Viager ou viager hypothéca
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1. OU Le viager repr sente environ 4 000 transactions par an Cette formule permet au vendeur d obtenir un compl ment de ressources et l acheteur de r aliser un placement immobilier a un moment o la tendance se maintient la hausse i i J mars 2007 D SE L IMMOBILIER DES NOTAIRES www immonot com ans le viager la r gle du jeu est simple par un contrat de vente l acheteur le d birentier verse au propri taire le cr direntier durant toute l existence de celui ci une rente viag re galement appel e arr rage Depuis mars 2006 il existe un nouveau type de viager tout droit inspir des prati ques anglo saxonnes le pr t viager hypoth caire Ce type de pr t autorise le propri taire d un bien immobilier en retirer de l argent Le prix d un viager la diff rence d une vente traditionnelle le prix nest pas pay en une seule fois lors de la signature de l acte devant notaire Lacheteur verse g n ralement ce que lon appelle un bouquet Son montant est librement fix par un accord entre vendeur et acheteur Plus il est lev moins la rente le restant du prix est importante Elle est vers e mensuelle ment trimestriellement voire annuelle Le pr t viager hypoth caire offre un compl ment de retraite des personnes g es et d pendantes tout en leur permettant de rester dans leurs murs et donc un compl ment de retraite sans avoir le vendre Ce dispos2. l ge du b n ficiaire de la rente Le montant de la rente nest pas fig Pour ga rantir son pouvoir d achat le vendeur a tout int r t demander que soit int gr e dans le contrat de vente une clause d indexation Le choix est libre mais l indice choisi est g n ralement celui des prix la consommation publi par l Insee l indice de la construction peut tre galement choisi Ainsi chaque ann e date fixe la rente aug mente dans les m mes proportions que le co t de la vie Si aucun indice n a t pr vu dans le contrat la pension sera revaloris e se lon un bar me publi officiellement la fin de chaque ann e Le taux de revalorisation des rentes vers es en 2007 est de 1 8 arr t du 11 d cembre 2006 Libre ou occup Lacheteur qui esp re habiter imm diatement un bien en viager est souvent d u En effet 90 des vendeurs choisissent de vendre leur bien tout en continuant vivre dans leur cadre habituel Lacheteur paie donc la rente viag re sans pouvoir profiter tout de suite de son investissement Le viager est dit occup Il est libre lorsque l acheteur peut loccuper imm diatement ou le louer sa guise Revers de la m daille l acqu reur est redevable de tous les travaux charges et frais d entretien La rente sera galement plus lev e que dans le cadre d un viager occup Conseil Le viager libre est recommand pour l acquisition d une r sidence pri
3. ade le viager hypoth caire est un bon palliatif pour trouver les fonds n cessaires par exemple la m dicalisation de son loge ment ou pour recourir aux services d une aide domicile sans tre oblig de vendre Une seule restriction le pr t ne peut financer les besoins d une activit professionnelle Tout commence par un pr t En s appuyant sur la valeur du logement l es p rance de vie de lemprunteur et le taux du cr dit la banque fait un cr dit Pour garantir son remboursement elle hypoth que le loge ment ce qui lui permet si besoin de vendre le bien son profit Lorganisme de cr dit ou la banque se rembourseront tant pour le capital que pour les int r ts apr s la mort de lemprunteur par la revente du logement Le bien donn en garantie doit tre usage exclusif d habitation r sidence principale secondaire ou locatif Sont donc exclus les terrains et les locaux professionnels Si le bien est la propri t commune de deux personnes l accord de chacune est n cessaire Cest le cas d un bien commun achet par un couple mari ou d un bien achet en indivision hors mariage Enfin le bien doit tre valu par un expert choisi dun commun accord entre le pr teur et lemprunteur Deux options au choix Lemprunteur peut recevoir la somme em prunt e en une seule fois sous forme de capi tal ou par versements p riodiques jusqu la fin de sa vie Cest lui den d cider de m me que pou
4. itif est prioritairement destin des personnes g es et d pendantes qui nont pas les moyens de payer une aide pour rester leur domicile Le pr t viager hypoth caire offre un compl ment de retraite des personnes g es et d pendantes tout en leur permettant de rester dans leurs murs Viager mode d emploi Acheter en viager est un pari sur l avenir do la difficult d arr ter un juste prix plus le vendeur prend de l ge moins l op ration est rentable pour l acheteur On se souvient ce propos de la m saventure des acqu reurs de la maison de la centenaire Jeanne Calmant Un bon viager doit tre attractif pour lac qu reur tout en pr servant les int r ts du vendeur Cest un contrat de confiance car la relation entre les parties est appel e durer Chaque intervenant a ses obligations loccu pation en bon p re de famille et l entretien courant du logement pour le vendeur le paie ment de la rente et des grosses r parations pour l acqu reur ment jusqu au d c s du vendeur Calculer le montant de la rente viag re n cessite que les parties sentendent sur l valuation du bien Cette valeur se d termine selon le quartier la superficie et l tat g n ral de l immeuble par comparaison avec des biens similaires et de m me nature vendus r cemment Elle tient compte galement du montant du bouquet et de la nature du viager droit d usage et d ha bitation pour le vendeur
5. nci pale Le viager occup est envisager pour faire un placement immobilier La protection du vendeur Si l acheteur ne paie plus la rente tous ses biens y compris celui achet en viager peu vent tre saisis et vendus Le vendeur du via ger aura priorit sur les autres cr anciers Il peut d ailleurs faire ins rer dans le contrat de vente une clause l autorisant en cas de non paiement de la rente reprendre son bien pendant le d lai pr cis au contrat Le ven deur peut galement exiger que l acqu reur fournisse une caution sengageant payer la rente sa place savoir Si le vendeur d c de par mala die dans les 20 jours suivant la vente ses h ritiers peuvent demander l annulation de l acte Au del des 20 jours l annulation reste possible si les h ritiers prouvent qu au jour de la vente l acheteur avait connais sance de la maladie du vendeur Une mort accidentelle ne remet pas en cause la vente Le viager hypoth caire Dans le cas d un viager classique le bien vendu sort du patrimoine du vendeur Ce qui sous entend qu il est perdu pour les h ritiers Cest l un des inconv nients de la formule qui nexiste pas avec le viager hypoth caire Nouveaut du printemps 2006 ce nouveau type de viager est plus particuli rement des tin aux seniors soucieux de se constituer un compl ment de revenus Plus accessible qu un emprunt classique difficile obtenir si lon est g et mal
6. ord doit faire l objet d un acte notari La banque hypoth que le logement pour garantir le pr t ce qui lui permet si besoin de vendre le bien son profit RIDES NOTAIRES www in T
7. r les sommes mises sa disposition Le versement unique sous forme de capital permet de financer de grosses d penses ou denvisager un investissement Si le propri taire cherche davantage un compl ment de ressources il est pr f rable d opter pour des versements r guliers dont le nombre et le montant seront calcul s lors de la signature du pr t La dette nest pas r visable selon l volution du march immobilier Elle ne peut pas exc der la valeur de l immeuble fix e par l expert Les cons quences pour les h ritiers La charge du remboursement reviendra aux h ritiers du propri taire sauf s il vend ou donne le bien avant de d c der La somme r gler la banque ne pourra d passer la valeur de l immeuble au jour du d c s Pour sacquitter de leur obligation les h ritiers pourront vendre le bien ou s ils d sirent le garder continuer verser la somme due Sinon l tablissement financier saisira le bien et fera proc der sa vente Si le prix du bien sav re sup rieur la somme due le solde re viendra aux h ritiers Une proc dure tr s encadr e Loffre de pr t doit contenir de nombreuses informations parmi lesquelles la valeur du bien estim par un expert et la date laquelle la valeur du bien immobilier sera absorb e en totalit par le remboursement du pr t La banque doit maintenir son offre pendant au moins 30 jours Lint ress doit respecter un d lai de10 jours pour l accepter Lacc
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