Courte Note n°9 octobre 2005
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1. DANS CE NUM RO P 02 IMMOBILIER e Changement d affectation la fin d un dispositif archa que e Vente d immeuble Le regroupement des diagnostics techniques N 09 OCTOBRE 2005 P 04 LE DOSSIER gt SERVITUDES DE DROIT PRIVE e Servitudes mode d emploi e Quelles servitudes pour Mieux Construire La cowte Note gt LA LETTRE D INFORMATION DE LACOURTE NOTAIRES ASSOCI S P 10 PATRIMOINE e Proc dures collectives la nouvelle donne DITORIAL N cessit fait ordonnance Nous reviendrons sur la question du logement dans d autres num ros alors que le projet de loi sur la vente la d coupe a t adopt en premi re lecture l Assembl e nationale Les pratiques voluent Les prix lev s rendant peut tre plus difficiles les transactions et les r cents incendies dramatiques appellent revoir les solutions pour le logement social C est d laboration des textes dont nous dirons un mot cette fois Depuis quelque temps on parle d une crise du parlement qui serait d poss d de son pouvoir l gislatif tant il est vrai que le gouvernement a de plus en plus souvent recours aux ordonnances et aux d clarations d urgence pour faire passer un texte Le droit notarial n chappe pas ces man uvres et les articles de ce num ro illustrent le ph nom ne La cr ation de diagnostics techniques et la simplification du changement d a2. R OCTOBRE 2005 LA COURTE NOTE DOSSIER SERVITUDES DE DROIT PRIV SERVITUDES MODE D EMPLOI Les servitudes doivent inciter les propri taires la vigilance Elles peuvent permettre d utiliser ou d am liorer l utilisation de leur bien mais elles peuvent galement imposer des contraintes Que ce soit pour en profiter ou pour mieux les supporter il est n cessaire d en conna tre les r gles de base tre propri taire d un bien ne suffit pas toujours pour en profiter pleinement Les servitudes permettent d assurer ou d am liorer l utilisation d un bien en permettant l acc s une parcelle enclav e par exemple Une servitude est une charge impos e un bien immobilier b ti ou non fonds servant pour l usage ou l utilit d un autre bien immobilier fonds dominant appartenant un autre propri taire Pour qu une servitude existe il faut deux propri taires et deux fonds distincts On voit le double aspect des servitudes n gatif pour le fonds servant qui la subit positif pour le fonds dominant qui en profite Les servitudes r pondent de r els enjeux conomiques tant en milieu rural qu en milieu urbain Elles sont de plus en plus utilis es dans les montages d op rations immobili res ou dans la vie de l immeuble Depuis un revirement de jurisprudence du 30 juin 2004 une servitude peut tre tablie entre les parties privatives de deux lots de copropri t Comment constituer une servitu
3. bat parlementaire au cours de l laboration des textes devient pr judiciable pour la qualit des mesures adopt es De plus les discussions en assembl es sont pr cieuses pour une bonne application des lois N est il pas fr quent de devoir se plonger dans les d bats parlementaires pour mieux comprendre et d limiter la port e d un texte Alors que le droit bouge beaucoup nous avons choisi de consacrer le dossier de ce nouveau num ro de La courte Note un sujet qui a peu volu depuis la r daction du code civil en 1804 les servitudes Les textes ont beau rester les m mes la jurisprudence et les difficult s pratiques abondent Ce dossier analyse les r gles de base et Les servitudes les plus utiles pour construire cette occasion nous tenons remercier Thierry Gareau qui nous a expos les difficult s li es aux servitudes qu il rencontre dans l exercice de son m tier de g om tre expert Bonne lecture fhat md Late b De L coute la plume le Droit d imaginer e Fiscalit la notion d abus de droit IMMOBILIER OCTOBRE 2005 LA COURTE NOTE ND CHANGEMENT D AFFECTATION LA FIN D UN DISPOSITIF ARCHAIQUE Pour prot ger Le logement le changement d affectation des locaux d habitation est parfois soumis autorisation pr alable Jug vieillissant Le syst me instaur en 1945 a t assoupli de mani re significative par l ordonnance du 8 juin 2005 La proposition de conf
4. elles constituent une charge pour le propri taire du fonds dominant Il est donc important de conna tre les servitudes qui gr vent sa propri t afin de profiter pleinement de son terrain o d en conna tre les contraintes Servitudes et vente immobili re La servitude est un droit r el immobilier accessoire au droit de propri t elle est attach e au bien et non la personne du propri taire Par cons quent si le bien change de propri taire elle est obligatoirement transmise avec la servitude L acqu reur pourra en profiter ou devra la respecter Les actes notari s pr cisent d ailleurs que l acqu reur doit respecter toutes les servitudes existantes Les servitudes conventionnelles doivent donc tre port es la connaissance de l acqu reur du bien immobilier m me si elles sont apparentes Cette information est d autant plus importante lorsque la servitude est support e par le bien vendu car elle en d pr cie la valeur L acqu reur doit donc tre inform de son existence le plus t t possible Ces questions qui sont trop souvent sous estim es doivent tre abord es avant la signature de la promesse de vente par l analyse du titre de propri t Si une servitude n est pas r v l e par le vendeur la sanction est la r siliation du contrat ou l octroi de dommages et int r ts au profit de l acqu reur Le r le du notaire est tr s important il doit v rifier si des servitudes gr vent le bien en consul
5. terminer l indemnit verser au propri taire du terrain qui la supporte Si la servitude int resse un bien d membre l usufruitier ne peut seul la consentir car il n a pas le droit de disposer librement de l immeuble Le concours du nu propri taire est n cessaire Si la servitude concerne des biens communs le consentement des deux poux est n cessaire pour la constituer Certaines servitudes peuvent s acqu rir par prescription trentenaire Il s agit des servitudes qui sont la fois continues dont l usage est continuel ou peut l tre sans intervention de l homme et apparentes visibles par des signes ext rieurs C est le cas par exemple des fen tres Pour revendiquer la possession d une servitude le propri taire du fonds dominant devra prouver qu il la poss de depuis 30 ans de mani re continue non interrompue paisible publique et non quivoque Des avantages et des charges conna tre Les servitudes ne sont pas toujours apparentes c est dire qu elles ne sont pas toujours visibles par des signes ext rieurs interdiction de DOSSIER SERVITUDES DE DROIT PRIV b tir par exemple Par ailleurs certaines servitudes ne s exercent qu pisodiquement par une intervention humaine droit de passage On ne peut donc pas avoir ais ment connaissance de toutes les servitudes susceptibles de grever un bien Or si elles entra nent des avantages pour le propri taire du fonds servant
6. La servitude non altius tollendi interdit de construire au dessus d une certaine hauteur Elles ont souvent pour but d a rer et de conserver lensoleillement des b timents qui les entourent Si une partie seulement du terrain est concern e par la servitude les droits construire sont d termin s partir du COS appliqu la superficie de la totalit du terrain D autres servitudes existent gout coulement des eaux bornage cl ture du terrain plantations etc L tude tient votre disposition un dossier complet sur les servitudes de droit priv et public Catherine Minot Consultante en droit public DOSSIER SERVITUDES DE DROIT PRIV INTERVIEW RENCONTRE AVEC UN HOMME DE TERRAIN LES SERVITUDES ET LE G OM TRE EXPERT Si Le notaire est l homme de la plume le g om tre est l homme du terrain Thierry Gareau g om tre expert dirige le cabinet Betom Montrouge Il nous fait part de sa pratique des servitudes La courte Note Quel est le r le du g om tre expert par rapport aux servitudes Thierry Gareau Nous intervenons lors de la constitution ou pendant la vie des servitudes Il faut d abord d terminer o est la servitude pour ensuite v rifier qu elle se situe sur le bon terrain notamment lorsqu il y eu modification cadastrale Enfin nous nous assurons que la servitude sert toujours Si oui nous v rifions s il est possible de la cantonner une emprise moindre o plus pr
7. d un droit de passage conventionnel qui ne serait plus utilis depuis plus de 30 ans Les servitudes conventionnelles peuvent galement s teindre par accord des parties Aujourd hui les servitudes contribuent encore efficacement la bonne organisation de la propri t et des rapports de voisinage la campagne comme la ville sur les terrains b tis ou non et quelle que soit l importance de l op ration envisag e Christine Mont brun Notaire assistant Responsable documentation amp communication l OCTOBRE 2005 LA COURTE NOTE a Sal E OCTOBRE 2005 LA COURTE NOTE DOSSIER SERVITUDES DE DROIT PRIVE QUELLES SERVITUDES POUR MIEUX CONSTRUIRE Il existe une grande vari t de servitudes de droit priv Certaines d entre elles permettent aux propri taires de construire dans les meilleures conditions Tour d horizon pratique de ce type de servitudes Pour acc der au terrain le droit de passage Un terrain enclav ne peut pas tre construit Aussi l article 682 du Code civil permet il au propri taire n ayant pas d acc s sur la voie publique d obtenir de ses voisins le droit de passer sur leur bien pour assurer la desserte compl te de son terrain Ce droit de passage peut galement tre revendiqu dans le cas d un acc s la voie publique existant mais insuffisant pour ce que souhaite faire le propri taire Le ou les propri taires des fonds voisins ne peuvent pas refu
8. lui les capacit s techniques n cessaires pour mat rialiser les servitudes Cependant pour l acqui sition d ensembles immobiliers une tendance diff rente se manifeste la logique de l investissement immobilier s orientant vers le rendement du bien plut t que vers le bien lui m me L approche de la vente en est chang e on v rifie la dur e du bail son montant et on s attache moins aux contraintes du bien La v rification des servitudes devrait veiller davantage la vigilance des propri taires quitte retarder la vente mieux vaut s curiser l investissement LCN Dans les tats descriptifs de volume quelles servitudes sont les plus utilis es TG On utilise les servitudes g n rales vues ancrage surplomb prospect droits relatifs la construction L enjeu principal est de pr ciser les passages entre les volumes il faut les crire et les mat rialiser Aujourd hui on utilise syst ma tiquement un plan pour identifier les servitudes Une visualisation en 3D avec une visite virtuelle permet d identifier visuellement la propri t Tr s utile elle est peu pratiqu e parce qu elle est co teuse et qu elle n est pas n cessaire la publication de l acte la conservation des hypoth ques Propos recueillis par Bertrand Lacourte Notaire associ 1 Ndir les servitudes par destination de p re de famille d signent Le cas d un immeuble appartenant une personne et c d d
9. utilisent rarement la voie fiscale la plus on reuse Dans la recherche d une solution moins co teuse certains peuvent tre tent s d utiliser des chemins d tourn s opaques ou simul s Ces voies sont cependant p rilleuses la fronti re entre l habilet fiscale et la fraude est tr s t nue L Administration fiscale peut avoir recours l article L 64 du Livre des proc dures fiscales la lecture du texte celui ci ne r prime que les seuls cas de simulation intervention d un pr te nom ou donation d guis e en vente Abus de droit ou bonne foi La jurisprudence tant administrative que judiciaire a tendu cette notion d abus de droit des op rations somme toute r guli res mais dont le but recherch est exclusivement fiscal et ceci depuis un arr t du Conseil d tat du 10 juin 1981 lorsque l Administration use des pouvoirs qu elle tient de ce texte dans des conditions telles que la charge de la preuve lui incombe elle doit pour pouvoir carter comme ne lui tant pas opposables certains actes pass s par le contribuable tablir que ces actes ont un caract re fictif ou d faut qu ils n ont pu tre inspir s par aucun motif autre que celui d luder ou att nuer les charges fiscales que l int ress s il n avait pas pass ces actes aurait normalement support es eu gard sa situation et ses activit s r elles Les contribuables doivent donc prouver que l acte juridique contest
10. 2 tat des risques d accessibilit au plomb En l absence d tat des risques naturels et techno logiques l acqu reur peut poursuivre la r solution du contrat ou demander au juge une diminution du prix Enfin l acqu reur ne peut se pr valoir l encontre du propri taire des informations contenues dans le diagnostic de performance nerg tique ce dernier n ayant qu une valeur informative Les certificats du dossier de diagnostic technique Certificats PLOMB CREP applicable au plus tard le 12 ao t 2008 d cret para tre ERAP Immeubles concernes Immeubles usage d habitation construits avant le 1er janvier 1949 en vigueur AMIANTE En vigueur Immeubles dont Le permis de construire a t d livr avant juillet 1997 TERMITES Tous les immeubles En vigueur INSTALLATION INT RIEURE DE GAZ D cret para tre RISQUES TECHNO Immeubles usage d habitation Obligations Dossier annex la promesse de vente ou d faut l acte notari de vente LOGIQUES ET NATURELS CA Applicable Immeubles situ s ane rA dans une zone couverte le in 2006 par un plan de pr vention J des risques ou une zone de sismicit PERFORMANCE ENERGETIQUE 1er juillet 2006 Tous les immeubles A disposition du candidat l acquisition et communiqu l acqu reur H l ne Mathieu Proto Clerc a G OCTOBRE 2005 LA COURTE NOTE
11. atique Ces v rifications sont plus compliqu es lorsqu il n existe pas de document graphique lorsque les servitudes ont t tablies avant la r novation du cadastre ou lorsque qu elles n ont pas t transcrites On rencontre souvent des servitudes tablies par destination de p re de famille y compris dans des grands ensembles immobiliers d tenus par des groupes Lorsque ces terrains sont divis s pour tre vendus la situation au regard des servitudes doit tre clarifi e LCN Les difficult s li es la preuve des servitudes se sont elles am lior es TG Oui gr ce au cadastre r nov et plus g n ralement au suivi plus fort du foncier notamment dans les ZAC ou les lotissements Toutefois le syst me actuel de publicit fonci re ne donne pas d outil pour v rifier la conformit des faits au droit IL n y a pas de carte d identit du bien qui permette de conna tre la situation au regard des servitudes LCN Leswendeurs et acqu reurs prennent ils le soin de v rifier les servitudes TG Globalement les parties sont attentives l tablissement des servitudes qu elles abordent toujours avec crainte C est souvent au moment de la vente que l on ressent la n cessit de clarifier les choses en d finissant contradictoirement l emprise d une servitude par exemple Le g om tre et le notaire travaillent d ailleurs souvent ensemble car c est un sujet pointu le g om tre ayant
12. d une inscription au fichier immobilier Un arr t pr fectoral en fixera les modalit s Port e de l autorisation pr fectorale Le principe reste celui du caract re personnel de l autorisation de changement d usage Il cesse d s que le b n ficiaire met fin l exercice professionnel Une exception logique est d sormais formellement pr vue en cas de compensation l autorisation est alors attach e au local et non la personne Christine Mont brun Notaire assistant Responsable documentation amp communication 1 Articles 24 29 de l ordonnance n 2005 655 du 8 juin 2005 relative au logement et la construction 2 La destination ressort du r gime de permis de construire C est ce pour quoi un immeuble a t construit en fonction de ses caract ristiques physiques n IMMOBILIER VENTE D IMMEURBLE LE REGROUPEMENT DES DIAGNOSTICS TECHNIQUES Pour assurer la s curit de l acqu reur lors de La vente d un bien immobilier la r alisation de nombreux diagnostics a t impos e au vendeur Souhait par les professionnels le regroupement de l ensemble de ces documents a t instaur par l ordonnance du 8 juin 2005 sous un dossier unique le dossier de diagnostic technique Un dossier check list Le dossier de diagnostic technique remplira la fonction de check list de tout ce qu il faut annexer la promesse de vente ou d faut l acte authentique de vente d un i
13. de Les servitudes priv es peuvent tre naturelles lorsqu elles d pendent de la situation des lieux l gales lorsque les conditions pos es par la loi pour les cr er sont respect es ou conventionnelles si elles r sultent de l accord des parties Des propri taires voisins peuvent en effet cr er des servitudes en tablissant entre eux une convention Si la loi n exige pas d acte notari ni m me d crit la r daction d un acte authentique est pratiquement n cessaire Hormis son r le de preuve de la servitude sa publication la Conservation des hypoth ques rend la servitude opposable aux tiers L acte notari pr cisera notamment la nature l usage et l tendue de la 1 Cour de cassation 3 me civ 30 juin 2004 2 Nous limitons ce dossier aux servitudes de droit priv Les servitudes administratives sont impos es aux propri taires priv s dans un but d int r t g n ral passage d une ligne haute tension par exemple servitude par exemple le champ d une servitude de vue Une indemnit est souvent due pour d dommager le propri taire du fonds servant du pr judice qu il subit du fait de la cr ation de la servitude Fiscalement l indemnit constitue pour le propri taire du fonds servant un profit imposable suivant le r gime des plus values immobili res d faut d accord entre les propri taires en cas de servitude l gale le juge civil est comp tent pour instituer une servitude et d
14. e 1995 Commune de La Baule 2 Cass 3e civ 15 avril 1982 n 80 17 108 Ducourthial c Rodrigu s DOSSIER SERVITUDES DE DROIT PRIV Pour construire sur le mur voisin l acquisition de la mitoyennet Un mur est soit privatif soit mitoyen La difficult est souvent de d terminer ce qu il est Le Code civil art 683 et la jurisprudence indiquent dans quels cas un mur est pr sum mitoyen ou ne l est pas Ce ne sont que des pr somptions et elles peuvent tomber en cas de titre acte notari par exemple ou marque sur le mur contraires jugement contraire ou pres cription acquisitive Il existe une pr somption de mitoyennet pour le mur servant de s paration entre des b timents jusqu l h berge le mur s parant une cour et un jardin le mur s parant des champs et enfin le mur ayant un sommet deux pentes IL existe une pr somption de mur privatif si le mur est constitu par un sommet en une pente si le terrain est enti rement clos au milieu d autres terrains non clos si le mur appartient un b timent en limite de propri t ou si le mur ne comporte que d un seul c t un chaperon un filet ou un corbeau Pour les murs de sout nement la jurisprudence a d gag les principes suivants si le mur ne sert que de sout nement il est pr sum appartenir au propri taire qui en profite c est dire celui dont le terrain a le niveau le plus lev Si le mur sert galement de cl ture i
15. eux ou plusieurs personnes diff rentes S OCTOBRE 2005 LA COURTE NOTE PATRIMOINE a OCTOBRE 2005 LA COURTE NOTE PROC DURES COLLECTIVES LA NOUVELLE DONNE La loi de sauvegarde des entreprises a t adopt e par l Assembl e nationale le 13 juillet 2005 Elle r forme les proc dures collectives R capitulatif des nouvelles modalit s Le l gislateur souhaitait largir le droit des entreprises en difficult d s le Ter janvier 2006 les proc dures collectives s appliqueront aussi aux personnes physiques exer ant une activit pro fessionnelle ind pendante y compris une profession lib rale Les objectifs de cette r forme sont clairs att nuer la responsabilit civile et p nale en all geant les sanctions patrimoniales et p nales continuer l exploitation gr ce au redressement amiable mettre l accent sur la pr vention d tecter par anticipation des difficult s et n gocier avec les cr anciers prot ger les cr anciers et enfin simplifier les proc dures de traitement des difficult s des entreprises Il faut inciter le chef d entreprise conclure au plus t t des accords avec ses cr anciers On a ainsi institu le privil ge de new money les personnes qui consentent un cr dit au d biteur pour lui permettre de poursuivre son activit sont pay es du montant de leur cr ance par privil ge toutes cr ances n es avant la conciliation Le mandat ad
16. ffectation par exemple r sultent d une ordonnance On pense aussi la r forme des proc dures collectives qui a t vot e en urgence Un autre proc d consiste faire valider par le parlement des solutions contractuelles Ainsi la proposition de loi sur la vente la d coupe pr voit elle la possibilit d tendre par d cret les accords collectifs l objectif tant de faire appliquer plus largement l accord du 16 mars dernier limit aujourd hui ses seuls signataires 7 LACOURTE NOTAIRES ASSOCI S e Rencontre avec Thierry Gareau g om tre Le recours ces proc dures acc l r es ou d vi es ne peut se justifier que si les d crets d application sont pris rapidement Alors seulement la volont du pouvoir ex cutif de modifier efficacement et rapidement sera av r e Or la pratique d montre que l application des Lois peut prendre plusieurs ann es On peut contacter un minist re quelques mois d intervalle et s entendre r pondre qu un d cret est en cours d laboration puis en cours de signature ou en attente d arbitrage minist riel Il ne faut pas confondre r formes attendues et r formes urgentes la cr ation d un diagnostic technique tait souhait e par l ensemble des pro fessionnels de la vente d immeuble mais y avait il urgence l instituer en 2005 alors qu il comprend des certificats qui ne seront obligatoires qu en juillet 2006 L absence de d
17. ge d un bien n est plus 1945 C est au 1er janvier 1970 date de la r forme fonci re qu il faut se r f rer On simplifie la preuve les documents de cette p riode sont plus accessibles La r f rence une date fixe plut t que l emploi de la prescription trentenaire est regrettable car avec le temps cette date para tra de plus en plus loign e Il n est plus n cessaire de v rifier l affectation continue et donc d tablir la cha ne des baux Pour les locaux construits depuis 1970 il suffira de se r f rer au permis de construire Suppression du certificat d affectation Les sanctions encourues en cas de changement d usage ill gal sont cons quentes nullit des baux et des ventes amende de 22 500 euros et obligation de r affecter les locaux irr guli rement transform s leur usage ant rieur La pratique s appuyait notamment lors des ventes sur la production d un certificat d affectation ou de commercialit d livr par l administration pour parfaire la s curit juridique de la transaction La r forme met fin ce certificat ce que l on regrette Base juridique de la compensation Paris le pr fet pouvait subordonner le changement d affectation au retour l habitation d un local affect un autre usage pour reconstituer une surface habitable quivalente Valid e par la jurisprudence la compensation n avait aucune base l gislative D sormais elle est encadr e et fera l objet
18. hoc Tr s souple il vise les entreprises viables mais ayant des difficult s sans cessation de paiements Confidentielle elle n a aucune port e juridique le dirigeant s adresse au pr sident du tribunal de commerce pour faire nommer un mandataire judiciaire Il n gociera avec les cr anciers pour chelonner les paiements La conciliation Cette proc dure remplace le r glement amiable et s adresse aux entreprises en difficult juridique conomique o financi re av r e ou pr visible sans tre en tat de cessation des paiements ou l tant depuis moins de 45 jours Le dirigeant saisit alors le pr sident du tribunal de commerce pour faire nommer un conciliateur pour une mission de 5 mois maximum L accord pass avec les cr anciers peut faire l objet d une constatation par le tribunal ayant alors force ex cutoire Les cr anciers qui aident la poursuite de l activit peuvent b n ficier d un privil ge leur permettant d tre pay s prioritairement La sauvegarde Cette nouvelle proc dure concerne le chef d entreprise qui rencontre des difficult s insurmontables et pouvant le conduire la cessation de paiements Le dirigeant s adresse au pr sident du tribunal qui d signe un mandataire judiciaire et peut d cider de suspendre le paiement des dettes pendant une dur e de 12 mois au plus au cours desquels le dirigeant continue de g rer son entreprise avec l aide du mandataire judiciaire Le redres
19. ier aux seuls maires le contr le de l occupation du sol n ayant pas t retenue c est l tat en tant que garant du logement qui conserve le contr le de l affectation des biens apr s avis du maire Chaque pr fet fixera par arr t les conditions de d livrance des autorisations Application g ographique Jusqu ici toutes les communes de plus de 10 000 habitants taient soumises au r gime du changement d affectation Ce dernier ne se justifiait pourtant que dans les grandes villes o la sp culation immobili re et la pression pour transformer les locaux d habitation en bureaux taient fortes Le dispositif n tait d ailleurs r ellement appliqu qu Paris et dans les Hauts de Seine Il s applique d sormais toutes les communes de plus de 200 000 habitants et dans les d partements de la petite couronne parisienne Pr cisions terminologiques La notion d usage remplace aujourd hui celle d affectation pour viter toute confusion avec la notion de destination Faute de d finition l gale des notions de local usage d habitation professionnel et administratif un important contentieux aboutissait des jurisprudences contradictoires L ordonnance r duit les usages possibles l habitation dont une liste est dress e et le reste Les passages entre usages commercial professionnel ou administratif sont libres V rification de l usage des biens La date laquelle il convient d appr cier l usa
20. l est pr sum mitoyen car il profite aux deux fonds La jurisprudence estime que lorsque le mur de sout nement d passe de 40 cm le niveau du sol il s agit d un mur de cl ture auquel s applique la pr somption de mitoyennet Les foss s sont quant eux pr sum s mitoyens m me s ils ne servent qu l coulement de l eau art 667 C civ Comment acqu rir la mitoyennet d un mur Il est possible d appuyer un ouvrage contre un mur mitoyen C est pourquoi il peut tre opportun pour un programme de construction d acqu rir la mitoyennet c est dire de rendre commun aux deux voisins un mur privatif L article 661 du Code civil permet cette acquisition et d termine les m Pr somptions de mur privatif Corbeau Chaperon Filet e Le chaperon est un am nagement en tuile ardoises ou ciment plac au sommet du mur qui emp che la pluie de ruisseler le long du mur e Le filet ou lamier est une saillie ayant le m me r le que le chaperon mais plac e plus bas ne pas confondre avec des pierres en saillie plac es pour lever un mur sans r le quant au ruissellement de l eau e Le corbeau est une pierre plac e dans toute l paisseur du mur et destin e recevoir une Pure modalit s de calcul de l indemnisation due en cons quence Le mur doit bien s r tre en limite de propri t et il doit s agir d un v ritable mur et non d une palissade provisoire Il peut s agir d un mur de cl
21. mmeuble b ti IL comprendra selon les cas les documents suivants 1 Le constat de risque d exposition au plomb 2 l tat mentionnant la pr sence ou l absence de mat riaux ou produits contenant de l amiante 3 l tat relatif la pr sence ou l absence de termites 4 l tat de l installation int rieure de gaz naturel 5 l tat des risques naturels et technologiques et 6 Le diagnostic de performance nerg tique Validit du dossier La dur e de validit des diff rents diagnostics est fix e par d cret en fonction de leur nature Si l un des documents produits lors de la signature de la promesse de vente n est plus en cours de validit la date de la signature de l acte de vente il doit tre remplac par un nouveau document annex l acte En revanche il n y a pas lieu de faire tablir un nouveau constat de risque d exposition au plomb chaque mutation lorsque le document initial tablit l absence de plomb ou sa pr sence des concentrations inf rieures aux seuils devant tre fix s par arr te Il suffit alors de joindre le constat Initial au dossier de diagnostic technique Obligations informatives du vendeur En l absence d tats en cours de validit relatifs au plomb l amiante aux termites ou l installation de gaz naturel lors de la signature de l acte de vente le vendeur ne peut pas s exon rer de la garantie des vices cach s 1 Contrat de risque d exposition au plomb
22. n limite de propri t sans respecter ces distances Si certaines conditions sont r unies ily a cr ation d une servitude de vue au profit du propri taire de la vue emp chant le propri taire du fonds voisin sur lequel la vue est exerc e de construire dans les distances prescrites C est le cas si la vue a t cr e il y a plus de trente ans et que les conditions de la prescription trentenaire sont r unies C est galement le cas si la vue a t cr e avant la division du fonds le propri taire ayant acquis une servitude de vue par destination du p re de famille En dehors de ces deux hypoth ses le propri taire qui a pratiqu des vues irr guli rement pourra tre condamn les obstruer la diff rence des vues les jours sont des am nagements qui ne laissent passer que la lumi re mais pas le regard ni l air Ils doivent tre verre dormant c est dire ne pas pouvoir s ouvrir et dans un mat riau translucide et non transparent Ils doivent tre plac s une certaine hauteur par rapport au plancher 2 60 m en rez de chauss e et 1 90 m en tage Ils ne donnent aucun droit leur b n ficiaire et peuvent donc tre librement obstru s par l apposition d une nouvelle construction Les servitudes non aedificandi et non altius tollendi La servitude non aedificandi consiste interdire aux propri taires de b tir sur tout ou partie du sol joignant un ou plusieurs b timents
23. ons de construire La r forme du permis de construire a galement t tudi e Rapport Pelletier pr sentation de la r forme projets de textes Les contentieux de l urbanisme 25 octobre 2005 Seront expos s le contentieux administratif de l urbanisme recours en annulation et recours indemnitaire le contentieux p nal de l urbanisme cons quences de la construction r alis e ill galement et Le contentieux civil de l urbanisme Retrouvez Le programme complet de ces formations sur le site de L AFAC http www afac formation com Inscrivez vous en ligne ou au 01 44 07 27 65 SIMI Quelle r forme pour le permis de construire Mercredi 30 novembre de 10h30 12h30 Le SIMI est le rendez vous des professionnels et des utilisateurs d Immobilier d Entreprise Il se tiendra pour sa 4 dition les 30 novembre ler et 2 d cembre 2005 au Palais des Congr s de Paris Catherine MINOT consultante en droit de l urbanisme co interviendra sur le th me quelle r forme pour le permis de construire Seront abord s les recours abusifs les agr ments et la dur e des proc dures administratives Retrouvez le programme complet du salon et inscrivez vous sur le site du SIMI http www salonsimi com Formations Intra Entreprise L tude organise en partenariat avec des organismes d di s la formation des stages la carte pour des entreprises parfois clientes Les exemples de th mes abord s le montage d
24. op rations immobili res les autorisations d urbanisme le contentieux de l urbanisme ou encore les servitudes de droit priv et de droit public Pour approfondir les questions abord es ne demandez une documentation la biblioth que LACOURTE bibliothequefascp lacourte com NOTAIRES ASSOCIES Etude LACOURTE Directeur de la publication Bertrand Lacourte e uqe i 54 avenue Victor HUGO 75116 PARIS R dactrice en chef Catherine Minot e Secr tariat Standard 1 01 44 28 40 00 de r daction Bulle Lacourte Christine T l copie 1 01 45 01 88 28 Mont brun Pierrick Le Bourdiec Cr ation et E mail g n ral associes notaires d scp lacourte com r alisation Thalamus 01 47 00 58 83 e Parution Site Web www scp lacourte com tri annuelle D p t l gal n ISSN 1774 7732
25. par l Administration poss de une cause autre que fiscale vidente et parfaitement licite La reconnaissance de cette vidence sera la preuve de la bonne foi du contribuable et rendra la proc dure inefficace Cette notion de bonne foi est tr s importante car dans le cas contraire les contribuables doivent non seulement payer les r droits ou imp ts lud s mais galement payer une amende forfaitaire gale 80 du montant de ces derniers Une proc dure sp cifique S agissant d un texte fiscal d exception l article L 64 soumet l action de l Administration une proc dure sp cifique Celle ci doit tre intent e par un agent des imp ts ayant au moins le grade d inspecteur divisionnaire La notification du redressement doit remplir certaines conditions de forme En cas de d saccord entre l Administration et le redevable sur le bien fond des redressements le litige peut tre soumis l avis du Comit Consultatif pour la r pression des abus de droit CCRAD sur demande de l une ou l autre des parties Ce comit comprend un conseiller d Etat pr sident un conseiller la Cour de Cassation un conseiller ma tre la Cour des Comptes et un professeur des universit s agr g de droit ou de sciences conomiques Le comit rend un avis qui influe lors du contentieux Judiciaire ult rieur sur la charge de la preuve Si cet avis est conforme la position de l Administration fiscale la preuve
26. salari s NOS INTERVENTIONS Le Moniteur La vente en l tat futur d ach vement 30 septembre 2005 Brigitte RAYROLLE responsable du service Programmes immobiliers a co anim le 30 septembre dernier une journ e intensive de formation sur le th me de la vente en l tat futur d ach vement dans laquelle les r gles et les particularit s de ce montage complexe et les points cl s de la relation vendeur acqu reur ont t analys s AFAC Catherine Minot consultante en droit public l tude anime r guli rement des formations pour l AFAC Voici quelques dates pass es et venir Les fondamentaux de l urbanisme 22 septembre 2005 Au cours de cette conf rence ont t expos es les diff rentes r gles d urbanisme A t expliqu comment construire et am nager avec les r gles existantes Le permis de construire 3 octobre 2005 Ont t expos s Le r gime du permis de construire et son champ d application les op rations immobili res complexes comment construire sur de l existant ainsi que les incidences de la r forme en cours Loi SRU actualit de l urbanisme 11 octobre 2005 Durant cette formation ont t analys es les r centes volutions l gislatives Loi SRU Loi Urbanisme habitat loi arch ologie pr ventive d crets d application et jurisprudentielles dans trois grands domaines de l urbanisme la planification les op rations d am nagement et les autorisati
27. sement judiciaire Le dirigeant n a pas su viter les difficult s de son entreprise cessation des paiements L objectif est de permettre la poursuite de l activit le maintien de l emploi l apurement du passif et d viter la liquidation Le dirigeant doit demander l ouverture de cette proc dure dans les 45 jours suivant la cessation de paiements Un administrateur judiciaire est nomm pour assister le dirigeant dans la gestion et l administration de l entreprise Cette proc dure peut aboutir un plan de continuation ou un plan de cession totale ou partielle avec reprise de l actif et du passif La liquidation judiciaire Demand e par le dirigeant dans les 45 jours suivant la cessation de paiements elle vise les entreprises dont le redressement est manifestement impossible Un liquidateur est nomm par le tribunal La proc dure peut tre ramen e 1 an au lieu de 4 si Les actifs sont facilement vendables Aur lie NIVET Notaire assistant D partement Marchands de biens 1 Loi n 2005 845 du 26 juillet 2005 JORF N 173 27 juillet 2005 2 Les sanctions personnelles comme l interdiction de g rer sont limit es 15 ans et les doubles peines en mati re de banqueroute disparaissent Q PATRIMOINE FISCALIT LA NOTION D ABUS DE DROIT Le Droit cesse l o l abus commence PLANIOL Trait l mentaire de Droit Civil Dans un souci de bonne gestion de leur patrimoine les contribuables
28. ser ce droit mais une indemnit leur est due Si elle n est pas fix e l amiable ainsi que les modalit s de la servitude de passage trac v hicules admis plages horaires passage de canalisations c bles entretien elle l est par le juge qui fixe le trac de la servitude en fonction du trajet le plus court tout en tenant compte de la g ne occasionn e sur le fonds servant Les frais d tablissement et d entretien du passage sont en principe la charge du b n ficiaire de la servitude art 698 C civ mais ils peuvent tre partag s lorsqu ils b n ficient aux deux propri taires assiette de la servitude de passage demeure la propri t du fonds servant son propri taire devant continuer honorer les taxes fonci res y aff rentes IL peut par ailleurs b n ficier du coefficient d occupation des sols COS issu de cette assiette La jurisprudence a reconnu un droit de passage particulier appel servitude de tour d chelle Elle permet au propri taire d un terrain contigu un autre fonds de p n trer sur ce dernier pour r parer son mur ou sa toiture Cette servitude n est reconnue par les tribunaux que si les travaux r aliser sont indispensables et ne peuvent tre effectu s qu en passant par le fonds voisin Si Le fonds enclav est issu d une division la servitude devra s exercer sur le fonds dont elle provient m me si un autre passage serait plus gari 1 CE 29 d cembr
29. sera la charge du contribuable Lorsque l avis lui est d favorable ou en l absence de saisine l Administration conservera la charge de la preuve tant donn sa composition et en l absence de tout repr sentant des contribuables il n est pas tonnant de constater que ces avis annuels sont rarement en d faveur de l Administration fiscale Plus grave encore la position du CCRAD est dans certains cas constitution d une SCI apport de la nue propri t d un bien ladite SCI puis donation des parts des enfants contraire la jurisprudence de la Cour de Cassation Il apparait donc dangereux tous gards de saisir ce comit tant que sa composition n aura pas t modifi e Fr d ric VINCENT Notaire associ D partement Droit de la Famille l 1 CE Ass PL 10 juin 1981 R p 18664 Dr Fiscal 1981 n 48 49 comm 2187 concl Lobry RJF 1981 n 9 p 426 OCTOBRE 2005 LA COURTE NOTE a BLOC NOTES VIE DE L TUDE Val rie MAGNARD Notaire salari Val rie Magnard a t nomm e par le Garde des Sceaux Notaire salari l tude en juillet 2005 Elle a pr t serment au Tribunal de Grande Instance de Paris le 31 ao t dernier Entr e l tude en 1999 elle travaille au service Droit de la famille et contribue r guli rement la r daction de La courte Note L tude comprend d sormais trois notaires associ s et trois notaires
30. tant le fichier immobilier de la conservation des hypoth ques et les 3 Cour d appel de Bordeaux 16 avril 1996 4 Cour de Cassation 3 civ 9 juillet 2003 titres ant rieurs Si Le notaire omet de mentionner une servitude sa responsabilit pourra tre engag e par les parties et notamment par l acqu reur Respect des servitudes Si chaque propri taire doit respecter la servitude dont il profite servitude active ou qu il supporte servitude passive il ne doit pas abuser de ce droit ou le restreindre Le propri taire de l immeuble qui profite la servitude ne doit rien faire qui puisse aggraver la situation de l autre immeuble Ainsi un propri taire qui profite d une servitude de passage permettant la desserte de son exploitation agricole aggrave la situation en cr ant un centre questre qui entra ne le passage d une client le et d un public nombreux De m me le propri taire de l immeuble sur lequel la servitude est tablie ne peut rien faire pour r duire l usage d une servitude Par exemple il ne peut difier sur le passage un portail qui emp cherait l usage de la servitude Chaque propri taire peut recourir au juge civil en cas d abus et le contentieux en la mati re est abondant L extinction des servitudes conventionnelles Suite un revirement de jurisprudence une servitude conventionnelle peut s teindre par prescription lorsqu elle n a plus d int r t C est le cas par exemple
31. ture ou du mur pignon de la construction voisine Obstruer ou non les ouvertures dans les murs limitrophes la servitude de vue et les jours de souffrance Un terrain vierge peut tre entour de b timents ayant des ouvertures Celles ci selon qu elles constituent des servitudes de vue ou des jours de souffrance vont imposer des suj tions diff rentes Il convient donc de d terminer la nature de l ouverture pour en d finir Les cons quences pratiques gt gt gt 3 Le mur est alors pr sum appartenir au propri taire du terrain sur lequel l eau venant de ce sommet s coule 4 CA Montpellier 18 mars 1992 Labit c Lagarrigue S OCTOBRE 2005 LA COURTE NOTE FA O9 OCTOBRE 2005 LA COURTE NOTE DOSSIER SERVITUDES DE DROIT PRIV Les vues sont des am nagements effectu s dans une construction et partir desquelles son propri taire peut jeter un regard sur le fonds voisin Il s agira des fen tres balcons escaliers d acc s ou encore des terrasses sous r serve que celles ci soient attenantes au b timent et accessibles depuis ce b timent Les articles 678 et 679 du Code civil disposent qu il nest pas possible d avoir une vue moins de 1 90 m entre le mur dans lequel se situe la vue et un fonds voisin en vue droite La distance est fix e 0 60 m en vue oblique E istances minimales Vue droite Vue oblique Un probl me se pose lorsque la vue est situ e e
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