volumes enchev tr s dont chaque partie est acquise par l un des ma tres d ouvrage aucun d eux n a la capacit financi re d acheter de tels volumes La SCCV AMPHITHEATRE DE METZ assure la r alisation de l espace commercial et des parkings port e par ING RED et Apsys Porteurs du c ur du projet au moins conomiquement ils coordonnent l ensemble des op rateurs La gen se du projet Au d but des ann es 2000 le projet Quartier de l Amphith tre est lanc sous forme de ZAC conc d la SAREM am nageur public Le projet doit durer 10 15 ans d apr s la programmation envisag e par la ville L Agence Nicolas Michelin et Associ s intervient en assistance ma trise d ouvrage En 2006 la Ville de Metz lance un concours sur un il t de cette ZAC grand projet comportant un ensemble de bureaux logements et un espace commercial C est le groupement constitu par ING Real Estate Development France et Apsys qui a t choisi pour l ensemble de
44. P amp II Real estate issues Volume 34 Number 2 2009 13p Rutishauser Institutions financi res et immobilier commercial aux tats Unis Revue d conomie financi re Hors s rie 1993 Num ro Hors S rie La crise financi re de l immobilier R flexions sur un ph nom ne mondial Suivi des actes du s minaire Institutional investment in real estate pp 241 260 Revue d conomie financi re Hors s rie 1993 165 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 6 3 2 Planification CERTU Diversit de l habitat mixit urbaine et planification urbaine mise en uvre de la LOV Ao t 2003 98 pages Hirt The mixed use trend Planning attitudes and practices in north east Ohio Jal of architectural and planning research automne 2007 22 pages IAU La mixit fonctionnelle un objectif n gocier au cas par cas Juillet 2011 93 pages Junior Essec Plouin Sites et espaces Densit humaine urbaine Mixit fonctionnelle Mixit sociale 2009 DREIF Lagendijk Regional Learning between Variation and Convergence The Concept of Mixed Land Use in Regional Spatial Planning in The Netherlands Canadian Journal of Regional Science 2001 18 pages Mialet Mixit fonctionnelle et flexibilit programmatique Batex 2 volumes octobre 2011 46 et 58 pages Osborne Planning issues in mixed use development The Practical Real Estate Lawyer Juillet 2005 Verhage Linossier Bouly B
45. SAGES Groupe 6 architecte projet labellis 2006 ma tre d ouvrage Nexity promoteur logements Concerto Batimmo promoteur bureau Grenoble Architecture et d veloppement conseil HQE Fonci re Euris Gennevilliers Grigny Paris Mass na SAEMII 48 appartements parkings et commerces 3 2 2 Premi re analyse Il ressort de ce recensement un tr s petit nombre d op rations ce qui peut tenir l affichage assez rare de la mixit fonctionnelle Il conviendrait en effet de resituer de nombreuses op rations dans leur quartier ce qui am nerait retrouver une approche indirecte de la mixit par la juxtaposition Mais manifestement la strat gie de la plupart des projets urbains recens s par la presse ne prend pas en compte un objectif de synergie entre fonctions La mixit recouvre en fait une grande diversit d op rations en taille en localisation urbaine centre p riph rie en m lange de produits propos s en type d op rateurs Les op rateurs sont de nature tr s diverse ce qui s explique par le biais d j voqu de l angle de vue des articles qui ne cite pas tous les acteurs impliqu s dans un projet rendant difficile son appr hension globale et le rep rage d op rateurs r currents sur ce type d op rations qui se seraient positionn s sur l objet r ponse la mixit fonctionnelle Bien que les dates des diff rentes tapes et de l avancement des op rations n a
46. ZAC Claude Bernard Paris 19 me Situ e au bord du Canal Saint Denis Quai de la Charente la ZAC Claude Bernard couvre une surface de 14 6 ha correspondant 10 4 ha d emprises publiques bordure Nord et Sud du boulevard p riph rique les berges du Canal Saint Denis et 4 2 ha de terrains constructibles r partis sur une partie de l ancienne emprise de l h pital Claude Bernard 3 8 ha et sur le Quai de la Charente Ce programme est caract ris par une mixit tr s forte des activit s 104 000 m r partis de la fa on suivante 41 000 m HON de bureaux r partis en 3 b timents techniquement ind pendants reli s entre eux par des passerelles 34 000 m de logements 6500 m pour les locaux d activit 1500m de commerces 6000m pour un 85 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 tablissement d H bergement de Personnes Ag es D pendantes EHPAD ainsi qu une cr che de 60 berceaux une cole polyvalente de 12 classes et un cin ma multiplexe de 15 salles Les investisseurs ont t le Fonds Next Estate Macifimo et l utilisateur BNP Paribas Corporate Investment Banking livr en mai 2012 voir d autres l ments dans la partie op rations Paris Seine Panorama 75 Paris 15 me r habilitation de l ancien si ge de la CAF 6000 m construction de 162 logements et r alisation d un jardin de 6 000 m en coeur d ilot Investisseur Lasalle Investment Promoteurs BNP Pariba
47. actif La mobilit avec le Pavillon Mobilit qui proposera aux utilisateurs des choix de modes de d placement adapt s leurs besoin le Pass Mobilit qui donnera acc s en temps r el en fonction du trafic par internet et Smart Phone toutes les services de nouvelles mobilit s Des lots urbains int gr s notamment les lots Cambridge o pr s plus de 500 logements seront r alis s d ici 2018 dont 150 logements sociaux et 50 en accession sociale avec face ce quartier la place de l nergie jouxtant l cole GreEn ER Comme les autres lots ils seront novateurs car ils favoriseront l intimit tout en tant ouvert sur l espace publique et participeront la cr ation d une ville cr atrice de lien social A l occasion de son annonce l lu charg du projet a rappel que ce quartier l entr e de Grenoble proche du centre ville riche de son activit scientifique et conomique tait un v ritable atout dans le d veloppement de l agglom ration Ce projet terme cr era un nouvel espace de vie de qualit cologique mixte et int gr pleinement Grenoble A travers ce projet c est la ville de demain qui se pr figure Grenoble 144 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 3 5 9 SAS Montbeliard C est une nouvelle tape que se pr pare franchir Belfort La LGV Rhin Rh ne va peu peu modifier toute la g ographie conomique du territoire et de la Franche Comt
48. affich e est aussi de relancer le logement locatif priv aupr s des investisseurs 55 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 PRATIQUES ET R GLEMENTATION LES FREINS MALGRE L ACTUALIT DU D BAT SUR LA HAUTEUR ET La conviction que la gestion des programmes de loge ments commerces ou bureaux rel ve de m tiers dif f rents alimente une sp cialisation des Investisseurs et promoteurs charg s de les r aliser Cette r sistance culturelle fran aise l am nagement d i mixtes s exprime en particulier en mati re de loge ments o la contrainte d une revente la d coupe plut t qu en bloc dissuade les Investisseurs de s enga ger dans ce type d op rations Enfin les Investisseurs tertiaires veulent rester libres en mati re de gestion de leur actif et la copropri t est un frein cette Ind pendance La copropri t est au c ur des difficult s li es aux ouvrages mixtes Plus le nombre de copropri taires est important plus la gestion et la mutabilit du b ti ment sont compliqu es Par ailleurs la classification IGH fmmeuble de Grande Hauteur implique un certain nombre de co ts de gestion suppl mentaires r percut s sur les charges de l immeuble comme la pr sence permanente d une quipe de s curit En France un Immeuble de bureaux tombe sous le coup de la r glementation IGH partir de 28 m tres de hauteur tandis qu un Immeuble d habitations peut monter Jusqu 5
49. assimiler la mixit fonctionnelle la complexit Or si la mixit est complexe obtenir ou g rer elle ne se r sume pas cela elle est orient e vers l objectif de quartiers vivants o des relations se tissent et o la vie sociale est soutenue G rer la complexit ne suffit pas La mixit exige des savoir faire sp cifiques Tout cela para t un peu bricol m me si les entreprises immobili res ont une capacit rebondir favoris e par de gros moyens Les arguments restent flous comme l analyse de l offre l a montr La mixit est cens e apporter des r ponses de nombreux maux urbains ou offrir de nouvelles marges de man uvre flexibilit optimisation densit synergies mais les moyens pour y parvenir ne sont pas expos s A l exception de quelques questions telles que celle du stationnement Mais les retours d exp rience sont encore restreints bien qu en nombre de places des gains soient lisibles d s la livraison La mixit fonctionnelle reste fr quemment une notion abstraite sans incidence sur les r alisations Le mod le appara t beaucoup moins pens que ce qu on pouvait imaginer Les projets montrent que l on ne sait pas comment faire les op rateurs et les mandants comptent sur des quipements la qualit des espaces publics ou un p le g n rateur de flux associant infrastructures de transport et commerces Mais l interrogation du comment la plupart se fient au temps et une
50. autres facteurs comme les valeurs locales ou les styles de vie Qui est celui qui se trouvera 3 minutes de notre localisation telle est la question de tout commer ant il y a une densit minimale obtenir pour alimenter toute activit Parfois un style de vie particulier peut accrocher une activit la pr sence d une enseigne comme Whole Foods ou Trader Joe s peut drainer derri re elle un petit ou moyen commerce compl mentaire par exemple un nettoyage sec un spa qui profitent de la demande des r sidents et des consommateurs moins r guliers Si la composition se fait chaque fois en fonction du contexte local la majorit de l analyse montre que le promoteur am nageur doit d marcher le commer ant ou l enseigne adapt e son projet et qu il doit le faire de fa on offensive non en offrant un espace et en attendant de le commercialiser Le fait d chouer sur une fonction importante peut faire chouer l ensemble du projet Si la description qui suit fait plut t penser une composition urbaine avec mise en sc ne propre au commerce nous sentons bien que l am nageur a ici des r f rences des situations connues en t te et une fa on d organiser la rue le passage pi ton les zones plus priv es L analyse des produits architecturaux passe pour partie par des immeubles g n rant une multifonctionnalit interne qui suppose une approche tr s fine et tr s mod lis e y compris concernant l aspect
51. ce qu elle est dans d autres pays les principales r alisations multifonctionnelles et construites sur une strat gie de projet semblent cantonn es des op rations exp rimentales o exceptionnelles comme les co quartiers les OIN ou certaines op rations de renouvellement ANRU Evaluation et g n ralisation n ont pas eu lieu Les facteurs d volution apparaissent inattendus les promoteurs commerciaux pour la plupart des cha nes commerciales importantes cherchent diversifier leurs projets d implantation pour diminuer les risques li s au sur quipement dans de tels projets le chef de file sera la cha ne commerciale qui tient ma triser l avenir du site le retour des petits projets dans le tissu urbain qui caract rise le march des villes moyennes et petites permet des petits op rateurs de prendre en charge l ensemble d une zone avec une approche multiproduit limplantation d op rateurs trangers anglais belges n erlandais qui b n ficient d une avance sur la conception mixte en raison des conditions de leur pays d origine est favorable des projets plurifonctionnels Ils sont en effet proactifs en ce domaine au contraire des op rateurs fran ais Leur objectif est de diminuer les risques et de se donner une visibilit dans les centres de grandes villes En d finitive plusieurs mod les de villes et plusieurs mod les d organisation de la mixit des fonctions a
52. centre ville en Europe Sur l Ilot B entre la darse et le parc urbain Bouwfonds Marignan Immobilier r alise l essentiel des logements en accession haut de gamme soit environ 15 000 m dans le cadre d un projet coordonn par Massimiliano Fuksas architecte de renomm e internationale Le coup d envoi commercial de l op ration a t donn le 22 juin 2006 et les travaux ont d marr l t 2007 Aux Pyramides d Or de la F d ration des Promoteurs Constructeurs Lyon Islands a remport en 2007 le Grand Prix R gional le Prix du Logement Durable et le Prix de la Qualit de Vie au naturel MARSEILLE 14e Chlorophylles dans la ZAC des Hauts de Sainte Marthe est un projet d urbanisme repr sentant un enjeu majeur pour la ville de Marseille par l importance des espaces disponibles 150 hectares et par la forte implication en termes de qualit environnementale Prochainement desservi par la nouvelle gare du tramway le site est valoris par la cr ation de 63 500 76 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 m d espaces publics dont un parc et des espaces verts 24 000 m au total un bassin de 8 100 m et une place urbaine Bouwfonds Marignan Immobilier s est positionn sur six lots totalisant 112 500 m pour une surface Shon de 86 000 m associant logements activit s et commerces VAUR AL C UR DE VILLE avec quatre op rations successives depuis 2005 repr sentant plus de 25
53. ces derniers tant la fois promoteur et investisseur Apsys lui m me est repr sent par des participations au capital de soci t s de gestion d actifs immobiliers Dans le cas de MUSE une partie sera vendue une soci t civile immobili re la SCI Muse dont 33 sera d tenu par Apsys lui m me Le reste doit tre achet par des banques ou assurances par exemple la Soci t g n rale par l une de ses filiales Sogecap Ces projets mixtes d bouchent n cessairement sur des prix relativement lev s Nous avons vu que la coordination est complexe le temps long des concepteurs am nageurs interviennent avec souvent la volont de faire figurer de grands noms Le promoteur qui doit supporter ces co ts de coordination plus ou moins important selon la date de son arriv e dans le projet et l ampleur de son op ration n est r mun r que par la marge obtenue entre le prix de vente final et le prix du foncier et de la construction Une limite la mixit fonctionnelle se confirme le prix que ne peuvent assumer toute une famille de fonctions pourtant souvent invoqu es pour parvenir une mixit r ussie Ainsi les commerces ind pendants souvent souhait s pour faire valoir une identit locale une diff renciation par rapport une autre op ration ou un autre centre commercial n ont en g n ral pas les moyens d assumer les loyers propos s Des commerces ind pendants il y en a Des franchis s D but 2013
54. concr tisent dans quelques cas de carri res mixte du public vers le priv plus rarement dans l autre sens Le mod le de r f rence de la ville qui d cide de l affectation des terrains dans le PLU avec d l gation un ma tre d ouvrage am nageur dans le cadre d une ZAC marque tout le syst me de production sans souplesse Pour fonctionner une grande intelligence 36 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 collective est n cessaire au sein de la collectivit de l am nageur et de l op rateur Or ces conditions ne sont gu re remplies Ce syst me de production ignore encore largement la gestion dynamique des flux et des interactions de l cosyst me ville issue de la mise en uvre des principes du d veloppement durable Pourtant elle semble cl pour r pondre la demande de mixit des usages qui vise cr er de la vie du lien social et une animation urbaine Les op rations exemplaires et d clinaisons sur le terrain de mod les faisant r f rence au d veloppement durable sont nombreuses mais ces projets appr hendent tant de th matique qu ils ne traitent pas toujours de la mixit fonctionnelle Les coquartiers donnent souvent la priorit aux aspects environnementaux mais sont souvent des quartiers dominantes r sidentielles avec des services de proximit li s l habitat Des projets embl matiques sont largement tudi s et mis en avant en raison de leur ampleur c
55. d veloppement commercial reste modeste avec seulement 3 personnes Les r f rences du groupe en mati re de mixit fonctionnelle sont cependant plus larges ZAC Al sia Montsouris la Ville de Paris et l Etat ont sign le 17 mars 1994 un protocole visant conduire de mani re conjointe des actions en faveur du logement Paris et en particulier du logement social Dans le cadre de sa politique patrimoniale mise en uvre depuis 1990 la RATP a d cid de d velopper un programme principalement affect l habitat sur une emprise appartenant au Syndicat des Transports Parisiens occup e par des installations ferroviaires d saffect es Apr s concertation et enqu te publique le dossier de r alisation de la ZAC approuv par d lib ration du Conseil de Paris le 20 novembre 1995 fixait la constructibilit du site et confiait la SADM l am nagement de la ZAC 31 850 m HON de logements PLA 22 750 m HON de logements PLI 24 400 m HON de logements libres 12 000 m d activit s commerciales et diverses activit s tertiaires une cole polyvalente d une superficie HON de 2 600 m un gymnase d une superficie HON de 2 400 m des espaces verts publics pour une superficie de 11 150 m Le site de l Entrep t Macdonald Paris 19 est situ sur un emplacement exceptionnel en bordure imm diate du p riph rique L entrep t fait l objet d une reconversion en un programme mixte de 167 000 m au total
56. dF La mixit fonctionnelle un objectif d finir et n gocier au cas par cas Juillet 2011 5 Fond s sur une trentaine d articles de professionnels crits en 2000 et 2006 dans des revues immobili res de planification ou de promotion commerciale de zones d activit s Ces hypoth ses ont t compl t es par des enqu tes aupr s de professionnels 15 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 mixtes et du risque d augmentation des prix immobilier si les fonds propres augmentent lors du montage Assurer une mixit maximale et correspondante aux conditions du march ainsi qu la saisie des opportunit s int ressantes programme orient vers la synergie des fonctions vers la demande locale non satisfaite avec une attention la concurrence et aux aires de chalandise par activit dynamique de l volution du march dans le temps avec les cons quences sur le phasage A l appui de ces remarques quelques constats les co ts de planification sont nettement plus importants pour les projets multifonctionnels les co ts et charges fonciers mais aussi de construction sont plus lev s car diff rents march s immobiliers sont concern s en raison de produits divers les am nagements seraient plus lourds pour autant les recherches semblent d conseiller le recours aux transferts de charges fonci res Enfin les effets des facteurs classiques de conception du projet densit co
57. de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 L offre d am nagement urbain est relativement simple l attention des collectivit s sans d clinaison de modalit s d intervention ou de produits La mixit est peu cit e dans les documents mais elle est prise en compte notamment dans le concept de Haute qualit de vie d velopp dans le projet Phosphore III Ainsi promeut elle une approche syst mique et humaine pour tous les projets urbains l approche syst mique tant mod lis e dans un r f rentiel m thode unique en son genre au sein des op rateurs immobiliers tudi s Dans ce r f rentiel les quipes de Phosphore cherchent traduire la complexit d une approche syst mique et crois e des enjeux tout en proposant un cadre une m thode et des indicateurs lisibles et adapt s la sp cificit des territoires et de ses acteurs A la fois guide de conception et outil de suivi et d aide la d cision la d finition d un profil Haute Qualit de Vie pour chaque projet permet aux diff rents acteurs lus am nageurs promoteurs constructeurs mainteneur exploitants mais galement riverains d valuer le positionnement d veloppement durable d un projet urbain et ainsi d en mesurer les forces et faiblesses pour le cas ch ant les corriger Imprimer ax Exemple de profil Haute Qualit de Vie d un projet urbain Participer la r flexion collective est jug essentiel et s
58. de promotion par des positions fonci res acquises au gr d opportunit s en Ile de France ou dans d autres r gions fran aises Il s agit de mettre ses moyens importants d investissements au service des collectivit s Le p le Collectivit revendique un r le particulier tr s proche de celui que pourrait s attribuer un am nageur public Le p le Collectivit s a un r le singulier il consiste tudier et r aliser des projets urbains mixtes et par cons quent r concilier au sein d un m me projet des logiques d apparence contradictoire celles des projets de bureaux de logements et d quipements publics Nos approches sont donc dict es par la coh rence urbaine d un projet et de la ville dans son ensemble Bien entendu notre activit ne peut se d ployer que sur des projets d envergure Si nous avons au d part 59 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 concentr nos interventions sur l le de France nous intervenons d sormais dans les principales m tropoles r gionales qui font galement face de r els enjeux de requalification urbaine Cette approche d ensemblier nous permet de r fl chir long terme sur le d veloppement des projets de quartiers en zone urbaine et de valoriser utilement le foncier des divers propri taires Pour la seule ann e 2010 130 000 m issus d op rations initi es par Villes amp Projets ont t mis en commercialisation Face la p nuri
59. des produits ou une strat gie pour les op rations de moindre ampleur De plus ne souhaitant pas mettre en avant une trop forte int gration qui pourrait les rendre plus vuln rables ils ne mettent pas en avant de produits globaux bien qu ils en aient la capacit ils pr f rent un partage du march entre groupes qui aboutit des interventions sp cialis es par secteur d activit et entre les phases de r alisation et de gestion La sp cificit fran aise d une plus faible implication dans la mixit fonctionnelle pourrait provenir d une part de l implication des principaux acteurs dans l ensemble du processus de production et d autre part de leur partenariat privil gi avec les ma tres d ouvrage autrefois l Etat et aujourd hui les grandes villes Ce contexte n a pas laiss la place un autre processus de production o l ing nierie porterait la conception des projets mixtes et permettrait des entreprises diverses d en assurer la r alisation m me des chelles r duites Dans ce contexte la concurrence trang re pourrait tre importante l avenir car la demande de mixit a de fortes chances de se maintenir Suit une analyse des op rateurs du point de vue de leur offre de la mixit dans laquelle nous distinguons les op rateurs impliqu s dans un projet de mixit par un outil de d veloppement ou une m thode particuli re de ceux qui le citent simplement comme un volet de leur strat gie ainsi q
60. diff rents professions institutions territoires limitrophes et notamment entre les r sidents des familles et des activit s purement professionnelles bureaux institutions publiques et priv es un succ s dans l occupation sur la dur e non seulement la vacance est g n ralement nulle mais la demande confirme le projet d origine en tenant compte de la pluralit des publics des synergies possibles de l image plurifonctionnelle si celle ci est forte Les inconv nients commencent tre connus les projets sont nettement plus co teux que les projets monofonctionnels aussi bien en conception construction il faut am nager la cohabitation des fonctions La fonction r sidentielle serait toujours premi re les autres fonctions s y ajoutant et g n rant des surco ts lorsque l importance de leur implantation est sup rieure aux besoins locaux et que ces entreprises doivent tre convaincues de sortir des habituelles zones monofonctionnelles faut alors r aliser des transferts de charges entre certaines fonctions selon la difficult les attirer le montage et la commercialisation supposent de nombreux intervenants juridiques commerciaux techniques l o le monofonctionnel se satisfait d un seul il faut galement de couteuses tudes pour convaincre les investisseurs analyses fines du march programmation d taill e permettant de calibrer les implantations la taille du march local
61. disponibles sur les projets n tait pas suffisamment d taill pour la d finition de crit res discriminants et d un classement pour m moire la typologie devait tre tablie apr s le rep rage et avant l analyse des op rations retenues Nous pr sentons dans ce rapport les r sultats successifs du rep rage d op rations en deux temps avant et apr s l volution de la m thode puis du travail d analyse de l offre du c t des op rateurs pour enfin pr senter les huit op rations analys es finement 3 2 Les op rations recens es Une op ration mixte ici est une op ration avec plusieurs fonctions urbaines conomiques r sidentielles administratives politiques culturelles de transport de communication Au del de ce point commun elles recouvrent une grande diversit de situations que nous avons tent de caract riser au regard de notre objet de recherche les produits des op rateurs immobiliers 3 2 1 Premi re liste d op rations Ces op rations ont t recueillies par la recherche du mot cl mixit fonctionnelle et des recherches compl mentaires partir des articles puis par la recherche du mot cl op ration mixte r sultat du traitement des 110 pages de r sultats sur les ann es anciennes en d but de recherche Op ration et Tempora Op rateurs MO Remarques Typologie localisation lit de la r alisatio n Euromed 2 En cours Fran ois
62. du Mill naire La desserte en transports en commun est un enjeu important du projet Elle se d veloppe en deux temps fin 2012 avec l arriv e du tramway T3 et fin 2015 avec l ouverture de la gare Rosa Parks Sur le plan environnemental l op ration se veut exemplaire par les performances nerg tiques des b timents normes BBC B timent Basse Consommation certifications HQE Haute Qualit Environnementale et THPE Tr s Haute Performance Energ tique Ce projet a t s rieusement mis en p ril par la crise financi re Le chantier d but en 2005 a failli ne jamais aboutir En 2008 l investisseur nous a claqu dans les mains selon les termes employ s par le maire de l arrondissement lors de l inauguration des bureaux de BNP Paribas Real Estate L absence de ces bureaux aurait branl l ensemble du projet de la ZAC Adoss s au boulevard p riph rique ces trois immeubles jouent le r le de barri re sonique et prot gent ainsi les immeubles d habitation Leurs fa ades en double peau dessinent des lignes bris es qui perturbent le trajet des ondes sonores 142 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 lt gt a ase L immeuble de bureaux Source 19info com 3 5 7 ISSY L lot B une mixit fonctionnelle Ce lot va abriter plus de 68 logements en accession des commerces en rez de chauss e et une r sidence h teli re de 177 chambres quilibre et partage Afi
63. du quartier Extrait de Elever la ville p 26 Nexity et cabinet Castro Casi Denissot tour empil e 56 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Les aspects de gestion des interactions entre fonctions sont abord s travers l int gration urbaine l appropriation entre les diff rents usagers et les supports du vivre ensemble mais seules sont voqu es des solutions juridiques et techniques Les aspects sociaux et de gestion conomique sont moins d velopp s et ces synergies restent floues Ainsi des solutions juridiques pour la gestion commune et int gr e d espaces aux destinations vari es sont elles avanc es traitant notamment d une mixit domaniale inventer pour d passer l obstacle du domaine public qui ne peut int grer une copropri t De m me des hypoth ses d volution des r glementations au stade de la conception r gles constructives li es tel ou tel secteur notamment en mati re d incendie et pour la gestion dans la dur e sont envisag es pour permettre les montages complexes que ces tours impliquent Mais l quipe fait peu allusion aux moyens de g rer les synergies induites et esp r es court ou long terme Malgr le caract re concret des propositions le concept semble reposer sur un lien ind niable mais pas toujours explicit entre densit complexit intensit d une part et mixit d autre part ce qui tient peut tre partiellement la pr sentation
64. elles m mes les activit s ma tris es par leur secteur la finance La minimisation des risques plaiderait non pour la mixit mais pour la diversit des intervenants Par ailleurs il n est pas rare que la prise de risque soit limit e par la vente de bureaux des institutionnels collectivit s Caen La volont de travailler l chelle d un ilot pour ensuite faire travailler tout le groupe ressort plus comme une cons quence du manque de comp tence dans les collectivit s l origine du projet que comme une volont des groupes pour internaliser certains b n fices ou alimenter les soci t s internes Cela d pend videmment de la taille de l op rateur car l op ration peut repr senter un risque trop important d o ensuite la volont de r partir la grosse op ration en petits morceaux r partis dans et l ext rieur du groupe pour partager les risques mais cela entre en contradiction avec l id e de ma trise de la cha ne de valeur qui incitait associer les acteurs en amont pour profiter de l optimisation de ces marges logique plus pr sente dans les grands groupes ou dans ceux qui ont des fonds propres importantes 160 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 5 Conclusion Le bilan de la strat gie des groupes nationaux est mitig leur structure permet l vidence de r aliser des op rations mixtes et m me de les g rer dans la dur e La notion de mixit
65. es 2000 par le concept de Nouveaux quartiers et mis en uvre pour la premi re fois dans l op ration Okab Courant 2013 l objectif est toutefois de poursuivre ce mouvement vers la transversalit et les synergies entre les m tiers du groupe entre les p les et de d velopper cette d marche en r gions en proposant un appui aux entit s r gionales de Cogedim Les concepts sont bien pr sents mais lents concr tiser ayant jusqu pr sent plus un r le de mod les aux applications partielles vers lequel on tend plut t qu une d marche syst matique voluant vers des solutions standardis es L intervention avec ces produits est cibl e vers des secteurs urbains majoritairement franciliens se d veloppe seulement en province En 2009 les 700 collaborateurs sont situ s 60 en Ile de de France En 2012 proportions toujours majoritaires en ile de France pour l immobilier environ 1200 salari s dont environ 350 Rue du Commerce 52 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 3 4 1 2 Nexity Issu de la cession de l activit de promotion immobili re du groupe Vivendi Universal CGIS en 2000 rachet e par le management et des actionnaires financiers le groupe immobilier est baptis Nexity en 2004 apr s des r organisations Acteur int gr de l immobilier Nexity r unit l ensemble des savoir faire immobiliers destination des particuliers des entreprises et des collecti
66. et des sites qui y sont associ s nous verrons qu elles mettent plus de temps entrer dans les pratiques que dans les supports de communication et que leurs contours restent ouverts Les Nouveaux quartiers Les Nouveaux Quartiers Massy Suresnes Martigues sont des projets mixtes qui r pondent aux besoins en logements et la volont des villes de r am nager leurs territoires Ils pr sentent une mixit fonctionnelle et d usage avec des quipements et des espaces verts Le r le du groupe consiste ici d velopper concevoir et commercialiser aucune pr sence particuli re n appara t ensuite travers la gestion D Martigues Nice M ridia Massy et Suresnes pour les nouveaux quartiers D par d finition pas de restructuration Ilot Sisley Suresnes 3 2ha ZAC Rivi re Seine o Contenu 600 logts en ptes copropri t s dont 178 sociaux groupe scolaire et cr che promenade v g tale vues d gag es vers Paris ou La D fense espaces pi tons s par s o D finition de la mixit logements quipements publics et commerces de proximit 40 000m de bureaux sont pr vus mais leur r alisation a t report e o Localisation entre Seine et centre ville nouveau quartier proche des commerces coles et tramway autour d une promenade et d un square 34 Les 593 logements sont r partis en 416 logements en accession libre la propri t et locatif priv et 178 logements sociaux 125 logements
67. et performant Le savoir faire de DCF s exprime non seulement travers une qualit architecturale reconnue et des int grations urbaines r ussies dans le respect de la dimension environnementale mais galement dans la prise en compte de l volution des modes de travail et des nouveaux crit res de p rennisation de l investissement Partenaire appr ci des collectivit s locales DCF d veloppe des locaux d activit qui correspondent aux besoins concrets des entreprises locataires et r alise galement des b timents destin s l accession la propri t avec des surfaces et des conditions de financement adapt es aux besoins sp cifiques des entreprises Il travaille avec le r seau suivant Albingia CAPAUDIT Constructa LPG Qualiconsult 102 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 3 4 5 5 Legendre Ce groupe familial a produit 200M de chiffre d affaires en 2010 pour 1000 salari s programmes immobiliers logements collectifs immeubles tertiaires b timents industriels locaux commerciaux b timents publics et g nie civil avec une gestion ensembli re cl en main Ce groupe s est investi dans le b timent cologique avec un b timent tertiaire dans l co quartier Viasilva de Cesson S vign projet n fin 2009 suite la consultation Promoteur Investisseur Architecte lanc e par Technicolor Cette op ration a t port e sur les fonds propres du Groupe Legendre h
68. l activit d am nagement auparavant ponctuelle chez Sorif l poque comme dans le cas de l op ration du Trap ze sur les terrains Renault engag e en 2001 dans le cadre d un consortium auquel participait Sorif Son r le est de r pondre la demande de mixit des collectivit s mais pas seulement Elle propose d intervenir sur diff rentes t ches 78 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Identification de la politique urbaine men e Analyse des enjeux et des partenaires du projet Evaluation des potentialit s du site Prise en compte des aspects conomiques et environnementaux Il s agit d une offre compl te d am nageur associ e une capacit de portage foncier pour des op rations de grande envergure plus qu une sp cialit tourn e vers la mixit fonctionnelle Gr ce son offre multi produits et son expertise dans la r alisation de grands projets VINCI Immobilier est en mesure d offrir des r ponses globales et adapt es et d accompagner les collectivit s locales dans leurs r alisations d op rations d am nagement complexes assurant ainsi le d veloppement de zones urbaines en v ritables quartiers de vie Source communiqu de presse d ING Real Estate Vinci immobilier 2007 Le r le de la direction des Grands projets et de l Am nagement est de r pondre la demande de mixit fonctionnelle des collectivit s locales parmi d autr
69. l un des premiers r seaux bancaires internationaux il met en avant sa capacit d innovation notamment pour le d veloppement durable son expertise et sa proximit BNP Paribas Real Estate cr en 2009 est en fait l ancienne direction immobili re des deux groupes fusionn s en 2000 Il regroupe les expertises de 6 m tiers couvrant l ensemble du cycle immobilier Promotion Immobili re Transaction Conseil Expertise Property Management et Investment Management Cette offre compl te couvre tous les produits immobiliers tels que les bureaux entrep ts plate formes logistiques parcs d activit s commerces h tels terrains logements neufs et anciens r sidences services etc mais aussi de nombreux services tout au long du projet du projet au financement puis entretien ou la valorisation Le groupe BNP Paribas Immobilier veille l int gration du projet dans le tissu urbain et am liorer l impact des nouvelles constructions sur l environnement ext rieur comme sur l environnement des occupants Il s est engag d s 2006 dans le d veloppement durable avec des labels environnementaux fran ais en Ile de France en Immobilier d Entreprise et en Habitat Mais la mixit n a pas t trait e avec des concepts particuliers Entour par un r seau de bureaux d tude et de partenaires industriels BNP Paribas Immobilier Promotion assure une veille technologique permanente et fait v rifier la fiabili
70. la crise a pouss le groupe se replier sur les march s s rs mais certains comprennent des activit s en pied d immeuble ou des services li s aux activit s du quartier 3 4 5 2 Immodeus et Omnium finance Avec 123 salari s et 230 M de chiffre d affaires ce groupe n au milieu des ann es 1990 sur le double cr neau du conseil au placement financier et de la promotion d ensembles de logements s curis s a op r une restructuration importante apr s 2008 Une crise est en effet apparue qui a amen un recentrage de l activit et l organisation en trois filiales Stellium Immodeus et une filiale de formation Le Parvis 101 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Cette soci t a une origine commune avec le groupe des 4 toulousains qui ont t port s par la r alisation de locatifs d fiscalis s partir de 2002 Leur diversification vers d autres activit s notamment les quartiers conomiques et les commerces est r cente 3 4 5 3 ADEVIM ADEVIM amp Agence Vacher est un groupe immobilier multiservices pr sent sur l agglom ration bordelaise et le bassin d Arcachon avec la capacit de couvrir le grand Sud Ouest selon les opportunit s Le groupe est n de l association de Rapha l Lucas de Bar et Guillaume Theriez qui ont rassembl leurs exp riences et leurs comp tences en s appuyant sur la reprise de l Agence Vacher acteur immobilier historique sur Bordeaux avec un objecti
71. la difficult de financer aujourd hui la d pendance La synergie des diff rentes filiales est un objectif qui se d veloppe partir de 2007 Lors des diff rents appels d offres nous utilisons nos comp tences internes afin de constituer des quipes aptes r pondre d une mani re globale la consultation Notre chiffre d affaires pr visionnel 2007 sera de 313 M avec un objectif 2010 fix 600 M Nos fonds propres en 2007 sont de 70M Sp cialis es par gamme de produit les fonci res d investissement qui accompagnent le Groupe d tiennent 300 000 m de patrimoine commerces immobilier d entreprise r sidences parcs de stationnement et Partenariats Publics Priv s et nous renforcent dans notre r le de partenaire long terme 3 4 4 5 Manulor Metz Manulor est un groupe familial ind pendant sp cialis dans le d veloppement d op rations immobili res hautement qualitatives Extrait de son site Cr ateur de valeur souple et r actif le groupe r pond aux pr occupations des collectivit s dans l am nagement de leur territoire et garantit ses clients des espaces qualitatifs performants et continuellement valoris s Le groupe Manulor est pr sent sur les principaux march s de l immobilier Bureaux Commerces Services Logements et Loisirs sur lesquels il r unit tous les savoir faire pour investir concevoir d velopper commercialiser et g rer des produits immobiliers sur
72. la fin des ann es 2000 au d triment des zones commerciales plus centrales et ce malgr les discours autour des centres villes Le mouvement des politiques publiques aurait commenc par le constat dans les ann es 1990 de la paup risation des centres villes d o une demande de r investissement notamment de la part des op rateurs commerciaux En parall le les centres commerciaux de p riph rie ont t contr l s et les espaces publics centraux places rues ont t requalifi s permettant un certain retour du commerce Mais cet encha nement positif aurait t enray par les politiques de transport public et plus particuli rement les mises en place de tramway visant accompagner ce retour vers les centres Suscitant de longues p riodes de travaux de plusieurs ann es ces lignes de transport auraient chass de nombreux commerces en p riph rie pour reconqu rir leur client le dans des Retail park accord s face la demande d s les ann es 2000 Altarea a fait son d veloppement sur des Retail park notamment 92 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Comme l illustre le rachat par Altarea de Cogedim qui lui a co t 620 millions d euros les soci t s immobili res se sont structur es pour pouvoir r pondre sur l ensemble des produits urbains pour la r aliser des morceaux de ville complets Toutefois malgr leurs efforts il reste toujours des m tiers qu elles ne ma t
73. lais Une culture du partenariat les vraies r ussites sont celles que l on partage Un engagement global sur l am nagement et sur l immobilier Un interlocuteur unique depuis les n gociations fonci res jusqu la livraison des b timents et des voiries Quatre grands projets du p le Commerces de Vinci immobilier source communiqu s de presse de Vinci immobilier La r habilitation des Docks Vauban au Havre 76 illustre la volont de VINCI Immobilier de faire rena tre un patrimoine d di et parfaitement adapt au commerce En effet depuis quelques ann es les docks ont vu peu peu leurs activit s se d placer vers Port 2000 L id e tait de leur redonner vie gr ce un projet mixte accueillant des commerces et des activit s culturelles et de loisirs Descriptif P le de commerces loisirs et culture de 66 000 m2 3 000 places de parking dont 1 000 places en parking Silo Enseignes GAUMONT H amp M BAOBAB SATURN HEYTENS DOCKS LASER BOWLINGSTAR LA GRANDE RECRE PLEIN CIEL PIZZA DEL ARTE ACROCHATS EL RANCHO SURF BAR SOHO POMME DE PAIN OXBOW G STAR AU PETIT WOK COURTEPAILLE VIAGO soit 57 des surfaces Architecte REICHEN amp ROBERT et Associ s 83 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Co promoteur ING Real Estate Development Investisseur UNIBAIL RODAMCO Travaux d but s en juin 2007 livraison en avril 2009 Nantes 44
74. limit s ici la p riode r cente et aux travaux li s aux formes de production et la strat gie des producteurs Le concept de mixed use development aux USA et en Grande Bretagne Nous nous sommes d abord int ress s au concept de mixed use development utilis dans la profession immobili re aux USA et en Grande Bretagne depuis le d but des ann es 1990 Un effort de d finition a t engag dans la plupart des recherches sur le sujet M Niemira indique que l id e du m lange de fonctions aux fins de produire une attractivit voire une synergie est tr s ancienne aux USA on la retrouve dans la r alisation d immeubles m langeant commerces bureaux et logements aux carrefours puis particuli rement pens e dans les company towns villes construites et g r es par les entreprises industrielles et dans la conception des grands projets ou b timents des ann es 20 et 30 C est principalement au d veloppement de l automobile populaire que s est heurt ce concept Mais le zoning serait une approche venue d Europe des courants hygi nistes confront s la pollution et aux nuisances des activit s selon N et J Miller du Design Center de l Universit du Minnesota la p riode 1910 1950 aurait connu l apog e du mono fonctionnalisme aux USA Les critiques du zoning faites d s les ann es 50 et la mise en uvre de grands projets d urbanisme l chelle de morceaux de ville ont a
75. locatifs sociaux PLS PLUS PLAI et 53 logements en accession sociale la propri t pr t Pass Foncier Logements libres vendus sous le nom de Promenade Sisley et un nombre important aurait t acquis par des investisseurs 44 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Dans ce cas le tissu urbain marqu par le pass industriel amenait la collectivit orienter ce secteur proche de la Seine vers l habitat La direction des Nouveaux quartiers est intervenue en tant qu am nageur pour le compte d Axa propri taire du terrain dans le cadre d une concession d am nagement d signation suite appel d offres en 2007 de la SNC Rivi res Seine comme concessionnaire associant Cogedim et Axa Reim Cogedim a d fini le contenu du programme de la ZAC Rivi re Seine en concertation avec la ville et le propri taire assez de commerces avec mixit logements et bureaux et pr sence d quipements Les deux m tiers logement et entreprise ont travaill ensemble La partie de bureaux a t d cal e en raison de la conjoncture et des priorit s du propri taire qui souhaitait valoriser le foncier d j actifs de locaux vacants Nice M ridia o Contexte localisation requalification de la Vall e du Var en cr ant un nouveau quartier mixte sur 22 hectares 500 m du 2e a roport international fran ais 2 mn de l autoroute A8 o D finition de la mixit logements bureaux et locaux d enseig
76. maillon dans l espace urbain donc les liens avec l environnement Ainsi la mixit sociale et g n rationnelle des usages appara t comme souhaitable ind pendamment des activit s pr sentes comme si le seul effet symbolique tait indispensable Mais ce th me se recoupe souvent avec l id e de flexibilit 2 5 Les atouts de la mixit fonctionnelle Le contexte de la progression de la mixit fonctionnelle dans les pays riches est de plus en plus rattach l aplatissement du monde la mondialisation l accessibilit g n ralis e l internationalisation des grands groupes qui introduit l id e d une indiff rence de localisation des activit s et d une r organisation des villes de pays riches autour d activit s nouvelles grosso modo tertiaires De ce fait le zoning n a plus de raisons d tre l industrie polluante est mise distance les lieux n ont plus besoin de diff rences Les avantages de localisations bien desservies en transports commerces et quipements s duisent la client le gain de temps donc loisirs plus importants usage plus fr quent des transports en commun avec le confort que cela peut repr senter simplicit de la vie tout proximit ces bureaux se commercialisent bien alors que le contexte du march est globalement plut t atone Pour les promoteurs et am nageurs les projets de zones multifonctionnelles semblent tre un r el avantage par la div
77. mesure Il s emploie choisir les meilleurs sites pour mettre en uvre des projets d am nagement urbain ou p ri urbain avec un double objectif e valoriser le patrimoine urbain existant e concevoir l immobilier de demain 96 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 3 4 4 6 Hermitage Pr sent sur le march fran ais depuis 2004 le Groupe Hermitage investisseur et promoteur est un acteur audacieux et novateur du march de l immobilier Paris et en le de France C est en s appuyant sur son exp rience de l immobilier commercial r sidentiel et d h tellerie qu Hermitage propose une vision de l habitat futur bas sur une mixit fonctionnelle des espaces Vision qu il mat rialise dans un projet d envergure situ au c ur du quartier d affaires Paris La D fense Hermitage Plaza con u par Sir Norman FOSTER Hermitage dispose ce jour de r serves fonci res repr sentant environ 700 000 m Le projet Hermitage Plaza se d veloppe sur 280 000 m Les deux tours usage mixte comptent respectivement 86 et 85 tages Le socle accueille 4 b timents de plus petite taille abritant des bureaux un centre commercial caf s restaurants des quipements culturels et une r sidence tudiante Hermitage Plaza en chiffres 165 000 m Appartements panoramiques qui occupent 60 derniers tages de chacune des tours 35 000 m H tel cinq toiles comprenant 230 chambres r pa
78. par rapport aux r gles en vigueur mais orient e vers l emploi de ressources humaines que de nombreuses contraintes conduisent viter en France aujourd hui mais elles sont vraisemblablement in vitables pour d velopper le vivre ensemble dans un contexte de recherche d conomies Au centre de la mixit se trouve toujours la volont d un moteur ou lieu de vie laquelle les entreprises ne r pondent pas sauf en termes commerciaux et sans garantir que ce lieu de vie soit galement un lieu de lien social Une offre diversifi e de produit n est pas une offre de mixit fonctionnelle Ce serait un pr alable mais insuffisant Certes la mixit para t complexe ch re difficile g rer mais conna t t on les risques de la monofonctionnalit La faible connaissance des risques pr sent s par la monofonctionnalit n incite pas s engager dans l laboration de savoirs sur la mixit mixit injonction forte en r ponse nos erreurs pass es co ts suppos s normes mais pour qui La r duction des risques conduit privil gier certains produits diff rents mais qui ne repr sentent pas toute la palette de ce qui fait une ville r sidences h teli res ou divers services bureaux centres commerciaux donc oui l aversion au risque conduit la mixit fonctionnelle mais sur un panel tr s limit rentable facile commercialiser voir pr commercialiser aupr s des banques qui privil gient
79. plus souvent voqu e pour des projets conomiques que pour des projets dominante r sidentielle ex Nice M ridia affiche clairement la plurifonctionnalit mais c est surtout projet de d veloppement conomique pas un morceau de ville o serait imagin e une place importante de la vie sociale des habitants 162 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 m me s il repr sente une nouvelle g n ration de quartier d activit s qui allie mixit des fonctions et qualit urbaine On peut imaginer qu il existe plusieurs types de mixit la mixit fonctionnelle dominante r sidentielle dominante d activit s la mixit de renouvellement urbain la mixit de centralit ou de quartier etc le zoning appara t pr sent simultan ment au montage de projets pourtant vant s comme m langeant les fonctions ainsi l Ecoquartier de Lingolsheim qui compte des logements et des espaces publics multifonctionnels est il le pendant du quartier d activit s voisin le Parc Club le risque de la mono fonctionnalit reste d ailleurs encore peu document en France puisque l id e qu une image dominante entra ne une zone est tr s r pandue La recherche d une locomotive appara t d ailleurs d terminante pour la r ussite d un projet une grande surface commerciale le si ge d une grande soci t uri i it joritai illes voi la plurifonctionnalit est e
80. pour aboutir un projet pertinent Dans le cas des Docks de St Ouen un lot de bureaux tait situ distance des transports en commun crit re imp ratif pour le tertiaire en zone dense Suite des retours n gatifs au sein du groupe sur les produits bureaux envisageables sur cette zone certains ont propos d changer l emplacement usine d incin ration avec ce lot de bureaux l quipe projet a sollicit la ville et am nageur pour faire voluer la destination de l lot qui est finalement destin un gymnase et des logements L enjeu est ici d apporter des arguments pr cis et des engagements pour tre cr dible La visibilit de l volution du projet et de son contexte joue enfin un r le majeur Par exemple Massy le projet correspond l ach vement d une zone dont la r alisation a commenc au d but des ann es 2000 Les parties les plus d licates que sont les gros quipements vont tre implant es au bon moment leur environnement tant connu Cette configuration est rare et pourtant c est une condition pour la r ussite d une op ration mixte c est une question de bon sens mais galement d opportunit et de chance Ici le d marrage a eu lieu il y a 15 ans avec des logements qui ont 49 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 connu une phase positive avec une dynamique soutenue par une politique incitative Le contexte para t favorable Toutefois il reste toujours un
81. programme immobilier mixte destination d habitations d quipements et d activit s B timent A Le Michel Ange 27 logements en accession la propri t r partis sur 4 niveaux du T1 au T4 avec 30 garages semi ent rr s et 6 places de parking ext rieur 6 T1 de 21 28 m 16 T2 de 44 47 m 4 T3 de 62 50 m 1 T4 de 79 40m Chaque appartement dispose d une tr s grande terrasse Le Donatello B timent en R 3 avec 31 logements en locatif sociale type PLS ou PLUS et 22 garages semi enterr s La location est g r e enti rement par la Sagem B timent B Le Botticelli 1 et 2 Chaque tranche comprend 31 logements du T1 au T4 29 garages en sous sol et 20 stationnements en surfaces T1 de 24 26 m 8 au B1 et 4 au B2 T2 de 38 47 m 4 au B1 et 8 au B2 T3 de 60 133 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 69 m 14 au B1 et 18 au B2 T4 de 79 82 m 5 au B1 et 1 au B2 Chaque appartement est accompagn d une tr s belle terrasse allant de 11 103 m et les appartements du RDC ont tous un jardin de 7 99 m B timent C B timent tertiaire de l op ration o une d marche de certification HQE a t engag e il regroupe une cr che communale au RDC les bureaux de la Sagem au R 1 2 bureaux vendus en Vefa au R 2 97 places de parking publiques dont une partie en parking sur lev ont t cr es pour accueillir le stationnement g n r par ces nouv
82. projets conomiques diversifi s ou m me proposer des produits cl s en main destin s favoriser la mixit par exemple des b timents reconvertibles pour plusieurs usages une chelle plus r duite des promoteurs r gionaux sp cialis s ont men des projets de mixit avec une vis e d interaction comme facteur de commercialisation au m me titre par exemple que les approches environnementales certains concepteurs ou promoteurs financiers ont t porteurs de projets de mixit et les ont pouss s m me au stade de la gestion soit en restant partie prenante des sites soit en exer ant souvent gratuitement une influence apr s la fin de la r alisation Il ressort globalement une volont affich e de r pondre la mixit un souci de la mettre en uvre mais l offre reste en majorit peu lisible diffuse et peu outill e L offre de mixit la plus visible est d velopp e au sein de grands groupes qui s adressent aux collectivit s locales en tant qu ensemblier urbain grands renforts de valeurs d riv es du 38 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 d veloppement durable et gr ce leurs multiples comp tences Une partie des grands groupes partir des branches commerces rachet es et des services d am nagement cr s dans les ann es 2000 met en place progressivement des interlocuteurs qui pensent la mixit dans des prestations de conception ou d am nageme
83. publics centre culturel et sportif cr che parc urbain parking souterrain et des espaces publics repens s et requalifi s Tout ceci proximit imm diate de la mairie et du centre ville Ce programme est pr sent comme un coquartier la programmation mixte adapt e tous les types de d placement et r affirmant un lin aire commercial sans discontinuit sur la rue de Paris rue centrale de la commune 130 logements ont t entam s en 2011 ainsi que le centre sportif le reste s chelonnant jusque 2014 et 2015 pour le parc 70 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Eiffage Construction Centre Est et ses filiales en collaboration avec le cabinet d architectes Douat Harland amp Associ s ach vent un cycle de r novation urbaine du centre ville de Clermont Ferrand en r alisant un ensemble de b timents regroupant centre commercial logements bureaux jardins et h tels Cet ensemble immobilier s tendra sur 51 000 m et proposera 600 places de parking en sous sol S inscrivant dans une logique de renforcement de la mixit fonctionnelle il doit permettre l acc s au plus grand nombre de services un centre commercial sur deux niveaux plus de 40 boutiques un jardin v g talis un cin ma un h tel un immeuble de bureaux une r sidence tudiante une r sidence de tourisme Il se fixe galement pour objectif de maintenir la mixit sociale en mati re de logement notamment en permet
84. qu elle supporte les difficult s du secteur du logement Le mod le des grandes op rations n appara ts pas transposable aux plus petites C est l chelle du quartier que les choses se jouent d sormais mais les r flexions professionnelles sont quasiment inexistantes sur ce sujet Enfin l id e que la mixit fonctionnelle puisse g n rer d autres mixit s sociale notamment est avanc e dans plusieurs travaux et pourrait tre un argument pour d velopper des politiques en ce sens 2 Nora Semmoud Mixit fonctionnelle d faut de mixit sociale Annales de g ographie 2004 27 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 3 Les acteurs et l offre fran aise L offre fran aise de projets multifonctionnels appara t faible vue de l ext rieur Ainsi sur 222 projets de ce type et de grande ampleur l chelle mondiale 15 sont situ s en France dont 8 en r gion parisienne Nous avons effectu une revue de presse pour obtenir un rep rage plus fin d op rations mettant en uvre la mixit fonctionnelle Elle a pu apporter des l ments sur la notion de mixit fonctionnelle mais avant tout rep rer les acteurs et leur offre afin de poursuivre l analyse 3 1 Phase de rep rage La revue a port sur la presse sp cialis e de la p riode 2005 2010 et notamment sur les publications du groupe le Moniteur Ces dates recouvrent une p riode r cente mais d j pass e car il
85. quand la gestion des flux est consid r e certaines tapes elle ne fait pas l objet de prestations distinctes et valoris es Les op rations analys es mettent en vidence que la conception dominante chez les op rateurs est celle d une mixit constitu e autour d un moteur qui sert tout le reste et rarement comme un syst me r ellement interd pendant Les pratiques de l am nagement restent domin es par les op rations one shot malgr les efforts d ploy s Et la s paration dans le temps des intervenants fait que les garanties de respecter et faire voluer dans sa traduction op rationnelle les concepts de d part sont tr s faibles L ing nierie est au mieux pr vue au stade du montage et de la r alisation de l op ration jamais pour faire vivre l op ration et l adapter Les entreprises qui d veloppent ou g rent les commerces ont des savoirs qui semblent plus pertinents pour la gestion de l animation de zones urbaines Toutefois comme le soulignaient les auteures de L Economie de l am nagement Etat des lieux de la recherche r alis pour le PUCA en 2008 de nombreuses questions sur les liens entre activit s conomiques et dynamisation de l conomie locale ne sont pas trait es par la recherche conomique ou rarement A fortiori sur les 2 PUCA2008a L Economie de l am nagement Etat des lieux de la recherche Guelton F Navarre F et Rousseau MP Minist re de l Ecologie du D
86. quartier conomie circulaire moins d changes avec zonage tr s contraignant contractualisation les produits et sous produits yc d chets des activit s sont les intrants ou fournitures des autres 8 Mixed use in theory and practice JOAPA n 1 vol 68 2002 11 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 l ext rieur donc moins de transports de marchandises recyclage ou transformation sur place des d chets et des produits interm diaires Aux USA la quasi totalit des documents d orientation de l urbanisme des ann es 1980 nos jours qui pr nent la ma trise de la t che urbaine la ville cyclable ou p destre ont poursuivi les recommandations de multifonctionnalit et de densification Ils sont outill s cet effet Les ann es 1990 2000 ont amen deux nouvelles composantes n es de la r flexion autour du d veloppement durable Il s agit d abord d une nouvelle conception des transports fond e sur les transports en commun puis du retour une approche plus classique de la ville li e la fois aux principes du New Urbanism et du Smart Growth visant laisser aux g n rations suivantes des quartiers vivables et durables pour limiter les d placements comme pour favoriser la vie sociale Le fait qu aux USA la collectivit intervienne jusque dans les immeubles y compris pour le d veloppement des activit s priv s cf les grattes ciel est un facteur tr s favorable
87. risques ne reposent plus sur les seuls fonds propres les op rations en blanc sans VEFA n existent plus La part du pr t est majeure en ces temps de taux d int r ts tr s faibles mais beaucoup de contraintes sont impos es par les banques en retour D sormais pour un projet commercial la commercialisation doit avoir atteint 50 70 des surfaces pour que les banques suivent et des enseignes sont impos es aux op rateurs en retour par exemple une dizaine parmi une liste d une trentaine ou tel ou tel acteur incontournable explicitement nomm s Par exemple un banquier demandera la pr sence de Zara et H amp M en change de son investissement l objectif est de garantir des flux bien que les ventes soient encore exprim es en m tres carr s Les financiers s ins rent de plus en plus dans le m tier des promoteurs lissant les originalit s vers une standardisation Un op rateur qui voulait implanter une enseigne anglaise s est ainsi vu refuser le magasin pressenti car il n tait pas encore connu des financiers Le paradoxe est que ce ne sont pas ces grandes enseignes connues qui sont indispensables pour g n rer des flux qui rendront viable la gestion du centre commercial ce sont les boutiques qui elles paient les loyers au prix fort qui permettent l quilibre l ensemble devant garantir un taux de rentabilit d environ 7 Apsys vend le projet au gr de sa commercialisation des investisseurs Parmi
88. roule sous la forme d ateliers dans une organisation par projets avec par exemple un plan de merchandising propos puis retravaill selon les march s et la demande de la ville test selon les flux attendus l affectation des places les possibilit s de vente ou de gestion par un tiers etc Au del de la r flexion amont du produit confi l quipe Nouveaux quartiers des leaders se dessinent chaque tape du projet personnels du d veloppement pour la n gociation fonci re ou de la production plus en aval Des comit s techniques sont par ailleurs convoqu s tous les trimestres entre op rateur ville et am nageur En revanche les op rateurs offrent une gamme toujours plus tendue et plus longue de produits vari s pr sent e comme un ensemble de possibles permettant de r pondre tous les besoins et garants de la diversit n cessaire pour ne pas saturer le march dans des op rations d ampleur importante Mais cela ne semble pas le r sultat d une r flexion d assemblage plut t d une certaine obligation remplir des cases logement activit s services quipements avec les produits que le march veut bien absorber ce moment l Si l am nagement est con u dans un contexte particulier une certaine standardisation des r ponses appara t au niveau des b timents construits Ils ne sont pas con us particuli rement pour tre adapt s et s articuler avec des produits de secteurs diff rents Les proje
89. s implanter au c ur du p le d excellence d Euratechnologies Une cr che de 20 berceaux vient compl ter le programme Mode de commercialisation Vente la d coupe Location Divisibilit partir de 120 m Parking 106 places dont 66 d di es aux bureaux Livraison 1er trimestre 2013 3 4 5 Petits op rateurs orient s vers la mixit fonctionnelle mais sans concept 3 4 5 1 Spirit Cr en 1989 par Jean Claude Bertojo galement fondateur de Keops Spirit a t revendu au d but des ann es 2 000 un groupe familial ind pendant Spirit intervient sur plusieurs secteurs l immobilier r sidentiel et de tourisme rachat de ERI en 2007 l immobilier d entreprise l investissement et l Asset Management Le groupe Spirit r alise 600 logements par an dont la moiti en zone Anru et est implant sur l Ile de France Provence Alpes C te d Azur avec une toute r cente agence sur Aix en Provence ainsi que sur Lyon Toulouse et Strasbourg Le Groupe fortement impr gn de la double culture de service et de promotion immobili re a en 2011 un volume d affaires de 130 MEUR et compte 100 collaborateurs SPIRIT r alise en accompagnement du d veloppement urbain des op rations d di es aux utilisateurs investisseurs priv s investisseurs institutionnels et bailleurs sociaux Le Groupe dispose enfin d une structure d investissement d di e La plupart des programmes sont ici aussi monofonctionnels d autant que
90. sites d j urbanis s autour de nouvelles infrastructures d une recomposition des quartiers existants comme dans le cas de St Denis o Vinci est intervenu sur un complexe cin matographique Chez Vinci la cr ation de mixit dans des quartiers d extension urbaine qui se recoupe avec des tailles d op rations souvent plus modestes et moins complexes est peu pr sente Plus que la mixit des fonctions aux accents techniques est mise en valeur la mixit urbaine et sociale recherch e par les collectivit s que Vinci veut accompagner toutes les tapes de leurs projets La pr sence du commerce joue notamment un r le d terminant pour assurer l animation de ces quartiers lors de la requalification de centres villes ou de centres commerciaux de p riph rie Carr Feydeau Nantes commerces et logements en centre ville avec stationnement Avaricum Bourges commerces logements sociaux logements en accession r sidences d affaires en centre ville avec stationnement Les projets de requalification d espaces commerciaux en p riph rie pr voient des activit s culturelles et de loisirs mais pas de logements ou d activit s avec un rythme diff rent pour Vinci par exemple les Docks Vauban au Havre vendus l investisseur Rodamco Europe ou la zone commerciale des Ulis Nantes Carr Feydeau VINCI Immobilier a commercialis d but 2011 les surfaces commerciales en VEFA aupr s du groupe Proudreed associ
91. t la premi re de son secteur s introduire au Premier March de la Bourse de Paris en 2000 Aujourd hui Kaufman amp Broad est implant Paris Annecy Bayonne Bordeaux Grenoble Lyon Marseille Montpellier Nantes Nice Rennes Rouen Toulon et Toulouse Depuis des ann es Kaufman amp Broad a acquis sa r putation dans le domaine des maisons individuelles en village La soci t met en avant son savoir faire pour cr er des maisons comme de v ritables lieux de vie avec une attention particuli re l environnement Les sites sont choisis d abord pour leur attrait leur calme et la proximit d coles de commerces et de transports en commun Elle intervient en zone urbaine avec des produits situ s avec soin et relevant du haut de gamme Mais la soci t a aussi une longue exp rience en mati re d immobilier d entreprise Atlantique Montparnasse 77 000 m Paris 75 Washington Plaza 45 000 m Paris 75 le Palais du Hanovre 12 000 m Paris 75 Roissy P le 40 000 m Roissy 95 La restauration du si ge social de la SwissLife boulevard Haussmann Paris 75 et les Immeubles Wilo 30 000 m Cap Lendit 12 000 m Saint Denis 93 le si ge social K amp B Neuilly sur Seine 92 et plus r cemment le 37 rue du Louvre 10 000 m qui s est vu d cerner le 1er prix Simi cat gorie immeuble r nov sont entre autres des r f rences qui marquent son style caract ris par l innovation et la qualit
92. ts des parkings et espaces communs co ts de r alisation ne semblent pas tr s clairs remettant en cause des id es re ues Outre la question de l accessibilit g n rale tous modes de transport confondus la taille de l op ration et sa topographie doivent permettre de la ma triser dans tous ses aspects travers un plan directeur et de la rendre lisible malgr sa multiplicit de fonctions La question du parking a t particuli rement travaill e parce que la mixit permet d en r duire l ampleur en jouant sur les compl mentarit s d occupation mais aussi celle de la cr ation d espace travers une conception personnalis e pour chaque fonction et immeuble pour chaque espace public La prise en compte de la cohabitation des fonctions en mati re de bruit de ma trise des risques et des odeurs de la multi modalit des transports etc supposent une conception sp cifique des transitions Le r le de la puissance organisatrice doit donc tre fort pour planifier l ensemble des fonctions et leur accompagnement pour pr server en permanence la r versibilit des usages et des densit s globalement plus fortes qu aux environs et pour permettre des transferts de droits construire remembrer notamment l int rieur de la zone En conclusion les auteurs soulignent d une part la tendance suivre de trop pr s des tendances de court terme du march au lieu de rechercher une logique du projet fond e sur
93. une d l gation forte de la conception et de l am nagement un op rateur priv malgr la pr sence d un am nageur dans le cadre d une ZAC A l origine parmi les deux soci t s associ es dans leur r ponse au concours de la mairie de Metz seule ING Real Estate Development France ING RED avaient une r ponse structur e sur le th me de la mixit fonctionnelle au moins sous la forme de r f rences sur d autres sites Apsys en revanche est une soci t de d veloppement d immobilier commercial et de gestion qui con oit et am nage des espaces commerciaux L engagement dans un projet urbain mixte correspond essentiellement la n cessit de r pondre ces demandes de collectivit s pour pouvoir continuer produire Apsys a en quelque sorte d velopp la comp tence d am nageur coordonnateur des aspects autres qu architecturaux par d faut de l am nageurinitial d j exp riment en projet mixte 104 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Contrairement ce qu attendaient a priori la mairie et son am nageur la SAREMM plusieurs op rateurs se sont associ s pour r pondre men s par ING RED et Apsys li s par contrat aux 6 autres op rateurs Claude Rizzon Promotion Jean Paul Viguier et Associ s 29 logements Batigere SAREL Devanthery Lamuni re associ Search 92 logements locatifs aid s ADIM groupe Vinci DND Architectes 49 logements sociaux
94. veloppement et de l Am nagement Durables 116 pages 156 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 retomb es en termes de vie sociale Si des savoir faire existent le cadre m thodologique n est pas explicit et les pratiques restent tr s exp rimentales sans retour d valuation Un travail r cent apporte de premiers l ments sur les interactions entre la forme et la pratique actuelle de l am nagement de zones conomiques d une part et le tissu conomique local via la consommation de services par les employ s des entreprises par Janvier 2006 Essentiellement ax e sur le cas de l arriv e de Generali sur le territoire de Plaine Commune l analyse met en vidence trois obstacles relevant de l am nagement et de sa pratique une morphologie urbaine inadapt e voies trop larges par exemple la fragmentation et la sp cialisation des m tiers des promoteurs d immobilier d entreprises qui se traduit par le fait qu un promoteur de bureau ne sait pas faire du commerce et qu aucun professionnel ne ma trise des op rations pr sentant une mixit fonctionnelle absence de r flexion de la collectivit locale sur les services la personne en dehors d un sch ma commercial envisag pour les seuls r sidents Janvier souligne aussi la grande difficult pour les habitants monter directement une activit conomique et pr conise la mise en uvre de services interm diaires conciergerie d entrepr
95. 0 net pour le projet et li es des d saccords entre les partenaires sur la r partition du co t de la dalle Les ma tres d ouvrage sont tous li s dans un groupement solidaire mais rien n emp che l un ou l autre de se retirer comme l a montr le retrait de Nexity Apsys coordonne les op rateurs qui d pendent concr tement les uns des autres les parpaings de l un soutenant les fondations d un autre mais le seul lien est juridique et sans mission claire pour Apsys Pour le reste la bonne volont op re Alors que la solidarit devrait tre la r gle comme inscrit sur le papier les diff rents partenaires se tournent d abord vers Apsys le principal op rateur 70 des surfaces et le plus engag avec d j 10 millions d euros li s au permis de construire aux tudes aux d marches pour la commission de d veloppement des activit s commerciales CDAC pour trouver un rempla ant l un des obstacles majeur au bon d roulement du projet est la gestion du temps long n cessaire pour faire aboutir un projet mixte toujours complexe La loi ne correspond pas aux temporalit s du moyen terme par exemple un permis de construire dure deux ans et peut tre prorog un an suppl mentaire pas plus Ici les sept permis de construire sont diff rents d pos s dans la m me p riode de six mois ils arriveront en fin de validit au m me moment obligeant un nouveau d p t et r introduisant des incertitudes d
96. 0 en M RS RS en A Sn si seine 168 7 1 Documents compl mentaires Nexity 168 Nous remercions tous les acteurs qui ont accept de prendre le temps d changer avec nous Les illustrations sont issues des publications et sites internet des op rateurs 4 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 R sum La mixit fonctionnelle est devenue une injonction forte dans les projets de d veloppement durable et les objectifs des politiques d urbanisme locales Elle fait partie d sormais des aspects de la demande que les op rateurs doivent prendre en compte L hypoth se de cette recherche tait que des r ponses de plus en plus organis es qu elles rel vent de la franchisation de la logique de groupe des constructeurs fili res compl mentaires organis es ou d une typologie de produits r put s adapt s tel ou tel morceau de ville en construction des concepts incontournables un peu d universit un bout d h pital de l artisanat en p riph rie des bureaux pr s des gares etc se mettent en place Une gamme de produits urbains interviendrait donc en toile de fond des projets r alis s sous diverses proc dures et plusieurs chelles Des produits nouveaux cl s en mains pourraient constituer le corpus avec lequel travaillent les am nageurs et constructeurs pour r pondre la demande de mixit fonctionnelle Ils se rattachent aux th mes d
97. 0 logements au total habitat collectif et individuel Bouwfonds Marignan Immobilier a apport une large contribution l am nagement du coeur de ville de Vaur al qui se d veloppe en toile autour du rond point de la Croix Lieu Ce site accueillant l H tel de Ville la salle de spectacles et de nombreux commerces en compl ment des quipements existants piscine biblioth que coles confirme la dimension de ville part enti re de Vaur al apr s le changement de statut de Cergy Pontoise ex ville nouvelle devenue Communaut d agglom rations La premi re op ration livr e en mars 2007 Le Parvis a obtenu la m me ann e la Pyramide d Argent d cern e par la FPC pour le prix du Logement Durable Citons galement le projet de restructuration exceptionnel du site de la gare Levallois Perret se compose d un immeuble tertiaire de logements de locaux d activit s et d quipement collectif parking public M me si la mixit urbaine n appara t pas comme un axe majeur de son activit en France o la partie d veloppement immobilier est majoritairement dans le logement le groupe la met en uvre dans plusieurs op rations notamment par sa filiale d urbanisme commercial Aux Pays Bas plusieurs c urs de ville ont t r alis s dans des communes dortoirs qui souhaitaient enrichir leur offre et cr er un p le d animation souvent en jouant sur des centres deux niveaux partie au sol semi enterr e
98. 0 m tres sans tre consid r de la sorte tion des acc s ascenseurs et cages d escalier aux diff rents programmes Installation de s parations CF coupe feu de halls d accuell Ind pendants et d tages techniques Ce carcan structurel est encore plus probl matique si la tour mixte comporte l tage un quipement public dans ce cas tout l difice tombe sous le coup de la tr s contraignante r glementation ERP tablis sement Recevant du Public LES LEVIERS PUBLICS ONT LA CAPACIT DE CONTRIBUER FAIRE MERGER DE NOUVEAUX MODELES EN TRAVAIL LANT SUR DES ESPACES DONT ILS ONT LA MA TRISE FONCI RE OU EN JOUANT SUR DES INCITATIONS R GLEMENTAIRES ACCORDANT PLUS DE DENSIT AUX PROJETS ALLANT HAUTEUR ET MIXIT POUR TANT DES SOLUTIONS EXISTENT POUR PARVENIR La compatibilit de programmes d signe la fois une association acceptable d un point de vue culturel par les usagers et d un point de vue gestionnaire par les Investisseurs et promoteurs du projet Certaines familles de programmes pr sentent une compatibilit de gestion plus ais e li e la nature de leurs usages c est notamment le cas de la mbt r sidentielle combi nant plusieurs types de r sidences locatif libre r si dence tudiante malson de retraite En outre privil gier un fonctionnement limitant le nombre de copropri taires facilite la gestion du b ti ment dans le temps La solution consiste organiser u
99. 009 premi res livraisons pr vues par le groupement Cogedim Cogedim Icade Capri en 2006 mais affich es ensuite entre 2010 et 2015 2011 lancement de la consultation pour la2 me tranche me Mars 2012 attribution de la 2 tranche l quipe Christian Devillers Quelques chiffres 22ha de terrain 200 000 m de SHON construire 5 000 emplois attendus 10 000m d immobilier d entreprise neuf livrable par an L op ration est divis e en deux phases op rationnelles correspondant deux proc dures distinctes selon que la CANCA ma trise le foncier ou non Un lotissement avec une SHON constructible de 76 700m dont 10 000m pour l lot r serv des quipements d enseignement l o la CANCA est propri taire Les terrains et leurs droits construire sont vendus par mise en concurrence d quipes de promoteurs concepteurs une ZAC avec 103 000m de SHON 114 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 DIACOSMIE LYCEE THIERRY MAULNIER yo A A A D NIKAIA j W4 Cr 4 ae a 4 EN ZA C 103000 m sron P LOTISSEMENT 76 700 m son La mise en concurrence de groupements sur des lots permet la CANCA de limiter l investissement dans la conception des diff rents secteurs et en th orie de raccourcir les d lais de r alisation Nice M ridia a v ritablement commenc en 2006 par l attribution de la premi re tranche au groupement
100. 012 Nexity Par del cette communication int grant la mixit la force de l offre de Nexity est d tre lisible pour les collectivit s comme ensemblier urbain qui assemble les fonctions de la ville Pour d velopper vos nouveaux territoires associant emploi logement et vie de quartier nous op rons en tant qu ensemblier urbain Qu il s agisse d immobilier r sidentiel ou d immobilier d entreprise notre r le est d assurer la coordination et le pilotage des savoir faire de promotion immobili re des lors que la mixit du programme le volume et la complexit du projet le n cessitent source rapport annuel 2011 La communication et les actions aupr s des collectivit s font l objet d un soin tout particulier Nexity a mis en place diff rents outils pour faire valoir sa d marche particuli rement attentive aux particularit s et la coh rence de chaque territoire L Observatoire des territoires Dix grandes agglom rations observ es Lille Strasbourg Lyon Annecy Pays de Gex Nice Marseille Montpellier Toulouse Bordeaux et Nantes L Evaluation des actions de Nexity par les collectivit s locales travers une enqu te dans dix agglom rations en 2011 qui doit tre renouvel e tous les deux ans L Atelier d changes collaboratifs construire la ville de demain o les collectivit s sont convi es appr hender le territoire d une mani re diff rente et innovante La partic
101. 0m de l a roport international de Nice et 2 minutes de l autoroute A8 proche du c ur de l agglom ration ni oise Au del des objectifs conomiques d emploi et de livraisons de surfaces de bureaux et d activit s des objectifs urbains ambitieux sont affich s la constitution d un v ritable quartier de ville dominante conomique une forme urbaine de r f rence pour la Plaine du Var dont ce projet marque le d but du d veloppement et la mise en uvre de la politique de d veloppement durable de l agglom ration Les d lais de r alisation ont t voulu rapides avec une proc dure pr sent e comme efficace deux ans entre la prise en charge du site par la communaut d agglom ration et son laboration puis deux ans pour les premi res livraisons Mais ces d lais ont t allong s de deux ans pour parvenir aux premi res livraisons Avec notamment l implantation en 2011 sur 14 hectares Saint Isidore du Nice Stadium en forme de nid d oiseau r alis par Vinci construction en PPP 113 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Quelques dates d cembre 2004 d signation comme projet communautaire mai 2005 lancement d une consultation pour la 1 tranche re novembre 2006 pr sentation du projet laur at pour la 1 tranche 2007 2008 d p t des permis de construire et lancement de la consultation pour la 2 tranche date pr vue au d but du projet 2
102. 1 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Les Rives du Nexity ZAC Bohrie coquartier Ostwald CU Strasbourg Immeuble R alis l immeuble de b ton blanc Mixit verticale habitation comme 2010 all g par des angles aigus et des Elt d un quartier rces de Br ndler lignes obliques dessin es par et Buchner B le Br ndler et Buchner d veloppe magistralement la mixit fonctionnelle avec ses deux premiers niveaux occup s notamment par un supermarch et un cordonnier Immeuble 2006 et CODIC France et Selon op rations exploitation commerces suivantes Belgique commerciale par Jones Lang logements LaSalle ou investissesurs ING Cannes Vastgoed En Belgique ou Investisseurs Prupim e Luxembourg projets mixtes l chelle am nagement qu artier Verose Lille livr Icade Perrault Mixit fonctionnelle verticale Place du Grand projet L Atelier Mixit sociale et Logements et Ouest Massy Portzamparc et fonctionnelleavec Centre de commerce centre Altarea Cogedim congr s logts et commerces en de congr s SEMMassy Rdc 90 000m SHON Borny Metz En cours projet de G rard Bureaux Con us en bonne R introduction ds Hypolithe intelligence avec l urbaniste quartier social Bernard Reichen ma tre habitat d oeuvre de la r novation de ce quartier d habitat social l op ration s y int gr
103. 13 Il appara t donc qu en Europe l approche est plus pragmatique des op rations centrales ou de structuration de quartier guid es par le march ou le jeu des n gociations PPP peu de conceptualisation a priori du fonctionnement du quartier De ce fait la multifonctionnalit est e Associ e aux formes urbaines la mode comme les co quartiers e D termin e par des syst mes de production ZAC de longue dur e r alis e par des acteurs de taille nationale lien avec un urbanisme d infrastructures lourdes dalles tunnel etc e D o une forte mont e de la diversit mais sans zones sp cifiques et une faible part des zones de mixit fonctionnelle dans les projets avec une poursuite de l talement urbain e Sur le bilan des r sultats des op rations men es Retard des r alisations sur les intentions Faute de pilotage sp cifique faibles r sultats car la commercialisation est difficile Poids des centres villes naturellement multifonctionnels Critique de la fragilit des concepts et des r alisations Forte d pendance du contexte de chaque op ration 2 3 3 Les acteurs La mixit fonctionnelle est devenue un th me important pour le milieu urbanistique fran ais depuis moins de 10 ans En 2011 une enqu te aupr s de responsables de services urbanisme de villes fran aises indiquait que la mixit fonctionnelle et la r versibilit taient devenues majoritaires dans les projets Mais
104. 2014 2015 Un protocole fixe les conditions d intervention de la SHEMA participation au Comit de pilotage r alisation d un diagnostic tablissement d un programme d am nagement soumis validation tablissement d un cahier de prescriptions urbaines et architecturales en vue d un concours d architecture et d urbanisme Un contrat de concession avec le groupement SHEMA GOTHAM sera engag ensuite selon le d roulement du protocole 137 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 3 5 3 Strasbourg L arche des Brasseurs Cette op ration est un exemple de mixit verticale sur une op ration de taille modeste par un petit promoteur r gional qui s est diversifi et r pond cette nouvelle demande en r ponse la crise sans avancer d atout financier ni de prestation globale de l am nagement la construction n en ayant pas les moyens Situ e l entr e du futur Eco Quartier des Brasseurs Strasbourg dans le quartier de Cronenbourg l Arche des Brasseurs est un immeuble mixte proche du centre ville Cette op ration est donc de taille modeste avec des logements des bureaux des locaux commerciaux et stationnement en sous sol dans un programme BBC Elle doit tre livr e en 2014 Descriptif de l op ration 10 appartements du 2 pi ces au 4 pi ces Bureaux de haut standing allant de 32 90 m 197 50 m2 Des commerces fortes visibilit allant de 112 m
105. 26 000 m Caisse des D p ts 35 Centre commercial 46 000 m INVESTISSEMENT 190 M PORTE p D ITALIE images de Synth se L autre Image et Arka Studio 3 6 Autres op rations rep r es Eco quartier de la marine Colombes 500 logements bureaux commerces quipements Les Ak nes projet Lormont Vinci TMSO Friche Clause Br tigny sur Orge Chaude rivi re Lille La Courrouze Rennes Euromed 2 Euromed center Les Docks de Marseille Quartier des Berg res ZAC Charcot Puteaux EuroRennes Reims 2020 146 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Ecoquartier Danube Strasbourg Immeuble habitation commerces de Br ndler et Buchner B le Borny Metz En cours projet de G rard Hypolithe bureaux con us en bonne intelligence avec l urbaniste Bernard Reichen ma tre d oeuvre de la r novation de ce quartier d habitat social dans lequel l op ration s int gre Ecoquartiers sur les Berges du Lac avec Bouygues et sur Bastide Niel Bordeaux Confluence Lyon Livr 2012 ING Campus de Jussieu Paris Paris 7 Rive gauche ancien site APHP Laennec commercialisation Cogedim APHP agence Valode et PistreBureaux ds hopital r habilit et logements 1 res Etudiante un centre de g rontologie avec accueil de jour et qqs commerces en bordure Emploi habitat en introduisant du logt l o pr c demment uniquement de l activit un peu comme une fr
106. 4 3 3 Icade Fonci re d veloppeur 86 3 4 3 4 SNI D veloppement hein en lun E redonne 88 3 43 5 Kaufman amp Broad e crpe aises nee terrier ares aise rein lire ar EESTE EERE 90 3 4 4 Les op rateurs sp cialis s pr sentant un outil pour la mixit 91 8a e7 1s E 1 A E EE E NE AE E E E E ENA E E E A NE 91 3 4 4 2 Topaze promotion petit promoteur alsacien 94 34A 3 Gotha e E UN 94 3 444 Groupe financiere Duval inro Aee a E L EEE TEREN 96 3445 Manulor Metz min R 96 3446 H fMITAS 5H rens eaae E EEE EEE e EEE ETE EEEE EREE 97 e N E A a E E E A A E A OL US 97 3 4 4 8 DEMATHIEU ET BARD csreisicseuisiainnsineesidiriearuiesenneia aaan iiaia kiia AREE EE AEEA R UNERA EANA 98 ST QT oiea eE E E AAE E EEE E E EE 99 3 4 4 10 NACARATS nas aee der a aaae aae aAa a eaaa ae a aaee a ae aE RA LRO Ra tee 100 3 4 5 Petits op rateurs orient s vers la mixit fonctionnelle mais sans concept 101 ea STE E o T e a E A E E T 101 3 4 5 2 Immodeus et Omnium finance se 101 3 453 ADEVIM eierens renne a aa Ea E EA EE sen entente rendent eme 102 3454 o DC Poienari ena e aE ie Ra E EAEE A AE OEE OEE E ENEE nain edrennune 102 345 5 leg nd e sameaa a E E E Rra E A EEE EERS 103 3 5 Etudes d op ratiONS secme ienee enora a iea Aa EEEa aaa EaR EAE k iaae annee 104 3 5 1 Les huit op rations analys es snsnnnssesnnnseneessenrnssennnssernnssererssernnssrnnnssernnsserensseennne 104 35 1L M t MUSE ae a a O E a A 104 3512 Boulogne l T
107. 5 pour le b timent C Cession des logements accession Appartements 14 627 753 Box 760 870 Places de parking a rien 167 224 Vente bureaux accession 500 183 Emprunt bureaux Sagem 1 600 000 Emprunt logements sociaux 2 901 372 D penses Total des travaux de construction pour l ensemble de l op ration 15 895 939 Acquisition fonci re frais de Notaire 1 418 820 Frais de communication 35 188 134 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 3 5 2 Liste d op rations cit es comme significatives s ajoutant aux cas tudi s 3 5 2 1 Le Fond du pr B nouville Caen m tropole Cette op ration r cente n est pas encore livr e Trois candidats ont d pos un projet Nexity Normandie am nagement et SHEMA GOTHAM Le Fond du pr illustre les limites des modalit s d intervention des op rateurs par appel projets avec pr financement des tudes en contrepartie d un engagement moral ou contractuel poursuivre avec l op rateur En liant les prestations d accompagnement des collectivit s pour r aliser leur id al de mixit par rapport au site et l volution urbaine locale celles d investissement en tudes voire en portage foncier ce qui revient une prestation financi re la marge de libert de la collectivit par rapport aux op rateurs se r duit et les possibles sont restreints Ces restrictions sont la contrepartie conn
108. Development of Managed Real Estate International Case Studies on Principals and Success Factors Universit de Vienne 11 pages 2009 COMBINATION OF SPACE SYNTAX WITH SPACEMATRIX AND THE MIXED USE INDEX The Rotterdam South test case in La m thode du patchwork 3 Favoriser la mixit et la proximit Les 4 principes Comparaison de solutions architecturales Atelier international du grand Paris Conseil scientifique de l AIGP Mars Avril 2012 6 7 Etudes pr alables locales AGAM Benchmarking des formes urbaines pour l accueil d activit s Synth ses Nov 2011 24 pages Programme de d veloppement de la mixit fonctionnelle dans le Quartier Europ en de Bruxelles CLI Janvier 2007 7 Autres annexes 7 1 Documents compl mentaires Nexity Organigramme des principales filiales de la Soci t Nexity au 15 mars 2012 source document de r f rence 168 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 IMMOBILIER R SIDENTIEL IMMOBILIER D ENTREPRISE SERVICES IMMOBILIERS 169 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 NEXITY SA PARTICIPATIONS FINANCI RES 100 170 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013
109. Echelle quartier Euromed center LECLERCQ architecte urbaniste Cogedim aussi impliqu sur Euromed Center avec Cr dit agricole immobilier EPA Les Docks de Encours Nexity quartier 30 900 m SHON 350 logements Marseille Ateliers Lion en promotion 20 de logements Atelier Castro sociaux Opac Sud Un garage Denissof Casi Renault Des locaux associatifs Am nageur SEM et des quipements publics Une Eurom diterran e cr che Mise en place de SEM dispositifs en mati re de respect du d veloppement durable 30 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 d conomies d nergie et de prise en compte des sp cificit s locales exemple une limitation des expositions nord est due au mistral Projet visant relancer une vraie dynamique urbaine r sidentielle sur le secteur Eurom diterran e par la r alisation d une premi re op ration d habitat depuis trente ans sur un site d grad la limite des quartiers nord de Marseille tout en conservant par la diversit des espaces une ambiance de village tour Signal Abandon faute de Vertical Paris La financeur en 2010 D fense Quartier des En cours Projet tr s long 2009 Echelle quartier Berg res ZAC concertation publique Charcot Puteaux C ur de quartier En cours Cogedim Viguier Immeuble mixte bureaux logts Nanterre architecte commerces EuroRennes En cours
110. GOTHAM met l accent sur la n cessaire coexistence dans les quartiers des diff rentes fonctions qui constituent la ville Le panel de produits immobiliers qu il d veloppe lui permet de compl ter son offre habitat par une offre vari e de services de commerces et d quipements urbains Cette capacit d intervention transversale permet GOTHAM de proposer aux collectivit s des projets adapt s aux imp ratifs urbains et conomiques pr sentant des programmes vari s quilibr s vecteur d activit s et de lien social L organisation du groupe est en fait assez simple un promoteur sp cialis dans le logement le groupe Carr re Immo Retail soci t d investissement et IDR Property management qui proposent un concept pour la dessert commerciale des projets urbains C ur marchand Il s agit d abord d une conception de l espace public favorable la vie commerciale et aux divers besoins du public notamment travers des places th atralis es kiosques zones destin es aux diff rents publics et entour es de commerces hi rarchis s La desserte des commerces est galement tudi e pour les diff rents flux La soci t Immobili re Dynamique R gions assure ensuite la gestion immobili re des locaux et l animation des sites d au moins 2000 2500 m de surface de vente Une identit est donn e la place et chaque commerce pour assurer l attractivit de l ensemble et une gamme compl
111. Le ma tre d ouvrage du site est la soci t Paris Nord Est constitu e pour reconvertir le site de l Entrep t Macdonald Paris Nord Est est compos e de La Caisse des D p ts sa filiale Icade et La SEMAVIP SEM d am nagement de la Ville de Paris Le projet comprend 87 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 150 000 m de planchers soit 50 en logements des bureaux des activit s et commerces dont 28 200 m SHON d art de vivre 2550 m SHON de restauration et services 1 750 m SHON d alimentaire un programme d quipements publics essentiellement scolaires et sportifs une cr che le tout sur environ 17 000 m environ 1 300 places de stationnement r sidentiel et mutualis une esplanade le long du Boulevard Macdonald et une grande place publique en lien avec la gare Eole Les Patios d or Grenoble 38 La r sidence Les Patios d Or con ue par Loizos Savva prend place au sein de la ZAC Bonne qui a remport le premier prix national des Ecoquartiers de France 2009 Cette op ration est un programme mixte alliant un cin ma d art et d essai des bureaux d une surface de 2 874 m et une r sidence de 90 logements La r sidence r pondant la fois au label BBC et au programme environnemental Concerto est exclusivement destin e aux seniors pour r pondre aux besoins d autonomie de s curit et de convivialit de cette population et sera g r e par le partenaire d Icade Vi
112. URE REVIEW City of Cupertino 2005 26 pages Rabianski amp Sherwood Mixed Use Development A Review of Professional Literature University of Georgia State nov 2007 NAIORF 24 pages Semmoud Mixit fonctionnelle d faut de mixit sociale Annales de g ographie 2004 15 pages VAD LES MIXITES DEFINITIONS ET ENJEUX Avril 2008 8 pages 6 2 La mixit fonctionnelle comme outil d am nagement Barer Mixed use as a tool for suburban center development Queen s university Kongston Ontario Canada 2011 127 pages Ruzicka Rossier Recommandations provisoires densit mixit Partie 3 Ecole f d rale polytechnique de Lausanne Juin 2001 IREC Suisse 53 pages RMNO Habiforum IGR A quest for partners in research on multifonctional and intensive land use 2002 90 Pages S Surprenant Mixed use sustainable development through public private partnership HBR Boston Mai 2006 diaporama 71 pages 6 3 Les moyens 6 3 1 Finances Bayster Capital structure in mixed use developments Univ of Michigan 1999 71 pages Boisnier Financiarisation de la ville et d veloppement urbain durable le cas des soci t s fonci res cot es en France LATTS Ecole th matique d Aussois 2010 20 pages DeLisle amp Grissom Mixed Use Real Estate An Options Pricing Model to Explain Behavioral Responses to Incentive Programs University of Washington 2011 19 p Rabianski Mixed Use Development and Financial Feasibility
113. a triser de fa on autonome la conception du projet partir du foncier r partir des lots mettre en concurrence au plus offrant pour le foncier Il n y a pas de place dans ce contexte pour une contribution globale d un op rateur c est le plus souvent un am nageur qui en est charg La plupart des co quartiers sont con us selon ce mod le ce qui explique la r f rence commune de plusieurs op rateurs un petit nombre de projets grande chelle seuls exemples de mixit du pays l organisation des grands groupes qui se sont fortement d velopp s depuis dix ans est marqu e par la crainte du retour une crise du type de celle de 1990 Ils autonomisent et d centralisent autant que possible leurs filiales et centres de profit pour viter la remont e des d ficits mais aussi pour simplifier la gestion et les diminutions d activit s en cas de crise Ce mode de gestion d courage la mise en place de projets mixtes le logement et ses d riv s logements s niors tudiants parah tellerie etc dominent la mixit des fonctions c est principalement l introduction de logements dans des projets de zones d activit s qui pousse de tels projets sous la pression de la loi SRU art 55 et de la collectivit Or une telle approche conduit n gliger la r flexion sur la synergie entre activit s ainsi que sur le risque des zones monofonctionnelles La notion de mixit des fonctions appara t pourtant
114. a cit des provinces fran aises et les autres quartiers limitrophes auparavant s par s par des infrastructures La pr sence d un n ud de transport est un facteur majeur pour favoriser la mixit Comme souvent dans ces op rations la restructuration de ce secteur prendra plus de 10 ans Engag e en 2006 les premi res livraisons devraient avoir lieu en 2015 et les travaux sur les infrastructures se poursuivre au del NANTERRE Quartett 41 bd des Provinces Fran aises 92000 EN TRAVAUX Avec Coeur de quartier Nanterre se dote d un nouveau p le d attraction aux abords de la gare Nanterre Universit remani e desservie par le RER A direct jusqu La D fense Entre commerces bureaux r sidences h teli re et tudiante ce programme immobilier BBC labellis NF Logement D marche HQE se d veloppe sur un jardin suspendu di i par COGEDIM et Eiffage Immobilier il propose une belle offre de logements Du studio au 5 pi ces ceux ci se prolongent de terrasses balcons ou jardins privatifs A proximit les grands axes routiers faciliteront vos d placements POINTS FORTS m Du studio au 5 pi ces Sur un jardin suspendu m Pr s gare Nanterre Universit m Profitez de la TVA r duite R alisation COGEDIM amp EIFFAGE IMMOBILIER Livraison 1er trimestre 2015 F a cpp Les Prix indiqu s peuvent tenir compte d une TVA r duite sous conditions de ressources Annonces de commercialisation du programme logement
115. a proposition de mixit n est ici qu une traduction de la commande publique pour r aliser avec un seul op rateur ici un groupement les diff rents lots d une ZAC Selon le sch ma ci dessous publi par l EPADESA 127 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 l am nageur public acquiert le foncier con oit les projets et revend des charges fonci res selon un programme CONSEIL D ADMINISTRATION tat Villes de Courbevoie La Garenne Colombes Nanterre Puteaux Paris Conseil g n ral des Hauts de Seine Conseil r gional d Ile de France D FINISSENT ENSEMBLE IMPULSENT LES ORIENTATIONS LES PROJETS D AM NAGEMENT POLITIQUES EPADESA po la Ville de Nanterre la Ville de la Garenne Colombes AGENCE COMPTABLE CON OIT LES PROJETS D AM NAGEMENT COORDONNE OU PARTICIPE Respecte les codes des et ou de renouvellement urbain de d veloppement DES OP RATIONS PARTENARIALES march s publics et les conomique et social de d veloppement durable Nouvelle gare Nanterre Universit r gles de la comptabilit du territoire en concertation avec les collectivit s Parc du Chemin de l le publique les habitants les associations les salari s D molition des viaducs Accueil des grandes infrastructures ACQUIERT LES TERRAINS de transport ferroviaires ele ee de AM NAGE VIABILISE ET COMMERCIALISE LES TERRAINS onien e a CHOISIT APR S CONSULTATION les entreprises Op rateurs i
116. aient une probl matique d am nagement urbain et de conversion de patrimoine Son r le est de produire l analyse partir du site industriel ou tertiaire la demande de la collectivit ou du propri taire foncier L objectif est de pouvoir r pondre seul sur tous les m tiers et produits afin de garantir au mandataire un seul interlocuteur responsable sans rupture ce que peu de soci t s fran aises proposent aujourd hui Cette direction compte en 2013 quatre personnes d di es ins r e dans la structure de promotion de Cog dim r sidence qui compte 15 personnes Il est indispensable que la collectivit soit partie prenante Si les propri taires fonciers ou les institutionnels viennent nous proposer de travailler avec eux c est une bonne chose mais cela ne suffit pas La collectivit doit galement apporter son expertise connaissance des besoins locaux strat gie de d veloppement moyen et long terme La configuration id ale est celle d une confiance r ciproque et d une ouverture qui apportent des possibilit s nouvelles au fur et mesure des arbitrages entre concours ou programmation et r alisation puis gestion Parfois les projets sont tellement ficel s que l quipe qui r pond n a aucune latitude pour introduire une mixit qui ait des chances de fonctionner Par exemple quand la programmation dans le temps des lots est fix e l avance Cette souplesse et un climat serein de dialogue sont indispensables
117. an de composition urbaine r ussi ainsi que des performances environnementales et un accompagnement artistique La fiabilit du partenaire est galement cit e mais en revanche la mixit fonctionnelle et la mani re de la concevoir n apparaissent pas dans les crit res ayant pes sur ce choix a priori Nice M ridia rep res Adresse du site Architectes Surfaces Avenue Victor Robini et Reichen amp Robert 28 700 m HON Boulevard Paul Montel z dont tranche 1 10 200 m 06200 Nice Bureau d tudes 3 000 m de p le universitaire Sudequip 31 800 m de logements r sidences services et tudiantes commerces Responsable du programme Jocelyn de Verdelon jdeverdelon daltareacogedim com Op ration certifi e HQE Investisseur NF B timents Tertiaires Cogedim Office Partners Date de livraison Mars 2010 pour Premium 1 immeuble de bureaux m O www altareacogedim com Co promotion Icade Tertial R gions Le Diamant Nice rep res livraison 2015 Adresse du site Ma tres d ouvrage Surfaces Boulevard Paul Montel SCCV Sainte Marguerite 6 481 m HON 06000 Nice P ER a 5 936 m2 HON Bureaux ZAE Nice M ridia rent nil 545 m HON Commerces Sudequip Responsable du programme Laurent G rard Nombre d tages Architectes R 8 Reichen amp Robert lgerardaltareacogedim com Certification HQE Co promotion Bureaux d tudes NF Batiments tertiaires ICADE Sudequip D marche HQE suivant le r f r
118. ance respectueux de l environnement int gration dans l environnement urbain et faisant preuve de mixit plusieurs niveaux mixit sociale mixit d usage au sein du programme logements bureaux cr che La Sagem SEM de la Ville de La Garde a muni cet ensemble immobilier d une chaufferie collective au bois haute approche environnementale La Sagem Soci t anonyme d conomie mixte soci t multi activit s bailleur social promoteur am nageur est intervenue de fa on transversale Ma tre d ouvrage des diff rents projets elle permet la mise en place de solutions innovantes concernant des utilisateurs futurs aux objectifs tr s divers La Soci t Anonyme d Economie Mixte SAGEM a t cr e en d cembre 1977 l initiation de plusieurs communes dont notamment celle de La Garde commune de 30 000 habitants dans le Var Elle a pour vocation de r aliser des op rations d am nagement et des quipements publics de construire r habiliter et g rer des ensembles immobiliers C est une SEM de 81 agents qui b n ficie de l assistance du r seau SCET CDC Elle intervient c t de la SAGEP SPL Soci t Publique Locale et g re la soci t du Golf de Valgarde Le chiffre d affaires consolid 2011 de la SAGEM SAGEP Golf de Valgarde est de 31 199 K La Sagem propri taire de parcelles situ es sur la commune de La Garde au sein de la ZAC de la Planquette Il a r alis la construction d un
119. ancourt Source site internet de Vinci immobilier Toutefois ces liens ne sont pas syst matiques les grandes op rations d am nagement en concession o en partenariat avec des am nageurs publics contiennent le plus souvent une clause pr voyant la pr sence de plusieurs op rateurs la construction comme avec l am nageur public de Boulogne Billancourt la SAEM Val de Seine Les charges fonci res sont r parties entre plusieurs promoteurs immobiliers car c est un gage de diversit des produits notamment pour le logement et donc de mixit sociale La mixit fonctionnelle n a pas pris une place majeure et vidente dans l offre de l entreprise aucun assemblage type n est propos pour parvenir une diversit de fonctions op rante ni m me un m lange de fonctions souvent mis en uvre L accent est mis sur la recherche de solutions adapt es 79 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 et d abord li es un contexte op rationnel particulier Plut t qu un m lange de produits immobiliers selon leurs fonctions c est la conception et le travail de l urbaniste en mati re d am nagement qui cr ent et induisent la mixit d usages et de fonctions les lieux de passage les lieux publics etc Les lieux publics et de rencontre sont reconnus comme ayant un r le dans les changes cr ant la vie au sein de l op ration Con us par les urbanistes ils sont soient pris en char
120. ann es 2010 les incertitudes entourant l op ration d am nagement Fond du pr paraissent trop fortes certains lus ce qui a suscit un d bat autour de la contrainte suscit e par le choix de l am nageur concessionnaire D un c t la concession permet d avoir recours un am nageur moindre frais sans grande prise de risque pour la commune sur la base d un projet d j expos Les frais d tudes sont scind s en deux avant et apr s concours Cela permet d engager dans un premier temps au frais du concessionnaire un diagnostic puis les tudes de programme qui seront les fondations du c ur de bourg inscrit dans les objectifs de l quipe municipale Le programme reste ouvert et le principe de la concession pr voit que le concessionnaire agit sous le contr le du conc dant Le Conseil municipal aura son mot dire quel que soit le concessionnaire retenu C est la municipalit d assumer le risque et de savoir prendre des d cisions en connaissance de cause et ventuellement d en assumer les frais Le choix d un am nageur a donn des pistes qui restent pr ciser avant et apr s concours Le co t des tudes n est jamais perdu De l autre c t d s lors qu il y a des frais engag s il y a un risque qui para t disproportionn certains sans avoir fait une tude paysag re et d limiter exactement les espaces qui peuvent tre construits et ceux qui ne le peuvent pas sur le fond
121. ans ce projet novateur en termes de modes de consommation XEP essaie dans la mesure du possible d avoir des commerces et des activit s tournant autour du bio et de l cologie Les enseignes et commerces qui font d j partie du projet r pondent ces attentes Lorsqu il sera op rationnel le centre sera aussi g r avec cette dimension conomie d nergie plantations avec des esp ces locales arrosage par r cup ration des eaux de pluie etc En termes qualitatifs l ensemble commercial r pond parfaitement la demande de la population gr ce la mixit des offres regroup es Une offre alimentaire plus large avec une enseigne sp cialis e dans la bio et le commerce quitable Une offre non alimentaire avec entre autres un magasin de v tement bio et quitable une cave manger et une brasserie artisanale bio Des bureaux pour les activit s de services Des logements dont une partie en logements sociaux aux normes d veloppement durable BBC en ossature bois 3 4 4 8 DEMATHIEU ET BARD Entreprise lorraine fond e en 1861 Demathieu amp Bard fait partie des principaux acteurs fran ais ind pendants du secteur de la Construction Demathieu amp Bard dispose de comp tences pour r pondre aux demandes de ses clients publics ou priv s que ce soit en mati re d ouvrages d art d quipements industriels d ouvrages fonctionnels d quipements publics ou de logements Elle d veloppe aussi des o
122. ans l aboutissement du projet Alors que le permis d un op rateur d pend de la r alisation d un autre les d pendances en termes de temporalit s ne peuvent pas tre prises en compte Ainsi les logements ou les bureaux ne pourront pas se faire si le centre commercial n aboutit pas puisqu avec lui est pr vue la dalle sur laquelle s appuieront les autres op rations Alors que les op rateurs travaillent de plus en plus souvent en volumes les lois administrent toujours des surfaces l instabilit des textes et des lois fiscales et juridiques notamment ne se pr tent pas un engagement et une prise de risque qui s talent au minimum sur 10 ans voire 20 ans Ainsi parmi d autres raisons Nexity se serait essentiellement retir e en raison de l volution du dispositif de d fiscalisation le Duflot n tant annonc que pour une dur e de trois ann es A ce terme le projet naura pas abouti probablement et Nexity s inqui tait de devoir placer ses logements sans cette possibilit de d bouch Le temps long et l ampleur du projet impliquent la pr sence de plusieurs partenaires financiers puisque le risque financiers ne peut tre r parti dans le temps il est r parti entre plusieurs op rateurs d autant plus que banques et actionnaires exigent des rentabilit s court terme 107 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Le temps induit un risque au gr de l avancement
123. ans le b ti Elle est r alis e par Cogedim en copromotion avec Eiffage immobilier et a t con ue en partenariat avec Viguier architecte Op ration C ur de Quartier Nanterre EPAD Seine Arche o Contenu bureaux 22 500m logements 10 300m commerces 5 500m r sidences tudiantes et tourisme 8 900m 47 000m dont 22 500m en Co promotion avec Eiffage immobilier R 7 o D finition de la mixit il t dans logique de renouvellement urbain ANRU L enjeu du projet Notre r ponse Participer la requalification du secteur des Altarea Cogedim et Eiffage Immobilier le de France Provinces Fran aises en partenariat avec l am nageur l Epadesa se sont attach s cr er dans la continuit du secteur des Terrasses un nouveau quartier mixte combinant logements bureaux r sidences tudiante et de tourisme et commerces qui b n ficiera d s 2015 d une nouvelle gare multimodale rempla ant la gare RER A actuelle Situ l entr e du quartier l immeuble de bureaux traduira par son architecture et ses performances environnementales les ambitions de requalification du quartier Ce site port par l am nageur EPADESA compte 3 5 hectares et doit terme accueillir un ensemble immobilier de 120 000 m environ La premi re phase s l ve 47 000 m sur les ilot Est lots 1 et 2 tandis que la seconde propose 70 000m La configuration de la d marche et du projet sont ici relativement classiques et l
124. ant 2014 annonc en 2011 A propos d Apsys Op rateur global en immobilier commercial cr en 1996 Apsys investit con oit construit commercialise et anime des espaces de commerces et de loisirs Pour r pondre aux comportements des consommateurs Apsys d montre une approche originale et une expertise qui lui permettent de concevoir et de faire voluer ses programmes dans le temps En valorisant l environnement de chacun des projets en exaltant l esprit et le patrimoine culturel et social qui l entoure Apsys con oit des espaces sur mesure que les habitants s approprient naturellement le site du Groupe Apsys www apsysgroup com 106 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Le projet devait voir sortir les premiers b timents en 2012 il a connu des al as et envisage les premi res livraisons en 2015 d sormais En octobre 2011 le groupe APSYS a rachet 100 des parts de la SCCV Amphith tre de Metz jusqu alors d tenue parts gales entre les groupes Apsys et ING Real Estate Development France Ce dernier a en effet cette p riode revendu ses activit s en France pour ne conserver que ses activit s de financement ING Real Estate Finance D but 2013 Nexity qui devait r aliser des logements a pr f r se retirer du projet et doit tre remplac par deux op rateurs l un de logement et l autre de bureaux Ses pertes seraient estim es 500 000 pour un co t de 700 00
125. associer en associations types Un certain nombre de clich s propos de la mixit limitent en effet la marge de man uvre les activit s ne doivent g n rer ni bruit ni pollution pas de grands tablissements sauf des bureaux ni trop de public 8 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 d op rations exemplaires o la mixit fonctionnelle est mise en avant Le projet initial partait du recensement des projets pour remonter vers les op rateurs il a fallu faire l exercice inverse tant les concepts mis en avant par la communication autour des projets ont sembl brouiller les pistes L observation de la production et du discours des entreprises est donc la principale source de ce travail 9 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 2 Approche bibliographique La mixit fonctionnelle est un concept qui est apparu r cemment dans le vocabulaire urbanistique fran ais principalement dans le sillage du d veloppement durable et de la mixit en g n ral loi SRU Il nous a sembl essentiel de faire le point de ce qui est exprim ce propos en France mais aussi dans d autres pays 2 1 La r flexion sur la nature de la multifonctionnalit Le concept de la multifonctionnalit tant tr s proche de la d finition de la ville une chelle plus large nous pourrions retrouver sa trace dans quasiment toute la litt rature urbanistique depuis le moyen ge Nous nous sommes
126. auteur de 20 millions d euros jusqu la finalisation du montage financier via un co investissement La soci t d investissement comprend 4 associ s dont la Caisse des D p ts et Consignation pour 27 5 le Groupe LEGENDRE pour 27 5 travers sa fonci re 13L et 2 investisseurs priv s partenaires pour respectivement 25 et 20 OSEO CMB ARKEA CAISSE D EPARGNE Cr dit Agricole 35 et 44 pour un investissement total de 46 millions d euros HT 103 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 3 5 Etudes d op rations L objectif est de d crire et de mieux comprendre la fa on dont le secteur de l am nagement et de la promotion a construit et g re les quartiers multifonctionnels sur quelques cas d tude Sont donc successivement abord s l architecture contractuelle et les savoirs faire mobilis s les dispositifs en place au stade de la r alisation puis l organisation pr vue de la gestion Quelques l ments de mise en contexte permettent de mettre en perspective la position des op rateurs et la sp cificit des produits et services d velopp s pour parvenir de la mixit Nous pr sentons successivement les op rations approfondies et celles qui ont t pr analys es avec les op rateurs Notre choix s est port sur des op rations relevant de contextes diff rents o la mixit est ressortie comme une priorit affich e I s agit essentiellement d op rations d envergure port es par des
127. autre part au fait que ces op rations et produits sont naissants et que leur temps de r alisation est long dur e que nous avions probablement sous estim e dans une conjoncture et un contexte qui ont connu de fortes volutions les pr mices et quelques exemples sont apparus depuis le milieu des ann es 2000 et ont merg lors de l embellie immobili re de cette p riode Mais leur r alisation a t retard e ou m me finalement abandonn e par la crise financi re et immobili re qui a suivi Enfin certaines op rations rel vent du renouvellement urbain qui s tale le plus souvent sur une dizaine d ann e voire plus pour observer le fonctionnement d un quartier Ces biais nous ont conduits travailler diff remment En largissant la revue de presse la litt rature grise issue des professionnels de l immobilier et de l am nagement mais aussi des investisseurs immobiliers aspects financiers du d veloppement 29 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 En rep rant d abord des op rateurs avant leurs r alisations pour analyser leur offre d apr s les pr sentations qu ils proposent et retrouver les ventuels kits de d veloppement en amont de leur mise en uvre En analysant de nombreuses op rations rep r es de mani re plus approfondies que pr vues avant toute s lection afin de pouvoir tablir une typologie Le simple recueil des informations directement
128. avec Eiffage immobilier achat de charges fonci res et r ponse au programme d fini par l am nageur EPADESA 47 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 C UR DE QUARTIER NANTERRE HAUTS DE SEINE un quartier mixte sign Jean Paul Viguier comprenant 22500 m Hon de bureaux des logements des commerces des r sidences tudiantes et de tourisme C ur d Orly avec Fonci re des R gions et ADP o Contenu Ecoquartier proximit d un a roport o D finition de la mixit bureaux h tel centre commercial village de marques services de proximit 160 000m ville a roportuaire Okabe au Kremlin Bic tre o Contenu d veloppement autour d un centre commercial en zone dense urbaine sur une friche industrielle o D finition de la mixit bureaux commerces services avec un quipement et un immeuble de logements proximit o ler projet urbain mixte du groupe Source publication de la Caisse des d p ts et consignations images du projet Certains projets ressortent avec au minimum logements et bureaux Nanterre Croix de Berny Le Kremlin Bic tre et Nice souvent pr sent en 2 op rations M ridia et Le Diamant la premi re d signant plut t le quartier dans son ensemble et le Diamant tant l op ration d immobilier d entreprise D autres op rations se pr sentent avec une mixit sans logement Orly bureaux h tel commerces services loisirs et Euromed bur
129. avec la majorit des flux associ e une partie a rienne d di e la circulation pied Aux c t s de la priorit donn aux usagers le travail d quipe est mis en avant comme un facteur majeur de r ussite Pour arriver des solutions int gr es dans un projet multifonctionnel logements bureaux commerces loisirs nous coop rons dans de nombreux domaines tant avec le secteur public qu avec des parties priv es comme par exemple l Administration les enseignes les investisseurs les promoteurs immobiliers les agents immobiliers et les collectivit s locales Ce travail d quipe s accompagne d une communication ouverte et explicite Nous harmonisons les diff rentes id es sans perdre de vue l environnement social dans le proc d Notre partenariat vise principalement accomplir un r sultat final voulu par toutes les parties engag es 3 4 3 Les grands groupes simplement impliqu s dans des projets mixtes D autres groupes citent la mixit fonctionnelle comme une tendance du march mais ne d veloppent pas de concept sp cifique ce sujet 3 4 3 1 Vinci immobilier Vinci immobilier est une soci t du groupe Vinci cr e en 2005 par le regroupement des soci t s immobili res du groupe Elige et Sorif VINCI Immobilier comprend aujourd hui sept soci t s sp cialis es auxquelles s ajoutent des soci t s supports d op rations Une holding financi re VINCI Immobilier filiale directe 100
130. bien des op rations ont t bloqu es par les lus tout d pend de la volont de voir aboutir la diversit chez le producteur comme chez le maire il existe de grosses difficult s pour les op rateurs s engager dans la gestion car c est un secteur o la demande n est pas forte l int r t des propri taires la confier au constructeurs est inexistant probl me de formation etc Le d sint r t s accentue si cela d borde de la gestion de l immeuble 2 3 Les conditions de production Dans la conclusion d un rapport sur ce sujet l IAURIF souligne la prudence qu il faut avoir sur l opportunit ou non de pr coniser la mixit et souligne La mise en uvre d un projet fonctionnellement mixte n cessite que les op rateurs s adaptent travaillent autrement acqui rent de nouvelles comp tences Le pari peut tre pris que le savoir faire de la mixit devrait devenir un atout commercial dans les ann es venir pour les op rateurs qui s y seront essay s Mais m me avec ces op rateurs nouvelle g n ration ouverts la mixit il faudra que la puissance publique soit en mesure de discuter cet gard la question de la taille du projet du niveau de la collectivit qui le porte et des ing nieries op rationnelles qui les accompagnent sont d terminantes 2 3 1 Retours d exp rience aux Etats Unis Le syst me de production du cadre b ti aux USA n est pas structur sur de grands groupes multi
131. bouti revenir sur cette conception par leurs efforts pour cr er une vie de quartier community planned unit development ou dans le cadre d efforts de revitalisation En 1976 l Urban Land Institute ULI apporte une nouvelle d finition de la mixit fonctionnelle Mixed Use au moins trois fonctions produisant des revenus significatifs une int gration fonctionnelle et physique des composantes du projet qui ait une importance notable une r alisation en fonction d un plan coh rent The concept and drivers for mixed use development Research review 2007 n 1 7 Pr sentation faite au Design center for American Urban Landscape Design Pointer Number 3 December 2003 10 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Source Robert E Witherspoon et al 1976 Mixed use Development New Ways of Land Use Washington DC ULI La d finition propos e par J Grant consiste associer trois concepts dans l am nagement intensit au sens de l ventail complet des cat gories diversit et densit L enqu te men e par Niemira aupr s des professionnels conclut une d finition tr s ambitieuse introduisant des aspects se rattachant au d veloppement durable mais d laisse l aspect intensit comme le nombre de secteurs impliqu s ou l aspect rentabilit Un am nagement multifonctionnel est un projet immobilier avec une int gration planifi e de quelques combinaisons de c
132. ccorde pas un r le d orchestre des comp tences internes la Direction des Grands projets et de l am nagement m me si des liens s organisent ponctuellement Ce d veloppement finalement mod r de l offre de mixit s explique galement par l organisation de la production urbaine par les collectivit s locales Les communes tiennent garder la ma trise du projet Elles privil gient pour ce faire les proc dures contraignantes et la mise en concurrence de type concours avec les outils dont elles disposent pour orienter la programmation ZAC ou plan masse parfois pour compenser un manque de comp tences en leur sein N gocier avec des op rateurs priv s n cessite une solide exp rience de leurs m thodes qui est rare dans les collectivit s Ces derni res traitent alors s par ment les diff rentes tapes de la conception d un morceau de ville tudes d am nagement programmation vente de charges fonci res auxquelles elles ajoutent des exigences de diversit des promoteurs pour la r alisation etc Elles rigidifient ainsi l laboration du projet dont les volutions sont ensuite contenues par le cadre de la consultation une proc dure de concours pourrait tre attaqu e si le projet connaissait des volutions de fond par rapport la commande de d part Il reste peu de place pour la co conception tant les tapes d organisation et de conception r alis es par des am nageurs sont s par es de la r alisation M m
133. ce l absence de pr t d velopper et d approche non contextualis e l chelle des op rations d am nagement Nous n avons pas observ de kits de d veloppement de solutions types de pr ts d velopper qui auraient t multipli s l identique sans consid ration pour l histoire et le contexte de chaque site M me le mod le du macro lot mis en uvre dans la plupart des grandes agglom rations exige de nombreuses adaptations dans chaque contexte selon les capacit s de l am nageur par exemple qui n a pas les m mes ressources quand il compte trois salari s ou plusieurs dizaines Le mod le du macro lot n est pas transposable selon certains car il faut un projet tr s important des op rateurs diversifi s et impliqu s Toutes les op rations r centes cette chelle sont extr mement lourdes La standardisation est emp ch e par les demandes particuli res de chaque collectivit dans des proc dures marqu es par la maitrise publique aux intervenants multiples et aux profils diff rents dans le cadre presque syst matique de la ZAC S il n y a pas de surface moyenne qui ressorte les op rateurs rencontr s interviennent sur des sites partir de 20 000 25 000m dans des sites p riurbains o se dessinent des polarit s et o l ing nierie est n cessaire Cela d pend des potentialit s galement par exemple Massy la 1 re phase n atteint pas les 20 000m mais un potentiel est p
134. ces flux se croisent et s arr tent Les grands op rateurs jouent un r le majeur mais essentiellement dans les grandes villes avec une majorit des op rations dans la r gion parisienne mais aussi avec un cumul dans certains cas dans les sites o les interlocuteurs responsables de l op ration SEM ou EPA sont particuli rement 41 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 d velopp s comme pour Seine Arche Nantes Les op rations de mixit les plus abouties se font lorsqu une n gociation et une r flexion it rative autour du projet est possible Finalement la notion de mixit para t en partie int gr e dans les logiques d entreprises immobili res sans outils particulier ni solutions cl s en main Les op rateurs ont adopt des entr es tr s diverses et pas seulement dans une optique de pr sentation conforme au march de leur offre classique avec la mise en place du syst me d offre correspondant C est un faisceau de raisons qui aboutissent faire progresser la prise en compte de la mixit et la limite au m me moment sans que le tout ob isse une logique toujours souhait e ou voulue au d part Nous avons vu que les acteurs fran ais taient domin s pour le moment par les grands groupes constructeurs et multiservices la fois interlocuteurs privil gi s des grands projets urbains des m tropoles et peu port s du fait de l importance de ces projets construire
135. ces projets sont aussi tr s souvent des ZAC avec une approche programmatique long terme soumise aux al as des changements politiques et conjoncturels la fa on de g rer est donc porteuse d un risque majeur de remise en cause du concept initial Nous avons vu plus haut que le contexte fran ais aboutissait privil gier les grands op rateurs sur ce type de projets Mais cal se retrouve dans d autres contextes Trois facteurs jouent consid rablement contre les projets multifonctionnels selon Baster d abord le fait que seuls les grands promoteurs ont la capacit attirer toute la diversit de financeurs et de capitaux y compris propres n cessaire pour assurer l quilibre de tels projets Il en r sulte que les petits projets port s par des promoteurs locaux restent monofonctionnels alors que leur nature est bien plus d terminante en quartiers existants pour tablir la diversit de la ville Pour le financeur un doute subsiste toujours sur un projet multifonctionnel qui semble de qualit alors qu il ne semble pas avoir int ress un gros promoteur et a t laiss aux petits op rateurs Il y a l probablement l explication de la lenteur d adaptation du syst me de production aux choix soci taux les grands op rateurs refusent les petites op rations pourtant les plus adapt es aux demandes de multifonctionnalit des planificateurs et du march 18 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnell
136. coModulo est quip de panneaux solaires thermiques pour l eau chaude sanitaire et de pompes chaleur air air r versibles pour la production de chaleur et le rafraichissement Une centrale de traitement d air CTA double flux compl te l ensemble des quipements techniques HQE du b timent Comme tous les b timents de la gamme KIC EcoModulo l immeuble est un b timent basse consommation 55kWhep m an bioclimatique dont la conception et la construction a fait l objet d une d marche de Haute Qualit Environnementale HQE 100 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Les premi res op rations mixtes en tant qu am nageur Mouvaux La Chapelle d Armenti res Quesnoy sur De le Le site de l Ange Gardien proximit directe du centre ville de Quesnoy sur De le d une superficie de 11 ha a t identifi comme la derni re opportunit fonci re urbanisable dans les limites naturelles de la ville agglom r e Le d veloppement urbain sur ce site d exception est envisag comme une opportunit de cr ation d un coquartier et la mise en oeuvre des mixit s sociales et programmatiques Un exemple d intervention de mixit fonctionnelle lot mixte de quatre plots dont deux de logements Euratechnopolys d veloppe deux b timents de bureaux en R 2 et R 3 sur des plateaux de 580 m SHON environ Ces b timents sont destin s aux entreprises des NTIC issues de l incubateur Leblan Lafont ou souhaitant
137. compagnement des collectivit s dans leur projet d co quartier Par une analyse en amont du cycle de vie des b timents nous sommes capables de tenir nos engagements environnementaux sur la dur e et de contribuer la gestion future du site Nous voyons le d veloppement durable comme une opportunit de renouveler nos offres et de d velopper des solutions haute valeur ajout e environnementale Les vraies r ussites sont celles que l on partage A chaque tape du projet un partenaire rigoureux Nos quipes identifient la politique urbaine men e analysent les enjeux et les particularit s du projet valuent les potentialit s du site prennent en compte les aspects conomiques et sociaux Une question d quilibre Nous r alisons des quartiers mixtes associant bureaux logements et quipements Tous les projets que nous b tissons respectent le contexte architectural et urbain s int grent dans le paysage prennent en compte le d veloppement durable qualit du cadre de vie mixit sociale d marche HQE C est pour nous un gage important de fiabilit et de p rennit Pourquoi choisir le D partement Am nagement de VINCI Immobilier Plus qu un am nageur et plus qu un promoteur la combinaison amont et aval des m tiers de la ville pour une r ponse plus pertinente Notre appartenance au groupe VINCI un gage de solidit financi re de professionnalisme de qualit de r alisation et de respect des d
138. ctifs sont partag s par la ville de Lingolsheim la Communaut urbaine de Strasbourg l am nageur et les constructeurs la reconversion d un site industriel pollu et inexploitable en un v ritable co quartier permettant aux habitants de la commune de Lingolsheim de se r approprier cette zone et de la rendre agr able et saine sur le long terme Le travail partenarial entre Nexity et la commune de Lingolsheim a consist faire co ncider les contraintes conomiques de l am nagement avec la volont d innovation et les orientations prioritaires de la ville Mais alors m me que cette op ration se veut exemplaire et durable devant constituer un v ritable nouveau morceau de la ville de Lingolsheim elle est tr s peu mixte sur le plan fonctionnel Simultan ment est d velopp proximit un parc d emplois le Parc Club des Tanneries l coquartier constitue le pendant en offre de logements du Parc Club des Tanneries situ son voisinage direct qui pr sente quant lui environ 1000 emplois au travers d une centaine d entreprises Soit la mixit est une autre chelle r unissant ces deux ensembles soit elle est plus que r duite La dominante r sidentielle se lit dans plusieurs signes les r alisations sont commercialis es via le site nexity logement com usage r sidentiel futurs habitants sans mention de salari s commer ants entreprises ou employ s etc Les diff rents usag
139. d pend de ses partenaires co traitants ou sous traitants Les d faillances erreurs ou volutions de ces derniers malgr toutes les pr cautions prises par le client et la pr sence de l entreprise g n rale ne peuvent pas toujours tre r solues par cet interm diaire Le montage reste fragile quoiqu il arrive avec au mieux des expertises en cascade avec les assurances en derniers recours Face cette complexit les collectivit s avec ou sans am nageur public sont souvent d munies Apsys a pour concurrent des promoteurs et gestionnaires de centres commerciaux Le produit d Apsys est le centre commercial en zone urbaine dont la r alisation dure en moyenne une douzaine d ann e La concurrence Kl pierre Unibail Rodamco MAB Compagnie de Phalsbourg ING immobilier lcade CODIC peuvent se positionner sur du commerce de ville des centres commerciaux urbains comme eux ou du retail park Ce dernier est plus simple r aliser avec des dur es de quatre ans sur des fonciers beaucoup plus simples ING Real Estate Development a desert la France en 2011 comme MAB la filiale d veloppement du groupe Rabo bank s appr te le faire aujourd hui au premier semestre 2013 Il tait le leader de l offre mixte pour des projets complexes Pour des op rations comme Muse les seuls engagements qualitatifs sont ceux du projet architectural qui doit respecter les contraintes du projet d am nagement de la ZAC Rien n est pro
140. dans un quartier du centre ville VINCI Immobilier a travaill la cr ation d un projet mixte le Carr Feydeau avec un nouveau p le de commerces et des logements Descriptif 12 000 m de commerces dont 5 moyennes surfaces 60 logements parking public de 520 places Enseignes CHAMPION SATURN Commercialisateurs BHMR Bernard Haas et VINCI Immobilier Investisseur UNIBAIL RODAMCO Architecte ARTE CHARPENTIER LOCI ANIMA Planning CDEC et permis de construire en 2009 Livraison en 2012 Bourges 18 VINCI Immobilier place le commerce au c ur de la ville gr ce Avaricum un projet alliant commerces logements sociaux logements en accession r sidences d affaires et places de parking en plein centre ville Descriptif 13 000 m de surface de vente 17 000 m SHON environ de commerces 30 logements sociaux 46 logements en accession Une r sidence d affaire de 121 appartements un parking usage public de 800 places environ Enseignes MONOPRIX Architecte ARTE CHARPENTIER F BLATTER Co promoteur commercialisateur URBANISME ET COMMERCE Investisseur REDEVCO URBIS PARK CDEC obtenue en 2008 Livraison pr visionnelle automne 2011 AUX Ulis 91 VINCI Immobilier met en uvre une autre de ses comp tences la restructuration de zones commerciales en p riph rie et la requalification des entr es de villes Descriptif Retail Park de 20 000 m 800 places de parking Inv
141. des co ts et vers les grands enjeux nerg tiques Dans cet ensemble l am nagement urbain qui rel ve de la filiale construction 3 8 milliards 17 000 salari s p se peu mais rel ve bien de l id e d une production int gr e et orient e vers le d veloppement durable Le d veloppement de l activit d am nagement urbain se poursuit en 2012 avec le lancement de la Zac L nine Gentilly Val de Marne et des Docks de Saint Ouen Seine Saint Denis Ces grands projets venant s ajouter aux quartiers en cours de r alisation Guyancourt Yvelines Joinville Val de Marne et Clermont Ferrand Puy de D me avec le Grand Carr de Jaude pour ne citer qu eux Gr ce son positionnement multi produits Eiffage Immobilier se maintient sur un march en contraction Le r sidentiel occupe une part significative de l activit avec 2 903 logements r serv s Augmentation des VEFA sociales montages complexes en d membrement de propri t 66 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 transformations d immeubles de bureaux en logements sont autant de segments de march qui viennent compl ter l offre traditionnelle d Eiffage Immobilier Son dynamisme dans le domaine tertiaire s est entre autres traduit par la livraison de si ges sociaux Le projet d avenir du groupe est d agir en tant qu ensemblier de la ville dans un contexte d urbanisation croissante des soci t s et contribuer la vil
142. des hypoth ses de long terme telles que la mutualisation ou la diminution des transports ou les transferts de densit s Ainsi ils remettent en cause les options du nouvel Urbanisme qui peuvent tre trop ax es sur des ilots ind pendants d couragent les d placements p destres produisent un environnement la Disney 2 3 2 Retours d exp rience dans d autres pays De nombreux pays pr sentent des obstacles l gaux forts la multifonctionnalit soit en raison d une priorit donn e au logement lorsque la situation est tendue soit pour des raisons de conflits d usage bruit circulation etc 15 Mixed use development a review of professionnal litterature Nov 2007 NAI et OPRF 23 p 16 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 N anmoins la situation volue sous la pression des id es du d veloppement durable et des r f rences trang res notamment nord am ricaines La Su de par exemple a autoris dans ce cadre en 2009 l existence de copropri t s et de copropri t s verticales De nombreuses critiques ont t apport es au processus de reconstitution de la mixit son id alisme dans des villes tal es avec des fonctions sp cialis es appuy es sur des tablissements jouissant d effets d chelle par exemple les hypermarch s les zones de revente et de vente de v hicules etc les petits d veloppements pars des zones mixtes ne peuvent tre concurrentiels
143. des projets concurrents qui peuvent sortir avant les projets les plus complexes bien qu engag s plus tard Les d lais de commercialisation risquent alors de s allonger le march tant plus concurrentiel Les investisseurs se retirent fr quemment de ces op rations en raison d un temps trop long Une visibilit sur les r sultats et les ch ances est n cessaire pour qu ils restent Une op ration longue ce sont des capitaux engag s qui ne produisent rien sauf s ils sont revendus un autre investisseur les quipes changent et avec elles le portage du projet Malgr les engagements juridiques qui engagent les structures l impulsion vient d une personne et des motivations trouv es en interne faire aboutir ce projet Entre le temps long de l urbaniste qui projette l volution urbaine 50 ans la r alit des cycles financiers et conomiques d une dizaine d ann es et le court terme des avancements n cessaires pour maintenir la mobilisation des partenaires les articulations sont d licates Trac en rouge p rim tre du projet au sein du quartier de l Amphith tre Source image dossier presse Projet Muse Face au maintien de la coh rence sur la dur e du projet la ville l agglom ration et son am nageur restent peu outill s la SAREMM a deux quivalents temps plein et demi sur le projet 7 collaborateurs au total cr e en juin 2011 Une telle structure n est pas m me de coordon
144. des trois op rateurs immobiliers Cogedim Icade Icade Capri associ s au cabinet Reichen Elle pr voit sur 45 300m de SHON dans l lot Robini et l lot Ste Marguerite 4 immeubles bureaux locaux mixtes locaux d enseignement et environ 230 logements 7 immeubles 21 400m de SHON dans les lots Mara chers et Iscles des Moulins composent la deuxi me tranche 5 candidats ont t admis pr senter une offre les soci t s SERCIB DELTA AZUR EIFFAGE IMMOBILIER AZUR groupement COGEDIM ICADE CAPRI groupement FINAREAL SOGEPROM CECAZ Les dossiers d offres d pos s par les 5 candidats admis en seconde phase ont t analys s en fonction de crit res d appr ciation pr vus au r glement de la consultation Crit res conomiques urbanistiques architecturaux environnementaux offre de prix 115 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Les particularit s de l offre retenue tait de r aliser en blanc sans n cessit de pr commercialisation un immeuble haut de gamme de bureaux gr ce au fond d investissement Cogedim office partners Il s agissait galement de commencer par des locaux pour l enseignement autonomes et fonctionnels et pour l lot Robini de proposer un immeuble phare le Diamant signal architectural et un programme de logements diversifi s bien adapt la cible des actifs avec une mod ration des prix de sortie des logements et pour l lot Ste Marguerite un pl
145. domaine de l am nagement L enjeu est donc de parvenir organiser le dialogue entre ces deux chelles du point de vue de la mixit fonctionnelle et des r sultats que l on en attend Qu est ce qui fait la mixit la qualit urbaine et la forme de l immeuble r sidentiel le fait qu proximit des quipements soient propos s les incitations aux flux entre les deux ou la qualit des am nagements et des espaces publics A toutes les chelles des exigences doivent permettre la mixit et le produit mixte peut se d cliner tous les niveaux Mais le r sultat s observe n cessairement l chelle d un morceau de ville chelle dont les op rateurs immobiliers sont d poss d s par les architectes et les communes Un quartier n est pas un produit sur un march offert cl en main par des op rateurs sa lisibilit est donc faible L approche par produit est donc inadapt e On peut remarquer au passage l int r t du macro lot de ce point de vue qui identifie en quelque sorte un produit immobilier une entit d am nagement en une seule unit facile mettre en valeur Ainsi est confirm e la premi re analyse il n y a pas vraiment de produits types de mixit qui se retrouveraient dans la production urbaine ce qui rend non pertinente une typologie par produit Contrairement aux exemples anglo saxons tudi s en 1 phase la r flexion n a pas abouti en France des secteurs de mixit la r glementa
146. du pr pour pr ciser notamment la marge de densification possible Le risque sur l quilibre de l op ration para t d autant plus fort que les associations locales se sont unanimement exprim es contre les options pr sent es Si l on souhaite appliquer le programme choisi probablement confirm par la soci t retenue elle risque un certain moment de dire que ce n est pas quilibr en raison de co ts plus lev s que pr vus zone inondable par exemple ou d un march atone et de d lais plus longs Les 200 000 d tudes seraient la charge de la collectivit en cas de d saccord sur le programme final Comme le r sume un lu dans le d bat au conseil municipal concernant le choix du concessionnaire Croyez vous r ellement que vous serez encore souverains demain partir du moment o d sign e par vos soins la SHEMA engagera des tudes dont elle vous demandera le remboursement int gral si vous ne retenez pas le programme qu elle jugera conomiquement quilibr Quand plusieurs dizaines de milliers d euros d tudes seront d j investies dans cette analyse pr alable du terrain et du march vous sentirez vous encore libre de faire supporter un budget municipal d j serr le poids de ces remboursements Malgr ces d saccords la majorit a d sign le groupement SHEMA GOTHAM comme concessionnaire de l am nagement pour le Fond du pr dont les premi res livraisons sont attendues pour
147. e FDV PUCA 2013 la capacit r aliser une pr commercialisation significative soit sur le produit de r f rence de l op ration soit sur ses composantes les plus difficiles est essentielle car elle rassure les partenaires financiers Mais c est videmment un pari lourd tenir qui d pend des opportunit s d cider une locomotive d op ration avoir un produit d appel porteur par exemple la capacit rendre les diff rents segments du projet ind pendants juridiquement et conomiquement de fa on les adapter selon la conjoncture sans bouleverser l ensemble Cet aspect concerne les investisseurs de long terme et se fait videmment au d triment du maintien de l objectif initial du projet car l ajustement peut aboutir un retour la mono fonctionnalit Comme les modalit s juridiques des baux sont tr s diff rentes selon l usage il convient de les rendre ind pendants en pr vision des probl mes Dietmar Wiegand et Marijana Sreckovic ont recherch galement des conditions de r ussite des projets mutifonctionnels partir d un chantillon de 25 cas en Autriche Parmi les r sultats int ressants assez diff rents des pr c dents signalons des l ments de typologie du contexte les projets peuvent r ussir dans n importe quel contexte taille qualit environnement m me de petits projets dans un contexte de difficult s r gionales pourraient r ussir le savoir faire co
148. e d autant coquartiers sur commerc Projet ville les Berges du Lac ialisation avec Bouygues et sur Bastide Niel Bordeaux Confluence Livr ING Lyon 2012 Campus de Livr EPAURIF ex EPA Plusieurs fonctionnalit s mais Ouverture sur Jussieu Paris Jussieu autour de la fonction l ext rieur A universitaire quasi conserver exclusivement restauration vie sociale tudiante bureaux administratifs locaux d enseignements logements chercheurs Paris 7 Rive commerc Cogedim APHP Bureaux dans hopital r habilit Emploi habitat en gauche ancien ialisation agence Valode et et logements 1 r sidence introduisant du logt site APHP Pistre tudiante un centre de l o pr c demment Laennec g rontologie avec accueil de jour uniquement de et qqs commerces en bordure Pactivit un peu comme une friche d activit urbaine 32 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Nice M ridia l res Cogedim Icade D but op ration d cembre 2004 CANCA livraison Capri pr sent e comme tr s s 2010 volontariste am nagement de la pr vues plaine du Var jusqu en 2015 ZAC Claude Livraison SEMAVIP ville de Investisseur bureaux s est Friche urbaine Bernard 19 2012 Paris d sist remplac par BNP chelle quartier Paris Paribas real estate d but en infrastructure T3 2005 ZAC de Bonne D but SEM
149. e d oeuvre de 10 ha d espaces publics R alisation en cours L ensemble s appuie sur un principe de mixit fonctionnelle horizontale et verticale l ilot La SAEM Val de Seine ayant donn La mixit urbaine comme priorit avec un programme fourni p le culturel p le scientifique pour la recherche et l enseignement logements et commerces un parc central de 7 hectares installation d une salle omnisports et d un quipement ludique passage d un tramway sur pneu r am nagement de la route d partementale et passerelle vers l le et d un nouveau pont 111 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Jusqu pr sent la mixit fonctionnelle appara t dans les programmes livr s Toutefois les services pr sents apparaissent a priori trop sp cialis s pour la client le de salari s pour s adresser galement aux habitants m me si cela peut tre d un d lai d adaptation les livraisons datant au plus de trois ans Par exemple un habitant note mi 2012 sur un blog boulonnais qu un daily Monop c est pas pratique pour acheter sa viande et que le nouveau boulanger pr f re fermer le samedi voir la veille du r veillon IlI faut souvent y retourner le soir car la fourn e n est jamais pr te en d but de soir e Par contre dans le Trap ze on d pense des sous les banques et les dab fleurissent L am nagement des anciennes usines Renault d j l tude depuis
150. e de congr s et le cin ma 37 Source site internet consult durant la recherche Retail park et Lifestyle Center ont disparu au profit de centres commerciaux r gionaux projets mixtes et nouveaux quartiers et march de gros alimentaire tandis que quatre libell restaient identiques commerce loisirs commerce de centre ville commerce dans des lieux de transist et Familly Village 38 La direction en charge des Nouveaux quartiers n est pas identifiable directement dans les publications du groupe par exemple Pour les quartiers d affaires mixtes il n y a pas de direction d di e et ce concept n est pas connu par les personnels de Cogedim rencontr s 51 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Une compl mentarit une coh rence et des comp tences partag es entre l op rateur et son groupement un mandant local et l am nageur du site ou le propri taire avec une pertinence du projet local par rapport aux besoins locaux l chelle etc La transversalit n a pas encore d pass la pr sentation d un produit mixte dominante de chacun de ces p les r sidentiel pour les Nouveaux quartiers et immobilier d entreprise pour les quartiers d affaires pour offrir un seul interlocuteur aux collectivit s Cette partition est de toute fa on n cessaire pour s adresser aux clients finaux que sont les occupants des logements bureaux ou commerces Le groupe envisage les trois march s de mani
151. e de foncier constructible notre accompagnement pour faire merger de nouvelles op rations est l une des cl s du futur de Nexity Par la multiplicit de ses axes d intervention sa diversit et sa culture de transversalit Nexity se positionne naturellement comme un ensemblier urbain capable de fournir aux collectivit s locales les moyens de la mise en uvre des projets de r g n ration urbaine Nexity d veloppe ainsi un courant d affaires pour ses activit s de promotion en cr ant des droits construire et s assure des ma trises fonci res moyen et long termes La r g n ration urbaine n cessite souvent de mettre en uvre des montages complexes sur les plans financier et technique comme pour des zones d ampleur am nager C est l que Nexity travers Am nagement Villes et projets propose son savoir faire et ses capacit s financi res souvent inaccessibles aux collectivit s ou des op rateurs plus petits Elle compose pour chaque projet une quipe en mobilisant les ressources n cessaires en interne L quipe Nexity dont la composition varie suivant les projets est constitu e autour du p le Collectivit s d un repr sentant de chaque filiale du Groupe concern e par l op ration envisag e ainsi pour utiliser au mieux les synergies chaque nouveau projet donne lieu la constitution d une quipe ad hoc compos e de collaborateurs de filiales du Groupe dont les comp tences s av
152. e de la Caisse des D p ts qui a abandonn son activit logement en 2007 pour se concentrer sur l immobilier d activit s ou d quipements 2 fonci re tertiaire promoteur national Icade est un acteur int gr de l immobilier En alliant l investissement et la promotion son activit veut apporter une ma trise des projets et un int r t fort pour la durabilit des r alisations Eco quartier Le Clos Saint Michel Chevilly Larue 94 OE L changeur L urbanisation croissante la mobilit croissante des citadins et l allongement de la dur e de la vie conditionnent notre vision de la ville de demain Pour Icade une ville durable c est une ville 86 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 interconnect e articulant harmonieusement la ville qui travaille qui tudie qui soigne habite qui change qui bouge la ville lieu de vie et la ville intime C est une ville interg n rationnelle respectueuse de la mixit et de la diversit c est une ville moins polluante et moins pollu e En ville tout est li toute action a des r percussions importantes parfois inattendues sur l ensemble du tissu urbain C est pourquoi Icade participe aux projets de recherche exp rimente et met en pratique des d marches d urbanisme durable aux c t s de ses parties prenantes choix des emplacements int gration la vie et au fonctionnement du quartier environnant accessibilit aux
153. e part pour trouver la voie troite permettant d engager les partenaires dans l op ration 3 5 1 2 Boulogne le Trap ze L op ration du Trap ze est une op ration urbaine de grande envergure r alis e sur les terrains Renault de Boulogne Billancourt Leur d veloppement s est fait sur la base d un portage foncier particulier puisqu un consortium de quatre promoteurs autour d un financier am ricain s est port acqu reur avec un chelonnement des acquisitions sur une p riode longue estim e une vingtaine d ann es de 2001 2020 Le projet urbain et architectural articule trois chelles de conception le projet urbain du Trap ze les projets des macro lots et les projets des b timents La proc dure de ZAC a t choisie par l op rateur public SAEM Val de Seine ZAC Seguin 110 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Source des illustrations site de l agence d architecture urbanisme et paysage Patrick Chavannes Quelques rep res Ecoquartier Boulogne Billancourt 92 ma trise d oeuvre urbaine par l Agence Patrick Chavannes architecture urbanisme et paysage laur at 2002 530 000 m2 SHON ma trise d oeuvre de 10 ha d espaces publics 32 ha 515 000 m de SHON de logements de bureaux et d quipements 17 ha d espaces publics dont 7 ha de parc 39 M espaces publics hors parc SAEM Val de Seine ma tre d ouvrage Transcription r glementaire PLU maitris
154. e qui am ne toujours plus de sp cialisation vers une plus grande ma trise est contrebalanc e par le risque ce qui conduit largir la palette des m tiers et des comp tences comme des march s L absence d horizon issu de la crise de 2008 a favoris le changement incessant d actifs ou de produits en reprenant des id es mobilis es ailleurs pour les mettre profit au sens propre Cette volatilit nouvelle s explique notamment par l volution r cente des crit res d engagements bancaires exemple pour la promotion de logement dans le cas de fonds propres moyens Avant 2007 quasiment pas de fonds propres cr dits terrains premiers frais disponibles et de 30 35 de pr commercialisation n cessaires pour lancer les travaux gr ce un second cr dit d accompagnement Marges attendues proches de 6 Apr s 2008 apr s 6 8 mois d acc s tr s r duit au cr dit les r gles se sont durcies plus de premiers frais et demande de fonds propres plus importante avec les cr dits terrains Exigence d environ 10 de fonds propres sur le prix de revient bancaire de l op ration et de la pr commercialisation avant la mise en place des cr dits travaux hauteur de 40 Marges n cessaires autour de 7 et plus partir de 2011 Dans un contexte d inflation des prix de revient et de chute du march entre 40 et 55 de pr commercialisation exig es sur les op rations de logements classiques au moi
155. e si l am nageur et le promoteur sont dans le m me groupe Dans le groupe Caisse des d p ts cette association entre conception et r alisation n est plus propos e les diff rentes filiales du groupe ont t autonomis es avec lcade filiale Fonci re de d veloppement avec une sp cialisation hospitali re qui est une entit autonome aux c t s de SNI d veloppement filiale de d veloppement r sidentiel De m me avec les groupes priv s tels que Nexity dont la filiale Villes et projets interviendra pour des missions d am nageur sans forc ment intervenir en aval Les op rateurs d veloppent la fonction d am nageur pour mieux r aliser le projet qu ils souhaitent voir aboutir conforme au d veloppement durable mais sans r aliser la construction ni la gestion Les effets attendus effets d chelle ou d approvisionnement des filiales en contrats de construction restent donc limit s Dans quelques cas rares des ma tres d uvre vont rester pr sents en s installant sur la zone comme Eiffage V lizy ou en g rant une r sidence service ou un h tel La gestion l chelle de plusieurs projets sur un m me site n existe pas et l implication des op rateurs dans la gestion secteur o la demande est trop faible dans le secteur priv comme public Une gestion au del de l immeuble incluant des espaces associ s appara t absente de la demande et non finan able Elle n cessiterait galement des partenariats o
156. e traduit plut t par des propositions de produits techniques innovants exp riment s autour de Phosphore fond s sur des produits du BTP qui participent l animation et la vie des quartiers Ainsi a t on identifi halle universelle hub trac interquartiers unibridge urbain b timent hybride b timent volutif 68 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 solintensifi le rue nue rue sans signalisation verticale cit enseignement participatif int rieur intelligent services cologiques en ville la solidarit nerg tique PRINCIPES Respect du g nie du territoire Intensification et volutivit les usages Pr vention des risques et r silience Les principes Haute Qualit de Vie EIFFAGE Phosphore III Via Eiffage Am nagement la branche constuction participe au d veloppement urbain et affirme int grer les enjeux sociaux conomiques et environnementaux Quelques exemples la livraison des op rations d am nagement Ville d Et Arcachon ou du quartier Saint Eloi Wissous les cinq hectares du quartier Ch teauneuf Guyancourt participation la r alisation de l co quartier des docks de Saint Ouen et la ZAC des Hauts de Joinville du Passage Pasteur Besan on ainsi que de la ZAC L nine Gentilly Une dizaine d op rations dont l Ilot Cambridge Grenoble ont t gagn es gr ce aux inno
157. eaux commerces h tel et un multiplexe Ces projets de quartiers d affaires ou mixtes sont con us pour devenir des p les urbains d apr s la pr sentation des documentations du groupe 2012 Ils constituent des produits parmi d autres que sont les si ges sociaux les h tels ou les Immeubles de grande hauteur IGH Aucune direction ne 48 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 para t tre consacr e ce concept au sein du p le entreprise Altarea Cogedim Entreprise Comme leur alter ego du p le r sidentiel ils semblent d abord centr s sur le c ur de m tier du p le ici l immobilier tertiaire avec pour objectif de constituer des quartiers d affaires associant aux bureaux les services attendus par les entreprises qui les occupent h tels commerces et services Une d marche produit qui s affiche progressivement mais d licate mettre en uvre Dans les op rations mixtes r alis es il appara t que la mixit est souvent une r ponse une demande publique parfois labor e avec des partenaires comme Icade tertiaire Altar a pr sente d ailleurs des op rations mixtes dont ils ne r alisent que la partie tertiaire bureaux h tels et services associ s tels que commerces et stationnement La direction en charge des Nouveaux quartiers a t cr e il y a 6 ans pour r pondre aux mandants locaux mais aussi aux institutionnels financiers et propri taires fonciers qui port
158. eaux qui a t c d e d but 2013 apr s deux ans de gestion en propre Certains groupes comme ING auparavant ne font que de l ing nierie ne restent pas comme propri taires ni gestionnaires de biens Le 1 m tier reste promoteur pas investisseur ou financeur Le financement repose tr s peu sur les fonds propres le plus souvent ex SNC au capital de 1 000 Malgr une forte diversit l absence d innovation conduirait cette absence de mixit Les intervenants ne conservent pas de patrimoine une fois le b ti produit sauf les fonci res diverses Le seul gestionnaire possible reste alors la ville comme gestionnaire des quipements voiries et espaces publics qui en les entretenant g n rerait des externalit s positives voulues ou non cr ation d activit s faisant du lien dans le quartier am nagements des espaces ouverts incitant des changes entre monde des bureaux et autres etc Or les collectivit s si elles voluent ne sont pas n cessairement les organisation les plus rapides dans l acquisition de nouveaux mod les ou pour faire remonter et cr er des outils innovants et ou analyse d exp rience pour tirer des enseignements La mixit appara t ici con ue comme une m canique bien huil e qu il suffit de monter pour que a marche et non comme un syst me complexe dont les relations sont g rer ou initier selon une vision cosyst mique La gestion des flux est souvent oubli e M me
159. elles constructions Depuis l ach vement du b timent C et sa mise en fonctionnement nous pouvons constater que cette op ration a cr une v ritable animation et compl te un quartier existant sur un axe important du futur tramway La cr che apporte une vraie satisfaction tant aux familles qu aux employ s pas seulement du fait qu elle soit neuve mais principalement parce qu elle est plus s curis e ludique facile d acc s et de stationnement et qu elle respecte les normes en vigueur contrairement l ancienne qui tait obsol te On remarque une am lioration des conditions de travail des employ s de la Sagem due des bureaux spacieux et individuels un emplacement plus proche des axes autoroutiers au regroupement de plusieurs services ce qui facilite la communication et l organisation On constate aussi bien pour la cr che que pour la Sagem une diminution de la consommation et des co ts en lectricit La construction des 31 logements sociaux du programme a re u des d cisions favorables d agr ment et de subventions de l Etat de la commune du CILVAR et de Toulon Provence M diterran e Le financement de la construction de ces logements est galement assur par un pr t de la Caisse des D p ts La construction de la cr che s est autofinanc e gr ce un chelonnement adapt du paiement du prix par la commune b n ficiaire de la Vefa hors secteur prot g Recettes Subvention Ademe certification HQE 13 61
160. eloppements p riurbains etc La recherche de M Gentin souligne travers des exemples pris Sydney que le succ s des commerces et services en pied d immeuble d pend des modalit s de parking de la largeur de la s curit et de l accessibilit des trottoirs tandis que les appartements ne se vendent bien que s ils ajoutent un calme relatif une belle vue et une qualit de r alisation D o l chec de corridors le long de voies grande circulation la difficult faire vivre des locaux d activit s dans des zones de transit voire m me pr s d une gare si les conditions ne le permettent pas La programmation urbaine fond e sur la mixit est donc peu de choses face des facteurs classiques de commercialit Parmi les conclusions de cette r flexion les auteurs soulignent la n cessit de privil gier l usage de l espace et l intensit de son usage mais aussi la n cessit d avoir un d but de pluralit de fonctions pour la d velopper elle ne se d cr te donc pas en fonction des volont s locales l insuffisance de connaissances sur le lien entre mixit des fonctions et le moindre usage de l automobile a Voir notamment All mixed up A Critical Analysis of Mixed Use de Michael Gentin UNSW Australie 2010 79 pages Rowley A Mixed use Development Concept and Realities Royal Institution of Chartered Surveyors London 1996 17 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 20
161. ements chacune permettant d imaginer trois modes de financement La premi re est mont e en financement PLS et acquise par l Association Fonci re logement La deuxi me est acquise par la Soci t nationale immobili re et comprendra des logements en locatif priv libre Enfin la troisi me a t commercialis e au d tail par Icade destination des particuliers et sera g r e en copropri t classique elle m me ins r e dans la copropri t collective de l immeuble entier 3 5 5 L coquartier des Tanneries un contre exemple L co quartier des Tanneries Lingolsheim place la qualit de vie de ses futurs habitants au c ur de ses objectifs dans une d marche globale de d veloppement durable Malgr cet affichage et la pr sence de cette op ration parmi les projets de Nexity Villes et projets ou cr ateurs de quartiers ce quartier exemplaire au plan environnemental ne se soucie gu re de mixit des usages en dehors de fonctions directement li es l habitat telles que les espaces de d tente et de circulation Le projet d co quartier Lingolsheim a son origine dans la politique de d veloppement de l habitat de la ville notamment du Plan de R novation Urbaine sign en 2007 A la fin de l ann e 2005 la liquidation de l entreprise COSTIL signait la fin de l aventure industrielle des Tanneries de France Lingolsheim Cette liquidation posait la question du devenir de l emprise fonci
162. enrichis d une r flexion sur la mixit des usages m me si c est avec une moindre intensit 4 3 Une absence des op rateurs sur la gestion apr s livraison z Dans les grands groupes nombreux sont ceux qui affichent des capacit s th oriques g rer globalement une op ration Ainsi le groupe Nexity pr sente t il sa capacit g rer la vie immobili re de ses clients professionnels ou particuliers travers ses filiales de gestion Saggel ou Nexity agence immobili re ex Lamy Mais cette offre ne para t pas stabilis e dans des fili res qui pourraient se d cliner sur un projet de mani re coordonn e Ce d veloppement para t plus opportuniste que porteur de synergies pour des projets En revanche nous n avons recens aucune op ration o la gestion de l op ration apr s livraison est pr vue quel que soit le type de gestion immobili re nettoiement financi re La gestion revient donc au final soit la collectivit par certains aspects soit la main invisible r sultant des interventions des diff rents gestionnaires des espaces et b tis les r gles tant d finies par des outils r glementaires aussi divers que la gestion du domaine public la s curit incendie pour les acc s aux immeubles La gestion n appartient pas au panel obligatoire Elle est le plus souvent distance s ils la pratiquent tr s peu de cas o la p rennit du mod le de fonctionnement imagin est pr serv
163. ent pas L quipement 54 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 int gration urbaine des tours gestion de la complexit quipements nouveaux b tis d marche partenariale d zonage volutions de certaines r glementations Cette proposition tr s compl te au niveau conceptuel s adresse toutefois prioritairement des lieux d j urbanis s pour renforcer leur attractivit leur rayonnement et l intensit urbaine des zones denses construites d j multifonctionnelles au paysage b ti et fonctionnel vari en coh rence avec la dynamique urbaine locale Le succ s est conditionn pour ses concepteurs la pr sence d une desserte en transports en commun et l existence d une activit urbaine suffisamment importante et identifiable ou du moins le signal d une future polarit conforter Bien que destin e des lieux d j constitu s elle est riche d enseignement pour la conception en zone moins dense voire agricole notamment en invitant anticiper l int gration urbaine des b tis au tissu environnement actuel et futur Elle est particuli rement pertinente en r g n ration urbaine la mixit verticale permet un r quilibrage en agissant comme variable d ajustement du rapport entre bureaux logements commerces et activit s La r flexion est compl t e dans les trois autres volets des chemins d urbanit par d autres produits urbains concr
164. entiel de Certiv a d Octobre 2011 Date de Livraison pr visionnelle D but 2014 _ ___ _ __ ___ www altareacogedim com 116 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Le programme immobilier pr visionnel comportait la r alisation de 28 500m d immobilier d entreprise sur l lot Robini et 16 800m d immobilier r sidentiel sur l lot Ste Marguerite Ilot ROBINI 1 immeuble gamme 2 immeubles Locaux mixtes gamme 1 immeuble Locaux enseignement 117 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 lot Sainte Marguerite Sur l lot Ste Marguerite Produits immobiliers Surface en m SHON com ORA NICE C TE D Nombre de logement s Tranche A Tranche B Accession 57 Commerces Accession Locatif libre Commerces Locatif PLS R sidence tudiant Commerces E 118 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Ensemble 1 L Ilots Robini et Ste Marguerite Le Laur at Groupement Cogedim FE ER sr a nf 5 Pt A Na ENSEMBLE 4 gt pe PETT lic Sie MARGUERITE A EHON 15800 mA c y A lot ENSEIGNEMENT HON s1000 r0 Ensemble 2et3 Ilots Mara chers et Iscles des Moulins Consultation lancement en 2007 ENSEMBLE 2 llot MARAIGHERS HON BEH 2 1 LIT IISI ELLES
165. ents labellis s BBC Nexity a mis au service des collectivit s villes d Ermont d Eaubonne et la communaut d agglom ration Val et For t sa capacit conjuguer tous les m tiers de la cha ne immobili re 132 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 garantir l insertion coh rente de ce projet dans les quartiers anciens existants et r insuffler la vocation r sidentielle commerciale et tertiaire du quartier Son intervention a vis am liorer la lisibilit et l harmonie de l espace public requalifier l ensemble du quartier tout autour de la gare et redynamiser la vie de ce quartier conform ment aux trois objectifs fix s en commun par les villes d Ermont et d Eaubonne Laur at de la consultation lanc e par les deux municipalit s Nexity a largement redessin le tissu urbain Il s agit de retrouver toute la dynamique d un quartier anim autour d un quipement majeur pour les deux villes la gare Commerces de pieds d immeuble logements de toutes natures bureaux et activit s doivent renouveler ce quartier recompos de part et d autre d une grande place et d un parc urbain A Ermont un point fort de la conduite du projet dans le temps a t la force du propri taire GMF qui a eu un r le de locomotive 3 5 1 8 Ensemble immobilier B Cl ment La Garde Var 2011 L objectif du programme Jean Baptiste Cl ment est de cr er un ensemble immobilier d import
166. ents op rateurs promoteurs entre eux par contrat Mais comme l a montr le d part de plusieurs acteurs depuis le d but de l op ration de Metz cela ne garantit pas la permanence des 91 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 acteurs d s lors qu ils jugent que les pertes li es la rupture du contrat sont moindres par rapport au risque estim de l op ration Apsys interviendra en tant que gestionnaire du centre commercial au moins partiellement ce dernier devant tre vendu une soci t d investissement laquelle elle participera Mais la gestion envisag e est purement commerciale et ne doit pas interf rer avec une gestion plus large qui pourrait influer sur la mixit du quartier et le faire fonctionner Seule la copropri t pourrait ventuellement se charger de ce type d intervention mais elle n est pas demand e par les copropri taires qui cherchent par ailleurs avant tout contenir les charges Toutes les r gions sont potentiellement concern es mais le produit de base reste du centre commercial urbain r serv donc aux agglom rations de taille suffisante Les autres produits associ s d pendent des partenaires trouv s pour chaque op ration Jusqu pr sent deux op rations mixtes ont t engag es les Rives de l Orne r alis e pour la partie commerciale mi 2013 et dont les logements doivent suivre avec Safaur et Muse dont la construction est peine engag e
167. er r sidentiel Ensemblier urbain Immobilier d entreprise Services Immobiliers aux particuliers Services Immobiliers aux entreprises R seaux et relations clients P le Immobilier r sidentiel P le Immobilier d entreprise Activit logement Promotion de logements neufs e Promotion r sidentielle en France e Promotion r sidentielle l international Italie Pologne Autres activit s associ es e Immobilier patrimonial e Consell et patrimoine e Nexity Access design e R sidences g r es e Cr ateur de quartiers Activit lotissement Am nagements amp terrains b tir e Promotion de bureaux France e H tellerie e Revalorisation durable e Parcs logistiques et parcs d activit s e wood Promotion de bureaux International Tableau de correspondance entre les p les d activit s du Groupe et les lignes de m tiers par type de client source document de r f rence 2011 P le P le Services et R seaux Autres activit s Activit r g n ration urbaine e Villes amp Projets Activit Investissements co ivestissements et asset management Services Administration de biens syndk gestion transaction location e R sidences tudiantes e Solutions assurances e Grands Investisseurs priv s e Property management e Building management e Consell et transaction Keops Colliers International R seaux e Franchises Immobili res Centu
168. ers sur mesure Il s adresse aussi bien aux collectivit s locales qu aux utilisateurs et investisseurs Organisation fonctionnelle du groupe Altarea Cogedim Source site internet du groupe www altareacogedim com Altarea Cogedim Logement Altarea Cogedim Entreprise Cogedim Cogedim Altarea Altarea Altarea Cogedim R sidence R siiences Cogedim France Italia TELE Vente Mode Frn el Services AE 7 Dans le cadre de sa strat gie de d veloppement durable l ensemble de ses r alisations est certifi et r pond aux exigences environnementales que ce soit sur des op rations de ma trise d ouvrage de vente en l tat futur d ach vement ou la r alisation d immeubles cl s en main bilans carbones certifications diverses performance nerg tique prise en compte des transports et des flux Altarea Cogedim Entreprise est galement investisseur avec son fonds Altafund Altarea Cogedim con oit sa mission comme une anticipation des modes de vie pour proposer des solutions qui prennent en compte besoins d aujourd hui et de demain dans ses diff rents domaines d intervention habiter travailler consommer partager L anticipation est vue comme indispensable pour tre pertinent malgr une volution acc l r e des modes de vie les d lais de d veloppement entre conception et livraison d un projet immobilier sont de 3 4 ans pour un projet r sidentiel ou tertiaire et d au moins dix ans pou
169. ersification des risques la r duction des volumes de chaque produit sur des march s parfois difficiles la possibilit de mener des projets stndardis s dans la plupart des 2 Architectures multifonctionnelles Eberhard H Zeidler The world is flat T Friedman NY juin 2005 23 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 localisations destination mixte Le fait de promouvoir un projet innovant rejoignant en bien des points l objectif du d veloppement durable est de plus un moyen d obtenir une constructibilit et la lev e de nombreux obstacles administratifs condition toutefois de s adjoindre un concepteur ou conseil vers dans cette approche qui semble tre le seul moyen de convaincre des institutions publiques Le seul point noir serait ici la difficult trouver un moteur au d marrage en raison de la r duction des projets commerciaux et de bureaux significatifs c est pourquoi l aspect r sidentiel ou le moteur commercial sont essentiels ces programmes Enfin des avantages indirects de ce genre d op ration sont apparus c est un moyen majeur de parvenir des r sultats urbains inatteignables par les op rations classiques la reconversion de friches et de quartiers tr s enclav s la desserte par des transports urbains une densification significative la d cision de cr er des quipements majeurs dans un quartier p riph rique favoriser le dialogue entre des mondes tr s
170. es apparaissent concernant le parc destin des publics d ges et de modes de vie vari s mais tous habitants Le parc et les places et voiries publiques constituent les lieux majeurs de sociabilit du quartier jeux pour enfants pr servant des animations miroir d eau etc La perm abilit fonctionnelle du parc permettra un acc s facile tous les r sidents ainsi qu au voisinage 140 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 3 5 6 Paris ZAC Claude Bernard Avec des d lais importants le projet multifonctionnel a commenc par la livraison de logements d un EHPAD puis de bureaux partie du programme qui a subi des p rip ties de financements Cette op ration montre les al as subis par les projets dans le contexte de crise conomique et immobili re des derni res ann es La ZAC Claude Bernard est la composante du 19e arrondissement des projets de Paris Nord Est et est la plus avanc e La livraison des programmes du secteur Claude Bernard s chelonnent entre novembre 2011 et fin 2013 d but 2014 Puis en face ce sera le tour de l immense secteur Macdonald qui sera op rationnel partir de 2015 projet Floris Alkemade La zone de Claude Bernard s tend sur un peu plus de 14ha entre la porte d Aubervilliers et la porte de la Villette L op ration comprend la construction de logements 41000m de bureaux 27000m d quipements amp commerces de proximit 17000m d
171. es publics Comment dessiner les synergies D velopper la pi tonisation et cr er un lieu original et fort Malgr un objectif de pi tonnisation il faut une analyse fouill e des besoins en parkings et une optique de partage des places Attractivit visuelle forte des espaces publics Pr voir un bon fonctionnement des parkings des services des utilit s syst mes structurels m caniques et lectriques pr voir les conflits d usage les usages diff r s les nuisances surtout le bruit regrouper les fonctions compl mentaires autour des espaces publics taler les flux Pr voir un espace public central d orientation hi rarchie des voies et des espaces perm abilit de tous les petits flots Pas de style artificiel financement et propri t Comment assurer la globalit du projet et la fluidit de la propri t Une seule soci t propri taire ventuellement deux si pb de statut entre commercial et non profitable dont les utilisateurs multiples sont membres ou dont les structures sp cifiques des gros projets d pendent mais des financements propres chaque partenaire Financement diversifi ne pouvant reposer sur un seul op rateur 70 emprunts une part de subventions reste en capital Construction Assurer la coordination les Une quipe de projet avec un suivi de d tail plut t d lais les co ts qu un cahier des charges d taill qui ne sera jamais suffisant n
172. es exigences souvent formul es plus explicitement montage de grands projets concessions d am nagement mixit sociale dans le logement Le m lange des fonctions est souvent implicite comme cr ateur d changes et d quilibre du futur quartier Elle n est pas particuli rement mise en vidence dans l approche de Vinci immobilier qui pr f re mettre en avant ses op rations r ussies comme r f rences de ses savoirs faire La communication autour de la mixit fonctionnelle comme autour d autres sujets ne se veut pas premi re L exp rience et les sp cialit s ma tris es au sein du groupe immobilier voire du groupe Vinci au sens large sont d abord mises en avant Certaines op rations mixtes r sultent de la pr sence du groupe Vinci sur une op ration non immobili re comme la construction en partenariat public priv du Stade de Nice qui a donn lieu la construction de quelques logements Nice Bay d un h tel et de commerces Nice One proximit par la soci t immobili re du groupe L engagement dans une op ration d am nagement correspond souvent des chantiers pour des filiales la logique de groupe est bien pr sente visant utiliser les relations et les liens entre filiales pour entretenir le flux d affaires en cours VINCI Immobilier a livr d but 2011 la r sidence Rive de Parc situ e sur les anciens terrains Renault au c ur du nouveau quartier Rives de Seine Boulogne Bill
173. estisseur commercialisateur UNIBAIL RODAMCO Architecte Agence CONTEXTE Livraison pr vue fin 2011 au d part Grands projets d am nagement Reconversion du Trap ze des usines Renault de Boulogne Billancourt avec la SEAM Val de Seine Am nagement Am nagement du centre ville de Boulogne Billancourt en partenariat avec la Ville Am nagement de la ZAC de la Chapelle de Guivry au Mesnil Amelot 77 Am nagement du centre ville de Bagnolet 93 Op rations complexes en centre ville Reconqu te de friches industrielles ZAC Michel Berthet du quartier Saint Pierre de Vaise Lyon 9 me Reconfiguration de centre ville ZAC B ranger Malakoff 92 Transformation de b timents projet Neptune de l ile Feydeau Nantes Autres projets tudi s ZAC de la Gare Vigneux sur Seine 91 Nouveau quartier Sud Jou l s Tours 37 ZAC Renard Saint Cyr l Ecole 78 3 4 3 2 BNP Paribas BNP Paribas Immobilier R sidentiel a r alis un volume d activit en Promotion R sidentiel de pr s de 600 millions d euros en 2012 et g re plus de 7 000 logements en r sidences services sous les marques Hipark et Stud lites Avec plus de 3 000 000 m de bureaux r alis s en 35 ans 3300 employ s 1 4 milliard de chiffre d affaires BNP Paribas Immobilier est un acteur majeur du march 84 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 de la promotion en France Adoss s
174. et Pourtant des enseignements et r ponses existent mais ils restent peu explicit s et peu repris dans les concepts L architecte H l ne Jourda plaide par exemple pour la conception de b timents qui s ouvrent une s rie de potentiels avec par exemple des hauteurs sous plafonds un peu plus 151 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 lev es pour tendre vers la production d un b timent non plus li une fonction mais son environnement On s oriente vers de la conception universelle qui rencontre beaucoup d oppositions en France face des organisations de la construction et de l am nagement tr s normatives L articulation des normes qui se fait souvent dans d autres pays d Europe par un alignement sur la norme la mieux disante ne parvient pas se faire en France o cette hi rarchie n existe pas 4 2 Des projets d velopp s fa on sans standardisation L un des risques per us de l offre de mixit au d part de cette recherche tait la standardisation de la production urbaine Cette hypoth se peut tre rapproch e de la question de Lucan sur la pertinence capacit des macro lots comme mod le Des kits ou r ponses types d velopp s par les entreprises pour se conformer aux attentes de mixit fonctionnelle de mani re int gr e pourraient recr er une certaine forme de zoning avec des quartiers mixtes standards homog nes Les tudes de cas mettent en viden
175. et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 de tissu urbain valorisation d actifs immobiliers et fonciers conception d un produit compl mentaire pour retisser l existant Si les mandants l exigent pour susciter changes entre les divers occupants de la ville habitants actifs acteurs plus institutionnels etc les op rateurs fondent sa r ussite sur plusieurs conditions Ressortent la densit la pr sence d infrastructures de transport public un changement de culture une volont forte des partenaires une co conception ou au moins un change au stade de la conception avec les op rateurs Aucun ne mentionne la n cessit d une gestion alors que cet l ment para t central pour la vie long terme de quartiers mixtes A travers ces conditions ressort une mixit conditionn e par une position de p le a minima de zone urbaine dense qui concernerait des zones choisies pour tre exemplaires ou porteurs de l image de la ville rejoignant l id e d un d coupage visant l isolement d un ou plusieurs morceaux de ville en lieux exemplaires propos e par Franck Scherrer Cette conception semble exclure de la r flexion ou des possibles des zones plus excentr es les destinant des devenirs plus monofonctionnels en maintenant une forme de zoning qui distingue plusieurs types de quartiers selon leur localisation51 chacun avec sa gamme de produits Pourtant ce sont justement ces quartiers qui ont besoin d tre
176. ette approche de l urbanisme Le r sultat de l analyse des productions fran aises a montr une forte pr sence du th me de la mixit fonctionnelle dans les objectifs et la communication des op rateurs grand ou petits souvent en lien avec le th me du d veloppement durable Mais peu d op rateurs ont mis en place des produits urbains multifonctionnels et la r flexion op rationnelle pour produire la mixit et la synergie attendues sont rarement pr sents La plupart n utilisent que peu leur comp tence sur plusieurs volets des op rations afin de proposer une offre int gr e Les collectivit s locales souvent l origine des projets urbains ne souhaitent manifestement pas de livraisons cl s en mains afin de les mieux ma triser L allotissement reste la r gle avec une mise en concurrence qui privil gie la monofonctionalit La financiarisation de la production immobili re renforce cette sp cialisation car les circuits financiers sont diff rents selon les produits et la diversification des risques est r alis e l chelle de portefeuilles non des op rations Enfin les groupes tendent autonomiser les filiales 5 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 par produit afin de les responsabiliser et de limiter les cons quences de crises immobili res majeures qui pourraient alors menacer l ensemble L offre fran aise en appui de la mixit fonctionnelle appara t tr s en retrait de
177. eure des grands groupes s explique par l ampleur de la palette qu ils proposent et le discours qu ils en tirent sur leur exp rience multi facettes et leur capacit faire face toutes les demandes Mais malgr la taille de certains groupes et leurs acquisitions r centes de nouvelles 32 2 1 re Chaque groupe se pr sentant comme celui qui pr sente la gamme la plus compl te de services et m tiers alors que leur g om trie est souvent tr s variable 39 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 filiales sp cialistes ils n offrent pas les m mes panels et sont le plus souvent centr s sur la promotion immobili re avec une proposition de conception et d am nagement en amont Si des filiales de gestion peuvent apporter leurs services elles sont rarement impliqu es dans la gestion des projets tant les cultures sont diff rentes en mati re de logement ce constat est d ailleurs souvent adress aux promoteurs priv s par les bailleurs sociaux Cette proposition d articulation de diff rentes comp tences se traduit ainsi souvent par le recours des soci t s finalement assez distantes de l quipe qui r fl chit la mixit en interne ou en externe Seul Altarea Cogedim semble r ussir mobiliser en interne notamment sur la gestion commerciale et des flux Vinci Construction appartient un groupe aux savoir faire extr mement nombreux mais sa position dans le groupe minoritaire n a
178. f commun d velopper un groupe immobilier multiservices en Aquitaine Avec une croissance d mographique parmi les plus lev es en France Bordeaux gagne 3 000 habitants an et des projets phares comme Euratlantique ou la ligne LGV qui placera Bordeaux 2h05 de la capitale au premier trimestre 2017 l Aquitaine se place comme une r gion prometteuse Ce v ritable potentiel g n re d ores et d j de nouveaux besoins immobiliers tant sur le march de l habitation que l immobilier tertiaire et commercial Pour y r pondre le groupe ADEVIM a constitu une quipe pluridisciplinaire disposant d une solide exp rience dans chaque secteur d activit et d une parfaite connaissance du march immobilier local 3 4 5 4 DCF DCF est une entreprise cr e sur l id e que si logement doit tre beau et valorisant il doit aussi tre accessible au plus grand nombre C est vrai au niveau du prix d achat ce doit aussi tre vrai au niveau du co t des charges et des co ts d entretien Les engagements de DCF sur les conomies d nergie sur les mat riaux durables ne sont pas une vocation tardive ce sont les r sultats de 20 ans de recherches sur la qualit technique et architecturale Acteur int gr de l immobilier d entreprise en r gion parisienne DCF con oit et r alise des op rations en immobilier d entreprise taille humaine principalement destin es aux attentes des TPE et PME qui y trouvent un cadre de travail harmonieux
179. ffer et Bierens de Haan Quartiers durables l originalit n erlandaise Processus de mise en place modes de financement et types de mixit IPTEH et Eco Attitude Article 15 pages B li res Degroote Fertani Rivas La ville r versible AMUR ENPC 148 pages 2011 Chesneau Le renouvellement des immeubles de bureaux ARU N 97 2002 Crouzet L immobilier de bureaux dans l espace urbain G ocarrefour vol 78 2003 12 pages Delisle Mixed Use Real Estate An Options Pricing Model to Explain Behavioral Responses to Incentive Programs Un Of Washington 2001 19 pages Mateo Babiano et Huston Vertical mixed use communities in Australia a compact city model University of Queensland Australia 2012 17 pages Carlebom amp Granqvist Mixed Use Facilities th se Lund university Su de 2010 124 pages 167 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Joost W van den Hoek The MXI Mixed use Index an instrument for anti sprawl policy 44th ISOCARP Congress 2008 note 12 pages IAU Faciliter l volutivit de la ville Note rapide sept 2011 4 pages IAU Comment stimuler la construction de logements par celle des bureaux Note rapide juillet 2012 Urban villages a concept for creating mixed use urban developments on a sustainable scale Urban Villages Forum 1998 Lucan O va la ville aujourd hui Ed de la Villette mai 2012 205 pages Wiegand amp Sreckovic
180. ffres globales sur les march s de concessions d infrastructures de transport et de Partenariats Public Priv En Allemagne Eppelheim et via sa filiale DB Bau Demathieu amp bard a connu en 2008 son premier succ s en mati re de Partenariat Public Priv pour la r alisation d infrastructures scolaires Co Concessionnaire de l autoroute A88 entre Falaise et S es Normandie au travers du groupement ALICORNE l entreprise est galement engag dans le Partenariat Public Priv de la nouvelle rocade Nord ouest de Tarbes Midi Pyr n es Sp cialis e dans le Montage d Op rations la filiale DB Immobilier apporte aux investisseurs des solutions sur mesure leurs probl matiques immobili res Analyse des besoins et programmation de nouveaux produits Prospection fonci re Int gration de solutions techniques performantes Ing nierie juridique et financi re vente l investisseur R alisation cl s en mains et engagement de mise en service Facility management DB Immobilier intervient sur tous types de projets immobiliers logements bureaux r sidence avec services Ephad parcs d activit s parcs logistiques DB en quelques dates 2000 98 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Pour s assurer des relais de croissance l entreprise acc l re le d veloppement de l activit b timent avec la r alisation de bureaux du centre culturel de V lizy ainsi que la Con
181. ge par la collectivit qui les r alise soit de plus en plus souvent inclus dans les op rations priv es avec des servitudes de passage et d ouverture au public pendant les heures diurnes le plus souvent la charge de copropri t s Cette pratique r duit les co ts collectifs des zones d am nagement et d entretien de ces espaces mais leur usage n est pas le m me que des espaces publics qui sont ouverts en permanence espaces de passage de type rue Enfin la contrepartie est de rench rir les co ts de copropri t pour les usagers des b timents en g n ral bureaux et commerces L image de l entreprise se construit plus sur la capacit ma triser des op rations complexes r pondre aux exigences de mixit sociale et la mise en uvre d un am nagement r ussi par la ma trise du m tier d am nageur et la capacit faire intervenir diff rents m tiers plus que dans la proposition d une offre pr par e de mixit de fonctions VINCI Immobilier d sign par la Communaut Urbaine de Strasbourg pour la reconversion de l h tel de Police de la ville janvier 2011 suite un appel projet lanc au printemps 2010 pour la cr ation d un h tel haut de gamme ainsi que de logements sociaux en lieu et place de l ancien h tel de Police de Strasbourg Une op ration qui vise redynamiser le quartier Source site internet de Vinci immobilier 80 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle
182. hases Difficult s rencontr es Solutions conception du programme pr voir d embl e les contraintes de chaque utilisation n cessit d avoir une exp rience confirm e de l ensemble des produits et usages m me avant de conna tre le montage valuer les synergies sans r f rences tablies et difficult mesurer l effet d un lieu exceptionnel valuer plusieurs combinaisons de sc narios sectoriels incertitudes sur les synergies en cas de vacance partielle difficult mesurer les transferts entre secteurs n cessit d une co conception avec les utilisateurs ou des professionnels relais choix d un objectif commun avoir une m thode syst matique de mesure des synergies mais ne pas faire d pendre le projet de cel faire un calendrier pr cis en tenant compte des solidarit s entre parties du programme ex s curit incendie ne pr voir qu une rentabilit normale et pas de transferts de charges finaliser en tenant compte du processus de validation administrative acquisition et montage n gociations difficiles avec les diverses autorit s locales et des propri taires Tenir compte des remarques des collectivit s ou voisinage Pr voir des solutions alternatives des montages divers ex location du foncier conception de l ouvrage Concepteurs multiples et des interfaces g rer Enjeu souvent pol mique du parking Le r le de lien des espac
183. i s fonctionnelle r sidentielle Commerces Stationnement Transformation d usage pour e Logements diversifier les fonctions e Services Commerces pied d immeuble Quelques bureaux Quartier d affaires mixte Introduction d une unit e Idem H tel Logements R sidences services Centres commerciaux ouverts avec services restauration et espaces publics ex family immobili re suppl mentaire ajoutant une fonction Centre commercial ill e Ensemble de bureaux et services ou village h tel e R sidence service Quartier r sidentiel mixte Logements e R sidences services quipements dont espaces verts Commerces Stationnement Il ressort de cette tentative que la plupart de ces produits ne sont pas des produits de mixit fonctionnelle mais des r ponses apport es la demande de mixit fonctionnelle Quelle diff rence Ils ne sont pas con us comme tels et donc pas sp cifiques ce type d op ration compos s d unit s immobili res issues de chaque march et risquant de ne pas tre adapt es pour s articuler avec des produits de secteurs diff rents La mixit fonctionnelle resterait une notion abstraite sans incidence sur les produits r alis s Une conclusion serait par exemple qu il n y a pas de forme urbaine de la mixit fonctionnelle mais seulement des conditions urbaines pour qu elle soit possible flux suffisants densit espaces pour que
184. i de se reposer sur des intervenants qui s ajustent aux limites de leurs interventions Un superviseur des sous contractants Gestion Comment r partir les co ts Passer de la surface l usage flux divers de trafic Qui est responsable dur e d ouverture volumes de biens Gestion centralis e pour les parties communes Sources Herdnon Schwanke Rabianski Bergeron synth se et mise en forme Fondation des Villes En conclusion de cette lecture des exp riences analys es la mixit fonctionnelle appara t comme un point de d part pour tirer des politiques sp cifiques de transport d quipement un fonctionnement urbain particulier avec ses normes ses acteurs associ au discours sur le d veloppement durable mais pas seulement Et elle a g n r dans plusieurs pays un zonage sp cifique et des produits 26 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 urbains A l oppos en France la multifonctionnalit est un des leviers des co quartiers et autres quartiers exp rimentaux donc une exception dans un monde o le zonage reste la r gle Le logement y est d terminant pour les op rations car il apporte le plus de charge fonci re La faible part de la multifonctonnalit dans les op rations qui avait pourtant connu un regain dans les ann es 1970 est certainement le fait qu elle ne trouve sa place que dans les grandes op rations port es par de grands groupes et
185. iche d activit urbaine ZAC de Bonne projet labellis Concerto Grenoble D but 2006 SEM SAGES ma tre d ouvrage Groupe 6 architecte Nexity promoteur logements Batimmo promoteur bureau Architecture et d veloppement conseil HQE Fonci re Euris Strasbourg les deux rives Ginko Bordeaux Bouygues 147 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 4 Enseignements l issue de l analyse d op rations L analyse d taill e de quelques op rations et le recensement de plusieurs dizaines d op rations revendiquant la mixit urbaine un titre ou un autre ont mis en vidence des r ponses partielles malgr la volont commune des mandants et des op rateurs de la mettre en uvre 4 1 Des offres urbaines mixtes ensembli res qui mergent peine Notre premi re hypoth se portait sur la mise en place d une offre urbaine mixte ensembli re face aux injonctions publiques de multi fonctionnalit sous la forme de kits de d veloppement solutions types de pr ts d velopper Cette offre a t d licate identifier peu de produits mixtes ont t recens s au sens de production de l activit immobili re propos e sur un march Certains produits sont pourtant d crits dans les publications des acteurs immobiliers La tour mixte est le produit le plus embl matique mais il est tr s critiqu et reste cantonn des situations extr mement denses tant donn s
186. ient pas t toujours directement disponibles recherches compl mentaires n cessaires dans certains cas ou indisponibilit les informations recueillies montrent que de nombreux projets ne sont pas livr s mais en cours alors qu ils sont d j anciens Un certain retard a t pris dans les projets les d lais sont longs avec au moins cinq ans entre le premier affichage du projet et les premi res livraisons exemple de la ZAC Claude Bernard commenc e en 2005 et dont les premiers immeubles ont t livr s en 2012 mais les plus embl matiques sont des projets de renouvellement urbain ce qui peut expliquer les d lais particuli rement tir s de ces op rations Si le retard est une caract ristique commune de nombreux projets immobiliers accentu e ici par la complexit de ces projets la crise financi re les explique aussi partiellement de nombreux projets ont connu un d sistement de l investisseur pr sent au d part 33 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Des projets plus anciens rel vent de la mixit fonctionnelle mais ce terme n tait pas utilis pour les qualifier auparavant ce qui rend leur rep rage d licat D ailleurs les projets sont d autant plus nombreux que les ann es sont r centes Dans les articles analys s le recours la notion de mixit fonctionnelle est plus fr quemment le fait de collectivit s d am nageurs ou d architectes urbanistes que d op ra
187. ifs et de cheminements pi tons et v los Respecter une trame verte et bleue reliant le Marontin et le Fond du Pr et qui permettra la gestion des eaux pluviales provenant du Extraits du document de pr sentation du PLU l enqu te publique juillet 2010 Le projet d am nagement concerne le r am nagement du c ur de bourg sur le terrain dit le Fond du Pr sur un terrain dont la commune est propri taire 135 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Les orientations arr t es dans le cadre du PLU pour le fond du pr visent 80 130 logements mix s des commerces un h tel et un espace culturel Apr s l appel projet le programme encore approximatif est plus ambitieux puisqu il opte pour la fourchette haute de ces m mes orientations 130 logements y ajoute une r sidence SENIOR de 60 logements et propose d envisager le d placement dans le c ur de bourg des commerces de la zone de Simply Market CARACT RE de la Zone Cette zone correspond aux sec teurs d expansion de la commune de B nouville Elle est situ e au Fond du Pr et dans la continuit de l urbanisation existante Elle a une dominante de logement sous ses formes les plus abouties en mati re de gestion et d am nage ment durable La zone 1AUM se caract rise par e l obligation de r aliser les r seaux et voirie lors de toute nou velle op ration d am nagement e la n ce
188. imation sur la dur e L int gration urbaine des tours doit s appuyer sur une mixit fonctionnelle et coh rente avec les besoins du quartier au service des habitants le pari est fait par exemple que la tour est mieux accept e par des habitants qui la vivent de l int rieur ou par des usagers qui y voient une utilit l chelle du quartier et de la ville Gr ce la densit engendr e par la hauteur et aux espaces lib r s proximit les lieux de lien social sont multipli s quipements et espaces publics A l chelle du b timent l insertion urbaine est trait e au niveau du socle interface entre les espaces d accueil des pieds de la tour les quipements ou commerces de quartier en rez de chauss e et la rue Elever la ville r pond aux imp ratifs de lutte contre l talement urbain d conomies tous azimuts conomies d chelle d nergies de lutte contre la sp cialisation fonctionnelle et contre la mise l cart des fonctions li e au rationalisme en prenant le contre pied des pratiques port es et reproduites aujourd hui par toute la cha ne des acteurs de la ville telles qu une certaine corporatisation de la fabrication de la ville d veloppement intensif plut t qu extensif 42 x x a Ainsi les communes pilotent la construction d quipements tandis que les offices HLM g rent la construction massive de logements Deux acteurs deux logiques qui ne se rencontr
189. immobilier porte d ailleurs le m me nom que le parc d innovation de 150 hectares qui l h berge compos de deux Zac la Zac TGV de 60 hectares port e par le Conseil g n ral du Territoire de Belfort et la Zac Plutons de 90 hectares port e par la Communaut de l agglom ration belfortaine Au total ce ne sont pas moins de 200 000 m de locaux qui sont pr vus long terme dans ces deux zones entra nant la cr ation de 8 000 emplois A travers la SAS la Sempat profite aujourd hui de ses 20 ans d exp rience en immobilier d affaires et de son r seau de partenaires pour devenir l un des acteurs cl s du d veloppement de La Jonxion L enjeu est important avec un site qui b n ficie d une liaison TGV au c ur du deuxi me bassin industriel fran ais seulement quelques kilom tres de la fronti re suisse 3 5 10 Bordeaux friche Ste Catherine Sud Ouest Un op rateur britannique exp riment a pris en charge une op ration de constitution d une rue commerciale incluant des bureaux et logements reliant deux rues commer antes et pi tonnes du centre de Bordeaux Ce projet d une grande ampleur se situe en partie sur la friche d une imprimerie et des locaux du journal Sud Ouest en centre ville 145 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 3 5 11 Le Kremlin Bic tre Okab gt Okab SUPERFICIE PARTENAIRES ARCHITECTES LIVRAISON Centre d affaires Altar a 65 Valode amp Pistre 2010
190. ine optimale Il s agit de r organiser l espace et de redistribuer les surfaces et les services pour d gager des marges de man uvre et renforcer la polarit par la concentration des services CDC Ixis Capital LBO France et Lehman Brothers l Elever la ville 4 me tome des Chemins de l urbanit propositions de Nexity associ au cabinet Castro Casi Denissof concernant le Grand Paris dont le titre fait r f rence un document suisse Elever la ville contributions et d bats sur la densification urbaine en Suisse romande publi par l Avenir Suisse Think tank for economic and social issues 53 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 oce BMYVICAL ICONE A Projet d une nouvelle tour multifonctionnelle pouvant tre implant e aux portes de Paris Extrait de Elever la ville Nexity et cabinet Castro Casi Denissot tour empil e Le rapport la hauteur appr hend n gativement en France le plus souvent est transform gr ce l esth tique et la symbolique pens e par rapport au quartier comme une tour totem mais aussi en faisant de la tour un lieu d changes entre publics vari s Comme un point d orgue en lien avec le tissu et l offre existante la tour mixte fait allusion des synergies entre le contenu de la tour et le quartier La vari t de programmes entra ne un croisement des usagers de la tour avec les publics du quartier et contribue ainsi son an
191. ion vers l int gration des services n a pas encore eu lieu l chelle du quartier et pour le client collectivit les services immobiliers ne s adressent actuellement qu aux particuliers et entreprises comme l illustre le sch ma ci dessous issu d une pr sentation en anglais probablement moins frileuse que des documents destin s aux partenaires fran ais au sujet des services int gr s L articulation entre promotion et gestion des services est donc laiss e aux collectivit s qui ne sont pas toutes m me d optimiser les synergies Nexity ne propose pas de gestion de lieux de vie et d animation ou d quipements culturels comme Altarea pour du commerce ou Vinci pour des quipements Les synergies de groupe tant vant es ne semblent pas toujours effectives d autant plus que certaines comp tences ne sont pas historiquement ma tris es dans le groupe comme la gestion dynamique des flux plus pr sente dans les groupes du secteur commercial Urban Commercial Residential BUSINESS renewal Development Development LINES Investment and Asset Distribution Management nexity Sch ma de l offre g n rale de Nexity issu d une pr sentation en anglais Responsable de pmgammes immobiliers Resporsatie r gional Charg de progamrnes des ventes R imenobiliers Directeur du d v loncement Diecteur commercial Chef des ventes lt Remponsable service location mandats Amiporsabie de secteur Respo
192. ipation la Consultation du Grand Paris D s 2007 Nexity fait voluer son organisation autour de sept p les m tiers et trois comit s clients dont l un est destin aux collectivit s Les sept m tiers sont collectivit s locales tertiaire logement international services investissements et distribution L objectif est de d ployer une offre int gr e aupr s de chaque client le de la conception la gestion long terme transversale aux m tiers d origine du groupe de promoteur de logements et d immobilier d entreprise En 2011 l organisation tr s claire dans la communication d compos e autour de trois clients et six m tiers qui sont d sormais l immobilier r sidentiel les services immobiliers aux particuliers les r seaux et relation client l immobilier d entreprise les services immobiliers aux entreprises et ensemblier urbain En parall le sont galement d velopp es de nouvelles offres et services et une relation client de proximit avec la mise en valeur du r seau des filiales de services et des bureaux de vente temporaires mais dispers s dans toute la France L organisation traduit la d marche d int gration de l offre et met en valeur la cha ne de m tiers offerte par le groupe Concernant les collectivit s le savoir faire en mati re de syndic de propri t est ainsi pr sent comme une garantie d une conception pertinente des ensembles immobiliers de logement 58 l Kits de d veloppement et mi
193. ique et approbation de la modification 2013 Permis de construire d pos s 2014 2017 travaux et ouverture d une maternelle en septembre 2016 et d une moyenne surface alimentaire mi 2016 Equipe Altar a Cog dim Agence Elizabeth amp Christian De Portzamparc architecte coordonnateur Agence Badia et Berger et Agence Vong DC 48 a r mis Alors qu Altarea Cogedim le pr sente plut t dans ses quartiers mixtes dominante r sidentielle les nouveaux quartiers 122 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Am nageur public SEMMassy Mixit sociale et fonctionnelle avec Centre de congr s logements commerces en Rez de Chauss e et places 90 000m SHON Localisation proche des gares dans ville de banlieue parisienne sans centre ville La Place du Grand Ouest Massy doit constituer un nouveau c ur de ville pour le secteur Atlantis face aux gares RER et TGV et l horizon 2023 la nouvelle gare du Grand Paris Express avec l ambition d en faire un p le majeur de d veloppement conomique et de loisirs dans cette ville porte d entr e de l l Op ration d Int r t National du pays de Saclay Trois urbanistes pr sident l op ration Atlantis Dominique Peterm ller Pierre Gangnet et Jean Ch ron qui doit compter 4 000 logements et 750 000 m de bureaux terme et devenir un vrai quartier urbain destin tre un des p les dynamique
194. irection Nationale Immobilier d Entreprises dispose d une quipe d di e exclusivement compos e de professionnels confirm s dans chaque m tier d veloppement direction de programmes direction technique direction commerciale La solidit financi re de son actionnaire conf re Bouwfonds Marignan la capacit d accompagner tout type d op rations quelles qu en soient la nature et la dimension immeubles de bureaux d une surface inf rieure 1 000 m pour certains et de plus de 30 000m pour d autres parcs tertiaires op rations complexes associant bureaux et locaux commerciaux restructurations lourdes de b timents existants Le groupe tire sa cr dibilit de sa capacit mobiliser rapidement des fonds importants pour s engager en risques sur des sites industriels d velopper ses propres projets ou s associer en partenariat sur de grosses op rations que ce soit en VEFA en contrat de promotion immobili re CPI ou en d veloppement d op rations en blanc Avec un volume d affaires activit s de 683 6 millions d euros en 2011 le p le Habitat demeure le c ur de m tier de Bouwfonds Marignan Immobilier tant en Ile de France qu en r gions 3 258 logements ont t commercialis s en 2011 une client le d acqu reurs en r sidence principale pour 55 et d investisseurs pour 45 La part du collectif est majoritaire 94 5 mais Bouwfonds Marignan Immobilier se distingue par sa pr sence r currente sur le ma
195. irs publics les acteurs locaux des architectes de multiples horizons des paysagistes L objectif de Nexity cr ateur de quartier est la cr ation d espaces urbains durables garantissant une mixit fonctionnelle une forme architecturale et urbaine adapt e des espaces publics de haute qualit une gestion cologique forte Malgr l effort de traduction de l offre vis vis des clients Collectivit s la compr hension de la production de projets mixtes n appara t pas simplement Apr s analyse des volutions de l organisation et croisement de diff rents documents internes il appara t sch matiquement que Nexity Am nagement Villes et projets con oit et n gocie des op rations d une relative complexit tout en animant en amont une r flexion d anticipation et de prospective et une activit de conseil 60 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 aupr s de ses entit s r gionales aux comp tences plus restreintes Elle travaille ensuite en concertation avec Nexity Am nagement Cr ateurs de quartier pour le pilotage de la r alisation pour les op rations franciliennes et d ampleur importante tandis que cette mission est confi e Nexity Am nagement Terrains b tir pour des op rations d ampleur limit e Cette r partition conna t des configurations variables selon les projets Pour des projets r cents la collaboration entre les diff rents m tiers du groupe a pu tre
196. is sans tre impliqu dans la gestion En revanche MAB development la filiale du m me groupe dans l urbanisme commercial est pr sente sur ce cr neau Promoteur positionn sur l innovation il est sp cialis dans l immobilier commercial et les projets multifonctionnels de centre ville Leur approche est orient e vers les utilisateurs finaux et les usages Les op rations combinent logements bureaux commerces et espaces de loisirs le commerce constituant souvent l l ment cl de ces r alisations Organisational chart bouwfonds bouwfonds lt property development M B REIM La iA DEVELOPMENT Nedesiand Development Development Investment Public Fund Residential Commercial Property LEET us Management STAFE FUNCTIONS Rabo Real Estate Group FA Rabobank Le groupe immobilier souhaite consolider ses positions en s appuyant sur son r seau l int rieur du Rabo group Apr s dix ann es de croissance ininterrompue le march immobilier aborde un nouveau cycle Sur un march o l offre de logements va devenir insuffisante la demande est aliment e par une d mographie soutenue et par la volont accrue de devenir propri taire associ e un retour la pierre comme placement refuge suite aux inqui tudes sur les retraites et aux turbulences boursi res Le march de l immobilier commercial d Europe de l Ouest volue d un march d expansion vers un march mature de la restructuration et r novation d o
197. ises par exemple 4 4 Un int r t r el pour les projets mixtes limit par des imp ratifs financiers et organisationnels La profession s est saisie de la th matique de la mixit et des mod les de long terme pour le d veloppement des projets urbains Mais leur organisation n encourage pas ces logiques et contribue au morcellement d j voqu Les groupes immobiliers comme nombres d entreprises favorisent aujourd hui une logique de centres de profit au d triment des logiques industrielles auparavant privil gi es L organisation en groupe est progressivement abandonn e en faveur d entit s de plus en plus autonome z logique industrielle avec une logique financi re ou organisationnelle La rentabilit se produit en rendant chaque filiale rentable sans logique de groupe Il sont pass un mod le o la r gulation se fait avec des objectifs et une d centralisation des objectifs sans consolidation et contr le des r sultats sinon comptable privil giant le court terme La croissance externe a t favoris e afin de cro tre rapidement lors de l am lioration de la conjoncture des ann es 2000 parall lement des innovations ouvrant les comp tences vers l am nagement L impression pr vaut qu ils ne pratiquent pas une politique industrielle de mixit qu ils ont une organisation fond e sur les centres de profit et que la diversit affich e est opportuniste elle est con ue pour communiquer et capte
198. l la D fense par exemple Les projets reposent essentiellement sur de la mixit horizontale l exception de commerces en pied d immeuble Y sont affin es les notions d espaces priv s partag s de privacit mais peu de mixit verticale Au del des difficult s de rep rage d j voqu es plus haut comment expliquer le faible retour en termes d op rations mixtes 148 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 L analyse de l offre montre que la r ponse des entreprises commence peine merger Le premier constat est la permanence du mod le de production segment qui limite l volution des op rations vers une mixit plus efficace au del d une simple juxtaposition de produits destin s des march s diff rents Les changements culturels de tous les acteurs sont aussi invoqu s voir analyse de l offre Mais suffirait il d attendre pour rep rer plus d op rations mixtes Ce serait sous estimer la question de l chelle et de la taille des op rations du niveau o la mixit se joue L une des difficult s qui tient au syst me de production actuel est que les produits offerts se situent majoritairement l chelle d un b ti d un ensemble immobilier destin un march immobilier particulier commercial r sidentiel entreprise logistique etc La mixit se r fl chit elle plut t l chelle de la ville de sa gestion de son organisation et rel ve donc plut t du
199. l op ration L agence Jean Paul Viguier et Associ s a t d sign e par la ville de Metz et le groupement de constructeurs pour concevoir coordonner et construire une portion essentielle de ce nouveau quartier Le rayonnement du quartier a t renforc par l arriv e du TGV Est Europ en depuis juin 2007 En mai 2010 le Centre Pompidou Metz y ouvre ses portes 105 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Ce projet urbain mixte de plus de 80 000 m comprend pr s de 280 logements 6 000 m de bureaux 170 unit s de r sidences de services 37 000 m d espaces commerciaux surface commerciale utile ou GLA et un parking de 1 200 places Au sein de ce quartier MUSE est un espace commercial con u comme une rue commer ante couverte tourn e vers la ville et devant amener la vie Muse b n ficie d une conception privil giant le dedans dehors Situ en face du Centre Pompidou Metz cet espace de commerces et de loisirs a pour ambition de devenir une nouvelle destination et un v ritable lieu de vie en compl mentarit avec l offre commerciale existante en privil giant la pr sence d enseignes nationales et internationales aux concepts innovants MUSE proposera 110 commerces d di s l quipement de la maison et de la personne la restauration aux loisirs et la culture Il disposera de 88 boutiques 12 moyennes surfaces 10 restaurants avec comme locomotive alime
200. la collectivit et ses mandataires et prestataires op rationnels mais aussi entre groupes ou entreprises qui s associe sur des projets trop gros ou trop risqu s pour une seule d entre elle Innovation sur les modalit s de conception du projet de sa gestion et ventuellement sur l apr s livraison mais aussi sur les solutions techniques pour r duire des nuisances qui sont un obstacle pour d velopper la mixit toutes les chelles pour toutes les fonctions et prise de risques le risque d op rations mixtes est toujours moins bien ma tris car il faut conjuguer des cycles immobiliers de diff rents march s pas tous galement connus des op rateurs le temps augmente le risque comme la complexit L int r t de la syst matisation d une d marche est dans le mode de gestion et dans les relations avec les partenaires qui constituent en eux m mes un savoir faire reproductible En revanche aucun autre contenu n est reproductible ni la r partition des constructibilit s ni les niveaux de prix donn es qui d pendent troitement du contexte conomique et social de chaque site Pour l op rateur chaque nouvelle op ration est une r f rence Tout cela conduit rench rir et complexifier op ration amenant certains acteurs se d sengager ou rester prudent face ce type d op ration en conservant des modes d intervention traditionnels Cela se confirme avec le profil des acteurs impliqu s da
201. lanning Studies Vol 13 No 7 17 pages Geurs and van Wee Evaluation of Thirty Years of Compact Urban Development in the Netherlands Urban Studies 41 33 pages 2004 Jerry Jackson How Risky Are Sustainable Real Estate Projects An Evaluation of LEED and ENERGY STAR Development Options JOS R E N 1 2009 16 P Loehr Mixed Use Mixed Impact Re Examining the Relationship between Non Residential Land Uses amp Residential Property Values Mai 2011 Master Columbia University 44 p Rohde amp Lutzkendorf Step by Step to Sustainable Property Investment Products JOS R E 1 2009 6 5 Evaluation dans le cadre d tudes de cas Gardner Mixed use development a development case study University of Utah sept 2004 47 pages Herndon Mixed Use Development in Theory and Practice Learning from Atlanta s Mixed Experiences Dr William Drummond Mai 2011 Impact DataSource Austin A REPORT OF THE ECONOMIC IMPACT OF THE THOMAS EDISON INN MIXED USE PROJECT IN CITY OF PORT HURON MI Octobre 2011 33 pages Catherine Pouzoulet ZONAGE ET MIXIT URBAINE LA QUESTION DE LA REQUALIFICATION DES ZONES INDUSTRIELLES TRAVERS LES EXEMPLES NEW YORKAIS DU FAR WEST SIDE MANHATTAN ET DES ATLANTIC YARDS BROOKLYN Herodote 3 2006 17 pages 6 6 Les produits de la mixit fonctionnelle BASTIN A amp CHEVAU LOCALISATION DES ENTREPRISES ET MIXIT FONCTIONNELLE D veloppements sur le zonage environnemental CPDT sept 2008 22 pages ainsi que Schae
202. le plus petite sont apparus depuis les ann es 1990 et se sont manifestement int ress s au produit multifonctionnel 3 4 4 1 Apsys Apsys est une soci t de d veloppement d immobilier commercial et de gestion qui con oit et am nage des espaces commerciaux L engagement dans un projet urbain mixte correspond essentiellement pour elle la n cessit de r pondre la demande de collectivit s pour pouvoir continuer produire La logique de d veloppement des centres commerciaux est de moins en moins autonome Apsys s est donc associ e comme intervenant central charg du p le commercial dans l op ration mixte de Metz Muse L entreprise n a pas d offre structur e sur la mixit fonctionnelle Soci t d immobilier commercial elle fait de la promotion et de la gestion La participation l laboration d un projet mixte r sulte d une opportunit li e au d part du d veloppeur immobilier qui la portait Si le projet est une r ussite il peut servir d velopper ce m tier autour du savoir faire initial de conception et de gestion de centres commerciaux Apsys est une soci t sp cialis e qui doit forc ment coop rer avec d autres entreprises L volution d Apsys opportuniste est li e aux injonctions publiques et la n cessit d y r pondre pour continuer produire L op ration type vis e par Apsys est la partie commerciale d un ensemble immobilier urbain au moins partiellement mixte
203. le post carbone Depuis 2008 et la mont e en puissance des travaux du laboratoire Phosphore la strat gie de consolidation des m tiers du Groupe pens comme ensemblier de la ville durable post carbone s av re pertinente et p renne De ce fait la poursuite des travaux de recherche en d veloppement urbain durable participe de la strat gie d avenir du Groupe Apr s les co quartiers de Marseille 13 170 ha et de Strasbourg 67 550 ha le laboratoire Phosphore a intensifi ses efforts en proposant une analyse syst mique et prospective sur un territoire de 31 000 ha regroupant 28 communes Grenoble Depuis l analyse des comobilit s et des nergies renouvelables l chelle de l agglom ration jusqu aux questionnements relatifs au maintien des emplois et activit s industrielles en ville en passant par les objectifs de renouvellement urbain associant le neuf et la r novation ou encore les services cologiques en ville tout le spectre des comp tences d Eiffage et de ses partenaires a t mis contribution pour proposer une analyse syst mique d une ampleur et d une complexit en tout point in dites Ces travaux font l objet d un ouvrage qui sera publi conf rence de presse 2012 Concept de b timent volutif d Eiffage immobilier projet Phosphore Source http www eiffage phosphore com cms site phosphore accueil innovations construction_durable mixite_et_adaptabilite batiment_evolutif 67 l Kits
204. licitation parfois la mixit est mentionn e dans le titre sans autre allusion par exemple description des acteurs avec une pr dominance des architectes urbanistes et des commanditaires le plus souvent des collectivit s avec peu d int r t pour les op rateurs que nous tudions et leurs produits On trouve les ma tres d ouvrages les concepteurs mais rarement les op rateurs monteurs ou financeurs 27 1 snaa n Recens s par l association architecturale Mimeo en 2012 28 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 peu d l ments se sont r v l s facilement accessibles sur le contenu des op rations et leur nature sur ce qui en faisait des op rations mixtes sur le plan des fonctions au mieux les diff rentes surfaces consacr es aux diff rents produits taient cit es une fois l objectif d fini m langer diverses fonctions le mod le expos comment produit on cette mixit Les articles du Moniteur sur des op rations sont peu diserts sur la mise en uvre recueil d op rations nombreuses avec a priori peu de points communs d crites dans leurs particularit s avec peu d argumentaire utile sur le contenu de la mixit fonctionnelle Cette faiblesse des r sultats tient notamment deux biais r v lateurs de certains aspects de la notion de mixit fonctionnelle D une part la m thode choisie pour le rep rage les articles de presse valuent peu et se r v
205. lit s fonci res on en d bite 10000 m2 20000 m2 ou 40000 m2 Les effets de cette culture professionnelle sont amplifi s par le fait que les op rateurs importants ceux qui int ressent le plus les Collectivit s n gocient de plus en plus avec celles ci en exigeant des assises fonci res importantes pour intervenir une vingtaine d hectares minimum pour certains Ce syst me productif est structur comme une cha ne d op rateurs dont les m tiers sont tr s sp cialis s chacun ayant le souci de son objectif particulier de l am nageur au promoteur immobilier chacun travaille selon une rationalit limit e Quel est le sch ma de r f rence de ce syst me La ville propri taire des terrains d cide de leur affectation en fonction du PLU Elle confie la ma trise d ouvrage de l op ration un am nageur soci t d conomie mixte qui a la charge d dicter le r glement d urbanisme des terrains de les quiper de vendre les droits de construire celui ci a th oriquement le pouvoir d imposer dans le r glement des r gles de mixit y compris par exemple par des commerces en pied d immeuble Ce contexte des relations entre op rateurs am nagement promotion ou construction et collectivit s n est pas nouveau Une m connaissance des op rateurs et de leurs logiques conomiques op rationnelles strat giques voire culturelles perdure malgr des changes de r flexion ou de m thode qui se
206. llages d Or Livraison fin 2011 Le Clos Saint Michel Chevilly Larue 94 En 2005 la Congr gation Union Notre Dame de la Charit confiait Icade Solidarit Patrimoine la valorisation de sa propri t situ e Chevilly Larue La Congr gation religieuse souhaitait la p rennisation de ses uvres sociales implant es sur le site maison de retraite centre de r insertion pour jeunes filles en difficult En concertation avec les habitants de la ville est n le premier co quartier de France haute qualit du vieillissement car tout est pens pour permettre aux a n s de demeurer dans le quartier logements l architecture adapt e technologies commerces services m dicaux bancs espaces verts Une grande partie des logements a t livr e fin 2011 Cette op ration est exceptionnelle par sa taille 24 000 m de terrain soit 20 000 m SHON par sa localisation au c ur de la ville de Chevilly Larue par sa dimension sociale 10 000 m SHON et la mixit du programme social accession locatif libre et interg n rationnel par le r le d Icade Soldarit Patrimoine am nageur pour l ensemble de la zone comportant 13 lots promoteur pour la construction d environ 130 logements sociaux financement PLUS PLAI accession sociale logements d di s aux a n s de 42 logements en locatif libre ainsi que des commerces et une maison m dicale r partis sur 5 lots arbitrage en vendant 2 lots des promoteurs priv
207. lusieurs ont t livr s en 2012 et 2013 sur le Parc Horizon le programme KIC du Parc Scientifique de la Haute Borne Villeneuve d Ascq Sur les m mes principes la soci t a t retenue par la ville de LEFOREST qui a d cid de confier l am nagement de son centre ville KIC Le projet pr sent par KIC dans le cadre d un concours d am nagement pr voit la construction d un immeuble de bureaux de 1 000 m de maisons de ville et d un immeuble collectif Les b timents s articulent autour d un square qui sera cr en c ur d lot et sera accessible au public 3 4 4 10 NACARAT Promoteur g n raliste Nacarat d veloppe depuis plus de 30 ans une expertise en immobilier d entreprise et r sidentiel participant ainsi au fa onnement du paysage urbain D tenue 70 par la holding du groupe familial et ind pendant du BTP Rabot Dutilleul et 30 par le Cr dit Agricole Nord de France Nacarat est implant e sur la majeure partie du territoire fran ais ainsi qu en Belgique et en Pologne Cr e en 1920 dans le Nord Rabot Dutilleul s est dot e en 1987 d une filiale de promotion immobili re Palm Promotion partag e ensuite avec le Cr dit Agricole du Nord et a acquis en 2003 B ti Conseil puis Sedaf en 2007 En 2009 l ensemble est f d r sous le nom Nacarat groupe diversifi et ensemblier comme l indique sa pr sentation de domaines de comp tences Logement logements collectifs et logements individ
208. mble impossible jusqu pr sent d obtenir un int r t des propri taires qui voient court terme Une gestion au del de 65 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 l immeuble incluant des espaces associ s appara t absente de la demande et non finan able Aux Etats Unis la diff rence c est que la collectivit intervient jusque dans les immeubles et fait tout pour d velopper les activit s priv e permettant ainsi les grattes ciel 3 4 1 3 EIFFAGE Avec 68 591 salari s 14 milliards de chiffre d affaires ce groupe est le 3 en France dans le BTP Cr en 1992 Eiffage fusion de Fougerolles et de SAE puis Quillery m ne des op rations d am nagement urbain de grande envergure V ritables morceaux de ville ces projets font appel de multiples expertises et se concr tisent sur plusieurs ann es voire d cennies La force du groupe repose sur l int gration de trois comp tences am nageur urbain confirm au travers notamment de sa filiale Eiffage am nagement promoteur immobilier et grande entreprise g n rale La r ussite d un am nagement urbain suppose d aborder en globalit les probl matiques li es la circulation la mixit sociale le d veloppement conomique et l environnement Eiffage Construction apporte aux municipalit s une large palette de solutions tudes historiques et socio conomiques r flexion architecturale conception d co quartiers in
209. mise au point progressive avec des adaptations graduelles pour que le quartier vive et fonctionne le probl me est que de plus en plus le temps s acc l re et que le march sanctionne des op rations mal con ues difficult s louer espaces requalifier pertes pour l am nageur ou pour le bailleur la collectivit Ici les l ments de chiffrage sont rares Les moyens d un dialogue entre am nagement et b tis pour que le tout fonctionne sont bien envisag s mais les traductions op rationnelles en termes d outils sont r duites Un op rateur nous a cit le travail sur le lien entre les diff rentes composantes du quartier et l environnement notamment par rapport aux types de commerces implant s Un vrai savoir faire doit tre introduit ce stade si ce n est pas fait par l am nageur prestataire sp cialis Or la d finition du programme de mixit est souvent r alis e dans le cadre d une ZAC pr vue au PLU La programmation et l intervention de l op rateur d pend galement de la r partition des ensembles fonciers avec une incidence forte de l chelle et du timing comme de la souplesse disponible La faible op rationnalit de ce concept mobilisateur comme le concept d galit par exemple dont les traductions sont multiples explique donc galement la difficult recenser de tels projets La r ponse actuelle n est pas dans des produits ou des outils mais dans une m thode de conduite de proj
210. mise en uvre au stade de la r ponse la consultation de la collectivit comme derni rement pour la ZAC du Port Pantin livraison pr vue en 2015 Diff rentes r alisations mixtes sont ainsi pr sent es aussi diverses que des ZAC multifonctions l chelle de quartier en extension urbaine ou en consolidation de centre ville avec des collectifs des terrains b tir des services de proximit des cole et commerces le plus souvent Elles comptent galement parfois des locaux d activit de type artisanal ou bureau mais c est moins fr quent Par exemple ZAC des Marli res dans un champ extension urbaine Courcelles les Lens CA d H nin Carvin Saint L ger des bois dans la banlieue d Angers coquartier Nantes Tripode am nageur SAMOA macro lot d une surface de 15 000m ensemble immobilier avec commerces bureaux logements et r sidences h teli res propos sur 40 000m retenu fin 2005 Permis de construire d pos en juillet 2007 D marrage du chantier en 2010 Livraison en septembre 2012 programme Tertiaire 20 000 m Commerces 1 800 m Logements 11 000 m R sidences h teli res tudiantes 8 000 m SAINT OUEN terrains Alstom MARSEILLE Les docks libres ERMONT EAUBONNE ZAC du quartier de la gare PARIS 20 me 115 rue de Bagnolet SAINT PRIEST 69 site historique des usines Berliet 100ha depuis 2007 premi res livraisons 2010 jusqu 2019 ZAC d
211. mmobiliers priv s bailleurs sociaux office public d HLM i FAIT R ALISER J Les travaux d am nagement des espaces CHOISIT les entreprises l M publics et des voiries 1 i R ALISE les travaux R TROC DE les espaces publics et les voiries Defacto pour La D fense CONTR LE LE RESPECT DES PRINCIPES D AM NAGEMENT LA QUALIT ARCHITECTURALE ET ENVIRONNEMENTALE Les programmes immobiliers b n ficient de labels environnementaux Certification HQE Label BBC Effinergie immeuble de bureaux Certification BREEAM niveau Excellent mais ils ont t g r s de mani re classique par une filiale d Altarea Cogedim immobilier r sidentiel associ e la filiale d Eiffage pour le tertiaire Images extraites du film de pr sentation du projet 128 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 S i lt e vec in a i lt Ru _ NANTERRE ieor DE Dans ce projet il s agit de reconstruction urbaine avec l ouverture du nouveau quartier sur celui des provinces fran aises en r habilitation dans le cadre de ANRU et un gros r investissement sur les infrastructures avec la cr ation de la nouvelle gare de Nanterre Universit Une nouvelle centralit doit merger autour du p le commercial d une conception ouverte aux flux issus de la gare et d une occupation mixte par habitants et actifs Elle doit articuler entre eux le p le universitaire l
212. n d introduire une mixit fonctionnelle souhait e par la ville d Issy les Moulineaux et la SEM 92 le promoteur a combin des habitats diversifi s des commerces et des services La compl mentarit des activit s et des occupants participe la dynamique de ce lot et de tout le quartier Cette mixit s exprime aussi bien horizontalement que verticalement et l implantation de commerces en pieds d immeubles renforce l animation du quartier La pr sence de logements de commerces et d une r sidence h teli re dans un m me lot permet un partage des espaces de stationnement 143 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Conception bioclimatique Toutes les constructions sont basse consommation d nergie BBC gr ce une conception bioclimatique une isolation renforc e l nergie solaire et des quipements conomes en nergie 3 5 8 Grenoble cocit presqu ile Le projet d Ecocit grenoblois est le mieux dot des projets labellis s Ecocit et concernera notamment L nergie d carbon e et ma itris e avec un r seau mutualis d eau temp r e aliment par les sources renouvelables basses temp ratures un r seau lectrique intelligent smart grid qui permettra d optimiser la gestion des pics de consommation une centrale photovolta que int gr e en toiture install e sur la toiture du Synchrotron de l ESRF une Microcentrale hydro lectrique sur le Drac un clairage public
213. n de ces concepts est appuy par plusieurs organisations des r seaux d acteurs une structure de projet etc 2 4 1 2 Les produits du multi fonctionnel Cette premi re phase du retour la multifonctionnalit que l on a constat galement en France s est poursuivie par des r alisations d chelle moyenne en r novation urbaine con ues en fonction de leur environnement s agit en g n ral d un groupe d immeubles un p t de maisons un petit quartier situ dans le tissu urbain mais parfois aussi une tour mixant les usages Dans un document d analyse des produits destin s l accueil d activit s l Agence d urbanisme de Marseille souligne la faible diversit des solutions retenues jusqu ici en France pour d velopper la multifonctionnalit c est principalement l occasion d op rations de renouvellement urbain que la densification est envisag e ainsi que le m lange des cibles commerciales taille activit s m lange avec l habitat et les quipements M me si bien des travaux soulignent la n cessit d une conception de projet propre chaque site ou contexte le fait est que des produits se sont d velopp s aux USA et en Europe pour r pondre cette nouvelle orientation des plans d urbanisme des dispositifs urbains ont t invent s qui pourraient r pondre aux concepts fran ais de haute qualit environnementale des quartiers certifi s comme eux Par exemple LEED Energy s
214. n rez de chauss e Bureaux haut de gamme pour les activit s technologiques et les emplois m tropolitains sup rieurs Locaux pour l enseignement sup rieur et la recherche Logements pour actifs et quipements publics Typologie des produits et d tail du programme global bureaux haut de gamme si ges sociaux 20 000 m bureaux milieu de gamme type centre d appels 30 000 m centre d affaires p pini res d entreprises 4 000 m locaux mixtes bureaux activit 27 400 m locaux d enseignement recherche 20 000 m centre de vie commerces services h tellerie 27 300 m ateliers stockages 11 000 m logements 40 000 m r serves GDF 3 000 m quipement public 14 200 m Toutefois le projet initial a volu vers plus de mixit entre 2006 et 2011 ann e des d p ts des derniers permis de construire de la premi re tranche pour les lots 2 et 3 du lotissement Ste Marguerite Sur demande de Cogedim et Icade afin de parvenir une urbanisation plus conome de l espace et de faciliter la r alisation de constructions nerg tiquement performantes pour West Parc et le futur programme de bureaux les limites fonci res des lots 2 et 3 ont t modifi es et la hauteur augment e pour une partie du lot 2 de R 5 R 10 avec galement la cr ation d une place publique dans le prolongement de l avenue Robini et la pr sence de bureaux sur le lot 3 l o taient initialement pr vus des logements
215. ncernant la gestion des services et immeubles destin s chacune des fonctions est essentiel et doit intervenir le plus en amont possible ventuellement sous la forme d une expertise Autrement dit la multifonctionnalit ne peut tre port e par des am nageurs g n ralistes et il est n cessaire de conna tre chacun des secteurs H las ce savoir faire reste le plus souvent d tenu par quelques personnes le projet est tr s d pendant de cet animateur rare car l int gralit des comp tences est indispensable la mise en place des interactions passe par une gestion du projet et une constante it ration entre la conception et l valuation chaque phase de la r alisation puis de la vie de la r alisation le projet doit donc fonctionner par cycles et non par phases fait d j soulign plus haut il faut des partenaires financiers significatifs car ces projets sont plus chers et suppose des capitaux investis long terme Mais la pr sence de subventions publiques semblerait plus avoir un sens symbolique que financier leur montant n est pas d terminant il est confirm que la forme urbaine comme l architecture sont essentiels au succ s du projet 2 3 4 L effet du financement Le syst me financier de l immobilier s est selon Andrew Baster tr s fortement complexifi depuis le d but des ann es 1990 la suite de la grande crise 1989 1991 D une part les sources se sont diversifi es associant de
216. ncore majoritairement cantonn e dans les grandes villes voire dans les grands projets urbains Il s agit donc d une quasi centralit la financiarisation de l immobilier aboutit certes afficher une r partition des risques avec un souci de mixit fonctionnelle mais cela se traduit l chelle des portefeuilles financiers non des op rations L importance des acteurs financiers dans les d cisions conduit en revanche privil gier la s curit des op rateurs monofonctionnels Les facteurs d volution apparaissent inattendus les promoteurs commerciaux pour la plupart des cha nes commerciales importantes cherchent diversifier leurs projets d implantation pour diminuer les risques li s au sur quipement dans de tels projets le chef de file sera la cha ne commerciale qui tient ma triser l avenir du site le retour des petits projets dans le tissu urbain qui caract rise le march des villes moyennes et petites permet des petits op rateurs de prendre en charge l ensemble d une zone avec une approche multiproduit limplantation d op rateurs trangers anglais belges n erlandais qui b n ficient d une avance sur la conception mixte en raison des conditions de leur pays d origine est favorable des projets plurifonctionnels Ils sont en effet proactifs en ce domaine au contraire des op rateurs fran ais Leur objectif est de diminuer les risques et de se donner une visibili
217. ne fili re pr industrialis e de production de logements individuels THPE co t comp titif dont les premi res livraisons ont eu lieu autour de 2010 Depuis 2007 des travaux d analyse et de r flexion sur l avenir du logement social ont t publi s un livre blanc sur le logement social un livre vert sur le d veloppement durable un livre bleu sur le logement des personnes g es un livre orange sur le logement des jeunes Ils recensent des solutions concr tes destination des professionnels du b timent et des pouvoirs publics Mais centr s sur le r sidentiel L co quartier a toutefois pris une place majeure dans la r flexion ouvrant la probl matique de la mixit des usages La composition d un coquartier permet d agir de fa on compl te dans des secteurs aussi vari s que les modes de d placement des habitants l orientation solaire des constructions la protection des nuisances acoustiques la gestion des eaux pluviales et ou us es le degr d imperm abilisation des sols le respect des topographies naturelles et existantes la mixit des modes d habitations la mixit des fonctions et des activit s la mixit sociale etc Dans le cadre de son engagement en faveur du d veloppement durable la SNI adaptera ses chantiers au concept d coquartier L Ecoquartier Hyacinthe Vincent Dijon 21 en est un exemple dont 1 ciaux Cette r alisation est conduite en co ma trise d ouv
218. ne relative Ind pendance des volumes afin de ne conserver qu un minimum d espaces amen s tre g r s en commun Diviser en volumes compatibles avec les r glements de s curit La s paration en volumes distincts propose une autre mani re d associer des programmes a priori Incompa tibles Cette r partition peut s op rer dans des b ti ments Juxtapos s mals rell s par des espaces com muns ou dans un sode horizontal associ au b timent entre les programmes La r union de diff rents programmes au sein d une m me enveloppe structurelle peut contribuer r duire les charges d exploitation Ces entit s peuvent par exemple b n ficier de transferts d nergie Intelli gents la production de froid de l une peut assouvir les besoins de l autre Cette r union permet gale ment de r aliser des conomies constructives notam ment sur les fa ades et les fondations Par ailleurs les diff rences de rentabilit associ e chacun des programmes permettent d organiser une p r quation conomique l chelle du b timent L id e est de mutualiser les co ts en finan ant les pro grammes les plus modestes fogements soclaux par les programmes les plus rentables appartements de luxe ou r sidence h teli re Enfin certains programmes permettent d am liorer l attractivit g n rale du projet C est le cas des commerces dispos s en pled de tour ou de l quipe ment au service de la qualit de vie
219. nement r sidence tudiante et commerces terme proximit d une plate forme multimodale arriv e de la LGV et connexion au r seau du tramway Ecoquartier o Et aussi Bureaux 10 000m g r par Cogedim partner avec fonctions administratives CCI Nice m tropole P le emploi recherche labo d universit et p pini re d entreprises 3 La ZAC aura pour vocation principale la constitution d un nouvel lot mixte dominante r sidentielle estimation 400 600 logements suivant les opportunit s fonci res Des quipements viaires structurants facilitant notamment les circulations pi tonnes dans un cadre agr able seront envisag s promenade plant e espace central paysager Les besoins des futurs habitants seront pris en compte en particulier par un renforcement par extension ou cr ation des quipements publics notamment destination scolaire et de la petite enfance le financement de l op ration est la charge de l am nageur qui se r mun rera exclusivement sur le bilan de l op ration Extrait de l appel d offres public de 2006 45 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Cette op ration est tant t pr sent e comme un nouveau quartier tant t reprise dans les quartiers d affaires mixtes La collectivit ici l intercommunalit ni oise la con oit comme une op ration de d veloppement conomique avant tout Massy Domaine de Coulanges o Conte
220. ner l intervention de multiples op rateurs ce qui est l origine du concours sur un macro lots Dans d autres configurations des am nageurs publics se sont structur s pour intervenir en direct comme pour la D fense EPAD Carr S nart Paris Rive gauche Ici la ma trise de la mixit au sein du projet para t bien l che ING RED associ Apsys puis Apsys ont la ma trise d ouvrage incluant la mission de coordinateur de l architecte qui aurait pu tre prise en charge par la SEM En contrepartie la ville ne prend aucun risque financier l exception du risque d am nageur travers sa SEM la SAREMM mais seulement un risque politique et un risque que l on pourrait qualifier d urbain sur la r ussite du projet moyen terme Par exemple le choix des commer ants est le fait de l op rateur commercial et de ses banques Le seul levier public est la charge fonci re indirectement plus elle est lev e plus les commerces seront haut de gamme 108 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 La question du risque et de son partage est au c ur du fonctionnement du projet mixte comme pour tout projet immobilier Or les risques sont soient limit s petites op rations multiplicit des acteurs pr financement produits dans l air du temps faciles placer soient refus s Dans le contexte actuel les acteurs prennent beaucoup moins de risques que par le pass les
221. nication dans la soci t actuelle qui habille parfois plus qu elle ne d crit l offre d une soci t la lente volution des mentalit s d j not e par Elever la ville et notamment au niveau des destinataires finaux futurs propri taires de logement et investisseurs qui expliquerait le maintien d une pr sentation de l offre correspondant une vision segment e dans l hypoth se d une volution r elle des op rateurs vers des fonctionnements favorisant la mixit le r le cl du logement dans les op rations car il est pourvoyeur de charge fonci re Or c est le secteur qui souffre le plus et il repose presque totalement sur la primo accession et le social la situation actuelle du logement domin e par la propri t par l occupant et diffuse en raison de la faiblesse des propri taires institutionnels qui emp che par exemple d accueillir plus souvent des logements dans des immeubles de grande hauteur mixtes la configuration bureaux logements convient mal sauf pour des r sidences h teli res ou des multipropri taires ce qui rend ces op rations confidentielles les blocages r glementaires et les co ts g n r s par la mixit l chelle d un immeuble cela n atteint souvent pas la taille suffisante pour avoir une locomotive ni pour la per quation D apr s Batex cela g n re des retards la frilosit des lus ou le manque de comp tences dont ils peuvent s entourer Bien des op rati
222. nnssennnssernnsseennssne 148 4 1 Des offres urbaines mixtes ensembli res qui mergent peine 148 4 2 Des projets d velopp s fa on sans standardisation 152 4 3 Une absence des op rateurs sur la gestion apr s livraison 155 4 4 Un int r t r el pour les projets mixtes limit par des imp ratifs financiers et organisationnels 55557 er RU nn tte ets nn miles ten end ne rte ent este ensuite Sonate 157 DM CONCLUSION Hess centre ee e dr ent rt Lt re A E E 161 6 Annexe bBibliographigy eiieeii nn nt nn ns tne E E EEEE GREA 165 6 1 Critiques de la mixit fonctionnelle ss 165 6 2 La mixit fonctionnelle comme outil dam nagement s nssssnnssennnssnnnssennnssennnnsernnssrrnnssee 165 6 3 LESIMOVEN Sea e aA E E a eE E ie ln 165 6 3 1 SE E a E T E E E 165 6 3 2 Planification dense ni ea E E E EE 166 6 4 Cons quences et r sultats de la mixit fonctionnelle ssssnnosnnennsenenssenennsennnssenennsernnssenne 166 6 4 1 S r lestrans ports 22250 neee eiee ess EE Ea eea aeRO EEEE esse REER 166 6 4 2 Etud s a posteri ti ss stimulant Aan AREORA ANE RANEA EAS ANE EENES ee ie NE ARSA 166 6 5 Evaluation dans le cadre d tudes de cas ss 167 6 6 Les produits de la mixit fonctionnelle sonnnnnsnnnsssneessenenssenenssennnssenenssennnssnrenssennnssrrenssee 167 6 7 Etudes pr alables locales sin suss voissd sinas sou vass surres svirnas sos 168 T AUTES ANNEXES 525
223. nnssrrenssernnsserenne 20 2 4 1 2 Les produits du multi fonctionnel es 21 2 5 Les atouts de la mixit fonctionnelle ss 23 3 Les acteurs et l offre fran aise ins 28 3 1 Phas de rep rage E han inner ES 28 3 2 Les op rations F Cens es354uss se in entr ten free ren trente 30 3 2 1 Premi re liste d op rations ennemi ie retssnfanernin 30 3 2 2 Premiereianalys ekes intense etre a ee Cette dates esse ete to seen 33 3 3 Le contexte des op rations de mixit ui 34 3 3 1 Finance gestion et CONOMIE si iersessserreessrreesnsnss 34 3 3 2 Urbanisme et d veloppement urbain 36 3 4 LeS BrOUDES isiingie iaaea aa e e Saa a Raa 37 3 4 1 Les grands op rateurs identifi s par un concept de mixit nnnnnnossnenssenenssoeesne 43 3 4 1 1 Altarea Cogedil i icerisine aeeie eiaei aen ee e Eeee aesa aE iE 43 DL 2 S E E A A A N E ETA T E NE E AET E 53 34 13 EIFFAG Ercsi tt ment ETEA a a a aae 66 3 4 2 Les op rateurs trang rs si sine nn iraniens di ti ie t 72 3 4 2 1 CODIC exemple d un op rateur tranger 72 34 22 UING herenean naai aaiae aaa Anaia naai e a eaaa eat iaaa Riiat 73 3 4 2 3 BOUWFONDS MARIGNAN IMMOBILIER is 74 3 4 3 Les grands groupes simplement impliqu s dans des projets mixtes 77 343 1 Vinciimmobiliets 35sna ae antenne intimes han anne 77 2 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 3 4 3 2 BNP PANDAS riitin aeara ane aena e Eae a cesse a a aaa E aE Ea cet ai aaia 84 3
224. nques mais qui sont en g n ral moins pr sents en amont dans la conception de la mixit et plus centr s sur la promotion et la gestion d actifs L approche am nagement n est pas la seule certains groupes mettent en avant leur capacit d ensemblier par une approche organisationnelle ou des approches techniques innovantes au service de l animation urbaine La concurrence des groupes trangers belges anglais n erlandais qui ont une exp rience plus ancienne en la mati re est encore ponctuelle Elle a probablement jou un r le moteur dans l explicitation de l offre par les op rateurs Elle semble marquer le pas apr s une arriv e remarqu e il y a une dizaine d ann es Malgr leur exp rience et des cultures moins cloisonn es le manque de maturit des collectivit s pour travailler en co conception et les obstacles de proc dures et de r glements expliqueraient leur moindre int r t Quelques petits groupes issus de la croissance du march du logement dans les ann es 2000 sont apparus avec des outils ou objets bien pens s mais leur impact reste limit sur les march s Leur d veloppement suppose soit de trouver dans les collectivit s des interlocuteurs suffisamment qualifi s pour collaborer avec eux ainsi que des montages laissant moins d importance la capacit financi re dans le choix des op rateurs soit de nouer des partenariats avec des organismes financiers ou des investisseurs La pr sence maj
225. ns 8 de profit et apport de 12 du prix de revient bancaire en capital 3 R alit s Parlons Ensemble d immobilier Yoann Joubert octobre 2012 158 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Ces questions de financement p sent lourd dans les volutions de la production immobili re La diffusion des macro lots a pu tre g n r e par des disponibilit s fonci res atypiques terrains Renault vendus un consortium par exemple friche de bureaux port e par un investisseur mais elle est probablement galement issue de l incapacit de certaines collectivit s porter financi rement certaines emprises fonci res d ampleur Avec un effet en aval favoriser les grands groupes et leurs groupements qui ont la surface financi re suffisante et des comp tences vari es Le macro lot appara t dans certains cas comme un outil de gestion fonci re L hypoth se de d part tait que la mixit d une op ration r ductrice de risque tait un argument pour obtenir l engagement des banques dans un projet Cette hypoth se appara t contredite de deux mani res la mixit ne serait pas un argument positif pour un organisme bancaire Cette dimension multifonctionnelle ne l int ressant pas pour juger selon des crit res propres chaque secteur et march L atypique n est pas non plus le fort des banques Les banques auraient rarement se prononcer sur un projet dans son ensemble mais plut t pour de
226. ns le Haut Rhin t moigne Bruno Beni g rant et cr ateur de l entreprise Ces pourparlers ne laissent aucun d tail de c t et c est dans l adaptation aux r alit s des usagers et du terrain que se joue la qualit de l op ration et sa r ussite ni l largissement de la chauss e que Topaze r troc dera la commune ni le tapis roulant qui assurera la livraison du pharmacien dans un quartier associant 45 logements en voie d ach vement et une galette de petits commerces Sa position sur le march de la promotion tient l expertise d velopp e dans le sur mesure qui lui permet de s pargner la pr sence d un service de prospection fonci re ou l entretien d un r seau d apporteurs d affaires les terrains sont apport s par des clients attir s par la r putation de Topaze promotion qui propose galement des contrats de promotion immobili re comme pour la livraison cl s en main de l h pital de jour du centre hospitalier d Erstein Strasbourg Neuhof Le g rant de Topaze a commenc sur le terrain comme ma on puis comme conducteur de travaux pour finir directeur de travaux gr ce de la formation continue Devenu directeur d agences et de filiales chez des poids lourds du b timent Eiffage et Spie Batignolles B B ni quitte les grands groupes et leur capitalisme financier pour revenir un m tier plus technique Ses pratiques se distinguent de ces anciens employeurs mise en concurrence limit e fid li
227. ns les op rations qui paraissent les plus prometteuses en terme de mixit ou les plus risqu es comme Altarea Cogedim ou Apsys qui d veloppement leurs activit s ou sont dans une position d outsider pour ces op rations La conjoncture immobili re de la fin des ann es 2000 jusqu aujourd hui a pu pousser certains innover Certains groupes ont largi leur offre vers l am nagement pour combler les d ficits de comp tences des collectivit s et surtout permettre d assurer des d bouch s aux filiales Mais elle a par ailleurs grandement contribu morceler l organisation des grands groupes face l absence d horizon L impact des logiques conomiques et financi res est fort voir ci apr s Cette approche par les exigences ou les conditions de la mixit laisse entendre qu il n y a pas de forme urbaine de la mixit fonctionnelle mais seulement des conditions urbaines pour qu elle soit possible flux suffisants densit espaces pour que ces flux se croisent et s arr tent Elle rejoint celle des entreprises qui la con oivent comme une r ponse qu ils inscrivent dans sept contextes d intervention reconversion de friches industrielles La disponibilit du foncier mati re premi re induit une orientation vers des sites de restructuration urbaine dans la majorit des cas nouveau quartier en extension urbaine consolidation de p le urbain ou p riurbain restructuration 154 l Kits de d veloppement
228. nt r aliser les parties communes et les interfaces il faut ma triser les cons quences des ventes ventuelles d immeubles ou de sous programmes La question d une forme juridique permettant de g rer ces aspects et les parties communes ou interactions notamment les parkings fondations les recouvrements est pos e soit des sortes d unit s de voisinage avec un morcellement de l ensemble 1 Les mixit s d finitions et enjeux VAD Juillet 2008 13 O va la ville aujourd hui Formes urbaines et mixit s Ed de la Villette 205 p 2011 13 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 soit une grande copropri t Mais il sera de toute fa on difficile de faire cohabiter des logiques conomiques tr s diff rentes pour quilibrer les fonctions collectives ou semi collectives Enfin la mutabilit sera galement frein e par les cons quences et v rifications en cha ne qui devront tre r alis es chaque mutation sans compter la question de la m moire des engagements juridiques et des dispositifs techniques Il est probable que cette complexit cr era un march consid rable pour des d l gations de gestion des mandataires agissant pour le compte de plusieurs sous partie avec des co ts d intervention lev s L analyse de la mixit a t r ellement men e sur trois op rations importantes par la recherche de Fr d ric Mialet dans le cadre des BATEX 2011 Elle met en vidence la n cessit
229. nt Cette dynamique qui r pond aux demandes de la commande publique doit d sormais tre diffus e en interne encore plus qu aupr s des clients Sa plus value r side dans la capacit faire collaborer les divers m tiers de l immobilier r sidentiel tertiaire quipements infrastructures et commerce Elle se traduit par des m thodes de travail du type gestion de projet o les articulations entre les produits relevant de march s distincts et l anticipation des contraintes de gestion et de bon fonctionnement jouent un r le majeur Ces savoir faire sont plus pr sents dans les groupes o la culture commerciale est pr gnante fond e sur la gestion de flux Mais l expansion de ces m thodes est lente en raison des changements culturels g n r s plusieurs ann es sont n cessaires ce qui est court pour faire voluer la culture d entreprise mais long par rapport d autres volutions changement des responsables conjoncture etc Leur diffusion est aussi fortement limit e par les exigences d autonomie des filiales et par les politiques d allotissement des collectivit s locales Le logement reste la fili re dominante Aujourd hui l attrait majeur de ces offres r side avant tout dans leurs capacit s financi res li es leur taille et leur exp rience en mati re de projets complexes Cette garantie et assiette financi re appr ci e des lus se trouve galement dans les groupes immobiliers adoss s des ba
230. ntaire l enseigne Carrefour Market in dite dans l agglom ration messine qui a d ores et d j r serv un espace de 5 660 m2 Les travaux doivent commencer en 2012 pour une ouverture pr visionnelle courant 2014 Quelques rep res Le quartier de l Amphith tre Le Centre Pompidou Metz 50 000 m GLA de commerces 140 000 m de logements soit 1 500 appartements 78 000 m de bureaux Un h tel haut de gamme Un espace de loisirs Un centre de congr s de 1 200 places L lot Muse 80 000 m au global 450 logements dont 2 r sidences de services 150 logements 6 000 m de bureaux 37 000 m GLA de commerces 110 unit s dont 88 boutiques 12 Moyennes Surfaces 10 restaurants 1 re implantation de Carrefour Market Metz sur 5 660 m 1 150 places de parking dont 750 d di s aux commerces Montant investissement global pour l ilot Muse 280 millions d euros dont 150 millions pour l espace commercial 120 millions annonc s en 2011 800 emplois cr s en phase Chantier et Am nagement 470 emplois cr s pour l exploitation de l espace commercial MUSE double certification HQE et BREEAM Very Good en cours d obtention Le calendrier CDAC obtenue en mai 2010 PC d pos en d cembre 2010 PC obtenu en octobre 2011 purg de tous recours D but des travaux au 1er semestre 2013 2012 annonc en 2011 Ouverture pr vue 1er semestre 2015 cour
231. nu 640 logts 100 ds quartier r sidentiel parc paysager clos et s curis proche des gares Livraison 2011 et 2012 D finition de la mixit logements quipements publics et commerces de proximit Localisation proche des gares dans ville de banlieue parisienne sans centre ville Le projet para t ici manquer cruellement de diversit Il s agit bien d une reconversion de site conomique sur une zone d am nagement o une mixit est pr vue mais pas l chelle de l op ration de Cogedim Massy Grand Ouest en projet o Contenu Place logements quipements o Localisation proche des gares dans ville de banlieue parisienne sans centre ville Les Nouveaux quartiers sont des ensembles immobiliers dominante r sidentielle r alis s sur d anciens sites industriels et tertiaires au m me titre que les Domaines priv s qui n entre pas a priori dans notre d finition de la mixit Leur localisation est issue de leur histoire mais ils sont toujours 46 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 urbains et pas en centre ville Altarea n intervient pas dans le d veloppement de nouveaux quartiers en extension urbaine Ces quartiers sont r alis s par la Direction en charge des Nouveaux Quartiers chez Cogedim R sidence L objectif au moins pour l activit logement est de parvenir r aliser des morceaux de ville Les quartiers d affaire mixtes Ce sont des p les urbains associan
232. ogement de densit de mixit d usages et de qualit des espaces publics La ville sur mesure apportant des r ponses adapt es sur la biodiversit le paysage l acoustique l air les d chets et l eau La ville connect e int grant les nouvelles logiques de flux et de mutualisation en organisant les r seaux les transports les nouvelles mobilit s physiques et num riques les flux d nergie k Rapport annuel 2011 L AM NAGEMENT DE LA VILLE DE DEMAIN La ville se transforme se renouvelle mais pour y parvenir elle a besoin d tre accompagn e les moyens des collectivit s locales ne permettent pas toujours de faire face a l ampleur des investissements Pour fabriquer la ville nous avons d ores et d j int gr la n cessit d inventer la ville durable en prenant en compte les volutions des modes de vie l mergence de nouveaux modeles conomiques Pour penser la ville de demain nous menons une v ritable r flexion sur les usages Chez Nexity Nous pouvons conjuguer l expertise technique et les capacit s financi res n cessaires a la dur e des montages pour faire aboutir ces op rations immobili res d envergure 57 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 La ville bas carbone traitant les questions li es l impact des mat riaux aux consommations nerg tiques l empreinte carbone ou encore la gestion propre des chantiers Extrait du rapport annuel 2
233. omme Confluence Lyon Seine Arche Euromed mais dans des circonstances particuli res qui rendent impossible leur g n ralisation 3 4 Les groupes Le red veloppement de la construction a suscit en l espace de 6 ou 7 ans la reconstitution d une profession de la promotion importante avec pr s de 900 entreprises de toutes tailles dont pr s de 500 sont adh rentes de syndicats professionnels Dix ans plus t t il y en avait 4 fois moins Cette volution a t analys e dans la th se d Aur lien Taburet31 qui reprend l analyse de J Pollard en distinguant les trois groupes li s au secteur du BTP Bouygues Eiffage et Vinci ceux qui sont c t s en bourse ou se sont rapproch s des banques Nexity CA Monn Decroix Sogeprom BNP Paribas Icade ex CDC plus les ind pendants Kaufman amp Braud et les familiaux Promogim Arc etc Nous proposons d y ajouter la longue liste des petits promoteurs r gionaux dont certains peuvent aussi tre li s aux constructeurs de maisons individuelles Pour A Taburet le mouvement de concentration se serait poursuivi au fil des crises et des red veloppements depuis 1980 Dans les ann es 2000 il est tr s clair que les grands groupes qui avaient perdu une forte part de leur production ont rachet de nombreuses entreprises et reconstitu une concentration qu ils avaient d j dans les ann es 1970 Ils repr sentent aujourd hui pr s des d une profession qui produit le
234. ommerces de d tail bureaux logements h tels loisirs ou autres fonctions Il est orient vers les d placements p destres et contient les l ments d un quartier o l on puisse vivre travailler et se divertir Il maximise l usage de l espace offre les am nit s indispensables et propose une expression architecturale il tend r duire la circulation et l talement urbain Ce retour une d finition tr s programmatique apr s une volution o la th orie sociale globale avait pris le dessus pose la question des retours d exp rience qui pourraient fort bien l expliquer A l issue de ce tour d horizon bibliographique peut tre propos e une typologie autour de trois tentatives de d finition d une zone ou d un secteur multifonctionnel La diversit fonctionnelle ne signifie pas la multifonctionnalit qui ajoute l id e d une synergie partielle laquelle g n re la baisse des besoins en d placements un renforcement de la vie de quartier voire un embryon d conomie circulaire Diversit des fonctions vie du quartier plus diversifi e rythmes ventuellement compl mentaires mais plus de d placements meilleure utilisation des quipements et des b timents r glement ouvert ou incitatif notion de synergie partielle mixit fonctionnelle d veloppement des activit s zonage ou en fonction des besoins du s lection Sari moins de d placements renforcement de la vie de
235. on co t Une variante de la tour mixte avec la juxtaposition de diff rents modules destinations diff rentes r sidentielles et bureaux par exemple mutualisant certaines fonctions comme le stationnement par le biais de dalles au plan technique Le macrolot qui tend la juxtaposition une chelle plus grande que l immeuble le plus souvent par l utilisation de dalles Ces op rations analys es par BATEX et observ es dans les grands projets embl matiques de nos grandes agglom rations Lyon Marseille Paris Comme Lucan le sugg re elles ne peuvent pas faire mod le Le morceau de ville en extension urbaine ou en recr ation sur des friches urbaines qui vise reproduire petite chelle la ville et son fonctionnement Mais leur identification au sein des projets a donn peu de r sultats malgr la communication importante faite autour de certains d entre eux Sur les 8 op rations tudi es trois rel veraient plut t du macro lot Metz Boulogne Massy une de la variante de la tour mixte Nanterre les autres des morceaux de ville Les tours mixtes qui ont fait couler beaucoup d encre n ont actuellement aucune traduction concr te en dehors des tours bureaux et commerces ces derniers pouvant parfois inclure une activit h teli re en raison d une grande complexit des r glementations et de co ts lev s qui ont fait fuir les investisseurs dans une p riode de crise exemple de la tour Jean Nouve
236. onneville L AJUSTEMENT DES ENJEUX ECONOMIQUES SOCIAUX ET PHYSIQUES DANS LES PROJETS URBAINS Universit de Lyon 2009 166 pages 6 4 Cons quences et r sultats de la mixit fonctionnelle 6 4 1 Sur les transports Commission de consultation pour am liorer la mobilit entre Montreal et la Rive Sud Am liorer la mobilit en am nageant autrement Qu bec 2002 124 pages FRANK amp PIVO Impacts of Mixed Use and Density on Utilization of Three Modes of Travel Single Occupant Vehicle Transit and Walking TRANSPORTATION RESEARCH RECORD 1992 9p Protocole de Kyoto Limiter la croissance de la mobilit voiture Chap 7 Mixit des fonctions p 73 80 Etudes et documents CPDT 6 Wallonie 2005 205 pages 6 4 2 Etudes a posteriori CBRE INDUSTRIAL VS MIXED USE ZONING ECONOMIC IMPACT AND JOB CREATION Central City Association f vrier 2007 61 pages Cheah amp Kok Sang Tan Mixed use project development process features pitfalls and comparisons with single use projects 2008 6 p De Lisle amp Grissom An Empirical Study of the Efficacy of Mixed Use Development The Seattle Experience Presented at ARES 2011 31 pages Mixed Use Development Institute for public policy and economic development paper 8 p 2013 166 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 HOPPENBROUWER amp LOUW Mixed use Development Theory and Practice in Amsterdam s Eastern Docklands mai 2004 European P
237. ons ont t bloqu es par les lus d apr s nos interlocuteurs de Nexity tout d pend de la volont de voir aboutir la diversit chez le producteur comme chez le maire L absence de projets de grande taille Pas d op rations mixtes sous les 50 000 m car les mutualisations possibles sont faibles en dessous notamment le parking et les services aux entreprises Les projets mixtes comptent plus de 300 logements en moyenne Ainsi apr s des exp rimentations dans de grandes op rations le th me de la mixit serait pass au second plan l ombre des grands projets comme le Grand Paris ou ceux de Nantes Marseille ou Lyon qui mobilisent d sormais les professionnels de la construction de la ville Malgr cet apparent revers de fortune de la notion de mixit l analyse des projets en cours tend montrer le d veloppement des synergies entre les m tiers du groupe au moins au stade de la conception Le projet ZAC du Port de Pantin a ainsi b n fici de collaborations troites entre les p les immobilier r sidentiel cr ateurs de quartiers et immobilier d entreprise au service de la dynamique du projet mixte autour de l objectif commun d imaginer une architecture moderne et respectueuse de son environnement tout en proposant des infrastructures vivantes En revanche de grosses difficult s persistent pour s engager dans la gestion d apr s nos interlocuteurs car c est un secteur o la demande est faible et o il se
238. op rateurs nationaux qui ont repris ce th me de la mixit fonctionnelle S y trouvent quelques grands projets l chelle nationale qui ont valeur de r f rence allotis entre les grands groupes comme Muse ou le Trap ze mais aussi des projets d ampleur plus modeste ou constituant une petite partie d ensembles plus importants Le fond du pr B nouville dans l agglom ration de Caen ou Nanterre c ur de quartier tranche 1 premiers lots d une op ration plus importante autour de la gare de Nanterre universit incluse dans la zone d intervention de l EPA Seine Arche Ces op rations ne sont pas repr sentatives de la production actuelle o le th me de la mixit fonctionnelle appara t peu repris alors que les enqu tes en faisaient un enjeu majeur en France 6 7 des grands projets mixtes internationaux seraient en France en 2012 Les m canismes de production de la mixit sont peu explicit s dans ces op rations comme dans les propositions d intervention des soci t s immobili res alors qu elles devraient tre parties int grantes des projets propos s sous la certification quartier d affaire durable sous la notion d Ecoquartier ou comme mise en uvre des concepts d velopp s par les instituts que les groupes ont cr sur le d veloppement durable 3 5 1 Les huit op rations analys es 3 5 1 1 Metz Muse Muse est un bon exemple de la demande des collectivit s pour des op rations mixtes avec
239. ournitures des autres vie du quartier plus diversifi e rythmes ventuellement compl mentaires mais plus de d placements moins de d placements renforcement de la vie de quartier moins d changes avec l ext rieur donc moins de transports de marchandises recyclage ou transformation sur place des d chets et des produits interm diaires contractualisation Sur les huit op rations analys es seule une nous a paru d velopper des synergies r elles entre ses composantes Massy Grand Ouest et elle n est qu en projet Les autres pr voient une diversit des produits mais les articulations restent souhait es voire d sir es plus que construites Aucun projet ne semble s engager vers les principes de l conomie circulaire qui traite le plus souvent des flux de mat riau et qui seraient ici tendus des changes commerciaux et sociaux Op ration de Op rateur Prise en gestion des Objectif de synergie Facteur de sp cialisation mixit ensemblier groupe immeubles ou seulement de collectivit organisation du fonctionnelle associations diversit consortium ch ancier Groupement ING TE March du logement et RED Apsys dispositifs incitatifs Groupement Nexity Vinci ex Sorif groupement Oui bureaux Cogedim office Diversit et Cogedim Icade partners fond dynamique conomique Non mais si ge social de Collectivit segmentation de a diversit Vinci la production
240. p rations une exploitation commerciale par des tiers tels que Jones Lang LaSalle ou des investisseurs tels que ING Vastgoed Prupim Livr en mai 2011 Lille l immeuble Onix con u par Dominique Perrault Architecture Paris est divis en deux b timents R 8 pos s sur deux niveaux souterrains de parking 320 places Les 15 400 m de bureaux r alis s en co promotion par Codic France et Vinci Immobilier sont vendus Axa REIM et commercialis s pour plus de 9 000 m l Agence r gionale de sant Nord Pas de Calais CODIC Projets mixtes exemples Cannes rue d Antibes France Superficie 3900 m Architecte s Archi amp Partners International Livraison 2005 Locataire s Darty Esprit Mexx Sephora Investisseur s Prupim lot Saint Michel Belgique Li ge Superficie 30 000m Architecte s Atelier du Sart Tilman Livraison 1999 Locataire s Delhaize C amp A Hennes amp Mauritz La grande R cr Go Sport Virgin We et 40 boutiques Investisseur s ING Vastgoed Royal Hamilius Luxembourg ville Le projet pr voit l am nagement d un lot multifonctionnel comprenant 16 000m de commerces et 1 000 m de surfaces Horeca et 1 250m de services 10 000 m de bureaux 7 500 m de logements L exploitation commerciale de cet ensemble sera assur e par Jones Lang LaSalle Superficie 36000 m Architecte s Foster Partners Tetra Kayser amp Associ s Livraison 2013
241. par secteur Ainsi pour le commerce par exemple les acteurs proposent ils des produits sp cialis s orient s vers des modalit s de consommation diff renci es comme le Retail park en p riph rie le centre commercial avec concept en milieu plus urbain et la rue commer ante banale dont les co ts de gestion sont diffus Pour la partie habitat ce serait logement libre logement social VEFA ou non logement locatif avec gestion d fiscalisation habitat senior et habitat tudiant La recherche de coh rence et d interactions devient alors essentielle dans un syst me de production tr s segment par tape et par m tiers comme le traduit l expression de corporatisation de la ville utilis e par l quipe Castro Nexity dans ses r flexions autour du Grand Paris Cette culture et sa traduction op rationnelle est mise en vidence dans une tude Batex Un syst me productif juxtaposant des optimums partiels extrait de Mixit fonctionnelle et flexibilit programmatique F Mialet PUCA BATEX L op ration de Landy France est un produit d monstratif de l organisation du syst me de production des grandes op rations tertiaires et plus g n ralement des grandes op rations immobili res Ce syst me consacre tous ses efforts pour fabriquer des produits normalis s verrouill s s curis s bien au point sp cialis s sans probl me l optimum de l ad quation produit march selon les disponibi
242. para t bien int gr e dans les logiques d entreprises immobili res mais les solutions sont encore en construction La plupart d entre eux n ont pas mis en place de v ritable organisation collective permettant de constituer rapidement une offre coordonn e et globale Notre hypoth se de la mise en place de kits de d veloppement par ces groupes n est donc pas v rifi e Cependant la synergie existe ponctuellement sur des op rations l chelle d un immeuble ou d un lot entre diff rentes filiales g n ralement pour r pondre aux objectifs d un cahier des charges Finalement Les outils qui se d veloppent rares sont des m thodes de gestion pour faire collaborer des m tiers diff rents aux diff rents stades de la vie d un b ti ou d un espace Cette lenteur tient certainement une volution lente des cultures et des mentalit s mais galement un manque de conception tant du c t de la commande que du c t des op rateurs L am nageur appara t comme le maillon faible par manque d ing nierie sauf dans quelques cas particuliers comme quand l am nageur est l EPADESA qui sait s entourer des comp tences n cessaires Certains affichent au moins en intentions une priorit donn e la mixit fonctionnelle g n ralement issue des politiques dites de d veloppement durable reprises dans les rapports annuels Les r alisations men es ces derni res ann es refl tent peu cette orien
243. pens s en tenant aussi compte de la chalandise externe de la visibilit etc Pour y parvenir la coop ration en amont de l ensemble des partenaires et particuli rement des commerces et services est soulign e ceci aboutit finalement une sorte de pr figuration du kit de d veloppement mais avec une composante de recr ation locale en fonction du contexte Si vous voulez faire les choses correctement et garantir que vous construisez bien les espaces adapt s aux commerces explique Gabrielle Tierney gestionnaire de projet de Starbucks Coffee travaillez avec eux le plus en amont sp cialement avec ceux qui ont des besoins sp cifiques et le mieux est de les connaitre faut il qu ils soient en premi re ligne leur faut il des plafonds hauts de l espace entre les colonnes des clairages sp ciaux Si vous souhaitez des restaurants avec terrasse mieux vaut pr voir de larges trottoirs Les petits commer ants sont souvent associ s beaucoup trop tard Des vacuations suppl mentaires de la ventilation et des syst mes lectriques sont d autres besoins des activit s qui sont trop souvent survol s Comme Starbucks veut d finir ses services en fonction des besoins du client la compagnie tudie bien s r la d mographie de la zone mais elle 2 Christine Rombouts The challenges of mixed use Urban land ao t 2006 22 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 regarde aussi d
244. personnes handicap es articulation b timents transports l inverse de la tendance s parer les g n rations et les milieux sociaux dans l espace urbain lcade se fixe comme objectif des villes plus humaines et plus respectueuses de la mixit et de la diversit tout en limitant les impacts environnementaux b timents basse consommation co quartiers avec mixit sociale mixit sociale et fonctionnelle d veloppement de transports doux co quartiers d affaires extrait du site internet Pour autant c est principalement la mixit interg n rationnelle et l association des services et des logements pour personnes g es qui appara t tre un enjeu pour Icade Le maintien domicile des personnes g es devient un enjeu de soci t Icade souhaite y apporter une r ponse forte tant sur les b timents que sur les services d di s programmes de logements en BBC adapt s aux seniors en centre agglom ration respectant la mixit interg n rationnelle pilotage du programme national SIGAAL Services InterG n rationnels pour l Assistance aux A n s dans leur Logement maintien en autonomie des seniors dans leur logement gr ce aux nouvelles technologies et la robotique participation aux travaux minist riels dans ce domaine organisation avec le site internet ge Village et la Caisse des D p ts du concours Vivre ensemble aujourd hui et demain On peut noter que l quipe du
245. plan urbanisme construction architecture Mixit fonctionnelle versus zoning de nouveaux enjeux KITS DE DEVELOPPEMENT ET MIXITE FONCTIONNELLE Rapport final Avril 2013 fondation des villes soci t nouvelle Si ge administratif 37 rue Huguerie 33000 BORDEAUX t l phone 0033 0 5 56 44 72 06 courrier lectronique fondation villes wanadoo fr RC CRETEIL B317324028 SARL au capital de 7 622 45 si ge au 79 rue du 11 novembre 94350 Villiers sur Marne 1 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Sommaire 1 Rappel de l objectif de la recherche 7 2 Approche bibliographique dre t taertsiss t tanie tite tait 10 2 1 La r flexion sur la nature de la multifonctionnalit sesessesseesessseessessrsrrsersrrssrnsensrnsnsns 10 2 2 Les moyens de production de la multifonctionnalit 12 2 3 Les conditions d production 3228 154888tr ner ae tante tee tee sde 15 2 3 1 Retours d exp rience aux Etats Unis 15 2 3 2 Retours d exp rience dans d autres pays sssssssssssessrssrrssrrssressrissrrssrnssressensseessresseese 16 2 3 3 LS ACTUS inserer ere Medina 18 2 3 4 L effet d financements ste dent aan edit rentes en ee aline ati 19 2 4 Les produits de la multifonctionnalit sssnnnoennnssennnnsenenssenennsennnssennnssennnssennnnsennnssennnssenne 20 2 4 1 1 Produits du d veloppement durable sssnnnnnnnnnsnnennsenenssenenssennnssenenssen
246. plusieurs ann es a attis la convoitise des financiers et l imagination des architectes jusqu ce que l avenir des 52 5 hectares appartenant au constructeur automobile se dessine fin 2001 112 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Les terrains Renault se trouvaient sur l le Seguin sur Boulogne avec le trap ze situ en face de l le et les confettis morceaux parpill s dans la ville Une autre partie se trouve sur le Bas Meudon Pour les terrains Renault situ s sur Boulogne un consortium regroupant les groupes Hines Etats Unis Nexity et Sorif France baptis DBS D veloppement Boulogne Seguin a t choisi par Renault pour participer au montage financier et technique des projets L entreprise am ricaine Cisco et la Cogedim ont sign pour la zone situ e sur Meudon 3 5 1 3 Nice M ridia A Nice comme l indique sa d nomination cette op ration a t lanc e au d but des ann es 2000 Port e par la communaut d agglom ration Nice C te d Azur CANCA et compos e de plusieurs tranches elle est pr sent e comme tr s volontariste marquant le lancement de l am nagement de la plaine du Var d clar ensuite op ration d int r t national OIN L objectif est de r aliser un quartier d activit s qui veut allier la mixit des fonctions et la qualit urbaine et devenir la vitrine conomique et architecturale de la Plaine du Var en profitant de sa position 50
247. pos sur les r sultats conomiques le rythme de vie du quartier ou la qualit de desserte Seuls sont annonc s un nombre d emplois pendant le chantier et pendant la p riode de gestion des commerces Aucune garantie n est propos e ni valuation ou suivi des r sultats 93 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 3 4 4 2 Topaze promotion petit promoteur alsacien Comme le titrait le Moniteur Hebdo en janvier 2011 le dialogue avec les collectivit s et les partenaires sp cialis s est devenu un outil anticrise pour Topaze Promotion Amen e faire voluer ses prestations suite l coute de ses clients l entreprise r alise d sormais un tiers de son chiffre d affaires gr ce aux montages complexes et op rations multifonctionnelles une centaine de logements r partis dans 6 10 op rations 4000 m2 de bureaux pour un deux projets et un deux lotissements totalisent un chiffre d affaires de 18 millions d euros pour la seule ann e 2010 Les effets de la crise se font donc peu sentir pour ce petit promoteur d Entzheim au sud ouest de Strasbourg qui prend le temps des discussions et n gociations pour peaufiner ses programmes Sa croissance continue depuis la naissance de l entreprise en 1997 avec d sormais huit salari s Le dialogue et l coute lui donnent son avantage concurrentiel Deux ans de discussions ont pr c d la finalisation du programme de l entr e de Kembs da
248. pparaissent mais le processus est encore en gestation d o sa faible lisibilit Le concept de mixit fonctionnelle est encore tr s peu labor Il est plus utilis comme outil de communication que comme outil d intervention alors que les aspects environnementaux ou nerg tiques du d veloppement durable sont eux d j pass s dans la r alit Les r ponses restent donc encore construire 6 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 1 Rappel de l objectif de la recherche La mixit est devenue une injonction majeure qu elle soit fonctionnelle ou sociale Elle se retrouve dans la plupart des programmes planifi s des collectivit s ZAC projets urbains etc La mixit fonctionnelle est ici entendue comme un m lange de fonctions urbaines suppos produire des externalit s positives au moins par les opportunit s qu elles cr ent optimisation des espaces des services et quipements possibilit s de rencontres et de synergies A ces injonctions correspondent des r ponses qui semblent de plus en plus organis es qu elles rel vent de la franchisation de la logique de groupe des constructeurs fili res compl mentaires organis es ou d une typologie de produits r put s adapt s tel ou tel morceau de ville en construction des l ments incontournables un peu d universit un bout d h pital de l artisanat en p riph rie des bureaux pr s des gares e
249. pu porter sur les projets men s Au sein de l activit R g n ration urbaine porteuse des projets mixtes et complexe la vocation r sidentielle domine et les commerces et quipements sont peu repr sent s le potentiel foncier de l activit s l ve 786 500m2 en 2011 r partis entre les projets vocation r sidentielle pour 51 et les projets d immobilier d entreprise pour 22 en bureaux 23 en activit et 4 en commerces 37 en r gions et 63 en le de France en 2012 les 634 200m de potentiel foncier se r partissent entre les projets vocation r sidentielle pour 42 et les projets d immobilier d entreprise pour 28 en bureaux 27 en activit et 3 en commerces 37 en r gions et 63 en le de France Comme le montre le tableau de correspondance ci dessous le m tier d ensemblier urbain est r parti entre deux activit s la r g n ration urbaine et le lotissement et rel ve pour la premi re du p le Client Collectivit s ici d nomm autres et pour la seconde du p le Immobilier r sidentiel L organigramme des principales filiales de la Soci t au 15 mars 2012 voir en annexe confirme cette organisation La filiale Villes et projets est centr e sur la r g n ration urbaine tandis que les autres entit s porteuses de projets dits mixtes ou de morceaux de ville appartiennent au giron r sidentiel 62 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Immoblli
250. que tape de la cha ne de production et sa traduction chaque changement d chelle joue un r le majeur Dans les op rations d am nagement beaucoup de transferts sont op r s entre produits immobiliers entre l op ration nouveau quartier par exemple et son environnement entre investissement public et priv Or ces derniers sont toujours difficiles d m ler d autant plus que leur valuation est rarement r alis e en amont et en aval du bilan d op ration Ils sont d autant plus difficiles cerner que la conjoncture volue selon des cycles plus ou moins r guliers Le contexte conomique des ann es 2000 est marqu e par une embellie des march s immobiliers jusqu en 2007 suivie par une longue p riode de crise qui a touch en premier le syst me bancaire La nouvelle prudence des banques a touch les op rateurs qui ont d d velopper de nouvelles ressources de financement et des modalit s de commercialisation diverses Ainsi des produits comme les r sidences avec services et les bureaux ont ils pris une importance particuli re car pris s par les investisseurs et les Fonci res outil de d veloppement devenu majeur De nombreuses op rations ont t ralenties poussant les op rateurs innover pour apporter des r ponses adapt es dans un march o les exigences des utilisateurs finaux ont augment notamment en mati re de flexibilit et de services sur le march de l immobilier d entreprise Une aut
251. r sent Batex situe le seuil minimum d intervention 10 000m et sur les sites plus urbains le minimum s l ve 50 000m Le temps n cessaire leur d veloppement induit in vitablement des ajustements qui en font des projets marqu s par leur conjoncture La principale difficult de ces op rations mixtes est leur d lai op rations au long cours elles n cessitent de g rer des volutions de conjoncture et selon les modalit s de montage du portage foncier Elles comportent un effet dit brise glace par l un des interlocuteurs rencontr s le rythme est lent mais r gulier avec un investissement au d part mais un int r t pour le groupe en mati re de plan de charge L objectif est galement de ne pas intervenir uniquement pour une op ration sans suite mais de garantir la qualit de r alisation pour les r sidents d assurer une p rennit Si cela n est pas r ellement le cas en mati re de logement cela se fait par l implication des quipes de gestion d actifs et de gestion immobili re d s la r ponse au concours Chez Altarea Cogedim cela se 152 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 traduit par un travail prenant en compte les contraintes de chacun du promoteur avec les aspects financiers et constructions mais aussi du gestionnaire d h tel de commerces ou de bureaux A travers cela la viabilit est fond e sur des connaissances pratiques internes Concr tement cela se d
252. r des march s non pour produire Contrairement nos hypoth ses reposant sur des conomies d chelle des alliances au coup par coup ont pris le pas sur une organisation entre filiales au sein du groupe bien que cette conclusion minore la grande diversit des logiques d entreprises Certains travaillent le plus souvent en interne et essaient en tout cas de privil gier leurs ressources internes lls s appuient sur des bureaux d tudes techniques externes mais con oivent tout par eux m me Dans certains cas des co promotions sont mont es quand m me suite des sollicitations diverses sachant que les professionnels de l immobilier passent r guli rement d une soci t l autre Par ailleurs des groupes comme Altarea Cogedim privil gient des co investissements sur de grandes op rations le groupe engagera de pr f rence des op rations en co investissement pour r aliser des projets de taille significative source rapport 2009 Au fur et mesure de l obtention des autorisations administratives des actifs stabilis s 157 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 peuvent tre c d s pour permettre au groupe de continuer investir sur d autres projets selon la disposition des investisseurs s engager particuli rement dans le commerce Les outils financiers suffisent d crire les r sultats de chacun Aucun outil n est con u pour valuer au del du bilan d op ration ou mu
253. r un centre commercial L absence d anticipation pourrait rendre obsol te les produits immobiliers avant leur livraison Les projets tentent de concilier une r ponse adapt e la vie d aujourd hui et la ville de demain 43 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Enfin Altarea Cogedim se positionne en tant qu ensemblier urbain depuis la fin de la d cennie 2000 de la conception l am nagement et la r alisation en partenariat avec les acteurs publics L objectif est de proposer des morceaux de ville complets associant commerces bureaux h tels logements loisirs et quipements publics Deux concepts rattacher la mixit fonctionnelle les nouveaux quartiers et les quartiers d affaires ou mixtes Ces concepts sont essentiellement propos s aux collectivit s mais aussi aux investisseurs notamment pour l immobilier d entreprise Ils s inscrivent dans une d marche dite multicanal qui veut conjuguer immobilier commercial e commerce logement et bureaux Ces deux approches nouveaux quartiers et quartiers d affaire ou mixtes faisant r f rence la mixit de fonctions sont largement utilis es dans les rapports d activit et pr sentations d op rations du groupe En revanche elles sont moins rep rables dans l organisation de l entreprise L identification des porteurs de ces approches au sein m me de l entreprise n est pas ais e Apr s une pr sentation de leur contenu
254. rage SNI Nord Est et Scic Habitat Bourgogne dont SNI Nord Est est mandataire La SNI Nord Est intervient dans le cadre de la reconversion d un ancien site militaire Dijon Le protocole entre l Etat l EPCI Etablissement Public de Coop ration Intercommunale du Grand Dijon la Ville de Dijon et la SNI pr voit la r alisation d un minimum de 50 de logements sociaux sur ce site Le site est un co quartier con u et am nag dans le respect du d veloppement durable en accord avec la collectivit Ville de Dijon et Grand Dijon Les premiers immeubles construits en 2012 offrent en rez de chauss e 1300 m tres carr s de surfaces commerciales et de services de proximit Deux hectares du site sont par ailleurs occup s par les laboratoires du CHU et de l tablissement fran ais du sang Mais la mixit est d abord sociale et typologique sociale puisque 50 des logements sont destin s des bailleurs sociaux pour la location ou l accession et typologique puisqu il r unit des habitats diff rents maisons de villes immeubles collectifs urbains avec commerces et services 89 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 3 4 3 5 Kaufman amp Broad Kaufman amp Broad est l un des premiers d veloppeurs constructeurs fran ais Depuis pr s de 40 ans il a construit pr s de 70 000 appartements et maisons individuelles en village et plus de 487 000 m2 de bureaux pour le compte de tiers La soci t a
255. rape arn R 110 35 13 Nic M ridid ioios iuu aae aaa aE a EEE EE 113 3 5 1 4 Massy Place du Grand Ouest 122 3 5 1 5 Nanterre C ur de quartier ii ieee ore naninita aanere siie 126 3 5 1 6 Les Rives du Bohrie coquartier Ostwald CU Strasbourg 130 3 5 1 7 Ermont Eaubonne 95 ZAC du quartier de la gare 132 3 5 1 8 Ensemble immobilier JB Cl ment La Garde Var 2011 133 3 5 2 Liste d op rations cit es comme significatives s ajoutant aux cas tudi s 135 3 5 2 1 Le Fond du pr B nouville Caen m tropole 135 3 5 3 Strasbourg L arche des Brasseurs ss 138 3 5 4 Lille M rOSe 2 ns attends E TE EA 138 3 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 3 5 5 L coquartier des Tanneries un contre exemple 139 3 5 6 Paris ZAC Claude B rard saisies mia datant aeea taste san dia 141 3 5 7 ISSY L lot B une mixit fonctionnell sister 143 3 5 8 Grenoble cocit presqu ile ir 144 3 5 9 SAS MO tbellard is fassent isdemeinr id ies etant annee tend sense eee 145 3 5 10 Bordeaux friche Ste Catherine Sud Ouest iii 145 3 5 11 Le Kremlin Bic tre Okab ini irsrrnenses ee cssssseeneesess 146 3 6 Autres op rations FEP T ES nn nier ressens seessne esse snneeeessnneeeessnnseesnnss 146 4 Enseignements l issue de l analyse d op rations sssnnnnssnnnnsennnnsenenssennnnser
256. rch de l habitat individuel principalement concentr sur l Ile de France et la r gion Nord Picardie Sur le march du logement Bouwfonds Marignan Immobilier a confirm sa capacit s impliquer dans des projets de grande envergure Pr sent dans la plupart des grandes m tropoles r gionales le Groupe a affirm ainsi sa vocation de promoteur de proximit y compris dans des gammes de prix modestes En r ponse aux objectifs de mixit sociale une part croissante des op rations r alis es dans les quartiers de r novation urbaine est d di e au logement interm diaire et l accession sociale La pr sence de Bouwfonds Marignan Immobilier sur les grandes op rations d urbanisme est le fruit de la strat gie de long terme engag e l chelle de sa maison m re le Groupe Rabo Real Estate Group Dot de la capacit de constituer des r serves fonci res importantes et de s engager dans des acquisitions de terrains sans conditions suspensives Bouwfonds Marignan Immobilier accompagne sur plusieurs ann es la revitalisation de centre villes et l am nagement de nouveaux quartiers Cette comp tence lui permet de participer aux projets d urbanisme soit en relation directe avec les collectivit s locales soit aux c t s des am nageurs priv s ou publics LYON ISLANDS La reconqu te du site Lyon Confluence de 150 hectares s tendant entre le Rh ne et la Sa ne s affirme comme l une des plus vastes r alisations urbaines de
257. re volution sur la p riode est celle des finances publiques touch es par une volont d optimisation et de prudence se traduisant par des modifications mal ma tris es des exigences aupr s des op rateurs Elles se traduisent dans des modifications majeures des politiques publiques telles que celle du logement par exemple touch e aussi par la d centralisation La recherche de 3 La ville 7 Strat gies d investissement politiques publiques et droit de cit Katia Attuyer Antoine Guironnet Ludovic Halbert LATTS Universit Paris Est Marne la Vall e UPEMLV cole des Ponts ParisTech ENPC CNRS 2012 35 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 solutions la crise ou aux crises de tel ou tel secteur se traduit d sormais par une volution permanente des r gles qui introduit une instabilit avec laquelle les op rations doivent composer Les quilibres sont sans cesse recomposer exigeant une souplesse que les syst mes de production actuels ne pr voient pas 3 3 2 Urbanisme et d veloppement urbain La demande actuelle de mixit peut para tre aujourd hui comme une injonction li e aux imp ratifs du d veloppement durable souhait par tous les acteurs de l urbain Elle est probablement d autant plus forte dans la demande des mandants locaux ou plus en amont dans les principes de d veloppement durable par exemple que la sp cialisation et l expertise se d veloppe secteur
258. re de cette entreprise et de ses murs TANNERIEG DE FRANCE Usines de LINGOLSHEIM Oh C 4 P 139 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Des discussions ont alors t engag es par la ville avec les liquidateurs judiciaires pour trouver un accord de reprise de ce site afin de lui donner une vocation urbaine en lieu et place de son pass industriel en lien avec l op ration de r novation urbaine L objectif de l ex cutif municipal tait la ma trise fonci re pour assurer une coh rence avec les projets engag s Un autre enjeu devenait le recyclage d une friche industrielle pollu e Deux ann es d tudes pr alables entreprises par Nexity Foncier conseil ont pr cis les contraintes de ce site et la faisabilit du projet travers un plan d am nagement raisonn et un plan de gestion garantissant une d pollution compatible avec un usage r sidentiel Avec les services d urbanisme de la communaut urbaine la ville de Lingolsheim a pr cis les objectifs atteindre pour r aliser un co quartier Ce travail a abouti en octobre 2010 l obtention d un arr t de permis d am nager autorisant 125 000m SHON sur le site D s f vrier 2011 les travaux de d molition d marrent Imm diatement apr s ce sont les travaux d am nagement consistant en la viabilisation des terrains r seaux voiries assainissement et l am nagement des espaces publics places espaces verts Les obje
259. rectement un enjeu pour les communes N anmoins un certain nombre de recherches fran aises se sont pench es sur les nouvelles m thodes de programmation au del de la planification r glementaire Elles semblent consid rer que ce volet ne serait pris en compte en France que dans de grandes op rations de type ZAC port es par les entreprises majeures de l am nagement Dans la recherche de J Lucan est introduite la difficult de d finir et rendre op rationnelle la multifonctionnalit dans un programme en raison d un syst me d acteurs devenu n cessairement complexe un syst me de conception plusieurs niveaux r sulte de l introduction du macrolot voire de contrats d am nagement pour des op rations enti res par appel d offres comme cadre pour la conception des op rations avec ou sans ZAC Deux m thodes de programmation sont alors possibles soit sur la base d un programme diversifi comprenant des l ments de mixit fonctionnelle soit par n gociation continue sorte de processus de co conception avec un ou plusieurs ma tres d ouvrages choisis d s le stade du projet qui d terminent avec l am nageur les principales options et cherchent naturellement limiter leurs risques en diversifiant les programmes les op rations plus modestes ou les sous programmes seraient par ailleurs confi es des constructeurs locaux marqu s par ces mod les d am nagement Les objectifs complexes tels que la mixit
260. res ou l am nagement urbain participatif green infrastructure metro greenways il s agit de trajets en milieu naturel permettant de se transporter dans la ville pied d acc der l ensemble des fonctions urbaines sans recours l automobile mais aussi d ensembles immobiliers d velopp s autour du principe de la pi tonnisation du d veloppement durable ou encore de programmes volontaires de pr sence citoyenne sur la voie publique permettant de renforcer la vie sociale et la solidarit low impact development ce concept comprend un am nagement avec des impacts environnementaux minimis s des risques ma tris s une bonne qualit environnementale le Smart Growth ou Compact city ou intensification urbaine am nagement urbain reposant sur des centres pi tons compacts favorisant le recours des transports urbains et aux cycles pour les d placements qui le n cessitent avec une multiplicit de fonctions dans le quartier rues compl tes coles m lange des fonctions diversit des types et cat gories de logements etc Ceci avec un projet de long terme afin d viter l talement urbain d velopper quitablement l conomie locale et pr server les ressources naturelles comme la sant des habitants enfin le concept du d veloppement durable avec son triptyque environnement conomie social et l objectif de laisser aux g n rations futures des capacit s de d veloppement propres Chacu
261. risent pas Dans l exemple d Altarea l entreprise am nageur et promoteur ma trise les parties commerciales h teli res et de bureaux mais pas les quipements publics comme une cr che ou une salle de spectacle Le m tier se serait cr pour r pondre aux demandes des collectivit s sur des macro lots et non l inverse comme peuvent le sugg rer des pourfendeurs des gros op rateurs priv s Ces derniers les soup onnent d inciter les collectivit s produire des macro lots pour leur permettre de faire du beurre sur ces grosses op rations De m me les conomies d chelles ne feraient pas le poids face des risques trop importants qu aucun acteur conomique actuel ne pourrait prendre sauf exception Des parties du projet restent aussi non ma tris es par l op rateur principal en raison des exigences de partenaires incontournables comme les grandes surfaces alimentaires ou d quipements qui veulent la plupart du temps tre propri taires de leurs espaces marchands et ont leurs propres filiales immobili res par exemple Ikea Carrefour Seules les petites boutiques sont locataires Si parfois de grandes enseignes motrices sont locataires elles ont toujours un statut particulier prise en charge de tout ou partie des frais d am nagement et loyers minor s Cette configuration peut tre compar e celle d une entreprise g n rale de b timent quelqu un est charg du contrat face au client mais il
262. risque important sachant que dans le cas d une association d s l amont au projet un investissement en mati re grise est investi au d part et que le retour sur investissement doit l amortir Les produits de mixit n apparaissent pas directement dans la pr sentation de l offre d Altarea Cogedim qui souhaite d abord apporter des solutions sur mesure et bien ins r es dans l environnement urbain Si une attention g n rale la mixit est port e tant pour les op rations d une certaine chelle que sur leur environnement sa traduction concr te semble parfois recouvrir la seule superposition de toutes les activit s du groupe chacune proposant les produits typiques de chacun des march s immobiliers sur lesquels elle intervient immeuble tertiaire bureaux centre commercial stationnement logements h tels r sidences services Pourtant contacts et tudes de documents ont apport la preuve d une d marche l uvre depuis la fin des ann es 2000 chez Altarea Cogedim qui propose des produits de mixit avec une recherche interne de transversalit et de synergies Elle correspond l poque du rachat de Cogedim par Altarea en 2007 et son d veloppement a t men par la direction en charge des Nouveaux quartiers au sein de Cogedim r sidences c est dire d abord pour l Ile de France L intervention du groupe comme ensemblier urbain s appuie ainsi sur la position particuli re que le groupe d
263. riv s en zone plus ouverte Les nombreuses vertus suppos es de la mixit fonctionnelle ne sont pas discut es ici comme les externalit s n gatives qui ne manquent pas de se manifester comme par exemple la perte de mixit de certains quartiers environnants au service d un renforcement de la polarit Aux USA 19 fonctions sont voqu es par les promoteurs comme permettant une rentabilisation des projets conomiques cf The Need for Alternatives to the Nineteen Standard Real Estate Product Types Christopher B Leinberger Research and Debates 2003 En France la multifonctionnalit recouvre tr s souvent une h tellerie longue dur e une galerie commerciale un tablissement pour personnes g es parfois d pendantes un cin ma des bureaux et un quipement public de proximit 7 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 La logique qui pr domine cette nouvelle organisation de l am nagement semble tre celle du promoteur pour lequel la mixit est certes un facteur de n gociation avec les collectivit s marketing mais a priori aussi un moyen de r aliser plus vite et de limiter ses risques en les r partissant entre plusieurs acteurs sp cialis s Cette organisation nouvelle produirait une nouvelle forme de zoning celui qui distingue plusieurs types de quartiers selon leur localisation chacun avec son kit de d veloppement chacune a sa gamme de produits Le
264. romotion Pr sident Olivier de la ROUSSIERE G rant Vinci Immobilier Promotion Objet Op rations de bureaux Objet MOD G rance de SCCV SNC Objet Op rations de logements VINCI IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES ex Michelet 2 VINCI IMMOBILIER COMMERCIAL ex Sorif Urbanisme Commercial Forme SAS Forme SNC Capital 50 000 Capital 1 500 Siren 434 817 136 RCS NANTERRE Siren 437 568 561 RCS NANTERRE Pr sident Vinci Immobilier Promotion G rant Vinci Immobilier Promotion Objet Op rations de commerces Objet Op rations de R sidences Services VINCI IMMOBILIER MDB ex SNC Renan VINCI IMMOBILIER DEVELOPPEMENT HOTELIER ex Sorif D veloppement forme SNC Capital 1500 purs SE Siren 448 760 249 RCS NANTERRE x 5 G rant Vinci Immobilier Promotion Siren 382 807 295 RCS NANTERRE Pr sident Vinci immobilier Promotion SCCV SUPPORT DE PROGRAMMES Objet Op rations de MDB Objet Op rations d h tels EN COPROMOTION La direction des Grands projets et de l am nagement de Vinci immobilier est r cente cr e en 2006 un an apr s la cr ation du groupe ses missions sont la recherche de terrains et l analyse des opportunit s de d veloppement de grande taille la r ponse aux appels d offre des collectivit s locales en am nagement et la participation la d finition et au d veloppement d op rations urbaines L objectif tait de d velopper
265. rtatie ghveloppement Chef des ventes N gociateur transaction N cocisteur location Comptable mundants Charg do 1 sidences Prospectaur foncier Corn illier commercial lt Asshtare transaction Assistant location Aide comptabte mandaras intendant D VELOPPEME COMPTABILIT NT VENTE TRANSACTION LOCATION MANDANTS LAMY R SIDENCES PROMOTION IMMOBILIERE LOGEMENT PROGRAMME TECHNIQUE G RANCE COPROPRI T TECHNIQUE Directeur op rationnel Drecteur technique Resporsatte g rance locatives Directeur coprogri t s Responsstie technique Directeur de programmes Directeur des tudes Manage d aftates tsporeatie Service copropri t msoecteur technique Responsable de programmes ing nieur d tudes es Ti NRAN Responsable de she Directeur travas Asso ghrance topopihg Conducteur travaux assistant de gestion Responsable SAV SERVICES IMMOBILIERS 64 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Les r flexions tr s abouties men es sur la mixit paraissent donc encore peu concr tis es L image grand public de la soci t est d ailleurs encore largement marqu e par l activit de promotion immobili re par le r sidentiel dans des op rations o la mixit horizontale domine Au del de la lente volution vers la transversalit des m tiers au sein du groupe de nombreux obstacles peuvent expliquer ces carts entre intention et contenu des projets poids de la commu
266. rties sur 20 tages ainsi qu un bar et restaurant panoramiques 40 000 m Des bureaux de classe A 40 000 m Des commerces et un espace culturel 3 4 4 7 XEP XEP Xylon Eco Promotion promoteur immobilier Meylan en Is re con oit et construit des b timents basse consommation en bois de pays en limitant les missions de gaz effet de serre XEP privil gie les projets locaux et l implantation r gionale afin de r duire l impact cologique de ses r alisations en r duisant les transports du bois des structures et des r alisateurs L co centre de Crolles Is re r invente une place de village dans le respect de l environnement L co centre est un b timent exemplaire en mati re d co construction de d veloppement durable mais surtout de mixit d usages I rassemble des activit s artisanales commerciales de services vocation bio et thique et des logements performants nerg tiquement avec 30 de logements sociaux Le projet d co centre est n d une alliance entre plusieurs projets souhaitant avancer ensemble avec une m me thique de respect de l environnement Ce programme a une vocation d tre cologique dans tous les sens du terme construction BBC Effinergie en bois activit d artisanat commerces bio et d veloppement durable Anne FOULON amp Thomas BRAIVE Architectes source internet 97 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 D
267. ry 21 France Guy Hoquet l Immobilier Relation client et solutions d accompagnement e Distribution en r seau Iselection Holdings L int gration des m tiers engag e depuis le d but des ann es 2000 apr s la mise en place du service d am nagement port par l entit Villes et projets n est pas achev e La r g n ration urbaine ou restructuration appara t bien positionn e pour prendre en compte la mixit avec pertinence mais le reste de l offre reste dans le giron r sidentiel et donc domin e par le logement Ainsi la lisibilit du service offert aux collectivit s se perd dans la description de l offre par produits r g n ration urbaine ou lotissements coquartiers cr ateurs de quartiers L offre de chaque filiale conna t souvent des recouvrements li s l organisation op rationnelle et la pr sence territoriale Les arbitrages qui ont lieu entre comp tence m tiers clients et pr sence locale 63 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 favorisent l op rationnalit encore exprim e par secteur d activit avant de rendre lisible l offre de mixit ou d ensemblier Une grande autonomie des filiales op rationnelles sur les plans commercial et technique de la recherche fonci re et de la gestion des quipes permet une adaptation et une souplesse selon les agences en fonction des ressources disponibles Il appara t finalement que comme l volut
268. s 3 4 3 4 SNI D veloppement Filiale immobili re d int r t g n ral d tenue 100 par la Caisse des D p ts le groupe SNI est un acteur majeur du secteur du logement social Il est le premier bailleur de France avec un patrimoine de 275 000 logements dont 185 000 logements sociaux Se revendiquant op rateur immobilier global il couvre selon lui l int gralit de l offre du logement tr s social l accession la propri t tout en apportant aux collectivit s une solution d externalisation de son patrimoine public Mais manquent certaines activit s comme le tertiaire En tant que leader dans son secteur d activit SNI veut d velopper une r elle exemplarit en termes de d veloppement durable Mais la mixit fonctionnelle y occupe une moindre place contrairement au souci de l environnement et du social En 2008 plusieurs op rations de constructions neuves et de r habilitations ont t assorties de plusieurs labels de certification environnementale Un syst me de management environnemental a t mis en uvre avec en appui syst matique de chaque projet des tudes thermiques pr alables ainsi qu une analyse environnementale du site Cette approche est men e la fois lorsqu il s agit de constructions nouvelles et dans le cadre d op rations de r habilitation ou de renouvellement urbain La SNI a mis 88 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 au point et contractualis u
269. s agit de recenser des exemples de r alisations encore observables op rations men es il y a peu pour pouvoir retrouver les acteurs qui les ont men es mais d j achev es pour pouvoir observer leur fonctionnement et r alisation et non le seul projet Les mots cl s se sont r v l s trop ou trop peu discriminants la notion de mixit fonctionnelle reste floue comme le d crivait l appel proposition de recherche Au niveau des notions mots cl s mixit fonctionnelle mixit urbaine mixit des usages le recueil est rest maigre et a fourni peu de r sultats concrets r alisations avec quatre pages de r sultats seulement La recherche orient e sur des op rations objet que nous recherchions mot cl op ration mixte a elle produit plus d une centaine de pages 110 qui regroupaient des op rations m langeant les fonctions mais aussi le type d op rateurs le type de logements le type de population etc hors de notre champ de recherche Cette difficult des mots cl s s est traduite par une quantit importante de d chets de r f rences non pertinentes recueillies par cette m thode plus de la moiti des articles se sont r v l s hors sujet Par rapport notre question de recherche sur les kits de d veloppement offerts par les op rateurs les articles recueillis se sont r v l s peu informatifs affichage de la notion de mixit fonctionnelle sans exp
270. s bureaux pr vus dans des zones ou villes aux march s peu orient s vers ce type de produits les si ges de collectivit s locales les quipements voire les bureaux d Eiffage ont contribu fortement limiter les erreurs d appr ciation du march le zonage r appara t tr s fortement dans les plans masse souvent en contradiction avec les orientations initiales ce qui tend prouver que la multifonctionnalit n est pas encore totalement entr e dans les modes productifs ou dans les processus d cisionnels la part du stationnement est lev e les programmes ont finalement peu chang dans le temps malgr l apport de la r flexion sur le d veloppement durable les espaces verts sont peu pr sents sauf intervention financi re de la collectivit les activit s originales artisanat cr ation sont tr s peu pr sentes et le commerce est majoritairement de la franchise ou de grandes marques les quartiers sont peu ouverts sur leur environnement imm diat 71 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 3 4 2 Les op rateurs trangers 3 4 2 1 CODIC exemple d un op rateur tranger CODIC est un op rateur belge qui m ne en Belgique ou Luxembourg des projets mixtes l chelle de l am nagement de quartier II poss de un immeuble de commerces et logements Cannes Depuis l ann e 2006 et les suivantes CODIC France et Belgique sont intervenus sur des projets mixtes avec selon les o
271. s immobiliers pour les entreprises de la gestion de biens destination des particuliers ou de la gestion d quipements publics dans le cadre de concessions ces prestations sont r alis es dans des filiales dispers es dans des soci t s distinctes parfois loign es du p le immobilier La direction des Grands projets et de l am nagement peut intervenir sur des phases amont uniquement selon la demande des collectivit s La capacit porter le foncier et ainsi viter l am nageur public ou la collectivit de le faire permet l entreprise d intervenir sur le moyen terme de l achat des terrains la vente des charges fonci res voire des produits immobiliers diversifi s ce qui permet une continuit d intervention Cette continuit d intervention souvent mise en avant comme garantie de la coh rence d une op ration y compris pour le m lange des fonctions est ainsi possible car financ e indirectement et implicitement par la r mun ration du portage foncier lors de la vente des charges fonci res notamment dans tous les cas o cette mission n est pas financ e par la collectivit qui sont majoritaires La coh rence de l op ration peut dans certains cas tre assur e par l am nageur public mais il a souvent tr s peu de leviers pour intervenir s il ne prend pas de risque foncier ou de risque financier Aucune garantie n existe toutefois lorsque Vinci ma trise cette coh rence la garantie
272. s Immobilier et OGIC Utilisateur DCNS Livraison octobre 2009 Projet de construction sur l ancien site de l h pital Saint Michel Paris 15 entam en 2012 Le projet de construction sur le site de cet ancien h pital constitue un exemple de mixit sociale et fonctionnelle pour d montrer la capacit d innovation de BNP Paribas dans le montage de l op ration avec ses partenaires 30 000 m environ comprenant 15 000 m de centre m dico social comprenant notamment un EHPAD un accueil de jour pour enfants adolescents et adultes autistes 90 logements en accession 118 logements sociaux 170 places de stationnements un terrain de La Poste Issy les Moulineaux l tablissement recherchait un partenaire pour d velopper un projet permettant de valoriser ce site au maximum en apportant la fois toutes les comp tences sp cialis es Le partenariat s est concr tis par la cr ation d une joint venture de co promotion qui a permis l laboration d un projet mixte de logements et de bureaux aujourd hui commercialis s avec succ s Depuis l origine du projet gr ce cette structure de partenariat une concertation permanente quilibr e s est produite chacun ayant sa valeur ajout e de nombreux autres projets m lent des logements des bureaux plus rarement des commerces ou des tablissements sp cialis s 3 4 3 3 Icade Fonci re d veloppeur Icade est une soci t immobili re cot e filial
273. s du Grand Paris Le programme de l am nageur et de la Ville a pour ambition de favoriser la mixit fonctionnelle et sociale Il est complexe avec ses huit principales composantes parmi lesquelles des produits sp cialis s bien ma tris s par un nombre op rateurs limit s comme le centre de congr s ou les cin mas un centre de congr s tourn vers l activit conomique auditorium de 600 places un h tel des commerces et des restaurants en pieds d immeubles des cin mas des logements un groupe scolaire et un parc de stationnement de 550 places En raison de la pertinence de leurs propositions pr offres trois candidats avaient t s lectionn s et mis en comp tition BNP Paribas Immobilier associ aux architectes Floris Alkemade Fran ois Leclercq et Beal amp Blanckaert Interface Sodearif et Sogeprom associ Christian Devillers et Altarea Cogedim associ Christian de Portzamparc Les trois projets Source Publications de la SEMMAssy 123 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 LE C UR BATTANT DU SUD DU GRAND PARIS Altar a Cogedim Agence E et C de Portzamparc MASSY GRAND OUEST LA VILLE EN MOUVEMENT BNP Paribas immobilier F Alkemade F Leclerc Beal Blanckaert 124 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 INNOVATION CONVIVIALIT ET D VELOPPEMENT DURABLE Groupement interface C Devillers Le projet du Groupe
274. s et guident toute laboration de projet sans jamais tre affich s Ce travail vise d crire et mieux comprendre la fa on dont le secteur de l am nagement et de la promotion a construit et g re les quartiers multifonctionnels ainsi que la logique conomique et commerciale qui permet d y parvenir du stade de la conception jusqu la gestion Les objets concernent aussi bien les quartiers neufs que les r alisations plus r duites ou la r habilitation Il s agit de comprendre l architecture contractuelle et les savoirs faire qui permettent de parvenir ces constructions les dispositifs conomiques en place au stade de la r alisation puis l organisation de la gestion explicative d une partie des volutions ult rieures A chaque stade les glissements du projet et les lignes de force seront recherch s comme r v lateurs de la ville future qui se dessine ainsi Quatre phases de recherche ont t finalement men es un bilan des recherches et r flexions professionnelles sur le sujet dans plusieurs pays un rep rage d exemples de ces produits dans la presse une analyse de la strat gie de produit des op rateurs de toutes tailles une analyse L op ration de r novation en centre ville le quartier de banlieue l extension urbaine le bourg p riurbain la grande zone p riph rique sur le mod le am ricain Ilne s agit donc pas seulement de l ensemble de pi ces assembler mais aussi des modalit s de les
275. s morceaux de projets chacun sp cialis et argument en fonction de son march d autant plus que chaque op rateur vient s par ment La mixit du quartier serait alors un simple argument de contexte valorisant le projet financer comme un argument de communication suppl mentaire assurant que le projet est dans l air du temps Les banques seraient la recherche de placements pour l pargne qu elles recueillent notamment les banques allemandes Depuis les nouvelles r gles de 2008 elles ont des contraintes suppl mentaires pour r duire les risques ce qui les conduit moins pr ter On serait dans un cycle de prudence et d accumulation qui sera probablement suivi de mani re cyclique par une p riode de surench re dans les investissements de plus en plus douteux jusqu ce que les faillites entra nent un retour plus de rigueur et de prudence Les crit res de l industrie financi re rentabilit et aversion au risque sont de plus en plus pr gnants Ils se traduisent par un besoin de flux de revenus mesurer par rapport aux capitaux investis la valeur de revente a d sormais un poids mineur dans la mesure un besoin d indicateurs norm s et d informations sources pour pouvoir arbitrer les actifs entre eux et un besoin de liquidit pour pouvoir s en d faire pour privil gier des actifs plus rentables Les formes urbaines seraient galement impact es la finance privil giant de grandes op rations
276. s pr ts des apports en capital avec des distinctions selon la dur e d amortissement les garanties les taux proportionnels au risque et l importance des apports Chaque segment de la promotion depuis l acquisition du terrain et la gestation la construction la 1 Development of Managed Real Estate International Case Studies on Principals and Success Factors Vienna University of Technology note 11 pages 2009 2 Capital Structure in Mixed Use Developments MIT 2005 th se pour le master 71 pages 19 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 commercialisation puis la gestion de long terme dispose de son propre secteur de prises de participations ou de pr ts avec des acteurs diff rents Cette sp cialisation rend videmment les projets multifonctionnels plus difficilement finan ables bien qu a priori le risque en soit fortement diminu par la compl mentarit des modes de rentabilit le moindre risque et l apport significatif en tr sorerie du commerce tandis que le logement apporte une plus grande dur e de vie de l investissement l attractivit des quartiers diversifi s favorise aussi la commercialisation Selon Leinberger le d veloppement important des soci t s d investissement immobilier c t s en bourse SIIC en France REIT aux USA aurait entra n une tendance la normalisation de la rentabilit et donc une m fiance vis vis des projets originaux comme les op rations m
277. services mais sur des entreprises ensembli res Ainsi seul le troisi me constructeur de logements se positionne comme am nageur Lennar corp Les autres sont principalement des constructeurs de maisons ou d appartements cl s en mains En revanche les entreprises ensembli res ont tr s souvent mis en avant la mixit fonctionnelle comme l une de leurs sp cialit s Bien qu la pointe des discours urbanistiques le bilan des r alisations se r clamant de ce label est difficile faire selon PULI d j cit e ces projets battent des records de croissance avec de remarquables succ s commerciaux sur l ensemble des tailles de programmes et sur toutes localisations dans les centres en r novation en extension urbaine etc Dans une revue de litt rature professionnelle de 2007 Rabianski et Clement ont fait ressortir quelques retours d exp rience propos des conditions n cessaires pour rentabiliser les projets multifonctionnels et y attirer les investisseurs La rapidit de r alisation et de commercialisation la multifonctionnalit devrait se concentrer sur les produits les plus demand s et les associer afin d en obtenir le meilleur prix et de faire jouer au plus vite les avantages de la diversit La diminution des charges de l op ration autrement dit le recours des pr ts long terme plus importants et des subventions en raison du plus long temps de rentabilisation des op rations 14 IAU
278. soci t s trang res qui s implantent depuis quelques ann es sur le march fran ais car elles sont porteuses d un savoir faire multi produit qui manque souvent aux Fran ais La mixit fonctionnelle est ici le r sultat d un programme relativement constant partant du logement en y ajoutant des commerces et services parfois un programme plus ambitieux de diversification La synergie de l ensemble est rarement un objectif et l incontestable diversification de ces groupes n est pas mise en uvre pour servir les op rations qui sont souvent commercialis es aupr s de tiers les SEM locales et soci t s parapubliques con oivent leur offre de mixit travers la fonction d am nageur sur ce th me depuis que le groupe CDC s est d fait de sa diversit d ailleurs critiqu e par les lus souci de maintenir leur capacit de choix de chaque service L apport de mixit aux projets se limite la p riode de conception pendant laquelle ils r unissent l expertise n cessaire pour produire la mixit souhait e II s agit donc d une logique de projet non de structure les groupes de construction et travaux publics r gionaux sont de nouveaux acteurs de l am nagement A partir de leurs contacts avec les collectivit s locales ils ont t amen s r aliser des projets d passant leurs simples prestations de construction sans toutefois se doter de services d am nagement Ils ont t amen s r aliser des
279. ssit pour toute op ration d am nagement et de construc tion de disposer d un plan de masse faisant figurer les voies principales les acc s aux lots et la vocation des lots e l obligation pour toute op ration d am nagement et de construc tion de logements de mixit des formes b ties et du type de fi nancement des logements La zone 1AUM est en partie cou verte par le PPRI de la Basse Vall e DESTINATION de la zone e La zone 1AUM doit permettre l implantation de constructions aux formes typologies voca tions et financements vari s e La zone 1AUM est ouverte l ur banisation sans modification du pr sent dossier de PLU e Toute op ration d am nagement ou de construction doit imp ra tivement tre r alis e dans la continuit de la zone urbanis e ou de la pr c dente op ration e Un plan de masse ou un plan d am nagement d ensemble doit tre produit pour toute op ration d am nagement ou de construction La zone du Fond du Pr fera l objet d une tude particuli re d am na Extraits du document de pr sentation du PLU l enqu te publique juillet 2010 136 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Les choix d am nagement restent ouverts afin de laisser une souplesse la collectivit qui tient au dialogue avec le conseil municipal et un groupe de travail tout au long de la proc dure Toutefois dans la conjoncture sensible de ce d but des
280. struction du Palais Omnisport Les Ar nes Metz en conception R alisation 2004 Cr ation de DB d veloppement filiale sp cialis e dans le montage d op rations 2005 2007 L entreprise poursuit son d ploiement sur les grandes agglom rations Fran aises par le biais de croissance interne mais aussi externe avec le rachat des soci t s BLB Constructions en r gion Lyonnaise et GFE Nancy Cr ation de la filiale DB park sp cialis e dans les concessions de parcs de stationnement 2008 2010 Demathieu amp Bard construit le Centre Pompidou Metz Via sa filiale DB Bau l entreprise s engage pour 25 ans dans son premier Partenariat Public Priv Eppelheim en Allemagne 3 4 4 9 KIC La soci t KIC cr en 1984 dans la r gion lilloise est compos e de deux structures compl mentaires l une de promotion l autre d tude technique Construisant d abord des b timents d activit s ses activit s se sont largies au logement et l am nagement tudes AMO a KIC a r cemment d velopp un concept de b timent modulaire pour favoriser la p rennit la gamme EcoModulo Essentiellement destin e aux bureaux elle concilie performances environnementales et d lai de r alisations ma tris s 20 mois PRINCIPE DE BRISES SOLEIL A ORIENTATION PRIVILEGIEE AU SUD Re II 3 LES ARBRES ECRAN VEGETAL 99 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 P
281. subventions publiques logement social d fiscalisation ou par le recours des acheteurs particuliers porteurs de valeurs encore un peu diff rentes encore que pour l investisseur la question du taux de rentabilit accept e est pos e Le r le des outils de gestion est devenu plus pr gnant dans la gestion des entreprises et de leurs groupes dans le secteur immobilier peut tre encore plus que dans d autres secteurs conomiques Ce pan de recherche relevant plut t de la sociologie des techniques et des organisations met en avant les impacts de ces outils sur l organisation de la production Dans le secteur immobilier qui nous int resse ici les syst mes gestionnaires et la logique de groupe conduisent analyser s par ment les performances de diff rentes activit s comme les infrastructures l immobilier de logement de bureaux ou de loisir conduisant une segmentation qui peut g ner les synergies et la coh rence De ces outils et logiques d rivent galement la notion de risque qui pr vaut dans de nombreux arbitrages r partition du risque op rationnel travers le partage des op rations r duction du risque par la juxtaposition des produits porteurs sur le march autonomisation financi re des filiales pour faciliter la recomposition du groupe selon la rentabilit des activit s et pour viter la remont e des d ficits En lien avec le poids pris par les arbitrages financiers l analyse du risque cha
282. t aupr s de ses partenaires paiement au comptant sans politique financi re associ e la r alisation des chantiers 3 4 4 3 Gotham Cette soci t se pr sente comme un sp cialiste des op rations mixtes complexes et innovantes Le groupe a 300 employ s et r alise 122 M d euros de chiffre d affaires Elle produit des logements des commerces et du tertiaire et propose de l asset amp property management dispose d une fonci re V ritable op rateur global GOTHAM rassemble et met en synergie un ensemble de comp tences immobili res promotion immobili re am nagement urbain services immobiliers investissements Sa polyvalence et son large champ d intervention lui permettent de couvrir aujourd hui un ensemble de domaines diversifi s tels qu Habitat Commerce Tertiaire R sidences Services Activit s Equipements GOTHAM se singularise par ailleurs par une forte culture d ouverture et de partenariat 94 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 chaque projet r clamant une approche plurielle GOTHAM crit un sc nario global et compose des quipes adapt es permettant de r pondre chaque enjeu Par la conjugaison de ses sp cialit s son ouverture et sa capacit mettre en synergie un ensemble de partenaires sp cialis s autour d un projet GOTHAM est capable de traiter des op rations immobili res complexes et innovantes En mati re de mixit fonctionnelle
283. t dans les centres de grandes villes En d finitive plusieurs mod les de villes et plusieurs mod les d organisation de la mixit des fonctions apparaissent mais le processus est encore en gestation d o sa faible lisibilit Le concept de mixit fonctionnelle est encore tr s peu labor Il est plus utilis comme outil de communication que comme outil d intervention alors que les aspects environnementaux ou nerg tiques du d veloppement durable sont eux d j pass s dans la r alit Les r ponses restent donc encore construire 163 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 L absence d innovation conduirait cette absence de mixit malgr une forte diversit Car personne n est pr sent sur le volet gestion les intervenants ne conservent pas de patrimoine une fois le b ti produit sauf les fonci res diverses Or le lien se cr dans la dur e donc dans la gestion Le seul gestionnaire possible resterait alors la ville comme gestionnaire des quipements voiries et espaces publics qui en les entretenant g n rerait des externalit s positives voulues ou non cr ation d activit s faisant du lien dans le quartier am nagements des espaces ouverts incitant des changes entre monde des bureaux et autres etc Parfois le concepteur ou un op rateur reste pr sent et intervention souvent sans statut particulier dans la maintenance du projet d origine Le constat fait
284. t technique et conomique des innovations BNP Paribas Immobilier R sidentiel d veloppe l ensemble des produits logement pour une client le d investisseurs institutionnels et de particuliers BNP Paribas Immobilier R sidentiel est aujourd hui l un des principaux promoteurs fran ais de logements Sur certains sites il intervient en partenariat avec les collectivit s locales en tant qu am nageur mais semble surtout investi dans la qualit environnementale sur chaque secteur engagement dans l IFPEB Institut fran ais pour la performance nerg tique des b timents plus que sur la mixit des fonctions Dans sa plaquette sur les coquartiers la soci t souligne qu elle entend par mixit fonctionnelle une majorit d habitation des activit s tertiaires si le march le permet mais aussi des commerces et des quipements contribuant l animation urbaine C est dans le domaine de la reconversion de sites que cet aspect est signal partir de friches industrielles nous imaginons de nouveaux quartiers caract ris s par une mixit des activit s comprenant bureaux logements h tels r sidences services commerces et quipements publics Ainsi comme pour de nombreux groupes l approche des projets mixtes est domin e par une entr e r sidentielle dans des environnements souvent d j urbains Pourtant plusieurs projets mis en avant dans ses plaquettes d notent ce souci de mixit
285. t grant la gestion de l nergie et de l eau la forme urbaine et la circulation douce capacit mobiliser des architectes r put s et des investisseurs Plusieurs op rations significatives ont t r cemment livr es ou sont en pr paration partout en France R sidence Senlis Bruges quartier Saint Eloi Wissous quartier de Seine Asni res ville d t Arcachon Rennes Dinard Marseille Besan on Metz Lyon et Nanterre d autres programmes ambitieux prennent forme ou sont d j lanc s extrait du site internet La sp cialit du groupe est principalement de r aliser de gros quipements complexes centre hospitalier du Sud francilien 2008 09 Lyc e Kyoto de Poitiers 2009 le grand Stade de Lille M tropole 2012 des immeubles de bureaux et des commerces des h tels etc La fonction d ensemblier est mise en avant dans l ensemble du groupe Nous avons de plus en plus un r le d ensemblier avec ces affaires multim tiers plus syst mes o nous livrons les b timents et les ouvrages mais aussi l ensemble des dispositifs associ s de la m canique l informatique Nous avons mis en place en 2012 avec l cole des Ponts Paris Tech une formation aux projets cl s en main afin de bien identifier les fondamentaux et les r gles d organisation suivre en la mati re P Berger PDG 2012 La strat gie du groupe est orient e vers le logement avec un objectif de baisse
286. t bureaux h tels commerces et services con us dans une d marche environnementale Le groupe propose toutes les comp tences m tiers am nagement promotion investissement commercialisation gestion cette derni re permettant d aborder une notion de mixit plus compl te Il s agit ici d une r ponse con ue pour r pondre la demande des entreprises et cit e comme un march d avenir aux c t s des quartiers d affaires classiques D En restructuration Laennec Paris 75 seul projet o une mixit bureaux pour l ancien h pital r sidence service logements neufs commercialis s par Cogedim D Dans les quartiers mixtes neufs 7 op rations ont t identifi es dont 5 avec des logements Nanterre Croix de Berny Kremlin Bicetre Nice ou sans logement Orly Euromed Op ration C ur de Quartier Nanterre EPAD Seine Arche o Contenu bureaux logements commerces r sidences tudiantes et tourisme 47 000m dont 22500m en Co promotion avec Eiffage immobilier o D finition de la mixit il t dans logique de renouvellement urbain ANRU La mixit est ici un mandat local dans le cadre d une ZAC de requalification du quartier des Provinces fran aises pilot e par l EPA La D fense Seine Arche Altarea Cogedim n a pas t directement sollicit pour concevoir cette mixit mais est intervenu pour un immeuble de bureaux proximit de logements avec commerces en pied d immeuble en copromotion
287. t en avant certains d entre eux par rapport d autres comme le logement locatif qui a pu supplanter le logement en accession sur certains march s o la solvabilit des acc dants locaux tait faible Ces deux volutions contradictoires largissent le d calage entre une production segment e sp cialis e tr s marqu e par les normes du moment y compris esth tiques et une demande de prise en compte de la culture locale et du territoire L articulation et l int gration des diff rentes composantes d une zone am nager ou d un ensemble immobilier deviennent d autant plus 153 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 d licates Compter sur les particularit s locales et historiques ne suffit plus La seule r ponse pertinente dans ce contexte est la fabrication fa on mais elle exige de nombreuses conditions parfois ambivalentes Temps long les op rations observ es se d roulent toutes sur environ une dizaine d ann es notamment car elles sont compos es de produits multiples dont certains ont des cycles de montage plus long que les autres 3 4 ans pour des logements une dizaine d ann e pour un centre commercial par exemple Transparence le travail en groupement liant par contrat les op rateurs entre eux n cessite de la transparence vertu difficile maintenir quand les partenaires d une op ration sont concurrents dans d autres Partenariat entre
288. t habitation et lieux de travail les TOD transit oriented development constituent une autre option de la multifonctionnalit fond e cette fois sur une ligne de transport en site propre d bit important permettant d apporter une masse de passager en peu de temps et offrant l occasion de revitaliser un quartier Il s agit donc de la conception et la promotion d espaces autour d une gare permettant la travers e d un quartier diversifi et des changes avec la r gion en y apportant les produits attendus selon le contexte des vecteurs la mode comme ceux qui ont t propos s la premi re conf rence tenue sur le sujet gestion des d chets ma trise des nuisances olfactives parking et s curit Une hypoth se venue de l exemple am ricain est que la mixit fonctionnelle est d j un produit majoritaire dans le diffus en marge des villes parce que le march va dans ce sens en raison de la disparition de la famille au profit de petits m nages qui externalisent de plus en plus leur vie r sidentielle Les services et commerces doivent se trouver imbriqu s dans les quartiers r sidentiels et de plus fonctionner toute la journ e et la semaine L ensemble des indicateurs conomiques prix d lais de commercialisation chiffre d affaires des commerces y seraient sup rieurs la moyenne des projets et cela depuis de nombreuses ann es Bien s r de tels projets doivent tre judicieusement localis s et
289. t men es pour am liorer la desserte de transports en commun La premi re op ration mixte a t r alis e Li ge sise sur des emprises de d laiss s d infrastructures place St Lambert Le contexte dense et urbain tait favorable Rues pi tonnes r partition du b ti en quatre immeubles r alis s par 4 architectes diff rents associations de commerces bureaux puis logements en hauteur avec des jardins suspendus stationnement sur plusieurs niveaux des immeubles de bureaux avec des logements l arri re de l il t toutes ces configurations sont d velopp es en respectant le plus souvent des entr es s par es CODIC a donc r alis essentiellement des op rations de promotion il est gestionnaire de quelques actifs seulement Mais son origine de l immobilier d entreprise lui apporte des comp tences pr cieuses pour l int gration des fonctions Sa strat gie de d veloppement est actuellement tourn e vers la distribution 3 4 2 2 ING ING Real Estate Development France filiale de promotion du groupe depuis 35 ans avait en 2009 un chiffre d affaire de pr s de 8 milliards d euros Elle b n ficie d une exp rience et d une ma trise approfondie de tous les secteurs de l immobilier centres commerciaux logements bureaux et parkings Elle dispose de toutes les comp tences internes afin de lui permettre d tre investisseur promoteur financier programmateur et gestionnaire Plusieurs projets embl matiques pour le
290. tant aux familles de condition modeste ou aux jeunes m nages par exemple d habiter en centre ville 109 logements en accession 42 logements en locatif social D une dur e de 36 mois les travaux devraient prendre fin durant le second semestre 2013 le projet Strasbourg 2030 comme d ailleurs ceux de Grenoble et de Lyon regroupe plusieurs 3 lieux d intervention d Eiffage dans l optique de la ville multifonctionnelle Le projet recouvre les services cologiques en ville jardins potagers prairies et r cup ration de l eau zone de baignade des b timents volutifs permettent un ajustement aux besoins en logements mais aussi pour les activit s dans une forme neutre un cercle dont les tranches et tages interconnect s peuvent tre affect s indiff remment aux bureaux commerces logements selon les p riodes un m lange de b timents neufs nergie positive et d anciens dont la r habilitation est permis par les exc dents des premiers une mixit sociale avec les m mes dispositifs de transferts une halle universelle commerces et services centraux accessibles depuis tous les quartiers et regroup s avec un lieu d intermodalit des transports Mais il existe d autres projets Caen en r gion parisienne Lyon Bordeaux etc Parmi les critiques qui sont pr sent es certains de ces projets citons le fait qu ils reposent finalement tr s fortement sur l initiative publique notamment pour le
291. tar mais aussi des produits centr s sur la responsabilit sociale ou environnementale des promoteurs via les certifications des Nations Unies les recommandations de l Union Europ enne etc 21 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 des objets urbains de r f rence sont apparus la tour ou l immeuble multiactivit s les groupes de tours toutes les deux associ es un complexe avec Atrium parking commerces les recr ations ou cr ations de centres dans les hypercentres les banlieues surtout les villages au moyens d immeubles diversifi s source ULI de parcs et de places le grand absent est encore le quartier d affaires reconvertir le projet multifonctionnel est devenu de fait un produit en soi principalement visible chez les conseils en d veloppement qui proposent une assistance ma trise d ouvrage c t des prestations plus classiques de planification et de conception et une action directe via des services personnels workhubs montage de bureaux domicile ou de passage avec services communs appui la mise en relation d activit s pour favoriser la synergie Dans certains cas le d veloppement est le fait d un ou plusieurs acteurs par exemple des artistes pour Havelock Walk Londres ou une entreprise sp cialis e dans les op rations de transformation d anciens locaux industriels en unit s diversifi es live work pour des unit s m langean
292. tation sauf dans quelques op rations de grande envergure dans les grandes villes qui sont g n ralement d coup es entre plusieurs acteurs La plupart sont galement class es dans la cat gorie des coquartiers et b n ficient ce titre d une publicit importante Des soci t s de moindre importance pr sentent une comp tence d am nageur ou de constructeur avec des outils pour parvenir la mixit des fonctions Ces soci t s ont souvent des effectifs limit s fonctionnent en r seau avec des partenaires compl mentaires mais ma trisent globalement l op ration mixte soit l chelle d un quartier de petite ville soit sur un immeuble Leurs approches sont g n ralement appuy es sur des initiatives originales un outil de conception l expos d une m thode pour produire la mixit voire un objet mat riel tel un mode constructif permettant la mall abilit des contenus ou un immeuble livr cl s en main juxtaposant plusieurs usages 161 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Le sch ma de d roulement des projets partenariat co r alisation conception ajustements reconception et mise en service renouvellement gestion Le march n est cependant pas favorable au d veloppement du produit mixte malgr les intentions affich es les collectivit s locales sont g n ralement dominantes dans la mise en uvre des grands projets leur pratique consiste m
293. tc M me lorsque la ville se produit travers des op rations dites d urbanisme n goci ou dans des op rations de petite taille qui reposent sur des logiques de promotion immobili re ou sur l environnement existant cette gamme de produits urbains intervient en toile de fond Des produits nouveaux cl s en mains constituent le corpus avec lequel travailleraient les am nageurs et constructeurs pour r pondre la demande de mixit fonctionnelle Ils se rattachent aux th mes du d veloppement durable densit volutivit synergie utilisation sur place et conomie des ressources naturelles et clusters du savoir Mais ils recouvrent concr tement des objets pr cis construire Les b timents plurifonctionnels la valorisation des rez de chauss e par le commerce les bureaux en tages les professions lib rales et les quipements collectifs en premiers niveaux Les b timents volutifs et plus largement la ville r versible cf l exemple souvent cit de Fibercity Tokyo L insertion des quipements dans les immeubles banalis s coles en immeubles d habitation services li s la pr sence de personnes g es ou handicap es lotissements interg n rationnels quipements et r seaux de quartier La reconversion d immeubles monofonctionnels logements ou bureaux pour la r habilitation la rue des commerces franchis s en ville dense ou le village des marques ou autres d
294. te de services Une charte r git l ensemble et les devantures un concept sp cifique de zone d activit Business Energy est propos pour des surfaces de l ordre de 12 18 000 m destin des m tropoles r gionales Outre une conception de bureaux nergie positive et une modularit des locaux des services inter entreprises sont pr vus et les unit s normalis es sont adaptables Les parcs sont ferm s et surveill s avec des parkings silos Mais la mixit fonctionnelle ne va pas au del Loft One services immobiliers pour les particuliers accompagne l ensemble par une activit d agence immobili re en vente et location La plupart des programmes propos s par ce groupe sont monofonctionnels m me s ils sont bien desservis proximit et sa capacit intervenir sur plusieurs plans n est pas souvent mise contribution mais certains manifestent le souci d implanter du commerce au rez de chauss e de tous les immeubles de recr er des places en c ur d ilots de trouver un moteur commercial aux nouveaux quartiers Dans l agglom ration toulousaine le programme OREA situ Balma comprend 41 appartements du T2 au T5 et 5 maisons de ville R solument contemporain et harmonieux l ensemble immobilier offre un centre commercial en pied d immeuble et un acc s direct toutes les infrastructures du quartier groupe scolaire cr che arr ts de bus et Parc de Vidailhan sont deux pas
295. teurs reflet du poids des premiers dans la culture urbaine Ces derniers s ils citent cette notion ne l explicitent pas et d crivent derri re des produits tr s divers Ainsi r pondre la mixit fonctionnelle para t difficile tant la notion reste floue et peu d crite comme une injonction sans suite Le d tour par le questionnement et l analyse du positionnement des acteurs de toutes chelles sur ce th me vise v rifier notre hypoth se d une r ponse pour produire de la mixit fonctionnelle ici en partie mise mal 3 3 Le contexte des op rations de mixit L analyse des op rations et op rateurs de la mixit propos e ici est marqu e par le contexte immobilier et op rationnel de la d cennie 2000 et des ann es r centes Sans pr tendre l embrasser de mani re exhaustive nous relevons ici quelques points saillants qui permettent de prendre du recul par rapport aux op rations de mixit que nous observons en comparaison avec les volutions qui touchent l ensemble de ce secteur d activit 3 3 1 Finance gestion et conomie Dans les ann es 2000 l immobilier s est financiaris comme le reste de l conomie La finance dite globale est d abord arriv e par l immobilier d entreprises dans des op rations tertiaires pour multinationales Dans un contexte de plus en plus concurrentiel et norm par des r f rences trang res au contexte fran ais les quilibres de financement ont chang
296. tion particuli re conduisant isoler un produit l chelle d une zone ou d un quartier autour duquel auraient t pens s des outils L analyse s est donc tourn e vers les modalit s de mixit fonctionnelle dans la production urbaine et la traduction de la notion de mixit dans les r alisations objet bien plus diffus A l issue de l approche bibliographique a t propos e une typologie autour de trois tentatives de d finition d une zone ou d un secteur multifonctionnel Ces d finitions de la mixit par degr ont permis d tablir une typologie des projets tudi s 49 p St r 1 ge Bien qu actuellement la priorit soit souvent donn e la conception ext rieure en mettant en avant les architectes urbanistes dans un certain retour au au trait de crayon alors que la gestion des flux l analyse des synergies d effets de seuil de rentabilit etc pourraient tre mieux tudi s et aliment s en changes de donn es 149 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Diversit des fonctions r glement ouvert ou incitatif mixit fonctionnelle zonage ou s lection conomie circulaire zonage tr s contraignant meilleure utilisation des quipements et des b timents notion de synergie partielle d veloppement des activit s en fonction des besoins du quartier les produits et sous produits yc d chets des activit s sont les intrants ou f
297. tisant les notions d velopp es qui contribue la mixit et sa mise en uvre Des quipements con us comme des lieux de vie int gr s la ville notion d int gration urbaine de gestion et services communs de m lange des usages sur un m me bati et site en les repositionnant dans la dynamique de la ville Des b tis permettant de d velopper les usages libres ouverts tous publics pour favoriser le vivre ensemble acc s une partie des quipements le week end aux habitants du quartier par exemple ainsi que des espaces et quipements mutables Les ambitions sont fortes et la r flexion aboutie jusqu au dessin en tenant compte les diff rents blocages bien d crypt s L quipe note bien que la r alisation de telles solutions implique un changement de mentalit de tous Les blocages identifi s sont de deux natures principales r glementaires avec la rigidit et la complexit de la r gle et comportementaux ou culturels les plus difficiles lever ancr s dans les habitudes et les conventions des acteurs de la ville investisseurs promoteurs lus habitants simples citoyens et usagers devient g n rique et prend la forme d un objet solitaire pos sur une parcelle l che dans un quartier dont la logique intrins que chappe largement celle de la ville s dimentaire 43 7 P 2 Lib rer les usages mais aussi Vivre le fleuve et Habiter le ciel 44 pe k A x x A x L ambition
298. tour des villes compactes puis aux outils r glementaires Les outils r glementaires actuels de l urbanisme rendent difficile la mise en uvre de la mixit fonctionnelle Le PLU est utile mais encore insuffisant pour imposer la pratique de cette politique L outil le plus adapt pour le moment est la ZAC zonage permettant de d roger aux r gles du PLU par un r glement sp cifique plus pr cis Via le cahier des charges il est possible d imposer des Courant des ann es 1980 qui redonne priorit aux d placements de proximit et la ville telle qu elle se construit traditionnellement en rupture avec l urbanisme fond sur les d placements automobiles et la s paration des fonctions 1 Mouvement qui vise essentiellement la pr servation des ressources naturelles et financi res ainsi que la r duction de la s gr gation spatiale sous ses diverses formes fonctionnelles sociales etc par la priorit donn e au red veloppement urbain tr s proche de la d finition qu on pourrait donner du d veloppement durable urbain A Boutaud pour le Grand Lyon Ecologie amp d veloppement durable quelques questions pi ges avril 2011 12 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 prescriptions de mixit des fonctions et de contr ler un minimum les orientations principales des projets L un des freins majeurs la mixit fonctionnelle est fiscal la taxe professionnelle n est plus di
299. tr s illustr e plus qu analytique de la r flexion Une offre visible vers les collectivit s locales La notion de mixit appara t donc largement trait e dans la r flexion de Nexity comme dans quelques grands groupes qui ont la capacit et un int r t y r pondre en mobilisant leurs diff rentes filiales Le groupe y voit sa contribution l am nagement futur des villes en mettant ses moyens techniques ou financiers au service de collectivit s qui n ont pas toujours les comp tences pour initier ce visage urbain de demain Elle est ainsi largement mise en avant dans sa communication d entreprise int gr e dans son discours plus large sur le d veloppement durable d abord dans les documents de r flexion pr cit s forme de contribution que Nexity a d velopp e travers Villes et projets ou l Institut Nexity pour le logement 2006 mais aussi dans les rapports annuels et la pr sentation de son offre sur internet La mixit des usages ou fonctionnelle est cit e dans l axe La ville pour tous des engagements durables et est une composante de la certification HQE Am nagement test e d s 2011 sur des op rations r alis es par le groupe LES ENGAGEMENTS DURABLES Depuis 2011 tous nos programmes Am nagement Villes et Projets respectent des engagements forts en mati re de d veloppement durable structur s selon 4 axes La ville pour tous r pondant aux probl matiques d acc s au l
300. ts mixtes comme les autres se composent d unit s immobili res issues de chaque march La mixit fonctionnelle est peu prise en compte dans la conception des produits qui vont composer le quartier En mati re d habitat par exemple sont mobilis les logements locatifs sociaux les logements libres associ s l incontournable r sidence services dict e par le march et quel que soit le public auquel elle est destin e tudiants personnes g es actifs de passage Les produits logements propos s apparaissent de plus en plus standardis s et surtout li s un moment de la production notamment en termes de forme urbaine et de financement comme si les produits taient diffus s par vague comme les r sidences seniors les r sidences pour tudiant les r sidences d affaires et autres d clinaisons des r sidences avec services Ils paraissent ainsi plus visibles et donc plus facile placer Dans le domaine commercial selon des crit res diff rents on retrouvera les commerces en pied d immeuble le supermarch de taille mod r le centre commercial ouvert sur le tissu urbain environnant le centre commercial th matique concept le centre commercial loisir lieu de vie Les espaces publics les quipements ont aussi leurs th mes la mode maison de l autonomie cin ma Ces produits sont li s des effets de r glementation et d incitations fiscales associ s des cycles immobiliers qui metten
301. ts plus lev s et des d lais longs Le fait que la multi fonctionnalit soit jusqu ici bien ancr e dans les seules grandes op rations est confirm par nos entretiens avec les op rateurs pour les autres c est l chelle du quartier que les choses se jouent N anmoins il n y a que tr s peu de r flexions professionnelles sur le sujet qui n int resse pour le moment que les grands groupes qui peuvent sans difficult s mettre en place une coop ration entre leurs filiales sp cialis es Le souci principal de ces groupes serait d abord de mener bien de grands projets dans les grandes villes Il existe d autres facteurs qui limitent la possibilit d tendre la multifonctionnalit de plus petits projets le logement est d terminant pour la majorit des op rations car il apporte le plus de charge fonci re Or c est le secteur qui souffre le plus supporte de nombreuses charges repose totalement sur la primo accession et le social Les op rations multifonctionnelles sont en revanche plut t port es par des locomotives commerciales le mod le du macro lot n est pas transposable car il faut un projet tr s important des op rateurs diversifi s et impliqu s la mixit fonctionnelle est r put e poser d importants probl mes de nuisances qui limitent la possibilit de la r aliser partout notamment pour un immeuble 14 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013
302. tualiser Ainsi le 1 crit re de r ussite d une op ration reste d abord financier Une op ration est r ussie quand elle est b n ficiaire ou au moins quilibr e l issue de ses diff rentes tranches Au del de la rentabilit il y a toutefois selon les cas la cr ation de patrimoine actifs futurs et le maintien ou le d veloppement de l activit Bien que l id e initiale soit bien d adopter un regard global sur des op rations d ensemble auxquelles participent plusieurs structures dans certains groupes de s acculturer en termes de montages financiers juridiques etc aucun crit re particulier transversal na t con u jusqu pr sent pour valuer ces projets en interne Les indicateurs de r sultats restent distincts par m tier selon les structures du groupe r sidentiel commercial et selon leurs entit s juridiques souvent issues de l histoire L valuation se fait l aulne du projet globalement compte tenu de l enchev trement des interventions et financements Il reste d licat de capitaliser l exp rience et les avantages de cette mani re de proc der alors que ce serait s rement utile galement en interne pour inciter certains m tiers participer Evaluer les avantages de la transversalit des synergies de l int gration de comp tences pour les mettre en avant et inciter les acteurs se positionner pourrait tre un levier pour progresser La logique conomique et financi r
303. u d veloppement durable densit volutivit synergie utilisation sur place et conomie des ressources naturelles et clusters du savoir Mais ils recouvrent concr tement des objets pr cis construire les b timents plurifonctionnels les b timents volutifs et plus largement la ville r versible l insertion des quipements dans les immeubles banalis s la reconversion d immeubles monofonctionnels logements ou bureaux pour la r habilitation la rue des commerces franchis s en ville dense ou le village des marques ou autres d riv s en zone plus ouverte Nous avons cherch v rifier cette hypoth se travers quatre phases de recherche un bilan des recherches et r flexions professionnelles sur le sujet dans plusieurs pays une recherche d exemples de ces produits dans la presse une analyse de la strat gie de produit des op rateurs de toutes tailles une analyse d op rations exemplaires o la mixit fonctionnelle est mise en avant Le projet initial partait du recensement des projets pour remonter vers les op rateurs il a fallu faire l exercice inverse tant les concepts mis en avant par la communication autour des projets ont sembl brouiller les pistes L analyse des travaux a montr un fort investissement sur ce th me dans les pays anglo saxons qui d bouche sur la n cessit de penser la mixit fonctionnelle en fonction de chaque site de projet afin d viter certaines critiques port es c
304. u en fonction de leur profil plus ou moins grande sp cialisation origine trang re taille 42 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 3 4 1 Les grands op rateurs identifi s par un concept de mixit 3 4 1 1 Altarea Cogedim Si l immobilier de commerce est son domaine historique Altarea cr e en 1994 rach te Cogedim en 2007 et intervient d s lors en promotion de logements et de bureaux La fonci re promoteur comme elle se nomme vise conjuguer les revenus r guliers d une fonci re de commerce avec la valeur ajout e de l activit de promotion Elle se positionne comme op rateur de l am nagement et de la promotion Altarea est devenue la troisi me fonci re commerces de France Depuis 2007 Cogedim est devenu le quatri me promoteur en France le premier Paris et Lyon et ses ventes de logements ont progress deux fois plus vite que le march le logement p se plus de 70 de son chiffre d affaires Le groupe est enfin aujourd hui actif sur le march des bureaux en prestations de services en promotion et en tant qu investisseur avec une expertise environnementale revendiqu e Le groupe Altarea Cogedim est donc pr sent sur les trois principaux march s de l immobilier auxquels correspondent ses trois p les commerce logement et bureau Il dispose pour chacun de l ensemble des savoir faire pour concevoir d velopper commercialiser et g rer des produits immobili
305. u Port de Pantin 93 qui sera compos e terme de bureaux de commerces de logements et d un quipement culturel am nag e par la SEMIP en charge d accompagner le renouvellement urbain de la ville En 2011 les deux tiers des droits construire de la ZAC sont remport s par Nexity gr ce aux synergies entre les quipes d immobilier d entreprise et de Cr ateur de quartiers Outre l op ration tertiaire le projet comprend la construction de 20 000m2 de logements en accession 5 000m2 de logements sociaux et 3 000m2 de commerces et activit s La livraison de l ensemble aura lieu partir de fin 2015 Ile de Nantes Tripode Terrains Alstom Saint Ouen 93 L gery Saint tL ger des Bois 49 61 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Des r alisations qui refl tent encore mal cet effort de r flexion et d organisation Un certain d calage appara t entre l image d ensemblier urbain proposant une offre compl te de services de la conception la gestion et la r alit des op rations r alis es par des entit s encore largement marqu e par leur m tier d origine tr s segment es entre immobilier r sidentiel ou d entreprise Les projets livr s jusqu pr sent rel vent de types de chantiers vari s mais encore domin s par le logement le tertiaire les services l am nagement ou les projets complexes ne repr sentant pas encore un poids majeur selon le regard que la recherche a
306. u mises en commun entre entit s publiques et priv s qui sont rarement pratiqu s en France 33 x T EN P r mais l immeuble est propri t de la Fonci re des r gions 40 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 L offre autour du th me de la mixit fonctionnelle est en cours de structuration l volution de l organisation des entreprises observ es le montre bien que certains pensent que ce sujet est d j pass de mode devanc d sormais par les grandes op rations complexes mais il ne s agit probablement que d un changement de nom L analyse de l offre devait aboutir une typologie devant permettre d ordonner pour l analyse les produits de mixit fonctionnelle des op rateurs immobiliers Le faible nombre de produits rep r s de formules ou kit de d veloppement nous a conduits travailler sur une typologie des projets con us avec une volont de mixit S y trouvent des notions de quartiers que l on peut qualifier de mixte mais d autres beaucoup plus orient es r sidentiel ou commerce pour lesquels cette d nomination de mixte para t exag r e et de pure forme En zone urbaine constitu e proche des n uds de transport Projet urbain autre sans polarit ou avec polarit faible Extension urbaine ou p le p riurbain p le urbain consolidation Quartier d affaires Quartier mixte dominante iroi logement mixit Services assoc
307. ue de l incapacit investir en amont en parall le et en aval des op rateurs Faute de pouvoir en assumer les co ts et ou les comp tences les collectivit s se mettent les menottes tout en demandant aux op rateurs d largir leurs prestations Quelques rep res Septembre 2010 appel public candidature Fin 2010 d but 2011 audition des trois candidats ayant pr sent une offre Avril 2011 choix de l am nageur concessionnaire Parti d am nagement du biles et dans la liaison verte qui se connecte aux secteurs de l glise et du secteur du Fond du Pr p le d quipements publics ainsi qu aux voies des dessertes existantes Objectif Mettre en place un cahier des charges d am nagement en partena RE riat avec la Direction D partementale des Territoires et de ka Mer du Lier les deux espaces de paysages Calvados auquel devront se conformer les am nagements et les remarquables que sont l Herbage constructions dans le respect des crit res de basse consommation du Tramway et le Marontin nerg tique Etendre les rate Pr server l Herbage du Tramway et du Marais qui sont class s N ments publics actuels espace r T de 6 cr er sur le Fond du are Pasea dar Atlas des espaces prot g s du S C 0 T Sch ma Pr Cr er des circulations douces photos en exemple entre le chemin de Le principe d am nagement s or halage le site de Pegasus et le c ur de bo
308. uels group s Immobilier g r r sidences pour tudiants r sidences de tourisme h tels appartements d affaires r sidences seniors EHPAD Immobilier d entreprise immeubles de bureaux si ges sociaux et back offices r gionaux parcs d affaires tertiaire activit logistique et retail commerces et services Il se positionne aussi bien sur des op rations complexes et mixtes comme la restructuration de quartiers que sur l ing nierie en amont de son m tier de promoteur sur des probl matiques d am nagement Ensembles multifonctionnels engag aux c t s des collectivit s dans le d veloppement de quartiers favorisant le bien vivre ensemble Nacarat r alise des op rations mixtes en milieu urbain Ces projets reposent g n ralement sur la compl mentarit des logements avec les espaces d di s aux professionnels commerces bureaux services h tellerie Am nagement une exp rience de plusieurs dizaines d ann es dans le d veloppement des territoires Il a produit 354M de chiffre d affaires en 2011 215 salari s soit 1313 logements 52 704m de bureaux Labellis BBC depuis 2010 il est membre d Effirnergie et certifi Asap adh rent de l Institut de l Economie Circulaire comme Nexity Depuis octobre 2012 cet institut a pour but de favoriser les r alisations fond es sur les changes circulaires sur un m me site Le b timent issu de la gamme bureaux KIC E
309. ultifonctionnelles parce que les outils financiers distance ne parvenaient pas fournir suffisamment d l ments de r f rence pour les valuer Ceci ne semble pas relever du manque d outils de mod lisation puisque depuis longtemps les valuations de retour sur investissement supportent les hypoth ses les plus complexes Mais le passage l investissement boursier suppose un tel loignement des r alit s concr tes et des march s qu il ne supporte plus la complexit Ce type de r alisations n entre donc plus dans la strat gie d une cat gorie donn e d investisseur et cette position de m fiance entra ne derri re elle par ricochet une grande partie des investisseurs et banquiers partir de 2000 2 4 Les produits de la multifonctionnalit Ce contexte de concentration des acteurs a abouti cependant des produits relativement divers 2 4 1 1 Produits du d veloppement durable Aux USA des concepts successifs sont propos s li s la notion de mixit fonctionnelle transit oriented development TOD ce concept consiste concevoir des zones comprenant logements et commerces autour d une gare ou d un acc s des transports en commun efficaces avec des densit s d croissantes en allant vers la p riph rie que un rayon de 400 800 m tres soit une distance ad quate pour la marche pi tonne traditionnal neighborhood development TND il s agit de construire ou achever l am nagement d
310. un multiplexe UGC 10000m et de nombreux espaces publics for t lin aire am nagement des berges passerelles Elle vise cr er 141 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 un lot de modernit architecturale de mixit sociale de diversit d activit s et de brassage interg n rationel Commenc e en 2005 l op ration pilot e par l am nageur SEMAVIP a pu tre men e bien gr ce l appui financier de l op rateur BNP Paribas Immobilier qui va installer 2500 salari s A mi 2012 c est 70 80 des programmes qui sont livr s ou en passe de l tre Trois immeubles d habitation et un EHPAD ont t occup s fin 2011 avant l inauguration l t 2012 des 41 000m de bureaux Ont suivi l ouverture d une cr che d une cole et de commerces de proximit Un immeuble de logements avec devant le terrain de futur multiplexe UGC Photos ASA PNE 18 Source blog de l ASA PNE 18 l Association pour le Suivi de l Am nagement Paris Nord Est 18 Les travaux concernant la cr ation des 14 salles de cin ma ont commenc d but ao t 2012 pour une livraison fin 2013 Sur le plan des espaces publics les travaux ont d but ce m me t avec la for t lin aire en bordure de p riph rique pour se poursuivre d but 2013 avec l am nagement des berges du canal Saint Denis et s achever en 2014 2015 par la cr ation de deux passerelles franchissant le p riph rique et la darse du parc
311. ur de grands quartiers est limit mais les savoirs faire peuvent tre utilis s une chelle plus petite La soci t se positionne parmi les quelques entreprises fran aises capables de proposer ce genre d intervention Les entreprises trang res venues la fin des ann es 2000 n ayant pas pers v r 82 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 VINCI Immobilier dispose d une m thodologie d accompagnement des collectivit s dans leur projet d co quartier Nous r alisons des quartiers mixtes associant bureaux logements et quipements Tous les projets que nous b tissons respectent le contexte architectural et urbain s int grent dans le paysage prennent en compte le d veloppement durable qualit du cadre de vie mixit sociale d marche HQE C est pour nous un gage important de fiabilit et de p rennit Plusieurs initiatives du groupe tel son organisme de recherche la Fabrique de la Cit sa chaire d co conception et d courbanisme ou ses engagements pour le d veloppement durable font manifestement partie d une politique de communication soutenue en direction des collectivit s Notes et compl ments me Autres sites voqu s pour la mixit concernant Vinci immobilier Clichy Batignolles paris 17 me Pereire 17 Jardin des deux rives Strasbourg Onix Lille bureaux Une d marche co quartier VINCI Immobilier dispose d une m thodologie d ac
312. urg ganise pour Accueillir des commerces de proximit de services d quipements Pr server l espace public central du site entre l Herbage du Tramway et le Marontin Rendre accessible l espace public aux pi tons Le positionnement de end de 7 a PO S RAT b ration en ouvrant un d gagement vers l Herbage du Tramway ce qui va permettre de ralentir la circulation et de cr er un point de vue sur la vall e de Ome une voie qui associe vo ures et pi tons est am nag e sur cet espace public pour relier la RD 35 l avenue du Cdt KIEFFER vers Pegasus Bridge la partie Sud de cet espace public est galement con ue pour tre un secteur limit 30 km h Promouvoir un habitat dense et diversifi avec une architecture auda cieuse D finir le secteur de densit du b ti au nord du site en l ger surplomb de la vall e de l Ome les des constructions devront galement respecter un alignement afin de d finir un front b qui devra imp ra tivement tre trait avec qualit co visibilit sur l glise sur Pegasus Bridge l Herbage du Tramway et le projet de site class Organiser le d voiement de l avenue du Commandant KIEFFER afin de ralentir la circulation automobile R aliser un maillage de circulations douces le long des voiries automo h teliers et de restauration de r sidence logements pour personnes g es agr ment d une place centrale de jardins publics d espaces r cr at
313. vations en mati re de d veloppement durable imagin es depuis 5 ans par le Groupe dans le cadre du projet de prospective urbaine Phosphore Eiffage Immobilier fait aussi valoir ses comp tences en mati re de restructuration lourde avec le projet Paris Open dont la commercialisation a t lanc e avec succ s en 2012 Cet immeuble de bureaux de 18 tages sera reconverti en 518 logements et chambres pour tudiants La livraison des espaces associ s du Grand Stade Lille M tropole des r sidences Quimper Reims Asni res Concarneau ou encore des Chalets d meraude aux Saisies sont quelques exemples de l implication en mati re de gestion suite des op rations complexes La soci t a une intervention dans le domaine de l h tellerie de la r novation et reconversion d immeubles et de 69 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 centres commerciaux de zones d activit s qui comprennent l introduction d une part de mixit fonctionnelle dans ces quartiers La plupart des projets couvrent des r alisations de 50 60 000 m reli es par des transports en commun avec une forte part de logements et des commerces de proximit ainsi que des espaces verts Six projets sont mis en avant par Eiffage comme refl tant sa recherche de mixit fonctionnelle Le projet Grange Dame Rose V lizy qui consiste restructurer la zone d activit s de 50 ha facilit e par l arriv e du tram en introduisant une nou
314. velle centralit sur la commune dans une logique d articulation entre la zone r sidentielle et la zone d activit s Ce projet s est traduit par la cr ation d un quartier la mixit fonctionnelle sociale et d espaces publics pietonniers ouverts sur les b timents et les commerces La forme urbaine des b timents projet s reprend l chelle des b timents de la zone d emploi int gre la cr ation de fen tres et portes urbaines et la r habilitation de la Tour Morane datant des ann es 1970 la ZAC St Eloi Wissous confi e GESTEC filiale d Eiffage consiste requalifier des friches industrielles situ es dans le secteur Nord de la ville Les terrains taient dispos s au c ur d un quartier r sidentiel dont la mutation avait d j d marr Un quartier r sidentiel autour d un parc central de 10 000 m et d un bassin d agr ment m lant 700 logements en collectif libre et aid et habitat individuel 570m de commerces de proximit cr che halte garderie et conservatoire de musique sera r alis 55 000 m de planchers en tout Le quartier a t inaugur en 2007 les Hauts de Joinville 94 accol s une station du RER comprennent 40 000 m de plancher dont 510 logements dont 10 de logements sociaux 5 000 m de commerces offre diversifi e de commerces de proximit autour d une nouvelle enseigne locomotive MONOPRIX 500 m d activit s 1 r sidence pour tudiants et des quipements
315. veloppe en tant promoteur mais aussi fonci re et investisseur sur certains march s commerce et buraux voir sch ma ci dessous N ALTAREA COGEDIM COGEDIN Un groupe au positionnement unique Ree 2 12 Ni HOTEL BUREAU COMMERCE Promoteur immobilier Fonci re et Investisseur Elle mobilise les notions de ville mixte et durable comme l ensemble de la profession mais en travaillant depuis plusieurs ann es construire des synergies entre les diff rents m tiers du groupe et pas seulement en juxtaposant les offres vari es d un op rateur multiproduits Cette transversalit exp riment e au sein de Cogedim r sidence s est progressivement d clin e au niveau des autres activit s immobilier d entreprises et commerces Ce sch ma de l organisation du groupe en 2009 montre que ces concepts de nouveaux quartiers et de quartiers d affaires et mixtes sont pr sents depuis plusieurs ann es comme produits dans l offre du groupe 36 Source Document de r f rence 2009 50 l Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 ALTAREA 70 0 COGEDIM collaborateurs Centres commerciaux Immobilier r sidentiel Immobilier d entreprise e commerce de centre ville e logements haut de gamme e si ges sociaux Retail Park e logements milieu de gamme e IGH Depuis les produits du p le commerce ont vu appara tre un produit projets mixtes et nouveaux quartiers Mais cette impulsion g
316. venue de Paris 125 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Il reste probablement une animation pr voir qui sera vraisemblablement publique De ce point de vue la ville de Massy a d j une attitude active puisqu elle dite un livret d accueil destination des habitants du nouveau secteur Atlantis et encourage d j des manifestations et lieux de dialogue sur internet par exemple afin que les nouveaux habitants d veloppent un sentiment d appartenance ainsi que les salari s implant s Op rateur unique la fois ma tre d ouvrage de l ensemble des programmes et partiellement investisseur Altarea Cogedim va r aliser pr s de 900 logements un h tel de 150 chambres un parking public de 550 places un centre des congr s comprenant un amphith tre de 600 places g r par Eurosites un multiplexe de 12 salles une cole maternelle et 8 000 m de commerce de proximit et de restaurants Une particularit de ce projet est que l op rateur Altarea Cogedim s est engag rester propri taire pour le commerce le centre de congr s et le cin ma ce qui garantit une pr sence de l amont l aval du projet de l op rateur 3 5 1 5 Nanterre C ur de quartier 126 Kits de d veloppement et mixit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Cette op ration en cours livraison pr vue fin 2014 se compose d un immeuble mixte bureaux logements commerces o ces fonctions sont juxtapos es d
317. verticale rep rage d enseignes capables d tre moteur notamment par rapport aux Quatre Temps tout proches et une tude de potentiel a permis d tablir un programme d taill par activit s surface totale locomotives typologie de magasins niveau de gamme et enseignes cibler 3 5 1 6 Les Rives du Bohrie coquartier Ostwald CU Strasbourg Les livraisons de ce projet port par Nexity dans le cadre d une ZAC sont pr vues en 2013 Il s agit d une extension urbaine au sein de l agglom ration strasbourgeoise Sur 15 ans quelque 1 100 logements 300 pour la premi re tranche et plusieurs quipements publics outre une cr che de 60 places un groupe scolaire une biblioth que et un gymnase sont pr vus seront construits dans cet coquartier qui se veut exemplaire Le tram arriv en 2007 a pr c d les habitants Les premi res esquisses remontent 1996 Au d part pour tudier un am nagement des berges du Bohrie le projet immobilier n est arriv que plus tard i es cinq tranches se r partissent sur trois secteurs clairement identifi s la ville quai pour le premier ensemble dense et mixte l le dont l id e est d habiter la nature et qui fonctionnera sans voitures et le quartier du Point d eau qui doit assurer la liaison entre le nouveau quartier et celui du Wihrel Dans un souci de mixit la ZAC comprendra 20 de logements en locatif aid
318. vit s locales promotion logements lotissements bureaux logistique h tels et activit s services aux particuliers et aux entreprises r seaux d agences asset management et r g n ration urbaine source communiqu s de presse de Nexity Le groupe met en avant sa capacit apporter une r ponse globale aux besoins de ses clients sur l ensemble du territoire avec une gamme d expertises d crite comme la plus compl te du march Son PDG Alain Dinin s enorgueillit en 2012 d tre la t te du premier acteur priv s tre investi sur les questions d am nagement urbain de ville de vivre ensemble ce qui le conduit notamment investir la notion de mixit Une r flexion avanc e sur la mixit avec Elever la ville et Lib rer les usages Elever la ville est la derni re contribution de la s rie chemins d urbanit engag e par Nexity en mars 2010 pour poursuivre par des propositions concr tes la r flexion de la consultation internationale d architectes pour l avenir de la m tropole parisienne consultation du Grand Paris de 2008 2009 La proposition de Nexity associ au cabinet Castro Casi Denissof est centr e en mati re de mixit sur la tour d usage mixte d veloppant le concept de mixit en hauteur selon trois modalit s empiler juxtaposer et imbriquer Son objectif est de r concilier hauteur mixit et partage des usages d animer la ville gr ce une insertion urba
319. xit fonctionnelle FDV PUCA 2013 Extrait du rapport annuel 2011 Nexity Une organisation complexe qui brouille la lecture de l offre en mati re de mixit Des projets mixtes sont ainsi men s par diff rentes entit s du groupe dans le p le client Collectivit s La recherche de produits mixtes au sein de l offre des diff rentes entit s du groupe a conduit une description moins lisible qu attendu Le groupe Nexity intervient en amont par des tudes pr op rationnelles et aux diff rentes phases en partenariat avec l ensemble des acteurs collectivit s EPL grands propri taires ou autres op rateurs priv s notamment lors de la concertation publique Par la suite il coordonne l intervention des filiales Logement qui prennent en charge les programmes de promotion immobili re logements priv s et sociaux et des filiales Tertiaire qui traitent les op rations de bureaux et ou de commerces L op rateur intervient sur les aspects administratifs juridiques techniques et financiers de la conception amont la commercialisation des droits construire en passant par la r alisation des quipements et leurs financements Dans le cadre de grands projets avec mixit de programmation l chelle d un quartier de ville Nexity intervient dans le cadre de concessions d am nagement Dans certains cas le p le Collectivit s renforce sa proposition et son r le d interface entre la collectivit locale et ses activit s

Kits de développement et mixité fonctionnelle

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