Environnement, ça bouge en 2012 - Immobilier et
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1. OTAIRES PYRAMIDES T En n ua Lettre de l Office Notarial 14 PYRAMIDES Immobilier Institutionnel Construction Promotion Environnement D veloppement Durable Am nagement Urbanisme ImmoTh me Janvier 2012 Environnement ca bouge en 2012 1 volet Immobilier et b timent L ann e 2012 sera sans conteste une ann e plac e sous le signe de l environnement et plus particuli rement de la performance nerg tique Nous avons choisi de consacrer ce 1 volet l immobilier et au b timent Au programme bail vert r novation nerg tique du parc tertiaire et restructuration de la r glementation amiante Le 2 volet sera consacr au renforcement de l information environnementale et la prise en compte de la probl matique pollution dans les autorisations d urbanisme Annexe environnementale des baux d abord une source d information et une volont commune de mieux faire Les baux conclus ou renouvel s depuis le 1 janvier 2012 doivent comporter une annexe environnementale Il en sera de m me compter du 14 juillet 2013 pour tous les baux en cours Cette nouvelle obligation ne concerne toutefois que les baux portant sur des locaux de plus de 2000 m et usage de bureaux et de commerce Le contenu de cette annexe est d fini par le d cret n 2011 2058 du 30 d cembre 2011 lequel a cr dans le code de la construction et de l habitation un chapitre VI intitul Annexe environnementale compr2. un rep rage pr alablement l entr e en vigueur du pr sent d cret Ce rep rage compl mentaire devra tre r alis l une des 3 ch ances suivantes Pour la r alisation de l tat mentionnant la pr sence ou l absence de produits contenant de l amiante lors de la prochaine vente En cas de pr sence de mat riaux ou produits de la liste A la date d entr e en vigueur du pr sent d cret en m me temps que la prochaine valuation de leur tat de conservation Dans les autres cas avant tous travaux r alis s titre gratuit ou on reux ayant pour cons quence une sollicitation de mat riaux ou produits de la liste B et au plus tard dans les neuf ans compter de l entr e en vigueur du d cret soit le 1 f vrier 2021 i Conseil de votre notaire En pratique il s av rera particuli rement difficile de savoir si le rep rage tendu r alis avant le 1 f vrier 2012 vise bien tous les mat riaux et produits de la liste B et donc de savoir si un rep rage compl mentaire devra ou non tre r alis et ce d autant plus que la iliste B d taill e en annexe 13 9 dans sa version en vigueur au 1er f vrier 2012 n est pas exactement semblable celle de l actuelle annexe 13 9 ll s agit l d une question technique laquelle seul un diagnostiqueur pourra r pondre Il sera donc prudent d y avoir recours pour s assurer que le rep rage tendu et ou le DTA r alis s avant le 1er f vri
3. 2017 pour atteindre partir de 2018 50 m seuil pr conis par la directive europ enne n 2010 31 EU du 19 mai 2010 Office Notarial 14 PYRAMIDES ImmoTh me Janvier 2012 2 Par ailleurs certains immeubles devraient galement tre exclus tels que les lieux de culte les constructions provisoires les sites industriels les b timents agricoles les ateliers ou locaux de production annexes aux bureaux ou aux commerces les entrep ts frigorifiques ou encore les entrep ts class s ICPE Quid des travaux entreprendre L obligation de r novation nerg tique se pr sente aujourd hui comme une obligation de r sultat celle d atteindre un objectif de r duction de la consommation nerg tique d termin en fonction de la classe nerg tique laquelle l immeuble appartient Le DPE est cet gard l outil le plus adapt pour d terminer la classe nerg tique actuelle de l immeuble et le saut de performance nerg tique exig de celui ci Le rapport propose notamment pour les b timents d j peu nergivores d inclure dans la notion de travaux de r novations nerg tiques les actions d am lioration de la gestion technique et de la maintenance de b timents ainsi que les actions sur le comportement des utilisateurs Quant au caract re soutenable des d penses les travaux r partis en 3 cat gories petits moyens importants ne devraient tre impos s et donc entrepris par les propri taires que s ils pr sent
4. r glementaire impos e par ailleurs Notons galement que si obligation il y a elle ne concerne que la limitation de la consommation nerg tique des locaux lou s et non d autres crit res de performance environnementale Bien entendu rien n emp che les parties d aller au del du minima pr vu par ce d cret et d enrichir le contenu de l annexe environnementale en prenant par exemple en compte la qualit de l air int rieur Libre elles galement d tendre et de renforcer leurs engagements En tout tat de cause aucune sanction sp cifique n est pr vue en cas de manquement laissant ainsi le droit commun s appliquer LLLECECLEEECCCCEEE CCC EE EE ECCCE EEE EE ECC E CCC CCE ECC CEE CCE EEE CCE E ECC CES ECC ESS CETTE SECTE CEE ETES ECC E ECC ECTS SECTE CETTE ECC LESC ECTS ECC CEE ECC E ECC EEE CIEL III Conseil de votre notaire Il appartient donc aussi aux parties de s interroger sur la port e donner cette annexe et d anticiper ce point lors de la r daction du bail en d finissant les ventuelles sanctions encourues en cas de manquement l un des engagements qu elle contient Quoique peu contraignante de prime abord le r le de l annexe environnementale n est pas minimiser Elle sera tr s certainement l un des outils de la r novation nerg tique du parc tertiaire qui doit avoir lieu dans les 8 prochaines ann es A cet gard le rapport du comit de pilotage du Plan iB timent Grenelle pr
5. conise d abaisser le seuil de l annexe environnementale 1000 m afin de faire du bail vert le moyen d associer propri taire iet locataire dans l objectif national de r duction des consommations nerg tiques UnnnnNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNENNNNNNENNNNNNENNNNNENENANNNNENNNNEENNNNNENENNNNENNNNNNNNENANNNNNNMNNNNENNNNNNENNNNNEENNNNNNENNNANEEENURAREENUNANENANENEEENNENEENANEREEENNNNEEEENEREEEENNEEEEEET ire existant d ici 2020 Obligation de travaux de r novation nerg tique du parc terti 38 tel est l objectif global de r duction de la consommation nerg tique du parc tertiaire existant fix par le Grenelle de l environnement Pour l atteindre une obligation de travaux de r novation nerg tique s impose depuis le 1 janvier 2012 aux propri taires de b timents tertiaires priv s ou publics et devra tre remplie d ici 2020 Bien que le d cret pr cisant ses modalit s de mise en uvre ne soit pas encore paru le rapport du comit de pilotage du Plan B timent Grenelle remis fin novembre 2011 permet cependant de tracer les grandes lignes de ce que sera cette obligation a Seuls les immeubles d une surface sup rieure un certain seuil seront concern s Le comit de pilotage propose qu un calendrier progressif soit mis en place Ainsi l obligation de travaux ne s appliquerait jusqu en 2014 qu aux immeubles d une surface de 1000m ou plus puis le seuil serait abaiss 500 m de 2015
6. enant les articles R 136 1 3 L annexe environnementale se pr sente avant tout comme un tat des lieux de la performance nerg tique et environnementale du b timent et des locaux lou s et comme un engagement commun de mieux faire Bailleur et preneur doivent fournir la liste d taill e des quipements que chacun exploite leurs consommations annuelles en eau et en nergie ainsi que les quantit s de d chets produits par le b timent ou les locaux lou s et celles qui font l objet d une valorisation ou d un traitement sp cifique A partir de bilans p riodiques des performances du b timent et des locaux lou s les parties devront s engager sur un programme d actions d am lioration dont les modalit s de prise en charge sont fix es librement par les parties L annexe environnementale est donc bien un outil de mutualisation des bonnes volont s environnementales et non le moyen pour le bailleur d imposer de nouvelles obligations au preneur Notons toutefois que l article L125 9 du code de l environnement stipule dans son alin a 3 que cette annexe environnementale peut pr voir les obligations qui s imposent aux preneurs pour limiter la consommation nerg tique des locaux concern s Il s agit l d une simple possibilit offerte aux parties et non au seul bailleur qui ne pourra sans l accord du preneur lui imposer une quelconque obligation de performance nerg tique en dehors de toute obligation l gale ou
7. ent un temps de retour sur investissement maximal respectivement de 5 10 ou 20 ans Pour les patrimoines immobiliers compos s de multiples immeubles les propri taires devraient avoir le choix de consid rer leurs objectifs soit b timent par b timent soit globalement sur un m me patrimoine Ils pourraient donc laborer et mettre en uvre une strat gie patrimoniale nerg tique Dans les rapports propri taire locataire le rapport pr conise outre l abaissement du seuil de l annexe environnementale cf supra qu un mode d emploi vertueux de l immeuble soit remis d s 2012 au locataire puis apr s chaque p riode de travaux et que le propri taire confront un mauvais locataire puisse justifier de ses efforts sur la base d un gain th orique des travaux r alis s Restructuration de la r glementation amiante partir du Ter f vrier 2012 A partir du 1er f vrier 2012 la r glementation relative l amiante sera totalement restructur e sans toutefois entra ner de modifications radicales y compris lors de la vente Le principal changement concerne la d nomination des rep rages et diagnostics amiante devant tre r alis s Il sera en effet d sormais question de rep rages des listes A B et C le contenu de ces listes tant d fini par l annexe 13 9 du d cret n 2011 629 du 3 juin 2011 qui remplacera l actuelle annexe 13 9 mentionn e par l article R 1334 26 du code de la sant publique Concr tement
8. er 2012 ne n cessitent pas la r alisation d un rep rage compl mentaire et restent donc valables et dans le cas contraire pour faire tablir le rep rage compl mentaire qui devra n cessairement tre fourni lors de la prochaine vente ECCCCECECESELECCCCECC CEE EC
9. lors de la vente le propri taire aura toujours l obligation de fournir un tat mentionnant la pr sence ou l absence de mat riaux et produits contenant de l amiante Cet tat sera constitu aux termes du nouvel article R 1334 29 7 dudit code Pour les immeubles d habitation ne comportant qu un seul logement par le rapport de rep rage des listes A et B Pour les immeubles collectifs d habitation par les rapports de rep rage des listes A et B relatifs aux parties privatives objet de la vente la fiche r capitulative relative aux parties communes du dossier technique amiante de l article R1334 29 5 Pour les autres immeubles par la fiche r capitulative du dossier technique amiante de l article R1334 29 5 En pratique la seule difficult concerne la validit des tats et diagnostics tablis avant le 1 f vrier 2012 qui rappelons le ont a priori une dur e de validit ilimit e Pour les rep rages des flocages calorifugeages et faux plafonds r alis s avant l entr e en vigueur du d cret soit au plus tard le 31 janvier 2012 la r gle est simple et ne soul ve aucune difficult ils tiendront lieu de rep rage liste A En revanche pour les rep rages tendus sur la base desquels notamment les DTA ont t tablis avant l entr e en vigueur du d cret il est pr vu la r alisation d un diagnostic compl mentaire si certains des mat riaux vis s par la liste B n ont pas fait l objet d
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