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Mory Adrien. Les enjeux de l immobilier durable pour les utilisateurs

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1. 51 e Des investissements pr voir dans la cycle de vie de immeuble 52 ii La probl matique des Charges sine nent 52 iii Les promesses sont elles tenues 53 iv Impact des baisses de consommations sur le co t global 53 c Impacts MEIQIQUES ae a aay ns ek ess ne ne A ee 55 i Risques juridiques li s au contenu du bail existant 56 La clause de mise en conformit 56 La clause de r alisation de travaux 57 Taxes et contributions nouvelles 57 Verdissement en cours de bail 58 ii Les nouveaux enjeux du bail vert 55 Ni Set 58 e D finition Obligations du Grenelle 2 58 e Vers une nouvelle relation Bailleur Preneur 59 e Contenu Avantages amp Inconv nients 59 e Dark Green ou Light Green 20 00 e tence etre tense enees 60 e De la difficult de l Energy Rating ou le nouveau r le du m trologue 61 3 Recommandations et Pr conisations quels leviers d actions pour les utilisateurs a Evaluer la situation et les param tres d influence
2. 62 b Etablir un diagnostic sur la performance environnementale des surfaces 63 c Modifier les r glages de gestion et surveiller les consommations 65 d Engager une r flexion avec le propri taire 66 ESSEC MMI 2010 Page 3 Projet de fin d tudes e R aliser des travaux de modifications sur le b timent et sur l am nagement 67 f Encourager les occupants adopter un comportement co citoyen 69 g B n ficier d incitations fiscales 2 0 2 s0 0c5 00scdva cases cassis aneaee 72 h Engager une d marche HQE Exploitation 73 i D m nager sur un immeuble vert non tips de 75 CONCIUSIONS ar ere Erea EEEE EE aR E EAEE E ER E ON A ERT E O ENEE ANS 76 Bibliographia e anodes vee tibet ae a E rt tad aes tk te tat 79 SITES NIORT 08 rt Sato NAN ees REDA NS Rene Etant aed A odes 81 PIER CS PTE SRE EE PE an aiee ensue g apa ea ese aR eae 82 Page 4 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes Quelques mots sur l auteur Dipl m d une cole de commerce europ enne en 1994 j ai travaill quelques ann es dans une filiale d Alcatel qui produisait et commercialisait des quipements de parkings Bruxelles puis Paris En entrant chez Regus en 1998 j ai alors d couvert le march de l immobilier tertiaire par le prisme du mix produits se
3. Professional and Trade Building Delivery Process Operational Islands Responsibilities Management Ineffective coordination Functional gaps discontinuities poor communication Disciplines techniques Processus de livraison du Fragmentation Segmentation b timent Ce rapport de PUNEP souligne clairement le manque d int r t convergents ou d incentives pour r duire la consommation nerg tique des b timents durant ce cycle de vie Imaginons l effet de cette fragmentation sur une op ration immobili re un promoteur fait appel un constructeur qui lui m me utilise les services d un architecte Pour construire un b timent durable il s adjoint les services de plusieurs corps de m tiers et d un BET Une fois le b timent livr et lou un ou plusieurs utilisateurs le promoteur vend son immeuble lou un investisseur et choisit un property manager et un facility manager pour g rer l immeuble La construction durable modifie la mani re de construire de g rer et d occuper un immeuble La bonne r ussite d une telle op ration n cessite donc de l ensemble des intervenants soient inform s de ces nouvelles m thodes soient form s correctement sur des nouveaux outils technologiques et que l occupant soit parfaitement inform du nouveau mode d emploi Produits La seconde difficult soulign e dans le m me rapport est li e la dispersion importante de la typologie d immeubles
4. Page 58 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes Vers une nouvelle relation entre bailleur et preneur Marie Odile VAISSIE du cabinet Lef vre Pelletier amp Associ s souligne que le bail vert n a pas vocation prendre la place du bail commercial classique mais le compl ter sur le sujet des performances environnementales de l immeuble Et Philippe PELLETIER de compl ter l importance de ces nouvelles dispositions et plus largement d un nouveau socle pour les relations entre le bailleur et le preneur A l occasion d un petit d jeuner de l ADI sur le sujet Michel GROSSI Responsable de la gestion du patrimoine de BNP PARIBAS mettait un avis d utilisateur engag qui r sume parfaitement la situation On a assist au cours des ann es pr c dentes un enrichissement que certains utilisateurs jugent sans cause des institutionnels et des bailleurs enrichissement qui aurait d inciter les bailleurs constituer des r serves en anticipation des futurs travaux annonc s par le Grenelle Malheureusement ces surprofits n ont pas t r percut s sur les loyers et l on peut regretter que la relation utilisateurs bailleurs soit pour le moins conflictuelle Peut on dans ce contexte aboutir un consensus La r daction de cette annexe environnementale devrait permettre d enclencher un nouveau mouvement vertueux et n cessiter l organisation de discussions p riodiques entre les
5. tout en garantissant au locataire un immeuble des am nagements et des prestations avec le niveau de qualit attendu o Louer les immeubles pour conserver un taux d occupation proche de 100 o sur des ch ances les plus longues possibles o Investir dans un immeuble conforme aux derni res normes en vigueur o Objectif bail triple net ensemble des charges refactur es au locataire Risques li s au DD o Batiment non conforme donc non commercialisable o Actif conforme mais obsol te ou trop co teux en charges nerg tiques o Travaux de r novation mettant en p ril le plan d investissement o D valorisation de l actif par les experts ou par le march en cas de mise en vente o Risque de vide locatif important o D gradation de l image de l entreprise au travers de l obsolescence de son portefeuille o Actif plus co teux a d velopper Actions o Evaluation des performances nerg tiques des actifs o Estimation des co ts de r novation o Int grer la Green Value dans les n gociations d acquisitions o Anticiper la perte de valeur potentielle li e a l obsolescence o Disposer d une cartographie des risques et opportunit s li s au patrimoine o Et Arbitrer son portefeuille en cons quence Opportunit s li es au d veloppement durable o Am lioration de la rentabilit de l actif sur le long terme en proposant un actif de meilleure qualit avec
6. Descriptif Plafond de co t Taux d aide maximum ligible Bilan technique rapide quelques jours e tat des lieux approfondi caract re technique et ou pour les grandes entreprises organisationnel avec une tude critique et compara tive des diff rentes solutions envisageables 50 000 R alis par un prestataire ext rieur 60 Option volet de soutien la mise en uvre pour les moyennes entreprises de pr conisations Effectif inf rieur 250 Mission de conseil pour accompagner la r alisation CA 50 millions d euros ou d investissement ou la mise en place de d marche total du bilan 43 millions tudes de faisabiit tudes de march s d euros R alis par un prestataire ext rieur Par exemple 70 tude de faisabilit tude approfondie d une solution 100 000 ne technique pr alable ou non un investissement pour les tr s petites entreprises tude de pr figuration d une solution organisationnelle pre a sch mas d chets 10 millions d euros ou tude de march ou tude caract re conomique total du bilan 10 millions ou juridique d veloppement d activit s d co d euros quipement permettant la r duction des d chets la source ex technologies permettant de miter les pertes mati res de recycler en interne des sous produits conception de produits faiblement g n rateurs de d chets quipements de gestion biologique des d ch
7. Il fut souvent reproch ces textes de se limiter de grandes d clarations d intention sans actions concr tes contraignantes N anmoins la premi re vertu de ces sommets mondiaux et rapports alarmants fut d tablir un diagnostic sur l tat de la plan te et des actions mettre en uvre pour limiter les d g ts futurs e Un impact transversal dans l organisation de l entreprise Dans le monde de l entreprise le concept de d veloppement durable pris en compte tous les tages de mani re transversale Les services achats doivent modifier les sources d approvisionnements afin d int grer des produits et services respectueux de l environnement et inciter leurs fournisseurs prouver leur d marche vertueuse En termes de marketing et de communication il est important de verdir son image li e la responsabilit soci tale de l entreprise vis a vis de ses clients fournisseurs partenaires mais aussi et surtout de ses collaborateurs Encore faut il que cette communication repose sur des actions concr tes et des investissements venant confirmer ces engagements Pour l aspect financier on voit appara tre des notions de comptabilit verte et les soci t s c t s en bourse doivent galement rendre des comptes sur la prise en compte du d veloppement durable dans leur politique de gouvernance Les ressources humaines insistent d sormais sur les notions de diversit pour leurs poli
8. existant 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2020 400 000 Logements sociaux r nover par an Mai 2010 Vote Grenelle 2 E Construction E neuves BBC Constructions Neuves Energie RT 2012 obligatoire en 2011 Positive dans le tertiaire et en 2013 dans le r sidentiel ii le Plan B timent Grenelle Lanc en janvier 2009 par Jean Louis Borloo le Plan B timent Grenelle a pour objectif de mettre en uvre le Grenelle de l Environnement dans le secteur du b timent Le pilotage du comit strat gique fut confi Philippe PELLETIER Pr sident de l Agence Nationale de l Habitat avocat sp cialiste en immobilier et construction que j ai eu le privil ge de consulter dans le cadre de ce travail La complexit du secteur du b timent rend la t che particuli rement ardue Au total plus de 500 professionnels seront impliqu s autour de 13 chantiers th matiques parmi lesquels figuraient l co pr t taux z ro les b timents publics de Etat la pr carit nerg tique la valeur verte etc Le chantier du Parc Tertiaire Priv tait confi Serge GRZYBOWSKI PDG de la soci t ICADE entour par nombreux professionnels de l immobilier d entreprise Les recommandations de ce groupe de travail sont contenues dans 2 rapports d taill s le premier concernait la RT 2012 et les Certificats d Economie d Energie 2 Plus d informations sur http www plan batiment legrene
9. indexation des loyers de bureaux ee ee Source s Insee sur des bases moins volatiles en int grant une part d Indice des Prix la Consommation et une part de l volution du PIB Ce nouvel indice propos par un groupe de r flexion d di ce sujet nomm ILAT n a toujours pas t officialis par l Etat et demeurerait une exception en Europe Les plupart des pays europ ens appliquent l quivalent de l Indice des Prix la Consommation et son application ne soul ve aucune controverse En attendant d officialisation de ce nouvel indice par l INSEE les utilisateurs ont tout int r t plafonner l augmentation de cet indice dans le bail et pr voir son remplacement automatique par le nouvel indice d s son officialisation ii La probl matique des charges Jusqu ici le propri taire cherchait s assurer id alement que l ensemble des charges et co t de maintenance du b timent taient refactur es au preneur selon le principe du bail dit triple net le niveau de charges soit en ligne avec les prestations propos es avec les immeubles de m me cat gorie et ne constitue pas un frein la commercialisation du bien 71 ICC Indice du Co t de la Construction publi par l INSEE chaque trimestre Il d termine le pourcentage annuel de hausse ou de baisse du loyer Particularit fran aise cet indice donc la m thode de calcul est assez opaque utilis pour les loyers de bu
10. utilisateurs sp cialis es dans la d fense exclusive des int r ts des locataires comme Mobilitis ou AOS Studley il faut non seulement acqu rir ces nouveaux savoirs mais aussi alerter les utilisateurs sur les risques et opportunit s inh rents ces nouvelles normes Last but not least la n cessaire r novation du parc existant devrait g n rer des mouvements d utilisateurs La r habilitation nerg tique d un immeuble peut elle se faire en site occup Tout d pend de l tat de immeuble et de l envergure des travaux requis Thierry LABORDERIE Directeur du P le Utilisateurs chez DTZ attirait notre attention sur cette probl matique Les propri taires auront lV obligation de r nover leurs immeubles mais devront trouver une alternative leur client id alement au sein de leur patrimoine ou les laisser partir Voir galement la directive europ enne 2010 31 UE du 19 mai 2010 sur la performance nerg tique des b timents refonte Disponible sur _http eur lex europa eu LexUriServ LexUriServ do uri OJ L 2010 153 0013 0035 FR PDF 32 Il existe un certain flou sur le terme conseil en immobilier d entreprise qui d signe autant un r le de simple interm diaire ou de courtier broker que celui de conseil au sens traditionnel du terme Particularit du march immobilier fran ais il est fr quent de voir un agent repr senter les int r ts du preneur et du bailleur et de se faire r mun r par chaque
11. CBRE Investors Francois JUSSAUME Responsable Recherche IPD Utilisateurs Liem NGUYEN Director Real Estate Market Bureau Veritas GREEN RATING Alexis MOTTE Directeur Associ MOBILITIS Jacques Joseph ORVOEN Office Coordinator Boston Consulting Group Thierry BERGER Direction Immobili re ALSTOM Transport J r me DUMINIL Directeur Associ ENEOS Ile de France Je tiens galement remercier Mr Paulo DIAS Chief Executive Officer de REGUS EMEA pour la confiance qu il m accorde titre professionnel au sein de Regus depuis plus de 10 ans Page 6 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes Introduction Au moment o je d butais cette formation ma vision de l immobilier durable tait tr s limit e je m en faisais une id e similaire de la fourrure verte utilis e par des publicitaires en mal d id es Apr s quelques lectures discussions et conf rences sur le sujet j ai rapidement compris qu il s agissait d un enjeu majeur impactant le secteur immobilier dans son ensemble J avais sous estim l impact des nouvelles r glementations la prise en compte majeure de ce param tre sur de nombreux projets de grande taille ainsi que l avance importante des march s trangers en la mati re A l heure o les entreprises cherchent r duire leurs empreintes environnementales et o leurs dirigeants comprennent les enjeux de soci t et de responsabilit que cela repr sente
12. Comme vu pr c demment dans un contexte de crise les rares investisseurs pr ts lancer des op rations vertes en blanc sans engagement pr alable contractuel d un locataire peuvent b n ficier du ph nom ne raret D s lors que l offre en immeubles durables certifi s sera plus large cet effet s estompera o cette valeur verte correspond galement des b n fices pour l utilisateur comme nous l avons d taill pr c demment Le rapport qualit prix est comparer un immeuble de standing similaire non certifi Des carts de loyer remettre en perspective dans le contexte de march Il faut mettre en perspective ces loyers en progression avec les mesures d accompagnement et les baisses potentielles de loyer susceptibles de repr senter des efforts bien plus significatifs Dans la conjoncture actuelle il n est pas rare de se voir proposer une p riode de franchise correspondant 1 ou 2 mois de loyer par ann e d engagement Obtenir 9 mois de franchise pour un engagement ferme de 6 ans repr sente une conomie de 12 5 Par ailleurs les bailleurs peuvent compl ter cette franchise par des accompagnements en travaux et ce afin de conserver une valeur faciale lev e pour une revente ventuelle de l actif Le montant de ces mesures d accompagnement n tant jamais d voil au march les valeurs enregistr es par Immostat ne constituent pas un reflet fid le du loyer r ellement pay par le
13. Dans le cadre des nouvelles normes labels et certifications il doit d sormais int grer ces nouveaux param tres afin de satisfaire les attentes de l investisseur et du client final Pour le constructeur il faut galement s appuyer sur des bureaux d tude sp cialis s dans les b timents durables afin de s assurer que le b timent sera conforme ces nouvelles normes Cons quence de ces nouvelles m thodes constructeurs et promoteurs doivent anticiper l utilisation de l immeuble avec plus de d tails qu auparavant Si un b timent affiche une consommation sup rieure aux pr visions au moins un an apr s sa livraison l investisseur pourrait se retourner contre le promoteur N anmoins comme nous l avons vu la qualit intrins que du b timent n est qu un des trois composants de la valeur verte Avec le nombre croissant de livraisons d immeubles certifi s HQE ou LEED le risque de voir appara tre des proc dures judiciaires pour non respect des consommations pr vues n est pas n gligeable Encore faudra t il d montrer la responsabilit pleine et enti re du constructeur ou du promoteur Afin de limiter ce risque le constructeur aura tout int r t r diger un cahier de bonnes pratiques environnementales destin au futur utilisateur e Un impact direct sur le r le de l Architecte Les nouvelles r glementations imposent des contraintes suppl mentaires aux architectes d autant que les d lais
14. Editions Delmas 479 p 2006 M mento Francis LEFEBVRE Baux Commerciaux 2009 2010 1104 p Page 80 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes Sites internet 4 Internet est une source d information in puisable condition de s assurer que les sources soient s rieuses et les informations r centes Vous trouverez ci dessous une liste non exhaustive de sites internet consult s dans le cadre de ce travail Les sites uniquement anglophones sont signal s par un ast risque Institutionnels fran ais www legrenelle environnement fr site officiel du Grenelle de l Environnement www plan batiment legrenelle environnement fr le Plan B timent Grenelle www ademe org site officiel de l Ademe www bureau ecoresponsable com site de l Ademe pour l co comportement dans l entreprise www developpement durable gouv fr site du Minist re de l Ecologie du D veloppement et de l Am nagement durables Organisations internationales http ec europa eu sustainable welcome index_fr htm le site de la Commission Europ enne d di au d veloppement durable www unep org site de l ONU d di au d veloppement durable United Nations Environment Program www epa gov site de la US Environmental Protection Agency www usgbc org site du US Green Building Council promoteur du LEED www leedonline com www wbcsd org World Business Council for Sustainable Development regroupe pr s de 200 grand
15. Projet de fin d tudes Facilit de Type Gain Economie N cessite Prise en AE si aO Visibilit Temps de Action d ploieme d investisseme environne estim e l accord du charge Remarques en interne retour oe aid nt nt mental conso propri taire financi re Economiser I 5 x Court Preneur ou Mousseurs robinets ou ee CHU des AT L ger ae 50 70 f Non a robinets lt 6 mois Bailleur mitigeurs Rendre les toil Court Preneur ou Ex chasse d eau double enere leg wucites see L ger we 30 50 Non conomes lt lan Bailleur commande ons 20 a 50 Changement de Utiliser des ampoules Ju 5 eae 4 Court ey A L ger selon les x Non Preneur r glementation Co t basse consommation 6 12m f lampes global en baisse Moduler l clair Ai dule area as Z ET As Preneur ou Am liore le confort du selon la luminosit 5 L ger ind termin e x Moyen Oui non 2 X Bailleur poste de travail ambiante Installer es detecte Bailleur ou Pour les lieux occup s par de pr sence ou de oe L ger 30 50 e Moyen Non f Pes P Preneur intermittence mouvements rer l intermittence et Boden s Preneur ou Id al avec une GTB Ou Gere 7 K aay mae Organisation ae 5 30 ti Court Oui 2 3 la temp rature ambiante Bailleur requiert un r gulateur Installer des fen tres 10 Equilibre entre le facteur X o i een double vitrage a x Lourd me EF Moyen Oui Bailleur solaire et l clairage
16. Projet de fin d tudes http alstria blogspot com le blog d une fonci re allemande avec des avis tranch s sur l immobilier durable Utilisateurs et Professionnels de l immobilier www adi france fr site de l Association des Directeurs Immobiliers www corenetglobal org site de l association Corenet organisation internationale des grands utilisateurs immobiliers corporate end users principalement aux Etats Unis www arseg asso fr site de l Association des Responsables des Services G n raux www agoradirecteurimmobilier com site de l Agora des Directeurs Immobiliers association wWww rics org site officiel du Royal Institute of Chartered Surveyors www ieif fr site de l Institut de l Epargne Fonci re et Immobili re qui rassemble un nombre importants d investisseurs fran ais www orie asso fr site de l Observatoire R gional de l Immobilier en Ile de France Conseils en immobilier d entreprise www webimm fr 1 portail d offres d di l immobilier tertiaire www cbre fr CB Richard Ellis www joneslanglasalle fr Jones Lang LaSalle www dtz fr DTZ diteur du Livre Blanc de l Immobilier Durable entre autres www realestate bnpparibas fr site de BNP Paribas Immobilier ex Atisreal www cushwake com site de Cushman amp Wakefield cabinet Anglo Saxon www keops fr site de Keops filiale de Nexity www mobilitis com Mobilitis conseil d di
17. de son site internet Ademe d veloppe une rubrique Optimiser l existant relatif au syst me de ventilation Les gains nerg tiques apr s optimisation de l ensemble des param tres du syst me de ventilation engendrent en moyenne une diminution de l ordre de 30 de la facture nerg tique li e son fonctionnement Investir dans le pilotage nerg tique l exemple de la solution VIZELIA Cr e en 1985 cette soci t a d velopp une solution informatique destin e optimiser la gestion multi technique et nerg tique de b timents Pour le pilotage nerg tique cet outil permet 1 de collecter les donn es li es aux consommations gr ce aux compteurs eau gaz lectricit un r seau de capteurs compl mentaires et des logiciels de GTB Gestion Technique de B timents 2 de suivre en continue les consommations site par site et de communiquer ces consommations aupr s des occupants une application pour Iphone a m me t d velopp e r cemment 3 de rep rer les dysfonctionnements fuites et de les r soudre rapidement 4 de contr ler les factures et mettre en place une comptabilit nerg tique www ademe fr 70 www vizelia com ESSEC MMI 2010 Page 65 Projet de fin d tudes Le b n fice final pour l utilisateur est de r duire ces consommations nerg tiques jusqu 30 d apr s le PDG de l entreprise Fabrice HAIAT qui compte parmi se
18. il est trop t t pour crier victoire et que de nombreux efforts restent a faire par tous en particulier pour r nover le parc existant L acc s ces immeubles vertueux sera plus long et limit pour les petits utilisateurs sur un march plusieurs vitesses En conclusion le d veloppement durable appliqu l immobilier aura des impacts globalement positifs pour l utilisateur tant sur son image que sur la performance de ses salari s et sur le co t global immobilier condition de rester vigilant sur certains risques et d inciter les occupants adopter un comportement co responsable Les premiers retours d exp rience sont concluants mais doivent encore tre confirm s une chelle plus large Les progr s sont visibles ma s le chemin est encore long Page 78 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes Si vous souhaitez aller plus loin Bibliographie Publications amp Etudes e The Boston Consulting Group R flexions sur le portefeuille de mesures du Grenelle Environnement 2009 e Jones Lang LaSalle Franz JENOWEIN L antis che de l immobilier durable 2009 e PREBAT Retour d exp rience de b timents de bureaux certifi s HQE 2009 e ARD DTZ et Certiv a L immobilier durable Concept perceptions et march 2010 e DTZ Thierry LABORDERIE et Philippe CODANT Le livre blanc de l immobilier durable 2009 e CBRE Research Market View Charges Immobili res 2010 e CBRE Rese
19. indiquer l enqu te ARD DTZ sur l immobilier tertiaire en IDF 2009 Imaginez vous dans un batiment de bureaux D veloppement Durable quelle appr ciation portez vous sur Acceptable e Neutre inacceptable 0 20 40 60 80 100 L absence de climatisation L absence de faux plafonds faux planchers Lar duction des surfaces vitr es Face ce paradoxe les architectes privil gient l abandon progressif de la climatisation et l utilisation de solutions offrant une meilleure ventilation une ventilation optimis e ou une enveloppe double peau privil giant les flux de circulation d air Les mesures de qualit d air devraient se g n raliser garantissant ainsi un meilleur confort pour l utilisateur Confort olfactif meilleure ma trise des sources d odeurs Confort acoustique mat riaux et surfaces absorbants am lioration de l isolation des espaces affaiblissement des bruits d impacts et d quipement zonage acoustique En r sum les nouvelles normes renforcent le confort de l occupant pour un meilleur bien tre au bureau Toutefois elles remettent en question l usage g n ralis de la climatisation limitent les capacit s de r glages individuels ou incitent utiliser les escaliers D autres am nagements peuvent tre pris en compte afin d am liorer le confort des occupants am nagements de douches pour les sportifs du midi et pour les cyclis
20. locataire durant la dur e ferme d engagement Par ailleurs les volutions r centes des loyers faciaux dans le QCA ont affich des r ductions de 50 100 en moyenne ce qui repr sente des baisses de 8 15 selon les cas Les mesures d accompagnement A l occasion de son point march annuel BNP Paribas quantifiait les mesures d accompagnement incluses dans les transactions Ces gestes commerciaux accord s principalement sous forme de franchise de loyer voire de travaux repr sentait un effort de 9 a 13 en moyenne selon les secteurs avec des carts bien plus importants de 3 22 6 TRIF R flexions Immobili res n 52 Chiffrer la Green Value une tude de cas par A CHAZEL 65 BNP Parisbas Immobilier Atisreal l poque Ann e Immobili re 2008 slides bureaux IDF ESSEC MMI 2010 Page 49 Projet de fin d tudes Mesures d accompagnement en 30 m min moyenne E max 22 22 22 2 M2 21 Voorn 17 1 17 18 13 4 913 12 a 1 10 17 ewp AL 10 ms 8 6 6 m5 m3 es eo 7 f o 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 Paris QCA Paris hors QCA La D fense Croissant Ouest 1 e Couronne Etudes amp Recherche 12 f vrier 2008 Dans le cas de la prise bail par Regus de surfaces au sein de l immeuble HQE du 103 rue de Grenelle livr en mars 2009 voir photo ci contre le loyer de pr sentation a t revu la baisse entre 200
21. timent conventionnel mais le niveau de loyer est impact plus fortement par les param tres de march de n gociation et les loyers des immeubles neufs sont logiquement plus lev s que les immeubles anciens ce qui tend fausser les tudes sur le sujet Conclusion n 2 compte tenu du manque d exp rience sur les immeubles certifi s il est encore difficile de trouver des r sultats cr dibles de r duction charges ce qui m tait confirm par M J r me DUMINIL consultant en r novation nerg tique chez ENEOS et participant du groupe Parc Tertiaire Priv B timents Existants Personne aujourd hui ne sait dire comment vont r ellement voluer sur la dur e les co ts de maintenance de syst me technologiques plus sophistiqu s L exercice de comparaison est d autant plus difficile que les immeubles ont tous des caract ristiques propres et qu il n est pas facile d isoler les comportements des utilisateurs et la gestion technique plus ou moins rigoureuse de l immeuble L impact de l volution des prix des mati res premi res pourrait galement se faire sentir sur la facture Conclusion n 3 la part de la consommation d nergie dans le co t total d occupation est faible L impact d une r duction des consommations nerg tiques elle seule sur le co t total sera limit En revanche une gestion technique rigoureuse peut g n rer des conomies sans investissements et l usage co comportemen
22. 2 chauffage isolation renforc e naturel Equiper les radiateurs 4 Bailleur ou A A F de robinets ee L ger 5 10 K Moyen Oui Co t unitaire environ 60 5 Preneur thermostatiques S quiper de panneaux Bailleur ou Piece yee ERA amp pi Lourd Variable i Long Oui baisse D pend de la photovolta ques Preneur ce i situation g ographique hoisir t m Co ts variables simple ou Choisir le systemede Lourd x variable KE Long Oui Bailleur P ventilation double flux ou VNAC ESSEC MMI 2010 Page 69 Projet de fin d tudes f Inciter les occupants adopter un comportement co citoyen au bureau Pour Bernard HAAS de l Association des Directeurs Immobiliers il s agit clairement de la premi re action a mettre en place pour obtenir des retours rapides en termes d conomie et pour impliquer l ensemble des occupants de l immeuble Toutefois cette mise en place doit se faire de mani re structur e p dagogue et s inscrire dans la dur e avec les moyens n cessaires et qu elle soit fortement appuy e par la direction Il existe un nombre importants d actions et de gestes simples que les salari s de l entreprise doivent int grer progressivement ou de directives adopter par le management En voici quelques unes propos es par l ADEME et class es par cat gories eee Type A Temps agate Cat gorie Action YP Facilit Gain P Visibilit d investissement de
23. Commercialisation plus rapide Conformit r glementaire anticip e Capex GER gros entretiens et r parations DD d veloppement durable Opex maintenance Pour le propri taire il y aurait peut tre un surco t de construction ou de r novation mais qui serait largement compens par l augmentation du revenu locatif et de la valeur v nale de l immeuble Au del de cette notion de Valeur verte certains investisseurs pr f rent insister sur le risque important de d valorisation de l actif nergivore au regard des futures r glementations Green Value ou Brown Discount S agit il d une valorisation suppl mentaire ou d un d valorisation des immeubles non verts Dans un change avec Jean CARASSUS Olivier ELAMINE CEO de Alstria Office REIT fonci re allemande s inscrit en faux contre l id e de Green Value en affirmant Un immeuble vert ne cr e pas de valeur mais l introduction des probl matiques durable dans l immobilier acc l rer l obsolescence du stock existant et par cons quent r duit la valeur des immeubles non verts Il invite les chercheurs plut t se pencher sur les calculs de d cote des immeubles obsol tes et souligne avec force et conviction les incoh rences des nouveaux immeubles HQE En France les professionnels estiment que sur les 50 millions de m du parc 25 35 millions seront bient t obsol tes S1 certaines tudes am ricaines d montrent
24. E TT ETE LOREA ARRA sin 31 iv Pour revenir sur un cercle vertueux ccccsseesesssrrrrrrerrerererreee 32 Page 2 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes v Quel contexte de march et quel impact 33 2 Analyse des impacts pour l utilisateur de bureaux a Impacts SOCiAUX sennior i insu as Wartadersiacienextaarertan 36 i Des enjeux variables selon la taille de l entreprise 36 ii La Responsabilit Sociale de l Entreprise 38 iii B n fice en termes image sn eee de ee eee was 38 iv Confort sant et bien tre pour les employ s 40 v De la n cessit de l co comportement 43 vi B n fices pour l entreprise 4 140 ue4sese idees dstanitin eines 44 b Impacts conomiques ue ven Ra RE teste 46 i Comprendre l impact pour l investisseur la Green Value 46 e Quel surco t pour la construction neuve 46 e Les co ts de r novation de l existant 48 e Un revenu locatif en hausse 49 e Des carts de loyer remettre dans le contexte de march 49 e Valeur v nale en progression 50 e Green value ou Brown discount
25. UNEP En France il repr sente pr s d un quart des missions de GES et de plus de 40 de la consommation finale d nergie Ces chiffres sont souvent cit s dans les rapports ou repris par les hommes politiques dans leurs discours sur le d veloppement durable pour poser l importance d une prise en conscience majeur du d veloppement durable dans le batiment comme ce fut le cas pour la mise en place du Grenelle de JEnvironnement Cela montre galement que Jimmobilier peut contribuer significativement a une r duction des GES 7 Sous le titre The Kyoto Protocol the clean development mecanism and the building and construction sector Disponible sur le site http www unep org ESSEC MMI 2010 Page 13 Projet de fin d tudes Consommation finale nerg tique par secteur conomique m R sidentiel Tertiaire E Transport Industrie Agriculture Source Observatoire de l nergie Minist re de l conomie de l industrie et de l emploi 2007 Source Rapport d activit du Plan B timent Grenelle 2009 D autres chiffres peuvent tre cit s les 160 millions d immeubles dans l Union Europ enne utilisent la moiti de l nergie et cr ent 44 des missions de CO2 totales A titre d exemple selon le rapport de la SBCI PNUE B timent et changement climatique selon certaines estimations prudentes une politique d efficacit nerg tique plus agressive pourrait viter l missio
26. aux utilisateurs www aosgroup com AOS Studley conseil d di aux utilisateurs Avocats Conseils juridiques www lpalaw com site du cabinet Lef vre Pelletier et associ s avocats www cms bfl com site de CMS Bureau Francis Lef bvre autre grand cabinet fran ais www green lease org site d di au bail vert dit par le cabinet Herbert Smith M dias www businessimmo info le ler groupe m dia de l immobilier d entreprise diteur d un blog sur l immobilier durable www immoweek fr Expertise Pierre autre journal d di l immobilier d entreprise en France www novethic fr le m dia expert du d veloppement durable www actu environnement com site d actualit d di l environnement Sites trangers www commercialpropertynews com site am ricain d information immobili re www costar com site de CoStar leader sur le march de l information immobili re 1 re base de donn es aux USA et maison m re du Grecam www betterbuildingspartnership co uk Rating amp Benchmark nerg tiques au Royaume Uni www britishchambers org uk business_services carbon comment l association des CCI britanniques motive les PME pour r duire leur conso nerg tique R seaux sociaux www viadeo fr voir le Hub Immobilier amp Environnement www linkedin fr voir le groupe Corporate Real Estate Sustainability USA Page 82 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d t
27. b timent tant dans sa conception que dans sa gestion soit adapt Plus d information sur http www eco label com french ARSEG Association des Directeurs et Responsables des Services G n raux document disponible sur le site http www arseg asso fr IMG pdf 30_bonnes_pratiques_de 1 Arseg_ pour des_bureaux_eco responsables_ Juin_2010 pdf ESSEC MMI 2010 Page 71 Projet de fin d tudes Quelques id es int ressantes retenir Les id es sur le Green Office ne manquent pas il y aurait de quoi remplir des pages enti res de best practices chang es sur internet plus ou moins int ressantes J ai retenu quelques id es originales qui me semblaient dignes d int r t Nettoyage modifier les horaires d intervention du personnel En effet les prestations sont assur es t t le matin ou tard le soir ce qui oblige allumer les tages des heures de faible luminosit et augmente la facture d lectricit et contraint galement le personnel de ces soci t s des horaires d cal s peu adapt s la vie de famille En d calant cette prestation l heure du d jeuner par exemple on r duit la facture d lectricit en limitant la g ne pendant la pause des salari s Concours entre tages la mise en place d une campagne co comportementale peut donner lieu un concours entre tages ou quipes situ es dans un m me immeuble L universit de Berkeley
28. conscience collective sereinement 19 c Le Grenelle de l Environnement 122 000 5 32560 ex tac menti mmreediinenuts 20 i Gen se du Grenelle de l Environnement 20 _l sretard de la France Seni aao EEEE N NEE E KETE REE 20 e Les tapes cl s Lancement Loi Grenelle 1 21 ii Le Plan B timent Grenelle 25 25e einen tenu 21 fit LA To Grenelle ss Sr ee nn te Ut ne te 22 iv Quels changements concrets 2e AS NS est 23 d D cryptage des interfaces des acteurs du march 24 i Un march MASMeN rte ad ss US 24 ACTES HE rem n en donnee n des ne dass sens pen En a D een dore dou et SN near i 24 Produits y disses smart paces cae yoked as cette dede Maat cde WERT ee 24 ii Breaking the vicious circle of Blame 25 ili Comprendre la position de chaque profession 26 Investisseurs ss eue dace oe Rene deeded needs se angeva seaeteey dite 26 e Promoteurs et Constructeurs 28 Architectes siemens nat in nes Nadal ted rene lia Ge cin ENS 28 e Gestionnaires amp Facility Managers 28 e Commercialisateurs et Soci t s de Conseil 29 o UtiiSsaturs ss annee sen re enr en een nn RE ARTE 30 sOCCUpants nine pase Eo IE
29. de location partir du 1 janvier 2011 rares sont les propri taires qui fournissent le DPE spontan ment d s lors que cela n a aucun caract re obligatoire pour le moment dans le cadre d un bail de bureaux Pourtant le co t d un DPE estim 600 est faible compar un loyer annuel Le groupe de travail tertiaire priv anim par Serge GRZYBOWSKI avait soulign les limites de l actuel DPE et sugg rait de B tir un nouvel outil de mesure de la performance nerg tique r elle qui soit v rifiable certifiable et reportable ee Esp rons que le d cret suivra ces recommandations afin que l utilisateur puisse disposer d un r f rentiel d taill et cr dible ECO LEDGER IPD est un outil d valuation de la performance nerg tique bien plus sophistiqu et particuli rement adapt aux grands utilisateurs d sireux de r aliser un benchmark de plusieurs sites Fort d un des plus importantes bases de donn es d immeubles en France IPD entend proposer aux utilisateurs une m thodologie similaire celle mise en place partir du code des co ts Sur la base d un nouveau r f rentiel le code environnemental IPD organise et valide la collecte des donn es calcule les benchmark et pr sente un rapport d analyse comparative L analyse de la performance environnementale d IPD se veut exhaustive et particuli rement d taill e La base de donn es se compose en moyenne d immeubles de 8 1
30. de nombreux projets le surco t provient du fait que la certification n a pas t pr vue au lancement mais a t mise en place apr s le lancement du projet afin de r pondre aux nouvelles normes de construction En r sum le co t de construction serait plus lev de 1 8 selon le niveau de certification requis parfois plus sur des projets plus ambitieux type BBC ou BEPOS pour lesquels des surco ts de 10 15 sont voqu s Pour citer un acteur fran ais Eric MAZOYER de Bouygues Immobilier expliquait dans un entretien la Tribune que le surco t tait estim 12 sans tenir compte de l installation de production d nergie renouvelable sur le b timent so L tude de David LANGDON Cost of Green Revisited publi e en 2007 offrait un autre point de vue concluant Il n existe pas de diff rence significative de co ts moyen pour les immeubles verts compar s aux immeubles non verts D Langdon explique que les co ts de construction avaient l poque fortement augment de 25 30 mais que les projets LEED taient construits sans surco t Il constatait galement que les quipes de projet avaient tendance consid rer la construction durable comme une caract ristique s par e alors qu elle doit tre int gr e transversalement dans le projet D apr s Maya RAVEREAU architecte de formation les certifications ont contraint les constructeurs revoir leurs processus de productio
31. des charges nerg tiques r duites o Valorisation de l identit de l entreprise o Profiter des subventions afin de r duire les co ts de r novation ex Certificats d Economie d Energie o Valorisation du patrimoine o D veloppement d une politique d acquisitions concentr e sur des actifs verts o Profiter de la crise pour r nover des actifs en vue d une livraison en phase de demande croissante o Etablir un lien privil gie avec les locataires sur la dur e et conserver le locataire sur une dur e d engagement plus longue 8 Capital Expenditure d penses d investissement en capital Page 26 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes Tous les investisseurs n ont pas la m me approche du d veloppement durable Les portefeuilles sont tr s divers tout comme les strat gies d investissement Certains ont saisi l opportunit de valoriser leur image assez t t d autres attendent les obligations l gales pour agir La n cessit de r novation nerg tique va les impacter de mani re tr s h t rog ne A l heure actuelle la plupart des investisseurs affichent des ambitions vertueuses difficiles v rifier dans la r alit A travers son barom tre 2009 sur l co performance des b timents le site Novethic fr tente d tablir un palmar s partir de l information fournie par les investisseurs promoteurs asset managers et souligne une transparence des performance
32. des niveaux de consommation de 170 et 241kWh m cela reste en dessous de la moyenne du parc existant 309 kwH m selon IPD et il est bon de rappeler que toute nouvelle technologie requiert une p riode d adaptation Et comme me le rappelait Me PELLETIER La p riode actuelle est propice l apprentissage iv Quel est l impact de la baisse des consommations nerg tiques sur le co t global du poste de travail Les utilisateurs surveillent l volution potentielle des co ts immobiliers partir de diff rents indicateurs loyer charges fiscalit etc mais le Co t Global d Occupation devient une r f rence D velopp par IPD ce ratio calcul partir du code des co ts immobiliers similaire un plan comptable classe les diff rents postes en selon 5 cat gories distinctes L objectif est de pouvoir comparer le co t global par m ou par poste de travail des r f rentiels nationaux ou tablir un benchmark des diff rents immeubles d un parc immobilier au sein d un groupe IPD r alise ses calculs partir d une base de donn es de 42 contributeurs utilisateurs et r f rence 3 273 immeubles couvrant une surface totale de 5 1 millions de m2 Selon les indicateurs IPD 2010 le co t moyen du poste de travail s l ve 10 050 an par occupant soit 3 vs 2008 avec des carts importants entre l immeuble standard province 6 849 et l immeuble haut de gamme presti
33. en Californie avait lanc un concours aupr s des tudiants entre diff rents b timents ce qui avait rencontr un franc succ s Pascal PLOTEGHER expliquait avoir appliqu une formule similaire entre diff rents tages sur un m me b timent C est une fa on amusante d impliquer les salari s sous forme de concours Affichage journalier des consommations au m me titre que les certificats s affichent dans les halls d immeubles de nombreux propri taires pr voient l affichage des consommations quotidiennes dans les r ceptions C est le cas dans l immeuble Copernic 2 de CBRE Investors mais aussi dans Praetorium premier immeuble labellis HQE et BREEAM la D fense d velopp par Capital amp Continental qui affichera dans le hall l empreinte carbone journali re L objectif est de montrer aux utilisateurs qu ils peuvent influer sur ces consommations jour apr s jour Le propri taire garantit des charges plafonn es 40 m pendant les 2 premi res ann es et esp re que l utilisateur qui viendra y installer son si ge impliquera ses occupants dans un comportement vertueux Une ruche a m me t install e sur la terrasse de l immeuble Informatique l investissement dans des ordinateurs portables est privil gi car moins gourmands que les ordinateurs classiques Boissons privil gier les r cipients r utilisables et viter le plastique Chez Philips des containers de recyclages
34. et la premi re couronne L tude prise en compte est celle du 1 trimestre 2010 Crane signifie grue en anglais ESSEC MMI 2010 Page 75 Projet de fin d tudes Au final sur l ensemble des solutions livr es ou en chantier pour la fin de l ann e 2011 l offre reste tr s limit e pour ce chef d entreprise qui devra galement tudier les autres crit res avant de prendre une d cision Si sa recherche est plus petite 1 000 2 000m7 le choix est encore plus restreint voire inexistant m me en largissant sa zone de recherche Par ailleurs si le m me d cideur doit s engager sur une nouvelle surface sans norme ni label d aucune sortie il aura tout int r t a s int resser aux caract ristiques nerg tiques du batiment a sa consommation et a valuer le risque conomique et juridique que cela pourrait repr senter si la clause de conformit impute le co t de la r novation a la charge du locataire S il n obtient pas de garanties suffisantes il aura int r t tudier une autre alternative ou limiter son engagement ferme 3 ans Dans une p riode o les mises en chantier n ont jamais aussi faibles les investisseurs se concentrent avant tout sur des projets visibles de grande taille afin de limiter l impact financier du co t de la r novation nerg tique Pour certains petits investisseurs le co t peut s av rer important et seule une obligation l gale les inci
35. et sur le fait que ce danger tait probablement sous valu Cons quence logique de la diminution du risque sant et d un meilleur bien tre le salari est moins souvent absent et plus productif A t on des preuves de ce fait th orique Compte tenu de l avance relative des pays anglo saxons en mati re d immobilier durable les tudes existantes nous viennent d outre Atlantique Ainsi une tude CBRE University of San Diego publi e en 2009 tentait de chiffrer les gains de productivit et autres b n fices des b timents verts aupr s d un chantillon de 534 entreprises 45 consid rent que les employ s sont plus productifs 45 consid rent que l implantation dans un Green Building a diminu le nombre de jours d absence pour maladie entre 2 et 5 jours en moyenne repr sentant un gain moyen de 1228 par employ Do Green Buildings Make Dollars and Sense novembre 2009 Page 44 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes pour les entreprises constatant un gain de productivit le gain est estim a 4 88 etl impact par employ chiffr 5 204 Il convient d analyser ces chiffres avec prudence car l immobilier durable est encore un concept r cent et la comparaison doit prendre en compte le type de b timent ant rieur utilis en comparaison Immeuble vert ou non un changement d immeuble permet g n ralement d am liorer le confort des e
36. il est mal utilis sera toujours mal performant pr cise t il ajoutant que l co comportement n est pas un concept nouveau et qu il suffit de regarder le mode de vie des esquimaux pour se persuader que l co comportement est dans la nature de l homme Pour M PLOTEGHER les cl s du succ s reposent plus sur les acteurs du projet que sur le projet en lui m me et n cessitent beaucoup de p dagogie de discipline et l implication des quipes sur la dur e Maya RAVEREAU pour la soci t de conseil AOS conseille de rester vigilant sur l effet saturation des occupants dans le cadre d une d marche environnementale sous peine d obtenir un effet de rejet Il faut expliquer impliquer pour obtenir l adh sion des quipes mais attention ne pas les culpabiliser Teddy Follenfant conseiller en d veloppement durable et auteur de D veloppement durable patrons qu avez vous fait 2 consid re galement qu il ne sert rien d avoir un discours culpabilisateur et estime qu il est pr f rable de valoriser les citoyens pour qu ils deviennent des co citoyens Qu entend on par co comportement au bureau Les guides et manuels en tous genres remplis de conseils fournis par des organisations professionnelles consultants etc ne manquent pas Le Guide du Bureau Eco Responsable dit par l ADEME en partenariat avec le MEDEF est probablement le plus abouti et structure la d marche autour d
37. l actif www regus fr pour tout compl ment d information ou par email adrien mory regus com 67 Charte de l Expertise article 7 R serves concernant l environnement et la contamination II ne rentre pas dans les comp tences normales de l Expert en valuation immobili re d appr cier ni de chiffrer l incidence des risques li s la contamination des sols des b timents la pollution des terrains et plus g n ralement les questions concernant l environnement 6 Dr LORENZ MRICS Germany Karlsruhe Institute of Technology www property advisors de Page 50 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes Constituants et d terminants environnementaux potentiels de la valeur de march d un immeuble locatif Evolution des attentes DD des preneurs Charges moins fortes GER ou Capex Travaux de mise niveau Maintenance des performances Opex Franchises et remises de loyer Travaux preneur moindre Sant occupant Productivit bureaux Revenu net loyer de march d bours du propri taire Valeur ae de march PER 3 dr Taux de capitalisation taux du placement sans risque prime de risque croissance des revenus d pr ciation Plus de cash flow Comp titivit attractivit Dur e de vie plus longue Co ts de l nergie Conformit plus longue Image durable aux r glementations
38. l immobilier est clairement identifi comme un des premiers leviers d action non seulement parce qu il repr sente la premi re source d missions de gaz effet de serre mais aussi parce qu il porte des enjeux essentiels et souvent sous estim s dans l entreprise La fonction immobili re dans l entreprise est manag e de mani re tr s al atoire Bien que le co t immobilier repr sente en moyenne le 2 poste de co t d une entreprise apr s les salaires ou 3 selon l importance du poste Informatique moins de 25 des entreprises du CAC 40 disposent d une direction immobili re La fonction immobili re se trouve souvent g r e par les services g n raux avec plus ou moins de r ussite ou externalis e plus rarement Compte tenu de l impact fort du d veloppement durable sur le march immobilier il m a paru important tant par int r t personnel que dans mon r le d utilisateur d identifier quels seraient les enjeux de ce changement majeur que beaucoup de professionnels de l immobilier consid rent tre une lame de fond Pour r sumer la question g n rale laquelle je souhaite r pondre travers cette tude Je suis un utilisateur de bureaux comment vais je tre impact par l importance croissante du d veloppement durable au sein de mon entreprise Quels sont les risques li s au bail la conformit de mes locaux aux nouvelles r glementations Quelles sont les opportun
39. le concept a trois l ments cl s Building Effective Green Value Source Green Value turning concept into practise 2009 La valeur verte dans une d finition plus large repose donc sur 3 l ments cl s la qualit intrins que du batiment selon des normes environnementales la capacit du gestionnaire a exploiter efficacement l immeuble et galement sur le comportement environnemental de l utilisateur La plupart des personnes interview es s accordent sur l importance de ces trois facteurs indissociables pour atteinte des objectifs de consommation nerg tique Nous d taillerons les impacts financiers dans la partie suivante TEIF R flexions Immobili res n 52 Chiffrer la Green Value une tude de cas par Aur lien CHAZEL Groupe informel constitu de Gilles BOUTELOUP AXA REIM Jean CARASSUS Immobilier Durable Conseil Adrien BULLIER groupe ICF David ERNEST FACEO Lionel PANCRAZIO LB P Asset Management et de Thomas SANCHEZ Caisse des D p ts ESSEC MMI 2010 Page 27 Projet de fin d tudes e De nouvelles m thodes pour les promoteurs et constructeurs Contrairement l investisseur le promoteur a g n ralement une vision court terme car il construit V immeuble pour le vendre apr s sa livraison Dans la plupart des cas il n a pas vocation rester propri taire Le principal sujet pour le promoteur est la rentabilit de l op ration
40. les leviers d actions pour verdir son immobilier Quels sont les conseils pour limiter l impact financier et juridique d une nouvelle implantation 2010 harry Dass Distributed by Tribune Media Services inc ER IT S NOT EASY BEING GREEN ay Om Dessin paru dans The New Yorker apr s la pollution BP dans le Golf du Mexique 2010 www harrybliss com Page 8 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes ADI BBC BEPOS BET BREEAM CASBEE CCH COS CPE DPE GES GTB GTC GRI HPE HQE ICC ILAT IGH kWh LEED PC PLU QEBE QEP QCA RICS RT SBA SMEX THPE Liste d abr viations Association des Directeurs Immobiliers B timent Basse Consommation B timent Energie Positive Bureau d Etudes Technique Building Research Establishment Environmental Assessment Management Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency Code de la Construction et de l Habitation Coefficient d Occupation des Sols Contrat de Performance Energ tique Diagnostic de Performance Energ tique Gaz a effet de serre Gestion Technique du Batiment Gestion Technique Centralis e Global Reporting Initiative Haute Performance Energ tique et Haute Qualit Environnementale Indice du Co t de la Construction Indice des Loyers d Activit Tertiaires Immeuble de Grande Hauteur Kilowatt heure Leadership in Energy and Environmental Design Permis de Construire Plan Local d U
41. les risques li s aux exigences du d veloppement 87 Actuel performance r elle du b timent avec ses occupants dans les conditions d utilisation en cours Actuel potentiel performance estim e partir de la valeur actuelle prenant compte des am liorations de comportements et de l optimisation de l exploitation Intrins que performance valu e partir de la mod lisation du b timent et de ses installations dans des conditions d utilisation conventionnelle Intrins que potentielle performance estim e partir de la valeur intrins que apr s un investissement limit retour surinvestissement inf rieur 7 ans pr conis Source www immobilierdurable eu interview de Gilles Bouteloup Directeur du D veloppement Durable et S curit d AXA Reim Page 64 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes durable L outil passe en revue 24 th mes associ s au d veloppement durable C est une approche financi re qui n int resse que l investisseur Faire appel a un cabinet d audit nerg tique Compte tenu de certains enjeux financiers de la mise aux normes ventuellement a la charge du preneur une tude sp cifique peut s av rer utile pour prendre en compte ces risques dans le cadre de la n gociation avec le propri taire Sp cialiste en audit et r novation nerg tique J r me DUMINIL du cabinet ENEOS souligne l int r t de cette d marche tant pour l investisseur et pou
42. li s un projet s talent sur une dur e de 3 ans au moins Cela leur impose une approche dite volutive et galement d tre accompagn par des BET qualifi s ou d int grer ces qualifications en interne L apparence des b timents va t elle changer Probablement La probl matique de l isolation influence l apparence des fa ades Le vitrage toute hauteur co te plus cher et n cessite un renfort de climatisation moins qu on ne con oive une double peau destin e isoler la fa ade Certains craignent que les nouveaux immeubles durables soient marqu s par une grande sobri t une construction a minima et la fin du geste architectural Les architectes r unis par DTZ autour de la r daction du Livre Blanc rappelaient que le concours de la D fense r unissait des immeubles verts et que les r sultats pr sent s ne manquaient pas d originalit En r sum il faudra int grer de nouvelles contraintes mais cela n emp chera pas le geste architectural Le m me groupe de travail notait que certains l ments doivent tre repens s en liaison avec Vimmobilier durable l escalier revaloriser pour inviter les utilisateurs l emprunter les profondeurs de plateaux r duire pour optimiser le gain en lumi re naturelle retour un r gionalisme architectural prenant en compte les sp cificit s locales oubli es par souci de standardisation e Le Facility Manager voit son r le revalo
43. march va t il voluer tout seul sans obligations vers un verdissement progressif du parc Cette vision que certains qualifient de lib rale pourrait ralentir la transformation du parc mais elle s appuie aussi sur des obligations d information et sur une r glementation thermique contraignante pour les r novations contenue dans Grenelle 1 iv Quels changements concrets A ce stade du processus l gislatif septembre 2010 les impacts directs pour les locataires d immeubles tertiaires sont encore incertains car ce sont les d crets d application qui d finiront progressivement de nouvelles r gles Par ailleurs les nouvelles r gles de constructions concernent les investisseurs et promoteurs en premier lieu et par voie de cons quence les utilisateurs en b n ficieront Nous pouvons cependant r sumer quelques mesures importantes pour l immobilier tertiaire e Pour les b timents neufs apr s l application de la RT 2005 contenu dans le Grenelle 1 et bient t de la RT 2012 d crite pr c demment devraient permettre aux utilisateurs de trouver un nombre croissant d immeubles verts e Par le parc tertiaire existant la r novation nerg tique est rendue obligatoire dans un d lai de 8 ans partir du 1 janvier 2012 art L111 10 3 du CCH selon des niveaux de performance qui seront fix s par d cret Il s agira sans doute d un choix entre l atteinte d une performance ou la r alisation de certains travaux parmi u
44. origine lectrique gt Comparaison des immeubles HQE avec les autres immeubles o Surco t de construction 3 amorti sur 10 ans o Economie d nergie 5 2 m dont 2 m dus la densification de l espace accrue et 3 2 m li s l nergie l eau et les d chets aes 77 En compl ment une tude de CBRE France sur les charges immobili res fournit des enseignements retenir l immeuble HQE pr senterait un budget fluides moins important 21 contre 25 mais le poste maintenance augmenterait de 3 points 46 cons quence de la mise en place de dispositifs de r duction des consommations Au total le budget global d un immeuble HQE serait inf rieur de 2 celui d un immeuble code du travail 7 Echantillon d immeubles HQE limit IPD nous invite analyser les r sultats avec pr caution 7 CBRE Market View Charges Immobili res Juillet 2010 disponible sur www cbre fr Page 54 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes Comparaison estim e de la structure des budgets de charges d un immeuble code du travail et d un immeuble HQE 100 E Travaux programm s 80 m Maintenance hors contrat Assurances 60 mam Fluides 40 mm Maintenance et services 20 sous contrat Immeuble Immeuble HQE Code du travail Source CBRE Property Management Conclusion n 1 le loyer attendu peut tre sup rieur celui d un b
45. vont b n ficier d immeubles plus confortables plus productifs moins gourmands en charges et qu il est normal que les b n fices de ces investissements soient partag s Mais peut on quantifier ces b n fices de part et d autres pour partager quitablement les gains Rien n est moins s r Comme l expliquait un directeur immobilier l occasion d un petit d jeuner de l ADI les investisseurs ont b n fici de certains enrichissements qui auraient d les inciter provisionner en pr vision des travaux annonc s par la loi du Grenelle de l Environnement Par ailleurs les revenus locatifs ont fortement progress gr ce l indexation A observer l volution de l ICC en 2008 et 2009 on constate que les loyers ont t fortement pour le locataire jusqu 10 45 par an en 2009 voir le diagramme ci dessous sous l effet d cal de la hausse du prix de l nergie sans corr lation avec un co t similaire pour le propri taire 1650 ape i 1600 Touchant les utilisateurs locataires au pire 4550 moment de la crise cette augmentation 1500 exag r e a eu un double effet poe inciter les locataires ren gocier les loyers 1959 A Cages 1300 et ou d m nager de leur immeuble pour 4350 trouver des solutions immobili res plus 1200 2 1150 conomiques 1100 inciter les acteurs du march recadrer ce 050 2 r a 200 2004 2005 2006 2007 2008 2009 m canisme d
46. 0 000m et int gre progressivement 36 Plan B timent Grenelle Recommandations du chantier Parc Tertiaire Priv 27 oct 2009 pages 3 5 ESSEC MMI 2010 Page 63 Projet de fin d tudes des immeubles de plus petite taille composant le parc immobilier de certains clients Pour utiliser ce type de service il est important que les immeubles cibl s soient compar s avec des tailles similaires Les surfaces situ es dans des immeubles multi locataires ex plusieurs tages dans une tour de la D fense peuvent tre int gr es dans cette d marche m me si la collecte des informations aupr s du propri taire ou gestionnaire est moins vidente Le co t de la prestation varie en fonction du nombre d immeubles analys s et de leur taille avec un co t unitaire proche des 10 k pour un seul immeuble et fortement d gressif en fonction du nombre d immeubles qui peut ramener le co t unitaire 1000 2000 par site En termes de moyens humains il est important de disposer des ressources n cessaires en interne pour organiser la collecte des donn es surtout pour un parc important Au final le co t sera amorti en fonction du nombre d immeubles tant entendu que plus l impact marginal sera plus important sur les immeubles de grande taille comme vu dans l analyse du march page 23 loi des 80 20 Notons qu IPD a d velopp un partenariat avec Certiv a afin de compl ter cet outil de diagnosti
47. 8 et 2009 du fait de la pression du march sur les valeurs locatives la baisse L effet premium de la certification a t dilu par le contexte de march Il reste encore quelques plateaux de libres sur ce superbe b timent si cela int resse le lecteur en bail conventionnel chez SFL ou pr caire partir de 12m chez Regus bi Avec une augmentation de la valeur v nale 4 la cl Dans 1 tude publi e par l IEIF la valeur v nale du bien augmente donc de 6 15 selon les sc narii plus ou moins ambitieux de r habilitations nerg tiques Il faut toutefois souligner que ce mod le de calcul est soumis un certain nombre d incertitudes li es au contexte de march et la qualit initiale de l immeuble Les tudes anglo saxonnes pr cit es sur le m me sujet concluaient des valeurs v nales en augmentation de 6 35 Les experts immobiliers charg s d valuer la valeur des immeubles une deux fois par an ont encore du mal prendre en compte la valeur verte des immeubles Le param tre environnemental fait l objet d une remarque particuli re dans la Charte de l Expertise excluant ce param tre des comp tences de l expert 4 Afin de prendre en compte l influence des performances environnementales le mod le ci dessous initi par David LORENZ et adapt par l quipe anim e par Jean CARASSUS tente une synth se de l impact de facteurs environnementaux sur la valeur de
48. Adrien MORY ESSEC Master en Management Immobilier 2009 2010 Les enjeux de l immobilier durable pour les utilisateurs locataires de bureaux Octobre 2010 Directeur de m moire M Fabrice HAIAT Projet de fin d tudes Plan Parcours de Fater iarann saines nas genuine sade ns beans 5 REMETCIEMENTS EL MU een ea ann CUS eins be CU ANE Us nat 6 lERO IE leE TO a sn D ne Rede dd RU at M dsl ose 7 1 Le d veloppement durable le Grenelle de l Environnement et le march immobilier a D veloppement durable i Gen se du concept de d veloppement durable 10 e Les Trois Piliers du d veloppement durable 10 Normes amp D finitions 11 e Quelques textes fondateurs du d veloppement durable 11 e Un impact transversal dans l organisation de l entreprise 12 ii Le secteur immobilier point du doigt 13 ii L facteur Sant ie 5 ei cc chee ecto inns eds coh id ches eurent esi eee 14 bp L immobilier durable sean esse ue Een Sn Nr anne dites nes 15 1 Un Pare h t rog ne estonien een eine eee ied MERON 15 ii Une r glementation complexe entre obligation et incitation 15 iii Certifications amp labels une grande source de confusion 16 iv Une prise de
49. Les Echos 7 avril 2010 Laurence BOCCARA Grenelle 2 timide avanc e pour les bureaux Les Echos 27 mai 2010 Conf rences d bats et tables rondes Petit d jeuner ADI Business Immo Quel sera le poste de travail vert 10 mars 2010 Petit d jeuner ADI Business Immo Le bail vert qui va payer quoi 16 d cembre 2009 Les matins de l immobilier de Business Immo Green RT 2012 les premi res conclusions du groupe de r flexion du Plan B timent Grenelle 12 mai 2010 Synth se de la Conf rence Simi 2009 Bureaux d aujourd hui de demain quel dialogue utilisateurs investisseurs 3 d cembre 2009 IPD 44 me s minaire L impact du d veloppement durable sur le parc existant un d fi soutenable 18 mai 2010 IPD Pr sentation des Indicateurs 2010 de l immobilier d exploitation juin 2010 Groupe Valeur verte en pratique Turning the generic concept of Green Value into action SBA Annual Conference 5 novembre 2009 Livres Ingrid NAPPI CHOULET Les mutations de l immobilier de la finance au d veloppement durable Editions Autrement 304 p 2009 ADEME Le Guide du bureau co responsable cd rom 2009 Andr LEDOIT La fonction immobili re dans l entreprise secteur priv secteur public Editions Delmas 208 p 2004 G Amoyel G Gillet P More J M Moyse et R Pouget Immobilier de l entreprise Acheter c der louer Strat gies juridiques fiscales et financi res
50. Page 24 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes Z 3 Cc 2 S Long tail TD 2 c Q v 2 E D medium unit number to large large number of small end use units buildings owned units by many owners buildings Bien que le secteur immobilier repr sente le premier levier de r duction de consommation nerg tique cette opportunit repose sur des millions de b timents individuels qui repr sentent chacun des sp cificit s et des interventions tr s diff rentes Le potentiel de r duction est bien plus important sur les unit s les plus grandes Contrairement certains secteurs conomiques cette sp cificit du march immobilier rend plus limit et plus d licat l effet d une politique gouvernementale grande chelle Cons quence de cette r gle g n rique les investisseurs et utilisateurs auront un d fi relever plus ou moins grand en fonction de la composition de leur patrimoine et de la taille de chaque actif ii Breaking the Vicious Circle of Blame Telle que notre industrie est structur e la chaine des responsabilit s attentes et initiatives est entrav e par des int r ts divergents Bien que les technologies et le savoir n cessaire pour construire des immeubles verts soient connus chaque acteur tend rejeter la responsabilit sur l autre et le sch ma d sormais connu du Cercle Vicieux du Reproche r sume bien les freins de l immobilier
51. SSEC MMI 2010 Page 35 Projet de fin d tudes Etude Jones Lang LaSalle Certiv a publi e en octobre 2009 Depuis 2008 l cart va grandissant Dans certains segments de march comme celui de Etoile la certification alli e une excellente localisation a permis aux propri taires de b n ficier d un effet p nurie et de conserver un loyer facial lev Citons par exemple les signatures r centes des immeubles Origami avenue de Friedland de GECINA ou le 52 avenue Hoche d EUROSIC des valeurs prime d passant les 750 m En comparaison d autres immeubles voisins plus anciens peinent se louer o La raret des immeubles verts sur le march du neuf a donc permis aux quelques immeubles vertueux disponibles de trouver preneur rapidement o Compte tenu de la baisse des loyers faciaux l effet premium a t limit pour que V immeuble reste comp titif o L offre importante donne plus de choix aux utilisateurs et leur permet galement de faire pression sur le bailleur pour qu il acc l re la r novation nerg tique de l immeuble sous peine d aller voir ailleurs Par cons quent la plupart des acteurs interview s s accordent affirmer que la crise actuelle a jou un r le d acc l rateur dans la r novation des immeubles Pour Philippe PELLETIER La crise immobili re et financi re pr sent e comme un obstacle est aussi un moteur A loccasion
52. SSEC MMI 2010 Page 61 Projet de fin d tudes 3 Recommandations et Pr conisations quels leviers d action pour les utilisateurs Et si on passait l action Apr s avoir tudi les enjeux du d veloppement durable les b n fices de l immeuble vert les risques juridiques nous allons tenter de donner des pistes pour un utilisateur souhaitant verdir son immobilier Dans l ordre des choses plusieurs types d actions sont envisageables a Evaluer la situation et les param tres d influence b Etablir un diagnostic sur la performance environnementale des surfaces c Modifier les r glages de gestion de l immeuble et surveiller les consommations d R aliser des travaux de modifications sur le b timent lourds ou l gers e Encourager les occupants adopter un comportement co citoyen au bureau f B n ficier d incitations fiscales g Engager une r flexion commune avec le propri taire h Engager une d marche HQE Exploitation i D m nager sur un immeuble vert Un certain nombre de ces actions devraient tre la charge du propri taire Le diagnostic les r glages et les travaux de r novation viennent revaloriser l actif et le loyer donc doivent revenir au propri taire et au gestionnaire Le comportement revient l utilisateur mais doit il tre le seul b n ficiaire des r ductions de consommations donc de charges Les discussions entre bailleurs et preneurs vont tourner autour de ce
53. Selon les derni res tudes la reprise est constat e mais elle reste timide A en croire les pr visions des analystes le niveau de transactions pour 2010 devrait toutefois tre sup rieur celui de 2009 Evolution de la demande plac e en IDF source KEOPS 2 500 000 n 2 000 000 n 1 500000 n i 1 000000 n 500 000 n One l 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 1S 10 o Les loyers faciaux ont baiss mais ne refl tent pas n cessairement la r alit d s lors que les bailleurs pr f rent accentuer les mesures d accompagnement mois de franchise travaux afin de conserver un loyer facial en ligne avec leur strat gie d acquisition TEIF Institut de l Epargne Fonci re et Immobili re Voir galement le graphique d absorption figurant dans les annexes www ieif fr Page 34 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes Cons quence en mati re d immobilier durable Le ralentissement des mises en chantiers a frein le d veloppement d immeubles verts donc limit l offre potentielle pour les utilisateurs A l occasion d une pr sentation de march en septembre 2009 le cabinet DTZ soulignait en cons quence le ralentissement du nombre d immeubles certifi s Certification HQE de bureaux en Ile de France 1600000 SK 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 75 50 25 2005 2006 2007 Sept 2009 en Surf
54. a construction cr e en 1868 au Royaume Uni La RICS compte aujourd hui 91 000 membres r partis sur 146 pays ESSEC MMI 2010 Page 37 Projet de fin d tudes ii Une responsabilit vis a vis de la soci t le concept de la RSE Quelle soit la taille de l entreprise chacune a donc une responsabilit vis a vis de la soci t Ainsi est n le concept de Responsabilit Sociale de l Entreprise d finie par l Union Europ enne comme un concept dans lequel les entreprises int grent les pr occupations sociales environnementales et conomiques dans leurs activit s et dans leurs interactions avec leurs parties prenantes sur une base volontaire be Economies d nergie geau En 2009 le cabinet de conseil Krauthammer publiait Polution une tude sur le sujet en d finissant 16 domaines dans Lee 0 RARE lesquels s applique la RSE voir ci contre Parmi les conclusions de ce rapport on retiendra les suivantes Engagement ext rieur les performances des entreprises sont partag es DER ES Re EE CE AE environ 50 des entreprises sont op rationnelles ee s On on voire exemplaires et 50 sont nettement en Philanthropie retard Personnes Les consommateurs les clients et les investisseurs Emploi recrutement et fid lisation Paxicent Conditions de travail 8 Ooporumt s de cem re Dans le th me environnemental seuls 21 des Farmabon et d veloppement salari s estiment que leur entreprise es
55. aces en m Nombre de certification Source DTZ Research partir des donn es Certivea Compte tenu de la forte augmentation de l offre en particulier en seconde main il est devenu indispensable pour les investisseurs de se diff rentier sur le march ce qui les a encourag entamer des r novations nerg tiques sur leur parc existant Pour certains mieux vaut entamer une r novation en p riode creuse et limiter la vacance locative pour livrer un b timent conformes aux normes du march lorsque celui ci reprendra en 2011 ou 2012 A contrario l augmentation de l offre de seconde main va acc l rer l obsolescence de certains immeubles anciens nergivores consid r s comme des poubelles thermiques Un contexte de p nurie de locaux n inciterait pas le propri taire r nover son b timent d s lors qu il pourra le louer beaucoup plus facilement Le graphique ci dessous publi par Jones Lang LaSalle et Certiv a montre des r sultats de pr commercialisation bien plus encourageants pour les immeubles HQE que les non HQE pour des immeubles de plus de 5000m Part des m pr commercialis s sur les immeubles gt 5000m livr s depuis 2008 et les projets gt 5000m mis en chantier livrables horizon 2010 83 E Pr comm sur immeubles HQE E Pr comm sur immeubles non HQE 57 57 2008 2009 2010 0 On point L antis che de l immobilier durable Jones Lang Lasalle Novembre 2009 E
56. acoustique le choix int gr des produits et des mat riaux de visuel construction et un chantier faibles nuisances L co gestion La Sant de l nergie les conditions sanitaires des espaces de l eau la qualit de l air des d chets d activit s la qualit de l eau de l entretien et de la maintenance Pour de plus amples informations une brochure d taill e publi e par l association HQE figure parmi les annexes Concernant la certification HQE le choix des cibles atteindre est laiss au maitre d ouvrage il sera donc fonction des priorit s de ce dernier En comparaison les normes LEED et BREEAM accordent une note globale qui permet de comparer les immeubles plus facilement ESSEC MMI 2010 Page 17 Projet de fin d tudes La certification HQE s est impos e progressivement sur le march immobilier fran ais comme la principale norme de r f rence en mati re de construction neuve et a d clin son offre sur la r novation l exploitation et diff rents types d actifs les entrep ts frigorifiques par exemple Analyse critique de la certification HQE Certaines voix se sont lev es pour pointer les limites de cette certification Certains architectes consid rent que la certification serait trop facile obtenir d s lors que le maitre d ouvrage va d finir les priorit s de cibles en fonction des cibles les moins couteuses l Ordre des Architectes ne fai
57. ada 2009 48 Afin de surveiller le ph nom ne l ADEME publie chaque ann e un rapport Publicit et Environnement en partenariat avec l ARPP Autorit de R gulation Professionnelle de la Publicit Disponible sur www ademe fr ESSEC MMI 2010 Page 39 Projet de fin d tudes Dans le cas de l immobilier l usage d une certification vise prouver la r alit des engagements environnementaux d un promoteur La norme peut tre plus ou moins exigeante mais elle vient valider une d marche co responsable S il veut r ellement s engager dans une d marche verte l utilisateur devra comprendre les significations de ces normes en d crypter les r sultats comprendre 7 1 les enjeux et s assurer galement qu il pourra LAS engager la d marche co responsable qui va avec Une certification HQE Construction valide la d marche vertueuse du projet mais ne valide pas la d marche du son utilisateur La magie du marketing par Andy Singer http americanpublicmedia publicradio org iv Les b n fices de l immeuble vert pour les employ s confort sant et bien tre Confort de travail La plupart des sp cialistes s accordent sur l am lioration du confort des salari s gr ce un immeuble vert Les composantes du confort du poste de travail sont les suivants commencer par les 4 cibles d finies par la norme HQE confort visuel l immeuble vert s efforce de fa
58. ais doivent tre confirm s sur la dur e Les promesses des immeubles verts ne sont pas toujours tenues mais toute exp rience nouvelle apporte son lot d enseignements et de nouveaux r glages doivent tre trouv s Et m me si les niveaux de consommation affich s sup rieurs aux pr visions ils affichent de s rieux progr s par rapport aux b timents anciens Bien que sensibilis s au d veloppement durable les utilisateurs resteront avant tout attentifs l impact conomique de leur choix immobilier D s lors qu une solution immobili re durable permet de rationaliser les co ts de gagner en productivit et ESSEC MMI 2010 Page 77 Projet de fin d tudes d viter des surco ts ventuels conformit taxes et que ces gains sont mesurables les utilisateurs orienteront naturellement leur choix vers un immeuble vertueux Investisseurs et utilisateurs sont ils oblig s de passer au vert En l tat rien ne les y oblige Si un b timent nergivore est bien plac un propri taire pourra probablement continuer le louer sans difficult mais les mesures obligatoires comme le DPE pourraient le p naliser en termes de valeur locative et de valeur d expertise Un grand utilisateur peut tout fait ignorer le facteur immobilier durable mais il passera c t d un certain nombre d opportunit s image r duction de co ts Il risque galement de voir ses co ts immobiliers augmenter si l immeub
59. ait un satisfecit concernant l application de la RT 2012 pour le neuf plus r cemment Daniel COHN BENDIT soulignait les avanc es vraiment int ressantes sur la construction ai Article paru dans Les Echos Grenelle 2 timides avanc es pour les bureaux le 27 mai 2010 Initialement pr vu un plancher de 300m2 les politiques ont pr f r sous la pression de lobby de protection du commerce remonter ce niveau 2000m ce qui n a pas manqu de d cevoir les initiateurs du projet F d ration Nature Environnement Grenelle II Les Enjeux dossier de presse 28 avril 2010 7 Entretien accord au blog http vecudurable blog lemonde fr ESSEC MMI 2010 Page 23 Projet de fin d tudes Tentons maintenant d analyser les m canismes du march de l immobilier tertiaire afin de comprendre les interactions les contraintes et les attentes de chaque cat gorie d D cryptage des m canismes du march des bureaux i Un march fragment Acteurs Comme l illustre le diagramme ci dessous la fragmentation des acteurs sur le cycle de vie du produit immobilier particuli rement long rend le sujet complexe L interaction entre les diff rents intervenants est limit ee durant ce cycle et leurs motivations sont souvent contradictoires Prelim Design Detail design Working drawings amp specs rere Tench JERA PENSER 9 au Lai vs ai Annn 2 Commisoning o
60. anitaire des espaces Qualit sanitaire de l air Qualit sanitaire de l eau Cer enter aan ion sranta CONETEVETION d eram th Drcteur Poinecs 75010 Finis Tal 01 40 40 28 45 Fax OF 40 50 200 Emol celante h amw caria tf Projet de fin d tudes Page 86 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes ANNEXE 2 Brochure dit e par le Minist re de l Ecologie et du D veloppement Durable visant a expliquer le contenu de la loi Grenelle 2 Juillet 2010 20 p ESSEC MMI 2010 Page 87 Projet de fin d tudes Page 88 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes ANNEXE 3 Extrait des Recommandations du Chantier Parc Tertiaire Priv Plan B timent Grenelle Page 11 intitul e R capitulation des recommandations RECAPITULATION DES RECOMMANDATIONS RECOMMANDATIONS DATES de mise en uvre Eclaircissement des objectifs de 38 par Concertation 2012 les pouvoirs publics avec le secteur puis d cret ventuel cat gorie d actif puis d cret consommations globales r elles actuelles puis d cret performance nerg tique Concertation Avant 2012 puis d cret professionnelle 2 1 Encourager d autres comportements Loi Grenelle 2 2010 afficher les consommations classer les rajout l article entreprises diffuser les bonnes pratiques obligation de travaux 2 Optimiser le pilotage et la conduite Pratique 2010 nerg tique du b timent professionnell
61. arch Focus Bureaux Eco Responsables 2009 e BNP Paribas Real Estate ESSEC 2 me barom tre Utilisateurs 2010 e BNP Paribas Real Estate Chaire de l ESSEC e Drivers Jonas Deloitte Paris Crane Survey 2010 e Etude de la Chaire Immobilier de l ESSEC BNP Paribas Real Estate Indicateur de co t immobilier 2009 e Norm Miller Jay Spivey and Andy Florance Does green pay off 2008 e AXA Real Estate Responsible Property Investment Guide 2008 e David Lorenz Sustainable Property Investment amp Management Key Issues amp Major Challenges RICS 2008 e Jones Lang LaSalle amp CoreNet Global Global Trends in Sustainable Real Estate An Occupier s Perspective 2008 e Jones Lang LaSalle UK Sustaining Value 2008 e Cushman amp Wakefield Research Green Buildings a behavioural change 2008 e Cushman amp Wakefield Research European Landlord amp Tenant survey 2009 e RICS Global Property Sustainability Survey 2010 e US Green Building Council An Introduction to the LEED Green Building Rating System 2008 e Sonja Persram Mark Lucuik and Nils Larsson Marketing Green Buildings to Tenants of Leased Properties Canada Green Building Council 2007 e Sonja Persram Mark Lucuik and Nils Larsson Marketing Green Buildings to Owners of Leased Properties Canada Green Building Council 2007 e Piet Eichholtz Nils Kok and John Quigley Doing well by doing good An analysis of the financial performance of green b
62. ations ou m me constructions nouvelles m me non urgentes ex cut s par le Bailleur ou par toute autre personne d ment autoris e par le Bailleur dans les Locaux et dans l Immeuble quelle qu en soit la dur e m me si elle exc de quarante 40 jours Si l article figure ainsi dans le bail le bailleur peut donc r aliser les travaux quand il le souhaite dans les parties communes et ou privatives sans le consentement du preneur Il doit toutefois faire attention ne pas emp cher le preneur d exercer son activit Si la r alisation des travaux ne fait pas l objet d une concertation entre les deux parties et que la dur e des travaux exc de largement les quarante jours des abus peuvent se produire A contrario le Preneur peut b n ficier de ces travaux par un gain de confort ou de prestations dans ses locaux et r duire sa consommation nerg tique et les charges correspondantes Une bonne communication entre preneur et bailleur est la cl de l application de ce genre de clause la clause relative aux taxes et contributions nouvelles Voici un autre article du bail qui pourrait avoir des cons quences pour le preneur Classiquement r dig comme suit Le Preneur remboursera au Bailleur en sus du loyer tous les imp ts contributions et taxes cr s ou cr er auxquels les biens lou s peuvent tre assujettis Dans le cas de l application d une taxe immobili re verte l utilisateur verra son co t g
63. avail Alors que la direction s attachera vouloir regrouper les salari s et sera attentive la notion de co t global du poste de travail Dans le cas d un centre d affaires les crit res de choix sont dict s par les attentes du client mais aussi par des crit res de rentabilit d un business model En termes de type de b timent le souhait des salari s semble aller dans une direction oppos e aux tendances actuelles En effet si la tendance est la rationalisation des surfaces et au regroupement dans des immeubles toujours plus grands et la g n ralisation des surfaces en open space le m me sondage TNS Sofres Fonci re des R gions d crit l immeuble id al du salari comme un immeuble de petite taille avec des bureaux privatifs Ily a donc encore du chemin faire pour convaincre les salari s des b n fices des nouveaux regroupements constat s sur le march parisien Les points mitig s ou n gatifs sont li s aux am nagements ou aux services personnalis s Au final 70 des salari s interrog s se disaient de mani re g n rale satisfaits de leur bureau actuel et globalement l tude conclue que salari s et entreprises partagent la m me vision du bureau Publi dans le magazine Business Immo juillet ao t 2010 Dossier sp cial Ce que veulent les utilisateurs Citons comme exemples r cents le transfert de GDF Suez sur la Tour T1 la D fense ou du groupe BNP Paribas sur les G
64. b timent sur un chantillon de 27 b timents Par ailleurs la mise en place de recommandations techniques et comportementales a permis de r duire les consommations nerg tiques de 15 20 Dans un dossier de BusinessImmo consacr a la strat gie de d veloppement durable des investisseurs le surco t des travaux li s aux normes environnementales est estim entre 10 et 20 selon les cas Surco t compens par une hausse du niveau de loyer et du revenu locatif Revenons un instant sur la notion financi re de Green Value qui int resse les investisseurs Trois indicateurs cl s sont utilis s o le niveau de loyer o le montant du revenu locatif loyer x taux d occupation o et le prix de revente La plupart des tudes concluent des indicateurs plus lev s pour les immeubles verts compar s aux immeubles ordinaires A titre d exemple l tude Does Green Pay Off pe publi e en 2008 reposant sur une base de donn es de 900 immeubles nord am ricains confirmait cette tendance Exhibit 6 Direct Rental Rates Through 2008 Q1 48 00 346 00 44 00 42 00 40 00 38 00 36 00 34 00 32 00 30 00 28 00 U 26 00 2005 2006 2006 2006 2006 2007 2007 2007 2007 2008 4Q 10 2Q 3Q 40 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q Source Etude Does green pay off 2008 Une autre tude am ricaine datant de 2009 conclue un loyer moyen de 3 et d un revenu locatif des 6 compte tenu d un taux d occupation plu
65. ble et se disent pr ts modifier leur comportement La phase Communication est cruciale pour expliquer le bien fond de la d marche expliquer les objectifs prioritaires et ce que l on attend de leur part au quotidien Les messages seront r p t s et d clin s sous diff rentes formes dans les espaces communs Attention toutefois ne pas les culpabiliser et au risque de saturation des occupants Assurer un suivi il est important de poursuivre l action sur la dur e et d informer les salari s sur les r sultats obtenus Ainsi au si ge de Philips les performances nerg tiques du b timent compar es aux objectifs sont affich es mensuellement dans tous les points caf Motiver financi rement Les salari s ont parfois le sentiment que le management cherche avant tout r duire les co ts pour augmenter la profitabilit de l entreprise en utilisant le pr texte de la performance environnementale Cela peut cr er une certaine confusion Certaines entreprises comme Philips ont d cid d associer les salari s aux conomies et d affecter une prime en fonction des r sultats obtenus Si l entreprise r duit ses co ts de fonctionnement gr ce aux efforts des salari s il n est pas illogique que ceux ci r clament une part des gains L id e est int ressante pour contribuer a Vimplication des salari s sur la dur e condition toutefois que les objectifs soient r alistes atteignables et que le
66. c par une d marche de certification Green Rating est un outil d velopp l initiative de 3 investisseurs AXA Real Estate IM ING Real Estate et AEW Europe et Bureau Veritas L objectif affich est de fournir une mesure de la performance environnementale homog ne sur un plan international L objectif est de travailler sur la performance intrins que du b timent mais aussi de prendre en compte les leviers d am lioration en isolant le facteur comportement Six types d indicateurs sont mesur s le carbone l eau les aaa d chets le confort et le transport Et 4 niveaux de gg performance sont valu s actuel actuel rar nag potentiel intrins que et intrins que potentiel herve gt an dau jm ee ee exe we nm lt La m thodologie a t d velopp e sur 15 sites ae ED pilotes en France Allemagne Espagne et Gy 3 Royaume Uni en Septembre 2010 200 nm b timents ont t audit s repr sentant 3 millions de m2 L objectif de Bureau Veritas est d tendre encore cette base de donn es afin d augmenter la capacit de mesure et de benchmark en Europe Le co t est de l ordre de 5000 6000 pour un b timent de bureaux moyen auxquels viennent s ajouter le co t des audits de suivi de performance de 1500 2000 Third Dimension est un service de cartographie d velopp par le cabinet Jones Lang LaSalle permettant de mesurer la performance financi re et
67. cations fran aises et trang res Articles R131 26 27 et 28 du CCH Page 16 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes Certification Sigle Origine Diffusion Date de Caract ristiques mise en place NF Norme Fran aise France France Premi re Certification d une d marche et D marche D marche de essentiellement certification non d un produit HQE Haute Qualit en 2005 14 cibles r parties en 4 th mes Environnementale co construction co gestion confort et sant Le batiment doit atteindre au minimum 3 cibles au niveau Tr s Performant 4 cibles Performant et 7 au niveau de Base LEED Leadership in USA de 90 pays 1999 Syst me de cotation points Energy and travers le scoring Environnemental monde Certifi 40 49 points Design Argent 50 59 points Or 60 79 points Platine 79 100 points BREEAM Building Research UK UK Europe 1990 Utilis pour les b timents neufs Establishment comme existants Environnemental Syst me de cotation points Assessment scoring Method Passable 25 39 Bon 40 54 Tr s Bon 55 69 Excellent 70 100 La d marche HQE s articule autour de 14 cibles r parties selon 4 th mes Ma triser les impacts Cr er un environnement sur l environnement ext rieur int rieur satisfaisant L co construction Le confort la relation harmonieuse du b timent avec son hygrom trique environnement imm diat
68. cette valeur verte en France d autres acteurs restent plus r serv s sur le sujet et souligne le manque d exp rience en la mati re Dans un article des Echos Philippe FIXEL d IPD expliquait Nous ne constatons pas de liens entre les performances environnementales d un b timent et les prix de revente ou les loyers L auteur de l article souligne que la certification HQE est trop r cente pour conclure a une valeur verte a la revente car peu d immeubles certifi ont chang de mains ou en valeur de loyer mais confirme que les dur es de commercialisation sont plus courtes sur les immeubles verts Voir www immobilierdurable eu Dialogue avec le Directeur G n ral d une fonci re allemande ou encore sur le blog de la fonci re http alstria blogspot com 2010 03 ceteris paribus html more anglais Les Echos du 7 avril 2010 Les immeubles verts rapportent ils plus ESSEC MMI 2010 Page 51 Projet de fin d tudes Des r novations que le bailleur doit pr voir dans le cycle de vie de l immeuble Comme nous l avons vu ces travaux viennent augmenter la valorisation de l actif et son loyer potentiel et viter son obsolescence future du point de vue de l utilisateur il est donc logique que cette r novation se fasse aux frais du propri taire qui doit anticiper et provisionner ce genre de travaux pendant la dur e du bail Les investisseurs r pondent cela que les utilisateurs
69. che doit progressivement concerner les autres indicateurs d finis par SB Alliance L objectif n est pas d laborer un seul label environnemental mondial mais de constituer un corpus commun aux principales certifications environnementales des immeubles Ces l ments sont confirm s par Alfonso PONCE Secr taire G n ral de SB Alliance la certification multiple est un ph nom ne in vitable qui continuera se d velopper en combinant approches nationales et supranationales En r sum il n y aura pas une norme unique rempla ant les autres mais un socle commun de mesures Les progr s de la d marche de UNEP et de SB Alliance seront suivre de pr s dans les prochains mois iv Une prise de conscience collective des professionnels de l immobilier Pass l effet de mode les acteurs de l immobilier comprennent progressivement que le d veloppement durable n est plus une option Ils identifient des opportunit s et des risques des opportunit s financi res d image ou d am lioration du produit et du confort de l occupant et des risques d obsolescence des immeubles de d valorisation des actifs ou des risques de sant Comme l affirme Christopher HOLLOWAY Pr sident de Capital amp Continental promoteur et investisseur La profession a l obligation morale de continuer le mouvement d clench par le Grenelle de l Environnement Les diff rents sondages aupr s des acteurs de l immobilier confir
70. chez AMUNDI confirme ce fait A ce stade comme de nombreux investisseurs nous avons lanc une phase d audit sur l ensemble de notre patrimoine afin de disposer d une photo d ensemble d estimer les performances nerg tiques les travaux a pr voir et de classer les actifs par cat gories Dans le cas du fonds g r par Xavier PELTON chez AMUNDI le portefeuille se compose de plus de 400 actifs tr s vari s ce qui rend la t che complexe et co teuse L audit technique via un Bureau d Etude Technique co te entre 10 et 20 OOO par immeuble Dans l dition de mai 2010 du magazine le Business Immo Green Survey interrogeait 25 investisseurs sur leur strat gie en mati re de d veloppement durable Page 66 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes Avant de consid rer un d m nagement ventuel sur un immeuble plus vertueux l utilisateur a int r t faire un point avec son bailleur afin de Actions possibles Conna tre les r sultats d un audit ou diagnostic ventuel Identifier les leviers d am lioration li s la gestion technique du b timent Fixer les r gles de bonne co conduite des occupants Conna tre le planning de travaux de r novation nerg tique et identifier les risques hypoth tiques de g ne pour son activit Etablir les grandes lignes d un bail vert dans le cadre d un nouvel engagement Estimer et limiter les cons quences financi res d une m
71. compte l ensemble des param tres pour parvenir un accord juste pour les deux parties sous forme d un bail vert et qui prendra en compte les r les de l utilisateur de l investisseur et aussi celui du gestionnaire A titre d exemples voici quelques id es d investissements verts propos s par ADEME susceptibles d impacter la performance nerg tique des surfaces lou es La plupart de ces investissements venant valoriser l immeuble et am liorer les prestations il sera logique de solliciter la participation du bailleur Toutefois cela devra faire l objet d une concertation en bonne intelligence avec ce dernier surtout si certains am nagements sont sp cifiques l occupant et son mode d occupation des lieux Immeuble vert ou non un changement de normes pendant la dur e du bail peut engendrer des surco ts ESSEC MMI 2010 Page 67 Projet de fin d tudes Voir tableau page suivante Si le bailleur ne souhaite pas prendre sa charge tout ou partie de ces am nagements l utilisateur devra arbitrer en fonction des crit res figurant dans ce tableau en rapport avec ses priorit s Pour calculer la rentabilit d un projet il peut utiliser par exemple une formule de VAN Valeur Actualis e Nette afin de comparer le montant de l investissement avec les conomies r alis es et de projeter le r sultat en fonction de la dur e du bail restant courir Page 68 ESSEC MMI 2010
72. d chets Plus d informations sur http iso14001 fr ESSEC MMI 2010 Page 11 Projet de fin d tudes Le protocole de Kyoto en 1998 fixe un calendrier de r duction plus contraignant avec un objectif r duction globale du dioxyde de carbone de 5 2 a horizon 2012 par rapport a 1990 Entr en vigueur en 2005 il a t ratifi a ce jour par 183 pays mais pas par les Etats Unis 5 En 2001 la Commission Europ enne dite un rapport qui a fait date sur le d veloppement durable l occasion du Conseil de l Europe de G teborg Il d finit la strat gie europ enne en mati re de d veloppement durable et propose des mesures pour r pondre aux menaces qui p sent sur la qualit de vie dans l Union Europ enne et en particulier sur le changement climatique la pauvret et les risques sanitaires En France la Charte pour l Environnement fut appuy e par le Pr sident Jacques CHIRAC en 2005 adoss e la Constitution du pays et vot e par le Parlement r uni en congr s Versailles ce texte inscrit le droit l environnement comme une libert fondamentale de valeur constitutionnelle le rapport Stern Stern Review sur l conomie du changement climatique Publi en 2007 par l conomiste Sir Nicholas STERN pour le compte du gouvernement britannique 1l alerte sur le risque d une r cession conomique d une ampleur catastrophique si aucune action n est mise en place
73. de la r daction des projets de loi Grenelle 1 et 2 Loi Grenelle 1 en 2009 Grenelle 1 est la traduction des engagements pris par Etat en 2007 Cette loi de programmation d finit un calendrier et des objectifs de r duction des consommations d nergie des batiments neufs et existants Principales dispositions pour les immeubles existants BNPP Real Estate ESSEC Barom tre Utilisateurs Juin 2010 8 Etude BNPP Real Estate Jones Lang LaSalle CBRE Si ges sociaux des grandes entreprises bilan et volution septembre 2010 Echantillon compos de 45 grandes soci t s Businessimmo Green www businessimmo info Page 20 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes Objectif de 38 avant 2020 sur les consommations nerg tiques constat es en 2003 Arr t du 03 05 2007 RT l ments par l ments pr cise les sp cificit s miniums Arr t du 18 12 2007 RT Globale pour les r novations lourdes DPE publier pour location ou cession Autres mesures Responsabilit environnementale des entreprises Modification du Code de l urbanisme nouveaux outils incitatifs Les grandes tapes du Grenelle de l Environnement Mise en place des Entr e en vigueur de la Comit s Op rationnels r glementation PMR lancement du Plan dans les ERP Batiment Grenelle 1 Vote de la loi i 2 Grenelle 1 Bail Vert Plan de travaux sur le parc tertiaire 5 ao t 2009 i
74. de leurs points march annuels les commercialisateurs n ont pas manqu d encourager les investisseurs se lancer dans de vastes programmes de r novation afin de coller aux nouvelles exigences du march Apr s avoir d fini le d veloppement durable rappel les grandes lignes du Grenelle de l Environnement appliqu au secteur du b timent et analys les interfaces qui lient les acteurs du march nous allons maintenant tenter d analyser les diff rents impacts du d veloppement durable pour l utilisateur de bureaux Immeuble ORIGAMI 5 255m de bureaux situ s au 34 36 avenue de Friedland certifi HQE lou pour une dur e ferme de 9 ans Barclays Capital Page 36 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes 2 Analyse des impacts pour l utilisateur de bureaux a Impacts sociaux i Des enjeux diff rents selon la taille de l entreprise Pour les entreprises plus petites la prise en compte du param tre environnemental est plus d licate en raison d une situation souvent plus fragile et d un manque de moyens consacrer cette priorit Comme le rappelait Maurice GAUCHOT Pr sident de CBRE France l occasion d une conf rence du SIMI La probl matique du d veloppement durable concerne avant tout les entreprises riches en tous cas pour le moment Toutes les entreprises ne seront pas en mesure de supporter ces co ts suppl mentaires avant un certain temps Une r cen
75. durable Occupants Utilisateurs Nous aimerions utiliser des b timents durables mais l offre est tr s limit e Investisseurs Constructeurs Nous aimerions investir Nous pouvons construire dans des immeubles des batiments durables durables mais il n y a pas mais les promoteurs ne de demande nous le demandent pas Promoteurs Nous pourrions d velopper des immeubles durables mais les investisseurs ne paieront pas le prix Source David Cadman ESSEC MMI 2010 Page 25 Projet de fin d tudes Le d veloppement de l immobilier durable passe donc par une sortie de ce cercle vicieux et par une meilleure compr hension des attentes de chaque acteur et des b n fices qu ils peuvent tirer du d veloppement durable iii Comprendre la position de chaque profession Avant d valuer en d tails les impacts positifs ou n gatifs du d veloppement durable pour les utilisateurs il est important de comprendre les attentes de chaque cat gorie d acteurs o Investisseurs Les investisseurs sont concern s en premier lieu par la r volution verte car il est de leur ressort de respecter les nouvelles normes de construction ou r novation et de maintenir un produit conforme aux attentes du march Comment le d veloppement durable impacte t il leur strat gie Attentes o Retour sur investissement conforme aux pr visions o Limiter le CAPEX pour ne pas plomber la rentabilit o
76. e centre d affaires est de louer une surface en bail conventionnel de l am nager et l quiper enti rement cloisonnement c blage informatique t l com mobilier internet et de mettre disposition de ses clients des petites surfaces de bureaux cl s en main et salles de r unions sous forme d un contrat de prestations de services pour des dur e courtes et moyennes La dur e moyenne de s jour des clients est environ de quatorze mois En 2009 j ai souhait compl ter mon exp rience principalement issue du terrain par une formation immobili re permettant d appr hender les m canismes de ce march dans le d tail A titre d exemple tant dans une position d utilisateur il me semblait essentiel de comprendre la logique financi re de l investisseur de bureaux Pour ce faire je me suis naturellement tourn vers le Master en Management Immobilier de l ESSEC qui au del des cours vari s d un corps enseignant de qualit et d outils p dagogiques de dernier cri offre au sein d une promotion de 42 l ves de tous m tiers un lieu d change et d ouverture sans quivalent Contact adrien mory regus com adrienmory yahoo fr t l 06 08 67 97 69 ESSEC MMI 2010 Page 5 Projet de fin d tudes Remerciements Pour mener ce travail a bien j ai eu la chance de rencontrer un ensemble de professionnels de l immobilier passionn s et passionnants qui ont eu la gent
77. e des property et facility managers Am liorer la performance des quipements PLF 2011 cf 4 3 2 4 Encourager le b ti performant Code de PLF 2011 les surfaces des locaux techniques en tage l urbanisme et et les surfaces comprises entre les peaux cf 4 3 mesure des doubles facades soient exclues de la fiscale SHON et des taxations bail puis d cret administrative 4 2 Plan d action sur trois ans Plan d action de 1 tudes pour proposer des cibles l autorit nerg tiques chiffr es non ind pendante obligatoires et diff renci es suivant les typologies d actifs et d occupation 2 clause de revoyure nationale en 2012 Loi Grenelle 2 PLF 2011 TVA immobili re amortissement acc l r sur quipements verts SIIC 3 vert report des d ficits fonciers sur revenu global ESSEC MMI 2010 Page 89 Projet de fin d tudes ANNEXE 4 La mutation vers le Cercle Vertueux de l immobilier durable traduit de l anglais source RICS SS ea AC A ee a RE Se AN a EA NES ae SS ERE CEE a ere ee eee ae Associations d Utilisateurs Organismes de Certifications wy Utilisateurs Ye S Nous demandons ef Recherche occupons des immeubles a chers en charges am liorent notre bien tre et am liorent notre image Investisseurs Experts et Conseils Constructeurs mn verts car ils sont moins Nous investissons dans des immeubles durables car c est ce que veulent les
78. e d obsolescence trop important Ces nouveaux immeubles certifi s de grand taille trouvent preneurs plus vite et participent l mergence du concept de green value rendement locatif plus lev meilleure valorisation gestion plus efficace et moins on reuse confort et conomies de charges pour l utilisateur En cette p riode de crise immobili re et financi re de grands utilisateurs du CAC 40 saisissent l opportunit d un changement de si ge ou d un regroupement d quipes dispers es pour int grer les b n fices d un immeuble vert en termes d image de confort de rationalisation du co t global et des surfaces occup es D autant que le surco t d un immeuble vert est att nu par la tendance baissi re des loyers et les mesures d accompagnement mais cette tendance est en train de s inverser Ces grands projets vertueux tirent le march vers le haut et montrent l exemple suivre Mais ne sont ils pas l arbre qui cache la for t La question se pose en particulier pour les surfaces plus petites et les immeubles nergivores pour lesquels les efforts 4 d ployer seront bien plus importants Le risque d un march de l immobilier durable deux ou trois vitesses est clairement identifi Les risques conomiques et juridiques li s certaines clauses de conformit sont non n gligeables et peuvent g n rer des augmentations significatives de charges que les locataires devront surveiller e
79. e pas renouveler le bail L article 145 4 du code de commerce relatif facult de r siliation du bailleur a l expiration de chaque p riode triennale pour r alisation de travaux n est pas applicable en l tat N anmoins cette viction peut faire l objet d une n gociation d indemnit ou plus simplement d une proposition de transfert dans un autre immeuble appartenant au bailleur Tout d pendra galement de l importance des travaux requis et de la g ne qu ils pourraient engendrer Notons que en cas de non renouvellement du bail son expiration l indemnit d viction ne couvrira pas le surplus de loyer payer par le locataire dans un immeuble labellis puisque celle ci est calcul e pour des locaux identiques ceux que le locataire doit quitter et qui ne sont pas labellis s 80 La meilleure solution sera de se mettre autour d une table pour discuter des travaux permettant d am liorer la prestation de l immeuble et d finir les contours d un nouvel engagement autour d un bail vert ou d une annexe environnementale Mais de quoi s agit il r ellement ii Les nouveaux enjeux du bail vert D finition Il n existe pas proprement parler de d finition l gale d un bail vert mais plut t des pratiques qui se mettent en place progressivement On peut tout de m me tenter de le d finir comme un Bail comportant des clauses sp cifiques incitant obligeant les parties am lio
80. e quelques grands th mes la sensibilisation des salari s l nergie le transport les d chets le papier les achats l eau l environnement int rieur O O 0 O 0 0 0 0 0 la construction et la r novation Editions du Cherche Midi Agence de l Environnement et de la Ma trise de l Energie www ademe fr ESSEC MMI 2010 Page 43 Projet de fin d tudes Toutes les mesures visant promouvoir un comportement citoyen au bureau ne sont pas faciles a mettre en place et ne d pendent pas toujours de la simple volont de l utilisateur Il est important d valuer chaque action en valuant diff rents crit res le type d investissement requis la facilit de mise en place le gain environnemental le temps de retour et la maitrise de l action potentiellement du ressort du propri taire Dans la 3 partie consacr e aux recommandations nous d taillerons ces diff rentes propositions Quand les syndicats s approprient le sujet du d veloppement durable Si l implantation de l entreprise tend am liorer le confort des salari s il est logique que les repr sentations syndicales commencent s int resser au sujet du d veloppement durable d autant que celui ci int gre g n ralement un volet RSE diversit dans le recrutement limite des risques pour la sant etc Si les syndicats se sont impliqu s dans les d bats autour du Grenelle de l Environnement le sujet batiment
81. efficace comme c est le cas avec le p riph rique parisien et ses 270 000 v hicules quotidiens la contribution de l immeuble vert influe galement sur l ATTRACTIVITE en mati re de RECRUTEMENT et RETENTION des salari s d autant que les jeunes g n rations sont les plus sensibles aux sujets environnementaux MODERNITE et DIFFERENTIATION en terme de communication et marketing l immeuble vert est synonyme de modernit voire d avantage comp titif La tentation du greenwashing ou coblanchiment Apparue dans les produits de grande consommation voiture lessives l co blanchiment donne une image cologique responsable a une entreprise ou un produit trompeuse non conforme avec la r alit des engagements et des investissements de l organisation concern e Aupr s du grand public le verdissement des messages publicitaires a t tel qu il a perdu beaucoup de cr dibilit aupr s des consommateurs Le principal souci avec le greenwashing c est qu il vient contrecarrer les efforts de sensibilisation des associations et des pouvoirs publics qui n h site pas a surveiller le ph nom ne et d noncer les abus et tablir des palmar s ae Il est facile d ajouter un adjectif vert dans un message commercial encore faut il le prouver dans la r alit de la d marche 46 Source www 20minutes fr 7 Marketing Green Buildings to Tenants of Leased Properties Can
82. ent applicable du 1e f vrier 2005 au 31 d cembre 2006 pour les phases d finies ci dessous AFNOR Certification en vertu de la pr sente d cision notifi e par Certiv a accorde le droit d usage de la marque NF au Maitre d Ouvrage qui en est b n ficiaire Le Ma tre d Ouvrage est donc autoris utiliser la marque reproduite ci contre dans les conditions d finies dans le r f rentiel Phase Programme le 30 05 2007 Phase Conception le 30 05 2007 atricl SENT Pr si Phase R alisation le 19 06 2009 Sauf retrait suspension ou modification ce certificat est valide uniquement pour les phases d finies ci dessus et jusqu la fin du parfait ach vement lorsque les 3 phases ont t valu es conformes Le certificat phase r alisation concerne les travaux r alis s par le Ma tre d Ouvrage tels u ils ont t constat s au cours de laudi 9 l exclusion de ceux qui auraient pu tre r alis s une date ult rieure Le r f rentiel de certification et des certfcats ayj www certivea fr ee PARTENAIRE CERTIFICATION ACTEURS ET OUVERGES CONSTRUCTION ont disponibles sur le site 4 avenue du Recteur Poincar 75016 Paris GROUPE T l 01 40 50 28 45 Fox O1 40 50 29 95 E mail certiv a certives fr www certiveo fr CERT IF N NF _ 7 0 a S 4 2009 a 2 2 PROFIL ENVIRONNEMENTAL Confort hygrothermique Confort acoustique Confort visuel Confort olfactif Qualit s
83. environnementale au bail Mesures fiscales incitatives La loi Grenelle 2 a t elle suivi ces recommandations En partie Off the record certains participants s avouent d us par le r sultat final et par la prise en main du sujet par les politiques Face certains sujets aussi techniques que la RT 2012 on se demande comment un parlementaire peut d battre de mani re efficace Malgr cela les recommandations mises les groupes de travail du Plan B timent Grenelle constituent une boite outils de r f rence qui pourraient servir plus tard dans le processus l gislatif Et comme le souligne Franz JENOWEIN Directeur Conseil D veloppement Durable chez Jones Lang LaSalle et participant du groupe Parc Tertiaire Priv B timents existants Ces groupes de r flexion ont permis de ramener autour de la table un grand nombre de personnes qui ne se parlaient pas Ce seul r sultat est d j un succ s Au regard du nombre de sujets voqu s dans le groupes de travail du Plan B timent Grenelle cela pourrait presque ressembler un Grenelle de l Immobilier et de la Construction Tous les d crets ne sont encore vot s et c est seulement la fin du processus qu on pourra mettre un avis d finitif iii la loi Grenelle 2 vot e en juin 2010 Au total pres de 300 articles r partis en 6 chantiers confirment la mise en ceuvre de Grenelle 1 On peut citer en exemples la g n ralisation des SCOT l au
84. er les bons r glages et le comportement des occupants Certains comparent ce cas de figure celui d une voiture si un v hicule promet de faibles consommations mais que l automobiliste conduit de mani re agressive que le garagiste d r gle certains param tres et que le prix de l essence augmente la facture totale de consommation sera plus lev e que pr vue Par ailleurs on sait que certains usages type salles de march ou centres d appels sont plus consommateurs qu un tage de bureaux standard Un tage utilis par une r daction de journal qui travaille beaucoup la nuit devra tre r gl diff remment si les caract ristiques du batiment le permettent Dans le cas d un bail vert contraignant les consommations seront surveill es de pr s par le preneur le gestionnaire et le bailleur D ot la n cessit en cas de probl me de faire appel un juge de paix le m trologue qui aura la charge d tablir les causes des carts constat s Le m trologue devra intervenir avant la signature du bail afin d tablir un r f rentiel pour le b timent et d valuer ensuite les causes des carts constat s Ce r le et ce r f rentiel n tant pas norm s pour le moment il est important de faire appel des tiers ind pendants des parties contractantes Business Immo Magazine novembre 2009 Le bail vert un bail m trologique par Benoit Dubois Taine pr sident d Ergelis E
85. era plus particuli rement adapt aux b timents et aux baux existants A l inverse le Dark Green Lease comprendra des objectifs chiffr s de respect de l environnement assortis de sanctions voire de p nalit s Ce mod le s appliquera aux baux a conclure sur des actifs neufs ou restructur s Article 605 du Code Civil L usufruitier n est tenu qu aux r parations d entretien Les grosses r parations demeurent la charge du propri taire moins qu elles n aient t occasionn es par le d faut de r parations d entretien depuis l ouverture de l usufruit auquel cas l usufruitier en est aussi tenu et 606 Les grosses r parations sont celles des gros murs et des vo tes le r tablissement des poutres et des couvertures enti res Celui des digues et des murs de sout nement et de cl ture aussi en entier Toutes les autres r parations sont d entretien Disponible sur www legifrance gouv Fr Article paru dans le num ro 54 de Business Immo Magazine Le bail vert impactera t il l environnement du contrat de travail par Nicolas LEREGLE et Karine CLOLUS DUPONT avocats Page 60 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes De la difficult d tablir un Energy Rating ou le r le du m trologue La facture nerg tique est au final le r sultat de plusieurs facteurs la qualit du b timent les conditions climatiques et tarifaires la capacit du gestionnaire a effectu
86. es ann es apr s la signature initial des baux sur d autres immeubles venant impacter la profitabilit de certains centres d affaires Les enjeux de l immobilier durable et les impacts financiers potentiels viennent remettre le bail et son contenu au c ur de l actualit Avant d analyser les nouveaut s li es au bail vert tentons d valuer les risques li s au bail existant et la r novation nerg tique des b timents qui est au c ur des d bats i Les risques du bail existant A la lecture de certaines clauses contenues dans un bail type investisseur l utilisateur a de quoi tre inquiet Quelles sont ces clauses la clause dite de mise en conformit Telle qu elle appara t classiquement dans une r daction type Le co t de l ensemble des travaux de mises en conformit ou de mises aux normes avec toute r glementation ou loi pr sente ou future Page 56 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes r alis s par le Bailleur dans les Locaux Lou s sera int gralement support par le Preneur a hauteur de sa quote part que ces travaux de mise en conformit et ou mise aux normes concernent l Immeuble les Locaux Lou s et ou l activit du Preneur Une interpr tation large de cette clause pourrait en fonction des dispositions de la loi portant engagement pour l environnement et de ses d crets d application venir avoir de graves r percussions financi res pour l
87. es entreprises internationales dans le but de promouvoir le r le de l entreprise dans le d veloppement durable Il est repr sent en France par l EPE Entreprises pour l Environnement WWwWw epe asso org Organismes et entreprises de certification et diagnostics www certivea fr site de l entreprise de certification Certiv a les op rations certifi es sont d sormais r pertori es sur Google maps www cstb fr site du Centre Scientifique et Technique du B timent www assohge org site de l Association HQE www sballiance org site du Sustainability Building Alliance www breeam org site d di a la certification BREEAM UK www minergie fr site du label Minergie France adapt de Minergie Suisse www passivhaus fr adaptation fran aise du label allemand PASSTIVHAUS www green rating com site du Green Rating Bureau Veritas www ipd fr site de la soci t IPD cr ateur des codes des co ts immobiliers code environnemental et code des surfaces et promoteur de l outil ECO Ledger www ska rating com outil d valuation environnemental pour des am nagements durables UK Rics Blogs immobiliers www immobilierdurable eu LE site r f rence d di l immobilier durable r alis par Mr Jean CARASSUS Une mine d informations bilingue fran ais anglais www lesblogsimmobiliers com portail de blogs d di s l immobilier ESSEC MMI 2010 Page 81
88. ets aan m thanisation quipements de traitement de d chets s il n existe pas de solutions de recyclage ou de valorisation 30 Led EEN r traitement valorisation Co ts ligibles codts d investissement suppl mentaires d chets par rapport une installation de r f rence pendant Sans co ts d exploitation recettes li s aux investissements Source document L offre ADEME aux entreprises disponible sur www ademe fr Ces aides ne sont pas syst matiques et font l objet d une tude pr alable L Ademe tudie la pertinence du projet notamment en termes d impacts environnementaux h Engager une d marche HQE Exploitation Principe g n ral le principal reproche formul l encontre des certifications construction est que l on arr te d observer le b timent une fois livr En r ponse l association HQE a donc lanc la certification HQE Exploitation visant tout b timent tertiaire hors tablissements de sant ayant re u ou non une certification HQE Construction Le Verdi de Philips a t livr avant la cr ation du HQE Construction mais avait les qualit s intrins ques d un b timent vert En termes de typologie de b timents il n y a pas de restriction d anciennet Cibles le porteur de la d marche peut tre le propri taire l exploitant ou l utilisateur condition qu il occupe au moins 50 des surfaces privatives du b timent et qu il ai
89. eur l objectif est donc de voir le Cercle vicieux se transformer en Cercle Vertueux Pour obtenir cette mutation il est important que tous les acteurs de la cha ne aient pleinement conscience des b n fices qu ils peuvent tirer de cette volution Les autres m tiers connexes doivent galement comprendre ces mutations et les avantages assureurs banquiers experts organismes de certification voir galement Annexe 2 Occupants Utilisateurs Nous demandons et occupons des immeubles verts car ils sont moins chers en charges am liorent notre bien tre et Pl am liorent notre image N Investisseurs Constructeurs Nous investissons dans des Nous construisons des immeubles durables car c est ce immeubles et que veulent les utilisateurs car ils environnements car c est ce offrent des meilleurs retours et un que nos clients souhaitent et potentiel de valorisation plus ce qu attend la soci t imponant Promoteurs Nous d veloppons des immeubles durables car ils sont plus faciles a vendre atteignent des prix plus lev s et sont moins rapidement obsol tes Source David Cadman 37 Le Parisien dition du 24 octobre 2009 http www leparisien fr bezons 95870 les syndicats d atos origin refusent de venir 24 10 2009 686295 php Page 32 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes Quels sont donc les freins qui emp chent le d veloppement de l immobilier durable l he
90. ge 15 307 le co t moyen par m s tablit 507 m an Province 235 Haut de gamme Prestige 646 m le poste Energie repr sente 4 4 du total soit une moyenne de 22 m la surface moyenne par occupant s tablit 25m en SUBL et 11 5 en SUN la r partition du co t complet par occupant selon les 5 cat gories en 2008 et 2009 se d compose ainsi Centre scientifique et technique du b timent http www cstb fr 7 Les b timents verts tiennent ils leurs promesses Les Echos du 22 mars 2010 74 Co ts d occupation co ts d am nagement co ts de services aux b timents co ts des services aux occupants co ts de gestion immobili re IPD a d clin le m me principe normatif avec le code des surfaces et plus r cemment le code environnemental Surface Utile Brute Locative Surface Utile Nette ESSEC MMI 2010 Page 53 Projet de fin d tudes 2009 B Occupation A Y Adaptation et quipement B Exploitation I I l pdaptation ot quipement 8 i Investissement l i i I l Service s aux batiments C A Service s aux occupants D Aj Co ts de gestion E Y j Source IPD France Notons que le loyer repr sente en moyenne 45 55 du co t total La consommation moyenne en nergie finale repr sente 309 kWh m SUBL et les 34 de la consommation d nergie est d
91. ier pour les non initi s Source IPD ESSEC MMI 2010 Page 7 Projet de fin d tudes e Puis nous tacherons d valuer les impacts du d veloppement durable pour l utilisateur de bureaux au travers de trois dimensions sociale conomique et juridique o D un point de vue social nous nous pencherons sur les impacts au regard de occupant de la responsabilit civile de l entreprise quant l usage de son outil immobilier et des b n fices que l utilisateur peut identifier dans l int gration du d veloppement durable dans sa strat gie immobili re o D un point de vue conomique nous tenterons d valuer les impacts en terme de co t immobilier et pas seulement pour le loyer mais l ensemble des composants du co t global immobilier et ils sont nombreux o Sur la partie juridique et l gale nous nous attacherons identifier les impacts potentiels du bail investisseur traditionnel et de son contenu Nous voquerons les nouvelles formes contractuelles qui voient le jour au regard de nouvelles contraintes environnementales et le bail vert en particulier e Dans une troisi me et derni re partie nous tablirons un certain nombre de recommandations l usage des utilisateurs de bureaux afin de mieux appr hender ces nouveaux enjeux de Vimmobilier durable Quels sont les outils disposition des utilisateurs pour valuer l empreinte environnementale de leur immobilier quels sont
92. illesse de m accorder un peu de leur temps J ai beaucoup appris durant ces entretiens et je tiens les remercier chaleureusement Au travers de ce travail j esp re apporter une modeste contribution leurs immenses connaissances en mati re d immobilier et de d veloppement durable et alimenter les d bats qui animent la profession en ce moment M Bernard HAAS Vice pr sident de l Association des Directeurs Immobiliers Mr Jean CARASSUS Directeur du D partement Economie et Sciences Humaines du CSTB Professeur a l Ecole des Ponts et cr ateur du Blog immobilierdurable eu Pascal PLOTEGHER Directeur Immobilier du Groupe ESSILOR Me Philippe PELLETIER et Me Marie Odile VAISSIE du cabinet LEFEVRE PELLETIER et Associ s Fabrice HAIAT PDG de la soci t VIZELIA et Professeur l ESSEC Loic BLIN Directeur Immobilier du Groupe SAFRAN Jo l MARIAS Directeur Immobilier et Services G n raux de PHILIPS Maya RAVEREAU Responsable du D veloppement Durable AOS STUDLEY Benoit MOREL d ARLEUX D partement Gestion Immobili re Cr dit Agricole CIB Thierry LABORDERIE Directeur Grands Comptes Utilisateurs DTZ Giles BATEMAN Directeur du D partement Corporate Strategies CBRE Franz JENOWEIN Directeur du D veloppement Durable Jones Lang LaSalle Me Julia PELPEL MOYNOT Avocate Cabinet CMS Francis Lefebvre Xavier PELTON Directeur de l Asset Management AMUNDI Laetitia GEORGE Director
93. interrog es consid rent que les locaux d une entreprise jouent un r le important dans son image et sa r putation Dans le m me sondage le bien tre des salari s arrive en t te des crit res de choix d implantation avant la qualit environnementale des locaux et la politique de d veloppement durable des services g n raux Page 30 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes 6 une conformit aux r glementations hygi ne code du travail et ou une absence de risque Les attentes des utilisateurs sont donc nombreuses et en croire un autre sondage r alis cette fois par BNP Paribas Immobilier ESSEC r alis en 2010 aupr s de d cideurs immobiliers la situation immobili re ne donne pas enti re satisfaction 73 des utilisateurs interrog s consid raient que leur situation immobili re n tait pas optimale et citaient comme raisons principales la superficie et le loyer Interrog sur le sujet Gr goire de la Fert Directeur du P le Bureaux chez BNP Paribas Real Estate pr cisait De mani re g n rale nos clients n incluent pas encore la dimension environnementale dans les crit res de recherche mais ils la prennent en compte dans les crit res de s lection Autrement formul le crit re durable n est pas pris en compte au d but de la recherche mais il peut fait pencher la d cision au moment du choix final Il confirme galement que les grands utilisateurs sont bien plus
94. investisseurs et les utilisateurs des immeubles Il s agit l d un progr s consid rable Pour de nombreux utilisateurs la premi re vertu de cette annexe environnementale est donc de permettre au bailleur et preneur de se rencontrer annuellement afin d optimiser les performances nerg tiques des surfaces lou s mais aussi d voquer diff rents sujets pour am liorer le confort du preneur par exemple Compte tenu des montants de loyers engag s n est ce pas la moindre des choses que de rencontrer son locataire au moins une fois dans l ann e Quel contenu pour le bail vert Les professionnels de l immobilier manquent encore d exp rience en mati re de bail vert Nous pouvons toutefois d finir les contours de son contenu sur plusieurs points Si sensibilisation et information du preneur caract ristiques de l immeubles certification remise d un guide d occupation environnementale fixation des objectifs de performance atteindre eau nergie d chets objectifs g n raux et sp cifiques engagements des parties pour la conservation de la certification engagement en cas d volution des normes r glementaires engagements pris pour atteindre ces objectifs mesure et contr les partage des donn es audit environnemental annuel engagements sur les travaux modalit s de contr le et suivi des objectifs avec intervention d un expert en cas de difficult s incitations financi res po
95. ire appel la lumi re naturelle et offrir en priorit des espaces de travail en premier jour Dans ce but la profondeur des plateaux devrait baisser Dans le cas du si ge de Philips situ Suresnes Jo l MARIAS Directeur Immobilier et Services G n raux expliquait les efforts r alis s en termes d clairage artificiel r gl automatiquement en fonction de l heure de la journ e Dans le cas de Philips il s agit galement d utiliser les am nagements comme une vitrine de son savoir faire technologique L installation de d tecteurs de pr sence se g n ralise galement dans les immeubles verts source de confort suppl mentaire et d conomies d nergie Confort hygrothermique le chauffage et la climatisation sont sources de probl mes techniques de m contentement des utilisateurs et pour autant la climatisation est devenue un standard dans un immeuble de bureau moderne Le d bat autour de ce th me illustre bien les enjeux du d veloppement durable avec ces contradictions La climatisation est jug e responsable des missions de GES en raison des dispositifs n cessaires son fonctionnement et source d infections et de g nes pathog nes en cas de mauvais entretien et source d inconfort quand les caract ristiques et le r glage ne sont pas optimums Pour autant les utilisateurs ne Page 40 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes sont pas pr ts y renoncer pour le moment comme semble l
96. ise en conformit a Conditions de r ussite Transparence du bailleur risque de d valorisation en cas de r sultat pauvre Equipements performants Personnel FM form Volont de la direction et sensibilisation des occupants plan d action suivi sur la dur e Transparence du bailleur Travaux en site occup permettant la poursuite de l activit du preneur Vision long terme du bailleur sur la valorisation et ou le risque d obsolescence de l actif Volont des 2 parties Accord quilibr Disposer d un audit d taill afin d valuer l tat des installations la charge du preneur e R aliser des travaux de modifications sur le b timent Le r le de l utilisateur sera donc d inciter son propri taire verdir son immeuble afin d am liorer sa performance nerg tique En contrepartie il pourrait renouveler son engagement sur un bail plus long dans des conditions financi res revues en rapport avec le niveau de confort de prestations et de charges pr visionnelles revues la baisse Plusieurs questions viendront sous tendre cette r flexion les travaux sont ils r alisables en site occup ou vaut il mieux attendre le d part du locataire pour les r aliser quels sera l impact financier de ces travaux sur quelle dur e est il quantifiable comment quantifier les b n fices Ces questions devront faire l objet d une discussion avec le bailleur afin de prendre en
97. it s Quels b n fices puis je attendre Mes co ts vont ils augmenter ou baisser Le contrat avec mon propri taire va t il changer Le sujet est vaste et soul ve un nombre important de questions et d incertitudes aussi j ai souhait le limiter au produit bureaux et me concentrer sur les utilisateurs locataires S agit il de l impact seul du Grenelle de l Environnement ou plus largement de l importance grandissante du d veloppement durable dans l entreprise Pour reprendre les mots de Philippe PELLETIER acteur majeur du Plan B timent Grenelle un nombre important de changements du march interviennent en dehors du Grenelle Dans ce grand mouvement de fond le Grenelle n est qu un outil l gislatif et politique Au del de l importance du caract re incitatif ou contraignant de certaines lois susceptibles d acc l rer la mutation des actifs les acteurs de l immobilier ont compris depuis quelques ann es qu ils devaient imp rativement int grer la dimension durable dans leurs actifs La question principale demeure tre la mise en uvre de cette volont Le plan de cette tude s articulera autour de trois parties distinctes e Dans un premier temps nous nous attacherons d finir la probl matique en rappelant les fondamentaux du d veloppement durable les enjeux du Grenelle de l Environnement dans son ensemble et rappeler le r le de l utilisateur de bureaux au sein d un march si particul
98. l objectif du Grenelle de l Environnement est d acc l rer le passage l action c Le Grenelle de l Environnement i Gen se du Grenelle de l Environnement Retard de la France Dans son dito de mai 2010 Jean CARASSUS minent sp cialiste de l immobilier durable r sume parfaitement la situation du march jusqu en 2006 la France ne fait pratiquement rien D but 2006 elle n a produit aucun texte pour appliquer la directive europ enne de 2002 sur l efficacit nerg tique des b timents La RT 2005 n am liore la RT 2000 que de 15 alors que PassivHaus existe en Allemagne depuis un quart de si cle les certifications HQE ne viennent l poque qu tre cr es alors la certification BREEAM au Royaume Uni existe depuis plus de 15 ans LEED aux Etats Unis et Minergie en Suisse depuis pr s de 10 ans A l initiative du Pr sident Sarkozy l objectif du Grenelle de l Environnement vise clairement a rattraper ce retard dans de nombreux domaines Lancement du Grenelle en 2007 en juillet 2007 Jean Louis BORLOO lance le Grenelle Environnement nom officiel pour cr er les conditions favorables l mergence d une nouvelle donne fran aise en mati re d environnement et aboutir un plan d actions de mesures concr tes cr ation de 6 groupes de travail th matiques pour l laboration de propositions 2008 remise des rapports des 33 comit s op rationnels en vue
99. la dur e de contrat est g n ralement comprise entre 7 et 15 ans L int r t pour le propri taire est donc de b n ficier d une Garantie de Performance Energ tique sur plusieurs ann es de la part du prestataire e Les commercialisateurs et soci t s de conseil doivent acqu rir de nouveaux savoirs et identifient de nouvelles opportunit s De par son r le de conseil et d interm diaire entre le bailleur et le preneur le commercialisateur voit sa fonction voluer Il doit assimiler de comprendre les nouvelles normes environnementales qui voluent tr s rapidement afin de les expliquer clairement des utilisateurs perturb s par les nouveaux acronymes HQE LEED etc Dans une interview accord e Expertise Pierre Maurice GAUCHOT PDG de CBRE France r sume bien la situation Nous naviguons dans un brouillard de nouveaut s Nous devons l int grer dans l ensemble de notre offre de services La plupart des cabinets ont recrut des sp cialistes qui partagent leurs connaissances en interne afin de cr er un r seau de sachants Le d lai d adaptation de la profession devrait se situer entre deux et cing ans Les nouveaux enjeux du d veloppement durable pourraient galement inciter les utilisateurs transf rer leur si ge dans un b timent plus vert de mani re anticip s m me si la surface actuelle leur convient selon les crit res de loyer et ou de surface Pour les soci t s de conseils
100. lacement r duction des co ts de d placement Studio de t l pr sence Regus possibilit de r duire le nombre de postes de travail permanents n cessit de pr voir un espace d di avec la technologie n cessaire au domicile du salari ou l utilisation d un troisi me lieu de travail proximit des n uds de transport L tude du cabinet anglais Unwired d voil e par Regus l occasion du MIPIM 2010 souligne la n cessit de faire voluer l outil immobilier pour l adapter une organisation de travail qui oblige plus de souplesse et pointe l mergence du concept de third place destin aux travailleurs nomades un espace facile d acc s entre le bureau et le domicile S appuyant sur l tude des cas au sein d entreprises comme Nokia RBS ou Accenture cette tude identifie plusieurs leviers d action parmi lesquels la r duction des surfaces de bureaux en partie non utilis es Une r duction de 30 de l espace de travail entrainerait une r duction de l empreinte carbone de 30 Une prise en compte accrue de la probl matique des transports Bien que le param tre Transports ne fasse pas partie des crit res de la certification HQE cette dimension est prise en compte par la certification BREEAM UK ainsi que dans la m thode de calcul 50 Plus d informations sur www ska rating com ou http www rics org ska Etude Regus sur les d placements en France A
101. le 2 il sera d sormais obligatoire pour toute nouvelle location Son contenu est sommaire et parfois critiqu car tr s li au comportement historique de l utilisateur Dans le cadre de la r daction du Livre Blanc de l Immobilier Durable par DTZ le groupe de travail constitu cette occasion sugg rait de rendre le DPE obligatoire pour toute nouvelle signature de bail ce qui sera le cas en 2011 et d en am liorer le contenu Les recommandations du Groupe Parc Tertiaire Priv mis en place dans le cadre du Plan B timent Grenelle contenaient une pr conisation identique iii Certifications amp Labels une grande source de confusion Dans un contexte d conomie verte de nombreux labels et certifications ont vu le jour en France comme l tranger L objectif affich est de positionner un immeuble par rapport des cibles environnementales pr d finies Pour l utilisateur de bureaux la compr hension de ces nouveaux r f rentiels est complexe d autant qu il n existe aucune certification internationale commune et que chaque m thode tient compte de sp cificit s locales Il pourra se satisfaire d une tiquette verte ou bien pousser l tude des crit res dans les d tails voire superposer les certifications A titre d exemple pour la construction de son nouveau si ge Cr teil ESSILOR a vis une double certification HQE et BREEAM Le tableau ci dessous r sume les diff rentes certifi
102. le venait tre r nov ou si une taxe carbone nationale ou europ enne venait prendre en compte les missions li es l immobilier Il est donc important d anticiper les futurs impacts des choix en mati re d immobilier Qui va payer Personne n a encore la r ponse qui d pend de nombreux param tres l ge de l immeuble le montant des travaux pr voir les futures obligations de r habilitation nerg tique le contenu du bail la situation locative de l immeuble le contexte de march Le propri taire va devoir r aliser des travaux plus ou moins lourds qu il devra impacter sur le loyer ou les charges d une mani re ou d une autre Afin de ne pas faire faire fuir son locataire 1l pourrait lisser ce surco t sur plusieurs ann es pour en limiter l impact Au titre de son bail l utilisateur pourrait bien avoir sa charge le co t de la remise aux normes amorti sur plusieurs ann es L important sera alors d en limiter l impact contractuellement de conserver des portes de sortie sur son bail et de faire jouer la concurrence Les premi res exp riences sont s duisantes et les grands utilisateurs sont d sormais les ap tres de cette nouvelle fa on de penser son outil immobilier Ils rappellent galement que de nombreux efforts de p dagogie sont n cessaires aupr s des occupants et que le poste vert a un co t prendre en compte Toutefois l ensemble des acteurs reconnaissent qu
103. les 4 cibles d finies par HQE et d finir des cibles prioritaires en amont En contrepartie les intervenants rappelaient galement que ces nouveaux am nagements ont un co t sp cifique chaque cas de figure ne pas n gliger Pour finir sur le th me de l am nagement des bureaux soulignons la naissance r cente d une nouvelle certification li e aux am nagements SKA Rating D velopp e au Royaume Uni en partenariat avec la RICS cette certification permet l utilisateur de s assurer que les am nagements sont conformes une politique de d veloppement durable Cette certification se concentre sur les bonnes pratiques en termes d am nagement et ne vient en aucun cas empi ter sur le LEED BREAM ou HQE qui visent l immeuble dans son ensemble D veloppement de modes de travail alternatifs t l travail t l conf rence t l pr sence Selon une tude du groupe Regus publi e en ao t 2010 un actif sur cinq consacre plus de 90 minutes par jour leur d placement la dur e moyenne s tablissant 27 minutes et le co t moyen repr sente 3 4 du salaire annuel Les d placements professionnels sont source de perte de temps de fatigue et repr sentent un co t important la charge de l employ ou de l entreprise Le temps de trajet excessif peut pousser un collaborateur aller voir ailleurs L mergence de ces nouveaux outils a plusieurs cons quences r duction du temps de d p
104. llation j ai recueilli quelques critiques d utilisateurs les r glages de luminosit ont du tre param tr s plusieurs reprises car ils ne collaient pas avec les horaires des salari s Cela risque de nous p naliser pour lobtention du HQE Exploitation M me soucis pour la climatisation ce qui n a pas manqu de faire r ler des occupants tr s exigeants M thode de gestion et d am lioration continue de la qualit d un projet ou d une organisation Page 74 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes le facility manager ne savait pas comment effectuer les r glages il n avait pas t form et il a fallu faire intervenir le prestataire pour modifier les param tres Dans certains cas il a fallu n gocier avec le bailleur pour que les frais correspondants ne nous soient pas factur s Il y a eu un manque de communication vident entre le BET qui a suivi la r novation en vue de la certification le propri taire et le gestionnaire des lieux pour ce qui concerne les sp cificit s nouvelles de l exploitation du b timent Au final il s agit principalement de soucis de r glages de formation du personnel et de communication Il faudra galement surveiller le surco t d une certification HQE Exploitation d s lors qu elle requiert des interventions r guli res pour valider la d marche i D m nager sur un immeuble vert Une offre encore limit e Maintenant met
105. lle environnement fr Cabinet Lef vre Pelletier amp Associ s http www lpalaw com 7 CEE l objectif des certificats d conomie d nergie est d inciter les fournisseurs d nergie promouvoir les conomies aupr s de leurs clients Ces fournisseurs ont l obligation de r aliser des conomies d nergie et plusieurs moyens sont leur ESSEC MMI 2010 Page 21 Projet de fin d tudes le second portait sur le parc tertiaire priv existant et le bail vert voir l extrait r capitulatif des recommandations en annexe 3 Dans ce 2 volet le groupe de travail tentait de faire un tat des lieux du parc de bureaux entre 165 et 197 millions de m selon les modes de calcul et estimait la consommation moyenne en nergie primaire autour de 500kWh m an Fruit d un travail de r flexions et de concertation de nombreux acteurs de l immobilier d entreprise le contenu de ce rapport est particuli rement riche Parmi les recommandations on retiendra les propositions suivantes Eclaircissement des objectifs de 38 par les pouvoirs publics Harmoniser les normes de surface par cat gorie d actif l cart de r sultat entre les modes de calcul justifie cette requ te Rendre obligatoire la mesure des consommations globales r elles actuelles Instaurer une tiquette environnementale Optimiser le pilotage et la conduite nerg tique des b timents Obligation d annexe
106. lobal augmenter d autant La taxe carbone a suscit tellement de d bats que le gouvernement a pr f r l abandonner ou plut t l inscrire dans un cadre europ en pour ne pas p naliser la comp titivit des entreprises de l hexagone 78 Article 1723 du Code Civil Le bailleur ne peut pendant la dur e du bail changer la forme de la chose lou e Article 1724 du Code Civil Si durant le bail la chose lou e a besoin de r parations urgentes et qui ne puissent tre diff r es jusqu sa fin le preneur doit les souffrir quelque incommodit qu elles lui causent et quoiqu il soit priv pendant qu elles se font d une partie de la chose lou e Mais si ces r parations durent plus de quarante jours le prix du bail sera diminu proportion du temps et de la partie de la chose lou e dont il aura t priv Si les r parations sont de telle nature qu elles rendent inhabitable ce qui est n cessaire au logement du preneur et de sa famille celui ci pourra faire r silier le bail ESSEC MMI 2010 Page 57 Projet de fin d tudes Si elle venait tre appliqu e en prenant en compte les consommations nerg tiques des utilisateurs l effet pourrait tre important sur le choix des utilisateurs en mati re d immobilier la probl matique de verdissement de l immeuble en cours de bail Si le bailleur souhaite engager des travaux importants de verdissement peut il r silier ou n
107. ment que l immobilier durable est un concept d sormais largement int gr dans leur strat gie 71 des utilisateurs interrog s par l enqu te DTZ ARD sur l immobilier tertiaire HQE en IDF affirment int grer le d veloppement durable dans leurs pratiques quotidiennes En 2008 toujours selon la m me tude 59 op rations soit 1 318 millions de m sur des immeubles de plus 5000m ont re u une certification HQE en Ile de France contre 27 op rations et 605 000 m en 2008 5 http www sballiance org Rapport complet disponible en anglais sur http www unep org sbci pdfs UNEPSBCICarbonMetric pdf Interview dans Business Immo mai 2010 16 Interview par Ingrid NAPPI CHOULLET professeur l ESSEC Les mutations de l immobilier 2009 ESSEC MMI 2010 Page 19 Projet de fin d tudes 86 du chiffre d affaires de Bouygues Immobilier en 2009 tait couvert par une certification environnementale Rapport Annuel 2009 contre 28 pour 2008 7 utilisateurs sur 10 se disent favorables la signature d un bail vert Pour leur prochain si ge social 84 des dirigeants de grandes entreprises cibleront un immeuble vert 40 de l chantillon consid re que ce sera un imp ratif Dans la m me tude 80 des personnes interrog es se disent inform es du calendrier des nouvelles normes environnementales S1 les intentions affich es sont louables la mise en pratique est plus complexe et
108. mploy s Au del des chiffres la perception des b n fices du Green Building par cet chantillon am ricain est bien pr sente Tenant Perceived Benefits From Occupying Green Space 25 0 20 0 15 0 10 0 5 0 0 0 i i a Lower employee Higheremployee Easier recruiting More effective turnaver marale of employees client meetings 57 Source Green building and productivity CBRE University of San Diego 2009 En r sum les enjeux sociaux de l immobilier durable sont r els et bien per us par les utilisateurs e am lioration de l image environnementale de l entreprise sur le march vis vis de ses clients fournisseurs investisseurs partenaires et collaborateurs e attractivit relative au recrutement et meilleure r tention des salari s e d veloppement de modes de travail alternatifs distance et meilleure prise en compte des temps de d placement e am lioration du bien tre du salari dans son environnement de travail donc de sa performance et de sa productivit Aussi de l avis de plusieurs utilisateurs consult s le sujet immobilier durable est un th me f d rateur au sein de l entreprise Comme le confirmait Alexis MOTTE Directeur Associ de MOBILITIS l mergence de l immobilier durable offre une opportunit unique pour les grands utilisateurs de transf rer leur si ge sur un immeuble vert pour am liorer leur image tant l ext
109. n les rationnaliser g n rant ainsi des conomies non n gligeables dans le processus de production L enjeu majeur la r novation du parc existant Concernant les b timents existants l affaire est bien plus s rieuse et le myst re nettement plus pais car d pendant de la typologie d actif de son ge et du niveau de prestation souhait D apr s le cabinet DTZ le surco t peut atteindre 20 voire bien davantage pour des actifs des ann es 70 80 tel point que certains actifs obsol tes ne vaudront pas la peine d tre r nov s d autant que la r novation nerg tique s accompagne souvent d une perte de surface utile de 10 15 effet ciseaux 60 http www latribune fr green business l integrale des tchats 20091021trib000435614 demain quels batiments verts html 6l Le Livre Blanc de I Immobilier Durable DTZ 2009 ESSEC MMI 2010 Page 47 Projet de fin d tudes Le cas est probl matique en particulier pour les immeubles situ s en R gions avec un loyer faible L impact des co ts de r novations pour un loyer 120 m est nettement plus fort que pour un actif Paris QCA 500 ou 600 m Citons quelques exemples chiffr s mentionn s par des acteurs du march l occasion d un s minaire organis par IPD la soci t GENERALI voquait des co ts de r novation de 3 15 sup rieurs la normale selon l ge et la typologie du
110. n ventail de propositions e Pour les surfaces de bureaux sup rieures 2000m bureaux et commerces l annexe environnementale sera obligatoire pour tous les nouveaux baux conclus partir du 1 janvier 2012 et en 2013 pour les baux en cours Le contenu plus ou moins contraignant de cette annexe reste pr ciser e A partir du 1 janvier 2011 le Diagnostic de Performance Energ tique devient obligatoire avant la mise en location pour permettre sa prise en compte par les locataires Il doit tre annex a tout contrat de location sauf locations saisonni res et baux ruraux Au final impact direct du Grenelle de l Environnement sur le march des bureaux n est donc pas une question elle seule Comme plusieurs interlocuteurs me l ont confirm et Me Philippe PELLETIER en premier lieu le Grenelle de l Environnement s inscrit dans un mouvement global de changement des comportements et des modes de r flexion des acteurs de l immobilier Beaucoup de sujets avancent en dehors du Grenelle D un point de vue politique bien que le vote de la loi Grenelle 2 ait suscit de nombreux d bats le volet B timent du Grenelle de l Environnement semble tre celui qui a g n r le moins de pol miques Les critiques relatives 4 ce volet sont rares et la technicit du sujet rend le difficile a appr hender par les politiques A titre d exemple l association France Nature Environnement donn
111. n d co gestion de confort et de sant d une op ration de construction Elle atteste de La mise en uvre d un syst me de management d op ration permettant de fixer les cibles environnementales d organiser l op ration pour les atteindre tout en ma trisant les processus de r alisation op rationnels L atteinte d un niveau TRES PERFORMANT pour au moins 3 cibles environnementales et PERFORMANT pour au moins 4 cibles environnementales Le profil environnemental de l op ration tabli par le demandeur et v rifi en cours d audit est identifi en page suivante Certiv a b n ficie d un mandatement d AFNOR Certification d une autorisation de l Association HQE et d une accr ditation n 5 0054 r v 3 d livr e par le COFRAC Certification de Produits Industriels Port e disponible sur www cofrac fr B TIMENTS TERTIAIRES ECO CONSTRUCTION Relation du b timent avec son environnement imm diat Choix int gr des produits syst mes et proc d s de construction Chantier faible impact environnemental ECO GESTION Gestion de l nergie Gestion de l eau Gestion des d chets d activit Maintenance P rennit des performances environnementales CERTI FICAT N NF380 07 0 du 2009 page 1 2 Op ration de r al ilitation du i A Maitre d ouvrage CERTIVEA atteste que l op ration identifi e ci dessus a t valu e conforme au R f rentiel Bureau Enseignem
112. n de certains param tres qualit du b timent activit du preneur disponibilit des r glages potentiels et du savoir faire pour les optimiser si le bail vert s applique sur un b timent ancien la clause de mise en conformit reste financi rement risqu e Dans le cas du mod le de bail propos par Herbert Smith la clause 6 8 Travaux obligatoires impute l ensemble de ces travaux au Preneur y compris ceux relevant de l article 606 du code civil Difficult pour tablir des objectifs de performance sur un b timent avec peu ou pas historique Certaines typologies d utilisateurs finance consulting international travaillent sur des horaires d cal s qui obligent param trer les r glages diff remment Ces param tres peuvent entrer en conflit avec les objectifs de performance initiaux bas s sur des horaires traditionnels La mise en place d un bail peut il avoir des cons quences sur le contrat de travail des salari s Au regard des nouvelles obligations co comportementales la question peut se poser et pourrait n cessiter l adaptation de documents internes r glement int rieur l instar de r gles de bon usage du mat riel informatique par exemple Dark ou Light Green Lease du vert clair au vert fonc On peut distinguer deux types de baux verts incitatifs ou contraignants Le Light Green Lease comprend un catalogue de mesures incitatives non contraignantes Il s
113. n de plus de 2 milliards de tonnes de CO2 soit pr s de trois fois le volume de r duction pr vu par le Protocole de Kyoto iii Le facteur Sant Un troisi me facteur vient s ajouter celui de la sant les probl mes d amiante de plomb de toxicit de certains rev tements mais aussi la qualit de lair l gionellose allergies etc concernent directement le secteur de l immobilier Les chantiers de d samiantage importants tant par leur co t que par le temps d immobilisation et les moyens n cessaires offrent des cas int ressants d tude d impact des mises aux normes d actifs immobiliers li s une nouvelle r glementation bien qu il s agisse d un cas bien diff rent de celui du Grenelle de l Environnement A titre d exemple les surfaces de bureaux de la Tour Montparnasse constitu e de lots de copropri t ont d tre d samiant es dans les ann es 1990 et 2000 et les co ts de ce d samiantage sont parfois venus s ajouter aux charges locatives d j tr s lev es Pour citer un cas propre ma fonction en 2007 lorsque je cherchais des surfaces de bureaux pour Regus dans le quartier de la Gare Montparnasse j tais tr s surpris de l cart de charges d un tage l autre de la Tour variant de 120 250 m2 D apr s l agent chaque propri taire impactait les co ts du d samiantage de fa on diff rente et ajustait le loyer en cons quence afin de rester comp
114. ne consommation moyenne de 150kWh en 2020 et de 50kWh en 2050 Toutes activit s confondues la consommation moyenne se situe aujourd hui 300kWh La marge de progression est donc importante La nouvelle r glementation thermique en discussion est la RT 2012 qui vise un objectif de 50kWh d nergie primaire pour les b timents neufs soit l quivalent de la norme BBC et constitue une rupture importante avec la RT 2005 Elle impose une triple exigence sur l efficacit du b ti l enveloppe la consommation d nergie et sur le confort d t La RT 2012 incite donc les promoteurs faire appel aux nergies renouvelables et soul ve galement la question de l usage du b timent et du r le important de l utilisateur En discussion dans le cadre du Plan B timent Grenelle puis de la loi Grenelle 2 la RT 2012 fera l objet d un d cret sp cifique Pour les b timents existants la RT 2005 impose d j des r gles en mati re de performance nerg tiques dans le cadre des travaux de r novations selon certaines conditions La r glementation dite globale applicable depuis 2008 pour les r novations de b timents de plus de 1000m SHON La r glementation dite l ments par l ments applicable depuis 2007 pour toutes les r novations Le DPE Diagnostic de Performance Energ tique tait jusqu ici obligatoire uniquement dans le cadre d une vente d actif pour le tertiaire avec la loi Grenel
115. nnaissance internationale et sa premi re d finition Le d veloppement durable est un d veloppement qui r pond aux besoins du pr sent sans compromettre la capacit des g n rations futures r pondre aux leurs Proposant ainsi une voie de r conciliation entre le d veloppement conomique et les quilibres cologiques le concept de d veloppement durable sera ensuite relay par des sommets qui ont marqu les esprits le sommet de la Terre a Rio en 1992 le protocole de Kyoto en 1997 ou encore le sommet de Johannesburg en 2002 e Les Trois Piliers du d veloppement durable Pour compl ter cette d finition l objectif du d veloppement durable vise concilier les Trois Piliers prendre en compte par les individus et les entreprises social cologique et conomique ainsi sch matis s Durable e Le pilier conomique maintenir la performance conomique qui d tient une place pr minente dans la soci t de consommation e Le pilier social ou humain tenir compte des conditions de travail de la formation des salari s et de leur diversit lutter contre l exclusion Page 10 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes e Le pilier environnemental le d veloppement durable est souvent r duit tort cette seule dimension environnementale L objectif du d veloppement durable est donc de concilier ces trois l ments dans toute action ou projet et de trouver un quilibre parti
116. nt dans la d termination de crit res d achats prenant en compte l impact environnemental des produits et services Pour chaque poste il faudra surveiller la pr sence ou l utilisation de mati res et substances dangereuses la quantit et l impact des emballages la recyclabilit des consommables si un colabel existe en Europe par exemple a les consommations lectriques et les possibilit s de mise en veille etc les fonctionnalit s co performantes ex fonction scanner ou recto verso Sur les th mes et avec des propositions similaires ARSEG a ainsi recens 30 id es et action co responsables pour rendre les bureaux plus d veloppement durable Implication Motivation Communication et P dagogie Tous les acteurs interview s s accordent sur un point crucial la m thode La mise en place d une telle campagne co comportementale aupr s des occupants doit respecter quelques instructions claires Pr paration identifier les besoins s informer sur les attentes des utilisateurs sur la r glementation faire un tat des lieux des quipements existants et de leur co compatibilit valuer les investissements n cessaires quipements et RH s assurer de l appui complet du management cr er un groupe de travail sur le sujet d finir les th mes prioritaires Communication amp Explications la grande majorit des salari s sont sensibilis s au d veloppement dura
117. nu du contexte les variables immobili res ne refl tent la r alit conomique qu avec une certaine inertie M thodologie Elabor e partir de toutes les sources pertinentes accessibles la mod lisation de l absorption mise au point par l IEIF fait le bilan consolid de tout ce qui arrive sur le march y compris les immeubles anciens lib r s par les d parts d entreprises et tout ce qui quitte le march y compris les emm nagements En permanence en effet des entreprises d m nagent d autres emm nagent mais le solde en termes de m de bureaux occup s est al atoire le nombre et la taille des tablissements nouvellement cr s ou dont la taille augmente n est jamais gal celui des tablissements qui disparaissent ou dont la taille diminue De plus l conomie d un territoire n est pas ferm e le nombre et la taille des entreprises qui arrivent n est jamais gal au nombre de celles qui partent Enfin l conomie immobili re du territoire vit un rythme qui lui est propre livraisons d immeubles neufs transformations de logements en bureaux restructurations etc retraits du march provisoires travaux ou d finitifs d molition r dig le 9 avril 2010 Extraits du site internet de l IEIF www ieif fr ESSEC MMI 2010 Page 91 Projet de fin d tudes ANNEXE 6 Exemple de Diagnostic de Performance Energ tique Diagnostic de performance nerg tique Une information a
118. o t 2019 Disponible sur www regus fr Etude Regus Temps de transport excessif D sol mais je pr f re aller voir ailleurs 2009 5 Philip ROSS Mark DIXON Etude Agility work adopting the corporate six pack Unwired research amp Regus 2010 Page 42 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes du Bilan Carbone de l Ademe Les d cideurs immobiliers ont donc tout int r t prendre en compte un peu plus ce param tre dans le choix de leur nouvelle implantation L encouragement des transports verts fait pousser de nouvelles id es en termes d am nagements et de prestations internes cr ation de parkings v lo au sein de l immeuble encouragement au covoiturage exemple de Philips avec un site intrant d di flotte de v hicules lectriques ou hybrides localisation proximit d une borne V lib ou demande aupr s de la Mairie installation de douches pour les cyclistes et sportifs v De la n cessit pour l occupant d adopter un comportement co responsable L am lioration de la performance nerg tique d un b timent n cessite une modification du comportement des occupants et de l avis de tous la participation des salari s est indispensable l atteinte des objectifs de performance nerg tique Pascal PLOTEGHER Directeur Immobilier de ESSILOR International et Pr sident de la RICS FRANCE insiste fortement sur ce point Un immeuble ultra performant s
119. omoteurs et investisseurs qui ne peuvent d sormais carter une certification verte pour les nouveaux projets sous peine d tre disqualifi s Du c t des grands utilisateurs quitte investir massivement dans un nouveau b timent autant respecter les normes environnementales qui deviendront rapidement incontournables i Un parc h t rog ne Le deuxi me constat concerne le parc existant c est de loin le plus grand d fi de l immobilier durable Des millions de m ont t construits ou r nov s selon des crit res de confort ou de construction qui n int graient pas la dimension d veloppement durable A titre d exemple 61 des surfaces qui composent le parc existant furent construites avant 1975 selon des normes nerg tiques inadapt es aujourd hui La remise aux normes de ces surfaces constitue un co t norme Pendant les ann es 1990 l immeuble prime tait un immeuble bien plac vitr toute hauteur avec suffisamment de parkings et une consommation nerg tique lev e Paradoxalement ces immeubles tr s nergivores pourraient s av rer plus rapidement obsol tes que les actifs construits dans une p riode ant rieure L impact financier de la mise aux normes du parc existant constitue un enjeu important pour l utilisateur et son bailleur et soul ve la question r currente qui a aliment de nombreux d bats ces derniers mois qui va payer ii Une r glementation complexe en
120. ont t install s c t de chaque machine caf La d pose d un gobelet vide dans le container vient cr diter la carte boissons du salari d un montant correspondant une consigne g B n ficier des aides et incitations fiscales Afin d encourager les particuliers et les entreprises a int grer le d veloppement durable dans leurs investissements l Etat a mis en place un certains nombres de mesures incitatives Pour les particuliers il s agit entre autres de cr dits d imp ts portant sur l acquisition d quipements de production d nergie propre ou de l co pr t taux z ro destin a financer des travaux de r novation nerg tique Pour les entreprises il existe un certain nombre d aides sp cifiques Pour le b timent la majorit des mesures concernent les propri taires des lieux encourag s investir dans des quipements plus nergivores Plus d informations sur http www lepraetorium fr Plus d informations sur le site de l Ademe http ecocitoyens ademe fr financer mon projet Page 72 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes A titre d exemples comme l indique le tableau ci dessous l ADEME apporte une aide financi re pour les audits nerg tiques des batiments les pr diagnostics et diagnostics les tudes de faisabilit et les investissements a hauteur de 50 a 70 sous certaines conditions et selon un plafond de co t ligible
121. partie Dans les pays anglo saxons cette pratique est plus rare voire proscrite Afin d viter le risque de conflit d int r t d nonc par certains locataires des soci t s comme AOS Studley ou Mobilitis se sont d velopp es sur ce credo de la d fense exclusive des int r ts des utilisateurs Elles ne sont titulaires d aucun mandat de commercialisation d immeubles et par souci d ind pendance refusent toute r mun ration de la part des propri taires Les grandes soci t s de conseil comme Jones Lang LaSalle ou CBRE ont galement cr des quipes dites Corporate qui affichent les m mes ambitions afin d accompagner leurs clients dans la mise en uvre de leur strat gie immobili re l international ESSEC MMI 2010 Page 29 Projet de fin d tudes e Pour des utilisateurs dont les attentes voluent Quelles sont les attentes de l utilisateur vis vis de son outil immobilier Quelles sont ses priorit s Le dernier sondage r alis par CBRE loccasion de son Forum 2010 fournit des r ponses int ressantes A la question Quels sont les 4 crit res d terminants d une nouvelle implantation le panel r pondait ainsi Performance nerg tique de l immeuble HQE BEC Qualit des prestations techniques Prestige de l adresse Image du quartier S curit des personnes Disponibilit de services communs Disponibilit d une main d uvre qualifi e
122. proximit Autres rex oh y roy mo ney o 20 40 60 809 100 CNS Sowree CE Pichard Sls Perum 2010 Le crit re environnemental n est pas encore dans les 4 premiers mais il progresse fortement Toutefois si l immeuble vert d montre sa capacit r duire le niveau de charges les pr occupations conomique et environnementale convergent La localisation et l accessibilit restent 2 facteurs essentiels Cela souligne un point important relatif la prise en compte des transports dans la performance nerg tique d un b timent Si un b timent vert est construit loin de tout transport public la consommation nerg tique li e au transport viendra annihiler les efforts li s la consommation du b timent Au travers de son outil immobilier l utilisateur vise plusieurs objectifs 1 une ma trise de son co t global immobilier 2 une surface efficace adapt ses besoins en personnel et une capacit voluer avec son d veloppement 3 un immeuble avec une image en rapport avec son positionnement 4 un lieu de bien tre pour les collaborateurs et d attractivit pour les futurs collaborateurs et un espace de travail efficace et productif 5 une position g ographique strat gique par rapport a ses clients fournisseurs partenaires concurrents 33 Selon un sondage TNS Sofres Fonci res des R gions oubli en d cembre l occasion du SIMI 96 des salari s et 90 des entreprises
123. r de ces trois enjeux A ces trois piliers s ajoute le concept transversal de GOUVERNANCE d fini par les Nations Unies comme l exercice des pouvoirs conomique politique et administratif pour g rer les affaires des pays tous les niveaux Gouvernance on peut distinguer plusieurs niveaux de gouvernance en termes de politique de d veloppement durable en fonction des territoires mondial europ en national ou celui de l entreprise L objet de ce travail n est pas de d tailler les diff rentes actions li es chaque pays ou collectivit territoriale mais il est important de souligner qu chaque niveau un nombre important de plans d actions ont vu le jour au fil des ans avec plus ou moins d ambitions e Normes amp D finitions Certains outils de mesure normes et d finitions li s au d veloppement durable sont devenus des l ments de r f rence GES Gaz Effet de Serre La concentration de ces gaz dont le CO dans l atmosph re contribue au r chauffement climatique Le Bilan Carbone est un outil de comptabilisation des missions de GES d velopp par l ADEME Cet instrument de mesure qui pourrait tre utilis comme base de calcul fiscal pour la taxe carbone par exemple Dans le cadre de la loi Grenelle II les entreprises de plus de 500 salari s dans les secteurs fortement metteurs d termin par arr t ou d cret ce qui pourrait tre tr s restrictif doivent tabli
124. r des bilans GES avant fin 2011 L empreinte cologique se distingue du Bilan Carbone par le fait qu elle mesure les surfaces productives n cessaires pour produire les ressources d un individu ou d une population Elle est exprim e en hectares globaux hag kWhep m correspond la mesure de performance nerg tique des b timents en kilowatt heure Le sigle Ep signifie Energie Primaire soit nergie brute avant transformation La notion d nergie finale correspond l nergie situ e en fin de cha ne de transformation de l nergie Normes ISO 14000 d signe les normes relatives au management environnemental La plus connue est la norme 14001 Fonctionnant sur le m me principe structurel que la norme ISO 9000 elle vise repose sur le principe d am lioration continue de la performance environnementale par la ma trise des impacts li s l activit de entreprise Quelques textes fondateurs du d veloppement durable La convention cadre des Nations Unies sur les changements climatiques adopt e 4 Rio en 1992 elle affichait comme objectif principal de stabiliser les concentrations de GES dans l atmosph re Cf www ademe fr pour plus de d tails Bilan Carbone est une marque d pos e de l ADEME D finition par le Pr anglais Colin Fudge l empreinte cologique est la superficie g ographique n cessaire pour subvenir aux besoins d une ville et absorber ses
125. r l utilisateur Pour ce dernier il permet entre autres d identifier les travaux de mises aux normes qui seraient sa charge hormis le traditionnel article 606 c Optimisation des installations existantes et Pilotage nerg tique Avant d engager des travaux de r habilitation nerg tique d un immeuble certaines actions semblent int ressantes pour optimiser sa performance en amont l utilisation optimale des outils existants durant les entretiens j ai r guli rement entendu la m me r flexion au sujet du r le du gestionnaire technique de l immeuble et de sa capacit faire les bons r glages Il est difficile de se faire une opinion propre sur un sujet aussi technique d autant que tous les b timents ne sont pas quip s des m mes GTC et autre quipements qui n cessitent des savoirs nouveaux A l occasion d une conf rence IPD sur la r novation du parc existant Laurent CREPIN Directeur Technique et D veloppement Durable de GENERALI affirmait que certaines recommandations techniques et comportementales pouvaient g n rer des baisses de consommations d nergie de 15 20 sans investissements A titre d exemple deux actions taient cit es le re param trage des installations techniques via la GTB pour les mises en veille en fonction de l occupation et de l activit du client ou encore la mise en application de consignes de temp rature Dans le chapitre Economies d nergie
126. ra muros sur une quarantaine d offres divisibles partir de 5000m 2 2 offres sont certifi es HQE 103 rue de Grenelle 7 SEL et Horizons 17 boulevard Malesherbes CBRE Investors Sept nouveaux immeubles HQE en chantier seront livr s avant fin 2011 offrant des surfaces partir de 5000m mais sans garantie de divisibilit En largissant la recherche sur l ouest parisien on trouve une possibilit dans C ur D fense et une Neuilly le Riva sur 25 offres Le choix est un peu plus important sur Boulogne Billancourt et Issy les Moulineaux qui comprennent 2 secteurs en fort d veloppement Terrains Renault et le secteur de l H liport mais la capacit louer 5 000m dans un immeuble de 25 000m n est pas garantie non plus Sur 9 op rations de moins de 6 000m recens es par le Crane Survey seules 2 seront HQE Prony Wagram de SFL Emerige et Concerto Rueil de Bouygues Immobilier 100 Cr l initiative des 4 plus importants cabinets du secteur CBRE BNP Paribas Immobilier DTZ et Jones Lang LaSalle ce portail internet couvre logiquement l ensemble des offres sous mandats de commercialisation d tenus par la quasi totalit des agents franciliens 101 R alis e en collaboration avec le GRECAM Groupe de Recherche sur l Economie de la Construction et de l Am nagement cette tude recense de fa on exhaustive toutes les op rations neuves et restructurations de plus de 1000m sur Paris
127. rands Moulins de Pantin de Microsoft sur EOS Issy les Moulineaux Cr dit Agricole Montrouge ou encore de la Soci t G n rale la D fense La plupart de ces utilisateurs louaient des surfaces ou des immeubles parpill s dans Paris En g n ral ces mouvements ont t motiv s par un souhait de rassembler les salari s en un m me lieu de rationnaliser les surfaces et de diminuer le loyer global en sortant de Paris ESSEC MMI 2010 Page 31 Projet de fin d tudes Le point de vue du salari et du d cideur immobilier peuvent donc aller dans des directions oppos es et ce n est pas anormal dans le monde de l entreprise Afin de concilier les deux points de vue les organisations syndicales sont souvent impliqu es dans les d cisions de transfert en particulier dans les grands groupes Dans le cas contraire cela peut donner lieu un bras de fer dont l issue d pendra de la force des syndicats au sein de l entreprise A titre d exemple les syndicats du Groupe ATOS ORIGIN s taient oppos s au regroupement sur le site River Ouest Bezons en 2009 Malgr la qualit de l immeuble HQE et des prestations offertes l loignement du site et le manque d infrastructures en transport faisait craindre un allongement de la dur e des transports La signature fut confirm e malgr cette opposition forte iv Objectif obtenir un cercle vertueux A la lecture des diff rentes attentes de chaque act
128. rbanisme Qualit Environnementale du B timent en Exploitation Qualit Environnementale des Pratiques Quartier Central des Affaires de Paris Royal Institute of Chartered Surveyors R glementation thermique Sustainable Building Alliance Syst me de Management de l Exploitation Tr s Haute Performance Energ tique ESSEC MMI 2010 Page 9 Projet de fin d tudes 1 Le d veloppement durable le Grenelle de l Environnement et le march immobilier a D veloppement durable i Gen se du d veloppement durable Les premiers mouvements de pens e autour du concept de d veloppement durable datent de 1968 a travers la cr ation du Club de Rome groupe de personnalit s de haut rang souhaitant attirer attention sur les limites de la croissance puis le rapport Meadows publi en 1972 par le m me groupe sous le titre The limits of growth Les limites de la croissance qui g n ra de nombreux d bats l poque des Trentre Glorieuses Ce rapport souligne les dangers de la croissance d mographique et conomique que le monde conna t alors Les sc narios alarmants pr disant l appauvrissement de la population augmentation de la pollution et la rar faction des ressources ne manquent pas de faire r agir En 1987 au travers des travaux de la Commission Brundtland Commission mondiale sur l environnement et le d veloppement des Nations Unies le concept de d veloppement durable trouve un d but de reco
129. reaux mesure l indice de prix de la construction neuve usage d habitation ce qui n est pas tr s logique http www statistiques developpement durable gouv fr article php3 id_article 1319 Page 52 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes L mergence du d veloppement durable impacte l investisseur sur sa surveillance du niveau de charges locatives en rapport avec la consommation nerg tique du batiment Pour ce faire il se repose plus troitement sur le facility manager d sormais encourag surveiller de pr s la consommation de l immeuble et accompagner l utilisateur en ce sens Comme nous le verrons plus tard il y a certes un coup de projecteur b n fique sur le niveau de charges mais la tendance la baisse n est pas si vidente iii Les promesses des immeubles verts en termes de consommation nerg tique sont elles tenues Les premiers retours d exp rience indiquent que les b timents consomment plus que pr vu Le CSTB a ainsi conduit une tude sur 2 b timents d velopp s par ICADE indiquant que les consommations taient 40 50 kWh m de plus que pr vu Plusieurs raisons taient voqu es pour expliquer ces carts une mauvaise ad quation entre la conception du b timent et son usage des probl mes de conception du b timent ne permettant pas de changer les r glages par plateau et un manque de savoir faire relatif la gestion de ces nouveaux outils Toutefois avec
130. regardants que les petits utilisateurs qui ciblent avant tout le co t global de la solution choisie Je soulevais ce point aupr s d un ami commercialisateur Tes clients sont ils soucieux de ce crit re Plus qu avant R ponse Dans le contexte actuel de crise conomique la majorit des entreprises cherchent avant tout d m nager pour r duire leur co t immobilier global de fa on tr s importante et le crit re environnemental n est pas une priorit Par ailleurs beaucoup attendent de conna tre les nouveaux d crets du Grenelle 2 pour se positionner d faut d tre moteur la crise peut aussi repousser le crit re nerg tique sur le bas c t de la route Les attentes des utilisateurs sont vari es et d pendent fortement de la situation propre chaque entreprise L mergence du d veloppement durable vient s ajouter de fa on croissante ces exigences en modifiant des param tres de co t de confort et de r glementation e Utilisateur d cideur et occupant Sous le terme utilisateur nous entendons un terme g n rique d signant le d cideur immobilier mais il ne faudrait pas oublier les attentes des occupants des salari s dont l avis est prendre en compte Et les attentes ne sont pas forc ment convergentes Les occupants ont une vision plus restreinte de la probl matique immobili re ax e sur les crit res habituels de d cision mais aussi sur l environnement de leur poste de tr
131. rer limpact de l immeuble sur l environnement au travers de l utilisation de limmeuble en tenant compte i de la destination des locaux ii de l activit des locataires et iii des modalit s de gestion des parties communes par le bailleur Obligations relatives la loi Grenelle 2 Lors de l examen de la loi Grenelle 2 l Assembl e nationale a adopt un amendement visant rendre obligatoire l insertion d une annexe environnementale pour les baux conclus ou renouvel s portant sur des locaux de plus de 2 000 m usage de bureaux ou de commerces Le contenu de cette annexe sera d fini par d cret Le contenu de l article 8 reste assez vague pour le moment Il y est pr cis que Le preneur et le bailleur se communiquent mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations nerg tiques des locaux lou s Cette annexe environnementale peut pr voir les obligations qui s imposent aux preneurs pour limiter la consommation nerg tique des locaux concern s Ces dispositions prendront effet au I janvier 2012 pour les baux conclus ou renouvel s partir de cette date Compte tenu de la grande diversit de situations en particulier sur le parc existant il est probable que le d cret ne comportera pas d obligations contraignantes et devrait se limiter a fixer les conditions g n rales de la relation bailleur preneur vers une meilleure performance environnementale 80 Source RICS
132. reste en retrait voir invisible dans leur communication D autres themes sont probablement plus porteurs du message syndical et la complexit des r gles immobili res ne facilite pas la t che Lors d un entretien avec un utilisateur celui ci me signalait que les organisations syndicales avaient activement particip la mise en place des r gles co comportementales et adoptait une attitude positive sur l immobilier durable Mais peine les nouvelles r gles adopt es ils r clamaient l tablissement d un bilan carbone La nouvelle loi Grenelle 2 pourrait leur donner satisfaction plus vite que pr vu vi B n fices pour l entreprise moins d absent isme moins de risques sant et une meilleure productivit De mani re g n rale l usage d un immeuble vert est cens am liorer le bien tre des salari s sur son lieu de travail Risques sant les cibles incluses dans la certification HQE visent la qualit sanitaire des espaces de travail de l air et de l eau A respecter ce genre de norme l entreprise limite les risques potentiels pour la sant de ses salari s Compte tenu des exemples historiques li s l amiante ou la l gionellose on sait quel point des probl mes de ce type peuvent avoir des cons quences lourdes pour une entreprise Maya RAVEREAU de AOS Studley attirait mon attention sur le danger li la toxicit de certains mat riaux utilis s pour l am nagement des bureaux
133. retour acheter du papier provenant de for ts fn 22 papier p Organisation iai A n a p g r es durablement Gestion du papier acheter du papier recycl Organisation Lt ae n a LE favoriser l impression en recto verso L ger Le me Court ta aram trer la mise en veille des Aaa p Organisation ne Court ti postes informatiques Gestion des quipements rivil gier des cartouches wae quipe p 8 moe Organisation x oe Court bureautiqueset rechargeables et r utilisables informatiques r voir certaines fonctionnalit s 7 P L ger 7 ne Court x scan R V r duire la production de d chets la Organisation ae os Court source L ger Organisation ee wht See organiser le tri des d chets 5 Court L ger Gestion des organiser le suivi de la gestion des d chets d chets suivi des pratiques des salari s et prestataires suivi des quantit s de d chets et de leurs co ts de valorisation organiser la collecte sp cifique des Organisation WOK ee n a oe papiers de bureaux jet s L ger faire voluer la flotte de v hicules L ger a n a Li encourager les transports peu Transports 8 p p L ger ne ree Court NES polluants et le covoiturage s quiper en outils d audio et quip L ger variable du TE Moyen eRe vid oconf rence 93 A i Gain environnemental Page 70 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes Par ailleurs le service Achats Services G n raux de l entreprise aura un r le importa
134. rformance Performance Consommation Energie Positive Energ tique Energ tique Consommation RT 10 20 Pour les b timents Produit plus tertiaires d nergie qu il maximum n en consomme 50kWh m Avant ces labels fran ais d autres ont vu le jour dans des pays plus avant gardistes en mati re d immobilier durable Minergie en Suisse ou PassivHaus en Allemagne Quelles diff rences entre une certification HQE et un label HPE ou THPE La certification HQE valide une d marche globale dont la performance nerg tique n est qu une des composantes alors que les labels nerg tiques sont li s la performance nerg tique des b timents Par ailleurs le comportement des utilisateurs n est pas pris en compte dans les labels HPE et THPE 10 Pour en savoir plus http www architectes org developpement durable debats 12019ordre des architectes quitte 12019association hqe l ordre des architectes quitte l association hqe Interview de Rudy RICCIOTTI disponible sur http www radioethic com l invite de radio ethic rudy ricciotti hge les renards du temple html 12 Effinergie est une association fran aise dont I objectif est de promouvoir les constructions basse consommation et de d velopper le r f rentiel correspondant Page 18 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes Comme me le disait un ami anglais de l immobilier avec un brin d humour En France il y a autant de normes que de f
135. rieur qu l int rieur am liorer le Traduction B n fices per us par les locataires d immeubles verts turnover des salari s moins important meilleur moral des salari s Recrutement des salari s plus facile R unions clients plus efficaces Cabinet de conseil d di la strat gie immobili re des utilisateurs www mobilitis fr ESSEC MMI 2010 Page 45 Projet de fin d tudes confort de leurs quipes pour travailler diff remment et ce durant une phase de march qui rend ces immeubles accessibles financi rement L immobilier vert remet l accent sur l analyse du Co t Global d Occupation Si les acteurs s accordent sur les b n fices sociaux des immeubles verts qu en est il du co t b Impacts conomiques L immeuble vert qui va payer Voici le genre de question centrale qui anime les d bats en 2010 La r ponse est complexe et n cessite une analyse a plusieurs niveaux de lecture e quel est le surco t pour la construction neuve e pour le parc existant comment les investisseurs valuent le co t de r novation et son impact sur le niveau de loyer e quel impact sur la valorisation de l immeuble e quelle est la composition du co t global du poste de travail e quel sera l impact des nouvelles normes sur les composantes du co t global e le niveau de charges va t il baisser comme promis e s il y a des gains comment vont ils se r pa
136. ris L mergence de l immobilier durable remet la gestion nerg tique de l immeuble au c ur des d bats et le r le du facility manager avec d s lors que sa contribution active est indispensable l atteinte d objectifs de performance nerg tique ambitieux Le contrat pass entre le facility manager et le propri taire du b timent pourra inclure une partie incentive bas sur l atteinte de ces objectifs et l impact pourra tre significative sur le niveau de charges factur au locataire La r ussite d une op ration passera par une transmission d information rigoureuse et compl te entre celui qui a construit ou r nov le b timent et celui qui va le g rer Page 28 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes Figurant dans la directive europ enne 2006 32 CE puis dans la loi Grenelle 1 le Contrat de Performance Energ tique entend tablir les bases d une relation sur la dur e entre le prestataire et le propri taire La directive europ enne d finit le CPE comme un accord contractuel entre les b n ficiaires et les fournisseurs autour d une mesure visant am liorer l efficacit nerg tique selon lequel des investissements dans cette mesure seront consentis afin de parvenir un niveau d am lioration d efficacit nerg tique contractuellement d fini Ce principe est adapt aux projets de grande taille et cible en particulier les b timents publics Avec les municipalit s
137. romages Attention a l indigestion Vers une convergence des certifications Sustainable Building Alliance Soucieux de r pondre aux attentes des acteurs de l immobilier qui interviennent dans de nombreux pays les 3 organismes de certification se sont rapproch s en 2008 afin de travailler sur la convergence des outils de mesure et de certification accompagn s par une vingtaine d autres d associations nationales au sein de SB Alliance En compl ment le Programme Environnement de l ONU UNEP a lanc un groupe de r flexion international relatif une mesure commune de l impact carbone et de la consommation d nergie Six indicateurs sont sugg r s carbone nergie eau d chet qualit de I air int rieur et rentabilit financi re En d cembre 2009 le rapport Common Carbon Metric 2009 pr sent l occasion d une r union de l ensemble des acteurs Copenhague propose un cadre commun pour les deux premiers indicateurs carbone amp nergie partir de donn es qui doivent tre coh rentes mesurables reportables et v rifiables Les indicateurs retenus pour le moment sont kWh m an et kgCO m an et d clin s par occupant vs m si disponibles Dans l analyse de ce rapport Jean CARASSUS apporte trois pr cisions importantes Le cadre doit tre transform en outil op rationnel apr s consultation des professionnels de la construction et de l immobilier La d mar
138. rtir entre les acteurs Commen ons l analyse de ces enjeux par le d but de la cha ne savoir I investisseur i Comprendre l impact pour l investisseur la Green Value La production neuve s av re plus co teuse Pour l investisseur le co t du projet conditionne le co t d acquisition donc le rendement de l op ration Les surco ts estim s par les promoteurs seraient d au temps et co ts d tude et de conception plus longs que sur un immeuble classique au co t plus lev des mat riaux et technologies utilis s pour un immeuble certifi bien que cela devrait baisser avec la g n ralisation de leur utilisation Selon une tude anglaise de CBRE sur le sujet le surco t pour un b timent neuf serait estim 2 3 pour un niveau minimum de certification environnementale de 5 7 5 pour un b timent plus vert Etude CBRE Who pays for Green The economics of sustainable buildings 2009 Page 46 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes Pass Good Very good Excellent 7 0 6 0 5 0 4 0 increase on capital cost 3 0 1 0 s BREEAM EcoHomes score for a typical location House Naturally ventilated office Air conditioned office Cependant compte tenu du manque de recul et d exp rience en mati re de construction durable il est important d analyser ces l ments avec pr caution Certains acteurs estiment que sur
139. rvices similaire au produit h telier J ai ainsi d couvert les rouages des march s de bureaux parisiens les motivations et contraintes des utilisateurs les alternatives s offrant eux et la palette d intervenants si large sur ce march De 2005 a 2007 j ai rejoint l quipe Vente Investissement de la soci t Atisreal devenue BNP Paribas Real Estate pour m occuper du marketing et de la communication J ai ainsi d couvert le march de l investissement de la vente utilisateurs de l h tellerie et du d veloppement foncier une poque o les capitaux affluaient en masse sur un march en explosion qui a atteint des sommets in gal s Revenu chez Regus en 2007 au poste de Directeur du D veloppement Immobilier pour la France et certains pays d Europe du Sud poste que j occupe jusqu ce jour j ai la charge d identifier les nouvelles implantations du r seau Regus de r aliser le montage financier du projet de n gocier les conditions de prise bail jusqu la signature selon les crit res tablis par la direction du groupe Pour rappel le groupe Regus est le leader mondial des solutions d externalisation de bureaux avec pr s de 1000 implantations travers le monde dont 50 en France Les sites sont des immeubles ind pendants ou des tages d immeubles sur des surfaces variant de 500 6000m 54 av Hoche Paris 8 Regus est toujours locataire des lieux Le principe du concept dit d
140. s lev 62 Does green pay off par Norm MILLER professeur l universit de San Diego Jay SPIVEY directeur des Recherche CoStar et Andy FLORANCE CEO de CoStar CoStar est un organisme priv de recherche d di l immobilier propri taire de la premi re base de donn es immobili re aux USA Kok Eichholtz amp Quigley Doing well by doing good An analysis of the financial performance of green office buildings in the USA Mars 2009 Page 48 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes L tude IEIF sur la Green Value a pris en exemple la r habilitation d un immeuble selon 3 diff rents sc narios et conclue a une valeur locative sup rieure de 2 5 selon les hypoth ses A la lecture de ces rapports on pourrait conclure que l utilisateur va obligatoirement devoir payer un premium pour s installer dans un immeuble construit ou r nov selon les derni res normes environnementales Le raccourci n est pas si simple car d autres param tres entrent en ligne de compte o couple loyer charges le niveau de loyer doit tre mis en relation avec le niveau de charges suppos diminuer sur les immeubles verts o les crit res li s l ge du b timent a sa localisation et ses prestations doit tre pris en compte car il va fortement impacter la valeur du loyer o le contexte de march l tat de la demande et de l offre influencera le niveau de loyer galement
141. s nerg tiques encore limit e Ce barom tre souligne des progr s par rapport la version 2008 et classe les promoteurs devant les fonci res et les asset managers Esp rons qu un jour les utilisateurs pourront disposer d un palmar s partir des consommations r elles comme l Ademe le propose d j pour les voitures Emergence du concept de Green Value La notion de Green Value est apparue avec l mergence croissante du d veloppement durable et est appliqu e aux actifs mais galement dans d autres secteurs De nombreux articles sont parus sur le sujet Dans un rapport d di la valeur verte immobili re publi par la revue de VIEIF la valeur verte appliqu e des actifs est d finie comme la valorisation suppl mentaire apport e par le biais d un actif gr ce la simple relation qui le lie des facteurs de d veloppement durable Plusieurs tudes am ricaines en particulier ont tent avec plus ou moins de succ s de chiffrer ce potentiel de valorisation suppl mentaire Cependant compte tenu des sp cificit s g ographiques de chaque actif et de contextes de march tr s changeants la neutralisation de ces param tres de march n est pas chose facile Nous d taillerons ce point dans le chapitre consacr aux impacts financiers pour l utilisateur Dans un article le groupe de travail Valeur verte en pratique composant la Effective Green Value largit
142. s en France comme en Europe Progression de I offre existante en particulier sur l offre de seconde main Recul du nombre de mises en chantier Baisse du niveau des loyers Prenons en exemple la situation en Ile de France le diagramme ci dessous repr sente bien l volution de la demande de offre et des mises en chantiers de 1990 2010 Avec un niveau de transactions en baisse et une offre qui explose en particulier sur des immeubles de seconde main les mises en chantiers diminuent Les promoteurs et investisseurs ne lancent pas d immeubles en blanc par crainte de ne pas pouvoir les louer dans le cas d un ph nom ne de suroffre 38 Cushman amp Wakefield European Landlord and Tenant Survey 2009 ESSEC MMI 2010 Page 33 Projet de fin d tudes Cycle des bureaux en le de France milliers m Transactions Offre un an Mises en chantier 6 000 5 000 BNP Paribas Real Estate Research Ao t 2010 0 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 10 T TA Source BNP Paribas o Si l on regarde l volution de l absorption nette en bureaux indicateur correspondant la consommation de bureaux en tenant compte des surfaces lib r es celle ci diminue fortement entre 2007 et 2009 mais reste positive 277 000m Comme le souligne l IEIF dans son analyse l ann e 2009 se conclut sur un niveau d absorption honorable compte tenu du contexte o
143. s clients un nombre importants d universit s de collectivit s mais aussi Sanofi Aventis ou plus r cemment le groupe Cr dit Agricole qui va en quiper son nouveau si ge Evergreen de Montrouge Cette solution a galement t adopt e par CBRE Investors sur des immeubles neufs comme le Copernic 2 Noisy le Grand ou le Mermoz au Bourget b timent certifi HQE et BREEAM prim au SIMI 2009 Cette prestation peut devenir un nouvel argument de vente susceptible de s duire un futur utilisateur d Engager une r flexion avec le propri taire du batiment existant La r novation du parc immobilier existant tant au coeur des enjeux la plupart des propri taires ont engag des d marches des tudes ou des travaux de r novation sur leur parc L enqu te de Business Immo aupr s des investisseurs offre un panel des strat gies envisag es selon la typologie du portefeuille avec plus ou moins d ambition Au del des cibles de certification qui s appliquent avant tout sur des actifs neufs les strat gies d taill es dans ce sondage convergent autour des m mes pr occupations voici quelques exemples tir es de ce sondage am lioration des performances nerg tiques afin d am liorer la satisfaction des locataires et r duire les co ts de fonctionnement du b timent DTZ AM finir de mesurer les consommations r elles et d taill es du patrimoine Generali contribuer a la diffusion de bonnes pra
144. s points avec des situations bien diff rentes selon les situations a Quels param tres d influences Avant toute chose il est important d identifier les param tres d influence qui vont augmenter ou limiter le levier d action du locataire la taille des surfaces occup es et le d occupation au sein de l immeuble position de mono utilisateur ou immeuble multi locataire la qualit intrins que du b timent le loyer le positionnement sur le march l offre et la demande ie alternatives la dur e d engagement et la proximit de portes de sortie la qualit de la relation avec le propri taire L analyse rapide de ces param tres permettra de d terminer l influence potentielle aupr s du propri taire pour faire bouger les choses Prenons deux cas de figures oppos s pour illustrer ces param tres d influences Cas n 1 Locataire unique d un immeuble r nov r cemment avant l apparition de normes environnementales sur une surface de 6000m2 Prochaine ch ance triennale dans 18 mois March en crise offrant de nombreuses alternatives dont certains labellis es gt Influence importante aupr s du propri taire Page 62 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes Cas n 2 Locataire d un lot de 450m au sein d une tour IGH des ann es 70 en copropri t de 25000m2 avec une ch ance triennale dans 5 ans gt Influence tr s limit e Ce choix de l utilisate
145. s retours sur investissements plus rapide Au del de ces premi res sources d conomie c est la qualit de la relation avec le bailleur alli e la volont de ce dernier investir sur la valeur de son actif qui permettront d avancer vers une r novation nerg tique une certification HQE Exploitation et un engagement commun sur la dur e autour d un bail vert Si l utilisateur ne trouve pas de terrain d entente avec son propri taire son ultime pouvoir est de d m nager L offre en immeubles certifi s est encore limit e mais il peut cibler des immeubles moins nergivores proches des futures normes de consommation et offrant au m me prix un confort plus important pour ses salari s Page 76 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes CONCLUSIONS Malgr une prise de conscience g n rale du d veloppement durable par les acteurs de l immobilier d entreprise les avancements concrets restent timides en particulier sur le parc existant La grande confusion autour des nombreuses normes labels et certifications coupl e avec les nouvelles contraintes incertaines de la loi Grenelle 2 dont l application sera largement contenue dans les futurs d crets tend a ralentir le verdissement du parc Sur le parc neuf les promoteurs et constructeurs ne peuvent plus se permettre d ignorer les nouvelles normes et les investisseurs se refuseront d sormais investir sur des actifs non verts g n rant un risqu
146. t N gociation collecte exemplaire et 80 d entre eux souhaitent que leur entreprise prenne des mesures pour Fidiisation des employes conomiser l nergie et r duire les missions de imovaton GES R putation Co ts et efficaote La RSE construit le capital de la marque et peut attirer et fid liser les talents A en croire cette tude il existe une vrai demande de la part des salari s pour une prise en compte plus importante des enjeux environnementaux au sein de l entreprise A ce titre le projet immobilier constitue une opportunit unique de changement et d am lioration du management environnemental et de nombreux utilisateurs l ont compris D un point de vue financier la notion d Investissement Socialement Responsable ISR est galement apparue ces derni res ann es int grant le crit re de performance financi re mais aussi des crit res environnementaux et thiques Un fonds dont la gestion int grera ces param tres permettra de faire pression sur les entreprises pour les encourager optimiser leurs pratiques environnementales et sociales iii Un b n fice important pour l image de l entreprise L implantation dans un immeuble durable offre donc une opportunit unique de valoriser l image de l entreprise et ce pour plusieurs raisons Livre blanc publi en 2006 par PUE sous le titre Implementing the partnership for growth and jobs making Europe a pole of excellence on Corpora
147. t ainsi plus partie de l association HQE depuis 2005 La critique la plus virulente l gard est venu de Rudy RICCIOTTI Grand Prix National d Architecture en 2006 qui d nonce une d rive du business vert de la normalisation et l appropriation du terme HQE et de son comme marque d pos e Il pr ne une architecture moins sophistiqu e du point de vue technologique un usage privil gi du b ton en raison de son empreinte environnementale favorable et de se concentrer avant tout sur le respect d objectifs de consommations nerg tiques Il est galement reproch la certification HQE de s arr ter aux limites du terrain et de ne pas prendre en compte la dimension transport Un b timent construit loin de tout transport en commun peut ainsi recevoir une certification HQE alors que cela g n rera des trajets en voiture plus importants Certains utilisateurs interrog s regrettent galement la privatisation de cette norme et le monopole de la soci t Certiv a qui attribue cette certification Le consensus se fera t il autour d une norme internationale Les labels de performance nerg tique Les labels permettent de fournir des informations sur les performances nerg tiques des b timents plus particuli rement en liaison avec la RT 2005 Pour la France on peut citer les principaux labels suivants Label HPE THPE BBC Effinergie BEPOS Haute Tr s Haute B timent Basse B timent Pe
148. t discuter avec leurs bailleurs afin de p renniser leur relation pour le futur Dans le cas contraire il sera pr f rable d aller chercher un immeuble plus rationnel et moins on reux L immobilier durable oblige les acteurs repenser leur mani re de fonctionner qu ils soient architectes promoteurs ou utilisateurs Les promesses de l immeuble vert sont s duisantes mais elles reposent sur le succ s de la relation triangulaire investisseur utilisateur gestionnaire ou encore sur 3 piliers indissociables un b timent de qualit un co comportement des occupants et un gestionnaire performant et form aux nouveaux outils technologiques Le rapport bailleur preneur volue positivement et l mergence du bail vert red finit les contours d une nouvelle relation sur la dur e L investisseur se doit de porter un regard nouveau sur le niveau de charges et s oblige rencontrer le preneur plus r guli rement Si les conditions sont r unies les consommations nerg tiques doivent baisser significativement mais le poids du co t de l nergie reste limit rapport au co t global du poste de travail et les nouveaux syst mes de maintenance plus sophistiqu s peuvent s av rer plus co teux Last but not least l apparition d un niveau de charges garanti est une nouveaut s duisante pour tout directeur immobilier Du point de vue de l utilisateur ces changements annonc s sont globalement positifs m
149. t l accord des 2 autres parties N Trois piliers la d marche vise a officialiser les bonnes performances environnementales de l exploitation d un immeuble au regard de son impact sur l environnement du confort et de la sant des personnes qui l occupent La certification est d livr e l issue d audits portant sur 8 Plus de details sur le site de l ADEME ESSEC MMI 2010 Page 73 Projet de fin d tudes la Qualit Environnementale des Pratiques QEP regroupe les bonnes pratiques qui peuvent mises en place par les acteurs dans le batiment la Qualit Environnementale Intrins que du B timent en Exploitation QEBE regroupe l ensemble des pr occupations li es la Qualit Environnementale Intrins que de l ouvrage performance acoustique thermique etc la Qualit Environnementale de l Exploitation maintenance des quipements suivi des consommations et des param tres de sant etc chaque r f rentiel comporte les 14 cibles avec 3 niveaux Base Performant et Tr s Performant A la diff rence de la d marche construction la certification HQE Exploitation tient compte de l am lioration dans le temps suivant le principe de la roue de Deming ou m thode PDCA Plan Do Check Act Le phasage de la certification repose sur 3 audits l audit d admission lorsque le porteur s estime pr t les audits de suivi tous les ans compter de l a
150. tale de l utilisateur constitue la troisi me condition incontournable pour obtenir des conomies significatives Conclusion n 4 l utilisation d un immeuble HQE s accompagne d une rationalisation des surfaces qui permet d optimiser le co t global par occupant ESSEC MMI 2010 Page 55 Projet de fin d tudes c Enjeux juridiques de l immobilier durable traduction Et changeons le langage juridique de la page 12 paragraphe 3 en quelque chose de moins juridique Harry BLISS The New Yorker 2010 And let s change the legal language on page 12 paragraph 3 to something less legal De la n cessit de comprendre le co t potentiel d un bail Le chef d entreprise a souvent tendance se concentrer sur les l ments financiers contenus dans son bail et sous estimer les impacts conomiques de certaines clauses travaux renouvellement des quipements Aussi compte tenu de la complexit de son contenu r gi par des articles du Code de Commerce cens s le prot ger mais auxquels le bailleur entend d roger aussi souvent que possible il a tout int r t se faire accompagner d un avocat sp cialis en droit immobilier afin de se faire traduire les enjeux du bail Dans le cas contraire il peut se retrouver avec de tr s mauvaises surprises apr s quelques ann es Dans le cas de Regus la re n gociation de nouveaux baux tient compte de ces mauvaises surprises apparues d
151. te tude internationale publi e par la RICS vient confirmer cette tendance A la question Comment l impl mentation de solutions durables en immobilier a t elle volu ces 3 derniers mois compar s aux 3 mois pr c dents les r ponses montraient des carts tr s importants entre les petits occupants lt 49 employ s et les grands gt 49 employ s Notons galement dans cet exercice de comparaison que la progression la plus importante est en Europe de l Ouest net balance Greater Implementation 80 B Large occupiers Small occupiers 100 60 40 AU 20 oo Western Developed North America Emerging Emerging Asia Latin America Australasia Africa and Europe Asia Europe Middle East Source RICS Global Property Survey Q1 2010 www rics org Dans le cadre des entretiens la plupart des interlocuteurs s accordaient confirmer le risque d un march 2 voire 3 vitesses et des difficult s plus importantes chez les petits utilisateurs compte tenu galement de la taille r duite de leurs implantations d une offre de produits limit e voire inexistante en petites surfaces vertes et d une influence moins important vis vis des propri taires Conf rence Bureaux d aujourd hui bureaux de demain quel dialogue utilisateurs investisseurs Royal Institute of Chartered Surveyors organisation ind pendante de professionnels de l immobilier de l expertise et de l
152. te Social Responsibility lien http ec europa eu enterprise policies sustainable business corporate social responsibility index_en htm 4 Etude men e par Krauthammer en collaboration avec l cole de management de Rotterdam l Universit Erasmus de Rotterdam et l Universit d Amsterdam disponible sur Page 38 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes 1 RAPIDITE Pour un locataire la signature d un bail peut se faire en quelques mois alors que la dur e et la r alisation d un projet de construction pour un propri taire occupant est nettement plus longue et complexe c est un moyen RAPIDE de d montrer sa pr occupation environnementale VISIBILITE Tant vis a vis des employ s que des clients partenaires et fournisseurs le si ge de l entreprise refl te directement son l image de l entreprise et un transfert dans un nouveau si ge offre une opportunit unique de communiquer largement aupr s de sa communaut Prenons le cas de Microsoft qui a d m nag son si ge Europe dans l immeuble EOS Issy les Moulineaux L inauguration de ce nouveau si ge fut l objet d une vaste communication sur l innovation et le d veloppement durable Un immeuble est donc un OUTIL DE COMMUNICATION que les utilisateurs ne manquent pas de s approprier Si la fa ade de l immeuble offre une visibilit importante la fa ade de l immeuble devient galement un support publicitaire tr s
153. tera lancer une r novation N anmoins faut il accorder tant d importance la certification HQE Construction Comme nous l avons vu dans la premi re partie il y a d autres certifications ou d autres moyens de prouver ses efforts nerg tiques comme le HQE Exploitation qui intervient apr s la livraison du b timent dans un contexte d tude plus large et sur la dur e ou les diagnostics Bernard HAAS souligne un point int ressant Certains utilisateurs ne regardent pas la certification HQE et se concentrent avant tout sur le niveau de consommation nerg tique du b timent impactant le niveau de charges au final Dans la jungle des acronymes verts l mergence d un outil de r f rence de mesure de la performance nerg tique tel que le groupe de travail de Serge GRZYBOWSKI le soulignait ne sera t elle pas plus importante En conclusion l utilisateur dispose d un certain nombre de solutions avec des leviers d action al atoires Pour les sujets relatifs l immeuble diagnostic travaux lourds certification construction son seul pouvoir est un pouvoir d influence pour inviter le propri taire agir investir sur son actif et tenir compte de ses demandes Pour les travaux l gers d am nagement ad hoc pour l usage qui est fait du b timent mais aussi pour la gestion technique de l immeuble en liaison avec le facility manager l utilisateur a une influence bien plus grande avec de
154. tes espace de d tente cr ches caf t ria Rappelons que ces l ments de confort taient d ja pr sents dans le cahier des charges du batiment prime et ne sont pas n cessairement sp cifiques un immeuble vert Une prise en compte accrue de l am nagement du poste de travail A l occasion d une conf rence organis e par l ADI Association des Directeurs Immobiliers sur le th me Que sera le poste de travail vert Philippe DAVID Pr sident de FORM A Jo l MARIAS Pascal PLOTEGHER Directeur Immobilier d ESSILOR et Pascal PLOIX Certiv a proposaient quelques pistes de r flexion sur l avenir des postes de travail vert Soigner l ergonomie des postes de travail et son environnement par typologie de m tiers am lioration des espaces internes circulations plus fluides cr ations d espaces d di s certaines fonctionnalit s s isoler se rencontrer r fl chir se reposer se d tendre Etude disponible sur le site www paris region com ESSEC MMI 2010 Page 41 Projet de fin d tudes communiquer au pr s des salari s sur les choix r alis s afin de s assurer la coh sion de l ensemble du personnel s assurer que les efforts r alis s visant une meilleure performance sont surveill s et maintenus dans la dur e et que la d marche globale est bien comprise par les salari s et fortement appuy e par la direction se pr occuper du confort selon
155. tiques de recrutement et d quit sociale Les syst mes d information sont galement impact s car source de consommations nerg tiques significatives 5 Texte original disponible sur http unfccc int resource docs convkp kpfrench pdf Texte de la charte disponible sur http www ladocumentationfrancaise fr dossiers developpement durable charte environnement shtml Page 12 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes ii Le secteur immobilier point du doigt Dans l analyse des secteurs les plus consommateurs celui du b timent est rapidement point du doigt il est galement d sign comme celui pour lequel les sources d conomie sont les plus importantes Le rapport de UNEP SBCI Sustainable Buildings and Construction Intiative publi en 2008 souligne que le secteur immobilier est celui dans lequel le potentiel de r duction des missions rapport aux investissements requis est le plus lev projet en 2030 et en particulier dans les pays en d veloppement 7 GtCO gt eq yr 6 5 4 3 ENon OECD EIT 1 WEIT MOECD 0 World total cy s s Key s amp S e amp s US itCO2 eq Energy supply Transport Buildings Industry Agriculture Forestry Waste R ductions d missions potentielles dans les diff rents secteurs conomiques en 2030 en fonction des co ts relatifs aux mesures de r duction en USD quivalent tonne CO Source
156. tiques environnementales Fonci re des R gions proposer un guide de l immeuble vert ou guide de la d marche verte CBRE Investors soumettre les acquisitions un audit nerg tique et un Green Rating afin d int grer les capex qui en d coulent AEW Europe acquisition et investissements exclusifs sur des immeubles certifi s BNP REIM r aliser des projets immobiliers d monstrateurs ICADE politique de mise niveau et arbitrage des immeubles ne pouvant tre remis niveau AMUNDI adapter les baux existants en int grant des clauses vertes SEGRO Si ces d clarations sont r ellement suivies il est de l int r t du propri taire et du locataire d engager une r flexion globale sur la dur e Dans la conjoncture actuelle marqu par un r quilibrage du rapport de force bailleur preneur en faveur des utilisateurs par une offre importante et une baisse relative des loyers conomiques transact s les propri taires sont l coute et cherchent s curiser les baux sur la dur e A ce jour il semble que la plupart des propri taires aient engag des d march s de diagnostics et d audits afin de faire un tat de la situation mais attendent vraisemblablement de conna tre les contraintes de la loi Grenelle 2 et des d crets venir pour engager r ellement les programmes de travaux bien que la RT 2012 fixe d j des objectifs connus Xavier PELTON Directeur de Asset Management
157. titif Nous avons finalement sign un bail sur une surface plus rationnelle dans l immeuble historique du 140 bis rue de Rennes Au carrefour de ces diff rents aspects l immobilier durable devient donc une pr occupation grandissante pour les collectivit s les administrations et les entreprises Comme nous le verrons plus tard un nouveau projet immobilier offre aujourd hui un cadre nouveau pour une entreprise pour mettre en place un ensemble d actions de d veloppement durable tous les tages de l entreprise Page 14 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes b L immobilier durable L immobilier premier levier du d veloppement durable Premier consommateur nerg tique les acteurs du march immobilier promoteurs investisseurs architectes et utilisateurs ont progressivement pris conscience de leur r le essentiel et de la n cessit de reconsid rer en profondeur la mani re de penser les immeubles Les collectivit s territoriales ont galement d int grer le d veloppement durable dans les sch mas d urbanisme et dans la gestion du parc de logement sociaux La prise en compte du d veloppement durable dans l immobilier concerne non seulement la r alisation la construction de l immeuble mais aussi son exploitation et sa d molition L enjeu de l immobilier durable est donc li la totalit du cycle de vie du produit immobilier Le premier constat concerne donc les projets neufs des pr
158. tons nous la place d un chef d entreprise convaincu du bien fond de transf rer son nouveau si ge parisien de 5000m sur un immeuble certifi avant fin 2011 Quelle serait l offre officiellement disponible ce jour de septembre 2010 et l offre venir en 2011 susceptible de r pondre a son besoin pour une prise bail fin 2011 dernier d lai Il m a paru int ressant de scanner les offres affich es sur le portail de l immobilier d entreprise www webimm com et de compl ter ces informations par celles du Paris Crane Survey de Drivers Jonas Deloitte qui liste l ensemble des offres neuves ou restructurations livr es sur le march entre octobre 2009 et 2012 Les conclusions de ce petit test grandeur nature sont les suivantes au stade de la recherche le crit re immeuble certifi n apparait dans aucun des moteurs de recherche de webimm ou des commercialisateurs ce qui rend la recherche plus compliqu e La mention apparait seulement dans les commentaires et le d tail des prestations Au rythme croissant du nombre de certifications ce crit re devrait tre ajout L tude de Drivers Jonas confirme que la norme HQE est devenue le standard dans le march des bureaux neufs m me si certaines op rations parisiennes de petite taille ne peuvent se plier aux crit res Sur les 53 chantiers en cours recens s a fin mars 2010 seuls 9 ne sont pas certifi s Sur Paris int
159. torisation de d passement du COS de 30 pour des batiments performants en mati re nerg tique la prise en compte de corridors cologiques dans les projets d infrastructures l exp rimentation de p ages urbains dans les grandes villes et bien d autres mesures disposition faire des conomies sur leurs propres installations inciter leurs clients par de la sensibilisation ou des aides financi res ou encore en achetant des certificats d nergies revendus sur le march Toute personne physique ou morale associations collectivit entreprise qui r alisera des conomies d nergie se verra d livrer un certains nombre de certificats en fonction des kWh conomis s et pourra les revendre ces fournisseurs 7 Un document de synth se des principales mesures publi par le Minist re de JL Borloo en juillet 2010 est disponible sur http www developpement durable gouv fr IMG pdf Grenelle_Envt 2_DEF_web pdf Page 22 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes Apr s le retrait ou report du projet de la taxe Carbone par le Pr sident Sarkozy les m dias pr sentent la loi Grenelle 2 comme moins ambitieuse que la premi re Sur le chantier B timent les commentateurs soulignent que le l gislateur se montre surtout incitatif et qu il n envisage ni contraintes ni sanctions D autres se montrent d us par le manque d obligation sur les b timents existants qui constituent 98 du parc existant Le
160. tre obligation et incitation La r glementation li e l immobilier est complexe et en constante volution Les lois normes certifications et r glements peuvent tre rang s en deux cat gories ceux li s une obligation et ceux qui rev tent un caract re incitatif Nous pourrions crire un rapport entier sur ce seul sujet Quelques obligations e Le Code de la Construction et de l Habitation dicte des r gles strictes pour les immeubles tertiaires notamment en mati re de normes techniques thermiques et sanitaires Certains mat riaux comme l amiante sont interdits dans le cadre du CCH e Les r glementations thermiques dont la premi re fut dict e en 1974 applicable pour les b timents r sidentiels visent a limiter la consommation nergique des b timents L objectif des r glementations thermiques est de diminuer par 4 les missions de CO horizon 2050 c est le fameux facteur 4 source tude CBRE Focus Eco responsable Juillet 2009 ESSEC MMI 2010 Page 15 Projet de fin d tudes o Apr s la RT 2000 applicable pour les immeubles tertiaires c est actuellement la RT 2005 qui s applique pour les batiments neufs et extensions des batiments existants Elle limite en moyenne a 130 kWh an m avec des diff rences selon les 8 zones r gionales pr d finies La RT 2005 fixe galement des objectifs d conomie de 15 tous les 5 ans avec un objectif global de parvenir u
161. u service de la lutte contre l effet de serre 6 1 public bureaux services administratifs enseignement Nature de l ERP 2 Ann e de construction 1970 B timent entier SHON 5000 m Propri taire NC Nom Adresse Consommations annuelles d nergie P riode de relev s de consommations consid r e 2007 Frais annuels d nergie Consommations en nergies Consommations en nergie primaire finales D tail par nergie et par usage D tail par usage en kWh en kWh Eclairage Electrique 552884 1426441 kWh 50091 TTC EI Bureautique F Ascenseur s p Autres usages E Production d lectricit kWh TTC demeure El aaa re TOTAL 1941941 kWh 78886 TTC Consommations nerg tiques missions de gaz effet de serre GES en nergie primaire pour le chauffage la production d eau chaude sanitaire le pour le chauffage la production d eau chaude sanitaire le refroidissement l clairage et les autres usages refroidissement l clairage et les autres usages d duction faite de la production d lectricit demeure B timent nergivore Forte mission de GES Page 92 ESSEC MMI 2010 I fee you have experience in tuftamable Conftrection 2
162. udes ANNEXES Afin de limiter le nombre d annexes de nombreux documents sont disponibles en ligne a partir des liens hypertextes mentionn s dans les notes de bas de page de ce document 1 Brochure commerciale sur les certifications HQE Exemple de certificat HQE Construction 2 Brochure dit e par le Minist re de l Ecologie et du D veloppement Durable destin e expliquer le contenu de la loi Grenelle 2 Juillet 2010 20 p 3 Extrait des Recommandations du Chantier Parc Tertiaire Priv Plan B timent Grenelle Page 11 intitul e R capitulation des recommandations 4 Le cercle vertueux de l immobilier durable dans sa version incluant l ensemble des m tiers de l immobilier traduction d un rapport publi par la RICS Breaking the vicious circle of blame Making the business case for sustainable buildings 2008 5 Graphique publi par l IEIF relatif l absorption conomique nette en bureaux pour l Ile de France en 2009 6 Exemple de Diagnostic de Performance Energ tique ESSEC MMI 2010 Page 83 Projet de fin d tudes ANNEXE 1 Brochure commerciale sur les certifications HQE Page 84 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes Annexe Ib Exemple de certificat HQE Construction DEMARCHE QE B TIMENTS TERTIAIRES Caract ristiques d rtifi e f Wa La marque NF B timents Tertiaires D i we HQ porte sur les performances d co constructio
163. udit d admission pendant 5 ans et les audits de renouvellement tous les 5 ans compter de l audit d admission si le porteur souhaite renouveler son certificat D but 2010 huit certificats HQE Exploitation avaient t d livr s parmi lesquels figurent l immeuble Verdi de Philips C ur D fense la Tour EDF le si ge de Bouygues au 32 avenue Hoche Le co t de la d marche est difficile estimer Il d pend de la situation au point de d part quipements du b timent GTC etc du nombre d utilisateurs de la taille de l immeuble et des ressources humaines disponibles pour la collecte et le suivi Pour le moment elle s adresse en principalement aux immeubles de grandes tailles sup rieurs 5000m mais Certiv a n exclut pas de l appliquer des immeubles plus petits Jo l MARIAS de Philips consid re qu il ne s agit pas tant d une question de taille d immeuble mais surtout d une question de volont des acteurs impliqu s Les b n fices de cette certification pour l utilisateur identifier les leviers potentiels d conomie ma trise des charges et am lioration des prestations confort sant productivit afficher la prise en compte du d veloppement durable au travers de son outil immobilier Il faudra s habituer voir ce genre de certificat affich dans les halls d entr e d immeubles verts Quelles sont les inconv nients du HQE Quelques mois apr s leur insta
164. uildings in the USA publi dans RICS Research 2009 e Piet Eichholtz Nils Kok and John Quigley Who rents green Real property and corporate social responsibility Universit de Maastricht et de Berkeley 2009 e UNEP SBCI Common Carbon Metric for measuring energy use amp reporting greenhouse gas emissions from building operations 2009 e Norm G Miller Dave Pogue Quiana D Gough et Susan M Davis Green Buildings and Productivity CBRE amp University of San Diego 2009 ESSEC MMI 2010 Page 79 Projet de fin d tudes World Business Council for Sustainable Development Transforming the market Energy efficiency in Buildings 2009 Lois Grenelle mode d emploi Cabinet Lef vre Pelletier amp associ s et CBRE disponible en libre acc s sur www grenellemodedemploi com Articles de presse Business Immo Dossier Green Survey mai 2010 Dossier Ce que veulent les Utilisateurs juillet ao t 2010 Expertise Pierre Dossier D veloppement Durable janvier 2010 Aur lien CHAZEL IEIF R flexions Immobili res n 52 Chiffrer la Green Value une tude de cas 2009 Gilles Bouteloup Adrien Bullier Jean Carassus David Ernest Lionel Pancrazio et Thomas Sanchez IEIF R flexions Immobili res n 53 Evaluer et garantir la valeur verte immobili re 2010 Matthieu QUIRET Les b timents verts tiennent ils leurs promesses Les Echos 22 mars 2010 Matthieu QUIRET Les immeubles verts rapportent ils plus
165. ur atteindre ces objectifs ajustement des charges principe de bonus malus les moyens du respect des obligations ex cution au frais et charges de la partie d faillante r duction temporaire du loyer Le Cabinet Herbert Smith a propos un exemple de bail vert la fran aise qui constitue une base int ressante de discussion Ce mod le reprend l ensemble des clauses qui encadre ce nouveau partenariat de performance nerg tique incluant des variantes en fonction des cas de figures type de certification ge du b timent etc 81 Source cabinet Herbert Smith 82 Document en libre acc s sur http www herbertsmith com ESSEC MMI 2010 Page 59 Projet de fin d tudes Les avantages du bail vert pour l utilisateur Meilleure lisibilit des d penses grace une meilleure transparence de information relative aux consommations de l immeuble Meilleure ma trise des d penses d nergie Communication plus r guli re avec son bailleur Implication plus importante du gestionnaire de l immeuble dans les discussions tripartites au sein d un Comit durable qui se r unira par intervalles r guliers Mais galement des inconv nients lourdeur de mise en place et de suivi en particulier pour les propri taires et utilisateurs qui ont des centaines de baux g rer probl me de confidentialit des informations transmises objectifs et r sultats adapter en fonctio
166. ur va donc tre dict par ce potentiel d influence vis vis de son bailleur le montant de l investissement requis valuation du Retour Sur Investissement rentabilit et d lai la rapidit de mise en place la visibilit de cette action en termes d image sa capacit transf rer le fruit de ces investissements en temps ou en capex sur un autre site Et l utilisateur devra garder l esprit les r gles de succ s rappel es par Jean CARASSUS un projet immobilier vert s rieux est MVR Mesurable V rifiable et Reportable b Les outils de diagnostic De nombreux outils de diagnostic et d analyse sont apparus destin s en premier lieu aux propri taires d immeubles de bureaux Dans un contexte de march la recherche de nouvelles normes chacun tente d imposer un standard qui deviendra un r f rentiel comme dans les nouvelles technologies Dans un monde id al un propri taire r alise un diagnostic nerg tique complet et le fournit son locataire La r alit est plus complexe car le diagnostic peut tre n gatif et fournir au locataire des arguments pour n gocier une baisse de loyer Et certaines informations ne concernent pas le preneur Le DPE comme outil de sensibilisation jusqu ici le DPE tait seulement obligatoire dans le r sidentiel et dans la vente d actif de bureaux En attendant l application de la loi Grenelle 2 qui le rendra obligatoire pour les annonces de vente et
167. ure actuelle Une tude europ enne publi e par Cushman amp Wakefield pose directement la question aux propri taires et aux locataires R ponse n Propri taires Locataires 1 Choix insuffisant de b timents Choix insuffisant de b timents 2 Le loyer est trop lev Le loyer est trop lev 3 Le retour sur investissement est trop long Le retour sur investissement est trop long 4 Manque de preuves de r sultats Nous sommes engag s pour longtemps dans nerg tiques le bail existant 5 Nous manquons d informations sur les Manque de preuves de r novation certifications nerg tique 6 Le d veloppement durable ne fait pas Nous manquons d informations sur les partie des priorit s de l entreprise certifications 7 Nous sommes engag s pour longtemps Le d veloppement durable ne fait pas partie dans le bail existant des priorit s de l entreprise v Quel contexte de march et quel impact Dans quel contexte l immobilier durable se d veloppe t il Un contexte de crise conomique et immobili re Le march des bureaux tant directement li l activit conomique du pays et au niveau de l emploi il n a chapp une s v re correction depuis 2008 Le PIB a chut depuis 2008 et l emploi tertiaire galement ce qui a r duit les besoins en surfaces suppl mentaires Les principaux indicateurs immobiliers donnent la mesure de cette situation Chute de la demande plac e nombre de m lou
168. utilisateur le co t des travaux de mise en conformit pouvant tre tr s important Questionn s sur ce risque lors de mes entretiens mes interlocuteurs confirment que ce risque existe qu il constitue un des enjeux majeurs du chantier de r novation nerg tique mais que les bailleurs ont tout int r t rester mesur dans l application de cette clause qui peut inciter les utilisateurs a aller chercher une autre alternative moins co teuse la prochaine triennale A l occasion d une ren gociation ou d une prise bail sur un immeuble l utilisateur a tout int r t anticiper cette question Plusieurs solutions sont possibles demander un DPE ou un diagnostic d taill si disponible au propri taire valuer le risque li ces travaux et le surco t potentiel supprimer ou encadrer la clause limiter son application l activit du locataire ou limiter l augmentation ventuelle X m par an afin d viter toute d rive la clause de r alisation de travaux Si le bailleur souhaite faire les travaux de r novation nerg tique pendant la dur e du bail peut il les imposer au locataire La clause suivante figure habituellement dans les baux types Le Preneur souffrira sans indemnit ni diminution de loyer par d rogation aux articles 1723 forme de la chose lou e et 1 724 dur e de quarante jours du Code civil toutes r parations tous travaux toutes modifications toutes sur l v
169. utilisateurs car ils offrent des meilleurs retours ef un potentiel Assureurs Nous construisons des immeubles et environnements car c est ce que nos clients souhaitent et ce qu attend 4 de valorisation plus important uy Yy ne Promoteurs Nous d veloppons des Pr cheurs Banques immeubles durables car ils sont plus faciles 4 vendre atteignent des prix plus lev s et sont moins rapidement obsol tes L gislateur Page 90 ESSEC MMI 2010 Projet de fin d tudes ANNEXE 5 Graphique relatif l absorption conomique nette en bureaux pour Ile de France en 2009 Absorption conomique nette Bureaux en lle de France 2000 milliers de m 1753 1 000 0 537 Sources IEIF sur donn es CGDD Soes Sh del IAU d apr s Grecam Orie knmostat IPD CBRE 1 000 1984 1989 1994 1999 2004 2009 Commentaire L absorption nette c est dire la variation de l occupation du parc mesure l interaction entre la vie des entreprises cr ation croissance mobilit et l conomie immobili re offre et demande En Ile de France depuis 1984 premi res Statistiques disponibles plus de 17 millions de m de bureaux nouveaux ont t occup s par les entreprises absorb s soit plus de 670 000 m en moyenne par an ce qui donne une mesure de la tertiarisation de l conomie L ann e 2009 se conclut sur un niveau d absorption honorable compte te

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