Investissement en nue-propriété
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1. La pension que vous toucherez une fois la retraite voir les ges de d part ci dessous sera inf rieure vos derniers revenus d activit Le taux de remplacement c est dire le rapport entre la premi re pension et le dernier revenu varie selon diff rents crit res Ainsi plus votre revenu sera lev plus le taux sera bas Un cadre gagnant 7 400 euros bruts mensuels se verra ainsi appliquer un taux de remplacement de 56 D o l importance de se constituer par le biais de l pargne et de l investissement des revenus additionnels NS Quand et quel taux partir lt automatique 2 Avant le 01 07 1951 60 ans 65 ans Deuxi me semestre 1951 60 ans et 4 mois 65 ans et 4 mois 1752 60 ans et 9 mois 65 ans et 9 mois 1755 61 ans et 2 mois 66 ans et 2 mois 1954 61 ans et 7 mois 66 ans et 7 mois 1955 ou apr s 62 ans 67 ans 1 Ces ges l gaux sont aussi les ges minimaux pour toucher sa compl mentaire la Cipav CARMF Cavamac CAVP CARCDSF RAFP MSA et au RSI 2 Ces ges du taux plein sont aussi ceux auxquels vous pouvez toucher votre compl mentaire sans abattement la CARCDSF et la Cavamac SEPTEMBRE 2014 TOUS DROITS R SERV S 9 Les atouts de l investissement en nue propri t Comment investir E Pour l investisseur en nue propri t le choix les bon NES ne se limite pas uniquement immobilier physique Ce dispositif a t tendu aux URStIOons SCPI autrement dit les2. des parts de SCPI et en per oit les revenus SEPTEMBRE 2014 TOUS DROITS R SERV S 11 Les atouts de l investissement en nue propri t 12 Acheter des parts de SCPI d membr e per met aussi de b n ficier d une d cote de 20 35 sur le prix de souscription Vous pourrez donc acqu rir un plus grand nombre de parts et encaisser terme plus de revenus A quel prix acheter Le prix est un crit re crucial appr cier avant de se lancer dans l investissement en nue pro pri t Il faut que le prix d acquisition se rap proche de celui du march dans la ville et le quartier o est situ le logement Si vous visez l ancien gardez en t te que les prix ne sont pas comparer avec ceux du neuf toujours plus lev s Par ailleurs il convient de s lectionner avec soin l emplacement du bien avoir un SEPTEMBRE 2014 TOUS DROITS R SERV S minimum d affectif dans la ville o l on ach te la nue propri t Et si vous comptez louer votre bien au terme du d membrement assurez vous que la demande locative y soit soutenue et solvable Ces r gles s appliquent aussi aux SCPI Mais outre l valuation de la diversit et de la qua lit du patrimoine accessibles via les rapports d activit de la soci t notamment il faudra en plus s int resser au montant des r serves de distribution ainsi qu la politique de provisions pour travaux
3. une dur e de moins de dix ans les SCPI sont privil gier Au bout de ce terme le nu propri taire r cup re la pleine propri t sans formalit s ni frais dont il peut alors disposer sa guise Dans le cas d un bien immobilier il peut ainsi l habiter Bon savoir Usufruit Droit d utiliser un bien dont une autre personne est propri taire L usufruitier peut en tirer des revenus ou l habiter s il s agit d un logement Nue propri t Droit de propri t d un bien avec certaines restrictions Le nu propri taire peut vendre ou donner mais ne peut en percevoir le revenu ou en jouir tant que l usufruitier est en vie SEPTEMBRE 2014 TOUS DROITS R SERV S C est au nu propri taire de donner cong au locataire en respectant les d lais l gaux s il souhaite r cup rer son bien au terme de l op ration pour son usage personnel le louer pour en tirer des revenus compl mentaires ou le c der Il peut aussi d cider de conserver le locataire en place aux m mes conditions de loyer ou proposer un nouveau bail avec augmentation de loyer Pour des SCPI le nu propri taire devenu plein propri taire peut percevoir les revenus li s ses parts aussi longtemps qu il le souhaite ou les revendre Cette souplesse et ce libre choix au moment de la sortie existent galement pendant toute la dur e du d membrement vous pouvez tout fait revendre a
4. 12 PAGES de conseils Ea E S AA AA nl y Profitez des atouts de L INVESTISSEMENT EN NUE PROPRI T p V nn Votre Argent En partenariat avec Lu General London 1836 Private Banking Les atouts de l investissement en nue propri t D membrement de propri t Derri re le terme un peu barbare pour des non initi s se cache une technique juridique astucieuse qui par le biais de l achat de la nue propri t permet de se constituer et ou de d velopper un patrimoine immobilier sans impact fiscal voire en diminuant son imposition Le principe vous partagez avec un usufruitier en g n ral un institutionnel ou une soci t de gestion la pleine propri t d un actif Immobilier en n acqu rant de votre c t que la nue propri t L investissement Premier avantage vous profitez d une d cote avantageuse l achat en nue propri t avec une palette large de choix d investissement soit de l immobilier permet de se en direct soit des parts de SCPI permettant de diversifier constituer un votre mise sur des march s porteurs r sidences s niors centres patrimoine commerciaux Ensuite pendant toute la dur e du d membrement immobilier variable selon le support choisi soit de 5 20 ans vous tes libre de toute contrainte de gestion et d entretien cette charge revenant l usufruitier Avec un int r t fiscal tr s int ressant puisque vous ne per
5. L objectif d celer les SCPI qui distribuent trop de revenus alors que leur parc locatif se d grade et que leurs locataires se font rares Dernier point sur lequel tre vigilant se renseigner sur le bailleur en veillant ce que ce dernier ait pignon sur rue et les reins solides afin de faire face d ventuels gros travaux Neuf ou ancien attention ne pas surpayer le bien au m tre carr Guide r alis par MIEUX VIVRE VOTRE ARGENT Septembre 2014 GROUPE EXPRESS ROULARTA Si ge social 29 rue de Ch teaudun 75009 Paris RCS 552 018 681 Paris R alisation Silvia Simao ditorial et Val rie Hountch gnon maquette Cr dits photos Thinkstock La reproduction totale ou partielle des articles publi s sans accord crit de la soci t Groupe Express Roularta est interdite conform ment la loi du 11 mars 1957 sur la propri t litt raire et artistique Mieux Vivre Votre Argent est une marque du Groupe Express Roularta La marque et le logo Legal amp General sont d pos s par le groupe Legal amp General en France qui en est propri taire Toute reproduction totale ou partielle de la marque et ou du logo sans accord pr alable est interdite article L713 2 et L713 3 du Code de la propri t intellectuelle MIEUX VIVRE En partenariat avec Lesal amp Votre Argent Cl London 1836 Private Banking
6. ans 70 30 De 41 50 ans 60 40 De 51 60 ans 50 50 De 61 70 ans 40 60 De 71 80 ans 30 70 De 81 90 ans 20 80 Plus de 90 ans 10 90 il ne sera impos que sur 60000 euros Ce qui donne en appliquant le bar me des dona tions successions un imp t de 10194 euros S il avait transmis le bien en pleine propri t les droits acquitter se seraient lev s 58194 euros la valeur prise en compte s levant 300000 euros A noter il est possible de donner tempo rarement l usufruit son enfant ou de don ner la nue propri t avec r serve d usufruit Dans ce dernier cas cela permet de continuer b n ficier des revenus fonciers apr s une p riode de gestion assur e par le bailleur A leur d c s le ou les enfants r cup rent la pleine propri t du bien sans frottement fiscal dans la mesure o la donation a d j t faite RETRAITE AM LIOR E 5 Pour des investisseurs la recherche de revenus Dans une perspective de long terme Pin vestissement en nue propri t est parfaitement adapt la pr paration de la retraite Vous tes propri taire de votre r sidence principale et vous avez en projet de d m nager au moment de votre cessation d activit Au lieu de vendre votre bien et d en racheter un autre le moment venu vous pouvez acqu rir un appartement d cot et y habiter une fois le d membrement term
7. axe fonci re Acauitt e par l usufruitier travaux de gros uvre peuvent donc reposer exclusivement sur l usufruitier le bailleur Aussi est il important de bien conna tre son pass son s rieux et la qualit de sa gestion locative pour viter les d convenues Pas y i C Sy Ni N z ba o R Le o pe Yes gt lt ed pe g gt SEPTEMBRE 2014 TOUS DROITS R SERV S Di lt e pe i 5 Les atouts de l investissement en nue propri t Investissement en nue propriete y avez vous int r t Fiscalit all g e z ro contraintes de gestion facilit successorale en raison de ses atouts l investissement en nue propri t peut int resser divers profils d pargnants 2 f TICKET D ENTR E R DUIT 1 Pour des investisseurs en qu te d accessibilit Un appartement flambant neuf dans le quartier pris de Caud ran une dizaine de minutes en voiture de Bordeaux vendu 2380 euros le m tre carr en nue propri t Son prix en pleine propri t 4100 euros le m tre carr Obtenir un prix d cot c est le premier avantage de la nue propri t Cette d cote fonction de la dur e du d membre ment varie en g n ral entre 30 et 50 Pour un achat de la nue propri t sur une dur e de quinze ans la d cote est de 40 envir
8. cevez pas les loyers pas d imposition sur le revenu ni de taxes fon ci res acquitter En outre en cas d achat cr dit les int r ts du pr t viennent en d duction de vos revenus fonciers per us par ailleurs Et si vous tes soumis ISF la valeur de la nue propri t ne rentre pas dans l assiette taxable moindre co t Au terme de la p riode de d membrement vous r cup rez automatiquement et sans frais la pleine propri t d un actif qui se sera valoris au fil du temps Vous pour rez alors choisir d en percevoir les revenus utiles pour financer les tudes de vos en fants ou compl ter votre retraite ou de le c der pour empocher vos gains D couvrez tout ce qu il faut savoir pour exploiter au mieux cette technique avec notre guide Divers profils d pargnants peuvent trouver leur compte avec lachat de la nue propri t Tour d horizon de 5 strat gies d investissement Usufruit Nue propri t Pour tirer parti de ce dispositif avantageux de placement quelques r gles ou principes s imposent Nos conseils L investissement en nue propri t repose sur la technique juridique du d membrement D cryptage 2 SEPTEMBRE 2014 TOUS DROITS R SERV S Les atouts de l investissement en nue propri t D membrement de propri t mode d emploi Usufruit Nue propri t I PAF membrer consiste juridique L achat en nue propri t m repose sur le pr
9. in Si vous vous y prenez partir de 45 ans l effort fournir sera minime tradition nellement c est ce moment l que votre carri re est son top donc vos revenus les plus lev s Les plus perfectionnistes pourront s arranger pour faire co ncider la date de leur d part la retraite voir encadr ci dessous avec celle o ils pourront r cup rer la pleine propri t du bien Mais qui dit retraite dit aussi se constituer un compl ment de revenus En sus d un Les atouts de l investissement en nue propri t ou de plusieurs contrats d assurance vie l ar gent investi en nue propri t permet de se constituer moindre co t et sans impact fiscal sur la dur e des revenus additionnels au moment de la cessation d activit profession nelle En effet d s lors que le nu propri taire dispose de la pleine propri t il peut percevoir des revenus locatifs similaires ceux du march s il d cide de louer son logement ou bien s il conserve ses parts de SCPI Dans cette optique patrimoniale les SCPI sont particuli rement recommand es leur vocation tant de distribuer des revenus r guliers stables et de bon niveau B n fice l pargnant n aura investi qu environ 60 de la valeur du bien immobilier physique avec d membrement sur 15 ans ou 70 de la valeur des parts SCPI avec d membrement sur 10 ans Retraite des revenus compl mentaires indispensables
10. incipe ment scinder en deux la juridique du d membrement pleine propri t la nue pro Fonctionnement pri t est dissoci e de l usufruit du r e ce qu il faut voir lexique page suivante En pratique au L cs formule lieu d acheter par exemple un bien physique en int gralit l investisseur va acqu rir uniquement la nue propri t Mais le m ca nisme s applique galement aux parts de SCPI voir page 10 Dans ce cas l acheteur a acc s une palette vari e d actifs immobiliers bureaux murs de boutiques tertiaire Dans SEPTEMBRE 2014 TOUS DROITS R SERV S 3 Les atouts de l investissement en nue propri t les deux cas le prix d achat sera donc bien moindre C est l un des avantages cl s de ce type de montage voir page 6 En face usufruit est attribu un institutionnel banque compagnie d assurances ou un bailleur ou gestionnaire priv ou social qui se chargera de le louer Cette r partition n est valable que pour une dur e d termin e On parle de d membrement temporaire par op position au d membrement viager qui s teint avec le d c s de l usufruitier Remembrement sans frais au terme Lorsque l on ach te la nue propri t une convention de d membrement est en effet sign e entre les deux parties le nu propri taire et l usufruitier pour une dur e de cinq vingt ans en fonction du support pour investir sur
11. issement en nue propri t est un bon moyen de limiter la taxation les biens acquis par ce biais ne ren trant pas dans l assiette Il peut alors tre judicieux d arbitrer une partie de son patri moine financier vers des produits de nue propri t SCPI notamment En revanche les dettes aff rentes la nue propri t ne peu vent plus tre d duites de l actif taxable PISF depuis la loi de finances rectificative pour 2013 TRANSMISSION OPTIMIS E A Pour des investisseurs qui anticipent leur succession L investissement en nue propri t permet galement d optimiser la transmission de votre patrimoine dans la mesure o la donation se fait sur la seule valeur de la nue propri t permettant donc de r duire les droits de succession Pour le calcul de cette derni re l ge du donateur est d terminant voir tableau Plus ce dernier est g plus la valeur de la nue propri t se rapproche de celle du bien Dans le cas d une personne de 50 ans qui souhaite transmettre la nue propri t d un logement de 400000 euros l conomie fiscale sur la succession sera cons quente La valeur taxable du bien sera de 160000 euros 40 de 400000 Le donateur b n ficiant d un abattement de 100000 euros SEPTEMBRE 2014 TOUS DROITS R SERV S i Transmettez au plus t t de l usufruit de la nue propri t Jusqu 20 ans 90 10 De 21 30 ans 80 20 De 31 40
12. ntre le prix de vente et le prix d achat Depuis le 1 septembre 2013 pour l imp t sur le revenu des abattements sont applicables 6 pour chaque ann e de d tention au del de la cinqui me ann e et jusqu la vingt et uni me ann e de 4 pour la vingt deuxi me ann e Ce qui aboutit une exon ration au bout de vingt deux ans de d tention En revanche les abattements pour les pr l vements sociaux sont moins favorables Ils ne sont exon r s en totalit qu au bout de trente ans Dans le d tail l abattement est fix 1 65 pour chaque ann e de d tention au bout de la sixi me ann e et jusqu la vingt et uni me ann e puis 1 6 pour la vingt deuxi me ann e 9 pour chaque ann e de d tention compter de la vingt troisi me ann e Les atouts de l investissement en nue propri t Fiscalit les avantages pour le nu propri taire Imp t sur le revenu En l absence de loyers pas d imposition sur le revenu Economies d imp ts sur le revenu Imputation des int r ts d emprunt sur les revenus fonciers existants par ailleurs ou venir procurant une conomie d imp t sur le revenu et de pr l vements SOCIAUX Economies d imp ts sur la fortune Le montant de l investissement en nue propri t n entre pas dans l assiette tax able l ISF Dans le cas d un financement en fonds propres la valeur de l investisse ment vient minorer le patrimoine taxable T
13. on Vous ne payez donc que 60 du prix d ac quisition Ce prix plus attractif permet d avoir acc s des surfaces plus grandes que celles 6 SEPTEMBRE 2014 TOUS DROITS R SERV S d un bien achet en pleine propri t Ou un nombre de parts de SCPI plus lev Dans ce cas le prix d achat est calcul selon une cl de r partition tablie par la soci t de gestion Cette cl d pend de la dur e de l usufruit de 5 10 ans le plus souvent Par exemple pour un d membrement de 10 ans la valeur de la nue propri t pourra tre de 63 70 Autre avantage du d membrement d un bien immobilier vous avez acc s des biens de qualit situ en centre ville dans des quartiers cot s ou des immeubles de standing Les pro grammes propos s dans ce type de formule d investissement sont en effet s lectionn s dans des agglom rations recherch es pour leur potentiel de croissance et de revente terme Z RO CONTRAINTES 2 Pour des investisseurs amateurs de s r nit Pendant la dur e du d membrement le nu propri taire ne s occupe de rien Il ne g re pas les locataires les contraintes de gestion les loyers impay s ou la vacance locative sont donc la charge de l usufruitier Sans Les atouts de l investissement en nue propri t Le profil id al de l investisseur en nue propri t Fortement tax assujetti ISF sans besoin de reven
14. soci t s civiles de Q placement immobilier Le principe de Pin vestissement en SCPI Vous achetez des parts Immobil un direct de soci t s qui investissent dans de l immo SCPI prix emplacement les crit res v rifier Avantde S lancer reaux murs de boutiques entrep ts mais bilier professionnel m tres carr s de bu aussi en r sidences services comme les Ehpad r sidences m dicalis es pour les seniors ou les r sidencs tudiantes ou r sidentiel Elles assurent la gestion locative du parc se char 10 SEPTEMBRE 2014 TOUS DROITS R SERV S gent de trouver les locataires r novent les biens et versent aux porteurs une quote part des loyers encaiss s au prorata de leur nombre de parts Dans le cadre d un investisse ment en nue propri t sur des SCPI vous tes gagnant sur plusieurs tableaux vous profitez d abord des atouts de la nue pro pri t notamment en termes de fiscalit Pour un foyer fortement impos avec un patrimoine im portant soumis l imp t de solidarit sur la fortune ISF le d membrement de SCPI permet d viter la taxation car seul l usufruit y est soumis De plus le nu propri taire ne percevant pas les loyers il n y a pas d impact non plus sur l imp t sur le revenu Vous pour rez par ailleurs mettre en place les m mes strat gies patrimoniales que pour un bien physique notamment de pr para
15. tion pour la retraite voir page 9 A ces avantages s ajoutent ceux propres aux SCPI les risques vacances impay s sont mutualis s donc fortement diminu s puisqu une SCPI investit sur toute une palette d actifs et non sur un seul Sans compter la di versification sectorielle apport e par ce type de support bureaux magasins mais aussi ces derni res ann es de nouvelles th matiques comme le tertiaire en Europe le tourisme ou le logement social Attention cependant comme pour un investissement en immobilier physique voir paragraphe suivant res pecter les crit res essentiels de s lection pour itaas yJ as LE Les atouts de l investissement en Se Avec les SCPI vous profitez d une exposition a des secteurs tr s rentables comme les centres commerciaux miser sur la bonne SCPI notamment sur la qualit de gestion de la soci t Pour limiter le risque mieux vaut galement r partir les sommes allou es sur plusieurs march s d in vestissement r sidentiel et bureaux par ex emple En sachant que les SCPI sont avant tout des produits de diversification patrimo niale qui ce titre ne doivent pas d passer plus de 10 de votre patrimoine Acheter la nue propri t sur des SCPI pr sente un autre atout la dur e du d mem brement est plus courte et varie de 5 10 ans en g n ral Au terme de ce d lai l investisseur redevient plein propri taire
16. us imm diats et g de 45 50 ans compter que la totalit des frais de gestion d entretien de remise en tat ou de r pa ration sont aussi la charge de ce dernier Pour celui qui souhaite se d charger de la gestion locative l achat en nue propri t est donc une bonne solution De plus vous tes assur de r cup rer un bien en parfait tat remis neuf avant l extinction de l usufruit par le bailleur FISCALIT ATTRACTIVE 3 Pour des investisseurs qui veulent r duire leurs imp ts D un point de vue fiscal l investissement en nue propri t permet de ne pas alourdir l imposition des revenus dans la mesure o le nu propri taire ne per oit pas de revenus fonciers sans compter l exon ration d imp ts locaux notamment la taxe fonci re Il faut savoir aussi que dans le cas o l achat de la nue propri t se fait cr dit les int r ts d emprunt sont d ductibles des revenus fonciers per us par ailleurs ou venir Atten tion cette possibilit n est envisageable que si le d tenteur de l usufruit est un bailleur SEPTEMBRE 2014 TOUS DROITS R SERV S 7 Les atouts de l investissement en nue propr 8 social OPAC ESH organismes du 1 logement L option est tr s int ressante pour les contribuables fortement impos s qui peuvent alors cr er du d ficit Pour ceux qui sont soumis l imp t de soli darit sur la fortune ISF l invest
17. vant le terme aucune obligation de dur e minimum de conserva tion n tant exig e Rien n oblige non plus le nu propri taire demander l accord de l usufruitier Il existe en effet un march de la revente de la nue propri t avec l aide du partenaire qui l on ach te le bien d membr Le nouvel acqu reur profitera lui des m mes avantages patrimoniaux financiers et fiscaux que l acqu reur initial voir encadr ci contre pour une dur e de d membrement plus courte Quant la plus value dans le cas de la vente d un logement apr s en avoir r cup r l usufruit elle sera calcul e par la diff rence entre le prix de vente et la valeur du bien en pleine propri t la date d achat de la nue propri t soit une valeur bien plus lev e que ce qui a t r ellement investi par l pargnant Ainsi la plus value consid r e est minor e de fait et la taxation sur la plus value est moins lev e voir encadr ci dessous Attention lors de la signature de la conven tion du d membrement les obligations sont fix es pour les deux parties Ainsi selon l ar ticle 605 du Code civil si les travaux de gros uvre sont du ressort du nu propri taire et les charges d entretien et de r paration de celui de l usufruitier le contrat peut y d roger Les Plus value xon ration totale au bout de 30 ans La plus value est la diff rence e
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