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Guide pratique PLH

1. Fiche 3A La discussion avec les porteurs de projet Fiche 3B Le cahier des charges pour cession de terrains Fiche 3C La proc dure de plan programme Fiche 3D Le march de d finition Fiche 3E Le lancement d un concours Fiche 3F La Zone d Am nagement Concert ZAC Fiche 3G L Association Fonci re Urbaine AFU Fiche 3H Le permis d am nager Fiche 31 Le permis valant division Retour d exp rience communal Kingersheim Th me 4 la production de logements Fiche 4A Le logement priv Fiche 4B Le programme mixte Fiche 4C Le logement social Fiche 4D Le logement pour les gens du voyage s dentaris s Fiche 4E Le bail construction Fiche 4F Le bail r habilitation Retour d exp rience communal Riedisheim Th me 5 la gestion du parc existant tude r alis e par L Agence d Urbanisme de la R gion Mulhousienne 33 avenue de Colmar 68200 MULHOUSE www qurm org Fiche 5A L Op ration de Restauration Immobili re ORI Fiche 5B La D claration d Utilit Publique DUP Fiche 5C L intervention sur les copropri t s Fiche 5D La remise sur le march de logements vacants Fiche SE La lutte contre l habitat indigne Fiche 5F L aide la r novation thermique de l habitat priv Retour d exp rience communal Mulhouse R daction et contacts Christelle BARLIER christelle barlier aurm org 03 69 77 60 79 et Jennifer KEITH jennifer keith aurm org 03 69 77 60 82
2. Modalit s d application et de mise en oeuvre 5 tapes 1 Instauration du droit de pr emption urbain DPU Droit institu par d lib ration du conseil municipal pr cisant le p rim tre sur d exercice du droit et motivant l instauration du DPU renforc le cas ch ant D lib ration et p rim tre annexer au PLU et transmettre la sous pr fecture Registre ouvrir en mairie pour inscription de toutes les acquisitions r alis es et de l utilisation effective des biens pr empt s registre consultable du public Modification du p rim tre ou suppression du DPU par nouvelle d lib ration 2 D claration d intention d ali ner DIA chaque bien mis en vente dans le p rim tre transmission la mairie par le propri taire d une d claration d intention d ali ner DIA DIA identit du propri taire prix de vente et description pr cise du bien 3 D cision de pr emption r ception de la DIA d lai de 2 mois pour faire usage du DPU en motiver la d cision pr ciser la destination du bien pr empt en informer le p titionnaire et la transmettre en pr fecture Pour l habitat r alisation d un programme r sidentiel ou de logements sociaux pouvant justifier l utilisation du DPU Si d lib ration de la commune pour d finir les actions qu elle entend mener pour mettre en oeuvre le PLH d cision de pr emption pouvant se r f rer cette d lib ration sauf recours au DPU renforc et
3. i pe edf TL ni Lis 154 HN jiii Pour la commune la politique ATE ju w T pT fonci re est de saisir l opportunit DTA D nf ass c est une politique conome adapt e une commune de notre taille ka TS Fr gt r n ds n Le R A s ds tow y pee w Eha aTi E Mme P aulette FOUR CADE Deux maisons mitoyennes pr empt es qui seront d molies pour laisser place une Adjointe au Maire de Sausheim petite op ration de 8 logements sociaux photo Google maps 2013 Une politique fonci re au service du logement social e Veille et observation Saus i e Acquisition l amiable l acaui gt n lt ibil e Droit de pr emption urbain ffre en logem e Bail emphyt otique Elle a mis en place le droit de pr emption depuis environ 25 ans mais n utilise que ponctuellement cet outil pour acqu rir du foncier La commune se montre en effet attentive aux biens en vente sur la commune et elle m ne des acquisitions par voie amiable avec les propri taires La commune ne d marche pas directement les propri taires pour trouver du foncier mois effectue une veille en continue simple et peu co teuse en temps Elle se positionne sur les terrains appropri s pour du logement social situ s de pr f rence proximit des transports collectifs commerces et 1 quipements et r partis sur l ensemble de la commune La force de la commune et son outil majeur sont la n gociation Contact Marie Christ
4. Guide pratique de mise en oeuvre du Programme Local de l Habitat _ cie f ul Ms m nai a a A MULHOUSE ALSACE aUrmM AGGLOM RATION agence d urbanisme de a r gion mulhousienne Octobre 2013 y 4 7 ASSIS 7 ADT ADT AR DER ER LSS 749729 TAN PIQUE PATATE T ANY am an PAX m AN F AVAAN gt 4 Rue Souci Produire construire g rer les logements pour r pondre aux besoins en logements l chelle communautaire photo Mulhouse Un guide de r flexion du PLH pour assister les communes Le Programme Local de l Habitat de Mulhouse Alsace Agglom ration a t adopt le 19 d cembre 2011 Les orientations et objectifs qu il fixe en faveur Fil conducteur 2 de la production de logements s appliquent sur la p riode 2012 2017 Elles doivent faire l objet d une mise en uvre par les communes et d un suivi de Mode d emploi 3 celles ci pour veiller l atteinte des objectifs fix s par le PLH Sommaire des fiches Comment parvenir aux objectifs de production et qualit de logement Quels moyens r glementaires ou fiscaux mobiliser par la commune Comment Th me 1 mobiliser le foncier encadrer les op rations priv es Quel type et qualit de logements aid s Th me 2 l urbanisme escompter Comment r sorber la vacance r glementaire Ce guide s adresse aux communes afin de les accompagner dans la Th me 3 l urbanisme mise en uvre du PLH Il se ve
5. Dans la majorit des cas elle trouve un accord favorable pour une acquisition d faut d accord du propri taire avec le prix initial propos la municipalit n gocie sur la base de l estimation de France Domaine Mais la commune peut se retrouver mise en concurrence avec les promoteurs priv s par le propri taire Or le montant qu elle peut se permettre de payer est souvent inf rieur celui des promoteurs pour des raisons de budget et ou du fait de l avis de France Domaine Dans ce cas la n gociation et le dialogue avec le propri taire sont essentiels la commune pouvant faire valoir son projet et sa possibilit d user du droit de pr emption pour s imposer sur les terrains vraiment strat giques Une part du budget communal est r serv e chaque ann e aux acquisitions fonci res Por la valorisation des terrains pour du logement social la commune contribue l atteinte de ses objectifs triennaux et peut d duire les sommes investies des p nalit s dues au titre de la loi SRU Choisir l op rateur Apr s l achat du terrain le maire contacte des bailleurs et les invite faire des propositions de projets sur les sites identifi s Au regard des besoins et de la qualit des projets la commune choisit un op rateur qui confier le terrain Au bailleur social la commune c de le terrain l euro symbolique ou elle conclut un bail emphyt otique R daction Christelle BARLIER christelle barlier aurm org 03
6. gion mulhousienne FICHE 16 LA DATION 4 A retenir e Les plus Souplesse et libert de la d marche D marche concert e Moyen de financer l am nagement des terrains sans atteinte aux droits de propri t Pas de co t de portage foncier Avantage fiscal pas de droits de mutation Limitation de la pression fonci re co t du terrain viabilisation e Les points de vigilance Risque d une transaction non qui table int r t d une bonne valuation des biens services Risque financier en cas de m vente 4 T4 Exemple local d application e Staffelfelden En 2009 la commune a c d un terrain de 90 ares un lotisseur en change d une rente et de la viabilisation d un terrain de 7 ares qui lui a t restitu Le lotisseur a am nag une partie du lotissement du Ch ne sur 83 ares de ce terrain comprenant au total une centaine d habitations Il y a galement r alis en 2012 une op ration de 32 logements sociaux r sidence Cl des Champs et maisons jumel es le Patio Logements sociaux des maisons jumel es le Patio Staffelfelden Source AURM e Pour en savoir plus Contact Florian BROYEZ florian broyez ville staffelfelden fr Autres communes ayant utilis l outil non exhaustif Richwiller Riedisheim tude r alis e par L Agence d Urbanisme de la R gion Mulhousienne 33 avenue de Colmar 68200 MULHOUSE www aurm org Contexte et champ
7. la d lib ration D lib ration du conseil municipal d cidant l expropriation au profit de la commune et pr cisant l objectif poursuivi et la destination du bien et les modalit s de mise disposition du public du dossier du projet Constitution d un dossier pr sentant le projet de fa on simplifi e avec valuation sommaire du co t du projet Transmission au Pr fet du dossier et de la d lib ration Mise disposition du public qui peut formuler ses observations durant une p riode minimale d un mois Arr t du pr fet au regard du dossier et des observations du public d clarant l utilit publique du projet et d clarant la parcelle cessible Arr t fixant le montant de l indemnit allou e au x propri taire s ou titulaire s et pr cisant la date de prise de possession du bien Mesures de publicit de l arr t publication au recueil d partemental des actes administratifs affichage en mairie et sur la parcelle et notification au propri taire Ordonnance d expropriation par le juge de l expropriation marquant le transfert de propri t au profit de la commune Prise de possession compter de la date fix e par l arr t au plus t t 2 mois apr s publication de l arr t et apr s paiement ou consignation de l indemnit Sources htto www epf67 fr 2013 02 26 biens sans maitre et ADIL 13 ADIL vous informe 11 2011 R daction et contacts Christelle BARLIER christelle barlier aurm org 03 69 77 60 7
8. ou les partenaires possibles et savoir dans quelles circonstances s en rapprocher est important pour mieux ma triser le foncier sur sa commune 5 La SEM est soumise au droit commercial avec un capital social public priv d tenu majoritairement par des collectivit s locales La SPL est elle financ e 100 par des capitaux publics Dans le cas d op rations d am nagement ou de construction pour le compte des collectivit s elle peut par exemple effectuer du portage foncier en cas d absence d tablissement public foncier EPF ou encore se voir d l guer le Droit de Pr emption Urbain DPU comme dans le cadre du Programme de R novation Urbaine de Mulhouse Les am nageurs Les am nageurs et lotisseurs jouent un r le important dans le montage des op rations r sidentielles de taille moyenne ou grande Leur r le est de trouver du foncier pour la r alisation des op rations de l acqu rir puis de l quiper et l am nager pour le valoriser lui m me ou le revendre en lots pr t b tir Pour valoriser un ensemble de foncier plusieurs proc dures d am nagement et montages existent ZAC permis d am nager association fonci re urbaine Dans le cadre d une ZAC ou d un permis d am nager o la collectivit est partie prenante de l am nagement car d tentrice de foncier et d cide de confier l am nagement un op rateur une concession d am nagement est sign e entre la collectivit et l am nageur et un
9. BARLIER christelle barlier aurm org 03 69 77 60 79 Jennifer KEITH jennifer keith aurm org 03 69 77 60 82 Toute reproduction autoris e avec mention pr cise de la source et la r f rence exacte n Eo i k Fe a Y i Cd ee 1 N j z li g gt ENS HE A j 127 Le QUOTE lag mL l f j Fi 29 NS S j pa ja x L atlas foncier du PLH de m2A permet d identifier par commune me E potentiellement disponibles pour de l habitat extrait commune de Richwiller Conna tre les propri taires fonciers sur la commune tre inform S inscrire dans une d marche de des transactions fonci res c est a _ anticiper et tre pr t intervenir veille et d anticipation lorsqu une opportunit se pr sente Cette d marche est d autant plus importante si l opportunit concerne un site enjeu dans le cadre d une Pur e Rep rer encadrer et acqu rir du foncier dans des secteurs jug s strat giques pour strat gie fonci re globale P q Jug giques p r pondre un objectif donn tels sont les l ments constitutifs d une strat gie fonci re Celle ci suppose des actions diff rents niveaux connaissance et suivi du foncier s lection et ciblage des sites strat giques choix des actions mener orientation veille pr emption d marche active d acquisition etc La veille et l observation sont
10. Toute reproduction autoris e avec mention pr cise de la source et la r f rence exacte E A p octobre DE MISE EN OEUVRE DU PLH 2013 6 j 7 z J 3 Eaa V l fi W on ju E LE LUN EX EN EN EUR ELU 8 Li X TK x N L W CE A labor e dans le cadre de la mise en oeuvre du Programme Local de l Habitat de m2A la pr sente fiche est consacr e la question du foncier _ Source AURM dont l absence de ma trise peut P es en Des terrains mobilisables pour du logement en vente en attente de vocation ou de RECU ASSAULT valorisation en d sh rence ou en r tention Photo Riedisheim Comment mobiliser du foncier pour produire du logement Introduction La probl matique Les acteurs A W N Les outils 1A La veille le d marchage et l observation du foncier Le foncier est la mati re premi re de l am nagement aucun projet n est 1B Le DPU et le DPU renforc possible sans terrain C est donc un maillon essentiel dans le processus global de production de logements de la phase de r flexion en amont celle de la gestion 1C La ZAD du parc existant en passant aussi par la planification et la phase op rationnelle 1D L acquisition l amiable Mobiliser le foncier commence d abord par la d finition d une politique 1E Les biens abandonn s ou fonci re pour d terminer les outils appropri s aux objectifs poursuivis UE Quelle
11. Transmission du registre et du dossier au Commissaire Enqu teur Le Commissaire enqu teur transmet au pr fet le dossier et ses conclusions pe _ F E nE J Di EE D claration D lib ration de l organ G Avis gt lt projet _ n ___expropriant 7 obligatoires Arr t de Arr t de DUP Cessibilit Transmission du dossier au juge de l expropriation 7 Source Minist re de l int rieur de l Outre Mer et des collectivit s territoriales Direction g n rale des collectivit s locales Guide pratique de la phase administrative de l expropriation au profit de collectivit s territoriales ou de leurs groupements http centrevillepourtous asso fr IMG file Minist C3 A8res quide_expropriation pdf FICHE 1F LA D CLARATION D UTILIT PUBLIQUE r4 T4 Exemple local d application e Wittenheim Comme toutes les communes de plus de 5000 habitants la ville tait tenue d instal ler une aire d accueil des gens du voyage L achat du terrain identifi pour le projet aux abords de la route de Soultz a t assur par la ville puis mis disposition de la CAMSA comp tente pour l am nagement et la gestion de ces aires Faute d avoir pu trouver une voie amiable avec le propri taire foncier la ville a d cid de recourir la proc dure de DUP Un contentieux avec le propri taire au sujet de l indemnisation a quelque peu retard la mise en route
12. aide la d cision il permet d pauler une politique notamment lors de l laboration des documents d urbanisme ou lors de la mise en oeuvre des outils d intervention fonci re DPU expropriation Dans le cadre du Programme Local de l Habitat de m2A 2012 2017 l AURM Agence d Urbanisme de la R gion Mulhousienne a r alis en 2010 un atlas du potentiel foncier Pour ce faire plusieurs sources ont t mobilis es PLU cadastre photographies a riennes rep rage terrain Puis un entretien a t r alis dans chaque commune en pr sence des lus et ou des services techniques de la commune pour partager le diagnostic foncier Les donn es r colt es issu de ces entretiens ont permis de mettre jour les cartographies et la base de donn es d finitives L atlas a t mis jour fin 2012 Cet atlas transmis aux communes peut servir de support un observatoire communal Sa mise jour interviendra p riodiquement Il est en ligne sur www aurm org tude r alis e par R daction L Agence d Urbanisme de la R gion Mulhousienne Christelle BARLIER Jennifer KEITH Ludovic EDEL AURM 33 avenue de Colmar 68200 MULHOUSE www aurm org Contacts Christelle BARLIER christelle barlier aurm org 03 69 77 60 79 Jennifer KEITH jennifer keith aurm org 03 69 77 60 82 Toute reproduction autoris e avec mention pr cise de la source et la r f rence exacte octobre 2013 Source AURM Il permet d ac
13. cahier des charges est r dig Dans une d lib ration la collectivit d cide quels droits elle souhaite conc der l am nageur outre l am nagement elle peut notamment conc der le droit d acquisition de terrain de pr emption et m me d expropriation Les bailleurs sociaux Agr s au titre du service d int r t g n ral les bailleurs sociauxsont des organismes qui favorisent l offre locative sociale et sont susceptibles de jouer un r le dans le foncier communal Ils peuvent rapidement prendre le relais financier de la commune en cas de pr emption ou d acquisition l amiable pour la r alisation de logements aid s Dans les commune en carence au titre de la loi SRU les municipalit s perdent leur droit de pr emption DPU L Etat se voit transf rer le DPU et peut d l guer ce droit un bailleur social L tat L tat intervient dans la plupart des proc dures acquisitions am nagement gestion au titre du contr le de la l galit Notamment via le Service France Domaine l tat met des avis en cas de transaction par une collectivit territoriale apr s expertise sur la valeur v nale ou locative des biens immobiliers L avis est obligatoire dans les cas suivants et facultatif dans les autres acquisition immobili res gt 75 000 location immobili re gt 12 000 annuels cession d immeubles et de droits r el immobiliers communes gt 2000 hbts acquisition par voie d expropriation pour cause
14. construire au lieu d acheter Articles L 451 1 13 du Code Rural Th me 1 Le foncier Fiche 4C Le logement social Fiche 4E Le bail construction Fiche 4F Le bail r habilitation Retour d exp rience Sausheim MULHOUSE ALSACE AGGLOM RATION Octobre 2013 pe se La d molition reconstruction prochaine d une barre d habitat social rendue possible via un bail emphyt otique l initiative de la ville de Riedisheim source photo AURM D l guer l usage et la valorisation de foncier en restant propri taire Pens s et utilis s l origine pour faire l conomie de l acquisition du foncier les baux de longue dur e et en particulier le bail emphyt otique ont beaucoup volu et les fa ons de pratiquer sont aujourd hui multiples La pluralit des acteurs collectivit s propri taires promoteurs bailleurs gestionnaires usagers des projets et des contraintes donnent lieu des montages juridiques tr s divers Le bail construction et le bail r habilitation objets de deux autres fiches du guide ne sont l un comme l autre qu une variante du bail emphyt otique comportant une clause obligatoire de construction ou de r habilitation avec quelques avantages fiscaux L int r t du bail emphyt otique est triple D abord conomique en limitant l investissement de d part et en conservant au bailleur pr teur la propri t du terrain comme garantie financi re Puis f
15. d utilit publique L tat est aussi en premier plan lorsqu il est saisi par une commune d une demande de zone d am nagement diff r ZAD le pr fet d finit par arr t un p rim tre l int rieur duquel la commune dispose d un droit de pr emption Les propri taires priv s Is sont les principaux propri taires terriens se partager le foncier b ti ou non notamment celui pris pour la production de logement Ils peuvent tre propri taires occupants r sidents o exploitants ou bien avoir confier la gestion et l usage de leurs biens des tiers location occupation titre gratuit Avoir faire un propri taire priv pour une commune d sireuse de mobiliser du foncier est un exercice difficile La r ussite de la transaction d pend de la relation que le propri taire entretient avec ce foncier lieu de r sidence o de travail h ritage patrimoine investissement GUIDE PLH TH ME 1 MOBILISER LE FONCIER a OUTILS DES FICHES D TAILL ES POUR MIEUX LES CONNA TRE Des outils mobiliser individuellement ou combiner Aucun outil n est une solution id ale ou universelle Chacun pr sente des avantages qui peuvent le rendre appropri et efficace selon le contexte ou encore selon l tape de la production de logements Pour une m me op ration plusieurs outils peuvent se r v ler int ressants voire combinables pour mobiliser un ensemble de foncier e Veille d marchage
16. dispens e d indiquer une motivation sp cifique et pr cise valuer l tat environnemental du terrain en cas de pollution potentielle Si int r t pr empter transmission de la DIA par la mairie au service France Domaine pour valuation financi re Sinon usage du droit sur un bien dont le prix a t fix judiciairement plus de possibilit d exercice du DPU l gard du m me propri taire pendant 5 ans 4 Acquisition du bien si usage du DPU Prix soit convenu l amiable soit fix par le juge de l expropriation avec d lai de la commune 2 mois pour accepter le prix ou se retirer silence vaut acceptation Paiement dans un d lai de 6 mois apr s la d cision 5 Usage du bien pr empt Sous 5 ans maximum et conform ment la destination du bien pr cis e lors de la pr emption A d faut l ancien propri taire peut tre fond solliciter la r trocession de son bien R daction Contacts L Agence d Urbanisme de la R gion Mulhousienne Christelle BARLIER christelle barlier aurm org 03 69 77 60 79 33 avenue de Colmar 68200 MULHOUSE www aurm org Jennifer KEITH jenniferkeith aurm org 03 69 77 60 82 Toute reproduction autoris e avec mention pr cise de la source et la r f rence exacte Il s agit d un outil d acquisition fonci re sur une dur e limit e l initiative de l tat ou de la commune l o le droit de pr emption urbain DPU ne peut s appliquer Articles L21
17. h bergement pour personnes g es logements loyer mod r 3 Dation d une partie d un terrain viabilis contre viabilisation de l ensemble D un c t une commune d sireuse d acqu rir un bien foncier dans un secteur urbaniser o encore de d bloquer l urbanisation dans un secteur non quip De l autre un ou des propri taires ne pouvant pas r aliser et financer la desserte par les r seaux de l ensemble du secteur Une solution est alors le financement par la commune de la viabilisation de l ensemble du secteur en contrepartie de la dation par un ou des propri taires d une partie du foncier viabilis Cette alternative la taxe d am nagement permet la commune d tre partie prenante de l am nagement d ensemble et d en orienter une partie du programme Sources CETE CERTU Les outils de l action fonci re fiche n 24 ao t 2006 A URBA Catalogue des outils fonciers Outils m thodes et structures Quelle ambition pour l action fonci re en territoires girondins juin 2007 R daction et contacts Christelle BARLIER christelle barlier aurm org 03 69 77 60 79 Jennifer KEITH jennifer keith aurm org 03 69 77 60 82 Toute reproduction autoris e avec mention pr cise de la source et la r f rence exacte C t propri taire il permet de faire valoriser un bien foncier sans en perdre la propri t et en b n ficiant d une rente C t locataire il consiste louer pour
18. 0 1 et L 213 4 et L 212 L 212 3 du Code de l Urbanisme Articles R 212 1 et R 212 2 du Code de l Urbanisme Th me 1 Le foncier Fiche 1B Le DPU MULHOUSE ALSACE AGGLOM RATION Octobre 2013 i 4 Source Thaps google fe Une ZAD de 18 6 ha pour la commune de La Farl de Var qui pr voit d y construire 441 logements Un outil de pr emption contre la sp culation fonci re La ZAD pr sente l avantage d tre utilisable sur tout type d espace urbain agricole naturel soit un champ d action plus large que le droit de pr emption urbain DPU Elle peut tre envisag e comme une alternative au DPU ou bien comme un compl ment de celui ci Pour les communes b n ficiant d un POS ou d un PLU et ayant d j instaur un droit de pr emption urbain sur des zones urbaines ou urbaniser la ZAD s av re int ressante en relais du DPU pour constituer des r serves fonci res en zone naturelle ou agricole La ZAD permet d att nuer la sp culation fonci re en stabilisant les prix pendant la dur e de vie du droit de pr emption aurm agence d urbanisme de lo r gion mulhousienne FICHE 1C LA ZONE D AM NAGEMENT DIFF R 4 A retenir e Les plus Outil l gitime car institu par l tat Applicable aussi sur les espaces agricoles et naturels Pas d obligation d achat en cas de vente Prix encadr par les services fiscaux Outil utile la veille par le suivi des DIA Att n
19. 69 77 60 79 Jennifer KEITH jennifer keith aurm org 03 69 77 60 82 Toute reproduction autoris e avec mention pr cise de la source et la r f rence exacte Riedisheim rue de Modenheim Bollwiller rue de Staffelfelden Contacts Le Service Habitat de m2A N tel 03 69 7 7 66 14 Nathalie AICHELMANN nathalie aichelmann mulhouse alsace fr 03 69 77 76 91 5 Service Am nagement de l espace communautaire de m2A N tel 03 69777710 Philippe LHOTTE philippe lhotte mulhouse alsace fr 03 69 77 65 56 meA 2 r Pierre et Marie Curie BP 90019 68948 MULHOUSE CEDEX 9 www mulhouse alsace fr AURM Christelle BARLIER christelle barlier aurm org 03 69 77 60 79 et Jennifer KEITH jennifer keith aurm org 03 69 77 60 82 Guide r alis par L Agence d Urbanisme de la R gion Mulhousienne 33 avenue de Colmar 68200 MULHOUSE www qurm org Toute reproduction autoris e avec mention pr cise de la source et la r f rence exacte Cr dit photos AURM sauf mention contraire Partenaires M R gion Alsace
20. 9 Jennifer KEITH jennifer keith aurm org 03 69 77 60 82 Toute reproduction autoris e avec mention pr cise de la source et la r f rence exacte Imposer un propri taire la cession de son bien avec ou sans son accord pour la mise en oeuvre de projet d utilit publique dont le PLH Article L11 1 du Code de l expropriation pour cause d utilit publique Th me 1 Le foncier Fiche 1E Les biens sans ma tre ou abandonn s Fiche 3F La ZAC Fiche 5B Les copropri t s d grad es MULHOUSE ALSACE AGGLOM RATION DE MISE EN OEUVRE DU PLH Th me 1 le foncier te Octobre ne a T Utilisation de la DUP pour r aliser l aire d accueil des gens du voyage en 2009 Wittenheim source AURM La d claration d utilit publique DUP une garantie d acquisition La DUP permet d assurer la pr minence de l int r t g n ral sur l int r t particulier du propri taire du bien convoit sous contr le de l tat Lo proc dure se r alise g n ralement au nom de l Etat seul Mais d autres personnes publiques essentiellement notamment la commune peuvent prendre l initiative de la proc dure ou en b n ficier L acquisition l amiable reste la voie privil gi e Toutefois en cas d chec d une premi re d marche l amiable aupr s du des propri taire s la commune peut avoir int r t engager une proc dure de DUP pour tenter dans un premier temps de d bloquer la vente
21. LA D CLARATION D UTILIT PUBLIQUE Sch ma synth tique de la proc dure pour la phase administrative D cision de l organe expropriant d engager la proc dure d expropriation d lib ration 7 D bat public n e _ Dossier d enqu te Dossier d enqu te Concertations_ pr alable la DUP parcellaire Es Transmission des dossiers la pr fecture 7 xamen conjoint mise en com patibilit N du PLU d Le pr fet v rifie la composition des dossiers amp N 1 appr cie la l galit et l opportunit de l expropriation Le pr fet saisit le pr sident du TA afin qu il d signe un Commissaire enqu teur D signation du Commissaire enqu teur Le pr fet prend un Le pr fet prend un Actions effectu es par le pr fet Actions effectu es par l expropriant la collectivit par ex Ed 7 DRE effectuer dans certains cas y arr t d ouverture S JUPES arr t d ouverture d enqu te publique d enqu te parcellaire Publicit Transmission du dossier la mairie et ouverture des registres Publicit Transmission du dossier la mairie et ouverture des registres R union d information avec le public Cl ture de l enqu te Cl ture de l enqu te Transmission du registre et du dossier au Commissaire Enqu teur Le Commissaire enqu teur transmet au pr fet le dossier son avis et le PV
22. Les biens sans ma tre ou abandonn s L acquisition d un bien sans ma tre ou abandonn permet la commune d acqu rir moindre co t un bien immobilier qui n tait plus entretenu ou dont le priopri taire est inconnu ou d c d afin de le reverser son patrimoine foncier et le revaloriser Fiche 1F La D claration d Utilit Publique DUP Cette proc dure permet l acquisition de foncier sur un p rim tre donn m me sans accord amiable du propri taire sous couvert d un projet d int r t g n ral Faute d accord des propri taires l acquisition peut se faire par expropriation c est dire de fa on unilat rale en contrepartie d une indemnisation Malgr le co t lev la complexit et l impopularit de la proc dure elle est quelquefois la seule Solution dans certaines situations Fiche 1G La dation Elle permet un change ou transfert de propri t avec une contrepartie autre que financi re Elle peut tre une solution pour d bloquer l urbanisation quand les disponibilit s financi res manquent dans des secteurs insuffisamment quip s ou encore dans certains cas de r tention fonci re Fiche 1H Le bail emphyt otique La signature d un bail emphyt otique permet de conserver la propri t d un bien en conc dant temporairement son usage en change d un loyer convenu Cette solution minimise l engagement financier en d chargeant des frais de valorisation immobili re R daction Christelle
23. acte de cr ation de la ZAD Cette dur e peut depuis la loi du 6 juin 2010 tre renouvel e par nouvel arr t pr fectoral d faut de renouvellement la ZAD devient caduque c Exemple local d application En cas de cr ation d une ZAD sur un p rim tre couvert pr alablement par le DPU les zones concern es tombent sous les pr rogatives de la ZAD le droit de pr emption ZAD l emporte sur le DPU article L212 1 du CU e Commune de La Farl de Var La commune a choisi de mettre en place Modalit s d application et de mise en oeuvre au lieu dit du Grand Vallat une ZAD sur un p rim tre de 18 6 ha pour une dur e de 6 ans Elle souhaite ainsi constituer une r serve fonci re dans l attente d une La cr ation d une ZAD est l initiative de l tat sur proposition de la commune concern e ou d faut apr s avis de celle ci Si la commune met un avis d favorable ou en l absence d avis la cr ation s effectue par d cret en Conseil d finition pr cise de l am nagement d Etat d ensemble du secteur A terme cette proc dure devrait permettre la r alisation de 441 logements dont 132 logements locatifs sociaux L acte cr ant la ZAD doit pr ciser les motivations g n rales le p rim tre d application et le titulaire du droit de pr emption commune concessionnaire etc Toutefois un p rim tre provisoire 2 ans maximum peut tre d fini par le Pr fet d s le d clenchement de la proc dure
24. ainsi des l ments essentiels la d finition d une strat gie lls sont la base d une bonne connaissance du foncier La veille permet de r fl chir en amont aux besoins communaux et aux secteurs strat giques pour anticiper les opportunit s et tre pr t r agir le moment venu Th me 1 Le foncier Fiche 1B Le DPU i Une parcelle cl est un terrain ayant un int r t particulier pour la commune li sa Fiche 1C La ZAD localisation sa taille etc exemple bouclage de voirie L identification des parcelles cl s est un pr alable en vue de bien encadrer leur volution dans le PLU de les inclure Fiche 1D L acquisition l amiable dans le p rim tre du droit de pr emption urbain et d ventuellement les acqu rir Fiche 3A La discussion avec les La commune garantit ainsi son droit de regard sur les parcelles strat giques porteurs de projets et peut se positionner pour un achat ult rieur ou une association au projet Par exemple par l acquisition d une parcelle cl au sein d un futur site de projet la Retour d exp rience Sausheim commune peut participer la r alisation de l ensemble du projet en tant qu acteur incontournable face l am nageur o au promoteur MULHOUSE ALSACE aUFM AGGLOM RATION agence d urbanisme de la r gion mulhousienne FICHE 1A LA VEILLE LE D MARCHAGE ET L OBSERVATION DU FONCIER A retenir e Les plus Rapidit dans la prise de contact et la n gociation avec les
25. aire avant acceptation d finitive par le conseil municipal rendant la donation irr vocable Recommand au cas o d c s du donateur avant d cision d finitive Acceptation ou refus du don ou legs par d lib ration du conseil municipal Source fiche dons et legs Association des Maires de l Is re 2006 R daction et contacts L Agence d Urbanisme de la R gion Mulhousienne Christelle BARLIER christelle barlier aurm org 03 69 77 60 79 33 avenue de Colmar 68200 MULHOUSE www aurm org Jennifer KEITH jennifer keith aurm org 03 69 77 60 82 Ludovic EDEL Toute reproduction autoris e avec mention pr cise de la source et la r f rence exacte Un moyen d acquisition singulier permettant dereverser au patrimoine communal des biens en d sh rence lorsque le propri taire fait d faut ou en cas d h ritage refus Biens sans ma tre Article L 1123 1 3 du Code G n ral des Propri t s de la Personne Publique Article 13 du Code Civil Biens abandonn s Articles L 2243 1 L 2243 4 du Code G n ral des Collectivit s Territoriales Th me 1 Le foncier Fiche 1A La veille et le d marchage Fiche 1F La d claration d utilit publique Retour d exp rience Sausheim 2013 Sa 2 DSK Bri y Huacan Ne o Y 2 gt LS LA HE wi Source A URM Un bien d laiss au d triment de sa valeur architecturale et r sidentielle Wittenheim B n
26. ctobre 2013 pe ic ms Source photo Google Maps Riedisheim cole Schweitzer et logements de fonction bient t d molis et reconstruits au sein d une op ration d ensemble de 36 logements sociaux Une dation est convenue l cole sera en partie pay e la SOMCO par cession d une partie du terrain d assiette La dation un change de bon proc d C est un moyen original d acquisition fonci re moyennant une contrepartie autre que le versement d une somme d argent du foncier en change de capitaux ou d un savoir faire immobilier Elle peut tre une solution pour d bloquer l urbanisation quand les disponibilit s financi res manquent dans des secteurs insuffisamment quip s ou encore dans certains cas de r tention fonci re Une commune peut ainsi acqu rir une partie d un terrain d un propri taire en change des travaux de viabilisation de tout ou partie de ce terrain Inversement une commune peut c der une partie de son terrain en change de travaux men s sur tout ou partie du foncier initial La dation pr sente de multiples avantages pour une collectivit qui en ferait usage ma trise du foncier sans frais financiers portage droits de mutation financement de r seaux et quipements publics par une rente fonci re o immobili re exemple des lotissements en dation gage d une op ration concert e entre propri taires et am nageur promoteur aUrM agence d urbanisme de lo r
27. d application La dation ne fait l objet d aucune r glementation sp cifique Juridiquement elle est assimil e un change c est dire un contrat par lequel les parties se donnent respectivement une chose pour une autre tel que l entend le Code Civil Les modalit s applicables sont donc celles de l change cf fiche 1D Ce type de transaction est le plus souvent utilis entre un promoteur ou un lotisseur et un particulier II op re comme un m canisme de promotion immobili re et s av re peu usit par les communes Pourtant rien ne s y oppose en droit la dation peut tout fait tre utilis e par une commune souhaitant ma triser ou participer une op ration d am nagement lotissement notamment La vigilance est de rigueur pour une juste estimation de la valeur des biens et services chang s Le recours la dation permet une exon ration des droits de mutation sauf en cas de cession de la totalit du es terrain s Modalit s de mise en oeuvre 3 exemples d application 1 Dation d une partie d un terrain en change dela viabilisation de l ensemble D un c t le propri taire d un terrain brut une commune en l occurrence cherchant le valoriser mais n ayant pas les comp tences d un am nageur De l autre un am nageur qui n a pas int r t immobiliser des capitaux dans l acquisition de terrains qui mettront plusieurs ann es tre am nag s et revendus Une solution avantageuse pour les de
28. de cr ation afin d ouvrir imm diatement le droit de pr emption Dans l hypoth se d une proc dure pr alable cela permet de saisir les ventuelles opportunit s d achat et d viter une sp culation fonci re Une fois la ZAD cr e par arr t pr fectoral le droit de pr emption court pour le titulaire d sign sur une dur e de 6 ans renouvelables Les modalit s et tapes de pr emption sont les m mes que le DPU d claration d intention d ali ner DIA d cision dans un d lai de 2 mois motiver en cas de pr emption prix n goci l amiable ou fix par le juge etc cf fiche 1B du guide gi ii X Pa Fe DT 2X s 3 ami 9 met os F RS i AVS WEES Ma D mer Pr E N FAAUE ESS a A D LC RK PNR ENT TAYE Comme pour le DPU court un droit de d laissement pour les propri taires P rim tre de la ZAD du Grand Vallat Var d s la publication de l acte instituant la ZAD Celui ci leur permet de mettre le titulaire du droit de pr emption en demeure d acqu rir le bien en l occurrence la commune doit donc s assurer d avoir les fonds n cessaires cet achat sous peine de perdre son droit de pr empter le bien concern R daction contacts Christelle BARLIER christelle barlier aurm org 03 69 77 60 79 Jennifer KEITH jennifer keith aurm org 03 69 77 60 82 Ludovic EDEL Toute reproduction autoris e avec mention pr cise de la source et la r f rence exacte tude r ali
29. du chantier e Pour en savoir plus Contacts Laurence REBISCHUNG laurence rebischung vwittenheim fr Aur lie VALLARD aurelie vallard wittenheim fr e Autre commune ayant utilis l outil Morschwiller le Bas tude r alis e par L Agence d Urbanisme de la R gion Mulhousienne 68200 MULHOUSE 33 avenue de Colmar www aurm org e Une phase judiciaire pour la fixation du prix 4 tapes A d faut d entente avec le s propri taire s le juge de l expropriation est saisi I doit rendre une ordonnance dans les 8 jours de la r ception du dossier L ordonnance d expropriation Ordonnance d expropriation des immeubles concern s par le juge de l expropriation marquant le transfert de propri t au profit de la collectivit Notification aux int ress s puis publication au livre foncier et publicit par affichage ou insertion dans la presse pour opposabilit aux tiers D lai de recours non suspensif de 2 mois pour pourvoi en cassation La fixation des indemnit s Avis de France Domaine sur valeur du bien et proposition d indemnit au propri taire D lai d 1 mois pour r ponse et contre proposition ventuelle silence valant refus Si d saccord cas le plus fr quent indemnit fix e par le juge de l expropriation indemnit principale valeur v nale du bien et indemnit s accessoire pour frais induits recherche nouveau bien d m nagement imp ts taxes payer etc Le paiemen
30. e Habitat e Pour en savoir plus Contact Francis WIRA wira francis mairie lutterbach fr e Autres communes ayant utilis l outil non exhaustif Richwiller Sausheim Rixheim Zillisheim Etude r alis e par L Agence d Urbanisme de la R gion Mulhousienne 33 avenue de Colmar 68200 MULHOUSE www aurm org Contexte et champ d application Initialement cr pour l entretien des espaces ruraux le bail emphyt otique est aujourd hui applicable tout type d usage sur des terrains b tis ou non et pour tout type de bailleur et preneur priv ou public La dur e du bail peut aller de 18 99 ans avec possibilit de prorogation ou reconduction expresse dans la limite de 99 ans Le preneur dit aussi emphyt ote peut jouir pendant cette dur e des constructions existantes ou futures avec 3 obligations auxquelles il est tenu am liorer le fonds exploiter entretenir le bien et payer la redevance ou loyer convenue Le bien peut librement tre hypoth qu c d o saisi Le bailleur conserve la propri t du sol per oit la redevance et r cup re la sortie du bail la pleine propri t du bien avec les constructions sans avoir indemniser le preneur sauf convention contraire consentie Le bail emphyt otique est un outil tr s utile et pratiqu dans les cas o le co t du foncier est un frein puisqu il permet de faire l conomie de l achat du terrain renouvellement urbain logements sociaux g
31. e g ographique de l aqu reur Analyser le fichier des actes notari s Min Perval ce fichier recense les transactions fonci res et immobili res informations surle type de bien le vendeur l acqu reur et le prix Pour le foncier le fichier contient des informations portant sur la destination du terrain la viabilisation l encombrement le classement POS PLU et la surface de plancher NB cette base de donn es est payante et les donn es recens es ne sont que partielles car renseign es par les notaires sur la base du volontariat 2 Le contact direct Sur un secteur porteur de d veloppement le d marchage consiste prendre contact avec tout o partie des propri taires fonciers La prise de contact peut se faire de fa on individuelle ou collective en vis vis ou distance propri taires loign s courrier courriel Chaque partie peut alors porter la connaissance de l autre des informations importantes intentions programme attentes de la commune prescriptions du PLU faisabilit technique difficult s fonci res 3 l atlas foncier du PLH de m2A un outil d observation communal et communautaire et un outil interactif entre les communes et m2A Un observatoire foncier permet de rep rer les opportunit s fonci res et visualiser cartographiquement les disponibilit s potentialit s Il apporte aussi la connaissance chiffr e et localis e du march foncier Il constitue un outil pr cieux d
32. e suivi Retour d exp rience Sausheim des d clarations d intention d ali ner DIA c est aussi une source int ressante d observation du march foncier et immobilier MULHOUSE ALSACE aUFM AGGLOM RATION agence d urbanisme de la r gion mulhousienne FICHE 1B LE DROIT DE PR EMPTION URBAIN 4 A retenir e Les plus Simple et rapide instaurer Pas d obligation d achat en cas de vente Prix encadr par le service France Domaine Outil utile la veille par le suivi des DIA e Les points de vigilance D cision de pr emption motiver et d montrer sur la base de l int r t g n ral Droit de d laissement pour le propri taire 4 T4 Exemple local d application e Didenheim La commune a mis en place en 2004 un DPU renforc en zones urbaines dans le but d acqu rir du b ti ancien et de laisser aux g n rations suivantes la possibilit d am nager diff remment le centre bourg Elle a utilis ce droit de pr emption et a acquis l amiable deux maisons voisines en tr s mauvais tat L une d elles est en cours de r novation par la commune pour mise aux normes et sera lou e prix bas Pea Sr E PET Eo ki i LE fase E RE Droit de pr emption utilis pour acquisition d une maison en r novation pour location e Pour en savoir plus Contact Jean Denis BAUER Maire bauer jean denis orange fr Autres communes ayant utilis l outil non exhaustif Brunstatt Rixh
33. eim Riedisheim Staffelfelden tude r alis e par Contexte et champ d application Le DPU ne peut tre institu que s il existe un PLU ou POS dans les zones urbaines U et les zones urbaniser AU ou NA ou s il existe une carte communale Seconde condition d application l usage du DPU est limit des actions ou r alisations urbaines pr sentant un int r t g n ral Dans le champ de l habitat et du logement sont notamment reconnus d int r t g n ral un projet urbain mettant en oeuvre une politique d habitat a mise en oeuvre de la mixit sociale logements sociaux notamment la lutte contre l insalubrit le renouvellement urbain la Sauvegarde ou la mise en valeur de patrimoine b ti Sont exclus du champ d application du DPU simple les b timents de moins de 10 ans les lots en copropri t depuis plus de 10 ans et les cessions de parts o d actions de soci t s d attribution Si elle le souhaite la commune peut largir le champ d application ces types de biens en le pr cisant et le motivant au moment d instaurer le droit de pr emption il s agit alors d un DPU dit renforc Le titulaire du DPU est couramment la commune Toutefois celle ci peut d l guer ou transf rer ce droit sur tout ou partie du p rim tre ou au coup par coup l Etat ou l EPCI dont elle d pend ou encore une soci t d conomie mixte dans le cadre d une concession d am nagement
34. er et de la simplicit de la d marche la commune peut trouver dans l acquisition titre on reux un int r t politique En n gociant directement avec les propri taires la commune peut valoriser sa d marche de concertation et cr er des relations de proximit privil gi s avec les propri taires fonciers Faire vivre ces relations nou es et en user en tant que de besoin peut favoriser les futures n gociations L acquisition l amiable entant que transaction cordialeetconsensuelle offre galement aux lus l opportunit d un change direct avec leurs concitoyens propri taires Cette relation privil gi e est propice non seulement lever les r ticences des propri taires se s parer de leurs biens mais aussi mieux leur faire conna tre la strat gie et les projets de la commune aurm agence d urbanisme de lo r gion mulhousienne FICHE 1D L ACQUISITION L AMIABLE 4 A retenir e Les plus Pas de proc dure lourde et rapidit de l acquisition Relation directe avec le propri taire Int r t mutuel des deux parties e Les points de vigilance Risque de blocage des n gociations en cas de d saccord Possibilit d inflation du prix du foncier au moment de la divulgation de la strat gie future d am nagement 44 Exemple local d application e Riedisheim En 2003 au d c s d une habitante la ville se voit l guer un terrain avec maison et petites d pendances Son mari survi
35. es g es pour les nomades s dentaris s ou encore des op rations mixtes priv public logement non r sidentiel GESTION Des outils sp cifiques peuvent en faciliter la r alisation DU PARC EXISTANT A La gestion du parc existant Vacance r novation thermique insalubrit accessibilit copropri t s d grad es constituent des difficult s surmonter sur le b ti ancien court terme et sur les futures constructions long terme Pour y faire face des outils sp cifiques ou adapt s sont mobilisables pour p renniser le parc de logements ae Vrai MBA A ee En min m Source photos AURM 2 GUIDE PRATIQUE DU PLH E agence d urbanisme de la r gion mulhousienne MODE D EMPLOI 5 TH MES EN FICHES OUTILS ET RETOURS D EXP RIENCE Un guide d roulant les S tapes successives Fiche outil1A Fiche outil 1B PEN Guide PLH Le guide balaie l ensemble des phases qui concourent la production et la gestion du logement Pour chacune il d veloppe la probl matique associ e fiche th matique les moyens mobilisables Th me m Guide PLH fiches outils et des exemples _ p communaux retours a PLE d exp riences z Les fiches th matiques Chacune d veloppe les probl matiques associ es l tape et permet de mieux comprendre le contexte Elle pr sente aussi les diff rents acteurs pr sents o possibles cette tape en pr cisant leur niveau d implica
36. et observation du foncier e DPU e ZAD e Acquisition l amiable e Biens sans ma tre ou abandonn s e DPU e DUP e Dation e Bailemphyt otique tude r alis e par L Agence d Urbanisme de la R gion Mulhousienne 33 avenue de Colmar 68200 MULHOUSE WWW aurm org Fiche 1A La veille le d marchage et l observation du foncier Adopter une d marche prospective en observant les transactions li es au foncier sur Sa commune et prendre contact avec les propri taires de terrain permet de mieux pouvoir Saisir les opportunit s qui peuvent s offrir et d amorcer des discussions tr s en amont d une politique fonci re Fiche 1B Le Droit de Pr emption Urbain DPU et le DPU renforc Le DPU permet une commune d instaurer dans un p rim tre dans lequel elle peut Sous condition acqu rir en priorit un terrain mis en vente C est un outil de premier ordre dans le cadre d une strat gie fonci re globale Fiche 1C La Zone d Am nagement Diff r ZAD I permet d tablir un droit de pr emption au b n fice d une collectivit sur une dur e limit e hors p rim tre d application du DPU Il s av re int ressant en zone naturelle ou agricole en vue de constituer des r serves fonci res Fiche 1D l acquisition l amiable Elle consiste n gocier le prix de vente d un bien et trouver un accord direct avec le propri taire C est un outil tr s simple efficace et plut t rapide Fiche 1E
37. ficier de foncier d laiss Dans les deux cas il s agit de biens fonciers ou immobiliers abandonn s ou d laiss s pr sentant un d faut av r d entretien pr judiciable plusieurs gards aux occupants ventuels et riverains salubrit s curit l image de la commune b ti vacant qui dure et la valeur du bien lui m me et des biens environnants Pour toutes ces raisons la commune peut avoir int r t engager une proc dure pour acqu rir ces biens sans ma tre ou abandonn s et les reverser son patrimoine foncier afin de les valoriser MULHOUSE ALSACE AGGLOM RATION agence d urbanisme de la r gion mulhousienne FICHE 1E BIENS SANS MA TRE ET ABANDONN S 4 A retenir e Les plus Acquisition moindre co t Revalorisation d un bien et par effet induit des biens environnants Lutte contre la vacance Incitation renvoi des propri taires l entre tien de leurs biens Action en faveur de la s curit et la salubrit publiques Proc dure d expropriation simplifi e en cas de bien en tat d abandon e Les points de vigilance Proc dure rallong e en cas d expropriation d un bien en tat d abandon Risque d tre d bout en cas de revendica tion du propri taire ou d h ritiers Contexte et champ d application Biens vacants et sans ma tre s agit de biens immobiliers vacants dont le propri taire est soit d c d depuis plus de 30 ans et succes
38. indemnisation cession gratuite ou on reuse au preneur droit de pr f rence en cas de vente reconduction expresse du bail conversion en location ordinaire mandat de gestion un bailleur social etc 2 R daction de la convention de bail recours un notaire Pr ciser minima l identit des 2 parties l objet du bail et les biens concern s la dur e le montant de la redevance et modalit s de versement r vision les dispositions convenues la sortie du bail 3 Validation du bail par le conseil municipal Le maire propose au conseil municipal de d lib rer et de signer le bail 4 Passation du bail obligatoirement devant notaire Signature des 2 parties dont le maire publication au livre foncier 5 R siliation du bail Sauf en cos de r siliation l amiable la r solution du bail est judiciaire en cas de non r glement de la redevance par le preneur 2 ann es cons cutives de non ex cution des conditions du contrat ou de d t riorations graves sur le fonds Sources http base d p h info es fiches dph fiche dph 8435 html http www newdealimmobilier fr blog bail emphyteotique html http www cms bil com Le renouveau de lemphyteose 04 02 2010 R daction Christelle BARLIER christelle barlier aurm org 03 69 77 60 79 Jennifer KEITH jennifer keith aurm org 03 69 77 60 82 Toute reproduction autoris e avec mention pr cise de la source et la r f rence exacte Octobre 2013 TS De N A g BE
39. ine ADLOFE D une part la n gociation avec les propri taires pour r ussir l achat un prix m adloff ville sausheim fr raisonnable pour le budget communal sous avis de France Domaine D autre part la n gociation avec les op rateurs int ress s pour r ussir la vente et le bon d roulement du projet MULHOUSE ALSACE aurm AGGLOM RATION agence d urbanisme de lo r gion mulhousienne RETOUR D EXP RIENCE COMMUNAL SAUSHEIM Bilan 7 acquisitions l amiable et 1 pr emption en une dizaine d ann es 2 baux construction et 3 baux emphyt o tiques conclus dur e entre 40 et 55 an pour 61 logements passage de 11 2 de LLS en 2007 15 2 de LLS en 2012 donc augmentation de l offre d T moignages Quelle est votre politique fonci re On se conna t Sausheim Si quelqu un vend un bien normalement la mairie le sait Parfois ce sont les propri taires qui se manifestent et contactent directement les promoteurs lls ne contactent pas la mairie car le prix pay par la mairie est plus bas que celui pay par les promoteurs Une bonne n gociation est donc tr s importante elle est au coeur de notre politique fonci re Paulette FOURCADE Adjointe l urbanisme Sausheim Etude r alis e par L Agence d Urbanisme de la R gion Mulhousienne 33 avenue de Colmar 68200 MULHOUSE www aurm org De la vigilance et de la r activit pour saisir les opportunit s La com
40. ions d un bien sans ma tre d c s datant de plus de 30 ans renoncement o absence des h ritiers la succession Publication au recueil des actes et affichage en mairie D lib ration du conseil municipal soit pour autoriser l acquisition par le maire soit pour renoncer l acquisition sous un d lai de 6 mois compter de l arr t Si d cision d acqu rir proc s verbal constatant l incorporation affich en mairie Sans publication au livre foncier Sirenonciation au bien information de la Pr fecture par courrier et transmission de la d lib ration Transfert du bien dans le domaine de l Etat par arr t pr fectoral 2b Incorporation sp cifique cas d un propri taire inconnu ou disparu Arr t du maire constatant la r union des conditions d un bien sans ma tre d faut de propri taire et non versement des charges fonci res depuis plus de 3 ans o acquittement des taxes fonci res par un tiers commission communale en charge des imp ts directs consulter pour avis Affichage de l arr t et publication au recueil des actes administratifs de la commune pour les communes gt 3500 habitants Notification de l arr t au propri taire au dernier domicile connu et au Pr fet ainsi que le cas ch ant l habitant ou l exploitant du bien ainsi qu au tiers qui se serait acquitt des taxes fonci res Si le propri taire ne s est pas fait conna tre au del d un d lai de 6 mois compter de l acc
41. isation d op rations confi es des am nageurs et promoteurs priv s Dans le domaine de la production de logement la d claration d utilit publique peut tre mise en oeuvre notamment en vue de la construction d ensembles immobiliers usage d habitation la cr ation de lotissements ou d op rations dans les ZAC art L21 1 CE les op rations d am nagement art L300 4 CU L utilit publique d un projet s appr cie en faisant la balance entre l int r t du projet et ses inconv nients La jurisprudence estime qu une op ration ne peut tre l galement d clar e d utilit publique que si les atteintes la propri t priv e le co t financier et ventuellement les implications sociales ou l atteinte d autres int r ts publics ne sont pas excessifs eu gard l int r t qu elle pr sente Modalit s d application et de mise en oeuvre 2 phases Nota bene La cession l amiable peut intervenir tout moment de la proc dure avant ou apr s la DUP jusqu au jugement fixant les indemnit s Si la cession a lieu avant la DUP elle passe par un acte de vente ordinaire Apres la DUP l acte de cession fixe un montant d indemnit s e Une phase administrative pour la d possession 4 tapes Une enqu te d utilit publique Arr t du pr fet prescrivant l enqu te la demande de l expropriant et pr cisant la dur e au moins 15 jours l objet et le p rim tre ou les immeubles conce
42. les acquisitions des biens encore priv s du p rim tre la r alisation d une partie de la ZAC comprenant environ155 logements gt ee PAWS ARE Terrains en attente de construction au coeur de la ZAC toile parmi lesquels se trouvait le bien sans ma tre acquis par la ville Source maps google fr f ZE E A fh tude r alis e par L Agence d Urbanisme de la R gion Mulhousienne 68200 MULHOUSE 33 avenue de Colmar www aurm org Modalit s d application et de mise en oeuvre biens abandonn s 1 Constat de l tat d abandon manifeste proc s verbal provisoire Recherche du des propri taires ou titulaire s de droits r els immobiliers aupr s des services de l Etat cadastre publicit fonci re recouvrement des taxes fonci res des registres d tat civil des notaires du voisinage Aide possible du service France Domaine Proc s verbal provisoire du maire constatant l tat d abandon manifeste de la parcelle et d finissant les travaux indispensables pour faire cesser cet tat Mesures de publicit affichage 3 mois en mairie et sur les lieux concern s et insertion dans 2 journaux diffus s dans le d partement Notification au x propri taire s o aux titulaires de droits r els reprenant int gralement les termes des articles L 2243 1 L 2243 4 du CGCT A d faut d identification o de domiciliation des personnes notification faite la mairie Nota bene Suspension dela
43. mune fait attention ce qui se passe sur son territoire La moirie recueille les informations sur la vente de biens par le suivi des DIA et aupr s des habitants Elle r agit d s qu un terrain lui paraissant strat gique est mis en vente La commune souhaite mobiliser du foncier pour produire du logement social Pour mettre en oeuvre le PLH et pour respecter la loi SRU 15 2 en 2012 les lus ont d cid de mettre profit tous les terrains acquis pour la production de logements sociaux Dans cet objectif elle choisit les terrains les plus appropri s pour ce type de logements c est dire ceux situ s proximit des transports en commun et des services Cette pr ocupation de la commune montre son souci et sa prise en compte de la pr carit financi re des m nages concern s En raison de finances limit es et d un co t lev du foncier attractif car tr s proche de Mulhouse la commune n est pas en capacit d acqu rir de grands terrains L essentiel des transactions r alis es concernent donc des petits terrains pour des projets r sidentiels de faible taille De l int r t d une bonne n gociation La commune r ussit acqu rir l essentiel des terrains par voie amiable sans avoir recours au DPU depuis qu il a t instaur en 1987 la commune ne l a exerc qu une seule fois en vue d un projet d habitat en 2012 Quand elle a connaissance de la vente d un terrain appropri elle prend contact avec le propri taire
44. n question GUIDE PRATIQUE DU PLH a SOMMAIRE UN PANEL D OUTILS AU SERVICE DU LOGEMENT Un guide pratique sous Th me 1 mobiliser le foncier forme de fiches Des fiches th matiques pour aborder de fa on globale chaque probl matique et tape o Des fiches outils et des retours e d exp riences locaux pour aller plus loin dans l aide la mise en oeuvre Fiche 1A La veille le d marchage et l observation du foncier Fiche IB Le Droit de Pr emption Urbain DPU et le DPU renforc Fiche IC La Zone d Am nagement Diff r ZAD Fiche ID L acquisition l amiable Fiche IE Les biens abandonn s ou sans ma tre Fiche IF La d claration d utilit publique Fiche 1G La dation Fiche 1H Le bail emphyt otique Retour d exp rience communal Sausheim Th me 2 l urbanisme r glementaire Fiche 2A Le Projet d Am nagement et de D veloppement Durables PADD Fiche 2B Les Orientations d Am nagement et de Programmation OAP Fiche 2C Le r glement graphique et crit Fiche 2D Les servitudes de mixit sociale Fiche ZE Les emplacements r serv s Fiche 2F Le p rim tre d attente de projet Fiche 2G La majoration des droits construire pour le logement social Fiche 2H La majoration de la taxe fonci re sur les terrains non b tis Fiche 21 Le versement pour sous densit et le COS Retour d exp rience communal Richwiller Th me 3 l urbanisme op rationnel
45. oit promesse de vente unilat rale o seul le vendeur s engage soit compromis de vente ou promesse de vente synallagmatique o les 2 parties s engagent une vente ferme Acte de vente soit sous la forme authentique tabli par un notaire soit sous la forme administrative par le maire si le vendeur y consent 3 Phase ex cutoire transfert de propri t et paiement Transfert de propri t la commune d s l acte de vente et entr e imm diate des biens dans le domaine public inscription au Livre Foncier Sauf en cas de clause de r serve de propri t o le transfert n est effectif qu apr s paiement total Paiement par comptable public sur pr sentation des pi ces justificatives 4 Phase de rendu des comptes bilan annuel et administratif Chaque ann e pour communes de plus de 2 000 habitants d lib ration du conseil municipal pr sentant le bilan des acquisitions et cessions Source guide pratique du Code G n ral des Propri t s de la Personne Publique Cas de l acquisition titre gratuit don ou legs Transmission au Maire par le notaire de l acte portant donation o du testament En cas de legs consultation obligatoire des h ritiers r servataires par la commune avant toute d cision car droit au recours des h ritiers Pas de consultation de la famille pour une donation pas de droit au recours avant d c s du donateur En cas de donation possibilit d acceptation provisoire par le M
46. omplissement de la derni re des mesures de publicit le bien pr sum sans ma tre peut tre acquis par la commune D lib ration du conseil municipal soit pour autoriser l acquisition par le maire soit pour renoncer l acquisition sous un d lai de 6 mois compter de l arr t Si d cision d acqu rir arr t du maire constatant l incorporation D p t des pi ces et publication au livre foncier Sirenonciation au bien information de la Pr fecture par courrier et transmission de la d lib ration Transfert du bien dans le domaine de l Etat par arr t pr fectoral Nota bene La proc dure d incorporation n interdit pas au v ritable propri taire de revendiquer le bien sous un d lai de 30 ans Le cas ch ant le bien devra lui tre restitu s il n est pas entr dans le domaine public ou s il n a pas t revendu Cette restitution est logiquement subordonn e au paiement par le propri taire o ses ayants droit du montant des charges fonci res dues ainsi que du montant des d penses engag es par la commune pour la conservation du bien et sa restitution FICHE 1E BIENS SANS MA TRE ET ABANDONN S c Exemple local d application e Strasbourg La ville de Strasbourg a r alis une proc dure d incorporation de bien pr sum sans ma tre pour l acquisition en mai 2013 d une maison sur l emprise de la ZAC Etoile Le bien a depuis t d moli L obtention de ce bien contribuera au terme de toutes
47. oncier par la gestion constitution d un patrimoine foncier ou immobilier Et aussi urbain par un contr le de l usage du sol et par le choix du preneur et de son programme aurm agence d urbanisme de lo r gion mulhousienne FICHE 1H LE BAIL EMPHYT OTIQUE 4 A retenir e Les plus Ma trise dans le temps de la propri t fonci re garantie financi re Ma trise de la gestion du sol Plue value fonci re et immobili re gr ce la valorisation par autrui Reversement au bailleur l ch ance des biens construits ou am nag s Dur e du bail et modalit s clauses options tr s libres et souples Alternative ou solution compl mentaire au cr dit immobilier classique e Les points de vigilance Engagement long Risques long terme port s par le bailleur si loyer mal appr ci N cessite de veiller au bon entretien du bien Bien penser la sortie du bail et ses clauses Recul et contentieux faibles quant la fin de bail car baux longs encore en vigueur Taxe fonci re payable par le preneur Exemple local d application e Lutterbach Poss dant un b timent ancien de 4 loge ments r nover la commune a opt en 2000 pour le bail emphyt otique Pour un loyer symbolique Mulhouse Habitat a r ha bilit et remis en location les 4 logements Au terme du bail 45 ans la commune r cup rera son bien ainsi que les locataires 4 logements confi s Mulhous
48. plus ou moins URBANISME tre un acteur de premier plan ou un simple partenaire pour contribuer la R GLEMENTAIRE production de logements Mobiliser le foncier Mobiliser du foncier ne signifie pas n cessairement acqu rir le foncier ni tre pr sent toutes les tapes Il s agit avant tout d avoir la capacit de pouvoir d terminer l utilisation du foncier ros Lu er A r URBANISME L urbanisme r glementaire OP RATIONNEL L aspect r glementaire est primordial dans la production de logements le PLU permet de traduire les objectifs de la politique de logement sur la commune en planifiant et orientant l am nagement des futures zones b ties et en encadrant l volution des secteurs d j construits La fiscalit se r v le tre un levier d action incitatif efficace pour la densification du tissu urbanis L urbanisme op rationnel Les op rations de taille moyenne ou grande n cessite un bon montage pour PRODUCTION aboutir Choisir la proc dure adapt e travailler en concertation lancer des DE LOGEMENT tudes pr alables conc der ou encadrer l am nagement contribuent la T r ussite des op rations qu elles soient d initiative publique priv e ou mixte 1 La production de logements Certaines op rations de logements sont plus difficiles r aliser en raison des financements des partenaires o du programme Tel est le cas des logements Sociaux des logements pour personn
49. politique fonci re adopter en mati re d habitat Quels sont les outils IF La DUP ad quats la r alisation de logements Dans quelles circonstances les employer 1G La dation Quelle est leur temporalit Comment les combiner Quels partenariats lier 1H Le bail emphyt otique Cette fiche offre une vision d ensemble de la probl matique des acteurs et des Retour d exp rience Sausheim outils existants Elle renvoie des fiches d taill es et des exemples concrets MULHOUSE ALSACE gaurm AGGLOM RATION agence d urbanisme de lo r gion mulhousienne PROBL MATIQUE L INT R T D UNE STRAT GIE AFFIRM E Les indispensables d une strat gie fon ci re D finir sa strat gie fonci re implique une mise en coh rence des politiques d habitat et d urbanisme avec la gestion des finances communales afin d adopter un comportement ad quat et de faire des choix appropri s pour atteindre les objectifs poursuivis GUIDE PLH TH ME 1 MOBILISER LE FONCIER 5 Savoir o l on veut aller La personne publique qui s est rendue acqu reur d une r serve fonci re doit en assurer la gestion en bon p re de famille pr cise l article L 221 2 du Code de l Urbanisme Toute commune se doit et a int r t d finir une position et une ligne de conduite sur la question du foncier Quels objectifs la commune poursuit elle sur son territoire En mati re d habitat augmenter l offre de logements pour main
50. proc dure si pendant le d lai de 6 mois compter des mesures de publicit et de notification le propri taire met fin l tat d abandon ou manifeste son intention d y mettre fin soit en commen ant des travaux soit en s engageant par convention les r aliser dans un d lai fix en accord avec le maire Reprise de la proc dure si les travaux n ont pas t r alis s dans le d lai pr vu Dans ce cas l tape suivante proc s verbal d finitif est lanc e soit l expiration du d lai de 6 mois soit d s la date laquelle les travaux auraient d tre r alis s 2 D claration de l abandon manifeste proc s verbal d finitif Proc s verbal d finitif du maire constatant l abandon manifeste de la parcelle l issue d un d lai de 6 mois compter de l ex cution des mesures de publicit et de la notification du proc s verbal provisoire derni re des 2 dates consid r es Tenu disposition du public du proc s verbal en mairie Saisie du conseil municipal par le maire S ilya lieu d cision du conseil municipal de d clarer la parcelle en tat d abandon manifeste et d en poursuivre l expropriation au profit de la commune d un bailleur ou am nageur en cas de cession pour une op ration de logements par exemple ou autre op ration d int r t collectif 3 D claration d utilit publique selon une proc dure simplifi e Consultation du Service France Domaine pour avis rendu 1 mois de d lai pr alable
51. propri taires Favoriser les acquisitions l amiable Temps d avance sur les acheteurs et projets Anticiper les questions et co ts li s la viabilisation du foncier e Les points de vigilance D gager du temps et quelques moyens humains d di s 4 F4 Exemple local d application e Zimmersheim L observation et la veille du foncier dans la commune s effectuent par la connaissance du territoire et la proximit avec les habitants C est bien souvent par le bouche oreille que l information circule et que les transactions sont port es connaissance En plus d un avertissement chaque D claration d Intention d Ali ner la commune surveille les annonces immobili res e Pour en savoir plus Contact Fanny POIREY mairie zimmersheim fr e Autres communes ayant utilis l outil non exhaustif Battenheim Lutterbach Riedisheim Rixheim Modalit s d application et de mise en oeuvre 1 Les diff rentes formes de la veille fonci re La veille s exprime de diff rentes mani res Elle peut consister Suivre les annonces immobili res parues dans la presse o sur internet pour suivre par exemple l volution du prix des terrains et des constructions Analyser les D clarations d intention d Ali ner DIA pour les communes ayant le droit de pr emption urbain II s agit d analyser les transactions r alis es dans les zones de pr emption surface prix de mise en vente origin
52. qu rir en priorit Des dents creuses non b ties au coeur des villes et villages Bruebach un terrain mis en vente Utilisable E gt a et utile toutes les tapes de la Un outil strategique sur mesure production le DPU est un outil de premier ordre dans le cadre d une strat gie fonci re globale ac D L utilisation du DPU est conditionn e une action r pondant l int r t g n ral Toute d cision de pr empter doit tre motiv e en ce sens pour tre recevable Le DPU peut tre utilis soit pour la r alisation de projets d am nagements et op rations concr tes soit pour la constitution de r serves fonci res en vue de r alisations ult rieures Articles L 211 1 et Suivants et L 213 et suivants du Code de l Urbanisme La mise en oeuvre d une politique d habitat fait partie des actions reconnues d int r t g n ral etles collectivit s y recourent fr quemment cette fin Pour un champ d intervention plus large le DPU peut tre instaur de fa on renforc e donnant acc s notamment aux biens en copropri t de moins de 10 ans Pour une commune pouvant engager r guli rement ou ponctuellement un budget Th me 1 Le foncier D 0 f f ee pour l acquisition de parcelles cl s instaurer le DPU est un r flexe avoir tres Fiche 3F La ZAC en amont quand bien m me aucun projet ne serait encore d actualit Une fois instaur la commune reste totalement libre d en faire usage ou non Par l
53. randes op rations d am nagement Une commune peut s engager dans un bail emphyt otique avec un investisseur priv en louant un terrain communal un am nageur promoteur ou bailleur sur une dur e longue afin qu il y r alise une op ration de logements lots b tir ensemble de constructions immeuble quipement d h bergement dont elle pourra devenir propri taire au terme du bail Certains montages juridiques de bail avec des redevances modestes ou symboliques sur une dur e longue offre la possibilit pour une commune de subventionner indirectement un projet priv avec une garantie ou contrepartie fonci re la cl Inversement une commune peut prendre bail aupr s d un propri taire priv d un terrain o elle souhaite faire r aliser une op ration sp cifique de logements maison de retraite logements communaux aire d accueil des gens du voyage Modalit s d application et de mise en oeuvre La passation d un bail emphyt otique n est pas encadr e par une proc dure juridique sp cifique Elle s apparente celle d un contrat de location Les tapes ci dessous peuvent tre suivies 1 Concertation pr alable entre le bailleur et le preneur Biens fonciers concern s attentes des 2 parties dur e et redevance souhaitables options et clauses particuli res sortie de bail souhait e Solutions possibles la sortie du bail non exhaustif retour au bailleur sans indemnit l usage
54. rn s Enqu te dirig e par un commissaire enqu teur ou commission d enqu te d sign par le tribunal administratif Recueil des observations de toute personne int ress e et des avis des collectivit s ou organismes susceptibles d appr cier l int r t public de l op ration Rendu des conclusions et de l avis favorable ou d favorable du commissaire SOUS mois avec transmission au pr fet ou au sous pr fet 2 Une d claration d utilit publique DUP D cret ou arr t minist riel ou pr fectoral actant administrativement la n cessit d une proc dure d expropriation et valant d claration d utilit publique DUP Indication du d lai accord pour l expropriation 5 ans au maximum en g n ral 3 Une enqu te parcellaire parall lement l enqu te publique et la DUP Notification du pr fet d pos e en mairie et envoy e aux propri taires connus Dur e minimale de 15 jours pour identifier pr cis ment les immeubles et les propri taires concern s par l op ration Occasion pour les propri taires de v rifier l exactitude des renseignements o de demander certains am nagements ex maintien d un acc s une maison 4 L arr t de cessibilit Arr t pr fectoral d terminant les immeubles susceptibles d tre expropri s Notification de l arr t aux int ress s ainsi qu au juge de l expropriation D lai de recours courant 2 mois compter de la notification FICHE 1F
55. s e par L Agence d Urbanisme de la R gion Mulhousienne 33 avenue de Colmar 68200 MULHOUSE www qurm org Acqu rir un bien titre on reux l amiable ou bien titre gratuit permet une transaction apais e D Aa maman am am aa ann An ann n F agm w a E LAr EART als a a en EE NA LA 6 6 Acquisition l amiable Article L 1111 1 du Code G n ral des Propri t s de la Personne Publique Articles L 2241 1 L 2122 22 L 1311 9 L 1212 1 et L 1212 7 du Code G n ral des Collectivit s Territoriales _ Dons et legs Articles L 2122 22 et L 2242 1 L 2242 5 du Code G n ral des Collectivit s Territoriales Th me 1 Le foncier Fiche 1A La veille le d marchage et l observation Fiche 1B Le DPU Retour d exp rience Sausheim MULHOUSE ALSACE AGGLOM RATION TT LE Octobre 2013 Se faire conna tre et se positionner comme acheteur en cas de vente Habsheim Un mode de transaction id al change soit titre gratuit par don ou legs Le type d acquisition le plus r pandu et usit par les communes est l acquisition l amiable avec possibilit de n gociation la cl avec le propri taire G n ralement elle aboutit une transaction gagnant gagnant pour les deux parties L acquisition l amiable est particuli rement bien adapt e aux petites communes o les relations entre les lus et les habitants sont moins formelles Au del de l int r t financi
56. sans forc ment viser terme une expropriation En effet une proc dure de DUP engag e n aboutit pas n cessairement une expropriation cette option n intervient en effet qu en cas de refus ou d saccord des propri taires Malgr sa complexit et des frais annexes plus o moins lev s la proc dure de DUP est parfois la seule solution dans certaines situations Dans le cas extr me d une DUP allant jusqu l expropriation le propri taire d chu contre son gr de sa propri t re oit alors une indemnisation couvrant la fois la valeur du bien et le pr judice subi ainsi qu une indemnit de r emploi cens e couvrir les co ts d acquisition d un bien de remplacement et de d m nagement source vocabulaire du foncier Joseph COMBY aurm agence d urbanisme de lo r gion mulhousienne FICHE 1F LA D CLARATION D UTILIT PUBLIQUE 4 A retenir e Les plus Solution pour d bloquer des situations conflictuelles quand l int r t g n ral prime e Les points de vigilance Complexit et longueur de la proc dure Co ts importants Possibilit d aboutir une expropriation Contexte et champ d application L int r t g n ral est consid r comme premier crit re d exercice de la DUP La loi et la jurisprudence ont largement tendu son champ d application La DUP l origine r serv e des quipements publics indispensables est de plus en plus souvent admise aussi pour la r al
57. sion non aboutie o absence d h ritiers inconnu aucun titre de propri t publi au livre foncier aucun document cadastral ou disparu avec des taxes fonci res non pay es o acquitt es par un tiers depuis plus de 3 ans La loi pr voit que les types de biens d crits ci dessous puissent devenir en premier lieu propri t de la commune si elle renonce ils reviennent l Etat Dans le cas d un propri taire d c d la proc dure d incorporation est dite de plein droit dans le cas d un propri taire non connu elle est dite sp cifique Biens abandonn s ou dits en tat d abandon manifeste Il s agit de biens immobiliers qui ne sont plus entretenus qu ils soient vacants ou non et que le propri taire soit connu ou non La proc dure de d claration de parcelle applicable est de la comp tence de la commune sur laquelle se situe le bien et elle est faite son profit Modalit s d application et de mise en oeuvre biens sans ma tre 1 Enqu te pr alable V rification par la commune que le bien pr sum est en effet sans ma tre Recherche d informations aupr s des services de l tat cadastre publicit fonci re recouvrement des taxes fonci res des registres d tat civil des notaires du voisinage Aide possible du service France Domaine 2a Incorporation de plein droit propri taire d c d depuis plus de 30 ans Arr t du maire constatant la r union des condit
58. soit obligatoire DIA si p rim tre de pr emption Elle peut aussi d couler d un d marchage par la commune ou l am nageur du propri taire d un terrain int ressant pour un projet L acquisition titre gratuit par don ou legs est aussi une d marche volontaire consentante du propri taire d c d ou de son vivant et consentie par la commune Modalit s d application et de mise en oeuvre Cas de l acquisition titre on reux 4 tapes 1 Phase pr alable contact avec le propri taire et saisine de France Domaine Identification des biens et affichage du prix attendu parles deux parties ou bien s chang s en cas d change Si terrain dans p rim tre de droit de pr emption informations comprises dans la DIA transmise par le propri taire la commune Saisine par courrier du Service France Domaine pour avis Sur conditions financi res Avis rendu sous un d lai d un mois N gociation du prix opportunit de faire conna tre la strat gie fonci re de la commune et int r t d un r f rent communal comme interlocuteur unique aupr s des propri taires D lib ration du conseil municipal actant la d cision et les modalit s de la transaction dont le prix Mesures de publicit et transmission au Pr fet 2 Phase de vente acte authentifiant l acquisition Possibilit de signature d un avant contrat titre d engagement assorti o non de conditions suspensives ex tude de pollution s
59. t galement des choix conomiques L anticipation permet de ne pas tre pris de court mieux g rer le temps et le budget se donner les moyens de faire les bons choix Savoir ais ment r pondre aux questions qui vont se poser quels terrains chercher ma triser quel moment A t on int r t les acqu rir Avec quels moyens financiers Quels partenariats d velopper Une strat gie propre chaque commune Le choix d une politique fonci re plut t qu une autre est d termin par de multiples facteurs le contexte urbain pr gnance de la question du renouvellement urbain prescriptions des documents d urbanisme le contexte foncier rar faction du foncier pression du march les besoins et les attentes tat du parc de logements orientations du PLH besoins locaux les valeurs politiques et objectifs poursuivis les moyens financiers La strat gie fonci re d finie initialement peut galement voluer Si celle choisie ne s av rait l usage pas la plus judicieuse ou encore quand un ou plusieurs facteurs d terminants ont chang et justifient un ajustement de la strat gie contexte urbain besoins r solus baisse E agence d urbanisme de la r gion mulhousienne ACTEURS DES INTERVENANTS ET PARTENAIRES CONNA TRE D Les principaux acteurs La soci t d conomie mixte ou soci t publique locale li s au foncier sur le champ de l habitat Mieux conna tre les acteurs
60. t de l indemnit et la prise de possession des lieux Prise de possession des lieux au pus t t 1 mois apr s versement de l indemnit Obligation de proposer au moins deux offres de relogement aux occupants Le contr le de l affectation Si immeubles expropri s non affect s l usage pr vu 5 ans apr s l ordonnance d expropriation demande possible de r trocession parles anciens propri taires Droit de r trocession l gal th orique de 30 ans apr s l ordonnance mais susceptible d chec dans certaines circonstances Droit des dommages int r ts pour les anciens propri taires quand r trocession impossible Source Paul Guillaume BALAY Avocat Blog d Urbanisme Environnement et Droit Public R daction et contacts Christelle BARLIER christelle barlier aurm org 03 69 77 60 79 Jennifer KEITH jennifer keith aurm org 03 69 77 60 82 Toute reproduction autoris e avec mention pr cise de la source et la r f rence exacte La dation est une modalit d change convenu par avance entre deux parties Elle permet d acqu rir en nature un bien foncier et ou immobilier en contrepartie de la viabilisation ou de la construction de ce bien Article 1702 bis du Code Civil Article 1716 bis du Code G n ral des Imp ts Th me 1 Le foncier Fiche 1D L acquisition l amiable Fiche 3A La discussion avec les porteurs de projets Fiche 3H Le permis d am nager MULHOUSE ALSACE AGGLOM RATION O
61. tenir o renouveler la population d velopper une offre insuffisante logements sociaux petites r sidences logements pour s niors r duire la vacance En mati re d urbanisme orienter le devenir de certains secteurs centre ville friches zones d extension optimiser conomiser le foncier d velopper un urbanisme plus durable coquartier performance nerg tique et environnementale nature en ville favoriser la mixit des fonctions orienter les formes urbaines densit pr servation du patrimoine qualit architecturale Quels objectifs poursuit la commune agir dans l int r t g n ral laisser la place au priv tre un acteur incontournable tre exemplaire et innovant tre visible tre solidaire prendre le relais l o d autres acteurs se refusent La strat gie fonci re est propre chaque commune et lui appartient choisir de laisser l initiative au priv ou l oppos se vouloir interventionniste peut s av rer l un et l autre tout aussi l gitime et pertinent La strat gie fonci re d pend de la finalit du projet communal pour savoir comment agir D finir en amont sa politique fonci re est essentiel pour une commune d une part pour adopter le bon comportement et les bons r flexes face aux acteurs du foncier et de l am nagement d autre part pour mobiliser les outils adapt s afin d atteindre les objectifs poursuivis tablir une strat gie fonci re tradui
62. tion Elle liste pour finir l ensemble des outils mobilisables par les communes et autres acteurs trait s en fiches outils individuelles rattach es la fiche th matique Les fiches outils Chaque outil fait l objet d une fiche d taill e pour mieux le comprendre en vue de le mobiliser Celle ci pr sente une d finition et une description de l outil Elle en pr cise aussi le champ d application et le s contexte s au x quel s l outil Se pr te en d veloppant les avantages et inconv nients Elle renvoie galement aux textes de lois associ s et aux autres fiches du quide ayant un lien avec l outil Pour finir elle cite le retour d exp rience d une commune locale Les plus et les i Le contexte et le points de vigilance champ d application Les modalit s d application et de mise en oeuvre L exemple d application local Les articles de loi en r f rence Le lien avec les e on La description autres fiches Les retours d exp riences communaux En illustration sont expos s des exemples de strat gie men e par des communes de m2A Une strat gie peut impliquer la mobilisation voire la combinaison de plusieurs outils Chaque exemple de strat gie communale est ainsi agr ment de retours d exp rience analysant l efficience et les r sultats de la d marche Les coordonn es d un r f rent communal sont galement indiqu es dans la fiche pour plus de renseignements concernant la strat gie communale e
63. uer la sp culation fonci re e Les points de vigilance Proc dure qui peut tre longue Dur e limit e dans le temps D cision cr ation et pr emption motiver Motif d int r t g n ral obligatoire d montrer Droit de d laissement des propri taires Contexte et champ d application Une ZAD peut tre mise en place sur une commune dot e ou non d un PLU sur tout type d espaces zones urbaines agricoles ou naturelles Le droit de pr emption qu elle instaure peut tre ouvert soit une collectivit publique r gion d partement commune ou un tablissement public y ayant vocation ex EPF soit au concessionnaire d une op ration d am nagement La cr ation d une ZAD doit tre compatible avec les orientations du SCoT art L122 1 dernier alin a et R122 5 CU condition laquelle veille le Pr fet dans sa d cision de cr ation Une ZAD et le droit de pr emption qu elle institue doivent viser des actions ou r alisations urbaines pr sentant un int r t g n ral Dans le champ de l habitat et du logement sont reconnus d int r t g n ral un projet urbain mettant en oeuvre une politique d habitat a mise en oeuvre de la mixit sociale logements sociaux notamment la lutte contre l insalubrit le renouvellement urbain la Sauvegarde ou la mise en valeur de patrimoine b ti Le droit de pr emption s exerce sur une dur e de 6 ans compter de la publication de l
64. ut p dagogique pratique et propice op rationnel aux changes d exp riences entre les communes et m2A Il aborde la question du logement au travers des diff rentes tapes de la n n PrOPNCRONEC production de la question fonci re en amont celle de la construction logements gestion du parc en aval en passant par les phases r glementaire et Th me S la gestion du parc op rationnelle existant Le guide se pr sente sous forme de fiches th matiques avec pour chacune des fiches outils associ es illustr es par des exemples concrets MULHOUSE ALSACE aUFM AGGLOM RATION agence d urbanisme de lo r gion mulhousienne FIL CONDUCTEUR LES TAPES DE LA PRODUCTION DE LOGEMENTS O Les S tapes de la production de logements La r ussite d une op ration de logements commence par la recherche et la ma trise de foncier Vient ensuite l ad quation avec le PLU et le respect P e des ventuelles r gles de fiscalit associ es Puis dans le cas d op rations A moyennes ou grandes le montage de l op ration et la mise en place d une EE proc dure d am nagement Et apr s la construction des b timents plus o moins difficile financer selon la destination Enfin tout logement construit doit faire face aux al as du temps de la r glementation et de l volution des modes de vie pour continuer tre en ad quation avec les besoins de la population A chacune de ces tapes la commune peut d cider de s investir
65. ux parties est alors que l am nageur r alise en accord avec le propri taire les travaux sur le terrain sans l acheter et que le propri taire le r mun re en fin d op ration par une dation d une partie des terrains am nag s Ce cas de lotissement en dation est souvent pratiqu par des petites communes 2 Dationd unepartie d un terrain construit en contrepartie del acquisition fonci re de l ensemble restant D un c t le propri taire d un terrain viabilis pr t b tir une commune en l occurrence cherchant le rentabiliser mais n ayant pas les comp tences et le souhait de porter un projet de construction De l autre un promoteur int ress par le terrain et par une op ration mais dans l impossibilit ou la difficult d acheter le foncier en sus des frais de construction La solution pour les deux parties consiste en la construction du terrain par le promoteur en accord avec le propri taire En fin d op ration le propri taire c de les biens fonciers et immobiliers au promoteur en change d une partie convenue d avance de la construction r alis e L avantage pour le promoteur est double il fait l conomie du portage du terrain et il r duit son risque commercial puisque tout se passe comme si une partie du programme avait t vendue d avance Une commune peut ainsi se faire construire un quipement service de proximit o encore des logements r pondant des besoins sp cifiques de la population
66. vant et h ritier r servataire du bien conserve par voie l gale un quart de la propri t En 2009 la ville finalise la transaction en achetant l amiable le quart restant apr s consultation du service France Domaine Une fois lib r le logement a t r nov et mis en location par la ville Ce terrain constitue une r serve fonci re utile pr server car situ e juste c t de l EPHAD et d une cole Evan Source AURM Maison proche du centre l gu e la Ville r nov e et mise en location e Pour en savoir plus Contact B n dicte GROSHEINTZ benedicte grosheintz riedisheim fr e Autres communes ayant utilis l outil non exhaustif Battenheim Richwiller Zillisheim Ruelisheim tude r alis e par Contexte et champ d application L acquisition l amiable est une d marche hors proc dure dont le champ d application n est pas limit Elle peut tre utilis e pour tout type de bien quels que soient sa nature sa localisation et le statut de son propri taire Sa pratique est soumise aux r gles du droit priv Elle pr sente l avantage d tre d une grande souplesse libert et facilit dans l usage L acquisition titre on reux par achat o change d coule d une sollicitation directe de la commune o d un am nageur en cas de concession par un propri taire d sireux de vendre ou d changer Cette sollicitation peut tre soit totalement volontaire

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