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logement etudiant mai 2010x

1. Dans la mesure o les locataires signeraient chacun un contrat avec le propri taire il ne s agirait pas juridiquement de colocation Il s agirait plus d un am nagement r sultant de la pratique d un nouveau mode de mise en location consistant pour le propri taire accorder chacun des locataires un droit de jouissance exclusif sur certaines pi ces de l appartement et un acc s un usage commun pour certaines autres pi ces telles que la cuisine ou les sanitaires II sera opportun de parler dans un tel cas de cohabitation Attention Pour la CAF le fait de vivre ensemble s apparente de la colocation m me si chacun son propre bail il faut donc se d clarer colocataire Ainsi pour le calcul de l aide la CAF tiendra compte des ressources personnelles et du montant du loyer divis par le nombre de colocataires figurant dans le bail Les r gles r gissant la location nue ou la location meubl e auront vocation s appliquer avec des sp cificit s induites par une location consentie plusieurs locataires 1 Le contrat Il doit tre tabli par crit et pr ciser le nom du bailleur ou de son mandataire et celui de chacun des colocataires A La dur e du contrat En location nue la dur e minimum est de trois ans si le bailleur est une personne physique six ans s il s agit d une personne morale En location meubl e le contrat est sign pour une dur e d un an minimum avec tacite reconduction Le
2. En l absence de clause de solidarit chacun des colocataires n est tenu que de sa quote part de loyer Le propri taire doit alors s adresser au locataire d faillant pour obtenir le paiement de cette somme A d faut de mention expresse dans le bail sur la r partition du loyer entre chacun des colocataires seul le juge aura la capacit de la fixer Lorsqu il quitte le logement le colocataire a int r t se lib rer de cette clause de solidarit Pour cela il doit obtenir du bailleur une d charge de la clause de solidarit par crit En pratique celui ci ne sera incit l accorder que si un nouveau colocataire remplace le sortant En cas d accord il convient de le formaliser en autant d exemplaires qu il y a de parties concern es par l accord Avenant de substitution et de d charge E Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 35 Si l insertion d une clause de solidarit r sout le probl me du paiement des loyers elle ne permet pas de consid rer que le cong d livr par un colocataire entra ne la fin du bail l gard de tous les copreneurs Par ailleurs il ne parait pas possible que les colocataires puissent pr voir l avance par une clause expresse du bail que le cong d livr par l un emportera r siliation du bail l gard de tous les autres La Cour de cassation a consid r dans une d cision du 12 octobre 1994 comme nuls pour fraude la loi les cong s pr tab
3. par LOI n 2009 323 du 25 mars 2009 art 69 Toute personne qui loue un logement meubl que la location s accompagne ou non de prestations secondaires b n ficie d un contrat tabli par crit d une dur e d un an d s lors que le logement lou constitue sa r sidence principale A l expiration de ce contrat le bail est tacitement reconduit pour un an sous r serve des dispositions suivantes Lorsque la location est consentie un tudiant la dur e du bail peut tre r duite neuf mois Dans ce cas la clause de reconduction tacite pr vue au premier alin a est inapplicable Lorsque le contrat pr voit la r vision du loyer celle ci intervient chaque ann e la date convenue entre les parties ou d faut au terme de chaque ann e du contrat L augmentation qui en r sulte ne peut d passer la variation de l indice de r f rence des loyers mentionn au d de l article 17 de la loi n 89 462 du 6 juillet 1989 tendant am liorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n 86 1290 du 23 d cembre 1986 Le bailleur qui souhaite l expiration du contrat en modifier les conditions doit informer le locataire avec un pr avis de trois mois Si le locataire accepte les nouvelles conditions le contrat est renouvel pour un an Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le m me pr avis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa d cision de reprendre
4. CNAF juillet 2010 P i Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 11 Elle lui notifie le nouveau montant de l aide dont il va b n ficier en fonction de l volution de sa situation et du bar me A tout moment une modification de la composition familiale ou des ressources du m nage peut tre prise en compte Le montant de l ALS varie en fonction des ressources du m nage de sa composition et du montant du loyer pris en compte dans la limite d un plafond L ALS est vers e compter du 1er jour du mois civil suivant celui de la premi re ch ance du loyer pr vu par le bail En g n ral l ALS est vers e directement au b n ficiaire Elle peut tre vers e directement au bailleur sur sa demande et apr s accord du locataire Dans le cas d une colocation les aides sont vers es chaque colocataire il faut se r f rer la notion de colocation tablie par la caisse nationale d allocation familiale Ainsi le fait de vivre ensemble s apparente de la colocation m me si chacun poss de son propre bail il faut se d clarer colocataire Section 2 Les aides d Action Logement L avance LOCA PASS est une avance sans int r t correspondant au montant du d p t de garantie pr vu dans le bail un mois de loyer hors charges maximum pour les baux sign s compter du 9 2 08 Une recommandation du 16 juillet 2010 de l Union des Entreprises et des Salari s pour le Logement UESL modifie les conditions
5. Cour d e cassation Troisi me chambre civile L arr t rendu par la Cour de cassation devrait porter un coup d arr t la pratique qui vise pour les locations meubl es s abstraire du r gime de protection pr vu dans le CCH en pr voyant que le logement n est pas la r sidence principale du locataire En l esp ce une tudiante avait quitt le domicile familial situ dans la Loire pour poursuivre ses tudes Grenoble Nonobstant la clause qui pr cisait que le logement n est pas la r sidence principale de l tudiante la Cour de cassation confirmant la d cision d appel soumet le contrat de location aux dispositions protectrices de la location meubl e Vivant Grenoble alors que ses parents vivaient dans la Loire le studio ne pouvait tre que sa r sidence principale La d cision est galement int ressante sur un autre aspect qui concerne le paiement des loyers post rieurs la date d effet du cong L absence de remise de clefs au bailleur ou son mandataire peut dans certains cas ne pas p naliser le locataire Ce sera le cas comme dans l esp ce quand le locataire laisse les clefs un huissier et le mandate pour dresser un tat des lieux Arr t n 185 du 4 f vrier 2009 07 20 980 Cour d e cassation Troisi me chambre civile Demandeur s M H X D fendeur s Mme N Y LA COUR DE CASSATION TROISI ME CHAMBRE CIVILE a rendu l arr t suivant Statuant sur le pourvoi form par M H X
6. Le montant du nouveau loyer ne peut tre sup rieur celui de l ancien loyer ventuellement r vis selon l indice de r f rence des loyers publi par l INSEE F R siliation du contrat En dehors des proc dures sp cifiques pour faire cesser le bail cong s des parties le contrat de location peut tre rompu par r siliation judiciaire ou par la mise en jeu de la clause r solutoire Cette clause r solutoire permet de mettre fin de mani re automatique au contrat en cas d inex cution d une obligation Pour sa mise en uvre la Loi de 1989 exige un acte d huissier commandement de payer compter de l mission de lacte d huissier un d lai commence courir afin que le locataire ex cute ses obligations A d faut le bailleur pourra entamer la phase contentieuse Les cas d ouverture de la clause r solutoire sont exclusivement Le d faut du paiement du loyer et des charges Le non versement du d p t de garantie L absence de souscription d une assurance garantissant les risques locatifs Le non respect de l obligation d user paisiblement des locaux lou s r sultant de troubles de voisinage constat s par une d cision de justice pass e en force de chose jug e oi 6 7 89 art 4 9 tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 26 Po Section 2 Je loue seul un logement meubl 1 Le r gime juridique A D finition Aucun texte ne d finit la location meubl e Toutefois
7. Section 2 Je loue seul un logement meubl 1 Le r gime juridique 27 A D finition 27 B Application partielle de la loi de 1989 27 C Le r gime d ordre public 27 D Les dispositions relevant du Code civil 28 2 Le contrat 28 3 La dur e du contrat 28 4 Les annexes au contrat 28 5 Le d p t de garantie 29 6 Le montant et la r vision du loyer 29 7 La d termination des charges locatives 29 8 Les droits et obligations des parties 30 9 Les modalit s de cong 30 10 La redevance compl mentaire 31 11 La sous location et la cession du bail 31 PAR E Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 4 CHAPITRE 2 Je loue en colocation un logement 1 Le contrat A La dur e du contrat B La signature du contrat C La description des annexes D Le d p t de garantie E L tat des lieux F L inventaire du mobilier 2 Le Montant du loyer et des charges 3 La clause de solidarit 4 Les Droits et obligations des parties 5 Les Modalit s de cong CHAPITRE 3 Les cas particuliers Section 1 Je loue dans une structure r serv e aux tudiants 1 Je loue une chambre universitaire CROUS A L admission en r sidence universitaire B La proc dure respecter C Les divers types de r sidences 1 Les r sidences traditionnelles 2 Les r sidences nouvelles D Cas particuliers Etudiants mobilit r duite E R gime juridique des r sidences CROUS 2 Je loue dans une r sidenc
8. l article 15 2 alin a de la loi du 6 juillet 1989 autorisant le locataire donner cong avec un d lai de pr avis r duit dans certaines circonstances mutation perte d emploi ge et tat de sant revenu minimum d insertion Il lui demande en ce qui concerne la mutation ou la perte d emploi en cas de locataires mari s si cette condition doit tre r unie dans la personne des deux poux ou s il est possible que le d lai de pr avis soit r duit dans le cas o un seul des poux ferait l objet d une mutation ou d une perte d emploi Publication au JO Assembl e nationale du 20 d cembre 1993 R ponse du Minist re du logement L article 15 de la loi no 89 462 du 6 juillet 1989 permet de r duire le d lai de pr avis du locataire a un mois dans quatre cas express ment vis s par ce texte et qui sont la mutation la perte d emploi la n cessite de changer de domicile pour un locataire ge de plus de soixante ans en raison de son tat de sante le fait d tre b n ficiaire du revenu minimum d insertion S agissant des locataires concern s par une mutation ou par une perte d emploi l intention du l gislateur a t de permettre ces personnes de retrouver dans les meilleurs d lais et conditions un nouvel emploi La rapidit avec laquelle s effectue un changement de r sidence ne peut que contribuer la r alisation d un tel objectif Si le contrat de location est commun aux deux poux il suffit que l un des deux satisfa
9. personnel d entretien ou pour travaux sous r serve du respect des droits de la personne E Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 42 Les logements foyers pour tudiants n ouvrent pas de droit l APL En revanche les occupants peuvent b n ficier des aides du FSL acc s maintien dans la mesure o les logements foyers s adressent n cessairement un public rencontrant des difficult s Les droits et obligations des occupants sont sensiblement les m mes pour tous les types de logements foyers L occupant s engage occuper les lieux personnellement et paisiblement conform ment l article 1728 du Code civil L occupant peut mettre fin au contrat en donnant un pr avis de 8 jours par LRAR Le propri taire ne peut s opposer au renouvellement tant que le locataire remplit ses obligations et reste ligible l h bergement en logement foyer Il ne pourra r silier le contrat qu en cas d inex cution par la personne log e d une obligation lui incombant manquement grave ou r p t au r glement int rieur ou bien en cas de cessation totale d activit de l tablissement dans un tel cas le gestionnaire est tenu de reloger tous les occupants ou encore si la personne log e cesse de remplir les conditions d admission dans l tablissement consid r Section 2 Je loue un logement HLM Depuis la loi MLLE en date du 25 03 2009 l article 61 les organismes HLM sont autoris s lo
10. pr vus par la loi Par exception et dans l tat actuel du droit le b n fice du pr avis r duit est tendu uniquement en cas de communaut de vie autrement dit aux colocataires mari s pacs s ou concubins titulaires du bail r ponses minist rielles du 7 f vrier 1994 et du 1 janvier 2004 reproduites en ANNEXE 5 Le cong adress par le colocataire doit tre fait imp rativement par LRAR ou signification d huissier de justice Le bailleur peut en respectant un pr avis de 6 mois e proposer un renouvellement en modifiant certaines conditions de loyer notamment e ou refuser le renouvellement en motivant son refus soit par d cision de reprendre ou de vendre le logement soit par un motif l gitime et s rieux notamment l inex cution par le locataire de l une des obligations lui incombant En cas de cotitularit du bail sans clause de solidarit le bailleur est tenu d adresser chaque colocataire un cong Il ne sera efficace qu l gard des colocataires notifi s Au contraire en pr sence d une clause de solidarit ins r e au bail le cong d livr par le bailleur un seul colocataire vaut l gard des autres colocataires Cassation Civile 3 20 07 1989 Lorsque le cong est d livr par le bailleur les colocataires ne seront redevables du loyer et des charges que pour la dur e effective d occupation En location meubl e le colocataire peut donner cong tout moment avec un pr avi
11. sa volont de quitter le logement lou Formalisme du cong il est recommand de pr ciser quelles sont les conditions de formes respecter lors de la d livrance d un cong lettre simple LRAR ou acte d huissier les textes tant muets sur le sujet L on peut indiquer qu une lettre simple pourrait faire office de cong en l absence de formalisme sp cifique impos par le contrat toutefois la difficult d en rapporter la preuve tend favoriser la lettre recommand e avec accus de r ception ou lacte d huissier p E Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 30 10 La redevance compl mentaire Certains contrats de location meubl e viennent pr ciser qu en cas de d part anticip du locataire avant le terme de la premi re ann e de location ce dernier sera redevable d une redevance compl mentaire Cette clause peut prendre la forme suivante Si le locataire r silie le contrat avant le terme d une p riode annuelle outre le respect d un pr avis d un mois il sera factur un r ajustement des redevances mensuelles incluant un montant forfaitaire de 250 euros auquel s ajouteront 70 des redevances mensuelles restant dues jusqu au terme de la p riode d engagement en cours Cette clause de p nalit en cas de d part du locataire est contraire l article L 632 1 du CCH qui pr voit un dispositif de protection minimale du locataire d s lors que le logement lou constitue sa r s
12. 10 r PET re i i 2 x Les tudiants peuvent se rendre l ADIL de l Is re afin d obtenir des informations concernant les proc dures mettre en oeuvre dans le cadre d un logement non d cent 11 Ps r r m P m Il est d garantie au preneur pour tous les vices ou d fauts de la chose lou e qui en emp chent l usage quand bien m me le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail S il r sulte de ces vices ou d fauts quelque perte pour le preneur le bailleur est tenu de l indemniser Code civil art 1721 E Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 20 l tat lorsque les transformations mettent en p ril le bon fonctionnement des quipements ou la s curit du local e Le locataire doit souscrire une assurance risques locatifs lors de l entr e dans les lieux et en justifier chaque ann e la demande du bailleur au moyen d une attestation tablie par l assureur La loi les autorise demander la r siliation du bail en mettant en jeu la clause r solutoire d faut de justifier de l assurance le bail est automatiquement r sili au terme d un d lai d un mois suivant commandement d huissier de justice rest infructueux Lorsque le d faut d assurance est la cons quence de difficult s financi res le fonds de solidarit logement FSL peut d sormais accorder des aides financi res aux locataires qui se trouvent dans l impossibilit d assumer leurs obligations relatives au
13. bailleur a la possibilit d am nager une dur e de neuf mois lorsque les colocataires sont tudiants Dans ce cas la dur e est fixe et la clause de reconduction tacite inapplicable B La signature du contrat Pour qu un colocataire soit titulaire du bail et b n ficie des droits et des obligations correspondant la location son nom ainsi que sa signature doivent figurer sur le bail En pratique l on observe 2 situations e Soit la location n a pas d but Un contrat de location est r dig en pr sence de tous les colocataires Chaque colocataire devant signer le bail pour en tre titulaire e Soit la location est d j en place C est l hypoth se o un nouvel arrivant agr par le bailleur va succ der au locataire sortant Dans ce cas un avenant comportant modification du contrat de location initial est r dig p E Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 32 Cet avenant n cessitera la signature de tous les colocataires celui qui emm nage ceux en place et le s sortant s le cas ch ant Dans tous les cas pour qu il y ait colocation au sens juridique un seul contrat doit tre sign C La description des locaux et des annexes Le contrat doit contenir la description des locaux et des annexes garage jardin cave et quipements d usage privatif dont les colocataires auront la jouissance exclusive Il est possible que le contrat de bail distingue parties communes et partie
14. biens comme pour les personnes E Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 21 E Paiement du loyer et quittance Le paiement doit tre effectu la date pr vue au contrat Si le locataire en fait la demande le paiement mensuel est de droit oi du 6 7 89 art 7 Le bailleur est tenu de transmettre au locataire qui en fait la demande une quittance gratuitement loi MLLE du 25 3 09 art 54 loi du 6 7 89 art 21 Dans tous les cas o le locataire effectue un paiement partiel le bailleur est tenu de d livrer un re u La quittance porte le d tail des sommes vers es par le locataire en distinguant le loyer et les charges 6 Les charges loi du 6 7 89 art 23 A Nature des charges r cup rables Les charges doivent tre distinctes du loyer Elles sont exigibles en contrepartie e des services rendus li s l usage des diff rents l ments de la chose lou e e des d penses d entretien courant et des menues r parations sur les l ments d usage commun de la chose lou e La liste de ces charges est fix e limitativement par un d cret cf d cret 26 08 1987 ANNEXE 3 La Taxe d habitation est galement une charge r cup rable mentionn e dans le d cret Elle est tablie au nom des personnes qui ont la disposition ou la jouissance des locaux au 1 janvier que ce soit en qualit de propri taire de locataire ou tout autre titre occupation gratuite L imp t est d si
15. condition que le cong soit motiv e e soit par la reprise du logement soit par la vente soit par un motif l gitime et s rieux Reprise du logement loi du 6 7 89 art 15 1 Le bailleur peut donner cong pour reprendre son logement pour lui m me son conjoint son concubin notoire depuis au moins un an la date du cong son partenaire pacs ses ascendants descendants ou ceux de son conjoint ou concubin notoire ou de son partenaire pacs Le cong pour reprise n est assorti d aucune condition de dur e d occupation par le b n ficiaire Le cong doit tre donn avec un pr avis de six mois minimum avant le terme du contrat Il doit pour tre valable contenir le motif ainsi que les nom et adresse du b n ficiaire de la reprise Vente du logement loi du 6 7 89 art 15 II Le cong doit tre donn avec un pr avis de six mois minimum avant le terme du contrat Le cong pour vente est assorti d un droit de pr emption en faveur du locataire Offre de vente Pour l exercice du droit de pr emption le cong vaut offre de vente au profit du locataire Il doit donc peine de nullit indiquer le prix et les conditions de la vente projet e L offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du pr avis Si le locataire n a pas accept l offre dans ce d lai il est d chu de plein droit de tout titre d occupation sur le logement l expiration du d lai de pr avi
16. d eau chaude sont conformes aux normes de s curit d finies par les lois et r glements et sont en bon tat d usage et de fonctionnement 5 Les dispositifs d ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l air adapt aux besoins d une occupation normale du logement et au fonctionnement des quipements 6 Les pi ces principales au sens du troisi me alin a de l article R 111 1 du code de la construction et de l habitation b n ficient d un clairement naturel suffisant et d un ouvrant donnant l air libre ou sur un volume vitr donnant l air libre A i Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 47 Article 3 Le logement comporte les l ments d quipement et de confort suivants 1 Une installation permettant un chauffage normal munie des dispositifs d alimentation en nergie et d vacuation des produits de combustion et adapt e aux caract ristiques du logement Pour les logements situ s dans les d partements d outre mer il peut ne pas tre fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient 2 Une installation d alimentation en eau potable assurant l int rieur du logement la distribution avec une pression et un d bit suffisants pour l utilisation normale de ses locataires 3 Des installations d vacuation des eaux m nag res et des eaux vannes emp chant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon 4 U
17. de mise en uvre de l avance LOCA PASS D sormais le montant de l avance est plafonn 500 euros Les b n ficiaires sont les jeunes de moins de 30 ans en formation professionnelle en recherche d emploi tudiants boursiers du Minist re de l Education Nationale tudiants b n ficiant d une allocation d tudes vers e par l Etat tudiants ayant sign une convention de stage d au moins 3 mois en cours tudiants titulaires d un CDD d une dur e minimale de 3 mois en cours tudiants justifiant de 3 mois de travail au cours des 6 derniers mois Cette aide est accord e sur demande du locataire par un organisme gestionnaire d Action Logement CIL CCI La demande d avance LOCA PASS doit tre faite avant l entr e dans les lieux Le b n ficiaire a un droit automatique l aide s il respecte des conditions L organisme Action Logement dispose au maximum de huit jours ouvr s pour instruire la demande du locataire partir de la r ception du dossier complet A d faut de r ponse dans ce d lai l aide est consid r e comme accord e Cette avance fait l objet d une annexe au bail et est vers e au propri taire l entr e dans le logement e Soit directement par l organisme Action Logement Dans ce cas le propri taire restituera le d p t de garantie l organisme Si pour un motif justifi le locataire doit des loyers charges ou r parations le propri taire conservera une partie ou la tota
18. du quartier diff rentes heures de la journ e permet de juger de l tat du logement de l ensoleillement du bruit et de calculer en temps r el la distance qui s pare le logement du lieu d tudes Il est utile de v rifier la proximit des quipements collectifs ventuellement indispensables commerces moyens de transport Section 1 Les agences immobili res Elles sont distinguer des marchands de listes autres professionnels de l immobilier L agent immobilier est un mandataire r mun r charg d intervenir de mani re habituelle dans la conclusion d actes juridiques portant sur les biens d autrui tels que ventes d immeubles locations d appartements de terrains et de maisons individuelles Sa mission consiste rapprocher les parties l acte moyennant une commission Il re oit un mandat c est un interm diaire dans les op rations relatives aux biens d autrui Il effectue en qualit de mandataire toutes op rations de gestion d immeubles appartenant des personnes physiques ou morales et ex cute les obligations des propri taires bailleurs La profession d agent immobilier est r glement e par la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 dont les conditions d application sont pr cis es par le d cret du 20 juillet 1972 1 Quelques pr cisions La signature d un bon de visite sert l agent immobilier prouver qu il vous a fait visiter le logement II est important de rester vigilant sur
19. e la saisie du dossier se fait en ligne Le candidat qui a d pos sa demande dans les d lais et qui a retourn son dossier au CROUS accompagn de toutes les pi ces justificatives demand es sera inform fin juin d but juillet de la suite r serv e son dossier Un dossier incomplet sera class en attente de pi ces et son instruction en sera ainsi retard e B Proc dure respecter apr s affectation en r sidence universitaire Afin de proc der la r servation de cet h bergement l tudiant devra envoyer un ch que correspondant au montant de la provision ou proc der un paiement s curis en ligne et ceci avant le 15 juillet a http www crous grenoble fr article 158 demande de bourse et de logement htm 1 http reservation crous grenoble fr E Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 39 A d faut de r glement dans les d lais l affectation sera annul e et le ch que sera retourn l tudiant La proposition qui est faite concerne une place dans la r sidence indiqu e et non dans un type d appartement pr cis T1 Tibis T2 Le choix du type d appartement se fait uniquement lors de l arriv e la r sidence en fonction des places disponibles Apr s paiement de la provision le locataire recevra un courrier lui indiquant l ensemble des documents fournir et les formalit s exig es avant l entr e en r sidence universitaire Un compl ment de provision pourra lu
20. en place les bases permettant une cohabitation harmonieuse Apr s installation et p riode d essai les parties signent la charte de l association ainsi qu une convention d occupation r capitulant les obligations de chacun ANNEXE 15 17 http7 digi38 org node 22 E Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 44 ANNEXE 1 ANNEXE 2 ANNEXE 3 ANNEXE 4 ANNEXE 5 ANNEXE 6 ANNEXE 7 ANNEXE 8 ANNEXE 9 ANNEXE 10 ANNEXE 11 ANNEXE 12 ANNEXE 13 ANNEXE 14 ANNEXE 15 ANNEXES Adresses BIJ CRI Missions Locales Caract ristiques d un logement d cent d cret du 30 1 02 D cret des charges r cup rables D cret des r parations locatives Colocation et pr avis r duit r ponses minist rielles D finition de la location meubl e note interne ADIL 38 Dispositions de l article L632 du Code de la Construction et de l Habitation Notion de r sidence principale en location meubl e jurisprudence Notion de r sidence principale en location meubl e r ponse minist rielle Dur e du bail en location meubl e r ponse minist rielle Modalit s du cong donn par le locataire Jurisprudence de la Cour de cassation Civile 3 06 04 2005 Gestion des logements foyers d tudiants r ponse minist rielle Liste des R sidences Universitaires Liste des Foyers Les adresses du DIGI a tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 45 ANNEXE 1 Adresses
21. et sans qu il y ait de communaut de vie autre que celle r sultant de l opportunit mat rielle de partager le loyer et les charges C est notamment la pratique de nombreux tudiants Il souhaiterait donc savoir si la r duction du d lai de pr avis est acquise l ensemble des colocataires m me non concubins dans le cas o un seul d entre eux est dans une situation ouvrant droit r duction du d lai de pr avis Publication au JO S nat du 16 octobre 2003 R ponse du Minist re de l quipement des transports du logement du tourisme et de la mer L article 15 de la loi n 89 462 du 6 juillet 1989 tendant am liorer les rapports locatifs pr voit que la dur e du pr avis lorsqu un locataire donne cong est fix e trois mois Cette dur e a t instaur e afin de permettre au propri taire de disposer d un d lai raisonnable pour trouver un nouveau locataire et limiter ainsi la vacance du logement Toutefois l article 15 1 alin a 2 pr voit que ce d lai peut tre r duit un mois pour tenir compte de situations particuli res obtention d un premier emploi perte d emploi ou nouvel emploi cons cutif une perte d emploi mutation tat de sant du locataire g de plus de soixante ans justifiant un changement de domicile et perception du revenu minimum d insertion En pr sence de pluralit de locataires la r duction de la dur e du pr avis b n ficie la seule personne concern e par l v nement motivant l
22. le 1er octobre 2000 un appartement meubl que celle ci a donn cong le 30 avril 2001 pour le 30 juin suivant que sa bailleresse ayant d duit de la somme restitu e un montant quivalant deux mois suppl mentaires de loyer la locataire l a assign e en restitution de l int gralit du d p t de garantie Attendu que pour rejeter la demande le jugement retient qu il appara t la structure m me de l article L 632 1 du Code de la construction et de l habitation que le locataire ne peut r silier que lors du contrat renouvel avec un pr avis d un mois soit pour la p riode post rieure au 30 septembre 2001 qu en application de la clause n 2 du bail Mme X est redevable de deux mois de loyer Qu en statuant ainsi alors que le preneur nonobstant toute clause contraire peut r silier le bail d s la premi re ann e de location sous r serve de respecter un pr avis d un mois le tribunal a viol le texte susvis PAR CES MOTIFS CASSE ET ANNULE sauf en ce qu il a d bout la SCI de sa demande reconventionnelle le jugement rendu le 12 mai 2003 entre les parties par le tribunal d instance de Montpellier remet en cons quence quant ce la cause et les parties dans l tat o elles se trouvaient avant ledit jugement et pour tre fait droit les renvoie devant le tribunal d instance de S te Condamne la SCI SN aux d pens Dit que sur les diligences du procureur g n ral pr s la Cour de Cassation le pr sent ar
23. motif que ce soit cesser son activit il en informe les locataires titulaires du contrat mentionn l article L 632 1 trois mois au moins avant la date laquelle la cessation d activit est pr vue Sauf cas de force majeure ou de mise en uvre des proc dures de sauvegarde ou de redressement judiciaire pr vues par le code de commerce la cessation d activit ne peut avoir lieu avant l expiration des contrats en cours de validit ou avant le relogement des locataires titulaires desdits contrats Si en d pit de la cessation d activit du bailleur les locaux gardent leur destination premi re le contrat de bail est tacitement reconduit Si en revanche la cessation d activit est due une op ration d urbanisme ou d am nagement les occupants doivent tre relog s aux frais de l op rateur dans les conditions pr vues aux articles L 314 1 et L 314 2 du code de l urbanisme Article L632 3 Modifi par LOI n 2009 323 du 25 mars 2009 art 69 Les dispositions du pr sent chapitre sont d ordre public Les dispositions du pr sent chapitre ne s appliquent pas aux logements foyers ni aux logements faisant l objet d une convention avec l Etat portant sur leurs conditions d occupation et leurs modalit s d attribution tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 58 Pro ANNEXE 8 La notion de r sidence principale Cass 3e civ 4 f vr 2009 n 07 20 980 n 185 P B Arr t n 185 du 4 f vrier 2009 07 20 980
24. pr voient les conditions de r alisation par les organismes d H L M d op rations destin es en tout ou en partie aux tudiants les logements concern s tant lou s des C R O U S ou des associations aux fins de sous location aux tudiants Ces circulaires ont re u un tr s favorable accueil et ce jour de nombreux programmes de logements d tudiants sont en cours de r alisation et devraient permettre d am liorer la situation des tudiants dans certaines villes universitaires o les besoins se font particuli rement sentir Publication au JO S nat du 20 avril 1989 u Changement d attribution Minist re interrog minist re de l quipement et du logement tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 64 Fo ANNEXE 13 Les R sidences Universitaires Les r sidences du CROUS Les r sidences traditionnelles R sidence Condillac en cours de r habilitation R sidence du Rabot R sidence Faur R sidence La Tronche R sidence Olympique R sidence Arsonval Les r sidences nouvelles Maisons des tudiants B timent B r habilit en 2010 R sidence Beethoven R sidence Berlioz R sidence Carmagnole Libert R sidence de la Halle Brun R sidence de la Magnanerie R sidence des Alpilles R sidence des Taill es R sidence Hermite R sidence Le Chamandier R sidence Le Home des tudiants R sidence Les Nocturnes de Faur R sid
25. side en dehors du territoire m tropolitain Lorsque le cautionnement des obligations du locataire ne comporte aucune pr cision de dur e ou lorsque la dur e du cautionnement est stipul e ind termin e la caution peut le r silier unilat ralement La r siliation prend effet au terme du contrat de location en cours qu il s agisse du contrat initial du contrat reconduit ou renouvel L acte de caution doit comporter diff rentes mentions manuscrites de la caution e le montant du loyer et les conditions de sa r vision tels qu ils figurent au contrat de location e une mention exprimant de mani re explicite et non quivoque la nature et l tendue de son obligation e la reproduction de l article 22 1 al 2 e sa signature Le bailleur est tenu de remettre la caution un exemplaire du contrat de location Le non respect de ces formalit s entra ne la nullit de l engagement 9 r A La Garantie des Risques Locatif est une assurance mise en place par Action Logement depuis le 27 11 2009 Cette assurance est propos e par les assureurs ayant sign s une convention avec l Etat Elle est la charge du propri taire et vient garantir les impay s de loyers les d gradations et les frais de contentieux www grl fr E Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 18 3 Les annexes au contrat de location A Annexe obligatoire Le dossier de diagnostic technique Le dossier de diagnostic tech
26. termin s conform ment aux dispositions des deuxi me et troisi me alin as de l article R 111 2 du code de la construction et de l habitation Article 5 Le logement qui fait l objet d un arr t d insalubrit ou de p ril ne peut tre consid r comme un logement d cent Article 6 Les travaux d am lioration pr vus l article 1er de la loi du 12 juillet 1967 susvis e sont ceux qui ont pour but exclusif de mettre les locaux en conformit avec tout ou partie des dispositions des articles 1er 4 du pr sent d cret sans aboutir d passer les caract ristiques qui y sont d finies Les articles 1er 5 14 et 17 du d cret du 9 novembre 1968 susvis sont abrog s Article 7 La garde des sceaux ministre de la justice le ministre de l int rieur le ministre de l quipement des transports et du logement le secr taire d Etat l outre mer et la secr taire d Etat au logement sont charg s chacun en ce qui le concerne de l ex cution du pr sent d cret qui sera publi au Journal officiel de la R publique fran aise tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 48 Fo ANNEXE 3 D cret des charges r cup rables D cret n 87 713 du 26 ao t 1987 pris en application de l article 18 de la loi n 86 1290 du 23 d cembre 1986 tendant favoriser l investissement locatif l accession la propri t de logements sociaux et le d veloppement de l offre fonci re et fixant la liste des charges r cup rabl
27. tre les faits lui permettant de l exercer Les actions en paiement des loyers et des charges se prescrivent donc par cinq ans 8 La dur e du contrat loi du 6 7 89 art 11 et 13 La dur e du contrat varie suivant la nature du bailleur A Bailleur personne physique 1 Principe contrat de trois ans minimum Le bailleur doit proposer un contrat de trois ans minimum Lorsque le bailleur est une soci t civile constitu e exclusivement entre parents et alli s jusqu au quatri me degr inclus ou lorsque le logement est en indivision la dur e du contrat est galement de trois ans minimum Exception contrat d une dur e inf rieure trois ans loi du 6 7 89 art 11 Le bailleur personne physique peut sous certaines conditions proposer un contrat d une dur e inf rieure trois ans Ce contrat ne peut toutefois tre inf rieur un an Conditions Pour proposer un contrat d une dur e inf rieure trois ans il faut qu un v nement pr cis justifie que le bailleur ait reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales Proc dure Deux mois au moins avant le terme du contrat le bailleur doit gt soit confirmer la r alisation de l v nement lorsque l v nement s est produit le locataire est alors d chu de plein droit de tout titre d occupation au terme pr vu dans le contrat gt soit proposer le report du terme du contrat si la r alisation de l v nement e
28. valable pour tout le d partement de l Is re La Mairie de Grenoble n enregistre pas directement les demandes et renvoie sur les bailleurs sociaux P i Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 10 CHAPITRE 2 Les aides au logement Section 1 Les aides au logement de la CAF Attention Ces aides ne sont pas cumulables avec les prestations familiales vers es aux parents D s que l aide au logement sera vers e l tudiant les parents ne b n ficieront plus des prestations familiales 1 L aide personnalis e au logement APL L Aide Personnalis e au Logement permet aux locataires b n ficiaires de r duire les d penses de logement en all geant la charge de loyer L APL peut tre per ue si le logement fait l objet d une convention pass e entre le bailleur et l Etat et s il constitue la r sidence principale du locataire Si le logement ne remplit pas les conditions ouvrant droit l APL il y a n anmoins la possibilit de b n ficier de l Allocation Logement Le montant de l APL d pend de la situation familiale du b n ficiaire nombre de personnes charge du montant de ses revenus et du montant du loyer A tout moment une modification de la composition familiale ou des ressources du m nage peut tre prise en compte Chaque ann e la CAF v rifie si la personne a droit l APL et lui notifie le nouveau montant de l aide dont elle peut b n ficier en fonction de l volution de sa
29. BIJ CRI Le BIJ Bureau d Information Jeunesse CRIJ Centre R gional d Information jeunesse ou autres Missions Locales pour les jeunes rattach s au Minist re de la Jeunesse Ces lieux centralisent des offres de logement et de l information g n rale sur le logement Il existe 20 sites en Is re Information jeunesse r seau local Grenoble Centre R gional d Information Jeunesse CRIJ de Grenoble Des annonces de logement de particuliers toute l ann e en consultation libre et gratuite P le Jeunesse 16 boulevard Agutte Sembat 38000 GRENOBLE T l phone 33 4 76 86 56 00 T l copie 33 4 76 54 99 30 Courriel crijgrenoble j net org http www i net orq Le CROUS Centre R gional des uvres Universitaires et Scolaires rattach au Minist re de l Education Nationale ou de l Enseignement Sup rieur 2 sites en Is re A Grenoble 5 rue d Arsonval BP 187 38019 GRENOBLE CEDEX 1 Domaine Universitaire 351 all e Hector Berlioz 38400 SAINT MARTIN D HERES A L Isle d Abeau 6 rue Triforium 38080 L ISLE D ABEAU http www crous grenoble fr tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 46 Po ANNEXE 2 Caract ristiques d un logement d cent d cret du 30 1 02 DECRET D cret n 2002 120 du 30 janvier 2002 relatif aux c aract ristiques du logement d cent pris pour l application de l article 187 de la loi n 2000 12 08 du 13 d cembre 2000 relative la solidarit et au renouvelle
30. LOGEMENT ETUDIANTS vide meubl colocation Mode d emploi l tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 1 Se OTOMMALLC Introduction PARTIE 1 LA RECHERCHE D UN LOGEMENT CHAPITRE 1 Les offres de logements Section 1 Les agences immobili res 1 Quelques pr cisions 2 Les honoraires de l agent immobilier en cas de location 3 Les honoraires de l agent immobilier en cas de colocation 4 L obligation d affichage Section 2 Les marchands de liste Section 3 Les autres organismes 1 BIJ CRIJ Section 4 Les annonces de particuliers Section 5 Les demandes de logement HLM d tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 07 09 Page 2 CHAPITRE 2 Les aides au logement Section 1 Les aides au logement de la CAF 11 1 APL 2 ALS Section 2 Les aides d Action Logement 12 Section 3 Les autres aides 13 1 Le FSL 13 2 Les aides du CROUS 14 A L aide d urgence ponctuelle B L aide d urgence annuelle PARTIE 2 LA LOCATION CHAPITRE 1 Je loue seul un logement Section 1 Je loue seul un logement vide 15 1 L acc s au logement 15 2 Le contrat de location 16 A Clauses abusives 17 1 Mode de paiement 2 Responsabilit des parties 3 R siliation de plein droit du contrat 4 Frais divers 5 Autres B D p t de garantie 18 C Cautionnement 18 3 Les annexes au contrat de location 19 A Annexe obligatoire le dossier de diagnosti
31. Mme Monge conseiller rapporteur M Gariazzo avocat g n ral la SCP Choucroy Gadiou Chevallier avocat s REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION TROISI ME CHAMBRE CIVILE a rendu l arr t suivant Sur le moyen unique Vu l article L 632 1 du Code de la construction et de l habitation Attendu que toute personne qui loue un logement meubl un bailleur louant habituellement plus de quatre logements meubl s que la location s accompagne ou non de prestations secondaires a droit l tablissement d un contrat crit d une dur e d un an d s lors que le logement lou constitue sa r sidence principale qu l expiration de ce contrat le bail est tacitement reconduit pour un an sous r serve des dispositions suivantes que le bailleur qui souhaite l expiration du contrat en modifier les conditions doit informer le locataire avec un pr avis de trois mois que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le m me pr avis et motiver son refus de renouvellement du bail que le locataire peut r silier le contrat tout moment sous r serve du respect d un pr avis d un mois Attendu selon le jugement attaqu tribunal d instance de Montpellier 12 mai 2003 rendu en dernier ressort que la soci t civile immobili re SN la SCI a donn bail Mme X pour une dur e d un an renouvelable commen ant courir
32. a d rogation sauf en cas de cotitularit l gale en vertu de l article 1751 du code civil La solution retenue par la cour d appel de Montpellier en pr sence de deux concubins colocataires du bail ne saurait tre tendue sous r serve de l appr ciation souveraine des tribunaux de l ordre judiciaire aux situations de colocation mentionn e par l honorable parlementaire qui ne peuvent tre caract ris es par une communaut de vie Publication au JO S nat du 1er janvier 2004 tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 56 Fo ANNEXE 6 D finition de la location meubl e Question 1 Quels meubles le propri taire est il oblig de mettre disposition du locataire 2 Dans un logement meubl chambre d tudiant le bailleur peut il interdire l installation d appareils de cuisson alors que la locataire n a pas acc s la cuisine mais dispose d un four et d un micro onde R ponse Sont n cessaires les l ments d quipement essentiels r frig rateur plaques chauffantes ou gazini re et les l ments accessoires chaises tables matelas en nombre suffisant pour permettre au locataire une jouissance locative compl te sans apport compl mentaire Voir loi 1989 art 2 Civ 3 09 02 2005 Notion de Mobilier suffisant CA Colmar 17 05 2004 tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 57 Fo ANNEXE 7 Article L632 du code de la Construction et de l habitation Modifi
33. age exclusif a Jardins privatifs Entretien courant notamment des all es pelouses massifs bassins et piscines taille lagage chenillage des arbres et arbustes Remplacement des arbustes r paration et remplacement des installations mobiles d arrosage b Auvenits terrasses et marquises Enl vement de la mousse et des autres v g taux c Descentes d eaux pluviales ch neaux et goutti res D gorgement des conduits Il Ouvertures int rieures et ext rieures a Sections ouvrantes telles que portes et fen tres Graissage des gonds paumelles et charni res Menues r parations des boutons et poign es de portes des gonds cr mones et espagnolettes remplacement notamment de boulons clavettes et targettes b Vitrages R fection des mastics Remplacement des vitres d t rior es tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 53 Pro c Dispositifs d occultation de la lumi re tels que stores et jalousies Graissage Remplacement notamment de cordes poulies ou de quelques lames d Serrures et verrous de s curit Graissage Remplacement de petites pi ces ainsi que des cl s gar es ou d t rior es e Grilles Nettoyage et graissage Remplacement notamment de boulons clavettes targettes IIl Parties int rieures a Plafonds murs int rieurs et cloisons Maintien en tat de propret Menus raccords de peintures et tapisseries remise en place ou remplacem
34. ai 2010 Page 38 CHAPITRE 3 Les cas particuliers Section 1 Je loue dans une structure r serv e aux tudiants 1 Je loue une chambre universitaire CROUS A L admission en r sidence universitaire Il existe un seul dossier de candidature pour solliciter une admission en r sidence universitaire et ou l attribution d une bourse d enseignement sup rieur sur crit res sociaux le Dossier Social Etudiant DSE Seuls les tudiants fran ais ou trangers r sidant en France avec leurs parents p re ou m re ou tuteur l gal depuis au moins 2 ans et inscrits dans un tablissement d enseignement sup rieur ouvrant droit la s curit sociale tudiante peuvent d poser une demande d h bergement en r sidence universitaire Les attributions sont prononc es sur la base d un indice social qui reprend les m mes l ments que ceux retenus pour le calcul de la bourse Cependant une demande d h bergement peut tre formul e m me si les revenus de la famille ne donnent pas droit bourse Les admissions sont prononc es selon un ordre prioritaire tabli en fonction de crit res sociaux Les crit res retenus prennent en compte les revenus des parents la composition de la famille ainsi que l loignement g ographique du domicile familial La demande doit tre faite partir du 15 janvier jusqu au 30 Avril sur Internet Cette demande n est valable que pour une seule ann e elle doit donc tre renouvel e chaque ann
35. ailleur Les propri taires et professionnels privil gient cette alternative en colocation par souci de simplification Les assureurs ont d velopp des garanties adapt es la colocation Cette solution est conomique car le tarif annuel est d termin en fonction de la taille du logement de sa situation g ographique de la valeur du mobilier et du nombre de pi ces mais en aucun cas en fonction du nombre de colocataires En location meubl e le locataire doit respecter une r glementation d ordre public codifi e aux articles L 632 1 et suivant du Code de la Construction et de l Habitation et les dispositions contractuelles Ses obligations essentielles sont contenues aux articles 1728 et suivant du Code civil dont Po user de la chose en bon p re de famille et respecter la destination des lieux payer le loyer et les charges assurer le logement Dans la plupart des baux meubl s l obligation d assurance du logement est pr vue au contrat obligation conventionnelle tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 37 5 Les modalit s de cong En location nue le colocataire peut donner cong tout moment avec un pr avis de 3 mois Dans des cas limitativement num r s par la loi du 6 juillet 1989 le locataire peut donner cong en b n ficiant d un pr avis r duit 1 mois En principe le pr avis d un mois ne b n ficie qu au colocataire concern personnellement par l un des motifs
36. al d Aide d Urgence FNAU B Les aides d urgence annuelle Pour les tudiants en rupture familiale ou en situation d ind pendance av r e une aide annuelle peut tre accord e apr s valuation par les assistantes sociales du CROUS et tude du dossier par une commission Cette aide n est pas cumulable avec une bourse elle est d livr e par le Fonds National d Aide d Urgence FNAU tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 14 a PARTIE 2 LA LOCATION CHAPITRE 1 Je loue seul un logement Section 1 Je loue seul un logement vide Les dispositions de la loi du 6 7 89 r gissent les locations vides Elles sont d ordre public art 2 en ce sens qu il n est pas permis d y chapper par d rogation contractuelle La loi du 6 7 89 s applique aux locaux usage d habitation principale locaux usage mixte professionnel et d habitation principale garages places de stationnement jardins et autres locaux lou s accessoirement au local principal par le m me bailleur 1 L acc s au logement L article 1 de la loi de 1989 interdit toute discrimination dans l acc s au logement Aucune personne ne peut se voir refuser la location d un logement en raison de son origine son patronyme son apparence physique son sexe sa situation de famille son tat de sant son handicap ses m urs son orientation sexuelle ses opinions politiques ses activit s syndicales ou son appartenance ou
37. ar le candidat locataire ne permet pas l agent immobilier de percevoir une quelconque r mun ration Les honoraires de l agent immobilier sont libres L agent immobilier peut demander en plus de ses honoraires de n gociation des honoraires pour la r daction du bail Mais il ne peut demander au locataire des honoraires particuliers pour l tat des lieux L agent immobilier doit afficher ses tarifs dans son agence Pour les logements lou s vides l article 5 de la loi du 6 juillet 1989 impose l agent immobilier le partage de sa r mun ration par moiti entre le bailleur et le locataire entrant Pour les autres baux la loi du 6 juillet 1989 ne s applique pas Le principe est celui de la libert contractuelle dans la limite de la Loi Hoguet et de son D cret d application Le contrat peut donc pr voir que les frais de r daction du bail sont la charge exclusive du locataire Lorsque l agent immobilier est mandat par le propri taire bailleur pour g rer le logement il est le seul interlocuteur du locataire mais ses honoraires au titre de la gestion sont la charge du bailleur 3 Les honoraires de l agent immobilier en cas de colocation Le bail est le contrat initial liant les colocataires au bailleur S il s agit d une location vide la r mun ration de l agent immobilier est obligatoirement partag e par moiti entre le propri taire et les diff rents colocataires loi du 6 juillet 1989 En cas de modif
38. article 1134 du code civil Mais attendu qu ayant relev que Mme Y tait tudiante l institut universitaire de technologie de Grenoble et que ses parents demeuraient dans le d partement de la Loire la juridiction de proximit en a exactement d duit nonobstant toute clause contraire que le studio meubl tait sa r sidence principale et que les dispositions imp ratives de l article L 632 1 du code de la construction et de l habitation taient applicables D o il suit que le moyen n est pas fond Sur le second moyen A i Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 59 Attendu que M X fait grief au jugement de le d bouter de sa demande en paiement de loyers alors selon le moyen que le preneur est tenu de payer les loyers jusqu la restitution effective des lieux mat rialis e par la remise des clefs au bailleur qu il r sulte des propres constatations du jugement que Mme Y a remis les clefs du studio un huissier qu elle avait mandat pour dresser un tat des lieux et qui s est born informer M X de ce que ces clefs taient sa disposition qu en reprochant au bailleur pour le d bouter de sa demande en paiement des loyers jusqu la restitution effective des lieux de ne pas tre venu chercher ces clefs la juridiction de proximit qui n a pas tir les cons quences l gales de ses propres constatations d o r sultait l absence de remise des clefs au bailleu
39. article 126 de la loi du 29 juillet 1998 Il lui demande donc de bien vouloir l clairer afin de mettre fin ces litiges et d opposer aux parties respectives les dispositions prendre en compte en la mati re Publication au JO Assembl e nationale du 20 juillet 2004 R ponse du Minist re d l gu au logement et la ville Les locations meubl es sont r gies par les dispositions du code civil art 1708 1762 qui laissent les parties libres de fixer librement les conditions de la location notamment concernant la dur e du bail et les modalit s de r siliation Cependant afin d assurer une protection minimale des occupants de certains meubl s la loi n 98 657 du 29 juillet 1998 d orientation relative la lutte contre les exclusions a ins r dans le code de la construction et de l habitation articles L 632 1 L 632 3 des r gles r gissant les rapports des locataires avec les bailleurs de plus de quatre logements meubl s que la location s accompagne ou non de prestations secondaires Ce r gime de protection ne b n ficie toutefois qu aux locataires dont le logement lou constitue la r sidence principale savoir un logement habit par le locataire de mani re effective et permanente et correspondant au si ge essentiel de ses activit s personnelles et le cas ch ant professionnelles ce qui est le cas pour un tudiant m me s il est par ailleurs rattach au foyer fiscal de ses parents Le rattachement d un en
40. au e Eviers et appareils sanitaires Nettoyage des d p ts de calcaire remplacement des tuyaux flexibles de douches V Equipements d installations d lectricit Remplacement des interrupteurs prises de courant coupe circuits et fusibles des ampoules tubes lumineux r paration ou remplacement des baguettes ou gaines de protection VI Autres quipements mentionn s au contrat de location a Entretien courant et menues r parations des appareils tels que r frig rateurs machines laver le linge et la vaisselle s che linge hottes aspirantes adoucisseurs capteurs solaires pompes chaleur appareils de conditionnement d air antennes individuelles de radiodiffusion et de t l vision meubles scell s chemin es glaces et miroirs b Menues r parations n cessit es par la d pose des bourrelets c Graissage et remplacement des joints des vidoirs d Ramonage des conduits d vacuation des fum es et des gaz et conduits de ventilation Fo tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 54 ANNEXE 5 Colocation et pr avis r duit Assembl e nationale Question crite n 9419 Minist re du logement Baux d habitation R siliation D lai de pr avis r duit conditions d attribution Question de Monsieur Myard Jacques D put des Yvelines Groupe du Rassemblement pour la R publique Monsieur Jacques Myard appelle l attention de Monsieur le Ministre du logement sur les dispositions de
41. c technique 19 1 l tat des risques naturels et technologiques 2 Le diagnostic de performance nerg tique 3 Le constat de risque d exposition au plomb 4 L information sur les moyens de r ception des services de t l vision B Annexes facultatives 19 1 L tat des lieux 2 Les extraits du r glement de copropri t 4 Les obligations des parties 20 A Obligations du bailleur 20 B Obligations du locataire 20 tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 3 5 Le loyer 21 A Fixation initiale 21 B R vision annuelle du loyer 21 C Fixation au moment du renouvellement 21 D Majoration en cas de travaux 21 E Paiement du loyer et quittance 22 6 Les charges 22 A Nature des charges r cup rables 22 B Paiement des charges 22 Provisions R gularisation 7 La Prescription des loyers et des charges 23 8 La dur e du contrat 23 A Bailleur personne physique 23 1 Principe contrat de trois ans minimum 23 2 Exception contrat d une dur e inf rieure trois ans 23 B Bailleur personne morale contrat de six ans minimum 23 9 La sous location 24 10 La fin du bail 24 A Le cong donn par le bailleur 24 1 Reprise du logement 24 2 Vente du logement 24 3 Motif l gitime et s rieux 24 B Le cong donn par le locataire 25 C Forme des cong s 25 D Reconduction ou renouvellement du contrat 26 E Renouvellement pour une dur e inf rieure trois ans 26 F R siliation du contrat 26
42. charges l un d entre eux A charge pour le colocataire qui a pay le tout de se faire rembourser par les autres En location nue les charges r cup rables sont limitativement num r es par le d cret du 26 ao t 1987 En location meubl e les parties peuvent en l absence de r glementation r partir librement les charges entre elles Le loyer d un meubl peut donc tre stipul toutes charges comprises ou comporter un forfait alors que cette pratique est prohib e par la loi du 6 juillet 1989 3 La clause de solidarit Lorsque le bailleur ins re dans le contrat de location une clause de solidarit cette clause lui permet de se retourner indiff remment contre l un ou l autre des colocataires en cas d impay de loyer La solidarit ne se pr sume pas il faut qu elle soit express ment stipul e art 1202 Cciv sauf si les locataires sont mari s ou pacs s solidarit l gale La clause de solidarit est galement opposable au cautionnaire qui sera tenu pour la totalit et non pas seulement pour la quote part de la personne pour laquelle il s est port garant Il est conseill la caution de limiter son engagement autant que possible en n gociant avec le bailleur le choix d une caution simple dur e d termin e La clause de solidarit s applique pendant le temps de la location et apr s le d part d un colocataire jusqu la fin du bail en cours et non pas jusqu la fin du pr avis
43. chez l habitant ou encore le dispositif interg n rationnel is rois DIGI A chacune de ces situations correspond un montage juridique sp cifique Il convient de faire un point sur les diff rentes r gles juridiques applicables en pr sentant dans une premi re partie les baux les plus r pandus location nue et meubl e et dans une seconde partie les baux sp cifiques tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 6 a PARTIE 1 LA RECHERCHE D UN LOGEMENT Chapitre 1 Les offres de logement Du secteur priv au secteur public il existe plusieurs acteurs dans le domaine de l offre de logement Afin d optimiser au mieux les recherches il est conseill d tudier plusieurs pistes la fois Il peut tre int ressant d interroger votre entourage le bouche oreilles est un bon moyen pour trouver un logement de parcourir les petites annonces des journaux ou surfer sur internet Avant de vous d placer il est judicieux de v rifier par t l phone les l ments d information figurant dans l annonce Ces annonces peuvent tre r dig es directement par le propri taire qui g re seul son bien soit par l interm diaire d un professionnel dont l activit est r glement e agents immobiliers marchands de listes administrateurs de biens et notaires Certaines organisations professionnelles ENAIM ont mis au point des fichiers de logements accessibles par internet La visite du logement et
44. contre le jugement rendu le 25 juin 2007 par la juridiction de proximit de Grenoble dans le litige l opposant Mme N Y d fenderesse la cassation Le demandeur invoque l appui de son pourvoi les deux moyens de cassation annex s au pr sent arr t Vu la communication faite au procureur g n ral Attendu selon le jugement attaqu juridiction de proximit de Grenoble 25 juin 2007 rendu en dernier ressort que M X propri taire d un logement meubl l a donn bail Mme Y pour une dur e d un an que la locataire apr s avoir donn cong a assign le bailleur aux fins d obtenir restitution de son d p t de garantie et remboursement des frais expos s que le bailleur a contest la validit du cong et reconventionnellement demand le paiement de loyers jusqu au terme du contrat Sur le premier moyen Attendu que M X fait grief au jugement d accueillir la demande de Mme Y alors selon le moyen que le caract re d une location est d termin par la destination que lui ont donn e les parties lors de la conclusion du contrat que le contrat de bail stipulait que le studio lou ne constituait pas la r sidence principale de la locataire qui tait l galement domicili e chez ses parents qu en affirmant qu il r sultait du bail que ce studio constituait la r sidence principale de Mme Y la juridiction de proximit en a d natur les termes clairs et pr cis et a viol l
45. d eau incluent l ensemble des taxes et redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d assainissement l exclusion de celles auxquelles le propri taire est astreint en application de l article L 35 5 du code de la sant publique Aux produits n cessaires l exploitation l entretien et au traitement de l eau A l lectricit Au combustible ou la fourniture d nergie quelle que soit sa nature 2 D penses d exploitation d entretien courant et de menues r parations a Exploitation et entretien courant nettoyage des gicleurs lectrodes filtres et clapets des br leurs entretien courant et graissage des pompes de relais jauges contr leurs de niveau ainsi que des groupes moto pompes et pompes de puisards graissage des vannes et robinets et r fection des presse toupes remplacement des ampoules des voyants lumineux et ampoules de chaufferie entretien et r glage des appareils de r gulation automatique et de leurs annexes v rification et entretien des r gulateurs de tirage r glage des vannes robinets et t s ne comprenant pas l quilibrage purge des points de chauffage frais de contr les de combustion entretien des purateurs de fum e op rations de mise en repos en fin de saison de chauffage rin age des corps de chauffe et tuyauteries nettoyage de chaufferies y compris leurs puisards et siphons ramonage des chaudi res carneaux et chem
46. e co t de la pi ce sous lou e est calcul au prorata du loyer et des charges rapport la surface habitable du logement 16 PRIS EA e a j Une r ponse minist rielle a rappel que les logements foyers pour tudiants n entraient pas dans le champ du conventionnement avec l Etat qui est limit aux logements foyers de personnes g es de personnes handicap s de jeunes travailleurs et de travailleurs migrants cf ANNEXE 12 question crite n 3741 tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 43 Section 3 J occupe un logement interg n rationnel DIGI L association DIGI Domicile Inter G n rations Is rois r gie par la loi du 1er juillet 1901 a t cr e afin de favoriser l change solidaire entre deux g n rations autour d un dispositif de domicile partag entre une personne g e et un e tudiant e Les objectifs du dispositif DIGI op rant sur Grenoble et les communes avoisinantes sont e lutter contre l isolement des personnes g es e aider les tudiants trouver un logement au moindre co t e d velopper l entraide entre ces deux g n rations L association DIGI n est pas une agence immobili re La personne accueillante s engage la gratuit du logement en contrepartie l tudiant n a qu une participation aux charges consommables eau gaz lectricit La personne accueillie s engage en contrepartie rendre de petits services et te
47. e d un tiers cf avance LOCA PASS FSL Le d p t de garantie doit tre restitu dans un d lai maximal de deux mois compter de la remise des cl s par le locataire Le bailleur peut d duire des sommes lui restants dues sous r serve qu elles soient d ment justifi es Lorsque le bailleur ne dispose pas du d compte de charges de copropri t il lui est possible de retenir une partie du d p t de garantie dans l attente de l arr t des comptes de la copropri t A d faut de restitution dans le d lai pr vu le solde du d p t de garantie restant d au locataire apr s arr t des comptes produit int r t au taux l gal au profit du locataire 0 65 en 2010 En cas de mutation titre gratuit ou on reux des locaux lou s la restitution du d p t de garantie incombe au nouveau bailleur Toute convention contraire n a d effet qu entre les parties la mutation loi MLLE du 25 3 09 art 103 loi du 6 7 89 art 22 C Cautionnement A compter du 28 mars 2009 le bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire assurance priv e ou GRL ne peut plus demander au locataire la caution d un tiers SAUF POUR LES ETUDIANTS ET APPRENTIS oi du 24 novembre 2009 Lorsqu un cautionnement est mis en place pour un contrat soumis la loi du 6 7 89 le bailleur ne peut refuser la caution pr sent e au motif qu elle ne poss de pas la nationalit fran aise ou qu elle r
48. e du d p t de garantie ou de la souscription de la garantie autonome pr vue l article 2321 du Code civil e production de plus de deux bilans pour les travailleurs ind pendants 2 Le contrat de location Le contrat doit tre tabli par crit en autant d originaux qu il y a de parties au contrat ayant un int r t distinct Code civil art 1325 Chaque partie peut tout moment exiger l tablissement d un contrat Si le contrat est r dig par un interm diaire sa r mun ration est partag e par moiti entre le bailleur et le locataire art 5 L 89 Selon l article 3 de la loi de 1989 le contrat doit pr ciser e le nom ou la domiciliation du bailleur et son domicile ou son si ge social ainsi que le cas ch ant ceux de son mandataire e en cas de changement de propri taire le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa d nomination son domicile ou si ge social et le cas ch ant ceux de son mandataire e la date laquelle le contrat commence s appliquer et sa dur e la description des locaux et des annexes garage jardin cave e leur destination c est dire l usage qui devra en tre fait ex usage d habitation usage professionnel et d habitation e la d signation des locaux et quipements d usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et le cas ch ant l num ration des parties quipements et accessoires de l immeuble ou du loti
49. e est d finie par d cret en Conseil d Etat d cret du 30 1 02 ANNEXE 2 Lorsque le bailleur ne respecte pas cette obligation le locataire peut lui adresser un courrier LRAR le mettant en demeure d effectuer les travaux Le bailleur doit d livrer au locataire le logement en bon tat d usage et de r paration ainsi que les quipements mentionn s au contrat de location en bon tat de fonctionnement Le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement et le garantir contre les vices ou d fauts de nature y faire obstacle Cette obligation r sulte galement du Code Civil Le bailleur est donc tenu e des vices et d fauts cach s e des vices et d fauts apparents sauf si ceux ci ont fait l objet d une clause expresse de travaux e d entretenir les locaux en tat de servir l usage pr vu par le contrat et d y faire toutes les r parations autres que locatives n cessaires au maintien en tat et l entretien normal des locaux lou s Le bailleur est tenu de ne pas s opposer aux am nagements r alis s par le locataire d s lors que ceux ci ne constituent pas une transformation de la chose lou e B Obligations du locataire e Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges r cup rables d cret charges r cup rables du 26 08 1987 ANNEXE 3 aux termes convenus Le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande e doit user paisiblement des loca
50. e les meubles appartiennent bien au propri taire En effet en l absence d un tel inventaire le locataire pourrait arguer de la propri t des meubles gr ce la pr somption en fait de meubles la possession vaut titre Code civil art 2276 Cass Civ 1 8 12 87 E Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 28 5 Le d p t de garantie e Montant du d p t de garantie Le Code civil ne comporte aucune disposition relative au d p t de garantie Il est recommand de pr ciser le montant maximum du d p t de garantie l impossibilit de le r viser en cours de bail d indiquer le d lai dans lequel il doit tre restitu et la sanction encourue par le bailleur d faut de restitution e Restitution du d p t de garantie Sa fonction est de garantir le bailleur contre l inex cution par le locataire de ses obligations Sa restitution int grale en fin de bail maura lieu que si le locataire s est acquitt de ses obligations de payer le loyer et de rendre les locaux tels qu il les a re us Les sommes qui peuvent fonder la non restitution ou la restitution partielle du d p t de garantie doivent tre d ment justifi es par la production au minimum de devis Le Code civil ne pr voit pas de d lai de restitution du d p t 6 Le montant et la r vision du loyer Le montant est librement d termin par les parties Les modalit s de paiement notamment le pr l vement automatique peut
51. e proposition de loi pr voit de modifier les conditions du d lai de pr avis r duit en permettant au locataire qui b n ficie du RSA de donner cong avec un pr avis r duit un mois Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le d lai de pr avis sauf si le logement se trouve occup avant la fin du pr avis par un autre locataire en accord avec le bailleur C Forme des cong s opposabilit et computation d lais de pr avis Tous les cong s du bailleur ou du locataire doivent tre donn s par lettre recommand e avec demande d avis de r ception ou signifi s par acte d huissier Le d lai de pr avis court compter du jour de la r ception de la lettre recommand e ou de la signification de lacte d huissier La date de r ception d une notification faite par lettre recommand e avec demande d avis de r ception est celle qui est appos e par l administration des postes lors de la remise de la lettre son destinataire nouveau Code de proc dure civile art 669 Cass Civ IIl 14 12 94 Cas particulier le bailleur est un couple Le cong du locataire est adress au bailleur en principe le propri taire c est dire celui qui a sign le bail dont le nom doit figurer dans le contrat S il s agit d poux ils sont mentionn s tous deux dans le bail et l ont sign le locataire visera donc les deux dans son cong Si le logement appartient une indivision le cong sera
52. e universitaire priv e 3 Je loue dans un foyer A Les diff rents types de foyer 1 Les foyers priv s 2 Les foyers jeunes travailleurs B La r glementation des foyers Section 2 Je loue un logement HLM Section 3 J occupe un logement interg n rationnel ANNEXES Liste de sites de logements tudiants Grenoble Fichier r sidences tudiantes priv es Liste de partenaires et d acteurs publics Liste de sites internet p i Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 5 Introduction L Agence D partementale d Information sur le Logement a vocation offrir gratuitement aux habitants de l Is re un conseil juridique financier et fiscal sur le logement L ADIL informe sur les droits et obligations des usagers afin que ceux ci puissent faire un choix clair quant leur probl matique logement L Is re connait une population tudiante importante et un march locatif tendu Afin d apporter des r ponses adapt es cette r alit PADIL a r alis une tude exhaustive concernant le logement tudiant en Is re La pratique d montre que les tudiants se logent pour l essentiel dans le secteur priv location traditionnelle vide ou meubl e d autres se dirigent vers des formules d di es aux tudiants CROUS ou r sidences tudiantes La recherche d un logement loyer mod r a conduit l mergence de pratiques alternatives telles que la colocation le logement
53. ement sous valu il peut tre r valu par r f rence aux loyers habituellement constat s dans le voisinage Dans ce cas le bailleur peut proposer au locataire au moins six mois avant le terme du contrat une proposition de renouvellement assortie d un nouveau loyer fix par r f rence aux loyers habituellement constat s dans le voisinage pour des logements comparables Cette proposition ne peut en aucun cas tre assortie d un cong La notification doit reproduire int gralement sous peine de nullit les dispositions de l article 17 c et mentionner le montant du loyer ainsi que la liste des r f rences ayant servi le d terminer D Majoration en cas de travaux Les parties peuvent convenir d une majoration sp ciale en cas de travaux d am lioration r alis s par le bailleur l article 17 e Une clause expresse doit figurer dans le contrat Elle d finit les travaux effectuer et fixe la majoration cons cutive la r alisation de ceux ci Cette majoration peut tre pr vue soit d s la signature du contrat soit en cours de contrat par l interm diaire d un avenant L augmentation librement fix e entre les parties ne peut prendre effet qu apr s la r alisation des travaux Les travaux d am lioration pouvant donner lieu une majoration de loyer sont ceux qui apportent un quipement nouveau un service ou une qualit sup rieure au niveau des prestations existantes ou une plus grande s curit pour les
54. ements chambres de 12 m2 meubl es avec douche et toilettes individuelles et cuisine collective et T1 ou T1 bis meubl s 15 40 m en moyenne avec cuisinette et sanitaires A Grenoble il y a 12 r sidences nouvelles Cf ANNEXE 13 D Cas particuliers Les tudiants mobilit r duite Il existe un service sp cialis dans l accueil des tudiants handicap s Grenoble il s agit du S A H Service Accueil Handicap de Grenoble Universit s En Is re une assistante sociale du CROUS est int gr e dans l quipe du S A H pour faciliter l int gration des tudiants handicap s notamment dans le domaine de l h bergement p E Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 40 E Le R gime juridique des r sidences CROUS L article L632 3 CCH exclut les logements foyers et les logements faisant l objet d une convention avec l Etat des dipositions protectrices de la location meubl e Les dispositions contractuelles font donc office de loi L tudiant doit par ailleurs respecter le r glement int rieur de la r sidence 2 Je loue dans une r sidence universitaire priv e Liste des r sidences Cf ANNEXE 13 Le r gime juridique La location est soumise au r gime juridique de la location meubl e voir partie 2 section 2 de l tude page 27 La r sidence est qualifi e de para h teli re si elle fournit au moins 3 des 4 services suivants e Accueil e Petit d jeuner e M nage quotidie
55. employeur l effort de construction la cotisation la m decine du travail e Le remplacement d l ments d quipement n est consid r comme assimilable aux menues r parations que si son co t est au plus gal au co t de celles ci Article 3 Pour l application du pr sent d cret les d penses aff rentes l entretien courant et aux menues r parations d installations individuelles qui figurent au III du tableau annex sont r cup rables lorsqu elles sont effectu es par le bailleur au lieu et place du locataire Article 3 bis Cr par D cret n 29 667 du 26 juillet 1999 art 2 JORF 1e r ao t 1999 Le pr sent d cret est applicable en Polyn sie fran aise pour la mise en oeuvre des dispositions de l article 23 de la loi n 89 462 du 6 juillet 1989 Article 4 Le ministre d Etat ministre de l conomie des finances et de la privatisation le garde des sceaux ministre de la justice et le ministre de l quipement du logement de l am nagement du territoire et des transports sont charg s chacun en ce qui le concerne de l ex cution du pr sent d cret qui sera publi au Journal officiel de la R publique fran aise e Annexes o Liste des charges r cup rables Article Annexe I Ascenseurs et monte charge 1 D penses d lectricit 2 D penses d exploitation d entretien courant de menues r parations a Exploitation visite p riodique nettoyage et graissage des organes m caniques exame
56. ence Quartier de Bonne R sidence Ouest Les r sidences priv es ANTHOARD 11 13 rue Anthoard 38000 Grenoble T l 07 76 70 98 98 Site http www leclubetudiant com LES STUDELITES GAUGIN 2 all e de Bethl em 38610 Gi res T l 04 76 01 12 84 Les ESTUDINES EUROPOLES 2 4 rue Pierre S mard 38000 GRENOBLE T l 04 76 48 60 97 ANTAEUS JEAN JACQUES ROUSSEAU 24 rue Normandie Niemen 38130 Echirolles A E Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 65 T l 04 38 12 06 34 Site http www antaeus fr LES STUDELITES KLEE 3 all e de Cert ze 38610 Gi res T l 04 76 89 35 55 LES ESTUDINES BOTTICELLI 4 8 avenue Aristide Briand 38600 Fontaine Grenoble T l 04 76 26 39 48 LES STUDELITES MATISSE 5 rue du Tour de l Eau 38400 Saint Martin d H res T l 04 76 51 22 78 LES ESTUDINES MARIE CURIE 58 62 rue Felix Esclangon 38000 GRENOBLE T l 04 76 84 16 71 Pro tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 66 ANNEXE 14 Les Foyers Les Foyers priv s LES FOYERS DE L ETUDIANTE 4 rue Sainte Ursule 38000 Grenoble T l 04 76 42 00 84 Site http membres lycos fr foyeretudiante RESIDENCES DE LA HOUILLE BLANCHE 2 rue des Jeux Olympiques 38029 Grenoble cedex 2 T l 04 76 54 56 01 Site http www rhbgrenoble com Foyers religieux 9 place des tilleuls 88000 Grenoble T l 04 76 42 36 20 Source http www assomption org Foyer
57. ent de quelques l ments des mat riaux de rev tement tels que fa ence mosa que mati re plastique rebouchage des trous rendu assimilable une r paration par le nombre la dimension et l emplacement de ceux ci b Parquets moquettes et autres rev tements de sol Encaustiquage et entretien courant de la vitrification Remplacement de quelques lames de parquets et remise en tat pose de raccords de moquettes et autres rev tements de sol notamment en cas de taches et de trous c Placards et menuiseries telles que plinthes baguettes et moulures Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et r paration de leur dispositif de fermeture fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries IV Installations de plomberie a Canalisations d eau D gorgement Remplacement notamment de joints et de colliers b Canalisations de gaz Entretien courant des robinets siphons et ouvertures d a ration Remplacement p riodique des tuyaux souples de raccordement c Fosses septiques puisards et fosses d aisance Vidange d Chauffage production d eau chaude et robinetterie Remplacement des bilames pistons membranes bo tes eau allumage pi zo lectrique clapets et joints des appareils gaz Rin age et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries Remplacement des joints clapets et presse toupes des robinets Remplacement des joints flotteurs et joints cloches des chasses d e
58. es NOR EQUC8700582D Version consolid e au 01 janvier 2009 Le Premier ministre Sur le rapport du ministre d Etat ministre de l conomie des finances et de la privatisation du garde des sceaux ministre de la justice et du ministre de l quipement du logement de l am nagement du territoire et des transports Vu la loi n 86 1290 du 23 d cembre 1986 tendant favoriser l investissement locatif l accession la propri t de logements sociaux et le d veloppement de l offre fonci re et notamment son article 18 Le Conseil d Etat section des travaux publics entendu Article 1 La liste des charges r cup rables pr vue l article 18 de la loi du 23 d cembre 1986 susvis e figure en annexe au pr sent d cret Article 2 Pour l application du pr sent d cret a Il n y a pas lieu de distinguer entre les services assur s par le bailleur en r gie et les services assur s dans le cadre d un contrat d entreprise Le co t des services assur s en r gie inclut les d penses de personnel d encadrement technique charg du contr le direct du gardien du concierge ou de l employ d immeuble ces d penses d encadrement sont exigibles au titre des charges r cup rables concurrence de 10 de leur montant Lorsqu il existe un contrat d entreprise le bailleur doit s assurer que ce contrat distingue les d penses r cup rables et les autres d penses b Les d penses de personnel r cup rables correspondent la r m
59. es 9 ao t et 10 ao t 2001 Le Conseil d Etat section des travaux publics entendu Article 1 Un logement d cent est un logement qui r pond aux caract ristiques d finies par le pr sent d cret Article 2 Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes au regard de la s curit physique et de la sant des locataires 1 II assure le clos et le couvert Le gros oeuvre du logement et de ses acc s est en bon tat d entretien et de solidit et prot ge les locaux contre les eaux de ruissellement et les remont es d eau Les menuiseries ext rieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d eau dans l habitation Pour les logements situ s dans les d partements d outre mer il peut tre tenu compte pour l appr ciation des conditions relatives la protection contre les infiltrations d eau des conditions climatiques sp cifiques ces d partements 2 Les dispositifs de retenue des personnes dans le logement et ses acc s tels que garde corps des fen tres escaliers loggias et balcons sont dans un tat conforme leur usage 3 La nature et l tat de conservation et d entretien des mat riaux de construction des canalisations et des rev tements du logement ne pr sentent pas de risques manifestes pour la sant et la s curit physique des locataires 4 Les r seaux et branchements d lectricit et de gaz et les quipements de chauffage et de production
60. fant majeur au foyer fiscal de ses parents n est en effet pas soumis la condition que l enfant r side habituellement chez ses parents de jeunes mari s peuvent par exemple opter pour leur rattachement fiscal au foyer des parents de l un des conjoints Publication au JO Assembl e nationale du 30 novembre 2004 1 Changement d attribution Minist re interrog minist re du logement Date de changement d attribution 28 octobre 2004 Source Assembl e nationale tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 61 Fo ANNEXE 10 Dur e de la location meubl e S nat Question crite n 15798 Minist re du logement et de la ville a R gime applicable aux logements lou s meubl s aux tudiants Question de M Jean Pierre Demerliat S nateur Groupe socialiste M Jean Pierre Demerliat appelle l attention de M le ministre d l gu au logement et la ville sur la r glementation applicable la location meubl e L article 115 de la loi de coh sion sociale n 2005 3 2 du 18 janvier 2005 rend applicable d s le premier logement meubl lou par le bailleur au lieu de quatre pr c demment la r gle du pr avis d un mois lorsque le locataire veut donner cong quelque moment que ce soit Cependant ce r gime ne s applique qu aux logements qui constituent la r sidence principale du locataire Or les bailleurs professionnels de meubl s consid rent que les tudiants de par leur attachement familial n occupe
61. i tre demand en fonction du type de logement qui lui sera attribu En cas de d sistement l tudiant qui renonce au b n fice de son affectation pourra demander le remboursement de sa provision avant le 31 ao t en adressant un courrier par envoi recommand avec accus de r ception accompagn d un RIB et des pi ces justificatives au Directeur de la r sidence Les seuls motifs ouvrant droit au remboursement de la provision sont les suivants e maladie de longue dur e de l tudiant e refus d inscription universitaire e changement d acad mie e grossesse C Les divers types de r sidences 1 Les r sidences traditionnelles Les chambres 9 m sont meubl es avec lavabo sanitaires et cuisinettes l tage Elles sont attribu es pour l ann e universitaire 10 mois Pour partir en cours d ann e il faut donner un pr avis d un mois Ces chambres ouvrent droit au b n fice de l allocation logement caract re social ALS Certaines r sidences proposent des chambres r nov es avec connexion internet et r frig rateur A Grenoble il y a 6 r sidences traditionnelles Cf ANNEXE 13 2 Les r sidences nouvelles Le contrat de location est d une dur e de 12 mois Pour quitter la r sidence en cours de bail l tudiant devra respecter un pr avis de 1 mois Ces chambres ouvrent droit l APL Tous les tarifs de loyer sont revus au 1er Juillet de chaque ann e Il existe diff rents types de log
62. ication du contrat ex arriv d un nouveau colocataire accept par le propri taire un avenant au bail est sign afin de pr ciser l identit des arrivants L avenant est un acte juridique justifiant la r mun ration de l agent immobilier Dans la pratique on constate que les honoraires d avenant sont souvent support s par le colocataire entrant Ce dernier doit donc v rifier les tarifs indiqu s dans l agence concernant ce type d acte tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 8 Po 4 L obligation d affichage L agent immobilier doit afficher dans son agence e sa carte professionnelle portant la mention transactions sur immeubles et fonds de commerce e sa carte professionnelle portant la mention gestion immobili re pour percevoir les loyers d p t de garantie et charges Les cartes professionnelles sont d livr es par le pr fet et sont valables 10 ans e le taux des honoraires et leurs modalit s de calcul La liste des prestations et leur prix toutes taxes comprises doivent tre affich s l entr e de l agence de fa on visible et lisible l int rieur et l ext rieur Pour chaque prestation l agent doit pr ciser qui incombe le paiement arr t du 29 juin 1990 Si les honoraires sont fix s proportionnellement au montant du loyer l affichage ext rieur et int rieur doit pr ciser les pourcentages pr lev s et l assiette de calcul Section 2 Les marchands de l
63. idence principale En effet la location meubl e accord e un tudiant qui y loge titre de r sidence principale doit respecter une r glementation devenue imp rative notamment en ce qui concerne la dur e du bail et le cong loi 25 3 09 art 69 CCH L 632 3 Le preneur est donc en droit de d livrer cong tout moment moyennant le respect d un d lai de pr avis d un mois Le fait pour le bailleur d imposer une somme forfaitaire ainsi qu une somme indemnitaire en fonction des loyers restant courir en contrepartie de la r siliation anticip e du bail apparait abusif d s lors qu il compromet l exercice d un droit du locataire celui de d livrer cong tout moment droit reconnu comme d ordre public s imposant par voie de cons quence aux parties La Cour de Cassation dans une d cision rendue le 6 avril 2005 est venue pr ciser que la facult de r siliation du preneur tait ouverte d s la premi re ann e de location ANNEXE 11 Cette jurisprudence a depuis t reprise dans le jugement rendu par le Tribunal d instance de Grenoble le 3 d cembre 2009 Ainsi il semble coutumier que les tribunaux condamnent les bailleurs faisant application des clauses de redevances compl mentaires 11 La sous location et la cession du bail Sauf clause contraire du bail le locataire a le droit de sous louer ou de c der son bail Si la commune intention des parties ne peut tre clairement tablie la jurisprudence consid
64. in es conduite de chauffage frais de location d entretien et de relev des compteurs g n raux et individuels entretien de l adoucisseur du d tartreur d eau du surpresseur et du d tendeur contr les p riodiques visant viter les fuites de fluide frigorig ne des pompes chaleur v rification nettoyage et graissage des organes des pompes chaleur nettoyage p riodique de la face ext rieure des capteurs solaires v rification nettoyage et graissage des organes des capteurs solaires b Menues r parations dans les parties communes ou sur des l ments d usage commun r paration de fuites sur raccords et joints remplacement des joints clapets et presse toupes rodage des si ges de clapets menues r parations visant rem dier aux fuites de fluide frigorig ne des pompes chaleur recharge en fluide frigorig ne des pompes chaleur III Installations individuelles Chauffage et production d eau chaude distribution d eau dans les parties privatives 1 D penses d alimentation commune de combustible 2 Exploitation et entretien courant menues r parations a Exploitation et entretien courant r glage de d bit et temp rature de l eau chaude sanitaire v rification et r glage des appareils de commande d asservissement de s curit d aquastat et de pompe d pannage contr le des raccordements et de l alimentation des chauffe eau lectriq
65. ion de tout candidat locataire 3 Le constat de risque d exposition au plomb compter du 12 ao t 2008 Il doit tre tabli pour les logements achev s avant le 1 janvier 1949 4 Information sur les moyens de r ception des services de t l vision loi relative la t l vision du futur du 5 3 07 art 2 loi 6 7 89 art 3 2 nouveau Pour tous les baux sign s ou renouvel s compter du 8 mars 2007 le bailleur doit informer le locataire sur les modalit s de r ception des services de t l vision dans l immeuble et annexer cette information au contrat de location Cette information indique la possibilit ou non de recevoir les services de t l vision par voie hertzienne et lorsqu il existe un r seau de communications lectroniques interne l immeuble qui distribue des services de t l vision si cette installation permet ou non l acc s aux services nationaux en clair de t l vision par voie hertzienne terrestre en mode num rique ou s il faut s adresser au distributeur de services pour b n ficier du service antenne num rique Dans ce cas le bailleur doit indiquer les coordonn es du distributeur auquel le locataire doit s adresser Le locataire ne peut se pr valoir de ces informations l encontre du bailleur B Annexes facultatives 1 L tat des lieux Il doit tre tabli contradictoirement par les parties lors de la remise ou de la restitution des cl s A d faut il est tabli par huissier
66. ire tranger retourn dans son pays montant des frais de justice pouvant tre sup rieurs aux sommes retenues e En cas de d p t de garantie constitu des quotes parts de tous les colocataires le bailleur peut conserver la somme vers e individuellement jusqu la restitution effective des lieux lou s par l ensemble des colocataires moins que le contrat comporte une mention particuli re relative la distinction des parties privatives parties communes Dans un tel cas le colocataire quittant le logement et restituant sa partie privative aurait droit la restitution d une partie de son d p t de garantie E L tat des lieux L tat des lieux doit tre fait contradictoirement l entr e et la sortie des locaux Il doit donc tre sign par le bailleur et par tous les colocataires Il permet de constater l tat du logement l entr e et la sortie il faut tre le plus pr cis possible Le r gime juridique de la location nue et de la location meubl e en mati re d tat des lieux est pr vu pour une location avec une entr e dans les lieux et une sortie avec l tablissement de deux tats des lieux un pour chaque op ration Ce r gime s adapte mal la pratique de la colocation D abord en colocation il y a souvent plus d une entr e et plus d une sortie des lieux Ensuite les contrats de colocation peuvent pr voir une distinction entre parties communes utilis es par l ensemble des coloca
67. istes l origine exclu du champ d application de la loi Hoguet le statut de marchand de listes y a t int gr par la loi du 21 juillet 1994 afin d assurer la protection des consommateurs en clarifiant l activit de vente de listes immobili res Toutefois il ne s agit pas d une op ration d entremise mais de la seule inscription d un bien sur une liste qui sera vendue par la suite le plus souvent sous forme d abonnement Le marchand de liste doit d tenir une convention crite et sign e des propri taires de logements propos s sur ses listes Une convention doit galement tre sign e par le locataire avec le marchand de liste Elle doit pr ciser le service attendu la dur e de l engagement les caract ristiques du logement recherch et le montant de la r mun ration Le professionnel ne peut percevoir de r mun ration avant d avoir effectivement fourni la liste Cette obligation doit tre rappel e dans la convention La prestation des vendeurs de listes s arr te la fourniture de listes pendant la dur e de l abonnement elle ne garantit pas de trouver un logement Le candidat devra tre vigilant et s assurer e qu il re oit une liste avec plusieurs offres correspondant sa demande e que les logements sont libres e qu il n y a pas de diff rences relatives aux conditions de la location loyer charges entre les offres de la liste et les dires du propri taire Si ces conditions ne sont pa
68. itation voies de circulation aires de stationnement abords et espaces verts aires et quipements de jeux 1 D penses relatives A l lectricit A l essence et huile Aux fournitures consommables utilis es dans l entretien courant ampoules ou tubes d clairage engrais produits bact ricides et insecticides produits tels que graines fleurs plants plantes de remplacement l exclusion de celles utilis es pour la r fection de massifs plates bandes ou haies 2 a Exploitation et entretien courant Op rations de coupe d sherbage sarclage ratissage nettoyage et arrosage concernant les all es aires de stationnement et abords les espaces verts pelouses massifs arbustes haies vives plates bandes les aires de jeux les bassins fontaines caniveaux canalisations d vacuation des eaux pluviales entretien du mat riel horticole remplacement du sable des bacs et du petit mat riel de jeux b Peinture et menues r parations des bancs de jardins et des quipements de jeux et grillages VI Hygi ne 1 D penses de fournitures consommables Sacs en plastique et en papier n cessaires l limination des rejets Produits relatifs la d sinsectisation et la d sinfection y compris des colonnes s ches de vide ordures 2 Exploitation et entretien courant Entretien et vidange des fosses d aisances Entretien des appareils de conditionnement des ordures 8 Elimi
69. l initiative de la partie la plus diligente et les frais sont alors partag s par moiti entre le propri taire et le locataire Si l tat des lieux est tabli par huissier les parties en sont avis es par lui au moins sept jours l avance par lettre recommand e avec demande d avis de r ception En l absence d tat des lieux la partie qui a fait obstacle son tablissement ne peut se pr valoir de la pr somption de bon tat dict e l article 1731 du Code civil Pendant le premier mois de la p riode de chauffe le locataire peut demander que l tat des lieux soit compl t par l tat des l ments de chauffage 2 Les extraits du r glement de copropri t Lorsque l immeuble est soumis au statut de la copropri t le copropri taire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du r glement de copropri t concernant la destination de l immeuble la jouissance et l usage des parties privatives et communes et pr cisant la quote part aff rente au logement lou dans chacune des cat gories de charges tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 19 Fo 4 Les obligations des parties A Obligations du bailleur Le bailleur est oblig de remettre au locataire un logement d cent ne laissant pas appara tre de risques manifestes pouvant porter atteinte la s curit physique ou la sant et dot des l ments le rendant conforme l usage d habitation La notion de d cenc
70. laquelle le locataire s engage par avance des remboursements sur la base d une estimation faite unilat ralement par le bailleur au titre de r parations locatives clause qui oblige le locataire en vue de la vente ou de la location du local lou laisser visiter celui ci les jours f ri s ou plus de deux heures les jours ouvrables clause par laquelle le locataire est oblig de souscrire une assurance aupr s d une compagnie choisie par le bailleur clause qui autorise le bailleur diminuer ou supprimer sans contrepartie quivalente des prestations stipul es au contrat clause interdisant au locataire l exercice d une activit politique syndicale associative ou confessionnelle tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 17 B D p t de garantie Le contrat de location peut pr voir le paiement d un d p t de garantie pour assurer l ex cution des obligations du locataire art 22 L 89 Aucun d p t de garantie ne peut tre demand si le loyer est payable d avance pour une p riode sup rieure deux mois En revanche si le locataire demande un paiement mensuel pendant le cours du bail le bailleur pourra exiger un d p t de garantie Depuis le 9 f vrier 2008 oi du 8 2 08 JO du 9 2 08 le d p t de garantie ne peut tre sup rieur un mois de loyer Au moment de la signature du bail le d p t de garantie est vers au bailleur directement par le locataire ou par l interm diair
71. le contribuable a la possibilit d occuper tout moment le local m me s il ne l occupe pas effectivement ou s il ne fait que des brefs s jours B Paiement des charges Elles sont exigibles sur justification ce qui exclut le r glement au forfait Elles peuvent donner lieu au versement de provisions 1 Provisions Les demandes de provisions sont justifi es par la communication des r sultats ant rieurs arr t s lors de la pr c dente r gularisation et par le budget pr visionnel lorsque l immeuble est en copropri t ou lorsque le bailleur est une personne morale 2 R gularisation Lorsque les charges locatives font l objet de versements de provisions elles doivent faire l objet d une r gularisation au moins annuelle Un mois avant cette r gularisation le bailleur communique au locataire le d compte par nature de charges ainsi que dans les immeubles collectifs le mode de r partition entre les locataires Durant un mois compter de l envoi de ce d compte les pi ces justificatives sont tenues la disposition des locataires En cas de non paiement des charges au terme convenu le bail peut tre r sili tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 22 Po 7 Prescription des loyers et des charges L article 2224 du code civil pr cise que les actions personnelles ou mobili res se prescrivent par cinq ans compter du jour o le titulaire d un droit a connu ou aurait d conna
72. les diff rentes d cisions de justice rendues en la mati re permettent de donner la d finition suivante location d un logement comportant les l ments de confort qui permettent au locataire d en user imm diatement et correctement et quip de meubles dont le nombre et la qualit en permettent un garnissement convenable au regard des exigences de la vie quotidienne B Application partielle de la loi du 06 07 1989 La location meubl e n est pas soumise la loi du 6 juillet 1989 sauf ses dispositions relatives la d cence du logement et l obligation de fournir au locataire un dossier de diagnostic technique articles 3 1 et 6 al 1 et 2 de la loi du 6 juillet 1989 C Le r gime d ordre public La location meubl e ob it une r glementation minimum pos e par la loi du 18 janvier 2005 lorsque le logement constitue la r sidence principale du locataire Les locations meubl es constituant la r sidence principale du preneur font ainsi l objet d un mini statut constitu de quelques r gles imp ratives codifi es aux articles L 632 1 L 632 3 CCH ANNEXE 7 Les dispositions de ces articles sont d ordre public en ce sens qu aucune d rogation n est permise Si certains bailleurs de bonne foi ou non stipulent dans le bail que les lieux lou s ne constituent pas la r sidence principale du locataire cela ne suffit pas pour les astreindre au respect de ces dispositions Le juge peut en effet carter l applica
73. lieux de sortie retenir les sommes correspondant aux d sordres intervenus durant la location A charge pour le colocataire ayant fait l avance de se faire rembourser par le colocataire fautif le cas ch ant e En cas de d p t de garantie constitu des quotes parts de tous les colocataires le bailleur devra identifier clairement le responsable des d sordres constat s pour justifier et effectuer les retenues correspondantes sur le d p t de garantie du colocataire fautif Dans l hypoth se o UN SEUL DES COLOCATAIRES DELIVRE SON CONGE la colocation se poursuit e En pr sence d un d p t de garantie avanc par un seul colocataire le bailleur est fond garder le d p t de garantie jusqu la restitution effective des lieux lou s par l ensemble des colocataires Le colocataire ayant quitt le logement devra se retourner aupr s de ses ex colocataires pour en obtenir le remboursement Si les colocataires en place refusent celui ci devra attendre la restitution effective du logement et le cas ch ant voir son d p t de garantie rendu diminu de sommes correspondant aux d sordres constat s apr s son d part Il devra alors se retourner contre ses ex colocataires pour cl turer les comptes de cette location et se faire rembourser les sommes retenues par le fautif A d faut de r glement l amiable il ny aura pas d autre possibilit que la voie judiciaire si elle est encore possible cas particulier du colocata
74. lis sign s par les colocataires afin d chapper aux conditions restrictives pos es par les articles de loi pr cit s 4 Les droits et obligations A Du propri taire En location nue le propri taire doit respecter la r glementation d ordre public pr vue par la loi du 6 juillet 1989 et plus pr cis ment l article 6 traitant de ses obligations particuli res d livrer un logement d cent d livrer un logement en bon tat d usage et de r paration ainsi que les l ments d quipement mentionn s au contrat de location entretenir les locaux en tat de servir l usage pr vu par le contrat ne pas s opposer des am nagements lorsqu ils ne constituent pas une transformation assurer la jouissance paisible du logement Au titre de cette derni re obligation il semble l gitime que l on puisse imposer au bailleur un devoir de maintien de l ordre dans le logement En location meubl e le propri taire n est pas soumis la r glementation du 6 juillet 1989 sauf ses dispositions relatives la d cence du logement et l obligation de fournir au locataire un dossier de diagnostics techniques diagnostic de performance nerg tique constat des risques d exposition au plomb tat des risques naturels et technologiques Le propri taire doit respecter une r glementation d ordre public codifi e aux articles L 632 1 et suivants du Code de la Construction et de l Habitation et les dispositions contractuelles Les disposi
75. lit du d p t de garantie et son locataire remboursera l quivalent l organisme e Soit par le locataire Dans un tel cas le locataire remboursera son d part du logement le d p t de garantie l organisme Action Logement p E Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 12 Section 3 Les autres aides 1 Le fonds de solidarit logement FSL Le fonds de solidarit pour le logement FSL accorde des aides financi res aux personnes et aux familles en difficult pour leur permettre d acc der un logement ou de s y maintenir Chaque d partement d termine dans un r glement int rieur les conditions d octroi des aides ainsi que les modalit s de fonctionnement du fonds Ce r glement int rieur est publi au recueil des actes administratifs de chaque d partement Les aides du FSL sont applicables dans tous les secteurs locatifs parc public ou priv quel que soit le statut d occupation des personnes concern es Locataire colocataire Sous locataire R sident d un h tel meubl d un logement foyer ou d une r sidence sociale Est ligible au FSL tout m nage r sidant ou arrivant en Is re prouvant des difficult s acc der un logement ou s y maintenir et ou s acquitter du paiement des charges courantes de logement Aides pour l acc s un logement locatif Ces aides prennent la forme e D un pr t montant entre 180 et 2 300 rembours sur une dur e ma
76. ment des dettes de loyers de charges locatives le cas ch ant les dettes associ es une proc dure doivent tre pris en compte dans le traitement global de l impay Ces aides sont attribu es en fonction du diagnostic elles sont vers es directement au bailleur 5 f R f rence R glement int rieur du FSL du d partement de l Is re du 27 02 2009 P E Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 13 Il existe 2 types d aides Un pr t montant entre 180 et 2 800 qui doit tre rembours sur une dur e maximum de 36 mois Une subvention montant max 1600 Lorsqu une subvention est vers e une proposition de remise de dette est sollicit e aupr s du bailleur Dans les situations de colocation le FSL peut intervenir pour un ou plusieurs des colocataires d un m me logement La situation de chacun des m nages est tudi e s par ment chacun d entre eux d pose sa propre demande L aide du FSL et d un organisme Action Logement pour financer la m me d pense ne se cumulent pas 2 Les aides du CROUS En dehors des bourses et des pr ts bancaires il existe d autres aides financi res A Les aides d urgence ponctuelle Les assistantes sociales du CROUS peuvent apporter une aide des tudiants rencontrant des difficult s financi res passag res Une commission mensuelle traite des dossiers de demande d aides financi res ponctuelles Cette aide est d livr e par le Fonds Nation
77. ment urbains NOR EQUU0200163D Version consolid e au 31 janvier 2002 Le Premier ministre Sur le rapport du ministre de l quipement des transports et du logement Vu le code civil Vu le code de la construction et de l habitation notamment ses articles R 111 1 et R 111 2 Vu la loin 67 561 du 12 juillet 1967 relative l am lioration de l habitat Vu la loi n 89 462 du 6 juillet 1989 tendant am liorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n 86 1290 du 23 d cembre 1986 notamment ses articles 2 et 6 dans leur r daction issue de l article 187 de la loi n 2000 1208 du 13 d cembre 2000 relative la solidarit et au renouvellement urbains Vu le d cret n 68 976 du 9 novembre 1968 fixant le s conditions d application de la loi n 67 561 du 1 2 juillet 1967 relative l am lioration de l habitat Vu l avis du Conseil national de l habitat en date du 10 mai 2001 Vu les avis du conseil r gional de la Guadeloupe en date du 31 ao t 2001 du conseil g n ral de la Guadeloupe en date du 13 septembre 2001 et du conseil g n ral de la R union en date du 3 octobre 2001 Vu les lettres de saisine pour avis du conseil r gional de Guyane du conseil r gional de Martinique et du conseil r gional de la R union en date respectivement des 9 ao t 10 ao t et 10 ao t 2001 Vu les lettres de saisine pour avis du conseil g n ral de Guyane et du conseil g n ral de Martinique en date respectivement d
78. n e Fourniture de linge de maison 3 Je loue dans un foyer Ce type de logement ouvre droit aux APL ou ALS A Les diff rents types de foyers 1 Les foyers priv s Certains foyers sont r serv s aux filles ou aux gar ons et d autres sont caract re religieux 2 Les foyers jeunes travailleurs FJT Liste des FJT Cf ANNEXE 14 Les FJT accueillent des jeunes de 18 25 ans ou jusqu 30 ans sous conditions Sont prioritaires les jeunes travailleurs ou les stagiaires en formation professionnelle Il ny a pas de d p t de garantie verser juste le loyer et les charges qui sont comprises Ce type de foyer peut ouvrir droit aux APL tude logement tudiant ADIL38 janvier 2010 Page 41 B La r glementation des foyers L article L 633 1 du CCH d finit les logements foyers comme des tablissements caract re social qui assurent le logement dans des immeubles comportant la fois des locaux privatifs et des locaux communs meubl s ainsi que le cas ch ant diverses prestations annexes telles que blanchissage services de soins ou services sociaux ducatifs moyennant une redevance Le logement foyer d signe finalement un mode de logement associant une partie privative et des locaux collectifs ainsi que des services de restauration blanchissage ou autres Le logement foyer est con u comme un mode temporaire et souvent transitoire ce qui justifie qu il soit r serv certaines cat gories de
79. n semestriel des c bles et v rification annuelle des parachutes nettoyage annuel de la cuvette du dessus de la cabine et de la machinerie d pannage ne n cessitant pas de r parations ou fournitures de pi ces tenue d un dossier par l entreprise d entretien mentionnant les visites techniques incidents et faits importants touchant l appareil b Fournitures relatives des produits ou du petit mat riel d entretien chiffons graisses et huiles n cessaires et aux lampes d clairage de la cabine c Menues r parations de la cabine boutons d envoi paumelles de portes contacts de portes ferme portes automatiques coulisseaux de cabine dispositif de s curit de seuil et cellule photo lectrique des paliers ferme portes m caniques lectriques ou pneumatiques serrures lectrom caniques contacts de porte et boutons d appel des balais du moteur et fusibles Il Eau froide eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes 1 D penses relatives A i Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 50 A l eau froide et chaude des locataires ou occupants du b timent ou de l ensemble des b timents d habitation concern s A l eau n cessaire l entretien courant des parties communes du ou desdits b timents y compris la station d puration A l eau n cessaire l entretien courant des espaces ext rieurs Les d penses relatives la consommation
80. nation des rejets frais de personnel VII Equipements divers du b timent ou de l ensemble de b timents d habitation 1 La fourniture d nergie n cessaire la ventilation m canique 2 Exploitation et entretien courant Ramonage des conduits de ventilation Entretien de la ventilation m canique Entretien des dispositifs d ouverture automatique ou cod e et des interphones Visites p riodiques l exception des contr les r glementaires de s curit nettoyage et graissage de l appareillage fixe de manutention des nacelles de nettoyage des fa ades vitr es 3 Divers Abonnement des postes de t l phone la disposition des locataires VIII Impositions et redevances Droit de bail Taxe ou redevance d enl vement des ordures m nag res taxe de balayage Fo tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 52 ANNEXE 4 D cret des r parations locatives D cret n 87 712 du 26ao t 1987 pris en application de l article 7 de la loi n 86 1290 du 23 d cembre 1986 tendant favoriser l investissement locatif l accession la propri t de logements sociaux et le d veloppement de l offre fonci re et relatif aux r parations locatives NOR EQUC8700032D Version consolid e au 01 ao t 1999 Le Premier ministre Sur le rapport du Ministre d Etat Ministre de l conomie des finances et de la privatisation du garde des sceaux Ministre de la justice et du Ministre de l quipement du logeme
81. ne cuisine ou un coin cuisine am nag de mani re recevoir un appareil de cuisson et comprenant un vier raccord une installation d alimentation en eau chaude et froide et une installation d vacuation des eaux us es 5 Une installation sanitaire int rieure au logement comprenant un w c s par de la cuisine et de la pi ce o sont pris les repas et un quipement pour la toilette corporelle comportant une baignoire ou une douche am nag de mani re garantir l intimit personnelle aliment en eau chaude et froide et muni d une vacuation des eaux us es L installation sanitaire d un logement d une seule pi ce peut tre limit e un w c ext rieur au logement condition que ce w c soit situ dans le m me b timent et facilement accessible 6 Un r seau lectrique permettant l clairage suffisant de toutes les pi ces et des acc s ainsi que le fonctionnement des appareils m nagers courants indispensables la vie quotidienne Dans les logements situ s dans les d partements d outre mer les dispositions relatives l alimentation en eau chaude pr vues aux 4 et 5 ci dessus ne sont pas applicables Article 4 Le logement dispose au moins d une pi ce principale ayant soit une surface habitable au moins gale 9 m tres carr s et une hauteur sous plafond au moins gale 2 20 m tres soit un volume habitable au moins gal 20 m tres cubes La surface habitable et le volume habitable sont d
82. nique ordonnance du 8 6 05 art 21 loi du 6 7 89 art 2 al 2 3 et 3 1 Le bailleur doit annexer au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement certains documents d information dont un dossier de diagnostic technique qui comprend 1 l tat des risques naturels et technologiques compter du 1 juin 2006 Il concerne les zones couvertes par un plan de pr vention des risques technologiques ou naturels pr visibles ou dans des zones de sismicit Code de l environnement art L 125 5 N L obligation de fournir l tat des risques est applicable aux nouveaux locataires entrant dans les lieux post rieurement l entr e en vigueur du dispositif En outre lorsqu un immeuble b ti subi un sinistre ayant donn lieu au versement d une indemnit au titre de la garantie catastrophe naturelle ou technologique le bailleur est tenu d informer le locataire par crit de tout sinistre survenu pendant la p riode o il a t propri taire ou dont il a t lui m me inform Code de l environnement art L 125 5 2 Le diagnostic de performance nerg tique compter du 1er juillet 2007 Ce diagnostic de performance nerg tique n a qu une valeur informative aussi le locataire ne peut se pr valoir l encontre du bailleur des informations qu il contient A compter de la date du 1er juillet 2007 le propri taire bailleur tient galement le diagnostic de performance nerg tique la disposit
83. nir compagnie la personne g e sans se substituer aux services d aide la personne domicile Les personnes accueillantes pouvant entrer dans le dispositif sont les propri taires les locataires m me ceux du parc social moyennant l accord du bailleur L adh sion l association n est pas limit e aux personnes seules les couples peuvent aussi tre des accueillants Les services rendus par l tudiant peuvent tre d ordre mat riel bricolage petites courses accompagnement l ext rieur mais surtout d ordre convivial tenir compagnie la personne g e partager son repas tre une pr sence s curisante Une cotisation est demand e aux personnes adh rentes au dispositif Aucun frais de dossier n est demand l inscription La cotisation est r gler apr s un temps d essai La cotisation est annuelle de septembre juin et d gressive par trimestre en fonction de la date de d but de cohabitation Les d marches suivre sont les suivantes Un dossier de demande d adh sion peut tre retir l association DIGI L association DIGI propose parmi ses adh rents retrait s l accueillant le plus adapt au profil et aux attentes de l tudiant La rencontre des deux personnes ainsi que la visite des lieux d habitation est organis e Les propositions et les attentes de chacun list es dans le dossier de demande d adh sion sont alors abord es ensemble cet change est destin mettre
84. notifi chacun des indivisaires moins qu ils n aient d sign un mandataire commun 1 R ponse minist rielle n 45332 du 5 janvier 2010 p E Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 25 D Reconduction ou renouvellement du contrat loi du 6 7 89 art 10 loi du 21 7 94 art 14 I et Il A d faut de cong donn par l une ou l autre des parties dans les formes et d lais l gaux le contrat est soit tacitement reconduit soit renouvel par crit Le contrat de location parvenu son terme est reconduit tacitement pour une dur e de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou assimil e ou pour une dur e de six ans lorsque le bailleur est une personne morale La tacite de reconduction ne n cessite pas un nouvel crit et n engendre donc pas de nouveau frais d agence Le loyer dans ce cas est le m me que celui de l ancien contrat ventuellement r vis selon l indice de r f rence des loyers publi par l INSEE E Renouvellement pour une dur e inf rieure 3 ans Le bailleur personne physique peut proposer de renouveler le contrat pour une p riode inf rieure trois ans quand un v nement pr cis justifie qu il ait reprendre le logement Cette proposition de renouvellement du bail pour une dur e limit e doit tre faite par le bailleur six mois au moins avant le terme du contrat par lettre recommand e avec accus de r ception ou par signification d huissier
85. nt de l am nagement du territoire et des transports Vu la loi n 86 1290 du 23 d cembre 1986 tendant favoriser l investissement locatif l accession la propri t de logements sociaux et le d veloppement de l offre fonci re notamment son article 7 d Le Conseil d Etat section des travaux publics entendu Article 1 Sont des r parations locatives les travaux d entretien courant et de menues r parations y compris les remplacements d l ments assimilables auxdites r parations cons cutifs l usage normal des locaux et quipements usage privatif Ont notamment le caract re de r parations locatives les r parations num r es en annexe au pr sent d cret Article 1 bis Cr par D cret n 29 667 du 26 juillet 1999 art 1 JORF 1e r ao t 1999 Le pr sent d cret est applicable en Polyn sie fran aise pour la mise en oeuvre des dispositions de l article 7 de la loi n 89 462 du 6 juillet 1989 Article 2 Le Ministre d Etat Ministre de l conomie des finances et de la privatisation le garde des sceaux Ministre de la justice et le ministre de l quipement du logement de l am nagement du territoire et des transports sont charg s chacun en ce qui le concerne de l ex cution du pr sent d cret qui sera publi au Journal officiel de la R publique fran aise e Annexes o Liste de r parations ayant le caract re de r parations locatives Article Annexe I Parties ext rieures dont le locataire a l us
86. nt pas leur logement meubl titre de r sidence principale lls s estiment donc exon r s du nouveau r gime et proposent alors des baux d une dur e fixe gale l ann e universitaire sans que les tudiants puissent s en lib rer avant leur terme notamment pour cause de stage r orientation voire emploi dans un autre lieu que celui du logement meubl Ces tudiants aux ressources la plupart du temps modestes se trouvent ainsi tr s souvent p nalis s Il souhaiterait donc savoir si les logements lou s meubl s aux tudiants constituent ou non leur r sidence principale et sont ou non de ce fait vis s par le statut de la location meubl e Publication au JO S nat du 3 f vrier 2005 R ponse du Minist re du logement et de la ville La loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la coh sion sociale a g n ralis des dispositions existantes encadrant la location de logements meubl s et destin es apporter une protection aux locataires D sormais toute personne occupant un logement meubl titre de r sidence principale doit b n ficier d un contrat de location crit d une dur e minimale de douze mois Le non renouvellement du bail par le propri taire doit tre motiv par la d cision de vendre ou de reprendre le logement pour l habiter ou par un autre motif l gitime et s rieux Par ailleurs le bail peut tre r sili tout moment par le locataire sous r serve du respect d un pr avis d un mois Les bailleurs p
87. ntrat est conclu pour une dur e d un mois tacitement renouvelable selon la volont de la personne log e Les occupants doivent s acquitter d une redevance qui comprend la mise disposition du logement les charges locatives l exclusion des sommes dues au titre des prestations annexes Les charges locatives correspondent aux taxes locatives frais d entretien divers personnel et fournitures et chauffage Ainsi les charges personnelles telles que blanchissage eau gaz et lectricit ne peuvent tre incluses dans les charges constitutives de la redevance art R 353 159 et R 353 165 4 Le contrat peut pr voir une clause r solutoire en cas de non paiement de la redevance qui ne prendra effet qu un mois apr s la date de notification par LRAR En cas de difficult de paiement de la redevance l occupant peut demander des d lais dans les conditions fix es aux articles 1244 1 du Code civil Ce d lai suspendra l application de la clause r solutoire ventuellement introduite dans le contrat d occupation Au del de ses obligations financi res l occupant est tenu certaines obligations d crites dans le r glement int rieur du foyer qui doit tre annex au contrat Il peut tre tenu des obligations en mati re d absence prolong e de visites d entretien des locaux interdiction d h berger des tiers interdiction d appareils de cuisson ou de chauffage dans les chambres autorisation d acc s au local privatif pour le
88. ogement au d but de la colocation ou au cours de la colocation En d but de colocation diverses situations peuvent tre observ es Si l int ress am nage dans le logement EN D BUT DE COLOCATION les colocataires signeront le m me bail tous en m me temps 2 cas de figure peuvent se pr senter e Le montant du d p t de garantie est constitu de toutes les quotes parts des diff rents colocataires pay es directement au bailleur e Le d p t de garantie est pay par un seul des colocataires auquel cas les autres lui reversent leur quote part Si l int ress am nage dans le logement AU COURS DE LA COLOCATION le colocataire signera un avenant au contrat de location initial 2 cas de figure peuvent se pr senter e Le nouvel arrivant agr par le bailleur avance sa quote part de d p t de garantie la place du locataire qu il remplace directement au bailleur e Le nouvel arrivant agr par le bailleur avance sa quote part de d p t de garantie un colocataire ayant pay pour les autres alternative peu recommand e E Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 33 En fin de colocation de nombreux litiges peuvent survenir Dans l hypoth se o LES COLOCATAIRES DONNENT TOUS LEUR CONGE EN MEME TEMPS la colocation se termine d finitivement e En pr sence d un d p t de garantie avanc par un seul colocataire le bailleur peut suite la r daction d un tat des
89. ommation de chacun en eau lectricit et gaz essentiellement Le choix de diviser le montant des charges semble le plus simple et le plus quitable mais peut occasionner des litiges r pondre des d gradations et pertes L article 4 de la loi de 1989 consid re comme illicite la clause pr voyant une responsabilit collective en cas de d gradation commise sur un l ment commun du logement lou Il faut donc trouver le responsable de la d gradation Si celui ci ne peut tre identifi c est au bailleur de prendre en charge la d gradation prendre sa charge l entretien courant du logement ne pas transformer les lieux lou s sans l accord du bailleur assurer le logement Le colocataire peut le faire individuellement en souscrivant seul un contrat d assurance habitation aupr s d un assureur et en apportant la justification de la souscription aupr s du bailleur lors de la conclusion du bail Dans ce cas de figure plusieurs assurances peuvent couvrir le m me logement Afin d viter tout conflit de responsabilit entre assurances il est possible qu une assurance unique couvre l int gralit du logement pour tous les colocataires Il suffit que tous les colocataires soient port s au contrat d assurance pour tre couverts Le nouveau colocataire sera ajout au contrat demandera l assureur une attestation de sa prise en charge listant galement tous les colocataires assur s pour en justifier aupr s du b
90. ou de vendre le logement soit par un motif l gitime et s rieux notamment l inex cution par le locataire de l une des obligations lui incombant Lorsque le bailleur est titulaire d un bail commercial venant expiration ou lorsque la cessation d activit est pr vue le contrat peut tre d une dur e inf rieure un an et doit mentionner les raisons et v nements justificatifs Toutefois si le bail commercial est renouvel ou si l activit est poursuivie la dur e du contrat est port e un an Le locataire peut r silier le contrat tout moment sous r serve du respect d un pr avis d un mois A peine d irrecevabilit de la demande l assignation par l exploitant d un tablissement recevant du public aux fins d h bergement aux fins de constat de r siliation ou de prononc de la r siliation du bail d une personne dont le logement lou meubl constitue la r sidence principale est notifi e la diligence de l huissier de justice au repr sentant de l Etat dans le d partement par lettre recommand e avec demande d avis de r ception au moins un mois avant l audience afin qu il informe les services comp tents notamment les organismes charg s du service des aides au logement et le fonds de solidarit pour le logement Article L632 2 Modifi par Loi n2005 845 du 26 juillet 2005 art 165 V JORF 27 juillet 2005 en vigueur le 1er janvier 2006 Lorsque le bailleur propri taire ou g rant du fonds doit pour quelque
91. paiement des frais d assurance locative oi du 13 8 04 art 65 II s agit d une avanc e importante car les FSL ne pouvaient jusqu pr sent accorder des pr ts ou des subventions qu en vue des d penses occasionn es par l entr e dans le logement 5 Le loyer A Fixation initiale Le loyer initial est fix librement entre le propri taire et le locataire B R vision annuelle du loyer Pendant le cours du contrat le loyer ne peut tre r vis que dans les conditions suivantes Le contrat doit tre pourvu d une clause expresse de r vision En l absence d une telle clause toute r vision est impossible sauf avenant au contrat accept par les parties La r vision ne peut tre faite qu une seule fois par an la date convenue entre les parties ou d faut au terme de chaque ann e du contrat loi du 6 7 89 art 17 d A d faut de clause contractuelle fixant la date de r f rence de l IRL cette date est celle du dernier indice publi la date de signature du contrat de location LIRL s applique tous les contrats de location r gis par la loi du 6 7 89 y compris les contrats en cours sans qu il soit n cessaire de modifier la clause de r vision du bail faisant r f rence l ICC C Fixation au moment du renouvellement En principe le loyer au moment du renouvellement ne fait l objet d aucune r valuation il est r vis en fonction de l IRL le cas ch ant Toutefois s il est manifest
92. populations qui du fait de leur statut social les carte d un mode de logement traditionnel Parmi les publics concern s les tudiants en rupture de liens familiaux qui titre exceptionnel peuvent tre admis dans ce type d h bergement Le r gime juridique des logements foyers est doublement d rogatoire dans la mesure o le bailleur n est pas forc ment propri taire des locaux et que les occupants des logements foyers ne sont pas des locataires au sens de la loi du 6 juillet 1989 ils rel vent d un statut particulier qui ne peut tre assimil aucun autre C est un contrat sui generis auquel ont vocation s appliquer les textes g n raux du Code civil et les textes du CCH relatifs au loyer du secteur HLM art L 442 1 L 442 10 Les logements foyers constituent pour les occupants leur domicile pendant toute la dur e de leur h bergement Toute personne log e titre de r sidence principale dans un logement foyer a droit l tablissement d un contrat crit art L 633 2 CCH Le contrat doit pr ciser sa date de prise d effet ses modalit s et conditions de r siliation le montant acquitter l ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes propos es et leur prix le montant du d p t de garantie la d signation des locaux et quipements usage privatif dont la personne log e a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis disposition Le co
93. pplication du pr sent article Les l ments suivants ne sont pas retenus dans les d penses mentionn es dans les deux premiers alin as le salaire en nature l int ressement et la participation aux b n fices de l entreprise les indemnit s et primes de d part la retraite les indemnit s de licenciement la cotisation une mutuelle prise en charge par l employeur ou par le comit d entreprise A i Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 49 la participation de l employeur au comit d entreprise la participation de l employeur l effort de construction la cotisation la m decine du travail d Lorsqu un employ d immeuble assure conform ment son contrat de travail l entretien des parties communes ou l limination des rejets les d penses correspondant sa r mun ration et aux charges sociales et fiscales y aff rentes sont exigibles en totalit au titre des charges r cup rables Les l ments suivants ne sont pas retenus dans les d penses mentionn es dans l alin a pr c dent le salaire en nature l int ressement et la participation aux b n fices de l entreprise les indemnit s et primes de d part la retraite les indemnit s de licenciement la cotisation une mutuelle prise en charge par l employeur ou par le comit d entreprise la participation de l employeur au comit d entreprise la participation de l
94. r duite 9 mois sans que la clause de reconduction tacite ne puisse tre applicable ANNEXE 10 Dans l hypoth se ou le bail stipule une dur e de 1 an celui ci se reconduit tacitement son expiration sauf cong donn par le locataire ou le propri taire 4 Les annexes au contrat Il est recommand d annexer certains documents au contrat de location meubl e tels que diagnostics tat des lieux inventaire d taill et tat du mobilier extrait du r glement de copropri t ventuel 1 Etat des lieux Il n est pas obligatoire En l absence d tat des lieux le locataire est pr sum avoir re u les lieux en bon tat de r parations locatives Code civil art 1731 Si tel n est pas le cas il devra rapporter la preuve contraire lettres recommand es constat d huissier signifi au bailleur Afin d viter cette preuve souvent difficile le locataire a int r t demander l tablissement d un tat des lieux contradictoire sa principale obligation tant de restituer les lieux dans l tat o il les a re us Code civil art 1730 Les modalit s d tablissement et d imputation des frais de l tat des lieux devront tre pr cis es 2 L inventaire du mobilier Il est recommand d tablir un inventaire et un tat pr cis du mobilier pour garantir sa restitution compl te et en bon tat Cet inventaire permet galement de qualifier plus s rement le bail de location meubl e et prouve qu
95. r t sera transmis pour tre transcrit en marge ou la suite du jugement partiellement cass Ainsi fait et jug par la Cour de Cassation Troisi me chambre civile et prononc par le pr sident en son audience publique du six avril deux mille cinq A i Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 63 ANNEXE 12 R ponse minist rielle Gestion des foyers pour tudiants S nat Question crite n 3741 Minist re de l quipement Gestion des foyers d tudiants Question de Monsieur Pierre Brantus S nateur Groupe de l union centriste M Pierre Brantus appelle l attention de M le ministre d Etat ministre de l quipement et du logement sur les difficult s que rencontrent les associations gestionnaires de foyers d tudiants group s au sein de l Union nationale des maisons d tudiants afin d entretenir au mieux leur patrimoine sans en faire supporter le co t par les tudiants eux m mes Il lui pr cise que dans son article R 323 31 le code de la construction pr voit que les personnes morales propri taires de cit s familiales peuvent b n ficier d une subvention de l Etat lorsqu elles ex cutent des travaux d am lioration dans des logements caract re locatif dont elles sont propri taires ou gestionnaires I lui demande en cons quence s il est possible d envisager l extension de cette facilit de subvention des organismes sans but lucratif g rant des foyers pour tudiants afin d am liore
96. r les logements sociaux qui leur sont destin s Publication au JO S nat du 2 mars 1989 R ponse du Minist re de l quipement L honorable parlementaire fait part des difficult s d entretien du patrimoine de l Union nationale des maisons d tudiants Il fait r f rence l article R 323 1 du code de la construction et de l habitation en son neuvi me alin a qui permet des personnes morales propri taires de cit s familiales de pouvoir b n ficier de subventions de l Etat et demande s il est possible d appliquer cet article l am lioration de logements foyers destin s aux tudiants Cette application n est pas possible En effet on entend par cit s familiales les cit s de transit cit s de promotion familiale et cit s d urgence dans lesquelles est exerc e une action socio ducative et non les logements foyers pour tudiants Par ailleurs ces derniers n entrent pas dans le champ d application du conventionnement avec l Etat ouvrant droit aux aides la pierre et l aide personnalis e au logement qui est limit aux logements foyers de personnes g es de personnes handicap es de jeunes travailleurs et de travailleurs migrants En revanche l attention est appel e sur l effort engag par le minist re charg du logement en mati re de logement des tudiants I encourage le d veloppement de l accueil des tudiants modestes dans le parc H L M en application des circulaires du 22 novembre 1985 et du 30 juin 1988 qui
97. r ou son mandataire a viol les articles 1728 1730 et 1737 du code civil Mais attendu que le cong r guli rement d livr tant un acte unilat ral qui met fin au bail et l obligation de payer le loyer par la seule manifestation de volont de celui qui l a d livr la juridiction de proximit qui a constat que Mme Y avait donn cong par lettre recommand e avec demande d avis de r ception que M X avait re ue le 21 f vrier 2006 et que le d lai l gal d un mois avait t respect a par ces seuls motifs l galement justifi sa d cision de d bouter M X de sa demande en paiement de loyers post rieurs la date d effet du cong PAR CES MOTIFS REJETTE le pourvoi Condamne M X aux d pens Vu l article 700 du code de proc dure civile condamne M X payer Mme Y la somme de 2 500 euros rejette la demande de M X Pr sident M Weber Rapporteur Mme Monge conseiller r f rendaire Avocat g n ral M Bruntz Avocat s SCP Bor et Salve de Bruneton Me Le Prado tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 60 Pro ANNEXE9 R ponse minist rielle notion de r sidence principale Assembl e nationale Question crite n 44220 Minist re d l gu au logement et la ville Baux Location meubl e R glementation Question de M L onard Jean Louis D put de Charente Maritime Groupe de l Union pour un Mouvement populai
98. re M Jean Louis L onard appelle l attention de M le secr taire d tat au logement sur les litiges de plus en plus nombreux opposant les loueurs de meubl s poss dant plus de quatre logements lou s meubl s et leurs locataires Dans les villes tudiantes de nombreux bailleurs signent avec les tudiants des contrats meubl s d une dur e ferme de neuf dix mois engageant le bailleur comme le locataire l un comme l autre ne pouvant donner cong avant l ch ance du bail Or compte tenu de la dur e des stages trois ou quatre mois souvent loin de la ville d tude et qui interviennent vers f vrier ou mars les tudiants quittent leur logement avant l ch ance pr vue du bail en cessant tout paiement de loyer Consid rant que le logement est leur habitation principale puisqu ils y r sident environ cinq jours par semaine et que de ce fait l article 126 de la loi du 29 juillet 1998 s applique les tudiants opposent aux bailleurs que leur bail peut tre r sili tout moment en respectant un pr avis de un mois Or ces tudiants sont rattach s au foyer fiscal de leurs parents Par cons quent le bailleur consid re que le logement locatif n est pas l habitation principale et qu ce titre le locataire doit payer son loyer jusqu la fin de la dur e du bail Un locataire rattach au foyer fiscal de ses parents peut il b n ficier d un bail meubl d une dur e inf rieure un an et tre situ hors du champ d application de l
99. re que la cession est plus grave que la sous location De ce fait l interdiction de c der laisse subsister le droit de sous louer En revanche l interdiction de sous louer implique forc ment l interdiction de c der Les conditions de la sous location sont librement fix es entre le locataire et le sous locataire y compris le montant du loyer Le sous locataire doit tre garanti par le locataire principal de toute cause de trouble ou viction En revanche le bailleur principal n a aucun lien juridique avec le sous locataire Ce dernier n a donc pas d action directe contre le bailleur principal et ne peut notamment se pr valoir d un droit au renouvellement de son bail envers celui ci De m me le locataire ne pouvant c der plus de droits qu il n en a la r siliation du bail principal ou son expiration s impose au sous locataire la sous location cesse de plein droit l expiration du bail principal tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 31 Po CHAPITRE 2 Je loue en colocation un logement Juridiquement la colocation est une location consentie par un bailleur plusieurs locataires ceux ci figurant tous sur le m me bail La colocation ne constitue qu une modalit de mise en location plusieurs et non un r gime juridique autonome de location Elle peut s inscrire dans tous les r gimes juridiques de location Code civil loi du 6 juillet 1989 location r glement e HLM location meubl e etc
100. rieurs au logement v randas volumes vitr s pr vus l article R 111 10 locaux communs et autres d pendances des logements ni des parties de locaux d une hauteur inf rieure 1 80 m E Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 16 Clauses abusives L article 4 de la L 1989 num re des clauses abusives r put es non crites 1 Mode de paiement clause qui impose comme mode de paiement du loyer l ordre de pr l vement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets ordre clause par laquelle le locataire autorise le bailleur pr lever ou faire pr lever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible 2 Responsabilit des parties clause pr voyant la responsabilit collective des locataires en cas de d gradation d un l ment commun de la chose lou e clause qui pr voit que le locataire est automatiquement responsable des d gradations constat es dans le logement clause interdisant au locataire de rechercher la responsabilit du bailleur ou qui exon re le bailleur de toute responsabilit clause interdisant au locataire de demander une indemnit au bailleur lorsque ce dernier r alise des travaux d une dur e sup rieure quarante jours 3 R siliation de plein droit du contrat clause pr voyant la r siliation de plein droit du contrat en cas d inex cution des obligations du locataire pour
101. ropri taires de plus de quatre logements en particulier les bailleurs professionnels taient d j tenus d observer ces dispositions avant l entr e en vigueur de la loi de programmation pour la coh sion sociale Ce r gime s applique bien tous les tudiants locataires d un logement meubl pendant l ann e universitaire quel que soit le nombre de logements lou s par le bailleur Dans une telle situation le logement meubl est en effet consid r comme la r sidence principale de l tudiant Aussi le Gouvernement a t il d cid d apporter quelques adaptations au r gime de la location meubl e afin de prendre mieux en compte la situation particuli re des tudiants Dans le projet de loi Habitat pour tous qui sera pr sent au printemps en Conseil des ministres il sera ainsi propos d abaisser de douze mois neuf mois soit une dur e correspondant celle de l ann e universitaire la dur e minimale des baux conclus avec des tudiants par les propri taires de logements meubl s Publication au JO S nat du 28 avril 2005 1 Changement d attribution Minist re interrog minist re d l gu au logement tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 62 Fo ANNEXE 11 Jurisprudence Cour de cassation Civile 3 me 06 04 2005 Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mercredi 6 avril 2005 N de pourvoi 04 11374 Publi au bulletin Cassation partielle M Weber pr sident
102. s Motif l gitime et s rieux Le bailleur a la possibilit de donner cong son locataire pour un motif l gitime et s rieux notamment l inex cution par le locataire de l une des obligations lui incombant Po tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 24 Le cong doit tre donn avec un pr avis minimum de six mois avant le terme du contrat Le cong doit pour tre valable indiquer le motif all gu celui ci doit tre un motif l gitime et s rieux Exemple un locataire payant syst matiquement son loyer et ses charges avec retard alors qu une clause du bail fixe pr cis ment l ch ance des paiements Dans ces conditions le bailleur aura n anmoins int r t pour prouver ces retards envoyer en cours de bail deux ou trois lettres recommand es avec avis de r ception mettant en demeure le locataire de payer l ch ance fix e par le contrat B Le cong donn par le locataire Loi du 6 7 89 art 15 Le locataire peut r silier le contrat de location tout moment Le cong doit tre donn avec un pr avis de trois mois Le pr avis est r duit un mois en cas e d obtention d un premier emploi e de mutation e de perte d emploi e de nouvel emploi cons cutif une perte d emploi e locataires b n ficiaires du revenu minimum d insertion Compte tenu de la substitution du revenu de solidarit active RSA au revenu minimum d insertion RMI au 1 juin 2009 un
103. s de 1 mois Il faut se r f rer au contrat quant aux modalit s de formes pour donner cong Le bailleur peut en respectant un pr avis de 3 mois e proposer un renouvellement en modifiant certaines conditions de loyer notamment e ou refuser le renouvellement en motivant son refus soit par d cision de reprendre ou de vendre le logement soit par un motif l gitime et s rieux notamment l inex cution par le locataire de l une des obligations lui incombant Conclusion En l absence de r gime sp cifique r gissant la colocation il faut s en tenir aux dispositions de la location nue et celles de la location meubl e pour d terminer les droits et obligations de chacune des parties Les r gimes de droit commun s adaptent mal la pratique de la colocation Un d put a d ailleurs point du doigt l inadaptation des baux d habitation au syst me de la colocation dans une question adress e l Assembl e Nationale en soulignant la n cessit de cr er un bail sp cifique ce mode d occupation Le secr taire d Etat au Logement dans une r ponse minist rielle en date du 9 mars 2010 a r pondu qu une r flexion tait actuellement men e en ce sens en faveur de la reconnaissance de la colocation dans le parc locatif priv l instar du r gime applicable dans le parc social L on peut penser qu un bail actuellement l tude sera d di la colocation E Etude logement tudiant ADIL38 m
104. s privatives Ainsi le cohabitant au sens juridique peut se voir louer de fa on exclusive une pi ce du logement sa chambre et disposer d un droit d utilisation de toutes les autres pi ces sans exclusivit Sur la partie privative il b n ficie d un droit exclusif la jouissance paisible L interdiction de violation de domicile suivant l article 226 4 du Code p nal se limitera cette seule partie privative Le cohabitant peut sous conditions interdire l entr e dans cette partie toute personne notamment cohabitant s et bailleur sauf en cas de r parations urgentes r aliser A d faut de ce type de pr cision le colocataire au sens juridique a un droit de jouissance paisible sur tout le logement sans distinction Un pacte visant organiser la colocation peut tre conclu par les colocataires en plus du bail et aboutir distinguer les parties privatives des parties communes D Le d p t de garantie En location nue le montant du d p t de garantie correspond un mois de loyer hors charges En location meubl e la r glementation minimum n a rien pr vu concernant le d p t de garantie Ainsi lorsque ce d p t est pr vu au contrat son montant peut varier entre un mois et deux mois de loyer hors charges voire plus afin notamment de garantir le mobilier Les modalit s de versement du d p t de garantie sont multiples Dans les faits les pratiques varient selon que l int ress entre dans le l
105. s respect es le remboursement partiel ou total des frais avanc s peut tre demand En cas de litige le juge de proximit est comp tent tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 9 Po Section 3 Les autres organismes Divers points d informations destination des jeunes et plus particuli rement des tudiants existent Ces organismes dont le logement ne constitue qu un des volets de leur activit s attachent g rer des fichiers de logements adapt s aux besoins des jeunes 1 Le BIJ Bureau d Information Jeunesse Le CRI Centre R gional d Information Jeunesse Ces lieux centralisent des offres de logement Il existe 20 sites en Is re cf ANNEXE 1 Section 4 Les annonces de particuliers e Les journaux gratuits Top annonces Paru vendu Gre News Dauphin immobilier e Les sites internet www mapiaule com www seloger com www avendrealouer fr www pap fr www ufjt org Section 5 La demande de logement HLM Certains bailleurs sociaux proposent des r sidences tudiantes meubl es et souvent situ es proximit des lieux universitaires De plus depuis la loi MLLE du 25 03 2009 les bailleurs sociaux peuvent louer en colocation des tudiants des logements dans le parc HLM Les tudiants peuvent se renseigner directement aupr s des bailleurs sociaux ou des mairies afin de d poser une demande de logement social Cette demande permet d obtenir un num ro unique d enregistrement
106. sCatholiques foyers php cp 38000 amp ville Grenoble Foyers Jeunes Travailleurs Il existe 4 r sidences jeunes g r es par l Union Mutualiste pour l Insertion des Jeunes l UMI FOYER DE JEUNES TRAVAILLEURS LES ILES FOYER DE JEUNES TRAVAILLEURS TAILLEFER FOYER DE JEUNES TRAVAILLEURS L OBIOU FOYER DE JEUNES TRAVAILLEURS LES ECRINS Union Mutualiste pour l Insertion des Jeunes en Is re 21 rue Christophe Turc 38100 Grenoble T l 04 38 49 27 21 Fax 04 38 49 27 22 Site www umij org Conseil Habitat Jeunes Comit Local pour le Logement Autonome des Jeunes 21 rue Christophe Turc 38100 Grenoble T l 04 76 40 12 65 tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 67 Fo r l tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 68 ANNEXE 15 L adresse du DIGI Domicile Inter G n rations Is rois 1 place de Metz 38000 Grenoble 04 76 03 24 18 Digi gre wanadoofr d tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 69
107. situation et du bar me L tudiant susceptible de pouvoir b n ficier de l APL doit se renseigner aupr s de sa Caisse d Allocations Familiales L APL est vers e compter du 1er jour du mois civil suivant celui de la premi re ch ance du loyer pr vu par le bail En g n ral l APL est vers e directement au b n ficiaire Elle peut tre vers e directement au bailleur sur sa demande et apr s accord du locataire 2 L allocation logement sociale ALS L Allocation Logement peut tre attribu e sous condition de ressources tout locataire qui ne b n fice pas de l APL Le b n fice de l allocation logement est octroy aux personnes dont le logement r pond des conditions sp cifiques de salubrit et de peuplement et pour lequel elles paient un loyer minimum en fonction de leurs ressources L allocation logement n est pas accord e pour des logements mis disposition m me titre on reux par les ascendants descendants ou ceux du conjoint concubin ou partenaire avec lequel le demandeur est li par un PACS Chaque ann e la CAF v rifie si le b n ficiaire a toujours droit l ALS Si le demandeur rel ve du r gime agricole il faut se renseigner aupr s de la Mutuelle Sociale Agricole MSA Pour une simulation www caf fr ou www msa fr Un enfant n est plus consid r charge de ses parents s il devient lui m me allocataire C est le cas s il per oit une aide au logement Communiqu
108. son contenu et v rifier qu il ne constitue pas un d but d engagement Aucune somme d argent de quelque nature que ce soit ne peut tre demand e par le propri taire ou l agent immobilier au titre de la r servation du logement 1 es s 2 Ex Site Fnaim38 tudiants propose des logements en secteur priv www fnaim38 com i Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 7 L agent immobilier ou l administrateur de biens peut tre sanctionn p nalement trois ans d emprisonnement et 45 000 d amende s il refuse la location d un bien une personne physique ou morale pour un motif discriminatoire Code p nal art 225 1 et suivants En outre depuis le 16 7 06 l exercice de la profession d agent immobilier ou d administrateur de biens est interdite toute personne ayant t condamn e pour discrimination depuis moins de dix ans une peine d au moins trois mois d emprisonnement sans sursis loi ENL art 98 Loi du 2 7 70 art 9 2 Les honoraires de l agent immobilier en cas de location Pour percevoir ses honoraires e l agent immobilier doit d tenir un mandat crit du propri taire ou du candidat locataire mandat donn par l une ou l autre des parties e l affaire doit tre effectivement conclue et cela par ses soins la signature du contrat de location par le propri taire ou son mandataire et par vous m me en fait foi La seule signature d un engagement de r servation p
109. son non appartenance vraie ou suppos e une ethnie une nation une race ou une religion d termin e En cas de litige la personne s tant vu refuser la location d un logement pr sente des l ments de fait laissant supposer l existence d une discrimination directe ou indirecte Au vu de ces l ments il incombe la partie d fenderesse le bailleur ou son mandataire de prouver que sa d cision est justifi e Le juge forme sa conviction apr s avoir ordonn en cas de besoin toutes les mesures d instruction qu il estime utiles Le candidat locataire victime d une discrimination peut saisir la Haute Autorit de Lutte contre les Discriminations et pour l Egalit HALDE En pr alable l tablissement du contrat de location l article 22 2 de la loi de 89 interdit au bailleur de demander au candidat la location certains documents e photographie d identit hormis celle de la pi ce justificative d identit carte d assur social copie de relev de compte bancaire ou postal attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal attestation d absence de cr dit en cours autorisation de pr l vement automatique jugement de divorce l exception du paragraphe commen ant par l nonc Par ces motifs s La notion de r sidence principale a t d finie par la jurisprudence dans le cadre d un bail meubl Le juge peut consid rer que le logement constitue bien la r sidence principale d
110. sse a la condition Publication au JO Assembl e nationale du 7 f vrier 1994 tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 55 Fo S nat Question crite n 9426 Minist re de l quipement des transports du logement du tourisme et de la mer Droit r duction du d lai de pr avis pour les colocataires Question de M Jean Pierre Demerliat S nateur Groupe socialiste M Jean Pierre Demerliat appelle l attention de M le Ministre de l quipement des transports logement du tourisme et de la mer sur la r duction du pr avis laquelle a droit un colocataire lorsqu il est contraint de donner cong L article 15 de la loi n 89 462 du 6 juillet 1989 pr voit que lorsqu un locataire donne son cong le d lai du pr avis est r duit en cas de mutation de perte d emploi de premier emploi de nouvel emploi cons cutif une perte d emploi lorsque le locataire est b n ficiaire du RMI lorsque le locataire est g de plus de 60 ans et que son tat de sant n cessite un changement de domicile La jurisprudence assise sur un arr t de la cour d appel de Montpellier du 29 novembre 1995 consid re que cette r duction du d lai de pr avis est galement acquise deux concubins colocataires cotitulaires du bail lorsque l un des motifs ci dessus affecte un seul des concubins en raison de la communaut de vie que repr sente le concubinage De nombreuses situations de colocation se rencontrent hors concubinage
111. ssement qui font l objet d un usage commun e le montant du loyer ses modalit s de paiement ainsi que ses r gles de r vision ventuelle art 17 d le trimestre de r f rence de l indice de r f rence des loyers IRL doit alors figurer e le montant du d p t de garantie si celui ci est pr vu e la surface habitable de la chose lou e loi MLLE du 25 3 09 art 78 et R 111 2 CCH Aucune sanction n est pr vue en cas d absence d indication de la surface ou de mention d une surface erron e Cette mesure introduite par la loi MLLE du 25 03 2009 ne s applique pas aux baux en cours la date d entr e en vigueur de la loi La surface habitable s entend comme la surface et le volume habitables d un logement doivent tre de 14 m et de 33 m3 au moins par habitant pr vu lors de l tablissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 m et 23 m3 au moins par habitant suppl mentaire au del du quatri me La surface habitable d un logement est la surface de plancher construite apr s d duction des surfaces occup es par les murs cloisons marches et cages d escaliers gaines embrasures de portes et de fen tres le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi d finies multipli es par les hauteurs sous plafond Il n est pas tenu compte de la superficie des combles non am nag es caves sous sols remises garages terrasses loggias balcons s choirs ext
112. st diff r e il ne peut user de cette facult qu une seule fois Lorsque l v nement ne s est pas produit ou n est pas confirm le contrat de location est r put tre de trois ans L obligation de confirmer l v nement deux mois au moins avant le terme du contrat est absolue L absence de confirmation quand bien m me l v nement se produirait suffit elle seule porter le contrat trois ans B Bailleur personne morale contrat de six ans minimum Lorsque le bailleur est une personne morale le contrat de location est de six ans minimum Po tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 23 9 La sous location Le locataire n a pas le droit de sous louer partiellement ou totalement son logement sauf accord crit du bailleur y compris sur le prix Les conditions de la sous location sont librement fix es entre le locataire et le sous locataire Les dispositions de la loi du 6 7 89 n y sont pas applicables cf convention des parties En cas de cessation du contrat principal le sous locataire ne peut se pr valoir d aucun droit l encontre du bailleur ni d aucun titre d occupation Le montant du loyer des locaux sous lou s ne doit pas exc der le loyer principal 10 La fin du bail A Le cong donn par le bailleur oi du 6 7 89 art 15 Le bailleur ne peut pas donner cong en cours de bail Le bailleur a la possibilit l expiration du bail de donner cong au locataire
113. t tudiant ADIL38 mai 2010 Page 27 Po D Les dispositions du Code Civil Partiellement r glement e la location meubl e fait place la libert contractuelle donc au Code civil pour e le d p t de garantie e les charges e les obligations du propri taire et du locataire e les documents annexes C est la raison pour laquelle il est conseill l tudiant pr alablement la signature du contrat de location de v rifier le contenu de chaque clause n entrant pas dans le cadre de la r glementation minimum et ventuellement de faire pr ciser le contenu de ces clauses 2 Le contrat Le bail doit tre obligatoirement crit Il n est nulle part pr cis la nature des informations devant figurer dans le bail Il est recommand de reproduire dans le contrat certaines informations principales identit du bailleur de son mandataire date de prise d effet du contrat consistance et d signation de la chose lou e d signation des locaux et quipements d usage privatifs montant du loyer ainsi que ses modalit s de paiements et de r vision montant du d p t de garantie montant et liste des charges incombant au locataire Il faut galement pr voir la liste des annexes inventaire du mobilier et tat des lieux 3 La dur e Depuis le 28 juillet 2005 la dur e du contrat peut tre d une dur e inf rieure un an lorsque la location est consentie un tudiant La dur e du bail peut ainsi tre
114. taires et parties privatives utilis es par un seul colocataire Pour ces deux raisons la colocation et la cohabitation peuvent multiplier de fa on cons quente l tablissement d tats des lieux Au demeurant ces tats des lieux pr sentent une grande utilit puisqu ils vont permettre au vu de la comparaison entre tat des lieux entrant et tat des lieux sortant de chaque colocataire de constater les ventuelles d gradations E Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 34 F L inventaire du mobilier Il est recommand que ce document soit annex au contrat de location meubl e Il permet de qualifier plus surement la qualit meubl du bail et permet de prouver que les meubles appartiennent bien au propri taire afin de garantir leur restitution compl te 2 Le montant du loyer et des charges La colocation permet 2 possibilit s e Soitle montant du loyer et des provisions pour charges est global Dans ce cas il y a indivisibilit ce qui signifie que tout colocataire titulaire peut se voir demander par le bailleur le paiement de l ensemble loyer et provision pour charges A charge pour le colocataire qui a pay le tout de r cup rer la part de chaque colocataire e Soitle montant du loyer est fractionn En principe le colocataire ne doit que sa part de loyer Les charges sont rarement individualis es par colocataire Le bailleur pourra de ce fait demander le paiement de la totalit des
115. tion d une telle clause d s lors qu elle ne correspond pas la r alit en consid rant que le logement constitue bien la r sidence principale du locataire ce alors m me que le bail stipulerait le contraire et que le preneur tudiant serait domicili chez ses parents Ainsi l a t il fait dans une esp ce ou le locataire tudiant Grenoble lieu de situation du bien lou avait ses parents chez lesquels il tait domicili qui habitaient le d partement de la Loire Cass 3e civ 4 f vr 2009 n 07 20 980 n 185 P B ANNEXE 8 Le locataire d un logement meubl justifiera de son statut d tudiant vis vis de son bailleur par la production d un certificat de scolarit L arr t rendu par la Cour de cassation devrait porter un coup d arr t la pratique qui vise pour les locations meubl es s abstraire du r gime de protection pr vu dans le Code de la Construction et de l Habitation en pr voyant que le logement n est pas la r sidence principale du locataire Une r ponse minist rielle avait d ailleurs nonc que le rattachement des tudiants au foyer fiscal de leurs parents n est pas un argument suffisant pour dire que le logement lou n est pas leur r sidence principale Il faut avant tout que l tudiant habite les locaux de mani re effective et permanente et que ceux ci correspondent au si ge essentiel de ses activit s R p min n 44220 JOAN Q 30 nov 2004 ANNEXE 9 tude logemen
116. tions du Code civil articles 1719 et suivant sont galement applicables La distinction parties communes et parties privatives en colocation et cohabitation suscite des difficult s par rapport aux caract ristiques du logement d cent obligation essentielle du bailleur Le d cret du 30 janvier 2002 nonce une liste d l ments d quipement et de confort obligatoires dans le logement sous entendu privatif faisant l objet d une jouissance exclusive que la pratique de la colocation ci dessus ne semble pas respecter La Cour d appel de Grenoble dans une d cision rendue le 18 juin 2007 n a pas fait application des dispositions sur la d cence du logement au motif que le bien mis disposition par le propri taire tait une chambre meubl e destin e la colocation et que si la chambre n tait pas aliment e en eau le colocataire avait acc s aux sanitaires et la salle de bains de l appartement reconnues implicitement comme parties communes tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 36 Po B Du locataire En location nue le locataire doit respecter la r glementation d ordre public pr vue par la loi du 6 juillet 1989 et plus pr cis ment l article 7 traitant de ses obligations particuli res payer le loyer et les charges L article 23 de la loi de 1989 rappelle que le locataire supporte les charges correspondant sa consommation le probl me majeur consistera individualiser la cons
117. tre impos au locataire sauf si le bailleur est un professionnel au sens fiscal Cf recommandation de la commission des clauses abusives Lorsque le contrat pr voit la r vision du loyer celle ci intervient chaque ann e la date convenue entre les parties ou d faut au terme de chaque ann e du contrat L augmentation ne pourra exc der la variation de l IRL 7 La d termination des charges locatives Le Code civil ne comporte aucune disposition relative aux charges r cup rables Il est recommand de d finir une liste de charges qui pourraient tre imputables au locataire en contrepartie d un service rendu et de r parations auxquelles il pourrait tre tenu de r aliser dans le logement menus travaux d entretien l exclusion des travaux qui pourraient r sulter de la v tust de malfa on de cas fortuit ou de force majeure Cette d termination tend clarifier les droits et obligations de chacune des parties en terme de charges et de ce fait limiter les difficult s pratiques r sultant du d faut de r partition des charges Il peut tre fait r f rence la liste limitative des charges num r es par le d cret du 26 ao t 1987 appliqu es la location d un logement vide En la mati re plusieurs pratiques peuvent tre observ es le versement de provisions le forfait ou le loyer toutes charges comprises 13 D finition du loueur professionnel ou non professionnel Est consid r comme lo
118. u locataire alors m me que le bail stipule le contraire et que le preneur tudiant est domicili chez ses parents Cour de cassation civile 3 04 02 2009 ANNEXE 8 Cette notion est transposable la location vide Une r ponse minist rielle avait nonc que le rattachement des tudiants au foyer fiscal de leurs parents n est pas un argument suffisant pour dire que le logement lou n est pas leur r sidence principale Il faut avant tout que l tudiant habite les locaux de mani re effective et permanente et que ceux ci correspondent au si ge essentiel des activit s R p min n 44220 JOAN Q 30 nov 2004 p 9508 7 www halde fr Permanences Is re Maison de justice et du droit de Grenoble le jeudi matin Maison de justice et du droit de Villefontaine le lundi matin i Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 15 e attestation du pr c dent bailleur indiquant que le locataire est jour de ses loyers et charges d s lors que le locataire peut pr senter d autres justificatifs e attestation de l employeur d s lors qu il peut tre fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire contrat de mariage certificat de concubinage ch que de r servation de logement dossier m dical personnel extrait de casier judiciaire remise sur un compte bloqu de biens d effets de valeurs ou d une somme d argent correspondant plus d un mois de loyer en principal en l absenc
119. uer directement en meubl ou non des tudiants ou personnes titulaires d un contrat d apprentissage ou de professionnalisation seuls ou en colocation et ce sans condition de ressources Dans ce cas il n y a pas de droit au maintien dans les lieux le contrat est d une dur e d un an Les logements HLM sont soumis la loi du 6 juillet 1989 l exception de certaines dispositions relatives la dur e au loyer au cong au cautionnement article 40 de la loi du 6 juillet 1989 Le loyer est librement d termin dans la limite du loyer maximum fix par la convention En l absence de convention le loyer est le r sultat de la multiplication de la surface utile par un prix annuel maximum Un bailleur personne morale ne peut pas demander au locataire de lui fournir un cautionnement sauf s il est d livr par un organisme tel le LOCAPASS ou le FSL ou si le logement est lou un tudiant non boursier En cas de colocation un contrat unique est sign par l ensemble des colocataires qui consentent une clause de solidarit Tout changement de colocataire doit faire l objet d une information au bailleur et la commission d attribution Les locataires du parc HLM peuvent apr s information au bailleur sous louer une partie de leur logement notamment des personnes de moins de 30 ans tudiants en contrat d apprentissage ou de professionnalisation Le contrat est d une dur e d un an renouvelable L
120. ues contr le de l intensit absorb e v rification de l tat des r sistances des thermostats nettoyage r glage des thermostats et contr le de la temp rature d eau contr le et r fection d tanch it des raccordements eau froide eau chaude contr le des groupes de s curit rodage des si ges de clapets des robinets r glage des m canismes de chasses d eau Fo tude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 51 b Menues r parations remplacement des bilames pistons membranes bo tes eau allumage pi zo lectrique clapets et joints des appareils gaz rin age et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries remplacement des joints clapets et presse toupes des robinets remplacement des joints flotteurs et joints cloches des chasses d eau IV Parties communes int rieures au b timent ou l ensemble des b timents d habitation 1 D penses relatives A l lectricit Aux fournitures consommables notamment produits d entretien balais et petit mat riel assimil n cessaires l entretien de propret sel 2 Exploitation et entretien courant menues r parations a Entretien de la minuterie pose d pose et entretien des tapis b Menues r parations des appareils d entretien de propret tels qu aspirateur 8 Entretien de propret frais de personnel V Espaces ext rieurs au b timent ou l ensemble de b timents d hab
121. ueur professionnel le loueur inscrit au registre du commerce en qualit de loueur en meubl dont les recettes annuelles tir es de la location en meubl sont sup rieures 23 000 total des loyers taxes comprises et qui exc dent le total des autres revenus professionnels p E Etude logement tudiant ADIL38 mai 2010 Page 29 Lorsque les charges donnent lieu au versement de provisions il est conseill de pr voir contractuellement les modalit s de r gularisation de ces charges ainsi que la mise disposition des diverses pi ces justificatives En revanche lorsque les charges donnent lieu un forfait ou sont comprises dans le loyer il faut pr voir l indication exacte de la nature des charges prises ou non en compte avec le cas ch ant l impossibilit pour le bailleur d exiger une r gularisation en fin d exercice La taxe d habitation est tablie au nom des personnes qui ont la disposition ou la jouissance des locaux au 1 janvier que ce soit en qualit de propri taire de locataire ou tout autre titre occupation gratuite en vertu de l article 1686 du CGI L imp t est d si le contribuable a la possibilit d occuper tout autre moment le local m me s il ne l occupe pas effectivement ou s il ne fait que des brefs s jours 8 Les droits et obligations des parties Concernant les obligations des parties c est la libert contractuelle et le code civil qui s appliquent Po
122. un ration et aux charges sociales et fiscales c Lorsque le gardien ou le concierge d un immeuble ou d un groupe d immeubles assure conform ment son contrat de travail l entretien des parties communes et l limination des rejets les d penses correspondant sa r mun ration et aux charges sociales et fiscales y aff rentes sont exigibles au titre des charges r cup rables concurrence de 75 de leur montant y compris lorsqu un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les cong s pr vus dans les clauses de son contrat de travail ainsi qu en cas de force majeure d arr t de travail ou en raison de l impossibilit mat rielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d effectuer seul les deux t ches Ces d penses ne sont exigibles qu concurrence de 40 de leur montant lorsque le gardien ou le concierge n assure conform ment son contrat de travail que l une ou l autre des deux t ches y compris lorsqu un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les cong s pr vus dans les clauses de son contrat de travail ainsi qu en cas de force majeure d arr t de travail ou en raison de l impossibilit mat rielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d effectuer seul cette t che Un couple de gardiens ou de concierges qui assure dans le cadre d un contrat de travail commun l entretien des parties communes et l limination des rejets est assimil un personnel unique pour l a
123. un motif autre que le non paiement du loyer des charges du d p t de garantie la non souscription d une assurance des risques locatifs ou le non respect de l obligation d user paisiblement des lieux lou s r sultant de troubles de voisinage constat s par une d cision de justice pass e en force de chose jug e clause qui permet au bailleur d obtenir la r siliation de plein droit du bail au moyen d une simple ordonnance de r f r insusceptible d appel 4 Frais divers clause imposant au locataire la facturation de l tat des lieux d s lors que celui ci n est pas tabli par huissier de justice dans le cas pr vu par l article 3 clause imposant au locataire lors de l entr e dans les lieux le versement de sommes d argent en plus de celles pr vues aux articles 5 et 22 clause faisant supporter au locataire des frais de relance ou d exp dition de la quittance ainsi que les frais de proc dure en plus des sommes vers es au titre des d pens et de l article 700 du nouveau code de proc dure civile clause qui autorise le bailleur percevoir des amendes en cas d infraction aux clauses d un contrat de location ou d un r glement int rieur l immeuble 5 Autres Po clause qui interdit au locataire d h berger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui clause pr voyant le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une dur e inf rieure celle pr vue l article 10 clause par
124. ur le propri taire e Louer un logement d cent D cret du 30 janvier 2002 e Entretenir le logement en tat de servir l usage pour lequel il est lou e Assurer la jouissance paisible Article 1719 Cciv D livrer la chose en bon tat de r parations et faire pendant la dur e du bail toutes les r parations n cessaires autres que locatives Article 1720 Cciv Pour le locataire Deux obligations principales r sultent de l article 1728 Cciv payer le loyer et user de la chose lou e en bon p re de famille Toutefois afin d viter le risque de contentieux les dispositions de la loi du 06 07 1989 pourraient tre ici reprises obligation d assurance 9 Les modalit s de cong Le locataire peut donner cong tout moment avec un pr avis de 1 mois Le bailleur peut en respectant un pr avis de 3 mois dans l hypoth se ou le bail a t conclu pour une dur e de 1 an proposer un renouvellement en modifiant certaines conditions de loyer notamment Si le locataire accepte le contrat se renouvelle pour la m me dur e refuser un renouvellement en motivant son refus soit par sa d cision de reprendre ou de vendre le logement soit par un motif l gitime et s rieux notamment l inex cution par le locataire de l une des obligations lui incombant Dans l hypoth se ou le bail a t conclu pour une dur e de 9 mois le bail prendra fin son terme moins que dans cet intervalle le locataire ait manifest
125. ux lou s suivant la destination qui leur a t donn e par le contrat de location et r pondre des d gradations et pertes qui surviennent pendant la dur e du contrat moins qu il ne prouve qu elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d un tiers qu il n a pas introduit dans le logement e Le locataire doit effectuer l entretien courant du logement des quipements mentionn s au contrat et les menues r parations ainsi que l ensemble des r parations locatives d finies par d cret d cret du 26 08 1987 ANNEXE 4 sauf si elles sont occasionn es par v tust malfa on vice de construction cas fortuit ou force majeure e Laisser ex cuter dans les lieux lou s les travaux d am lioration des parties communes ou des parties privatives du m me immeuble ainsi que les travaux n cessaires au maintien en tat et l entretien normal des locaux lou s le pr judice ventuel r sultant des travaux peut tre compens Code civil art 1724 al 2 et 3 e Ne pas transformer les locaux et quipements lou s sans l accord crit du propri taire d faut de cet accord ce dernier peut exiger du locataire son d part des lieux leur remise en tat ou conserver son b n fice les transformations effectu es sans que le locataire puisse r clamer une indemnisation des frais engag s le bailleur a toutefois la facult d exiger aux frais du locataire la remise imm diate des lieux en
126. ximum de 36 mois e D une subvention montant max 1 600 la subvention est accord e aux m nages dont les ressources sont inf rieures ou gales aux plafonds de ressources les plus bas Les aides financi res sont accord es afin de financer le d p t de garantie premier mois de loyer les frais d agences les frais d ouverture des compteurs les frais de d m nagement et d assurance et le mobilier de premi re n cessit Dans les situations de colocation le FSL intervient sur la part des d penses imputables chaque colocataire e D un cautionnement garantissant au bailleur le paiement des loyers et des charges En Is re l octroi de la garantie de paiement est r serv aux m nages dont les ressources sont pr caires et dont les revenus hors prestations familiales sont inf rieurs au montant du SMIC Le fonds intervient sous forme de cautionnement pour les loyers et charges locatives pour une p riode de o 18 mois sur 36 dans le parc priv o 12 mois sur 36 dans le parc social Aides au maintien dans un logement locatif Le FSL peut tre sollicit par tous les m nages ayant des difficult s se maintenir dans un logement locatif Le b n fice du FSL maintien n est pas automatique il est li un diagnostic social et budg taire Le m nage devra avoir repris r guli rement le paiement de son loyer et pouvoir assumer l avenir Le FSL maintien peut prendre la forme d un pr t ou d une subvention en vue du r gle

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